Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 115/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2020-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: . 157 ust. 1 u.g.n
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędzia WSA Marzena Kowalewska (spr.) po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi R. B. na decyzję Wojewody z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Starosta [...] (dalej: "organ I instancji") działając na podstawie art. 128 ust. 1 i ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, ust. 2, ust. 3 i ust. 6, w związku z art. 124 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), dalej: "u.g.n." lub "ustawa", decyzją z [...] czerwca 2019 r., znak: [...], orzekł o ustaleniu wysokości odszkodowania na rzecz R. B. (dalej: "skarżąca") oraz J. C., z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha położonej w obr. ewidencyjnym Ż. gm. S. stanowiącej współwłasność R. B. w udziale wynoszącym [...] części i J. C. w udziale wynoszącym [...] części, w związku z przebudową napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...], objętego decyzją Starosty [...] z [...] listopada 2016 r., znak: [...] w łącznej wysokości [...] zł tj. [...] zł na rzecz R. B. i [...] zł na rzecz J. C.. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła R. B. zarzucając organowi I instancji zaniżenie wysokości należnego odszkodowania przez nieuwzględnienie ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości, uzyskiwania z niej pożytków, ograniczenia w uzyskiwaniu plonów i ich toksyczności. Ponadto nie zgadza się z wysokością oszacowanych szkód w wyniku dokonanych zniszczeń. Istnienie linii, zdaniem skarżącej wpływa w sposób oczywisty na zmniejszenie wartości nieruchomości oraz mniejsze zainteresowanie potencjalnych nabywców takiej działki.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda (dalej: "organ odwoławczy") zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.) dalej: "K.p.a." utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy podał, że Starosta [...], decyzją z [...] listopada 2016 r. znak: [...] orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowej części nieruchomości, stanowiącej współwłasność R. B. i J. C., poprzez zezwolenie E. Sp. z o.o. z siedzibą w P. na założenie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej - przebudowę napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...],

w postaci 1 stanowiska słupowego wraz z fundamentami o wysokości do 36 m

i powierzchni zajęcia gruntu nie przekraczającej 56 m2 oraz 6 przewodów roboczych i 2 odgromowych o szerokości pomiędzy skrajnymi przewodami do 9 m w przedziale wysokości ich zawieszenia od 5,85 m do 36 m nad gruntem na części przedmiotowej nieruchomości o całkowitej powierzchni zajęcia 695 m2 wyznaczonej pasem technologicznym o szerokości 20 m, zgodnie z załącznikiem mapowym stanowiącym integralną część decyzji.

Inwestor poprzez pełnomocnika wniósł o ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości części nieruchomości, wskazując, że roboty prowadzone były w okresie [...] listopada 2018 r. do [...] grudnia 2018 r. Inwestor podkreślił, że przedmiotowa nieruchomość nie została przywrócona do stanu poprzedniego.

Odnosząc się do zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz zarzutów odwołania organ odwoławczy przytoczył treść art. 129, 150, 128 ust. 4 u.g.n.

i wskazał, że szczegółowe uregulowania dotyczące określenia wysokości szkody powstałej na nieruchomości w związku z posadowieniem urządzeń infrastruktury technicznej zawiera § 43 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U.

z 2004 r. Nr 204, poz. 2109 ze zm., dalej: "rozporządzenie"), zgodnie z którym przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomościach, o których mowa

w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności:

1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio

o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.

W myśl § 43 ust. 1-3 rozporządzenia odszkodowanie obejmuje zniszczone, a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści (mogące stanowić np. straty w plonach) oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania

z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., przy czym przyjmuje się, że sama możliwość budowy danego urządzenia infrastruktury technicznej przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji lokalizacyjnej ma wpływ na jej wartość, zaś sama późniejsza budowa tego urządzenia nie obniża sama przez się tej wartości.

Jeżeli więc dany rodzaj infrastruktury był przewidziany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji lokalizacyjnej, wówczas brak jest podstaw do przyjęcia, że dopiero na skutek wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nastąpiły wszystkie skutki wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia.

Stosownie do § 43 rozporządzenia, poprawne ustalenie stanu nieruchomości na dzień wydania przez organ administracji decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości powinno uwzględniać, że na nieruchomości będącej przedmiotem postępowania była już zlokalizowana w dokumentach planistycznych infrastruktura techniczna. W tej sytuacji można jedynie uwzględnić zmniejszenie wartości nieruchomości, które nastąpiło w wyniku zrealizowania inwestycji

tj. ograniczeń związanych z funkcjonowaniem w przestrzenni nieruchomości tej infrastruktury, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego czy też decyzji lokalizacyjnej, które niezależnie od tego kiedy taka infrastruktura powstanie, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie zmniejsza jej wartość (wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2009 r., sygn. akt I OSK 460/2008, wyrok WSA w Warszawie 12 maja 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 1671/2010).

