Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 800/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-07-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 190, art. 153, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 77 § 1, art. 80, art. 7, art. 79 § 2, art. 107 § 3,
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16, art. 149, art. 150 ust. 5, art. 156 ust. 1, art. 157 § 1, art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie WSA Dorota Apostolidis WSA Iwona Kosińska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lipca 2015 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2013 r. nr SKO/I/II/[...]/2013 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] stycznia 2013 r. nr GP.3134.2.2012; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz E. K. kwotę 1458 (jeden tysiąc czterysta pięćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania E. K., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], o powierzchni 1,4299 ha, na skutek jej podziału w wysokości [...] zł.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Burmistrz Miasta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. ustalił opłatę adiacencką w kwocie [...] złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżącej, jaki wyniknął wskutek jej podziału na działki budowlane.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, E. K. złożyła odwołanie. Po jego rozpatrzeniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu organ odwoławczy podzielił argumentację organu I instancji i stwierdził, że ustalenie opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie nastąpiło zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odpowiadając na zarzuty skarżącej, Kolegium wskazało, że zarówno podział działki nr [...], jak i wzrost wartości nieruchomości objętej podziałem są bezsporne, a skoro w art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustawodawca przyznał jednostkom samorządu terytorialnego możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek jej podziału, to z tego prawa Burmistrz Miasta [...] mógł skorzystać. Ponadto organ II instancji stanął na stanowisku, że operat szacunkowy stanowiący w niniejszej sprawie podstawę do wyliczenia opłaty adiacenckiej był sporządzony prawidłowo. Wycena została sporządzona przez osobę uprawnioną, dla ściśle określonego celu, z zastosowaniem prawidłowej metodyki, a zarzuty skarżącej co do przedmiotowego operatu nie zasługują na uwzględnienie.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2013 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła E. K., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. Skarżąca zarzuciła organowi, że utrzymał w mocy decyzję organu I instancji w sytuacji, w której rozstrzygnięcie to zostało wydane na podstawie nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, zawyżającego wartość nieruchomości, a w konsekwencji i wysokość opłaty adiacenckiej. W obszernym i szczegółowym uzasadnieniu skargi skarżąca przedstawiła argumenty na poparcie zasadności postawionych zarzutów, a w szczególności przedstawiła swoje uwagi do operatu szacunkowego, na podstawie którego organ określił wysokość opłaty adiacenckiej.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo organ wskazał, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie organu w konkretnej sprawie administracyjnej, z zastosowaniem swobodnej oceny dowodów. Organ powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 8 marca 2012 r. sygn. akt II SA/Sz 96/12 podkreślił, że nie może sam usuwać istniejących wątpliwości co do treści operatu, jak również korygując zakres zawartych w nim ustaleń, samodzielnie ustalać wartość nieruchomości, gdyż nie ma stosownych uprawnień w tym przedmiocie. Jednocześnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że nie znalazło powodów, aby odmówić sporządzonej do niniejszej sprawy wycenie rzeczoznawcy majątkowego waloru dowodu w sprawie.

Po rozpatrzeniu złożonej skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, podzielając argumentacje zawartą w zaskarżonych decyzjach, wyrokiem z dnia 14 lutego 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 740/13 oddalił skargę E. K. Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii. W ocenie Sądu operat został sporządzony i podpisany przez upoważnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Rzeczoznawca wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną. Sąd wyjaśnił, że ocena operatu szacunkowego nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze bowiem podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. Zawartą w skardze polemikę z przyjętą metodą wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii Sąd uznał na niezasługującą na uwzględnienie. Sąd podniósł również, że skarżąca kwestionując sporządzony operat szacunkowy mogła także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji, czego jednak nie uczyniła. W ocenie Sądu samo zaś subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego. Z powyższych względów, zdaniem Sądu I instancji zarzuty skargi należało uznać za całkowicie nieuzasadnione. Zaskarżona decyzja, jak również decyzja organu I instancji nie naruszyły prawa. Organy obu instancji wnikliwie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, zaś uzasadnienie decyzji spełniło ustawowe wymogi, określone w art. 107 § 3 kpa. Przy czym odmienna ocena strony co do wysokości odszkodowania pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć.

Od tego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniesiona została skarga kasacyjna. W jej uzasadnieniu zarzucono Sądowi I instancji naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 135 tej ustawy poprzez nieuwzględnienie skargi wniesionej na decyzję organu II instancji i nieuchylenie tej decyzji oraz decyzji organu I instancji, pomimo że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone przez te organy z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 kpa, w związku z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieskontrolowanie operatu szacunkowego i niezwrócenie się przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców, pomimo że został on sporządzony w sposób nieprawidłowy, niezgodny z obowiązującymi przepisami prawa.

