Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 172/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-05-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 51 ust. 1 pkt 1, art. 52
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta (spr.) Sędzia WSA Anna Jarosz Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 maja 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję [...]Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]grudnia 2018 r.nr [...] w przedmiocie doprowadzenia budynku do stanu poprzedniego oddala skargę


UZASADNIENIE

W dniu [...] stycznia 2017 r. pracownicy Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta P. (zwanego dalej "PINB") przeprowadzili czynności kontrolne na terenie nieruchomości przy ulicy [...] w P. (nr [...], nr [...], nr [...]). W trakcie kontroli stwierdzili istnienie w ścianie szczytowej (od strony ulicy [...]) 10 otworów okiennych.

Pismem z dnia [...] lutego 2017 r. PINB zwrócił się do Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta P. o udostępnienie akt archiwalnych dotyczących przedmiotowego budynku. W odpowiedzi, pismem z dnia [...] marca 2017 r. znak: [...] Urząd Miasta P. przesłał żądane akta, lecz PINB nie odnalazł w nich dokumentów świadczących o legalności otworów okiennych.

Następnie PINB zwrócił się do Miejskiego Konserwatora Zabytków o przesłanie dokumentów archiwalnych dotyczących przedmiotowego budynku. W odpowiedzi Miejski Konserwator Zabytków poinformował PINB, że nie posiada dokumentów dotyczących legalności przedmiotowych otworów okiennych. Jednocześnie w dniu [...] lipca 2018 r. ze zbiorów Miejskiego Konserwatora Zabytków PINB uzyskał zdjęcie przedmiotowego budynku wykonane w 1973 r., na którym w ścianie przedmiotowego budynku nie widnieją przedmiotowe okna.

Pismem z dnia [...] sierpnia 2018 r. zwrócił się do [...] jako wcześniejszego zarządcy o udzielenie wyjaśnień czy na wykonanie przedmiotowych otworów okiennych posiada pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie. [...] w odpowiedzi pismem z dnia [...] sierpnia 2018 r. poinformował, że posiada decyzję z dnia [...] października 1975 r. wydaną przez Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej [...], którą udzielono pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na modernizacji mieszkań w północnej części budynku.

W dniu [...] lipca 2018 r. PINB wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie legalności otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej w budynku zlokalizowanym na terenie nieruchomości przy ul. [...] w P..

Decyzją z dnia [...] października 2018 r. nr [...] PINB na podstawie art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257; zwanej dalej "k.p.a.") oraz art. 51 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 51 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202; zwanej dalej "p.b.") nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] przy ul. [...] w P. (nr [...], nr [...], nr [...]), doprowadzenie wyżej wymienionego budynku do stanu poprzedniego poprzez likwidację 10 otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej budynku od strony nieruchomości przy ul. [...] w P. oraz wyznaczył trzymiesięczny termin na wykonanie nałożonego obowiązku.

W uzasadnieniu organ wskazał, że na zdjęciu z 1973 r. pozyskanym od Miejskiego Konserwatora Zabytków widoczna jest ściana szczytowa budynku przy ul. [...] w P. granicząca z nieruchomością przy ulicy [...] w P.. Po analizie wskazanego zdjęcia ustalono, że w ścianie tej barak jest otworów okiennych aktualnie istniejących. Widoczne są dwa niewielkie otwory o nieregularnych kształtach. Wielkość kształt i ich nieregularne usytuowanie wskazuje, że są otworami wtórnymi - ściana pierwotna ich nie posiadała. Na podstawie publikacji wydanej nakładem Urzędu Miasta P. przez Biuro Miejskiego Konserwatora Zabytków w P. z 2004 r. pt. "[...]" na stronie nr [...] ustalono, że budynek znajdujący na nieruchomości przy ulicy [...] w P. powstał w 1905 r.

