Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2942/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 146 ust. 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.), sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2014 r. sprawy ze skargi T. J. i E. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] czerwca 2012 roku nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. solidarnie na rzecz skarżących T. J. i E. J. kwotę 2842 (dwa tysiące osiemset czterdzieści dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2013r. [...] na podstawie art. 1, art. 2, art. 18 ust. 1 i art. 19 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych; art. 104 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 - dalej jako kpa) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. (dalej jako SKO) utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] czerwca 2013r. Nr [...] ustalającą T.J. i E.J. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych nr [...] i [...] położonych w miejscowości B. spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako mpzp) dla części wsi B. , G. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] listopada 2010r. (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]) w wysokości 14722,00 zł tj. po 7361,00 zł (słownie siedem tysięcy trzysta sześćdziesiąt jeden złoty) na rzecz każdej z nich (z tytułu współwłasności) i określającej, iż opłatę należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się ww decyzji.

W uzasadnieniu organ przywołał treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wyjaśnił, iż po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. , części wsi B. i G. aktem notarialnym z dnia [...] marca 2011 r. za Repertorium A Nr [...] właścicielki zbyły nieruchomości stanowiące działki ewidencyjne nr [...] i [...] położone w miejscowości B. Po otrzymaniu informacji o powyższym, w celu określenia wzrostu ich wartości w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dokonano wyceny w/w nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości G. , B. , U., J. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] czerwca 2005 r. w miejscowości B. działki o numerach ewidencyjnych [...] i [...] położone były w obszarze produkcji rolnej zaś w planie zagospodarowania przestrzennego dla części wsi B. , G. zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] listopada 2010 r. ww działki położone są na terenach wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, usług, składów, magazynów, produkcji, parkingów i dróg wewnętrznych, usług obsługi komunikacji samochodowej (na rysunku planu oznaczone symbolem UC/P/U-1).

Według organu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy potwierdza, że wartość ww działek po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego dla części wsi B. , G. wzrosła. Rada Gminy S. uchwałą Nr [...] z dnia [...] listopada 2010 r. w § 51 ustaliła 10% stawkę opłaty od wzrostu wartości nieruchomości dla wszystkich terenów funkcjonalnych objętych przedmiotowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ustalona w decyzji wysokość opłaty została określona jako różnica wartości nieruchomości po uchwaleniu zmiany planu oraz wartości przed uchwaleniem zmiany. Wartość nieruchomości 1 m2 według stanu po uchwaleniu zmiany planu miejscowego została określona w podejściu porównawczym przy uwzględnieniu sumy wskaźników korygujących ZU=1,029 i oszacowana została na kwotę 52 zł/m2 a łączna wartość całych działek została wyliczona na kwotę 176.800,00 zł. Natomiast wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu określono na kwotę 29.580,00 zł (tj. 8,70 zł/m2). Opłatę planistyczną ustalono w wysokości 14.722,00 zł (147.220,00 zł x 10%) przy czym z uwagi na współwłasność dz. 60/1 i 63 w 1/2 części T.J. i E.J. wymierzono opłaty po 7.361,00 zł (14.722,00 zł x ½).

W skardze na powyższą decyzję T.J. i E.J. kwestionowały, że w wyniku zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dot. części wsi B. i G. nastąpił wzrost wartości nieruchomości będących przedmiotem sprawy, tj. działek o nr [...] i [...]. Zaskarżonej decyzji zarzuciły:

- naruszenie art. 88 kpa w zw. z art. 7 kpa, a także art. 12 § 1 kpa poprzez zaniechanie przez Wójta Gminy S. , pomimo wniosków, przeprowadzenia dowodu z zeznań Prezesa Zarządu S. Sp. z o.o. w S. lub innej osoby wskazanej przez Zarząd tej Spółki;

- błędną wykładnię art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez przyjęcie przez organy obu instancji, że przepisy te stanowią podstawę prawną do określenia w decyzji administracyjnej ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, terminu zapłaty tej opłaty, co powoduje nieważność tej decyzji,

- naruszenie art. 37 ust. 1 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości, według stanu po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dot. części wsi B. i G. , okoliczności występujących po dacie sprzedaży działek nr [...] i [...];

naruszenie art. 4 pkt. 16 w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób mający istotne znaczenie dla wyniku sprawy przez błędną wykładnię pojęcia "nieruchomości podobnej";

naruszenie § 56 ust. 1 pkt 7 w zw. z § 3 ust. 2 w zw. z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w sposób mający istotne znaczenie dla wyniku sprawy poprzez dokonanie pobieżnej i pozornej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, zwłaszcza w przedmiocie uzyskiwanych na rynku cen oraz warunków zawarcia transakcji, a także zakresu przeprowadzonych analiz i obserwacji rynku.

W odpowiedzi na skargę SKO w S. wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Działając w oparciu o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; dalej: "ppsa" Sąd uznał, że zaskarżona decyzja SKO i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy S. naruszają prawo. Skarga zasługiwała na uwzględnienie ale z innych przyczyn niż w niej wskazano. Należy podkreślić, iż sąd administracyjny nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi i zawartą w skardze argumentacją. Obowiązany jest natomiast, zgodnie z art. 134 § 1 ppsa, do oceny praworządności zachowań organów administracji w danej sprawie. Oznacza to, iż podniesione w skardze zarzuty i ich uzasadnienie nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony (por. wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 maja 2004 r. I SA 2027/2002 i z dnia 29 czerwca 2004 r. I SA 2819/2002).

Materialno-prawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm. - dalej jako upzp). Zgodnie z tym przepisem: jeżeli w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrasta, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość - wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (tzw. "rentę planistyczną"), określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości a określenie stawki procentowej, w oparciu o którą ustala się wysokość opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też uchwały zmieniającej plan już istniejący. Renty planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania "Renty strukturalne" objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz. U. Nr 64, poz. 427, z późn. zm.) - art. 36 ust. 4a upzp.

Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy) - pod warunkiem że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 upzp). W razie zbycia nieruchomości notariusz jest zobowiązany w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z aktu sprzedaży. Organ gminy ustala ww opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego dokumentującego zbycie nieruchomości. Warunkiem nałożenia w drodze decyzji opłaty z art. 36 ust. 4 upzp jest obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; a ów wzrost wartości nieruchomości musi nastąpić w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że dla ustalenia ww opłaty niezbędne jest wykazanie istnienia związku przyczynowego pomiędzy wzrostem rynkowej wartości nieruchomości a uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, związek ten winien być bezpośredni a wzrost wartości nieruchomości nie może wynikać z innych okoliczności. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości ustala się przez przyjęcie różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 upzp).

Zasady szacowania wartości nieruchomości a także określenie podmiotów uprawnionych do określania tych wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm. - dalej jako ugn) – (art. 37 ust. 11 upzp). Przyjmuje się, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie - nastąpiła zmiana wartości, o której mowa w art. 36 ust. 4 upzp. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 kpa. Operat szacunkowy, w zależności od metody wyceny, podlega kontroli organu pod kątem przyjęcia do porównania odpowiedniej ilości transakcji miarodajnych ze względu na cechy nieruchomości w kontekście definicji "nieruchomości podobnej" (por. art. 4 pkt. 16 ugn) oraz pod kątem dat transakcji odpowiadających założeniu ustawodawcy.

Jak wynika z akt sprawy oraz uzasadnienia zaskarżonej decyzji w toku kilkakrotnie prowadzonego postępowania (gdyż SKO uchylało decyzje Wójta Gminy S. do ponownego rozpoznania) przedmiotem analizy porównawczej cen nieruchomości miały być transakcje przeprowadzone w latach 2009-2011 tj. przed uchwaleniem mpzp oraz transakcje dokonane w dacie zbliżonej do dokonanej przez skarżące transakcji sprzedaży. W tym zakresie kontestowany był problem braku transakcji porównawczych gdyż w trakcie analizy rynku lokalnego w badanym okresie tj. w latach 2009-2011 rzeczoznawca nie stwierdził transakcji dotyczących nieruchomości rolnych bez prawa zabudowy położonych w miejscowości B. , G. . W toku postępowania skarżące wnosiły o zbadanie wpływu zakresu i warunków planowanych zakupów w rejonie wsi B. , w celu oceny istnienia czynników rynkowych i ich wpływu na charakterystykę rynku nieruchomości przy określaniu wartości nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu w szczególności na trend czasowy oraz na wagę cech rynkowych. Podnosiły, że wzrost wartości nieruchomości nie był bezpośrednio spowodowany uchwaleniem planu miejscowego gdyż w związku z planowaną inwestycją spółka S. jako wykupująca okoliczne grunty zawierała przedwstępne umowy kupna-sprzedaży oraz umowy sprzedaży nieruchomości położonych w rejonie wsi B. i G. jeszcze przed uchwaleniem planu i jako inwestor sama brała czynny udział w procesie zmiany przeznaczenia kupowanych kompleksowo gruntów. Według nich, ceny transakcyjne zostały faktycznie ukształtowane jeszcze w toku procedury zmiany planu. Skarżące wnosiły o przesłuchanie na ww okoliczność prezesa S. Sp. z oo w S. , co ostatecznie nie nastąpiło gdyż ten nie odpowiadał na wezwania organu.

W kontrolowanej sprawie Sąd stwierdził naruszenie przepisów postępowania jak i przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy ale, jak już wskazano, z innych przyczyn niż te podnoszone w skardze. Mianowicie, w sprawie doszło do naruszenia przepisów dotyczących postępowania dowodowego a w konsekwencji do naruszenia zasady prawdy obiektywnej. Zdaniem Sądu operat szacunkowy został błędnie sporządzony gdyż zawiera on analizę transakcji a w konsekwencji wycenę nieruchomości na datę nieadekwatną do wskazań ustawodawcy. Renta planistyczna (identycznie jak określona w art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka) ma obrazować, przy uwzględnieniu określonej w uchwale rady gminy stawki procentowej, różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Gdy chodzi o opłaty adiecenckie to pod uwagę bierze się stan nieruchomości sprzed dokonania przez gminę zmian infrastrukturalnych bądź wybudowania drogi i stan nieruchomości po dokonaniu zmian, np. po wybudowaniu kanalizacji czy wodociągu. W obu tych przypadkach wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia czy zaopatrzenia w odpowiednią infrastrukturę techniczną dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie przy czym w przypadku renty planistycznej jest to data transakcji sprzedaży ("dzień sprzedaży" - art. 37 ust. 1 zd. 1 upzp) a w przypadku opłaty adiacenckiej jest to dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. (art. 146 ust. 3 stawy o gospodarce nieruchomościami). Tylko tak dokonane porównanie może dać jednoznaczną odpowiedź na pytanie czy różnica w cenie nieruchomości rolnej w stosunku do nieruchomości budowlanej czy usługowej (a w przypadku opłaty adiacenckiej – różnica w cenie nieruchomości zaopatrzonej w stosowne media i mediów tych pozbawionej) ma bezpośredni i jedyny związek z działaniami podjętymi przez gminę. W tym pierwszym przypadku będzie to uchwalenie bądź zmiana planu miejscowego a w tym drugim przypadku – zaopatrzenie nieruchomości w infrastrukturę techniczną. Ów bezpośredni związek przyczynowy może być wykazany tylko poprzez porównanie transakcji dokonanych w zbliżonym okresie czasu a nie na przestrzeni kilku lat (np. 5 lat w przypadku renty planistycznej i 3 lat w przypadku opłaty adiacenckiej). Dał temu wyraz ustawodawca wyraźnie stanowiąc, iż opłatę planistyczną ustala się według wyceny dokonanej "na dzień jej sprzedaży". Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością "na dzień jej sprzedaży" określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dokonanie wyceny w tym samym czasie różnych nieruchomości pod względem ich przeznaczenia w planie miejscowym czy różnych pod względem infrastruktury technicznej ma na celu uniknięcie błędu w ocenie wynikającego z braku uwzględnienia generowanych przez czas wielu innych czynników wpływających na wartość nieruchomości, takich jak choćby hossa czy bessa na rynku nieruchomości, wzrost zamożności społeczeństwa, popyt, podaż, stan gospodarki czy migracja ludności albo, co obserwowano ewidentnie po wejściu Polski do Unii Europejskiej – generalny wzrost cen nieruchomości. Innymi słowy, nie ma podstaw prawnych aby na potrzeby ustalenia opłaty adiecenckiej czy renty planistycznej dokonywać wycen nieruchomości według cen i stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej czy zmiany planu i według stanu i cen po wybudowaniu tej infrastruktury czy zmiany planu. Na potrzeby renty planistycznej z art. 36 ust. 4 upzp zgodnie z prawem winny być przyjęte do porównania transakcje według cen i daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia sprzed zmiany planu i transakcje według cen oraz daty sprzedaży nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia nieruchomości po zmianie planu. Przy opłacie adiacenckiej mamy do czynienia z identycznym mechanizmem wyceny. Mianowicie, jak stanowi art. 156 ust. 3 ugn - wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania opłaty adiacenckiej. Do porównania winny być zatem przyjęte transakcje nieruchomości bez infrastruktury technicznej (np. wodociągu) i transakcje nieruchomości zaopatrzonych w tego rodzaju media. Każdorazowo do porównania należy przyjąć transakcje dokonywane w tym samym czasie tj. według cen na dzień wydania opłaty adiacenckiej.

W konsekwencji - ustalając wysokość renty planistycznej w niniejszej sprawie należało porównać transakcje podobnych nieruchomości rolnych oscylujące w dacie [...] marca 2011r. oraz dokonane w tym samym czasie transakcje nieruchomości podobnych położonych na terenach wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, usług, składów, magazynów, produkcji, parkingów i dróg wewnętrznych, usług obsługi komunikacji samochodowej. Tymczasem do porównania przyjęto nieruchomości wg cen transakcyjnych zarejestrowanych przed uchwaleniem zmiany mpzp i po jej uchwaleniu. W sprawie doszło zatem do naruszenia przepisów postępowania, bo nie przeprowadzono odpowiadającego zasadom ustawowym postępowania dowodowego i w rezultacie przyjęto błędny operat szacunkowy jako podstawę ustalenia stawki opłaty planistycznej, a ostatecznie obok naruszenia przepisów postępowania skutkowało to naruszeniem art. 37 ust. 1 upzp.

Jeśli chodzi o zarzuty podniesione w skardze to zdaniem Sądu w znacznej mierze nie były one zasadne. Całkowicie bezpodstawne były zarzuty dotyczące braku udziału stron w postępowaniu czy naruszenia zasady proporcjonalności bądź zasady zaufania obywateli do państwa. Skarżące w toku postępowania były reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika, który brał aktywny udział w czynnościach podejmowanych przez organ. Nie można było zatem podzielić argumentu, że pogwałcono prawo strony do udziału w postępowaniu. Wobec stwierdzonych przez Sąd z urzędu uchybień, wiążących się z koniecznością przeprowadzenia postępowania dowodowego od początku - wszystkie pozostałe zarzuty na tym etapie sprawy należy uznać za bezprzedmiotowe a więc szczegółowe odnoszenie się do nich nie znajduje uzasadnienia. Niewątpliwie jednak do wyceny, na co słusznie zwracały uwagę skarżące, należy brać pod uwagę nieruchomości podobne w rozumieniu definicji określonej w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 4 pkt. 16 ugn). Nie ma też podstaw prawnych do określania w decyzji terminu zapłaty ww opłaty skoro wynika on z samej ustawy. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczące opłaty planistycznej, nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu jej uiszczenia (por. wyrok WSA z dnia 8 maja 2013r. w sprawie IV SA/Po 836/12, G.Prawna SiA 2013/152/12). Do uznania organu pozostaje natomiast ocena czy przesłuchanie prezesa spółki, która nabyła znaczną część okolicznych gruntów - w ramach treści art. 37 ust. 1 upzp ma znaczenie dla wyniku sprawy. Oczywiste jest przy tym, że wyceny nieruchomości o zbliżonych parametrach a o innym przeznaczeniu w planie nie da się dokonać przyjmując do porównania transakcje dokonane stricte w dniu dokonanej przez skarżące sprzedaży ich nieruchomości. Transakcje porównawcze winny być zbliżone terminem do daty transakcji dokonanej przez skarżące – z uwzględnieniem natężenia sprzedaży na rynku. A zatem zarzut uwzględnienia przy porównaniu transakcji dokonanych po dacie sprzedaży należy oceniać pod katem upływu niewielkiego bądź znacznego terminu porównywanej transakcji w stosunku do daty [...] marca 2011r.

Mając powyższe na uwadze zaskarżona decyzja SKO i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ppsa, co skutkowało wstrzymaniem jej wykonalności do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku (art. 152 ppsa). Ponownie rozpoznając sprawę organ weźmie pod uwagę wskazaną wyżej ocenę prawną i zleci biegłemu sporządzenie operatu szacunkowego zgodnie ze wskazaniami przepisów ustawy tj. art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i n. upzp.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wysokość kosztów zastępstwa procesowego strony skarżącej określono z uwzględnieniem § 14 ust. 2a i § 6 pkt. 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jednolity: Dz. U. 2013 r. Poz. 490).