Wyrok NSA oz. w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 115/98
NSA oz. w Krakowie
Data orzeczenia: 2000-10-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Nieruchomości
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1, art. 20 ust. 1
journal: Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
article: art. 62-63
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Teza: 1. Zgodnie z treścią z art. 20 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ wskutek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, osobie fizycznej lub kilku osobom, może być powierzony zarząd nieruchomością wspólną.

Oznacza to, że zarząd ten nie jest tożsamy z zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu art. 62 i art. 63 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.

2. Odrębna własność lokalu nie obejmuje ścian oddzielających lokal od innych lokali ani ścian zewnętrznych budynku. Właściciel lokalu nie jest więc odpowiedzialny za stan techniczny ścian i stropów, a także za instalacje służące do wspólnego użytku, a znajdujące się wewnątrz jego lokalu /np. przewody kanalizacyjne/. Obowiązek należytego ich utrzymania ciąży na wszystkich współwłaścicielach.

3. Urządzenia instalacji gazowej nie służą do wspólnego użytku i nie mogą być przedmiotem czynności wykonywanych przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, który obejmuje jedynie zarząd nieruchomością wspólną.

TEZY

1. Zgodnie z treścią z art. 20 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388 ze zm./ wskutek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, osobie fizycznej lub kilku osobom, może być powierzony zarząd nieruchomością wspólną.

Oznacza to, że zarząd ten nie jest tożsamy z zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu art. 62 i art. 63 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.

2. Odrębna własność lokalu nie obejmuje ścian oddzielających lokal od innych lokali ani ścian zewnętrznych budynku. Właściciel lokalu nie jest więc odpowiedzialny za stan techniczny ścian i stropów, a także za instalacje służące do wspólnego użytku, a znajdujące się wewnątrz jego lokalu /np. przewody kanalizacyjne/. Obowiązek należytego ich utrzymania ciąży na wszystkich współwłaścicielach.

3. Urządzenia instalacji gazowej nie służą do wspólnego użytku i nie mogą być przedmiotem czynności wykonywanych przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, który obejmuje jedynie zarząd nieruchomością wspólną.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomość, w K. za decyzję Wojewody K. z dnia 9 grudnia 1997 r., (...) w przedmiocie nakazania przedłożenia ekspertyzy technicznej i odcięcia dopływu gazu - uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji w części dotyczącej nakazu odłączenia instalacji gazowej w lokalach mieszkalnych nr 9 i 16; w pozostałym zakresie umarza postępowanie sądowe; (...).


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 18 sierpnia 1997 r.: (...) Prezydent Miasta K. nakazał Wspólnocie Mieszkowej 273/1 będącej zarządcą budynku przy ul. L. 21 a w K. odłączenie instalacji gazowej w lokalu nr 9 i 16 w terminie natychmiastowym, wybudowanie przewodu wentylacyjnego i spalinowego ponad dach w lokalu użytkowym /dentystyka/ oraz przedłożenia inwentaryzacji przewodów kominowych w budynku w terminie do dnia 15 października 1997 r.

W odwołaniu od tej decyzji Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o jej zmianę i obciążenie nakazami z niej wynikającymi Gminę K. jako właściciela lokali których nakaz dotyczy oraz o umorzenie postępowania wobec wspólnoty.

Zdaniem odwołującego nakazane decyzją czynności winni wykonać właściciele lokali. Taką też uchwałę podjęto na zebraniu wspólnoty w dniu 5 marca 1996 r.

Ponieważ zarząd dotyczy tylko kierowania sprawami nieruchomości wspólnej, wspólnota nie ma uprawnień do wykonania nakazów objętych decyzją.

Decyzją z dnia 9 grudnia 1997 r. (...) Wojewoda K. uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej nakazu wybudowania przewodu wentylacyjnego i spalinowego ponad dach w lokalu użytkowym /dentystyka/ oraz przedłożenia inwentaryzacji przewodów kominowych i orzekł o obowiązku przedłożenia przez Wspólnotę Mieszkaniową w budynku przy ul. L. 21a ekspertyzy technicznej określającej stan przewodów kominowych w budynku w terminie do 30 marca 1998 r. oraz utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy w części dotyczącej nakazu odłączenia instalacji gazowej w lokalach nr 9 i 16 budynku pod nadzorem osoby uprawnionej - w terminie natychmiastowym.

Podstawą prawną decyzji był art. 62 ust. 3, art. 66 i art. 87 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.

W uzasadnieniu decyzji podniósł, że znajdująca się w aktach opinia kominiarska nr 16/95 z dnia 15 listopada 1996 r. wskazuje na istnienie zagrożenia życia mieszkańców w budynku, co upoważnia organ nadzoru budowlanego do wydania nakazu usunięcia tego zagrożenia w trybie art. 108 Kpa. Dlatego został wydany nakaz odłączenia instalacji gazowej w lokalach nr 9 i 16, które według ww. opinii nie kwalifikują się do korzystania z gazu z braku sprawnych wentylacji i właściwych podłączeń pieców gazowych do przewodów spalinowych.

Do wykonania tych czynności została zobowiązana,. wspólnota jako zarządca budynku.

Przewody kominowe i instalacje stanowiące elementy wyposażenia budynku służące do wspólnego użytku są bowiem przedmiotem współwłasności.

Uchwałę o samodzielnym zarządzie budynkiem współwłaściciele nieruchomości podjęli w dniu 30 stycznia 1995 r.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości 273/1 zaskarżyła decyzję Wojewody z dnia 9 grudnia 1997 r. w części dotyczącej obowiązku dostarczenia ekspertyzy technicznej określającej stan przewodów kominowych i sposób doprowadzenia ich do stanu zgodnego z przepisami techniczne - budowlanymi oraz w części utrzymującej w mocy decyzję I instancji w sprawie nakazu odłączenia instalacji gazowej w lokalach nr 9 i 16 - wnosząc o uchylenie decyzji w zaskarżonej części i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że zarząd sprawowany przez wspólnotę jest zarządem prawnym, a co za tym idzie wspólnota pozbawiona jest uprawnień w zakresie dokonywania czynności faktycznych.

Nadto wskazano, że zawory odłączenia gazu, jak i przewody kominowe są dostępne tylko z lokali w których się znajdują i Wspólnota nie ma możliwości faktycznej wykonania nakazanych czynności.

Zdaniem skarżącego adresatami decyzji winni być właściciele lokali.

W odpowiedzi na skargę strona przeciwna podtrzymała swe wcześniejsze stanowisko.

Na rozprawie w dniu 11 października 2000 r. skarżący cofnął skargę w zakresie nakazania w zaskarżonej decyzji przedłożenia ekspertyzy technicznej dotyczącej oceny przewodów kominowych.

Po rozpoznaniu skargi Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Wobec częściowego cofnięcia skargi, w oparciu o przepis art. 46 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./, w tym zakresie należało postępowanie sądowe umorzyć.

W pozostałym zakresie skargę należało uznać za zasadną. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. nr 85 poz. 388/, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana.

Jak to zostało, określone w art. 1 cytowanej ustawy, określa ona prawa i obowiązki właścicieli lokali stanowiących odrębną własność oraz zarząd nieruchomością wspólną. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do nie wyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia i obowiązki, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych.

Zgodnie z treści art. 13 ust. 2 ustawy, właściciel jest zobowiązany, na żądanie zarządu, zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.

Jak wynika z art. 20 ust. 1 i art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wskutek podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, osobie fizycznej lub kilku osobom, może być powierzony zarząd nieruchomością wspólną.

Oznacza to, że zarząd ten nie jest tożsamy z zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu art. 62 i art. 63 prawa budowlanego.

Przechodząc do zarzutów skargi stwierdzić, należy, że odrębna własność lokalu nie obejmuje ścian oddzielających lokal od innych lokali ani ścian zewnętrznych budynku.

Właściciel lokalu nie jest więc odpowiedzialny za stan techniczny ścian i stropów.

Nie jest też odpowiedzialny za instalacje służące do wspólnego użytku, a znajdujące się wewnątrz jego lokalu /np. przewody kanalizacyjne/.

Obowiązki względem należytego ich utrzymania ciążą na wszystkich współwłaścicielach.

Wobec częściowego cofnięcia skargi, przyjdzie zatem odpowiedzieć jedynie na pytanie, czy /wobec nakazania Wspólnocie Mieszkaniowej odłączenia instalacji gazowej w lokalach nr 9 i 16/ urządzenia doprowadzające gaz do tych mieszkań nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokali /Gminy K./.

Na pytanie to należy odpowiedzieć przecząco.

A skoro tak, to urządzenia te stanowią nieruchomości wspólnej i nie mogą być przedmiotem czynności wykonywanych przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, który obejmuje jedynie zarząd nieruchomością wspólną.

To z kolei prowadzi do wniosku, że niezasadnie decyzja w tym przedmiocie została skierowana do Wspólnoty Mieszkaniowej.

Wobec powyższego, stwierdzając naruszenie prawa, na podstawie art. 22 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 -pkt 1 oraz art. 29 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym należało orzec jak w sentencji.

Rozstrzygnięcie o kosztach oparto na art. ust. 1 cytowanej ustawy.