Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 157/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2013-04-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1 i 3, art. 128, art. 130 ust. 1 i 2, art. 134 ust. 1, art. 151 ust. 1 pkt 1, art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: § 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 106 § 3, art. 133, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 11 kwietnia 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Marzenna Glabas Sędzia WSA Beata Jezielska Protokolant referent-stażysta Anna Zofia Głażewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2013 roku sprawy ze skargi spółki A na decyzję Wojewody z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że wnioskiem z dnia 16 kwietnia 2010r. T. J. Prezes Zarządu Spółki A wystąpił do Starosty o ustalenie na rzecz spółki odszkodowania za działki nr "[...]" o łącznej powierzchni 1,0061 ha, położone w W., gmina B., które z mocy prawa przeszły na własność Gminy jako droga gminna, na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy z dnia "[...]", znak: "[...]" o zatwierdzeniu podziału nieruchomości nr "[...]" w W. Wnioskodawca wykazał, że prowadził rokowania z Gminą co do wysokości odszkodowania, ale do porozumienia nie doszło. Z załączonych dokumentów wynikało, że spółka proponowała Burmistrzowi ustalenie odszkodowania na łączną kwotę 1.839.516,00 zł brutto. Burmistrz jednak zgadzał się na odszkodowanie w wysokości określonej w zleconym operacie w łącznej kwocie 152.100,00 zł. Dla potwierdzenia żądanej kwoty wnioskodawca załączył akt notarialny z dnia 19 marca 2009r. o przeniesieniu przez spółkę A, reprezentowaną przez Prezesa Zarządu T. J., prawa własności niezabudowanej nieruchomości w W. o powierzchni 6051 m2, składającej się z działek nr "[...]", tytułem aportu na rzecz spółki B, reprezentowanej przez Prezesa Zarządu A. J.. Strony umowy wartość tych nieruchomości określiły na kwotę 907.600,00 zł. Dodatkowo w toku postępowania T. J. przedłożył akty notarialne, z których wynikało, że razem z A. J. założyli w dniu 28 września 2009r. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością o nazwie C, na rzecz której spółka A w dniu 10 czerwca 2010r. przeniosła tytułem aportu własność niezabudowanych działek nr "[...]" (powstałych z przedmiotowego podziału) o łącznej powierzchni 23559m2. Strony umowy ustaliły wartość tych nieruchomości na kwotę 4.712.000,00 zł.

W dniu 24 września 2010r. wyłoniony przez Starostę rzeczoznawca majątkowy L. S. wykonał operat szacunkowy, ustalając wartość nieruchomości na kwotę 429.202,00 zł.

Pismem z dnia 22 listopada 2010r. Prezes Zarządu spółki A cofnął wniosek, zarzucając organowi prowadzenie postępowania w sposób stronniczy

i przewlekły.

Starosta wydał w dniu "[...]" 2011r. decyzję, na podstawie art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), ustalającą wnioskowane odszkodowanie na kwotę 429.202,00 zł. Rozstrzygnięcie to, na skutek odwołań wniesionych przez spółkę oraz Gminę, kwestionujących wysokość ustalonego odszkodowania, zostało uchylone decyzją Wojewody z dnia "[...]" 2011r., umarzającą też postępowanie pierwszej instancji z uwagi na cofnięcie wniosku.

Pismem z dnia 29 kwietnia 2011r. pełnomocnik spółki oświadczył, że cofa wniosek z dnia 22 listopada 2010r. i podtrzymuje wniosek o ustalenie wysokości odszkodowania zgodnie z pismem z dnia 16 kwietnia 2010r.

Zawiadomieniem z dnia 10 czerwca 2011r. Starosta poinformował strony o ponownym wszczęciu postępowania administracyjnego w celu ustalenia wnioskowanego odszkodowania. Następnie po uzyskaniu oświadczenia autora operatu szacunkowego wykonanego w dniu 24 września 2010r. o jego aktualności, Starosta wydał w dniu "[...]" decyzję ustalającą na rzecz spółki A odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości przejęte pod drogi publiczne w poprzednio orzeczonej wysokości 429.202,00 zł.

Obie strony postępowania nie zgodziły się z ustaloną wysokością odszkodowania, wnosząc odwołania do Wojewody. Organ II instancji decyzją z dnia "[...]" uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę Staroście do ponownego rozpatrzenia. W motywach rozstrzygnięcia Wojewoda wskazał na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Wyjaśnił, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomości, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W związku z tym pismem z dnia 28 października 2011 r. Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z zapytaniem o jego aktualność. W odpowiedzi autor operatu szacunkowego stwierdził, iż nie może potwierdzić jego aktualności i określonej w nim wartości. Argumentował w tym względzie, że operat wykonany został zgodnie z obowiązującą wówczas dyspozycją § 36 pkt. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, czyli w oparciu transakcje rynkowe gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne według poziomu cen na dzień 24 września 2010 r., przy założeniu że decyzja o przyznaniu odszkodowania zostanie wydana niezwłocznie. Od czasu opracowania operatu minęło 13 miesięcy. W międzyczasie z dniem 16 sierpnia 2011 r. weszło w życie znowelizowane rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. Przepis § 36 wprowadził pewne istotne zmiany w sposobie podejścia do wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi w stosunku do poprzednich przepisów. Przepisy te nie obligują, aby podstawą wyceny były transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Wobec tego aktualność operatu nie została potwierdzona, pomimo iż, jak zaznaczono, na rynku regionalnym województwa nie nastąpiły w 2010 r. i 2011 r. istotne zmiany cen rynkowych nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny w stosunku do cen rynkowych będących podstawą do określenia jego wartości oszacowania, a także że na nieruchomości nie nastąpiły zmiany stanu prawnego i techniczno-użytkowego, co mogłoby stanowić przesłankę do podtrzymania określonej wartości nieruchomości.

