Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 899/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-10-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II inst

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) WSA Mariusz Kotulski Protokolant: sekr. sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2015 r. sprawy ze skarg A. T. i K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 2 lipca 2012 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących: A. T. kwotę 500,00 zł (pięćset złotych) i K. P. kwotę 757,00 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) - tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 29 września 2011 r. znak: [...] ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pod nazwą "Nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego wraz z budową windy wewnętrznej i infrastrukturą techniczną na działce [...] obr. [...] przy ul. [...] w K".

Odwołanie od powołanej decyzji złożyły K.P i A.T. .

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 2 lipca 2012 r. znak: [...] , utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Organ odwoławczy stwierdził, że zarzuty podniesione w obu odwołaniach są niezasadne. W szczególności wskazał, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie dysponuje swobodą orzekania przy ustalaniu warunków zabudowy i jest zmuszony wydać decyzję odmowną w wypadku niezrealizowania przez zamierzenie objęte planem inwestycyjnym któregokolwiek z warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej upzp). Ponadto, organy administracji związane są przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nakazującymi uwzględnienie zabudowy istniejącej w sąsiedztwie nieruchomości objętej wnioskiem inwestora, sięgającej obszaru wyznaczonego w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust 1 i 2 rozporządzenia). Jak wywiódł organ odwoławczy, w świetle tych regulacji, w toku postępowania należy przeprowadzić stosowną analizę architektoniczno-urbanistyczną, która stanowi jeden z podstawowych dowodów, przeprowadzanych w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Mając powyższe na uwadze, organ drugiej instancji stwierdził, że przeprowadzona na potrzeby przedmiotowego postępowania analiza wykonana przez mgr inż. M.O.-R. , jest dokumentem rzetelnym i przejrzystym. Autorka analizy scharakteryzowała zabudowę istniejącą w obszarze planowanej inwestycji oraz jej funkcje, a także parametry obiektów, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. dokonana analiza, jako wykonana prawidłowo, zasadnie stała się podstawą wydania decyzji przez organ pierwszej instancji. Ponadto, zaskarżona decyzja Prezydenta Miasta K. zawiera prawidłowe rozstrzygnięcie w zakresie, o którym mowa w art. 54 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także wymaganą przez art. 63 ust. 2 tej ustawy informację o tym, że decyzja ta nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nadto, jak podało Kolegium, rozstrzygnięcie zawiera elementy składowe wymagane przepisami powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury, szczegółowo określone w § 9 ust. 1 i 2 (część tekstową i graficzną, a także załącznik do decyzji w postaci analizy zawierający również część tekstową i graficzną). Zdaniem organu odwoławczego zaskarżona decyzja powołała ponadto prawidłową podstawę prawną, posiada wyczerpujące uzasadnienie oraz stosowne pouczenie.

Odnosząc się do zarzutów odwołań, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wskazało, że chociaż decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na wniosek inwestora, to nie musi ona idealnie odzwierciedlać tego wniosku. Przepis art. 52 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa jedynie minimalne wymagania wniosku, co oznacza, że organ orzekający w sprawie ustalania warunków zabudowy jest jedynie związany nim w zakresie oceny możliwości realizacji inwestycji, biorąc pod uwagę lokalizację przewidzianych w jej ramach obiektów budowlanych ich przeznaczenie oraz gabaryty. Organ drugiej instancji powołał się w tym względzie na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 marca 2009 r. sygn. akt II OSK 272/08 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 8 września 2008 r. sygn. akt II SA/Kr 543/08. Nadto, w uzasadnieniu podkreślono, że organ administracji nie jest związany projektem architektonicznym i nie musi brać pod uwagę jego zapisów, zaś inwestor nie ma obowiązku przedstawienia wraz z wnioskiem tego projektu, gdyż jest on wymagany dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę (art. 33 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane). W ocenie Kolegium, przedłożenie przez inwestora projektu budowlanego wraz z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy powoduje włączenie tego dokumentu do akt sprawy, lecz jedynie w charakterze dokumentu pomocniczego.

Odnosząc powyższe wywody do realiów rozpoznawanej sprawy, organ odwoławczy stwierdził, że wniosek przedłożony przez inwestora A. " M.T. sp. j. zawiera elementy wymagane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i nie zawiera wzmianki o planowanym zadaszeniu podwórka na działce nr [...]. Co prawda, w dołączonej do wniosku koncepcji architektonicznej jest mowa o "zadaszeniu świetlikiem podwórka", jednakże stwierdzenie to nie było w jakikolwiek sposób wiążące dla organu pierwszej instancji, gdyż stanowiło jedynie koncepcję architektoniczną inwestora, nieistotną z punktu widzenia decyzji o warunkach zabudowy. Z zaskarżonej decyzji wynika ponadto, że zezwala ona jedynie na zadaszenie ganków, przejść i galerii na wszystkich kondygnacjach budynku, które powinny nawiązywać formą do charakteru budynku (Punkt II. 1 decyzji Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy). Reasumując Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. stwierdziło, że zarzut odwołujących się, wskazujący na istnienie sprzeczności pomiędzy stanem faktycznym sprawy a wydaną decyzją, polegający na błędnym wyliczeniu wskaźnika nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz niezgodności tych ustaleń z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest całkowicie bezzasadny. Niezasadny też w ocenie Kolegium był zarzut braku uzyskania przez organ pierwszej instancji uzgodnienia z odpowiednim organem melioracji wodnej, które to działanie było zdaniem odwołujących się konieczne z racji usytuowania zamierzenia inwestycyjnego w odległości 50 metrów od strefy ochronnej prawego brzegu W. W tym zakresie organ wskazał na postanowienie z dnia 11 maja 2011 r. znak: [...] , w którym działający za Marszałka Województwa Dyrektor [...] Zarządu Melioracji Wodnych, odmówił dokonania uzgodnienia w zakresie melioracji wodnych, gdyż inwestor nie uzyskał decyzji zwalniającej z zakazów określonych w art. 88n ust. 3 ustawy Prawo wodne. Jak dalej wywiodło Kolegium, inwestor zwrócił się o wydanie decyzji zwalniającej z opisanych we wskazanym przepisie zakazów, jednakże Dyrektor [...] Zarządu Melioracji Wodnych w piśmie z dnia 20 czerwca 2011 r. poinformował, że zakres prac planowanych przez inwestora nie wymaga wydania decyzji zwalniającej. W świetle powyższych faktów, zdaniem organu odwoławczego, Marszałek Województwa bezzasadnie odmówił uzgodnienia inwestycji, gdy tymczasem uzgodnienie to powinno być pozytywne. Tym samym w ocenie Kolegium organ pierwszej instancji, prawidłowo, kierując się zasadami ekonomiki, nie występował o ponowne dokonanie uzgodnień.

Niezasadny, według Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. okazał się także zarzut polegający na nieuwzględnieniu przez organ pierwszej instancji negatywnych opinii Rady Dzielnicy [...] z dnia 13 lipca 2010 r. i Biura Planowania Przestrzennego w zakresie zgodności inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Bulwary W. W ocenie Kolegium, wskazane podmioty mają jedynie kompetencje opiniujące, które organ wydający decyzję powinien rozważyć, lecz nie jest nimi związany.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 2 lipca 2012 wywiodły A.T. oraz K.P. , wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji Prezydenta Miasta K. oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżące zarzuciły naruszenie przepisów postępowania, w szczególności art. 77 oraz 7 K.p.a. przez niestaranne i niepełne rozpatrzenie materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia prawa materialnego, to jest art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez utrzymanie w mocy decyzji, która ustala warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego o intensywności wykorzystania terenu przewyższającej występującą w obszarze analizowanym oraz wykorzystującej formę architektoniczną niewystępującą na tym obszarze.

Skarżące podniosły, że co prawda w odwołaniu użyto błędnej nazwy, określając koncepcję architektoniczną projektem architektonicznym, jednakże dokument ten stanowi ważną i nieodłączną część wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Koncepcja ta powinna stanowić dla organu punkt odniesienia, w zakresie, w jakim stanowi o zamierzeniach inwestora związanych z cechami zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Organy administracji powinny więc wskazać jednoznacznie, które z zamierzeń inwestora zawartych w koncepcji architektonicznej są zgodne z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a które nie mogą być zrealizowane. Ponadto, zdaniem skarżących, nie sposób zgodzić się z Kolegium, że organ pierwszej instancji poprzez przemilczenie zadaszenia podwórza, nie dopuścił do jego realizacji. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych organ nie ma uprawnień do dokonywania w sposób jednostronny zmian we wniosku inwestora. W tym zakresie skarżące wskazały na wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 25 marca 2011 r. sygn. akt II OSK 518/10, z dnia 29 maja 2009 r. sygn. akt II OSK 843/08, a także z dnia 3 marca 2009 r. sygn. akt II OSK 272/08. Ponadto podkreśliły, że w aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dokumentu w postaci deklaracji inwestora, bądź notatki służbowej lub protokołu sporządzonego przez organ, wskazującego na zakres modyfikacji przez inwestora planowanego zamierzenia poprzez rezygnację z zadaszenia dziedzińca. Nie jest zatem możliwe utrzymywanie, jak to czyni Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , że koncepcja z zadaszeniem dziedzińca nie zostanie zrealizowana.

Skarżące wskazały dalej, że organ pierwszej instancji nie przeanalizował dokładnie wniosku inwestora i w konsekwencji nieprawidłowo ustalił zakres planowanego zamierzenia. W szczególności, w załączniku nr 1 określono zadaszenie galerii, choć inwestor o to w ogóle nie wnosił. W ocenie skarżących istnieje wyraźna różnica pomiędzy zadaszeniem galerii, a zadaszeniem podwórza, które będzie stanowić zamknięcie przestrzeni nad całym dziedzińcem w poziomie nadbudowanych kondygnacji. Nieprawidłowe w ich ocenie jest także stwierdzenie zawarte w punkcie 2b analizy sporządzonej przez mgr inż. M.O.-R. że przebudowa budynku nie pociągnie za sobą zmiany wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, gdyż na skutek zamknięcia przestrzeni nad wewnętrznym dziedzińcem wskaźnik powyższy ukształtowałby się na poziomie 100 %, nie występującym na obszarze objętym analizą. Zdaniem skarżących, temat zadaszenia podwórza nie został poruszony ani w wynikach analizy, ani w żadnym innym załączniku do decyzji, choć był ujęty we wniosku inwestora. W rezultacie brak odniesienia się do tej kwestii stwarza pole do dowolności interpretacyjnej dla inwestora, jaka nie powinna mieć miejsca. Dlatego też w ocenie skarżących decyzje organów obu instancji faktycznie zezwalają inwestorowi na niedopuszczalne zwiększenie wskaźnika zabudowy oraz na ukształtowanie bryły budynku w sposób całkowicie nieobecny na terenie objętym analizą, a co za tym idzie niezgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa.

Skarżące powołały się także na fakt, że w odniesieniu do przedmiotowej działki toczy się postępowanie administracyjne, o innym tytule lecz nieomal o identycznym projekcie zabudowy. W wydanym w tej sprawie wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie stwierdził, że kwestia zadaszenia podwórka powinna być w sposób przekonujący i wyczerpujący wyjaśniona (wyrok w sprawie sygn. akt II SA/Kr 1056/10).

Skarżące wskazały również na niewyjaśnienie w toku postępowania administracyjnego zamierzeń inwestora związanych z pogłębieniem piwnic oraz podpiwniczeniem działki pod obszarem podwórza, które wynikają z koncepcji architektonicznej (str. 7) oraz z porównania rzutu piwnic zawartego w koncepcji z rzutem piwnic inwentaryzacji istniejącego budynku z października 2006 r. W przekonaniu skarżących, pominięcie powyższych prac wpłynęło na przebieg postępowania i pomimo, że było sygnalizowane w odwołaniu jednej ze skarżących, nie zostało rozpatrzone przez Kolegium. Wreszcie skarżące nie zgodziły się z wnioskiem organu odwoławczego, że nastąpiło pozytywne uzgodnienie ze strony organów zajmujących się melioracją.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1640/12 oddalił skargi A.T. i K.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 2 lipca 2012 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

W uzasadnieniu, po przywołaniu treści art. 61 ust. 1 upzp, Sąd pierwszej instancji wskazał, że zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 upzp, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 upzp. Sąd podkreślił, że treść przytoczonych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje na to, iż organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 upzp, a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego. Dlatego nie można żądać od organów, by rozszerzały zakres postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym wyraźnie mówi art. 52 ust. 3 ustawy. Jak Sąd wywiódł, gdyby organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy były zobowiązane do szczegółowego zbadania rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia inwestycyjnego, prowadziłoby to do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania, spełniające dwie odmienne funkcje. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla ewentualnego przyszłego inwestora określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie. W związku z tym, kwestie projektu architektonicznego, w tym podpiwniczenie, inwestor ma obowiązek przedstawić i podlegają one badaniu dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę (art. 33 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994r. Prawo budowlane), a zatem nie rzutują na decyzję w zakresie warunków zabudowy.

W ocenie Sądu, organy administracji zgodnie z art. 7 i 77 § 1 K.p.a. wyjaśniły wszystkie okoliczności sprawy oraz uzasadniły decyzję z uwzględnieniem wymogów z art. 107 § 3 K.p.a., odwołując się do analizy urbanistyczno-architektonicznej. Dotyczy to również oceny spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp w zakresie podnoszonej w skardze intensywności wykorzystania terenu w zestawieniu z obszarem analizowanym oraz zastosowania nieobecnej tam, jak podnoszono w skardze, formy architektonicznej.

Co do intensywności zabudowy w tym wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, na której przeprowadzana ma być inwestycja, Sąd wywiódł, że po pierwsze pozostaje on na przedmiotowej działce bez zmian, tj. w wysokości 92 %, a zatem przebudowa budynku nie pociąga zmiany zagospodarowania działki. Ponadto, w analizie urbanistyczno-architektonicznej szczegółowo uzasadniono przedmiotowy wskaźnik i potwierdzono wyliczeniami oraz argumentami lokalizacyjnymi, w tym charakterystyką terenu cechująca się niskimi wynikami powierzchni biologicznie czynnej. Co więcej, zarzucane zadaszenie, mające w ocenie skarżących zmniejszyć tę powierzchnię, polega na zadaszeniu ganków, przejść i galerii, a przy zastosowaniu zadaszenia szklanego posłuży szkło nierefleksyjne, a zatem nie spowoduje to zmiany w zakresie tej powierzchni. W związku z tym, w ocenie Sądu pierwszej instancji, brak jest podstaw do doszukiwania się niezgodności, co skutkuje uznaniem tego zarzutu za niezasadny.

Sąd nie uwzględnił również zarzutu dotyczącego niezachowania, czy też naruszenia dotychczasowej formy architektonicznej znajdującej się w obszarze analizowanym. Wskazał, że w analizie urbanistyczno-architektonicznej (k. 80-8, str. 3-4 analizy) szczegółowo uzasadniono zgodność zastosowanej formy. Wskazywana analiza została przez organy również w tym względzie uznana za prawidłowo sporządzoną oraz szczegółowo uzasadniającą swoje wyniki, co znalazło wyraz w treści decyzji o warunkach zabudowy, w tym w jej załączniku nr 3, potwierdzającej te ustalenia. Również, w ocenie Sądu, brak jest podstaw do kwestionowania tych wyników, ponieważ analiza urbanistyczno-architektoniczna jest kompletna i wyczerpująca, co znalazło wyraz w przedstawieniu szczegółowej charakterystyki terenu, ustaleniu poszczególnych parametrów i wskaźników, które zostały poprzedzone dogłębnymi ustaleniami z obszaru analizowanego, wyliczonych w oparciu o szereg danych z nieruchomości znajdujących się w tym obszarze.

Sąd pierwszej instancji nie znalazł również podstaw do uznania za zasadny zarzutu, że organy wydające decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dokonały tego jednostronnie w zakresie wyżej opisanego zadaszenia, tj. niezgodnie z pierwotnym wnioskiem inwestora, bez dokonania przez inwestora zmian we wniosku. Sąd wskazał, że wniosek należy rozumieć nie tylko jako pierwotny dokument złożony w pierwszej fazie postępowania administracyjnego, ale jako oświadczenie woli wnioskodawcy, na które składają się wszelkie wyrazy tej woli w postaci wszelkich składanych w sprawie pism, innych dokumentów, a także tzw. dorozumiane oświadczenia woli, będące brakiem sprzeciwu na działania i oświadczenia organu zmierzające do wydania określonej decyzji w sprawie. Jak Sąd stwierdził, skoro zatem na etapie całego postępowania administracyjnego, w tym również wydania analizy, projektu decyzji oraz decyzji administracyjnej, wnioskodawca nie kwestionował spornego w ocenie skarżących zadaszenia, to brak jest podstaw, aby wymagać, żeby kwestia ta była dodatkowo komunikowana.

Jako chybiony Sąd ocenił także zarzut braku uzgodnienia w zakresie melioracji, o jakim mowa w art. 53 ust. 4 pkt 6 upzp, o czym jego świadczy pismo [...] Zarządu Melioracji Wodnej i Urządzeń Wodnych z dnia 20 czerwca 2011r. (k.[...] akt administracyjnych), w którym poinformowano inwestora, że zakres planowanych prac nie wymaga uzyskania decyzji zwalniającej w myśl art. 88 i następne ustawy Prawo wodne.

