Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 556/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2012-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji w części
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 6
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Krupiński Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik Sędzia WSA Daria Sachanbińska – spr. Protokolant Sekretarz sądowy Mariola Górska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 lutego 2012 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej A w [...], ul. [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...] na decyzję Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu z dnia 16 września 2011 r., nr [...] w przedmiocie nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości 1) uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu, nr [...], z dnia 22 lipca 2011 r., w części dotyczącej zobowiązania skarżącej do zapewnienia wymiany powietrza w mieszkaniach nr [...], [...] i [...] w budynku przy ulicy [...] [...] w [...], 2) określa, że zaskarżona decyzja w części określonej w punkcie 1 wyroku nie podlega wykonaniu, 3) zasądza od Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej A w [...], ul. [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...] kwotę 500 (pięćset) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 22 lipca 2011 r., nr 131/11, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Opolu - działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071 ze zm.), zwanej dalej K.p.a. - nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową A w [...], ul. [...], [...], [...], [...], [...] obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku przy ul. [...] w [...], w terminie do dnia 31 października 2011 r., przez:

1) uszczelnienie przewodów kominowych funkcjonujących jako kanały wentylacyjne nr 1, 4, 5 i 7, oznaczonych na załączniku graficznym do decyzji, np. wkładami z folii alufol;

2) udrożnienie przewodów kominowych nr 1, 2 i 6, oznaczonych na załączniku graficznym do decyzji, poprzez zdemontowanie prętów metalowych z przewodów nr 1 i 2 oraz usunięcie z przewodu nr 6 ptasiego gniazda;

3) zapewnienie wymiany powietrza w mieszkaniach nr [...], [...] i [...] w sposób przewidziany Polską Normą, np. poprzez zamontowanie we wszystkich oknach, w pokojach i kuchniach, nawiewników lub kratek nawiewnych o średnicy min. 100 mm oraz umożliwienie przepływu powietrza z pokoi do kuchni i łazienek poprzez wykonanie szczeliny pomiędzy skrzydłem drzwiowym a podłogą, o sumarycznej wartości 160 cm². W stanie faktycznym sprawy organ odnotował, że w toku postępowania przeprowadził dowód z oględzin stanu technicznego przewodów kominowych obsługujących pion mieszkań nr [...], [...] i [...] znajdujących się w budynku przy ul. [...] w [...], oparł się również na dowodzie w postaci ekspertyzy budowlanej oraz opinii mistrzów kominiarskich. Na tej podstawie stwierdził występowanie nieprawidłowości w funkcjonowaniu wentylacji grawitacyjnej, spowodowane nadmiernym “wyszczelnieniem" mieszkań. Nieprawidłowości w stanie technicznym kominów, w tym przyczyny wystąpienia zakłóceń w funkcjonowaniu wentylacji grawitacyjnej, mogą stwarzać zagrożenie zdrowia i życia dla użytkowników lokali mieszkalnych. Ujawniony fakt ubytków cegieł powodujący nieszczelności przewodów kominowych może być przyczyną występowania zmiennego ciągu kominowego, co z kolei ma wpływ na właściwe funkcjonowanie wentylacji grawitacyjnej. Prawidłowy stan techniczny przewodów kominowych powinien zapewnić skuteczny ciąg kominowy, tzn. ukierunkowany przepływ powietrza przez podłączenie ku wylotowi znajdującemu się ponad dachem. Przewody kominowe powinny spełniać warunki określone w Polskiej Normie PN-89/B-10425 "Przewody dymowe, spalinowe i wentylacyjne murowane z cegły. Wymagania techniczne i badania przy odbiorze". Przewody kominowe, oprócz szczelności, muszą być drożne na całej swej długości. Z kolei, przeprowadzanie prętów przez kanały kominowe (wentylacyjne) narusza strukturę komina, czego konsekwencją może być jego rozszczelnienie powodujące zakłócenia w funkcjonowaniu wentylacji. Natomiast dopływ powietrza zewnętrznego do pokoi mieszkalnych oraz kuchni z oknem zewnętrznym powinien być zapewniony przez nawiewniki o wskazanym przez organ usytuowaniu (w górnej części okna lub w otworze okiennym albo w przegrodzie zewnętrznej ponad oknem). Dalej organ wskazywał, że brak prawidłowej wentylacji mieszkań może skutkować wystąpieniem w mieszkaniach grzybów i pleśni, nawiewu powietrza przez kratki wywiewne w kuchni lub łazience, złego samopoczucia, chorób mieszkańców oraz doprowadzić do niszczenia konstrukcji budynku poprzez wnikanie wilgoci do ścian i stopniowej ich destrukcji. Niesprawnie działająca wentylacja w pomieszczeniach z gazowymi urządzeniami grzewczymi może spowodować groźne dla życia wydzielanie się tlenku węgla. Następnie, omawiając zastosowaną podstawę prawną decyzji organ wyjaśnił, że przepis art. 66 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, stanowiący o obowiązku wydania nakazu usunięcia nieprawidłowości w razie stwierdzenia, że obiekt budowlany jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, ma umożliwić bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem, zaś stwierdzenie wystąpienia wymienionej w nim przesłanki obliguje do wydania stosownej decyzji. Wskazana regulacja pozostaje w związku z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Przepis ten wskazuje, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Powyższe przepisy wyraźnie określają krąg osób odpowiedzialnych za prawidłowe utrzymanie obiektu budowlanego, tj. jego właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego, a więc skoro Wspólnota Mieszkaniowa jest właścicielem budynków mieszkalnych, w których lokatorzy posiadają określone prawa do lokali mieszkalnych, to tym samym jest również podmiotem, który obowiązany jest do prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych oraz może być adresatem obowiązków wynikających z art. 66 Prawa budowlanego.

