Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 720/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2015-06-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5.
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 1, par. 5 ust. 1 i 2.
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędzia WSA Robert Hałabis,, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca), Protokolant Specjalista Jolanta Sikora, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 maja 2015 r. sprawy ze skargi K. W., M. W., B. W., T. W., G. W. i J. K. –M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] 2014 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] 2014 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz K. W., M. W., B. W., T. W., G. W. i J. K. –M. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta L. decyzją nr [...] z dnia [...] r. znak: [...] na podstawie art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na wniosek J. S. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego z usługami w parterze na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] położonej przy ul. W. 26b w L. .

Teren projektowanej inwestycji organ oznaczył na mapie sytuacyjno- wysokościowej, stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji, literami ABCD-A i linią koloru czerwonego, zaznaczając, iż inwestycja dotyczy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tj. budynku mieszkalnego z usługami w parterze (kancelaria prawnicza).

Ustalając warunki projektowanego zamierzenia inwestycyjnego organ wyznaczył: 1/ obowiązującą linię nowej zabudowy oznaczając ją na załączniku graficznym nr 1 do decyzji linią koloru niebieskiego, 2/ wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - max. 44% przy min. 20 % udziale powierzchni biologicznie czynnej, 3/ szerokość elewacji frontowej - na całą szerokość frontu działki - w granicy działki, 4/ wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym, wejściem do budynku - max. do gzymsu budynku usytuowanego na działce nr ew. [...] ustalił geometrię dachu - przykrycie wielospadowe o nachyleniu połaci dachu do 40°, wysokość kalenicy - max. do wysokości kalenicy budynku usytuowanego na działce nr ew. [...].

Organ zobowiązał ponadto inwestora do zapewnienia dla działek nr ew. [...] dostępu do drogi publicznej, tj. ul. [...] (pkt 3 li. g decyzji); dopuszczono do realizacji przejazdu bramowego. Obsługa komunikacyjna dla terenu inwestycji ustalona została od ul. [...] (drogi gminnej) na warunkach uzyskanych w Zarządzie Dróg i Mostów w L., który bez uwag uzgodnił projekt decyzji w przedmiotowej sprawie (pismo z dnia [...] r. znak: [...]), przy czym inwestor ma zapewnić w granicach lokalizacji inwestycji miejsca postojowe dla samochodów w ilości niezbędnej do obsługi funkcji, tj. 1 miejsce postojowe/1 mieszkanie oraz 1 miejsce postojowe/25 m˛ powierzchni użytkowe) usług.

Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich organ zamieścił w pkt 8 decyzji.

Dodatkowo organ I instancji poinformował, że w odniesieniu do terenu inwestycji, tj. działki nr ew. [...] położonej przy ul. W. 26b w L. wydana została (na wniosek innego podmiotu) w dniu [...] r. decyzja nr [...] znak: [...] utrzymana w mocy przez Kolegium decyzją z dnia [...] r. znak: [...] a skargę na decyzję ostateczną organu odwoławczego oddalił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 22 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Lu 790/12. Organ podkreślił ponadto, że ocenę możliwości realizacji projektowanego zadania inwestycyjnego, w kontekście warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, musi poprzedzać przeprowadzenie analizy obszaru, na którym położona jest działka wskazana przez inwestora - stosownie do wymogów § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku przeprowadzenia ww. analizy stwierdził, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, wykazała możliwość realizacji zamierzenia zgodnie z warunkami określonymi w tej decyzji.

Teren inwestycji położony jest bowiem w otoczeniu istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielo- i jednorodzinnej z uzupełniającą funkcją usługową, przez co znajduje analogię w zagospodarowaniu obszaru analizowanego, stanowiąc kontynuację funkcji mieszkaniowej i nie godząc w zastany stan rzeczy. Teren inwestycji posiada dostępu do drogi publicznej oraz sieci i urządzeń infrastruktury technicznej a także nie ma wymogu uzyskania zgody terenu na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto inwestycja nie narusza przepisów odrębnych a projekt decyzji został uzgodniony z zarządcą drogi.

Ustalając warunki zabudowy, podkreśla organ, uwzględnił też obciążenie przedmiotowej działki służebnością przejazdu i przechodu pasem szerokości 2,5 m do działki nr ew. [...] i pasem szerokości 6,0 m do działki nr ew. [...], co znalazło swoje odzwierciedlenie w pkt 3g przedmiotowej decyzji.

