Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 344/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-06-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 4 - par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 10 czerwca 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Sędzia NSA Anna Stępień (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Magdalena Rząsa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 czerwca 2014 roku sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją

z dnia [...] roku nr [...], po rozpoznaniu odwołania M.Z., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza O. z dnia [...] roku nr [...] w sprawie warunków zabudowy.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym:

Burmistrz O. decyzją z dnia [...] roku, po rozpoznaniu wniosku J. W., ustalił sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na legalizacji budowy budynku gospodarczego o wymiarach zewnętrznych 1,25 x 1,06 m na działce oznaczonej nr ewid. [...], obręb O., gm. O.

W podstawie prawnej rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012 roku, poz. 647 ze zm., dalej jako: "u.p.z.p."). Z powołaniem się na wyniki analizy przeprowadzonej stosownie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako: "rozporządzenie"), w treści decyzji organ określił warunki realizacji inwestycji, wskazując, że powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji ma wynosić do 32%, a powierzchnia biologicznie czynna minimum 40%, szerokość elewacji frontowej na poziomie 1,25 m z tolerancją do 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu, attyki lub okapu przewidziano do 2,2 m.

W zakresie geometrii dachu organ wskazał, iż dach ma być o konstrukcji jednospadowej ze spadkiem połaci od 5° do 20°, a kalenica główna na poziomie do 3 m, równoległa lub prostopadła do frontu działki. Organ dopuścił usytuowanie zabudowy bezpośrednio przy granicy z działką nr ewid. [...]. Jednocześnie organ ustalił w pkt 2 ppkt 1 lit. "b" decyzji, że część terenu inwestycji przy drodze wojewódzkiej nr 726, przeznacza się pod docelowe poszerzenie tej drogi. Linie zabudowy i linie rozgraniczające teren zadania zostały określone na załączniku graficznym do decyzji.

W odwołaniu M. Z., właścicielka działki sąsiedniej oznaczonej nr ewid. [...] graniczącej z terenem inwestycji, podniosła, iż nie zgadza się z treścią rozstrzygnięcia organu, bowiem jest ono dla niej bardzo krzywdzące. Autorka odwołania nie zgadza się na legalizację obiektu, gdyż obiekt ten powoduje niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych i użytkowych dla użytkowników działki nr ewid. [...]. Sporny budynek został wzniesiony na wykradzionej odwołującej części działki.

W piśmie z dnia 8 stycznia 2014 roku J. W. wskazał, iż budynek – wbrew twierdzeniom odwołującej – jest wybudowany na terenie jego działki. Obiekt w żaden sposób nie przeszkadza odwołującej, tym bardziej, że jej działka jest niezabudowana.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania, wspomnianą na wstępie decyzją uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w zakresie pkt 2 ppkt 1 lit. "b" i umorzyło postępowanie pierwszej instancji w tym zakresie. W motywach decyzji organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie cytując regulację ustawową wyjaśnił, że możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla legalizowanego obiektu. Dla podjęcia decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagana zgoda właścicieli terenu inwestycji, jak i sąsiednich nieruchomości, bowiem decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, co wynika z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. Stosunki pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości normowane są przepisami prawa cywilnego. Argumenty dotyczące postępowania legalizacyjnego prowadzonego przez organ nadzoru budowlanego, jak

i niewykonania tych decyzji, wykraczają poza ramy postępowania w sprawie warunków zabudowy. Także spory na tle własności, czy granic nieruchomości, kwestie rozgraniczenia nieruchomości, nie mogą tamować podjęcia decyzji o warunkach zabudowy dla terenu określonego na mapie przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.).

Następnie organ wskazał, że co do zasady - do wymagań będących elementami decyzji ze sfery planowania przestrzennego, nie należą rozwiązania w zakresie sytuowania obiektu względem granic działki. Sprawy te należą do materii normowanej przez przepisy prawa budowlanego i rozstrzyga o nich organ administracji architektoniczno – budowlanej właściwy w sprawie pozwolenia na budowę. Jeżeli jednak usytuowanie budynku na granicy działki jest elementem istniejącego w sąsiedztwie planowanej inwestycji ładu przestrzennego (popartego ustaleniami analizy), to dopuszczenie lokalizacji inwestycji w granicy działki może być elementem decyzji o warunkach zabudowy (jako warunek ładu przestrzennego, o którym mowa w art. 54 pkt 2 lit. a

w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Organ administracji architektoniczno – budowlanej, będąc związany decyzją o warunkach zabudowy, nie jest zwolniony od badania zgodności z prawem projektowanej inwestycji w zakresie poddanym jego właściwości. W sprawie niniejszej z analizy zagospodarowania terenów sąsiednich wynika, że usytuowanie budynków gospodarczych w granicy działek stanowi element ładu przestrzennego.

