Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 831/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2018-03-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 129 ust. 1 i 5, art. 98 ust. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: WSA Mariola Jaroszewska (spr.) WSA Dariusz Kurkiewicz po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 marca 2018 r. sprawy ze skargi M. K. i E. K. na decyzję Wojewody z dnia 30 października 2017 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

M. K. i E. K. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Wojewody z dnia 30 października 2017 r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. z dnia 14 lipca 2017 r., nr [...] orzekającą m.in. o ustaleniu odszkodowania w wysokości 138 112,00 zł na rzecz E. i M. K. za nieruchomość oznaczoną jako działki nr: [...], o pow. 0,0495 ha i [...], o pow. 0,0169 ha, położoną w G., obręb [...] oraz o zobowiązaniu do wypłaty ww. kwoty Prezydenta Miasta G.

Jak wynika z akt postępowania zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Na mocy decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 1 czerwca 2010 r., znak [...], zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości położonej w G. przy ul. N., obręb B. [...], działki nr: [...] o pow. 495 m2, nr [...] o pow. 169 m2, dla których Sąd Rejonowy G. III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą nr [...] - przeszły z mocy prawa na własność Gminy Miasta G. z przeznaczeniem na drogę publiczną, gminną.

Wnioskiem z dnia 18 sierpnia 2016 r. E. K. i M. K., jako dotychczasowi właściciele, zwrócili się do Prezydenta Miasta G. o ustalenie odszkodowania za ww. nieruchomość.

Po rozpoznaniu wniosku, Prezydent Miasta G. decyzją z dnia 14 lipca 2017 r., na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) - dalej jako "u.g.n." orzekł:

1. o ustaleniu odszkodowania z tytułu nabycia z mocy prawa przez Gminę Miasta G. prawa własności nieruchomości położonej w G. w obrębie ewidencyjnym B. /[...]/, przy ulicy P., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 495 m2, nr [...] o pow. 169 m2 dla której Sąd Rejonowy G. III Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą nr [...], obecnie nr [...];

1. o przyznaniu odszkodowania na rzecz byłych współwłaścicieli nieruchomości opisanej w pkt 1 niniejszej decyzji – E. i M. K. w wysokości do wypłaty 138.112,00 zł;

2. o zobowiązaniu Prezydenta Miasta G. do zapłaty odszkodowania określonego w pkt 2 sentencji decyzji, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna;

3. zwłoka lub opóźnienie w zapłacie odszkodowania spowoduje zastosowanie odpowiednio przepisów Kodeksu Cywilnego;

4. odszkodowanie ustalone niniejszą decyzją w razie odmowy jego przyjęcia zostanie wpłacone do depozytu sądowego.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że w toku postępowania został sporządzony operat szacunkowy z dnia 9 grudnia 2016 r., określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem organu dokument ten został sporządzony prawidłowo, jest wiarygodny i przydatny dla rozstrzygnięcia sprawy. Zaznaczył, że wszelkie uwagi stron do operatu zostały należycie wyjaśnione przez rzeczoznawcę. W szczególności w piśmie z dnia 30 maja 2017 r. biegły wyjaśnił, iż sporządzając wycenę dokonał analizy rynku pod kątem gruntów niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności, przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania pod funkcję drogową. W operacie szacunkowym jako rynek lokalny został przyjęty obszar miasta G.- dzielnice: O., B., F., K. G., R.. Przyjęte do porównania w operacie szacunkowym nieruchomości zlokalizowane są na terenie dzielnic o podobnym stopniu zurbanizowania, natomiast różnice pomiędzy nieruchomością wycenioną, a przyjętymi do wyceny korygowano współczynnikami korygującymi. Dla wycenianej nieruchomości, która jest położona w sąsiedztwie nielicznej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, dla cechy rynkowej "lokalizacja" rzeczoznawca przyjął stan "mniej korzystny" (położenie z dala od centrum, położenie na terenie dzielnic usytuowanych wzdłuż obwodnicy trójmiejskiej, sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej, terenów niezabudowanych, zabudowy przemysłowej). Dodatkowo działki nr [...], nr [...] nie posiadają pełnej infrastruktury technicznej, dlatego też dla cechy rynkowej "infrastruktura techniczna" przyjęto stan jako "niepełny". Z kolei w wyjaśnieniach z dnia 30 czerwca 2017 r. autor operatu wskazał, że wycena została sporządzona z uwzględnieniem danych rynkowych nieruchomości gruntowych niezabudowanych z przeznaczeniem pod komunikację.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zakwestionowali ustalenia poczynione w operacie szacunkowym z dnia 9 grudnia 2016 r. w zakresie wartości przejętej przez gminę nieruchomości. Ich zdaniem konieczne jest uzupełnienie tego dowodu poprzez przyjęcie jako podstawy do szacunku danych o sprzedaży nieruchomości o podobnym położeniu i walorach, nabytych przez Gminę na identyczne cele.

Na skutek rozpoznania odwołania Wojewoda stwierdził, że podniesiona w nim argumentacja nie jest zasadna i decyzją z dnia 30 października 2017 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257), dalej jako "k.p.a.", utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

Odnosząc się do kwestii operatu, na podstawie którego Prezydent orzekł o wysokości odszkodowania Wojewoda wskazał, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej, której organ nie posiada. Oceniając zatem operat z dnia 9 grudnia 2016 r. w przyznanych organowi kompetencjach Wojewoda uznał, że dokument ten został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności.

W szczególności organ zwrócił uwagę, że przedmiotowa nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta G. nr [...] z dnia 28 października 1999 r., zgodnie z którą przedmiot wyceny znajdował się w strefie "[...]- ul. P. D 1/2" - działka nr [...] i "[...] - ul. P. D 1/2" - działka nr [...]", w związku z czym wycena przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o § 36 ust. 4 oraz ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ponadto rzeczoznawca majątkowy prawidłowo oszacował wartość nieruchomości przyjmując do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji drogowej od 2013 r. do dnia wyceny, z obszaru miasta G., stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną rzeczoznawca szczegółowo uzasadnił, zatem w ocenie organu dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości działek nr: [...] i [...].

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących dokonanego przez rzeczoznawcę opisu przedmiotu szacunku oraz doboru porównywanych nieruchomości i przyjętych cech nieruchomości wycenianej organ drugiej instancji stwierdził, że subiektywne przekonanie stron odwołujących się w tym zakresie, niepoparte żadnymi dodatkowymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że wycena z dnia 9 grudnia 2016 r. została sporządzona niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Podkreślił Wojewoda, że zarówno w operacie jak i wyjaśnieniach z dnia 30 maja 2017 r. rzeczoznawca szczegółowo wyjaśniła przyjęte cechy nieruchomości, tj.: lokalizację, rangę drogi, powierzchnię działki i infrastrukturę techniczną, a także dobór nieruchomości podobnych. Z dokumentacji tej wynika, że dla cechy "lokalizacja" dla wycenianej nieruchomości przyjęto stan "mniej korzystny", ponieważ "nieruchomość wyceniana położona jest na terenie dzielnicy B. w sąsiedztwie nielicznej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, okoliczny teren o mniejszym stopniu zurbanizowania (komunikacja miejska oddalona, gorsze warunki dojazdu - brak lub niepełna infrastruktura drogowa, w sąsiedztwie zaplecze socjalno-gospodarcze mniej rozwinięte)". Bezsporne jest przy tym, że działki [...] i [...] nie posiadają pełnej infrastruktury technicznej. Przyjęte do porównania w operacie szacunkowym nieruchomości gruntowe zlokalizowane są natomiast na terenie dzielnic o podobnym stopniu zurbanizowania, natomiast różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą, a przyjętymi do wyceny korygowano współczynnikami korygującymi.

Zdaniem organu niecelowe jest także, jak domagają się tego skarżący, uwzględnienie w procesie wyceny transakcji nieruchomościami, które miały miejsce we wrześniu 2012 r. i w grudniu 2011 r., gdyż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został wykonany w grudniu 2016 r. Okres monitorowania nieruchomości podobnych powinien być natomiast jak najbliższy daty sporządzenia wyceny. Skoro zatem w latach 2013-2015 (vide: tabela na stronie 15 wyceny) biegła znalazła nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej nie było w ocenie organu odwoławczego podstaw do rozszerzania badania rynku o kolejne, jeszcze bardziej odległe od dnia sporządzenia wyceny, lata.

Końcowo Wojewoda uznał, że sporządzony operat stanowi wystarczającą podstawę ustalenia odszkodowania za działki nr [...] i [...], w związku z czym brak jest podstaw do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność wartości nieruchomości przejętej przez Gminę z uwzględnieniem jej walorów bądź uzupełnienia dotychczasowej opinii.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżący domagają się uchylenia zaskarżonej decyzji, zarzucając naruszenie:

1. art. 7 k.p.a. poprzez błędną ocenę odwoławczą zaskarżonej decyzji, w szczególności zaś nieprawidłową ocenę jako wartościowego operatu szacunkowego, który nie uwzględnia reguł przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 154 ust 1 u.g.n. oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego), a w konsekwencji nieprawidłowe stwierdzenie poprawności działania organu pierwszej instancji w celu prawidłowej oceny wartości gruntu przejętego;

2. art. 7 k.p.a. oraz 136 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie wnioskowanego dowodu z opinii biegłego w zakresie wartości nieruchomości przejętej przez Gminę Miasta G. lub też uzupełnienie dotychczasowej opinii poprzez przyjęcie jako podstawy do szacunku dane o sprzedaży nieruchomości o podobnym położeniu i walorach, nabytych przez Gminę G. na identyczne cele, jak też zobowiązanie biegłej do uzupełnienia próby porównywanych nieruchomości o informacja o przeznaczeniu gruntów i ich cechach.

W uzasadnieniu skargi strony wyjaśniły, że stan faktyczny dotyczący przejścia na własność gminy nieruchomości i jej stan prawny są w niniejszej sprawie bezsporne. Kwestionowane, w dalszym ciągu, są ustalenia poczynione w operacie szacunkowym z dnia 9 grudnia 2016 r., bowiem biegła uchybiła regułom nakazującym uwzględniać nieruchomości podobne – położone w sąsiedztwie wycenianego gruntu oraz posiadające zbliżoną wartość użytkową. W tym zakresie skarżący wskazali na konieczność uwzględnienia w wycenie działek o numerach: [...], [...], [...] i [...], które są położone dość blisko, choć nieco dalej od ciągów drogowych oraz centrum dzielnicy. Tymczasem biegła nie uwzględniła specyfiki położenia nieruchomości wycenianej, w szczególności zaś jej dobrego skomunikowania, przyjmując do porównania grunty gorzej skomunikowane. Nie uwzględniono także wielkości gruntu – porównywane nieruchomości są mniejsze, oraz jej przeznaczenie – przy żadnej z porównywanych nieruchomości nie ma informacji o ich przeznaczeniu w planie. Skarżący zakwestionowali także ustalenia w zakresie infrastruktury technicznej wskazując, że w granicach dzielonej nieruchomości znajdują się wszelkie media.

Powyższe uchybienia oznaczają, że operat szacunkowy nie tylko nie uwzględnia cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, lecz także w sposób nierzetelny opisuje samą nieruchomość wycenianą. Końcowo skarżący podkreślili konstytucyjne umocowanie instytucji odszkodowania za wywłaszczenie oraz cywilne korzenie pojęcia naprawienia szkody, rozumianej jako kompensacja realnej wartości utraconego dobra.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym. W uzasadnieniu podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się zaś do zarzutów skargi stwierdził, że w niniejszej sprawie wyznacznikiem ekwiwalentności przyznanego odszkodowania jest wartość przejętego prawa własności przedmiotowej nieruchomości, a nie przekonanie stron skarżących o zaniżeniu wartości nieruchomości, określonej w operacie szacunkowym z dnia 9 grudnia 2016 r. Podkreślił także, że operacie zawarto informację o przeznaczeniu planistycznym działek przyjętych do wyceny, jak również przeanalizowano zachowanie rynku w okresie czasu przyjętym do wyceny. Zdaniem organu prawidłowo też przyjęto obszar badanego rynku, tj. miasto G. oraz powierzchnię działek porównywanych, nadając tej cesze odpowiednią wartość i korygując ją za pomocą współczynników.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów postępowania dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie dopatrzył się takich naruszeń prawa w odniesieniu do zaskarżonej decyzji, wobec czego skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta G., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, ustalająca odszkodowanie na rzecz dotychczasowych właścicieli działek nr [...] i nr [...] w G., obręb B. [...], z tytułu przejścia ich własności na rzecz Gminy G. z mocy prawa pod drogę publiczną, gminną.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji są w szczególności przepisy art. 129 ust. 1 i 5 oraz art. 98 ust. 3 u.g.n.

Na wstępie sąd zaznacza, że okoliczności związane z przejściem na własność gminy przedmiotowych działek i ich stan prawny są w niniejszej sprawie bezsporne. Przedmiotem sporu pozostaje jedynie wycena nieruchomości dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 9 grudnia 2016 r.

Rozważając niniejszą sprawę wyjść należy zatem od treści art. 98 ust. 3 u.g.n., który przewiduje, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Odszkodowanie za wywłaszczenie, do którego zasad i trybu ustalania odsyła ustawodawca w art. 98 ust. 3 u.g.n., określane jest w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości albo w odrębnej decyzji administracyjnej wydawanej w pierwszej instancji przez starostę, zgodnie z art. 129 ust. 1 i 5 u.g.n. W konsekwencji, sprawa odszkodowania za przejęte z mocy prawa działki gruntu na rzecz podmiotów publicznoprawnych wydzielone przy podziale nieruchomości pod drogi publiczne, rozstrzygana jest ostatecznie decyzją administracyjną na zasadach określonych w u.g.n.

Z taką też sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, gdyż jak prawidłowo zostało ustalone przez procedujące organy, negocjacje prowadzone przez właścicieli, w imieniu których występował ich zawodowy pełnomocnik, oraz Prezydenta Miasta, nie doprowadziły do uzgodnienia wysokości odszkodowania, co potwierdza protokół z dnia 7 lipca 2016 r.

Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym zwłaszcza operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. G., prowadzi do wniosku, że ustalenie wysokości należnego odszkodowania nastąpiło zgodnie z prawem.

Organ, w zgodzie z zasadami postępowania dowodowego, w tym art. 80 k.p.a. ocenił przedstawiony operat szacunkowy, prawidłowo uznając go za wiarygodny dowód w sprawie i przyjął za podstawę określenia wysokości odszkodowania (art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.). Wartość działek ustalono w operacie zgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Co do zasady, na podstawie art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Według treści art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Jak stanowi zaś art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Według prawidłowych ustaleń organu, przedmiotowa nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta G. nr [...] z dnia 28 października 1999 r., zgodnie z którą przedmiot wyceny znajdował się w strefie "[...]- ul. P. D 1/2" - działka nr [...] i "[...] - ul. P. D 1/2" - działka nr [...]". Tym samym podlegało akceptacji, że wycena przedmiotowych działek została przeprowadzona w oparciu o § 36 ust. 4 oraz ust. 6 rozporządzenia, na co też powołała się rzeczoznawca w spornym operacie.

Stosownie do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio.

Z kolei na podstawie § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, przepisy ust. 1 - 4 stosuje się odpowiednio przy określaniu działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości.

Według opinii rzeczoznawcy, zaakceptowanej prawidłowo przez organy, dostateczna ilość transakcji drogowych na ustalonym rynku lokalnym w G. pozwalała na przyjęcie doboru jako nieruchomości podobnych działek o przeznaczeniu drogowym.

W operacie szacunkowym z dnia 9 grudnia 2016 r. przedstawiono sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości - zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Według § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Sąd nie dostrzegł uchybień w wyborze nieruchomości podobnych poprzez przyjęcie do porównania transakcje nieruchomościami o funkcji drogowej w okresie od 2013 r. do dnia wyceny, z obszaru miasta G. oraz w określeniu ich cech charakterystycznych. Rzeczoznawca scharakteryzowała bowiem prawidłowo nieruchomość wycenianą, tworząc zestawienie cech, które bezpośrednio kształtują jej wartość i ocenił ich wagi. Uznano w operacie wskutek analizy, że dla nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem realizowanej funkcji największy wpływ na cenę gruntu mają: lokalizacja, powierzchnia działki, uzbrojenie terenu i ranga drogi. W przyjętym dla wyceny okresie biegła stwierdziła stabilizację cen transakcyjnych, przez co nie było potrzeby korekty ceny z uwagi na upływ czasu (str. 14 operatu). Biegła przeanalizowała lokalny rynek nieruchomości obszaru miasta G. i dokonała wyboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej określając ich cechy relewantne. Określiła wagi poszczególnych cech będące odzwierciedleniem ich wpływu na cenę nieruchomości oraz ustaliła współczynniki korygujące. Dokonując wyliczenia zastosowana metodą porównawczą, metodą korygowania ceny średniej, rzeczoznawca majątkowy J. G. oszacowała wartość m2 działek nr [...] i [...] na kwotę 208,00 zł/m2, przez co wartość prawa własności przedmiotowych działek wyniosła 138 112,00 zł.

Sąd zgadza się ze stanowiskiem Wojewody, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko rzeczoznawca. Również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór do porównań nieruchomości podobnych. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n. pkt 1 oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z przepisów tej ustawy nie wynika natomiast obowiązek sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w danej sprawie tylko z tej przyczyny, że strona w sposób niezasadny kwestionuje operat sporządzony dla potrzeb wydanej decyzji ustalającej odszkodowanie. Jeżeli bowiem strona kwestionuje ustalenia spornego operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o błędnie dokonanym przez rzeczoznawcę majątkowego opisie nieruchomości wycenianej, doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte stosownymi dowodami, nie może prowadzić do uznania, że przedmiotowy operat z dnia 9 grudnia 2016 r. został sporządzony niezgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia. Do wniosku strony o powołanie kolejnego rzeczoznawcy majątkowego odniósł się już Wojewoda, zasadnie wskazując, że skoro w materiale dowodowym znajduje się operat szacunkowy z dnia 9 grudnia 2016 r. mogący, według organu odwoławczego mogący stanowić podstawę ustalenia odszkodowania za przedmiotowe działki, zlecanie nowej wyceny bądź uzupełnienie dotychczasowej opinii nie znajduje uzasadnionych podstaw.

Należy też zwrócić uwagę, że przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego cechy nieruchomości - lokalizacja, ranga drogi, powierzchnia działki i infrastruktura techniczna zostały szczegółowo opisane w operacie (str. 16 wyceny). Ponadto odnosząc się do zastrzeżeń stron w piśmie z dnia 30 maja 2017 r. biegła przedstawiła wyjaśnienia i dodatkowe informacje, w tym w zakresie przyjętych cech. Opisała jako przyjęty rynek lokalny obszar miasta G., dzielnice: O., B., B., F., K. G., R., uzasadniając to lokalizacją nieruchomości gruntowych na terenie dzielnic o podobnym stopniu zurbanizowania. Natomiast różnice między nieruchomością wycenianą a przyjętymi do wyceny korygowano współczynnikami krygującymi. Wyjaśniła też biegła odnośnie cechy "lokalizacja", że dla wycenianej nieruchomości przyjęto stan mniej korzystny, ponieważ nieruchomość wyceniana położona jest na terenie dzielnicy B. w sąsiedztwie nielicznej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, okoliczny teren o mniejszym stopniu zurbanizowania (komunikacja miejska oddalona, gorsze warunki dojazdu - brak lub niepełna infrastruktura drogowa, w sąsiedztwie zaplecze socjalno-gospodarcze mniej rozwinięte). Odnośnie zaś cechy "infrastruktura techniczna" wskazała jako bezsporne, że działki [...] i [...] nie posiadają pełnej infrastruktury technicznej.

Niezasadne było tym samym żądanie skarżących uwzględnienia w wycenie transakcji nieruchomościami, które miały miejsce we wrześniu 2012 r. i w grudniu 2011 r. Trafnie organ uznał, że w sytuacji gdy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został wykonany w grudniu 2016 r. nie byłoby to celowe, ponieważ okres monitorowania nieruchomości podobnych winien być jak najbliższy daty sporządzenia wyceny. Istotne jest bowiem, że w latach 2013-2015 (zob. tabela str. 15 wyceny) biegła znalazła nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Skoro tak, nie było podstaw do rozszerzania badania rynku o wcześniejsze lata, tym bardziej, że biegła wskazała na stabilizację cenową w badanym okresie przyjętym do wyceny.

Zdaniem sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat spełnia wymogi formalne. Oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym i uzasadnionym doborze nieruchomości podobnych oraz przedstawieniu cech różniących te nieruchomości jak i ustaleniu współczynników korygujących. W konsekwencji operat ten mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Zarzuty skargi odnoszące się do operatu mają charakter polemiczny, zasadniczo kwestionują dobór nieruchomości dokonany przez rzeczoznawcę oraz niewłaściwą ocenę co do mniej korzystnego położenia nieruchomości wycenianej. Tymczasem wybór metody szacowania, dobór nieruchomości podobnych, czy ustalenie wielkości wskaźników korygujących pozostają w zakresie odpowiedzialności rzeczoznawcy i należą do sfery jego wiedzy fachowej. Zdaniem sądu zastrzeżenia te wkraczają w wiedzę specjalną, którą posiada biegły, natomiast nie są poparte takim dowodem, który mógłby wzbudzić wątpliwości co do prawidłowości spornego operatu, tymczasem jako to już sąd zaznaczył, z obowiązujących na datę wyceny przepisów wynika, że w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu, to na poparcie zarzutów powinna zgodnie z art. 157 u.g.n. przedstawić ocenę prawidłowości operatu dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców. Sąd podkreśla, że strony brały czynny udział w postępowaniu administracyjnym poprzez swego pełnomocnika (adwokata), autora składanych pism z zastrzeżeniami, ale takiej oceny nie złożono.

W judykaturze nie ma wątpliwości, że operat szacunkowy jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowana prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego dokonywana przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (zob. wyrok NSA z dnia 16 września 2016 r., sygn. akt I OSK 2938/14, dostępny w CBOSA, www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd administracyjny również nie ocenia merytorycznie operatu szacunkowego, wchodząc w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, a jedynie kontroluje, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie

W przedstawionych okolicznościach sąd stwierdził, że organ orzekający w sprawie, w zgodzie z przepisami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przeprowadził postępowanie dowodowe, zgromadził kompletny materiał dowodowy, który następnie wszechstronnie ocenił i na tej podstawie dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, do których zastosował właściwe przepisy prawa materialnego - ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę jako bezzasadną.

Sąd orzekł na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a. na posiedzeniu niejawnym, w postępowaniu uproszczonym.