Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1779/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-03-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2012 r. sprawy ze skargi U. J. i S. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 1779/11

UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] (dalej "decyzją odwoławczą") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej "SKO"), po rozpatrzeniu odwołania U. i S. J. (dalej "skarżących") od decyzji Prezydenta W. (dalej "Prezydenta") z dnia [...] września 2010 r. nr [...], orzekającej o ustaleniu należnej od skarżących jednorazowej opłaty w wysokości [...] złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymało decyzję Prezydenta w mocy.

II. Zaskarżona decyzja odwoławcza zapadła w następującym stanie faktycznym:

1. W dniu [...] sierpnia 2006 r. Prezydent wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty w wysokości z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej "opłaty"), należnej od skarżących w związku ze zbyciem przez skarżących: 1) nieruchomości położonej w W. w rejonie ulicy [...], oznaczonej jako działki nr [...] o powierzchni [...] metrów kwadratowych i nr [...] o powierzchni [...] metrów kwadratowych oraz 2) udziału wynoszącego 2/8 części we własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] metrów kwadratowych (dalej łącznie "nieruchomości").

2. Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. nr [...] Prezydent orzekł o ustalaniu opłaty w wysokości [...] złotych.

3. Decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] SKO uchyliło decyzję Prezydenta z dnia [...] stycznia 2009 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ, wskazując na wady operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości opłaty.

4. Przeprowadziwszy ponownie postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty, w trakcie którego sporządzono nowy operat szacunkowy, Prezydent orzekł ponownie o ustaleniu tej opłaty decyzją z dnia [...] września 2010 r.

5. Skarżący wnieśli do SKO odwołanie od decyzji Prezydenta.

III. Rozpatrzywszy zaskarżoną obecnie decyzją odwoławczą odwołanie skarżących od decyzji Prezydenta, SKO nie znalazło podstaw do jego uwzględnienia, utrzymując decyzję Prezydenta w mocy.

Uzasadniając własne rozstrzygnięcie, SKO wskazało w szczególności co następuje:

1. Skarżący zbyli nieruchomości aktem notarialnym z dnia [...] czerwca 2006 r.

2. W Miejscowym Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Z. i K. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] grudnia 1994 r. (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), dalej "stary plan", nieruchomości skarżących zakwalifikowano jako tereny rolne "RP".

3. Ustalając wartość nieruchomości według jej przeznaczenia w starym planie, biegła sporządzająca operat szacunkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań 11 transakcji dotyczących nieruchomości gruntowych bez prawa zabudowy zawartych w okresie [...] października 2005 r. - [...] sierpnia 2006 r. Biegła wskazała rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podała wagę każdej z tych cech. W oparciu o powyższe wartość jednego metra kwadratowego nieruchomości według ich przeznaczenia w starym planie ustalono na [...] złotych.

4. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Z. i K. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] czerwca 2002 r. (Dz.Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]), dalej "nowy plan", nieruchomości skarżących zakwalifikowano jako tereny pod zabudowę mieszkaniowo - usługową (MU-3).

5. Ustalając wartość nieruchomości według jej przeznaczenia w starym planie, biegła zastosowała również podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań 12 transakcji dotyczących nieruchomości położonych na terenach zabudowy mieszkaniowo - usługowej zawartych na rynku lokalnym w okresie [...] grudnia 2005 r. - [...] sierpnia 2006 r. Biegła wskazała rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podała wagę każdej z tych cech.

6. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, że wartość nieruchomości wzrosła w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego o [...] złote.

7. Brak podstaw do uznania, że sporządzony przez biegłą - rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy wpływające na wynik wyceny. Biegła prawidłowo ustaliła przeznaczenie wycenianych nieruchomości, a następnie poprawnie przeprowadziła procedurę wyceny. Nie można uznać, aby biegła uwzględniła jakiekolwiek inne okoliczności niż zmiana przeznaczenia gruntu, mające wpływ na wzrost wartości nieruchomości.

8. W sprawie nie wystąpiły przesłanki do zawieszenia postępowania administracyjnego na podstawie art.97 § 1 pkt 4 k.p.a. do czasu rozstrzygnięcia kwestii przejęcia nieruchomości zajętych pod drogę publiczną i przyznania odszkodowania z tego tytułu.

IV. Skarżący wnieśli do Sądu skargę na decyzję SKO, podnosząc sformułowany w sposób ogólny zarzut nieprawidłowości operatu szacunkowego oraz zawyżenia wartości nieruchomości (" ... uważamy, że ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości jest wadliwe i zawiera błędy" oraz "Wskazując na wady w operacie szacunkowym użytym do określenia wartości nieruchomości uważamy, że jest ona zbyt wysoka i budzi zastrzeżenia.").

V. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VI. Sąd rozpoznał skargę na decyzję SKO na tej podstawie, iż sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolowanie działalności administracji publicznej pod kątem jej zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r., Nr 153, poz.1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn.zm- zwanej dalej "p.p.s.a.").

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane

przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uznał że wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja odwoławcza wydana została w zgodzie z obowiązującym prawem.

Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a.

W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ

na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszenia, o których mowa powyżej nie wystąpiły w niniejszej sprawie.

VII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji odwoławczej prowadzi do następujących wniosków:

Opłatę należną od skarżących ustalono w zgodzie z art.36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.), dalej "ustawy o planowaniu (...)".

Postępowanie w przedmiocie ustalenia wskazanej wyżej opłaty przeprowadzono z poszanowaniem przepisów postępowania administracyjnego, w tym w szczególności organy orzekające w sprawie wywiązały się z obowiązków wynikających z art.7 i 77 k.p.a., to jest wszechstronnie zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy, w wyniku czego w wyczerpujący sposób wyjaśniony został stan faktyczny sprawy. W szczególności organy w nie budzący wątpliwości sposób ustaliły w oparciu o wiarygodne dowody okoliczność mającą zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, tj. wystąpienie wzrostu wartości nieruchomości skarżących o wysokości 71 523 złotych, wynikającego ze zmiany ich przeznaczenia na mocy nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art.36 ust.4 ustawy o planowaniu (...), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenia z tego tytułu gmina może podnosić - stosownie do art.36 ust.4 w związku z art.36 ust.3 ustawy w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Z art.37 ust. 1 ustawy o planowaniu (...) wynika, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Wskazane wyżej przepisy normują sytuacje, w których konsekwencją regulacji wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym planem. Opłata uiszczana gminie na tej podstawie określona została przez doktrynę i praktykę mianem renty planistycznej. Stanowi ona swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w planie.

Podstawą dokonywania przez organy orzekające w sprawie ustaleń faktycznych odnośnie zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego planu jest operat szacunkowy Nr [...] z dnia [...] czerwca 2010 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Operat ten sporządzono w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 102,poz.651 z późn.zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 z późn.zm.).

Z operatu wynika, że przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed wejściem w życie nowego planu wartość nieruchomości skarżących, mających status rolny (dalej "wartość nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu"), wynosiła [...] złotych, podczas gdy przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego po wejściu w życie nowego planu, ustalającego przeznaczenie nieruchomości na budowlane, wartość ta (dalej "wartość nieruchomości po wejściu w życie nowego planu") wzrosła do [...] złotych. Wzrost wartości nieruchomości wyraża się zatem kwotą [...] złote, a w konsekwencji należna opłata, stanowiąca 25% tej kwoty - [...] złotych. Metodyka wyceny nieruchomości została szczegółowo opisana w operacie i zanalizowana w decyzji odwoławczej.

Niewątpliwie w interesie skarżących leżałoby ustalenie jak najmniejszej różnicy pomiędzy wartością nieruchomości sprzed wejścia planu w życie oraz wartością po wejściu planu w życie (im mniejsza wartość tego wzrostu, tym mniejsza w efekcie opłata - tym samym najkorzystniejsze dla skarżących byłoby ustalenie jak najwyższej wartości nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu i jak najniższej wartości nieruchomości po wejściu planu w życie). Jednakże podstaw do stwierdzenia, że wspomniana różnica została w postępowaniu administracyjnym zawyżona, brak.

Nie sposób bowiem przyjąć, że zawyżono kwotę wartości nieruchomości po wejściu planu w życie ([...] złotych), albowiem kwota niemalże pokrywa się z faktyczną ceną zbycia nieruchomości przez skarżących ([...] złotych).

Odnośnie wartości nieruchomości przed zmianą planu istotnie przyznać należy, że wartość tę wadliwie zaniżono przy pierwszym orzekaniu w sprawie przez Prezydenta ([...] złotych - decyzja z dnia [...] stycznia 2009 r.), w wyniku czego wzrost wartości nieruchomości oszacowano na [...] złotych (opłatę ustalono w związku z powyższym na [...] złotych), niemniej uchybienie to zostało usunięte przy kolejnym orzekaniu przez Prezydenta w sprawie ([...] złotych - decyzja z dnia [...] września 2010 r.), w wyniku czego wzrost wartości nieruchomości oszacowano na [...] złote (ponadtrzykrotne zmniejszenie wartości kwoty wzrostu

wartości nieruchomości i takież samo zmniejszenie wartości należnej opłaty, tj. [...] zł na [...] złotych).

Podkreślenia wymaga, że w skardze nie podniesiono żadnej merytorycznej krytyki poszczególnych ustaleń decyzji SKO oraz operatu szacunkowego, poprzestając na generalnie sformułowanym stanowisku odnośnie ich wadliwości. W tej sytuacji nie jest jasne, jakimi argumentami natury prawnej stanowisko to miałoby być w ocenie skarżących uzasadnione. W oczywisty sposób, zważywszy na treść przywołanego na wstępie art.134 k.p.a., odstąpienie przez skarżących od skonkretyzowania zarzutów skargi nie zwalniało Sądu z dokonania całościowej oceny legalności zaskarżonej decyzji. Dokonawszy takiej oceny, Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania legalności decyzji SKO.

W świetle powyższych okoliczności skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, w związku z czym podlega oddaleniu.

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.