Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 701/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2009-08-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 4 pkt 16, art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędziowie Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora Sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Protokolant Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 sierpnia 2009 r. sprawy ze skargi J.K.M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" Nr "[...]" w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 5284 zł (pięć tysięcy dwieście osiemdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. WSA/wyr.1 – sentencja wyroku


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt administracyjnych wynika, że Wójt Gminy J. decyzją z dnia "[...]" nr "[...]" ustalił od J. K. M. na rzecz Gminy J. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie geodezyjnym J., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr "[...]" oraz działki o nr "[...]" (w części oznaczonej symbolem MN) w wysokości "[...]" w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy J. terenu wsi J. i zbyciem nieruchomości. Ponadto organ nakazał uiszczenie ustalonej kwoty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Gminy J. z dnia "[...]" nr "[...]", który spowodował zmianę funkcji działek objętych decyzją z nieruchomości rolnej na cele zabudowy mieszkaniowej i wskazał, że uchwałą tą dla terenu tych działek ustalono wysokość stawki procentowej mającej wpływ na wzrost ich wartości w wysokości 30%. Wójt podniósł także, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami, a także zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, co umożliwiło przyjęcie tej wyceny jako właściwej do celów ustalenia jednorazowej opłaty. Organ powołał się na przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ponieważ J. K. M. sprzedała objęte decyzją nieruchomości, zasadne było ustalenie opłaty.

W odwołaniu od tej decyzji J. K. M. wniosła o jej uchylenie, zarzucając naruszenie przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż do naliczenia opłaty doszło w oparciu o błędny operat szacunkowy. Błąd w operacie polega, zdaniem odwołującej, na przyjęciu, że cały teren działki nr "[...]" przeznaczony jest pod teren zabudowy mieszkaniowej, co nie jest zgodne z prawdą, gdyż w części przeznaczony jest on na zieleń, a dla takiego terenu stawka procentowa wynosi 0%. Wskazała także, że z operatu wynika, iż w stosunku do działek nr "[...]" biegły przyjął, iż pod teren zabudowy mieszkaniowej przewidziane jest "[...]" m2 z ogólnej powierzchni "[...]" m2, nie wskazując jednak metody dokonania takich obliczeń, a ponadto także inne działki mają funkcję mieszaną, co nie zostało w opinii uwzględnione. Zarzuciła też, że powierzchnia działek przyjętych do porównania znacząco odbiega od powierzchni działki nr "[...]", a także, że przyjęto działki całkowicie przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a jej nieruchomość w części przeznaczona jest pod zieleń, co powoduje, iż dobór transakcji porównawczych był nieprawidłowy.

W toku postępowania odwoławczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło się do biegłego rzeczoznawcy o odniesienie się do zarzutów odwołania.

W odpowiedzi biegły stwierdził, że wyceny dokonano tylko w odniesieniu do działek lub ich części o funkcji MN-2, wielkość powierzchni MN dla działek "[...]" skartowano z mapy, pozostałe działki nie posiadały funkcji łamanej, obiekty porównawcze przyjęto z dostępnego zasobu transakcji, a transakcji tych było niewiele na rynku lokalnym, natomiast przyjęte do porównania działki posiadały wiodącą funkcję mieszkaniową.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" nr "[...]", po rozpatrzeniu odwołania, utrzymało w całości w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i stwierdził, że o ile w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel tej nieruchomości zbywa ją, to wójt ma obowiązek pobrania jednorazowej opłaty, której wysokość została ustalona w maksymalnej wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Następnie organ wskazał, że w myśl § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty planistycznej, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczeniem po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, przy czym stan nieruchomości przyjmuje się z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Dokonując oceny operatu szacunkowego organ przyjął, że został on sporządzony prawidłowo, a wartość działki z niego wynikającą należy uznać za odpowiadającą cenom rynkowym, tym bardziej, że każda z objętych decyzją działek została zbyta za cenę wyższą niż wynikająca z operatu. W związku z tym zarzuty odwołania, nie poparte żadną argumentacją, nie zasługują na uwzględnienie. SKO powołało się ponadto na treść wyjaśnień biegłego nadesłanych na żądanie organu, a odnoszących się do zarzutów odwołania

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie na powyższą decyzję J. K. M. wniosła o jej uchylenie i zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego a także art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez niewłaściwą interpretację skutkującą wadliwym ustaleniem wartości nieruchomości oraz naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 77 kpa.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że operat szacunkowy będący podstawą ustalenia opłaty jest nieprawidłowy i nierzetelny. Powołując się na definicję stanu nieruchomości zawartą w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazała, że błędem jest określanie wartości rynkowej nieruchomości po dokonaniu zmiany planu na podstawie cen tzw. działek budowlanych, gdyż stan nieruchomości, które stanowią tzw. działki budowlane nie jest tożsamy ze stanem nieruchomości, który istnieje w dniu uchwalenia planu. Skarżąca zarzuciła ponadto, że w metodzie porównawczej zastosowanej w sprawie przyjęto działki o nieadekwatnej powierzchni w stosunku do przedmiotowej nieruchomości. Skarżąca powołała się także na decyzję SKO wydaną na skutek jej odwołania w przedmiocie opłaty planistycznej dotyczącej działek powstałych po podziale działki nr "[...]" o innych numerach, niż objęte zaskarżoną decyzją, którą to decyzją organ odwoławczy w analogicznej sprawie uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wydania w analogicznych sprawach różnych rozstrzygnięć organ odwoławczy podniósł, że w przedmiotowej sprawie Kolegium przeprowadziło postępowanie wyjaśniające we własnym zakresie, występując do rzeczoznawcy majątkowego o złożenie wyjaśnień, czego nie uczyniono w tym innym postępowaniu, wydając orzeczenie kasacyjne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, choć nie wszystkie w niej podniesione zarzuty zasługują na uwzględnienie.

Na wstępie rozważań wskazać należy, iż zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Stosownie zaś do art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., - dalej jako p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W związku z tym sąd administracyjny kontroluje zaskarżoną decyzję wyłącznie

w aspekcie jej zgodności z prawem i może ją wzruszyć jedynie wówczas, gdy narusza ona przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 p.p.s.a.). Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowania wykładni tych przepisów. W zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Badając legalność zaskarżonej decyzji w świetle powołanych wyżej kryteriów, Sąd stwierdził, że rozstrzygnięcie to wydane zostało z naruszeniem przepisów prawa materialnego jak i przepisów postępowania mającym istotny wpływ na wynik sprawy

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest legalność wymierzonej opłaty planistycznej, badaniu podlega więc także operat szacunkowy, stanowiący podstawę wyliczeń.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej jako u.p.z.p.) wójt pobiera opłatę w przypadku zbycia nieruchomości, jeżeli jej wartość wzrosła w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec redakcji przepisu "wójt pobiera opłatę" - organ ten zobowiązany jest do jej ustalenia i pobrania. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z ust. 11 tego artykułu w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, iż na skutek zmiany planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowił operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę J. T. ustalający wartość nieruchomości sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy J. terenu wsi J. z dnia "[...]" i wartość tej nieruchomości po uchwaleniu planu.

Jednakże w ocenie sądu operat ten, mimo złożonych na żądanie organu odwoławczego wyjaśnień dodatkowych, nadal budzi wątpliwości co do poprawności wywiedzionych w nim wniosków. Przede wszystkim organ II instancji nie wyjaśnił w sposób jednoznaczny (choć zarzut ten podnoszony był w odwołaniu) czy funkcja mieszana MN i ZP dotyczy wyłącznie działek o numerach "[...]", czy też również innych działek. Co prawda załącznik graficzny, z którego wynika, że także działki nr "[...]" mają funkcję mieszaną, przedłożony został przez pełnomocnika skarżącej dopiero na rozprawie, ale zarzut w tym zakresie, stawiany skarżącej przez organ, a dotyczący niepoparcia żądań zawartych w odwołaniu żadnymi argumentami, nie może zostać uznany za trafny. Bowiem z uzasadnienia decyzji z dnia "[...]", zatwierdzającej projekt podziału działki nr "[...]", która znajduje się w aktach administracyjnych, wynika jednoznacznie, że działki nr "[...]" położone są częściowo w terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo – jednorodzinną wolnostojącą, a w części w terenach zieleni istniejącej, stanowiącej naturalne lokalne ciągi ekologiczne w większości wzdłuż cieków. Z operatu nie wynika jednak, aby biegły dokonując wyceny uwzględnił te okoliczności w odniesieniu do tej części wycenianej nieruchomości, tak jak to uczynił w odniesieniu do działek "[...]". Odnosząc się do tej ostatniej kwestii, podnieść także należy, że operat nie zawiera szczegółowego wskazania metody przyjętej dla ustalenia , iż 80% powierzchni tych działek przeznaczone jest pod zabudowę mieszkaniową. Jednozdaniowe wyjaśnienie złożone przez biegłego w piśmie z dnia "[...]", dotyczące skartowania z mapy powierzchni MN, bez wskazania szczegółowego sposobu dokonania wyliczenia tej powierzchni dla każdej z działek i umożliwiającego stronom ustosunkowanie się do tych danych, nie może zostać uznane za prawidłowe.

