Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 947/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2010-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 6, 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 50 par. 55 pkt 5, 7, 9
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 154 ust. 1, art. 155 ust. 1-2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77, art. 80 , art. 81, art. 89, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Protokolant Asystent sędziego Jarosław Moraczewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 listopada 2010 r. sprawy ze skargi K. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] , nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego K. O. kwotę 384 (trzysta osiemdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), Wójt Gminy K. ustalił K.O. opłatę w wysokości 9.591,00,-zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczącego działki o numerze ewid. [...], położonej przy ul. A w K. Wskazał, iż opłatę tę należy wnieść w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna, zaś nieuregulowanie wyżej określonych należności spowoduje ich ściągnięcie w trybie egzekucji administracyjnej.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podniósł, iż w dniu [...] zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości opisanej wyżej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dotyczącego tego terenu. O wszczęciu postępowania powiadomiono strony postępowania. Wycena wskazanej działki została wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego, legitymującej się stosownymi uprawnieniami. K.O. zgłosił uwagi do tej wyceny. W celu wyjaśnienia wątpliwości, na wniosek strony, przeprowadzono rozprawę administracyjną. W czasie rozprawy K.O. zakwestionował cenę gruntu rolnego 8,02 zł/m2 (określona dla terenów rolnych przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego). Podał, iż w dniu 29.kwietnia 2003r. zbywał grunt rolny za cenę 16,66 zł/m2, a w dniu 23.lutego 2004r. zbył grunt rolny za cenę 21,66 zł. Zarzucił, iż transakcje te nie zostały ujęte w wycenie, zaś rzeczoznawca przyjął do wyceny grunty z gminy P. a nie gminy K. W toku rozprawy wyjaśniono, że do wyceny przyjmuje się transakcje z okresu do 2 lat wstecz, czyli w tym przypadku mogą to być transakcje dokonane w latach 2006 – 2007r., gdyż sprzedaż działki nr [...] nastąpiła w dniu 16.stycznia 2008r. Wskazane przez K. O. transakcje nie mieszczą się w badanym okresie czasowym. W badanym okresie na terenie gminy K. były tylko dwie transakcje, które można było ująć w operacie. Dlatego rynek transakcji został rozszerzony o teren gminy P. - sąsiedniej gminy wiejskiej. Ponadto, w toku postępowania wyjaśniającego ustalono, że w obowiązującym od dnia 21.stycznia 2006r. miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy K., uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] (Dz.Urz. Woj. [...]) działka nr ewid. [...] znajduje się na terenie o podstawowym przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym (5.MN.69). W § 223 tej uchwały określono 15 % stawkę, służącą naliczeniu opłaty od wzrostu wartości nieruchomości dla terenów zabudowy mieszkaniowej, oznaczonych MN. Przed wejściem w życie tego planu dla terenu tego gmina nie posiadała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla działki strony nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku, gdy przed uchwaleniem planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy, przy określaniu wartości nieruchomości, przyjmuje się faktyczny sposób jej wykorzystania przed uchwaleniem planu. Nieruchomość strony była niezabudowana, użytkowana rolniczo. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów jest to rola R – klasa V. Jak wynika z aktu notarialnego [...], sporządzonego przez notariusz E. Ś. w dniu 16.stycznia 2008r., wskazana działka stanowiła własność K. O. i została sprzedana A. K. – N. i D. N. Z wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wartość nieruchomości przed zmianą planu wynosiła 8.974,00,-zł, a po uchwaleniu planu 72.914,00,-zł. Wzrost wartości na dzień zbycia wynosi 63.940,00,-zł, a wynikająca z tego opłata (stanowiąca 15 % wzrostu wartości nieruchomości) wynosi odpowiednio 9.591,00,-zł.

