Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 228/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2013-06-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 106 par. 3, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 24
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 7, art. 75 par. 1, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 4 ust.2-5, par. 36 ust. 1-2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 12 ust.1-4, ust. 4f
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Zielińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 czerwca 2013r. sprawy ze skargi Z. N. i T. N. na decyzję Wojewody z dnia [...] numer [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]Wojewoda działając na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. oraz art. 12 ust. 4a, 4b, 4f, 5 i 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołań T.N.i Z.N.od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] orzekającej w pkt I o ustaleniu odszkodowania w wysokości 132.094 zł za prawo własności nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów Miasta jako działka nr 441/1 o pow. 0,1810 ha (obręb 0026), położonej w K. przy ulicy W., która na podstawie prawomocnej decyzji Prezydenta Miasta z dnia 30 kwietnia 2010r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn. Rozbudowa ulic usprawniających powiązania komunikacyjne Miasta "Rozbudowa ulicy W. (na odcinku od drogi krajowej nr 74 do ul. P.)" stała się własnością Miasta na prawach powiatu; w pkt II o przyznaniu odszkodowania na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli tj. Z.N.w ½ części i T.N.w ½ części oraz w pkt III zobowiązującej Prezydenta Miasta – Dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg do wypłaty odszkodowania wymienionego w pkt I, w terminie 14-tu dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna - orzekł o:

1. uchyleniu zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] w pkt II i w tym zakresie orzekł: "II. przyznać w/w odszkodowanie na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli tj. Z. i T. małż. N. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej",

2. uchyleniu zaskarżonej decyzji w pkt III – zdanie 2 i w tym zakresie orzekł: "Odszkodowanie, o którym mowa w punkcie I podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości",

3. utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji w pozostałej części.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że decyzją nr 5/10 z dnia 30 kwietnia 2010r. Prezydent Miasta zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn. Rozbudowa ulic usprawniających powiązania komunikacyjne Miasta "Rozbudowa ul. W. (na odcinku od drogi krajowej m 74 do ul. P.)". Decyzją tą został zatwierdzony podział działki nr 441 o pow. 0,6702 ha, na działki: nr 441/1 o pow. 0,1810 ha i nr 441/2 o pow. 0,4892 ha, przy czym działka nr 441/1 stała się z mocy prawa własnością Miasta na prawach powiatu z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna, tj. 4 czerwca 2010r.

W związku z treścią art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz.U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) Prezydent Miasta pismem z dnia 6 czerwca 2010r. zawiadomił o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Miasta na prawach powiatu, prawa własności wyżej opisanej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr 441/1 o pow. 0,1810ha. Prawo własności do tej nieruchomości zostało potwierdzone na podstawie odpisu księgi wieczystej nr [...], prowadzonej w Sądzie Rejonowym, Wydział Ksiąg Wieczystych, w której jako współwłaściciele nieruchomości położonej w K. oznaczonej m.in. jako działka nr 441, ujawnieni zostali Z. i T. małż. N. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Dla potrzeb ustalenia odszkodowania w dniu 14 września 2010r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, określający wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 132.094zł. Z uwagi na zastrzeżenia strony do sporządzonej wyceny, w dniu 25 października 2010r. Prezydent Miasta przeprowadził rozprawę administracyjną, na której m.in. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów T. N., zawartych w piśmie z dnia 29 września 2010r.

W tak ustalonym stanie faktycznym Wojewoda przytoczył treść art. 12 ust. 4f i art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którymi odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe, a wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Na podstawie natomiast art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei w myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi.

Stosując w/w przepisy wartość przedmiotowego gruntu została określona podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjął z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości 11 nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określił w drodze korekty średniej ceny ze zbioru nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda wyjaśnił, że subiektywne przekonanie skarżącego, że wycena przedmiotowej nieruchomości została zaniżona z uwagi m.in. na dobór nieruchomości przyjętych do porównań, nie poparte dowodami, nie może świadczyć o zaniżeniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy stanowi dowód w indywidualnej sprawie i jest wykonywany dla konkretnej nieruchomości.

