Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1227/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-12-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 107 par 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie : Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 31 maja 2016 r. (nr [...]) ustalił na wniosek J. B. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego "budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi i handlowymi na parterze wraz z parkingiem i drogami wewnętrznymi na działce nr [...] obr. [...] oraz wjazdem z istniejącej drogi wewnętrznej na działkach nr [...] i [...] obr[...] przy ul. [...] w K.".

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ l instancji streścił przebieg postępowania w sprawie. W szczególności wskazano, że ww. decyzja została wydana w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy po uprzednim uchyleniu decyzji organu l instancji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Stąd w pierwszej kolejności uwzględniono zalecenia zawarte w kasatoryjnej decyzji organu II instancji. W toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę uprawnioną mgr inż. arch. M. K.. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji ustosunkowano się także do uwag i zastrzeżeń wniesionych przez strony.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli [...] sp. z o.o. (dawniej [...] sp. z o.o.) z siedzibą w W. działająca przez pełnomocnika r. pr. M. B. oraz Wspólnota Mieszkaniowa [...], także reprezentowana przez r.pr. M. B.. Stosowne pełnomocnictwa znajdują się w aktach sprawy.

W odwołaniu wniesionym w imieniu [...] sp. z o.o. pełnomocnik zarzucił naruszenie art. 7, art. 77 i art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 124 ust. 1 pkt 4 w zw. z § 124 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 21 listopada 2005 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi przesyłowe dalekosiężne służące do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie z uwagi na pominięcie przy ustalaniu linii zabudowy oraz warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy okoliczności, że na nieruchomości sąsiedniej, t.j. na działce [...] obr. [...] zlokalizowany jest zbiornik gazu LPG, skutkujący koniecznością ustanowienia strefy ochronnej opisanej w w/w rozporządzeniu.

W odwołaniu wniesionym w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej [...] zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. przez niewystarczające uzasadnienie sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, odwoływanie się do tolerancji ze względów technologicznych przy uzasadnieniu przybliżonego określenia wskaźników i parametrów nowej zabudowy, uwzględnienie przy obliczeniu średniej szerokości elewacji frontowych budynku usytuowanego na działce [...], podczas gdy niewielka jego część mieści się w obszarze analizowanym.

W tej ostatniej kwestii odwołujący się wskazał, że średnia szerokość elewacji frontowej powinna wynieść 18 m, a nie 26 m. Ponadto szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku określono na 28 m z tolerancją +/- 2 m, co zdecydowanie przekracza wartość średnią w obszarze analizowanym. W ocenie odwołującego się nieprecyzyjnie ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej przez wskazanie dwóch wartości tego parametru - na poziomie do attyki 25 m oraz 22.5 bez dalszego doprecyzowania, w jaki sposób ma przebiegać dopuszczony uskok. Ponadto także wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej znacząco odbiega od średniej w obszarze. Odwołujący się zarzucił także niewłaściwe określenie ilości miejsc parkingowych oraz zbyt ogólnikowe ustalenia dotyczące zieleni. Ponadto odwołujący się wskazał, że teren, na którym planowane jest zamierzenie inwestycyjne stanowi jedyny teren zielony w okolicy, zaś planowane zamierzenie inwestycyjne znajduje się na terenie, na którym miały powstać miejsca parkingowe dla budynku przy ul. [...], zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę z 21 marca 2007 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia 23 czerwca 2017r., nr [...], działając na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016, poz.778), na podstawie § 3-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003r. nr 164 poz. 1588) oraz na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego:

w pkt 1 uchyliło zaskarżoną decyzję w części, o której mowa w załączniku nr 1, pkt II, pkt 2, lit a, Warunki w zakresie ochrony środowiska, pod względem ochrony zieleni, punktor piąty od słów "W przypadku nieuniknionej kolizji z istniejącą zielenią...", orzekając w tym zakresie w następujący sposób:

"Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 2016 poz. 2134 z późn, zm.)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew których obwód pnia na wysokości 130 cm nie przekracza:

a) 100 cm - w przypadku topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

b) 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew; (art. 83f ust. 1 pkt. 3 lit a i b);

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu lub krzewów rosnących w skupisku o powierzchni do 25 m2 (art. 83f ust. 1 pkt 1);

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów rosnących na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art.83f ust.1 pkt 2);

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usuniecie drzew i krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele nie związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83 f ust. 1 pkt 3 a);

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, które nie rosną na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni (art. 83f ust.1 pkt 5).