W odwołaniu od powyższej decyzji, działający w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej A ul. [...] w [...] - Zarząd Wspólnoty domagał się uchylenia jej części, tj. obowiązku nałożonego w pkt 3 sentencji decyzji. W tym zakresie zarzucił naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 2 i art. 61 pkt 2 Prawa budowlanego, a nadto art. 3 ust. 1, art. 13 ust. 1 i art. 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 104 § 1 K.p.a., przez nałożenie na Wspólnotę obowiązku zapewnienia wymiany powietrza w mieszkaniach nr [...], [...] i [...], znajdujących się w budynku przy ul. [...], co ma polegać na zamontowaniu we wszystkich oknach w pokojach i kuchniach nawiewników lub kratek nawiewnych wskazanej średnicy oraz umożliwieniu przepływu powietrza z pokoi do kuchni i łazienek poprzez wykonanie szczeliny między skrzydłem drzwiowym a podłogą, o wskazanej sumarycznej wartości. Uzasadniając stawiane zarzuty Wspólnota podniosła, że sporny obowiązek narusza wymienione w petitum skargi przepisy oraz dodatkowo jest niezgodny z Konstytucją. Nadto, Wspólnota nie może go wykonać, gdyż nie dotyczy on części wspólnych budynku, lecz urządzeń i części wyodrębnionych lokali mieszkalnych, zatem adresatami tego obowiązku powinni być właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych. Dalej wywodzono, że Wspólnota nie ma instrumentów prawnych pozwalających na ingerencję w uprawnienia właścicielskie poszczególnych jej członków, jeżeli nie mają one związku z częściami wspólnymi nieruchomości. Adresatem decyzji wydanej w oparciu o przepisy rozdziału 6 Prawa budowlanego może być wyłącznie właściciel obiektu, którego decyzja dotyczy, a zarządca nieruchomości lub zarząd wspólnoty mieszkaniowej jedynie wtedy, gdy obowiązek dotyczy części wspólnej nieruchomości. Tylko w tym zakresie wspólnota mieszkaniowa - w zależności od wagi sprawy - może za pośrednictwem zarządu lub na podstawie prawomocnej uchwały nakładać na właścicieli lokali tworzących wspólnotę określone obowiązki i egzekwować je w sposób wskazany w ustawie o własności lokali.

