Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 906/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16. art. 156 ust. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 151. art. 153
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2018 r. sprawy ze skargi F. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] września 2013 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust 1 i 6, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z uchwałą [...] Rady Miasta P. z dnia 24 czerwca 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta P. w rejonie ul. [...], ustalił dla "[...]" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej numerami geodezyjnymi [...] i [...], o łącznej powierzchni 3,2951 ha, położonej w P. przy ul. [...] i [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości [...] zł, określając jednocześnie, iż opłatę należy uiścić na wskazany rachunek Urzędu Miast P. w terminie 14 dni od daty odbioru decyzji.

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, iż dla przedmiotowej nieruchomości plan miejscowy przyjęty uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] czerwca 2008 r. przewiduje następujące funkcje: UC - teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, Kp/Kw - parkingi z drogą wewnętrzną, KD-D - ulica dojazdowa, US/ZP1 - tereny sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej, ZP/ZZ - teren zieleni urządzonej - zagrożony powodzią. Dla wszystkich terenów objętych tym planem ustalono stawkę 30%, stanowiącą podstawę do określenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organ wskazał także, iż przed wejściem w życie planu miejscowego dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywały ustalenia uchwały nr [...] 981 Wojewódzkiej Rady N. w P. z dnia [...] listopada 1981 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta P., zgodnie z którą działka [...] oznaczona została symbolem 7A P jako istniejący zakład "[...]z" adaptowany w planie (wymagane wprowadzenie izolacji zieleni wysokiej wokół zakładu). Działka [...] oznaczona była symbolem 7A P jako istniejący zakład "[...]" adaptowany w planie oraz 8A ZP jako teren zieleni nadrzecznej oraz izolacyjnej zieleni od strony "[...]" - obszar o powierzchni 0,0180 ha. Ponadto, część działki [...] położona była na terenach kolejowych (oznaczenie w planie symbolem K). W okresie między dniem 01 stycznia 2003 r. a dniem 21 września 2008 r. przedmiotowa nieruchomość nie była objęta ustaleniami planu miejscowego, jednak wykorzystanie działek było tożsame z przeznaczeniem obowiązującym do dnia 31 grudnia 2002 r.

W dalszej kolejności wyjaśniono, iż w dniu [...] lipca 2012 r. użytkownik wieczysty – [...]" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zbył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. W związku z czym wszczęte zostało z urzędu w dniu [...] marca 2013 r. postępowanie w celu ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości będącej wynikiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wartość nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jego uchwaleniu, została określona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości według stanu po 21 września 2008 r. wyniosła [...] zł, według faktycznego sposobu wykorzystania wyniosła [...] zł, według stanu do 31 grudnia 2002 r. wyniosła [...] zł. Zatem wartość zbytego gruntu w związku z uchwaleniem planu miejscowego wzrosła o [...] zł., a tym samym renta planistyczna ustalona w oparciu o 30% stawkę służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł pełnomocnik "[...]" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej wysokości i terminu płatności ustalonej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i orzekło o ustaleniu tej opłaty w wysokości [...] zł. W pozostałej części utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy.

Kolegium powołując się na treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyjaśniło, iż w sprawie istniały przesłanki do wszczęcia postępowania w celu ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Dalej organ odwoławczy wskazał, że nie znalazł podstaw uznania zarzutów podnoszonych w odwołaniu kwestionujących prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego.

Skargę na powyższą decyzję wniósł pełnomocnik "[...]" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 29 października 2014 r. o sygn. akt II SA/Po 916/14 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] kwietnia 2014 r.

W uzasadnieniu wyroku Sąd zauważył, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.) i podlega, tak jak każdy dowód, ocenie organu z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. Sąd zaznaczył, iż organ nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. To na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. To z kolei oznacza, że dokonując oceny wartości dowodowej operatu organy mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści. Podlegający ocenie organu operat szacunkowy winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Z tego też względu proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych.

