Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 613/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-07-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 47 ust. 2
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Dnia 10 lipca 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lipca 2020 roku sprawy ze skargi M. C. na decyzję Wojewody z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] w przedmiocie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2019 r, Starosta Ś., na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2018, poz. 1202, zwanej dalej: Prawo budowlane) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2018, poz. 2096, zwanej dalej: Kpa), po rozpatrzeniu wniosku inwestora - M. C. z dnia [...] maja 2018 r. orzekł o niezbędności wejścia przez M. C. na teren sąsiedniej nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...] położonej w Ś. W. w rejonie ul. [...], stanowiącej własność K. K. (zwane dalej odpowiednio: nieruchomość sąsiednia; sąsiad) w celu zamurowania luksferami wykonanego otworu okiennego w ścianie budynku i naprawy elewacji budynku położonego w Ś. W. w rejonie ul. [...] na działce oznaczonej nr ewid.[...], w granicy z działką o nr ewid. [...], z zachowaniem następujących granic i warunków korzystania z nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...]:

1) prace należy wykonać w zakresie zgodnym z decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia [...] lipca 2017 r. (zwanej dalej: decyzja PINB) oraz zgłoszeniem robót budowlanych dotyczącym naprawy elewacji budynku z dnia [...] września 2018 r. (sygnatura sprawy: [...]),

2) inwestor może korzystać z nieruchomości sąsiedniej tylko w celu wykonania prac polegających na zamurowaniu luksferami otworu okiennego i wykonaniu robót związanych z naprawą elewacji budynku w zakresie uzasadnionym technologią robót,

3) inwestor może zająć 2,0 m szerokości i 17,5 m długości pasa gruntu na działce o nr [...] przylegającej do działki o nr [...] w celu ustawienia rusztowania i zabezpieczenia zajmowanej nieruchomości,

4) wejście na teren działki o nr [...] ustala się istniejącym zjazdem od strony działki o nr [...] stanowiącej drogę gminną - ul. [...],

5) wykonanie robót powinno nastąpić w okresie 14 dni kalendarzowych od dnia wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości lecz nie później niż do 30 maja 2019 r.; prace należy wykonywać w godzinach od 7 do 15,

6) w celu wykonania robót ustala się częściowy demontaż wiaty przylegającej do budynku zlokalizowanego na działce o nr [...] i demontaż obiektu małej architektury (kosz do piłki),

7) po zakończeniu robót inwestor jest zobowiązany odtworzyć zdemontowane elementy i naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

Uzasadniając rozstrzygnięcie organ wskazał, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest następstwem obowiązku nałożonego przez PINB w celu zamurowania luksferami otworu okiennego znajdującego się w ścianie budynku położonego w granicy z sąsiednią działką. Natomiast wykonanie robót związanych z naprawą elewacji budynku mieszkalnego wynika ze złożonego przez M. C. i R. C. w dniu [...] września 2018 r. zgłoszenia robót budowlanych, do których organ nie wniósł sprzeciwu. Wskazano również, że wniosek został złożony z uwagi na brak możliwości uzyskania zgody właściciela sąsiedniej działki na wejście na jej teren. W tej mierze wskazano na pismo sąsiada z dnia [...] maja 2018 r., który wskazał, iż warunki wejścia na nieruchomość sąsiednią wskazane przez inwestora są niemożliwe do zaakceptowania.

Kolejno Starosta wydał decyzję z dnia [...] czerwca 2018 r. orzekającą o niezbędności wejścia przez M. C. na teren sąsiedniej nieruchomości, którą na skutek dowołania sąsiada uchylono (decyzja Wojewody z dnia [...] lipca 2018 r.). Kolejną decyzją z dnia [...] października 2018 r. Starosta ponownie orzekł o niezbędności wejścia przez inwestora na teren sąsiedniej nieruchomości celem wykonania robót objętych wnioskiem. Wojewoda uchylił jednak i tę decyzję (decyzja Wojewody z dnia [...] listopada 2018 r.).

