Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 1330/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2013-01-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1 i 3 , art. 134 ust. 1 i 2, art. 154,
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 4 ust. 3,  par. 36 ust. 1, 2,  4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151, art. 153,
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Sędzia WSA Ewa Osipuk (spr.) Sędzia WSA Hanna Raszkowska Protokolant St. sekretarz sądowy Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 stycznia 2013 r. sprawy ze skargi Z.R. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za działkę oddala skargę. WSA/wyr.1 – sentencja wyroku


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 14 sierpnia 2012 r. "[...]", Starosta O. ustalił odszkodowanie w wysokości 28.638 zł za działki oznaczone w ewidencji gruntów obrębu "[...]" o łącznej powierzchni x ha, posiadające KW "[...]", które przeszły z mocy prawa na własność Gminy S., na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy S. z dnia 30 grudnia 2002 r., znak "[....]" o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości na rzecz: Z.R. - w udziale 20/32, W.G. - w udziale x, S.Z - w udziale x, H.R. - w udziale x oraz Z.R - w udziale x. Do wypłaty odszkodowania zobowiązał Wójta Gminy S.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że Z. i A.R. wnioskiem z dnia 21.11.2008 r. wystąpili o ustalenie wysokości odszkodowania w drodze postępowania administracyjnego za grunty wydzielone pod drogę gminną, w oparciu o art. 98 ust. 3 ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Decyzją z dnia 31 grudnia 2010 r. Starosta O. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 42 687,00 zł. Organ odwoławczy, na skutek odwołania Z.R., który poinformował również, że zmarła wnioskodawczyni – A.R., uchylił przedmiotową decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Wydana przez Starostę Powiatowego decyzja z dnia 4 sierpnia 2011 r. o ustaleniu odszkodowania została uchylona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 6 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 890/11.

W ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ ustalił, że w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej własność A. i Z.R. (następnie spadkobierców po A.R.), "[...]" wydzielone zostały między innymi działki oznaczone numerami "[...]", z przeznaczeniem na poszerzenie istniejącej drogi gminnej. Podział został zatwierdzony ostateczną decyzją Wójta Gminy S. z dnia 30 grudnia 2002 r., jako zgodny z ustaleniami zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miejscowości Stawiguda, zatwierdzonego uchwałą "[...]" z dnia 6 lipca 2000 r. Na podstawie powyższej decyzji, w Sądzie Rejonowym w O. VI Wydział Ksiąg Wieczystych, urządzona została dla powyższej nieruchomości księga wieczysta KW "[...]" z wpisem własności na rzecz Gminy S. Organ podał w uzasadnieniu decyzji, iż zgodnie z treścią art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Wobec braku porozumienia stron, podstawą wydania orzeczenia w sprawie wysokości odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości, ustalona po uprzednim uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wysokość odszkodowania, zgodnie z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalono w oparciu o wycenę z dnia 5 kwietnia 2012 r., wykonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat został sporządzony z uwzględnieniem stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości i z uwzględnieniem wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Organ stwierdził, że operat sporządzony został zgodnie z wymogami § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz zgodnie z przepisami art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie wyboru właściwego podejścia oraz metody szacowania – podejścia porównawczego – metodą szacowania parami. W ocenie organu, ustalona wartość rynkowa nieruchomości jest adekwatna do aktualnego poziomu cen nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne. Operat zawiera uzasadnienie wyboru cech nieruchomości mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ich procentowe wagi w przyjętych obliczeniach. Zdaniem organu, rzeczoznawca trafnie wybrał i opisał cechy rynkowe oraz ich wagi w procesie szacowania nieruchomości. Organ wskazał, że rzeczoznawca udzielił wyjaśnień do uwag do operatu, zgłoszonych przez stronę. Uwagi dotyczyły konieczności wykazania w operacie co najmniej kilkunastu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych z rynku lokalnego, a w przypadku ich braku, konieczności ustalenia wartości nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( odwołujący się nie uwzględnił zmiany § 36 rozporządzenia) oraz wartości ogrodzenia i nieuwzględnienia kosztów poniesionych na pielęgnację żywopłotu. Wyjaśnienia rzeczoznawcy zostały przyjęte przez organ jako wyczerpujące i logiczne, rzeczoznawca wskazał, że istnieją na rynku transakcje z rynku obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne na terenie gmin sąsiadujących z granicą administracyjną O., które umożliwiły określenie wartości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych zgodnie z § 36 ust. 4 wyżej powołanego rozporządzenia. Organ uznał, że powyższe uwagi strony nie zasługują na uwzględnienie, ponieważ dotyczą spraw już wyjaśnionych i uzasadnionych. Ponadto organ wskazał, że operaty szacunkowe, sporządzane w toku niniejszego postępowania, trwającego od listopada 2008 r. nie mogą stanowić dowodu w sprawie, ponieważ operat sporządzony przez biegłego Ł.Ż. został negatywnie oceniony przez Komisję Opiniodawczo-Rozjemczą PSRWN w O., a operat z dnia 22.10.2010 r., ze względu na upływ czasu oraz zmianę przepisów utracił swą aktualność.

