Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 757/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2023-02-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 106 § 3, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 153, art. 225
journal: Dz.U. 2023 poz 259
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 11f ust. 1 pkt 6, art. 12, art. 18
journal: Dz.U. 2022 poz 176
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - t.j.
article: art. 128, art. 130 ust. 2, art. 134, art. 152 ust. 2, art. 154, art. 157
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: § 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 80, art. 84 § 1
journal: Dz.U. 2022 poz 2000
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Jutrzenka-Trzebiatowski Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Asesor WSA Kamila Karwatowicz (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 16 lutego 2023 r. sprawy ze skargi M.N. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej M.N. kwotę 2.468 (dwa tysiące czterysta sześćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, III. zwraca z urzędu skarżącej M.N. od Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. na jej koszt kwotę 375 (trzysta siedemdziesiąt pięć) złotych tytułem nadpłaconego wpisu sądowego od skargi.


UZASADNIENIE

Starosta decyzją z dnia [...] czerwca 2022 r., nr [...] – działając na podstawie m.in. art. 12 ust. 1, ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4c, ust. 4f i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U z 2022, poz. 176 ze zm.; dalej jako specustawa drogowa) w związku z art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 134, art. 135, art. 153 ust. 3 i art.154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U z 2021 r., poz. 1899 ze zm.; dalej jako u.g.n.): 1) ustalił odszkodowanie w wysokości 15020,00 zł na rzecz M.N. za prawo własności nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków działką nr [...] o powierzchni 0,0010 ha i [...] o powierzchni 0,0064 ha, przejętej z mocy prawa na własność Gminy; 2) zobowiązał Gminę do wypłaty jednorazowego odszkodowania ustalonego w punkcie 1.

W uzasadnieniu decyzji organ podał, iż zawiadomieniem z dnia [...] stycznia 2022 r. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz dotychczasowych właścicieli za prawo własności ww. nieruchomości. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dnia 25 lipca 2008 r., nr XVII/114/08 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego we wsi [...], pod nazwą "os. [...]" - nieruchomość ta oznaczona jest jako tereny komunikacji drogowej i pieszej. Na mocy ostatecznej decyzji Starosty z dnia [...] stycznia 2022 r., nr [...] zezwalającej na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej wraz z budową odcinków odwodnienia i oświetlenia drogowego w miejscowości [...], działka numer [...] o pow. 0,76 ha została podzielona na działki numer [...] o pow. 0,0064 ha i [...] o pow. 0,75 ha, a działka numer [...] stała się własnością Gminy. Natomiast działka numer [...] o pow. 0,1810 ha została podzielona na działki numer [...] o pow. 0,0010 ha i [...] o pow. 0,18 ha, a działka numer [...] stała się własnością Gminy. Działki numer [...] dotychczas stanowiły własność M.N.

Następnie organ powołał treść art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f, art. 18 ust. 1 specustawy drogowej o raz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 134, art. 135 ust. 1, ust. 2 i ust. 4, art. 153 ust. 3, art. 154 ust. 1 u.g.n. i wskazał, że odszkodowanie za prawo własności nieruchomości ustalone zostało w niniejszej sprawie na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego wykonanej w dniu [...] marca 2022 r. według stanu na dzień [...] stycznia 2022 r. i poziomu cen na dzień [...] marca 2022 r. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej działkami numer [...] została określona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 13670,00 zł. Na wartość nieruchomości dz. nr [...] o powierzchni 0,0010 ha i [...] o powierzchni 0,0064 ha, zlokalizowanych w gminie [...] składa się wartość rynkowa gruntu działki nr [...] - 1070 zł, wartość rynkowa gruntu działki nr [...] - 7220 zł, koszt odtworzenia budowli razem z utwardzeniem z kostki brukowej nieregularnej 10x10 cm bez krawężników, utwardzeniem z brukowca z kamienia łamanego, wys. brukowca 16-20 cm, krawężnikiem drogowym okalającym utwardzenia (44,72 m/100 m2), opaską wzdłuż ogrodzenia o nawierzchni żwirowej gr. 15 cm bez krawężników wraz z krawężnikami drogowymi okalającymi opaskę wzdłuż ogrodzenia ( 44,72 m2/100 m2) - 5110 zł oraz wartość naniesień roślinnych (trawnik) - 270 zł. Określenia wartości nieruchomości gruntowej dokonano z uwzględnieniem przepisów art. 130, art. 134 i art. 135 u.g.n., według których podstawę ustalenia wartości nieruchomości przejmowanych na cele publiczne stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Określenia zaś wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej pod budowę drogi należy dokonać z uwzględnieniem warunków wymienionych w art. 150-153 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 555; dalej jako rozporządzenie).

Organ przedstawił, że rzeczoznawca dokonała analizy transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości drogowych i stwierdziła, że na lokalnym rynku transakcje dotyczące tego rodzaju nieruchomościami występują niezmiernie rzadko. W związku z tym rozszerzono zakres przestrzenny analizy na cały obszar województwa [...]. Badania wykazały, że brak jest rynkowych transakcji nieruchomości drogowych, co spowodowane jest zanikiem rynku nieruchomości drogowych po 16 grudnia 2006 r. (od tego czasu nieruchomości przeznaczone pod budowę dróg publicznych nabywane są w drodze wywłaszczenia czy też przejęcia z mocy prawa). Przedmiotową analizę zawężono zatem, koncentrując się na transakcjach sprzedaży nieruchomości drogowych w obszarze wiejskim (przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze wiejskim). W wyniku przeprowadzonego badania ustalono, że występujące transakcje nieruchomościami drogowymi w żadnym przypadku nie spełniały warunków obrotu wolnorynkowego. W związku z tym, na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia, dokonano analizy rynku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jako nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. W wyniku analizy zanotowano 30 transakcji, odrzucając transakcje skrajne oraz nieporównywalne. Wynikiem analizy jest stwierdzenie, że ceny prawa własności gruntów podobnych do wycenianego kształtują się od około 65 zł/m2 do około 118 zł/m2, przy średniej cenie 89,62 zł/m2. Rzeczoznawca majątkowy uznała, że w związku z powyższą analizą w przypadku przedmiotowej nieruchomości nie jest zasadnym zastosowanie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n., gdyż cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Określenia wartości nieruchomości gruntowej dokonano z uwzględnieniem przepisów art. 130, art. 134 i art. 135 u.g.n., zgodnie z którymi podstawę ustalenia wartości nieruchomości przejmowanych na cele publiczne stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Określenia wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej pod budowę drogi należy natomiast dokonać z uwzględnieniem warunków wymienionych w art. 150-153 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia. Dokonując wyceny zastosowano te przepisy i określono, że na wartość nieruchomości działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów o nr [...] o powierzchni 0,0010 ha i [...] o powierzchni 0,0064 ha, zlokalizowanych w gminie [...] składa się wartość rynkowa gruntu działki [...] - 1070 zł, wartość rynkowa gruntu działki [...] - 7220 zł, koszt odtworzenia budowli razem z utwardzeniem z kostki brukowej nieregularnej 10x10 cm bez krawężników, utwardzeniem z brukowca z kamienia łamanego, wys. brukowca 16-20 cm, krawężnikiem drogowym okalającym utwardzenia (44,72 m/100 m2), opaską wzdłuż ogrodzenia o nawierzchni żwirowej gr. 15 cm bez krawężników wraz z krawężnikami drogowymi okalającymi opaskę wzdłuż ogrodzenia ( 44,72 m2/100 m2) - 5110 zł oraz wartość naniesień roślinnych (trawnik) - 270 zł. Do określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Koszt odtworzenia budowli oszacowano metodą kosztów odtworzenia przy użyciu techniki wskaźnikowej. Określona wartość jest uzasadniona przeprowadzoną analizą rynku i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