Zdaniem organu, uprawnionym do określenia wartości powyższych szkód jest rzeczoznawca majątkowy, który sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości (art 156 u.g.n.).

Wobec powyższego operat szacunkowy sporządzony dla celu określenia wartości szkód powstałych w związku z realizacją ww. inwestycji stanowi zasadniczy dokument w sprawie.

Dalej organ odwoławczy wskazał, że na zlecenie organu I instancji opinię określającą wartość szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości oznaczonej jako działka

nr [...] z obrębu Ż. gmina S., w związku z przebudową linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] wykonał rzeczoznawca majątkowy M. K..

Organ odwoławczy wskazał, że opinia rzeczoznawcy majątkowego nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby wykorzystanie tego dowodu

w sprawie.

Celem zleconej rzeczoznawcy wyceny było ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu szkód oraz zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek posadowienia linii elektroenergetycznej 110 kV.

Rzeczoznawca uwzględnił fakt, iż badana nieruchomość została objęta planem zagospodarowania przestrzennego gminy S. (dalej: "m.p.z.p.") dla trasy przebiegu linii elektroenergetycznej zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z [...] kwietnia 2015 r. zgodnie z którym przedmiotowa działka leży na terenie oznaczonym symbolem E1 - tereny infrastruktury technicznej, dla którego dopuszcza się przeznaczenie uzupełniające m.in. działalność rolnicza związana z uprawą i wypasem. Dla pozostałej części nieruchomości obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S., uchwała nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] grudnia 2014 r. – funkcja terenu to: teren rolny.

Biegły poddał analizie rynek nieruchomości rolnych o powierzchni od 0,3 ha,

z obszaru powiatu [...], z lat 2017-2018. Trend czasowy określono na poziomie 3% w skali roku. Przedział cenowy za 1 ha wynosił od [...] zł do [...] zł. Biegły ustalił wartość za 1m2 na poziomie [...] zł. Charakterystyka cech rynkowych wycenianej działki obejmowała lokalizację, wartość użytkową, dogodność dojazdu, stan zagospodarowania, kształt działki.

Na podstawie zapisów m.p.z.p. biegły stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość nie może zostać zabudowana i pełni funkcje rolną.

Dodatkowo z analizy przeprowadzonej przez biegłego przeznaczenie gruntów

pod elektroenergetykę nie ma charakteru cenotwórczego, gdyż zakłady energetyczne

nie są zainteresowane nabywaniem gruntów pod obiekty liniowe, wobec czego rolna

funkcja terenu pozostaje bez wpływu na ceny tych gruntów w obrocie rynkowym.

Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji zbadał poszczególne czynniki podlegające badaniu w kontekście zmniejszenia wartości nieruchomości tj. 1. zmiana warunków korzystania z nieruchomości, 2. zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, 3. Trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz 4. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości.

Następnie, organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z opinią biegłego istnieje wpływ wszystkich ww. czynników, a ponadto przyjął, iż w konkretnym przypadku należy przyjąć współczynnik zmniejszenia wartości oznaczony symbolem Sb na poziomie 0,2.

Wobec powyższego, korzystając z informacji odnośnie zmniejszenie wartości, wartość rynkowa jednostki porównawczej, powierzchnia pasa ograniczonego korzystania z nieruchomości wynikająca z decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, współczynnika zmniejszenia wartości nieruchomości,

w pasie ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości i pola powierzchni zajętej przez naziemne elementy infrastruktury technicznej, organ, zgodnie

z operatem szacunkowym ustalił wartość szkody prawnej w wysokości [...] zł.

Uznał również, że w wyniku przeprowadzonych prac wystąpiły szkody fizyczne w pożytkach rolnych, w wysokości [...] zł, z kolei, wartość przywrócenia zdolności produkcyjnej (rekultywacji) gruntu określono w wysokości [...] zł, natomiast wartość szkody z tytułu zmniejszonego plonowania wyniosła [...] zł.

Ogólna wartość szkody prawnej z tytułu zmniejszenia wartości części działki

nr [...], zgodnie z decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości wyniosła [...] zł. Z kolei łączna wartość szkód fizycznych wyniosła [...] zł.

