Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 37/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury~Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 157
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2016 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] października 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...], 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz M. K. kwotę 19.631 (dziewiętnaście tysięcy sześćset trzydzieści jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] października 2015 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołań Prezydenta Miasta K. i M.K., od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015 roku, nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości 874.820,00 zł na rzecz M. K., z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,5644 ha, położonej w K., obrębie [...], przeznaczonej pod rozbudowę ulicy [...], drogi krajowej nr [...], na odcinku od km [...] do skrzyżowania z ulicą [...] ([...]) w km [...] wraz z budową, rozbudową i przebudową obiektów inżynierskich oraz infrastruktury (odwodnienia, oświetlenia, sygnalizacji świetlnej) oraz kolidującego uzbrojenia: (kanalizacji sanitarnej, wodociągowej, gazociągowej, sieci elektroenergetycznych, teletechnicznych oraz sieci przemysłowych związanych z sąsiedztwem kombinatu hutniczego) w K., o powiększeniu tak ustalonego odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 43.741,00 zł oraz zobowiązującej Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycję drogowej stanie się ostateczna, - uchylił pkt 3 decyzji Wojewody [...] i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu do wypłaty ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta K. w terminie 14 dnia od dnia wydania niniejszej decyzji, - w pozostałym zakresie utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...]. W uzasadnieniu podano, iż Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] września 2014 r. częściowo zmienioną decyzją Ministra infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015r., znak: [...], orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy [...], drogi krajowej nr [...], na odcinku od km [...] do skrzyżowania z ulicą [...] ([...]) w km [...] wraz z budową, rozbudową i przebudową obiektów inżynierskich oraz infrastruktury (odwodnienia, oświetlenia, sygnalizacji świetlnej) oraz kolidującego uzbrojenia: kanalizacji sanitarnej, wodociągowej, gazociągowej, sieci elektroenergetycznych, teletechnicznych oraz sieci przemysłowych związanych z sąsiedztwem kombinatu hutniczego) w K.. Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2014 r. Wojewoda [...] nadał ww. decyzji rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania ustaleniu odszkodowania w wysokości 874.820,00 zł na rzecz M. K., z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,5644 ha, położonej w K., obrębie [...], przeznaczonej pod rozbudowę ulicy [...], drogi krajowej nr [...], na odcinku od km [...] do skrzyżowania z ulicą [...] ([...]) w km [...] wraz z budową, rozbudową i przebudową obiektów inżynierskich oraz infrastruktury (odwodnienia, oświetlenia, sygnalizacji świetlnej) oraz kolidującego uzbrojenia: (kanalizacji sanitarnej, wodociągowej, gazociągowej, sieci elektroenergetycznych, teletechnicznych oraz sieci przemysłowych związanych z sąsiedztwem kombinatu hutniczego) w K., o powiększeniu tak ustalonego odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości przez dotychczasowego właściciela zgodnie z art. 18 ust. le ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zobowiązał Prezydenta Miasta K. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycję drogowej stanie się ostateczna.

Minister rozpatrując odwołania M.K. i Prezydenta Miasta K. wskazał, iż zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.) nieruchomości o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ 1 instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie podstawę ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w K., obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,5644 ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] marca 2015 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego E. W.. W operacie szacunkowym wskazano, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w północno-wschodniej części K.. Działka usytuowana jest przy drodze lokalnej - ulicy [...]. W otoczeniu nieruchomości znajdują się tereny mieszkaniowe i usługowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i obiektami usługowymi oraz tereny niezabudowane, wiadukt kolejowy i droga krajowa - ulica [...], natomiast w najbliższym otoczeniu działki znajdują się tereny użytkowane rolniczo. Biegła wskazała, iż wyceniana działka jest niezabudowana i nie ogrodzona. Według ewidencji gruntów stanowi ona użytek rolny - rolę oraz wody śródlądowe płynące - użytek Wp. Działka posiada uzbrojenie w ulicy - eneregię elektryczną, wodę i gaz.

Autorka operatu szacunkowego ustaliła, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "R.", zatwierdzonym Uchwalą Rady Miasta K. Nr [...] z dnia [...] września 2009 r. przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolami: KD/Z - tereny dróg publicznych klasy zbiorczej, KD/L - tereny dróg publicznych klasy lokalnej. Zdaniem rzeczoznawcy przeznaczenie wycenianej nieruchomości pod inwestycję drogową nie powoduje zwiększenia jej wartości, bowiem celem wywłaszczenia jest również inwestycja drogowa. Biegła przeanalizowała ceny transakcyjne nieruchomości drogowych podobnych do wycenianej na rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta K. z uwzględnieniem jednostek ewidencyjnych: N., P. i K., w okresie od marca 2013 r. do lutego 2015 r. Analizowano grunty uzbrojone i z dostępem do uzbrojenia.

