Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 364/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Darmoń (spr.) SWSA Mirosław Bator SWSA Agnieszka Nawara-Dubiel po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 5 lipca 2021 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa [...] firma A z siedzibą w T. na decyzję Wojewody z dnia 9 lutego 2021 roku, znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 7 września 2020r. znak: [...] Starosta Brzeski orzekł:

- w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 14 999,00 zł (słownie: czternaście tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt dziewięć złotych 00/100) na rzecz spółki - Firma A , za nieruchomość położoną w obrębie P. gmina Borzęcin obejmującą działki ewidencyjne nr nr: [...], [...] oraz [...] o łącznej powierzchni 3006 m2, która z mocy prawa stała się własnością Gminy Borzęcin,

- w pkt 2 o tym, ze do wypłaty odszkodowania określonego w pkt 1 niniejszej decyzji zobowiązana jest Gmina Borzęcin, reprezentowana przez Wójta Gminy Borzęcin,

- w pkt 3 o tym, że wypłata odszkodowania ustalonego w pkt 1 niniejszej decyzji nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni, licząc od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna,

- w pkt 4 o tym, że w przypadku, gdy osoba uprawniona odmówi przyjęcia odszkodowania albo jego wypłata natrafi na trudne do przezwyciężenia przeszkody, Wójt Gminy Borzęcin, działający w imieniu Gminy Borzęcin, wpłaci odszkodowanie do depozytu sądowego.

Orzekając w ten sposób organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 20 marca 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. G..

Odwołanie od ww. decyzji organu I instancji złożyła spółka Firma A

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda Małopolski decyzją z 9 lutego 2021 r., znak [...] na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 1990) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 256), po rozpatrzeniu odwołania spółki Firma A , od decyzji Starosty Brzeskiego z dnia 7 września 2020r. znak: [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W jej uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że podstawę nabycia na rzecz Gminy Borzęcin nieruchomości oznaczonej, jako działki ewidencyjne nr nr: [...], [...] oraz [...] o łącznej powierzchni 3006 m2, położonej w obrębie P. gm. Borzęcin, stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Na mocy decyzji nr [...] Starosty Brzeskiego z dnia 23 sierpnia 2018 r. znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedsięwzięcia pn.: Budowa drogi gminnej "Zagórze" łączącej drogę powiatową nr 1430K Brzesko - Szczepanów -Borzęcin z drogą gminną Łazy - Rudy-Rysie obr. Przyborów gm. B., woj. Małopolskie w km 0+000,00 - km 1+555,78 (decyzją z dnia 4 października 2019 r. nr [...] Wojewoda Małopolski, po rozpoznaniu złożonego odwołania, w części ją uchylił i orzekł, co do istoty sprawy, zaś w części utrzymał w mocy) wydanej w oparciu o ww. przepisy, działki ewidencyjne nr nr: [...] [...] oraz [...] o łącznej powierzchni 3006 m2, położone w obrębie P. gm. Borzęcin, przeszły na własność Gminy Borzęcin.

Regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. la).

Jak wynika z odpisu z księgi wieczystej nr TRI [...] działka nr [...] oraz działki nr [...] i nr [...] położone w obrębie P. gm. Borzęcin (z których podziału powstały działki nr [...] i nr [...], przejęte przez Gminę Borzęcin pod inwestycję drogową) stanowiły uprzednio w całości własność spółki Przedsiębiorstwo Firma A Działy III i IV księgi pozostawały wolne od wpisów dotyczących przedmiotu postępowania.

Odszkodowanie ustalono w toku obecnie procedowanego postępowania w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego Ł. G., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 20 marca 2020 r. oszacował łączną wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 14 999,00 zł, w tym wartość działki nr [...] na kwotę 5 558 zł., wartość działki nr [...] na kwotę 4 306 zł., natomiast wartość działki nr [...] na kwotę 5 135 zł.

Następnie organ odwoławczy stwierdza, że w rozpoznawanej sprawie zobowiązany był powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej.

Zgodnie z ugruntowanym w tej materii stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r. sygn. akt I S.A. 833/00). Powyższe oznacza, iż organ nie może ograniczyć się do powołania na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł, i skontrolować prawidłowość tego rozumowania (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 14 lutego 2007 r. sygn. akt VIII S.A./Wa 74/07).

Kwestie wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele publiczne, reguluje art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Jednym z głównych czynników, decydujących o wartości nieruchomości dla celów ustalenia wysokości odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości, spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. W myśl art. 134 ust. 4, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania rzeczoznawca majątkowy powinien określić według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. W pozostałych przypadkach określenie wartości nieruchomości następuje na podstawie aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy). Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ustawy).

