Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1379/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-09-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Góra-Błaszczykowska, sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.), Protokolant ref. staż. Filip Rutkowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 września 2013 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

W dniu 1 czerwca 2010 r. C.Sp. z o.o. z siedzibą w W. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie II etapu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym przy ul. [...]na działce nr ew. [...] w obrębie [...] w Dzielnicy [...]m. W..

Zarząd Dzielnicy [...]m, W. decyzją nr [...]z dnia [...] lipca 2011 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie drugiego etapu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym na terenie działki nr ew. [...]w obrębie [...]przy ul. [...]w W. Dzielnicy [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli [...] i Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2012r. Zarząd Dzielnicy [...]m. W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie drugiego etapu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, na terenie działki nr ew. [...]w obrębie [...]przy ul. [...]w W. - Dzielnicy [...].

Odwołania od powyższej decyzji złożyli [...] i Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]". W odwołaniach podniesiono, że nie został spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ponieważ brak jest umów zawartych pomiędzy właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem zapewniających dostęp do uzbrojenia. Nie został spełniony wymóg art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej. Nie ustalono czy możliwe jest wyznaczenie miejsc postojowych zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wybudowanie budynku spowoduje zacienie mieszkań znajdujących się od strony północnej w budynku położonym przy ul. [...]. Kwestia spełnienia wymogów ppoż. szczególnie dojazdu jednostki straży pożarnej do budynku II etapu powinna być rozstrzygnięta na etapie warunków zabudowy, ponieważ dotyczy to całego kwartału budynków już istniejących ulic wewnętrznych, obsługujących budynki istniejące. Zdaniem Spółdzielni organ niezasadnie dopuścił możliwość budowy budynku w ostrej granicy z działką sąsiednią. W odwołaniu zarzucono także, że 7-kondygnacyjny planowany budynek jest znacznie wyższy nić budynek położony przy ul. [...]. Zdaniem Spółdzielni organ l instancji naruszył także art. 96 ust. 1 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U nr 199, poz. 1227 z późn. zm.) stwierdzające bez jakiegokolwiek uzasadnienia, że inwestycja nie ma potencjalnie znaczącego oddziaływania na obszar NATURA 2000.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania [...] i Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" od decyzji Zarządu Dzielnicy [...]m. W. nr [...]z dnia [...] listopada 2012 r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie drugiego etapu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, na terenie działki nr ew. [...]w obrębie [...]przy ul. [...]w W. - Dzielnicy [...]orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu Kolegium stwierdziło, iż w przedmiotowej sprawie po wyznaczeniu granic obszaru analizowanego i przeprowadzeniu analizy obszaru organ I instancji prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniach Kolegium stwierdziło, iż nie są one uzasadnione. Za niezasadny Kolegium uznało zarzut, że nie został spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołując się do orzeczeń sądów administracyjnych organ odwoławczy zauważył, iż z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dla wydania decyzji o warunkach zabudowy istotny jest fakt istnienia uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego, a nie fakt posiadania przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów. Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. nie jest bowiem uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych.

Za bezzasadny Kolegium uznało również zarzut dotyczący braku dostępu do drogi publicznej. Kolegium wskazało na zawarte przez skarżącą umowy dotyczące ustanowienia służebności gruntowej, dzięki którym ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Natomiast kwestia technicznych rozwiązań dostępu zostanie ustalona w projekcie budowlanym i pozwoleniu na budowę.

Odnosząc się do zarzutu, iż wysokość budynku spowoduje zacienienie mieszkań usytuowanych w budynku położonym przy ul. [...] Kolegium stwierdziło, że wszelkie techniczne zagadnienia związane z planowaną inwestycją są przedmiotem postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, a nie o ustalenie warunków zabudowy.

Odnosząc się do zarzutu, iż nie ustalono czy możliwe jest ustalenie miejsc postojowych zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, organ odwoławczy wyjaśnił, że w punkcie 1.5. zaskarżonej decyzji podano, że należy zapewnić miejsca postojowe na terenie własnej działki inwestycyjnej i przyjęcie wskaźnika parkingowego -1 miejsce/1 mieszkanie, nie mniej niż 1 miejsce/60 m2 powierzchni użytkowej mieszkania oraz miejsca postojowe dla rowerów w ilości min. 10 miejsc/100 miejsc postojowych dla samochodów.

Za bezzasadny Kolegium uznało również zarzut naruszenia art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Po dokonaniu analizy akt sprawy i treści zaskarżonej decyzji Kolegium uznało, że brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Pismem z dnia 21 maja 2013 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w W. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na powyższą decyzję. Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

- naruszenie prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie , iż spełnione zostały łącznie przesłanki określone w tym przepisie , podczas gdy przesłanki wymienione w tym przepisie nie zostały spełnione gdyż teren nie ma dostępu do drogi publicznej oraz nie ma uzbrojenia wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie II etapu zespołu budynków, mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym na terenie działki ew. [...]w obrębie [...]przy ul. [...] w W. w rejonie ulicy [...] w W. w Dzielnicy [...];

- § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki, (Dz. U. Nr 75 poz. 690 ze zm) poprzez uznanie, że teren ma zapewniony dojazd do drogi publicznej, odpowiedni do przeznaczania i sposobu użytkowania oraz wymagań przeciwpożarowych, podczas gdy teren nie ma odpowiedniego do przeznaczania i sposobu użytkowania oraz wymagań przeciwpożarowych dostępu do drogi;

- § 18 ww. rozporządzenia poprzez brak ustalenia możliwości ustalenia miejsc postojowych na ternie inwestycji;

- art. 1 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez naruszenie wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury polegające na zróżnicowaniu wysokości budynków w stosunku do budynków sąsiednich i takie ukształtowanie przestrzeni która nie tworzy harmonijnej całości;

- naruszenie art. 96 ust.1 ustawy z dnia 3 informacji o środowisku i jego ochronie, środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199 poz. 1227 ze zm.) poprzez stwierdzenie, że organ rozważył wpływ przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000 i analiza zagadnienia wykazała że planowana inwestycja nie ma potencjalnie znaczącego oddziaływania na ten obszar;

- naruszenie przepisów postępowania , które miały istotny wpływ na wynik sprawy a mianowicie art.6 , art. 7, art. 8, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych i prawnych i naruszenie zasady dochodzenia prawdy obiektywnej w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy oraz nieuwzględnienie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli.

Wobec wniesionych zarzutów strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżąca rozwinęła powyższe zarzuty, podnosząc iż inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczącym uzbrojenia terenu. Skarżąca wskazała, iż zgodnie z art. 61 ust. 5 warunek ten jest spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Warunek ten nie został spełniony, ponieważ brak jest umów, o których mowa wyżej. Warunek uzbrojenia terenu uznaje się bowiem za spełniony wtedy jeżeli wykonanie uzbrojenia zostanie zagwarantowane w drodze umowy z właściwą jednostka organizacyjną.

Skarżąca podkreśliła, iż każda nowa inwestycja pociąga za sobą ograniczenie powierzchni infiltracyjnie czynnych. W związku tym nastąpi wzrost ilości ścieków deszczowych, który spowoduje zalewanie terenu Osiedla [...], czego dowodem jest fakt, iż już w chwili obecnej przy większych opadach teren Osiedla "[...] Jest zalewany a po deszczu na terenie osiedla stoi woda i powstają grzęzawiska. Skarżąca wskazała, iż brak jest również umów z [...] Przedsiębiorstwem Energetyki Cieplnej oraz RWE [...]. Brak jest umowy, a nawet zapewnienia czy gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta, zwłaszcza w sytuacji gdy zamierzenia inwestora kolidują z infrastrukturą ciepłowniczą

Zdaniem skarżącej nie został również spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1- pkt. 2 ustawy, ponieważ teren inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej. Organ nie wziął bowiem pod uwagę, iż pomimo ustanowionych służebności nie ma możliwości dojazdu z działki nr [...]gdyż działka ewidencyjna nr [...]została zabudowana budynkiem mieszkalnym na całej szerokości działki, a droga zlokalizowana na działce o nr ew. [...](obecnie [...]i [...]powstałe po podziale działki [...]kończy swój bieg przy wjeździe do istniejącego budynku. Inwestor przy projektowaniu I etapu nie zaprojektował drogi dojazdowej do II etapu tylko zabudował całą swoja działkę, co spowodowało odcięcie II etapu od drogi publicznej. Nie ma również możliwości dojazdu przez garaż budynku z działki nr [...]przez pojazdy, maszyny i urządzenia niezbędne do wybudowania budynku (w istniejącym garażu nie widać wyjazdu na w/w działkę, czyli inwestor musi przeprojektować garaż i zrobić w ścianie nośnej budynku przejazd, nie załączono pozwolenia z urzędu architektury na taki przejazd, poza tym budynek jest zamieszkały i nie załączono pozwolenia i aprobaty na przebudowę garaży od właścicieli mieszkań i miejsc postojowych).

W tej sytuacji organ winien przeprowadzić analizę czy przejazd ciężkich maszyn budowlanych i dźwigów nie stanowi zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Organ nie uwzględnił również, iż nie ma dojazdu z działki nr [...], która jest skarpą otaczającą ciek wodny. Na skarpie znajduje się ścieżka pieszo - rowerowa nie utwardzona, pod którą znajduje się komora ciepłownicza z siecią ciepłowniczą przykrytą płytami betonowymi. Po skarpie nie poruszają się ani samochody osobowe ani ciężarowe. Ruch samochodów spowodowałby obsunięcie się skarpy oraz popękanie płyt betonowych przykrywających komorę ciepłowniczą oraz sieć ciepłowniczą. Organ w tym przypadku winien również dokonać wizji lokalnej w celu stwierdzenia czy istnieje możliwość przejazdu, tym bardziej że działka jest zagrodzona poprzez postawienie szlabanu od ul. [...]. Organ nie wziął pod uwagę że brak jest zgody zarządcy drogi na zjazd z ul. [...] która ta zgoda jest konieczna mając na uwadze częstotliwość przejazdu pojazdów zarówno osobowych jak i ciężkiego sprzętu do budowy co może w zakłócić ruch i spowodować zagrożenie dla bezpieczeństwa ruchu drogowego.

Zdaniem skarżącej dostęp do drogi publicznej powinien być przedmiotem uzgodnień dla II etapu zgodnie z postanowieniami rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie ( Dz. U. Nr 43, poz. 430 z późn. zmianami).

Skarżąca Spółdzielnia wyjaśniła również, iż kwestia spełnienia wymogów ppoż. szczególnie dojazdu jednostki straży pożarnej do budynku nowo projektowanego II etapu powinna być rozstrzygnięta na etapie warunków, ponieważ dotyczy to całego kwartału budynków już istniejących oraz ulic wewnętrznych (zgodnie z załącznikiem nr 2 do decyzji) obsługujących budynki istniejące, które są zamieszkane, a właściciele nie zdają sobie sprawy, że należy spodziewać się wzmożonego ruchu o ca 60 % oraz ruchu pojazdów straży pożarnej.

W ocenie Spółdzielni organ powinien dokonać wizji w terenie a nie powoływać się na orzeczenia które zapadły w innym stanie faktycznym i prawnym tak aby w przyszłości uniknąć roszczeń odszkodowawczych z uwagi na fakt iż nie ma faktycznej możliwości przejazdu przez w/w działki.

Nie ustalono również możliwości ustalenia miejsc postojowych zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, co stanowi naruszenie § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki. Zaskarżona decyzja określa lokalizację inwestycji budynku przy granicy nieruchomości. Organ nie wziął pod uwagę, że możliwość lokalizacji budynków przy granicy z działką sąsiednią stanowi wyjątek od ogólnej zasady sytuowania budynków w określonej, minimalnej odległości. Zatem lokalizowanie przy granicy nieruchomości jest możliwe, ale wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny, które w przedmiotowej sprawie nie występują.

Podniesiono, iż w zaistniałym stanie faktycznym naruszono wymagania ładu przestrzennego w tym urbanistyki i architektury polegające na zróżnicowaniu wysokości budynków w stosunku do budynków sąsiednich i takie ukształtowanie przestrzeni która nie tworzy harmonijnej całości. Ponadto organ wydając przedmiotową decyzję naruszył również art. 96 ust.1 ustawy o udostępnieniu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz oceny oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199 poz. 1227 ze zm.) stwierdzając bez jakiegokolwiek uzasadnienia, że rozważył wpływ przedsięwzięcia na obszar NATURA 2000 i analiza zagadnienia wykazała, że planowana inwestycja nie ma potencjalnie znaczącego oddziaływania na ten obszar. Ustalenie warunków zabudowy działki bez dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, stanowi naruszenie zasad prowadzenia postępowania wyjaśniającego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Pismem dnia 6 września 2013r. stanowisko w sprawie przedstawił uczestnik postępowania Spółka C. Spółka wnosząc o oddalenie skargi w bardzo obszernym piśmie przedstawiła argumentację na potwierdzenie, iż spełnione zostały warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle przepisu § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak, związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012r. poz. 270).

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane kryteria, doszedł do przekonania, iż zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. jak i utrzymana nią w mocy decyzja Zarządu Dzielnicy [...]m.W. nie naruszają prawa. W opinii Sądu, poczynione przez organ zarówno I jak i II instancji ustalenia wynikają z zebranego w sprawie materiału dowodowego, zaś dokonana przez ten organ ocena tego materiału w kontekście zastosowanych przepisów ustawy nie budzi zastrzeżeń. Zdaniem Sądu organy obu instancji wyczerpująco zbadały wszystkie okoliczności faktyczne związane z niniejszą sprawą zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a. i art. 77 k.p.a.). Nie doszło również do naruszenia praw skarżących jako strony toczącego się postępowania.

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. utrzymująca w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...]m.W. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie drugiego etapu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, na terenie działki nr ew. [...]w obrębie [...]przy ul. [...]w W. - Dzielnicy [...].

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy - według normy art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w nim wymienionych, a jednym z nich jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa uzależniająca zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem jest jej zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500). Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o p.z.p., jak i granice obszaru analizowanego (czyli tego na który inwestycja będzie oddziaływać) na kopii mapy w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o które mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach map, wyżej wymienionych (§ 9 ust. 3 rozporządzenia).

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie organ I instancji prawidłowo - tzn. zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. - wyznaczył obszar analizowany i biorąc pod uwagę funkcję zabudowy znajdującej się na "działkach sąsiednich" (w ogólnie przyjętym w orzecznictwie sądów administracyjnych szerokim znaczeniu tego pojęcia) prawidłowo ustalił, iż planowana zabudowa nie godzi w zastany stan rzeczy, a stanowisko swoje szczegółowo uzasadnił w treści zaskarżonej decyzji.

Brak również zastrzeżeń co do poczynionych przez orzekające w sprawie organy dotyczące parametrów planowanej inwestycji.

Ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy zagospodarowania obszaru, wynika, iż realizacja planowanej inwestycji jest możliwa przy zachowaniu określonych wymogów i warunków, które pozwolą na zachowanie harmonijnych relacji przestrzennych obowiązujących w analizowanym terenie. Działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy). Dominującą funkcją obszaru jest funkcja mieszkaniowa, przy czym sąsiednia działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana identycznym jak planowany budynkiem. W ocenie Sądu zatem prawidłowo uznały orzekające w sprawie organy, że planowana inwestycja będzie stanowić kontynuację istniejącej na tym terenie funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej.

Podkreślenia wymaga, iż decyzja o warunkach zabudowy nie określa warunków technicznych czy budowlanych, jakie powinna spełniać planowana inwestycja, lecz wskazuje, czy wobec występującej na danym terenie zabudowy realizacja tej inwestycji będzie stanowić kontynuację istniejącej zabudowy oraz funkcji. Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza również o usytuowaniu obiektów w ramach działki, w stosunku do innych obiektów i w stosunku do granicy działki.

