Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 654/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130,134,156
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Magdalena Durzyńska Protokolant specjalista Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi Województwa [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2018 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Zarządu Województwa [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] kwietnia 2018 r. nr [...] ustalającą na rzecz Województwa [...] reprezentowanego przez Zarząd Województwa [...] odszkodowanie w wysokości [...] za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...] o pow. [...] w obrębie [...], przeznaczonej na realizację inwestycji celu publicznego.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Starosta [...], działając na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, decyzją z [...] maja 2016 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na "Budowie drogi gminnej ul. [...] w [...] o długości [...] wraz z infrastrukturą towarzyszącą, na odcinku od ul. [...] do Stacji Uzdatniania Wody. Decyzja stała się ostateczna z dniem 17 czerwca 2016 r.

Pod ww. inwestycję przeznaczono m.in. nieruchomość położoną w miejscowości [...], oznaczoną jako działka ew. nr [...] powstałą z podziału działki ewidencyjnej nr [...], z obrębu [...].

Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. opisana nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasta [...] z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (tj. 17 czerwca 2016 r.), za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W dniu [...] stycznia 2018 r. rzeczoznawca majątkowy [...], legitymujący się uprawnieniami nr [...], sporządził operat szacunkowy dla działki ew. nr [...] powstałej z podziału działki ew. nr [...], z obrębu [...]. Biegły w sporządzonej opinii określił wartość nieruchomości na kwotę [...].

Starosta [...] decyzją z [...] kwietnia 2018 r. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] za wyżej opisaną nieruchomość, zobowiązując do jego wypłaty na rzecz Zarządu Województwa [...] - Gminę Miasto [...] w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna.

Zarząd Województwa [...] złożył odwołanie od powyższej decyzji wnosząc o jej uchylenie w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Zdaniem odwołującego wartość działki ew. nr [...] o pow. [...], położonej w [...], obręb [...], została zaniżona.

Wojewoda [...] rozpoznając sprawę stwierdził, że decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa.

Organ odwoławczy wskazał, że w myśl art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ustawy).

Organ przytoczył treść art. 134 ust. 2 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 i ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i podkreślił, że kluczową częścią materiału dowodowego w niniejszym postępowaniu jest operat szacunkowy, który tak jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie organów administracji publicznej obu instancji.

W rozpoznawanej sprawie, kwotę odszkodowania w wysokości [...] za grunt wydzielony na podstawie decyzji z [...] maja 2016 r., w wyniku której została wydzielona m.in. działka ew. nr [...], ustalono w oparciu o dane zawarte w operacie szacunkowym z [...] stycznia 2018 r. sporządzonym przez biegłego, rzeczoznawcę majątkowego, [...] (uprawnienia nr [...]).

Wojewoda [...] przytoczył stosowne orzecznictwo sądowoadministracyjne i zaznaczył, że fakt, że rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Ponieważ to organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu.

Zdaniem organ odwoławczego Starosta [...] prawidłowo uznał, że operat szacunkowy z [...] stycznia 2018 r., w którym ustalono wartość nieruchomości stanowiącej działką ew. nr [...], został sporządzony w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami prawa i został uznany za wiarygodny dowód w sprawie.

Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym zastosował się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej, bazując na cenach i cechach rynkowych nieruchomości drogowych wyselekcjonowanych z analizowanego rynku. Szczegółowo opisano przedmiotową nieruchomość - według stanu na właściwą datę 31 sierpnia 2015 r.

Organ drugiej instancji wskazał, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Z kolei zgodnie § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Wojewoda [...] podkreślił, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ustawy) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ustawy) i wycenia nieruchomość, kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ), ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ustawy).

Oceniając przydatność operatu szacunkowego do ustalenia odszkodowania w sprawie, organy orzekające powinny ustalić w pierwszej kolejności, czy wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę zachowała aktualność na dzień wydawania decyzji.

Wojewoda wskazał, że z urzędu zbadał kwestię aktualności sporządzonego operatu szacunkowego uznając, że nie stracił on ważności i może być uznany za dowód w sprawie w rozumieniu art. 75 i nast. kpa. Organ nie uznał tym samym za wiarygodne zarzutów sformułowanych w odwołaniu.