Po rozpatrzeniu złożonej skargi kasacyjnej Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt I OSK 1521/14 uchylił zaskarżony wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lutego 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 740/13 i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie. Naczelny Sąd Administracyjny uznał zarzuty skargi kasacyjnej za zasadne. W szczególności trafny w ocenie Sądu okazał się zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Sąd I instancji nie wypełnił bowiem wymogów wynikających z art. 3 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 7, art. 77 § 1, ale także i art. 107 § 3 kpa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie zostało bowiem wyjaśnione w zaskarżonym wyroku, czy organy administracji odniosły się w sposób wynikający z art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa do wszystkich zarzutów strony skarżącej kwestionujących operat szacunkowy, będący kluczowym dowodem w sprawie ustalenia wartości nieruchomości dla celów wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego to na organie w dużej części ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Szereg wątpliwości co do merytorycznej zawartości operatu i przyjętych w nim założeń, wskazywanych przez skarżącą na etapie postępowania administracyjnego, nie zostało w jakikolwiek sposób wyjaśnione przez organy, a Sąd I instancji tych uchybień nie zauważył oddalając skargę. Z tych też względów w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego za zasadny należało także uznać zarzut naruszenia art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z powołanymi w skardze kasacyjnej przepisami kodeksu postępowania administracyjnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny po ponownym rozpatrzeniu sprawy zważył, co następuje:

stosownie do treści art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270, ze zm.) Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. W szczególności nie można oprzeć skargi kasacyjnej od orzeczenia wydanego po ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa ustaloną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Oznacza to, że orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowo-administracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. W niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt I OSK 1521/14 uchylił wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lutego 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 740/13 i przekazał temu sądowi sprawę do ponownego rozpoznania.

Naczelny Sąd Administracyjny uchylając zaskarżony wyrok wyjaśnił, że sąd administracyjny rozpoznając skargę na decyzję ustalającą wysokość opłaty adiacenckiej opartej na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego zobligowany jest przede wszystkim zbadać, czy organ prawidłowo, zgodnie z m.in. przepisami art. 77 § 1 i art. 80 kpa, dokonał oceny tego dowodu.

W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po ponownym rozpatrzeniu niniejszej sprawy, mając na względzie wykładnię prawa dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny, uznał, że złożona skarga jest zasadna. Z analizy akt sprawy wynika, że istotę sporu w niniejszej sprawie stanowi dokonana przez organy orzekające ocena prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, na podstawie którego określona została opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny, organ administracji publicznej powinien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości powinien podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, w tym na przykład poprzez żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Operat szacunkowy jest bowiem wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału nieruchomości (art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. z 2010 r. Dz. U. Nr 102, poz. 651, ze zm.) Jednakże nie oznacza to, że jest on w całości wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone, co w niniejszej sprawie ma znaczenie, żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym także na zgłoszone żądanie, czy też w obecności stron postępowania (art. 79 § 2 kpa). Pisemna forma operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego treści sporządzonego operatu, w tym ewentualnych wątpliwości w tym zakresie zgłaszanych w szczególności przez stronę. Jest to szczególnie uzasadnione w rozpatrywanej sprawie wobec szeregu zarzutów zgłaszanych przez stronę skarżącą co do merytorycznej zawartości operatu szacunkowego. Jeśli strona postępowania kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, to organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 kpa, a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego. Jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organ uznałby za wystarczające w ramach art. 80 kpa, to dopiero wtedy organ może oczekiwać od strony postępowania poparcia swoich zarzutów dodatkowymi dowodami. Organ orzekający nie może wymagać od strony postępowania poparcia zarzutów zgłoszonych wobec operatu szacunkowego kwalifikowanymi dowodami bez uprzedniego wyczerpania przez ten organ możliwości oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego we własnym zakresie na podstawie art. 7 i art. 80 kpa. Podkreślić należy, za Naczelnym Sadem Administracyjnym, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie przez organ nie tylko pod względem formalnym, ale i materialnym oraz że zarówno organ, jak i sąd mają obowiązek zbadać operat szacunkowy pod względem zgodności z przepisami ale również, czy jest logiczny i zupełny. Rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest zaś nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy.

Oznacza to, że na organie w dużej części ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii.

W przypadku zaś powzięcia przez organ wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, których nie zdoła wyjaśnić we własnym zakresie nawet z udziałem autora operatu szacunkowego, organ sam może wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia konkretnego operatu szacunkowego. Jeżeli natomiast to strona zgłosiłby wniosek do organu o takie wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, to organ może odmówić takiego wystąpienia, jeżeli wykaże w myśl art. 7 kpa, że wyjaśnienie zgłoszonych zarzutów nie wymaga takiego wystąpienia.

Jak wyjaśnił to Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym wyżej wyroku, zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to także podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt bowiem, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy, nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi zatem opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym.

