Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 186/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-07-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Gospodarka gruntami
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 11, art. 143 ust. 1 i 2, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 1, art. 148b ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1 i art. 157 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 20 ust. 1 pkt 1, art. 20 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 22 ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 520
law: Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - tekst jednolity.
article: art. 35, art. 42, art. 43 par. 1 i 2
journal: Dz.U. 2012 poz 788
law: Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - tekst jednolity.
article: par. 4 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 58 par. 1, art. 366 par. 1 i 2, art. 367, art. 369, art. 379, art. 688a par. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 380
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
article: art. 7
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 106 par. 3, art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak – Owczarczak Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lipca 2016 r. sprawy ze skargi Ł. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lesznie z dnia [...] stycznia 2016r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] 2015 r. znak [...] Wójt Gminy K. (dalej: "Wójt" lub "organ I instancji"), wskazując w podstawie prawnej na art. 145, art. 146, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 782 z późn. zm., dalej: u.g.n.) oraz uchwałę Rady Gminy K. nr [...] z dnia [...] 2012 r. w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej (Dz.Urz. Woj. Wlkp. z dnia [...] 2012 r., poz. [...] – dalej również: uchwała w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej), ustalił T. G. i Ł. G. (dalej: "zainteresowani" lub "współwłaściciele") opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] – wskutek stworzenia warunków do podłączenia tejże nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej (punkt 1. osnowy). W punkcie 2. osnowy decyzji organ wskazał termin i sposób wniesienia przedmiotowej opłaty przez obydwoje zainteresowanych.

W odwołaniu od decyzji Wójta z dnia [...] 2015 r. Ł. G. (dalej: "zainteresowany", "strona" lub "skarżący"), działając za pośrednictwem pełnomocnika procesowego (adwokata), wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zainteresowany zarzucił Wójtowi naruszenie: 1) art. 144 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej ma charakter łączny, co w konsekwencji spowodowało nieprawidłowe określenie adresatów tej decyzji i wydanie jednej decyzji względem obydwojga współwłaścicieli – bez określenia kto i w jakim zakresie ma ponieść opłatę na rzecz Gminy; 2) art. 107 K.p.a. w zw. z § 1 uchwały w sprawie stawek opłaty adiacenckiej poprzez brak precyzyjnego wskazania podstawy prawnej i faktycznej decyzji oraz wykazania, że przedmiotowe roboty polegające na umożliwieniu wykonania przyłączy do kanalizacji sanitarnej przy ul. [...] w [...] objęte były inwestycją polegającą na budowie urządzeń infrastruktury technicznej, tj. kanalizacji sanitarnej w [...] – na [...] inwestycji; 3) art. 107 K.p.a. poprzez brak dostatecznego wyjaśnienia podstawy faktycznej decyzji i niewskazanie daty, w której nastąpiło ukończenie inwestycji polegającej na możliwości wykonania przyłączy do sieci kanalizacyjnej, co może powodować naruszenie art. 145 ust. 2 u.g.n., nie pozwalając na weryfikację, czy decyzja została wydana w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej; art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez oparcie decyzji na niekompletnym materiale dowodowym i niedokładnym wyjaśnieniu stanu faktycznego oraz bezkrytyczne powielenie założeń operatu szacunkowego i w ten sposób dokonanie nieprawidłowego wyboru działek dla porównawczego ustalenia wartości nieruchomości przed i po zrealizowaniu inwestycji.

Po rozpatrzeniu odwołania Ł. G. od decyzji Wójta z dnia [...] 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lesznie (dalej: "Kolegium", "organ II instancji" lub "organ odwoławczy") decyzją z dnia 4 stycznia 2016 r. znak [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i ustaliło T. G. i Ł. G. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości wyżej opisanej nieruchomości wskutek stworzenia warunków do podłączenia tejże nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej; przy czym Kolegium określiło, że niniejsza opłata stanowi obciążenie solidarne.

W uzasadnieniu decyzji organ II instancji opisał dotychczasowy przebieg postępowania oraz przedstawił stan faktyczny sprawy. W szczególności, odwołując się do treści przepisów art. 145 ust. 1 i 2 oraz art. 146 ust. 1 i 2 u.g.n. (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774, z późn. zm.) wyjaśnił, że podstawą do ustalenia opłaty adiacenckiej było wykonanie sieci kanalizacji sanitarnej w [...] ([...]), która to inwestycja była realizowana w 2013 r., zaś chwilą, od której organ był uprawniony do ustalenia tej opłaty było oddanie inwestycji do użytkowania. W tym zakresie organ odwoławczy wskazał na to, że decyzją z dnia [...] 2013 r. (znak [...]) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. (dalej: PINB w K.) udzielił Gminie K. pozwolenia na użytkowanie przedmiotowej sieci kanalizacji sanitarnej, a decyzja ta stała się ostateczna w dniu 11 września 2013 r. Wobec tego Kolegium stwierdziło, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została wydana przez organ I instancji przed upływem 3-letniego terminu do jej wydania. Zarazem organ odwoławczy wskazał na wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej określonej w uchwale w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej, wynoszącej 50% wzrostu wartości nieruchomości.

Kolegium, powodując się na treść przepisów art. 154 ust. 1 i art. 157 u.g.n., przedstawiło ocenę operatu szacunkowego z dnia 24 czerwca 2015 r. sporządzonego na zlecenie organu I instancji przez rzeczoznawcę majątkowego E. S. – na potrzeby ustalenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Zdaniem Kolegium operat został sporządzony w sposób prawidłowy. Organ odwoławczy zwrócił uwagę na to, że rzeczoznawca do wyceny nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami; rzeczoznawca przedstawiła analizę rynku nieruchomości i dokonanych transakcji w latach 2013-2015 i przyjęła do porównań nieruchomości podobne z właściwie dobranego rynku nieruchomości – analiza rynku wykazała, że w badanym okresie zawarto kilkadziesiąt transakcji kilkadziesiąt transakcji gruntami o przeznaczeniu i cechach zbliżonych do wycenianej nieruchomości.

Na podstawie przedmiotowego operatu Kolegium stwierdziło, że wartość działki nr [...] przed wybudowaniem sieci kanalizacji sanitarnej wynosiła [...] zł, a po wybudowaniu tej sieci wartość działki wzrosła do [...] zł, a zatem jej wartość wzrosła o [...] zł, a opłata adiacencka wynosi 50% tej kwoty, zgodnie z przywołaną stawką określoną w uchwale w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium stwierdziło, że zarzut art. 144 ust. 1 u.g.n. jest niezasadny, bowiem z wypisu z ewidencji gruntu jak i księgi wieczystej nr [...] wynika, że działka nr [...] stanowi wspólność ustawową majątkową małżeńską T. i Ł. G., stąd też nie jest konieczne naliczenie opłaty adiacenckiej proporcjonalnie do wysokości danego udziału, tj. każdemu z udziałowców z osobna, albowiem każdemu z małżonków przysługuje udział wspólny w wysokości [...]. Niemniej jednak organ odwoławczy zauważył, że z tego właśnie powodu zmienił decyzję organu I instancji w tym zakresie i doprecyzował osnowę decyzji organu I instancji poprzez wskazanie, iż zobowiązanie T. i Ł. G. stanowi zobowiązanie solidarne, co oznacza, iż spełnienie go przez którąkolwiek z osób zobowiązanych zwalnia drugą osobę z tego zobowiązania. Nadto Kolegium dodało, że informacje dotyczące numeru rachunku bankowego nie mogą znajdować się w części decyzji stanowiącej rozstrzygnięcie. W ocenie Kolegium na uwagę nie zasługują także pozostałe zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, gdyż organ I instancji w sposób wyczerpujący zgromadził materiał dowodowy potwierdzający zarówno faktyczną, jak i prawną podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. W tym zakresie organ odwoławczy zaznaczył, że już rzeczoznawca majątkowy w operacie wskazywał, iż celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowych w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, tj. kanalizacji sanitarnej w miejscowości [...]. W konsekwencji Kolegium stwierdziło, że przedmiotem wyceny były zatem wszystkie nieruchomości, w tym nieruchomość zainteresowanych, które na skutek tej inwestycji uzyskały możliwości przyłączeniowe do kanalizacji sanitarnej. Nadto Kolegium podniosło, że uchwała Rady Gminy K. określająca procentową wysokość naliczanej opłaty adiacenckiej została podjęta właśnie dla nieruchomości objętych budową urządzeń infrastruktury technicznej, tj. kanalizacji sanitarnej w miejscowości [...], wobec czego procentowa wysokość opłaty adiacenckiej także została wykazana.

Zarazem organ II instancji wyjaśnił, że stosownie do treści art. 148 ust. 1 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna, a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (art. 148 ust. 2 u.g.n.).

W skardze na decyzję Kolegium z dnia 4 stycznia 2016 r. Ł. G., reprezentowany przez pełnomocnika procesowego (adwokata), domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Kwestionowanej decyzji zarzucił – analogicznie jak w odwołaniu – naruszenie: 1) art. 144 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w przypadku współwłasności nieruchomości ma charakter solidarny w sytuacji, gdy opłata adiacencka ma charakter świadczenia pieniężnego podzielnego i obowiązek jej zapłaty powinien obciążać poszczególnych współwłaścicieli w częściach odpowiadających ich udziałom we współwłasności nieruchomości; 2) art. 107 K.p.a. poprzez brak dostatecznego wyjaśnienia podstawy faktycznej decyzji i niewskazania daty, w której nastąpiło ukończenie inwestycji polegającej na możliwości wykonania przyłączy do sieci kanalizacyjnej (daty faktycznej możliwości podłączenia), co może powodować naruszenie art. 145 ust. 2 u.g.n., nie pozwalając na weryfikację, czy decyzja została wydana w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej; 3) art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez oparcie decyzji na niekompletnym materiale dowodowym i niedokładnym wyjaśnieniu stanu faktycznego oraz bezkrytyczne powielenie założeń operatu szacunkowego i w ten sposób dokonanie nieprawidłowego wyboru działek dla porównawczego ustalenia wartości nieruchomości przed i po zrealizowaniu inwestycji.

Ponadto zarzucił naruszenie art. 8 i art. 107 § 3 K.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji – a to z uwagi na zawarcie w niej twierdzeń zbyt ogólnikowych, które uniemożliwiają realizację zasady pogłębienia zaufania obywateli do organów państwa, jak i zbadanie toku procesu myślowego organu, w szczególności poprzez brak precyzyjnego wskazania podstawy prawnej i faktycznej decyzji oraz wykazania, że przedmiotowe roboty polegające na umożliwieniu dokonania przyłączy do kanalizacji sanitarnej położonej w [...] przy ul. [...] objęte były inwestycją polegająca na budowie urządzeń infrastruktury technicznej, tj. kanalizacji sanitarnej w miejscowości [...] – na [...] inwestycji (§ 1 uchwały Rady Gminy K. z dnia [...] 2012 r. in fine) i końcowe uznanie, że powołanie podstawy prawnej w operacie szacunkowym jest prawidłowe z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa.

W uzasadnieniu skargi strona przedstawiła rozwinięcie sformułowanych zarzutów. Podniosła m.in., że w momencie stworzenia warunków wykonania przyłączy do infrastruktury sanitarnej na skutek wyroku rozwodowego Sądu Okręgowego w P. Oddział Zamiejscowy z siedzibą w [...] ustała wspólność majątkowa Ł. G. i T. G., a majątek wspólny z mocy prawa przekształcił się we współwłasność ułamkową każdego z nich – po [...] części. W tym zakresie strona wniosła o zobowiązanie Sądu Okręgowego w P. Oddział Zamiejscowy z siedzibą w [...] do przedłożenia akt postępowania w sprawie sygn. akt: [...] o rozwód z powództwa Ł. G. przeciwko T. G. oraz dopuszczenie i przeprowadzenia dowodu z dokumentu, tj. wyroku tego Sądu Okręgowego – na okoliczność ustalenia dnia ustania wspólności majątkowej małżeńskiej. Wobec tego za błędne skarżący uznał zarówno kierowanie decyzji łącznie do dwóch podmiotów, którzy związani węzłem współwłasności co do zasady winni odpowiadać w różny sposób za świadczenia na rzecz Gminy związane z budową infrastruktury technicznej, gdyż każdy ze współwłaścicieli ponosi wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną stosowanie do wielkości udziału – art. 207 Kodeksu cywilnego (dalej: K.c.), jak również ustalenie, że zobowiązanie powyższe przybiera charakter zobowiązania solidarnego. Odwołując się do istoty zobowiązania solidarnego określonego w art. 366 § 1 i 2 oraz art. 369 K.c stwierdził, że zobowiązanie jest solidarne jeżeli wynika to z ustawy lub z czynności prawnej, zatem solidarności nie można domniemywać. W ocenie strony, skoro ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje odpowiedzialności solidarnej współwłaścicieli podzielonej nieruchomości z tytułu posiadanego udziału w tej nieruchomości, to należy stwierdzić, że brak jest ustawowych podstaw do solidarnego zobowiązania współwłaścicieli nieruchomości do uiszczenia ustalonej opłaty adiacenckiej; stąd też obowiązek uiszczenia ustalonej opłaty adiacenckiej winien zostać nałożony na obydwoje współwłaścicieli w wysokości odpowiadającej udziałowi każdego z nich w części nieruchomości.

Akcentując materialnoprawny charakter terminu do wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., zainteresowany podniósł, że wykazanie przez organ, iż decyzja została wydana w odpowiednim ustawowo czasie, tj. po stworzeniu warunków do dokonania przyłączeń do odpowiednich urządzeń infrastruktury kanalizacyjnej i przed upływem 3 lat od momentu stworzenia takich warunków, winna stanowić jeden z elementów konstrukcyjnych uzasadnienia decyzji, aby strona była przekonana o prawidłowości i zgodności z prawem kwestionowanej decyzji.

Skarżący polecił również ocenie Sądu kwestię prawidłowości i rzetelności operatu szacunkowego, który zdaniem strony nie zawiera miarodajnych danych pozwalających na weryfikację przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, bowiem na podstawie analizy operatu nie można zweryfikować przyjętych przez biegłego danych i uniemożliwia to ocenę poprawności operatu. Zdaniem strony brak "zmiennych umożliwiających identyfikację przyjętych do porównania nieruchomości powoduje, że operat w ogóle nie poddaje się weryfikacji bądź weryfikacja ta jest w znacznym stopniu ograniczona". Zdaniem skarżącego najbardziej miarodajnym sposobem określenia wartości nieruchomości byłoby w tym wypadku przyjęcie metody porównawczej polegającej na korygowaniu ceny średniej, która przy porównaniu kilkunastu nieruchomości o podobnej specyfikacji dałaby rezultaty najbardziej zbliżone do rzeczywistych cen występujących na rynku, a takiego porównania w rzeczonej opinii brak.

Ponadto skarżący poddał pod osąd Sądu również kwestię związaną z jakością i rzetelnością uzasadnienia decyzji organu odwoławczego. Zdaniem zainteresowanego, abstrahując nawet od faktu, że dane pozwalające odpowiednio zidentyfikować podstawę prawną i faktyczną decyzji powinny być zamieszczone w treści decyzji, uprawniony jest wniosek, że przedmiotowe rozstrzygnięcie nie pozwala na ustalenie, aby roboty polegające na wykonaniu kanalizacji sanitarnej objęte były pracami zakreślonymi w uchwale nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] 2012 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej (§ 1 uchwały in fine). W jego ocenie brak jest możliwości przedmiotowego i podmiotowego powiązania ze sobą inwestycji, która stworzyła podstawę faktyczną do ustalenia opłaty, z powołaną uchwałą Rady Gminy K., albowiem decyzja w żadnym miejscu nie wskazuje, czy wykonane roboty objęte były [...] inwestycji czy też stanowiły inny [...]. Zdaniem strony, tym samym uznać należy, że decyzja ustalająca opłatę adiacencką nie posiada odpowiednio sformułowanej części opisowej, która pozwoliłaby na zrozumienie prawidłowości określonego rozstrzygnięcia, albowiem pomiędzy uchwałą Rady Gminy a decyzją rozstrzygającą o wysokości opłaty adiacenckiej brak jest bezpośredniego powiązania podstawy prawnej rozstrzygnięcia i wykazania, że stworzenie możliwości podłączenia do infrastruktury sanitarnej związane było z ukończeniem drugiej fazy robót. Dalej podniósł, że dopiero ustalenie, że prace polegające na umożliwieniu dokonania przyłączy do kanalizacji sanitarnej położonej w [...] przy ul. [...] stanowią [...] inwestycji, o którym mowa w uchwale Rady Gminy K., można by twierdzić, że obowiązek opłaty adiacenckiej powiązany jest z uchwałą, o której mowa w art. 146 ust. 2 u.g.n. Z tych względów skarżący uznał, że przedmiotowa decyzja nie pozwala ustalić jej podstawy prawnej, co dyskwalifikuje to rozstrzygnięcie. Zdaniem strony, "nawet jeśli przedmiotowa decyzja istotnie dotyczyła kwestii związanej z ustalaniem opłaty adiacenckiej w [...] budowy, nie jest rzeczą strony czynić domysły czy rzeczona decyzja faktycznie jest powiązana z odpowiednią uchwałą Rady Gminy".

W odpowiedzi na skargę Kolegium, prezentując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji, wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

Przedmiotem rozstrzygnięcia zaskarżonej decyzji jest ustalenie w stosunku do

T. G. i Ł. G. opłaty adiacenckiej w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] – wskutek stworzenia warunków do podłączenia tejże nieruchomości do gminnej sieci kanalizacji sanitarnej w [...] ([...]), która to inwestycja była realizowana w 2013 r.

W pierwszej kolejności należy podnieść, że Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu przedmiotowych decyzji naruszenia prawa, które w świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz.718, z późn. zm. – dalej: P.p.s.a.) powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego, względnie stwierdzenie ich wydania z naruszeniem prawa. W szczególności, w ocenie Sądu w kontrolowanej sprawie administracyjnej organ I instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która spełnia wymogi z art. 107 § 3 K.p.a. Sąd w pełni podziela stanowisko skarżonego organu w tym względzie i przyjął tak ustalony stan faktyczny za podstawę orzekania w przedmiotowej sprawie, tym samym czyniąc go integralną częścią swoich ustaleń w sprawie oraz podstawą dalszych rozważań.

Materialnoprawną podstawę kwestionowanych decyzji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji). Stosownie bowiem do treści art. 4 pkt 11 u.g.n. opłata adiacencka jest to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym m.in. budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych. Z kolei przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 u.g.n.).

Wobec powyższego wyjaśnić należy, że w obowiązującym systemie prawnym, jak to wynika z art. 143 ust. 1 u.g.n., ponoszenie opłaty adiacenckiej jest wyrazem uczestniczenia w kosztach wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej – w tym przypadku sieci kanalizacji sanitarnej – z udziałem środków publicznych (Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi) przez beneficjentów takiej inwestycji. Owo uczestniczenie jest uzależnione od woli organu administracji, bowiem ustalenie opłaty nie jest obligatoryjne. Opłata nie jest podatkiem, lecz daniną publiczną, z którą ustawodawca wiąże powstanie roszczenia przysługującego gminie.

Zgodnie z art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. W świetle art. 145 ust. 1 u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej możliwe jest każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych rodzajów urządzeń (sieci) infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi następuje na podstawie odrębnych przepisów (art. 148b ust. 1 u.g.n.). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, w której ustalono wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (art. 145 ust. 2 zd. pierwsze w zw. z art. 146 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.). Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 2 u.g.n.).

Z przywołanych regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzenia infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) urządzenie zostało wybudowane z udziałem środków publicznych, 2) nie upłynął okres 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzenia, 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania urządzenia, wykazany w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, 4) w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzenia obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Omówienie przyczyn, dla których Sąd oddalił skargę, należy poprzedzić kilkoma uwagami dotyczącymi znaczenia dla sprawy domniemanego faktu orzeczenia rozwiązania (przez rozwód) małżeństwa zainteresowanych współwłaścicieli działki nr [...], na których została nałożony obowiązek poniesienia opłaty adiacenckiej.

W tym względzie należy po pierwsze wyjaśnić, że rozpoznając sprawę, wojewódzki sąd administracyjny wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, jak to wynika z art. 134 § 1 P.p.s.a. Po drugie, uwzględnienie wniosku dowodowego zgłoszonego w skardze wynikało z faktu, że zgłoszone dowody miały na celu wykazanie zaistnienia wątpliwości, których usunięcie w drodze uzupełniającego postępowania wyjaśniającego byłoby niezbędne dla rozstrzygnięcia co do istotnych okoliczności sprawy, bez których nie byłoby możliwe jej prawidłowe rozstrzygnięcie. Wobec tego należy podkreślić, że dopuszczalność przeprowadzenia przez sąd administracyjny dowodów uzupełniających z dokumentów ma charakter wyjątkowy, a zatem podlega ścisłej wykładni. Sąd nie ma obowiązku przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego. Może to uczynić, o ile poweźmie istotne wątpliwości co do ustaleń poczynionych przez organy oraz o ile postępowanie takie nie naruszy przewidzianej w art. 7 P.p.s.a. zasady szybkości postępowania sądowego. Dowód z dokumentów może być dopuszczony tylko w toku rozprawy. Dopuszczalny jest jedynie dowód z dokumentu, pełniący rolę uzupełniającą, bowiem postępowanie w trybie art. 106 § 3 P.p.s.a. nie może zmierzać do ponownego rozpatrzenia sprawy administracyjnej. Celem postępowania dowodowego, o którym mowa w art. 106 § 3 P.p.s.a., co do zasady nie jest bowiem ponowne ustalenie stanu faktycznego w sprawie administracyjnej. Innymi słowy, przepis art. 106 § 3 P.p.s.a. należy rozumieć w ten sposób, że postępowanie dowodowe przed sądem administracyjnym – a co za tym idzie, dokonywanie przez ten sąd ustaleń faktycznych, jest dopuszczalne jedynie w zakresie uzasadnionym celami postępowania sądowoadministracyjnego oraz w celu umożliwienia sądowi poczynienia ustaleń, które stanowić mają podstawę oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 3 grudnia 2013 r. sygn. akt I OSK 3082/12, 28 kwietnia 2015 r. sygn. akt II OSK 2331/13, 10 lutego 2015 r. sygn. akt I OSK 2574/14 i 12 maja 2006 r. sygn. akt I OSK 1124/05 oraz 3 marca 2006 r. sygn. akt I OSK 544/05 – dostępne w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W przedmiotowej sprawie Sąd na podstawie analizy skargi nie powziął żadnych tego rodzaju wątpliwości co do prawidłowości ustalenia stanu faktycznego sprawy w postępowaniu administracyjnym, których wyjaśnienie wymagało przeprowadzenia przez Sąd w ramach postępowania uzupełniającego, o którym mowa w art. 106 § 3 i 5 P.p.s.a., dowodów wskazanych przez pełnomocnika skarżącego, a konkretnie dowodu z wyroku rozwodowego Sądu Okręgowego w P. Oddział Zamiejscowy z siedzibą w [...] wydanego w sprawie o sygn. akt: [...] [...], powiązanego z żądaniem zobowiązania tego Sądu do przedłożenia akt przedmiotowej sprawy rozwodowej. Dowód ten miał w zamiarze pełnomocnika strony wykazać, że w czasie stworzenia warunków do skorzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej wspólność majątkowa pomiędzy małżonkami Ł. i T. G. ustała i każde z nich powinno zostać obciążone kwotą opłaty adiacenckiej stosownie do przypadających na nich udziałów.

