Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 354/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2019-10-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2, art. 134, art. 150 ust. 1 pkt 1 i 2. art. 150 ust. 5, art. 152 ust. 1 i 2, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 i 1e
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 2 pkt 8, art. 7d pkt 1, art. 22 ust. 1, art. 24 ust. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 725
law: Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - tekst jedn.
article: par. 44, par. 45 ust. 1, par. 46 ust. 1
journal: Dz.U. 2001 nr 38 poz 454
law: Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
article: art. 25 ust. 1 pkt 1, art. 4, art. 5, art. 26 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 707
law: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - tekst jednolity
article: par. 28
journal: Dz.U. 2001 nr 102 poz 1122
law: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Referent Jacek Zięba, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 października 2019 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] maja 2019 r., znak: [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096, dalej: k.p.a.) w związku z art. 130 ust. 2 i art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm., dalej: u.g.n.) i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania J. M., Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z [...] lutego 2018 r., znak: [...], dotyczącą ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położoną w L., przejętą na własność G. L. w związku z realizacją inwestycji drogowej pn. "Budowa planowanej drogi gminnej ul. [...] w L. na odcinku od ul. [...] do ul. [...] wraz z siecią kanalizacji deszczowej oraz oświetleniem drogowym".

Decyzja ta została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. Decyzją z [...] lipca 2014 r., znak: [...] Prezydent Miasta L. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa planowanej drogi gminnej ul. [...] w L. na odcinku od ul. [...] do ul. [...] wraz z siecią kanalizacji deszczowej oraz oświetleniem drogowym". Decyzja została wydana w oparciu o przepisy ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031 ze zm., dalej: specustawa). Powyższej decyzji, postanowieniem Prezydenta Miasta L. z [...] sierpnia 2014 r., znak: [...], został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja stała się ostateczna [...] września 2014 r. Działka nr [...] o powierzchni [...] ha, leżąca w liniach rozgraniczających ulicy, przeszła z mocy prawa na rzecz G. L. z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

[...] października 2015 r. do Urzędu Miasta L. wpłynął wniosek J. M. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za przejętą przez G. L. nieruchomość oraz wypłatę należnych odsetek za okres bezczynności organu.

Na podstawie zapisów księgi wieczystej nr LU [...]/3 Prezydent Miasta L. ustalił, że działka nr [...] stanowiła własność J. S.. Z załączonego aktu małżeństwa wynika, że J. S. przejęła nazwisko męża "[...]". Ustalono także, że działka nr [...] na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była niezagospodarowana.

Postanowieniem z [...] listopada 2015 r., znak: [...] Prezydent Miasta L. powołał biegłego rzeczoznawcę celem ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość Operat szacunkowy, określający wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, biegła sporządziła na [...] stycznia 2016 r.

Pismem z [...] grudnia 2015 r. organ pierwszej instancji zwrócił się do Zarządu Dróg i Mostów w L. z prośbą o udzielenie informacji, popartej ewentualnymi dokumentami, na temat wydania nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania w związku z decyzją z [...] lipca 2014 r., Nr [...].

Pismem z [...] stycznia 2016 r. Zarząd Dróg wyjaśnił, że nie wpłynęły dokumenty z informacją o wydaniu nieruchomości przez J. M. - właścicielkę działki nr [...].

Pismem z [...] marca 2016 r. J. M. wniosła uwagi co do sposobu wyceny nieruchomości.

Odpowiedzi na zawarte w piśmie zarzuty udzielił z upoważnienia Prezydenta Miasta L. - Dyrektor Wydziału Geodezji UM w L. w piśmie z [...] marca 2016 r. oraz rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] kwietnia 2016 r.

Następnie J. M. wniosła szereg pism, w których zawarła kolejne uwagi co do prowadzonego przez Prezydenta Miasta L. postępowania odszkodowawczego i ustaleń dokonanych na potrzeby tegoż postępowania, zawartych w operacie szacunkowym.

Odpowiedzi na nie udzielił Dyrektor Wydziału Geodezji UM L. (w piśmie z [...] sierpnia 2016 r.) oraz biegła M. S. (w piśmie z [...] sierpnia 2016r.).

[...] listopada 2016 r. Prezydent Miasta L. decyzją znak: [...] orzekł o przyznaniu na rzecz J. M. odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przejętą pod budowę drogi gminnej - ul. [...] w L. w kwocie [...]zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła J. M..

W toku postępowania odwoławczego organ drugiej instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o potwierdzenie aktualności sporządzonego na potrzeby przedmiotowego postępowania operatu szacunkowego oraz wnikliwą analizę operatu z uwzględnieniem zarzutów strony odwołującej się (pismo z [...] lutego 2017 r.). Jednocześnie pismami z [...] lutego 2017 r. organ wystąpił do Zarządu Dróg i Mostów w L. oraz do J. M. o wyjaśnienia i stosowne dokumenty dotyczące wydania nieruchomości nr [...].

Zarząd Dróg i Mostów pismem z [...] lutego 2017 r. poinformował, że nie posiada żadnych dokumentów świadczących o wydaniu przedmiotowej nieruchomości przez byłych właścicieli w terminach przewidzianych w art. 18 ust. 1e specustawy. Do pisma załączono protokół przekazania wykonawcy placu budowy według sporządzonej dokumentacji technicznej i decyzji Prezydenta Miasta L. z [...] lipca 2014 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej: budowa odcinka ul. [...] w L..

J. M. w piśmie z [...] marca 2017 r. wyjaśniła zaś, że organ administracji swobodnie oraz bez żadnych przeszkód przejął nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] w celu realizacji inwestycji drogowej i wniosła o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka F. S. na okoliczność dobrowolnego wydania nieruchomości.

Pismem z [...] marca 2017 r. rzeczoznawca majątkowy złożył oświadczenie, że "w ciągu ostatniego roku nastąpiła zmiana sytuacji na rynku sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, w związku z czym istnieje konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego".

Wobec powyższego, Wojewoda decyzją z [...] marca 2017 r., znak: [...] uchylił zaskarżoną decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Realizując zalecenia zawarte w decyzji Wojewody z [...] marca 2017 r., organ prowadzący postępowanie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowego operatu szacunkowego, zawierającego wycenę działki nr [...]. Powołana w sprawie biegła sporządziła operat szacunkowy datowany na [...] lipca 2017 r.

Biegła określiła cenę 1 m˛ działki na kwotę [...]zł/m˛. Wartość rynkową gruntu ustaliła po przemnożeniu ceny 1 m˛ przez powierzchnię działki, uzyskując kwotę [...]zł.

[...] września 2017 r. do Prezydenta Miasta L. trafił wniosek J. M. o przeprowadzenie dowodu z zeznań świadka F. S. – jej ojca na okoliczność wydania nieruchomości w terminie określonym w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

W trakcie przesłuchania świadek zeznał że "córka, wówczas studentka, ucieszyła się, że nieruchomość zostanie przejęta, że nie będzie płacić podatków". Świadek zeznał również, w odpowiedzi na pytanie organu, czy w związku z decyzją z lipca 2014 r. było przyzwolenie córki na wydanie nieruchomości, że "nie było sprzeciwu". Na pytanie, czy świadek lub J. M. zgłaszali na piśmie w 2014 r. wydanie nieruchomości, świadek odpowiedział, że "Pisemnie do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nawet kilkakrotnie". Świadek zeznał, że "często był w Nadzorze na 11 piętrze". Następnie świadek sprostował, że "nie zgłaszał się do PINB-u tylko do Urzędu Miasta L. przy ul. [...] na XI piętrze" oraz zeznał, że "podczas wizyt próbował sprostować rozbieżności pomiędzy powierzchnią wynikającą ze stanu prawnego i z księgi wieczystej". W trakcie rozprawy świadek zeznał również, że znajdujące się na nieruchomości dwa świerki zostały usunięte mniej niż pół roku przed rozprawą, na przełomie [...] r.

W dalszej części rozprawy pełnomocnik strony zwrócił się do świadka, czy w lipcu 2014 r. organ był w posiadaniu tej działki. Świadek S. odpowiedział, że "nikomu nie wydał, nikomu nie przeszkadzał, żadnego protokołu nie było, że nadal płaci podatki". Świadek zeznał również, że w lipcu 2014 r. "nieruchomością władał organ, trwała budowa, nie można było się kręcić". Świadek zeznał także, że nie zgłaszał ani pisemnie, ani ustnie wydania nieruchomości, nikt od niego nie żądał. Na pytanie pełnomocnika, czy córka wydała nieruchomość odpowiedział, że nic mu o tym nie wiadomo. Córka nie mieszka w L., chciała się pozbyć działki".

W aktach sprawy znajduje się pismo J. M. z [...] października 2017r. (data wpływu do Urzędu Miasta w L. - [...].11.2017 r.) wraz z załącznikiem, na którym widnieje data [...].08.2010 r., w którym strona podnosi: "nie będę wnosiła sprzeciwu w przypadku przeznaczenia działki nr [...] pod przebudowę i wykupienie działki w całości po cenach rynkowych". Z pisma wynika, że oświadczenie złożone przez stronę dotyczy inwestycji drogowej: budowa drogi publicznej gminnej – ul. [...] w L. na odcinku od ul. [...] do ul. [...] wraz z odwodnieniem, oświetleniem oraz kolizji z uzbrojeniem technicznym.

W związku z powyższym strona w piśmie z [...] października 2017 r. wniosła o zwiększenie wysokości odszkodowania o dodatkowe 5% wartości nieruchomości, uzasadniając, że wydała nieruchomość i nie czyniła żadnych przeszkód w jej przejęciu przez inwestora na cele związane z realizacją inwestycji drogowej.

J. M. podniosła, że, jej zdaniem, już w dacie wydania decyzji - [...] lipca 2014 r. inwestor był w posiadaniu przedmiotowej działki zgodnie z oświadczeniem złożonym w 2010 r.

Decyzją z [...] lutego 2018 r., znak: [...] Prezydent Miasta L. ustalił odszkodowanie w kwocie [...]zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o powierzchni 0,1692 ha, przejętą pod budowę drogi gminnej - ul. [...] w L..

Prezydent odmówił powiększenia ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, należną w przypadku niezwłocznego wydania nieruchomości, wskazując, że z informacji uzyskanej z Zarządu Dróg i Mostów w L. wynika, że nie wpłynęły dokumenty z deklaracją wydania przez J. M. działki nr [...] oraz, że zastępca Dyrektora Zarządu Dróg i Mostów w L. oświadczył, że protokolarne przejęcie placu budowy przez wykonawcę, w tym działki nr [...], nastąpiło [...] maja 2015 r., zaś rozpoczęcie budowy nastąpiło [...] czerwca 2015 r., podczas, gdy termin 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności upłynął [...] października 2014 r.

Organ wskazał w decyzji również, że wniosek o wydanie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej został złożony [...] kwietnia 2014 r., natomiast pismo, na które powołuje się J. M., datowane jest na [...] sierpnia 2010 r., a więc na prawie 4 lata przed wszczęciem postępowania w sprawie i dotyczy ul. [...], a nie ul. [...].

Prezydent Miasta L. uznał, że właściwa powierzchnia działki nr [...], za jaką przysługuje stronie odszkodowanie, wynosi [...] ha.

Odwołanie od tej decyzji wniosła J. M..

W uzasadnieniu powołanej na wstępie decyzji z [...] maja 2019 r., znak: [...], Wojewoda dokonał następującej oceny stanu faktycznego i prawnego sprawy.

Dokonana przez biegłą M. S., będąca przedmiotem niniejszego postępowania, wycena działki nr [...] o pow. [...] ha, odpowiada przepisom prawa.

Wyceniana nieruchomość położona jest w obszarze, dla którego nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla nieruchomości nie wydano decyzji o warunkach zabudowy. Dokumentem planistycznym jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, według którego nieruchomość położona jest w obszarze przeznaczonym pod tereny intensywnej urbanizacji, tereny aktywizacji gospodarczej. W związku z tym aktualny sposób użytkowania w rozumieniu art. 134 ust. 3 u.g.n. to tereny intensywnej urbanizacji i aktywizacji gospodarczej. Nieruchomość skarżącej została przejęta na cel realizacji inwestycji drogowej. Zatem alternatywny sposób użytkowania - droga publiczna - jest niezgodny z jej przeznaczeniem w studium.

Wobec powyższego, biegła w pierwszej kolejności zbadała rynek transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, będącymi przedmiotem prawa własności, znajdującymi się w obszarze terenów intensywnej urbanizacji i terenów aktywizacji gospodarczej. W wyniku przeprowadzonej analizy transakcji ustaliła, że ceny transakcyjne zawierają się w przedziale od [...] zł/m˛ do [...] zł/m˛.

W następnej kolejności został przeanalizowany rynek transakcji nieruchomościami drogowymi obejmujący swym zasięgiem teren Miasta L.. W badanym okresie od stycznia 2015 r. ceny nieruchomości drogowych zawierały się w przedziale od [...] zł/m˛ do [...] zł/m˛.

W wyniku dokonanej analizy biegła ustaliła, że ceny nieruchomości niezabudowanych, położonych w obszarze terenów intensywnej urbanizacji i terenów aktywizacji gospodarczej są wyższe od cen nieruchomości nabywanych pod drogi. W związku z powyższym wartość nieruchomości określiła według aktualnego sposobu użytkowania.

Biegła określiła wartość rynkową gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega, na założeniu, że wartość nieruchomości odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Ze względu na przeznaczenie nieruchomości w dokumentach planistycznych (w studium nieruchomość znajduje się w obszarze terenów intensywnej urbanizacji i terenów aktywizacji gospodarczej) oraz cel wywłaszczenia biegła analizą rynku objęła dwa segmenty:

- rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych będących przedmiotem prawa własności, znajdujących się w obszarze terenów intensywnej urbanizacji i terenów aktywizacji gospodarczej o powierzchni ok. 2000 m˛, sprzedaż pełnych udziałów;

- rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, będących przedmiotem prawa własności (w celu wykonania zapisu art. 134 ust. 4), sprzedaż pełnych udziałów;

Za obszar badania rynku biegła przyjęła:

- lokalny rynek obejmujący część miasta L., dla której nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - zgodnie z przeznaczeniem nieruchomości szacowanej to tereny intensywnej urbanizacji i tereny aktywizacji gospodarczej;

- rynek lokalny transakcji gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, obejmujący swym zasięgiem teren Miasta L.;

Do badania cen transakcyjnych biegła przyjęła okres od stycznia 2016 r. do dnia wyceny dla nieruchomości znajdujących się w terenie intensywnej urbanizacji i terenie aktywizacji gospodarczej oraz od stycznia 2015 r. do dnia wyceny dla nieruchomości drogowych.

Biegła ustaliła, że ceny nieruchomości niezabudowanych, położonych w obszarze terenów intensywnej urbanizacji i terenów aktywizacji gospodarczej są wyższe od cen nieruchomości nabywanych pod drogi. W związku z powyższym wartość nieruchomości została przez biegłą określona według aktualnego sposobu użytkowania.

Po dokonaniu analizy przyjętych do zbioru nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do wycenianej rzeczoznawca ustalił, że cechami wpływającymi na zróżnicowanie cen transakcyjnych są: lokalizacja i kształt działki. Na podstawie dokonanych obliczeń biegła określiła cenę 1 m˛ na kwotę [...]zł/m˛. Wartość rynkowa gruntu została określona na kwotę [...]zł.

Zarzut skarżącej dotyczący znacznego zaniżenia wartości wycenianej nieruchomości organ drugiej instancji uznał za niezasadny. Jak wyjaśniła biegła w piśmie z [...] grudnia 2018 r. - w wycenie nieruchomości badane są jakościowe i ilościowe cechy rynkowe, które stanowią związki zachodzące miedzy zjawiskami mającymi wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości. Związki ilościowe uznawane są za obiektywne, natomiast związki jakościowe z reguły określane są jako subiektywne zarówno przez właściciela nieruchomości, jak i przez rzeczoznawcę, który jednocześnie taką ocenę konfrontuje z preferencjami potencjalnych nabywców i wiadomościami specjalnymi. Rzeczoznawca, chcąc nazwać cechy rynkowe, patrzy na nieruchomość oczami typowych uczestników rynku nieruchomości, uwzględniając tylko te determinanty ceny rynkowej, co do których można stwierdzić, że wpływają na ceny na danym rynku nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy, analizując lokalny rynek nieruchomości, dokonał oceny cech, które różnią nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących pominięcia cechy: "lokalizacja" i cechy "atrakcyjnego sąsiedztwa", Wojewoda uznał, że są to zarzuty niezasadne, bowiem w skali ocen zawartej w sporządzonym operacie szacunkowym cecha "lokalizacja" ma spośród dostępnej skali ocen najwyższą wartość oznaczoną jako "dobra", a cecha "atrakcyjne sąsiedztwo" nie ma uzasadnienia z uwagi na, jak wyjaśnił rzeczoznawca, identyczne lub zbliżone sąsiedztwo zarówno nieruchomości wycenianej, jak i nieruchomości przyjętych do porównania.

Zarzut zawarty w odwołaniu, jakoby "podstawą dla określenia wartości rynkowej nieruchomości stały się nieruchomości, których położenie, przeznaczenie i cechy nie pozwalają na zakwalifikowanie ich do zbioru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej", jest, według Wojewody, niesłuszny. Jak wyjaśnił rzeczoznawca - nieruchomości przyjęte do porównania położone są w tym samym obrębie ewidencyjnym, w bardzo bliskiej odległości od nieruchomości wycenianej.

Zarówno nieruchomość wyceniana, jak i nieruchomości porównawcze leżą w terenie, dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i objęte są identycznym przeznaczeniem w studium, jakim są tereny intensywnej urbanizacji i tereny aktywizacji gospodarczej. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, identyfikacja nieruchomości podobnej do nieruchomości wycenianej nie następuje na podstawie wszystkich dostępnych cech nieruchomości wycenianej, ponieważ nieruchomości nie są identyczne w każdym detalu.

W ocenie Wojewody, operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne elementy, w tym określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny nieruchomości, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera niezbędną analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście, metodę i technikę szacowania, przedstawia prawidłowe obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Tok rozumowania biegłego jest logiczny i jako taki nie nasuwa zastrzeżeń co do trafności. Autorka operatu zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny dostosowane do wyników analizy nieruchomości oraz stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji w przedmiocie udzielenia zezwolenia na realizację inwestycji drogowej.

W konkluzji organ odwoławczy stwierdził, że skarżąca nie sformułowała racjonalnych, mających poparcie w faktach argumentów, na podstawie których można by kwestionować wiarygodność sporządzonego przez biegłą operatu szacunkowego, nie przedstawiła również alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość przedmiotowej nieruchomości. Żądanie poddania przez organ odwoławczy operatu szacunkowego sporządzonego 25 lipca 2017 r. pod ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. nie jest zasadne, bowiem, w ocenie organu odwoławczego, operat sporządzony na potrzeby postępowania przed organem pierwszej instancji jest prawidłowy.

Odmawiając przeprowadzenia dowodu z operatów szacunkowych biegłej J. S. znajdujących się w aktach sprawy Urzędu Miasta L. W. G. [...] znak: [...], [...], [...] na okoliczność przyjętych przez biegłą wartości nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, położonych przy ul. [...], [...] i [...], organ odwoławczy podniósł, że operaty te zostały sporządzone w innym celu, tj. dla potrzeb zwiększenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, a okoliczności podnoszone przez skarżącą nie budzą wątpliwości organu i zostały dostatecznie stwierdzone za pomocą innego dowodu, tj. operatu szacunkowego sporządzonego przez M. S. oraz dostatecznie wyjaśnione w toku prowadzonego postępowania odwoławczego.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieprawidłowej powierzchni działki przyjętej przez rzeczoznawcę do obliczenia wysokości odszkodowania, organ odwoławczy uznał, że ujawniona w aktualnej, na dzień orzekania, ewidencji gruntów i budynków powierzchnia [...] ha dla działki [...] ([...] - [...]) wprowadzona została w 1992 r. w ramach przeprowadzonego w latach 1990-1991 na zlecenie Urzędu Miasta L. odnowienia ewidencji gruntów i budynków. Powierzchnia ta ustalona została w wyniku bezpośredniego pomiaru na gruncie, w granicach faktycznego użytkowania. Od 1992 r. powierzchnia ta nie uległa zmianie. Jak wynika ze sporządzonego [...] stycznia 2016 r. na potrzeby dokonanej przez rzeczoznawcę M. S. wypisu z ewidencji gruntów - powierzchnia ewidencyjna działki nr [...] wynosi [...] ha.

Wprawdzie z księgi wieczystej Dział I-O - oznaczenie nieruchomości wynika, że powierzchnia nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] wynosi [...] ha, jednak Wojewoda podkreślił, że w zakresie dokonanego oznaczenia w księdze wieczystej nie istnieje rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych ani jakikolwiek prymat księgi wieczystej nad danymi z ewidencji gruntów i budynków.

Organ odwoławczy stwierdził też, że żądanie przez skarżącą zapłaty odsetek nie zasługuje na uwzględnienie. Żądanie odsetek jest bowiem zasadne, jeżeli zapłata należne kwoty nastąpiła po upływie 14 dni od uzyskania przymiotu ostateczności decyzji ustalającej odszkodowanie. W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy sytuacja uzasadniająca to żądanie nie zaistniała.

Wojewoda wskazał ponadto, że skarżąca nie wydała nieruchomości w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania o 5%, określonym w art. 18 ust. 1e specustawy, podzielając w tym zakresie argumentację organu pierwszej instancji.

W skardze na decyzję Wojewody J. M. zarzuciła:

I. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.

a) art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 130 ust. 4 u.g.n. poprzez nieprzyznanie skarżącej słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oraz określenie jej wartości z pominięciem analizy wartości rynkowych nieruchomości podobnych w stosunku do nieruchomości wycenianej;

b) art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji naruszenie z art. 6, art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez:

- uznanie, że w sprawie nie wystąpiły przesłanki podwyższenia odszkodowania o 5% w związku z wcześniejszym wydaniem wywłaszczonej nieruchomości;

- dowolną ocenę przeprowadzonych w sprawie dowodów, tj. dowodu z dokumentu stanowiącego oświadczenia skarżącej wyrażonego w piśmie z [...] sierpnia 2010 r., a także dowolną ocenę dowodów z zeznań świadka F. S. wyrażających się w przyjęciu, że skarżąca nie wydała nieruchomości w terminie, podczas, gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że skarżąca nie czyniła żadnych przeszkód w przejęciu nieruchomości przez inwestora, oświadczając wprost, że nie wnosi sprzeciwu związanego z przejęciem wywłaszczonej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr [...] w związku z budową planowanej drogi gminnej od ulicy [...] do ul. [...];

c) art. 134 ust. 4 w związku z art. 154 ust. 2 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie i oparcie rozstrzygnięcia na wycenie wywłaszczonej nieruchomości, w której przedmiotem porównania były nieruchomości o zaniżonej wartości, natomiast ich cechy, położenie, przeznaczenie oraz wielkości odbiegają od nieruchomości wycenianej, a w konsekwencji ustalenie odszkodowania na rzecz J. M. w wysokości nie odpowiadającej rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...],

d) art. 130 w związku z art. 134 ust. 1 oraz ust. 3 u.g.n. poprzez ich błędną wykładnię na skutek przyjęcia, że wycena wartości wywłaszczonej nieruchomości zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez biegłą M. S. odpowiada jej rzeczywistej wartości rynkowej podczas, gdy ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania w operacie szacunkowym przyjętym za podstawę wydania zaskarżonej decyzji nie pozwalają na ustalenie rzeczywistej wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości;

e) art. 130 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji naruszenie art. 136 k.p.a. oraz art. 78 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosku skarżącej o dopuszczenie i przeprowadzenie przez organ administracji dowodów z operatów szacunkowych sporządzonych przez biegłą J. S. i oparcie rozstrzygnięcia jedynie na opinii M. S. pomimo tego, że dowody zgłoszone przez stronę miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.

II. Naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na rozstrzygniecie sprawy, tj.

a) art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 4 pkt 16 – 17 u.g.n. i § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez błędne przyjęcie, że nieruchomości wskazane w operacie szacunkowym autorstwa J. S. spełniają kryterium podobieństwa w porównaniu z nieruchomością wywłaszczoną;

b) art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. oraz art. 136 k.p.a. poprzez dowolną, nieobiektywną i jednostronną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz pominięcie zarzutów skarżącej niezbędnych dla wyjaśnienia istoty sprawy;

c) naruszenie art. 7, art. 78 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. i art. 136 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie w sposób wyczerpujący postępowania wyjaśniającego i dowodowego wyrażającego się w przyznaniu waloru rzetelności operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego M. S. w sytuacji, gdy przedmiotowy operat zawiera błędy i nie odzwierciedla rzeczywistej, rynkowej wartości nieruchomości, a nadto poprzez:

- nieuwzględnienie przez organ odwoławczy wnioskowanych przez skarżącą dodatkowych dowodów z operatów szacunkowych biegłej J. S. znajdujących się w Urzędzie Miasta L. W. G. M. w sprawach znak: [...], [...], [...], na okoliczność ustalonych w tych operatach wartości nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, jak nieruchomość wyceniana i położonych w jej sąsiedztwie, tj. w dzielnicy [...] przy ulicy [...], [...] i [...];

- niedokonanie zlecenia przez organ odwoławczy, wobec istniejących wątpliwości, oceny prawidłowości operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n.;

d) art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez:

- brak należytego uzasadnienia motywów rozstrzygnięcia, w wyniku których organ odwoławczy wywiódł w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji prawidłowość dokonanej wyceny przez M. S., a nadto nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji poprzez brak wyczerpującej analizy stanu faktycznego oraz zgromadzonego materiału dowodowego, a przede wszystkim nieodniesienie się do wszystkich zarzutów i dowodów wskazanych przez skarżącą w odwołaniu od decyzji;

- brak wnikliwej i pełnej oceny w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji, dowodów na których organ administracji oparł swoje rozstrzygnięcie, a którym dowodom odmówił wiarygodności i dlaczego.

W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa.

Materialnoprawną podstawę jej wydania stanowiły przepisy specustawy drogowej oraz – odpowiednio stosowane – ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 12 ust. 5 specustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości, które na skutek decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy - wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Przy ustalaniu odszkodowania zastosowanie mają w szczególności przepisy art. 130 ust. 2, art. 134, a także art. 149 - 159 u.g.n., w tym wydane na podstawie art. 159 u.g.n. przepisy wyżej powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego.

Podstawę ustalenia przez Prezydenta Miasta L. spornego odszkodowania za przejętą nieruchomość, oznaczoną nr [...], stanowił sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. operat szacunkowy z [...] lipca 2017 r.

Rzeczoznawca ustalił wysokość odszkodowania w oparciu o wartość rynkową nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n.).

Na podstawie art. 154 ust. 1-3 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego G. L. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne zostały uregulowane w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania a przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z art. 154 u.g.n. - bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Z powyższego wynika, że przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy drogowej rzeczoznawca majątkowy uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, a w przypadku braku planu miejscowego, uwzględnia przeznaczenie nieruchomości na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego G. L. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Uwzględnić przy tym należy wynikającą z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. zasadę korzyści, zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. Jeżeli zatem nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe, to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu.

Podstawowy zarzut skargi obejmuje wadliwą ocenę przez organy operatu szacunkowego, w którym, zdaniem skarżącej, bezprawnie zaniżono wartość odszkodowania za nieruchomość przejętą na realizacje drogi publicznej.

Zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie.

Określenia wartości rynkowej nieruchomości, w myśl art. 150 ust. pkt 1 u.g.n., dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2). Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V u.g.n.

Stosownie do treści art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 1 i 2 u.g.n.).

W rozpoznawanej sprawie biegła określiła wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami.

Operat rzeczoznawcy, będący kluczowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, podlega ocenie przez organ, jak każdy inny dowód, a zatem to do organu należy ocena wiarygodności tego operatu. Dokonując tej oceny, organ nie weryfikuje jednak wartości nieruchomości określonej przez biegłego z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego. Bada natomiast poprawność operatu, jego przejrzystość i logikę argumentacji. Organ nie może ograniczyć się do powołania w uzasadnieniu decyzji konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję, oraz skontrolować prawidłowość jego rozumowania; zakresem kontroli organ winien zatem objąć podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ okoliczność, że ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie daje mu w tym zakresie pełnej, niekontrolowanej swobody (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 7 marca 2014 r., I OSK 1894/12, z 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14, z 22 maja 2014 r., I OSK 2706/12, z 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11, dostępne w CBOSA). Trzeba jednak mieć na uwadze, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy dla potrzeb ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę obowiązek wykorzystania zarówno wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc dokonywana w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Z uwagi na to, że zastosowane przez biegłego w rozpoznawanej sprawie podejście, metodę i technikę szacowania omówiono szczegółowo w uzasadnieniu organu drugiej instancji, którego wyżej przytoczoną argumentację Sąd w pełni podziela, ponowne omawianie tych kwestii jest w tym miejscu zbędne.

Przechodząc do oceny operatu, należy stwierdzić, że jest on logiczny, jasny i spójny. Biegła wyjaśniła, dlaczego wybrała takie, a nie inne nieruchomości do porównania oraz wskazała, jakie kryteria brała pod uwagę przy doborze tych nieruchomości. Podała także sposób szacowania nieruchomości (m. in. podejście, metodę), opisała nieruchomości, oceniając każdą z nich i przedstawiła wyniki analizy. Treść operatu nie budzi żadnych zastrzeżeń co do poprawności, co pozwalało uznać ten dowód za wiarygodny.

O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu. W rozpoznawanej sprawie Wojewoda trafnie stwierdził, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego dawał podstawę do ustalenia wartości opisanej nieruchomości.

Jeżeli skarżąca uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, mogła zakwestionować prawidłowość jego wykonania przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wynika to wprost z art. 157 u.g.n., który stanowi, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Należy w tym miejscu odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Podkreślić zatem należy, że nie można oczekiwać od organów administracji wystąpienia o taką ocenę wówczas, gdy, w ich ocenie, zastosowane przez rzeczoznawcę współczynniki przyjęte do wyceny nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości (wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12, CBOSA).

Podkreślenia więc wymaga, że skoro skarżąca miała prawo skorzystać, we własnym zakresie i na swój koszt, z możliwości weryfikacji przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu, lecz tego nie uczyniła, to nie może z tego powodu stawiać organowi zarzutu co do niewyjaśnienia istoty sprawy. Obowiązkiem organu administracji prowadzącego postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania było dokładne przeanalizowanie treści operatu i wnikliwe odniesienie się do zarzutów strony, co Wojewoda w niniejszej sprawie uczynił.

Niezasadny jest również zarzut skarżącej, że organ bezzasadnie nie uznał podstaw do powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, skoro w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej jest mowa o "wydaniu" nieruchomości w określonym terminie, to w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Oczywistym jest jednak, że aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować zwiększeniem odszkodowania o 5 %, to konieczne jest, aby w terminie określonym w tym przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. W przeciwnym wypadku nie można mówić o faktycznym wydaniu, ani o tym, że do niego doszło w przepisanym terminie. Do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza bowiem jedynie wola wydania po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie tej nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Dopiero wówczas można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) nieruchomości inwestorowi (tak: wyrok NSA z 10 kwietnia 2019 r., I OSK 2027/18, CBOSA).

W myśl art. 18 ust. 1e pkt 2 specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyda tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Z akt sprawy wynika, że decyzji z [...] lipca 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadano rygor natychmiastowej wykonalności [...] sierpnia 2014 r. Postanowienie o nadaniu rygoru natychmiastowej wykonalności zostało doręczone J. M. [...] września 2014 r. Ze znajdującego się w aktach sprawy pisma z Zarządu Dróg i Mostów w L. z [...] października 2017 r. oraz z dołączonego do pisma Protokołu przekazania placu budowy z [...] maja 2015 r. wynika, że rozpoczęcie budowy nastąpiło [...] czerwca 2015 r., natomiast protokolarne przekazanie placu budowy, w tym działki nr [...], nastąpiło [...] maja 2015 r.

Tymczasem, jak prawidłowo ustaliły organy, wskazany wyżej termin 30 dni na wydanie nieruchomości, liczony od dnia doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności, upłynął [...] października 2014 r.

Z informacji uzyskanej z Zarządu Dróg i Mostów w L. nie wynika, by wpłynęły do organu pierwszej instancji jakiekolwiek dokumenty, które wskazywałyby na wydanie przez J. M. działki nr [...] w tym terminie. Za takie nie można bowiem uznać korespondencji skarżącej z Prezydentem Miasta L., w którym informuje ona, że nie będzie wnosiła sprzeciwu w przypadku przeznaczenia działki nr [...] "pod przebudowę i wykupienie działki w całości po cenach rynkowych w związku z decyzją Prezydenta Miasta L. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej". Korespondencja ta miała bowiem miejsce w 2010 r., niemal cztery lata przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwala zatem uznać, że skarżąca w terminie 30 dni od dnia otrzymania postanowienia o nadaniu decyzji Prezydenta Miasta L. rygoru natychmiastowej wykonalności (tj. do [...] października 2014 r.), oświadczyła inwestorowi wolę wydania nieruchomości. Inwestor nie objął również działki nr [...] w posiadanie w tym terminie.

Nie było zatem podstaw prawnych do zwiększenia kwoty odszkodowania za przejętą nieruchomość.

Odnosząc się do zarzutu przyjęcia do wyceny nieprawidłowej powierzchni działki nr [...], należy uznać go za chybiony.

W świetle przepisów ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2019 r. poz. 725 ze zm.) ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami (art. 2 pkt 8). Zadanie prowadzenia ewidencji zostało powierzone starostom (art. 7d pkt 1, art. 22 ust. 1). Zasady prowadzenia ewidencji określa rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454).

Określone ustawą informacje o gruntach, budynkach i lokalach zawiera tzw. operat ewidencyjny, składający się z map, rejestrów i dokumentów uzasadniających wpisy do tych rejestrów (art. 24 ust. 1 ustawy). Z istoty ewidencji jako urzędowego zbioru danych na temat gruntów, budynków i lokali wynika, że może ona spełniać swoje funkcje tylko przy założeniu aktualności danych ewidencyjnych (§ 44 pkt 2 rozporządzenia). Aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje poprzez wprowadzanie udokumentowanych zmian do bazy danych ewidencyjnych, co może następować z urzędu lub na wniosek (§ 45 ust. 1 i § 46 ust. 1 rozporządzenia).

Powołane normy, kształtujące ramy prawne ewidencji gruntów i budynków, wskazują, że jej rola polega jedynie na dokumentowaniu niebudzącego wątpliwości stanu faktycznego i, w ograniczonym zakresie, stanu prawnego dotyczącego nieruchomości.

Należy przy tym mieć na uwadze, że oznaczenie nieruchomości, w tym jej obszar i granice, są elementem zawartym w dziale I księgi wieczystej, stosownie do art. 25 ust. 1 pkt 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707, ze zm.) oraz § 28 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.). § 28 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że dane dotyczące nieruchomości gruntowych i budynkowych wpisuje się w księdze wieczystej na podstawie wyrysu z mapy ewidencyjnej oraz wypisu z rejestru gruntów lub innego dokumentu sporządzonego na podstawie przepisów w ewidencji gruntów i budynków, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej. Identyczne regulacje zawierają postanowienia § 15 i § 16 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg w systemie informatycznym (Dz. U. z 2013 r., poz. 659). W orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. np. wyrok SN z 24.11.1997 II CKC 110/97, Prok. i Pr. 1998/5/28) i w piśmiennictwie (por. S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Wyd. III, Warszawa 2000, s. 36 i n.) przyjęto, że elementy oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej nie są objęte domniemaniem prawdziwości wpisanego prawa (art. 3), ani nie są chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5), statuowanymi tą ustawą.

Przeciwnie, podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej, zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, są dane z katastru nieruchomości, a zatem dane z ewidencji gruntów i budynków, zdefiniowanej w art. 2 pkt 8 ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne (wyrok WSA w Lublinie z 23 stycznia 2014 r., III SA/Lu 587/13, CBOSA).

Z powyższego wynika zatem, że organy w niniejszej sprawie zasadnie przyjęły powierzchnię wycenianej działki wynikającą z ewidencji gruntów, wynoszącą 0,1692 ha.

Wszystkie przedstawione wyżej argumenty przesądzają o niezasadności zarzutu naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, polegającego na nieprzyznaniu skarżącej słusznego odszkodowania za przejętą nieruchomość.

Mając powyższe na uwadze, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.).