Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2295/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-06-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit c, art. 144, art. 183
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Adamiak, Sędzia NSA Monika Nowicka (spr.), Sędzia del. WSA Olga Żurawska-Matusiak, Protokolant asystent sędziego Jan Wasilewski, po rozpoznaniu w dniu 19 czerwca 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 10 lipca 2013 r., sygn. akt II SA/Ke 298/13 w sprawie ze skargi E. i Z. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] lutego 2013 r. znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 10 lipca 2013 r. (sygn. akt II SA/Ke 298/13), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, po rozpoznaniu skargi E. i Z. Z., uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] lutego 2013 r. nr SKO.GN-70/3744/490/12 w przedmiocie opłaty adiacenckiej.

Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Decyzją Wójta Gminy B. z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...], został zatwierdzony podział nieruchomości, stanowiącej własność E. i Z. małż. Z., położonej w miejscowości M. w gminie B., oznaczonej jako działki: nr [...] - o powierzchni [...] ha, nr – [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] - o powierzchni [...] ha, na działki o numerach: [...] - o powierzchni [...] ha, [...] - o powierzchni [...] ha, [...]- o powierzchni [...] ha, [...] - o powierzchni [...] ha, [...] - o powierzchni [...] ha, [...] - o powierzchni [...] ha, [...] - o powierzchni [...] ha i [...] - o powierzchni [...] ha.

Następstwem tego, decyzją z dnia [...]sierpnia 2011 r. nr [...], ten sam organ ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu opisanej na wstępie nieruchomości, którą obciążył E. i Z. małż. Z. jako właścicieli nieruchomości.

Rozpoznając sprawę w trybie instancji odwoławczej, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., wskazując na treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 65 ze zm.), dalej: "u.g.n.", utrzymało w mocy decyzję Wójta. Kolegium, orzekając w ramach związania wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 6 czerwca 2012 r. (sygn. II SA/Ke 273/12), zwróciło się pismem z dnia [...] stycznia 2013 r. do biegłego rzeczoznawcy majątkowego – H. B. o wyjaśnienie, czy kwestia ukształtowania terenu działek położonych w M. a oznaczonych numerami: [...], [...], [...], [...], [...], [...] miało wpływ na obniżenie ich wartości i czy w związku z tym konieczna byłaby korekta operatu szacunkowego.

Pismem z dnia [...] lutego 2013 r., rzeczoznawca majątkowy podał, że "po uwzględnieniu topografii terenu" wzrost wartości działek nie wynosiłby [...] zł, tylko [...] zł. W związku z powyższym, należało określić w tym przypadku wzrost wartości działek, wynikający tylko i wyłącznie z podziału nieruchomości, eliminując z procesu wyceny wpływ innych cech nieruchomości, w tym topografii terenu, co zostało uczynione w operacie.

W związku z powyższym, Kolegium uznało, że ze sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego wynikało, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Wyboru podejścia rzeczoznawca dokonał na podstawie art. 154 u.g.n., uwzględniając: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca wskazał, że najbardziej istotnymi elementami, wpływającymi na cenę wycenianych działek była: ich lokalizacja, sąsiedztwo, istniejąca infrastruktura oraz cechy fizyczne. Dla potrzeb wyceny, analizie poddano grupy nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, tj. nieruchomości gruntowe z dojazdem drogą gruntową, których ceny transakcyjne kształtowały się w granicach od [...] zł do [...] zł /m2.

Organ podkreślił też, że dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca wziął pod uwagę następujące cechy i wagi: lokalizacja (20%), lokalizacja szczegółowa (20%), wielkość działki (30%) kształt działki (10%), uzbrojenie techniczne 20 %.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, zawartą w operacie szacunkowym z dnia 15 czerwca 2010 r. ustalono zatem, iż:

1. wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła:

- dla działki nr [...] : [...] zł/m2 x [...] m², co stanowiło [...] zł

-dla działki nr [...] : [...] zł/m2 x [...] m², co stanowiło [...] zł

- dla działki nr [...]: [...] zł/m2 x [...] m², co stanowiło [...] zł

2. wartość nieruchomości po podziale wynosiła:

- dla działki nr [...] : [...] zł/m2 x [...] m², co stanowiło [...] zł,

- dla działki nr [...] : [...] zł/m2 x [...] m², co stanowiło [...] zł,

- dla działki nr [...] :[...] zł/m2 x [...] m², co stanowiło [...] zł,

- dla działki nr [...]; [...] zł/m2 x [...] m², co stanowiło [...] zł,

- dla działki nr [...] : [...] zł/m2 x [...] m², co stanowiło [...] zł,

- dla działki nr [...] ; [...] zł/m2 x [...]m², co stanowiło [...] zł,

- dla działki nr [...] : [...] zł/m2 x [...] m²,co stanowiło [...] zł,

- dla działki nr [...]: [..] zł/m2 x [...] m², co stanowiło [...] zł.

Razem wartość nieruchomości po podziale wynosiła więc: [...] zł + [...] zł + [...] zł + [...] zł + [...] zł + [...] zł + [...] zł + [...] zł = [...] zł. Różnica wartości nieruchomości przed i po jej podziale zamykała się zatem kwotą [...] zł, z czego 30%, stosownie do uchwały Nr [...] Rady Gminy w B. z dnia [...] marca 2010 r., stanowiła kwotę [...] zł.

Organ podkreślił również, że – zdaniem rzeczoznawcy majątkowego - w analizowanej sytuacji wprawdzie teoretycznie wzrost wartości wydzielonych w wyniku podziału działek byłby większy z tego powodu, iż wskutek podziału poprawiła się topografia terenu, ale jednak nie było prawdą, gdyż ukształtowanie terenu przed i po podziale jest zawsze takie samo. W związku z powyższym – w ocenie biegłego – wzrost wartości, wynikający z podziału nieruchomości, należało określić eliminując z procesu wyceny wpływ na wzrost wartości innych cech nieruchomości, w tym topografii terenu.

Wyjaśnienia te zaś – zdaniem organu - były logiczne, rzeczowe i spójne a zatem zasługiwały na uwzględnienie. Ponadto, z uwagi na treść art. 139 k.p.a. organ odwoławczy nie mógł wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się (chyba że decyzja organu instancji rażąco naruszałaby prawo lub rażąco naruszała interes społeczny).

Na wyżej przedstawioną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] lutego 2013 r. E. i Z. małż. Z. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, w której zarzucili organowi naruszenie: art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 153 ustawy -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Uchylając – na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej: "p.p.s.a." – zaskarżoną decyzję, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach uznał, że skarga okazała się zasadna.

Powołując się na treść art. 153 p.p.s.a., Sąd podkreślił, iż zaskarżona decyzja została wydana po uchyleniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, wyrokiem z dnia 6 czerwca 2012 r. (sygn. akt II SA/Ke 273/12), poprzedniej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...]. W uzasadnieniu zaś tego wyroku Sąd wskazał, że do obowiązków organu orzekającego w sprawie należała ocena wartości dowodowej opinii biegłego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ administracji miał zatem obowiązek ocenić - na podstawie art. 80 k.p.a. - dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zwłaszcza w przypadku zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, zobowiązaną do zapłaty opłaty adiacenckiej. O ile przy tym organ orzekający i strony postępowania nie mogły narzucać rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcia określonej metodologii wyceny, to jednak rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był wyjaśnić i uzasadnić ustalenia przyjęte w opinii o wartości nieruchomości. Ponadto, powinnością organu orzekającego o opłacie adiacenckiej było, stosownie do art. 107 § 3 k.p.a, ustosunkowanie się do zarzutów strony kwestionującej ustalenia i wynik opinii ustalającej wartość nieruchomości przed i po podziale, skoro opinia ta stanowi dowód dla ustalenia jej wysokości. Ocena organu dotycząca poprawności opinii powinna wskazywać, czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane, zwłaszcza w kontekście zarzutów strony zawartych w odwołaniu.

Sąd w powołanym wyroku uznał zatem, że z decyzji organu odwoławczego nie wynikało, czy i w jakim zakresie dokonana została kontrola operatu szacunkowego, będącego jedynym dowodem służącym ustaleniu wartości przedmiotowej nieruchomości przed podziałem i po podziale, gdyż wymogów oceny operatu szacunkowego nie spełniało stwierdzenie, że został on sporządzony zgodnie z prawem. Organ nie odniósł się rzeczowo do uwag strony zgłoszonych do operatu w odwołaniu, w którym strona skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca, dokonując wyceny, nie uwzględnił w stosunku do szacowanych działek oznaczonych numerami: [...] istotnej cechy, jaką jest ukształtowanie terenu. Według strony skarżącej, powierzchnia tych działek charakteryzowała się znacznym spadkiem i nierównościami terenu, co miało wpływ na obniżenie ich wartości.

Sąd wskazał przy tym, że jakkolwiek rzeczoznawca nie zawarł w operacie opisu nieruchomości, wskazującego na różnice w ukształtowaniu terenu, to przyjął, że ukształtowanie terenu miało zasadniczy wpływ na wartość działek po podziale, skoro odnośnie działki oznaczonej numerem [...] uznał, że jej wartość rynkowa po podziale, z uwagi na ukształtowanie terenu, nie wzrosła. Oznaczało to zaś, że zasadnie skarżący podnosili, że ukształtowanie terenu stanowiło cechę, która może mieć wpływ na wartość nieruchomości i bezwzględnym obowiązkiem organu było jednoznaczne wyjaśnienie tej kwestii. Organ odwoławczy obowiązany był bowiem do podjęcia dodatkowych czynności celem wyjaśnienia podniesionych w odwołaniu zarzutów czy to w drodze zlecenia rzeczoznawcy sporządzenia uzupełnienia operatu, czy też przeprowadzenia rozprawy z udziałem rzeczoznawcy.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd (obecnie orzekający) uznał, że choć Kolegium zmierzało do wyjaśnienia w sprawie kwestii wskazanej w powyższym wyroku bo zwróciło się ze stosownym zapytaniem do rzeczoznawcy majątkowego, jednak niejasne, nie poparte żadnymi argumentami "wyjaśnienia" rzeczoznawcy, złożone w piśmie z dnia [...] lutego 2013 r., które nie stanowiły części operatu szacunkowego, a przez to nie mogły być dowodem w sprawie (art. 80 k.p.a.), organ przyjął bezkrytycznie jako logiczne, rzeczowe i spójne. Nie zauważył nawet, że biegły w tym "wyjaśnieniu" powołał niewłaściwe numery działek.

O ile zaś – jak wywodził Sąd – można było uznać, że rzeczoznawca popełnił oczywistą omyłkę, wskazując na działkę nr [...] (zamiast [...]) podzieloną na działki o numerach: [...], o tyle nie można było wywieść takiej oczywistości, co do wskazanej na wstępie w/w pisma działki nr [...]. Ta nieścisłość wymagała natomiast wyjaśnienia, ponieważ dotyczyła istotnej w sprawie okoliczności, tzn. wskazania, na których działkach występują różnice wysokości terenu, i jaki ma to wpływ na ustalenie wartości.

Zdaniem Sądu, wydawało się zatem konieczne przeprowadzenie w rozpoznawanej sprawie, sugerowanej poprzednio przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, rozprawy administracyjnej z udziałem stron i rzeczoznawcy. Skarżący zarzucali bowiem, że biegły nie przeprowadził dowodu z mapy sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych, wpisanej do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w O. za nr [...], z której wynikały, podniesione przez nich różnice terenu na działkach nr [...] (powstałych z działki nr [...]) i na działkach nr [...] (powstałych z działki nr [...]), których rzeczoznawca w swym "wyjaśnieniu" nie stwierdził.