W dniu 14 lutego 2012r. Starosta zlecił wyłonionemu rzeczoznawcy majątkowemu A. O. opracowanie operatu szacunkowego w niniejszej sprawie. Operat szacunkowy sporządzony został w dniu 16 marca 2012r. według stanu nieruchomości na dzień 20 stycznia 2009r., tj. dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Rzeczoznawca ustalił, że szacowana nieruchomość położona jest w południowo-wschodniej części obrębu W., ok. 3 km od granicy administracyjnej O. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowią tereny niezabudowane oraz tereny projektowanej zabudowy mieszkaniowej. Stan usług i zaplecza bytowego średnio korzystny. Lokalizację nieruchomości w kontekście pełnionej funkcji rzeczoznawca ocenił jako dobrą. Teren działek lekko urozmaicony. Kształt działek wydłużony. Według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod ulice dojazdowe. Rzeczoznawca wskazał, że na rynku lokalnym występowały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi w obowiązujących planach miejscowych na cele drogowe. Dlatego określenia wartości dokonano przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z terenu gmin sąsiadujących z granicą administracyjną Olsztyna. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przyjęto podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Okres badań obejmował ostatnie 24 miesiące. Rzeczoznawca wyszczególnił siedem transakcji dotyczących sprzedaży działek gruntu przeznaczonych pod budowę bądź poszerzenie dróg publicznych. Wyszczególnił cechy tych nieruchomości, wpływające na ich wartość rynkową i użytkową, na podstawie ankiety przeprowadzonej pośród specjalistów – rzeczoznawców majątkowych i pośredników w obrocie nieruchomościami. Do porównania przyjął dwie cechy różniące nieruchomość szacowaną od nieruchomości porównywanych, tj: lokalizacje i powierzchnię. Przyjął i uzasadnił zerowy trend czasowy. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość 1 m2 gruntu nieruchomości przeznaczonego pod drogi na kwotę 30,44 zł. Tym samym wartość rynkowa prawa własności objętej wnioskiem nieruchomości gruntowej wyniosła w sumie 306.257,00 zł.

W dniu 24 maja 2012r. Starosta przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem rzeczoznawcy majątkowego. Pełnomocnik Burmistrza zgłosił wówczas zastrzeżenia do operatu, podnosząc, że w operacie błędnie określono lokalizację działek z transakcji porównawczych względem nieruchomości wycenianej. Wnioskodawca mimo wezwania nie stawił się na rozprawę. Tego samego dnia Prezes Zarządu spółki usprawiedliwił nieobecność, zgłaszając na piśmie zastrzeżenia do operatu. Stwierdził, że zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość nieruchomości powinna zostać ustalona przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości przyległych, w niniejszej sprawie są to tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. W ocenie strony ustawodawca tylko warunkowo dopuścił określenie wartości przy uwzględnieniu cent transakcyjnych nieruchomości drogowych - pod warunkiem, że znajdują się wśród gruntów przyległych. Wskazał, że dostarczył Staroście dwa akty notarialne z ustaleniem cen transakcyjnych za drogi.

Rzeczoznawca majątkowy A. O. ustosunkował się do zarzutu Gminy w piśmie z dnia 10 sierpnia 2012r., stwierdzając, iż nie widzi podstaw do korygowania swojego stanowiska przedstawionego w operacie szacunkowym. Wyjaśnił, iż zgłoszona przez Gminę uwaga dotyczyła zróżnicowania lokalizacji dla obiektów położonych na południe oraz na północ od drogi krajowej nr 16. Strona przedstawiła tabelę transakcji z wyróżnieniem takiej cechy. Zgodnie z tą tabelą średnia cena dla działek na północ od DK16 wynosiła 72,03 zł za 1m2, a dla działek położonych na południe od DK16 wynosiła 75,46 zł za 1 m2. Rzeczoznawca wskazał, że tabela ta

w zasadzie potwierdza tezy zawarte w treści operatu. Nie zgodził się z przedstawionym w niej rozróżnieniem. Wskazał, że tereny położone na południe od DK16 mają znacznie większe powierzchnie. Podkreślił, że przy analizie wpływu poszczególnych cech na wartość rynkową trzeba zwrócić szczególną uwagę, aby obiekty transakcji były do siebie podobne, w zasadzie zaleca się, aby były identyczne. Zauważył, że liczba działek będących przedmiotem obrotu, choć z pozoru wydaje się duża, faktycznie nie jest wystarczająca do pewnego określenia wpływu poszczególnych cech rynkowych na cenę. Dlatego wyraził przekonanie, iż jedynym pewnym wyznacznikiem wpływu poszczególnych cech na cenę jest badanie preferencji uczestników. Zaznaczył, że na podstawie ankiety przeprowadzonej pośród specjalistów ustalił, że wyższą cenę rynkową posiadają grunty położone po południowej stronie DK16 – na typowym osiedlu domów jednorodzinnych, pozbawionych uciążliwego sąsiedztwa.

Do uwag zgłoszonych przez spółkę rzeczoznawca majątkowy odniósł się w piśmie z dnia 19 września 2012r. Przytoczył treść § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia i podkreślił, że na rynku lokalnym występowały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi w obowiązujących miejscowych planach na cele drogowe. Dlatego określenia wartości dokonano przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Biegły wskazał też, że nie jest możliwe przyjęcie do wyceny aktów notarialnych dostarczonych przez wnioskodawcę, gdyż nie potwierdzają one transakcji rynkowych z powodu występowania zależności pomiędzy stronami tych transakcji.