Decyzją nr z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpoznaniu odwołania K. O., uchyliło decyzję organu I instancji z dnia [...] i przekazało sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Ponownie rozpatrując sprawę organ pierwszej instancji ustalił, na podstawie wypisu z ewidencji gruntów z dnia 21.grudnia 2009r., iż na dzień 21.stycznia 2006r., tj. dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] miała powierzchnię 4,2026 ha i była to rola klasy RIVa, RIVb i RV. Akta uzupełniono o wypis i wyrys z miejscowego planu ze wskazaniem i zaznaczeniem jednostki planistycznej miejsca położenia działki. Uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] w sprawie nadania nazw ulic w obrębie K., ulicy przy której znajduje się działka nr [...] nadano nazwę ul. A. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, iż wykonała operat zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością oraz zasadami etyki zawodowej. Zgodnie z § 50 ust. 1, 2, 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania i opłaty planistycznej przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Zgodnie z tym, rzeczoznawca przyjęła stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu, tj. 21.stycznia 2006r. W tym dniu działka nr [...] (z której została wydzielona działka nr [...]) stanowiła działkę rolną o powierzchni. 4,2026 ha i dlatego do porównań przyjęto nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 3000 m2 a nie nieruchomości o powierzchni około 1000 m2. Rzeczoznawca przyjął trend czasowy 2006 – 2007r., tj. z okresu do 2 lat wstecz od daty sprzedaży działki [...]. Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy K. ponownie ustalił K.O. opłatę planistyczną w kwocie 9.591,00,-zł.

Od decyzji powyższej ponownie odwołał się K.O. Po jego rozpoznaniu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...] powtórnie uchyliło decyzję organu I instancji z uwagi na zmiany w stanie prawnym, związane z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9.lutego 2010r. W wyroku tym Trybunał orzekł, iż mający zastosowanie w niniejszej sprawie art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1.stycznia 1995r., który stracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP. Rozpatrując sprawę ponownie organ pierwszej instancji ustalił, iż zgodnie z ustaleniami miejscowego szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi K., uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy P. z dnia [...] (Dz.Urz.Woj. [...]) uznanego za obowiązujący na terenie gminy K. uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] (Dz.Urz.Woj. [...]) działka nr [...] (z której została wydzielona działka nr [...]) znajdowała się na terenie upraw polowych – B59 RP. W obowiązującym obecnie miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy K., uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] (Dz.Urz.Woj. [...]) działka nr ew. [...] znajduje się na terenie o podstawowym przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym (5.MN.69). Przeznaczenie wskazanej działki w obecnym planie nie jest takie samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1.stycznia 1995r., który stracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy. Wskazany wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Sporządzony operat szacunkowy jest, w ocenie organu I instancji, ważny i nie wymaga zmian. O zebranym materiale dowodowym i możliwości zapoznania się z nim poinformowano stronę postępowania, która nie wniosła żadnych uwag.

W odwołaniu od tej decyzji, zarzucając organowi pierwszej instancji naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 7, art. 77 i art. 138 § 2 ustawy z dnia 14.czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. nr 98 z 2000r., poz.1071 ze zm.), powoływanej dalej jako k.p.a. K.O. wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu K.O. podniósł, iż art. 138 § 2 ustawy z dnia 14.czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (teksy jednolity Dz.U. nr 98 z 2000r., poz. 1071 ze zm.), powoływanej dalej jako k.p.a. zobowiązuje organ pierwszej instancji do respektowania i wykonania zaleceń, wynikających z decyzji organu odwoławczego, uchylającego poprzednią decyzję i nakazującego ponowne przeprowadzenie postępowania. W niniejszej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...] nr [...] uchylając wcześniejszą decyzję Wójta Gminy K. zaleciło zbadanie wpływu wyroku TK stwierdzającego niekonstytucyjność art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na rozstrzygnięcie w sprawie, a ponadto wywiodło, że w związku z tym nie może ustosunkować się do zarzutów odnoszących się do operatu szacunkowego, który może zostać zmieniony lub uzupełniony. Zdaniem strony operat szacunkowy może być zmieniony lub uzupełniony w wyniku stwierdzenia wpływu wskazanego wyroku TK na wynik sprawy, a gdyby zmiana taka lub uzupełnienie nie nastąpiło, organ pierwszej instancji jest zobowiązany do ustosunkowania się do zarzutów sformułowanych w odwołaniu pod adresem tegoż operatu szacunkowego. Zdaniem strony, tylko wówczas będą rozstrzygnięte wątpliwości i zastrzeżenia, jakie strona wysuwała pod adresem operatu a w konsekwencji decyzji organu pierwszej instancji. Tymczasem w zaskarżonej decyzji organ pierwszej instancji nie ustosunkował się do zarzutów strony, odnoszących się do operatu szacunkowego, stwierdzając jedynie, że wobec braku zastosowania wyroku Trybunału Konstytucyjnego operat szacunkowy jest ważny i nie wymaga zmian. Brak rozważenia argumentów przedstawionych przez stronę świadczy o braku obiektywności organu oraz oparciu rozstrzygnięcia na powierzchownie rozpatrzonym materiale dowodowym.