Odwołanie od przedmiotowej decyzji wnieśli: K. W., B. W., T. W., M. W., G. W. i J. K., którzy nie wyrażają zgody na ustalone w niej warunki zabudowy dla projektowanej inwestycji z następujących powodów:

1) warunki dotyczące inwestycji ustalone zostały niezgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ustalone parametry nie są średnimi wielkościami, nie nawiązują nawet do wysokości budynku bezpośrednio sąsiadującego z terenem inwestycji usytuowanego na działce nr ew. [...] (pkt 3d decyzji), nawiązują natomiast do wysokości budynku najwyższego w pierzei kwartału, a mianowicie budynku posadowionego na działce nr ew. [...]; to samo zastrzeżenie dotyczy wysokości kalenicy projektowanego budynku, gdyż również w tej materii ustalenie odsyła do budynku na działce nr ew. [...] (pkt 3e decyzji),

2) nie zostało uwzględnione pismo skierowane do organu po uzyskaniu informacji o zakończeniu postępowania w sprawie, wyrażając sprzeciw na usytuowanie planowanego obiektu w granicy działki (pkt 3 c decyzji), przez co posadowienie nowego budynku wymusi zamurowanie otworów okiennych w lokalach mieszkalnych oraz piwnicznych a także wyjścia ewakuacyjnego z nieruchomości odwołujących się,

3) decyzja narusza w sposób rażący prawo własności i nie zapewnia ochrony interesów osób trzecich a realizacja inwestycji zgodnie z warunkami w niej ustalonymi spowoduje obniżenie wartości nieruchomości i uniemożliwi korzystanie z niej w dotychczasowy sposób; wynika to, zdaniem odwołujących się, ze znacznego zacienienia okien budynku od strony zachodniej a także realizacji balkonów bezpośrednio przed oknami należącego do stron budynku oraz ze wzrostu zanieczyszczenia środowiska spalinami hałasu spowodowanego ruchem pojazdów,

a) pomimo ustanowienia na działce nr ew. [...] służebności przejazdu i przechodu do działek nr ew. [...] decyzja dopuszcza zabudowę przez inwestora jego działki na całej szerokości, dopuszczając przejazd bramowy, co utrudni dostępność komunikacyjną działek odwołujących się, w tym dojazd do znajdujących się na nich garaży pod budynkiem; zaproponowane rozwiązanie nie uwzględnia bezkolizyjnej lokalizacji miejsc parkingowych,

b) decyzja narusza interes osób trzecich z powodu niezapewnienia warunków ochrony przez zanieczyszczeniem powietrza i hałasem, nie uwzględnia również istniejącego drzewostanu, w wyniku czego system korzenny 80- letniej brzozy zostanie nieodwracalnie uszkodzony,

c) planowana inwestycja w przypadku jej realizacji uniemożliwi właścicielom posesji nr [...] nadbudowanie piętra, co oznacza ograniczenie swobody w korzystaniu z posiadanej własności,

d) zabudowa działki nr ew. [...] wpłynie niekorzystnie na sposób funkcjonowania budynków i działek sąsiednich a decyzja nie reguluje kwestii ewentualnych konsekwencji w przypadku uszkodzenia budynku w/w, który jest stary i w złym stanie technicznym (pęknięta ściana zachodnia budynku w wyniku ostrzału artylerii podczas działań wojennych II wojny światowej),

4) decyzja została wydana bez uzyskania zgody właścicieli sąsiednich posesji na posadowienie planowanego obiektu w granicy działki, zdaniem w/w warunek sine qua non, co jest o tyle istotne, że granica ta przebiega w części po murze należącego do nich budynku; inwestor aktualny i wcześniejszy nigdy o taką zgodę nie występowali, nigdy też nie pytali o dopuszczalność takiego usytuowania budynku jeszcze przed zakupem działki.

W nawiązaniu do motywów odwołania inwestor wniósł do Kolegium pismo, podnosząc, iż odwołanie jest powtórzeniem całej argumentacji, jak w poprzednio już rozstrzygniętej sprawie, w której zostały ustalone warunki zabudowy w decyzji organu I instancji z dnia [...] r., która była przedmiotem rozpoznania przez Kolegium i Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu powyższego odwołania od decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] r. decyzją z dnia [...] r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy wskazał, że kwestią bezsporną w niniejszej sprawie jest brak planu miejscowego dla terenu położenia inwestycji, co obliguje organ do wydania decyzji o warunkach zabudowy (art. 59 ust. 1 wymienionej ustawy). Wydanie jednakże pozytywnej dla wnioskodawcy decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy.

