Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 652/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2022-11-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust.1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: par. 3 ust.1 i 2, par.4, par. 5, par. 7.
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 3 listopada 2022 r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2022 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 8 lipca 2021 r. C. Spółka z o.o. z siedzibą w S. (określana dalej jako "strona", "skarżąca") zwróciła się do Prezydenta Miasta S. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w kondygnacji parteru (w tym handlu o powierzchni sprzedaży do 2000 m2), wraz z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. [...] w S. (dz. nr [...] i [...] z obrębu [...]).

Decyzją z dnia 2 lutego 2022 r., nr [...] Prezydent Miasta S. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji uznając, że nie zostały spełnione warunki określone przepisami art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 27 czerwca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), które wymagają, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu oraz teren miał dostęp do drogi publicznej.

Od wskazanej decyzji strona wniosła odwołanie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zarzucając organowi I instancji naruszenie przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu w związku z § 3, § 4, § 5 oraz § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588).

W rezultacie rozpoznania sprawy na skutek złożonego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 z późn. zm.) oraz art. 59, art. 61 ust. 1 i 3, art. 10 ust. 2a i art. 15 ust. 3 pkt 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U.2021, poz. 741 ze zm., dalej określanej jako "u.p.z.p."), decyzją z dnia 26 maja 2022 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia Kolegium w pierwszej kolejności wskazało, że ustawa o planowaniu została zmieniona na mocy art. 2 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. poz. 1986). Na podstawie art. 4 ww. ustawy do spraw dotyczących wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 2 w brzmieniu dotychczasowym. Wobec tego, że przedmiotowe postępowanie zostało wszczęte 9 lipca 2021 r. i nie zostało zakończone jeszcze decyzją ostateczną w niniejszej sprawie należy stosować przepisy dotychczasowe.

Nadto Kolegium przytoczyło treść art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. Rozpatrując ww. przesłanki z art. 61 ust. 1 organ odwoławczy stwierdził, że w stosunku do planowanej inwestycji istnieje zabudowana działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej (ul. Santocka). Ze wskazanego wyżej przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu wynika, że warunki zabudowy mogą być ustalone wyłącznie dla zamierzenia inwestycyjnego, które stanowi kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, a więc zgodnie z zasadą tzw. "dobrego sąsiedztwa". Jednocześnie podniósł, że zasada ta nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze.

Powołując się na ustalenia analizy organ przyjął, że obszar analizowany od północy ograniczony jest ul. [...], od południa ul. [...] i cmentarzem, od zachodu terenami zamkniętymi, zaś od wschodu ul. [...], wchodzącą w skład zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Ulica [...] wyznacza dla obszaru analizowanego oś północ-południe, dzieląc ten obszar na dwa obszary o odmiennej funkcji i parametrach zabudowy. I tak: na wschód od ul. [...] znajduje się osiedle zwartej zabudowy wielorodzinnej (ul. [...], [...]), której towarzyszą usługi zaspokajające lokalne potrzeby mieszkańców. Na zachód zaś od ul. [...] występuje z kolei zabudowa usługowa, magazynowa, handlowa i biurowa. Poza tym przy skrzyżowaniu ul. [...] i [...] znajduje się budynek oświatowy-szkoła.

Kolegium podkreśliło, że planowana inwestycja ma znajdować się na obszarze o dominującej funkcji usługowej. Zabudowa wielorodzinna, jako zwarty zespół, znajduje się w innej części obszaru analizowanego, co oznacza, że planowaną inwestycję w najbliższym sąsiedztwie otacza odmienny układ urbanistyczny. Organ odwoławczy uznał, że mimo istnienia w obszarze analizy zabudowy wielorodzinnej, nie może ona stanowić odniesienia dla planowanej inwestycji. Teren najbliższy planowanej inwestycji zabudowany jest budynkami o funkcji odmiennej od zabudowy mieszkaniowej, mianowicie: produkcyjnej, usługowej, magazynowej, handlowej i biurowej. W ocenie Kolegium, inwestycja mieszkaniowa, o wskazanych we wniosku inwestora parametrach zaburzy istniejący ład przestrzenny. Istotna jest spójność urbanistyczna na badanym obszarze.

