Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1380/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-04-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 12 pkt 1, art. 54 pkt 1 i 2, art. 52 ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: par. 2 pkt 1 lit. c i lit. d
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy
article: par. 3 pkt 3
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi B. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu z dnia [...] września 2014 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu na rzecz skarżącej kwotę [...],- ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2014 r. Nr [...] znak [...] Wójt Gminy K., na podstawie art. 54 w związku z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm., dalej "u.p.z.p.") oraz art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm., dalej: "k.p.a." ), ustalił warunki zabudowy dla inwestycji: "Budowa wiaty magazynowej w zabudowie zagrodowej, budowa suszarni [...] i kotłowni w ramach istniejącego zakładu produkcyjnego [...]", na terenie położonym w [...] przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...], obręb [...]. Decyzje wydano po rozpatrzeniu wniosku A. i D. G. z dnia 22.11.2013 r.

W punkcie II decyzji określono następujące warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy:

- teren inwestycji i linie zabudowy: zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym;

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki: do 0,05,

- szerokość elewacji frontowej: do 25,0 m.

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki: do 8,0 m;

- kąt nachylenia dachu: 15-45°,

- wysokość głównej kalenicy: do 10,0 m,

- układ połaci dachowych: dach wielospadowy,

- kierunek główny kalenicy dachu w stosunku do frontu działki: prostopadły,

Określono, iż w projekcie zagospodarowania działki należy zaplanować usytuowanie miejsca składowania odpadów, miejsca postojowe, tereny zieleni izolacyjnej, należy zachować zgodne z przepisami odległości od działek sąsiednich oraz od granicy lasów.

W zakresie spełnienia wymogu ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej określono, iż w zakresie ochrony cieków wodnych i urządzeń melioracyjnych należy uwzględnić warunki określone przez Wielkopolski Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Poznaniu Rejonowy Oddział w [...] w piśmie nr [...] z dn. 17.12.2013 r.

W zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich postanowiono, iż zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku prawo ochrony środowiska (Dz. U. Nr 25 poz. 150 z 2008 r.) należy podjąć działania mające na celu zapobieganie ewentualnym negatywnym oddziaływaniom na środowisko, natomiast budynek i sposób zagospodarowania działki powinien spełniać wymogi zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ze szczególnym uwzględnieniem przepisów przeciwpożarowych dotyczących odległości między budynkami.

Wskazano, iż integralną część decyzji stanowi mapa sytuacyjno - wysokosciowa w skali 1:1000, wyniki analizy w części tekstowej i graficznej, pismo nr [...] z dn. 17.12.2013 r Wielkopolskiego Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych w Poznaniu - Rejonowy Oddział w [...].

W uzasadnieniu decyzji podniesiono, iż dla przedmiotowej inwestycji wykonano analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w wyznaczonym wokół działki budowlanej obszarze analizowanym, analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. W celu wyjaśnienia stanu zagospodarowania terenu inwestycji przeprowadzono ocenę sytuacji w terenie na obszarze działki inwestora. Ustalenia z wizji nie stwarzają podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Przeprowadzona analiza pozwoliła na ustalenie wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Ustalono łączne spełnienie warunków określonych przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Planowana inwestycja ma zostać zrealizowana na działce usytuowanej w obszarze intensywnej zabudowy zagrodowej. Przyjęto, że obiekty produkcyjne przetwórstwa drzewnego z uwagi na istniejące w sąsiedztwie różne formy produkcji rolniczej, w tym przetwórstwa rolnego spełniają warunek sąsiedztwa funkcji.

Wskazano, iż wszystkim stronom postępowania zapewniono w nim czynny udział. W trakcie prowadzonej procedury administracyjnej uzyskano niezbędne opinie i uzgodnienia.

Dalej podniesiono, iż pismem z dn. 07.03.2014 r. B. L., użytkownik działki nr ewid. [...], złożyła uwagi do projektu warunków zabudowy. Uwagi te nie stanowiły argumentów wystarczających jako podstawa do odmowy ustalenia warunków zabudowy. W dn. 22.04.2014 r. B. L. złożyła odwołanie od decyzji Wójta Gminy K. ustalającej warunki zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dn. [...]05.2014 r. Znak [...] uchyliło decyzję Wójta i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia uzasadniając koniecznością bardziej precyzyjnego ustalenia granic obszaru analizy. Po ponownie przeprowadzonej analizie uzyskano dane pozwalające na ustalenie warunków zabudowy.

Kończąc wyjaśniono, iż zgodnie z wymogami art. 60 ust. 4 u.p.z.p. projekt decyzji został sporządzony przez członka [...] Okręgowej Izby Architektów.

