Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 725/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2017-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 23 listopada 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tomasz Zbrojewski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, , Protokolant Starszy sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 listopada 2017 roku sprawy ze skargi W. R. i M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

II SA/Łd 725/17

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Burmistrz Miasta B., po przeprowadzeniu postępowania wszczętego z urzędu, na podstawie art. 98a ust. 1, ust. 1a, art. 146 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) – dalej u.g.n., ustalił wobec W. i M. R. opłatę adiacencką w wysokości 53.250 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B., oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr 2066/2 o pow. 8179 mkw. w następstwie jej podziału na działki od nr 2066/7 do 2066/16.

Po rozpatrzeniu odwołania decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.

Nieruchomość położona w B., oznaczona w rejestrze gruntów jako działka nr 2066/2 o pow. 8179 mkw. w dacie wydania decyzji o podziale stanowiła własność W. i M. R. Nieruchomość ta została podzielona na działki od nr 2066/7 do nr 2066/16. Podział został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta B. z dnia [...] r. o podziale nieruchomości, która to decyzja stała się ostateczna z dniem [...] r. W uchwale Rady Miasta B. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz.Urz. Woj. [...] Nr 78, poz. 752) ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30% wartości różnicy nieruchomości przed i po podziale.

Kolegium wskazało, że sprawa ustalenia wobec W. i M. R. opłaty adiacenckiej była już przedmiotem rozpoznania przed Kolegium, które decyzją z dnia [...] r. uchyliło decyzję Burmistrza Miasta B. z dnia [...] r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Kolegium zwróciło wówczas uwagę, że w sprawie przedłożono dwa operaty szacunkowe sporządzone przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego B. F. dla tej samej nieruchomości, które przy uwzględnieniu tego samego celu wyceny, jej przedmiotu i przyjętych dat dla określenia stanu, diametralnie odmiennie szacowały wzrost wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, zwłaszcza przed podziałem. Według operatu z dnia 1 lipca 2016 r. wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 675.460,00 zł, a według operatu z dnia 7 grudnia 2016 r. wynosiła o ok. 255.000 zł mniej, a wartość nieruchomości po podziale z operatu późniejszego jest nawet mniejsza niż przed podziałem z operatu wcześniejszego. W tej sytuacji powstała wątpliwość co do ustalonej wartości nieruchomości, tym bardziej, że z opisu nieruchomości zawartej na str. 6 jednego jak i drugiego operatu nie wynikało, aby cokolwiek w tym zakresie uległo zmianie. W tej sytuacji, w ramach ponownie prowadzonego postępowania, organ miał zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie, jakież to czynniki sprawiły tak drastyczny spadek wartości nieruchomości przed podziałem na przestrzeni 5 miesięcy, wskazać na kryteria, jakimi kierował się w doborze rynku nieruchomości do porównań oraz wykazać jasno, czy taki dobór nieruchomości nie wpłynął na zaniżenie wartości szacowanej nieruchomości.

W ramach ponownego rozpoznania sprawy, rzeczoznawca wyjaśnił w piśmie z dnia 25 kwietnia 2017 r., iż tak drastyczny spadek wartości nieruchomości na przestrzeni 5 miesięcy wynikał z dwóch powodów: wyceny dziewięciu odrębnych nieruchomości po podziale, a nie, jak w pierwszym operacie szacunkowym, jako jednej nieruchomości składającej się z dziewięciu działek oraz z nieuwzględnienia zróżnicowanego przeznaczenia gruntu w pierwszym operacie szacunkowym, w tym: działki na 2066/2 i działki nr 2066/16 (64PU i 62MNu) oraz różnego przeznaczenia działek od nr 2066/7 do 2066/9 (64PU) i od nr 2066/10 do 2066/14 (62MNu). Z uwagi na upływ czasu biegły zdecydował o wykonaniu trzeciego operatu szacunkowego, który sporządził w dniu 10 kwietnia 2017 r. w oparciu o aktualną bazę danych transakcyjnych.

Organ I instancji ustalił zatem opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 10 kwietnia 2017 r. z którego wynika wzrost wartości szacowanej nieruchomości na skutek podziału na poziomie 177.500,00 zł, co przy zastosowaniu 30% procentowej stawki opłaty adiacenckiej daje kwotę 53.250,00 zł, stanowiącą opłatę adiacencką.

Utrzymując w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu I instancji Kolegium stwierdziło, iż nie ma zastrzeżeń co do prawidłowości nowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku oraz metodą korygowania ceny średniej.

Organ zauważył, że w przedmiotowej sprawie, przy określeniu wartości gruntu zastosowano metodę korygowania ceny średniej i metodę porównywania parami. Zgodnie z § 4 ust.3 powołanego rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosownie zaś do § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości, przeanalizował kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących.

Jak wynika z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania decyduje zatem rzeczoznawca majątkowy, a nie wola organu administracji bądź strony postępowania.

Przytoczone powyżej regulacje prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości jednoznacznie wskazują, iż to rzeczoznawcy majątkowemu sporządzającemu operat szacunkowy ustawodawca pozostawił swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości oraz swobodę wyboru rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania, przy uwzględnieniu istotnych i specyficznych cech szacowanej nieruchomości, a w działaniach tych rzeczoznawca związany jest obowiązującymi przepisami prawa.

W świetle ustaleń dokonanych w postępowaniu odwoławczym nie budziło wątpliwości Kolegium, iż sporządzony operat szacunkowy dowodzi wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości. Organ odwoławczy nie powziął także wątpliwości, co do prawidłowości przyjętych do porównań transakcji nieruchomości.

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skarżący, reprezentowani przez pełnomocnika w osobie adwokata, podnieśli zarzuty naruszenia:

1. przepisów postępowania, mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. polegające na:

- oparciu się przy wydaniu zaskarżonej decyzji wyłącznie na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę B. F., w sytuacji gdy przedstawiona w operacie analiza i charakterystyka rynku została opracowana w oparciu o zaniżone dane w zakresie wartości nieruchomości sprzed dokonania podziału, bez wyjaśnienia przez organ sprzeczności pomiędzy ustaloną wartością nieruchomości sprzed podziału a wskazaną w operacie z dnia 1 lipca 2016 roku, wartością tej samej nieruchomości sprzed podziału ustaloną w operacie z dnia 7 grudnia 2016 roku oraz wartością tej nieruchomości opisanej w operacie z dnia 10 kwietnia 2017 roku,

- oparciu się przez organ na przy wydaniu zaskarżonej decyzji wyłącznie na operacie szacunkowym sporządzanym przez rzeczoznawcę B. F., w sytuacji gdy operat z dnia 10 kwietnia 2017 roku dokonuje po raz kolejny nowych ustaleń co do wartości nieruchomości sprzed dokonania podziału (po raz trzeci biegła ustala inną wartość tej samej nieruchomości sprzed dokonania podziału), ustalając jednocześnie jej wartość o 217.650,00 złotych niższą (tańszą), niż przy ustalaniu jej wartości - w operacie z dnia 1 lipca 2016 roku, oraz o 37.550,00 złotych wyższą (droższą) niż w operacie z dnia 7 grudnia 2016 roku, mimo iż nie uległy zmianie żadne okoliczności mogące wpłynąć na wartość nieruchomości sprzed dokonania podziału,

- poczynieniu zupełnie dowolnych ustaleń w zakresie wyceny nieruchomości — działki nr 2066/2 — sprzed dokonania podziału i braku zestawienia cen wskazanych przez biegłą z aktualną jej wartością na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej,

b) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1, art. 78 § 1 i 2, art. 84 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego na skutek odmowy przeprowadzenia innej opinii rzeczoznawcy celem weryfikacji cen wartości nieruchomości przedstawionych w analizie i charakterystyce rynku, a także braku weryfikacji planu zagospodarowania przestrzennego, mimo iż operat przedstawiony przez biegłą z dnia 10 kwietnia 2017 roku w związku z tym, iż czyni zupełnie dowolne i nowe ustalenia co do cen wartości nieruchomości zarówno sprzed, jak i po podziale, budzi ogromne wątpliwości co do prawidłowości dokonanych ustaleń, ich rzetelności, a także zgodności z obowiązującymi przepisami w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości,

c) art. 7 k.p.a., 77 k.p.a. i 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału sprawy, co doprowadziło do poczynienia w zaskarżonej decyzji całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych oraz zinterpretowania wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy na niekorzyść strony skarżącej, co z kolei stanowi naruszenie zasady pierwszeństwa słusznego interesu strony,

d) art. 7 k.p.a., 77 k.p.a. i 80 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia przez organ sprzeczności, jakie zachodzą pomiędzy przedstawionym operatem przez biegłą z dnia 1 lipca 2016 roku, operatem z dnia 7 grudnia 2016 roku oraz operatem z dnia 10 kwietnia 2017 roku,

e) art. 136 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. polegające na braku uzupełnienia postępowania dowodowego przez organ II instancji w zakresie dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego w sytuacji gdy postępowanie dowodowe powinno przed organem II instancji pozostawać zgodne z procedurą administracyjną dotyczącą zasad przeprowadzania dowodów zwłaszcza jeżeli opinie biegłego są ze sobą sprzeczna, a organ dostrzegając te sprzeczności nie wyjaśnia ich, choć powinien sam dokonać wszelkich czynności zmierzających do uzupełnienia i poprawienia błędów organów I instancji,

f) art. 138 § 2 k.p.a. polegające na nieuchyleniu decyzji Burmistrza Miasta B. i nieprzekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia, w sytuacji gdy organ I instancji wydał decyzję z naruszeniem przepisów postępowania oraz konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, w szczególności wyjaśnienie powstałych w sprawie sprzeczności,

2) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 98a ust. 1 w związku z art. 4 pkt 17 u.g.n. poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej bez ustalenia istnienia w przedmiotowej sprawie przesłanki koniecznej do ustalenia opłaty adiacenckiej w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko jak w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Przedmiotem kontroli przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi stała się decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta B. z dnia [...] r. ustalającą opłatę adiacencką w wysokości 53.250 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B., oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr 2066/2 o pow. 8179 mkw. w następstwie jej podziału na działki od nr 2066/7 do 2066/16.

Podstawę materialnoprawną kontrolowanych decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 u.g.n., według którego, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a).

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że decyzja Burmistrza Miasta B. z dnia [...] r. zatwierdzająca podział nieruchomości, stała się ostateczna z dniem 25 czerwca 2015 r. Decyzja ustalająca opłatę adiacencką wydana została natomiast w dniu 17 maja 2017 r., a zatem w ustawowym terminie. Bezspornym jest również to, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej, określona została w uchwale Rady Miasta B. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału na 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do zakwestionowania przez skarżących prawidłowości operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Z akt postępowania administracyjnego wynika, że dla potrzeb określenia wysokości opłaty adiacenckiej organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu B. F. sporządzenie operatu szacunkowego, którego celem było dokonanie wyceny wartości rynkowej prawa własności nieruchomości skarżących przed i po podziale. Jako podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjęty został trzeci z kolei sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy.

Analiza trzeciego, aktualnego operatu szacunkowego przyjętego przez organy administracji publicznej do ustalenia opłaty adiacenckiej daje podstawy do stwierdzenia, że sposób szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości nie budzi wątpliwości.

Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te zostały poddane skorygowaniu z uwagi na istnienie różnic między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w zależności od działek: w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej – dla działek 2066/2 i 2066/16 częściowo przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz działek 2066/10, 2066/11, 2066/12, 2066/13 i 2066/14, zaś w podejściu porównawczym przy przyjęciu metody porównywania parami – dla działek 2066/7, 2066/8, 2066/9 oraz 2066/2 i 2066/16 częściowo przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową.

Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Stosownie zaś do § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie oraz stan tej nieruchomości, przeanalizował transakcje nieruchomościami porównywalnymi do wycenianego gruntu, spośród których wybrał kilkanaście najbardziej podobnych, które potraktował jako reprezentatywną próbę, a następnie poddał je procedurze korygowania, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących. Różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących.

Uwzględniając powyższe podzielić należy, że w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Organ odwoławczy obszernie i szczegółowo omówił przepisy regulujące sposób dokonania wyceny, nie znajdując uzasadnienia dla zarzutów podnoszonych przez skarżących i z tą argumentacją organu należy się zgodzić.

Odnosząc się do kwestii związanych ze sporządzeniem przez jednego rzeczoznawcę majątkowego trzech operatów szacunkowych, które znacznie się od siebie różniły, należy zgodzić się z organem odwoławczym, że przedmiotem oceny prawidłowości stanowił wyłącznie operat, który stał się podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji opłaty adiacenckiej.

Niemniej jednak wskazać należy, że nie budzą wątpliwości przyczyny, dla których organ odwoławczy zakwestionował pierwszy ze sporządzonych operatów szacunkowych.

Rzeczoznawca majątkowy przyjął bowiem, że legalna definicja opłaty adiacenckiej (art. 4 pkt 11 u.g.n.) każe traktować tę opłatę jako opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, a zatem punktem wyjścia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, a nie poszczególne działki powstałe w wyniku jej podziału. W doktrynie i części judykatury istotnie zwracano uwagę, że nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość. Przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6a u.g.n.), a nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Również po podziale nieruchomość ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi poglądu tego nie podziela, stojąc na stanowisku, że wartość nieruchomości po dokonaniu podziału należy oszacować poprzez określenie wartości poszczególnych działek geodezyjnych, powstałych na skutek podziału uwzględniając zapisy decyzji podziałowej, a następnie zsumować ich wartości, co daje najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości podzielonej, od której należało obliczyć wysokość opłaty adiacenckiej. Nie można bowiem tracić z pola widzenia podstawowej zasady określania wartości nieruchomości, zgodnie z którą wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Odrzucenie tego sposobu określania wartości nieruchomości po podziale uniemożliwiałoby w wielu sytuacjach w ogóle określenie tej wartości, np. przy braku transakcji, których przedmiotem byłyby duże powierzchniowo nieruchomości, podzielone wprawdzie w trybie art. 98 u.g.n. na kilka czy kilkanaście działek, ale objęte jedną transakcją. Oczywiście istniała rozbieżność stanowisk w zakresie dopuszczalności komentowanego sposobu ustalania wartości nieruchomości, która była zauważalna zarówno w środowisku samych rzeczoznawców majątkowych i ich organizacji zawodowych, jak również w orzecznictwie sądów administracyjnych. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą skargę, podziela jednak stanowisko tej części judykatury, która stwierdza, że każda z wydzielonych działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego, dlatego za trafne należy przyjąć wcześniejsze stanowisko Kolegium odrzucające ustalenia pierwszego z operatów szacunkowych.

Stanowisko takie jest tym bardziej uzasadnione, że na mocy ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r., poz. 1509) zmianie uległo brzmienie art. 98a ust. 1b. Od dnia wejścia w życie nowelizacji, tj. od dnia 23 sierpnia 2017 r. ustawodawca wyraźnie wskazał, że wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Jeśli zaś chodzi o różnice między ustaleniami zawartymi w drugim i trzecim operacie szacunkowym, to zostały one wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z dnia 10 kwietnia 2017 r. Rzeczoznawca wskazał, że różnica wartości nieruchomości wynikała z wyceny dziewięciu odrębnych nieruchomości po podziale, a nie jednej nieruchomości składającej się z dziewięciu działek, a także niezastosowania ekstrapolacji oraz nieuwzględnienia w pierwszym operacie zróżnicowanego przeznaczenia działek.

Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, że skarżący podważając prawidłowość wyceny nieruchomości i zarzucając organom brak należytej oceny sporządzonego operatu, a nawet brak sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego, formułują zarzuty w sposób oderwany od wyjaśnień organu odwoławczego oraz samego rzeczoznawcy majątkowego. Zdaniem Sądu, nietrafne w okolicznościach sprawy jest także podważanie niewłaściwego doboru nieruchomości przyjętych do porównania, skoro wycena zawiera wyjaśnienie zastosowanych współczynników korygujących.

Reasumując, sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie potwierdziła trafności zarzutów podważających prawidłowość sporządzenia zasadniczego dowodu w sprawie - operatu szacunkowego. Organy administracji zasadnie uznały, że wycena rzeczoznawcy majątkowego wykazała, że na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości, zatem uzasadnione było ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a u.g.n.

Jako że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w wyroku.

A.B.