W ocenie Kolegium sposób sporządzenia analizy obszaru nie budzi zastrzeżeń, a jej wyniki, czyli część tekstowa i graficzna zamieszczone zostały w aktach sprawy, zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ I instancji był bowiem zobowiązany do ustalenia, z czego się wywiązał, jakie konkretnie obiekty budowlane mieszczą się na działkach objętych granicami obszaru analizowanego, jakie pełnią funkcje, a więc w jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy, czyli linię zabudowy, wielkość powierzchni, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej elewacji frontowej i geometrię dachu, gdyż wymaga tego § 1 wspomnianego rozporządzenia.

Zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia wyniki analizy, o której mowa w § 3, zwierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji warunkach zabudowy.

Wyniki i ustalenia analizy obszaru dowodzą, iż działka inwestora położona jest w terenie gęstej zabudowy śródmiejskiej, którą tworzą budynki mieszkalne wielorodzinne i jednorodzinne wraz z lokalami usługowymi, przez co projektowane zamierzenie stanowi kontynuację funkcji zabudowy występującej w omawianym obszarze, będącej podstawowym warunkiem uznania inwestycji za możliwą do realizacji. Część tekstowa analizy obszaru dowodzi określenia szczegółowo parametrów inwestycji przez organ, w drodze uwzględnienia zabudowy istniejącej w tym obszarze. W świetle wyników analizy projektowane zamierzenie odpowiada charakterystyce urbanistycznej, na którą składają się kontynuacja funkcji, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowanie terenu, linia zabudowy i intensywność wykorzystania terenu odnoszące się do istniejących obiektów. Planowany budynek pozostaje też w zgodzie z charakterystyką architektoniczną w zakresie gabarytów i formy architektonicznej budynków tworzących istniejącą już zabudowę.

W przepisach § 4-8 powołanego rozporządzenia wydanego na podstawie delegacji ustawowej określono sposób wyznaczania dla nowej zabudowy: linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu. W przepisach tych istotnie ustalony został zasadniczy sposób wyznaczania lub ustalania parametrów tych cech inwestycji, poprzez określenie średniej wartości tych cech (poza geometrią dachu), dopuścił jednakże inne ich wyznaczenie, o ile wynika to z analizy obszaru (np. dla wyznaczenia linii zabudowy czy wysokości obiektu). Zarzut zatem wyznaczenia wysokości projektowanego obiektu w odniesieniu do budynku posadowionego na działce nr ew. [...] nie narusza przepisu § 7 tegoż rozporządzenia. Nie stanowi też, wbrew argumentom odwołania, przeszkody do nadbudowy piętra budynku na działce nr ew. [...] przy ul. [...].

Dopuszczenie zaś zabudowy pierzejowej w tym konkretnym przypadku, z ewentualnym wjazdem bramowym, na tym etapie postępowania nie stanowi zagrożenia dla budynku na działce nr ew. [...], gdyż kwestia ta, poza nawiązaniem do właśnie takiej zabudowy na tym odcinku ulicy Weteranów, stanowi zagadnienie techniczno-budowlane pozostające do rozstrzygnięcia na etapie ubiegania się przez inwestora o zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę. Na pewno jednak realizacja planowanej inwestycji nie może za sobą pociągać zamurowania otworów okiennych w lokalach mieszkalnych i piwnicznych, czy też wyjścia ewakuacyjnego w sąsiednim budynku.

Kolegium analizując materiał dowodowy sprawy nie dopatrzyło się też zagrożenia interesu odwołujących się związanego z zacienianiem budynku, czy też ze spadkiem wartości obiektu z uwagi na umiejscowienie balkonów w projektowanym budynku – wskazując jednocześnie, że kwestie te również nie należą do tego etapu procesu inwestycyjnego.

