Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2770/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-04-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 128 ust. 1, art. 134, art. 130
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Monika Sawa Sędzia WSA Joanna Skiba Asesor WSA Iwona Ścieszka (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi Z. B. i S. B. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Nieruchomość położona w gminie [...], obręb, oznaczona jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] lipca 2020 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] relacji [...] na odcinku od km [...] do km [...] wraz z budową dwóch węzłów drogowych na skrzyżowaniu z istniejącą drogą krajową [...] w miejscowości [...] i w miejscowości [...] oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, budowli i urządzeń budowlanych. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2020 r.

Wojewoda [...]i decyzją z [...] stycznia 2021 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności opisanej wyżej nieruchomości na rzecz St. B. i Z. B. na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej oraz o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, z tytułu niezwłocznego wydania przedmiotowej nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli S. B. i Z. B., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o opinię w sprawie wartości dowodowej operatu szacunkowego, kwestionując jego prawidłowość.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii decyzją z [...] sierpnia 2021 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, dalej: k.p.a.), utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2021 r. Minister przybliżył ramy prawne postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363, ze zm., dalej specustawa drogowa). Zaakcentował, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z [...] września 2020 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. S. (uprawnienia nr [...]). Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w obrębie [...], gminie [...], powiecie [...], w południowo-zachodniej części miejscowości [...]. Przedmiotowe działki znajdują się w niedużej odległości (na wschód) od drogi krajowej nr [...] oraz na północ od miejscowości [...], poza zabudową, w terenach rolnych, zakrzaczonych i zadrzewionych. Przedmiotowe działki mają nieregularny kształt i korzystne ukształtowanie terenu, tj. w przybliżeniu płaskie. Na działce nr [...] znajdują się drzewa użytkowe na pow. [...] m2. Na działce nr [...] nie znajdują się naniesienia podlegające wycenie.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż teren, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nr [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy i Miasta [...] z dnia [...] września 2006 r. Zgodnie z planem miejscowym szacowana nieruchomość położona jest w obszarze o przeznaczeniu KD, tj. komunikacja publiczna.

Biegły przeprowadził zatem analizę lokalnego rynku nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne, po czym, z powodu braku transakcji, poszerzył analizę na rynek regionalny, tj. północną i środkową część województwa [...]. W okresie 2 lat biegły odnalazł 16 transakcji gruntami drogowymi. Najniższa cena wyniosła [...] zł/m2, a najwyższa [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2. Wyceniając grunt rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Minister podkreślił, że w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej: rozporządzenie), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości biegły określił następujące cechy rynkowe wpływające na wartość wycenianej nieruchomości i ich wagi procentowe: lokalizacja szczegółowa (40%), sąsiedztwo (30%) oraz dojazd i zagospodarowanie (30%). Dla każdej cechy ustalił skalę ocen, definiując jednocześnie każdą z nich. Biegły scharakteryzował nieruchomości o cenie maksymalnej i cenie minimalnej z analizowanego zbioru transakcji, w aspekcie przyjętych cech rynkowych. W dalszej kolejności scharakteryzował przedmiotową nieruchomość z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych i określił współczynnik korygujący dla szacowanego gruntu. Po dokonaniu stosownych obliczeń wartość rynkową 1 m2 gruntu szacowanej nieruchomości określił w wysokości [...] zł. Wartość nasadzeń biegły oszacował na kwotę [...] zł. Łącznie wartość odtworzeniowa nieruchomości została ustalona na kwotę [...] zł. Minister wskazał, że wobec wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej Wojewoda [...], zasadnie powiększył odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł.

Dokonując oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, Minister wskazał na art. 135, art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990, ze zm., dalej: u.g.n.) i § 36 ust. 4 rozporządzenia. Podkreślił, że w związku z faktem, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie z miejscowym zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona pod drogę, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia, w związku z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

W odniesieniu do zarzutu dotyczącego nieprawidłowego przyjęcia przez biegłego nieruchomości porównawczych z rynku regionalnego Minister wskazał, że w operacie szacunkowym na str. 6 biegły wskazał, iż poszerzył analizę na rynek regionalny, gdyż na rynku lokalnym rynek nieruchomościami drogowymi jest słabo rozwinięty. Zaznaczył przy tym, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego (obszar gminy lub powiatu) są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obowiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego, a więc z województwa. W odniesieniu do zarzutu braku aktualizacji cen ze względu na upływ czasu, Minister wskazał, że ta kwestia została wyjaśniona w przedłożonym operacie szacunkowym. Biegły na str. 7 opracowania wyjaśnił, że trend czasowy przyjęty został na poziomie 0% z powodu niewielkich zmian poziomu cen w badanym okresie. Rzeczoznawca majątkowy doszedł do powyższego wniosku na podstawie analizy transakcji drogowych na terenie całego województwa.

W ocenie organu odwoławczego, przedstawiony do bazy porównawczej zestaw nieruchomości nie budzi wątpliwości, a wytypowane nieruchomości posiadają cechy zbliżone pod względem położenia i właściwości, zaś wszelkie różnice w cechach nieruchomości zostały skorygowane współczynnikami korygującymi. Przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza operatu szacunkowego nie wykazała także nieprawidłowości w zakresie dokonanych obliczeń. Pozwala to stwierdzić, że określona wartość nieruchomości jest poprawna.

W skardze wniesionej na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii Z. B. i S. B., reprezentowani przez radcę prawnego, podnieśli następujące zarzuty:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności:

a) art. 128 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie zaniżonej wartości przejętej na własność nieruchomości, co skutkowało ustaleniem odszkodowania w kwocie nieodpowiadającej rzeczywistej wartości tego prawa.

2) naruszenie przepisów postępowania, w szczególności:

a) art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. w zw. z art. 7, art. 75 § 1 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za przejęte prawo własności nieruchomości oraz oparcie się wyłącznie na operacie szacunkowym złożonym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w oderwaniu od innych dowodów i informacji możliwych do powzięcia w tym postępowaniu, zwłaszcza posiadanych przez organ informacji w kwestii wycen innych nieruchomości będących przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego w związku z realizacją tej samej inwestycji drogowej, co skutkowało wydaniem decyzji zaniżającej wysokość odszkodowania przyznanego skarżącym,

b) art. 8 § 1 i 2 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia zasady bezstronności oraz zasady równego traktowania obywateli i ustalenie odszkodowania przyznanego skarżącym w zaniżonej wysokości, w sytuacji, gdy w innych postępowaniach mających za przedmiot wywłaszczenie podobnych nieruchomości leżących na rynku lokalnym i przejętych w związku z realizacją tej samej inwestycji drogowej organ ustalił niewspółmiernie wyższe stawki odszkodowania;

c) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. - poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w wyniku postępowania odwoławczego przeprowadzonego niezgodnie z zasadą dwuinstancyjności, która nakłada na organ II instancji obowiązek rozpoznania raz jeszcze sprawy rozstrzygniętej decyzją organu I instancji w szczególności zaś brak rozważenia przez organ II instancji wniosków płynących z treści pisma organu I instancji z [...] lutego 2021 r., w którym stwierdził, iż argumenty przedstawione w odwołaniu winny skutkować zmianą tej decyzji w trybie samokontroli, niemożliwą jedynie z uwagi na upływ ustawowego terminu zezwalającego na taką zmianę.

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie obu wydanych w sprawie decyzji i zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych wraz z kwotą 34 zł tytułem zwrotu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju i Technologii wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

W dniu [...] stycznia 2022 r. Z. B. i S. B., reprezentowani przez radcę prawnego, wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu umowy sprzedaży nieruchomości gruntowych sporządzonej w formie aktu notarialnego z [...] stycznia 2022 r., celem wykazania, że wartość działek podobnych położonych na tym samym rynku lokalnym, w transakcjach z udziałem organów administracji publicznej osiąga cenę o wiele wyższą niż ta ustalona w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją.

W piśmie procesowym z [...] marca 2022 r. pełnomocnik skarżących podtrzymał wszystkie twierdzenia i wnioski zawarte w skardze oraz złożonym wniosku dowodowym.

Postanowieniem z [...] kwietnia 2022 r. Sąd dopuścił dowód z uwierzytelnionej kopii wypisu aktu notarialnego z [...] stycznia 2022 r., dokumentującego akt sprzedaży nieruchomości gruntowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z [...] sierpnia 2021 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2021 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz skarżących za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położoną w gminie [...], obręb [...], objętą decyzją Wojewody [...] z [...] lipca 2020 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku od km [...] do km [...] wraz z budową dwóch węzłów drogowych na skrzyżowaniu z istniejącą drogą krajową [...] w miejscowości [...] i w miejscowości [...] oraz niezbędnej infrastruktury technicznej, budowli i urządzeń budowlanych. Minister podkreślił, że nieruchomość ta przeszła na własność Skarbu Państwa. Należne z tego tytułu współwłaścicielom odszkodowanie ustalono w wysokości [...] złotych, do którego wypłaty zobowiązany został Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad.

We wniesionej skardze skarżący zakwestionowali przyjętą przez organ za podstawę do ustalenia wysokości opinię biegłego wskazując na nieprawidłowości, które doprowadziły do zaniżenia przyznanego im odszkodowania. Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do dokonania oceny prawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego – P. S., operatu szacunkowego z [...] września 2020 r., określającego wartość rynkową objętej wywłaszczeniem nieruchomości i prawidłowości jego oceny - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Wypada podkreślić, że dowód z prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego wywiera bezpośredni wpływ na treść decyzji ustalającej odszkodowanie. W orzecznictwie zauważa się, że konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz przyjętych przez niego metody i techniki szacowania. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2761/19, CBOSA). Powyższe wymogi w aspekcie technicznym, procesowym, sprawiają, że w tego rodzaju sprawach sporządzany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy musi być zupełny, logiczny i wiarygodny. Dopiero spełnienie tych warunków pozwala na jego przyjęcie jako dowodu miarodajnego dla rozstrzygnięcia sprawy. Natomiast zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Jak przyjmuje art. 12 ust. 4a specustawy drogowej, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5). Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W myśl art. 134 ust. 1 i ust. 2 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W świetle ust. 3 art. 134 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Pojęcie "stan nieruchomości" zostało sprecyzowane przez ustawodawcę w art. 4 pkt 17 u.g.n. wskazującym, że należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Stan nieruchomości jest istotną okolicznością determinującą sposób doboru nieruchomości porównywanych, a w dalszej kolejności wywiera istotny wpływ na ostateczny wymiar odszkodowania.

