Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1135/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-09-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151 w zw. z  art. 119  pkt 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 134  ust. 1,  art. 135,  art. 151
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 11 września 2013 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi "[...]" Spółka Jawna R. K., Z. C. z siedzibą w C. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] marca 2013 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania [...] Spółka Jawna R. K., Z. C., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2012 r. nr [...], orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz [...] Spółka Jawna R. K., Z. C. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie L., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, oraz zobowiązującą Prezydenta L. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Powyższa decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Wojewoda [...] decyzją z [...] kwietnia 2010 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] do obwodnicy Miasta L. - przedłużenie ul. [...] w kierunku do węzła drogowego "[...]" wraz z obiektami inżynierskimi, drogami obsługującymi, ścieżką rowerową, ciągami pieszymi oraz przebudową cieków i urządzeń kolidujących, oświetleniem, odwodnieniem i sygnalizacją świetlną w L. Decyzja tą zatwierdzono jednocześnie podział m.in. działki nr [...] o pow. [...] ha położonej w obrębie [...] gm. L. na działki nr [...] o pow. [...] ha (przeznaczona pod inwestycję drogową) i nr [...] o pow. [...] ha. Przedmiotowa działka nr [...] stanowiła własność [...] Spółka Jawna R. K., Z. C., co potwierdza wpis w dziale II księgi wieczystej nr [...].

W następstwie tego rozstrzygnięcia, przeznaczona pod inwestycję działka o nr [...] położona w liniach rozgraniczających drogi wojewódzkiej nr [...], objęta decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej: "decyzja z.r.i.d."), stała się z mocy art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. – o szczególnych zasadach i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.; przywoływanej dalej jako: "specustawa") własnością województwa [...] z dniem, w którym decyzja z.r.i.d. stała się ostateczna (tj. w dniu [...] lipca 2011 r.). To zaś obligowało organ, który wydał decyzję z.r.i.d. do ustalenia, w drodze odrębnej decyzji, należnego odszkodowania (art. 12 ust. 4a i 4b specustawy).

Pismem z [...] stycznia 2012 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przez Województwo [...] przedmiotowej nieruchomości, a następnie decyzją z [...] marca 2012 r. nr [...], powołując się na art. 12 ust. 4a, 4f i 5 oraz art. 18 ust, 1e i 1f i art. 22 ust. 1 specustawy oraz art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, 2 i 3, art. 135 ust. 1, 2, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; przywoływanej dalej jako: "u.g.n."), orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz [...] Spółka Jawna R. K., Z. C. oraz zobowiązaniu Prezydenta L. do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Ustalając wysokość odszkodowania organ oparł się na wycenie nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego – T. J., zawartej w sporządzonym przez nią operacie szacunkowym z [...] października 2011 r. (opatrzonym klauzulą z [...] lutego 2013 r. o aktualności operatu szacunkowego), w którym wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości została określona na łączną kwotę: [...] zł, w tym składniki budowlane: [...] zł, składniki roślinne: [...] zł. W trakcie przeprowadzonych w dniu [...] listopada 2010 r. oględzin stwierdzono, że przedmiotowa nieruchomość została wydzielona z nieruchomości usługowej, położona jest w dzielnicy przemysłowej, w otoczeniu zabudowy usługowej i mieszkaniowej oraz posiada utwardzony dojazd. Składniki budowlane obejmują drogę wewnętrzną utwardzoną kostką na podbudowie oraz reklamę. Natomiast składniki roślinne obejmują trawnik.

Analizując treść operatu szacunkowego organ stwierdził, że wycena nieruchomości została dokonana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. W opinii przyjęto zbiór transakcji, stanowiący podstawę wyceny, składający się z trzech nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego jako prawo własności w okresie ostatnich dwóch lat, położonych w dzielnicach obrzeżnych miasta w rejonie głównych arterii komunikacyjnych-wylotowych z miasta, wydzielonych z terenów inwestycyjnych i przeznaczonych pod zabudowę z potencjałem rozwoju, o podobnym wyposażeniu w urządzenie infrastruktury technicznej. Ze względu na odnotowane tendencje stagnacyjne, nie korygowano cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Cena za 1 m2 powierzchni gruntu kształtowała się w przedziale od [...]zł do [...] zł, a różnica pomiędzy nimi (AC) wynosi [...] zł/m2. Na podstawie analizy przyjętych do porównań transakcji oraz badania preferencji uczestników rynku biegły ustalił, iż cechami, które miały największy wpływ na wartość nieruchomości jest: położenie i otoczenie nieruchomości. Wartość rynkową jednostki porównawczej określono metodą porównywania parami przedmiotowej nieruchomości kolejno do podobnych, dla których znane są cechy oraz ceny rynkowe uzyskane w obrocie. Różnice cech pomiędzy przedmiotową nieruchomością a nieruchomościami przyjętymi do porównań skorygowano za pomocą współczynników kwotowych wynikających z AC i udziału procentowego poszczególnej cechy w ustalonej wadze z zastosowaniem zasady interpolacji. Za najbardziej prawdopodobny poziom wartości przyjęto wartość obliczoną ze średniej arytmetycznej cen skorygowanych. Po dokonaniu porównań nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą, uzyskano wartość rynkową 1 m2 gruntu w kwocie [...] zł. Wartość ta znajduje się w przedziale cenowym nieruchomości przyjętych do porównania. Wartość składników budowlanych określono, zgodnie z art. 135 ust. 4 u.g.n., z zastosowaniem podejścia kosztowego, metody kosztu odtworzenia oraz techniki elementów scalonych, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość składników roślinnych określono według zasad wskazanych w art. 135 ust. 5 u.g.n., poprzez oszacowanie kosztów nasadzenia i pielęgnacji roślin do dnia wywłaszczenia. W ocenie Wojewody wycena nieruchomości sporządzona została zgodnie z obowiązującymi przepisami specustawy, ustawy o gospodarce nieruchomościami a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zatem mogła ona stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

Jednocześnie organ stwierdził, że w dniu [...] lutego 2012 r. wpłynęło pismo Urzędu Miasta L. z [...] lutego 2012 r., informujące, że dotychczasowy właściciel nie wydał przedmiotowej nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1 e specustawy. W związku z powyższym Wojewoda uznał, że nie zaistniały przesłanki do powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Wyjaśniając natomiast kwestię nie powiększenia odszkodowania o podatek VAT Wojewoda wskazał, że wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości jest określana z uwzględnieniem czynników rynkowych, tj. wynikających z wzajemnego oddziaływania popytu i podaży, natomiast podatek VAT jest jednym z elementów pozarynkowych. Ponadto zgodnie z § 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu dochodowym nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu i jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Zatem zasadne jest zdaniem organu określając wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, aby nie uwzględniać ww. czynników (powołując się w tym miejscu na znajdującą się w aktach sprawy opinię radców prawnych z [...] marca 2012 r. znak: [...]).

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła [...] Spółka Jawna R. K., Z. C., kwestionując wysokość przyznanego odszkodowania. Zarzucono naruszenie art. 18 ust. 1e specustawy poprzez jego błędne zastosowanie w sprawie polegające na uznaniu, iż nie ma podstaw do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości. Zarzucono naruszenie art. 29 ust. 1 ustawy o VAT w zw. z art. 134 u.g.n. oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez błędne przyjęcie, że kwota ustalonego odszkodowania stanowi słuszne odszkodowanie tytułem dokonanego wywłaszczenia. Zarzucono również naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak rozpatrzenia w sposób wystarczająco dogłębny całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie i nie uwzględnienie faktu, że odszkodowanie wypłacone odwołującemu się jako czynnemu płatnikowi VAT powinno zostać powiększone o kwotę należnego podatku. Ponadto zarzucono naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa wynikającej z art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w taki sposób, że wynikiem tego wytworzono u odwołującego się brak zaufania do organów administracji i naruszono tym samym świadomość i kulturę prawną obywateli uczestniczących w tym postępowaniu, a także naruszenie przez organ administracji zasady wyrażonej w art. 11 k.p.a. wynikającego z niej obowiązku wyjaśnienia stronom zasadności przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, aby w ten sposób w miarę możności doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu.

W następstwie rozpoznania odwołania Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z [...] marca 2013 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2012 r.

W uzasadnieniu decyzji Minister przedstawił szczegółową analizę znajdujących zastosowanie w sprawach o odszkodowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak też przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stwierdził, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy z [...] października 2011 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. J., któremu w dniu [...] lutego 2013 r. biegła wystawiła klauzulę aktualizacyjną.