Zdaniem Sądu, rzeczoznawca powinien zapoznać się z tym dokumentem, odnieść jego postanowienia do stanu faktycznego, istniejącego na gruncie i je ocenić oraz ustosunkować się do zarzutów właścicieli nieruchomości. Sąd podkreślił w tym miejscu, że w skardze obecnie rozpatrywanej, skarżący nadal eksponowali powyższą okoliczność, zarzucając także przyjęcie przez rzeczoznawcę jako materiału porównawczego nieruchomości o innym, niż przedmiotowe działki ukształtowaniu terenu. Zarzut ten Sąd uznał za uzasadniony, gdyż z operatu szacunkowego nie wynikało, czy przyjęte do porównania działki miały podobne ukształtowanie terenu.

Te okoliczności, jak wywodził Sąd, wbrew zaleceniom Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, nie zostały wyjaśnione przez organ odwoławczy przed wydaniem zaskarżonej decyzji, co oznaczało, że naruszony został przez ten organ przepis art. 153 p.p.s.a.

Ponadto, zdaniem Sądu, organ odwoławczy, z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., także orzekł bez dostatecznego wyjaśnienia o wszystkich istotnych okolicznościach sprawy oraz bez wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. Podmiot, na który zostaje nałożony obowiązek uiszczenia opłaty ma natomiast prawo oczekiwać wyjaśnienia przez organ orzekający, czy opinia o wartości nieruchomości nie zawiera wadliwości rzutujących w konsekwencji na ustalenie jej wysokości. Powyższe braki nie pozwalały zaś na wyjaśnienie, czy podział przedmiotowej nieruchomości skarżących rzeczywiście wpłynął na wzrost jej wartości w zakresie przyjętym przez organ.

W skardze kasacyjnej, zaskarżając powyższy wyrok w całości, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. zarzuciło Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Kielcach naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w związku z art. 7 i 77 k.p.a. przez uchylenie decyzji Kolegium, choć w postępowaniu przed Kolegium nie doszło do naruszenia przepisów postępowania mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

2) art. 144 oraz art. 153 p.p.s.a., w myśl których sąd jest związany wydanym wyrokiem od chwili jego ogłoszenia [...] oraz ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ [...], poprzez wskazanie Kolegium, aby uzupełniło operat, co też organ uczynił, a następnie zakwestionowanie tegoż dowodu.

Wskazując na powyższe podstawy kasacyjne Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wnosiło o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnego w Kielcach do ponownego rozpoznania wraz z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podnoszono, że - z uwagi na wskazania zawarte wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 6 czerwca 2012 r. (sygn. akt II SA/Ke 273/12), w którym podniesiona została kwestia nieuwzględnienia ukształtowania terenu w operacie szacunkowym - Kolegium zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o stosowne wyjaśnienie tej kwestii a następnie, po zajęciu stanowiska przez rzeczoznawcę, wydało zaskarżoną decyzję, zgodnie z treścią wyjaśnień udzielonych przez biegłego. W decyzji określono wzrost wartości nieruchomości po podziale, wynikający tylko i wyłącznie z podziału nieruchomości, eliminując z procesu wyceny, wpływ na wzrost wartości innych cech nieruchomości, w tym topografii terenu, co rzeczoznawca majątkowy uczynił w swoim operacie.

Zdaniem Kolegium, wyjaśnienia rzeczoznawcy, złożone w piśmie z dnia [...] lutego 2013 r. były: logiczne, rzeczowe i spójne a operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. Tymczasem, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zawarte w piśmie z dnia 28 lutego 2013 r. wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego nie mogły stanowić dowodu w sprawie, gdyż nie stawiły części operatu szacunkowego.

W ocenie Kolegium, wykonało ono wskazania, zawarte w w/w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 6 czerwca 2012 r., w którym podniesiona została kwestia nieuwzględnienia ukształtowania terenu w operacie szacunkowym. Wojewódzki Sąd Administracyjny, po raz kolejny uchylając zaś decyzję Kolegium, wykroczył poza granicę normatywne, określone w art. 144 oraz art. 153 p.p.s.a. Skoro bowiem Sąd wskazał, aby biegły odniósł się do kwestii ukształtowania terenu, to organ II instancji zlecił biegłemu odniesienie się do tej kwestii (czy to w formie wyjaśnienia, czy uzupełnienia operatu), jeśli zdaniem biegłego kwestia ta mogła mieć wpływ na wysokości opłaty adiacenckiej. Biegły rzeczoznawca majątkowy posiadał wiedzę fachową a jego wyjaśnienie były spójne rzetelne a przede wszystkim logiczne. Tymczasem zdaniem Sądu Wojewódzkiego obecnie rozpoznającego sprawę, konieczne było, aby Kolegium wyznaczyło rozprawę, aby odebrać od biegłego to samo wyjaśnienie, które zostało przedłożone na piśmie. Sąd wykroczył więc w tym wypadku poza zakres swojej kognicji a ponadto wadliwie przyjął, że Kolegium naruszyło art. 7 i 77 k.p.a.

W obszernej odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestnicy postępowania wnosili o jej oddalenie wraz z zasądzeniem kosztów postępowania kasacyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. p.p.s.a., Sąd rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod uwagę tylko okoliczności uzasadniające nieważność postępowania, które to okoliczności w tym przypadku nie zachodziły. Tak więc postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie sprowadzało się wyłącznie do badania zasadności podstaw kasacyjnych, przytoczonych w skardze kasacyjnej.

Zarzuty jej oparte zostały jedynie na podstawie kasacyjnej, określonej w art. 174 pkt 2 p.p.s.a. i sprowadzały się do twierdzenia, iż Sąd Wojewódzki naruszył, w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, przepisy: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 7 i art. 77 k.p.a. a także art. 144 i art. 153 p.p.s.a.

Zarzuty te nie były jednak zasadne.

W analizowanym stanie faktycznym istota sprawy sprowadzała się do oceny, czy zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] lutego 2013 r., utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] sierpnia 2011 r. o ustaleniu dla E. i Z. małż. Z. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł, w związku ze wzrostem wartości ich nieruchomości w wyniku jej podziału, została wydana zgodnie z oceną prawną, zawartą w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 6 czerwca 2012 r. (sygn. II SA/Ke 273/12).

W związku z powyższym wyjaśnić należy, że w wyroku tym Sąd uchylił decyzję poprzednio wydaną w tej sprawie przez organ odwoławczy, podnosząc, że Kolegium dopuściło się naruszenia przepisów proceduralnych w postaci: art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz zwrócił uwagę na dwie kwestie. W uzasadnieniu swego stanowiska Sąd podniósł, że (cyt.): W rozpoznawanej sprawie sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazywał wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia przez organ opłaty adiacenckiej. Z decyzji organu odwoławczego nie wynika czy i w jakim zakresie dokonana została kontrola operatu szacunkowego (...). Wymogów oceny nie spełnia stwierdzenie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z prawem. Organ nie odniósł się rzeczowo do uwag strony zgłoszonych do operatu w odwołaniu. Strona skarżąca zarzuciła, iż rzeczoznawca dokonując wyceny nie uwzględnił w stosunku do szacowanych działek oznaczonych nr [...] istotnej cechy jaką jest ukształtowanie terenu. Według skarżącej powierzchnia tych działek charakteryzuje się znacznym spadkiem i nierównościami terenu, co ma wpływ na obniżenie ich wartości". W dalszej części uzasadnienia w/w wyroku, Sąd Wojewódzki stwierdził zaś iż (cyt.): " (...) zasadnie skarżący podnoszą, że ukształtowanie terenu stanowi cechę, która może mieć wpływ na wartość nieruchomości i bezwzględnym obowiązkiem organu było jednoznaczne wyjaśnieni tej kwestii".