W wytycznych Sąd wskazał, iż ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji winien wezwać biegłego rzeczoznawcę do uzupełnienia informacji dotyczących nieruchomości opisanych na stronach nr 5-7 Załącznika nr 2 operatu w celu ustalenia czy posiadają takie samo mieszane przeznaczenie jak nieruchomość wyceniana. Biegły winien także dokładnie wyjaśnić, na jakiej podstawie uznał, iż nieruchomość opisana na stronie 5 Załącznika nr 2 operatu, na której niewątpliwie nie może zostać w całości zlokalizowany obiekt o powierzchni powyżej 2000 m2 została uznana za podobną do nieruchomości wycenianej od niej dwudziestokrotnie większej.

W przypadku ustalenia, iż nieruchomości te nie spełniają warunku podobieństwa i brak jest na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej biegły winien dokonać odrębnej wyceny dla terenu przeznaczonego pod zabudowę handlową oraz drogi wewnętrzne i parkingi oraz odrębnej dla terenu przeznaczonego pod zieleń i obiekty sportowe oraz rekreacyjne, tak jak zrobił to w sporządzonym operacie szacunkowym w odniesieniu do terenów oznaczonych w Planie symbolem ZP/ZZ.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] sierpnia 2015 r. o nr [...] orzekło o: 1. uchyleniu zaskarżonej decyzji w części dotyczącej wysokości i terminu płatności ustalonej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i orzekło o ustaleniu tej opłaty w wysokości [...] zł (słownie: [...]), 2. w pozostałej części utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Skargę na powyższą decyzję wniósł pełnomocnik "[...]" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 03 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Po [...], uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2015 r. wyjaśniając, że zaskarżona decyzja została wydana na podstawie operatu szacunkowego, który utracił swoją "ważność" z uwagi na treść art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] maja 2017 r. nr [...] orzekło o: 1. uchyleniu zaskarżonej decyzji w części dotyczącej wysokości i terminu płatności ustalonej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i orzekło o ustaleniu tej opłaty w wysokości [...] zł (słownie: [...]), 2. w pozostałej części utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 09 marca 2017 r. złożył oświadczenie o aktualności operaty szacunkowego oraz podtrzymał stanowisko, że na dzień wykonywania operatu szacunkowego nie posiadał wiedzy o istnieniu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Następnie organ wskazał, że nie znalazł podstaw do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazano, iż rzeczoznawca majątkowy określając wartość działek po zmianie przeznaczenia do porównania przyjął transakcje nieruchomościami, które tak jak wyceniana nieruchomość, przeznaczone były w planie miejscowym na cele usług handlu, przy czym uwzględniono cechy użytkowe faktycznie różnicujące nieruchomości w badanym segmencie rynku, mające wpływ na ich wartość rynkową, a także współczynnik korekcyjny dotyczący prawa użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca majątkowy poprzez porównanie nieruchomości o analogicznym przeznaczeniu przed wejściem w życie planu miejscowego i po jego wejściu udowodnił, że w wyniku zmiany funkcji nieruchomości jej wartość wzrosła a tym samym został wykazany związek przyczynowo - skutkowy między wejściem w życie planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości.

Zdaniem Kolegium operat został prawidłowo podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego stosowne uprawnienia w zakresie wyceny nieruchomości. Wykonany został zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

Według organu odwoławczego niesłuszne były zarzuty podniesione w odwołaniu dotyczące doboru przez biegłego transakcji porównawczych oraz skorygowania ceny sprzedaży w przypadku obrotu prawem użytkowania wieczystego. Zdaniem organu rzeczoznawcza trafnie określił funkcję terenu sprzed przyjęcia nowego planu miejscowego oraz uznał za wystarczające wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia 1 czerwca 2015 r. W piśmie tym biegły wyjaśnił m.in., iż wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań są do siebie podobne i mają bardzo podobną strukturę części składowych takich jak teren pod bezpośrednią zabudowę handlową, teren wjazdu, wyjazdu, ciągów pieszych itp., tereny zieleni urządzonej i innych. W wielkościach bezwzględnych określanych powierzchnią (m2) dla każdej nieruchomości są one różne, ale ich procentowy udział w poszczególnych nieruchomościach jest bardzo porównywalny i nie różnicuje ogólnego przeznaczenia (możliwej do zrealizowania funkcji). Z tego względu w operacie ten element został pominięty w szczegółowym opisie.

Odnosząc się do kwestii części składowej wycenianej nieruchomości określonej w planie miejscowym jako Us/ZPl - o powierzchni 2.090 m2, tj. tereny sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej biegły zwrócił uwagę, że pod sport i rekreację przeznaczona jest tylko część spośród całego fragmentu oznaczonego w miejscowym planie jako Us/ZPl 2,090m2 stanowiąca 6,34% w całej nieruchomości. Zatem jej wpływ na wartość jest niewielki. Według biegłego nie jest możliwe aby do porównania znaleźć transakcje łączące funkcje handlową ze sportowo - rekreacyjną. W tej sytuacji tereny sportowo - rekreacyjne potraktowano łącznie z dominującą funkcją handlową.

Według Kolegium wykazano, że istnieje związek przyczynowo - skutkowy między uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a wzrostem wartości nieruchomości. Zgodnie ze skorygowanym przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. operatem oszacowana wartość nieruchomości dla: - stanu po [...] września 2008 r. wyniosła [...] zł, - faktycznego sposobu wykorzystania wyniosła [...] zł, - stanu do [...] grudnia 2002 r. wyniosła [...] zł.

Wartość zbytego gruntu w związku z uchwaleniem planu miejscowego wzrosła zatem o [...] zł. Renta planistyczna ustalona w oparciu o 30% stawkę służącą naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] zł.

Skargę na powyższą decyzję wniósł pełnomocnik "[...]" Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika. Zaskarżonej decyzji zarzucono:

I. naruszenie art. 7 K.p.a. i art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm. - dalej jako "rozporządzenie") poprzez oparcie rozstrzygnięcia na sporządzonym, z naruszeniem zasad ustawowych i standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. K. F., przy jednoczesnym uznaniu tego dowodu za obdarzony pełną mocą dowodową, w sytuacji:

1. nieuzasadnionego doboru podejścia i metody szacowania nieruchomości,

2. nieprawidłowego doboru transakcji porównawczych w kontekście przesłanki "podobieństwa" nieruchomości,

3. nieuzasadnionego ujednolicenie funkcji nieruchomości - oszacowanie nieruchomości w całości jak przeznaczonej do funkcji handlu;

nadto poprzez:

4. zaniechanie wyjaśnienia motywów uznania nieruchomości przybranych do porównania za podobne, w tym w kontekście rażących różnic powierzchniowych pomiędzy nimi;

5. zaniechanie wyjaśniania czy przybrane do porównania nieruchomości "podobne" posiadają tak jak nieruchomość szacowana mieszana funkcję, to jest równolegle ich część przeznaczone jest dla realizacji funkcji zieleni, obiektów sportowych i rekreacji;

II. naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia poprzez wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy, którego aktualność nie została potwierdzona w sposób przewidziany przepisami prawa;

III. naruszenie art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez zaaprobowanie operatu szacunkowego sporządzonego z naruszeniem regulacji art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust 3 rozporządzenia nakazującej, wedle wykładni poczynionej przez Sąd w wyroku z dnia 29 października 2014 r. w przypadku braku do porównań nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu (to jest z równoległą funkcją sytuowania obiektów i budowli sportowych i rekreacyjnych) "odrębną wycenę dla terenu przeznaczonego pod zabudowę handlową oraz drogi wewnętrzne i parkingi oraz odrębnie dla terenu przeznaczonego pod zieleń i obiekty sportowe oraz rekreacyjne".

