Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 692/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2012-10-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 87 ust. 3 a
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik, Protokolant specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2012 r. sprawy ze skargi H. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy B., po decyzji kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] roku, zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku ponownie ustalił dla H.S. wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na kwotę [...] zł w związku z uchwaleniem planu miejscowego i zbyciem nieruchomości, oznaczonej nr 1 o powierzchni 0,1228 ha, położonego w B.

W podstawie prawnej organ I instancji powołał m. in. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku, nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz § 131 uchwały Rady Gminy Brenna nr XXIV/198/04 z dnia 16 września 2004 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Brenna, opublikowanego w Dz. Urz. Woj. Śl. nr 105, poz. 2949 z dnia 5 listopada 2004 roku.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła jej właścicielka – skarżąca H. G.. Zarzuciła, że decyzja została wydana z naruszeniem art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także wskazywała na wadliwość ustaleń operatu szacunkowego odnośnie wyceny wartości nieruchomości. Podniosła, że organ I instancji powołał art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010 roku uznał za niezgodny z Konstytucją RP. Zdaniem odwołującej się przeznaczenie spornej działki nr 1 nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem nowego planu, gdyż już przed jego uchwaleniem jej przeznaczeniem była zabudowa, o czym świadczy akt notarialny.

Jej zdaniem w operacie szacunkowym błędnie oznaczono teren symbolem RL na oznaczenie terenu zabudowy mieszkaniowej zamiast terenów leśnych. Nadto odwołująca się podała, że w 1979 roku wartość spornej nieruchomości była wyższa od określonej w operacie i poinformowała, że podjęła działania zmierzające do sporządzenia operatu szacunkowego przez niezależnego rzeczoznawcę.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm., dalej powoływana jako "ustawa") i art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium przywołało treść art. 36 ust. 4, 37 ust. 1 i 87 ust. 3a ustawy. Następnie stwierdziło, że sporna działka zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w dniu 16 września 2004 roku, który wszedł w życie 6 grudnia 2004 roku znajduje się w całości na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, z dopuszczeniem zabudowy bliźniaczej – [...]. Natomiast w poprzednim planie, uchwalonym w 1993 roku nieruchomość była położona w 4 różnych jednostkach: [...] – [...] (648 m2), [...] – [...] (31 m2), [...] – [...] (768 m2) i tereny zabudowy [...] (200 m2).

Oznacza to – zdaniem organu – że na obszarze 200 m2 ustalenia nowego planu miejscowego nie zmieniły przeznaczenia nieruchomości i w związku z tym ta część nieruchomości (w obecnym planie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna) nie podlega opłacie planistycznej.

Natomiast na pozostałym obszarze wynoszącym 1028 m2 nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości, która spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości organ ustalił w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] roku. W związku z tym organ przyjął, że wartość 1 m2 gruntu przed uchwaleniem planu wynosiła 14,88 zł, zaś po uchwaleniu planu 52,88 zł, przy czym wartość 1 m2 gruntu, określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem [...] r. jest równa wartości 1 m2 gruntu określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jego wykorzystania po utracie mocy tego planu.

Organ orzekający ustalił wzrost wartości nieruchomości w oparciu o opinię rzeczoznawcy oraz przyjął powierzchnię działki na której nastąpił ten wzrost na 1028 m2 (tj. pomniejszoną o 200 m2 – w planie z 1993 roku jednostka [...]–[...]).

W konsekwencji wartość działki (po pomniejszeniu o 200 m2) przed uchwaleniem planu wynosiła 15.296,64 zł, a po uchwaleniu planu 54.360,64 zł, a więc wzrost jej wartości wynosi 39.064,00 zł, co przy ustalonej stawce opłaty planistycznej w wysokości 15 % wzrostu wartości nieruchomości daje opłatę planistyczną w wysokości 5.860 zł.

Organ uzasadnił także swoje stanowisko dotyczące prawidłowości operatu szacunkowego stwierdzając, że odpowiada on przepisom prawa.

Pozostałe zarzuty odwołania organ uznał za nieuzasadnione i swoje stanowisko w tym zakresie przedstawił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na decyzję ostateczną skargę złożyła H. G. twierdząc, że decyzja ta jest niezgodna z prawem i narusza art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 11 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 131 uchwały Rady Gminy Brenna z 16 września 2004 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazała także na wadliwości operatu szacunkowego i naruszenie przepisów prawa procesowego – art. 77 kpa w zw. z art. 75 kpa, a także art. 7 kpa. Skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...] oraz zasądzenia kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja odpowiada prawu materialnemu, a w postępowaniu poprzedzającym jej wydanie organy orzekające nie dopuściły się naruszeń przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy stwierdzić, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (albo jego zmianę) wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz, prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży (art. 37 ust. 1 ustawy). Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu (jego zmianie), a wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Natomiast zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy w przypadku jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 roku w związku z utratą mocy przez miejscowy plan uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 roku przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 roku jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu.

W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 roku.

W sprawie bezsporne są zapisy planu z 1993 roku dla działki nr 1, zapisy planu z 2004 roku dla tej działki, wysokość opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości – 15 % (§ 131 uchwały Rady Gminy Brenna z 16 września 2004 roku) i fakt zbycia działki nr 1 przez skarżącą aktem notarialnym z dnia [...] roku.

Porównując zapisy planu miejscowego dla spornej działki, zasadnie organy uznały, że na obszarze 200 m2 uchwalenie planu w 2004 roku, nie spowodowało zmian przeznaczenia nieruchomości i ta część nie podlega opłacie planistycznej (stanowi to konsekwencje powołanego przez skarżącą orzeczenia TK, a następnie treści art. 87 ust. 3a ustawy).

W związku z tym należy stwierdzić, że na pozostałym obszarze działki wynoszącym 1028 m2 nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości, która niewątpliwie skutkuje wzrostem wartości nieruchomości.

Ten wzrost wartości nieruchomości organ – zgodnie z wymogami prawa – ustalił w oparciu o operat szacunkowy. W tym miejscu należy zaznaczyć, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie, podlegającym ocenie organu orzekającego. Ocena taka została przez organy dokonana i skład orzekający ją podziela.

W konsekwencji organy przyjęły wzrost wartości powierzchni działki 1028 m2 na kwotę 39.064,00 zł, a w związku z tym należną opłatę planistyczną na kwotę

5.860 zł. Ustalając powyższą opłatę organy nie naruszyły art. 36 ust. 4, 37 ust. 1, 3, 4 i 12 ani art. 87 ust. 3a ustawy. Istotnie działka nr 1 została wydzielona z nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne (umowa sprzedaży rep. A nr [...]) i dla działki tej decyzją z dnia [...] roku Naczelnik Gminy B. ustalił lokalizację budynku letniskowego. Działka nie została jednak zabudowana, a decyzja lokalizacyjna utraciła moc i zgodnie z ustaleniami planu z 1993 roku tylko 200 m2 tej działki było przeznaczone pod zabudowę. Powierzchnia ta, jak wyżej wskazano, została wyłączona z opłaty planistycznej.

Nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu została wadliwie określona bo w 1979 roku wartość jej była wyższa od określonej w operacie szacunkowym. Jest to następstwem art. 37 ust. 1 ustawy z którego wynika, że do ustalenia wartości nieruchomości przyjmuje się ceny z dnia jej zbycia, a więc w niniejszej sprawie z dnia [...] roku.

Mając na uwadze powyższe na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 roku, poz. 270) skarga podlegała oddaleniu.

sw