Jak wskazuje organ II instancji - zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zwanego dalej "rozporządzeniem"). Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia). Z kolei § 36 ust. 3 stanowi uszczegółowienie i doprecyzowanie "zasady korzyści", o której mowa w art. 134 ust. 4 ugn. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Mając zatem na uwadze te przepisy, sporządzający operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy Ł. G. w pierwszej kolejności dokonał porównania poziomu cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu tożsamym z dotychczasowym przeznaczeniem działki wycenianej czyli rolnych (przedmiotowa nieruchomość nie była objęta ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Borzęcin, zatwierdzonym uchwałą Nr 111/20/02 Rady Gminy w Borzęcinie z dnia 27 grudnia 2002 r.. znajdowała się ona w terenach rolnych, w złożu kruszywa naturalnego), z poziomem cen transakcyjnych nieruchomości o przeznaczeniu wynikającym z realizacji celu publicznego czyli drogowych. Jak ocenia organ odwoławczy - to działanie biegłego jest w pełni zgodne z dyspozycją art. 154 ugn.

W wyniku tejże analizy biegły stwierdził, iż ceny nieruchomości drogowych (średnio 29,90 zł za lm2) są na wyższym poziomie, niż ceny nieruchomości rolnych (średnio 2,86 zł za lm2), w konsekwencji czego wycenę działek nr [...], nr [...] oraz działki nr [...] przeprowadził na podstawie § 36 ust. 3 omawianej regulacji tj. przy uwzględnieniu wyliczonego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość, którą to wartość następnie powiększył o 50 %.

Stosując metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny 22 transakcji nieruchomościami rolnymi, z terenu gminy Borzęcin po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: Otoczenie i odległość do działek siedliskowych (waga na poziomie 25%), Dojazd, dostępność do nieruchomości (10%), Kształt działki (10%), Powierzchnia działki (15%), Możliwości użytkowe (5%), Kultura rolna (25%) oraz Ograniczenia (10%) i skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników korygujących odnoszących się do tych atrybutów, oszacował wartość prawa własności 1 m2 gruntu ww. działek, powiększając je następnie o 50%, w celu realizacji tzw. zasady korzyści, która ma w tym przypadku miejsce i w efekcie uzyskując finalnie kwoty: 4,80 zł za lm2 w odniesieniu do działek nr [...] i nr [...], w odniesieniu natomiast do działki nr [...] kwoty 5,40 zł za lm2).

Jak wskazuje Wojewoda, biegły dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Zdaniem organu, nie ulega wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił dyspozycję art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Jeśli chodzi o zarzut odwołania, iż punktem wyjścia jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero brak danych z tego typu transakcji jako wyjątek od zasady, stwarza możliwość odstąpienia przez rzeczoznawcę od tego typu wyceny – to organ uznał go za niezasadny.

Wobec braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotychczasowe przeznaczenie wycenianych działek należało ustalić na podstawie postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Borzęcin, zatwierdzonego uchwałą Nr 111/20/02 Rady Gminy w Borzęcinie z dnia 27 grudnia 2002 r., zgodnie z którym było ono rolne. Skoro zaś nie było ono drogowe, to – jak wskazuje organ - nie ma możliwości określenia wartości na podstawie cen nieruchomości drogowych, czyli w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny. Podkreślono, że biegły prawidłowo zastosował zasadę korzyści, po czym po stwierdzeniu, iż ceny nieruchomości drogowych (średnio 29,90 zł za lm2) są na wyższym poziomie, niż ceny nieruchomości rolnych (średnio 2,86 zł za lm2), oszacował wartość prawa własności 1m2 gruntu działek tj. działki nr [...] i nr [...] oraz działki nr [...] na kwoty: 3,20 zł (działki nr [...] i nr [...]), 3.60 zł (działka nr [...]) oraz powiększył je o 50%, w celu realizacji tzw. zasady korzyści, która ma w tym przypadku miejsce i w efekcie uzyskał finalnie kwotę: 4,80 (działki nr [...] i nr [...]) oraz 5,40 zł za lm2 (działka nr [...]) poprzez zastosowanie § 36 ust. 3 rozporządzenia, o której mowa w art. 134 ust. 4 ugn.

Następnie bardzo szeroko zacytowano orzeczenia sądów administracyjnych dotyczące ustalenia odszkodowania. W szczególności braku podstaw do powiększenia przyznanego odszkodowania o podatek VAT.

Na zakończenie odniesiono się do zgłoszonych w odwołaniu zarzutów:

- odnośnie zarzutu, iż rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości rolne mimo, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Borzęcin, zatwierdzonego uchwałą Nr 111/20/02 Rady Gminy w Borzęcinie z dnia 27 grudnia 2002 r., działki te znajdują się na terenie złóż kruszywa naturalnego (art. 154 ust 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), stwierdzono, iż w aktach sprawy znajduje się pismo biegłego rzeczoznawcy majątkowego Ł. G. z dnia 24 lipca 2020r. pn. odpowiedź na uwagi do operatu szacunkowego dotyczącego wyceny działek ewidencyjnych nr nr: [...], [...] oraz [...] o łącznej powierzchni 3006 m2, położonych w obrębie P. gm. Borzęcin, w którym biegły ten wskazał, iż fakt, że część nieruchomości jest położona w terenie eksploatacji kruszywa uwzględniono w procesie szacowania przez wprowadzenie cechy : możliwości użytkowe. W przedmiotowym przypadku, możliwości użytkowe nieruchomości szacowano na 1 tzn. nieruchomość może być użytkowana jako teren rolniczy oraz teren eksploatacji kruszywa naturalnego (str. 17 i 18 operatu). W bazie nieruchomości porównawczych znajdują się również nieruchomości częściowo położone w terenie kruszywa naturalnego. Organ odwoławczy uznał te wyjaśnienia za prawidłowe a zarzut za niezasadny.

- odnośnie zarzutu, iż do zastrzeżeń Spółki organ I instancji nie odniósł się w zaskarżonej decyzji, co czyni zasadnym zarzut naruszenia art. 107 § 1 pkt 6 kpa – Wojewoda wskazał, że jakkolwiek jest on przynajmniej częściowo zasadny (gdyż faktycznie na skutek otrzymania w dniu 24 lipca 2020 r. pisma biegłego zawierającego odpowiedź na wnioski i zarzuty odnośnie aktualnej wyceny z dnia 20 marca 2020 r., organ I instancji nie omówił ww. kwestii w wydanym rozstrzygnięciu) ,to możliwe było uzupełnienie tego braku przez organ II instancji, co też uczyniono w wydanej decyzji.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Firma A . Decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego:

- art. 21 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP przez niewłaściwą interpretację w niniejszej sprawie normy słusznego odszkodowania oraz braku podstaw prawnych do powiększenia kwoty odszkodowania o podatek VAT ze względu na status podmiotu wywłaszczanego,

- art. 2 Konstytucji R.P w zw. z art. 18 ust. 1 i art. 12 ust. 5 ustawy z dnia z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2018r. poz. 1474 z późn.zm.) przez nieprawidłowe niezastosowanie i uznanie, że kwota odszkodowania ustalona na podstawie w/w ustawy z dnia z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie może być powiększona o podatek VAT w przypadku ustalenia odszkodowania za przejęte nieruchomości na rzecz czynnego podatnika podatku VAT oraz uznanie, iż ustalona kwota odszkodowania została ustalona zgodnie z prawem,

- § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz,U, nr 207 poz. 2109 z późn.zm.) w zw. z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020r. poz. 65 z późn.zm.) poprzez wadliwe zastosowanie w niniejszej sprawie i wskutek tego przyjęcie, bez zbadania przesłanek tego przepisu, że to w wyniku wywłaszczenia zwiększyła się wartość szacowanej nieruchomości, w sytuacji gdy brak było przesłanek do zastosowania tego przepisu i bezpodstawnie zostało zaniżone należne Spółce odszkodowanie,

- § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz,U, nr 207 poz. 2109 z późn.zm.) w zw. z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020r. poz. 65 z późn.zm.) przez niezastosowanie w sprawie i przez to wadliwe przyjęcie, że odszkodowanie wskazane w opinii rzeczoznawcy z dnia 20 marca 2020r. zostało ustalone zgodnie z przepisami i we właściwej wysokości, gdy w wydanej opinii rzeczoznawca niewłaściwie oszacował wysokość odszkodowania.

Zarzucono również naruszenie przepisów prawa procesowego:

- art. 7 i 9 kpa - poprzez nieuwzględnienie wszystkich okoliczności sprawy, słusznego interesu Spółki i przez to ustalenie zaniżonego odszkodowania za działki Spółki przejęte na inwestycję drogową,

- art. 77 § 1 kpa poprzez wadliwą ocenę operatu szacunkowego z dnia 20 marca 2020r. sporządzonego przez rzeczoznawcę Ł. G. i przez to przyjęcie, że operat ten może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania, w sytuacji gdy operat ten jest wadliwy i został sporządzony sprzecznie z obowiązującymi przepisami.

- art 107 § 1 pkt 6 kpa - poprzez brak odniesienia się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do podniesionej w toku postępowania argumentacji Spółki wywiedzionej z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w kwestii właściwego zastosowania § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 z późn.zm.), co miało wpływ na wydanie wadliwej decyzji.

Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę, Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.

Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.

Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3).

Na mocy art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącej Wydziału z dnia 8 czerwca 2021 r. (k – 46) niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 z późn. zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Zgodnie natomiast z art. 134 § p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja ustalająca odszkodowanie na rzecz spółki - Firma A z siedzibą w T., T. [...], ul. [...], za nieruchomość położoną w obrębie P. gmina Borzęcin obejmującą działki ewidencyjne nr nr: [...], [...] oraz [...] o łącznej powierzchni 3006 m2, która z mocy prawa stała się własnością Gminy Borzęcin,

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji według powyższych kryteriów stwierdzić należy, że jest ona prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.

Stosownie do art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2020.1990 t.j. z dnia 2020.11.12) wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Natomiast w myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Ogólne wskazania dla przeprowadzania wyceny nieruchomości zawarto w art. 134 u.g.n., stosownie do którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

W zaskarżonej decyzji prawidłowo wskazano również na art. art. 12 ust. 4f specustawy drogowej (ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych t.j. Dz. U. z 2018 poz. 1474 ze zm.) który przewiduje, że odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Szczegółowo sposób przeprowadzania wyceny nieruchomości został określony w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Stosownie do § 36 ust 3 rozporządzenia - w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Biegły rzeczoznawca, na podstawie sporządzonej analizy rynku nieruchomości wykazał, że ceny nieruchomości drogowych są wyższe niż ceny na rynku obejmującym nieruchomości w terenach rolnych. W związku z tym prawidłowo dokonano szacowania w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny rolne z maksymalnym możliwym powiększeniem wartości o 50 %. Przeznaczenie nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Borzecin (uchwała Nr III/20/02 Rady Gminy Borzęcin z dnia 27 grudnia 2002 r) było rolne, dlatego to przeznaczenie należało przyjąć w wycenie.

W ocenie Sądu operat sporządzony na potrzeby kontrolowanej sprawy przez Ł. G. z dnia 20 marca 2020 r spełnia warunki wynikające z tych przepisów. Organy obu instancji oceniły ten dowód w ramach przysługujących im kompetencji i prawidłowo uznały, że operat nie budzi wątpliwości i może stanowić podstawę do określenia wysokości przysługującego Spółce odszkodowania.

Nie budzi zastrzeżeń zastosowana przez biegłego metoda wyceny, dobrana w zgodzie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodzie korygowania ceny średniej.

Autor operatu uwzględnił cel i zakres wyceny, rodzaj, położenie i przeznaczenie nieruchomości oraz jej stan, a także dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, w tym celu przeanalizowały rynek tych nieruchomości. Szczegółowo opisał cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi. Wziął pod uwagę możliwości użytkowe działek – w szczególności, że mogą być użytkowane, jako teren rolniczy oraz teren eksplantacji kruszywa naturalnego.

Skarga kwestionuje wydaną decyzję, w zakresie wysokości ustalonego odszkodowania. Podstawowym argumentem podnoszonym w skardze jest wyłącznie ogólne zanegowanie prawidłowości opracowanego w sprawie operatu zgodnie z zasadą słusznego odszkodowania, bowiem działka leży w złożu kruszywa naturalnego oraz braku powiększenia kwoty odszkodowania o podatek VAT.

Do zarzutów tych w wystarczający sposób odniesiono się w zaskarżonej decyzji, a Sąd argumentację Wojewody Małopolskiego całkowicie podziela.

Strona skarżąca została zapoznana z opinią biegłych i mogła w swobodny sposób składać do niej zarzuty, co też uczyniła w odwołaniu. Do złożonych zarzutów organ ustosunkował się w przekonujący sposób, na podstawie wyjaśnień rzeczoznawcy z dnia 24 lipca 2020 r.

Ponadto stwierdzić należy, że wybór metody szacowania jest wyłączną kompetencję biegłego ograniczoną jedynie przepisami prawa, wynikającą z posiadania przez niego wiedzy specjalistycznej i ani strony ani organy zastosowania takiej czy innej metody nie mogą mu narzucić.

Powoływany w skardze wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2017 r, sygn. akt I OSK 1346/17, nie znajduje zastosowania w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, bowiem dotyczył nieruchomości śródmiejskiej, która miała przeznaczenie drogowe w mpzp.

Wbrew zarzutom skargi odszkodowanie ustalane jest bez VAT, a pogląd ten jest ugruntowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (przykładowo sygn. akt IV SA/Po 617/19, I SA/Wa 864/19, I OSK 802/16, I OSK 990/11, I OSK 1449/11, II SA/Kr 797/16, I OSK 14/14,I OSK 990/11) . Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela wyrażone w orzecznictwie argumenty, które szeroko przytoczył organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Z przepisów ustawy drogowej i ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wynika by ustalone odszkodowanie (które wywodzi się ze środków publicznych) powiększać o podatek VAT, bowiem nie odpowiadałoby to obiektywnej wartości nieruchomości.

Wszystkie naprowadzone motywy sprawiły, że skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.