Zaskarżona decyzja uwzględnia natomiast ustanowioną na działce inwestora służebność przejazdu i przechodu na rzecz działek nr ew. [...] i w tym zakresie nie można dopatrzyć się utrudnień natury komunikacyjnej dla tychże działek. Rozwiązanie w tym zakresie musi bowiem zawierać projekt budowlany wnioskowanego zadania inwestycyjnego. Ponieważ działka inwestora powstała z podziału działki nr ew. [...], to już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 22 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Lu 790/12 podkreślił samodzielny byt prawny działki inwestora oraz to, że obecnie odwołujący się nie mogą skutecznie powoływać się na pochodzące z daty podziału uzgodnienia, co do sposobu zabudowy działki nr ew. [...], a organy administracji publicznej nie mogły takich ustaleń nie brać pod uwagę.

Jakkolwiek jest zrozumiała troska odwołujących się o dalsze losy 80 - letniej brzozy, obawy o zagrożenie jej bytu są obecnie nieuzasadnione i przedwczesne, podobnie jak obawy pogorszenie stanu technicznego budynku na działce nr ew. [...]. Za całkowicie zaś niezrozumiałe trzeba przyjąć, iż obiekt ten, co wprost wynika z treści odwołania, nie był remontowany od czasów II wojny światowej.

Nie znalazło także Kolegium przesłanek do uwzględnienia zarzutu odwołania, jakoby projektowana inwestycja uniemożliwiała nadbudowę budynku mieszkalnego na ww. nieruchomości. Na okoliczność tę strony nie przedstawiły żadnego uzasadnionego powodu. Więcej, podniesienie wysokości tego obiektu, doprowadzi do ujednolicenia występującej tutaj zabudowy pierzejowej, właśnie w tym zakresie. Wbrew argumentom odwołania, w przypadku realizacji zabudowy pierzejowej, nie jest wymagana zgoda właścicieli zabudowanej nieruchomości, i inwestor nie był zobowiązany do jej przedstawienia organowi wraz z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Z uwagi na dotychczasowy stan zagospodarowania i zabudowy omawianego obszaru, wynikający z ustaleń planów miejscowych, które utraciły moc obowiązującą, uwaga organu o braku potrzeby uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne była zbędna, gdyż grunty w tym obszarze już wcześniej uzyskały taką zgodę, zostając przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową.

Po rozpatrzeniu całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy, Kolegium nie podzieliło zarzutów odwołania, bowiem stan faktyczny sprawy został ustalony w sposób wymagany przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., a przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściwie zastosowane.

K. W., B. W., T. W., M. W., G. W. i J. K. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. podtrzymali zarzuty wskazane w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] r., ustalającą J. S. warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego z usługami w parterze na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] położonej przy ul. W. [...] w L. . Z treści analizy funkcji wynika, że działka nr ewid. [...], znajduje się w terenie gęstej zabudowy śródmiejskiej, wielo- i jednorodzinnej wraz z uzupełniającą funkcją usługową.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r. poz. 199), dalej jako "ustawa", zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, polegająca na budowie obiektu budowlanego, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W myśl z art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Powołany wyżej art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy określa tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W przepisie tym ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego określony został w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), dalej jako "rozporządzenie".

W myśl § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 1 – 4). Stosownie do § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 1 i 2). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, w świetle § 7 ust. 1 rozporządzenia, wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8). Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiąca załącznik do decyzji organu pierwszej instancji, spełnia wymogi określone w powołanych przepisach rozporządzenia, z wyjątkiem § 7 rozporządzenia.

W orzecznictwie podnosi się, że § 7 ust. 2 rozporządzenia wymaga, aby przy wyznaczeniu wysokości górnej krawędzi elewacji wziąć pod uwagę wysokość "od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku" – a więc ustalenia wysokości w sposób precyzyjny, a nie przybliżony, jak by to się odbywało przy określaniu wysokości elewacji poprzez ilość kondygnacji. Oznacza to konieczność ustalenia wysokości w metrach (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 23 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Bd 800/07, publ. Lex nr 512279). Co prawda w decyzji organu I instancji wskazano, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem budynku) wynosi maksymalnie do gzymsu budynku usytuowanego na działce nr [...], jednak nie wskazano dokładnie tej wysokości w metrach. Ponadto jak wynika z analizy funkcji w szczególności z jej części graficznej, budynek usytuowany na tej działce jest budynkiem, po pierwsze wielorodzinnym, a po drugie jednym z najwyższym na obszarze analizowanym (17,5 m), oprócz 23 m obiektu także wielorodzinnego na działce nr ewid. 51. Na obszarze analizowanym znajdują się poza tym tylko dwa budynki mieszkalne jednorodzinne – o warunki jakiego wnioskuje inwestor - na działce nr ewid. 49 o wysokości 13,5 m oraz na działce nr ewid. 52 o wysokości 14 m. Pozostałe budynki są budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, ale i o tak mniejszej wysokości. Zatem mając na uwadze, że § 7 ust. 1 rozporządzenia, wskazuje, że dla nowej zabudowy wyznacza się wysokość jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, organy w niniejszej sprawie powinny wskazać w myśl § 3 i § 4 rozporządzenia, dlaczego wyznaczyły taką (skrajną) dopuszczalną wysokość, jeżeli wynika to z analizy możliwości zagospodarowania terenu. Należy wskazać, że dla ustalenia warunków konkretnego obiektu budowlanego decydujące znaczenie ma w szczególności analiza działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób podobny, pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów, cech kształtowania zabudowy, w tym wysokości nowych obiektów. Zasadny zatem jest zarzut skargi wskazujący na wadliwe opracowanie analizy funkcji zabudowy w tym zakresie, a przez to przyjęcie określonych parametrów dla projektowanej zabudowy. Z treści powołanego rozporządzenia nie można wyprowadzić wniosku, jaki jest uczyniony w analizie stanowiącej załącznik do kontrolowanej decyzji, by jej treść obejmowała tylko określone rodzaje obiektów zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Przepisy prawa posługują się w tym zakresie pojęciem ogólnym, jakim jest "istniejąca zabudowa". Zatem istniejąca zabudowa determinuje obowiązującą linię zabudowy (§ 4 rozporządzenia), szerokość elewacji frontowej (§ 6 rozporządzenia), a także wysokość górnej elewacji frontowej, czy geometrię dachów (§ 7, § 8 rozporządzenia). Konsekwencją takiego ujęcia wymogów analizy musi być stwierdzenie, że analiza nie może wskazanych w rozporządzeniu parametrów przyszłej zabudowy, czy wybranej zabudowy, odnosić się do określonej kategorii obiektów, ale do istniejącej zabudowy i dopiero w kontekście tych ustaleń można decydować o cechach przyszłej zabudowy (por. wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 22 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Rz 35/12, publ. Lex nr 1379903). W ocenie Sądu analiza nie może wyznaczać wysokości budynku objętego wnioskiem przez odwołanie się do gabarytów tylko jednego najwyższego budynku znajdującego się w obszarze objętym tym opracowaniem. W rozpoznawanej sprawie taka sytuacja miała miejsce, a to jest niezgodne z ustawą. Z tego powodu przyjąć należy, że decyzje organów obu instancji wydane zostały z naruszeniem prawa materialnego i jako takie powinny podlegać uchyleniu.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organy będą zobowiązane do przeprowadzenia analizy istniejącej zabudowy na obszarze analizowanym. Dopiero na tej podstawie będą uprawnione do oceny treści wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i wydania stosownej decyzji.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, powołanych następnie w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie, dodatkowo należy wskazać, że postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie pierwszym etapem realizacji inwestycji, zawiera tylko pewne ogólne ramy przyszłej inwestycji, która ulega konkretyzacji dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Szczegółowe okoliczności planowanej zabudowy (w tym odległość od innych obiektów czy granic działki) konkretyzują się w następnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Zasadnie zatem organ II instancji podkreślił, że stosownie do wymogów ustawy Prawo budowlane, której przepisy mają zastosowanie w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę - obiekt budowlany należy projektować, budować i utrzymywać zgodnie z przepisami i w sposób zapewniający m.in. ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, która obejmuje przede wszystkim: zapewnienie dostępu do drogi publicznej, a także dopływem światła, ochronę środowiska przed uciążliwościami powodowanymi przez planowaną inwestycję. Dlatego też wszelkie argumenty dotyczące kwestii technicznych, takich jak podnoszona w odwołaniu i w skardze kwestia zacienienia sąsiednich budynków, czy innych jak uciążliwości na środowisko itp. nie mogą w tym postępowaniu odnieść żadnego skutku, a zwłaszcza wpłynąć na ocenę wydanych decyzji. Z kolei organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie powinien wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę.

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U z 2012 r. poz. 270 ze zm.) należało uchylić, zarówno zaskarżoną decyzję, jak i decyzję ją poprzedzającą. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 wspomnianej ustawy.