Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1062/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-02-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 21 lutego 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Protokolant specjalista Dominika Janicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2014 roku sprawy ze skargi B. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza O. o ustaleniu na wniosek A. i Z. J. warunków zabudowy dla inwestycji.

Jak wynika z akt sprawy wnioskiem z dnia 8 czerwca 2012 r. A. i Z. J. zwrócili się do Burmistrza O. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku handlowego o część magazynową oraz nadbudowie i przebudowie istniejącej części tego budynku, na działkach oznaczonych w ewidencji gruntów nr 1235/3, 1235/1 i 1236, obręb [...] w O.

Decyzją z dnia [...] Burmistrz O. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Po rozpatrzeniu odwołań B. T. i A. K.-S. decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło decyzję organu I instancji, przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Organ zarzucił, że nie został prawidłowo wyznaczony obszar analizowany, mapa tego obszaru nie spełnia wymogów z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. i poddanie analizie w sposób wybiórczy działek spełniających funkcję usługową. Zwrócił uwagę na konieczność bezspornego ustalenia zakresu planowanego zamierzenia, tj. terenu inwestycji w liniach rozgraniczających (szerokość elewacji frontowej od ul. A) oraz usunięcia wątpliwości co do istnienia zjazdu od strony ul. A. W odniesieniu do usytuowania nowej zabudowy bezpośrednio przy granicy z działkami 1235/4 i 1235/7 wskazał, że oparcie rozstrzygnięcia o przepisy prawa budowlanego (rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) w postępowaniu o warunki zabudowy nie znajduje uzasadnienia.

Decyzją z dnia [...] nr [...] Burmistrz O., działając w oparciu o art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. Nr 0, poz. 647 ze zm.) oraz art. 104 i 107 k.p.a. ustalił sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ wyjaśnił, że planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Z powołaniem się na wyniki analizy zagospodarowania terenu, stanowiące załączniki do decyzji, ustalił następujące cechy i warunki tej zabudowy:

- linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym,

- wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - do 73 %,

- szerokość elewacji frontowej, tj. tej części budynku, która ma powstać w wyniku rozbudowy (od strony ul. B) - do 7,5 m,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu lub attyki) - do 8 m,

- geometria dachu - dach wielospadowy ze spadkiem połaci dachu do 35°, wysokość głównej kalenicy do 9 m, kalenica główna równoległa do frontu terenu inwestycji,

- powierzchnia sprzedaży bez zmian,

- dopuszcza się usytuowanie nowej zabudowy bezpośrednio przy granicy z działkami nr 1235/4 i 1235/7.

W załączniku graficznym organ wskazał linie rozgraniczające teren inwestycji. Odwołanie od powyższej decyzji złożyła A. K.-S. współwłaścicielka działki ozn. nr ewid. 679 graniczącej z terenem inwestycji, która nie wyraziła zgody na realizację planowanej inwestycji. Wyraziła obawę, że usytuowanie planowanej inwestycji doprowadzi do uszkodzenia jej przyłącza kanalizacyjnego.