W rozdziale 3 operatu ( uwarunkowania planistyczne) biegły stwierdził, że działki wydzielone w wyniku podziału oznaczone są symbolem MN - 2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej oraz, że przeważającą funkcją terenu nieruchomości po zmianie planu jest funkcja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, a w planie przewidziano także tereny o funkcji uzupełniającej funkcję podstawową – drogi dojazdowe, niezbędne do prawidłowego wykorzystania i zagospodarowania nieruchomości. Jednak, jak to wskazano wyżej, zarówno z planu miejscowego, jak i z decyzji zatwierdzającej plan podziału nieruchomości wynika, że tereny te mają również inne przeznaczenie, a biegły nie wskazał dlaczego nie uwzględnił tej okoliczności w odniesieniu do wszystkich działek o funkcji mieszanej, a jedynie do działek o numerach "[...]". Jeśli natomiast zdaniem biegłego okoliczność ta pozostaje bez wpływu na wartość szacowanej nieruchomości, to takie stanowisko należało szczegółowo uzasadnić.

Odnosząc się do sposobu przeprowadzenia wyceny wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonuje, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl art. 152 ust.2 cytowanej ustawy wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Z kolei stosownie do przepisu art. 153 ust. 1 tej ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomości będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3).

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca wskazał w operacie, że przy obliczaniu wartości rynkowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W operacie zaznaczono, że została przeprowadzona analiza cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym oraz ich cech i porównanie ich do przedmiotowej nieruchomości przed i po zmianie jej przeznaczenia.

W ocenie Sądu wątpliwości budzi przyjęcie przez rzeczoznawcę, iż nieruchomości wskazane w operacie jako obiekty porównawcze podobne są do nieruchomości wycenianej. W myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zatem, aby móc porównać dwa obiekty, znane być muszą te same ich cechy. W operacie znajduje się opis cech nieruchomości szacowanej, nie ma jednak wskazanych wszystkich tych samych cech co do nieruchomości przyjętych jako obiekty porównawcze. Biegły nie wskazał również według jakich kryteriów stopniował jakość poszczególnych cech ( co określał jako lokalizację średnią, dość dobrą lub dobrą). Przede wszystkim jednak wszystkie przyjęte do porównania nieruchomości mają powierzchnię daleko odbiegającą od powierzchni szacowanej działki nr "[...]", która wynosi "[...]" ha. Natomiast największa z działek przeznaczonych na cele rolne przyjęte do porównania ma powierzchnię niemal dwukrotnie mniejszą od szacowanej ("[...]" ha). W ocenie Sądu rzeczoznawca, w celu wykazania podobieństwa, winien był zawrzeć dodatkowe rozważania co do dopuszczalności przyjęcia podobieństwa działek w przypadku tak wyraźnej różnicy powierzchni. Samo stwierdzenie biegłego zawarte w piśmie wyjaśniającym z dnia "[...]", dotyczące niewielkiej ilości transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych o znacznych powierzchniach przeznaczonych na cele budowlane, nie może być uznane za wystarczające

Należy bowiem raz jeszcze wskazać, że dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi podnieść należy, że, wbrew stanowisku skarżącej, na skutek uchwalenia planu miejscowego uległ zmianie stan nieruchomości, ponieważ zmieniona została funkcja działki z nieruchomości rolnej na nieruchomość przeznaczoną na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zieleń i obsługę komunikacyjną.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd uznał, że do wydania decyzji ustalającej opłatę doszło w oparciu o operat szacunkowy, który sporządzony został z naruszeniem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisu § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przyjęcie za podstawę orzekania wadliwego operatu stanowi także naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 kpa.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zobowiązany będzie do uzupełnienia materiału dowodowego w kierunku wskazanym w poczynionych wyżej rozważaniach, w szczególności do usunięcia uchybień dotyczących operatu biegłego rzeczoznawcy.

W tym stanie rzeczy Sąd, uznając zaskarżoną decyzję za wydaną z naruszeniem prawa materialnego oraz przepisów postępowania mającym istotny wpływ na wynik sprawy, z mocy art. 145 §1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w punkcie I wyroku.

O kosztach orzeczono po myśli art. 200 p.p.s.a. w związku § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a i w zw. z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz. U. Nr 163, poz.1349 ze zm.)

Rozstrzygnięcie zawarte w punkcie III sentencji wynika z art. 152 p.p.s.a.