W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, w tym drzew wymagających ochrony w procesie inwestycyjnym (przeznaczonych do zachowania i zabezpieczenia), ostatecznie rozstrzyga zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83 a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody;

W pkt 2 uchyliło zaskarżoną decyzję w części, o której mowa w załączniku nr 1, pkt II "Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy", pkt 6, Inne [wymagania] punktor trzeci, orzekając w tym zakresie w następujący sposób:

"Projekt budowlany należy wykonać zgodnie z obowiązującymi przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, zapewniając równocześnie ochronę interesów osób trzecich, w szczególności z uwzględnieniem wymogów dotyczących konieczności utrzymania strefy ochronnej wynikającej z przepisów rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 21 listopada 2005 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi przesyłowe dalekosiężne służące do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie, t.j. Dz.U. z 2014, poz. 1843)";

W pkt 3 uchyliło zaskarżoną decyzję w części, o której mowa w załączniku nr 1, pkt II, pkt 1, lit. b w zakresie, w jakim określa udział powierzchni biologicznie

czynnej i w tym zakresie orzeka w przedmiotowej sprawie w ten sposób, że:

"Udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu powierzchni działki inwestowanej ustala się na poziomie min. 25 %".

W pozostałym zakresie utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia, SKO powołując się na analizę sporządzoną przez mgr inż. arch. M. K. w marcu 2016 r., wskazało, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy wokół terenu inwestycji wyznaczono obszar analizowany w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki t.j. ok. 75 m. W obszarze analizowanym stwierdzono występowanie działek zabudowanych w sposób pozwalający na ustalenie cech, wskaźników i parametrów nowej zabudowy. Są to m.in. działki [...], [...] i [...] obr[...].

Stosownie do § 4 ust.1 powołanego na wstępie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej sprawie w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji ustalono linię zabudowy od strony ul. [...] w odległości 9 m od granicy z działką drogową nr [...], powołując się na do § 4 ust. 3 powołanego na wstępie rozporządzenia Ministra Infrastruktury. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji "wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej (część tekstowa)" wskazano, że w południowo-wschodniej pierzei ul. [...], w której znajduje się działka objęta wnioskiem można ustalić pewną prawidłowość w sytuowaniu budynków względem drogi publicznej. Działka objęta wnioskiem usytuowana jest między budynkami wielorodzinnymi wolnostojącymi, usytuowanymi pod pewnymi kątami względem ulicy [...], jednak narożniki budynków najbardziej zbliżone do ulicy [...] znajdują się w podobnej odległości od działki drogowej t.j. pomiędzy 8 a 9 m. Po przeciwnej stronie ul. [...] linia zabudowy przebiega jednorodnie i budynki jednorodzinne w zabudowie w większości pierzejowej usytuowane są od ok. 3 do ok. 6 m od działki drogowej. Odwołując się do analizy wskazano, że ze względu na charakter wnioskowanej inwestycji właściwe będzie wyznaczenie linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej nr [...], jako najbardziej oddalonej od pasa drogowego. Z załącznika nr 4 do zaskarżonej decyzji wynika, że wyznaczona linia zabudowy jest linią nieprzekraczalną. Zdaniem Kolegium, powyższe ustalenia organu l instancji znajdują oparcie w materiale dowodowym, w szczególności w sporządzonej w niniejszej sprawie analizie (k. 468-470).

Następnie SKO odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu złożonym w imieniu [...] sp. z o.o., odnośnie pominięcia przy ustalaniu linii zabudowy okoliczności, że na nieruchomości sąsiedniej, t.j. na działce [...] obr. [...] zlokalizowany jest zbiornik gazu LPG, skutkujący koniecznością ustanowienia strefy ochronnej opisanej w w/w rozporządzeniu, wyjaśniło co następuje: Linia zabudowy to linia regulacyjna określająca odległość obiektów kubaturowych od pasa drogowego. Linia ta w świetle utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych może być wyznaczona jako linia obowiązująca (przesądzająca o lokalizacji obiektów kubaturowych względem pasa drogowego) oraz nieprzekraczalna. W przedmiotowej sprawie z załącznika nr 4 do zaskarżonej decyzji wynika jednoznacznie, że linia zabudowy ustalona w przedmiotowej sprawie jest linią nieprzekraczalną. Oznacza to, że obiekt kubaturowy tej linii przekroczyć nie może, natomiast nie przesądza to jego dokładnej lokalizacji. W związku z tym przebieg linii zabudowy nie wyklucza z góry możliwości uwzględnienia wymagań ustanowienia strefy ochronnej, o której mowa w powołanym przez odwołującego rozporządzeniu. Inną kwestią jest, jak zabezpieczyć jej ustanowienie w przyszłości. Do tej kwestii SKO ustosunkowało się w końcowej części rozważań.

