Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 915/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2007-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. "c", art. 152, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 78 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Joanna Sekunda - Lenczewska, Protokolant asystent sędziego Żywilla Król, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2007 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz W. K. kwotę 5183 (pięć tysięcy sto osiemdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania, 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania W. K., decyzją Nr [...] z dnia [...] roku, utrzymało w mocy decyzję Burmistrza R. z dnia [...] roku w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w R., oznaczonej jako działka nr 128, o powierzchni 0,9812 ha, zapisanej w zbiorze dokumentów ZD [...], spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie organ administracji publicznej II instancji podał, że Burmistrz R., decyzją z dnia [...] roku, ustalił dla W. K., byłego właściciela nieruchomości położonej w R., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 128, o powierzchni 0,9182 ha, zapisanej w zbiorze dokumentów ZD [...], jednorazową opłatę w wysokości 79.104,40 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wyznaczył trzydziestodniowy termin do uiszczenia przedmiotowej opłaty, liczony od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Organ I instancji wskazał, że ustalenie opłaty nastąpiło w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy Rzgów XIX/161/2004 z dnia 1 kwietnia 2004 roku (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego Nr 158, poz. 1454), i z tego tytułu - wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości, a następnie jej zbyciem przez stronę w dniu 26 maja 2006 roku w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (Repertorium A [...]).

W. K. złożył odwołanie od decyzji Burmistrza R.

W odpowiedzi na wezwanie do wypowiedzenia się i zapoznania ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym pełnomocnik W. K. wniósł o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania rzeczoznawcy majątkowego D. P. na okoliczność sporządzonej opinii, w szczególności doboru dostępnego materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnienia w dokonanej wycenie cech indywidualnych wycenianej nieruchomości, mających wpływ na jej wartość zarówno przed, jak i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł.– po przytoczeniu treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - stwierdziło, że istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela opłaty w razie łącznego wystąpienia następujących przesłanek:

- zmieniono bądź uchwalono plan zagospodarowania przestrzennego,

- właściciel lub użytkownik wieczysty zbyli nieruchomość,

- w związku ze zmianą (bądź uchwaleniem) planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości,

- w uchwale rady gminy o zmianie, bądź uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego określona została stawka procentowa (nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości),

- decyzja o ustaleniu opłaty jednorazowej została wydana w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Zdaniem organu administracji publicznej II instancji materiał dowodowy zebrany w sprawie pozwala uznać, iż wszystkie warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej, wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zostały spełnione. Nieruchomość położona w R., oznaczona w ewidencji jako działka nr 128, stanowiąca własność W. K., pod rządami poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego gminy R., zatwierdzonego uchwałą Nr 110/94 Rady Gminy Rzgów z dnia 25 maja 1994 roku (Dz.Urz. Woj. Łódzkiego Nr 10, poz. 77), znajdowała się na terenach upraw polowych. Po zmianie planu, wprowadzonej uchwałą Rady Gminy Rzgów XIX/161/2004 z dnia 1 kwietnia 2004 roku o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla części wsi Rzgów, Gospodarz, Guzew i Babichy, uległo zmianie przeznaczenie terenu i przedmiotowa nieruchomość znalazła się w jednostce planistycznej 7 SG, dla której ustalono przeznaczenie podstawowe: wielofunkcyjna strefa aktywności gospodarczej z przeznaczeniem pod zabudowę – przemysł lekki nieuciążliwy, bazy, składy i magazyny, hurtownie, usługi komercyjne itp. z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi, w tym możliwość lokalizacji na terenie 7 SG wieloprzestrzennych obiektów handlowych o powierzchni sprzedażowej powyżej 1000 m2, dopuszczalne przeznaczenie uzupełniające: parkingi i dojazdowe drogi wewnętrzne, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej dla potrzeb lokalnych.

Na dowód wzrostu wartości działki na skutek zmiany planu, organ I instancji powołał operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. P. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Operat sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, a określonej w nim wartości gruntu nie można uznać za zawyżoną. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które mają wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizację, otoczenie, cechy fizyczne działki, dostępność komunikacyjną oraz ocenę przydatności rolniczej kompleksu glebowego i uzbrojenie terenu), wyjaśnił założenia wyceny oraz ukazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat zawiera także dokładny opis przyjętych do porównania nieruchomości podobnych. Zastosowany operat szacunkowy nie zawiera wad, które dyskwalifikowałby go jako skuteczny dowód dający podstawę do ustalenia opłaty planistycznej.