Jednocześnie Sąd nie podzielił zarzutów podniesionych w skardze. W ocenie skarżącej Spółdzielni nie zostały spełnione przesłanki warunkujące wydanie decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 61 ust. 1 punkt 2) oraz punkt 3) u.z.p.z., ponieważ - po pierwsze, teren planowanej inwestycji nie ma dostępu do drogi publicznej, a po drugie, teren ten nie ma uzbrojenia wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie II etapu zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym.

Zdaniem Sądu zarzut ten jest bezpodstawny i nie znajduje uzasadnienia w świetle zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz ugruntowanego orzecznictwa sądów administracyjnych. Jak ustalono bowiem w toku postępowania administracyjnego teren planowanej inwestycji tj. działka nr [...]posiada dostęp do drogi publicznej, a dostęp ten zagwarantowany został ustanowionymi służebnościami gruntowymi obciążającymi sąsiednie działki:

1) służebnością gruntową polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez nieruchomość opisaną w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla W. w W. nr KW [...] stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...]z obrębu [...] ;

2) służebnością gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu, która będzie wykonywana pasami o szerokości 3m i 5m przebiegającymi od drogi dojazdowej oznaczonej jako działka nr [...]z obrębu [...] do bram garażowych usytuowanych na działce ewidencyjnej nr [...];

3) służebnością gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu, która będzie wykonywana pasami o szerokości 4,2m i 4,7m przebiegającymi przez wszystkie pomieszczenia dwóch garaży podziemnych usytuowanych w podziemiach budynku mieszkalnego położonego na działce o nr ewidencyjnym [...].

Jak wynika z ustaleń organu oraz wyjaśnień inwestora dostęp ten jest zapewniony pośrednio poprzez drogę przebiegającą na działce nr [...]i nr [...], a następnie drogą zlokalizowaną w garażu podziemnym budynku usytuowanego na działce nr [...](budynek I etapu inwestycji). Połączenie garażu podziemnego w budynku usytuowanym na działce ewidencyjnej nr [...]z garażem planowanego budynku na działce nr [...](a więc w istocie rzeczy zapewnienie ciągłości opisanej powyżej drogi) zapewniają kolejne służebności gruntowe, a mianowicie:

- służebność gruntowa polegająca na prawie doprowadzenia i przyłączenia nieruchomości władnącej przewodów doprowadzających następujące instalacje techniczne: wodociągową kanalizacyjną elektroenergetyczną, telekomunikacyjną wraz z odpowiednimi przyłączami, punktami pomiarowymi i redukcyjnymi, umożliwiającymi przyłączanie nieruchomości do sieci zewnętrznych,

- służebność gruntowa polegająca na prawie przekroczenia granicy nieruchomości obciążonej przy wznoszeniu budynku mieszkalnego stanowiącego "Budynek Mieszkalny II Etapu" jest przekroczenia granicy częścią składową budynku wybudowanego na działce [...]w ten sposób, że w części naziemnej budowli, róg budynku od strony północno - zachodniej przekroczy granice nieruchomości na powierzchni ok. 300m2 oraz w części podziemnej budowli nieruchomość obciążona zostanie zbudowaną częścią garażu będącą częścią składową budynku posadowionego na działce nr [...]wraz z prawem wykonywania prac ziemnych uzasadnionych zakresem prac budowlanych, jednakże nie zagrażających utratą oparcia nieruchomości obciążonej.

Służebności opisane powyżej pozwalają zatem połączyć nieruchomość stanowiącą działkę nr [...]drogą przebiegającą w garażu podziemnym planowanego budynku. W tej sytuacji będą istniały dwa osobne budynki, ale połączone drogą przebiegającą w garażu podziemnym, za pośrednictwem której teren planowanej inwestycji będzie posiadał dostęp do drogi publicznej.

Inwestor wyjaśnił także, iż ruch pieszy będzie mógł odbywać się także naziemnie wzdłuż budynku I etapu inwestycji, co gwarantuje kolejna służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu, która będzie wykonywana pasami o szerokości 1,3m i i,5m przebiegającym wzdłuż północnej granicy nieruchomości na całej jej długości, a stanowiącej aktualnie chodnik przeznaczony do ruchu pieszego.

