Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 634/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2009-12-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit "a" i "c" art. 152 art. 200 w zw. z art. 210 § 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 3 ust. 1 i ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska,, sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 08 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi M.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] sierpnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy T.K. z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie podlegają wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącego M.K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

W dniu 11 czerwca 2008 r. M.K. wystąpił do Urzędu Gminy w T.K. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z garażem na działce nr geod. [...]/1, położonej w obrębie wsi T., wraz z infrastrukturą techniczną.

Kolejną decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. (znak: [...]) Wójt Gminy T.K. odmówił wnioskodawcy ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. Organ I instancji, uzasadniając swoje stanowisko podkreślił, iż brak jest podstaw prawnych do ustalenia warunków zabudowy zgodnie z żądaniem zawartym w złożonym wniosku, bowiem planowane zamierzenie inwestycyjne nie jest zgodne z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Organ podkreślił, iż na analizowanym terenie istnieje zabudowa zagrodowa, w związku z czym brak jest przesłanek do ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem, gdzie planowana inwestycja miałaby polegać na budowie budynku mieszkalnego w zabudowie mieszkalnej.

W odwołaniu od tej decyzji, M.K. podniósł, że wydane rozstrzygnięcie narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), a także normy Kodeksu postępowania administracyjnego. Odwołujący się, podkreślił, że analiza terenu, na której oparto rozstrzygnięcie, została sporządzona mało wnikliwie, bez uwzględnienia faktu, że na terenie wsi T. oprócz zabudowy zagrodowej istnieje także zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, czego dowodem jest przedłożona przez niego mapa z zaznaczonymi terenami z istniejącym budownictwem mieszkaniowym jednorodzinnym oraz postanowienia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T.K. Zdaniem wnioskodawcy, z postanowień tych wynika, że we wsi T. mogą istnieć także tereny budowlane przeznaczone dla budownictwa jednorodzinnego, a nie tylko rolne, na których sytuuje się domy w zabudowie zagrodowej. Odwołujący stwierdził, że istniejąca na sąsiadującym z jego działką gruncie zabudowa zagrodowa może stanowić "dobre sąsiedztwo" dla inwestycji, którą zamierza na tym terenie zrealizować. Zasada ta, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Nadto warunek w zakresie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że podstawą jego niespełnienia może być jedynie sprzeczność celu inwestycji z dotychczasową funkcją terenu. Stąd też, wniósł o uchylenie wydanego orzeczenia i ustalenie warunków zabudowy zgodnie z żądaniem wskazanym we wniosku.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2009 r. (Nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy przytaczając treść art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdził, iż organ I instancji nie naruszył prawa materialnego w stopniu uzasadniającym uchylenie rozstrzygnięcia o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Wskazując na przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, Kolegium stwierdziło, iż w niniejszej sprawie przeszkodą do wydania stronie decyzji pozytywnej był brak spełnienia przesłanki zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stanowiącej

o konieczności kontynuacji funkcji oraz cech zagospodarowania terenu.

Na dokonanie takiej oceny pozwoliła organowi I instancji analiza terenu, którą organ ten przeprowadził uwzględniając zalecenia Kolegium wskazane w poprzedniej decyzji, co do przyjęcia do niej terenu o większym zasięgu, niż to wskazuje § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Organ odwoławczy wyjaśnił, iż granice terenu analizowanego ustalono na kopii mapy ewidencyjnej, w odległości nie mniejszej niż minimalna – 63 m, tj.

w odległości 75 m od granicy nieruchomości. Przeanalizowano sytuację dotyczącą zabudowań na działkach w odległości około 200 m w obie strony od granic działki

o numerze [...]/1. Ustalono, że w tym obszarze znajdują się jedynie tereny rolne, na których istnieje jedynie zabudowa siedliskowa. Dotyczy to także działek wskazanych przez skarżącego w poprzednim odwołaniu – [...]/5 i [...]/4, które - zdaniem skarżącego - miały być zabudowane budynkami jednorodzinnymi. Stosownie do ustaleń organu, budownictwo zagrodowe znajdujące się na przyjętych do analizy działkach nie stanowi kontynuacji funkcji i cech zabudowy terenu dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego.

W ocenie Kolegium, przeprowadzona przez organ I instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona wnikliwie,

z rozpoznaniem terenu, co pozwoliło na wydanie w sprawie decyzji rozstrzygającej sprawę, co do istoty.

Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem M.K. wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarżący podniósł naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez błędną interpretację i zastosowanie zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa", naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także naruszenie przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. W uzasadnieniu wskazał, iż organy zawęziły obszar analizowany, przez co nie wzięły pod uwagę działek, na których istnieje już zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Podkreślił, iż pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko. Powołał się na wyrok tutejszego Sądu z dnia 10 lutego 2009 r. sygn. akt II SA/Bk 705/08. Dalej podniósł, iż gdyby organ objął analizą obszar o większej powierzchni, tj. w otoczeniu 200 m, to z pewnością zauważyłby, że znajduje się na nim zabudowa mieszkaniowa. Działki sąsiednie, to przede wszystkim działki położone przy drodze publicznej, którą w konkretnej sprawie jest działka o nr geod. [...], a nie tylko działki znajdujące się przy drodze dojazdowej do tej działki o nr geod. [...]. Ta ostatnia działka nie należy do żadnej kategorii drogi publicznej. Z tego powodu obszar przyjęty do analizy został określony w sposób nieprawidłowy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skardze nie można było odmówić słuszności.

W przedmiotowej sprawie uzasadnienie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej wydanie decyzji pierwszoinstancyjnej nie pozwala odeprzeć zarzutu braku należytego określenia przez organy wymagań w stosunku do zabudowy objętej wnioskiem, tak by nie budziła wątpliwości kwestia, iż nowa inwestycja rzeczywiście nie stanowi kontynuacji dotychczasowej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu wokół niej istniejącego.

Tym samym w ocenie Sądu doszło w sprawie do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej zwana jako u.p.z.p.), stanowiącego podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji, przy czym naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 punkt 1 lit. "a" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. -zwana dalej p.p.s.a.).

W przedmiotowej sprawie, wobec braku na terenie inwestycji, obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zamierzona inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyznacznikiem rozstrzygnięcia merytorycznego tego rodzaju decyzji jest zgodność projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, a konkretnie z treścią art. 61 ust. 1 - 5 ww. ustawy, określającym pozytywne przesłanki jej wydania. Z treści tego przepisu wynika, że warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi,

a ponadto spełniającej łącznie następujące wymogi: planowana inwestycja musi stanowić kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, działka, na której planowana jest inwestycja musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu.

Skoro treść decyzji ustalającej warunki zabudowy determinują przepisy prawa, to stwierdzić należy, iż decyzja tego rodzaju nie ma charakteru uznaniowego. Zgodnie z utrwalonym już w doktrynie poglądem – decyzja o warunkach zabudowy jest typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd, jeśli stwierdzi niezgodność, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi – ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc, zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ zobligowany jest do wydania decyzji pozytywnej – art. 56 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (vide: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2005, Wyd. 2, str. 453).

W niniejszej sprawie kwestią sporną było określenie zakresu analizowanego obszaru, a mianowicie zdaniem skarżącego organy winny wziąć pod uwagę teren

o większej powierzchni, z którego ewidentnie wynikałoby, iż na analizowanym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa. Organy administracyjne wzięły zaś pod uwagę teren o szerokości 75 m (gdzie minimum wynosiło 63 m), na którym występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa, przy czym raz wskazały, że był to obszar

o szerokości 75 m, a innym razem, że analizą objęły teren o szerokości 200 m. Spór dotyczył zatem rozumienia pojęcia "działki sąsiedniej", w szczególności zlokalizowania takiej działki w odniesieniu do terenu planowanej inwestycji, co skutkowało odmową ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, z uwagi na występowanie na obszarze wokół działki objętej wnioskiem wyłącznie zabudowy zagrodowej – zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Warunek określony w powyższym przepisie brzmi następująco: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana

w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy

w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym, gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Z treści przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588) wynika, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy.

W przedmiotowej sprawie, stosownie do tej regulacji, wyznaczony został wokół działki, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w powyższym zakresie (analiza stanowi załącznik do decyzji pierwszoinstancyjnej). W ocenie Sądu granice obszaru analizowanego nie zostały jednak wyznaczone prawidłowo.