E. W. wskazała, iż w wyniku analizy rynku lokalnego znaleziono kilkanaście transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do wycenianej. Transakcje o cenach najwyższych - z jednostki ewidencyjnej K. zostały odrzucone jako niepodobne do nieruchomości wycenianej, ze względu na usytuowanie blisko centrum miasta i przy głównych arteriach komunikacyjnych miasta oraz w otoczeniu terenów usług komercyjnych. Do dalszej analizy przyjęto zatem zbiór 11 transakcji (str. 10 operatu) najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej pod względem położenia, zagospodarowania, dostępności komunikacyjnej i otoczenia, mieszczących się w przedziale od 130,00 zł/m2 do 230,00 zł/m2. Rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. W operacie wskazano, iż kształt i wielkość działek nie ma znaczącego wpływu na poziom cen transakcyjnych nieruchomości drogowych i że ze względu na brak zauważalnych zmian cen nieruchomości drogowych w badanym okresie czasu oraz dwuletni okres badania cen, przyjęto stabilność cen.

Do cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości biegła zaliczyła: położenie (waga 20%), stan zagospodarowania (waga 20%), dostępność komunikacyjną (30%) oraz sąsiedztwo i otoczenie (waga 30%). Wartość współczynnika korygującego określiła na 0,8806, co pozwoliło na ustalenie wartości 1 m2 przedmiotowej działki na kwotę 155,00 zł/m2. W oparciu o powyższe, działka nr [..] została wyceniona na kwotę 874.820,00 zł.

W ocenie Ministra opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Analiza operatu nie wykazała nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Minister stwierdził, iż w związku z faktem, że wyceniana nieruchomości jest przeznaczona pod inwestycję drogową, a zasada korzyści nie występuje, wycena jej została przeprowadzona w oparciu o prawidłowy dobór transakcji porównawczych na podstawie o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.. czyli w oparciu o rynek nieruchomości drogowych, Tym samym brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu.

Za nietrafny Minister uznał argument skarżącej, że biegła powinna była przyjąć do porównań transakcje z obrębu K. (przyjęte do porównań w kontroperacie przedstawionym przez stronę), jak bowiem wskazała biegła, nieruchomości położone w tym obrębie nie mogą zostać poddane analizie ze względu na usytuowanie blisko centrum miasta i przy głównych arteriach komunikacyjnych miasta oraz w otoczeniu terenów usług komercyjnych. Organ nie zgodził się z argumentacją skarżącej, iż nieruchomości które zostały wzięte do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego A. W. znajdują się bliżej działki wycenianej od tych położonych w obrębie P.. Działki o najwyższych cenach w operacie A. W., tj. działka znajdująca się w lokalizacji N. oraz działka znajdująca się w lokalizacji E. znajdują się w odległości, odpowiednio, 29,5 km i 26,2 km od działki nr [...] położonej w K. w obrębie [...], natomiast odległość od obrębu P. do miejsca położenia wycenianej działki wynosi średnio 13 km. Organ wskazał, iż wybór metody szacowania nieruchomości, dobór nieruchomości porównawczych oraz wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynność, której dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegająca na wycenie nieruchomości wymaga, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. Skoro rzeczoznawca majątkowy uznał, iż na badanym rynku przyjęte do porównań nieruchomości najbardziej spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej, to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego i uznania w tym zakresie za prawidłowy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. W.. To samo dotyczy doboru cech rynkowych przyjętych przez E. W.. W ocenie Ministra opis cech rynkowych nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny jest poprawny i nie wskazuje na dowolność. Biegła jasno i wyczerpująco wskazała, jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i dokonała opisu poszczególnych ocen cechy. Organ przyznał rację wyjaśnieniom rzeczoznawcy majątkowego w piśmie z dnia [...] czerwca 2015 r., iż cechy nieruchomości zostały przyjęte prawidłowo - a w szczególności: położenie - dobre, jako położenie w peryferyjnej dzielnicy miasta, stan zagospodarowania - dobry, jako tereny z możliwością zagospodarowania, dostępność komunikacyjna - dobra, jako dostęp droga lokalną, gdyż działka jest położona przy ulicy [...], otoczenie - dobre, co oznacza w otoczeniu tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej i tereny niezainwestowane. Subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W odniesieniu do odwołania Prezydenta Miasta K. Minister stwierdził, że zarzut dotyczący powiększenia odszkodowania o 5% z tytułu wydania nieruchomości w trybie art. 18 ust. ..e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. nie zasługuje na uznanie. Jak bowiem wynika z akt sprawy, M. K. wysłała oświadczenie o wydaniu przedmiotowej działki w dniu [...] stycznia 2015 r. a więc w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez nią zawiadomienia o nadaniu decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] września 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Termin 30-dniowy na wydanie nieruchomości biegnie od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu przez wojewodę o realizacji inwestycji drogowej opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności. Natomiast gdy decyzja taka zostanie wydana bez rygoru natychmiastowej wykonalności, który dopiero w późniejszym terminie zostanie nadany postanowieniem, to 30-dniowy termin na wydanie nieruchomości będzie biegł od dnia doręczenia zawiadomienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej takiego rygoru i tym samym właściciel zyska więcej czasu na udostępnienie nieruchomości. Z taką też sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, zatem słusznie organ pierwszej instancji powiększył ustalone odszkodowanie o 5%. Natomiast w celu uniknięcia wątpliwości co do terminu płatności odszkodowania oraz w związku z uostatecznieniem się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, orzeczono o zmianie pkt 3 decyzji z dnia [...] lipca 2015 r. i zobowiązano do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie M. K. reprezentowana przez radcę prawnego zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: 1. § 56 ust.1 pkt 1), 2) oraz 3) rozporządzenia RM, poprzez oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, który nie posiadał wszystkich niezbędnych elementów określonych przepisami prawa, podczas gdy operat szacunkowy nie posiadający wszystkich niezbędnych elementów wymienionych przez przepisy prawa nie ma żadnej wartości procesowej i nie może stanowić dowodu w postępowaniu administracyjnym; 2. § 36 ust. 4 rozporządzenia RM, poprzez oparci e rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, w którym przyjęto nieprawidłowe rozumienie pojęcia rynek lokalny i w sposób nieuprawniony nie wzięto pod uwagę wszystkich transakcji nieruchomościami drogowymi, które były zawierane na terenie gminy K., podczas gdy stosując metodę porównawczą przy wycenie nieruchomości, powinno się wziąć pod uwagę wszystkie transakcje nieruchomościami drogowymi, które miały miejsce na terytorium danej gminy;