Organ I instancji wskazał, że ponownie rozpatrując sprawę ustalił następujące okoliczności przemawiające za wydaniem decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości:

- inwestor posiada ostateczną decyzję nakładającą na niego obowiązek wykonania robót budowlanych polegających na zamurowaniu luksferami otworu okiennego w ścianie budynku położonego na granicy z działką o nr [...] oraz dokonał skutecznego zgłoszenia robót budowlanych dotyczących remontu elewacji powyższego budynku,

- inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od właściciela, ale starania te okazały się bezskuteczne; brak porozumienia między stronami dotyczył sposobu wejścia na teren działki o nr [...] oraz konieczności odtworzenia obiektów przylegających do ściany budynku na działce o nr [...].

- wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne dla wykonania robót budowlanych objętych decyzją PINB z dnia [...] lipca 2017 r. i zgłoszeniem robót budowlanych z dnia [...] września 2018 r.

Przechodząc do rozważań merytorycznych organ powołał się na art. 47 Prawa budowlanego i stwierdził, że na jego podstawie uznał zasadność wniosku inwestora i określił granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości. Wskazał również, że wejście na teren sąsiedniej nieruchomości powinno nastąpić od strony ul. [...], ponieważ znajduje się w tym miejscu bezpośredni dostęp do drogi publicznej wykonany jako zjazd w formie bramy oraz furtka z wejściem. Ponadto budynek objęty robotami budowlanymi zlokalizowany jest także od strony ul. [...], wobec czego niezasadne jest wskazywanie przez właściciela działki sąsiedniej wejścia na teren nieruchomości przez działkę o nr [...], gdzie utrudnieniem mogłoby być przejście pomiędzy budynkiem mieszkalnym a ogrodzeniem o szerokości mniejszej niż 1 m.

Odnosząc się do kwestii związanej z odtworzeniem obiektów zdemontowanych w celu wykonania robót budowlanych organ wyjaśniał, że obiekt wiaty przylegającej do budynku wykonany jest w formie lekkiej konstrukcji z profili stalowych, przykrytej dachem z blachy profilowanej. Dostęp do elewacji budynku zapewniony zostanie po częściowym demontażu obiektu w zakresie umożliwiającym ustawienie rusztowania. Po wykonaniu robót będzie podlegał odtworzeniu. Natomiast obiekt małej architektury (kosz do piłki) wykonany z materiałów palnych przylegający do budynku w miejscu otworu okiennego podlegającemu zamurowaniu, zgodnie z zaleceniem Komendanta Powiatowej Państwowej Straży Pożarnej w Ś. W. z dnia [...] września 2018 r. należało odsunąć od budynku położonego na działce o nr [...] na odległość większą niż 4 m. Starosta wywodził, że w związku z tym, że K. K. nie odsunął przedmiotowej konstrukcji drewnianej, to jej demontaż w celu wykonania robót budowlanych nie może nakładać obowiązku jego odtworzenia przez stronę realizującą roboty. Wcześniejsze odsunięcie obiektu małej architektury (kosza do piłki) na odległość większą niż 4m spowodowałoby, że obiekt ten nie podlegałby demontażowi w celu wykonania przedmiotowych robót.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł K. K., który nie zgadza się, aby M. C. korzystała z jego posesji. W jego ocenie samo zamurowanie okna mogło odbyć się od środka budynku, który cały czas jest w budowie.

Decyzją z dnia [...] maja 2019 r., nr [...] Wojewoda, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 Kpa oraz art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, w pkt:

I. uchylił zaskarżoną decyzję Starosty z dnia [...] marca 2019 r. w całości oraz

II. odmówił wyrażenia zgody na wejście przez M. C. na teren sąsiedniej nieruchomości w celu zamurowania luksferami wykonanego otworu okiennego w ścianie budynku i naprawy elewacji budynku położonego na działce nr [...].

