Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 44/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2015-10-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 3 pkt9, art. 3 pkt 11
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 27 ust. 2, art. 1 ust. 7
journal: Dz.U. 2001 nr 4 poz 27
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Starszy asystent sędziego Agnieszka Wąsikowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 października 2015 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej w L. na decyzję Wojewody z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie wydania pozwolenia na wykonanie robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta nr [...]z dnia [...] r., znak [...]; II. zasądza od Wojewody na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej w L. kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 par. 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 35 ust. 4 i art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania L. Spółdzielni Mieszkaniowej , Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia L. Spółdzielni Mieszkaniowej pozwolenia na wykonanie robót budowlanych obejmujących ocieplenie i wzmocnienie ścian szczytowych budynku mieszkalnego wielorodzinnego, na działce nr [...] przy ul. [...] w L..

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że powodem odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia spółdzielni pozwolenia na budowę było niezachowanie wymogu formalnego określonego w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Wprawdzie, jak podkreślił organ, spółdzielnia dołączyła do wniosku o pozwolenie na realizację planowanej inwestycji oświadczenie o prawie do dysponowania przedmiotowym budynkiem na cele budowlane, jednak w istocie nie legitymowała się tym prawem, gdyż nie uzyskała zgody na realizację inwestycji od wszystkich właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że przy rozstrzygnięciu niniejszej sprawy wiążąca jest uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, zgodnie z którą, wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.) zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

Wojewoda wskazał, że wnioskowana inwestycja, polegająca na ociepleniu i wzmocnieniu ścian szczytowych budynku stanowi jego przebudowę, co wykracza poza zakres eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Docieplenie budynku jest czynnością jednorazową, co również wskazuje na to, że nie ma ona charakteru bieżącego, ani powtarzalnego remontu, jest natomiast czynnością powodującą trwałe zmiany właściwości użytkowych i technicznych budynku.

Organ podkreślił, że zgodnie z powołaną uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego, prawo do dokonania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 Kodeksu cywilnego.

Brak po stronie spółdzielni prawa do dysponowania na cele budowlane budynkiem przy ul. [...] uniemożliwia zatem, w myśl art. 35 ust. 4 w związku z art. 32 ust. 4 pkt 2 i art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, wydanie decyzji o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych.

W skardze na powyższą decyzję L. Spółdzielnia Mieszkaniowa zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz art. 35 ust. 3, art. 3 ust. 7a, art. 3 ust. 8 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz art. 27 ust. 2 w związku z art. 4 ust. 2 i 4 oraz art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe jego zastosowanie. Ponadto skarżąca zarzuciła błędne zastosowanie art. 199 Kodeksu cywilnego zamiast właściwego art. 27 ust. 2 w związku z art. 4 ust. 2 i 4 oraz art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, niezastosowanie art. 61 ustawy Prawo budowlane w związku z art. 27 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, niewłaściwą interpretację pojęć "remont" i "przebudowa". Zarzucając również naruszenie prawa procesowego, tj. art. 7, 8, 9 i 77 par. 1 Kodeksu postępowania administracyjnego wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm.

W uzasadnieniu skargi spółdzielnia podniosła, że zakres zarządu nieruchomością należy rozpatrywać w każdym przypadku indywidualnie biorąc pod uwagę nie tylko rodzaj robót, które spółdzielnia (zarządca) ma wykonać, lecz także rodzaj tych czynności w kontekście obowiązków wynikających z przepisów ustawy Prawo budowlane i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a także zadań jakie ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i statut nakładają na spółdzielnię mieszkaniową. Spółdzielnia w ramach prac termomodernizacyjnych w latach poprzednich przeprowadziła docieplenie prawie wszystkich budynków, usuwając wady technologiczne budynków mieszkalnych wielorodzinnych wybudowanych przed rokiem 1990. Roboty te stanowiły m.in. wypełnienie obowiązku, jaki nakłada na zarządcę ustawa Prawo budowlane w zakresie utrzymywania właściwego stanu technicznego obiektów budowlanych oraz bezpieczeństwa ich użytkowania. Pozostawienie części budynków bez wymiany ocieplenia ścian szczytowych jest naruszeniem praw członków zamieszkujących w takich budynkach z uwagi na brak możliwości wykonania niezbędnych robót, mających na celu przywrócenie właściwości budynków pod kątem zużycia energii cieplnej, w stosunku do członków zamieszkujących budynki już docieplone. Spółdzielnia wyjaśniła, że zarząd tymi nieruchomościami jest wykonywany przez spółdzielnię na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Skarżąca wskazała, że składając wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na ociepleniu i wzmocnieniu ścian konstrukcyjnych budynku mieszkalnego wielorodzinnego, złożyła stosowne oświadczenie o prawie do dysponowania tym budynkiem na cele budowlane i wykazała, że dysponuje tytułem prawnym upoważniającym ją do dysponowania nieruchomością wspólną.

Skarżąca powołała się przy tym na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 marca 2013 r., podjętą w sprawie III CZP 122/13, zgodnie z którą spółdzielnia mieszkaniowa jako zarządca ustawowy nieruchomości wspólnej nie musi uzyskiwać zgody wszystkich współwłaścicieli do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu na nieruchomości wspólnej i może samodzielnie podejmować czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, jeżeli dotyczą nieruchomości wspólnej.

Spółdzielnia wyjaśniła, że w powołanej uchwale Sąd Najwyższy odniósł się do uchwały NSA z 13 listopada 2012 r., co potwierdza tezę, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowuje się wyraźnie linia orzecznicza, z której wynika że art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest wystarczającą podstawą do dokonywania przez spółdzielnię mieszkaniową czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Zdaniem Sądu Najwyższego, ustawodawca w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych rozstrzygnął o wyborze spółdzielczego (nie zaś powszechnego) reżimu zarządu nieruchomością wspólną, w którym spółdzielnia sprawuje taki zarząd z mocy ustawy.

Podniosła, że ustawodawca, konstruując normę art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, miał na celu zapewnienie spółdzielni mieszkaniowej sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną, bez potrzeby uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zdaniem skarżącej, gdyby wolą ustawodawcy było stosowanie do zarządu nieruchomością wspólną przepisów art. 199 Kodeksu cywilnego, a nie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 27 ust. 2 ustawy byłby zbędny, a ustawodawca w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych do wykonywania zarządu nieruchomością wspólną odesłałby do stosowania przepisów Kodeksu cywilnego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

W sprawie niniejszej Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji w przedmiocie odmowy wydania pozwolenia na ocieplenie i wzmocnienie ścian szczytowych budynku. Organy obu instancji stanęły na stanowisku, że inwestor, którym w sprawie jest spółdzielnia mieszkaniowa nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ wskazał mianowicie w uzasadnieniu decyzji, że prace budowlane związane z ociepleniem budynku wykraczają poza bieżące jego utrzymanie w należytym stanie technicznym i stanowią przebudowę obiektu budowlanego, a tym samym przekraczają zakres zwykłego zarządu. Dlatego też w kwestii istnienia po stronie spółdzielni mieszkaniowej prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, w sytuacji, kiedy sprawuje ona zarząd nieruchomością wspólną, w której udziały mają również współwłaściciele tego budynku, wymagana jest zgoda wszystkich tych osób, w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu na zasadzie określonej w art. 199 Kodeksu cywilnego. Skarżąca zaś stoi na stanowisku, że z uwagi na wykonywanie zarządu powierzonego może samodzielnie bez zgody pozostałych współwłaścicieli dysponować nieruchomością na cele budowlane.

Spór w sprawie sprowadza się więc w istocie do rozstrzygnięcia kwestii dysponowania przez spółdzielnię mieszkaniową nieruchomością na cele budowlane w sytuacji sprawowania przez tą spółdzielnię zarządu powierzonego, po wyodrębnieniu własności części lokali.

Z mocy art. 3 pkt 11 ustawy z dnia ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Z kolei art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, że w przedmiotowym budynku zarząd taki sprawuje skarżąca Spółdzielnia Mieszkaniowa. W budynku znajdują się także lokale o wyodrębnionej własności. Skład orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego zgodnie z którym przepis art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wyraża ogólną zasadę, że we wszystkich sprawach związanych z własnością lokali, które nie zostały odrębnie uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. W samej treści art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zawarte są jednak unormowania powodujące znaczne ograniczenia w stosowaniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w spółdzielniach mieszkaniowych. Z przytoczonego wyżej przepisu wynika, że nie mają zastosowania przepisy rozdziału 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, to jest rozdziału "Zarząd nieruchomością wspólną" z wyjątkiem art. 18 ust. 1 i art. 29 ust. 1 i 1a. Art. 18 tejże ustawy reguluje kwestię powierzenia sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w drodze umowy. Z kolei art. 29 ust. 1 i 1a reguluje kwestie obowiązku prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej, a także wskazuje, iż okresem rozliczeniowym jest rok kalendarzowy. Wyłączenie stosowania przepisów o zarządzie zawartych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oznacza, że do zarządzania nieruchomością zastosowanie będą miały procedury spółdzielcze. Przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych nie wskazują, jakie uprawnienia przysługują zarządcy, o którym mowa w art. 27 ust. 2 tejże ustawy. Zgodnie z art. 1 ust. 7 wymienionej wyżej ustawy w sprawach w niej nieuregulowanych zastosowanie będą miały rozwiązania zawarte w ustawie z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003 roku, Nr 188, poz. 1848 – tekst jednolity ze zm.), jednakże przepisy tej ustawy także nie rozstrzygają tej kwestii. Wskazać jednak należy, iż zgodnie z art. 48 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze zarząd kieruje działalnością spółdzielni i reprezentuje ją na zewnątrz. Ponieważ do zarządzania przez spółdzielnię mieszkaniową zastosowanie będą miały procedury spółdzielcze należy przyjąć, że spółdzielni mieszkaniowej działającej jako zarządca, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, także przysługuje prawo reprezentowania właścicieli odrębnych lokali na zewnątrz. W przepisanym wypadku działalność spółdzielni nie byłaby zarządem, tylko administrowaniem. Skarżąca sprawuje zarząd zgodnie z treścią art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Tym samym jest ona uprawniona do reprezentowania na zewnątrz wszystkich właścicieli lokali stanowiących odrębny przedmiot własności niezależnie od tego, czy są oni członkami Spółdzielni, czy też nie. Zasada, iż właściciela lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności reprezentuje zarządca nieruchomości, którym w przedmiotowej sprawie jest Spółdzielnia, nie wyklucza oczywiście możliwości, iż właściciel takiego lokalu może być stroną postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Może to mieć miejsce jednak tylko wówczas, gdy wykaże on własny indywidualny interes prawny (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 lipca 2010 r. sygn. akt II OSK 1255/09 i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 694/10).

Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1666/08, w którym wskazano, że wymieniona regulacja prawna ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wprowadzająca zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni, niewątpliwie uprawnia Spółdzielnię do decydowania w ramach ustawowego prawa zarządu w danym zakresie, z założeniem, że legitymuje się ona prawem do nieruchomości na cele budowlane, przy czym członkowie Spółdzielni mają prawo kwestionować uchwały jej organów w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym (przewidzianym w statucie spółdzielni), a następnie w postępowaniu sądowym (przed sądem powszechnym). Nie można się przy tym dopatrzyć, aby uregulowanie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powodujące, iż sytuacja podmiotów, które mają prawo własności lokalu w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, analogiczna jak osób, które wykupiły lokale w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, do których odnosi się ustawa o własności lokali, było sprzeczne z art. 32 Konstytucji RP. Wprowadzenie jako zasady ustawowego zarządu spółdzielni mieszkaniowej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących jej współwłasność, z jednoczesnym zagwarantowaniem podmiotom mającym w tym interes prawny odpowiedniej drogi (sądowej) do kwestionowania uchwał organów spółdzielni mieszkaniowej, nie narusza wymienionego przepisu Konstytucji RP. Nie występuje też w sprawie naruszenie art. 199 K.c., ma on bowiem zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej współwłasność, nie będącej jednak nieruchomością stanowiącą współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, jak też objętej przepisami o własności lokali dotyczącymi wspólnot mieszkaniowych, które są uregulowane odrębnie.

Reasumując przyjąć należy zdaniem Sądu, że w przypadku sprawowania przez spółdzielnię mieszkaniową zarządu powierzonego w rozumieniu art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielnia dysponuje nieruchomością na cele budowlane. Właściciele wyodrębnionych lokali – choć może przysługiwać im przymiot strony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę w przypadku wykazania interesu prawnego - mogą zaś kwestionować poczynania zarządu spółdzielni zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę, czy też związane z rozpoczęciem robót budowlanych w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym. W tym też postępowaniu winny być rozpatrywane kwestie związane z finansowaniem inwestycji.

Ponadto podkreślenia wymaga fakt, że zagadnienie to było przedmiotem uchwały 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2015 r., II OPS 2/15, zgodnie z którą: "Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 ze zm.) posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej" ( sygn. akt II OPS 2/15).W uzasadnieniu tej uchwały wskazano między innymi, że nie ma podstaw do przyjęcia stanowiska, że spółdzielnia mieszkaniowa w ramach zarządu nieruchomością wspólną może realizować inne cele niż utrzymanie i eksploatacja nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że należy odstąpić od poglądu przyjętego w uzasadnieniu uchwały z dnia 13 listopada 2012 r., sygn.. akt II OPS 2/12, iż ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową i konieczne jest stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych określa bowiem, że zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni dotyczy eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Z punktu widzenia Prawa budowlanego kryterium oceny, czy spółdzielnia mieszkaniowa posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, wynikający ze współwłasności i wykonywanego przez spółdzielnię z mocy ustawy zarządu nieruchomością wspólną, jest to, czy zamierzenie inwestycyjne dotyczy eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, którą stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie jest więc potrzebne, na gruncie Prawa budowlanego, rozważanie czy zarząd wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W każdym przypadku natomiast, gdy spółdzielnia zamierza podjąć roboty budowlane dotyczące nieruchomości wspólnej, regulowane przepisami Prawa budowlanego, konieczne jest ustalenie, czy roboty te dotyczą eksploatacji i utrzymania części budynku i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną. W dalszej części uzasadnienia uchwały NSA wyraził pogląd, że eksploatacja i utrzymanie takiej nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń, objętych współwłasnością. Roboty budowlane mogą więc obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podzielił zarówno powołaną tezę uchwały NSA, jak i jej argumentację. Nie skorzystał w związku z tym z przewidzianego w art. 269 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) trybu odstąpienia od oceny prawnej wyrażonej w tej uchwale.

Z tych względów zdaniem składu orzekającego w niniejszej sprawie stanowisko organów, które zakwestionowały dysponowanie przez inwestora nieruchomością na cele budowlane nie jest prawidłowe, a w sprawie nie była potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli w rozumieniu art. 199 Kodeksu cywilnego na wykonanie remontu. Organ administracji nie może bowiem kwestionować decyzji co do sposobu prowadzenia zarządu, w tym prowadzenia inwestycji budowlanych, podejmowanych w drodze procedur wewnątrzspółdzielczych. Dodatkowo wskazać należy, że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych jest tylko odesłanie do konkretnych przepisów odnoszących się do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w ustawie o własności lokali. Brak jest natomiast odesłania w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych do przepisów Kodeksu cywilnego o współwłasności. Zresztą przepisy Kodeksu cywilnego regulujące współwłasność, z mocy ustawy o własności lokali mają zastosowanie w ograniczonym zakresie do zarządu nieruchomością wspólną w sprawach uregulowanych ustawą o własności lokali.

Organy architektoniczno-budowlane rozpoznając ponownie sprawę zastosują się do wykładni przepisów przedstawionej przede wszystkim w powołanej wyżej uchwale 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 października 2015 r. w sprawie II OPS 2/15 , a także w uzasadnieniu niniejszego wyroku.

W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 par. 2 wyżej cytowanej ustawy oraz par. 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 1349 ze zm.).