Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1545/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18  ust. 1c i 1b
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie: Sędzia WSA Iwona Maciejuk Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2012 r. sprawy ze skargi X w K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia

[...] czerwca 2012 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania X S.A. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r.,

nr [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zl z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...]ha, położonej w gminie [...], obrębie [...], stanowiącej własność Y sp. z o.o., przeznaczonej pod przebudowę ulicy [...] w ciągu [...] nr [...] na odcinku [...] km [...], dla której Sąd Rejonowy w R. prowadzi księgę wieczystą nr [...] oraz

o przyznaniu tak ustalonego odszkodowania na rzecz X S.A.

z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości, a także

o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna utrzymał powyższą decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan sprawy:

Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona

w gminie [...], obrębie [...], decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...], została przeznaczona pod przebudowę ulicy [...] w ciągu [...] nr [...] na odcinku [...].

Pismem z dnia 27 stycznia 2012 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony

o wszczęciu postępowania odszkodowawczego.

Decyzją z dnia [...] marca 2012 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka

nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie [...], obrębie [...], stanowiącej własność Y sp. z o.o., przeznaczonej pod przebudowę ulicy [...] w ciągu [...] na odcinku [...] km [...], dla której Sąd Rejonowy w R. prowadzi księgę wieczystą nr [...] oraz

o przyznaniu tak ustalonego odszkodowania na rzecz X S.A.

z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na ww. nieruchomości, a także o zobowiązał do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł X S.A., kwestionując wysokość przyznanego odszkodowania. Odwołujący podniósł, iż w świetle przepisu

art. 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r.

Nr 193, poz. 1194 ze zm.) w przypadku gdy hipoteka wygasa na części przejętej nieruchomości odszkodowanie należne wierzycielowi hipotecznemu winno odpowiadać wysokości wierzytelności głównej zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, bez względu na to, że hipoteka utrzymuje się na pozostałych nieruchomościach. Wskazał również, że uszło uwadze Wojewody [...], to że przepis art. 18 ust. 1b ustawy

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji w zakresie dróg publicznych, stanowiący, że wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na przejmowanych nieruchomościach lub na prawie wieczystego użytkowania nieruchomości nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego, nie ma zastosowania do hipoteki. Odwołujący podniósł również, że w doktrynie i praktyce rzeczoznawców majątkowych, hipoteka jako że jest wyrażona w konkretnej kwocie nie jest związana z wartością nieruchomości. Hipoteka nie wpływa na wartość nieruchomości, a jedynie na cenę. Zdaniem odwołującego się decyzja Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r. została wydana z naruszeniem prawa materialnego, tj. przepisów ustawy z dnia

10 kwietnia 2013 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych wskutek czego, należne X S.A. odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej na przejętej nieruchomości zostało ustalone przez Wojewodę [...] w błędnej, zaniżonej wysokości.

Rozpatrując odwołanie organ podniósł miedzy innymi, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego

w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do treści art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 135 ust. 1 ww. ustawy jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych (art. 135 ust. 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami). Stosownie do treści art. 135 ust. 3 ustawy

o gospodarce nieruchomościami przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia,

z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 135 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nic powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 ustawy

o gospodarce nieruchomościami). Zgodnie z treścią art. 134 ust. 4 ww. ustawy jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zawarta w ww. przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstaw nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami

w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Zgodnie z treścią § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego

(Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Natomiast § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia stanowi, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Zgodnie z § 36 ust. 4 wskazanego rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie [...], gminie [...] stanowi operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2011 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. O., posiadającą uprawnienia nr [...] i zdaniem organu odszkodowanie zostało ustalone prawidłowo.

W księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla działki nr [...],

z której została wydzielona działka nr [...] przez Sąd Rejonowy w R., w dziale III zostało ujawnione ograniczone prawo rzeczowe związane z inną nieruchomością określone jako prawo drogi na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości [...] wyk. [...], wpisane w dniu 30 sierpnia 1910 r.

Dział IV ww. księgi wieczystej zawiera następujące wpisy: hipoteka umowna kaucyjna w wysokości [...] zł na rzecz X S.A., hipoteka umowna kaucyjna w wysokości [...] zł na rzecz [...] Oddział w O., hipoteka umowna kaucyjna w wysokości [...] zł na rzecz [...] z terminem płatności do dnia 24 czerwca 2001 r., hipoteka umowna kaucyjna w wysokości [...] zł na rzecz [...] z terminem płatności do dnia 22 marca 2015 r., hipoteka umowna w wysokości [...] na rzecz [...] S.A.

Wobec powyższego w kwestii przyznania odszkodowania organ uznał, że pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń przysługuje wierzycielowi hipotecznemu X S.A., a ponieważ wierzyciel nie wskazał aktualnej kwoty wierzytelności pozostałej do spłaty, odszkodowanie o wartości przejętej nieruchomości zostało przyznane w całości na rzecz ww. banku, gdyż kwota wierzytelności wpisana w księdze wieczystej znacząco przewyższa wartość nieruchomości.

Odnosząc się w tym kontekście do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie. W myśl art. 12 ust. 4c ustawy

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jeżeli na nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości zostały ustanowione ograniczone prawa rzeczowe z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, prawa te wygasają.

Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza podział nieruchomości (art. 12 ust. 1), przy czym linie rozgraniczające teren ustalone tą decyzją stanowią linie podziału nieruchomości (art. 12 ust. 2). Konsekwencją podziału nieruchomości jest to, że hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna) - art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. 2001 r.

Nr 124, poz. 1361 ze zm.).

Właściwość hipoteki łącznej polega zdaniem organu na tym, że w celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności obciąża ona więcej niż jedną nieruchomość tego samego właściciela lub różnych właścicieli, z tym skutkiem, iż wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna może żądać według swojego uznania, zaspokojenia

w całości lub w części każdej z nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości (art. 76 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Jeżeli decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy części nieruchomości, to z chwilą przejścia własności stanie się ona odrębną nieruchomością. W takim wypadku na tej części (obciążonej hipoteką w związku z podziałem), wygasają wszelkie ograniczone prawa rzeczowe, w tym hipoteka. Ponieważ hipoteka jest łączna, to na każdej z nieruchomości powstałych w wyniku podziału ma pierwotną wysokość (na każdej nieruchomości istnieje hipoteka zabezpieczającą całą wierzytelność). Tym samym za hipotekę, która wygasła na części przejętej nieruchomości, odszkodowanie będzie odpowiadać wysokości wierzytelności głównej (do pełnej wysokości), bez względu na to, że hipoteka utrzymuje się na pozostałych nieruchomościach.

Zgodnie z art. 18 ust. 1c ustawy o szczególnych zasadach przygotowania

i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz

z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz

z odsetkami.

Przepis art. 18 ust. 1d ww. ustawy stanowi, że kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa

w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

W celu przyznania odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki niezbędnym jest zatem ustalenie, wysokości wierzytelności zabezpieczonej tą hipoteką, z uwagi na to, że odszkodowanie to ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Organ podkreślił, że ustawodawca odsyła w tym zakresie do wierzytelności, a nie jak twierdzi skarżący do kwoty, w której wyrażona jest hipoteka. Tym samym dla ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki znaczenie ma zdaniem organu jaka była rzeczywista kwota wierzytelności pozostałej do spłacenia na moment ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a zatem na moment wygaśnięcia tego prawa. W każdym jednak wypadku zdaniem organu odszkodowanie przyznane na rzecz wierzyciela hipotecznego nie może przewyższać wartości nieruchomości przejętej na cele drogowe. Zabezpieczeniem pozostałej do spłaty wierzytelności jest bowiem hipoteka obciążająca nieruchomości powstałe na skutek podziału.

Na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia

[...] czerwca 2012 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył X S. A. z siedzibą w K. zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 136 i nast. k.p.a. wskutek nie uchylenia decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2012 r., do ponownego rozpatrzenia, ani też nie przeprowadzenie postępowania we własnym zakresie, zgodnie z wnioskami

i twierdzeniami zawartymi w odwołaniu skarżącego - X S.A. z siedzibą

w K. z dnia [...] kwietnia 2012 r., naruszenie przez Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej prawa materialnego, wskutek nie zastosowania

art. 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194, z póź. zm.) i wniósł o jej uchylenie w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...]. W uzasadnieniu skarżacy podniósł, że decyzja organu II instancji jest takim samym aktem stosowania prawa jak decyzja organu I instancji, a działanie organu odwoławczego nie ma charakteru kontrolnego, ale jest działaniem merytorycznym, równoważnym działaniu I instancji. Tymczasem, zdaniem skarżącego Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej uczynił przedmiotem swojej analizy jedynie materiał dowodowy zebrany w sprawie, nie uzupełnił tego materiału

i dokonał wyłącznie oceny wniosków wyciągniętych przez Wojewodę [...], powielając tym samym błędy i naruszenie przepisów postępowania organu pierwszej instancji.

Tak więc, wadliwości i braki postępowania dowodowego dotyczą zdaniem skarżacego działania organów obu instancji. Skarżacy w odowłaniu podniósł, fakt że Wojewoda [...] nie ustalił odszkodowania należnego temu Bankowi, jako wierzycielowi hipotecznemu, z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej kaucyjnej w kwocie

[...] zł, ustanowionej na przejmowanej na potrzeby inwestycji drogowej p.n. "Przebudowa ulicy [...] w ciągu [...] na odcinku [...] "nieruchomości (działka nr [...] o pow. [...] ha) przy zastosowaniu przepisu art. 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.). Zdaniem skarżącego Wojewoda [...], a w ślad za nim Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, błędnie przyjął, że należne X S.A. odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej kaucyjnej w wysokości [...] zł jest równe odszkodowaniu za przejętą pod inwestycję drogową działkę nr [...], o pow. [...]ha.

Natomiast zgodnie z art. 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji Inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U.

z 2008 r., Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.), w przypadku gdy hipoteka wygasa na części przejętej nieruchomości (w niniejszej sprawie na działce nr [...] o pow. [...] ha) odszkodowanie należne wierzycielowi hipotecznemu winno odpowiadać wysokości wierzytelności głównej zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, bez względu na to, że hipoteka utrzymuje się na pozostałych nieruchomościach (por. wybrane zagadnienia dotyczące odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne, str. 21, 22

- Opracowanie pracowników Departamentu Orzecznictwa w Ministerstwie Infrastruktury pod kierownictwem Dyrektora Departamentu E. R. - Warszawa

2010 r.

Ponadto, zdaniem skarżącego uszło uwadze - Ministrowi Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (podobnie jak uprzednio Wojewodzie [...]), że przepis art. 18 ust. Ib wyżej powołanej ustawy stanowiący, że wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na przejmowanych nieruchomościach lub na prawie wieczystego użytkowania nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa wieczystego użytkowania, nie ma zastosowania do hipoteki (por. Wybrane - zagadnienia dotyczące odszkodowań za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne, str. 23 - Opracowanie pracowników Departamentu Orzecznictwa w Ministerstwie Infrastruktury po kierownictwem Dyrektora Departamentu E. R. - Warszawa 2010 r.).

Brak ten zdaniem skarżacego, w oczywisty sposób uniemożliwił ustalenie prawidłowej, zgodnej z przepisami art. 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r.,

Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.) kwoty odszkodowania należnego skarżącemu - X S.A. z siedzibą w K. z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej kaucyjnej w kwocie [...] zl na przejętej pod inwestycję drogową p.n. "Przebudowa ulicy [...] w ciągu [...] na odcinku [...] km [...]"nieruchomości (działka nr [...], o pow. [...]ha).

W odpowiedzi na na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone

w uzasadnieniu zaskarzonej decyzji i wniósło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Istostą zaistniałego w rozpoznawanej sprawie sporu jest stwierdzenie (ustalenie)czy skarżacemu X S.A. z siedzibą w K. mającemu ustanowioną umowną hipoteką kaucyjną w wysokości [...] zł między innymi na nieruchomości stanowiacej działkę nr [...] o powierzchni [...] ha stanowiąca własność Y Sp. z o.o. przejętej pod przebudowę ulicy [...] w R., której wartość wynosi [...] zł przysługuje zwrot całej ustawowej hipoteki, czy też tylko do wysokości wartości przejętej nieruchomości tj. czy przepis

art. 18 ust. 1b ustawy z dnia 10 kwienia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r.,

Nr 193, poz. 1194 ze zm.) ma zastosowanie do hipoteki (art. 18 ust. 1c) czy też nie,

w sytuacji gdy hipoteka w powyższej wysokości utrzymuje sie nadal na nieruchomościach nieprzejętych na cel publiczny.

Udzielenie odpowiedzi na wyżej postawione pytania wymaga odwołania sie do przepisów art. 18 powyższej ustawy.

Zgodnie z treścia art. 18 ust. 1c ustawy jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest uregulowana hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala sie w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to polega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Jednak z ust. 1b tego przepisu wyrażnie wynika, że suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkowanikowi wieczystemu z wyłączeniem kwot o których mowa w ust. 1e i 1f i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Z samej istoty ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest hipoteka wynika, że w razie wywłaszczenia fizycznie wydzielonej części nieruchomości niemożliwe jest ustalenie w jakiej części hipoteka obciąża wywłaszczoną część. Wynika to z samej istoty hipoteki. Skutkiem wywłaszczenia części nieruchomości jest bowiem podział nieruchomości przekształcający hipotekę zwykłą w hipotekę łączną. Przekształcenie to polega na tym, że w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką hipoteka obciążająca dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone przez podział (hipoteka łączna). Wierzyciel, któremu przysługuje hipoteka łączna, może według swego uznania żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również według swego uznania dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. Wynika to wprost z art. 76 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Powstaje więc sytuacja, w której wywłaszczona część nieruchomości zostaje ex lege obciążona całą kwotą w jakiej hipoteka została ustanowiona. Kwota ta w większości wypadków przekracza wartość wywłaszczonej części nieruchomości. W tym stanie rzeczy nasuwa się pytanie, czy na odszkodowanie nie powinno się zaliczyć całej zabezpieczonej hipoteką wierzytelności. Odpowiedź na to pytanie może być tylko negatywna. Zdaniem Sądu rozpoznającego przedmiotową sprawę wykluczona jest możliwość zaliczenia całej zabezpieczonej hipoteką łączną sumy pieniężnej na odszkodowanie w sytuacji, gdy przekracza ona wartość wywłaszczonej części nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1a.

Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 lub na prawie uzytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza sie o kwotę równą wartości tych praw. Należy jednak zwrócić uwagę, że przepisy regulujące wywłaszczenie godzą ze swojej natury w konstytucyjnie chronione prawo własności, a jednym z jego konstytucyjnie ustanowionych warunków jest słuszne odszkodowanie (art. 21 Konstytucji RP). Jednak w komentowanych przepisach jednoznacznie wskazuje się, że suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wraz z odszkodowaniem z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego (art. 18 ust. 1b).

Przepis ust. 1c powższego art. wprowadza zasadę ustalania odszkodowania za wygaśnięcie hipoteki. Brzmienie tego przepisu wskazuje, że ustala się je w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką, jednakże nieprzekraczającego wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego. Odszkodowanie to jest zaliczane na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

W realiach rozpoznawanej sprawy wobec treści art. 18 ust. 1c koniecznym jest zdaniem Sądu zastosowanie wykładni celowościowej, systemowej i funkcjonalnej ze wzgledu na ważne racje ekonomiczne, społeczne i prawne. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 maja 1998 r. (ICKN 664/97, OSNC 1999, Nr 1, poz. 7) stwierdził, że wolno odstąpić od znaczenia literalnego danego przepisu, gdy znaczenie to pozostaje

w oczywistym konflikcie lub sprzeczności ze znaczeniem innych norm systemu prawa, gdy prowadzi do absurdalnych z punktu widzenia społecznego lub ekonomicznego konsekwencji, gdy prowadzi do rażąco niesprawiedliwych rozstrzygnięć lub pozostaje

w oczywistej sprzeczności z powszechnie akceptowanymi normami moralnymi, a taka sytuacja istnieje w przedmiotowej sprawie. Organ przejął bowiem na rzecz Województwa [...] prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka

nr [...] o powierzchni [...] m 2 w formie wywłaszczenia w celu zrealizowania celu publicznego (przebudowę ul. [...] w R.), wyłączonej z większej nieruchomości na której ustanowiona została hipoteka na rzecz skarżącego banku w wysokości [...] zł, natomiast wartośc przejętej nieruchomości wynosi [...] zł. Wypłacając zgodnie z treścią art. 18 ust. 1c powyższej ustawy całą wierzytelność zabezpieczoną hipoteką wraz z odestkami na rzecz X, bez względu na to, że hipoteka ta istnieje nadal na pozostałej części nieruchomości organ naruszyłoby prawo do słusznego odszkodowania wyrażone w Konstytucji RP, tym bardziej, że dysponuje on wyłącznie publicznymi finansami. Dodatkowo należy, zwrócić uwagę, że na tej samej nieruchomości istnieje też hipoteka umowna kaucyjna w wysokości [...] zł na rzecz Y, hipoteka umowna kaucyjna w wysokości [...] zł na rzecz Banku [...] oraz hipoteka umowna

w wysokości [...]zł na rzecz [...] Bank S. A., chociaż pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń przysługuje skarżącemu, co słusznie uwzględnił organ w zaskarzonej decyzji.

Wypłata przez organ skarżącemu pełnej kwoty zabezpieczonej hipoteką, w sytuacji przejęcia części nieruchomości o znacznie mniejszej wartości naruszałaby zatem wszystkie obowiązujące zasady prawa. Należy zwrócić uwagę na to, że nie można interpretować przepisów prawa tak, aby były one sprzeczne z innymi przepisami zawartymi zwłaszcza w tej samej ustawie. Nie można też uznać, że prawodawca ustanawiając przepisy działał nieracjonalnie. Zdaniem Sądu celem art. 18 ust. 1b ustawy jest ograniczenie wypłaty odszkodowania za przejete na realizację celu publicznego nieruchomości do wysokości ich rzeczywistej wartości ustalonej przez biegłego rzeczoznawcę w sposób zgodny z obowiązujacymi w tym zakresie przepisami prawa. Interpretując przepisy należy bowiem mieć na uwadze przede wszystkim cel regulacji prawnej.

Ratio legis powyższego przepisu jest wypłata słusznego odszkodowania za przejętą nieruchomość, a nie zaspokojenie roszczeń wynikających z hipoteki ustanowionej na rzecz skarżącego objetej pozostałą niewywłaszczoną częścią nieruchomości, na której została ustanowiona.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r.

poz. 270) orzekł jak w sentencji.