Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 582/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2017-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Sędziowie: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędzia WSA Władysław Kulon (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Anna Biłous po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 listopada 2017r. sprawy ze skargi I. Sp. z o.o. z/s we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Przystępując do orzekania Sąd przyjął następujący stan faktyczny i prawny sprawy wynikający z przedłożonych łącznie ze skargą akt administracyjnych.

Prezydent W. zawiadomieniem z dnia 8 grudnia 2015 r. poinformował o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we W. oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], AM 2 obręb B.. Na zalecenie organu rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, zaś I. Sp. z o.o. z siedzibą we W. jako strona postępowania po zapoznaniu się z rzeczonym operatem w wystąpieniu kierowanym do organu zakwestionowała jego prawidłowość.

W dniu [...] r. Prezydent W. wydał decyzję nr [...], którą na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 4, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm., dalej – u.p.z.p.), § 17 uchwały Rady Miejskiej W. z dnia 19 kwietnia 2012 r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru w rejonie wschodnich odcinków rzek O. i O. we W. (Dziennik Urzędowy Województwa D. z [...] r., poz. [...]) oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], AM 2, obręb B., o powierzchni 0,6757 ha, w wysokości 3% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obciążającej sprzedającego I. Sp. z o.o. z siedzibą we W. w wysokości 41079,00 zł.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał na opisaną w sentencji rozstrzygnięcia uchwałę oraz zawarte w § 17 stawki procentowe, na podstawie których ustala się jednorazową opłatę. Z uchwały wyprowadzono także zapis dotyczący naliczania wysokości opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, przez właściciela lub użytkownika wieczystego, przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. I. Sp. z o.o. umową sprzedaży z dnia 10 lipca 2015 r. zbyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, oznaczonej geodezyjnie jako działka numer [...], AM 2, obręb B..

Prezydent W. wyjaśnił, że zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Po wskazaniu na sporządzony w toku postępowania operat szacunkowy organ I instancji uznał, że uwzględnia on wszystkie okoliczności faktyczne i prawne, wycenianej dla potrzeb naliczenia opłaty planistycznej nieruchomości. Odnotowano także kwestionowanie w toku postępowania operatu szacunkowego, który w ocenie Spółki został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z przyjęciem złej metody wyceny oraz z pominięciem w wycenie kosztów rozbiórki istniejącej zabudowy. Dodatkowo podnoszono brak wyceny części składowych nieruchomości w oparciu o "Opinię prywatną w zakresie: zasad wyceny nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego".

Odwołując się do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanego rozstrzygnięcia wskazano wartość nieruchomością przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskując w ten sposób kwotę opisującą wzrost wartości nieruchomości. W oparciu o te dane organ I naliczył jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 41079,00 zł podając, że jest ona zgodna z treścią zebranego materiału dowodowego i obowiązującymi w tej sprawie przepisami prawa.

Nie godząc się z powyższą decyzją I. Sp. z o.o. wniosła od niej odwołanie zarzucając naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu, że sam fakt uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi okoliczność przesądzającą o wzroście wartości nieruchomości oraz art. 7, art. 8, art. 77 oraz art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm., dalej – k.p.a.) poprzez ich niezastosowanie. W odwołaniu szeroko opisano i umotywowano nieprawidłowości kwestionowanego rozstrzygnięcia, które zdaniem autora odwołania polegały w szczególności na:

- nieodniesieniu się do zgłaszanych przez stronę zarzutów w uzasadnieniu decyzji,

- nieuwzględnieniu w operacie szacunkowym do potencjału inwestycyjnego wycenianej nieruchomości, która nawet bez aktualnego planu miejscowego mogła być zagospodarowana na cele zabudowy mieszkaniowej, co wynikało z dobrego sąsiedztwa i postanowień studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W.;

- pominięciu w operacie szacunkowym okoliczności przeznaczenia wycenianej nieruchomości w części na cele dróg publicznych;

- dokonaniu wyceny nieruchomości metodą porównawczą w sytuacji gdy właściwa była metoda inwestycyjna, pozwalająca uwzględnić uzyskiwany aktualnie dochód z wynajmowanych budynków, koszty usunięcia istniejącego drzewostanu, rozbiórki budynków i zmniejszenia użytkowej nieruchomości w związku z przeznaczeniem jej części na cele drogowe.

W toku postępowania odwoławczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. (dalej – SKO lub Kolegium) wystąpiło do sporządzającego operat szacunkowy biegłego rzeczoznawcy majątkowego w trybie art. 136 k.p.a. z żądaniem oświadczenia się co do jego aktualności oraz zajęcia stanowiska odnośnie podniesionych względem przedmiotowego operatu zarzutów. Pismem z dnia 20 lutego 2017 r. biegły udzielił odpowiedzi na wezwanie organu. W dniu 6 marca 2017 r. do organu odwoławczego wpłynęło stanowisko rzeczoznawcy, które zostało przesłane pełnomocnikowi Spółki łącznie z zawiadomieniem o uprawnieniach wynikających z art. 10 i 81 k.p.a.. Pełnomocnik Spółki zapoznała się z aktami sprawy i mimo deklaracji o przedłożeniu pisemnych uwag fakt taki nie miał miejsca.

W dniu [...] r. SKO we W. wydało decyzję nr [...], którą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymano w mocy zaskarżoną decyzję. W decyzji drugoinstancyjnej przytoczono zasadnicze motywy rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego oraz twierdzenia zamieszczone w odwołaniu. W ramach własnych rozważań organ II instancji podzielił zarzut pominięcia i nieodniesienia się w motywach decyzji do zastrzeżeń strony zgłoszonych wobec dokonanej wyceny. Mimo zasadności tego zarzutu wykluczono możliwość uchylenia z tej przyczyny decyzji z uwagi na brak wpływu tego uchybienia na wynik sprawy. Wyjaśniono, że organ I instancji odniósł się do tych zarzutów w odrębnym piśmie jeszcze przed wydaniem decyzji. SKO uznało postępowanie Prezydenta W. za formalnie wadliwe, jednak według Kolegium uchybienie to nie przełożyło się na konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w zakresie mającym istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a więc nie doszło do naruszenia art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu skutkujących koniecznością uchylenia tej decyzji. Uzasadnienie decyzji drugoinstancyjnej zawierało omówienie regulacji materialnoprawnych związanych z ustaleniem opłaty w związku ze zbyciem nieruchomości oraz ustaleniami obowiązującego dla przedmiotowej nieruchomości planu zagospodarowania przestrzennego. Zasadnicza część rozważań SKO w zakresie zaistnienia przesłanek do orzeczeniu o ustaleniu opłaty dotyczyła oceny operatu szacunkowego, co doprowadziło organ do potwierdzenia jej poprawności.

Organ II instancji uzasadnił również swoje stanowisko odnośnie nieuwzględnienia argumentacji odwołania. Wskazano mianowicie, że organ nie kwestionuje istnienia w otoczeniu wycenianej nieruchomości budynków mieszkalnych i mieszkaniowego kierunku wykorzystania wycenianej nieruchomości przyjętego w obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W.. Według organu biegły nie pominął mieszkaniowego potencjału inwestycyjnego nieruchomości przez wejściem planu miejscowego. Po wskazaniu na treść art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. zaznaczono jednak konieczność stosowania normatywnych kryteriów w zakresie przeznaczenia nieruchomości dla celów opłaty jednorazowej, które nie uwzględniają ustaleń studium.

Organ odwoławczy zgodził się z odwołaniem w zakresie nieuwzględnienia w operacie szacunkowym okoliczności, że wyceniana nieruchomość jest częściowo przeznaczona na cele drogowe. Zaznaczono jednak, że obszar o funkcji drogowej to zaledwie 178 m², a powierzchnia wycenianej nieruchomości to 6757 m², zatem odmienna funkcja tej części gruntu nie miała według SKO wpływu na końcowy wynik wyceny. Nadto biegły ustalając atrybuty cenotwórcze dla rynku nieruchomości wielomieszkaniowych przyjął m.in. atrybut "struktury przeznaczenia w mpzp", w ramach którego dokonał rozróżnienia przeznaczenia na tereny o przeznaczeniu jednorodnym (stopień "korzystny") i o przeznaczeniu niejednorodnym (stopień "dość korzystny" albo "niekorzystny"). Wyceniana nieruchomość otrzymała w tym zakresie stopień "dość korzystny", co miało swoje odzwierciedlenie w korekcie ceny. Z okoliczności tych organ wyprowadził, że nie można uznać, by biegły całkowicie pominął w wycenie okoliczność niejednorodnego przeznaczenia terenu.

Zarzut odwołania zastosowania przez biegłego niewłaściwej metody wyceny, tj. wyceny porównawczej zamiast inwestycyjnej został także uznany za niezasadny i szeroko omówiono w uzasadnieniu decyzji. Na stanowisko organu nie wpłynęła także przedłożona w toku postępowania opinia prywatna, gdyż uznano, że budzi ona zastrzeżenia w zakresie faktycznej porównywalności zaprezentowanych w niej przykładowo wartości. Kluczowym jednak powodem nieuwzględnienia tego zarzutu odwołania było to, że ustawodawca nie wskazał, by wyceny nieruchomości zabudowanych dla celów ustalenia opłaty jednorazowej dokonywać ściśle określonym podejściem i metodą. Dopuszczalne jest każde podejście, o ile służy ono ustaleniu wartości rynkowej, zaś zastosowana przez biegłego w konkretnej sprawie wycena w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, jest jedną z dopuszczalnych metod ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Według Kolegium nie ma podstaw do zakwestionowania sporządzonego operatu z powodu przyjęcia w toku wyceny niewłaściwego podejścia, a dodatkowo badanie ,,lepszego podejścia" w okolicznościach sprawy wykracza poza granice procesowej oceny dowodów dokonywanej przez organ administracji, bowiem dotyczy już zagadnień specjalistycznych, wymagających kwalifikowanej wiedzy. Na koniec organ II instancji uznał sporządzoną przez biegłego opinię za wiarygodny dowód wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego.

W skardze na powyższą decyzję reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika Spółka wniosła o jej uchylenie w całości i uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania sądowoadministracyjnego.

Żądania skargi oparto na zarzutach naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwą interpretację, polegającą na uznaniu, że sam fakt uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi przesłankę przesądzającą o wzroście wartości nieruchomości, art. 7, art. 8, art. 77, art 80 oraz 107 § 3 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie, a także art. 138 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji mimo przyznanych przez organ II instancji wad decyzji wydanej przez organ I instancji.

Uzasadniając zarzuty i wnioski skargi przywołano argumentację odwołania związaną z nieprawidłowościami w toku postępowania pierwszoinstancyjnego. Przed umotywowaniem samych twierdzeń skargi jej autor zwrócił uwagę na podzielenie przez organ II instancji twierdzeń dotyczących braku w uzasadnieniu decyzji organu I instancji zarzutu nieprawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego oraz nie wzięcia pod uwagę przez rzeczoznawcę przeznaczenia części nieruchomości pod inwestycję drogową. Wykazano także brak uwzględnienia przez organ odwoławczy wskazanych nieprawidłowości, jak i nieprawidłowe uznanie przez SKO, że w planie obowiązującym do 31 grudnia 2003 r. nieruchomość była przeznaczona na aktywność gospodarczą (produkcja magazyny), gdy rzeczoznawca wskazał, że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości to teren pod hale IASE.

Uznając zaskarżoną decyzję za naruszającą przepisy prawa materialnego i postępowania administracyjnego skarżąca podniosła, iż jej uzasadnienie zawiera wiele sprzeczności, w szczególności w zakresie, w którym przyznaje rację zarzutom skarżącej stawianym w odwołaniu i jednocześnie decyzja ta sankcjonuje wadliwe zachowanie organu I instancji. Jako niejasne uznała skarżąca, dlaczego organ II instancji przyznając naruszenie przez organ I instancji przepisów postępowania oraz nieprawidłowości w sporządzaniu przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym utrzymał taki wadliwy stan prawny poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji. Odwołując się do uzasadnienia skarżonej decyzji uznano, że organ II instancji z pełną premedytacją utrzymuje w obrocie prawnym decyzję organu I instancji, która została wydana z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego oraz na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego, co bezsprzecznie stanowi naruszenie przepisów postępowania w zakresie art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 oraz art. 80 k.p.a..

Zdaniem Spółki organ II instancji przyznał w uzasadnieniu, że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę przeznaczenia części przedmiotowej nieruchomości w planie miejscowym ale uznał, że nie stanowi to naruszenia art. 77 i art. 80 k.p.a., zaś niezrozumiale jest stanowisko organu II instancji jakoby rzeczoznawca miał wycenić powierzchnię nieruchomości w oparciu o metodę porównawczą biorąc pod uwagę nieruchomości drogowe. Pominięto też okoliczność, że zgodnie z postanowieniami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 2031 z późn. zm.), powierzchnie nieruchomości przeznaczone w MPZP pod drogi publiczne (co ma miejsce w przedmiotowej sprawie) podlegają wydzieleniu z innych terenów i automatycznemu wywłaszczeniu na rzecz odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości zostaje pozbawiony prawa własności (lub użytkowania wieczystego) części nieruchomości, a tym samym powierzchnia przedmiotowej nieruchomości przeznaczona w MPZP pod drogi nie powinna być brana pod uwagę przy dokonywaniu wyceny. Stanowisko organu II instancji nieuwzględniające powyższej okoliczności sankcjonuje wadliwie sporządzony operat szacunkowy, który jest jedyną podstawą do ustalenia wysokości opłaty planistycznej, co w konsekwencji stanowi naruszenie art. 7, art. 8, art. 11, art. 77i art. 80 k.p.a..

Podobnie jak miało to miejsce w odwołaniu, na etapie skargi jako nieprawidłowy uznano wybór metody porównawczej przyjętej przez rzeczoznawcę przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Negowano poprawność przyjęcia przez biegłego transakcji dotyczących nieruchomości o analogicznym przeznaczeniu, gdyż podstawowa funkcja przedmiotowej nieruchomości w ogólnym planie obowiązującym przed 31 grudnia 2003 r. była określona jako "teren zajęty przez halę IASE", a nie jak twierdzi organ II instancji "funkcja aktywności gospodarczej". Nadto rzeczoznawca sam przyznaje, że rynek transakcji o funkcji opisanej w ogólnym planie obowiązującym przed 31 grudnia 2003 r. nie istnieje. Zatem rzeczoznawca nie mógł przyjąć na potrzeby sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości o funkcji analogicznej, gdyż takich nieruchomości nie ma.

Naruszenie wskazanych w skardze przepisów procedury administracyjnej wykazywano także poprzez odwołanie się do wytycznych zawartych w § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), z których wynika, że metodę porównawczą stosuje się gdy znane są "ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen." W przedmiotowej sprawie ceny transakcyjne nieruchomości podobnych nie istnieją, gdyż jak przyznaje sam rzeczoznawca, rynek transakcji takich nieruchomości "nie istnieje". Ponadto rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy wziął pod uwagę nieruchomości o bardzo zróżnicowanych powierzchniach. Natomiast oczywistym jest, że można drożej i łatwiej sprzedać nieruchomość o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne z usługami o powierzchni ok. 2000 m² - 4000m², które to nieruchomości stanowiły materiał porównawczy do wykonania wyceny, niż nieruchomość o powierzchni ok. 7000m², jaką jest przedmiotowa nieruchomość.

Zarzut naruszenia prawa materialnego skarżącą Spółka oparła na nieprawidłowym zastosowaniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Jej zdaniem wzrost wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie nie ma wyłącznie związku z uchwaleniem MPZP. Według orzecznictwa sam fakt uchwalenia planu lub jego zmiana, nie muszą powodować automatycznie wzrostu cen nieruchomości, a wzrost wartości nieruchomości musi być związany wyłącznie z uchwaleniem miejscowego planu przestrzennego. Według skarżącej organ II instancji nie wziął pod uwagę niekorzystnych postanowień MPZP, których konsekwencją jest między innymi pozbawienia prawa do dysponowania częścią nieruchomości i nałożenie przez zapisy planu na skarżącą obowiązku wykonania infrastruktury drogowej, co w konsekwencji oznacza trudności logistyczne oraz duże obciążenie finansowe związane z realizacją inwestycji drogowej, gdyż musiałaby być ona wykonana we współpracy z użytkownikami wieczystymi sąsiednich nieruchomości.

W ocenie Spółki w przedmiotowej sprawie nie zachodzi podstawowa przesłanka zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w postaci wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem MPZP zaś organ II instancji, utrzymując w mocy decyzję ustalającą opłatę planistyczną, powinien wskazać okoliczności wskazujące na fakt, że wzrost wartości nieruchomości ma wyłączny związek z uchwaleniem MPZP. Jako sprzeczne z orzecznictwem uznano podtrzymanie przez organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji argumentów przemawiających za prawidłowością sporządzenia operatu szacunkowego bez analizy, czy wzrost wartości wykazany w tymże operacie miał związek z uchwaleniem MPZP.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066, ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z tego też powodu, w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, ze zm., dalej - p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Po myśli art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie skargi na decyzję następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a) naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W przypadku braku wskazanych uchybień, jak również braku przyczyn uzasadniających stwierdzenie nieważności aktu bądź stwierdzenia wydania go z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 pkt 2 i pkt 3 p.p.s.a.), skarga podlega natomiast oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Dokonana przez Sąd, w granicach tak określonej kognicji, kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że nie narusza ona prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie. Zauważyć należy, iż SKO we W. dokonując kontroli w trybie odwoławczym decyzji Prezydenta W. doszło do przekonania, że organ I instancji mimo pewnych mankamentów decyzji pierwszoinstancyjnej, a nawet w pewnym sensie nieścisłości w sporządzonym przez biegłego operacie wydało rozstrzygnięcie, które nie narusza prawa w stopniu powodującym jego uchylenie w trybie odwoławczym.

Na wstępie rozważań za zasadne należy uznać przybliżenie uwarunkowań prawnych obowiązujących w zakresie zapadłych aktów administracyjnych. Podstawę materialnoprawną niniejszej sprawy stanowią przepisy przywołanej już u.p.z.p., która w art. 36 ust. 4 przewiduje, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p. stanowi, że wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Na podstawie art. 37 ust. 11 ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z treścią ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147, dalej – u.g.n.), ilekroć w ustawie jest mowa o wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości; gdy jest mowa o określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości; gdy jest mowa o szacowaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6, 6a i 8 u.g.n.). Przepis art. 7 u.g.n. stanowi, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Na podstawie art. 150 u.g.n., w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej (ust. 1 pkt 1), a wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2). Przepis art. 151 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Dalsze przepisy u.g.n. wskazują, że wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2), a podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy rozróżniające nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy: nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1). Na mocy przepisu art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowań: nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z przepisem art. 156 ust. 1 i 3 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. wskazuje, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych, 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. W sprawach z zakresu ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, organ administracji zobowiązany jest do dokonania oceny opinii o wartości rynkowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który to dowód podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych dowodów. Wskazać przy tym trzeba, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), przy czym swoboda ta doznaje istotnych ograniczeń wynikających z regulacji zawartej w art. 157 ust. 1 u.g.n. Mianowicie organ ma obowiązek zweryfikować operat szacunkowy w takim jego zakresie i treści, w jakim nie wymaga owa kontrola posiadania wiadomości specjalnych.

W sprawie znajduje tez zastosowanie art. 87 cytowanej już u.p.z.p.. Zgodnie z art. 87 ust. 1 studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz plany miejscowe uchwalone po dniu 1 stycznia 1995 r. zachowują moc. Obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r. (ust. 3). Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. (ust. 3a).

Ze względu na twierdzenia skarżącej Spółki zawarte w skardze należy zwrócić szczególną uwagę na kwestię operatu szacunkowego, którego prawidłowość jako kluczowego dowodu w sprawie jest kwestionowana od chwili zapoznania się z nim przez pełnomocnika skarżącej, przez postępowanie odwoławcze aż po skargę włącznie. Otóż art. 154 ust. 1-3 u.g.n. wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga głębszych zabiegów interpretacyjnych. Z jego treści wynika kolejność działań, do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. Najpierw rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę planistyczne przeznaczenie nieruchomości, a następnie jej stan, którego definicja znajduje się w art. 4 pkt 17 u.g.n. Przepis art. 154 ust. 1-3 u.g.n. nie zawiera odesłania do innych regulacji prawnych, nie zawiera zastrzeżenia "chyba, że ustawa stanowi inaczej" lub "chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej", co mogłoby ewentualnie stanowić podstawę do odstąpienia od określonej w nim procedury ustalania przeznaczenia nieruchomości. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 czerwca 2016 r. I OSK 2432/14, stwierdzając, że ograniczenie w określeniu przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenia nieruchomości w sposób, jaki wynika wprost z treść art. 154 ust. 2 u.g.n. nie może mieć swojego źródła w charakterze samego studium. Przepis ten nie stanowi normy prawnej z zakresu prawa zagospodarowania przestrzennego. Gdyby racjonalny ustawodawca uchwalając przepisy dotyczące sposobu ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość chciał zróżnicować ustalenie przeznaczenia nieruchomości od charakteru aktów planistycznych i ich wpływu na potencjalne wykorzystanie nieruchomości, nie uznałby treści studium za podstawę ustalenia przeznaczenia nieruchomości w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślić należy, że pomimo, że opinia biegłego sporządzona jest w oparciu o przepisy u.g.n., to stosują się do niej wszelkie reguły dotyczące postępowania dowodowego, wskazane w k.p.a. Stąd też opinia taka, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym podlega ocenie organu w oparciu o art. 80 k.p.a. Operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem podlega swobodnej ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.). Oceniając operat organy administracji ani sąd nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego (por. m.in. wyrok NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15). Badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki jest obowiązkiem organu. W razie stwierdzenia jakichkolwiek niejasności lub powstania wątpliwości, organ ma obowiązek podjąć działania zmierzające do ich wyjaśnienia lub usunięcia, w tym wezwać biegłego do złożenia niezbędnych wyjaśnień.

Oceniając przedłożony operat należy dostrzec, że SKO we W. dopełniło wymogu sprawdzenia jego aktualności, co rzeczoznawca potwierdził pismem z lutego 2017 r.. Na kanwie przedmiotowego operatu powstały wątpliwości, co do jego prawidłowości. Zauważyć należy, że organ II instancji potwierdził pominięcie przez rzeczoznawcę przeznaczenia części nieruchomości na cele drogowe. Zdaniem Sądu w składzie orzekającym zasadnie organ odwoławczy przyjął, że fakt ten nie stanowi okoliczności powodującej uznanie decyzji Prezydenta W. za niezgodną z prawem. Nie można tracić z pola widzenia tego, że orzeczenie o ustaleniu opłaty nastąpiło w ramach postępowania administracyjnego, którego podstawową cechą jest dwuinstancyjność. Ze względu na przywołaną regułę procesową rolą organu odwoławczego nie jest tylko badanie prawidłowości rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego w klasycznym rozumieniu tego pojęcia lecz ponowne rozpoznanie sprawy w jej całokształcie. W tych okolicznościach organ II instancji bada istniejący w sprawie materiał dowodowy i weryfikuje prawidłowość zastosowania konkretnych norm prawa materialnego. W toku postępowania odwoławczego nie tylko istnieje możliwość prowadzenia dodatkowego postępowania dowodowego ale także organ zobowiązany jest ocenić czy postępowanie pierwszoinstancyjne jest zgodne z zasadami procedury administracyjnej, zaś dowody oceniono właściwie. Zasada dwuinstancyjności ma także dodatkową cechę, na którą należy zwrócić szczególną uwagę. O ile w toku postępowania przed organem I instancji miały miejsce uchybienia organ odwoławczy po ich stwierdzeniu musi ocenić, czy zaistniała nieprawidłowość rodzi skutek w postaci uznania rozstrzygnięcia zapadłego przed organem I instancji za nielegalne. Oczywistym jest, że niejednokrotnie między organami I i II instancji dochodzi do rozdźwięku między oceną danego dowodu czy dowodów ale i tak finalnie decyzja zostaje utrzymana w mocy. Chodzi więc o to, czy stwierdzona nieprawidłowość jest na tyle głęboka, że jej skutkiem jest oczywista wadliwość aktu administracyjnego wydanego przez organ I instancji.

W niniejszej sprawie biegły nie uwzględnił przy wycenie faktu, że część powierzchni przedmiotowej nieruchomości posiada przeznaczenie drogowe. Pamiętając o zasadach oceny operatu jako dokumentu specjalistycznego podlegającego jednak ocenie przez pryzmat zasad logiki i spójności SKO we W. dostrzegło, że mimo tej nieścisłości opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę może stanowić podstawę do wyliczenia wartości nieruchomości. Podzielić należy pogląd organu II instancji, że kwestionowana przez skarżącą powierzchnia nieruchomości tj. 178 m² w stosunku do jej całkowitej powierzchni tj. 6757 m² nie może mieć istotnego wpływu na ostateczny wynik wyceny. Rację ma także organ II instancji wskazując na inne elementy cenotwórcze uwzględnione w toku wyceny pozwalające na przyjęcie, że biegły obiektywnie oszacował wartość nieruchomości. Przy przyjęciu rzeczonych wskaźników w żadnym razie biegły nie uwzględnił tych, które powodowały by przyjęcie największych wartości, co z całą pewnością wiązało się z usytuowaniem na części nieruchomości funkcji drogowej. Zasadniczo konstruując wszelkie zarzuty skargi w oparciu o ten element operatu skarżącą pominęła jeden istotny element. Otóż opinia rzeczoznawcy majątkowego jest tego rodzaju dokumentem, który ma dać odpowiedź na pytanie dotyczące wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego. Trudno zatem zakładać aby opracowanie to spełniało wszelkie oczekiwania strony czy stron, których interesy niejednokrotnie są sprzeczne. Nie jest też tak, że rzeczone opracowanie będzie odzwierciedlać wartość nieruchomości w taki sposób, aby można było założyć, iż nie jest możliwe uznanie, że faktycznie sprzedać czy nabyć podobną nieruchomość można za cenę odstającą od wskazanej przez biegłego. Mamy przecież do czynienia z pewnego rodzaju opracowaniem teoretycznym. Przy zachowaniu reguł ustalonych przez ustawodawcę biegły sporządza ,,operat", a więc dokument, który ma ,,wyszacować", czy ,,wycenić" daną nieruchomość. Co istotne prawodawca zastrzegł konieczność sporządzenia tego dokumentu przez osoby posiadające stosowne uprawnienia zawodowe, co ma gwarantować profesjonalizm i obiektywizm tego opracowania. Sugeruje to zatem, że operat szacunkowy będzie dokumentem jaki organ ma uznać za najbardziej wiarygodny, lecz żaden przepis nie stanowi, że dokument ten jest prawidłowy tylko wtedy gdy zgodzą się z nim wszystkie strony postępowania.

Zaznaczyć należy, że na etapie postępowania odwoławczego weryfikowana była sprawa przeznaczenia części nieruchomości na cele drogowe. Organ II instancji uzyskał w tym względzie stanowisko biegłego, który mając na uwadze powierzchnię działki odwołał się do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i wyjaśnił, że do wyceny całej powierzchni działki należy przyjąć przeznaczenie 8MW/3. Powyższe uprawniało organ II instancji do przyjęcia przedmiotowego operatu jako podstawy orzeczenia w sprawie jako prawidłowego. Z kolei Spółka zdaje się nie dostrzegać faktu wyjaśnienia tej sprawy przez organ w oparciu o stanowisko biegłego i nieustannie kwestionuje operat i akty administracyjne przez zarzut pominięcia przeznaczenia części nieruchomości na cele drogowe.

W realiach niniejszej sprawy w toku postępowania Spółka przedłożyła też opinię prywatną, która w sposób odmienny niż opinia sporządzona na zalecenie organu opisywała wartość nieruchomości. W tym względzie należy zgodzić się ze stanowiskiem Kolegium, które uznało brak faktycznej porównywalności wskazanych w niej wartości. Nie podlega dyskusji, że organ nie ma możliwości merytorycznej oceny operatu, jednakże w ocenie Sądu organ II instancji w granicach przyznanych organowi kryteriów logiczności i spójności zasadnie wykluczył możliwość uznania przedłożonej przez stronę opinii za prawidłową.

Bardzo istotnym zarzutem skargi jest zastosowanie przez biegłego konkretnej metody badawczej. Jak już wyżej sygnalizowano strona czy nawet organ nie posiadają uprawnień do wnikania w tę materię pozostawioną samemu rzeczoznawcy. Jak przyjęło się w praktyce i orzecznictwie to kwalifikacje zawodowe osoby sporządzającej opracowanie mają stanowić gwarancję zastosowania przez nią takiego sposobu wyceny, który w stopniu największym z możliwych pozwoli na obiektywną wycenę. To przecież biegły posiadający merytoryczną wiedzę będzie jako jedyny w stanie określić jakiego rodzaju działania czy badania należy wdrożyć aby zajęte stanowisko było obiektywnie poprawne i rzetelne. Zdaje się nawet, że w obowiązujących regulacjach prawnych celowo wyeliminowano uprawnienia stron do wnikania w tą materię, jako że w innym przypadku za każdym razem strona mogłaby podnosić, że jej zdaniem metoda badawcza jest nieprawidłowa.

Skarżąca Spółka neguje jakoby wzrost wartości nieruchomości nie wiązał się z uchwaleniem nowego planu miejscowego i nie istniała ustawowa przesłanka do ustalenia opłaty jednorazowej w związku ze zbyciem nieruchomości. Z akt administracyjnych jednoznacznie wynika, że dla przedmiotowej nieruchomości doszło do zmiany przeznaczenia w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Wcześniej była to funkcja usługowa zaś aktualnie w znakomitej większości zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, (poza działką drogową). Oczywistym jest, że wskazane funkcje są zgoła odmienne, zaś niewątpliwie została też spełniona przesłanka w postaci zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma racji skarżącą odwołując się do założeń mocno hipotetycznych, że na przedmiotowej nieruchomości mogła uzyskać decyzję o warunkach zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej. Trudno polemizować z poglądem, który zakłada, że faktycznie decyzja o zakładanej treści zostałaby wydana, gdy przecież postępowanie w tym zakresie nie było prowadzone. Z kolei rolą organu orzekającego o opłacie jednorazowej jest uwzględnienie uprzedniej i aktualnej funkcji terenu. Zdaniem Sądu skarżąca nie dowiodła aby uchwalenie planu nie powodowało wzrostu wartości nieruchomości, w sytuacji gdy przeczy temu materiał dowodowy sprawy.

Kwestionowanie poprawności operatu szacunkowego, a w konsekwencji wydanych w toku postępowania decyzji, przez pryzmat przyjęcia w operacie szacunkowym transakcji dotyczących nieruchomości podobnych także nie zasługuje na akceptację. Skarżąca konstruuje zarzut wynikający wprost ze stwierdzenia rzeczoznawcy, że dla funkcji jaka obowiązywała dla przedmiotowego terenu we wcześniejszym planie rynek transakcji nie istnieje. Z całą pewnością należy potwierdzić, że rzeczoznawca w sposób jednoznaczny opisał istniejącą zależność, jednak nie prowadzi ona do konkluzji prezentowanej przez stronę. Najgłębsza nawet analiza transakcji dotyczących nieruchomości nie pozwoli przyjąć, aby dokonywano sprzedaży nieruchomości przeznaczonych ,,pod hale IASE". Trzeba zatem było pochylić się nad zagadnieniem jak lokalny prawodawca rozumiał przeznaczenie danego terenu dokonując takiego, a nie innego zapisu w planie miejscowym. Właśnie w tym kierunku szły badania prowadzone przez rzeczoznawcę, który wywiódł, że będzie to rynek pod aktywność gospodarczą, produkcję magazyny itp.. W niniejszej sprawie zaistniała bowiem konieczność interpretacji zapisów nieistniejącego już planu miejscowego, którą zresztą biegły przeprowadził. Słusznie zresztą nie stosował w tym celu wykładni gramatycznej, jak zdaje się czynić to skarżąca, lecz wykładnię systemową czy celowościową. Skoro rada wskazała przedmiotowy teren jako halę IASE, to trzeba było ustalić jakiego rodzaju przeznaczenia miała ta nieruchomość według rady. Pomijając już plany ustalane dla innych terenów kraju, to nawet dla samego miasta W. czy terenów przyległych nie można doszukać się planu miejscowego znajdującego zapisy dotyczące przeznaczenia pod hale IASE. Nie może zatem budzi zastrzeżeń przyjęcie przez biegłego, że nieruchomość wykorzystywano do celów aktywności gospodarczej, produkcji i magazynów. Analizując zapisy operatu szacunkowego uznać należy, że biegły prawidłowo do porównania przyjął nieruchomości przeznaczone na taki właśnie cel. Zdaniem Sądu przez dokonany zabieg rzeczoznawca niejako odkodował wolę uchwałodawcy, który faktycznie w sposób dość specyficzny opisał przedmiotowy teren w planie miejscowym. Wobec wykluczenia nieprawidłowości samego operatu w podnoszonym przez skarżącą zakresie nie mają uzasadnienia zarzuty skargi dotyczące naruszenia prawa materialnego czy procedury administracyjnej ze względu właśnie na ,,brak transakcji nieruchomości podobnych". Dodać można, że kwestia ta została dostatecznie wyjaśniona przez Kolegium.

Zarzuty skargi związane z naruszeniem prawa materialnego przełożone na nieprawidłowości dotyczące procedury administracyjnej w ocenie Sądu nie dają podstaw do eliminacji zarówno skarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z obrotu prawnego. Zdaniem składu orzekającego decyzja Kolegium nie narusza art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 czy art. 88 k.p.a.. Mimo twierdzeń skarżącej organ uwzględnił podnoszone przez stronę okoliczności faktyczne i prawne, jednak dokonał odmiennej niż zdaje się oczekiwać strona ich oceny. Taka okoliczność nie stanowi o wadliwości aktu administracyjnego, gdyż przesłanki oceny materiału dowodowego i samego rozstrzygnięcia zostały wskazane i omówione. Podobnie nie można zgodzić się z zarzutem aby zaskarżona decyzja uchybiała regule wynikającej z art. 107 § 3 k.p.a..

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.