Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 655/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-06-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3 ust. 1, par. 9 ust. 2, par. 7, par. 6 ust. 1, par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3,  art. 15, art. 11
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Góra-Błaszczykowska, Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2010 r. sprawy ze skargi A. M. i W. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z [...] lutego 2010 r. nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z [...] marca 2010 r. - zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie - utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z [...] lutego 2010 r. ustalającą na wniosek J. W. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na cel mieszkaniowe na działce nr [...] obręb [...] położonej przy ul. [...] w S.

W uzasadnieniu decyzji organ podniósł, iż zaskarżona decyzja została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) - dalej w skrócie: p.z.p. W ocenie organu w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie niezbędne przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 p.z.p. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej w niniejszej sprawie, na podstawie przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego {Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - zwanego dalej: rozporządzeniem, wynika że na analizowanym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. A zatem prawidłowe są ustalenia organu wskazujące na to, że będzie zachowana ciągłość funkcji zabudowy.

Odnośnie zarzutów poniesionych w odwołaniu, Kolegium wskazało, iż zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W decyzji o warunkach zabudowy przeważają elementy informacyjne i wytycza ona podstawowe warunki ukształtowania projektowanej inwestycji w sposób wiążący dla projektanta obiektu inwestycyjnego oraz organu wydającego pozwolenie na budowę. Uszczegółowienie wszystkich wymagań nastąpi w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę w oparciu o przedstawioną przez inwestora pełną dokumentację projektową. Wydanie zaskarżonej decyzji nie narusza praw skarżących. Ochrona interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy nie może być zapewniona w całości, a podejmowane w ramach tej ochrony czynności nie mogą wykraczać poza ramy określone przepisami prawa i nadmiernie ograniczać właściciela w wykonywaniu swojego prawa do zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 6 ust. 2 p.z.p. zapewnia każdemu, kto ma

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

tytuł prawny do gruntu prawo do jego zagospodarowania w granicach określonych przez ustawy. Zatem zasadą jest prawo właściciela do zagospodarowania terenu, którym włada, a ograniczenie tego prawa może następować stosownie do powszechnie przyjętej w orzecznictwie zasady ścisłej interpretacji i literalnego rozumienia ograniczeń i zakazów prawnych, tylko w szczegółowo określonych przez prawo sytuacjach. Powyższe potwierdza również, zdaniem organu, art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118, ze zm.), zgodnie z którym każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Kwestie związane z konkretną lokalizacją inwestycji na działce inwestora (w tym ewentualne usytuowanie w granicy) nie mogą być przesłankami orzekania przez organy administracji w przedmiocie warunków zabudowy. Kwestia ta, z punktu widzenia minimalnych wymagań określonych normatywnie warunkami technicznymi dla budynków jest badana na etapie odrębnego postępowania administracyjnego związanego z koniecznością uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę.

A. M. i W. M. (właściciele sąsiedniej nieruchomości) - w skardze - wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi oraz w piśmie z 30 kwietnia 2010 r. skarżący zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez niewłaściwą interpretację pojęcia "działki sąsiedniej" w wyniku nieuwzględnienia przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz naruszenie przepisów art. 6, art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 K.p.a.

Skarżący wskazali, iż w toku postępowania administracyjnego organ ustala, czy spełnione zostały przestanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 p.z.p., w tym przesłanka "dobrego sąsiedztwa", zwana inaczej zasadą kontynuacji parametrów, cech zabudowy sąsiedniej, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przepis umożliwia wydanie decyzji w przypadku, gdy co najmniej jedna sąsiednia działka jest zabudowana. W takim przypadku organ ustalając warunki zabudowy powinien przeanalizować dotychczasową zabudowę i w decyzji o warunkach zabudowy nawiązać do niej w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. W szczególności linię zabudowy wyznacza się jako: przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, wskaźnik wielkości powierzchni nowej

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, szerokość elewacji frontowej również ma nawiązywać do średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy, z tolerancją do 20%, podobnie jest z górną krawędzią elewacji frontowej oraz z geometrią dachu (§4-8 rozporządzenia). Warunki te w ogóle nie zostały wzięte przez organ pod uwagę.

Analiza przepisu art. 61 ust. 1 p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia uprawnia do stwierdzenia, w ocenie skarżących, iż dla potrzeb ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 p.z.p. "działką sąsiednią" dla terenu inwestycji będzie każda działka, która znajduje się w tzw. obszarze analizowanym, tj. terenie określonym i wyznaczonym granicami, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania (tzn. sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z odrębnymi przepisami) oraz cechy zabudowy i zagospodarowania (tzn. gabaryty, forma architektoniczna obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu) analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania.

Dalej skarżący podnieśli, iż w okolicy nie ma tak wysokich budynków. Organ nie uwzględnił wysokości zabudowy w badanym obszarze. Realizacja inwestycji spowoduje, że przy opadach śnieżnych balkon skarżących zostanie zasypany śniegiem. Dach inwestora jest dwuspadowy, ze spadem na stronę skarżących. Obsuwający się naturalnie śnieg spowoduje zasypanie domu - nowo wstawionych okien. Dom skarżących postawiony jest z jednego pustaka, napór śniegu może spowodować uszkodzenia elewacji domu. Powołując się na treść art. 52 ust. 1. p.z.p. skarżący podnieśli, że jeżeli na podstawie wniosku wraz załącznikiem graficznym organ nie doszedł do tego, iż sporny budynek będzie przewyższał sąsiednie, zasłaniając widok z domu skarżących, to jest to dalece idąca pobieżność w rozpatrywaniu wniosku oraz odwołania skarżących.

Takie działanie organu narusza nie tylko reguły postępowania dowodowego (art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a.), ale także zasady postępowania administracyjnego wyrażone w art. 7, art. 8, i art. 9 K.p.a.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. - w odpowiedzi na skargę - wniosło o jej oddalenie. Uznało zarzuty skargi za niezasadne, podnosząc iż w przeprowadzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., jak również w pkt II

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

ppkt 1 lit. e decyzji organu I instancji wskazano, że "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (dla rozbudowy i nadbudowy) - do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego." Z powyższego bezspornie wynika, zdaniem organu, że parametry projektowanej inwestycji mają nawiązywać do istniejącego budynku.

Odnośnie obaw o ewentualne negatywne oddziaływanie projektowanej inwestycji na budynek skarżących, organ podniósł, iż konkretne rozwiązania techniczne uniemożliwiające negatywny wpływ projektowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie będą przedmiotem w postępowaniu o uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. In. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) - dalej w skrócie: P.p.s.a., sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę. W konsekwencji uznał, iż decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] marca 2010 r., jak również utrzymana nią w mocy decyzja Prezydenta Miasta S. z [...] lutego 2010 r., naruszają prawo w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie ich z obrotu prawnego.

Jak wynika z akt sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. zaskarżoną decyzją utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji wyżej opisanej. Podstawą utrzymania w mocy rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji było podzielenie stanowiska organu pierwszej instancji odnośnie spełniania przez wnioskowaną inwestycję warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 p.z.p., w tym tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Organ odwoławczy uzasadniając swoją decyzję ograniczył się jednak jedynie do wskazania, iż na terenie analizowanym istnieje ciągłość funkcji zabudowy (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna).

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

Decyzja o warunkach zabudowy - zgodnie z art. 54 pkt 2 a w zw. z art. 64 ust. 1 p.z.p. - określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków oraz wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 p.z.p. Jednym z tych warunków, uregulowanym w punkcie 1 powołanego przepisu, a zarazem stanowiącym, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa.

Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem powołanej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Charakterystyce tej powinny odpowiadać podobne cechy planowanej zabudowy (Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004, str. 500). Artykuł 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. ma na celu powstrzymywanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postaci konieczności dostosowania planowanej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy zastanej,

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588). Jego treść dotyczy sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Cechy, do których trzeba dostosować nową zabudowę zostały więc w sposób szczegółowy prawnie uregulowane, pozostawiając małe pole manewru inwestorowi i wiążąc organy wydające decyzje w przedmiocie warunków zabudowy (Z. Niewiadomski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2004, str. 503). Określenie przedmiotowych cech jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 p.z.p. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Z kolei warunki analizy, o których mowa w § 3 ust. 1 (zwierające część tekstową i graficzną), stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia).

W kontrolowanej sprawie organ właściwy do ustalenia warunków zabudowy wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Niemniej jednak cechy nowo mającego powstać zamierzenia inwestycyjnego określił z naruszeniem wyżej powołanych przepisów prawa materialnego.

Jak wynika z rozporządzenia organ po wyznaczeniu obszaru analizowanego winien przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z analizy powinno wynikać jakie konkretnie obiekty budowlane mieszczą się na wyznaczonych działkach, jakie pełnią funkcje, a więc w

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy, czyli linię zabudowy, wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu. Analiza ta powinna znaleźć swoje odzwierciedlenie w analizie graficznej i tekstowej, a następnie w decyzji o warunkach zabudowy. Zatem określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników, następuje w oparciu o dane zebrane dla całego obszaru analizowanego. Bierze się pod uwagę wszystkie działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej znajdujące się w obszarze analizowanym. Działki z obszaru analizowanego stanowią punkt odniesienia dla określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. Planowana zmiana zagospodarowania terenu musi być dostosowana do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Precyzyjne określenie cech inwestycji jest ważne nie tylko z punktu widzenia decyzji

o warunkach zabudowy, ale i późniejszego etapu inwestycyjnego, jakim jest

uzyskanie pozwolenia na budowę, albowiem decyzja o warunkach zabudowy -

zgodnie z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o p.z.p. - wiąże organ wydający takie

pozwolenie. Przedmiotowa decyzja stanowi promesę uzyskania pozwolenia na

budowę, a jej charakter wyraża się w tym, że rozstrzyga o prawach inwestora w

procesie inwestycyjnym, stanowiąc o możliwości inwestowania i wskazując warunki,

na jakich zamierzenie może być realizowane. Organ architektoniczno - budowlany

nie może dokonać weryfikacji tej decyzji i postąpić wbrew jej ustaleniom. Zatem z

decyzji o warunkach zabudowy powinna wynikać ogólna charakterystyka danej

inwestycji, warunki jej realizacji ukazane w sposób precyzyjny i jednoznaczny,

wynikające z przeprowadzonej analizy. W ocenie Sądu tego warunku nie spełnia

decyzja o warunkach zabudowy z [...] lutego 2010 r.

Przedmiotem wniosku o ustalenie warunków zabudowy była inwestycja polegająca na rozbudowie i nadbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na cele mieszkaniowe. Budynek ten w dotychczasowym stanie również pełnił funkcję mieszkaniową. W tej sytuacji funkcja budynku, który ma być rozbudowany i nadbudowany jest stanem istniejącym. Zatem planowana nadbudowa

i rozbudowa będzie kontynuacją tej funkcji. I chociaż okoliczność ta nie była w

sprawie źródłem sporu, to stanowiła główną materię rozważań organu

odwoławczego, kosztem rozważań na temat innych cech charakterystycznych dla

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

inwestycji budowlanej, zwłaszcza spornej w sprawie wysokości planowanej nadbudowy i rozbudowy.

Oczywistym jest fakt, iż ze względu na charakter zamierzonej inwestycji jej parametry w zasadzie powinien wyznaczać istniejący budynek. Niemniej jednak okoliczność ta nie zwalnia organu od stosowania reżimu art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. w związku z przepisami rozporządzenia i przeprowadzenia dokładnej analizy zabudowy sąsiedniej, w tym i budynku bliźniaczego, w którym zamieszkują skarżący. Skarżący bowiem podnoszą, iż planowana przez inwestorkę rozbudowa i nadbudowa spowoduje, że dotychczasowy jej budynek będzie przewyższał zabudowę sąsiednią. Planowana nadbudowa ma polegać na dobudowaniu nad garażem części mieszkalnej (zabudowie istniejącego nad garażem tarasu). Ta część budynku jest więc niższa od pozostałej jego części mieszkalnej. Zatem wysokość planowanej inwestycji w szczególności winna być wyznaczona w odniesieniu do istniejącego już budynku oraz budynku sąsiedniego stanowiącego wraz z budynkiem inwestycyjnym zabudowę bliźniaczą, co jednak nie oznacza - jak już wyżej zauważono -, że całkowicie z analizy może zostać wyłączona zabudowa sąsiednia, bowiem istniejące rozwiązania architektoniczno - urbanistyczne na danym terenie powinny być wyznacznikiem dla zachowania ładu przestrzennego. I tak w ocenie Sądu wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej inwestycji ustalono w decyzji w sposób naruszający § 7 rozporządzenia. W analizie funkcji i zagospodarowania terenu podano, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi od około 5,5 m do około 8,5 m. W decyzji parametr ten określono: "do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego", jednakże nie wskazano jaką wysokość ma istniejący budynek inwestorki, również jak kształtuje się wysokość poszczególnych budynków na obszarze analizowanym, w tym i budynku skarżących (czyli bliźniaka). Bez wyraźnego określenia tego parametru nie sposób odnieść się do zarzutu skarżących, w którym twierdzą iż nadbudowany i rozbudowany budynek będzie przewyższał sąsiednią zabudowę, bowiem w okolicy nie ma tak wysokiego budynku. Wymaga przypomnienia, iż zgodnie z powołanym przepisem rozporządzenia:

- ust. 1 - wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, którą zgodnie z ust. 2 mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku,

* ust. 3 - jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega

tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze

analizowanym,

* ust. 4 - dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli

wynika to z analizy.

Idąc dalej wskazać należy, iż szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 % (§ 6 ust. 1 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Tymczasem z analizy stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy nie wynika, aby omawiany parametr został określony na podstawach wynikających z tego przepisu. Decyzja z [...] lutego 2010 r. ustala "szerokość elewacji frontowej (dla całego obiektu) - według stanu istniejącego". Analiza (załącznik nr 2a) wskazuje, że parametr ten w obszarze analizowanym dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych kształtuje od około 7,1 m do 15,6 m (dz. nr 85-217/6), a szerokość elewacji frontowej istniejącego budynku na działce inwestycyjnej to około 10,3 m, Z kolei we wniosku o ustalenie warunków zabudowy szerokość planowanej inwestycji w zakresie rozbudowy określono na 7,5 m. W konsekwencji nie wiadomo jaka ma być szerokość elewacji frontowej dla planowanej inwestycji. Określenie szerokości dla istniejącego budynku na "około 10,3 m" nie może zostać uznane przez Sąd jako prawidłowe określenie szerokości elewacji frontowej dla wnioskowanej rozbudowy, zwłaszcza w sytuacji gdy sama inwestorka wnioskowała o mniejszą szerokość dla rozbudowy. Przy ustalaniu tego parametru nie może zostać pominięta okoliczność, iż budynek inwestorki ma specyficzny kształt od strony frontu działki, bowiem na jego szerokości w dwóch miejscach znajdują się uskoki. Z załącznika graficznego załączonego do wniosku o wydanie decyzji ewidentnie wynika, iż planowana rozbudowa nie sięgałaby swoją szerokością do najszerszej części istniejącego budynku. Ani z decyzji ani z analizy nie wynika w istocie szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy. Jeżeli przyjąć, iż 10,3 m jest istniejącą szerokością elewacji frontowej (od strony ul. [...]) to stwierdzić należy, iż organ w ogóle nie określił szerokości elewacji frontowej dla

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

nowej zabudowy (rozbudowy). Z załącznika do wniosku wynika bowiem, że rozbudowa ma polegać właśnie na zwiększeniu części szerokości elewacji frontowej.

Z kolei w myśl § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z analizy wynika, iż budynki mieszkalne jednorodzinne w okolicy przykryte są dachami jedno -, dwu - oraz wielospadowymi o kącie nachylenia do 45 °, usytuowane główną kalenicą prostopadle bądź równolegle do elewacji frontowej i wysokością do ok. 9,5 m. I znów w analizie podano ogólnikowo informacje na temat kształtu dachów zabudowy objętej obszarem analizowanym, co nie daje żadnego poglądu na temat geometrii dachów zabudowy sąsiedniej, w tym zabudowy dostępnej z tej samej drogi publicznej co nieruchomość inwestorski, zatem również geometrii dachu budynku przeznaczonego do rozbudowy i nadbudowy. Zaś w decyzji o warunkach zabudowy - w oparciu o tak przedstawioną analizę - parametry dachu określono następująco: "dach jednospadowy lub wielospadowy z kalenicą główną równoległą lub prostopadłą do elewacji frontowej do wysokości głównej kalenicy istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego; spadek połaci do 45°. Po pierwsze nie szczegółowo, podczas gdy § 8 rozporządzenia ewidentnie wymaga precyzyjnego podania: kąta nachylenia, kierunku (nie ewentualnych kierunków) i wysokości głównej kalenicy oraz układu połaci dachowych (nie potencjalnego układu połaci dachowych). Po wtóre z całkowitym pominięciem geometrii istniejącego dachu na budynku przeznaczonym do rozbudowy i nadbudowy inwestycji, co mogłoby sugerować, iż planuje się nowy dach na całości budynku oraz bez analizy geometrii dachu budynku skarżących. Po trzecie wskazuje się na wysokość głównej kalenicy istniejącego budynku mieszkalnego bez podania jaka rzeczywiście jest wysokość tej kalenicy. Po czwarte skarżąca we wniosku określiła kształt dachu mianem "stropodach". Po piąte nie wzywa się inwestorski do uzupełnienia wniosku o warunki zabudowy przez właściwe określenie parametrów planowanej inwestycji.

Podsumowując w aspekcie całokształtu sprawy zauważenia wymaga, iż celem art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p, nie było wprowadzenie automatyzmu w działanie organów, które z założenia miałoby dopuścić bądź nie do wielu inwestycji, ale ochrona ładu przestrzennego (analiza terenu, zasada dobrego sąsiedztwa).

Sygn. akt IV SA/Wa 655/10

Wskazane w decyzji organu pierwszej instancji uchybienia dowodzą naruszeniu przez ten organ wymienionych przepisów prawa materialnego, z którym wiąże się również naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., z racji niezebrania i nierozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego sprawy, czyli niepodjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Z kolei wobec faktu niekonwalidowania przez organ odwoławczy wykazanych uchybień jakich dopuścił się organ pierwszej instancji, jak również nierozpoznania na nowo sprawy w wyniku wniesienia środka zaskarżenia (ograniczenie się jedynie do stwierdzenia, iż na terenie analizowanym istnieje ciągłość funkcji zabudowy), należy wymienionemu organowi zarzucić także naruszenie zasady dwuinstancyjności unormowanej w art. 15 K.p.a.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organ zastosuje się do oceny prawnej i wytycznych sformułowanych w niniejszym wyroku, w efekcie wyda decyzję zgodną z prawem, w tym uzasadni ją zgodnie z wymogami art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a. W szczególności obowiązkiem organu będzie ustalenie czy planowana inwestycji spełnia warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy p.z.p. w związku z ww. przepisami rozporządzenia.

Jedynie na marginesie, celem zapobieżenia powyższym uchybieniom przez organ odwoławczy w przyszłości, zauważyć należy, iż odwołanie A. i W. M. od decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] lutego 2010 r. zostało podpisane jedynie przez A. M. Tymczasem Kolegium rozpoznało również odwołanie skarżącego W.M. Uchybienie to wobec uchylenia przez Sąd decyzji organów obu instancji pozostaje bez znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Sąd mając na względzie przytoczone regulacje prawne, poczynione wywody i przedstawiony stan sprawy - na mocy art. art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 oraz art. 152 P.p.s.a.- orzekł jak w sentencji wyroku.