Po zapoznaniu się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego Prezes Zarządu spółki A zarzucił, iż jest ono błędne. Stwierdził, że przyjęte w operacie transakcje są tylko rzekomo rynkowe, gdyż ich stroną jest zawsze jeden ustawowy nabywca. W jego ocenie do wyceny powinny zostać przyjęte nieruchomości przyległe do wycenianej nieruchomości. Nie zgodził się też, aby załączone akty notarialne nie mogły stanowić podstawy oszacowania. Wskazał, że strony były niezależne, działały bez przymusu, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, umowy były objęte kontrolą urzędu skarbowego, która nie wykazała uchybień. Dodatkowo strona załączyła akt notarialny sprzedaży przez spółkę w dniu 2 października 2012r. działki nr "[...]", wydzielonej decyzją podziałową, stanowiącej drogę wewnętrzną o powierzchni 38 m2 za sumę 9.348,00 zł. Wnioskodawca zażądał ustalenia odszkodowania na kwotę 1.839.516,00 zł.

Decyzją z dnia "[...]", wydaną z upoważnienia Starosty, przez Zastępcę Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego, ustalono na rzecz spółki A odszkodowanie w wysokości 306.257,00 zł za działki nr "[...]" o łącznej powierzchni 1,0061 ha, które przeszły z mocy prawa na własność Gminy jako publiczne drogi gminne, na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrza z dnia "[...]" o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, wydanej na wniosek właściciela. W uzasadnieniu organ I instancji przytoczył stan faktyczny sprawy oraz przepisy prawne mające w sprawie zastosowanie. Organ zgodził się w całości ustaleniami operatu szacunkowego z dnia 16 marca 2012r. Zdaniem organu rzeczoznawca trafnie wybrał i uzasadnił cechy rynkowe oraz ich wagi w procesie szacowania nieruchomości z których wynika, że decydujący wpływ na cenę gruntów wydzielonych pod drogi ma lokalizacja nieruchomości (60 %) oraz jej powierzchnia (40%). Przyjmując przedłożony operat jako dowód w niniejszym postępowaniu organ uznał, że jest on wyczerpujący, logiczny i spełnia wszystkie wymogi formalne obowiązującego w tym zakresie prawa. Odnosząc się do zgłoszonych przez strony postępowania zastrzeżeń odnośnie przyjętych do porównań transakcji, organ wskazał, że rzeczoznawca nie znalazł podstaw do zmiany skali przyporządkowania cechy lokalizacja dla działek położonych w różnych częściach obrębu W. Organ uznał za słuszne przedstawione przez rzeczoznawcę w tym względzie wyjaśnienia. Stwierdził, że daleko idąca ingerencja w ustalenia operatu szacunkowego wymaga wiedzy specjalistycznej, którą posiada jedynie rzeczoznawca majątkowy. Odnośnie wielokrotnego wystąpienia spółki o uwzględnienie przez rzeczoznawcę w bazie transakcji porównawczych ceny gruntów wykazanych w umowie przeniesienia prawa własności tytułem aportu do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, organ uznał, że transakcje te jako niespełniające wymogów transakcji rynkowej, określonych w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie może być przedmiotem analiz w procesie szacowania. Organ uznał, że prawidłowo do szacowania przyjęte zostały transakcje dotyczące nieruchomości drogowych, a nie jak tego chciałby wnioskodawca transakcje mające za przedmiot nieruchomości przyległe przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Ponadto w ocenie organu wynikająca z przedłożonego przez wnioskodawcę aktu notarialnego cena za 1m2 sprzedanej przez spółkę drogi wewnętrznej – 246 zł/m2, jako rażąco odbiegająca od średniej ceny przyjętych przez rzeczoznawcę transakcji w bazie transakcji drogowych, nie stanowi przeciwdowodu w stosunku do przedłożonej przez rzeczoznawcę wyceny wartości nieruchomości.

Odwołanie od tej decyzji wniosła spółka A, reprezentowana przez Prezesa Zarządu T. J., domagając się jej uchylenia i przeprowadzenia wyceny nieruchomości zgodnie z udokumentowanym przez wnioskodawcę stanem faktycznym, t.j. zgodnie z przedłożonymi przez stronę aktami notarialnymi zbytych przez spółkę nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr "[...]" z dnia 28 września 2009r.,

nr "[...]" z dnia 10 czerwca 2010r. oraz nr "[...]" z dnia 2 października 2012r.) Odwołujący wskazał, że są to nieruchomości przyległe i drogi z ustaloną ceną transakcji.

Decyzją z dnia "[...]" Zastępca Dyrektora Wydziału Infrastruktury, Geodezji i Rolnictwa Urzędu Wojewódzkiego, działając z upoważnienia Wojewody, orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Organ II instancji podzielił w całości argumenty podniesione w zaskarżonej decyzji, w szczególności uznał, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy. Podkreślił, że transakcje przyjęte do wyceny pochodzą z rynku lokalnego, z terenu gmin B., D. i S. Cena jednostkowa metra kwadratowego badanych nieruchomości zawiera się w przedziale 20, 00 zł – 35,00 zł. Ustalona cena jednostkowa wycenianej nieruchomości (30,44 zł) mieści się w tym przedziale. Stwierdził, że nie jest możliwe uwzględnienie przedłożonych przez stronę aktów notarialnych. Wyjaśnił, że w przypadku aktu notarialnego Rep. A nr "[...]" z dnia 28 września 2009r., dotyczącego zawarcia umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i wniesienia do niej aportu w postaci niezabudowanych działek o łącznej pow. 2,3559 ha oraz aktu notarialnego Rep. A Nr "[...]" z dnia 10 czerwca 2010 r. dotyczącego przeniesienia własności tytułem aportu do spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, nie dotyczą one sprzedaży praw do nieruchomości, nie dochodzi do obrotu nieruchomościami. Część działek w nich wymienionych jest przeznaczona na cele inne, niż drogowe. Ponadto akt notarialny Rep. A Nr "[...]" zawarto w dniu 28.09.2009 r., a więc ponad trzy lata temu. Podczas, gdy rzeczoznawca majątkowy przyjął w operacie szacunkowym do porównania nieruchomości objęte transakcjami z okresu nieprzekraczającego 2 lata od dnia sporządzenia wyceny. Powołując się na orzecznictwo sadów administracyjnych organ podkreślił, że operat szacunkowy stanowiący podstawę do wyceny przedmiotowej nieruchomości, jako materiał porównawczy winien wskazywać jedynie transakcje gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych i to za okres nie dłuższy niż dwa lata. Organ zgodził się ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego, że przyjęcie do wyceny danych z aktów notarialnych, które dostarczył odwołujący, nie jest możliwe, gdyż nie potwierdzają one transakcji rynkowych z powodu występowania zależności stron. Odnośnie nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji objętej aktem notarialnym Rep. A Nr "[...]" z dnia 2 października 2012 r. tj. umowy sprzedaży działki nr "[...]" o pow. 0,0038 ha stanowiącej drogę wewnętrzną, organ zauważył, że transakcja ta miała miejsce po sporządzeniu operatu szacunkowego z dnia 16 marca 2012 r., w związku z czym nie mogła być wykorzystana w operacie szacunkowym. Organ odwoławczy stwierdził ponadto, że transakcja ta nie dotyczy nieruchomości zajętej pod drogę publiczną. Mając powyższe na uwadze organ II instancji uznał odwołanie za nieuzasadnione.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie Prezes spółki domagał się uchylenia powyższej decyzji Wojewody jako wydanej z naruszeniem art. 6 i 12 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organom zarzucił zaniżenie wysokości odszkodowania na rzecz spółki poprzez przewlekłe prowadzenie postępowania w sprawie oraz błędną interpretację prawa. Stwierdził, że Starosta bezpośrednio ingerował w wycenę biegłego. Wniósł o powołanie biegłego w sprawie oceny zachowania przez rzeczoznawcę majątkowego standardów postępowania biegłego. Ponadto zażądał ustalenia przedmiotowego odszkodowania w kwocie 1.507.800 zł.

W ocenie strony skarżącej tylko takie odszkodowanie będzie odpowiadało mianu słusznego. Podniósł, że organy ustaliły odszkodowanie na podstawie fikcyjnego stanu faktycznego. Nie uwzględniono bowiem transakcji przedstawionych przez stronę skarżącą, odzwierciedlających rzeczywistą wartość rynkową gruntu przejętego pod drogi gminne. Podkreślił, że cena rynkowa zależy od popytu i podaży na dane dobro.

W ocenie strony skarżącej wartość nieruchomości wycenianej powinna być ustalona przede wszystkim z uwzględnieniem ceny zbycia nieruchomości przyległych. Prezes spółki wyraził niezrozumienie dla pominięcia przez biegłego i organy przedłożonych aktów notarialnych. Wskazał, że nie udowodniono jakiejkolwiek zależności, zachodzącej rzekomo pomiędzy stronami umów. Oświadczył w tym względzie, że spółka nie należy do żadnej grupy kapitałowej. Nie zgodził się też ze stanowiskiem wyrażonym w zaskarżonej decyzji, iż przedstawione akty notarialne nie muszą być uwzględniane przy wycenie z uwagi na upływ dwuletniego terminu od ich zawarcia. Uznał, iż jest to próba ustalenia ceny w sposób fikcyjny niezgodny z datą przejęcia nieruchomości. Poddał pod rozwagę Sądu, że spółka wystąpiła o odszkodowanie bezzwłocznie po przejęciu nieruchomości przez Gminę i wykonywała w terminie wszystkie wezwania organów. Tylko na skutek przewlekłego działania organów upłynął dwuletni termin od zawarcia przedstawionych aktów notarialnych. Zauważył też, że wbrew stanowisku organów nie wiąże ich sporządzony operat szacunkowy. Dodatkowo strona skarżąca podniosła zarzut ograniczenia swobody działalności gospodarczej spółki wobec niemożności dysponowania środkami z tytułu należnego jej odszkodowania, które spółka zamierzała zainwestować w budowę infrastruktury osiedla domów na posiadanych działkach.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty przedstawione w zaskarżonej decyzji. Stwierdził, że organ I jak i II instancji nie pozostawały w bezczynności, na potwierdzenie przytoczył okoliczności faktyczne sprawy i wskazał na zmianę w toku postępowania stanu prawnego. Odnośnie zarzutu naruszenia art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami podał, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest tożsame z celem wywłaszczenia. W związku z tym wyceny nieruchomości dokonano w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Organ podkreślił, że jego zdaniem operat został sporządzony w sposób prawidłowy. Stwierdził, że nie może odnieść się do zarzutu ingerencji Starosty w wycenę z uwagi na brak właściwości rzeczowej.

W piśmie procesowym z dnia 20 lutego 2013r. strona skarżąca wniosła

o ustalenie odszkodowania w wysokości 150 zł/m2, udokumentowanej zgodnie

z przedłożonymi aktami notarialnymi znajdującymi się w aktach administracyjnych sprawy. Podniosła, że Starosta decyzją z dnia "[...]" 2011r. ustalił odszkodowanie na kwotę 429.202,00 zł. Strona zakwestionowała sposób ustalenia wysokości tego odszkodowania. W ocenie strony skarżącej data tej decyzji jest datą pewną niezbędną do ustalenia ceny i wartości nieruchomości za przejęte tereny pod drogi. Podniosła,

że do tej daty należy uwzględniać daty zawarcia umów zbycia nieruchomości drogowych i gruntów przyległych, w tym przedstawione przez spółkę. Strona skarżąca poddała pod rozwagę Sądu okoliczność, że sprzedała nieruchomość drogową, działka nr "[...]" za cenę 200 zł/m2, podczas gdy rzeczoznawca majątkowy oszacował uprzednio jej wartość (do celów ustalenia opłaty adiacenckiej) na sumę 13,16 zł/m2. Wskazała, że transakcja ta była oceniana przez Urząd Skarbowy, który pobrał od kwoty umowy stosowne podatki i nie kwestionował ceny zbycia nieruchomości.

W piśmie procesowym z dnia 18 marca 2013r. strona skarżąca podniosła dodatkowo, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie oceniał (w sprawach sygn. akt I SA/Ol 295/11, I SA/Ol 525/11 i I SA/Ol 756/11) wymiar ustalonego podatku VAT od zbytych przez spółkę na rzecz spółki B i C oraz nabywcy działki nr "[...]" nieruchomości gruntowych w W. i nie podważył ceny rynkowej zbytych nieruchomości ustalonej przez Urząd Skarbowy i Izbę Skarbową.

W dniu 9 kwietnia 2013r. pełnomocnik strony skarżącej – radca prawny A.D. poinformował Sąd, że wnioskiem z dnia 5 kwietnia 2013r. wystąpił do Starosty o stwierdzenie nieważności wskazanej powyżej decyzji tego organu z dnia "[...]"r. w związku z naruszeniem art. 30 § 3 k.p.a. poprzez brak podpisu Starosty pod wydaną decyzją i niedołączenia do decyzji upoważnienia Starosty do wydania decyzji. W ocenie pełnomocnika okoliczności te wskazują, że osoba podpisująca decyzję nie miała zdolności do czynności prawnej i nie mogła być ustawowym przedstawicielem organu. W odrębnym piśmie pełnomocnik strony skarżącej taki sam zarzut nieważności postawił zaskarżonej decyzji Wojewody, podnosząc, że organ ten nie podpisał decyzji osobiście i nie udokumentowano, że Zastępca Dyrektora Wydziału jest upoważniony do reprezentowania Wojewody na zewnątrz. Zauważył przy tym, że widniejące na pieczątce dwie kreski nie można nawet uznać za podpis nieczytelny

i należy przyjąć, że jest to zupełny brak podpisu. Radca prawny postawił też zaskarżonej decyzji zarzut naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, podkreślając, że ustalone odszkodowanie powinno być słuszne. Zakwestionował ustalenia operatu. Zarzucił, że operat nie opiera się na kilkudziesięciu wiarygodnych transakcjach

z analizowanego rynku nieruchomości, a jedynie bazuje na ankietach przeprowadzonych wśród specjalistów, nie załączonych do akt sprawy. Wniósł

o przesłuchanie rzeczoznawcy majątkowego na rozprawie.

Na rozprawie, która odbyła się przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym

w Olsztynie w dniu 11 kwietnia 2013r. strona skarżąca podtrzymała dotychczasowe stanowisko w sprawie. Podkreśliła, że tutejszy Sąd nie kwestionował wartości gruntów wniesionych przez aport, uzasadnione byłoby więc przyjecie w obydwu postępowaniach sądowych tej samej wartości. Podała też, że pierwotnie przedmiotowa nieruchomość została wyceniona na ponad 500 tys. złotych i na takie odszkodowanie spółka wyrażała zgodę, chociaż i tak było ono zaniżone.

Pełnomocnik organu podtrzymał stanowisko wyrażone w odpowiedzi na skargę. Wskazał, że z zaskarżonej decyzji wynika kto ją wydał i podpisał. Stwierdził, że z treści art. 107 § 1 k.p.a. nie wynika, aby do decyzji musiało być dołączone upoważnienie do wydawania decyzji. Przedłożył upoważnienie Wojewody, wydane w dniu 7 listopada 2006r. Zastępcy Dyrektora Wydziału Infrastruktury i Geodezji Urzędu Wojewódzkiego do wydawania w imieniu i na odpowiedzialność Wojewody, w czasie nieobecności Dyrektora Wydziału, decyzji administracyjnych w zakresie gospodarki nieruchomościami, w tym w sprawie wywłaszczania nieruchomości i ustalania odszkodowania - na podstawie art. 9a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw prawnych.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 133 § 1, art. 134 § 1

w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 20012r., poz. 270 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności

z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jej wydania. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia może mieć miejsce w sytuacji, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowania wykładni tych przepisów.

Zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd orzeka na podstawie akt sprawy. W myśl art. 106 § 3 p.p.s.a. tylko wyjątkowo może przeprowadzić dowody uzupełniające

z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Na zasadzie tych przepisów Sąd nie mógł uwzględnić wniosków dowodowych strony skarżącej

o powołanie biegłego, czy przesłuchanie rzeczoznawcy majątkowego. Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonej decyzji z prawem, orzeka

na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy

oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia w tym zakresie całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym. Natomiast do kompetencji sądu administracyjnego należy wyłącznie kontrola legalności decyzji administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie sprawy zawisłej przed organami administracyjnymi, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 p.p.s.a. uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, wobec czego skarga nie mogła zostać uwzględniona.

