Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 787/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-04-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Sędziowie : WSA Jacek Bursa WSA Mirosław Bator Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi Z. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 kwietnia 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 20 kwietnia 2018 r. (znak: [...]) na podstawie:

- art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.),

- art. 151-157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm. – dalej jako: u.g.n.),

- § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 – dalej jako: rozporządzenie),

po rozpoznaniu odwołania Z. P. od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa nr [...] z dnia 6 maja 2016 r. (znak: [...]) orzekającej o ustaleniu w stosunku do Z. P., jako zbywcy części nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,1217 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...]; udziału wynoszącego 1/10 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0820 obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...] – jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 10.256,25 zł,

utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 6 maja 2016 r., nr [...], na podstawie art. 37 ust. 7 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., Prezydent Miasta Krakowa ustalił dla Z. P. jednorazową opłatę w wysokości 10.256,25 zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu ww. decyzji wskazano, iż w dniu [...] kwietnia 2012 r. Z. P. umową zawartą w formie aktu notarialnego, Repertorium A nr [...] dokonała sprzedaży części nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,1217 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...] i udziału wynoszącego 1/10 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0820 obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...] W dalszej kolejności podano, że przedmiotowe nieruchomości znajdowały się na terenie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą nr CXIV/1539/10 z dnia 20 października 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Opatkowice-Północ" (Dz. Urz. Woj. Małop. z dnia 5 listopada 2010 r. – dalej też jako: m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ"). Wyjaśniono przy tym, że zgodnie z ww. planem przedmiotowe nieruchomości znajdowały się w terenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej oznaczonym na rysunku planu symbolem 2MNU oraz terenie drogi publicznej klasy D (dojazdowej) oznaczonej na rysunku planu symbolem AKD. Wskazano, także, że bezpośrednio przed wejściem w życie m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ" przedmiotowe nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyjaśniono bowiem, że poprzednio obowiązujący na tym terenie Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa, uchwalony Uchwałą nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. utracił moc w dniu 1 stycznia 2003 r. Ponadto przywołano także § 31 uchwały w sprawie uchwalenia m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ", zgodnie z którym stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla terenów określonych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wynosiła 30%.

Następnie organ I instancji przywołał przepisy prawa, które w jego ocenie miały zastosowanie w przedmiotowej sprawie oraz opisał przebieg przeprowadzonego postępowania wskazując, że w dniu [...] lutego 2016 r. został wykonany operat szacunkowy autorstwa mgr inż. E. W., a w dniu [...] kwietnia 2016 r. dokonano jego korekty, który został oceniony przez organ I instancji jako sporządzony zgodnie z przepisami obowiązującego prawa i wykazujący związek przyczynowo-skutkowy między wejściem w życie nowego planu a wzrostem wartości nieruchomości. W dalszej kolejności dokonano omówienia zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego metody porównywania parami w podejściu porównawczym, przeanalizowano utworzone bazy nieruchomości podobnych oraz oceniono dobór transakcji do porównań przy wycenie przedmiotowej nieruchomości według faktycznego sposobu jej wykorzystywania, przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości w planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. oraz według planu z 2010 r. Podano też, iż na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2016 r., ustalono, że wartość części nieruchomości 1 określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa była mniejsza niż wartość nieruchomości 1 określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości pierwotnej (dz. nr [...]) po utracie mocy tego planu, wobec czego uznano, iż zastosowanie miał art. 37 ust. 1 u.p.z.p., a wzrost wartości części nieruchomości nr 1 stanowił różnicę między wartością części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ" a jej wartością przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej i wynosił 32.750,00 zł. Następnie wskazano, że do uzyskanego wzrostu wartości nieruchomości zastosowano stawkę opłaty planistycznej, co dało wysokość opłaty części nieruchomości nr 1 na poziomie 9.825,00 zł. Z kolei w odniesieniu do nieruchomości nr 2 i przy uwzględnieniu udziału wynoszącego 1/10 części nieruchomości gruntowej, organ podał, że ustalono opłatę na poziomie 431,25 zł, co łączenie dało opłatę w kwocie 10.256,25 zł.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła Z. P., nie zgadzając się z ww. ustaleniem. Zdaniem odwołującej się, decyzja była dla niej bardzo krzywdząca. Podniosła bowiem, że jej siostra sprzedała działkę 15 arów, położoną po sąsiedzku i otrzymała do zapłaty 5.000,00 zł. Odwołująca się opisała także swoją trudną sytuację finansową i zdrowotną.

Decyzją z dnia 16 grudnia 2016 r. (znak: [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy ww. decyzję organu I instancji.

Następnie na skutek wniesionej skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 6 lipca 2017 r. (sygn. akt II SA/Kr 396/17) uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 grudnia 2016 r. W uzasadnieniu ww. wyroku wskazano, że istotnym uchybieniem organu odwoławczego było uchylenie się od ponownego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy stosownie do wymogów przepisów postępowania i ograniczenie do przytoczenia treści przepisów prawnych znajdujących zastosowanie w sprawie wraz z wyjaśnieniem dotyczącym treści wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. akt P 58/2008), zreferowania podstawowych ustaleń przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat dla określenia wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej stanowiącej dz. nr [...] o powierzchni 0,1217 ha obr. [...] jedn. ewid. [...] oraz części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0820 obr.[...] jedn. ewid. [...] oraz z poczynieniem ogólnej oceny, że operat był w całości opracowaniem rzetelnym i przejrzystym. Podkreślono, że w ocenie Sądu rzeczą organów, w tym organu odwoławczego było zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opierał się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy był logiczny i zupełny stosownie do przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Ponadto dodano, że zdaniem Sądu, organ odwoławczy pominął przy ocenie ww. operatu te elementy, które odnosiły się do zarzutu odwołania dotyczącego ustalenia znacznie niższej renty planistycznej w odniesieniu działki sąsiedniej zbytej przez siostrę skarżącej. Wyjaśniono bowiem, że pominięcie tego rodzaju okoliczności, w szczególności gdy mogły mieć wpływ na wynik sprawy stwarzało przesłankę do uznania, że organ naruszył przepisy postępowania. Podniesiono również, że w uzasadnieniu faktycznym zaskarżonej decyzji organ odwoławczy powinien był ustosunkować się jednoznacznie do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu i wyjaśnić kwestię istotnej różnicy w ustalonych opłatach za nieruchomości podobne zbyte przez skarżącą i jej siostrę, ewentualnie pozyskując dodatkowe wyjaśnienia od rzeczoznawcy w tym zakresie.

Mając na uwadze powyższe Samorządowe Kolegium Odwoławcze, pismem z dnia 22 stycznia 2018 r. zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] kwietnia 2016 r. określającego wartości rynkowe prawa własności części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,1217 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...] oraz nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0820 ha obr. [...] jedn. ewid. [...] objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...], położonych w Krakowie przy ul. [...] oraz o "wyjaśnienie kwestii istotnej różnicy w ustalonych opłatach za nieruchomości podobne zbyte przez skarżącą i jej siostrę (dotyczy nieruchomości gruntowej oznaczonej jak dz. ewid. [...], obr. [...])", a także o wskazanie okoliczności świadczących o odmiennym stanie prawno-użytkowym dotyczącym nieruchomości gruntowej oznaczonej jak dz. ewid. nr [...], obr. [...], które różnicowały obydwie nieruchomości, tj. nieruchomości będące przedmiotem wyceny i nieruchomość oznaczoną jak dz. ewid. nr [...], obr. [...]

W dalszej kolejności wskazano, że w odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 13 marca 2018 r. przedłożył klauzulę aktualności operatu szacunkowego. Ponadto podano, że w wyjaśnieniach wskazał, także, iż określenie wartości nieruchomości miało miejsce według stanu nieruchomości z daty wejścia w życie m.p.z.p. obszaru "Opatkowice-Północ", tj. na dzień 6 grudnia 2010 r. oraz cen z daty sprzedaży ww. nieruchomości, tj. z dnia [...] kwietnia 2012 r. Z tego względu zaznaczono, że wszelkie zmiany na nieruchomości po dniu wejścia w życie przedmiotowego planu, jak również na rynku po sprzedaży wycenianych działek, tj. [...] kwietnia 2012 r. nie miały wpływu na treści przedmiotowego operatu. Podano także, że zgodnie z literą prawa oraz etyką zawodową, rzeczoznawca majątkowy nie miał kompetencji w zakresie oceny operatów niebędących jego autorstwa.

Następnie pismem z dnia 13 marca 2018 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło się do organu I instancji z prośbą o uzupełnienie materiału dowodowego poprzez wskazanie okoliczności świadczących o odmiennym stanie prawno-użytkowym dotyczącym nieruchomości gruntowej oznaczonej jak dz. ewid. nr [...], obr. [...], które różnicowały obydwie nieruchomości, tj. nieruchomości będące przedmiotem wyceny i nieruchomość oznaczoną jak dz. ewid. nr [...], obr. [...].

Wobec powyższego podniesiono, że w dniu 21 marca 2018 r. wpłynęły wyjaśnienia organu I instancji, który wskazał, iż podstawową różnicą warunkującą ustalenie opłat planistycznych w stosunku do J. N. i Z. P. w różnych wysokościach był odmienny stan faktyczny nieruchomości stanowiących przedmiot wycen, bowiem dla m.in. nieruchomości 1 (dz. nr [...]), stanowiącej własność J. N., wydana została, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Opatkowice-Północ", ostateczna 19 listopada 2008 r., decyzja Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] z dnia 3 października 2008 r. (znak: [...]) o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami na działce nr [...] obr. [...] wraz z drogą dojazdową na działce nr [...] obr. jw. wraz z wjazdem z działki nr [...] obr. jw. przy ul. [...] w Krakowie", natomiast w przypadku nieruchomości pierwotnej (dz. nr [...]), stanowiącej własność Z. P., nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Opatkowice-Północ", decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Tym samym wskazano, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający wycenę na potrzeby prowadzonego postępowania w stosunku do J. N. ustalił – na podstawie analizy rynku – że ww. decyzja o warunkach zabudowy miała wpływ na wartość nieruchomości 1 (dz. nr [...]) podnosząc wartość nieruchomości 1 (dz. nr [...]) w sposób istotny w przypadku jej wyceny według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości 1, dlatego też uwzględnił jej ustalenia w procesie wyceny. Wyjaśniono przy tym, że zarówno w postępowaniu prowadzonym w stosunku do J. N., jak i w postępowaniu prowadzonym w stosunku do Z. P. zastosowanie miał art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., a nie jej art. 87 ust. 3a u.p.z.p. i w związku z tym wzrost wartości nieruchomości 1 (dz. nr [...]) oraz części nieruchomości 2 (dz. nr [...]) stanowił różnicę między wartościami nieruchomości 1 (dz. nr [...]) i części nieruchomości 2 (dz. nr [...]) określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ" a ich wartościami określonymi przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego, przy czym różnica tych wartości w przypadku nieruchomości 1 (dz. nr [...]) była mniejsza w związku z cenniejszym faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości 1 (dz. nr [...]) w stosunku do faktycznego wykorzystywania nieruchomości pierwotnej (dz. nr [...]) – z uwagi na posiadaną decyzję o warunkach zabudowy dla nieruchomości 1 (dz. nr [...]). Podkreślono zatem, że w konsekwencji odmiennych faktycznych sposobów wykorzystywania nieruchomości 1 i nieruchomości pierwotnej ustalone zostały renty planistyczne w różnych wysokościach w stosunku do stron postępowań. Zwrócono również uwagę, że nieruchomość 1 (dz. nr [...]) miała powierzchnię 0,1448 ha oraz pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez współwłasność działki drogowej, podczas gdy nieruchomość pierwotna (dz. nr [...]) posiadała powierzchnię 0,2343 ha oraz bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ul. [...]), co miało bezpośredni wpływ na odmienny dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości 1 i nieruchomości pierwotnej z uwagi na odmienne cechy nieruchomości będących przedmiotem wycen, co również skutkowało oszacowaniem wartości nieruchomości 1 i części nieruchomości 2 na różnych poziomach. Ponadto podano, że J. N. dokonała sprzedaży nieruchomości 1 (dz. nr [...]) w dniu [...] maja 2011 r., natomiast Z. P. w dniu [...] kwietnia 2012 r., tj. 11 miesięcy później. Tym samym podkreślono, że odmienne były okresy objęte analizą rynku w każdym z rozpatrywanych przypadków, co skutkowało również przyjęciem różnych transakcji nieruchomościami podobnymi w obu przypadkach, co było jak najbardziej uzasadnione. Dodatkowo wskazano, że w operacie sporządzonym na potrzeby postępowania prowadzonego w stosunku do J. N. analiza obejmowała okres od czerwca 2009 r. do grudnia 2011 r., natomiast w przypadku operatu sporządzonego w postępowaniu prowadzonym w stosunku do Z. P. analiza obejmowała okres od stycznia 2010 r. do grudnia 2012 r. Wyjaśniono także, że Z. P. o fakcie odmiennego stanu prawno-użytkowego nieruchomości 1 (dz. nr [...]) i nieruchomości pierwotnej (dz. nr [...]) była informowana w celu wyjaśnienia przyczyn ustalenia renty planistycznej w różnych wysokościach w stosunku do niej i jej siostry. Zaznaczono, że stosowne wyjaśnienia zostały zamieszczone w decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 maja 2016 r., nr [...] (str. 23 decyzji).

Pismem z dnia 26 marca 2018 r. organ odwoławczy zawiadomił Z. P. o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w przedmiotowej sprawie, z której to możliwości strona nie skorzystała.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po zapoznaniu się z całością akt w sprawie, wskazało na wstępie, że mając na uwadze treść wyroku Wojewódzkiego Sądu Admiracyjnego w Krakowie z dnia 6 lipca 2017 r. (sygn. akt II SA/Kr 396/17) przystąpiło ponownie do rozpoznania odwołania Z. P. od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 maja 2016 r., nr [...]. Organ odwoławczy zaznaczył również, powołując się na treść art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 z późn. zm. – dalej jako: p.p.s.a.), że był związany oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania ujętymi w ww. orzeczeniu Sądu. Następnie organ II instancji przytoczył treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p., w oparciu o które wskazano, że dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest wystąpienie łącznie trzech przesłanek, tj. wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, a także zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego.

Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy podniósł, że w przedmiotowej sprawie bezsporne było, iż Z. P. zbyła w dniu [...] kwietnia 2012 r. części nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,1217 ha obr. [...] jedn. ewid. [...] objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...] oraz udział wynoszący 1/10 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0820 obr.[...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...] Tym samym zaznaczono, że nastąpiło to po wejściu w życie m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ", przyjętego uchwałą nr CXIV/1539/10 z dnia 20 października 2010 r. i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący (tj. od dnia 6 grudnia 2010 r.). Z kolei, jak wskazano, wszczęcie postępowania administracyjnego przez organ I instancji nastąpiło w dniu 26 lipca 2012 r. (tj. w dniu doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania), wobec czego w ocenie organu odwoławczego, dwie przesłanki formalne konieczne dla ustalenia opłaty planistycznej zostały spełnione w przedmiotowej sprawie. Dlatego też podniesiono, że kwestią wymagającą ustalenia pozostawało stwierdzenie zaistnienia warunku materialnego nałożenia takiej opłaty, tj. ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia planu. W tym zakresie organ odwoławczy wskazał, że ustalenie, czy do wzrostu wartości nieruchomości 1 (części nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,1217 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...]) i nieruchomości 2 (nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0820 obr.[...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...]) doszło wskutek uchwalenia planu miejscowego organ I instancji trafnie przeprowadził przy uwzględnieniu brzmienia obowiązującego przepisu art. 87 ust. 3a u.p.z.p., określającego sposób ustalania opłaty planistycznej w sytuacji, gdy pomiędzy wygaśnięciem planu uchwalonego przed 1 stycznia 1995 r. a uchwaleniem aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego istniała luka planistyczna. Nawiązując do powyższego wskazano, że w aktach sprawy zalegał operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lutego 2016 r., skorygowany następnie w dniu [...] kwietnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. E. W., uznany przez organ I instancji za dowód wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego. Podkreślono przy tym, że w operacie tym znajdowały się trzy wyceny działki stanowiącej nieruchomość 1 i trzy wyceny nieruchomości określonej jako nieruchomość 2, wskazujące ich wartości w czasie obowiązywania planu uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., według ich faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie braku planu miejscowego oraz wartość ustaloną według ich przeznaczenia w aktualnym planie miejscowym. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, dowód ten w postaci operatu szacunkowego pozwalał stwierdzić w sposób nie budzący wątpliwości, iż wzrost wartości nieruchomości był wyłącznie wynikiem uchwalenia planu miejscowego oraz że wynosił wartość wskazaną w operacie. Zwrócono bowiem uwagę, że rzeczoznawca majątkowy w każdym z trzech stanów dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, stosownie do treści art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia. W tym zakresie organ odwoławczy wskazał, że w jego ocenie, prawidłowo w operacie dokonano ustalenia stanu faktycznego i prawnego wycenianej nieruchomości 1 i nieruchomości 2 na dzień wejścia w życie m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ" z dnia 20 października 2010 r., tj. na dzień 6 grudnia 2010 r. Wyjaśniono bowiem, że w tej dacie istniała nieruchomość 1 stanowiąca dz. nr [...] o powierzchni 0,2343 ha, objęta księgą wieczystą nr [...] oraz nieruchomość 2 stanowiąca dz. ewid. nr [...] o powierzchni 0,0820 ha objęta księgą wieczystą nr [...] Dodano także, że nieruchomość nr 1 w m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ" znajdowała się w terenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej – 2MNU – 0,2333 ha (ok. 96%) i terenie drogi publicznej klasy dojazdowej – 2 KDD – 0,0010 ha (ok. 0,4%), a nieruchomość nr 2 znajdowała się w terenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej – 2MNU – 0,0810 ha (ok. 99%) i terenie drogi publicznej klasy dojazdowej – 2 KDD – 0,0010 ha (ok. 1%). Tym samym podniesiono, że przy uwzględnieniu takiego przeznaczenia nieruchomości wycenianych poddano badaniu rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz o przeznaczeniu mieszanym, w tym przeznaczonych pod zieleń i komunikację na obszarze jednostki ewidencyjnej [...] w okresie styczeń 2010 r. – grudzień 2012 r., przy czym rzeczoznawca wyjaśnił, iż korekty związanej ze zróżnicowanym przeznaczeniem nieruchomości dokonano za pomocą cechy rynkowej "przeznaczenie".

Następnie organ II instancji podał, że na podstawie analizy rynku rzeczoznawca ustalił atrybuty nieruchomości, mające wpływ na ich cenę, odpowiednio takie jak: lokalizacja, otoczenie, łączność komunikacyjna, infrastruktura techniczna, zagospodarowanie, przeznaczenie, konfiguracja i topografia. Wyjaśniono także, że każdemu z atrybutów rynkowych została przypisana waga procentowa, zaś rzeczoznawca ustalił skalę ocen atrybutów – np. I Bardzo dobra, II Dobra, III Przeciętna, która została zróżnicowana w zależności od atrybutu. Jednocześnie wskazano, że w odniesieniu do każdej z ocen rzeczoznawca zawarł stosowny opis, wyjaśniający, jakie warunki muszą być spełnione, aby dany atrybut zyskał daną ocenę (str. 35 operatu). W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, skale cech określone w operacie wykazywały należyty stopień określoności i jednoznaczności, przez co możliwa była weryfikacja prawidłowości przypisania poszczególnym nieruchomościom atrybutów przy cechach cenotwórczych, co pozwalało na sprawdzenie prawidłowości zastosowanych wag przy poszczególnych cechach i zrozumienie toku wyceny, obliczeń i wyniku końcowego. Dodatkowo zaznaczono, że na podstawie analizy rynku oraz w wyniku selekcji przeprowadzonej za pomocą cech rynkowych wyselekcjonowano zbiór trzech nieruchomości, które ze względu na swoje atrybuty w ocenie rzeczoznawcy majątkowego były najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Dodano przy tym, że baza nieruchomości zawierała informacje o dacie transakcji, położeniu nieruchomości, jedn. ewidencyjnej, obrębie, numerze działki, powierzchni, cenie transakcyjnej, cenie transakcyjnej jednostkowej, nr Repertorium, a nadto nieruchomości z bazy zostały przez rzeczoznawcę szczegółowo opisane, z uwzględnieniem przeznaczenia, powierzchni, kształtu, dostępu do drogi, uzbrojenia i ograniczeń. Zdaniem organu odwoławczego, opis nieruchomości wybranych przez rzeczoznawcę z bazy pozwalał na ocenę nieruchomości w kontekście art. 4 pkt 1 i 16 u.g.n., zawierających definicję legalną nieruchomości gruntowej i nieruchomości podobnej oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia. Biorąc pod uwagę powyższe, w ocenie organu II instancji, nieruchomości dobrane do porównania były porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (Kraków, jedn. ewidencyjna [...], obr. [...] i [...]), stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych mogących mieć znaczny wpływ na cenę) oraz funkcję użytkową i sposób wykorzystania (nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i zabudowę mieszkaniowo-usługową). Zaznaczono również, że autor operatu szacunkowego dostrzegł, iż nieruchomości przyjęte do porównania odbiegały powierzchnią od nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i wskazał, że zniwelowaniu tych różnic służyć miała przyjęta cecha "konfiguracja i topografia" wpływająca na wartość nieruchomości w 15%, które to działanie według Samorządowego Kolegium Odwoławczego należało uznać za wystarczające.

Organ odwoławczy podniósł także, że w analogiczny sposób jak przedstawiono powyżej, rzeczoznawca postępował z wycenianymi nieruchomościami w pozostałych stanach ich przeznaczeń, tj. według faktycznego sposobu wykorzystania oraz pod rządami wygasłego w 2003 r. miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa. Wyjaśniono bowiem, że dokonywał on analizy rynku nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, sporządzał bazę składającą się z nieruchomości podobnych, które to nieruchomości poddawał szczegółowemu opisowi ze szczególnym uwidocznieniem przeznaczenia. Nadmieniono też, że także i w tym przypadku selekcjonował cechy, dokonywał ich opisu oraz przypisywał im wagi i oceny. W rezultacie podniesiono, że oszacowana wartość nieruchomości stanowiącej dz. nr [...] o pow. 0,1217 m2 przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie z dnia zbycia wyniosła 147.866,00 zł, z kolei przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej wyniosła 115.116,00 zł, zaś przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie wygasłym z 1994 r. wyniosła 78.399,00 zł, natomiast oszacowana wartość nieruchomości stanowiącej dz. nr [...] o pow. 0,0820 ha przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie z dnia zbycia wyniosła 89.610,00 zł, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie luki planistycznej wyniosła 75.235,00 zł, a przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w planie wygasłym z 1994 r. wyniosła 51.020,00 zł. Wobec powyższego w ocenie organu odwoławczego, zasadnie organ I instancja wskazał, iż w przedmiotowej sprawie zastosowanie powinien mieć art. 37 ust. 1 u.p.z.p., a wzrost wartości stanowił różnicę między wartością części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ" a jej wartością przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości pierwotnej i w stosunku do nieruchomości nr 1 stanowił kwotę 32.750,00 zł, a w stosunku do nieruchomości nr 2 kwotę 14.375,00 zł. W konsekwencji wskazano, że wysokość opłaty planistycznej, w związku ze zbyciem przez Z. P. nieruchomości gruntowej stanowiącej dz. nr [...] o powierzchni 0,1217 ha, położoną w Krakowie, dzielnica [...], obręb [...], objętej księgą wieczystą nr [...] oraz udziału wynoszącego 1/10 części nieruchomości gruntowej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0820, położonej w Krakowie, dzielnica [...], obręb [...] powinna wynieść 10.256,25 zł (9.825,00 zł dla nieruchomości nr 1 i 431,25 zł dla 1/10 udziału w nieruchomości nr 2).

Mając zatem na względzie wszystkie ww. uwagi w zakresie trybu postępowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty na rzecz gminy, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, której przeznaczenie w nowym planie uległo zmianie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż organ I Instancji dla potrzeb uzyskania wartości nieruchomości dochował wszystkich prawem przewidzianych wymogów i oparł swe rozstrzygnięcie na prawidłowo sporządzonym elaboracie. Podkreślono zarazem, że przeprowadzony w postępowaniu dowód w postaci pisemnej opinii rzeczoznawcy, podlegał na podstawie art. 80 k.p.a. ocenie, jak każdy inny dowód oraz weryfikacji, czy został on sporządzony z uwzględnieniem obowiązującej regulacji prawnej, w jej granicach i zgodnie z przewidzianymi przez ustawodawcę zasadami metodologii. Wobec powyższego wskazano, że konkluzją badanej sprawy było twierdzenie, iż to zmiana przeznaczenia nieruchomości, wpłynęła na zmianę jej wartości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, co stało się podstawą do wyliczenia jednorazowej opłaty. Zdaniem organu odwoławczego, rzeczą bezsporną było również, iż już samo istnienie planu zagospodarowania przestrzennego na danym terenie powodowało, że obrót nieruchomościami w takich sytuacjach był pewniejszy, co także miało wpływ na przystępowanie do transakcji i zwiększało ich atrakcyjność.

Odnosząc się natomiast do odwołania strony podniesiono, że argumenty podawane przez odwołującą, a dotyczące trudnej sytuacji życiowej i finansowej mogły być ewentualnie oceniane pod kątem umorzenia, odroczenia terminu płatności lub rozłożenia na raty kwoty naliczonej opłaty planistycznej. Wyjaśniono jednak, że kwestie te podlegać mogą rozpatrzeniu dopiero na dalszym etapie, tj. po uostatecznieniu się decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Zaznaczono bowiem, że strona może wtedy złożyć wniosek o umorzenie należności, przy czym oceny w tym zakresie dokonywać będzie organ, który wydał tę decyzję, tj. organ I instancji, mając na uwadze przedstawione dokumenty i uzasadnienie wniosku o zastosowanie ulgi w spłacie przedmiotowego zobowiązania.

W zakresie zaś drugiego z zarzutów wskazano, że podstawową różnicą warunkującą ustalenie opłat planistycznych w stosunku do J. N. i Z. P. w różnych wysokościach był odmienny stan faktyczny nieruchomości stanowiących przedmiot wycen. Podkreślono bowiem, że jak wskazał organ I instancji dla m.in. nieruchomości 1 (dz. nr [...]), stanowiącej własność J. N., wydana została, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Opatkowice-Północ", ostateczna 19 listopada 2008 r., decyzja Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] z dnia 3 października 2008 r. (znak: [...]) o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej z garażami na działce nr [...] obr. [...] wraz z drogą dojazdową na działce nr [...] obr. jw. wraz z wjazdem z działki nr [...] obr. jw. przy ul. [...] w Krakowie", natomiast w przypadku nieruchomości pierwotnej (dz. nr [...]), stanowiącej własność Z. P., nie została wydana, obowiązująca w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Opatkowice-Północ", decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie organu odwoławczego, przedmiotowa okoliczność miała istotny wpływ na dokonanie wyceny według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości 1 i dobór nieruchomości podobnych. Wyjaśniono bowiem, że zarówno w postępowaniu prowadzonym w stosunku do J. N., jak i w postępowaniu prowadzonym w stosunku do Z. P. zastosowanie miał art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i w związku z tym wzrost wartości nieruchomości 1 (dz. nr [...]) oraz części nieruchomości 2 (dz. nr [...]) stanowił różnicę między wartościami nieruchomości 1 (dz. nr [...]) i części nieruchomości 2 (dz. nr [...]) określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Opatkowice-Północ" a ich wartościami określonymi przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego, przy czym różnica tych wartości w przypadku nieruchomości 1 (dz. nr [...]) była mniejsza w związku z cenniejszym faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości 1 (dz. nr [...]) w stosunku do faktycznego wykorzystywania nieruchomości pierwotnej (dz. nr [...]) – z uwagi na posiadaną decyzję o warunkach zabudowy dla nieruchomości 1 (dz. nr [...]). Tym samym zaznaczono, że w konsekwencji odmiennych faktycznych sposobów wykorzystywania nieruchomości 1 i nieruchomości pierwotnej ustalone zostały renty planistyczne w różnych wysokościach w stosunku do stron postępowań.

Skargę na ww. decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, skarżąca – Z. P., domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji.

Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji rażące naruszenie prawa materialnego poprzez zastosowanie błędnego sposobu wyliczenia stawki opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczącą nieruchomości objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...]

W ocenie skarżącej, organ odwoławczy ponownie przyjął błędne dane dotyczące szacowanej nieruchomości mające wpływ na ustalenie znacznej niższej renty planistycznej, poprzez nierzetelne sporządzenie korekty operatu szacunkowego, ponownie sporządzonego z dnia [...] kwietnia 2016 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Kompetencje sądów administracyjnych określają przede wszystkim przepisy art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych( Dz. U. z 2017, poz. 2188 t.j.), oraz art. 3 – 5, art. 134 i 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 t.j. - dalej jako: p.p.s.a.). Z przepisów tych wynika, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kontrolowanego aktu, zadaniem więc sądu administracyjnego rozpoznającego skargę na akt administracyjny jest ocena zgodności z prawem tego aktu.

Dokonując tej oceny sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, ani powołaną podstawą prawną. Granice sądowej kontroli ograniczają tylko granice sprawy i zakaz orzekania na niekorzyść skarżącego przy braku przesłanek do stwierdzenia nieważności aktu. W myśl art. 145 p.p.s.a.: "§ 1. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy; 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach".

Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle zaś art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

W kontrolowanej sprawie jest bezsprzeczne, że Z. P. zbyła w dniu [...] kwietnia 2012 r. części nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,1217 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...] oraz udział wynoszący 1/10 część w nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako dz. nr [...] o powierzchni 0,0820 obr.[...] jedn. ewid. [...], objętej – w dniu zbycia – księgą wieczystą nr [...] Nastąpiło to po wejściu w życie m.p.z.p. dla obszaru "Opatkowice-Północ", przyjętego uchwałą nr CXIV/1539/10 z dnia 20 października 2010 r. i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący (tj. od dnia 6 grudnia 2010 r.).

Skarga jest skuteczna aczkolwiek zasadniczo z innych przyczyn niż te, o których jest mowa w skardze a przedstawionych poniżej.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja organu II instancji narusza art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. w odniesieniu do treści art. 153 p.p.s.a. w zakresie w jakim Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 6 lipca 2017 r. (sygn. akt II SA/Kr 396/17)

nakazał organowi odwoławczemu m.in. dokonać samodzielnej oceny materiału dowodowego jakim jest w sprawie operat szacunkowy dla pełnej realizacji samodzielnego merytorycznego/materialnego aktu stosowania prawa. W ocenie Sądu wyrażonej w ww. wyroku, rzeczą organów, w tym organu odwoławczego było zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opierał się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy był logiczny i zupełny stosownie do przepisów art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zdaniem Sądu obecnie orzekającego w ramach przeprowadzonego ponownie postępowania wyjaśniającego organ ten wywiązał się jedynie z nakazu dotyczącego ustalenia i wyjaśniania przyczyn z powodu których zaistniała różnica warunkująca ustalenie opłat planistycznych w stosunku do J. N. i Z. P. w różnych wysokościach Jak wynika z treści kontrolowanej obecnie decyzji to zagadnienie prawne zostało w ocenie Sądu w wystarczającym stopniu wyjaśnione. Sąd podziela w tym zakresie argumentację kontrolowanego organu. Także i w ocenie Sądu zobiektywizowaną podstawową różnicą warunkującą ustalenie opłat planistycznych w stosunku do J. N. i Z. P. w różnych wysokościach był odmienny stan faktyczny nieruchomości stanowiących przedmiot wycen. W postępowaniu prowadzonym w stosunku do J. N., jak i w postępowaniu prowadzonym w stosunku do Z. P. zastosowanie miał art. 37 ust. 1 u.p.z.p. i w związku z tym wzrost wartości nieruchomości 1 (dz. nr [...]) oraz części nieruchomości 2 (dz. nr [...]) stanowił różnicę między wartościami nieruchomości 1 (dz. nr [...]) i części nieruchomości 2 (dz. nr [...]) określonymi przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Opatkowice-Północ" a ich wartościami określonymi przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego, przy czym różnica tych wartości w przypadku nieruchomości 1 (dz. nr [...]) była mniejsza w związku z cenniejszym faktycznym wykorzystywaniem nieruchomości 1 (dz. nr [...]) w stosunku do faktycznego wykorzystywania nieruchomości pierwotnej (dz. nr [...]) – z uwagi na posiadaną decyzję o warunkach zabudowy dla nieruchomości 1 (dz. nr [...]). Tym samym uzasadniony jest wniosek kontrolowanych organów, że w konsekwencji odmiennych faktycznych sposobów wykorzystywania nieruchomości 1 i nieruchomości pierwotnej ustalone zostały renty planistyczne w różnych wysokościach w stosunku do stron postępowań. Sąd w tym miejscu jednak podkreśla, że nie kontroluje zgodności z prawem decyzji adresowanej do J. N.. Jego ocena dotyczy tylko zobiektywizowanego uzasadnienia ww. różnic w wysokości opłat planistycznych. Na marginesie można stwierdzić, że skarżąca potencjalnie także miała możliwości prawne wystąpić do właściwego organu do wydanie decyzji o warunkach zabudowy, czego jednak nie uczyniła. W tej sytuacji nie powinna oczekiwać w sposób uzasadniony prawem, że stan faktyczny i prawny działki nr [...] jest tożsamy ze stanem prawnym i faktycznym działki nr dz. nr [...], którą sprzedała jej siostra. Niezalenie od tego trzeba stwierdzić, że system polskiego prawa nie opiera się na precedensach lecz na akcie dedukcji, czyli na stosowaniu normy prawa do indywidualnego adresata na tle konkretnej sytuacji prawnej. Jak to już było wyjaśnione w realiach kontrolowanej sprawy nie jest uzasadnione jej okolicznościami powoływanie się na zasadę równości wobec prawa, czy też zasadę sprawiedliwości, czy też utrwaloną praktykę - w relacji z okolicznościami prawnymi i faktycznymi naliczania opłaty planistycznej na rzecz J. N., gdyż obie ww. sprawy skarżącej i jej siostry się różnią w sposób wyjaśniony dla potrzeb kontrolowanej sprawy przez organ odwoławczy. Zarazem Sąd zauważa w nawiązaniu do argumentacji skargi, że ostateczna decyzja o wygaśnięciu decyzji o warunkach zabudowy jest decyzją ze skutkiem ex nunc, czyli od teraz w przyszłość, a zatem nie eliminuje jej bytu z mocą wsteczną jak to sugeruje skarżąca. Organ odwoławczy koncentrując się na okolicznościach naliczania opłaty planistycznej na rzecz J. N., pominął jednak kwestię tak istotną jak samodzielna ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, na podstawie którego naliczana jest opłata planistyczna. Kontrolowany organ pominął, że w aktach sprawy znajduje się nie tylko "pierwotny" operat szacunkowy ale i korekta operatu szacunkowego. W dniu [...] lutego 2016 r. został wykonany operat szacunkowy autorstwa mgr inż. E. W., a w dniu [...] kwietnia 2016 r. dokonano jego korekty. Z treści korekty wynikają ogólne przyczyny jej sporządzenia (zob. s. 6 z 47), a w wyniku tej korekty naliczona opłata planistyczna jest względniejsza dla skarżącej, chociaż nie zadawalająca jej. Brak refleksji organu odwoławczego nad mechanizmem ww. korekty przy jednoczesnych jej względnie pozytywnych skutkach dla skarżącej, jednak jej nie satysfakcjonujących, stawia pytanie/prawny problem, czy ta korekta ma charakter "ostateczny", nie podlegający ew. dalszym potencjalnym zmianom. Z akt sprawy wynika, że korekta ta została sporządzona na etapie postępowania pierwszoinstancyjnego w wyniku niezadowolenia skarżącej wyrażonego w piśmie z dnia 23 marca 2016 r., która nie wnosiła jednak jakiś fachowych, technicznych, specjalistycznych zastrzeżeń, koncentrując się zasadniczo na niższej opłacie planistycznej naliczonej jej siostrze w odniesieniu do działki znajdującej się w sąsiedztwie ale objętej przed uchwaleniem planu decyzją o warunkach zabudowy. Ten argument w korekcie nie został uwzględniony, jednak wyraz niezadowolenia skarżącej z przygotowanego operatu doprowadził biegłego do refleksji i korekty operatu. Kontrolowany organ odwoławczy pominął te okoliczności nie badając, czy przedmiotowa korekta posiada z prawnego punktu widzenia charakter "zamknięty" czy "otwarty". Jednak, aby ustalić te kwestie, organ powinien ocenić przyczyny i zakres korekty, aby odpowiednio i rzeczowo, zgodnie z zasadą prawdy materialnej, ustosunkować się do problemu, czy jest dopuszczalna w świetle prawa ew. kolejna korekta korzystna dla skarżącej. W kontrolowanej decyzji organ odwoławczy pisze ogólnie o uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania działki/działek w okresie luki planistycznej nie koncentrując się na samodzielnej ocenie wskazania przez biegłego tego faktycznego sposobu wykorzystywania działki nr [...] i działki nr [...] (która była objęta decyzją o warunkach zabudowy jako droga dojazdowa, a faktyczny sposób biegły ustalił jako teren niezabudowany, porośnięty krzakami, nieużytek, s. 17 z 47 w zw. z s. 26 z 47) ani na konkretnej ocenie kryteriów i uzasadnienia doboru działek podobnych. Skład obecnie orzekający podziela stanowisko, że "Podstawę rozstrzygnięcia sprawy może stanowić tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących" tak: Wojewódzki Sąd Administracyjnego w Krakowie w wyroku z dnia 30 listopada 2018, sygn. akt II SA/Kr 667/18. Ocena tych kwestii przez organ nie powinna być blankietowa i ogólna, lecz stanowiąca wyraz prowadzenia postępowania wyjaśniającego w sposób zgodny z zasadą prawdy materialnej. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy będzie się kierował powyższą oceną prawną odpowiednio korzystając ze środków dowodowych jakimi dysonuje organ II instancji.

Mając na uwadze powyższe, Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.