Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 505/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 98, art. 106 ust. 1, art. 130 ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 19 września 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant st. sekr. sąd. p.o. asystenta sędziego Dominika Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2014 roku sprawy ze skargi Gminy Miasto B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunty wydzielone pod drogę publiczną oddala skargę. a.bł.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] o ustaleniu odszkodowania na rzecz E. Ł. za grunty wydzielone pod drogę publiczną.

Jak wynika z akt sprawy, wnioskiem z dnia 5 września 2011 r. E. Ł. wystąpiła do Starosty [...] o ustalenie i wypłatę odszkodowania, na podstawie art. 98 oraz art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. nr 102 z 2010r., poz. 651 ze zm.), za położone w B. działki nr: 164/2, 164/5, 164/8 i 164/10, powstałe w wyniku podziału działki nr 164.

Decyzją z dnia [...] Starosta [...] wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, orzekł o odszkodowaniu w wysokości 75.534,00 zł na rzecz E. Ł. za przedmiotowe działki, wydzielone pod drogę publiczną, ostateczną decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] i zobowiązał Prezydenta Miasta B. do wypłaty należnego stronie odszkodowania.

Powyższa decyzja została uchylona orzeczeniem Wojewody [...] z dnia [...], którą jednocześnie przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W ocenie organu odwoławczego, przedłożony w sprawie operat szacunkowy z dnia 14 listopada 2011 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego C. U., nie spełniał wymogów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109).

Decyzją z dnia [...] Starosta [...] wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, ustalił wysokość odszkodowania na rzecz E. Ł. w wysokości 66.612,00 zł za grunty wydzielone pod drogę publiczną, oznaczone jako działki nr: 164/2, 164/5, 164/8, 164/10 o łącznej powierzchni 0,1092 ha, położone w obrębie [...].

Po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta B. decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] ponownie uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ wskazał, że nie jest możliwe ustalenie odszkodowania w oparciu o aneks z dnia 26 kwietnia 2012 r. do operatu szacunkowego z dnia 14 listopada 2011 r., bowiem nie stanowi on opinii rzeczoznawcy w rozumieniu art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w rozumieniu § 55-58 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, decyzją z dnia [...] Starosta [...] orzekł o odszkodowaniu na rzecz E. Ł. w wysokości 54.063,00 zł i zobowiązał Prezydenta Miasta B. do wypłaty odszkodowania. Wyjaśnił, że na potrzeby postępowania odszkodowawczego sporządzony został operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., który, zdaniem organu, został sporządzony prawidłowo.

Z powyższą decyzją nie zgodził się Prezydent Miasta B., stwierdzając, że przedstawiona przez rzeczoznawcę majątkowego baza transakcji porównawczych została dobrana niewłaściwie. Nieprawidłowo rozszerzono również horyzont czasowy ponad okres dwuletni. W odwołaniu przedstawiono informacje o 8 transakcjach dotyczących działek drogowych lub udziałów w ich częściach na terenie miasta B., które powinny być wzięte pod uwagę. Uwagi dotyczyły także wyceny działki nr 164/10, w związku ze znajdującym się na jej terenie ogrodzeniem, które należało potraktować jako czynnik obniżający jej wartość. Operatowi zarzucono, iż wyliczona w nim wartość nieruchomości została zawyżona, a ustalone odszkodowanie trudno uznać za "właściwe i słuszne".

Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta B., działając w oparciu o art. 93 ust. 1, ust. 4 i ust. 5 oraz art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami zatwierdził podział nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej nr działki 164 o pow. 0,7949 ha, stanowiącej własność E. Ł., polegający na wydzieleniu dziesięciu działek nr 164/1, 164/2, 164/3, 164/4, 164/5, 164/6, 164/7, 164/8, 164/9, 164/10, w sposób przedstawiony na załączonej mapie podziału zewidencjonowanej w Starostwie Powiatowym w B., Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznej za nr [...] w dniu 3 września 2010 r. Decyzja ta stała się ostateczną w dniu 24 września 2010 r. Powstałe w wyniku podziału działki nr 164/2, 164/5, 164/8 i 164/10 stanowią drogi publiczne. Na podstawie decyzji o podziale nieruchomości działki nr 164/2, 164/5, 164/8, 164/10 o pow. 0,1092 ha, jako wydzielone pod drogę publiczną, przeszły na własność Gminy Miasta B.. Pomiędzy dotychczasowym właścicielem a Prezydentem Miasta B. nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania. W wyniku wszczętego przed Starostą B., wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, postępowania do akt sprawy złożono operat szacunkowy sporządzony w dniu 18 lipca 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., na podstawie którego, ustalono wysokość odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę publiczną. Organ wyjaśnił, że na dzień orzekania o podziale obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta B. zatwierdzony uchwałą Nr XX/152/08 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 31 stycznia 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2008 r. Nr 83, poz. 811) oraz uchwałą Nr XXII/158/08 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 27 marca 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2008 r., Nr 128, poz. 1258). Stosownie do ustaleń planu powstała w wyniku podziału pierwotnej działki nr 164: działka nr 164/2 o pow. 0,0343 ha oznaczona została jako 11KDD - istniejąca ulica A, działka nr 164/5 o pow. 0,0328 ha jako 10KDD -- projektowana ulica, działka nr 164/8 o pow. 0,0320 ha jako 9 KDD – projektowana ulica, działka nr 164/10 o pow. 0,0101 ha jako 1KDL projektowana ulica lokalna oraz 3KDGP/Z/ - istniejąca ulica B. Wojewoda stwierdził zatem, że zastosowanie ma przepis zawarty w § 36 ust. 4 w sprawie wyceny, nakazujący przyjęcie przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości możliwe będzie przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W świetle treści tego przepisu przyjął, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych, co też biegła uczyniła. Organ wskazał, że z treści operatu sporządzonego dla potrzeb postępowania wynika, że nieruchomość oznaczona jako działki nr 164/2, 164/5, 164/8, 164/10 położona jest w podmiejskiej strefie miasta B. w rejonie skrzyżowania ulicy B z ulicą C i po drugiej stronie z ulicą D. Są to tereny położone poza ścisłym centrum miasta B., gdzie powstają nowe osiedla mieszkaniowe zabudowy jednorodzinnej. Dostępność do handlu, usług, komunikacji miejskiej i obiektów użyteczności publicznej oceniono jako dobrą. W opinii biegła dokonała szczegółowej analizy lokalnego rynku nieruchomości drogowych. Z zapisu w operacie wynika, iż badaniem cen objęto rynek miasta B. oraz miast powiatowych województwa [...]. Dokonując analizy lokalnego rynku nieruchomości biegła zdecydowała się rozszerzyć okres badania ponad dwa lata, od marca 2010 r. do dnia wyceny, co spowodowane jest bardzo słabo rozwiniętym rynkiem na terenie miasta B.. Biegła stwierdziła, że w 2012 r. odnotowano sześć transakcji udziałów w nieruchomościach drogowych, których nie można uznać za nieruchomości podobne. W latach 2010-2011 zawarto sześć transakcji dotyczących nabycia gruntów pod drogi publiczne, przy czym cztery z nich dotyczyły terenów powstających nowych atrakcyjnych osiedli domów jednorodzinnych, a pozostałe dwie gruntów o gorszych peryferyjnych lokalizacjach i terenów słabo zurbanizowanych. Wobec powyższego zdecydowano się rozszerzyć analizę na rynek regionalny obejmujący miasta powiatowe województwa [...]: B., B., Z., P., P., S., S., Z.. Ceny transakcyjne 1 m² powierzchni gruntów nabywanych pod drogi na rynku regionalnym zawierały się w przedziale od 20 zł/m² do 71 zł/m², przy cenie średniej 49 zł/m². Organ wyjaśnił, że wartość nieruchomości określona została w przedstawionym operacie szacunkowym z dnia 18 lipca 2013 r. w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Łączną wartość rynkową działek nr 164/2, 164/5, 164/8 i 164/10 biegła wyliczyła na kwotę 54.063,00 zł. W analizowanym operacie szacunkowym dokonano także obliczenia kosztu odtworzenia ogrodzenia na działce nr 164/10 w wysokości 2.316,00 zł. Z uwagi na fakt, iż E. Ł. zrzekła się roszczenia o odszkodowanie za tę część składową nieruchomości, Starosta [...] ustalił należne odszkodowanie jak wartość niezabudowanego gruntu, w wysokości 54.063,00 zł. Organ podkreślił, że w odpowiedzi na zarzuty odwołania rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy wskazanych przez Prezydenta Miasta B. transakcji udziałów w nieruchomości. Biegła wyjaśniła, iż nabycie udziału w nieruchomościach zazwyczaj dokonywane jest po niższych cenach jednostkowych w porównaniu z nabyciem całej nieruchomości, wobec czego tego typu transakcje nie są przydatne do wyceny prawa własności całej nieruchomości nabywanej pod drogi z uwagi na ich inne (gorsze) prawo do nieruchomości. W konsekwencji biegła podtrzymała swoje stanowisko odnośnie przyjętej bazy transakcyjnej. Organ odwoławczy uznał, iż zastrzeżenia strony odwołującej, dotyczące kwestii doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji stanowiących podstawę ustalenia wartości nieruchomości nie są uzasadnione. W jego ocenie, zamieszczona w operacie analiza rynku wyjaśnia szczegółowo wybór bazy transakcyjnej, a przedstawione wnioski są zrozumiałe i poprawne. Ponadto stwierdził, że przyjęte do porównania nieruchomości mają to samo przeznaczenie co przedmiot wyceny i mają takie same co wyceniana działka cechy rynkowe, dlatego też nie można stwierdzić, aby zostały one dobrane nieprawidłowo. Ponadto, wyliczona przez skorygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice cen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi, cena średnia jest poprawna. Wojewoda [...] stwierdził, iż przedłożony w rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy sporządzony został z zachowaniem przepisów prawa. W ocenie organu odwoławczego, zamieszczone w operacie wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny i wyboru bazy transakcji obejmującej lata 2010-2013 są poprawne i logiczne, a wycena w istocie oddaje wartość nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła Gmina Miasto B., wnosząc o jej uchylenie i zarzucając naruszenie art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wydanie zaskarżonej decyzji w oparciu o wadliwie wykonaną wycenę a w konsekwencji ustalenie odszkodowania w kwocie nieodpowiadającej wartości rynkowej przejętej nieruchomości. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż odszkodowanie należne E. Ł. ustalone zostało w zawyżonej wysokości, ponieważ rzeczoznawca nie wziął pod uwagę specyfiki lokalnego rynku obrotu nieruchomościami drogowymi, przez co dobrane transakcje nie są reprezentatywne dla terenu miasta B.. Z analizy transakcji nabywania nieruchomości gruntowych zajętych bądź przeznaczonych pod drogi, wynika, że cena jednostkowa gruntu w latach 2011 – 1012 kształtowała się w granicach 20-30 zł/m2 a w roku 2010 20-62 zł/m2. Przeważające w tym okresie transakcje o cenach jednostkowych 20-30 zł/m2 nie zostały uwzględnione, chociaż to one, w ocenie skarżącej, wskazują na specyfikę rynku nieruchomości drogowych z terenu B.. Dodatkowo podniesiono, iż przewidziane do demontażu ogrodzenie na działce nr 164/10 powinno obniżać jej wartość o koszt rozbiórki.

Do skargi załączono kopie aktów notarialnych, podnosząc, iż dotyczą one umów zawieranych przez miasto B. podczas zakupu działek drogowych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, tekst jednolity Dz.U. z 2012r., poz.270 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p. p. s. a.).

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżona decyzja naruszała przepisy prawa w stopniu opisanym w powołanych wyżej przepisach.

W rozpoznawanej sprawie istotą sporu pomiędzy stronami postępowania jest wysokość odszkodowania ustalonego na podstawie operatu szacunkowego, które, zdaniem strony skarżącej, zostało bezpodstawnie zawyżone z powodu nieprawidłowego doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji przyjętych do porównania i w rezultacie nie odpowiada ono wartości rynkowej wycenianej nieruchomości.

W przekonaniu Sądu stanowisko strony skarżącej, w świetle obowiązujących przepisów prawa oraz zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, nie zasługuje na aprobatę.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, powoływanej dalej również jako u.g.n. W rozumieniu art. 98 tejże ustawy działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych (ust. 1). Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (ust. 3). Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Jak wynika z załączonej do sprawy dokumentacji, działki nr: 164/2 o powierzchni 0,0343 ha, 164/5 o powierzchni 0,0328 ha, 164/8 o powierzchni 0,0320 ha, 164/10 o powierzchni 0,0101 ha, wyodrębnione zostały pod drogi publiczne w wyniku podziału działki nr 164 o powierzchni 0,7949 ha, będącej własnością E. Ł., zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] i z mocy prawa przeszły na własność Gminy Miasta B.. Z uwagi na to, że pomiędzy dotychczasową właścicielką a Gminą Miastem B. nie doszło do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania, zostało ono ustalone w toku postępowania administracyjnego, zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. w dniu 18 lipca 2013 r. Wspomniany wyżej operat będący swoistą opinią biegłego, jak trafnie wywiodły organy orzekające w sprawie, został sporządzony zgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wobec czego bezspornie mógł on stanowić podstawę do wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Analizując treść operatu szacunkowego Sąd podzielił stanowisko organów, że jest on jasny, logiczny i spójny. Rzeczoznawca racjonalnie wyjaśnił przedmiot, zakres i cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne opracowania operatu szacunkowego, określił daty istotne dla operatu szacunkowego, opisał i określił stan nieruchomości, w tym stan prawny, przeznaczenie w planie miejscowym, opisał przedmiot wyceny w tym stan zagospodarowania i stan techniczno-użytkowy, przedstawił sposób wyceny, wyjaśniając zasady określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, przeanalizował i scharakteryzował rynek nieruchomości w tym trend zmian cen w analizowanym okresie i oszacował wartość rynkową wycenianej działki. W końcowej części operatu przedstawił zaś stosowne wnioski oraz ich uzasadnienie, zamieścił klauzule i zastrzeżenia.

Z uwagi na to, że w dacie orzekania o podziale działki nr 164 obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Bełchatowa, zatwierdzony uchwałą nr XX/152/08 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 31 stycznia 2008 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2008r., nr 83, poz.811), który przeznaczał powstałe w wyniku podziału działki nr 164/2, 164/5, 164/8 i 164/10 pod "projektowaną ulicę dojazdową" o symbolach 9 KDD, 10 KDD i 11 KDD, projektowaną ulicę lokalną o symbolu 1 KDL oraz istniejącą ulicę B o symbolu 3 KDGP/Z, rzeczoznawca prawidłowo zastosował § 36 ust. 4 rozporządzenia i oszacował wartość przedmiotu wyceny przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W rozumieniu § 36 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: pkt 1) - wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, pkt 2) - wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, w tym w szczególności przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości (ust.6 pkt 2).

Do sporządzonej w niniejszej sprawie wyceny biegły wykorzystał podejście porównawcze, metodę porównywania parami, z wyjątkiem działki 164/10, której wartość ze względu na części składowe (ogrodzenie) oszacowana została w podejściu kosztowym z uwagi na brak na rynku lokalnym i regionalnym transakcji podobnych do nieruchomości wycenianej.

Analizując rynek nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne biegły stwierdził, że jest on słabo rozwinięty, co skutkowało rozszerzeniem okresu badania cen (od marca 2010r. do dnia wyceny – 18 lipca 2013r.) oraz uwzględnieniem do badania terenu miasta B. (rynku lokalnego) oraz miast powiatowych województwa łódzkiego (rynku regionalnego) o podobnym charakterze i wielkości. W 2013r. biegły nie wyszukał bowiem na terenie B. żadnej transakcji nabywania gruntu pod drogę w formie umowy cywilnoprawnej (grunty przejmowane są przez Miasto B. na podstawie specustawy drogowej a właścicielom wypłacane jest odszkodowanie w drodze decyzji administracyjnej). W 2012r. Miasto wykupywało zaś od współwłaścicieli udziały w drodze dojazdowej, przy cenie 20 zł./m2. W okresie 2010-2011 na terenie B. wyszukano zaledwie 6 transakcji, dotyczących nabycia gruntów pod drogi publiczne, których ceny transakcyjne 1 m2 kształtowały się na poziomie od 20 zł/m2 do 63 zł/m2. Najniższe ceny płacone były za nieruchomości lub ich części położone w strefach peryferyjnych miasta, słabo zagospodarowanych z przewagą gruntów niezabudowanych lub użytkowanych rolniczo i ceny te znacznie odbiegały od przeciętnych cen nieruchomości drogowych, występujących na rynku regionalnym. Spośród 6 wspomnianych wyżej transakcji tylko 4 dotyczyły nabycia pod drogi gminne na terenach o przewadze budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego.

Według rzeczoznawcy analiza rynku regionalnego przy słabo rozwiniętym rynku lokalnym pozwoli na przeprowadzenie szerokiej analizy tego segmentu rynku pod kątem uzyskiwanego poziomu cen i cech wpływających na wartość nieruchomości drogowych. Poszukiwał on zatem transakcji kupna-sprzedaży zawieranych w drodze aktu notarialnego w lokalizacjach zbliżonych do przedmiotu wyceny, w podobnym sąsiedztwie i otoczeniu, a więc na terenach zurbanizowanych z dobrym dostępem do infrastruktury technicznej, nabywanych pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg już istniejących. Na tej podstawie rzeczoznawca wyszukał 24 transakcje, których podstawowe cechy zobrazował czytelnie w formie tabeli, a których ceny 1 m2 gruntu kształtowały się w przedziale od 20 zł/m2 do 70,74 zł/m2 przy cenie średniej 49,74 zł/m2. Zdaniem rzeczoznawcy wielkość powierzchni nieruchomości nie miała wpływu na cenę jednostkową gruntu, wobec czego cecha ta nie została uwzględniona jako istotna. Podstawowymi cechami wpływającymi na wartość nieruchomości drogowych są natomiast: lokalizacja, otoczenie, sąsiedztwo oraz dostępność do urządzeń infrastruktury technicznej. Do porównania z wycenianym gruntem rzeczoznawca przyjął transakcje o cenie minimalnej za 1 m2 gruntu – 20 zł/m2 oraz o cenie maksymalnej – 62,89 zł/m2, określił zakres współczynników korygujących i w formie tabeli zobrazował ich cechy charakterystyczne, po czym porównał je z wycenianymi działkami. Na tej podstawie biegły ustalił wartość rynkową szacowanych działek według stanu z dnia 23 września 2010 r. i cen z daty wyceny na kwotę 54.063,-zł. co stanowi 42,90 zł/za m2 oraz koszt odtworzenia ogrodzenia na działce 164/10 na kwotę 2316 zł. Jak trafnie ocenił biegły, określona wartość rynkowa gruntu mieści się w przedziale cen uzyskiwanych za nieruchomości nabywane pod drogi na badanym rynku regionalnym i uwzględnia jego lokalizację, sąsiedztwo oraz dostępne sieci uzbrojenia terenu. Ponadto uwzględnia poziom cen rynkowych nieruchomości nabywanych pod drogi na badanym rynku, relacje rynkowe charakterystyczne dla badanego segmentu rynku nieruchomości niezabudowanych nabywanych pod drogi publiczne oraz zasady wyceny, które są zgodne z przepisami prawa i normami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, jak również koszt odtworzenia części składowych gruntu z uwzględnieniem ich zużycia technicznego.

W ocenie Sądu, argumentacja rzeczoznawcy co do doboru transakcji przyjętych do porównania, zaprezentowana w rozważanym wyżej operacie szacunkowym jak i wyjaśnieniach składanych w toku postępowania pierwszoinstancyjnego wobec zastrzeżeń podnoszonych przez miasto B., a następnie w odpowiedzi na złożone przez stronę odwołanie zasługuje na akceptację i jest wystarczająca. Biegły w odpowiedzi na zarzuty miasta B. zaprezentowane w piśmie z dnia 20 sierpnia 2013 r., iż w analizowanym okresie zawartych było znacznie więcej aktów notarialnych nabycia działek pod drogi, których ceny 1m2 gruntu kształtowały się na poziomie 20 zł/m2 logicznie i rzeczowo ustosunkował się do wskazanych przez miasto B. poszczególnych transakcji, dochodząc do trafnego wniosku, iż nabycie udziałów w nieruchomości drogowej, zazwyczaj dokonywane jest po niższych cenach jednostkowych w porównaniu z nabyciem całej nieruchomości, a ceny te zwykle są niższe co najmniej o koszty, które należy ponieść aby wyjść ze współwłasności. Z tego też powodu transakcje podane przez miasto B. co do zasady nie mogły zostać uwzględnione. Pozostałe transakcje, wskazywane przez Miasto B. dotyczą natomiast innej (gorszej) lokalizacji. Odnosząc się zaś do zarzutów i transakcji zaprezentowanych przez miasto B. w odwołaniu od decyzji organu I instancji rzeczoznawca powtórzył stanowisko co do nabycia udziału w nieruchomości i wskazał, iż poczynione przezeń obserwacje rynku lokalnego nie potwierdzają tendencji spadkowych cen nieruchomości drogowych.

Podsumowując poczynione wyżej rozważania, Sąd nie podzielił zarzutów skargi, zmierzających do wykazania wadliwości wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę, a w konsekwencji ustalenia odszkodowania w zawyżonej wysokości, na poparcie którego strona skarżąca przedstawiła kserokopie 11 aktów notarialnych umów sprzedaży. Podkreślić w tym miejscu trzeba, że sąd administracyjny nie jest uprawniony do ustalania stanu faktycznego sprawy w zastępstwie organów administracji publicznej. Co więcej w sytuacji, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, Sąd nie jest uprawniony do jej podważenia, chociażby dlatego, że nie jest w stanie ocenić (tak jak uczynił to rzeczoznawca), czy nieruchomości wskazane w tych aktach notarialnych były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny. I wreszcie, wskazać wypada, że Sąd nie prowadzi postępowania dowodowego, chyba że zachodzi wyjątek przewidziany w art. 106 § 3 p.p.s.a., a z taką sytuacją nie mieliśmy do czynienia w rozpoznawanej sprawie. Uwadze strony skarżącej umknął niewątpliwie fakt, że to autor operatu, a nie Sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. Jak zostało to już wcześniej podniesione Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Organy obu instancji rzetelnie przeanalizowały sporządzony dla potrzeb niniejszej wyceny i ustalenia odszkodowania operat szacunkowy i dokonały jego prawidłowej oceny, czemu dały wyraz w motywach podjętych rozstrzygnięć. Jeśli zaś, w przekonaniu strony skarżącej, sporządzony operat był wadliwy, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby skorzystała z możliwości przewidzianych w art. 157 u.g.n. Odnosząc się natomiast do zarzutów, związanych z nieprawidłowym, bo niepomniejszonym o koszty rozbiórki ogrodzenia, oszacowaniem wartości działki nr 164/10 wskazać należy, iż ogrodzenie jako część składowa nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną jest nakładem własnym dotychczasowego właściciela i winno zostać uwzględnione przy ustalaniu odszkodowania. Chociaż więc składnik ten nie został ostatecznie uwzględniony na skutek zrzeczenia się roszczenia w tym zakresie przez dotychczasowego właściciela, to podkreślenia wymaga, że ogrodzenie nie jest czynnikiem wpływającym na obniżenie należnego odszkodowania. Odszkodowanie przyznawane na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami odpowiada bowiem wartości nieruchomości; koszty jej dostosowania do celów wywłaszczenia nie mogą mieć wpływu na jej wartość.

Biorąc pod uwagę powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi, wobec braku podstaw do jej uwzględnienia.

a.tp.