W pierwszej kolejności Sąd zważył bezzasadność, podniesionego przez stronę skarżącą zarzutu nieważności postępowania. W ocenie skarżącej osoby, które podpisały decyzje, zarówno w I jak i II instancji, nie posiadały umocowania do ich wydania. Pełnomocnik strony skarżącej wadliwie upatruje w tym naruszenia art. 30 § 3 ustawy z dnia z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej też jako: "k.p.a."). Przepis ten stanowi, że strony niebędące osobami fizycznymi działają przez swych ustawowych lub statutowych przedstawicieli. W unormowaniu tym, co wynika jednoznacznie z jego brzmienia, określony został sposób reprezentacji strony postępowania niebędącej osobą fizyczną. Zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Natomiast organ administracji publicznej wydający decyzję administracyjną nie działa jako strona postępowania. Rozstrzyga on w sposób władczy o konsekwencjach normy prawnej dla indywidualnie określonego adresata, czyli strony postępowania. Wyjaśnić należy też, że uprawnienie danego organu i tryb działania

w procesowej formie decyzji administracyjnej określają przepisy prawa materialnego

i ustrojowego. Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 23 stycznia 2009 r. o wojewodzie

i administracji rządowej w województwie (Dz. U. z 2009r. Nr 31, poz. 206 ze zm.) wojewoda może upoważnić na piśmie pracowników urzędu wojewódzkiego, niezatrudnionych w urzędach obsługujących inne organy rządowej administracji zespolonej w województwie, do załatwiania określonych spraw w jego imieniu i na jego odpowiedzialność, w ustalonym zakresie, a w szczególności do wydawania decyzji administracyjnych. Z przedłożonego na rozprawie upoważnienia wynika bezspornie, że Zastępca Dyrektora Wydziału Infrastruktury i Geodezji Urzędu Wojewódzkiego, który wydał zaskarżoną decyzję, został upoważniony przez Wojewodę do jej wydawania w imieniu tego organu i na jego odpowiedzialność. Nie doszło zatem do naruszenia właściwości organu. Również w przypadku starosty, na zasadzie art. 38 ust. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (t.j. Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1592), może on upoważnić pracowników powiatowych służb, inspekcji i straży do wydawania w jego imieniu decyzji. Wbrew przekonaniu strony skarżącej pracownik organu nie ma obowiązku załączania takiego upoważnienia do każdej wydanej decyzji. Wymogu takiego nie zastrzega żaden przepis prawa. Dlatego wystarczające jest zaznaczenie w wydanej decyzji tej okoliczności. Tak też uczyniono w rozpatrywanym przypadku, z obu decyzji instancyjnych wynika wyraźnie kto wydał decyzję, jaką funkcje pełni i z czyjego upoważnienia działał. W razie wątpliwości w tym zakresie strona ma prawo do żądania udostępnienia jej kwestionowanego upoważnienia zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 ustawie z dnia 6 września 2001 o dostępie do informacji publicznych (Dz. U. z 2001 r. Nr.112, poz. 1198 ze zm., por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 grudnia 2012r. sygn. akt I SA/Wr 1085/12, publ. w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Z akt sprawy nie wynika, aby strona skarżąca domagała się udostępnienia tego upoważnienia. W tej sytuacji nie mają uzasadnionych podstaw zgłoszone przez stronę wątpliwości co do wydania przez organ I instancji decyzji

z naruszeniem przepisów o właściwości (art. 156 § 1 pkt 1 k.p.a.).

W niniejszej sprawie kontroli sądowej poddana została decyzja ustalająca na rzecz skarżącej spółki odszkodowanie za działki, które w wyniku zatwierdzonego podziału, z mocy art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeszły na własność Gminy. Stosownie do ust. 3 powołanego artykułu za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt. 1 tej ustawy Starosta wydaje decyzję

o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3. W rozpatrywanym przypadku nie budzi wątpliwości spełnienie przesłanek do ustalenia przez Starostę na rzecz skarżącej spółki odszkodowania za działki przejęte pod drogi gminne. Kwestię sporną stanowi natomiast wysokość przyznanego odszkodowania. Pełnomocnik spółki uważa, że odszkodowanie powinno odpowiadać wartości 150 zł/m2, tylko takie bowiem spełni wymogi art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, zgodnie z którym wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.

Oceniając zasadność tego stanowiska zważyć należy, że cytowana ustawa o gospodarce nieruchomości reguluje sposób ustalania odszkodowania. Zgodnie z art. 128 i 134 tej ustawy zasadą jest, że wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem odpowiadającym rynkowej wartości prawa. W myśl art. 130 ust. 1 omawianej ustawy w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód na okoliczność wartości nieruchomości, która jest podstawą określenia ceny. Tym samym rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Organ nie może ograniczać się jedynie do powołania na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję

i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego, w tym skonfrontować zawarte

w opinii wnioski z podniesionymi przez strony zarzutami (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 1983 r. II SA 1302/83, ONSA z 1983 r., z. 2, poz. 106). W rozpatrywanym przypadku w obu decyzjach instancyjnych organy przeprowadziły analizę operatu szacunkowego i odniosły się do zastrzeżeń zgłaszanych w postępowaniu przez organ zarządzający spółki, wyjaśniając dlaczego przedłożone przez wnioskodawcę akty notarialne nie mogą stanowić podstawy oszacowania. Wyjaśniono też, że operat został sporządzony zgodnie z wymogami prawa, w tym z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Stanowisko to jest prawidłowe, o czym mowa będzie w dalszej kolejności uzasadnienia. Odnosząc się w tym miejscu do argumentów skargi, dodatkowo podkreślić trzeba, że ustalenie wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi niewątpliwie dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Dlatego organ orzekający o odszkodowaniu nie może zignorować sporządzonego dla potrzeb wyceny operatu szacunkowego i samodzielnie ustalić odszkodowanie. Tylko, jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może też w tym zakresie między innymi zwrócić się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. Takie same uprawnienia przysługują stronie postępowania, która nie zgadza się z dokonaną wyceną. W niniejszej sprawie organy obu instancji nie miały jednak wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 16 marca 2012r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. O. Stanowisko to podziela skład orzekający w niniejszej sprawie. W szczególności przyjętych w operacie ustaleń nie podważyły zastrzeżenia strony skarżącej zgłaszane w toku postępowania przed organami.

Wyjaśnić należy, że powołany § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przewiduje kilka wariantów wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe. Każda z sytuacji, określonych w tym przepisie zawiera konkretne przesłanki, uzasadniające jego zastosowanie w określonym stanie faktycznym. Rzeczoznawca majątkowy ani organ administracji publicznej nie mają zatem możliwości dokonywania w tym zakresie swobodnego wyboru. I tak sposób ustalenia wartości rynkowej gruntów dla określenia wysokości odszkodowania, o jakim mowa w art. 98 ust. 3 został określony w sposób szczególny w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, w brzmieniu obowiązującym na dzień sporządzenia wskazanego operatu szacunkowego i ustalenia odszkodowania, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Unormowanie to wskazuje dwa sposoby określania wysokości odszkodowania za grunty przejęte z mocy prawa na inwestycje drogowe – 1. poprzez przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych i 2. poprzez uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy czym przepis ten jednocześnie określa kolejność tych sposobów, przesądzając, że pierwszeństwo ma drugi ze wskazanych sposobów. Oznacza to, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Tylko w przypadku braku takich transakcji znaczenie będzie miało przeznaczenie nieruchomości przyległych do nieruchomości wycenianej. Jeżeli więc istnieją dane dotyczące cen uzyskiwanych w obrocie, brak jest co do zasady podstaw do szacowania wartości z uwzględnieniem gruntów przyległych.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że przyznane stronie skarżącej odszkodowanie zostało ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Operat szacunkowy sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzenia operatu szacunkowego. Biegły A. O. uwzględnił przy wycenie, stosownie do treści art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan (a wiec stan prawny i faktyczny) i przeznaczenie nieruchomości z dnia wydania decyzji podziałowej, tj. "[...]"r., w którym to czasie podlegające wycenie niezabudowane działki nr "[...]" o powierzchni 10061 m2– stanowiły własność skarżących i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były pod drogi. Prawidłowo też biegły ustalił wartość rynkową na dzień sporządzania wyceny w dniu 16 marca 2012r. Operat szacunkowy stanowiąc bowiem podstawę ustalenia odszkodowania w drodze decyzji, zachowuje swoją aktualność przez okres co najmniej 12 miesięcy, chyba że wcześniej nastąpi zmiana uwarunkowań prawnych lub istotna zmiana czynników uwzględnionych przy wycenie. Tak stanowi art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po upływie tego terminu sporządzony operat szacunkowy może stanowić podstawę decyzji ustalającej odszkodowanie, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę (art. 156 ust. 4). Zatem wartość rynkowa ustalona w operacie szacunkowym z dnia 16 marca 20012r. stanowiła wartość rynkową nieruchomości w dacie orzekania przez organy tj. w dniu "[...]" Podkreślić też trzeba, wobec zgłaszanych przez stronę skarżąca argumentów, że zgodnie z cytowanymi przepisami wartość rynkową nieruchomości ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 in fine). Wbrew przekonaniu strony skarżącej w niniejszym postępowaniu nie można było przyjmować za datę ustalenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości - daty "[...]" r., w której to dacie organ I instancji ustalił na rzecz skarżącej odszkodowanie po raz pierwszy. Rozstrzygnięcie to zostało wyeliminowane z obrotu prawnego wobec cofnięcia wniosku o ustalenie odszkodowania. Niezależnie od tego przyjęta wartość rynkowa powinna być jak najbardziej aktualna. Dlatego odnośnikiem jest data decyzji ostatecznie rozstrzygającej o wysokości odszkodowania.

Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął do wyceny transakcje nieruchomościami drogowymi, które dokonane zostały na lokalnym rynku w okresie do dwóch lat. W orzecznictwie sadów administracyjnych, na co słusznie zwrócił uwagę organ II instancji, utrwalił się pogląd, że materiał porównawczy przyjęty do wyceny powinien wskazywać jedynie transakcje nieruchomościami drogowymi za okres nie dłuższy niż dwa lata. Biegły wskazał w tym zakresie na siedem transakcji z okresu od 21 października 2010r. do 18 sierpnia 2011r. z terenu pobliskich miejscowości. Podał istotne cechy tych nieruchomości, cenę transakcji. W niniejszej sprawie zawarte

w operacie transakcje pozwalały na określenie przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przyjęte transakcje dotyczyły bowiem nieruchomości podobnych wycenianej. Sąd podziela stanowisko rzeczoznawcy, że na cenę nieruchomości drogowych wpływa przede wszystkim ich lokalizacja oraz powierzchnia i cechy te zostały wyszczególnione przez biegłego. Biegły określił udział tych cech w cenie, przyjmując, że lokalizacja nieruchomości wpływa

w 60% na jej cenę, natomiast powierzchnia w 40%. Nie budzi zastrzeżenia Sądu, że rzeczoznawca majątkowy wyróżnił te cechy i ustalił ich wagę na podstawie własnych badań, poprzez przeprowadzenie ankiet wśród specjalistów rynku nieruchomości. Ostatecznie po zastosowaniu prawidłowo współczynników korygujących rzeczoznawca majątkowy wyliczył wartość rynkową wycenianej nieruchomości gruntowej na kwotę 306.257,00 zł. Zdaniem Sądu kwota ta odpowiada wartości rynkowej nieruchomości wycenianej. W szczególności mieści się w przedziale cenowym dokonanych transakcji nieruchomościami drogowymi.