Analizując treść operatu Minister wskazał, że oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Dla potrzeb wyceny przeanalizowano rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, a także przeanalizowano rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod aktywność gospodarczą oraz pod tereny aktywności gospodarczej na wydzielonych działkach z towarzyszącą funkcją mieszkaniową. Obszarem badań objęto rynek lokalny obejmujący miasto L. w szczególności dzielnice przemysłowo-usługowe i mieszkalno-usługowe w rejonie głównych traktów komunikacyjnych o znaczeniu ponad lokalnym o dużym natężeniu ruchu z racji lokalizacji nieruchomości wycenianej (z pominięciem typowych dzielnic mieszkaniowych z zabudową jednorodzinną). Okresem badania rynku objęto okres od października 2009 r. do września 2011 r. Powołując się na dane zawarte w operacie Minister podał, że analiza cen transakcyjnych z obrotu nieruchomościami na rynku lokalnym wykazała brak transakcji obrotu nieruchomości o podobnym zagospodarowaniu do nieruchomości wycenianej i z tego względu stosownie do art. art. 135 ust. 1 oraz art. art. 150 ust. 3 u.g.n. określono wartość odtworzeniową nieruchomości na łączną kwotę [...] zł.

Mając na uwadze zasadę korzyści oraz w związku z faktem, iż przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z ustaleniami planu miejscowego była przeznaczona pod drogę oraz pod tereny aktywności gospodarczej z towarzyszącą funkcją mieszkaniową, Minister stwierdził, że w procesie wyceny gruntu prawidłowo przyjęto korzystniejsze cenowo transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania dotyczącego braku powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości Minister wskazał, że w toku prowadzonego postępowania odwoławczego ustalono, iż zawiadomienia o wydaniu decyzji z.r.i.d., zostały doręczone R. K. w dniu [...] kwietnia 2010 r., a Z. C. w dniu [...] kwietnia 2010 r. Natomiast z załączonej do odwołania kserokopii protokołu zdawczo-odbiorczego oświadczenie o wydaniu przedmiotowej nieruchomości zostało sporządzone w dniu [...] czerwca 2010 r. Zatem wydanie nieruchomości nastąpiło po upływie 30-dniowego terminu od dnia doręczenia ww. zawiadomienia, którego następstwem było stwierdzenie braku podstaw do powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

W kwestii zawartego w odwołaniu żądania skarżącego dotyczącego uwzględnienia w kwocie ustalonego odszkodowania należnego podatku VAT, Minister powołując się na ugruntowane i jednolite w tym zakresie orzecznictwo sądów administracyjnych wyjaśnił, że określana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny może być traktowana tylko i wyłącznie jako wartość nie obejmująca podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Tylko taka sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników nie będących de facto czynnikami rynkowymi. Zatem obowiązkiem organu administracyjnego jest, stosownie do art. 134 u.g.n., przyznanie odszkodowania odpowiadającego rynkowej wartości nieruchomości. Jednocześnie podkreślił, że sytuacja taka nie pozostaje również w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, gdyż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.), a obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Mimo, iż należny podatek zawsze będzie pomniejszał wysokość przyznanego odszkodowania, to obowiązki publicznoprawne związane z podatkiem, nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa.

Na powyższą decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w części, w której organ nie powiększył ustalonego odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1 e specustawy pomimo, że nieruchomość została wydana oraz, w której organ nie uwzględnił i w konsekwencji nie powiększył ustalonego odszkodowania o kwotę należnego podatku od towarów i usług, [...] Sp. J. R., Z. C. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając:

1. błąd w ustaleniach faktycznych polegający na bezpodstawnym przyjęciu przez organ II instancji, że niespełnione zostały przesłanki określone w art. 18 ust. 1e specustawy w konsekwencji czego organ uznał, że nie ma podstaw do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości;

2. naruszenie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 151 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że w kwocie ustalonego odszkodowania nie uwzględnienia się wysokości podatku od towarów i usług;

3. naruszenie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1, art. 29 ust. 1, art. 106 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011 r. Nr 177 poz. 1054 ze zm.) w zw. z art. 134 u.g.n. oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez błędne przyjęcie, że kwota ustalonego odszkodowania stanowi słuszne odszkodowanie tytułem dokonanego wywłaszczenia;

