Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 184/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2009-06-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant St. sekr. Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2009 r. sprawy ze skargi C. J., J. K. i A. K. następców prawnych F. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta Z. ustalił jednorazową opłatę (rentę planistyczną) w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata ta została ustalona w stosunku do części nieruchomości o pow. [...] ha wchodzącej w skład działki oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], obręb [...], o łącznej powierzchni [...] ha, a obowiązkiem jej uiszczenia organ obciążył F. J. w związku ze zbyciem przez niego przedmiotowej nieruchomości. W podstawie prawnej decyzji Prezydent Miasta Z. wskazał art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u. p. z. p. ) oraz uchwałę Rady Miasta Z. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. (opublikowanej w Dz. Urz. Woj. [...] z [...] r. nr [...], poz. [...]) na mocy której ustalona została [...] % stawka opłaty obliczana od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwalonym planem. W uzasadnieniu organ podał, że wzrost wartości zbytej nieruchomości obliczony został jako różnica miedzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po wejściu w życie planu miejscowego, a jej wartością wynikającą z dotychczasowego faktycznego sposobu jej wykorzystania. Ustaleń tych dokonano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] r., a wartość części działki objętej opłatą ustalono na dzień przeniesienia jej prawa własności. .

W odwołaniu o tej decyzji F. J. zarzucił błędne oparcie się przez organ I instancji na przepisach u.p.z.p. Podał, że w dniu [...], czyli przed dniem wejścia w życie planu miejscowego, zawarł w formie aktu notarialnego warunkową umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Na mocy tej umowy sprzedał swoją nieruchomość pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu. Tym samym skoro w dniu sporządzenia tej umowy nie obowiązywał jeszcze plan miejscowy, to wobec tego nie można mówić o wzroście wartości zbytej nieruchomości w związku z uchwaleniem nowego planu lub jego zmianą. Powołany w decyzji akt notarialny z dnia [...] r. stanowił natomiast umowę przeniesienia własności i nie był umową jej sprzedaży , a zatem nie można zasadnie twierdzić, że zbył on przedmiotowa nieruchomość dopiero w dniu zawarcia tej drugiej umowy. Pojęcie zbycia nieruchomości użyte w u.p.z.p., na które powołał się Prezydent Miasta Z. jest nieprecyzyjne jest to bowiem termin potoczny. W obu wyżej wskazanych aktach notarialnych termin zbycie nie został użyty, a zatem nie można w sposób arbitralny stwierdzić na ich podstawie kiedy nastapiło zbycie nieruchomości. Zgodnie z art. 155 k.c. przeniesienie prawa własności jest czynnością o skutku zobowiązująco-rozporządzającym. Zatem obie te przesłanki muszą być spełnione aby doszło do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Przesłanka zobowiązująca dotycząca zawartej umowy sprzedaży została spełniona w dacie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, a zatem przed wejściem w życie planu miejscowego, a rozporządzająca po wejściu w życie planu. W świetle przedstawionej argumentacji nie można zdaniem odwołującego się jednoznacznie twierdzić, że do zbycia nieruchomości doszło w dniu [...] r.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., działając w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 u.p.z.p. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu powołało się na ustalenia zawarte w obowiązującej uchwale w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. wskazując, że wysokość ustalonej opłaty i obciążenie obowiązkiem jej uiszczenia odwołującego się pozostaje w zgodzie z tą uchwałą. Przedmiotowa nieruchomość przeznaczona przed zmianą planu na cele rolne i w ten sposób faktycznie wykorzystywana, obecnie zgodnie z uchwalonym planem stanowi teren przeznaczony pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną oznaczony w planie symbolem [...]. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium uznało je za nieuzasadnione. Zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym sfinalizowanie transakcji poprzez umowę przeniesienia własności nastąpiło już po wejściu w życie uchwalonego planu miejscowego, co stosownie do § [...] wskazanej uchwały Rady Miasta Z. nastąpiło w dniu [...] r. Zdaniem SKO warunkowa umowa sprzedaży z dnia [...] r., na którą powołał się F. J., stała się skuteczna dopiero złożeniu przez Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia o nieskorzystaniu z przysługującego jej prawa pierwokupu. Oświadczenie takie zostało złożone w dniu [...] r., a więc już po wejściu w życie planu miejscowego. Obie sporządzone umowy stanowiły dopiero podstawę wpisu na rzecz nabywcy prawa własności w księdze wieczystej. Kolegium powołało się także na brzmienie art. 535 k.c.