Decyzją z dnia [...], nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jedn. – Dz.U. nr 79 z 2001r., poz. 856 ze zm.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu, nie podzielając argumentacji zawartej w odwołaniu, organ odwoławczy podniósł, iż w decyzji z dnia [...] wskazał na konieczność rozważenia przez organ pierwszej instancji, czy w sprawie nie ma zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9.lutego 2010r. Organ pierwszej instancji, wydając w dniu [...] decyzję o ustaleniu opłaty, stwierdził w jej uzasadnieniu, że wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9.lutego 2010r. nie ma zastosowania w tej sprawie. Na poparcie zasadności swego stanowiska wskazał, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż przeznaczenie terenu omawianej działki w obecnym planie miejscowym nie jest takie samo, jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla gminy K. poprzednio obowiązującym. Tym samym brak jest podstaw do zastosowania wyroku Trybunału Konstytucyjnego, w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości nie jest tożsame w obu planach (wygasłym i aktualnie obowiązującym), ale uległo zmianie. Stanowisko to znajduje uzasadnienie w materiale dowodowym sprawy. Organ pierwszej instancji załączył uchwałę nr [...] Rady Gminy w K. z dnia [...] oraz wypisy z tekstów uchwał, o których stanowi wskazana uchwała, a nadto wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego K., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy P. z dnia [...]. Zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje, iż wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przesłanki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej zostały spełnione. Nastąpiło uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy K. nr [...] z dnia [...], który wprowadził nowe przeznaczenie - budownictwo mieszkaniowe dla terenu, gdzie położona jest działka strony; w okresie pięciu lat od dnia wejścia w życie planu nastąpiło zbycie nieruchomości, czego dowodzi kopia aktu notarialnego z dnia 16.stycznia 2008r. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. Operat zawiera także pozostałe elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Jest spójny i logiczny. Uwzględnia wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (powierzchnia, lokalizacja ogólna i sąsiedztwo, dojazd, kształt działki), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Stan przedmiotu wyceny określono na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego (21.stycznia 2006r.) a więc zgodnie z § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca dokonała badania lokalnego rynku nieruchomość, z których wybrała 18 transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych (tabela nr 1). W wyniku przeprowadzonego badania, po uwzględnieniu współczynników korygujących wartość 1 metra kwadratowego działki gruntu pod użytkowanie rolne (stan sprzed wejścia w życie planu) wyniosła 8,02 zł, stąd wartość wycenianej działki wyniosła uwzględniając jej powierzchnię 1119 m2. kwotę 8.974,38 zł. Natomiast z wyceny gruntu pod budownictwo mieszkaniowe, zgodnie z przeprowadzonym badaniem lokalnego rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych, zamieszczonego w tabeli nr 2 operatu szacunkowego wynika, że wartość gruntu oznaczonego jako działka nr [...], wskutek uchwalenia planu wzrosła do kwoty 65,16 zł za 1 m2, co w przeliczeniu na ogólną powierzchnię działki (1119 m2) wynosi 72.914zł. Rzeczoznawca uwzględnił ceny obowiązujące na dzień zbycia nieruchomości, to jest dzień zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (16.stycznia 2008r.), a przyjęte do porównań transakcje pochodziły w większości z 2007r. Wzięcie do porównań transakcji zawartych na rynku w roku 2007 jest jak najbardziej poprawne albowiem, jak wynika z przyjętych zasad wyceny nieruchomości, biegły może dokonać porównań transakcje z okresu dwóch lat poprzedzających dzień, na który sporządzana jest wycena wartości nieruchomość. W uchwale Rady Gminy K. nr [...] z dnia [...] stawkę opłaty planistycznej ustalono w § 223 pkt 1 dla terenów zabudowy mieszkaniowej na 15 % wzrostu wartości nieruchomości. Przy udowodnionym wzroście wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu, który wyniósł 63.940,00,-zł jest oczywiste, że opłata planistyczna wynosi 9.591,00 zł. Ponadto, postępowanie w sprawie opłaty planistycznej zostało wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca (21.stycznia 2006r.). Z uwagi na przerwanie ciągłości istnienia planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem przed datą wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy K. nr [...] z dnia [...] nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (poprzednio obowiązujący utracił swoją moc z dniem 31.grudnia 2003r.), organ pierwszej instancji zasadnie, zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy i § 50 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości nieruchomości dla celów opłaty planistycznej przyjął faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu, załączając wypis z ewidencji gruntów potwierdzający ustalenia organu dokonane w tym zakresie. Przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało wzrost wartości nieruchomości, spowodowany uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego przez Radę Gminy K. w dniu [...], zgodnie z którym stanowiąca obecnie nieruchomość oznaczoną jako działka nr ewid. [...] znalazła się w jednostce planistycznej 5 MN. 69. Zgodnie z wypisem z tego planu są to tereny o przeznaczeniu podstawowym mieszkaniowym jednorodzinnym. Zmiana przeznaczenia jest ewidentna, albowiem zgodnie z poprzednio obowiązującym planem, jak i w okresie luki planistycznej, tj. pomiędzy wygaśnięciem z dniem 31.grudnia 2003r. poprzednio obowiązującego planu miejscowego dla tego terenu a wejściem w życie nowego planu (21.stycznia 2006r) nieruchomość była wykorzystywana rolniczo. Jak wynika z wypisu z ewidencji gruntów (w aktach sprawy) według stanu na dzień 21.stycznia 2006r. nieruchomość w tej dacie stanowiła działkę nr [...] o powierzchni 3,2288 ha. Tak więc zarzut niezasadnej analizy nieruchomości o powierzchni powyżej 3.000 m2 jest chybiony, skoro nieruchomość ta warunek ten spełniała na dzień wejścia w życie planu miejscowego. Z tych przyczyn organ odwoławczy uznał również, iż trudno przyjąć, że rynek nieruchomości do porównań nie został dobrany prawidłowo, co mogłoby wpłynąć na wartość wyceny. Ceny nieruchomości stanowią tylko punkt wyjściowy dla sporządzenia opinii przez biegłego. Dla ustalenia wartości rynkowej konkretnej nieruchomości biegły dokonuje oceny tej wartości przy wyborze konkretnej metody, stosując współczynniki korygujące, uwzględniając takie cechy jak lokalizacja, otoczenie, cechy fizyczne działki, dostępność komunikacyjna i inne. Ani organ I instancji, ani organ odwoławczy nie mogą również nakazać uwzględnienia konkretnych cen nieruchomości biegłemu rzeczoznawcy. Proces szacowania, w tym dobór ilości i rodzajów transakcji w określonym przedziale czasowym, jest sprawą rzeczoznawcy majątkowego, który wyniki wyceny winien przedstawić w operacie. Zarzut nieuwzględnienia poprzednio zgłaszanych uwag również nie jest zasadny, albowiem odnosiły się one do decyzji, która została wyeliminowana z obrotu prawnego, a część z nich została uwzględniona w postępowaniu przed organami I i II instancji.