Trzeba podkreślić, że strona reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika (adwokata) mogła bez większego trudu pozyskać samodzielnie odpis wspomnianego wyroku rozwodowego i przedstawić go (lub uwierzytelnioną kopię) tutejszemu Sądowi, Co więcej, mogła chociażby podać bliższe dane takiego wyroku, tj. datę jego wydania i informację co do uzyskania przymiotu prawomocności przez taki wyrok. Zaniechanie podania tych informacji Sąd uznaje za rodzaj niesolidności procesowej strony, która domaga się przeprowadzenia dowodu, a mimo fachowej reprezentacji prawnej nie podaje podstawowych danych orzeczenia. Wskazanie zaś daty wydania wyroku, jak i daty, od której orzeczenie jest prawomocne, w prosty sposób pozwoliłoby na rozstrzygnięcie znaczenia tej okoliczności dla oceny prawidłowości zaskarżonej decyzji i ustalonego przez organy stanu faktycznego.

Należy również wskazać jeszcze jeden doniosły prawnie fakt rzutujący na ocenę prawidłowości zaskarżonej decyzji. Otóż w odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika (adwokata) w ogóle nie podnosił kwestii ustania małżeństwa pomiędzy nim a drugą osobą zobowiązaną do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Tym samym albo był to przejaw niedbałej postawy procesowej strony albo też działanie celowe, rodzaj nielojalności procesowej. Wprowadzona ustawą z dnia 3 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2011 r. nr 6, poz. 18, z późn. zm.) zmiana treści przepisu art. 7 K.p.a. uzupełnionej o sformułowanie "z urzędu lub na wniosek stron", wskazuje, że powyższa zmiana ma zmierzać do zaktywizowania stron i sprawienia, by "nie przerzucały one całego ciężaru postępowania na organ prowadzący postępowanie" (z uzasadnienia projektu noweli z dnia 3 grudnia 2010 r.). Wprawdzie nowelizacja ta nie eliminuje zasady prawdy obiektywnej, której realizacja spoczywa na organie prowadzącym postępowanie, jednak niewątpliwie również na stronę postępowania przenosi część odpowiedzialności za ustalenie rzeczywistego stanu faktycznego prawy – tym bardziej w zakresie tych okoliczności, z których storna wywodzi korzystne dla siebie skutki prawne.

Sąd stwierdza jednak, że niezależnie od tego, w jakiej konkretnie dacie został wydany wyrok rozwodowy – wobec braku jakichkolwiek przekonujących wyjaśnień strony, a w szczególności braku informacji, że wspólność ustawowa małżeńska pomiędzy zobowiązanymi do uiszczenia opłaty adiacenckiej mogła ustać już wcześniej, w jeszcze w trakcie trwania małżeństwa – już tylko sam opis sygnatury sprawy rozwodowej prowadzonej w Sądzie Okręgowym w P. Oddział Zamiejscowy z siedzibą w [...] wskazuje, że do rozwiązania małżeństwa zainteresowanych oraz ustania ustawowej wspólności majątkowej pomiędzy nimi mogło dojść – jeżeli w ogóle miało to miejsce – najwcześniej w 2014 r., a zatem już po stworzeniu zainteresowanym warunków do korzystania z sieci kanalizacyjnej. Wniosek taki wynika z analizy sygnatury akt: [...], a do wiedzy notoryjnej w środowisku prawniczym należy fakt, że ostatnie dwie cyfry po ukośniku w sygnaturze wskazują na datę wszczęcia sprawy sądowej i założenia akt. Z kolei o dacie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej będzie jeszcze mowa w dalszej części uzasadnienia.

Ponadto sam fakt rozwiązania małżeństwa przez rozwód orzeczony prawomocnym wyrokiem nie mógł spowodować podzielenia działki, a dyskusyjne jest nawet to, czy w takiej sytuacji dochodzi niejako automatycznie do wyodrębnienia równych ułamkowych udziałów w majątku wspólnym. W odniesieniu do tej kwestii Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 lutego 2009 r. sygn. akt II CSK 469/08 (LEX nr 503240) stwierdził, że "w świetle art. 42 k.r.o. orzeczenie rozwodu nie powoduje podziału majątku wspólnego z mocy prawa. Nie można zatem przyjąć, że na skutek orzeczenia rozwodu stronie przypada udział w spółdzielczym prawie do lokalu i to w wysokości 1/2, skoro udział w majątku wspólnym małżonków nie musi być równy (art. 43 § 2 k.r.o.)". Z kolei w uchwale z dnia 21 czerwca 2001 r. sygn. akt III CZP 16/2001, (OSNC 2002/1/4, LEX nr 47596) Sąd Najwyższy stwierdził, że udziały w majątku objętym wcześniej wspólnością majątkową małżeńską powstają w momencie ustania tej wspólności, a ich wielkość zgodnie z art. 43 § 1 K.r.o. jest równa, stąd prawomocny wyrok orzekający rozwód może stanowić podstawę dokonania w księdze wieczystej wpisu współwłasności nieruchomości w częściach ułamkowych na rzecz byłych małżonków. To drugie stanowisko znalazło mniejszą aprobatę w doktrynie, gdyż po wyroku rozwodowym istnieje możliwość ustalenia nierównych udziałów w majątku wspólnym (art. 43 § 2 k.r.i.o.)

Zgodnie z dominującym w orzecznictwie sądów administracyjnych poglądem, do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej zobowiązany jest podmiot będący właścicielem nieruchomości w chwili stworzenia warunków podłączenia do infrastruktury technicznej (zob. np. wyrok NSA z dnia 1 kwietnia 2011 r. sygn. akt I OSK 833/10, dostępny jw.). Z kolei w czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może bowiem żądać podziału majątku wspólnego. Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku (art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – dalej: K.r.o.). Zakazy wymienione w tym przepisie są konsekwencją ukształtowania wspólności ustawowej jako bezudziałowej wspólności łącznej trwającej aż do chwili jej ustania. Takie czynności dokonywane nawet na zgodny wniosek małżonków są bezwzględnie nieważne na podstawie art. 58 § 1 K.c., bowiem stanowią obejście przepisów o zakazie podziału majątku wspólnego. Od zakazu rozporządzania i zobowiązywania się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności ustawowej przypadnie małżonkowi w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku, ustawa nie przewiduje wyjątku. Zakaz ten obowiązuje także małżonków, którzy zgodnie chcą dokonać zakazanej czynności lub gdyby to miała być czynność dokonana przez jedno z nich na rzecz drugiego (tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 29 kwietnia 2013 r. sygn. akt I ACa 1384/12, LEX nr 1362925). Co więcej, wprawdzie co do zasady oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym (art. 43 § 1 K.r.o.), to jednakże z ważnych powodów każdy z małżonków może żądać, ażeby ustalenie udziałów w majątku wspólnym nastąpiło z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy z nich przyczynił się do powstania tego majątku (art. 43 § 2 K.r.o.).

Z powyższych względów uznać należy, że zainteresowani, a zarazem adresaci decyzji ustalającej opłatę adiacencką, zostali prawidłowo określeni poprzez ich wspólne wskazanie – co nastąpiło tak w decyzji organu I instancji, jak i tym bardziej w zaskarżonej decyzji Kolegium – jako zobowiązanych do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie bowiem z uzyskanymi przez organy danymi ewidencyjnymi obydwoje skarżący byli w czasie miarodajnym dla ustalenia opłaty adiacenckiej (moment stworzenia warunków do korzystania z sieci kanalizacji sanitarnej) właścicielami przedmiotowej nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej. Stąd też są jednako i wspólnie zobowiązani do uiszczenia tej opłaty, co wynika z istoty współwłasności łącznej, tj. wspólności o niepodzielnym charakterze i wiąże się z obowiązkiem uiszczenia opłaty w sposób jeśli nawet nie solidarny, to na pewno rodzajowo zbliżony do odpowiedzialności solidarnej (zdefiniowanej w art. 366 § 1 i 2 oraz art. 399 K.c.), nawet jeśli ustawa o gospodarce nieruchomościami wprost takiej odpowiedzialności za zobowiązania z tytułu opłaty adiacenckiej nie przewiduje.

W myśl omawianego przepisu przyjęcie konstrukcji solidarności (zarówno biernej, jak i czynnej) uwarunkowane jest istnieniem podstawy prawnej w tym względzie.

W tym miejscu trzeba podkreślić, że solidarność stanowi konstrukcję normatywną, zaś w świetle komentowanego przepisu źródła solidarności ujmowane są w sposób formalny, co pozwala przyjąć, że zobowiązanie solidarne może obejmować (łączyć) również nawet kilka odrębnych stosunków zobowiązaniowych (por. np. art. 688ą K.c.). Istotne jest jedynie, aby u ich podstaw leżał ten sam interes prawny wierzyciela (wierzycieli), który może zostać zaspokojony przez spełnienie któregokolwiek ze świadczeń objętych węzłem solidarności. Zaznaczyć jednak należy, że łączenie odrębnych stosunków zobowiązaniowych poprzez jeden interes wierzyciela jest też charakterystyczne dla odpowiedzialności in solidum (patrz: Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część ogólna, wyd. II, pod. red. A. Kidyby, LEX 2014, komentarz do art. 369, teza 1.).

Co więcej, również ustawa może stanowić źródło solidarności, mimo że w treści przepisu nie zostało użyte słowo "solidarność" czy też jego odpowiednik. Nakładanie wymogu zastosowania takiego określenia stanowiłoby zbyt daleko idący formalizm. "Wynikanie z ustawy" w rozumieniu przywołanego przepisu art. 369 K.c. zachodzi więc nie tylko wówczas, gdy solidarność została wyraźnie zastrzeżona, lecz także wtedy, gdy ustawodawca opisuje powstające zobowiązanie w sposób odpowiadający cechom art. 366 K.c. (por. M. Pyziak-Szafnicka [w:] System prawa prywatnego, t. 5, 2013, s. 375 – podano za Komentarzem pod red. A. Kidyby – op. cit.). Pogląd ten pozwala uznać za wprowadzający solidarność dłużników, jeżeli dana instytucja prawna odpowiada cechom wskazanym w art. 366 czy też art. 367 K.c.

Innymi słowy, dla przyjęcia konstrukcji zobowiązania solidarnego użycie terminu "solidarność" nie zawsze jest konieczne. W literaturze przedmiotu przyjmuje się bowiem, że jeżeli ustawa opisuje zobowiązanie w sposób odpowiadający cechom wskazanym w art. 366 lub w art. 367 K.c., nie używając przy tym słowa "solidarność", przyjęcie konstrukcji zobowiązania solidarnego jest możliwe. Wymaga to jednak wykazania, iż w danym przypadku solidarność "wynika" z ustawy lub też z czynności prawnej.

Nawet jednak w tych przypadkach, w których w danej sytuacji nie można z treści ustawy wyprowadzić tezy o odpowiedzialności solidarnej dłużnika, możliwie jest przyjęcie wspomnianej już rodzajowo zbliżonej odpowiedzialności in solidum. W praktyce bowiem występują sytuacje, w których kilka podmiotów na podstawie odrębnych stosunków prawnych jest zobowiązanych wobec jednego wierzyciela do spełnienia świadczeń zmierzających do zaspokojenia tego samego interesu prawnego, przy czym na każdym z dłużników ciąży obowiązek spełnienia świadczenia w całości, a spełnienie przez któregokolwiek powoduje wygaśnięcie obowiązku świadczenia pozostałych. Jednocześnie nawet liberalna wykładnia art. 369 K.c. (por. tezę 8 [w:] op. cit.) nie pozwala objąć tych przypadków konstrukcją solidarności, zaś fakt pozostawania każdego z dłużników w odrębnej relacji zobowiązaniowej z wierzycielem wyklucza zastosowanie art. 379 i nast. K.c. Tym bardziej, że przywołany wyżej pogląd wskazuje w istocie na zacieranie się różnic między zobowiązaniami solidarnymi a odpowiedzialnością in solidum, tym bardziej że różnica ta rozpatrywana w oderwaniu od art. 369 K.c. nie rysuje się zbyt wyraźnie (por. M. Pyziak-Szafnicka [w:] System prawa prywatnego, t. 5, 2013, s. 394–397 – podano za Komentarzem pod red. A. Kidyby – op. cit.).

Konstrukcja zobowiązania in solidum jest stosowana jako uzupełnienie instytucji solidarności biernej i pod pewnymi względami wykazuje znaczne podobieństwo do solidarności biernej, bowiem podobnie jak w przypadku uregulowanym w art. 366 K.c., wierzyciel może od każdego z dłużników żądać całości lub części świadczenia (jeśli w ramach danego stosunku zobowiązaniowego świadczenie częściowe jest dopuszczalne), będąc też uprawnionym do kierowania żądania łącznie do wszystkich. Jednocześnie spełnienie świadczenia przez któregokolwiek z dłużników in solidum prowadzi do wygaśnięcia długu pozostałych. Wskazane podobieństwa nie są jednak konsekwencją odpowiedniego stosowania art. 366 K.c., lecz wynikają z istoty zobowiązań in solidum (por. teza 13 [w:] op. cit.).

Podsumowując dotychczasową część rozważań, stwierdzić należy, że nałożenie obowiązku zapłaty opłaty adiacenckiej na oboje małżonków bez wskazania kwoty lub udziału przypadającego na każdego z nich jest prawidłowe, a zasady odpowiedzialności za zobowiązania małżonków reguluje Kodeks rodzinny i opiekuńczy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Po 368/15, dostępny jw.). Wobec tego nie można uznać za wadliwe sposobu zredagowania osnowy ani zaskarżonej decyzji, ani też decyzji organu I instancji, która została jedynie doprecyzowana przez organ II instancji, co zresztą w zasadzie nie było działaniem koniecznym. Najistotniejsze w tym względzie jest to, że niezależnie też od tego, czy odpowiedzialność zainteresowanych z tytułu opłaty adiacenckiej może być uznana za solidarną czy też za innych rodzaj współodpowiedzialności – na zasadzie in solidum, intencją skarżonego organu było wyartykułowanie w osnowie decyzji, że spełnienie na rzecz Gminy K. świadczenia z tytułu opłaty adiacenckiej przez któregokolwiek z zainteresowanych zwalnia drugiego z obowiązku uiszczenia opłaty.

Przechodząc do omówienia pozostałych kwestii doniosłych dla oceny, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, a poruszonych w zarzutach i uzasadnieniu skargi, należy podkreślić, że w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej i nałożenia wspólnie na zainteresowanych obowiązku jej uiszczenia.

Po pierwsze, fakt zrealizowania inwestycji stanowiącej podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej został należycie wykazany przez skarżony organ. Wykonanie sieci kanalizacji sanitarnej w [...] ([...]), która to inwestycja była realizowana w 2013 r., została oddana do użytku jeszcze w tym samym roku, bowiem PINB w K. decyzją z dnia [...] 2013 r. (znak [...]) udzielił inwestorowi – Gminie K. pozwolenia na użytkowanie przedmiotowej sieci kanalizacji sanitarnej, a decyzja ta stała się ostateczna w dniu 11 września 2013 r. Treść przedmiotowego pozwolenia na użytkowanie, odnoszącego się do pozwolenia na budowę z dnia [...] 2012 r. znak [...], jednoznacznie wskazuje, że dotyczy [...] realizacji kanalizacji sanitarnej w [...].

Powiązanie tej inwestycji z sytuacją skarżącego (czy obydwojga zainteresowanych współwłaścicieli nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]) jest niewątpliwe. W wyniku wykonania tej inwestycji skarżący wraz ze swoją ówczesną żoną uzyskał możliwość skorzystania z tej infrastruktury poprzez wykonanie przyłącza wodno-kanalizacyjnego. Okoliczności tej skarżący nie przeczy, a jedynie zarzuca brak przedstawienia odpowiednich ustaleń w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji) oraz brak określenia daty, w jakiej skarżący uzyskał możliwość skorzystania z wybudowanej sieci kanalizacyjnej.

O ile uzasadnienie decyzji organu I instancji rzeczywiście pomija bliższe naświetlenie tych okoliczności, o tyle Kolegium w sposób zwięzły i przejrzysty jednoznacznie wskazuje na taki stan rzeczy, odwołując się do skrótowego opisu inwestycji i daty wydania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkownie. Co więcej, również pozyskany przez Kolegium w postępowaniu odwoławczym fragment mapy obejmujący działkę nr [...] oraz jej sąsiedztwo potwierdza taki stan rzeczy, bowiem znajduje się na nim wyrysowanie przebiegu sieci kanalizacyjnej do działek nr [...] i [...].

Zasadnie również Kolegium wskazało na to, że operacie szacunkowym został również wykazany fakt, że dla wycenianych działek (operat szacunkowy obejmuje większą liczbę działek o zbliżonych parametrach i położeniu w sąsiedztwie zrealizowanej sieci kanalizacji sanitarnej) stworzone zostały warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej biegnącej w ulicach: [...] (str. 32 operatu), co nastąpiło m.in. na podstawie wizji lokalnej nieruchomości przeprowadzonej w dniu 10 czerwca 2016 r.

Zdaniem Sądu dalsze rozbudowywanie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w tym zakresie nie było konieczne i jego brak nie może – wbrew stanowisku skarżącego – stanowić istotnego naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałoby uchylenie zaskarżonej decyzji.

Trzeba też zauważyć, że pełnomocnik skarżącego podnosi brak ustalenia powiązania zrealizowanej inwestycji z nieruchomością stanowiącą działkę nr [...], a zarazem samemu faktowi stworzenia warunków do korzystania z sieci kanalizacyjnej nie przeczy, lecz przy tym pomija wskazanie Sądowi, jaka jego zdaniem powinna to być data i z jaką inną inwestycją związana.

W tym miejscu, przy okazji omawiania kwestii ustaleń faktycznych, warto również ponieść, że z uzyskanych przez organ II instancji danych z rejestru gruntów wynikało, że widnieją w niej Ł. G. i T.[...]G., jako posiadający wspólny udział małżeński we własności działki nr [...], objętej księgą wieczystą nr [...] Wobec tego Kolegium, orzekając w sprawie, zasadnie oparło się na aktualnych danych z ewidencji gruntów – danych uwodnionych w rejestrze na dzień 30 grudnia 2015 r., w sytuacji, gdy skarżący w złożonym odwołaniu nawet nie wspomniał o domniemanym fakcie orzeczenia rozwodu pomiędzy skarżącym a jego żoną T.[...]G.. Podnosił jedynie ogólne uwagi dotyczące obciążania współwłaścicieli nieruchomości opłatą adiacencką stosownie do wartości udziału każdego z nich.

Niewątpliwe skarżący jako współwłaściciel nieruchomości gruntowej, tym bardziej reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, powinien mieć świadomość zasad wynikających z ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2015 r., poz. 520, z późn. zm.). Powołana ustawa w art. 20 ust. 1 stanowi m.in., że ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów – ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty (pkt 1), a ponadto w ust. 2 pkt 1 i 2 przewiduje, że w ewidencji gruntów i budynków wykazuje się także właścicieli nieruchomości, a także miejsce pobytu stałego lub adres siedziby podmiotów, o których mowa w pkt 1.

Z kolei w art. 22 ust. 2 przywołana ustawa wskazuje, że podmioty, o których mowa w art. 20 ust. 2 pkt 1 – a zatem w szczególności właściciele nieruchomości – zgłaszają właściwemu staroście zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków, w terminie 30 dni, licząc od dnia powstania tych zmian. Obowiązek ten nie dotyczy zmian danych objętych ewidencją gruntów i budynków, wynikających z aktów normatywnych, prawomocnych orzeczeń sądowych, decyzji administracyjnych, aktów notarialnych, materiałów zasobu, wpisów w innych rejestrach publicznych oraz dokumentacji architektoniczno-budowlanej przechowywanej przez organy administracji architektoniczno-budowlanej.

Z powyższego należy wyprowadzić domniemanie, że gdyby do zmiany w zakresie właścicieli (formy współwłasności i wielkości przypadających im udziałów) doszło w drodze prawomocnego orzeczenia sądowego, to fakt ten zostałby ujawniony w ewidencji. Gdyby zaś doszło o takiej zmiany w drodze innych zdarzeń prawnych, to skarżący był zobowiązany zgłosić taki fakt organowi prowadzącemu ewidencję gruntów.

W dalszej kolejności należy podkreślić, że wbrew twierdzeniom pełnomocnika strony powiązanie faktu stworzenia skarżącemu warunków do skorzystania z urządzenia infrastruktury technicznej w określonej dacie, tj. 11 września 2013 r., w związku z realizacją inwestycji stanowiącej [...] realizacji kanalizacji sanitarnej w [...], dla której zostało wydane pozwolenie na budowę z dnia [...] 2012 r. znak [...], a następnie decyzja PINB w K. z dnia [...] 2013 r. (znak [...]) o pozwoleniu na użytkowanie przedmiotowej sieci kanalizacji sanitarnej, jest oczywiste – co w pełni uprawnia do przyjęcia, że właśnie tych faktów dotyczy podjęta przez Radę Gminy K. uchwała nr [...] z dnia [...] 2012 r. (Dz.Urz.Woj.Wlkp. z dnia [...] 2012 r., poz. [...]). Uchwała ta wprost odnosi się właśnie określoną stawkę procentową opłaty adiacenckiej (wynoszącej 50%) do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową kanalizacji sanitarnej w miejscowości [...].

Wobec tego zasadnie Kolegium stwierdziło, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej została wydana przez organ I instancji przed upływem 3-letniego terminu do jej wydania, a w tym czasie obowiązywała uchwała rady gminy w sprawie określenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej, która wynosiła 50% wzrostu wartości nieruchomości.

Idąc dalej stwierdzić należy, że w rozpoznawanej sprawie spełniona została także kolejna z wcześniej wymienionych przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej – w postaci dochowania wskazanego w art. 145 ust. 2 u.g.n. terminu 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej.

Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lipca 2009 r. sygn. akt I OPS 4/09 (dostępną jw.) trzyletni termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., dotyczy rozstrzygnięcia przez organ I instancji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W myśl przywołanego przepisu termin ten liczy się od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanego urządzania infrastruktury technicznej lub drogi. Należy zauważyć, że użyte w art. 145 ust. 2 u.g.n. wyrażenie "od dnia stworzenia warunków do korzystania" nie jest w orzecznictwie sądów administracyjnych interpretowane jednolicie, jednakże Sąd w niniejszym składzie przychyla się do tego poglądu, zgodnie z którym momentem, w jakim dochodzi do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej, nie jest data podpisania protokołu ostatecznego odbioru i przekazania do użytkowania obiektu, lecz dopiero data, w której można przystąpić legalnie do użytkowania takiego obiektu (urządzenia), ustalona z uwzględnieniem przepisów Prawa budowlanego (podobnie m.in. NSA w wyrokach z dnia: 18 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 398/10, 3 listopada 2011 r. sygn. akt I OSK 1921/10, 18 listopada 2014 r. sygn. akt I OSK 691/13 – orzeczenia dostępne jw.). W tym przypadku nie chodzi bowiem o jakąkolwiek możliwość korzystania z urządzenia infrastruktury, ale o możliwość skorzystania z infrastruktury wybudowanej prawidłowo, tj. przede wszystkim zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ten kierunek wykładni jest przede wszystkim zgodny z przywołanych już wcześniej przepisem art. 148b 1 u.g.n., zgodnie z którym ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje na podstawie odrębnych przepisów. Ta okoliczność podlega zaś wiążącej weryfikacji w ramach odpowiedniej procedury poprzedzającej przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego. Z tych względów należało uznać, że o stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanego obiektu (urządzenia infrastruktury technicznej) można mówić dopiero z momentem uzyskania możliwości przystąpienia do użytkowania tego urządzenia ustalonej według przepisów Prawa budowlanego, tj. z upływem określonego czasu od dnia zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy (art. 54 Prawa budowlanego) lub uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (art. 55 Prawa budowlanego).

W tym wypadku była to data uzyskania przymiotu ostateczności – 11 września 2013 r. – przez decyzję PINB w K. z dnia [...] 2013 r. (znak [...]), którą udzielono inwestorowi – Gminie K. pozwolenia na użytkowanie przedmiotowej sieci kanalizacji sanitarnej ([...] inwestycji realizowanej miejscowości [...]. Decyzja ta została wydana na podstawie art. 55 oraz art. 59 ust. 1 i art. 83 ust. 1 Prawa budowlanego.

Wobec powyższego, przewidziany w art. 145 ust. 2 u.g.n. trzyletni termin na ustalenie opłaty adiacenckiej upływał w rozpoznawanej sprawie w dniu 11 września 2016 r. (art. 112 K.c. per analogiam). Niewątpliwe zatem tak decyzja organu I instancji, jak i decyzja organu odwoławczego zostały wydane (i doręczone skarżącemu) z zachowaniem terminu ustawowego.

Sąd zarazem wyjaśnia, że wystarczające było w tym wypadku już samo wydanie decyzji przez organ I instancji z zachowaniem terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n. Przed upływem tego terminu decyzja ustalająca opłatę adiacencką nie musi bowiem uzyskać przymiotu ostateczności (por. argumenty zawarte w uzasadnieniu prawomocnego wyroku WSA w Poznaniu z dnia 4 września 2013 r. sygn. akt II SA/Po 664/13,dostęnego jw.). Ważne jest jedynie, aby po tym terminie pozostawała nadal w obrocie prawnym. W konsekwencji Kolegium, jako organ II Instancji, miałoby pełne podstawy do rozpoznania odwołania, rozpatrzenia sprawy i wydania merytorycznej decyzji w sprawie (tu: utrzymania w mocy decyzji w mocy) nawet już po upływie tego trzyletniego terminu.

W ocenie Sądu, w kontrolowanej sprawie ziściła się także ostatnia z przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek wybudowania kanalizacji sanitarnej w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Sąd w tym względzie podzielił zaprezentowaną przez organy ocenę operatu, którego ustalenia stanowiły w tej sprawie podstawę wymiaru opłaty adiacenckiej, jako prawidłowego dowodu w sprawie. Dodać należy, że strona w skardze nie przedstawiła na tyle skonkretyzowanych i zasadnych zarzutów przeciwko operatowi szacunkowemu, które pozwoliłyby na skuteczne zakwestionowanie ustalenia wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu sieci kanalizacji sanitarnej, jak również samego wzrostu tej wartości w wyniku stworzenia warunków do korzystania z tego urządzenia infrastruktury technicznej. Niemniej jednak końcowej części rozważań Sąd odniesie się do zarzutów dotyczących ustalenia wartości nieruchomości, a sformułowanych przez strony w postępowaniu administracyjnym.

Nie ulega też wątpliwości, że operat szacunkowy, jako główny dowód w sprawie – bowiem jedyny szacujący wartość nieruchomości – podlegał ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny środek dowodowy. Jednak podkreślenia wymaga to, że jest to dowód specyficzny, zawierający wiedzę dostępną zasadniczo tylko rzeczoznawcy (wiadomości specjalne), związaną z techniką sporządzania wyceny.

W tym miejscu godzi się podkreślić, że operat ma charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., toteż podlega ocenie, ale wszakże poza zagadnieniami należącymi do sfery wiadomości specjalnych, gdyż tej materii organ nie bada.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., natomiast, zgodnie z ust. 2, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Zatem dokonywana przez organ prowadzący postępowanie administracyjne ocena takiego dowodu sprowadzać się może w zasadzie wyłącznie do kwestii formalnych (legalności, logiczności, zupełności), a także do zbadania: czy zawiera on wyjaśnienia, dlaczego takie, a nie inne parametry zostały wzięte pod uwagę przy wycenie, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty, że ustaloną wartość nieruchomości można przyjąć do ustalenia opłaty (por. wyrok NSA z dnia 21 października 2014 r. sygn. akt I OSK 345/13, dostępny jw.).

Wobec tego tylko wówczas, gdyby istotne okoliczności mające wpływ na wysokość szacunku zostały przedstawione w opinii w sposób uniemożliwiający dokonanie oceny operatu, czy w sposób odbiegający od podstawowych wymogów prawnych określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym, jawnie sprzeczne z faktami, były nielogiczne czy niezgodne z zasadami doświadczenia, można byłoby jego wnioski podważyć (por. wyrok NSA z dnia 14 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2531/13, dostępny jw.). Zarazem, jak trafnie wskazano w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 2015 r. sygn. akt I OSK 2531/13 (dostępnego jw.), zasadniczo "podobieństwa nieruchomości nie można ocenić bez fachowej analizy tematu", a więc bez dysponowania dostatecznymi wiadomościami specjalnymi.

Badając pod tym kątem operat sporządzony na potrzeby sprawy administracyjnej, należy uznać, że zawiera on odpowiedzi dotyczące wszystkich istotnych okoliczności sprawy, w tym wątpliwości zgłoszonych przez stronę skarżącą w toku postępowania administracyjnego. Zdaniem Sądu ocena tego dowodu dokonana przez skarżony organ była prawidłowa i została odpowiednio umotywowana. Zatem trafnie operat ten został przez organy uznany za niewadliwy i tym samym wystarczający dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. W tej sytuacji organy mogły zasadnie uznać (co w sposób dorozumiany wynika z uzasadnień obydwu decyzji), że nie ma potrzeby uzupełnienia operatu czy uzyskania dodatkowych wyjaśnień jego autora.

Warto też mieć na uwadze, że ponieważ ani Kodeks postępowania administracyjnego, ani ustawa o gospodarce nieruchomościami nie wprowadzają obowiązku każdorazowego zwracania się przez organ do rzeczoznawcy o odniesienie się do zarzutów strony dotyczących operatu, to trzeba przyjąć, że ocena wystąpienia takiej potrzeby w konkretnym przypadku należy do organów prowadzących postępowanie i jest ona uzależniona od tego, czy ewentualnie podnoszone przez stronę zastrzeżenia lub wątpliwości co do prawidłowości i rzetelności operatu zostaną także podzielone przez organ.

Biegły – rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie z dnia 24 czerwca 2015 r. przekonująco scharakteryzował rynek lokalny oraz wykazał fakt występowania na tym rynku transakcji dotyczących nieruchomości podobnych; po wyborze miarodajnych nieruchomości właściwych dla stanu nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami, bazując na wystarczającej liczbie transakcji nieruchomościami podobnymi na rynku lokalnym, właściwym ze względu na położenie szacowanej nieruchomości. Podejście porównawcze, zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109, z późn. zm. – dalej: rozporządzenie wykonawcze) w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3).

Dla zastosowania tego podejścia oraz metody istotnego znaczenia nabiera rozumienie terminu "nieruchomość podobna", która w art. 4 pkt 16 u.g.n. zdefiniowana została jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przedmiotowej sprawie biegły dobierając nieruchomości podobne do wycenianej nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury, jak i po jej wybudowaniu, kierował się ich lokalizacją, wielkością działki (powierzchnią) i jej kształtem, uzbrojeniem technicznym oraz sąsiedztwem i otoczeniem. Uwzględnił również formę zagospodarowania działek, daty i ceny transakcji z okresu badania obejmującego lata 2013-2015 z obszaru gminy [...]; bez potrzeby uwzględniania poprawki wynikającej z trendu czasowego. Przeznaczenie nieruchomości rzeczoznawca określił jako nieruchomości gruntowe niezabudowane o normatywnych powierzchniach, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, z funkcjami uzupełniającymi.

Jako że operat szacunkowy obejmuje większą liczbę działek o zbliżonych parametrach i położeniu w sąsiedztwie zrealizowanej sieci kanalizacji sanitarnej biegnącej w ulicach: [...], rzeczoznawca pogrupował działki w trzech kategoriach uzależnionych od powierzchni poszczególnych działek, przy czym dla działki skarżącego o pow. [...] m˛ miarodajna była podgrupa II (B) obejmująca nieruchomości o powierzchni w przedziale od 1 000 m˛ do 2 000 m˛.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że w operacie przyjęto na potrzeby wyceny transakcje nieruchomościami podobnymi, których ceny zostały poddane porównaniu dla reprezentatywnych par nieruchomości o określonych cechach i wagach cech.

Wybór metody i techniki szacowania w ramach podejścia porównawczego należał do kompetencji rzeczoznawcy i brak jest podstaw do uznania, że biegły zastosował wadliwy sposób oszacowania nieruchomości (poprzez zastosowanie metody porównywania parami), której dotyczy przedmiotowe postępowanie. Zarzuty odwołania i skargi nie zwierały zasadnej argumentacji podważającej prawidłowość operatu. Samo podniesienie, że operat nie zawiera miarodajnych danych pozwalających na weryfikację przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, co uniemożliwia ocenę poprawności operatu, nie oznacza, że operat jest nieprzydatny dla oszacowania wartości nieruchomości. Wbrew twierdzeniom skarżącego operat poddawał się weryfikacji, co w sposób syntetyczny przedstawiło Kolegium w uzasadnieniu, a Sąd skontrolował poprawność stanowiska organu w tym względzie. Niezrozumiały jest zarzut o braku "zmiennych umożliwiających identyfikację przyjętych do porównania nieruchomości", skoro pełnomocnik nie wskazuje, o jakie konkretnie "zmienne" pełnomocnikowi strony chodzi. Tym bardziej brak jest wyjaśnienia przez stronę dlaczego najbardziej miarodajnym sposobem określenia wartości nieruchomości byłoby w tym wypadku przyjęcie metody porównawczej polegającej na korygowaniu ceny średniej – a nie metody porównywania parami, która dałaby rezultaty najbardziej zbliżone do rzeczywistych cen występujących na rynku.

Sumując kwestie dotyczące prawidłowości operatu sporządzanego na potrzeby postępowania administracyjnego, Sąd stwierdza, że w ocenianym operacie nie dopatrzył się wad, które uniemożliwiłyby jego wykorzystanie w postępowaniu i ustalenie wartości nieruchomości, a w konsekwencji również ustalenie opłaty adiacenckiej. Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie nie zachodziła konieczność zwrócenia się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów skarżącego skierowanych przeciwko operatowi, skoro sprowadzały się one jedynie do ogólnego kwestionowania prawidłowości operatu. Kolegium m.in. zwróciło uwagę na fakt, że biegły rzeczoznawca przy wyborze transakcji do porównania brał pod uwagę, by dobrany rynek nieruchomości był jednorodny pod względem cech fizycznych nieruchomości, stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia, cech użytkowych i ekonomicznych.

Co się tyczy samej konkluzji operatu, zawarte w nim dane dotyczące ceny 1 m˛ dla nieruchomości z podgrupy II (B – tj. o powierzchni od 1000 m˛ do 2 000 m˛ – odpowiednio dla nieruchomości pozbawionych dostępu do kanalizacji sanitarnej (46,09 zł/m˛) oraz nieruchomości posiadających taki dostęp (50,66 zł/m˛) pozwoliły za pomocą prostych działań matematycznych (rachunkowych) ustalić, że wartość działki nr [...] o pow. [...] m˛ przed wybudowaniem infrastruktury kanalizacyjnej wynosiła ca [...] zł ([...] x [...] zł), po wybudowaniu tych urządzeń ca [...] zł ([...] m x [...] zł). W konsekwencji w niewątpliwe było ustalenie wzrostu wartości nieruchomości wyniósł [...] zł ([...] zł – [...] zł = [...] zł), zaś 50% tej kwoty (według ustalonej stawki opłaty adiacenckiej spowodowanego budową kanalizacji sanitarnej w miejscowości [...]) to [...] zł. Kolegium w ślad za organem I instancji ustaliło opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. Ustalenia te są zgodne z danymi wynikającymi z operatu szacunkowego.

Sumując wszystko powyższe, Sąd stwierdza, że ustalenia faktyczne skarżonego organu co do wszystkich istotnych okoliczności sprawy są zgodne z wymogami art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., które zobowiązują do należycie wnikliwego działania przy ustalaniu prawdy obiektywnej, czemu służy zgromadzenie w sposób odpowiedni (wyczerpujący) materiału dowodowego, a następnie całe jego kompleksowe rozpatrzenie i poczynienie ustaleń faktycznych na podstawie całokształtu materiału dowodowego, co też powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. W sprawie nie doszło też do naruszenia zasad ogólnych postępowania administracyjnego (art. 7-9 i art. 11 K.p.a.), jak i ustalenia opłaty adiacenckiej z naruszeniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy Prawo budowlane. Postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone rzetelnie, a wyniki postępowania wyjaśniającego uzewnętrznione przez Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, które zawierało odniesienie się do wszystkich istotnych okoliczności sprawy. Dodatkowo należy zaznaczyć, że uzasadnienie decyzji organu II instancji zawiera również syntetyczne odniesienie do wszystkich argumentów podnoszonych przez skarżącego w odwołaniu. Prawidłowo ustalony stan faktyczny został następnie poddany trafnej subsumcji prawnej, wobec czego nie można Kolegium przypisać również naruszenia prawa materialnego.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.