Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1036/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 131
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Sędziowie: Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędzia WSA Przemysław Żmich Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi J.G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. oddala skargę; 2. przyznaje ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz radcy prawnego Z.K., tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu kwotę 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, w tym: tytułem opłaty kwotę 240 (dwieście czterdzieści) złotych, tytułem 23% podatku od towarów i usług kwotę 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...], decyzją z [...] kwietnia 2011 r., nr [...], uchylił decyzję Starosty Powiatu [...] z [...] stycznia 2011 r. nr [...] o ustaleniu na rzecz J.G. odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną powiatową – ulicę [...] w Z., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Z ustaleń organu odwoławczego wynika, że ostateczną decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] grudnia 2005 r. stwierdzono nabycie przez Powiat [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną – ulicę [...] w Z., która to nieruchomość stanowiła własność J.G..

Organ I instancji ustalił odszkodowanie po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego K.K. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z 20 czerwca 2009 r. określając wartość działki nr [...] z obrębu [...] zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, stosując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań ceny transakcyjne z okresu marzec 2007 r.- maj 2009 r. nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi.

Analiza przedmiotowego operatu przez organ odwoławczy doprowadziła do wniosku, że operat pozostaje w sprzeczności z zasadami szacowania nieruchomości, określonymi w rozporządzeniu z 21 września 2004 r. oraz w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ odwoławczy zauważył, że rzeczoznawca majątkowy posłużył się podejściem porównawczym przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej. Przedmiotem wyceny uczynił nie kilkanaście, a dziewięć nieruchomości, ponieważ wzięte do porównania 2 transakcje z pozycji 5 i 6 wykazu w tabeli nr 1 dotyczyła zbycia udziałów w tej samej nieruchomości. Okoliczność ta pozostaje w sprzeczności z § 4 ust. 4 powołanego rozporządzenia i ma bez wątpienia wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, ustaloną w operacie szacunkowym. Kolejną wadą operatu, podniesioną przez organ odwoławczy jest to, że biegły wziął do porównań ceny transakcyjne z okresu dłuższego niż dwa lata poprzedzające wykonanie ocenianego operatu i zastosowanie takiej procedury nie uzasadnił. Organ I instancji w ogóle do tej kwestii się nie odniósł. Biegły na wniosek organu I instancji potwierdził w dniu 6 września 2010 r. aktualność sporządzonego przez siebie operatu jednakże czynność ta, w ocenie organu odwoławczego, budzi zastrzeżenia wobec tego, że operat został sporządzony ponad 20 miesięcy temu, a monitorowane ceny nieruchomości przyjęte przy podejściu porównawczym pochodzą z okresu 2007-2009 r. Powyższe uchybienia operatu szacunkowego powodują, zdaniem organu odwoławczego, iż dokonana przez K.K. wycena nie jest wiarygodna i nie może stanowić podstawy do wydania stosownej decyzji.

Ponadto wobec prezentowanej przez J.G. w toku postępowania, wątpliwości co do wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z 20 czerwca 2009 r. obowiązkiem organu I instancji było wezwanie strony do jednoznacznego wypowiedzenia się, czy kwestionuje dowód w postaci operatu szacunkowego oraz do pouczenia o możliwości podważenia tego operatu bądź przez złożenie wniosku o przeprowadzenie dowodu z alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonej na koszt strony, bądź w sposób przewidziany w art. 157 ugn.

Organ I instancji obowiązkowi temu uchybił, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 9 kpa.

W związku z podniesionymi nieprawidłowościami w operacie szacunkowym z 20 czerwca 2009 r. organ odwoławczy uznał, że organ I instancji naruszył normy prawa procesowego – art. art. 7, 9, 77 § 1 , 80 i 107 § 3 kpa, co uprawnia organ odwoławczy do wydania decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 kpa, celem zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia nowego operatu, zgodnego z wymogami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r.

Nawiązując natomiast do podnoszonego w odwołaniu przez J.G. zarzutu dotyczącego nie dołączenia do zgromadzonego materiału dowodowego aktów notarialnych i map geodezyjnych nieruchomości wyszczególnionych w tabeli nr 1 strona 8 operatu szacunkowego, organ zauważył, że dokumenty te nie stanowią istotnych dokumentów wykorzystanych przy sporządzeniu operatu, które biegły ma obowiązek dołączyć do operatu zgodnie z § 56 pkt 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny (...), a organ prowadzący postępowanie z kolei udostępnić je stronie.

Również nie mógł odnieść skutku, zdaniem organu, argument skarżącego, iż pozbawiono go możliwości zapoznania się z aktami sprawy wcześniej prowadzonego postępowania dotyczącego nieruchomości zajętej pod drogę publiczną - ul. [...] w Z., ponieważ z takiego prawa mogą korzystać tylko strony tego postępowania.

Natomiast co do zarzutu nieprzyznania skarżącemu nieruchomości zamiennej w ramach odszkodowania organ odwoławczy zauważył, że jak to wynika z art. 131 ust. 1 ugn zaoferowanie nieruchomości zamiennej nie jest prawnym obowiązkiem starosty i nie zależy od wyboru strony lecz jest pozostawione uznaniu organu i jego możliwości. Skoro więc organ I instancji, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, poinformował J.G. o tym, że przyznanie nieruchomości zamiennej nie jest możliwe, to skarżącemu nie przysługuje roszczenie o przyznanie odszkodowania w tej formie.

J.G. wniósł skargę na część uzasadnienia decyzji Wojewody [...] z [...] kwietnia 2011 r. wskazując, że decyzja jest dla niego korzystna lecz nie w całości. Skarżący kwestionuje, że nie został uwzględniony jego wniosek o udostępnienie mu operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości zajętej także pod drogę publiczną, stanowiącej własność innej osoby. Skarżący nie zgadza się ze stanowiskiem organu odwoławczego, że sprzedaż nieruchomości w drodze przetargu nie może być źródłem informacji o cenach transakcyjnych. Organ odwoławczy nie odniósł się do punktu 4 odwołania od decyzji Starosty [...], gdzie skarżący udowodnił, iż akt notarialny nie odzwierciedla cen panujących na rynku nieruchomościami. Organ II instancji z urzędu powinien zbadać prawdziwość stanowiska organu I instancji o braku nieruchomości zamiennych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację przedstawioną w zaskarżonym uzasadnieniu decyzji z [...] kwietnia 2011 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Wojewoda [...] decyzją z [...] kwietnia 2011 r. uchylił decyzję organu I instancji o ustaleniu na rzecz J.G. odszkodowania za nieruchomość, która stanowiła jego własność, a została zajęta pod drogę publiczną i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Z uzasadnienia decyzji organu odwoławczego wynika, że powodem uchylenia decyzji było oparcie jej na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K.K., który to operat, w ocenie organu odwoławczego, został sporządzony sprzecznie z zasadami szacowania nieruchomości, określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wojewoda szczegółowo w uzasadnieniu omówił stwierdzone przez niego nieprawidłowości w ocenianym operacie szacunkowym, których to nieprawidłowości nie dostrzegł organ I instancji. Takie rozstrzygnięcie przez organ odwoławczy ma ten skutek, że operat szacunkowy z 20 czerwca 2009 r. nie może być wykorzystany w niniejszej sprawie jako dowód do ustalenia wysokości odszkodowania należnego skarżącemu, zaś organ I instancji obowiązany jest do przeprowadzenia od nowa postępowania w celu ustalenia odszkodowania, w tym do zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia nowego operatu szacunkowego zgodnego z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Skarżący również nie zgadzał się z odszkodowaniem ustalonym w przedmiotowym operacie szacunkowym i kwestionował ten operat zarówno w toku postępowania przed organem I instancji jak i w odwołaniu od decyzji.

Wprawdzie skarżący zgłaszał inne zarzuty wobec operatu niż przyjął organ odwoławczy przy ocenie tego operatu, to pozostaje to bez wpływu na rozpoznanie ponowne sprawy przez organ I instancji, gdyż zarzuty te, wobec kasacyjnego rozstrzygnięcia sprawy przez organ odwoławczy, straciły aktualność, gdyż odnoszą się do operatu, który nie może być już wykorzystany jako dowód w tej sprawie. Nadto po wydaniu decyzji przez organ II instancji zmienił się stan prawny, gdyż rozporządzeniem Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985) zostało zmienione rozporządzenie z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym zostało zmienione brzmienie § 36 tego rozporządzenia, który stanowi podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomości przeznaczone, wydzielone, nabywane, zajęte lub przejęte pod drogi.

Rozpoznając ponownie sprawę odszkodowania należnego skarżącemu, organ będzie zobowiązany uwzględnić treść przepisów obowiązującą w dacie orzekania przez ten organ.

Odnośnie zarzutu skarżącego o nieuwzględnienie przez organ jego wniosku o udostępnienie mu operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb innego postępowania odszkodowawczego, to należy uznać, że organ postąpił zgodnie z prawem, gdyż nie ma obowiązku udostępniania dowodów przeprowadzonych dla potrzeb innego postępowania administracyjnego, którego skarżący nie jest stroną.

Również prawidłowe jest stanowisko organu odwoławczego zawarte w zaskarżonym uzasadnieniu decyzji, dotyczące nieprzyznania skarżącemu odszkodowania w formie nieruchomości zamiennej. Organ I instancji zajął stanowisko w swojej decyzji odnośnie wniosku skarżącego o przyznanie nieruchomości zamiennej. Należy mieć na uwadze, że redakcja art. 131 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, regulująca tę formę odszkodowania nie pozostawia wątpliwości, że uprawniony do odszkodowania ma tylko prawo do tego, by wyrazić zgodę lub nie wyrazić zgody na propozycję przyznania mu odszkodowania w formie nieruchomości zamiennej. Natomiast nie powstaje po stronie byłego właściciela roszczenie o przyznanie odszkodowania w tej formie. To organ orzekający o odszkodowaniu podejmuje decyzję w jakiej formie chce przyznać odszkodowanie i nie jest związany wnioskiem uprawnionego do odszkodowania.

Organ nie jest też obowiązany do szczegółowego uzasadnienia dlaczego nie przyznał odszkodowania w formie nieruchomości zamiennej. Zatem organ odwoławczy nie jest uprawniony do badania prawidłowości stanowiska organu I instancji co do wybranej przez ten organ formy odszkodowania.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.