Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 1461/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2017-06-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 95 pkt 4 i 7
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 40a
journal: Dz.U. 2014 poz 1153
law: Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Renata Owczarzak sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant starszy sekretarz sądowy Elżbieta Brandt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi PGL Lasy Państwowe - Nadleśnictwo [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2016 r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...] AR Prezydent M. T., działając na podstawie art. 93 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm., zwanej w skrócie "u.g.n."), art. 123 i art. 124 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm., zwanej w skrócie "k.p.a.") oraz uchwały nr [...] Rady M. T. z dnia [...] grudnia 2009 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy ulicami: G., W. R. i T. M. w osi ul. [...] w T. (publikacja: Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z [...] stycznia 2010 r. nr [...], poz. 201) w związku z wnioskiem skarżącego - Państwowego Gospodarstwa L. L. P. - Nadleśnictwo T., w sprawie zaopiniowania wstępnego projektu podziału działek nr [...] z obrębu 39, położonych przy ul. [...] i P. 28-30 w T. - zaopiniował negatywnie przedłożony projekt podziału.

Powodem negatywnej opinii było stwierdzenie, że wstępny projekt podziału jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady M. z dnia [...] grudnia 2009 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy ulicami: G., W. R. i T. M. w osi ul. [...] w T..

W uzasadnieniu organ powołał się na regulację zawartą w art. 93 u.g.n., według której podziału można dokonać, jeżeli jest on zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Organ wskazał, że przedmiotowe działki są położone na terenie objętym planem miejscowym, w granicach jednostki planistycznej oznaczonej symbolem 26.09.-U2 - przeznaczenie podstawowe: "usługi, oraz dopuszczalne: produkcja, składy, magazyny, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, zieleń, obiekty małej architektury, drogi wewnętrzne, parkingi, zabudowa mieszkaniowa (dla terenów 26.09-U2 i 26.09-U3) wyłącznie jako adaptacja funkcji istniejącej". W § 7 planu ustalono również "szczegółowe zasady podziału nieruchomości - minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych - 2000 m kw. z wyłączeniem działek wydzielanych dla urządzeń infrastruktury technicznej i dróg wewnętrznych oraz w związku z regulacją stanów prawnych". Przy czym według § 3 ust. 1 pkt 12 tekstu planu pod pojęciem regulacji stanów prawnych należy rozumieć wszelkie podziały, których celem nie jest wydzielenie nowych działek budowlanych, lecz poprawa geometrycznego kształtu działek istniejących.

Prezydent wskazał, że nowo wydzielane działki miałyby powierzchnię mniejszą niż 2000 m˛, a proponowany podział nie jest przeprowadzany w celu regulacji stanów prawnych, dlatego jest niezgodny z ustaleniami planu miejscowego.

W zażaleniu skarżący zarzucił, iż organ nie uwzględnił stanu faktycznego na gruncie, który nie pozwala na wydzielenie działki zabudowanej budynkiem o powierzchni minimalnej 2000 m˛. Żalący podniósł, że dwa lokale mieszkalne są zbędne dla potrzeb gospodarki leśnej i zgodnie z art. 40a pkt 1, 8 i 12 ustawy o lasach zostały przeznaczone do sprzedaży, przy czym w świetle art. 40a pkt 3 tej ustawy, łącznie z lokalami sprzedaje się grunty wraz z przynależnościami, niezbędnymi do korzystania z lokali. Wskazano na zapis planu, który dopuszcza wydzielenie działek o powierzchni mniejszej niż 2000 m˛ dla potrzeb infrastruktury technicznej i dróg wewnętrznych oraz regulacji stanów prawnych.

Z uwagi na usytuowanie przedmiotowego budynku oraz ograniczenia, co do powierzchni działek z budynkami przeznaczonymi do sprzedaży (ustawa o lasach) i zabezpieczenie możliwości korzystania z pozostałej części nieruchomości - pozostawienie wjazdu pomiędzy projektowana działką 43/3 i nieruchomością innego właściciela, oznaczoną nr [...] (myjnia samochodowa), w ocenie skarżącego nie ma możliwości wydzielenia działki o powierzchni wynoszącej co najmniej 2000 m˛.

W związku z powyższym skarżący podniósł, że wykonany wstępny podział nieruchomości należy zaliczyć do wyjątków opisanych w jednostce planistycznej 26.09-U2 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podkreślając przy tym, że w bezpośrednim sąsiedztwie projektowanej do wydzielenia nieruchomości, w tej samej jednostce planistycznej znajdują się nieruchomości innej o powierzchni mniejszej niż 2000 m˛, zlokalizowane wzdłuż ul. [...], między innymi działka nr 37/2 i działka [...]

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (zwanej dalej "Kolegium") po rozpatrzeniu zażalenia, postanowieniem z dnia [...] września 2016 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

Kolegium zauważyło, że w omawianej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności wyłączających ograniczenia podziałowe wymienione w art. 95 u.g.n. Z tej przyczyny, skoro nieruchomość jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, podjęty uchwałą nr [...] Rady M. T. z dnia [...] grudnia 2009 r., organy rozstrzygające w przedmiocie podziału nieruchomości mają obowiązek badać zgodność proponowanego podziału z zapisami tego planu.

W przedmiotowej sprawie wydzielenie nowych działek w ocenie organu odwoławczego nie służy wydzieleniu działek, na których znajdują się urządzenia infrastruktury technicznej i drogi wewnętrzne. Rada M. w § 3 pkt 12 tekstu planu zdefiniowała pojęcie "regulacji prawnej", która dopuściłaby wydzielenie działki o powierzchni mniejszej niż 2000 m˛ i tak należy przez to rozumieć "wszelkie podziały, których celem nie jest wydzielenie nowych działek budowlanych lecz poprawa geometrycznego kształtu działek istniejących". Taka sytuacja nie zachodzi w rozpatrywanej sprawie.

Kolegium podniosło, że skarżący powołał się na wiążące je regulacje art. 40a pkt 1, 8 i 12 ustawy o lasach, według których łącznie z lokalami sprzedaje się grunty wraz z przynależnościami, niezbędnymi do korzystania z lokali. Nie analizując szczegółowo tych przepisów, a zwłaszcza o jakich gruntach jest mowa przy sprzedaży lokali, w ocenie Kolegium organy rozstrzygające są związane przede wszystkim przepisami u.g.n., gdyż ustawodawca w art. 2 u.g.n. określił stosunek tej ustawy w stosunku do innych ustaw stwierdzając, że ustawa ta nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami, w tym także w pkt 3) ustawy z dnia [...] września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2014 r., poz. 1153, z późn. zm.), co oznacza, że ustawy te stanowią przepisy szczególne w stosunku do u.g.n., jednakże tylko w zakresie gospodarowania nieruchomościami, a podział nieruchomości nie mieści się tym zakresie.

W skardze do sądu PGL L. P. – Nadleśnictwo T. wniósł o uchylenie postanowienia organu I i II instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, zarzucając:

1) naruszenie przepisów prawa:

a) art. 2 u.g.n poprzez niewłaściwą interpretację polegającą na przyjęciu, że przepis ten nie może być w tej sprawie zastosowany, albowiem organy rozstrzygające są związane przede wszystkim przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy ustawy o lasach, w tym przepis art. 40a tej ustawy, nie odnoszą się zdaniem Kolegium, do podziału nieruchomości - a więc nie mogą być zastosowane w tej sprawie,

b) art. 95 pkt 4 u.g.n. oraz art. 95 pkt. 7 u.g.n. poprzez ich niewłaściwą interpretację polegającą na przyjęciu "że w omawianej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności wyłączających ograniczenia podziałowe wymienione w art. 95 u.g.n". Kolegium w zaskarżonym postanowieniu nie uzasadniło swojego stanowiska stwierdzając jedynie, że "organy rozstrzygające w przedmiocie podziału nieruchomości mają obowiązek badać zgodność proponowanego podziału z zapisami tego planu" - mając na myśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Kolegium nie rozważyło więc niezbędności podziału nieruchomości ze względu na realizację roszczeń do części nieruchomości (art. 95 pkt. 4 u.g.n.), ani też pod kątem wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (art. 95 pkt. 7 u.g.n.).

2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

a) art. 6, 7, 8, 9 i 11 k.p.a., szczególnie przez wskazanie obowiązku organów administracji do podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśniania stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy,

b) art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez zaniedbania obowiązku zebrania i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego nadto oparcie zaskarżonego postanowienia o błędnie ustalony stan faktyczny, z pominięciem istotnych elementów wynikających ze zgromadzonego materiału dowodowego poprzez przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności wyłączających ograniczenie podziałowe wymienione w art. 95 u.g.n., ani też okoliczności pozwalających zastosować ustawę o lasach, jako przepisu szczególnego w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami w oparciu o art. 2 u.g.n.

Zdaniem skarżącego, przepis art. 2 u.g.n. pozwala przyjąć, że przepis art. 40a ustawy o lasach jest przepisem szczególnym w stosunku do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, dlatego Prezydent rozpatrując wniosek o zaopiniowanie wstępnego podziału nieruchomości, jako organ I instancji nie mógł ograniczyć się jedynie do stwierdzenia, że wniosek ten jest niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego - naruszył w ten sposób podstawowe zasady postępowania administracyjnego w tym art. 6. k.p.a. nakazujący organom administracji publicznej działanie na podstawie przepisów prawa. Prezydent nawet się do tych przepisów prawa nie odniósł, stąd wniosek o uchylenie jego postanowienia jest zasadny.

Strona skarżąca podniosła również, że Kolegium w uzasadnieniu swego postanowienia co prawda przywołało przepis art. 2 u.g.n., jak i przepis art. 95 u.g.n., jednakże bez żadnego uzasadnienia stwierdziło, że nie będą one miały zastosowania w tej sprawie. Zdaniem skarżącego z takim stanowiskiem Kolegium nie sposób się zgodzić. Ustawodawca wprowadzając przepis art. 40a do ustawy o lasach miał na uwadze konieczność przeprowadzenia podziału nieruchomości, bowiem znaczna część budynków mieszkalnych posadowiona była na gruntach sklasyfikowanych jako las, zaś działki sklasyfikowane jako las (Ls) obejmowały zwykle nie tylko budynki mieszkalne ale także lasy (które przecież nie mogły być na podstawie tego przepisy sprzedane). Stąd też ustawodawca wprowadził ust. 3 zdanie drugie do art. 40a w brzmieniu "...Grunty te podlegają z urzędu ujawnieniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz ewidencji gruntów i budynków jako grunty zabudowane". Co prawda w sprawie tej mamy do czynienia z gruntem zabudowanym (Bi) - jednak na gruntach tych jest tylko jeden budynek mieszkalny, wszystkie inne budynki i budowle związane są z działalnością gospodarczą i nie podlegają sprzedaży w tym trybie. W ocenie strony skarżącej zarówno organ I jak i II instancji rozpatrując sprawę posiadały wiedzę, że nie ma możliwości wydzielenia działek o powierzchni co najmniej 2000 m˛ jak i to, że zamiar sprzedaży związany jest z realizacją przepisu art. 40a ustawy o lasach.

Podkreślono, że nawet gdyby przyjąć, że przepis art. 40a ustawy o lasach nie jest przepisem szczególnym w stosunku do przepisów u.g.n. regulujących zasady podziału nieruchomości, to należy wskazać, że zastosowanie w tej sprawie przepisu art. 95 pkt 4 u.g.n., jak i przepisu art. 95 pkt. 7 u.p.n. również pozwoliłoby na zatwierdzenie podziału, a także na pozytywne zaopiniowanie wniosku o wstępny podział nieruchomości, gdyż celem podziału wymienionego w art. 95 pkt 4 u.g.n. jest wydzielenie takiej części nieruchomości, do której w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych ustaw, przyznano określonemu podmiotowi roszczenie o nabycie praw. Uznanie danego lokalu mieszkalnego, jako nieprzydatnego L. P. zdaniem strony skarżącej powoduje, że najemcy tych lokali jako osoby mające pierwszeństwo nabycia lokalu mogą wytoczyć powództwo o ustalenie prawa do nabycia danego lokalu, a ponadto nie można odmówić sprzedaży lokalu nieprzydatnego L. P. jednie dlatego, iż nie można wydzielić działki gruntu w granicach określonych w art. 40a ust 3 ustawy o lasach. Dlatego też w tej sprawie należy przyjąć, że istnieje roszczenie do części nieruchomości, przysługujące obecnym najemcom tych lokali w oparciu o przepis art. 40a ustawy o lasach.

Zdaniem skarżącego można też przyjąć, że bardziej właściwe byłoby zastosowanie przepisu art. 95 pkt 7 u.g.n., albowiem celem tego przepisu jest wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Przepis ten umożliwia niezależnie od ustaleń planu miejscowego, podział nieruchomości w celu wydzielenia działki budowlanej. W postępowaniu o zatwierdzenie podziału dokonywanego w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. przedmiotem oceny organu nie jest nieruchomość dzielona, lecz działka z niej wydzielona, zabudowana budynkiem mieszkalnym (zob. wyrok NSA z dnia 16 października 2013r. (sygn. akt I OSK 1027/2 niepub). Przepis ten w każdym razie umożliwia wydzielenie z całej nieruchomości zabudowanej budynkami o różnych funkcjach, osobnej działki budowlanej wokół budynku mieszkalnego. Podział przewidziany w art. 95 pkt. 7 u.g.n. nie może nastąpić, jeśli wydzielona działka budowlana uniemożliwiałaby zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce (pow. wyrok NSIA z dnia 2.10.2009r. I OSK 5/09, LEX nr 573283).

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Na wstępie odnotować należy, że organy administracji obu instancji rozstrzygając sprawę, dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały i zastosowały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zastosowanie w sprawie znalazły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Rozdziału 1 Podziały nieruchomości Działu III Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości), gdyż nie zostały spełnione przesłanki art. 92 ust. 1 u.g.n. wyłączającego przepisy tej ustawy w odniesieniu do podziału nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych lub wykorzystywanych (w braku planu) na cele rolne i leśne.

Przepis art. 93 ust. 1 u.g.n. stanowiący materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy przewiduje, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Stosownie do ust. 2 zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Z art. 93 ust. 4 u.g.n. wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Z powyższych przepisów wynika, że opiniując projekt podziału nieruchomości organ bierze pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia, czy projekt realizuje to przeznaczenie, ewentualnie - czy służy temu przeznaczeniu. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału.

Z akt sprawy bezspornie wynika, że nieruchomość stanowiąca przedmiot podziału jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w postaci uchwały nr [...] Rady M. T. z dnia [...] grudnia 2009 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego pomiędzy ulicami: G., W. R. i T. M. w osi ulicy [...] w T.. Organy rozstrzygające w przedmiocie podziału nieruchomości mają obowiązek badać zgodność proponowanego podziału z zapisami tego planu.

Z części graficznej planu miejscowego wynika, że przedmiotowy teren jest położony w granicach oznaczonych symbolem 26.09-U2 o przeznaczeniu podstawowym: usługi i dopuszczalnym "produkcja, składy, magazyny, obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej, zieleń, obiekty małej architektury, drogi wewnętrzne, parkingi, zabudowa mieszkaniowa (dla terenów 26.09-U2 i 26.09-U3) wyłącznie jako adaptacja funkcji istniejącej". W szczegółowych zasadach podziału wynikających z § 7 pkt 8 tekstu planu ustalono, że minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych powinna wynosić 2000 m˛ z wyłączeniem działek wydzielanych dla urządzeń infrastruktury technicznej i dróg wewnętrznych oraz w związku z regulacją stanów prawnych.

Ze zgromadzonych w sprawie dokumentów w żaden sposób nie wynika, że planowany podział nieruchomości miałoby służyć wydzieleniu działek, na których znajdują się urządzenia infrastruktury technicznej i drogi wewnętrzne.

Odnośnie przesłanki "regulacji stanów prawnych", której zaistnienie umożliwiłoby podział nieruchomości na działki o powierzchni mniejszej niż 2000 m2 organ słusznie zwrócił uwagę, że Rada M. w § 3 pkt 12 tekstu planu zdefiniowała również pojęcie "podziału działki w związku z regulacją stanów prawnych", wskazując, że należy przez to rozumieć "wszelkie podziały, których celem nie jest wydzielenie nowych działek budowlanych lecz poprawa geometrycznego kształtu działek istniejących". Taka sytuacją nie zachodzi w rozpatrywanej sprawie. Jak wynika z wniosku inicjującego niniejsze postępowanie, wstępny projekt podziału został wykonany w celu wydzielenia istniejącej zabudowy mieszkaniowej (zasiedlonego budynku dwurodzinnego) z terenu sklasyfikowanego jako inne tereny zabudowane (Bi), ze względu na to że lokale mieszkalne znajdujące się w budynku są zbędne dla potrzeb gospodarki leśnej i Nadleśnictwo T. zamierza je zbyć na rzecz najemców.

W tej sytuacji stanowisko organów, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości miałyby powstać działki, których minimalna powierzchnia nie będzie wynosić 2000 m˛, to taki sposób podziału nie będzie spełniał warunku zgodności z planem miejscowym – jest prawidłowe. W konsekwencji – skoro planowany podział nieruchomości ma polegać na wydzieleniu m.in. działek o powierzchniach: 473 m˛ (planowana działka nr [...]), 1520 m˛ (planowana działka nr [...]) i 160 m˛ (planowana działka nr [...]) – zasadne jest stwierdzenie organu, że planowany podział jest niezgodny miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

W sytuacji przeznaczenia danej jednostki planistycznej pod usługi i dopuszczalnym – zabudowa mieszkaniowa, wielkość działek jakie mogą być na tym terenie wydzielone, musi spełniać wymogi przewidziane w planie dla działek inwestycyjnych, czyli działek budowlanych (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 24 maja 2016 r. sygn. SA/Ol 407/16, wyrok dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych – w skrócie CBOSA, na stronie internetowej www.orzeczenia.nsa.gov.pl, wyrok WSA w Łodzi z dnia 19 października 2012 r. II SA/Łd 834/12, LEX nr 1235556).

Za niezasadne Sąd uznał zarzuty skargi, że wbrew stanowisku organu, w niniejszej sprawie zachodzą podstawy do podziału nieruchomości niezależnego od postanowień planu, przewidziane w art. 95 u.g.n. jak też wynikające z konieczności stosowania przepisów ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, jako przepisów szczególnych względem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przepis art. 95 u.g.n. wymienia enumeratywnie szereg przypadków, w których podział nieruchomości nastąpić może niezależnie od postanowień planu. Jednak – co istotne w niniejszej sprawie, podziały, o których jest mowa w art. 95 u.g.n., zgodnie z art. 93 ust. 4 u.g.n. nie podlegają opiniowaniu przez wójta, burmistrza bądź prezydenta, a zatem w sytuacji gdyby w sprawie zaistniał przypadek określony w art. 95 u.g.n., wydanie przez organ opinii nie byłoby możliwe.

Skarżący nie wykazał, by okoliczności takie zaistniały w niniejszej sprawie. Wyjątek przewidziany art. 95 pkt 4 u.g.n. dotyczący realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych ustaw. Wbrew temu, co wynika ze stanowiska skarżącego, takimi roszczeniami nie są roszczenia, o których mowa w art. 40a ustawy o lasach.

Zgodnie z art. 40a ust. 1 ustawy o lasach L. P. mogą sprzedawać nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi i samodzielne lokale mieszkalne, zwane dalej "lokalami", oraz grunty z budynkami mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne L. P.. Z kolei zgodnie z art. 40a ust. 4 zdanie pierwsze ustawy pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w L. P., z wyjątkiem osób, z którymi stosunek pracy rozwiązany został bez wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami i w których mieszkają.

Z cytowanych przepisów wynika, że ustawa o lasach nie nakłada na L. P. obowiązku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, wskazuje tylko na prawo pierwszeństwa określonych osób do tego nabycia. Z przepisów dotyczących pierwszeństwa nie wynika roszczenie o zawarcie umowy, a jedynie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przeznaczona do sprzedaży (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 6 lutego 2015 r. sygn. akt I Aca 859/14, publ. LEX nr 1658908, stwierdzający brak podstaw do wytoczenia powództwa o zawarcie umowy sprzedaży lokalu w oparciu o art. 40a ust. 4 i 5 ustawy o lasach,). Najpierw zatem musi istnieć odpowiednia nieruchomość (ewentualnie "lokal") i musi być ona przeznaczona do sprzedaży; dopiero w tym momencie powstaje roszczenie (pierwszeństwo nabycia), o którym mowa w art. 40a ust. 4 ustawy o lasach. Tymczasem art. 95 pkt 4 u.g.n. mówi o innej sytuacji, tj. o sytuacji kiedy już istnieje roszczenie, wobec czego podmiot, do którego to roszczenie jest kierowane, musi podjąć kroki prawne m.in. w postaci podziału nieruchomości, aby to roszczenie zaspokoić. W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z taką sytuacją.

Niezasadny jest także zarzut naruszenia art. 95 pkt 7 u.g.n.

Zgodnie z tym przepisem niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Z treści tego unormowania wnioskować należy, że może mieć on zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej", co prowadzić mogłoby do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planów miejscowych. Interpretacja art. 95 u.g.n. nie może prowadzić tylko do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zastosowanie tego artykułu musi być usprawiedliwione ściśle określonym w nim celem (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 stycznia 2017 r. sygn. akt II SA/Ol 1320/16). W rozpoznawanej sprawie podziałem ma być objęta nieruchomość składająca się z dwóch działek: nr 36/4 i nr [...]. W postępowaniu nie wykazano, aby dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Należy zauważyć, że skarżący wniósł o podział nie tylko działki, na której jest zlokalizowany budynek mieszkalny (nr [...]), która sama w sobie jest wystarczająca do zapewnienia prawidłowego korzystania z budynku mieszkalnego (nawet uwzględniwszy, że na działce znajduje się inny budynek), ale także działki nr [...] – wskazując, że po uzyskaniu decyzji zatwierdzającej podział, nowo powstałe działki nr [...] projektuje połączyć w jedną działkę zabudowaną o powierzchni 633 m2. W istocie skarżący dąży zatem do stworzenia nie tyle działki budowlanej "niezbędnej", ile działki budowlanej "wystarczającej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Celem projektowanego podziału jest uzyskanie takiej działki, którą skarżący będzie mógł łatwo zbyć, bez konieczności dalszych działań związanych np. z zapewnieniem zjazdu na działkę z przylegającej ulicy – a nie działki, która będzie spełniała jedynie kryterium "niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego".

Niezasadny jest też zarzut braku zastosowania przepisów ustawy o lasach tj. art. 40a ust. 3, jako przepisu szczególnego do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosownie do art. 2 u.g.n. Zgodnie z art. 40a ust. 3 ustawy o lasach "Łącznie z lokalami sprzedaje się grunty wraz z przynależnościami, niezbędne do korzystania z lokali. Gruntu pod budynkami oraz grunty z budynkami związane, będące przedmiotem sprzedaży, uważa się za grunty wyłączone z produkcji rolnej i leśnej w rozumieniu przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Grunty te podlegają z urzędu ujawnieniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz ewidencji gruntów i budynków jako grunty zabudowane". Z cytowanego przepisu nie wynika żadna reguła dotycząca podziału nieruchomości. Przepis ten reguluje kwestie traktowania gruntów w nim wymienionych w świetle przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz obowiązku ujawnianiu ich - jako gruntów zabudowanych – w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i ewidencji gruntów. Nie odnosi się on natomiast do kwestii podziału nieruchomości. Co więcej – jak zauważa sam skarżący – przedmiotowa nieruchomość jest już ujawniona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i w ewidencji gruntów jako grunt zabudowany.

Podsumowując należy stwierdzić, że ocena zgodności z prawem zaskarżonego postanowienia nie dostarczyła podstaw do wyeliminowania go z obrotu prawnego. Organy poczyniły w sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne, wywiodły z nich prawidłowe wnioski, przytoczyły przepisy prawa znajdujące zastosowanie do ustalonego stanu faktycznego i omówiły ich treść. W toku przeprowadzonego przez organy postępowania administracyjnego Sąd nie dopatrzył się również naruszeń procedury, które miałyby istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. W sprawie zostały zastosowane prawidłowe przepisy prawa materialnego, zaś uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi wynikające z art. 107 § 3 k.p.a.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r., poz. 718), Sąd oddalił skargę.