Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 624/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2008-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1,3, art. 3 ust. 1, art. 8
journal: Dz.U. 2005 nr 175 poz 1459
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
article: art. 104 par. 1, art. 7, art. 77 par. 1, art. 138 par. 1 pkt 1,
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 71, art. 3 pkt 2a,
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, lit. c, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 1 par. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.),, Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda, Protokolant Krzysztof Chudy, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 listopada 2008r. sprawy ze skargi M. i Z. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...]r. Nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących M. i Z. G. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Na podstawie decyzji z dnia [...] oddano w wieczyste użytkowanie M. i Z. G. teren państwowy, stanowiący działkę budowlaną nr [...] położoną w S. przy ul. [...] przeznaczoną pod budowę domu jednorodzinnego wolnostojącego z warsztatem elektromechaniki i napraw sprzętu gospodarstwa domowego.

Dnia [...] został sporządzony akt notarialny (Repertorium A numer [...]), w którym wskazano, że wymieniona wyżej działka oddana została

w wieczyste użytkowanie, celem wzniesienia na niej domu mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego z warsztatem elektromechaniki i napraw sprzętu gospodarstwa domowego.

W dniu [...] M. i Z. G. wystąpili z wnioskiem o przekształcenie przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ze względu na fakt, iż na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza, a tym samym w ocenie organu wnioskodawcy nie spełniają warunków określonych w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...], Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania M. i Z. G. – uchyliło w całości decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał między innymi, że M. i Z. G. zostali pozbawieni możliwości zapoznania się ze zgromadzoną dokumentacją, a nadto, że organ w sposób bezsporny nie wyjaśnił, czy na nieruchomości prowadzona jest nadal działalność gospodarcza.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] , znak [...] na podstawie art. 104 § 1 Kpa w związku z art.1 ust.1 i 3, art. 3 ust.1 oraz art. 8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w Szczecinie przy ul. [...] w obrębie [...], oznaczonej numerem działki [...] o powierzchni 637 m2, stanowiącej przedmiot własności gminy Miasto S., dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...].

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w toku prowadzonego postępowania administracyjnego ustalono, iż zgodnie z aktem notarialnym Rep "[...]" nr [...] z dnia [...] ww. nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste celem wzniesienia na niej domu mieszkalnego, wolnostojącego z warsztatem elektromechaniki i napraw sprzętu gospodarstwa domowego. Decyzją z dnia [...], znak: [...], udzielono pozwolenia na budowę inwestycji, obejmującą budowę budynku mieszkalnego z warsztatem usługowym.

W dniu [...] M. i Z. G. zawiadomili Urząd Miejski w S. o rozpoczęciu użytkowania budynku mieszkalnego i wykonaniu robót budowlanych zgodnie z ww. decyzją w części obejmującej warsztat. Użytkowanie części warsztatowej zostało przyjęte w dniu [...].

Organ I instancji podał dalej, że z pisma Wydziału Urbanistyki i Administracji Budowlanej Urzędu Miasta S. z dnia [...] wynika, że nie nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego z warsztatem usługowym na cele jedynie mieszkaniowe.

Prezydent Miasta podkreślił, że kategorie nieruchomości do których odnosi się ustawa stanowią pewien zamknięty zbiór. Każda nieruchomość, która w ramach tego zbioru się nie mieści, nie może być przedmiotem przekształcenia dokonywanego na podstawie przepisów powołanej ustawy. Natomiast w myśl ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. decydujące znaczenie ma stan istniejący w dniu wejścia w życie ustawy, tj.13 października 2005 r. Nieruchomość zabudowana budynkiem o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowy staje się nieruchomością zabudowaną na cel mieszkaniowy, jeśli zmiana przeznaczenia nastąpiła zgodnie z prawem. Zmiana przeznaczenia może nastąpić w formie nadbudowy lub rozbudowy budynku albo przez samą zmianę sposobu użytkowania - art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j. t. Dz. U z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 z późn. zm.).

