Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 735/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-07-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 62, art. 63 i art. 64
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Waldemar Michaldo (spr.) Sędziowie: WSA Krystyna Daniel WSA Paweł Darmoń Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu w dniu 23 lipca 2014 r. na rozprawie sprawy ze skargi "E" Spółki z o. o. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 13 lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K.. decyzją z dnia 19 sierpnia 2013 r. nr [....] orzekł o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej za 2009 r. w kwocie 15.673,00 zł (słownie: piętnaście tysięcy sześćset siedemdziesiąt trzy złote 00/100), obciążającej [....] Sp. z o.o. z siedzibą w K. jako użytkownika wieczystego nieruchomości stanowiącej własność Gminy Miejskiej K. , składającej się z działki ewidencyjnej nr [....] o pow. 733 m2, położonej w obr. [....] jedn. ewid. [....] przy ul. [....] w K. , objętej księgą wieczystą nr [....] - z tytułu niedotrzymania terminów jej zagospodarowania. Równocześnie organ I instancji zobowiązał spółkę w pkt 2 decyzji do uiszczenia opłaty w terminie do 31 marca roku, przypadającego po dacie, kiedy decyzja ta stanie się ostateczna.

W podstawie prawnej przywołano art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zm.) w zw. z art. 63 ust. 2-4, art. 64 i art. 4 pkt 9 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

W uzasadnieniu przedmiotowej decyzji organ I instancji opisał szczegółowo dotychczasowy przebieg postępowania wskazując m.in., że w toku prowadzonego postępowania w sprawie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za 2009 r., obciążającej Spółkę Mieszkaniową [....] w K. jako poprzedniego użytkownika wieczystego działek nrnr [....] , zlecone zostało rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość tych nieruchomości. Obie wyżej wymienione działki o łącznej pow. 1847 m2 zostały w maju 2008 r. wycenione na kwotę 1.034.985,00 zł. czyli cena 1 m2 tego gruntu została wyszacowana na kwotę 560,36 zł. W dniu 15 maja 2009 r. wartość wyżej wymienionych działek została uaktualniona.

Następnie organ opisał wydane w sprawie decyzje dotyczące ustalenia opłaty, wskazując, że w odniesieniu do działki nr [....] decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 14 marca 2012 r. nr [....] naliczono Spółce Mieszkaniowej [....] dodatkową opłatę roczną w kwocie 41.074,38 zł. Zasadniczym powodem podjęcia przez organ I instancji powyższego rozstrzygnięcia był fakt, iż począwszy od przełomu roku 2007 i 2008 użytkownik wieczysty miał realną możliwość podjęcia działań zmierzających do opracowania dokumentacji i wystąpienia z wnioskiem o warunki zabudowy przedmiotowego gruntu, z czego nie skorzystał, co potwierdza pismo Wydziału Architektury i Urbanistyki z dnia 17 września 2009 r. nr [....] i stanowisko Spółki [....], wyrażone w piśmie z dnia 16 września 2009 r. Bezczynności użytkownika wieczystego w zakresie zagospodarowywania przedmiotowej nieruchomości nie zmieniło również uzyskanie w dniu 4 października 2010 r. klauzuli ostateczności przez decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 30 czerwca 2010 r. nr [....] o ustaleniu lokalizacji drogi dla inwestycji pn.: "Budowa drogi dojazdowej od ul. Ostatniej do ul. Mogilskiej wraz z chodnikami i infrastrukturą techniczną" i zatwierdzeniu projektu podziału m. in. działki nr [....] , obr. [....] jedn. ewid. [....] .

Pomimo niepodejmowania przez Spółkę "[....] " działań inwestycyjnych na przedmiotowym terenie - nie wyraziła ona zgody na rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, a nadto nie wystąpiła z wnioskiem o wyznaczenie dodatkowych terminów zabudowy tego terenu.

Dodatkowo ustalono, że przepisy dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie wykluczają możliwości zabudowania przedmiotowej nieruchomości zgodnie z celem oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Po rozpatrzeniu odwołania Spółki Mieszkaniowej [....] Sp. z o.o. z siedzibą w K. - Samorządowe Kolegium Odwoławczego w K. decyzją z dnia 14 sierpnia 2012 r. nr [....] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 14 marca 2012 r. Obie ww. decyzje zostały następnie uchylone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 3 stycznia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1502/12. Prezydent Miasta K. przypomniał, iż powodem uchylającego orzeczenia Sądu było wydanie zakwestionowanych rozstrzygnięć z naruszeniem art. 63 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez dokonanie wyceny działki ewidencyjnej nr [....] , w oparciu o jej wartości według cen z 2009 r. tj. innych niż obowiązujące w roku 2000. Organ I instancji przypomniał, że WSA w Krakowie w ww. wyroku wskazał, że skoro zakończenie budowy działki nr [....] ( z której wydzielono przedmiotowa działkę nr....) powinno było nastąpić do dnia 8 lutego 1999r. (vide: umowa oddania gruntu w użytkowanie wieczyste - akt notarialny z dnia 8 lutego 1995 r. Rep.....), to przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy powinny dokonać ustaleń co do wartości przedmiotowej nieruchomości w 2000 roku.

Następnie Prezydent Miasta K. zaznaczył, że w międzyczasie na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z dnia [....] 2013 r. Rep. [....] , zawartej w wykonaniu umowy sprzedaży warunkowej z dnia 27 lutego 2013 r. Rep. [....] , Spółka [....] Sp. z o.o. z siedzibą w K. nabyła od Spółki Mieszkaniowej [....] z siedzibą w K. prawo użytkowania wieczystego działki nr [....] . Z kolei aktem notarialnym z dnia 3 czerwca 2013 r. Rep. [....] , zawartym w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży z dnia 9 maja 2013 r. Rep. [....] , wyżej wymieniony podmiot przeniósł prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej działki nr rzecz [....] Sp. z o.o. z siedzibą w K.

Organ wskazał, że z dniem 22 lutego 2013 r. weszła w życie uchwała Rady Miasta K. Nr LXIV/929/13 z dnia 9 stycznia 2013 r. (opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [....] w dniu 22 stycznia 2013 r. pod poz. 863) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Mogilska-Chałupnika" w K. , zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość leży na terenie zabudowy usługowej wraz z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, oznaczonym symbolem 3UMW.

Jak ustalono w wyniku podjętych czynności - pomimo uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Mogilska-Chałupnika" w K. - ani aktualny użytkownik wieczysty ani jego poprzednicy prawni - nie wystąpili dotychczas o wydanie pozwolenia na budowę na działce nr [....] .

Mając na względzie wiążące zalecenia Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego zawarte w wyroku z dnia 3 stycznia 2013 r., organ I instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie wyceny określającej wartość działki nr [....] , według stanu na 2000 r. Operatem szacunkowym z dnia 24 czerwca 2013 r. wartość wyżej wymienionej działki na dzień 31 grudnia 2000 r. została wyceniona na kwotę 156.730,00 zł.

Organ I instancji szczegółowo przedstawił sposób przeprowadzenia wyceny przedmiotowej działki, stwierdzając, że operat szacunkowy nie budził zastrzeżeń w zakresie logiczności wywodów, poprawności rachunkowej oraz prawidłowości przesłanek przyjętych do oszacowania nieruchomości przez biegłego

Następnie organ zacytował treść 62 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powołując przy tym bogate orzecznictwo sądów administracyjnych jednoznacznie dopuszczające nakładanie opłat w przedmiotowym stanie faktycznym, podzielając tezy zawarte w wyrokach: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 lutego 2008 r. sygn. akt II SA/Kr 543/07, z dnia 23 grudnia 2005 r. sygn. akt IISA/Kr 177/04, Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 czerwca 2009 r. sygn. akt I OSK 843/08. Organ I instancji w szczególności podkreślił oczywistość przejścia praw i obowiązków użytkownika wieczystego na jego następcę prawnego oraz brak konieczności wykazania przesłanek zawinienia przy niewypełnieniu obowiązku nałożonego przepisami art. 62 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ zaznaczył także, że pismem z dnia 25 kwietnia 2013 r. nr [....] nabywca [....] sp. z o.o. w K. został poinformowany o wszystkich toczących się w Wydziale Skarbu Miasta UMK postępowaniach dotyczących m. in. przedmiotowej działki, w tym o postępowaniach zmierzających do naliczenia dodatkowych opłat rocznych - z tytułu niedotrzymania terminów zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości.

Odwołanie od opisanej powyżej decyzji Prezydenta Miasta K. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniosła [....] sp. z o.o. z siedzibą w K. Zaskarżając decyzję organu I instancji w całości strona odwołująca się zarzuciła jej:

1. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

art. 63 ust. 1 oraz ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na niesłusznym ustaleniu dodatkowej opłaty za użytkowanie wieczyste działki numer [....] za rok 2009 w sytuacji gdy:

- Prezydent Miasta K. przekroczył granicę uznania administracyjnego i nie wyznaczył spółce pod firmą [....] Sp. z o.o. z siedzibą w K. dodatkowego terminu na zagospodarowanie nieruchomości, tj. działki numer [....] , o którym mowa w art. 63 ust. 1 u.g.n. w sytuacji, gdy całokształt zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności oświadczenie pełnomocnika [....] Sp. z o.o. złożone do protokołu w dniu [....] .2013 r., uzasadniał zastosowanie tej instytucji i wyznaczenie terminu dodatkowego, a ponadto wskazywał na konieczność uregulowania stosunków łączących [....] Sp. z o.o. z Gminą Miejską K. z tytułu użytkowania wieczystego, z uwagi na nieprecyzyjne i niejednoznaczne postanowienia umowy użytkowania wieczystego zawartej w dniu [....] 1995 r. w formie aktu notarialnego (Rep......) pomiędzy Gminą Miejską K. oraz poprzednikami prawnymi [....] Sp. z o.o. (dalej jako: umowa użytkowania wieczystego),

- Prezydent Miasta K. ustalił dodatkową opłatę za rok 2009 z tytułu niedotrzymania terminu zagospodarowania działki numer [....] przez [....] sp. z o.o., podczas gdy strona nie miała jakiejkolwiek możliwości zagospodarowania działki numer [....] w terminie, skoro w dniu nabycia przez nią prawa użytkowania wieczystego termin ten był już od ponad 14 lat niezachowany, bez winy i jakiegokolwiek udziału [....] sp. z o.o., co oznaczało, że na [....] sp. z o.o. nie mógł ciążyć obowiązek, którego termin realizacji upłynął już wcześniej,

- Prezydent Miasta K. całkowicie pominął i nie wziął pod uwagę okoliczności, że [....] Sp. z o.o. planuje rozpoczęcie robót budowlanych na działce nr [....] , w tym celu otrzymała ona poświadczenia od Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. , [....] S.A. Oddział w K. Oddział Dystrybucji [....] , [....] Sp. z o.o. Oddział w T. oraz od Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. o warunkach technicznych przyłączenia mediów i do dróg lądowych i możliwości połączenia z drogą publiczną dla działki [....] .

Niezależnie od tego strona odwołująca się zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie art. 62 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 29 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 239 § 1 i § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (dalej k.c.) poprzez całkowite pominięcie okoliczności niewłaściwego sformułowania postanowień umowy użytkowania wieczystego z dnia 8 lutego 1995 r. zawartej w formie aktu notarialnego (Rep......) pomiędzy Gminą Miejską K. oraz poprzednikami prawnymi [....] sp. z o.o., polegającego na pominięciu w przedmiotowej umowie określenia sposobu zabudowy nieruchomości, a w szczególności rodzaju budynków lub urządzeń, które użytkownik wieczysty winien wybudować w ramach, jak to wynika z pkt VIII ww. umowy - "zabudowy usług komercyjnych".

Ponadto w odwołaniu podniesiono zarzut naruszenia art. 63 ust. 1 u.g.n. oraz art. 63 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 63 ust. 2 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na niewłaściwym przyjęciu, że zarówno wyznaczenie dodatkowego terminu, o którym mowa w art. 63 ust. 1 u.g.n., jak i wydanie decyzji ustalającej dodatkową opłatę roczną, o której mowa w art. 63 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 63 ust. 2 u.g.n. nie ma charakteru uznaniowego , przyjmując tym samym, że dla ustalenia zasadności wydanej na tej podstawie decyzji administracyjnej nie mają żadnego znaczenia okoliczności, czy i w jaki zakresie użytkownik wieczysty zawinił w niedotrzymaniu terminu zagospodarowania przekazanej mu w użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Niezależnie od tego autor odwołania zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: a. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez Prezydenta Miasta Krakowa wyczerpującego postępowania dowodowego, a w szczególności poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości celem jednoznacznego stwierdzenia, czy nadaje się ona do zagospodarowania zgodnie ze sposobem wskazanym w umowie użytkowania wieczystego przy szczególnym uwzględnieniu okoliczności, że ww. umowa odnosiła się pierwotnie do działki numer 657/22, z której to działki została następnie wydzielona nieruchomość na skutek przeprowadzonego podziału.

W uzasadnieniu odwołania podniesiono m.in., że decyzja o nałożeniu opłaty dodatkowej wydawana jest w ramach tzw. uznania administracyjnego. Oznacza to jednak, że nałożenie opłaty nie może być uzasadnione samym faktem przekroczenia terminu zagospodarowania nieruchomości. (por.: wyrok WSA w Krakowie z dn. 21.04.2009 r., sygn. akt II SA/Kr 294/2009). W ocenie autora odwołania Prezydent Miasta K. wydając zaskarżoną decyzję naruszył art. 63 ust. 1 u.g.n. przekraczając granicę uznania administracyjnego i nie wyznaczając [....] Sp. z o.o. dodatkowego terminu na zagospodarowanie nieruchomości, za czym przemawiały okoliczności sprawy. Wśród nich autor odwołania wskazał na fakt, iż [....] Sp. z o.o. nabyła działkę numer [....] ponad 14 lat po upływie terminu jej zabudowy, jako kolejny użytkownik wieczysty, a więc nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności za jego niedotrzymanie. Zdaniem [....] Sp. z o.o. nie może ciążyć na niej obowiązek, którego termin realizacji upłynął już wcześniej (ponad 14 lat wcześniej). Powyższe przekonanie wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego, które w niniejszej sprawie, a w szczególności w stosunku do umowy użytkowania wieczystego powinny znaleźć zastosowanie. Z treści bowiem art. 476 k.c. wynika bowiem jednoznacznie, że strona stosunku prawnego zobowiązana do wykonania określonego świadczenia nie zostaje uznana za pozostającą w zwłoce, jeżeli opóźnienie w wykonaniu zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które strona ta nie ponosi odpowiedzialności.

W uzasadnieniu odwołania podkreślono także, że umowa użytkowania wieczystego, na podstawie której ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego, dotyczyła nie działki nr [....] , ale działki nr [....] jako całości. W ocenie odwołującej spółki to dla całości działki wskazany został cel "oddanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje pod zabudowę usług komercyjnych". W konsekwencji zdaniem spółki uznać należy, że dla działki numer [....] w ogóle nie został określony cel oddanie w użytkowanie wieczyste przez co nie można ustalić, w jaki sposób miałaby ona zostać zagospodarowana. Strona odwołująca się zarzuciła również brak przeprowadzenia właściwego i pełnego postępowania dowodowego, w tym nie przeprowadzeniu dowodu z oględzin działki nr [....] celem ustalenia, czy może ona zostać zabudowana pod usługi komercyjne (mając na względzie jej wymiary).

Rozpoznając przedmiotowe odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 13 lutego 2014 r. nr [....] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. W podstawie prawnej organ II instancji przywołał art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 63 ust. 2 u.g.n.