3. naruszenie art. 32 ust. 1 Konstytucji RP poprzez przyznanie znacząco wyższego odszkodowania za przejęte z mocy prawa na własność Skarbu Państwa działki sąsiadujące bezpośrednio z nieruchomością skarżącej, podczas gdy niedopuszczalne jest dywersyfikowanie pozycji obywateli znajdujących się w takiej samej pozycji, jeżeli brak jest uzasadnionego kryterium, które takie zróżnicowane traktowanie by uzasadniało; 4. art. 80 k.p.a., poprzez brak ustalenia wartości nieruchomości skarżącej na podstawie całokształtu materiału dowodowego i oparcie się wyłącznie na operacie szacunkowym E. W. podczas gdy dowód z opinii biegłego podlega jak każdy inny dowód analizie przez organ administracji i powinien być oceniany w kontekście pozostałych dowodów jak również zasad swobodnej oceny dowodów, która wyklucza związanie organu administracyjnego jakimkolwiek dowodem; 5. art. 107 § 3 k.p.a. polegające na wydaniu decyzji niedostatecznie uzasadnionej, z której to uzasadnienia w żaden sposób nie wynika z jakich powodów organ administracyjny dał wiarę twierdzeniom zawartym w operacie szacunkowym E. W., pomimo zarzutów skarżącej pod jej adresem, oraz na odniesieniu się do zarzutów przedstawionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji podczas gdy prawidłowo sporządzone uzasadnienie powinno wskazywać na motywy rozstrzygnięcia oraz tok rozumowania organu co pozwala adresatowi decyzji zrozumieć dlaczego decyzja o danej treści została wydana oraz co jest szczególnie istotne, pozwala na sądową kontrolę wydanego rozstrzygnięcia; 6. art. 157 u.g.n. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez jego nieprawidłową wykładnię i przyjęcie, że strona postępowania administracyjnego jest zobowiązana do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem podważenia prawidłowości sporządzonego operatu, podczas gdy w sytuacji w której organ poweźmie uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, ma obowiązek z urzędu zwrócić się do innego rzeczoznawcy majątkowego wydanie opinii rozstrzygającej powstałe wątpliwości. Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji również naruszenie art. 7, 77 § 1, 80 k.pa. i art. 8, 9, 11 k.p.a. polegające na niewyczerpującym wyjaśnieniu stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy w sposób prawidłowy, w tym przed wszystkim poprzez niepowołanie nowego biegłego, oparcie rozstrzygnięcia jedynie na operacie E. W., który zawiera wiele błędów zarówno formalnych, jaki i merytorycznych, których wystąpienie wyklucza jego wykorzystanie w sprawie. Wskazując na powyższe pełnomocnik skarżącej wniósł o u chylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem decyzje organów obu instancji zostały wydane z naruszeniem prawa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jak wynika z akt sprawy strona skarżąca w postępowaniu przed organem pierwszej instancji złożyła operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie przez biegłego mgr inż. A. W. w dniu [...] maja 2016 r. Ustalona na jego podstawie wartość odszkodowania za objętą postępowaniem nieruchomość oznaczona jako działka nr [...], obr. [...] odbiega od wartości, przyjętej przez organy obu instancji na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu przez biegłą mgr inż. E. W. w dniu [...] marca 2015 r. Organ obu instancji wprawdzie odniosły się do opinii sporządzonej na zlecenie skarżącej, dokonując jej oceny pod względem prawidłowości sporządzenia, jednakże z uzasadnień obu rozstrzygnięć wynika, że ocena ta została dokonana pobieżnie, w przeciwieństwie do wnikliwie dokonanej oceny opinii sporządzonej na zlecenie organu. W wyniku tych ocen organy obu instancji za prawidłowo sporządzony uznały operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego E. W., ustalając na jego podstawie wysokość odszkodowania na rzecz skarżącej.

