Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 565/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2012-07-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Kiermaszek, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Protokolant starszy referent Aleksandra Gumuła, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lipca 2012 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...]r., nr [...], 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego kwotę 1250 (tysiąc dwieście pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wnioskiem, który wpłynął do Urzędu Miasta B. w dniu 14 maja 2008 r. H. W. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie magazynu składowego urządzeń grzewczych, na terenie położonym w B. przy ulicy [...] , na działkach nr [...] nr [...] .

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent Miasta B. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla powyżej określonego zamierzenia inwestycyjnego.

Wskutek wniesionego odwołania przez wnioskodawcę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] uchyliło decyzję odmowną organu pierwszej instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia w celu przeprowadzenia wyczerpującej analizy dla ustalenia spełnienia przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] r. powtórnie orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W wyniku odwołania H. W. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. uchyliło powyższą decyzję, przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, wskazując na nieprawidłowe wyznaczenie granic analizowanego obszaru.

Kolejny raz rozpatrując sprawę, decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Prezydent Miasta B. ponownie orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Przywołując wyniki przeprowadzonej w sprawie analizy funkcji i cech zabudowy dla obszaru wyznaczonego promieniem trzykrotnej szerokości działki inwestora wzdłuż ulicy [...] organ ustalił, że działka ta położona jest w kwartale zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ograniczonej z południowo- zachodniej strony torami kolejowymi, od południa – zakładami "A", a od północno- zachodniej – ulicą [...]. W ocenie organu, w sąsiedztwie brak jest budynków o funkcji magazynowej oraz handlowej, dla których funkcja magazynowa mogłaby być uzupełniającą. Organ wprawdzie przyjął, że w obszarze analizowanym na działkach nr [...] , i nr [...] znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny z pomieszczeniami biurowymi, ale nie handlowymi. Dodał też, że wprawdzie inwestor w 2003 r. uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla tego terenu dla inwestycji w postaci budowy magazynu urządzeń kotłowych, lecz decyzja ta opierała się na innych uwarunkowaniach i utraciła ważność.

W tym stanie rzeczy organ pierwszej instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie nie została spełniona przesłanka z pkt 1 przepisu art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), a mianowicie żadna z działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy.

W odwołaniu od decyzji odmownej H. W. nie zgodził się ze stanowiskiem organu pierwszej instancji. Nie podzielił opinii organu, że jego działki położone są w kwartale zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, gdyż w jego ocenie, poza jednym budynkiem teren położony po południowo- zachodniej stronie ulicy [...] jest niezabudowany. Natomiast jego, planowana do zabudowy nieruchomość, graniczy bezpośrednio na długości 77 m z Zakładem "A", który przy wspólnej granicy posiada budynki o funkcji magazynowej oraz inne obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej. W ocenie odwołującego mogą one stanowić podstawę do określenia wymagań dotyczących projektowanej, nowej zabudowy magazynowej, gdyż dla sprawy bez znaczenia dla oceny spełnienia warunku dostępności do drogi publicznej winien być fakt, że teren wymienionego zakładu jest ogrodzony, a wjazd odbywa się z innej drogi publicznej – tj. ulicy [...] . Zdaniem odwołującego się, spełnione zostały warunki dla pozytywnego załatwienia jego wniosku.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. odwołania nie uwzględniło i decyzję organu pierwszej instancji utrzymało w mocy. W uzasadnieniu podzieliło pogląd organu pierwszej instancji stwierdzając, że wnioskowana inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, co wynika z analizy przeprowadzonej zgodnie z wymogami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Organ drugiej instancji, odwołując się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 239/06, uznał, że pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny, zapewniający komulatywne spełnienie obu przesłanek. Natomiast Zakład "A" nie ma dostępu do ulicy [...] , bo chociaż teren Zakładu do niej przylega, ale jest od tej drogi oddzielony ogrodzeniem. Organ ten podkreślił, że zasada dobrego sąsiedztwa dotyczy nie tylko kontynuacji funkcji, ale także cech architektoniczno-urbanistycznych istniejącej zabudowy, takich jak np. gabaryty i wskaźnik zabudowy, a wskazany przez odwołującego budynek biurowo- handlowy nie mógłby stanowić odniesienia dla obiektu o rozmiarach podanych w złożonym sprawie wniosku.

Skargę do sądu administracyjnego wniósł, reprezentowany przez pełnomocnika, H. W. Zarzucając decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydenta Miasta B. błędną wykładnię art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie przepisów art. 6, art. 8 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez wadliwe, dowolne i jednostronne zebranie i ocenienie materiału dowodowego w sprawie, wniósł o uchylenie decyzji organów obydwu instancji i zasądzenie kosztów postępowania. Uzasadniając skargę podniósł, że obszar analizy jest stosunkowo niewielki, a teoretycznie biorąc, można byłoby wziąć pod uwagę działki, położone przy ulicy [...] oraz po drugiej stronie ulicy [...] . Po zrelacjonowaniu przebiegu dotychczasowego postępowania skarżący podtrzymał stanowisko, co do pojęcia dostępu do drogi publicznej i na tej podstawie wywiódł, że zarówno jego działki, objęte zamiarem inwestycyjnym, jak i teren "A" przylegają bezpośrednio do drogi publicznej – ulicy [...] i bez znaczenia pozostaje fakt, czy działki te posiadają zjazd na drogę publiczną i zjazd ten jest wykorzystywany. Podniósł, że pojęcie zjazdu należy odróżnić od dostępności do drogi publicznej. Skarżący zarzucił nadto, że w toku postępowania organ pierwszej instancji próbował wymóc na nim zgodę na przebudowę skrzyżowania ulic [...] i [...] , warunkując w ten sposób wydanie pozytywnej decyzji. Wreszcie, powołał się na naruszenie jego interesu prawnego poprzez ograniczenie możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością.

Wyrokiem z dnia 6 września 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 445/10 oddalił skargę na wymienione powyżej rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy administracji nie naruszyły reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem postępowania.

Potwierdzając, iż zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, Sąd uznał, że w niniejszej sprawie organy prawidłowo uznały, iż przeprowadzona analiza wykazała, iż brak jest kontynuacji funkcji. Wprawdzie dołączony do decyzji organu pierwszej instancji załącznik graficzny nie w pełni odpowiada wymogom (analiza terenu przestawiona jest na mapie w skali 1:500), dołączony do decyzji został jedynie fragment wyznaczonego obszaru analizy, to jednak w ocenie Sądu nie mogło to wpłynąć na prawidłowość tej decyzji, gdyż organ potwierdził należyte zebranie materiału dowodowego, co w rezultacie pozwoliło na weryfikację stanowiska organów w zakresie braku przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa. W ocenie Sądu organy prawidłowo ustaliły, iż teren inwestora przeznaczony do wnioskowanej zabudowy znajduje się w kwartale zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z uzupełniającą funkcją gospodarczą, biurową, a brakiem w nim planowanej zabudowy magazynowej. W ocenie Sądu nie może być mowy o kontynuacji funkcji na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, gdy idzie o zamierzenie budowy magazynu ze względu na sposób użytkowania budynku mieszkalnego na biuro czy handel na działkach nr [...] i nr [...] – tj. posesji przy ulicy [...] , który to budynek nadal należy kwalifikować jako budynek mieszkalny. Rozważając kwestię położenia w obszarze analizowanym zabudowań Zakładu "A", teren którego przylega zarówno do nieruchomości objętej wnioskiem, jak i ulicy [...] , w ocenie Sądu, organy słusznie stwierdziły, iż nie można go uznać za dostępny z tej samej drogi publicznej. Definicję dostępności do drogi publicznej zawiera art. 2 pkt 12 ustawy. W jej świetle teren Zakładu "A" jest dostępny od strony ulicy [...] . Jednak nieruchomość ta o funkcji produkcyjnej, co potwierdza analiza terenu, przylega także do innych dróg publicznych, a mianowicie ulicy [...] , ulicy [...] i ulicy [...] . Nie są też kwestionowane ustalenia organu pierwszej instancji, poparte materiałem fotograficznym, że teren tego Zakładu od strony ulicy [...] jest ogrodzony i wjazd nie odbywa się z tej drogi. Stąd też organy administracji przyjęły, że faktycznie teren Zakładu "A" nie jest dostępny z ulicy [...] , a to oznacza, że nieruchomość ta nie może być kwalifikowana jako działka sąsiednia w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W zakresie znaczenia pojęcia dostępności z tej samej drogi, Sąd stwierdził, że organ odwoławczy powołał się na pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie o sygn. akt II OSK 239/06.