Zdaniem strony skarżącej organ odwoławczy zbagatelizował wytyczne zawarte w wyroku z 29 października 2014 r., sygn. akt II SA/Po 916/14, a zaskarżona decyzja stanowi powielenie wcześniejszej decyzji tego organu z [...] kwietna 2014 r. Dodatkowo strona skarżąca rozwinęła zarzuty dotyczące sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017, poz. 1369 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości decyzji organów administracji publicznej o ustaleniu wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej numerami geodezyjnymi [...] i [...], o łącznej powierzchni 3,2951 ha, położonej w P. przy ul. [...] i [...], w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Równocześnie, przed merytoryczną oceną skargi, wyjaśnić należy, że organy administracji, jak i Sąd rozpoznając niniejszą sprawę, są związane wytycznymi zawartymi w wyroku tutejszego z dnia z dnia 29 października 2014 r., sygn. akt II SA/Po 916/14. Zgodnie bowiem z art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Przez ocenę prawną należy rozumieć sąd o prawnej wartości sprawy. Ocena prawna może dotyczyć stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa materialnego i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego oraz kwestii zastosowania określonego przepisu prawa jako podstawy do wydania decyzji. Wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencję oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych i wskazanie kierunku, w którym winno zmierzać przyszłe postępowanie (J. P. Tarno, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2012 r., s. 397 uw. 1, 2; M. Jagielska, J. Jagielski, R. Stankiewicz, w: red. R. Hauser, M. Wierzbowski, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2011 r., s. 544, Nb 1-3).

W zaskarżonym wyroku zakwestionowano operat szacunkowy stanowiący podstawę wydanego rozstrzygnięcia podnosząc, że przedłożony przez rzeczoznawcę K. F. operat szacunkowy z [...] lipca 2013 r. wraz z poprawką z [...] października 2013 r. zawierał nieścisłości i braki, które nie zostały wyjaśnione przez organ II instancji. W szczególności Sąd zwrócił uwagę, że zastosowanie przy wycenie nieruchomości podejścia porównawczego, metody porównywania parami wymaga wyszukania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego i których ceny transakcyjne były znane. Przez nieruchomości podobne, stosownie do definicji zawarte w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami rozumieć należy nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W ocenie Sądu zgromadzone w sprawie informacje dotyczące tych trzech, dobranych przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości są niewystarczające do uznania ich za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Największe wątpliwości Sądu zrodziło uznanie przez biegłego za podobną do nieruchomości wycenianej, nieruchomości opisanej na str. 6 Załącznika nr [...] do operatu, o pow. 1627 m2, której powierzchnia wykluczała lokowanie na niej zabudowy o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2, a taka zabudowa miała być lokalizowana na nieruchomości wycenianej. Ponadto z zawartego w operacie opisu nie wynikało czy na nieruchomości tej przewidziane jest także lokowanie ciągów komunikacyjnych oraz miejsc parkingowych, jak też powierzchni biologicznie czynnej. Z operatu szacunkowego wynikało jedynie, iż jest zlokalizowana w pobliżu drogi asfaltowej oraz posiada dostęp do sieci energetycznej, gazowej, kanalizacyjnej, wodociągowej, telewizyjnej i telefonicznej.

Również opis nieruchomości o pow. 6805 m2 na stronie 7 Załącznika nr [...] operatu, nie zawiera informacji dotyczących ulokowania na niej ciągów komunikacyjnych, miejsc parkingowych oraz powierzchni biologicznie czynnej, nie wspominając już o terenach zieleni urządzonej przeznaczonych na sport i rekreację. Biegły wskazał jedynie, iż nieruchomość ta zlokalizowana jest w pobliżu drogi asfaltowej oraz posiada dostęp do sieci energetycznej, gazowej, kanalizacyjnej, wodociągowej, telewizyjnej i telefonicznej. Zdaniem Sądu także z opisu nieruchomości o pow. 10 632 m2 nie wynikają wszystkie jej cechy, które zdaniem biegłego upodabniają ją do nieruchomości wycenianej – w szczególności te dotyczące umiejscowienia na niej ciągów komunikacyjnych, miejsc parkingowych, powierzchni biologicznie czynnej czy terenów zieleni urządzonej przeznaczonych na sport i rekreację. Z opisu tej nieruchomości, jak też nieruchomości poprzednich nie wynika jak duża powierzchnia handlowa jest na nich dopuszczalna. Zdaniem Sądu trudno bowiem mówić o podobieństwie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę powierzchni handlowej np. 500 m2, i pod zabudowę powierzchni handlowej powyżej 2000 m2. Brak powyższych danych uniemożliwiał organom administracyjnym rzetelne ocenienie czy opinia biegłego jaką jest sporządzony operat szacunkowy, jest logiczna oraz zgodna z przepisami prawa.

