Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 1168/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. art. 153 ust. 1, 174 ust. 3 i ust. 3a, 175 ust. 1, 178 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. par. 27, 28, 29
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Głowacka - Klimas (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Kozik Sędzia WSA Grzegorz Nowecki Protokolant sekr. sąd. Eliza Mroczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2015 r. sprawy ze skargi E. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie orzeczenia kary dyscyplinarnej oddala skargę w całości


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej Minister) decyzją z dnia [...] lutego

2015 r., znak [...], działając na podstawie art. 138

§ 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2013 r. poz. 267; dalej jako "Kpa."),

w związku z przepisem § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów

z dnia 22 września 2014 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2014 r. poz. 1257), po rozpatrzeniu wniosku J. P. (dalej skarżąca) o ponowne rozpatrzenie sprawy objętej decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2013 r., znak [...], orzekającą o zastosowaniu wobec skarżącej – rzeczoznawcy majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, utrzymał w mocy decyzję z dnia [...] listopada 2013 r.

Do wydania powyższych decyzji doszło w następującym stanie faktycznym

i prawnym.

Minister pismem z dnia [...] września 2011 r. zawiadomił rzeczoznawcę majątkowego – skarżącą w niniejszej sprawie, o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku ze sprawą przedstawioną przez T. L. w pismach z dnia [...] stycznia i [...] kwietnia 2011 r., B.

i A. B. w pismach z dnia [...] stycznia i [...] kwietnia 2011 r. oraz M. S. w pismach

z dnia [...] stycznia i [...] maja 2011 r.

Jak wynika z akt sprawy, wspomniane wyżej osoby zwróciły się do Ministra

o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku

z nieprawidłowym sporządzeniem przez skarżącą operatów szacunkowych wykonanych na zlecenie Gminy Miasto [...] na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu w związku ze wzrostem wartości nieruchomości.

Jak podał Minister, przedmiotem przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego było zbadanie, czy rzeczoznawca majątkowy, wykonując czynności zawodowe podczas sporządzania operatów szacunkowych z dnia [...] sierpnia

i [...] września 2010 r., wypełniła obowiązki, o których mowa w art. 175 ustawy

o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2015 r. poz. 782; dalej jako "ugn."),

a w szczególności, czy zarzuty stawiane w skardze złożonej przez T. L., B.

i A. B. oraz M. S. są zasadne.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej (dalej Komisja), po zapoznaniu się

z zebranym materiałem dowodowym uznała, że skarżąca naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem

w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W opinii Komisji, skarżąca wykonując czynności szacowania zawarte

w operatach szacunkowych z 31 sierpnia i 21 września 2010 r. naruszyła przepisy art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 175 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami (ugn) oraz § 28 ust. 2 i § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.; dalej "rozporządzenie").

Wobec powyższego Komisja wystąpiła do Ministra o zastosowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego – skarżącej, kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn., tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją

z dnia [...] listopada 2013 r. orzekł o zastosowaniu wobec skarżącej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Organ w uzasadnieniu wydanej decyzji wskazał, że skarżąca

w sporządzonych trzech operatach szacunkowych przyjęła do wyceny prawa własności gruntu dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dziewięć transakcji, w tym jedną transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, cztery transakcje udziałami w gruncie przy sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej, pięć spośród przyjętych transakcji dotyczyło gruntów o pow. od 14 m2 do 39 m2, natomiast cztery nieruchomości porównawcze miały powierzchnie: 219 m2, 303 m2, 1.289 m2 i 2.598 m2.

Jak stwierdził organ, przyjęcie do porównań transakcji udziałami w gruncie przy sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej stanowi rażące naruszenie art. 151 ust. 1 ugn. Z przepisu powyższego wynika,

że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały

w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy i upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Zdaniem organu, nieprawidłowo przyjęto do analizy porównawczej

9 nieruchomości o bardzo zróżnicowanych powierzchniach, co świadczy o braku podobieństwa tych nieruchomości i stanowi naruszenie przepisu art. 153 ust. 1 ugn., zgodnie z którym podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano

za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Organ wskazał przy tym, że nieruchomości porównawcze nie zostały opisane, brak jest także ich charakterystyk w odniesieniu do ustalonych cech rynkowych. W związku

z tym organ stwierdził, że takie postępowanie rzeczoznawcy majątkowego stanowi również naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych i przedstawienia toku obliczeń.