W stosunku do stwierdzenia T. N. iż przedmiotowa nieruchomość jest działką budowlaną, organ II instancji wyjaśnił, że nie polega ono na prawdzie, ponieważ zgodnie z wykazem zmian gruntowych nieruchomość oznaczona jako działka m 441/1 o pow. 0,1810 ha ujawniona jest jako grunty orne o symbolach RV, RVI. Poza tym Z. i T. małż. N. nabyli m.in. przedmiotową nieruchomość na podstawie aktu notarialnego [...] w którym oświadczyli, że nabyta tym aktem notarialnym nieruchomość, poza gruntami stanowiącymi nieużytki, wejdzie w skład prowadzonego gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy o podatku rolnym.

Odnosząc się do zarzutów: "przyjęcia do porównań nieruchomości nie podobnych do przedmiotu wyceny co do ich powierzchni" oraz "nie uwzględnianie cech powierzchni działki w czynnikach wpływających na wartość" organ zaznaczył, iż wielkość nieruchomości i jej kształt jako cecha rynkowa (ważna przy nieruchomościach przeznaczonych na inne cele niż pod komunikację), przy nabywaniu nieruchomości pod drogi nie ma większego znaczenia. Nabywane nieruchomości są najczęściej wydzielone z większej całości i tylko o powierzchni niezbędnej do realizacji celu publicznego więc mogą to być zarówno nieruchomości bardzo małe jak i bardzo duże. Rzeczoznawca wysoko ocenił natomiast przedmiotową nieruchomość w aspekcie cech rynkowych: cecha lokalizacja ogólna nieruchomości została określona jako dobra (najwyższy stopień gradacji cechy), lokalizacja szczegółowa nieruchomości - dobra (najwyższy stopień gradacji cechy), dostępność komunikacyjna - dobra (najwyższy stopień gradacji cechy), uzbrojenie terenu - częściowe (najwyższy stopień gradacji cechy) oraz stan zagospodarowania działki słaby (najniższy poziom gradacji cechy z uwagi na to, iż działka nr 441/1 jest nieogrodzona i niezagospodarowana).

Odnosząc się do zarzutu, że podczas rozprawy skarżący nie miał możliwości "wypowiedzenia się co do określonych faktów", organ wyjaśnił, że nie ma on odzwierciedlenia w protokole z rozprawy, który został przez T.N. podpisany bez zastrzeżeń. Organ wyjaśnił również, że odszkodowanie ustala organ, na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzającego samodzielnie i bezstronnie, które uwagi dotyczące sporządzonej wyceny są uzasadnione i należy je uznać, ponieważ to biegły posiada w tym zakresie odpowiednie uprawnienia, zasób wiedzy i doświadczenie, dokonuje analizy rynku nieruchomości i na tej podstawie szacuje wartość rynkową nieruchomości. Natomiast organ prowadzący postępowanie ocenia operat szacunkowy pod względem merytorycznym, rachunkowym oraz pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, co zostało dokonane w przedmiotowym postępowaniu.

Wojewoda wyjaśnił przyczyny zreformowania zaskarżonej decyzji w części dotyczącej punktu II i III. Organ wskazał w szczególności, że ponieważ zgodnie z odpisem księgi wieczystej [...] T. N. i Z.N. są ujawnieni jako współwłaściciele nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, a nie jako współwłaściciele po ½ części, w taki sposób, a nie jako współwłaściciele w częściach ułamkowych powinni być wymienieni jako beneficjenci przyznanego odszkodowania. Z kolei zapis zawarty w punkcie III zaskarżonej decyzji - zdanie 2, który brzmi: "Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego", jest niezgodny z przepisami ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Stosownie bowiem do art. 18 ust. 3 tej ustawy, odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. T.N. i Z.N., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta z dnia 16 listopada 2010 r.