Przedstawiając powyższe organ uznał, że operat szacunkowy z wyceny nieruchomości został sporządzony zgodnie z wymogami § 36 rozporządzenia i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Organ przyjął wycenę jako dowód w sprawie ustalenia odszkodowania określonego w sentencji decyzji. Przy czym prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego nie została podważona przez właściwą organizację samorządu zawodowego, a strona nie przedstawiła własnej wyceny.

Postanowieniem z dnia [...] marca 2022 r. Starosta dopuścił przedmiotowy operat jako dowód w sprawie oraz skierował do stron zawiadomienie w trybie art. 10 § 1 k.p.a.

Pismem z dnia [...] kwietnia 2022 r. strona zakwestionowała wysokość odszkodowania wraz z kosztorysem inwestorskim wycenianych robót odtworzeniowych. W związku z tym Starosta wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do wniesionych uwag. Pismem z dnia [...] kwietnia 2022 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że stopień zużycia technicznego poszczególnych elementów wycenianych naniesień, z którym strona postępowania się nie zgadza został określony przez rzeczoznawcę majątkowego po uprzedniej ocenie ich stanu podczas oględzin w terenie i jest obiektywną oceną. Krawężniki, spoiwa kostek jak i sama opaska są miejscowo zachwaszczone, widoczne jest mocne zmurszenie i zagrzybienia powierzchni krawężników. Przyjęty do wyceny materiał w postaci kostki brukowej nie wskazuje, iż jest to kostka betonowa. Ale przede wszystkim w przedłożonym przez stronę kosztorysie, kwoty brutto nie uwzględniają stopnia zużycia poszczególnych elementów naniesień. W związku z tym rzeczoznawca podtrzymała oszacowaną wartość odtworzeniową naniesień przedstawioną w operacie szacunkowym.

Pismem z dnia [...] maja 2022 r. strona wniosła o ponowne przeanalizowanie wyceny ze szczególnym uwzględnieniem pełnego zakresu koniecznych robót odtworzeniowych. Strona zwróciła uwagę na to, że rzeczoznawca szacunkową wycenę sporządziła na podstawie cen wskaźnikowych i przyjętych współczynników zużycia, które określiła na podstawie oględzin przeprowadzonych w marcu, czyli prawie 4,5 miesiąca od czasu rozpoczęcia robót. W czasie oględzin warunki były tak złe, że obiektywne określenie stopnia zachwaszczenia spoiw kostek, trawnika czy opaski wcześniej wypłukanej żwirem było niemożliwe. Rozebrana kostka granitowa oraz krawężniki drogowe były zdemontowane i leżały wzdłuż drogi. Możliwe było określenie ich stanu i nie były one zmurszałe ani zagrzybione. Krawężniki były na podbudowie betonowej, która stabilizowała ich ułożenie. Wartość wyceny rzeczoznawcy nie pokrywa kosztu samego materiału podstawowego.

Pismem z dnia [...] maja 2022 r. rzeczoznawca odniosła się do powyższych uwag strony, wycofała z obiegu prawnego sporządzony operat z dnia [...] marca 2022 r. i przedłożyła nowy operat. Nową wycenę rzeczoznawca majątkowa wykonała w dniu [...] maja 2022 r. według stanu na dzień [...] stycznia 2022 r. i poziomu cen na dzień [...] maja 2022 r. i na tej podstawie organ ustalił odszkodowanie za prawo własności nieruchomości. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej działkami numer [...] została określona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 15020,00 zł. Na wartość nieruchomości działki gruntu oznaczonej w ewidencji gruntów o nr [...] o powierzchni 0,0010 ha i [...] o powierzchni 0,0064 ha, zlokalizowanych w gminie [...] składa się wartość rynkowa gruntu działki [...] - 1070 zł, wartość rynkowa gruntu działki [...] - 7220 zł, koszt odtworzenia budowli razem z utwardzeniem z kostki brukowej nieregularnej 10x10 cm bez krawężników, utwardzeniem z brukowca z kamienia łamanego, wys. brukowca 16-20 cm, krawężnikiem drogowym okalającym utwardzenia (44,72 m/100 m2), opaską wzdłuż ogrodzenia o nawierzchni żwirowej gr. 15 cm bez krawężników wraz z krawężnikami drogowymi okalającymi opaskę wzdłuż ogrodzenia ( 44,72 m2/100 m2) - 6460 zł oraz wartość naniesień roślinnych (trawnik) - 270 zł.

Wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania oszacowano zgodnie z zasadami określonymi w u.g.n. oraz w rozporządzeniu. Wycena gruntu z operatu z dnia [...] marca 2022 r. jest tożsama z wyceną w operacie z dnia [...] maja 2022 r. W operacie szacunkowym z dnia [...] maja 2022 r. rzeczoznawca majątkowa zmieniła stopień zużycia technicznego budowli podlegających rozbiórce w postaci utwardzeń kostką granitową oraz opaski wzdłuż ogrodzenia wykonanych z krawężników drogowych oraz żwiru płukanego grubej frakcji. Rzeczoznawca zaznaczyła, że wycenie podlega budowla wg stanu w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. Do ustalenia wyceny budowli posłużył materiał pomocniczy otrzymany przez organ prowadzący postępowanie w postaci zdjęć prezentujących stan przedmiotowej działki przed rozpoczęciem robót budowlanych w terenie. Zgodnie z powyższym rzeczoznawca przedłożyła nową wycenę, gdyż zmianie uległ koszt odtworzenia budowli w postaci powierzchni utwardzenia z kostki brukowej nieregularnej 10x10 cm bez krawężników - 2,77m2, powierzchni utwardzenia z brukowca z kamienia łamanego, wys. brukowca 16-20 cm - 20,97 m2, długości krawężników drogowych okalających utwardzenia - 12 mb (44,72 m/100 m2), powierzchni opaski wzdłuż ogrodzenia o nawierzchni żwirowej gr. 15 cm bez krawężników – 16,5 m2 wraz z krawężnikami drogowymi okalającymi opaskę wzdłuż ogrodzenia – 33 mb (44,72 m2/100 m2) i wynosi 6460 zł. Koszt odtworzenia budowli w postaci utwardzeń kostką granitową oraz opaski wzdłuż ogrodzenia wykonane z krawężników drogowych oraz żwiru płukanego grubej frakcji określono poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej przez ilość jednostek odniesienia, dla których cena została ustalona. Cenę wskaźnikową przyjęto na podstawie Scalonych Normatywów do wycen budynków i budowli oraz na podstawie Sekocenbud Biuletyn cen robót drogowych, mostowych i torowych. Do określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej - rzeczoznawca podtrzymała to zgodnie z pierwotnym operatem. Natomiast zmieniony został koszt części składowych i odtworzenie budowli oszacowano metodą kosztów odtworzenia przy użyciu techniki wskaźnikowej. Określona wartość jest uzasadniona przeprowadzoną analizą rynku i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Według rzeczoznawcy uwagi wniesione w pozostałym zakresie są bezzasadne, dlatego nie podlegały poprawkom. Poprawność przyjmowania stawek netto czy to cen transakcyjnych czy stawek przy szacunkach kosztowych wynika z przepisów prawa. Podobnie korzystanie z tablic znajdujących się w literaturze fachowej. Przedstawiając powyższe Starosta uznał, że operat szacunkowy z wyceny nieruchomości został sporządzony zgodnie z wymogami rozporządzenia i może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Postanowieniem z dnia [...] maja 2022 r. organ dopuścił jako dowód w postępowaniu operat szacunkowy z dnia [...] maja 2022 r. oraz uchylił w całości postanowienie z dnia [...] marca 2022 r.

Pismem z dnia [...] czerwca 2022 r. strona ponownie nie zgodziła się z wyceną rzeczoznawcy wobec braku uwzględnienia pełnego zakresu robót odtworzeniowych. Po zapoznaniu się z uwagami zawartymi w tym piśmie, organ nie znalazł podstaw do ich uwzględnienia i uznał, że porządzony operat jest zgodny z przepisami prawa a sporne kwestie zostały już wyjaśnione. Organ podkreślił przy tym, że ani organ prowadzący postępowanie administracyjne, ani strona tego postępowania nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Kwestie merytoryczne należą do tzw. warsztatu rzeczoznawcy majątkowego, posiadającego zarówno wiedzę, jak i uprawnienia do dokonywania analizy rynku i szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Nie jest rolą organu weryfikowanie wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, czy też uwag stron. W związku z tym, każdorazowo, uwagi zgłaszane przez stronę były kierowane do rzeczoznawcy majątkowego, celem ustosunkowania się. Starosta dokonał analizy formalnoprawnej oraz funkcjonalnej operatu szacunkowego, oraz zbadał jego wartość dowodową i uznał, że został on wykonany prawidłowo i może stanowić podstawę do wydania decyzji ustalającej odszkodowanie.

Nie zgadzając się z treścią powyższej decyzji M.N. wniosła od niej odwołanie, w którym zakwestionowała wycenę robót odtworzeniowych, zarzucając jej brak ujęcia pełnego zakresu robót związanych z wykonaniem utwardzenia kostką granitową, opaski wysypanej żwirem czy trawnika, a tym samym brak odzwierciedlenia poniesionych przez nią nakładów zagospodarowania terenu przejmowanej nieruchomości. Przedstawiona w operacie szacunkowa kwota nie pokrywa bowiem wartości samych wbudowanych materiałów podstawowych, nie uwzględnia kosztów robocizny, transportu, innych robót dodatkowych koniecznych do wykonania tego rodzaju budowli. Do odwołania dołączyła kosztorys robót odtworzeniowych sporządzony według cen z pierwszego kwartału 2022 r. Mając to wszystko na względzie strona wniosła o przyznanie jej odszkodowania w wysokości 40642,04 zł, na którą to kwotę składa się wartość: nieruchomości dz. nr [...] o pow. 0,0010 ha – 1070 zł, nieruchomości dz. nr [...] o pow. 0,0064 ha – 7220 zł, koszt odtworzeniowa budowli razem z utwardzeniem z kostki brukowej, opaski wzdłuż ogrodzenia oraz trawnika – 32352,04 zł.

W wyniku rozpatrzeniu odwołania Wojewoda decyzją z dnia [...] października 2022 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia [...] czerwca 2022 r., nr [...].

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy w pierwszej kolejności powołał treść przepisów stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, tj. art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f, ust. 5, art. 15 ust. 1 specustawy drogowej, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-4, art. 135 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 36 ust. 1-4 rozporządzenia i zaprezentował treść operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2022 r. (powołaną już w niniejszym uzasadnieniu), stanowiącego podstawę podjętego przez organ I instancji rozstrzygnięcia, uznając go za sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i wskazując, że jego prawidłowość nie została podważona przed właściwą organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Następnie Wojewoda wskazał, że pismem z [...] lipca 2022 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o złożenie szczegółowych wyjaśnień i zajęcie stanowiska co do postawionych w odwołaniu zarzutów co do operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2022 r. W odpowiedzi autor operatu wyjaśnił, iż przyjęte do wyceny pozycje z katalogów W. Sp. z o. o. Scalone Normatywy do wyceny budynków i budowli (zeszyt 138) oraz Sekocenbud Biuletyn cen robót drogowych, mostowych i torowych BCD, drogi i place wykonane z kostki brukowej oraz wykonanie nawierzchni z brukowca z kamienia łamanego, wysokość brukowca 16-20 cm uwzględniają takie elementy prac, jak: roboty ziemne (korytowanie mechanicznej grunt III kat., wywózka na 5 km), podsypka piaskowa grub. 15 cm, nawierzchnia z kostki brukowej nieregularnej wys. 10 cm. Wykończenie opaski i utwardzeń krawężnikiem uwzględniono jako osobną pozycję, gdzie również koszt wykazany obejmuje prace przygotowawcze gruntu. Stopień zużycia technicznego natomiast poszczególnych elementów wycenianych naniesień, z którym strona się nie zgadza, została określona przez rzeczoznawcę po uprzedniej ocenie ich stanu podczas oględzin w terenie i jest oceną obiektywną. Krawężniki, spoiwa kostek jak i sama opaska są miejscowo zachwaszczone, widoczne jest mocne zmurszenie i zagrzybienia powierzchni krawężników. Rzeczoznawca zauważył, że jako materiał pomocniczy do oceny faktycznego stanu naniesień według stanu na dzień [...] stycznia 2022 r. posłużyły m.in. zdjęcia, które sama skarżąca udostępniła urzędowi prowadzącemu postępowanie, a które zostały przedstawione na stronie 10 operatu. Rzeczoznawca poinformował, że kosztorysy przedłożone wraz z odwołaniem przede wszystkim nie uwzględniają stopnia zużycia i stanu ogólnego poszczególnych elementów naniesień. Wobec tego rzeczoznawca majątkowy podtrzymał stanowisko i wycenę wartości nieruchomości zawarte w operacie z dnia [...] maja 2022 r.

