Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1250/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-11-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 62 ust. 3
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Cieśla, , Sędzia WSA Mirosław Montowski (spr.), Sędzia WSA Andrzej Siwek, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 5 listopada 2019 r. sprawy ze skargi E. R. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego I. uchyla zaskarżone postanowienie, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej E. R. kwotę 100 zł (sto złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2019 r., nr [...], znak: [...],[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1296, zwanej dalej także "k.p.a.") oraz na podstawie art. 62 ust. 3, art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.), po rozpatrzeniu zażalenia Pani [...] oraz Pana [...] na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] (zwanego dalej: "PINB [...]") z dnia [...] stycznia 2019 r., nr [...], znak: [...], nakładające na współwłaścicieli budynku - Panią [...], Pana [...], Panią [...], Panią [...], Państwa [...] obowiązek przedstawienia w PINB dla [...] ekspertyzy stanu technicznego balkonu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym 3-IokaIowym usytuowanym na nieruchomości przy ul. [...] w [...], uchylił ww. postanowienie PINB [...] i orzekł o nałożeniu powyższego obowiązku na Panią [...].

Do wydania zaskarżonego postanowienia [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej: "[...] WINB") doszło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

W dniu 21 czerwca 2018 r. do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego [...] wpłynęło pismo dotyczące rażącego nieprzestrzegania przepisów art. 61 i 62 Prawa budowlanego, powodującego bezpośrednie zagrożenie życia lub zdrowia ludzi w budynku mieszkalnym w [...], przy ul. [...] na [...].

W trakcie czynności kontrolnych przeprowadzonych 21 sierpnia 2018 r. przez upoważnionego przedstawiciela PINB [...] na nieruchomości przy ul. [...] w [...], stwierdzono że "(...) W poziomie 1-piętra budynku znajduje się lokal mieszkalny Nr [...]. W lokalu 5 pokoi mieszkalnych, kuchnia, łazienka z WC, powierzchnia 104 m2. Do lokalu przynależną dwa balkony, jeden od strony ulicy, kolejny od strony "podwórza". (...) Odnośnie balkonu od strony ulicy - widoczne odpryski tynku, farby, lokalna korozja obróbek blacharskich. Balkon usytuowany od strony "ogrodowej" - zlokalizowany nad tarasem przynależnym do lokalu nr [...] (parter). Płyta omawianego balkonu - od spodu z widocznymi śladami po zaciekach wyraźnymi w czołach i przy krawędziach, w tych miejscach pokazują się zarysowania, odspojenia tynku. Widoczne też od spodu - usunięte fragmenty betonowej otuliny stalowych belek - te elementy skorodowane. (...)"

Wobec poczynionych ustaleń, PINB [...], postanowieniem z dnia [...] stycznia 2019 r., nr [...], nałożył na współwłaścicieli budynku - Panią [...]...], Pana [...], Panią [...], Panią [...], Państwa [...] obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego balkonu przynależnego do lokalu nr 2 w budynku mieszkalnym 3-IokaIowym usytuowanym na nieruchomości przy ul. [...] w [...]. Organ pierwszej instancji wskazał również w ww. postanowieniu, że w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości należy podać sposób ich usunięcia, natomiast powyższa ekspertyza winna być sporządzona w dwóch egzemplarzach przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane. PINB [...] zaznaczył ponadto, że nałożony obowiązek należy wykonać w terminie 2 miesięcy od daty kiedy postanowienie stanie się ostateczne.

Na powyższe postanowienie w ustawowym terminie Pani [...] i Pan [...] złożyli zażalenie.

Rozpatrując zażalenie na postanowienie organu pierwszej instancji, [...] WINB stwierdził, że PINB [...] podjął właściwe rozstrzygnięcie co do przedmiotu sprawy. Tym niemniej, organ drugiej instancji za błędną uznał ocenę organu powiatowego w kwestii ustalenia kręgu podmiotów zobowiązanych do wykonania nałożonego obowiązku. Zdaniem [...] WINB, organ pierwszej instancji powinien ustalić jakie części budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...] zaliczają się do części wspólnych. Co do zasady balkon w zależności od położenia w budynku i funkcji określonej w koncepcji architektonicznej może bowiem stanowić zarówno części wspólną budynku, jak i część składową lokalu do którego przylega.

[...] WINB przypomniał, że zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III UP 10/08) wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementami konstrukcji balkonu trwale połączonymi z budynkiem, obciążają właścicieli budynku. Elementy architektoniczne konstrukcji balkonu, które są trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób zajmujących lokal, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Części te winny być kwalifikowane jako stanowiące część wspólną nieruchomości. Jednak w niniejszej sprawie organ drugiej instancji zwrócił uwagę na zapis w akcie notarialnym z dnia [...] maja 1977 r. Repertorium A Nr I - [...] umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku oraz lokali. W § 5 ww. aktu zostało zawarte, że "udział we współwłasności budynku obejmuje wspólne części budynku pozostałe po wydzieleniu lokali jak: mury zewnętrzne i konstrukcyjne, dach, kominy, klatkę schodową, strych, piwnice oraz wszelkie instalacje i urządzenia służące do wspólnego użytku właścicieli wszystkich trzech lokali". [...] WINB podkreślił, że akt notarialny ma charakter dokumentu urzędowego. Jest to dokument urzędowy szczególnego rodzaju, co przejawia się w tym, że oryginał aktu podpisują zarówno osoby do aktu przystępujące (tzw. strony czynności prawnej), jak i notariusz, którego podpis nadaje aktowi charakter dokumentu. Według [...] WINB, biorąc zatem pod uwagę powyższe wyliczenie części wspólnych budynku mieszkalnego 3 lokalowego usytuowanego na nieruchomości przy ul. [...] w [...], nie stanowią ich balkony.

Organ rozpoznając zażalenie nadmienił przy tym, że w przypadku kontrolowanego budynku wydzielone są 3 lokale mieszkalne co skutkuje występowaniem tzw. małej wspólnoty, bowiem lokali wyodrębnionych jest mniej niż 7. Zatem w przypadku kiedy właściciele nie zawiązali wspólnoty mieszkaniowej na zasadach określonych w ustawie o własności lokali, to zastosowanie mają odpowiednie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Z uwagi na treść aktu notarialnego odnośnie wyliczenia co stanowi części wspólne budynku, organ wojewódzki uznał, że każdy właściciel lokalu odpowiada za stan techniczny balkonu przynależnego do jego lokalu. Strony przystępujące do zakupu nieruchomości wyraziły w powołanym akcie notarialnym zgodę na podział nieruchomości w zakresie części wspólnych, za które odpowiadają wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Natomiast balkony nie zostały wymienione jako te elementy będące w udziale współwłaścicieli budynku. Tym samym – w przekonaniu [...] WINB – obowiązek utrzymania balkonu w należytym stanie technicznym leży po stronie właściciela lokalu do którego przynależy, co oznacza, że wyłącznym adresatem postanowienia PINB [...] powinien być właściciel lokalu nr [...], tj. Pani [...].

Z przedstawionych przyczyn organ drugiej instancji uchylił postanowienie PINB [...] w całości i na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane nałożył obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego balkonu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym 3-lokalowym usytuowanym na nieruchomości przy ul. [...] w [...], na Panią [...].

Z rozstrzygnięciem [...] WINB nie zgodziła się Pani [...] (zwana dalej "Skarżącą"), wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

W skardze zarzuca zaskarżonemu postanowieniu:

1, naruszenie przepisów procedury, mające istotny wpływ na wynik postępowania, tj.:

1.1. art. 7, 77 § 1 oraz 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na braku poczynienia ustaleń odpowiadających treści zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz braku jego należytego rozpoznania, w szczególności poprzez:

a) uznanie balkonu za część składową lokalu numer [...], stanowiącego przedmiot jej odrębnej własności, za którą ponosi wyłączną odpowiedzialność, pomimo, iż stwierdzone w toku kontroli uszkodzenia dotyczą części konstrukcyjnej balkonu, elewacji, belek stropowych, które stanowią części wspólne budynku, a w konsekwencji, nałożenie obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej wyłącznie na Skarżącą;

b) pominięcie, że wykonanie ekspertyzy wyłącznie przez Skarżącą, z pominięciem pozostałych współwłaścicieli może prowadzić do ingerencji w części wspólne budynku, a tym samym naruszać przepisy o współwłasności;

