Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 224/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-04-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 18 ust. 1a i 1b , art. 12 ust 4c , 4f i ust. 5
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: par 38
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski Sędziowie : WSA Krystyna Daniel WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant : sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi M. U. na decyzję Wojewody [...] z dnia 15 grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej M. U. kwotę 200 zł ( słownie: dwieście złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 9 lipca 2015 r., znak [...] Starosta K. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 29 883,00 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,0046 ha, obręb [...] jednostka ewidencyjna P. , miasto K. , objętą księgą wieczystą [...] i jego wypłacie w kwocie:

- 14 941,50 zł na rzecz A.C. za udział wynoszący 1/2 części,

- 14 941,50 zł na rzecz K.G. za udział wynoszący 1/2 części.

Ponadto w decyzji tej Starosta K. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 4 128,00 zł z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego określonego jako "prawo służebności przechodu, przejazdu i przegonu południowo wschodnim krańcem p. gr. [...] pasem 3 metry szerokim na rzecz pgr. [...] i [...] ", obciążającego nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] obręb [...] ewidencyjna P. , miasta K. , a także o jego wypłacie w kwocie:

- 1 548,00 zł na rzecz M.U. za udział wynoszący 3/8 części,

- 1 591,00 zł na rzecz E.J.-K. za udział wynoszący 74/192 części,

- 494,50 zł na rzecz M.K. za udział wynoszący 23/192 części,

- 495,50 zł na rzecz M.K. za udział wynoszący 23/192 części.

Dodatkowo wspomnianą decyzją Starosta K. zobowiązał Gminę K. reprezentowaną przez Prezydenta Miasta K. do zapłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a także orzekł o skutkach zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania.

Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego P.T. , który w operacie szacunkowym sporządzonym 7 kwietnia 2015 r. oszacował wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] zajętej pod realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej ul. [...] w K wraz z odwodnieniem, oświetleniem i przekładkami kolidującego uzbrojenia" - na kwotę 28 460,00 zł.

Na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych powiększył to odszkodowanie o 5% czyli o kwotę 1 423,00 zł. Wartość służebności drogowej rzeczoznawca wycenił na kwotę 4 128,00 zł.

Odwołanie od decyzji organu I instancji wniosła M.U. .

Wojewoda decyzją z dnia 15 grudnia 2015 r., znak [...] , na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., DOZ. 782 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity - Dz. U. z 2013 r., póz. 267 z późn. zm.) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając to rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że podstawę nabycia na rzecz Gminy K. nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr [...] obręb [...] jednostka ewidencyjna P. , miasto K. stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"), zgodnie z którymi decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego stają się z mocy prawa własnością Skarbi Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Na mocy decyzji Starosty K. nr [...] z dnia 16 października 2009 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację drogi dla przedsięwzięcia "Budowa drogi gminnej ul. [...] w K. wraz z odwodnieniem, oświetleniem i przekładkami kolidującego uzbrojenia (decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności postanowieniem z dnia 30 października 2009 r., znak [...] ), wydaną w oparciu o wymienione przepisy, działka nr [...] została nabyta na własność przez Gminę K.

Dalej Wojewoda przytoczył regulację art. 12 ust. 4f oraz art. 18 ust. 1, specustawy drogowej. Wskazał, że w aktach sprawy znajduje się odpis z księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla K.-P. w K. Wydział Ksiąg Wieczystych nr [...] z dnia 24 listopada 2009 r., obejmującej działkę nr [...] obręb [...] ewidencyjna P. , miasto K. , która po zmianie konfiguracji granic zmieniła oznaczenie na działkę nr [...] , z której w wyniku podziału powstała działka nr [...] - wydzielona pod inwestycję i przejęta przez Gminę K . W dziale II tej księgi jako właściciele nieruchomości ujawnieni byli J.R. c. J. i J. A.C. c. J. i K. oraz K.Z. c. J.i K. . W dziale III wpisane było ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością tj. "prawo służebności przechodu, przejazdu i przegonu południowo wschodnim krańcem p. gr. [...] pasem 3 metry szerokim na rzecz p. gr. [...] i [...] (ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że właścicielami nieruchomości powstałej z pgr. [...] i pgr. [...] byli: M.U. - udział wynoszący 3/8 części, E.J.-K. - udział wynoszący 74/197 części, M.K. - udział wynoszący 23/192 części, M.K. - udział wynoszący 23/192 części). Dział IV pozostał wolny od wpisów. W toku prowadzonego przez organ I instancji postępowania ustalono, iż K.Z. jest tożsama z K.G. , natomiast na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego dla K. –P. w K. Wydział i Cywilny z dnia 20 grudnia 2010 r., sygn. akt [...] stwierdzono, że spadek po zmarłej J.A.R. c. J. i J. nabyły córki: A.M.C. oraz K.M.G. - po 1/2 części.

Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Odszkodowanie ustalono w toku obecnie prowadzonego postępowania w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy mają nowego P.T. , który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 7 kwietnia 2015 r. oszacował wartość nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,0046 ha, obręb [...] , jednostka ewidencyjna P. na kwotę 28 460,00 zł, zaś wartość ograniczonego prawa rzeczowego określonego jako "prawo służebności przechodu, przejazdu i przegonu południowo wschodnim krańcem p. gr. [...] pasem 3 metry szerokim na rzecz p. gr. [...] i [...] na kwotę 4 128,00 zł.

Dalej organ przytoczył przepisy specustawy drogowej, ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy oraz poglądy orzecznictwa sądowoadministracyjnego, odnoszące się do zasad sporządzania operatu szacunkowego i zasad dokonywania jego oceny przez organ administracyjny oraz przeanalizował treść przedłożonego operatu szacunkowego, oceniając go pozytywnie.

Odnosząc się do zarzutów odwołania wskazano, iż w operacie szacunkowym na str. [...] oraz [...] rzeczoznawca majątkowy w sposób wyczerpujący przedstawił sposób określenia wartości ograniczonego prawa rzeczowego. Biegły na str. 22 oraz 23 operatu szacunkowego wskazał, iż zgodnie z zapisami działu III księgi wieczystej nr [...] na dzień 16 października 2009 r. p. gr [...] odpowiadająca działce nr [...] z której wydzielono wycenioną działkę nr [...] , obciążona była ograniczonym prawem rzeczowym służebności przechodu, przejazdu i przegonu południowo - wschodnim krańcem, pasem 3 m szerokim na rzecz p. gr. [...] i [...] (odpowiadającym działce nr [...] obręb [...] ewidencyjna P ). Zgodnie z działem I księgi wieczystej nr [...] działka nr [...] podzieliła się na działki nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] . Następnie operatem [...] działka nr [...] zmieniła konfigurację, powierzchnię i oznaczenie na działkę nr [...] o powierzchni 0,0758 ha. Na podstawie mapy ewidencyjnej biegły ustalił, iż ograniczone prawo rzeczowe obciążające wycenianą nieruchomość dotyczy jedynie działki nr [...] , która decyzją Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 16 października 2009 r. znak: [...] podzieliła się na działki nr [...] o pow. 0,0028 ha oraz nr [...] o powierzchni 0,0757 ha.

Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca majątkowy wartość ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego działkę nr [...] określił zgodnie ze wzorem Ws= P x C x K1 x K2, gdzie: Ws oznacza wartość prawa służebności, P oznacza powierzchnię gruntu zajętego pod drogę, C oznacza wartość 1 m2, natomiast K1 i K2 oznaczają współczynniki korekcyjne uwzględniające elementy wpływające na wartość wycenianego prawa w zakresie od 0 do 1. Powierzchnia strefy objętej ograniczonym prawem rzeczowym wnosi 14,14 m x 3,0 m = 42,42 m2. Przyjęto wartości K1 = 1,0 ze względu na fakt, że wykorzystanie gruntu zajętego przez służebność pod drogę dojazdową całkowicie ograniczyło inne możliwości jej wykorzystania przez właściciela, natomiast K2 = 1/7 ze względu na fakt, że z drogi służebnej poza właścicielem nieruchomości władnącej i samej nieruchomości obciążonej w rzeczywistości korzystali także właściciele 5 innych nieruchomości położonych przy ul. [...]