Skarżący zarzucili naruszenie:

1. art. 7, 77 kodeksu postępowania administracyjnego polegające na niewyjaśnieniu stanu faktycznego w sposób wszechstronny i nie rozpatrzeniu całego materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że przedłożony operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę A. S. stanowi wiarygodny dowód w sprawie, a okoliczności w nim wskazane pozwalają przyjąć, że odszkodowanie w wysokości 66.047 zł. dla każdego ze skarżących jest poprawne, bo sam operat został sporządzony wg zasad i trybu określonego w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

2. art. 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 175 ust. 1 w zw. z ust. 6 ugn "poprzez błędne przyjęcie, że dobór 11 transakcji podobnych oraz cech mających wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, pozwala przy przyjęciu metody korygowania ceny średniej do porównań na rynkowe ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości, a subiektywne przekonanie skarżącego, iż wycena została zaniżona nie może świadczyć o zaniżeniu wartości nieruchomości".

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wysokość odszkodowania została zaniżona z pokrzywdzeniem skarżących. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie znalazło się natomiast merytoryczne ustosunkowanie się do zarzutów pod adresem wyceny rzeczoznawcy majątkowego A.S. Poza tym organ II instancji nie może, zdaniem skarżącego oceniać tej wyceny, ponieważ nie posiada wymaganych do tego wiadomości specjalnych. O poprawności wyceny może bowiem wypowiadać się jedynie inny rzeczoznawca majątkowy lub Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych w Warszawie. Odnosząc się do samej wyceny skarżący zarzucił, że nie uwzględniono w niej wszystkich elementów nieruchomości, które mają istotny wpływ na określoną w operacie wartość nieruchomości. Niewystarczająca była też ocena rynku nieruchomości drogowych, gdyż nie uwzględniała stanu rynku nieruchomości. Zakres przestrzenny i czasowy tego rynku został bowiem ograniczony. Przede wszystkim jednak przeprowadzony przez rzeczoznawcę wybór nieruchomości porównawczych nie spełnia kryteriów podobieństwa, co stanowi rażące uchybienie. Skarżący podtrzymał również wszystkie zarzuty pod adresem operatu przytoczone w odwołaniu.

Wyrokiem z dnia 11 maja 2011r. (sygn. akt II SA/Ke 237/11) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach .oddalił skargę Z.N. i T. N., zaś Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 8 stycznia 2013r. (sygn. akt I OSK 1878/11) uchylił powyższy wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w K.do ponownego rozpoznania, na podstawie art. 185 §1 p.p.s.a., uznając, że zachodzi nieważność postępowania z przyczyny, o której mowa w art. 183 § 2 pkt 5 p.p.s.a.

Na rozprawie dnia 13 czerwca 2013r. pełnomocnik skarżących sprostował wskazane w skardze nazwisko rzeczoznawcy majątkowego, będącego autorem operatu szacunkowego, które powinno brzmieć A. W. a nie A. S.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w pisemnych motywach zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji podnieść należy, że w toku rozpoznania sprawy organ II instancji nie dopuścił się naruszenia przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania w stopniu mającym, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy stwierdzić, że stan faktyczny ustalony przez organy obu instancji znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym. Dlatego ustalenia te Sąd w całości podziela, uznając je za niewadliwe. Stwierdzenia takiego nie mógł podważyć sformułowany w skardze zarzut naruszenia art. 7 i 77 k.p.a., skoro wbrew twierdzeniom skarżących, cały zgromadzony w sprawie materiał dowodowy został rozpatrzony, skarżący nie zaoferowali dowodów innych niż przeprowadzone, a stan faktyczny sprawy został wszechstronnie wyjaśniony, o czym mowa niżej.

