Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1551/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2020-04-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: art. 4 pkt 16, art. 4 pkt 17, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: § 4 ust. 3 i ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Arkadiusz Despot-Mładanowicz Sędziowie Sędzia NSA Robert Sawuła Sędzia del. WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) po rozpoznaniu w dniu 28 kwietnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej I. K. i M. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 17 stycznia 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 1531/18 w sprawie ze skargi I. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżony wyrok oraz zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta C. z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ciechanowie na rzecz I. K. i M. K. solidarnie kwotę 3546 (trzy tysiące pięćset czterdzieści sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 17 stycznia 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 1531/18 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę I. K. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2018 r. nr [...]utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...], którą na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, z późn. zm.) dalej w skrócie jako u.p.z.p., ustalono skarżącym opłatę w wysokości 24.052 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (działki nr [...]i nr [...] obręb [...], [...]) na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz ich zbycia w dniu 7 grudnia 2016 r.

W uzasadnieniu Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, że skarżący byli właścicielami dwóch nieruchomości położonych w [...] przy ul. [...]- jednej stanowiącej działkę nr [...]o powierzchni 0,2802 ha oraz drugiej stanowiącej działkę nr [...]o powierzchni 0,2801 ha. W dacie uchwalania zmiany planu miejscowego z dnia 24 września 2014 r. działki te stanowiły część działki nr [...]. Działka ta decyzją z dnia 27 stycznia 2015 r. została podzielona na działki nr [...] (część drogi publicznej), nr [...] (o pow. 0,3000 ha), nr [...] (o pow. 0,2802 ha) i nr [...] (o pow. 0,2801 ha). Przed podjęciem uchwały z dnia 24 września 2014 r. nr 550/XLVI/2014 w przedmiocie zmiany planu miejscowego, na tym terenie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta "SZCZURZYNEK" w Ciechanowie, teren stanowiący obecnie działkę nr [...] stanowił w części (o powierzchni 2342 m2) tereny leśne (symbol ZL) oraz w części (o powierzchni 360 m2) był przeznaczony pod zabudowę usługową (symbol 1U), natomiast teren stanowiący obecnie działkę nr [...] w całości stanowił tereny leśne. W związku z uchwaleniem w dniu 24 września 2014 r. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren stanowiący obecnie działki nr [...] i [...] w całości został przeznaczony pod zabudowę usługową oraz produkcyjną i magazynową (1 U/P). Oznacza to, że w wyniku uchwalenia zmiany planu miejscowego w dniu 24 września 2014 r., wbrew twierdzeniom skarżących obie działki w całości zmieniły przeznaczenie, przy czym wzrost wartości działki nr [...] był niższy, z uwagi na to, że w części przeznaczona była pod usługi, a w części były to tereny leśne. Skarżący zbyli nieruchomości (przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie zmiany planu) – działkę nr [...] o pow. 0,2802 ha w dniu 7 grudnia 2016 r. oraz działkę nr [...] pow. 0,2801 ha w dniu 22 grudnia 2016 r.

Wskazano następnie, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego została ustalona w oparciu o wartości wskazane w operatach szacunkowych z dnia 10 października 2017 r. (jeden dla działki nr [...], drugi dla działki nr [...]), sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego Jarosława Korzeniowskiego.

Dokonując oceny ww. operatów szacunkowych, które miały zasadnicze znaczenie dowodowe w przedmiotowej sprawie Sąd podkreślił, że zostały sporządzone zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm.) dalej w skrócie jako u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) dalej jako rozporządzenie, zaś Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej w skrócie SKO) w [...] dokonało oceny operatów w kontekście tego, czy rzeczoznawca kierował się zasadami określonymi w u.g.n. i dokonał prawidłowego wyboru podejścia, metody i techniki wyceny. Zwrócono uwagę, że w toku postępowania rzeczoznawca majątkowy składał wyjaśnienia i w związku z uwagami skarżących poprawiał operaty szacunkowe. Uwzględniono okoliczności, że działki [...] i [...] w dacie wejścia w życie zmiany planu miejscowego z dnia 24 września 2014 r. faktycznie nie istniały, a zajęty pod nie obszar stanowił część działki nr [...] o pow. 0,8941 ha i wprost wskazał, że w związku z powyższym określenie wartości działek dla stanu przed zmianą planu jest wynikiem przemnożenia wartości jednostkowej działki nr [...] przez wielkość aktualnych działek (odpowiednio nr [...] i [...] pierwotnie stanowiących część działki nr [...]). Z uwagi na fakt, że działka [...] posiadała powierzchnię znacznie większą od nieruchomości przyjętych do wyceny, jak również z uwagi na fakt konieczności poniesienia dodatkowych nakładów wartość 1 m2 działki została skorygowana współczynnikiem korekcyjnym 0,9 (wartość maksymalna), zgodnie z pkt 6.1. PKZW noty interpretacyjnej 1.

Odnosząc się do twierdzenia strony, że dla obu działek (nr [...] i [...]) powinien być sporządzony jeden operat szacunkowy z tego względu, że w dacie uchwalenia planu działki te jeszcze nie były wydzielone i stanowiły część działki [...] Sąd zauważył, że strona pomija, że działki nr [...] i [...] w dacie ich sprzedaży stanowiły odrębne nieruchomości. Skoro stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 tej ustawy, ustala się na dzień sprzedaży, dla każdej ze wskazanych nieruchomości należało sporządzić odrębny operat szacunkowy.

Za nietrafny uznano zarzut niewłaściwego zastosowania § 45 ust. 1 rozporządzenia z uwagi na brak transakcji rynkowych nieruchomości podobnych. Podkreślono, że nieruchomości będące przedmiotem wyceny przed zmianą planu miejscowego miały przeznaczenie leśne, były faktycznie porośnięte drzewostanem i położone były w strefie zainwestowania miejskiego. Analiza rynku nie wykazała cen transakcyjnych takimi nieruchomościami (jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego J. K. w piśmie z 12 grudnia 2017 r.). Tych ustaleń nie podważa argumentacja skarżących, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez Z. M. dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości nr [...] do porównania przyjęto 16 działek, z których większość była przedmiotem obrotu w roku 2014. Skarżący pomijają, że przyjęte do porównania działki o powierzchni powyżej 900 m2 dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej były przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i usługi, nie były to działki leśne. Zasadnie w sprawie dotyczącej ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości podstawę wyceny stanowił § 45 ust. 1 rozporządzenia, który ma zastosowanie przy określeniu wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego, w razie braku transakcji rynkowych, co szczegółowo wyjaśnił w piśmie z dnia 12 grudnia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy J. K.

SKO miało podstawy do przyjęcia, że wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości odpowiadają warunkom wyrażonym w art. 4 pkt 16 u.g.n. i nie ma potrzeby weryfikowania operatu w oparciu o wiadomości specjalistyczne na podstawie art. 157 u.g.n.

W ocenie Sądu pierwszej instancji niezasadne okazało się również twierdzenie skarżących, że rzeczoznawca majątkowy nie zachował minimalnej ilości kilkunastu działek podobnych do porównania, ponieważ przy stosowaniu metody porównania parami jaka została wybrana przez rzeczoznawcę nie jest wymagane przyjęcie do porównania kilkunastu nieruchomości podobnych (§ 4 rozporządzenia).

Także twierdzenia co do prawidłowego sposobu ustalania wartości działek, zwłaszcza propozycje odliczania od wartości działek po zmianie planu miejscowego 62 % wzrostu wartości w związku z wcześniejszym ich podziałem nie zasługiwały na uwzględnienie, albowiem nie miały żadnego oparcia w obowiązujących przepisach. Okoliczność, że skarżący uiścili opłatę adiacencką w wysokości 39.407 zł z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] po podziale na 4 działki nie oznacza, że nie ma podstaw do naliczania opłaty planistycznej w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego.

Reasumując Sąd stwierdził, że organ odwoławczy w rozpoznawanej sprawie ocenił wartość dowodową operatów szacunkowych we własnym zakresie na podstawie art. 7 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, z późn. zm.) zwanej dalej K.p.a. i miał podstawy do przyjęcia, że wyjaśnienia, wprowadzone poprawki i uzupełnienie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania administracyjnego były wystarczające. Tym samym nie można mówić o naruszeniu art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli I. K. i M. K., zaskarżając go w całości. Sądowi pierwszej instancji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego:

1) art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na tym, że ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] położonej w [...] w związku ze zmianą przeznaczenia części tej działki, po wejściu w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w dniu 30 grudnia 2014 r. nie zostało ustalone na podstawie wzrostu wartości działki nr [...] tylko na podstawie wzrostu wartości działek nr [...] i [...], które w dniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie istniały, a powstały w dniu 29 stycznia 2015 r. po podziale działki nr [...] na cztery działki o numerach [...],[...],[...] i [...];

2) art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. i § 4 ust. 3 rozporządzenia przez błędną wykładnię wymienionych przepisów polegającą na tym, że w celu ustalenia wzrostu wartości działki nr [...] podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, jako nieruchomości podobne do działki nr [...] rzeczoznawca przyjął trzy działki o powierzchniach czterokrotnie, jedenastokrotnie i osiemnastokrotnie mniejszych od powierzchni działki [...].

W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniesiono uchylenie w całości zaskarżonego wyroku oraz zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji, a także o zasądzenie na rzecz skarżących solidarnie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.) dalej w skrócie jako P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze z urzędu pod rozwagę jedynie przesłanki uzasadniające nieważność postępowania wymienione w art. 183 § 2 P.p.s.a. W tej sprawie Sąd nie stwierdził wystąpienia przesłanki nieważności postępowania, a tym samym rozpoznając tę sprawę Naczelny Sąd Administracyjny związany jest granicami skargi. Związanie granicami skargi oznacza związanie podstawami zaskarżenia wskazanymi w skardze kasacyjnej oraz jej wnioskiem.

Zgodnie z art. 174 P.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, a także 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jak wynika z art. 176 P.p.s.a. strona skarżąca kasacyjnie ma obowiązek przytoczyć podstawy skargi kasacyjnej wnoszonej od wyroku Sądu pierwszej instancji i szczegółowo je uzasadnić wskazując, które przepisy ustawy zostały naruszone, na czym to naruszenie polegało i jaki miało wpływ na wynik sprawy. Rola Naczelnego Sądu Administracyjnego w postępowaniu kasacyjnym ogranicza się do skontrolowania i zweryfikowania zarzutów wnoszącego skargę kasacyjną.

Sprawa ta podlega rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym, ponieważ strona wnosząca skargę kasacyjną zrzekła się rozprawy, a strona przeciwna po doręczeniu skargi kasacyjnej nie zażądała, stosownie do art. 182 § 2 P.p.s.a., przeprowadzenia rozprawy.

Skarga kasacyjna jest zasadna.

Trafnie zarzuca strona skarżąca kasacyjnie naruszenie przez Sąd pierwszej instancji art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na tym, że ustalając jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] organy i Sąd uwzględniły działki nr [...] i nr [...], które nie istniały w dacie uchwalenia planu miejscowego, zamiast działki nr [...].

Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu.

Tym samym w oparciu o ten przepis ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związane ze zmianą planu miejscowego (tzw. opłaty planistycznej) dokonywane jest poprzez oszacowanie wartości danej nieruchomości na dzień sprzedaży, ale z uwzględnieniem jej planistycznego przeznaczenia przed datą zmiany planu i po dacie zmiany tego planu.

Trafnie podnosi strony skarżąca kasacyjnie, że na datę wejścia w życie (na dzień 30 grudnia 2014 r.) uchwały Rady Miasta Ciechanów z dnia 24 września 2014 r. nr 550/XLVI/2014 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "SZCZURZYNEK" w Ciechanowie dla części terenu działki nr [...] (Dz. Urzęd. Woj. Mazowieckiego z 2014 r. poz. 12031) nie istniały działki nr [...] i [...], a jedynie działka nr [...]. Podział działki nr [...] nastąpił na podstawie decyzji z dnia [...] stycznia 2015 r.

W orzecznictwie sądowym powszechnie akceptowany jest pogląd, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Tym samym nawet jeśli strona sprzedała niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki w takim jej kształcenie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z 19 listopada 2008 r. sygn. akt II OSK 1316/07, opub. w Lex nr 549384; wyrok NSA z 28 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1517/07, opub. w Lex nr 573573; wyrok NSA z 21 czerwca 2013 r. sygn. akt II OSK 410/12, opub. w Lex nr 1559743).

W związku z tym przy ustalaniu wysokości opłaty planistycznej nie uwzględnia się efektu wynikającego z wydzielenia (podziału) nieruchomości. W związku z tym "porównywalną działką" w rozumieniu § 4 ust. 4 rozporządzenia jest działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie zmiany planu. Jeżeli po wejściu w życie zmiany planu miejscowego dana działka została podzielona na zdecydowanie mniejsze działki, to zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i § 4 ust. 4 rozporządzenia ustalanie kwoty opłaty planistycznej dokonywane jest na podstawie cen sprzedaży innych działek o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie tej zmiany planu.

