Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 764/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2020-01-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: par.4  par. 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Anna Klotz sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant starszy sekretarz sądowy Krystyna Witt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta M. B. z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz M. R. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] kwietnia 2019 r. nr [...] Prezydent M. B. (zwany dalej "Prezydentem") ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z wbudowanymi garażami na terenie nieruchomości oznaczonej nr [...] obręb 25 przy ul. [...] w B..

W decyzji, w pkt 2.1.3 określono następujące parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu:

a) linia zabudowy – wrysowano na załączniku graficznym nr [...] decyzji,;

b) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego zakresem decyzji: min. 24 %, max 34 %,

c) wielkość powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu objętego zakresem decyzji: min. 10 m2 zieleni wypoczynkiowej/ 1 mieszkanie,

d) szerokość elewacji frontowej: min. 12 m, max 13 m,

e) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: min. 7 m, max 9,5 m do attyki,

f) geometria dachu:

- dach o kącie nachylenia połaci do 5ş, układu połaci dachowych, wysokości głównej kalenicy oraz kierunku głównej kalenicy dachu nie określa się,

alternatywnie:

- dach dwu- lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci w przedziale 25ş – 45ş z kalenicą główną równoległą lub prostopadłą w odniesieniu do frontu działki,

- wysokość kalenicy głównej min. 7 m, max 9,5 m.

W złożonym odwołaniu skarżący M. R. zarzucił decyzji naruszenie przepisów art. 1 ust. 2 oraz art. 2 ust. 1 i art. 61 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1845, zwanej w skrócie "u.p.z.p.") a także § 1, § 3 i § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588, zwanego w skrócie "rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r.").

Odwołujący podniósł, że organ nie uwzględnił lokalnego ładu przestrzennego, którą tworzy w większości zabudowa jednorodzinna z uporządkowaną linią zabudowy oraz na kilku działkach zabudowa wielorodzinna. Lokowanie kolejnego bloku wielorodzinnego na małej działce bezpośrednio przy domu jednorodzinnym (tj. budynku skarżącego położonego na działkach nr 44/21 i nr [...] przy ul. [...]) powoduje zakłócenie proporcji wysokościowych i podstawowych relacji przestrzennych.

Zdaniem odwołującego brak kontynuacji zabudowy istniejącej – za którą należy uważać przyległy do planowanej inwestycji dom jednorodzinny skarżącego – spowodował naruszenie zasady "dobrego sąsiedztwa".

Odwołujący podniósł także, że organ wyznaczył obszar analizowany z nieuzasadnionym pominięciem działek nr [...] przy ul. [...] oraz 46/12 przy ul. [...] – co w konsekwencji miało znaczny wpływ na określenie średnich wskaźników wykorzystania terenu, m.in. linii zabudowy oraz wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Ponadto zdaniem odwołującego z naruszeniem § 5 rozporządzenia z dnia [...] sierpnia 2003 r. organ określił wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki dopuszczając maksymalny wysoki wskaźnik na poziomie 24 – 34 % powierzchni działki tj. na poziomie przekraczającym średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla obszaru bezpośrednio przyległego. Zdaniem odwołującego maksymalna wielkość tego wskaźnika powinna zostać określona na poziomie 20 %, tj. na poziomie odpowiadającym wielkości powierzchni zabudowy na nieruchomości odwołującego (działkach nr [...]) zabudowanej domem jednorodzinnym.

Podnosząc zarzuty naruszenia przepisów postępowania - art. 7, 8, 77 § 1 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego (w skrócie "k.p.a.") - odwołujący wskazał na brak przeprowadzenia wnioskowanej przez niego wizji lokalnej z udziałem przedstawicieli Rady M., Prezydenta M. oraz Wojewody w celu poprawnego określenia wskaźników zabudowy. Podniósł także, że nie dokonano sprawdzenia poprawności wyznaczania wskaźników zabudowy w poprzednio wydanych decyzjach zabudowy dla bloków wielorodzinnych przy ul. [...], które stały się podstawą dla analiz przy wydaniu kolejnych warunków zabudowy dla kolejnych bloków wielorodzinnych.

Odwołujący wskazał, że został pominięty jako strona przy wydawaniu wcześniejszej decyzji dla budowy rozległego bloku wielorodzinnego na działkach nr [...] i 49/3, zlokalizowanego tuż przy granicy z jego nieruchomością, co doprowadziło do ograniczenia jego prywatności.

Zarzuty naruszenia ww. przepisów podniosła także w swoim odwołaniu H. R..

W wyniku rozpatrzenia odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze (zwane dalej "Kolegium") decyzją z [...] czerwca 2019 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta.