Przede wszystkim podzielić należy pogląd skarżącego, iż organy administracji publicznej przy wyznaczaniu analizowanego obszaru winny uwzględnić przesłankę dostępu do drogi publicznej z zachowaniem odległości wskazanych w § 3 ust. 2 rozporządzenia i wymaganych wskaźników. Podkreślenia wymaga, iż ustawodawca określił jedynie minimalny rozmiar obszaru analizowanego. Przy wyznaczaniu granic tego obszaru ponad minimalne rozmiary wskazane w powoływanym rozporządzeniu, organ orzekający zobowiązany jest kierować się koniecznością dokonywania analizy dopuszczalności lokalizacji wnioskowanej inwestycji przez pryzmat zachowania ustawowej definicji ładu przestrzennego, rozumianej jako harmonijna całość urbanistyczno – architektoniczna, u podstaw której leży zwartość obszaru urbanistycznego o danych walorach funkcjonalnych, kulturowych i kompozycyjno - estetycznych (tak: WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 15 grudnia 2008 r. sygn. akt II SA/Bk 557/08, niepubl.). Warto też zwrócić uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04 (ONSA i WSA 2006/2/54), w którym wyrażono pogląd, iż: "wyznaczenie "obszaru analizowanego" jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy (...); wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać

w ujęciu funkcjonalnym za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy".

W niniejszej sprawie, Sąd stwierdza, iż zarówno organ I jak i II instancji dokonały błędnej interpretacji przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w zakresie rozumienia pojęcia "dobrego sąsiedztwa". Przede wszystkim podkreślenia wymaga, iż organ I instancji za podstawę do wyznaczenia obszaru analizowanego przyjął działki z dostępem do drogi wewnętrznej o nr geod. [...], nie zaliczonej do żadnej

z kategorii dróg publicznych. Podobnie organ II instancji nie zauważył, iż analiza objęła działki sąsiadujące wzdłuż drogi dojazdowej, nie będącej drogą publiczną

w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. Tymczasem ustawa o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym wprost stanowi o "dostępie do drogi publicznej". W niniejszej sprawie drogą taką jest działka nr [...], a nie działka nr [...]. Z tego względu uznać należy, iż obszar przyjęty do analizy został określony zawężająco,

a zatem w sposób nieprawidłowy.

Mając na uwadze powyższe rozumienie pojęcia działki sąsiedniej i obszaru analizowanego, trudno jest podzielić stanowisko organów, iż na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej (działka nr [...]) - brak jest zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Z akt sprawy wynika natomiast, iż na działkach dostępnych z drogi publicznej (nr geod. [...]), do której i działka skarżącego ma niewątpliwy dostęp (za pośrednictwem działki dojazdowej o nr geod. [...]) istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Dotyczy to działek o nr [...]/9, [...]/6, [...]/7, [...]/11, [...]/12, [...]/20, [...]/24, [...]/9, [...]/10, [...]/46, [...]/47, [...]/40, [...]/17 i [...]/25.

W ocenie Sądu powyższa zabudowa pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i form architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Skoro przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy terenu było projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią pogodzić, to organ zobowiązany jest wskazać te sprzeczności w sposób zgodny z prawem, a mianowicie przy szerokim rozumieniu pojęcia "dobrego sąsiedztwa" oraz "dostępna z tej samej drogi publicznej"

i dokonaniu analizy w większym obszarze.

W tym miejscu podnieść należy, iż ustawodawca nie pozostawił organom administracji dowolności w wyznaczeniu obszaru analizowanego. Zdefiniował bowiem pojęcie frontu działki oraz zastrzegł wprost, że obszar analizowany ma obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Działki znajdujące się w tak wyznaczonym obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z uwagi na zróżnicowanie wielkości działek nie wskazano w przepisach maksymalnej wielkości analizowanego obszaru. Przepisy ustawy nie przewidują też ustawowej definicji działki sąsiedniej. Spójność sytemu wymaga uwzględnienia w tym zakresie przepisów tzw. prawa sąsiedzkiego zawartych w Kodeksie cywilnym. Nakazuje ona uznać za działki sąsiednie te, które graniczą bezpośrednio z terenem inwestycji, jaki i te, na które inwestycja może oddziaływać - np. z uwagi na istniejące ograniczone prawa rzeczowe albo tzw. immisje (art. 144 - 145 k.c.). Te właśnie działki tworzą obszar będący sąsiedztwem, który na terenach zabudowy rozproszonej może zostać poszerzony z uwagi na treść art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., obejmując obszar o promieniu znacznie większym, niż przewidziany jako minimum § 3 ust. 2 rozporządzenia. Wszystkie ustalenia dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego, zwłaszcza w sytuacji, gdy tworzy się go o promieniu większym niż przewidziany wprost w przepisach wykonawczych, winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji.

