Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1313/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-03-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 129  ust. 5,  art. 130  ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Sędzia WSA Maria Tarnowska (spr.) Protokolant referent stażysta Dorota Gaj po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 marca 2011 r. sprawy ze skargi J. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty W. z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

I. Stan faktyczny

1. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania J. i E. J. od decyzji Starosty W. z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] ustalającej odszkodowanie za nieruchomość położoną w Z., stanowiącą działkę nr ewid. [...], a zajętą pod drogę publiczną gminną - część ul. [...] - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

2. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda [...] podał, że Starosta W. decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. ustalił na rzecz J. i E. małż. J. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w Z., stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym [...], a zajętą pod drogę publiczną gminną - część ul. [...], która z mocy prawa w dniu 1 stycznia 1999 r. stała się własnością Gminy Miasta Z.; do jednorazowej zapłaty odszkodowania został zobowiązany Burmistrz Miasta Z. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od decyzji tej odwołali się J. i E. J., kwestionując wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowanej na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] października 2010 r. opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego K. K.

3. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda [...], powołując się na art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące odministrację publczną, stwierdził, że w niniejszej sprawie powyższe przesłanki zostały spełnione, bowiem wnioskiem z dnia 23 listopada 2005 r. (data wpływu do Starostwa Powiatu W.) J. i E. J. wystąpili o ustalenie odszkodowania za przedmiotową nieruchomość; postanowieniem z dnia [...] grudnia 2005 r. Starosta Powiatu W. zawiesił postępowanie dotyczące ustalenia odszkodowania za część nieruchomości położonej w Z., a zajętej pod drogę publiczną gmiimą - część ul. L., i jednocześnie wezwał strony do wystąpienia do dnia [...] grudnia 2005 r. do Wojewody [...] o wydanie decyzji deklaratoryjnej.

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2007 r. stwierdzono nabycie przez Gminę - Miasto Z. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności przedmiotowej nieruchomości, decyzja ta stała się ostateczna dnia [...] lutego 2007 r. Zgodnie z art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie to ustala starosta po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ust. 1 i 3 ugn).

Jak stwierdził organ, odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu rzeczoznawcy majątkowego K. K. z dnia [...] października 2009 r. Zlecenie wykonania przez Starostę W. kolejnego operatu określającego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości było niezbędne po tym, jak Komisja Arbitrażowa Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych dnia [...] kwietnia 2009 r. stwierdziła, iż operat z dnia [...] czerwca 2008 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. Z. został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa oraz bez dopełnienia zasady szczególnej staranności. Na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się w pierwszej kolejności podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

Rzeczoznawca majątkowy K. K. w swojej wycenie zastosował podejście porównawcze metodą skorygowanej ceny średniej. Zgodnie z § 5 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. rzeczoznawca majątkowy do porównań przyjął 11 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego pod drogi. Transakcje powyższe odnotowano w okresie od kwietnia 2007 r. do września 2009 r. a więc spełniona została przesłanka z pkt 3.3 (rozdziału 3 Noty Interpretacyjnej Nr 1, Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych), wg której do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości.

Wojewoda [...], odnosząc się do zarzutu skarżących, jakoby przy wycenie nie wzięto pod uwagę istnienia przyłącza wodociągowego do działki [...] zauważył, że pismem z dnia 20 grudnia 2009 r. K. K. wyjaśnił, iż wizja lokalna odbyła się dnia [...] października 2009 r., ale miała ona na celu ustalenie stanu nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. Z dziennika robót nr [...] wynika, że odbiór końcowy przyłącza wodnego nastąpił dnia 5 maja 1999 r. Skoro na dzień 28 października 1998 r. przedmiotowa nieruchomość nie posiadała przyłącza wodnego, to zasadnie rzeczoznawca majątkowy w swoim operacie stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej ocenił jako zadowalający.

Wojewoda [...] stwierdził również, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia [...] października 2009 r. nie budzi zastrzeżeń formalnych i prawnych, a więc nie ma podstaw do kwestionowania określonej wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, a rozstrzygnięcie Starosty Powiatu W. jest prawidłowe.

II. Zarzuty zawarte w skardze i stanowisko organu

1. Skargę na decyzję Wojewody [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła J. J., podnosząc, że skarga dotyczy nie uwzględnienia przyłącza wodociągowego wraz z wodomierzem, które było wykonane i podłączone dnia [...] lipca 1998 r., i od tego dnia skarżąca korzysta z wody, posiadają rachunki wpłat za zużycie wody w 1998 r. i dokumenty potwierdzające przyłącze wodociągowe, co oznacza, że wartość działki została zaniżona.

2. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

III. Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

2. Zaskarżoną decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty W. z dnia [...] lutego 2010 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w Z., stanowiącą działkę o numerze ewid. [...], zajętą pod drogę publiczną gminną - część ul. L.

Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżona jak również poprzedzająca decyzja naruszają przepisy prawa.

3. Art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną stanowi, iż nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 styczna 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, natomiast odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r., a po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

Z akt sprawy wynika, że w dniu 22 grudnia 2005 r. J. i E. małż. J. wystąpili z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za grunt, stanowiący działkę o numerze ewidencyjnym [...], a zajęty pod drogę publiczną gminną - część ul. [...]. Działka ta, na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.) stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasta Z., co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2007 r.

4. Prawidłowo organ stwierdził, że zgodnie z art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), odszkodowanie ustala starosta po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi jej wartość rynkowa, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, stosownie do art. 134 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

5. Należy jednakże zauważyć, że niezależnie od tego, czy postępowanie administracyjne toczy się w postępowaniu zwykłym czy nadzorczym, obowiązkiem organu administracji publicznej prowadzącego postępowanie administracyjne, jest przestrzeganie zasad ogólnych postępowania administracyjnego, wyrażonych m. in. w art. 7 i 12 kpa. Zgodnie z art. 7 kpa, obowiązkiem organu administracji publicznej jest dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, natomiast stosownie do art. 12 ust. 1 kpa, organy administracji publicznej mają obowiązek działać w sprawie wnikliwie i szybko. Organ administracji publicznej obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, stosownie do art. 77 § 1 kpa, a następnie, zgodnie z art. 80 kpa, ocenić na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

6. Jak wynika z akt sprawy, i co zostało podniesione już w odwołaniu, skarżaca J. J. od miesiąca lipca 1998 r. korzysta z wykonanego w lipcu 1998 r. przyłącza wodociągowego, które również w lipcu 1998 r. zostało zgłoszone do odbioru urzędowego. Należałoby więc przyjąć, że w dniu sporządzania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego dla wyliczenia wartości odszkodowania, jak również na dzień sporządzania operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę maj atkowego, przyłacze wodociągowe już było wykonane i funkcjonowało, a Urząd Miasta w Z. od tego samego czasu pobierał od skarżącej opłaty za korzystanie z wody, jednakże ta okoliczność nie została uwzględniona ani w operacie szacunkowym ani w zaskarżonej decyzji. Jeśli Urząd Miejski od miesiąca lipca 1998 r. - od chwili wykonania przyłącza wodociągowego dostarcza skarżącej wodę i pobiera za to stosowną opłatę, to nie można uznać, że skoro odbiór techniczny nastąpił dopiero w maju 1999 r., to na dzień porządzania opertau szacunkowego nieruchomość nie miała dostępu do wody, a zatem watośc jej była mniejsza.

Rację w tym względzie należy przyznać skarżącej, i dodatkowo podkreślić, że organ administracji publicznej, w świetle przytoczonych wyżej przepisów postępowania administracyjnego, nie może pewnych faktów dowolnie brać lub nie brać pod uwagę, nawet jeśli odbiór techniczny przyłącza wodociągowego nastąpił dopiero w maju 1999 r., skoro od lipca 1998 r. Urząd Miejski dostarczał skarżacej wodę i pobierał za to stosowne opłaty.

7. Reasumując stwierdzić więc należy, iż organ administracji publicznej rozpoznając sprawę naruszył obowiązujące przepisy, w szczególności zasady ogólne postępowania administracyjnego, w tym art. 7 i 12 kpa, oraz art. 80 i art. 107 § kpa. Ponownie rozpoznając sprawę organ w pierwszej kolejności zbada więc, w jakim dniu został złożony wniosek o dokonanie odbioru technicznego przyłącza wodociągowego, od kiedy Urząd Miejski dostarczał skarżęcej wodę i od kiedy pobierał za to opłaty, a okoliczności te również powinny zostać uwzględnione, jako prawidłowo ustalony stan faktyczny, również w operacie szacunkowym, a następnie organ rozstrzygnięcie swoje uzasadni stosownie do art. 107 § 3 kpa, wziąwszy pod uwagę stanowisko Sądu.

9. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), orzekł jak w sentencji.