Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 227/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2017-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 134 par. 1, art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit.c,
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 128 ust. 4, art. 120, art. 124-126, art. 130 ust. 2, art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1, art. 130 ust. 1, art. 135, art. 134 ust. 1 i 2, art. 154 ust. 1 i 2, art. 4 ust. 16,
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 77, art. 80, art. 7
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.),, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant sekretarz sądowy Alicja Poznańska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 maja 2017 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją Starosty G., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] r., nr [..], ograniczono sposób korzystania z nieruchomości położonej w obrębie Z., gmina G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] m2, stanowiącej własność P.S., poprzez zezwolenie [...] Sp. z o.o. z siedzibą w P. na realizację inwestycji celu publicznego, polegającej na udzieleniu inwestorowi zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej [...] kV relacji Z. – G., która w swoim zakresie obejmuje również demontaż przewodów roboczych i odgromowych – powierzchnia zajęcia nieruchomości [...] m2, szerokość pasa technicznego – [...] m, długość projektowanej trasy linii – [...] m – zgodnie z treścią załącznika mapowego stanowiącego integralną część tej decyzji.

Wnioskiem z dnia [...] r. P.S. wystąpił, o wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie w trybie art. 128 ust. 4 i art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazując, że inwestycja została zrealizowana zgodnie z decyzją, a szkoda powstała wskutek jej realizacji nie została wnioskodawcy naprawiona. Dodał, że w związku z obowiązkiem udostępnienia nieruchomości dla czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń w celu utrzymania prawidłowej eksploatacji linii, wnioskodawca zmuszony będzie znosić niedogodności również w przyszłości, co w istocie powoduje znaczne zmniejszenie wartości nieruchomości.

Starosta G. decyzją z dnia [...] r., nr [...], ustalił odszkodowanie pieniężne z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wynikającego z decyzji Starosty G. z dnia [...] r., [...], zezwalającej na realizację inwestycji celu publicznego, polegającej na udzieleniu inwestorowi zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej [...] kV relacji Z. – G. oraz zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości w związku z wydaną decyzją na działce nr [...], położonej w obr. Z. – w wysokości [...] zł. Jednocześnie w punkcie [...] decyzji, organ zobowiązał [...] Sp. z o.o. w P. do wypłaty odszkodowania w pkt [...], która winna nastąpić jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna.

Po rozpatrzeniu odwołań od powyższej decyzji, wniesionych przez inwestora [...] Sp. z o.o. w P. oraz P.S., na podstawie art. 132 k.p.a., Starosta G., decyzją z dnia [...] r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości, uznając, że została ona wydana przedwcześnie. Organ uwzględnił okoliczność, że pełnomocnik skarżącego wniósł w ostatnim dniu wskazanym w piśmie Starosty G. - o uzupełnienie opinii biegłego, jak również wziął pod uwagę zawarte w odwołaniach stron zarzuty naruszenia art. 77 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosków stron o uzupełnienie opinii biegłego a także argumenty dotyczące wad w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę do ustalenia odszkodowania.

Decyzją z dnia [...] r., nr [...], Starosta G., na podstawie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1 a, ust. 2, ust. 3, ust. 6, w związku z art. 124 ust. 1 oraz art. 6 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustalił odszkodowanie pieniężne z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wynikającego z decyzji Starosty G. z dnia [...]r., [...], zezwalającej na realizację inwestycji celu publicznego, polegającej na udzieleniu inwestorowi zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej [...] kV relacji Z. – G. oraz zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości w związku z wydaną decyzją na działce nr [...], położonej w obr. Z. – w wysokości [...] zł, na rzecz P.S. Jednocześnie w punkcie [...] decyzji, organ zobowiązał [...] Sp. z o.o. w P. do wypłaty odszkodowania określonego w pkt [...], która winna nastąpić jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna.

Powołując się na § 43 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.), organ wskazał, że odszkodowanie obejmuje zniszczone a niedoprowadzone do stanu poprzedniego części składowe nieruchomości, utracone korzyści oraz ewentualne zmniejszenie wartości nieruchomości, za które uważa się zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Na wysokość odszkodowania istotny wpływ ma też przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Jeżeli inwestycja wykonana w oparciu o decyzję ograniczającą jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją lokalizacyjną, wówczas należy przyjąć, że nie wszystkie skutki wymienione w § 43 ust. 3 wskazanego wyżej rozporządzenia nastąpiły w wyniku decyzji ograniczającej. Jeśli bowiem dokumenty planistyczne wskazują istnienie urządzeń infrastruktury technicznej na nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania o ustalenie odszkodowania, to zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło już wskutek "zaistnienia dokumentów planistycznych". Organ stanął na stanowisku, że nie tylko sam plan zagospodarowania przestrzennego, czy inne "dokumenty planistyczne" zmniejszają wartość nieruchomości, ale także skutki "decyzji ograniczającej" powodują dodatkowe zmniejszenie wartości nieruchomości. Zobowiązania wynikające z tej decyzji wpływają bowiem na zakres wykonywania prawa własności nieruchomości.

Starosta podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest zasadniczym dowodem w sprawie o ustalenie odszkodowania, przy czym operat sporządzony w niniejszej sprawie czyni zadość wszystkim przepisom prawa. Rzeczoznawca zastosował w nim metodę korygowania ceny średniej. Przeprowadził analizę rynku nieruchomości, przy czym jeśli chodzi o jego rodzaj – jest to rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, obszar rynku obejmuje rynek lokalny, ograniczony do miejscowości Z., zaś okres badania rynku to lata [...].

Na podstawie badania rynku, biorąc pod uwagę przeznaczenie nieruchomości rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe mające istotny wpływ na wartość nieruchomości oraz określił wagi tych cech: ograniczenie spowodowane linią energetyczną – [...] %, lokalizacja (położenie miejscowości) – [...] %, powierzchnia działki – [...] %, uzbrojenie w media – [...] %, dostępność – [...]%, kształt – [...] %.

Określenie zmniejszenia wartości rynkowej prawa własności działki gruntu z uwagi na wydaną decyzję Starosty G. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości wyniosło [...] zł. Organ uznał, że do porównań zostały wybrane transakcje odpowiadające przepisowi § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a nieruchomości porównawcze spełniają kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy w pismach z dnia [...] r. i [...] r. ustosunkował się do zarzutów stron postępowania, wniesionych do sporządzonego operatu, w tym m.in. wyjaśnił kwestię wartości i czynników jakie wpłynęły na ustalenie współczynnika SB, przy czym są to wiadomości specjalne i organ nie może dokonywać ich oceny.

Mając na uwadze powyższe, Starosta przyjął wspomniany operat jako dowód w sprawie i na jego podstawie ustalił odszkodowanie.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli P.S. oraz [...] Sp. z o.o. w P.

P.S. zaskarżonej decyzji zarzucił, że została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 77 § 1 k.p.a., art. 84 § 1 k.p.a. poprzez nienależyte zebranie materiału dowodowego w postaci wyczerpującej opinii biegłego, co skutkowało naruszeniem zasad postępowania administracyjnego – art. 7 i art. 8 k.p.a.

Skarżący podniósł, że opinia jest nierzetelna, biegły nie uzasadnił w sposób wystarczający podstawy przyjęcia zakresu współczynnika SB na poziomie [...] dla potrzeb wyceny w niniejszej sprawie. Ponadto, P.S. zakwestionował dowolną – jego zdaniem – ocenę biegłego wyrażającą się zbyt uproszczoną konstatacją, że w przypadku nieruchomości zabudowanych tylko właściciel korzysta z nieruchomości w sposób ciągły, natomiast właściciel urządzenia przemysłowego korzysta w sposób sporadyczny.

[...] Sp. z o.o. w P. zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 128 ust. 4 i art. 134 w zw. z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe ustalenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości co skutkowało ustaleniem odszkodowania w wysokości wyższej niż wartość poniesionej szkody,

- § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprzeanalizowaniu wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania,

- art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuwzględnieniu przy szacowaniu wartości nieruchomości – jej przeznaczenia wynikającego z dokumentów,

- art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych przy szacowaniu wartości działki gruntu o nr ewidencyjnym nr [...],

- art. 7 oraz art. 77 k.p.a. poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy oraz nienależyte przeanalizowanie kluczowego dowodu w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym, w postaci operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania,

- art. 80 i art. 77 k.p.a. poprzez brak analizy opinii biegłego w świetle całości materiału dowodowego.

W uzasadnieniu skargi, Spółka podniosła, że linia napowietrzna [...] kV relacji Z. – G., o której mowa w decyzji ograniczającej, istnieje od lat [...] ubiegłego wieku, a jej obecna przebudowa nastąpiła po tzw. istniejącym śladzie, przy zachowaniu tych samych parametrów technicznych więc stan zagospodarowania nieruchomości z daty wydania decyzji ograniczającej oraz z daty zakończenia prac jest tożsamy. Zrealizowana inwestycja nie spowodowała zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowanej nieruchomości oraz nie zmieniła sposobu ograniczenia korzystania z nieruchomości, tym samym inwestycja nie miała żadnego wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości.

