Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 445/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2010-09-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek spr., Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 sierpnia 2010 r. sprawy ze skargi H. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z daty wpływu do organu w dniu [...] r. H. W. wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie magazynu składowego urządzeń grzewczych, na terenie położonym w B. przy ul. [...], obejmującym działki nr [1], [2], obręb [...]. Charakteryzując inwestycję wnioskodawca podał powierzchnię zabudowy – 200 m2, wysokość budynku do 6 m.

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Prezydent Miasta B. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla powyższego zamierzenia inwestycyjnego.

Jednakże wskutek odwołania wnioskodawcy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...]r. nr [...]orzekło o uchyleniu decyzji odmownej organu I instancji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia celem przeprowadzenia wyczerpującej analizy dla ustalenia spełnienia przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...]r. nr [...] powtórnie orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Wskutek odwołania H. W. decyzją z dnia [...]r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło powyższą decyzję, przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji wskazując na nieprawidłowe wyznaczenie granic analizowanego obszaru.

Rozpatrując po raz trzeci sprawę, decyzją z dnia [...] r. nr [...], podjętą z up. Prezydenta Miasta B., orzeczono ponownie o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji – przy braku obowiązującego na tym terenie planu miejscowego. Powołując się na wyniki analizy funkcji i cech zabudowy z dnia [...]r., przeprowadzonej dla obszaru wyznaczonego promieniem trzykrotnej szerokości działki inwestora wzdłuż ul. [...] (ok. 150 m), organ I instancji ustalił, że działka ta położona jest w kwartale zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ograniczonej z płdn.-zach. strony torami kolejowymi, od południa – zakładami "A", a od półn.-zach. – ulicą [...] – [...]. W sąsiedztwie brak jest zatem budynków o funkcji magazynowej oraz handlowej, dla których funkcja magazynowa mogłaby być uzupełniającą. W szczególności, powołując się na uzyskane dokumenty w postaci decyzji PINB dla Miasta B. z dnia [...]r. nr [...] o pozwoleniu na użytkowanie, organ administracji wyjaśnił, że w obszarze analizowanym na działkach nr [3] oraz [4], znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny z pomieszczeniami biurowymi, a nie – handlowymi. Co prawda, inwestor uzyskał w 2003 r. decyzję o warunkach zabudowy dla tego terenu dla budowy magazynu urządzeń kotłowych, lecz decyzja ta opierała się na innych uwarunkowaniach i utraciła ważność, a w tym miejscu w oparciu o inną decyzję wzit, inwestor zrealizował garaż dwustanowiskowy z częścią gospodarczą. Natomiast istniejący budynek mieszkalny został przebudowany, a następnie wydano pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na parterze na cele biurowe i w takim celu pomieszczenia te są wykorzystywane, gdyż mieszcząca się w jednym z pomieszczeń stała ekspertyza ma wyłącznie charakter informacyjny, zaś dystrybucja i magazynowanie odbywa się w innych obiektach.

W tym stanie rzeczy organ I instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie nie została spełniona przesłanka z pkt 1 przepisu art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), a mianowicie żadna z działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej, nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Nadto, organ I instancji powołał się na negatywną opinię Miejskiego Zarządu Dróg (pisma z dat [...]r. i [...]r.) co do możliwości skomunikowania nowej inwestycji z uwagi na charakter, parametry techniczne i geometryczne ul. [...] jako przewidzianej do obsługi mieszkaniowej tego rejonu.

W odwołaniu od decyzji odmownej H. W. nie zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji, że jego działki położone są w kwartale zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, gdyż poza budynkiem nr [...], teren położony po płdn.-zach. stronie ul. [...] jest niezabudowany.

Tymczasem jego nieruchomość graniczy bezpośrednio na długości 77 m z zakładem "A", który przy wspólnej granicy posiada budynki o funkcji magazynowej oraz szereg innych obiektów i urządzeń infrastruktury technicznej, które to obiekty mogą stanowić podstawę do określenia wymagań dotyczących projektowanej nowej zabudowy magazynowej. Zdaniem odwołującego się, bez znaczenia dla oceny spełnienia warunku dostępności do drogi publicznej winien być fakt, że teren zakładu "A" jest ogrodzony, a wjazd na teren własny odbywa się z innej drogi publicznej (ul. [...]). Stąd też zdaniem odwołującego się, spełnione zostały warunki uwzględnienia jego wniosku, a interes osób sprzeciwiających się inwestycji zostanie zapewniony przez opracowanie projektu budowlanego zgodnie z wymogami Prawa budowlanego.

Uzupełniając odwołanie w kolejnym piśmie inwestor zanegował też ustalenia organu I instancji, że w budynku przy ul. [...]mieści się tylko lokal o charakterze mieszkalno-biurowym. Powołując się na dołączony aneks do projektu zmiany sposobu użytkowania z [...]r., odwołujący się podniósł że w opisie technicznym wymieniono też pomieszczenie handlowe o pow. 60,9 m2. Nadto odwołując się do orzecznictwa, inwestor wskazał na wadliwą interpretację pojęć dostępności działki sąsiedniej z tej samej drogi publicznej oraz wjazdu głównego.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze odwołania nie uwzględniło, podzielając pogląd organu I instancji, że wnioskowana inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, co potwierdza analiza przeprowadzona zgodnie z wymogami rozp. Min. Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Odwołując się do poglądu NSA zawartego w wyroku z dnia 26 stycznia 2007 r. sygn. akt II OSK 239/06, organ II instancji uznał, że pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny zapewniający komulatywne spełnienie obu przesłanek. Tymczasem teren zakładu "A" nie ma dostępu do ul. [...], aczkolwiek do niej przylega, gdyż od tej drogi oddzielony jest ogrodzeniem. Gdy zaś idzie o przywołany aneks do projektu modernizacji i rozbudowy, w którym przewidziano pomieszczenie biurowo-handlowe, organ odwoławczy wskazał, że i tak nie mogłoby to stanowić odniesienia dla budowy obiektu o określonych we wniosku rozmiarach, a przy tym wiążąca jest decyzja PINB, przywołana przez organ I instancji. Podkreślono przy tym, że zasada dobrego sąsiedztwa dotyczy nie tylko kontynuacji funkcji, ale także cech architekoniczno-urbanistycznych istniejącej zabudowy, takich jak np. gabaryty i wskaźnik zabudowy. Z tych też powodów Kolegium orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

W skardze do sądu administracyjnego H. W. wniósł o uchylenie decyzji organów obydwu instancji i zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając błędną wykładnię art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz naruszenie przepisów art. 6, 8 i 80 kpa. Skarżący podniósł, że obszar analizy jest stosunkowo niewielki, a teoretycznie biorąc, można byłoby wziąć pod uwagę działki, położone przy ul. [...] – po drugiej stronie ul. [...], która ją przecina. Wskazał też, że działki nr [3] i [4], stanowiące własność jego syna, są zabudowane budynkiem mieszkalno-biurowo-handlowym, z tym że ponad 1/3 pow. użytkowej przeznaczona jest na działalność handlową, zaś wygląd budynku nie przypomina typowych budynków mieszkalnych, co obrazują dołączone do skargi zdjęcia. Po zrelacjonowaniu przebiegu dotychczasowego postępowania skarżący podtrzymał stanowisko co do pojęcia dostępu do drogi publicznej i na tej podstawie wywiódł, że zarówno jego działki, objęte zamiarem inwestycyjnym, jak i teren "A" przylegają bezpośrednio do drogi publicznej – ul. [...] i bez znaczenia jest fakt, czy działki te posiadają zjazd na drogę publiczną i zjazd ten jest wykorzystywany, przy czym pojęcie zjazdu należy odróżnić od dostępności do drogi publicznej. Nadto, skarżący zarzucił, że w toku postępowania organ I instancji próbował wymóc na nim zgodę na przebudowę skrzyżowania ulic [...] i [...], warunkując w ten sposób wydanie pozytywnej decyzji, zaś przywołane orzeczenia dotyczą innego stanu faktycznego. Wreszcie, powołał się na naruszenie jego interesu prawnego poprzez ograniczenie możliwości swobodnego dysponowania nieruchomością.

Organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i argumentację.

W związku z treścią odpowiedzi na skargę skarżący w kolejnym piśmie z dnia [...]r. ponowił dotychczasowe zarzuty akcentując, że ogrodzenie terenu "A" może zostać zdemontowane, a w otoczeniu znajdują się duże obiekty przemysłowe, które wymienił.

Uczestnik postępowania B. W. w toku rozprawy sądowej przychylił się do skargi, wyjaśniając że jest właścicielem nieruchomości objętej wnioskiem i współwłaścicielem działek nr [3] i [4] , na których prowadzona jest działalność gospodarcza, wymagająca realizacji spornego magazynu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie mogła odnieść skutku, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy administracji nie naruszyły reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem postępowania.

W pierwszym rzędzie wskazać przyjdzie, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznania administracyjnego, zaś uwzględnienie wniosku inwestora wymaga kumulatywnego spełnienia przesłanek, wymienionych w art. 61 ust. 1 powołanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W niniejszej sprawie sporne jest jedynie spełnienie wymagań z pkt 1 tego przepisu, bowiem nie jest kwestionowane istnienie pozostałych przesłanek ustawowych, pozwalających na uwzględnienie wniosku.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Zgodnie z § 3 ust. 1 powołanego przez organ II instancji rozp. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy ... w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza obszar wokół działki, której dotyczy wniosek i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech urbanistycznych w zakresie spełnienia wymogów ustawowych, zaś granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustaleniu warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W niniejszej sprawie stanowiąca załącznik do decyzji organu I instancji analiza w formie graficznej, obejmuje obszar wyznaczony promieniem trzykrotnej szerokości wzdłuż ul. [...], do której przylegają działki objęte wnioskiem – ok. 150 m, poprowadzony w jednym kierunku, który kończy się na ul. [...] przedzielającej ul. [...]. Idąc w przeciwnym kierunku ulica [...] kończy się zaś ślepo na wysokości działek inwestora, graniczących z terenem zakładu "A" Takie wyznaczenie granic obszaru analizowanego należałoby uznać za niewystarczające w świetle § 3 cyt. rozp., który wymaga wyznaczenia obszaru analizowanego wokół działki budowlanej, a więc z wszystkich jej stron. Nie oznacza to jednak, że wszystkie działki usytuowane w tak wyznaczonym obszarze będą spełniały ustawowy wymóg dostępności z tej samej drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Wskazać przy tym należy, że mimo takiego wadliwego załącznika graficznego do decyzji, analiza terenu przedstawiona na mapie w skali 1 : 500 (k. 142 akt adm.), którą objęto cały teren przyległy, wyznaczony nie tylko wzdłuż ulicy [...] na całej długości (do ulicy [...] ), ale z wszystkich stron nieruchomosci, objętej wnioskiem, potwierdza należyte zebranie materiału dowodowego i pozwala na weryfikację stanowiska organów administracji w zakresie braku przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa. Nie ma przy tym prawnego znaczenia fakt, że załącznikiem graficznym do decyzji organu I instancji uczyniono jedynie fragment tej mapy, bowiem zdaniem sądu administracyjnego wymogi z § 3 rozp. dotyczą jedynie decyzji ustalającej warunki zabudowy, a więc uwzględniającej wniosek. Decyzja odmowna, co dotyczy niniejszej sprawy, nie jest objęta wymogami z tego przepisu, gdyż nie ustala warunków i wymagań dotyczących nowej zabudowy. Stąd też mimo niewątpliwie wadliwego załącznika do decyzji organu I instancji, gdy idzie o część graficzną analizy, przyjąć należy, że organy administracji dokonały analizy terenu wokół działek inwestora – w promieniu trzykrotnej szerokości frontu wokół działki i na tej podstawie zasadnie stwierdziły, że teren inwestycji zlokalizowany jest w kwartale zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – z uzupełniającą funkcją gospodarczą, biurową. Na tym terenie nie ma bowiem wolnostojących budynków o funkcji magazynowej.

Nawet przy założeniu, że budynek jednorodzinny na działkach nr [3] i [4], położonych przy ul. [...], który jako jedyny z budynków dostępnych z tej ulicy, pełni również funkcję usługową jako uzupełniającą, to bez znaczenia jest kwestia, czy chodzi o funkcję biurową, czy handlową. W świetle definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), wydzielenie lokalu użytkowego o powierzchni nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku, nie ma znaczenia dla kwalifikacji prawnej budynku, który nadal jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Wprawdzie definicja ta obowiązuje na użytek ustawy – Prawo budowlane, to jednak rozp. Min. Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) nakazuje oznaczenie rodzaju zabudowy m. in. jako zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie zawierając autonomicznej definicji tego pojęcia. Jest przy tym oczywiste, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na użytek pozwolenia na budowę, więc jest nie do przyjęcia, aby chodziło o różne pojęcia.

Zważyć też przyjdzie, że aktem wykonawczym do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest rozp. Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1587). Akt ten w załączniku nr 1 zawiera oznaczenia graficzne i literowe dotyczące przeznaczenia terenów, przewidując że literą "P" oznacza się tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej (tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów). Z kolei rozp. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa ..., posługuje się jedynie pojęciem "zabudowa produkcyjna", bądź "zabudowa usługowa".

Stąd też rozważenia wymaga kwestia, jak należy zakwalifikować objęty wnioskiem obiekt o funkcji magazynowej, który nie towarzyszy zabudowie usługowej, czy produkcyjnej – z punktu widzenia zasad obowiązujących przy stosowaniu oznaczeń co do rodzaju zabudowy na użytek postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Przy założeniu, że należy jednolicie stosować nazewnictwo użyte w ustawie, wolnostojący obiekt magazynowy, należałoby zaliczyć do zabudowy produkcyjnej. Wszak gdyby na tym terenie obowiązywał plan miejscowy, realizacja tego rodzaju obiektu nie towarzyszącemu innej funkcji, możliwa byłaby jedynie na terenie o symbolu P – tereny zabudowy techniczno-produkcyjnej.

Oczywiste jest jednak, że obiekt magazynowy może być realizowany również na potrzeby działalności usługowej. Wówczas mógłby powstać na terenie zabudowy usługowej. Należy więc każdy obiekt kwalifikować zarówno przy uwzględnieniu rodzaju zabudowy, jak i jego funkcji, czyli sposobu użytkowania.

Tymczasem na terenie działek nr [3] i [4] jako dostępnych z ul. [...] niezależnie od rodzaju usług, prowadzonych w budynku mieszkalnym, nie ma obiektu o funkcji magazynowej. Wprowadzenie na tym terenie kolejnej funkcji byłoby zaś nie do pogodzenia z istniejącą zabudową mieszkaniową jednorodzinną z uwagi na stanowisko Miejskiego Zarządu Dróg w B., zawarte w pismach z dat [...]r. i [...]r. co do niemożności skomunikowania budynku magazynowego urządzeń grzewczych z ulicą B. oraz lokalizację zjazdu w ciągu ul. [...] jako zbudowanego celem obsługi komunikacyjnej zabudowy mieszkaniowej.

Stąd też nie może być mowy o kontynuacji funkcji na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, gdy idzie o zamierzenie budowy magazynu ze względu na sposób użytkowania części budynku mieszkalnego na biuro, czy handel na posesji przy ul. [...], który to budynek nadal należy kwalifikować jako mieszkalny jednorodzinny. Gdyby zaś zaliczyć sporną inwestycję do kategorii zabudowy produkcyjnej, to zasada z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie dotyczy terenu, który w poprzednio obowiązującym planie przeznaczone były na takie cele (ust. 2 tego przepisu).

Jednakże zwolnienie to nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem w świetle niekwestionowanych ustaleń, zawartych w decyzji organu I instancji, w poprzednim planie teren znajdował się w jednostce strukturalnej C IV 42 MN, UK, Z, a więc nie był przeznaczony na cele produkcyjne.