Następnie organ wyjaśnił, iż ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Decyduje on także o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Oznacza to, że w sytuacji, gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, organ ten powinien zlecić przeprowadzenie z urzędu oceny, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. W świetle powyższego organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć innej wartości nieruchomości niż przyjął rzeczoznawca majątkowy. Organ może natomiast domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy. W niniejszej sprawie oba organy wypełniły ten obowiązek.

Ponadto jeśli chodzi o operat i przeprowadzoną w nim analizę i wycenę Wojewoda wskazał, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został przepisami u.g.n. oraz w powołanym rozporządzeniem. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Ponadto do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Organ ocenia zatem zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Organ nie jest jednak uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych. Zadaniem organu jest bowiem ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Z kolei ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracyjny, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Natomiast podważenie takich elementów jak metodyka wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętego do szacowania zasobu nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.

W ocenie organu odwoławczego w niniejszej sprawie organy dokonały właściwej oceny sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego stwierdzając oraz uzasadniając jego formalną i merytoryczną poprawność. Operat nie zawiera wad formalnych a jego treść jest spójna, uzasadniona i nie zawiera błędów lub nieścisłości. Rzeczoznawca wykazał szczegółowo i uzasadnił wszystkie elementy stanowiące podstawę obliczenia wartości nieruchomości. Wskazał dokładnie jakie transakcje zostały uwzględnione, z czego wynika przyjęty okres czasowy, jakie w tym okresie występowały tendencje, jaką metodę zastosowano, i jakie cechy (wskaźniki) stosowano do wyceny. Z treści operatu wynika, że baza referencyjna była reprezentatywna, a porównywane grunty były podobne co do cech i przeznaczenia. W operacie opisano położenie, powierzchnię, uzbrojenie terenu, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną nieruchomości podobnych, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości biegła analizowała i porównała ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych.

Wobec powyższego w ocenie Wojewody nie było podstaw do podważenia treści i końcowego wniosku operatu, jak również podstawy do przekazania operatu na koszt publiczny do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Samo bowiem niezadowolenie strony z opinii biegłego, jak i subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. Nie można bowiem przyjąć, że obowiązek przekazania operatu do weryfikacji obciąża organ, w sytuacji gdy strona kwestionująca operat nie przedkłada jakiegoś opracowania konkurencyjnego, ograniczając się jedynie do własnych, subiektywnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje bowiem nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia. Według organu treść zarzutów podnoszonych w pismach strony i środkach zaskarżenia nie jest oparta na zobiektywizowanej i profesjonalnej wiedzy, lecz jest własną polemiką strony, której niezasadność wykazał rzeczoznawca w odpowiedzi na te zarzuty. Zarzuty te nie wykazują też żadnych dostrzegalnych dla nieprofesjonalistów wad operatu. Organ zwrócił też uwagę na różnicę między oceną wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego a oceną prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. i wyjaśnił, że skoro strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę operatu, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości jego sporządzenia. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny operatu. Kwestia podniesionych w odwołaniu zarzutów została zdaniem organu wyjaśniona przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób logiczny i wyczerpujący.

Pismem z dnia [...] listopada 2022 r. M.N., reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. skargę na powyższą decyzję, zaskarżając ją w całości. Decyzji tej zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

I. art. 12 ust. 5 w zw. z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej w zw. z art. 130 w zw. z art. 135 ust. 4 w zw. z art. 153 ust. 3 u.g.n. w zw. z § 21 ust. 2 w zw. z § 22 ust. 1 w zw. § 23 rozporządzenia, poprzez:

1. ustalenie odszkodowania z pominięciem wartości podatku VAT, podczas gdy skarżąca nie jest podatnikiem podatku VAT (jest osobą fizyczną) i wartość podatku również stanowi dla niej element szkody,

2. ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] maja 2022 r., sporządzony w sposób niezgodny z ww. przepisami bowiem przy określaniu wartości budowli oraz wartości nasadzeń roślinnych nie zastosowano de facto metody odtworzeniowej, bowiem przy określaniu tych wartości:

a) ustalano ceny w oparciu o publikacje pochodzące z 2012 r.,

b) pominięto konieczne do przeprowadzenia przy odtwarzaniu budowli i nasadzeń prace polegające na: -wykonaniu wykopu pod kostkę, -wykonaniu podsypki piaskowej pod kostkę, -zagęszczeniu podsypki, -ułożeniu kostki, -wywozu zebranej ziemi i utylizacji odpadów (w zakresie kostki), -wykonaniu wykopu pod krawężnik drogowy, -osadzenia i wypoziomowania krawężników, -wywozu zebranej ziemi i utylizacji odpadów (w zakresie krawężników), -ukształtowaniu terenu, -rozłożenia folii izolacyjnej, -rozłożeniu warstwy żwirowej, -przewozu ziemi urodzajnej do wykonania trawnika, -rozplantowaniu ziemi urodzajnej pod trawnik, -wykonaniu trawnika i pielęgnacja,

c) ustalono wysoki stopień zużycia również takich materiałów, które z założenia są długowieczne i w zasadzie nawet przez setki lat nie ulegają zużyciu (kamienna kostka granitowa),

d) przeprowadzono oględziny nieruchomości, której stan miał być wyceniany na dzień [...] stycznia 2022 r. w dniu [...] marca 2022 r., kiedy budowle i nasadzenia zostały już usunięte w toku realizacji inwestycji drogowej, a skarżąca przedstawiła fotografie przedstawiające stan sprzed rozpoczęcia realizacji inwestycji, który w operacie szacunkowym został uwzględniony tylko w niewielkim zakresie, podczas gdy ustalając wartość odtworzeniową budowli i nasadzeń należało uwzględnić ceny materiałów, ceny transportu, ceny robocizny, a wszystkie te ceny winny być cenami kształtującymi się w obrocie wolnorynkowym, bowiem ustalenie wartości odtworzeniowej winno doprowadzić do ustalenia takiej wysokości odszkodowania, która potencjalnie pozwoliłaby na przeprowadzenia wszystkich prac i zakup wszystkich materiałów tak aby wykonać budowlę i nasadzenia w takiej formie i standardzie jakie istniały w chwili wydawania decyzji wywłaszczeniowej, a jak podaje się w orzecznictwie przez koszty odtworzenia budowli i urządzeń (art. 63 ust 1 i 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości) należy rozumieć koszty ustalone z uwzględnieniem cen materiałów, transportu i robocizny, aktualnie kształtujących się w obrocie wolnorynkowym,

e) ustalono ceny poszczególnych materiałów i czynności zawarte w biuletynie Sekocenbud dla robót drogowych, przy których wykonywaniu stosuje się prace o charakterze masowym do których przeprowadzenia można stosować metody znacznie tańsze bo wykonywane ciężki sprzętem możliwym do stosowania przy dużych inwestycjach, których zastosowanie byłoby niemożliwe przy tak małych wielkościach i zakresach prac jak w przypadku wywłaszczonej nieruchomości, podczas gdy ceny katalogowe należałoby urealnić do realiów prac, które trzeba wykonywać ręcznie z uwagi na ich niewielki ilościowo zakres;