4. naruszenie § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez jego błędne zastosowanie w sprawie i ustalenie odszkodowania na podstawie nieaktualnej już ceny nieruchomości z dnia wydania decyzji organu I instancji o ustaleniu odszkodowania;

5. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez nie rozpatrzenie w sposób wystarczająco dogłębny całokształtu materiału dowodowego zebranego w sprawie i nie uwzględnienie faktu, że odszkodowanie wypłacone skarżącemu jako czynnemu płatnikowi VAT powinno zostać powiększone o kwotę należnego podatku;

6. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez pobieżne i niedokładne rozpatrzenie materiału dowodowego zebranego w sprawie w wyniku którego organ błędnie ustalił, że nie ma podstaw do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości;

7. naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa wynikającej z art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w taki sposób, że wynikiem tego wytworzono u skarżącego brak zaufania do organów administracji i naruszono tym samym świadomość i kulturę prawną u obywateli uczestniczących w tym postępowaniu.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] marca 2012 r.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jednocześnie wniósł o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

Strony postępowania poinformowane o wniosku organu dotyczącym trybu rozpoznania skargi, nie wniosły w tym przedmiocie sprzeciwu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na zasadzie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) zgodnie z którym Sąd rozpoznaje sprawę w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a pozostałe strony nie wniosą sprzeciwu w terminie 14 dni. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Stan faktyczny sprawy jest bezsporny, dlatego Sąd akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ dokonał kontroli zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej jak również poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] marca 2012 r. nr [...] we wszystkich ich aspektach, stwierdzić należy, że w zakresie ustalenia wartości nieruchomości nie ma podstaw do podważenia zgodności z prawem ww. rozstrzygnięć. Wydanie kwestionowanych decyzji poprzedzone zostało prawidłowo przeprowadzonym postępowaniem administracyjnym, w toku którego umożliwiono stronom, w tym skarżącej spółce, zapoznanie się z całym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.

W ocenie Sądu prawidłowo także jako podstawę ustalenia odszkodowania przyjęto operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. J. w dniu [...] października 2011 r., którego aktualność potwierdzona została na dzień [...] lutego 2013 r. Aczkolwiek nie sposób nie dostrzec lakoniczności uzasadnienia przez rzeczoznawcę (zawartego w części wstępnej operatu szacunkowego w pkt 2.2.) powodów odstąpienia od ustalania wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102 poz. 651 ze zm.; dalej: "u.g.n."), na rzecz ustalenia jej wartości odtworzeniowej, stosownie do art. 135 tej ustawy. Choć ta ostatnia wartość stanowi podstawę do ustalenia odszkodowania, jedynie wyjątkowo i ma miejsce wówczas, gdy nie można ustalić wartości rynkowej przejętej nieruchomości z tego względu, że tego typu nieruchomości z uwagi na ich rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego (por. art. 135 ust. 1 i art. 150 ust. 3 u.g.n.). Mając jednak na względzie to, że wyodrębnienie rynku transakcji określonymi rodzajami nieruchomościami należy do domeny wiadomości specjalnych, którymi nie dysponuje organ, ani kontrolujący jego działanie Sąd, sama lakoniczność motywów wyceny nieruchomości według jej wartości odtworzeniowej (ograniczająca się do konstatacji, o braku na rynku lokalnym transakcji obrotu nieruchomościami o podobnym do wycenianej zagospodarowaniu) nie może prowadzić do jej dyskwalifikacji. Podnoszony natomiast w uzasadnieniu skargi argument o nieaktualności wyceny, z uwagi na upływ czasu od jej sporządzenia (i zmiany w tym czasie cen transakcyjnych występujących na rynku), w sytuacji gdy aktualność tej wyceny przez rzeczoznawcę została potwierdzona stosowną klauzulą, o której mowa w art. 156 ust. 4 u.g.n., a strona nie przedłożyła własnej kontrwyceny, lub oceny operatu dokonanej w trybie art. 157 ust. 1 tej ustawy przez organizację zawodową rzeczoznawców, nie może prowadzić do podważenia wiarygodności opertau.

