Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 591/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2016-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art.36 ust.4, art.37 ust.1,6,11,
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.), Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2016 r. sprawy ze skargi E. K.-P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej kwotę 418 (czterysta osiemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy J. decyzją z dnia [...]r. ustalił dla E. K.-P. wysokość opłaty planistycznej w kwocie 13 914,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działek o nr: 1, 2 i 3 o łącznej powierzchni 0,4215 ha, położonej w J..

W wyniku wniesionego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] r. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Kolejną decyzją z dnia [...]r. Wójt Gminy J., działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 105 § 1 k.p.a., ponownie ustalił dla E. K.-P. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w kwocie 13 914,00 zł. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że wysokość opłaty została ustalona w oparciu o operat szacunkowy, który został sporządzony zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i stanowi 20% różnicy wartości nieruchomości przed i po zmianie planu.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła E. K.-P. zarzucając organowi I instancji:

- wskazanie w zaskarżonej decyzji błędnej podstawy prawnej tj. art. 105 § 1 k.p.a.,

- uwzględnienie operatu szacunkowego mimo, iż narusza on przepisy prawa tj.: art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 4 ust. 16 i art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 4, § 55 ust. 1, § 56 ust. 1 pkt 5,7 i 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

- prowadzenie postępowania w sposób naruszający zasady ogólne postępowania administracyjnego tj. art. 7, art. 75 § 1, art. 78, art. 77 i art. 80;

- wydanie decyzji bez uzasadnienia faktycznego i prawnego tj. z naruszeniem art. 107 § 1 i § 3 k.p.a.;

- wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy, którego ważność upłynęła w dniu [...] r.

Na tej podstawie wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Wójta Gminy J..

Postanowieniem dnia [...] r. Wójt Gminy J. na podstawie art.113 § 1 k.p.a. sprostował z urzędu błąd w zakresie wskazania podstawy prawnej wydanej decyzji, wpisując w miejsce błędnie powołanego art.105 § 1 k.p.a., prawidłową podstawę prawną wydanej decyzji z art.104 §1 k.p.a.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] r. działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 3, art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej jej podstawy prawnej tj. "art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013r., poz. 267 ze zm.)" i w tym zakresie orzekło, że podstawę prawną decyzji stanowi: "art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016r., poz. 23 ze zm.) oraz uchyliło w całości postanowienie Wójta Gminy J. z dnia [...] r. o sprostowaniu z urzędu oczywistego błędu pisarskiego w decyzji z dnia [...]r. W uzasadnieniu przyjętego rozstrzygnięcia Kolegium wskazało, że uchwalenie nowego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która przed wejściem w życie nowego planu w części była położona w terenie łąk i zieleni naturalnej ( jednostka planu CRZ) oraz na terenie lasów, zadrzewień śródpolnych i przywodnych (jednostka planu CRZ, RL). Natomiast po uchwaleniu nowego planu z wyjątkiem niewielkiej części naroża działki nr 1, która stanowi lasy (jednostka planu C6ZL), zmieniła przeznaczenie na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (jednostka C4MN). Wzrost wartości został wyliczony przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, jednocześnie spełnione zostały ustawowe przesłanki do naliczenia opłaty planistycznej. Odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów Kolegium wskazało, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Taką ocenę może natomiast dokonać właściwa organizacja zawodowa, o czym strona została pouczona. Zdaniem Kolegium operat został sporządzony zgodnie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez uprawnioną osobę i zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści. Ponadto nie zawiera niejasności, pomyłek, ani braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W związku z podnoszonym przez stronę zarzutem dotyczącym upływu ważności operatu szacunkowego, Kolegium wskazało, że operat został uzupełniony o klauzulę potwierdzającą jego aktualność. W ocenie Kolegium nieuzasadniony jest również zarzut naruszenia przez organ I instancji przepisów postępowania administracyjnego. Jednocześnie przyznało, że kwalifikacja prawna stanu faktycznego nie podlega sprostowaniu, co było powodem uchylenia postanowienie organu I instancji.

Pismem z dnia 11 maja 2016r. E. K.-P. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach podnosząc zarzuty tożsame z tymi, które wcześniej zawarła w treści odwołania. Dotyczyły one w szczególności błędów przy sporządzeniu operatu szacunkowego oraz wadliwej jego oceny dokonanej przez organy. Co z kolei zdaniem skarżącej skutkowało naruszeniem przepisów postępowania w zakresie dotyczącym wyjaśnienia okoliczności stanu faktycznego oraz gromadzenia i oceny materiału dowodowego.

