Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1293/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-02-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Opłata targowa
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, 37 ust. 3
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Darmoń SWSA Agnieszka Nawara - Dubiel (spr.) SWSA Małgorzata Łoboz po rozpoznaniu w dniu 8 lutego 2023 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi S. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 30 sierpnia 2022 r. znak: SKO.ZP/415/350/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu l instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżącego S. C. kwotę 400 (czterysta) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 28 czerwca 2022r. nr RIiR.6725.24.2021 Burmistrz Gminy Słomniki ustalił S. C. jednorazową opłatę na rzecz Gminy Słomniki w wysokości 10.680,80 zł, z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni 0,1001 ha, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części Gminy Słomniki (z wyłączeniem działek nr [...] i nr [...] w miejscowości M. oraz terenu pod trasę S7) - etap II.

Po rozpatrzeniu odwołania S. C. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 30 sierpnia 2022 r., znak SKO.ZP/415/350/2022 - działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. 2022r., poz. 503), uchwały Rady Miejskiej w Słominkach z dnia 24 listopada 2016r. nr XXII/250/16 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części Gminy Słomniki (z wyłączeniem działek nr [...] i nr [...] w miejscowości M. oraz terenu pod trasę S7) - etap II (Dziennik Urzędowy Województwa Małopolskiego z 2016r. poz. 6874) oraz w związku art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce gruntami (tekst jedn. Dz.U. z 202 lr., poz. 1899) i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. - utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W jej uzasadnieniu Kolegium wskazało, że w myśl przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu w sytuacji gdy wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Kolegium podkreśliło też, że ustawa jednoznacznie przesądza o istnieniu obowiązku po stronie organu administracji pobrania opłaty w wyżej opisanych okolicznościach. Organ ma nie tylko obowiązek ustalenia i pobrania opłaty, ale także musi dochodzić roszczeń w odpowiednim terminie, tj. w ciągu 5 lat od wejścia w życie planu. Sprzedaż nieruchomości po upływie tego terminu, wyłącza dochodzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Niezbędnym warunkiem pobrania opłaty planistycznej jest także ustalenie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest to, że aktem notarialnym z dnia 26 listopada 2021 r. Repertorium A numer [...] S. C. zawarł umowę sprzedaży działki nr [...] położonej w miejscowości N. i działka ta została zbyta w okresie pięciu lat od dnia wejścia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Miarodajne w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej jest art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi: Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W przedmiotowej sprawie, na terenie Gminy Słomniki obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z dnia 20 marca 2006r. Teren, w którym położona jest przedmiotowa działka został objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części Gminy Słomniki (z wyłączeniem działek nr [...] i nr [...] w miejscowości M. oraz terenu pod trasę S7) - etap II - z dnia 24 listopada 2016r. i obecnie przeznaczeniem tej nieruchomości jest teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol planu P19.MN1). Natomiast przed zmianą planu miejscowego działka nr [...] znajdowała się terenach rolniczych (symbol planu RP). Wzrost wartości tych działek został w niniejszej sprawie ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego Panią M. G. , która stwierdziła w operacie szacunkowym, że wartość działki nr [...] w miejscowości N. przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyniosła kwotę 8.448,00 zł, natomiast po uchwaleniu planu miejscowego wartość tej działki wyniosła kwotę 61.852,00 zł. Należy wskazać, że autor operatu szacunkowego, zgodnie z uprawnieniem przysługującym według postanowień art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości: podejścia porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 28 listopada 2019r., sygn. akt II SA/Po 241/19). Zgodnie z par. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 z 2004r., poz. 2109), określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości, podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W metodzie korygowania ceny średniej wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Jednocześnie stwierdzić należy, że w przestawionej wycenie (elaborat szacunkowy w aktach sprawy) porównano reprezentatywną dla lokalnego rynku grupę nieruchomości. Dla dokonania porównania rzeczoznawca majątkowy przedstawił ceny grupy: 12 nieruchomości reprezentatywnych (próbkę reprezentatywną), występujących na lokalnym rynku, jeśli chodzi o działki rolne, przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz także 12 nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, w okresie badania cen, czyli od listopada 2019r. do listopada 2021 r. Ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego średnia cena nieruchomości podobnych wyniosła 64,10 zł za 1 m2 powierzchni, zaś suma współczynników korygujących, uwzględniających takie atrybuty (cechy rynkowe) jak: lokalizacja, otoczenie, wielkość, kształt i fizjografia, uzbrojenie oraz dostęp komunikacyjny wyniosła 0,9640 i stąd też otrzymana wartość rynkowa nieruchomości wycenianej, stanowiąca korektę ceny średniej, wyniosła 61,79 zł za lm2 powierzchni (64,10 zł x 0,9640) przy uwzględnieniu przeznaczenia działki nr [...], a wartość działki wyniosła kwotę 61.852,00 zł - zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast wartość działki nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez Radę Miejską w Słomnikach z dnia 20 marca 2006r. wyniosła 8,01 zł za 1 m2 powierzchni, zaś suma współczynników korygujących uwzględniających takie atrybuty (cechy rynkowe) jak: lokalizacja, otoczenie, wielkość, kształt i fizjografia oraz dostęp komunikacyjny wyniosła 1,0543 i stąd też otrzymana wartość rynkowa nieruchomości wycenianej, stanowiąca korektę ceny średniej, wyniosła 8,44 zł za 1m2 powierzchni (8,01 zł x 1,0543). Kolegium stwierdza, że przyjęte transakcje miały miejsce na rynku lokalnym, tj. Gminy Słomniki oraz miejscowości: Iwanowice, Radziemice i Kocmyrzów - Luborzyca. W efekcie wartość nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...], wyniosła 8.448,00 zł, przy przyjęciu nieobowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Słomniki z dnia 20 marca 2006r.

