Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 111/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury~Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 18 ust.1
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn
article: art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant ref. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 listopada 2018 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2017 r. znak: [...]; 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz M. S. kwotę 2000 (dwa tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2017 r. Minister Infrastruktury i Budownictwa na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu odwołania M. S. – K. od decyzji Wojewody D. z dnia [...] kwietnia 2017 r., znak: [...], uchylił decyzję Wojewody D. z dnia [...] kwietnia 2017 r. i orzekł o:

1. ustaleniu odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości, przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położonej w gminie [...], w obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] P. – W., na odcinku K. /bez węzła/ - węzeł "W." – W. oraz o przyznaniu odszkodowania w wysokości 0,00 zł na rzecz współwłaścicielki nieruchomości A. R.w udziale 1/2 części oraz w wysokości [...] zł na rzecz współwłaścicielki nieruchomości M. S. – K. w udziale 1/2 części,

2. ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. S. – K. z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości,

4. ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Gminy [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości,

5. odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości,

6. zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostiad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Nieruchomość położona w gminie [...], w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody D. Nr [...] z dnia [...] maja 2012 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] P. – W., na odcinku K./bez węzła/ - węzeł "W." – W.. Powyższa decyzja została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 20tl4 r., znak: [...].

Wojewodą D. decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r., znak: [...], orzekł w pkt I o ustaleniu odszkodowania w wysokości 0,00 zł na rzecz współwłaściciela nieruchomości A. R., w wysokości [...] zł na rzecz M. S. – K. z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości, w wysokości [...] zł na rzecz M. S. – K. z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na nieruchomości oraz w wysokości [...] zł na rzecz Gminy [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, w pkt II orzekł o niepowiększeniu odszkodowania o 5% wartości ww. nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła M. S. – K. kwestionując prawidłowość dokonanej wyceny nieruchomości. Zarzuciła nieprawidłowe przyjęcie transakcji porównawczych z uwagi na daty sprzedaży i brak podobieństwa nieruchomości w sporządzonym operacie. Wskazała, iż organ pierwszej instancji powinien był przekazać operat szacunkowy do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z uwagi na nieprawidłowości i zaniżenie wartości nieruchomości. Zarzuciła, że ustalona kwota odszkodowania na rzecz Gminy [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na nieruchomości nie została zweryfikowana o wpłacone przez stronę należność i jest zawyżona o [...] zł. W ocenie odwołującej doszło do naruszenia art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami ponieważ nie uzgodniono wysokości odszkodowania z właścicielem nieruchomości i bez wniosku właściciela zlecono wykonanie operatu szacunkowego. Strona zakwestionowała fakt doręczenia jej zawiadomienia o wydaniu decyzji w przedmiocie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, prawomocności decyzji i niepowiększenie odszkodowania o 5 % z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości.

W wyniku rozpoznania odwołania Minister wydał powołaną na wstępie zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, że podstawą wydania decyzji były przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tj. art. 12 i 18 specustawy oraz przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Powołano, że w sprawie został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] października 2015 r. przez rzeczoznawcę Z. W..

Wskazano, że biegły ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla przedmiotowej działki brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętym uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2009 r., przedmiotowa działka położona jest na obszarze oznaczonym symbolem KDS - droga ekspresowa relacji [...] W. – P..

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca wskazał, iż w powiecie trzebnickim odnotowano zbyt mało transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, tak więc do analizy przyjęto obszar powiatów sąsiednich tj. w., ś., o., w.. Z uwagi na niewielką ilość transakcji drogowych do analizy przyjęto transakcje z okresu od lutego 2013 r. do daty wyceny. Do ostatecznej analizy przyjęto grupę 16 transakcji zestawionych w tabeli na str. 10 i 11 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe gruntów podobnych nabywanych pod drogi na analizowanym rynku według aktów notarialnych zawierają się w przedziale od 24,47 zł/m2 do 75,71 zł/m2, średnia cena za m2 wyniosła 49,13 zł. Zasadniczy wpływ na cenę miały następujące cechy rynkowe: lokalizacja nieruchomości (waga 50%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 20%), dojazd i dostęp do nieruchomości (waga 30%).

Wartość rynkowa gruntu nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, została oszacowana na kwotę [...] zł.

Organ uznał, że operat został sporządzony zgodnie z art. 134 ust. 3, art. 153 i 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w szczególności § 36 ust. 4. Organ powołał, że cel wywłaszczenia był w przedmiotowym przypadku zgodny z przeznaczeniem nieruchomości określonym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], do porównań prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod komunikację. Wskazano, że operat spełnia wszelkie wymogi formalne i jest zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu dotyczących nieprawidłowej wyceny przedmiotowej nieruchomości organ wskazał, iż pismem z dnia [...] marca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do uwag strony. Biegły wskazał, iż przyjęte transakcje do porównań nie muszą spełniać warunku nabywania przez Skarb Państwa. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami podobieństwo określa się na podstawie kryteriów ustalonych w art 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami Do kryteriów tych zalicza się przede wszystkim położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Przyjęcie do porównań transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi gminne nie jest uchybieniem, tym bardziej, że w trakcie analizy rynku nie stwierdzono transakcji nabywania gruntów przez inne podmioty i na drogi krajowe. Ustosunkowując się do zarzutu przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami z 2013 r. organ powołał, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż z analizy rynku wynika, że w badanym okresie czasu ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych pod drogi utrzymywały się na stabilnym poziomie, a dokonane obliczenia wykazały dodatni trend czasowy w wysokości 0,07% rocznie, tak więc ceny pozostały na stałym poziomie.

Organ uznał, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Powołano, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W rozpoznawanej sprawie operat został sporządzony przy poszanowaniu reguł ustanowionych w przepisach ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego. Poprawność wyceny z punktu widzenia zgodności z prawem zastosowanego podejścia i metody, przyjętych w operacie założeń, niewkraczających w obszar wiedzy specjalistycznej, nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego.

Wskazano również, że strona skarżąca nie skorzystała z możliwości przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie, jak również nie zleciła oceny sporządzonego opracowania organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwala regulacja zawarta w art. 157 ugn.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazano, że w niniejszej sprawie odszkodowanie jest ustalane na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., a nie na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie przewidują żadnych uzgodnień w kwestii ustalenia wysokości odszkodowania przez organ administracyjny z właścicielem nieruchomości.

Za nieuzasadniony uznano również zarzut dotyczący nieprawidłowego wysłania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji. Powołano, że organ wojewódzki wysłał zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji z dnia [...] marca 2014 r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej do strony na adres figurujący w katastrze nieruchomości wypełniając tym samym przesłanki z art. 11 d ust. 5 specustawy drogowej. Organ uznał, że brak jest podstaw do powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej, gdyż przedmiotowa nieruchomość nie została wydana przez współwłaścicielki w terminie określonym w art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej (pismo Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [...] maja 2016 r.).

Organ powołał, że Wójt Gminy [...] pismem z dnia [...] października 2017 r. poinformował organ, iż zaległość podatkowa A. R. oraz M. S. – K. na rzecz Gminy [...] na dzień [...] października 2017 r. wynosi łącznie [...] zł ([...] zł - należność główna oraz [...] zł - odsetki). Pismem z dnia [...] października 2017 r. M. S. – K. poinformowała organ, iż wysokość hipoteki przymusowej obciążającej udział A. R. na jej rzecz na dzień [...] października 2017 r. wynosi łącznie [...] zł (należność główna [...] zł wraz z odsetkami w wysokości [...] zł).

W związku z powyższym organ uchylił zaskarżoną decyzję i orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz o przyznaniu odszkodowania w wysokości 0,00 zł na rzecz współwłaścicielki nieruchomości A. R. w udziale 1/2 części oraz w wysokości [...] zł na rzecz współwłaścicielki nieruchomości M. S. – K. w udziale ½ części, ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. S. – K. z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości, ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Gminy [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości, odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniosła M. S.-K..

Decyzji zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 7, 77 i art. 80 k.p.a., a także art. 10 k.p.a, poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających wpływ na wynik sprawy oraz dokonanie błędnych ustaleń faktycznych w oparciu o dotkniętą wadą braku rzetelności i nieaktualną na dzień wydania zaskarżonej decyzji opinią biegłego do spraw szacowania nieruchomości, a przyjętą za wiarygodną przez organy administracyjne I i II instancji w niniejszej sprawie, oraz niewynikającą z żądnych dowodów tezą, że w dniu wydania ostatecznej decyzji przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2014 r. znak: [...] w katastrze Starostwa Powiatowego w [...] widniał adres skarżącej: ul. [...] [...], [...] -[...] [...], gdy tymczasem wcześniej nie widniała w nim żadna adnotacja o adresie zamieszkania skarżącej, a w dacie wydania przedmiotowej decyzji widniał już adres zamieszkania: ul. [...] [...], [...] -[...] [...].

Wskazując na powyższe zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podtrzymała zarzuty co do nieaktualności transakcji przyjętych do porównania w operacie, braku podobieństwa nieruchomości, braku przekazania sporządzonego operatu do oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skarżąca zakwestionowała fakt doręczenia jej decyzji ZRiD wydanej przez organ I instancji, jak i przez organ II instancji. Zarzucono również naruszenie art. 98 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 134, 135 ww. ustawy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. W odniesieniu do zarzuty dotyczącego nieaktualności operatu, organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy potwierdził w dniu [...] listopada 2016 r. aktualność operatu, a więc przed dniem wejścia w życie ustawy z 20 lipca 2017 r. zmieniającej przepis art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W dacie wydawania zaskarżonej decyzji operat był aktualny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Dokonana sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z przywołanym przepisem zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy i inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawą materialnoprawną wydania zaskarżonej decyzji były przepisy art. 12 i 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2017. 1496 tj.) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016 poz. 2147 ze zm.).

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4b). Jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają (ust. 4c). Stosownie natomiast do ust. 4 f odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1. ww. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (ust. 1a). Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (ust. 1b). Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami (ust.1c). Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały (ust.1d).

W przedmiotowej sprawie organ ustalił na podstawie znajdującego się w aktach sprawy odpisu zwykłego księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w [...], [...] wydział ksiąg wieczystych, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nieruchomość oznaczona jako działka nr [...], z której została wyodrębniona przedmiotowa działka nr [...], stanowiła współwłasność A. R. oraz M. S. – K. w udziale ½ każda z nich. Organ ustalił, że z działu [...] księgi wieczystej wynika, iż na przedmiotowej działce nr [...] na dzień uostatecznienia się decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej została ustanowiona hipoteka przymusowa zwykła obciążająca udział A. R. na rzecz M. S. – K. w wysokości [...] zł oraz hipoteka przymusowa zwykła na rzecz Gminy [...] w wysokości [...] zł. W wyniku prowadzonego postępowania dowodowego organ odwoławczy ustalił ponadto, że zaległość podatkowa A. R. oraz M. S.- K. na rzecz Gminy [...] na dzień [...] października 2017 r. wynosi łącznie [...] zł ([...] zł - należność główna oraz [...] zł - odsetki) – powołując się na pismo Wójt Gminy [...] z dnia [...] października 2017 r. Organ ustalił również – powołując się na pismo M. S. – K.z dnia [...] października 2017 r., że wysokość hipoteki przymusowej obciążającej udział A. R. na jej rzecz na dzień [...] października 2017 r. wynosi łącznie [...] zł (należność główna [...] zł wraz z odsetkami w wysokości [...] zł). Na tej podstawie organ odwoławczy uchylił zaskarżoną decyzję i ustalił odszkodowanie, przyznając je w wysokości 0,00 zł na rzecz współwłaścicielki nieruchomości A. R. w udziale 1/2 części oraz w wysokości [...] zł na rzecz współwłaścicielki nieruchomości M. S. – K. w udziale ½ części, oraz ustalił odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz M. S. – K. z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości, jak również ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz Gminy [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem art. 12 ust. 4 c oraz art. 18 ust. 1a, 1 c i 1d ustawy z dnia 10.04.2003 r. Mianowicie zgodnie z art. 12 ust. 4 c ustawy, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stałą się ostateczna, wygasają ustanowione na niej prawa rzeczowe. W pierwszej kolejności obowiązkiem organu było ustalenie, jakie ograniczone prawa rzeczowe – w przedmiotowej sprawie hipoteki – były ustanowione na dzień [...] lutego 2014 r., czyli na dzień wydania ostatecznej decyzji ZRiD przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju. Co prawda organ odwoławczy powołał się na zgromadzony w sprawie odpis księgi wieczystej podając, że na tę datę była ujawniona hipoteka przymusowa zwykła obciążająca udział A. R. na rzecz M. S. – K. w wysokości [...] zł oraz hipoteka przymusowa zwykła na rzecz Gminy [...] w wysokości [...] zł. i w tym zakresie ustalenie organu było prawidłowe. Natomiast zastrzeżenia Sądu budzi brak ustaleń organu w zakresie rodzaju należności zabezpieczonych tymi hipotekami.

Wskazać należy, że z art. 18 ust. 1 c specustawy drogowej wynika, że w przypadku ustanowienia hipoteki, wysokość odszkodowania z tytułu jej wygaśnięcia ustala się w wysokości świadczenia głównego zabezpieczonego hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tę hipoteką. Ustalone odszkodowanie podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego zabezpieczonego hipoteką wraz z odsetkami. Z powyższego wynika, że koniecznym jest dokonanie ustaleń w sprawie na okoliczność wysokości świadczenia głównego zabezpieczonego hipoteką oraz wysokości odsetek również zabezpieczonych tę hipoteką.

W przedmiotowej sprawie organ zwracał się do wierzycieli o podanie aktualnej wysokość wierzytelności zabezpieczonych hipotekami. W odpowiedzi na powyższe zarówno M. S. – K. jak i Gmina [...] przedstawiły stosowne informacje. Jednak organ w żaden sposób nie zweryfikował otrzymanych danych. M. S. – K. podała, że wysokość hipoteki przymusowej na dzień [...].10.2017 r. wynosi łącznie [...] zł (należność główna [...] zł wraz z odsetkami w wysokości [...] zł). Natomiast z odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wynika, że hipoteka przymusowa zwykła, obciążająca udział należący do A. R., została wypisana [...].08.2007 r. jako wynikająca z należności objętej tytułem wykonawczym. Z danych z odpisu KW wynika, że suma hipoteki to [...] zł. Organ nie ustalił, czy suma hipoteki zabezpiecza tylko należność główną, czy również odsetki. Co prawda w aktach sprawy znajduje się odpis wyroku wydanego przez sąd powszechny w sprawie z powództwa M. S. – K. przeciwko A. R. o zachowek z dnia [...] lutego 1998 r. ( sygn. akt [...]), z którego wynika, że na rzecz M. S. – K. zasądzono kwotę [...] zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia [...] lutego 1998 r. do dnia zapłaty. Wynika więc z niego, że kwota [...] zł była kwotą należności głównej. Natomiast nie wiadomo, czy wierzycielka składając wniosek o wpis hipoteki przymusowej wniosła o wpisanie hipoteki zabezpieczającej tylko należność główną, czy również odsetki. Celem wyjaśnienia jakie świadczenie zostało zabezpieczone, niewątpliwie należy zwrócić się o akta wieczyste nieruchomości i ustalić, jakiej treści postanowienie w przedmiocie wpisu hipoteki zostało wydane w dacie [...].08.2007 r. Treść samego odpis KW nie jest wystarczająca do dokonania jednoznacznych i wyczerpujących ustaleń w sprawie. Ponadto należy zweryfikować w toku postępowania do jakiej sumy hipoteki została zabezpieczona wierzytelność M. S. – K.. Z odpisu KW wynika, że suma hipoteki to tylko [...] zł, natomiast organ ustalił odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki w wysokości [...] zł.

Koniecznym również będzie prowadzenie postępowania dowodowego w zakresie wysokości wierzytelności hipotecznej wpisanej na rzecz Gminy [...]. Otóż organ ustalił, że na dzień uostatecznienia się decyzji ZRiD w księgach wieczystych nieruchomości wpisana była hipoteka w wysokości [...] zł. Z dołączonego w sprawie odpisu KW wynika, że na rzecz Gminy została wpisana w dniu [...].12.2008 r. hipoteka przymusowa zwykła na sumę [...] zł. tytułem zabezpieczenia należności wynikającej z decyzji. Hipoteka została ujawniona w kwocie [...] zł, w tym należność główna w kwocie [...] zł. oraz odsetki w kwocie [...] zł. Organ odwoławczy, powołując się na dane przesłane od wierzyciela ustalił, że zaległość podatkowa A. R. oraz M. S. – K. na rzecz Gminy [...] na dzień [...] października 2017 r. wynosi łącznie [...] zł ([...] zł - należność główna oraz [...] zł - odsetki) i odszkodowanie w takiej wysokości ustalił na rzecz Gminy. Natomiast analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że również w tym zakresie nie zostało należycie przeprowadzone postepowanie dowodowe i nie ustalono w sposób prawidłowy stanu faktycznego w sprawie. Otóż z KW wynika jednoznacznie, że na rzecz wierzyciela Gminy [...] była wpisana po dacie uostatecznienia się decyzji ZRiD kolejna hipoteka przymusowa. Mianowicie w dacie [...] r. została wpisana hipoteka zabezpieczająca należność główną wraz z odsetkami, zobowiązania w podatku rolnym od nieruchomości za lata 2009, 2011, 2012, 2013 na sumę [...] zł. Z treści pisma wierzyciela z dnia [...].10.2017 r., nadesłanego w wykonaniu zobowiązania nałożonego przez organ odwoławczy wynika, że Gmina podała łączną wysokość zobowiązań na dzień [...].10.2017 r., wynikającą z obydwu hipotek wpisanych na rzecz Gminy (podano łączną kwotę zaległości podatkowych za lata 2006-2013 z należności głównej i odsetek na dzień [...].10.2017 r.). Biorąc powyższe pod uwagę, uznać należy, że organ nie ustalił faktycznej wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką do sumy [...] zł, nie wyjaśnił jakich należności tj. jakich decyzji dotyczyła wierzytelność zabezpieczona do sumy [...] zł oraz w jakiej części ten dług został już zaspokojony.

