Wyrok NSA, sygn. akt II GSK 2486/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184 ust. 3, art. 185 ust. 2, art. 186 ust. 1 i 6, art. 188 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
Teza: Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80 poz. 903 z późn. zm.; dalej: u.w.l.) - nie jest tożsamy z zarządcą nieruchomości, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.; dalej: u.g.n.). W przypadku powierzenia zarządu przedsiębiorcy będącemu osobą prawną, przedsiębiorca taki może wykonywać zarząd przez licencjonowanych zarządców nieruchomości (art. 184 ust. 3 u.g.n.). Umowa o zarządzanie powinna zostać zawarta przez wspólnotę mieszkaniową w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, przy czym należy w niej wskazać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego za jej wykonanie i numer jego licencji (art. 185 ust. 2 u.g.n.). Wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi niewypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 186 ust. 1 i 6 u.g.n. i skutkuje jego odpowiedzialnością zawodową na podstawie art. 188 ust. 1 i ust. 2 u.g.n.

TEZY

Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80 poz. 903 z późn. zm.; dalej: u.w.l.) - nie jest tożsamy z zarządcą nieruchomości, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.; dalej: u.g.n.). W przypadku powierzenia zarządu przedsiębiorcy będącemu osobą prawną, przedsiębiorca taki może wykonywać zarząd przez licencjonowanych zarządców nieruchomości (art. 184 ust. 3 u.g.n.). Umowa o zarządzanie powinna zostać zawarta przez wspólnotę mieszkaniową w formie pisemnej, pod rygorem nieważności, przy czym należy w niej wskazać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego za jej wykonanie i numer jego licencji (art. 185 ust. 2 u.g.n.). Wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi niewypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 186 ust. 1 i 6 u.g.n. i skutkuje jego odpowiedzialnością zawodową na podstawie art. 188 ust. 1 i ust. 2 u.g.n.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Sieńczyło-Chlabicz (spr.) Sędzia NSA Joanna Kabat-Rembelska Sędzia del. WSA Cezary Kosterna Protokolant Tomasz Haintze po rozpoznaniu w dniu 5 kwietnia 2017 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej C. Z. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia 20 marca 2015 r. sygn. akt VI SA/Wa 836/14 w sprawie ze skargi C. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia licencji zawodowej zarządcy nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 20 marca 2015 r., sygn. akt VI SA/Wa 836/14, oddalił skargę C. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia licencji zarządcy nieruchomości.

Z uzasadnienia wyroku Sądu I instancji wynika, że za podstawę rozstrzygnięcia przyjął następujące ustalenia:

I

W związku ze skargami wspólnoty mieszkaniowej przy ul. B. [...],[...],[...],[...],[...] w W. z dnia [...] stycznia i [...] lipca 2012 r., Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec zarządców nieruchomości B. K. i C. Z. (dalej: skarżący).

W dniu [...] listopada 2013 r. Minister orzekł o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres 1 roku na podstawie art. 188 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.; dalej: u.g.n.).

Następnie decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r. Minister utrzymał w mocy swoją decyzję.

Minister wskazał, że w akcie notarialnym zarząd nieruchomością wspólną powierzono C. Sp. z o.o. w trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80 poz. 903 z późn. zm.; dalej: u.w.l.) oraz ustalono wynagrodzenie za zarząd i administrację w wysokości 0,85 zł/m2/mies. Z chwilą wyodrębnienia lokalu do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną zastosowanie mają przepisy ustawy o własności lokali oraz przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późn. zm.; dalej: k.c.) w zakresie zarządu lokalem niemieszkalnym.

