Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1626/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: par.3 i 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Agnieszka Nawara Dubiel (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2019 r. sprawy ze skargi D. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 10 października 2018 r., znak: [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego D. P. kwotę 500,00 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz R. decyzją z dnia 25 lipca 2018r., znak: [...] odmówił D. P. ustalenia warunków zabudowy działek nr [...], [...], [...] w obr. R. na cele realizacji jednorodzinnego budynku mieszkalnego.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ powołał się na zasadę ochrony ładu przestrzennego poprzez niedopuszczenie do zabudowy terenów otwartych, o dużej ekspozycji krajobrazowej (grzbiet wzniesienia), oddalonych od istniejących skupisk zabudowy. Nie został spełniony warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i mimo, że spełnione są pozostałe warunki tego przepisu (pkt 2-5) - wniosek nie może być rozpatrzony pozytywnie.

Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez D. P. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 10 października 2018 r., znak [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017r., poz. 1257) w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017r. poz. 1073), zwanej dalej "u.p.z.p." oraz w związku z § 3-8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

W uzasadnieniu tej decyzji SKO wskazało, że wnioskiem z dnia 22 listopada 2017 r. D. P. zwrócił się do Burmistrza R. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy działki nr [...] w obr. R. (w toku postępowania, 02.03.2018r. wniosek został poszerzony o dzierżawione działki nr [...] i [...], obejmując łącznie powierzchnię 0,61 ha).

Do wniosku inwestor dołączył:

- mapę sytuacyjno-wysokościową obrębu R. w skali 1: 1000,

- koncepcję usytuowania budynku na kopii mapy ewidencyjnej 1: 2880,

- wyciągi z rejestru gruntów,

- wizualizację projektowanej zabudowy (widoki elewacji, rzuty),

- umowę o przyłącz energii elektrycznej ([...]).

W postępowaniu sporządzono analizę urbanistyczno – architektoniczną. Sporządzono również projekt decyzji z datą 13 lutego 2018 r., a następnie - w drugiej wersji po poszerzeniu terenu inwestycji z datą 15 marca 2018 r.

Wyniki analizy - przy przyjęciu frontu działki [...] m i wyznaczeniu zasięgu obszaru analizy (dalej "OA") w odległości 450 m (trzykrotność frontu - wykazały, że nie jest spełniony warunek zakreślony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., ponieważ w całym OA nie ma żadnej zabudowy. Jest to obszar rolno-leśny a najbliższa zabudowa znajduje się w odległości ponad 400 m od terenu planowanej inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że odwołanie jest nieuzasadnione. Kolegium zwróciło uwagę, że celem rozporządzenia jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie jego naruszenie, jakim jest niespornie rozpraszanie zabudowy w wolnej przestrzeni rolno-leśnej. Taki byłby bowiem skutek ustalenia warunków zabudowy na otwartym, eksponowanym krajobrazowo terenie, w odległości ponad 400 m od najbliższego budynku, oraz ok. 440 m od skupienia zabudowy. Rozporządzenie nie może być interpretowane - w odniesieniu do przepisu § 3 - bez uwzględnienia celowościowej wykładni tego przepisu, dopuszczającego w ust. 2 wyznaczenie zasięgu obszaru analizy ponad nominalną trzykrotność szerokości frontu działki stanowiącej teren inwestycji. Przepis ten nie może służyć - wbrew wywodom skarżącego - do wyznaczenia obszaru analizy w takim zasięgu, który umożliwi wydanie decyzji o warunkach zabudowy w pustej przestrzeni.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów strony skarżącej - Kolegium nie podzieliło poglądu, jakoby organ orzekający "nie zbadał stanu prawnego ani faktycznego" ani "nie ustosunkował się do przytoczonego orzecznictwa". Nie jest też jasny zarzut skarżącego o "nierównym traktowaniu wnioskodawcy" a także o "niewyjaśnieniu stronie motywów procedowania". Ocena stanu prawnego i faktycznego sprawy dokonana przez organ odwoławczy nie wskazuje, by towarzyszące sprawie okoliczności prawne i faktyczne wykazywały jakikolwiek stopień komplikacji i niejasności. Okoliczności te sprowadzają się w istocie do faktu, że teren planowanej zabudowy znajduje się w znacznej, kilkusetmetrowej odległości od najbliższej istniejącej zabudowy. Zaś podstawową okolicznością prawną jest, że ratio legis u.p.z.p. jest ochrona lądu przestrzennego. Istniejący "stan rzeczy" - to w rejonie planowanej realizacji - otwarty teren rolny w ekspozycji krajobrazowej (na wzniesieniu), zaś nowa zabudowa godzi wprost w taki stan. Ocena zaskarżonej decyzji dowodzi, że organ sprostał wymaganiom przepisu art. 107 § 3 k.p.a, bowiem uzasadnienie zawiera odniesienie się do przepisów prawa regulujących przedmiot wniosku i właściwie faktyczny. Organ odniósł się także do składanych w toku postępowania uwag inwestora.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zaskarżył D. P., zarzucając jej naruszenia przepisów prawa materialnego:

1) art. 2 pkt. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że zrealizowanie nowego celu budowlanego godzi wprost w ład przestrzenny, gdyż teren objęty wnioskiem znajduje się na otwartym terenie rolnym (na wzniesieniu). Podniesiony argument jest zupełnie nieracjonalny i nie do przyjęcia, gdyż wszystkie nieruchomości budynkowe w m. R. są lokalizowane w znacznej większości na wzniesieniach i to znacznych ( z trudnym dojazdem i odsłoniętej ekspozycji) z uwagi na położenie miejscowości na wysokości około 812 m n.p.m. Ponadto z uwagi na brak planu przestrzennego zagospodarowania, wszystkie lokowane obecnie i planowane na przyszłość nieruchomości budynkowe są realizowane na gruntach stanowiących przeznaczenie rolne (łąka, las, pastwisko - o klasie ziemi z najniższym klasyfikatorem jej użytkowania tj. IV - VI kategoria ziemi i taką właśnie kategorię posiada nieruchomość objęta wnioskiem),

2) art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ust. 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobów ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez przyjęcie, że nieruchomość objęta wnioskiem nie spełnia wymogu, wskazanego w wyżej przytoczonych przepisach, co nie jest prawdą, gdyż najbliższa zabudowa od nieruchomości objętej wnioskiem realizowana jest w odległości około 406 m, natomiast skupiskowa zabudowa zlokalizowana jest w odległości około 450 m - (co stwierdził w decyzji Organ), a teren objęty obszarem analizy dla wnioskowanej nieruchomości obejmuje zasięgiem odległość do 400 m, tak więc poszerzenie go o kilka metrów (około 6 – 10) umożliwi spełnienie warunku wskazanego w przytoczonych wyżej przepisach (co jest zgodne i dopuszczalne z prawem). Na szczególną uwagę zasługuje fakt, iż planowana inwestycja objęta wnioskiem realizowana jest na terenie rolnym, jak wszystkie nieruchomości w m. R. , z uwagi na brak planu przestrzennego zagospodarowania. Co więcej nieruchomości objęte wnioskiem dotyczą terenu rolnego o najniższej klasie użyteczności tj. IVb i V, na których nic nie było i nie jest uprawiane. W zakresie odległości, która powinna być przyjęta do ustalenia warunków zabudowy nie bez znaczenia jest okoliczność, iż R. jest miejscowością bardzo rozciągniętą, stąd też poza nieruchomościami budynkowymi istniejącymi w zabudowie skupiskowej, są również takie, które zostały zlokalizowane nawet w odległości ponad 1 km od najbliższych zabudowań.

Zarzucono również naruszenie przepisów postępowania tj.:

1) art. 7 w zw. z art. 77 i 78 oraz art. 107 § 2 k.p.a., poprzez nie przeprowadzenie i uwzględnienie dowodu z dokumentu (wydruk geoportal) i nie ustosunkowanie się do zarzutów przez skarżącego w odwołaniu w zakresie wydania warunków zabudowy dla innych nieruchomości położonych w m. R. , które znajdują się w znacznej odległości od innych najbliższych dla nich zabudowań, a także dla nieruchomości, które nie posiadają dostępu do drogi publicznej i tym samym Organ naruszył art. 8 k.p.a. poprzez nierówne traktowanie stron w takim samym stanie prawnym.

Nadto organ w uzasadnieniu decyzji nie wyjawił na czym oparł swe rozważania, które dowody uznał za udowodnione, a które nie i na których się oparł wydając zaskarżoną decyzję oraz nie podał w ogóle i nie odniósł się do kwestii podniesionych przez skarżącego w odwołaniu zarzutów, a dotyczących realizacji celu budowlanego na konkretnych innych nieruchomościach, które są lokowane w odległościach znacząco przekraczających najbliższą zabudowę, i kłócą się z zasadami wg. których w niemniejszym postępowaniu orzekł Organ. Należy podnieść, że nieruchomości lokowane w m. R. często też nie posiadają dostępu i zabudowy z tej samej drogi publicznej, jednakże Organ II Instancji pominął te okoliczności zupełnie jedynie wyrażając pogląd, iż "nie rozumie zarzutu podniesionego przez skarżącego w zakresie nierównego traktowania strony w takim samym stanie prawnym i faktycznym Organ I Instancji w uzasadnieniu decyzji wskazał na str. 4, iż nie odniósł się do podniesionych zarzutów dotyczących innych nieruchomości i wydania warunków zabudowy dla nich, z uwagi na fakt, iż nie są one przedmiotem niniejszego postępowania". Organ nie zbadał więc w sposób rzetelny i obiektywny analizowanej sprawy i tym samym uniemożliwił skarżącemu realizacji swojego prawa poprzez zabudowę swojej nieruchomości, przy czym potraktował skarżącego w sposób odmiennie inny i krzywdzący w świetle jednych przepisów, co godzi również w fundamentalne zasady konstytucyjne,

2) naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie przez Organ dowolnej, a nie swobodnej oceny materiału dowodowego, bowiem Organ zupełnie pominął okoliczności i dowody podniesione przez skarżącego w odwołaniu od decyzji nie odnosząc się do nich w ogóle, tym samym dopuścił się naruszenia fundamentalnej zasady prawa administracyjnego bowiem nie wyjaśnił wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy tj. nie odniósł się do podniesionych zarzutów, dotyczących wydania warunków zabudowy dla innych nieruchomości położonych w znacznej odległości od najbliższych zabudowań, nie posiadających zabudowy i dostępu z jednej drogi dla możliwego ustalenia warunków zabudowy i spełnienia przesłanek ustawowych art. 61 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, Organ nie odniósł się do zarzutów dotyczących odrolnienia tych nieruchomości i wskazania jaka jest różnica unicestwienia bytu rolnego na nich, a jak na nieruchomości objętej wnioskiem, kiedy w m. R. wszystkie nieruchomości pierwotnie przed przekształceniem są rolnymi i dlaczego Organ tak różnorodnie i wybiórczo traktuje właścicieli gruntów rolnych jednym wydając warunki zabudowy na gruntach rolnych, a innym (skarżącemu) nie. Organ II instancji nie wskazał w jaki sposób i w oparciu o jaką metodę Organ I Instancji dokonał zbadania, iż realizacja celu budowlanego unicestwi i uniemożliwi dalszą funkcję rolną nieruchomości i na jakiej podstawie w ogóle wyprowadzono taką tezę, iż owa funkcja rolna i w jakim zakresie na tej nieruchomości była i jest prowadzona, o czym czytamy na str. 2 uzasadnienia.

Na podstawie tych zarzutów wniesiono o uchylenie w całości decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, a także o zwrot kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W świetle art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm. – zwanej dalej p.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga jest uzasadniona.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o Planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 z późn. zm.)- zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu.

Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

W niniejszej sprawie organy odmówiły ustalenia warunków zabudowy ze względu na brak spełnienia przesłanki o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu tj. ustaliły, że w obszarze analizowanym mnie ma żadnej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Jak już wyżej wskazano, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, zaś granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Oznacza to, że w pierwszej kolejności organ winien precyzyjnie ustalić szerokość frontu działki, czyli zgodnie z § 2 pkt. 5 rozporządzenia, tej części działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Tymczasem z treści załącznika do decyzji organu I instancji nie wynika, jaka odległość została ostatecznie przyjęta za szerokość frontu działki.

W załączniku nr 2 do decyzji zatytułowanego "Analiza warunków – do decyzji odmownej o warunkach zabudowy" znajduje się następujące twierdzenie:

"granicę obszaru do analizy przyjęto obszar 3-krotnej szerokości terenu objętego wnioskiem tj. ok. 210,0 m od strony północnej i ok. 220,0 m od strony południowej oraz ok. 131,0 m /za szerokość przyjęto granicę działki równoległą do drogi wewnętrznej, do której przylega wnioskowana działka w rzutowaniu prostopadłym - zgodnie z załącznikiem graficznym. Niniejszą szerokość uznano za korzystniejszą dla Inwestora i właściwą do wyznaczenia obszaru analizy, gdyż szerokość terenu objętego wnioskiem przyjęty jako granica działki równoległa do drogi publicznej wynosi 121,0 m/. A wyznaczone zostały na bazie obszaru analizowanego w dostosowaniu do granicy działki inwestora i przedstawiona została na mapie w skali 1:1000".

Wypowiedź ta jest co najmniej niejasna. Wątpliwości budzi przede wszystkim ustalenie szerokości frontu działki. Abstrahując już od okoliczności, że w przytoczonej wyżej wypowiedzi znajduje się twierdzenie, że szerokość terenu wynosi 121 m, a z niewyjaśnionych przyczyn przyjęta została odległość 131 m, to nawet przy ręcznym pomiarze dokonanym na sporządzonej w skali kopii mapy wynika, że odległość ta wynosi około 140 m.

Co więcej, należy także zwrócić uwagę, że na k. 103 - 104 akt administracyjnych znajduje się wydruk korespondencji, z której wynika, że przy przyjęciu nawet najmniejszej szerokości frontu działki (145 m od punktu do punktu) obszar analizy wynosić będzie ok. 435 m, a w konsekwencji obszar analizy obejmie budynek umiejscowiony na działce nr [...].

Nadto łączna analiza części tekstowej i graficznej decyzji organu I Instancji nie pozwala na stwierdzenie, jakie są konkretne odległości granic obszaru analizy od poszczególnych granic działek i dlaczego z jednej strony odległości te są krótsze, z innej dłuższe, a w niektórych miejscach (vide zestawienie północno-zachodniego narożnika obszaru i tego samego narożnika obszaru inwestycji) przebieg granic obszaru analizy jest zupełnie oderwany od kształtu działek. Z powyższego wynika, że obszar analizy został ustalony w sposób całkowicie dowolny, a w uzasadnieniu projektu decyzji próżno szukać uzasadnienia przyjęcia przez jej twórcę konkretnych rozwiązań.

Prawidłowe i rzetelne ustalenie szerokości frontu działki a w ślad za tym obszaru analizowanego jest podstawowym obowiązkiem organu w prowadzonym postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, któremu w niniejszej sprawie organy nie sprostały.

Nadto rozpoznając odwołanie organ II instancji nie spełnił wymogów stawianych przez art. 7 i 77 § 1 kpa, nie podjął czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i błędnie ocenił zebrane w sprawie dowody.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji z dnia 10 października 2018 r. SKO powołało się na ten projekt decyzji, w którym jako szerokość frontu działki przyjęto 150 m, zaś zasięg obszaru analizy na 450 m, przy czym w obszarze tym nie ma żadnej zabudowy. Odległości te jednak w rzeczywistości nie zostały wzięte pod uwagę przy wydaniu decyzji przez organ I instancji. Ponadto w dalszej części uzasadnienia SKO stwierdziło, że najbliższy budynek znajduje się w odległości 400 m. Stwierdzenia te pozostają ze sobą we wzajemnej sprzeczności. Skoro najbliższy budynek znajduje się w odległości 400 m, to z pewnością powinien się on mieścić w obszarze analizy o zasięgu 450 m.

Dodać jeszcze należy, że w sprawie nie sporządzono analizy architektoniczno – urbanistycznej, ale sporządzane były kolejne projekty decyzji przez uprawnionego urbanistę. Projektów tych, zawierających oryginalne lub skserowane podpisy urbanisty oraz wydruków projektów decyzji bez podpisów, znajduje się w aktach sprawy począwszy od daty złożenia przez inwestora zmodyfikowanego wniosku. łącznie jedenaście, a żaden z nich nie jest opatrzony datą. Załączniki graficzne do ostatniego projektu decyzji zawierającego oryginalny podpis urbanisty znajdują się na kartach 230 -233 akt adm., a sam projekt decyzji na kartach 194 – 198 akt. Szerokości frontu działki również i w tych projektach są różne (121, 125, 131 metrów), choć przecież rzeczywisty front działki nie mógł się zmienić.

Z akt administracyjnych wyłania się zatem niedopuszczalny chaos.

Wobec powyższego Sąd wskazuje, że w ponownie prowadzonym postępowaniu organ I Instancji uwzględni treść § 9 rozporządzenia zgodnie z którym:

1. Warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną.

2. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

3. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

4. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy.

Pierwszym zaś obowiązkiem organu będzie jednoznaczne i precyzyjne ustalenie szerokości frontu działki, a następnie obszaru analizowanego. Sąd w niniejsze sprawie nie przesądza czy decyzja o warunkach zabudowy może być w sprawie wydana czy też nie, ale niewątpliwie postępowanie administracyjne musi zostać przeprowadzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Wobec naruszenia przepisów postępowania które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu na zasadzie art. 145 pkt. 1 lit. c p.p.s.a. Decyzja organu I instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a.