Wyrok NSA, sygn. akt IV SA 33/90
NSA w Warszawie (przed reformą)
Data orzeczenia: 1990-03-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 999
Powołane przepisy: article: art. 29 ust. 5
journal: Dz.U. 1974 nr 38 poz. 229
law: Ustawa z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane.
Teza: 1. Nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaściciela albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Brak zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością /art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./.

2. Fakt, że współwłaściciel nie złożył odwołania od decyzji zezwalającej na nadbudowę, nie jest równoznaczny z wyrażeniem na nią zgody.

TEZY

1. Nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaściciela albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Brak zgody jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością /art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./.

2. Fakt, że współwłaściciel nie złożył odwołania od decyzji zezwalającej na nadbudowę, nie jest równoznaczny z wyrażeniem na nią zgody.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny oddalił na podstawie na podstawie art. 207 par. 5 Kpa skargę Jana N. na decyzję Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 13 października 1989 r. w przedmiocie udzielenia pozwolenia na nadbudowę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 5 lipca 1989 r. Główny Architekt Wojewódzki w P. stwierdził nieważność decyzji Architekta Miejskiego w P. z dnia 25 lipca 1988 r. udzielającej Janowi N. pozwolenia na budowę, polegającą na nadbudowie jednej kondygnacji w budynku mieszkalnym znajdującym się na działce nr 99 przy ul. P. nr 23 w P.

W uzasadnieniu decyzji Głównego Architekta Wojewódzkiego w P. stwierdzono, że decyzja organu stopnia podstawowego z dnia 25 lipca 1988 r. została wydana z naruszeniem art. 7 i 77 Kpa, gdyż nie został ustalony stan faktyczny, a ponadto art. 10 Kpa, ponieważ nie zapewniono stronom czynnego udziału w postępowaniu. Rażąco naruszono także art. 199 i nast. Kc oraz art. 29 ust. 5 prawa budowlanego, albowiem dom przy ul. P. nr 23 stanowi współwłasność, nie było natomiast zgody na nadbudowę współwłaścicielki - Jadwigi D.

Po rozpatrzeniu odwołania Jana N. Minister Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa decyzją nr GA/PI/053/K/824/89 z dnia 13 października 1989 r. utrzymał w mocy decyzję Głównego Architekta Wojewódzkiego w P., podzielając zawarty w niej podstawowy pogląd co do braku zgody współwłaścicielki domu na nadbudowę.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Jan N. wnosi o uchylenie decyzji organów obu instancji. Skarżący wyjaśnia, że jest właścicielem wydzielonej części domu, stanowiącej piętro i pomieszczenie w piwnicy. Jego prawo własności oraz sposób fizycznego podziału budynku zostały określone w akcie notarialnym z dnia 20 listopada 1984 r. Zgodnie z treścią tego aktu jest zarządcą całej nieruchomości. Zamiar nadbudowy powziął z powodu złej konstrukcji dachu budynku. Uzyskał oświadczenie siostry, współwłaścicielki budynku, o niepartycypowaniu przez nią w kosztach nadbudowy, a takiego oświadczenia wymagał organ budowlany. Od decyzji zezwalającej na nadbudowę kondygnacji, a ściślej - budowę nowego dwuspadowego dachu z pomieszczeniami mieszkalno-użytkowymi w poddaszu, współwłaścicielka nie składała odwołania. Nowa konstrukcja dachu została już wykonana. Jadwiga D. dopiero po upływie 8 miesięcy od przystąpienia do przebudowy dachu wystąpiła z wnioskiem o unieważnienie pozwolenia na budowę.

W odpowiedzi na skargę podtrzymano stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Według art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 38 poz. 229 ze zm./ pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie osobie, która wykaże prawo do dysponowania nieruchomością. Takim prawem może być własność, wieczyste użytkowanie, a nawet określone prawo obligacyjne, uprawniające inwestora do wzniesienia obiektu budowlanego.

Z aktu notarialnego znajdującego się w aktach sprawy, sporządzonego w dniu 20 listopada 1984 r., wynika, że w budynku nr 23 przy ul. P. w P. skarżący jest właścicielem lokalu nr 2, stanowiącego odrębną własność, a właścicielką lokalu nr 1 jest Jadwiga D. Są oni ponadto współwłaścicielami wspólnych części budynku i współużytkownikami wieczystymi działki gruntu, na której znajduje się budynek. Według regulacji zawartej w art. 136 par. 1 Kc, w razie ustanowienia odrębnej własności lokali samodzielnymi nieruchomościami są tylko same lokale, reszta budynku zaś staje się przedmiotem współwłasności właścicieli lokali. W rozumieniu tego przepisu więc przedmiotem współwłasności są klatki schodowe, fundamenty, strychy itp.

Przepis art. 199 Kc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W razie braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Nadbudowa kondygnacji nad wspólnym budynkiem należy niewątpliwie do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Nawiązując do regulacji zawartej w art. 29 ust. 5 prawa budowlanego, należy stwierdzić, że skarżącemu mogło być wydane pozwolenie na nadbudowę domu po przedstawieniu przez niego zgody współwłaścicielki domu - Jadwigi D. - albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Nie ma nawet twierdzeń skarżącego, aby w omawianym zakresie zostało wydane rozstrzygnięcie przez sąd powszechny w trybie postępowania cywilnego. Nie ma również dowodu stwierdzającego wyrażenie przez Jadwigę D. zgody na nadbudowę. W szczególności za taką zgodę nie może być uznane powoływane przez skarżącego oświadczenie Jadwigi D. z dnia 12 lipca 1988 r. Oświadczenie to bowiem zawiera tylko stwierdzenie, że Jadwiga D. nie ma "udziału finansowego w remoncie i przebudowie strychu na budynku mieszkalnym przy ul. P. nr 23", co oczywiście nie jest równoznaczne ze zgodą na nadbudowę.

Zgoda współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu /poza wypadkami, gdy dla danej czynności wymagana jest forma szczególna/ może być wyrażona również w sposób dorozumiany; musi jednak być ona niewątpliwa, a milczenie współwłaścicielki nie oznacza jeszcze aprobaty. Z tego względu nie może być uznane za wyrażenie zgody to, że Jadwiga D. nie składała odwołania od decyzji zezwalającej na nadbudowę, choć ta decyzja była jej doręczona. Należy przy tym podkreślić, że wymagana zgoda współwłaściciela powinna być wyrażona przed wydaniem przez organ stopnia podstawowego decyzji zezwalającej na nadbudowę.

Brak zgody Jadwigi D. na nadbudowę jest równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością w rozumieniu art. 29 ust. 5 prawa budowlanego.

Wydanie w tej sytuacji przez organ stopnia podstawowego decyzji zezwalającej na nadbudowę nastąpiło z rażącym naruszeniem tego przepisu /art. 156 par. 1 pkt 2 Kpa/, były więc podstawy do stwierdzenia nieważności tej decyzji. Dlatego skargę na podstawie art. 207 par. 5 Kpa należało oddalić.