Zatem, ogólna wartość odszkodowania została określona w kwocie [...]zł,

Wobec całokształtu okoliczności sprawy organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji w sposób prawidłowy przeprowadził postępowanie administracyjne i wydał decyzję, a operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby wykorzystanie tego dowodu

w sprawie.

Odnosząc się do zarzutów odwołania w kwestii trwałego zmniejszenia wartości nieruchomości organ odwoławczy wskazał, że oszacowanie wartości szkód na nieruchomości musi być ściśle związane z powierzchnią zajęcia nieruchomości, szczegółowo określoną w decyzji o ograniczeniu. Wobec powyższego stwierdził, że ramy postępowania odszkodowawczego zostały szczegółowo określone w decyzji ograniczającej sposób korzystania, a zatem organ odwoławczy nie podziela argumentacji skarżącej w kwestii ustalenia odszkodowania za całą nieruchomość.

Przyjmując inną interpretację należałoby uznać, że możliwe jest ograniczenie sposobu korzystania w sposób blankietowy, podczas gdy ugruntowane orzecznictwo sądowo-administracyjne jednoznacznie wskazuje na obowiązek dokonywania ingerencji w prawo własności w stopniu jak najmniej uciążliwym dla właściciela.

Odnosząc się do kwestii poniesionych nakładów na nieruchomość, organ odwoławczy wyjaśnił, iż zgodnie z art. 28 Kpa biorąc pod uwagę, iż zgodnie z treścią księgi wieczystej Nr [...] prowadzonej dla działki nr [...], współwłaścicielami nieruchomości są R. B. oraz J. C., odszkodowanie należało ustalić na rzecz ww. osób, w udziale do [...] części dla każdej z nich.

Nie zgadzając się z wysokością przyznanego odszkodowania R. B., zaskarżyła powyższą decyzję skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, ponawiając zarzuty odwołania i domagając się jej uchylenia

i przekazania sprawy do ponownego postępowania, dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w celu ponownego wyliczenia wysokości odszkodowania i wydanie merytorycznej decyzji w sprawie. W uzupełnieniu złożonej skargi pełnomocnik skarżącej zaskarżonej decyzji zarzucił:

1) naruszenie przepisów art. 8, art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie prawidłowej analizy okoliczności niniejszej sprawy, brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz działania z naruszeniem zasady zaufania, które to naruszenia miały istotny wpływ na wynik sprawy;

w szczególności pominięcie okoliczności, że operat rzeczoznawcy nie zawiera szczegółowego wyjaśnienia danych przyjętych do wyliczenia szkody tymczasowej, nie zawiera zestawienia nieruchomości podobnych, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowej oceny materiału dowodowego skutkującym wydaniem decyzji

w przedmiocie odszkodowania z zaniżoną wysokością odszkodowania,

2) naruszenie przepisów art. 153 ust. 1, art. 4 pkt,16 i art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 4

ust. 1 w zw. z § 55 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie, co miało wpływ na wynik sprawy, przejawiające się w niewłaściwym zastosowaniu przez rzeczoznawcę nieruchomości metody wyceny nieruchomości oznaczonej działką [...] o poow.[...] ha, obręb ewidencyjny Ż., gmina S.,

w szczególności braku przyjęcia do wyceny nieruchomości podobnych,

w konsekwencji czego wartość odszkodowania została zaniżona,

3) naruszenie przepisów art. 134 ust. 1 i 2 i art. 128 ust. 4 w związku z art. 124 oraz 135 ust. 7 u.g.n. poprzez zaniżenie wysokości przyznanego odszkodowania i wadliwe obliczenie jego wysokości, w szczególności z uwagi na brak odwołania się do obiektywnych czynników cenotwórczych, mających wpływ na prawidłowe określenie wartości odszkodowania.

Mając na uwadze powyższe, wniosła o:

1) uchylenie decyzji Wojewody z dnia [...] grudnia 2019 r. [...] i poprzedzającej ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] czerwca 2019 r. [...] 1.

2) przyznanie pełnomocnikowi z urzędu kosztów pomocy udzielonej z urzędu według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna, a podniesione przez skarżącą argumenty nie zasługiwały na uwzględnienie. Ocena zaskarżonej decyzji według kryterium legalności doprowadziła sąd do przekonania, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów wskazywanych w skardze, ani też innych przepisów prawa w stopniu, który nakazywałby jej wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody, którą organ ten utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej inwestorowi na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości należącej m.in. do skarżącej przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...] oraz zmniejszenia przez to wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, w łącznej wysokości [...] zł, w tym na rzecz skarżącej za udział [...] części działki nr: [...], obr. Ż. gmina S. – w kwocie [...]zł.

