Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 305/18
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2019-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art.184
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 81c ust. 1 i 2, art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący - Sędzia NSA Wojciech Mazur, Sędzia NSA Marzenna Linska- Wawrzon, Sędzia WSA (del.) Marcin Kamiński (spr.), Protokolant sekretarz sądowy Bernadetta Pręgowska, po rozpoznaniu w dniu 12 grudnia 2019 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej G. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 10 maja 2017 r. sygn. akt II SA/Bd 1456/16 w sprawie ze skargi G. S. na decyzję Kujawsko - Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...] października 2016 r. nr [...] w przedmiocie obowiązku dostarczenia ekspertyzy budynku mieszkalnego oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 10 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Bd 1456/16, oddalił skargę G. S. (skarżąca) na postanowienie Kujawsko-Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. (organ zażaleniowy) z dnia [...] października 2016 r. nr [...] w przedmiocie obowiązku dostarczenia ekspertyzy budynku mieszkalnego.

Z uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd I instancji przyjął za podstawę rozstrzygnięcia następujące ustalenia.

Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ś. (organ I instancji), działając na podstawie art. 81c ust. 2 w zw. z art. 81 i 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (u.p.b.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (k.p.a.), nałożył solidarnie na M. P. oraz skarżącą obowiązek dostarczenia w terminie do [...] października 2016 r. ekspertyzy budynku mieszkalnego przy ul. Ś. [...] w G. zawierającej: inwentaryzację wraz z oceną stanu technicznego istniejącego obiektu w zgodności z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi w tym rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie; protokół badania z okresowej kontroli stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia (budowlany oraz elektryczny w pełnym zakresie – art. 62 ust. 1 pkt 2 u.p.b.); sposób likwidacji stwierdzonych nieprawidłowości uzgodnionych z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

W uzasadnieniu postanowienia organ I instancji wskazał, że w wyniku wniosku skarżącej przeprowadzono kontrolę budynku mieszkalnego przy ul. Ś. [...] w G.. W jej wyniku stwierdzono nieodpowiedni stan techniczny budynku oraz brak wymaganych protokołów z okresowych kontroli stanu technicznego budynku. Nieodpowiedni stan techniczny budynku obejmował przede wszystkim część budynku użytkowaną przez M. P.. Ta część budynku nie była poddawana pracom remontowym oraz konserwacyjnym. Na nieodpowiedni stan techniczny wskazywało pofałdowane oraz nieszczelne pokrycie dachowe na części użytkowanej przez M.P., ubytki cegieł kominów w części wystającej ponad pokrycie dachowe, belka więźby dachowej przy schodach podwieszona liną, schody na poddasze pozbawione barierki, elementy drewniane szczególnie nad altaną w wyniku zawilgocenia częściowo spróchniałe, ściany i sufity pomieszczeń użytkowanych przez M.P. posiadające nierówną powierzchnię i ubytki oraz brak orynnowania budynku. W trakcie postępowania skarżąca złożyła oświadczenie, że odpowiada tylko za swoją połowę budynku i nie będzie odpowiadać za zły stan techniczny połowy użytkowanej przez M.P.. Ponadto skarżąca przedłożyła kserokopię postanowienia wstępnego Sądu Rejonowego w Ś. z dnia [...] kwietnia 2016 r., sygn. akt [...], w którym Sąd uznał żądanie zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej położonej w G. przy ul. Ś. [...], stanowiącej działkę gruntu nr [...] za zasadne oraz protokół z pomiarów ochronnych obejmujący sprawdzenie instalacji elektrycznej lokalu skarżącej, stanowiący, że instalacja nadaje się do eksploatacji. Przedłożono także protokoły kominiarskie z dnia [...] lipca 2016 r., z których wynikało, że nie wykonano naprawy kominów nad połacią dachową oraz nie wykonano wentylacji pomieszczenia kuchennego należącego do M. P.. Wskazując na wynikający z art. 61 u.p.b. obowiązek właściciela (współwłaścicieli) obiektu budowlanego utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami o których mowa w art. 5 ust. 2 u.p.b. oraz wynikającą z art. 66 ust. 1 u.p.b. możliwość nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości wynikających z nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, organ I instancji wyjaśnił, że stosownie do art. 81c ust. 2 u.p.b. w razie uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu, organ nadzoru budowlanego może nałożyć, w drodze postanowienia na właściciela (współwłaścicieli) obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz.