Zarzuty dotyczące operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A. W., w ocenie Sądu nie są zasadne z następujących przyczyn.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji były obowiązujące w dacie jej wydania przepisy: ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przytaczanej dalej jako ustawa drogowa (t.j. Dz.U.2008.193.1194 ze zm.), ustawy 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, dalej u.g.n. (Dz.U. 2010.102.651 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, dalej rozporządzenie (Dz.U.2004.207.2109 ze zm.), dotyczące przysługiwania, a także zasad ustalania i wysokości odszkodowania za nieruchomość, która stała się z mocy prawa, na podstawie art. 12 ust. 1, 2 i 4 ustawy drogowej własnością Miasta na prawach powiatu. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 4f ustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w art. 12 ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, a wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 4a ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Odszkodowanie to podlega przy tym waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3 ustawy drogowej). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n). Zgodnie jednak z § 36 ust. 1 rozporządzenia (w wersji obowiązującej w dacie wydania decyzji), przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi. Swoboda rzeczoznawcy w wyborze podejścia jest więc w takich sprawach, jak niniejsza ograniczona przez przytoczony przepis. Jeżeli bowiem na rynku obrotu nieruchomościami notowane są ceny uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, to tylko takie ceny mogą być podstawą określenia wartości rynkowej gruntu przeznaczonego pod drogę (argument z § 36 ust. 2 rozporządzenia).

Z przepisu § 36 ust. 1 jednoznacznie wynika, że chodzi o "wartość rynkową" gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny, czy ceny transakcyjne uzyskiwane ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne spełniają kryterium definicji wartości rynkowej. Rzeczoznawca majątkowy ma stosować przepisy obowiązujące w tym zakresie, a takim przepisem jest § 36 ust. 1 rozporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2012r. sygn. akt I OSK 961/11, LEX 1120695).

Sytuacja opisana w przytoczonych przepisach miała miejsce w niniejszej sprawie. Jak wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. W., wartość przedmiotowego gruntu została określona podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, ponieważ rzeczoznawca przyjął z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości 11 nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane były ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość szacowanej nieruchomości rzeczoznawca określiła korygując średnie ceny ze zbioru nieruchomości podobnych, współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Uzasadnienie dla zastosowania opisanej metody, a także szczegółowy sposób jej stosowania wynika z treści § 4 ust. 2 - 5 rozporządzenia. Dotyczące tych właśnie kwestii zarzuty zgłoszone przez skarżących, nie mogły zmienić oceny sprawy.

Odnośnie zarzutu niecałościowej analizy rynku i przyjęcia do porównań transakcji dotyczących działek z jednego obrębu i tylko z rejonu ulicy Ściegiennego, należy zauważyć, że to przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia wprost wymaga, aby przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmować nieruchomości z rynku właściwego ze względu na położenie szacowanej nieruchomości. Ratio legis takiej regulacji jest w pełni zrozumiałe, gdy się uwzględni znaczne różnice w cenach transakcyjnych nieruchomości położonych w różnych rejonach dużych miast, które to ceny na ogół zależą od odległości od centrów miast, ale często również od innych, bardzo zróżnicowanych czynników (położenie centrów handlowych, obiektów użyteczności publicznej, węzłów komunikacyjnych itp.). Wbrew więc omawianemu zarzutowi, rzeczoznawca nie mógł uwzględnić przy swej analizie nieruchomości z całych Kielc, ale miał obowiązek przyjąć do porównań nieruchomości położone tak blisko względem szacowanej nieruchomości, jak to było możliwe. Badaniem i analizą objęto segment nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Wyceniana nieruchomość położona jest w strefie peryferyjnej Kielc obręb 0026 i dlatego analizie poddano miasto Kielce, w szczególności strefę peryferyjną obręb 0030, ulicę Ściegiennego. Nie może też, zdaniem Sądu, budzić wątpliwości ilość transakcji przyjęta do analizy na poziomie jedenastu, skoro zachowano w ten sposób minimalną dopuszczalną ich ilość przewidzianą w § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Poza tym Sąd podziela stanowisko Wojewody, że kwestionowanie przez skarżących doboru przez rzeczoznawcę transakcji przyjętych do analizy jest gołosłowne, skoro nie przedstawili oni dowodów występowania na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości innych transakcji. W prowadzonym postępowaniu skarżący nie przedstawili żadnego dowodu, który podważałby operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia wartości nieruchomości. Samo zaś subiektywne przekonanie o tym, że wskazana w operacie szacunkowym cena za przedmiotową nieruchomość jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości operatu.