W związku z powyższym wartość służebności wyniosła 42,42 m2 x 681,26 zł/m2 x 1,0 x 1/7 = 4 128,00 zł.

Wymienione powyższej okoliczności dowodzą zdaniem organu, iż dokonaną w ten sposób wycenę ocenić należy w sposób pozytywny.

Odnosząc się z kolei do zarzutu, iż wydana przez Starostę K. decyzja "nie przynosi wyjaśnienia do naszego poprzedniego odwołania" tj. odwołania M.U. oraz M.K. z dnia 6 marca 2014 r., od decyzji Starosty K. z dnia 24 stycznia 2014 r., nr [...] organ odwoławczy zaznaczył, iż zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje i ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 2 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a).

Skoro zatem organ I instancji orzekł w przedmiotowej sprawie zgodnie z istniejącym w momencie przejęcia przedmiotowej nieruchomości przez Gminę K. stanem wynikającym z ksiąg wieczystych oraz obowiązującej wówczas ewidencji gruntów, to brak jest podstaw do kwestionowania wydanego przez niego rozstrzygnięcia. Należy przy tym zaznaczyć, iż wobec treści odnoszących się do kwestii utrzymania w mocy zmian w operacie ewidencji gruntów i budynków "dla obrębu Nr [...] jednostka ewidencyjna K. –P. polegającej na zmianie konfiguracji, powierzchni i oznaczenia działki Nr [...] o pow. 0,0372 ha (...) na działkę Nr [...] o pow. 0,0397 ha (...)" wyroków Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 lutego 2009 r., sygn. akt III SA/Kr 357/08 (karta [...] ) oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 czerwca 2010 r., sygn. akt I OSK 1113/09 (karta [...] ) przedłożona przez odwołującą "Opinia prawna dotycząca nieruchomości przy ul. [...] w K. " z dnia 15 września 2012 r. sporządzona przez adwokata A.B. (karta [...] sprawa [...] ) ma charakter jedynie poglądowy. Tym samym w żaden sposób nie może ona wiązać organu administracji publicznej orzekającego w przedmiotowej sprawie.

Dodatkowo podkreślono, iż zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to może zostać obalone przez przedstawienie dowodu przeciwnego albo w procesie o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo w każdym innym postępowaniu, w którym ocena prawidłowości wpisu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Przy obalaniu tego domniemania można korzystać z wszelkich środków dowodowych, ale w odpowiednim trybie postępowania przed Sądem wieczystoksięgowym.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M.U. , zarzucając jej:

1. Naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. mające wpływ na wynik sprawy, poprzez przyjęcie przez organy I i II instancji prawidłowości obliczeń zawartych w opinii rzeczoznawcy mgr inż. P.T. z dnia 7 kwietnia 2015 r. w zakresie zastosowania współczynnika korygującego K2 i przyjęcia na jego podstawie, iż wartość służebności jest wprost podzielna przez liczbę właścicieli nieruchomości przyległych do ulicy, w obszarze której znajduje się nieruchomość służebna; przyjęcie, iż pięciu właścicieli nieruchomości korzysta faktycznie ze służebności bez powołania w tym przedmiocie materiału dowodowego, podczas gdy ujawniona w księdze wieczystej służebność jest ustanowiona jedynie na rzecz nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] nieprzemnożenie wartości służebności przez 10 (współczynnik obliczeniowy w razie ustalenia służebności na czas nieokreślony); oparcie decyzji na wymienionej opinii biegłego rzeczoznawcy.

2. Naruszenie art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie sposobu wykonywania służebności zawartej w opinii biegłego rzeczoznawcy sprzecznego z treścią księgi wieczystej bez powołania innych dowodów w sprawie.

3. Naruszenie art. 11 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie decyzji w sprawie.

Na podstawie tych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, a także decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozstrzygnięcia.

Uzasadniając swoje stanowisko M.U podniosła, że opinia rzeczoznawcy majątkowego mgr inż P.T., w postaci operatu szacunkowego z dnia 7 kwietnia 2015 r. nie odzwierciedla właściwej wartości służebności gruntowej i nie może stanowić dowodu na tę okoliczność w niniejszej sprawie. W szczególności przyjęcie wartości współczynnika K2 na 1/7 jest nieuzasadnione. Opinia biegłego rzeczoznawcy z dnia 7 kwietnia 2015 r. jest czwartą opinią dotyczącą wyceny prawa służebności sporządzonym w niniejszej sprawie, a kwoty poszczególnych operatów znacznie się od siebie różnią. Zdaniem skarżącej w przedmiotowej sprawie powinny znaleźć zastosowanie na zasadzie analogii przepisy dotyczące szacowania wartości służebności z art. 13 ustawy o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2015 r., póz. 86), zgodnie z którymi roczną wartość służebności określa się na 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością, a w wypadku ustanowienia tego prawa na czas nieokreślony mnoży się przez lat 10.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012r., poz. 270, dalej zwana p.p.s.a.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji.

Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jest usprawiedliwiona powodów w niej wskazanych.

Nie budzi wątpliwości Sądu, że jedynym spornym elementem zaskarżonej decyzji jest przyjęcie przez organ - za przedstawionym przez biegłego w operacie szacunkowym- sposobu wyceny ograniczonego prawa rzeczowego jakim jest służebność drogi koniecznej obciążająca wywłaszczoną nieruchomość.

W pozostałym zakresie, decyzje organów obu instancji co do zastosowania przepisów prawa materialnego jak i poprzedzające wydanie tych decyzji postępowanie administracyjne jest prawidłowe. Nie ma zatem potrzeby ponownego przytaczania obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, bo poprawnie uczynił to organ II Instancji w uzasadnieniu swojej decyzji. Z tego względu rozważania Sądu ograniczą się wyłącznie do kwestii spornej tj. wyceny ograniczonego prawa rzeczowego.

Wskazać natomiast należy, że mimo iż Sąd stwierdza wadliwość decyzji tylko we wskazanym wyżej zakresie, to jednak przez wzgląd na treść art. 18 ust. 1a i 1b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 2031), zwanej dalej specustawą drogową, był obowiązany uchylić decyzję w całości.

Zgodnie z przywołanym wyżej przepisem art. 18 ust. 1a, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Natomiast zgodnie z art. 18 ust. 1b tej ustawy, suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości nie może przekroczyć wartości nieruchomości.

Oznacza to, że nie jest możliwe uchylenie decyzji wyłącznie w części dotyczącej ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego, gdyż kwoty odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowania za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego są ze sobą ściśle powiązane. Uchylenie decyzji wyłącznie w zakresie ustalenia odszkodowania za wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego, przy pozostawieniu niezmienionej kwoty odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności, mogłoby doprowadzić do sytuacji, w której Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego byłaby ostatecznie zobowiązana do zapłaty odszkodowania wyższego, niż wyszacowana wartość nieruchomości. Wartość ta bowiem w tym przypadku jest sumą tych dwóch odszkodowań.

Dalej wskazać należy, że zgodnie z art. 12 ust. 4c, 4f i ust. 5 specustawy drogowej, jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają. Odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Zgodnie z art. 18 ust. 1a, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.

Zgodnie natomiast z § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości (ust.1). Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. (ust.2). W przypadku braku możliwości określenia wartości w sposób, o którym mowa w ust. 2, wartość ograniczonego prawa rzeczowego określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.

W niniejszej sprawie biegły (k. 10 operatu) wskazał, że wartość służebności zostanie obliczona jako "wartość wynagrodzenia za ustanowienie takiej służebności".

Zdaniem Sądu "wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności" jest tożsamym pojęciem z "kosztem uzyskania tego prawa", jako że zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu Cywilnego, ustanowienie służebności drogowej (drogi koniecznej) następuje za wynagrodzeniem. To z kolei oznacza, że co do zasady biegły przyjął sposób wyceny dopuszczalny z punktu widzenia § 38 cytowanego wyżej rozporządzenia. Jednakże prawidłowe zastosowanie tego przepisu powinno polegać na przeprowadzeniu przez biegłego dwuetapowej analizy: w pierwszym rzędzie biegły winien ustalić czy możliwe jest ustalenie wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Dopiero w przypadku braku możliwości określenia wartości w wyżej opisany sposób, wartość służebności określa się przez obliczenie kosztów uzyskania tego prawa.

Po pierwsze zatem w operacie szacunkowym zaakceptowanym w całości przez organy, zabrakło choćby skrótowego uzasadnienia dla wyboru przyjętej metody wyceny określonej w § 38 ust. 3 i pominięcia sposobu określonego w § 38 ust. 2 rozporządzenia tj. brakło uzasadnienia, z jakiego powodu nie ma możliwości dokonania wyceny w oparciu o zasadę opisaną w ust. 2.

Po wtóre zaś, przyjmując wskazaną w operacie metodę, biegły nie uzasadnił przyjętego do wyceny wzoru, który nie wynika z rozporządzenia ani żadnego innego aktu prawnego. Sąd przy tym wskazuje, że zarówno wyboru metody wyceny jak i przyjętego w ramach tej metody wzoru nie kwestionuje co do zasady, jednak brak jakichkolwiek wyjaśnień w tym zakresie powoduje, że obie te okoliczności jako nieuzasadnione przez biegłego, nie poddają się kontroli Sądu.

Natomiast nie jest możliwe zaakceptowanie wysokości przyjętego w tym wzorze wskaźnika określonego przez biegłego jako K2 tj. jednego ze współczynników korekcyjnych uwzględniających elementy wpływające na wartość wycenianego prawa. Współczynnik K2 uwzględnia liczbę nieruchomości, których właściciele winni uczestniczyć w kosztach ustanowienia służebności. Na str.[...] operatu biegły stwierdził, że ustala go na 1/7 (w możliwym przedziale 0-1), ze względu na fakt, że z drogi służebnej poza właścicielami nieruchomości władnącej i samej nieruchomości obciążonej w rzeczywistości korzystali także właściciele 5 innych nieruchomości położonych przy ul. [...] Rzecz jednak nie tylko w tym, że biegły nie wskazał o jakie konkretnie nieruchomości chodzi, ale przede wszystkim rzecz w tym, że wycena ma dotyczyć służebności drogowej czyli ograniczonego prawa rzeczowego, ujawnionego w księdze wieczystej i przysługującego każdoczesnym właścicielom konkretnej nieruchomości, nie zaś wszystkim właścicielom okolicznych nieruchomości. Na wartość tego prawa, obliczanego dla potrzeb wypłaty odszkodowania za jego wygaśniecie, nie może mieć wpływu fakt to, kto jeszcze z drogi służebnej w rzeczywistości korzystał, skoro na rzecz tych "innych 5 nieruchomości" ograniczone prawo rzeczowe nie zostało ustanowione i im nie przysługiwało.

Wszystkie te uchybienia operatu organy zaakceptowały w całości, nie odnosząc się przy tym w uzasadnieniu decyzji do tych kwestii w szczegółowy sposób a jedynie cytując fragmenty operatu, co nie jest tożsame z jego oceną. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ będzie obowiązany uzupełnić operat szacunkowy we wskazanym wyżej zakresie, tak aby przyjęte zasady i sposoby wyceny poddawały się kontroli organów, a ewentualnie także i Sądu.

Nie ma natomiast racji skarżąca, że wycena wartości służebności drogowej winna opierać się na art. 13 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2006 r. nr 222, poz. 1629). W przepisie tym wyraźnie wskazano, że wartość świadczeń tam określonych (i odpowiednio służebności) ustala się w sposób w tym przepisie wskazany wyłącznie dla celów podatkowych. Skoro specustawa drogowa (art. 12 ust. 5) odsyła do ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie zasad ustalania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości i obciążające je prawa, to nie ma żadnych podstaw prawnych do tego, aby korzystać z zasad ustalonych w ustawie o podatku od spadków i darowizn – dla celów podatkowych.

Z wszystkich wyżej wymienionych względów zaskarżona decyzja jako naruszająca przepisy prawa materialnego i przepisy postępowania została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a.