Dalej podano, że zgodnie z § 5 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się jednak wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy ustalono na poziomie 20 % z tolerancją do +/-1 % uzasadnioną względami technologicznymi. W istocie zatem wskaźnik ten wyznaczono w przedziale od 19 do 21 %. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi w obszarze analizowanym 27 %, a ustalono go w oparciu o dane zawarte w załączonej tabeli. Z analizy wynika, że wskaźnik ten jest w obszarze analizowanym zróżnicowany i wynosi od 13 % do 44 % (k. 470). Jednakże wątpliwości organu odwoławczego wzbudziło uwzględnienie w analizie w całości działki [...] podczas gdy, jak słusznie podnosi strona odwołująca się, tylko jej część znajduje się w obszarze analizowanym. Z punktu widzenia wartości wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki (terenu) wpływa to na obniżenie wskaźnika powierzchni zabudowy. Całkowite pominięcie tej działki wiąże się z ustaleniem średniego wskaźnika na poziomie ok. 26, 8 %. Dla większości działek wskaźnik ten kształtuje się w przedziale od ok. 20 do 35 % (karta nr [...]). Analiza wskaźnika w bezpośrednim otoczeniu terenu inwestycji prowadzi do wniosku, że jego rozpiętość wynosi od 13 % do 44 %. Dla działki [...] wynosi 21 %, dla działki [...] wynosi 13 %, dla działki [...] wynosi 39 %, dla działki [...] wynosi 44 %, zaś dla działki [...] wynosi 20 %.Mając na uwadze sposób kształtowania się tego wskaźnika w najbliższym sąsiedztwie, SKO za uznało za dopuszczalne i znajdujące oparcie w analizie wyznaczenie dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego wskaźnika w przedziale od 19 do 21 %. Zdaniem organu II instancji, jest to przedział zbliżony do wskaźników na działkach sąsiednich (dz. [...] i dz. 97 77), nie stanowi wskaźnika najwyższego w obszarze (dominanty). Mając powyższe na uwadze uznano, że wskaźnik ten został wyznaczony prawidłowo.

Przechodząc do analizy kolejnego z wyznaczonych parametrów wskazano, że stosownie do § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednak dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie w załączniku nr 1 szerokość elewacji frontowej ustalono na poziomie 28 m, z tolerancją +/- 2 m, czyli w przedziale od 26 do 30 m. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 26 m. W obszarze analizowanym parametr ten charakteryzuje się dużą rozpiętością. Dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego front działki to elewacja zachodnia planowanego budynku, usytuowana przy drodze prostopadłej do ul. [...] i ciągnąca się w głąb działki. Szczegółowe zasady kształtowania się tego parametru przedstawiono także w analizie (k. 471). Przychylono się w tym miejscu do argumentów odwołującego się, że brak jest uzasadnienia dla uwzględnienia w analizie działki [...]. Działka ta jest jedynie w części położona w obszarze analizowanym, zaś szerokość elewacji frontowej budynku na niej położonego stanowi dominantę, wynosi bowiem 110 m i nie jest reprezentatywna dla obszaru. Dlatego ustalenie parametru szerokości elewacji frontowej powinno nastąpić z pominięciem tej działki. Wobec tego średnia szerokość w obszarze analizowanym wynosi nie 26 m, lecz 20.6 m. Analiza architektoniczno-urbanistyczna potwierdza duże zróżnicowanie tego parametru w obszarze, który waha się od 6 m (m.in. dz. [...]) do 49 m (dz. [...]). Niższe parametry występują po przeciwnej stronie ul. [...] względem terenu objętego wnioskiem. Występuje tam zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji parametr ten kształtuje się w wyższych progach (dz. [...] - ok. 32 m, [...] - ok. 60 m, [...] - ok. 26 m, [...] - ok. 45 m). W tym stanie rzeczy, wg SKO, średni wskaźnik nie jest reprezentatywny dla obszaru analizowanego, charakteryzującego się różnorodnymi i przedzielonymi ul. [...] układami urbanistycznymi. Z drugiej strony wyznaczenie tego parametru w przedziale od 26 do 30 m nawiązuje do wyższych parametrów w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji. Podsumowując, Kolegium uznało, że wskaźnik ten został ukształtowany zgodnie z prawem, a sposób jego wyznaczenia znajduje oparcie w analizie, także wówczas, gdy w ocenie pominięta zostanie działka nr [...].

Przechodząc do oceny prawidłowości wyznaczenia następnego z wyznaczonych parametrów, powołując się na brzmienie § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. wskazano, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W przedmiotowej sprawie w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji określono na poziomie do attyki 25 m z tolerancją +/- 0.5 m oraz 22.5 z tolerancją +/- 0.5 m. Z załącznika nr 1 do zaskarżonej decyzji wynika, że maksymalna dopuszczona wysokość to 8 kondygnacji (25 m z tolerancją +/- 0.5 m), która nie może obejmować więcej niż 50 % całej zabudowy. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że w obszarze analizowanym parametr wysokości kształtuje się w sposób zróżnicowany. Średnia wysokość górnej krawędzie elewacji frontowej wynosi 12, 5 m. Wskazano, że nadrzędnym celem kształtowania się tego parametru powinno być określenie takich wymagań dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, które pozwoli na ukształtowanie przestrzeni tworzącej harmonijną całość w zastany układ przestrzenny. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na sposób wyznaczenia parametrów wysokościowych jest specyficzny charakter projektowanej bryły budynku o zróżnicowanej wysokości od 1 do 8 kondygnacji, co pozwoli na wkomponowanie go w układ przestrzenny, w którym parametr wysokości jest mocno zróżnicowany.

Przechodząc do oceny prawidłowości wyznaczenia tego parametru, zdaniem Kolegium w pierwszej kolejności ponownie należy zakwestionować uwzględnienie działki, która w niewielkim zakresie położona jest w obszarze analizowanym, t.j. działki nr [...]. Z analizy wynika, że parametr wysokości w obszarze analizowanym kształtuje się w sposób zróżnicowany. Podobnie, jak w przypadku szerokości elewacji frontowej widoczne jest zróżnicowanie zabudowy po obu stronach ul. [...]. Po przeciwnej stronie względem terenu inwestycji dominuje drobnogabarytowa zabudowa jednorodzinna o wysokości okapu na poziomie od ok. 3 m (m.in. dz. [...]) do ok.10 m (m.in. dz. [...]) i do kalenicy od ok. 8 m (m.in. dz. [...]) do ok. 12 m (m.in. dz. [...]). Z kolei w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji parametr wysokości kształtuje się w następujący sposób dz. [...] - wysokość do attyki ok. 30 m, dz. [...] wysokość do attyki ok. 4 m, dz. [...] wysokość do attyki ok. 8 m, dz. [...] wysokość do attyki ok. 32 m, dz. [...] wysokość do attyki ok. 9 m. Także zatem w bezpośrednim sąsiedztwie wskaźnik ten jest mocno zróżnicowany. Według Kolegium zróżnicowanie parametru wysokości uznać należało za zasadne. Maksymalna wysokość nowego budynku ma kształtować się w przedziale od 24.5 m do 25. 5 m dla nie więcej niż 50 % całej zabudowy oraz od 22 do 23 m dla pozostałej części zabudowy, w obrębie niższych części projektowanego budynku zezwolono na dalsze różnicowanie parametru wysokości. W zaskarżonej decyzji (załącznik nr 3, pkt 3, lit. e) wskazano, że nie ma konieczności wyznaczania niższych wysokości, które są konieczne dla zachowania warunku kontynuacji zabudowy sąsiadującej. W załączniku nr 3, pkt 3, lit. g doprecyzowano, że wysokość innych elewacji budynków kształtować ma się w przedziale od 19 do 20 m oraz od 4 do 5 m. Całościowa analiza ustaleń poczynionych przez organ l instancji prowadzi do wniosku, że kluczowe w przedmiotowej sprawie jest ustalenie maksymalnej wysokości obiektu budowlanego. Wobec zróżnicowania parametru wysokości istotne jest by nowy budynek nie stanowił dominanty i nie wybijał się w obszarze analizowanym, lecz by parametr ten był zbliżony do wartości występujących w najbliższym sąsiedztwie. Jednocześnie z analizy wynika, że w najbliższym sąsiedztwie występuje bardzo duże zróżnicowanie tego parametru.

W tym stanie rzeczy, w ocenie organu odwoławczego, zróżnicowanie wysokości bryły budynku projektowanego jest właściwym środkiem wkomponowania nowej zabudowy w zastany układ urbanistyczny. Kolegium uznało, że sposób wyznaczenia parametru wysokości dla nowego budynku jest złożony, ale czytelny. Punktem odniesienia są dwa przedziały. Pierwszy 24.5 do 25.5 m dla nie więcej niż 50 % całkowitej zabudowy oraz drugi 22 do 23 m dla pozostałej części, która może ulec dalszemu obniżeniu do wysokości najniższego budynku tj. budynku na działce [...]. Podkreślono, że takie zróżnicowanie parametru wysokości jest uzasadnione także przez okoliczność, że kształt działki powoduje, że bryła budynku będzie wydłużona, a jego szerokość elewacji frontowej znaczna. Mając powyższe na uwadze, SKO stwierdziło, że parametr ten został wyznaczony zgodnie z prawem.

Dokonując oceny trafności kolejnego parametru, powołując się na regulujący sposób jego wyznaczenia § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, wskazano, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji ustalono dach płaski. W załączniku nr 3 do zaskarżonej decyzji wskazano, że w obszarze analizowanym występują różne formy dachów, zarówno połaciowe, o kącie nachylenia połaci dachowych od 25° do 45° oraz płaskie. W analizie wskazano, że wobec różnorodności formy dachów w obszarze analizowanym, forma dachu płaskiego jest dopuszczalna.

Ponadto w przedmiotowej sprawie ustalono, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej ul. [...], przez istniejący zjazd z drogi wewnętrznej zlokalizowanej na terenie działek [...], [...] obr. [...].

Dalej stwierdzono, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego, a teren, będąc położonym w granicach administracyjnych Miasta K., nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Ponadto planowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Następnie przechodząc do powodów uchylenia decyzji, wskazano, że w związku ze zmianą przepisów ustawy z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody w kwestii zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów, zaszła konieczność skorygowania ustaleń w zakresie ochrony zieleni przez uwzględnienie stanu prawnego wynikającego ze zmian w ustawie z 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody w kwestii zezwoleń na usunięcie drzew lub krzewów. Dlatego w tym zakresie uchylono zaskarżoną decyzję i wskazano warunki pod względem ochrony zieleni wynikające z nowych przepisów.

Z kolei ustosunkowując się do zarzutów związanych z naruszeniem § 124 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 21 listopada 2005 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi przesyłowe dalekosiężne służące do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie z uwagi na pominięcie przy ustalaniu linii zabudowy oraz warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w związku z tym, że na nieruchomości sąsiedniej, t.j. na działce [...] obr. [...] zlokalizowany jest zbiornik gazu LPG, skutkujący koniecznością ustanowienia strefy ochronnej opisanej w ww. rozporządzeniu, Kolegium uznało, że już na obecnym etapie postępowania zachodzi konieczność uwzględnienia jego wymagań w zakresie niezbędnym dla ochrony interesów osób trzecich. Funkcjonująca stacja paliw została już zlokalizowana zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zgodnie z § 124 cyt. rozporządzenia magazyny butli z gazem płynnym o masie do 1350 kg, odmierzacze tego gazu na stanowisku tankowania pojazdów samochodowych oraz zbiorniki gazu płynnego powinny być usytuowane w określonej w tym przepisie minimalnej odległości m.in. od budynków mieszkalnych. Celem tej regulacji jest stworzenie strefy ochronnej. Zdaniem SKO, przepis ten nie może zatem być brany pod uwagę jedynie w sytuacji, gdy decyzja ustalająca warunki zabudowy dotyczy stacji paliw, lecz także w sytuacji lokalizacji zabudowy mieszkaniowej w pobliżu stacji paliw. W przeciwnym razie wymogi w zakresie bezpieczeństwa i zdrowia ludzi mogłyby być łatwo obchodzone. Zatem, brany on będzie pod uwagę dopiero w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, prowadzącego do zatwierdzenia konkretnego projektu budowlanego. Wynikają z niego ograniczenia w zakresie lokalizacji obiektów budowlanych. Z uwagi na to, że jego uwzględnienie warunkuje bezpieczeństwo mieszkańców nowoprojektowanej zabudowy, Kolegium uznało za zasadne wyraźne wskazanie tego rozporządzenia, jako istotnego punktu odniesienia w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego. Uznało tym samym ogólne odniesienie się do przepisów techniczno-budowlanych za niewystarczające. Stąd w tym zakresie zaskarżona decyzja została uzupełniona.

Natomiast, zdaniem SKO, dopuszczalność zabudowy w granicy z działką m.in. [...], na której zlokalizowana jest stacja paliw (załącznik nr 3, pkt 3, lit. g, s. 7) nie stoi na przeszkodzie spełnieniu wymagań wynikających z § 124 ww. rozporządzenia. Warunek określony w załączniku nr 1 nr 3, pkt 3, lit. g, s. 7, nie nakazuje bowiem lokalizacji w granicy, lecz jedynie ją dopuszcza. Ostatecznie o takiej dopuszczalności decydować będzie spełnienie także innych wymagań wynikających z przepisów techniczno-budowlanych, w tym z powołanego rozporządzenia.

W kwestii zarzutu dotyczącego niewłaściwego określenia ilości miejsc postojowych, SKO uznało, że organ l instancji, zgodnie ze wskazaniami tut. Kolegium doprecyzował postanowienia decyzji w tym zakresie. Ponadto w ocenie sądów administracyjnych (zob. wyrok WSA w Krakowie z 24 września 2014 r. sygn. II SA/Kr 972/14) kwestie związane z precyzyjnym ustaleniem miejsc parkingowych mogą być podniesione dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego (w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę).

Ustosunkowując się do zarzutu zbyt dużej "ogólnikowości" postanowień dotyczących zieleni, SKO wyjaśniło, że brak jest przepisów, które określałyby w sposób wiążący sposób ustalenia powierzchni biologicznie czynnej. Ma ona być wyznaczona w nawiązaniu do tendencji występujących w obszarze analizowanym. Powołując się na zapisy analizy wskazano, że wielkość powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym jest zróżnicowana i zależna od charakteru zabudowy, a wskaźnik ten powinien wynosić nie mniej niż 25 %. W zaskarżonej decyzji w załączniku nr 1, pkt II, pkt 1 lit. b wskaźnik ten określono na poziomie 20 %. Przy czym w żadnym miejscu w decyzji nie wskazano, dlaczego ustalenia organu l instancji odbiegają w tym zakresie od analizy. Uzasadnienia takiego nie ma także w załączniku nr 3, który ma prezentować wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej. Wobec powyższego, w ocenie Kolegium należy właściwą wartość dowodową przypisać pierwotnym ustaleniom analizatora, bowiem organ l instancji nie wskazał żadnych dodatkowych okoliczności uzasadniających zmianę tego wskaźnika. Dlatego też w tym zakresie zaskarżona decyzja została zmieniona.

Okoliczność, że planowane zamierzenie inwestycyjne znajduje się na terenie, na którym miały powstać miejsca parkingowe dla budynku przy ul. [...], zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę z 21 marca 2007 r. pozostaje bez wpływu na ocenę zgodności z prawem niniejszej decyzji. Co najwyżej może rodzić roszczenia cywilnoprawne, o ile znajdują one oparcie w stosownych umowach cywilnoprawnych.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa B. K., reprezentowana przez radcę prawnego M.. B., zarzucając naruszenie: art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a., a także art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nieprawidłowe uzasadnienie decyzji polegające na:

- braku dogłębnego uzasadnienia w zakresie zaakceptowania przez organ sposobu przygotowania analizy urbanistyczno - architektonicznej przez analizatora, tj. w szczególności podczas wyznaczania obszaru analizy, co ma szczególne znaczenie dla

dalszych obliczeń powierzchni zabudowy, wysokości czy też szerokości elewacji;

- braku wyczerpującego odniesienia się organu do przygotowanej analizy pod kątem możliwości stosowania odstępstw od wyznaczonych wartości w kontekście określania powierzchni zabudowy, wysokości, jak i szerokości elewacji w sytuacji, gdy przesłanki do ich zastosowania nie zachodzą;

- braku dogłębnego uzasadnienia w zakresie ustalenia parametrów szerokości elewacji frontowej mimo wyłączenia z wyliczeń działki o numerze [...], co jednak nie

znalazło odzwierciedlenia w ustaleniach poczynionych przez organ;

- nieprecyzyjnym ustaleniu wysokości elewacji frontowej poprzez wskazanie dwóch wartości tego parametru, tj. na poziomie do attyki 25 m oraz 22,5 m bez dalszego

doprecyzowania sposobu w jaki ma przebiegać dopuszczony uskok w wysokość

elewacji frontowej;

- ustaleniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na wysokości do 25 m

podczas, gdy średnia wysokość do attyki w obszarze analizowanym wynosi 12,5 m co w sposób rażący podwyższa średnią wysokość elewacji frontowych na analizowanym obszarze;

- braku odniesienia się co do wymagań dotyczących ilości miejsc postojowych zamiast tego posługiwanie się zbyt ogólnikowymi stwierdzeniami w tym zakresie które w żaden sposób nie nakładają na inwestora obowiązku zapewnień odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, jak również zapewnienia ich w obrębie działki planowanej inwestycji;

- poczynieniu zbyt ogólnikowych, a wręcz lakonicznych ustaleń w zakresie ochrony zieleni, przy posiadaniu przez organ wiedzy, że działka na której planowana jest inwestycja jest jedynym terenem zielonym w okolicy.

Artykuł 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego w sytuacji, gdy zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje

na liczne odstępstwa od zasady "dobrego sąsiedztwa".

Naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć na wynik sprawy tj. art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy części zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 31 maja 2016 roku, znak: [...], podczas gdy decyzja ta winna zostać uchylona przez organ II instancji, zgodnie z wnioskiem wyrażonym w odwołaniu z dnia 20 czerwca 2016 roku.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji w całości.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisk i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji.

Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że wydane decyzje są prawidłowe, skarga nie zasługuje na uwzględnienie, a Sąd podziela rozważania Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Podstawę materialno-prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 788 ze zm.). W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 powołanej ustawy - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Dz. U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588 (dalej; rozporządzenie) określone zostały zasady ustalania parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu w oparciu o tzw. analizę urbanistyczno- architektoniczną.

Analizę urbanistyczno - architektoniczną sporządza uprawniony architekt lub urbanista. Stanowi ona podstawę ustaleń dokonywanych przez organ a wyniki analizy stanowią część merytoryczną decyzji - jeden z jej załączników. Organ ma obowiązek przeprowadzenia kontroli sporządzonej w sprawie analizy, stanowi ona bowiem merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydanej decyzji.

Dokonując oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia SKO, Sąd nie dopatrzył się uchybień skutkujących koniecznością eliminacji skarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Granice obszaru analizowanego, przyjęto w minimalnej, dopuszczonej przepisami wielkości – trzykrotności szerokości elewacji frontowej (ok. 75 m, w niektórych miejscach zbliżając się do 80 m.).

W ocenie Sądu, co do zasady, brak jest przeszkód do wyznaczenia obszaru analizowanego w promieniu większym niż trzykrotność frontu działki, jeśli jest to uzasadnione specyfiką zagospodarowania przestrzennego danego obszaru, jednak takie powiększenie obszaru analizowanego winno wynikać z okoliczności sprawy. Wbrew zarzutom skargi, stosunkowo nieznaczne odchylenia od określonej przepisami prawa minimalnej wielkości i kształtu analizowanego obszaru miał nieregularny kształt działki. Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę wykazującą, iż na obszarze tym występuje zabudowa, która pozwala określić wymogi dotyczące planowanej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu i – co należy podkreślić - w bezpośredniej bliskości, sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza do polskiego systemu prawnego "zasadę dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (por. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2013, wyd. 7, s. 510-511). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać charakterem od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, gdyż ratio legis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest ochrona "ładu przestrzennego" (por. wyrok NSA z 21 czerwca 2017 r. sygn. II OSK 2633/15). Pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Obecnie najbardziej rozpowszechniona linia orzecznicza, z którą zgadza się Sąd w składzie orzekającym, reprezentuje stanowisko, że działka sąsiednia to działka położona w okolicy (niekoniecznie styczna), ale też niekoniecznie każda działka z obszaru analizy. Ustalenie katalogu działek sąsiednich będzie zależeć zatem każdorazowo od indywidualnych okoliczności faktycznych danej sprawy administracyjnej (tak m.in. orzeczenia przywołane przez uczestnika postępowania, np. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r., sygn. II OSK 646/06). Słusznie w analizie przyjęto, a następnie powtórzono w decyzji I instancji, że działkami sąsiednimi, zabudowanymi w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy są m.in. działki [...], [...] , [...] obr. [...]

W wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji organu I instancji, wskazano podobieństwo zagospodarowania na obszarze analizowanych do inwestycji planowanej, w szczególności odnośnie dz. nr [...], występuje bowiem zabudowa usługowa oraz mieszkaniowa, gwarantująca zachowanie kontynuacji funkcji tego obszaru. Ww. działki są dostępne do tej samej drogi publicznej – ul.[...], zlokalizowane w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem. W ocenie Sądu fakt ten jest wystarczający do uznania, iż kwestionowane przez stronę skarżącą zasady dobrego sąsiedztwa zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszego postępowania, nie narusza. Planowana inwestycja będzie stanowiła bowiem kontynuację funkcji – częściowo usługowej i mieszkaniowej występującej w obszarze analizowanym.

Zostały spełniane także pozostałe warunki określone w art. 61 ust 1 ustawy. Teren opięty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma dostęp do drogi publicznej, nie wymaga też zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Zgodnie z treścią art. 7 k.p.a., organ prowadzący postępowanie zobligowany jest przestrzegać zasady dochodzenia do prawdy materialnej, a więc podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Organ ma obowiązek wszechstronnego zgromadzenia i rozpatrzenia materiału dowodowego (art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.), natomiast poczynione w sprawie ustalenia muszą znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej w sprawie decyzji, zgodnie z wymaganiami określonymi w art. 107 § 3 k.p.a.

Wbrew podniesionym w skardze zarzutom, parametry planowanej zabudowy zostały w ocenie Sądu ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie sporządzonej w sprawie analizy oraz uzasadnione zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono na podstawie § 5 ust 2 rozporządzenia. Powołany przepis daje organom kompetencje do tego aby parametr ten ukształtować w sposób różny od wartości średniej w obszarze analizowanym, przy czym na organach spoczywa obowiązek nie tylko wskazania średniego wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym, ale także, w przypadku rekomendowania dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wspomnianych wyżej wartości średnich, precyzyjnego wskazania, czym takie odstępstwo jest podyktowane (vide: wyr. WSA w Łodzi z 15.01.2014r., II SA/Łd 918/13, LEX nr 1502563). Konieczne jest, po ustaleniu granic obszaru analizowanego, ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru, co jednak nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Możliwe jest w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Wnioski do takiego rozstrzygnięcia powinny przy tym wynikać z analizy urbanistycznej. (tak WSA w Łodzi w wyr. z 11.06.2013 r.,II SA/Łd 227/13, LEX nr 1332846).