Kolegium podniosło, że teren na którym przewidziano projektowaną inwestycję nadal nie jest objęty ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, a jednocześnie dla terenu inwestycji brak jest obowiązku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieuzasadnione są zatem podnoszone zarzuty odwołania wskazujące na wielokrotne składanie przez mieszkańców wniosku o uchwalenie takiego planu, które nie zostały pozytywnie rozpatrzone przez właściwe organy. Kolegium podkreśliło, że organy miasta mają jedynie uprawnienie a nie obowiązek uchwalenia takiego planu.

Zdaniem Kolegium w sprawie prawidłowo wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono analizę sąsiedztwa inwestycji. Prezydent jedynie nieznacznie rozszerzył analizowany obszar do całych działek, na których znajdują się budynki, które choć w części zostały objęte analizowanym obszarem wyznaczonym w minimalny sposób. Kolegium uznało, że takie rozszerzenie należy uznać za uprawnione.

Odnośnie istnienia na działkach sąsiednich zabudowy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi Kolegium podkreśliło, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjęte jest szerokie rozumienie pojęcia "działki sąsiedniej" tj. wskazujące że za działki sąsiednie należy uznawać wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie natomiast teren planowanej inwestycji z dwóch stron przylega do działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, wobec czego nawet w wąskim rozumieniu działki sąsiedniej (tj. przy uwzględnieniu jedynie działek bezpośrednio graniczących z inwestycją) zabudowa sąsiednia pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Uwzględniając zatem istniejącą na działkach sąsiednich zabudowę mieszkaniową wielorodzinną Kolegium stwierdziło, że planowana zabudowa stanowi kontynuację funkcji zabudowy istniejącej.

Wskazując, że sposób ustalania charakterystyki nowej zabudowy został opisany w § 4 - 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Kolegium podkreśliło, że nie ma podstaw do ustalania parametrów planowanej inwestycji na podstawie jednostkowych przykładów zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Nie ma zatem podstaw, aby – jak wnoszą odwołujący – tylko ich budynek stanowił odniesienie dla planowanej zabudowy.

Analizując poszczególne wyznaczone parametry Kolegium stwierdziło, że linia zabudowy został ustalona zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. - na podstawie zabudowy bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji tj. na podstawie budynku stanowiącego własność odwołujących. Wyznaczona linia zabudowy nawiązuje także do lokalizacji większości zabudowy analizowanego obszaru oddalonej najczęściej 6 – 8 m od granicy działki. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że budynek na działce nr [...] nie powinien stanowić wzorca dla ustalenia linii zabudowy wzdłuż ul. [...], gdyż znajduje się na działce "ślepo" kończącej ulicę. Ponadto, nawet gdyby uwzględnić ten budynek, to należałoby przyjąć, że frontem działki nr [...] jest ta część, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę tj. do ul. [...], zatem wschodnia część tej działki. W konsekwencji linia zabudowy na tej działce byłaby położona jeszcze bliżej granicy działki niż odległość 6,5 m od granicy działki, którą to odległość ustalono w zaskarżonej decyzji.

Odnośnie wyznaczenia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym znalazła się zabudowa o wskaźniku wynoszącym od 10 % do 52 %, a średnia wielkość tego parametru wynosi 28 %. Ustalenie wobec tego parametru w przedziale od 24 do 34 % w ocenie Kolegium jest prawidłowe, gdyż jest bliskie wartości średniej, a także nie zbliża się do wartości granicznych. Ponadto działka objęta planowaną inwestycją graniczy bezpośrednio z terenami, dla których wskaźnik ten wynosi odpowiednio: 15 % (łącznie działki nr [...]), 24 % (działka nr [...]), 40 % (działka nr [...]) i 43 % (łącznie działki nr [...]). Ustalona wartość tego parametru nawiązuje więc również do terenów położonych w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji. Nie można jednocześnie zgodzić się z żądaniami odwołujących, by wielkość tą ustalić wyłącznie na podstawie zabudowy ich terenu.

Odnośnie szerokości elewacji frontowej Kolegium stwierdziło, że parametr ten ustalono w przedziale od 12 do 13 m podczas gdy zgodnie z podstawowym sposobem wyznaczania tego parametru (§ 6 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.) możliwe było wyznaczenie szerokości elewacji frontowej w przedziale od 10 do 16 m.

Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki Kolegium stwierdziło, że średnia wartość tego parametru w analizowanym obszarze wynosi 7 m, natomiast w decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej zabudowy ustalono z zastosowaniem odstępstwa w przedziale od 7 do 9,5 m. Przyjęty przedział wartości mieści się w przedziale wartości występujących w sąsiedztwie inwestycji, a ponadto górna wartość tego przedziału odpowiada wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych budynków otaczających teren inwestycji z dwóch stron: od zachodu i południa. Na zachód, południe i południowy wschód od terenu inwestycji znajduje się zgrupowanie pięciu trzykondygnacyjnych budynków mieszkalnych wielorodzinnych, natomiast jedynie z jednej strony do terenu inwestycji przylega działka z niższą zabudową – pojedynczym budynkiem jednorodzinnym. Tak ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w ocenie Kolegium nie naruszy zasad dobrego sąsiedztwa.