Uzasadniając rozstrzygnięcie organ opisał stan faktyczny sprawy oraz omówił podstawę prawną rozstrzygnięcia – tj. art. 47 ust. 1 – 3 Prawa budowlanego.

Następnie wskazał, że zakres robót budowlanych, które zamierza wykonać M. C., określa między innymi treść decyzji PINB z dnia [...] lipca 2017 r., którą W. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w dniu [...] września 2017 r. uchylił w części podstawy prawnej, w ten sposób, że zamiast na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 orzekł na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 2 w związku z art. 51 ust. 7 Prawa budowlanego oraz wskazał termin wykonania obowiązku do dnia 31 października 2017 r., zamiast do dnia 16 sierpnia 2017 r. W pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. WINB - decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. (utrzymaną w mocy przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] marca 2018 r.) odmówił również zmiany decyzji własnej z dnia [...] września 2017 r. w zakresie terminu wykonania obowiązku.

Wojewoda wskazał także, że PINB w dniu [...] kwietnia 2018 r. wystawił upomnienie i wezwał M. C. i R. C. do wykonania nałożonego obowiązku. Podkreślił, że organy nadzoru budowlanego uznały, iż wykonanie otworu okiennego w ścianie rozbudowanego budynku, położonej w granicy z działką nr [...], stanowi istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego oraz jest niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

Kolejno Wojewoda argumentował w kwestii niezbędności wejścia na nieruchomość sąsiednią, że z treści pisma PINB z dnia [...] kwietnia 2019 r., stanowiącego odpowiedź na wystąpienie organu I instancji, wynika, iż dostęp od strony działki sąsiedniej (należącej do K. K.) pomógłby jedynie w estetyczniejszym pomurowaniu luksferów tj. licowaniu i spoinowaniu. Organ nadzoru budowlanego, który przeprowadzał kontrole na terenie sąsiadujących nieruchomości, nie stwierdził, aby roboty budowlane określone treścią jego decyzji musiały być wykonane tylko i wyłącznie z nieruchomości K. K..

Na podstawie materiału dowodowego Wojewoda doszedł zatem do przekonania, że M. C. może zamurować otwór okienny (o wymiarach 2,75 m na 1,40 m) z wnętrza budynku, w którym znajduje się ściana z tym otworem tj. z terenu własnej nieruchomości.

Organ odwoławczy zwrócił również uwagę, że na terenie działki nr [...], przy granicy z działką nr [...], znajduje się wiata oraz drewniana konstrukcja stanowiąca tablicę z obręczą do gry w koszykówkę. Tablica przesłania okno, które ma zostać zamurowane w budynku na działce nr [...]. Organy nadzoru budowlanego nie stwierdziły, aby powyższe obiekty były zrealizowane niezgodnie z przepisami. PINB - decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r. utrzymana w mocy przez WINB decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r. - umorzył w całości postępowanie w sprawie legalności wykonania tablicy do gry w koszykówkę. Ustalono, że obiekt małej architektury powstał legalnie, albowiem nie wymagał uzyskania pozwolenia na budowę ani dokonania zgłoszenia zamiaru jego wykonania.

Co więcej, w opracowaniu dotyczącym robót, które mają zostać wykonane przez M. C. (sporządzonym w lutym 2018 r.) brak jest informacji, iż wspomniane wyżej obiekty na działce nr [...] tj. wiata oraz drewniana konstrukcja stanowiąca tablicę z obręczą do gry w koszykówkę muszą zostać zdemontowane, ponieważ kolidują z zamierzeniem (zamurowaniem otworu okiennego i naprawą elewacji budynku).

Nie zostały one także uwidocznione na planie zagospodarowania terenu.