PINB ocenił, że decyzja Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej [...] z dnia [...] października 1973 r.

dotyczyła: "udzielenia pozwolenia na wykonanie robót budowlanych - modernizację mieszkań w północnej części budynku wraz z wykonaniem instalacji wod-kan, gazowej i elektrycznej na nieruchomości stanowiącej własność ob. W. K. oraz na wykonanie robót przygotowawczych - wzmocnienie konstruk. budynku zgodnie z zaleceniem zawartym w orzeczeniu Politechniki [...]. Opis techniczny do powyższej decyzji, w zakresie prac budowlanych nie zawiera treści świadczącej o uzyskaniu pozwolenia na wykonanie otworów okiennych.

PINB zakwalifikował wykonanie robót budowlanych na podstawie których powstały przedmiotowe otwory okienne, jako przebudowę, której wykonanie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę. Ocenił, że wykonanie otworu okiennego w ścianie budynku, która znajduje się bezpośrednio w granicy z sąsiednią nieruchomością przy ulicy [...] w P. narusza przepisy techniczno - budowlane zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U z 2015 r. poz. 1422; zwanym dalej "rozporządzeniem z 12 kwietnia 2002 r. "). W świetle § 12 tego rozporządzenia w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem konieczne jest wydanie nakazu zamurowania przedmiotowych otworów okiennych.

PINB dodał, że przedmiotowe okna powstały po II wojnie światowej i obowiązujące od tego czasu przepisy nie dopuszczały wykonywania otworów okiennych w ścianie granicznej. Nie można zatem domniemywać legalności wyżej wymienionych otworów okiennych, a przepisy techniczno - budowlane nie dają podstaw do ich legalizacji. Jedyną możliwością doprowadzenia części budynku do stanu zgodnego z prawem jest nakaz doprowadzenia tego budynku do stanu poprzedniego, poprzez likwidację wspomnianych otworów okiennych

Zdaniem PINB otwory okienne stanowią części elewacji budynku, a zatem wykonane zostały w części nieruchomości wspólnej. Dlatego też adresatem obowiązków nałożonych niniejszą decyzją jest Wspólnota Mieszkaniowa.

W odwołaniu od decyzji PINB Wspólnota Mieszkaniowa zarzuciła decyzji organu I instancji:

- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 2 Konstytucji RP poprzez nieuzasadnione nakazanie Wspólnocie Mieszkaniowej doprowadzenia budynku do stanu poprzedniego poprzez likwidację 10 otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej ww. budynku od strony nieruchomości przy ul. [...] w P., co w konsekwencji stanowi naruszenie zasady praw nabytych właścicieli lokali;

- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 6 k.p.a. poprzez nieuzasadnione nakazanie Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] doprowadzenia budynku przy ul. [...] do stanu poprzedniego poprzez likwidację 10 otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej ww. budynku od strony nieruchomości przy ul. [...] w P. w sytuacji, gdy w dacie wybudowania ww. budynku nie obowiązywały przepisy prawa zakazujące powstanie powyższych otworów okiennych;

- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie przedmiotowego postępowania przez organ I instancji w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, w tym naruszenie zasady równego traktowania;

- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, 77 i 107 k.p.a. poprzez zaniechanie ustosunkowania się przez organ I instancji do wniosku z dnia [...] lipca 2018 r.

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 51 ust. 7 p.b. poprzez jego błędne zastosowanie i bezzasadne nakazanie Wspólnocie Mieszkaniowej doprowadzenia budynku do stanu poprzedniego poprzez likwidację 10 otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej ww. budynku od strony nieruchomości przy ul. [...] w P. w terminie 3 miesięcy od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna.

Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o uchylenie decyzji PINB w całości i umorzenie postępowania.

Wspólnota Mieszkaniowa podniosła, że obecnie nie zachowały się dokumenty archiwalne dotyczące realizacji obiektów budowlanych na terenie miasta P., a biorący udział w postępowaniu obecni właściciele budynku również nie dysponują dokumentacją związaną z realizacją spornych elementów budynku. W tych okolicznościach nie można zatem stwierdzić w sposób stanowczy, że sporne elementy budynku zostały wykonane w warunkach samowoli budowlanej bądź z naruszeniem warunków techniczno-budowlanych. Wobec braku dokumentacji budowlanej dotyczącej powyższego obiektu nie można wykluczyć, że takich pozwoleń nie było. Brak tej dokumentacji, zwłaszcza jednoznacznie świadczącej o legalności otworów okiennych, nie może bowiem być odczytywany na niekorzyść strony, zwłaszcza w sytuacji, gdy organ nie dysponuje dowodami przeciwnymi.

Istotne znaczenie ma również fakt, że otwory okienne istniały już w dacie nabycia budynku. Ponadto fakt usytuowania okien w tej części budynku został uwzględniony w inwentaryzacji budynku złożonej do WUiA, a który to dokument Wydział przyjął i zatwierdził co rodzi domniemanie zgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym. Nastąpiła sprzedaż lokali nowym właścicielom a nakaz likwidacji otworów okiennych oznacza naruszenie zasady praw nabytych właścicieli lokali stanowiącej jedną z głównych zasad demokratycznego państwa prawnego.

Istotne znaczenie ma również to, że w dacie wybudowania budynku przy ul. [...] nie obowiązywały przepisy prawa zakazujące powstanie powyższych otworów okiennych. Nakazanie zatem Wspólnocie Mieszkaniowej ich likwidacji stanowi naruszenie tzw. zasady praworządności określonej w art. 6 k.p.a.

PINB nie wypowiedział się odnośnie pisma z dnia [...] lipca 2018 r., w którym Wspólnota wniosła o zaniechanie nakazania likwidacji tzw. małych okien wyjaśniając, że w zgormadzonym przez organ materiale dowodowym brak jest dowodów na to, że małe okna powstały później tj. po dacie wzniesienia budynku - na zdjęciu konserwatora z 1973 r. okna te są widoczne na budynku. Natomiast w przypadku tzw. dużych okien Wspólnota wniosła o nienakazywanie likwidacji otworów okiennych - mając na względzie z jednej strony konieczność dostosowania stanu technicznego budynku do stanu zgodnego z prawem i z drugiej strony konieczność właściwego doświetlenia lokali i słuszny interes właścicieli poszczególnych lokali. o dopuszczenie zgodnie z treścią § 232 ust. 6 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. wypełnienia otworów okiennych materiałem przepuszczającym światło takim jak luksfery, cegła szklana lub inne przeszklenie, pod warunkiem, że powierzchnia wypełnionych otworów nie przekroczy 10% powierzchni ściany a klasa odporności ogniowej wypełnień nie będzie niższa niż wskazania w tabeli stanowiącej załącznik do rozporządzenia.

Po rozpatrzeniu odwołania [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (zwany dalej "WINB") na podstawie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 zw. z art. 104 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję PINB

WINB wyjaśnił, że przedmiotowe okna przynależą do lokali nr [...] i znajdują się w pomieszczeniach kuchni oraz łazienki. Wybicie przedmiotowych okien nastąpiło po 1973 r. a przed końcem 2013r. Za wielce prawdopodobny czas powstania przedmiotowych okien WINB przyjął czas w którym nastąpiło wyodrębnienie przedmiotowych lokali mieszkalnych (lata 2012 - 2013), co wynika z decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...] października 2013r. ([...]) o ustanowieniu samodzielności lokali. Przedmiotowe okna wykazano bowiem w przedłożonej inwentaryzacji budynku do wniosku o ustanowienie samodzielności ww. lokali. Wprawdzie na zdjęciu z 1973 r. widnieją 2 otwory przedmiotowej ścianie, jednak WINB przyjął, ze nie stanowiły one okien, a obecne usytuowanie okien nie jest zgodnie z usytuowaniem tych otworów.

W ocenie WINB wykonanie otworów okiennych w przedmiotowym budynku wymagało uzyskania pozwolenia na budowę. Wobec braku decyzji o pozwoleniu na budowę, w tym stanie faktycznym, właściwym było zastosowanie trybu art. 51 p.b.

Bez znaczenia są natomiast zarzuty, iż w czasie budowy przedmiotowego obiektu (1905 r.) nie obowiązywały przepisy prawa zakazujące powstania otworów okiennych będących przedmiotem niniejszego postępowania, bowiem z dokonanych ustaleń wynika, że otwory te nie istniały w 1973 r., a wzmianka o ich istnieniu pojawia się dopiero w dokumentach z 2012 r. W latach 50 - 90 ubiegłego wieku jak i obecnie nie było i nie ma aktu prawnego zezwalającego na wykłucie otworów okiennych (okiennych czy wentylacyjnych) w ścianie szczytowej istniejącego budynku usytuowanej w granicy.

WINB uznał, że w świetle § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. przedmiotowe otwory okienne nie mogą zostać zalegalizowane.

WINB uznał również, że nie można było uwzględnić wniosku Wspólnoty dotyczącego wypełnienia otworów okiennych luksferami ze względu na fakt, iż przedmiotowe okna zlokalizowane są w szczytowej ścianie budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego na granicy z nieruchomością sąsiednią, co może także znacząco wpłynąć na możliwości zabudowy działki sąsiedniej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Wspólnota Mieszkaniowa [...] zarzuciła decyzji WINB naruszenie:

- art. 138 § 1 k.p.a. w zw. z art 15 k.p.a. poprzez brak ponownego wszechstronnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy, co w konsekwencji skutkowało bezzasadnym utrzymaniem w mocy decyzji organu I instancji.

- art. 7, art. 77 art. 107 k.p.a. w zw. z art. 15 i art. 138 k.p.a. poprzez brak dokładnego ustalenia i wyjaśnienia stanu faktycznego mającego istotne znaczenie dla załatwienia sprawy;

- art. 7 w zw. z art. 15 k.p.a. oraz w zw. z art 2 Konstytucji RP poprzez nieuzasadnione podtrzymanie stanowiska PINB w przedmiocie nakazania Wspólnocie Mieszkaniowej doprowadzenia budynku przy ul. [...] do stanu poprzedniego poprzez likwidację 10 otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej ww. budynku od strony nieruchomości przy ul. [...] w P., co w konsekwencji stanowi naruszenie zasady praw nabytych właścicieli lokali;

- art 6 w zw. z art 15 k.p.a. poprzez nieuzasadnione podtrzymanie stanowiska PINB w przedmiocie nakazania Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] doprowadzenia budynku przy ul. [...] do stanu poprzedniego poprzez likwidację 10 otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej ww. budynku od strony nieruchomości przy ul. [...] w P. w sytuacji, gdy w dacie wybudowania ww. budynku nie obowiązywały przepisy prawa zakazujące powstanie powyższych otworów okiennych;

- art 8 w zw. z art 15 k.p.a. poprzez prowadzenie przedmiotowego postępowania przez organ II instancji w sposób niebudzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej, w tym naruszenie zasady równego traktowania;

- art, 7, 77 i 107 k.p.a. w zw. z art. 15 i art. 138 k.p.a. poprzez zaniechanie ustosunkowania się przez organ II instancji do wniosku z dnia [...] lipca 2018 r.

- art. 51 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 51 ust. 7 p.b. poprzez jego błędne zastosowanie i bezzasadne nakazanie Wspólnocie Mieszkaniowej doprowadzenia budynku przy ul. [...] do stanu poprzedniego poprzez likwidację 10 otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej ww. budynku od strony nieruchomości przy ul. [...] w P. w terminie 3 miesięcy od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna.

Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o uchylenie decyzji WINB oraz poprzedzającej ją decyzji PINB, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej analiza uzasadnienia zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że WINB nie tylko nie dokonał ponownego wszechstronnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy, ale nawet zaniechał odniesienia się do wszystkich zarzutów podniesionych przez stronę skarżącą w odwołaniu

WINB błędnie ustalił, że przedmiotowe okna znajdują się w pomieszczeniach kuchni oraz łazienki. Okna umiejscowione są również w pomieszczeniach pokoi i stanowią jedyne źródło naturalnego światła. Analizując zdjęcie z 1973 r, WINB nie wziął pod uwagę tego, że widok całości ściany budynku przesłania budynek posadowiony na działce pod adresem [...] 4 (rozebrany dopiero około 2013 r.) Nie można zatem jednoznacznie wykluczyć, że oprócz ww. 2 otworów w ścianie budynku przy ul. [...] istniały jeszcze inne otwory które spełniały jednak funkcję okien, co w konsekwencji może oznaczać, że otwory okienne powstały już w dacie budowy budynku a nie jak ustalił organ II instancji po roku 1973 a przed końcem 2013 r. Okoliczność ta ma znaczenie dla sprawy albowiem gdyby uznać, że otwory okienne powstały w dacie budowy budynku tj. w roku 1905 to w tym okresie nie obowiązywały przepisy prawa zakazujące powstania otworów okiennych będących przedmiotem niniejszego postępowania. Zaniechano przeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie pozyskania dowodów, które wskazywałby na to, że otwory okienne powstały w dacie budowy budynku. Jako dowolne należy traktować zatem ustalenia faktyczne WINB co do okresu powstania otworów okiennych tj. po roku 1973 a przed końcem 2013 r. W tym zakresie materiał dowodowy w sprawie nie jest kompletny. Organ pominął dokumentację zdjęciową załączoną do akt sprawy nr [...] dotyczącej czynności kontrolnych na nieruchomości pod adresem [...] 3 w P. z której wynika, że otwory okienne istniały już co najmniej w dacie wykonania dokumentacji zdjęciowej tj. 2010 r.

Skarżąca powtórzyła zawarte w odwołaniu stanowisko, iż wobec niezachowania się dokumentacji, nie można stwierdzić w sposób stanowczy, że sporne elementy budynku zostały wykonane w warunkach samowoli budowlanej bądź z naruszeniem warunków techniczno - budowlanych.

Ponadto fakt usytuowania okien w tej części budynku został uwzględniony w inwentaryzacji budynku złożonej do WUiA, a który to dokument Wydział przyjął i zatwierdził co rodzi domniemanie zgodności stanu faktycznego ze stanem prawnym. W powyższym stanie faktycznym nastąpiła sprzedaż lokali nowym właścicielom a nakaz likwidacji otworów okiennych oznacza naruszenie zasady praw nabytych właścicieli lokali stanowiącej jedną z głównych zasad demokratycznego państwa prawnego.

W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, iż organy prawidłowo zakwalifikowały roboty budowlane, w wyniku których powstały przedmiotowe otwory okienne jako przebudowę. Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 7a p.b. przez przebudowę należy bowiem rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego. Jak słusznie wskazano w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wykonanie w istniejącym obiekcie przedmiotowych otworów okiennych wyczerpuje tę definicję.

Dalej wyjaśnić trzeba, ze zgodnie z art. 28 ust. 1 p.b. roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Z kolei zgodnie z art. 29 ust. 2 pkt 1 p.b. pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie obiektów budowlanych. Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (art.3 pkt 8 p.b.). Takimi robotami jest np. wymiana okien. Nie jest natomiast remontem likwidacja bądź tworzenie otworów okiennych. Tego rodzaju roboty stanowią bowiem przebudowę w rozumieniu art.3 pkt 7a p.b. i nie zostały wymienione w art. 29 p.b. jako zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Reasumując, wykonanie otworu okiennego wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę. Jak trafnie bowiem wskazały organy nadzoru budowlanego roboty budowlane o charakterze przebudowy nie są zwolnione w przypadku budynku wielorodzinnego z obowiązku uzyskania takiego pozwolenia na budowę. Z obowiązku takiego nie zwalniało również rozporządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia [...] lutego 1975 r. w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego, wydane w oparciu o przepisy Prawa budowlanego z dnia [...] października 1974 r.

W ocenie Sądu organy prowadzące postępowanie w sposób dostateczny ustaliły, iż objęte niniejszym postepowaniem otwory okienne zostały wykonane bez wymaganego prawem pozwolenia na budowę.

W toku prowadzonego postepowania PINB ustalił, że budynek przy ul. [...] powstał ok. 1905 r. Okoliczność tą organ ustalił na podstawie publikacji wydanej nakładem Urzędu Miasta P. przez Biuro Miejskiego Konserwatora Zabytków w P. z 2004 r. pt. "[...]" (k. 101- 103). Natomiast na podstawie archiwalnej fotografii przedmiotowego budynku z 1973 r. pozyskanej ze zbiorów Miejskiego Konserwatora Zabytków, przedstawiającej ścianę szczytową budynku od strony nieruchomości przy ul. [...] (k. 87) organ w sposób przekonujący ustalił, że w dacie wykonania tej fotografii, w ścianie szczytowej budynku przy ul. [...] nie widniały otwory okienne objęte niniejszym postępowaniem. Jednocześnie wyjaśnione zostało, że widniejące na tej fotografii otwory w ścianie budynku nie odpowiadają wielkością oraz lokalizacją otworów okiennych objętych niniejszym postępowaniem. Na podstawie tak zebranego materiału dowodowego organ przyjął, że sporne okna powstały po 1973 r. Powyższe ustalenia organu Sąd uznaje za prawidłowe.

Wskazać również trzeba, że w toku postepowania PINB podejmował czynności mające na celu odnalezienie dokumentów mogących potwierdzić legalność wykonania przedmiotowych otworów okiennych. Dokumentów tych nie odnaleziono w aktach nadesłanych przez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta P., ani też w dokumentach Miejskiego Konserwatora Zabytków. Dokumentów potwierdzających legalność wykonania przedmiotowych otworów okiennych nie przedstawiła również Wspólnota Mieszkaniowa. O legalności wykonania przedmiotowych otworów okiennych nie może świadczyć decyzja Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej [...] z dnia [...] października 1975 r. udzielająca pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na modernizacji mieszkań w północnej części budynku, bowiem wskazano w niej, że dotyczy ona "prawej strony budynku patrząc od ulicy" (k. 110 verte).

Skoro więc żadne dokumenty w sprawie udzielenia pozwolenia na wykonanie spornych otworów okiennych nie zachowały się do naszych czasów, to zasadnie organ przyjął, iż należy domniemywać, że takich dokumentów w ogóle nie było, a roboty budowlane zostały zrealizowane w ramach samowoli budowlanej. Nie można jednak tak jak oczekuje tego skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa oczekiwać, że skoro przedmiotowych dokumentów nie udało się odnaleźć organowi, to należałoby przyjąć, że dokumenty te istniały. Brak jest bowiem podstaw by domniemywać ich istnienia. Wręcz przeciwnie, to strona, która powołuje się na określone dokumenty, powinna wykazać fakt ich istnienia, w szczególności jeżeli postępowanie dowodowe prowadzone przez organ, a zmierzające do ich odnalezienia nie przyniosło zamierzonego rezultatu.

W uzasadnieniu organ wskazał, że na zdjęciu z 1973 r. pozyskanym od widoczna jest ściana szczytowa budynku przy ul. [...] w P. granicząca z nieruchomością przy ulicy [...] w P.. Po analizie wskazanego zdjęcia ustalono, że w ścianie tej brak jest otworów okiennych aktualnie istniejących. Widoczne są dwa niewielkie otwory o nieregularnych kształtach. Wielkość kształt i ich nieregularne usytuowanie wskazuje, że są otworami wtórnymi - ściana pierwotna ich nie posiadała.

Wobec powyższych niewadliwych ustaleń faktycznych organy nadzoru budowlanego prawidłowo przyjęły, iż w przypadku wykonania robót budowlanych, w tym robót budowlanych o charakterze przebudowy, bez wymaganego pozwolenia zachodzi stan faktyczny określony w art. 50 ust. 1 pkt 1 p.b.

W myśl art. 50 ust.1 p.b. w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub

2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub

3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1, lub

4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach.

Z kolei art. 51 ust.1 pkt 1 p.b. stanowi, że przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, o którym mowa w art. 50 ust. 1, organ nadzoru budowlanego w drodze decyzji nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Zgodnie z art. 51 ust. 7 p.b. przepisy ust. 1 pkt 1 i 2 oraz ust. 3 stosuje się odpowiednio, jeżeli roboty budowlane, w przypadkach innych niż określone w art. 48 albo w art. 49b, zostały wykonane w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1. Przepis art. 51 ust. 7 p.b. umożliwia stosowanie przepisów art. 51 p.b. w przypadkach, o których mowa w art. 50 ust. 1, kiedy roboty budowlane zostały już wykonane.

Zakres przedmiotowy art. 51 p.b., czyli to, w jakich sprawach mają zastosowanie komentowane przepisy, w zasadzie wynika z brzmienia art. 50 ust. 1 p.b., na podstawie którego zostało wszczęte postępowanie administracyjne. Generalne wyłączenie w powyższym przepisie spraw, które podlegają orzekaniu na podstawie art. 48 ust. 1 i art. 49b ust. 1 p.b. powoduje, że na podstawie przepisów art. 51 p.b. orzeka się w sprawach dotyczących wykonywania robót budowlanych innych niż budowa.

W odróżnieniu od art. 48–49b p.b. w których zostały zamieszczone procedury umożliwiające legalizację samowoli budowlanych, w art. 51 p.b. ustawodawca zawarł procedurę określaną zazwyczaj jako "naprawcza", bo nie mamy do czynienia w tym przypadku z samowolą budowlaną w znaczeniu powszechnie przyjętym. Przepisy art. 51 p.b. mają też często zastosowanie w różnych innych sytuacjach, kiedy mogły zostać naruszone przepisy prawa budowlanego lub warunki określone w pozwoleniu na budowę albo wykonane roboty budowlane nie odpowiadają dokonanemu zgłoszeniu.

Jak można wnosić z art. 51 ust. 7 p.b., zakres regulacji art. 51 nie tylko dotyczy postępowania, w którym wcześniej wydano postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych na podstawie art. 50 ust. 1 p.b., lecz także przypadków, kiedy roboty budowlane już "zostały wykonane", co zgodnie z terminologią przyjętą w ust. 4 należałoby odnieść do stanu faktycznego, gdy "budowa została zakończona" i nie było potrzeby wydawania postanowienia o wstrzymaniu wykonywania robót budowlanych.

W takim przypadku nie ma też zastosowania zastrzeżenie z art. 51 ust. 1 p.b., że decyzja musi być wydana przed upływem 2 miesięcy od dnia wydania postanowienia, wydania decyzji na podstawie tego przepisu nie poprzedza bowiem postanowienie wstrzymujące prowadzenie robót budowlanych.

W takim przypadku organ nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie administracyjne w oparciu o procedurę określoną w art. 51 p.b., która przewiduje wydanie na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 1 p.b. nakazu zaniechania dalszych robót budowlanych bądź rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego albo na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 nałożenie obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem i określenie terminu ich wykonania. W przypadku, gdy roboty budowlane, o których jest mowa w art. 50 ust 1 zostały już wykonane, zgodnie z art. 51 ust 7 p.b. przepisy art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 mają odpowiednie zastosowanie bez wstrzymania robót budowlanych przewidzianego w art. 50 p.b.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż organy administracji prawidłowo ustaliły, że sporne otwory okienne zostały wykonane w drodze samowoli budowlanej, niezgodnie z obowiązującymi przepisami. Fakt wykonania spornych otworów okiennych w drodze samowoli budowlanej był jednak tylko jedną z przesłanek przemawiających za wydaniem decyzji nakazującej doprowadzenie przedmiotowego budynku do stanu poprzedniego. Kolejną, równie istotną, przesłanką było naruszenie przepisów techniczno – budowlanych.

Zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy. W niniejszej sprawie ściana przedmiotowego budynku, w której wykonano sporne otwory okienne umiejscowiona została w granicy z działką sąsiednią. Wykonanie otworów okiennych w ścianie budynku, która znajduje się bezpośrednio w granicy z sąsiednią działką budowlaną narusza przepisy zawarte w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych.

Jednocześnie zauważyć trzeba stan prawny obowiązujący od 1973 r. (najpóźniejsza data, w której mogły zostać wykonane sporne otwory okienne) nie pozwalał na wykonywanie otworów okiennych w ścianach budynków zlokalizowanych w granicy z działką sąsiednią. Zarówno § 80 ust. 2 pkt 3 zarządzenia Ministra Budownictwa i Przemysłu Materiałów Budowlanych z dnia 29 czerwca 1966 r. oraz § 12 rozporządzenia z dnia Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przewidywały, że w ścianie budynku, która znajdowała się w granicy z działką sąsiednią, nie można było wykonywać m.in. otworów okiennych.

Wobec powyższego w pełni zasadnym było wydanie w niniejszej sprawie decyzji nakazującej doprowadzenie budynku przy ul. [...] do stanu poprzedniego poprzez likwidację 10 otworów okiennych znajdujących się w ścianie szczytowej budynku od strony nieruchomości przy ul. [...].

Organy prawidłowo określiły również adresata obowiązku przywrócenia budynku do stanu poprzedniego. Wyjaśnić trzeba, iż organ wydając decyzję o rozbiórce winien rozważyć i należycie uzasadnić wybór adresata nałożonego obowiązku. Zgodnie bowiem z treścią art. 52 p.w. w pierwszej kolejności obowiązkiem rozbiórki obciążony jest inwestor lub też jego następca prawny. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 listopada 2011 r., II SA/Sz 868/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nakaz rozbiórki może być skierowany do inwestora, właściciela i zarządcy nieruchomości. Kryterium wyboru adresata decyzji spośród tych trzech podmiotów jest posiadanie tytułu prawnego umożliwiającego wykonanie decyzji. Jeżeli inwestor utracił tytuł prawny do nieruchomości, zobowiązanie należy skierować do aktualnego właściciela obiektu. Pojęcie inwestora w rozumieniu art. 52 p.b. oznacza w istocie sprawcę samowoli budowlanej. W pierwszej kolejności zatem określony nakaz powinien być skierowany do inwestora, który jest sprawcą samowoli budowlanej i ma tytuł prawny do obiektu lub też do jego następcy prawnego. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 16 listopada 2012 r., II SA/Po 753/12, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W pewnych okolicznościach nakaz rozbiórki lub wykonania innych czynności może zostać skierowany również do inwestora, który nie jest właścicielem nieruchomości, na której zrealizowano obiekt budowlany (tak wyrok NSA z dnia 23 lipca 2009 r., II OSK 1234/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W świetle powyższego organy administracji prawidłowo przyjęły, że adresatem kontrolowanych decyzji powinna być skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa jako następca prawny inwestora, skoro sporne otwory okienne stanowią część elewacji budynku, która stanowi część nieruchomości wspólnej. Dlatego też zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali adresatem obowiązków wynikających z kontrolowanych decyzji jest skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa.

W ocenie Sądu niezasadne są podniesione w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania. Wbrew twierdzeniom skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej WINB w pełni wywiązał się z obowiązku ponownego wszechstronnego rozpatrzenia sprawy, czego potwierdzeniem jest uzasadnienie zaskarżonej decyzji sporządzone zgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 k.p.a. WINB wykazał również, że zarówno w dacie prowadzenia postępowania, jak również w okresie, w którym przedmiotowe otwory okienne zostały wykonane, nie obowiązywały przepisy pozwalające na lokalizowanie otworów okiennych w granicy z nieruchomością sąsiednią. Wbrew twierdzeniom skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej WINB w uzasadnieniu decyzji odniósł się do treści pisma z dnia [...] lipca 2018 r.

Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy pozostaje podnoszona przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową konieczność doświetlenia przedmiotowych lokali. Zgodnie z art. 5 pkt 9 p.b. obiekt budowlany należy budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając: poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich. Nie do zaakceptowania jest stanowisko skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej zmierzające do zalegalizowania otworów okiennych wybudowanych niezgodnie z prawem, prowadzące do ograniczenia możliwości zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej.

Ponadto o legalności wykonania przedmiotowych otworów okiennych nie może w ocenie Sądu świadczyć uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokali. Wydając zaświadczenie organ nie badał legalności wykonania otworów okiennych w przedmiotowym budynku.

W tym stanie rzeczy sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.) orzekł jak w sentencji.