Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1025/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-12-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 28,33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 36, art. 3 pkt 11,
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia NSA Danuta Strzelecka-Kuligowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Ciesielska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w S. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta S.,

po rozpoznaniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej [...] z dnia

9 grudnia 2014r., działając na podstawie art. 28, art. 33 ust.1, art. 34 ust. 4, art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na wykonanie robót budowlanych związanych z wykonaniem wewnętrznej instalacji c.w.u. i cyrkulacji oraz likwidacją przepływowych gazowych podgrzewaczy c.w.u. w budynku przy ul. [...] z wyłączeniem mieszkań nr [...]w klatce nr [...].

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta S., po rozpoznaniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej [...] o zmianę opisanej wyżej decyzji, zmienił tą decyzję poprzez zatwierdzenie aneksu nr 1 do projektu budowlanego obejmującego roboty budowlane związane z wykonaniem wewnętrznej instalacji c.w.u. i cyrkulacji oraz likwidację przepływowych gazowych podgrzewaczy c.w.u. w mieszkaniach nr [...] w klatce nr [...] przy ul. [...]. Warunki decyzji o pozwoleniu na budowę Nr [...] z dnia 9 kwietnia 2014 r. pozostawiono bez zmian.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył Z.M., właściciel lokalu nr [...]

w klatce nr [...] przy ul. [...], wskazując, że jego mieszkanie jest wyodrębnione z zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej, posiada własną księgę wieczystą i jest po całkowitym remoncie. W ocenie skarżącego planowana inwestycja spowoduje dewastację jego lokalu i straty w kwocie [...] zł.

Wojewoda Z., po rozpoznaniu złożonego odwołania, decyzją

z dnia 17 marca 2015 r. uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Wojewoda wskazał, że przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ I instancji powinien zobowiązać inwestora do przedłożenia prawidłowo wypełnionego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, stosownie do art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, wskazać w decyzji zakres planowanej inwestycji, zgodnie z treścią wniosku i dołączonym projektem budowlanym, a także prawidłowo oznaczyć nieruchomość inwestycyjną.

Prezydent Miasta S. decyzją z dnia 21 maja 2015r. nr [...], działając na podstawie art. 36 a ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, art. 163 K.p.a., zmienił decyzję Nr [...] z dnia 9 kwietnia 2014 r. zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na wykonanie robót budowlanych związanych

z wykonaniem wewnętrznej instalacji c.w.u. i cyrkulacji oraz likwidacją przepływowych gazowych podgrzewaczy c.w.u. w budynku przy ul. [...] z wyłączeniem mieszkań nr [...] poprzez zatwierdzenie aneksu nr 1 do projektu budowlanego obejmującego roboty budowlane związane z wykonaniem wewnętrznej instalacji c.w.u. i cyrkulacji oraz likwidację przepływowych gazowych podgrzewaczy c.w.u. w mieszkaniach nr [...] przy ul. [...]. Warunki decyzji o pozwoleniu na budowę Nr [...] z dnia 9 kwietnia 2014 r. pozostawiono bez zmian.

W uzasadnieniu decyzji organ podał, iż postanowieniem z dnia 30 marca

2015 r. nałożył na inwestora obowiązek uzupełnienia dokumentów poprzez złożenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane o wskazanie właściwego dokumentu potwierdzającego to prawo, do dnia

30 kwietnia 2015 r. W dniu 8 kwietnia 2015 r. inwestor, zgodnie z art. 33 ustawy Prawo budowlane, złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ ustalił strony postępowania ograniczając się tylko do klatki nr [...] mieszkania [...], w której dokonywane są zmiany i pismem z dnia 16 kwietnia 2015 r. zawiadomił strony o złożonym wniosku oraz o możliwości zapoznania się z zebranymi w sprawie dokumentami. Zgodnie z art. 35 ustawy Prawo budowlane sprawdzono: a) kompletność projektu budowlanego złożonego z 1 tomu, który został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane oraz zawiera wymagane prawem opinie

i uzgodnienia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia; b) osoby wykonujące i sprawdzające projekt wpisane są na listę członków właściwych izb samorządu zawodowego. Zgodnie z art. 20 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, autor projektu oraz sprawdzający przedłożyli oświadczenia o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Organ stwierdził, iż nie wnosi sprzeciwu do zamiaru wykonania robót budowlanych nie wymagających pozwolenia na budowę, związanych z wymianą wewnętrznej instalacji wody zimnej i pionów kanalizacji sanitarnej.

W odwołaniu od powyższej decyzji Z.M., powołał argumenty tożsame jak we wcześniejszym odwołaniu od decyzji z dnia 3 lutego 2015r. Nr [...]. Skarżący zaznaczył, że jeśli Spółdzielnia uzgodni z nim warunki remontu, wówczas uzyska jego zgodę do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wojewoda Z. decyzją z dnia 13 lipca 2015 r.

nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a.,

po rozpatrzeniu odwołania Z.M., uchylił decyzję organu I instancji i odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Artykuł 3 pkt 11 tej ustawy definiuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonania robót. Spółdzielnia Mieszkaniowa jako tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wskazała art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, w myśl którego zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy. Ten ostatni przepis stanowi, że właściciele lokali mogą w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. W przypadku braku rozszerzenia zakresu zarządu powierzonego spółdzielni mieszkaniowej, zastosowanie znajdują przepisy ustawy Kodeks cywilny, zwłaszcza art. 199 K.c. w myśl którego na dokonanie czynności przekraczającej ramy zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a w przypadku jej braku współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Powołując się na orzecznictwo organ wskazał, że do czynności zwykłego zarządu należy zaliczyć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym, w ramach aktualnego jej przeznaczenia.

W ocenie Wojewody planowana przez Spółdzielnię inwestycja, polegająca na wykonaniu wewnętrznej instalacji c.w.u. i cyrkulacji oraz likwidacji przepływowych gazowych podgrzewaczy c.w.u. w mieszkaniach nr [...] przy ul. [...] stanowi czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Organ wyjaśnił, że likwidacja gazowych podgrzewaczy skutkuje koniecznością przebudowy wewnętrznej instalacji, a więc wykonania takich prac, które na gruncie art. 7a ustawy Prawo budowlane zdefiniowane są jako wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji (...). Realizacja robót objętych zaskarżoną decyzją, spowoduje zmianę parametrów użytkowych budynku poprzez zastąpienie przepływowych gazowych podgrzewaczy wody w mieszkaniach, instalacją dostarczającą ciepłą wodę do lokali, bez zmiany parametrów charakterystycznych obiektu. Planowane roboty wykraczają poza bieżące utrzymanie i eksploatację nieruchomości wspólnej (odmiennie niż w przypadku pionów wodnych i kanalizacyjnych), zmianie ulega sposób zaopatrzenia lokali w ciepłą wodę, zatem zakres przekracza ramy zwykłego zarządu, a to oznacza konieczność uzyskania w tym zakresie zgody właścicieli wyodrębnionych lokali objętego zmianą pionu nr [...] w klatce nr [...] przy ul. [...]).

Powołując się na uchwałę składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012 r., sygn. II OPS 2/12 organ wskazał, że zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane

w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie

w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej.

Organ zaznaczył, że w ramach zarządu powierzonego, o jakim mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Spółdzielnia Mieszkaniowa może wykonać zgłoszone roboty budowlane, do których organ nie wniósł sprzeciwu,

tj. wymiana wewnętrznej instalacji wody zimnej i pionów kanalizacji sanitarnej.

Spółdzielnia Mieszkaniowa powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnosząc o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 3 pkt 11 w zw. z art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. w zw. z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia

15 grudnia 2000 r. poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż wnioskodawczyni nie złożyła prawidłowego oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, a w konsekwencji, że nie spełniła wszystkich wymogów koniecznych do uzyskania pozwolenia na budowę co spowodowało uchylenie decyzji organu I instancji zmieniającej decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę.

Spółdzielnia wskazała, że zakres prac, które zamierza wykonać dotyczy elementów budynku w części wspólnej, bowiem obejmuje piony instalacji wodnokanalizacyjnej, a likwidacja przepływowych gazowych podgrzewaczy ma na celu jedynie zapewnienie bezpieczeństwa lokatorom, bowiem ogranicza punkty ulatniania się gazu. Czynności te, związane są ze zwykłą eksploatacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Stan techniczny budynku z uwagi na wiekowe i podniszczone instalacje wodnokanalizacyjne wymaga przeprowadzenia prac remontowych.