Spółka C. w dniu [...] marca 2010 r. - powołując się na akt notarialny z dnia [...] lutego 2010 r. - udzieliła pełnomocnictw zarządcom nieruchomości B. K. i C. Z. do wykonywania czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną położoną przy ul. B. [...],[...],[...],[...],[...]. Z dokumentów złożonych przez zarządców nieruchomości wynika, że w dniu [...] lipca 2010 r. zawarli oni z C. Sp. z o.o. "umowy o współpracy". Minister wskazał, że umowy liczą prawdopodobnie 6 stron, z czego do akt sprawy zostały złożone wyłącznie strony pierwsze. W ocenie organu brak jest również dokumentów, z których wynikałaby zgoda wspólnoty mieszkaniowej na powierzenie B. K. i skarżącemu czynności zarządzania nieruchomością oraz dokumentu uprawniającego C. Sp. z o.o. do przekazania wykonywania czynności zarządu na rzecz ww. zarządców nieruchomości.

Po analizie dokumentów zgromadzonych w sprawie organ uznał, że skarżący nie wypełnił obowiązków określonych art. 186 u.g.n. poprzez:

- wykonywanie czynności zarządzania nieruchomością bez zawarcia umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości - co stanowi naruszenie art. 185 ust. 2 u.g.n.,

- wykonywanie czynności zarządzania lokalem stanowiącym współwłasność bez umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej ze wszystkimi współwłaścicielami nieruchomości, co stanowi naruszenie dyspozycji przepisu art. 185 ust. 2 u.g.n. w związku z art. 199 k.c.,

- niesporządzenie protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, co stanowi naruszenie art. 29 ust. 1b u.w.l.,

- pobieranie dodatkowego wynagrodzenia za czynności, do których ustawowo był zobowiązany zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. w ramach wynagrodzenia ustalonego w akcie notarialnym,

- rozliczanie kosztów utrzymania lokalu stanowiącego współwłasność w kosztach zarządu całą nieruchomością, co stanowi naruszenie art. 199 i 207 k.c., art. 13 ust. 1 i art. 14 u.w.l.,

- niezapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości poprzez ograniczone prowadzenie rozliczeń przez rachunek bankowy, dokonywanie zakupów na rzecz właściciela lokali ze środków finansowych wspólnoty mieszkaniowej bez bieżącego rozliczenia wydatkowanych środków co stanowi naruszenie art. 185 ust. 1 pkt 1 u.g.n., § 8 ust. 2 lit. b standardów zawodowych obowiązujących zarządców nieruchomości, ogłoszonych Komunikatem Ministra Budownictwa z dnia 6 grudnia 2006 r. w sprawie uzgodnienia standardów zawodowych zarządców nieruchomości oraz art. 30 ust. 1 u.w.l.

Zdaniem Ministra wyjaśnienia składane przez skarżącego w trakcie postępowania świadczyły o nieznajomości wielu zagadnień związanych z zarządzaniem nieruchomościami, a zwłaszcza przepisów Kodeksu cywilnego lub też lekceważenie tych przepisów. C. Z. bezprawnie uznał się za faktycznego zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. i ma tym samym prawo do nieograniczonych dowolnych działań wobec tej nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę orzekł, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Wskazał, że zgodnie z art. 188 ust. 1 u.g.n. zarządca nieruchomości niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 cyt. ustawy podlega odpowiedzialności zawodowej. Przepis art. 186 u.g.n. nakazuje natomiast, aby zarządca nieruchomości wykonywał czynności zawodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej.

W ocenie WSA prawidłowe było stanowisko organu, iż skarżący wykonując czynności zarządzania nieruchomościami położonymi w W. przy ul. B. [...] -[...] naruszył przepisy prawa w stopniu skutkującym orzeczenie kary dyscyplinarnej zawieszenia licencji zawodowej na okres 1 roku.

Sąd I instancji za bezspornie uznał, że C. Z. nie zawarł umowy o zarządzanie nieruchomością. Należy zgodzić się z oświadczeniem C. Z., zawartym w skardze do Sądu, że nie łączył go ze wspólnotą mieszkaniową przy ul. B. [...] -[...] żaden stosunek prawny. Pomimo to C. Z. wykonywał czynności zarządzanie przedmiotową nieruchomością, w tym zawierał umowy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej, o czym świadczy obszerny materiał dowodowy zebrany w sprawie.

