Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1252/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-07-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1, art. 135
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant ref. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 lipca 2018 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...], 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy [...] kwotę 580 (pięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2016r. nr [...] Wojewoda [...] (dalej: też organ, Wojewoda) utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2015r. ustalającą odszkodowanie na rzecz A. M. w wysokości [...] zł i odmawiającej powiększenia wysokości odszkodowania ustalonego o kwotę równą 5% wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] w mieście P., stanowiącej działkę ew. nr [...] o pow. 0,0025ha.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Gminy [...], wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] października 2013 r. zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy M. na odcinku ul. O. ([...]) - ul. R. oraz fragmentu ul. E. w m. P. wraz z budową odwodnienia i kanalizacji deszczowej, przebudową i rozbudową sieci wodociągowej, rozbudową sieci kanalizacji sanitarnej, przebudową sieci gazowej średniego ciśnienia, przebudową sieci elektroenergetycznej, budową oświetlenia ulicznego, budową sygnalizacji świetlnej na skrzyżowaniu ul. M., R. i K. oraz przebudową urządzeń telekomunikacyjnych. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja ta następnie została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r.

Pod ww. inwestycję przeznaczono m. in. wydzieloną nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0025 ha, z obrębu [...] m. P., która stanowiła własność A. M..

Starosta [...] wszczął postępowanie w przedmiocie przyznania odszkodowania za działkę nr ew. [...] położoną w obrębie [...] w P.. W dniu 15 grudnia 2013 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego D. S., operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Autor operatu potwierdził jego wartość do dnia 14 grudnia 2015r.

Pani A. M. nie udokumentowała wydania nieruchomości inwestorowi w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji.

Po przeprowadzeniu odstępowania administracyjnego Starosta P. decyzją z dnia [...] grudnia 2015r. Nr [...] ustalił odszkodowanie na rzecz A. M. w wysokości [...] zł (słownie złotych: [...]) i odmawiającej powiększenia wysokości odszkodowania ustalonego o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości położonej w obrębie 0001 w m. P., stanowiącej działkę ew. nr [...] o pow. 0,0025 ha, która zgodnie z decyzją Starosty [...] nr [...] z dnia [...] października 2013 r. zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy M. na odcinku ul. O. ([...]) - ul. R. oraz fragmentu ul. E. w m. P., z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...] .

Odwołanie od powyższej decyzji złożył Burmistrz Miasta i Gminy P., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił niedokonanie przez organ poprawnej oceny formalnej operatu szacunkowego i nie przeprowadzenie wszechstronnej analizy w związku ze zgłoszoną rażąco wysoką stawką za 1 m2 gruntu.

Organ odwoławczy po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu sprawy decyzją z dnia [...] kwietnia 2016r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję organu I nie znajdując podstaw do jej uchylenia. W postępowaniu odwoławczym zostało przeprowadzone dodatkowe postępowanie dowodowe w celu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 15 grudnia 2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia 14 grudnia 2015 r. (okres ważności minął w dniu 14 grudnia 2015 r.). Autor operatu potwierdził jego aktualność do dnia 13 czerwca 2016 r. pod warunkiem utrzymania się stabilności badanego rynku. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ odwoławczy podkreślił, że kluczowym dowodem w postępowaniu w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania jest operat szacunkowy. W niniejszej sprawie operat szacunkowy nieruchomości został sporządzony na zlecenie organu, a nadto strona przedłożyła własny operat. Jednakże organ odwoławczy dał wiarę ustaleniom operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 15 grudnia 2013r. na zlecenie Starosty [...], uznając iż ów operat został przygotowany z wystarczającą starannością, zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Organ wskazał również, że kontroperaty przedłożone przez Burmistrza Miasta i Gminy [...] wykonane na jej zlecenie nie mogą stanowić punktu odniesienia w trakcie analizy przydatności operatu D. S. bowiem dotyczą one innych nieruchomości a nie działki nr [...] położonej w P. w obrębie 0001. Jedynie bowiem kontroperat dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla analogicznego celu wyceny mógłby być brany pod uwagę jako pomocniczy dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu.