Wreszcie, rozważenia wymaga kwestia, czy położone w obszarze analizowanym zabudowania zakładu "A", przylegającym zarówno do nieruchomości objętej wnioskiem, jak i ulicy [...], stanowią działkę sąsiednią dostępnej z tej samej drogi w rozumieniu ustawy. Nie budzi wątpliwości, że prawną definicję dostępności do drogi zawiera art. 2 pkt 14 ustawy. W świetle tej regulacji, teren zakładu "A" jest dostępny od strony ul. [...]. Jednak nieruchomość ta o funkcji produkcyjnej, co potwierdza analiza terenu, przylega także do innych dróg publicznych, a mianowicie ul. [...], ul. [...] i ul. [...]. Nie są też kwestionowane ustalenia organu I instancji, poparte materiałem fotograficznym, że teren tego zakładu od strony ul. [...] jest ogrodzony i wjazd nie odbywa się z tej drogi. W tej sytuacji organy administracji przyjęły, że faktycznie teren zakładu "A" nie jest dostępny z ul. [...], co oznacza, że nieruchomość ta nie może być kwalifikowana jako działka sąsiednia w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W zakresie znaczenia pojęcia dostępności z tej samej drogi, organ odwoławczy powołał się na pogląd wyrażony w wyroku NSA w sprawie II OSK 239/06. Wskazać przyjdzie, że wyrok ten dotyczy analogicznej sytuacji faktycznej, a mianowicie przypadku, gdy działka sąsiednia jest dostępna nie tylko z jednej drogi publicznej. Aczkolwiek orzeczenie NSA nie ma waloru wiążącego w niniejszej sprawie, to jednak zdaniem składu orzekającego stanowisko to należy podzielić.

O ile pojęcie wjazdu głównego jest decydującym kryterium dla wyznaczenia terenu sąsiedniego w stosunku do działki budowlanej (§ 2 pkt 5 rozp. w sprawie sposobu ustalania wymagań...), to zasada ta w celu zagwarantowania ładu przestrzennego musi działać w obie strony. Gdyby postępowanie o warunki zabudowy dotyczyło zakładu "A" , to obszar analizowany obejmowałby teren przylegający do drogi, z której odbywa się główny wjazd na tę nieruchomość. Wszak jedynie wówczas można określić linię zabudowy i szerokość elewacji frontowej. Duże nieruchomości, co dotyczy terenu zakładu "A" , mogą przylegać do więcej niż jednej drogi publicznej. Skoro jednak obszar analizowany wyznacza się wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m, oznacza to, że jedynie ta część działki, która przylega do drogi z której odbywa się główny wjazd lub wejście, jest istotna z punktu widzenia ładu przestrzennego. W przeciwnym wypadku dla większych działek należałoby wyznaczać kilka obszarów analizowanych. Nieruchomości bezpośrednio ze sobą graniczące zawsze powinny znaleźć się w obszarze analizowanym, ale jeżeli przylegają do kilku ulic, to wspólna droga spełniać może kryterium dostępności z tej samej drogi, jeżeli w obu przypadkach chodzi o główny wjazd lub wejście.

Stąd w sytuacji, gdy w aktualnym stanie faktycznym, teren objęty wnioskiem, nie stanowiłby odniesienia w razie analizowania wniosku, złożonego przez Zakład "A" , to na tej samej zasadzie obie nieruchomości nie spełniają wymogu dostępności z tej samej drogi. Przy odmiennym rozumowaniu na każdej z działek do której przylega teren tego zakładu, możliwa byłaby zabudowa produkcyjna.

Nadto analiza graficzna potwierdza, że poza terenem zakładu "A", inne działki, aczkolwiek położone w sąsiedztwie działek objętych wnioskiem, o których mowa w piśmie skarżącego z dnia "A" r., nie są dostępne z tej samej drogi, tj. ul. [...], gdyż w ogóle do niej nie przylegają.

Zdaniem sądu administracyjnego, bez znaczenia dla wyniku sprawy jest podnoszona w skardze kwestia uwarunkowania przez organ I instancji uwzględnienia wniosku od przebudowy z jego udziałem skrzyżowania ulic [...] i [...]. Rozpatrzenie sprawy winno bowiem nastąpić na gruncie stanu faktycznego i prawnego w dacie orzekania przez organy administracji. Wreszcie, nie mógł odnieść skutku zarzut naruszenia interesu prawnego skarżącego, bowiem prawo do zagospodarowania terenu, do którego przysługuje tytuł prawny, jest równorzędne z zasadą ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób i w obu wypadkach to ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa granice tych uprawnień (art. 6 ust. 2 ustawy). Stąd też kierując się jedynie treścią tego przepisu, nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez spełnienia wymogów z art. 61 tej ustawy. Decyzja w tym przedmiocie uwzględniać zaś musi istniejący już stan zabudowy. Kształtowanie ładu przestrzennego możliwe jest jedynie w drodze planu miejscowego jako aktu prawa miejscowego.

Z tych wszystkich względów nie stwierdzając naruszenia prawa wymienionego w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 tej ustawy.