Dodatkowo inwestor podniósł, iż droga znajdującą się na skarpie zlokalizowanej na działce ewidencyjnej nr [...], jest wbrew twierdzeniu skarżącej drogą utwardzoną w sposób umożliwiający poruszanie się po niej nie tylko pieszych oraz rowerów, ale także ciężkich pojazdów, takich jak chociażby pojazdy straży pożarnej i w istocie rzeczy droga ta stanowi drogę pożarową (wybudowaną przy olbrzymich nakładach finansowych inwestora) dla budynku mieszkalnego stanowiącego I etap inwestycji, a w przyszłości może ona stanowić także dojazd dla pojazdów straży pożarnej do planowanego budynku, którego dotyczy niniejsze postępowanie.

Za bezzasadny w ocenie Sądu uznać należy również zarzut braku uzbrojenia terenu wystarczającego do obsługi inwestycji. Zgodnie z ugruntowany orzecznictwem zapewnienie uzbrojenia terenu w drodze umowy zawartej z gestorem mediów nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania takiej umowy już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Konieczne jest jedynie posiadanie zapewnienia, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta, a zapewnieniem tym może być każdy dokument wydany przez uprawnioną jednostkę świadczącą usługi komunalne. Podkreśla się, że w szczególności niecelowym byłoby wymaganie od inwestora zawierania umów mających na celu realizację uzbrojenia terenu w sytuacji, gdy inwestor nie wie, czy w ogóle uzyska decyzję o warunkach zabudowy .Inwestor powołał m. in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 listopada 2009 roku, II OSK 1780/08, iż nie można uzależniać wydania decyzji o warunkach - budowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie od zagwarantowania, że powstanie uzbrojenie terenu wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zagwarantowanie w drodze umowy wykonania uzbrojenia terenu nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taka umowa już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta.

Jak wynika z załączonych do akt sprawy pism Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w m.W. S.A., z RWE [...] [...] Spółka z o.o. oraz ze [...] Przedsiębiorstwa E. S.A. wynika, że projektowany budynek znajduje się w zasięgu miejskich sieci, zarówno sieci wodociągowej, kanalizacji ściekowej i deszczowej, sieci ciepłowniczej oraz sieci elektroenergetycznej.

Również zarzut dotyczący braku wymagań w zakresie miejsc postojowych dla planowanej inwestycji, w świetle treści decyzji o warunkach zabudowy nie znajduje uzasadnienia.

Skarżąca Spółdzielnia sformułowała również zarzut naruszenia § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki poprzez brak spełnienia wymagań przeciwpożarowych, podnosząc iż kwestia drogi pożarowej powinna zostać rozstrzygnięta na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a teren planowanej inwestycji nie ma drogi odpowiedniej do przeznaczenia i sposobu użytkowania oraz wymagań przeciwpożarowych. Zarzut ten nie mógł być rozpoznawany na tym etapie postępowania, albowiem kwestia budowy drogi pożarowej będzie przedmiotem uzgodnień w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Za bezpodstawny wreszcie uznać należało zarzut naruszenia art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227 ze zmianami). Jak wyjaśnił jednak inwestor obszar planowanej inwestycji nie leży w sąsiedztwie obszaru NATURA 2000, a najbliższym inwestycji obszarem NATURA 2000 jest Dolina S. Planowana inwestycja oddalona jest zatem w linii prostej od granicy obszaru NATURA 2000 o 5,5 km , a między planowaną inwestycją a tymże obszarem istnieje gęsta zabudowa miejska wraz z ruchliwymi ulicami m. W. Zabudowa taka istnieje nie tylko w pasie pomiędzy planowaną inwestycją a jeziorkiem [...] (nie znajdującym się w obszarze NATURA 2000), ale także pomiędzy tymże akwenem, a granicą obszaru NATURA 2000. Inwestor załączył mapę m. W. uwzględniającą granice obszaru NATURA 2000 ze strony Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (www. gdos. gov.pl).

A zatem orzekające w sprawie organy prawidłowo uznały, iż planowana inwestycja nie może mieć potencjalnego wpływu na obszar NATURA 2000, skoro jest od niego oddalona o 5,5 km gęstą zabudową miejską wraz z ruchliwymi ulicami.

Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.