W odpowiedzi na skargę SKO w B. w całości podtrzymało stanowisko zawarte w treści zaskarżonej decyzji i na tej podstawie wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja narusza przepisy postępowania administracyjnego w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( tekst jedn. Dz. U. z 2015r., poz. 199 ze zm., dalej "u.p.z.p.") zgodnie z którymi, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i jest ustalana na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Prezydent ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, potwierdzający fakt przeniesienia własności nieruchomości.

W odniesieniu do rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie skarżąca E. K.-P. dokonała zbycia prawa własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki o nr: 1, 2, 3, o łącznej powierzchni 0,4215 ha. Okoliczność ta została potwierdzona aktem notarialnym z dnia [...] r. Rep. A. Nr [...]. Nie budzi wątpliwości również fakt, że przed wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość w części położona była na terenie łąk i zieleni naturalnej - jednostka planu CRZ, oraz na terenie lasów, zadrzewień śródpolnych i przywodnych - jednostka planu CRZ,RL. W części natomiast przeznaczona była pod zabudowę jednorodzinną - jednostka planu - C55 MN. Natomiast po uchwaleniu nowego planu działki o nr: 1, 2 i 3 (z wyjątkiem niewielkiej części naroża działki nr 1, która stanowi lasy - jednostka planu C6ZL) zmieniła przeznaczenie na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - jednostka C4MN (Uchwała Rady Gminy J. Nr [...] z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy J., ogłoszona w Dz. Urz. Woj. Śląskiego z dnia 15 lipca 2013r., poz. 4992).

Ten fakt, w związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan stał się obowiązujący, był podstawą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości został wyliczony w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W oparciu o uchwałę Rady Gminy J. ustalono 20% stawkę służącą do naliczania opłaty, co dało kwotę 13.914,00zł wskazaną w decyzji Wójta Gminy J..

Skarżąca nie kwestionuje faktu sprzedaży oraz ustaleń dokonanych w oparciu o zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej przedmiotowej nieruchomości. Natomiast kwestionuje ustalenia dokonane przez biegłego w sporządzonym operacie szacunkowym, w tym sposób dokonania doboru nieruchomości do porównania oraz przyjętych okresów transakcji, jak również dokonania wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości dla całej powierzchni nieruchomości, w sytuacji gdy w części nieruchomości nie zmieniła przeznaczenia

Wskazać należy, że w myśl art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc przepisy rozdziału I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji ( tekst jedn. Dz. U. z 2015r. poz. 1774 z późn. zm., zwanej dalej "u.g.n.") Zgodnie z art. 7 u.g.n. jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Natomiast z treści art. 156 ust. 1 u.g.n. wynika, że opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jedynym zatem środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie tzw. renty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie lub ocenie sądu. Jak przyjmuje się w judykaturze, operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (por. wyrok NSA z dnia 6 września 2011r., sygn. akt I OSK 1510/10, LEX nr 898076). Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność. Podkreślenia wymaga, że na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym dokonania oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 k.p.a.). W sprawie dotyczącej ustalenia renty planistycznej oznacza to obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, a w konsekwencji oceny jej mocy dowodowej, jako określającej wartość nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 września 2012r. sygn. akt I OSK 2367/11, dostępny na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd podkreśla przy tym, że dokonanie badania prawidłowości, a co za tym idzie i mocy dowodowej operatu szacunkowego, nie może polegać na stwierdzeniu jedynie, iż przedłożony w sprawie operat sporządzony został zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu, jak miało to miejsce w zaskarżonej decyzji. Badania prawidłowości operatu szacunkowego nie stanowi również ogólnikowe stwierdzenie, że nie zawiera on nieprawidłowości, niejasności, pomyłek albo braków, natomiast zawiera wszystkie przewidziane prawem elementy. Organ nie dokonał oceny przyjętych przez rzeczoznawcę kryteriów dla ustalenia nieruchomości podobnych, pomimo zarzutów odwołania w tym zakresie. Nie odniósł się również do pozostałych zarzutów odwołania dotyczących zarówno okresu transakcji przyjętych do porównania, jak i przyjęcia do porównania działki, której dotyczy zaskarżona decyzja oraz wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości również w stosunku do tej części nieruchomości, która nie zmieniała przeznaczenia. Wreszcie brak wyjaśnienia w operacie szacunkowym trendu czasowego analizy wolnorynkowej.

Należy podkreślić, że operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że oceny wymaga również to, czy jest zupełny i logiczny. Tylko operat szacunkowy oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, ale także właściwym doborze nieruchomości podobnych i znajomości cech tych nieruchomości, które wpływały na poziom cen, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Nietrafny jest pogląd, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu i logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy ( por. wyrok NSA z dnia 23 października 2014r. sygn. akt I OSK 534/13, wyrok NSA z dnia 3 grudnia 2013r. sygn. akt II OSK 1611/12, wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2008r. sygn. akt I OSK 852/07; wyrok NSA z dnia 22 grudnia 2009r. sygn. akt I OSK 373/09; wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2011r. sygn. akt I OSK 379/10; wyrok NSA z dnia 7 października 2011r. sygn. akt I OSK 1650/10, dostępne na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania (por. wyrok NSA z dnia 9 maja 2014r. sygn. akt I OSK 2470/12, LEX nr 1574640).

Rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości zastosował podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej, nie wskazując jednocześnie podstawy prawnej przyjętej metody. Zgodnie z § 4 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( tekst pierwotny Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W tej sytuacji należało wziąć pod uwagę przepis art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym, nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, a następnie dokonać oceny przyjętych przez rzeczoznawcę współczynników korygujących. Konieczność oceny operatu nie zwalnia bowiem organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego (por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012r., sygn. akt I OSK 2085/11, dostępny na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Choć wybór przyjętej metody zawsze należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010r.,sygn. akt II OSK 481/09, LEX 597629), czego w kontrolowanej sprawie zabrakło. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze ( por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 października 2012r., sygn. akt II SA/Gd 135/12, dostępny na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 8 lipca 2010r., sygn. akt II SA/Kr 19/10, dostępny na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Powinien również wskazywać na właściwe ustalenie współczynników korygujących ( por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627). Operat szacunkowy winien spełniać także wymogi formalne i zawierać prawidłowe dane dotyczące szacowanej nieruchomości (J. Jaworski w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, C.H. Beck 2013, s. 1224-1227, nb 3, 4; P. Daniel - op. cit., s. 178-183).

W ocenie Sądu, organ odwoławczy w ogóle nie dokonał oceny prawidłowości operatu szacunkowego, również w kontekście zarzutów zawartych w treści odwołania.

Organ administracji publicznej obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. (nakazującego organowi administracji ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego), art. 7 k.p.a. (nakazującego podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego) i art. 77 § 1 k.p.a. (nakładającego na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego - por. wyrok NSA z dnia 20 sierpnia 2013r. sygn. akt II OSK 829/12, LEX nr 1408564).

Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 § 2 k.p.a., w którym stanowi się m.in., że strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia z 2004r.) nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności stron postępowania sporządzonego operatu. Prawo osobistego udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 § 2 k.p.a., jest bowiem uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 k.p.a.; por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010r.,sygn. akt II OSK 481/09, LEX 597629; wyrok NSA z dnia 3 grudnia 2013r.,sygn. akt II OSK 1611/12, CBOIS). Organ może zwrócić się do rzeczoznawcy o uzupełnienie opinii bądź zlecić innemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego (P. Daniel, Administracyjne postępowanie dowodowe, PRESSCOM 2012 s. 179-180).

W kontrolowanej sprawie organ odwoławczy, błędnie takich działań zaniechał. Należy zwrócić uwagę, że organ odwoławczy nie może ograniczyć się tylko do kontroli decyzji organu I instancji, ale jest zobowiązany ponownie merytorycznie rozstrzygnąć sprawę, a więc rozpatrzyć wszystkie żądania strony i ustosunkować się do nich w uzasadnieniu swojej decyzji (por. wyrok NSA z dnia 14 sierpnia 1987r., sygn. akt IV SA 385/87; wyrok NSA z dnia 12 listopada 1992r., sygn. akt V SA 721/92, ONSA 1992 nr 3-4, poz. 95). Organ odwoławczy pominął milczeniem podnoszone w odwołaniu zarzuty strony w stosunku do operatu szacunkowego. Brak ustosunkowania się przez organ drugiej instancji do podnoszonych w odwołaniu kwestii, które są prawnie doniosłe, jest uchybieniem noszącym cechę uchybienia rażącego. Takie działanie organu odwoławczego godzi w podstawowe prawa i gwarancje procesowe obywatela.

Dlatego też Sąd uznał skargę za zasadną, bowiem wydając zaskarżoną decyzję organ odwoławczy naruszył przepisy ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego, tj. przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. , a w konsekwencji również art. 107 § 3 k.p.a. Naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy - to jest na ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – renty planistycznej.

Ponownie rozpoznając sprawę organ dokona prawidłowej oceny operatu szacunkowego z uwzględnieniem powyższych rozważań i wyda decyzję, którą uzasadni z uwzględnieniem wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.) orzekł, jak w punkcie 1 wyroku. Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie 2 wyroku dotyczące zwrotu kosztów postępowania Sąd oparł na podstawie przepisu art. 200 w zw. z art. 205 § 1 i art. 209 powołanej ustawy.