Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 250/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-06-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 53 ust.4 pkt 9, art. 61 ust.1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 1 ust.1 pkt 2, par. 2 pkt 2, par. 5 ust.1, par. 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit.c w zw z. art. 135, art. 205
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 21 czerwca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Protokolant St. sekretarz sądowy Anna Łyżwa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 czerwca 2016 roku sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej A w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...] z dnia [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz strony skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej A w Ł. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. a.bł.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], ustalającą warunki zabudowy dla budowy budynku handlowo-usługowego o pow. sprzedaży 500m2 wraz z urządzeniami budowlanymi oraz zjazdem z ul. A, przy ul. A na działce nr 261 i fragmencie działki nr 330/46, obręb [...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia SKO powołało art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2013r., poz. 267 z późn. zm.) – w skrócie: "K.p.a." oraz art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015r., poz. 199 z późn. zm.) – powoływanej także jako: "u.p.z.p.".

W powołanej decyzji z [...] Prezydent Miasta, poza wskazanym wyżej parametrem powierzchni sprzedaży ustalił też nieprzekraczalną linię zabudowy na przedłużeniu tej linii na działce sąsiedniej 262, wskaźnik powierzchni zabudowy istniejącej i projektowanej w stosunku do powierzchni działki nr 261 w granicach 0,25 (wartość dla działek o funkcji usługowej) – 0,40 (wartość średnia wszystkich zabudowanych nieruchomości w terenie analizowanym), szerokość elewacji frontowej od 20,6m (wielkość średnia w obszarze analizowanym) do 37(zgodnie z wnioskiem), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nie niższą niż 4m (taką wielkość ma istniejący na działce 261 budynek mieszkalny) i nie wyższą niż 7,3m (wartość średnia), geometrię dachu określono następująco: dach wielospadowy zgodnie z wnioskiem o kącie nachylenia głównych połaci dachowych w przedziale 1 do 20 stopni.

Organ I instancji ustalił, iż w terenie analizowanym, w ty na sąsiedniej działce 262 i działce 412/3 istnieje zabudowa usługowa, co przesądza o kontynuacji funkcji i spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa. Parametry zostały określone na podstawie analizy urbanistycznej, inwestycja spełnia łącznie warunki z art. 61 ust.1 u.p.z.p.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. A w Ł. podniosła, iż projektowany budynek handlowo-usługowy wraz miejscami parkingowymi wypełnią prawie całkowicie powierzchnię działki nr 261, tak że cała inwestycja zlokalizowana będzie pod oknami budynku wielorodzinnego przy ul. A. W ocenie strony planowana inwestycja narusza zasadę dobrego sąsiedztwa, spowoduje bowiem zacienienie części lokali mieszkalnych i będzie generowała hałas przez co zakłóci spokój mieszkańców. Wspólnota wskazała, iż sąsiedztwo inwestycji od strony północnej stanowią tereny osiedli wielorodzinnych A i B, natomiast tereny intensywnie funkcjonujących obiektów usługowych, które mogą różne drobne uciążliwości dla mieszkańców (myjnie, warsztaty samochodowe, parkingi) zgrupowane są w południowej części ul. A, taki stan zagospodarowania wynika z zapisów nieobowiązujących już planów zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w uzasadnieniu decyzji wyjaśniło, że inwestycja planowana jest na terenie, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Odwołując się do art. 59 ust. 1 u.p.z.p. organ II instancji podkreślił, że dla terenów bezplanowych, zapisy poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego pozostają bez znaczenia, podstawę działań inwestycyjnych na takich terenach stanowi bowiem decyzja o warunkach zabudowy.

Dalej Kolegium wyjaśniło, że decyzję ustalającą warunki zabudowy organ wydaje na podstawie wniosku inwestora, zawierającego elementy określone treści art. 52 ust.2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ może ustalić warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora lub odmówić ich ustalenia, w przypadku stwierdzenia ich niezgodności, w oparciu o przeprowadzoną analizę. Organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, co oznacza, iż nie może go interpretować dowolnie czy modyfikować.