Od powyższej decyzji Z.R. wniósł odwołanie, w którym zarzucił między innymi, że wyceniając nieruchomość, organ nie uwzględnił wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie o konieczności znajomości co najmniej kilkunastu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych z rynku lokalnego (z gminy S.) i wykazał 7 transakcji, z czego z gminy S. tylko 2 transakcje, z których jedna nie może być uznana za porównywalną, ponieważ nieruchomość położona jest 1700 m od wsi, a pozostałe są z innych gmin powiatu. Wniósł, aby rzeczoznawca przyjął do porównań działki położone, podobnie jak działka szacowana, w centrum S., przy zastosowaniu § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odwołujący się zakwestionował też wycenę ogrodzenia i żywopłotu.

Po rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda W. decyzją z dnia 19.10.2012 r. znak "[...]", utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty Olsztyńskiego.

Wojewoda wskazał, że wyceny nieruchomości dokonano w oparciu o przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r. Przepis ten obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu nieruchomości do uwzględnienia w pierwszej kolejności cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Jak wynika z analizy rynku nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby przedmiotowej wyceny, na rynku lokalnym występowały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi w obowiązujących planach zagospodarowania przestrzennego na cele drogowe. Dlatego określenia wartości dokonano przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Do porównań przyjęto nieruchomości podobne, będące przedmiotem obrotu rynkowego na terenie gmin: "[...]". Z uwagi na fakt, że wyceniana nieruchomość posiada lokalizację bardzo dobrą, a nieruchomości przyjęte do porównań dobrą i przeciętną, dla cechy tej rzeczoznawca zastosował poprawkę na zasadzie ekstrapolacji. Wojewoda podzielił stanowisko organu I instancji, że dla ustalenia wartości nieruchomości przyjęte zostały właściwe obiekty porównawcze pod względem rynkowym oraz trafnie określono ich wagi, przypisując decydujący wpływ na cenę gruntów wydzielonych pod drogi takim cechom, jak lokalizacja i powierzchnia nieruchomości. Zdaniem organu II instancji, wykonany operat szacunkowy spełnia warunki określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy, określając wartość nieruchomości uwzględnił rodzaj nieruchomości, jej położenie i sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego , naniesienia oraz kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Do wyceny prawidłowo zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, porównując wycenianą nieruchomość przejętą pod poszerzenie istniejącej drogi gminnej z ceną działek przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod budowę bądź poszerzenie dróg istniejących – ulice dojazdowe i lokalne. W ocenie Wojewody, nie można zgodzić się z zarzutem odwołującego się dotyczącym konieczności zastosowania w podejściu porównawczym co najmniej kilkunastu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych z rynku lokalnego, bowiem nie znajduje on uzasadnienia w odniesieniu do aktualnie sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 05.04.2012 r. Wymóg ten dotyczy wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny - § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie organu, biegły prawidłowo przyjął do porównania nieruchomości podobne z rynku lokalnego. Organ nie stwierdził też uchybień w części dotyczącej wyceny ogrodzenia i żywopłotu, stwierdzając, że biegły dokonał jej w oparciu o właściwe podstawy i szczegółowo wyjaśnił sposób ich wyceny.

Skargę na powyższą decyzję Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia 19.10.2012 r. złożył Z.R., zarzucając, że organ, dokonując wyceny działek, "[...]" nie uwzględnił zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, zawartych w wyroku z dnia 6 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 890/11, nakazujących wykazanie co najmniej kilkunastu transakcji z rynku lokalnego. Biegły wykazał zaś w operacie szacunkowym 5 transakcji z innych gmin, które nie są transakcjami z rynku lokalnego Gminy S., natomiast jedna z dwóch transakcji z terenu gminy S.– z T. - nie jest porównywalna, bo działka jest odległa od wsi o 1700 m. Skarżący zarzucił, że wobec braku takich transakcji rzeczoznawca winien zastosować § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazał, że spośród kilku operatów sporządzonych w sprawie, żaden nie był tak krzywdzący, jak operat, na podstawie którego ustalono odszkodowanie decyzją Starosty O. z dnia 14 sierpnia 2012 r. Jednocześnie skarżący wniósł o powołanie neutralnego rzeczoznawcy sądowego do ustalenia odszkodowania zgodnie z wyrokiem WSA i o stwierdzenie, czy rynek lokalny obejmuje tylko teren gminy, czy teren całego powiatu oraz o zasądzenie kosztów postępowania. W piśmie, złożonym do Sądu w dniu 10.01.2013 r., skarżący dodatkowo podniósł, że 14.10.2002 r. uzgodnił z Wójtem Gminy S. warunki wykupienia przedmiotowych działek, ale uzgodnienie to nie zostało przez Wójta dotrzymane.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda W. wniósł o jej oddalenie, stwierdzając, że zarzuty, sformułowane w skardze w całości stanowią powtórzenie zarzutów, zawartych w odwołaniu od decyzji Starosty z dnia 14.08.2012 r., wobec których Wojewoda zajął stanowisko w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej (§ 1). Kontrola, o której mowa w § 1, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2). Oznacza to, że rola sądu sprowadza się do badania działania lub zaniechania organów administracji publicznej, a nie zastępowania organu w załatwianiu spraw poprzez wydanie końcowego rozstrzygnięcia w sprawie. Innymi słowy, sąd administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji administracyjnej.

Jednocześnie zaś, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz.270), zwanej dalej: "p.p.s.a.", Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, natomiast art. 135 p.p.s.a. obliguje sąd do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie naruszają one przepisów prawa.

W niniejszej sprawie Wojewoda W. decyzją z dnia 19.10.2012 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty O. z dnia 14 sierpnia 2012 r. ustalającą odszkodowanie w wysokości 28.638 zł za działki "{...]", które przeszły z mocy prawa na własność Gminy S. na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy S. z dnia 20.12.2002 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości, w związku z wydzieleniem tych działek na poszerzenie istniejącej drogi gminnej.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz.651 z późn. zm.), powoływanej dalej jako: "u.g.n.", działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych (ust. 1). Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1 przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej pomiędzy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (ust. 3).

Na wstępie wskazać należy, że w niniejszej sprawie nie doszło do uzgodnienia, w związku z tym odszkodowanie zostało ustalone zgodnie z postanowieniami cytowanych przepisów. W myśl art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2).

Kluczowym zagadnieniem w niniejszej sprawie jest kwestia związana z wyceną nieruchomości, objętych zaskarżoną decyzją.

Zgodnie z przepisem art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1).

Jak wynika z powyższego, określając wartość nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów u.g.n., a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), powoływanego dalej jako: "rozporządzenie". Operat jest dowodem podlegającym ocenie, zarówno pod względem zgodności z obowiązującymi przepisami, jak i ocenie, czy jest logiczny i zupełny. Jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Zaznaczyć też należy, że wyboru właściwej techniki szacowania dokonuje – zgodnie z art. 154 u.g.n. - biegły, biorąc pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd uznał, że operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 5 kwietnia 2012 r. nie budzi wątpliwości, a przeprowadzona ocena sporządzona została w zgodzie z przepisami, dotyczącymi wyceny nieruchomości. Nie doszło do skutecznego podważenia, że rzeczoznawca przyjął nieruchomości o podobnym przeznaczeniu. Operat szacunkowy nie budzi wątpliwości pod względem formalnym i materialnym.

Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym od dnia 26 sierpnia 2011 r. - wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Zgodnie z ust. 2 § 36 -w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomościami są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

W myśl zaś ust. 4 § 36, - w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten reguluje kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W przedmiotowej sprawie cytowane przepisy zostały prawidłowo zastosowane przez biegłego rzeczoznawcę oraz organy obu instancji.

Biegły rzeczoznawca prawidłowo przyjął w przedmiotowej sprawie podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Biegły przyjął do porównania siedem nieruchomości, w tym dwie z terenu gminy S., a pięć z terenu gmin: "[....]" – wszystkie zaś z terenu powiatu o. - wskazując, że w badanym okresie odnotowano kilka transakcji dotyczących działek gruntu przeznaczonych pod budowę bądź poszerzenie dróg publicznych i przyjęte transakcje zawarte zostały w formie aktów notarialnych przy spełnieniu założeń określonych w art. 151 u.g.n. Operat zawiera uzasadnienie wyboru cech nieruchomości mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ich procentowe wagi w przyjętych obliczeniach. Biegły określił główne cechy rynkowe mające wpływ na cenę transakcyjną nieruchomości oraz ich wagi w procesie szacowania nieruchomości, z których wynika, że decydujący wpływ na cenę gruntów wydzielonych pod drogi ma lokalizacja nieruchomości (60%) oraz jej powierzchnia (40%). Biegły wskazał, że ponieważ wyceniana nieruchomość posiada lokalizację bardzo dobrą, a nieruchomości przyjęte do porównań dobrą i przeciętną, dla cechy tej zastosowano poprawkę na zasadzie ekstrapolacji. Tym samym, nie można podzielić zarzutu skarżącego, że biegły nieprawidłowo przyjął do wyceny nieruchomość, położoną w T., w odległości 1700 m od wsi.

Skarżący zarzuca także, że biegły zobowiązany był przyjąć do porównania kilkanaście podobnych transakcji lokalnych, za które uznaje transakcje z terenu gminy S. i podnosi, że takie były zalecenia, zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 890/11.

Z zarzutem tym nie sposób się zgodzić, bowiem Sąd w przedmiotowym wyroku wskazał wyłącznie, że rzeczoznawca nie mógł powoływać się na transakcje z rynku regionalnego, stosując sposób wyceny określony w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Wskazać jednocześnie należy, że Sąd odnosił się do tego przepisu w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organ, tj. w brzmieniu obowiązującym do 25 sierpnia 2011 r., innym, niż przepis stanowiący podstawę wykonania operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę w dniu 5.04.2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny jedynie ogólnie wskazał, że "przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość kilkunastu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych - z rynku lokalnego – do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny...", uszczegóławiając w dalszej części uzasadnienia na czym polega podejście porównawcze i kwestionując przyjęcie przez biegłego transakcji z rynku regionalnego. Sąd rozstrzygnął wyłącznie, że "...rzeczoznawca ma stosować ceny z rynku lokalnego".

Znajomość kilkunastu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych konieczna jest bowiem wyłącznie przy zastosowaniu korygowania ceny średniej, co wynika wprost z przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem - przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wymogu takiego prawodawca nie stawia przy metodzie porównywania parami – ust. 3 § 4 .

Niemniej jednak, biegły rzeczoznawca dokonał powyższej wyceny nieruchomości w oparciu o ceny z rynku lokalnego – co jest zgodne z obowiązującymi obecnie przepisami. W orzecznictwie sądowym istnieje ugruntowany pogląd, że przy zdefiniowaniu pojęcia "lokalny" pomocne mogą być regulacje zawarte w aktach ustrojowych samorządu terytorialnego (ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym, ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa). Z przywołanych unormowań można wyprowadzić wniosek, że słowo "lokalny" odczytywać należy jako obszar gminy i powiatu, a regionalny jako obszar województwa (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 31 sierpnia 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 492/10). Wskazać też należy na ustawę z dnia 15 września 2000 r. o referendum lokalnym (Dz.U. Nr 88, poz. 985 z późn. zm.), której unormowania potwierdzają powyższe stanowisko, dotyczące interpretacji słowa "lokalny" w kontekście powołanych wyżej przepisów rozporządzenia. Biegły mógł więc rozszerzyć analizę rynku na transakcje zanotowane na obszarze powiatu, bowiem stanowią one transakcje z rynku lokalnego. Ponieważ przy ponownym rozpoznawaniu sprawy rzeczoznawca zastosował ceny z rynku lokalnego, należy stwierdzić, że uwzględnione zostały przez organy wskazania Sądu co do dalszego postępowania, wyrażone w przywoływanym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego – zgodnie z art. 153 . p.p.s.a.

Żądanie skarżącego, aby operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia nie znajduje żadnego uzasadnienia. Z treści skargi należy wnosić, że skarżącemu chodzi o treść tego przepisu w brzmieniu obowiązującym do dnia 25 sierpnia 2011 r., wskazującą sposób ustalania wartości gruntów w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przedmiotowej sprawie nie ma żadnych podstaw prawnych do zastosowania tego przepisu, który utracił moc obowiązującą z dniem 25 sierpnia 2011 r. Organ, a także rzeczoznawca majątkowy zastosowali zgodnie z prawem wyżej cytowane przepisy rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym w dacie ustalenia odszkodowania (vide: § 36 ust. 1 rozporządzenia.).

Nie znajdują również uzasadnienia zarzuty skarżącego, dotyczące wyceny ogrodzenia i żywopłotu. Biegły dokonał przedmiotowej wyceny w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał oraz szczegółowo wyjaśnił w piśmie z dnia 16.07.2012 r. zastosowany sposób oraz podstawy wyceny.

Oceniając operat, Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa i podziela stanowisko organów obu instancji, że zastosowano właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę. Jednocześnie zaś biegły wyjaśnił w sposób dostateczny wątpliwości, dotyczące operatu, zgłoszone przez skarżącego. Zdaniem Sądu, organ sprawdził w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach biegły oparł swoje twierdzenia i skontrolował prawidłowość tego rozumowania.

Ponadto podnieść należy, że wskazywane w skardze opinie rzeczoznawców nie mogły stanowić podstawy ustalenia odszkodowania, bowiem operat szacunkowy Ł.Ż. został negatywnie zaopiniowany przez Komisję Opiniodawczo-Rozjemczą Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O. i nie mógł stanowić podstawy określenia wartości rynkowej nieruchomości służącej do ustalenia wysokości odszkodowania, natomiast opinia z dnia 22.10.2010 r. sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę L.S. została zakwestionowana wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2011 r.

Odnosząc się do zarzutu, zawartego w piśmie skarżącego z dnia 10.01.2013 r., iż skarżący dokonał uzgodnień z Wójtem w porozumieniu z dnia 14.10.2002 r. co do warunków sprzedaży Gminie S. działek, w tym działek objętych zaskarżoną decyzją, wskazać należy, że uzgodnienia te nie podlegają ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie, która dotyczy decyzji Wojewody W. z dnia 19.10.2012 r., natomiast - jak wynika z wyroku Sądu Rejonowego w O. z dnia 19 czerwca 2006 r. sygn. akt "[...]", znajdującego się w aktach administracyjnych - Sąd oddalił powództwo Z.R. o zobowiązanie Gminy S. do wykupienia nieruchomości na potrzeby Gminy oraz wywiązania się z porozumienia z dnia 14 października 2002 r.

Nie jest również zasadny zarzut skarżącego dotyczący nieuwzględnienia przy dokonywaniu wyceny przez biegłego rzeczoznawcę, ceny działki Nr x, położonej w S., sprzedanej przez córkę skarżącego pod drogę, bowiem przedmiotowa nieruchomość nie jest nieruchomością przeznaczoną pod inwestycję drogową, o jakiej mowa w § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 29 marca 2012 r. dotyczącym sprzedaży działek nr "[...]", położonych w S., przekazanym Sądowi przez uczestniczkę S.Z. na rozprawie, działki te, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego mają przeznaczenie: "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej", a w dziale III KW wpisana jest jedynie służebność gruntowa, polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę Nr x. Tym samym, cena przedmiotowej nieruchomości nie mogła być przyjęta przez biegłego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, będących przedmiotem zaskarżonej decyzji.

W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności zaskarżonej decyzji z prawem, działając na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a., skargę należało oddalić.