Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 66/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-08-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66  ust. 1 i  art. 61
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Machlejd, Sędzia WSA Joanna Gierak – Podsiadły, Sędzia WSA Maria Tarnowska (spr.), Protokolant Spec. Eliza Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 sierpnia 2013 r. sprawy ze skargi W. [...] w [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości skargę oddala


UZASADNIENIE

I. Stan sprawy

1. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...]listopada 2012 r. nr [...]po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w [...]od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]z dnia [...] września 2012 r. nr [...]znak: [...], nakazującej Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" w [...]usunięcie - w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna - stwierdzonych nieprawidłowości w garażu podziemnym pod budynkami mieszkalnymi położonymi przy ul. [...],[...],[...]w [...]poprzez: (-) zdemontowanie kostki betonowej; (-) usunięcie podsypki cementowo-wapiennej; (-) usunięcie warstwy geowłókniny i folii PE; (-) zdemontowanie koryta odwodnienia liniowego; (-) uzupełnienie ubytków, wyróżnienie chudym betonem, po uprzednim miejscowym właściwym zagęszczeniu podbudowy piaskowej; (-) ułożenie w sposób ciągły, z uwzględnieniem wywinięć (min. 20 cm) i szczelnych połączeń na zakładach folii PE; (-) ułożenie geowłókniny; (-) ułożenie kostki betonowej na podsypce cementowo-piaskowej m-ki min. 1:3 z zagęszczeniem mechanicznym; (-) wypełnienie spoiny zaprawą cementowo-piaskową m-ki min. 1:3; (-) usunięcie śladów solnych i śladów pleśni grzybowej ścian poprzez mechaniczne zeskrobanie; (-) odgrzybienie preparatem grzybobójczym i zagruntowanie zerodowanych zagrzybiałych powierzchni; (-) wykonanie odwodnienia lub uszczelniania izolacji podposadzkowej szybów windowych; - z jednoczesnym wskazaniem, że ww. roboty budowlane należy wykonać pod nadzorem osoby z uprawnieniami budowlanymi, zgodnie z zasadami BHP i sztuką budowlaną, a o wykonaniu tych robót należy zawiadomić PINB [...]- utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Decyzja została wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.).

2. W uzasadnieniu decyzji [...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podał, że w związku z ustaleniami faktycznymi zawartymi w protokole z czynności kontrolnych Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]z dnia [...]stycznia 2012 r. dotyczących zawilgocenia i zagrzybienia garażu podziemnego budynków mieszkalnych położonych przy ul. [...],[...],[...]w [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...]wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego tego garażu; sprawa nieprawidłowego funkcjonowania wentylacji grawitacyjnej w tych budynkach została objęta przez organ powiatowy odrębnym postępowaniem administracyjnym.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...]postanowieniem z dnia [...]sierpnia 2012 r. wydanym na podstawie art. 62 ust. 3 w zw. z art. 61 ustawy Prawo budowlane, zobowiązał Wspólnotę Mieszkaniową "[...]" w [...]do przedłożenia w wyznaczonym terminie ekspertyzy stanu technicznego garażu podziemnego znajdującego się pod budynkami mieszkalnymi położonymi przy ul. [...],[...],[...]w [...], sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego z centralnego rejestru rzeczoznawców budowlanych, która winna określać zakres robót budowanych niezbędnych do wykonania w celu doprowadzenia ww. części obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, a Wspólnota Mieszkaniowa w dniu [...]sierpnia 2012 r. ekspertyzę taką sporządzoną przez rzeczoznawcę budowlanego wpisanego do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Budowlanych przedłożyła. Organ powiatowy, po rozpatrzeniu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie - w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 ustawy Prawo budowlane w dniu [...] września 2012 r. wydał decyzję nr [...].

Od decyzji tej odwołała się Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w [...], podnosząc, że wykonanie tak szerokiego zakresu robót budowlanych nie jest możliwe w sześciomiesięcznym terminie wyznaczonym przez organ pierwszej instancji; wskazała, że wadliwość izolacji poziomej i pionowej obiektu przejawiająca się zawilgoceniem fundamentów oraz skutkująca zalewaniem części garażowej oraz powstawaniem wykwitów pleśni grzybowej wynika z błędów popełnionych na etapie budowy przez dewelopera, w związku z czym Wspólnota Mieszkaniowa w dniu [...] marca 2012 r. wystąpiła do sądu cywilnego przeciwko deweloperowi - [...]S.A. z pozwem dotyczącym licznych wad na nieruchomości wspólnej oraz w części garażowej, a w związku z tym wykonanie jakichkolwiek prac naprawczych uniemożliwi ustalenie w toku postępowania sądowego istnienia wadliwości przez biegłego, a tym samym uniemożliwi dochodzenie przez wspólnotę roszczeń od dewelopera; ponadto, powołując się na sporządzony kosztorys wykonawczy prac niezbędnych do usunięcia wadliwości izolacji w garażu podniesiono, że koszt usunięcia tych wad przekracza możliwości finansowe Wspólnoty Mieszkaniowej.

3. W uzasadnieniu decyzji [...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że postępowaniem administracyjnym objęty jest stan techniczny garażu podziemnego wspólnego dla budynków mieszkalnych położonych przy ul. [...],[...],[...]w [...]. Ze znajdującej w aktach sprawy ekspertyzy technicznej sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego wynika, że garaż podziemny nie ma zapewnionej odpowiedniej poziomej izolacji przeciwwodnej, co skutkuje zawilgoceniem fundamentów i ścian, zalewaniem podziemnej części garażowej oraz powstaniem wykwitów pleśni grzybowej. Świadczy to o tym, że garaż ten jest w nieodpowiednim stanie technicznym w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane. Dlatego też organ powiatowy prawidłowo nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" w [...], w drodze decyzji nr [...], usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie określonych w sentencji robót budowlanych, zgodnie z zaleceniami wynikającymi z ekspertyzy technicznej. W decyzji tej wyznaczono sześciomiesięczny termin na wykonanie nałożonego obowiązku.

Odnosząc się do kwestii podniesionych w odwołaniu, organ wyjaśnił, że adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o których mowa w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu, bowiem tylko na tych podmiotach ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie. Obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot. Organ podkreślił, że ocena tego, kto ponosi winę na zaistniały nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego - garażu podziemnego, tzn. stan wyczerpujący dyspozycję normy prawnej art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji publicznej. Intencją uregulowania zawartego w art. 66 ustawy Prawo budowlane jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa administracyjnego. W sytuacji, gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego jest efektem działań osób trzecich, adresatom nakazów orzeczonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego.

Zdaniem organu, podnoszona przez Wspólnotę okoliczność braku środków finansowych na realizację obowiązków wynikających z przepisów Prawa budowlanego nie może zostać uwzględniona przez organ odwoławczy, bowiem organ ten nie jest uprawniony do rozstrzygania sposobu finansowania wykonania nakazanych robót budowlanych. Art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego obliguje organy nadzoru budowlanego do podjęcia działań mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości obiektu budowlanego lub jego części, tak, ażeby doprowadzić go do odpowiedniego stanu technicznego. Przepisy administracyjnego prawa materialnego nie uzależniają natomiast wydania nakazów od posiadania przez właściciela lub zarządcę środków finansowych, pozwalających na ich wykonanie. Z treści odwołania w żaden sposób nie wynika, zdaniem organu, aby istniały realne przyczyny uniemożliwiające wykonanie decyzji pierwszoinstancyjnej w terminie sześciu miesięcy od dnia, w którym stanie się ona ostateczna.

Zdaniem [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, przedłużenie terminu wynikającego z zaskarżonej decyzji uniemożliwiają negatywne konsekwencje dla całego zespołu budynków mieszkalnych położonych przy ul. [...],[...],[...]w [...], jakie mogą wynikać z dalszego utrzymywania nieodpowiedniego stanu technicznego garażu podziemnego wspólnego dla tych budynków związane ze stwierdzonym wykwitem pleśni grzybowej na ścianach wewnątrz klatek schodowych w poziomie piwnic, co znajduje potwierdzenie zarówno w treści protokołu Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]z dnia [...]stycznia 2012 r., jak i w treści ekspertyzy technicznej. Jeżeli stan znacznego zawilgocenia ścian oraz powiększającego się z tego powodu ich zagrzybienia nie zostanie jak najszybciej usunięty, to może on prowadzić dalszego pogorszenia się dotychczasowego nieodpowiedniego stanu substancji budowlanej, a w rezultacie do wystąpienia realnego zagrożenia dla zdrowia ludzi zamieszkujących te budynki.

4. Zdaniem Sądu, stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia nie budzi wątpliwości.

II. Zarzuty podniesione w skardze i stanowiska pozostałych stron

1. Skargę na decyzję [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...]złożyła Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w [...]; zarzucając naruszenie:

1) art. 61 Prawa budowlanego w zw. z art. 28 kpa polegające na zobowiązaniu skarżącej do usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości garażu podziemnego pod budynkami przy ul. [...],[...],[...]w [...]w sytuacji, gdy skarżąca nie ma tytułu prawnego do tego lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego; lokal garażowy nie jest częścią wspólną budynku tylko współwłasnością osób fizycznych, członków Wspólnoty Mieszkaniowej, którzy winni mieć status stron postępowania,

2) art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego polegające na wyznaczeniu skarżącej 6-miesięcznego terminu na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości budynku mieszkalnego wielordzennego przy ul. [...]w [...], ze szczególnym uwzględnieniem garażu podziemnego pod budynkami [...],[...],[...], w którym usunięcie stwierdzonych usterek w sposób wskazany w decyzji nie jest możliwe z uwagi na to, iż zakres nakazanych prac oraz koszty z nimi związane przekraczają możliwości skarżącej oraz współwłaścicieli lokalu garażowego,

3) art. 61 § 4 kpa w zw. z art. 10 § 1 i 28 kpa polegające na nieustaleniu wszystkich stron postępowania zakończonego zaskarżoną decyzją, tj. wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego pod budynkami przy ul. [...],[...],[...]w [...]oraz niezawiadomieniu ich o wszczęciu postępowania, a konsekwencji umożliwieniu im czynnego udziału w postępowaniu,

4) art. 7, 8, 70 i 80 kpa polegające na niedokładnym i nierzetelnym wyjaśnieniu stanu faktycznego i nieuwzględnieniu słusznego interesu skarżącej w postępowaniu, skutkujące wyznaczeniem niemożliwego do zrealizowania 6-miesięcznego terminu na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości budynku mieszkalnego wielordzennego przy ul. [...]w [...], ze szczególnym uwzględnieniem garażu podziemnego pod budynkami [...],[...],[...]z uwagi na zakres nakazanych prac oraz koszty z nimi związane, a tym samym przeprowadzeniem postępowania w sposób niebudzący zaufania do organów władzy publicznej,

5) art. 107 § 1 i 3 kpa poprzez pominięcie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wszystkich okoliczności i zarzutów podniesionych przez pełnomocnika skarżącej w piśmie z dnia [...]października 2012 r. tj. w rozszerzeniu odwołania od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]z dnia [...] września 2012 r. nr [...]-

- wniosła o uchylenie w całości decyzji [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]listopada 2012 r. nr [...].

2. W odpowiedzi na skargę [...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

III. Podstawa prawna rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

2. Zaskarżoną decyzją [...]Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]z dnia [...] września 2012 r. nakazującą Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" w [...]usunięcie w terminie 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna, stwierdzonych nieprawidłowości w garażu podziemnym pod budynkami mieszkalnymi położonymi przy ul. [...],[...],[...]w [...]poprzez wykonanie szeregu prac szczegółowo wymienionych w zaskarżonej decyzji, z jednoczesnym wskazaniem, że roboty te należy wykonać pod nadzorem osoby z uprawnieniami budowlanymi, zgodnie z zasadami BHP i sztuką budowlaną, zaś o wykonaniu tych robót należy zawiadomić Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...].

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja nie narusza przepisów prawa.

Sąd podziela stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

3.1 Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji był art. 66 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). Zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Art. 61 tej ustawy stanowi zaś, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Ze sformułowania art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że decyzja podejmowana przez organ na tej podstawie nie ma charakteru decyzji uznaniowej, lecz jest to decyzja związana. Jeśli zaistnieje chociażby jedna z przesłanek wymienionych w ust. 1 tego artykułu, to organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Stwierdzenie nieprawidłowości polegających na nieodpowiednim stanie technicznym budynku powinno być udokumentowane wynikami kontroli stanu technicznego budynku, natomiast wynikający z ustaleń kontroli zakres stwierdzonych nieprawidłowości nakazanych do usunięcia, powinien zostać określony bezpośrednio w treści decyzji lub w ekspertyzie technicznej, przywołanej w decyzji (Prawo budowlane. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, 5. wyd. C.H. BECK, Warszawa, 2013, k. 653-655) - co w niniejszej sprawie nastąpiło.

Przywołany wyżej art. 61 ustawy Prawo budowlane określa obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, które to obowiązki są obowiązkami nałożonymi z mocy prawa, mającymi na celu zapewnienie użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. Użytkowany obiekt budowlany powinien być utrzymywany w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej; powinien być użytkowany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, stosownie do art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Z art. 61 ustawy Prawo budowlane wynika zaś, że zapewnienie właściwej eksploatacji obiektu budowlanego użytkowanego zgodnie z jego przeznaczeniem, oraz utrzymywanie go w odpowiednim stanie technicznym należy do obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu. Ze sformułowania tego przepisu wynika w sposób jednoznaczny, że obowiązek ten został nałożony na oba te podmioty, przy czym, przyjąć należy, że wykonanie tego obowiązku przez jeden z tych podmiotów - zwalnia z tego obowiązku drugi podmiot.

3.2 Jak wynika z akt sprawy, postępowanie administracyjne zostało wszczęte z urzędu, po przeprowadzeniu kontroli stanu technicznego garażu w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...],[...]i [...]z której wynikało, że garaż podziemny jest zawilgocony i zagrzybiony. Z ekspertyzy technicznej sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego posiadającego stosowne uprawnienia, na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w [...], do czego Wspólnota została zobowiązana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...]postanowieniem wydanym na podstawie art. 62 ust. 3 w zw. z art. 61 ustawy Prawo budowlane wynika, że garaż podziemny nie ma zapewnionej poziomej izolacji przeciwwodnej, co powoduje zawilgocenie fundamentów i ścian, zalewanie podziemnej części garażowej oraz powstanie wykwitów pleśni grzybowej. Słusznie organ zauważył, iż świadczy to o tym, że garaż podziemny jest w nieodpowiednim stanie technicznym w rozumieniu art. 66 ust. 1 i 3 ustawy Prawo budowlane.

3.3 Jak wynika z przytoczonych wyżej przepisów ustawy Prawo budowlane, i jak słusznie zauważył organ, adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o których mowa w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu, bowiem tylko na tych podmiotach ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie. Obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone właśnie na ten podmiot.

Słuszne jest również stanowisko organu, że ocena, kto ponosi winę za nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego, nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji publicznej. Intencją uregulowania zawartego w art. 66 ustawy Prawo budowlane jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa administracyjnego. Gdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego jest efektem działań osób trzecich, adresatom nakazów orzeczonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego.

Zauważyć również należy, że brak środków finansowych na realizację obowiązków wynikających z ustawy Prawo budowlane, co podnosiła Wspólnota Mieszkaniowa, nie jest okolicznością, która miałaby jakikolwiek wpływ na podjęcie rozstrzygnięcia w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego przez organ nadzoru budowlanego, bowiem decyzja wydana na podstawie tego przepisu ma charakter związany, a rozstrzygnięcie zależne jest tylko od zaistnienia którejkolwiek z przesłanek wymienionych w tym przepisie. Celem tego przepisu jest zobowiązanie określonego podmiotu do podjęcia działań mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości obiektu budowlanego lub jego części, tak, ażeby doprowadzić go do odpowiedniego stanu technicznego. Przepisy administracyjnego prawa materialnego nie uzależniają wydania nakazu od istnienia po stronie właściciela lub zarządcy środków finansowych, pozwalających na ich wykonanie.

3.4 Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.), ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z przepisu tego wynika, że właściciele działają poprzez wspólnotę mieszkaniową.

Stosownie do art. 3 ust. 1 i 2 tej ustawy, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać w szczególności rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej, a współwłaściciele mogą w umowie określić także sposób zarządu nieruchomością wspólną (art. 8 ust. 1 i 2 tej ustawy).

W skardze wskazano, że lokal garażowy nie jest częścią wspólną budynku tylko współwłasnością osób fizycznych, członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Stwierdzić zatem należy, że skoro garaż podziemny jest współwłasnością właścicieli lokali, a współwłaściciele działają przez wspólnotę, która jest również zarządcą budynku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, to słusznie organ uznał, iż obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Wspólnota Mieszkaniowa, winny być nałożone na ten właśnie podmiot.

Zasadnie organ wskazał, że intencją uregulowania zawartego w art. 66 ustawy Prawo budowlane jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w oparciu o przepisy prawa administracyjnego. Jeśli nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego jest efektem działań osób trzecich, adresatom nakazów orzeczonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego przysługuje prawo dochodzenia odszkodowania przed sądem powszechnym, na zasadach określonych w przepisach kodeksu cywilnego. Sąd pogląd ten podziela.

IV. Reasumując stwierdzić należy, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane.

Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

V. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji.