Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 783/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-04-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Justyna Mazur, Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Fularski (sprawozdawca), Sędzia WSA Cezary Kosterna, Protokolant Sekretarz sądowy Karolina Kaca, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 kwietnia 2017 r. w Radomiu sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" im. J. K. w R. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] lipca 2016 r. nr [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej: "organ odwoławczy", "WINB") na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23, dalej k.p.a.), rozpoznając odwołanie Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" (dalej: "skarżąca") od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w m. [...] (dalej: "organ I instancji", "PINB") z dnia [...] maja 2016 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji nakazującą skarżącej usunięcie w terminie do dnia 30 września 2016 r. stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...][...] w [...] poprzez:

-zainstalowanie nawiewników we wszystkich oknach istniejących w pomieszczeniach mieszkalnych w tym budynku;

-zdemontowanie wentylacji mechanicznej w lokalu nr [...] w kuchni;

-zdemontowanie wentylatora z kratki wentylacyjnej w łazience w lokalu nr [...].

Do wydania zaskarżonej decyzji doszło w następującym stanie faktycznym

i prawnym:

Zawiadomieniem z dnia 10 lutego 2014 r. PINB wszczął z urzędu postępowanie w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...][...] w [...].

W trakcie przeprowadzonych w dniu 25 lutego 2014 r. oględzin w lokalu mieszkalnym nr [...] stanowiącym własność K. S. stwierdzono, że w pomieszczeniu kuchni oraz na styku ściany szczytowej i łazienki widoczne są zacieki i ślady pleśni.

Postanowieniem z dnia [...] marca 2014 r. organ I instancji zobowiązał skarżącą do przedłożenia opinii kominiarskiej dotyczącej drożności oraz prawidłowości podłączeń do przewodów kominowych wentylacyjnych zbiorczych istniejących usytuowanych w ścianach pomiędzy pomieszczeniami kuchni i łazienki na wszystkich kondygnacjach w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...][...] w [...] oraz opinii technicznej dotyczącej stanu technicznego ww. kominów. W dniu [...] sierpnia 2014 r. do PINB wpłynęła opinia techniczna stanu technicznego kominów wentylacji grawitacyjnej, z której wynika, że kominy wentylacyjne zlokalizowane w mieszkaniach w przedmiotowym obiekcie budowlanym zostały zrealizowane zgodnie z projektem i ich obecny stan techniczny jest dobry. Przewody kominowe są drożne, mają prawidłowe kratki wentylacyjne i połączenia między przewodami kominowymi. Jedynie zachodząca częściowo papa dachowa przy wylotach wymaga usunięcia ze światła wylotów. Niezależnie od stanu technicznego kominów wentylacyjnych warunkiem prawidłowej wymiany powietrza w mieszkaniach podłączonych do zbiorczego pionku kominowego jest zapewnienie cyrkulacji we wszystkich pomieszczeniach podłączonych do zbiorczego komina. W celu usprawnienia ciągu kominowego zaleca się zainstalowanie listew nawiewnych w ramach okiennych w pionie mieszkań o nr [...],[...],[...],[...] i [...].

Decyzją z dnia [...] września 2014 r. PINB nakazał skarżącej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez zainstalowanie listew nawiewnych w ramach okiennych w mieszkaniach nr [...],[...],[...],[...] oraz usunięcie nadmiaru papy dachowej przy wylotach z kominów w terminie do 30 grudnia 2014 r. Decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] WINB uchylił ww. rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Ponownie rozpoznając sprawę PINB wezwał właściciela i zarządcę budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...][...] w [...] do przedłożenia aktualnych na 2015 r. protokołów rocznej kontroli okresowej stanu technicznego instalacji gazowej i odbiorników gazowych oraz przewodów kominowo-wentylacyjnych. Jak wynika z protokołu Nr [...]oraz uzupełnionego protokołu Nr [...] sporządzonego przez mistrza kominiarskiego D. S., G. G. oraz M. Ł., nawiewniki należy zamontować w lokalach nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]. Wentylację mechaniczną należy zdemontować w lokalach nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...]. Ponadto w lokalu nr [...] zabudowano kratkę wentylacyjną w łazience płytą karton-gips. W lokalu nr [...] i nr [...] kratka wentylacyjna w wc jest zakryta, natomiast w lokalu nr [...] jest zamknięta wentylacja w wc. W mieszkaniu nr [...] brak jest ciągu wentylacji w łazience, w lokalu nr [...] - pozostawiona jest grawitacyjna część kratki wentylacyjnej w kuchni, w lokalu nr [...] - brak jest otworów cyrkulacyjnych w drzwiach łazienki, w lokalu nr [...] - brak ciągu wentylacji łazienki, w lokalu nr [...] - brak ciągu wentylacji wc, w lokalu nr [...] - brak ciągu wentylacji kuchni, w lokalu nr [...] - brak otworów cyrkulacyjnych w drzwiach łazienki i wc. W piwnicy należy zamurować otwór w pionie wentylacji łazienki mieszkań nr [...],[...],[...],[...],[...].

