Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1569/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 15, 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 130 ust. 2,  art. 134 ust. 1 i 3,  art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 26,  par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 119 pkt 2,  art. 120,  art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Miernik (spr.) po rozpoznaniu w dniu 13 października 2011 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi E. P. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r., nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], obejmującej działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha stanowiącej część nieruchomości oznaczonej pierwotnie jako działka nr [...] i nr [...] o pow. [...] ha stanowiącej część nieruchomości oznaczonej pierwotnie jako działka nr [...] oraz ustalającą odszkodowanie za ww. nieruchomość w wysokości [...] zł.

Decyzję wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia [...] września 2005 r., nr [...] Wojewoda [...] ustalił lokalizację autostrady płatnej [...] na odcinku od [...] w [...] do [...] w [...] wraz z węzłem z autostradą [...].

Ofertą z dnia [...] grudnia 2006 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad (dalej GDDKiA) wystąpił do E. P. z propozycją nabycia przedmiotowych działek, przeznaczonych pod budowę autostrady płatnej [...]. Następnie pismem z dnia [...] kwietnia 2007 r. wystąpił do Wojewody [...] o wyznaczenie terminu do zawarcia umowy nabycia na rzecz Skarbu Państwa ww. gruntu. Pismem z dnia [...] września 2007 r. Wojewoda [...] wyznaczył właścicielowi nieruchomości termin na zawarcie umowy sprzedaży do dnia [...] października 2007 r. Wnioskiem z dnia [...] stycznia 2008 r. GDDKiA wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, wskazując na brak porozumienia z właścicielem co do sprzedaży gruntu. Pismem z dnia [...] kwietnia 2008 r., przesłanym do pełnomocnika skarżącego, GDDKiA wystąpił ze zaktualizowaną ofertą zawarcia umowy nabycia nieruchomości, wskazując na upływ terminu ważności operatów szacunkowych określających wartość przedmiotowego gruntu. Wojewoda [...] pismem z dnia [...] lipca 2008 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego. Pismem z dnia [...] lipca 2010 r. Wojewoda zawiadomił strony o terminie rozprawy administracyjnej, która odbyła się z udziałem stron w dniu [...] sierpnia 2010 r. Na rozprawie zapoznano strony ze sporządzonym na potrzeby postępowania operatem szacunkowym.

Decyzją z dnia [...] września 2010 r. Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości, ustalił na rzecz E. P. odszkodowanie w wysokości [...] zł oraz zobowiązał GDDKiA do jego wypłaty.

Po rozpatrzeniu odwołania właściciela nieruchomości, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji i wskazał, że analiza akt sprawy wskazuje, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia ww. nieruchomości zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo. Organ podał, że zgodnie z treścią art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), powoływana dalej jako "specustawa", wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. W myśl natomiast art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) powoływana dalej jako "ugn", wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Po dokonaniu analizy sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego z dnia [...] października 2009 r., zaktualizowanego w dniu [...] marca 2011 r., organ stwierdził, że odpowiada on wymogom określonym zarówno w ustawie o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływane dalej jako "rozporządzenie". Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] marca 2011 r. wyjaśniła, iż na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej przedmiotowa nieruchomość użytkowana była rolniczo, ornie, pod uprawy jednoroczne. W dniu jednak wydania decyzji lokalizacyjnej upraw jednorocznych na przedmiotowym gruncie ornym już nie było, stąd też nie mogą być one wycenione do celu odszkodowania. Ponadto okres czasu pomiędzy wydaniem powołanej decyzji, a rozpoczęciem budowy był wystarczający, aby plony zebrać. Z kolei wszelkie uprawy polowe zasiewane po dniu wydania decyzji lokalizacyjnej, na które powołuje się skarżący, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy nie mogą być przedmiotem wyceny. Brak również podstaw do powiększenia kwoty odszkodowania o inne wartości, np. utracone pożytki.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] czerwca 2011 r. wniósł E. P., wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu skargi wskazał, że wyceny dokonano w oparciu o ceny nieruchomości z rynku lokalnego, a przez to nie uwzględniała ona szczególnych cech przedmiotowego gruntu. Zdaniem skarżącego w sprawie powinien mieć zastosowanie przepis § 26 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. W wycenie nie uwzględniono ponadto utraconych plonów oraz wpływów, jakie skarżący by osiągał, gdyby nieruchomość pozostała jego własnością. E. P. zarzucił również organowi pominięcie w postępowaniu ustanowionego pełnomocnika.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując jednocześnie argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Ponadto zgodnie z treścią art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływana dalej jako "P.p.s.a.", sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a żadna z pozostałych stron w terminie 14 dni od dnia zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Przede wszystkim wskazać należy, że postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, zgodnie z jej art. 23, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Ponadto w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220 poz. 1601 ze zm.) do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy, o której mowa w art. 1, w jego dotychczasowym brzmieniu. Stosownie natomiast do treści art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154 poz. 958) do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy oraz dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stosuje się przepisy dotychczasowe. Art. 6 ust. 3 tej ustawy mówi z kolei, że w postępowaniu dotyczącym ustalania wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne stosuje się natomiast przepisy ustawy, o której mowa w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą.

Zgodnie z treścią art. 15 specustawy w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r., wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Jak wynika z akt niniejszej sprawy wymogi te zostały zachowane.

Odnosząc się do wysokości ustalonego odszkodowania należy wskazać, że zgodnie z treścią art. 18 specustawy, w brzmieniu nadanym wyżej powołaną ustawą z dnia 25 lipca 2008 r., zgodnie z jej art. 6 ust. 3, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Do sposobu ustalenia odszkodowania mają zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 130 ust. 2 ugn, zgodnie z którym dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 1 i 3 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Stosownie znów do treści art. 154 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z akt sprawy wynika, że opinia rzeczoznawcy majątkowego A. O. z dnia [...] października 2009 r. została sporządzona w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z uwagi na dostateczną ilość transakcji dotyczących nabywania gruntów podobnych na rynku regionalnym, wartość nieruchomości oszacowano na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Tym samym do wyceny przyjęto podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca przyjął do porównań 13 transakcji nieruchomościami położonymi w [...] i [...], które miały miejsce od lutego 2008 r. do lipca 2009 r. Ustalono, że na wartość rynkową nieruchomości mają wpływ takie cechy jak położenie (średnio korzystne), uzbrojenie (brak), stan i sposób zagospodarowania (dobry), dostępność komunikacyjna (średnia) oraz otoczenie i sąsiedztwo (średnie). Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca ustalił, że ceny 1m2 powierzchni nieruchomości gruntowych z przeznaczeniem pod drogi kształtowały się od [...] zł, co dało cenę średnią [...] zł. Przy uwzględnieniu zatem wskaźników korygujących wartość rynkową 1m2 przedmiotowej nieruchomości określono na kwotę [...] zł. Koszt odtworzenia części składowych gruntu określono natomiast przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, techniki szczegółowej, elementów scalonych i wskaźnikową, zgodnie z § 21 - 23 rozporządzenia. W ten sposób wartość znajdującego się na przedmiotowym gruncie zadrzewienia określono łącznie na kwotę [...] zł. W tej sytuacji podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty dotyczące sposobu wyceny i prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego należy uznać za chybione.

Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego nieuwzględnienia przy wycenie przedmiotowej nieruchomości § 26 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. wskazać należy, że zarówno z ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również z powołanego rozporządzenia wynika, że rzeczoznawca majątkowy przy wycenie zobligowany jest stosować ceny z rynku lokalnego. Stosowanie § 26 rozporządzenia nie zostało pozostawione swobodnej decyzji rzeczoznawcy majątkowego, a rozszerzenie zakresu położenia nieruchomości na rynek regionalny lub krajowy jest dopuszczalne tylko wyjątkowo. W przepisie tym zostało bowiem wprost stwierdzone, że ma on zastosowanie do określenia wartości tylko tych nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku. Chodzi więc o takie nieruchomości, które są jedyne w swoim rodzaju, odznaczające się czymś osobliwym lub wyjątkowym (por. wyroki WSA w Warszawie: z dnia 20 sierpnia 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 561/09, z dnia 20 sierpnia 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 779/09, z dnia 4 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1227/09, z dnia 3 grudnia 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1458/09; wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 8 lutego 2011 r. sygn. akt II SA/Bd 1438/10). Dopuszczalność badania cen transakcyjnych na rynku regionalnym i krajowym ma miejsce zatem dopiero wówczas gdy brak jest nieruchomości do porównań na rynku lokalnym. Z akt niniejszej sprawy nie wynika natomiast, aby przedmiotowa nieruchomość posiadała takie szczególne cechy, wyróżniające ją spośród innych przeznaczonych pod drogi, a jedynie w takiej sytuacji rzeczoznawca może rozszerzyć rynek nieruchomości. Wskazać ponadto należy, że w przypadku wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi nie można im przypisać szczególnych cech i rodzaju, które uzasadniałyby zastosowanie § 26 rozporządzenia.

Wbrew zarzutom skargi wskazać również należy, że ustalone odszkodowanie nie mogło obejmować ewentualnie utraconych korzyści, które skarżący mógłby osiągnąć, gdyby nadal władał gruntem, bowiem odszkodowanie przyznawane na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami odpowiada wartości nieruchomości. Pozostałe roszczenia odszkodowawcze związane z nieruchomością mogą być dochodzone tylko w postępowaniu cywilnym, przed sądem powszechnym. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 27 maja 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 2150/09 "wartość wywłaszczonej nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku wywłaszczonego. Ewentualna utrata dochodów i spodziewanych zysków nie mogły być zatem przedmiotem operatu szacunkowego, jak również decyzji organu I instancji. Tym samym zamiar właściciela co do długoletniego korzystania z nieruchomości w konkretny sposób i czerpania w ten sposób określonych zysków pozostaje poza przewidzianymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami zasadami ustalania odszkodowania przez organ administracji publicznej. Odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nie prowadzi bowiem do wyrównania szkody faktycznie doznanej w indywidualnym majątku, lecz z założenia stanowi odpowiednik wartości rynkowej wywłaszczonego prawa do nieruchomości".

Również bezpodstawny jest zarzut pominięcia przez organy w toku postępowania ustanowionego przez skarżącego pełnomocnika. Jak wynika bowiem z akt administracyjnych sprawy Z. S., od dnia złożenia pełnomocnictwa zawiadamiany był o wszelkich czynnościach organu, począwszy od zawiadomienia o wszczęciu postępowania po doręczenie decyzji obu instancji. Uczestniczył on również wraz ze skarżącym w dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego oględzinach nieruchomości i rozprawie administracyjnej w dniu [...] sierpnia 2010 r.

W związku z tym uznać należy, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez stronę skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 w zw. z art. 119 pkt 2 i 120 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.