Nadto planowana inwestycja pod względem parametrów, odbiegałaby znacząco od zabudowy zastanej na obszarze analizowanym, nie wpisuje się w istniejący ład przestrzenny.

Organ stwierdził, że niemożliwe jest ustalenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji tak jak we wniosku. W przedmiotowej sprawie linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich tworzy uskok (działka nr [...] ok. 28 m, działka nr [...] ok. 27 m). W dalszej części pierzei budynki usytuowane są na granicy działki drogowej. Projektowana pierwsza linia zabudowy ma znajdować się w odległości ok. 5 m od granicy z działką drogową. Na podstawie przytoczonych przepisów możliwe więc byłoby ustalenie tego parametru w odległości ok. 28 m od granicy działki drogowej. Nie jest to jednak zgodne z wnioskiem. Nie znajduje zaś uzasadnienia skorzystanie z § 4 ust. 4 i wyznaczenie linii w odległości ok. 5 m.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy podkreślił, że co do zasady podstawę ustalenia poszczególnych parametrów stanowi średnia danego parametru istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym. Parametry planowanej inwestycji znacząco przekraczają maksymalne parametry istniejące na obszarze analizowanym.

Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu to w obszarze analizowanym średni wskaźnik wynosi 30,9%, wnioskowany zaś 35%. Co prawda na obszarze znajdują się jednak działki z wyższym od średniej wskaźnikiem zabudowy, ale są one zabudowane zabudową przemysłowo-usługowo-handlową. Dla działek zabudowanych zabudową mieszkaniową wielorodzinną wartość wskaźnika wynosi od 18,8% do 46,9%. W ocenie organu odwoławczego możliwe byłoby więc ustalenie wskaźnika jak we wniosku (a więc odmiennie niż wskazał organ I instancji w decyzji). Jednakże w związku z tym, że inne parametry, oraz funkcja zabudowy nie pozwala na zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa, ustalenia Kolegium w tym zakresie nie zmieniają rozstrzygnięcia decyzji organu I instancji.

Zdaniem organu, ustalenie dla planowanej inwestycji szerokości elewacji frontowej na poziomie od 36,5 m do 70 m stanowi wyznaczenie tego parametru zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Odnośnie wysokości górnej krawędzi organ w oparciu o wyniki analizy urbanistycznej ustalił, że w pierzei zachodniej budynki posiadają od jednej do trzech kondygnacji nadziemnych, a ich wysokość kształtuje się w granicach od 4,0 m do 13 m. We wschodniej części obszaru analizowanego wśród przeważającej zabudowy mieszkaniowej występują zarówno budynki parterowe, jak również zabudowa od dwóch do czterech kondygnacji, o wysokości od 10,5 m do 19,5 m. Dostrzegalna jest dominacja zabudowy trzykondygnacyjnej o wysokości ok. 11,5 m. Teren inwestycji ma być zabudowany budynkami czterokondygnacyjnymi i górnej krawędzi elewacji frontowej do 16,5 m. Co prawda na obszarze analizowanym znajdują się budynki wyższe niż planowane, ale są to budynki w zwartej dającej się wyodrębnić zabudowie mieszkaniowej. W bezpośrednim otoczeniu planowanej inwestycji występuje zabudowa niższa. Kolegium nie znajduje więc, podobnie jak organ I instancji, podstaw do wyznaczenia tego parametru na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Dalej organ wskazał, że geometria dachu została określona jako dach płaski. Parametr ten ustalony został na podstawie analizy zabudowań istniejących na obszarze analizowanym.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium podniosło, że przy rozpatrywaniu niniejszej sprawy nie uwzględniło przedłożonej przez inwestora analizy prywatnej, która ma potwierdzić jego plan inwestycji, w sytuacji gdy przeprowadzona przez organ I instancji analiza daje możliwość ustalenia stanu faktycznego.

Podsumowując organ odwoławczy uznał, że w zaskarżonej decyzji w dostatecznym stopniu wyjaśniono okoliczności sprawy i rozpatrzono całokształt materiału dowodowego, a tym samym nie zgodził się z zarzutem odwołania odnośnie naruszenia przepisów k.p.a.