Wyrokiem z dnia 9 września 2015 r. sygn. akt VIII SA/Wa 64/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę K. S. na decyzję WINB nr [...] z dnia [...] listopada 2014 r.

Postanowieniem z dnia [...] listopada 2015 r. wezwał skarżącą do usunięcia braków w przedłożonej opinii stanu technicznego kominów w pionie mieszkań nr [...],[...],[...],[...] i [...] w budynku mieszkalnym przy ul. [...][...] w [...] poprzez uzupełnienie jej o opinię techniczną stanu technicznego zbiorczych kominów wentylacyjnych usytuowanych w ścianach pomiędzy pomieszczeniami kuchni i łazienki na wszystkich kondygnacjach w całym budynku wielorodzinnym.

W dniu 6 kwietnia 2016 r. do PINB wpłynęła wymagana ww. rozstrzygnięciem dokumentacja.

Decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2016 r. PINB, działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 81 ust. 1 pkt 2 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2016r. poz. 290; dalej: "P.b."), nakazał skarżącej usunięcie w terminie do dnia 30 września 2016 r. stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...][...] w [...] poprzez zainstalowanie nawiewników we wszystkich oknach istniejących w pomieszczeniach mieszkalnych w tym budynku, zdemontowanie wentylacji mechanicznej w lokalu nr [...] w kuchni oraz zdemontowanie wentylatora z kratki wentylacyjnej w łazience w lokalu nr [...].

W odwołaniu wniesionym od ww. rozstrzygnięcia skarżąca zakwestionowała jedynie część ww. nakazu dotyczącą zainstalowania listew nawiewnych. Podniosła, że zgodnie z Regulaminem obowiązków Spółdzielni i członków oraz osób posiadających tytuł prawny do lokalu niebędących członkami wymiana okien w lokalach leży po stronie lokatorów. Zdaniem skarżącej to tam powinny być kierowane ewentualne nakazy instalacji nawiewników, gdyż stolarka okienna stanowi własność lokatorów. Nadto skarżąca wskazała, że nieprawidłowości w funkcjonowaniu wentylacji w budynku wynikają wyłącznie z nieprawidłowej eksploatacji lokali mieszkalnych przez lokatorów. W jej ocenie świadczy o tym również opinia techniczna sporządzona przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. S. R., z której wynika, że kominy wentylacyjne zostały zrealizowane zgodnie z projektem i ich stan techniczny jest dobry, kominy są drożne i mają prawidłowe kratki wentylacyjne i połączenia między przewodami kominowymi. Stwierdzone zostało również, że brak lub niewystarczająca wentylacja pomieszczeń spowodowana jest ich niewłaściwym użytkowaniem.

Rozpatrując odwołanie skarżącej od decyzji organu I instancji z [...] maja 2016 r., organ odwoławczy wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z [...] lipca 2016 r. orzekł o jej utrzymaniu w mocy. Przytoczył brzmienie art. 61 P.b. z którego wynika, że to właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. WINB wskazał na zapisy protokołu Nr [...] oraz uzupełnionego protokołu Nr [...].