Niezależnie od powyższego nawet gdyby przyjąć, iż prace budowlane polegające na wykonaniu wewnętrznej instalacji c.w.u. i cyrkulacji oraz likwidacji przepływowych gazowych podgrzewaczy c.w.u. w przedmiotowym budynku przekraczają zwykły zarząd nieruchomością wspólną, to stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji również nie może zostać uznane za prawidłowe. W ocenie skarżącej ze wzajemnej relacji przepisów art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że do zarządzania nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie procedury prawa spółdzielczego. Skarżąca wskazała, iż Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt: III CZP 122/13 stwierdził, że w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wspomina się ogólnie o zarządzie albo zarządzaniu, a więc bez rozróżnienia na czynności zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu. Wprowadzenie regulacji przewidzianej w art. 199 k.c. do konstrukcji zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową wymagałoby albo wyraźnej podstawy prawnej, albo stwierdzenia luki prawnej. Dlatego też, w ocenie Spółdzielni nie ma podstawy prawnej umożliwiającej stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego do zarządu powierzonego wykonywanego przez Spółdzielnię. Nie można również stwierdzić, iż zarząd powierzony uregulowany w art. 27 ust. 2 wyżej wskazanej ustawy, odnosi się wyłącznie do czynności zwykłego zarządu, bowiem taka wykładnia przedmiotowego przepisu stanowiłaby swoiste ograniczenie działań Spółdzielni, co nie wynika w żadnej mierze z jego brzmienia.

Na poparcie swego stanowiska, skarżąca powoła się na orzeczenia sądów administracyjnych, Sądu Najwyższego i Trybunału Konstytucyjnego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 17 listopada 2015r. strona skarżąca podtrzymała dotychczas prezentowane stanowisko wskazując, że Naczelny Sąd Administracyjny

w uchwale z dnia 19 października 2015 r. II OPS 2/15 stwierdził, że Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia

2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.

Spółdzielnia podkreśliła, iż prace budowlane polegające na wykonaniu wewnętrznej instalacji c.w.u. wiążą się z koniecznością wykonania remontu instalacji wodnokanalizacyjnych z uwagi na jej zły stan techniczny. Czynności dotyczące instalacji wodnokanalizacyjnych z pewnością winny być zakwalifikowane jako czynności podejmowane w ramach eksploatacji utrzymania nieruchomości wspólnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody Z. uchylająca decyzję organu pierwszej instancji z dnia 21 maja 2015r. wprowadzającą aneks do decyzji tego organu z dnia 9 kwietnia 2014r. poprzez wyrażenie zgody na wykonanie robót budowlanych związanych z wykonaniem wewnętrznej instalacji c.w.u. i cyrkulacji oraz likwidację przepływowych gazowych podgrzewaczy c.w.u. w mieszkaniach nr [...] i odmawiająca zatwierdzenia opisanego wyżej projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Uzasadnieniem podjętego rozstrzygnięcia był dla Wojewody fakt, iż Spółdzielnia Mieszkaniowa nie dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, dla inwestycji objętej przedmiotowym aneksem.

Ze stanowiskiem organu nie zgadza się Spółdzielnia wskazując, że czynności tam wymienione nie przekraczają czynności zwykłego zarządu, a ponadto w sprawie powinny mieć zastosowanie wyłącznie przepisy prawa spółdzielczego,

z wyłączeniem unormowań Kodeksu cywilnego.

W rozpoznawanej sprawie Spółdzielnia Mieszkaniowa jest współwłaścicielem nieruchomości stanowiących budynki wielomieszkaniowe wraz

z właścicielami poszczególnych lokali stanowiących odrębną własność. Zasady zarządu nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni reguluje art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r., poz. 1222). Przepis ten stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

(Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej,

o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego). Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza m.in. czy do wniosku załączono ww. oświadczenie. W razie stwierdzenia nieprawidłowości, właściwy organ nakłada postanowieniem obowiązek ich usunięcia, określając termin, a po jego bezskutecznym upływie wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35 ust. 3 cyt. ustawy).

Dla rozstrzygnięcia powstałego w sprawie sporu niezbędne jest odwołanie się do aktualnej linii orzeczniczej. W sprawie zakresu zarządu nieruchomością wspólną Naczelny Sąd Administracyjny wypowiedział się w uchwale 7 sędziów z 13 listopada 2012 r., sygn. akt II OPS 2/12, w której stwierdził, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane

w rozumieniu art. 3 pkt 11 pr. bud., bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. Odmienne stanowisko przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 marca 2014 r., sygn. akt III CZP 122/13 stwierdzając, że Spółdzielnia mieszkaniowa może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych). Ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zgodził się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt K 60/13.

Problematyka "zarządu powierzonego" sprawowanego przez Spółdzielnie mieszkaniowe została ponownie rozważona przez Naczelny Sąd Administracyjny

w uchwale 7 sędziów z dnia 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15. W uchwale tej Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Uzasadniając powyższą tezę Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że z mocy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową, a właścicielami nawiązuje się specyficzny stosunek prawny zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni i właścicieli odrębnych lokali. Z punktu widzenia Prawa budowlanego kryterium oceny, czy spółdzielnia mieszkaniowa posiada tytuł prawny do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, wynikający ze współwłasności i wykonywanego przez spółdzielnię z mocy ustawy zarządu nieruchomością wspólną, jest to, czy zamierzenie inwestycyjne dotyczy eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, którą stanowią części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie jest natomiast potrzebne na gruncie Prawa budowlanego rozważanie, czy zarząd wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, o którym jest mowa w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. W każdym przypadku natomiast, gdy spółdzielnia zamierza podjąć roboty budowlane dotyczące nieruchomości wspólnej, regulowane przepisami Prawa budowlanego, konieczne jest ustalenie, czy roboty te dotyczą eksploatacji i utrzymania części budynku i urządzeń stanowiących nieruchomość wspólną.

Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa na czym polega eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej, którą stanowią część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Można jednak przyjąć, że eksploatacja i utrzymanie takiej nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń, objętych współwłasnością. Roboty budowlane mogą więc obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego.

Działania podejmowane przez Spółdzielnię w zakresie wykonywania zarządu nieruchomością wspólną nie mogą więc wykraczać poza eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnej, bez względu na to, czy działania te określi się jako czynności zwykłego zarządu czy czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Istota sprawy tkwi zaś w tym, jakie czynności dotyczące robót budowlanych służą eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości wspólnej.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy więc zbadać czy inwestycja Spółdzielni Mieszkaniowej objęta zakresem zaskarżonej decyzji tj. roboty budowlane związane z wykonaniem wewnętrznej instalacji c.w.u. i cyrkulacji oraz likwidacją przepływowych gazowych podgrzewaczy c.w.u. dotyczą eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Aby stwierdzić czy inwestycja Spółdzielni obejmuje nieruchomość wspólną czy też poza nią wykracza, należy przyjrzeć się projektowi budowlanemu.

W niniejszej sprawie projekt ten przewiduje następujący zakres prac: wymianę pionu wewnętrznej instalacji wody zimnej do poszczególnych lokali wraz opomiarowaniem

w postaci wodomierza, wykonanie pionu wewnętrznego instalacji wody ciepłej do poszczególnych lokali wraz opomiarowaniem w postaci wodomierza, wykonanie wewnętrznej instalacji wody ciepłej w poszczególnych lokalach, wykonanie pionu wewnętrznej instalacji cyrkulacji do poszczególnych pionów c.w.u. Przewidziano demontaż: pionu wody zimnej, pionu kanalizacji sanitarnej, gazowych przepływowych podgrzewaczy c.w.u. w pomieszczeniach łazienek lub kuchni, fragmentów wewnętrznej instalacji gazowej zasilającej gazowe przepływowe podgrzewcze c.w.u. Z tak opisanego przebiegu prac w sposób jednoznaczny wynika, iż są to prace które nie mieszczą się w pojęciu prac służących eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości wspólnej, gdyż ich istota obejmuje nie tylko części nieruchomości wspólnej tj. poszczególne piony ale też części stanowiące odrębny przedmiot własności poszczególnych mieszkańców tj. ich lokali mieszkalnych. Wykonane urządzenia natomiast służyłyby wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych mieszkań niestanowiących części wspólnych budynku.

Co prawda Wojewoda wydając zaskarżone rozstrzygnięcie kierował się przesłanką, iż zakres przedmiotowej inwestycji obejmuje czynności przekraczające zwykły zarząd, która to przesłanka stosownie do nowej uchwały NSA z dnia 19 października 2015 r. II OPS 2/15 nie ma już znaczenia, jednakże z uwagi na stwierdzenie, iż czynności te przekraczają zakres eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, a Spółdzielnia w tym zakresie nie przedstawiła prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, Sąd stwierdził że decyzja ta odpowiada prawu.

Uznając, że zaskarżona decyzja Wojewody nie narusza przepisów materialnoprawnych, ani też przepisów procesowych Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia

2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.