WSA odnosząc się do kwestii określania zaliczek oraz głosowania w uchwałach przez współwłaścicieli lokalu garażowego zauważył, że zarząd tym lokalem powinien odbywać zgodnie z art. 199 k.c. Jednak powołane przez skarżącego dokumenty, tj. wyniki głosowania nad uchwałami, nie wskazują, czy wszyscy właściciele lokalu garażowego brali udział w głosowaniu oraz czy byli "za" podjęciem konkretnej uchwały.

Wskazano, że skarżący wyjaśniał w skardze, że do głosowania uchwał stosował metodę zbierania głosów – "oddzielnie udziałami współwłaścicieli lokalu niemieszkalnego, czyli garażu, następnie przeliczonymi na udział garażu w częściach wspólnych nieruchomości". Jednak zdaniem WSA organ zasadnie ocenił, że działanie polegające na bliżej nieokreślonym przeliczaniu udziałów właścicieli garażu jest działaniem bezprawnym.

Odnośnie pobierania dodatkowego, pozaumownego wynagrodzenia WSA przypomniał, że skarżącego nie łączył ze wspólnotą mieszkaniową żaden stosunek prawny. Wbrew jego twierdzeniom nie był on uprawniony do zawarcia umowy w imieniu wspólnoty mieszkaniowej nakładającej na właścicieli lokali dodatkowe obowiązki finansowe. Skoro w ocenie C. Z. otrzymywane wynagrodzenie nie obejmowało jakichś czynności, to powinien zwrócić się do zarządu wspólnoty mieszkaniowej pobierającej już ustalone w umowie wynagrodzenie za zarządzanie nieruchomością, tj. C. Sp. z o.o., o stosowne uzupełnienie wynagrodzenia (w ramach stawki ustalonej w akcie notarialnym). Dodatkowe wynagrodzenie zarządcy nieruchomości należy do kosztów zarządu. Decyzje w tej sprawie stanowią czynności przekraczające zwykły zarząd i zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l. niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tych czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

W kwestii naruszenia przez zarządcę nieruchomości przepisów prawa dotyczących obowiązku prowadzenia wszystkich rozliczeń przez rachunek bankowy podkreślono, że C. Z. aprobował bardzo dużą ilość operacji gotówkowych, (w tym znaczących kwot), wykonywanych przez B. K., które nie były rozliczane na bieżąco.

W związku z przedstawionymi okolicznościami Sąd I instancji doszedł do przekonania, że organ trafne umotywował swoje stanowisko o naruszeniu przez skarżącego przepisów prawa w stopniu uzasadniającym nałożenie kary dyscyplinarnej zawieszenia licencji zawodowej na okres 1 roku.

WSA zauważył także, że nowelizacją z dnia 13 czerwca 2013 r. dokonano deregulacji zawodu zarządcy nieruchomości (art. 8 ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów – Dz. U., poz. 829). Z dniem 1 stycznia 2014 r. uchylono większość przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących zarządzania nieruchomościami i zarządców nieruchomości, w tym art. 184 u.g.n., przewidujących wykonywanie omawianego zawodu wyłącznie na podstawie licencji zawodowej. Jednakże sąd administracyjny zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) kontroluje legalność zaskarżonego aktu, a więc prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Zatem kontrola dokonywana jest według przepisów obowiązujących w dacie wystąpienia naruszenia albo w dacie wydania decyzji, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej.

II

C. Z. wniósł skargę kasacyjną od wyroku WSA w Warszawie, żądając uchylenia zaskarżonego orzeczenia w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Na podstawie art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1279 z późn. zm.; dalej: p.p.s.a.) zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 185 ust. 2 u.g.n. w zw. z 199 k.c. przez błędną wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że wspólnota nie może podejmować uchwał w odniesieniu do lokalu garażowego;

2. Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 134 p.p.s.a. w zw. z art. 106 art. 106 § 3 w zw. z art. 106 § 5 p.p.s.a. w zw. z art. 7, 8, 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.; dalej: k.p.a.) przez poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na braku wszechstronnego zbadania sprawy przez Sąd I instancji, który powinien był zbadać w pełnym zakresie zgodność z prawem działania organu administracji, w konsekwencji oddalenie skargi strony skarżącej;

3. Naruszenie przepisów o postępowaniu w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z art. 3 § 1 p.p.s.a. poprzez ustalenie przez Sąd I instancji, że decyzja organu administracji Ministra Infrastruktury i Rozwoju nie narusza prawa;

4. Naruszenie przepisów o postępowaniu w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. przez niewłaściwe ich zastosowanie oddalenie I skargi.

