Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 591/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-01-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, art. 11aust.1, art. 12ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130,132 ust. 1a i 3 art. 134 ust. 1, art. 135,
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 138 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3,
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi K. W. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 7 marca 2014 r. Starosta S. na podstawie art. 12 ust. 4 a w związku z art. 11 a ust.1 oraz art. 12 ust. 4 f i ust. 5, art. 18 ust.1 ustawy z dnia

10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 687) – zwanej dalej "specustawą" oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130, 132 ust. 1 a i 3 oraz art. 134 ust. 1 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) – zwanej dalej "u.g.n." - orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz K.W. w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Gminy K. prawa własności nieruchomości gruntowych, położonych w obrębie R. gmina K. według niżej podanych wartości:

- za działkę oznaczoną nr geod. [...] o pow. [...] ha – [...] zł

- za działkę oznaczoną nr geod. [...] o pow. [...] ha – [...] zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że na podstawie ostatecznej decyzji Starosty S. nr [...] - zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie i przebudowie drogi gminnej nr [...] (wraz z przebudową sieci wodociągowej), nieruchomości oznaczone jako działki nr [...] z mocy prawa zostały przejęte na własność Gminy K. Organ I instancji przytoczył treść art. 12 ust. 4 a oraz art. 12 ust. 4 f i 5 oraz art. 18 ust. 1 specustawy, a także art. 130 ust 2 u.g.n. w związku z art. 23 specustawy, a także podał, że zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu (art. 134 ust. 2 u.g.n.) uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wycenę przeprowadzono według zasad § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem". Na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości w tej sprawie określono przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej - 29 lipca 2010 r., natomiast jej wartość ustalono według cen aktualnych tj. z dnia 14 grudnia 2012 r. (aktualizacja operatu szacunkowego z dnia 3 stycznia 2014 r.). W rejestrze ewidencji gruntów i budynków przedmiotowe działki sklasyfikowane są jako użytki ŁIV, położone w sąsiedztwie terenów rolnych, posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Kobylanka przyjętym uchwałą Rady Gminy w Kobylance

nr XXXVI/238/01 z dnia 04.12.2001 r., zmienionym uchwałą Rady Gminy Kobylanka nr XXIX/197/09 z dnia 22.01.2009 r. (brak planu dla terenu) przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie opisanym jako teren o funkcji rolniczej - użytki zielone. Rzeczoznawca majątkowy analizą porównawczą objął ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych rolnych niezabudowanych z obszarów: D., B., C., C., O., G., W., B, S. Transakcje te miały miejsce w okresie od lipca 2011 r. do lipca 2012 r., ceny tych nieruchomości uzyskiwały wysokość od [...] zł/ha (cena minimalna) – [...] zł/ha (cena maksymalna). Rzeczoznawca majątkowy przyjął do szacowania nieruchomości podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określono uwzględniając różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych. Na podstawie analizy cen transakcyjnych oraz badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, rzeczoznawca określił cechy rynkowe nieruchomości (lokalizacja i otoczenie, jakość gleby, struktura użytków, utrudnienia w prowadzeniu działalności rolniczej), które mają największy wpływ na cenę i ustalił ich procentowy udział w kształtowaniu ceny całej nieruchomości. Przebieg całego postępowania został dokładnie przedstawiony w operatach szacunkowych w sposób tabelaryczny na ich 12 i 13 stronie. W ciągu rozpatrywanego okresu nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości z upływem czasu w skali roku.

Organ I instancji wskazał dalej, że w dniu 26 czerwca 2013 r. wydał decyzję

o ustaleniu odszkodowania na rzecz K.W. w wysokości [...] zł. Od ww. decyzji odwołanie wniósł pełnomocnik strony.

Wojewoda decyzją z dnia 16 października 2013 r. uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia z powodu stwierdzonych w operacie szacunkowym uchybień o charakterze proceduralnym jak

i dowodowym, w tym brak zapisu odnośnie przeprowadzenia przez rzeczoznawcę badań w zakresie możliwości zastosowania zasady korzyści dla wywłaszczonego, brak zbadania, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, brak określenia celu wyceny nieruchomości i brak protokołu z oględzin z dnia [...] r. oraz dokumentacji zdjęciowej.

Organ I instancji wskazał, że rozpatrując sprawę ponownie, wystąpił do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do stwierdzonych uchybień. Aneksem z dnia

3 stycznia 2014 r. rzeczoznawca majątkowy uzupełnił operat. Z uwagi na zarzut braku określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem "zasady korzyści" rzeczoznawca wyjaśnił, że w wyniku analizy rynku nie odnotowano transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi zarówno na rynku lokalnym (powiat s.), jak i regionalnym (województwo z.).

Zdaniem organu, ponieważ cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości biegły prawidłowo wycenił przedmiotową działkę w oparciu

o art. 134 ust. 3 u.g.n. i § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Organ I instancji poinformował następnie, że w dokumentach archiwalnych brak jest zawiadomienia, na dzień przed zmianą przepisów rozporządzenia, o wszczęciu postępowania odszkodowawczego. Decyzja o ustaleniu wysokości odszkodowania na rzecz K.W. nie została wydana. W archiwum znajdują się operaty szacunkowe określające wartość nieruchomości działek nr [...], sporządzone przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na dzień 4 lipca 2011 r. Operaty te nie mogły stanowić wartości dowodowej w powyższej sprawie, z uwagi na zmiany uwarunkowań prawnych, stosownie do art. 156 ust. 3 u.g.n.

W ocenie organu, operat szacunkowy jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Wartość rynkowa przedmiotu wyceny została określona również zgodnie z przepisami prawa. Odszkodowanie ustalono w wysokości odpowiadającej wartości nieruchomości ustalonych przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

Od ww. decyzji odwołanie wniósł K.W., zarzucając decyzji organu I instancji następujące uchybienia:

- brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności w sprawie,

- naruszenie art. 18 ust. 1 w związku z 12 ust. 4a specustawy, art. 134 ust. 1 u.g.n.,

- błędną ocenę atrybutów nieruchomości takich jak rodzaj, położenie, stan zagospodarowania, przeznaczenie w planie miejscowym,

- naruszenie § 36 ust.1 i 2 rozporządzenia, naruszenie zasady korzyści.

Ponadto, zdaniem odwołującego się, ustalona kwota nie stanowi nawet uśrednionej wartości z cen transakcyjnych ujętych w operacie, a pierwotnie wydana została już decyzja ustalająca inną kwotę odszkodowania, której podstawą był inny operat szacunkowy, jednakże starosta nie dołączył tego dokumentu do akt sprawy.

Decyzją z dnia 26 maja 2014 r. Wojewoda na podstawie

art. 138 § 1 K.p.a. w związku z art. 12 ust. 4 f i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 specustawy oraz art. 129 ust.5 pkt 3, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2 oraz art. 134 ust. 1 u.g.n. - po rozpoznaniu odwołania K.W. - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając rozstrzygnięcie organ II instancji wskazał, że sposób określenia wysokości odszkodowania w związku z przeznaczeniem nieruchomości na realizację inwestycji drogowej - w związku z art. 12 ust. 5 specustawy - następuje na postawie

art. 130 ust. 2 u.g.n., art. 154 u.g.n., art. 134 ust. 1. ust. 2. ust. 3 , ust. 4 u.g.n. Ponadto, na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia - w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1- 3 stosuje się odpowiednio.