Od powyższego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę kasacyjną złożyła .K.P. , zaskarżając wyrok w całości.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 20 marca 2015 r. sygn. akt II OSK 2004/13 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Krakowie.

Sąd nie dopatrzył się zaistnienia enumeratywnie wymienionych w art. 183 § 2 p.p.s.a. przesłanek nieważności postępowania, zatem przedmiotową skargę kasacyjną należało rozpoznać w granicach zakreślonych podniesionymi w jej treści zarzutami.

Sąd wskazał, iż wnosząca skargę kasacyjną postawiła zarówno zarzuty naruszenia prawa materialnego, jak i zarzut naruszenia prawa procesowego. W sytuacji, gdy w skardze kasacyjnej kwestionowana jest prawidłowość zastosowania przepisów prawa materialnego, a zarazem - poprzez zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego - kwestionowana jest prawidłowość ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie, w pierwszej kolejności rozpatrzone być muszą przez Naczelny Sąd Administracyjny zarzuty naruszenia prawa procesowego.

Sąd podniósł, iż zasadne okazały się zarzuty naruszenia przepisów postępowania dotyczące niewyjaśniania kwestii zadaszenia podwórza na działce nr [...] obręb [...] w K. Wnosząca skargę kasacyjną, słusznie twierdzi, że w tym zakresie Sąd pierwszej instancji nie wykonał należycie swojej funkcji kontrolnej.

Otóż, jak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie sam wywodzi w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, identyfikując treść wniosku o ustalenie warunków zabudowy, organ administracji powinien brać pod uwagę nie tylko sam wniosek, ale także wszelkie inne składane przez inwestora pisma i dokumenty. W szczególności powinien zatem wziąć pod uwagę załączniki przekazane mu przez inwestora wraz wnioskiem.

Do wniosku z dnia 7 maja 2010 r. inwestor dołączył m.in. dokument z maja 2009 r. – koncepcję architektoniczną przebudowy kamienicy. W pkt 4.1.2 (s. 4-5) tego dokumentu (opis budynku) wskazano m.in., że do części pomieszczeń dostęp zapewniony jest z głównej klatki schodowej, do reszty "z galerii w podwórku". Z kolei w pkt 4.3 tiret 6 (s. 7) koncepcja programowo-przestrzenna] stwierdzono, że projektuje się działania techniczne, zachowawcze, rewaloryzacyjne substancji z wyjątkiem m.in. zadaszenia świetlikiem podwórka. Wskazano także, iż zadaszenie świetlikiem, wśród innych działań, ma podnosić standard podwórka. Także na rysunku nr 11 (przekrój A-A), dołączonym do koncepcji, zaznaczono planowane zadaszenie, zasłaniając nim całość przestrzeni nad podwórzem kamienicy. Z kolei na rysunku nr 4 (rzut parteru) zaznaczono granice galerii i ogródek w ten sposób, że galeria zajmuje część podwórza kamienicy. W punkcie 4.6 koncepcji (s. 8) parametry techniczne, podano powierzchnię działki (0,0583 ha) i powierzchnię zabudowy (583 m2). Tę samą powierzchnię zabudowy – równą 100 % powierzchni działki – inwestor podał w treści samego wniosku z dnia 7 maja 2010 r. (pkt 2.c.a - s. 3 wniosku).

W toku postępowania administracyjnego, inwestor nie zmienił wskazanego parametru planowanej zabudowy. Zmiany wniosku dokonał tylko w dniu 11 sierpnia 2011 r. (protokół na karcie nr [...] akt administracyjnych) w zakresie pkt II.1.e (geometria dachu) projektu decyzji w odniesieniu do wysokości kalenicy od ul.[...]

W decyzji z dnia 29 września 2011 r. Prezydent Miasta K. wskazał m.in., że w ramach inwestycji przewiduje się zadaszenie galerii (pkt I tiret 5). W odniesieniu do wskaźnika powierzchni zabudowy stwierdził natomiast, że pozostaje on bez zmian, tj. wynosi 92 % (pkt II.1.b). Z kolei w pkt II.1.f stwierdził, że dopuszcza się wszelkie zadaszenia ganków, przejść i galerii na wszystkich kondygnacjach budynku, które powinny nawiązywać formą do charakteru dachu budynku.

W stanowiących załącznik nr 3 do decyzji organu pierwszej instancji wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej (część tekstowa) wskazano, że przebudowa budynku nie pociąga za sobą zamiany zagospodarowania terenu przedmiotowej działki pod względem powierzchni zabudowy w stosunku do jej powierzchni (pkt 2.b). Z kolei w punkcie 2.e wskazano m.in., że "ze względów na kontynuację form dopuszcza się również zadaszenie głównych przejść komunikacyjnych typu wejścia do budynku, przejścia i wyjścia na galerie".

Zdaniem NSA, analiza wniosku inwestora z dnia 7 maja 2010 r. oraz dołączonej do niego dokumentacji, wskazuje, że jego intencją jest zadaszenie – w całości - podwórza znajdującego się na wewnętrznym dziedzińcu budynku projektowanego do nadbudowy i przebudowy. Wskazują na to zarówno przywołane powyżej fragmenty załączonej do wniosku koncepcji architektonicznej, jak i dołączone do niej rzuty, na których zaznaczono podwórze, galerię i projektowane zadaszenie. Również treść samego wniosku, w którym podawana przez inwestora powierzchnia zabudowy równa jest powierzchni całej działki ewidencyjnej objętej inwestycją niedwuznacznie świadczy o tym, że zamierza on zadaszyć podwórze w całości, tym samym zwiększając powierzchnię zabudowy do 100%.

NSA podniósł, iż w tych okolicznościach całkowicie niezrozumiałe i zupełnie niedopuszczalne jest twierdzenie Sądu pierwszej instancji, jakoby organy administracji uprawnione były uznać, że inwestor poprzez "milczenie" (czy jak stwierdza się w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku - przez brak sprzeciwu na działania i oświadczenia organu) złożył dorozumiane oświadczenie woli, zgodnie z którym zamierzona przez niego inwestycja obejmować będzie zadaszenie jedynie części podwórza (galerii), przy zachowaniu współczynnika powierzchni zabudowy na poziomie 92 %.

Co więcej, analiza treści decyzji organu pierwszej instancji, wskazuje, że kształtuje ona sytuację prawną inwestora, a także pozostałych stron postępowania, w sposób nie tylko odmienny od wnioskowanego, ale także niejednoznaczny, stwarzający pole do różnej interpretacji wydanego rozstrzygnięcia, a w konsekwencji zagrożenie zainwestowaniem przedmiotowej nieruchomości z naruszeniem zasady kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym w szczególności intensywności wykorzystania terenu.

Jak wskazał NSA, zgodnie z pkt 1 tiret 5 decyzji, w ramach inwestycji przewiduje się zadaszenie galerii. W punkcie II.2.f dopuszcza się jednak wszelkie zadaszenia ganków, przejść (podkr. Sądu) i galerii. Z akt sprawy, w szczególności z przywoływanej już koncepcji architektonicznej (pkt 4.1.2., pkt 4.3), wynika natomiast, że wewnętrzne podwórko pełni również funkcję komunikacyjną. Dostęp do części mieszkań przewidziany jest bowiem z galerii w podwórku. W konsekwencji podwórko może być uznane za przejście do tych mieszkań. Także wyniki analizy (część tekstowa), która stanowi wszakże integralną część decyzji z dnia 29 września 2011 r., wskazują, że dopuszcza się zadaszenie głównych przejść komunikacyjnych typu wejścia do budynku, przejścia i wyjścia na galerie (podkr. Sądu).

Wskazane rozbieżności dają inwestorowi możliwość różnej interpretacji decyzji o warunkach zabudowy w zakresie dopuszczalnego zadaszenia. Chociaż bowiem decyzja organu pierwszej instancji określa wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na 92 %, czyli taki, jak jest obecnie, to nie wyklucza zadaszania całości podwórza, co w istocie doprowadziłoby do zwiększenia powierzchni zabudowy do 100 % powierzchni działki.

Nie można przy tym podzielić stanowiska Sądu pierwszej instancji, że zadaszenie nie spowoduje zmiany w zakresie powierzchni zabudowy. Po pierwsze bowiem, w pkt II.2.f tiret 5 decyzji organu pierwszej instancji wskazano, że w przypadku zastosowania do zadaszeń szkła, należy wykonać je ze szkła nierefleksowego. Powyższe ustalenie wskazuje więc, jakie szkło powinno być zastosowane do zadaszeń szklanych, jednakże nie wyklucza zadaszeń innych niż szklane. Po drugie, gdyby przyjąć założenie Sądu pierwszej instancji, to zadaszenie jakiegokolwiek budynku jednokondygnacyjnego za pomocą szkła, zwalniałoby inwestora z obowiązku zachowania odpowiedniej powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej. To zaś prowadziłoby do możliwości zainwestowania działki w sposób sprzeczny z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 – stan prawny na dzień wydania zaskarżonej decyzji; dalej również upzp), zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Sąd pierwszej instancji słusznie wprawdzie zauważa, że na etapie wydawania decyzji o warunków zabudowy nie podlegają ocenie szczegółowe parametry techniczne planowanej inwestycji, które są przedmiotem oceny w toku postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenie na budowę, jednakże nieprawidłowo odnosi to twierdzenie, to okoliczności rozpoznawanej sprawy. Stanowiąca załącznik do wniosku z dnia 7 maja 2010 r. koncepcja architektoniczna stanowi bowiem część materiału dowodowego sprawy, równie istotną dla wydania prawidłowego rozstrzygnięcia, jak inne dowody. Treść tego dokumentu w połączeniu z treścią wniosku inwestora z dnia 7 maja 2010 r. wskazuje bowiem, że zamierza on zadaszyć podwórze w całości, zwiększając tym samym współczynnik powierzchni zabudowy do 100 %.

Poza przywołanymi wyżej wywodami odnośnie do zakresu wniosku inwestora oraz zadaszenia podwórka i powierzchni zabudowy, w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku zabrakło oceny zaskarżonej decyzji w zakresie przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Stanowisko Sądu ogranicza się właściwie do stwierdzenia, że: 1) w kontrolowanym postępowaniu nie zostały naruszone zasady określone w art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., a wszystkie kluczowe dla wydania decyzji o warunkach zabudowy przesłanki zostały przez organy zbadane, na co wskazują uzasadnienia decyzji obu instancji, w których odwołano się do analizy urbanistyczno-architektonicznej, oraz że 2) brak jest podstaw do kwestionowania wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, ponieważ jest ona kompletna i wyczerpująca, co znalazło wyraz w przedstawieniu szczegółowej charakterystyki terenu, ustaleniu poszczególnych parametrów i wskaźników, które zostały poprzedzone dogłębnymi ustaleniami z obszaru analizowanego, wyliczonych w oparciu o szereg danych z nieruchomości znajdujących się w tym obszarze.

Oceniając w ramach zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. stanowisko Sądu pierwszej instancji wrażone w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku w przywołany sposób, NSA zauważył, że wśród niezbędnych składników uzasadnienia wyroku wskazany przepis wymienia obowiązek przedstawienia zwięzłego stanu sprawy. Obowiązek ten obejmuje nie tylko przytoczenie ustaleń dokonanych przez organ administracji publicznej, ale także ich ocenę pod względem zgodności z prawem (art. 3 § 1 p.p.s.a.). Uzasadnienie wyroku powinno zatem zawierać ocenę stanu faktycznego ustalonego przez organ administracji. W "zwięzłym przedstawieniu stanu sprawy" sąd powinien przedstawić fakty ustalone przez organy administracji i dowody, w oparciu o które zostały ustalone oraz dowody, którym organy odmówiły wiarygodności, a także zarzuty skargi i ustosunkować się do tych zarzutów. Sąd jest zobowiązany do przeanalizowania przesłanek zajętego przez organy stanowiska i wyrażenia własnego stanowiska co do jego prawidłowości w świetle przepisów prawa mających w sprawie zastosowanie - ze szczególnym uwzględnieniem kwestii spornych.

Mając powyższe na uwadze, NSA stwierdził, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera w istocie oceny legalności zaskarżonej decyzji. Za taką nie można bowiem uznać ogólnikowego lakonicznej konstatacji, że analiza urbanistyczno-architektoniczna jest kompletna i wyczerpująca. Sąd pierwszej instancji nie przedstawił w istocie własnego stanowiska odnośnie do wymagań dotyczących projektowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił natomiast stanowiska wnoszącej skargę kasacyjną, co do braku uzgodnienia projektu decyzji z Dyrektorem [...] Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Stosownie natomiast do treści art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jak wynika z akt sprawy, nieruchomość, na której planowana jest inwestycja objęta wnioskiem z dnia 7 maja 2010 r. o ustalenie warunków zabudowy znajduje się na terenie dzielnicy P. miasta K. i nie jest gruntem wykorzystywanym na cele rolne lub leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Dlatego w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy organ administracji nie był zobowiązany do uzgodnienia projektu decyzji z organem, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 6 upzp.

Z kolei zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 11 lit. b w zw. z art. 64 ust. 1 upzp decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej - w odniesieniu do obszarów, o których mowa w art. 88d ust. 2 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2012 r. poz. 145, ze zm.), w zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

NSA podniósł, iż jak wynika z akt sprawy, planowana inwestycja znajduje się w pięćdziesięciometrowej strefie ochronnej prawego bulwaru rzeki W. W piśmie z dnia 27 kwietnia 2010 r. organ pierwszej instancji, powołując się na art. 53 ust. 4 pkt 11 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp, wystąpił do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. o uzgodnienie projektu decyzji. Organ uzgadniający nie zajął stanowiska. Stosownie więc do treści art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp uzgodnienie nastąpiło z upływem dwóch tygodni od doręczenia mu wystąpienia organu pierwszej instancji.

|Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, zważył co następuje: |

|Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), |

|zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie |

|legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swojej kognicji sąd bada, |

|czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc |

|przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a. |

|W wyniku dokonanej kontroli, poprzedzonej ustaleniami Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartymi w jego wyroku z dnia 20 marca 2015 |

|r. sygn. akt II OSK 2004/13, należy stwierdzić, że skarga zasługuje na uwzględnienie ponieważ zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją |

|decyzja organu I instancji nie odpowiadają prawu. |

|Należy w tym miejscu nadmienić, że zgodnie z art. 190 p.p.s.a. " Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa |

|dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Nie można oprzeć skargi kasacyjnej od orzeczenia wydanego po ponownym |

|rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa ustaloną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny". Odnośnie |

|związania sądu pierwszej instancji wykładnią prawa dokonaną przez NSA wypowiada się NSA w przywołanych poniżej uzasadnieniach wyroków, |

|a ich uzasadnienie podziela skład obecnie rozpoznający sprawę. |

|A zatem: "Ratio legis unormowania art. 190 p.p.s.a. sprowadza się do przyspieszenia postępowania sądowoadministracyjnego, poprzez |

|uznanie, że pomimo uchylenia orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, pewne kwestie sporne zostały już ostatecznie |

|przesądzone. Powoduje to w konsekwencji zawężenie granic ponownego rozpoznania sprawy. "(Zob. Wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2014 r., sygn.|

|akt I FSK 1448/13 LEX nr 1643195). W odniesieniu do znaczenia i konsekwencji związania wykładnią dokonaną w wyroku sądu kasacyjnego, |

|zostały sformułowane tezy, w myśl których: " Pojęcie: "wykładnia prawa" użyte w art. 190 p.p.s.a. należy rozumieć wąsko, jako |

|ustalenie znaczenia przepisów prawa. Wykładnia prawa zawarta w uzasadnieniu wyroku NSA to nie tylko wskazania, jak należy interpretować|

|przepis w przyszłości, ale także krytyka podjętego przez WSA rozstrzygnięcia i wskazanie, dlaczego sposób rozumienia określonych |

|przepisów przez WSA jest błędny. Na gruncie postanowień art. 190 p.p.s.a. sąd pierwszej instancji, związany wykładnią dokonaną przez |

|NSA, nie może powtórzyć poprzednio zajętego stanowiska w sprawie. Jest bowiem związany dokonaną przez NSA wykładnią prawa odnośnie |

|takiego, a nie innego rozumienia określonych przepisów prawa w zakresie sformułowanych w skardze kasacyjnej jej podstaw, co nie odnosi |

|się jednak do oceny prawidłowości ustaleń stanu faktycznego, albowiem ocena ta nie jest wykładnią prawa. 2. Związanie wykładnią |

|dokonaną w wyroku sądu kasacyjnego oznacza, że sąd administracyjny ponownie rozpoznając sprawę, która została mu przekazana przez sąd |

|kasacyjny na podstawie art. 185 p.p.s.a., nie może stosować postanowień art. 134 § 1 p.p.s.a., a w skardze kasacyjnej nie powinny być |

|podnoszone zarzuty sformułowane w oparciu o odmienną wykładnię prawa, niż dokonał tego NSA w orzeczeniu uchylającym orzeczenie sądu |

|pierwszej instancji i przekazującym sprawę do ponownego rozpoznania. (zob. wyrok NSA z dnia 20 listopada 2015 r. , sygn. akt OSK |

|2214/14, LEX nr 1657724). |

|Na wstępie należy zauważyć, że organy administracji publicznej obowiązane są zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 |

|k.p.a. podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy mając na względzie |

|interes społeczny i słuszny interes strony. Oznacza to, że trafność rozstrzygnięcia w każdej indywidualnej sprawie wymaga szczegółowego|

|zbadania i rozważenia argumentów, które stanowiłyby podstawę do podjęcia konkretnego rozstrzygnięcia. Wydając decyzję organy są |

|zobowiązane do przestrzegania przepisów procedury administracyjnej, a zatem zobowiązane są do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego |

|sprawy tj. wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego zgodnie z przepisem art. 77 § 1 k.p.a., a następnie do |

|uzasadnienia decyzji z zastosowaniem wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 k.p.a. A to z kolei zapewnia realizację zasady |

|wyjaśniania zasadności przesłanek wyrażoną w art. 11 k.p.a. |

|Zatem, stosownie do art. 7 k.p.a, w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują |

|wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i|

|słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje jedną z najważniejszych zasad postępowania, jaką jest zasada prawdy obiektywnej, |

|której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest |

|także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy |

|prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ |

|uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy |

|dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie |

|procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej |

|oceny dowodów z art. 80 k.p.a., rozumianej jako ocena tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca |

|zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel, Komentarz do art. 80 Kodeksu |

|postępowania administracyjnego, (w:) M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, |

|Lex-el.; Cz. Martysz, Komentarz do art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, (w:) G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks |

|postępowania administracyjnego. Komentarz, Lex-el.; J. Borkowski, Glosa do wyroku NSA z dnia 6 października 1993 r., I SA 1270/93, OSP |

|1994/7-8/131). Wszystkie powołane wyżej przepisy znajdują na mocy art. 140 k.p.a. odpowiednie zastosowanie przed organem odwoławczym. |

|Naruszenie wyżej wskazanych przepisów proceduralnych prowadzi w efekcie do naruszenia zasady praworządności (art. 6 k.p.a.) oraz |

|pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej (art. 8 k.p.a.), a także zasady z art. 11 k.p.a, który stanowi, że organy |

|administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy. |

|Podstawą materialno-prawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji są postanowienia art. 6 ust. 1 i art. |

|61 ust 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej w skrócie u.p.z.p. Stosownie do zasady |

|wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ww. ustawy każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma |

|tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i |

|zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Zgodnie z treścią art. 4 ust.|

|2 pkt 2 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków |

|zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla |

|innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania. |

|Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia |

|warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.: |

|1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie |

|wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz |

|zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności |

|wykorzystania terenu; |

|2) teren ma dostęp do drogi publicznej; |

|3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; |

|4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty |

|zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; |

|5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. |

|Jak |

|Jak Jak wynika z przebiegu i wyników ustaleń przeprowadzonego postępowania administracyjnego, sama przebudowa i nadbudowa |

|przedmiotowego budynku jest w świetle przywołanych przesłanek w/w tzw. normatywnej zasady dobrego sąsiedztwa możliwa, jak również |

|możliwe jest potencjalne wydanie pozytywnej decyzji w sprawie warunków zabudowy. Problemem z punktu widzenia potencjalnego inwestora |

|jest jednak to, że nie każde zamierzenie inwestora w tym względzie będzie zgodne z przepisami obowiązującymi w tej mierze. Stąd |

|okoliczności związane z nieprecyzyjnym odkodowaniem treści wniosku inwestora przez właściwe w sprawie organy administracyjne, którego |

|zakres żądania dla potrzeb kontrolowanej sprawy rozstrzygnięty został dopiero na wysokości postępowania przed NSA w Warszawie |

|spowodowały, że nadal trwa sądowe postępowanie kontrolne, którego celem jest zbadanie zgodności z prawem zamierzenia inwestycyjnego |

|związanego z 100% zabudową terenu przeznaczonego pod planowaną inwestycję. Z tych powodów ustalenia Sądu będą czynione pod kątem tego |

|ustalenia nawiązującego do wnioskowanego zadaszenia podwórza. |

|Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. pkt 1 u.p.z.p. został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26. |

|08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego |

|planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanym dalej w skrócie rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku |

|braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie |

|przestrzenne, umożliwia się - na zasadzie wyjątku - realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji |

|publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślenia wymaga wskazanie, że ustawodawca nie ogranicza|

|możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga - celem |

|zachowania ładu przestrzennego - przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami u.p.z.p. zawsze wymaga |

|przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - |

|celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26. 08. 2003 r., |

|którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni |

|zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub|

|attyki i geometrii dachu. |

|Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy zakończonej wydaniem decyzji poddanej sądowej kontroli trzeba zauważyć, że |

|zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: |

|"Nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalno-usługowego wielorodzinnego wraz z budową windy wewnętrznej i infrastrukturą techniczną na |

|działce [...] obr. [...] przy ul. [...] w K. " - nie odpowiada prawu, a to z uwagi na naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 , art. 103 § 3 |

|k.p.a. przez pominięcie zasadniczego fragmentu treści wniosku odnośnie zamierzonego przedsięwzięcia nawiązującego do zamiaru zadaszenia|

|podwórka i wynikającej w konsekwencji 100% wskaźnika zabudowy terenu planowanej inwestycji. Stąd też te okoliczności nie były |

|przedmiotem ustaleń analizatora w analizie urbanistyczno-architektonicznej jak i w samych kontrolowanych decyzjach o warunkach zabudowy|

|włącznie z jej załącznikami. Kwestia ta nie była również rozważana wprost przez [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. w |

|postanowieniach wydawanych dla potrzeb sprawy. |

|Już na wstępie należy podkreślić, że zasada dobrego sąsiedztwa wyrażona w przepisie art. 61 ust. 1 cyt. ustawy określa konieczność |

|dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze|

|urbanistycznych i architektonicznym. Istniejące warunki urbanistyczno-architektoniczne pełnią rolę wzorca dla warunków zabudowy i |

|zagospodarowania terenu, z kolei sama decyzja o warunkach zabudowy, wraz z załącznikami do niej, określa możliwe działania inwestora |

|wobec nieruchomości w zakresie wynikającym z ww. przepisów Oznacza to, że ustalone w decyzji parametry i cechy zabudowy stosownie do |

|art. 61 ust. 1 i 7 u.p.z.p. oraz przepisów ww. rozporządzenia muszą być skonkretyzowane i określone jednoznacznie, w sposób nie |

|dopuszczający do rozbieżnej interpretacji na etapie sporządzania projektu budowlanego planowanych robót budowlanych. |

|Ww W kontrolowanej sprawie jest bezsprzeczne, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest |

|zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i |

|wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii |

|zabudowy oraz intensywności wykorzystania; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z |

|uwzględnieniem ust. 5 art. 61 u.p.z.p., jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę |

|przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych |

|planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. |

|Jak to już było podniesione w kontrolowanej sprawie, trzeba zauważyć, że już na samym początku, co zdeterminowało następnie wadliwość |

|postępowania administracyjnego z uwagi na naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a., organ I instancji a następnie organ II instancji |

|nie dokonał precyzyjnych ustaleń w przedmiocie treści wniosku, który był następnie uzupełniony przez inwestora dołączoną do akt sprawy |

|koncepcją architektoniczną. |

|Odnośnie tego zagadnienia wypowiedział się jednoznacznie NSA w Warszawie, a zatem trafne są zarzuty podnoszące przez skarżące w |

|skardze obecnie rozpatrywanej przez WSA w Krakowie, że zarówno organ I jak i II instancji naruszyły przepisy postępowania przez |

|niewyjaśnienie kwestii zadaszenia podwórza na działce nr [...] obręb [...] w K. w sposób mający istotne znaczenie dla rozpatrzenia |

|sprawy. |

|NSA w Warszawie w swoim wyroku z dnia 20 marca 2015 r. wyraźnie stwierdza, że właściwe w sprawie organy administracji publicznej |

|powinny brać pod uwagę nie tylko sam wniosek, ale także wszelkie inne składane przez inwestora pisma i dokumenty. W szczególności |

|organy te powinny zatem wziąć pod uwagę załączniki przekazane im przez inwestora wraz wnioskiem. |

|Do wniosku z dnia 7 maja 2010 r. inwestor dołączył m.in. dokument z maja 2009 r. – koncepcję architektoniczną przebudowy kamienicy. W |

|pkt 4.1.2 (s. [...] ) tego dokumentu (opis budynku) wskazano m.in., że do części pomieszczeń dostęp zapewniony jest z głównej klatki |

|schodowej, do reszty "z galerii w podwórku". Z kolei w pkt 4.3 tiret 6 [(s. 7) koncepcja programowo-przestrzenna] stwierdzono, że |

|projektuje się działania techniczne, zachowawcze, rewaloryzacyjne substancji z wyjątkiem m.in. zadaszenia świetlikiem podwórka. |

|Wskazano także, iż zadaszenie świetlikiem, wśród innych działań, ma podnosić standard podwórka. Także na rysunku nr 11 (przekrój A-A), |

|dołączonym do koncepcji, zaznaczono planowane zadaszenie, zasłaniając nim całość przestrzeni nad podwórzem kamienicy. Z kolei na |

