Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1906/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 132 ust. 1,  art. 134,  art. 135, 118
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 15, 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 154 poz 958
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz  o zmianie niektórych innych ustaw

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi Skarbu Państwa - Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., Nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r., Nr [...] orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], w gminie P., powiat [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod przebudowę drogi krajowej nr [...] i dostosowanie jej do parametrów drogi ekspresowej klasy [...] na odcinku G. – B. od km [...] do km [...] (pkt 1 decyzji) oraz ustalającej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł na rzecz K.Z. i Z.Z. (pkt 2 decyzji), a także zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna decyzji (pkt 3 decyzji) - uchylił rozstrzygnięcie Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. w pkt 3 i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w punkcie 2, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania podlegać będzie wykonaniu, oraz w pozostałym zakresie utrzymał decyzję organu pierwszej instancji w mocy.

Zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2004 r., Nr [...], wyżej opisana nieruchomość została przeznaczona pod przebudowę drogi krajowej nr [...] i dostosowanie jej do parametrów drogi ekspresowej klasy [...] na odcinku G. – B. od km [...] do km [...].

Wnioskiem z dnia 9 sierpnia 2005 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, położonej w obrębie [...], gmina P., powiat [...] oraz o wydanie decyzji o zezwoleniu na jej niezwłoczne zajęcie.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2007 r., Nr [...], orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gmina P., powiat [...], stanowiącej własność K.Z. i Z.Z., przeznaczonej pod przebudowę drogi krajowej nr [...] i dostosowanie jej do parametrów drogi ekspresowej klasy [...] na odcinku G. – B. od km [...] do km [...] oraz o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł, oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja podlegać będzie wykonaniu, a także o określeniu terminu wydania przedmiotowej nieruchomości Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad przez dotychczasowych współwłaścicieli na dzień przypadający po upływie 30 dni od dnia uprawomocnienia się ww. decyzji.

Na skutek odwołań, wniesionych przez K.Z. i Z.Z., Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] maja 2008 r., Nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2007 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r., Nr [...], Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa wyżej opisanej nieruchomości, przeznaczonej na wyżej opisany cel, oraz o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

W wyniku odwołania, wniesionego przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r., Nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2009 r., Nr [...] w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Następnie, decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., Nr [...], Wojewoda [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gmina P., powiat [...], stanowiącej własność K.Z. i Z.Z., przeznaczonej pod przebudowę drogi krajowej nr [...] i dostosowanie jej do parametrów drogi ekspresowej klasy [...] na odcinku G. – B. od km [...] do km [...] (punkt 1 decyzji), o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł (punkt 2 decyzji), i o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna (punkt 3 decyzji).

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, zarzucając ustalenie odszkodowania w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy. Skarżący podniósł, iż jako nieruchomości porównawcze przyjęto m.in. dwie transakcje dotyczące nieruchomości położonych w Z., mieście stanowiącym siedzibę powiatu, liczącym ponad [...] tys. mieszkańców, podczas gdy wyceniana nieruchomość znajduje się we wsi K. Tym samym w ocenie skarżącego ww. nieruchomości nie mogą zostać uznane za nieruchomości podobne. Zdaniem Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad również różnica pomiędzy ceną minimalną i maksymalną świadczy o nieprawidłowym doborze nieruchomości porównawczych. Ponadto skarżący podniósł, iż w punkcie 9.2 operatu szacunkowego "Określenie cech porównawczych i ich wag" wpisano jako jedną z cech nieruchomości mających wpływ na poziom cen: "lokalizacja szczegółowa: status administracyjny nieruchomości", jednak w toku obliczeń autorka operatu przyjęła jako kryterium różnicujące ocenę tej cechy status drogi, przy której położona jest nieruchomość. Zdaniem odwołującego ocena cechy wydaje się nie mieć żadnego uzasadnienia, bowiem przyjmując taki tok rozumowania nieruchomość położona przy drodze krajowej w mało zaludnionym i mało rozwiniętym gospodarczo obrębie wiejskim miałaby znacznie wyższą cenę od nieruchomości położonej przy drodze wojewódzkiej w centrum dobrze rozwiniętego dużego ośrodka miejskiego np. w W. Skarżący wskazał ponadto, iż wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość winna być ustalona według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, tj. stanu z dnia [...] lipca 2004 roku. Tymczasem autorka operatu błędnie określiła wartość nieruchomości włączając do niej wartość naniesień roślinnych. W opisie naniesień zapisano, że naniesienia roślinne stanowi: 200 tuji w wieku 4 lat i 400 drzew liściastych w wieku 4 lat. Oznacza to, że były one nasadzone na nieruchomości w 2005 r., tj. po dacie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. Biorąc pod uwagę powyższe, naniesienia roślinne opisane w przedmiotowym operacie nie mogą być przedmiotem wyceny, a tym samym ustalenia odszkodowania w postępowaniu o wywłaszczenie. W odwołaniu, podniesiono również, że w decyzji został nieprawidłowo określony termin wypłaty odszkodowania. W punkcie 3 sentencji decyzji wpisano zobowiązanie Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, podczas gdy zgodnie z brzmieniem art. 132 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury, decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., Nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2011 r. w pkt 3 i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w punkcie 2 w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu i ustaleniu odszkodowania podlegać będzie wykonaniu, oraz w pozostałym zakresie utrzymał decyzję organu pierwszej instancji w mocy.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Minister powołał przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie, tj.: ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.); art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 roku o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i autostrad oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.); art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958); ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Organ odwoławczy zaznaczył, iż ofertą z dnia [...] czerwca 2005 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do K.Z. i Z.Z. z propozycją nabycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa. W piśmie z dnia 8 lipca 2005 r. właściciele przedmiotowej nieruchomości nie wyrazili zgody na jej sprzedaż. Następnie wnioskiem z dnia 9 sierpnia 2005 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha. Pismem z dnia 23 września 2005 r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom ostateczny termin do zawarcia umowy zbycia na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości, i wobec bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy sprzedaży, pismem z dnia 17 listopada 2005 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.

W dniu [...] marca 2010 r. w siedzibie [...] Urzędu Wojewódzkiego w W. odbyła się rozprawa administracyjna z udziałem stron postępowania oraz rzeczoznawcy majątkowego J.C. Na potrzeby niniejszego postępowania, dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości biegła – J.C., na zlecenie Wojewody [...], w dniu [...] października 2009 r. sporządziła operat szacunkowy, zaktualizowany w dniu [...] stycznia 2011 r.

Dalej Minister Infrastruktury zaznaczył, że w myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do treści art. 135 ust. 1 ww. ustawy jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (art. 135 ust. 2 ww. ustawy). Zgodnie zaś z treścią art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4. W myśl art. 135 ust. 4 ww. ustawy przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia (art. 135 ust. 5 ww. Ustawy). Następnie organ odwoławczy wskazał, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne damę o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Minister podkreślił, iż operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie o ustalenie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., zgodnie z którym przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast § 36 ust. 2 rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod grogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Organ odwoławczy wskazał także, że powołany przepis § 36 ust. 1 obliguje rzeczoznawcę majątkowego przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Dopiero w przypadku, kiedy ze względu na szczególne cechy nieruchomości, tj. sposób użytkowania, przeznaczenia, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami, a także jej rodzaj nie jest ona przedmiotem obrotu na danym rynku lokalnym, prawodawca wprowadził możliwość rozszerzenia obszaru, z którego biegły ma możliwość doboru odpowiedniego materiału do analizy porównawczej, o nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości, zgodnie z dyspozycją zawartą w § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomościami nabywanymi w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 przywoływanego rozporządzenia Rady Ministrów. Wymaga to jednakże zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Organ drugiej instancji wyjaśnił, iż podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

Minister zaznaczył, iż na stronie 7 analizowanego operatu szacunkowego biegła wskazała, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości sołeckiej K., ok. 3 km od miejscowości gminnej. Znajduje się w sąsiedztwie zakładu przemysłowego, hotelu, restauracji i trasy krajowej nr [...]. Wyceniane działki zostały wydzielone z działki użytkowanej jako stacja benzynowa. Działka nr [...] ma kształt prostokąta, natomiast działka nr [...] ma kształt nieforemnego wielokąta. Na dzień [...] lipca 2004 r. na części działek o pow. [...] m znajdował się wjazd z kostki brukowej na podbudowie z kruszywa granitowego o grubości 0,8 m, z przepustem z rur betonowych. Pozostała część działek była niezabudowana, nieutwardzona, nieogrodzona, porośnięta licznymi nasadzeniami. Dojazd do nieruchomości możliwy był drogą asfaltową - główną trasą nr [...]. Wyceniana nieruchomość położona była na uzbrojonych w energię elektryczną, gaz, kanalizację deszczową, wodę ze studni głębinowej i kanalizację sanitarną (zbiornik bezodpływowy).

Autorka operatu szacunkowego ustaliła, iż według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy wyceniana nieruchomość położona jest na terenach rolnych. Działki objęte są prawomocnym pozwoleniem na budowę zjazdu z drogi krajowej nr [...] na teren [...] nr [...] oraz decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i wydającą pozwolenie na budowę stacji paliw płynnych z urządzeniami budowlanymi dla działek nr [...] i nr [...] nr [...].

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy poddała analizie rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych w powiecie [...], [...] i [...] w ostatnich dwóch latach poprzedzających wycenę.

Zaznaczono, że wpływ na wartość szacowanego gruntu ma przede wszystkim jego lokalizacja szczegółowa (waga 40%), przeznaczenie działki (waga 30%), stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną (waga 20%) oraz powierzchnia działki (waga 10%).

Do ostatecznej analizy porównawczej biegła przyjęła trzy nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, wykupione pod drogi, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe oraz nieuciążliwą zabudowę usługową oraz budownictwa komercyjne.

Wartość 1 m2 gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł, a tym samym wartość łączna gruntu została określona na kwotę [...] zł.

Do określenia wartości odtworzeniowej części składowych gruntu, tj. wjazdu z kostki brukowej, posłużono się obiektem nr [...] i [...] ze "Scalonych wskaźników do wyceny budynków, budowli i małej architektury" wyd. Instytutu Doradztwa Majątkowego - zeszyt nr 83/84. Wartość naniesień została oszacowana na kwotę [...] zł. ,

Wartość roślin określono z wykorzystaniem publikacji dr K.Z. "Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie" wyd. Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2009. Wartość nasadzeń określono na kwotę [...] zł

Łączna wartość nieruchomości została oszacowana przez biegłą na kwotę [...] zł.

W piśmie z dnia 15 maja 2011 r., stanowiącym odpowiedź na zarzuty zgłoszone w odwołaniu, rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, iż z przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego wynika, że przy metodzie porównywania parami przyjmuje się do porównania nieruchomości podobne do wycenianej, a nie identyczne. Mogą to być więc zarówno nieruchomości lepsze pod względem cech rynkowych jak i gorsze. Przyjmuje się bowiem założenie, iż potencjalny nabywca nie będzie skłonny zapłacić więcej niż wynoszą ceny nieruchomości "lepszych", a sprzedający nie zadowoli się kwotą niższą niż ceny nieruchomości "gorszych". W związku z tym ceny nieruchomości najlepszej i najgorszej wyznaczają przedział w jakim powinna się zawierać wartość wycenianej działki. Biegła wyjaśniła, iż przedmiotowa nieruchomość położona jest co prawda w miejscowości wiejskiej, lecz bezpośrednio przy trasie krajowej nr [...] na terenie [...] ([...]), których na odcinku R.-W. jest kilkanaście. Jest wiec oczywiste, że ma lepszą lokalizację niż działki położone przy drodze wojewódzkiej, w miejscowości P. czy K. Jeśli więc można przyjąć do analizy działki o lokalizacji gorszej, to dlaczego nie można by przyjąć działek o lokalizacji lepszej.

Biegła wskazała ponadto, iż w metodzie porównywania parami zastosowanej w wycenie, określa się różnicę pomiędzy ceną najwyższą a najniższą. Zgodnie z zasadami dobrej praktyki, wypracowanymi przez szereg lat przez środowisko rzeczoznawców majątkowych, w celu zweryfikowania prawidłowości doboru nieruchomości do porównań stosuje się niepisaną zasadę, że różnica pomiędzy ceną za nieruchomość o cenie maksymalnej a ceną za nieruchomość o cenie minimalnej, nie powinna być większa od średniej ceny ze wszystkich cen za nieruchomości bazy działek, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dobór nieruchomości został wykonany zgodnie z tą zasadą. Dlatego też biegła nie zgodziła się, z argumentem, że nieruchomości porównawcze zostały dobrane niewłaściwe oraz że należy odrzucić transakcje dotyczące działek położonych w Z.

Odnośnie zarzutu uwzględniania w cesze "lokalizacja" statusu drogi, rzeczoznawca wskazała, iż cechy mające wpływ na wartość nieruchomości określa się dla transakcji przyjętych jako podstawę do porównań (zamieszczonych w tabeli nr 1 operatu), nie zaś w oparciu o cały rynek nieruchomości. Zatem podany w piśmie przykład, że przy ww. założeniu położenie nieruchomości w małym ośrodku wiejskim, przy drodze krajowej należałoby ocenić jako lepsze niż np. położenie nieruchomości w W. przy drodze wojewódzkiej, nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie, gdyż w bazie nieruchomości przyjętych do porównania nie ma tak dużych ośrodków jak W.

W piśmie z dnia 15 maja 2011 r. wskazano ponadto, iż stan przedmiotu wyceny został ustalony na dzień [...] lipca 2004 r. Zatem w punkcie 11 operatu szacunkowego została określona wartość nasadzeń, które miały cztery lata na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, nie zaś na dzień sporządzenia operatu szacunkowego. W dniu wizji lokalnej na przedmiotowych działkach wybudowana już była nowa droga. Biegła wyjaśniła również, że rodzaj i ilość nasadzeń zostały przyjęte na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] października 2008 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M.J. Rodzaj i ilość nasadzeń opisane w tym operacie nie były kwestionowane przez żadną ze stron, dlatego biegła uznała, ze jest to wiarygodne źródło informacji.

W świetle powyższych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego Minister Infrastruktury stwierdził, iż operat o wartości przedmiotowej nieruchomości został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku. Tym samym zarzuty podniesione w odwołaniu, dotyczące sposobu wyceny przedmiotowej nieruchomości nie mogą zostać uwzględnione. Ponadto organ odwoławczy podniósł, iż w myśl art. 132 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Na tej podstawie należało uchylić punkt 3 zaskarżonej decyzji określający termin wypłaty odszkodowania i w tym zakresie orzec co do istoty sprawy.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniósł Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad.

Strona skarżąca zarzuciła niewyczerpujące wyjaśnienie kwestii podniesionych w uwagach i zastrzeżeniach Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad zawartych w odwołaniu w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość położoną w gminie P., obręb [...], stanowiącej własność K.Z. i Z.Z. W ocenie skarżącego operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego J.C. nie może stanowić dowodu w sprawie, bowiem zawiera uchybienia, które mogły w istotny sposób wpłynąć na określenie wysokości odszkodowania. W związku z tym decyzja wydana w oparciu o przedmiotowy operat winna zostać uchylona.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż biegła przyjęła do porównania transakcje dotyczące nieruchomości nie stanowiących nieruchomości podobnych w rozumieniu ustawy. W przytoczonym przepisie zapisano, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W operacie przyjęto m.in. 2 transakcje dotyczące nieruchomości położonych w Z., mieście stanowiącym siedzibę powiatu, podczas gdy wyceniana nieruchomość znajduje się w obrębie wiejskim. Skarżący nie zgodził się, ze stwierdzeniem autorki operatu, że można przyjąć do analizy działki o lokalizacji gorszej lub lepszej od nieruchomości wycenianej. Skarżący stwierdził, iż w przedmiotowym operacie szacunkowym została zaburzona jednorodność zbioru nieruchomości przez przyjęcie 2 nieruchomości położonych ośrodku miejskim stanowiącym siedzibę powiatu, odmiennych od pozostałych nieruchomości położonych w obrębach wiejskich. O tym, iż nieruchomości te nie mogą być uznane za podobne w rozumieniu obowiązujących przepisów świadczy znacząco różna cena transakcyjna w przeliczeniu na 1m2 powierzchni działki. Ponadto strona skarżąca podniosła, iż rynek nieruchomości nabywanych z przeznaczeniem pod drogi nie został na potrzeby sporządzenia przedmiotowego operatu należycie przeanalizowany, bowiem rzeczoznawca przywołał transakcje dotyczące nieruchomości położonych w znacznej odległości od nieruchomości wycenianej (np. Z. ok. [...] km, P. - ok. [...] km), podczas gdy pominął transakcje nabycia z przeznaczeniem pod rozbudowę drogi nr [...] dotyczące nieruchomości położonych znacznie bliżej nieruchomości wycenianej (K. - ok. [...] m, B. - ok. [...] km, D. - ok. [...] km, P., S. i K. - ok. [...] km) i stanowiące niewątpliwie część rynku lokalnego dla nieruchomości wycenianej. W tym miejscu skarżący przywołał siedem transakcji nieruchomościami.

