Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 523/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2017-09-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję w całości i umorzono postępowanie - art.145 par.3 ustawy - PoPPSA
Powołane przepisy: article: 145
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Andrzej Matan, Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2017 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Z. z dnia [...] r. nr [...], 2. umarza postępowanie administracyjne.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Z. decyzją z dnia [...] r., Nr [...], wydaną na podstawie art. 145 i 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm. – dalej u.g.n.), art. 104 § 1 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 – dalej k.p.a.) orzekł:

1) Ustalić opłatę adiacencką w wysokości 930,00 zł dla K. G. - właściciela nieruchomości położonej w Z. przy ul. [...], obejmującej działki nr 1 i 2, o pow. 417 m2, w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia ww. nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji sanitarnej;

2) Opłatę adiacencką, o której mowa w pkt. 1 decyzji, ustala się jako opłatę jednorazową. Obowiązek wniesienia tej opłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna;

3) Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W uzasadnieniu podano m. in., że zawiadomieniem z dnia 26 października 2015 r. ww. został poinformowany o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości opisanej nieruchomości, w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji sanitarnej. Zawiadomieniem z dnia 30 grudnia 2013 r. skierowanym do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. inwestor poinformował o zakończeniu inwestycji. Organ ten nie zgłosił w ustawowym terminie sprzeciwu i z dniem 20 stycznia 2014 r. zezwolił na użytkowanie urządzeń. Inwestycja została zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę. Stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej nastąpiło zatem w ww. dacie. W toku przedmiotowego postępowania zgromadzono materiał dowodowy m. in. w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, który był podstawą wyliczenia opłaty. Operat ten spełniał – zdaniem Organu – wymagania prawne.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył ww. zobowiązany do zapłaty przedmiotowej opłaty, domagając się uchylenia decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Podniósł niezasadność ustaleń dokonanych w oparciu o niewystarczający materiał dowodowy oraz zakwestionował operat rzeczoznawcy. Uznał, że został on sporządzony na podstawie analizy wadliwie dobranych nieruchomości porównawczych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. (dalej SKO) decyzją z dnia [...]r., znak [...], wydaną na podstawie art. 138 §1 pkt 1 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podano m. in., że Prezydent Miasta Z. miał obowiązek zastosowania 25% stawki opłaty adiacenckiej, doszło bowiem do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej. W przypadku urządzeń kanalizacyjnych datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej jest nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeżeli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, do czego jest uprawniona z mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony. Operat był przy tym aktualny.

Skargę na powyższą decyzję SKO złożył K. G., zaskarżając ją w całości. Decyzji zarzucił naruszenie art. 77 § 1 w związku z art. 80 k.p.a., co miało wpływ na wynik sprawy. Dalej w uzasadnieniu zarzucił również naruszenie art. 7, 8, 75 i art. 107 §3 k.p.a., poprzez nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, wybiórczą i niedokładną analizę operatu szacunkowego przez organ I i II instancji, brak analizy charakterystyki nieruchomości porównawczych, a za tym uchybienie polegające na wadliwym doborze nieruchomości podobnych do nieruchomości będących przedmiotem wyceny. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu podał m. in., że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Zarówno organ I, jak i II instancji podtrzymują datę wyceny z operatu szacunkowego z dnia 4 grudnia 2015 r., który stracił ważność 4 grudnia 2016 r., czyli przed wydaniem decyzji. Twierdzenie zarówno przez organ I, jak i II instancji, że uzupełnienie operatu datowane na 18 października 2016 r. jest nowym operatem szacunkowym, nie ma potwierdzenia w aktach. Nie uwzględniono też prawidłowego uzbrojenia terenu. Skoro droga spełnia warunki prawne, musi zostać uwzględniona w atrybutach do wyceny. Rzeczoznawca stwierdza, że ulica przy której znajduje się nieruchomość jest mało atrakcyjna ze względu na ulicę o szerokości samochodu osobowego, jednak dał ocenę 3, czyli uznał przeciętną atrakcyjność, przecząc sam sobie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podał, że działał na podstawie i w granicach prawa, a rozstrzygnięcie znajduje umocowanie w zgromadzonym materiale dowodowym. W uzasadnieniu powtórzył swą poprzednią argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1369 z późn. zm., dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonego aktu wykazało, że jest on dotknięty uchybieniami uzasadniającymi jego wzruszenie. Zaskarżone rozstrzygnięcie narusza bowiem przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. skutkuje jego uchyleniem.

Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Prowadzą też postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 k.p.a.) i powinny działać w sprawie wnikliwie (art. 12 k.p.a.). Przepisy te znajdują doprecyzowanie m. in. w art. 77 §1 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy; istotny jest także art. 80 k.p.a., w świetle którego organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

Wskazać w pierwszej kolejności należy, że stosownie do art. 145 ust. 1 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przepis art. 145 ust. 2 u.g.n. stanowił natomiast (na dzień wydawania decyzji), że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Z kolei art. 146 ust. 1 - 3 ww. ustawy stanowiły, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Przenosząc powyższe unormowania na grunt rozpatrywanej sprawy należy podzielić stanowisko Kolegium, że o ile po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej i stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do tego urządzenia, wzrosła wartość nieruchomości, to Prezydent Miasta miał formalne uprawnienie do ustalenia z tego tytułu opłaty adiacenckiej. Bezspornym jest bowiem w sprawie wykonanie kanalizacji sanitarnej, a jako datę stworzenia warunków umożliwiających podłączenie nieruchomości do tejże kanalizacji przyjęto dzień 20 stycznia 2014 r. W konsekwencji, wydając decyzję w przedmiocie opłaty adiacenckiej organ I instancji dochował terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n. (to bowiem wydanie decyzji, nie zaś jej uprawomocnienie, przesądzało w ówczesnym stanie prawnym o dotrzymaniu powyższego terminu).

Pomimo powyższych uwag wydane w sprawie decyzje muszą zostać wyeliminowane z obrotu prawnego. Wskazać bowiem należy, że dla wykazania, że zrealizowanie przedmiotowej inwestycji wpłynęło na wzrost wartości ww. nieruchomości koniecznym było zlecenie wykonania operatu szacunkowego. Operat ten organ I instancji, po analizie, z której wnioski zawarł w uzasadnieniu decyzji, ocenił jako sporządzony zgodnie z wymogami zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wykonawczymi. Pozytywną ocenę operatu, w ślad za organem I instancji, przyjęło także Kolegium.

Zdaniem Sądu zaakceptowany przez orzekające w sprawie organy operat obarczony jest jednak zarówno formalnymi, jak i merytorycznymi wadami powodującymi, iż nie mógł on stanowić podstawy ustalenia przez organ opłaty adiacenckiej. W pierwszej kolejności wskazać w tym miejscu należy, że w aktach sprawy widnieją 2 operaty. Jeden z 4 grudnia 2015 r., który zawierał lakoniczne przywołanie widełek cen transakcyjnych w zakresie nieruchomości porównawczych będących podstawą wyceny (z niepodpisanym załącznikiem zawierającym bazę danych nieruchomości), zaś drugi z 18 października 2016 r., a ich wzajemna relacja jest wysoce niejasna. Na karcie tytułowej operatu z 2016 r. widnieje bowiem opatrzone gwiazdką wskazanie: "Operat z dnia 4 grudnia 2015 r. traci ważność". Jednak na końcu operatu (s. 19) widnieje adnotacja "Niniejszy dokument jest uzupełnieniem i poprawą operatu z dnia 4 grudnia 2015 r. zgodnie z uwagami Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K.". Wskazać zatem należy, iż rzeczoznawca nie podała, o jakie uwagi SKO chodzi i jakie części operatu zostały "uzupełnione i poprawione", a tym samym które fragmenty operatu z 2015 r. zachowały wg rzeczoznawcy ważność, a które ważność tę utraciły. Zasadniczo uzupełniać można te dokumenty, które nadal są ważne, gdyż w przeciwnym przypadku należałoby sporządzić całkowicie nowy, odpowiadający prawu, dokument.

Powoduje to, zdaniem Sądu, że operat jest nieweryfikowalny, bowiem niejasnym jest, jaka jest jego ostateczna treść.

Podkreślenia wymaga też, że operat z października 2016 r. nie zawiera żadnej zaktualizowanej wyceny lecz analogicznie, jak w dacie pierwotnego sporządzenia wersji wskazuje, iż datą wyceny był dzień 4 grudnia 2015 r. Akceptacja takich ustaleń przez orzekające w sprawie organy stoi w sprzeczności z art. 146 ust. 3 u.g.n. (w brzmieniu na dzień wydania decyzji) wskazującym, iż wartość nieruchomości określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wydanie decyzji o ustaleniu przedmiotowej opłaty ponad rok po dacie wyceny bez wezwania rzeczoznawcy do stosownych uaktualnień wymogom tym nie odpowiada.

W konsekwencji, w ocenie Sądu, operat, zdaniem rzeczoznawcy poprawiony i uzupełniony, w rzeczywistości nie mógł stanowić podstawy naliczenia opłaty adiacenckiej, a tym samym oparte na jego wyliczeniach decyzje nie mogą ostać się w obrocie prawnym.

Organ odwoławczy podjął próbę wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia, jednak i on nie dostrzegł wadliwości aktu, który utrzymał w mocy, przez co należy uznać i jego rozstrzygnięcie za nieodpowiadające prawu.

Wszystkie te uchybienia ww. przepisom postępowania (oraz art. 138 §1 pkt 1 k.p.a.) stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz poprzedzającego go rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a. Nadto na podstawie art. 145 § 3 p.p.s.a. Sąd umorzył postępowanie administracyjne stwierdzając brak przesłanek określonych w art. 145 ust. 2 u.g.n. do prowadzenia postępowania, albowiem upłynął termin trzech lat, w trakcie których organ miał kompetencję do wydania decyzji określającej opłatę adiacencką.