Organ II instancji przypomniał, że planowana inwestycja była analizowana w oparciu o § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2003r. nr 164, poz. 1588 ). Obszar analizowany wyznaczony został w pasie 117m, stanowiącym trzykrotność szerokości frontu terenu inwestycji (3x39m=117m). Analizą objęto wszystkie działki zabudowane, znajdujące się w granicach obszaru analizowanego. Część opisowa analizy nie pozostawia zdaniem organu odwoławczego wątpliwości, iż planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. W obszarze tym występuję bowiem zabudowa o funkcji handlowo-usługowej czyli takiej jak wnioskowana.

Kolegium podkreśliło także, że cechy istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy stanowiły podstawę do określenia wymagań dla nowej zabudowy. Ustalenie linii zabudowy pozostaje w zgodzie z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia.

Jak wskazuje analiza, wskaźnik powierzchni zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, kształtuje na poziomie od 0,03 do 1,0, średnio 0,40. Ustalone dla nowej zabudowy wielkości mieszczą się we wskazanym wyżej przedziale, przy czym wartość minimalna odpowiada średniej wielkości wskaźnika zabudowy o funkcji takiej jak wnioskowana istniejącej w obszarze analizowanym, maksymalna natomiast średniej wartości wskaźnika dla całej zabudowy w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium ustalenie takie nie narusza § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Jeżeli chodzi o szerokość elewacji frontowej, to ten wskaźnik wyznaczono dla nowej zabudowy w przedziale od 20,6m do 37m. Z analizy wynika, że szerokość elewacji frontowej istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy wynosi od 4m do ok. 93m, średnio 20,6m. Ustalenia w zakresie omawianego parametru wypełniają zatem dyspozycję § 6 ust. 2 rozporządzenia; wielkości ustalone dla nowej zabudowy (minimalna i maksymalna) zawierają się bowiem w przedziale wielkości omawianego parametru z obszaru analizy (przy czym minimalna odpowiada średniej z obszaru, maksymalna natomiast wnioskowanej).

W przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej tego parametru analiza wykazała, iż w obszarze analizy występuje zabudowa o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od 3,5m do ok. 17m, średnio ok.7,3m. Ustalone dla nowej zabudowy wielkości mieszczą się zatem w granicach wielkości omawianego parametru z obszaru analizowanego, przy czym wielkość maksymalna odpowiada średniej z obszaru analizy. Powyższe ustalenie nie narusza zatem zdaniem Kolegium przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia wyznaczono geometrię dachu dla planowanej zabudowy. Ustalone w tym zakresie wymagania odpowiadają geometrii dachów z obszaru analizowanego, gdzie jak wskazuje analiza, występują dachy wielospadowe i jednospadowe, o kącie nachylenia połaci dachowych od 1° do 60°. Wysokość kalenicy istniejącej zabudowy wynosi od 3,5m do ok.17m, średnio ok. 7,3m. Kierunek kalenic istniejącej zabudowy - równoległy lub prostopadły do frontu działki.

Na tej podstawie organ odwoławczy uznał, że wyznaczenie w przedmiotowej sprawie cech dla nowej zabudowy spełnia wymogi przewidziane w powołanych wyżej przepisach, które to przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczają możliwość uśredniania poszczególnych parametrów jak również możliwość innego ich wyznaczenia, o ile wynika to z analizy.

Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy przesądza jedynie czy wnioskowane zamierzenie może być realizowane na danym terenie. Szczegółowe zaś okoliczności planowanej zabudowy konkretyzują się w następnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Dotyczy to również kwestii hałasu, natężenie ruchu samochodowego czy badania ograniczenia dopływu naturalnego światła do pomieszczeń mieszkalnych sąsiedniego budynku możliwe zatem będzie dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Na tym etapie dopiero inwestor przedstawia projekt budowlany a organ ocenia jego zgodność z wymaganiami technicznymi. Stąd zarzuty odwołania w tym zakresie uznać należało na etapie postępowania w sprawie warunków zabudowy za przedwczesne.

Organ II instancji dodał, że inny jest przedmiot postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a inny postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Inny jest w związku z tym zakres ochrony osób trzecich w każdym z tych postępowań. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, do której to ochrony organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może być oceniana w takim zakresie, jak na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego - pozwolenia na budowę, zatem nie można jej poszukiwać w przepisach Prawa budowlanego. Dopiero w przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych. Wówczas to organy są obowiązane orzekać o dopuszczalności realizacji konkretnej inwestycji w określonej odległości od granicy sąsiedniej działki, a także do badania dostępności światła dziennego do pomieszczeń mieszkalnych.

Mając powyższe na uwadze Kolegium uznało, że wyniki przeprowadzonej analizy wskazują, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie z warunków określonych przez ustawodawcę w treści art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Zdaniem organu odwoławczego decyzja organu I zawiera wszystkie elementy określone w art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich oraz warunki wynikające z przepisów szczególnych jak np. obowiązek wykonania projektu zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jak również rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do sądu administracyjnego złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy A w Ł. podnosząc, że planowany obiekt budowlany będzie wpływał negatywnie na jej nieruchomość w szczególności w zakresie dopływu światła do mieszkań oraz tworzenie hałasu w godzinach porannych. Skarżąca uznał, że ma prawo do obrony przed negatywnymi skutkami budowy takiego obiektu budowlanego. W bloku przy ul. A zamieszkuje 60 rodzin. W przeważającej większości są to ludzie w starszym wieku. Niektóre lokale mają okna wyłącznie na stronę południową, dlatego skarżąca nie zgadza się na tak wysoką budowę, która zasłoni dostęp do światła dziennego.

W ocenie skarżącej stwierdzenie Kolegium, że w analizowanym obszarze występuje zabudowa od 3,5 do około 17 metrów wysokości jest niezgodna z prawdą. Tylko blok na ul. A 90 posiada około 13 metrów wysokości. Pozostałe budynki to domy jednorodzinne parterowe.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd administracyjny uprawniony jest do badania legalności decyzji, to znaczy ustalenia, czy organy administracji prawidłowo zinterpretowały i zastosowały przepisy prawa w oparciu o należycie ustalony stan faktyczny sprawy (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm., a także art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. 2012r., poz. 270 ze zm., powoływanej dalej jako "p.p.s.a"). Zakresem rozpoznania sądu administracyjnego objęte są wszystkie rozstrzygnięcia wydane w danej sprawie administracyjnej, niezależnie od tego, w jakim stadium postępowania zostały wydane. Sąd ma więc uprawnienia do pozbawienia bytu prawnego wszystkich rozstrzygnięć, wydanych w sprawie, a niezgodnych z prawem (art. 135 p.p.s.a). Sąd nie jest przy tym związany zarzutami skargi (art. 134 p.p.s.a.), co oznacza, że obowiązany jest z urzędu skontrolować i przebieg postępowania i trafność wydanych decyzji oraz uwzględnić okoliczności i wady rozstrzygnięć, nawet jeśli nie zostały ujęte w skardze.

W ramach tak zakreślonej kognicji sądu skarga okazała się zasadna, choć sprecyzowane w niej zarzuty nie są trafne. W skardze bowiem podniesiono przede wszystkim, że inwestycja spowoduje zacienienie części lokali mieszkalnych w bloku Wspólnoty oraz zakwestionowano ustalenie dopuszczalnej wysokości planowanego obiektu. Jak słusznie wskazało Kolegium, na etapie ustalania warunków w zabudowy nie ocenia się zgodności planowanej inwestycji z przepisami prawa budowlanego. Nie bada się zatem wpływu nowej zabudowy na dopływ światła do lokali mieszkalnych nieruchomości sąsiedniej, uciążliwości związanych z hałasem, czy natężeniem ruchu samochodów. Są to okoliczności wyjaśniane na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i udzielania pozwolenia na budowę, a więc w zupełnie innym postępowaniu administracyjnym. Dopiero dysponując ostatecznym projektem budowlanym organ jest w stanie zbadać jego wpływ na nieruchomość sąsiednią w zakresie zacieniania lokali. Wówczas również dochodzi do skonkretyzowania umiejscowienia i liczby miejsc parkingowych. Reguluje te kwestie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, wydane na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. (t.j. Dz.U. 2015, poz.1422). Przepisy te stosuje się w toku postępowania o pozwolenie na budowę, na obecnym etapie procesu inwestycyjnego badanie tych zarzutów byłoby przedwczesne. Powołane w skardze zarzuty nie mogły zatem odnieść skutku.

Nie może też odnieść skutku zarzut naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego formułowany w toku postępowania administracyjnego, zaś w skardze pośrednio poprzez zakwestionowanie ustalonej wysokości spornego budynku.

