Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 214/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2020-08-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wójt Gminy
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 1 , art. 37 ust. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Asesor WSA Wojciech Śnieżyński po rozpoznaniu w Wydziale II w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi(...) . z siedzibą w L na zarządzenie W G P z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie zbycia nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Zarządzeniem nr (...) z dnia (...) r. WG P, działając na podstawie art. 30 ust. 2 pkt 3 ustawy dnia 9 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U z 2019 r. poz. 506 ze zm. – dalej jako u.s.g.) oraz art. 35 ust. 1 i ust. 2, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2020 r. poz. 65 – dalej jako u.g.n.) przeznaczył do sprzedaży w trybie przetargowym nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka nr (...), obręb P stanowiącą własność Gminy P ujętą na wykazie nieruchomości przeznaczonych do zbycia który stanowi załącznik nr 1 do ww. zarządzenia (w § 1 i § 2). Zgodnie z § 3 zarządzenia podlega on wywieszeniu na okres 21 dni na tablicy ogłoszeń U G P oraz zamieszczeniu na stronie Biuletynu Informacji Publicznej a informacja o wywieszeniu wykazu podana ma być do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej.

Na powyższe zarządzenie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W wniosła (...) w L reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia tj. art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie w sprawie pomimo spełnienia przez Spółkę wszystkich ustawowych przesłanek do jego zastosowania; art. 7, art. 8, art. 12 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego wyjaśnienia i załatwienia sprawy, zaniechanie należytego i prawidłowego zbadania przesłanek z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., nie informowania skarżącej o okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy, brak wyjaśnienia przyczyn nagłej zmiany trybu procedowania bezprzetargowego na przetargowy.

Zarzucając powyższe skarżąca Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego zarządzenia ewentualnie o stwierdzenie jego nieważności oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego.

W skardze zawarte zostały także wnioski o: przeprowadzenie dowodu prywatnego w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego w przedmiocie istnienia faktycznej a nie teoretycznej możliwości zagospodarowania nieruchomości skarżącej; o wstrzymanie wykonania zaskarżonego zarządzenia; o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

Uzasadniając postawione zarzuty strona skarżąca wyjaśniła, że jest właścicielem nieruchomości przyległej do działki nr (...) - składającej się z działek nr (...) i nr (..) – stanowiącej integralną całość zakładu górniczego: obszaru górniczego (...) , objętego koncesją na wydobycie złóż. Skarżąca czynnie prowadzi na swoim terenie działalność gospodarczą polegającą na wydobyciu złóż na podstawie koncesji. Podała także, że pismem z dnia (...) r. wystąpiła do W G P o nabycie w drodze bezprzetargowej opisanej na wstępie działki nr (...) , gdyż zakupiła zorganizowaną część przedsiębiorstwa (kopalnię (...) i działki nr (...) i nr(...) ) od(...) . Skarżąca miała bowiem wiedzę, że o nabycie działki nr (...) w drodze bezprzetargowej występowała już (...) , co potwierdzał protokół z rokowań. Fakt możliwości zakupu tej działki od (...) miał też wpływ na podjęcie decyzji o nabyciu przez skarżącą wyodrębnionej części przedsiębiorstwa.

Dalej wyjaśniono, że w odpowiedzi na ww. wniosek, W G poinformował skarżącą o wszczęciu procedury przygotowania niezbędnej do sprzedaży dokumentacji, stąd była ona przekonana o uwzględnieniu jej wniosku o sprzedaż w trybie bezprzetargowym. Dopiero pismem z dnia (...) r. W G poinformował ją, że działka przeznaczona została do sprzedaży w trybie przetargowym, po czym podjęte zostało zaskarżone zarządzenie.

W tym stanie rzeczy pismem z dnia (...) r. Spółka wezwała organ gminy do usunięcia naruszenia prawa przez uchylenie przedmiotowego zarządzenia. Z pisemnej odpowiedzi na powyższe wezwanie strona dowiedziała się, że wniosek o zakup działki złożył także inny podmiot, co spowodowało wdrożenie procedury przetargowej zbycia nieruchomości.

W ocenie skarżącej doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, gdyż organ bez zbadania stanu faktycznego sprawy uznał, że działka nr (...) może – zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. – poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości obu zainteresowanych jej nabyciem podmiotów, uznając tym samym, że skarżąca traci uprawnienie do nabycia tej działki w trybie bezprzetargowym.

Zdaniem skarżącej przysługuje jej pierwszeństwo do nabycia rzeczonej nieruchomości wynikające z mocy prawa, którego nie unieważnia złożenie oferty na zakup działki przez inny podmiot, gdyż ze względu na szczególne i specyficzne parametry działka nr (...) może poprawić warunki zagospodarowania tylko i wyłącznie skarżącej. Zdaniem strony, absolutnie i w żadnym zakresie działka ta nie poprawi warunków zagospodarowania innej nieruchomości sąsiedniej.

W świetle art. 36 ust. 2 pkt 7 u.g.n. przy zbyciu przedmiotowej nieruchomości organ powinien zastosować tryb bezprzetargowy, gdyż może ona istotnie poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości skarżącej składającej się działek nr (...) i (...) W ocenie strony przemawiają za tym cechy tej działki – w szczególności jej pierwotne przeznaczenie na drogę, rozmiar, położenie, kształt oraz fakt, że przebiega ona przez środek nieruchomości skarżącej rozdzielając ją na dwie części. Cechy te eliminują możliwość jakiegokolwiek zagospodarowania jej przez inne podmioty niż skarżąca Spółka – w szczególności w przypadku podjęcia decyzji o sprzedaży w drodze przetargu, gdyż ze względu na odległościowe wymogi Prawa górniczego, inny podmiot nie może na niej prowadzić wydobycia złóż. Pomimo bowiem, że właściciel nieruchomości sąsiednich podobnie jak skarżąca posiada koncesję na wydobycie, to jednak ze względu na szczególny rozmiar i kształt działki nr (...) wydobycie na niej może prowadzić tylko skarżąca jako właściciel działek które ją "okalają". Rozmiar działki nr (...) i jej styk z działką drugiego podmiotu zainteresowanego jej nabyciem, nie pozwalają na prowadzenie na niej przez ten podmiot działalności wydobywczej. Zdaniem skarżącej parametry przedmiotowej działki powodują także, że nie jest możliwe prowadzenie na niej innej działalności gospodarczej niż wydobycie (...). W jej ocenie, działka nr (...) nie jest funkcjonalnie związana z inną nieruchomością i nie nadaje się do samodzielnego zagospodarowania a mogłaby istotnie poprawić warunki zagospodarowania jej nieruchomości. Skoro Wójt stwierdził, że przesłanką nabycia jest posiadanie koncesji, to celowym jest sprzedaż działki podmiotowi, który faktycznie będzie mógł wykorzystać potencjał jej zasobów a taką możliwość ma tylko skarżąca. Drugi zainteresowany jej nabyciem podmiot mógłby z niej korzystać celem składowania na pasie samochodów co jednak nie stanowi przesłanki z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Skarżąca zaznaczyła, że możliwość zagospodarowania musi być faktyczna a nie hipotetyczna a Wójt nie dokonał w tym zakresie oceny stanu faktycznego sprawy i nie przeprowadził w tym względzie żadnego postępowania.