Jak wskazał NSA w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 września 2009r. sygn. akt I OSK 1423/08 (LEX nr 595135) operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. To rzeczoznawca majątkowy, kierując się obowiązującymi go zasadami określa, które nieruchomości są porównywalne do nieruchomości szacowanej. Oznacza to, że lista transakcji zamieszczona w treści operatu nie musi, jak chce tego autor skargi, odnosić się do wszystkich nieruchomości będących przedmiotem transakcji, lecz do wybranych przez rzeczoznawcę transakcji nieruchomości porównywalnych. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych Przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wyłącza uprawnienia organu prowadzącego postępowanie do oceny operatu szacunkowego jako dowodu z opinii biegłego (art. 75 § 1 k.p.a.), w odróżnieniu jednak od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, organ orzekający nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu (p. wyrok NSA z dnia 8 maja 2009r., sygn. akt I OSK 695/08, LEX nr 574439). Złożony przez skarżącego na rozprawie przed sądem administracyjnym operat szacunkowy, sporządzony został na zlecenie skarżącego na dzień 6 sierpnia 2011r. i obejmuje transakcje nieruchomościami o różnej lokalizacji, zawarte po dacie sporządzenia operatu szacunkowego przez A. W. w niniejszej sprawie (14 wrzesień 2010r.), stanowiącego dowód w sprawie, w której decyzja organu I instancji zapadła dnia [...] Nie może on stanowić dowodu w sprawie niniejszej, wobec czego na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a Sąd odmówił dopuszczenia go jako dowodu w sprawie. Tym bardziej, że zgodnie z tym przepisem Sąd może na wniosek strony przeprowadzić jedynie uzupełniające dowody z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Przeprowadzenie postępowania dowodowego z innych środków dowodowych, poza dokumentem jest niedopuszczalne (p. wyrok NSA z dnia 24 maja 2006r., sygn. akt I GSK 2438/05, wyrok NSA z dnia 5 sierpnia 2005r., OSK 1868/04, wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2005r., OSK 1845/04).

Podkreślić należy, że opinia biegłego nie jest dokumentem w rozumieniu art. 106 § 3 p.p.s.a. (wyrok NSA z dnia 8 marca 2005r., sygn. akt GSK 1448/04), a celem postępowania uzupełniającego postępowanie dowodowe nie jest ponowne ustalenie stanu faktycznego sprawy administracyjnej, lecz ocena, czy właściwe w sprawie organy ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie, czy prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego do poczynionych ustaleń (wyrok NSA z dnia 6 października 2005r., II GSK 164/)5).

Kolejny zarzut skarżących sformułowany w ich odwołaniu, na który powołali się w skardze, dotyczył pominięcia przez rzeczoznawcę i organy administracji, wynikającej z art. 153 ust. 1 u.g.n., konieczności uwzględnienia przy szacowaniu zmiany poziomu cen spowodowanej upływem czasu. Należy zauważyć, że spośród 11 transakcji przyjętych do analizy w operacie szacunkowym sporządzonym we wrześniu 2010r., sześć zostało zawartych w IV kwartale 2008r., cztery w I kwartale 2009 r., a jedna w marcu 2010 r. Analiza cen 1 m² działki uzyskanych w tych transakcjach wskazuje, że na przestrzeni 2 lat ulegały one nieznacznym wahaniom (od 63,83 zł do 74 zł za 1 m2), przy czym skrajne ceny wystąpiły w jednym - 2009 r. - w transakcjach zawartych w odstępie półtora miesiąca. Natomiast większość cen zanotowanych w transakcjach z 2008 r. była wyższa od ceny uzyskanej przy ostatniej zanotowanej sprzedaży. Wskazuje to w ocenie Sądu, na brak wzrostu poziomu cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, który wymagałby uwzględnienia przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości.

Kolejny zarzut skargi dotyczył tego, że organ II instancji nie posiadający wiadomości specjalnych dokonał oceny kwestionowanej w odwołaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości, choć o poprawności wyceny może wypowiedzieć się tylko inny rzeczoznawca majątkowy lub Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Majątkowych w Warszawie.

Kwestia weryfikacji operatów szacunkowych została uregulowana w art. 157 ust. 1 ugn. Zgodnie z tym przepisem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w przytoczonym przepisie decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Wniosek strony o weryfikację prawidłowości operatu przez organizację rzeczoznawców w trybie art. 157 u.g.n. nie jest wiążący dla organu. To bowiem organ administracji ustalający wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną, czy też nabytą z mocy prawa przez Skarb Państwa lub odpowiednią jednostkę samorządu terytorialnego, ma obowiązek dokonać oceny operatu szacunkowego we własnym zakresie (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 16 listopada 2009r., sygn. akt II SA/Gl 265/09, LEX 589091). Brak więc jest podstaw do twierdzenia, że organ nie ma uprawnień do takiej weryfikacji i ma obowiązek zwrócenie się o to do organizacji rzeczoznawców, o jakiej mowa w art. 157 u.g.n. (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 grudnia 2007r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07, LEX 464055).

Ponieważ w niniejszej sprawie Wojewoda nie miał wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.W., odniósł się do zarzutów pod adresem tego operatu zgłoszonych przez stronę, a ocena organu nie budzi wątpliwości Sądu, nie było w sprawie podstaw do uwzględnienia omawianego zarzutu skargi i do kwestionowania wysokości odszkodowania ustalonego przez organy administracji.

Odnosząc się do wysokości odszkodowania określonej przez organy administracji na podstawie operatu rzeczoznawcy ubocznie można dodać, że o prawidłowości ustaleń organów dodatkowo przekonuje treść notarialnej umowy sprzedaży [...] sporządzonej w Kancelarii Notarialnej notariusza A. Z. , którą skarżący T. i Z. małżonkowie N. kupili od D. K. niezabudowaną nieruchomość oznaczoną numerami działek 441 o pow. 0,6702 ha i 464 o pow. 1,3251 ha za łączną kwotę 299.295 zł. Skoro bowiem sami skarżący na półtora roku przed datą kwestionowanego przez nich szacunku, nabyli nieruchomość o łącznej powierzchni 1,9953 ha, w skład której oprócz przedmiotowej nieruchomości, wchodziła również działka nr 464 o pow. 1,3251 ha usytuowana przy tej samej drodze, co działka przedmiotowa, za kwotę 299.295 zł. (w tym nieużytki o wartości 51.315 zł.), to trudno uznać wartość przedmiotowej nieruchomości o powierzchni 0,1810 ha, wyszacowaną przez rzeczoznawcę na kwotę 132.094 zł, za zaniżoną.

Nie budzi wątpliwości Sądu, ani też nie było przez skarżących kwestionowane uchylenie przez organ II instancji wadliwych rozstrzygnięć zawartych w punkcie II i III decyzji organu I instancji i zreformowanie zaskarżonej decyzji w tym zakresie. Istotnie bowiem T.N. i Z.N. są ujawnieni jako współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, a nie jako współwłaściciele po ½ części, przez co w taki sposób, a nie jako współwłaściciele w częściach ułamkowych powinni być wymienieni jako beneficjenci przyznanego odszkodowania. Z kolei zapis zawarty w punkcie III zaskarżonej decyzji - zdanie 2, które brzmi: "Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego", jest niezgodny z przepisami ustawy drogowej, skoro zgodnie z art. 18 ust. 3 tej ustawy, odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.