Zasada dobrego sąsiedztwa została zdefiniowana w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Dla przyjęcia, że zasada ta została zachowana konieczne jest ustalenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zatem zmiana zagospodarowania terenu zależy od dostosowania się do określonych cech terenu działek sąsiednich. Przy tym z cytowanego przepisu art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. wynika jasno, że dla ustalenia zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji wystarczy istnienie na jednej działce zabudowy niesprzecznej z planowaną.

Unormowanie art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.pp. ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 ustawy i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Warto wskazać również, iż po myśli art. 6 ust. 2 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami, ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, iż swoboda zagospodarowania własnej nieruchomości nie jest zasadą bezwzględną, niczym nieskrępowaną, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów. Z drugiej strony szczególny charakter decyzji o warunkach zabudowy powoduje, że wydając rozstrzygnięcia organy obowiązane są baczyć by nie doprowadzić do naruszenia konstytucyjnego prawa własności. Z tych względów przyjmuje się szerokie rozumienie zasady kontynuacji funkcji i zasady dobrego sąsiedztwa. Kontynuację zastanej funkcji stanowić będzie każda zabudowa niesprzeczna z istniejącą w obszarze analizowanym, zwłaszcza dostępnych z tej samej drogi publicznej. Podstawą decyzji odmownej może być jedynie sprzeczność planowanej inwestycji z istniejącą zabudową.

W kontekście powyższych rozważań trafnie organy rozstrzygające w niniejszej sprawie uznały, że planowana inwestycja, jak chodzi o jej przeznaczenie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji. Powstaje bowiem na terenie, na którym obok zabudowy wielorodzinnej wysokiej i zabudowy jednorodzinnej istnieje też zabudowa usługowa, w tym na nieruchomościach położonych w bezpośrednim bądź bliskim sąsiedztwie (np. zabudowa usługowa na działce 262 czy 412/3). Strona skarżąca zresztą tego faktu nie kwestionuje. Natomiast podnoszona w pismach Wspólnoty okoliczność, że nieruchomości o zabudowie usługowej zgrupowane są po przeciwnej stronie ulicy A nie ma znaczenia. Kontynuację funkcji ustala się bowiem, analizując zabudowę całego terenu wyznaczonego w analizie urbanistycznej.

Reasumując tę część rozważań stwierdzić trzeba, że pozbawiona zasadności jest eza o zakłóceniu ładu przestrzennego z uwagi na przeznaczenie planowanej na działce 261 inwestycji.

Natomiast przyczyną uchylenia zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji są uchybienia postępowania wyjaśniającego, mogące mieć wpływ na jego wynik i przyjęte ustalenia szczegółowe planowanej zabudowy, a wiec naruszenie zasad postepowania, określonych w art. 7, 77 § 1 k.p.a..

Zachowaniu ładu przestrzennego służy również obowiązek sprecyzowania w decyzji o warunkach zabudowy istotnych parametrów planowanej inwestycji, jak wysokość, wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu. Zasady i metody ustalania powyższych wielkości regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2003r. nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie).

Należy podkreślić, ze podane w decyzji o warunkach zabudowy parametry i wskazania co do nowej zabudowy są istotną gwarancją zachowania ładu przestrzennego, stąd tak ogromne znaczenie ma ich prawidłowe, nie budzące wątpliwości określenie. Tymczasem w rozpoznawanej spawie tak się nie stało..

I tak, wadliwie określono powierzchnię nowej zabudowy. W decyzji organ I instancji określił jedynie powierzchnię sprzedaży, tymczasem budynek przeznaczony jest również na działalność usługową, planowana zatem jest większa jego powierzchnia. Wynika to również z wniosku, w którym inwestor wskazuje, ze powierzchnia budynku nie będzie przekraczała 585 metrów. Zgodnie zresztą z zapisem § 1 ust.1 pkt 2 rozporządzenia w decyzji należy określić wielkość nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Podobnie w § 2 pkt 2 mowa jest o gabarytach jako jednej z cech wymagających określenia. Bez wątpienia do gabarytów należy powierzchnia budowli a nie jej części. Tak więc zabrakło w decyzji określenia parametru istotnego dla weryfikacji nowej zabudowy.