1.2. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na niezapewnieniu Skarżącej aktywnego udziału w postępowaniu administracyjnym, poprzez nie poinformowanie jej o możliwości wypowiedzenia się co do materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, a także brak uwzględnienia twierdzeń i zarzutów powołanych przez Skarżącą w pismach w postępowaniu administracyjnym;

1.3. art 8 § 1 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przeprowadzeniu postępowania w sposób nie wzbudzający zaufania do organów władzy publicznej, a to w związku z pominięciem wszystkich twierdzeń i zarzutów powoływanych przez Skarżącą w toku postępowania przed organem drugiej instancji;

1.4. art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieuzasadnionej zmianie rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji.

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, mające istotny wpływ na wynik postępowania, tj.:

2.1. art. 62 ust. 3 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1997 r. - Prawo budowlane, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nałożeniu obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej wyłącznie na Skarżącą, podczas gdy obowiązkiem organu było nałożenie tegoż obowiązku na wszystkich współwłaścicieli budynku, jako że dostrzeżone nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego dotyczą części wspólnych budynku;

2.2. art. 65 § 11 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnej wykładni umowy z dnia [...] maja 1977 r., zarejestrowanej pod rep. A Nr I - [...], poprzez uznanie, iż § 5 zawiera zamknięty katalog elementów części wspólnej budynku, podczas gdy zwrot "jak" wskazuje, że jest to wyliczenie wyłącznie przykładowe, a w konsekwencji, nałożenie obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej wyłącznie na Skarżącą;

2.3. art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na odmowie zakwalifikowania elementów budynku, co do których zachodzą podejrzenia nieprawidłowości w zakresie stanu technicznego jako części wspólnych, a w konsekwencji, nałożenie obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej wyłącznie na Skarżącą.

Mając na uwadze powyższe zarzuty, Skarżąca wnosi o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i zasądzenie od organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania, według norm przepisanych.

Na poparcie ww. zarzutów Skarżąca podnosi, że nie kwestionuje zasadności nałożenia obowiązku wykonania ekspertyzy stanu technicznego balkonu. Stoi bowiem na stanowisku, że zachowanie budynku, którego jest współwłaścicielką w należytym stanie technicznym jest konieczne i nie zamierza uchylać się od obowiązków z tym związanych.

Skarżąca sprzeciwia się jednak stanowisku [...] WINB, zgodnie z którym przedmiotowy obowiązek został nałożony wyłącznie na nią.

Skarżąca zwraca uwagę, że obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego, tj. m.in. utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 Prawa budowlanego, nałożony został, na mocy art. 61 tej ustawy, na właścicieli i zarządców budynków. W przypadku, gdy obiekt budowlany jest przedmiotem współwłasności, obowiązek dostarczenia ekspertyzy ciąży na wszystkich współwłaścicielach niepodzielnie. Istotą współwłasności tej samej rzeczy jest bowiem to, że przysługuje ona niepodzielnie kilku osobom (art. 195 k.c.). Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 k.c.). Ponadto nakładając obowiązek wynikający z art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego na współwłaścicieli, organ nie może kierować się np. wielkością udziałów we współwłasności. Rozstrzygnięcie to nie może być również uzależnione od ustalenia, który ze współwłaścicieli obiektu budowlanego przyczynił się w większym lub mniejszym stopniu do określonego stanu technicznego obiektu. Ustalenie tych okoliczności nie leży w kompetencji organów administracji publicznej, w związku z czym nie może mieć wpływu na orzeczenie wydane w trybie art. 63 ust. 3 Prawa budowlanego.

Skarżąca uważa, że brak jest przy tym jakichkolwiek przesłanek, aby uznać, że organ powinien odmiennie orzekać w przypadku kiedy współwłaściciele dokonali podziału nieruchomości quoad usum. Dokonanie podziału nieruchomości, w tym znajdującego się na nim obiektu budowlanego, do korzystania nie zwalnia żadnego ze współwłaścicieli z odpowiedzialności za całość nieruchomości, w tym za należyty stan techniczny obiektu budowlanego jako całości. Tym samym, wszyscy współwłaściciele winni być obciążeni obowiązkiem przedłożenia ekspertyzy. Przepisy nie przewidują bowiem możliwości wyboru przez organ nadzoru budowlanego współwłaściciela, który takiemu obowiązkowi winien zadośćuczynić.