Odnośnie wielkości powierzchni biologicznie czynnej i wymaganej ilości miejsc parkingowych Kolegium zauważyło, że prawodawca zobligował organ do ustalenia tych parametrów, jednakże nie wskazał żadnych wytycznych co do sposobu ich ustalenia, wobec czego możliwe jest w tym względzie posiłkowanie się ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, co miało miejsce w rozpatrywanym przypadku.

Kolegium wskazało też, że zgodnie z art. 54 pkt 2 lit. c w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. i § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164 poz. 1589) ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji zapisuje się w szczególności poprzez określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z 15 lutego 2012 r. (sygn. II SA/Bd 1315/11) wyjaśnił, że § 2 pkt 6 ww. rozporządzenia wymaga jedynie ustalenia pewnego minimum, a nie wartości granicznych, odnoszących się do tych kwestii, które z uwagi na obowiązujące przepisy prawa wymagają takiego określenia, by nie dopuścić do ich naruszenia. Charakter i cel decyzji o warunkach zabudowy nie pozwala także na zawierania w niej zapisów wkraczających w zakres prawa budowlanego.

W skardze do sądu administracyjnego M. R. wniósł o uchylenie decyzji Kolegium, zarzucając jej naruszenie:

1) art. 1 ust. 2 oraz art. 2 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji bez uwzględnienia ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju przy ustalaniu warunków zabudowy, doprowadzając do dalszej degradacji przestrzeni urbanistycznej ul. [...],

2) art. 61 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa, w szczególności zignorowanie zupełnie innego ukształtowania istniejącego obiektu tj. zabudowy jednorodzinnej na działkach nr [...] w stosunku do planowanego obiektu oraz jego przeznaczenia,

3) § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego błędną wykładnię, co doprowadziło do wydania decyzji w oparciu o niedostatecznie zbadany obszar analizowany oraz decyzji naruszającej zasadę dobrego sąsiedztwa,

4) § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia [...] sierpnia 2003 r. poprzez jego niezastosowanie, co spowodowało wyznaczenie obszaru analizowanego o nieadekwatnej powierzchni, zwłaszcza z nieuzasadnionym pominięciem działek nr [...] przy ul. [...] oraz 46/12 przy ul. [...] – co w konsekwencji miało znaczny wpływ na określenie średnich wskaźników wykorzystania terenu, m.in. linii zabudowy oraz wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki,

5) § 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez sporządzenie pobieżnej i niekompletnej analizy a także poprzez nieuwzględnienie wszystkich powierzchni zabudowy na obu ww. działkach,

6) § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez błędną jego wykładnię, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji dopuszczającej maksymalny wysoki wskaźnik powierzchni istniejącej zachowanej i projektowanej zabudowy blokiem na małej działce rolnej na poziomie 24 – 34 % powierzchni działki tj. na poziomie przekraczającym średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla obszaru bezpośrednio przyległego – w bezpośrednim sąsiedztwie domów jednorodzinnych – w linii zabudowy tj. na poziomie 20 %

W skardze zarzucono także naruszenie przepisów proceduralnych - art. 7, 8, 7 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi skarżący podtrzymał swoją argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji Prezydenta oraz zarzut określenia w sposób nieproporcjonalny powierzchni biologicznie czynnej tj. określenia jej na poziomie 10 m2 na mieszkanie w sytuacji, kiedy dla działek (nieruchomości) skarżącego wskaźnik ten określono na 40 % co daje ok 334 m2 na dom jednorodzinny zamieszkały przez trzy osoby.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek Sąd nie podziela w pełni stanowiska skarżącego.

Za niezasadny Sąd uznał zarzut dotyczący sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Zaznaczyć należy, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia w sposób bezwzględnie wiążący określa wielkość obszaru analizowanego jedynie w wymiarze minimalnym, co oznacza, iż nie stanowi co do zasady jego naruszenia wyznaczenie go w wymiarze większym niż minimalny, chyba że miałoby to prowadzić do obejścia zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z przepisu prawa materialnego. Z przepisu tego wynika jednocześnie, że ustawodawca pozostawił organom administracji względną swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, która jednak nie może przerodzić się w dowolność. W przedmiotowej sprawie przy wyznaczaniu obszaru analizowanego organ wskazał jego granice minimalne, zgodnie z ww. przepisem rozporządzenia, ostatecznie jednak jako obszar analizowany wskazano obszar większy niż minimalny. Do obszaru analizowano włączono mianowicie w całości te działki, których jedynie cześć została objęta granicami minimalnego obszaru analizowanego, jednakże na owej części działki znajduje się zabudowa. Organ nie poszerzył natomiast granic obszar analizowanego do granic tych działek, których część znalazła się w obszarze analizowanym, jednakże w obrębie tego minimalnego obszaru nie znalazła się zabudowa znajdująca się na takiej działce (jest to m.in. wskazana przez skarżącego działka przy ul. [...], ale także działki przy ul. [...], 35a i przy ul. [...]). Należy w tej sytuacji uznać, że w granicach przyznanej mu względnej swobodny organ przyjął jasne kryterium poszerzenia obszaru analizowanego do granic tych działek, na których występują budynki wchodzące częścią swojej powierzchni zabudowy w obszar analizowany. Jak wskazano w analizie – celem takiego rozszerzenia było ustalenie w sposób rzetelny wskaźników dla działek "obrzeżnych", a nie tylko dla ich części. Przyjęcie takiego kryterium poszerzenia obszaru analizowanego służy zatem ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego. Kryterium to organ zastosował konsekwentnie, m.in. włączając w całości do obszaru analizowanego wskazaną przez skarżącego działkę nr [...] przy ul. [...], która nie jest w całości położona w obrębie minimalnych granic obszaru analizowanego (działka ta jest wyszczególniona w tabelach parametrów zabudowy na poszczególnych działkach - w analizie str. 634 - 643 akt organu I instancji).