Jak wskazał zaś Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt I OSK 126/10, ( dostępny w CBOSA) "operat szacunkowy, niezależnie od tego czy sporządzony został na zlecenie organu, czy też strony postępowania, ma wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., skoro jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Zatem opinia taka podlega ocenie, gdyż organ na tej podstawie rozstrzyga o jednym z obligatoryjnych elementów decyzji orzekającej o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, a mianowicie o wysokości odszkodowania podlegającego zwrotowi". Zatem opinia taka winna podlegać ocenie, gdyż organ na tej podstawie rozstrzyga o jednym z obligatoryjnych elementów decyzji orzekającej o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, a mianowicie o wysokości odszkodowania podlegającego zwrotowi. W orzecznictwie za ugruntowany jest pogląd, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (tak – NSA w wyroku z dnia 13 marca 2008 r. sygn. I OSK 374/07, LEX 454007). Również wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należący do rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że rzeczoznawca działa tu w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko (zob. wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. I OSK 852/07, LEX 496165). Odnosząc przedstawione poglądy orzecznictwa, które Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w pełni podziela, stwierdzić należy, że sporządzony na zlecenie strony skarżącej operat szacunkowy przez biegłego rzeczoznawcę, będący "opinią prywatną" winien również podlegać wnikliwej ocenie organów administracji, które w oparciu o taki dowód rozstrzygają sprawę w zakresie wysokości odszkodowania. W myśl art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. organ orzekający ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać, czy przedłożony operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami oraz czy jest on logiczny i zupełny. Rozważania te powinny znaleźć odbicie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (z art. 107 § 3 k.p.a.). Dodać też należy, że w przypadku istniejących wątpliwości względnie niejasności, organ powinien zażądać od rzeczoznawcy stosownych wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. W sytuacji zaś istnienia, w ocenie organu prawidłowo sporządzonych, ale rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, rozważyć zlecenie dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 u.g.n. Zauważyć należy, iż w tej konkretnej sprawie powołany przez organ biegły nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] , obr. [...] wycenił na kwotę 874 820 zł, natomiast biegły powołany przez skarżącą działkę tę wycenił na kwotę1 373 000 zł. Z porównania obu kwot wynika, że wysokość odszkodowania określona przez rzeczoznawcę majątkowego A. W. jest diametralnie wyższa od wysokości odszkodowania określonego przez E. W. i przekracza kwotę 498 tyś. zł. W przypadku takim jak w tej sprawie, że dwóch biegłych dokonując wyceny tej samej nieruchomości oszacowało jej wartość w diametralnie różnych wysokościach, organy powinny zarządzić sporządzenie nowego operatu szacunkowego, ewentualnie oba sporządzone operaty poddać sprawdzeniu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 u.g.n. W tych warunkach wydanie decyzji sprawie ustalenia odszkodowania na rzecz skarżącej było przedwczesne.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c) i art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na art. 200 i 205 tej ustawy.