Brak jest również podstaw do podważania wiarygodności tej wyceny z punktu widzenia zastosowanego w niej podejścia, metody szacowania, czy zastosowanych technik. Rzeczoznawca bowiem stosownie do obowiązujących w tym względzie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.; dalej: "specustawa drogowa"), ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wartość nieruchomości ustalił jako sumę wartości rynkowej gruntu (ustaloną w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami) oraz wartości odtworzeniowej poszczególnych jego części składowych (ustalonej w odniesieniu do składników budowlanych w podejściu kosztowym, techniką elementów scalonych, a w odniesieniu do składnika roślinnego - trawy wg danych rynkowych).

Zasadniczym przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest natomiast to czy wysokość ustalonego w oparciu o ww. operat odszkodowania, winna być podwyższona o 23% stawkę należnego podatku od towarów i usług (VAT) oraz czy winno ono być powiększone o przewidziany w art.18 ust. 1e tzw. bonus w wysokości 5% wartości nieruchomości, z tytułu jej niezwłocznego wydania – jak domaga się skarżąca. Zdaniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (jak też Wojewody [...] wyrażonym w podjętej decyzji), żądanie to pozbawione jest uzasadnionych podstaw.

Stanowisko organów skład orzekający w niniejszej sprawie podziela. Wbrew bowiem obszernej argumentacji zawartej w skardze, ustalenia i ocena organów dotyczące braku podstaw prawnych do powiększenia odszkodowania o kwotę należnego podatku od towarów i usług są prawidłowe. Zważyć należy, że odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości, które jest regulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami - mającymi w analizowanej sprawie odpowiednie zastosowanie, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy - ma za zadanie zrekompensowanie wartości utraconego prawa, a nie szkody powstałej wskutek wywłaszczenia nieruchomości czy wartości danin publicznoprawnych, które były właściciel w związku z otrzymanym odszkodowaniem musi ewentualnie odprowadzić w przyszłości.

Wskazany wyżej art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, będący w sprawie materialnoprawną podstawą kwestionowanego rozstrzygnięcia, stanowi bowiem, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z kolei ust. 1b tego artykułu expressis verbis wskazuje, że suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f, i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Ustępy 1e i 1f przewidują natomiast podwyższanie odszkodowania jedynie o dodatki z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości oraz za wywłaszczenie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym wydzielony został lokal mieszkalny. Wartością zaś, o której mowa w tych przepisach jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej). W drodze wyjątku może nią być także – jak ma to miejsce w rozpoznawanej sprawie - wartość odtworzeniowa. Ta zaś z mocy art. 135 ust. 2 i 3 u.g.n. stanowi sumę wartości rynkowej gruntu (a więc ceny gruntu możliwej do uzyskania w obrocie wolnorynkowym) oraz wartości jego części składowych, które z kolei, są pochodną kosztów ich odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części (art. 151 ust. 2 u.g.n. i § 21 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.)., a więc niejako kosztów wytworzenia hipotetycznej "repliki" znajdujących się na gruncie naniesień i nasadzeń, przy jednoczesnym uwzględnieniu aktualnego ich stanu.

Powyższe prowadzić musi do wniosku, że niezależnie od tego, czy podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa, czy wartość odtworzeniowa nieruchomości, jest ono zawsze pochodną realnej wartości jaką przedstawia w określonym momencie czasowym odjęte prawo. Powoływany zaś przez skarżących argument, że w sytuacji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości przez podatnika VAT, podatek ten, byłby uwzględniony w cenie (a tym samym de facto obciążał nabywcę), aczkolwiek zgodny z prawdą, nie uprawnia, zdaniem Sądu, do wnioskowania, że z tego tylko względu obiektywna wartość nieruchomości byłaby wyższa. O tym wszak jaką wartość materialną przedstawia dana rzecz decydują w warunkach gospodarki wolnorynkowej efekty gry rynkowej, kształtowane popytem i podażą, w której uczestniczą zarówno osoby będące jaki i niebędące podatnikami VAT. Ukształtowane zatem na rynku nieruchomości ceny, będące wyznacznikiem obiektywnej ich wartości stanowią wypadkową transakcji dokonywanych przez podmioty należący do obydwu tych grup. Wartość ta nie zwiększa się więc tylko z tego powodu, że konkretny zbywca nieruchomości jest podatnikiem VAT, ale zależy od tego jaką kwotę może on za daną nieruchomość uzyskać na wolnym rynku. To zaś oznacza, że gdyby przejęte obecnie przez województwo [...] prawo własności nieruchomości miało być przedmiotem czynność prawnej (np. sprzedaży), racjonalny nabywca nie zapłaciłby za nie więcej niż jego wartość rynkowa. Tym samym ewentualne podwyższenie wysokości odszkodowania o kwotę odpowiadającą aktualnej stawce wspomnianego podatku, prowadziłoby do sytuacji, w której odszkodowanie nie odpowiadałoby obiektywnej wartości nieruchomości, lecz ją przewyższało, co sprzeczne byłoby z ustanowioną w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej zasadą jego ustalania.

Także wskazane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani inne akty normatywne nie przewidują by orzekające w przedmiocie odszkodowania organy, mogły je powiększać o należne podatki czy inne daniny. Skoro zatem przepisy ustaw ograniczają wysokość odszkodowania do wartości nieruchomości (rynkowej bądź odtworzeniowej) - za wyjątkiem przewidzianych ustawowo dodatków takich jak np dodatek z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości w wysokości 5 % jej wartości - - to tym samym postulat zwiększenia tego odszkodowania o należne daniny publicznoprawne może być kierowany jedynie do ustawodawcy, a nie organów stosujących prawo. Organy administracji publicznej w demokratycznym państwie prawnym, zgodnie z zasadą praworządności, działają bowiem wyłącznie na podstawie i w granicach prawa. Zasada ta jest przy tym nie tylko ogólną zasadą postępowania administracyjnego (art. 6 k.p.a.), ale także należy do zasad rangi konstytucyjnej (art. 7 Konstytucji RP). W tym stanie rzeczy zarówno decyzja Wojewody [...] z [...] marca 2012 r. jak i utrzymująca ją w mocy decyzja Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, jako wydane na podstawie i w granicach obowiązujących przepisów, są w ocenie Sądu zgodne z prawem.

Sąd podziela przy tym stanowisko Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, potwierdzone także orzecznictwem sądów administracyjnych (vide: wyrok WSA z 21.04.2011 r. sygn. akt I SA/Wa 44/11, wyrok NSA z 19.01.2012 r., sygn. akt I OSK 170/12, wyrok NSA z 19.01.2012 r., sygn. akt I OSK 990/11, dostępnie w bazie orzeczeń http://orzeczenia.nsa.gov.pl), iż wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne skarżących związane z podatkiem VAT, nie mogą przekładać się na ocenę słuszności przyznanego im odszkodowania, a więc ustalenie tego odszkodowania wyłącznie na podstawie wartości nieruchomości. Wprawdzie orzeczenia te wydane zostały na tle spraw, w których podstawą odszkodowania była wartość rynkowa nieruchomości, jednakże wyrażony w nich pogląd o wtórności obowiązków podatkowych w stosunku do postępowania odszkodowawczego jest poglądem uniwersalnym i znajduje także zastosowanie w sprawach, w których podstawą odszkodowania jest wartość odtworzeniowa nieruchomości.

Skoro zatem w realiach rozpoznawanej sprawy wysokość tego odszkodowania odpowiada wartości utraconego prawa, ustalonej w oparciu o czynniki obiektywne takie jak rynkowa wartość gruntu oraz koszt odtworzenia naniesień trwale z nim związanych, to odszkodowaniu temu, nie można skutecznie zarzucić sprzeczności z wyrażoną w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP zasadą słusznego odszkodowania. Zauważyć wszak należy, że wymóg "słusznego odszkodowania", do którego odwołuje się ten przepis nie oznacza odszkodowania pełnego. Potwierdza to orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego. Tytułem przykładu wskazać można wyrok z 20 lipca 2004 r., SK 11/02, gdzie Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słuszne odszkodowanie" oraz że prawodawca nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter. Z tego zaś wynika – zdaniem Trybunału – że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Z kolei w wyroku z 29 września 2003 r.,

K 20/02 Trybunał wywodził, że: "(...) nawet całkowite odjęcie własności nie zawsze musi (wedle Konstytucji) wiązać się z całkowitym pokryciem szkody. W tym bowiem zakresie rekompensata musi odpowiadać kryterium »słuszności«, co nie oznacza, że musi być ona »pełna«. Konstytucji znane jest bowiem różnicowanie zakresu skutków odszkodowawczych – co do zasady, na co wskazuje istnienie art. 21 ust. 2 (...) Tym niemniej sama idea niepełnego odszkodowania nie jest Konstytucji obca. Nie można zatem twierdzić, iż sam fakt braku pełności odszkodowania jako taki jest niekonstytucyjny". W wyroku z 19 marca 1990 r., K 2/90 Trybunał przyjął zaś, że "odszkodowanie stanowić powinno ekwiwalent wartości wywłaszczonej nieruchomości, czyli powinno być równoważne gospodarczo wartości wywłaszczonej nieruchomości".

Nie ma zatem racji skarżąca spółka, że przyznane jej odszkodowania w kwocie określonej w decyzji Wojewody [...], nastąpiło z naruszeniem ww. przepisu. Całkowicie chybione są przy tym, zdaniem Sądu, zarzuty odnoszące się do naruszenia wymienionych w skardze przepisów ustawy z dnia 11 marca 2004 r. - o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 ze zm.). Organy orzekające w sprawie nie rozstrzygały bowiem o obowiązku podatkowym uprawnionej do odszkodowania, a jedynie o należnym jej odszkodowaniu. Tym samym nie mogły i nie stosowały w sprawie przepisów regulujących tę problematykę, a w konsekwencji nie mogły również ich naruszyć. Kształtowanie natomiast wysokości odszkodowania poza treścią wskazanych wyżej przepisów specustawy drogowej i ustawy o gospodarce nieruchomościami, w drodze wykładni opartej na normatywnej konstrukcji podatku od towarów i usług – jak chciałaby skarżąca spółka - jest niedopuszczalne (por. wyrok NSA z 18 stycznia 2013 r. sygn. akt I OSK 1690/11, http://orzeczenia.nsa.gov.pl.).

Nie budzi również wątpliwości Sądu zasadność nie zwiększania ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Jak wynika bowiem z akt administracyjnych sprawy, decyzji wojewody [...] z [...] kwietnia 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, obejmującej przedmiotową nieruchomość (mocą której doszło do jej przejęcia przez jednostkę samorządową), nadano rygor natychmiastowej wykonalności. W takiej zaś sytuacji podstawą przyznania ewentualnego bonusu z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości jest art. 18 ust. 1e pkt 1, z którego wynika, że bonus taki przysługuje w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej (tu: [...] Sp.J. R. K., Z. C.) odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o której mowa w art. 17 (tj. decyzji z.r.i.d. z rygorem natychmiastowej wykonalności). Kluczowe zatem znaczenie dla możliwości uzyskania podwyższonego odszkodowania miało ustalenie daty odbioru takiego zawiadomienia przez dotychczasowego właściciela. Jak słusznie zaś wskazał organ odwoławczy, R. K. odebrał ją w dniu [...] kwietnia 2010 r., natomiast Z. C. w dniu [...] kwietnia 2010 r., co wynika ze znajdujących się w aktach zwrotnych potwierdzeń odbioru. Tym samym aby uzyskać omawiany bonus wydanie przedmiotowej nieruchomości powinno nastąpić najpóźniej w dniu 20 maja 2010 r., co jednak w realiach rozpoznawanej sprawy nie nastąpiło. Nieruchomość wydano wszak dopiero [...] czerwca 2010 r., czego nie kwestionuje również skarżący. To zaś oznacza, że wydanie jej inwestorowi nastąpiło po upływie ww. terminu, a w konsekwencji nie uprawniało do uzyskania podwyższonego odszkodowania. W tej sytuacji jako błędne i nieuzasadnione okolicznościami faktycznymi sprawy uznać należy stanowisko Wojewody wyrażone w przywołanym przez skarżącą piśmie z [...] kwietnia 2012 r.- przy którym przekazano Ministrowi odwołanie - sugerujące konieczność podwyższenia odszkodowania o 5% bonus. Prawidłowo więc Minister nie wziął go pod uwagę przy wydawaniu zakwestionowanej decyzji.

W ocenie Sądu, także zarzuty dotyczące naruszenia art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. są niezasadne, gdyż organy w sposób właściwy przeprowadziły postępowanie rozpoznawcze, rzetelnie gromadząc niezbędny dla załatwienia sprawy materiał dowodowy, a dokonując jego oceny - wbrew temu co twierdzi skarżąca – nie uchybiły dyspozycji normy prawnej zawartej w art. 80 k.p.a. To zaś prowadzić musi do wniosku, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 oraz art. 120 w zw. z art. 119 pkt 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.