Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 120/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2013-10-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6152 Lokalizacja innej inwestycji celu publicznego
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 8, art. 10, art. 77, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 2 pkt 2 i 3, par. 5 ust. 2, par. 6 ust. 2, par. 7 ust. 1, ust. 3 i ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: par. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy
article: art. 2 pkt 1 i pkt 14, art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 53 ust. 4 pkt 9, art. 54 pkt 2 lit. d), art. 56, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 63 ust. 2, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 28 października 2013 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2013 roku sprawy ze skarg M. B., E. S. i Spółdzielni Mieszkaniowej "A" w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargi. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U z 2000r., Nr 98 poz. 1071 ze zm., w skrócie K.p.a.), art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012r., poz. 647, powoływana także jako ustawa), uchyliło decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego mieszkalno-usługowego (usługi typu biurowego o powierzchni użytkowej ok. 150 m2), przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A [...] (działka nr ewid. 206 i część dz. drogowej nr 210/11 w obrębie [...]) w części dotyczącej warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego i w tym zakresie orzekło co do istoty.

W toku postępowania ustalono, iż w dniu 10 grudnia 2008r. A. M. K. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji. W ocenie organu wniosek spełniał wymogi art. 52 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto stwierdzono, iż teren planowanej inwestycji położony jest na obszarze, dla którego nie ma obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dwie decyzje organu I instancji zostały wyeliminowane z obrotu prawnego w toku kontroli instancyjnej

Po kolejnym rozpatrzeniu sprawy organ l instancji, decyzją z dnia z dnia [...], nr [...] na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. W tej decyzji wysokość planowanej zabudowy ustalono do II kondygnacji (8m), uzasadniając takie rozstrzygnięcie istniejącym układem urbanistycznym. W analizie urbanistycznej i w decyzji wysokości budynków podano również w metrach. Organ ustalił, że charakterystyczną cechą analizowanego terenu jest występowanie zabudowy V kondygnacyjnej w odległościach pomiędzy budynkami ok. 30,0m (od 18m do 60m). W zbliżeniach do budynków V kondygnacyjnych występują wyłącznie budynki niskie II kondygnacyjne, o wysokości elewacji frontowej od 4,9m do 8,0m. Uzupełniając istniejący układ urbanistyczny wysokość planowanego budynku nie powinna zatem przekraczać lI kondygnacji nadziemnych. Uzasadniając dopuszczenie wskaźnika zabudowy - zgodnie z wnioskiem o wartości 0,38, wzięto pod uwagę wskaźnik o tej samej wartości, który występuje na działce bezpośrednio sąsiadującej z wnioskowana działką, przy ul. A [...]. Działka ta zabudowana jest budynkiem o wysokości V kondygnacji nadziemnych, zaś planowana zabudowa ma mieć do II kondygnacji nadziemnych, co powoduje 2,5 krotnie niższą intensywność zabudowy na wnioskowanej działce niż na działce przy ul. A [...]. Ponadto analiza urbanistyczna wykazuje, że działka nr 205/1 z obrębu [...], przy ul. A [...] zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, zaś działka 207/23 przy ul. A [...] - budynkiem usługowym (dom kultury oraz siedziba Spółdzielni Mieszkaniowej "B"). Warunek kontynuacji funkcji i tzw. dobrego sąsiedztwa należało zatem uznać za spełniony. Ponadto teren ma dostęp do drogi publicznej - ul. C (drogi powiatowej) poprzez drogę wewnętrzną ul. A (i projektowany z niej wjazd/wyjazd), mającą połączenie z drogą wewnętrzną - ul. D, która łączy się z ul. C. Projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Następnie ustalono, iż zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów wnioskowana nieruchomość oznaczona jest jako "Bp", a zatem warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolnicze i nieleśne należało uznać za spełniony. Uznano również, iż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Ze względu na to, że ul. A jest drogą wewnętrzną projekt decyzji dla przedmiotowej inwestycji nie wymagał uzgodnienia na podstawie art. 53 ust. 4 pkt. 9 ustawy.

Od powyższej decyzji z dnia [...] odwołanie wniósł A. M. K., który zarzucił ustalenia warunków niezgodnych z wnioskiem, który opiewał na wysokość budynku trzy kondygnacje i 12 metrów zaś decyzja dopuszcza do dwóch kondygnacji nadziemnych i 8 metrów. Ponadto ustalono szerokość elewacji frontowej, o którą nie wnosił. Budynek o wymiarach ustalonych w decyzji zaburza istniejacy układ urbanistyczny, pozwalając wśród budynków pięciokondygnacyjnych posadowić budynek jedynie dwukondygnacyjny.

Odwołanie złożyła również A. B., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów art. 7, 77 i art. 80 w zw. z art. 107 § 2 i 3 K.p.a. Naruszenie to polega na rozstrzygnięciu na podstawie analizy urbanistycznej sporządzonej w 2008r. ([...]), a także w oparciu o opinie gestorów sieci w zakresie dostawy mediów pochodzące także z 2008r. Zdaniem A.B. dokumenty te winny zostać zaktualizowane. Zarzucono również naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z § 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, polegające niewyjaśnieniu przyjęcia wysokości górnej elewacji frontowej na poziomie do 8,0 m (ll kondygnacje nadziemne), skoro w ramach analizy urbanistycznej ustalono, iż w zbliżeniach do budynków V kondygnacyjnych występują wyłącznie budynki niskie lI kondygnacyjne, o wysokości elewacji frontowej od 4,9 do 8,0 m. Uzasadnienie decyzji winno wskazać przyczyny takiego ustalenia wysokości budynku.

Od decyzji organu l instancji odwołała się także E. S. kwestionując przyjęty wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy, który spowoduje, że długość nowego budynku osiągnie prawie długość granicy działki, która wynosi około 64 m. Elewacja frontowa do 8 m, połowy szerokości działki, skutkować musi brakiem miejsca na ciąg komunikacyjny dla pieszych, terenu do parkowania samochodów dla nowych mieszkańców i samochodów dla potrzeb prowadzenia usług w liczbie wymaganej przepisami. E.S. zarzuciła też brak danych o wymiarach nowego budynku, przewidywanej liczbie mieszkań, powierzchnia terenu wokół budynku, usytuowania wejść dla mieszkańców i do punktów usługowych. Ponadto, na ulicach stanowiących dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej brak jest miejsc postojowych dla samochodów, które pojawią się tam wraz nowymi lokatorami planowanego budynku mieszkalnego. W związku z ustaleniem obsługi komunikacyjnej nowej inwestycji z ul. A podniosła zarzuty dotyczące stanu jej nawierzchni, nieprzystosowania do dzisiejszego ruchu samochodów, brakiem możliwości jakichkolwiek manewrów. Pod jezdnią przebiegają urządzenia infrastruktury dla osiedla "E". Użycie ciężkiego sprzętu mechanicznego, ciężkich dostawczych ciężarówek z materiałami budowlanymi i innych na pewno zniszczy tę ulicę i te urządzenia. Zdaniem odwołującej się wybudowanie nowego budynku mieszkalnego w sposób istotny naruszy ład przestrzenny terenu, bowiem będzie to budowla "wciśnięta" między dwoma budynkami, zakłóci układ urbanistyczny przy ul. A, nie będzie miało żadnych walorów krajobrazowych, naruszy zasadę odległości między budynkami mieszkalnymi na osiedlu "E" średnio do 30 m, którą zastosowano przy projektowaniu i budowie tego osiedla. Na chwilę obecną nie są też znane walory architektoniczne planowanego budynku.

Ponadto E. S. wskazała, że po stronie zachodniej ulicy A, przy bloku mieszkalnym nr 115 A, nie ma żadnych budynków niskich do II kondygnacji. Natomiast w sąsiedztwie bloku mieszkalnego nr 115, znajduje się budynek, który stanowi siedzibę Spółdzielni Mieszkaniowej "B" i w którym mieszczą się kluby użyteczności publicznej. Budynek ten przy ul. A [...] znajduje się od strony południowej bloku 115, czyli od strony balkonów mieszkań, oddalony jest od niego około 18 m i w niczym nie zakłóca swobody zamieszkania lokatorów i nie zasłania światła dziennego. Poza tym jest on budynkiem dwukondygnacyjnym, ale tylko w 1/3 części swojej powierzchni i geometrii budynku. Nie narusza więc wymagań warunków ładu przestrzennego. Jest to jedyny budynek, po tej części ul. A, o cechach usługowych. Po drugiej stronie ulicy takich budynków i o takich cechach nie ma. Są budynki mieszkalne o różnych wysokościach należące do Spółdzielni i do osób prywatnych i między nimi nie ma żadnej kolizji w ramach wymagań ładu przestrzennego.

Następnie strona podniosła, że zaskarżona decyzja nie wspomina o skutkach inwestycji dla zdrowia ludzi. Używanie ciężkiego sprzętu mechanicznego do budowy, przewóz materiałów budowlanych, wywóz odpadów budowlanych, przejazd ciężarówek na potrzeby inwestycji itp. będzie stale i systematycznie blokować przejezdność drogami wewnętrznymi do drogi publicznej przez innych użytkowników, przede wszystkim mieszkańców ulicy A. Poza tym poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, obejmuje również wartości nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących i stykających się z działką nr 206 przy ul. A [...]. Istotną kwestią, zdaniem strony, jest także fakt, że za wiedzą i zgodą A. M. K. dla tej samej działki nr 206 została wydana przez Prezydenta Miasta Ł. ostateczna decyzja z dnia [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie parkingu strzeżonego na 16 miejsc postojowych.

Decyzję organu l instancji zaskarżyła również Spółdzielnia Mieszkaniowa "B", która w swoim odwołaniu wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do rozpoznania przez organ l instancji, który przeprowadzi postępowanie z poszanowaniem praw wszystkich stron postępowania, a w szczególności z powiadomieniem wszystkich osób, którym przysługuje przymiot strony w niniejszym postępowaniu, a więc wszystkich współwłaścicieli działki nr 207/22, działki 203/9 oraz działki 205/1. Ponadto sprawa wymaga wystąpienia do Delegatury Ł.-B. o wydanie aktualnej opinii dotyczącej obsługi komunikacyjnej inwestycji przy ul. A [...] w Ł.

Spółdzielnia podniosła, że sąsiadującą działką z działką "inwestycyjną" jest działka nr 207/22 , działka nr 203/9 oraz działka 205/1, które stanowią współwłasność kilkudziesięciu osób fizycznych oraz Spółdzielni Mieszkaniowej "B". Wszyscy współwłaściciele działki nr 207/22 mają żywotny interes przy ustalaniu sposobu wykorzystania działki nr 206 , bowiem sposób ten może doprowadzić do naruszenia ich praw współwłasności. Tak samo zresztą, jak współwłaściciele sąsiednich (z działką 206) działek nr 203/9 i 205/1. Zaskarżona decyzja została natomiast wydana przed udzieleniem przez Spółdzielnię odpowiedzi na pismo w sprawie wykazu współwłaścicieli z dwóch bloków na działce nr 207/22.