Z kolei stosownie do § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

W ocenie Wojewody, ze względu na treść ww. przepisów oraz treść operatów szacunkowych z dnia 14 grudnia 2012 r. uzupełnionych aneksami odwołanie strony nie jest zasadne. Zarzut z odwołania odnośnie braku zbadania przez organ I instancji bliżej nieokreślonych "wszystkich okoliczności sprawy" nie pozwolił ustalić jakie przepisy prawa materialnego lub procedury zostały naruszone. Nie jest też trafny zarzut strony naruszenia art. 18 ust. 1 specustawy. Rzeczoznawca majątkowy oparł swoje wyliczenia na cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych (rolnych), pochodzących z aktów notarialnych zawartych w okresie od lipca 2011 r. do grudnia 2012 r. Zdaniem organu II Instancji, korzystanie przez biegłego z cen zawartych w aktach notarialnych bezspornie stanowi o rynkowym charakterze transakcji, tym samym zarzut co do braku wymiaru rynkowego wartości nieruchomości składającej się z działek nr [...] i nr [...] należało uznać za bezpodstawny. W świetle przedstawionej wyżej argumentacji, bezzasadny stał się również kolejny zarzut strony odnoszący się do naruszenia art. 134 ust. 1 u.g.n. Z kolei negowanie przez stronę wiadomości o charakterze specjalnym odnoszących się co do oceny przez rzeczoznawcę atrybutów nieruchomości takich jak położenie, dostęp do drogi, samodzielność działki czy stan zagospodarowania, stanowi ingerencję w zakres wiedzy zarezerwowanej wyłączenie dla biegłego rzeczoznawcy.

W takich wypadkach należy przywołać art. 157 u.g.n. Jeżeli skarżący odwołuje się do wiedzy specjalistycznej musi swoją argumentację poprzeć dowodem "równoważnym", tj. dowodem z wartości nieruchomości w postaci operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego albo zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o wydanie stosownej opinii. Nadto, według organu II instancji, z analizy treści operatów szacunkowych uzupełnionych aneksami wynika jednoznacznie, że stan nieruchomości określono zgodnie z § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia (dowód: str. 6 operatu uzupełnionego aneksem), natomiast wartość określono wg cen aktualnych na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości rolnych. Stąd też organ II instancji nie dopatrzył się naruszenia tego przepisu. Organ II instancji podał także, że nie znalazł podstaw do stwierdzenia naruszenia tzw. "zasady korzyści" z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n.

W badanym przypadku rzeczoznawca majątkowy w przedłożonych aneksach do operatów zawarł analizę rynku i na tej podstawie stwierdził, brak transakcji nieruchomościami drogowymi, tym samym miał podstawę do zastosowania procedury wynikającej z § 36 ust. 3 rozporządzenia. Brak transakcji drogowych, powoduje także że nie można stwierdzić, czy i w jaki sposób przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie wartości nieruchomości wycenianej. W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca w sposób prawidłowy zastosował procedurę wyceny i dobór nieruchomości porównawczych, poprzedzając ją analizą rynku właściwego dla nieruchomości wycenianej. Ponadto, organ II instancji zanegował argumentację strony dotyczącą ustalenia wartości nieruchomości poniżej wartości średniej. Jak wynika z treści operatów szacunkowych uzupełnionych aneksami, podane wartości opisane jako Cmax=55.882,00 zł/ha Cmin= 17.366,00 zł/ha i Cśr = 31.920,00 zł - odnoszą się do jednostki przeliczeniowej 1 ha (czyli 10.000 m2), zaś wyliczona wartość nieruchomości składającej się z działek oznaczonych nr [...] odnosi się do ich powierzchni wyrażonej w m2 odpowiednio [...]m2 oraz [...] m2. Stąd jeżeli wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego wyniosła łącznie [...] zł, co daje cenę 1 m2 w wysokości 4,91 zł, to odpowiednio wartość 1 ha wyniosłaby 49.100 zł/ha, co mieści się w przedziale między Cmax a Cmin.

W kwestii uprzedniego wydania decyzji przez starostę w oparciu o inny operat szacunkowy, organ odwoławczy wyjaśnił, że uzyskał kserokopię operatu szacunkowego z dnia 4 lipca 2011 r. Jednakże zmiana rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. sprawiła, że operat utracił moc dowodową i nie mógł być wykorzystany na potrzeby postępowania odszkodowawczego. W dokumentach sprawy nie ma dowodów, iż kiedykolwiek starosta wydał w oparciu o przedmiotowy operat decyzję o odszkodowaniu.

W ocenie Wojewody, operaty szacunkowe uzupełnione aneksami zawierają wymagane uzupełnienia i sprostowania, względem poprzedniego postępowania zakończonego decyzją z dnia 16 października 2013 r. Poprawnie określony został cel wyceny jako określenie wartości nieruchomości niezabudowanej. Wiarygodne są wyjaśnienia biegłego, co do braku możliwości dołączenia dokumentacji fotograficznej oraz braku załączenia protokołu z oględzin (punkt 9 aneksu do operatu). Z adnotacji umieszczonej przez biegłego wynika, że stan nieruchomości określono w oparciu

o dostępną dokumentację projektową inwestycji, nie zaś w oparciu o wizję lokalną, bowiem na dzień sporządzenia operatu szacunkowego przedmiotowe działki były już zabudowane drogą publiczną. Operaty szacunkowe uzupełnione aneksami stanowią spójną i logiczną całość, zostały sporządzone zgodnie z przepisami prawa i na ich podstawie można w sposób obiektywny i bezsporny ustalić wysokość odszkodowania.

K.W. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

skargę na decyzję Wojewody zarzucając jej :

- nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności w sprawie,

- nie ustalenie wartości przejętej nieruchomości na poziomie cen rynkowych, a tym samym naruszenie art. 18 ust. 1 w związku z art. 12 ust. 4a specustawy.

- naruszenie art. 134 ust, 1 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania znacznie poniżej wartości rynkowej nieruchomości.

- naruszenie zasady korzyści poprzez brak wyjaśnienia celu wyceny i poczynienia ustaleń czy rzeczywiście nieruchomość wywłaszczana na drogi nie powinna być wyszacowana na innym pułapie cenowym.

Skarżący wyjaśnił, że nie neguje wyboru przez rzeczoznawcę podejścia, metody, czy też techniki szacowania nieruchomości, ale ocenę takich okoliczności jak rodzaj i położenie nieruchomości, stan zagospodarowania, przeznaczenie w planie miejscowym, bądź studium oraz to, że nie skorzystał z wszelkich dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zdaniem skarżącego, dokonana wycena nie spełnia wymogów zawartych w § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Nadto biegły do ustalenia wartości odszkodowania przyjął wskaźniki raczej minimalne, w żaden sposób tego nie wyjaśniając. W ocenie skarżącego winien być zastosowany z uwagi na cel wywłaszczenia przelicznik 1 m2,

a nie przelicznik odnoszący się do 1 ha gruntu rolnego. Wywłaszczenie pod infrastrukturę musi samo w sobie powodować podwyższenie wartości. Ponadto rzeczoznawca wycenił nieruchomość jako użytek rolny zielony, nie biorąc pod uwagę, iż jest to działka samodzielna, posiadająca bezpośredni dostęp do drogi publicznej z możliwością wykorzystania pod zabudowę. Nieruchomości przyjęte do porównania wycenione zostały w granicach od 17.366 do 55.882 zł. Wobec tego wartość ustalona na kwotę [...] zł nie stanowi nawet uśrednionej wartości. Dodatkowo skarżący podał, że nie może pogodzić się z faktem, iż pierwotnie wydana została decyzja, bądź jej projekt określająca wartość rynkową odszkodowania, poczynione zostały w tym zakresie ustalenia, a obecnie tej dokumentacji w aktach brak, natomiast pojawiła się decyzja i ustalenia opiewające na znacznie mniejszą kwotę.

Skarżący wniósł o przeprowadzenie opinii przez innego biegłego powołanego

w sprawie. Zdaniem skarżącego, fakt braku transakcji drogowych na tym terenie do porównania nie może odbijać się negatywnie na jego interesach finansowych.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał dotychczas zajmowane stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje :

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwość przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem materialnym

i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

W rozpoznawanej sprawie, Sąd doszedł do wniosku, ze zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Starosty ustalającą na rzecz skarżącego odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Gminy K. prawa własności nieruchomości gruntowych - działek nr [...] i nr [...] położonych w obrębie R. gmina K. w związku z realizacją inwestycji drogowej rozbudowy i przebudowy drogi gminnej nr [...] na podstawie decyzji Starosty S. z dnia 29 lipca 2010 r. (zezwolenie) – w oparciu o przepisy specustawy.

Ogólnie ujmując, ze względu na zarzuty skargi, istota sporu sprowadza się do kwestii, czy organ w sposób prawidłowy ustalił wartość zajętego gruntu,

a w konsekwencji wysokość odszkodowania w tej sprawie.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 a specustawy, za przejęte nieruchomości lub ich części ustala się odszkodowanie odrębną decyzją wydawaną przez organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, co wynika z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Według art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw (...). Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2).

Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3).

Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust.4).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości, co wynika z art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. Z tym, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia

w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ).

Regulację szczególną dotyczącą szacowania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stanowi § 36 rozporządzenia. Zasadą w określaniu wartości rynkowej tych gruntów, wynikającą z § 36 ust. 1 rozporządzenia, jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Wyjątkiem zaś od tej zasady jest ust. 2 powołanego paragrafu, który jednak może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 19 kwietnia 2013 r. I OSK 2065/11 Lex nr 1336361).

Sąd stwierdził, że biegły w tej sprawie przeprowadził dokładną weryfikację rynku lokalnego, w celu ustalenia czy na analizowanym obszarze występują transakcje dotyczące nieruchomości zajętych pod drogi i na jej podstawie ustalił brak transakcji nieruchomościami drogowymi (str. 10 operatów). Tym samym biegły prawidłowo wycenił przedmiotowe działki w oparciu o przepisy § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 3 pkt 2 rozporządzenia, biorąc pod uwagę rynek nieruchomości podobnych – rolnych niezabudowanych. Podkreślić tu należy, że z dokumentów sprawy (powoływanych przez organ I instancji) jednoznacznie wynika, że działki nr [...] i [...] są położone na obszarze o funkcji rolniczej – użytki zielone ŁIV. Na klasyfikację tych gruntów w oparciu o stosowne dokumenty (studium, wypis z rejestru gruntów) na potrzeby operatu szacunkowego nie może mieć wpływu argument skarżącego o możliwości przyszłej zabudowy tego terenu.

Istotne znaczenie dla sprawy, ma także § 36 ust.4 rozporządzenia, zgodnie

z którym, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba,

że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Tak więc punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Jednakże brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Bez wątpienia taka sytuacja zaistniała w tej sprawie. Zgodzić się należy

z organem II instancji, że rzeczoznawca w sposób prawidłowy zastosował procedurę wyceny i dobór nieruchomości porównawczych stanowiących nieruchomości rolne, poprzedzając ją analizą rynku właściwego dla nieruchomości wycenianej.

W nawiązaniu do kolejnego zarzutu skarżącego dotyczącego naruszenia art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wyjaśnić trzeba, iż jednym z głównych czynników decydujących

o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Wobec tego zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości. Od wyniku tego badania zależeć będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, wynikającego z § 36 ust. 1 lub § 36

ust. 4 rozporządzenia pozwalającego określić wartość nieruchomości w wysokości korzystniejszej dla osoby wywłaszczonej.

W rozpoznawanej sprawie skoro biegły rzeczoznawca ustalił w operacie brak transakcji nieruchomościami drogowymi (aneks z 3 stycznia 2013 r.) to nie można stwierdzić czy i w jaki sposób przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie wartości nieruchomości wycenianej. Jak wynika z akt skarżący nie przedstawił na tę okoliczność dowodu przeciwnego.

Trafnie zatem stwierdził organ odwoławczy, że brak jest podstaw do uznania zarzutu strony odnośnie naruszenia tzw. "zasady korzyści" określonej ww. przepisem.

Nie jest słuszny również zarzut skarżącego dotyczący naruszenia wymogów

z § 36 ust. 1 rozporządzenia, gdyż jak trafnie podkreślił organ odwoławczy z analizy treści operatów szacunkowych (uzupełnionych aneksami) wynika jednoznacznie,

że stan nieruchomości określono zgodnie z tym przepisem, a więc w dacie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, a więc w dniu 29 lipca 2010 r., natomiast wartość rynkową nieruchomości określono według aktualnych cen transakcyjnych nieruchomości rolnych zanotowanych na obszarze gmin D., S., D., S., K. i I.

Sąd nie znalazł również podstaw do uwzględnienia zarzutu skarżącego odnośnie ustalenia wartości zajętych nieruchomości poniżej wartości rynkowych. Rację ma organ odwoławczy, że w sytuacji gdy biegły korzystał z cen zawartych w aktach notarialnych sprzedaży porównywanych nieruchomości to niewątpliwe korzystał z wartości rynkowych, a zatem ustalona na tej podstawie wartość przejmowanej nieruchomości skarżącego ma również charakter rynkowy.

Prawidłowo również uzasadnił organ odwoławczy, że przy obliczaniu uśrednionej wartości rynkowej nieruchomości należało uwzględnić przelicznik z hektarów na metry kwadratowe, gdyż w treści operatów szacunkowych podane wartości opisane jako Cmax=55.882 zł/ha Cmin= 17.366,00 zł/ha i Cśr = 31.920 zł - odnoszą się do jednostki przeliczeniowej 1 ha (czyli 10.000 m2), zaś wyliczona wartość działek nr [...] i [...] odnosi się do ich powierzchni wyrażonej w m2 odpowiednio [...] m2 oraz [...] m2. Po przeliczeniu wartość 1 ha wyniosłaby 49.100 zł/ha, co mieści się w przedziale między ceny maksymalnej i minimalnej. Wobec powyższego zarzut strony dotyczący tego, że wysokość odszkodowania nie stanowi nawet uśrednionej wartości jest chybiony.

W ocenie Sądu, operaty szacunkowe nie zawierają pomyłek ani braków, sprzeczności, czy niejasności. Biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. 29 lipca 2010 r. (data wydania zezwolenia realizacyjnego). W procesie wyceny dokonał analizy rynku. Przy tym analiza rynku objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia, określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Rzeczoznawca majątkowy analizą porównawczą objął ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych rolnych niezabudowanych z obszarów: D., B., C., C., O., G., W., B, S. Transakcje te miały miejsce w okresie od lipca 2011 r. do lipca 2012 r. Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające tak z u.g.n., jak i rozporządzenia. Biegły przedstawił wybór podejścia i metody – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował biegły. W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4). Biegły określił i uwzględnił w wycenach najważniejsze cechy nieruchomości z rynku lokalnego i nieruchomości wycenianej oraz ich procentowy udział, wpływające na wartość gruntów (położenie i lokalizacja, stan zurbanizowania otoczenia, sąsiedztwo, dostęp do infrastruktury technicznej, kształt i wielkość działki, dojazd do drogi i inne cechy oraz odniósł się do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu (brak zmiany).

W ocenie Sądu, oszacowanie wartości wycenianej nieruchomości nastąpiło

w sposób prawidłowy.

Sąd podziela stanowisko organu I instancji, że powoływany przez skarżącego operat szacunkowy określający wartość działek nr [...], [...], sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na dzień 4 lipca 2011 r. nie mógł stanowić wartości dowodowej w sprawie z uwagi na art. 156 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Skarżący nie przedstawił też dowodów, iż była wydana inna decyzja o odszkodowaniu na jego rzecz.

