Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1434/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151 par. 1 pkt. 1 w zw. z art. 145 par. 1 pkt. 4
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Halina Emilia Święcicka, , Sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły, Sędzia WSA Izabela Ostrowska (spr.), , Protokolant sekr. sąd. Ewa Sawicka-Bożek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2016 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2015 r. znak [...] w przedmiocie odmowy uchylenia decyzji ostatecznej oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm. – dalej jako "k.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej [...] z siedzibą w [...] (dalej jako "skarżąca", "Wspólnota") o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją własną z dnia [...] marca 2015 r., znak: [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Z akt postępowania administracyjnego wynika, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla [...] decyzją z dnia [...] maja 2009 r., Nr [...] udzielił inwestorowi [...] spółce z o.o. z siedzibą w [...] pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wybudowanego na działkach o nr ewid. [...] i [...] z obr. [...], przy ul. [...] w [...], zrealizowanego na podstawie decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] lipca 2007 r., [...] o pozwoleniu na budowę.

Następnie [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] października 2009 r. Nr [...], stwierdził nieważność decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku mieszkalnego i rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy decyzją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2009 r. znak: [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 28 kwietnia 2010 r., sygn. akt. VII SA/Wa 27/10 oddalił skargę spółki [...] na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2009 r. znak: [...]. W ocenie Sądu kontrolowana decyzja, którą udzielono pozwolenia na użytkowanie dotknięta jest wadą rażącego naruszenia art. 59 ust. 1 Prawa budowlanego, gdyż inwestycja została zrealizowana na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzja ta tak w dacie złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie jak i w dacie wydania decyzji kontrolowanej w postępowaniu nieważnościowym nie była ostateczna.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...] w dniu 19 marca 2013 r. wniosła o wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2009 r. znak: [...], podnosząc przesłankę z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. i wskazując, że o decyzji stwierdzającej nieważność pozwolenia na użytkowanie dowiedziała się w dniu 20 lutego 2013 r. w trakcie przeglądania akt sprawy dotyczącej rozbiórki budynku.

Po wznowieniu postępowania, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] września 2013 r. znak [...] stwierdził wydanie decyzji GINB z dnia [...] listopada 2009 r. z naruszeniem prawa i odmówił jej uchylenia, gdyż w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w istocie decyzji dotychczasowej.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. znak [...] utrzymał w mocy własną decyzję. Organ ustalił, że Wspólnota miała przymiot strony w trakcie prowadzonego postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] z dnia [...] maja 2009 r., udzielającej pozwolenia na użytkowanie i bez swojej winy nie brała udziału w tym postępowaniu. Z ustaleń organu wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...] powstała z chwilą wyodrębnienia i przeniesienia własności pierwszego samodzielnego lokalu mieszkalnego w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w [...], co nastąpiło to w dniu [...] czerwca 2009 r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że w sprawach o pozwolenie na użytkowanie w sytuacji, gdy inwestycja została zrealizowana na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nie znajduje zastosowania art. 59 ust. 7 Prawa budowlanego, a przymiot strony należy badać w oparciu o przepis 28 k.p.a. Zdaniem organu zawiązanie dnia 23 czerwca 2009 r. Wspólnoty Mieszkaniowej uzasadniało nadanie jej przymiotu strony w przedmiotowym postępowaniu, jednakże w wyniku wznowienia postępowania mogłaby zapaść wyłącznie decyzja odpowiadająca w swojej istocie decyzji dotychczasowej z uwagi na związanie organu wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 kwietnia 2010 r., sygn. akt. VII SA/Wa 27/10.

W wyniku skargi złożonej na powyższą decyzję WSA w Warszawie wyrokiem z dnia 31 października 2014 r., sygn. akt VII SA/WA 112/14 uchylił decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowalnego z dnia [...] listopada 2013 r. oraz poprzedzającą ją decyzję z dnia [...] września 2013 r.

Sąd wskazał, że prowadząc postępowanie rozpoznawcze co do ustalenia podstaw wznowienia postępowania, organ nie wyjaśnił jaki charakter miała powstała Wspólnota i kto sprawował zarząd nieruchomością wspólną. Ustalenie przesłanki z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. uzależnione jest od wyjaśnienia, czy istniejąca w dacie wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Wspólnota była tzw. małą wspólnotą mieszkaniową do której należał również inwestor, czy też była tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową. Dopiero wyjaśnienie tych kwestii pozwoli ustalić, czy Wspólnota Mieszkaniowa nie brała w nim udziału bez swojej winy, czy też w imieniu Wspólnoty występował inwestor, który był stroną tego postępowania.

Po dokonaniu ponownej analizy akt sprawy w związku z wyrokiem z dnia [...] października 2014 r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] odmówił uchylenia decyzji własnej z dnia [...] listopada 2009 r. znak [...].

W ocenie organu wniosek Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] o wznowienie postępowania nie został złożony przez stronę, która nie brała udziału w postępowaniu. Organ uznał bowiem, że stroną postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji organu powiatowego z dnia [...] maja 2009 r. była m.in. [...] Sp. z o.o. występująca zarówno jako inwestor, jak również jako zarządca nieruchomości przy ul. [...] w [...].

Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...], zarzucając organowi naruszenie art. 6 w zw. z art. 18 ustawy o własności lokali w zw. z art. 28 k.p.a. poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów.

Po rozpoznaniu wniosku Główny Inspektor Nadzoru Budowalnego decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] utrzymał w mocy własną decyzję.

Organ odwoławczy wskazał, że z aktu notarialnego z dnia [...] czerwca 2009 r. Rep. [...] wynika, że dnia [...] czerwca 2009 r. ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] w [...], jednocześnie przenosząc jego własność z inwestora – [...] Sp. z o.o. na U. M. i K. M.. W § 8 aktu notarialnego wskazano, że "zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali (...) oraz, że zarząd nieruchomością przy ulicy [...] w [...] na okres do dnia 22.06.2011 roku sprawować będzie Spółka "[...]" Sp. z o.o. z siedzibą w [...]".

Organ podał również, że [...] Sp. z o.o. sprawowała funkcję zarządu nieruchomością przy ul. [...] w [...] co najmniej do dnia 9 grudnia 2012 r., co wynika z uchwały właścicieli lokali tej nieruchomości nr [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. W § 1 uchwały wskazano bowiem, że właściciele "postanawiają dokonać następujących zmian sposobu zarządu (zasad zarządzania) nieruchomością wspólną przy ul. [...] w [...]:

1. dokonuje się zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólna polegającą na przejściu z systemu zarządu przewidzianego w art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali na systemu zarządu przewidziany w art. 20 powołanej ustawy tj. zarząd wybrany spośród właścicieli lokali w formie uchwał podjętych wymaganą większością głosów przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej;

2. w związku z powyższym, spółka pod firmą [...] Spółka z ograniczą odpowiedzialnością z siedzibą w [...], z chwilą podjęcia niniejszej uchwały, nie będzie sprawować funkcji Zarządu nieruchomością przy ul. [...] w [...]".

Organ wskazał, że Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...], brała udział w prowadzonym postępowaniu, gdyż podmiotowi pełniącemu funkcję zarządu tj. [...] z o.o. z siedzibą w [...], doręczone zostały rozstrzygnięcia wydane w niniejszej sprawie.

Skargę na powyższą decyzję złożyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...] wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj:

- art. 6 ustawy o własności lokali w zw. art. 59 ust. 7 ustawy Prawo budowlane, mające wpływ na wynik sprawy poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i uznanie przez organ, że skarżącemu nie przysługuje status strony, podczas gdy skarżącemu przysługuje status strony w postępowaniu o stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...],

art. 18 ust. 1 w zw. z art. 22 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów i uznanie przez organ, że skarżący był reprezentowany w postępowaniu o stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...] przez zarządcę - spółkę [...] Sp. z o.o., podczas gdy czynność reprezentowania w postępowaniu administracyjnym przekracza zakres zwykłego zarządu, tym samym umocowanie do reprezentowania Wspólnoty w postępowaniu administracyjnym powinno być dokonane na podstawie odrębnego pełnomocnictwa, a w konsekwencji uznanie, że Wspólnota była należycie reprezentowana przez zarządcę, co spowodowało utrzymanie w mocy decyzji odmawiającej wznowienia postępowania i naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Skarżąca zarzuciła również naruszenie art. 7, 77, 107 § 3 k.p.a. poprzez niezastosowanie tych przepisów i nierozpatrzenie kwestii, czy [...] Sp. z o.o. uczestniczyła w postępowaniu o stwierdzenie nieważności pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...] w charakterze inwestora, czy reprezentanta skarżącego oraz czy spółka [...] Sp. z o.o. była odpowiednio umocowana do reprezentowania skarżącego w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym.