Niezgadzając się z rozstrzygnięciem organu odwoławczego Burmistrz Miasta i Gminy [...] złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zarzucając organowi naruszenie art. 7, 77 oraz 80 w zw. z art. 75 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu  wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, co wyrażało się daniem w całości wiary operatowi rzeczoznawcy D. S. z pominięciem uwag Skarżącego. Sformułowano również zarzut naruszenia art. 107 § 3 i art. 8 k.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie decyzji, w szczególności nie odniesienie się przez organ do wszystkich zarzutów skarżącego; naruszenie art. 138 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji oraz naruszenie art. 151 ust. 1, 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie: jt. Dz. U. z 2018r. poz. 121 – dalej: u.g.n.) i § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (D.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej rozporządzenie), poprzez dokonanie wyceny nieruchomości bez uwzględnienia jej stanu w tym przeznaczenia na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej a także dokonanie wyceny na zlecenie organu prowadzącego postępowanie w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu właściwym dla nieruchomości przyległych z pominięciem danych z transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi z dwukrotnym nadanie wycenie klauzuli aktualności. W skardze zakwestionowano również dopuszczalność dwukrotnej aktualizacji operatu szacunkowego z zastrzeżeniem stabilności rynku nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia z dnia 25 października 2016r. sygn. akt IV SA/Wa 1461/14 uwzględnił skargę i uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymana nią w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2015r. (nr wskazany na wstępie). Zasadniczym powodem uwzględnienia skargi było uznanie przez Sąd I instancji, iż klauzula aktualizacyjna, w oparciu o którą organ orzekał, sporządzona została po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego. W ocenie Sądu pierwsza aktualizacja operatu nastąpiła dopiero w dniu 14 grudnia 2015r. a więc po 2 latach od jego sporządzenia. rzeczoznawca zastrzegł zarazem, że dokonując aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość". Kolejna aktualizacja operatu również byłą warunkowa. W ocenie Sądu wydanie decyzji przez organ I instancji nastąpiło na podstawie ważnego operatu, jednakże decyzja organu II instancji została wydana w sytuacji, gdy operat utracił moc po 12- miesięcznym terminie od jego sporządzenia tj. 16 grudnia 2014r. Ponadto nie można było i to warunkowo potwierdzić treści operatu dopiero po 24 miesiącach od jego sporządzenia. Zdaniem sądu brak potwierdzenia operatu jest uchybieniem istotnym i prowadzi do naruszenia art. 156 ust.3 i 4 u.g.n. ponieważ nie pozwala na ocenę, czy dane stanowiące podstawę wyceny są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

Od powyższego wyroku została wniesiona przez Wojewodę [...] Skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego (dalej NSA).

NSA wyrokiem z dnia 2 marca 2018r. sygn. akt II OSK 784/17 uchylił wyrok Sądu I instancji i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu wyroku NSA nie podzielił stanowiska sądu I instancji, że wady klauzuli uniemożliwiają oparcie ustaleń faktycznych organów administracji na operacie rzeczoznawcy D. S.. Sąd wskazał, że z przepisów nie wynika wprost jaką formę powinna przybrać klauzula aktualizująca operat szacunkowy. Bezspornie powinna być sporządzona na piśmie, a jej treść winna wskazywać datę sporządzenia oraz okres kolejnych dwunastu miesięcy, w trakcie których operat może być wykorzystany. Sąd uznał, że w niniejszej sprawie w aktach sprawy znajduje się operat z dołączonym doń pismem zatytułowanym "potwierdzenie aktualności operatu", w którym rzeczoznawca majątkowy oświadczył, iż potwierdza aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2013r. wskazując zarazem, że "zachowuje aktualność przez kolejne 12 miesięcy tj. do dnia 14 grudnia 2015r." W ocenie NSA taka treść klauzuli aktualizacyjnej nie rodzi żadnych zastrzeżeń ani odnośnie tego, kiedy klauzula owa została sporządzona (13 grudnia 2014r.), ani też względem tego, do kiedy możliwe będzie korzystanie z operatu. Skoro zatem wspomniana aktualizacja została sporządzona 13 grudnia 2014r., to twierdzenie Sądu pierwszej instancji, że miało to miejsce dopiero w dniu 14 grudnia 2015r. nie odpowiada rzeczywistości. W konsekwencji błędne było, zdaniem NSA, przekonanie Sądu I instancji iż w dacie wydania decyzji przez organ odwoławczy, operat szacunkowy "utracił moc".