Organ zauważył też, że rzeczoznawca nie uwzględniła wpływu niekorzystnego sąsiedztwa przy wycenie jednej z nieruchomości i tym samym nie wykonała szacowania ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, czym naruszyła przepis art. 175 ust. 1 ugn.

Organ uznał również, że skarżąca stosując przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przyjmowała bez żadnego uzasadnienia, w sposób dowolny i uznaniowy, bez zachowania jakiejkolwiek logiki wielkości poprawek kwotowych korygujących ceny

ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej.

Jak stwierdził w konkluzji organ, dostrzeżone w pracy skarżącej błędy są

na tyle istotne, że orzeczenie kary upomnienia, czy nagany nie będzie adekwatne

do jej winy. Z tego też względu uznał zasadność orzeczenia kary czasowego zawieszenia uprawnień zawodowych. Organ, uzasadniając taki wymiar kary, podał, że wybrano najkrótszy ze wskazanych w art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn. okres zawieszenia uprawnień zawodowych, uznając, że 3-miesięczne zawieszenie spowoduje, że

w przyszłości rzeczoznawca majątkowy nie będzie popełniał błędów stwierdzonych

w przedmiotowej sprawie.

Skarżąca we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy stwierdziła, że orzeczona kara jest niewspółmierna do zarzucanych naruszeń prawa, niesprawiedliwa i nieobiektywna. Dodatkowo wyjaśniła również zasady

i uwarunkowania czynności dokonanych w przedmiotowych operatach szacunkowych i oświadczyła, że czynności te były prawidłowe w odniesieniu do lokalnego rynku.

W uzasadnieniu zaskarżonej do Sądu decyzji z dnia [...] lutego 2015 r. Minister podtrzymał zarzuty sformułowane przez organ I instancji wobec sporządzonych przez skarżącą operatów szacunkowych.

Nadto Minister wskazał, że podawane przez skarżącą informacje

o transakcjach dotyczących nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną nie są ze sobą spójne. Podkreślił, że wybór nieruchomości do porównań nie może być dowolny, rzeczoznawca majątkowy powinien ten wybór uzasadnić. Dodał, że dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekty te muszą dotyczyć nieruchomości podobnych.

Minister nie znalazł uzasadnienia dla stwierdzenia skarżącej, zgodnie z którym nie zauważono różnic w cenach sprzedaży prawa własności i prawa użytkowania wieczystego gruntu. Stwierdził, odnosząc się do wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, w którym skarżąca napisała, że rynek [...] nie różnicuje cen nabycia tych praw, co potwierdzają wieloletnie badania tego rynku w trakcie wykonywania wycen, że nie wiadomo o jakie badania chodzi, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie przedstawiła jakichkolwiek informacji w tym zakresie. Natomiast, na co zwrócił uwagę Minister, z zestawienia przyjętych do porównania transakcji wynika, że średnia cena prawa własności jest prawie o 100% niższa niż cena prawa użytkowania wieczystego. Dodał, że operaty szacunkowe nie zawierają także opisów nieruchomości przyjętych do porównań, także w odniesieniu do ustalonych cech rynkowych. Poddał w wątpliwość fakt przyjęcia do porównania transakcji dotyczących nieruchomości położonych w ścisłym centrum miasta, w sytuacji gdy ceny tych transakcji są kilkakrotnie wyższe niż ceny transakcji pozostałych.

Minister, wbrew temu co stwierdziła skarżąca, uznał, że wielkość działki może mieć istotny wpływ na cenę. Jak podał Minister, z analizy rynku nieruchomości przedstawionej w operatach szacunkowych nie wynika brak zależności między ceną jednostkową, a wielkością powierzchni, przeciwnie, ceny jednostkowe nieruchomości o mniejszych powierzchniach są zdecydowanie niższe. Zdaniem Ministra, rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie różniących się powierzchnią od nieruchomości badanej. Dopuszczalność zastosowania korygujących współczynników przy tak dużych różnicach powierzchni winna zostać szczegółowo omówiona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Minister uznał, mając na uwadze całość zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, że skarżąca nie była w stanie wskazać, w jaki faktycznie sposób dotarła do końcowego wyniku wyceny. W ocenie Ministra, szczególnie naganne i nieprofesjonalne jest wykonanie operatów szacunkowych na podstawie transakcji porównawczych wątpliwej przydatności dla celu wyceny i przy zastosowaniu bliżej nieokreślonej metody obliczania poprawek. Wbrew twierdzeniom skarżącej czynności zawarte w operacie szacunkowym nie były prawidłowe nie tylko w odniesieniu do [...] rynku nieruchomości, ale żadnego lokalnego rynku.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie na decyzję Ministra z dnia [...] lutego 2015 r. skarżąca wniosła o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi

II instancji.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

- naruszenie prawa materialnego, przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, poprzez przyjęcie, że działania skarżącej wskazane w zaskarżonej decyzji stanowią naruszenie art. 175 ugn. oraz § 28 ust. 1, ust. 2 i ust. 4, § 27, § 55 ust. 2 rozporządzenia;

- naruszenie przepisu prawa procesowego, tj. art. 107 § 3 Kpa., poprzez formułowanie w uzasadnieniu decyzji stwierdzeń i ocen ogólnikowych do wszystkich trzech operatów szacowania nieruchomości bez odniesienia konkretnego zarzutu

co do sporządzenia danego operatu szacunkowego dla poszczególnych nieruchomości, co, w ocenie skarżącej, narusza powołany przepis, bowiem uzasadnienie decyzji skoro odnosi się do danego dowodu winno precyzyjnie wskazywać taki dowód w tym wypadku konkretne wady danego operatu, w takim bowiem ujęciu uniemożliwia to jej odniesienie się do formułowanych ocen,

- naruszenie przepisu art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn., poprzez zastosowanie wobec skarżącej niewspółmiernie wysokiej kary dyscyplinarnej w stosunku do stopnia naruszenia przepisu art. 175 ust. 1 powołanej ustawy.

Jak wskazała skarżąca, odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 151 ust. 1

i art. 153 ust. 1 ugn. w postępowaniu wykazała, że lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną

na obszarze miasta [...] był znikomy, a jego obraz został przedstawiony

w załączonych przez nią tabelach. Innych transakcji na tym rynku w tym czasie nie zanotowano, co zostało wskazane. Jej zdaniem, przyjęcie do określenia realiów rynku lokalnego, ze względu na brak transakcji nieruchomości gruntowych stanowiących własność jednego podmiotu, również sprzedaży udziałów w prawie własności gruntu przeznaczonego na cele mieszkaniowe wielorodzinne, jest zasadny chociażby z tego względu, że do określenia wartości tego udziału odbyła się wycena wartości rynkowej całej nieruchomości oraz dlatego, że "skarżący" również są właścicielami lokali i użytkownikami wieczystymi ułamkowych części gruntu (udział związany z nieruchomością wspólną). Skarżąca wyjaśniła, że wartość nieruchomości została określona na podstawie cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne

do wycenianej. W jej opinii, nie można negować sytuacji, że nawet mało do siebie podobne nieruchomości mogą mieć taką samą wartość. Ponadto cel wyceny - sprzedaż nieruchomości jako nieruchomości wspólnej związanej z własnością lokalu jednoznacznie wskazuje, że wycena była dla aktualnego sposobu użytkowania

i różni się od celu wyceny, jakim jest sprzedaż nieruchomości np. w drodze przetargu, gdyż nieruchomość będzie nadal użytkowana w dotychczasowy sposób, na własne cele nabywcy.

Skarżąca podała, że w przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust. 1 § 27 rozporządzenia, wartość prawa własności określa się jako iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego, o którym mowa w § 29 ust. 3 rozporządzenia. Podkreśliła, że wybór transakcji nie był dowolny, ale ograniczony lokalnym rynkiem. Przyjęto do wyceny transakcje odzwierciedlające stan i stopień rozwoju oraz uwarunkowania lokalnego rynku w zakresie popytu i podaży oraz kształtowania się na tym tle cen jednostkowych nieruchomości gruntowej objętej wyceną. Zdaniem skarżącej, na tak małym i nieukształtowanym rynku nie można i nie da się uchwycić żadnych relacji cen nabycia prawa własności i prawa użytkowania wieczystego gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego.

Skarżąca nie zgodziła się z zarzutem nieprawidłowo ustalonego rynku

ze względu na znaczne rozbieżności cen jednostkowych i w związku z tym braku podobieństwa do wycenianej nieruchomości. Wskazała, że transakcje, które znalazły się w tym zbiorze oraz duża rozpiętość cen, to nie zła wola rzeczoznawcy, ale statystyka istotnych spostrzeżeń, z którą trudno dyskutować i sugerować jej kształt

i zakres. Analiza została zakończona wyłonieniem z niego nieruchomości najbardziej reprezentatywnych i przyjętych do porównania.

