Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt I SA/Rz 1223/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2016-02-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Skarbowej
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 110m, art. 110n, art. 110o, art. 110r
journal: Dz.U. 2014 poz 1619
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jednolity
article: art. 150, art. 151, art. 152, art. 154, art. 157, art. 159, art. 174, art. 198
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący S. WSA Grzegorz Panek Sędziowie WSA Tomasz Smoleń WSA Jarosław Szaro / spr./ Protokolant ref. staż. Joanna Kulasa po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 18 lutego 2016 r. sprawy ze skargi A. B. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia [...] października 2015 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów do opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] października 2015r. nr [...], Dyrektor Izby Skarbowej, po rozpoznaniu zażalenia A. B., utrzymał w mocy postanowienie organu rekwizycyjnego - Naczelnika Urzędu Skarbowego z dnia [...] lipca 2015r. nr [...] w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy, organ egzekucyjny - Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadził postępowanie egzekucyjne wobec Zobowiązanego - A. B. na podstawie tytułów wykonawczych z dnia 14 czerwca 2012r. o numerach: [...].

Zleceniem rekwizycyjnym z dnia 16.09.2014r., Naczelnik Urzędu Skarbowego. zlecił organowi rekwizycyjnemu - Naczelnikowi Urzędu Skarbowego przeprowadzenie w ramach pomocy prawnej egzekucji z nieruchomości stanowiącej własność Zobowiązanego położonej w W. w celu doprowadzenia do wykonania obowiązków objętych ww. tytułami wykonawczymi.

Pismem z dnia 6 października 2014r. organ rekwizycyjny dokonał zajęcia nieruchomości oraz wezwał Zobowiązanego do zapłaty dochodzonych należności pieniężnych. W związku z bezskutecznym upływem terminu zakreślonego w wezwaniu, czynności opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości zostały przeprowadzone w dniu 27.04.2015r. przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie przez obecnych uczestników stosownego protokołu. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości określona została na kwotę 113.421zł.

Pismem z dnia 8.05.2015 r. Zobowiązany złożył zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, wnosząc o zmianę oszacowania nieruchomości, a także o ponowne wyznaczenie rzeczoznawcy majątkowego celem dokonania powtórnego opisu i oszacowania nieruchomości.

Postanowieniem z dnia [...] lipca 2015r. Naczelnik Urzędu Skarbowego uznał zarzuty Zobowiązanego do opisu i oszacowania wartości nieruchomości za nieuzasadnione.

W uzasadnieniu postanowienia organ rekwizycyjny wskazał, że sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy spełnia wymogi formalne, o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie. Zawiera informacje niezbędne przy dokonaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązania merytoryczne, przedstawienie toku obliczeń oraz wynik końcowy. Przedstawiono również sposób dokonania wyceny nieruchomości, zawarto stosowne klauzule i zastrzeżenia wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny, dołączono do operatu istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Na jego początku został umieszczony wyciąg, o którym mowa w art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015r., poz. 1774 ze zm.), dalej u.g.n. Operat został opatrzony datą, podpisem i pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego.

W dalszej kolejności organ rekwizycyjny wyjaśnił, że dla ustalenia wartości wycenianej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zgodnie z art. 154 u.g.n. zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, poddając analizie nieruchomości podobne w zakresie prawnym i cech fizycznych.

Odnosząc się do zarzutów Zobowiązanego, dotyczących występowania na nieruchomości złoża kruszywa naturalnego, Naczelnik Urzędu Skarbowego wskazał, że w dniu 21.05.2015r. wystąpił do Marszałka Województwa [...], Starosty [...] oraz do Państwowego Instytutu Geologicznego [...] z zapytaniem, czy na wycenianej działce występują złoża kopalin. Z nadesłanych odpowiedzi wynikało, że złoża kopalin tam że nie występują.

Organ podniósł również, że Zobowiązany wezwany do przekazania dokumentów potwierdzających istnienie złoża kopalin na szacowanej działce, nie przedłożył ich.

W związku z powyższym Naczelnik Urzędu Skarbowego stwierdził, że na wycenianej działce nie zostało rozpoznane ani udokumentowane złoże kopalin, tym samym nieruchomość została prawidłowo zakwalifikowana przez rzeczoznawcę majątkowego jako nieruchomość gruntowa niezabudowana i prawidłowo oszacowano jej wartość.

A. B. złożył zażalenie na powyższe postanowienie, w którym wskazał, że nie zgadza się ze stwierdzeniem, że jego zarzuty z dnia 8.05.2015r. do opisu i oszacowania wartości nieruchomości są nieuzasadnione.