Z analizy akt sprawy wynika, że sporządzony w niej operat szacunkowy budzi uzasadnione wątpliwości zasadnie podnoszone przez całe postępowanie administracyjne przez skarżącą, i to zarówno wątpliwości pod względem formalnym, jak i materialnym. Konieczne zatem było choćby odniesienie się przez organy orzekające do tych wątpliwości, ewentualnie dokonanie uzupełnień i wyjaśnień. Organy administracji natomiast uznały, że mimo to nie ma ku temu powodów i można pomijając praktycznie w całości postawione zarzuty przejść nad nimi do porządku dziennego uznając operat za prawidłowy i nie budzący jakichkolwiek wątpliwości, w szczególności merytorycznych.

Do błędów sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego zaliczyć należy przede wszystkim: fakt pominięcia w przedmiotowym operacie jednej z nowo powstałych działek, tj. działki nr [...], błędne określenie powierzchni działki nr [...]. Wątpliwości budzi także pominięcie przez rzeczoznawcę majątkowego, że po dokonanym podziale działka nr [...] nadal pozostaje "dużą działką", której powierzchnia wynosząca 0,8564 ha jest zbliżona do powierzchni działki pierwotnej, która wynosiła 1,2550 ha (po odrzuceniu działki przeznaczonej na drogę). Rzeczoznawca nie wziął tego w ogóle pod uwagę, w praktyce bowiem nie wycenił wartości każdej z nowo powstałych nieruchomości, a jedynie pomnożył powierzchnię przez średnią cenę, jaką uzyskał (która to cena m2 – co wymaga podkreślenia - została wyliczona w oparciu o błędne dane). Sąd wyższej instancji zauważył także, że biegły w ogóle nie uwzględnił, że duża część działki nr [...] to tereny zielone, co ma wpływ na sposób obliczania wartości nieruchomości oraz że w tabeli "stan ewidencji gruntów po podziale" biegły nie zamieścił działki o nr [...], a w stosunku do działki nr [...] podał błędną powierzchnię. Wszystkich tych uchybień nie dostrzegły organy administracji, całkowicie błędnie przyjmując, że nie jest ich rolą ocena operatu w zakresie jego merytorycznej zawartości.

Dodatkowo zwrócić należy uwagę, co zasadnie podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny, że pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia 17 grudnia 2012 r. można uznać jedynie za lakoniczną odpowiedź na zarzuty skarżącej, gdyż rzeczoznawca nie uzasadnił dokonanych wyborów w zakresie doboru nieruchomości do badania, a w operacie szacunkowym należałoby precyzyjnie wskazać cechy decydujące o wyborze nieruchomości do porównania. Są nimi, jak wynika z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca winien w sposób jednoznaczny wyjaśnić, dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne, a nie zbywać zarzuty skarżącej ogólnikowymi odpowiedziami. Ponadto wyjaśnienia wymagał również zarzut skarżącej, że do określenia wartości nieruchomości przyjęto powierzchnię działki z pominięciem powierzchni działki przeznaczonej pod drogę publiczną oraz brak uzasadnienia w operacie szacunkowym, dlaczego w przypadku nieruchomości przed podziałem powierzchnia wynosząca 12 550 m2 została uznana przez rzeczoznawcę majątkowego jako "gorsza" przy określaniu wartości współczynnika korygującego, natomiast w przypadku określenia wartości nieruchomości po podziale powierzchnia wynosząca 12 550 m2 została uznana jako "średnia". Wyjaśnienia wymaga również kwestia podniesionego zarzutu, że przy określaniu wartości nieruchomości po podziale rzeczoznawca nie dokonywał odrębnie oszacowania wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, tylko wartość nieruchomości odniósł do ich łącznej powierzchni po podziale, nie odnosząc się przy tym do zróżnicowanego przeznaczenia wycenianego gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego.

Wskazane nieprawidłowości i wątpliwości co do rzetelności sporządzenia i metodologicznej prawidłowości przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego oznaczają, że w rozpatrywanej sprawie nie zostało wyjaśnionych szereg wątpliwości co do merytorycznej zawartości operatu i przyjętych w nim założeń.

Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekający uznał, że organy wydały zaskarżone decyzje z naruszeniem art. 7, 77, 80 i 107 § 3 kpa oraz z naruszeniem art. 149, art. 150 ust. 5, art. 156 ust. 1 i art. 157 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), a naruszenia te, z wyżej wyjaśnionych powodów, miały istotny wpływ na wynik sprawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ powinien, zgodnie z art. 153 i 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zastosować się w pełnym zakresie do oceny prawnej i wiążących go zaleceń zawartych w niniejszym wyroku będącymi konsekwencją wykładni prawa dokonanej w niniejszej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 marca 2015 r. sygn. akt I OSK 1521/14.

Przy czym ponownie rozpatrując sprawę organ weźmie pod uwagę treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2012 r. Dz. U. poz. 270, ze zm.) orzekł jak w sentencji.