Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2935/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-04-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 1 par 1 i 2
journal: Dz.U. 2017 poz 2188
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jedn.
article: art 3 par 1, 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art 73
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art 128, 130 ust 1 i 2, 134, 159, 175 ust 1, 157
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant ref. Marika Bibrowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. Starota [...] ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...] m. [...], o powierzchni 113 m2, zajętą pod część publicznej drogi kategorii gminnej – ul. [...] w [...], w łącznej kwocie 18 665,00 zł. Oraz o przyznaniu ww. kwoty na rzecz: J.C. za udział 1/2 części w ww. nieruchomości w kwocie 9 332,50 zł oraz A.C. za udział 1/2 części w ww. nieruchomości w kwocie 9 332,50 zł.

Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu wycenę nieruchomości sporządzoną przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego W.L..

Starosta [...] uznał, iż rzeczoznawca majątkowy przyjmując do wyceny podejście porównawcze, metodę porównywania parami, zastosował się do § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ pierwszej instancji uznał, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony dla właściwego celu tj. określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 roku Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną. Operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a rzeczoznawca majątkowy w sposób wystarczający uzasadnił wybór podejścia i metody wyceny. Sporządzona opinia jest konsekwentna w przyjęciu metodologii szacowania wartości nieruchomości, jest spójna, właściwie uzasadniona, a przyjęte w niej daty, założenia ilości i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe, nie zawiera błędów formalnych i może być wykorzystana do ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną.

Odwołanie od tej decyzji złożyła Gmina Miejska [...].

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2017 r., Nr [...] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. stwierdzono nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. własności nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej [...] w obrębie [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 113 m2, (część nieruchomości oznaczonej dawnym nr hipotecznym [...]) wchodzącej w skład drogi gminnej stanowiącej część ulicy [...] w [...].

Byłym właścicielom ww. nieruchomości – J.C. i A.C. przysługiwało zatem prawo do złożenia wniosku o odszkodowanie w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną oraz wniosek ten złożyli w terminie ustawowym.

Organ wskazał także, że jak wynika z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie za nieruchomość, która przeszła na własność jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn).

Zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Stosownie natomiast do §36 ust. 6 pkt 1 tego rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień [...] października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

W niniejszej sprawie, rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2016 r. zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 6 pkt 1 ww. rozporządzenia przyjmując podejście porównawcze – metodę porównywania parami biorąc do porównań transakcje nieruchomościami "drogowymi".

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z kolei z § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Autor operatu do wyceny wybrał próbkę 3 transakcji o cenach jednostkowych 206,29 zł/m2, 235,26 zł/m2, oraz 150,00 zł/m2. Po określeniu cech wpływających na wartość nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną na lokalnym rynku oraz określeniu wag poszczególnych cech ostatecznie wartość 1m2 wycenianej działki ew. nr [...] o pow. 113 m2 ustalono w wysokości 165.18 zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie 18 665,00 zł według stanu na dzień [...] października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Skargę na decyzję

Wojewody [...] z dnia [...] września 2017 r. nr [...] złożyła Gmina Miejska [...], zarzucając

naruszenie art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz.U. z 2016 r. poz. 2147) w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 1, ust. 4 w zw. z § 36 ust.6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu ewid. [...] o powierzchni 113 m kw. położonej pod drogą publiczną ul. [...] w [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,

naruszenie art. 7 , art. 8 , art. 11 i art. 77 w zw. z art. 107 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1257) poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek , którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji

Mając na uwadze tak skonstruowane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...].

W uzasadnieniu wskazano, że rzeczoznawca, przy wycenie przedmiotowej nieruchomości wykorzystał do porównania transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych położonych na terenie rynku ograniczonego do miast powiatowych aglomeracji warszawskiej. W każdym z tych miast, w zależności od lokalnej specyfiki, wartości nieruchomości kształtują się w bardzo szerokich przedziałach cenowych. Z bazy danych wybrał 7 nieruchomości, z których żadna nie jest położona w [...]. Trudno więc, zdaniem skarżącej, zgodzić się z wywodami decyzji, że w operacie szacunkowym zachowana została zasada podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań. Przez nieruchomości podobne rozumie się takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Rzeczoznawca przyjął za podobną nieruchomość położoną w [...] o powierzchni blisko 10 razy mniejszej od nieruchomości wycenianej. Twierdzenie, że powierzchnia nieruchomości nie ma wpływu na jej cenę jest chybione i nie poparte żadnymi dowodami w sprawie. Nadto przeczy doświadczeniu życiowemu i zasadom rynkowym.

Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 2188) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, ze zm.) dalej "p.p.s.a.", uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej ma stwierdzić, że doszło nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Sąd dokonując kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W niniejszym postępowaniu przedmiotem kontroli sądowej była ocena legalności decyzji Wojewody [...] z [...] września 2017 r. utrzymującej w mocy decyzję Starosty [...] z [...] stycznia 2017 r., którą orzeczono o odszkodowaniu na rzecz J.C. oraz A.C. za nieruchomość stanowiącą działkę ew. nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...] o pow. 113 m2, zajętą pod część publicznej drogi gminnej –ul. [...] w [...].

Organy prawidłowo ustaliły, że za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne przejęte na własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego przysługuje odszkodowanie ustalone i wypłacone wg zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości

Z treści przepisu art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872, ze zm.) wynika, że muszą być spełnione łącznie trzy przesłanki dające podstawy do stwierdzenia w drodze deklaratoryjnej decyzji wojewody przejścia własności nieruchomości z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie z nimi dana nieruchomość winna w dniu 31 grudnia 1998 r. być: zajęta pod drogę publiczną, pozostawać we władaniu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, stanowić własność innych podmiotów niż Skarb Państwa lub właściwa jednostka samorządu terytorialnego. Brak którejkolwiek z wymienionych przesłanek powoduje niemożność zastosowania trybu wynikającego z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r.

Odszkodowanie za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną przysługuje zatem właścicielowi nieruchomości, który utracił prawo własności w dniu 1 stycznia 1999 r. i który zgodnie z zapisem art. 73 ust. 4 cyt. ustawy z dnia 13 października 1998 r. w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. złożył wniosek o ustalenie odszkodowania. Odszkodowanie bowiem jest rekompensatą za odebrane prawo własności.

Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania - w myśl art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - stanowi wartość nieruchomości wg stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.

W przedmiotowej sprawie do Starosty [...] wpłynął w terminie ustawowym wniosek uprawnionych o wypłatę odszkodowania za utracone prawo własności do przedmiotowej działki drogowej. Zgodnie z art. 128 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczaniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 1 i 2). Jak stanowi art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy czym podczas jej określania uwzględnia się w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz standardami zawodowymi - art. 175 ust. 1 u.g.n.

Z kolei zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 36 ust. 6 pkt 2 tego rozporządzenia przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie natomiast do art. 75 k.p.a. opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega swobodnej ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez biegłego wysokości odszkodowania w powiązaniu z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Obowiązek i prawo organu do weryfikacji operatu szacunkowego, jako kluczowego dowodu w sprawie o odszkodowanie, potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 28 listopada 2011 r. (sygn. I SA/Wa 1303/11), zgodnie z którym "organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, ma jednak obowiązek dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Operat szacunkowy, poza danymi niezbędnymi dla oceny jego rzetelności, powinien jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Jeżeli operat szacunkowy budzi wątpliwości, co do zgodności z przepisami albo jest niezrozumiały, wówczas organ winien podjąć czynności zmierzające do uzupełnienia opinii, a w tym celu może wyznaczyć rozprawę, albo zlecić opracowanie operatu innemu rzeczoznawcy.

Fakt sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc osobę spełniającą określone wymagania fachowe, sam w sobie nie jest wystarczający do uznania jego mocy dowodowej".

Organ administracji dokonując oceny operatu szacunkowego winien dążyć do wyjaśnienia, czy operat nie zawiera błędów lub stwierdzeń nieodpowiadających rzeczywistemu stanowi rzeczy. Organ oceniając operat jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych, ale musi skontrolować ustalenia faktyczne zawarte w operacie oraz to czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy i czy nie występują w nim niejasności lub błędy wymagające uzupełnienia lub poprawienia (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lipca 2015 r. I OSK 2546/13 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 lutego 2015 r. I OSK 1224/13). Jeżeli chodzi o kwestie wymagające wiedzy specjalistycznej z zakresu szacowania nieruchomości, to źródłem uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości wykonanej wyceny może być przede wszystkim inny operat szacunkowy dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla tego samego celu, czyli tzw. kontroperat (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 maja 2014 r., I OSK 2706/12, CBOSA).

W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wycenianą nieruchomość stanowił operat szacunkowy 6 września 2016r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W.L.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Gminy jest ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości i wiarygodności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania.

Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. tj. dzień wejścia w życie tej ustawy.

Biegły, mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 u.g.n., określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami. W ramach uprawnień, jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 u.g.n., biegły oszacował nieruchomość, wybierając z rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi. Do wyceny wybrał 3 transakcje podobne a po ustaleniu cech rynkowych wpływających na wartość działki oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wielkości poprawki ustalono wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości została określona w wysokości 165,18 zł/m², co po uwzględnieniu jej łącznej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie 18.665,00zł według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

Nieuzasadniony jest zarzut skarżącej, że rzeczoznawca wykorzystał do porównania transakcje nieruchomości, które nie są podobne do wycenianej, z uwagi na dużą różnicę powierzchni. Wyjaśnić należy, że z operatu wynika, że ceny działek przeznaczonych pod drogi lub ich modernizację zależne są od cen gruntów przyległych i są od nich niższe. Podstawowe cechy gruntów budowlanych, mające wpływ na wartość to: położenie i lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do drogi i infrastruktura techniczna. Jeżeli wartość gruntów przeznaczonych pod drogi jest zależna od wartości gruntów przyległych do tej drogi, to należałoby w procesie wyceny zastosować podobne poprawki i cechy mające wpływ na wartość jak do działek budowlanych. Specyfika działek przeznaczonych pod drogi pozwala jednak na pominięcie niektórych cech działek budowlanych, m. in. takich jak kształt i wielkość. Zatem wielkość nie stanowi cechy wpływającej na wartość działki drogowej.

Rzeczoznawca w operacie opisał nieruchomości wzięte do porównań (str.10-11) uzasadniając swój wybór występującym między tymi nieruchomościami podobieństwem pod względem położenia na terenie dużej jednostki administracyjnej, sąsiedztwa i możliwości dostępu do głównych ciągów komunikacyjnych.

Zarzut skargi dotyczący zawyżenia wartości rynkowej badanej nieruchomości nie znajduje oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym, zaś skarżąca nie przedstawiła dowodów świadczących o niższych cenach transakcyjnych nieruchomości drogowych. Wskazać w tym miejscu należy, że subiektywne przekonanie skarżącej o zawyżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że skarżąca w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiła alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ani nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Samo niezadowolenie z opinii biegłego z tego powodu, nie poparte żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (negatywnej opinii korporacji rzeczoznawców), czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (kontroperatu), jest – zdaniem Sądu – niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę w niniejszej sprawie. Skarżąca kwestionując stanowisko biegłego nie uprawdopodobniła, że stanowisko to jest błędne. Jeśli skarżąca uważała w trakcie postępowania przed organami orzekającymi w niniejszej sprawie, że wycena biegłego budzi wątpliwości, to nic nie stało na przeszkodzie w przedstawieniu własnej opinii sporządzonej przez osobę posiadającą wiedzę w zakresie wyceny nieruchomości sporządzoną w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy i zawierającą postulowane przez skarżącą stanowisko. Wówczas organ administracji mógłby odnieść się do tego rodzaju dokumentu i ewentualnie zażądać od biegłego uzupełnienia opinii lub dopuścić dowód z kolejnej opinii.

W ocenie Sądu, operat szacunkowy z 6 września 2016 r. jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. W konsekwencji Sąd uznał, że jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 k.p.a. Sąd również nie dopatrzył się naruszenia przez organ odwoławczy przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. podnoszonych w skardze. W ocenie Sądu, organ odwoławczy podjął wszelkie niezbędne czynności do rozpoznania zarzutów wniesionego odwołania, uzasadnił wyczerpująco swoje stanowisko szczegółowo wskazując na ustalenia stanu faktycznego jak i prawnego.

Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku