Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 557/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2021-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2, art. 98 ust. 2
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: sędzia WSA Marek Kraus Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi J. C. na decyzję Wojewody z dnia 2 lipca 2021 r. r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego J. C. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Skarga J. C. na decyzję Wojewody z 2 lipca 2021 r. uchylającą decyzję Starosty z 10 grudnia 2020 r. o ustaleniu odszkodowania za pozbawienie prawa własności działki nr [..] położonej w L. gm. L., wydzielonej na podstawie decyzji Wójta Gminy z 21 listopada 2006 r., która z mocy prawa przeszła na własność Gminy i odmowie przyznania odszkodowania, została wniesiona w następującym stanie sprawy:

Decyzją z dnia 21 listopada 2006 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..], KW [..], położonej w obrębie ewidencyjnym L., gmina L., będącej własnością J. C., m.in. na działkę nr [..] o pow. 913 m2. Przedmiotowa decyzja, zgodnie z pieczęcią urzędową, siała się ostateczna w dniu 8 grudnia 2006 r.

Po bezskutecznej próbie uzgodnienia wysokości odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie ewidencyjnym L., oznaczoną jako działka nr [..] o pow. 913 m2 (vide: pismo Wójta Gminy z 3 grudnia 2019 r.) w drodze negocjacji, pismem z 18 lutego 2020 r., J. C. na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) - zwanej dalej "u.g.n.", wystąpił do Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, o jego ustalenie w drodze decyzji administracyjnej.

W toku prowadzonego postępowania Starosta pozyskał do akt sprawy zaświadczenie wystawione przez Wójta z 16 kwietnia 2020 r., z którego wynika, iż działka nr [..], położona w obrębie L. w dniu 21 listopada 2006 r., była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla zachodniego fragmentu wsi L., gmina L. uchwałą nr 215/XXVI/IV/2005 z dnia 18 października 2005 r., i zgodnie z którym stanowiła ona drogę dojazdową (karta terenu 16KDD).

W dniu 3 lipca 2020 r. rzeczoznawca majątkowy S. B. wykonał operat szacunkowy, w którym oszacował wartość rynkową działki nr [..], na kwotę 13 951,00 zł.

W piśmie z 28 sierpnia 2020 r. Wójt stwierdził m.in., iż "zdaniem Gminy nie doszło da przejęcia nieruchomości przez Gminę, a wniosek J. C. nie jest zgodny z aktualnym stanem prawnym ".

Decyzją z 10 grudnia 2020 r. Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 13 951,00 zł za prawo własności działki nr [..] o pow. 913 m2, położonej w L., gmina L., (dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą [..]), która na podstawie decyzji Wójta Gminy z 21 listopada 2006 r. o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [..], wydanej na wniosek właściciela, przeszła na własność Gminy z przeznaczeniem pod drogę publiczną (pkt 1 decyzji) oraz zobowiązanie Wójta Gminy do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna (pkt 2 decyzji).

Przyjmując sprawę do rozpoznania Wojewoda cytując przepisy art. 129 ust. 5 pkt 3 i art. 98 ust. 1 u.g.n. wskazał, że nabycie przez podmioty publicznoprawne działek wydzielonych pod drogi następuje gdy spełnione zostały łącznie trzy przesłanki:

wydzielona działka gruntu przeznaczona jest pod drogę publiczną (bądź jej poszerzenie),

podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek właściciela/użytkownika wieczystego,

decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości jest ostateczna bądź orzeczenie o podziale jest prawomocne.

Zgodnie z pieczęcią urzędową, znajdującą się na decyzji podziałowej Wójta z dnia 21 listopada 2006 r. przedmiotowe orzeczenie stało się ostateczne w dniu 8 grudnia 2006 r., a podziału działki nr [..] m. in. na działkę nr [..] dokonano na wniosek J. C.

Przechodząc do kwestii ustalenia, czy wydzielona działka nr [..] przeznaczona jest pod drogę publiczną wskazał organ odwoławczy, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęto, że za działkę wydzieloną pod drogę w rozumieniu art. 98 u.g.n., rozumie się działkę przeznaczoną na urządzenie drogi publicznej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku braku takiego planu, decyzji o ustaleniu inwestycji celu publicznego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 13 czerwca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 228/12).

Podkreślono, że w ww. decyzji podziałowej wskazano, iż "Urząd Gminy w L. w dniu 23 października 2006 r. wydał postanowienie nr [..] o przeznaczeniu działki nr [..] zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla fragmentu wsi L. gm. L., zatwierdzonego uchwałą nr 215/XXVI/IV/2005". Z treści tego postanowienia wynika, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zachodniego fragmentu miejscowości L., gm. L., zatwierdzonego uchwałą nr 215/XXVI/IV/2005 z dnia 18 października 2006 r. (Dz.U. Woj. nr 4, poz. 40 z 2006 r.) działka o nr [..] w L. położona jest na terenie przeznaczonym pod: tereny zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej i drogi dojazdowe" oraz "zaproponowany układ komunikacyjny jest zgodny z wyżej wymienionymi planem".

W opinii Wojewody powyższy zapis wskazuje na to, że działka nr [..] (ul. J.), została na mocy dokonanego podziału przeznaczona pod drogę publiczną, i w związku z powyższym organ odwoławczy nie zgodził się z argumentacją Wójta, który twierdzi w odwołaniu, iż "nie doszło do przejęcia na własność przez Gminę L. działki nr [..], z uwagi na brak zaistnienia przesłanek z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z decyzją podziałową działka została przekształcona pod drogę dojazdową. Stanowi ona z innymi działkami ciąg komunikacji wewnętrznej, a tym samym nie jest drogą publiczną".

Dodał Wojewoda, że powyższą okoliczność potwierdza treść zaświadczenia Wójta wystawionego 16 kwietnia 2020 r. gdzie znalazł się zapis, iż działka nr [..], położona w obrębie L. w dniu 21 listopada 2006 r., była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla zachodniego fragmentu wsi L., gmina L. uchwała nr 215/XXVI/IV/2005 z dnia 18 października 2005 r., i zgodnie z którym stanowiła ona drogę dojazdową (karta terenu 16KDD).

Ponadto Wojewoda przeanalizował, część tekstową ww. planu zagospodarowania przestrzennego, i stwierdził, iż w § 6, w którym ustalono zasady zagospodarowania przestrzennego dla całego obszaru objętego planem, w ust. 6 pkt. 1 ppkt c znajduje się zapis, z którego wynika, iż system komunikacji drogowej tworzą drogi m.in. "dojazdowe - oznaczone symbolem KDD - drogi gminne" Jest to zgodne z częścią graficzną ww. planu, z którego wynika, iż działka nr [..], jest położona na obszarze nr 16KDD -droga dojazdowa. W przedmiotowej uchwale w § 7, na str. 52 widnieje zapis dotyczący terenu 16 KDD, " droga gminna klasy D (dojazdowa), jedna jezdnia dwa pasy ruchu ".

Ostatecznie Wojewoda przyjął, że zgodnie z planem, działkę nr [..], przewidziano jako drogę dojazdową będącą elementem układu komunikacyjnego na terenie objętym planem. Przedmiotowa droga dojazdowa oznaczona symbolem 16KDD nie tylko prowadzi do szeregu projektowanych działek budownictwa mieszkaniowego, ale łączy się z pozostałymi projektowanymi drogami publicznymi. Wszystkie te okoliczności wskazują w istocie na publiczny charakter i przeznaczenie rzeczonej drogi planowanej na działce nr [..]. W konsekwencji uznano, że zostały spełnione warunki wymienione w art. 98 u.g.n., aby można ustalić odszkodowanie za działkę nr [..].

Mimo powyższego organ odwoławczy uznał, że wnioskowane odszkodowanie nie może być ustalone. Uzasadniając stanowisko podał, że z analizy zapisów w księdze wieczystej nr KW [..] oraz zapisów w ewidencji gruntów i budynków, wynika, że obecnie działka nr [..] jest współwłasnością osób fizycznych, tj. w udziale 7/14 stanowi własność J. C., a pozostałe udziały w wysokości 7/14 stanowią własność poszczególnych osób fizycznych. J. C. zbył udziały w wysokości 7/14, zawierając umowy sprzedaży. Ponadto w dziale IV ww. księgi wieczystej, widnieje zapis, z którego wynika, że działka nr [..] jest objęta hipoteką umowną łączną.

Właściciel nieruchomości na dzień ostateczności decyzji podziałowej rozdysponował przedmiotową nieruchomość na rzecz nowych podmiotów tj. osób fizycznych, którzy korzystając ze swojego prawa własności ustanowili na niej hipotekę umowną łączną w dziale IV księgi wieczystej nr [..]. W tym zakresie zachowywał się zatem jak właściciel drogi wewnętrznej wydzielonej w wyniku podziału działek co wskazuje, że działka ta nie była traktowana przez niego jako mająca charakter drogi publicznej, której własność przejęłaby Gmina.

Zgodnie z art. 2a ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. ustawy o drogach publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 470 ze zm.), "drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy".

Jak zauważył w wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach sygn. akt II SA/GL 853/19 z dnia 30 października 2019 r, "droga publiczna nie może być własnością osób fizycznych i niepublicznych osób prawnych, gdyż zgodnie z art. 140 KC, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa ".

Dodał organ odwoławczy, ze w sprawie zachodzi niezgodność treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym.

Wojewoda wyraził pogląd, że dla przyznania odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n. konieczne jest uprzednie ujawnienia praw nowego właściciela w księdze wieczystej (por. np. wyrok NSA z 9 marca 2018 r" l OSK 964/16; wyrok NSA z 21 lutego 2018 r., i OSK 815/16; wyrok NSA z 22 sierpnia 2017 r., I OSK. 3048/55; wyrok NSA z 8 sierpnia 2014 r., I OSK. 1857/14; wyrok WSA w Warszawie z 15 stycznia 2010 r., I SA/Wa 1676/09;). Po pierwsze, pogląd ten ma silne oparcie w wykładni systemowej, w tym w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. pcz. 2204). zwanym dalej: "u.k.w.". Zgodnie z tym przepisem, domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to może być obalone w postępowaniu sądowym, w tym przede wszystkim w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym art. 10 ust. 1 u.k.w (por. np. uchwalę Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10, OSNC 2011/9/96). Zgodnie z tym przepisem, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. W każdym razie przedmiotowe domniemanie zgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie może być obalone w postępowaniu administracyjnym, podobnie jak w postępowaniu sądowoadministracyjnym (por. np. wyroki NSA: z 6 kwietnia 1999 r,, IV SA 2338/98; z 23 czerwca 2006 r., I OSK 1010/05; z 21 listopada 2008 r., I OSK 1630/07; z 9 kwietnia 2014 r., I OSK 1366/12; z 27 sierpnia 2015 r., I OSK 199/14, C30SA). Po drugie, warunek wpisu prawa nabywcy w księdze wieczystej jest ściśle związany z naturą odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną. Odszkodowanie to jest ekwiwalentem za utracone prawo własności. Dopóki przejście prawa nie jest potwierdzone wpisem w księdze wieczystej, podmiot publiczny nie może legitymować się w relacjach z innymi osobami i organami tytułem prawym do nieruchomości przeznaczonej pod drogę, a zatem nie można mówić o wymagalności roszczenia odszkodowawczego. W sprawie jest bezsporne, że J. C. wraz z innymi osobami fizycznymi, wciąż są ujawnieni w księdze wieczystej nr [..], jako współwłaściciele działki ewidencyjnej nr [..] z obrębu L.

Dodał Wojewoda, że dopiero po uregulowaniu wpisów w księdze wieczystej nr [..], tzn. wpisanie w dziale II jako właściciela Gminę oraz wykreślenie z działu IV hipoteki, będzie można ustalić odszkodowanie za utracone prawo własności działki nr [..], położonej w obrębie L. gmina L.

Wojewoda ocenił również operaty szacunkowe przedłożone do sprawy, jeden sporządzony na zlecenie organu I instancji, a drugi przedłożony przez J. C. razem z odwołaniem i uznał, że oba operaty są sporządzone poprawnie. Różnica między ustalonymi wartościami działki nr [..], w obydwu operatach szacunkowych wynosi aż 25 827.00 zł. Różnica ta wynika z odmiennej wartości jednostkowych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych przyjętych do analizy przez biegłych. Jednak Wojewoda nie posiada wiedzy specjalistycznej aby wyjaśnić, który z rzeczoznawców majątkowych przyjął właściwy materiał porównawczy. Mogłoby się to odbyć przed organem I instancji po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej i uzyskaniu od biegłych stosownych wyjaśnień.

We wniesionej skardze J. C. zarzucił:

rażące naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 16 § 1 kpa poprzez jego pominięcie i naruszenie zasady trwałości ostatecznych decyzji administracyjnych czego wyrazem jest wydanie decyzji sprzecznej z treścią decyzji Wójta Gminy z 21 listopada 2006 r.,

rażące naruszenie prawa materialnego, tj.: art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, iż działka nr [..] nie przeszła na własność Gminy z mocy samego prawa z dniem uostatecznienia się decyzji podziałowej z 21 listopada 2006 r.,

3. rażące naruszenie prawa materialnego, tj.: art. 98 ust. 3 u.g.n., poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie że zasadnym jest odmowa ustalenia odszkodowania za działkę nr [..] mimo, iż w okolicznościach niniejszej sprawy spełnione zostały wszystkie przesłanki, od których przepis ten uzależnia ustalenie i wypłatę odszkodowania na rzecz osoby wywłaszczonej.

Przywołując przepis art. 98 ust. 1 u.g.n. wskazał skarżący, że literalne brzmienie tego przepisu nie pozostawia wątpliwości co do tego, iż jedynym warunkiem, od którego ustawodawca uzależniał przejście z mocy prawa własności działki wydzielonej pod drogę w analizowanym trybie, było to by działka ta przeznaczona była pod drogi publiczne. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda dał wyraz swemu przekonaniu co do tego, iż działka nr [..] została wydzielona z przeznaczeniem pod drogę publiczną i taką też funkcję pełni do dziś.

Ostateczna decyzja podziałowa Wójta Gminy z 21 listopada 2006 r. nie została jak dotąd derogowana z obrotu prawnego, skoro tak, to w myśl zasady wyrażonej w treści art. 16 § 2 kpa, Wojewoda winien respektować wszelkie skutki z niej wynikające.

Dalej skarżący wywodzi, że skoro działka nr [..] została wydzielona pod drogę publiczną w drodze ostatecznej decyzji administracyjnej to zastosowanie winien znaleźć przepis art. 98 ust. 3 u.g.n, stanowiący o tym, że w takiej sytuacji za działkę przysługuje odszkodowanie. Chybione są w ocenie skarżącego argumenty Wojewody odnoszące się do kwestii nieuregulowania wpisów w księgach wieczystych. Po pierwsze z tego względu, iż przepisy art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. nie uzależniają ustalenia odszkodowania od "przepisania" wywłaszczonej nieruchomości do księgi wieczystej podmiotu na rzecz którego wywłaszczenie nastąpiło, po wtóre dlatego że wywłaszczenie w trybie przewidzianym w art. 98 ust. 1 u.g.n. następuje z mocy samego prawa, nie zaś wskutek dopełnienia jakichkolwiek dalszych warunków jak np. wpis do księgi wieczystej, po trzecie z tego względu, iż wpisy w KW mają jedynie deklaratoryjny charakter, po czwarte także i z tego względu, iż niedopełnienie przez uwłaszczoną Gminę obowiązków wynikających z treści art. 98 ust. 2 u.g.n. nie może wywoływać negatywnych skutków dla osoby wywłaszczonej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137, z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.; w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Wojewody Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem podniesione w niej zarzuty okazały się zasadne.

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z 2 lipca 2021 r. uchylającą decyzję Starosty z 10 grudnia 2020 r. o ustaleniu odszkodowania za pozbawienie prawa własności działki nr [..] położonej w L. gm. L., wydzielonej na podstawie decyzji Wójta Gminy z 21 listopada 2006 r., która z mocy prawa przeszła na własność Gminy i odmawiająca przyznania odszkodowania. Wojewoda stanął na stanowisku, że okoliczność braku ujawnienia Gminy jako właściciela działki nr [..] wydzielonej pod drogę publiczną stanowi przeszkodę dla ustalenia odszkodowania dla J. C. właściciela tej nieruchomości.

Materialnoprawną podstawą działań organu były przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899), dalej zwana u.g.n., starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa, m.in. w art. 98 ust. 3 u.g.n. Jak zaś stanowi ten przepis, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, które przeszły z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy, podstawą prawną dokonanego podziału nieruchomości był przepis art. 98 u.g.n., który w ust. 3 w ówczesnym brzmieniu również przewidywał odszkodowanie, o ile między stronami nie dojdzie do uzgodnienia tej kwestii. Zatem regulacja obowiązująca - tak w dacie zatwierdzenia podziału przedmiotowej działki, jak i aktualnie - przewiduje prawo do uzyskania odszkodowania za grunty przejęte na własność podmiotu publicznego pod budowę dróg publicznych.

W ocenie składu orzekającego za uzasadniony należało uznać zarzut naruszenia art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n.

Tytułem do ustalenia i wypłaty odszkodowania jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział lub prawomocne orzeczenie o podziale. Dla ustalenia odszkodowania nie jest przy tym istotne uprzednie odzwierciedlenie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej. Obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogę publiczną statuuje odrębnie przepis art. 98 ust. 2 u.g.n., jako skutek, konsekwencję ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział. Jednakże realizacja tego obowiązku nie warunkuje ustalenia odszkodowania, które jest jedynie wynikiem podziału nieruchomości celem wydzielenia działki pod drogę publiczną. W rozpoznawanej sprawie okoliczność, iż nie została dokonana stosowna zmiana w księdze wieczystej, nie wpływa na obowiązek organu zrealizowania uprawnienia skarżącego do uzyskania odszkodowania. Uprawnienie do odszkodowania należy bowiem związać z ostatecznością decyzji o wydzieleniu działki pod drogę publiczną, w wyniku której właściciel utracił do niej dotychczasowe prawo. I tutaj rację przyznać należy także stronie skarżącej.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określając zasady podziału nieruchomości przewiduje podział ewidencyjny i podział prawny nieruchomości. Celem podziału ewidencyjnego jest wyodrębnienie w ramach jednej nieruchomości większej ilości działek gruntu, a także nadanie im numerów ewidencyjnych. Podział ewidencyjny służy następnie dokonaniu podziału prawnego lub wieczystoksięgowego. W wyniku takiego podziału geodezyjnego nowo powstałe działki stają się odrębnymi nieruchomościami. Jak stanowi art. 96 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości dokonuje się na podstawie decyzji wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zatwierdzającej podział. W chwili gdy decyzja zatwierdzająca podział staje się ostateczna następuje podział nieruchomości. Niewątpliwie sam podział ewidencyjny nie skutkuje zmianą stanu własnościowego nieruchomości, a jedynie jej stanu ewidencyjnego (oznaczenie numerami nowo wydzielonych działek gruntu i ukształtowanie granic działek wydzielonych). Inna sytuacja ma miejsce w przypadku podziału nieruchomości, o którym mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a który "stanowi podział prawny nieruchomości akcesoryjnie związany z dokonywaniem podziału ewidencyjnego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego części nieruchomości" (por. M. Wolanin. Podziały i scalenia nieruchomości. C.H. Beck Warszawa 2011 r., s.39). Wraz z podziałem ewidencyjnym, wydzieleniem działki gruntu pod drogę publiczną, następuje jednocześnie zmiana właściciela tej nieruchomości z mocy prawa.

Pozostaje niesporne w sprawie, że z treści decyzji podziałowej z 21 listopada 2006 r. wynika, że jest ona zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym wydzielona działka nr [..] położona w L. została przeznaczona pod drogę. Sąd za słuszne uznaje stanowisko, że zachodzą pełne podstawy do przyjęcia, że przedmiotowa działka gruntu została wydzielona pod drogę publiczną i stanowi ona element układu komunikacyjnego ogólnodostępnego. Przejście działki wydzielonej pod drogę publiczną na rzecz podmiotów publicznych jest zatem wywłaszczeniem, które następuje z mocy prawa i z tego względu przysługuje odszkodowanie, które zgodnie z nakazem zawartym w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP musi być odszkodowaniem słusznym.

W wyniku wydania decyzji podziałowej, która uzyskała walor decyzji ostatecznej 8 grudnia 2006 r., skarżący utracił prawo własności działki [..] przeznaczonej pod drogę ul. J. oznaczoną na rysunku planu miejscowego symbolem 16 KDD. Z treści samego planu co prawda nie wynika jaka jest kategoria tej drogi zatem rolą organów ponownie rozpatrujących żądanie skarżącego będzie wyjaśnienie tej kwestii przy pomocy innych dowodów zgromadzonych w sprawie bądź poprzez uzyskanie stosownych dokumentów.

Obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności Gminy do działek przeznaczonych pod drogi publiczne – po myśli art. 98 ust. 2 u.g.n. - obciążał bowiem organ reprezentujący Gminę i – co wymaga podkreślenia - uchybienie temu obowiązkowi przez podmiot publicznoprawny nie mogło w sposób negatywny wpływać na sytuację prawną ich byłego właściciela.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 maja 2021 r. sygn. akt I OSK 45/19) dominujący staje się pogląd, że wadliwe jest twierdzenie jakoby dopiero ujawnienie w księdze wieczystej własności podmiotu publicznoprawnego daje podstawy do powoływania się w obrocie prawnym na zdarzenie przejścia działek z mocy prawa na rzecz gmin. Otóż tytułem do ustalenia i wypłaty odszkodowania jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział lub prawomocne orzeczenie o podziale. Dla ustalenia odszkodowania nie jest jednak istotne uprzednie odzwierciedlenie stanu prawnego nieruchomości w księdze wieczystej. Obowiązek ujawnienia w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogę publiczną statuuje odrębnie przepis art. 98 ust. 2 u.g.n., jako skutek, konsekwencję ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział. Jednakże realizacja tego obowiązku nie warunkuje ustalenia odszkodowania, które jest jedynie wynikiem podziału nieruchomości celem wydzielenia działki pod drogę publiczną. W rozpoznawanej sprawie okoliczność, iż nie została dokonana stosowna zmiana w księdze wieczystej, nie wpływa na obowiązek organu zrealizowania uprawnienia skarżącego do uzyskania odszkodowania. Uprawnienie do odszkodowania należy bowiem związać z ostatecznością decyzji o wydzieleniu działki pod drogę publiczną, w wyniku której właściciel utracił do niej dotychczasowe prawo.

Należy zwrócić uwagę, że skutki prawne, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., w postaci utraty własności lub prawa użytkowania wieczystego działek wydzielonych pod drogi publiczne nie są przedmiotem rozstrzygnięcia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ale są następstwem wydania tej decyzji. Przejście prawa własności następuje bowiem w tym przypadku z mocy samego prawa, a wpis prawa własności w księdze wieczystej ma charakter deklaratoryjny (por. wyrok NSA z dnia 9 lutego 2021 r. I OSK 3828/18).

Kwestie związane z ustaleniem i wysokością odszkodowana reguluje przepis art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowiący, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 tej ustawy opinia sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego. Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość. Zauważyć przy tym należy, że podobieństwo nieruchomości nie jest równoznaczne z ich identycznością, nie oznacza ono również, że zakres występowania tych i innych cech musi być taki sam, bowiem przy wycenie uwzględnia się wagi cech rynkowych nieruchomości. Wskazać również należy, że zgodnie z art. 152 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

W niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu I instancji nosi datę 2 lipca 2020 r. Tymczasem w świetle regulacji art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Oznacza to, że operat będący podstawą ustalenia odszkodowania przez Starostę jest nieaktualny. Pozostaje natomiast do oceny operat przedstawiony przez skarżącego na etapie postępowania odwoławczego, bowiem nosi od datę 6 marca 2021 r. Dostrzec należy, że we wniesionym odwołaniu kwestionował skarżący wysokość odszkodowania ustalonego przez Starostę i przedłożył kontroperat sporządzony na jego zlecenie, co oznacza, że oczekiwał jego uwzględnienia.

Reasumując powyższe rozważania, należy stwierdzić, że zaskarżona decyzja organu odwoławczego została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego.

Wobec powyższego, Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. (wpis od skargi – 200 zł, wynagrodzenie pełnomocnika – 480 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł) .