W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium jednoznacznie wskazało że adresatem zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta K. powinna być właśnie [....] Sp. z o.o. z siedzibą w K . W tym zakresie organ odwoławczy podkreślił, iż zgodnie z obowiązującym porządkiem prawnym, nabywca prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przejmuje bowiem zobowiązania poprzednika prawnego wynikające z umowy o oddanie nieruchomości w wieczyste użytkowanie. Kolegium podzieliło przy tym pogląd zawarty w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego sygn. akt II SA/Kr 1502/12, a dotyczący niezasadności zarzutu przekroczenia granicy uznania administracyjnego i nie wyznaczenia dodatkowego terminu (o jaki mowa w art. 63 ust. 1 - przyp. Kolegium.) skoro użytkownik wieczysty mając wiedzę o prowadzonym postępowaniu w sprawie naliczenia dodatkowej opłaty rocznej za rok 2009 nie składał wniosków o wyznaczenie dodatkowych terminów zagospodarowania przedmiotowego gruntu. W ocenie organu odwoławczego nie jest zatem zasadne podnoszenie, że w dniu nabycia prawa użytkowania wieczystego termin zagospodarowania był już niezachowany bez winy i jakiegokolwiek udziału strony skarżącej. Organ II instancji zauważył, iż strona odwołująca jest następcą prawnym podmiotu, na rzecz którego ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego, stąd jest związana postanowieniami umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, zarówno co do celu jaki i terminu zagospodarowania. Zgodnie bowiem z art. 237 k.c. do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. W ocenie Kolegium nabywając prawo użytkowania wieczystego nieruchomości strona skarżąca przejęła zobowiązania poprzednika prawnego wynikające z umowy o oddanie nieruchomości w wieczyste użytkowanie. Postanowienia umowy wiążą również następców prawnych pierwszego użytkownika wieczystego będącego stroną tej umowy. Wynika z tego, że każdoczesny użytkownik wieczysty określonej nieruchomości gruntowej, a nie tylko pierwszy użytkownik wieczysty, zobowiązany jest do rozpoczęcia lub zakończenia budowy w terminie ustalonym w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Zdaniem Kolegium tylko w razie nabycia pierwotnego, nabywca nie wywodzi swojego prawa od innej osoby, nabywając je niezależnie od niej. Nabycie prawa użytkowania wieczystego przez stronę skarżącą ma charakter pochodny, polegający na przejściu prawa przysługującego jednej osobie na inną osobę. W rezultacie za przedmiotowy okres odwołująca się spółka ponosi obowiązek zapłaty dodatkowej opłaty.

Organ II instancji nie podzielił także zarzutu niewłaściwego sformułowania w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste, a dotyczącego nieprecyzyjnego określenia sposobu zabudowy tj. posłużenia się określeniem "zabudowy usług komercyjnych", co zdaniem odwołującej spółki miało wpływ na niewywiązanie się z umowy. Zdaniem organu II instancji tak sformułowany cel zagospodarowania jest bardzo korzystny dla użytkownika wieczystego, ponieważ pozostawia mu duży margines swobody w jego realizacji, poprzez możliwość wyboru spośród wielu desygnatów mieszczących się w zakresie znaczeniowym pojęcia "zabudowy usług komercyjnych". Realizacja celu umowy może bowiem nastąpić choćby poprzez zorganizowanie płatnego parkingu. Wbrew twierdzeniu strony skarżącej, nie została ona zatem pozbawiona możliwości uczynienia zadość zapisom umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tym również kontekście za niezasadne należało uznać w ocenie Kolegium zarzuty w zakresie naruszenia przepisów postępowania kwestionujące ustalenia czy przedmiotowa nieruchomość w ogóle nadaje się do zagospodarowania zgodnie ze sposobem wskazanym w umowie użytkowania wieczystego z dnia 8 lutego 1995 r.

Samorząd Kolegium Odwoławcze w K. zauważyło także, że naliczenie ww. opłaty jest niezależne od stwierdzenia zawinienia bądź niezawinienia użytkownika wieczystego w niedotrzymaniu terminu zagospodarowania nieruchomości, co też nie budzi wątpliwości orzeczniczych (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 28 maja 2010 r. II SA/Kr 423/10, wyrok z dnia 3 listopada 2008 r. sygn. akt II SA/Kr 677/08). Tym samym organ odwoławczy uznał argument o braku zawinienia przez spółkę [....] za nietrafny. Kolegium uznało równocześnie prawidłowość sporządzonej wyceny działki, a w konsekwencji także nałożenia opłaty w wysokości jak w sentencji decyzji organu I instancji.

Na opisaną powyżej decyzję organu II instancji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła [....] sp. z o.o. z siedzibą w K.

W skardze strona skarżąca, powtórzyła zarzuty naruszenia prawa materialnego podniesione w odwołaniu, zarzucając przedmiotowej decyzji dodatkowo naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 136 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wyczerpującego postępowania dowodowego, a w szczególności poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości celem jednoznacznego stwierdzenia, czy nadaje się ona do zagospodarowania zgodnie ze sposobem wskazanym w umowie użytkowania wieczystego przy szczególnym uwzględnieniu okoliczności, że ww. umowa odnosiła się pierwotnie do działki numer [....] , z której to działki została następnie wydzielona nieruchomość na skutek przeprowadzonego podziału, a także obecnego kształtu i konfiguracji działki;

b. art. 10 § 1 k.p.a. polegające na nie umożliwieniu skarżącej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wypowiedzenia się i wyrażenia swojego stanowiska w niniejszej sprawie przed wydaniem decyzji,

c. art. 107 § 3 k.p.a. polegające na braku odniesienia się przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w uzasadnieniu decyzji do dokumentów załączonych przez skarżącą do odwołania, tj. pisma ZiKiT z dn. 27.08.2013 r., pisma PGNiG z dn. 19.07.2013 r., pisma [....] z dn. 01.08.2013 r. oraz pisma MPWiK z dn. 31.07.2013 r. wskazujących jednoznacznie na rozpoczęcie przez skarżącą procesu inwestycyjnego na działce numer [....] .

W uzasadnieniu skargi spółka podniosła m.in., że zakresem uznania administracyjnego objęte jest nie tylko ustalenie dodatkowej opłaty rocznej, ale również wyznaczenie terminu dodatkowego na zagospodarowanie nieruchomości. Z obowiązujących przepisów prawa w żaden sposób nie wynika natomiast ograniczenie uznania do alternatywnego zastosowania dodatkowej opłaty rocznej albo rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Zdaniem skarżącej spółki wydanie decyzji o wymierzeniu dodatkowej opłaty rocznej nie może być uzasadnione wyłącznie stwierdzeniem faktu niedotrzymania terminów zabudowy. Wydanie przedmiotowej decyzji powinno zostać poprzedzone ustaleniem wszelkich okoliczności zarówno faktycznych, jak i prawnych, których zaistnienie mogło rzutować na możliwość wykonania przez użytkownika wieczystego obowiązków związanych z zabudowaniem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Strona skarżąca podkreśliła, iż rozpoczęła proces inwestycyjny na działce nr [....] , o czym świadczy otrzymanie decyzji w sprawie przedmiotowej działki od organów oraz zakładów zajmujących się uzbrojeniem nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając przedmiotową sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 3 par 1 ustawy z dnia 30.08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz.1270 z późn. zm./ zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie.

Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów postępowania - o ile naruszenie ich mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 par 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawa prawną. Zatem sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze, jak i ponad te zarzuty razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Skarga [....] Sp. z o.o. z siedzibą w K. jest bezzasadna i jako taka nie zasługuje na uwzględnienie. Na wstępie należy przypomnieć, iż rozpoznające przedmiotową sprawę ponownie organy administracyjne obu instancji zastosowały się do zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie jakie zawarł on w niniejszej sprawie w wyroku z dnia 3 stycznia 2013r. sygn. akt II SA/Kr 1502/12, dokonując w sposób prawidłowy wyceny wartości nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr [....] o pow. 733 m2 w obr. [....] jedn, ewid. [....] według jej wartości na koniec roku 2000r. W efekcie tego prawidłowo także obliczono zgodnie z dyspozycja art. 63 ust.3 u.g.n. wysokość dodatkowej opłaty rocznej. W realiach niniejszej sprawy strona skarżąca kwestionuje możliwość wymierzenia jej przez organ w trybie art. 63 ust. 2 u.g.n. dodatkowej opłaty rocznej za rok 2009 z tytułu niedotrzymania terminów jej zagospodarowania zgodnie z postanowieniami aktu notarialnego z dnia [....] 1995r. Rep. [....] , na mocy którego pierwotny użytkownik wieczysty nabył od Gminy K. prawo użytkowania wieczystego działki [....] ( z której wydzielono działkę.....) z przeznaczeniem pod zabudowę usług komercyjnych. W niniejszej sprawie okolicznością bezsporną jest fakt, iż pomimo zakreślonych w w/w umowie terminów na rozpoczęcie budowy tj. 2 lat oraz jej zakończenie tj. 4 lat licząc od odpowiednio od dnia zawarcia umowy przedmiotowa zabudowa do chwili obecnej nie została zrealizowana, a działka nr [....] pozostaje nadal działką niezabudowaną. Niewątpliwym jest także, że skarżąca Spółka jest już kolejnym użytkownikiem wieczystym tej nieruchomości gruntowej. Tym samym na rzecz tego użytkownika wieczystego przeszły obowiązki wynikające z zobowiązania się przez pierwotnego użytkownika wieczystego do zrealizowania na wskazanej nieruchomości inwestycji będącej desygnatem zabudowy usług komercyjnych. Konsekwencją nabycia przedmiotowego zobowiązania przez poszczególnych następców prawnych od pierwotnego użytkownika wieczystego była równocześnie ich odpowiedzialność, za niewywiązanie się z warunków umowy w zakresie terminowego zrealizowania inwestycji wypełniającej znamiona zabudowy usług komercyjnych. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie naliczenia dodatkowej opłaty rocznej nie pozwalają na odmowę jej ustalenia w zależności od stopnia zawinienia samej strony. Takie stanowisko dominuje w orzecznictwie sądowym (tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 listopada 2006 r., sygn. akt I OSK 1031/05, opub. w LEX nr 321551, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w uzasadnieniu do wyroku z dnia 3 listopada 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 1139/09, opub. w LEX nr 587627, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w uzasadnieniu do wyroku z dnia 21 kwietnia 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 294/09, opub. w LEX nr 536042). Stanowisko to prawidłowo zostało wyjaśnione w decyzjach wydanych w tej sprawie. Użytkownik wieczysty dobrowolnie nabywa dane prawo użytkowania wieczystego i wraz z nabyciem takiego prawa winien liczyć się ze skutkami jego nabycia. Skoro już dla skarżącej spółki w chwili nabycia prawa użytkowania wieczystego było wiadomo, że dawno minęły terminy wykonania na przedmiotowej nieruchomości inwestycji o charakterze zabudowy usług komercyjnych, to nabywając prawo użytkowania wieczystego skarżąca spółka musiała się liczyć z konsekwencjami tego zaniedbania . W tym miejscu orzekający w niniejsze sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie niezależnie od treści art. 170 p.p.s.a. w całości podziela stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zaprezentowane w wyroku z dnia 3 stycznia 2013r. jaki zapadł w niniejszej sprawie do sygn. akt II SA/Kr 1502/12, zgodnie z którym nie jest zasadne podnoszenie, że w dniu nabycia prawa użytkowania wieczystego termin zagospodarowania był już niezachowany bez winy i jakiegokolwiek udziału strony skarżącej. W tym zakresie należy podkreślić, iż [....] spółka z o.o. jest następcą prawnym podmiotu, na rzecz którego ustanowione zostało prawo użytkowania wieczystego, stąd też jest związana postanowieniami umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, zarówno co do celu jaki i terminu zagospodarowania. Jak słusznie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w przywołanym wyroku w świetle treści art. 62 i 63 u.g.n. istotny jest rezultat, a więc czy zrealizowany został sposób i zachowano termin zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. W związku z tym sam fakt podejmowania prób zainicjowania procesu inwestycyjnego poprzez uzyskanie przez stronę skarżącą m.in. tzw. zapewnień gestorów sieci, co do poszczególnych elementów uzbrojenia ternu w media nie może skutecznie podważyć prawidłowego ustalenia, przez organy, że w danym okresie nie zrealizowano celu, dla którego przedmiotowa nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Ponadto należy zaznaczyć, iż zarówno strona skarżąca jak i jej poprzednicy prawni nie zmienili w drodze umowy z Gminą K. zgodnie z treścią art. 62 ust. 4 u.g.n. zapisu umowy w zakresie terminu zabudowy przedmiotowej nieruchomości. Wobec braku wykazania przez stronę skarżącą jak i jej poprzedników prawnych inicjatywy w celu uzyskania prolongaty omawianego terminu, nie można skutecznie zarzucać Prezydentowi Miasta K. , iż ten w ramach swojego uznania administracyjnego zobligowany był do skorzystania z dyspozycji art. 63 ust.1 u.g.n. wyznaczając niejako "z urzędu" termin dodatkowy, o którym mowa w tym przepisie. Za aktualne należy uznać także stanowisko wyrażone przez Wojewódzki Sad Administracyjny w Krakowie we wspomnianym wyroku z dnia z dnia 3 stycznia 2013r., zgodnie z którym za niezasadny uznano zarzut niewłaściwego sformułowania w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste w postaci nieprecyzyjnego określenia sposobu zabudowy tj. posłużenia się określeniem "zabudowy usług komercyjnych", co także zdaniem obecnej strony skarżącej miało wpływ na niewywiązanie się z umowy. Orzekający w niniejszej sprawie skład Sądu również stoi na stanowisku, iż tak sformułowany cel zagospodarowania nieruchomości jest bardzo korzystny dla każdoczesnego użytkownika wieczystego, ponieważ pozostawia mu duży margines swobody w jego realizacji, poprzez możliwość wyboru spośród wielu desygnatów mieszczących się w zakresie znaczeniowym pojęcia "zabudowy usług komercyjnych". Jak słusznie zauważył we wspomnianym wyroku Sąd realizacja celu umowy mogła bowiem nastąpić choćby poprzez zorganizowanie płatnego parkingu. Wbrew twierdzeniu strony skarżącej, poszczególni użytkownicy wieczyści przedmiotowej nieruchomości nie zostali pozbawieni możliwości uczynienia zadość zapisom umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. W tymże również kontekście za niezasadne należało uznać podniesione w skardze zarzuty w zakresie naruszenia przepisów postępowania kwestionujące brak ustalenia czy przedmiotowa nieruchomość w ogóle nadaje się do zagospodarowania zgodnie ze sposobem wskazanym w umowie użytkowania wieczystego z dnia [....] 1995 r. Należy bowiem podkreślić, iż powstała z wydzielenia z działki ewidencyjnej nr [....] przedmiotowa działka o nr [....] zajmuje powierzchnię 733 m2, co pozwala na realne jej zagospodarowanie w celu realizacji na niej zabudowy, w której umieszczono by usługi o charakterze komercyjnym. W tym miejscu należy zauważyć, iż jest oczywistym, iż powierzchnia przedmiotowej działki z pewnością może limitować pewne zamierzenia inwestycyjne inwestora jednak nie wyklucza jak już to powyżej zaznaczono zagospodarowania nieruchomości zgodnie ze sposobem wskazanym w umowie z dnia [....] 1995 r.. Ponadto za niezasadny Sąd uznał także podnoszony przez stronę skarżącą zarzut naruszenia przez organ odwoławczy art. 10 § 1 k.p.a. . W tym zakresie należy podkreślić, iż zarzut taki może odnieść skutek tylko wtedy, jeżeli strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Niezależnie od tego warunkiem sine qua non uchylenia decyzji z powodu naruszenia przepisów postępowania jest bowiem wykazanie, że takie naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. (zob. uchwała składu siedmiu sędziów NSA z dnia 25 kwietnia 2005 r. sygn. akt FPS 6/04, ONSAiWSA 2005, z. 4, poz. 66, wyrok NSA z dnia 1 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 1098/10, LEX nr 786594 i z dnia 18 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 831/05, ONSAiWSA 2006/6/157). Tymczasem strona skarżąca nie wykazała, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych, nie wskazując także na wpływ tego uchybienia na końcowe rozstrzygnięcie sprawy. Racje ma także Kolegium wskazując w odwiedzi na skargę, iż po wniesieniu odwołania [....] spółka z .o.o. przez cały czas dysponowała uprawnieniami strony, o których mowa w art. 73 §1 k.p.a.. Rozpoznając przedmiotową sprawę niezależnie od granic skargi Sąd nie dopatrzył się po stronie organów administracyjnych obu instancji także naruszenia art. 7, art. 11, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. przez brak właściwego uzasadnienia wydanych decyzji. W ocenie Sądu, organy administracji w sposób wystarczający uzasadniły wydane przez siebie decyzje, przedstawiając stan faktyczny sprawy, w tym okoliczności, które uzasadniały nałożenie na stronę skarżącą dodatkowej opłaty rocznej za 2009 r. z tytułu niedotrzymania terminów zagospodarowania działki [....] . W sposób prawidłowy, gdyż zgodnie z dyspozycja art.64 u.g.n. określono także w sprawie termin uiszczenia przedmiotowej opłaty.

Mając na uwadze powyższe, uznając skargę za bezzasadną, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie działając zgodnie z dyspozycją art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę [....] spółka z o.o. z siedziba w K.