W skardze na powyższą decyzję K.O. wniósł o jej uchylenie i zasądzenie na jego rzecz od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

1. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne ustalenie wartości nieruchomości, skutkujące naliczeniem rażąco wysokiej opłaty planistycznej;

2. art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie wartości nieruchomości wbrew treści tego przepisu;

3. art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. - Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) poprzez ustalenie wartości nieruchomości w sposób odbiegający od zasad wynikających z tych przepisów;

4. art. 7 i art. 77 §1 K.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie sprawy i brak jakiejkolwiek oceny kluczowego dowodu w sprawie, tj. operatu szacunkowego rzeczoznawcy A. P.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, iż w art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiącym o sposobie ustalania opłaty planistycznej jest mowa o wartości rynkowej nieruchomości. W myśl art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Organ odwoławczy nie wskazał jednoznacznie, że taką wartość rynkową był obowiązany ustalić organ I instancji. Innymi słowy, organ administracji był obowiązany ustalić cenę nie będącą wynikiem sztucznych i teoretycznych zabiegów rzeczoznawcy majątkowego, lecz najbardziej prawdopodobną, możliwą do uzyskania na rynku. W każdym innym przypadku opłata planistyczna nie spełnia warunków, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie z treści art. 37 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wynika nakaz ustalania wartości rynkowej nieruchomości według stanu na dzień jej sprzedaży. Jeśli zatem rzeczoznawca, sporządzający operat szacunkowy ustali tę wartość na inny dzień a organ tę wartość zaakceptuje to biegły jest nierzetelny, zaś organ dopuszcza się jego naruszenia i to z rażącym pokrzywdzeniem strony. W ocenie skarżącego, taka sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie, gdyż rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości nie na dzień jej sprzedaży, lecz na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego gminy K., co miało miejsce niemal 2 lata wcześniej. Świadczy o tym pismo rzeczoznawcy z dnia 11.stycznia 2010r., w którym wyjaśnia on sposób wyliczenia wartości nieruchomości. W sposób krzywdzący i niezgodny z prawem rzeczoznawca majątkowy drastycznie zmniejszył wartość nieruchomości, przyjmując dla dalszych wyliczeń, że w dniu wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego była częścią większej całości o powierzchni ponad 4 ha. Jest faktem notoryjnym, że cena 1 m2 nieruchomości o dużych powierzchniach jest niższa od działek małych, o typowo budowlanych parametrach. Takie samo zapatrywanie wyraziło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia [...], uchylającej decyzję organu I instancji w niniejszej sprawie. Okoliczność, że w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka, której dotyczy postępowanie, stanowiła fragment wielkiej nieruchomości gruntowej pozostaje bez znaczenia dla określenia wartości nieruchomości w dniu jej sprzedaży, gdyż w dacie sprzedaży stanowiła ona samodzielną nieruchomość wydzieloną już uprzednio z nieruchomości macierzystej.