W nawiązaniu do zarzutów skargi należy przypomnieć, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną

w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ nie jest możliwa w zakresie wiadomości specjalnych takich jak analiza cech rynkowych nieruchomości, tj. lokalizacji i otoczenia, jakości gleby, struktury użytków, utrudnień w prowadzeniu działalności rolniczej, czy analiza stanu zagospodarowania nieruchomości. Ocena taka może dotyczyć tylko i wyłącznie kwestii wykonania opinii zgodnie z przepisami prawa. Sąd jak i organ administracji nie mają kompetencji aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego mocy dowodowej, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne określone w § 56 rozporządzenia. Nie jest rolą organu, ani sądu weryfikowanie wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 21 sierpnia 2014 r. II SA/Rz 610/14 http://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

W ocenie Sądu, taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy dokonując wnikliwej oceny zgromadzonych dowodów nie naruszył art. 80 k.p.a. Organy nie przyjęły bezkrytycznie wniosków biegłego o czym świadczy nie tylko wnikliwe i szczegółowe uzasadnienie decyzji, ale też podjęte czynności w toku postępowania w postaci zobowiązania autora operatu do jego uzupełnienia. Także w ocenie Sądu, dokonana w sprawie wycena nieruchomości zawiera informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana organy jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 K.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 u.g.n.

Należy też podkreślić, że strona w toku postępowania ma możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu, bądź przedstawienia dowodu z wartości nieruchomości w postaci operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego (por. art. 157 u.g.n.). Skarżący pomimo wielu zarzutów względem wyceny nie skorzystał z ww. uprawnień.

W konsekwencji powyższego Sąd uznał, że zaskarżona decyzja, jak również decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. Organy obu instancji prawidłowo, zgodnie z zasadami procedury, przeprowadziły postępowanie administracyjne w tej sprawie, wnikliwie rozpatrzyły materiał dowodowy, zaś uzasadnienie decyzji spełnia ustawowe wymogi określone w art. 107 § 3 K.p.a. Organy administracji bardzo szeroko odniosły się w uzasadnieniach swych decyzji do treści kwestionowanych przez stronę operatów szacunkowych, wskazując z jakich przyczyn operaty te oceniły jako prawidłowe, a wnioski końcowe ustalające wartości nieruchomości poddanych analizie i wycenie, przyjęły bez zastrzeżeń jako dające podstawę do wyliczenia wysokości odszkodowania.

Sąd nie dopatrzył się uchybień w rozumowaniu organów.

Sąd stwierdził również, że organ odwoławczy rozpatrzył wszystkie zarzuty

z odwołania skarżącego i szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko w tym zakresie. Organ rozważył też, czy zostały w tym postępowaniu sanowane uchybienia, o których mowa we wcześniejszej jego decyzji z dnia 16 października 2013 r.

W odpowiedzi na wniosek skarżącego o powołanie biegłego w sprawie, należy wyjaśnić, że kontrolując legalność zaskarżonej decyzji Sąd opiera na materiale dowodowym zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżoną decyzję. Jedynie wyjątkowo, gdy jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie, Sąd może przeprowadzić dowód uzupełniający z dokumentów na podstawie wskazanego wyżej przepisu art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.). Celem tego postępowania dowodowego nie jest ponowne ustalenie stanu faktycznego sprawy administracyjnej, lecz ocena, czy właściwe w sprawie organy ustaliły ten stan zgodnie z regułami obowiązującymi w procedurze administracyjnej, a następnie - czy prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego do tak poczynionych ustaleń. Zdaniem Sądu, w sytuacji gdy strona składa wniosek o powołanie biegłego w sprawie to w istocie zmierza do podważenia ustaleń faktycznych organów przyjętych przez Sąd za podstawę wyrokowania w rozpoznawanej sprawie, a zatem w świetle przedstawionych uwag, wniosek taki nie może być skuteczny.

Mając na powyższe na uwadze na zasadzie art. 151 ustawy Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji.