Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1580/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1a
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 145 ust. 1, art. 146 ust. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Dariusz Pirogowicz, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, , Protokolant referent Agata Szczepanik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2022 r. sprawy ze skargi K. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 26 kwietnia 2022 r. nr KOA/1651/Ac/22 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta K. z 24 lutego 2022 r. nr 173/2022; 2. umarza postępowanie administracyjne; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz K. L. kwotę 182 (sto osiemdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 26 kwietnia 2022 r., nr KOA/1651/Ac/22, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2021 r., poz. 735) - dalej jako "kpa", po rozpoznaniu odwołania K. L., obecnie L., dalej "Skarżąca", od decyzji Burmistrza Miasta K. numer 173/2022 z dnia 24 lutego 2022 r. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, utrzymało tę decyzję w mocy.

Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący.

Decyzją z 24 lutego 2022 r. o wskazanym wyżej numerze Burmistrz Miasta K. ustalił opłatę adiacencką w kwocie [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr. ew. [...] położonej w miejscowości K. wskutek wybudowania drogi gminnej ul. [...]. W uzasadnieniu organ powołał się na przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 poz. 65) - dalej jako "ustawa", w szczególności na przepis art. 145 ust. 1 i 2, jak również wskazał na okoliczność sporządzenia operatu szacunkowego dla opisanej wyżej działki, na podstawie których orzeczono o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Organ ustalił, że przyjęcie do użytkowania wybudowanej drogi nastąpiło w dniu 30 grudnia 2019 r. a co za tym idzie nie upłynął 3 letni termin przewidziany w przepisie art. 145 ust. 2 ustawy. Uzasadnienie zaskarżonego rozstrzygnięcia powołuje się również na pozostawanie w obrocie stosownej uchwały Rady Miejskiej w K., o numerze [...] z 28 października 2004 r. określająca stawkę opłaty adiacenckiej przy wzroście wartości nieruchomości w wyniku umożliwienia dostępu do wybudowanej drogi. Wreszcie organ powołał się na udzielenie zainteresowanej stosownej informacji w przedmiocie możliwości rozłożenia na raty naliczonej opłaty adiacenckiej.

Skarżąca wniosła odwołanie.

SKO, ponownie rozpoznając sprawę wskazało, że stosownie do przepisu art. 145 ust. 1 Ustawy wójt, burmistrz albo prezydent, miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo no stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Zgodnie z treścią cytowanego przepisu ale również w świetle ugruntowanego orzecznictwa przesłankami umożliwiającymi ustalenie w drodze decyzji obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej są (w okolicznościach niniejszej sprawy) stworzenie warunków do korzystania z wybudowanej drogi oraz podjęcie przez radę gminy stosownej uchwały w przedmiocie ustalenia wysokości stawki opłaty. Uchwała taka zapadła (uchwała Rady Miejskiej w K., o numerze [...] z dnia 28, października 2004 r. określająca stawkę opłaty adiacenckiej przy wzroście wartości nieruchomości w wyniku umożliwienia dostępu do wybudowanej drogi).

Organ zlecił sporządzenie operatu szacunkowego na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Sporządzony operat potwierdził wzrost wartości nieruchomości. Organ dokonał oceny operatu pod względem formalnym i uznał go za mogący stanowić dowód na wzrost wartości nieruchomości. Wskazał nadto, że jest to dowód sporządzony przez osobę posiadającą wiedzą specjalną, której organ co do zasady nie posiada, w związku z tym zarzuty odwołania jako wkraczające w meritum operatu nie mogły być uwzględnione. Kwestionowanie wniosków wywiedzionych przez rzeczoznawcę przeczy istocie zasięgania wiadomości specjalnych przez organ. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodowe rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 ustawy. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony. Odnosząc się zaś do zarzutów odwołania dotyczących wcześniejszego faktycznego istnienia utwardzonej drogi w miejscu wybudowania drogi, na którą powołuje się organ, organ wskazał, że nawet gdy przedmiotowa droga funkcjonowała wcześniej jako ciąg komunikacyjny, nawet utwardzony, nie przesądza to o tym, że nie doszło do wybudowania drogi w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu ustawy. W aktach sprawy znajduje się decyzja z dnia 10 sierpnia 2018 r. nr 34pz/2018 o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz zatwierdzeniu projektu budowlanego, dalej "decyzja", na podstawie której zrealizowano inwestycję, której przedmiotem była właśnie bezspornie budowa drogi.

Stosownie do treści przepisu art. 4 pkt 17 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. 2021, poz. 1376), dalej "udp" przez budowę drogi należy rozumieć wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowę i rozbudowę. Jednocześnie w punkcie 18 tego przepisu określono przebudowę drogi jako wykonywanie robót, w których wyniku następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic pasa drogowego. Z uzasadnienia cytowanej wyżej decyzji z 2018 r. wynika jednoznacznie, iż inwestycja wymagała zmian granic pasa drogowego. Ta okoliczność w ocenie Kolegium przesądza o tym, że w sprawie doszło rzeczywiście do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Definicja budowy obejmuje nie tylko przypadki stworzenia ciągu komunikacyjnego "od zera" ale również jego odbudowę lub rozbudowę.

Organ zwrócił uwagę na treść art. 4 pkt 2 udp, zgodnie z którym droga to "budowla wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiąca całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym". Droga to zatem nie pas drogowy, ale przede wszystkim możliwa do wyodrębnienia i zlokalizowana w jego granicach budowla. Istotę lej budowli dobrze charakteryzują przepisy techniczne, gdzie budowle drogowe usytuowane w pasie drogowym określa się jako "elementy drogi" (zob. § 5 i 6 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie, Dz. U. Nr 43, poz. 430 z późn. zm.). Budowla drogowa może być bardzo zaawansowana i pokrywać niekiedy cały pas drogowy (np. droga asfaltowa, bądź z kostki, z jezdniami i chodnikami) albo może składać się tylko z niektórych elementów (sama jezdnia z twardą nawierzchnią, same chodniki). Do budowli drogowej zalicza się także drogowa budowla ziemna, jeżeli została realizowana w celu ułożenia na niej nawierzchni drogowej (zob. § 141 i nast. rozporządzenia z dnia 2 marca 1999 r.).

Mając na uwadze powyższe i wracając do definicji "przebudowy drogi" organ stwierdził, że z przebudową drogi będziemy mieli do czynienia tylko wtedy, gdy następuje wykonywanie robót, w których wyniku następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych "istniejącej drogi" (z zastrzeżenie, że nie wymagają one zmiany granic pasa drogowego). Skoro przebudowa dotyczy "istniejącej drogi", to oznacza, że dotyczy "istniejącej budowli drogowej", której parametry techniczne są podwyższane. Nie jest zatem tak jak, twierdzi Skarżąca, że prace inwestycyjne wykonywane w granicach istniejącego pasa drogowego drogi publicznej zawsze będą kwalifikowane jako "przebudowa drogi". "Przebudowa" ma miejsce tylko wtedy, gdy budowla drogowa już istnieje i jest ona ulepszana (a nie zastępowana nową). W innych przypadkach mamy do czynienia z budową drogi a więc "wykonywaniem połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami, a także jego odbudowę i rozbudowę", przy czym to połączenie drogowe to "budowla wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiąca całość techniczno- użytkową".

Z akt sprawy wynika w sposób jednoznaczny, że organ I instancji podjął wszelkie działania umożliwiające stronie aktywny udział w postępowaniu dowodowym, w szczególności w zakresie zgłaszania ewentualnych uwag i zastrzeżeń do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Organ wszczął formalnie postępowanie w sprawie pismem z 4 maja 2021 r., na które zresztą strona zareagowała swoim wystąpieniem z dnia 17 maja 2021 r. Samo postępowanie zaś trwało na tyle długo, że strona miała możliwość złożenia do akt kontroperatu szacunkowego. Treść znajdującego się w aktach operatu nie wskazuje w żaden sposób - w ocenie Kolegium - aby był on sporządzony niezgodnie ze sztuką, w szczególności z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2021, poz. 555), dalej "rozporządzenie". Z przedmiotowego operatu wynika w sposób jednoznaczny wzrost wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania w wyniku wybudowania drogi gminnej, co w połączeniu ze stawką opłaty ustaloną powyższą uchwałą oznacza możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiodła Skarżąca.

W skardze wskazała, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa: nie wszczęto postępowania administracyjnego a jedynie wysłano zawiadomienie o jego wszczęciu, nie pouczono Skarżącej o jej prawach, w decyzji brak jest pełnej nazwy urzędu w związku z czym decyzja jest nieważna.

Poza tym cena nieruchomości została zawyżona wskutek tego opłata jest za wysoka; opisana w decyzji infrastruktura nie ma wpływu na wartość nieruchomości, a budowa drogi należy do podstawowych zadań Gminy; operat szacunkowy, który jest w Gminie, nie zawierał metody z jakiej rzeczoznawca korzystał wobec tego jest nieważny; brak jest w operacie spójności w cenie gruntu z terenów mieszkalnych, gdyż operat szacunkowy z 2019 r. stwierdza, że cena za 1 m2 gruntu jest [...] zł, natomiast w odszkodowaniu za zabrane tereny pod ulicę cena w 2020 r. w decyzji Starosty W. była [...] zł / m2, nie wybrano metody do porównania parami, gdzie ustala się cechy każdej nieruchomości, więc są one znane, przy zastosowanej metodzie korygowania ceny średniej: nie odrzucono skrajnych wartości najniższej i najwyższe ceny, a przeciwnie - średnią cenę ustalono z 2 skrajnych wartości, to jest najwyższej i z najniższej, nie ma znaczenia na lokalnym rynku K. i nie ma wpływu na wartość to czy infrastruktura jest wybudowana czy nie jest, tabele 1 i 2 są bardzo zbliżone. Poza tym w operacie nie uwzględniono, że brak jest wjazdu na posesję i furtki, czego nie uwzględniła Gmina. Zgłosiła także zarzuty związane z zasadnością nakładania opłaty adiacenckiej gdyż jej zdaniem opłata ta niezgodna jest z Konstytucją R.P. ponieważ ma charakter lichwy. Uchwała o wysokości opłaty została zaskarżona do sądu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( t.j. Dz.U.2021, 735), dalej "ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

Przy czym, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa sądy rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanymi zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu. Sąd ma obowiązek skontrolować zaskarżone rozstrzygnięcie z punktu widzenia jego legalności, czyli zgodności z wszystkimi przepisami prawa (materialnego, procesowego i ustrojowego), które w sprawie mają zastosowanie i powinien wziąć to pod uwagę nie tylko w kontekście podniesionych w skardze zarzutów.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 26 kwietnia 2022 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza miasta K. z 24 lutego 2022 r. z 20 maja 2021 r. r. ustalającą opłatę adiacencką w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Materialnoprawną podstawę decyzji stanowił art. 144 ust. 1, 145 ust. 1 i 2, 146, 148 ugn oraz uchwała Rady Miejskiej w K. z 28 października 2004 r. nr [...].

Z regulacji tych wynika, że opłata adiacencka może być ustalona przez wójta, burmistrza albo prezydenta po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust.1 ugn).

Zgodnie z wyżej przywołaną uchwałą wysokość opłaty adiacenckiej (stawki procentowej) ustalono na 50 % różnicy powstałej pomiędzy wartością nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury a wartością po jej wybudowaniu a więc co do zasady zgodnie z wyżej powołaną uchwałą Rady Gminy K. Uchwała ta jest obowiązująca, stanowi akt prawa miejscowego i jak na razie nie została stwierdzona jest nieważność w procedurze zaskarżania do sądu. Czyni to niezasadnymi zarzuty skargi dotyczące jej niekonystytucyjności czy przyjętych w niej stawek, ocenianych przez Skarżącą jako lichwiarskich. Art. 146 ust. 2 ugn wskazuje, że "wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały". Rzeczona uchwała spełnia te kryteria.

Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji wskazuje, że z analizy operatu wynika, że powstała różnica w wartości nieruchomości wynika tylko i wyłącznie ze zmiany rodzaju nawierzchni drogi z gruntowej na asfaltową. Z kolei z decyzji pozwolenie na budowę drogi wynika, że w trakcie realizacji inwestycji doszło do wybudowania nadto rowów odwadniających.

Dla oceny czy mamy do czynienia ze spełnieniem przesłanki z art. 145 ust. 1 in fine ustawy tj. "stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi", bo na gruncie tej sprawy tego rodzaju stan faktyczny stanowił podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, kluczowe znaczenie ma treść decyzji nr 34pz/2018 Starosty W. z 10 sierpnia 2018 r. Z decyzji tej wynika, że jej przedmiotem jest budowa drogi gminnej ulicy [...] na wskazanych w niej odcinkach. I gdyby rzeczywiście opierać się wyłącznie na tak sformułowanym przedmiocie decyzji to należałoby dojść do wniosku, że na jej mocy doszło do wybudowania drogi. Jednakże z dalszej części tej decyzji a w szczególności uzasadnienia i opisu technicznego (pkt 1.3) wynika, że przedmiotem inwestycji jest przestawienie istniejących ogrodzeń, wycinka kolidujących drzew, usunięcie kolizji ze słupami energetycznymi, budowa kanalizacji deszczowej i wpustów ulicznych, budowa układu drogowego. W dalszej części opisu technicznego wskazano, że droga jest drogą gminną, posiada nawierzchnię utwardzoną i chodnik, odwodnienie, wodociąg z przyłączeniami, gazociąg z przyłączeniami, sieć kanalizacji sanitarnej grawitacyjnej i tłoczonej z przyłączeniami, przepompownię ścieków sanitarnych, słupy energetyczne i oświetleniowe i sieci energetyczne i podziemne, słupy teletechniczne i przewody teletechniczne z uzbrojeniem. Potwierdzają do zdjęcia znajdujące się w aktach sprawy. Z ustaleń projektu budowalnego drogowego (str. 11 decyzji ) wynika, że budowa poprzez utwardzenie jezdni oraz chodników i zjazdów ma na celu poprawę warunków komunikacyjnych dla mieszkańców ulicy [...] i [...].

W takim stanie faktycznym, w ocenie Sądu, mając na uwadze podstawę prawną rozstrzygnięcia, nie doszło do stworzenia warunków do korzystania z drogi w rozumieniu art. 145 ust. 1 in fine ustawy ponieważ droga ta istniała, była wyposażona w niezbędną infrastrukturę, w tym oświetlenie, chodniki, w jej granicach znajdowała się infrastruktura wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, co w sposób nie budzący wskazuje, że droga została wybudowana znacznie wcześniej niż na podstawie znajdującej się w aktach sprawy decyzji z 10 sierpnia 2018 r.

Istota opłaty adiacenckiej polega na tym, że właściciele nieruchomości są albo obciążani kosztami budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich (art. 144 ust. 1 ustawy), albo obciążani są tą opłatą gdy zostanie im stworzona możliwość podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W każdym z tych przypadków dochodzi do budowy urządzeń infrastruktury technicznej z budżetu Skarbu Państwa czy gminy. Zgodnie z art. 143 ust. 3 ustawy przez budowę należy rozumieć budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo, nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych lub wodociągowych. Ustawa nie definiuje pojęcia "drogi" czy "budowy drogi" w związku z czym należy się posiłkować definicjami ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. 2015, poz. 460 ze zmianami). Zgodnie z art. 4 pkt 2 tej ustawy "drogą jest budowla wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami stanowiącymi całość techniczno-użytkową, przeznaczona do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowana w pasie drogowym. Pod pojęciem "budowy drogi", zgodnie z art. 4 pkt 17 tej ustawy rozumie się wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub miejscowościami a także jego odbudowę lub przebudowę. Przebudowa natomiast to wykonywanie robót w wyniku których następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi. Art. 3 pkt 6 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne (Dz.U: 2013, poz. 1409, ze zm.) stanowi, że przez "budowę" należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Z kolei "przebudowa" to wykonywanie robót budowlanych w wyniku których następuje podwyższenie parametrów użytkowych lub technicznych obiektu budowalnego.

Tym samym w sytuacji gdy istniała droga rozumiana jako pas drogowy z infrastrukturą, podniesienie parametrów technicznych drogi nie jest jej budowę ale przebudową. Sposób zagospodarowania drogi a przede wszystkim umiejscowienie w niej infrastruktury technicznej, oświetlenia, chodników, oznacza, że wcześniej doszło do wykonania robót budowlanych charakterystycznych dla pojęcia "drogi" a obecnie doszło jedynie do podwyższenia parametrów tej drogi poprzez wykonanie jej odwodnienia i wylanie asfaltu. Trudno sobie wyobrazić aby tego rodzaju infrastruktura (istniejąca już w drodze) nie została wykonana bez uzyskania stosownych decyzji budowalnych. Co istotne, dla oceny czy doszło do wybudowania nowej drogi istotne jest czy roboty budowlane były pierwszymi prowadzonymi w celu budowy drogi wtedy mamy do czynienia z budową drogi. (por. NSA wyrok z 17 października 2014 r,, sygn. akt I OSK 435/13, w bazie Cebois). W tej sprawie nie ulega wątpliwości, że w ulicy [...] została wcześniej wykonana miała pełną infrastrukturę techniczna, charakterystyczną dla tego rodzaju obiektu budowlanego, służyła komunikacji mieszkańców, czemu zresztą organ nie zaprzecza.

Stan faktyczny w niniejszej sprawie jasno zatem wskazuje, że doszło do przebudowy drogi a nie do jej wybudowania, tym bardziej, że droga ta została wcześniej zaliczona do kategorii dróg gminnych. Poza tym jak wynika z operatu szacunkowego nieruchomość Skarżącej ma dostęp do pełniej infrastruktury technicznej tj. sieci wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej i drogowej, co oznacza, że wykonane na mocy decyzji budowalnej roboty budowlane nie powodowały skutku w postaci stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi gdyż ta już wcześniej, choć o innych parametrach technicznych, istniała w sensie prawnym. Droga to nie tylko jej powierzchnia ale cała infrastruktura z nią związana – podziemna i naziemna. W tej sprawie, zdaniem Sądu droga została wcześniej urządzona a obecnie doszło jedynie do jej przebudowy. Ratio legis opłaty adiacenckiej nie polega na tym, że w każdym przypadku gdy Gmina czy inny podmiot publicznoprawny usprawni dojazd do danej nieruchomości, należy się opłata adiacencka. Ma rację Skarżąca, że kwestia utrzymania dróg spoczywa na zarządcy drogi i w żadnym razie nie można przyjąć, że czynności polegające na poprawie istniejącej wcześniej drogi stanowi powód do nałożenia opłaty adiacenckiej.

Powyższe prowadzi do wniosku, że nie było podstaw do wszczęcia postępowania administracyjnego w celu ustalenia opłaty adiacenckiej.

Czyni to bezprzedmiotowymi odnoszenie się przez Sąd do pozostałych zarzutów skargi w zakresie wadliwości operatu szacunkowego. Tylko na marginesie Sąd wskazuje, że rację ma organ, że co do zasady kwestia wyboru metody szacowania nieruchomości zastrzeżona jest dla rzeczoznawcy. Wbrew temu co wskazuje Skarżąca rzeczoznawca w tej sprawie dokonał analizy 22 i 11 nieruchomości porównywalnych (k 27 i 28 operatu) i wyciągnął średnią z nich ustalając wartość nieruchomości. Czyni to niezasadnymi zarzuty dotyczące wadliwości operatu.

Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i § 3 ppsa w zw. z art. 161 § 1 pkt 3 ppsa Sąd uchylił obie decyzje i umorzył postępowanie administracyjne jako bezprzedmiotowe. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 ppsa.