W rezultacie operatu szacunkowego można przyjąć, że nastąpił wzrost wartości co do wycenianej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części Gminy Słomniki (z wyłączeniem działek nr [...] i nr [...] w miejscowości M. oraz terenu pod trasę S7) - etap II i różnica wartości wyniosła 53.404,00 zł, co przy 20% stawce procentowej, określonej uchwałą planistyczną, daje kwotę 10.680,80 zł należnej opłaty. Należy także zaznaczyć, że autor operatu wykazał, że uchwalenie planu miejscowego dla terenu położonego miejscowości N. spowodowało wzrost wartości wycenianej nieruchomości, posługując się jako porównawczymi, nieruchomościami podobnymi, wyselekcjonowanymi z szerszej bazy oraz doświadczeniem zawodowym. Ponadto, ustawodawca w sposób bardzo ścisły określił sytuację, w której powstaje obowiązek pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, nie pozostawiając organowi administracji orzekającemu w tej sprawie możliwości działania w ramach uznania administracyjnego, w szczególności zaś, by organ ten w wydanej decyzji miał możliwość odstąpienia np. "w szczególnie uzasadnionych wypadkach'", od zasad określonych w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W odpowiedzi na zarzut odwołania, co do tego, że działka nie jest korzystnie położona: w drugiej linii zabudowy i nie ma bezpośredniego dostępu do drogi lokalnej oraz nie posiada dostępu do mediów, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie nadmienia, że jeżeli chodzi o możliwości wielkość, kształt i fizjografię oraz uzbrojenie, to dla działki wycenianej cechy te zostały scharakteryzowane jako: "korzystna" i "dobre" (działka częściowo uzbrojona, media na działce lub w zasięgu", w odróżnieniu od cechy "bardzo korzystnej" oraz "bardzo dobrej" (pełne uzbrojenie na działce lub w bardzo bliskim sąsiedztwie).

Opisaną wyżej decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie S. C., zarzucając jej naruszenie prawa materialnego, a to przepisu art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 oraz art. 37 ust. 6 Ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez dowolne przyjęcie, iż w okresie 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania powodującego wzrost wartości nieruchomości, wystarczającym jest aby Burmistrz powiadomił właściciela o podjęciu postępowania w celu ustalenia opłaty.

Skarżący przyznał, że dokonał sprzedaży przedmiotowej działki nr [...] w dniu 24 listopada 2021r., bowiem Notariusz pouczyła go, iż minęło 5 lat od uchwalenia aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała nr XXII/250/16 Rady Miejskiej w Słomnikach, jak się okazało została opublikowana w dniu 1 grudnia 2016r., a po 14 dniach weszła w życie.

W dniu 9 grudnia 2021r. zostały sporządzone dwa pisma od Burmistrza Gminy Słomniki: pismo o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej i drugie, że sprawa nie może zostać załatwiona w terminie, który wyznaczył na dzień 22 czerwca 2022r.

Decyzja o wszczęciu postępowania w przedmiocie wymiaru jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została wydana 9.12.2021r. ale korespondencję doręczono skarżącemu dopiero 15.12.2021r. co przekracza termin, w którym możliwe jest podjęcie postępowania w wyżej wymienionej sprawie. Ustawodawca precyzyjnie określił przedział czasowy, w którym należy skutecznie przeprowadzić postępowanie przedmiotowej sprawy. Może to nastąpić w terminie 5-ciu lat, gdzie pierwszy dzień jest dniem wejścia w życie - zmieniającego przeznaczenie nieruchomości - MPZP bądź jego zmian. Termin ten jest terminem zawitym i jako taki nie podlega przywróceniu, a jego upływ powoduje niedopuszczalność wszczęcia postępowania w sprawie. W związku z powyższym zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zredagowane po upływie wskazanego 5-letniego terminu, a także doręczenie po tym terminie zbywcy zawiadomienia sporządzonego przez organ jeszcze przed upływem powyższego terminu, nie może uruchomić postępowania w sprawie. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej jest zatem warunkowane doręczeniem zbywcy zawiadomienia o jego podjęciu. Gdyby jednak organ takie postępowanie podjął, to powinno ono podlegać umorzeniu jako bezprzedmiotowe. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wyjaśniło w pełni podstawy prawnej w zakresie okresu w jakim organ gminy może wydać analogiczną decyzję.

Zwrócić uwagę należy, iż ustawodawca nie wprowadził zapisu, z którego wynikałoby, że każda sprzedaż w okresie 5 lat od zmiany/uchwalenia miejscowego planu, który spowodował wzrost jej wartości będzie umożliwiała określenie jednorazowej opłaty. Samo powiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego nie może być traktowane jako wypełnienie dyspozycji przepisu art. 37 ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. To dopiero wydanie decyzji i jej doręczenie może być traktowane w drodze ustawowej analogi jak zgłoszenie roszczenia.

Organy obu stopni pominęły też nakaz prawny, aby taka decyzja została wydana bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. Ustawodawca nie wskazał na bezzwłoczność wszczęcia postępowania czy też powiadomienia o tym strony. Zawiadomienie strony o wszczęciu postępowania z jednoczesnym powiadomieniem, iż decyzja nie może być wydana w terminie, a zostanie wydana za pół roku, sama przez się świadczy, że nie została wydana bezzwłocznie i jako taka jest spóźniona, wadliwa.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wyjaśnić, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Obecnie stan epidemii został zmieniony na stan zagrożenia epidemicznego. Zgodnie z art. 15zzs4 ust.2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 lipca 2021 r., wprowadzonym art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. (Dz.U.2021.1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID -19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę wyłącznie przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających prowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym, że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. W myśl art. 15zzs4 ust.3 ustawy Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. W rozpoznawanej sprawie zarówno skarżący jak i organ wnieśli o rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym, dlatego też zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 137 z późn. zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Kontroli sądu w niniejszym postępowania poddana jest ocena legalności decyzji ustalającej wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 z późn. zm., dalej zwana ustawą), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 ustawy przesądza natomiast, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Z przytoczonych unormowań wynika, że dla ustalenia opłaty planistycznej niezbędne jest wykazanie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia tego planu, czyli że istnieje związek przyczynowy między uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 919/06 i z dnia 25 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1244/06, Baza Orzeczeń Lex nr 360221).

Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 149-159). Podstawowym dowodem, w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości oraz wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i prawidłowym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i co do zasady, podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 k.p.a. Tym niemniej ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie. W aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego dominuje pogląd, że ocena operatu szacunkowego może dotyczyć jedynie kwestii formalnych a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii oczywistej wadliwości operatu. W żadnym razie kontrola ta nie może dotyczyć zakresu wiedzy specjalnej, jaką dysponuje rzeczoznawca majątkowy i którą wyraża w operacie. Dla przykładu można wskazać pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 2020 r. I OSK 384/19 w którym wskazano, iż zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Także w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2018 r. I OSK 2023/17 wskazano, iż ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego (por. też wyroki NSA z dnia z dnia 13 lipca 2018 r. I OSK 2269/16, z dnia 4 grudnia 2019 r. I OSK 3367/18, z dnia 28 kwietnia 2020 r. I OSK 557/19).

Kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe - legalne ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zawiązany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego wynikającego, czy to z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio, czy też przeznaczenia faktycznego - wynikającego ze sposobu użytkowania z nieruchomości, jeżeli nie był on zapisami planu miejscowego objęty.

W ocenie sądu użyty w art. 36 ust. 4 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" wskazuje, że zwiększenie wartości nieruchomości musi być wyłącznie następstwem uchwalenia planu i ustalenia w nim przeznaczenia terenu korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe. Wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, a wielkość wzrostu tej wartości winna być obliczona w operacie sporządzonym zgodnie z przepisami i zasadami logiki.

W niniejszej sprawie - jak to wynika ze znajdującego się w aktach sprawy aktu notarialnego (pkt. II aktu), z odwołania skarżącego od decyzji organu I instancji oraz z operatu szacunkowego str.4 - w chwili wejścia w życie planu miejscowego, nie istniała działka nr [...]. Istniała natomiast jedna duża działka nr [...] o pow. 3,4810 ha. Działka nr [...] dopiero w 2021 r., staraniem skarżącego, uległa podziałowi na osiem działek, w tym właśnie na działkę nr [...].

Niewątpliwie zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżącego związana z wejściem w życie uchwały Rady Miejskiej w Słomnikach w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zmianą, która zmienia to przeznaczenie na korzyść skarżącego, zwiększając możliwości przeznaczenia i zagospodarowania nieruchomości, skoro nieruchomość dotychczas położona w terenach rolniczych, stała się nieruchomością przeznaczoną pod budownictwo jednorodzinne.

Niemniej jednak, w świetle art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy niedopuszczalne jest uwzględnianie przy określaniu wartości nieruchomości jakichkolwiek czynników, które miały miejsce po dacie uchwalenia lub zmiany planu, jak nakłady na nieruchomości, dokonanie jej podziału czy scalenia (por. wyroki NSA: z 9 listopada 2017 r., sygn. akt II OSK 403/16 oraz z 20 października 2020 r., sygn. akt II OSK 1540/20).

W szczególności Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela ugruntowany pogląd, iż opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli sprzedane zostały tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyrok NSA 19.11.2008 II OSK 1316/07). Podstawową okolicznością jaka podlegała ustaleniu w niniejszym postępowaniu to odpowiedź na pytanie czy wobec wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości tym planem objętych. Co istotne, chodzi przy tym o wartość nieruchomości istniejących w dacie wejścia w życie nowego planu. Tymczasem w niniejszej sprawie biegły przyjął do wyceny i porównania działkę nr 265/3, która w chwili ustalenia planu nie istniała, a powstała z podziału działki nr [...] już po wejściu w życie planu miejscowego.

Dodatkowo wskazać jeszcze należy, że tereny RP – tereny rolnicze, w których położna była działka [...] według poprzednio obowiązującego planu miejscowego przyjętego Uchwałą Nr XXXV/272/06 Rady Miejskiej w Słomnikach z dnia 20 marca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części Gminy Słomniki obejmujący wsie: Brończyce, Czechy, Kępa, Miłocice, Niedźwiedź, Polanowice, Ratajów, Szczepanowice, Trątnowice, Waganowice, Wesoła, Zaborze, nie były terenami całkowicie i definitywnie wyłączonymi z zabudowy.

Zgodnie z § 23 ust. 2 tego planu, na terenach RP, utrzymuje się istniejące przeznaczenie i użytkowanie. Ustala się następujące zasady zabudowy, zagospodarowania i ochrony:

1) utrzymanie rolniczego wykorzystania terenów, z dopuszczeniem zalesień, zwłaszcza terenów o mniejszej przydatności rolniczej (niższe klasy gruntów, położenie na stokach itp.),

2) dopuszcza się realizację dróg dojazdowych do gruntów rolnych, ścieżek pieszych i rowerowych

3) ustala się zakaz zabudowy, z następującymi wyjątkami:

a) obiekty małej architektury, przy zachowaniu zasad określonych w §18,

b) urządzenia związane z melioracją wodną, przeciwpowodziowe, przeciwpożarowe i infrastruktury technicznej,

c) zabudowa zagrodowa w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w Gminie, pod warunkiem dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia terenu wystarczającego do zamierzenia budowlanego, zgodności z przepisami odrębnymi i na zasadach określonych w §11,

4) utrzymuje się istniejącą zabudowę, budynki mogą być rozbudowywane, nadbudowywane, przebudowywane i odbudowywane w ramach istniejącego siedliska, z za-chowaniem zasad określonych w §11.

Przeznaczenia tego w swoim operacie biegły nie analizował, ograniczając się tylko do przyjęcia, że działka ta w całości stanowiła teren rolny – w domyśle całkowicie wyłączony z zabudowy. Nadto działka nr [...] była zabudowana domem jednorodzinnym i zabudowaniami gospodarczymi. Ponownie prowadząc postępowanie organ będzie obowiązany zlecić wykonanie nowego operatu szacunkowego, w którym uwzględnione zostaną powyższe wskazania.

Jeśli zaś chodzi o zarzuty skargi, to są one nieuzasadnione. Zgodnie bowiem z art. 37 ust. 3 ustawy, roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem sadów administracyjnych, termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie.

W niniejszej sprawie umowa sprzedaży nieruchomości zawarta została w dniu 26 listopada 2021 r., natomiast plan miejscowy przyjęty uchwałą Rady Miejskiej w Słominkach z dnia 24 listopada 2016r. nr XXII/250/16 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego południowej części Gminy Słomniki (z wyłączeniem działek nr [...] i nr [...] w miejscowości M. oraz terenu pod trasę S7) - etap II wszedł w życie (stał się obowiązujący) w dniu 16 grudnia 2016 r. tj. po upływie 14 dni od ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego, co miało miejsce w dniu 1 grudnia 2016 r. Postepowania administracyjne zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia 9 grudnia 2021 r., doręczonym skarżącemu w dniu 15 grudnia 2021 r. Wobec powyższego zarzuty skargi nie są uzasadnione, bo działka została zbyta przed upływem terminu pięciu lat określonego w art. 37 ust. 4 i 3 ustawy.

Zaskarżona decyzja została uchylona na zasadzie art. 145 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 400 zł składa się kwota uiszczonego przez skarżącego wpisu.