Zdaniem skarżącej, biegły w sposób nieprawidłowy przyjął, że ograniczenie w sposobie korzystania z działki gruntu nr ewidencyjny [...], a tym samym obniżenie jej wartości nastąpiło z chwilą wpisania informacji o decyzji ograniczającej do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Tymczasem ograniczenie w sposobie korzystania z ww. nieruchomości nastąpiło już w chwili wydania decyzji z dnia [...]r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie i rozbudowie linii napowietrznej [...] kV relacji Z. – G. i to postanowienia tej decyzji są źródłem ograniczeń i zmniejszenia się wartości rynkowej przedmiotowej działki.

Spółka podniosła, że zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, przy szacowaniu wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy winien porównać ceny nieruchomości podobnych. W przypadku wprowadzenia cechy rynkowej "ograniczenia spowodowane linią energetyczną" rzeczoznawca majątkowy winien posłużyć się jedynie transakcjami dotyczącymi nieruchomości obciążonych liniami energetycznymi, gdyż tylko te nieruchomości są nieruchomościami podobnymi.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

Wojewoda Z., decyzją z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., a także art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 1 i ust. 5, art. 132 ust. 1a oraz art. 124 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 aze zm.), utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, organ po szczegółowym przeanalizowaniu treści operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania wyjaśnił, że operat ten czyni zadość przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania. Wobec powyższego został on uznany za wystarczający dowód do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Odnosząc się do kwestii podnoszonych przez strony w odwołaniu w zakresie nieprawidłowości w sporządzonym operacie szacunkowym, organ stwierdził, że przedstawione zastrzeżenia stanowią powtórzenie uwag wnoszonych przez strony w trakcie prowadzonego przez organ I instancji postępowania, do których rzeczoznawca majątkowy wielokrotnie i w sposób wyczerpujący się odnosił.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. wniosła [...] Sp. z o.o. w P., podnosząc zarzuty analogiczne jak w odwołaniu od decyzji Starosty G. z dnia [...] r.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Starosty G.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podkreśliła, że w niniejszej sprawie rzeczoznawca wykazuje się niekonsekwencją. Z jednej strony wskazuje on w operacie szacunkowym, że w wyniku wydania przez Starostę G. decyzji z dnia [...]r. nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, z drugiej strony wskazuje, że wydanie ww. decyzji spowodowało tylko obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy, tj. skutki, określone w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia. Zdaniem skarżącej, nie wiadomo jakie czynniki zostały wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Spółka podkreśliła, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z przebudową istniejących urządzeń o tych samych, bądź mniej uciążliwych parametrach technicznych po tzw. "starym śladzie" wobec czego czynniki 1, 2 i 3 (wymienione w § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego) nie ulegają zmianie z powodu przeprowadzenia prac związanych z przebudową linii elektroenergetycznej, są takie same jak przed rozpoczęciem przez inwestora działań na nieruchomości. Czynniki te mogą mieć wpływ na obniżenie wartości nieruchomości w przypadku budowy nowej linii na nieruchomości. Tak więc w niniejszej sprawie rzeczoznawca nie powinien brać pod uwagę przy określaniu wysokości odszkodowania czynnika nr 3. Na obniżenie wartości nieruchomości po przebudowie linii elektroenergetycznej wpływ może mieć jedynie czynnik wymieniony w § 43 ust. 3 pkt 4 tj. uprawnienie inwestora do korzystania z nieruchomości w celu dokonania konserwacji urządzenia lub usunięcia jego awarii (przewidziane w art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Z. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a.").

Oceniając zasadność skargi w świetle wskazanych wyżej kryteriów Sąd stwierdził, że skarga [...] Sp. z o.o. w P. nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja prawa nie narusza.

Kontroli sądu administracyjnego w rozpoznawanej sprawie poddane zostało rozstrzygnięcie Wojewody Z. utrzymujące w mocy decyzję Starosty G. ustalającą odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, wynikającego z decyzji zezwalającej inwestorowi na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej [...] kV relacji Z. – G. oraz zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości w związku z wydaną decyzją na działce nr [...], położonej w obrębie Z. – w wysokości [...] zł na rzecz P.S.

Zgodnie z treścią art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147), odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu

Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 cytowanej ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 cytowanej ustawy). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ww. ustawy). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109), w tym istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 3 tego aktu stanowiący, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.).