Autor uzasadnienia zaznaczył także, że zastosowanie przepisu art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie zależy od uznania zbywcy nieruchomości lecz gdy wystąpią określone w nim przesłanki, jest jego obowiązkiem. Jeżeli zaś zamiar nabycia zgłasza więcej niż jeden podmiot zastosowanie ww. przepisu uzależnione jest od tego, czy realizacja tego zamiaru może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości wszystkich podmiotów. Jeżeli taka poprawa jest możliwa w odniesieniu do więcej niż jednej nieruchomości wówczas nie można dokonać zbycia w drodze bezprzetargowej. Zdaniem strony skarżącej w niniejszej sprawie nie przeprowadzono oceny, czy ww. warunek spełniony jest także w odniesieniu do nieruchomości należącej do drugiego z ubiegających się podmiotów. Styk działek na granicy, na minimalnej zresztą części, nie świadczy o możliwości poprawy warunków zagospodarowania. Tym samym przedmiotowa działka gruntu powinna być zbyta tylko na rzecz skarżącej – po uprzednim dokonaniu oceny spełnienia warunków określonych w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Zakup tej działki pozwoliłby skarżącej nie tyle na wydobywanie z niej kruszywa ale na rozszerzenie wydobycia na działkach nr (...) i (...) . Obecnie bowiem zmuszona jest do zachowania odstępu pasa gruntu od granicy z działką nr (...) o wymiarach (...) m, co wynika z przepisów prawa górniczego. Sprzedaż nieruchomości innemu podmiotowi uniemożliwi jej wydobycie złóż z całości obszaru należących do niej działek. Zdaniem strony, te wszystkie okoliczności powinny być uwzględnione w postępowaniu administracyjnym przez organ a także na podstawie opinii biegłego.

Uzasadniając legitymację procesową do wniesienia skargi, strona wskazała, że zaskarżone zarządzenie należy do spraw z zakresu administracji publicznej. Przedmiotowe zarządzenie stanowi akt abstrakcyjny precyzujący stanowisko rady gminy w kwestii związanej z materią określoną w art. 18 ust. 2 pkt 9 lit.a u.s.g. Jeżeli zatem dopuszczalna jest skarga na uchwałę podjętą w oparciu o art. 18 ust. 2 pkt 9a u.s.g. to zaskarżone może zostać także zarządzenie wójta podjęte w celu jej wykonania.

W odpowiedzi na skargę WG P wniósł o jej oddalenie.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że tryb zbycia nieruchomości objętej zaskarżonym zarządzeniem zainicjowany został na wniosek strony skarżącej z dnia (...) r. W dniu (...) r. wniosek o jej nabycie złożył kolejny zainteresowany podmiot. Oba wnioski oparte zostały na art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Z uwagi na powyższe Wójt wydał zarządzenie w sprawie zbycia nieruchomości w drodze przetargowej, które w dniu (...) r. podane zostało do publicznej wiadomości.

Po wezwaniu przez skarżącą do usunięcia naruszenia prawa przez uchylenie ww. zarządzenia oraz po wezwaniu do rozpoznania wniosku skarżącej o nabycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym – mając na uwadze argumentację strony wskazującą na konieczność zbadania czy realizacja sprzedaży może faktycznie poprawić warunki zagospodarowania działek obu zainteresowanych jej nabyciem podmiotów, Wójt zlecił biegłemu sporządzenie opinii na okoliczność możliwości wykorzystania działki nr (...) na polepszenie zagospodarowania działek sąsiednich, jednak przed sporządzeniem tej opinii wpłynęła skarga.

Odnosząc się do argumentacji skargi organ wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość stanowi własność G P a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest na drogę. Wskazał także, na wynikającą z ustawy o finansach publicznych odpowiedzialność za gospodarowanie mieniem gminnym.

Organ podkreślił, że zgodnie z przepisami u.g.n. zbycie nieruchomości komunalnych następuje przy zastosowaniu właściwego trybu, w tym przede wszystkim przetargowego. Odwołując się do orzecznictwa zauważył, że samo ubieganie się o nabycie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży nie stanowi jakiegokolwiek uprawnienia prawnorzeczowego chronionego prawem materialnym jak też nie upoważnia do wysuwania roszczeń o nabycie nieruchomości. Od przetargowego zbycia nieruchomości ustawodawca przewidział wyjątki określone w art. 37 ust. 2 u.g.n. Tryb określony w art. 37 ust. 2 pkt 6 tej ustawy nie znajduje jednak zastosowania, gdy zamiar nabycia nieruchomości zgłasza więcej niż jeden z właścicieli nieruchomości przyległych a realizacja tego zamiaru może poprawić warunki zagospodarowania tych nieruchomości.