Ponadto zarzucono, iż w punkcie 9.2 operatu szacunkowego "Określenie cech porównawczych i ich wag" wpisano jako jedną z cech nieruchomości mających wpływ na poziom cen: "lokalizacja szczegółowa: status administracyjny nieruchomości", jednak w toku obliczeń autorka operatu przyjęła jako kryterium różnicujące ocenę tej cechy status drogi, przy której położona jest nieruchomość. Taka ocena cechy nie znajduje uzasadnienia w przedstawionej w operacie analizie zawartych transakcji. Ceny nieruchomości nabywanych pod drogę wojewódzką (obręby [...], [...], [...]) nie są niższe od cen nieruchomości nabywanych pod drogę krajową (obręby [...], [...], [...], [...], [...]). Prawidłowości w przyjęciu takiej oceny cechy, tj. niższej oceny nieruchomości przeznaczonej pod drogę o niższej kategorii przeczą również ceny nieruchomości położonych w Z. przeznaczonych pod budowę drogi innej niż krajowa i wojewódzka, tj. drogi powiatowej lub gminnej, które to ceny są najwyższe w zbiorze zawartym w operacie. Te okoliczności wskazują na nieprawidłowości w założeniach przy określaniu wartości przedmiotowych nieruchomości.

Strona skarżąca zarzuciła także, iż naniesienia budowlane zostały przez biegłą opisane w odmienny sposób, aniżeli w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2008 r. sporządzonego przez M.J., pomimo iż biegła wyjaśniła wcześniej, iż przyjmuje ona stan nieruchomości wynikający z operatu szacunkowego z dnia [...] października 2008 r. I tak, przy określeniu wartości wjazdu z kostki brukowej biegła dodatkowo wyceniła podbudowę z kruszywa, o której nie było mowy w operacie autorstwa M.J. Powyższy fakt spowodował wzrost kwoty w operacie (niezależnie od niekwestionowanego przez skarżącego wzrostu wynikającego ze zmian w katalogu "Scalonych wskaźników - do wyceny budynków, budowli i małej architektury, wyd. Instytutu Doradztwa Majątkowego) o kwotę [...] zł. Należy wskazać, że skoro opis został przez autorkę przyjęty z wcześniejszego operatu, gdyż na przedmiotowych działkach wybudowana była nowa droga i nie było możliwe zweryfikowanie stanu naniesień w terenie, to brak jest uzasadnienia dla zwiększenia ilości elementów podlegających wycenie.

W związku z powyższym, w ocenie skarżącego, analiza dokonana przez organ drugiej instancji jest niepełna, zaś wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego nie są wyczerpujące i nie mogą być podstawą do uznania, że operat został sporządzony prawidłowo.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu skarga jest bezzasadna, bowiem zaskarżona decyzja z dnia [...] sierpnia 2011 r. nie narusza prawa.

Przedmiotem rozpoznawanej sprawy jest wywłaszczenie prawa własności nieruchomości położonej w gminie P., powiat [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, oraz ustalenie odszkodowania za dokonane wywłaszczenie.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958), do spraw wszczętych i nie zakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Z kolei zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) - w brzmieniu obowiązującym do dnia 16 grudnia 2006 r. - wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy.

Przepis art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych nakłada na organ prowadzący postępowanie wywłaszczeniowe obowiązek przeprowadzenia rozprawy administracyjnej.

Mając na uwadze powyższe przepisy oraz materiał dokumentacyjny znajdujący się w aktach sprawy Minister Infrastruktury uznał, iż postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo, a ocenę tą popiera Sąd rozpatrujący niniejszą skargę.

Kwestię sporną w sprawie stanowi wysokość ustalonego odszkodowania.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Stosownie zaś do art. 18 ust. 2 powoływanej ustawy wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej ugn) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Stosownie do art. 154 ust. 1 ugn, wyboru właściwego podejścia, metody, techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei ustęp 2 tego przepisu stanowi, że przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] października 2009 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, zaktualizowany w dniu [...] stycznia 2011 r.