K.O. wskazał również na niekonsekwencję organu II Instancji, polegającą na tym, iż organ ten w decyzji z dnia [...] zakwestionował sposób doboru nieruchomości, będących przedmiotem porównania, zaś w zaskarżonej decyzji, przy niezmienionym stanie faktycznym, je pominął wywodząc, iż proces szacowania wartości nieruchomości jest sprawą rzeczoznawcy. Skarżący podniósł również, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do zarzutu braku ujawnienia w operacie szacunkowym wartości rynkowej i cen nieruchomości sprzedanych w gminie K., a nie w gminie P. Powołanie się na zbyt małą liczbę transakcji, mogących być przedmiotem porównań jest dowolne i niezadowalające wobec braku danych co do cen i wartości w nich występujących. Organy administracji nie zweryfikowały twierdzenia rzeczoznawcy o zbyt małej liczbie transakcji w gminie K., choć prawdziwość tego twierdzenia mogły ustalić bez trudu. Nie wyjaśniono nawet ile transakcji w gminie K. miało miejsce i dlaczego rzeczoznawca tak uważa. Tak więc powyższe twierdzenie rzeczoznawcy musi zostać uznane za dowolne, zaś oparcie na nim rozstrzygnięcia za sprzeczne z art. 7 i art. 77 k.p.a. Nadto, skarżący podniósł, iż operat szacunkowy podlega ocenie jak każdy inny dowód zebrany w toku postępowania. Brak jego oceny nie pozwala nawet na próbę polemiki i prowadzi do niekorzystnego dla skarżącego i niezgodnego z prawem rozstrzygnięcia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 4.listopada 2010r. skarżący podniósł, iż w 2003 i 2004r., czyli przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sprzedawał grunty rolne, położone w gminie K., określając cenę metra kwadratowego gruntu na kwoty odpowiednio 16,66,-zł. (2003r.) i 21,66,-zł. (2004r.)

W 2007r. natomiast, na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej po sprzedaży jednej z działek, wchodzących uprzednio w skład nieruchomości rolnej, w skład której wchodziła obecnie szacowana działka, cena metra kwadratowego gruntu przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalona została na kwotę 12,79,-zł. a po jego uchwaleniu na kwotę 44,19-zł. W 2008r. zaś kwoty te określone zostały na poziomie 8,00,-zł. (grunt rolny) i 65,16,-zł. co wskazuje na drastyczną rozbieżność.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm. ), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej.

Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Sąd administracyjny uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art.156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach – stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi w zaś grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art.145 p.p.s.a.) Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Skarga wniesiona w niniejszej sprawie jest uzasadniona i skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. W toku postępowania administracyjnego i w samej skardze podniesiony został szereg zarzutów, kwestionujących legalność zaskarżonej decyzji, sprowadzających się w istocie do kwestionowania prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego i opartego na nim wyliczenia opłaty planistycznej.

Istotą sporu w rozpoznawanej sprawie jest zatem odpowiedź na pytanie, czy Wójt Gminy K. zasadnie ustalił K.O. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka numer [...] o powierzchni 0,1119 ha, położonej w K.

Problematyka ustalenia rzeczonej opłaty unormowana została w przepisach ustawy z dnia 27.marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowani przestrzennym (Dz. U.nr 80, poz. 717 ze zm.).

W rozumieniu art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość omawianej opłaty według dyspozycji art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11).

Nie ulega też wątpliwości, iż plan miejscowy jest przepisem prawa gminnego. Konsekwencją powyższego stwierdzenia musi być wiec uznanie uchwały w sprawie uchwalenia lub zmiany tegoż planu za źródło owego prawa. W realiach niniejszej sprawy owym źródłem prawa jest uchwała Rady Gminy K. [...], podjęta w dniu [...], ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia [...]. Uchwała ta poza tym, iż ustaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy K., dodatkowo określiła też procentowo wysokość opłaty z tytułu renty planistycznej, wskazując, iż opłata ta wynosi dla terenów zabudowy mieszkaniowej MN - 15% wzrostu wartości nieruchomości. Nie może budzić wątpliwości, iż uchwała w powyższym zakresie zgodna jest z przepisem art. 36 ust.4 zdanie trzecie omawianej ustawy, określającym ramy prawne, w których prawodawca gminny władny jest ustalić w drodze uchwały, obowiązującej na terenie konkretnej gminy, wysokość renty planistycznej.

Z przywołanych wyżej przepisów wynika, że właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty, określanej potocznie mianem "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - wzrośnie wartość nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po drugie - nastąpi zbycie nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, iż do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie lub zmianę planu. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt - podaż (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 września 2007 roku, w sprawie o sygn. akt II OSK 1244/06 - Lex 360221).

Każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 stycznia 2009 roku, w sprawie o sygn. akt II OSK 1810/07 - Lex 509156).

Sąd, badając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w kontekście powyższych uwag i obowiązujących przepisów prawa, stwierdził, że w przypadku skarżącego wystąpiły oba omówione wyżej warunki, co obligowało Wójta Gminy K. do ustalenia renty planistycznej.

Przede wszystkim niesporne jest, że należąca do skarżącego działka, położona w K., oznaczona numerem geodezyjnym [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K., przyjętego uchwałą z dnia [...], była wykorzystywana rolniczo. Takie też było jej przeznaczenie w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego tego terenu, który wygasł z dniem 1.stycznia 2003r. Z dniem wejścia w życie uchwały z dnia [...] działka o numerze [...] znajduje się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem 5.MN.69, dla której podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zaś jako dopuszczalne przeznaczenie terenu przewidziano usługi wbudowane w bryłę budynku o przeznaczeniu podstawowym.

Niekwestionowaną okolicznością postępowania jest również fakt, że dotychczasowy właściciel przedmiotowej nieruchomości K.O. w dniu 16.stycznia 2008r., czyli po wejściu w życie uchwały ustalającej plan miejscowy, a przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, zbył sporną działkę w drodze umowy sprzedaży, czego dowodem jest akt notarialny [...].

Wobec tak ustalonego stanu faktycznego sprawy Wójt Gminy K. prawidłowo wszczął postępowanie administracyjne celem ustalenia, czy zachodzą omówione na wstępie rozważań przesłanki, obligujące go do określenia renty planistycznej i kierując się regulacją art. 37 ust. 11 ustawy zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wycenę nieruchomości, mającą za zadanie określenie wartości nieruchomości przed zmianą planu i po jej zmianie.

Jak wcześniej wskazano, zasady określania wartości nieruchomości unormowane zostały w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozumieniu art. 154 ust. 1, wskazanej wyżej ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości (art. 155 ust. 1). Wykorzystane w operacie szacunkowym dane, o których mowa w ust. 1, mogą mieć formę wypisów i wyrysów, poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 155 ust. 2).

Stosownie natomiast do treści § 50 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 wskazanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (ust. 1). W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości (ust. 2).

W myśl § 55 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym m.in. opis stanu nieruchomości (pkt 5), analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (pkt 7), przedstawienie obliczeń i wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. (pkt 9)

Zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26.stycznia 2006r., sygn.akt II OSK 459/05, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 206473).