Jako niewykonalny należy zatem, w ocenie Wojewody, uznać określony w zaskarżonej decyzji (pkt 3) sposób korzystania z nieruchomości K. K. przez inwestora tj. zajęcie pasa gruntu o szerokości 2 m i długości 17,5 m na działce nr [...], przylegającej do działki nr [...], w celu ustawienia rusztowania i zabezpieczenia zajmowanej nieruchomości, skoro znajdują się tam obiekty, które to uniemożliwiają. Jednocześnie podkreślono, że organ I instancji nie posiadał kompetencji do ustalenia (w ramach warunków korzystania z działki nr [...]) częściowego demontażu ww. wiaty i obiektu małej architektury, co uczynił w punkcie 6 zaskarżonej decyzji. W tej mierze Wojewoda wywodził, że przepis art. 47 Prawa budowlanego wprawdzie przewiduje ograniczenie praw właściciela sąsiedniej nieruchomości, jednak nie może być podstawą do orzekania o przymusowej rozbiórce obiektów zrealizowanych przez tego właściciela, ponieważ kolidują z zamierzeniem budowlanym sąsiada.

Organ odwoławczy podniósł również, że do wniosku o rozstrzygnięcie o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości M. C. załączyła kopie projektów porozumień, które zainteresowane strony przygotowały dla potrzeb ustalenia warunków wejścia i korzystania z sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót. Żadne z tym porozumień nie zostało zawarte. Jednak wartym odnotowania jest, że w projekcie porozumienia z dnia [...] marca 2018 r., przygotowanego przez K. K., znajduje się zapis "W obrębie wykonywanych prac na działce nr ew. [...] znajduje się wiata oraz obiekt małej architektury ogrodowej. W przypadku konieczności demontażu w/w obiektów w celu przeprowadzenia niezbędnych prac, po ich ukończeniu należy ponownie je zamontować w tym samym miejscu, kształcie i konstrukcji." Wojewoda zaakcentował, że w odpowiedzi na ten projekt porozumienia M. C. skierowała do K. K. pismo z dnia [...] marca 2018 r., w którym zawarte jest stwierdzenie "Jednocześnie wskazujemy, iż nie jesteśmy uprawnieni do naruszania Pana własności by prowadzić demontaż wiaty i obiektu małej architektury. Odbudowa w żądanym przez Pana zakresie tych dwóch budowli byłoby zaakceptowaniem przyszłych zniszczeń. Wobec tego ten warunek stawiany przez Pana jest nie możliwy do akceptacji z naszej strony. (...) W związku z powyższym oczekujemy od Pana deklaracji, iż po zamontowaniu luksferów obiekt małej architektury nie zostanie w tym miejscu odtworzony a wiata zostanie tak posadowiona, że nie będzie oddziałowywać na nasz budynek".

W ocenie Wojewody z treści pisma M. C. wynika, iż to K. K. ma sam rozebrać kolidujące z jej inwestycją obiekty i to w ramach procedury określonej treścią art. 47 Prawa budowlanego. Podkreślenia wymaga jednak, iż wskazany przepis nie przewiduje możliwości nakładania na właściciela sąsiedniej nieruchomości obowiązku wykonywania dodatkowych robót budowlanych (np. rozbiórki obiektów).

W opisanych okolicznościach brak było, w ocenie Wojewody podstaw do wydania przez Starostę decyzji orzekającej o niezbędności wejścia przez M. C. na teren sąsiedniej nieruchomości ergo koniecznym stało się uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i wydanie rozstrzygnięcia o odmowie wyrażenia zgody na wejście przez inwestora na teren sąsiedniej nieruchomości.

Końcowo organ wskazał, iż odstąpiono od zastosowania art. 10 Kpa w celu przyspieszenia załatwienia sprawy, co było możliwe, albowiem K. K. wypowiedział się w odwołaniu, natomiast M. C. ustosunkowała się do odwołania w piśmie z dnia [...] kwietnia 2019 r. Organ odwoławczy przywołał również rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego, którą są stronom znane, byli bowiem również ich adresatami.