Zdaniem organu nie sposób zgodzić się z stanowiskiem skarżącej, że w sprawie naruszone zostały ww. przepisy prawa materialnego, gdyż organ nie zbadał stanu faktycznego sprawy w zakresie wyczerpania dyspozycji art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. W sporządzonej na zlecenie organu opinii z dnia (...) r. biegła wskazała bowiem, że sporna działka może poprawić warunki zagospodarowania działek należących do obu podmiotów które wystąpiły o jej nabycie. Nie bez znaczenia pozostaje zatem fakt, że po wezwaniu skarżącej, organ zlecił sporządzenie stosownej opinii dotyczącej możliwości poprawy warunków zagospodarowania obu działki. Ponieważ skarżąca złożyła skargę w dniu (...) r. organ nie miał możliwości poinformowania jej o treści tej opinii.

Reasumując strona przeciwna stwierdziła, że zarzuty skargi są bezpodstawne. Z opinii biegłej wynika, że działka nr (...) może poprawić warunki zagospodarowania dwóch nieruchomości przyległych, zatem tryb przetargowy jest konieczny.

Postanowieniem z dnia (...) r. Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonego zarządzenia.

W piśmie z dnia (...) r. – w odpowiedzi na wezwanie Sądu - WG P wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

W piśmie procesowym z dnia (...) r. pełnomocnik strony skarżącej ustosunkowując się do opinii biegłego przywołanej przez stronę przeciwną zarzuciła, że organ nie mógł oprzeć się na treści tej opinii gdyż jest ona wewnętrznie sprzeczna. Wskazano w niej bowiem, że w odniesieniu do drugiego z zainteresowanych nabywców działka nr (...) nieistotnie poprawi warunki zagospodarowania należących do niego działek (tj. działki nr (...) i (...)) poprzez zachowanie przepustowości ciągów komunikacji wewnątrzzakładowej. Stwierdzenie o nieistotnej poprawie warunków zagospodarowania nie pozwala zaś organowi na podjęcia decyzji co do konieczności wdrożenia trybu bezprzetargowego. W takiej sytuacji należało zasięgnąć opinii uzupełniającej.

Skarżąca nie godzi się powyższą opinią także z tego względu, że biegła całkowicie pominęła fakt istnienia na zbywanej nieruchomości kwestii zasobów złóż (...), w sytuacji, gdy warunkiem nabycia działki nr (...) jest - według organu - posiadanie koncesji na wydobycie (w tym względzie strona powołała pismo organu z dnia (...).). Tymczasem działka ta wchodzi w skład obszaru górniczego i znajdują się na niej złoża (...), co zdaniem skarżącej, ma kluczowe znaczenie dla sprawy. Skoro organ sam warunkuje prawo nabycia działki zezwoleniem na wydobycie to istotnym jest fakt, że drugi zainteresowany podmiot nie będzie mógł prowadzić na tej działce wydobycia ze względu na rygory wynikające z prawa górniczego. Tym samym bezcelowa jest sprzedaż działki na rzecz tego podmiotu skoro będzie on mógł ją wykorzystać jedynie na drogę przejazdową, pomimo, że drogę taką już posiada. Poprawa warunków zagospodarowania nie może być hipotetyczna, czy też jak stwierdza sama biegła nieistotna.

Wskazując na powyższą argumentację pełnomocnik skarżącej zawnioskował o przeprowadzenie dowodu z mapy wyrobisk górniczych (...) oraz z mapy sytuacyjno-wysokościowej celem wykazania, że sporna działka wchodzi w skład obszaru górniczego na wydobycie z którego koncesję posiada strona skarżąca.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Sprawa rozpoznana została w trybie uproszonym na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019r. poz. 2325 dalej jako p.p.s.a).

W pierwszym rzędzie Sąd zobowiązany był poddać ocenie dopuszczalność wniesionej skargi w kontekście trybu jej wniesienia oraz przedmiotu zaskarżenia.

Skarga wniesiona została bowiem w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g. a jej przedmiotem jest zarządzenie W G P o przeznaczeniu do sprzedaży w trybie przetargowym nieruchomości komunalnej oraz podaniu do wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży stanowiącego załącznik do tego zarządzenia.

Najpierw wyjaśnić należy, że przedmiotowe zarządzenie stanowi akt z zakresu administracji publicznej i jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie sądowym podlega kontroli sądu administracyjnego na podstawie art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a. Przeznaczenie nieruchomości gminnej - a więc mienia publicznego - do sprzedaży związane jest bowiem z dysponowaniem majątkiem gminy bez względu na tryb w jakim czynność sprzedaży jest dokonywana i z tego powodu musi być traktowana jako wykonywanie zadań z zakresu administracji publicznej (por. NSA w wyroku z dnia 4 kwietnia 2012 r. I OSK 2466/11, z dnia 20 czerwca 2013 r. I OSK 659/13 z dnia 10 października 2013 r. I OSK 1015/13, z dnia 15 stycznia 2014 r. I OSK 2269/13 dostępne: CBOSA).

Zgodnie z art. 101 ust. 1 u.s.g. każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. W obecnym brzmieniu przepis ten nie wymaga zatem dla skutecznego wniesienia skargi uprzedniego wezwania do usunięcia naruszenie prawa.

W tej sytuacji istotnym jest, czy skarżąca posiada legitymację procesową uprawniającą ją do wniesienia skargi. Zgodnie z przywołanym przepisem prawo to przysługuje jedynie podmiotowi którego interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone. Oznacza to, że skarżący na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. musi wykazać się nie tylko indywidualnym interesem prawnym lub uprawnieniem, ale także zaistniałym w dacie wnoszenia skargi, nie w przyszłości, naruszeniem tego interesu prawnego lub uprawnienia. Legitymacja skargowa została bowiem tak ukształtowana w art. 101 ust. 1 u.s.g., że wymaga wskazania przepisu prawa kształtującego sytuację prawną skarżącego podmiotu oraz dowiedzenia, że zaskarżona regulacja zmienia tę sytuację w sposób niekorzystny dla skarżącego (odbiera mu prawo, ogranicza lub modyfikuje je w sposób negatywny w stosunku do jego dotychczasowej sytuacji) oraz, że ta niekorzystna zmiana stanowi jednocześnie naruszenie obiektywnego porządku prawnego. Naruszenie interesu prawnego w rozumieniu art. 101 ust. 1 u.s.g. oznacza bowiem istnienie związku pomiędzy sferą indywidualnych praw i obowiązków skarżącego, wynikających z norm prawa materialnego, a zaskarżonym aktem. Naruszenie porządku prawnego powinno więc wynikać z okoliczności obiektywnych a nie wyłącznie z subiektywnych twierdzeń strony (vide wyrok z dnia 29 lipca 2016 r., II OSK 2859/14; z dnia 28 lipca 2016 r., II FSK 1055/16; z dnia 13 września 2016 r., II SA/Bk 480/16 obydwa dostępne w CBOSA).