Ponadto w ocenie Spółdzielni zignorowanie wniosku dowodowego Spółdzielni zawartego w piśmie z dnia 14 maja 2012r. o uzyskanie aktualnej opinii dotyczącej obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji i oparcie się na opinii sprzed ponad 2 lat jest rażącym naruszeniem prawa. Spółdzielnia wnioskowała na podstawie art. 75 § 1 K.p.a. o przeprowadzenie oględzin działki nr 206 oraz 210/11 - celem oceny przejezdności ul. A. Wniosek ten nie został jednak uwzględniony.

Po rozpatrzeniu ww. odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. orzekło o uchyleniu zaskarżonej decyzji w części dotyczącej określenia warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego i w tym zakresie orzekło co do istoty, ustalając ostatecznie nieprzekraczalną linię zabudowy będącą przedłużeniem linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich: nr 205/1 przy ul. A [...] i nr [...] przy ul. A [...]. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 206 z obrębu [...] -ustalono na poziomie maksymalnym 0,38, a szerokość elewacji frontowej maksymalnie 8,0 m. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono do III kondygnacji naziemnych, nie wyżej niż 12,0 m. Geometrię dachu określono jako dach płaski 3°-10°, przy maksymalnej wysokość kalenicy 12,0 m. W pozostałej części utrzymano zaskarżoną decyzję organu l instancji w mocy.

W ocenie organu odwoławczego przeprowadzone w sprawie postępowanie wyjaśniające, w szczególności zaś sporządzona analiza urbanistyczno - architektoniczna, nie budzą zastrzeżeń i mogą stanowić podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Organ l instancji prawidłowo wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany. Granice tego obszaru wyznaczone zostały w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu działki (od strony ul. A) objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W ocenie Kolegium działanie organu l instancji polegające na wyznaczeniu obszaru analizowanego w minimalnych granicach pozostaje w zgodzie z § 3 rozporządzenia. Zdaniem organu II instancji określenie parametrów i gabarytów inwestycji na podstawie danych zawartych w analizie urbanistycznej sporządzonej w 2008r. nie musi skutkować uchyleniem decyzji. Ani bowiem ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, ani z twierdzeń odwołujących się nie wynika, aby w obszarze analizowanym nastąpiły tego rodzaju zmiany, które uniemożliwiałyby na tym terenie realizację zabudowy mieszkaniowej o parametrach opisanych w niniejszej decyzji. W rozpatrywanej sprawie zaś okoliczność ta nie budzi wątpliwości i nie jest także, co wskazano wyżej, kwestionowana przez odwołujących się. Analogicznie rzecz się ma w przypadku informacji pochodzących od gestorów sieci, a dotyczących możliwości podłączenia planowanej inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej energetycznej. Przy czym podkreślenia wymaga fakt, że zgody te nie zostały obwarowane żadnym terminem, którego upływ uniemożliwiałby wykorzystanie ich jako dowodu w sprawie. Określone w zaskarżonej decyzji parametry obiektu znajdują uzasadnienie w analizie urbanistycznej sporządzonej zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia. Z treści analizy urbanistycznej oraz załączonych do akt sprawy map, w tym z zaznaczonym obszarem analizowanym, wynika jednoznacznie, że w obszarze tym zlokalizowane są obiekty, które mogły stanowić (i stanowiły) punkt odniesienia dla planowanego zamierzenia budowlanego. Z przeprowadzonej analizy wynika, że teren inwestycji sytuuje się w obszarze zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej. Na działce nr 206 inwestor planuje realizację budynku wielorodzinnego z usługami. Tym samym należy stwierdzić, że planowane przez inwestora przedsięwzięcie stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, mieści się bowiem w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów.

W ocenie Kolegium należało zgodzić się ze stanowiskiem prezentowanym w odwołaniach, że wskaźnik powierzchni zabudowy ustala się w odniesieniu do średniej wartości tego parametru dla całego obszaru. W rozpatrywanej sprawie istotnie w dokumencie "Analiza urbanistyczna (analiza zabudowy i zagospodarowania terenu ul. A [...])[...]" wskazano, że wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,13 do 0,49, co daje średnią wielkość 0,25. Stosownie jednak do § 5 ust 2 rozporządzenia możliwe jest w zakresie wymienionego wskaźnika rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku. Wymaga to szczegółowego uzasadnienia, które zostało zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. W niniejszej sprawie określenie tego wskaźnika na poziomie wyższym od średniej uzasadniono odpowiednim wskaźnikiem na nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej oznaczonej jako działka nr 205/1, dla której ten wskaźnik wynosi 0,40 oraz działki nr 207/23, dla której wskaźnik zabudowy jest równy 0,49.

Z kolei mniejsza niż przeciętna szerokość elewacji frontowej planowanego obiektu uwarunkowana jest szerokością działki. Z tabeli stanowiącej część tej analizy wynika, że parametr ten w analizowanym obszarze waha się od 8,0 do 36,0 m. Ponieważ przyjęcie wartości średniej ( 17,5m) z oczywistych względów (szerokość frontu działki wynosi jedynie 16 m) nie było możliwe, szerokość elewacji frontowej określono na 8,0 m. Tak określona szerokość elewacji frontowej pozostaje w zgodzie z treścią § 6 ust. 2 rozporządzenia. Wprawdzie w swoim odwołaniu inwestor podnosił, że we wniosku nie określał szerokości elewacji frontowej, to jednak zdaniem Kolegium wskazać należy, że takie działanie jest obowiązkiem organu orzekającego w sprawie warunków zabudowy, co wynika wprost z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niezależnie więc od tego, czy inwestor we wniosku precyzuje szczegółowo parametry i gabaryty inwestycji, organ orzekający w sprawie zobowiązany jest ustalając warunki zabudowy dokonać analizy zabudowy i zagospodarowania istniejącego w obszarze analizowanym i na tej podstawie sprecyzować cechy, parametry i gabaryty przyszłej inwestycji, w tym także szerokość elewacji frontowej.

Następnie organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z regulacją § 7 rozporządzenia organ powinien wyznaczyć wysokość górnej krawędzi elewacji nowej zabudowy jako przedłużenie istniejącej chyba, że jest to niemożliwe lub z innych względów nieuzasadnione. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, niż wskazana w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. W zaskarżonej decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w wysokości do 8,0 m. Jak wynika ze sporządzonej w tej sprawie analizy urbanistycznej w obszarze analizowanym występują budynki o zróżnicowanej wysokości od l do V kondygnacji. Przy czym w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 206 zlokalizowane są obiekty V kondygnacyjne, dotyczy to w szczególności działek oznaczonych nr 205/1 przy ul. A [...] i [...] przy ul. A [...]. Wysokość krawędzi elewacji nie została wyznaczona ani jako przedłużenie tego parametru na działkach sąsiednich, ani jako średnia wielkość w obszarze analizowanym. Średnia wysokość, co wynika z analizy urbanistycznej, wynosi bowiem III i pół kondygnacji. SKO nie podzieliło argumentacji organu I instancji, iż wskaźnik ten należało odnieść do istniejących budynków usługowych, stanowiących uzupełniającą zabudowę miedzy budynkami mieszkalnymi. Przede wszystkim planowany obiekt łączy w sobie funkcje usługową i mieszkalną, tym samym nie można mówić o bezpośrednim przełożeniu gabarytów budynków usługowych na gabaryty budynku opisanego we wniosku inwestora. Wobec powyższego zdaniem organu II instancji. Wnioskowana przez inwestora wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej 12,0 m (III kondygnacje) jest niższa nie tylko od wymienionych budynków o wysokości V kondygnacji, ale nawet średniej wysokości budynków w obszarze analizowanym (III i 1/2). Skutkiem określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w wysokości 12 m, było nowe określenie wysokości kalenicy - 12 m, biorąc za podstawę dopuszczalny układ połaci dachowych, będący wynikiem ustaleń dokonanych przez organ l instancji przy sporządzaniu analizy.

Kolegium uzasadniło, że kwestie dotyczące odległości między budynkami, a co za tym idzie ewentualnego ograniczenia dostępu światła dziennego do istniejących w sąsiedztwie budynków, nie są rozstrzygane przez organy orzekające o ustaleniu warunków zabudowy. Winny zostać zbadane przez organ wydający pozwolenie na budowę. Zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. d) w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, jednakże ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może nastąpić tylko w takim zakresie, w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego, a więc w granicach określonych przepisami szczególnymi.

Dalej Kolegium wskazało, iż zaskarżona decyzja z dnia [...] zawiera warunki obsługi w zakresie komunikacji zgodne ze sporządzoną w sprawie analizą, przytaczając ustalenia organu i instancji..

Bez wpływu dla niniejszej sprawy pozostaje podnoszona zaś w odwołaniu E. S. okoliczność, że dla działki nr 206 przy ul. A [...] została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla innej inwestycji. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

Dalej organ odwoławczy podkreślił, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informacja tej treści została zamieszczona w zaskarżonej decyzji.

W kwestii dotyczącej pominięcia właścicieli lokali w budynkach na działkach sąsiednich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr 206 Kolegium wskazało, że w postępowaniu zakończonym wydaniem zaskarżonej decyzji za strony postępowania uznano współwłaścicieli działki nr 205/1 z obrębu [...]- przy ul. A [...], właściciela działki 204/5 i 204/4 z obrębu [...]- przy ul. F [...], współwłaścicieli działki nr 203/9 z obrębu [...] - przy ul. D [...] oraz tych współwłaścicieli działki nr 207/22 z obrębu [...], którzy mają prawo do gruntu z tytułu posiadania mieszkania w blokach o adresach: ul. A [...] (blok nr 115) i ul. F [...] (blok nr 116). W ocenie organu odwoławczego, działanie Prezydenta Miasta Ł. polegające na uznaniu za strony postępowania wyłącznie właścicieli lokali w budynkach na działce nr 207/22 zlokalizowanych w sąsiedztwie terenu inwestycji, należy uznać za prawidłowe. Powierzchnia tej działki, zgodnie ze stanem w ewidencji gruntów, wynosi 1,4275 ha i jak wynika z twierdzeń Spółdzielni, znajduje się na niej osiem budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Za wyjątkiem budynku o adresach: ul. A [...] (blok nr 115) i ul. F [...] (blok nr 116), pozostałe obiekty zlokalizowane są w znacznej odległości od terenu inwestycji, poza zasięgiem jej oddziaływania. Wynika to zarówno z powierzchni działki nr 207/22 oraz usytuowania budynków na tej działce. W szczególności podkreślenia wymaga fakt, że zasadnie przyjęto, iż oddziaływanie inwestycji ogranicza się wyłącznie do opisanego wyżej budynku z uwagi na jego lokalizację wzdłuż granicy działki nr 207/22, a tym samym działki nr 206, jak też z uwagi na jego wysokość (V kondygnacji).

