Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt I SA/Lu 763/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2017-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Administracyjne postępowanie
Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 110m par. 1, art. 110s par. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 599
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jednolity
article: art. 151-155, art. 156 ust. 1, art. 169, art. 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 106 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: par. 23 pkt 3, par. 56 ust. 1 pkt 5
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Czajecka-Szpringer (sprawozdawca) Sędziowie WSA Monika Kazubińska-Kręcisz, WSA Andrzej Niezgoda Protokolant Sekretarz sądowy Ewelina Piskorek po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 15 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi L. G. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] w przedmiocie zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uchyla zaskarżone postanowienie.


UZASADNIENIE

U Z A D S A D N I E N I E

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] czerwca 2017 r. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej po rozpatrzeniu zażalenia L. G. na postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...] z [...] kwietnia 2017 r. w przedmiocie uznania za nieuzasadniony zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości - utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia i akt sprawy wynika, że Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...] prowadzi postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułu wykonawczego nr [...] (zmieniony na nr [...]), którym objęto zaległość w podatku dochodowym od osób fizycznych za 1999 r. w wysokości [...] zł wraz z odsetkami za zwłokę. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...] dokonał [...] listopada 2015 r. zajęcia nieruchomości określonych w księgach wieczystych nr [...], [...] i [...], prowadzonych przez Sąd Rejonowy [...] z siedzibą w [...] V Wydział Ksiąg Wieczystych. Ponadto, Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...], działając na podstawie art. 22 § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 599 ze zm.), zwanej dalej "u.p.e.a.", pismem z 11 lutego 2016 r. zwrócił się do Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z wnioskiem o przeprowadzenie ponownych egzekucji z nieruchomości stanowiącej zabudowane działki gruntu o nr [...], o pow. 0,2545 ha i nr [...], o pow. 0,2549 ha, położonej w [...] przy ul, [...], której stan prawny określony jest w księgach wieczystych nr [...] i [...], prowadzonych przez Sąd Rejonowy w [...] V Wydział Ksiąg Wieczystych oraz nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu nr [...], o pow. 0,3311 ha, położonej w [...] przy ul. [...], której stan prawny określony jest w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...] V Wydział Ksiąg Wieczystych.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] zawiadomieniami z [...] czerwca 2016 r. dokonał zajęcia ww. nieruchomości. Odpisy ww. zawiadomień o zajęciu doręczono dłużnikowi [...] czerwca 2016 r.

Postanowieniem z [...] lipca 2016 r. Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...] połączył prowadzone postępowania egzekucyjne z nieruchomości.

Organ egzekucyjny podjął czynności zmierzające do rozpoczęcia opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości w [...] i postanowieniem z [...] października 2016 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego A. T. do oszacowania wartości zajętych nieruchomości. Pismem z [...] października 2016 r., na podstawie art. 79 § 1 i art. 85 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 i art. 110b u.p.e.a., Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...] zawiadomił dłużnika, że [...] października 2016 r. o godz. 10.00 dokona oględzin zajętych nieruchomości. Termin dokonania opisu i oszacowania wartości nieruchomości został wyznaczony na [...] marca 2017 r. na godz. 10.00, o czym dłużniczka została zawiadomiona w dniu [...] lutego 2017 r. Również w tym dniu zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości otrzymał uczestnik postępowania egzekucyjnego Burmistrz Miasta [...].

Czynności opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości przeprowadzone zostały w obecności dłużniczki w dniu [...] marca 2017 r. poprzez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników stosownego protokołu. Organ egzekucyjny wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości stanowiącej zabudowane działki gruntu nr [...] o powierzchni 0,2545 ha (KW [...]) i nr [...] o powierzchni 0,2549 ha (KW [...]) określił na łączną kwotę [...]zł.

Pismem z [...] marca 2017 r. dłużniczka wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości zajętych nieruchomości. W treści zarzutów wskazała, że rzeczoznawca majątkowy zaniżył wartość odtworzeniową nieruchomości. Przyczyną zaniżenia tej wartości jest błędnie przyjęta przez rzeczoznawcę powierzchnia użytkowa budynku, która wynika z błędnie podsumowanej powierzchni użytkowej w projekcie budowlanym, sporządzonym w lipcu 2000 r. W załączonym projekcie technicznym figuruje powierzchnia 954,88 m2, jednak dotyczy ona parteru - 532,48 m2 i poddasza - 422,40 m2. W budynku znajduje się także przyziemie o powierzchni 544,43 m2, zatem powierzchnia użytkowa winna wynieść 1.499,31 m2. W ocenie dłużniczki błąd ten jest o tyle istotny, że wartość nieruchomości jest określona w podejściu kosztowym, w którym wycenia się każdy m2 budynku.

W związku ze zgłoszonymi zarzutami Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...] przeprowadził postępowanie wyjaśniające. Rzeczoznawca majątkowy, który jest autorem operatu szacunkowego stanowiącego dla organu egzekucyjnego podstawę do określenia wartości szacowanej nieruchomości pismem z [...] marca 2017 r. podtrzymał w całości swoją opinię. Organ egzekucyjny postanowieniem z [...] kwietnia 2017 r. uznał zarzuty za nieuzasadnione.

W zażaleniu na powyższe postanowienie dłużniczka podtrzymała argumenty zgłoszone w zarzutach. Podkreśliła, że niezaliczenie przyziemia budynku do powierzchni użytkowej budynku stanowi wprowadza w błąd potencjalnych nabywców przez co w licytacji może dojść do kolejnego zaniżenia określonej w operacie szacunkowym ceny.

Analizując zaistniały w sprawie stan faktyczny w świetle obowiązujących przepisów prawa, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej nie podzielił zgłoszonych zarzutów .

W uzasadnieniu organ stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat stosował się do przewidzianych prawem procedur dotyczących szacowania nieruchomości zawartych w art. 149 - 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n." i wydanym na podstawie art. 159 tejże ustawy rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Dokonując wyceny zajętej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określił wartość gruntu stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Natomiast przy określaniu wartości odtworzeniowej części składowych zajętych nieruchomości, w tym budynku pensjonatowego w budowie rzeczoznawca zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia i technikę elementów scalonych. Organ wyjaśnił, że podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 u.g.n.). Przy określeniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. W podejściu kosztowym stosuje się np. metodę kosztów odtworzenia, a w jej ramach technikę elementów scalonych. W ramach tego wyliczenia niezbędne jest określenie wartości gruntu jako przedmiotu prawa własności. Wybór przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia kosztowego do określenia wartości przedmiotowego pensjonatu wynikał z braku nieruchomości sprzedanych czy sprzedawanych podobnych i położonych w tej samej okolicy, jak i na rynku rozszerzonym nieruchomości.

Organ stwierdził, że opisu budynku, którego wartość jest kwestionowana w zarzutach, dokonano na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu [...] października 2016 r. w obecności dłużniczki oraz w oparciu o projekt budowlany z lipca 2000 r. Zgodnie z przedstawionym w projekcie zestawieniem pomieszczeń, powierzchnie całkowite wynoszą: - piwnice: 594,43 m2 (w projekcie widnieje 544,43 m2, co jest błędem rachunkowym podsumowania), - parter: 532,48 m2 (suma części pensjonatowej - 233,95 m2, mieszkania nr [...] - 101,53 m2, mieszkania nr [...] - 197,00 m2), - poddasze: 422,40 m2. Stąd w operacie przyjęto: powierzchnię użytkową (na podstawie projektu, po skorygowaniu błędu rachunkowego, jako suma wszystkich powierzchni parteru i poddasza) - 954,88 m2, powierzchnię całkowitą (jako suma powierzchni wszystkich pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach) - 1.549,31 m2.