Z odwołaniem wystąpiła również B. T., właścicielka dz. ozn. nr ewid. 1235/4, oraz współwłaścicielka działki nr ewid. 1235/7, graniczących z terenem inwestycji, zarzucając nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności istotnych do wydania decyzji o warunkach zabudowy, naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu, naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe sporządzenie porównania zabudowy przy ul. B w O., naruszenie przepisu art. 7 i 9 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie słusznego interesu stron, naruszenie przepisów art. 32 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego poprzez nie przeprowadzenie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Strona zwróciła uwagę, że organ nie ustalił gdzie będzie zlokalizowany parking dla samochodów dostarczających towar i dla klientów nowo projektowanego budynku. Wskazała, że już istniejąca inwestycja utrudnia korzystanie z jej nieruchomości, bowiem pojazdy dostarczające towar prawie codziennie tarasują dostęp do jej budynku. Według strony zaskarżona decyzja niewłaściwie ocenia istniejącą zabudowę działek położonych w sąsiedztwie planowanej inwestycji, a w szczególności przy ul. B, wybudowanie budynku o wysokości od 8 do 9 m narusza ład przestrzenny i znacznie odbiega od istniejącej zabudowy parterowej sąsiednich budynków, analiza powierzchni zabudowy do powierzchni działki wskazuje, że wyznaczony wskaźnik zabudowy w granicach 73% jest nadmierny i pozostaje w sprzeczności z przepisami art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., działka objęta inwestycją jest już zabudowana w 80%, natomiast prawie wszystkie sąsiednie działki są zabudowane w granicach 52%, całkowita zabudowa negatywnie wpłynie na odprowadzenie wód opadowych, usytuowanie budynku w granicy lub 1,5 m od granicy może spowodować naruszenie konstrukcji jej budynku, nieruchomość inwestora nie ma dojazdu od ul. A, zatem nieuprawnione jest twierdzenie, że teren ma bezpośredni dostęp do tej ulicy, niewłaściwie stwierdzono też w decyzji, że teren ma wystarczające uzbrojenie dla zamierzenia inwestycyjnego.

Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ wskazał, że rolą przedmiotowej decyzji jest przesądzenie o możliwości powstania określonej zabudowy i wytyczenie jej podstawowego kształtu. W postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie podlega ocenie celowość, czy słuszność projektowanej zabudowy. W myśl art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Jej podjęcie nie jest też uzależnione od zgody właściciela terenu projektowanej zabudowy, czy właścicieli nieruchomości z nim graniczących. Dodał, że dla podjęcia decyzji w przedmiocie warunków zabudowy nie mają znaczenia obawy o naruszenie konstrukcji budynku na działce skarżącej, bowiem kwestie dotyczące usytuowania obiektu względem granic działki, zapewnienia miejsc parkingowych, czy też warunków technicznych będą rozstrzygane na etapie ubiegania się inwestora o pozwolenie na budowę. Ponadto, kwestie ewentualnego zakłócenia stanu wody na gruncie wykraczają poza materię normowaną przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i w tym postępowaniu nie mogą być rozważane. W sytuacji bezplanowej podjęcie decyzji jest możliwe, jeżeli projektowana inwestycja jest zgodna z odrębnymi przepisami prawa, o ile zachodzą warunki określone w art. 61 ust. 1 tej ustawy. Organ wyjaśnił, że do ustalenia cech obiektów posłużyła organowi pierwszej instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przeprowadzona na uzasadnionym obszarze wokół terenu inwestycji, w oparciu o wymogi zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszar analizy wyznaczony został wokół terenu inwestycji w odległości 3-krotnej szerokości frontu działki, natomiast zabudowa na tym terenie daje podstawy do ustalenia cech dla projektowanej zabudowy. Teren inwestycji znajduje się na obszarze zabudowy o różnorodnej funkcji: mieszkalnej jednorodzinnej, mieszkalno-usługowej (z częścią usługową w parterze) oraz handlowo-usługowej. Planowana inwestycja dotyczy rozbudowy istniejącego budynku handlowego o część magazynową, a więc zachodzi kontynuacja funkcji trenu. Na podstawie tak przeprowadzonej analizy określone zostały warunki dla planowanej zabudowy, będące merytorycznymi elementami rozstrzygnięcia wymaganymi przez art. 54 u.p.z.p. Linia zabudowy została ustalona na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy na działce objętej wnioskiem oraz działce sąsiedniej. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy terenu inwestycji został ustalony do 73%, na podstawie § 5 ust. 2 cyt. rozporządzenia, z uwagi na zróżnicowaną zabudowę na obszarze analizowanym pod względem wskaźnika zabudowy oraz istniejącą zabudowę na terenie objętym wnioskiem. Tak ustalony wskaźnik, zdaniem organu, nie naruszy ładu przestrzennego w obszarze analizy i znajduje uzasadnienie w ustaleniach analizy. Organ dodał, że szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy ustalono na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, tj. w inny sposób wynikający z analizy. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku ustalono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, w nawiązaniu do zabudowy na działce objętej wnioskiem. Geometria dachu została ustalona w sposób wskazany w § 8 rozporządzenia. Organ uznał, za dopuszczalne usytuowanie budynku w granicy działki, które jest elementem istniejącego w sąsiedztwie planowanej inwestycji ładu przestrzennego i znajduje uzasadnienie w ustaleniach analizy.