Sąd nie podziela zarzutów skargi dotyczących zaniechania przez organy dokładnego ustalenia stanu faktycznego. W szczególności nie sposób zarzucić organom, że w sposób dowolny oceniły operat szacunkowy, w oparciu o który ustalona została wartość odszkodowania. Zdaniem Sądu organy dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego uznając, że nie jest wadliwie sporządzony. W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca kwestionuje dobór przez biegłego transakcji. Uważa, że powinny zostać wzięte pod uwagę akty notarialne przenoszące przez spółkę tytułem aportu na rzecz innej spółki własność nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową przyległych do wycenianej. Z podanych powyżej powodów nie było to możliwe, gdyż zgodnie z powołanym § 36 ust. 4 rozporządzenia w pierwszej kolejności należało uwzględnić transakcje nieruchomościami drogowymi. Poza tym transakcje wynikające z przedstawionych przez skarżącą aktów notarialnych nie mogły zostać uwzględnione, gdyż umowy zawierane były wprawdzie pomiędzy spółkami z ograniczoną odpowiedzialnością, ale spółki te zakładali T. J. i jego ojciec A. J., którzy przenosili własność działek pomiędzy zakładanymi przez siebie spółkami. Tym samym organy prawidłowo uznały, że transakcje te nie spełniają wymogu określonego w art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a polegającego na niezależności stron umowy. Zasadnie też odmówiono uwzględnienia zawartej przez spółkę umowy sprzedaży działki nr "[...]’ o pow. 38 m2 , wydzielonej jako droga wewnętrzna, za cenę 9.348 zł. Z umowy tej wynika, że kupujący nabył ją w celu zapewnienia swoim działkom dostępu do drogi publicznej. Bez takiego dostępu nie mógłby ich na przykład zabudować. Zatem kupujący był w swojego rodzaju sytuacji przymusowej, co wyklucza przyjęcie tej transakcji na podstawie także art. 151 ust. 1 pkt 1. Skarżący poza przedłożeniem powoływanych aktów notarialnych nie przeciwstawili przeprowadzonym dowodom (sporządzonemu operatowi szacunkowemu z dnia 16 marca 2012r.) jakichkolwiek innych dowodów, mogących potwierdzić słuszność stawianego zarzutu, że kwota odszkodowania została ustalona w sposób nieprawidłowy. Skarżący wyrazili jedynie przekonanie, że ustalona cena powinna być wyższa. Dla podważenia jednak ustaleń faktycznych organu administracyjnego nie wystarczy poddanie ich w wątpliwość lub ich zanegowanie, lecz wymaga wskazania przez stronę kwestionującą, na czym polega błędność ustaleń i co jest źródłem błędu, jak również wskazania takich środków dowodowych, które potwierdzą słuszność twierdzeń strony kwestionującej ustalenia organu. W skardze nie wykazano takich okoliczności, dlatego stawiane w niej zarzuty stanowią jedynie polemikę z ustaleniami organu administracji, która nie jest jednak wystarczająca do uznania wydanych decyzji za naruszające prawo. Argumenty podnoszone przez skarżących w ogóle nie przekonują, aby celowym było powoływanie kolejnego rzeczoznawcy. Jeżeli skarżący byli przekonani, że wartość nieruchomości mogłaby być wyższa, to mogli we własnym zakresie zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego, wówczas taki środek dowodowy organy musiałyby uwzględnić przy ustaleniach i odnieść się do niego.

Nie przekonuje też argument skarżącego, że w tutejszym Sądzie toczyły się sprawy o sygn. akt I SA/Ol 525/11, I SA/Ol 756/11 i I SA/Ol 295/11, w których Sąd nie kwestionował wartości działek stanowiących własność spółki A, wyodrębnionych po podziale a wobec tego w niniejszej sprawie wartość szacowanych gruntów za 1 kwadratowy powinna być taka sama. W tym zakresie zważyć należy, że

w wymienionych sprawach działki za które zostało ustalone odszkodowanie w niniejszej sprawie, które przeszły na własność gminy, w ogóle nie były przedmiotem postępowania. Porównywanie więc ich wartości do wartości innych działek jest nieuzasadnione.

W związku z powyższym oczekiwanego skutku nie mógł odnieść zarzut dotyczący naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, który zdaniem strony skarżącej polega na tym, że nie przyznano jej słusznego odszkodowania. Jak bowiem wskazano wyżej, operat szacunkowy na którym oparto rozstrzygnięcia administracyjne sporządzony został w zgodzie z obowiązującymi przepisami, przy zastosowaniu właściwej metody porównawczej. Ponadto wskazać trzeba, że wyrokiem z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10 Trybunał Konstytucyjny uznał, że § 36 ust. 1 i 4 cytowanego rozporządzenia (w brzmieniu obowiązującym od dnia 7 października 2005 r. do dnia 25 sierpnia 2011 r.) jest zgodny z art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej a także przepisami art. 134 ust. 3 i 4, art. 152 ust. 3 w zw. z art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami a przez to z art. 92 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Wyrok ten dotyczy wprawdzie § 36 w/w rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym do 11 października 2011 r., jednak w uprzednio zakładał on również przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1) zastosowanie podejścia porównawczego, przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wyjątkiem zaś od tej zasady był ust. 2 powołanego paragrafu, który mógł mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 20 grudnia 2011 r., sygn. akt I OSK 98/11, LEX nr 1110747, z dnia 9 lutego 2012 r., sygn. akt I OSK 309/11, LEX nr 1126278 i z dnia 24 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 172/11, LEX nr 1124070).

W niniejszym postępowaniu nie mógł odnieść zamierzonego skutku podniesiony

w skardze zarzut przewlekłego prowadzenia postępowania, gdyż przedmiotem skargi poddanej rozstrzygnięciu Sądu jest legalność ostatecznej decyzji ustalającej odszkodowanie. Jak już wskazano powyżej Sąd kontroluje zaskarżoną decyzję tylko pod względem legalności, według stanu prawnego i faktycznego na dzień jej wydania. Tym samym bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostaje kwestia terminowości podejmowanych przez organy działań. Chybiony jest też zarzut ograniczenia spółce swobody działalności, czego skarżąca upatruje w zwłoce w wypłacie odszkodowania

i brakiem przez to środków na rozpoczęcie inwestycji. Argument ten ma charakter jedynie subiektywny i nie podważa zgodności działania organów z prawem.

W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności zaskarżonej decyzji z prawem, należało skargę jako nieuzasadnioną oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.