Organ nie zgodził się z twierdzeniem zawartym w zarzutach, że powierzchnia użytkowa budynku to powierzchnia całkowita (suma wszystkich kondygnacji budynku, zarówno nadziemnych, jak i podziemnych). Wskazał, że organ egzekucyjny przeprowadził w tej kwestii postępowanie wyjaśniające z udziałem rzeczoznawcy majątkowego. Organ odwoławczy podzielił wyjaśnienia zawarte w zaskarżonym postanowieniu, iż w polskim ustawodawstwie nie ma jednoznacznych przepisów określających zasady ustalania powierzchni użytkowej. W przestrzeni prawnej mamy dwie Polskie Normy (PN-70/B-02365, PN-ISO 9836:2015, które zastąpiły PN-ISO 9836:1997) - obie do dobrowolnego stosowania. Zgodnie z obiema normami, na powierzchnię netto danej kondygnacji składa się powierzchnia użytkowa, usługowa (pomieszczenia techniczne, gospodarcze obejmujące cały budynek) i powierzchnia ruchu (pomieszczenia do ruchu, jak: klatki schodowe, korytarze, hole, przedsionki). Powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynków. Przedmiotowy projekt budowlany nie wskazuje, na podstawie której normy zostały obliczone powierzchnie. Przy użyciu techniki elementów scalonych, zastosowanej do wyceny budynków, koszty odtworzenia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych (np. ściany nadziemia, stropy, posadzi itd.) oraz cen scalonych elementów tych robót. Używanymi jednostkami obmiaru w Scalonych Normatywach są m. in. 100 m2 powierzchni zabudowy, 1.000 m3 kubatury budynku, 100 m2 powierzchni ogólnej (rozumianej jako suma powierzchni podstawowej, pomocniczej i komunikacji, czyli powierzchnia całkowita). Przy wycenie poszczególnych elementów budynku zastosowano zatem krotności tych jednostek, czyli: 651 m2 powierzchni zabudowy, 1.549,31 m2 powierzchni ogólnej. Zatem jednostka 1 m2 powierzchni użytkowej w zastosowanej metodzie wyceny nie jest jednostką odniesienia. Wielkość powierzchni użytkowej przedmiotowej nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia kosztowego nie ma żadnego wpływu na wynik końcowy wyceny.

Odnosząc się do podniesionych w zażaleniu argumentów, iż określenie w operacie szacunkowym powierzchni użytkowej bez zaliczenia podziemia wprowadza w błąd potencjalnych nabywców, przez co w licytacji może dojść do kolejnego zaniżenia określonej w operacie szacunkowym ceny, organ wyjaśnił, że każdy potencjalny nabywca ma prawo na 14 dni przed dniem licytacji oglądać nieruchomość oraz przeglądać w urzędzie skarbowym, akta postępowania egzekucyjnego a wyniki tych oględzin zostaną zapewne uwzględnione przy podejmowaniu decyzji o jej zakupie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości, uchylenie postanowienia I instancji, stwierdzenie nieważności części sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2016 r. w zakresie wyceny będącego w trakcie budowy budynku pensjonatowego, dokonanie pomiaru budynku pensjonatu i jego pomieszczeń oraz prawidłowe określenie poszczególnych kondygnacji przeznaczonych do powierzchni użytkowej pensjonatu.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podtrzymała w całości zarzuty i argumenty przedstawione w zażaleniu z dnia [...] maja 2017 r. Podkreśliła, że operat szacunkowy został sporządzony na podstawie projektu budowlanego z lipca 2000 r. w którym zostały popełnione błędy, w tym dotyczące: określenia przyziemia o powierzchni 544,43 m2 jako piwnice, określenia pierwszego piętra o pow. 422,40 m2 w budynku pensjonatowym jako poddasze. Poddasze w/w pensjonatu stanowi następną kondygnację nad pierwszym piętrem i jest przygotowane do zabudowy. Błędy w projekcie budowlanym, na podstawie którego został sporządzony operat szacunkowy, spowodowały bardzo poważne zaniżenie ceny wartości budynku pensjonatu. Nadto przyjęcie wartości odtworzeniowej budynku pensjonatowego, jest wartością niewspółmierną do cen rynkowych. I jest zbliżona do ceny położenia 1 m2 kostki brukowej. Błędy wynikające z projektu budowlanego, które zostały powielone w operacie szacunkowym, wprowadzają w błąd potencjalnych nabywców, wynikiem czego może dojść do poważnego zaniżenia już ustalonej ceny za zajęte nieruchomości. W ocenie skarżącej należy wykonać pomiar całego budynku i jego powierzchni w budynku pensjonatowym bo to jest podstawą do prawidłowego określenia nazwy jego kondygnacji, a w nich określonych pomieszczeń oraz ich zaliczenia do powierzchni użytkowej pensjonatu.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko zawarte w wydanym postanowieniu i wniósł o oddalenie skargi.

W dniu [...] grudnia 2017 r. do akt sprawy wpłynął wniosek L. G. o dopuszczenie oraz przeprowadzenie dowodu z dokumentów - aneksów do projektów budowlanych budynku mieszkalno-pensjonatowego i zespołu garażowego.

W dniu [...] grudnia 2017 r. do akt sprawy wpłynęło pismo Dyrektora Izby Administracji Skarbowej wraz z załącznikiem – klauzulą z [...] grudnia 2017 r. potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego z [...] grudnia 2016 r. wraz z analizą aktualności.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko zawarte w wydanym postanowieniu i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje.

Skarga jest zasadna, bowiem zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem prawa.

Zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", sądy te nie są związane zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Cytowany przepis daje podstawę do uwzględnienia skargi także wtedy, gdy strona nie podniosła w trakcie toczącego się postępowania sądowoadministracyjnego zarzutów będących podstawą wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego indywidualnego aktu administracyjnego. Kierując się powyższymi kryteriami sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek z innych przyczyn niż zarzuty w niej podniesione.

Przedmiotem kontroli sądu w niniejszej sprawie, było ostateczne postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Pierwszego Urzędu Skarbowego w [...] uznające zarzuty skarżącej wniesione do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione.

Na wstępie niniejszych rozważań wskazać należy, że stosownie do treści art. 110m § 1 u.p.e.a., po upływie terminu określonego w wezwaniu zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. W myśl 110s § 1 u.p.e.a., właściwym w zakresie oszacowania zajętej w drodze egzekucji administracyjnej nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy uprawniony na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z akt sprawy wynika, że organ egzekucyjny powołał rzeczoznawcę w osobie A. T.-S., która w dniu [...] grudnia 2016 r. sporządziła operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość rynkową nieruchomości, położonej w [...] przy ul [...], stanowiącej zabudowane budynkiem w trakcie budowy działki gruntu nr [...] o powierzchni 0,2545 ha (KW [...]) i nr [...] o powierzchni 0,2549 ha (KW [...]) na łączną kwotę [...]zł.

W ocenie sądu przedmiotowy operat budzi wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia.

Zgodnie z art. 156 ust 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei art. 175 ust. 1 u.g.n. zobowiązuje rzeczoznawcę do wykonywania czynności przy określaniu wartości nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej. Szczegółowe zasady szacowania nieruchomości ustawodawca zawarł w 151-155 u.g.n. oraz w wydanym na podstawie art. 169 u.g.n. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Oczywiste jest, że prawidłowa wycena jakiejkolwiek nieruchomości musi być poprzedzona zapoznaniem się przez biegłego z jej stanem i cechami, a opis stanu nieruchomości jest, zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 5 ww rozporządzenia jednym z koniecznych elementów sporządzanego operatu, przy czym bez wątpienia do najistotniejszych cech budynku opisywanego przez rzeczoznawcę należy jego powierzchnia zabudowy.

W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia organ wskazał, że zamieszczonego w operacie opisu budynku, dokonano na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu [...] października 2016 r. oraz w oparciu o projekt budowlany z lipca 2000 r. (str. 8-9 zaskarżonego postanowienia). Jednak z operatu wynika, że podstawę opracowania wyceny stanowiły m.in. projekt budowy budynku mieszkalno-pensjonatowego i wypis kartoteki budynków. Z pierwszego z tych dokumentów wynika, że powierzchnia zabudowy wynosi 565,32 m2, natomiast z drugiego, że powierzchnia zabudowy wynosi 651 m2. Biegła na potrzeby sporządzanego operatu przyjęła powierzchnię zabudowy wykazaną w kartotece budynków, natomiast powierzchnię użytkową, powierzchnię ogólną i kubaturę według projektu budowlanego. W ocenie sądu, jeżeli dane w kartotece budynków i w projekcie budowy są rozbieżne, wymaga to osobistego sprawdzenia przez rzeczoznawcę powierzchni szacowanego budynku. Powyższe jest o tyle istotne, że gdyby się okazało, że w rzeczywistości powierzchnia zabudowy jest większa od wykazanej w projekcie budowlanym, to jest oczywiste, że uległyby zmianie: powierzchnia użytkowa, powierzchnia całkowita (ogólna) i kubatura. Ze sporządzonego operatu wynika wprost, że rzeczoznawca takich pomiarów nie dokonała i poprzestała na odczytaniu zapisów w dokumentach. W przypadku rozbieżności co do powierzchni szacowanej nieruchomości pomiary winny zostać przez rzeczoznawcę dokonane, ponieważ byłoby to dającym pewność dokonania właściwego opisu nieruchomości sposobem wykonania czynności zmierzających do należytego jej oszacowania.

Jak z powyższego wynika, nie można podzielić stanowiska organu przedstawionego w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, że prawidłowość pod względem formalnym oraz prawidłowość rozumowania przedstawionego w operacie szacunkowym rzeczoznawcy została przez organ egzekucyjny przeanalizowana i poddana ocenie stosownie do zasad postępowania administracyjnego. Wręcz przeciwnie, dostrzeżone przez sąd uchybienia operatu szacunkowego wskazują na naruszenie przez organy w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.) i zobowiązywały sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego postanowienia.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji będą zobowiązane podjąć czynności procesowe zmierzające do rzetelnego określenia przez rzeczoznawcę majątkowego powierzchni szacowanego budynku z uwzględnieniem oceny prawnej zawartej w uzasadnieniu niniejszego wyroku,

Z tych względów zaskarżone postanowienie podlega uchyleniu.

Natomiast odnosząc się do zarzutów skargi należy mieć na uwadze, że w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny zajętej nieruchomości zastosował przy określaniu wartości odtworzeniowej budynku pensjonatowego w budowie podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia i technikę elementów scalonych. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości.

Zgodnie z § 23 pkt 3 ww rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. Używanymi jednostkami obmiaru w Scalonych Normatywach są m. in. 100 m2 powierzchni zabudowy, 1.000 m3 kubatury budynku, 100 m2 powierzchni ogólnej (rozumianej jako suma powierzchni podstawowej, pomocniczej i komunikacji, czyli powierzchnia całkowita). Przy wycenie poszczególnych elementów budynku stosuje się zatem krotności tych jednostek. Należy podzielić stanowisko organu, że przy takiej metodzie szacowania jednostka 1 m2 powierzchni użytkowej nie jest jednostką odniesienia. Wielkość powierzchni użytkowej nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia kosztowego nie ma żadnego wpływu na wynik końcowy wyceny. Inaczej mówiąc, powierzchnia użytkowa przedmiotowego budynku nie miała znaczenia dla dokonania wyceny jego wartości.

Sąd oddalił zawarty w skardze wniosek dowodowy. Należy zauważyć, że zgodnie z art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Z przepisu tego wynika, że dopuszczenie dowodu z dokumentu jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem sądu.

Wobec powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.