Zdaniem Sądu, bez znaczenia dla wyniku sprawy jest podnoszona w skardze kwestia uwarunkowania przez organ pierwszej instancji uwzględnienia wniosku od przebudowy z udziałem skarżącego skrzyżowania ulic [...] i ulicy [...] . Rozpatrzenie sprawy winno bowiem nastąpić na gruncie stanu faktycznego i prawnego w dacie orzekania przez organy administracji. Wreszcie, nie mógł odnieść skutku zarzut naruszenia interesu prawnego skarżącego, bowiem prawo do zagospodarowania terenu, do którego przysługuje tytuł prawny, jest równorzędne z zasadą ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób i w obu wypadkach to ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa granice tych uprawnień (art. 6 ust. 2 ustawy).

Wnosząc skargę kasacyjną pełnomocnik H. W. zaskarżył wymieniony powyżej wyrok w całości i wniósł o jego uchylenie i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

Wyrokiem z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gliwicach. W jego uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że za zasadny uznał zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w efekcie błędną wykładnię przepisu art. 61 ust. 1 tej ustawy.

Zdaniem Sądu, celem tego przepisu ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Zasada ta wymaga więc dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy

Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że zgodnie z przyjętym przez sądy administracyjne szerokim pojęciem działki sąsiedniej - teren należący do Zakładu A" powinien być traktowany jako nieruchomość posiadająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a więc działka ta powinna być brana pod uwagę przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy jako działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej w odniesieniu do nieruchomości planowanej do zabudowy. Dopiero bowiem biorąc pod uwagę zabudowę umiejscowioną na tej działce można podjąć prawidłową decyzję o warunkach zabudowy dla wnioskowanego terenu. Przesłanka dostępu do drogi publicznej, wbrew twierdzeniom organów oraz Sądu pierwszej instancji zrealizowana jest bowiem nie tylko w przypadku samego istnienia zjazdu na drogę publiczną, ale także wówczas, gdy w stanie faktycznym sprawy istnieje potencjalna możliwość wykonania takiego zjazdu. Dodatkowo Sąd ten wskazał, że błędem jest ograniczenie analizowanego obszaru do terenów położonych po jednej stronie drogi publicznej. W jego opinii ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy.

Za niezasadny natomiast Sąd ten uznał zarzut naruszenia przepisów postępowania mający istotny wpływ na wynik sprawy, a to przepisu art. 141 § 4 ustawy w związku z art. 77 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez wadliwe ustalenie, w ślad za organami administracyjnymi, stanu faktycznego będącego podstawą wydanych w niniejszej sprawie decyzji i orzeczeń, skutkujące oddaleniem skargi. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego kontrowersja w sprawie nie dotyczyła bowiem stanu faktycznego sprawy, ale interpretacji tego stanu faktycznego przez pryzmat przepisów prawa materialnego.

Nie uznał także za zasadne innych zastrzeżeń skargi i kasacyjnej, w tym m.in. związanych z naruszeniem prawa własności skarżącego. Dodał przy tym, iż prawo własności, którego ochronę gwarantuje Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej (art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i ust. 3) czy art. 6 ust. 1 Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności nie jest prawem bezwzględnym i doznaje ograniczeń (art. 64 ust. 3 Konstytucji).

Rozpoznając ponownie skargę H. W. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Decyzje organów obu instancji nie mogą pozostać w obrocie prawnym albowiem wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. przy niewłaściwym zastosowaniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co w rezultacie doprowadziło do błędnej wykładni art. 61 ust. 1 tej ustawy.