Rzeczoznawca majątkowy wykazała, że na analizowanym rynku lokalnym nieruchomości gruntowych niezabudowanych – powiecie [...], [...] i [...] - odnotowano w ostatnich dwóch latach transakcje rynkowe gruntami podobnymi przeznaczonymi pod drogi. Ceny gruntów nabywanych pod drogi publiczne uzależnione były głównie od położenia, gdyż najwyższe ceny uzyskiwały nieruchomości położone w miejscowości powiatowej oraz miejscowościach gminnych. Duży wpływ na wartość miało także przeznaczenie nieruchomości. Większą bowiem wartość osiągały działki budowlane przeznaczone pod usługi w porównaniu z działkami przeznaczonymi pod budownictwo jednorodzinne. Kolejnym atrybutem wpływającym na wartość był stopień uzbrojenia terenu, zaś niewielki wpływ na wartość ma powierzchnia działki.

A zatem prawidłowo rzeczoznawca majątkowy zastosowała § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. nakazujący uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Dopiero bowiem brak gruntów o przeznaczeniu drogowym pozwala rzeczoznawcy majątkowemu na zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 1 ww. rozporządzenia.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy wycenie przedmiotowego gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównywania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

W celu zaś odtworzenia wartości odtworzeniowej części składowych gruntu biegła zastosowała podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową (§ 21 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.)

Biegła określając stan nieruchomości prawidłowo opisała, że działki wywłaszczane położone są w miejscowości sołeckiej K., ok. 3 km od miejscowości gminnej, w sąsiedztwie zakładu przemysłowego, hotelu, restauracji i trasy krajowej nr [...]. Wyceniana nieruchomość została wydzielona z działki użytkowanej jako stacja benzynowa, jest położona na terenie nie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, a w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jest położona na terenach rolnych. Ponadto nieruchomość jest objęta prawomocnym pozwoleniem na budowę zjazdu z drogi krajowej nr [...] na teren [...], nr [...] oraz decyzją zatwierdzającą projekt budowlany i wydającą pozwolenie na budowę stacji paliw płynnych z urządzeniami budowlanymi dla działek nr [...] i nr [...] nr [...]. Jeśli chodzi o stan nieruchomości, biegła prawidłowo wskazała, iż na dzień [...] lipca 2004 r. na części działek o pow. [...] m znajdował się wjazd z kostki brukowej na podbudowie z kruszywa granitowego o grubości [...] m, z przepustem z rur betonowych. Pozostała zaś część działek była niezabudowana, nieutwardzona, nieogrodzona, porośnięta licznymi nasadzeniami. Dojazd do nieruchomości możliwy był drogą asfaltową - główną trasą nr [...]. Wyceniana nieruchomość położona była na uzbrojonych w energię elektryczną, gaz, kanalizację deszczową, wodę ze studni głębinowej i kanalizację sanitarną (zbiornik bezodpływowy). Stan ten pokrywa się z opisem nieruchomości przedstawionym w poprzednio sporządzonym operacie szacunkowym z dnia [....] października 2008 r. przez rzeczoznawcę M.J. Jedyną różnicą obu operatów, co do stanu nieruchomości, jest brak sprecyzowania w operacie z 2008 r. rodzaju materiału, z którego została wykonana podbudowa kostki brukowej. Jednakże w aktach sprawy znajduje się protokół z wizji lokalnej z dnia [...] września 2009 r., spisany na okoliczność wyceny nieruchomości, precyzujący rodzaj materiału, do którego to protokołu zastrzeżeń strony nie składały.

Jak wynika z analizy operatu szacunkowego do porównania przyjęto kilkadziesiąt transakcji transakcji nieruchomościami podobnymi, a ich analiza pozwoliła biegłej wyodrębnić następujące cechy nieruchomości mające wpływ na poziom cen: lokalizacja szczegółowa; status administracyjny miejscowości, przeznaczenie działki, uzbrojenie terenu, powierzchnia działki.

Biegła przyjęła do porównania działki: 1) nr [...], [...], [...], wykupione pod drogę, przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe oraz nieuciążliwą zabudowę usługową o pow. [...] m2, położone w miejscowości K., gmina S., przy asfaltowej ulicy, na terenach uzbrojonych w sieć elektryczną, wodociągową i kanalizacyjną – cena transakcyjna [...] zł; 2) nr [...], [...], [...], wykupione pod drogę, przeznaczone pod Budownictwo mieszkaniowe oraz nieuciążliwą zabudowę usługową o pow. [...] m2, położone w miejscowości K., gmina S., przy asfaltowej ulicy, na terenach uzbrojonych w sieć elektryczną, wodociągową i kanalizacyjną - cena transakcyjna [...] zł; 3) działka nr [...], wykupiona pod drogę, przeznaczona pod budownictwo komercyjne o pow. [...] m2, położona w miejscowości J., gmina J., przy asfaltowej ulicy, na terenach uzbrojonych w sieć elektryczną i wodociągową - cena transakcyjna [...] zł.

Biegła dokonała charakterystyki nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych (strona 13 operatu) oraz zestawienia nieruchomości parami – obiekt szacowny i obiekty porównawcze. Wpływ na wartość szacowanego gruntu ma przede wszystkim jego lokalizacja szczegółowa (waga 40%), przeznaczenie działki (waga 30%), stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną (waga 20%) oraz powierzchnia działki (waga 10%).

Na podstawie powyższych transakcji ustalono cenę gruntu w wysokości [...] zł. Wartość naniesień została oszacowana na kwotę [...] zł. Do określenia wartości odtworzeniowej części składowych gruntu, tj. wjazdu z kostki brukowej, posłużono się obiektem nr [...] i [...] ze "Scalonych wskaźników do wyceny budynków, budowli i małej architektury" wyd. Instytutu Doradztwa Majątkowego - zeszyt nr 83/84 (strona 14 operatu). Z kolei, wartość roślin (nasadzeń) określono z wykorzystaniem publikacji dr K.Z. "Szacowanie wartości roślin sadowniczych na plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie" wyd. Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2009., i wyniosła ona kwotę [...] zł (strona 14 operatu).

Wartość wywłaszczonej nieruchomości określono na kwotę [...] zł (na poziomie [...] zł za 1 m2).

W ocenie Sądu, przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów.

Skarżący wskazali, że wbrew twierdzeniom biegłej, 2 transakcje przyjęte do porównań (nieruchomości położone w Z., mieście stanowiącym siedzibę powiatu) nie spełniają kryterium podobieństwa do działek wycenianych, tj. położonych w obrębie wiejskim. W tym zakresie biegła udzieliła stosownych wyjaśnień w trakcie postępowania administracyjnego podnosząc, iż wprawdzie przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości wiejskiej, lecz bezpośrednio przy trasie krajowej nr [...], na terenie [...] ([...]), których na odcinku R. – W. jest kilkanaście. Jest wiec oczywiste, że ma lepszą lokalizację niż działki położone przy drodze wojewódzkiej, w miejscowości P. czy K. W trakcie postępowania administracyjnego biegła odniosła się też wyczerpująco co do wątpliwości skarżącego w zakresie "Określenie cech porównawczych nieruchomości i ich wag" .

W konsekwencji, zdaniem Sądu, analiza akt sprawy nie pozostawia wątpliwości, co do słuszności uznania przez organy obu instancji, że przedstawiony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, stanowiący podstawę do określenia kwoty odszkodowania w zaskarżonej decyzji odpowiadał cechom operatu prawidłowego, zupełnego, logicznego i wiarygodnego. Operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Wskazuje ponadto podstawy prawne oraz uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązania merytoryczne oraz przedstawia tok obliczeń oraz ich wynik końcowy.

W ocenie Sądu na fakt, iż wartość nieruchomości lokuje się poniżej ceny najwyższej na rynku wpływa okoliczność, iż przedmiotowa nieruchomość ma bardzo dobrą lokalizację przy trasie krajowej nr [...], na terenie [...], tj. [...]. Sąd rozpatrujący sprawę zwraca uwagę, iż wskazywał już na to biegły M.J. w operacie z 2008 r. (nieruchomość została wydzielona z działki, która w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej była działką położoną na terenach [...] – str 5 operatu z 2008 r.). Ponadto wywłaszczona nieruchomość została wydzielona z działki zabudowanej stacją benzynową, o dobrej dostępności komunikacyjnej oraz podstawowych mediów.

Zważyć należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Wskazać należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością.

Ponadto należy podnieść, że w utrwalonym już orzecznictwie sądowym istnieje pogląd, iż jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (vide: wyrok NSA z dnia 14.03.2007 r., I OSK 322/06, LEX nr 329151, wyrok WSA w Warszawie z dnia 31.08.2006 r., I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587, wyrok WSA w Warszawie z dnia 07.05.2007 r., sygn. akt I SA/Wa 547/07, opubl. Legalis) - czego skarżący nie uczynił, podnosząc jedynie, że przyznane odszkodowanie jest za wysokie.

Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.

-----------------------

9