Zarzuty podnoszone przez skarżącą koncentrują się przede wszystkim na przyjęciu przez organy obu instancji za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, wadliwego operatu szacunkowego, nieuwzględniającego wszystkich istotnych składowych, które powinien on zawierać i zaniechaniu przez organ czynności zmierzających do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości w tym zakresie, między innymi poprzez przeprowadzenie dowodu z innej opinii biegłego.

Przystępując do rozpoznania skargi w pierwszej kolejności należy się zatem odwołać do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, regulujących kwestie związane z ustalaniem odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania

z nieruchomości. Stosownie do treści art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa wart. 120 i 124 - 126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Zgodnie z art. 134 ust.1 i 2 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości,

w tym wypadku – jej zmniejszenie. Przy określaniu tej wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, stan zagospodarowania, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, oraz aktualnie kształtujące się ceny

w obrocie nieruchomościami.

S. zasady określania wartości poniesionych szkód na nieruchomości oraz określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. zawarte są w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do § 43 ust.1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji.

Zgodnie z ust. 3 tego przepisu, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości,

o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:

1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów

i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Według art. 152 ust.1 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Z przytoczonych wyżej regulacji wynika zatem, że podstawowym dowodem

w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości wynikłe

z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 1 - 9 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Dokument ten pełni w procesie ustalania odszkodowania doniosłą rolę, bowiem od poczynionych przez biegłego rzeczoznawcę ustaleń zależy jego wysokość. Operat jest dowodem z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie - w aspekcie wymogów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny.

W rozpoznawanej sprawie podstawą ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. K..

Działając w oparciu o powyższe przepisy rzeczoznawca w operacie wyjaśnił, że przyjęcie wielkości współczynnika zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu obowiązku jej udostępnienia w celu wykonania przez operatora sieci przesyłowej jej konserwacji lub naprawy na poziomie 0,2 jest działaniem zgodnym ze Standardem V.8 "Zasad określania wartości szkód spowodowanych budową infrastruktury technicznej". Zasady te (standardy) stanowią element warsztatu rzeczoznawcy, pozwalający obiektywnie i w jednolity sposób wyceniać wartość nieruchomości, w szczególności jej spadek lub wzrost. Według standardu V.8 współczynnik zmniejszenia wartości dla nieruchomości rolnych lub leśnych przyjmowany jest z przedziału od 0,15 do 0,20. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej działki, oprócz lokalizacji napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia, dopuszcza produkcję rolną związaną z uprawą i wypasem, niekolidującą z przeznaczeniem terenu to jest dotychczasowy sposób jej wykorzystania. Biegły, ze względu na fakt, że przedmiotowa infrastruktura techniczna ma charakter nadziemny, przyjął zresztą maksymalny współczynnik tj. 0,20. Powyższy współczynnik nie wynika z aktu prawnego, a stanowi przyjęty w wycenie nieruchomości standard opracowany przez rzeczoznawców w oparciu o ich doświadczenie i wiedzę specjalną w tym zakresie. Stanowi jedno z założeń metodologicznych pracy rzeczoznawców i zapewnia jednolitość dokonywanych przez nich wycen nieruchomości i utraty ich wartości. Są to zatem normy o charakterze technicznym, a nie prawnym.

Odnosząc się zatem do zarzutu skargi dotyczącego zaniżenia w operacie wysokości zmniejszenia wartości nieruchomości przez zastosowanie wskaźnika 0,20 stwierdzić należy, iż ma on charakter wyłącznie polemiczny. Skarżąca nie sformułowała żadnych argumentów, które mogłyby stanowić przesłankę uznania, że założenia i metodyka szacowania, dobór nieruchomości do porównania lub zastosowane przez rzeczoznawcę współczynniki były wadliwe.

Analiza tego dokumentu prowadzi do wniosku, że organy obu instancji dokonały trafnej jego oceny w kontekście spełnienia wymagań stawianych przytoczonym wyżej § 56 rozporządzenia. W operacie biegły w sposób czytelny w kolejnych rozdziałach przedstawił wszystkie wzięte przez niego pod uwagę elementy, które miały wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, wskazując jednocześnie jaką metodę i technikę przyjął wraz z przekonującym uzasadnieniem.