Jakkolwiek stanowisko w zakresie istoty sporu w niniejszej sprawie, a mianowicie problemu jak należy rozumieć "bezpośredni dostęp do drogi publicznej" a w związku z tym, w jaki sposób przeprowadzić analizę w celu ustalenia kontynuacji funkcji i określenia wymagań dla nowej zabudowy, różnie jest traktowany w orzecznictwie sądów administracyjnych, tym niemniej co należy podkreślić, niniejsza sprawa rozpatrywana jest ponownie w wyniku uchylenia poprzedniego wyroku tutejszego Sądu wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Zatem rozpoznając ponownie sprawę Sąd zobowiązany został do jej rozpatrzenia z uwzględnieniem uwag i argumentów wyrażonych w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 marca 2012 r. sygn. II OSK 10/11. Tak więc w tym zakresie skład orzekający związany jest oceną prawną zaprezentowaną przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Rozpoznając zatem sprawę i uchylając decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta B. skład orzekający uwzględnił wskazania zawarte w wymienionym powyżej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego i podzielił zaprezentowane w nim stanowisko.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ilekroć w ustawie mowa o dostępie do drogi publicznej – należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Z kolei w myśl przepisów ustawy (art. 61 ust. 1) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie m. in. gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Celem tego przepisu ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ nowej planowanej inwestycji na istniejące otoczenie w sensie urbanistycznym.

Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonego przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze, przyjętym do analizy. Granice i wielkość obszaru analizowanego wyznacza się stosownie do zapisu § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. red. Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2009 r., s. 500 - 502).

Zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wówczas, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustawa nie definiuje pojęcia działki sąsiedniej, ale w orzecznictwie sądów administracyjnych pojęcie to interpretowane jest szeroko. Przy zastosowaniu wykładni funkcjonalnej podkreśla się, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki bezpośredniej, przyległej do działki inwestora, lecz odnieść je należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie można w niniejszej sprawie obszaru analizowanego traktować jako obszaru jednorodnego – tj. tak jak przyjęły organy jako terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przy całkowitym pominięciu, jak wynika z ustaleń tychże organów, przyległego bezpośrednio do działki skarżącego – czyli terenu planowanej inwestycji, terenu należącego do Zakładu "A". Obszar ten powinien być traktowany jako nieruchomość posiadająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ulicy [...] , a więc działka ta powinna być brana pod uwagę przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy jako działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej. Nie ulega z kolei wątpliwości że na działce tej, która na długości 77 m graniczy bezpośrednio z terenem planowanym do zabudowy, przy wspólnej granicy tych terenów zlokalizowane są budynki o funkcji magazynowej oraz szereg innych obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej. Dopiero zatem uwzględniając zabudowę umiejscowioną na tej działce można prawidłowo przeprowadzić wymaganą analizę i w rezultacie podjąć prawidłową decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji przewidzianej na wnioskowanym terenie. Podzielić trzeba przy tym argumentację, że przesłanka dostępu do drogi publicznej zrealizowana jest nie tylko w przypadku samego istnienia zjazdu z danego terenu na drogę publiczną, ale także wówczas, gdy w stanie faktycznym sprawy istnieje potencjalna możliwość wykonania takiego zjazdu, a tak niewątpliwie jest w przypadku terenu należącego do Zakładu "A".

Dodatkowo przyjdzie wskazać organom, że w ponownym postępowaniu przeprowadzając niezbędną dla rozpoznania sprawy analizę, organ pierwszej instancji nie powinien ograniczać analizowanego obszaru do terenów położonych tylko po jednej stronie drogi publicznej – ulicy [...] . Takie działanie, pomijające w istocie pełną charakterystykę przyjętego do analizy terenu, prowadzi do ścieśniającej wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie jedynie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa. Działania takiego nie można zaakceptować, a taką wykładnię przywołanego przepisu należy uznać za niedopuszczalną w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, wynikającą z art. 6 ust. 2 pkt 1 cytowanej ustawy.

Mając powyższe na uwadze należało uchylić zaskarżoną decyzję jak i decyzję ją poprzedzającej na podstawie art. 145 ( 1 pkt. 1 lit a i lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.)

Uwzględniając skargę Sąd orzekł o niewykonalności zaskarżonej decyzji stosownie do art. 152 przywołanej powyżej ustawy. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 cytowanej ustawy przy zastosowaniu rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przed radcę prawnego ustanowionego z urzędu. (DzU. Nr 163, poz. 1349 ze zm.) Na wysokość przyznanych kosztów składa się kwota uiszczonego wpisu (500zł), trzykrotność stawki minimalnej przewidzianej w § 14 ust. 2 lit.c wymienionego rozporządzenia oraz opłata za pełnomocnictwo.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ orzekający będzie miał na uwadze powyżej poczynione uwagi i wyeliminuje wskazane uchybienia, a następnie podejmie stosowne rozstrzygniecie w sprawie.