Kolegium wskazało również, iż w rozpatrywanej sprawie w sytuacji, gdy odwołania złożyły strony o sprzecznych interesach i żądania odwołań są przeciwstawne, to zagadnienie reformationis in peius nie powstaje, skoro uwzględnienie żądania jednej ze stron (decyzja na korzyść inwestora) jest równoznaczne z nieuwzględnieniem żądania innej strony (decyzja na niekorzyść pozostałych odwołujących). Z podanych względów organ odwoławczy orzekając w niniejszej sprawie nie musiał wykazywać, że decyzja organu l instancji została wydana z rażącym naruszeniem prawa bądź rażąca narusza interes społeczny.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do sądu administracyjnego wnieśli: M. B. (sygn. akt II SA/Łd 120/13), E. S. (sygn. akt II SA/Łd 121/13) oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa "B" (sygn. akt II SA/Łd 122/13).

M. B. zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenia przepisów prawa mające istotny wpływ na jej treść, t j.: obrazę przepisu art. 8, art. 32, art. 33 w zw. z art 40 § 2 K.p.a. polegającą na przyjęciu przez organ administracji publicznej, iż ustanowiła w rozpoznawanej sprawie pełnomocnika do prowadzenia sprawy w sytuacji, gdy w dokumencie pełnomocnictwa z dnia 19 marca 2011r. wyraźnie zaznaczono, iż strona upoważniła adwokata A. W. wyłącznie do przejrzenia akt i sporządzenia kserokopii, w konsekwencji czego w rozpoznawanej sprawie decyzję organu l instancji błędnie doręczono adwokatowi, a nie jej, w następstwie czego została bez swej winy - wobec braku możliwości złożenia odwołania od decyzji - pozbawiona możności obrony swych w postępowaniu administracyjnym o ustalenie warunków zabudowy w przedmiotowej sprawie.

Po drugie M. B. zarzuciła obrazę art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. zw. z art. 107 § 2 i 3 K.p.a. w zw. z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powtórzyła zarzuty odwołania odnośnie procedowania na podstawie nieaktualnych dokumentów – analizy i uzgodnień .

Po trzecie M. B. zarzuciła obrazę art. art. 61 § 1 oraz art. 63 § 2 K.p.a. w zw. art. 7 i 8 K.p.a. oraz w zw. z art 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez określenie w zaskarżonej decyzji wysokości elewacji frontowej planowanej inwestycji ponad zakres wynikający z wniosku wnioskodawcy, tj. do III kondygnacji nadziemnych, w sytuacji gdy wnioskodawca wnosił o ustalenie warunków zabudowy dla obiektu o 2 kondygnacjach nadziemnych jedynie z możliwością nadbudowy wyłącznie we fragmentach budynku w obrysie klatek schodowych powiększonych o wiatrołapy.

Po czwarte M. B. zarzuciła obrazę art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegającą na przyjęciu przez organ odwoławczy, iż ustalona przez organ i instancji wysokość elewacji frontowej naruszała istniejący ład przestrzenny i wymagania dotyczące nowej. W ocenie skarżącej to właśnie ustalenie wysokości budynku przez organ l instancji zapewniało realizację zasady dobrego sąsiedztwa oraz gwarantowało uzupełnienie istniejącego układu urbanistycznego.

Na tej podstawie M. B. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W swojej skardze E. S. powołała się na zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a w szczególności zarzuciła: 1. wadliwy sposób ustalenia wysokości projektowanego budynku; 2. pominięcie przy ustaleniu warunków zabudowy wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych z uwagi na to, że wybudowanie nowego budynku mieszkalnego w sposób istotny naruszy ład przestrzenny terenu, a ponadto naruszy zasadę odległości między budynkami mieszkalnymi na osiedlu "E", którą kierowano się przy projektowaniu i budowie tego osiedla; 3. pominięcie w decyzji warunków zdrowia ludzi oraz ochrony interesów osób trzecich, w tym dostępu do drogi publicznej, a także wydanie decyzji wyłącznie na korzyść jednej ze stron, tj. inwestora.

Spółdzielnia Mieszkaniowa "B" w Ł. w swojej skardze zarzuciła naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, które miały wpływ na treść zaskarżonej decyzji, tj. art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 78 § 1, art. 85 § 1 oraz art. 136 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, a w szczególności przez: 1. pominięcie dowodu wnioskowanego przez Spółdzielnię i brak przeprowadzenia dowodu z wydania aktualnej opinii dotyczącej obsługi komunikacyjnej zamierzonej inwestycji; 2. pominięcie dowodów ze zdjęć przedstawionych przez Spółdzielnię i nieuwzględnienie wniosku o dokonanie oględzin działki nr 210/11 w obrębie [...] pod kątem możliwości zapewnienia na działce nr 206 wymaganych stanowisk postojowych lub garaży. Po drugie Spółdzielnia zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. 1. rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w zakresie zachowania odległości rzeczywistej zgrupowania miejsc postojowych dla samochodów osobowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynkach zamieszkania zbiorowego; 2. § 7 ust. 1, 2, 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej do III kondygnacji, posługując się liczbą kondygnacji innych budynków na analizowanym terenie, bez wyjaśnienia sposobu obliczania ich wysokości w metrach. Dodatkowo Spółdzielnia zarzuciła naruszenie przepisu art. 107 K.p.a. poprzez oparcie treści decyzji na starych danych zawartych w analizie urbanistycznej i opiniach. Na tej podstawie Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l instancji, a także o zasądzenie na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "B" w Ł. kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargi E. S. i Spółdzielni Mieszkaniowej "B" Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o ich oddalenie, jednocześnie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Natomiast w odniesieniu do skargi M. B. Kolegium podniosło, iż w aktach sprawy znajduje się potwierdzenie doręczenia tej decyzji pełnomocnikowi skarżącej - adw. A. W.. Istotnie organ l instancji wadliwie przyjął, że zakres tego pełnomocnictwa był szerszy niż to wynika z jego treści, jednakże należy przypuszczać, że w tej kwestii mogło być mylące upoważnienie do zastępowania udzielone w dniu 22 marca 2011r. przez adw. A. W. "w sprawie M. B. przed Urzędem Miasta Ł.". Aczkolwiek w związku z tą sytuacją skarżąca stwierdza, że została pozbawiona możliwości obrony swoich praw w postępowaniu odwoławczym, to jednakże nie zaprzecza, że znany jest jej fakt doręczenia decyzji organu l instancji adwokatowi. Nie wyjaśnia natomiast w jaki sposób weszła w posiadanie tej informacji, mimo iż w aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek potwierdzenia wskazującego na fakt, że M. B. zapoznawała się z tymi dokumentami, a w aktach sprawy jest tylko wykaz stron postępowania (ze wskazaniem adwokata A. W. jako adresata decyzji), jak i potwierdzenie doręczenia decyzji na adres Kancelarii. Skoro skarżąca, jak twierdzi, nie wiedziała o decyzji, nie mogła jednocześnie wiedzieć, że decyzja ta została skierowana do adwokata. Zdaniem organu odwoławczego jakkolwiek M. B. nie składała odwołania od decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], to jednak okoliczności wskazane przez nią w skardze były przedmiotem analizy dokonanej przez organ odwoławczy oraz przedmiotem wyjaśnienia w treści decyzji Kolegium, którą prawidłowo doręczono stronie na adres zamieszkania.

Co do zarzutu wadliwego określenia w zaskarżonej decyzji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (innej niż wskazana we wniosku inwestora) SKO wyjaśniło, że wniosek inwestora wyraźnie wskazuje, że planowana wysokość budynku - do 12 m, ilość kondygnacji - do 3. Organ orzekający w sprawie warunków zabudowy jest bezwzględnie związany wnioskiem inwestora w zakresie rodzaju i funkcji planowanej inwestycji, nie zaś parametrami technicznymi obiektu budowlanego, które mogą być przez organ ustalone odmiennie od wskazanych we wniosku. W niniejszej sprawie przeprowadzona przez organ l instancji analiza architektoniczno-urbanistyczna pozwoliła na określenie wysokości w sposób podany we wniosku. Taka wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zarówno odpowiada zabudowie istniejącej w obszarze analizowanym, jak też pozostaje w zgodzie z żądaniem wnioskodawcy (czego potwierdzeniem jest chociażby odwołanie złożone przez A. M. K. od decyzji Prezydenta Miasta Ł.). Na tej podstawie organ II instancji wniósł także o oddalenie skargi M. B.

Postanowieniem z dnia [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zarządził połączenie sprawy o sygn. II SA/Łd 120/13 ze sprawami o sygn. akt II SA/Łd 121/13 oraz II SA/Łd 122/13 w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia na podstawie art. 111 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie są zasadne.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Sądy administracyjne nie wydają orzeczeń co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, o czym stanowi art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm., dalej P.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd skargę oddala (art. 151 P.p.s.a.).

Rozpoznając skargi w ramach tak zakreślonej kognicji sąd uznał je za pozbawione uzasadnionych podstaw. Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające wolne jest od wad, które skutkowałyby koniecznością wyeliminowania z obrotu pranego kwestionowanych decyzji. W szczególności nie sposób zarzucić organowi prowadzenia postępowania z uchybieniem zasadom postępowania określonym w art. 7, 77 i 80 k.p.a.

Przedmiotem oceny Sądu jest w niniejszej sprawie legalność zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...], którą uchylono decyzję pierwszoinstancyjną i ustalono warunki zabudowy dla inwestycji. Istotą sporu w przedmiotowej sprawie jest zatem to, czy organ odwoławczy w sposób prawidłowy i wyczerpujący ustalił spełnienie przez inwestora wszystkich wymagań, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej powoływanej jako u.p.z.p. bądź jako ustawa.) a także czy prowadzone przez organ administracji postępowanie odpowiadało wymogom określonym przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, a w szczególności art. 7, art. 8, art. 10, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a.

W pierwszej kolejności należy zatem wyjaśnić, czy organ administracji dokonał prawidłowej analizy, na skutek której ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji.

Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej powoływane jako rozporządzenie).

Powyższe rozporządzenie stanowi, iż przez pojęcie funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia). Natomiast mówiąc o cechach zabudowy i zagospodarowania terenu - należy przez to rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia).

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy należy dość do wniosku, iż organ administracji prawidłowo sporządził analizę urbanistyczną, która stanowiła podstawę do ustalenia, że wnioskowana inwestycja odpowiada wymogom określonym w art. 61 ust. 1 ustawy.

Przede wszystkim organ administracji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich oraz istniejące zagospodarowanie terenu. Bezspornie w obszarze analizowanym zlokalizowane są obiekty, które stanowiły wyznacznik dla planowanego zamierzenia budowlanego. Z przeprowadzonej analizy wynika, że teren inwestycji położony jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej oraz zabudowy usługowej. Planowane przez inwestora przedsięwzięcie – zabudowa mieszkaniowo – usługowa - stanowi zatem kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym, mieści się bowiem w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów.

Wyniki analizy urbanistycznej pozwoliły również na przyjęcie określonych w decyzjach parametrów projektowanej zabudowy w odniesieniu do zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, usytuowania linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Analiza urbanistyczna pozwoliła w szczególności na odstąpienie od średniego współczynnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej jej krawędzi (§ 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia).