W skardze F. J. domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji jako sprzecznej z prawem i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zarzucił naruszenie tym orzeczeniem przepisów prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 155 k.c. i w rezultacie błędne ustalenie, że przeniesienie prawa własności zbywanego gospodarstwa rolnego na nabywcę nastąpiło w dniu sporządzenia umowy przenoszącej własność nieruchomości tj. w dniu [...] r. W uzasadnieniu skarżący zakwestionował stanowisko organów obu instancji z dwóch powodów. Po pierwsze gospodarstwo rolne wraz z budynkami sprzedał w czasie gdy grunty wchodzące w skład tego gospodarstwa traktowane były jako użytek rolny. Wartość sprzedanych budynków wycenił on na kwotę [...] zł, natomiast wartość gruntu o powierzchni [...] ha wycenił na kwotę [...] zł. Po drugie sprzedaży gospodarstwa dokonał [...] r., a więc w czasie, kiedy nie obowiązywał plan miejscowy. Plan ten wszedł bowiem w życie dopiero [...] r. a notariusz zapewnił go, że nie ciąży na nim obowiązek uiszczenia opłaty na rzecz miasta Z. W dalszej części uzasadnienia skargi F. J. nie zgodził się ze stanowiskiem SKO, że przeniesienie prawa własności nastąpiło w dniu [...] r. tj. w dacie złożenia oświadczenia przez Agencję Nieruchomości Rolnych o nieskorzystaniu przez nią z prawa pierwokupu. Takie stanowisko jest niezgodne z art. 155 k.c. w dacie pierwszej umowy zobowiązał się on bowiem do przeniesienia prawa własności. Wtedy też otrzymał również niemal połowę ustalonej ceny sprzedaży oraz oddał nieruchomość nabywcom w posiadanie. Wreszcie skarżący podał, że zbywane gospodarstwo stanowiło część większego znacznie areału, który został bezprawnie odebrany jego matce. Dzięki jego wysiłkom oraz wyrokowi Sądu Najwyższego udało się odzyskać tylko niewielką część gruntów i zdewastowane zabudowania od PGR L.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie. Wskazało, że w jego ocenie decyzja organu I instancji została wydana zgodnie z prawem. Wbrew twierdzeniom skarżącego należało zdaniem SKO przyjąć, że zbycie stanowiącej przedmiot postępowania nieruchomości nastąpiło w dniu [...] r., co wykazane zostało w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 3 kwietnia 2008 r., II SA/Gl 833/07, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zawiesił postępowanie sądowe z uwagi na śmierć skarżącego w dniu [...] r. Następnie po ustaleniu kręgu spadkobierców zmarłego w osobach jego żony C. J. oraz córek A.K. oraz J. K. postanowieniem z dnia 5 marca 2009 r. WSA w Gliwicach podjął urzędu zawieszone postępowanie z udziałem następców prawnych zmarłego skarżącego.

Pismem procesowym z dnia [...] r. C. J. oraz A.K. zastępowane przez adwokata H. S. podtrzymały w całości skargę F. J. W uzupełnieniu argumentacji skargi wskazały, że przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. winien być wykładany w sposób ścisły, tak aby nałożenie opłaty planistycznej nie było rezultatem zabiegów interpretacyjnych organu. Skarżące dokonały wykładni terminu "zbycie nieruchomości" zamieszczonego w przepisie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. posługując się w tym celu aparaturą pojęciową wykształconą na gruncie prawa cywilnego. Wskazały, powołując się na przepisy art. 596, art. 597 i art. 598 k.c. regulujących prawo pierwokupu, że aby uprawniony mógł wykonać prawo pierwokupu musi wcześniej dojść do sprzedaży rzeczy, przy czym umowa ta winna mieć charakter warunkowy. W ocenie skarżących umowa z dnia [...] r. spełniała wszystkie wymogi wynikające z przepisu art. 535 k.c. oraz powołanych wyżej przepisów tego kodeksu, a zatem w tym dniu doszło do sprzedaży w rozumieniu art. 535 k.c. i wtedy też nabywcy kupili przedmiotowa nieruchomość, co znajduje potwierdzenie w § [...] umowy z dnia [...] r. Wskazały, że w przypadku zawarcia umowy zobowiązującej do przeniesienia własności pod warunkiem zastosowanie znajduje przepis art. 157 k.c. zgodnie z którym do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. To dodatkowe porozumienie nie jest sprzedażą lecz jedynie umową przeniesienia własności zawieraną w wyniku wykonania zobowiązania wynikającego z zawartej uprzednio umowy sprzedaży, przy czym ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania, czyli ważnej umowy sprzedaży. Gdyby sprzedający uchylał się od zawarcia umowy przenoszącej własność kupujący może w drodze procesu uzyskać orzeczenie zobowiązujące sprzedającego do złożenia oświadczenia woli zastępujące oświadczenie woli sprzedawcy (art. 64 k.c. w zw. z art. 1047 k.p.c.). Tym samym twierdzenie organu jakoby dopiero zawarcie umowy przenoszącej własność uczyniło prawnie skuteczną umowę sprzedaży nie mogą się ostać. Podobnie za błędną, zdaniem skarżących, uznać należy konstatację organu według której warunkowa umowa sprzedaży stała się prawnie skuteczna dopiero po złożeniu przez Agencję Nieruchomości Rolnych oświadczenia o jakim mowa w art. 597 § 2 k.c. Reasumując stanowisko skarżących należy stwierdzić, że w ich ocenie nieuprawnione było przyjęcie przez orzekające w sprawie organy wykładni zawężającej pojęcie zbycie nieruchomości wyłącznie do umowy przenoszącej jej własność. Skarżące powołały się ponadto na pogląd zawarty w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 grudnia 2006 r., II OSK 626/06, w świetle którego właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia planu miejscowego, a który podejmował czynności prawne związane ze zbyciem tytułu prawnego do tej nieruchomości, w okresie poprzedzającym zmianę przepisów, nie powinien być obciążany obowiązkami innymi, niż te, które wynikały z unormowań obowiązujących w dacie podejmowania czynności prawnej skutkującej ustaleniem opłaty.

W toku rozprawy skargę wraz z jej argumentacją podtrzymał także M. K. pełnomocnik skarżącej J. K.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego i procesowego, a tylko w takim przypadku sąd administracyjny był władny uchylić zaskarżony akt , czy też stwierdzić jego nieważność.

Zgodnie z przepisem, art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty, o której mowa w przywołanym wyżej przepisie ustala się na dzień sprzedaży, zaś wartość nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. ustala się w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi zatem różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zatem, jeżeli zapisy nowego planu miejscowego dotyczą terenów, na których wcześniej obowiązujący plan utracił ważność przed wejściem w życie nowego planu, do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości znajdującej się w obszarze objętym nowym planem nie wystarcza odwołanie się do zapisów przeznaczenia terenu tej nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie, lecz musi się ono opierać na ustaleniu faktycznego sposobu jej wykorzystania bezpośrednio przed uchwaleniem nowego planu.