W skardze na powyższe rozstrzygnięcie B. T., powielając argumentację zawartą w odwołaniu, zarzuciła naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 6 Prawa budowlanego oraz przepisów art. 140 i 144 k.c. poprzez uznanie, że wysoka zabudowa w granicy z jej działką nie narusza jej interesu prawnego oraz pominięcie kwestii parkingu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 §1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.).

Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

W ocenie Sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...].

Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.; dalej: u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektów budowlanych lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, bowiem dla terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy brak jest miejscowego planu. Warto w tym miejscu przypomnieć, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, bowiem organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków (art. 61 ust. 1 ustawy):

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z treścią § 2 pkt 3 rozporządzenia, cechy zabudowy i zagospodarowania terenu to w szczególności gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). W trakcie analizy organ określa obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem (§ 4 rozporządzenia), wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy (§ 5 rozporządzenia), szerokość elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (§ 7 rozporządzenia) oraz geometrię dachu (§ 8 rozporządzenia).

Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko organu, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. W szczególności spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa, wedle której w obszarze analizowanym występuje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W tym miejscu warto przypomnieć, że warunek kontynuacji funkcji i cech zabudowy należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić, przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nieuprawniona jest przy tym zawężająca interpretacja pojęcia "kontynuacja funkcji", rozumianego jako możliwość lokalizowania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące, czy też możliwość użytkowania obiektów budowlanych wyłącznie w taki sam sposób, jak na działce sąsiedniej (por. wyrok NSA z dnia 26 czerwca 2012r. sygn. akt II OSK 586/11; WSA w Poznaniu z dnia 14 września 2012r. Sygn. akt II SA/Po 308/12 i z dnia 3 października 2012r. sygn. akt II SA/Po 347/12; wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 stycznia 2013r. sygn. akt II SA/Łd 752/12; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 1 sierpnia 2012r. sygn. akt II SA/Gd 279/12 – www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Jeżeli więc w ramach wyznaczonego obszaru analizowanego znajduje się zabudowa, w oparciu o którą możemy stwierdzić, że mamy do czynienia z kontynuacją funkcji, cech zabudowy, to przy spełnieniu pozostałych warunków z art. 61 ust. 1 ustawy organ obowiązany jest wydać decyzję ustalającą warunki budowy.

W przedmiotowej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna została przeprowadzona w odniesieniu do obszaru analizowanego wyznaczonego wokół działki inwestycyjnej, stanowiącego trzykrotną szerokość frontu działki. Mając na uwadze zakres i przedmiot inwestycji organ podjął wszystkie niezbędne kroki celem ustalenia warunków zabudowy, w tym celu wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził jego wnikliwą syntezę. Podejmowane działania znajdują oparcie w materiale sprawy, a czynności zmierzające do ustalenia czy inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy zostały odzwierciedlone na mapie oraz w analizie funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz sporządzonych na ich podstawie wynikach. W rezultacie nie budzi wątpliwości, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ prawidłowo ustalił warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego – parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, czemu dają wyraz odpowiednie zestawienia danych. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia została wyznaczona linia zabudowy, jako kontynuacja zabudowy budynku sytuowanego na działce objętej wnioskiem i działce sąsiedniej. Wskaźnik powierzchni zabudowy ustalony został jako wyższy niż średni wskaźnik w obszarze analizowanym, jednakże znalazł poparcie w przeprowadzonej analizie, co przewiduje § 5 ust. 2 rozporządzenia. Szerokość elewacji frontowej została wyznaczona w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia (odstąpiono od wyznaczenia na podstawie średniej szerokości w obszarze analizy wobec braku możliwości zapewnienia takiej szerokości). Wysokość elewacji frontowej ustalono w oparciu o § 7 ust. 4 rozporządzenia, co znalazło uzasadnienie w sporządzonej analizie urbanistycznej, nadto geometrię dachu ustalono, stosownie do § 8 rozporządzenia tj. odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym i zgodnie z wnioskiem inwestorów.

Podkreślenia wymaga, że organ nie porównywał budowy obiektów jedynie w oparciu o zabudowę sąsiednią, w szczególności usytuowaną wzdłuż ul. B w O., lecz w oparciu o zabudowę istniejąca na całym obszarze analizowanym. Jak już wyżej wspomniano nieuprawniona jest zawężająca interpretacja pojęcia kontynuacja funkcji, parametrów i cech zabudowy jako odnosząca się jedynie do działek sąsiednich.

W odniesieniu do pozostałych przesłanek art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wskazać należy, że planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej – bezpośredni dostęp do dróg gminnych – ul. A i ul. B. Nadto, na terenie inwestycji istnieje uzbrojenie w postaci przyłącza wodnego, kanalizacyjnego i elektrycznego, które jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego objętego wnioskiem. Teren nie wymaga też uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, na tym terenie nie występują też grunty leśne. Z dokumentów zgromadzonych w sprawie nie wynika, aby decyzja była sprzeczna z przepisami odrębnymi.

Ustosunkowując się do zarzutu usytuowania nowej zabudowy przy granicy z działkami nr 1235/4 i 1235/7 wskazać należy, że decyzja organu I instancji dopuszcza taką możliwość, jednakże nie precyzuje odległości położenia zabudowy od tej granicy i nie przesądza tej kwestii, pozostawiając ją kolejnemu etapowi procesu inwestycyjnego. Na tym etapie postępowania zarzut strony skarżącej był zatem przedwczesnym i jako taki nie mógł odnieść zamierzonego skutku.

W odniesieniu do kwestii ustalenia lokalizacji parkingu dla samochodów dostawczych i klientów planowanej inwestycji, wskazać należy, że z wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie wynika, aby inwestycja przewidywała wykonanie robót budowlanych związanych z realizacją miejsc parkingowych. Ponadto, kwestia usytuowania miejsc parkingowych, pozostawiona została przez ustawodawcę następnemu etapowi procesu inwestycyjnego tj. pozwoleniu na budowę (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 5 czerwca 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 898/12, dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Chybiony jest dodatkowo argument o konieczności przeprowadzenia przez inwestora oceny oddziaływania inwestycji na środowisko. Przepis art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. nr 199, poz. 1227 ze zm.) stanowi, iż przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko wymaga realizacja następujących planowanych przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko: 1) planowanego przedsięwzięcia mogącego zawsze znacząco oddziaływać na środowisko; 2) planowanego przedsięwzięcia mogącego potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli obowiązek przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko został stwierdzony na podstawie art. 63 ust. 1. W myśl § 3 ust. 1 pkt 53 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. nr 213, poz. 1397) do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się zabudowę przemysłową, w tym zabudowa systemami fotowoltaicznymi, lub magazynową, wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż a) 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy, b) 1 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. a przy czym przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia w wyniku realizacji przedsięwzięcia. W świetle przywołanych norm prawnych brak jest - w opinii Sądu - podstaw do żądania od inwestora decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, skoro przedmiotowa zabudowa magazynowa położona na obszarach innych niż wymienione w lit. a pkt 53 ust. 1 § 3 obejmuje mniej niż 1 ha powierzchni zabudowy.

Ewentualne obawy A. K. – S. również nie mogą wpłynąć na ocenę wydanych w sprawie rozstrzygnięć, bowiem, jak już wspomniano, w sytuacji spełnienia wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organ nie ma możliwości odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Podsumowując wskazać należy, że decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Decyzja ta nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Poprzedza ona wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, która determinuje możliwość rozpoczęcia prac budowlanych. Oznacza to, iż należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, że każdy z nich regulowany jest innymi przepisami, których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować.

W świetle powyższego, w ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa a przytoczona w niej argumentacja organu zasługuje na uwzględnienie. Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.

A. P.