W złożonym zażaleniu skarżąca podniosła, że organ I instancji błędnie nałożył obowiązek wykonania ekspertyzy na nią i M.P.. Z mapy ewidencji gruntów wynika, że na przedmiotowej nieruchomości znajdują się dwa budynki, które mają dwa odrębne numery. W złym stanie technicznym jest jedynie budynek M.P. i tylko ona powinna być zobowiązana do przedłożenia ekspertyzy.

Postanowieniem z dnia [...] października 2016 r. nr [...] organ zażaleniowy utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji. Organ zażaleniowy podzielił ustalenia organu I instancji, że istnieją uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. Ś. [...] w G.. Organ wskazał ponadto, że budynek ten jest obiektem zabytkowym wpisanym do ewidencji zabytków województwa kujawsko – pomorskiego i znajduje się w strefie B konserwatorskiej. W ocenie organu oznacza to, że wszelkie ewentualne roboty budowlane, które miałby być wykonane stosownie do opracowanej ekspertyzy technicznej, winny być uzgodnione z Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków w T. Delegaturą w B.. Nakaz takiego uzgodniania wynika również z § 8 pkt 4 lit. f uchwały nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...] maja 2012 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi G. (Dz. Urz. Woj. Kuj-Pom., z 2012 r. poz. 1471). Organ zażaleniowy stwierdził, że z powyższego wynika, że mogą to być roboty wymagające zastosowania specjalnej technologii, dlatego zasadnym jest opracowanie ekspertyzy technicznej. Organ podkreślił, że opracowanie ekspertyzy technicznej wraz z wynikającymi z niej wnioskami pozwoli organowi I instancji ocenić w jakim zakresie należy wydać decyzję na podstawie art. 66 u.p.b. dotyczącą stanu technicznego przedmiotowego budynku. W kwestii wskazania osób, na których został nałożony obowiązek określony postanowieniem, organ zażaleniowy wskazał, że z treści księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w Ś. wynika, że stanowi ona współwłasność skarżącej oraz M.P.. Organ podkreślił, że po wyodrębnieniu lokalu, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali jak np. mury konstrukcyjne, kominy, dach, klatki schodowe, korytarze, pralnie suszarnie, instalacje zimnej i ciepłej wody, instalacja grzewcza, gazowa, elektryczna. Z akt sprawy wynika, że w niniejszej sprawie w nieodpowiednim stanie technicznym znajdują się komin, dach, więźba dachowa na poddaszu, schody prowadzące na poddasze – które to elementy stanowią nieruchomość wspólną. Wobec tego, zdaniem organu zażaleniowego, zasadnym było nakazanie przedłożenia ekspertyzy technicznej wszystkim współwłaścicielom nieruchomości. Odnośnie do wniesionego zażalenia organ zażaleniowy podniósł, że wskazane postanowienie Sądu Rejonowego w Ś. z dnia [...] kwietnia 2016 r. jest postanowieniem wstępnym. Zniesienie współwłasności całkowite może nastąpić dopiero po wykonaniu prac adaptacyjnych zgodnie z projektem dołączonym do opinii biegłego z dnia [...] listopada 2015 r. Prace te nie zostały jeszcze wykonane. Dopóki nie nastąpi zniesienie współwłasności prawomocnym wyrokiem sądu i nie zostaną dokonane zmiany w księdze wieczystej, zasadne jest uznanie wszystkich współwłaścicieli za zobowiązanych.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skarżąca wniosła o uchylenie postanowienia z dnia [...] października 2016 r. oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji zarzucając: 1) nałożenie obowiązku dostarczenia ekspertyzy budynku, pomimo że stwierdzone nieprawidłowości odnoszące się do jego stanu technicznego występują w tej jego części, z której w sposób wyłączny, w wyniku podziału quoad usum korzysta M. P. – drugi współwłaściciel budynku; 2) nałożenie obowiązku dostarczenia ekspertyzy budynku, pomimo że został on wykreślony z ewidencji zabytków, na co Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków w T. wskazał w piśmie z dnia [...] września 2016 r.; 3) nałożenie obowiązku dostarczenia ekspertyzy, pomimo że obecna sytuacja materialna skarżącej nie pozwala na jej sfinansowanie.

W odpowiedzi na skargę organ zażaleniowy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko. Ponadto organ wskazał, że informację o wykreśleniu przedmiotowego budynku z rejestru zabytków powziął dopiero w dniu [...] października 2016 r.

Wyrokiem z dnia 10 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Bd 1456/16, Sąd I instancji oddalił skargę.

W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji wskazał, że przedmiotem skargi jest wydane na podstawie art. 81c ust. 2 u.p.b. postanowienie nakładające na współwłaścicieli (w tym na skarżącą) budynku mieszkalnego położonego w G. przy ul. Ś. [...] obowiązek przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego tegoż budynku. Sąd I instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 81c ust. 2 u.p.b. organy administracji architektoniczno- budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1 (uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego), obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Właściwe organy administracji mogą żądać informacji i dokumentów, o których mowa w art. 81c ust. 2 u.p.b., zarówno wtedy, gdy prowadzą postępowanie administracyjne, jak i niezależnie od prowadzonego postępowania administracyjnego. Postanowienie wydane na podstawie art. 81c ust. 2 u.p.b. ma charakter dowodowy, co oznacza, że postępowanie, w którym jest ono podejmowane, stanowi część innego, już toczącego się postępowania przewidzianego w u.p.b., bądź jest elementem wyjaśnienia przez organ okoliczności, które mogłyby uzasadnić wszczęcie takiego postępowania (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 sierpnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1324/08). Sąd I instancji stwierdził, że słuszne w związku z powyższym jest nawiązanie (co uczynił wprost organ I instancji) do treści art. 61 i art. 66 u.p.b. Sąd zaznaczył, że u.p.b. normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach. Utrzymanie obiektów budowlanego opisane zostało w rozdziale 6 ustawy, w którym art. 61 stanowi, iż właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 u.p.b. tj. w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7 (art. 5). Sąd I instancji wyjaśnił, że nałożenie obowiązku przedłożenia ekspertyzy w trybie art. 81c ust. 2 u.p.b. jest uzasadnione w przypadku powstania uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu, co może skutkować koniecznością wszczęcia postępowania i wydania na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. stosownego nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Sąd I instancji stwierdził, że w przedmiotowej sprawie nie jest sporne – a jednocześnie w sposób dostateczny wynika z samych akt sprawy, że istnieją uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego przedmiotowego obiektu budowlanego. Sporne jest natomiast to, czy organ skierował owo postanowienie do właściwych adresatów. Sąd I instancji wskazał, że w art. 81c ust. 1 u.p.b. wskazano kilka podmiotów, na których można nałożyć obowiązek przedłożenia ekspertyzy oceny technicznej, wymieniając m.in. właściciela obiektu budowlanego. W przypadku, gdy obiekt budowlany jest przedmiotem współwłasności, obowiązek dostarczenia ekspertyzy ciąży na wszystkich współwłaścicielach niepodzielnie. Istotą współwłasności tej samej rzeczy jest bowiem to, że przysługuje ona niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 Kodeksu cywilnego). Ponadto nakładając obowiązek wynikający z art. 81c ust. 2 u.p.b. na współwłaścicieli, organ nie może kierować się np. wielkością udziałów we współwłasności. Rozstrzygnięcie to nie może być również uzależnione od ustalenia, który ze współwłaścicieli obiektu budowlanego przyczynił się w większym lub mniejszym stopniu do określonego stanu technicznego obiektu. Ustalenie tych okoliczności nie leży w kompetencji organów administracji publicznej, w związku z czym nie może mieć wpływu na orzeczenie wydane w trybie art. 81c. Ewentualne rozstrzyganie sporu co do stopnia zawinienia poszczególnych współwłaścicieli w kwestii niewypełnienia obowiązku dbania o właściwy stan techniczny obiektu budowlanego i dochodzenie odszkodowania z tego tytułu może być poddane ocenie właściwego sądu powszechnego w postępowaniu cywilnym. Sąd I instancji stwierdził, że brak jest jakichkolwiek przesłanek, aby uznać, że organ powinien odmiennie orzekać w przypadku kiedy współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości quoad usum. Dokonanie podziału nieruchomości do korzystania nie zwalnia żadnego ze współwłaścicieli z odpowiedzialności za całość nieruchomości, w tym za należyty stan techniczny obiektu budowlanego jako całości. Sąd I instancji wskazał, że w kontrolowanej sprawie organ I instancji w oparciu o treść księgi wieczystej ustalił, że przedmiotowy obiekt budowlany znajduje się na nieruchomości, która jest współwłasnością skarżącej oraz M.P.. W ocenie Sądu trafnie również organ ocenił, że nie doszło do podziału przedmiotowej nieruchomości, jako że wskazywane przez skarżącą postanowienie wstępne Sądu Rejonowego w Ś. z dnia [...] kwietnia 2016 r. jest jedynie rozstrzygnięciem wydanym w trakcie toczącego się postępowania o zniesienie współwłasności, a nie postanowieniem kończącym to postępowanie tj. postanowieniem, które dokonuje zniesienia współwłasności nieruchomości. W ocenie Sądu I instancji niezasadny jest zarzut braku uwzględnienia sytuacji materialnej skarżącej. Ani z treści art. 81c ust. 2 u.p.b., ani z treści żadnego innego przepisu u.p.b. nie wynika, iż wydanie przedmiotowego postanowienia jest zależne od możliwości finansowych właściciela (współwłaściciela) obiektu budowlanego. Każdy właściciel nieruchomości czy obiektu budowlanego winien mieć na względzie, że posiadanie obiektu budowlanego wiąże się nie tylko z korzyściami wynikającymi z możliwości jego użytkowania, ale także z obowiązkiem należytego utrzymania tegoż obiektu. Sąd I instancji wyjaśnił, że nie może mieć wpływu na ocenę podniesiona dopiero w skardze okoliczność, że przedmiotowy obiekt budowlany został wykreślony z ewidencji zabytków. Konieczność uzyskania ekspertyzy w przedmiotowej sprawie jest w istocie niezależna od statusu budynku jako zabytku, wiąże się przede wszystkim ze złym stanem technicznym budynku, szczegółowo opisanym przez organ. Usunięcie budynku z ewidencji zabytków może mieć jedynie ten skutek, że ze względu na zmieniony po wydaniu zaskarżonego postanowienia stan prawny wygaśnie obowiązek zawarcia w ekspertyzie określenia sposobu likwidacji stwierdzonych nieprawidłowości w uzgodnieniu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

Skarżąca wniosła skargę kasacyjną od powyższego wyroku, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie prawa materialnego w zakresie art. 81c ust. 1 i 2 u.p.b. poprzez błędną wykładnię przytoczonego przepisu, przejawiającą się w wadliwym przyjęciu, iż solidarny obowiązek dostarczenia ekspertyzy budowlanej, nałożony przez organ w wyniku stwierdzenia uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego części obiektu budowlanego, będącej we władaniu jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, wobec dokonania podziału quoad usum znajduje zastosowanie względem pozostałych współwłaścicieli.

W oparciu o powyższy zarzut skarżąca wniosła o zmianę zaskarżanego wyroku poprzez uwzględnienie skargi i uchylenie postanowienia organu zażaleniowego oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji z dnia [...] sierpnia 2016 r. w części dotyczącej skarżącej.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej przytoczono argumenty mające przemawiać za trafnością zajętego stanowiska.

Naczelny Sąd Administracyjny rozważył, co następuje:

Skarga kasacyjna została oddalona jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw.

Zgodnie z treścią art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę sądowoadministracyjną w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu – a więc niezależnie od powyższych granic – nieważność postępowania przed sądem pierwszej instancji. Granice skargi kasacyjnej są wyznaczone przez zakres zaskarżenia orzeczenia sądu pierwszej instancji oraz podniesione i skonkretyzowane podstawy kasacyjne. Zgodnie z art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Powyższe ustawowe podstawy kasacyjne wymagają od skarżącego kasacyjnie konkretyzacji poprzez sformułowanie zarzutów kasacyjnych.

W przedmiotowej sprawie nie wystąpiły określone w art. 183 § 2 p.p.s.a. podstawy nieważności postępowania sądowego. W związku z powyższym Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył rozpoznanie sprawy do weryfikacji zarzutu kasacyjnego.

Wynik weryfikacji powyższego zarzutu okazał się negatywny, co stanowi podstawę do oddalenia skargi kasacyjnej.

Podniesiony zarzut naruszenia prawa materialnego w zakresie art. 81c ust. 1 i 2 u.p.b. – przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że "solidarny obowiązek dostarczenia ekspertyzy budowlanej, nałożony przez organ w wyniku stwierdzenia uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego części obiektu budowlanego, będącej we władaniu jednego ze współwłaścicieli nieruchomości, wobec dokonania podziału quoad usum, znajduje zastosowanie względem pozostałych współwłaścicieli" – nie ma uzasadnionych podstaw.

Sąd pierwszej instancji podążając za utrwalonym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowo uznał, że dokonany faktycznie przez współwłaścicieli podział fizyczny nieruchomości budynkowej (tak jak w przedmiotowej sprawie) polegający na wydzieleniu określonych jej części do samodzielnego i wyłącznego używania (tzw. faktyczny podział quoad usum) nie ma znaczenia z punktu widzenia zakresu podmiotowego obowiązku dostarczenia w odpowiednim terminie oceny technicznej budynku, o której mowa w art. 81c ust. 2 u.p.b. (zob. np. wyrok NSA z dnia 22 grudnia 2010 r., II OSK 1975/09; por. także wyrok NSA z dnia 15 marca 2006 r., II OSK 637/05; wyrok NSA z dnia 25 września 2009 r., II OSK 1483/08). Odmiennej oceny wymaga natomiast wynikający z pisemnej umowy lub orzeczenia sądu formalny podział nieruchomości budynkowej do wyłącznego korzystania (por. wyrok NSA z dnia 28 lipca 1998 r., IV SA 2429/97 oraz wyrok NSA z dnia 26 października 2016 r., II OSK 98/15). W takim wypadku właściwy organ nadzoru budowalnego może już na etapie nakładania obowiązków na podstawie art. 81c ust. 2 u.p.b. uwzględnić zróżnicowanie zakresu podmiotowego tego obowiązku, o ile uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego budynku bezspornie dotyczą jedynie prawnie wydzielonej do wyłącznego korzystania jednego lub kilku współwłaścicieli części budynku. Trzeba bowiem dostrzec, że przepis art. 81c ust. 1 u.p.b. nie bez powodu wymienia odrębnie uczestników procesu budowlanego, właściciela i zarządcę obiektu budowlanego jako potencjalnych adresatów obowiązku, posługując się funktorem zdaniotwórczym alternatywy nierozłącznej ("lub").

Niezależnie od zaistnienia podstaw do tego rodzaju zróżnicowania sytuacji prawnej współwłaścicieli w postępowaniu kontrolnym prowadzonym na podstawie art. 81c u.p.b., jeżeli po dostarczeniu przez współwłaścicieli obiektu budowlanego szczegółowej oceny technicznej tego obiektu organ nadzoru budowlanego kategorycznie stwierdzi, że określone nieprawidłowości istnieją jedynie w tej części budynku, która została faktycznie wydzielona do korzystania jednemu ze współwłaścicieli, wtedy obowiązek, o którym mowa w art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 u.p.b., powinien zostać nałożony tylko na tego właśnie współwłaściciela (tak NSA w wyroku z dnia 22 grudnia 2010 r., II OSK 1975/09).

Ponieważ z akt przedmiotowej sprawy nie wynika fakt dokonania formalnego umownego podziału spornej nieruchomości przez jej współwłaścicieli, jak również nie ujawniono w toku postępowania przed organami istnienia prawomocnego orzeczenia orzekającego tego rodzaju podział, dlatego nie było podstaw do negatywnej oceny legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia, w którym obowiązek przedłożenia ekspertyzy budowlanej nałożono na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Poza zakresem rozważań pozostają natomiast zagadnienia cywilnoprawnych rozliczeń lub wzajemnych roszczeń pomiędzy poszczególnymi współwłaścicielami w związku z zawinioną odpowiedzialnością za niewykonywanie obowiązków w zakresie właściwego użytkowania budynku lub jego części. Roszczenia tego rodzaju nie są bowiem rozstrzygane przez organy nadzoru budowlanego, lecz mogą być dochodzone przed sądem powszechnym.

Mając na względzie wskazane wyżej argumenty, Naczelny Sąd Administracyjny działając na podstawie art. 184 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi kasacyjnej.