Jak wynika z analizy (k.470) ustalony w przedmiotowej sprawie ww. parametr wynoszący ok. 20 % mieści się w wielkościach istniejących wskaźników występujących na analizowanym terenie i jest zgodny z wnioskiem inwestora. Organ administracyjny w sposób szczegółowy i rzetelny przeprowadził analizę dotycząca poprawności wyznaczenia przedmiotowego wskaźnika w omawianym wymiarze (s. 9-10 uzasadnienia zaskarżonej decyzji), co znalazło odzwierciedlenie części historycznej niniejszego uzasadnienia.

W kwestii wyznaczenia parametru szerokości elewacji frontowej organ odwoławczy również wyczerpująco uzasadnił zaproponowane przez autora analizy i zaakceptowane przez organ I instancji odstępstwo od średniej szerokości występującej na obszarze analizowanym (§ 6 ust. 2 rozporządzenia).

W przedmiotowej sprawie z analizy wynika, że średni parametr szerokości elewacji frontowej z uwzględnieniem działki [...] wynosi 26 m, a bez uwzględnienia tej działki - 20,6 m. Analiza architektoniczno-urbanistyczna potwierdza duże zróżnicowanie tego parametru w obszarze, który waha się od 6 m (m.in. dz[...]) do 49 m (dz. [...] Występująca po przeciwnej stronie ul. [...] zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna charakteryzuje się niższymi parametrami w stosunku do terenu objętego wnioskiem. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji parametr ten kształtuje się w wyższych progach (dz. [...] - ok. 32 m, [...] - ok. 60 m, [...] - ok. 26 m, [...] - ok. 45 m).

Należy się zgodzić z SKO, że w realiach przedmiotowej sprawy średni wskaźnik nie jest reprezentatywny dla obszaru analizowanego, charakteryzującego się różnorodnymi i przedzielonymi ul. [...] układami urbanistycznymi. Wyznaczenie tego parametru w przedziale od 26 do 30 m nawiązuje do wyższych parametrów w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji. Wbrew zarzutowi skargi, organ odwoławczy ocenił prawidłowość wyznaczonego parametru, przy uwzględnieniu wyłączenia z wyliczeń działki nr [...] (s.10-11 uzasadnienia zaskarżonej decyzji). Stąd w ocenie Sądu wskaźnik ten został ukształtowany zgodnie z prawem, a sposób jego wyznaczenia znajduje oparcie w analizie.

Ustosunkowując się do kolejnego zarzutu strony skarżącej – dotyczącego nieprecyzyjnego ustalenia parametru wysokości elewacji frontowej, wskazać należy, że również w tej kwestii organ odwoławczy przeprowadził wyczerpującą, rzetelną ocenę prawidłowości sposobu wyznaczenia przedmiotowego parametru, co znalazło odzwierciedlenie na s. 11-12 uzasadnienia zaskarżonej decyzji.

Dodatkowo SKO w odpowiedzi na skargę wyjaśniło, że uskokowe ukształtowanie przedmiotowego parametru zostało zaproponowane po to, by nowy budynek nie stanowił dominanty i nie wybijał się w obszarze analizowanym, lecz by parametr ten był zbliżony do wartości występujących w najbliższym sąsiedztwie. Z analizy wynika bowiem, że w najbliższym sąsiedztwie występuje bardzo duże zróżnicowanie tego parametru, zatem zróżnicowanie wysokości bryły budynku projektowanego jest właściwym środkiem wkomponowania nowej zabudowy w zastany układ urbanistyczny.

Odnośnie określenia miejsc parkingowych, to podkreślić należy, że kwestia ta będzie badana w postępowaniu zmierzającym do wydania pozwolenia na budowę. Podkreślić jednak należy, że w załączniku nr 1 pkt II ppkt 4 "Warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji" lit.e wskazano wskaźniki liczby miejsc parkingowych dla projektowanego zamierzenia zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Nie zasługuje w końcu na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. polegający na braku odniesienia się przez skarżony organ do kwestii ustalenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej oraz rozwiązania kwestii miejsc postojowych dla nowej inwestycji. Również i w tym przypadku organ dochował wymogów zawartych w art. 107 § 3 k.p.a. wypowiadając się szczegółowo w zakresie kwestionowanym przez stronę skarżącą (zob. s. 14).

Podsumowując, organ odwoławczy, wbrew zarzutom skargi, nie dopuścił się naruszenia ani art. 7, 8, 77, 107 k.p.a., ani art.138 § 1 pkt 2 k.p.a., ani też art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dlatego też, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę należało oddalić.