W rozpoznawanej sprawie, że biegły w zakresie przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości ustalił, że obszar, na którym położona jest wyceniana działka objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nr [...], który został przyjęty uchwałą Rady Gminy i Miasta [...] nr [...] z dnia [...] września 2006 r. Zgodnie z ustaleniami tego planu przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem KD-komunikacja publiczna. A zatem, wydana decyzja o realizacji inwestycji drogowej nie zmienia przeznaczenia wycenianych działek (str. 13 operatu).

W świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Reguła określona w § 36 ust. 4 rozporządzenia znajdzie zatem zastosowanie wówczas, gdy przejęcie działki na cele drogowe dotyczy nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową. Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Z tego względu biegły prawidłowo przyjął jako właściwy rynek gruntów przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Analiza rynku nieruchomości drogowych objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Okresem badania cen objęto lata 2018-2020, przy uwzględnieniu poszerzonego obszaru badania rynku o powiat [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...]. Przy wycenie zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zestawiono również cechy rynkowe (lokalizacja szczegółowa, sąsiedztwo i zagospodarowanie) przyjmując odpowiednie wagi dla wskazanych cech. Określono też wartość składników roślinnych.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że dopuszczony jako dowód w postępowaniu sądowym akt notarialny umowy sprzedaży kompleksu nieruchomości, której stroną byli skarżący i Gmina [...], nie zdołał podważyć prawidłowości dokonanej przez biegłego wyceny. Dokument ten obrazował bowiem realizację transakcji poprzedzonej przetargiem, której przedmiotem były działki gminne o zróżnicowanym przeznaczeniu planistycznym. Warunki jej zawarcia i odrębności planistyczne nieruchomości sprawiały, że brak było możliwości wykorzystania tego rodzaju transakcji do procesu dokonywanej w niniejszej sprawie wyceny.

Zdaniem Sądu, przedłożona analiza szacunkowa biegłego spełnia wymogi wynikające tak z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak i przywołanego rozporządzenia i nie sposób uzasadnić, że uznanie przez organy orzekające tej analizy za prawidłową stanowiło naruszenie prawa. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił swój wybór podejścia i metody wyjaśniając, że najważniejszym czynnikiem cenotwórczym jest jej lokalizacja, a następnie dokonał ustaleń cen transakcyjnych nieruchomości.

Stwierdzić należy, że w rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowość tego rozumowania. Uznając zaś prawidłowo, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 u.g.n. Niewątpliwie zaś – niezależnie od kompetencji organu - uprawnienie takie przysługiwało skarżącym. Z tego też względu, jeżeli skarżący ze względu na stawiane zarzuty natury metodologicznej mieli wątpliwości i zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mieli możliwość poddania tego operatu ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania metodologicznej prawidłowości sporządzenia operatu. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy i woli strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W wyroku z 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21, CBOSA, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił wyraźnie, że to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Oznacza to, że w sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. Jak wynika z akt sprawy, z tej możliwości skarżący jednak nie skorzystali. Odwoływanie się przez skarżących do wycen innych nieruchomości będących przedmiotem postępowania wywłaszczeniowego związanego z realizacją tej samej inwestycji drogowej, musiało zostać uznane za niewystarczające dla podważenia dokonanej wyceny. Powyższe pozbawia skuteczności zarzuty skargi związane z wyprowadzanym naruszeniem art. 134 ust. 1 i 2 oraz art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. w zw. z art. 7, art. 75 § 1 oraz art. 77 § 1 k.p.a., jak również naruszeniem art. 8 § 1 i 2 k.p.a.

W tych warunkach sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy mógł stanowić miarodajną podstawę ustalenia objętego postępowaniem odszkodowania. Ustalenie odszkodowania na podstawie tego dokumentu powoduje więc, że wydane w sprawie decyzje musiały zostać uznane za prawidłowe.

Nie została również naruszona zasada dwuinstancyjności postępowania administracyjnego ustalona w art. 15 k.p.a. Organ odwoławczy rozpoznał sprawę w pełnym jej zakresie, nie będąc związany treścią decyzji organu I instancji ani też treścią pisma przekazującego odwołanie.

Podsumowując, stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie brak było podstaw do zakwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu przez organ administracji publicznej, czy Sąd. Dokument ten nie został bowiem sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, ani nie zawiera oczywistych i rażących błędów, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w sprawie. Decyzja zatem ustalająca wysokość należnego skarżącym odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów specustawy drogowej, odpowiada prawu.

Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.

Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 2095).