Bezsporne jest w sprawie, że teren działek zbytych przez poprzednika prawnego skarżących został objęty ustaleniami planu miejscowego przyjętego uchwałą Rady Miasta Z. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] r. nr [...], poz. [...].) Zgodnie z przepisem § [...] tej uchwały weszła ona w życie po 30 dniach od jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym, a zatem w dniu [...] r. Poza sporem jest także, że zgodnie z rysunkiem planu stanowiącym załącznik do tej uchwały część zbytej przez F. J. działki nr [...], obręb [...],[...] została na mocy tego planu zaliczona do terenów zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności i jednorodzinnej oznaczonej w planie symbolem [...], a część do terenów rolniczych oznaczonych symbolem [...]. W świetle § [...] ust. [...] powołanej uchwały dla części przedmiotowej działki o powierzchni [...] ha wchodzącej w skład terenów [...] ustalona została [...] % stawka opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Działka ta w poprzednio obowiązującym planie miejscowym przyjętym uchwałą Rady Miasta Z. z dnia [...] r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...]r. nr [...], poz. [...]) w całości zaliczona była do terenów rolnych oznaczonych symbolem [...]. Przed dniem [...]r., kiedy to wszedł w życie nowy plan miejscowy, działka nr [...] stanowiła użytek rolny klasy [...] i była w całości faktycznie wykorzystywana na cele rolnicze.

Sporna między stronami jest istotna dla rozstrzygnięcia kontrolowanej sprawy wykładnia pojęcia "zbycie nieruchomości" zamieszczonego w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Konieczną przesłanką nałożenia na właściciela nieruchomości obowiązku uiszczenia renty planistycznej jest, jak już wyżej wskazano, jej zbycie w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy, albo jego zmiana stały się obowiązujące ( art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). Zdaniem strony skarżącej zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dacie zawarcia warunkowej umowy jej sprzedaży, co miało miejsce w dniu [...] r., a zatem kilka dni przed wejściem w życie planu miejscowego. W konsekwencji w ocenie skarżących brak było podstaw prawnych do nałożenia na F. J. obowiązku uiszczenia na rzecz gminy Z. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego.

W tej kwestii wskazać należy, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera ustawowej definicji "zbycia nieruchomości" i definicji takiej nie można wyinterpretować wprost z innych przepisów tej ustawy obowiązujących w dacie orzekania. Definicja takiej nie zawierają także przepisy innych ustaw, w tym Kodeksu cywilnego. Ta ostatnia ustawa posługuje się co prawda w księdze czwartej terminem zbycie ( art. 1051 i nast. k.c.) jednakże zamieszczone w tej księdze przepisy odnoszą się wyłącznie do umów dotyczących spadku. Odwołując się do reguł znaczeniowych języka prawnego i naturalnego nie może jednak ulegać wątpliwości, że omawiane pojęcie stanowi zbiorczą kategorię odnoszącą się do przeniesienia na inny podmiot prawa własności nieruchomości w oparciu o umowę o charakterze odpłatnym lub nieodpłatnym. Takie rozumienie pojęcia "zbycie nieruchomości" znajduje oparcie także w rozumowaniu opartym na regułach wykładni porównawczej (diachronicznej). Wskazać należy, że w przepisie art. 36 ust. 3 poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999, nr 15, poz. 139), stanowiącym odpowiednik dzisiejszego art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustawodawca także posłużył się terminem zbycie nieruchomości, co również wówczas powodowało problemy związane z wykładnią tego pojęcia. Wykładni takiej poświęcona została m.in. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2000 r., OPK 16/00, [w:] ONSA z 2001 r. Nr 2, poz. 64. Prawdopodobnie w związku z tą uchwałą uznającą, że w pojęciu zbycie nieruchomości nie mieszczą się umowy darowizny na rzecz osób najbliższych oraz ukształtowanym na jej podstawie orzecznictwem ustawodawca pierwotnym brzmieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zamiast terminem "zbycie" posłużył się terminem sprzedaż. Na mocy art. 10 pkt 3 ustawy z dnia z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492) ponownie jednak wprowadzony został do art. 36 ust. 4 u.p.z.p. termin "zbycie". Z dniem 12 stycznia 2009 r., a zatem już po wydaniu kontrolowanej decyzji, na mocy art. 1 ustawy z dnia 15 października 2008 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 220, poz. 1413) w art. 36 u.p.z.p. dodany został ust. 4a. Zgodnie z tym przepisem opłaty, o której mowa w ust. 4, nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2008 r. Nr 50, poz. 291, Nr 67, poz. 411, Nr 70, poz. 416 i Nr 180, poz. 1112) albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania "Renty strukturalne" objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz. U. Nr 64, poz. 427 oraz z 2008 r. Nr 98, poz. 634 i Nr 214, poz. 1349). W przypadku zbycia przez następcę nieruchomości przekazanych przez rolnika przepisy o opłacie, o której mowa w ust. 4, stosuje się odpowiednio. Przeprowadzona analiza porównawcza przywołanych przepisów potwierdza prawidłowość przyjętej wyżej językowo-logicznej wykładni pojęcia "zbycie nieruchomości"

Wśród umów w wyniku których dochodzi do zbycia nieruchomości mieścić się będą w szczególności umowy sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazania nieruchomości lub inne umowy zobowiązujące do przeniesienia własności nieruchomości. Zgodnie z art. 155 § 1 k.c. umowy takie przenoszą własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły. Jednym z przepisów szczególnych, o jakim jest mowa w tym artykule, jest bez wątpienia przepis art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ( Dz. U. z 2003 r. Nr 64, poz. 592 ze zm.) na mocy którego Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje prawo pierwokupu nieruchomości rolnej. Rozważania te prowadzą w konsekwencji do przyznania racji SKO w K., że warunkowa umowa sprzedaży nieruchomości w stosunku do której Agencji Nieruchomości Rolnych w myśl przywołanego przepisu przysługiwało prawo pierwokupu nie doprowadziła do zbycia nieruchomości, bowiem nie przeniosła prawa jej własności na nabywcę. Na poparcie tego stanowiska przywołać należy także przepis art. 157 § 1 k.c. wprowadzający zakaz przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem czy z zastrzeżeniem terminu oraz § 2 tego artykułu stanowiący, że jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Ratio legis tego przepisu sprowadza się do konieczności zachowania przejrzystości stanu prawnego zbywanych nieruchomości. Gdyby bowiem dochodziło do przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem miałyby one równolegle dwóch właścicieli, co powodowałoby szereg niekorzystnych konsekwencji z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu. Zakaz sformułowany w art. 157 § 1 k.c. dotyczący przenoszenia prawa własności pod warunkiem, czy zastrzeżeniem terminu nie stanowi oczywiście jednocześnie przeszkody do zawierania warunkowych lub terminowych umów zobowiązujących do przeniesienia prawa własności. W doktrynie podkreśla się, że zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości powoduje jednak automatyczne wyłączenie rozporządzającego skutku umowy ( art. 157 § 1 w zw. z art. 155 § 1 in fine k.c.). Warunkowa umowa sprzedaży jest bowiem zawsze umową zobowiązującą wymagającą późniejszego zawarcia umowy przenoszącej własność (Por. komentarz do art. 157 k.c. [w:] E. Gniewek, Kodeks cywilny. Ksiega druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze 2001). Inaczej mówiąc do powstania skutku rzeczowego takiej umowy polegającego na przejściu (zbyciu) własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron na niezwłoczne przejście własności. W efekcie pozbawiony podstaw prawnych jest pogląd strony skarżącej, że do zbycia (przeniesienia własności) nieruchomości doszło w dacie zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, a nie dopiero w dacie umowy przenoszącej własność przedmiotowej nieruchomości.

W tym stanie rzeczy skoro przeprowadzona przez Sąd kontrola nie doprowadziła do podważenia legalności zaskarżonego aktu skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.).