Wobec powyższego nie można zatem uznać za zasadny zarzutu naruszenia § 3 rozporządzenia z dnia [...] sierpnia 2003 r.

Niezasadnie także skarżący podnosi, że organ błędnie określił obowiązującą linię nowej zabudowy. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia z [...] sierpnia 2003 r. obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jak wynika z treści mapy – zarówno będącej częścią analizy, jak też stanowiącej załącznik do decyzji Prezydenta – linię zabudowy dla planowanego budynku wyznaczono jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na nieruchomości skarżącego (działki nr [...]) tj. zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z planowaną zabudową. Ze względu na łamany przebieg granicy działki inwestora linia ta następnie ulega załamaniu w ten sposób, że jest prowadzona równolegle do granicy działki inwestora (od strony ulicy) – w takiej samej odległości, w jakiej od granicy ulicy znajduje się zabudowa na działce skarżącego. W takiej sytuacji należy uznać, że linia zabudowa została wyznaczona zgodnie z prawem.

W rozważanym zakresie zasadnie natomiast skarżący podnosi zarzut co do mapy stanowiącej załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy. Z porównania załącznika graficznego do decyzji o warunkach zabudowy oraz mapy stanowiącej część analizy (str. 64 akt organu I instancji) wynika, że załącznikiem graficznym do decyzji jest nie tyle kopia mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. , ale kopia kopii mapy o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w dodatku niewyraźna ("rozmyte" granice działek geodezyjnych). Część graficzna decyzji nie spełnia zatem warunku określonego w § 9 ust. 3 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. zgodnie z którym część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Niewątpliwie w przedmiotowym przypadku załącznik graficzny do decyzji o warunkach zabudowy nie został wykonany w czytelnej technice graficznej (pomijając, że jest to kopia kopii a nie kopia wymaganej przez prawodawcę mapy), co rodzi wskazywaną przez skarżącego wątpliwość, czy wyznaczona linia zabudowy znajduje się w odległości 6,5 m od granicy działki (jak opisano linię zabudowy na mapie stanowiącej część graficzną analizy) czy też w odległości 6 m od granicy działki (jak opisano linię zabudowy na mapie stanowiącej część graficzną decyzji). Trzeba przy tym podkreślić, że linię zabudowy wyznacza linia nakreślona na mapie a nie jej opis, który ma tylko znaczenie pomocnicze i nie może mieć charakteru przesądzającego, zwłaszcza w sytuacji kiedy w sentencji wyraźnie wskazano, że obowiązującą linię zabudowy "wrysowano" (a nie "opisano") na załączniku graficznym nr [...] decyzji.

Istotną wadą zaskarżonej decyzji jest także ustalenie parametrów planowanej zabudowy w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu oraz w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu

W tym względzie Sąd stwierdził:

- niedostateczne uzasadnione odstąpienia od wyliczonego w analizie średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu w obszarze analizowanym,

- brak koniecznych ustaleń w celu określenia ewentualnego istnienia w obszarze analizowanym terenów składających się z kilku wspólnie zagospodarowanych, zabudowanych jednym lub kilkoma budynkami działek, dla których to terenów należy ustalić jeden wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunki do powierzchni terenu.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Możliwe jest określenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy odbiegającego od "średniej", ale dopuszczalne to jest tylko wówczas, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2 ww. rozporządzenia).

W przedmiotowej sprawie w "Analizie" (str. 638 akt organu I instancji) ustalono, że średnia wielkość powierzchni zabudowy całym obszarze analizowanym wynosi 28%. W decyzji wskaźnik ten określono jako "min 24 % max 34 %". Doszło zatem do odstąpienia do zasady określania tego wskaźnika na poziomie "średniej", wynikającej z § 5 ust. 1 rozporządzenia.