Nie stanowi naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa ustalenie wskaźnika zabudowy spornej inwestycji na poziomie 0,38, pomimo, iż średni wskaźnik w obszarze badanym wynosi 0,25. Organ odwoławczy wyjaśnił jednakże, iż w tym obszarze występują nieruchomości o wyższym wskaźniku. Dotyczy to w szczególności nieruchomości zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji oznaczonej jako działka nr 205/1, dla której ten wskaźnik wynosi 0,40 oraz działki nr 207/23, dla której wskaźnik zabudowy wynosi 0,49.

Również szerokość elewacji frontowej (8m), znacznie mniejsza od szerokości średniej dla obszaru, która wynosi 18m uwarunkowana jest szerokością działki (16m) Oczywistym jest, że przyjęcie średniej wartości nie byłoby możliwe Z tego względu określenie szerokość elewacji frontowej na poziomie 8,0 m pozostaje w zgodzie zarówno z wnioskiem inwestora, jak też z treścią § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Brak również podstaw do uwzględnienia zarzutu, że zaskarżoną decyzją dopuszczono zbyt wysoką zabudowę. Zgodnie z regulacją § 7 ust.1 powołanego rozporządzenia organ wyznacza wysokość górnej krawędzi elewacji nowej zabudowy jako przedłużenie istniejącej chyba, że jest to niemożliwe lub z innych względów nieuzasadnione. Dopuszcza się także wyznaczenie innej wysokości niż ta, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej (ust.3). Skarżący nie kwestionują, że w obszarze analizowanym występują budynki o zróżnicowanej wysokości od l do V kondygnacji. Nie ulega również wątpliwości, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 206, po obydwu jej stronach północnej i południowej, zlokalizowane są obiekty V kondygnacyjne. Dotyczy to w szczególności działek oznaczonych nr 205/1 przy ul. A [...] i [...] przy ul. A [...]. Nie było zatem podstaw do przyjęcia, że w zbliżeniach do budynków V kondygnacyjnych występują wyłącznie budynki niskie - II kondygnacyjne, o wysokości elewacji frontowej od 4,9 m do 8,0 m. Te parametry odnoszą się bowiem do uzupełniającej zabudowy usługowej. Jak podkreślił organ odwoławczy, planowany obiekt łączy w sobie funkcje usługową i mieszkalną, tym samym nie można mówić o bezpośrednim przełożeniu gabarytów budynków usługowych na gabaryty budynku opisanego we wniosku inwestora. Skoro zatem w obszarze analizowanym występuje szereg budynków mieszkalnych o wysokości V kondygnacji, w tym jeden na działce nr 203/10, który łączy w sobie dwie funkcje mieszkaniową i usługową, brak było podstaw do ograniczania wysokości budynku na działce nr 206 do wysokości 8,0 m. W tej sytuacji określenie wysokości budynku (górnej krawędzi elewacji frontowej) na poziomie przyjętym w zaskarżonej decyzji stanowi wynik nienaruszający zasady dobrego sąsiedztwa. Natomiast dopiero w toku kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, jakim jest postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, organ architektoniczno – budowlany ustali posadowienie budynku w konkretnym miejscu nieruchomości. Wówczas zweryfikować będzie można oddziaływanie planowanego budynku na nieruchomości sąsiednie, w tym kwestie zacienienia budynków istniejących, zachowania odpowiedniej odległości od granic nieruchomości. Na tym etapie postępowania byłoby to przedwczesne.

Kolejny zarzut zawarty w skargach dotyczy dostępu inwestycji do drogi publicznej i wpływu nowej inwestycji na drożność ulic. Jak wynika z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., dla ustalenia warunków zabudowy niezbędne jest m.in. określenie, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej (art. 2 pkt 14 ustawy). Z zaskarżonej decyzji wynika, że obsługa komunikacyjna terenu inwestycji odbywać się będzie z ul. A przez projektowany wjazd/wyjazd. Teren posiada dostęp do drogi publicznej - ul. C (droga powiatowa) przez drogę wewnętrzną - ul. A, mającą połączenie z drogą wewnętrzną ul. D, która łączy się z ul. C. Jednocześnie ulica A, przy której planowana jest inwestycja nie należy do kategorii dróg publicznych, a zatem zbędne było uzyskanie uzgodnienia z zarządcą drogi, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzyskano jednak przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy pozytywne stanowisko (opinię) Dyrektora Referatu Komunalnego Urzędu Miasta Ł. Delegatury Ł.-B. w kwestii budowy zjazdu z ul. A. Powyższe ustalenia są wystarczające dla uznania, że nieruchomość objęta wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej.

Za odmową ustalenia warunków zabudowy nie mogą natomiast przesądzić trudność w zakresie przejezdności ulicy A, czy stanu jej nawierzchni. Te okoliczności nie mieszczą się w kategorii prawnego i faktycznego dostępu do drogi publicznej. Ten warunek został przez organy zbadany w takim zakresie, w jakim wymaga tego ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z tym organ nie miał prawa odmówić ustalenia warunków zabudowy w tym zakresie. Dla każdego, kto porusza się po osiedlu E, trudności w płynnym przejeździe tą drogą są oczywiste. Niemniej nie może to w żaden sposób wpływać na korzystanie przez inwestora z jego uprawnień właścicielskich, w tym prawa do swobodnego korzystania z własnej nieruchomości, w takim samym zakresie, jak korzystają z niej właściciele czy użytkownicy nieruchomości sąsiednich, w tym skarżący czy pozostali uczestnicy postępowania. Żądanie ograniczenia inwestora w możliwości przemieszczania się pojazdem w okolicy jego nieruchomości, po powszechnie dostępnych ulicach, czyniłoby racjonalnym np zakaz wprowadzania do użytku kolejnych aut przez osoby już wzdłuż tej ulicy zamieszkujące czy korzystające z niej czasowo. Właściciel posesji przy ul. A [...] (inwestor) ma takie same uprawnienia do korzystania z własnej nieruchomości, jak i z otaczającej ją infrastruktury drogowej, jak właściciele i użytkownicy nieruchomości sąsiednich. Z tych względów nie może odnieść również skutku zarzut skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej pominięcia jej wniosków dowodowych, zmierzających do wykazania możliwości obsługi komunikacyjnej nowej inwestycji.

Sporna decyzja zawiera także wystarczające ustalenia dotyczące miejsc postojowych przewidzianych do obsługi terenu inwestycji. Określenie obowiązku zapewnienia miejsc postojowych w granicach nieruchomości, zarówno dla samochodów użytkowników stałych, jak i osób przebywających czasowo świadczy o tym, że organ uwzględnił realne trudności komunikacyjne (zagęszczenie aut) na ulicy A. Natomiast określenie minimalnych wymogów co do poszczególnych kategorii miejsc postojowych odpowiada w pełni warunkom, jakie spełniać winna decyzja ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji. Stosownie do treści par. § 2 pkt 6 in fine rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r., dalej powoływanego jako rozporządzenie w sprawie oznaczeń i nazewnictwa), ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji zapisuje się w szczególności poprzez określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Wbrew twierdzeniom skarżących natomiast ustalenie szczegółowego rozmieszczenia miejsc parkingowych na nieruchomości objętej wnioskiem byłoby przedwczesne na tym etapie procesu inwestycyjnego, określającym bardzo ogólne warunki nowej inwestycji. Spełnienie warunku zapewnienia tak określonej liczby miejsc postojowych i rozmieszczenie ich w granicach określonych w decyzji o warunkach zabudowy będzie natomiast warunkiem uzyskania pozwolenia na realizację przedsięwzięcia.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje w art. 54 pkt 2 lit. d) w zw. z art. 64 ust. 1 rozważenie ochrony interesu osób trzecich. Jednakże nie można zapominać, że decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją stanowiąca jedynie o możliwości zagospodarowania terenu i z tego względu zagrożenie praw osób trzecich na tym etapie procesu inwestycyjnego może mieć charakter jedynie potencjalny. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy). Ochrona osób trzecich w tym postępowaniu nie może być zatem oceniana tak, jak w kolejnym etapie inwestycyjnym tj. postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Jak wspomniano wcześniej, decyzja ustalająca warunki zabudowy nie rozstrzyga kwestii konkretnego umiejscowienia budynku na nieruchomości. Ocena, czy projektowany obiekt z uwagi na jego usytuowanie nie będzie stanowił uciążliwości dla nieruchomości sąsiedniej w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów Prawa budowlanego należy do organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę zgodnie z art. 5 ustawy Prawo budowlane. Organowi orzekającemu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie wolno wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwoleniu na budowę. W związku z tym ani rozwiązania dotyczące odległości między budynkami, a co za tym idzie ewentualnego ograniczenia dostępu światła dziennego do istniejących w sąsiedztwie budynków, ani kwestia zapewnienia swobodnej komunikacji poprzez budowę zjazdu w pasie drogowym ulicy A ani rozmieszczenia miejsc postojowych na nieruchomości inwestora nie jest sprawą organów orzekających o ustaleniu warunków zabudowy, a winna być zbadana przez organ wydający pozwolenie na budowę. Również wówczas dopiero organ rozstrzygnie o zakresie ochrony osób trzecich przed uciążliwościami i ograniczeniami związanymi z samym procesem inwestycyjnym, o których to uciążliwościach pisze w skardze E. S..

W ocenie Sądu poczynione przez organy administracji ustalenia wskazują, iż planowana inwestycja zachowuje zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", celem której jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy). Zasada "dobrego sąsiedztwa" uzależnia zmianę sposobu zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Z "dobrym sąsiedztwem" będziemy mieli do czynienia także wtedy, gdy na terenie objętym analizą istnieje już co najmniej jeden obiekt zbliżony w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, do obiektu będącego przedmiotem wydanej w sprawie decyzji, a wyniki analizy urbanistycznej będą pozwalały na dostosowanie projektowanej zabudowy do istniejącego obiektu, jako elementu zastanego na danym terenie ładu przestrzennego. Przeciwne rozumienie pojęcia "dobrego sąsiedztwa" będzie sprzeciwiało się określonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasadzie swobodnego zagospodarowania własnego terenu w granicach obowiązującego prawa. Natomiast zapewnienie ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych, będzie miało miejsce tylko w przypadku, gdy zamierzone przez inwestora przedsięwzięcie będzie niezgodne z prawem – art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy.

Rację należy przyznać M. B., która zarzuciła organowi I instancji pominięcie jej w postępowaniu administracyjnym i niedoręczenie jej decyzji tego organu. Jednakże naruszenie przez organ I instancji określonej w art. 10 K.p.a. zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu nie miało wpływu na wynik postępowania,. Nie uniemożliwiło bowiem M. B. aktywnego udziału w postępowaniu, a co za tym idzie nie uprawniało Sądu do uchylenia zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a.

Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przez organy administracji art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., jak również innych przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze Sąd podziela stanowisko organu, iż w niniejszej sprawie brak było podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, stosownie do art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 ustawy.

W związku z tym Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.

B.A.