Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1090/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-12-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, ust. 4f, ust. 5 i art. 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) WSA Iwona Kosińska Protokolant Referent Anna Kaczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi C.M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] kwietnia 2019 r., nr [...] Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania C.M. od decyzji Starosty [...] z [...] lutego 2019 r., nr [...] ustalającej odszkodowanie, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że Starosta [...] decyzją z [...] lutego 2019 r. ustalił na rzecz C.M. odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w obrębie [...], gm. [...], oznaczoną jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, która z mocy prawa stała się [...] maja 2016 r. własnością Gminy [...], na podstawie decyzji Starosty [...] z [...] marca 2016 r., nr [...] pn. "rozbudowa dróg gminnych Nr [...] wraz z budową łącznika w miejscowości [...] gm. [...]", utrzymanej w mocy ostateczną decyzją Wojewody [...] z [...] maja 2016 r., nr [...]. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Gminę [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Odwołanie od decyzji z [...] lutego 2019 r. złożył C.M.

Wobec podnoszonych w odwołaniu, m.in. zarzutów dotyczących operatu szacunkowego Wojewoda [...], działając na podstawie art. 136 kpa, przy piśmie z [...] marca 2019 r. przekazał rzeczoznawcy majątkowemu M.K. fragment odwołania z prośbą o ustosunkowanie się do zarzutów dotyczących wyceny nieruchomości. W piśmie z [...] marca 2019 r. rzeczoznawca odniósł się do zarzutów odwołania i wyjaśnił podnoszone kwestie dotyczące wyceny drzew i ogrodzenia, jak również doboru nieruchomości w analizie rynku. Podtrzymał stanowisko w zakresie ustalenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania.

Zawiadomieniem z [...] marca 2019 r. organ odwoławczy poinformował strony o zebraniu materiału dowodowego oraz o uprawnieniach wynikających z art. 10 § kpa, przesyłając jednocześnie kserokopię odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego.

C.M. w piśmie z [...] marca 2019 r. odniósł się do odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego.

Rozpatrując ponownie sprawę Wojewoda wskazał, że sprawa była już przedmiotem orzekania przez Starostę i Wojewodę. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po rozpatrzeniu skargi C.M., prawomocnym wyrokiem z 19 września 2017 r., sygn. akt I SA/Wa 645/17 uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2017 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania przez organ odwoławczy. W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził, że cyt. "Organ odwoławczy tylko częściowo dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego, gdyż pominął istotne z punktu widzenia zasad ustalania wysokości odszkodowania składniki, tj. drzewa przyjmując, wbrew treści opinii, że nie istnieją. Nie odniósł się także w sposób prawidłowy do zarzutu dotyczącego pominięcia konieczności przebudowy przyłączy."

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2018 r., nr [...] uchylił w całości decyzję Starosty [...] z [...] grudnia 2016 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie na rzecz C.M. w wysokości [...] zł i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wskazał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B.A. nie może być wykorzystany jako dowód w sprawie z uwagi na upływ czasu, o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i brak jest potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę.

Wojewoda [...] rozpoznając ponownie sprawę wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.: Dz. U. z 2018 r., poz. 1474 ze zm.) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren realizacji inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. W niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Gminy [...] [...] maja 2016 r.

Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zaś zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy.

Dodatkowo, art. 12 ust. 4f ustawy precyzuje, że odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym do nieruchomości przysługuje ograniczone prawo rzeczowe.

W myśl art. 130 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U z 2018 r., poz. 2044 ze zm.) dalej jako u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Wojewoda wyjaśnił, że odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało w kwocie 14.617 zł, na podstawie operatu szacunkowego z [...] października 2018 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.K. (uprawnienia nr [...]), wg stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji [...], tj. [...] marca 2016 r., którym określono wartość nieruchomości w wysokości [...] zł, w tym wartość nieruchomości gruntowej w wysokości [...] zł oraz wartość naniesień budowlanych w wysokości [...] zł.

