Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 715/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-08-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Ostrowska, , Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Asesor WSA Anna Milicka-Stojek (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 23 sierpnia 2022 r. sprawy ze skargi R. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2022 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie (dalej jako "organ" lub "Kolegium") decyzją z 31 stycznia 2022 r. nr KOC/6432/Ar/20, po rozpatrzeniu odwołania R. B. (dalej jako "skarżąca" lub "inwestor"), utrzymało w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m.st. Warszawy (dalej jako "Zarząd Dzielnicy") 16 listopada 2020 r. nr 106/WZ/ŚRÓ/2020 odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługowym parterem, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą przy ul. C. [...] na dz. nr [...] z obrębu [...] w W.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Skarżąca w dniu 10 lipca 2019 r. (data wpływu do Zarządu Dzielnicy) wystąpiła z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, dla ww. inwestycji zlokalizowanej w budynku przy ul. C. [...], na dz. nr [...] z obrębu [...].

Zarząd Dzielnicy decyzją z 23 marca 2020 r. nr 27/WZ/ŚRÓ/2020 odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Kolegium decyzją z 30 czerwca 2020 r. nr KOC/2364/Ar/20 uchyliło ww. decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Zarząd Dzielnicy decyzją z 16 listopada 2020 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że w oparciu o art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.p.z.p.", dokonał analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Jak ustalono, wskaźniki i parametry wnioskowanej zabudowy są niezgodne z wymaganiami ustalonymi na podstawie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164 poz. 1588), powoływanego dalej jako "rozporządzenie", określone w analizie zagospodarowania obszaru (załącznik nr 3 do decyzji), w zakresie niezgodności wnioskowanej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki z ustaleniami analizy zagospodarowania obszaru. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy zgodnie z wnioskiem wynosi 20 m. Z ustaleń analizy zagospodarowania obszaru wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna zawierać się w przedziale od 16,0 m do 17,0 m, tj. średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków występujących w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki, ustalona na podstawie tabeli nr 2 analizy. W związku z tym, przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji wezwano skarżącą pismem z 30 lipca 2020 r. do zajęcia stanowiska w sprawie ww. rozbieżności w terminie 21 dni od daty jego otrzymania. W odpowiedzi z 7 września 2020 r. skarżąca zgodziła się powyższą analizą w zakresie ustalonego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy nadziemnej w stosunku do powierzchni działki – "W", składając stosowną korektę wniosku, jednak nie zgodziła się z analizą w zakresie ustaleń wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wnioskując o pozostawienie wskazanego przez nią parametru wysokości. Zarządu Dzielnicy podtrzymał swoje wcześniejsze ustalenia wskaźnika wysokości w analizie obszaru zagospodarowania. W tej sytuacji, w związku z niespełnieniem warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, orzeczono o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca wniosła o jej uchylenie, zarzucając Zarządowi Dzielnicy naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, 77 § 1, art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (wówczas Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", poprzez błąd w ustaleniach faktycznych polegający na pominięciu zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, zlokalizowanej na dz. nr [...], nr [...] i nr [...], pozwalającej ustalić wymagania dla nowej zabudowy i tym samym spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię i § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez wadliwe wyznaczenie granic obszaru analizowanego.

Kolegium decyzją z 31 stycznia 2022 r., po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, utrzymało ww. decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji wskazało, odnosząc się do warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa, że ocena spełnienia tego warunku winna zostać dokonana poprzez analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w oparciu o przepisy rozporządzenia. Przepisy ustawy i rozporządzenia wymagają natomiast ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy takich parametrów jak: obowiązującą linię nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrię dachu. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany (w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m) i przeprowadza na nim analizę. W przedmiotowej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w sposób zgodny z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Teren objęty wnioskiem znajduje się w obszarze wielofunkcyjnej zabudowy o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej i usługowej (biurowej, handlowej, gastronomicznej, zamieszkania zbiorowego, administracji wojskowej, magazynowej, warsztatowej). Planowaną funkcją budynku jest funkcja mieszkalna wielorodzinna z usługami w parterze, a zatem planowane zamierzenie inwestycyjne będzie stanowiło kontynuację funkcji występującą w obszarze analizowanym. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia wskazano, że linię zabudowy po zachodniej stronie ul. C. wyznacza istniejący zespół budynków mieszkalnych o układzie pierzejowym, z linią zabudowy (elewacji frontowych) usytuowaną w linii rozgraniczającej ul. C. Linie zabudowy po stronie zachodniej ww. ulicy wyznaczają elewacje frontowe budynków biurowych wycofane od 15 m do 30 m do linii rozgraniczającej ulicy. Obowiązującą linię zabudowy należy wyznaczyć w linii rozgraniczającej ul. C. jako kontynuację linii elewacji budynków zespołu zabudowy mieszkaniowej zlokalizowanej na dz. nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] z dopuszczeniem wycofania linii zabudowy parteru od granicy działki z ul. C. max. 4 m. W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskazano, że średni wskaźnik powierzchni nowej zabudowy dla analizowanego obszaru wynosi 0,64, zaś dla zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej w obszarze analizowanym wynosi 0,52. Dopuszczenie wskaźnika wyższego niż średni wskaźnik powierzchni zabudowy byłoby błędne z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego i dla wnioskowanej inwestycji przyjęto współczynnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki 0,64, tzn. średni wskaźnik dla całego analizowanego obszaru, co jest zgodne z przeprowadzoną analizą oraz wnioskiem skarżącej (skorygowanym w dniu 7 września 2020 r.). Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, Zarząd Dzielnicy ustalił, że średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej dla obszaru analizowanego wynosi 30,01 m, natomiast dla terenu objętego wnioskiem szerokość planowanej inwestycji wynosi 35,5 m. W tej sytuacji prawidłowa jest szerokość elewacji frontowej 30 m z tolerancją 20%. W analizie wskazano, że budynki w obszarze analizowanym posiadają zróżnicowaną geometrię dachów (dachy płaskie i dachy spadziste). Zarząd Dzielnicy przyjął geometrię dachu: dach płaski oraz wysokość kalenicy jak wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w zakresie od 16,0 m do 17,0 m. Stosownie do § 7 rozporządzenia, w sporządzonej analizie podano, że średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych dla obszaru analizowanego wynosi 14,3 m. Dla zachowania ładu przestrzennego przyjęcie średniej wysokości z całego obszaru analizy byłoby wadliwe w kształtowaniu zabudowy na tym terenie. W celu uporządkowania dysharmonijnej przestrzeni w obszarze analizowanym poprzez ustalenie jednorodnych przestrzennie kwartałów zabudowy, wnioskowany budynek mieszkalny wielorodzinny powinien stanowić część zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zlokalizowanej pomiędzy ul. C. i S. Jako zasadę obarczoną najmniejszym błędem do wyznaczenia tego współczynnika przyjęto średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych budynków występujących w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki, tj. zespołu budynków mieszkalnych po zachodniej stronie ul. C. (dz. nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) oraz zespołu budynków biurowych po wschodniej, przeciwnej stronie ww. ulicy (dz. nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]). Z kolei układ urbanistyczny zamkniętego terenu jednostki wojskowej oraz zabudowę stacji paliw płynnych O. S.A., z powodu swojej specyficznej funkcji i formy, wyłączono z wyliczeń wysokości kształtującej zabudowę na wnioskowanej działce. Średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków występujących w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki wynosi 16,4 m. Dopuszczenie wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy jako kontynuacji linii górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy usługowej przy ul. C. [...] (23,5 m), [...] (21,5 m) będzie niekorzystne z puntu widzenia zachowania ładu przestrzennego. Wymieniona zabudowa usługowa posiada odrębną funkcję, gabaryty, jest wydzielona przestrzennie szeroką sześciopasmową ul. C. o znacznym natężeniu ruchu. Jak wskazano w analizie, kwartał zabudowy usługowej zlokalizowany naprzeciwko wnioskowanego terenu, po drugiej stronie sześciopasmowej rychliwej ul. C. ograniczony ul. B.-C.-M. z lokalizacją ważnych funkcji publicznych Sądu Okręgowego - Sąd Gospodarczy (ul. C. [...]) oraz Sądu Rejonowego (ul. C. [...]), powinien stanowić dominantę funkcjonalną i przestrzenną krystalizującą tkankę urbanistyczną. Wnioskowany obiekt nie powinien umniejszać tej zabudowy, jednocześnie sam nie powinien nadaremnie dominować sąsiedniej niskiej zabudowy jednostki wojskowej zlokalizowanej na dz. nr [...]. Utworzenie nowej dominanty lub subdominanty wysokościowej bez widocznej potrzeby funkcjonalnej i przestrzennej na wnioskowanym terenie będzie niekorzystne dla zachowania ładu przestrzennego. Mając powyższe ustalenia na uwadze, Kolegium poparło stanowisko przedstawione w analizie urbanistycznej i uznało, że prawidłowo przyjęto, że nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy z uwagi na niemożność zrealizowania planowanej inwestycji o parametrze wskazanym we wniosku co do jego wysokości, tj. 20 m. Dla wnioskowanej inwestycji ustalono bowiem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w zakresie od 16 m do 17 m. Przy wydawaniu decyzji o warunku zabudowy organy związane są natomiast nie tylko przepisami prawa, ale również treścią wniosku. Skoro w niniejszej sprawie został ustalony parametr wysokości inny niż wskazany we wniosku inwestora, to prawidłowo Zarząd Dzielnicy pismem z 30 lipca 2020 r. poinformował inwestora, że analiza wykazała niezgodność zaproponowanych parametrów wskaźnika powierzchni nowej zabudowy i wysokości z wymaganiami dotyczącymi nowej zabudowy, co może być przyczyną wydania decyzji odmownej oraz wezwał inwestora do zajęcia stanowiska. W odpowiedzi na powyższe, inwestor w piśmie z 7 września 2020 r. poinformował, że nie zgadza się z analizą w zakresie ukształtowania wysokości nowej zabudowy. W tej sytuacji prawidłowo Zarząd Dzielnicy odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. Za niezasadny Kolegium uznało zarzut dotyczący pominięcia zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, zlokalizowanej na dz. nr [...], nr [...] oraz nr [...] pozwalającej ustalić wymagania dla nowej zabudowy, bowiem Zarząd Dzielnicy wziął tę zabudowę pod uwagę i odniósł się do niej w analizie urbanistycznej. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wadliwego wyznaczenia granic obszaru analizowanego Kolegium wskazało, że wprawdzie § 3 ust. 2 rozporządzenia zakreśla minimalne granice obszaru analizowanego, a tym samym pozwala na ustalenie tego obszaru w większych granicach, to jednak powiększenie obszaru analizowanego jest możliwe jedynie w sytuacji szczególnej, gdy jest to zgodne z postulatami zachowania ładu przestrzennego. Taka zaś sytuacja nie miała miejsca w niniejszej sprawie.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skardze na powyższą decyzję, skarżąca wniosła o jej uchylenie, jak również uchylenie decyzji pierwszej instancji, zarzucając organom naruszenie:

art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez błąd w ustaleniach faktycznych polegający na pominięciu przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego zabudowy znajdującej się w najbliższym otoczeniu inwestycji, a w szczególności zabudowy zlokalizowanej na dz. nr [...], pozwalającej ustalić wymagania dla nowej zabudowy i tym samym gwarantującej spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.;

art. 61 ust. 1 pkt 1 u,p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia przez wadliwe wyznaczenie granic obszaru analizowanego, w jego minimalnej wielkości, w tym pominięcie zabudowy zlokalizowanej na działkach w najbliższym otoczeniu planowanej inwestycji, pozwalającej ustalić wymagania dla nowej zabudowy.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że nie sposób zgodzić z ze stanowiskiem Zarządu Dzielnicy, że w sprawie nie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w zakresie wskaźnika wysokości górnej granicy krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, co uniemożliwiło wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie skarżącej, w ramach prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego winny znaleźć się działki sąsiednie spełniające wymogi tego przepisu. Taką działką sąsiednią jest dz. nr [...] znajdująca się przy ul. C. [...] (i posadowiony na niej budynek o wysokości ok. 30 m), u zbiegu ul. C. i N., co stanowiłoby kontynuację obowiązującej linii zabudowy. Działka nr [...] winna zostać ujęta w obszarze analizowanym, ponieważ zamyka pewien kwartał zabudowy - jedyny najbliższy kwartał zabudowy mieszkaniowej, sąsiadujący z planowaną inwestycją. W celu prawidłowej oceny potrzeb kształtowania ładu przestrzennego konieczne jest w analizie urbanistycznej rozłożenia akcentów przestrzennych - tzw. dominant, w pierzei przy ul. C.; uwzględnienie pełnego kwartału zabudowy mieszkaniowej przy ul. C., od strony planowanej inwestycji. Skarżąca nie zgodziła się z twierdzeniem, że budynek mieszkalny przy ul. C. [...], stanowi dominantę wysokościową i nie powinien stanowić odniesienia lub analogii do wnioskowanego terenu. Posadowienie budynku o podobnych parametrach (co ww. dominanta), stanowiłoby wręcz kontynuację i zachowanie istniejącej linii zabudowy, natomiast Zarząd Dzielnicy nie pochylił się w ogóle nad możliwością poszerzenia obszaru analizowanego w tym zakresie, wyznaczając go w minimalnym wymiarze. Nawiązanie do wysokości budynku C. [...] (około 30 m) byłoby wskazane, bowiem zamyka on zabudowę mieszkaniową (po drugiej stronie skrzyżowania znajdują się zabudowania klasztoru sióstr Nazaretanek) od strony południowej, natomiast nie ma budynku, który stanowiłby dla niego przeciwwagę od północy. Taką przeciwwagę stanowiłby właśnie planowany przez skarżącą budynek. Zarząd Dzielnicy wyznaczając granice obszaru analizowanego winien uwzględnić także szerszy kontekst, jakim jest zabudowa ul. C. (od strony M.), w zasięgu, której mogłaby pojawić się istniejąca zabudowa wielorodzinna pozwalająca na dostosowanie nowej zabudowy do cech i parametrów zabudowy już istniejącej, zlokalizowanej na dz. nr [...] i nr [...], na których są budynki wysokie. Zarząd Dzielnicy przy wyznaczaniu obszaru analizowanego wziął natomiast pod uwagę m.in. budynek Sądu Rejonowego [...] w W. oraz Krajowy Rejestr Sądowy, tj. instytucję nie tylko o centralnych funkcjach dla miasta, ale i dla Polski, zatem przestrzeń urbanistyczna powinna akcentować ten obszar. Skarżąca zauważyła, że wydając decyzję odmowną Zarząd Dzielnicy potraktował inwestycję wyłącznie jako kontynuację zabudowy mieszkaniowej wzdłuż u. C. (od nr x do y). Skarżąca we wniosku o wydanie warunków zabudowy proponowała natomiast zabudowę, jako tzw. dominantę. Planowana inwestycja znajduje się w pewnej odległości od istniejącej zabudowy mieszkaniowej (istniejące budynki mieszkalne tworzą pierzeję - jednolitą ścianę zabudowy, której skarżąca nie może kontynuować - po pierwsze znajduje się ona w odległości o około 55 m, po drugie oddzielona jest zabudową w postaci stacji paliw). Działka, na której planowana jest inwestycja, znajduje się na terenie dzielnicy [...]. Budynki Sądu znajdujące się po drugiej stronie ul. C. znajdują się już na obszarze dzielnicy M. Wydaje się zatem, że wskazaną jest lokalizacja wyższego budynku, który zaakcentowałby wstęp do dzielnicy centralnej. Zasadnym byłoby zatem spojrzenie na lokalizacje planowanej inwestycji w szerszej skali, a nie jedynie poprzez wyznaczenie obszaru analizy w minimalnym zakresie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja, którą utrzymano w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługowym parterem, garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą przy ul. C. [...] na dz. nr [...] w W.

Zdaniem organów, inwestor nie spełnił bowiem warunku dla wydania decyzji uwzględniającej jego wniosek, określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj. zasady dobrego sąsiedztwa, bowiem planowana inwestycja nie stanowi kontynuacji wysokości budynków znajdujących się na analizowanym terenie. Z powyższym stanowiskiem nie zgadza się skarżący, wskazując, że planowany budynek powinien być traktowany jako dominanta wysokościowa, zaś jego realizacja nie naruszałaby ładu przestrzennego.

Rozstrzygając tak zakreślony spór, wskazać w pierwszym rzędzie należy, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują sposób i tryb postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 u.p.z.p). Określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji innych niż lokalizacja inwestycji celu publicznego (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.).

Decyzję o warunkach zabudowy można natomiast uzyskać po łącznym spełnieniu warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (w brzmieniu z daty wydania decyzji Zarządu Dzielnicy), tj. gdy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z powyższego wynika, że odmowa ustalenia warunków zabudowy, uzasadniona jest wyłącznie w przypadku, gdy planowana inwestycja nie spełnia, któregoś z warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest zatem ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Uwzględnić przy tym należy, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).

Ocena spełnienia przez planowaną inwestycję wymogów ustalonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. winna być dokonywana przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepisy tego rozporządzenia wskazują bowiem szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., tj. linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Ponadto zgodnie z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora. Wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy wiąże zatem organy orzekające w sprawie, chociaż w zakresie parametrów inwestycji nie jest to związanie bezwzględne, bowiem jego zakres uzupełnia zasada ładu przestrzennego, której formalnym odzwierciedleniem jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana (tj. analiza urbanistyczna) (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 1746/18, https://cbois.nsa.gov.pl). Do tego też wniosku inwestycyjnego organ musi odnieść ustalenia w zakresie parametrów zabudowy na obszarze analizowanym, wynikające z analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu w celu zapewnienia realizacji ładu przestrzennego przez planowaną inwestycję. Z przepisów prawa wynika bowiem, że podstawowym instrumentem służącym stwierdzeniu, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" jest właśnie analiza urbanistyczna.

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Taka analiza została sporządzona w niniejszej sprawie, stanowiąc faktyczną podstawę do rozstrzygnięcia w przedmiocie parametrów zabudowy planowanej przez inwestora (skarżącą).

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie przyjmuje się, że obszar poddany analizie winien posiadać kształt zbliżony do okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki, gdzie teren działki inwestycyjnej znajduje się w centrum tego obszaru. Innymi słowy, obszar analizowany powinien być wyznaczony dookoła działki z każdej strony przy pomocy minimalnej odległości o jakim mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Określona przez prawodawcę odległości minimalna do granic działki musi być zachowana z każdej strony boków działki (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z 24 września 2019 r. sygn. akt II SA/Rz 243/19, https://cbois.nsa.gov.pl). Wyznaczenie obszaru analizowanego powinno nastąpić w taki sposób, aby cała działka budowlana, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdowała się w centrum tego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice obszaru analizowanego wynosiła nie mniej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniej niż 50 m.

Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W niniejszej sprawie organ ustalił, że front działki inwestycyjnej (oznaczony literami C-D-E), tj. miejsce, z którego odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, znajduje się od strony ul. C. (drogi), a jego szerokość wynosi 39,68 m. W konsekwencji, przyjęto obszar wokół przedmiotowej działki stanowiący trzykrotność tego parametru, tj. 119,04 m. Obszar analizowany przedstawiono graficznie na mapie za pomocą okręgu, w którego centrum znajduje się działka inwestora. W tym miejscu zauważyć należy, że jeżeli wyznaczony w ten sposób obszar analizowany obejmuje część nieruchomości, to wówczas nie można ograniczać się wyłącznie do tego fragmentu, lecz należy mieć w polu widzenia całą nieruchomość (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 21 lutego 2020 r. sygn. akt II SA/Gl 1621/19, https://cbois.nsa.gov.pl). Z taką sytuacją mamy do czynienia w kontrolowanej analizie, gdzie okrąg przecina niektóre działki znajdujące się przy jego granicy, dzieląc je na dwie części. Prawidłowo przy tym obie części działek, które znalazły się w analizie, a przez które przebiega granica obszaru zabudowanego zostały uwzględnione w analizie urbanistycznej.

Przechodząc do oceny powyższej analizy, Sąd podziela stanowisko organów, że w sprawie prawidłowo przyjęto, że funkcją obszaru jest zabudowa mieszkaniowa mieszkalna wielorodzinna oraz usługowa: biurowa, handlowa, gastronomiczna, zamieszkania zbiorowego, administracji wojskowej, magazynowej, warsztatowej, a zatem projektowana inwestycja (budynek mieszkalny wielorodzinny z usługami na parterze) będzie nawiązywała charakterem oraz architekturą do istniejących budynków. Prawidłowo również ustalono linię zabudowy w odległości od 15 m do 30 m do linii rozgraniczającej ul. C., jako kontynuację linii elewacji budynków zespołu zabudowy mieszkaniowej zlokalizowanej na dz. nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] z dopuszczeniem wycofania linii zabudowy parteru od granicy działki z ul. C. max. 4 m (zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia). Zaproponowane rozwiązania przestrzenne, w tym wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki gruntu, szerokość elewacji frontowej nawiązywać będą do bliskiego sąsiedztwa. Zarząd Dzielnicy właściwie określił przy tym średnie parametry dla całej zabudowy z obszaru analizowanego. Z ustaleń dokonanych w sprawie wynika, że średni wskaźnik nowej zabudowy dla analizowanego obszaru wynosi 0,64, zaś dla zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej w obszarze analizowanym wynosi 0,52. Dopuszczenie wskaźnika wyższego niż średni wskaźnik powierzchni zabudowy byłoby błędne z punktu widzenia zachowania ładu przestrzennego i dla wnioskowanej inwestycji przyjęto współczynnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki 0,64, tzn. średni wskaźnik dla całego analizowanego obszaru, co jest zgodne z przeprowadzoną analizą oraz wnioskiem skarżącej (skorygowanym w dniu 7 września 2020 r.) (zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia). Dokonano także ustaleń w zakresie szerokości elewacji frontowej, z których wynika, że średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego wynosi 30,01 m, natomiast dla terenu objętego wnioskiem szerokość planowanej inwestycji wynosi 35,5 m. W tej sytuacji prawidłowa jest szerokość elewacji frontowej 30 m z tolerancją 20% (zgodnie z § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia), a zastosowanie ww. parametru znajduje uzasadnienie w sporządzonej analizie. W analizie podano także, że budynki w obszarze analizowanym posiadają zróżnicowaną geometrię dachów (dachy płaskie i dachy spadziste), zaś Zarząd Dzielnicy przyjął geometrię dachu: dach płaski (zgodnie z § 8 rozporządzenia). Powyższe ustalenia wynikają z analizy urbanistycznej, jak również są zgodne z przepisami rozporządzenia.

Kwestią sporną w sprawie jest natomiast, jak wskazano już powyżej, ukształtowanie wysokości nowej zabudowy, bowiem wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określono w analizie urbanistycznej w zakresie od 16,0 m do 17,0 m, podczas gdy wniosek skarżącej dotyczy budynku o wysokości 20 m.

Zauważać należy, że zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). Powyższy przepis odniesiony do ustaleń zawartych w zaskarżonej decyzji wskazuje, że ustalając parametry wysokościowe organ nawiązał do wysokości budynków sąsiadujących z planowanym, co należy uznać za prawidłowe. W sporządzonej analizie podano bowiem, że średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych dla obszaru analizowanego wynosi 14,3 m. Scharakteryzowano przy tym dokładnie działki bezpośrednio sąsiadujące z przedmiotowym terenem wskazując, że część z nich jest niezabudowana (dz. nr [...], nr [...] i nr [...]), dz. nr [...] zabudowana jest niskim budynkiem stacji paliw O. S.A. o wysokości 7,5 m, zaś dz. nr 10/4 stanowi rozległy, zamknięty teren wojskowy o niskiej zabudowie mieszkalnej i usługowej, której wysokość wynosi od 3,5 m do 14 m (średnio 7,6 m). Następnie zauważono, że od wschodu, po przeciwległej stronie ul. C. na analizowanym obszarze znajduje się z kolei zabudowa niska i średniowysoka o funkcji biurowej, handlowej i administracyjnej. Zabudowa ta ma wysokość kolejno 10 m, 21,5 m, 16 m i 23,5 m (kolejno ul. C. [...],[...],[...],[...]). Przy tym zabudowa ta znajduje się już na obszarze obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu ulicy Bartyckiej z dopuszczeniem zabudowy usług, handlu i biur o wysokości od 9 m do 22 m (symbol UH/B1) z dopuszczeniem budynku wysokiego (W) w narożniku ul. C. i Bartyckiej (symbol UH/B14), jako dominanty wysokościowej. Od południa z kolei poprzez ul. S. wnioskowany teren sąsiaduje z zespołem średniowysokiej, zwartej zabudowy pierzejowej o funkcji mieszkalnej wielorodzinnej z usługami w parterach o wysokości od 15,5 m do 16 m. Autor analizy zauważył, że dla zachowania ładu przestrzennego przyjęcie średniej wysokości z całego obszaru analizy, tj. 14,3 m, byłoby wadliwe w kształtowaniu zabudowy na tym terenie. W celu uporządkowania dysharmonijnej przestrzeni w obszarze analizowanym poprzez ustalenie jednorodnych przestrzennie kwartałów zabudowy, wnioskowany budynek mieszkalny wielorodzinny powinien stanowić część zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej zlokalizowanej pomiędzy ul. C. i S.. Jako zasadę obarczoną najmniejszym błędem do wyznaczenia tego współczynnika przyjęto więc średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych budynków występujących w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki, tj. zespołu budynków mieszkalnych po zachodniej stronie ul. C. (dz. nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]) oraz zespołu budynków biurowych po wschodniej, przeciwnej stronie ww. ulicy (dz. nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]). Z kolei układ urbanistyczny zamkniętego terenu jednostki wojskowej oraz zabudowę stacji paliw płynnych O. S.A., z powodu swojej specyficznej funkcji i formy, wyłączono z wyliczeń wysokości kształtującej zabudowę na wnioskowanej działce, co w ocenie Sądu, w istocie pozwoliło na ukształtowanie wysokości nowej zabudowy na wyższym poziomie, zbliżonym do wnioskowanego. Średnia wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych budynków występujących w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki wynosi 16,4 m. Autor analizy wskazał jednocześnie, że wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej wnioskowanej zabudowy jako kontynuacji linii górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy usługowej przy ul. C. [...] (23,5 m), 100A (21,5 m) będzie niekorzystne z puntu widzenia zachowania ładu przestrzennego. Wymieniona zabudowa usługowa posiada bowiem inną funkcję, gabaryty, jest wydzielona przestrzennie szeroką sześciopasmową ul. C. o znacznym natężeniu ruchu. Jak wskazano w analizie kwartał zabudowy usługowej zlokalizowany naprzeciwko wnioskowanego terenu, po drugiej stronie ul. C., z lokalizacją ważnych funkcji publicznych Sądu Okręgowego - Sąd Gospodarczy (ul. C. [...]) oraz Sądu Rejonowego (ul. C. [...]), powinien stanowić dominantę funkcjonalną i przestrzenną krystalizującą tkankę urbanistyczną. Wnioskowany obiekt nie powinien umniejszać tej zabudowy, jednocześnie sam nie powinien nadaremnie dominować sąsiedniej, niskiej zabudowy jednostki wojskowej zlokalizowanej na dz. nr [...]. W konsekwencji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określono w analizie urbanistycznej w zakresie od 16,0 m do 17,0 m.

Skarżąca nie zgadzając się z powyższymi ustaleniami organów zarzuciła wadliwe wyznaczenie granic obszaru analizowanego, który w jej ocenie powinien zostać rozszerzony i obejmować inne jeszcze działki sąsiednie spełniające wymogi z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Taką działką sąsiednią, w ocenie skarżącej, jest choćby dz. nr [...] znajdująca się przy ul. C. [...] (i posadowiony na niej budynek o wysokości ok. 30 m), u zbiegu ul. C. i N., która stanowiłaby kontynuację obowiązującej linii zabudowy. Skarżąca nie zgodziła się przy tym z twierdzeniem organu, że budynek ten stanowi dominantę wysokościową i nie powinien stanowić odniesienia do wnioskowanego terenu. Posadowienie budynku o podobnych parametrach (co istniejąca dominanta), stanowiłoby wręcz kontynuację i zachowanie istniejącej linii zabudowy. Co więcej, w ocenie skarżącej, wyznaczając granice obszaru analizowanego winno się również uwzględnić szerszy kontekst, jakim jest zabudowa ul. C. (od strony M.), na dz. nr [...] i nr [...], na których zlokalizowane są budynki wysokie. Na koniec skarżąca wskazała, że Zarząd Dzielnicy potraktował przedmiotową inwestycję wyłącznie jako kontynuację zabudowy mieszkaniowej wzdłuż u. C. (od nr x do y), zaś we wniosku o wydanie warunków zabudowy proponowała tę zabudowę, jako tzw. dominantę.

Zdaniem Sądu, powyższe zarzuty są niezasadne, bowiem Zarząd Dzielnicy prawidłowo ustalił obszar analizowany, którego wielkość wprost realizowała minimum określone normą § 3 ust. 2 rozporządzenia, i na tej podstawie uznał, że nie zachodziła potrzeba powiększania go zgodnie z wnioskiem skarżącej, co też zostało szczegółowo uzasadnione w wynikach analizy urbanistycznej. Racjonalność urbanistyczna, choć może wymagać szerszego określenia granic celem zapewnienia spójności urbanistycznej z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie, to jednak przyjęcie powiększonego obszaru do analizy winno być przez organ prowadzący postępowanie szczegółowo uzasadnione (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 kwietnia 2013 r. sygn. akt II OSK 2632/11; LEX nr 1337409). Inaczej mówiąc, obszar analizowany ma być wyznaczony w taki sposób, by od granicy do granicy obszaru analizowanego odległość nie była mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy - nie mniej jednak niż 50 m. Obszar analizowany winien stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a jeśli jest większy niż wskazane minimum - co jest prawnie dopuszczalne - to z części tekstowej i graficznej analizy powinna jednoznacznie wynikać przyjęta przez organ wielokrotność tego minimum i przyczyny, które przemawiały w danej sprawie za przyjęciem takiej wielkości obszaru analizowanego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 13 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1492/11, LEX nr 1367298). Z powyższego wynika, że powiększenie obszaru analizowanego ponad minimum musi być szczegółowo uzasadnione. Skarżąca żąda natomiast poszerzenia obszaru analizowanego niejako w celu poszukiwania uzasadnienia dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, a w konsekwencji znalezienia takich budynków, które wskazywałyby na kontynuację istniejącej zabudowy pod kątem jej wysokości, w zakresie wyznaczonym przez art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy "rozciągnięcie" w żądanym przez skarżącą kierunku obszaru analizowanego nie znajdowało jednak uzasadnienia. Jak wynika bowiem z analizy, wskazywany przez skarżącą budynek przy ul. C. [...] o wysokości ok. 30 m stanowi dominantę wysokościową skrzyżowania ul. C. i N., a zatem nie powinien stanowić odniesienia lub analogii do wnioskowanego terenu, tym bardziej, że pozostałe budynki z tego kwartału mają wysokość od 15 m do 17 m. Wysokości tego budynku nie można zatem uznać za reprezentatywną dla obszaru analizowanego, w tym w szczególności dla tej jego części, w której planowana jest inwestycja. Nie znajduje uzasadnienia również uznanie planowanego budynku, jako kolejnej dominanty wysokościowej (otwierającej kwartał od północy). Po pierwsze, jak wskazano w wynikach analizy, tworzenie kolejnej dominanty bez widocznej potrzeby funkcjonalnej lub przestrzennej na wnioskowanym terenie będzie niekorzystne dla zachowania ładu przestrzennego (tym bardziej, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestycyjnej znajdują się działki niezabudowane lub zabudowane niskimi budynkami, w tym teren wojskowy), po drugie nie jest wystarczające dla dokonania odstępstwa w tym zakresie wskazanie, że istnieje w niedalekim sąsiedztwie (poza obszarem analizowanym) już jeden budynek tak wysoki), po trzecie zaś zabudowa, której dotyczy postępowanie, zdominowałaby znajdującą się naprzeciwko wnioskowanego terenu, po drugiej stronie sześciopasmowej ul. C. zabudowę, w której zlokalizowane są instytucje o ważnych funkcji publicznych, tj. Sąd Okręgowy - Sąd Gospodarczy (ul. C. [...]) oraz Sąd Rejonowy (ul. C. [...]) i to właśnie one powinny stanowić dominantę funkcjonalną i przestrzenną krystalizującą tkankę urbanistyczną. Inaczej mówiąc wnioskowany obiekt nie powinien umniejszać tej zabudowy, jednocześnie sam nie powinien nadaremnie dominować sąsiedniej niskiej zabudowy jednostki wojskowej zlokalizowanej na dz. nr [...].

Zdaniem Sądu, posadowienie budynku z tak dużą dominantą wysokościową w obszarze gdzie głównie występuje zabudowa pierzejowa wielokondygnacyjna, lecz nieprzekraczająca 17 m, będzie zakłócało zastany w tym rejonie ład przestrzenny. Tym samym brak jest uzasadnienia do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla dominanty wysokościowej na wysokości 20 m w nawiązaniu do budynku znajdującego się przy ul. C. [...], czy też budynków wielorodzinnych zlokalizowanych na dz. nr [...] i nr [...] przy ul. C. (znajdujących się poza obszarem analizowanym), które to położne są przy skrzyżowaniu ul. C., N. i B. i wzajemnie uzupełniają zabudowę w tej części ulicy. W tej sytuacji nie sposób organom zarzucić naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i § 3 K.p.a.).

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.

Rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, który to przepis dopuszcza stosowanie ww. trybu, gdy strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Taka zaś sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, w której skarżąca i organ wystąpili o rozpoznanie sprawy w powyższym trybie, zaś uczestnicy postępowania nie wyrazili sprzeciwu odnośnie do rozpoznania sprawy na posiedzeniu niejawnym.