Zdaniem Sądu, przedmiotowy operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo.

Sąd nie podziela zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Wskazane przepisy nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego. Obowiązkiem każdego organu administracji jest m.in. wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie, organy nie dopuściły się takiego naruszenia. Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu był bowiem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K.R., w którym zawarto wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia zmniejszenia wartości rynkowej nieruchomości należącej do P.S. w związku z przebudową linii elektroenergetycznej. Stawianie w skardze zarzutów nienależytego przeanalizowania dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego "w świetle całości materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania" należy uznać za nieuzasadnione.

Treść uzasadnienia decyzji organu I instancji wskazuje jednoznacznie na to, że organ ten dokonał wnikliwej i szczegółowej analizy wspomnianego operatu, wyjaśniając z jakich względów zarzuty skarżącej dotyczące wskazywanych przez nią nieprawidłowości uważa za niezasadne. Stosowną analizę przeprowadził także organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji co do tego, że operat czyni zadość wszystkim przepisom prawa i jest wystarczającym dowodem pozwalającym na ustalenie wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Nie sposób zgodzić się ze Spółką, że w operacie nie zostały uwzględnione ograniczenia w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości wynikające z dokumentacji planistycznej tj. decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, jak również fakt, że w chwili nabycia przez współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości linia elektroenergetyczna [...] kV relacji Z. – G. przebiegała już w pobliżu nieruchomości.

Na stronie [...] operatu, rzeczoznawca mając na uwadze treść przepisu art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, (zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu) wskazał, że dla przedmiotowego terenu brak jest planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu [...]r. wydana została decyzja znak [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającej na przebudowie i rozbudowie linii napowietrznej [...] kV relacji Z. – G. Jednocześnie na stronie [...] tego operatu rzeczoznawca wyjaśnił, że różnica pomiędzy stanem nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stanem po zakończeniu działań na nieruchomości polega na prawnym ograniczeniu właściciela nieruchomości w sposobie korzystania z nieruchomości poprzez wprowadzenie tak zwanej powierzchni zajęcia (ograniczenia) w sposobie korzystania z nieruchomości – wpis w dziale [...]. Biegły zaznaczył, że samo usytuowanie linii energetycznej na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża wartości nieruchomości, albowiem przedmiotowa linia przebiegała w bezpośrednim sąsiedztwie przed wydaniem decyzji.

Mając na uwadze powyższe, wspomniany zarzut należy uznać za nieuzasadniony bowiem biegły w swoim operacie wskazywane przez skarżącą okoliczności wziął pod uwagę. W szczególności uwzględnił fakt, że linia energetyczna istniała już wcześniej wobec czego jej usytuowanie na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża jej wartości.

Wbrew stanowisku skarżącej należy też za prawidłowy uznać przedstawiony powyżej pogląd biegłego, dotyczący różnicy pomiędzy stanem nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i stanem po zakończeniu działań na nieruchomości. Różnica pomiędzy sytuacją, w której w księdze wieczystej opisany powyżej wpis się znajduje oraz takiej w której wpisu brak jest oczywista, natomiast skarżąca nie wyjaśnia z jakich powodów uważa, że wspomniany wpis nie wiąże się z żadnymi ograniczeniami. Należy przy tym podkreślić, że chociaż linia energetyczna na przedmiotowej działce istniała już wcześniej to jednak w księdze wieczystej tej nieruchomości nie było jakichkolwiek wpisów dotyczących ograniczenia sposobu korzystania z tejże nieruchomości.

Za niezrozumiały należy uznać argument skarżącej dotyczący zastosowanego – w jej ocenie wadliwie - przez biegłego wzoru do określenia zmniejszenia wartości nieruchomości. Biegły wskazał, że współczynnik Sl przyjmuje się jako równy [...] jeżeli nie następuje zmiana sposobu korzystania z nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia, a tylko istnieje ograniczenie sposobu korzystania w pasie eksploatacyjnym na skutek posadowienia urządzenia, przy czym taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Skarżąca z takim stanowiskiem biegłego nie zgodziła się jednak nie uzasadniła należycie swojego poglądu. Stwierdziła jedynie po raz kolejny, że linia napowietrzna [...] kV relacji Z. – G., o której mowa w decyzji ograniczającej, istnieje od lat [...]-tych ubiegłego wieku, a jej obecna przebudowa nastąpiła po tzw. istniejącym śladzie, przy zachowaniu tych samych parametrów technicznych więc stan zagospodarowania nieruchomości z daty wydania decyzji ograniczającej oraz z daty zakończenia prac jest tożsamy. Sam fakt, że przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki przebiegała linia elektroenergetyczna powodował już ograniczenia w sposobie korzystania z niej.