II. art. 80 k.p.a. w zw. z art. 12 ust 5 specustawy drogowej w zw. z art. 157 u.g.n., poprzez zaniechanie zwrócenia się przez organ II instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2022 r., podczas gdy operat ten został sporządzony w osób wadliwy, bowiem nie uwzględniał wielu elementów składających się na globalny koszt otworzenia budowli i nasadzeń, a skarżąca w toku postępowania przed organami obydwu instancji przedstawiła zawarte w kosztorysie bardzo szczegółowe dane co do koniecznych prac, ich zakresu i ofertowych cen jednostkowych, a organ pomimo takich precyzyjnych wskazań skarżącej nie uznał za zasadne poddanie operatu szacunkowego weryfikacji przez organizacje zawodową rzeczoznawców majątkowych pomimo, że zastrzeżenia skarżonej były należycie uzasadnione i zweryfikowane przez uprawnionego projektanta.

Wobec powyższego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości, zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych, a ponadto o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów i innych środków dowodowych na niżej wskazane fakty:

a) opinii technicznej inż. budownictwa G.K. z dnia [...] listopada 2021 r.,

b) kopii fragmentów publikacji powołanych w operacie szacunkowym,

c) kosztorysu robót odtworzeniowych projektanta J. R-P. wraz z tabelą nr 1 - wartość robót odtworzeniowych uwzględniający stopień zużycia (załączonych do odwołania od decyzji Organu I instancji),

ww. lit a-c na następujące fakty:

- wadliwości metodologicznej operatu szacunkowego,

- istotnych rozbieżności pomiędzy wartością budowli i nasadzeń ustaloną w operacie szacunkowym, a faktyczną wartością prac odtworzeniowych,

- istnienia podstaw do zlecenia przez organ II instancji z urzędu oceny operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i uznając zarzuty skargi za nieuzasadnione.

W piśmie procesowym z dnia [...] stycznia 2023 r. pełnomocnik skarżącej uznała za nieprawidłowe stanowisko organu co do braku poddania przez stronę ocenie operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n., z uwagi brak wiedzy strony, występowała w postępowaniu administracyjnym bez profesjonalnego pełnomocnika, o takiej możliwości, przy jednoczesnym braku poinformowania przez organ strony o takiej możliwości zgodnie z wymogami art. 9 k.p.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, iż Sąd rozpoznał przedmiotową sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów, na podstawie art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2020 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259, dalej jako p.p.s.a.). Zgodnie z treścią cyt. art. 119 pkt 2 p.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Wniosek o rozpoznanie przedmiotowej sprawy w trybie uproszczonym złożył organ, a strona skarżąca ani uczestnik postępowania nie wnieśli o przeprowadzenie rozprawy.

Podstawowa zasada polskiego sądownictwa administracyjnego została określona w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492), zgodnie z którym sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zasada, że sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, została również wyartykułowana w art. 3 § 1 p.p.s.a.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wady skutkujące koniecznością uchylenia aktu, stwierdzenia jego nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa, przewidziane są w art. 145 § 1 p.p.s.a. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie, uchyla ten akt w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd ją oddala - art. 151 p.p.s.a.

Przedmiot tak rozumianej kontroli w przedmiotowej sprawie stanowiła decyzja Wojewody z dnia [...] października 2022 r. znak: [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty z [...] czerwca 2022 r. znak [...] ustalającą na rzecz skarżącej odszkodowanie w wysokości 15.020 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...] oznaczonej nr [...] o pow. 0.0010 ha i nr [...] o pow. 0,0064 ha, przejętej z mocy prawa na własność Gminy [...].

Materialnoprawną podstawę działań organów stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tzw. specustawy drogowej) oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 12 ust. 1 specustawy drogowej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości (por. art. 12 ust. 2 ww. ustawy). Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości (por. art. 12 ust. 3). Natomiast nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych – z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 pkt 2). Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe (art. 12 ust. 4f). Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, którym, według

art. 11a, jest starosta w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5).

W myśl art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1 f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości nie może przekroczyć wartości nieruchomości (ust. 1b). W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17 ww. ustawy, 2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (art. 18 ust. 1e).

Z kolei zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Według treści art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Stosownie zaś do art. 135 u.g.n. jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową (ust. 1). Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (ust. 2). Przy określaniu wartości gruntu stosuje się art. 134 ust. 2-4 (ust. 3). Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (ust. 4). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Przy czym podejście kosztowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych (art. 153 ust. 3 u.g.n.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Procedurę wyceny nieruchomości reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"). W § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że wartość rynkową dla nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Z powyższego wynika, że dla ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności nieruchomości dokonanego na podstawie przepisów specustawy drogowej, niezbędne jest określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania określają rzeczoznawcy majątkowi w operacie zgodnie z przepisami art. 149–159 u.g.n. z uwzględnieniem art. 18 specustawy drogowej.

W przedmiotowej sprawie ustalenie odszkodowania dotyczyło nieruchomości gruntowej niezabudowanej, o łącznej pow. 74 m2, w której otoczeniu znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne i towarzyszące im zabudowania gospodarcze. Jak wynika z akt sprawy, na dzień [...] stycznia 2022 r. (data wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji) na nieruchomości znajdowały się nakłady w postaci opaski wzdłuż ogrodzenia wyznaczonej krawężnikiem drogowym uzupełnionym żwirem o grubej frakcji, pasem trawnika oraz utwardzeniami podjazdu do bram oraz podejścia do furtki wykonane z kostki kamiennej ograniczone krawężnikami drogowymi. Operat szacunkowy dotyczący w/w nieruchomości został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.G. dwukrotnie: [...] marca 2022 r. (wycofany po złożeniu drugiego operatu) i następnie [...] maja 2022 r – zawierający zmienioną wartość nieruchomości na skutek uwag skarżącej i uwzględniający niższy stopień zużycia technicznego elementów w postaci kostki granitowej, opaski oraz żwiru. Ostatecznie operat z [...] maja 2022 r. stał się podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w zaskarżonej decyzji. Należy wyjaśnić, iż rzeczoznawca określając w operacie wartość nieruchomości, przyjął iż składają się na nią: wartość gruntu – 7220 zł, i 1070 zł, koszt odtworzenia budowli – 6460 zł i wartość naniesień roślinnych 270 zł (łącznie 15020 zł). Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca określił wartość odtworzeniową nieruchomości jako właśnie sumę wartości rynkowej gruntu określoną podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej i kosztu odtworzenia budowli określoną podejściem kosztowym metodą kosztów odtworzenia przy zastosowaniu techniki wskaźnikowej a także wartości naniesień roślinnych.

Strona skarżąca w postępowaniu administracyjnym oraz w skardze nie kwestionuje całości wyliczonej w operacie szacunkowym wartości nieruchomości, a tylko część dotyczącą wyliczenia wartości odtworzenia budowli i naniesień roślinnych, które zdaniem skarżącej są zaniżone i absolutnie nie odpowiadają kosztom odtworzenia budowli w postaci podjazdu z kostki granitowej, opaski z żwirem i roślin. Według wyliczeń skarżącej odszkodowanie przy jej kalkulacji wynosić powinno 42 548,73 zł, uwzględniając ceny rynkowe materiałów i wykonania prac, na potwierdzenie czego skarżąca załączyła do skargi opinię techniczną ze stosownymi wyliczeniami.

Sąd rozpoznając przedmiotową skargę uznał za uzasadnione uchylenie zaskarżonej decyzji przede wszystkim nie z uwagi na zarzuty zawarte w skardze, ale z uwagi na okoliczność uwzględnioną przez Sąd z urzędu, na co zezwala cyt. wcześniej art. 134 p.p.s.a.

Mianowicie Sąd dostrzegł, iż organy ustalając wysokość odszkodowania w ogóle pominęły w przedmiotowej sprawie możliwość zastosowania w sprawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Według cytowanego już wcześniej tego przepisu organ podwyższa wysokość odszkodowania w określonych sytuacjach o 5%. Zdaniem Sądu organy ustalając odszkodowanie w oparciu o art. 18 ust. 1 specustawy drogowej są zobowiązane z urzędu do oceny możliwości zastosowania ust. 1e tego artykułu, gdyż nie ma mowy w tym przepisie o konieczności złożenia przez stronę wniosku w tym zakresie (por. też glosa Wojciecha Sawczuka do wyroku WSA z dnia 3 kwietnia 2012 r., II SA/Bk 768/11, ZNSA 2012/5/145-148). Tymczasem jak wynika z treści zaskarżonej decyzji oraz akt sprawy organy w przedmiotowej sprawie w ogóle nie dokonały analizy i oceny z punktu widzenia możliwości zastosowania art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej, ani też nie zebrały w tym zakresie materiału dowodowego. Dodać należy, iż art. 18 ust. 1 e nie został przywołany w podstawie prawnej decyzji, co także przemawia za tym, iż nie został on zastosowany ani poddany analizie. Powyższe uchybienie zaś zdaniem Sądu ma wpływ na wynik sprawy uzasadniając uchylenie zaskarżonej decyzji. Zgodne z decyzją z [...] stycznia 2022 r. zezwalającą na realizację inwestycji drogowej nadany został jej rygor natychmiastowej wykonalności, ale w art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej także mowa o przypadkach rygoru natychmiastowej wykonalności. Mając powyższe na względzie Sąd uznał za uzasadnione uzupełnienie przez organ materiału dowodowego w sprawie na podstawie art. 136 k.p.a. w niezbędnym zakresie celem ewentualnego zastosowania art. 18 ust. 1e w/w ustawy i następnie rozważenie czy przepis ten podlega zastosowaniu w przedmiotowej sprawie. Na marginesie Sąd zwraca uwagę, iż w orzecznictwie sądowym prezentowane jest stanowisko, zgodnie z którym obowiązujące przepisy nie przewidują żadnej szczególnej formy wydania nieruchomości - w szczególności nie jest wymagane sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego, ani złożenia jednostronnego oświadczenia woli o przekazaniu nieruchomości. Przyjmuje się, że dla zaistnienia przesłanki zwiększenia odszkodowania, o której mowa w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, wystarczające w tym zakresie są dowody pośrednie, z których można wywnioskować, że dotychczasowy właściciel dobrowolnie umożliwił realizację inwestycji drogowej w terminie wyznaczonym w tym przepisie (por. wyrok NSA z dnia 14 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2517/13 - dostępny w CBOSA). Bierne zachowanie polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień, jakie wynikają z prawa własności oraz nieczynienie przeszkód w przejęciu nieruchomości przez nowego właściciela powinno być uznane za przekazanie władztwa faktycznego nad nieruchomością, co w konsekwencji rodzi obowiązek zwiększenia należnego odszkodowania (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 768/11, LEX nr 1143482; wyrok WSA w Lublinie z dnia 18 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Lu 374/13; wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 16 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Rz 643/15 - dostępne w CBOSA). Taki wniosek jest uzasadniony w świetle wyników wykładni celowościowej i funkcjonalnej przepisów art. 18 ust. 1e specustawy drogowej (por. wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 29 czerwca 2022 r., II SA/Go 231/22).

Natomiast odnosząc się do samego operatu szacunkowego, kwestionowanego przez skarżącą w niniejszym postępowaniu, wyjaśnić należy najpierw, iż operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), a zatem jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Jednak dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Kwestie dotyczące wiedzy specjalistycznej odnoszące się do merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, ocen dokonywanych na gruncie wiedzy specjalistycznej, a zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości obowiązujących rzeczoznawców, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracyjnych (por. wyroki NSA: z dnia 27 lutego 2020 r., I OSK 1978/18; z dnia 7 sierpnia 2018 r., I OSK 2291/16; z dnia 18 czerwca 2013 r., I OSK 291/12).

Konieczne jest zatem odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Kontrola formalna dowodu, obejmująca m.in. zbadanie tego, czy opinia została sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy czy jest logiczna i kompletna, czy nie zawiera niejasności, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, należy do organu administracji i jest dokonywana na podstawie przepisów k.p.a. (wyrok NSA z 20 października 2022 r., I OSK 2047/19).

Odnosząc powyższe do rozpoznawanej sprawy Sąd uznał, iż operat szacunkowy z [...] maja 2022 r. na podstawie, którego organ ustalił odszkodowanie na rzecz skarżącej, nie budzi zastrzeżeń co do spełnia wymogów formalnych określonych przede wszystkim w rozdziale 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Sporządzony i podpisany został przez osobę do tego uprawnioną oraz zawiera wszystkie wymagalne przepisami prawa elementy, a treść jego nie wskazuje na oczywiste uchybienia i wady. Dodać należy, iż wszelkie uwagi zgłaszane do operatu szacunkowego przez stronę były przez organy przesyłane do rzeczoznawcy, który się do nich ustosunkowywał, a nawet doprowadziło to do sporządzenia przez rzeczoznawcę drugiego operatu szacunkowego. Strona skarżąca w postępowaniu administracyjnym oraz w skardze mimo to kwestionuje elementy merytoryczne operatu, uważając, iż został on sporządzony nieprawidłowo, bez właściwego ujęcia wartości odtworzeniowej pewnych elementów, co wpłynęło na nieuprawnione zdaniem skarżącej obniżenie wartości nieruchomości i w konsekwencji obniżenie należnego jej odszkodowania.

W orzecznictwie zwraca się uwagę, iż sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek czy wyboru cech różnicujących wartość nieruchomości (wyrok NSA z 6 grudnia 2022 r., I OSK 2028/19). Organ i sąd mogą zakwestionować operat tylko w wyjątkowych oczywistych przypadkach, jeżeli wykazane zostanie, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które go dyskwalifikują jako dowód (wyrok NSA z 11 grudnia 20202 r. I OSK 2689/18). Mając to na uwadze oraz wobec wcześniejszych rozważań dotyczących spornego operatu i biorąc pod uwagę zakres zgłoszonych przez skarżącą zastrzeżeń co do treści operatu, Sąd za nieuzasadniony uznał zarzut pkt I ppkt 2 skargi.

Natomiast Sąd zwraca uwagę, iż ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Obejmuje ona zakres wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego, a zatem merytoryczny zakres operatu szacunkowego. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych wyliczeń odnośnie kosztów odtworzenia budowli i wartości naniesień roślinnych, przyjęty stopień zużycia i przyjęty stan do wyceny, na co wskazuje w skardze strona skarżąca, mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Wiąże się to bowiem z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17). Zatem pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki NSA: z dnia 5 września 2009 r., I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., I OSK 1612/12). Przy czym należy zaznaczyć, iż o dokonanie takiej oceny może do w/w organizacji zwrócić się organ prowadzący postępowania, a także sama strona.

W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że dla wykazania potrzeby zastosowania weryfikacji operatu w trybie art. 157 u.g.n. strona może przedłożyć kontroperat, z którego może wynikać nieprawidłowość operatu sporządzonego w sprawie ( por. wyroki NSA: z 2 sierpnia 2019 r., I OSK 2542/17, z 28 czerwca 2019 r. I OSK 1164/17, z dnia 27 czerwca 2019 r., I OSK 2239/17, z dnia 13 lipca 2018 r., I OSK 2269/16, z dnia 9 lutego 2017 r., I OSK 1926/16,). Strona może zakwestionować prawidłowość oszacowania wartości (wyceny) nieruchomości, przedstawiając kontroperat wskazujący inną wartość oszacowania, a w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego, w szczególności wynikających z kontroperatu dostarczonego przez stronę, organ powinien podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, wykorzystując przewidzianą w art. 157 u.g.n. możliwość zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wprawdzie stosownie do art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1, to jednak w przypadku istotnych różnic organ powinien skorzystać z trybu, o jakim mowa w art. 157 ust. 4 u.g.n. W sytuacji więc przedłożenia takiego kontroperatu wskazującego inną wartość nieruchomości, w sposób istotny różniącą się od wartości nieruchomości określonej w operacie wykonanym na zlecenie organu, tenże organ powinien podjąć działania mające na celu usunięcie powstałych w związku z tym wątpliwości, wykorzystując przewidzianą w art. 157 u.g.n. możliwość zewnętrznej weryfikacji operatu przez organizację zawodową (por. wyrok NSA z dnia 8 marca 2017 r., I OSK 1368/15, wyrok NSA z dnia 14 marca 2007 r., I OSK 322/06, wyrok WSA w Gorzowie z dnia 22 lipca 2020 r., II SA/Go 223/20, M. Grzymisławska-Cybulska, Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego jako dowód w postępowaniu administracyjnym. Glosa do wyroku NSA z dnia 2 września 2016 r., I OSK 2842/14, OwSS 2017/3/129).

W przedmiotowej sprawie strona nie złożyła kontroperatu, a jedynie inne dokumenty (opinie, kosztorys) kwestionujące jej zdaniem prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Z powyższych względów zdaniem Sądu organ, mając na uwadze brak zastrzeżeń co do operatu szacunkowego, o których mowa była powyżej, nie był zobligowany do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców o weryfikację spornego operatu szacunkowego na podstawie art. 157 u.g.n. O potrzebie weryfikacji operatu, o jakiem mowa w art. 157 u.g.n. decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości, a samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji jest uznawane za niewystarczające (por. wyrok NSA z 16 maja 2013 r., I OSK 2088/11 i z 23 czerwca 2016 r. II OSK 2600/14). Wobec powyższego za nieuzasadniony uznać należało zarzut pkt II skargi.

Natomiast co kwestii zwrócenia się przez stronę skarżącą do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem poddania ocenie spornego operatu w trybie art. 157 u.g.n. to zdaniem Sądu strona była do tego niewątpliwie uprawniona, w tym zakresie bowiem art. 157 u.g.n. nie wskazuje na ograniczenia podmiotowe. Przy czym według Sądu organ II instancji nie powinien powoływać się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji na brak podstaw kwestionowania przez stronę treści operatu szacunkowego z uwagi na niepoddanie przez skarżącą operatu ocenie przez organizację zawodową rzeczoznawców w trybie art. 157 u.g.n., biorąc pod uwagę że strona działała w postępowaniu administracyjnym bez profesjonalnego pełnomocnika, prezentowała aktywną postawę, zgłaszała zarzuty co do treści operatu, a jednocześnie nie została przez organy poinformowana, że operat szacunkowy może zostać poddany ocenie wyłącznie w trybie art. 157 u.g.n. poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Zasadność poinformowania strony o takim uprawnieniu zachodzi niewątpliwie w sytuacji, gdy organ nie zwraca się o taką ocenę do organizacji zawodowej rzeczoznawców, a jednocześnie otrzymuje od strony stanowisko, gdzie kwestionowane są merytoryczne elementy operatu, odnoszące się do sfery wiadomości specjalnych (w tym przypadku strona kwestionowała podstawę wyliczenia kosztu odtworzenia budowli i wartości naniesień roślinnych, podnosząc m.in. posłużenie się przez rzeczoznawcę nieaktualnym zestawieniem z 2012 r.). W takim przypadku, na tle tak opisanego stanu faktycznego, zdaniem Sądu organy powinny zgodnie z art. 9 k.p.a. wziąć pod uwagę zasadność poinformowania strony o przysługującym jej prawie do poddania operatu ocenie na podstawie art. 157 u.g.n. Podobne stanowisko wyraził NSA w wyroku z dnia 22 czerwca 2021 r., sygn. akt I OSK 44/19 oraz WSA w Gorzowie w wyroku z 16 wrzenia 2020 r., II SA/Go 335/20.

Ponadto Sąd za nieuzasadniony uznał zarzut pkt I ppkt 1 skargi dotyczący konieczności zwiększenia odszkodowania o kwotę podatku VAT. Podstawą dla ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.). Samo brzmienie "wartość rynkowa nieruchomości" jednoznacznie wskazuje, że jest to wartość określona na podstawie czynników rynkowych, a zatem przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości pod uwagę brane są ceny transakcyjne jako efekt wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Dlatego też rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jak wskazano to powyżej, wartość rynkową (wartość utraconego prawa). Tym samym ewentualne podwyższenie tej wartości o wspomniany podatek, oznaczałoby ustalenie odszkodowania w wysokości przewyższającej wartość rynkową, a więc w sposób sprzeczny z art. 134 u.g.n. Ugruntowane stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego potwierdza, że odszkodowanie tytułu wywłaszczenia nie obejmuje kwoty podatku od towarów i usług. NSA wskazuje, że "[...] następcze zdarzenie w postaci powstania zobowiązania podatkowego nie może rzutować na zasady obowiązujące na etapie ustalania odszkodowania, które są jednolite wobec wszystkich podmiotów wywłaszczonych". NSA wyjaśnia, że "Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość, zgodnie z art. 128 ust. 1 i art. 134 ust. 1 u.g.n., odpowiadać powinno wartości rynkowej nieruchomości objętej wywłaszczeniem. Pojęcie wartość rynkowa nieruchomości stanowi o wartości określonej na podstawie czynników rynkowych. Przy wyliczaniu wartości rynkowej nieruchomości, brane są pod uwagę ceny transakcyjne będące efektem wzajemnego oddziaływania na siebie sił popytu i podaży. Rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny wywłaszczonej nieruchomości nie ustala jej ceny sprzedaży, mogącej stanowić podstawę opodatkowania podatkiem VAT, a jedynie jej wartość rynkową. Stąd, pojęcie wartość rynkowa i cena sprzedaży nie są pojęciami tożsamymi. [...] Zaznaczyć trzeba, że odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości ma za zadanie zrekompensowanie wartości utraconego przez jej właściciela prawa. Skoro zatem ustalenie wysokości odszkodowania następuje w oparciu o zasady określone w przepisach u.g.n., a przepisy tej ustawy nie przewidują możliwości powiększenia należnego odszkodowania o dodatkowe składniki nieprzewidziane w tej ustawie, w tym również o podatek VAT, to brak jest podstawy prawnej do konstruowania normy prawa materialnego nakładającej na organ ustalający wysokość odszkodowania taki obowiązek. Biorąc przy tym pod uwagę, że podatki lub inne opłaty są zwykle następstwem zawarcia transakcji, obliczanym od ceny transakcyjnej a nie wliczanym w tę cenę". Rozważania te prowadzą do konkluzji, że "przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne. Wartość rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona podatku VAT. Przyjęcie poglądu, że podatek VAT jest elementem wartości nieruchomości oznaczałoby, że ta sama nieruchomość w zależności od tego kto jest jej właścicielem (płatnik podatku VAT lub nie) mogłaby mieć kilka wartości, choć w istocie jej wartość jest taka sama. Co istotne ani z przepisów specustawy drogowej, ani też z przepisów u.g.n. również nie wynika, aby wysokość odszkodowania należnego za nieruchomości przejęte na własność Skarbu Państwa na podstawie specustawy drogowej była powiększana o należny podatek od towarów i usług" (por. wyrok NSA z 19 czerwca 2019 r., I OSK 2236/17; analogicznie NSA w wyrokach z 11 kwietnia 2014 r., II OSK 2748/12; 12 czerwca 2014 r., I OSK 289/14; z 13 października 2016 r., I OSK 3241/14; z 21 lutego 2019 r., I OSK 721/17; z 4 lipca 2019 r., I OSK 492/18; z 22 lutego 2021 r., I OSK 2521/18, wyrok NSA z 1 marca 20222 r. I OSK 996/21, z 19 czerwca 2019 r., I OSK 2236/17 z 21 lutego 2021 r., I OSK 721/17, wyrok WSA w Lublinie z 27 września 2022 r., II SA/Lu 43/22).

Dodać należy, iż zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. Sąd uznał, iż brak podstaw do dopuszczenia jako dowodu uzupełniającego z dokumentu załączonego do skargi (opinia techniczna), gdyż nie było to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości w sprawie.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał za uzasadnione uchylenie zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a.(pkt I sentencji wyroku).

Ponownie rozpoznając sprawę Wojewoda, uwzględniając wiążące z mocy art. 153 p.p.s.a. ocenę prawną i wskazania zawarte w niniejszym uzasadnieniu wyroku, zobowiązany będzie rozważyć zastosowanie w przedmiotowej sprawie art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej i ewentualnego ponownego ustalenia wysokości odszkodowania. Jednocześnie Wojewoda rozważy zasadność poinformowania strony o wynikającym z art. 157 u.g.n. prawie do zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców wyznaczając ewentualnie stronie termin na poinformowanie czy z prawa takiego zamierza skorzystać bądź skorzystała. W sytuacji zaś skorzystania przez stronę z prawa do poddania ocenie operatu w trybie art. 157 u.g.n. Wojewoda dokona oceny czy zachodzi podstawa do orzeczenia przez organ odwoławczy w sprawie odwołania strony czy też za uzasadnione uzna uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W zakresie kosztów postępowania sądowego (pkt II sentencji wyroku), na które składają się wpis – 451 zł, opłata skarbowa w związku z udzieleniem pełnomocnictwa – 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego – 2000 zł, Sąd orzekł na podstawie art. 200, art. 205 § 2, art. 206 i § 2 pkt 5 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800). Przy czym Sąd na podstawie art. 206 p.p.s.a. dokonał miarkowania w zakresie wynagrodzenia pełnomocnika skarżącej w związku z uwzględnieniem skargi przede wszystkim z innych przyczyn niż podniesione w skardze (z uwagi na okoliczności wzięte przez Sąd pod uwagę z urzędu), a zarzuty zawarte w skardze nie znalazły uzasadnienia.

W zakresie zwrotu kosztów nadpłaconego wpisu sądowego od skargi w kwocie 375 zł Sąd orzekł na podstawie art. 225 p.p.s.a.(pkt III sentencji wyroku). Przedmiot zaskarżenia stanowiła należność pieniężna określona w treści zaskarżonej decyzji, a która zgodnie z art. 216 p.p.s.a. stanowiła wartość przedmiotu sporu i to od tej kwoty należało obliczyć należny wpis od skargi (3% wartości przedmiotu zaskarżenia zgodnie z § 1 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2021 r. poz. 535).

-----------------------

#

2