W ocenie skarżącej uprawnienie zarządu do występowania w imieniu wspólnoty mieszkaniowej dotyczy wyłącznie kwestii reprezentacji Wspólnoty, nie zaś jej legitymacji do występowania w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony. Zdaniem skarżącej w celu prowadzenia spraw sądowych i administracyjnych Wspólnoty koniecznym jest, by spółka "[...]" Sp. z o.o. legitymowała się odpowiednim zapisem umownym lub stosownym pełnomocnictwem. Skarżąca podkreśliła, że [...] Sp. z o.o. była umocowana do czynności zwykłego zarządu, zaś do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna była uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca odpowiedniego pełnomocnictwa.

W odpowiedzi na skargę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).

W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju wady i uchybienia nie wystąpiły, wobec czego skargę należało oddalić.

Przedmiotem skargi wywiedzionej do tutejszego Sądu jest decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2015r. utrzymująca w mocy własne rozstrzygnięcie z [...] marca 2015r. , którego przedmiotem , we wznowionym postępowaniu była odmowa uchylenia decyzji własnej z dnia [...] listopada 2009 r. znak [...], utrzymującej w mocy decyzję stwierdzającą nieważność decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] z dnia [...] maja 2009 r., Nr [...] udzielającej inwestorowi [...] spółce z o.o. z siedzibą w [...] pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wybudowanego na działkach o nr ewid. [...] i [...] z obr. [...], przy ul. [...] w [...].

Na wstępie wyjaśnić należy, że celem wznowionego postępowania jest ustalenie, czy postępowanie zwykłe było dotknięte określonymi wadami i usunięcie ewentualnych wadliwości; ustalenie, czy i w jakim zakresie ta wadliwość wpłynęła na byt prawny decyzji ostatecznej oraz w razie stwierdzenia wadliwości decyzji dotychczasowej doprowadzenie do jej uchylenia i wydania nowej decyzji rozstrzygającej o istocie sprawy albo stwierdzenie, że decyzja dotychczasowa została wydana z określonym naruszeniem prawa (art. 151 § 1 pkt 1 i pkt 2 k.p.a.). Decyzje wydane po wznowieniu postępowania dotyczą w końcowym rezultacie bytu prawnego decyzji ostatecznych wydanych w trybie zwykłym (zob. uchwała NSA z dnia 2 grudnia 2002 r., sygn. akt OPS 11/02, ONSA 2003/3/86).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy niniejszej należy zauważyć, iż skarżąca w dniu 19 marca 2013r. złożyła wniosek o wznowienie postępowania zakończonego ostateczną decyzją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2013r. opierając go na przesłance z art. 145 § 1 pkt 4 kpa. W dniu [...] sierpnia 2013r. organ wydał postanowienie o wznowieniu na podstawie art. 149 § 1 kpa ,a następnie we wznowionym postępowaniu ustalił, iż nie zaistniała przesłanka z art. 145 § 1 pkt 4 kpa- braku udziału skarżącej w postępowaniu bez jej winy, co skutkowało odmową uchylenia decyzji ostatecznej na podstawie art. 151 § 1 pkt 1 kpa.

W tym miejscu należy podkreślić, iż w sprawie niniejszej orzekał już Wojewódzki Sąd Administracyjny, który wyrokiem z 31 października 2014r. sygn.akt VII SA/Wa 112/14 uchylił poprzednie decyzje Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] listopada 2013r. i poprzedzającą ja z [...] września 2013r.,które zapadły na podstawie art. 146 § 2 kpa.

Zgodnie z art. 170 ppsa "orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby". Wskazany przepis dotyczy prawomocności materialnej orzeczenia, która polega na związaniu tym orzeczeniem określonych podmiotów. Podmiotami tymi są przede wszystkim strony postępowania oraz sąd, który wydał orzeczenie, a także inne sądy i inne organy państwowe. Ratio legis art. 170 ppsa polega na tym, że gwarantuje zachowanie spójności i logiki działania organów państwowych, zapobiegając funkcjonowaniu w obrocie prawnym rozstrzygnięć nie do pogodzenia w całym systemie sprawowania władzy (wyrok NSA z dnia 19 maja 1999 r., IV SA 2543/98, niepubl.). Moc wiążąca orzeczenie określona w art. 170 ppsa w odniesieniu do organów administracyjnych, a także sądów oznacza, że podmioty te muszą przyjmować, iż dana kwestia prawna kształtuje się, jak stwierdzono w prawomocnym orzeczeniu. Dlatego też w kolejnym postępowaniu, w którym pojawia się dana kwestia, nie może być już ona ponownie badana (por. J. Kunicki, glosa do postanowienia SN z dnia 21 października 1999 r. I CKN 169/98 OSP 2001 z. 4, poz. 63). Związanie to dotyczy także składu orzekającego w niniejszej sprawie, a to oznacza, że kwestii tej, Sąd nie może rozstrzygnąć inaczej czy w odmienny sposób niż wynika to z prawomocnego orzeczenia.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji uwzględnić należy także treść art. 153 ppsa - zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażona w orzeczeniu sądu wiąże w sprawie ten sąd oraz organ, którego działania lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Związanie sądu oceną prawną oznacza, że orzeczenie sądu wywiera skutki wykraczające poza zakres postępowania sądowoadministracyjnego, a jego oddziaływaniem objęte jest także przyszłe postępowanie administracyjne w sprawie. Ocena prawna wynika nie tylko z sentencji orzeczenia, ale również z jego uzasadnienia (wyrok NSA z dnia 27 sierpnia 2004 r. FSK 349/2004).

Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że ustalenie przesłanki z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. uzależnione jest od wyjaśnienia, czy istniejąca w dacie wszczęcia postępowania o stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wspólnota mieszkaniowa była tzw. małą wspólnotą mieszkaniową do której należał również inwestor, czy też była tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową. Ustalenie rodzaju powstałej wspólnoty mieszkaniowej determinuje z kolei sposób wykonywania zarządu rzeczą wspólną. Dopiero wyjaśnienie tych kwestii pozwoli ustalić, czy wspólnota mieszkaniowa, która istniała w trakcie postępowania zakończonego decyzją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2009 r. nie brała w nim udziału bez swojej winy, czy też w imieniu wspólnoty występował inwestor, który był stroną tego postępowania.

Realizując wytyczne Sądu, zgodnie z normą art. 153 ppsa, organ ustalił, iż aktem notarialnym z dnia [...] czerwca 2009 r. Rep. [...] ustanowiono odrębną własność lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] w [...], jednocześnie przenosząc jego własność z inwestora – [...] Sp. z o.o. na U. M. i K. M.. Z tą też datą powstała Wspólnota mieszkaniowa.

Małe wspólnoty to zgodnie z art. 19 u.w.l. te, które istnieją w nieruchomościach mieszczących najwyżej 7 lokali, przy czym do sumy lokali w nieruchomości wlicza się wszystkie samodzielne lokale - tak wyodrębnione, jak i niewyodrębnione, zarówno mieszkalne, jak i o innym przeznaczeniu. W tych małych wspólnotach do zarządu nieruchomością wspólną mają, w myśl tego przepisu, odpowiednie zastosowanie przepisy k.c. i k.p.c. o współwłasności - o ile właściciele lokali w takich wspólnotach nie skorzystali z możliwości przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l. i nie zawarli w formie aktu notarialnego umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną (ewentualnie umowy powierzającej zarząd tą nieruchomością określonej osobie fizycznej lub prawnej).

Ustawa o własności lokali zawiera odrębne przepisy dotyczące zarządu nieruchomością wspólną, zawarte w jej rozdziale 4. Zasadą na gruncie tej ustawy jest pozostawienie określenia sposobu zarządu właścicielom lokali, którzy w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 u.w.l.). Zgodnie zaś z art. 19 ustawy, jedynie do tzw. małych wspólnot mieszkaniowych tj. takich w których liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większą niż siedem, w braku odmiennych postanowień umowy w grę wchodzi odpowiednie stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 195-221) oraz Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 611-616), a co za tym idzie tzw. zarząd bezpośredni właścicielski. W przypadku zaś wspólnot, w których liczba lokali jest większa niż siedem w grę wchodzi tzw. zarząd pośredni wykonywany przez zarząd wspólnoty określony w trybie art. 18, bądź w trybie ustawowym uregulowanym w art. 20 ustawy to jest wybrany w trybie uchwały właścicieli lokali. W przypadku zaś objętym regulacją art. 26 ustawy może być powołany zarząd sądowy (zarządca przymusowy). Zarząd wspólnoty mieszkaniowej stanowi odpowiednik organu osoby prawnej, z mocy ustawy upoważniony do kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali (art. 21 ust 1 u.w.l.)( vide wyrok Sądu Apelacyjnego w [...] z [...] czerwca 2008r., sygn.akt [...]).

Nie ulega wątpliwości, iż przywołany akt notarialny [...] czerwca 2009 r. Rep. [...] w § 8 aktu notarialnego wskazywał, że "zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany na zasadach określonych w rozdziale 4 ustawy o własności lokali (...) oraz, że zarząd nieruchomością przy ulicy [...] w [...] na okres do dnia 22.06.2011 roku sprawować będzie Spółka "[...]" Sp. z o.o. z siedzibą w [...]".

Sposób sprawowania zarządu Wspólnotą został zmieniony uchwałą właścicieli lokali tej nieruchomości nr [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. w której postanowiono ,iż o sposobie reprezentacji Wspólnoty decydować będzie art. 20 u.w.l.

Wybrany przez właścicieli lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty związanymi z zarządzaniem nieruchomością wspólną, podejmując czynności prawne, procesowe i faktyczne - bezpośrednio oddziałujące na stan fizyczny nieruchomości lub inne, np. polegające na dysponowaniu środkami finansowymi. Chociaż z art. 22 ust. 2 u.w.l. wynika, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3 pkt 1-10 u.w.l.) w formie prawem przewidzianej, to możliwość udzielenia takiego pełnomocnictwa ograniczona jest do spraw mieszczących się w kompetencjach samej wspólnoty mieszkaniowej, a możliwość udzielenia pełnomocnictwa na podstawie art. 21 ust. 3 u.w.l. ograniczona została do spraw w tym przepisie wymienionych.

Mając powyższe na uwadze , nie można uznać, iż reprezentowanie Wspólnoty w toku postępowania administracyjnego jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd wymagający odrębnego pełnomocnictwa udzielonego przez członków wspólnoty. Całkowicie uprawniony jest więc pogląd, iż uprawnienie zarządu do występowania w imieniu Wspólnoty dotyczy kwestii jej reprezentacji w danym postępowaniu admninistracyjnym. Jeśli więc zarząd reprezentuje Wspólnotę nie można twierdzić, iż wspólnota nie brała udziału w postępowaniu, a w sprawie niniejszej , wbrew twierdzeniom skargi, zarząd wspólnoty nie był adresatem decyzji GINB z [...] listopada 2009r.

Odnosząc się do pozostałych kwestii podniesionych w uzasadnieniu skargi należy podnieść, iż wybrany przez właścicieli lokali zarząd jest umocowany ustawowo do reprezentowania wspólnoty, to zarządca, jako podmiot zewnętrzny (odrębny od wspólnoty mieszkaniowej), wymaga osobnego umocowania do występowania w sądzie czy przed organami administracji. Kwestia ta , powszechnie akceptowana w orzecznictwie administracyjnym, jest przedmiotem przywołanego w skardze postanowienia Naczelnego Sadu Administracyjnego z 15 maja 2014r., II FSK 949/14. W odróżnieniu od reprezentacji przez organ, zarządca nie działa jako wspólnota mieszkaniowa, gdyż pomiędzy nią, a tymże zarządcą (osobą trzecią) istnieje dodatkowe ogniwo, którym jest oświadczenie woli o udzieleniu pełnomocnictwa. Za powyższym poglądem przemawia okoliczność, że ustawa o własności lokali wyraźnie rozróżnia "zarząd" od "zarządcy".

Konkludując należy podzielić pogląd wyrażony przez organ w zaskarżonej decyzji, iż w postępowaniu o stwierdzenie nieważności decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] z dnia [...] maja 2009 r., [...] udzielającej inwestorowi [...] spółce z o.o. z siedzibą w [...] pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym wybudowanego na działkach o nr ewid. [...] i [...] z obr. [...], przy ul. [...] w [...], Wspólnota reprezentowana była przez zarząd- [...] sp. z oo, która pełniła jednocześnie rolę inwestora.

Z tych względów nie zaistniała przesłanka do wznowienia postępowania administracyjnego zakończonego ostateczną decyzją z dnia [...] listopada 2009r. o której mowa w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., co w konsekwencji potwierdza prawidłowość zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji.