Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 151/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2011-06-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Teza: Zmiany podmiotowe w spółce cywilnej, w wyniku których dochodzi do zmiany właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, a jednocześnie spółka ta istnieje nadal, nie prowadzą do zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Tym samym nie można uznać, aby wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej, której majątek obejmował prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, stwarzało przesłankę do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

TEZY

Zmiany podmiotowe w spółce cywilnej, w wyniku których dochodzi do zmiany właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, a jednocześnie spółka ta istnieje nadal, nie prowadzą do zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). Tym samym nie można uznać, aby wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej, której majątek obejmował prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, stwarzało przesłankę do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant referent Joanna Wita, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi T. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta S. z dnia [...] r. Nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., Nr [...], Burmistrz Miasta S. ustalił jednorazową opłatę dla obecnie skarżącego T. J. w wysokości 4.163,10 złotych z tytułu wzrostu wartości udziału współwłaściciela prawa użytkowania wieczystego w ½ części nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...], spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze zbyciem – przeniesieniem prawa użytkowania wieczystego w/w nieruchomości. Jednocześnie organ umorzył postępowanie administracyjne dotyczące ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...].

Jako materialnoprawną podstawę swojego rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zwanej dalej u.p.z.p.

W uzasadnieniu wskazano, iż aktem notarialnym z dnia [...] r. skarżący wystąpił ze spółki cywilnej "[...]" i jako współwłaściciel ½ udziału przeniósł prawo użytkowania wieczystego m.in. działek oznaczonych numerami [...],[...] i [...] położonych w S. w rejonie ulic [...] i [...]. Dalej organ powołał się na uchwałę Rady Miejskiej w S. z dnia [...] r., Nr [...], w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta S., która weszła w życie z dniem [...] r. Zgodnie z zapisami tego planu działka nr [...] położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol planu A3.8MN), natomiast działki nr [...] i [...] w terenach zabudowy usługowej: hotele, motele, domy wypoczynkowe (symbol planu A3.6UL). Uchwalenie planu nie spowodowało wzrostu wartości działki nr [...], gdyż stanowiła i nadal stanowi drogę dojazdową do ośrodka wypoczynkowego "[...]". Z kolei wartość działek nr [...] i [...] wzrosła w związku z uchwaleniem planu, co zostało potwierdzone operatami szacunkowymi rzeczoznawcy majątkowego J. B. z dnia 18 i 19 maja 2010 r., a różnica ta wynosi 5.512,00 złotych odnośnie działki nr [...] i 8.365,00 odnośnie działki nr [...]. Wskazana wyżej uchwała ustalała także procentową stawkę wzrostu wartości nieruchomości na 30%, przy której zastosowaniu wymierzona opłata planistyczna stanowi kwotę orzeczoną w decyzji. Odnosząc się do podnoszonych w toku postępowania twierdzeń strony skarżącej, organ uznał, że przeniesienie prawa użytkowania wieczystego w następstwie przystąpienia do spółki cywilnej nowego wspólnika i wystąpienia z niej dotychczasowego wspólnika, przy jednoczesnej zapłacie konkretnej kwoty pieniężnej, kwalifikuje tę czynność do pojęcia zbycia udziału.

Na skutek wniesionego przez skarżącego odwołania od powyższej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] r., Nr [...], uchyliło w całości decyzję organu pierwszej instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji wskazał, iż w czasie bezpośrednio poprzedzającym wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego nie obowiązywał żaden plan. W ocenie organu przy ustalaniu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości nie przyjmuje się faktycznego sposobu jej wykorzystania z uwagi na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08. Z wyroku tego wynika obowiązek organów porównywania jaki status nadawał nieruchomości poprzednio obowiązujący plan w stosunku do jej przeznaczenia w nowym planie. Organ odwoławczy zgodził się natomiast z tą częścią rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, która dotyczyła umorzenia postępowania w stosunku do działki nr [...].

Po ponownym rozpoznaniu sprawy organ pierwszej instancji w dniu [...] r. wydał decyzję Nr [...], orzekając o umorzeniu postępowania w stosunku do działki nr [...] i ustalając opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości udziału w prawie użytkowania wieczystego działek nr [...] i [...] w łącznej kwocie 4.053,60 zł.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia, poza zreferowaniem dotychczasowego przebiegu postępowania, organ wskazał, że w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego z 1994 r. działki nr [...] i [...] położone były na terenie upraw rolnych (R) i nie posiadały zgody na przeznaczenie nieruchomości na cele nierolnicze, a działka nr [...] na terenie turystyki i wypoczynku (UT). Podtrzymano stanowisko, że w związku z uchwaleniem nowego planu nie nastąpił wzrost wartości działki nr [...]. Powołano się na nowe operaty szacunkowe sporządzone przez J. B. w dniu 19 października 2010 r., na podstawie których wyliczono jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości ½ udziału w prawie użytkowania wieczystego działek nr [...] i [...].

W odwołaniu od tej decyzji skarżący zarzucił naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez błędne ustalenie stanu faktycznego i naruszenie obowiązku wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i oceny zebranego materiału dowodowego wskutek braku wyjaśnienia przyczyn przyjęcia ustalonej w decyzji wysokości opłaty jednorazowej. Zarzucił także naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w związku z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewskazanie w uzasadnieniu powodów przyjęcia ustalonych w decyzji wartości działek przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzucił ponadto zaniechanie dokonania własnej oceny i przyjęcie dla ustalenia opłaty jako wiążącej opinii biegłego pomimo tego, że organ nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy, a dowód z tej opinii podlega ocenie, której nie zawarto w uzasadnieniu, przez co uniemożliwiono stronie kontrolę prawidłowości podjętego rozstrzygnięcia.

Rozpoznając to odwołanie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją, utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy ponownie powołał się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. Stwierdził, że prawidłowo organ pierwszej instancji dokonał porównania przeznaczenia nieruchomości w starym planie z ich przeznaczeniem w nowym planie. Z porównania tego wynika, że przeznaczenie to uległo zmianie uzasadniającej wzrost wartości. Bez zastrzeżeń przyjęto też ustalenia wynikające z operatów szacunkowych. Organ odwoławczy stwierdził także, że skarżący zbył udział wynoszący ½ w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowych działek, co wynika z aktu notarialnego z dni [...] r. W konkluzji organ uznał podniesione w odwołaniu zarzuty za nieuzasadnione.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skarżący powtórzył swoje wcześniejsze zarzuty i argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W uzasadnieniu skarżący wskazał, że powołany przez organ odwoławczy wyrok Trybunału Konstytucyjnego zapadł w odmiennym stanie faktycznym. W niniejszej sprawie należało zbadać wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu przy uwzględnieniu jej przeznaczenia. Dla ustalenia przeznaczenia nieruchomości należało skorzystać z dyspozycji art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dalszej części skarżący powtórzył swoje zarzuty odnośnie niedostatecznego uzasadnienia i wyjaśnienia przyczyn zaskarżonego rozstrzygnięcia. Zwrócił uwagę, że organ odwoławczy nie odniósł się do tych twierdzeń odwołania, które dotyczyły podważenia ustalenia wysokości przenoszonego udziału. Wskazał, że w treści aktu notarialnego z dnia [...]. strony oświadczyły jedynie, że są na zasadach współwłasności łącznej użytkownikami wieczystymi działek gruntu. Nie został w tym akcie zawarty zapis, na podstawie którego organy przyjęły, iż skarżący zbył udział wynoszący ½. Ustalenie zatem opłaty również z tego powodu należy uznać za błędne i nie znajdujące potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Wskazał, że jego udział w zyskach spółki cywilnej nie wynosił 50%, czego organy nie wzięły w ogóle pod uwagę.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo wyjaśnił, że okoliczność, że skarżący był wspólnikiem spółki cywilnej, a jego udział w zysku spółki nie wynosił 50% nie ma w sprawie znaczenia, albowiem ustalona opłata planistyczna nie jest związana ze zbyciem udziałów w spółce lecz jest wynikiem przeniesienia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Kontrolowana w niniejszej sprawie decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie są w ocenie składu orzekającego zgodne z prawem, albowiem wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa materialnego – art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Artykuł 36 ust. 4 powołanej ustawy stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty nie może być większa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei z art. 37 ust. 1 ustawy wynika, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a ponadto, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z przepisu tego wynika zatem, że w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, kiedy na danym obszarze nie obowiązywał dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Należy przy tym mieć na uwadze, że na skutek powoływanego przez strony wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08, w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości w nowym planie jest takie samo, jakie było w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 u.p.z.p., dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości ocenia się według zapisów tego "starego" planu.

Przechodząc do oceny prawidłowości kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji, wskazać przyjdzie, że art. 36 ust. 4 u.p.z.p. znajdzie zastosowanie jedynie w sytuacji, gdy doszło do zbycia nieruchomości. Termin "zbycie" nie został zdefiniowany w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym zakresie posiłkowo można by odwołać się do definicji zbywania lub nabywania nieruchomości określonej w art. 4 pkt 3b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Taki zabieg nie zawsze jednak przyniesie oczekiwany rezultat. Nie każda bowiem czynność prawna, na podstawie której następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowi "zbycie" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. (zob.: uchwała NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09; wyrok NSA z dnia 5 marca 2009 r., sygn. II OSK 302/08).

Rozważenia zatem wymaga na gruncie rozpatrywanej sprawy, czy czynność prawna polegająca na wystąpieniu wspólnika ze spółki cywilnej, w której majątek wspólników obejmował nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania i spółka ta pozostała co najmniej w dwuosobowym składzie, jest zbyciem w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Kwestia skutków wypowiedzenia udziału i wystąpienia wspólnika ze spółki cywilnej, której majątek obejmował nieruchomości do tej pory nie była jednolicie rozstrzygana na gruncie przepisów prawa cywilnego (art. 869, art. 870 i art. 871 Kodeksu cywilnego). W orzecznictwie i doktrynie pojawił się pogląd, że wypowiedzenie udziału, o którym mowa w art. 869 k.c., jest sposobem wystąpienia przez wspólnika ze spółki – zakończenia stosunku prawnego łączącego go z pozostałymi jej uczestnikami. Skutek tej czynności, przewidziany w art. 871 k.c., polega na utracie z mocy ustawy przez wspólnika wypowiadającego udział wszelkich praw objętych majątkiem wspólnym wspólników, a więc także pozycji współwłaściciela i współwierzyciela co do należących łącznie do wspólników rzeczy oraz wierzytelności, a także innych praw. Nie został on uzależniony od rodzaju prawa wspólnego, a zwłaszcza od tego, czy tym prawem jest prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Skutek prawny związany z oświadczeniem woli o wypowiedzeniu udziału bądź z porozumieniem o wystąpieniu ze spółki, nie może być przedstawiany w kategoriach przeniesienia własności (udziału we współwłasności lub współużytkowaniu wieczystym). Następuje on bowiem przez dokonanie czynności prawnej, która kładzie kres udziałowi wspólnika w spółce (por. postanowienia SN z dnia 14 stycznia 2005 r., sygn. III CK 177/04 oraz III CK 179/04). Dopełnieniem tej argumentacji jest pogląd wyrażony w postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 marca 2005 r., sygn. II CK 700/04. W jego motywach podniesiono m.in., że udział w majątku spółki wyraża się wyłącznie wierzytelnością pieniężną, która obciąża pozostałych wspólników. Nie następuje zatem przeniesienie udziału ze wspólnika ustępującego na pozostałych, a jedynie przekształcenie tego udziału w wierzytelność pieniężną. To zaś oznacza, że zmniejszeniu ulega krąg udziałowców w majątku wspólnym. Zwrócić można jeszcze uwagę na pogląd wyrażony przez S. Rudnickiego (w: Inaczej o nieruchomości jako wkładzie do spółki cywilnej, Rejent 2001/1, s. 139 i n.). Zdaniem tego autora nie można zgodzić się z poglądem, że wspólnik, który wystąpił ze spółki, pozostaje mimo to nadal współwłaścicielem nieruchomości, gdyż w takim razie ustępujący wspólnik zachowałby udział w majątku spółki, który jest ściśle związany z uczestnictwem w spółce. Utrata udziału we współwłasności łącznej, obejmującej cały majątek spółki, w tym również nieruchomości, następuje z mocy samego prawa z chwilą wystąpienia ze spółki.

W orzecznictwie sądów powszechnych, a szczególnie w praktyce sądów wieczysto-księgowych ukształtował się także przeciwstawny pogląd. Jego istota sprowadza się do twierdzenia, że wystąpienie wspólnika nie powoduje samo przez się przeniesienia udziału w prawie własności lub w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości lecz niezbędne jest dodatkowo przeniesienie tego udziału w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Kres tym rozbieżnościom położył Sąd Najwyższy, który w uchwale składu 7 sędziów z dnia 10 czerwca 2011 r., sygn. III CZP 135/10, stwierdził, że "jeżeli majątek wspólników spółki cywilnej obejmuje nieruchomość albo prawo wieczystego użytkowania, wystarczającą podstawą wykreślenia wpisu w księdze wieczystej wspólnika występującego ze spółki jest jego oświadczenie o wypowiedzeniu udziału w spółce, złożone na piśmie z podpisem notarialnie poświadczonym". Uznać zatem należy, że Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż wystąpienie wspólnika ze spółki nie powoduje konieczności dokonania odrębnej czynności przeniesienia udziału w nieruchomości na pozostałych wspólników.

Reasumując powyższe rozważania stwierdzić przyjdzie, że zmiany podmiotowe w spółce cywilnej, w wyniku których dochodzi do zmiany właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, a jednocześnie spółka ta istnieje nadal, nie prowadzą do zbycia nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Tym samym nie można uznać, aby wystąpienie wspólnika ze spółki cywilnej, której majątek obejmował prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, stwarzało przesłankę do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze zbędnym się stało dokonywanie w niniejszej sprawie oceny pozostałych zarzutów skargi dotyczących prawidłowości obliczenia wysokości opłaty planistycznej, sporządzonego operatu szacunkowego, jak i wysokości udziału przypadającego na skarżącego.

Przedstawione wyżej rozważania doprowadziły do uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej p.p.s.a. w związku z naruszeniem przez organy orzekające art. 36 ust. 4 u.p.z.p. przez niewłaściwe jego zastosowanie, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

W kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd nie orzekł, a to wobec braku stosownego wniosku w tym przedmiocie (art. 210 § 1 p.p.s.a.).

Wskazówki co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych rozważań. Celem zakończenia sprawy organ pierwszej instancji umorzy postępowanie administracyjne w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako bezprzedmiotowe, na zasadzie art. 105 § 1 k.p.a.

Dodać jeszcze wypadnie, że powołane wyżej orzeczenia Sądu Najwyższego i Naczelnego Sądu Administracyjnego, dostępne są w internetowej centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl, na stronie internetowej Sądu Najwyższego lub w Systemie Informacji Prawnej "LEX".