Zdaniem skarżącej, Minister, stwierdzając naruszenie obowiązków wynikających z przepisu art. 175 ust. 1 ugn., dla właściwego wymiaru kary musi ocenić stopień i wagę tego naruszenia, z punktu widzenia dyrektyw w nim zawartych, tj. zagrożeń dla zawodowego charakteru czynności rzeczoznawcy, zasad etyki zawodowej i bezstronności w wycenie nieruchomości. Orzeczona wobec skarżącej kara zawieszenia wykonywania zawodu jest jednym z surowszych środków spośród katalogu kar dyscyplinarnych wymienionych w art. 178 ust. 2 ugn. Skarżąca uznała, że kara ta zawiera znaczny stopień dolegliwości na tle dokonanych naruszeń przy sporządzeniu jednego operatu szacunkowego. Tymczasem, w opinii skarżącej, kara winna być adekwatna do popełnionego czynu, co w tym przypadku nie ma miejsca. Dodała, że organ za Komisją przywołuje naruszone przepisy prawne przy wycenie nieruchomości, ale wskazuje także na naruszenie zasad wykonywania zawodu, nie wskazując w tym zakresie na naruszenie konkretnych przepisów dotyczących wykonywania Standardów Zawodowych, co, w ocenie skarżącej, także uniemożliwia kontrolę orzeczenia w tej części.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zaprezentowaną argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanych przepisów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Ponadto w świetle art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wykładnia powołanego przepisu wskazuje, że Sąd ma nie tylko prawo, ale i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony. Z drugiej jednak strony, granicą praw i obowiązków Sądu, wyznaczoną w art. 134 § 1 p.p.s.a. jest zakaz wkraczania w sprawę nową. Granice te zaś wyznaczone są dwoma aspektami, mianowicie: legalnością działań organu oraz całokształtem aspektów prawnych tego stosunku prawnego, który był objęty treścią zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Uwzględniając powyższe kryteria, Sąd doszedł do wniosku, że skarga nie jest zasadna ponieważ decyzje organu zostały wydane w niniejszej sprawie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Skarżąca E. P. nie przedstawiła, zdaniem Sądu, żadnych okoliczności, które mogłyby postawić w innym świetle wykonane przez nią czynności zawodowe w postaci 3 operatów szacunkowych:

a) "Operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, położonej w [...] przy ul. [...] [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...]

o powierzchni [...] m2", sporządzony w dniu [...] sierpnia 2010 r. zakwestionowany przez T. L. oraz B. i A. B.,

b) "Operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, położonej w [...], ul. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...]

o powierzchni [...] m2", sporządzony w dniu [...] września 2010 r., zakwestionowany przez M. S.;

c) "Operat szacunkowy wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, położonej w [...], ul. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...]

o powierzchni [...] m2", sporządzony w dniu [...] września 2010 r., zakwestionowany przez M. S..

Operaty te wykonano na zlecenie Gminy Miasta [...] na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Podstawą orzeczenia wobec Skarżącej kary dyscyplinarnej zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy był art. 175 ust. 1 ugn. Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika w sposób bezsporny, że Skarżący jako rzeczoznawca majątkowy, wykonując czynności szacowania zawarte w trzech operatach szacunkowych nie wypełnił obowiązków, o których mowa w tym przepisie.

Zgodnie z art. 175 ust. 1 ugn. stanowiącym jedną z podstaw materialnoprawnych zaskarżonej decyzji, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i ust. 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Zasady wyceny nieruchomości dla potrzeb oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i aktualizacji opłaty z tego tytułu uregulowane zostały w przepisach szczególnych tj. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W tym wypadku mają zastosowanie § 27 do 29 rozporządzenia. Z powyższych uregulowań wynika z § 28, że na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, a przy określaniu wartości stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości, § 27 rozporządzenia.

Jak wynika z akt sprawy skarżąca dokonując wyceny nieruchomości w trzech operatach szacunkowych dotyczących nieruchomości gruntowych położonych w [...] przy ul. [...], przy ul. [...] i przy ul. [...] przyjęła do wyceny nieruchomości 9 transakcji:

- jedną transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu,

- cztery transakcje udziałami w gruncie przy sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej,

- pięć spośród przyjętych transakcji dotyczyło gruntów o powierzchni od 14 m2 do [...] m2, natomiast cztery nieruchomości porównawcze miały powierzchnie: [...] m2, [...] m2, [...] m2 i [...] m2.