Mając powyższe na uwadze organ I instancji uznał, że na dzień [...] przedmiotowa nieruchomość była zabudowana na cele mieszkaniowo-usługowe, nie został więc spełniony warunek art. 1 ust 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu (..), który określa rodzaje nieruchomości do których stosuje się przepisy ustawy. Z brzmienia art. 1 ustawy, zdaniem organu, wynika jednoznacznie, że decydujący jest stan z chwili wejścia w życie ustawy, a w tym czasie nieruchomość była, a także jest obecnie zabudowana na cele mieszkaniowe i usługowe. Tym samym nie został spełniony warunek art. 1 ust 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu (..), który określa rodzaje nieruchomości do których stosuje się przepisy ustawy.

Od decyzji organu I instancji M. i Z. G. złożyli odwołanie, wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu odwołujący się podnieśli między innymi, iż nie zgadzają się z rozstrzygnięciem organu I instancji i uważają je za krzywdzące, bowiem wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] złożyli w dniu [...] i tylko ze względu na opieszałość organu I instancji wniosek ten nie został rozpatrzony pod działaniem ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania M. i Z. G., decyzją z dnia [...] Nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa w zw. z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) - utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, że z akt sprawy wynika, iż M. i Z. G. wystąpili z wnioskiem o przekształcenie przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w dniu 31 grudnia 2000 r., czyli w czasie, gdy obowiązywały ustawy uchylone ustawą z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zdaniem Kolegium z uwagi na fakt, iż sprawa niniejsza nie została rozstrzygnięta decyzją ostateczną oraz z uwagi na treść art. 8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. winna być rozpatrzona w oparciu o przepisy ww. ustawy.

Organ odwoławczy podkreślił przy tym, że M. i Z. G. nie utracili możliwości skorzystania z prawa przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w związku ze zmianą przepisów.

Kolegium stwierdziło, że w rozpatrywanej sprawie kluczową kwestią pozostaje ustalenie, czy nieruchomość oddana w użytkowanie wieczyste M. i Z. G. należy do jednego z rodzajów nieruchomości opisanych w art. 1 ust. 1 ustawy z 2005 r., czy też nie. Wskazany przepis wymaga bowiem, by była to nieruchomość zabudowana na cele mieszkaniowe lub zabudowana garażami albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę. Pozostałe kategorie nieruchomości nie mogą mieć zastosowania w tej sprawie.

W dalszej części uzasadnienia decyzji Kolegium stan faktyczny sprawy, z którego wynika, iż w dniu [...] został sporządzony akt notarialny (Repertorium A numer [...]), mocą którego wymieniona wyżej działka oddana została w wieczyste użytkowanie M. i Z. G., celem wzniesienia na niej domu mieszkalnego jednorodzinnego, wolnostojącego z warsztatem elektromechaniki i napraw sprzętu gospodarstwa domowego.

Decyzją z dnia [...], znak: [...] zatwierdzony został projekt i udzielono stronie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego z warsztatem usługowym zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miast S. i P, zatwierdzonym uchwałą Wojewódzkiej Rady Narodowej w S. z dnia [...], Nr [...] (Dz. Urz. WRN Nr 3, poz. 23).

W dniu [...] M. i Z. G. zgłosili w Urzędzie Miejskim w S. rozpoczęcie użytkowania budynku mieszkalnego w pełnym zakresie oraz w części obejmującej część warsztatową. Organ ustalił także w Ewidencji Działalności Gospodarczej Urzędu Miasta, że w nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] od dnia 1 marca 1984 r. prowadzona była przez Z. G. działalność gospodarcza, tj. instalatorstwo elektryczne, elektromechanika, handel artykułami rolno - spożywczymi pochodzenia krajowego i zagranicznego z wyłączeniem sprzedaży napojów alkoholowych i piwa, sprzedaż mięsa i jego przetworów (P/005578), a od dnia 20 stycznia 1997 r. M. G. prowadziła działalność: montaż instalacji gazowych do samochodów (...).

Na wniosek Z. G. decyzją z dnia [...], znak: [...] Prezydent Miasta wykreślił z ewidencji działalności gospodarczej wpis dokonany w dniu 27 grudnia 1989 r. pod numerem [...], dotyczący działalności w zakresie instalatorstwo elektryczne, elektromechanika, handel artykułami rolno-spożywczymi pochodzenia krajowego i zagranicznego z wyłączeniem sprzedaży napojów alkoholowych i piwa, sprzedaż mięsa i jego przetworów.

Następnie, na wniosek M. G., Prezydent Miasta decyzją z dnia [...], znak: [...] dokonał zmian we wpisie do ewidencji działalności gospodarczej w ten sposób, że w miejsce dotychczasowego brzmienia "Montaż instalacji gazowych do samochodów S., ul. [...]" wpisano: ,,[...] S. [...]" i" [...] S. [...] - działalność".

Kolegium wskazało, że pomimo dokonania przez M. i Z. G. zmian we wpisach dotyczących ewidencji działalności gospodarczej nie dokonano zmian w sposobie użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego. wolnostojącego z warsztatem elektromechaniki i napraw sprzętu gospodarstwa domowego (pismo Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta znak: [...] z dnia [...]).

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego zgromadzony w sprawie materiał dowodowy daje podstawy do stwierdzenia w sposób nie budzący wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy. M. i Z. G. posiadają prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] nr [...] zabudowanej na cele mieszkalno - użytkowe. Przepis art. 1 ust. 1 przywołanej ustawy z 2005 r. przyznaje roszczenie o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości co do zasady osobom fizycznym, będącym w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych na tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Jest to katalog zamknięty i każda nieruchomość, która się w nim nie mieści nie może być przedmiotem przekształcenia na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

M. i Z. G. na powyższą decyzję wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, zarzucając organom przewlekłość postępowania w sprawie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Na rozprawie w dniu [...] Z. G. podniósł, że w 2007 r. przeniósł działalność gospodarczą z przedmiotowej działki na działkę sąsiednią, której jest właścicielem. Natomiast na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, nie prowadzi działalności gospodarczej, a garaż wykorzystuje do potrzeb własnych. Skarżący wskazał również, że nie wystąpił o zmianę w ewidencji gruntów. Powierzchnia garażu wynosi około 90 m², a całego budynku mieszkalnego z garażem około 500 m².

Z. G. podkreślił, że nie uczestniczył w oględzinach, w trakcie których wykonywano zdjęcia jego nieruchomości i nie był o fakcie oględzin zawiadomiony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zaskarżonej decyzji administracyjnej pod względem zgodności z prawem, i to obowiązującym w dacie jej wydania.

Sąd uwzględnia skargę jedynie w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)

Stosownie do treści zastosowanego w sprawie przepisu art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. Nr 175, poz. 1459

ze zm.), osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego typu zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.

Z uwagi na to, iż ustawodawca nie zdefiniował poszczególnych nieruchomości na potrzeby procesu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a jedynie co do nieruchomości rolnej odwołał się do określenia przyjętego w kodeksie cywilnym, nie budzi wątpliwości, że w postępowaniu dotyczącym przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zachodzi konieczność zbadania charakteru nieruchomości dla ustalenia, czy jest ona objęta zakresem, o którym wyżej mowa.

Podkreślić trzeba, że art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu stanowi

o nieruchomościach zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami, przy czym ustawa nie definiuje tych pojęć. O ile jednak w przypadku nieruchomości zabudowanych garażami nie ma wątpliwości, że chodzi o konkretny obiekt lub obiekty budowlane, o tyle w przypadku zabudowań na cele mieszkaniowe ustawodawca nie wskazał, jaki ma to być obiekt. Sięgnąć zatem należy do przepisów, które określają rodzaje budowli służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, mianowicie do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.) .