III

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zawarte w niej zarzuty okazały się nieusprawiedliwione.

Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, bowiem stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a, rozpoznając sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania, która zachodzi w przypadkach przewidzianych w § 2 tego artykułu. W niniejszej sprawie nie występują jednak żadne z wad wymienionych we wspomnianym przepisie, które powodowałyby nieważność postępowania prowadzonego przez Sąd I instancji.

Za niezasadne należy uznać zarzuty naruszenia przepisów postępowania sformułowane w punkcie 2-4 petitum skargi kasacyjnej, tj. zarzuty naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 134 p.p.s.a. w zw. z art. 106, art. 106 § 3 w zw. z art. 106 § 5 p.p.s.a. w zw. z art. 7, 8, 77 i art. 80 k.p.a., art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a., art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a.

Należy bowiem wskazać, że żaden ze sformułowanych przez kasatora zarzutów naruszenia przepisów postępowania nie został należycie uzasadniony, a poza tym autor skargi kasacyjnej nie wykazał, czy wskazane uchybienia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wymaga podkreślenia, że taki sposób formułowania zarzutów skargi kasacyjnej nie pozwala Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu na dokonanie ich merytorycznej oceny. Nie jest bowiem rzeczą tegoż Sądu, związanego granicami skargi kasacyjnej (art. 183 § 1 p.p.s.a.), wobec braku należytego uzasadnienia podnoszonych w skardze kasacyjnej zarzutów, domyślanie się, jakie były rzeczywiste intencje strony wnoszącej skargę kasacyjną i na czym w istocie rzeczy polegało zarzucane Sądowi I instancji naruszenie prawa. Samo zaś ogólnikowe powołanie się na naruszenie wymienionych norm nie może być uważane jako uzasadniona podstawa skargi kasacyjnej, która mogłaby doprowadzić do zamierzonego przez stronę rezultatu w postaci uchylenia zaskarżonego wyroku (por. wyrok NSA z dnia 11 lipca 2013 r., sygn. akt II GSK 490/12). Skarga kasacyjna jest bowiem środkiem zaskarżenia o sformalizowanym charakterze, wymagającym precyzji w formułowaniu zarzutów oraz ich uzasadnianiu. Ze skargi tej musi jednoznacznie wynikać, na czym konkretnie polegało zarzucane Sądowi I instancji naruszenie prawa, a biorąc pod uwagę, iż chodzi tu zarzuty naruszenia przepisów postępowania, także wykazanie, iż zarzucane Sądowi I instancji uchybienie w tym zakresie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2013 r., sygn. akt II GSK 1735/12).

Przez "wpływ", o którym mowa w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., rozumieć należy istnienie związku przyczynowego pomiędzy uchybieniem procesowym stanowiącym przedmiot zarzutu skargi kasacyjnej, a wydanym w sprawie zaskarżonym orzeczeniem sądu administracyjnego I instancji, który to związek przyczynowy, jakkolwiek nie musi być realny, to jednak musi uzasadniać istnienie hipotetycznej możliwości odmiennego wyniku sprawy. Wynikającym z przepisu art. 176 p.p.s.a. obowiązkiem strony wnoszącej skargę kasacyjną jest więc, nie tylko wskazanie podstaw kasacyjnych, lecz również ich uzasadnienie, co w odniesieniu do zarzutu naruszenia przepisów postępowania powinno się wiązać z uprawdopodobnieniem istnienia wpływu zarzucanego naruszenia na wynik sprawy. Autor skargi kasacyjnej zobowiązany jest więc uzasadnić, że następstwa zarzucanych uchybień były na tyle istotne, że kształtowały lub współkształtowały treść kwestionowanego orzeczenia, a w sytuacji, gdyby do nich nie doszło wyrok sądu administracyjnego I instancji byłby inny.