Tak więc w zbiorze transakcji stanowiących podstawę wyceny znalazła się transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, skarżąca nie wskazała zgodnie § 27 rozporządzenia dlaczego przyjęła do wyceny tą transakcję, a poza tym nie określiła wzajemnych relacji między ceną prawa do użytkowania wieczystego a ceną nieruchomości jak i prawa własności do czego była zobowiązana treścią § 27 rozporządzenia.

Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie uznała wyjaśnień skarżącej złożonych na posiedzeniu, że transakcje przyjęte do wyceny były to wszystkie transakcje na badanym rynku, gdyż jak słusznie wskazała Komisja wcześniej w pismach wyjaśniających skarżąca wskazała, że wybrane do oceny nieruchomości były najbardziej reprezentatywne na rynku [...]. I aby zachować właściwe proporcje wartości w skali miasta do ustalenia opłat za wieczyste użytkowanie wybrano właśnie te transakcje kierując się potrzebą odpowiedniego zróżnicowania skali opłat i ustalenia ich właściwego poziomu na obszarze całego miasta. Sąd podziela w pełni powyższe stanowisko.

Jak słusznie zauważył organ skoro dokonano wyboru nieruchomości do wyceny w skali całego miasta to istniał materiał porównawczy do dokonania takiej oceny.

Biorąc powyższe pod uwagę należy uznać, że organ prawidłowo przyjął, że przy wycenie nieruchomości doszło do naruszenia § 28 ust. 2 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Cechą charakterystyczną przepisów ustawy dotyczących szacowania wartości nieruchomości jest taka ich konstrukcja, że wydają się one uwzględniać tylko ceny uzyskiwane w przypadku sprzedaży nieruchomości (lub też zakładają, że szacowanie będzie prowadzone tak, jakby nieruchomość miała zostać sprzedana). Taki też jest cel regulacji zawartej w art. 151 ugn. dlatego też za sprzeczne z powyższym przepisem w ocenie Sądu jest przyjęcie przez skarżącą do porównania transakcji z udziałami w gruncie przy sprzedaży lokali.

W ocenie Sądu prawidłowo również uznał organ, że nieprawidłowe jest przyjęcie do wyceny 9 nieruchomości o zróżnicowanej mocno powierzchni. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (por. też wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2016/06, LEX nr 639427). Warunkiem zastosowania tego podejścia jest wiedza o cenach i cechach nieruchomości podobnych (umożliwiająca dokonanie oceny różnic występujących pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu na rynku, jak tego wymaga art. 153 ust. 1 ugn.).

Cechami różniącymi nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych mogą być np.:

- wielkość,

- przeznaczenie w planie miejscowym,

- dostępność,

- lokalizacja,

- użytkownicy,

- walory estetyczne,

- standard wyposażenia.

Zdaniem składu orzekającego w sprawie duże różnice w powierzchni porównywanych nieruchomości świadczą o braku podobieństwa tych nieruchomości. Reasumując należy uznać że doszło do naruszenia art. 153 ust. 1 ugn., z którego wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości, nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego. Jak zauważył organ nieruchomości porównywane nie zostały przez skarżącą opisane, brak jest również ich charakterystyki w odniesieniu do ustalonych cen rynkowych co w ocenie Sądu stanowi naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Jak wynika z akt sprawy powyższe uchybienia nie były jedynymi jakich dopuściła się skarżąca.

Skarżąca przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przy ul. [...] nie uwzględniła wpływu na cenę tej nieruchomości niekorzystnego sąsiedztwa tj. [...] "[...]", czym naruszyła art. 175 ugn. Z naruszeniem powyższego przepisu wiąże się również kolejne uchybienie skarżącej tj. zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej podejścia porównawczego, metodą porównania parami, w której to metodzie skarżąca przyjmowała bez żadnego uzasadnienia, w sposób dowolny i uznaniowej, bez zachowania jakiejkolwiek logiki wielkości poprawek kwotowych korygujących ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości wyceniane. Wyjaśnienia złożone przez skarżącą w tym zakresie są niezrozumiałe ponieważ skarżąca wskazuje, że nie dokonała czystego wyliczenia matematycznego lecz dochodziła do oszacowania poprzez analizę i swoje doświadczenie oraz porównując wartości gruntów pod budownictwo jednorodzinne.

Powyżej zostały wskazane nieprawidłowości, które miały miejsce w związku ze sporządzonymi przez Skarżącą operatami szacunkowymi nieruchomości. Słusznie zatem wskazał organ, że Skarżąca - rzeczoznawca majątkowy, przyjął do porównań szereg transakcji budzących poważne wątpliwości dotyczących wystąpienia przy ich zawieraniu szczególnych uwarunkowań wpływających na cenę lub dotyczących ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej i nie wspomniał o tych okolicznościach w treści operatu szacunkowego. Dlatego, w ocenie Sądu, uzasadnione jest stanowisko organu, iż działanie Skarżącego w ramach czynności zawodowych przy sporządzaniu przedmiotowego operatu, stanowiło rażące naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji, organ prawidłowo też uznał w zaskarżonej decyzji, że nie było żadnych okoliczności, które mogłyby skutkować zmianą przedmiotowego rozstrzygnięcia, co oznacza prawidłowe zastosowanie prze organ II instancji przepisu ujętego w art. 138 § 1 pkt 1 Kpa.

W ocenie Sądu, wszystkie ustalenia dokonane w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, znalazły potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym, dlatego też Sąd nie stwierdza naruszenia przez organ przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W uzasadnieniach decyzji obu instancji zostały wskazane podstawy prawne zapadłych rozstrzygnięć, fakty które organ uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Zebrany w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy, pozwalał na wystarczającą i wszechstronną ocenę czynności zawodowych Skarżącego w związku ze sporządzeniem przedmiotowego operatu szacunkowego i w ocenie Sądu organy obu instancji, rozpatrzyły w całości zebrany materiał dowodowy, odnosząc się do zarzutów i wniosków Skarżącego, sformułowanych zarówno we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, jak i w toku postępowania wyjaśniającego.

Przedmiotowe postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego było prowadzone w oparciu o regulację prawną ustawy o gospodarce nieruchomości oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. W toku postępowania wyjaśniającego zostały zbadane okoliczności naruszenia przez Skarżącą - rzeczoznawcę majątkowego, sporządzającą w ramach czynności zawodowych, sporny operat szacunkowy, zasad ujętych w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niedochowanie tych zasad przez rzeczoznawcę majątkowego podczas wykonywania czynności zawodowych, a więc złamanie przepisów prawa, standardów zawodowych, niedochowanie szczególnej staranności podczas wykonywania czynności zawodowych, właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności oraz złamanie zasad etyki zawodowej, a także zasady bezstronności w wycenie nieruchomości, powoduje każdorazowo zastosowanie przepisów odpowiedzialności zawodowej, tak jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie. Dlatego też, Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja utrzymująca w mocy decyzję I instancji, orzekająca o zastosowaniu wobec Skarżącej - rzeczoznawcy majątkowego, kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, w oparciu o przepisy postępowania, jak i przepisy materialne.

Należy dodać, że organ prawidłowo uzasadnił swoją decyzję. Brak jest zatem podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia obowiązku wnikliwego wyjaśnienia sprawy i naruszenia art. 107 Kpa., poprzez brak należytego ustosunkowania się do podnoszonych zarzutów. Zdaniem Sądu, Skarżący nie przedstawił okoliczności innych niż badane, które mogłyby mieć wpływ na wynik postępowania wyjaśniającego.

Wskazania wymaga, że przepis art. 178 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący, że rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 tej ustawy, podlega odpowiedzialności zawodowej, zakreśla ramy postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Postępowanie to ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. W orzecznictwie przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego (por. wyrok WSA Warszawa z 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 873/07, wyrok WSA Warszawa z 10 stycznia 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 1355/11). Ustawodawca stanowiąc w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, m.in., że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania szacowania nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi, uznał je za zasady określające poziom norm, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Odnoszą się one tak do podmiotu sporządzającego wycenę, jak i przedmiotu wyceny. Zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (por. wyrok NSA z 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05).

Ustosunkowując się do zarzutów skargi odnośnie orzeczonego wymiaru kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres 3 miesięcy Sąd uznał, że organ w zaskarżonej decyzji szczegółowo wyjaśnił jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę w tym zakresie, akcentując rażące naruszenie przepisów zarówno rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), jak i ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd podziela prawidłowość ustalenia wysokości wymierzonej kary dyscyplinarnej uznając, że kara ta jest współmierna do zaistniałych przewinień, jakich Skarżąca dopuściła się wykonując swój zawód jako zawód zaufania publicznego.

Sąd nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja naruszała przepisy postępowania, w tym w szczególności art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 107 § 1 i § 3 oraz art. 80 Kpa. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.