Wojewoda [...] podkreślił, że zgodnie z zapisami MPZP Miasta [...] wyceniana działka w dniu wydania decyzji ZRID posiadała przeznaczenie drogowe, tj. "położenie w przeważającej części na terenie drogi wewnętrznej o symbolu planu [...], w niewielkiej części teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach z gruntem leśnym oznaczonym w planie symbolem [...]". W operacie szacunkowym z [...] stycznia 2018 r. autor zastosował metodę korygowania ceny średniej, a wycenę sporządził w oparciu o transakcje nieruchomości drogowych, wyselekcjonowanych z przyjętego obszarowo rynku wskazanego w pkt 4 operatu, tj. z terenów miasta [...] (miast sąsiadujących obok siebie, porównywalnych). W zestawieniu transakcji porównawczych (tabela na str. 18) znajdują się ceny gruntów drogowych z terenów ww. miast. Według rzeczoznawcy majątkowego "do porównań przyjęto transakcje drogowe z terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe lub zurbanizowanych terenów niezabudowanych nieruchomości z dostępem do drogi publicznej i z dostępem do mediów lub uzbrojone w media". Analiza operatu nie wykazała ponadto błędów obliczeniowych, braków formalnych ani wewnętrznych niespójności sporządzonej wyceny.

W tej sytuacji organ odwoławczy stwierdził, w/w operat może służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości opisanej wyżej nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Tym samym operat szacunkowy sporządzony [...] stycznia 2018 r. służy za dowód ustalający wartość opisanej nieruchomości i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Wojewoda wskazał jednocześnie, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyło Województwo [...] zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

1) art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 kpa polegające w szczególności na niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji Starosty [...] z [...] kwietnia 2018 r. w sytuacji przedstawionych przez Województwo [...] różnic w wartościach gruntów ustalonych w niniejszym postępowaniu oraz w innych postępowaniach, których stroną jest Województwo [...], prowadzonych w tym samym czasie i dotyczących nieruchomości podobnych, położonych w tej samej miejscowości, a także innych postępowań związanych z gospodarowaniem nieruchomościami, które prowadzone są przez Województwo [...];

2) art. 75 § 1 w zw. z art. 78 § 1 w zw. z art. 107 § 3 kpa, poprzez nierozpoznanie wniosku dowodowego skarżącego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, mającego istotny wpływ na wynik sprawy i brak wskazania w uzasadnieniu do decyzji przyczyn takiego działania przez organ.

W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie podnoszonych zarzutów i wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji organu pierwszej instancji w całości oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania wg norm prawem przypisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Jednocześnie na podstawie art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wniesiono o przeprowadzenie dowodu z dokumentu, tj. decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2017 r. nr [...] wraz w wyciągiem z operatu szacunkowego na okoliczność wykazania, że wartość nieruchomości drogowych w Gminie Miasto [...] w innych postępowaniach administracyjnych rażąco różni się od wysokości ustalonej przez organy w niniejszej sprawie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031).

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 tej ustawy, do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za sporną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2018 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego [...].

Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że zawarta w nim wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w [...] została ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Sąd podziela zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stanowisko organu odwoławczego, co do jego prawidłowości i wiarygodności jako podstawy ustalenia odszkodowania. Ustalenia faktyczne dokonane przez organ oraz ich ocenę prawną Sąd w pełni akceptuje , uznając je za własne, nie zachodzi zatem potrzeba ich ponownego , pełnego przytaczania w tym miejscu uzasadnienia.

Mając na uwadze treść skargi Sąd w szczególności zauważa, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) oraz dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn).

Zgodnie z orzecznictwem sądowym organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Sąd podziela ocenę organu odwoławczego , że operat szacunkowy z dnia [...].01.2018 r. oparty jest na prawidłowej metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Przedmiotowy operat stanowił tym samym podstawowy dowód w sprawie , który jednocześnie poddany został prawidłowej ocenie organu w kontekście przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.

Ocenę dokonaną w tym zakresie, sformułowaną w zaskarżonej decyzji Sąd w pełni podziela.