Ponadto, w wyroku z dnia 6 czerwca 2012 r. Sąd Wojewódzki stwierdził również, że oprócz w/w kwestii wpływu ukształtowania terenu na wartość nowopowstałych działek, skarżący zarzucali w skardze, iż rzeczoznawca majątkowy przyjął jako materiał porównawczy działki o innym, niż wyceniane ukształtowaniu terenu, ale brak jednoznacznego wyjaśnienia pierwszego zarzutu uniemożliwiał ocenę zasadności tego ostatniego. Z tej przyczyny w zaleceniach, co do dalszego prowadzenia postępowania, Sąd polecił by organ, rozpoznając sprawę ponownie, usunął stwierdzone uchybienia proceduralne i przeprowadził postępowanie dowodowe w kierunku wskazanym w rozważaniach Sądu, co – zdaniem tegoż Sądu - oznaczało w tym przypadku podjęcie (cyt.): "dodatkowych czynności celem wyjaśnienia podniesionych w odwołaniu zarzutów czy to w drodze zlecenia rzeczoznawcy uzupełniającego operatu, czy też przeprowadzenia rozprawy z udziałem rzeczoznawcy".

Z tej przyczyny zgodzić się trzeba z Sądem I instancji (obecnie rozpoznającym sprawę), iż zaskarżona decyzja nie spełniała powyższych zaleceń. W sprawie nie został bowiem ani sporządzony operat uzupełniający, ani też nie przeprowadzono rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy majątkowego, podczas której doszłoby do definitywnego wyjaśnienia kwestii spornych. Zaznaczyć w tym miejscu też należy, że ogólnikowe stwierdzenie w piśmie przez biegłego, iż "po uwzględnieniu topografii terenu" wzrost wartości działek nie wynosiłby [...] zł, tylko [...] zł. W związku z powyższym, należało określić w tym przypadku wzrost wartości działek, wynikający tylko i wyłącznie z podziału nieruchomości, eliminując z procesu wyceny wpływ innych cech nieruchomości, w tym topografii terenu, co zostało uczynione w operacie, nie stanowiło rzetelnego wyjaśnienia spornego zagadnienia. Stwierdzeniu temu brak jest bowiem uzasadnienia takiego poglądu a ponadto w wypowiedzi swojej biegły pomylił numerację działek, co w przypadku działki nr [...] – jak trafnie zwrócił na to uwagę Sąd Wojewódzki – budziło istotne wątpliwości, co do zasadności wypowiedzi biegłego.

Wbrew zaleceniom zawartym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 6 czerwca 2012 r. zaskarżona decyzja nie wyjaśniała zatem kwestii wpływu ukształtowania terenu na wartość wycenianych działek a tym samym nie wyjaśniała również prawidłowości doboru materiału porównawczego. W związku z tym zarzuty kasacyjne, sprowadzające się do naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 7 i 77 k.p.a. oraz art. 153 p.p.s.a. nie były zasadne.

Całkowicie niezrozumiały (a zatem nietrafny) był zaś zarzut odnoszący się do przepisu art. 144 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem, sąd jest związany wydanym wyrokiem od chwili jego ogłoszenia (...). Przepis ten określa zatem jedynie moment, jakim jest ogłoszenie wyroku, od którego sąd nie może już swojego wyroku zmienić. Tego rodzaju zmiana może nastąpić bowiem jedynie na skutek zaskarżenia wyroku. W analizowanej natomiast sytuacji brak jest jakichkolwiek przesłanek do przyjęcia, że po ogłoszeniu zaskarżonego wyroku Sąd Wojewódzki dokonał jego zmiany.

Z treści uzasadnienia powyższego zarzutu wynikało, że – zdaniem skarżącego – Sąd I instancji – wykroczył w tej sprawie poza wskazania zawarte w wyroku z dnia 6 czerwca 2012 r. Stanowisko to zamykało się jednak wyłącznie w zarzucie dotyczącym art. 153 p.p.s.a., przewidującym związanie sądu i organu oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonym w orzeczeniu sądu. Zarzut ten zaś, jak wyżej to wyjaśniono, nie był w analizowanym stanie faktycznym uzasadniony.

Biorąc powyższe pod uwagę, Naczelny Sąd Administracyjny – z mocy art. 184 p.p.s.a. – orzekł jak w sentencji.