C. Spółka z o.o. z siedzibą w S. zaskarżyła w całości opisaną wyżej decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik postępowania w postaci:

- art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału sprawy, a w szczególności wadliwe dokonanie analizy, a co za tym idzie - naruszenie podstawowej zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, co w konsekwencji doprowadziło do odmowy wydania warunków zabudowy. Analiza sporządzona na potrzeby przedmiotowej sprawy, nie odpowiada warunkom określonym w przepisach prawnych. W konsekwencji oparcie na niej zaskarżonej decyzji, stanowiło naruszenie ww. przepisów ze względu na finalny brak rozpatrzenia przez organy istoty sprawy, co miało istotny wpływ na jej wynik, bowiem analiza przedstawiona przez Skarżącego nie została wzięta przez organ pod uwagę poprzez pominięcie jej bez uzasadnienia;

- art. 107 § 3 K.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie, niewyjaśnienie w treści uzasadnienia decyzji sposobu dokonania analiz pozwalających na przyjęcie tak ustalonych warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w sytuacji gdy warunki te w sposób znaczny odbiegają od rzeczywistej charakterystyki urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Nadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy w postaci:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie w sprawie i w konsekwencji nie wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji, która wbrew dokonanej analizie urbanistycznej przez organ I instancji odpowiada charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy istniejącej w bezpośrednim sąsiedztwie;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz.1588) poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie, polegające na dzieleniu w toku analizy obszaru analizowanego dla planowanej inwestycji na dwa obszary o odmiennej funkcji i parametrach zabudowy, podczas gdy przepisy nie przewidują możliwości dokonywania dodatkowego podziału obszaru analizowanego w następstwie zawężając analizę;

- art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w sprawie, a polegające na wadliwym przyjęciu dla nowej zabudowy górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, pomijając możliwość przyjęcia innej wysokości;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4-8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez nieprawidłowe ustalenie warunków oraz wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając powyższe na względzie skarżąca wniosła o uchylenie w całości zarówno zaskarżonej, jak też poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz wniosła o zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Na rozprawie dnia 3 listopada 2022 r. prezes skarżącej spółki wskazał, że na sąsiedniej działce – F. - otrzymała pozwolenie na budowę, w związku z tym przyjął, że musiały być wydane warunki zabudowy, w związku z tym skarżąca spółka powinna również otrzymać warunki zabudowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Przepis art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm., dalej: "p.p.s.a.") stanowi z kolei, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd dokonał kontroli zaskarżonej decyzji na zasadach wyżej wskazanych

i stwierdził, że skarga nie jest zasadna.

W rozpoznawanej sprawie skarżąca wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w kondygnacji parteru (w tym handlu o powierzchni sprzedaży do 2000 m2), wraz z zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną przy ul. [...] [...] w S. (dz. nr [...] i [...] z obrębu [...]).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Dla wydania decyzji określającej zasady zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w tym przepisie warunki. Określona w punkcie 1 art. 61 ust. 1 ustawy przesłanka kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 ustawy, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno-urbanistyczną. W myśl § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), dalej określanego jako "rozporządzenie", w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Niewątpliwie sporządzenie tego dokumentu ma więc fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna została sporządzona w sposób właściwy, a wyciągnięte na jej podstawie wnioski przez organy orzekające są prawidłowe.

Zagadnieniem spornym w niniejszej sprawie jest kwestia, czy spełniona została przesłanka wskazana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. przesłanka kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (zasada dobrego sąsiedztwa), umożliwiająca określenie warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Z analizy urbanistycznej znajdującej się w aktach administracyjnych sprawy wynika m.in., że prawidłowo zakreślony obszar analizowany wokół nieruchomości na której miałby zostać zrealizowany zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w kondygnacji parteru posiada niejednolity sposób zabudowy i zagospodarowania. Podkreślono, że na terenie analizowanym znajdują się dwa odrębne obszary o odmiennej funkcji oraz wysokości zabudowy, które oddziela od siebie ulica [...] przebiegająca na osi północ – południe analizowanego terenu. Na wschód od tej drogi znajduje się osiedle zwartej zabudowy wielorodzinnej, zaś na zachód występuje zabudowa usługowa, magazynowa, handlowa i biurowa. Podkreślono, że wnioskowana zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna miałaby być zlokalizowana na zachód od ulicy [...], czyli na obszarze o dominującej funkcji usługowej.

Zdaniem Sądu, okoliczność, że w danym obszarze analizowanym występuje zabudowa o funkcji zbliżonej ze wskazaną we wniosku o ustalenie warunków zabudowy, nie jest wystarczająca do wydania oczekiwanej decyzji. Niejednokrotnie bowiem w ramach tego samego obszaru analizowanego, wytyczonego według zasad przewidzianych przez § 3 ust. 2 rozporządzenia, mogą wystąpić różne formy zabudowy, należące do odrębnych układów funkcjonalnych i architektonicznych. Nie można przyjąć, jak zdaje się to sugerować skarżąca, że obszar analizowany stanowić miałby jeden obszar urbanistyczny, przy jednoczesnym braku możliwości dokonania jego podziału. W ramach obszaru analizowanego mogą występować obszary o odmiennych charakterach, np. gdy oddziela je droga, i taka sytuacja wystąpiła również w niniejszej sprawie.

Przekonujące są wnioski przedstawione w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji oraz przez autora analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu, że zwarta zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, znajduje się w innej części obszaru analizowanego, po drugiej stronie ulicy [...] zatem nie może ona stanowić odniesienia dla planowanej inwestycji, która ma znajdować się na obszarze o dominującej funkcji usługowej. podkreślenia wymaga że istnienie w obszarze analizowanym zabudowy o tożsamej funkcji z tą, która została przedstawiona we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, nie jest wystarczającą przesłanką do pozytywnego jego rozpatrzenia.

W rozpoznawanej sprawie organ w sposób przekonujący uzasadnił dlaczego przyjął, że znajdująca się po drugiej stronie ulicy [...] skoncentrowana na tej części zabudowa mieszkaniowa, nie tworzyłaby z planowaną zabudową na działce nr [...] i [...] urbanistycznej całości. Zatem oczekiwanie skarżącej, aby uwzględnić rodzaj zabudowań na działkach położonych na wschód od ulicy [...] nie znajdował uzasadnienia w kontekście istniejących, całkowicie różnych sposobów zagospodarowania terenów znajdujących się po przeciwległych stronach tej drogi.

Zdaniem Sądu, oceniając wartość dowodową wyników analizy funkcji cech i zagospodarowania terenu zasadnie Kolegium przyjęło, że jest ona sporządzona w oparciu o niewadliwe ustalenia stanu faktycznego i prawnego, nie zawiera błędów lub braków i jest przekonująca w zakresie końcowych wniosków. W takim przypadku Kolegium nie miało obowiązku uwzględnienia żądania strony i przeprowadzenia dowodu z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przedłożonego przez stronę skarżącą w trakcie postępowania. Art. 78 k.p.a. stanowi bowiem, że:

§ 1. Żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy.

§ 2. Organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania (§ 1), które nie zostało zgłoszone w toku przeprowadzania dowodów lub w czasie rozprawy, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, chyba że mają one znaczenie dla sprawy.

Skoro przeprowadzenie postępowania dowodowego nie miało być ukierunkowane na podważenie przyjętych przez organ ustaleń stanu faktycznego, lecz jedynie na poparcie odmiennej wykładni i zastosowania przepisów prawa materialnego, to organ mógł dowód zgłoszony przez stronę pominąć.

W odniesieniu do dokonanej przez Kolegium oceny w zakresie ustalenia parametrów projektowanej zabudowy Sąd podziela argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że co do zasady odbiegałaby ona od zabudowy zastanej na obszarze analizowanym.

Jak wynika z analizy w zakresie linii zabudowy zachodnia pierzeja ul. [...] nie przebiega w sposób czytelny. Linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich tworzy uskok, gdyż odległość zabudowy od granicy z ulica [...] wynosi ok. 28 m i 27 m, zaś w dalszej części zachodniej pierzei ul. [...] budynki usytuowane są na granicy z działką drogową. W pierzei ul. [...] w najbliższym otoczeniu inwestycji budynki znajdują się w innych odległościach niż wnioskowane 5 metrów od granicy z tą działką drogową. Zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Mając powyższy przepis na uwadze Kolegium prawidłowo stwierdziło możliwość ustalenia obowiązującej linii zabudowy w odległości 28 metrów od granicy z działką drogową, czyli na przedłużeniu najbardziej w kierunku ul. [...] elewacji budynku, jednocześnie zgodzić się należy ze stanowiskiem ww. organu, że takie ustalenie linii zabudowy niezgodne jest ze złożonym wnioskiem. Jednocześnie wyniki analizy nie dopuszczały innego wyznaczenia obowiązującej linii nowej zabudowy stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Zasadnie Kolegium stwierdziło, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia). Zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Na obszarze analizowanym średni wskaźnik wynosi 30,9%, wnioskowany zaś 35%. Niemniej mając na względzie, że dla działek zabudowanych zabudową mieszkaniową wielorodzinną wartość wskaźnika wynosi od 18,8% do 46,9%, zatem możliwe byłoby więc ustalenie wskaźnika jak we wniosku.