Ma to też swoje konsekwencje przy określaniu proporcji nowej zabudowy do powierzchni działki. Stosownie do § 1 ust.1 pkt 2 rozporządzenia określa się wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Przepis § 5 ust.1 rozporządzenia uściśla zasady ustalenia tego wskaźnika. Nie ma mowy w tym przepisie o istniejącej już zabudowie. Podanie wskaźnika zabudowy istniejącej i planowanej łącznie czyni nieczytelnym wielkość planowanej inwestycji, zwłaszcza, że organ nie ustalił wielkości budynku już istniejącego, nie wyjaśnił, jakie są zamierzenia inwestora co do pozostawienia czy wyburzenia tego budynku. Jest też oczywiste, że wskaźnik ten winien korelować z planowaną wielkością nowej zabudowy. Tymczasem już proste porównanie podanej we wniosku wielkości zabudowy (585m) z powierzchnią działki (1170m) daje wskaźnik na poziomie 50 %. Nawet wskazywana powierzchnia sprzedażowej części wynosi prawie 43 % powierzchni działki 261, a więc również przekracza ustalony w tej samej decyzji wskaźnik powierzchni zabudowy, ustalony od 25% do 40% powierzchni działki. Takie podanie wartości nie wypełnia dyspozycji § 5 ust.1 rozporządzenia, zwłaszcza, że organ nie podaje nigdzie gabarytów już istniejącego budynku.

Kolejnym nieprawidłowo ustalonym wskaźnikiem jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. Wielkość tę wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 1 – 3 rozporządzenia). Z brzmienia przepisu wprost wynika, że wartość ta winna zostać podana w jednej liczbie, bowiem co do zasady ma ona tworzyć linię prostą wytyczoną wysokością budynków na działkach sąsiednich. Rozporządzenie dopuszcza wprawdzie wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4). Należy jednak, stosując powyższe wyjątkowe rozwiązanie podać tę wielkość przy zachowaniu zasady określonej w ustępie 1., to jest w konkretnej wielkości.

Przede wszystkim zaś z decyzji winno wynikać uzasadnienie dla przyjęcia odmiennego parametru. Przyczyną może być chociażby brak zabudowy na dziełkach sąsiednich, usytuowanych po tej samej stronie drogi, czyli niemożność wytyczenia linii, której punktami oparcia będzie wysokość na działkach sąsiednich. Tymczasem ani w uzasadnieniu decyzji, ani we wnioskach analizy, będącej tejże decyzji załącznikiem nie zawarto przekonującego wyjaśnienia przyjętej wielkości. W szczególności nie wykazano, aby zabudowa działek sąsiednich nie pozwalała na ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w sposób przewidziany w § 7 ust. 1 – 3 rozporządzenia.

Nie sposób też nie zauważyć, że nie przedstawiono do uzgodnienia projektu decyzji, czego wymaga przepis art. 53 ust.4 pkt 9 u.p.z.p. Uzgodnieniu poddano bowiem projekt, który następnie zmieniono w zakresie istotnego gabarytu, jakim jest szerokość elewacji frontowej.

Powyższe uchybienia skutkują koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji , jak i decyzji organu I instancji w celu prawidłowego określenia parametrów nowej inwestycji oraz dokonania wymaganych prawem uzgodnień, zgodnie z zawartymi w niniejszym uzasadnieniu uwagami. Należy podkreślić, że jedynie prawidłowe określenie wszystkich wielkości wymaganych dla nowej zabudowy pozwala na pełną weryfikację planowanej inwestycji z zasadami ładu przestrzennego i dobrego sąsiedztwa. Na podstawie decyzji ustalającej warunki zabudowy organ architektoniczno – budowlany weryfikuje konkretny projekt budowlany.

Należy też zwrócić uwagę, że w decyzji odmiennie, niż we wniosku określono geometrię dachu. Wnioskodawca wskazał we wniosku, iż budynek będzie miał dach płaski, tymczasem decyzja określa dach jako wielospadowy. W aktach brak pisma, w którym wnioskodawca korygowałby kształt dachu. Bezzasadnie zatem organ wskazuje, że takie określenie geometrii dachu jest zgodne z wnioskiem. Wnioskodawca nie zakwestionował wprawdzie tego rozstrzygnięcia, ale wobec wyeliminowania z obrotu decyzji organ przy ponownym rozpoznaniu sprawy i tę kwestię winien wyjaśnić.

Z uwagi na powyższe sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono z mocy art. 205 p.p.s.a.

ms