Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 508/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2012-11-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 143 - 148
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Protokolant Sekretarz sądowy Joanna Mierzejewska po rozpoznaniu w dniu 28 listopada 2012 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 czerwca 2012 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej A.W. kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy decyzją z 9 grudnia 2011 r. nr [[...]] powołując się na art. 104 § 1 Kpa, art. 143, art. 144, art. 145, art. 146 oraz art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i uchwałę Rady Miejskiej z dnia 6 sierpnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2004 r., nr 113, poz. 1987 ze zm.) ustalił A. W. wysokość opłaty adiacenckiej w kwocie 1.685,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w C. o powierzchni 0,1294 ha, oznaczonej jako działka nr [[...]], wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci wodociągowej.

Ustalono, że zawiadomieniem z dnia 27 października 2011 r. skarżąca została poinformowana o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, w związku z budową sieci wodociągowej. Powiadomiono stronę o tym, że celem opracowania operatu szacunkowego, określającego wartość nieruchomości, powołano rzeczoznawcę majątkowego oraz poproszono o dostarczenie dokumentów potwierdzających udział w kosztach budowy wodociągu, mogących mieć wpływ na wysokość opłaty adiacenckiej. Udzielono ponadto informacji dotyczącej stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz wartości rynkowej nieruchomości przed wybudowaniem sieci wodociągowej i po jej wybudowaniu. Ponadto pismem z dnia 15 listopada 2011 r. Burmistrz Gminy powiadomił skarżącą o możliwości zapoznania się z zebraną dokumentacją i zgłoszenia wniosków i zastrzeżeń w sprawie, w terminie siedmiu dni. Uwagi nie zostały zgłoszone.

Ustalono, że uchwałą Rady Miejskiej z dnia 6 sierpnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej określona została wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową sieci wodociągowej z udziałem środków Gminy w wysokości 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem tego urządzenia a wartością, jaką nieruchomość ma po jego wybudowaniu. Ustalono na podstawie protokołu odbioru robót, że inwestycja została przekazana do eksploatacji z dniem 7 sierpnia 2009 r., tym samym zostały stworzone warunki do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci wodociągowej. Burmistrz Gminy zlecił rzeczoznawcy majątkowemu dokonanie wyceny działki nr [[...]], celem określenia jej wartości rynkowej do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Sporządzony operat szacunkowy jest w ocenie organu zupełny, spójny, logiczny i wiarygodny. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wyjaśnił przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. W operacie zawarto wszystkie wymagane przez prawo elementy. Uwzględniono wszelkie cechy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości (lokalizacja, powierzchnia działki, uzbrojenie terenu działki, dostęp komunikacyjny, sąsiedztwo, otoczenie, ograniczenia w użytkowaniu), wyjaśniono założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Nieruchomość przed wybudowaniem sieci wodociągowej i po jej wybudowanie została zróżnicowana o jedną cechę - znajdującą się w drodze sieć wodociągową. Według operatu szacunkowego stanowiącego opinię o wartości przedmiotowej działki, wartość rynkowa nieruchomości według stanu przed wybudowaniem sieci wodociągowej i cen w dacie sporządzenia operatu szacunkowego wynosiła 131.140,00 zł, natomiast wartość rynkowa nieruchomości - według stanu po wybudowaniu sieci wodociągowej i cen w dacie sporządzenia operatu szacunkowego - wynosiła 134.510,00 zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości spowodowany stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci wodociągowej, wynosi 3.370,00 zł, natomiast opłata adiacencka 1.685,00 zł (wyliczona jako 50% wzrostu wartości nieruchomości).