W ocenie organu odszkodowanie ustalone zostało na podstawie wyceny nieruchomości sporządzonej zgodnie z wymogami art. 18 ustawy, z zachowaniem reguł określonych w art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz art. 134 ust. 3 i 4 przy zastosowaniu § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, w oparciu o analizę transakcji dla nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego, a do porównań przyjęto grunt pod zabudowę mieszkaniową, pod tereny rolne oraz drogi.

Wobec podnoszących przez stronę zarzutów dotyczących wysokości ustalonego odszkodowania Wojewoda wskazał, że szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W art. 134 ust. 1 u.g.n. została przyjęta generalna zasada, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. .3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. (tj. na podstawie planu miejscowego lub w przypadku jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Natomiast zgodnie z ust. 2 w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Stosownie do ust. 4 w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Wojewoda wyjaśnił, że w przypadku ustalenia, iż przeznaczenie nieruchomości na cele drogowe powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, wówczas ustalając wartość nieruchomości do celów odszkodowawczych, rzeczoznawca zobligowany jest do zastosowania tzw. "zasady korzyści" wynikającej z założenia, że odszkodowanie stosownie do przepisu art. 134 ust. 4 u.g.n. nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości, spowodowanego przeznaczeniem jej na cel publiczny. Natomiast w przypadku ustalenia, że cel wywłaszczenia (pod drogę) jest tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości w dokumentach planistycznych, zasada korzyści nie ma zastosowania.

Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie poprzedzającym wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Wojewoda wskazał, że Starosta [...] przeprowadził postępowanie wyjaśniające w zakresie naniesień budowlanych i naniesień roślinnych na przejętej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. na [...] marca 2016 r. W tym celu przeprowadzono:

- [...] czerwca 2018 r. oględziny nieruchomości, o czym powiadomiono strony postępowania oraz rzeczoznawcę majątkowego. Mimo prawidłowego powiadomienia, w oględzinach nie wziął udziału C.M.

- inwentaryzację drzewostanu na działkach nr [...] i nr [...] przez geodetę uprawnionego Z.W., o czym powiadomiono strony postępowania zawiadomieniem z [...] maja 2018 r.

Ustalono, że na działce nr [...] znajdują się tylko naniesienia budowlane - ogrodzenie. Natomiast wskazywane przez stronę naniesienia roślinne - drzewa i krzewy (świerki - 3 szt., tuja - 4 szt., jałowiec - 1 szt., cyprys - 1 szt.) znajdują się na działce nr [...] pozostającej przy właścicielu. Ustalono, że przy prowadzeniu inwestycji zachodziła będzie potrzeba podcięcia gałęzi świerków.

W operacie szacunkowym wskazano, że określenia stanu nieruchomości dokonano na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, z zastosowaniem przepisu art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] (publ. Dz. Urz. Woj. [...] Nr 253, poz. 6691), wg stanu na dzień wydania decyzji [...]

- działka oznaczona po podziale nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolem [...] - tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej,

- działka nr [...] położona była na terenie przeznaczonym pod tereny rolne - symbol [...].

- działka nr [...] przeznaczona została w planie pod tereny dróg (zaświadczenie Wójta Gminy [...] z [...].09.2016 r., znak: [...]).

Na wydzielonym pod drogę gruncie, tj. na działce nr [...] znajdowało się ogrodzenie z siatki w stalowych ramach na słupach z rur osadzonych w betonowym cokole. Podczas oględzin na nieruchomości ujawniono jedynie ogrodzenie bez nasadzeń.

Zakresem wyceny objęto prawo własności gruntu oraz prawo elementów trwale związanych z gruntem, tj. ogrodzenie.

W operacie szacunkowym biegły wskazał, że wyceny gruntu dokonał w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, a stan nieruchomości przyjął na dzień wydania decyzji [...], tj. [...].03.2016 r. Wartość naniesień budowlanych określona została w podejściu kosztowym, metodą odtworzeniową, techniką elementów scalonych, co jest zgodne z § 36 ust. 1 rozporządzenia.

W związku z ustaleniem różnego przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień wydania decyzji [...], rzeczoznawca majątkowy poddał analizie transakcje sprzedaży nieruchomości:

- gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, będących przedmiotem prawa własności (do określenia wartości wg aktualnego sposobu użytkowania),

- gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne/leśne będących przedmiotem prawa własności (do określenia wartości wg aktualnego sposobu użytkowania),

- gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi publiczne, będących przedmiotem prawa własności (do określenia wartości nieruchomości wg alternatywnego sposobu użytkowania).

Biegły wskazał, że działka nr [...] wydzielona została z nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Na wydzielonym pod drogę gruncie znajdowało się ogrodzenie (płot z metalowych przęseł z siatki na betonowej podmurówce o szerokości 17 cm). Natomiast drzewa i krzewy znajdują się poza liniami rozgraniczającymi inwestycji, tj. na działce nr [...], pozostającej przy właścicielu. Działki nr [...] i nr [...] wydzielone pod drogę pozostają niezabudowane. Na działkach brak jest nasadzeń roślinnych.

Rzeczoznawca majątkowy poddał analizie transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe, będących przedmiotem prawa własności. W pierwszej kolejności analizą objęto transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości drogowych, położonych na terenie gminy [...] w latach 2017 i 2018. Biegły ustalił, że rynek lokalny w obrocie prawnym w tym okresie był minimalny. Większość badanych aktów notarialnych dotyczyło dróg przylegających do terenów o przeznaczeniu pod budownictwo. Znikoma ilość dotyczyła działek gruntu pod drogi, w sąsiedztwie terenów przeznaczonych na cele rolne. Stąd duża rozbieżność w cenach - do 5 razy. Biegły stwierdził, że transakcji dotyczących obrotu działkami przeznaczonymi pod drogi na terenie gminy [...] i gmin sąsiednich jest zbyt mało i nie można ich wykorzystać, jako podstawy do wyceny działek będących przedmiotem niniejszego operatu. Z tego też względu wartość działek została ustalona dla aktualnego sposobu użytkowania.

Biegły dokonał analizy transakcji dotyczących nieruchomości rolnych z terenu gminy [...] zawartych w latach 2017 i 2018 (dla wyceny działki nr [...]) oraz terenów przeznaczonych pod budownictwo (dla wyceny działek nr [...] i nr [...]).

Po dokonaniu selekcji transakcji w zakresie doboru nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny wybrał 15 transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo (wykaz transakcji - tabela str. 6-7 operatu szacunkowego) i 20 transakcji gruntami przeznaczonymi do produkcji rolnej (wykaz transakcji - tabela str. 10-11 operatu szacunkowego).

Odnotowane ceny transakcyjne gruntami przeznaczonymi pod budownictwo zawierały się w przedziale od 34,54 zł/m2 do 60,00 zł/m2. Średnia cena transakcyjna w badanym okresie kształtowała się na poziomie 43,42 zł/m2.

Na podstawie analizy transakcji zawartych na rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy do porównania wybrał następujące cechy rynkowe oraz przyporządkował im wagi: lokalizacja (40%), kształt i wielkość działki (30%), sąsiedztwo i otoczenie (20%), kształt i możliwość zagospodarowania (20%); uzbrojenie i dostęp do drogi (30%).

Po dokonaniu korekty ceny średniej o ustalone współczynniki korekcyjne, biegły ustalił, że wartość 1 m2 gruntu wynosi [...] zł, co dało ogólną wartość rynkową nieruchomości gruntowej:

- działki nr [...] w wysokości [...] zł,

- działki nr [...] w wysokości [...] zł.

Odnotowane ceny transakcyjne gruntami przeznaczonymi do produkcji rolnej zawierały się w przedziale od 1,32 zł/m2 do 2,68 zł/m2. Średnia cena transakcyjna w badanym okresie kształtowała się na poziomie 1,85 zł/m2.