Sąd nie podzielił zarzutów skarżącej dotyczących błędnego przyjęcia przez biegłego elementów wpływających na obniżenie wartości nieruchomości,

w szczególności dotyczy to obniżenia wartości nieruchomości oraz szkody

w pożytkach, zmniejszonego plonowania. Skarżąca wywodziła, że opina biegłego

w zakresie szkód a w konsekwencji przyznane odszkodowanie jest nieadekwatne do wystąpienia szkód. Analiza akt postępowania prowadzi do wniosku, że biegły wyraźnie wskazał, że ustalana przez niego wysokość odszkodowania odnosi się do zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, nie obejmuje natomiast, tzw. szkody planistycznej. W ocenie sądu brak jest podstaw do wywodzenia, że tak określony zakres operatu szacunkowego jest nieprawidłowy i nie odpowiada zakresowi przewidzianemu w art. 128 ust. 4 u.g.n. Zdarzeniem powodującym utratę wartości nieruchomości w badanej sprawie, było wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a zatem określenie utraty wartości nieruchomości skarżącej musi odnosić się do zdarzenia, które ją spowodowało.

W konsekwencji nie można się zgodzić ze skarżącą, że obowiązkiem biegłego, czy też organu prowadzącego postępowanie, było badanie kwestii związanych z wyznaczeniem pasa ochronnego. Jego szerokość została określona w decyzji z dnia [...] listopada 2016 r. orzekającej o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Zatem punktem odniesienia dla biegłego mogły być tylko te ustalenia, które zostały zawarte w decyzji ograniczającej. Zaznaczyć bowiem należy, że operat szacunkowy nie kreuje faktów podlegających badaniu, a jego rolą jest ocena stanu ustalonego decyzją administracyjną. A zatem, skoro w decyzji ograniczającej szerokość pasa ochronnego została określona na 20 metrów a całkowita powierzchnia zajęcia na 695 m2, to rzeczą biegłego było ustalenie utraty wartości nieruchomości dla takiej powierzchni, nie zaś badanie, czy został on ustalony prawidłowo. Tego rodzaju badanie powinno się odbyć na etapie rozpoznawania wniosku o ograniczenie prawa, a nie w postępowaniu, które jest następstwem wydanej w tym przedmiocie decyzji.

Tym samym nie doszło również do naruszenia art. 12 § 1, 78 § 1, 80 i 84 § 1 K.p.a., bowiem przeprowadzenie dowodów wskazywanych przez skarżącą nie mogło mieć wpływu na rozstrzygnięcie, skoro – jak już wyżej wskazano, podstawą oceny rzeczoznawcy mogły być ustalenia zawarte w decyzji z [...] listopada 2016 r.

Sąd nie podzielił również stanowiska skarżącej z którego wynika, że biegły nie wziął pod uwagę konsekwencji lokalizacji inwestycji a w szczególności tego, że na jej skutek doszło do obniżenia wartości nieruchomości i które nie zostało uwzględnione w treści opinii. Biegły wziął pod uwagę powyższą okoliczność, co wynika ze szczegółowego opisu stanu nieruchomości, zawartego na kartach 6 – 15 operatu szacunkowego.

Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc m.in. rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej, czy też z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości (wyrok WSA w Białymstoku z 27 czerwca 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 224/17 oraz

z 28 marca 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 51/17). W niniejszej sprawie, inwestor dysponując, wynikającym z wydanej przez organ decyzji, tytułem prawnym do nieruchomości, wykonał prace wskazane w decyzji Starosty [...] z dnia [...] listopada 2016 r. Zgodnie z tą decyzją powierzchnia zajęcia działki skarżącej wyniosła [...] m2.

Tylko ta część nieruchomości, została objęta ograniczeniem wynikającym ze wskazanej decyzji. Ustalenie wysokości odszkodowania za szkody spowodowane ograniczeniem sposobu korzystania z części przedmiotowej nieruchomości musiało się ograniczyć jedynie do tej powierzchni. Zmniejszenie zaś wartości musi nastąpić

w wyniku zrealizowanej inwestycji – tutaj przeprowadzenia prac w ramach inwestycji w dniach [...] listopada 2018 r. do [...] grudnia 2018 r., a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego, który niezależnie od tego, kiedy zostanie zrealizowany, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie, zmniejsza jej wartość,