Zgodnie z art. 3 pkt 2a) ustawy Prawo budowlane przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 % powierzchni całkowitej budynku.

Natomiast według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych, budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, w których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem.

W niniejszej sprawie organ I instancji, odmawiając skarżącym przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wskazał na treść następujących dokumentów:

- aktu notarialnego Rep [...] nr [...] z dnia [...], zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste celem wzniesienia na niej domu mieszkalnego, wolnostojącego z warsztatem elektromechanika i naprawą sprzętu gospodarstwa domowego,

- decyzji z dnia [...], znak: [...] na podstawie której zatwierdzony został projekt i udzielono skarżącym pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego z warsztatem usługowym,

- informacji z Ewidencji Działalności Gospodarczej Urzędu Miasta, z której wynika, że w nieruchomości położonej w S. przy ul. [...] od dnia 1 marca 1984 r. prowadzona była przez Z. G. działalność gospodarcza, tj. instalatorstwo elektryczne, elektromechanika, handel artykułami rolno – spożywczymi pochodzenia krajowego i zagranicznego z wyłączeniem sprzedaży napojów alkoholowych i piwa, sprzedaż mięsa i jego przetworów (...), a od dnia 20 stycznia 1997 r. M. G. prowadziła działalność: montaż instalacji gazowych do samochodów (...),

- decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...], znak: [...] o wykreśleniu z ewidencji działalności gospodarczej wpisu dokonanego w dniu 27 grudnia 1989 r. pod numerem [...], dotyczącego działalności w zakresie instalatorstwo elektryczne, elektromechanika, handel artykułami rolno-spożywczymi pochodzenia krajowego i zagranicznego z wyłączeniem sprzedaży napojów alkoholowych i piwa, sprzedaż mięsa i jego przetworów,

- decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...], znak: [...], na podstawie której dokonano zmian we wpisie do ewidencji działalności gospodarczej w ten sposób, że w miejsce dotychczasowego brzmienia "Montaż instalacji gazowych do samochodów S., ul. [...]" wpisano: ,,[...] S. [...]" i" [...] S. [...] działka nr [...] - działalność" oraz pisma Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta, znak:[...] z dnia [...], z którego wynika, że w zasobach archiwalnych Urzędu nie znaleziono dokumentów świadczących o zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego z warsztatem usługowym na cele jedynie mieszkaniowe.

W ocenie Sądu wymóg przeznaczenia nieruchomości na cele mieszkaniowe

w rozumieniu art. 1 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu (...) nie może być sprowadzony do bezwzględnego zakazu wykorzystania części nieruchomości na inne cele, a tylko w tym kierunku prowadzone było postępowanie dowodowe przez organy orzekające w sprawie. Tym samym, uznać należy, iż oparcie o tego rodzaju przesłankę decyzji odmawiającej uwzględnienia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności, narusza zarówno przepis art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i przepis art. 6 Kpa, zgodnie

z którym organy administracji publicznej obowiązane są działać na podstawie przepisów prawa.

Reasumując, wydanie prawidłowej decyzji powinno poprzedzać dokładne ustalenie stanu faktycznego istotnego w sprawie, stosownie do art. 7 i 77 § 1 Kpa, zgodnie z określonymi w art. 6 i art. 8 Kpa zasadami praworządności i pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa.

Organ winien rozważyć przy tym, czy istnieje potrzeba sporządzenia stosownej opinii lub ekspertyzy przez uprawnioną osobę, bądź dokonania oględzin nieruchomości celem ustalenia powierzchni wykorzystywanej przez wnioskodawców na potrzeby mieszkalne oraz na inne cele.

Mając powyższe na względzie, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a"

i lit. "c", art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – skargę uwzględnił

i zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji uchylił, a także obciążył Samorządowe Kolegium Odwoławcze kosztami postępowania

w sprawie.