Na podstawie analizy transakcji zawartych na rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy do porównania wybrał następujące cechy rynkowe oraz przyporządkował im wagi: położenie w odniesieniu do działek siedliskowych (40%) , kształt i wielkość działki (30%), jakość drogi dojazdowej (30%).

Po dokonaniu korekty ceny średniej o ustalone współczynniki korekcyjne, biegły ustalił, że wartość 1 m2 gruntu wynosi 2,31 zł, co dało ogólną wartość rynkową nieruchomości gruntowej:

- działki nr [...] o pow. [...] ha w wysokości [...] zł.

Zatem wartość nieruchomości gruntowej przejętej na cele inwestycji drogowej, tj. działek nr [...], nr [...] i nr [...] została ustalona w wysokości [...] zł.

Wartość naniesień budowlanych (ogrodzenie o długości 39,20 m wykonane z siatki w stalowych ramach na słupach z rur osadzonych w betonowym cokole), znajdujących się na działce nr [...] rzeczoznawca określił na kwotę [...] zł w podejściu kosztowym, przyjmując stosownie do § 21 ust. 2 rozporządzenia, że koszt odtworzenia naniesień budowlanych stanowi kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Zatem wartość nieruchomości (grunt + naniesienia budowlane) została ustalona w wysokości [...] złotych

Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] marca 2019 r. odnosząc się do zarzutów odwołania podtrzymał ustalenia zawarte w operacie szacunkowym. Wyjaśnił, że przedmiotem wyceny nie objęto drzewostanu z uwagi na to, że na wydzielonym pod drogę gruncie nie rosły żadne drzewa ani krzewy, co ustalono podczas wizji na nieruchomości [...] czerwca 2018 r. oraz inwentaryzacji drzew przeprowadzonych przez uprawnionego geodetę. Podał szczegóły dotyczące wyceny ogrodzenia wskazując na bezzasadność zarzutów w zakresie ustalenia zaniżonej wartości tego naniesienia. Również zarzut dotyczący zaniżenia wartości działki nr [...] uznał za niesłuszny, na dowód czego przytoczył ustalenia dotyczące analizy rynku nieruchomości podobnych, przyjętych w operacie szacunkowym.

Odnosząc się do podnoszonego przez C.M. żądania wyceny przyłączy do budynku na działce [...], które będą musiały być przebudowane w związku z realizacja inwestycji drogowej, Wojewoda wskazał, że organ I instancji w szczegółowo odniósł się do tej kwestii.

Wojewoda stwierdził, że Gmina [...], jako inwestor uzyskała decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaną przez Starostę [...] [...] marca 2016 r., którą zatwierdził projekt budowlany, zezwolił na realizację inwestycji drogowej zlokalizowanej na działkach położonych w obrębie [...], w tym na działkach nr [...], nr [...] i nr [...] oraz obejmującej rozbudowę sieci wodociągowej i kanalizacyjnej z przyłączami oraz rozbudowę oświetlenia ulicznego w istniejącym i projektowanym pasie drogowym, w tym na działce nr [...], zatwierdził podziały nieruchomości i oznaczył nieruchomości, które stały się własnością Gminy [...]. Decyzją tą Starosta [...] zobowiązał inwestora do przebudowy istniejących sieci uzbrojenia terenu objętych projektem budowlanym, zlokalizowanych miedzy innymi na działkach nr [...], [...] i [...]. Zatem przebudowa przyłączy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dokonana zostanie przez Gminę [...] na jej koszt, do czego zobowiązuje ww. decyzja zezwalająca na realizację przedmiotowej inwestycji. Ponadto w trakcie prowadzonego postępowania wyjaśniającego Wójt Gminy [...] pismem z [...] grudnia 2016 r. , nr [...] poinformował, że w ogrodzeniu działki siedliskowej - [...], z której wydzielono działkę nr [...] brak jest urządzeń typu: złącze kablowe, skrzynka gazowa. W związku z powyższym na etapie prowadzenia robót nie zaistnieje konieczność przesunięcia złącza energetycznego, czy skrzynki gazowej, co mogłoby generować dodatkowy koszt. Brak jest zatem podstaw do powiększenia wysokości należnego odszkodowania o wysokość kosztów przebudowy przyłączy do budynku, zlokalizowanego na działce siedliskowej nr [...].

Przedmiotem wyceny organ nie objęł drzewostanu podając, że na wydzielonym pod drogę gruncie nie rosły żadne drzewa ani krzewy. Uznał, że brak jest podstaw do ustalenia w niniejszym postępowaniu odszkodowania za straty, które zdaniem strony (pismo z [...].03.2019 r.) wynikną z cyt. "wpływu inwestycji na konieczność dokonania przebudowy ogrodzenia, a co za tym idzie na system korzeniowy oraz konieczność przycięcia, a nawet wycięcia tych nasadzeń".

W ocenie Wojewody operat szacunkowy z [...] października 2018 r. jest prawidłowy, a ustalona wartość nieruchomości w tym operacie stanowiła podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotowa nieruchomość w wysokości [...] zł.

Organ przytoczył treść art. 18 ust. 1e specustawy dotyczący powiększenia kwoty odszkodowania w związku z wydaniem jej w terminie wskazanym w przepisie.

Zdaniem organu C.M. nie wykazał, że złożył w Gminie [...] oświadczenie o wydaniu działek pod realizację inwestycji w ustawowy terminie, a to oznacza, że nie zostały spełnione przesłanki do powiększenia odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości, stosownie do art. 18 ust. 1e specustawy.

Podsumowując Wojewoda uznał, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z przepisami prawa. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym uwzględnił wymogi zawarte w przepisach prawa materialnego, tj. w art. 18 ust. 1 specustawy oraz art. 134 i art. 154 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia .

Stwierdzenie w odwołaniu, że cena 1 m2 jest zbyt niska, nie może stanowić podstawy do podważenia wyceny. Zgodnie bowiem z art. 154 u.g.n. to rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiadomości specjalne i stosowne uprawnienia, dokonuje określenia wartości nieruchomości.

Organ wskazał, że w toku prowadzonego postępowania nie został przedłożony inny operat szacunkowy, ani też inny dowód dyskwalifikujący operat, wykonany na potrzeby ustalenia odszkodowania. Jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi oceny operatu zależy jednak od inicjatywy strony (wyrok WSA w Warszawie z 10.11.2010 r. sygn. akt I SA/Wa 794/10).

Wojewoda podkreślił, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Żadne przepisy, ani ustawy, ani rozporządzenia nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku uzasadnienia wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości jak i doboru nieruchomości podobnych przyjętych do wyceny (wyrok WSA w Warszawie z 23.01.2013r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12).

Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego naruszenia art. 10 § 1 kpa w zw. z art. 32 kpa w zw. z art. 40 § 2 kpa polegającym na pozbawieniu strony czynnego udziału w sprawie, poprzez ustanowionego pełnomocnika, Wojewoda wskazał, że w postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania C.M. działał bez pełnomocnika. Faktem jest, że do Starosty wpłynęło pismo z [...] stycznia 2019 r. pełnomocnika C.M. Pismem z [...] lutego 2019 r. Starosta [...] wyznaczył pełnomocnikowi 7 -dniowy termin , upływający 13 lutego 2019 r., na przedłożenie pełnomocnictwa do reprezentowania C.M. Tego samego dnia nie czekając na uzupełnienie braku formalnego wydał decyzję ustalającą odszkodowanie. Wojewoda wskazał, że wprawdzie naruszono art. 10 § 1 kpa w zakresie możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, jednakże w okolicznościach niniejszej sprawy nie jest to naruszenie prawa mające wpływ na wynik postępowania. Powołując się na orzecznictwo Wojewoda stwierdził, że naruszenie tego przepisu oceniać należy z punktu widzenia uniemożliwienia stronie podjęcia konkretnie wskazanej czynności procesowej oraz wpływu tego uchybienia na wynik sprawy (wyroki NSA z 18 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 831/05; z 24 maja 2007 r., sygn. akt II GSK 4/07; z 23 listopada 2007 r., sygn. akt I OSK 1614/06). Zdaniem organu w okolicznościach rozpoznawanej sprawy zarzut naruszenia art. 10 kpa nie mógł odnieść skutku z tego powodu, że C.M. był informowany o wszystkich czynnościach związanych ze sprawą, miał możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów. Natomiast organ odwoławczy przed wydaniem decyzji w zawiadomieniu z [...] marca 2019 r. poinformował strony o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym i uprawnieniach wynikających z art. 10 § 1 kpa. Strona skorzystała z tego uprawnienia, wnosząc pismo z [...] marca 2019 r. Zatem strona miała możliwość dokonania konkretnych czynności procesowych, których podjęcie mogło wpłynąć na bieg sprawy i sposób jej rozstrzygnięcia. W ocenie Wojewody zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa jest niezasadny również z tego powodu, że samo naruszenie przez organ tego przepisu nie jest samodzielną przesłanką do uchylenia decyzji, czy też wznowienia postępowania. Aby wzruszyć decyzję konieczne jest jeszcze wykazanie, że uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy i uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnej czynności. Tymczasem strona nie wskazała na czym ten istotny wpływ na wynik sprawy miał polegać i jakiej konkretnie czynności, mającej wpływ na wynik sprawy, strona nie mogła dokonać w wyniku naruszenia przez organ art. 10 kpa.

Wojewoda podniósł, że odszkodowanie, stosownie do art. 18 specustawy dotyczy tylko nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i jest ustalane wg stanu nieruchomości na dzień wydania tej decyzji i wartości z dnia wydania decyzji o odszkodowaniu. Zatem szkody i straty, które powstaną w związku z realizacją inwestycji nie mogą stanowić przedmiotu rozstrzygnięcia w niniejszym postępowaniu. Odszkodowaniem mogą być objęte tylko części składowe nieruchomości znajdujące się na przejętej nieruchomości, tj. w liniach rozgraniczających inwestycji.

Skargę na decyzję Wojewody [...] z [...] kwietnia 2019 r. złożył C.M. Zaskarżonej decyzji zarzucił:

1) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 10 § 1 kpa w zw. z art. 32 kpa w zw. z art. 40 § 2 kpa, polegające na pozbawieniu strony czynnego udziału w sprawie poprzez ustanowionego pełnomocnika i naruszenie przepisów o doręczeniu, w ten sposób, że 4 lutego 2019 r. Starosta wyznaczył pełnomocnikowi 7 - dniowy termin (upływający 13 lutego 2019 r.) na przedłożenie pełnomocnictwa, a także tego samego dnia, nie czekając na uzupełnienie braku formalnego wydał decyzję ustalającą odszkodowanie,

2) naruszenie art. 153 ppsa w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 kpa, poprzez nieodniesienie się do konieczności przebudowy przyłączy wodnych, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że na wywłaszczonej działce nie znajdują się urządzenia typu: złącze kablowe; skrzynka gazowa

3) naruszenie art. 7, 77, 80 kpa w zakresie, w jakim nie dokonano wszechstronnej oceny materiału dowodowego z którego wynika, że drzewa jałowiec, tuja, świerk rosną na granicy/w granicy wywłaszczonej nieruchomości (szkic stanu zagospodarowania działki załącznik do operatu mgr inż. M.K.), a także w zakresie braku ustalenia przyłącza, a jedynie ograniczenie się co do wskazania pisma Wójta Gminy, że na nieruchomości nie występują urządzenia typu: złącze kablowe, skrzynka gazowa.

Na podstawie art. 106 § 3 ppsa skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych w zakresie ustalenia wysokości należnego skarżącemu odszkodowania, przy odniesieniu się do istniejących na nieruchomości przyłączy oraz nasadzeń.

Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów według norm przepisanych. Zarzuty rozwinął w uzasadnieniu skargi.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Sąd oddalił wniosek o zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem sporządzenia opinii dotyczącej ustalenia wysokości należnego skarżącemu odszkodowania. Zgodnie z art. 106 § 3 ppsa przed sądem administracyjnym możliwe jest przeprowadzenie jedynie dowodu z dokumentu i odnosi się to tylko do dowodów uzupełniających. Przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, czy też organizacji rzeczoznawców nie jest, wobec treści tego przepisu, dopuszczalne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, a podnoszone w niej zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Organy wydając decyzje w niniejszej sprawie prawidłowo zastosowały przepisy prawa. Wojewoda uwzględnił także wskazania zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 19 września 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 645/17. Nie doszło więc do naruszenia art. 153 ppsa.

Wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy). Dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n.).

Operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają ocenie, na mocy art. 80 kpa, organów rozpoznających sprawę. Tylko w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

W rozpoznawanej sprawie organy dokonały właściwej oceny operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił w operacie z [...] października 2018 r. zarówno wartość gruntu (wyceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej), jak i wartość ogrodzenia znajdującego się na działce nr [...]. Naniesienia te zostały wycenione w podejściu kosztowym, metodą odtworzeniową.

Zważyć należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W związku z ustaleniem różnego przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień wydania decyzji [...], rzeczoznawca majątkowy poddał analizie transakcje sprzedaży nieruchomości:

- gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, będących przedmiotem prawa własności,

- gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny rolne/leśne będących przedmiotem prawa własności.

Rzeczoznawca poddał analizie transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe, będących przedmiotem prawa własności i stwierdził, że transakcji tych na terenie gminy [...] i gmin sąsiednich jest zbyt mało i nie można ich wykorzystać, jako podstawy do wyceny przedmiotowych działek. Z tego też względu wartość działek ustalił dla aktualnego sposobu użytkowania. Biegły dokonał analizy transakcji dotyczących nieruchomości rolnych z terenu gminy [...], zawartych w latach 2017 i 2018 (dla wyceny działki nr [...]) oraz terenów przeznaczonych pod budownictwo (dla wyceny działek nr [...] i nr [...]).

Na podstawie analizy transakcji zawartych na rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy do porównania wybrał następujące cechy rynkowe oraz przyporządkował im określone procentowo wagi, jak: lokalizacja, kształt i wielkość działki, sąsiedztwo i otoczenie, kształt i możliwość zagospodarowania, uzbrojenie i dostęp do drogi.

Po dokonaniu korekty ceny średniej o ustalone współczynniki korekcyjne, biegły ustalił wartość 1 m2 gruntu. Po dokonaniu wyceny naniesień na działce nr [...], tj. ogrodzenia dokonał wyceny całej nieruchomości.

Odnośnie zarzutów skargi dotyczących nieuwzględnienia w wycenie naniesień roślinnych i konieczności przebudowy przyłączy wskazać należy, że organ I instancji przeprowadził postępowanie wyjaśniające w zakresie naniesień roślinnych na przejętej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W tym celu dokonano oględzin oraz inwentaryzacji drzewostanu (szkice rzeczoznawcy Z.W. ze wskazaniem rodzaju drzew). Ustalono, że powołane przez skarżącego naniesienia roślinne znajdują się na działce nr [...], która nie stała się własnością Gminy. Stan taki istniał w dacie wydania decyzji [...] i jak widać z załączonych do opinii rzeczoznawcy M.K. zdjęć także w dacie wydania opinii. Podnieść należy, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] marca 2019 r. odnosząc się do zarzutów skarżącego wyjaśnił, że przedmiotem wyceny nie objęto drzewostanu z uwagi na to, że na wydzielonym pod drogę gruncie nie rosły żadne drzewa ani krzewy, wskazując, że ustalono to podczas wizji na nieruchomości oraz inwentaryzacji drzew przeprowadzonych przez uprawnionego geodetę. Rzeczoznawca nie zgodził się z zarzutem zaniżenia wartości działki nr [...], w tym zaniżenia wartości ogrodzenia, na dowód czego przytoczył ustalenia dotyczące analizy rynku nieruchomości podobnych, przyjętych w operacie szacunkowym. Podał, że do wyceny ogrodzenia przyjął cenę jednostkową 1 m.kw, a nie jednego metra bieżącego, jak oczekuje skarżący. Wyjaśnił przyczyny przyjęcia takiej wyceny. Z kolei sposób wyliczenia odszkodowania za ogrodzenie wynika z operatu.

Natomiast odnośnie przyłączy, wskazać należy, że przebudowa przyłączy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej dokonana zostanie przez Gminę [...] na jej koszt, do czego zobowiązana została decyzją zezwalającą na realizację przedmiotowej inwestycji. Z kolei, jak wynika z pisma Wójta Gminy [...] z [...] grudnia 2016 r. w ogrodzeniu działki siedliskowej - [...], z której wydzielono działkę nr [...] brak jest urządzeń typu: złącze kablowe, skrzynka gazowa. W związku z powyższym na etapie prowadzenia robót nie zaistnieje konieczność przesunięcia złącza energetycznego czy skrzynki gazowej, co mogłoby generować dodatkowy koszt.

Wbrew twierdzeniom skargi organy odniosły się do zarówno do naniesień roślinnych, jak i do przyłączy. Pozostałe przejęte przez Gminę działki nie były i nie są zabudowane.

Nie sposób podzielić zarzutów skargi, że decyzja Wojewody narusza art. 153 ppsa. Sąd w wyroku z 19 września 2017 r. nie przesądził, że odszkodowanie powinno obejmować także wartość drzewostanu oraz nie przesądził, że na wartość nieruchomości będzie wpływać konieczność przebudowy przyłączy. Sąd polecił kwestię tę wyjaśnić. Z przyczyn wyżej omówionych uznać należy, że organy ponownie rozpoznając sprawę kwestię tę wyjaśniły.

Odnosząc się do zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 10 § 1 kpa w zw. z art. 32 kpa w zw. z art. 40 § 2 kpa wskazać należy, że wprawdzie Starosta [...] pomimo wyznaczenia pełnomocnikowi 7 -dniowego terminu na złożenie pełnomocnictwa do reprezentowania skarżącego wydał decyzję zanim termin ten upłynął, jednakże naruszenie wyżej wskazanych przepisów nie miało wpływu na wynik sprawy. Ma rację organ, że naruszenie art. 10 § 1 kpa należy oceniać z punktu widzenia uniemożliwienia stronie podjęcia konkretnie wskazanej czynności procesowej oraz wpływu tego uchybienia na wynik sprawy. Skarżący reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika złożył odwołanie, a w postępowaniu przed organem odwoławczym aktywnie uczestniczył. Zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa nie może stanowić samodzielnej podstawy uchylenia decyzji. Konieczne jest bowiem wykazanie, że uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy i uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnej czynności. Tego skarżący nie wykazał.

Wbrew zarzutom skargi nie doszło do naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 kpa, gdyż organ prowadził postępowanie z zachowaniem zasad określonych w tych przepisach. Zaskarżona decyzja nie narusza także art. 107 § 1 pkt 6 kpa. Decyzja Wojewody zawiera uzasadnienie faktyczne i prawne. Z uzasadnienia wynika, jakimi przesłankami kierował się organ wydając decyzję, wyjaśnia podstawę rozstrzygnięcia i okoliczności, które za takim rozstrzygnięciem przemawiają. Argumentacja zawarta w uzasadnieniu pozwala odczytać kierunek rozważań oraz tok rozumowania organu.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności Sąd, na podstawie art. 151 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.