Przy ocenie tak rozumianej legitymacji skarżącej Spółki znaczenie ma zatem, że przed zainicjowaniem przez organ procedury zbycia nieruchomości Spółka występowała o sprzedaż na jej rzecz w trybie bezprzetargowym nieruchomości objętej zaskarżonym zarządzeniem na poprawę warunków zagospodarowania należących do niej przyległych działek.

W orzecznictwie prezentowane jest stanowisko według którego, jeżeli nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej (stosownie do art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.), stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste - osoba, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, posiada interes prawny znajdujący materialnoprawne oparcie we własności nieruchomości sąsiedniej i wspomnianym art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n (por. NSA por. wyroki NSA z dnia 1 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 861/15 i I OSK 885/15, publ. CBOSA). W przywołanych orzeczeniach Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że osoba która zamierza nabyć nieruchomość gminną lub jej części ma interes prawny na podstawie przepisów art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. i art. 32 Konstytucji, który może chronić wnosząc skargę do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. Interesem tej osoby jest bowiem to, aby wniosek złożony przez nią w odpowiednim czasie, został wzięty pod uwagę przez procedujące organy na równych zasadach jak wnioski pochodzące od innych podmiotów oraz aby działanie organów w tej kwestii odpowiadało przepisom prawa. W tożsamy sposób ocenia się sytuację prawną właściciela nieruchomości, który składa wniosek o sprzedaż lub wydzierżawienie na jego rzecz nieruchomości stanowiącej własność jednostek samorządu terytorialnego, uzasadniając go rzeczywistą wolą rozwoju przedsiębiorstwa w drodze poprawienia warunków zagospodarowania swojej nieruchomości przyległej – o ile wniosek ten złoży przed podjęciem uzewnętrznionych działań przez podmiot publiczny w celu wydzierżawienia lub sprzedaży tej nieruchomości. Taki podmiot posiada interes prawny oparty na uprawnieniach właścicielskich (art. 140 K.c.) a pozostający w związku z art. 32 Konstytucji oraz art. 6 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, ukierunkowany na to, by postępowanie związane ze sprzedażą lub wydzierżawieniem objętej jego zainteresowaniem nieruchomości sąsiedniej zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, z poszanowaniem prawa wnioskodawcy do wzięcia pod uwagę jego wniosku (interesu) na zasadach analogicznych do innych wnioskodawców (por. NSA w postanowieniu z dnia 4 listopada 2016 r., I OSK 1211/16 oraz w wyroku z dnia 23 stycznia 2020 r. I OSK 1503/18, CBOSA).

W niniejszej sprawie nie jest kwestionowane, że strona skarżąca w związku z nabyciem zorganizowanej części przedsiębiorstwa (...) obejmującej działki nr (...) i (...) sąsiadujące bezpośrednio z działką nr (...) wystąpiła pismem z dnia (...) r. do W G P o zbycie na jej rzecz w drodze bezprzetargowej przedmiotowej nieruchomości. W odpowiedzi na powyższe wystąpienie Wójt poinformował, że działka została przeznaczona do sprzedaży, wniosek został rozpatrzony pozytywnie i przystąpiono do przygotowania niezbędnej dokumentacji (pismo z dnia (...) r.). W kolejnych pismach strona wskazywała, że działka ta jest jej niezbędna dla poszerzenia działalności wydobywczej na należących do niej nieruchomościach. W ocenie Sądu, wystąpienie skarżącej Spółki i udzielona jej odpowiedź organu gminy stworzyły sytuację procesową, w której doszło do aktualizacji rzeczywistego, własnego, indywidulanego i konkretnego interesu prawnego skarżącej, który winien być wzięty pod uwagę przez organ gminy. W zaistniałej sytuacji Spółka miała bowiem prawo zakładać, że jej wniosek zostanie wzięty pod uwagę przy podejmowaniu przez organ gminy czynności prawnych względem nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży a procedowanie w tej kwestii będzie przebiegało z poszanowaniem przepisów prawa. W tym właśnie przejawiał się jej interes prawny mający swoje źródło w prawie skarżącej do ubiegania się o nabycie przedmiotowej nieruchomości na zasadzie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n, jako przez właściciela nieruchomości bezpośrednio przyległych na poprawę ich zagospodarowania, a w efekcie na poprawę rozwoju prowadzonego przedsiębiorstwa. Skoro na skutek podjętego przez W G P zarządzenia, Spółka utraciła prawo do nabycia nieruchomości komunalnej w drodze bezprzetargowej, doszło do naruszenia jej interesu prawnego uprawniającego ją do wniesienia skargi do w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g.

Podkreślić jednak należy, że powyższy interes prawny nie oznacza, że W G P miał obowiązek zbyć na rzecz skarżącej przedmiotową nieruchomość. Z przepisu art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie sposób bowiem wywieść roszczenia o zbycie nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego. Wbrew twierdzeniom skarżącej, nie tworzy on także po jej stronie – z mocy prawa – pierwszeństwa w nabyciu takiej nieruchomości (por. NSA w wyroku z dnia 22 marca 2011 r. I OSK 2110/10 CBOSA). Tym samym, jeżeli procedurę zbycia nieruchomości organ gminy przeprowadził zgodnie z obowiązującymi przepisami, to wówczas nawet naruszenie interesu prawnego nie oznacza naruszenia prawa wymagającego wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego zarządzenia.

Uznając zatem skargę za dopuszczalną, w wyniku przeprowadzonej kontroli zgodności z prawem zaskarżonego aktu, Sąd stwierdził, że nie narusza on prawa w sposób zarzucany skargą, jak też w inny sposób uzasadniający jego wyeliminowanie z obrotu prawnego.

Przypomnieć w tym miejscu należy, że skarżąca zarzuciła naruszenie art. 37 ust. 2 pkt 6 oraz art. 38 ust. 3 u.g.n. jak też przepisów art. 7, art. 8 i art. 12 k.p.a. przez brak wszechstronnego wyjaśnienia sprawy oraz zaniechanie należytego i prawidłowego zbadania przesłanek zastosowania art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., nie poinformowania skarżącej o okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy, brak wyjaśnienia przyczyn nagłej zmiany trybu procedowania z trybu bezprzetargowego na tryb przetargowy.

Odniesienie się do tych zarzutów wymaga przede wszystkim zaznaczenia, że zaskarżone zarządzenie stanowi element gospodarowania mieniem publicznym przez organ jednostki samorządu terytorialnego poprzez sprzedaż nieruchomości gminnej. Gospodarowanie nieruchomości komunalnymi należącymi do zasobu nieruchomości gminnych regulowane jest przepisami ustrojowymi (u.s.g) oraz przepisami przywołanej już wcześniej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z przepisów tych nie wynika aby do czynności podejmowanych w tym procesie w wyniku których dochodzi do rozporządzania nieruchomością publiczną zastosowanie znajdowały przepisy k.p.a. Wręcz przeciwnie według przepisów u.g.n. rozporządzanie nieruchomością publiczną przez jej właściciela następuje w formie czynności cywilnoprawnych poprzez zawarcie umowy sprzedaży lub użytkowania wieczystego (art. 27 ustawy). Sprawy dotyczące sprzedaży nieruchomości są sprawami, których nie obejmuje przepis art. 1 k.p.a., a w konsekwencji nie są sprawami, w których wydawana jest decyzja administracyjna. W sytuacji, gdy wnioskodawca domaga się sprzedaży (zbycia, oddania w wieczyste użytkowanie) na jego rzecz określonej nieruchomości mamy zatem do czynienia ze sprawą, do której nie mają zastosowania przepisy k.p.a. W konsekwencji także zaskarżone zarządzenie nie stanowi decyzji administracyjnej rozstrzygającej indywidualną sprawę administracyjną po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego a tryb prowadzący do jego wydania nie jest regulowany przepisami k.p.a. lecz wskazanymi wyżej przepisami prawa materialnego. Skoro zatem, przy wydaniu tego zarządzania nie znajdują zastosowania przepisy k.p.a. to tym samym postawione w skardze zarzuty naruszenia tych przepisów prawa procesowego są nieuzasadnione.

Kontrola prawidłowości tego zarządzania obejmować musi zatem ocenę jego zgodności z przepisami prawa materialnego.

Zważyć zatem należy, że szczegółowe zasady gospodarowana nieruchomościami publicznymi zawarte w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują, że obrót tymi nieruchomościami ma charakter jawny. Według art. 35 ust. 1 u.g.n. właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Zgodnie z art. 35 ust. 2 u.g.n. w wykazie, o którym mowa w ust. 1 i 1a, określa się odpowiednio: 1) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości; 2) powierzchnię nieruchomości; 3) opis nieruchomości; 4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania; 5) termin zagospodarowania nieruchomości; 6) cenę nieruchomości; 7) wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego; 8) wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy; 9) terminy wnoszenia opłat; 10) zasady aktualizacji opłat; 11) informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę; 12) termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2.

Stosownie do art. 37 ust. 1 u.g.n. z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Według art. 37 ust. 2 tej ustawy, nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej (...) pkt 6 – jeżeli przedmiotem jej zbycia jest nieruchomość lub jej część, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej część nabyć, jeśli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości.

Z przytoczonych przepisów w sposób jednoznaczny wynika, że zasadą jest zbywanie nieruchomości publicznych w drodze przetargu. Odstępstwem od tej zasady – na zasadzie wyjątku – jest natomiast sprzedaż w trybie bezprzetargowym. Tryb ten dotyczy wyłącznie sytuacji przewidzianych w ust. 2 art. 37 u.g.n. zatem poszczególne przesłanki zbycia bezprzetargowego powinny być interpretowane ściśle – w tym również zbycie w sytuacji określonej w art. 37 ust. 2 pkt 6.

Postawione w skardze zarzuty dotyczą nie tylko kwestii procesowych ale także materialnoprawnych i koncentrują się na kwestii prawidłowego zastosowania przez organ gminy art. 37 ust. 1 u.g.n. i niezastosowania art. 37 ust. 2 pkt 6 ww. ustawy.

Stwierdzić zatem należy, że ocena, czy w rozpoznawanej sprawie sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić zgodnie z zasadą wynikającą z art. 37 ust. 1 czy też na zasadzie wyjątku określonego w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. powinna być wynikiem prawidłowej wykładni ww. przepisu oraz uwzględnienia konkretnych okoliczności faktycznych występujących w tej sprawie.

Należy zgodzić się ze skarżącą, że z literalnego brzmienia art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. wynika, że jego zastosowanie nie jest zależne od uznania zbywcy nieruchomości, lecz jest jego obowiązkiem, gdy wystąpią określone w nim przesłanki. Na gruncie niniejszej sprawy nie można jednak pomijać akceptowanego w orzecznictwie stanowiska, że sprzedaż bezprzetargowa na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. wchodzi w rachubę jedynie, gdy kupnem nieruchomości publicznej jest zainteresowana tylko jeden właściciel nieruchomości przyległych których warunki zagospodarowania mogłyby ulec poprawie. Ustawodawca uznał bowiem, że w takiej sytuacji organizowanie i przeprowadzanie przetargu nie miałoby sensu, gdyż nikt inny i tak nie nabyłby tej nieruchomości. Jeżeli jednak zainteresowanych nabyciem nieruchomości może być więcej a sprzedawana nieruchomość lub jej część może mieć funkcjonalny związek z więcej niż jedną nieruchomością przyległą, to wówczas taki tryb sprzedaży jest niedopuszczalny (por. SN w wyroku z dnia 5 lipca 2006 r. IV CSK 98/06 LEX nr 459229). Podobnie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 marca 2009r. (II CSK 589/08, LEX nr 530697) wskazując, że art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie ma zastosowania, gdy nabycie działki zmierza do poprawy warunków zagospodarowania nie jednej nieruchomości przyległej ale przynajmniej dwóch. Pogląd ten zaakceptowany został także w orzecznictwie NSA (por. wyrok z dnia 15 maja 2019 r. I OSK 432/19 dostępny CBOSA).

Skład orzekający w niniejszej sprawie przychyla się do stanowiska sądów, zgodnie z którym, omawiany tryb bezprzetargowy nie jest dopuszczalny gdy nieruchomość gminna mogłaby poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległych należących więcej niż do jednego podmiotu. W takim przypadku zainteresowani mogą być wszyscy właściciele tych nieruchomości, zatem ich zbycie powinno nastąpić na równych prawach dla wszystkich - co zapewnia tryb przetargowy. Organ gminy nie może zatem dowolnie wybrać jednego z zainteresowanych właścicieli nieruchomości przyległych – nawet jeżeli uważa, że nabycie przez niego nieruchomości najbardziej poprawiłoby warunki zagospodarowania jego nieruchomości. Skoro bowiem z woli ustawodawcy nieruchomości publiczne powinny być zbywane na jednakowych zasadach, to dotyczy to także sytuacji, w której nabycie takiej nieruchomości mogłoby poprawić warunki zagospodarowania kilku różnych nieruchomości (por. wyrok z dnia 19 grudnia 2017 r. II SA/Lu 884/17, CBOSA).

W świetle przytoczonych poglądów istotne jest, że w rozpoznawanej sprawie zamiar nabycia działki nr (...) przed ujawnieniem przez organ gminy woli jej zbycia, zgłoszony został nie tylko przez stronę skarżącą ale także przez inny podmiot. W dniu (...) r. wpłynął bowiem wniosek (...) - użytkownika wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działka nr (...) przylegającej do działki nr (...) oraz działek nr (...) , (...) i (...) o nabycie przedmiotowej nieruchomości w drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. We wniosku wskazano, że nieruchomość ta niezbędna jest do wykorzystania w procesach związanych z wydobyciem i przerobieniem (...) w związku z poszukiwaniem optymalnego rozwiązania w zakresie organizacji transportu.

W zaistniałej sytuacji zastosowanie w sprawie trybu zbycia bezprzetargowego na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. uzależnione jest więc nie tylko od tego, czy działka nr (...) może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomości ale również, czy może ona poprawiać warunki zagospodarowania tylko nieruchomości przyległych stanowiących własność skarżącej czy też - wbrew twierdzeniom skargi – także nieruchomości przyległej należącej do drugiego podmiotu, który zgłosił zamiar jej nabycia. Konieczne jest zatem ustalenie, czy istnieją inne nieruchomości (niż nieruchomości skarżącej) których właściciel ma prawo wystąpienia do organu gminy z wnioskiem o sprzedanie mu działki komunalnej na poprawę warunków zagospodarowania własnej nieruchomości.

Odnosząc powyższe uwagi do rozpoznawanej sprawy Sąd ustalił, że według wykazu nieruchomości stanowiącego załącznik nr 1 do zaskarżonego zarządzenia sporna nieruchomość stanowi działkę gruntową niezabudowaną i pozbawioną roślinności, pofałdowaną o kształcie nieregularnym o pow. (...) ha. Działka otoczona jest terenami przemysłowymi. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego MPZP P P zatwierdzonym uchwałą nr (...) R G P z dnia (...) r. (dalej jako m.p.z.p.) położona jest na terenie oznaczonym symbolami PG 2.01 – przemysł wydobywczy oraz KDL 1.01 – komunikacja publiczna drogi i ulice lokalne. W ewidencji gruntów działka nr (...) oznaczona została jako użytek "dr". Z załączonej do akt sprawy mapy ewidencyjnej wynika, że przedmiotowa nieruchomość od strony wschodniej i zachodniej graniczy z działkami nr (..) i nr (...) wchodzącymi w skład obszaru górniczego (...) – na których skarżąca prowadził działalność wydobywczą(...). Od strony południowej działka dochodzi do drogi gminnej (działka nr(...)) od strony (...) łączy się z działkami nr (...) i nr (.../) które należą do drugiej Spółki zainteresowanej jej nabyciem, która również prowadzi działalność wydobywczą. Sporna nieruchomość ma kształt długiej wąskiej działki o nieregularnej szerokości – od strony (...) przy włączeniu do drogi gminnej węższej, od strony południowej przy styku z działką (...) szerszej. Z informacji przedstawionych przez stronę skarżącą wynika, że działka (...) i działka nr (...) stanowiły pierwotnie jedną działkę służącą jako droga nieurządzona po terenach kopalnianych (pismo z (...) r.). Obie ww. działki powstały na skutek podziału tej drogi.

Przedstawione wyżej okoliczności faktyczne wskazują, w ocenie Sądu, że działka nr (...) może służyć poprawie warunków zagospodarowania nieruchomości należącej do skarżącej Spółki jak też nieruchomości należącej do drugiej Spółki która zgłosiła zamiar jej nabycia. Przypomnieć należy, że skarżąca zamiar nabycia tej działki uzasadniała pierwotnie tym, że może ona poprawić warunki zagospodarowania działek (...) i nr (...) , gdyż wchodzi w skład obszaru górniczego i po jej przejęciu skarżąca będzie mogła w pełnym zakresie wykorzystać potencjał złoża znajdującego się na ww. działkach przez zwiększenie jego wydobycia. Strona skarżąca podkreślała, że ze względu na ograniczenia wynikające z przepisów górniczych oraz ze względu na parametry spornej działki – jej kształt i położenie - żaden innych podmiot nie będzie mógł prowadzić na tym terenie działalności wydobywczej. Według skarżącej, to właśnie możliwość prowadzenia działalności wydobywczej – a w zasadzie jak wskazywała w skardze możliwość zwiększenia wydobycia na działkach nr (...) i nr (...) . przemawia za stanowiskiem, że działka nr (...) może służyć tylko do poprawy warunków zagospodarowania jej nieruchomości. Obecnie bowiem strona zmuszona jest do zachowania odstępu pasa gruntu od granicy z działką nr (...) o wymiarach (...) m a sprzedaż nieruchomości innemu podmiotowi uniemożliwi jej wydobycie złóż z całości obszaru należących do niej działek. Zdaniem strony, cel wydobywczy jest jedynym racjonalnym sposobem wykorzystania spornej działki.

Nie kwestionując w tym miejscu argumentacji skarżącej wskazującej na możliwość poprawienia warunków zagospodarowania jej nieruchomości przyległych – a w istocie możliwość rozwoju przedsiębiorstwa przez zwiększenie działalności wydobywczej - nie można zgodzić się jednak z oceną, że działalność wydobywcza jest jedynym praktycznym sposobem zagospodarowania działki objętej spornym zarządzeniem. Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 35 ust. 2 u.g..n. na wykazie nieruchomości określa się przeznaczenie i sposób zagospodarowania nieruchomości. Z załącznika nr 1 do kwestionowanego zarządzenia wynika, że przeznaczenie i sposób zagospodarowania działki określony został zgodnie z ustaleniami m.p.z.p. czyli na przemysł wydobywczy (PG 2.01) oraz na komunikację publiczną KDL 1.01 (z rysunku planu wynika, że to ostatnie przeznaczenie obejmuje bardzo niewielką część działki, tuż przy włączeniu do drogi gminnej oznaczonej jako działka nr...). Według uchwały nr (...) R G P z dnia (...) r. za przemysł wydobywczy na terenach PG 2.01 uznaje się natomiast rodzaje działalności szczegółowo wyliczonych w § 7 ust. 5 pkt 1 lit. a – j uchwały związane z prowadzeniem zakładów górniczych, zakładów przeróbczych, składowaniem, unieszkodliwianiem i przeróbką odpadów i mas ziemnych wraz z lokalizacją obiektów i urządzeń wyliczonych w tych przepisach a także komunikację wewnętrzną. Określony w m.p.z.p. sposób zagospodarowania tereny na którym znajduje się sporna działka dopuszcza zarówno stricte działalność wydobywczą jak też komunikację wewnętrzną. Również kształt i wielkość przedmiotowej działki wskazują, że może być ona także zagospodarowana jako ciąg komunikacyjny. Mając zatem na uwadze określony w załączniku nr 1 sposób wykorzystania spornej działki wynikający z ustaleń m.p.z.p. stwierdzić należy, że możliwe jest także zagospodarowanie jej na cele komunikacji wewnętrznej – a więc w sposób wskazany przez drugą zainteresowaną jej nabyciem Spółkę. Takiemu wykorzystaniu nie sprzeciwia się kształt działki i jej wielkość. Zauważyć przy tym należy, że działka nr (...) i nr (...) pierwotnie stanowiły drogę wewnętrzną (poddaną następnie podziałowi na ww. działki) – co potwierdza sama skarżąca. Z akt sprawy nie wynika także, aby istniały inne faktyczne przeszkody (np. ukształtowanie terenu czy też zabudowa) uniemożliwiające takie zagospodarowanie ww. działki. Zasadne jest zatem stwierdzenie, że działka nr (...) może poprawić warunki zagospodarowania także działki (...) przez wykorzystanie jej na cele komunikacyjne. W konsekwencji stwierdzić należy, że pomiędzy działką nr (...) i nr (...) ze względu na pełnione funkcje komunikacyjne istnieje związek funkcjonalny. Związek funkcjonalny istnieje także pomiędzy działką nr(...) a działkami przyległymi należącymi do strony skarżącej, ze względu na jej lokalizację pomiędzy należącymi do niej działkami.

Wobec przedstawionych wyżej okoliczności faktycznych, nie jest więc zasadne twierdzenie skarżącej, że działka objęta spornym zarządzeniem może poprawić warunki zagospodarowania tylko należących do niej nieruchomości przyległych. Należy bowiem mieć na uwadze, że w świetle art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. warunkiem zastosowania trybu bezprzetargowego nie jest "niezbędność" zbywanej nieruchomości dla poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej. Przepis ten stanowi jedynie o możliwości poprawy warunków zagospodarowania. W niniejszej sprawie taka możliwość istnieje w odniesienie do nieruchomości obu podmiotów które wystąpiły o nabycie spornej działki. Nie chodzi także o wskazanie nieruchomości której zbycie najbardziej poprawiłoby warunki jej zagospodarowania. Ww. przepis nie wprowadza takiego kryterium, tym samym organ nie był obowiązany badać możliwości zagospodarowania nieruchomości przyległych pod tym względem. Poprawa powinna natomiast być rzeczywista, możliwa i aktualna według kryteriów obiektywnych. Takimi kryteriami są niewątpliwie ustalenia planu miejscowego określające dopuszczalny sposób zagospodarowania działek oraz faktyczna możliwość wykorzystania ich zgodnie ustaleniami planu.

Sąd nie uznał zasadności podniesionego w skardze zarzutu naruszenia przez organ gminy przepisu art. 37 ust. 1 u.g.n. przez przeznaczenie działki nr (...) do zbycia w trybie przetargu. Przepis art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie mógł mieć w sprawie zastosowania, gdy poprawa warunków zagospodarowania z istniejących w niniejszej sprawie okoliczności faktycznych i prawnych wynika, że poprawa warunków zagospodarowania jest możliwa nie tylko w odniesieniu do nieruchomości skarżącej ale także drugiej Spółki która zgłosiła zamiar jej nabycia. Uzupełaniająco można zauważyć, że w orzecznictwie aprobuje się również pogląd, według którego, już tylko sama możliwość kupna nieruchomości przez dwa różne podmioty wyklucza stosowanie trybu bezprzetargowego czego nie zmienia nawet fakt braku zainteresowania sprzedażą właścicieli innych przyległych nieruchomości. Najistotniejszą kwestią przy rozstrzyganiu, czy konkretna działka może być zbyta na drodze bezprzetargowej na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., jest okoliczność, czy istnieją inne nieruchomości, których właściciele mieliby na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. prawo wystąpienia do organu z wnioskiem o sprzedanie nieruchomości na poprawę warunków zagospodarowania własnej nieruchomości. Natomiast brak reakcji właścicieli innych nieruchomości przylegających do sprzedawanej działki, nie może oznaczać, że zwalnia to organ z obowiązku przeprowadzenia przetargu (por. wyrok z dnia 18 stycznia 2017 r. II SA/Wr 768/16, z dnia 15 maja 2019 r. I OSK 432/19, CBOSA).

W tym kontekście nieuzasadniony okazał się także zarzut, że organ gminy bez należytej oceny co do tego, czy sporna nieruchomość może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległych należących do obu ubiegających się o jej nabycie podmiotów, zdecydował o jej zbyciu w trybie przetargu. Sam fakt, że o nabycie działki wystąpiły dwa podmioty których nieruchomości przyległe pozostają w związku funkcjonalnym z działką nr (...), zasadnie skłonił organ gminy do zastosowania trybu przetargowego. Stanowisko takie potwierdzone zostało następnie w opinii sporządzonej na zlecenie organu w związku z żądaniami wysuwanymi przez skarżąca. W opinii dotyczącej możliwości wykorzystania spornej działki na polepszenie zagospodarowania działek sąsiednich sporządzonej już po wydaniu spornego zarządzenia (w dniu (...) .) rzeczoznawca majątkowa potwierdziła związek funkcjonalny działki nr (...) z działkami należącymi do obu Spółek. Wskazała też na możliwość poprawy warunków zagospodarowania działek nr (...) i (...) w sposób istotny – poprzez stworzenie ciągłości terytorialnej kompleksu terenu i wzrost potencjału jego zabudowy oraz działek nr (...) i (...) w sposób nieistotny, poprzez zachowanie przepustowości ciągów wewnątrzkomunikacyjnych. Zaznaczona przez autorkę opinii kwestia istotności lub nieistotności poprawy warunków zagospodarowania pozostaje jednak bez znaczenia dla oceny spełnienia warunków z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., gdyż jak wcześniej zauważono z punktu widzenia tego przepisu, ważne jest, czy istnieje w ogóle możliwość poprawy warunków zagospodarowania. Ustawodawca nie wprowadza tu żadnych dodatkowych kryteriów, stopni i gradacji (istotności lub niezbędności) tej możliwości.

Zauważyć także należy, że sprzedaż nieruchomości w trybie przetargowym nie pozbawia skarżącej możliwości prowadzania działalności gospodarczej. Ukształtowana w momencie nabycia przez nią wyodrębnionej części przedsiębiorstwa sytuacja faktyczna i prawna nie ulegnie bowiem zmianie, jeżeli nie zakupi spornej działki.

W tym stanie rzeczy Sąd stwierdził, że zaskarżone zarządzenie nie narusza prawa z przyczyn podanych w skardze. Gmina w ramach swoich uprawnień właścicielskich może bowiem gospodarować mieniem komunalnym w sposób dowolny ale w granicach zakreślonych prawem, a za takie należy uznać umożliwienie na równych zasadach, wszystkim zainteresowanym – spełniającym także warunki nabycia w trybie bezprzetargowym - kupna nieruchomości gminnych. Uprzywilejowanie tylko jednego z zainteresowanych podmiotów naruszałoby konstytucyjną zasadę równości obywateli.

Wobec zgłoszonych przez skarżącą w toku postępowania sądowego wniosków dowodowych Sąd wyjaśnia, że nie zostały one uwzględnione. Wyjaśnić należy, że przepis art. 106 § 3 p.p.s.a. wprowadza odstępstwo od zasady orzekania przez wojewódzki sąd administracyjny na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 zd. pierwsze p.p.s.a.), a więc na podstawie materiału dowodowego zgromadzonego przez organy administracji publicznej. Po myśli przywołanego przepisu sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Posłużenie się w analizowanym przepisie stwierdzeniem "sąd może" wyraźnie wskazuje na uprawnienie sądu, a nie jego obowiązek (por. NSA w wyroku z dnia 28 kwietnia 2020 r. II OSK 328/19 CBOSA). W rozpoznawanej sprawie Sąd nie stwierdził podstaw jak też konieczności dla korzystania z tego uprawnienia. Skarżąca wniosła bowiem o przeprowadzenie dowodu z opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu (...) r. w celu określenia możliwości nabycia działki nr (...) w drodze bezprzetargowej oraz z mapy wyrobisk górniczych (...) i mapy sytuacyjno-wysokościowej celem wykazania, że sporna działka wchodzi w skład obszaru górniczego na który skarżąca posiada koncesję. Przeprowadzenie wnioskowanych dowodów nie było jednal niezbędne dla wyjaśnienia istotnych okoliczności sprawy. Przedstawione wraz z aktami sprawy dokumenty okazały się wystraczające dla oceny, czy organ dokonał prawidłowej subsumpcji ustalonego stanu faktycznego do dyspozycji przepisów prawa materialnego. Celem postępowania o którym stanowi art. 106 § 3 p.p.s.a. nie jest bowiem ustalenie przez sąd stanu faktycznego sprawy lecz ocena czy zaskarżony akt jest zgodny z prawem. Nie było zatem konieczne badanie, czy skarżąca posiada koncesję na wydobycie(...) oraz czy sporna działka wchodzi w skład obszaru górniczego którego koncesja ta dotyczy. Fakt prowadzenia działalności wydobywczej przez skarżącą wynika z akt sprawy a jak wcześniej wyjaśniono ocena możliwości poprawy warunków zagospodarowania działek przyległych do działki nr (...) nie może być ograniczona tylko do działalności stricte wydobywczej. Z tych przyczyn także przedłożona wraz ze skargą opinia biegłego nie stanowiła dowodu o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a. nadto oparta została ona założeniu, że żaden inny podmiot poza skarżącą nie jest zainteresowany nabyciem spornej działki. Dodatkowo wskazać należy, na prezentowany w piśmiennictwie i judykaturze pogląd według którego, wykluczona jest możliwość przeprowadzenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodu z opinii biegłego sporządzonej na prywatne zlecenie strony i przedłożonej w formie dokumentu prywatnego (zob. H. Knysiak-Molczyk, glosa do wyroku NSA z dnia 22 czerwca 2012 r., sygn. akt II FSK 2466/10, OSP 2013, z. 4, poz. 42).

Mając na względzie przedstawione wyżej okoliczności faktyczne i prawne Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.