B. L. wniosła odwołanie od powyższej decyzji żądając jej uchylenia i umorzenie niniejszego postępowania. Decyzji zarzuciła:

- naruszenie art. 79 w związku z art. 10 k.p.a. poprzez nie zawiadomienie Strony o przeprowadzonej wizji w terenie na obszarze działki inwestora,

- naruszenie art. 67 k.p.a. poprzez nie sporządzenie protokołu z przeprowadzonej wizji w terenie na obszarze działki inwestora i nie utrwalenie na piśmie w inny sposób tej czynności;

- naruszenie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w związku z § 3 ust 1 i 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) poprzez nie wyznaczenie wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszaru analizowanego i nie wyznaczenie granic tegoż obszaru analizowanego na kopii mapy zasadniczej o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy;

- naruszenie art. 61 ust. 5 u.p.z.p. w związku z § 5 ust 1 i 2 ww. rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu w oderwaniu od analizy funkcji, gdyż nie podano, jaką średnią wartość tego wskaźnika organ ustalił na podstawie przeprowadzonej analizy oraz poprzez wyznaczenie wartości tego wskaźnika w sposób niekonkretny - poprzez użycie sformułowania "do 0,05 ";

- naruszenie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. w związku z § 6 ust 1 i 2 ww. rozporządzenia poprzez ustalenie szerokości elewacji frontowej w oderwaniu od analizy funkcji gdyż nie podano, jaką średnią wartość tego wskaźnika organ ustalił na podstawie przeprowadzonej analizy oraz poprzez wyznaczenie wartości tego wskaźnika w sposób niekonkretny a to znaczy poprzez użycie sformułowania "do 25,0 m VI;

- naruszenie art. 60 ust. 4 u.p.z.p. poprzez sporządzenie brak potwierdzenia, iż osoba sporządzająca wydaną decyzję jest wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

W uzasadnieniu odwołania podniesiono, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu winien zostać określony w sposób konkretny. Parametr wyznaczony poprzez sformułowanie "do 0,05" pozostawia uzasadnione wątpliwości co do treści rozstrzygnięcia i nie precyzuje w sposób dostateczny jaki rozmiar winien osiągnąć wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Organ mógł posłużyć się sformułowaniem "od x do 0,05", co byłoby oznaczeniem konkretnym i nie pozostawiającym wątpliwości. Powyższe stanowisko, znajduje pełne uzasadnienie w aktualnym orzecznictwie, przykładowo w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 lipca 2011 II OSK 1955/10. Aktualne rozstrzygnięcie organu w przedmiocie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu nie daje żadnej konkretnej odpowiedzi na dopuszczalny kształt budynku, który może powstać na terenie nieruchomości, której dotyczy wydana decyzja. Oznacza to wątpliwość, czy ewentualny projekt budynku będzie zgodny z ładem przestrzennym istniejącym wokół planowanej inwestycji w tym w szczególności w obszarze analizowanym w toku wydawania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Organ winien rozstrzygnąć, co do konkretnych ram, jakie rozmiary i gabaryty planowanego budynku mogłyby przybrać. Niezależnie od powyższego skarżąca wskazała na nie ustalenie średniej wartości wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo trenu, który winien być ustalony na podstawie przeprowadzonej analizy. W zaistniałej sytuacji braku określenia przez organ średniej wartości wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu nie sposób jest ustalić prawidłowości przyjęcia wartości tegoż wskaźnika na poziomie 0,05. W ocenie skarżącej przyjęcie takiego rozstrzygnięcia w wydanej przez organ decyzji jest rażącym naruszeniem przepisów powszechnie obowiązującego prawa.

W zaskarżonej decyzji organ poprzestał również na użyciu sformułowania, iż wskaźnik szerokości elewacji frontowej winien wynosić "do 25,0 m". Tak określony parametr pozostawia uzasadnione wątpliwości co do treści rozstrzygnięcia i nie precyzuje w sposób dostateczny jaki rozmiar, winien osiągnąć wskaźnik szerokości elewacji frontowej. Niezależnie od powyższego skarżący wskazuje, iż brak jest w wydanej decyzji ustalenia średniej wartości wskaźnika szerokości elewacji frontowej, który winien być ustalony na podstawie przeprowadzonej analizy. W zaistniałej sytuacji braku określenia przez organ średniej wartości wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu nie sposób jest ustalić prawidłowości przyjęcia wartości tegoż wskaźnika na poziomie 25,0 m. Strona skarżąca nadto podniosła, iż pod uzasadnieniem decyzji organu I instancji naniesiono adnotację w postaci wydruku komputerowego, iż projekt przedmiotowej decyzji został opracowany przez [...]J. M. członka [...]OIA [...]. Taka adnotacja jedynie w postaci wydruku komputerowego bez stosownych podpisów i pieczęci nie spełnia obowiązku, jaki na organ nakłada treść art. 60 ust. 4 u.p.z.p.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu decyzją z dnia [...] września 2014 r. Nr [...] zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy.

W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, iż organ I instancji na potrzeby sprawy przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w trybie określonym przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U, nr 164, poz.1588), która wykazała, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa zagrodowa wraz z uprawami polowymi. Na działce nr [...]- znajdującej się w granicach analizy, prowadzona jest działalność gospodarcza polegająca na wytwarzaniu produktów z biomasy. Szerokość frontu działki inwestora wynosi 34,0 m, a zatem minimalna odległość granic obszaru analizowanego wynosi 102,0 m. Granice te zwiększono uwzględniając podobny typ zabudowy wzdłuż ulicy [...] w ten sposób, że odległości te wynoszą: w kierunku północnym - 130,0 m, w kierunku zachodnim - 220,0 m oraz w kierunku wschodnim - 184,0 m. Działka inwestora, jak wskazuje kopia mapy na której wykonano analizę funkcji, jak i kopia mapy zasadniczej w skali 1:1000, ma bardzo wydłużony kształt, w kierunku południowym i w tej części są to pola uprawne. W tej sytuacji wkreślanie obszaru analizowanego licząc od południowej granicy działki nie ma wpływu na określenie parametrów zabudowy. Licząc od granicy frontowej działki inwestora - w kierunku południowym - wymagana w myśl § 3 ust.2 rozporządzenia odległość została zachowana.

Podano, iż planowana zabudowa będzie usytuowana w głębi działki w związku z czym nie wyznaczono linii zabudowy, która pozostaje niezmieniona. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości działki ustalono w oparciu o wskaźnik występujący na działkach o nr [...] , który wynosi 0,02. Z uwagi na nierównomierność zabudowy na poszczególnych działkach przyjęto dla przedmiotowej wskaźnik 0,05. Wysokość elewacji frontowej ustalono na poziomie do 8,0 m mając na względzie specyfikę składowania tak płodów rolnych, jak i przetworzonych surowców i produktów oraz skrajne wysokości obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym. Określając szerokość elewacji frontowej - do 25 m - kierowano się specyfiką zabudowy gospodarczej w zagrodach znajdujących się w analizowanym obszarze. Budynki te często zajmują całą szerokość działki, a w badanym terenie (uwzględniając budynki mieszkalne i budynki gospodarcze) szerokość elewacji frontowych waha się od 5 m do 30 m. W obszarze analizowanym dominują dachy dwu i wielospadowe i dla planowanego obiektu ustalono dach wielospadowy.

Zdaniem Kolegium przedmiotowa inwestycja spełnia łącznie wszystkie wymogi zawarte w art.61 ust. 1 u.p.z.p., w związku z czym nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy. Istotne jest to, że w myśl unormowania zawartego w art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy wystarczy, aby jedna działka w obszarze analizowanym, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie tak zgodności funkcji jak i ustalenie parametrów zabudowy. W ramach postępowania organ I instancji wystąpił o uzgodnienie inwestycji do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w Poznaniu - w zakresie obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody, Wielkopolskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Poznaniu - Rejonowego Oddziału w [...] w zakresie melioracji wodnych, Starosty [...] i Marszałka Wielkopolskiego w kwestii ochrony gruntów rolnych i melioracji oraz do Powiatowego Zarządu Dróg w O. co do skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną. Inwestycję na piśmie uzgodnił zarządca drogi oraz organ zajmujący się melioracjami wodnymi, natomiast pozostałe instytucje dokonały tzw. milczącego uzgodnienia - w myśl art.53 ust.5 i 5c ustawy niezajęcie stanowiska przez organ uzgadniający w zakreślonym terminie jest równoznaczne z dokonaniem uzgodnienia.

Kończąc wyjaśniono, iż postępowanie prowadzono zgodnie z przepisami procedury administracyjnej, strony zawiadomiono o wszczęciu postępowania jak i o zebraniu dowodów, umożliwiając zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem dowodowym i wypowiedzenie się. W aktach sprawy znajduje się notatka służbowa z przeprowadzonej lustracji na terenie nieruchomości inwestora, która świadczy o tym, że organ nie przeprowadzał oględzin w trybie procesowym, o których zawiadamia się strony postępowania.

B. L. wniosła skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, powtarzając zarzuty i żądania z odwołania od decyzji organu I instancji. Skarżąca wniosła o uchylenie wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji, zarzucając Kolegium naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej z naruszeniem przepisów prawa. Dodatkowo podniesiono zarzut naruszenia art. 9 i art. 11 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji organu I instancji. Zarzucono wydanie przez organ I instancji decyzji z pominięciem obowiązku ponownego uzyskania uzgodnień, który wynikał z faktu wydania decyzji po uprzednim uchyleniu przez Kolegium wcześniejszej decyzji Kolegium w żaden sposób nie odniosło się do podniesionego w odwołaniu zarzutu co do braku ponownego uzgodnienia inwestycji. Podniesiono, iż z naruszeniem przepisów §3 ust. 1 i 2 rozporządzenia obszar analizowany został wyznaczony jedynie z trzech stron – od strony północnej, wschodniej i zachodniej granicy działki objętej wnioskiem. Ograniczono się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka inwestora. Konsekwencją wadliwego wyznaczenia obszaru analizowanego jest nieprawidłowe określenie stron postępowania. Kończąc skarżąca podniosła, że realizacja planowanej inwestycji spowoduje zachwianie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy na tym obszarze, w konsekwencji zachwiany zostanie ład przestrzenny.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu w odpowiedzi na skargę wniosło, o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Organ podkreślił, że zamierzenie inwestora wpisuje się w zastaną funkcje terenu i z uwagi na spełnienie wszystkich przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. nie było, podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Uczestnicy postępowania – inwestorzy A. i D. G. w odpowiedzi na skargę wnieśli o oddalenie skargi. Odnosząc się do zarzutów skarżącej podniesiono, iż organ I instancji nie przeprowadzał wizji lokalnej czy oględzin w rozumieniu przepisów procedury administracyjnej, a jedynie przeprowadził lustrację, których to pojęć mylić nie można. Tym samym brak było podstaw do zawiadamiania skarżącej. W konsekwencji, również zarzut skarżącej jakoby organ I instancji nie sporządził protokołu z przeprowadzonej wizji w terenie na obszarze działki inwestora i nie utrwalił na piśmie w inny sposób tej czynności uznać należy za chybiony. Podniesiono, iż niezależnie od powyższego skarżąca miała możliwość zapoznania się przed wydaniem zaskarżonej decyzji ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, a pomimo to wcześniej nie kwestionowała prawidłowości poczynań organu I instancji. Tym samym zarzut ten podnoszony jest obecnie jedynie na potrzeby zakwestionowania wydanej i subiektywnie nieprawidłowej decyzji w przedmiotowej sprawie.

Nie jest prawidłowe dalsze twierdzenie skarżącej, jakoby organ pierwszej instancji nie wyznaczył wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszaru analizowanego i nie wyznaczył granic tegoż obszaru analizowanego na kopii mapy zasadniczej, o której mowa w art. 52 ust. 2. Organ dokonał wszelkich niezbędnych czynności w tym przedmiocie. Niezależnie od tego jednak wskazać należy, że powoływany przez skarżącą art. 52 ust. 2 pkt. 1 u.p.z.p. dotyczy realizacji celu publicznego.

Nie zasługuje na uznanie twierdzenie skarżącej, jakoby organ I instancji ustalił wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu w oderwaniu od analizy funkcji, gdyż nie podał jaką średnią wartość tego wskaźnika organ pierwszej instancji ustalił na podstawie przeprowadzonej analizy oraz poprzez wyznaczenie wartości tego wskaźnika w sposób niekonkretny, a to znaczy poprzez użycie sformułowania "do 0,05". Otóż organ pierwszej instancji wyznaczył średnią wartość tegoż wskaźnika na 0,02, zaś przyjął 0,05 z uwagi na nierównomierność zabudowy. Nie jest także prawdą wbrew stanowisku skarżącej, jakoby organ pierwszej instancji ustalił szerokości elewacji frontowej w oderwaniu od analizy funkcji, gdyż nie podał jaką średnią wartość tego wskaźnika organ pierwszej instancji ustalił na podstawie przeprowadzonej analizy oraz poprzez wyznaczenie wartości tego wskaźnika w sposób niekonkretny, a to znaczy poprzez użycie sformułowania "do 25,0 m". Organ I instancji wskazał bowiem, iż średnia wartość tego

wskaźnika waha się w granicach od 5 do 30 m.

Sformułowanie "do 25 m" a więc określonej wielkości/jednostki miary, jest wystarczająco konkretnym i jednoznacznym doprecyzowaniem wartości danego parametru, wbrew twierdzeniom skarżącej. Nie można wszak zapominać, że określenie maksymalnej wartości jest w okolicznościach niniejszej sprawy najważniejsze, zaś w czasie badania zasadności ewentualnego wniosku o wydanie pozwolnia na budowę organ badał będzie zachowanie wszelkich innych parametrów technicznych jakie musi spełniać projketowany obiekt budowlany, w tym jego wartości minimalnych np. szerokości frontowej budynku.

Nie ma racji skarżąca twierdząc także, że brak jest w wydanej decyzji potwierdzenia, że osoba sporządzająca wydaną decyzję jest wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Wszakże integralną częścią zaskarżonej decyzji jest załącznik graficzny, a na nim umieszczone zostały podpis, pieczątka i dane autora, które pozwalają go zidentyfikować w sposób jednoznaczny i konkretny. Tym samym brak jest podstaw do tego, aby kwestionować istnienie potwierdzenia, iż osoba sporządzająca decyzję jest wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów / architektów.

Także zarzut skarżącej nie spełnienia przesłanek określonych art. 61 ust. 1 u.p.z.p. nie zasługuje na uznanie. Analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona w przedmiotowej sprawie przez osobę z uprawnieniami wykazała, że w obszarze analizowanym wyznaczonym wokół wskazanej przez inwestora działki występuje zabudowa zagrodowa wraz z polami uprawnymi, a na działce o nr [...] znajduje się zakład produkcji biomasy. Wobec powyższego zamierzenie inwestora wpisuje się w zastaną funkcję terenu i z uwagi na spełnienie wszystkich wyżej wskazanych przesłanek ustawowych wydanie w przedmiotowej sprawie decyzji ustalającej warunki zabudowy uznać należy za zasadne i prawidłowe.

Na rozprawie sądowoadministracyjnej przeprowadzonej w dniu 30 kwietnia 2015 r. pełnomocnik skarżącej oraz uczestnik postępowania D. G. i jego pełnomocnik podtrzymali swoje stanowiska. Pełnomocnik skarżącej wyjaśnił, iż skarżąca w trybie administracyjnym zwalczała uzyskane przez inwestorów decyzje o warunkach zabudowy na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania części budynku z pomieszczenia gospodarczego na produkcyjne (montaż [...]) – znak sprawy [...], a Kolegium dwukrotnie uchylało wydane w tej sprawie decyzje organu I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Skarga okazała się zasadna, choć nie wszystkie jej zarzuty Sąd podzielił.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie zaś do przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej: p.p.s.a., oceniając legalność zaskarżonego aktu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Mając na uwadze powołane przepisy Sąd uznał, że zaskarżona narusza przepisy prawa materialnego oraz przepisy postępowania, a naruszenia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy [art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a.].

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), dalej: u.p.z.p. Zasadą jest, że określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, natomiast w przypadku jego braku, jak w sprawie niniejszej, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 4 u.p.z.p). Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Z kolei elementy składowe, jakie powinna zawierać analizowana decyzja wymienione zostały przez ustawodawcę w art. 54 u.p.z.p., stosowanym odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy na podstawie art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Pierwszym z elementów jest określenie w decyzji rodzaju planowanego przedsięwzięcia (art. 54 pkt 1 u.p.z.p.) przez wskazanie typu zamierzenia inwestycyjnego objętego ustaleniem warunków i zasad zabudowy terenu. Jako drugi rodzaj składników ustawodawca wymienił w art. 54 ust. 2 u.p.z.p. szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy na potrzeby planowanej inwestycji. Trzecim elementem pozostaje konieczność wyznaczenia w decyzji linii rozgraniczających teren inwestycji na mapie w odpowiedniej skali. Z kolei szczegółowy sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony przez normodawcę w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Mając na uwadze wynikające z powyżej wskazanych przepisów wymogi, jakie powinna spełniać decyzja o warunkach zabudowy oraz postępowanie w przedmiocie jej wydania, Sąd uznał za konieczne uchylenie zaskarżonej decyzji, jako wydanej z naruszeniem art. 138 §1 pkt 1 k.p.a.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Oceny, czy spełniona zostały przesłanka określone w powołanym przepisie, winno się dokonać po uprzednim przeprowadzeniu, stosownie do przepisów ww. rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r., analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. Co istotne, w warunkach niniejszej sprawy, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., tj. mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4.09.2007r. sygn. akt II SA/Po 334/07, Lex nr 376849). Jeżeli więc teren obszaru analizowanego zostanie wyznaczony nieprawidłowo, to sporządzona analiza urbanistyczna i jej wyniki nie mogą być uznane za odpowiadające wymaganiom dla planowanej inwestycji (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20.11.2006r., IV SA/Wa 1504/06, Lex nr 302537).

W rozpatrywanym przypadku obszar analizowany wyznaczony został z uwzględnieniem szerokości działki inwestorów nr ewid. [...] od strony drogi publicznej – ul. [...]. W stanie faktycznym sprawy, organ wyznaczył obszar analizowany uwzględniając szerokość frontu działki inwestora – 34m. Uwzględniając ten parametr wskazano w analizie, że minimalny promień dla obszaru analizy wynosi 102 m. Dalej podano, że obszar analizy zwiększono z uwagi na podobieństwo typu zabudowy w pasie przyulicznym ul. [...] od nr [...] do [...]. Uzyskano w ten sposób zasięg obszaru analizy w odległości 130,0 m w kierunku północnym, 220 m w kierunku zachodnim i 184 m w kierunku wschodnim. Odstąpiono od wyznaczania obszaru analizowanego w kierunku południowym argumentując, iż w tym kierunku znajdują się pola uprawne. Jednocześnie zarówno na podstawie mapy, na której sporządzono analizę urbanistyczną, jak i mapy załączonej do decyzji organu I instancji, nie ma możliwości zweryfikowania przyjętych założeń. Mapy załączone do akt administracyjnych sprawy nie obejmują obszaru pozwalającego na wyznaczenie obszaru analizowanego we wszystkich kierunkach, zgodnie z ww. rozporządzeniem. Już to uchybienie uzasadnia postawienie organowi II instancji zarzutu nie zbadania sprawy w jej całokształcie w trybie instancyjnym i stanowi samoistną podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Niezależnie od powyższego Sąd uznał, iż w sposób niewystarczający zbadano kwestię spełnienia wymogu dobrego sąsiedztwa wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.. W tym zakresie wskazać należy, iż zasada dobrego sąsiedztwa, wynikająca z art. 61 u.p.z.p., wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze (por. wyroki NSA z dnia 21 czerwca 2011r. sygn. akt II OSK 1095/10, z dnia 7 kwietnia 2009r. sygn. akt II OSK 503/08, z dnia 26 lipca 2013r. sygn. akt II OSK 728/12, z dnia 22 października 2013r. sygn. akt II OSK 1173/12, wyrok WSA w Kielcach z dnia 3 kwietnia 2014r. sygn. akt II SA/Ke 132/14).

Decyzją organu I instancji wydano warunku zabudowy dla kilku inwestycji - budowy wiaty magazynowej w zabudowie zagrodowej oraz budowy suszarni do drewna i kotłowni w ramach istniejącego zakładu produkcyjnego przetwórstwa drzewnego – produkcja [...]. Rozpatrując sprawę z wniosku inwestora organy obu instancji nie rozważyły, czy tak określone zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Normodawca w sposób czytelny rozdziela rodzaje zabudowy. Zgodnie z § 2 pkt 1 lit. c i d rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) należy zapisywać rodzaj zabudowy, stosując w szczególności m.in. następujące nazewnictwo: zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych (1), zabudowa produkcyjna (2). Zapisy powyższego aktu wykonawczego są bardzo czytelne i brak jest regulacji, która dopuszczałaby zabudowę mieszaną, jak np. zagrodowo-produkcyjną. Choć każdy z rodzajów zabudowy zawiera w sobie elementy obiektów budowlanych o charakterze mieszanym np. budynki mieszkalne, budynki gospodarcze, czy budynki produkcyjne, to zamierzenie inwestycyjne należy jednak postrzegać jako architektoniczną całość z uwzględnieniem funkcji, której ma ono służyć. Wskazać w tym miejscu należy na definicję zabudowy zagrodowej, zawartą w § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). I tak przez użyte w tym rozporządzeniu pojęcie "zabudowy zagrodowej", należy rozumieć budynki mieszkalne, gospodarcze i inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych. W niniejszej sprawie z akt sprawy nie wynika, czy inwestycja w postaci wiaty magazynowej dotyczy zabudowy zagrodowej w rozumieniu § 3 pkt 3 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r., tj. czy dotyczy ona rozbudowy rodzinnego gospodarstwa hodowlanego. Kwestia ta wymaga wyjaśnienia, bowiem nie można wykluczyć, że wszystkie planowane obiekty mają w tym przypadku powstać na cele produkcyjne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie poczyniło w tym zakresie żadnych ustaleń, co na obecnym etapie może zostać wyjaśnione na etapie ponownie przeprowadzonego postępowania odwoławczego.

W rozpatrywanym przypadku autor analizy zasięg obszaru nią objętego wyznaczył w odległości 130,0 m w kierunku północnym, 220 m w kierunku zachodnim i 184 m w kierunku wschodnim, zatem z przekroczeniem minimalnego parametry stanowiącego 3-krotność szerokości frontu działki inwestora (3 x 34m). Co do zasady, stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003r., granice obszaru analizowanego wyznaczane są w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003r. nie wyklucza jednak wyznaczenia granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna, uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego w celu wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie (wyrok NSA z dnia 24 marca 2011r., sygn. akt II OSK 315/10, LEX nr 992543). Taki jest cel powiększenia obszaru minimalnego, a nie takie poszukiwanie zabudowy, aby znaleźć zabudowę, która mogłaby stanowić punkt odniesienia dla planowanej inwestycji. W opinii Sądu w tym zakresie uzasadnienie sporządzonej na potrzeby sprawy analizy urbanistycznej może budzić zastrzeżenia. Autor analizy wskazał bowiem, że na działkach w granicach analizy dominuje zabudowa zagrodowa z uprawami polowymi. Jedynie na działce wnioskodawcy oraz na działce nr ewid.[...] – włączonej do obszaru analizy – prowadzona jest działalność polegająca na wytwarzaniu produktów z biomasy. Uznano zatem, że planowana inwestycja stanowi kontynuację działalności przetwórczej i produkcyjnej w ramach istniejącego zakładu na działce nr [...], a obecność działalności na tej działce oraz na działce nr [...] jest wystarczająca dla ustalenia możliwości kontynuacji funkcji produkcyjnych na działce wnioskodawcy. Stanowisko to zostało powielone w uzasadnieniach wydanych w sprawie decyzji, bez stosownego pogłębienia rozważań co do charakteru działalności prowadzonej przez inwestora w granicach działki, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy. W opinii Sądu jest to niezbędne, bowiem skarżąca w licznych swoich pismach konsekwentnie wskazywała na zagrodowy charakter zabudowy w sąsiedztwie oraz na uciążliwości, jakie wynikają z rodzaju działalności produkcyjnej prowadzonej przez wnioskodawcę. Z niekompletnej dokumentacji akt sprawy organu I instancji oraz złożonego na rozprawie oświadczenia pełnomocnika skarżącej wynika, że prowadzone jest postępowanie legalizacyjne w sprawie zmiany sposobu użytkowania na części działki inwestora, nie objętej przedmiotowym wnioskiem, a skarżąca zaskarża kolejne decyzje o warunkach zabudowy wydane na potrzeby tego postępowania. Wobec uznania przez autora analizy urbanistycznej oraz orzekające w sprawie organu administracji, iż w sytuacji, gdy na działce inwestora prowadzona jest działalność produkcyjna, to tym samym zachodzi kontynuacja funkcji (drugim punktem odniesienia jest produkcja biomasy na działce nr [...] – o czym poniżej), obowiązkiem organu jest wyjaśnienie, czy do czasu uzyskania ostatecznej decyzji rozstrzygającej sprawę nielegalnej zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń gospodarczych na produkcyjne (produkcja [...]) dla wykazania warunku dobrego sąsiedztwa można odwoływać się do stanu faktycznego istniejącego na działce inwestora. Należy zaznaczyć, że podstawę ustalenia parametrów dla nowej zabudowy stanowią jedynie legalnie powstałe obiekty budowlane. Odnosząc to do realiów niniejszej sprawy przyjąć zatem należałoby, że punktem odniesienia dla funkcji produkcyjnej może stanowić wyłącznie legalnie funkcjonujący zakład produkcyjny. Ponadto, uzasadnienie dla przyjętej wielkości obszaru analizowanego winno spełniać warunki określone w art. 107 § 3 k.p.a. i przekonywać stronę o słuszności tego wyboru.

W opinii Sądu w rozpatrywanym przypadku poszerzonych rozważań wymaga również ocena charakteru działalności produkcyjnej prowadzonej na działce nr [...] – produkcja biomasy. Należy bowiem mieć na uwadze, że ten rodzaj działalności jest związany z produkcją rolną – biomasa to stałe lub ciekłe substancje pochodzenia roślinnego lub zwierzęcego, które ulegają biodegradacji, pochodzące z produktów, odpadów i pozostałości z produkcji rolnej oraz leśnej. Dla oceny zachowania ładu przestrzennego należy zatem ocenić tak charakter obu produkcji, jak i infrastruktury składającej się na każdy z tych zakładów, czego w tym przypadku nie poczyniono.

Mając na uwadze zarzuty podnoszone w toku postępowania przez skarżącą należy również ocenić, czy dopuszczenie możliwości rozbudowy zakładu funkcjonującego już na działce inwestora – poprzez budowę suszarni do drewna i kotłowni na działce o szerokości 34 m, w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy zagrodowej, w tym obejmującej działkę skarżącej, jest kontynuacją istniejącego zagospodarowania terenu w analizowanym obszarze i nie kłóci się z istniejącym układem urbanistycznym. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy zadaniem organu jest bowiem ustalenie, czy inwestycja, polegająca na rozbudowie zakładu produkcyjnego obiektywnie uciążliwego dla sąsiedztwa, będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14.04.2014 r. sygn. II OSK 817/13 – dostępny na stronach internetowych NSA w: CBOSA) . Na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy w razie dopuszczenia możliwości lokalizacji wnioskowanej zabudowy powinny zostać w sposób szczegółowy wskazane motywy takiego rozstrzygnięcia, ponieważ w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę nie podlegają one powtórnej weryfikacji.

Reasumując, Sąd stwierdził, podzielając w tej części zarzuty skargi, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi Sąd uznał je za chybione. W opinii Sądu ujęcie poszczególnych wskaźników w sposób przyjęty przez organ I instancji - poprzez określenie ich w maksymalnej wielkości, przy wskazaniu wartości średnich w obszarze analizowanym, pozwala ustalić wszystkie parametry istotne dla wydania decyzji o warunkach zabudowy. W tej sytuacji zarzut braku czytelności decyzji w tym zakresie nie może zostać uznany za mający znaczenie dla wyniku sprawy. Należy również podzielić stanowisko organów obu instancji, iż w sytuacji, gdy zabudowa jest lokalizowana w trzech kierunkach od granic działki, brak zabudowy na pozostałym obszarze nie ma znaczenia dla parametru wskaźnika powierzchni zabudowy. Nie zachodziła również konieczność ponowienia uzgodnień, jakie pozyskano w ramach postępowania, które zakończyło się wydaniem decyzji następnie uchylonej przez Kolegium w trybie instancyjnym. Uchylenie decyzji organu I instancji nie oznaczało zniesienia postępowania zakończonego wydaniem uchylonej decyzji, nadto należy mieć na uwadze, że pomiędzy decyzją kasacyjną Kolegium a ponowną decyzją organu I instancji upłynął krótki okres czasu. Organy prawidłowo zastosowały się do wymogów określonych art. 10 k.p.a.. W postępowaniu stronie skarżącej zapewniono czynny w nim udział, przy czym obowiązek ten nie dotyczył etapu czynności podejmowanych na potrzeby ustalenia stanu faktycznego istniejącego w obszarze analizowanym w związku z przeprowadzaną analizą urbanistyczną. W konsekwencji nie można skutecznie zarzucać organowi I instancji, iż nie sporządził protokołu z przeprowadzonej wizji w terenie na obszarze działki inwestora i nie utrwalił na piśmie w inny sposób tej czynności. Z akt sprawy ponadto wynika, iż projekt decyzji został opracowany przez uprawnioną osobę - [...] J. M.[...].

Mając na względzie wykazane powyżej naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku, uchylając zaskarżoną decyzję. O kosztach orzeczono na mocy art. 200 i 205 p.p.s.a, a o wykonalności zaskarżonej decyzji na podstawie art. 152 p.p.s.a.

Rozpoznając ponownie sprawę organ II instancji zobowiązany jest pozyskać na potrzeby postępowania mapę, spełniającą wymogi wynikające z przepisu art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., obejmującej obszar pozwalający zweryfikować stwierdzenia autora analizy urbanistycznej o braku zabudowy od strony południowej działki inwestora. Konieczne jest ustalenie, czy wnioskowana inwestycja w postaci wiaty magazynowej może zostać zakwalifikowana, jako służąca zabudowie zagrodowej (należy ustalić, czy inwestorzy prowadzą gospodarstwo rolne), jak również konieczne jest poczynienie ustaleń co do charakteru i rodzaju funkcji produkcyjnej na działkach [...] i [...]. Pozyskany w ten sposób materiał dowodowy pozwoli organowi II instancji ocenić, czy sporządzona na potrzeby sprawy analiza urbanistyczna i jej wyniki mogą stanowić podstawę do ustalenia warunków zabudowy na wniosek inwestora z dnia 22 listopada 2013 r. Rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze zobligowane jest kierować się wykładnią przepisów prawa przyjętą przez Sąd w uzasadnieniu niniejszego wyroku.