Organ odwoławczy wyjaśnił, że dla określenia adresata decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 P.b. kluczowe znaczenie ma umiejscowienie powyższego przepisu w ustawie. Przepis art. 66 umiejscowiony jest w rozdziale 6 Prawa budowlanego - Utrzymanie obiektów budowlanych. Rozpoczynający ten rozdział przepis art. 61 określa obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego w zakresie zapewnienia należytego utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wymaganiami środowiska, utrzymania w należytym stanie technicznym i estetycznym. Konkretyzuje również obowiązki tych podmiotów określając, że są one zobowiązane zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury. Jednocześnie WINB zauważył, że w orzecznictwie wskazuje się, iż adresatem obowiązków określonych na podstawie art. 66 P.b. może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Powołując się na wyrok WSA w Krakowie z dnia 30 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1699/11 podniósł, że art. 66 P.b. nie wyklucza również nałożenia obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w poszczególnych lokalach lub lokalu, które to roboty mają na celu utrzymanie w należytym stanie technicznym obiektu budowlanego jako całości. Wyjaśnił, że ogranicza się to do sytuacji, gdy zły stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt, a taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie, gdyż konieczność zastosowania nawiewników w poszczególnych lokalach podyktowana jest brakiem dopływu wymaganej ilości powietrza do mieszkań. Powyższe prowadzi do nieprawidłowego działania wentylacji grawitacyjnej, co z kolei ma bezpośredni wpływ na działanie instalacji gazowej i stanowić może zagrożenie dla całego budynku. Zdaniem organu odwoławczego powyższe świadczy o nieodpowiednim stanie technicznym całego budynku.

WINB wskazał także, że zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. W przypadku natomiast ustanowienia na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokali pojawiają się określone konsekwencje tego stanu prawnego. Najbardziej istotną konsekwencją jest powstanie nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości.

Z kolei nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są więc instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Z tego właśnie powodu obowiązki wynikające z art. 61 i 66 P.b. związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym zarząd sprawuje spółdzielnia powinny być nałożone właśnie na ten podmiot.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ odwoławczy podniósł, że WINB w decyzji nr [...]z dnia [...] listopada 2014 r. wskazał, że PINB miał prawo do nałożenia obowiązków m.in. zamontowania w oknach nawiewników powietrza na Spółdzielnię, co wynika wprost z przepisu art. 61 P.b. Nadto wyrokiem z dnia 9 września 2015 r. sygn. akt VIII SA/Wa 64/15, WSA w Warszawie oddalił skargę na ww. rozstrzygnięcie organu wojewódzkiego. W związku z tym stwierdzić należy, że sąd podzielił stanowisko organu m.in. co do podmiotu, na który należy nałożyć obowiązki usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w przedmiotowej sprawie.

Zdaniem organu odwoławczego, regulamin obowiązków spółdzielni i członków oraz osób posiadających tytuł prawny do lokalu niebędących członkami w zakresie napraw wewnątrz lokali jest wewnętrznym aktem regulującym stosunki spółdzielni z mieszkańcami i nie może stanowić podstawy do uwzględnienia odwołania podmiotu skarżącego w części dotyczącej zwolnienia Spółdzielni z obowiązku wykonania nawiewników we wszystkich lokalach mieszkalnych w budynku wielorodzinnym przy ul. [...][...] w [...]. Zauważył także, że w § 6 regulaminu wskazano jedynie, że do obowiązków lokatora i właściciela lokalu należy m.in. naprawa i wymiana okien oraz drzwi. Obowiązku wykonania nawiewników (jako elementu wentylacji wewnętrznej) w celu wyeliminowania nieodpowiedniego stanu technicznego nie można uznać za naprawę otworów okiennych, stąd skierowanie tego nakazu na spółdzielnię było właściwe.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyła skarżąca, zaskarżając decyzję w części nakazującej zainstalowanie nawiewników we wszystkich oknach istniejących w pomieszczeniach mieszkalnych w budynku mieszkalnym przy ul. [...][...] w [...]. Autor skargi zarzucił:

- naruszenie art. 66 ust. 1 P.b. przez niewłaściwe jego zastosowanie i nakazanie Spółdzielni jako zarządcy budynku zainstalowanie nawiewników we wszystkich oknach istniejących w pomieszczeniach mieszkalnych w budynku mieszkalnym przy ul. [...][...], co jest niezgodne z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego;

- naruszenie przepisów postępowania administracyjnego i wydanie decyzji nakazującej montaż nawiewników we wszystkich oknach istniejących w pomieszczeniach mieszkalnych w budynku mieszkalnym przy ul. [...][...], pomimo, iż sporządzone w postępowaniu ekspertyzy stwierdzały niewłaściwą wentylację tylko w niektórych lokalach;

- nieuwzględnienie w treści decyzji ekspertyzy (opinii technicznej) rzeczoznawcy inż. budownictwa S. R., stwierdzającej, że dla zapewnienia prawidłowej wentylacji wystarczające byłoby rozszczelnienie okien w lokalach mieszkalnych budynku mieszkalnego przy ul. [...][...] w [...] oraz protokołów przeglądów kominiarskich z 2016 r.

W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia. Ocena dokonywana jest przez sąd administracyjny według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tekst jednolity Dz. U z 2016 roku, poz. 718, z późn. zm.; dalej: "p.p.s.a."). Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 P.b. Przepis ten został zamieszczony w rozdziale 6 ww. ustawy, zawierającym przepisy mające na celu zapewnienie właściwego użytkowania oraz utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym.

W myśl art. 66 ust. 1 P.b., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Konstrukcja zacytowanej normy prawnej wskazuje, że decyzje podejmowane na podstawie ww. przepisu mają charakter związany. W praktyce oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w ww. przepisie, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony ale i obowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Przytoczony powyżej przepis, odnosi się do obiektów budowalnych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach. Przez obiekt budowalny zgodnie z art. 3 ust. 1 P.b. należy rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi. Zwrócić jednak należy również uwagę, że art. 66 P.b. nie wyklucza nakazania wykonania określonych czynności także w lokalu położonym w obiekcie budowalnym, w sytuacji, gdy niewłaściwy stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt budowlany, a nakazane czynności mają na celu utrzymanie w należytym stanie całego obiektu (patrz – wyrok Naczelnego Sądu administracyjnego z 13 lutego 1998 r. sygn. akt IV SA 757/96, z dnia 5 lutego 2009 r. sygn. akt II OSK 985/08, LEX nr 516064). Organ administracyjny wydając decyzję na podstawie art. 66 ust. 1 P.b. nie bada przyczyn z powodu których obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, ani kto ponosi za to odpowiedzialność. Natomiast ustalenie określonych okoliczności faktycznych ujawniających, że stan obiektu narusza wymagania wynikające z obowiązujących przepisów, jest wystarczające do nałożenia przez organ na właściciela obiektu lub jego zarządcę określonych obowiązków, których zakres będzie zależeć od stwierdzonych nieprawidłowości (patrz – wyrok NSA z dnia 26 września 2008 r., sygn. akt II OSK 1102/07,LEX nr 508470, wyrok z dnia 3 października 2006 r., sygn. akt II OSK 1163/05, LEX nr 289077). Sąd biorąc pod uwagę okoliczności sprawy stwierdził, że obowiązek wykonania określonych czynności prawidłowo został skierowany do skarżącej. Zgodnie bowiem z art. 61 P.b. obowiązki utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, obciążają właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego. Obowiązki te wynikają z mocy prawa, a związane są z właściwym zapewnieniem użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz wymaganiami środowiska. Użytkowany obiekt budowlany powinien być utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym, celem niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia się jego właściwości technicznej, zwłaszcza w zakresie spełniania wymagań stawianych obiektowi. Obowiązki właściciela lub zarządcy polegają głównie na przeprowadzaniu, w czasie użytkowania obiektu, okresowych przeglądów oraz ocen jego stanu technicznego oraz podejmowaniu działań związanych z wykonywaniem niezbędnych robót zapewniających utrzymanie właściwego stanu technicznego i bezpieczeństwa eksploatowanego obiektu budowlanego. Wbrew zarzutowi skargi, organy obu instancji zebrały w wyczerpujący sposób materiał dowodowy w sprawie i dokonały jego prawidłowej oceny. Nie dopuściły się tym samym naruszenia przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Prawidłowo również zastosowały i dokonały interpretacji przepisu prawa materialnego mającego zastosowanie w sprawie, tj. art. 66 P.b.