Według Sądu mało przekonujące były wyjaśnienia biegłego rzeczoznawcy dotyczące przyjęcia przez niego, iż część wycenianej nieruchomości oznaczonej w Planie symbolem US/ZP1 stanowi obszar uzupełniający dominującą funkcję handlową tej nieruchomości, co uzasadniało jej wycenę na takich samych zasadach jak wycenę części nieruchomości oznaczonej symbolem UC i Kp/Kw. O ile bowiem należy zgodzić się z stwierdzeniem, iż teren oznaczony symbolem Kp/Kw jest ściśle funkcjonalnie związany z terenem handlowym (symbol UC) – służy obsłudze tego terenu – co wynika wprost z § 16 pkt 2 Planu, to z zapisów tego Planu nie można wyciągać jednoznacznych wniosków, o takim ścisłym powiązaniu terenu przeznaczonego pod handel (UC), z terenem przeznaczonym pod zieleń urządzoną oraz sport i rekreację. Plan przewiduje bowiem na tym terenie możliwość lokalizacji takich obiektów jak amfiteatr czy boiska sportowe, które to obiekty trudno uznać za pełniące funkcję towarzyszącą, uzupełniającą dla obiektów handlowych. Obiekty te mogą funkcjonować niezależnie od zlokalizowanej nieopodal zabudowy handlowej.

Zatem, w ocenie Sądu, stosując podejście porównawcze metodę porównywania parami biegły winien był znaleźć do porównania z nieruchomością wycenianą takie nieruchomości, na których są przewidziane były dwie niezależne od siebie funkcje: handlowa oraz tereny zieleni urządzonej przeznaczone pod sport i rekreację. Tylko wówczas spełniony zostałby warunek podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi z uwagi na ich funkcję. Z informacji dotyczących dobranych przez biegłego do porównania nieruchomości opisanych na stronach nr [...] Załącznika nr [...] operatu nie wynika czy nieruchomości te spełniały powyższy warunek.

Sąd podkreśla jednak, że powyższe ustalenia, zawarte w wyroku z dnia [...] października 2014 r. nie zdyskredytowały w całości operatu szacunkowego. Wręcz przeciwnie, w swoich wytycznych Sąd wskazał, iż ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji winien wezwać biegłego rzeczoznawcę do uzupełnienia informacji dotyczących nieruchomości opisanych na stronach nr 5-7 Załącznika nr 2 operatu w celu ustalenia czy posiadają takie samo mieszane przeznaczenie jak nieruchomość wyceniana. Biegły winien także dokładnie, wyjaśnić na jakiej podstawie uznał, iż nieruchomość opisana na stronie 5 Załącznika nr 2 operatu, na której niewątpliwie nie może zostać w całości zlokalizowany obiekt o powierzchni powyżej 2000 m2 została uznana za podobną do nieruchomości wycenianej od niej dwudziestokrotnie większej. Jedynie w przypadku ustalenia, iż nieruchomości te nie spełniają warunku podobieństwa i brak jest na rynku transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej biegły winien dokonać odrębnej wyceny dla terenu przeznaczonego pod zabudowę handlową oraz drogi wewnętrzne i parkingi oraz odrębnej dla terenu przeznaczonego pod zieleń i obiekty sportowe oraz rekreacyjne, tak jak zrobił to w sporządzonym operacie szacunkowym w odniesieniu do terenów oznaczonych w Planie symbolem ZP/ZZ.

Wypełniając powyższe wytyczne, organ II instancji uzyskał od rzeczoznawcy majątkowego wyjaśnienia, datowane na dzień [...] czerwca 2015 r., gdzie podniesiono, że zakresu przedmiotowy badanych nieruchomości nie został zawężony do obiektów o powierzchni handlowej powyżej 2.000m2, ponieważ rzeczoznawca nie miałe takiej możliwości na przyjętym i zakreślonym analizą rynku. Jak podkreślono w P. kilka sklepów wielkopowierzchniowych powstało w okresie przed [...] rokiem. Wtedy też odnotowano na takie nieruchomości niezabudowane kilka transakcji i to w cenach jednostkowych na poziomie ok. [...] zł/1m2 i wyższych. Po tym okresie przez kilka lat obserwowano brak transakcji pod budowę takich obiektów. Od 2010 r. ponownie nastąpiło pewne ożywienie i zaczęły się pojawiać transakcje na nieruchomości z zapisami w planach zagospodarowania przestrzennego bardzo ogólnymi takimi jak w ogóle usługi lub jak usługi komercyjne. Zdarzały się też zapisy bardziej precyzyjnie określone jako usługi handlu gdzie w zależności od powierzchni gruntu była ewentualnie wzmianka o dopuszczalności zabudowy obiektami handlowymi o określonej powierzchni użytkowej lub nie. Na rynku województwa wielkopolskiego, a nawet w kraju przeprowadzono kilka transakcji na nieruchomości dedykowane dokładnie pod zabudowę obiektem przeznaczonym na handel wielkopowierzchniowy tyle, że w lokalizacjach znacznie różniących się uwarunkowaniami rynkowymi od tych jakie występowały w P. na datę określenia wartości i w cenach wielokrotnie wyższych co powodowałoby konieczność stosowania zbyt dużych korekt (brak uzasadnienia) obniżających wartość, co dawałyby pretekst do kwestionowania zasadności ich stosowania. W tej sytuacji uzasadnionym było przyjęcie transakcji z rynku lokalnego P. i pomocniczo miast północnej W..

Rzeczoznawca wyjaśnił również, że szeroki zakres przedmiotowy zakreślony do funkcji usług handlu, usług komercyjnych - w tym handlu lub usług bez dopisku "handlu" był dopuszczalny i oczywisty, bo na wszystkich tych nieruchomościach możliwa była realizacja obiektów przeznaczonych pod handel lub m.in. handel. Zgodnie ze Standardami Zawodowymi rzeczoznawca majątkowy w takich sytuacjach zawsze powinien przy wycenie uwzględniać optymalny sposób wykorzystania nieruchomości, czyli przyjmować, że skoro funkcja handlowa jest na rynku najcenniejsza to racjonalnie działający uczestnicy rynku w takim celu będą ją nabywali. Tym samym należało przyjąć, że wszystkie transakcje wykorzystane w wycenie funkcji po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego są nie tylko podobne a wręcz identyczne. W efekcie w operacie nie ma cechy rynkowej "przeznaczenie", "funkcja" itp., bo dla przyjętej bazy transakcji nie jest to cecha rynkowa i nie wymaga korekt.

Dalej rzeczoznawca podkreślił, że na rynku lokalnym możliwość budowy sklepu wielkopowierzchniowego, średnio powierzchniowego czy dyskontu nigdy nie wpływała na wartość nieruchomości gruntowej. Notowane wiele lat temu transakcje na nieruchomości przeznaczone pod zabudowę obiektem o wielkości wielkopowierzchniowej prezentowały niekiedy ceny wyższe niż przeznaczone pod mniejsze obiekty handlowe. Zależało to nie od wielkości nieruchomości z dopuszczalną powierzchnią handlową lub niedookreśloną w planie miejscowym, ale od innych cech takich jak lokalizacja, wielkość działki, istniejąca infrastruktura techniczna itp. Zatem skoro taka cecha nieruchomości nie wpływa na wartość to nie ma znaczenia fakt dopuszczalności lub nie zabudowy sklepem wielkopowierzchniowym i szukanie transakcji podobnych na bardzo odległych, a tym samym różnych od pilskiego rynkach byłoby niezwykle utrudnione i samo właściwe korygowanie różnic ze względu na lokalizację i ewentualną skalę korekt budziłoby większe emocje lub mogłoby stanowić pretekst do kwestionowania nie tylko słuszność ustalonej korekty ale nawet rzetelność rzeczoznawcy. Doświadczenia z rynku lokalnego sprzed okresu kryzysu w 2007/2008 roku świadczyły, iż wielkość powierzchni handlowej nie wpływa na wartość to silenie się na poszukiwania krajowe nieruchomości podobnych czy identycznych pod względem tej cechy byłyby nierozsądne. Skromna ilość transakcji w zakreślonym czasie, z którego pobierano transakcje nie pozwoliła na przeprowadzenie dowodu w tej kwestii i uznanie, że skoro w sytuacji wcześniejszej, kiedy transakcji na nieruchomości o funkcji handlowej o różnych powierzchniach zabudowy było więcej, to wtedy w sposób ewidentny ta cecha nieruchomości nie miała wpływu na wartość i całkiem uzasadnione jest przyjęcie poglądu, że tak jest obecnie. Konkludując, w ocenie rzeczoznawcy, jeśli na rynku lokalnym nie było identycznych transakcji pod względem powierzchni nieruchomości gruntowych, to nie ma powodów, aby nie uwzględniać w procesie wyceny działek mniejszych lub nawet znacząco mniejszych.

Cecha "powierzchnia" (rozumiana jako wielkość powierzchni działki) wpływa na wartość w ten sposób, że w miarę wzrostu wielkości działki jej cena jednostkowa maleje. Warsztat rzeczoznawcy majątkowego podobnie jak różnice w zakresie innych cech tak i tę cechę pozwala doskonale skorygować. Na stronie 8 załącznika w kolumnie B Tabeli korekt ze względu na tę cechę cenę działki o powierzchni 1627m2 z tego powodu skorygowano (pomniejszono) o [...] zł/1m2. Po wszystkich korektach właśnie ta kwestionowana działka obniżała ostateczny wynik na korzyść wnioskodawcy, bowiem okazała się najtańsza i wyniosła [...] zł/1m2, podczas gdy z porównania pozostałych działek; w kolumnie A cytowanej tabeli uzyskano wynik [...] zł/m2, a w kolumnie C [...] zł/m2. W ostatecznym rezultacie to właśnie ta transakcja w procesie uśrednienia z trzech transakcji porównawczych obniżyła cenę 1m2 , a nie podniosła w górę co było korzystne dla płatnika opłaty planistycznej. Zatem gdyby przyjęcie tej transakcji uznać za niedopuszczalne a zamiast niej przyjąć jakiejkolwiek z pozostałych w bazie, to ostateczny wynik po uwzględnieniu korekt wynikających ze wszystkich cech spowodowałby, że wartość części nieruchomości o powierzchni 32.769 m2 wzrosłaby i to znacznie na niekorzyść wnioskodawcy.

Rzeczoznawca podzielił opinię, że opis nieruchomości przyjętych do porównań nie zawiera o nich pełnych informacji i mógł powodować wątpliwości. Jednakże wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań zgodnie ze szczegółowymi zapisami planów składają się z różnych składników funkcjonalnych. Szczegółowe zapisy miejscowych planów zawsze przewidują na takiej nieruchomości tereny pod zabudowę obiektem handlowym, parkingiem, drogi dojazdowe i tereny zielone lub zieleń urządzoną. Niezależnie od tego jakie sformułowania i zapisy zawiera plan zagospodarowania przestrzennego, to zawsze na nieruchomościach przeznaczonych pod usługi handlu część powierzchni musi być przeznaczona pod zabudowę, musi być zorganizowany wjazd na nieruchomość, muszą znajdować się miejsca parkingowe co najmniej w ilości określonej normami oraz zieleń urządzona, która może w części graficznej planu miejscowego zostać zdefiniowana określonym symbolem jako konkretny fragment nieruchomości. Zatem wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań zarówno te mniejsze jak i większe są do siebie podobne i mają nie taką samą (identyczną) ale bardzo podobną strukturę części składowych takich jak teren pod bezpośrednią zabudowę handlową, teren wjazdu, wyjazdu, ciągów pieszych itp., tereny zieleni urządzonej i innych. W wielkościach bezwzględnych określanych powierzchnią (m2) dla każdej nieruchomości są one różne, ale ich procentowy udział w poszczególnych nieruchomościach jest bardzo porównywalny i nie różnicuje ogólnego przeznaczenia (możliwej do zrealizowania funkcji). Z tego względu w operacie ten element został pominięty w szczegółowym opisie.

Odnosząc się do wątpliwości, dotyczących części składowej wycenianej nieruchomości określonej w planie miejscowym jako Us/ZP1 - o powierzchni 2.090m2 tj. tereny sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej, rzeczoznawca zwrócił uwagę, że pod sport i rekreację przeznaczona jest tylko część spośród całego fragmentu oznaczonego w miejscowym pianie jako Us/ZP1 - 2.090m2 tj. terenów sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej. Powierzchnia ta stanowi zaledwie 6,34% w całej nieruchomości. Zatem jej wpływ na wartość jest niewielki. W operacie szacunkowym przyjęto, że ten fragment ma wartość rynkową tożsamą (identyczną) z pozostałym terenem wycenianych działek. Faktem jest, że w miejscowym planie funkcja Us/ZP1 -2.090m2 tj. terenów sportu i rekreacji oraz zieleni urządzonej wchodzi w skład odrębnego kompleksu planistycznego. Jednocześnie zapis §10. pkt 1. 6) uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. w rejonie ul. [...], stanowi, o możliwości sytuowania urządzeń infrastruktury technicznych służącej wyznaczonej funkcji terenu oraz terenów sąsiednich, a zapis w § 10. pkt. 1. 7) tej Uchwały przewiduje możliwość sytuowania również miejsc postojowych i dróg wewnętrznych. Zatem inwestor zamierzający inwestować na wycenianych działkach może ten teren wykorzystać pod zapewnienie swym klientom większej ilości miejsc parkingowych niż gdyby z tej części własnej działki nie zechciał skorzystać. Zatem zlokalizowane tam parkingi, droga dojazdowa do nich, a nawet zieleń towarzysząca stanowi element współistniejący z funkcją główną czyli handlem (tu wielkopowierzchniowym lub faktycznie zrealizowanym centrum handlowym). W takiej sytuacji można by i ten teren włączyć do powierzchni z dominująca funkcją handlową i wycenić go jak w operacie. Tak też postąpiono w operacie. Zatem kwestionowanie tego sposobu wyceny w świetle powyższych argumentów jest nieuzasadnione.

Rzeczoznawca podkreślił, że zapewne byłoby idealnie aby nieruchomości przyjęte do porównań były identyczne i miały wszystkie części składowe identyczne z wycenianą i ich struktura także byłaby jednakowa lub choćby znacząco podobna. Takie nieruchomości nie są znane rzeczoznawcy i prawdopodobnie w całym kraju nie występują lub jeśli to występują sporadycznie. Niektórzy przedsiębiorcy realizujący duże nieruchomości handlowe urządzają również w programie inwestycji sektory sportowo-rekreacyjne nie tylko w powierzchni użytkowej obiektu handlowego, ale w ramach np. obowiązkowego udziału terenów biologicznie czynnych, obowiązkowych do zrealizowania terenów zieleni itp. Zatem nie jest możliwe aby do porównania znaleźć transakcje łączące funkcje handlową ze sportowo - rekreacyjną. W tej sytuacji z kilku przyczyn opisanych w punkcie powyżej tereny sportowo - rekreacyjne potraktowano łącznie z dominująca funkcją handlową zaś wyceniono odrębnie jedynie tereny zalewowe.

W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę rzeczoznawca usunął wątpliwości leżące u podstaw zakwestionowania operatu szacunkowego, w zakresie nieruchomości opisanych na stronach nr [...] – 7 Załącznika nr [...] operatu oraz podstawy przyjęcia, iż nieruchomość opisana na stronie 5 Załącznika nr [...] operatu, na której niewątpliwie nie może zostać w całości zlokalizowany obiekt o powierzchni powyżej 2000 m2 została uznana za podobną do nieruchomości wycenianej od niej dwudziestokrotnie większej.

Skoro rzeczoznawca wyjaśnił braki, leżące u podstaw zakwestionowania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu prawidłowości nałożenia opłaty w wyroku z dnia 29 października 2014 r., sygn. akt II SA/Po 916/14, przyjąć należało za zrealizowane zostały wytyczne Sądu, a zatem nie doszło do naruszenia art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Co więcej, również sam operat szacunkowy był aktualny na dzień wydania zaskarżonej decyzji, co potwierdza oświadczenie o jego aktualności z dnia 09 marca 2017 r. Wskazać bowiem należy, że stosownie do treści art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony, po upływie 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Przyjmuje się, że jest to osobny od operatu dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez umieszczenie na nim klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Warunki powyższe zostały spełnione w niniejszej sprawie.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.