Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1062/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2009-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą
Powołane przepisy: article: par. 4 ust. 1 i 4 .
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie WSA Małgorzata Brachel –Ziaja WSA Mariusz Kotulski (spr) Protokolant Grażyna Grzesiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 października 2009 r. sprawy ze skargi B. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 17.04.2009r., nr [...] przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji , II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana .


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. wszczął postępowanie z wniosku S.K. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn: "budowa dwóch budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących z garażami i zagospodarowaniem terenu na działkach nr [....] , [....] obr. [....] , z infrastrukturą techniczną na działkach nr [....] , [....] obr. [....] oraz wjazdem z działki nr [....] przy ul. [....] w K."

W dniu 23.04.2008r. wydana została decyzja nr [....] o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji.

W/w decyzja została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 30.07.2008r., nr [....] , a sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania przez organ I instancji. W uzasadnieniu decyzji SKO uznało sporządzoną w sprawie analizę za ogólnikową i nieprecyzyjną, a także poddało w wątpliwość ustalone decyzją parametry nowej zabudowy tj. wyznaczenie linii zabudowy oraz wysokość planowanych budynków.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia 17.02.2009r., nr [....] Prezydent Miasta K. , jako podstawę prawną wskazując art.59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003r., Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000, Nr 98, poz. 1071 z poz. zm.) ustalił warunki zabudowy dla w/w zamierzenia inwestycyjnego.

Uzasadniając swoje rozstrzygniecie organ I instancji wskazał na brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru objętego wnioskiem oraz powołał się na spełnienie w złożonym wniosku wszystkich warunków ustawowych przewidzianych przepisami prawa. W toku postępowania uzyskano uzgodnienia i opinie organów w zakresie wymaganym przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła B.B. Odwołująca wyraziła kategoryczny sprzeciw wobec ustalenia warunków dla przedmiotowej inwestycji. W odwołaniu wskazano, iż obszar planowanej zabudowy sąsiaduje, a w części pokrywa się z terenem Parku Rzecznego [....] , określonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dnia 4 lutego 2009r. przez Radę Miasta K. Uchwałą Nr LXIV/821/09. Odwołująca podniosła iż, zagospodarowanie w sposób wskazany w zaskarżonej decyzji spowoduje znaczne ograniczenie związane z możliwością korzystania z dzierżawionej przez nią nieruchomości – działki nr [....] . Odwołująca wskazała także, że zrealizowanie planowanej inwestycji spowoduje znaczne obniżenie wartości jej nieruchomości, a także dyskomfort i utratę swobody i intymności przy korzystaniu z własnej nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 17.04.2009r.,nr [....] , działając na podstawie art. 54, art. 59, art.61, art. 64 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. z 2003 r. nr 80 poz.717 z późn.zm.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164 poz.1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało zaskarżone rozstrzygniecie w mocy.

Organ II instancji uznał, że w/w decyzja pierwszoinstancyjna jest prawidłowa, zgodna z przepisami prawa. Oceniając dokonaną przez uprawnioną osobę wpisaną na listę samorządu architektów analizę urbanistyczno-architektoniczną, uzupełnioną w kierunkach wskazanych w decyzji SKO z dnia 30.07.2008r. sygn. [....] organ odwoławczy stwierdził, iż odpowiada ona wymogom formalnym, o których mowa w w/w rozporządzeniu. Przedmiotowa analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry. Kolegium po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego nie znalazło podstaw do zakwestionowania jej prawidłowości, a także podniosło, iż wskazane w decyzji SKO uchylającej poprzednią decyzję organu I instancji wskazówki zostały przez organ I instancji zrealizowane.

W odniesieniu do nowoprojektowanej zabudowy linia zabudowy ustalona została w odległości 7 m od granicy działki drogowej ul. [....] nr ewid. [....] obr. [....] . W załączniku nr 3 do decyzji wskazano, iż w/w wyznaczenie linii zabudowy stanowić będzie kontynuację linii zabudowy na działce nr [....] i równocześnie będzie zgodne z ustawą z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych. Podniesiono także, iż przy realizacji wnioskowanych budynków o lokalizacji w głębi działki, ustalić należy orientację budynków identyczną z orientacją obiektów na działkach nr [....],[....],[....],[....].

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono na poziomie do 25%, natomiast wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej ustalono na poziomie min. 55%. Jednocześnie wskazano, iż jest to średni wskaźnik występujący w analizowanym obszarze.

Szerokość elewacji frontowej ustalono od strony frontu działki tj. od ul. [....] na poziomie do 13 m dla każdego z budynków. W załączniku nr 3 wskazano, iż w obszarze występuj ą budynki jednorodzinne wolnostojące o szerokości od ok. 9-11 m (dz. nr .....) do 18-22 m (dz. nr.......), w związku z czym wyznaczona dla planowanej inwestycji szerokość działki mieści się w granicach szerokości budynków występujących w analizowanym obszarze.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono przy dachach połaciowych: przy kalenicach w układzie równoległym - do okapu - 5 m; przy wysokości kalenic - do 9 m; natomiast przy kalenicach w układzie prostopadłym do osi drogi - do gzymsu lub attyki i kalenicy - do 9 m. W treści załącznika nr 3 wskazano, że dla przedmiotowej lokalizacji charakterystyczna i dopuszczalna jest zabudowa o wysokości elewacji frontowej nawiązującej do średniej obszaru, która równocześnie stanowi kontynuację z działek sąsiednich nr ewid. [....],[....].

Zdaniem organu odwoławczego wyznaczone parametry urbanistyczne pozwolą na kontynuację zastanego ładu urbanistycznego, którego częścią jest wnioskowany teren. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację: rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich, m.in. na działkach nr nr [....] obr. [....]. Analiza całokształtu przeprowadzonego postępowania, a także ustalonych w decyzji parametrów prowadzi do wniosku, że organ I instancji dokonał prawidłowej oceny istniejącego w obszarze analizowanym stanu zagospodarowania. Ustalone w oparciu o powyższe rozporządzenie parametry architektoniczne w ocenie Kolegium mieszczą się w zakresie norm cyt. wyżej rozporządzenia i zostały określone w sposób wyważony.

Odnosząc się do zarzutów strony odwołującej w przedmiocie naruszenia interesów osób trzecich poprzez zmniejszenie komfortu i intymności zamieszkania w związku z wydaną decyzją, organ II instancji stwierdził, iż nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli decyzja jest zgodna z przepisami prawa, co zachodzi w rozpatrywanej sprawie.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutu dotyczącego częściowego zlokalizowania inwestycji na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, SKO wskazało, że nawet w sytuacji, gdy częściowo plan pokrywa się z terenem inwestycji, to jednakże inwestor dokonał ograniczenia części działki zajętej pod inwestycję, tak by inwestycja nie wchodziła na tereny lasu, a warunki zabudowy ustalone zostały dla części działki nieobjętej planem. Z drugiej strony, jeżeli prawodawca całkowicie chciałby wyłączyć działkę, objętą obszarem inwestycji spod zabudowy przeznaczyłby ją w miejscowym planie zabudowy w całości pod zieleń.

Organ odwoławczy wskazał, iż ma świadomość że inwestor wystąpił równocześnie o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego dla inwestycji pn. budowa trzech budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, wolnostojących wraz z zagospodarowaniem terenu na działkach nr [....] , [....] obr. [....] , z infrastrukturą techniczną na działkach nr nr [....] obr. [....] oraz wjazdem z działki nr [....] obr. [....]przy ul. [....] w K. i uzyskał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla tej inwestycji. Wyjaśniono przy tym, że w odniesieniu do tego samego terenu można wydać decyzję o warunkach zabudowy dla takiego samego zamierzenia inwestycyjnego więcej niż jednemu wnioskodawcy, zaś jednemu wnioskodawcy w odniesieniu do tego samego terenu można wydać decyzję o warunkach zabudowy dla różnego rodzaju inwestycji. W przypadku, gdy inwestor uzyska pozwolenie na budowę w oparciu o jedną z wydanych decyzji, organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy stwierdza wygaśnięcie pozostałych decyzji. Jednocześnie wskazano, że zakres inwestycji jest różny i nie zachodzi w rozpoznawanej sprawie res iudicata.

Z powyższą decyzją nie zgodziła się B.B. , zaskarżając ją w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i domagając się jej uchylenia. Skarżąca przytoczyła argumenty analogiczne jak w odwołaniu od decyzji organu I instancji w zakresie częściowego zlokalizowania inwestycji na terenie "Parku Rzecznego [....]". Zarzuciła także bezprawne pominięcie w sprawie strony postępowania – J.B. , który jest współdzierżawcą terenu, do którego zaskarżona decyzja ogranicza dostęp.

W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu pominięcia w postępowaniu J.B. , organ odwoławczy podniósł, iż nie był on stroną w postępowaniu przed organem I instancji, a okoliczność bycia współdzierżawcą terenu nie daje mu przymiotu strony w tym postępowaniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zaś w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), powoływanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 p.p.s.a.).

Sąd rozpoznający sprawę nie może zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę, uchyla ją bądź stwierdza jej nieważność, ewentualnie niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 tejże ustawy podlega oddaleniu.

Wychodząc z tych przesłanek, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uwzględnił skargę, gdyż stwierdził, że zaskarżona oraz poprzedzająca ją decyzja I instancji naruszają przepisy prawa materialnego, które mają wpływ na wynik sprawy, co w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. stanowi podstawę do ich uchylenia.

Na wstępie należy przypomnieć, iż zgodnie z art. 7 kpa w toku postępowania organy administracji publicznej podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Art. 77 § 1 kpa nakłada na organ administracji publicznej obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Rezultatem prawidłowo zebranego materiału dowodowego i jego oceny jest decyzja administracyjna, której jednym z elementów jest uzasadnienie faktyczne i prawne. Uzasadnienie powinno zawierać wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi organ kierował się przy podejmowaniu decyzji. W szczególności winno ono zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa.

Podstawę rozstrzygnięcia w kontrolowanej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. O ile plan miejscowy ustanawia lokalny porządek planistyczny o tyle decyzja o warunkach zabudowy, będąca aktem stosowania prawa, przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi w istocie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami, inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa.

Z art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy, wynika generalna zasada, zgodnie z którą ustalenie warunków zabudowy, następuje po stwierdzeniu występowania łącznie przesłanek, iż:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, do których zalicza się w zależności od położenia terenu m.in. przepisy dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także przepisy sanitarne, unormowania z zakresu prawa geologicznego i górniczego.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Po wyznaczeniu obszaru analizowanego należy na nim przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz.U.nr. 164 póz. 1588). W konsekwencji następuje sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów ( art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu z 2003r.). Projekt decyzji należy uzgodnić z organami o których mowa w art. 53 ust. 4 w związku z art. 60 ust.1 ustawy o planowaniu z 2003r. (w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji). Tak zebrany materiał daje podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W sprawie niniejszej wyznaczony został obszar analizowany zgodnie z § 3 rozporządzenia wykonawczego z dnia 26.08.2003r. Obszar ten wyznaczony został w sposób prawidłowy. Niestety niektóre wymogi określone w rozporządzeniu wykonawczym z dnia 26.08.2003r., nie zostały określone w sposób pozwalający na ich akceptację pod względem legalności.

Kwestią wymagającą ponownego rozpoznania będzie kwestia ustalenia linii zabudowy. Skarżąca już w odwołaniu od decyzji z dnia 23.04.2008r. zarzuciła dokonanym w tym zakresie ustaleniom sprzeczność z § 4 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego z dnia 26.08.2003r., wskazując, iż proponowania lokalizacja planowanych budynków nie nawiązuje do żadnej linii budynków istniejących. Rozstrzygnięcie tej kwestii związane było ze stanowiskiem Kolegium, wyrażonym w decyzji (poprzednio uchylającej decyzję organu l instancji) z dnia 30.07.2008r., w którym Kolegium podniosło, iż § 4 ust. 1 w/w rozporządzenia stanowi, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, gdy tymczasem analiza i wydana na jej podstawie decyzja odnosi się do "nieprzekraczalnej" linii zabudowy. Zarzucono tam, iż linia zabudowy dla wnioskowanej inwestycji nie została oznaczona.

W ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ I instancji powinien był we wskazanym w decyzji kasacyjnej zakresie uzupełnić postępowanie wyjaśniające w tej sprawie.

Tym samym nie miało racji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. twierdząc w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż organ I instancji zastosował się do wskazówek zawartych w decyzji organu odwoławczego z dnia 30.07.2008r.

Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia zawiera cztery załączniki. W załączniku nr 1 zatytułowanym: "warunki zabudowy" dla przedmiotowej inwestycji ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 7 m od granicy z działki drogowej ul. [....] nr ewid. [....] obr. [....] , zgodnie z § 4 ust. 1 i ust. 4 w/w rozporządzenia. Załącznik nr 2 zawiera oznaczenie linii rozgraniczających teren inwestycji, oraz jak wynika z legendy wskazanie "nieprzekraczalnych linii zabudowy" i granicy zajętości terenu pod infrastrukturę techniczną i drogową.

Sąd zwrócił uwagę na niezgodne z treścią § 4 rozporządzenia określenie - zarówno w warunkach zabudowy, jak i w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji parametru, o którym mowa w tym przepisie. Mówi on o obowiązującej linii nowej zabudowy a nie o "nieprzekraczalnej linii zabudowy". Pojęcia te różnią się od siebie zasadniczo. Pierwsze z nich, zgodne z brzmieniem przepisu jest podstawą do wyznaczenia linii nowej zabudowy w sposób, o którym mowa w § 4, wynikający z istniejących w obszarze analizowanym warunków. Określenie linii nowej zabudowy jako obowiązującej oznacza, że nie są możliwe żadne odstępstwa od tak ustalonego jej przebiegu. Natomiast określenie "nieprzekraczalna linia zabudowy" oznacza, że planowany obiekt może być posadowiony w sposób odbiegający od jej przebiegu, byleby nie przekraczał we wskazanym kierunku tak określonej linii. Użycie określenia "nieprzekraczalna linia zabudowy" jest niezgodne z treścią § 4 rozporządzenia. Linia nowej zabudowy, o której mowa w § 4 jest linią obowiązującą, bez możliwości dokonania odstępstwa. – por. wyrok NSA z 2.07.2009r., sygn. akt II OSK 1864/08

Jak wskazano wyżej problem ten widziało również SKO w swojej kasacyjnej decyzji z 30.07.2008r.

Celem ustawodawcy nie było przecież ustanowienie dla parametrów nowej zabudowy tylko wielkości granicznych, nieprzekraczalnych, poniżej których inwestor może dowolnie zagospodarować teren nie objęty planem, ale ustalenie konkretnych wymagań, którym musi odpowiadać nowa zabudowa, aby zrealizowana była zasada dobrego sąsiedztwa. W przeciwnym razie przepisy rozporządzenia byłyby sformułowane w sposób odmienny od obowiązujących

Organ wskazał, że "nieprzekraczalne linie zabudowy" wyznaczono zgodnie z § 4 ust. 4 i 1 rozporządzenia. Należy jeszcze raz wskazać, iż § 4 rozporządzenia wykonawczego z dnia 26.08.2003r., jako zasadę - obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem nakazuje wyznaczyć jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Ustępy 2-4 stanowią wyjątek od tej zasady. Normodawca mówi o wyznaczeniu linii zabudowy, nie precyzując, że linię zabudowy wyznacza się tylko od frontu działki. Jeżeli tak, to tego przepisu nie można wykładać inaczej niż brzmi jego treść. Skoro powiedziano tylko o linii zabudowy, to oznacza to, że chodzi o wszystkie linie zabudowy i nie ma żadnych podstaw aby linie te ograniczać np. do frontowej linii zabudowy. Ustęp 4 § 4 cytowanego rozporządzenia dopuścił inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust 1. Ale musi być w tym zakresie dokonana analiza i organ orzekający musi uzasadnić dlaczego stosuje wyjątek od zasady.

Wskazane wyżej rozważania mają swoje szczególne uzasadnienie na tle niniejszej sprawy, gdzie specyficzne ukształtowanie (przebieg granic) działki nr [....] obr. [....] w K. sprawia, że w znaczącej części, a działka nr [....] w całości, znajdują się za działkami nr nr [....], niemal równolegle do drogi – co sprawia, iż ewentualna realizacja więcej niż jednego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na tej działce następowałaby de facto w tzw. drugiej linii zabudowy (tj. za istniejącą już zabudową wzdłuż ul.....na działce nr....). Tymczasem przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna (ani wyniki tej analizy) nic nie mówi o możliwości lokalizacji budynków mieszkalnych na działkach objętych wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy w tzw. drugiej linii zabudowy. Co więcej taka okoliczność w ogóle nie była przedmiotem analizy urbanistycznej przedłożonej do akt sprawy. Autor analizy z 7.11.2008r. (zresztą tak jak i autor analizy z 13.04.2008r.) nie dokonywał oceny sposobu zagospodarowania obszaru analizowanego pod kątem występowania tzw. drugiej linii zabudowy, a w szczególności czy występuje ona (a w konsekwencji czy jest kontynuacją takiej linii zabudowy) po tej stronie ulicy [....], po której zlokalizowane są działki objęte wnioskiem o warunki zabudowy.

Owo specyficzne położenie działek nr [....] i [....] obr. [....] względem ul. [....] rodzi również dodatkowe problemy. Otóż w warunkach zabudowy (załącznik do decyzji organu I instancji z 17.02.2009r.) wskazano, że "dla projektowanych budynków, przy ich realizacji w głębi działki, ustala się orientację identyczną z orientacją budynków mieszkalnych jednorodzinnych, zlokalizowanych na działkach nr nr [....] - obręb [....] ." Pomijając już samą nieprecyzyjność nakazu orientowania (?) planowanych budynków względem istniejących już budynków, to problem podstawowy wiąże się z tym, że obowiązujące przepisy § 6 i § 2 pkt 5 rozporządzenia z 26.08.2003r. nakazują aby elewacja frontowa budynku znajdowała się od strony frontu działki, czyli od strony tej części działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Tymczasem ulica [....] na wysokości w/w działek skręca co sprawia, że ewentualne obiekty w głębi działki [....] i [....] mogą być skierowane elewacją frontową od strony frontu działki (i nie będą wówczas orientowane wg. już istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich) albo mogą być orientowane wg. już istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich – a tak nakazują warunki zabudowy (i nie będą wówczas skierowane elewacją frontową od strony frontu działki). Tym samym zasadny jest zarzut pełnomocnika skarżącej podniesiony na rozprawie, że "trudno się zorientować z treści decyzji gdzie będzie się znajdować front projektowanych budynków – równolegle czy prostopadle do ulicy [....]". Ta niespójność potwierdzona zastaje w warunkach zabudowy mówiących o wysokości planowanych budynków. Określono tam, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki przy dachach połaciowych i przy kalenicach w układzie równoległym (lub zbliżonym do równoległego) do osi drogi – do okapu wynosi 5 m przy wysokości kalenic do 9 m, a przy kalenicach w układzie prostopadłym (lub zbliżonym do prostopadłego) do osi drogi – do gzymsu lub attyki i kalenicy wynosi do 9 m. Zatem same warunki przewidują różne możliwości sytuowania elewacji frontowej budynków w zależności czy będą one od strony frontu działki, czy też będą orientowane wedle już istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jak wskazano wyżej jest to sprzeczne z obowiązującymi przepisami i w sposób pośredni świadczy o tym, iż w ten sposób de facto wprowadzana jest druga linia zabudowy na tym terenie. Jednocześnie nie jest to (nie wynika to w szczególności z przedłożonej analizy) inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, o czym jest mowa w § 4 ust.4 rozporządzenia z 26.08.2003r.

Należy podnieść, iż organ odwoławczy nie dokonał żadnych samodzielnych ustaleń, bezkrytycznie przytaczając treść rozstrzygnięcia organu I instancji oraz powołując w szerokim zakresie treść zastosowanych w sprawie przepisów.

Wreszcie należy zgodzić się z zarzutem, że część działki nr [....] objęta wnioskiem o wydanie decyzji w.z. i samą decyzją (pomimo korekty linii rozgraniczających teren inwestycji dokonanej w trakcie postępowania administracyjnego) była w chwili orzekania przez SKO w K. objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "Park rzeczny [....] " z dnia 4.09.2009r., nr [....] i leży w obszarze 1 ZL – teren leśny.

Sąd w całości podzielił stanowisko SKO w K. , iż J.B. nie przysługiwał status strony w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, a tym samym zarzut skarżącej podnoszony w skardze jest w tym zakresie całkowicie nieuzasadniony.

Wreszcie całkowicie nieuzasadniony jest zarzut skargi, iż zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie uwzględniają ograniczeń jakie nakłada § 271 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – ze względu na sąsiedztwo obszarów leśnych. Akt ten nie ma bowiem zastosowania w przedmiotowej sprawie, a poruszana kwestia będzie badana dopiero na etapie wystąpienia przez inwestora do właściwego organu administracji publicznej o uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie jest to natomiast przedmiotem badania w niniejszym postępowaniu administracyjnym o ustalanie warunków zabudowy.

Zwrócić także należy uwagę, iż organ I instancji błędnie ustalił wnioskodawcę planowanej inwestycji – postępowanie zostało wszczęte na wniosek (i toczyło się z udziałem) inwestora S.K. , a nie jak podawał organ administracyjny "Kancelarii Radcy Prawnego S.K. ". SKO w K. prawidłowo już wskazało osobę wnioskodawcy i tym samym adresata decyzji administracyjnej.

Ponownie rozstrzygając w sprawie z wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy obowiązkiem organów będzie przy jej rozpoznawaniu uwzględnić uwagi zawarte w niniejszym uzasadnieniu.

Z uwagi na wyżej wskazane naruszenia prawa Sąd wyeliminował z obrotu prawnego zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Stosownie zaś do przepisu art. 152 p.p.s.a. stwierdził, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu na czas do uprawomocnienia się wyroku. Mimo uwzględnienia skargi Sąd nie orzekał w przedmiocie poniesionych przez stronę skarżącą kosztów postępowania ze względu na brak jej wniosku w tym przedmiocie.