Istotnym jest bowiem, że ww. przepis nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w poszczególnych lokalach lub lokalu, które to roboty mają na celu utrzymanie w należytym stanie technicznym obiektu budowlanego jako całości. Następuje to w przypadku, gdy zły stan techniczny poszczególnych lokali oddziałuje na cały obiekt, a taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie.

Należy podzielić pogląd organów obu instancji, że ze znajdujących się w aktach sprawy ekspertyz wynika, iż konieczność zastosowania nawiewników w poszczególnych lokalach podyktowana jest brakiem dopływu wymaganej ilości powietrza do mieszkań. Powyższe prowadzi zaś do nieprawidłowego działania wentylacji grawitacyjnej, co z kolei ma bezpośredni wpływ na działanie instalacji gazowej i stanowić może zagrożenie dla całego budynku. Dlatego też, w ocenie Sądu słusznie wskazał organ odwoławczy, że taka sytuacja świadczy o nieodpowiednim stanie technicznym całego budynku. Nie może bowiem budzić wątpliwości, że sprawne działanie instalacji wentylacyjnych wpływa na prawidłowe funkcjonowanie całego obiektu budowlanego.

Prawidłowo organ odwoławczy wskazał także, że zgodnie z art. 1 ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. W przypadku natomiast ustanowienia na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokali pojawiają się określone konsekwencje tego stanu prawnego. Najbardziej istotną konsekwencją jest powstanie nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są więc instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Z tego właśnie powodu obowiązki wynikające z art. 61 i 66 P.b. związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym zarząd sprawuje spółdzielnia powinny być nałożone właśnie na ten podmiot.

Trafnie zauważył też organ odwoławczy, że regulamin obowiązków spółdzielni i członków oraz osób posiadających tytuł prawny do lokalu niebędących członkami w zakresie napraw wewnątrz lokali jest wewnętrznym aktem regulującym stosunki spółdzielni z mieszkańcami i nie może stanowić podstawy do uwzględnienia zarzutów skarżącej w części dotyczącej zwolnienia jej z obowiązku wykonania nawiewników we wszystkich lokalach mieszkalnych w budynku wielorodzinnym przy ul. [...][...] w [...]. Zauważyć należy, że w § 6 regulaminu wskazano jedynie, że do obowiązków lokatora i właściciela lokalu należy m.in. naprawa i wymiana okien oraz drzwi. Obowiązku wykonania nawiewników - jako elementu wentylacji wewnętrznej - w celu wyeliminowania nieodpowiedniego stanu technicznego nie można zaś uznać za naprawę otworów okiennych, stąd skierowanie tego nakazu na skarżącą było właściwe.

Wyjaśnić w tym miejscu wypada, że uregulowania zakresu obowiązków naprawy i wymiany okien oraz wynikającego zeń rozłożenia ciężaru kosztów remontów i napraw, dotyczą zagadnień cywilnoprawnych (podlegających wyłącznie kognicji sądów powszechnych) a jako takie nie wpływają na to, że adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości jest właściciel lub zarządca obiektu budowalnego (patrz – wyrok NSA z 14 września 1999 r. sygn. akt II SA/Gd 1674/97, wyrok NSA z 15 marca 2011 r. sygn. akt II OSK 480/10, wyrok WSA w Gdańsku z 13 stycznia 2011 r. sygn. akt II SA/Gd 733/10). Na nałożenie obowiązku z art. 66 ust. 1 p.b. nie wpływa to, że zarządca obiektu budowlanego, może być zmuszony do wystąpienia do właściwego sądu powszechnego o nakazanie właścicielom poszczególnych lokali, w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W związku z powyższym, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.