|rysunku nr 4 (rzut parteru) zaznaczono granice galerii i ogródek w ten sposób, że galeria zajmuje cześć podwórza kamienicy. W punkcie |

|4.6 koncepcji [(s. 8) parametry techniczne] podano powierzchnię działki (0,0583 ha) i powierzchnię zabudowy (583 m2). Tę samą |

|powierzchnię zabudowy – równą 100 % powierzchni działki – inwestor podał w treści samego wniosku z dnia 7 maja 2010 r. (pkt 2.c.a - s. |

|3 wniosku). |

|Jak wynika z akt administracyjnych sprawy, w toku postępowania administracyjnego, inwestor nie zmienił wskazanego parametru planowanej |

|zabudowy. Zmiany wniosku dokonał tylko w dniu 11 sierpnia 2011 r. (protokół na karcie nr [...] akt administracyjnych) w zakresie pkt |

|II.1.e (geometria dachu) projektu decyzji w odniesieniu do wysokości kalenicy od ul. [...]. |

|W decyzji z dnia 29 września 2011 r. Prezydent Miasta K. wskazał m.in., że w ramach inwestycji przewiduje się zadaszenie galerii (pkt |

|[...] ). W odniesieniu do wskaźnika powierzchni zabudowy stwierdził natomiast, że pozostaje on bez zmian, tj. wynosi 92 % ([...] ). Z kolei|

|w pkt II.1.f stwierdził, że dopuszcza się wszelkie zadaszenia ganków, przejść i galerii na wszystkich kondygnacjach budynku, które |

|powinny nawiązywać formą do charakteru dachu budynku. |

|W stanowiących załącznik nr 3 do decyzji organu pierwszej instancji wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej (część tekstowa) |

|wskazano, że przebudowa budynku nie pociąga za sobą zamiany zagospodarowania terenu przedmiotowej działki pod względem powierzchni |

|zabudowy w stosunku do jej powierzchni (pkt 2.b). Z kolei w punkcie 2.e wskazano m.in., że "ze względów na kontynuację form dopuszcza |

|się również zadaszenie głównych przejść komunikacyjnych typu wejścia do budynku, przejścia i wyjścia na galerie". |

|Analiza wniosku inwestora z dnia 7 maja 2010 r. oraz dołączonej do niego dokumentacji, wskazuje, że jego intencją jest zadaszenie - w |

|całości - podwórza znajdującego się na wewnętrznym dziedzińcu budynku projektowanego do nadbudowy i przebudowy. Wskazują na to zarówno |

|przywołane powyżej fragmenty załączonej do wniosku koncepcji architektonicznej, jak i dołączone do niej rzuty, na których zaznaczono |

|podwórze, galerię i projektowane zadaszenie. Również treść samego wniosku, w którym podawana przez inwestora powierzchnia zabudowy |

|równa jest powierzchni całej działki ewidencyjnej objętej inwestycją niedwuznacznie świadczy o tym, że zamierza on zadaszyć podwórze w |

|całości, tym samym zwiększając powierzchnię zabudowy do 100%. |

|Co więcej, analiza treści decyzji organu pierwszej instancji, wskazuje, że kształtuje ona sytuację prawną inwestora, a także |

|pozostałych stron postępowania, w sposób nie tylko odmienny od wnioskowanego, ale także niejednoznaczny, stwarzający pole do różnej |

|interpretacji wydanego rozstrzygnięcia, a w konsekwencji zagrożenie zainwestowaniem przedmiotowej nieruchomości z naruszeniem zasady |

|kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym w szczególności intensywności |

|wykorzystania terenu. |

|Jak wskazano, zgodnie z pkt I tiret 5 decyzji, w ramach inwestycji przewiduje się zadaszenie galerii. W punkcie II.2.f dopuszcza się |

|jednak wszelkie zadaszenia ganków, przejść (pokr. Sądu) i galerii. Z akt sprawy, w szczególności z przywoływanej już koncepcji |

|architektonicznej (pkt 4.1.2., pkt 4.3), wynika natomiast, że wewnętrzne podwórko pełni również funkcję komunikacyjną. Dostęp do części|

|mieszkań przewidziany jest bowiem z galerii w podwórku. W konsekwencji podwórko może być uznane za przejście do tych mieszkań. Także |

|wyniki analizy (część tekstowa), która stanowi wszakże integralną część decyzji z dnia 29 września 2011 r., wskazują, że dopuszcza się |

|zadaszenie głównych przejść komunikacyjnych typu wejścia do budynku, przejścia i wyjścia na galerie (podkr. Sądu). |

|Wskazane rozbieżności dają inwestorowi możliwość różnej interpretacji decyzji o warunkach zabudowy w zakresie dopuszczalnego |

|zadaszenia. Chociaż bowiem decyzja organu pierwszej instancji określa wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na 92 %, czyli |

|taki, jak jest obecnie, to nie wyklucza zadaszania całości podwórza, co w istocie doprowadziłoby do zwiększenia powierzchni zabudowy do|

|100 % powierzchni działki. |

|W konsekwencji należy zatem stwierdzić, że zadaszenie podwórka spowoduje zmiany w zakresie powierzchni zabudowy. Po pierwsze bowiem,|

|w pkt II.2.f tiret 5 decyzji organu pierwszej instancji wskazano, że w przypadku zastosowania do zadaszeń szkła, należy wykonać je ze |

|szkła nierefleksowego. Powyższe ustalenie wskazuje więc, jakie szkło powinno być zastosowane do zadaszeń szklanych, jednakże nie |

|wyklucza zadaszeń innych niż szklane. Po drugie, gdyby przyjąć odwrotne założenie, to zadaszenie jakiegokolwiek budynku |

|jednokondygnacyjnego za pomocą szkła, zwalniałoby inwestora z obowiązku zachowania odpowiedniej powierzchni zabudowy i powierzchni |

|biologicznie czynnej. |

|To zaś prowadziłoby do możliwości zainwestowania działki w sposób sprzeczny z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o |

|planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 – stan prawny na dzień wydania zaskarżonej decyzji; dalej |

|również upzp), zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy co najmniej jedna działka |

|sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy|

|w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i |

|formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. |

|Za prawidłowy należy uznać pogląd, w myśl wiążącego w sprawie stanowiska NSA w Warszawie w wyroku dnia 20 marca 2015 r., że na etapie |

|wydawania decyzji o warunków zabudowy nie podlegają ocenie szczegółowe parametry techniczne planowanej inwestycji, które są przedmiotem|

|oceny w toku postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenie na budowę, jednakże trzeba prawidłowo |

|odnosić to twierdzenie, do okoliczności rozpoznawanej sprawy. Stanowiąca załącznik do wniosku z dnia 7 maja 2010 r. koncepcja |

|architektoniczna stanowi bowiem, zdaniem NSA w Warszawie, część materiału dowodowego sprawy, równie istotną dla wydania prawidłowego |

|rozstrzygnięcia, jak inne dowody. Treść tego dokumentu w połączeniu z treścią wniosku inwestora z dnia 7 maja 2010 r. wskazuje bowiem,|

|że zamierza on zadaszyć podwórze w całości, zwiększając tym samym współczynnik powierzchni zabudowy do 100 %. |

|Wobec powyższych ustaleń i w związku z przywołanym wyrokiem NSA w Warszawie z dnia 20 marca 2015 r., WSA w Krakowie podziela zarzut |

|skargi, że organ pierwszej instancji nie przeanalizował dokładnie wniosku inwestora i w konsekwencji nieprawidłowo ustalił zakres |

|planowanego zamierzenia, które jak wynika z jednoznacznych ustaleń NSA w Warszawie obejmuje zadaszenie podwórza w całości, zwiększając |

|tym samym współczynnik powierzchni zabudowy do 100 %. |

|WSA w Krakowie, w ślad za oceną prawną Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie nie podziela zarzutu rozpatrywanej obecnie skargi|

|w przedmiocie braku uzgodnienia projektu decyzji z Dyrektorem [...] Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K |

|Zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 6 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z organami |

|właściwymi w sprawach ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz melioracji wodnych - w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele |

|rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Stosownie natomiast do treści art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 |

|sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i |

|leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a|

|także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i |

|zagospodarowania terenu. |

|Jak wynika z akt sprawy, nieruchomość, na której planowana jest inwestycja objęta wnioskiem z dnia 7 maja 2010 r. o ustalenie warunków |

|zabudowy znajduje się na terenie dzielnicy P. miasta K. i nie jest gruntem wykorzystywanym na cele rolne lub leśne w rozumieniu |

|przepisów o gospodarce nieruchomościami. Dlatego w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy organ administracji nie był |

|zobowiązany do uzgodnienia projektu decyzji z organem, o którym mowa w art. 53 ust. 4 pkt 6 upzp. |

|Z kolei zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt 11 lit. b w zw. z art. 64 ust. 1 upzp decyzję o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z |

|dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej - w odniesieniu do obszarów, o których mowa w art. 88d ust. 2 ustawy z dnia 18 lipca |

|2001 r. - Prawo wodne (Dz. U. z 2012 r. poz. 145, ze zm.), w zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. |

|Jak wynika z akt sprawy, planowana inwestycja znajduje się w pięćdziesięciometrowej strefie ochronnej prawego bulwaru rzeki [...] . W |

|piśmie z dnia 27 kwietnia 2010 r. organ pierwszej instancji, powołując się na art. 53 ust. 4 pkt 11 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp, |

|wystąpił do Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. o uzgodnienie projektu decyzji. Organ uzgadniający nie zajął |

|stanowiska. Stosownie więc do treści art. 53 ust. 5 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp uzgodnienie nastąpiło z upływem dwóch tygodni od |

|doręczenia mu wystąpienia organu pierwszej instancji. |

|WSA w Krakowie częściowo podziela zarzut skarżących zawarty w skardze, że organ odwoławczy nie zajął stanowiska wobec zarzutu |

|dotyczącego niewyjaśnienia w toku postępowania administracyjnego zamierzeń inwestora związanych z pogłębieniem piwnic oraz |

|podpiwniczeniem działki pod obszarem podwórza, które wynikają z koncepcji architektonicznej (str. [...] ) oraz z porównania rzutu piwnic |

|zawartego w koncepcji z rzutem piwnic inwentaryzacji istniejącego budynku z października 2006 r. Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego |

|obowiązującego na dzień wydania kontrolowanej decyzji organu II instancji " 1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub|

|jego części rozumie się w szczególności: |

|1) (uchylony); |

|2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, |

|powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. |

|2. Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi. W zgłoszeniu należy określić |

|dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć: |

|1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych |

|istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się |

|dokonać zmiany sposobu użytkowania; |

|2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi |

|techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi; |

|3) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2; |

|4) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z |

|ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i |

|zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; |

|5) w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 - ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą |

|uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności; |

|6) w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami. |

|6. Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych: |

|1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę - rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o |

|pozwoleniu na budowę; |

|2) objętych obowiązkiem zgłoszenia - do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2-4. |

|7. Dokonanie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje |

|skutków prawnych. |

|Z przywołanego art. 71 ust. 2 pkt 4 Prawa budowlanego jak wyżej wynika, że kwestia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub|

|jego części poprzedzana jest wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, w której badana jest kwestia kontynuacji funkcji. W związku z tym |

|sprawa zmiany sposobu użytkowania przedmiotowych piwnic powinna być wyraźnie wyartykułowana i rozstrzygnięta w treści kontrolowanych |

|decyzji. |

|W przekonaniu skarżących, pominięcie powyższych prac wpłynęło na przebieg postępowania dwuinstancyjnego wskutek naruszenia art. 7 w zw.|

|z art. 77 k.p.a. w stopniu mającym znaczenie dla rozstrzyganej sprawy i pomimo, że było sygnalizowane w odwołaniu jednej ze skarżących,|

|nie zostało rozpatrzone przez Kolegium. |

|Z uwagi na brak stanowiska organu II instancji w tej kwestii, Sąd nie wypowiada się w tym przedmiocie, gdyż rolą sądu administracyjnego|

|jest kontrola działalności administracji publicznej a nie podejmowanie zamiast niej merytorycznych rozstrzygnięć. Ze znajdującej się|

|w aktach sprawy koncepcji architektonicznej wynika, że inwestor projektuje działania techniczne, zachowawcze z wyjątkiem częściowego |

|pogłębienia piwnic i wykonania kompleksowej izolacji przeciwwilgociowej. Celem koncepcji jest zaprojektowanie alternatywnego |

|rozwiązania z zachowaniem funkcji usługowych na parterze budynku i pozostawienie funkcji mieszkalnych na wszystkich kondygnacjach. |

|Powyższe działania służą rozlokowaniu docelowego programu funkcjonalnego, w którym w piwnicy ma być zaplecze magazynowo-gospodarcze |

|funkcji parteru; w parterze funkcje usługowe gastronomii, pietra mieszkalne, poddasze mieszkalne. Sąd zauważa, że wydaje się, iż |

|kwestia wiąże się m.in. ze zmianą sposobu użytkowania przedmiotowych piwnic na magazyny i związane z nią wyburzenia (rysunek rzut |

|piwnicy/wyburzenia - na którym znajduje się ksero pieczęci Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w K. ), która jest podjęta, ale nie |

|dość precyzyjnie w ustaleniach decyzyjnych właściwych organów. W związku z powyższym zarzutem skarżących powstaje kwestia dotycząca |

|prawidłowego ustalenia samej nazwy tj. przedmiotu i zakresu przedsięwzięcia inwestycyjnego, dla którego ustalane są warunki zabudowy, |

|aby potem określić rodzaj inwestycji zgodnie z rozporządzeniem w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu |

|lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. W tym miejscu Sąd zauważa, że w warunkach zabudowy (jak i |

|analizie urbanistyczno-architektonicznej), po nazwie zamierzenia inwestycyjnego, w pkt I. organ (oraz odpowiednio analizator) określa |

|rodzaj inwestycji stanowiąc, że jest to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa usługowa, infrastruktura techniczna, a w ramach |

|inwestycji przewiduje się nadbudowę i przebudowę istniejącego budynku mieszkalnego, zmianę sposobu użytkowania piwnic na funkcję |

|usługową, zmianę geometrii dachu, budowę windy wewnętrznej, zadaszenie galerii, infrastrukturę techniczną. W związku z tym, Sąd stawia|

|pod rozwagę, czy zmiana sposobu użytkowania piwnic pod funkcję usługową, jeżeli jest taki zamiar wnioskodawcy, nie powinna być |

|wyszczególniona zgodnie z zasadą prawdy materialnej w nazwie przedsięwzięcia, gdyż te ustalenia są istotne i stanowią samodzielne |

|zagadnienie na ewentualnym dalszym etapie procedowania w sprawie pozwolenia na budowę, a także precyzują przedmiot postępowania co ma |

|istotne znaczenie dla ochrony interesów prawnych stron postępowania. |

|W związku z tym, w analizie urbanistyczno-architektonicznej, a także w treści decyzji o warunkach zabudowy - powinny być ustalenia |

|dotyczące możliwości zmiany sposobu użytkowania piwnic zgodnie z przeanalizowanym pod tym kątem wnioskiem inwestora i jego |

|ewentualnymi wyjaśnieniami i tego jak się ma sprawa wskaźnika zabudowy w przypadku podnoszonego, sygnalizowanego przez skarżące |

|zagadnienia pogłębienia piwnic oraz podpiwniczenia działki pod obszarem podwórza, czyli poza obrębem zarysu budynku. |

|Zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. " 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej |

|zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków |

|zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o |

|których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. |

|2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej |

|niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". |

|Oceniając analizę urbanistyczno-architektoniczną pod kątem przywołanego przepisu Sąd stwierdza, że w sposób blankietowy, bez |

|wyraźnego wskazania kryterium, analizator wyznaczył granice obszaru objętego tą analizą. Wyjaśnienia w tym przedmiocie są ogólnikowe,|

|analizator nie wskazuje wprost konkretnego frontu działki, według którego wyznaczał granice obszaru analizowanego. Te kwestie |

|zostały pozostawione domysłowi podmiotów korzystającym następnie z tej analizy . Ustalenia analizatora w tym przypadku ograniczają się |

|do przytoczenia treści podstawy prawnej i prostej konstatacji, że obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z jej treścią. Z uwagi |

|na duże znaczenie dowodowe jakie posiada dla wyników sprawy analiza urbanistyczno-architektoniczna i w związku z tym także zasad i |

|przyjętej techniki wyznaczenia granic obszaru analizowanego, sprawa ta powinna być jednoznacznie wyjaśniona, uzupełniona w ponownie |

|prowadzonym postępowaniu administracyjnym. Wskazana wada analizy urbanistyczno-architektonicznej nie stanowi w ocenie sądu, oczywiście |

|w realiach kontrolowanej sprawy, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, gdyż |

|przyjęte przez analizatora w sprawie wyznaczenie granic terenu analizowanego pozwoliło, w ocenie Sądu, na wskazanie |

|reprezentatywnego dla sprawy, wyodrębnionego według zasad urbanistyki i architektury, kwartału pozwalającego na ocenę zgodności |

|planowanego zamierzenia z zasadą dobrego sąsiedztwa. Niezależnie jednak od tej uwagi, Sąd stwierdza, że ta wada wskazująca na |

|pominięcie treści przywołanego przepisu w zakresie techniki wyznaczenia granic obszaru analizowanego powinna być usunięta w ramach |

|prowadzonego ponownie postępowania administracyjnego. |

|Sporządzona analiza urbanistyczno-architektoniczna nie odnosi się w swojej treści do przedsięwzięcia inwestycyjnego obejmującego |

|zamknięcie przestrzeni nad wewnętrznym dziedzińcem, w związku z tym brak jest w niej jakichkolwiek wypowiedzi w tym przedmiocie, co |

|jest istotne z uwagi, że jak to jest przesądzone przez NSA w Warszawie - wniosek dotyczy inwestycji, w której podawana przez |

|inwestora powierzchnia zabudowy równa - jest powierzchni całej działki ewidencyjnej objętej inwestycją, gdyż inwestor zamierza |

|zadaszyć podwórze w całości, tym samym zwiększając powierzchnię zabudowy do 100%. W tej sytuacji brak jest wypowiedzi analizatora wobec|

|przebudowy budynku pociągającej za sobą zmianę wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 100 %, |

|który jak wynika z analizy nie występuje na obszarze objętym analizą. Analizator nie bada wprost i nie ustosunkowuje się do kwestii, |

|czy w obszarze analizowanym występują zadaszone podwórza. Kwestia zadaszenia podwórza nie została poruszona ani w wynikach analizy, |

|ani w żadnym innym załączniku do decyzji, choć jest ujęta, co wynika także z wyroku NSA w Warszawie, we wniosku inwestora. W |

|rezultacie brak odniesienia się do tej kwestii w analizie urbanistyczno-architektonicznej ogranicza jej jakość dowodową jako dokumentu |

|w oparciu, o który przygotowywane są decyzje w sprawie warunków zabudowy. |

|W aktach sprawy znajduje się notatka służbowa z dnia 11.08.2011 dot. ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia, z |

|której wynika, że w kontekście spisanego w dniu 11.08. 2011 protokołu z pełnomocnikiem Inwestora w obecności Dyrektor, po powtórnym |

|przeanalizowaniu obszaru analizowanego wokół terenu inwestycji oraz parametrów i form związanych z obszarem analizowanym stwierdzono, |

|że jest możliwe ustalenie na poziomie ok. 20,0 m. kalenicy dachu wnioskowanego budynku tj. poniżej 0,5 m. od kalenicy budynku |

|frontowego przy ul. [...] na dz. Nr [...] a nie o 1,0 m. Pozostałe parametry pozostają bez zmian. |

|Wydział Architektury za pismem z dnia 30 sierpnia 2011 r. skierował się do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z podaniem do wiadomości|

|stronom, według wykazu znajdującego się w aktach, z wnioskiem o wydanie postanowienia w przedmiocie uzgodnienia inwestycji objętej |

|wnioskiem, przesyłając zarazem w załączeniu skorygowany w dniu 11.08.2011 w zakresie punktu II.1.e załącznika Nr 1 ) projekt decyzji |

|ustalającej warunki zabudowy. |

|W aktach sprawy znajduje się, obok uprzedniego z dnia 13.05.2011 r., kolejne postanowienie[...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w |

|K. z dnia 23 września 2011 r., uzgadniające przedłożony projekt decyzji [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla w/w inwestycji. W pkt |

|II.3. Załącznika Nr 1 do decyzji j.w. należy dodać zapis: Przeprowadzenie inwestycji wymaga uzyskania pozwolenia konserwatorskiego. |

|Trzeba w tym miejscu zauważyć, że w uzasadnieniu organ uzgadniający nawiązuje do postanowień Załącznika Nr 1 do projektu decyzji jw., |

|gdzie w pkt. II.1. ustala się: istniejące linie zabudowy, łącznie z planowaną przebudową i nadbudową mają pozostać bez zmian, wskaźnik |

|wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr [...] (terenu inwestycji) pozostaje bez zmian tj. 92 %. Szerokość |

|elewacji frontowych projektowanej nadbudowy i przebudowy budynku mieszkano-usługowego pozostaje bez zmian. |

|Z powyższego wynika, że pozytywne uzgodnienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 23 września 2011 r. zapadło, bez |

|uwzględniania okoliczności zabudowy działki nr [...] w 100%, a także bezpośredniej wypowiedzi o zamierzonej zmianie sposobu |

|użytkowania piwnic w przedmiocie inwestycji. W tej sytuacji omawiane uzgodnienie nie jest relewantne wobec treści wniosku obejmującego |

|100% zabudowę działki nr [...] Jednocześnie Sąd zauważa, że notatka służbowa stanowiąca swoiste uzupełnienie analizy |

|urbanistyczno-architektonicznej stanowi stwierdzenie formułujące możliwość przyjęcia proponowanego rozwiązania jednak brak jest tej |

|wypowiedzi uzasadnienia. Jest to konstatacja możliwości bez merytorycznego uzasadnienia osoby, która posiada wiedzę fachową w tym |

|zakresie i ma służyć pomocą organom administracyjnym w podjęciu właściwej opartej na prawidłowym materiale dowodowym decyzji |

|administracyjnej. Jednak brak tego uzasadnienia nie osłabia mocy dowodowej tego pisma, gdyż stanowisko jest spójne z dotychczasowymi |

|ustaleniami analizy urbanistyczno-architektonicznej. |

|Zgodnie z § 7 rozporządzenia " 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy |

|jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, |

|mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. 3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach |

|sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. 4. Dopuszcza się |

|wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. |

|W myśl § 8 rozporządzenia, Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek |

|głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.|

|Ustosunkowując się do postanowień kontrolowanej decyzji w tym organu I instancji zawartych w Załączniku nr 1 Sąd stwierdza, że |

|określona w pkt II 1 c) szerokość elewacji frontowej, w pkt d ) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, |

|pkt e) geometria dachu - są zgodne z postanowieniami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w tej sprawie i zarazem uzasadnione |

|wynikami analizy urbanistyczno-architektonicznej a także nawiązują do wytycznych Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, co wynika z |

|prostego porównania ich treści |

|Co do wysokości elewacji nowej zabudowy, po merytorycznym dogłębnym uzasadnieniu analizator wskazał, że biorąc pod uwagę parametr |

|wysokościowy budynków w tej części ulicy, jak i charakter inwestycji, uznano za najwłaściwsze dostosowanie wysokości elewacji |

|frontowych i wnioskowanego budynku do wysokości elewacji budynków z bezpośredniego sąsiedztwa, tym bardziej, ze budynki te są sytuowane|

|w zabudowie zwartej. Po przeanalizowaniu treści decyzji, bez powtarzana argumentacji, którą podziela, Sąd stwierdza, że rozwiązania |

|przyjęte w Załączniku nr 1 decyzji są spójne z tymi ustaleniami i wytycznymi konserwatorskim. |

|W zakresie geometrii dachów uznano za najwłaściwsze dostosowanie geometrii dachu nowej zabudowy do dominującej w tej ulicy, a zwłaszcza|

|na działkach sąsiednich. W zakresie geometrii dachu analizator, po dogłębnych i spójnym, przenalizowaniu stanu faktycznego i jego |

|ocenie stwierdził trafnie, że należy kontynuować zasadę wyznaczenia wysokości kalenic dachów zastosowaną przy wyznaczaniu wysokości |

|elewacji budynków. W związku z powyższym uznano za najwłaściwsze dostosowanie geometrii dachu nowej zabudowy do dominującej w tej |

|ulicy, a zwłaszcza na sąsiednich działkach. Podobnie jak przy wysokościach elewacji tak i w przypadku kalenicy należy zastosować zasadę|

|nie przekraczania wysokości kalenic zabudowy na działkach sąsiednich. Rozwiązania przyjęte w Załączniku nr 1 decyzji są spójne z tymi |

|ustaleniami. Po przeanalizowaniu treści decyzji, bez powtarzana argumentacji, która podziela, Sąd stwierdza, że rozwiązania przyjęte |

|w Załączniku nr 1 decyzji organu I instancji są spójne z tymi ustaleniami i wytycznymi konserwatorskim. |

|Na koniec Sąd zauważa, że wypowiedzi z analizy urbanistyczno-architektonicznej dotyczące zadaszania głównych przejść komunikacyjnych |

|typu wejścia do budynku, przejścia i wyjścia na galerię są irrelewantne, obojętne prawnie, gdyż czynione bez rozważania współczynnika |

|powierzchni zabudowy. |

|Wobec wykazanych wyżej nieścisłości i sprzeczności w ustaleniach warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia zaskarżona |

|decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji powinny zostać uchylone, a w ponownym postępowaniu należy w sposób jasny i nie|

|budzący wątpliwości ustalić warunki zabudowy przedmiotowego przedsięwzięcia w podanym wyżej zakresie. |

|W sytuacji, gdy zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem postępowania |

|administracyjnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, Sad na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. " c" p.p.s.a. |

|orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. W punkcie II sentencji orzeczono o kosztach postępowania na podstawie art. 200 p.p.s.a. |

| |