Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 495/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2012-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, art. 15, art. 80, art. 107 par.3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder,, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 06 listopada 2012 r. sprawy ze skargi B. F.-M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej B. F.-M. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Na skutek wniosku T. D. zostało wszczęte postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dotyczącej budowy budynku usługowo -mieszkalnego na działce o nr geod. [...] i [...[położonej przy ul. M.

w B.P.

Po analizie materiału dowodowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r.

Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie: "u.p.z.p.", Burmistrz Miasta B. P. w dniu [...].09.2010 r. wydał decyzję nr Gp. [...]ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji usługowo-mieszkaniowej, tj. budowy budynku zakładu elektromechanicznego na parterze z częścią mieszkalną na poddaszu i budową zjazdu publicznego, na części działki oznaczonej nr geod. [...], położonej

w B. P. przy ul. Mi. i części działki oznaczonej nr geod. [...] stanowiącej pas drogowy przy ul. M.

Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w B. decyzją z dnia [...].12.2010 r. nr [...]uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że analiza funkcji oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu nie zostały wykonane zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r.

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588). Ponadto Kolegium wskazało na niezgodność zapadłej decyzji z projektem decyzji sporządzonym przez osobę uprawnioną i uzgodnionym przez Marszałka Województwa P.

i przez Powiatowy Zarząd Dróg w B. P..

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Burmistrz Miasta B. P.

w dniu [...].02.2011 r. wydał decyzję nr [...]ustalająca warunki zabudowy działki oznaczonej nr geod.[...], położonej w B. P. przy

ul. M. i części działki oznaczonej nr geod. [...]stanowiącej pas drogowy przy ul. M. W poszczególnych punktach decyzji ustalono: (1) rodzaj zabudowy, funkcji i zagospodarowania terenu, tj. zabudowę usługowo-mieszkaniową: budowa budynku zakładu elektromechanicznego na parterze z częścią mieszkalną na poddaszu i budowa zjazdu publicznego, (2) warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego , w tym: linię zabudowy, wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, gzymsu lub attyki, dostępność do drogi publicznej, geometrię dachów, (3) warunki dotyczące ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, (4) warunki dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, (5) wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, (6) linie rozgraniczające teren inwestycji.

W odwołaniu od powyższej decyzji: B. F.- M. i E. M. zarzucili organowi pierwszej instancji rażące naruszenie prawa twierdząc, że wydano dwie decyzje regulujące tę samą sprawę (warunków zabudowy),

a mianowicie: decyzję z [...].02.2011 r. nr [...]oraz z [...].09.2010 nr [...]Odwołujący podnieśli również, że budynek zakładu kamieniarskiego, który zdaniem organu pierwszej instancji, stanowi dowód kontynuacji funkcji, znajduje się

w odległości 500 m w linii prostej i jest zlokalizowany w końcu długiej działki, a nie bezpośrednio przy ul. M. Wskazali, że organ pierwszej instancji diametralnie zmienił im warunki życia, zezwalając na realizację budynku zakładu elektromechanicznego na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Mając powyższe Skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji.

Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w B.decyzją z dnia [...].07.2012 r. nr [...]utrzymało

w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że projekt decyzji został sporządzony przez osobę uprawnioną oraz uzgodniony z zarządcą drogi, Starostą B. i Marszałkiem Województwa P.na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium stwierdziło, że w obrocie prawnym znajduje się wyłącznie decyzja zaskarżona aktualnie odwołaniem. Decyzja nr [...]z dnia [...]09.2010 r. została przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w B. uchylona decyzją ostateczną z dnia [...].12.2010 r. nr [...]oraz doręczona odwołującym się w dniu [...].01.2011 r. Zatem twierdzenie o funkcjonowaniu dwóch decyzji administracyjnych w sprawie, wydanych na podstawie tego samego wniosku Inwestorów, zdaniem organu, nie jest prawdziwe. Tym samym nie zaistniała przesłanka stwierdzenia nieważności decyzji. Ponadto Kolegium podniosło, że na obecnym etapie postępowania niemożliwe jest udowodnienie pogorszenia jakości życia na skutek realizowanej inwestycji. Wskazało, że w bliskim sąsiedztwie planowanej inwestycji zlokalizowane są, oprócz budynków mieszkalnych, również różnego rodzaju usługi: dwie przychodnie stomatologiczne (jedna w sąsiedztwie bezpośrednim), myjnia samochodowa, zakład kamieniarski, cerkiew oraz tereny rolne. Nieco dalej przy tej samej ulicy zlokalizowany jest zakład produkcji mas betonowych oraz betonów towarowych oraz zakład produkcji okien PCV. Mając powyższe na względzie organ odwoławczy stwierdził, że teren przedmiotowej inwestycji jest terenem miejskim zurbanizowanym

i z całą pewnością nie posiada statusu uzdrowiska, zatem pogorszenie jakości życia, o ile odbywa się w granicach obowiązującego prawa, jest normalnym ryzykiem związanym z podjęciem decyzji o życiu w dużym mieście. Planowany do realizacji budynek będzie budynkiem dwufunkcyjnym, zarówno usługowym (parter) jak

i mieszkalnym (poddasze).

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem B. F.- M. (zwana dalej Skarżącą) złożyła skargę do tutejszego Sądu, wnosząc jednocześnie

o unieważnienie decyzji lub jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego oraz procesowego, a mianowicie art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca podniosła, że w obrocie prawnym funkcjonuj dwie decyzje ustalające warunki zabudowy, tj. dla zabudowy usługowo-mieszkaniowej - decyzja SKO w B. z dnia [...].02.2011 r. nr [...]utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta B. P. z dnia [...].09.2010 r. nr [...]oraz dla zabudowy mieszkaniowej – decyzja Burmistrza Miasta B. P. z dnia [...].04.2011 r. nr [...]oraz decyzja z dnia [...].06.2011 r. nr [...]zmieniająca ww. decyzję. Zdaniem Skarżącej inwestor złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy mieszkaniowej (ze zjazdem publicznym, co zostało później zauważone i wyeliminowane) w trakcie trwania postępowania przed SKO dotyczącego zabudowy usługowo-mieszkaniowej, sądząc, że przegra sprawę. Zjazd publiczny w zabudowie mieszkalnej dawałby możliwość inwestorowi rozpoczęcia

w późniejszym czasie planowanej działalności usługowej w garażu. Strona skarżąca podniosła również, że fakt, iż w trakcie postępowania inwestor występował

i otrzymywał zgodę na podwyższenie wysokości budynku (najpierw było 5,5 m, potem do 7 m, a ostatecznie do 11,08 m), dowodzi, że zostaną utrudnione warunki mieszkaniowe (prawo do spokojnego życia). W ocenie Skarżącej organ pierwszej instancji nie powinien wydawać decyzji ustalającej warunki zabudowy mieszkaniowej dla tej samej działki, podczas trwania postępowania przed SKO o ustalenie warunków zabudowy usługowo- mieszkaniowej.

Poza tym strona skarżąca podniosła, że żadna z sąsiednich działek nie spełnia wymagań, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. z następujących powodów: (1) w sąsiedztwie nie ma przychodni, o których mowa w uzasadnieniu decyzji SKO, a jedynie dwa gabinety stomatologiczne w domach jednorodzinnych, które nie stwarzają żadnej uciążliwości sąsiadom, (2) przytoczony zakład mas betonowych znajduje się w odległości ponad 1 km od posesji Skarżącej, przy bocznej drodze do wsi H., a więc całkowicie na obrzeżach B.P.,

