Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 292/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2019-06-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust. 1b, ust. 3, art. 146 ust. 1a, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie asesor sądowy WSA Marcin Kojło (spr.), sędzia WSA Marek Leszczyński, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi K. R. i K. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w B. z dnia [...] marca 2019 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...], wydaną w sprawie ustalenia K. R. i K. R. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie O., oznaczonej nr geod. [...] o powierzchni 0,3539 ha, spowodowanego jej podziałem na działki o nr geod. [...].

Organ odwoławczy przytoczył znajdujące zastosowanie w sprawie przepisy art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.

z 2018 r. poz. 121 ze zm. – dalej: "u.g.n.") i wskazał na następujące przesłanki warunkujące możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej:

- podział nieruchomości dokonany na wniosek właściciela nieruchomości;

- wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna;

- wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału;

- w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązuje uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Kolegium uznało za bezsporne, że w przedmiotowej sprawie decyzją z dnia

[...] maja 2017 r. Wójt Gminy J., na wniosek właścicieli, zatwierdził podział nieruchomości, położonej w obrębie O., oznaczonej nr geod. [...] o pow. 0,3539 ha, na działki od nr geod.: [...] do [...]. Przedmiotowa decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem [...] maja 2017 r. Postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte przez organ l instancji zawiadomieniem z dnia [...] listopada 2018 r. Trzyletni termin do ustalenia opłaty adiacenkiej nie został zatem naruszony. Ponadto w dniu zatwierdzenia podziału obowiązywała uchwała Rady Gminy J. z dnia [...] grudnia 2007 r. w sprawie opłaty adiacenckiej ze względu na wzrost wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, zgodnie z którą stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed podziałem i po podziale.

Dalej organ wskazał, że w myśl art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. W sprawie niniejszej dokonano oszacowania nieruchomości przed i po podziale. Z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] października 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. G. wynika, że przed wydaniem decyzji zatwierdzającej podział nieruchomość, położona w obrębie O. gm. J., oznaczona w ewidencji gruntów nr geod. [...], posiadająca kształt wieloboku, zbliżony do wydłużonego prostokąta, po stronie zachodniej graniczyła z drogą gminną. Podział spowodował geodezyjne wydzielenie pięciu funkcjonalnie odrębnych części nieruchomości. Powstały trzy obszary o podobnych kształtach i powierzchniach, podobnym położeniu szczegółowym, podobnym dostępie do dróg publicznych i infrastruktury, wszystkie spełniające parametry działek budowlanych (każdy z tych obszarów może zostać zagospodarowany w sposób samodzielny, niezależny, jak również może być przedmiotem samodzielnego obrotu - sprzedaży lub innej formy zbycia) oraz dwa obszary wydzielone na potrzeby komunikacyjne, pod drogę dojazdową wewnętrzną i pod drogę publiczną. Określając wartość nieruchomości rzeczoznawca skorzystał z metody korygowania ceny średniej opisanej w art. 153 ust. 1 u.g.n., w więc podejścia porównawczego, wykorzystując w tym celu do porównania nieruchomości podobne, wyjaśniając, że zastosowanie tej metody jest dla danego przypadku uzasadnione tym bardziej, że w posiadanej bazie danych zdołano wyselekcjonować odpowiednią liczbę transakcji o zbliżonych atrybutach rynkowych. Z posiadanej bazy do obliczeń rzeczoznawca wybrał nieruchomości gruntowe charakteryzujące się cechami zbliżonymi do nieruchomości wycenianej (zarówno przed podziałem, jak i po podziale), przedstawiając transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi w rozbiciu na grupy: od 700 do 1300 m2; od 2500 do 3500 m2 i nieruchomości drogowe, ustalił średnią cenę dla każdej grupy, którą skorygował właściwie dobranymi i właściwie uzasadnionymi współczynnikami korygującymi różnice w cechach działek. Uzasadniając wyniki szacowania wyjaśnił, że otrzymane wartości prawa własności nieruchomości na podstawie wiarygodnych danych z rynku należy uznać za prawdopodobne do uzyskania w przypadku gdyby mogły być one przedmiotem obrotu. Wartość nieruchomości uwzględnia dotychczasowy sposób zagospodarowania, jej aktualny stan i cechy. Do obliczeń przyjęto nieruchomości gruntowe położone na obszarze powiatu b., w tym gminy J., porównywalne pod względem cech wpływających na wartość. Wartości jednostkowe 1m2 gruntów mieszczą się w przedziale cen skrajnych wśród nieruchomości przyjętych

do obliczeń. W ocenie Kolegium, sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń co do prawidłowości jego sporządzenia.

Organ podzielił również wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego z dnia

[...] grudnia 2018 r. stanowiące odpowiedź na zastrzeżenia do operatu zgłoszone przez Skarżących. Rzeczoznawca wskazał, że w operacie uwzględniono wszystkie cechy nieruchomości wycenianej mające wpływ na jej wartość, zarówno działki przed podziałem, tj. działki nr [...] jak i działek powstałych z jej podziału, tj. działek

nr [...] (działek przejętych pod drogę publiczną nie szacowano). W obliczeniach uwzględniono między innymi położenie ogólne i szczegółowe wycenianej nieruchomości (działek), uwarunkowania planistyczne, kształt i powierzchnię działek oraz dojazd i dostęp do infrastruktury. Różnice w wartościach jednostkowych szacowanych działek wynikają wprost z różnic ich cech indywidualnych, które zostały uwzględnione w obliczeniach. Ponadto, rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy dla potrzeb opłat adiacenckich z tytułu podziału określa wartość rynkową nieruchomości (działek) na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Wyznacznikiem, który określa czy otrzymane wartości są poprawne nie może być zatem akt notarialny sprzedaży wycenianej nieruchomości.

W ocenie Kolegium w sprawie zachowane zostały zasady wynikające

z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Organ dodał przy tym, że w świetle art. 157 ust. 1 u.g.n., ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i z takich uprawnień strony mogą korzystać. W aktualnym stanie faktycznym, po dokonanej analizie operatu, brak jest - zdaniem Kolegium - podstaw do uznania że nie zostały spełnione wszystkie przesłanki upoważniające organ do ustalenia opłaty adiacenckiej.

W skardze złożonej do Sądu p. K. i K. R. zarzucili naruszenie:

- art. 146 ust. 1 w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n., poprzez błędną ich wykładnię

i w konsekwencji błędne przyjęcie przez organy obu instancji, że w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek Skarżących jako właścicieli, wzrosła jej wartość, w sytuacji gdy wskutek jej podziału nie zmieniła żadnej ze swych cech poza faktem dokonania celowego podziału i liczbą wydzielonych planowo działek,

z których nieruchomość się składa (nastąpiła jedynie zmiana wewnętrznej struktury gruntu),

- art. 150 do 156 u.g.n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przez przyjęcie błędnych zasad szacowania wartości nieruchomości w podejściu porównawczym wynikającą z braku analizy rynku i nie uwzględnieniu w bazie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych rzeczywistej wartości rynkowej jednej

z nieruchomości szacowanych tj. działki nr [...].

Zdaniem Skarżących rzeczywista wartość nieruchomości po podziale wynosi 48,35 zł/m2, bowiem taka cena wynika z aktu sprzedaży działki nr [...]. Oznacza to, ze wartość nieruchomości w wyniku podziału nie wzrosła, a spadła, stąd brak jest podstaw do naliczania opłaty adiacenckiej.

Odpowiadając na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, zważył co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy cyt. wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić,

w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie

o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147

i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do treści art. 98a ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie

o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

W myśl art. 98a ust. 1b u.g.n., wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Zgodnie z art. 98a ust. 3 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się

o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Z powyższego wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: (-) dokonanie podziału nieruchomości, (-) wszczęcie postępowania w terminie do 3 lat od dnia,

w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, (-) podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która obowiązuje w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna

i (-) wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W rozpatrywanym przypadku organ przeprowadził postępowanie zgodnie

z powyższymi regułami. W sprawie bezspornie ustalono okoliczność dokonania podziału działki Skarżących o nr [...] na pięć nowych działek, z których jedna została przeznaczona pod drogę publiczną (decyzja Wójta Gminy J. z [...] maja 2017 r.). Nie ulega przy tym wątpliwości, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte w terminie wynikającym z art. 98a ust. 1 u.g.n. Ponadto, w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Gminy J. w sprawie opłaty adiacenckiej ze względu na wzrost wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału. Powyższe okoliczności nie były sporne.

Spór w sprawie dotyczy natomiast tego, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wywołany podziałem nieruchomości Skarżących. W szczególności Skarżący kwestionują rzetelność operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej.

Rozstrzygając ten spór wskazać należy, że opłata adiacencka zgodnie

z treścią art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n., ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest

to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości

w postępowaniu zmierzającym do ustalenia takiej opłaty.

Zdaniem Sądu organy prawidłowo przyjęły, że sporządzony w tej sprawie przez P. G. operat ma wartość dowodową, a zastrzeżenia składane przez Skarżących nie podważają wiarygodności wyceny dokonanej przez tego rzeczoznawcę. Ocena przedmiotowego operatu została przeprowadzona w zgodzie

z regułą swobodnej oceny dowodów (art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego) oraz z poszanowaniem przepisów

art. 149-159 u.g.n., regulujących zasady określania wartości nieruchomości, a także przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Stosownie do art. 152 ust. 2 u.g.n., wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

W analizowanym przypadku rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej

(art. 153 ust. 1 u.g.n.). Według słowniczka ustawowego, nieruchomość podobna -

to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazano przy tym, że określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (§ 3 ust. 2). W § 4 ust. 1 tego aktu przewidziano zaś, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Zgodnie z § 4 ust. 2, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia, przy metodzie korygowania ceny średniej, którą to metodę przyjął w tej sprawie rzeczoznawca, do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice

w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Zdaniem Sądu, kwestionowany przez Skarżących operat spełnia wszystkie wymagania określone w u.g.n., rozporządzeniu oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Operat będący podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej został sporządzony w tej sprawie prawidłowo, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Analizowany operat zawiera w szczególności określenie przedmiotu i zakresu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, opis stanu nieruchomości przed i po podziale, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości

w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, jak też przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości przed podziałem oraz po podziale geodezyjnym

i wreszcie wynik wyceny wraz z uzasadnieniem wskazującym na wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału geodezyjnego. Rzeczoznawca klarownie wyjaśnił jakie cechy nieruchomości wpływają na jej wartość i po uwzględnieniu danych analizy rynku, przekonująco wskazał, jakie zakresy wskaźników korygujących należało przyjąć w obliczeniach.

Wbrew twierdzeniom Skarżących brak jest możliwości uwzględnienia

w przedmiotowej wycenie transakcji sprzedaży jednej z wydzielonych działek.

Z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej porównawczo wartość nieruchomości przed i po podziale. W analizowanym przypadku rzeczoznawca przyjął do wyceny podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Analizując przepisu ustawy, przyjąć trzeba, że ustawodawca stanął na gruncie kryterium obiektywnego, tj. nakazał ustalenie hipotetycznej, możliwej do uzyskania ceny wycenianej nieruchomości, w oparciu

o dane o transakcjach dotyczących nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, całkowicie abstrahując od ceny, która została faktycznie uzyskana

w transakcji dotyczącej nieruchomości wycenianej. Wynika to stąd, że w każdym przypadku to ceny uzyskane w transakcjach dotyczących nieruchomości innych niż wyceniana, podobnych do niej, mają dać obraz wartości rynkowej nieruchomości wycenianej (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2505/15, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Zdaniem Sądu nie mogą zostać uwzględnione również wątpliwości Skarżących w zakresie ustalenia różnych cen za 1m2 trzech działek po podziale. Wbrew zarzutom nie stanowi to błędu szacowania. Odpowiadając na te zastrzeżenia rzeczoznawca wyjaśnił, że różnica pomiędzy wartością jednostkową działki [...] oraz działek [...] wynika z jej nieznacznie większej powierzchni. Przy czym analiza rynku przeprowadzona przez rzeczoznawcę wskazuje, że wraz ze wzrostem powierzchni nieruchomości następuje spadek cen jednostkowych. Analiza ta dotyczyła nieruchomości podobnych i jak już wyżej podkreślono rzeczoznawca nie był uprawniony przeprowadzić jej i przyjąć do porównań również działki wycenianej, która została zbyta przez Skarżących po podziale nieruchomości. Stąd też na uwzględnienie nie mogły zasługiwać argumenty podważające tezę rzeczoznawcy, że wraz ze wzrostem powierzchni nieruchomości następuje spadek cen jednostkowych. Do takich konkluzji rzeczoznawca doszedł w operacie analizując rynek transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych.

Zdaniem Sądu, rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Przyjęta metoda i technika szacowania czyni wyliczenie wartości nieruchomości przed i po podziale czytelnym i przejrzystym. Zgromadzony zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi pozwalał rzeczoznawcy na zastosowanie powyższej metody wyceny. Nie nasuwa zastrzeżeń dokonana przez organy obu instancji ocena tego operatu oraz wyjaśnień rzeczoznawcy stanowiących odpowiedź na zastrzeżenia sformułowane przez Skarżących. Wycena rzeczoznawcy wykazała w sposób obiektywny, że wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem zatwierdzonego jej podziału.

Skład orzekający podkreśla, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej – zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy – nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych.

(zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt II OSK 1448/16, LEX nr 2494059; z dnia 27 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 944/17).

Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2017 r. sygn. akt II SA/Bk 224/17, opubl. LEX nr 2322942). Zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu

w zakresie wzrostu wartości nieruchomości po podziale, Skarżący mogli skorzystać

z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych

o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.), bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro tego nie uczynili brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenie w tej sprawie opłaty adiacenckiej.

Wobec powyższego Sąd uznał, że zarzuty skargi nie znajdują usprawiedliwionych podstaw. Zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Dlatego też orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.).