Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1234/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, asesor WSA Aneta Opyrchał, Protokolant Katarzyna Tomiło, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2006 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2005 r. Burmistrz Miasta J. ustalił jednorazową opłatę dla A. S., M. K., L. B. i T. B. – zbywców nieruchomości położonej w J. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] obr. [...] o powierzchni [...] m², w wysokości 9 870,00 zł. Wysokość opłaty dla A.S. z tytułu współwłasności została ustalona na kwotę 3 290,00 zł.

W uzasadnieniu wskazano, że działka nr [...] zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta J. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w J. z dnia [...].03.1989 r.

( Dz. Urz. [...] Nr [...], poz. 89 ) ze zmianami zawartymi w aneksie do Tekstu Planu zatwierdzonym przez Radę Miejską w J. uchwałą nr [...] z dnia [...].11.1994 r. ( Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. 832 ) położona była na terenie lasów ochronnych, wyłączonym z zainwestowania kubaturowego.

Zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miasta J. z dnia [...].05.2003 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. etap III A ( Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. 4787 ) nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanej nieruchomości. Obecnie działka położona jest na terenie lasu z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej realizowanej w formie zabudowy wolnostojącej lub bliźniaczej. Powołana uchwała została ogłoszona w dniu [...].07.2003 r. i weszła w życie po 14 dniach od jej ogłoszenia tj. z dniem [...].07.2003 r. Zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości działki nr [...], co potwierdziła opinia rzeczoznawcy. Wzrost ten został wygenerowany wyłącznie przez zmianę w miejscowym planie. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą planu stanowi kwotę 65 800,00 zł. Procentowa stawka wzrostu wartości została uchwalona w planie na poziomie 15 %, co z powyższej kwoty stanowi opłatę w wysokości 9 870,00 zł.

W dniu 12.09.2005 r. nastąpiło zbycie przedmiotowej działki.

Odnośnie zastrzeżeń wniesionych przez A. S., zgoda Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa dopuszczająca działkę nr [...] pod zabudowę jednorodzinną wydana została do planu uchwalonego w 2003 r. Zgoda ta została wydana po wejściu w życie poprzednio obowiązującego planu i nie przesądzała o przeznaczeniu terenu, a jedynie o możliwości zmiany przeznaczenia działki z leśnej na leśną z prawem zabudowy w planie, który miał zostać uchwalony.

Wskutek odwołania wniesionego przez A. S. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...].04.2006 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W obszernym uzasadnieniu wskazano, iż pismem z dnia 20.09.1996 r., na które powołuje się skarżąca, Minister Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa wyraził jedynie zgodę na dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej na działce leśnej ochronnej, jaką była wówczas działka nr [...].

Stosownie zaś do art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych w brzmieniu obowiązującym w dniu 20 września 1996 r. przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie gruntu na cele nierolnicze i nieleśne wymaga uzyskania zgody wojewody, a w szczególnych przypadkach – i taki miał miejsce w niniejszej sprawie – właściwego ministra. W ocenie Kolegium powoływane pismo Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa nie zadecydowało ostatecznie o zmianie przeznaczenia stanowiącego współwłasność skarżącej gruntu, lecz stało się jedynie podstawą do dokonania takiej zmiany w przyszłym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Dalej SKO powołało się na brzmienie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ), który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu lub jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Roszczenie takie może zostać zgłoszone w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Kolegium wywodzi, iż właściciel lub użytkownik wieczysty może zostać obciążony opłatą z tytułu uchwalenia planu lub jego zmiany w przypadku jednoczesnego zaistnienia czterech przesłanek:

1) nastąpił wzrost wartości nieruchomości,

2) wzrost ten był wynikiem uchwalenia lub zmiany planu,

3) zbycie nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące,

4) gmina zgłosiła swoje uprawnienia z tytułu opłaty przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Po przeanalizowaniu sprawy organ uznał, iż wszystkie powyższe warunki zostały spełnione. Również wysokość opłaty została prawidłowo naliczona dla każdego ze współwłaścicieli.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie złożyła do sądu administracyjnego A. S., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Skarżąca – jak w odwołaniu – wywodzi, iż działka nr [...] została dopuszczona do zabudowy przed uchwaleniem planu z 2003 r. Zgoda taka wynika z pisma Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z 1996 r. Skarżąca dalej wywodzi, iż zgoda Ministra dotyczyła wyłącznie kilkunastu działek, podczas gdy plan objął całą gminę J.

Działka została zakupiona przez jej ojca w okresie II wojny i stanowiła działkę budowlaną, dopiero w 1994 r. dowiedziała się, że została zakwalifikowana jako leśna.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, zajmując stanowisko jak w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

A. S. w toku postępowania administracyjnego, jak również na etapie skargi do sądu twierdzi, iż działka nr [...], której była współwłaścicielką była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jeszcze przed uchwaleniem przez Radę Miasta J. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2003 r.

Stanowisko swoje opiera na piśmie Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa z dnia 20.09.1996 r.

Zarzut ten w ocenie Sądu jest błędny. Prawidłowo organy obydwu instancji uznały, iż zgoda Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa na dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej na działkach leśnych lasów ochronnych, wydana na podstawie art. 7 ust. 2 i art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie zmieniła przeznaczenia działki nr [...] z leśnej na leśną z prawem zabudowy. Minister jedynie wyraził zgodę na dopuszczenie zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej na działce leśnej ochronnej, jaką wówczas była przedmiotowa nieruchomość. Zgoda powyższa została wydana na podstawie art. 7 ust. 2 i art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w brzmieniu wówczas obowiązującym. Podkreślenia bowiem wymaga okoliczność, iż do chwili zmiany art. 7 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, co nastąpiło na mocy art. 76 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ), przeznaczenie gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne mogło dokonać się jedynie w drodze uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z dniem 11 lipca 2003 r. nastąpiła zmiana art. 7 ust 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, i obecnie w drodze uchwały rady gminy o przyjęciu lub zmianie planu zagospodarowania przestrzennego przeznacza się na cele nierolnicze i nieleśne wyłącznie takie grunty rolne i leśne, na których zmianę przeznaczenia wymagana jest zgoda, o której mowa w art. 7 ust. 2 tej ustawy. Do dnia jednak wejścia w życie tej zmiany generalną zasadą, od której ustawa nie przewidywała wyjątków, było dokonywanie zmiany przeznaczenia wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Ponieważ w niniejszej sprawie procedura planistyczna odbywała się pod rządami poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm. ), zmiana przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne mogła dokonać się jedynie w planie, co zresztą, jak trafnie wskazały organy, nastąpiło uchwałą Rady Miasta J. z dnia [...] maja 2003 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta J. etap III A. Natomiast pismo Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa stanowiło zgodę właściwego organu na zmianę przeznaczenia, która dokonywała się dopiero w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Innymi słowy zgoda taka z jednej strony stanowiła promesę wprowadzenia takich zmian do planu, z drugiej zaś bez jej uzyskania nie byłoby możliwe uchwalenie zmiany przeznaczenia gruntów. Stanowiła zatem niezbędny etap prac planistycznych. Jednocześnie jednak nie stwarzała żadnych uprawnień o charakterze podmiotowym dla właścicieli gruntów objętych tą zgodą, w szczególności domagania się uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy działki na cele zabudowy jednorodzinnej.

Nieuprawnione są w konsekwencji twierdzenia skarżącej, że już od chwili uzyskania zgody w 1996 r. możliwa była zabudowa przedmiotowej nieruchomości. Takie uprawnienie powstało dopiero z chwilą wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w 2003 r.

Sąd administracyjny powołany jest do zbadania zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem nie tylko w aspekcie zarzutów skargi.

W ocenie Sądu decyzje te nie naruszają obowiązujących przepisów, rozstrzygnięcie jest prawidłowe, a uzasadnienie spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 kpa.

Zarówno decyzja organu I instancji, jak i II instancji bardzo szczegółowo, podnosząc istotne dla sprawy okoliczności, w szczególności zachowanie wszystkich wymaganych terminów, omawia przesłanki ustalenia renty planistycznej, dokonując prawidłowych ustaleń, jak również wyprowadzając trafne wnioski z tych ustaleń.

Otóż bezspornym jest, iż nastąpiła zmiana wartości działki nr [...]. Wzrost ten był wynikiem wyłącznie uchwalenia zmiany planu, nie zaś innych okoliczności. W planie tym zaś zmieniło się dotychczasowe przeznaczenie działki z leśnej wyłączonej z zainwestowania kubaturowego na leśną z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Właściciele zbyli przedmiotową działkę przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu zagospodarowania przestrzennego stała się obowiązująca ([...].07.2003 r. – wejście w życie planu, [...].09.2005 r. – data sprzedaży działki ). Postępowanie w przedmiocie renty planistycznej zostało wszczęte w dniu [...] września 2005 r.

Uznając zatem, iż zaskarżona decyzja nie narusza prawa, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak na wstępie.