Kwestią wymagającą podkreślenia, choć nie wskazywaną przez skarżącego, (co też Sąd zauważył z urzędu – art. 134 § 1 p.p.s.a.) jest sporządzenie części graficznej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na niewłaściwej kopii mapy. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia

26 sierpnia 2003 r., granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy,

o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, tj. kopii mapy zasadniczej lub

w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000.

W aktach sprawy część graficzną analizy stanowi kserokopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, co jak wskazano powyżej nie spełnia wymogów ustawowych. Dla pełnego oddania obrazu analizowanego terenu w formie graficznej organ winien sporządzić ją na mapie zasadniczej w skali 1:500 lub 1:1000.

Reasumując, decyzja o warunkach zabudowy oraz stanowiąca jej integralną część analiza urbanistyczno - architektoniczna są niepełne, albowiem pomijają całkowicie zagadnienia istotne z uwagi na treść art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p i § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Dotyczy to przede wszystkim określenia obszaru analizowanego, w którym znaleźć się mają działki sąsiednie, z dostępem do drogi publicznej. Tymczasem cześć graficzna analizy znajdująca się w aktach niniejszej sprawy naprowadza na niezgodne z przepisami wyznaczenie obszaru analizowanego. Obszar analizowany wyznaczono jako prostokąt o powierzchni przekraczającej nieco wymóg minimalny 63 m, gdy tymczasem obszar ten winien objąć powierzchnię wynoszącą co najmniej trzykrotną szerokości frontu działki objętej wnioskiem (nie mniej niż 50 m), z uwzględnieniem jednak dostępu działek do drogi publicznej. Przyczyn takiego, a nie innego określenia obszaru analizowanego nie wyjaśniono w uzasadnieniu decyzji. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego dla terenu spornej inwestycji, stanowiąca załącznik zaskarżonej decyzji, jest zatem ogólnikowa i nie daje pełnego obrazu inwestycji oraz charakterystyki terenu sąsiedniego, a uzasadnienie decyzji nie wyjaśnia przyczyn tego braku. Tymczasem tylko właściwe wytyczenie obszaru analizowanego pozwoli na prawidłowe ustalenie "działek sąsiednich", które to pojęcie winno być szeroko interpretowane.

Błędna interpretacja przez organy administracyjne prawa materialnego skutkowała również naruszeniem przepisów prawa procesowego. Przypomnieć należy, iż fundamentalną zasadą postępowania administracyjnego jest spoczywający na organie obowiązek podjęcia wszelkich niezbędnych kroków w celu dokładnego wyjaśnienia sprawy - art. 7 kpa. Właściwe ustalenie stanu faktycznego - niezbędne dla prawidłowości podejmowanych decyzji - wymaga z kolei wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całości materiału dowodowego - art. 77 kpa.

W przedmiotowej sprawie doszło, zatem do naruszenia skodyfikowanej w art. 7 kpa zasady dokonania niezbędnych ustaleń tak, aby w sposób niebudzący wątpliwości wyjaśnić stan faktyczny sprawy i pogłębić zaufanie obywateli do organów Państwa.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżoną decyzję wydano

z naruszeniem przepisów prawa materialnego i procesowego mającym wpływ na wynik sprawy i jako taką należało ją uchylić z mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit "a" i "c" p.p.s.a. Kierując się treścią art. 135 ww. ustawy Sąd uznał, że uchylenie winno objąć również decyzję pierwszoinstancyjną.

Organy przy ponownym rozpoznawaniu sprawy powinny dokonać szczegółowych ustaleń mając na względzie wyżej wskazane uchybienia prawu

i dopiero wówczas orzec co do istoty sprawy. Przede wszystkim jednak, organy winny dokonać szerokiej interpretacji pojęcia "działka sąsiednia" i "dostępna z tej samej drogi publicznej" w oparciu o przedstawione powyżej stanowisko Sądu i orzec

o warunkach zabudowy na podstawie prawidłowo wyznaczonego obszaru analizy funkcji oraz cech zabudowy.

Konsekwencją uwzględnienia skargi była konieczność zamieszczenia

w wyroku stwierdzenia o niemożności wykonania zaskarżonych decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku (art. 152 p.p.s.a.) oraz orzeczenie o obowiązku zwrotu przez organ na rzecz strony skarżącej kosztów postępowania sądowego (art. 200

w zw. z art. 210 § 1 p.p.s.a.). Koszty te zawierają opłacony przez skarżącego wpis sądowy od skargi w wysokości 500 złotych.-