W rozpoznawanej sprawie zarzuty skarżącego, dotyczące sporządzonego operatu szacunkowego, odnoszą się tak do przyjętej daty, na którą ustalana jest wartość rynkowa nieruchomości jak i prawidłowości wyboru transakcji, przyjętych do porównania. Zarzuty te częściowo uznać należy z za trafne. O ile bowiem na nieporozumieniu opiera się zarzut, iż wartość nieruchomości ustalona została na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (operat wskazuje wprost, iż datą ustalenia wartości nieruchomości jest data jej zbycia), o tyle stan szacowanej nieruchomości - brany pod uwagę na dzień wejścia w życie planu miejscowego (§ 55 powołanego wyżej rozporządzenia) i ustalenie, iż w tej dacie stanowiła ona część większej nieruchomości (przekraczającej 4 ha) uwzględniony został jedynie przy ustalaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu. Do porównania przyjęto bowiem nieruchomości o stosunkowo dużych powierzchniach (od 3020 do 1812 m2). Okoliczność wspomniana pozostała natomiast bez wpływu na ustalenie wartości nieruchomości po uchwaleniu planu (do porównania przyjęto nieruchomości o powierzchni od 642 do 3172 m2), chociaż zgodnie z treścią powołanego § 55 rozporządzenia, stan nieruchomości winien być tożsamy i ustalony na dzień wejścia w życie planu. Dowodzi to daleko idącej niekonsekwencji rzeczoznawcy, która niewątpliwie wpływa na wnioski płynące z operatu. Skoro bowiem, co podkreśla sam rzeczoznawca, popyt na małe działki jest znacznie większy niż na nieruchomości o dużych powierzchniach, ceny metra kwadratowego gruntu takich działek różnią się i to znacznie. Jak natomiast podkreślono wyżej, wzrost wartości nieruchomości wynikać winien (i tylko) z faktu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany, nie zaś z innych okoliczności, mających wpływ na kształtowanie cen nieruchomości. Okoliczność wspomniana umknęła zaś organom orzekającym w niniejszej sprawie. W judykaturze przyjmuje się natomiast, iż "operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu z dnia 21.września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ale musi też opierać się na prawidłowo wybranych podobnych nieruchomościach do szacowanej nieruchomości" (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 26.października 2006 r., IV SA/Wa 1659/06, dostępny w Systemie Informacji Prawnej LEX nr 283617).

Nietrafny jest natomiast zarzut, związany z przyjęciem do porównania transakcji sprzedaży nieruchomości, położonych na terenie Gminy P. Przepis art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga jedynie by były to nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Fakt, iż transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w sąsiedniej gminie nie wyklucza sam w sobie możliwości przyjęcia ich do porównania, o ile spełniają warunek podobieństwa, o którym mowa w cytowanym przepisie.

Podzielić należy zaś stanowisko skarżącego, iż brak odniesienia się przez organy obu instancji do podnoszonych przez niego okoliczności, związanych z ustaleniem renty planistycznej w stosunku do części tej samej nieruchomości, sprzedanych przezeń w 2006 i 2007 w sposób dalece odbiegający od opłaty, określonej w niniejszej sprawie, stanowi naruszenie art. 7, 8 k.p.a. Jakkolwiek bowiem faktem jest, iż opłata planistyczna ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, określającego wartość konkretnej, szacowanej nieruchomości, okoliczność, iż w tym samym celu (ustalenia opłaty planistycznej) sporządzone zostały inne operaty szacunkowe, częściowo określające wartość tej samej nieruchomości (z której wyodrębniono następnie szacowane działki) nie może być przez organ pominięta przy ocenie prawidłowości sporządzonego operatu. Dotyczy to tym bardziej sytuacji, gdy skarżący w składanych odwołaniach okoliczność wspomnianą artykułuje w sposób jednoznaczny, załączając decyzje Wójta Gminy K., z której wynika zarówno położenie działek (wydzielonych z działki nr [...]) jak i przedmiot postępowania (opłata planistyczna).

Mając na uwadze całokształt podniesionych wyżej zastrzeżeń i wątpliwości stwierdzić należy, iż sprawa ustalenia opłaty planistycznej dla K. O. nie została należycie wyjaśniona, a tym samym w toku postępowania doszło do naruszenia przepisów art. 7, art. 77, art. 80, art. 81, art. 89 oraz art. 107 § 3 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ w postępowaniu administracyjnym wyjaśni wszystkie okoliczności sprawy w kontekście przesłanek określonych w art. 36 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, z uwzględnieniem oceny prawnej zawartej w niniejszym wyroku w zakresie powołanych przepisów k.p.a., a swoje rozstrzygnięcie uzasadni zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.

Biorąc pod uwagę powyższe, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzeczono o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Po myśli art. 152 p.p.s.a. stwierdzono natomiast, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku.

O kosztach postępowania rozstrzygnięto zaś na podstawie art. 200 p.p.s.a. zasądzając na rzecz skarżącego ich zwrot w kwocie równej uiszczonemu wpisowi sądowemu.

.