Ponadto, w ocenie Skarżącej, organ ustalając krąg podmiotów zobligowanych do wykonania nałożonego obowiązku oparł się na treści umowy z dnia [...] maja 1977r., rep. A Nr [...], a konkretnie na jej § 5, błędnie przyjmując, że skoro umowa nie wymienia w tymże postanowieniu balkonów jako części wspólnych budynku, zasadne jest uznanie, że każdy właściciel lokalu odpowiada za stan techniczny balkonu przynależnego do jego lokalu. Zdaniem Skarżącej, jeśli umowa z dnia [...] maja 1977 r. miałaby stanowić o określeniu kręgu podmiotów zobowiązanych do wykonania obowiązków z art. 63 ust. 3 Prawa budowlanego, nie należy pomijać, iż elementy zaliczone do części wspólnych wymienione zostały w § 5 przykładowo. Świadczy o tym użycie słowa "jak", które znaczy tyle co "w szczególności".

W skardze przywoływana jest także argumentacja oparta na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 roku, sygn. akt III CZP 10/08, której tezy – według Skarżącej – znajdują zastosowanie do stanu faktycznego niniejszej sprawy, gdzie zastrzeżenia podnoszone co do stanu technicznego dotyczą elementów konstrukcyjnych balkonu, a więc elementów stanowiących część wspólną nieruchomości położonej przy ul. [...] w [...].

Skarżąca wskazuje, że nałożenie obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej wyłącznie na nią, może też okazać się niewykonalne, gdyż nie ma dostępu do balkonu na parterze budynku, zajmowanego przez sąsiadów.

W odpowiedzi na skargę, [...] WINB podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie wyrażone w zaskarżonym postanowieniu, wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 2107 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, tj. nie wydają orzeczeń, co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi przepisami prawa, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Z brzmienia zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." wynika, że w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas – w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym, z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną w skardze podstawą prawną.

Biorąc pod uwagę powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że zaskarżone postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego narusza prawo w sposób wskazany powyżej, zaś skarga jest zasadna.

Przedmiotem kontroli tutejszego Sądu jest postanowienie [...] WINB z dnia [...] kwietnia 2019 r., którym organ ten uchylił postanowienie PINB [...] z [...] stycznia 2019 r., nakładające na współwłaścicieli budynku - Panią [...] Pana [...], Panią [...], Panią [...], Państwa [...] obowiązek przedstawienia oceny stanu technicznego balkonu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku usytuowanym na nieruchomości przy ul. [...] w [...]. Jednocześnie organ drugiej instancji orzekł o nałożeniu powyższego obowiązku wyłącznie na Panią [...].

W rozpoznawanej sprawie nie jest kwestionowany nieodpowiedni stan ww. balkonu i konieczność wykonania stosownej ekspertyzy, w celu zbadania ww. obiektu i określenia występującego zagrożenia oraz oceny stanu technicznego, w jakim znajduje się on obecnie. Ekspertyza ma również za zadanie sprecyzowanie wniosków odnośnie możliwości dalszej eksploatacji obiektu i zakresu wykonania niezbędnych napraw i remontów, zaś wnioski zawarte w ekspertyzie będą stanowiły podstawę do podjęcia przez organy nadzoru budowlanego rozstrzygnięcia w tej sprawie w ramach posiadanych kompetencji.

Podstawę materialnoprawną nałożenia na Skarżącą obowiązku przedłożenia stosownej ekspertyzy stanu technicznego przedmiotowego balkonu stanowił art. 62 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem, w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, organ nadzoru budowlanego nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać od właściciela obiektu przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Nie budzi wątpliwości, że odpowiedni nakaz w rzeczonym zakresie musi być skierowany do podmiotu określonego w art. 61 Prawa budowlanego, tj. właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, który zobowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; a także zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska (por. A.

