Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 65/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2004-05-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Samorząd terytorialny
Skarżony organ: Burmistrz Miasta
Powołane przepisy: article: art. 101
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.
Teza: Zbycie przez właściciela wynajętego garażu w czasie trwania stosunku najmu nie oddziaływuje wprost na prawa najemcy i ich nie narusza.

TEZY

Zbycie przez właściciela wynajętego garażu w czasie trwania stosunku najmu nie oddziaływuje wprost na prawa najemcy i ich nie narusza.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Sędziowie NSA Jerzy Bujko (spr.), Grażyna Gryglaszewska, Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w dniu 11 maja 2004 r. sprawy ze skargi N. R. na zarządzenie Burmistrza Miasta B. P. z dnia [...] listopada 2003 r. Nr [...] w przedmiocie przeznaczenia do sprzedaży lokali garażowych o d d a l a s k ar g ę.


UZASADNIENIE

W dniu [...] XI 2003r. Burmistrz B. P. wydał zarządzenie Nr [...] w sprawie przeznaczenia do sprzedaży w drodze przetargu nieograniczonego piętnastu garaży wybudowanych w 1989 r. na nieruchomości należącej obecnie do gminy w B. P., położonej w tym mieście przy ulicy S. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 1573 m2. Wymieniona nieruchomość znajdowała się w owym czasie w Zarządzie Rejonu Dróg Publicznych w B. P., a garaże wybudowali z własnych środków pracownicy tego Rejonu, zawierając jednocześnie umowy dzierżawy na okres lat 1989-2009. W 1991r. wygasło prawo zarządu tej nieruchomości, a w 1992r. została ona skomunalizowana na rzecz Miasta B. P. Burmistrz uznał, że zawarte w 1989r. umowy dzierżawy wygasły, dzierżawcom nie przysługuje pierwszeństwo w nabyciu garaży, a jedynym sposobem uregulowania ich stanu prawnego jest zbycie tych lokali wraz z udziałem w gruncie. Kierując się tymi przesłankami wydał wymienione na wstępie zarządzenie.

Dzierżawcy garaży wezwali Burmistrza B. P. do usunięcia naruszenia prawa, a następnie, po otrzymaniu odmowy, wystąpili ze skargą opartą na przepisie art. 101 ustawy z 8 III 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.) do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Ostatecznie wpis sądowy od tej skargi uiściły i popierały ją na rozprawie tylko K. Z. i N. R.

Skarżące zarzuciły, iż przeznaczenie garaży do sprzedaży narusza ich prawa, ponieważ do 2009r. przysługuje im prawo dzierżawy tych obiektów. Wskazały, że zostały one wybudowane na podstawie sporządzonej dokumentacji, na terenie dawnej bazy Rejonu Dróg Publicznych, przy zakładowym budynku mieszkalnym, jako przedłużenie budynków gospodarczych. Garaże te służyły pracownikom Rejonu, którzy obecnie są przeważnie emerytami drogownictwa. Dzierżawcy wystąpili do Sądu Rejonowego w B. P. o uwłaszczenie na ich rzecz tych lokali, lecz Sąd wyrokiem z dnia 28 IX 2001r., wydanym w sprawie IC [...] powództwo oddalił ze względu na nieudowodnienie jednej z przesłanek wskazanych art. 211 ustawy z dnia 21 VIII 1997r. o gospodarce gruntami (j.t. – Dz. U. Nr 46, poz. 543 z 2000r. z późn. zm.), to jest niewykazanie pozwolenia na budowę.

W odpowiedzi na tę skargę organ administracyjny wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, rozpoznając sprawę na podstawie art. 97 § 1 ustawy z 30 VIII 2002r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271) uznał, że skarga jest nieuzasadniona. Zgodnie z przepisem art. 101 ustawy z 8 III 1990r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem organu gminy może, po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia, zaskarżyć tę uchwałę lub to zarządzenie do sądu administracyjnego. Skarżąca wykonała wskazane wyżej działanie proceduralne otwierające drogę sądową (k. 133 akt adm.). Warunkiem uznania jej skargi za zasadną jest wykazanie, że zaskarżone zarządzenie narusza jej interes prawny lub uprawnienie. Zaskarżone zarządzenie decyduje o sprzedaży przedmiotowych garaży z odpowiednimi udziałami w zabudowanym nimi gruncie, a więc o przeniesieniu własności należącej obecnie w sposób bezsporny do Gminy w B. P. Zbycie tych praw nie oddziaływuje wprost na prawa skarżących i ich nie narusza. Prawa te byłyby naruszone wówczas, gdyby dzierżawcom (w właściwie najemcom) garaży przysługiwało prawo pierwszeństwa do ich nabycia. Prawo to, przewidziane w art. 24 ust. 1 ustawy z 21 VIII 1997r. o gospodarce nieruchomościami, przysługuje między innymi wówczas, gdy jest zbywana nieruchomość, w stosunku do której przysługuje uprawnionemu roszczenie o jej nabycie oraz najemcy lokalu mieszkalnego, gdy najem został zawiązany na czas nieoznaczony. Nie przysługuje ono natomiast najemcom garaży, a prawo nie przyznaje takim osobom roszczenia o ich nabycie. Zasadą jest, że właściciel może swobodnie dysponować swoją własnością, w tym również dokonywać jej zbywania (art. 64 Konstytucji RP, art. 149 K.c.). Skoro więc przedmiotowe nieruchomości nie są ograniczone co do ich rozporządzania, to właściciel mógł zadecydować o ich zbyciu w drodze przetargu, co stanowi zasadę przy zbywaniu gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Innym problemem, wychodzącym poza zakres niniejszego postępowania, jest kwestia dalszego istnienia prawa najmu garaży, z którego korzystają dotychczasowi użytkownicy. Fakt zmiany właściciela nie wpływa wprost na istnienie stosunku najmu. Zgodnie z art. 678

§ 1 k.c. w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, a stosunek najmu dalej trwa. Zgodnie zaś z art. 678 § 2 k.c umowa najmu zawarta na piśmie na czas oznaczony nie może być z zasady wypowiedziana. Ewentualne spory co do dalszego istnienia najmu może jednak, ewentualnie, rozpoznawać sąd powszechny, a nie sąd administracyjny. Nie mają one jednak bezpośredniego wpływu na ważność zaskarżonego zarządzenia. Można tylko marginesowo stwierdzić, że przy takim, ewentualnym rozstrzyganiu sporu sąd powszechny będzie musiał odpowiedzieć na skomplikowane zagadnienia prawne, dotyczące wpływu regulacji wskazanej w art. 46 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami na dalsze istnienie umów najmu garaży (nazwanych dzierżawą) oraz znaczenia przepisu art. 678 k.c. w sytuacji nabycia własności przez gminę na skutek komunalizacji. Problemami tymi nie może jednak zajmować się w niniejszej sprawie sąd administracyjny.

Zaskarżone zarządzenie nie narusza więc interesu prawnego skarżącej, a skarga na to zarządzenie jest nieuzasadniona. Dlatego na mocy art. 151 ustawy z 30 VIII 2002r. – Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono,

jak w sentencji.