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie ponownie rozpoznając skargę Gminy [...] zważył, co następuje:

Na wstępie podnieść należy, że zgodnie z treścią art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jt. Dz.U. z 2017r. poz. 1369 z późn. zm. – dalej p.p.s.a.) Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania na skutek uwzględnienia skargi kasacyjnej, związany jest wykładnią prawa dokonana w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Związanie wykładnią prawa wojewódzkiego sądu administracyjnego, w rozumieniu powyższego przepisu oznacza wykładnię przepisów prawa materialnego, procesowego, jak i kwestii zastosowania określonego przepisu prawa jako podstawy do wydania określonego aktu. Przez ocenę prawną rozumie się powszechnie wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie, zaś wskazania co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencje oceny prawnej. Dotyczą one sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości.

Kierując się powyższymi regułami, Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji uznał, że narusza ona prawo w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania jej z obrotu prawnego. W szczególności trafnie zarzucono zaskarżonej decyzji, że nie podjęto wystarczających działań celem wyjaśnienia, czy nie jest możliwe ustalenie wartości wywłaszczonej nieruchomości w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości drogowych (art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit.c p.p.s.a). To uchybienie Wojewody miało ścisły związek m. in. z błędną wykładnią prawa materialnego, tj. kwestią, jaki rynek nieruchomości należy badać ustalając wartość nieruchomości przejętej pod inwestycję drogową (§ 36 ust. 1 – 4 rozporządzenia w sprawie wyceny w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit.a p.p.s.a.). Otóż zdaniem Sądu biegły mógł dokonać wyceny według przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych (w niniejszej sprawie: pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z usługami nieuciążliwymi) dopiero w razie ustalenia, że brak jest na terenie całego Województwa [...] transakcji odnoszących się do podobnych nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową, czyli na rynku regionalnym. Tymczasem biegły D. S. ograniczył swoją analizę do rynku lokalnego i to zawężonego do miasta [...] i miasta [...] – s. 8 – 10 operatu z 15 grudnia 2013 r.).

Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei w myśl art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Jeżeli chodzi o czynniki decydujące o wartości rynkowej nieruchomości, to przy określaniu tej wartości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat winien uwzględnić w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). W przypadku nieruchomości nabywanych na mocy specustawy drogowej, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Szczegółowe zasady ustalania tego odszkodowania reguluje § 36 ust. 1 – 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. W myśl zaś § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W świetle powyższych regulacji jest oczywiste, że biegły może dokonać wyceny nieruchomości na podstawie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych dopiero po stwierdzeniu, że nie jest możliwe określenie wartości nieruchomości przeznaczonej w planie miejscowym pod drogi przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Ustalenie w takim przypadku wartości nieruchomości według przeznaczania przeważającego wśród gruntów przyległych jest wyjątkiem od zasady ustalania odszkodowania według wartości rynkowej nieruchomości i musi być interpretowane w sposób ścisły (exceptiones non sunt extendendae). Przy czym zawarte w § 36 ust. 4 rozporządzenia odesłanie do m. in. § 36 ust. 2 należy rozumieć w ten sposób, że poszukiwanie podobnych transakcji drogowych winno objąć nie tylko rynek lokalny, ale i rynek regionalny, na co słusznie w skardze wskazuje strona skarżąca. Sąd w niniejszym składzie podziela bowiem pogląd oraz wskazaną argumentację, że jako rynek lokalny należy co do zasady przyjąć teren powiatu, zaś jako rynek regionalny teren województwa (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 czerwca 2016 r., I OSK 2269/14 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2015 r., I OSK 1831/13, CBOSA i cyt. tam orzecznictwo) oraz pogląd, że w świetle konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania (czyli zasady opartej m. in. na założeniu, że odszkodowanie nie powinno być wyższe niż wartość rynkowa nieruchomości) oraz treści § 36 ust. 1 -4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości biegły, przed dokonaniem wyceny na podstawie wartości nieruchomości według przeznaczania przeważającego wśród gruntów przyległych, winien najpierw zbadać transakcje nieruchomościami drogowymi na rynku lokalnym, a w razie ich braku także na rynku regionalnym, (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 stycznia 2017 r., I OSK 616/15 oraz z dnia 19 października 2016 r., I OSK 130/16 – CBOSA).

W realiach niniejszej sprawy jest bezsporne, że wywłaszczona nieruchomość o pow. 0,0025ha ( 25m² ) na dzień wydania decyzji z 30 października 2013 r. zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na realizację inwestycji drogowej w planie miejscowym była przeznaczona pod drogę (1.KDZ – zob. s. 4 operatu szacunkowego). Zatem takie przeznaczenie nieruchomości winno być co do zasady przyjęte dla celów wyceny (§ 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny w zw. z art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n.). Przeznaczenie to determinowało również wartość rynkową wywłaszczonej nieruchomości, skoro potencjalny nabywca przedmiotowej działki o pow. 0,0025ha mógłby ją zgodnie z prawem miejscowym przeznaczyć wyłącznie pod drogę. Jedynie wyjątkowo, gdyby na rynku lokalnym lub regionalnym nie stwierdzono wystarczającej ilości transakcji odpowiednimi nieruchomości drogowymi, możliwe byłoby ustalenie wartości wywłaszczonej nieruchomości według ceny nieruchomości przyległych, czyli nieruchomości mieszkaniowych. Biegły D. S. zaniechał w ogóle analizy rynku regionalnego, a nadto rynek lokalny błędnie zawęził do runku miasta [...] i miasta [...] Już te uchybienia – niedostrzeżone przez Wojewodę - uzasadniały wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Uzupełniająco należy wskazać, że Gmina [...] zleciła wykonanie dwóch operatów szacunkowych, które dołączyła do akt sprawy (kopie w aktach sprawy – k. 59-83). Z operatów tych, sporządzonych 15 października 2015 r. wynika, że rzeczoznawca majątkowy W. K. zidentyfikowała liczne transakcje nieruchomościami drogowymi z właściwego rynku regionalnego, które mogły posłużyć do dokonania wyceny gruntów położonych w P. i przeznaczonych w planie miejscowym na inwestycje drogowe. Zgodzić się należy ze stanowiskiem wyrażonym przez organ w zaskarżonej decyzji, że nie są one kontroperatami w ścisłym tego słowa znaczeniu, nie dotyczą one bowiem dokładnie tej samej działki, która była przedmiotem wyceny. Uszło jednak uwadze Wojewody, że operaty te, dotyczące nota bene również działek położonych w okolicy ul. M. w P. winny stanowić dla organu odwoławczego istotne źródło wątpliwości co do poprawności założeń przyjętych w operacie autorstwa D. S.. W tym znaczeniu całkowite pominięcie tych operatów w analizie przeprowadzonej przez Wojewodę stanowiło naruszenie art. 7, art. 8, art. 75 § 1 oraz art. 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a., szczególnie iż wynika z nich, iż na rynku regionalnym były dokonywane transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi które mogły stanowić podstawę wyceny.

Rozpoznając sprawę ponownie Starosta [...] uwzględni sformułowane wyżej oceny prawne. Starosta winien zlecić sporządzenie operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy majątkowemu, przy czym w zleceniu do biegłego Starosta winien poinformować rzeczoznawcę o wspominanych wyżej ocenach prawnych.

Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 p.p.s.a., gdyż zakres postępowania dowodowego, które musi być ponownie przeprowadzone (tj. sporządzenie nowego operatu szacunkowego), uzasadnia uchylenie również decyzji organu I instancji, orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.