Powyższe stanowisko skarżącej należy uznać za nietrafne. Jak już bowiem wskazano powyżej, biegły uwzględnił fakt, że linia energetyczna istniała już wcześniej i z tego względu przyjął, że jej usytuowanie na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości nie obniża jej wartości.

Nie sposób też zgodzić się ze Spółką, że rzeczoznawca wykazał się niekonsekwencją bowiem "z jednej strony wskazuje w operacie szacunkowym, że w wyniku wydania przez Starostę G. decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwale ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w § 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia, z drugiej strony wskazuje, iż wydanie ww. decyzji spowodowało tylko obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy, tj. skutki, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 4 tego rozporządzenia".

Rzeczoznawca istotnie przyjął, że w wyniku wydania decyzji z dnia [...] r. nastąpiło trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy czym nie ulega wątpliwości, że wydanie tej decyzji skutkuje obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powyższe nie oznacza jednak, że w tym wypadku mamy do czynienia ze skutkami spowodowanymi obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Czym innym bowiem jest ograniczenie polegające na obowiązku udostępniania nieruchomości w celach opisanych powyżej, a czym innym skutki spowodowane tym obowiązkiem. Jak wynika z treści § 43 ust. 4 cytowanego rozporządzenia, wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy (tj. czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1 tej ustawy), określa się po wystąpieniu szkody.

Z uwagi na powyższe, także pogląd skarżącej o konieczności brania pod uwagę przez rzeczoznawcę (przy określaniu wysokości odszkodowania) czynnika wymienionego w § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego należy uznać za nietrafny.

Za niezasadny uznać należy zarzut naruszenia art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten zawiera definicję legalną nieruchomości podobnej, przez którą należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca wskazał, że analizując rynek nieruchomości podobnych wziął pod uwagę nieruchomości gruntowe, niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Badając rynek wskazał, że największy wpływ na cenę badanych gruntów mają: ograniczenia spowodowane linią energetyczną, lokalizacja, powierzchnia działki, uzbrojenie w media, dostępność i kształt. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca przyjął wagę cechy "ograniczenia spowodowane linią energetyczną" – [...]%. Należy przy tym zgodzić się z rzeczoznawcą, że wspomniane ograniczenie jest cechą taką samą jak każda inna, a zatem uwzględnia się ją odpowiednim współczynnikiem korygującym. Nie ulega przy tym wątpliwości, że w tym wypadku rzeczoznawca taki współczynnik korygujący zastosował, co nie zostało przez skarżącą zakwestionowane. Nie istnieje więc wymóg, aby wszystkie nieruchomości wzięte do porównania obciążone były liniami energetycznymi, gdyż jest to jedna z wielu możliwych składowych uciążliwości i ograniczeń istniejących na nieruchomości, które rzeczoznawca bierze pod uwagę. Należy podkreślić, że zakres obowiązków biegłego ma związek z jego wiedzą specjalną, dlatego też, ani organy, ani sąd nie mają uprawnień do kwestionowania ustaleń w obszarze zastrzeżonym dla jego wiedzy specjalnej.

W ocenie sądu, organy obu instancji dokonały rzetelnej oceny operatu szacunkowego, a stanowisko swoje uzasadniły w sposób odpowiadający standardom uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji administracyjnej. Tym samym stwierdzić należy, że ustalone w zaskarżonej decyzji odszkodowanie, na podstawie prawidłowo dokonanej oceny operatu szacunkowego czyni bezzasadnym zarzuty skargi naruszenia art. 128 ust.4, art. 134 w zw. z art. 124 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem Sądu, należy natomiast zgodzić się ze skarżącą, że organ odwoławczy nie odniósł się w pełni do jej zarzutów. Pamiętać jednak trzeba, że zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. sąd może uwzględnić skargę tylko wtedy, gdy stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W sprawie niniejszej natomiast stwierdzone naruszenie takiego wpływu nie miało. Szczegółowa analiza w tym względzie została już przedstawiona powyżej - przy omawianiu zarzutów dotyczących prawa materialnego.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami, mimo wskazanych przez Sąd niedociągnięć, zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że wystarczyło to do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Właściwie zgromadzono i oceniono także materiał dowodowy. Prawidłowo również zinterpretowano, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Z tych względów, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało skargę oddalić.