W odwołaniu od tej decyzji, złożonej wraz z wnioskiem o przywrócenie terminu do jej wniesienia A. W. zarzuciła organowi, że przyjęta na podstawie operatu szacunkowego przez Burmistrza Gminy wartość działki nr [[...]] jest zdecydowanie za wysoka, tak więc wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona w sposób nieprawidłowy. Według odwołującej rzeczoznawca pominął istotny fakt, że działka położona jest na terenie zalewowym rzeki S. i w okresach intensywnych i długotrwałych opadów oraz wiosennych roztopów w całości jest zalewana. Wobec tego jakiekolwiek przedsięwzięcie budowlane na działce wiązałoby się z dużymi i kosztownymi pracami ziemnymi. Ponadto rzeczoznawca majątkowy pominął fakt budowy Obwodnicy, która jest na etapie zaawansowanych prac projektowych i ma istotny wpływ na wartość nieruchomości położonych w jej obrębie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia przywróciło A. W. termin do wniesienia odwołania, a następnie decyzją z 26 czerwca 2012 r., nr [[...]], powołując się na art. 138 § 1 pkt 1 Kpa oraz art. 143 - 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Kolegium oceniło, że operat szacunkowy odpowiada wymogom stawianym wycenie przez przepisy prawa, w tym przez rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zawiera wszystkie niezbędne elementy, jest spójny i logiczny i aktualny, a wartości uzyskane przez rzeczoznawcę mieszczą się w przedziale między ceną maksymalną i minimalną uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości podobnych. Zdaniem Kolegium w wycenie uwzględniono położenie nieruchomości, a rzeczoznawca wziął pod uwagę, że działka nr [[...]] położona jest na obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, przy jednoczesnym przyjęciu, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, a więc będzie nieruchomością gruntową niezabudowaną. Okoliczność ta w ocenie Kolegium czyni niezasadnym zarzut skarżącej związany z zalewaniem jej działki oraz związaną z tym koniecznością przeprowadzenia kosztownych prac ziemnych. Ponadto wskazano, że okoliczność ta nie została w jakikolwiek sposób uprawdopodobniona przez skarżącą. Była ona zawiadamiana o wszczęciu postępowania, miała możliwość zapoznania się z operatem, brała czynny udział w postępowaniu, natomiast na zalewanie działki oraz jej zanieczyszczenie wskazała dopiero w odwołaniu. Uznano w związku z tym za uprawniony wniosek, że rzeczoznawca właściwie dokonał wyceny działki, przy uwzględnieniu rzeczywistych cech mających wpływ na jej wartość. Do ustalenia wartości działki biegły uwzględnił transakcje z rynku lokalnego, obejmującego miejscowości Ż., P., G., M., B. w gminie Ż., po odrzuceniu cen skrajnych. Do analizy przyjęto 47 transakcji działkami niezabudowanymi, ustalono cechy rynkowe, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i wartość rynkową nieruchomości, a wagę cech określono przy uwzględnieniu analogii do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych na terenie gminy Ż. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia faktu budowy Obwodnicy Kolegium wyjaśniło, że rzeczoznawca określa wartość nieruchomości na dzień sporządzenia wyceny. Inwestycja będąca dopiero w fazie projektów nie może wpływać na wartość nieruchomości. Jest tak między innymi dlatego, że skoro jest ona w fazie projektów, to jej realizacja oraz ostateczny kształt nie są przesądzone.

W skardze na opisaną decyzję Kolegium A. W. zarzuciła organowi naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 Kpa, polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym błędne ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej. Wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz dopuszczenie dowodu z decyzji Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. z dnia 28 sierpnia 2009r. nr [[...]] ustalającej wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 56.939,00 zł.

Zdaniem skarżącej przyjęta przez Burmistrza Gminy na podstawie operatu szacunkowego wartość należącej do niej działki jest za wysoka, a więc wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona w sposób nieprawidłowy. W operacie szacunkowym pominięto fakt, że działka położona jest na terenie zalewowym rzeki S. i w okresach długotrwałych, intensywnych opadów i wiosennych roztopów jest w całości zalewana. Otaczają ją trzy bagna, które łączą się w jeden staw zalewając działkę. Chcąc cokolwiek na tej działce budować należy wykonać kosztowne prace ziemne. Bagno, na którym położona jest działka, zostało przez poprzedniego właściciela zasypane gruzem i innymi śmieciami, przez co rzeczywista powierzchnia bagna nie jest znana. Zajmuje ono też część działki skarżącej, dlatego też w tym przypadku jakiekolwiek prace budowlane wymagają kosztownych prac ziemnych.