Plucińska-Filipowicz (red.), M. Wierzbowski (red.), Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, opubl.: LEX/el. 2019).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 737 ze zm.), nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Stosownie do treści art. 14 pkt 1 ww. ustawy, na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację.

U podstaw zaskarżonego rozstrzygnięcia [...] WINB legło przekonanie organu, że w świetle znajdującej się w aktach sprawy umowy użytkowania wieczystego i sprzedaży budynku oraz lokali, zawartej w formie aktu notarialnego z dnia [...] maja 1977 r., Rep. A nr [...], balkony nie zostały – zgodnie z wolą stron – zaliczone do części wspólnych budynku przy ul. [...] w [...]. Organ przyjął więc, że balkon na pierwszym piętrze w całości przynależy do lokalu nr 2, a wobec tego – po myśli przepisów Kodeksu cywilnego – to wyłącznie na Skarżącej, jako właścicielce ww. lokalu mieszkalnego spoczywa odpowiedzialność za stan techniczny balkonu.

Istotne znaczenie w sprawie ma zatem prawidłowe odczytanie § 5 umowy, wedle którego "Strony stwierdzają, że udział we współwłasności budynku obejmuje wspólne części budynku pozostałe po wydzieleniu lokali jak: mury zewnętrzne i konstrukcyjne, dach, kominy, klatkę schodową, strych, piwnice oraz wszelkie instalacje i urządzenia służące do wspólnego użytku właścicieli wszystkich trzech lokali."

W tym względzie tutejszy Sąd zauważa, że jak wynika z umowy zawartej [...] maja 1977 r., jej przedmiotem była sprzedaż dwóch z trzech wyodrębnionych samodzielnych lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...] w [...]. Podstawę wskazanej czynności stanowiły decyzje Naczelnika Dzielnicy [...] z dnia [...] grudnia 1975 r. nr [...] i z dnia [...] maja 1976 r. nr [...]. W § 1 akapit 3 lit. b ww. umowy określono, że lokal nr [...] na pierwszym piętrze, składa się z pięciu izb o powierzchni użytkowej 106,17 m2. Zapis ten nie wymienia balkonów.

Zdaniem Sądu, z ww. postanowień ogólnych rzeczonej umowy nie można więc wywieść, jak uczynił to [...] WINB, ażeby balkony na pierwszym piętrze, a w szczególności te ich elementy składowe (konstrukcyjne), które są trwale związane z budynkiem, stanowiły część wyodrębnionego lokalu mieszkalnego, służącego wyłącznie do użytku właściciela mieszkania.

Prawidłowo podnosi Skarżąca, że organ błędnie interpretuje przy tym samą treść § 5 umowy, czyniąc to przez pryzmat zamieszczonego w nim wyliczenia części wspólnych budynku.

W ocenie tutejszego Sądu, znaczenie postanowień § 5 umowy należy rozpatrywać w kontekście całościowego brzmienia ww. unormowania. Przede wszystkim, w § 5 ww. umowy strony zgodnie stwierdziły, że "udział we współwłasności budynku obejmuje wspólne części budynku pozostałe po wydzieleniu lokali". Strony posługują się tu zatem podstawowym zastrzeżeniem negatywnej przesłanki, która wyklucza uznanie za części wspólne tylko te elementy budynku, które wchodzą w skład poszczególnych mieszkań. Ergo, intencja stron powinna być odczytywana w ten sposób, że wszystkie te części budynku, które nie zostały objęte dokonanym wyodrębnieniem lokali mieszkalnych, strony uznają za części wspólne obiektu.

Tylko na pozór pewne wątpliwości może budzić użycie w dalszej części ww. § 5 umowy zwrotu "jak:" i dokonane następnie wyliczenie części wspólnych budynku. Wymaga w tym miejscu przypomnienia, że ww. umowa została zredagowana przez profesjonalnego prawnika będącego notariuszem, wedle przepisanych w ustawie o notariacie zasad sporządzania tego rodzaju aktów. Podobnie jak ma to miejsce w przypadku aktów normatywnych, także na gruncie aktów notarialnych sporządzający posługują się językiem prawniczym. Użycie konkretnego zwrotu przez osobę sporządzającą umowę w określonej wyżej formie, może mieć więc istotne znaczenie dla późniejszego prawidłowego odkodowania treści danego zapisu i wyjaśnienia woli stron czynności prawnej. Tak też zasadą jest, że z brzmienia przepisu czy postanowienia umownego powinno wyraźnie wynikać, czy wyliczenie, które zawarto w danej jednostce redakcyjnej, ma charakter przykładowy (otwarty), czy enumeratywny (zamknięty). Jeżeli wyliczenie ma charakter przykładowy (tzn. nie wyczerpuje pełnego katalogu spraw czy rzeczy), zaznacza się to, używając odpowiednich sformułowań, np.: "w szczególności", "takie jak", "przede wszystkim", "między innymi", "co najmniej", "w tym". Jeżeli redagujący nie używa odpowiedniego sformułowania, uzyskuje w ten sposób wyliczenie enumeratywne, tzn. zawierające pełen katalog spraw czy rzeczy niepodlegający rozszerzaniu.

O tym, czy wyliczenie zawarte w przepisie prawa lub innym akcie ma charakter zamknięty (enumeratywny) czy przykładowy (otwarty) decyduje wobec tego użycie odpowiednich zwrotów, których znacznie dopuszcza poszerzenie tego katalogu o inne elementy niewymienione w przepisie lub postanowieniu. Za takie zwroty powszechnie uznaje się: "między innymi", "w szczególności", czy też użyte w analizowanym przypadku sformułowanie "jak:".

Dla przykładu można tu wskazać przepisy ustawy - Prawo budowlane, gdzie na gruncie art. 3 pkt 3 ustawy, przy definiowaniu "budowli" wyjaśniono, że pod tym pojęciem "należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe (...)". Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 13 września 2011 r., sygn. P 33/09, nie budzi w zasadzie zastrzeżeń sformułowanie przez ustawodawcę na potrzeby regulacji prawa budowlanego definicji "budowli" i "urządzenia budowlanego" (art. 3 pkt 9) jako definicji otwartych. W tym względzie w pełni zgodne jest również orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego (zob. m.in. uchwała NSA podjęta w składzie siedmiu sędziów w dniu 3 lutego 2014 r., sygn. akt II FPS 11/13).

Według Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę powyższe rozważania prowadzą do stwierdzenia, że postanowienie § 5 umowy z dnia [...] maja 1977 r. również ma charakter zakresowo niepełny. Dokonane w tej jednostce redakcyjnej ww. umowy wyliczenie części wspólnych budynku musi być uznane za przykładowe, stanowiące katalog otwarty. Mając przy tym na uwadze wskazanie przez strony umowy, że do części wspólnych zalicza się m.in. mury zewnętrzne i konstrukcyjne, nie sposób uznać, że takimi częściami wspólnymi nie są elementy konstrukcyjne balkonów budynku przy ul. [...] w [...], jako trwale związane z jego zewnętrznymi ścianami. Należy także zauważyć, że płyta nośna balkonu przynależnego do lokalu nr [...], osadzona w murze budynku, stanowi zarazem zadaszenie nad tarasem lokalu nr [...] położonego na parterze,

O tym czy balkon stanowi część składową lokalu czy też część składową nieruchomości wspólnej decydują okoliczności konkretnego przypadku. W rozpoznawanej sprawie nie budzi sporu, że najpoważniejsze zastrzeżenia i obawy rodzi stan techniczny elementów konstrukcyjnych balkonu od strony ogrodu, tj. jego płyta nośna, od spodu z widocznymi śladami po zaciekach wyraźnymi w czołach i przy krawędziach, w tych miejscach pokazują się zarysowania, odspojenia tynku. Widoczne są też od spodu usunięte fragmenty betonowej otuliny stalowych belek, które są skorodowane.

W tym stanie rzeczy, Skarżąca i organ pierwszej instancji prawidłowo powołują się na orzecznictwo sądowe, w tym uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008r. (sygn. akt III CZP 10/08, opubl. OSNC 2009/4/51, Biul. SN 2008/3/6, M. Prawn. 2009/10/560-562), w której SN stwierdził, że "Wobec braku jurydycznych kryteriów pozwalających na dookreślenie tego pojęcia, należy przyjąć, że pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 u.w.l., że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową."

Adekwatne uzasadnienie dla takiego stanowiska zaprezentował Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 13 sierpnia 2013 r. (sygn. akt I ACa 484/13, LEX nr 1366078), wskazując, że "(...) płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element, za którego stan odpowiedzialność ponosi Wspólnota. W przypadku naruszenia tego elementu lub jego wad oddziaływujących na więcej niż jeden lokal, koszty związane z remontem i konserwacją odpowiedzialność ponosić winna Wspólnota. Podobne rozumowanie należy zastosować w przypadku tarasów, jakie występują w budynku Wspólnoty. Wady i uszkodzenia mające wpływ nie tylko na lokal tego właściciela, który korzysta z tarasu, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej, a nie tylko lokalu przynależnego danemu właścicielowi. W przeciwnym wypadku odspojenie się tarasu od budynku, skutkujące pęknięciem stropu w lokalu usytuowanym poniżej byłoby problemem istniejącym wyłącznie między dwoma właścicielami lokali sąsiadujących w pionie. Tego rodzaju wada konstrukcyjna nie może obciążać wyłącznie osoby, która użytkuje lokal z tarasem, gdyż nie byłaby ona związana wyłącznie z użytkowaniem danego lokalu."

[...] WINB poprawnie dostrzegł, że z uwagi na liczbę lokali mieszkalnych wyodrębnionych w budynku przy ul. [...] w [...],w niniejszej sprawie mamy do czynienia z tzw. "małą wspólnotą mieszkaniową". Przepis art. 19 ustawy o własności lokali przewiduje bowiem, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych odpowiednie zastosowanie znajdą zatem art. 199-205 Kodeksu cywilnego oraz art. 208-209 k.c., a ponadto art. 611-616 k.p.c. (zob. M. Balwicka-Szczyrba (red.), Komentarz do niektórych przepisów ustawy o własności lokali, [w:] Zarząd majątkiem wspólnym. Komentarz, opublikowano: WK 2016).

W przypadku, gdy obiekt budowlany jest przedmiotem współwłasności, zaś obowiązek dostarczenia wymaganej przepisem art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego oceny stanu technicznego dotyczy części wspólnej nieruchomości, wówczas ciąży on na wszystkich współwłaścicielach niepodzielnie. Istotą współwłasności tej samej rzeczy jest bowiem to, że przysługuje ona niepodzielnie kilku osobom (art. 195 Kodeksu cywilnego). Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 Kodeksu cywilnego). Jednocześnie nawet dokonanie przez współwłaścicieli podziału nieruchomości do wyłącznego korzystania (quoad usum), nie zwalnia żadnego ze współwłaścicieli z odpowiedzialności za całość nieruchomości, w tym za należyty stan techniczny obiektu budowlanego jako całości.

Biorąc pod uwagę przedstawione wyżej rozważania, Sąd w pełni podziela stanowisko wyrażone m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 grudnia 2008 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1647/08, LEX nr 508754), który stwierdził, że: "Z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 199–209) wynika, iż zarządcami nieruchomości są wszyscy jej współwłaściciele. Decyzja nakazująca usunięcie stwierdzonych uchybień może być skierowana do wszystkich współwłaścicieli, którzy są jednocześnie zarządcami (...)".

Ponownie rozpoznając sprawę, [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego będzie zatem zobowiązany wziąć pod uwagę powyższe wytyczne co do prawidłowego określenia kręgu podmiotów odpowiedzialnych za stan techniczny elementów konstrukcyjnych balkonów w budynku przy ul. [...] w [...], na które to osoby powinien być nałożony obowiązek wynikający z art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego. Obowiązkiem organu drugiej instancji będzie ponadto poprawne odczytanie postanowień umowy z dnia [...] maja 1977 r. w kwestii określenia części wspólnych nieruchomości przy ul. [...] w [...], z uwzględnieniem oceny prawnej wyrażonej w niniejszym wyroku, a dotyczącej prawidłowej wykładni i zastosowania przywołanych wyżej przepisów prawa materialnego, tj. ustawy - Prawo budowlane, ustawy o własności lokali i Kodeksu cywilnego.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z zasadą zwrotu Skarżącemu kosztów niezbędnych do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, ustalając je na podstawie art. 205 § 1 p.p.s.a. (wpis od skargi – 100 zł).