Należy podkreślić, że dopuszczalne jest inne wyznaczenie tego wskaźnika niż przyjęcie "średniej" (tak stanowi § 5 ust. 2 rozporządzenia), jednakże powody i przesłanki odstępstwa od zasad wyznaczania parametrów i wskaźników określonych w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. muszą być precyzyjnie, szczegółowo, rzetelnie i przekonująco uzasadnione przez organy wydające decyzję o warunkach zabudowy (por. np. wyrok NSA z dnia 10 czerwca 2014 r., sygn.. akt II OSK 72/13). Tego wymogu nie spełniają ogólnikowe stwierdzenia Kolegium o ustaleniu obowiązującego wskaźnika "blisko wartości średniej", "braku zbliżania się do wartości granicznych", czy "nawiązywania do terenów położonych w bezpośrednim sąsiedztwie" planowanej inwestycji. W świetle art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w treści decyzji o warunkach zabudowy lub w treści dołączonej do niej analizy winny być ustalane prawidłowości urbanistyczne czy architektoniczne, pozwalające na zbadanie, czy planowana inwestycja "wpasowuje się" w zastany ład architektoniczno – urbanistyczny. Analizujący winien zatem wskazać na konkretne, dostrzeżone w wyniku przeprowadzonej analizy obszaru analizowanego, prawidłowości architektoniczne czy urbanistyczne, przemawiające po pierwsze - na rzecz uczynienia odstępstwa od wyliczonej średniej, a po drugie – na rzecz odstępstwa w takim a nie innym kierunku (tj. wielkości mniejszej od średniej albo wielkości większej od średniej) oraz na rzecz takiej a nie innej konkretnej ostatecznej wielkości wskaźnika. Samo wykazanie, że podana liczba określająca wielkość powierzchni zabudowy znajduje się w przedziale liczb określających wielkość powierzchni zabudowy na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym – nie dowodzi, że istnieje jakaś prawidłowość w zagospodarowaniu terenu. Dowodzi to jedynie tego, że ustalona liczba nie wychodzi poza zakres zbioru liczb.

Bliżej spełniania ww. wymogów przedstawienia przesłanek odstąpienia od ustalonego średniego wskaźnika jest wskazanie na wartości tego wskaźnika w powiązaniu za zabudową znajdującą się w określonym miejscu obszaru analizowanego tj. w przedmiotowym przypadku – w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Jednakże wskazania, że ustalony wskaźnik "nawiązuje do terenów położonych w bezpośrednim sąsiedztwie", w sytuacji kiedy obszar analizowany obejmuje zróżnicowaną zabudowę (jednorodzinną i wielorodzinną) – nie można uznać za wskazanie dowodzące, iż odejście od wartości średniej jest uzasadnione ustaloną prawidłowością urbanistyczną czy architektoniczną – zwłaszcza w świetle zarzutów skarżącego, że planowana zabudowa jest rozszerzaniem obszaru zabudowy wielorodzinnej ze szkodą dla obszaru zabudowy jednorodzinnej, a planowana inwestycja znajduje się właśnie na styku jednego i drugiego rodzaju zabudowy mieszkaniowej. W takiej sytuacji organ, odnosząc się do treści analizy (czego wymaga prawodawca wskazując w § 5 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., że wyznaczenie wskaźnika innego niż średni jest dopuszczalne "jeżeli wynika to z analizy") winien przedstawić argumenty, dlaczego odchodząc od ustalonej średniej czyni to w taki sposób, że umożliwia dopasowanie inwestycji wyłącznie do zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – a nie w taki sposób, że umożliwia dopasowanie także do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Brak możliwości przedstawienia precyzyjnych, szczegółowych, rzetelnych i przekonujących argumentów na rzecz odejścia od ustalonego średniego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w jednym lub drugim kierunku winien skutkować określeniem tego wskaźnika zgodnie z ustaloną wartością średnią.

Niezależnie od wyżej przedstawionej treści argumentacji, jaką posłużyło się Kolegium w zaskarżonej decyzji – Sąd uznał, że sama treść analizy nie daje podstaw do wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy niż ustalona wartość średnia.

