Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 1278/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2010-12-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie: sędzia WSA Anna Klotz (spr.) sędzia WSA Grzegorz Saniewski Protokolant Ewa Majchrzak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi Gminy B. B. na decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Starosta B., działając na podstawie art. 129 ust. 5 w związku z art. 98 ust. 3, art. 130, art. 132 ust. 1-3a, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.: Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "u.g.n.", po ponownym rozpatrzeniu wniosku E. i M. F. o ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w miejscowości P., gm. B. B., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,1983 ha i nr [...] o pow. 0,0567 ha, Kw nr [...], przejętą z mocy prawa pod drogę gminną na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy B. B. z dnia [...], nr [...], zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, ustalił na rzecz E. i M. F. odszkodowanie za wskazane wyżej działki w łącznej wysokości 114.600,00 zł, zobowiązując jednocześnie Wójta Gminy B. B. do wypłaty tego odszkodowania wnioskodawcom ze środków Gminy B. B. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji Starosta B., po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania, wyjaśnił, iż wysokość odszkodowania ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego M. B., który został przyjęty jako dowód w sprawie, ponieważ zgodnie z art. 154 u.g.n. uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia i zagospodarowania, a wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony. Zdaniem organu I instancji operat szacunkowy został wykonany z należytą starannością i rzetelnością, a przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości odzwierciedlają rzeczywiste ceny rynkowe na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Zauważono także, że podczas rozprawy administracyjnej, która odbyła się w siedzibie Starostwa, rzeczoznawca majątkowy, ustosunkowując się do stanowiska przedstawiciela Wójta Gminy B. B., szczegółowo uzasadniła dobór nieruchomości wziętych do porównania. Odpowiadając na zarzuty, że przyjęta w operacie szacunkowym nieruchomość podobna, oznaczona jako nieruchomość A, jest niepodobna do nieruchomości wycenianych, ponieważ została przeznaczona pod drogę krajową, oraz że przyjęte dla wycenianej nieruchomości atrybuty są zbyt wysokie według stanu na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy wskazała, że nieruchomość A jest podobna do nieruchomości wycenianych z uwagi na położenie w gminie B. B., stan prawny, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną oraz z uwagi na podobną powierzchnię gruntu, zaś różnica wynikająca z jej położenia przy drodze krajowej została uwzględniona pod cechą "lokalizacji", co jest uwidocznione na stronie 14 sporządzonego operatu, jak również odparła, że gmina B. B. także dokonała zakupu działek pod drogę za 50 zł za 1 m² w dniu 20 listopada 2009 r.

Ponadto Starosta podkreślił, że przedmiotem prowadzonego postępowania administracyjnego jest ustalenie wysokości odszkodowania, zaś wycena nieruchomości i sporządzenie operatu szacunkowego stanowi zadanie rzeczoznawcy majątkowego posiadającego specjalistyczną wiedzę w tym zakresie. Rola organu administracji publicznej ogranicza się jedynie do wydania decyzji administracyjnej ustalającej wysokość odszkodowania na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego, albowiem nie posiada on specjalistycznej wiedzy pozwalającej na wnikliwą analizę operatu szacunkowego.

Od decyzji Starosty B. Wójt Gminy B. B. wniósł odwołanie do Wojewody Kujawsko-Pomorskiego, zarzucając organowi I instancji naruszenie przepisów art. 7, 77 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.), które miało wpływ na wynik postępowania, oraz przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n., poprzez jego błędną wykładnię.

Odwołująca się strona podniosła, iż jej zdaniem określona w operacie szacunkowym nieruchomość A nie odpowiada definicji nieruchomości podobnej, co powoduje naruszenie przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n. Przez nieruchomość podobną należy bowiem rozumieć, zgodnie z definicją ustawową, nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zauważono, że przyjęcie do porównania nieruchomości nieodpowiadającej ustawowym wymogom nieruchomości podobnej miało wpływ na ustalenie odszkodowania. Ponadto podniesiono, że organ I instancji oparł się wyłącznie na wyjaśnieniach biegłego, nie odnosząc się do zarzutów podnoszonych przez stronę skarżącą, naruszając w ten sposób przepisy postępowania administracyjnego. Operat szacunkowy jest zaś tylko jednym z dowodów w sprawie i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie na ogólnych zasadach.

Decyzją z dnia [...], nr [...], Wojewoda Kujawsko-Pomorski, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 98, art. 134 ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n., oraz w związku z § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r.,Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej "rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego", utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty B.

Uzasadniając swoją decyzję organ odwoławczy stwierdził, iż opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego zasługuje na uwzględnienie i słusznie organ I instancji dopuścił ją jako dowód w sprawie. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wzięła pod uwagę stan przedmiotu wyceny w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. w dniu [...], określając jednocześnie wartość nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Podkreślono, iż operat szacunkowy, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych, zaś określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości w przeliczeniu na 1 m² gruntu mieści się w przedziale cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości zajętych pod drogi, czego dowodem są inne transakcje dotyczące gruntów objętych analogicznymi postępowaniami odszkodowawczymi. W ocenie organu II instancji również wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony. Prawidłowo i konsekwentnie zastosowano przewidzianą przepisami prawa metodę korygowania ceny średniej z podejścia porównawczego.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wyjaśnił, iż kwestionowanie wysokości wyceny nieruchomości uzasadnione jest tylko w przypadku, gdy nasuwa ona wątpliwości z uwagi na znaczną różnicę w stosunku do wartości nieruchomości podobnych na danym rynku. Tymczasem według przedstawionych przez rzeczoznawcę na stronie 11 operatu szacunkowego zestawień reprezentatywnych transakcji, ceny transakcji nie wykazują znaczącej różnicy w porównaniu z ceną oszacowanej nieruchomości. Wskazano również, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny. W rozpoznawanej sprawie żadna ze stron nie zażądała jednak dokonania takiej oceny. Podobnie strony nie skorzystały z możliwości przedłożenia innego operatu szacunkowego, sporządzonego na ich zlecenie, który po ocenie przez organ mógłby stanowić dowód w sprawie. Organ II instancji podkreślił, iż zgodnie z poglądem przyjętym w orzecznictwie organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rola organu administracji publicznej powinna w związku z tym ograniczyć się do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tzn. organ powinien zbadać, czy operat ten został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jeżeli zaś strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Odnosząc się zaś do zarzutu strony skarżącej dotyczącego przyjęcia do porównania nieruchomości nieodpowiadającej ustawowym wymogom nieruchomości podobnej organ II instancji wskazał, iż zarzut ten jest całkowicie bezpodstawny, albowiem w przypadku dokonywania wyceny nieruchomości zajętej pod drogę publiczną nie ma znaczenia, kto jest zarządcą drogi, istotne natomiast jest przeznaczenie nieruchomości wycenianej i podobnej w planie zagospodarowanie przestrzennego oraz ich podobieństwo ze względu na położenie, stan prawny, sposób użytkowania i powierzchnię.

Na decyzję Wojewody Kujawsko-Pomorskiego Wójt Gminy B. B. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy. Zarzucając organom orzekającym w I i II instancji naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego błędną wykładnię, a także naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 7, 77 i 80 k.p.a., które miało istotny wpływ na wynik postępowania, strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Uzasadniając skargę Wójt Gminy B. B. podniósł, iż w związku z tym, że nabywcą nieruchomości jest gmina, wycena powinna zostać dokonana z uwzględnieniem transakcji dokonywanych wyłącznie na "rynku dróg gminnych". Zdaniem strony skarżącej gmina jako jedyny nabywca nieruchomości przeznaczonych pod drogę publiczną na rynku lokalnym w zasadzie tworzy ten rynek, a zatem to gmina ustala jego cechy, mające wpływ na wartość poszczególnych transakcji. Natomiast transakcja dotycząca nieruchomości przeznaczonej pod drogę krajową należy do zupełnie innego segmentu rynku drogowego (rynek regionalny bądź krajowy). W związku z powyższym, w opinii Wójta, odniesienie się przez rzeczoznawcę majątkowego do transakcji nieruchomością związanej z budową drogi krajowej spowodowało nieuzasadniony wzrost ceny szacowanej nieruchomości.

Wojewoda Kujawsko-Pomorski wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Ocenie Sądu podlega zatem zgodność aktów administracyjnych (w tym przypadku decyzji) zarówno z przepisami prawa materialnego, jak i procesowego. Kontrola ta obejmuje badanie, czy organy administracji w toku rozpoznawanej sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Ocena jest dokonywana jest według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Kontrola wojewódzkiego sądu administracyjnego, stosownie do unormowania art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", obejmuje wszystkie, a nie tylko podniesione w skardze kwestie związane z procesem stosowania prawa w postępowaniu administracyjnym. Obejmuje więc to, czy organy administracji dokonały prawidłowych ustaleń odnośnie obowiązywania zastosowanych norm prawnych, czy normy te właściwie zinterpretowały i czy nie naruszyły zasad ustalania określonych faktów za udowodnione.

Nie ma racji Wójt zarzucając organowi II instancji naruszenie § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem strony skarżącej potraktowanie jako materiału porównawczego transakcji nieruchomością przeznaczoną pod budowę drogi krajowej spowodowało wzrost określonej w operacie szacunkowym wartości szacowanej nieruchomości. Uznanie zaś przez organy administracji publicznej operatu szacunkowego za dowód w sprawie spowodowało naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 w związku z art. 77 i art. 80 k.p.a.

Zdaniem Sądu zarzut wobec sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego oderwany jest od przepisów, w oparciu o które sporządza się operat szacunkowy.

Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego w oparciu o kryteria wynikające z art. 154 ust. 1 u.g.n. W tym miejscu należy zauważyć, iż przeznaczenie nieruchomości pod drogę krajową, powiatową czy gminną jest tylko jednym z kryteriów, które rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Na równi z tym kryterium uwzględnia także cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania.

Z akt niniejszej sprawy wynika, że w wyniku decyzji nr [...] Wójta Gminy B. B. z dnia [...] zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wydzielone zostały działki na utworzenie nowoprojektowanej drogi publicznej: nr [...] o powierzchni 0,1983 ha -RV, RVI, i nr [...] o powierzchni 0,0567 ha - RV, W. Działki te zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi P., przyjętym Uchwałą nr XXVII/185/94 Rady Gminy B. B. z dnia 21 marca 1994 r. (Dziennik Urzędowy Woj. Bydgoskiego Nr 11, poz. 109 ze zm. przyjętymi Uchwałą nr XXV/183/97 Rady Gminy B. B. z dnia 14 listopada 1997 r., opublikowaną w Dz. U. Woj. Bydg. Nr 4, poz. 9 z dnia 16 stycznia 1998 r.), zostały przeznaczone pod drogę publiczną.

Poddając analizie nieruchomości przyjęte jako materiał porównawczy w Z., Ł. i M., a wybrane z zestawienia wytypowanych nieruchomości gruntowych nabytych pod drogi w powiecie b. w latach 2007 – 2009, należy uznać, że są to nieruchomości prezentujące materiał najbardziej zbliżony do wycenianej nieruchomości pod względem: lokalizacji, sąsiedztwa, otoczenia, powierzchni, uzbrojenia technicznego i dojazdu. O ile kwestionowana przez stronę skarżącą nieruchomość A położona w Z. przeznaczona jest pod drogę krajową i w tym zakresie różni się od przeznaczenia wycenianej nieruchomości, to w pozostałych cechach rynkowych nie budzi żadnych zastrzeżeń. Jest to nieruchomość o podobnej powierzchni, położona w gminie B. B., o średnim sąsiedztwie i uzbrojeniu technicznym. W dniu rozprawy administracyjnej do protokołu rzeczoznawca wskazał również, że kwestionowana przez skarżącego jako materiał porównawczy nieruchomość A posiada przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną, a różnica wynikająca z położenia przy drodze krajowej została uwzględniona pod cechą "lokalizacji" na stronie 14 operatu.

Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wskazuje, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wskazanego wyżej rozporządzenia nie wynika, aby przy wycenie nieruchomości czynnikiem mającym wpływ na wartość była kategoria drogi. Podział dróg na m.in. gminne, powiatowe i krajowe wprowadza art. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t. j.: Dz. U. z 2007, Nr 19, poz. 115 ze zm.). Wszystkie te drogi należą jednak do tej samej kategorii dróg publicznych.

Zdaniem Sądu analiza operatu szacunkowego oraz stanowiska biegłej w dniu rozprawy wskazuje na prawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego

Nie ma zatem racji skarżący kwestionując przyjętą przez biegłą do porównania nieruchomości A. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zgodnie z art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Nie jest to katalog zamknięty. W ocenie Sądu wystarczające jest, że nieruchomość podobna A przeznaczona jest tak jak wyceniana pod drogę publiczną. Wbrew stanowisku skarżącego Sąd uważa, że z woli ustawodawcy przeznaczenie nieruchomości pod drogę o określonej kategorii nie jest cechą najistotniejszą przy doborze nieruchomości podobnej. Decyduje również położenie, lokalizacja, powierzchnia, co rzeczoznawca wziął pod uwagę typując materiał porównawczy z nieruchomości ujętych w tabeli nr 1 na str. 11 operatu szacunkowego. Biegła w toku postępowania administracyjnego w sposób szczegółowy i przekonujący wyjaśniła motywy i kryteria, którymi kierowała się dobierając do porównania działki.

W skardze zarzucono również naruszenie art. 7, 77 i 80 k.p.a. wskazując, iż pierwszy z tych przepisów nakazuje organom prowadzącym postępowanie administracyjne stać na straży praworządności i podejmować wszelkie kroki niezbędne do wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Art. 77 k.p.a. nakłada natomiast na organ obowiązek zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy. Sąd zważył, iż wbrew zarzutom skarżącego organy nie uchybiły tym przepisom. Zauważyć należy w szczególności, że w przedmiotowej sprawie najistotniejszym dowodem był operat szacunkowy. Organy nie przyjęły bezkrytycznie wniosków biegłej. Organ II instancji ustosunkował się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu. Rzeczoznawca to osoba posiadająca wiadomości specjalne, między innymi w zakresie wyceny nieruchomości. Nie jest rolą organu administracji publicznej, jak również Sądu, weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, lecz wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, nie jest przy tym błędem organu przytoczenie wniosków autora operatu w zakresie poczynionych rozważań. Organ odwoławczy, dokonując wnikliwej oceny zgromadzonych dowodów, nie naruszył art. 80 k.p.a.

Nadto warto podkreślić, że operat szacunkowy, który posłużył do ustalenia wartości wycenianej nieruchomości jest drugim operatem sporządzonym w sprawie. Poprzedni operat autorstwa rzeczoznawcy majątkowego W. K. w przybliżonej wysokości ustalił wartość rynkową wycenianych działek na 114.100,00 zł., a wartość metra kw. gruntu działek nr [...] i nr [...] zajętych pod drogę publiczną określono na 44,75 zł. Według aktualnego operatu cena metra kw. działki wyniosła 44,94 zł. Operat z dnia 3 kwietnia 2008 r. utracił ważność w związku z art. 156 ust. 3 u.g.n., niemniej nie opierał się on na materiale porównawczym stanowiącym nieruchomość kwestionowaną przez stronę skarżącą położoną w Z.

W wyroku z dnia 8 maja 2009 r., sygn. akt I OSK 695/08, Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd w tezie 1, że "Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową" - LEX nr 574439.

Skarżący był pouczony o możliwości skorzystania z możliwości oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n., z czego nie skorzystał.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.