Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 610/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2007-02-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia NSA Barbara Kamieńska /spr./ Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant masz. Maria Kasztelan po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2007 r. przy udziale sprawy ze skargi K.H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 500 zł (pięćset) tytułem zwrotu wpisu od skargi, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ W. Batorowicz /-/B. Drzazga /-/B. Kamieńska


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją nr [...] z dnia [...] r. – wydaną na podstawie art. 59 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, po uzgodnieniu z zarządcą drogi powiatowej – ustalił na wniosek A.K. warunki zabudowy terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno – usługowego w zabudowie bliźniaczej w granicy z działką nr [...] lub wolnostojącego na działce nr ewid. [...] , art. 12 obręb S. położonej w S. przy ul. [...] .

Decyzja w swojej treści zawarła warunki w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz wymagania dotyczące nowej zabudowy, w tym między innymi określenie: maksymalnej łącznej powierzchni zabudowy na 20% powierzchni terenu objętego wnioskiem, minimalnej powierzchni terenu czynnego biologicznie na 50% powierzchni terenu i szerokość elewacji frontowej na 13 m z tolerancją do 20%.

W uzasadnieniu wyjaśniono, iż wprawdzie na działce nr [...] – sąsiadującej z terenem inwestycji – jest zlokalizowany w granicy budynek, którego właściciel nie zgadza się na lokalizację projektowanego obiektu w granicy obawiając się pogorszenia warunków korzystania z budynku, ale zastrzeżenia tego nie można uwzględnić, bowiem rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) w § 12 pkt 4 ppkt 2 dopuszcza usytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy przylegającej do istniejącej ściany, jeżeli na sąsiedniej działce bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku. Decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza lokalizację projektowanego budynku w granicy na wysokości ściany istniejącego budynku pod warunkiem spełnienia wymagań określonych w § 13 pkt 1 – zapewnienia naturalnego oświetlenia pomieszczeń mieszkalnych. Taki warunek zamieszczono w punkcie 2.1 "d" decyzji.

Nadto § 12 pkt 3 ppkt 2 rozporządzenia dopuszcza również lokalizację obiektu bezpośrednio w granicy z działką sąsiednią w przypadku, gdy nie jest możliwe zachowanie odległości 3 lub 4 m ze względu na rozmiary działki. Taka sytuacja zachodzi w rozstrzyganej sprawie. Działka nr [...], stanowiąca teren inwestycji ma szerokość ok. 15 m i po odliczeniu wymaganych odległości pod zabudowę obiektu wolnostojącego pozostałoby około 7 m. Zdaniem organu orzekające, zaprojektowanie na tak ograniczonej przestrzeni obiektu, który harmonizowałby z sąsiednią zabudową stwarza duże trudności dla projektanta oraz może spowodować zaburzenie ładu przestrzennego, bowiem konieczne byłoby cofnięcie projektowanego budynku w głąb nieruchomości. Tymczasem wszystkie istniejące w sąsiedztwie budynku obiekty zlokalizowane są wzdłuż jednakowej linii zabudowy.

W odwołaniu od tej decyzji K.H. zarzucił naruszenie jego interesu polegające "na ograniczeniu sposobu korzystania przez niego z jego własności, a w szczególności budynku mieszkalnego poprzez zabudowanie przewidzianym budynkiem wnioskodawczyni A. K.". W przypadku zrealizowania zamierzonej inwestycji na sąsiedniej działce taras jego nieruchomości faktycznie przestanie być użyteczny. Nadto od tej strony znajdują się okna pokoi.

Odwołujący poinformował też, że złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla rozbudowy i częściowej rozbiórki budynku usługowego na jego działce.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję wyjaśniając w uzasadnieniu, że "skoro wcześniej na działce odwołującego się zlokalizowano budynki przyległe do granicy z działką pani K. i mające okna i taras zwrócone w stronę działki inwestorki, to organ ten musi być konsekwentny w zachowaniu tego kierunku zagospodarowania tego fragmentu gminy". Poza tym inwestorka ograniczając się w swoich prawach, złożyła pisemne oświadczenie, że od strony działki K.H. otwory okienne zamuruje luksferami, uniemożliwiającymi obserwację sąsiedniej działki.

Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej do Sądu przez K. H. Skarżący domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji, powtarzając argumentację zawartą w odwołaniu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi. Ponad dotychczasową argumentację wskazało, że ewentualne rozbudowanie przez skarżącego przyległego budynku może stanowić podstawę do wznowienia postępowania. " Samo złożenie dokumentów o wyrażenie zgody na rozbiórkę nie jest równoznaczne z fizyczną rozbiórką budynku, a tylko taka fizyczna rozbiórka może zmienić możliwości zagospodarowania działki pani K., określone w decyzji o warunkach zabudowy".

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargę należało uwzględnić, chociaż z innych przyczyn niż te, które wskazał skarżący.

Zgodnie z art. 134 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kierując się powyższą zasadą, w pierwszej kolejności należało stwierdzić, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały z naruszeniem art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z powołanym wyżej przepisem, decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 i uzyskaniu uzgodnień i decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Do uzgodnień wymaganych przepisami odrębnymi należy ustalenie warunków zabudowy pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych przez organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej. Wynika to jednoznacznie z treści art. 3 pkt 1 ustawy z 13 marca 1985r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (tj. Dz. U. z 1998r. Nr 90, poz. 575 ze zm.). W myśl tego przepisu, do zakresu działania Państwowej Inspekcji Sanitarnej w dziedzinie zapobiegawczego nadzoru sanitarnego należy między innymi ustalanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych.

W rozpoznawanej sprawie takiego uzgodnienia nie uzyskano, mimo że – jak wskazała A.K. we wniosku o ustalenie warunków zabudowy – planuje zrealizowanie budynku mieszkalno – usługowego. Na rozprawie administracyjnej w dniu 19 grudnia 2005r. inwestorka wyjaśniła, że "inwestycja będzie przeznaczona pod część mieszkaniową i sklep". Nadto – co zdaje się wynikać z treści odwołania wniesionego przez K.H. – na działce skarżącego również znajduje się budynek usługowy.

Organ pierwszoinstancyjny uzgodnił projektowane zamierzenie tylko z Zarządem Dróg Miejskich.

Konieczność uzyskania konkretnego uzgodnienia zależy od charakteru i lokalizacji projektowanej inwestycji. Oznacza to, że organ orzekający nie ma obowiązku zwracać się do wszystkich organów wskazanych w art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który z mocy art. 60 i 64 ma zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, a także uzyskiwać uzgodnień i decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Powinien jednak w uzasadnieniu wskazać, jakie okoliczności zwalniały go w konkretnej sprawie od takiej powinności. Przecież brak wymaganych prawem uzgodnień, dokonanych w trybie art. 106 kpa stanowi jedną z przesłanek do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 6 kpa).

Z lakonicznego uzasadnienia organu drugiej instancji nie można wnioskować, z jakich względów zaakceptował zaniechanie przez organ orzekający uzyskania ustalenia przez Państwową Inspekcję Sanitarną warunków zabudowy i zagospodarowania terenu pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych dla inwestycji polegającej na budowie w granicy budynku mieszkalno - usługowego.

Przechodząc do meritum sprawy należy stwierdzić, że planowane zamierzenie inwestycyjne stanowi nową zabudowę w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponieważ projektowana lokalizacja przedmiotowego obiektu dotyczy terenu pozbawionego planu miejscowego, to w sprawie zachodziła potrzeba wydania decyzji o warunkach zabudowy, przy zastosowaniu art. 61 ust. 1 ustawy.

Dokonując oceny zgodności usytuowania zamierzenia inwestycyjnego w granicy z działką skarżącego z przepisami prawa organy pierwszej i drugiej instancji miały obowiązek uwzględnić między innymi postanowienia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, wprowadzające tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Jej istota polega na dostosowaniu nowej budowy do już istniejącej, tak aby nowa zabudowa była kontynuacją dotychczasowej, zarówno w zakresie funkcji, jak i cech architektonicznych i urbanistycznych.

Autor sporządzonej w toku postępowania administracyjnego analizy funkcji oraz cech zabudowy w punkcie pierwszym zaznaczył, że "granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy stanowiącej część graficzną analizy". Skoro mapa ta, stanowiąca załącznik do decyzji, posiada zapis, że mapa jest nieaktualizowana, to organ odwoławczy, rozstrzygając sprawę, powinien był wyjaśnić jakie motywy skłoniły go do przyjęcia, że mapa ta rzetelnie odzwierciedla stan zagospodarowania analizowanego terenu. Zaniechanie zajęcia w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stanowiska w tej sprawie stanowi naruszenie art. 107 § 3 kpa, mogące mieć wpływ na wynik sprawy. Wskazuje ona bowiem na niedokonanie przez organ drugiej instancji ponownej analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

Natomiast w związku z zarzutami skarżącego odnośnie możliwości pogorszenia warunków użytkowania jego budynku na skutek zrealizowania zamierzonej inwestycji przez A.K. należy przypomnieć, że organy, do których właściwości rzeczowej należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpoznania tego rodzaju zarzutów, w tym zarzutu ograniczenia dostępu do światła. Kwestie te są brane pod uwagę w toku postępowania, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę (patrz wyrok WSA w Warszawie z 22.VI.2005r. IV SA/Wa 650/04, Lex nr 186655).

Właściwą podstawą prawną do dokonania oceny możliwości wydania pozwolenia na budowę w granicy będzie stanowił przepis art. 5 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego.

Natomiast decyzja o warunkach zabudowy powinna precyzować, czy zamierzenie spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa oraz czy można je dostosować do parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących już w sąsiedztwie miejsca lokowania inwestycji. Organ ustalający warunki zabudowy musi mieć na względzie, że zgodnie z art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jego decyzja jest wiążąca dla organów wydających pozwolenie na budowę. To zaś oznacza, że określenie warunków zabudowy nie może wprost przesądzać o realizacji obiektu w granicy działki, a w konsekwencji uniemożliwiać późniejsze zastosowanie norm Prawa Budowlanego (por. Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pod. red. prof. Z. Niewiadomskiego wyd. 2 C.H. Beck W-wa 2005r. str. 407). Dlatego decyzja o ustaleniu warunków zabudowy winna zawierać wyraźne postanowienia, że budowa obiektu przy granicy działki może być zrealizowana na warunkach przewidzianych w Prawie Budowlanym.

Z powyższych względów, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. b i c, art. 152 i art. 200 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji.

/-/W. Batorowicz /-/B. Drzazga /-/B. Kamieńska

MP