Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1582/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93  ust. 4,  art. 95  pkt 1,7,  art. 4  pkt 3a
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 12  ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: asesor WSA Joanna Skiba asesor WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2008 r. sprawy ze skargi M. K. i M. K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu zażalenia M. i M. K., postanowieniem z dnia [...] lipca 2007 r., nr [...] utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] maja 2007 r., nr [...] odmawiające pozytywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości będącej własnością M. i M. K., położonej w W., przy ul. [...], uregulowanej w księdze wieczystej KW nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] .

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 23 maja 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1739/05 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2005 r., nr [...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2005 r., nr [...] odmawiającą zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości będącej własnością M. i M. K., położonej w W., przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...]. W uzasadnieniu Sąd zarzucił organom istotne naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 KPA, poprzez niewyjaśnienie, którego z celów podziału wskazanych w pkt 1-8 art. 95 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) dotyczy wniosek M. i M. K. o podział nieruchomości oraz niedokonanie oceny charakteru istniejącej na gruncie zabudowy. Formułując wskazania co do dalszego toku postępowania Sąd zalecił organowi pierwszej instancji wezwanie wnioskodawców podziału do sprecyzowania podstawy prawnej i celu podziału oraz pouczenie stron o trybach i przesłankach podziału, o których mowa w art. 93, 94 i 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Prezydent W. postanowieniem z dnia [...] maja 2007 r. odmówił pozytywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] uznając, że nie jest możliwy podział nieruchomości w trybie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ze względu na brak u wydzielanej działki nr [...]/2 cech działki budowlanej zdefiniowanej w art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ponadto, że zaproponowane w projekcie podziału wydzielenie z nieruchomości nr [...] działki nr [...]/2 po obrysie posadowionego na niej budynku narusza § 84 pkt 3 lit. 9 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części terenu [...] Historycznego zatwierdzonego uchwałą Rady m. st. Warszawy Nr LXXXII/2738/2006 z dnia 10 października 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Mazow. Nr 229, poz. 8494), skoro plan ten przewiduje, że powierzchnia zabudowana, liczona po zewnętrznym obrysie przyziemia budynku nie może stanowić więcej niż 30 %, a terenu zagospodarowanego zielenią – mniej niż 40 % powierzchni całej działki.

Od powyższego postanowienia M. i M. K. wnieśli zażalenie. W uzasadnieniu zarzucili organowi: niewyjaśnienie kwestii istnienia na dzielonej nieruchomości dwóch samodzielnych budynków zwłaszcza w kontekście pozwolenia budowlanego z dnia 8 lipca 1999 r., brak dokonania oceny charakteru zabudowy na gruncie, oparcie się na mylnym pojęciu budynku mieszkalnego, nieuwzględnienie wyrysów z map i podkładów geodezyjnych sporządzonych dla nieruchomości i jej otoczenia, niewyjaśnienie ich żądania oraz niewykonanie wskazówek co do toku postępowania zawartych w wyroku Sądu z dnia 23 maja 2006 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] lipca 2007 r. utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta W. z dnia [...] maja 2007 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że wykonując zalecenia Sądu organ pierwszej instancji wezwał wnioskodawców pismem z dnia 7 września 2006 r. do wskazania celu podziału. W odpowiedzi na wezwanie M. i M. K. wyjaśnili, że celem podziału nieruchomości jest wyodrębnienie stanów prawnych poprzez wyodrębnienie oddzielnych hipotek dla nieruchomości [...] oraz [...] zgodnie z projektem podziału złożonym wraz z wnioskiem z dnia 16 września 2004 r. celem lepszego zarządu i korzystania z tych budynków. W ocenie organu, przy tak określonym celu podziału brak jest podstaw do zastosowania art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium podkreśliło, że skarżący są właścicielami przedmiotowej nieruchomości jako małżonkowie na zasadach wspólności ustawowej. Nie jest to zatem współwłasność ułamkowa, lecz współwłasność łączna. W konsekwencji nie jest możliwe jej zniesienie bez zniesienia lub co najmniej ograniczenia wspólności majątkowej małżeńskiej, ponieważ zgodnie z art. 35 KRiO w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego. Zdaniem organu, samo nawet zniesienie współwłasności. Nie uzasadnia zastosowania art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ podział ma dodatkowo polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Innymi słowy współwłaściciele muszą złożyć zgodny wniosek, wskazując, który z nich będzie korzystał z jednego budynku, a który z drugiego. W wyniku zniesienia współwłasności wydzielone zostają zatem działki, w stosunku do których dotychczasowi współwłaściciele stają się wyłącznymi właścicielami. Przy czym dla poszczególnych. budynków muszą być wydzielone działki niezbędne do prawidłowego korzystania z budynków. W ocenie Kolegium w tym stanie rzeczy organ pierwszej słusznie uznał, iż nie jest możliwe zastosowanie art. 95 pkt 1, a zatem projektowany podział należy ocenić przez pryzmat zgodności z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ ustalił, że z części graficznej planu wynika, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie jednostki terenowej oznaczonej symbolem [...]. Według § 84 ust. 1 planu przeznaczeniem podstawowym dla tej jednostki jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna małogabarytowa. Zdaniem Kolegium, organ pierwszej instancji trafnie zwrócił jednak uwagę na niezgodność podziału z planem w zakresie możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu, ponieważ według § 84 ust. 3 pkt 9 planu powierzchnia zabudowana, liczona po zewnętrznym obrysie przyziemia budynków, nie może stanowić więcej niż 30%, a powierzchnia terenu zagospodarowanego zielenią - mniej niż 40% powierzchni całej działki. Projektowana działka nr [...]/2, której granica przebiega po obrysie istniejącego budynku mieszkalnego tego wymogu nie spełnia.

Od postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2007 r. M. i M. K. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia i zasądzenia na ich rzecz kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu podtrzymali argumentację zażalenia i podnieśli, że postanowienie organu jest oczywiście niesłuszne i zostało podjętą wbrew obowiązującym zasadom KPA. Skarżący podkreślili, że idąc tokiem rozumowania organu, celem wyodrębnienia oddzielnych hipotek dla nieruchomości najprościej byłoby obejść prawo poprzez wystąpienie o rozwiązanie ich związku małżeńskiego i w ten sposób uzyskanie stanu zgodnego z wyobrażeniami urzędników. Ogólną zasadą prawa jest jednak, że organ nie powinien korzystać z prawa w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że - wobec nieprecyzyjnej treści wniosku M. i M. K. o podział z dnia 16 września 2004 r. - Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 23 maja 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1739/05 zalecił organowi pierwszej instancji wezwanie wnioskodawców podziału do sprecyzowania podstawy prawnej i celu podziału oraz pouczenie stron o trybach i przesłankach podziału, o których mowa w art. 93, 94 i 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wykonując to zalecenie Prezydent W. wezwaniem z dnia 7 września 2006 r. wezwał skarżących do sprecyzowania treści wniosku o podział informując jednocześnie o trybach podziału wynikających z art. 93, 94 i 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami (o podstawach podziału z pkt 1-8 strony zostały poinformowane w decyzji Kolegium z dnia [...] lipca 2005 r.). W piśmie z dnia 17 września 2006 r. skarżący wskazali, że celem podziału jest wyodrębnienie stanów prawnych poprzez wyodrębnienie oddzielnych hipotek dla nieruchomości [...] oraz [...] zgodnie z projektem podziału złożonym wraz z wnioskiem z dnia 16 września 2004 r. celem lepszego zarządu i korzystania z tych budynków.

Z powyższego pisma jasno wynika, że intencją skarżących było dokonanie podziału na podstawie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, skoro nawiązano w jego treści do załączonej do wniosku z dnia 16 września 2004 r. mapy z projektem podziału, która powołuje się na art. 95 tej ustawy. Ze sprawozdania technicznego z dnia 18 listopada 2004 r. sporządzonego przez uprawnionego geodetę Z. W. wynika, że mapa sytuacyjna z projektem podziału sporządzona została celem dokonania podziału, o którym mowa w art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. wydzielenia z działki ewidencyjnej nr [...] działki budowlanej. We wniosku o podział z dnia 16 września 2004 r. i z pisma uzupełniającego z dnia 17 września 2006 r. wynika natomiast, że wniosek o podział dotyczył wydzielenia odrębnych stanów prawnych budynków usytuowanych na działce nr [...] i miał spowodować ułatwienie w korzystaniu i zarządzie budynkami. W odwołaniu z dnia 4 lutego 2005 r. skarżący natomiast oświadczyli, że nie tyle chodzi im o utworzenie działki budowlanej, lecz o swobodne dysponowanie nieruchomością. Ich zdaniem samodzielne lokale znajdujące się w budynku przy ul. [...] nie mają możliwości korzystania z części działki, tej położonej poza budynkiem, nie ma również możliwości dysponowania nieruchomością poprzez obciążenie jej części np. hipoteką.

Analiza stanowiska skarżących zawartych w powołanych wyżej dowodach prowadzi do wniosku, że przy podziale działki nr [...] w grę wchodziła jedynie możliwość podziału, o którym mowa w art. 95 pkt 1 bądź art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za prawidłowe należy więc uznać stanowisko organu, że podział nieruchomości w kształcie zaproponowanym na mapie podziału, nie jest prawnie możliwy. Wydzielenie działki gruntu nr [...] po obrysie budynku przy ul. [...] przy granicy z nowowybudowanym budynkiem ze ścianą z otworem okiennym oznaczonym nr [...] oraz przy granicy oznaczonej na mapie podziału przyjętej do zasobu geodezyjnego w dniu 22 grudnia 2004 r. punktami A-B ewidentnie narusza odległości pomiędzy budynkiem usytuowanym na działce nr [...]/2, a granicą sąsiedniej działki nr [...]/1, przewidziane przez przepisy § 12 ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), które wynoszą 4 m, 3 m, a w niektórych przypadkach 1,5 m. Poza tym, jak słusznie podkreśliły organy, wydzielenie działki nr [...]/2 w zaproponowany przez wnioskodawców sposób uniemożliwia racjonalne korzystanie z budynku położonego na tej działce, przez co jest sprzeczne z przepisem art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami, definiującym pojęcie działki budowlanej. Nie bez znaczenia dla sprawy jest również fakt, że M. i M. K. nie deklarowali chęci dokonania zniesienia współwłasności nieruchomości przez podział majątku wspólnego małżonków, kładąc jedynie nacisk na dogodniejsze z niej wspólne korzystanie. Wynika to także wyraźnie z treści skargi wniesionej w sprawie sygn. akt I SA/Wa 1739/05, jak i skargi wniesionej w niniejszej sprawie, skoro skarżący stwierdzili, że przepisy art. 95 nie zabraniają posiadania kolejnych nieruchomości również we współwłasności (pierwsza skarga) i zarzucili organowi wykorzystywanie prawa w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem sugerujące obejście przepisów poprzez rozwiązanie związku małżeńskiego. W tej sytuacji organy zasadnie przyjęły, iż nie było możliwe dokonanie podziału w oparciu o art. 95 pkt 1 tej ustawy poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Brak było również podstaw prawnych do dokonania podziału w trybie art. 95 pkt 7 tej ustawy, skoro działka nr [...]/2, z przedstawionych wyżej względów, nie mogła być uznana za działkę budowlaną.

Nie można także zarzucić Prezydentowi W. i Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w W., że wobec braku możliwości dokonania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, organy rozpoznały wniosek skarżących o podział na zasadach ogólnych, w trybie art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonując oceny proponowanego podziału pod względem jego zgodności z przepisami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady m. st. Warszawy Nr LXXXII/2738/2006 z dnia 10 października 2006 r. Wymaga podkreślenia, że w skardze z dnia 15 sierpnia 2005 r. (zatytułowanej "odwołanie") M. i M. K. wyraźnie wnieśli o zastosowanie obowiązujących możliwych przepisów celem dokonania podziału, zwracając uwagę na szczególne zasady podziału, o których mowa w końcowej części decyzji Kolegium nr[...], tj. przewidziane przez art. 93 powołanej wyżej ustawy.

Dokonując oceny zaskarżonego postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2007 r. Sąd doszedł do przekonania, że zawartemu w nim rozstrzygnięciu nie można postawić zarzutu naruszenia prawa. Nie budzi bowiem wątpliwości, że zaproponowany na mapie podziału przyjętej do zasobu geodezyjnego w dniu 22 grudnia 2004 r. sposób wydzielenia dwóch działek budowlanych stoi w sprzeczności z art. § 84 pkt 3 lit. 9 planu miejscowego, skoro powierzchnia zabudowana działki nr [...]/2, liczona po zewnętrznym obrysie przyziemia (parteru budynku) stanowi więcej niż 30 % (powierzchnia tej działki w zasadzie pokrywa się z obrysem budynku), a terenu zagospodarowanego zielenią – mniej niż 40 % powierzchni całej działki (na wydzielanej działce nr [...]/2 brak terenu zagospodarowanego zielenią).

Odnosząc się do podniesionych w skardze wątpliwości dotyczących charakteru zabudowy na gruncie Sąd zauważa, że w tym zakresie Prezydenta W. i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wiązał stan geodezyjny w zakresie elementów zagospodarowania terenu, wynikający z danych ewidencji gruntów i budynków, w oparciu o które sporządzono wstępny projekt podziału nieruchomości. Skoro więc władza geodezyjna (pismo Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2005 r., nr [...]) uznała odrębność nowowybudowanego budynku i nadała mu odrębny numer porządkowy [...], to okoliczność ta nie podlegała dyskusji w postępowaniu opiniującym podział nieruchomości. Te same uwagi dotyczą przyjętych przy podziale wielkości powierzchni działek przedstawionych na mapie podziału.

Dla kwestii opiniowania podziału nie ma znaczenia także to, iż proponowany podział uzyskał aprobatę Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w W.. We właściwości tego organu pozostaje bowiem jedynie ocena, czy dopuszczalny jest podział nieruchomości na terenie której znajduje się zabytek, jego otoczenie, historyczny układ urbanistyczny bądź historyczny zespół budowlany, a więc czy nie narusza on któregoś z wyżej wymienionych elementów ochrony konserwatorskiej.

Na koniec należy podkreślić, że negatywne stanowisko organów w kwestii podziału przedmiotowej nieruchomości nie oznacza, że podział taki w ogóle nie jest możliwy. Brak pozytywnej opinii co do podziału działki nr [...] oznacza jedynie, że zaproponowany przez geodetę we wstępnym projekcie podziału ten konkretny sposób wydzielenia działek nr [....]/1 i [...]/2 narusza prawo i dlatego nie może być uwzględniony. Otwartą pozostaje zatem kwestia prawidłowości podziału działki nr [....], jeżeli zostanie on zaproponowany w innej wersji, zgodnej z przepisami planu miejscowego, ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami szczególnymi.

To zaś że na gruncie istnieje już zabudowa nie jest argumentem przesądzającym o możliwości zupełnie dowolnego sposobu kształtowania granic działek przez jego właściciela. Prawo własności nie ma bowiem charakteru absolutnego. Zgodnie z art. 140 Kodeksu cywilnego właściciel może korzystać z rzeczy i nią rozporządzać, lecz w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczeniem swego prawa. Ustawą ograniczającą prawo własności jest ustawa o gospodarce nieruchomościami – w szczególności jej przepisy zawarte w Dziale III (Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości), który zawiera przepisy normujące podział nieruchomości. Na ograniczenie przez przepisy prawa sposobu wykonywania prawa własności zwraca również uwagę art. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.