W wyniku rozpatrzenia odwołania, Opolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Opolu decyzją nr [...] z dnia 19 września 2011 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Po zrelacjonowaniu stanu faktycznego sprawy podniósł, że dla prawidłowego zastosowania

art. 66 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego należy wykazać, że dotychczasowe użytkowanie obiektu budowlanego powoduje zagrożenie życia i zdrowia ludzi. Zagrożenie to musi być konkretne i realne, występujące w dacie wydania decyzji, zatem dopiero stwierdzenie, że w sprawie występują określone przepisem stany zagrożenia obliguje organy nadzoru budowlanego do podjęcia działań zmierzających do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. W rozpoznawanej sprawie Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Opolu uznał, że stan techniczny obiektu budowlanego w części dotyczącej przewodów kominowych obsługujących poszczególne lokale nie odpowiada przepisom prawa. Zgodnie z § 149 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 ze zm.), strumień powietrza zewnętrznego doprowadzanego do pomieszczeń, niebędących pomieszczeniami pracy, powinien odpowiadać wymaganiom Polskiej Normy dotyczącej wentylacji, przy czym w mieszkaniach strumień ten powinien wynikać z wielkości strumienia powietrza wywiewanego, lecz być nie mniejszy niż 20 m³/h na osobę przewidywaną na pobyt stały w projekcie budowlanym. Stosownie do § 9 ust. 4 w/w rozporządzenia, wykaz Polskich Norm w nim przywołanych określa załącznik nr 1. W punkcie 30 załącznika ustawodawca wskazał, że normę z § 149 ust. 1 stanowi norma nr PN-83/B-03430/AZ3 "Wentylacja w budynkach mieszkalnych zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej". Z zebranego materiału dowodowego wynika, że z uwagi na zbyt szczelną stolarkę okienną i drzwiową w lokalach nr 2, 4 i 6 znajdujących się w budynku przy ul. [...] w [...] nie występują wartości przewidziane prawem, co powoduje nieprawidłową wentylację, a w dalszej kolejności zagrożenie dla zdrowia i życia ludzkiego. Tym samym, zdaniem Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu, organ pierwszej instancji uprawniony był do nałożenia na właściciela obiektu obowiązku wykonania odpowiedniej wentylacji mieszkania, bowiem takie działania doprowadzą do usunięcia stwierdzonych naruszeń prawa. Ponadto, w myśl § 140 ust. 1 i 2 cyt. wyżej rozporządzenia przewody (kanały) kominowe w budynku powinny stwarzać potrzebny ciąg, zapewniający wymaganą przepustowość, oraz spełniać wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wymagań technicznych dla przewodów kominowych oraz projektowania kominów. Przewody kominowe powinny być szczelne i spełniać warunki określone w § 266 rozporządzenia. Ponieważ stwierdzony stan przewodów kominowych narusza obowiązujące normy prawne, stąd za zasadne organ odwoławczy uznał wydanie nakazu mającego na celu ich uszczelnienie, gdyż brak takiej szczelności stanowi zagrożenie dla zdrowia i życia mieszkańców. Następnie w decyzji odnotowano, odwołując się do treści § 148 ust. 1 i § 150 ust. 1 ust. 1 omawianego rozporządzenia, że w lokalach objętych nakazem istnieje wentylacja grawitacyjna, jednakże nie spełnia ona swego zadania z uwagi na zbyt dużą szczelność mieszkań. Zgodnie natomiast z § 155 ust. 3 tego rozporządzenia, w przypadku zastosowania w pomieszczeniach innego rodzaju wentylacji niż wentylacja mechaniczna nawiewna lub nawiewno-wywiewna, dopływ powietrza zewnętrznego, w ilości niezbędnej dla potrzeb wentylacyjnych, należy zapewnić przez urządzenia nawiewne umieszczane w oknach, drzwiach balkonowych lub w innych częściach przegród zewnętrznych. Wykonanie zatem prawidłowej wentylacji nawiewnej pozwoli na prawidłowe użytkowanie obiektu budowlanego. Dalej organ odwoławczy, odnosząc się do argumentacji skargi wywodził, że wszelkie przewody kominowe i wentylacyjne, jak również elewacja budynku, stanowią części wspólne budynku, dlatego za słuszne należy uznać zobowiązanie Wspólnoty do wykonania obowiązków określonych w punktach 1-2 zaskarżonej decyzji, a także w jej punkcie trzecim. Jak wynika bowiem z akt sprawy, budynek jest niewłaściwie użytkowany, a użytkują go jego poszczególni współwłaściciele, których działania doprowadziły do powstania szeregu nieprawidłowości mających wpływ na cały stan techniczny budynku. Zatem to do obowiązków Wspólnoty Mieszkaniowej, jako ogółu wszystkich właścicieli, będzie należało spełnienie wszystkich nakazów wynikających z decyzji. Końcowo, organ podzielił wykładnię przepisów Prawa budowlanego, dokonaną w decyzji pierwszoinstancyjnej, w tym również odnośnie podmiotu zobowiązanego do wykonania przedmiotowych obowiązków.

Na decyzję organu drugiej instancji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła Wspólnota Mieszkaniowa A ul. [...], [...], [...], [...], [...] w [...], działająca poprzez Zarząd. Skarżąca Wspólnota zarzuciła, że doszło do naruszenia prawa, w szczególności art. 66 ust. 1 pkt 2 i art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, a nadto art. 3 ust. 1, art. 13 ust. 1 i art. 17 ustawy o własności lokali oraz art. 104 §1 K.p.a., poprzez nałożenie na nią, a nie na właścicieli poszczególnych prywatnych lokali, obowiązku zapewnienia wymiany powietrza w mieszkaniach nr [...], [...] i [...] znajdujących się w budynku przy ul. [...]. Uzasadniając stawiane zarzuty skarżąca powtórzyła argumentację odwołania, podkreślając, że nie posiada instrumentów prawnych umożliwiających ingerencję w uprawnienia właścicielskie poszczególnych członków Wspólnoty, jeżeli nie mają one związku z częściami wspólnymi nieruchomości, za które nie można uznać drzwi wewnętrznych i stolarki okiennej. Jednocześnie poinformowała, że przystąpiła już do wykonania nałożonych na nią obowiązków wskazanych w punkcie 1 i 2 decyzji, a które mają zapewnić właściwą wentylację budynku. W związku z powyższym wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w zaskarżonym zakresie i o wstrzymanie jej wykonania do czasu wydania orzeczenia sądowego.

W odpowiedzi na skargę Opolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Opolu wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo podniósł, że na stan techniczny budynku wpływ mają zarówno instalacje wentylacyjne, jak i stan poszczególnych elementów elewacji budynku, do których należą otwory okienne. Przedmiotem postępowania był skutek, jaki montaż zbyt szczelnej stolarki okiennej wywarł na stan techniczny obiektu, a za ten stan, w tym prawidłową wentylację, odpowiada Wspólnota, do której należało skierować określone w decyzji nakazy.

Pismem z dnia 29 grudnia 2011 r. Wspólnota cofnęła wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.

W trakcie rozprawy sądowej członek Zarządu Wspólnoty podtrzymał skargę i wnioski w niej zawarte oraz domagał się zwrotu kosztów postępowania sądowego. Podkreślił, że Wspólnota nie jest uprawniona do ingerencji we własność swych członków.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zważył, co następuje:

Skargę należało uwzględnić, choć o takim stanowisku Sądu nie zadecydowały wyłącznie podniesione w niej zarzuty.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowi przepis art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), zwanej dalej Prawem budowlanym, stanowiący, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska (pkt 1) albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku (pkt 2), albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym (pkt 3), albo powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia (pkt 4) - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Powyższy przepis stanowi normatywne uzupełnienie art. 61, zgodnie z którym na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego ciąży obowiązek jego utrzymania i użytkowania zgodnie z przepisami prawa, a także podejmowania innych czynności niezbędnych do bezpiecznego użytkowania obiektu. Podkreślenia wymaga, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym trafnie przyjmuje się, iż postępowanie prowadzone na podstawie cyt. przepisu wszczyna się wyłącznie z urzędu, a jego stronami są tylko właściciel lub zarządca obiektu budowlanego (por. uzasadnienie wyroku NSA z dnia 15 lutego 2010 r., sygn. akt II OSK 1424/08 oraz z dnia 28 stycznia 2010 r., sygn. akt II OSK 193/09, zamieszczone na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 16 lipca 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 173/09, Lex nr 553284). Jak słusznie wyjaśniały organy decyzyjne, konstrukcja normy prawnej zawartej w omawianym przepisie, a w szczególności użyty w niej zwrot: "...właściwy organ wydaje decyzję nakazującą..." wskazuje, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek określonych w treści art. 66 ust. 1 pkt 1-4 Prawa budowlanego, to właściwy organ jest nie tylko uprawniony, lecz nadto obligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. (por. wyrok NSA z dnia 14 lipca 1998 r., sygn. akt IV SA 1420/96, Lex nr 43224).

Mając powyższe na uwadze, w rozpoznawanej sprawie organy nadzoru budowlanego obu instancji zgodnie uznały, że zaktualizowała się przesłanka, o jakiej mowa w cyt. wyżej pkt 2 ust. 1 art. 66 Prawa budowlanego. Po przeanalizowaniu zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym materiału dowodowego, zwłaszcza dostarczonej przez skarżącą Wspólnotę opinii dotyczącej oceny stanu przewodów kominowych budynku mieszkalnego położonego przy ul. [...] w [...], oraz po zapoznaniu się z treścią uzasadnienia wydanych decyzji, Sąd stwierdził, że organy decyzyjne wykazały zaistnienie podstawy do podjęcia decyzji zobowiązującej do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w tym budynku, w oparciu o przepis art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, jednak tylko w zakresie objętym nakazem pierwszym i drugim decyzji, tj. odnośnie uszczelnienia "przewodów kominowych funkcjonujących jako kanały wentylacyjne nr 1, 4, 5 i 7" oraz udrożnienia "przewodów kominowych oznaczonych nr [...], [...] i nr [...]", w podany w decyzji sposób. W szczególności wskazano na wynikające z ustaleń mistrzów kominiarskich oraz z ekspertyzy technicznej zagrożenie nieszczelności oraz niedrożność przewodów kominowych, które to stany niewątpliwie stanowią zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi. Powyższe ustalenia zobowiązywały organ nadzoru do nałożenia na Wspólnotę nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Zresztą, zasadności wydania nakazów w tym zakresie nie kwestionowała sama skarżąca, sprzeciwiając się tylko nałożeniu na nią nakazu nr 3 decyzji, polegającego na zapewnieniu wymiany powietrza w mieszkaniach nr [...], [...] i [...] znajdujących się w przedmiotowym budynku, w sposób zgodny z Polską Normą, np. poprzez zamontowanie we wszystkich oknach (w pokojach i kuchniach) nawiewników lub kratek nawiewnych o śr. min. 100 mm oraz umożliwienie przepływu powietrza z pokoi do kuchni i łazienek poprzez wykonanie szczeliny pomiędzy skrzydłem drzwiowym a podłogą, o sumarycznej wartości 160 cm². Odnośnie tego nakazu skarżąca argumentowała, że realizacja powyższego obowiązku zmierza do nieuprawnionej ingerencji we własność prywatną poszczególnych członków Wspólnoty, tj. lokali mieszkalnych, a dokładnie okien i drzwi wewnętrznych (wyposażenia lokali mieszkalnych), które nie stanowią części wspólnych budynku.

Zdaniem Sądu, przedstawione stanowisko skarżącej jest prawidłowe. Z istoty instytucji wspólnoty mieszkaniowej (art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), stanowiącej wspólnotę właścicieli lokali, oraz z regulowanego powołaną ustawą sposobu zarządu wspólną nieruchomością (m.in. kierowanie sprawami ogółu właścicieli lokali i reprezentowanie ich na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami), wyraźnie wynika, że wspólnota ta nie posiada uprawnienia do ingerowania w sposób wykonywania przez właściciela jego praw do wyodrębnionego lokalu mieszkalnego czy w sposób jego użytkowania. W konsekwencji należy przyjąć, że uprawnienia wspólnoty działającej za pośrednictwem swoich organów, m.in. zarząd (z akt nie wynika, by zachodziły okoliczności wyłączające powierzony ustawowo wspólnocie zarząd nieruchomością wspólną) dotyczą nieruchomości wspólnej (jej części wspólnych), i nie odnoszą się - z wyjątkiem sytuacji przewidzianych ustawą, które nie dotyczą rozważanego przypadku - do własności indywidualnej, nawet gdy chodzi o sprawy z zakresu nadzoru budowlanego. Dlatego, zgodzić trzeba się ze skarżącą, że skierowanie do niej nakazu określonego w decyzji organu pierwszej instancji numerem 3 pozbawione jest podstaw prawnych.

Sąd nie podzielił natomiast argumentacji skargi o konieczności skierowania - w ramach niniejszego postępowania - komentowanego nakazu nr 3 do właścicieli poszczególnych mieszkań. Przepis art. 66 Prawa budowlanego (cyt. wyżej), stanowiący podstawę prawną wydanych w sprawie decyzji, odnosi się wyłącznie do obiektów budowlanych, czego najwyraźniej nie dostrzegły organy obu instancji oraz skarżąca Wspólnota. Według definicji legalnej zawartej w art. 3 pkt 1 lit. a Prawa budowlanego, obiektem budowlanym jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, a nie poszczególne lokale znajdujące się w budynku. Wprawdzie w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że wydane w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego nakazy usunięcia nieprawidłowości mogą dotyczyć - w indywidualnych przypadkach - robót w poszczególnych lokalach, jednak tylko w sytuacji gdy mają one na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości, co winno być wykazane w sposób niewątpliwy w wydanej przez organ decyzji (por. wyrok NSA z dnia 13 lutego 1998 r., sygn. akt IV SA 757/96, dostępny na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W innym wyroku, z dnia 4 marca 2002 r. o sygn. akt IV SA 908/00 (Lex nr 81731) Naczelny Sąd Administracyjny celnie też argumentował, że nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku). Nie może natomiast wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego. Tymczasem w realiach niniejszej sprawy organy decyzyjne nie wykazały, by stwierdzone nieprawidłowości i - w związku z tym - nakazane do wykonania roboty w lokalach mieszkalnych miały wpływ na ogólną ocenę stanu technicznego budynku, czy też ocenę w przedmiocie użytkowania budynku, jako całości, w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi. Ponadto, zgromadzony materiał dokumentacyjny, w zakresie w jakim odnosi się do stanu przedmiotowych lokali mieszkalnych, potwierdza wystąpienie w nich nieprawidłowości odnośnie funkcjonowania wentylacji grawitacyjnej w związku ze zbytnim uszczelnieniem mieszkań, co może stanowić zagrożenie dla życia i zdrowia tylko mieszkających w nich osób. Stąd, w omawianym przypadku nie wystąpiły przesłanki warunkujące podjęcie działań w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego, a w każdym razie organy nie wykazały ich zaistnienia. Sąd nie podzielił argumentacji organu odwoławczego, że w nakazie oznaczonym w decyzji nr 3 chodziło o utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości. Wbrew sugestii organu zawartej w odpowiedzi na skargę, stwierdzone nieprawidłowości nie dotyczyły części wspólnych budynku, tj. elewacji budynku czy otworów okiennych, jako jej elementu, lecz wymiany powietrza w konkretnych lokalach mieszkalnych. Natomiast objęte spornym nakazem czynności polegające na zamontowaniu urządzeń nawiewnych np. w stolarce okiennej, szybach okiennych czy w otworze okiennym, nie mają wpływu na ogólną ocenę stanu technicznego budynku, w tym stanu jego elewacji, a także nie pozostają w związku z zarzucanym użytkowaniem budynku (a nie lokalu) w sposób zagrażający życiu i zdrowiu ludzi. Organ odwoławczy przemilczał ponadto wynikający z zakwestionowanego nakazu obowiązek wykonania szczeliny pomiędzy skrzydłem drzwi wewnętrznych mieszkań a podłogą, choć i w tym przypadku z całą pewnością nie może być mowy o częściach wspólnych nieruchomości. Poza tym organy obu instancji nie dowiodły, by montaż zbyt szczelnej stolarki okiennej wywierał wpływ na stan techniczny całego obiektu.

W świetle powiedzianego wyżej, brak jest podstaw do nałożenia na Wspólnotę nakazu zapewnienia wymiany powietrza w mieszkaniach jej członków (nakaz nr 3), zaś zastosowanie przez organy obu instancji przepisu art. 66 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, który w konkretnym stanie faktycznym nie mógł mieć zastosowania (błąd subsumcji), stanowi naruszenie prawa materialnego mające wpływ na treść rozstrzygnięcia.

W tym stanie rzeczy Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję ją poprzedzającą organu pierwszej instancji, w części objętej kwestionowanym nakazem, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 135 P.p.s.a. Natomiast brak podstaw do wydania przedmiotowego nakazu powoduje, że formułowanie przez Sąd zaleceń do dalszego postępowania w tym konkretnym przypadku stało się bezprzedmiotowe.

Rozstrzygnięcie w kwestii wykonalności zaskarżonej decyzji oparto o przepis art. 152 P.p.s.a., natomiast orzeczenie o zwrocie poniesionych kosztów postępowania, obejmujących wpis od skargi, wydano na podstawie art. 200 P.p.s.a.