W tym miejscu wymaga zaakcentowania, że to sam autor skargi kasacyjnej wyznacza zakres kontroli instancyjnej przed Naczelnym Sądem Administracyjnym wskazując, które normy prawa zostały naruszone, a sąd kasacyjny nie ma obowiązku, ani też prawa do dokonywania konkretyzacji zarzutów kasacyjnych, wykładni zakresu zaskarżenia i jego kierunków, czy też domyślania się i uzupełniania argumentacji autora skargi kasacyjnej (por. wyrok NSA z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt I FSK 1130/12; wyrok NSA z dnia 28 stycznia 2014 r., sygn. akt II OSK 2029/12)..

Ponadto powoływany w pkt 3 i 4 petitum skargi zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., który reguluje sposób rozstrzygnięcia sprawy - nie może stanowić samodzielnej podstawy kasacyjnej. Zarzut naruszenia wskazanego wyżej przepisu podnieść można jedynie w powiązaniu z odpowiednim przepisem procedury administracyjnej. Chcąc zatem w skardze kasacyjnej podważyć przyjęty przez Sąd I instancji stan faktyczny, zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a. powinien być powiązany z naruszeniem przez organy administracyjne przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. ze stwierdzeniem, że doszło do oddalenia skargi mimo naruszeń tych przepisów w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (por. wyrok NSA z dnia 15 czerwca 2016 r., sygn. akt II GSK 2854/14).

Wobec powyższego tak postawione zarzuty uchylają się zatem spod kontroli Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 14 stycznia 2015 r. sygn. akt II GSK 2068/13).

Nieusprawiedliwiony jest również powoływany w pkt 3 petitum skargi kasacyjnej zarzut naruszenia art. 3 § 1 p.p.s.a. Przepis ten jest przepisem ustrojowym wyznaczającym zakres przedmiotowy postępowania sądowoadministracyjnego. W przepisie tym określono właściwość rzeczową sądów administracyjnych i przewidziano w ramach kontroli stosowanie ustawowych środków. Naruszenie tego przepisu mogłoby zatem polegać na wykroczeniu poza właściwość sądu albo zastosowanie środka nieznanego ustawie, a taka sytuacja nie miała miejsca w rozpoznawanej sprawie. W niniejszej sprawie Sąd I instancji rozpoznał skargę i skontrolował, czy organy administracji w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa oraz władczo rozstrzygnęły spór co do treści stosunku publicznoprawnego (por. wyrok NSA z dnia 10 grudnia 2014 r., sygn. akt II GSK 2687/14). To natomiast, że autor skargi kasacyjnej nie zgadza się ze stanowiskiem Sądu I instancji, nie oznacza, że doszło do naruszenia ww. przepisu.

Uznanie za nieusprawiedliwione tych podstaw kasacyjnych, które odnosiły się do naruszenia przepisów postępowania oznacza, że Naczelny Sąd Administracyjny przy ocenie ustosunkowania się Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego do stosowania prawa materialnego przez organy orzeka na podstawie stanu faktycznego przyjętego w zaskarżonym wyroku (por. wyrok NSA z dnia 13 marca 2014 r., sygn. akt II GSK 2102/12).

Zamierzonego skutku nie mógł również odnieść zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, podniesiony w pkt 1 petitum skargi kasacyjnej, tj. zarzut naruszenia art. 185 ust. 2 u.g.n. w zw. z 199 k.c. Według kasatora Sąd I instancji dokonał błędnej wykładni tych przepisów i w konsekwencji niewłaściwie je zastosował uznając, że Wspólnota nie może podejmować uchwał w odniesieniu do lokalu garażowego.

Odnosząc się do tak postawionego zarzutu należy w pierwszej kolejności podnieść, że jak wynika z przepisów art. 8 pkt 14 ustawy z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 r. poz. 829) z dniem 1 stycznia 2014 r. został uchylony art. 188 u.g.n. - na podstawie którego były nakładane kary dyscyplinarne na zarządców nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 36 ust. 1 cyt. ustawy, postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości wszczęte i niezakończone do dnia 1 stycznia 2014 r. umarza się. W przypadku orzeczenia wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości kary dyscyplinarnej jej zatarcie następuje z dniem 1 stycznia 2014 r. (ust. 2 powołanego artykułu).

W rozpoznawanej sprawie zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju została wydana w dniu 31 grudnia 2013 r., a więc w dacie, w której powyższe przepisy jeszcze nie obowiązywały. Zatem w sprawie miały zastosowanie przepisy u.g.n. obowiązujące w dacie wydania ww. rozstrzygnięcia.

Zasady prowadzenia działalności w zakresie zarządzania nieruchomościami określa ustawa o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 184 u.g.n., zarządzanie cudzą nieruchomością jest działalnością zawodową, którą mogą wykonywać jedynie osoby fizyczne posiadające licencję zawodową zarządcy nieruchomości albo przedsiębiorców zatrudniających licencjonowanych zarządców nieruchomości. Czynności zarządu nieruchomościami mogą być prowadzone na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej przez osoby posiadające stosowną licencję zawodową. Przepis art. 186 ust. 1 u.g.n. zobowiązuje zarządcę nieruchomości do wykonywania czynności zarządzania nieruchomością zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej.

Zgodnie z art. 185 ust. 2 i ust. 4 u.g.n. zarządca nieruchomości lub podmiot prowadzący działalność z zakresu zarządzania nieruchomościami działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami. Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością.

Natomiast przepisy u.w.l. przewidują zarząd nieruchomością wspólną sprawowany na podstawie umowy i zarząd sprawowany na podstawie ustawy. Zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zatem chodzi tu o tego rodzaju sytuację, gdy wspólnota nie wyłania zarządu spośród swoich członków w sposób określony przez art. 20 ust. 1 u.w.l., ale zarząd powierza podmiotowi zewnętrznemu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 25 października 2016 r., sygn. akt I ACa 796/16). Stad następnie przepisy art. 29-32a u.w.l. operują alternatywą "zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1".

Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 u.w.l., powinna określać zakres uprawnień i obowiązków zarządcy, ale jeśli tego nie określa, to zgodnie z art. 33 u.w.l. zakres uprawnień i obowiązków zarządcy będzie taki, jaki został określony w przepisach tej ustawy (zob. E. Bończak-Kucharczyk, komentarz do art. 18 ustawy o własności lokali, LEX).

Zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. - nie jest tożsamy z zarządcą nieruchomości, o którym mowa w przepisach u.g.n. (por. wyroki WSA w Warszawie z dnia: 23 kwietnia 2014 r., sygn. akt VI SA/Wa 2973/13; 18 grudnia 2013 r., sygn. akt VI SA/Wa 2096/13). Przy czym nie można wykluczać sytuacji, gdy na podstawie art. 18 u.w.l. właściciele lokali powierzają wykonywanie zarządu nieruchomością ze skutkami, jakie wynikają z art. 185 i nast. u.g.n. Jednak w takiej sytuacji muszą zawrzeć umowę z licencjonowanym zarządcą nieruchomości (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., sygn. akt III CZP 96/11).

Zatem, jeżeli zarząd nieruchomością wspólną ma być powierzony osobie fizycznej zawodowo trudniącej się zarządem nieruchomościami, musi ona posiadać licencję zawodową (art. 184 ust. 2 u.g.n.), zaś w przypadku powierzenia zarządu przedsiębiorcy, w tym także będącemu osobą prawną, przedsiębiorca taki może wykonywać zarząd przez licencjonowanych zarządców nieruchomości (art. 184 ust. 3 u.g.n.). Umowa o zarządzanie z licencjonowanym zarządcą lub przedsiębiorcą powinna zostać zawarta przez wspólnotę mieszkaniową w formie pisemnej, pod rygorem nieważności (art. 185 ust. 2 u.g.n.). Jeżeli wspólnota mieszkaniowa zawiera umowę z przedsiębiorcą, należy w niej wskazać zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego za jej wykonanie i numer jego licencji. Ponadto, w takiej umowie powinno być zamieszczone oświadczenie licencjonowanego zarządcy lub przedsiębiorcy o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządu nieruchomościami. Oznacza to, że wprowadzenie tych postanowień do umowy jest obowiązkowe (por. wyrok NSA z dnia 17 czerwca 2015 r., sygn. akt II GSK 1153/14).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy wskazać, że jak wynika z niepodważonego przez autora skargi kasacyjnej stanu faktycznego sprawy - zarząd nieruchomością wspólną położoną przy ul. B. [...] -[...] w W. - powierzono wyłącznie C. Sp. z o.o. w trybie art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz ustalono wynagrodzenie za zarząd i administrację w wysokości 0,85 zł/m2/mies (akt notarialny z dnia 11 lutego 2010 r.).

W dniu [...] marca 2010 r. C. Sp. z o.o. powołując się na ten akt notarialny udzieliła pełnomocnictw zarządcom nieruchomości B. K. i C. Z. do wykonywania czynności zwykłego zarządu ww. nieruchomością. Z dokumentów złożonych przez zarządców nieruchomości wynika zaś, że w dniu [...] lipca 2010 r. zawarli z C. Sp. z o.o. "Umowy o współpracy".

Zatem C. Z. wykonywał czynności zarządzania nieruchomością na podstawie umowy o współpracy zawartej z C. Sp. z o.o. oraz pełnomocnictwa udzielonego przez spółkę, której zarząd powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l. Natomiast żaden ze znajdujących się w aktach sprawy dokumentów nie wskazuje, aby skarżący wykonywał czynności zarządzania przedmiotową nieruchomością na podstawie umowy zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości (art. 185 ust. 2 u.g.n). Takiej umowy skarżący nie zawierał również w zakresie wykonywania czynności zarządzania lokalami niemieszkalnymi, w skład których wchodził garaż podziemny.

Natomiast fakt, że C. Sp. z o.o. był zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l., jak również okoliczność, że ww. spółka zawarła ze skarżącym umowę o współpracy oraz udzieliła mu pełnomocnictw - jest bez znaczenia w sprawie, bowiem na gruncie przepisów u.g.n. - nie upoważniało to C. Z. do wykonywania czynności zawodowych na rzecz przedmiotowej nieruchomości bez zawartej umowy o jej zarządzanie - zgodnie z art. 185 ust. 2 u.g.n.

Wobec tego wywody autora skargi kasacyjnej dotyczące wykładni art. 199 k.c. i związanych z tym kwestii rozliczania zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną z garażu wielostanowiskowego będącego lokalem wyodrębnionym w nieruchomości wspólnej oraz głosowania w uchwałach przez współwłaścicieli lokalu garażowego - w żaden sposób nie mogły wpłynąć na ocenę prawidłowości rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Najistotniejszy i bezsporny w rozpoznawanej sprawie pozostaje fakt, że skarżący wykonywał czynności zarządzanie przedmiotową nieruchomością (w tym lokalu garażowego) bez zawartej umowy o zarządzanie - zgodnie. z art. 185 ust. 2 u.g.n. Tymczasem wykonywanie działalności zawodowej przez zarządcę nieruchomości bez umowy o zarządzanie nieruchomością stanowi niewypełnienie obowiązków, o których mowa w art. 186 ust. 1 i 6 u.g.n. i skutkuje jego odpowiedzialnością zawodową na podstawie art. 188 ust. 1 i ust. 2 u.g.n.

W tym stanie rzeczy, skoro żaden z zarzutów nie może być uznany za usprawiedliwiony, wniosek o uchylenie zaskarżonego wyroku nie mógł zostać uwzględniony.

Ze wskazanych wyżej powodów Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wniesiona skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw i stosownie do art. 184 p.p.s.a., orzekł o jej oddaleniu.