Tym samym ma rację strona skarżąca kasacyjnie podnosząc, że nieprawidłowo tak Sąd pierwszej instancji jak i organy administracyjne uznały, że w tej sprawie działkami podlegającymi szacowaniu wzrostu ich wartości będą działki powstałe dopiero po dniu 27 stycznia 2015 r., tj. działki nr [...] i [...]. Wprawdzie w obu operatach szacunkowych biegły przyjął, że przed zmianą planu miejscowego nie istniały działki nr [...] i nr [...], a tym samym określenie wartości zarówno działki nr [...] jak i nr [...] nastąpi poprzez przemnożenie wartości jednostkowej działki nr [...] (sprzed zmiany planu) przez wielkość działki nr [...] i nr [...], to jednak z żadnego operatu nie wynika, aby biegły w taki właśnie sposób ustalił wartość tych działek przed zmianą planu. W obu operatach uchwalając wartość działki nr [...] i nr [...] przyjęto wartość 1 m2 tych działek mnożąc przez określone współczynniki nie nawiązujące do powierzchni działki nr [...] sprzed zmiany planu. Biegły zaś powinien ustalić wartość całej działki nr [...] sprzed zmiany planu i na tej podstawie ustalić wartość 1 m2 mnożąc go przez powierzchnię działki nr [...] i odrębnie działki nr [...]. Wówczas uzyskano by wartość adekwatną dla działki nr [...] sprzed zmiany planu.

Zasadnym jest także drugi zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. i § 4 ust. 3 rozporządzenia poprzez błędną wykładnię wymienionych przepisów polegającą na tym, że w celu ustalenia wzrostu wartości działki nr [...] podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, jako nieruchomości podobne do działki [...] rzeczoznawca przyjął trzy działki o powierzchniach czterokrotnie, jedenastokrotnie i osiemnastokrotnie mniejszych od powierzchni działki nr [...].

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie zaś z § 4 ust. 3 rozporządzenia stosując metodę porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Definicję nieruchomości podobnej zawiera zaś art. 4 pkt 16 u.g.n., zgodnie z którym należy przez nią rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jedną z takich cech jest także powierzchnia, jeżeli ma ona znaczenie dla ustalania wartości nieruchomości. Niewątpliwie w obu operatach biegły w ogóle nie przyjmował do porównania nieruchomości o powierzchni chociażby zbliżonej do powierzchni działki nr [...], a przyjęte do porównania były wielokrotnie mniejsze. Przyczyną tak przyjętych nieruchomości do porównania było to, że biegły porównywał nieruchomości o powierzchni podobnych do powierzchni działek nr [...] i nr [...], a nie nr [...].

Atrybuty (cechy) nieruchomości przyjmowane w operacie szacunkowym jako mające wpływ na jej wartość nie mogą być dowolne. Biegły winien wykazać, stosując metodologię szacowania nieruchomości, jakie atrybuty nieruchomości i w jakim procentowym zakresie mają wpływ na ich wartość mając na uwadze zarówno treść art. 4 pkt 16 u.g.n. jak art. 4 pkt 17 u.g.n. Dopuszczalnym jest na danym terenie ograniczenie cech nieruchomości wpływających na ich wartość, ale nie może to wynikać jedynie z samego zapewnienia biegłego, musi być poparte stosownymi porównaniami nieruchomości z danego rynku przyjętego do porównania i na tej podstawie wyinterpretowanie wniosków, że np. powierzchnia w takim a takim zakresie ma wpływ na wartość, a w innym już nie ma. Operat szacunkowy podlega badaniu tak jak każda opinia biegłego co do tego, czy został on sporządzony poprawnie, zgodnie ze stosownymi przepisami, jest kompletny, aktualny, zupełny oraz zawiera logiczne wnioski wynikające z jego treści.

W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna opiera się na usprawiedliwionych podstawach oraz że istota sprawy została dostatecznie wyjaśniona. Z okoliczności sprawy wynika, że tak Sąd pierwszej instancji jak i organy administracyjne naruszyły art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 153 ust. 1 u.g.n. w związku z art. 4 pkt 16 tej ustawy oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia.

W związku z tym Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 188 i art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 135 P.p.s.a. w związku z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia uchylił zaskarżony wyrok oraz decyzje organów obu instancji.

Ponownie prowadząc postępowanie w sprawie obowiązkiem organu pierwszej instancji będzie przede wszystkim przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego i uwzględnieniem zarówno stanowiska zajętego w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny, jak i dokonania oceny poza wytkniętymi uchybienia w uzasadnieniu tego wyroku, ponieważ Sąd drugiej instancji będąc związany zarzutami skargi kasacyjnej nie mógł objąć kontroli całości sprawy w zakresie wykraczającym poza te zarzuty.

Wobec uwzględnienia skargi kasacyjnej od wyroku, którym oddalono skargę i wobec uwzględnienia skargi Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 203 pkt 1, art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. zasądził od organu administracji na rzecz skarżącego zwrot kosztów postępowania sądowego za obie instancje.