Nie ma racji skarżąca wywodząc, że ustalone odszkodowanie powinno zrekompensować wszelkie szkody wynikające z umiejscowienia na jej nieruchomości linii elektroenergetycznej w ogóle, bowiem wskazane wyżej regulacje zawarte

w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przepisach wykonawczych do tej ustawy, wyraźnie wskazują jaki powinien być jego zakres i odnoszą je – w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, do szkód wynikających

z realizacji inwestycji objętej decyzją ograniczającą oraz, w przypadku, gdy na skutek zdarzeń

z tym związanych doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości, szkody z tego tytułu.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wyliczył odszkodowanie, na które, w realiach rozpoznawanej sprawy składa się odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w skutek realizacji inwestycji. W zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości biegły przytoczył czynniki z § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia i je omówił, w tym uwzględnił wartość obniżenia nieruchomości obejmującą trwałe ograniczenie korzystania z gruntu, wynikające z obowiązku udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii, zmianę warunków korzystania, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości.

Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Zatem, jak już wyżej wspomniano, ocena operatu szacunkowego przez organ administracji dotyczy wiadomości specjalnych. Nie oznacza to, że organ kierując się doświadczeniem życiowym

i zasadami logiki nie jest umocowany do oceny poprawności operatu. Granicą

w zakresie głębokości i szczegółowości oceny operatu szacunkowego jest zakres wiedzy i doświadczenia w tym zakresie organu. Zwrócić należy uwagę, że postanowienia rozporządzenia jedynie częściowo regulują metodologię określenia wartości nieruchomości dla poszczególnych celów. Uszczegółowienie tej metodologii ma miejsce w oparciu o normy wiedzy (branżowe), którą posiadają biegli (por. wyrok NSA z 6 czerwca 2018 r., sygn. akt I OSK 141/18).

Wspomniana wyżej reguła, że organ i sąd nie mogą ingerować

w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych, ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12).

Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ,

w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

Skoro zatem w badanej sprawie organ, zasadnie zdaniem sądu, ocenił operat jako kompletny i spełniający stawiane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wymogi, a skarżąca nie przedstawiła żadnych opracowań, które podważałyby dokonaną ocenę, to brak jest podstaw do tego, aby to organ przejawił inicjatywę w zakresie zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zauważyć bowiem należy, że skarżąca w toku postępowania nie wskazywała na konieczność ww. konsultacji a kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego, kwestionując co do zasady wysokość odszkodowania mogła podeprzeć się chociażby pisemnym stanowiskiem biegłego prywatnego, czego nie uczyniła.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić zatem należy, że przekonanie skarżącej o zaniżeniu w wycenie wartości odszkodowania pozbawione jest jakichkolwiek podstaw prawnych i to zwłaszcza, jeżeli weźmie się pod uwagę stan prawny nieruchomości i stan jej zagospodarowania.

W konsekwencji zatem podzielić należy stanowisko organów, że określone

w operacie szacunkowym na łączną kwotę [...]zł zmniejszenie wartości nieruchomości jest adekwatne do faktycznego ograniczenia sposobu korzystania

z nieruchomości wynikającego z decyzji zezwalającej na realizację inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV.

W ocenie Sądu, z akt postępowania wynika, iż w niniejszej sprawie organy administracji kierowały się zasadą postępowania wskazaną w art. 7 K.p.a., tj. zasadą prawdy obiektywnej i podejmowały wszelkie niezbędne kroki do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zgodnego z przepisami prawa załatwienia sprawy.

Zebrano i rozpatrzono cały materiał sprawy i ustalono stan faktyczny zgodny

z rzeczywistością, oraz dokonano obszernej i wszechstronnej oceny przedmiotowej sprawy na podstawie analizy całego materiału dowodowego. Stanowisko wyrażone

w zaskarżonej decyzji zostało uzasadnione w sposób pełny, zgodnie z wymogami Kodeksu postępowania administracyjnego. Należy też zaznaczyć, iż w toku postępowania skarżąca nie podniosła żadnych uwag i zarzutów co do sporządzonej opinii. Skarżąca pomimo zawiadomienia o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem sprawy, wnoszenia uwag i żądań, tak przed

organem I instancji jak i organem odwoławczym nie skorzystała z tej możliwości.

Sąd uznaje, że wyjaśnienia rzeczoznawcy są rzeczowe i oparte na obowiązujących w tym zakresie przepisach rozporządzenia o wycenie nieruchomości.

W tym stanie rzeczy, należało uznać, że brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, co stanowiło podstawę do oddalenia skargi w oparciu o art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325).

Przytoczone orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są na [...]