Nadto Sąd podziela argumentację Kolegium odnośnie szerokości elewacji frontowej, gdy średnia szerokość na obszarze analizowanym wynosi 45,6 m, przy tolerancji 20% szerokość wynosi w zaokrągleniu od 36,5 do 54,7 m. Ponieważ jednak w obszarze analizowanym stwierdzono występowaniu budynków, również mieszkalnych wielorodzinnych o szerokości elewacji frontowej większej niż zakres wynikający ze średniej wartości, zatem za prawidłowe należy przyjąć ustalenia organu odwoławczego w zakresie tego parametru na poziomie od 36,5 m do 70 m zgodnie z wnioskiem inwestora.

W odniesieniu do dokonanej przez Kolegium oceny postępowania organu

I instancji w zakresie ustalenia parametru górnej krawędzi elewacji frontowej Sąd podziela argumentację Kolegium, że parametr ten ustala się zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z kolei w myśl art. 7 ust. 4 – dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Stosownie do analizy urbanistycznej w pierzei zachodniej budynki posiadają od jednej do trzech kondygnacji nadziemnych, a ich wysokość kształtuje się w granicach od 4,0 m do 13 m. We wschodniej części obszaru analizowanego wśród przeważającej zabudowy mieszkaniowej występują zarówno budynki parterowe, jak również zabudowa od dwóch do czterech kondygnacji, o wysokości od 10,5 m do 19,5 m. Teren inwestycji ma być zabudowany budynkami czterokondygnacyjnymi i górnej krawędzi elewacji frontowej do 16,5 m. W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji występuje zabudowa o znacznie niższej wysokości oraz funkcji i gabarytach odmiennych w stosunku do wnioskowanej. Jak wynika z ustaleń analizy we wschodniej części obszaru analizowanego występują co prawda budynki o wysokości zbliżonej do wnioskowanej, jednak zabudowa ta jest znacznie oddalona od terenu inwestycji i stanowi element zwartego, wyodrębnionego urbanistycznie osiedla mieszkalnego. W tej sytuacji zgodzić się należy z organem odwoławczym o niemożliwości wyznaczenia tego parametru na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Brak jest również podstaw do stwierdzenia naruszenia § 8 rozporządzenia w zakresie wyznaczenia geometrii dachu jako dachu płaskiego. Zgodnie z powołanym przepisem geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu terenu) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Wskazany parametr wynikający z przepisów rozporządzenia w odniesieniu do nieruchomości inwestycyjnej wynika wprost z analizy urbanistycznej.

Na prawidłowe ustalenia organu nie ma wpływu podniesiona na rozprawie przez skarżącą okoliczność dotycząca uzyskania pozytywnej decyzji w sprawie warunków zabudowy przez właściciela sąsiedniej działki, w sytuacji gdy organ każdą sprawę rozstrzyga indywidualnie, przy uwzględnieniu aktualnego stanu faktycznego sprawy.

Podsumowując stwierdzić należy, że zarzuty skargi okazały się chybione, gdyż nie doszło do naruszenia prawa materialnego i prawa procesowego w stopniu, który uzasadniałby wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji. Wydanie kwestionowanej decyzji, wbrew temu co podniesiono w skardze, poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 6, 7, 8, i 77 § 1 i art. 80 k.p.a.). W szczególności w uzasadnieniu decyzji zostało przedstawione stanowisko organu, wyjaśniono podstawy prawne decyzji z przytoczeniem przepisów prawa stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

W tym stanie rzeczy, wobec nieuzasadnionych zarzutów skargi przy jednoczesnym braku okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.