Skargę na decyzję Wojewody wniosła M. C. zaskarżając ją w całości i zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie, tj.: art. 2 k.p.a., art. 7 kpa, art. 7b k.p.a., art. 8 k.p.a., art. 77, art. 80, 107 § 1 pkt. 6 Kpa poprzez brak dokładnego i wnikliwego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz brak współdziałania organów w zakresie niezbędnym tło dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy, skutkującego uznaniem, że: nie jest niezbędne wejście przez M. C. na nieruchomość sąsiednią, bowiem istnieje możliwość wykonania tych prac z nieruchomości skarżącej, podczas gdy przeprowadzenie takich prac zgodnie z zasadami sztuki budowlanej jest niemożliwe; nieustosunkowanie się przez organ do konieczności przeprowadzenia robót budowlanych polegających na naprawie elewacji budynku.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na rozstrzygnięcie w sprawie, tj. art. 47 § 1 i 2 Prawa budowlanego poprzez uznanie, że nie jest niezbędne wejście przez M. C. na teren sąsiedniej nieruchomości w celu zamurowania luksferami otworu okiennego wykonanego w ścianie budynku i naprawy elewacji budynku na działce [...], w granicy z działką o numerze ewidencyjnym [...], a w konsekwencji także, że nie jest niezbędne określenie granic niezbędnie potrzebnych oraz warunków korzystania z sąsiedniej nieruchomości.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie pozytywnej dla niej decyzji merytorycznej, bądź przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Nadto wniesiono o przeprowadzenie dowodu z dokumentu pisma Komendanta Powiatowej Straży Pożarnej z [...] października 2018 r. na okoliczność obowiązku przeniesienia łatwopalnych materiałów spod ściany budynku posadowionego na działce nr ewide[...], przesłanek dla wyrażenia zgody na wejście przez M. C. na teren sąsiedniej nieruchomości oraz o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Skarżąca wskazała, iż Wojewoda stanął na stanowisku, że przesłanką wydania decyzji w trybie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego jest ustalenie, że określone roboty budowlane mogą być wykonane tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej nieruchomości i nie ma możliwości wykonania tych robót w inny sposób. Organ II instancji oparł się przy tym na decyzji PINB, który wskazał, że udzielenie dostępu z działki K. K. nr byłoby pomocne w wykonaniu planowanych prac budowlanych, nie jest jednak niezbędne.

Tymczasem zdaniem skarżącej wyrażenie zgody na wejście na działkę sąsiednią wpłynęłoby, na jakość wykonania tych prac budowlanych, estetykę pomurowania luksfer, tj. licowania i spoinowania. Nie można, jej zdaniem, zgodzić się ze stanowiskiem, że w związku z tym udzielenie dostępu od działki jest zbędne. Brak dojścia ze strony nieruchomości sąsiedniej skutkować będzie wykonaniem tych prac budowlanych niezgodnie ze sztuką budowlaną. Luksfery, wmurowane na stałe, będą związku z tym najprawdopodobniej ułożone krzywo, co wpłynie na estetykę wykonania i zapewne, także na trwałość wykonanej z nich ścianki.

Podkreślono także, że w wyniku składowania desek przez K. K. pod ścianą budynku usytuowanego na działce o nr [...] doszło do uszkodzenia elewacji budynku inwestora. Skarżąca zaś z całą pewnością nie ma możliwości przeprowadzenia prac naprawczych w żaden sposób, nawet z pominięciem zasad sztuki budowlanej, bez udzielenia dostępu z działki o nr [...].

Argumentowano, że organ II instancji oparł swoją decyzję także i o tę okoliczność, że na działce sąsiedniej postawiona została tablica do gry w koszykówkę oraz wiata, a obiekty te same w sobie nie zostały postawione niezgodnie z stosownymi przepisami. W ocenie skarżącej nie zasługuje na uznanie wynikające z tego rozumowanie organu, że nie posiada on kompetencji do zdemontowania tych obiektów, a w konsekwencji wydanie zgody na wejście na sąsiednią nieruchomość jest nieuzasadnione.

W tym zakresie podniesiono, iż postawiona tablica do gry w koszykówkę w sposób oczywisty, wynikający z zasad doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania uniemożliwia zamurowanie otworu okiennego, ponieważ przylega ona praktycznie do ściany budynku. Zdaniem skarżącej, na podstawie art. 47 § 2 Prawa budowlanego może określić, że właściciel nieruchomości powinien na czas przeprowadzania prac zdemontować tablicę do gry w koszykówkę, co nie wiąże się z nakładem nadmiernych środków czy też pracy którejkolwiek ze stron. W jej ocenie interes K. K. jest dodatkowo zabezpieczony normą wyrażoną w art. 47 § 3 Prawa budowlanego, która nakazuje inwestorowi po zakończeniu robót, naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Natomiast w zakresie postawionej przy ścianie budynku wiaty skarżąca stwierdziła, że jej demontaż nie jest niezbędny. Uzasadnione natomiast jest ustalenie granic korzystania z nieruchomości w taki sposób, aby możliwe było postawienie rusztowania gwarantującego dostęp do otworu okiennego i elewacji, a także niekolidującego z postawioną wiatą.

Podkreślono, że organ pominął okoliczność konieczności naprawy elewacji budynku. Tymczasem o ile zgodnie z opinią organu zamurowanie otworu okiennego bez dostępu z sąsiedniej nieruchomości mogłoby być możliwe, chociażby "miało zostać przeprowadzone niezgodnie ze sztuką budowlaną", o tyle nie jest możliwe dokonanie w ten sposób naprawy elewacji.

Skarżąca podkreśliła, że pod ścianą budynku składowane były materiały łatwopalne (deski) i K. K. został zobowiązany do ich usunięcia na odległość większą

niż 4 metry od granicy działki istniejącego budynku mieszkalnego (na działce nr [...]) zgodnie z decyzją administracyjną z dnia [...] października 2018 r. [przypis Sądu – bez wskazania numeru i organu, który ja wydał]. Składowane deski uszkodziły, zdaniem skarżącej, elewację, i konieczne jest dokonanie naprawy elewacji z poziomu gruntu i zapobieżenie ewentualnemu pogorszeniu jej stanu.

Odnosząc się do powołanych przez organ projektów ugód, skarżąca wywodziła, że nie zostały one zawarte między stronami. Jednocześnie postanowienia zawarte w projektach ugód nie znajdują żadnego przełożenia na sytuację faktyczną stron, nie tworzą po ich stronie żadnego obowiązku, a także nie świadczą o braku konieczności udzielenia zgody na wejście na nieruchomość sąsiednią. Wskazano za to, że K. K. dopuszczał możliwość wejścia na jego nieruchomość i demontaż obiektów małej architektury pod warunkiem ponownego ich montażu po zakończeniu prac.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, a przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody, wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kpa, uchylająca decyzję organu I instancji i orzekająca o odmowie wyrażenia zgody na wejście przez skarżącą - M. C. na teren sąsiedniej nieruchomości w celu zamurowania luksferami wykonanego otworu okiennego w ścianie budynku i naprawy elewacji budynku położonego na działce nr [...].

Przechodząc dalej do merytorycznej oceny należy wskazać, że podstawą materialnoprawną kontrolowanego rozstrzygnięcia jest przepis art. 47 Prawa budowlanego, w brzmieniu obowiązującym na datę wydania decyzji, stanowiący, iż jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu (ust. 1). W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej - na wniosek inwestora, w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga w drodze decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ ten określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości (ust. 2).

Analiza powyższego przepisu prowadzi do wniosku, iż wprowadza on ograniczenie prawa właściciela sąsiedniej nieruchomości. Ograniczenie to może mieć charakter dobrowolny, gdy sąsiad wyraża zgodę na wejście na teren jego posesji lub przymusowy w drodze decyzji administracyjnej, gdy zgody takiej brak. Według ust. 2 art. 47 cytowanej ustawy tryb przymusowy rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest dopuszczalny wyłącznie, po uprzednim podjęciu przez inwestora prób uzgodnienia z sąsiadem warunków wejścia na teren jego nieruchomości, w sytuacji braku powodzenia takich działań. Wówczas decyzja, o której mowa w tym przepisie zastępuje zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z 11 października 2007 r. sygn. akt II SA/Op 201/07, LEX nr 419005).

Rozpatrując wniosek na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego organ obowiązany jest ustalić spełnienie przesłanek dopuszczalności rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Przesłanki te precyzuje ust. 1 tego przepisu. Są to po pierwsze potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, po drugie udzielenie zgody wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej uzależnia się od niezbędności wejścia na teren tej nieruchomości, a po trzecie uzależnione jest od uprzedniej próby uzyskania takiej zgody od właściciela nieruchomości sąsiedniej. Tryb administracyjny rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości uzależniony jest od braku dobrowolnej zgody właściciela tej nieruchomości.

Rozpoznając wniosek o zezwolenie na wejście na sąsiednią nieruchomość, organ administracji powinien ograniczyć się wyłącznie do oceny niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania zamierzonych przez inwestora robót budowlanych objętych wcześniej uzyskanym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem, co do którego organ nie zgłosił sprzeciwu (wyrok WSA w Szczecinie z 22 lutego 2012 r. sygn. II SA/Sz 972/11 - LEX nr 1123254).

Ocena zasadności wniosku inwestora dotyczy jedynie spełnienia przesłanek z art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy na wstępie wskazać należy, że badając zgodność z prawem decyzji kasacyjnej Sąd podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej przyjmując je za własne oraz czyniąc podstawą poniższych rozważań.

Sąd podzielił jednocześnie argumentację organu odwoławczego uznając, że nie zaistniały przesłanki do wydania decyzji zgodnie z wnioskiem skarżącej. Rozważania organu odwoławczego są w ocenie Sądu spójne, logiczne, a co najważniejsze zgodne z obowiązującymi przepisami. W ocenie Sądu zagadnieniem węzłowym w sprawie jest kwestia niezbędności wejścia na teren działki sąsiedniej. Pozostałe okoliczności – potrzeba wykonania prac oraz brak zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej nie są, co do zasady, w sprawie sporne. Natomiast pomiędzy organem odwoławczym, a organem I instancji wystąpiła niezgodność w kwestii owej niezbędności. Zdaniem Sądu należy zgodzić się z Wojewodą, nie wystąpiła ona w sprawie.

Podzielając zatem w tym zakresie wywody organu II instancji Sąd wskazuję, że w orzecznictwie podnosi się, iż warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni dotyczy wyłącznie sytuacji, w której nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej posesji. Innymi słowy art. 47 Prawa budowlanego normuje sytuację, w której wykonywanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych bezwzględnie wymaga wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 11 października 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 384/17; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2019 r. sygn. akt II OSK 1109/17, dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Tymczasem, jak słusznie podnosił organ odwoławczy, wprawdzie zakres robót budowlanych, które zamierza wykonać M. C., określa między innymi treść decyzji PINB z dnia [...] lipca 2017 r. (którą W. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w dniu [...] września 2017 r. uchylił w części podstawy prawnej oraz wskazał nowy termin wykonania obowiązku, w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utzymując w mocy), co więcej PINB w dniu [...] kwietnia 2018 r. wystawił upomnienie i wezwał M. C. i R. C. do wykonania nałożonego obowiązku, to jednak organ nadzoru wskazał także, że dostęp od strony działki sąsiedniej (należącej do K. K.) pomógłby jedynie w estetyczniejszym pomurowaniu luksferów tj. licowaniu i spoinowaniu. Organ ten nie stwierdził, aby roboty budowlane określone treścią jego decyzji musiały być wykonane tylko i wyłącznie z nieruchomości K. K.. W ocenie Wojewody skarżąca może zatem zamurować nielegalnie pobudowany otwór okienny z wnętrza budynku, w którym znajduje się ściana z tym otworem tj. z terenu własnej nieruchomości.

Odnosząc się z kolei do niezbędności wykonania remontu elewacji to podkreślenia wymaga, że skarżąca podnosiła, iż w wyniku składowania desek przez K. K. pod ścianą budynku usytuowanego na działce o nr [...] doszło do uszkodzenia elewacji budynku inwestora i konieczne jest dokonanie naprawy elewacji z poziomu gruntu i zapobieżenie ewentualnemu pogorszeniu jej stanu. W ocenie skarżącej, z całą pewnością nie ma możliwości przeprowadzenia prac naprawczych w żaden sposób, nawet z pominięciem zasad sztuki budowlanej, bez udzielenia dostępu z działki o nr [...]. Należy jednak podnieść, że – jak zasadnie wskazał organ odwoławczy i co potwierdza orzecznictwo sądowe (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 sierpnia 2003 r. sygn. akt II SA/Kr 784/99, dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl) na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego organ nie jest uprawniony do zezwolenia na wykonanie rozbiórki jakiejkolwiek części składowej sąsiedniej nieruchomości, nawet pod warunkiem przywrócenia jej do stanu poprzedniego. Należy zatem zgodzić się z organem, że przepis ten wprawdzie przewiduje ograniczenie praw właściciela sąsiedniej nieruchomości, jednak nie może być podstawą do orzekania o przymusowej rozbiórce obiektów zrealizowanych przez tego właściciela, ponieważ kolidują z zamierzeniem budowlanym sąsiada. Jednocześnie sam fakt skutecznego zgłoszenia robót budowlanych nie determinuje konieczności umożliwienia ich wykonania przez wyrażenia w trybie administracyjnym zgody na wejście na teren nieruchomości sąsiedniej w celu ich wykonania. Zwłaszcza w sytuacji, gdy kolidująca z planami skarżącej zabudowa na działce, na której wstępu skarżąca się domaga, jest legalna (na co zwrócił zasadnie uwagę organ).

Ubocznie zatem jedynie Sąd wskazuje, że budowa w granicy działki niesie ze sobą ryzyko co najmniej trudności w dostępie do części nieruchomości do tej granicy przyległej. Co więcej – nielegalne wykonanie otworu okiennego w miejscu przewidzianych projektem luxferów – wiązało się z realnym ryzykiem interwencji ze strony organów nadzoru budowlanego. Dlatego to w interesie skarżącej byłoby uzyskanie porozumienia z właścicielem działki sąsiedniej. Art. 47 Prawa budowlanego nie jest bowiem narzędziem wywierania nacisku i ograniczania prawa własności, ale rozwiązaniem ostatecznym, stosowanym w ściśle określonych sytuacjach, gdy wspomniana niezbędność oznacza całkowitą niemożliwość uzyskania pożądanego, również z punktu widzenia prawa, efektu bez skorzystania z nieruchomości sąsiedniej. Taka konstrukcja tego przepisu na pierwszy plan wysuwa też zdecydowanie próbę uzyskania wcześniej porozumienia między właścicielami nieruchomości sąsiednich. Brak dobrej woli po stronie skarżącej znalezienia rozwiązania kompromisowego, uwzględniającego interes sąsiada, na co wskazuje organ, nie może skutkować nałożeniem na organ obowiązku orzeczenia niejako "siłowo" o ograniczeniu prawa własności sąsiada.

W opisanych okolicznościach, wobec niezaistnienia przesłanki niezbędności z art. 47 Prawa budowlanego decyzję organu odwoławczego uznać należało za słuszną i odpowiadającą prawu. Postępowanie przed organem przeprowadzone było z poszanowaniem zasad określonych w Kpa, w szczególności prawidłowa zebrano materiał dowodowy, dokonano jego oceny, a także prawidłowo dokonano wykładni przepisów będących podstawą wydanego rozstrzygnięcia.

Wobec powyższego, na postawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.) orzeczono jak w sentencji.