(3) o istnieniu zakładu produkcji okien strona skarżąca dowiedziała się z uzasadnienia decyzji i nie wie, gdzie on się znajduje, (4) w związku z tym, że zakład kamieniarski znajduje się po drugiej stronie ul. M. za skrzyżowaniem z ul. O. na końcu długiej działki w odległości ponad 500 m, to nowy zakład nie może spełniać kryterium kontynuacji funkcji w stosunku do zakładu kamieniarskiego, o której mowa w uzasadnieniu decyzji, (5) cerkiew ani tereny rolne w ogóle nie mają związku z kontynuacją funkcji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B.podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniosło o jej oddalenie. Dodatkowo organ odwoławczy, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych wskazał, że na ten sam teren i temu samemu inwestorowi może zostać wydanych wiele decyzji o warunkach zabudowy, pod warunkiem, że są to różne inwestycje. Kolegium podniosło, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny i dokonał prawidłowej subsumpcji tego stanu faktycznego do normy zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W piśmie procesowym z dnia [...].07.2012 r. Skarżąca podtrzymała stanowisko zawarte w skardze oraz wniosła o przeprowadzenie dowodu z dokumentów wydanych przez Przedsiębiorstwo Komunalne Sp. zo.o. w B.P. T. D. w sprawie wydania technicznych warunków podłączenia do sieci wodociągowej oraz sanitarnej dla działki o nr geod. [...]lub, z których wynikałaby informacja na temat aktualnie obowiązujących technicznych warunków do sieci wodociągowej oraz odprowadzania ścieków do kanału sanitarnego dla ww. działki, gdzie gestorem byłoby ww. przedsiębiorstwo, na okoliczność potwierdzenia, że obecnie brak jest jakichkolwiek warunków przyłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej, zwłaszcza odprowadzenia ścieków ropopochodnych z działki o nr [...].

Pismem procesowym z dnia [...].07.2012 r. T. D. wniosła o oddalenie skargi w związku ze złożeniem jej niezachowując przewidzianego terminu. Inwestor wskazała m.in., że około trzech lat trwało postępowanie o uzyskanie pozwolenia na budowę i stworzenia nowego miejsca pracy. Podniosła, że przez ten czas ponosi straty. Zaznaczyła, że dzielnica, na której ma być realizowana inwestycja, jest dzielnicą przemysłową. Skarżąca ustosunkowała się do powyższego pisma w piśmie procesowym z dnia 4.08.2012 r.

W odpowiedzi na powyższe w dniu 14.08.2012 r. T. D.złożyła wyjaśnienia oraz wniosek o zabezpieczenie na pokrycie szkód w związku

z przedłużaniem procedury uzyskania pozwolenia na budowę przez Skarżącą

w kwocie 35.000 zł. Pismem procesowym z dnia 27.08.2012 r. Skarżąca wniosła

o odrzucenie ww. wniosku.

Przedsiębiorstwo Komunalne Sp. zo.o. w B.P. (w odpowiedzi na wezwanie Sądu z dnia [...].09.2012 r.) przesłało ksero dokumentów dotyczących wydanych warunków przyłączeniowych do sieci wodociągowej i sanitarnej dla działki o nr geod.[...], tj. pismo z dnia [...].08.2010 r. nr [...], stanowisko projektanta oraz pismo z dnia [...].01.2012 r. nr [...].

Podczas rozprawy w dniu 6.11.2012 r. Skarżąca oświadczyła, że ściana jej budynku mieszkalnego jest oddalona o 2 metry od granicy z działką T. D.

i posiada otwory okienne od strony granicy, a nadto znajduje się tam ogród, który nie będzie możliwy do uprawy, gdyż nastąpi ruch samochodów przyjeżdżających do zakładu mechanicznego. Podniosła, że brak kanalizacji na działce spowoduje zanieczyszczenie studni substancjami ropopochodnymi i spalinami. Zakład kamieniarski znajduje się w odległości 550 metrów od granicy jej działki. Podała, że przy ulicy M. znajduje się jeden gabinet stomatologiczny, w odległości jednej działki od działki Skarżącej, natomiast nie ma żadnego gabinetu stomatologicznego przy ulicy M. Z kolei Sąd pouczył T. D.

o cywilnym charakterze jej wniosku. W związku z powyższym ww. oświadczyła, że nie podtrzymuje wniosku.

W dniu 6.11.2012 r. Skarżąca złożyła pismo procesowe w sprawie uwzględnienia wniosku dowodowego, tj. wydruku z Centralnej Ewidencji i Informacji

o Działalności Gospodarczej, na okoliczność wykluczenia prowadzenia przez nią gabinetu stomatologicznego na działce o nr geod. [...] położonej przy

ul. [...]w B.P.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, jednakże nie ze wszystkich powodów

w niej podniesionych.

Zgodnie z treścią w art. 3 ustawy z dn. 30.08.2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) – zwanej dalej p.p.s.a., sąd administracyjny bada legalność zaskarżonego aktu prawnego, to jest jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony

w aktach sprawy.

Stosownie zaś do treści przepisu art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga

w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Podniesione w skardze zarzuty nie są wyłącznym kryterium badania legalności zaskarżonego aktu lub czynności. Sąd ma bowiem obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet gdy dany zarzut nie został podniesiony (vide: wyroki WSA w Warszawie z dnia 6 maja 2004 r.

w sprawie sygn. akt I SA 2027/02, Lex 146756 i z dnia 29 czerwca 2004 r.

w sprawie sygn. akt I SA 2819/02, Lex 146750). Oznacza to możliwość wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego aktu administracyjnego także

z przyczyn nie podniesionych w skardze, a z powodu naruszenia przepisów prawa dostrzeżonych przez Sąd z urzędu.

W przedmiotowej sprawie na pierwszy plan wysuwają się kwestie proceduralne, co w zasadzie czyni bezprzedmiotową merytoryczną ocenę zaskarżonej decyzji. Te, bowiem naruszają przepisy prawa procesowego

w sposób, który może mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W myśl art. 138 § 1 pkt 1 kpa, organ odwoławczy wydaje rozstrzygnięcie

o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji, gdy w wyniku rozpoznania sprawy stwierdzi, iż ta jest prawidłowa. Inaczej mówiąc, gdy uzna, że rozstrzygnięcie organu II instancji pokrywa się z rozstrzygnięciem organu I instancji. Podkreślić przy tym należy, iż w myśl zasady dwuinstancyjności wyrażonej w art. 15 ustawy

z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) zwanej dalej kpa, organ odwoławczy obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę rozpatrzoną decyzją organu I instancji. W wyroku

z dnia 23 marca 1996 r., sygn. akt SA/Wr 1996/95 (ONSA 1997, Nr 1, poz. 35) Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, iż "istota administracyjnego toku instancji polega na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej sprawy, nie zaś na kontroli zasadności argumentów podniesionych w stosunku do orzeczenia organu I instancji". W tym stanie prawnym organ odwoławczy nie może ograniczyć się tylko do kontroli orzeczenia pierwszoinstancyjnego, lecz jak wskazano wyżej, zobligowany jest do ponownego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Organ odwoławczy zgodnie

z zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 kpa) i zasadą swobodnej oceny dowodów

(art. 80 kpa) winien dokonać ponownej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu przed I instancją i w zależności od wyników tej oceny dokonać jego ewentualnego uzupełnienia i wydać stosowne orzeczenie.

Tymczasem w niniejszej sprawie nie doszło do ponownego rozstrzygnięcia merytorycznego sprawy administracyjnej w jej całokształcie i zbadania orzeczenia organu I instancji z punktu widzenia jego zgodności z prawem i słuszności podjętego rozstrzygnięcia.

Sąd zauważa, że decyzja Burmistrza B.P.z dnia [...].02.2011 r. zawiera tylko część uzasadnienia (str. 47 odwrót – akt administracyjnych). Sąd posiłkował się decyzją pierwszoinstancyjną dołączoną przez Skarżącą do skargi, która zawiera całość uzasadnienia (k – 11, 12).

Uzasadnienie decyzji SKO z dnia [...].07.2011 r. jest powierzchowne, sprowadza się do odpowiedzi na zarzuty odwołania i w żadnym razie nie wynika

z niego, by organ odwoławczy ponownie merytorycznie rozstrzygał sprawę.

Zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów kpa: art. 15, art. 7, art. 80, art. 107 § 3. Nadto bulwersuje okoliczność nadesłania skargi do tutejszego Sądu przez SKO po upływie 9 miesięcy od jej złożenia (!). Podzielając decyzję organu I instancji uszło uwadze SKO, że ta decyzja jest pozbawiona całkowicie uzasadnienia faktycznego (art. 107 § 3 kpa).

Ustosunkowując się do zarzutów skargi wyjaśnić należy Skarżącej,

że dozwolone jest, by dla tej samej nieruchomości organ wydał kilka decyzji

o warunkach zabudowy. Taka możliwość wynika z przepisu art. 63 ustawy z dnia 23.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

(obecnie Dz. U. z 2012 r., poz. 647 t.j.).

Sytuacja powyższa zaistniała w przypadku działki o nr [...] i nr [...]p. T.D., gdzie dnia [...].02.2011 r. Burmistrz wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji: zabudowa usługowo-mieszkaniowa (decyzja utrzymana

w mocy przez SKO w dniu [...].07.2011 r.), zaś dnia [...].04.2011 r. wydano decyzję tylko dla zabudowy mieszkaniowej (następnie zmieniona decyzją Burmistrza B. P.z dnia [...].06.2011 r.). Znaczenie prawne uzyska ta decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której inwestor uzyska pozwolenie na budowę (art. 65 w/w ustawy).

Należy podkreślić, że w sprawie niniejszej Sąd rozstrzygnął wyłącznie

o legalności decyzji SKO z dnia [...].07.2011 r., utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza B. P. z dnia [...].02.2011 r. dotyczącą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku zakładu elektromechanicznego na parterze z częścią mieszkalną na poddaszu i budową zjazdu publicznego na działkach o nr [...]i[...].

Zarzut Skarżących w zakresie naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest o tyle zasadny, że organ II instancji (jak wyżej wspomniano) nie dokonał ponownego rozpatrzenia sprawy w aspekcie tego przepisu.

Analiza funkcji terenu z dnia [...].01.2011 r. sporządzona przez uprawnionego architekta i stanowiąca podstawę do sporządzenia decyzji przez organ I instancji może budzić szereg zastrzeżeń, na co słusznie zwróciła uwagę skarżąca, a czego nie zauważył organ odwoławczy.

Zasadniczymi elementami ładu przestrzennego, koniecznymi do spełnienia przy ustalaniu warunków zabudowy w drodze decyzji administracyjnej dla wnioskowanej inwestycji, są warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia

27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwane doktrynalnie "dobrym sąsiedztwem", według których wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia m.in. warunku, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Decydującym czynnikiem dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy jest zatem zachowanie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, występujących na działkach sąsiednich wobec działek wnioskowanych do ustalenia warunków zabudowy. Za działki sąsiednie przyjmuje się zaś wszystkie działki gruntu położone w tzw. "obszarze analizowanym", którego minimalną wielkość i sposób wytyczenia określono w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia

26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Dla oceny spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia

27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, organ orzekający zobowiązany jest dokonać analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ujętego w obszar analizowany, która to analiza powinna być udokumentowana w formie tekstowej i graficznej, stanowiącej załącznik do decyzji

o warunkach zabudowy (§ 3 i § 9 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.).

Z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. wynika wprawdzie, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, co oznacza, iż prawodawca określił jedynie minimalny rozmiar obszaru analizowanego, to jednak przy wyznaczaniu granic tego obszaru ponad minimalne rozmiary określone w powołanym rozporządzeniu, organ orzekający zobowiązany jest kierować się koniecznością dokonywania analizy dopuszczalności lokalizacji wnioskowanej inwestycji przez pryzmat zachowania ustawowej definicji ładu przestrzennego, rozumianej jako harmonijna całość urbanistyczno-architektoniczna, u podstaw której leży zwartość obszaru urbanistycznego o danych walorach funkcjonalnych, kulturowych i kompozycyjno-estetycznych.

Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego przekraczającego minimalne rozmiary § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. organ orzekający powinien zatem wykazać, iż wielkość obszaru obejmowanego analizą służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś na rozszerzaniu granic tego obszaru jedynie w celu poszukiwania takich funkcji, cech, parametrów zabudowy, aby w ten sposób uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o funkcjach, cechach

i parametrach wnioskowanych przez inwestora.

Przenosząc powyższe uwagi na grunt sprawy niniejszej stwierdzić należy, że analiza funkcji terenu z dnia [...].01.2011 r., będąca podstawa wydania decyzji

w I instancji, opracowana przez architekta mgr inż. M.H.-R. składa się z 3 części opisowych i 2 załączników graficznych. Wątpliwości

i sprzeczności występujące w tej analizie, nie dostrzeżone przez SKO w aspekcie w/w rozporządzenia, dotyczą między innymi:

- wyznaczenia terenu analizowanego (linia pomarańczowa na załączniku graficznym) w formie figury (trapezu?), z której obrysu w żaden sposób nie wynika zachowanie w każdym kierunku granic obszaru analizowanego stanowiącego

4-krotną szerokość frontu działki nr [...];

- przyjęcie przez architekta 4-krotnej szerokości frontu działki (a nie minimalnej 3-krotnej) bez żadnego uzasadnienia;

- gołosłownego stwierdzenia (w części opisowej), że w analizowanym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz dwa obiekty mieszkaniowo-usługowe, w tym przychodnia stomatologiczna w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora.

Działka w bezpośrednim sąsiedztwie o nr [...] należy bowiem do skarżącej B. F.-M., która wykazała, że nie istnieje tam nie tylko żadna przychodnia stomatologiczna, ale też żaden gabinet dentystyczny (przedłożyła informację z Ewidencji Działalności Gospodarczej);

- umiejscowienia drugiej przychodni stomatologicznej w obszarze analizowanym, na działce nr [...]bez sprawdzenia czy nie jest to jedynie gabinet stomatologiczny (wg oświadczenia skarżącej przyjmuje tam, sporadycznie, jeden stomatolog);

- wnioskowanie o zachowanie ładu przestrzennego i kontynuacji funkcji zabudowy w przypadku posadowienia zakładu elektromechanicznego na działce

nr[...], poprzez odniesienie tego charakteru zabudowy do funkcji zabudowy – dwóch przychodni stomatologicznych (najprawdopodobniej nie istniejących) i co niedopuszczalne – porównanie do charakteru zabudowy znajdującej się poza terenem analizowanym (cerkiew, administracja, zakład kamieniarski, myjnia, zakład produkcji okien i mas bitumicznych – oznaczone kolorem niebieskim i zielonym na załączniku graficznym).

Za działki sąsiednie uważa się wszystkie działki gruntu położone

w tzw. "obszarze analizowanym", a nie poza nim. Stąd też powtórzenie przez organ odwoławczy w uzasadnieniu własnej decyzji błędnego odniesienia do obiektów znajdujących się poza terenem analizowanym, świadczyć może, co najmniej o nieprzeprowadzeniu obiektywnej oceny materiału dowodowego, zwłaszcza analizy funkcji terenu, będącej podstawą wydanej decyzji.

Skarżąca zwróciła też słusznie uwagę na pkt 4 lit. d decyzji pierwszoinstancyjnej, gdzie odprowadzanie ścieków było planowane przyłączem do sieci kanalizacji sanitarnej. Tymczasem gestor sieci – Przedsiębiorstwo Komunalne Sp. z o.o. w B. P.– cofnęło p. T. D. zgodę na ten sposób odprowadzenia ścieków (pismo przedsiębiorstwa znajdujące się na k. 171-173 akt sądowych).

Reasumując, uchybienia proceduralne popełnione przez organ II instancji mogły mieć zasadniczy wpływ na sposób rozstrzygnięcia odwołania. Zatem rozstrzygając ponownie niniejszą sprawę organ winien dogłębnie przeanalizować cały materiał dowodowy, a zwłaszcza ocenić prawidłowość analizy funkcji terenu

i jego przydatność dla podjęcia decyzji w zakresie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji – zakładu elektromechanicznego z funkcją mieszkalną na działce nr [...]w B.P. Organ odwoławczy zadecyduje, czy zgromadzony materiał dowodowy bądź jego nieznaczne uzupełnienie pozwoli na wydanie decyzji merytorycznej w trybie art. 138 § 1 kpa, czy też należy zastosować przepis art. 138 § 2 kpa.

W każdym przypadku uzasadnienie decyzji winno być sporządzone zgodnie

z regułami art. 107 § 3 kpa.

Mając na względzie powyższe okoliczności i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152 oraz art. 200 ppsa orzeczono, jak w sentencji.