Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2081/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-01-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 157
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant sekr. sąd. Wioletta Matuszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi I. S. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżącej I. S. kwotę 697 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej: "Sądu") decyzją z [...] maja 2018 r. nr [...] (dalej: "zaskarżoną decyzją" albo "decyzją odwoławczą") Minister Inwestycji i Rozwoju (dalej: "Minister", "organ II instancji"), po rozpatrzeniu odwołania I. S. (dalej: "Strona", "Skarżąca") od decyzji Wojewody [...] (dalej: "Wojewody", "organu I instancji") z [...] listopada 2017 r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0576 ha, nr [...] o pow.

0,0123 ha, nr [...] o pow. 0,1110 ha, nr [...] o pow. 0,1296 ha, nr [...] o pow.

0,0025 ha, nr [...] o pow. 0,0990 ha, nr [...] o pow. 0,0013 ha, nr [...] o pow.

0,0018 ha, nr [...] o pow. 0,8885 ha, nr [...] o pow. 0,0081 ha, nr [...] o pow. 0,0406 ha (dalej: "(przejęta/przedmiotowa) nieruchomość"), przeznaczonej pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi [...] – uchylił decyzję Wojewody w całości i w tym zakresie orzekł o:

1) ustaleniu w/w odszkodowania na rzecz Skarżącej w wysokości 337.295,00 zł,

2) odmowie powiększenia odszkodowania ustalonego w pkt 1 o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych;

3) zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia wydania niniejszej decyzji.

II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie zaskarżonej obecnie decyzji odwoławczej, przedstawia się następująco:

1. Przedmiotowa nieruchomość została objęta decyzją Wojewody z [...] marca 2017 r. nr [...], zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie obwodnicy miasta [...] w ciągu drogi [...] (decyzja ta została uchylona i zmieniona

w części, a w pozostałej utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury

i Budownictwa z [...] sierpnia 2017 r. - powyższe zmiany nie dotyczyły jednakże przedmiotowej nieruchomości).

2. Decyzją odszkodowawczą z dnia [...] listopada 2017 r. Wojewoda orzekł

o ustaleniu na rzecz Skarżącej odszkodowania w wysokości 337.295,00 zł z tytułu przejęcia przez Skarb Państwa z mocy prawa - prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

3. Skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika wniosła do Ministra odwołanie od decyzji Wojewody, kwestionując wiarygodność operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalono wartość przejętej nieruchomości.

4. Pismem z dnia [...] lutego 2018 r. pełnomocnik Skarżącej wniósł

o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości z dnia [...] grudnia 2017 r., z dnia [...] stycznia 2018 r., z dnia [...] listopada 2017 r.,

z dnia [...] stycznia 2018 r., z dnia [...] stycznia 2018 r. z dnia [...] grudnia 2017 r. oraz z dnia [...] listopada 2017 r., zawierających ceny nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne przez Skarb Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego

na okoliczność nierzetelnie zgromadzonej bazy nieruchomości porównawczych

o przeznaczeniu komunikacyjnym w operacie szacunkowym z dnia [...] czerwca

2017 r.

III. Rozpatrzywszy w/w odwołanie zaskarżoną decyzją, Minister zreformował decyzję Wojewody w sposób wskazany na wstępie.

W uzasadnieniu decyzji odwoławczej Minister wskazał w szczególności, co następuje:

(i) Wysokość należnego Skarżącej odszkodowania należy ustalić w oparciu

o ustalenia w przedmiocie wartości rynkowej przejętej nieruchomości, poczynione

w operacie szacunkowym z wyceny tej nieruchomości, sporządzonym w dniu [...] czerwca 2017 r. przez rzeczoznawczynię majątkową P. C. (uprawnienia nr [...]), działającą na zlecenie Wojewody. Zgodność z prawem i wiarygodność tego dowodu nie budzi bowiem zastrzeżeń, co wynika z zestawienia treści operatu z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016, poz. 2147 ze zm.) - dalej "u.g.n." oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej "rozporządzenia".

(ii) Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty odwołania, kwestionujące adekwatność transakcji dotyczących nieruchomości podobnych, uwzględnionych przez rzeczoznawczynię przy wycenie przedmiotowej nieruchomości.

Analiza przedstawionych przez pełnomocnika Strony wykazów prowadzi do wniosku, że część transakcji została zawarta już po dacie sporządzenia kwestionowanego odwołaniem operatu szacunkowego, a zatem nie mogła zostać wykorzystana jako materiał porównawczy. Co do pozostałych transakcji - objęte nimi działki nie mogą zostać uznane za podobne do tych będących przedmiotem sprawy. Przywołane nieruchomości znajdujące się na obszarze miast [...] i [...] nie mogą zostać uznane za podobne do działek znajdujących się we wsi [...] właśnie z uwagi na położenie na terenach wiejskich. Większość transakcji zawartych w wyciągu rejestru cen i wartości nieruchomości dotyczy nieruchomości, które położone są

w otoczeniu terenów zabudowy jednorodzinnej i usługowej, podczas gdy przedmiotowe działki położona jest w sąsiedztwie drogi i zabudowy zagrodowej, pośród terenów rolnych. Za nieadekwatne uznano także nieruchomości położone

w obszarze nadmorskim. Minister zaznaczył także, że w operacie zauważono fakt wystąpienia na badanym rynku transakcji, w których ceny nieruchomości osiągały ceny oscylujące w granicach 150 zł/m2, jednakże odrzucono takie transakcje jako niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku.

Badanie i analiza rynku nieruchomości czy też dobór nieruchomości porównawczych należą do zakresu wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy majątkowego. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani strony. Operat nie może być skutecznie podważony jako dowód w postępowaniu poprzez przedstawienie innego operatu, sporządzonego w innej sprawie i dla innej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów Strony w tym zakresie, organ II instancji wskazał, że każda sprawa rozpatrywana jest przez organ odrębnie, a operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości

o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości, i nie może stanowić podstawy do stwierdzenia, iż operat szacunkowy z [...] czerwca 2017 r. jest wadliwy w zakresie przyjęcia do porównań nieruchomości.

Art. 157 u.g.n. umożliwia dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym, którą przygotowuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, jak również istnieje możliwość przedstawienia kontroperatu, ale dotyczącego tej samej co oceniania nieruchomości. Strona nie skorzystała w niniejszym postępowaniu z tych możliwości.

Z uwagi na kwestię odrębności postępowań odszkodowawczych – a co za tym idzie, sporządzanych na ich potrzeby operatów – Minister nie uwzględnił również zarzutu naruszenia art. 7, 8, 9, ,75, 77 § 1 i 2 oraz 80 k.p.a. Ponadto za nieprzydatne dla postępowania uznano powoływanie się na oferty sprzedaży nieruchomości przedstawione w portalach internetowych, albowiem stanowiły one dopiero oferty, a nie realnie przeprowadzone transakcje, o które musi opierać się rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu. Również wyciąg z egzekucji komorniczych nie może stanowić informacji, bowiem zgodnie z § 5 pkt 1 Rozporządzenia źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości.

(iii) Należało orzec o uchyleniu i zreformowaniu decyzji Wojewody, albowiem w sprawie zachodziła konieczność rozstrzygnięcia w przedmiocie ewentualnego powiększenia ustalonej kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z uwagi na niezwłoczne wydanie nieruchomości.

IV. Pismem z dnia [...] lipca 2018 r. pełnomocnik Skarżącej wniósł do tut. Sądu skargę na decyzję Ministra, wnosząc o jej uchylenie w całości oraz podnosząc zarzuty naruszenia:

– art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. i § 55 i 56 rozporządzenia poprzez brak wskazania informacji identyfikujących nieruchomości przedstawione przez biegłego jako podobne, umożliwiających ich weryfikację tj. umożliwienie Skarżącej zweryfikowanie ich konkretnego położenia, stanu techniczno - użytkowego, dostępu do infrastruktury i innych cech wpływających na wycenę nieruchomości;

– art. 155 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że tylko wskazane przez biegłego zestawienie transakcji pod drogi publiczne jest właściwe, w sytuacji gdy Strona przedstawiła zestawienie transakcji cen nieruchomości podobnych do wywłaszczanych, stanowiące dokument urzędowy, otrzymane ze starostw powiatowych województwa [...];

– art. 154 ust.1 u.g.n. oraz § 55 i 56 rozporządzenia poprzez przyjęcie niewłaściwej techniki i sporządzania operatu szacunkowego tj. przyjęcie większego niż 15% współczynnika rozbieżności cen transakcyjnych będących podstawą do wydania zaskarżonych decyzji;

– art. 7, 8, 75, 77 k.p.a. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego, brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia tegoż, bezkrytyczne przyjęcie ustaleń wynikających z operatu szacunkowego, pomimo, że jest on sporządzony niezgodnie z przepisami prawa i nie spełnia wymogów stawianych rzeczoznawcom majątkowym, jak również pominięcie dowodów złożonych przez Skarżącą w toku postępowania;

– art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez niewypełnienie przez organ obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i błędne dokonanie oceny wiarygodności operatu szacunkowego, w sytuacji, gdy był on niekompletny.

W piśmie procesowym z dnia [...] października 2018 r., uzupełniającym skargę, pełnomocnik wskazał ponadto na uchybienia operatu, polegające na:

- wadliwej ocenie cechy rynkowej "lokalizacja ogólna" (lokalizacja ta została oceniona jako korzystna, podczas gdy winna być oceniona jako bardzo korzystna),

- wadliwej ocenie cechy rynkowej "lokalizacja szczegółowa" (oceniona jako dość korzystna, podczas gdy winna być oceniona jako korzystna).

V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej pismem z dnia [...] lipca 2018 r., Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VI. Sąd rozpoznał skargę na decyzję Ministra z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych – t.j. Dz.U. z 2016 r., poz.1066 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. z 2018 poz.1302 z późn. zm. – zwanej dalej "p.p.s.a.").

W myśl art.134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei w myśl art.135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Skargę należało uwzględnić, albowiem zaskarżona decyzja odwoławcza wydana została z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego tj. art.

7 i 77 § 1 i 80 k.p.a., które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tej racji decyzję tę należało wyeliminować z obrotu prawnego.

VII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji Ministra prowadzi do następujących wniosków:

1. Przedmiotem kontrolowanego administracyjnego postępowania odszkodowawczego, prowadzonego przez organy obu instancji na podstawie

art.12 ust.4a i nast. ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687, ze zm.), dalej "specustawy drogowej", było ustalenie na rzecz Skarżącej, tj. właścicielki nieruchomości objętej decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, odszkodowania należnego z tytułu utraty prawa własności tej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Rozpatrzywszy odwołanie Skarżącej od decyzji Wojewody, Minister podzielił stanowisko tego organu co do pełnej wiarygodności sporządzonego na jego zlecenie operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalono wysokość odszkodowania. Ocenę tę należy jednakże uznać ze przedwczesną, albowiem organ odwoławczy nie wyjaśnił we właściwy sposób wątpliwości co do prawidłowości poczynionych w operacie ustaleń.

2. Kluczowym dowodem w sprawie odszkodowawczej jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, określana jako operat szacunkowy, sporządzony w trybie i na zasadach określonych w ustawie

o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu wykonawczym. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym zidentyfikowaniu cech różniących nieruchomości podobne oraz nieruchomości wyceniane i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Organy administracji publicznej, podobnie jak sąd administracyjny, obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. jako opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością. Organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego w ten sposób, że nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna, niż przyjął to biegły. Organ administracji jest natomiast zobowiązany do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w ramach której może domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (tak w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12; z 8 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 364/15, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jak przyjmuje się w orzecznictwie ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę

(art. 84 § 1 k.p.a.). Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego w sporządzonym operacie

(por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 stycznia 2012 r., sygn.

akt I OSK 2085/11, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

3. Zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i obecnie w skardze do Sądu, Skarżąca konsekwentnie kwestionuje prawidłowość operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody, wywodząc iż w opinii tej zaniżono wartość przejętej nieruchomości.

Bezspornie trafnie skonstatował organ odwoławczy, że w toku postępowania odszkodowawczego Skarżąca nie skorzystała z dwóch zasadniczych sposobów kwestionowania wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu, tj.: a) przedłożenia kontroperatu, b) przedłożenia negatywnej dla operatu zleconego przez organ opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, wydanej w trybie uregulowanym w art.157 u.g.n.

Jednocześnie organy zasadnie zakwestionowały moc dowodową przedłożonego przez Skarżącą operatu szacunkowego z [...] lutego 2017 r., który odnosił się – na potrzeby innego postępowania administracyjnego - do wyceny nieruchomości innej niż nieruchomość Skarżącej. Bezspornie bowiem dowodem tego rodzaju, użytecznym dla poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie (w tym

w szczególności wspomagającym organ przy ocenie wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na jego zlecenie) byłby wyłącznie, sporządzony przez innego rzeczoznawcę, kontroperat z wyceny tej samej nieruchomości, tj. nieruchomości Skarżącej.

Odnotować jednakże należy, że w toku postępowania odwoławczego Skarżąca przedłożyła organowi wyciągi z Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości, dotyczące transakcji nieruchomościami z obszaru, na którym znajdowała się nieruchomość przejęta, w celu wykazania, iż przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawczyni pominęła materiał porównawczy korzystniejszy z punktu widzenia interesów Skarżącej (tj. transakcje nieruchomościami podobnymi, w których uzyskano wyższe ceny zbycia), przez co wartość wycenianej nieruchomości miałaby ulec zaniżeniu.

Zdecydowanie podzielić należy stanowisko skargi, że obowiązkiem Ministra było w tej sytuacji zwrócenie się do rzeczoznawczyni o odniesienie się do przedłożonych przez Skarżącą dokumentów oraz wysnutego na ich podstawie zarzutu, że dokonany na potrzeby wyceny dobór transakcji nieruchomościami podobnymi nie był reprezentatywny. Minister jednak tego nie uczynił, czym naruszył art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.

Za niewystarczające w tym zakresie uznać należy podjęcie przez Ministra próby samodzielnego zanalizowania przedłożonej przez Skarżącą dokumentacji. Nie negując doświadczenia organu odwoławczego w ocenie wiarygodności operatów szacunkowych a tym samym znajomości zasad rządzących wyceną nieruchomości, uznać jednak należy, że do w/w dokumentacji, kwestionującej zasadnicze ustalenia faktyczne wykorzystanego w sprawie operatu szacunkowego, winna w pierwszej kolejności odnieść się jego autorka. Dopiero analiza stosownych wyjaśnień rzeczoznawczyni może być podstawą do zajęcia przez Ministra ostatecznego stanowiska w kwestii wiarygodności tegoż operatu. Zasadność takiego podejścia dodatkowo uzasadnia dostrzeżony w skardze fakt, że ocena, której dokonał organ, ma wyłącznie charakter wybiórczy. Spośród kilkudziesięciu transakcji działkami przeznaczonymi pod budowę dróg, ujętych w przedmiotowych wykazach, Minister zanalizował bowiem jedynie kilkanaście, wywodząc ich nieadekwatność w kontekście wymagań co do materiału porównawczego, niezbędnego do wyceny przedmiotowej nieruchomości. Nie jest to zatem kompleksowa ocena przedłożonych dowodów.

Wskazać należy, że obowiązkiem rzeczoznawczyni będzie odniesienie się również do podniesionych przez Skarżącą kwestii: a) zawyżonego współczynnika rozbieżności cen transakcyjnych, b) prawidłowości ustaleń operatu w odniesieniu do cech rynkowych "lokalizacja ogólna" i ";lokalizacja szczegółowa".

Podkreślenia wymaga, iż niezależnie od w/w obowiązku uzupełnienia przez Ministra postępowania wyjaśniającego w sprawie oraz ponownej oceny wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawczynię, Skarżąca będzie miała możliwość ewentualnego przedłożenia w ponowionym postępowaniu odwoławczym stosownego kontroperatu albo opinii, o której mowa

w art.157 u.g.n.

4. Sąd nie podziela natomiast zarzutu skargi co do wadliwości operatu, mającej polegać na niezamieszczeniu w nim szczegółowych danych, identyfikujących nieruchomości podobne, uwzględnione przez rzeczoznawczynię przy wycenie nieruchomości. Kwestia ta była już przedmiotem rozważań zarówno Sądu Najwyższego, jak i sądów administracyjnych, w tym Naczelnego Sądu Administracyjnego. I tak SN w wyroku z 5 kwietnia 2012 r. sygn. akt II CSK 369/11 wyraził pogląd, że "w operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wymagają jednak, aby dane podane przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym były wskazane przez dołączenie do operatu wypisów i wyrysów wszystkich dokumentów, na których opierał się rzeczoznawca. (...) od konkretnej sprawy zależeć będzie potrzeba dokumentowania operatu mniej lub bardziej szczegółowymi załącznikami. Przyjąć należy, (...), że w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n.(...) Zarówno w powołanym orzecznictwie administracyjnym, jak i sądowym zgodnie się przyznaje, że operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny jego adekwatności ze względu na okoliczności danej sprawy. Z kolei w wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z 19 października 2016 r. sygn. I OSK 130/16 zauważono, że z operatu powinno wynikać podobieństwo nieruchomości przyjętych do porównania. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia operat powinien określać m.in. cechy tych nieruchomości, które biegły przyjął do porównania. Tymczasem z operatu przyjętego przez organ nie wynika, czy nieruchomości przyjęte do porównania są nieruchomościami podobnymi ze względu na funkcje, sposób korzystania, wielkość działek, kształt, dostęp do infrastruktury, dojazd, otoczenie itp.). Biegły rzeczoznawca ograniczył się do wskazania położenia, numerów działek i przeznaczenia

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (...)Sądowi i organom nie są potrzebne i nie mogą żądać danych identyfikacyjnych nieruchomości, lecz mają obowiązek sprawdzenia należytego uzasadnienia w operacie prawidłowości doboru nieruchomości przyjętych do porównania. Z powyższego jednoznacznie wynika, że dla potrzeb sporządzenia operatu szacunkowego nie są niezbędne dane identyfikujące nieruchomość podobną, lecz dane pozwalające zbadać adekwatność ich przyjęcia jako materiału porównawczego w ramach założonych kryteriów. Nie można zatem skutecznie czynić zarzutu rzeczoznawcy majątkowemu z braku zawarcia takich danych jak numery ewidencyjne działek lub numery ich ksiąg wieczystych, gdyż informacje te nie są niezbędne dla dokonania porównania. Natomiast cechy wskazujące na podobieństwo ze względu na funkcje, sposób korzystania, wielkość działek, kształt, dostęp do infrastruktury, dojazd, otoczenie powinny wynikać z opisu poszczególnych nieruchomości zawartym w operacie.

5. W następstwie uprawomocnienia się niniejszego wyroku Minister ponownie rozpatrzy odwołanie Skarżącej od decyzji Wojewody, stosując się do zaleceń sformułowanych powyżej, tj. uzupełniając postępowanie wyjaśniające w sprawie

o stosowne wyjaśnienia rzeczoznawczyni. W oparciu o powyższe Minister dokona ostatecznej oceny wiarygodności sporządzonego na potrzeby sprawy operatu szacunkowego.

Z powyższych względów Sąd uchylił zaskarżoną decyzję Ministra na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Na wniosek Skarżącej Sąd zasądził na jej rzecz zwrot kosztów postępowania sądowego w wysokości obejmującej wpis, opłatę skarbową od pełnomocnictwa i koszty zastępstwa procesowego (art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt 1a w związku z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych - tekst jedn.: Dz. U. z 2018 r., poz. 265).