Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 814/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2009-12-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 106 § 3
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art.36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 11, art.154 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art.150 ust. 5, art. 149, art.153 ust.1
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: § 4 ust. 1 i 2, § 50 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 18 grudnia 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Bohdanowicz Sędziowie Sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) Sędzia WSA Marek Szumilas Protokolant inspektor Małgorzata Zacharia-Gardzielewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2009 r. sprawy ze skarg R.S. i W.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] Wójt Gminy ustalił z urzędu jednorazową opłatę w wysokości 10.229,60 zł tytułem wzrostu wartości nieruchomości za działkę o numerze ewidencyjnym [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż [...] sierpnia 2008 r. R. i W.S. dokonali sprzedaży stanowiącej ich dotychczasową własność działki nr [...]. Umowa sprzedaży została zawarta po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego tę działkę. W uchwale zatwierdzającej plan została ustalona opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w wysokości 20%.

Plan ten został zatwierdzony uchwałą Nr XXIX/218/06 Rady Gminy z dnia [...] kwietnia 2006 r. Poprzedni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z [...] października 1990 r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2002 r. na mocy art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przedmiotowa nieruchomość była przeznaczona pod uprawy rolne, w ewidencji gruntów działka nr [...] została sklasyfikowana jako grunty orne klasy IVa, V i VI. W planie z [...] kwietnia 2006 r. teren ten ma funkcję: budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, wolnostojące (4MN)

W ocenie organu zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost jej wartości, którego podstawę ustalenia stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] marca 2009 r. W operacie rzeczoznawca opisał nieruchomość jako działkę niezabudowaną, położoną około 400 m od drogi [...]. Dostęp do działki nie odbywa się bezpośrednio z drogi publicznej, lecz jest zapewniony poprzez służebność gruntową. Położenie wsi jest peryferyjne, w sąsiedztwie zarówno budynków mieszkalnych jak i terenów leśnych. Lokalizację i sąsiedztwo należy uznać za przeciętne, są to tereny słabo doinwestowane w infrastrukturę. Odległość od centrum administracyjnego gminy wynosi 6 km, od [...] około 8 km. Dostęp do działki jest utrudniony. Wyceniana działka jest niezabudowana, nie ogrodzona oraz nie zalesiona. Teren cechuje się lekkim spadkiem, ma przeciętne warunki geotechniczne. W pobliżu brak jest sieci infrastruktury technicznej.

W odwołaniu od powyższej decyzji R. i W. małżonkowie S. wnieśli o jej zmianę poprzez istotne zmniejszenie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości lub uchylenie decyzji i przekazanie sprawy celem ponownego rozpoznania przez Wójta Gminy. W ocenie skarżących wartość początkowa nieruchomości została wyceniona nieprawidłowo bowiem różnica w cenie nie wynika z faktu, iż Gmina poniosła koszty na uatrakcyjnienie tej działki, lecz z ogólnego wzrostu cen nieruchomości i dużego popytu na działki budowlane. Według wiedzy skarżących będą kłopoty z doprowadzeniem mediów do działki gdyż brak jest możliwości przesyłowych. Brak jest również dróg wewnętrznych umożliwiających dojazd do poszczególnych działek. Obecni właściciele musieli na własny koszt wykarczować las

i wytyczyć drogę przeciwpożarową i dojazdową do poszczególnych działek. Droga publiczna nr [...] na długości ok. 200 m istnieje tylko na wyrysach geodezyjnych.

W rzeczywistości jest porośnięta i nieprzejezdna.

Decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn.zm.), § 22 uchwały nr XXIX/218/06 Rady Gminy z dnia [...] kwietnia 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi [...] (Dz.Urz.Woj. Nr 36, poz. 803 z dnia 30 maja 2006 r.), art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn.zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji udowodnił zaistnienie w przedmiotowej sprawie przesłanek do ustalenia spornej opłaty, albowiem jak wykazał rzeczoznawca, nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium nie podzieliło argumentów odwołujących, iż uchwalenie planu nie miało wpływu na wzrost wartości nieruchomości, a różnica w cenie wynikła z ogólnego wzrostu cen i popytu na działki budowlane. Kolegium stwierdziło, iż wycena nie jest zawyżona, bowiem przyjęta przez rzeczoznawcę wartość 1 m2 gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową nie przewyższa średnich cen transakcji w obrocie pierwotnym i wtórnym w latach 2006-2008. Zwróciło również uwagę, iż według stanu na dzień 8 sierpnia 2008 r. rzeczoznawca wycenił wartość nieruchomości na kwotę 52.495 zł (34,95 zł/m²), podczas gdy cena w zawartej przez odwołujących umowie sprzedaży została ustalona na kwotę 90.500 zł (60,25 zł/m²).

Na powyższą decyzję R. i W.S. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, wnosząc analogicznie jak w odwołaniu o zmianę decyzji poprzez istotne zmniejszenie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości lub uchylenie decyzji i przekazanie sprawy celem ponownego rozpoznania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

Uzasadniając skargę podtrzymali swój zarzut naruszenia prawa poprzez zaniżenie ceny stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem skarżących stan nieruchomości powinien zostać ustalony na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przyjętego uchwałą Nr XXIX/218/06 Rady Gminy z dnia [...] kwietnia 2006 r.). Przy obliczaniu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu powinno się wziąć pod uwagę wartość na dzień wejścia planu w życie, która nie może być równa wartości działki z dnia, w którym skarżący zakupili ją od Agencji Nieruchomości Rolnych (2001 r.). Od początku 2006 roku nastąpił boom na grunty zarówno budowlane jak i rolne i w tym należy upatrywać głównej przyczyny wzrostu wartości nieruchomości. Nadto cena zakupu działki w 2001 r. była tak niska dlatego, iż oprócz skarżących do przetargu przystąpiła tylko jedna osoba, która wycofała się w jego trakcie. W przeciwnym wypadku cena gruntu zakupionego przez skarżących w 2001 r. byłaby o wiele wyższa.

Nadto skarżący opisali swoją sytuację materialną oraz podali, że w pobliskiej Gminie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości są o wiele niższe.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. W ocenie Kolegium operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia opłaty, został sporządzony prawidłowo.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm. - dalej w skrócie: P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi uznał, iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] lipca 2009r. nie narusza prawa w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego.

Podstawą materialnoprawną kontrolowanej w rozpoznawanej sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn.zm.), dalej jako: :ustawa o p.z.p.". Art. 36 ust. 4 ustawy o p.z.p. stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 ustawy o p.z.p. wysokość opłaty, o której mowa w przywołanym wyżej przepisie ustala się na dzień sprzedaży, zaś wartość nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o p.z.p. ustala się w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Ustalając wzrost wartości nieruchomości, organ winien oprzeć się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej dotychczasowego przeznaczenia, wynikającą z zapisów uchwalonego planu, w odniesieniu do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednakże przed podjęciem w prowadzonym postępowaniu czynności, prowadzących do ustalenia należnej opłaty na podstawie operatu szacunkowego organ, na podstawie posiadanych informacji, powinien dokonać oceny czy w istocie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w konkretnym przypadku doszło do zmiany wartości nieruchomości. Nie każda zmiana planu prowadzi bowiem do zmiany wartości objętych tym planem działek.

Dostrzec przede wszystkim trzeba, iż istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 4 ustawy o p.z.p., ustanawiającego tzw. opłatę planistyczną, sprowadza się do poniesienia opłaty przez właściciela w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: 1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz 2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonania w nim zmiany.

Jak wynika z akt sprawy, 30 czerwca 2006r. wszedł w życie "Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów wsi [...]" uchwalony uchwałą Nr XXIX/218/06 Rady Gminy z dnia [...] kwietnia 2006 r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Nr 36, poz. 803 z 30 maja 2006 r. Powyższy plan objął między innymi nieruchomość oznaczoną wówczas nr ewid. [...] o pow. 0,9946 ha, która znalazła się w jednostce bilansowej 4MN – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (§ 12 ust. 3 uchwały). Następnie decyzją nr [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r. Wójt Gminy zatwierdził na wniosek skarżących projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] na 7 działek,

w wyniku tego podziału została wyodrębniona między innymi działka o nr ewid. [...] o pow. 0,1502 ha. W § 22 uchwały Rad Gminy ustaliła, zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, 20% stawkę opłaty planistycznej.

Przed wejściem w życie powyższego aktu prawa miejscowego przedmiotowa nieruchomość miała charakter rolny (według rejestru gruntów grunty orne klasy IVa, V i VI, według oświadczenia skarżących na rozprawie – grunt rolny odłogowany).

Uprzednio obowiązujący dla terenu działki [...] miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z [...] października 1990 r. utracił moc z dniem 31 grudnia 2002 r., na mocy art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Oznacza to, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości.

Po drugie, dnia [...] sierpnia 2008 r. został sporządzony akt notarialny, na podstawie którego skarżący sprzedali nieruchomość - działkę ewid. nr [...] osobom fizycznym (akt notarialny repertorium A nr [...] sporządzony przez notariusza A.M.). Należy zatem uznać, że doszło do spełnienia obydwu warunków z art. 36 ust. 4 ustawy o p.z.p., tj. uchwalenia (zmiany) planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia (dokonania zmiany) w planie zagospodarowania przestrzennego.

Dla dokonania oceny w zakresie zaistnienia przesłanki zmiany wartości nieruchomości, konieczne jest podjęcie w tym zakresie stosownych ustaleń potwierdzających tę okoliczność. Stosownie do tego przyjąć trzeba, że obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej jest wycena, sporządzona przez uprawnioną osobę. Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych, stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl natomiast art. 150 ust. 5 w zw. z art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami, określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w rozdziale 1 działu V tej ustawy. Sporządzają oni w tej kwestii opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Wymagany przepisami ustawy operat szacunkowy, winien spełniać wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość, podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć nie tylko ustalenia faktyczne, ale także ich uzasadnienie, wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych ze względu na m.in. położenie, wielkość i ukształtowanie działek, dojazd do nich, ich lokalizację itp. oraz ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości. Uzasadnienie jest o tyle istotne, że umożliwia organowi ocenę, czy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, rzeczywiście może stanowić dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu tego planu.

W postępowaniu, dotyczącym ustalenia opłaty planistycznej, obowiązkiem organów administracyjnych było zatem dokonanie, na podstawie art. 80 K.p.a., oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w odniesieniu do okoliczności wzrostu wartości nieruchomości.

Zdaniem Sądu, ocena w tym przedmiocie w sprawie niniejszej przeprowadzona została prawidłowo. W szczególności uznać należy, iż organy obu instancji właściwie zastosowały i zinterpretowały przepisy prawa będące podstawą podjętych rozstrzygnięć i prawidłowo ustaliły stan faktyczny, zaistniały w niniejszej sprawie. Przedstawiony

w sprawie operat z [...] marca 2009 r. jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze. zm.), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia.

W myśl art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1 ww. ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca winien wykorzystać wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach (art. 155 ust. 1). Z kolei zgodnie z przepisem § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia - przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym można stosować m.in. metodę, którą zastosowano w niniejszej sprawie, tj. metodę korygowania ceny średniej. Przy metodzie tej, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia).

Po myśli § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy p.z.p., określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (ust. 1). W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

W operacie sporządzonym w niniejszej sprawie rzeczoznawca wskazał, iż na rynku występowały transakcje dotyczące podobnych nieruchomości, dlatego dokonano analizy cen uzyskiwanych na rynku i określenia wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Opisał sposób ustalania wartości, parametry szacowania, cechy korygujące i ich wagi zarówno w stosunku do nieruchomości rolnych, jak i o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe. Rzeczoznawca uwzględnił również wpływ czasu na cenę transakcyjną (str. 7 i 9 operatu).

Zasadnie wskazało Kolegium, że w wycenie nieruchomości po zmianie planu rzeczoznawca majątkowy uwzględnił cechy nieruchomości, mianowicie infrastruktura techniczna jako - brak (B), dostępność komunikacyjna jako przeciętna (P), przyjmując dla tych cech najniższe współczynniki korygujące, odpowiednio 0,08 i 0,03, co miało wpływ na przyjęcie ogólnej wartości współczynników w wysokości 0,75, obniżając średnią cenę za m2. Do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca przyjął 13 transakcji z terenu powiatu, dokonywanych od lutego 2006 do maja 2007 r. i na tej podstawie ustalając ich cechy rynkowe ustalił cenę średnią, czynniki korygujące, i wykazał sposób dokonania obliczeń zgodnie z ww. przepisami.

Sąd nie dopatrzył się aby opinia rzeczoznawcy sporządzona została nierzetelnie i nie odzwierciedlała faktycznej wartości początkowej spornej nieruchomości. Zarzut ten nie poparty został żadnymi dowodami, a zatem należy go uznać za gołosłowny. Przy czym mając na uwadze wskazany wyżej sposób dokonywania ustalania wartości uśrednionej i korygowanej podkreślenia wymaga, iż wartości nieruchomości na potrzeby przedmiotowego postępowania, wbrew oczekiwaniu skarżących, nie można utożsamiać ani porównywać z ceną nabycia jednostkowej nieruchomości kilka lat wcześniej w trybie przetargowym od Agencji Nieruchomości Rolnych.

Z ustaleń organów, dokonanych na podstawie operatu szacunkowego, bezsprzecznie wynika, że wartość objętej postępowaniem nieruchomości, stanowiącej własność skarżących, wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z tego też względu, wobec zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia (zmiany) planu, koniecznym było wydanie decyzji ustalającej dla skarżących jednorazową opłatę planistyczną.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowioną służebność, nadto skarżący pomijają okoliczność, iż przy ustaleniu wartości nieruchomości należy uwzględnić jej stan z dnia wejścia w życie planu miejscowego, zatem w dniu 30 czerwca 2006 r. (przed podziałem działki o nr [...]) .

Odnieść należy się również do zgłoszonych na rozprawie przez pełnomocnika skarżących wniosków o dopuszczenie dowodu z informacji na okoliczność cen i wartości nieruchomości podobnych do nieruchomości skarżących oraz o odroczenie rozprawy celem umożliwienia skarżącym wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości operatu, albowiem skarżący o takiej możliwości nie byli pouczeni. W pierwszej kolejności należy przypomnieć, iż sąd administracyjny nie dokonuje samodzielnych ustaleń stanu faktycznego sprawy, nie rozstrzyga jej w zastępstwie organu administracji publicznej. Sąd dokonuje jedynie oceny legalności zaskarżonego aktu prawnego. Sąd uwzględnia zatem stan faktyczny i prawny istniejący w dacie wydania zaskarżonej decyzji.

Skarżący nie przedłożyli na etapie postępowania administracyjnego, ani też na etapie postępowania sądowoadministracyjnego dokumentu zawierającego "informację o cenach i wartości nieruchomości podobnych do ich nieruchomości". Z wniosku dowodowego zgłoszonego na rozprawie w dniu 9 grudnia 2009 r. wynika, nadto iż skarżący nie dysponowali w dacie składania go takowym dokumentem, a dopiero zamierzaliby go uzyskać.

Celem uzupełniającego postępowania dowodowego, o którym mowa w art. 106 § 3 p.p.s.a., nie jest ponowne ustalenie stanu faktycznego w sprawie administracyjnej, lecz wyłącznie ocena, czy organy administracji ustaliły ten stan zgodnie z regułami procedury administracyjnej, a następnie, czy dokonały prawidłowej subsumcji ustalonego stanu faktycznego do dyspozycji określonych przepisów prawa materialnego. Sąd administracyjny nie jest zatem uprawniony do dokonywania ustaleń, które miałyby służyć merytorycznemu rozstrzyganiu sprawy załatwionej zaskarżoną decyzją. Może on dokonywać jedynie takich ustaleń, które będą stanowiły podstawę oceny zgodności z prawem tejże decyzji. Dopuszczenie dowodu z dokumentu jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem sądu. Służyć ma wyjaśnieniu istotnych wątpliwości i nie może prowadzić do nadmiernego przedłużenia postępowanie w sprawie. Przepis art. 106 § 3 p.p.s.a. nie daje jednak podstaw do dopuszczenia w postępowaniu sądowoadministracyjnym dowodu z dokumentów, który w istocie ma charakter opinii biegłego.

Mając na uwadze powyższe w odniesieniu do zarzutów skargi nie sposób zatem przyznać im waloru zasadności, uznając je jedynie za niezasadną polemikę

z ustaleniami organów.

Wobec powyższego, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.