Autorka analizy jako zasadniczy powód odstąpienia od ustalonej wartości średniej nie wskazała jakieś ustalonej prawidłowości urbanistycznej czy architektonicznej, ale sam fakt, że w całym obszarze analizowanym występuje "znaczne zróżnicowanie wskaźników" tj. od 10 % do 52 %. Trudno uznać taki argument za przekonujący. Oznaczałby on bowiem, że wskaźnik średni powierzchni zabudowy należy przyjmować jedynie wówczas, kiedy w obszarze analizowanym nie istnieją żadne znaczące różnice powierzchni zabudowy (a więc np. wówczas kiedy cały obszar analizowany został zabudowany jednakowymi pod względem parametrów budynkami, usytuowanymi na jednakowych działkach) a w każdym innym przypadku należy odstępować od ustalonego średniego wskaźnika. Logicznym jest, że prawodawca nakazał ustalenie średniego wskaźnika powierzchni zabudowy wychodząc z założenia, że owe wskaźniki na większości ustalanych obszarów analizowanych będą zróżnicowane, a nawet znacznie zróżnicowane. Celowym działaniem ustawodawcy jest także wymóg, aby odejście od ustalonego wskaźnika średniego "wynikało z analizy" oraz żeby w procesie przygotowania decyzji uczestniczyła osoba posiadająca określone w art. 5 u.p.z.p. kwalifikacje urbanistyczne, architektoniczne lub planistyczne albo wpisana na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadająca uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.). Należy uznać, że celem tych wymogów jest zapewnienie organowi możliwości posłużenia się argumentacją przygotowaną przez specjalistę posługującego się wiedzą z zakresu urbanistyki i architektury, niepoprzestającym tylko na analizie matematycznej zbiorów liczb stanowiących parametry zabudowy.

Kolejnym zasadniczym argumentem analizy na rzecz odejścia od ustalonej średniej wartości powierzchni zabudowy jest stwierdzenie, że w kwartale ulic: R.Kuczmy – Nad Torem – Koronowskiej, pomimo różnic funkcji mieszkaniowej (jednorodzinnej i wielorodzinnej) wskaźniki powierzchni zabudowy zasadniczo nie przekraczają 34 %. W związku z tym przeanalizowano "możliwość zagospodarowania terenu przy wskaźniku wynoszącym 34 %". Takiego argumentu też nie można uznać za przekonujący. Nie wiadomo bowiem, z jakiego to powodu, wynikającego z dostrzeżonych prawidłowości urbanistycznych czy architektonicznych, analizujący uznał, że należy odejść od możliwości zagospodarowania terenu w zgodzie z ustalonym średnim wskaźnikiem i to nie na rzecz wskaźnika niższego, ale na rzecz wskaźnika wyższego. Należy zauważyć, że ów wskaźnik powierzchni zabudowy na poziomie 34 % występuje jako parametr tylko jednego zabudowanego terenu w obszarze analizowanym tj. zabudowy wielomieszkaniowej przy ul. [...], położonej w oddaleniu od miejsca planowanej inwestycji, w części obszaru analizowanego o dominującej zabudowie wielorodzinnej (obszar poniżej linii wyznaczonej przez południowe granice działek od nr [...] do nr [...]). Ponadto parametr powierzchni zabudowy 34% został wskazany we wniosku inwestora. W tym kontekście należy w ślad za orzecznictwem sądów administracyjnych wskazać, że celem postepowania w przedmiocie wydania warunków zabudowy jest ustalenie dla planowanej inwestycji takich warunków w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, które pozwoliłyby na włączenie dalej inwestycji w ład przestrzenny okolicy, nie zaś poszukiwanie rozwiązań umożliwiających inwestorowi maksymalne zainwestowanie określnej nieruchomości, bez jakiejkolwiek kontroli organów administracji publicznej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 717/17).

Wskazać także należy, że przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy autor analizy stwierdzając, że nie dochodzi zasadniczo do przekroczenia wskaźnika 34 % jednocześnie podnosi, że wyjątki od tej prawidłowości (40%, 43% i 52 %) dotyczą tylko nieruchomości które powstały z wtórnego podziału działek dokonanego po uzyskaniu pozwoleń na budowę. Wskaźniki określone w pozwoleniach na budowę (sprzed podziału) wynosiły dla zabudowy wielorodzinnej 34 %, a dla zabudowy jednorodzinnej 35 %. Zdaniem autora analizy odnoszenie się wprost do obecnych wskaźników "popodziałowych" ustalanych dla fragmentów poprzednich nieruchomości, zniekształciłoby rzeczywisty obraz zainwestowania. Należy stwierdzić, że ani przepisy u.p.z.p. ani przepisy rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. nie pozwalają na ustalanie parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o przeszły a nie obecny sposób zagospodarowania czy wielkość działek bądź terenów. Należy też dostrzec, że próba odwołania się do przeszłego sposobu zagospodarowania pozwala na sztuczne wzmocnienie argumentacji na rzecz wyznaczenia parametru o 34% powierzchni zabudowy, przy braku odniesienia się do stanowiska skarżącego, z którego wynika, że na obszarze analizowanym istnieją obszary o różnym stopniu intensywności zabudowy.

Ponadto Sąd z urzędu dostrzegł, że w zawartych w analizie wyliczeniach wielkości powierzchni zabudowy nie uwzględniono powierzchni działek nr [...] Należy zauważyć, że w analizie wskazano wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu dla zabudowy przy ul. [...] uwzględniając wyłącznie działkę nr 46/3 oraz dla zabudowy przy ul. [...] – uwzględniając działki nr 46/4 i nr [...]. Z kopii mapy stanowiącej część graficzną analizy wynika natomiast, że ww. działki nr [...] i 46/11 nie mają dostępu do ul. [...]. Pomiędzy działką nr [...] a ulicą K. znajduje się działka nr [...], natomiast pomiędzy działka [...] a ul. [...] znajduje się działka nr [...]. Ponadto ze znajdującego się w aktach sprawy pozwolenia na budowę (decyzja Prezydenta M. B. z [...] sierpnia 2013 r. nr [...]) wynika że działki nr [...] i 49/3 miały tworzć teren wspólnie zagospodarowany, zabudowany dwoma budynkami wielorodzinnymi, posiadający jeden wspólny wjazd od ul. [...], usytuowany częściowo na działce nr [...], a częściowo na działce nr [...] (por. k. 156 akt organu I instancji). Trzeba też zauważyć, że stroną w postępowaniu jest Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] i 3 (por. k. 749 akt organu I instancji). Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że organ nie poczynił żadnych ustaleń odnośnie tego, czy w momencie wydania decyzji wszystkie ww. działki tworzą jeden teren wspólnie zagospodarowany (podobnie jak np. dwie działki skarżącego nr [...] czy zabudowa złożona z dwóch budynków na działce nr [...] przy ul. [...]), co uzasadniałoby wyznaczenie dla tego terenu jednego a nie dwóch wskaźników powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu.

Brak takich ustaleń stanowi naruszenie wynikającego z art. 7 i 77 § 1 k.p.a. obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego koniecznego dla załatwienia sprawy.

Należy zauważyć, że wskazane uchybienie dotyczy także braku ustaleń co do ewentualnego wspólnego zagospodarowania działek nr 17 i nr [...] przy ul. [...] (działka nr [...] nie graniczy z ulicą, jest wielkości wskazującej na brak możliwości zabudowy, stanowi "zaplecze" zabudowanej działki nr [...] oddzielającej działkę nr [...] od ulicy) oraz działek nr [...] przy ul. [...] (widoczny wjazd – brama na działce nr [...], przy której granicy znajduje się budynek na działce nr [...] bez widocznego wejścia lub wjazdu na ul. [...]).

Powyższe naruszenia przepisów postępowania mogły mieć wpływ na wynik sprawy poprzez ustalenie innych wskaźników powierzchni zabudowy dla ww. terenów niż to przyjęto w analizie, a w konsekwencji inne ustalenie średnie wartości tego wskaźnika dla obszaru analizowanego.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki

W tym zakresie Sąd stwierdził:

- brak ustaleń pozwalających na stwierdzenie, że zmierzono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - co do części budynków w obszarze analizowanym,

- niedostateczne uzasadnione odstąpienie od wyliczonego w analizie średniego wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki,

Co do parametru w postaci wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.), to należy zauważyć, że wyznacza się go dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1). Jeżeli wysokość, o której mowa w § 7 ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4 rozporządzenia).

Jak wynika z cytowanego przepisu elementami budnku, których wysokość należy zmierzyć: elewacja frontowa, gzyms elewacji frontowej lub attyka elewacji frontowej. Tymczasem w analizie w dziesięciu (spośród analizowanych 23) budynków dokonano wyłącznie pomiaru wysokości okapu. Nie jest to element którego wysokość zgodnie z przepisami rozporządzenia podlega analizie w celu ustalenia parametru "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki". W żaden sposób z akt sprawy nie wynika też, że wysokość okapu jest taka sama jak wysokość elewacji frontowej, jej gzymsu czy attyki.

Brak powyższych ustaleń stanowi naruszenie wynikającego z art. 7 i 77 § 1 k.p.a. obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego koniecznego dla załatwienia sprawy, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy poprzez inne ustalenie ww. wskaźników dla poszczególnych budynków jak też nieprawidłowe ustalenie średniej wielkości ww. wskaźnika dla obszaru analizowanego.

Odnośnie możliwości wyznaczenia innej wielkości ww. wskaźnika niż wielkość średnia w obszarze analizowanym – zgodnie z cytowanym § 7 ust. 4 możliwość takiego odstąpienia powinna "wynikać z analizy". W sporządzonej analizie jako przyczynę odstąpienia od ustalonej średniej wielkości (7 m) wskazano bezpośrednie sąsiedztwo (względem działki inwestora) zabudowy wielomieszkaniowej przy ul. [...], 3 i 21. Należy zauważyć, że ze względu na specyficzny kształt ulicy [...] (odwrócone "C") budynki przy ul. [...] i 3 są niejako odwrócone "plecami" do działki inwestora oraz budynków położonych w tej samej części ul. [...] co działka inwestora, a ich elewacje frontowe (o ile za takie przejąć elewacje tych budynków najbliższe ul. [...]) zwrócone na południe są niewidoczne z tej części ul. [...], gdzie znajduje się działka inwestora. W istocie sytuacja wygląda tak, jakby budynki te położone były przy dwóch równoległych ulicach. Autor analizy w ogóle nie wskazuje jakie prawidłowości urbanistyczne czy architektoniczne przy tak specyficznym kształcie ulicy i położeniem ww. budynków przemawiają za odwołaniem się do wysokości elewacji frontowych budynków położonych wprawdzie przy tej samej ulicy, ale "plecami" do siebie. Zakładając, że nie zostaną wskazane przyczyny dla których uzasadnione jest nawiązanie do wysokości budynków przy ul. [...] i 3 - należy zauważyć, że brak jest także podania przyczyny (wynikającej ze stwierdzonych prawidłowości urbanistycznych czy architektonicznych) dla których budynek inwestora miałby nawiązywać tylko do wysokości budynku przy ul. [...] (9,5 m) a nie do wysokości elewacji frontowej budynku skarżącego (parametr nieznany – podano tylko wysokość "do okapu") oraz wysokości elewacji frontowej budynku położonego naprzeciw działki inwestora, przy ul. [...] (parametr nieznany – podano tylko wysokość "do okapu"), na działce nr [...]. Powodów takich nie wskazano także w uzasadnieniu decyzji Kolegium.

Wielkość powierzchni biologicznie czynnej.

Odnośnie kwestii określenia powierzchni biologicznie czynnej Sąd w niniejszym składzie podziela stanowisko wyrażone m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 6 lipca 2017 r. (sygn. II SA/Po 185/17), że zarówno w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, brak jest jakichkolwiek regulacji, które zobowiązywałyby organy wydające decyzje w przedmiocie warunków zabudowy do każdorazowego określania w tychże decyzjach procentu powierzchni biologicznie czynnej na obszarze inwestycji i upoważniałby do modyfikowania w tym zakresie regulacji zawartych w przepisach techniczno-budowlanych określonych w § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065). W szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. stanowi, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Regulacja ta odnosi się zatem jedynie do intensywności wykorzystania terenu, a nie tego jaka jego część ma pozostawać biologicznie czynna. Jednocześnie w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego brak jakichkolwiek regulacji dotyczących sposobu ustalania takiego parametru zagospodarowania działki, jakim jest procent powierzchni biologicznie czynnej. Zaznaczyć należy, iż § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy przewiduje określenie w decyzji o warunkach zabudowy udziału powierzchni biologicznie czynnej w ramach ustaleń dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego. Rozporządzenie to reguluje techniczne aspekty związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu i nie może stanowić samodzielnej podstawy do kategorycznego uznania, że w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy bezwzględnym obowiązkiem organu jest określenie w ramach wskaźnika powierzchni zabudowy również powierzchni biologicznie czynnej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 marca 2014 r. o sygn. akt II SA/Po 1137/13). Jak już wspomniano, przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenie wykonawcze do art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. wymagają od organu jedynie określenia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (art. 61 ust. 7 pkt 2 u.p.z.p. i § 1 pkt 2 i § 5 rozporządzenia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), natomiast w świetle § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jest przedmiotem regulacji warunków techniczno-budowlanych, które dopuszczają jego inne ustalenie jedynie w planie miejscowym. Wobec tego kwestia zachowania określonego procentu powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do działki z planowaną zabudową mieszkaniową wielorodzinną będzie przedmiotem badania w następnej fazie procesu budowlanego

Ze względu na powyższe Sąd stosownie do 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 2325) uchylił decyzje organów obu instancji.

W ponownym postępowaniu organ winien rozstrzygnąć sprawę po uzupełnieniu postępowania dowodowego odnośnie:

- ustalenia ewentualnego istnienia w obszarze analizowanym wskazanych przez Sąd terenów składających się z kilku wspólnie zagospodarowanych, zabudowanych jednym lub kilkoma budynkami działek, dla których to terenów należy ustalić jeden wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunki do powierzchni terenu,

- ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wszystkich budynków w obszarze analizowanym (a nie ich okapu).

W ponownym postępowaniu załącznik graficzny do decyzji winien być sporządzony z zachowaniem wymogów § 9 ust. 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. tj. na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania kopii

W przypadku określenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu o innej wartości niż ustalony średni wskaźnik dla obszaru analizowanego – organ winien uzasadnić decyzję wskazując na wynikające z analizy przesłanki takiego odstąpienia od ustalonej średniej wartości, stosownie do powyższego stanowiska Sądu.

Tak samo w przypadku określenia dla nowej zabudowy wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki innego niż ustalona średnia wielkość tego wskaźnika na obszarze analizowanym – organ winien uzasadnić decyzję wskazując na wynikające z analizy przesłanki takiego odstąpienia od ustalonej średniej wartości, stosownie do powyższego stanowiska Sądu.

W ponownym postępowaniu organ nie powinien określać parametru w postaci określenia wielkości powierzchni biologicznie czynnej.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi biorąc pod uwagę wysokość wniesionego wpisu.