Nie budzi wątpliwości organu administracji II instancji, iż spełniona została przesłanka ustalenia opłaty w postaci obowiązującej stawki procentowej. W uchwale Rady Gminy Rzgów XIX/161/2004 z dnia 1 kwietnia 2004 roku stawkę tą ustalono na 20% wartości różnicy.

Prawidłowość postępowania w sprawie nie wzbudziła żadnych zastrzeżeń po stronie organu odwoławczego. Przy udowodnionym wzroście wartości nieruchomości na skutek zmiany planu opłata planistyczna w analizowanym przypadku wynosi 79.104,40 złotych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. nie uwzględniło zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Podkreślono, iż zgodnie z treścią art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. - Dz.U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z tej przyczyny subiektywne przekonanie co do niższej wartości gruntu same w sobie nie może stanowić podstawy zakwestionowania faktu wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem organu administracji II instancji, gdyby W. K. przedstawił inny operat szacunkowy, a pomiędzy opiniami o wzroście wartości nieruchomości zaistniałyby istotne rozbieżności, to - stosownie do treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - oceny prawidłowości tych wycen winna dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skoro w rozpoznawanej sprawie nie przedstawiono innej, niż wykonana na zlecenie organu, opinii o wzroście wartości nieruchomości, to brak jest podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego przedłożonego w sprawie. Operat został sporządzony przez uprawnioną do tego osobę, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 270, poz. 2109) oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych i - zdaniem Kolegium - stanowi konieczny i wystarczający dowód zasadności ustalenia opłaty planistycznej.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wniosek dowodowy pełnomocnika strony nie zasługiwał na uwzględnienie, gdyż jego przedmiotem są okoliczności, które zostały stwierdzone i szczegółowo wyjaśnione w dowodzie z operatu szacunkowego, gdzie w rozdziale 9 i 10 dokonano analizy i charakterystyki rynku nieruchomości oraz ich wartości.

W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] roku, wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, W. K. zaskarżył wskazaną decyzję w całości, zarzucając rażące naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

- art. 75 § 1 k.p.a. przez nie zebranie pełnego materiału dowodowego;

- art. 78 § 1 k.p.a. przez pominięcie wniosków dowodowych strony w sytuacji, gdy przedmiotem dowodu były okoliczności istotne dla wyjaśnienia sprawy w szczególności w zakresie sposobu wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym;

- art. 7 w związku z art. 77 § 1 k.p.a. przez uchylenie się od dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i w konsekwencji rozstrzygnięcie sprawy na podstawie niepełnego materiału dowodowego.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu środka zaskarżenia pełnomocnik skarżącego podniósł, iż organ administracji dokonał całkowicie dowolnej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego, nie podejmując nawet próby zbadania jego treści i bezkrytycznie przyjmując, że zawiera on wszelkie elementy niezbędne do oszacowania wartości nieruchomości oraz że dane potrzebne do wyceny z zastosowaniem podejścia porównawczego zostały dobrane odpowiednio. W ocenie strony operat szacunkowy budzi poważne zastrzeżenia pod względem merytorycznym. Wycena ta nie zawiera wyszczególnienia indywidualnych cech nieruchomości mających wpływ na jej wartość zarówno przed, jak i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca skupił się na analizie rynku nieruchomości i charakterystyce innych gruntów, przy jednoczesnym powierzchownym scharakteryzowaniu przedmiotowej nieruchomości. W sytuacji posłużenia się podejściem porównawczym z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się nieruchomości z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych), które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są: ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Z treści operatu wynika zaś, że do porównań przyjęto podobne grunty w gminie S. Grunty te położone są natomiast w niewielkiej odległości od autostrady i zjazdu na autostradę, co stanowi okoliczność istotnie wpływającą na ich wartość. Z treści operatu szacunkowego nie wynika zaś by wskazany fakt był brany pod uwagę przy dobieraniu przez rzeczoznawcę nieruchomości do porównań oraz ustalaniu współczynników korygujących.

Wątpliwości skarżącego budzi także przyjęta wartość nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. W treści operatu przyjęto cenę 3,02 złotych za m2, strona dysponuje tymczasem umowami sprzedaży nieruchomości podobnych, położonych w R., na terenach upraw polowych, zawartych w 2002 roku, z których wynika, że ich cena przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła od 8,23 do 8,79 złotych za m2.

Pełnomocnik skarżącego nie zgodził się z organem administracji II instancji, że jedyną możliwością rozwiązania wątpliwości jakie nasuwa funkcjonujący w sprawie operat szacunkowy jest przedstawienie operatu szacunkowego określającego niższą wartość wycenianej nieruchomości, sporządzonego na zlecenie strony postępowania. W przeciwieństwie bowiem do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu administracji I instancji operat taki miałby jedynie walor dokumentu prywatnego.

W ocenie strony skarżącej celowym byłoby przesłuchanie rzeczoznawcy majątkowego na wymienione we wniosku dowodowym okoliczności w celu wyjaśnienia zaistniałych wątpliwości. Rzeczoznawca mógłby zweryfikować ustalenia dokonane w zakresie wartości nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, jak i doboru nieruchomości podobnych. Na poparcie swego stanowiska pełnomocnik skarżącego powołał tezy wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 kwietnia 2006 roku (sygn. akt II OSK 691/05) oraz z dnia 29 maja 1996 roku (sygn. akt SA/Wr 1999/95).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., podtrzymując stanowisko i argumentację zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny uprawniony jest wyłącznie do kontroli legalności aktów administracyjnych, co oznacza, że w przypadku zaskarżenia decyzji, Sąd nie orzeka merytorycznie w sprawie administracyjnej, a jedynie bada zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z przepisami prawa (art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz.U. Nr 153, poz. 1269/ w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./).

Postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zwykłym postępowaniem administracyjnym, rządzącym się regułami przewidzianymi w Kodeksie postępowania administracyjnego. Ustawodawca regulując to postępowanie zdecydował się oprzeć je na zasadzie prawdy materialnej. Z zasady tej wynika obowiązek organów administracji podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (art. 7 k.p.a.). W tym celu organ administracji obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.). Prowadzenie postępowania dowodowego zostało powierzone organowi administracji, który sam decyduje, czy do wyczerpującego wyjaśnienia sprawy konieczne jest skorzystanie z określonych środków dowodowych (art. 77 § 2, 3 i 4 k.p.a.). Jednakże, w celu ochrony interesów strony i zagwarantowania jej realnego prawa czynnego udziału w każdym stadium postępowania (w tym postępowaniu dowodowym), w art. 78 § 1 k.p.a. przyznano stronie prawo inicjatywy dowodowej. W tym zakresie ustawodawca ograniczył zarazem dyskrecjonalną władzę organu prowadzącego postępowanie, zastrzegając iż żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy.

W toku postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie pełnomocnik skarżącego wnosił o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność sporządzonej opinii, w szczególności doboru dostępnego materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnienia w dokonanej wycenie cech indywidualnych wycenianej nieruchomości, mających wpływ na jej wartość zarówno przed, jak i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. odmówiło przeprowadzenia wnioskowanego dowodu, uznając że okoliczności te zostały już stwierdzone i szczegółowo wyjaśnione w dopuszczonym z urzędu dowodzie, jakim to jest właśnie operat szacunkowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stwierdza, iż w myśl art. 78 § 2 k.p.a. odmowa uczynienia zadość żądaniu strony jest dopuszczalna wyłącznie w stosunku do dowodu, którego strona nie zgłaszała w toku postępowania dowodowego lub dotyczącego tezy dowodowej już stwierdzonej na korzyść strony, która dowód zgłasza. Jeśli strona zgłasza dowód, który ma znaczenie dla sprawy i jest zgłoszony na tezę odmienną od przyjętej przez organ administracji, jak to miało miejsce w niniejszej sprawie, dowód taki powinien być dopuszczony.

Zgodnie z treścią art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Regulacja ta nie zwalnia jednak organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 roku, sygn. akt OSK 459/05, opubl. LEX nr 206473).

Operat szacunkowy jest opinią osoby dysponującej specjalistyczną wiedzą z zakresu wyceny nieruchomości (biegłego). Opinia biegłego nie ma charakteru dowodu bezpośredniego, a jest jedynie pewną oceną stanu rzeczywistego. Wycena nieruchomości, chociaż opiera się na zobiektywizowanych kryteriach, zawsze jest uzależniona od przyjętej metody wyceny i dotknięta subiektywnym zapatrywaniem rzeczoznawcy. Dwa prawidłowo sporządzone operaty szacunkowe mogą zawierać diametralnie różne wnioski, a dopiero od oceny organu administracji uzależnione jest, który zostanie przyjęty za podstawę ustaleń faktycznych. Nie można twierdzić, iż okoliczność, której dotyczył wnioskowany przez stronę skarżącą dowód, czyli ocena merytorycznej wartości operatu szacunkowego została udowodniona innymi dowodami w sprawie. W operacie przeprowadzono wprawdzie analizę i charakterystykę rynku nieruchomości oraz ich wartości, nie wyszczególniono jednakże indywidualnych cech przedmiotowej nieruchomości, mających wpływ na jej wartość (podobną uwagę należy poczynić w stosunku do nieruchomości porównywanych). W tym miejscu należy zaznaczyć, iż wbrew twierdzeniom pełnomocnika skarżącego, § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie przewiduje wprost takiego obowiązku. Zgodzić się natomiast trzeba, iż wyszczególnienie w treści operatu indywidualnych cech porównywanych nieruchomości pozwalałoby dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości.

W myśl art. 80 k.p.a. organy administracji publicznej mają prawo swobodnej oceny dowodów. Uznanie opinii biegłego (rzeczoznawcy majątkowego) za podstawę ustaleń faktycznych w sprawie bez uprzedniej oceny tej opinii w świetle wskazówek wiedzy, doświadczenia życiowego i zasad logicznego rozumowania stanowi naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a., które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Brak wskazania okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównywanych nieruchomości uniemożliwia, zdaniem Sądu, kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu.

W tym stanie rzeczy nieuwzględnienie wniosku skarżącego o przesłuchanie rzeczoznawcy majątkowego należy uznać za naruszenie art. 78 § 1 k.p.a. W konsekwencji zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o niepełny materiał dowodowy, co narusza postanowienia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

Zgodzić się należy z zarzutem błędnego przerzucenia na stronę obowiązku zebrania materiału dowodowego przez złożenie kontroperatu. Zasadnie bowiem argumentuje strona skarżąca, iż operat taki miałby wyłącznie cechy dokumentu prywatnego i nie uzasadniałby oceny operatów przez organizację rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie można uznać operatu szacunkowego przedłożonego przez stronę postępowania za opinię biegłego. Operat taki, ponieważ nie został sporządzony jako dowód przeprowadzony w sprawie, nie ma waloru dowodu z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.). Stanowi tylko dowód tego, że rzeczoznawca, który podpisał operat, złożył oświadczenie zawarte w tym dokumencie. Biorąc pod uwagę różną moc dowodową opinii biegłego oraz dokumentu prywatnego, stwierdzić należy, iż również zakres wykorzystania tych dowodów przy dokonywaniu ustaleń w drodze domniemań faktycznych jest różny.

Bezzasadny jest natomiast zarzut dotyczący niemożności uznania za nieruchomości podobne działek na terenie gmin S. i R. Rzeczoznawca prawidłowo wywiódł podobieństwo tych rynków z odległości od aglomeracji ł. i położenia w pobliżu drogi krajowej. W świetle gęstości sieci autostrad w Polsce, a co za tym idzie możliwości wyboru przez podróżnych rodzaju drogi, którą się przemieszczają, rozróżnianie, czy nieruchomość położona jest w pobliżu drogi ekspresowej, czy autostrady wydaje się całkowicie bezzasadne. Na marginesie należy zaznaczyć, iż droga ekspresowa w pobliżu której położona jest przedmiotowa nieruchomość należy do najważniejszych i najczęściej uczęszczanych szlaków komunikacyjnych w kraju.

Uwzględniając powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku. Stosownie do treści art. 152 przedmiotowej ustawy Sąd określił, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, gdzie wysokość wynagrodzenia pełnomocnika skarżącego ustalono na podstawie § 18 ust. 1 pkt 1 lit. a) w związku z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).

Rozpatrując sprawę ponownie organy administracji winny uczynić zadość żądaniu skarżącego w przedmiocie uzupełnienia materiału dowodowego o dowód z przesłuchania biegłego rzeczoznawcy, a następnie ustalić stan faktyczny w sprawie w oparciu o ocenę całości materiału dowodowego.

M.P.