Podkreślenia wymaga, że sformułowane w skardze zarzuty nie odnoszą się do jakichkolwiek konkretnych wadliwości wyceny dokonanej przez biegłego w sporządzonym przez niego operacie, nie zawierają twierdzeń skierowanych przeciwko treści informacji w nim zawartych ani także przeciwko ich ocenie. Skoncentrowane są wyłącznie na stwierdzeniu, że wyliczenie przez rzeczoznawcę majątkowego ceny 1 m2 gruntu za, który należne jest sporne odszkodowanie zostało w nieuprawniony sposób zaniżone. Powyższe Skarżący wywodzi z zestawienia wartości 1m2 nieruchomości drogowych , które obliczone zostały w innych postępowaniach odszkodowawczych.

Stanowisko to nie zasługuje na aprobatę.

Należy bowiem zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15). Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. (por. wyrok NSA z 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 1448/16, CBOSA). Podważenie takiego dowodu jest zatem generalnie możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź poprzez przedłożenie innej opinii - dotyczącej tej samej nieruchomości - sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. Samo przekonanie strony, że wycena jest błędna nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego. W szeregu wyroków sądów administracyjnych zwraca się uwagę, że w celu podważenia operatu strona powinna złożyć organowi kontroperat, z którego wynika, że istnieją rozbieżności w ocenie specjalistów, bądź przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok WSA w Szczecinie z 4 października 2018 r., sygn. akt II SA/Sz 493/18, wyroki WSA w Bydgoszczy z dnia 2 października 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 591/18 i z dnia 7 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 587/18, wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 1217/17, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 1167/17). W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Brak jest podstaw do uznania, że obowiązek taki spoczywa wyłącznie na organie administracji publicznej, zwłaszcza w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, nie przedkładając przy tym żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. W postępowaniu odszkodowawczym, o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje zatem nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 października 2018 r., sygn. akt II SA/Bk 467/18, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl).

Taka sytuacja nie miała miejsca w kontrolowanej obecnie sprawie. Przeciwnie, z akt sprawy wynika, że w dniu [...] stycznia 2018 r. Zarząd Województwa [...] skierował do organu pismo zawierające uwagi do sporządzonej przez biegłego wyceny. W odpowiedzi na nie, w zawartej w piśmie z dnia [...] stycznia 2018 r. [...] ustosunkował się do zarzutów oraz dokonał korekty operatu. W piśmie tym rzeczoznawca zaznaczył jednocześnie, że nie może odnieść się do ceny jaka została określona przez innego rzeczoznawcę dla innej sąsiedniej nieruchomości na poziomie [...], ponieważ na rynku lokalnym miasta [...] odnotowano w badanym okresie tylko trzy transakcje sprzedaży nieruchomości pod drogi publiczne o cenach jednostkowych znacząco niższych. W konsekwencji podtrzymania dotychczasowych uwag przez Skarżącego w piśmie z dnia [...] lutego 2018 r., Starosta [...] udzielił odpowiedzi z dnia [...] marca 2018 r., do której strona się nie ustosunkowała.

Wskazane uwagi uzupełniły materiał dowodowy sprawy, potwierdzając zasadność stanowiska organu, co do oceny operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb niniejszej sprawy.

W ocenie Sądu stanowią one wiarygodne wyjaśnienie wątpliwości Skarżącego, który ostatecznie zaniechał uprawdopodobnienia swojego stanowiska kwestionującego wycenę biegłego poprzez złożenie kontroperatu innego rzeczoznawcy.

Powyższe oznacza, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym naruszenia przepisów postępowania, które to naruszenia mogłyby mieć wpływ na wynik postępowania. W poczynionych ustaleniach organy oparły się na niezbędnej wycenie oraz wyjaśnieniach rzeczoznawcy wobec zastrzeżeń i wątpliwości zgłoszonych przez Skarżącego. Przy czym odnosząc się do podnoszonego przez skarżącego zarzutu dotyczącego nierozpoznania wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, podkreślić trzeba, że przeprowadzenie takiego dowodu może mieć miejsce w sytuacji stwierdzenia przez organ istotnych wątpliwości i uznania, że dowód taki może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W okolicznościach niniejszej sprawy taka sytuacja nie miała miejsca.

Mając to na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

-----------------------

1