Z uwagi na stwierdzone naruszenia w zakresie braku podjęcia wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, braku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz dokonania przez organ oceny na podstawie niepełnego materiału dowodowego, stanowiących uchybienia z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., które niewątpliwie miały istotny wpływ na wynik rozstrzygnięcia, koniecznym stało się uchylenie zaskarżonej decyzji. Stwierdzone naruszenia odnoszą się również do decyzji organu I instancji, zasadnym więc stało się uchylenie decyzji z dnia [...].04.2017 r. Ponadto w sprawie zachodzi konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, z uwagi na fakt, że aktualność operatu została potwierdzona przez rzeczoznawcę w dniu [...].11.2016 r., a z dniem [...].09.2017 r. nastąpiła zmiana przepisu art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie jest możliwe już dalsze potwierdzanie aktualności operatu sporządzonego w sprawie.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien zgromadzić pełen materiał dowodowy, dokonując stosownych ustaleń na okoliczność wysokości i rodzaju świadczeń zabezpieczonych hipoteką, w szczególności do jakiej wysokości zostały zabezpieczone hipotekami wierzytelności. W tym zakresie organ winien zgromadzić dowody i dokonać oceny w oparciu o przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982 r o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2017.1007 tj. ze zm.), biorąc również pod uwagę fakt, że przepisy tej ustawy były zmieniane.

Ponadto organ zleci sporządzenie nowego operatu szacunkowego, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego.

Dodatkowo, w zakresie niepowiększenia odszkodowania o 5 % zgodnie z art. 18 ust. 1 e pkt. 3 specustawy drogowej, organ dokona ustaleń na okoliczność, czy skarżącej zostało doręczone zawiadomienie o wydaniu decyzji ZRiD. Wskazać należy, że w uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy powołał się na numer zawiadomienia o wszczęciu postepowania w sprawie o odszkodowanie. Nie jest też możliwe zweryfikowanie zarzutów skarżącej w zakresie błędnych adresów, albowiem w aktach sprawy znajduje się kserokopia przesyłki – o zawiadomienie o Decyzji [...] wysłane na adres [...] [...] [...] -[...] [...], na nazwisko M. S.-K., z adnotacją o zwrocie przesyłki "adresat nie żyje". Brak też jest jakichkolwiek dokumentów umożliwiających weryfikację oceny organu, że wypełnione zostały przesłanki z art. 11 d ust. 5 specustawy drogowej. Z ustaleń dokonanych przez organ w sposób jednoznaczny powinno wynikać, w jakiej dacie została wydana nieruchomość, i czy w terminie określonym w art. 18 ust. 1e. Skarżąca w toku całego postępowania podnosiła zarzuty w tym przedmiocie, a organ prowadząc postępowanie nie wyjaśnił jednoznacznie tych kwestii.

Bezprzedmiotowym natomiast byłoby odnoszenie się do pozostałych zarzutów skargi w zakresie wad sporządzonego operatu szacunkowe z uwagi na konieczność sporządzenia nowego operatu w sprawie.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c w zw. z art. art. 135 p.p.s.a. orzekł jak na wstępie.

O kosztach orzeczono na podstawie art. art. 200 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składał się uiszczony wpis od skargi.