Nadto rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę faktu budowy tzw. Obwodnicy Metropolitalnej, który ma istotny wpływ na wartość nieruchomości położonych w obrębie jej budowy. Wycena nieruchomości jest zdaniem skarżącej rażąco zawyżona, na co wskazuje także fakt, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w decyzji z dnia 28 sierpnia 2009 r. uwzględniając położenie działki na terenie zalewowym ustalił wartość tej nieruchomości na kwotę 56.936,00 zł. Wartość nieruchomości została określona na podstawie średnich rynkowych cen działek budowlanych w C. według transakcji sfinalizowanych przez strony, a zawartych w aktach notarialnych. Zdaniem skarżącej organ drugiej instancji powinien na skutek wniesionego odwołania powtórnie rozpoznać całość sprawy i uwzględnić zmiany stanu faktycznego, jakie zaistniały pomiędzy datą rozstrzygnięcia sprawy przez organ I instancji, a datą rozpoznania odwołania (zmiana okoliczności wpływających na wartość działki). Wskazuje się w skardze, że niewyjaśniono, czy w odniesieniu do nieruchomości skarżącej zaistniały warunki techniczne do podłączenia nieruchomości do nowowybudowanej infrastruktury technicznej, co warunkowało ustalenie opłaty adiacenckiej. Skarżąca kwestionuje ustalenie organu drugiej instancji, jakoby była zawiadomiona o wszczęciu postępowania, miała możliwość zapoznania się z operatem i brała czynny udział w postępowaniu, bowiem korespondencja do niej była kierowana na adres w G. przy ulicy J., tymczasem jej miejscem zamieszkania od maja 2010 r. jest G., ul. P.. Nie została przy tym pouczona przez organ o konieczności poinformowania o zmianie adresu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi powtórzono argumenty dotyczące uwzględniono w operacie położenie nieruchomości. Natomiast w odniesieniu do wyceny nieruchomości dokonanej przez Naczelnika Urzędu Skarbowego na potrzeby postępowania podatkowego uznało Kolegium, że nie może ona stanowić punktu odniesienia dla ustalenia wartości nieruchomości, nie została bowiem oparta o opinię rzeczoznawcy z zakresu szacowania nieruchomości, lecz o średnie ceny rynkowe działek budowlanych stosowanych w C. według transakcji sfinalizowanych przez strony, a zawartych w aktach notarialnych na dzień dokonania czynności cywilnoprawnej. Natomiast organy orzekające w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wycenę nieruchomości winny dokonać w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu, wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dniu wydania tej decyzji. Ponadto w niniejszej sprawie należało uwzględnić przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji w świetle powyższych kryteriów sąd uznał, iż narusza ona przepisy prawa, w tym przepisy postępowania w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych przyczyn skargę jako uzasadnioną należało uwzględnić.

Podstawę prawną rozstrzygnięć stanowiły przepisy art. 143 – 148 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651), zwanej dalej ustawą. Przepisy te mieszczą się w Rozdziale 7 ustawy, p.n. "Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej".

Ustawodawca określił w art. 143 ust. 1 ustawy zakres przedmiotowy uregulowania dotyczącego zasad uczestnictwa przez właścicieli nieruchomości (także części użytkowników wieczystych) w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, przewidując że "Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Ust. 2 tego przepisu zawiera legalną definicję "budowy urządzeń infrastruktury technicznej", przez którą rozumie się "budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych".

W art. 144 ust. 1 ustawy ustalono zasadę, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Legalną definicję "opłaty adiacenckiej" zawiera art. 4 pkt 11 ustawy stanowiąc, że należy przez to rozumieć "opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości".

Przepis art. 145 ust. 1 ustawy przewiduje, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zgodnie z ust. 2 wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Ustawodawca określił zatem następujące przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej: stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej (do korzystania z wybudowanej drogi), zachowanie dla wydania decyzji ustalającej terminu trzyletniego (liczonego od dnia stworzenia warunków), obowiązywania w dniu stworzenia warunków uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową. Ponadto, z przytoczonych przepisów wynika, że o ile zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, to właściciele nieruchomości mają obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich (jeśli właściwy organ ustali tę opłatę w drodze decyzji), niezależnie od tego, czy skorzystają bądź mają zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń.

Rozważając niniejszą sprawę trzeba wskazać, że jak wynika z jej okoliczności doszło do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej (sieci wodociągowej), które według organów administracji wpłynęło na wzrost wartości nieruchomości (działki nr [[...]]), stanowiącej własność A. W.

Zarzuty skargi koncentrują się na dwóch istotnych kwestiach: wadliwości operatu, w którym rzeczoznawca nie uwzględnił zdaniem strony czynników wpływających na obniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości (znajdującej się na terenie zalewowym i w pobliżu planowanej Obwodnicy ) oraz braku ustalenia, czy w odniesieniu do nieruchomości skarżącej zaistniały warunki techniczne do podłączenia do nowowybudowanej sieci infrastruktury technicznej. Trzeci zarzut, dotyczący zakwestionowania możliwości czynnego udziału w postępowaniu przed organem pierwszej instancji jest niezasadny, sąd bowiem podziela w tej kwestii stanowisko Kolegium, potwierdzone materiałem dowodowym. Skarżąca po odbiorze zawiadomienia o wszczęciu postępowania (potwierdzenie odbioru podpisane w dniu 4 listopada 2011 r. przez matkę, Ż. W.) zwróciła się pismem z dnia 9 listopada 2011 r. skierowanym do Burmistrza Gminy Ż. o podanie konkretnych informacji dotyczących: stworzenia warunków dla działki [[...]] podłączenia do sieci wodociągowej, podania wysokości stawki procentowej określonej w uchwale Rady Miasta z dnia 6 sierpnia 2004 r. nr [[...]], podania wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzenia, wyliczonej w operacie szacunkowym. Skarżąca uzyskała odpowiedź na zadane pytania w piśmie Urzędu Gminy w Ż. z dnia 17 listopada 2011 r., którego otrzymanie potwierdziła we wniosku o przywrócenie terminu do wniesienia odwołania, skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego . Przedstawione okoliczności przemawiają za trafnością oceny Kolegium, że skarżąca uczestniczyła w postępowaniu przed organem pierwszej instancji i mogła skutecznie składać zarzuty odnośnie tego postępowania jak i sporządzonego w sprawie operatu. Okoliczności te nie zmieniają jednak faktu, że decyzja organu pierwszej instancji skierowana do A. W. nie została jej prawidłowo doręczona, z uwagi na uchybienia w zastępczym doręczeniu i naruszenie w związku z tym art. 44 Kpa. Stąd prawidłowa ocena Kolegium co do tego, że należało przywrócić skarżącej termin do wniesienia odwołania, dokonanego postanowieniem z dnia 25 czerwca 2012 r. Skoro zatem zasadnie Kolegium uwzględniło wniosek strony, zarzuty odwołania odnoszące się do sporządzonego w sprawie operatu przed ich rozpatrzeniem powinny zostać skonfrontowane ze stanowiskiem rzeczoznawcy, w formie wyjaśnienia bądź operatu uzupełniającego. Jak powszechnie przyjmuje się w orzecznictwie, na podstawie art. 149, 150 i 156 w związku z art. 146 ust. 1a ustawy, operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzenia infrastruktury technicznej. Niemniej, jak każdy dowód podlega ocenie przez organ prowadzący postępowanie administracyjne, z zastosowaniem reguł tego postępowania, wyrażonych w art. 80 Kpa, nakazującym dokonać oceny dowodu w świetle materiału dowodowego zebranego w sposób określony w art. 7 i 77 § 1 Kpa. W przedstawionych okolicznościach, konkretne zarzuty do tego operatu sformułowane przez skarżącą wymagają wyjaśnień przedstawiających stanowisko autora tego operatu, a następnie dopiero oceny właściwego organu. Jest to istotne o tyle, że z treści pisemnego operatu nie wynika, czy rzeczoznawcy znane były przywoływane przez skarżącą okoliczności związane z położeniem przedmiotowej nieruchomości oraz jej stan (bagienny na skutek zalewania). Rzeczoznawca, jak słusznie podkreśla Kolegium, uwzględnił położenie działki na obszarze przeznaczonym w obowiązującym planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, niemniej z treści opinii nie wynika, czy okoliczność zalewania tej działki, czy też innych działek budowlanych położonych w pobliżu rzeki S. jest całkowicie wykluczona i czy miałaby ona wpływ na ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Podobnie, to rzeczoznawca powinien się wypowiedzieć, czy projekt budowy Obwodnicy miał, czy też mógłby mieć jakikolwiek wpływ na wycenę wartości przedmiotowej nieruchomości przyjętej dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Ocena Kolegium w tych kwestiach jest zatem przedwczesna, a niewyjaśnienie wskazanych okoliczności narusza w sposób istotny przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, a w konsekwencji art. 146 ust. 1a ustawy.

Ponadto, wbrew ustaleniom Kolegium, kwestia stworzenia warunków, o której mowa w art. 145 ust. 1 ustawy również nie została wyjaśniona w sposób dostateczny, a przede wszystkim z uwzględnieniem normy wynikającej z art. 148b ustawy. Wskazany przepis, dodany przez art. 1 pkt 51 noweli z dnia 24 sierpnia 2007 r. (Dz. U. nr 173, poz. 1218), obowiązujący od dnia 22 października 2007 r., w ust. 1 stanowi co następuje: "Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów". Według ust. 2 "Właściwym organom gminy, rzeczoznawcom majątkowym sporządzającym opinie o wartości nieruchomości, o których mowa w art. 146 ust. 1a, a także osobom zobowiązanym do wniesienia opłaty adiacenckiej, właściwe podmioty są obowiązane udzielać informacji w sprawach ustalenia, o którym mowa w ust. 1, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, wystarczające do ustalenia tej opłaty". Przytoczony przepis obowiązywał zarówno w toku kontrolowanego postępowania administracyjnego, jak i w dniu, który organy uznały za datę stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości, to jest w dniu 7 sierpnia 2008 r. Przedmiotowa data wynika z protokołu odbioru końcowego "robót niekubaturowych", obejmujących sieć wodociągową i inne elementy, którego fotokopię dołączono do operatu.

W niniejszej sprawie, zważywszy na treść ust. 1 art. 148b ustawy, ocena możliwości stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do przedmiotowego urządzenia kanalizacji sanitarnej powinna uwzględnić przepis odrębny, jakim jest ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r., nr 123, poz. 858, ze zm.), a w szczególności normy art. 15 i 19. Zgodnie z art. 15 ust. 4 tej ustawy przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19, oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. Jednym zaś z obligatoryjnych elementów regulaminu jest określenie "technicznych warunków określających możliwości dostępu do usług wodociągowo – kanalizacyjnych" (art. 19 ust. 5). Zdaniem sądu organ administracji niedostatecznie wnikliwie dokonał ustalenia istotnej okoliczności, jaką jest ustalenie dotyczące stworzenia warunków do podłączenia przedmiotowej nieruchomości do sieci wodociągowej w świetle powołanej wyżej ustawy. Nie jest zdaniem sądu wystarczające odwołanie się jedynie do daty protokołu odbioru wykonanych robót budowlanych. W konsekwencji, Kolegium także w tej kwestii naruszyło przepisy postępowania, a w związku z niedostatecznym wyjaśnieniem tej istotnej okoliczności, zakwestionowanej przez skarżącą, doszło do naruszenia art. 148b ust. 1 ustawy.

Dołączona do skargi decyzja Naczelnika Urzędu Skarbowego, wydana w dniu 28 sierpnia 2009 r. w sprawie zobowiązania podatkowego (podatku od czynności cywilnoprawnych), nie może stanowić dowodu oczywistej wadliwości późniejszego operatu sporządzonego w kontrolowanej sprawie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego (z dnia 14 października 2011 r.), z uwagi na różnicę w sposobie uzyskania wyceny wartości nieruchomości. Z tej przyczyny wartość dowodowa wskazanego dokumentu dla potrzeb niniejszego postępowania jest znikoma, bowiem sposób ustalenia opłaty adiacenckiej wynika wprost z obowiązującego w tym postępowaniu przepisu art. 146 ustawy.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ odwoławczy uzupełni materiał dowodowy o elementy wskazane przez sąd jako istotne dla ustalenia opłaty adiacenckiej i podejmie rozstrzygnięcie stosowne do dokonanych ustaleń.

Mając na względzie powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zaskarżoną decyzję uchylił. O kosztach postępowania sąd orzekł na wniosek strony, na mocy art. 200 w związku z art. 205 § 2 tej ustawy, ustalając, że na zasądzone koszty składa się uiszczony w sprawie wpis sądowy w wysokości 100 zł.