Jak argumentował organ odwoławczy, sprawa dotyczy legalizacji budynku gospodarczego o wymiarach 1,25 x 1,06 m. Organ pierwszej instancji dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stosownie do przepisów rozporządzenia. Obszar analizy został wyznaczony prawidłowo. Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia powinien być on wyznaczony w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki, jednak nie mniej niż 50 m. Z racji tego, że działka ma szerokość 12 m, zatem trzykrotna szerokość jej frontu daje wielkość 36 m, zatem tak wyznaczony obszar byłby mniejszy niż wartość minimalna (50 m). W tej sytuacji organ przyjął jako obszar analizowany teren o szerokości 50 m. Teren inwestycji znajduje się na obszarze zabudowy zagrodowej, a zatem inwestycja będzie uzupełnieniem istniejącej funkcji. Ustalenie warunków zabudowy dla projektowanego zadania znajduje więc uzasadnienie, a organ pierwszej instancji w swojej decyzji określił cechy nowej zabudowy. Linia zabudowy wyznaczona została w załączniku graficznym i jest ona określona poprzez istniejącą zabudowę mieszkaniową. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, na poziomie 32 %, biorąc pod uwagę, że działka jest już zabudowana w 25%, średni wskaźnik dla analizowanego obszaru wynosi 23%, a najwyższy wskaźnik zabudowy na tym terenie wynosi 32%. Szerokość elewacji frontowej ustalono na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, tj. w inny sposób wynikający z analizy, uwzględniając to, że budynek już istnieje i nie narusza ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. Wprawdzie przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia nie przewiduje możliwości zastosowania 20% tolerancji, jak to uczynił organ pierwszej instancji, co jednak nie ma istotnego znaczenia w sprawie. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia na podstawie ustaleń analizy. Natomiast geometrię dachu zgodnie z § 8 rozporządzenia, odpowiednio do dachów występujących w obszarze analizowanym.

W konkluzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż decyzję pierwszej instancji należało jednak uchylić i umorzyć postępowanie w zakresie ustaleń pkt 2 ppkt 1 lit. "b" dotyczących przeznaczenia części terenu inwestycji przy drodze wojewódzkiej nr 726 pod docelowe poszerzenie tej drogi. Kwestie te wykraczają poza granice postępowania wszczętego wnioskiem o warunki zabudowy, zatem w tym postępowaniu nie mogły być rozważane.

W skardze na powyższą decyzję M. Z. ponownie wskazała, iż domaga się rozbiórki obiektu, który stanowi samowolę budowlaną i ogranicza użytkowanie jej działki. Obiekt posadowiony jest na jej gruncie. Organy zajmujące się sprawą samowoli budowlanej robią wszystko, by zalegalizować istniejące obiekty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podnosząc argumenty wskazane w uzasadnieniu decyzji drugiej instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 270 ze zm., dalej jako: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności

z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" P.p.s.a.). Stosownie do uregulowania art. 151 P.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji sąd uznał, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa.

Na wstępie rozważań wskazać należy, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji

o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 u.p.z.p., który wskazuje, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie

w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy powołanego wcześniej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku. Z przepisu § 1 tego aktu wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym - wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W toku postępowania administracyjnego organ wyznaczył obszar analizowany

i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 3 rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W stanie faktycznym sprawy działka inwestycyjna ma szerokość 12 m, zatem trzykrotność tej wielkości daje obszar o szerokości 36 m, co jednak nie spełnia warunków powołanego przepisu § 3 ust. 3 rozporządzenia, dlatego – jak najbardziej słusznie – organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 50 m. Organy obu instancji wskazały sposób ustalenia wielkości obszaru analizowanego, zatem zdaniem składu orzekającego, nie można w tym zakresie poczynić im żadnego zarzutu.

W prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy zagrodowej, czyli budynków mieszkalnych i gospodarczych związanych

z prowadzonym gospodarstwem rolnym. Z przedmiotowej sprawy wynika, że inwestor wnioskował o ustalenia warunków zabudowy dla obiektów o wymiarach 1,25 x 1,06 m, który w chwili obecnej jest wykorzystywany na cele gospodarcze, służy do przechowywania niewielkich narzędzi gospodarczych (np. grabie, szpadel, miotła).

Z zestawienia rodzaju zabudowy stwierdzonej w obszarze analizowanym i objętej wnioskiem inwestora, nie można wyprowadzić konkluzji o sprzeczności tych dwóch rodzajów zabudowy. W żadnej mierze nie może być kwestionowane, iż budynek gospodarczy to obiekt związany z tradycyjną zabudową zagrodową służącą prowadzonemu gospodarstwu rolnemu. Jak słusznie zauważył organ drugiej instancji,

w ramach zabudowy zagrodowej występują budynki mieszkalne i budynki związane

z produkcją rolną. Pogląd taki jest utrwalony w orzecznictwie, które skład orzekający

w niniejszej sprawie w pełni podziela (por. np. wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 roku, II OSK 1536/07 oraz wyroki WSA: w Poznaniu z dnia 4 września 2013 roku, IV SA/Po 396/13; w Lublinie z dnia 17 listopada 2011 roku, II SA/Lu 519/11 i inne; wszystkie dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

W dalszej kolejności wskazać należy, iż w decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie niezbędne postanowienia wynikające z przepisów § 4 – § 8 rozporządzenia.

I tak, przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia wskazuje, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ określił linię zabudowy dla nowej inwestycji zgodnie z treścią § 4 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi, iż dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Rzeczoną linię zabudowy organ określił uwzględniając zabudowę na działce inwestora, jak i to, że front tej działki przylega do drogi wojewódzkiej. Linia zabudowy została określona na mapie stanowiącej załącznik do decyzji organu pierwszej instancji. Nie można czynić organowi zarzutu naruszenia prawa, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod pewnym warunkiem. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie omawianego parametru znajduje swoje potwierdzenie w uzasadnieniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym miejscu dostrzec należy, iż sporny budynek zlokalizowany jest w granicy

z sąsiednią działką. Uzasadniając zawarcie w decyzji o warunkach zabudowy zapisu akceptującego takie umiejscowienie legalizowanego obiektu organ wskazał, że

w obszarze analizowanym występuje zabudowa usytuowana bezpośrednio przy granicy, jest to utrwalony w obszarze analizowanym, element ładu przestrzennego, co – w ocenie organu – przemawia za dopuszczeniem takiego usytuowania spornego obiektu. Zdaniem sądu, w składzie orzekającym w sprawie niniejszej, takie uzasadnienie dopuszczenia wskazanej lokalizacji obiektu na działce inwestycyjnej zasługuje na akceptację.

W dalszej kolejności organ, stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia, określił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przepis ten określa, iż rzeczony parametr w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Jak napisał organ

w analizie wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 12% do 32%, co daje wartość średnią na poziomie 23%. Niemniej z uwagi na to, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym jest niższy od już istniejącego wskaźnika powierzchni zabudowy na terenie inwestycji, organ powołując normę § 5 ust. 2 rozporządzenia, określił wskaźnik powierzchni zabudowy na podstawie najwyższego wskaźnika w obszarze analizowanym, czyli 32%. Podobnie jak

w przypadku wcześniej komentowanego parametru zabudowy, nie można poczynić zarzutu odstępstwa od reguły, skoro spełnione są przesłanki do zastosowania wyjątku. Uzasadnienie do określenia wskaźnika powierzchni zabudowy w szczególny sposób znajduje swoje uzasadnienie w analizie urbanistycznej. Racjonalności tego uzasadnienia nie sposób kontestować.

Organ w decyzji określił także udział powierzchni biologicznie czynnej (minimum 40% powierzchni terenu inwestycji), bowiem takowy wyznacza także parametry i wskaźniki zabudowy (§ 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy – Dz. U. nr 164, poz. 1589). Ustalenia w tym zakresie odpowiadają prawu.

Kolejnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność określenia szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jak ustalił organ, szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale między 2,6 m, a 17 m, zatem średnio – 7 m. Wobec tego, iż szerokość elewacji budynku, którego dotyczy decyzja o warunkach zabudowy znacząco odbiega od wielkości średniej, a obiekt zlokalizowany jest w głębi działki – co zdaniem organu – nie narusza ładu przestrzennego w obszarze analizowanym i przemawia za odstąpieniem od wyznaczenia szerokości elewacji frontowej na podstawie wartości średniej. Wobec tego organ należycie uzasadniając takie rozwiązania ustalił szerokość elewacji frontowej na poziomie 1,25 m z tolerancją do 20% odpowiednio do parametrów legalizowanego obiektu. Organ, powołując się na przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia, określił szerokość elewacji frontowej budynku gospodarczego w sposób odmienny niż wielkość średnia, umożliwiając inwestorowi legalizację budynku. Z tego powodu, iż Burmistrz określił dany parametr zabudowy

w sposób odmienny, ale z zachowaniem odpowiednich wymagań, nie można czynić organowi żadnego zarzutu, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod pewnym warunkiem. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie innej szerokości elewacji budynku gospodarczego wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Uzupełnić powyższe należy tym, iż słusznie Samorządowe Kolegium Odwoławcze dostrzegło, iż przedmiotowy parametr powinien być określony bez wyznaczenia tolerancji, co jednak nie stanowi podstawy do wyeliminowania kwestionowanych rozstrzygnięć z obrotu prawnego, bowiem pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie.

W decyzji o warunkach zabudowy ustalić także należy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 rozporządzenia). Przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). W sprawie organ określił tę wielkość powołując regulację szczególną zawartą w § 7 ust. 4 rozporządzenia. Burmistrz w motywach przyjęcia takiego rozwiązania podniósł, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w obszarze analizowanym mieści się

w przedziale od 2,2 m do 5 m, co daje wartość średnią na poziomie 4 m. Niemniej obiekt, którego dotyczy postępowanie ma wysokość 2,2 m, która jest wystarczająca dla jego przeznaczenia. Takie określenie komentowanego parametru nie narusza prawa.

Końcowym elementem decyzji, wynikającym z treści § 8 rozporządzenia, są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących

w obszarze analizowanym. W decyzji pierwszej instancji organ określił, że obiekt ma mieć dach o konstrukcji jednospadowej za spadkiem połaci dachowych między 5° a 20°, o kalenicy głównej na poziomie do 3 m, równoległą lub prostopadłą do frontu działki. W obszarze analizowanym organ bowiem stwierdził – dla budynków gospodarczych – dachy o konstrukcji jedno lub dwuspadowej, z kalenicami skierowanymi prostopadle lub równolegle do frontu działek, o kącie nachylenia mieszczącym się w przedziale między 5°, a 40°, a wysokość kalenic wynosi od 2,5 m do 9 m. W konkluzji organ napisał, że wyznaczone parametry odpowiadają geometrii dachu legalizowanego, a jednocześnie nie naruszają ładu przestrzennego, zatem – zdaniem składu orzekającego – również ustalenia organu w tym zakresie odpowiadają prawu.

Nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnić również należy, iż zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, iż działka inwestora ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wzniesionych obiektów. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto, decyzja o warunkach zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W tym miejscu wyjaśnić należy, iż skład orzekający w pełni podziela rozstrzygnięcie organu odwoławczego, w którym tenże organ wyeliminował z obrotu prawnego decyzję pierwszej instancji w części dotyczącej przeznaczenia części działki inwestora pod poszerzenie drogi wojewódzkiej, umarzając w tym zakresie postępowanie przed organem pierwszej instancji. Argumentacja zawarta w motywach decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jako uzasadniona, zasługuje na akceptację. Niewątpliwie przedmiotem postępowania było ustalenia warunków zabudowy dla legalizowanego obiektu budowlanego, a nie zagadnienie odnoszące się do poszerzenia drogi wojewódzkiej.

Reasumując dotychczasowe uwagi, w ocenie sądu, wymagania formalne, określone w cytowanych wyżej przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych uchybień.