Dyrektor Izby Skarbowej w opisanym na wstępie postanowieniu nie uwzględnił zażalenia i utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podkreślił, że rzeczoznawca został powołany zgodnie z art. 110s § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1996r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2014r., poz. 1619 ze zm.), dalej p.e.a., a zastosowana przez niego procedura wyceny jest zgodna z art. 149-159 u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia. Wyceny dokonano z uwzględnieniem warunków określonych w art. 154 u.g.n., przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, biorąc do analizy nieruchomości podobne w zakresie prawnym i cech fizycznych (§ 4 rozporządzenia). Wartość nieruchomości określono w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Ponadto, w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym został zawarty dokładny opis nieruchomości z uwzględnieniem uwarunkowań planistycznych, podstawy prawnej wyceny, wyboru podejścia i metody wyceny, analizy lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przedstawiono również tok obliczeń oraz wynik końcowy.

Od sporządzenia operatu (23.04.2015r.) do dokonania czynności opisu i oszacowania nieruchomości (27.04.2015r.) nie minęło 12 miesięcy, spełniony został więc wymóg z art. 156 ust. 3 u.g.n. Wyznaczony rzeczoznawca majątkowy – J. K. jest wpisany do rejestru rzeczoznawców majątkowych.

Organ odwoławczy nie stwierdził również naruszenia innych przepisów regulujących dokonanie czynności opisu i oszacowania nieruchomości. Do czynności tych przystąpiono po bezskutecznym upływie terminu zakreślonego w wezwaniu, o którym mowa wart. 110c § 2 p.e.a., a zatem zgodnie z art. 110m § 1 p.e.a. Zawiadomień i obwieszczeń o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości dokonano zgodnie z art. 110o § 1-3 p.e.a. Czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości zostały przeprowadzone w dniu 27.04.2015r. przez sporządzenie, odczytanie i podpisanie protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Treść protokołu odpowiada wymogom określonym w art. 110r § 1 p.e.a., a sam protokół wraz z operatem szacunkowym został doręczony Zobowiązanemu w dniu 6.05.2015r., w związku z jego nieobecnością w czasie czynności utrwalonych protokołem.

Odnosząc się do zarzutów Zobowiązanego, dotyczących występowania na nieruchomości złóż kruszywa naturalnego, Dyrektor Izby Skarbowej stwierdził, że ta okoliczność nie znajduje potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym. Naczelnik Urzędu Skarbowego przeprowadził szczegółowe postępowanie wyjaśniające, które wykazało, że na nieruchomości nie występują żadne udokumentowane złoża kopalin. Zobowiązany, jako właściciel nieruchomości nigdy nie występował do właściwych organów z wnioskiem o zatwierdzenie projektu robót geologicznych. Ponadto, Marszałek Województwa [...], Starosta [...], jak również Państwowy Instytut Geologiczny nie potwierdzili, by na nieruchomości znajdowały się złoża kopalin. Rzeczoznawca majątkowy wzywany do ustosunkowania się do kwestii złóż kopalin wyjaśnił, że nieruchomość objęta wyceną jest położona na terenie oznaczonym jako rolniczy, w części w obszaru o szczególnym zagrożeniu powodzią. Zobowiązany nie przedstawił stosownej dokumentacji potwierdzającej istnienie złóż, tj. dokumentacji geologicznej określającej istnienie złóż, wielkość pokładów, zapisu w planie zagospodarowania przestrzennego gminy o przeznaczeniu terenu, w którym położona jest nieruchomość na cele wydobywcze, zezwolenia na wydobycie kruszywa z nieruchomości. Organ odwoławczy wziął również pod uwagę, że Zobowiązany, wzywany przez organ rekwizycyjny, nie przedstawił dokumentacji potwierdzającej istnienie złoża kopalin na szacowanej działce w postaci zatwierdzonego projektu prac geologicznych oraz zatwierdzonej dokumentacji geologicznej złoża kopalin.

A. B. złożył skargę na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej, wnosząc o jego uchylenie wraz z poprzedzającym postanowieniem organu I instancji.

Skarżący zarzucił, że zaskarżone postanowienie zostało wydane z naruszeniem prawa materialnego i przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, m.in.:

- art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016r., poz. 23), dalej k.p.a., przez wadliwe przeprowadzenie postępowania dowodowego, nie podjęcie wszelkich niezbędnych działań w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący materiału dowodowego,

- art. 7 § 1 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przez oparcie zaskarżonej decyzji na niedokładnych ustaleniach faktycznych poczynionych bez wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego, wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału sprawy.

W uzasadnieniu Skarżący podniósł, że wycena nieruchomość w operacie szacunkowym została zaniżona. Operat został sporządzony wadliwie, ponieważ do porównania nieruchomości zostały przyjęte nieruchomości gruntowe przeznaczone pod uprawę. Nie uwzględniono, że nieruchomość Skarżącego posiada złoża kruszywa naturalnego, co skutkowało zaniżeniem wartości wyceny. Rzeczoznawca majątkowy w operacie nie wskazał źródeł informacji na temat wpływu poszczególnych cech nieruchomości na jej wartość. Rzeczoznawca pominął, że teren, na którym znajduje się nieruchomość jest korzystny pod względem inwestycyjnym i turystycznym. W zamian skoncentrował się na rolniczym przeznaczeniu nieruchomości, co również zaniżyło wartość wycenianej nieruchomości. W najbliższym sąsiedztwie nieruchomości zlokalizowane są budynki mieszkalne jednorodzinne wraz z zabudowaniami gospodarczymi, co korzystnie wpływa na lokalizację nieruchomości. Fakt, że nieruchomość leży w odległości kilku kilometrów od R. i J. wpływa na jej korzystne położenie. Niewielka odległość od aglomeracji miejskiej tworzy dobre miejsce dla potencjalnych kontrahentów.

Skarżący podniósł również, że wyceniona nieruchomość posiada pod powierzchnią do głębokości 14 metrów złoża kruszywa naturalnego, co stwierdzono podczas wykonywania odwiertów sprawdzających głębokość wód gruntowych. W operacie szacunkowym rzeczoznawca nie uwzględnił tej okoliczności. W oparciu o powyższe Skarżący zarzucił, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób niezgodny z u.g.n. oraz rozporządzeniem, dlatego też nie może być podstawą ustalenia ceny ww. nieruchomości.

Skarżący podniósł, że prowadzenie egzekucji z nieruchomość, której kwota wyceny została znacznie zaniżona grozi poważną stratą nie tylko dla Zobowiązanego, ale również dla Skarbu Państwa. W obliczu planów rozpoczęcia wydobycia kruszywa na nieruchomości, w wyniku podpisanych kontraktów Skarb Państwa mógłby uzyskać znaczne należności z tytułu podatku VAT oraz podatku dochodowego. Trzeba natomiast pamiętać, że dokumenty koncesyjne są przynależne właścicielowi gruntu, a więc w razie sprzedaży takiego gruntu nie przechodzą na nowego nabywcę. Zdaniem Strony uruchomienie kopalni na wycenionym terenie skutkować będzie spłatą zobowiązań wobec Skarbu państwa.

Skarżący zarzucił również, że operat szacunkowy nie zawiera elementów wskazanych w § 33 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. Nr 137, poz. 1541 ze zm.).

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej wniósł o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie miał na uwadze, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona, bowiem Dyrektor Izby Skarbowej rozpatrując zażalenie A. B. nie naruszył prawa procesowego trafnie uznając, że sporządzony operat wyceny nieruchomości sporządzony został zgodnie z przepisami regulującymi tworzenie tego typu dokumentów.

Skarga nie jest uzasadniona bowiem czynność opisu i oszacowania została przeprowadzono prawidłowo, zaś operat szacunkowy dotyczący wartości przedmiotowej nieruchomości nie zawiera błędów, jakie zarzuca mu Skarżący.

Problematyka opisu i oszacowania nieruchomości w trakcie prowadzonego postępowania egzekucyjnego została uregulowana w przepisach art. 110m do 110u p.e.a. Przepisy te określają sposób przeprowadzenia tych czynności i wskazują, że część z nich jest dokonywana przez organ egzekucyjny, lecz do dokonania wyceny nieruchomości konieczne jest powołanie biegłego rzeczoznawcy.

Organ egzekucyjny w trakcie przeprowadzanego opisu jest zobowiązany do zgromadzenia dokumentów w postaci wyciągu z księgi wieczystej nieruchomości oraz wypisu z odpowiedniego rejestru gruntów (art. 110m § 2 pkt 1 p.e.a.), jak także adresów miejsc uczestników postępowania. Powinien równie ustalić, czy zachodzi okoliczność posiadania przez jednostkę samorządu terytorialnego prawa pierwokupu, a jeżeli tak, to czy będzie ona z tego prawa korzystała (art. 110n § 1- 5 p.e.a.).

O przeprowadzanej czynności opisu i oszacowania nieruchomości musi zawiadomić uczestników postępowania, co najmniej na 14 dni przed terminem dokonywania tej czynności (art.110o p.e.a.).

Z przeprowadzanej czynności sporządzany jest protokół, w którym zawiera się wszystkie dane ustalone w trakcie jej przeprowadzenia, a w szczególności oznaczenie nieruchomości, obiekty budowlane na niej zlokalizowane, stwierdzone prawa i obciążenia posiadaczy nieruchomości, sposób korzystania z nieruchomości przez zobowiązanego, określenie wartości nieruchomości z podaniem jej podstaw, zgłoszone prawa do nieruchomości, czy w końcu inne okoliczności, jakie są istotne dla dokonania oszacowania nieruchomości (art.110r p.e.a.).

Po dokonaniu opisu nieruchomości do jej oszacowania powołany musi zostać rzeczoznawca uprawniony do wyceny nieruchomości według przepisów u.g.n. Jest to ustawowy wymóg, jaki stawia p.e.a. do dokonania tej czynności. Czynność oszacowania musi zostać przeprowadzona właśnie w tej formie i tylko z wykorzystaniem tego środka dowodowego. Przepisy p.e.a. w tym zakresie są w pełni skorelowane z przepisami u.g.n., który w treści przepisu art.150 ust.5 przewiduje, że wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi powołani na podstawie i w trybie przewidzianym przez u.g.n. (art. 174 i nast. u.g.n.). Prowadzenie wyceny nieruchomości przez inne osoby stanowi wykroczenie stypizowane w art. 198 ust. 1 i 2 u.g.n..

Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany stosować się do przepisów regulujących tryb wyceny w u.g.n. oraz aktach wykonawczych, a także do aktów wydanych przez stowarzyszenie rzeczoznawców, do którego przynależność jest obowiązkowa i które wydaje wiążące wytyczne w zakresie wyceny nieruchomości, jak także rozstrzyga spory co do merytorycznej zawartości operatów szacunkowych .

W myśl art. 150 ust 1. pkt 1 u.g.n. rzeczoznawca dokonuje wyceny wartości rynkowej nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, przy czym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art.151 ust.1 u.g.n.).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się w podejściu porównawczym, dochodowym lub kosztowym, albo mieszanym, zawierającym elementy podejść poprzednich (152 pkt 2 u.g.n.).

O wyborze metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust.1 u.g.n.), uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości;

8) świadectwie charakterystyki energetycznej.

Przy wycenie nieruchomości w podejściu porównawczym rzeczoznawca tworzy bazę nieruchomości podobnych, do których porównywana jest nieruchomość szacowana.

Na mocy art.157 ust.1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W przypadku zlecenia wykonania operatu przez sąd tylko ten organ może wystąpić o ocenę prawidłowości jego sporządzenia (nie dotyczy to sytuacji, gdy wycenę zleciły inne organy – art.157 ust.3 u.g.n.).

Powyżej przedstawione normy zakreślają zakres oceny prawidłowości procedowania przez organy w trakcie toczącego się postępowania egzekucyjnego, najpierw w zakresie przeprowadzonej czynności opisu nieruchomości, a następnie uzyskanego w drodze stosownego operatu szacunkowego oszacowania tejże nieruchomości przez uprawnionego rzeczoznawcę.

Nie budzi przy tym wątpliwości sposób procedowania przez organ w trakcie dokonywania opisu nieruchomości. O czynności tej zostały zawiadomione strony postępowania, wziął w niej udział rzeczoznawca wykonujący następnie oszacowanie nieruchomości, z czynności tej sporządzono protokół, który zawiera wszelkie elementy, jakie tego typu dokument w myśl powołanych powyżej przepisów zawierać powinien. Ta część postępowania organu nie jest kwestionowana przez skarżącego.

Nie są natomiast zasadne jego zarzuty, jakie złożył odnośnie oszacowania nieruchomości w kontekście nieprawidłowej (zaniżonej wyceny tej nieruchomości).

Ocieniając prawidłowość postępowania organów administracji (egzekucyjnych) dokonujących rozpatrzenia wniosku Skarżącego w zakresie złożonych zarzutów, do oszacowania nieruchomości należy wskazać zakres kontroli, jaki musi być przez organ w tego typu postępowaniu przeprowadzony.

Niewątpliwie organ postępowania musi dokonać oceny prawidłowości postępowania rzeczoznawcy w trakcie wydawanego operatu szacunkowego, w zakresie przepisów regulujących postępowanie egzekucyjne, jak również przepisów regulujących wydawanie operatów szacunkowych, a to u.g.n., aktów wykonawczych wydanych na podstawie art.159 u.g.n., określających rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Organ administracji musi przede wszystkim dokonać oceny prawidłowości sporządzenia operatu pod kątem wyboru metody wyceny, czy jest ona dopuszczalna w danym przypadku, czy posługując się daną metodą wyceny rzeczoznawca wypełnił wszystkie ustawowe wymogi, jakie są przewidziane przez powyżej wskazane przepisy, uwzględnił całość okoliczności mogących mieć wpływ na wartość oszacowania nieruchomości, czy operat jest kompletny w aspekcie wymagań mu stawianych przez przepisy prawa i czy w końcu przedstawia on proces myślowy, jaki doprowadził rzeczoznawcę do dokonania takiej, a nie innej wyceny. W szczególności, czy wskazuje on podstawy dokonania wyceny, dane jakie do tej wyceny zgromadzono, w jaki sposób zostały one przetworzone i w końcu, dlaczego otrzymano taką a nie inną wartość nieruchomości

Organ nie powinien jednak wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których co oczywiste organ egzekucyjny nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. też wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2013r., II OSK 1686/11, czy wyrok WSA w Gdańsku z 18 sierpnia 2010r., II SA/Gd 517/09).

Ustawa - u.g.n. przewiduje, że w tym zakresie operat szacunkowy może być kwestionowany przed organizacją zawodową zrzeszającą rzeczoznawców, która do oceny prawidłowości operatu powołuje zespół dwóch rzeczoznawców majątkowych. Jest ona uprawniona do wydania oceny negatywnej operatu, który w takim przypadku traci charakter opinii o wartości nieruchomości (art.157 ust.1 i 1a u.g.n.).

Jest to jedyny sposób, (poza postępowaniem przed sądem powszechnym), do zdyskredytowania merytorycznej zawartości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

W przedmiotowej sprawie dłużnik zarzucił nie uwzględnienie wszystkich okoliczności mających wpływ na treść wyceny nieruchomości. W jego przekonaniu po pierwsze było to nie uwzględnienie faktu, że na działce znajdują się złoża kopalin, a po drugie, nie uwzględniono korzystnego położenia działki w okolicy miast R. i J.

Organ analizując pierwszy z zarzutów, który polegał w swej istocie na wskazaniu braku kompletności danych, na których oparł swój operat rzeczoznawca (niezgromadzenie wszelkich niezbędnych informacji), przeprowadził szerokie postępowanie dowodowe i ustalił, że brak jest dowodów mogących wskazywać na to, że dane podawane przez dłużnika są prawdziwe. Otrzymane od różnych instytucji informacje nie potwierdziły wskazań dłużnika, że na działce znajdują się kopaliny, prowadzony jest proces prowadzący do rozpoczęcia ich pozyskiwania, jak też, że z tego tytułu dłużnik uzyska znaczące wpływy, które będą generować też wpływy do budżetu. W tym zakresie twierdzenia dłużnika okazały się gołosłowne i nie znalazły potwierdzenia w wiarygodnych dowodach. Organ słusznie zatem uznał, że nie mogą one stanowić podstawy skutecznego zarzutu odnośnie oszacowania nieruchomości.

Drugi z zarzutów przedłożonych przez dłużnika nie może podlegać ocenie organu. Dotyczy on bowiem zagadnienia prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc donośnie prawidłowości zgromadzonej bazy nieruchomości porównywanych, a więc tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Dokonywanie ocen w tym zakresie przez organ pozbawione byłoby merytorycznej podstawy. Kwestionując operat w tym zakresie dłużnik powinien wystąpić w trybie art. 157 u.g.n. o ocenę prawidłowości operatu.

Zakwestionowanie go w tym trybie rodziło by również skutki procesowe dla niniejszej sprawy.

Organ odwoławczy w tym zakresie dokonał jedynie (słusznie) oceny prawidłowości budowania bazy danych porównawczych pod kątem wymogów formalnych i wskazał, że zawiera ona dokładny opis nieruchomości, z uwzględnieniem uwarunkowań planistycznych, wybór podejścia i metody, analizę lokalnego rynku nieruchomości w zakresie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, jak też przedstawiono sposób obliczeń i wynik końcowy. Organ dokonał więc pełnej kontroli w takim zakresie, w jakim posiadał do tego kompetencje.

Taki sposób procedowania nie narusza prawa.

Z tych względów – nie znajdując uzasadnionych zarzutów naruszenia prawa procesowego - Sąd oddalił skargę w myśl art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.).