Strona skarżąca najpierw w odwołaniu, a później w skardze podnosiła, iż wniosek inwestora o warunki zabudowy nie dotyczy obiektu gospodarczego, a suchego ustępu. Odnosząc się do tej kwestii wyjaśnić należy, iż z akt administracyjnych wynika, że legalizowany obiekt użytkowany jest jako budynek gospodarczy. Nawet, gdy obiekt był w przeszłości użytkowany jako suchy ustęp, to w chwili obecnej – co wynika z akt administracyjnych – użytkowany jest na cele gospodarcze. Zmiana sposobu użytkowania obiektu nie jest zresztą zagadnieniem z zakresu materii planistycznej, dlatego pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie.

Kwestia, iż obiekt, którego dotyczy postępowanie, jest w trakcie procedury legalizacji, nie ma wpływu na rozstrzygnięcie. Okoliczność ta jest znana zarówno organom administracji, jak i sądowi, gdyż wynika z wniosku inicjującego postępowanie w sprawie, a potwierdzają to także załączone do wniosku postanowienia organu nadzoru budowlanego zobowiązujące inwestora do złożenia, w ramach prowadzonego postępowania legalizacyjnego, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.

Jak słusznie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze okoliczność taka nie wyłącza możliwości ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione są warunki wynikające z treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Strona podniosła także, iż zabudowa na działce inwestora ogranicza użytkowanie terenu jej działki. Słusznie do tego argumentu odniosło się Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wskazując, że zabudowa na działce inwestora nie ogranicza działki skarżącej, bowiem zachowane zostało tzw. dobre sąsiedztwo, a nadto w decyzji określone zostały wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Uzupełniając powyższe dodać można, iż zagadnienia z zakresu ewentualnych immisji wykraczają poza zakres postępowania administracyjnego i kompetencje organów administracji. Jeżeli skarżąca uważa, że inwestor ogranicza użytkowanie jej działki, to swoich roszczeń powinna dochodzić przed sądem powszechnym. W żadnym razie te kwestie nie mogą przemawiać za odmową ustalenia warunków zabudowy.

Autorka skargi zwróciła uwagę na to, iż budynki, których dotyczy wniosek o warunki zabudowy, wzniesione są na terenie jej działki. Także i ten argument pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie, bowiem w postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy organ nie bada uprawnień inwestora do terenu objętego wnioskiem, co nie jest sporne w orzecznictwie (por. np. wyroki WSA: w Poznaniu z dnia 24 października 2012 roku, II SA/Po 154/12; w Warszawie z dnia 12 marca 2012 roku, IV SA/Wa 22/12; w Gliwicach z dnia 23 listopada 2011 roku, II SA/Gl 401/11 i inne; wszystkie dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

Skarżąca podniosła także zarzut, iż budynki na działce inwestora zostały wybudowane niezgodnie z warunkami technicznymi i chciałaby, żeby je rozebrano. W ocenie składu orzekającego kwestia spełnienia warunków technicznych wykracza poza zakres postępowania w sprawie warunków zabudowy, będzie ona przedmiotem zainteresowania organów nadzoru budowlanego w trakcie postępowania legalizacyjnego. Podobnie dostrzec wypada, że wola strony w zakresie rozbiórki obiektów także pozostaje bez wpływu na legalność decyzji o warunkach zabudowy. Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie ma wpływu zgoda, czy sprzeciw właścicieli sąsiednich nieruchomości, czy społeczności lokalnej.

W konkluzji podkreślić należy, iż mimo, że skarżąca nie podnosiła argumentów dotyczących naruszenia przepisów proceduralnych sąd, który nie jest związany granicami skargi, zobligowany był także rozważyć ewentualne naruszenia w tym zakresie. Sąd jednak nie dopatrzył się uchybień w tym zakresie, gdyż postępowanie

w sprawie było przeprowadzone w sposób rzetelny i dokładny, co znalazło swoje potwierdzenie w dokumentach załączonych do akt administracyjnych i w uzasadnieniu skonstruowanym zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 roku, poz. 267 ze zm.).

Konkludując powyższe rozważania sąd uznał działanie organów administracji

w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Wobec czego, na podstawie art. 151 P.p.s.a., sąd orzekł o oddaleniu skargi.

ag