Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 996/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 59 ust 1 , art 61 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 1-9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędzia WSA Piotr Fronc po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 maja 2021 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 17.12.2020 r., znak: [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 – dalej "u.p.z.p.") §1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1589) na wniosek [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa budynku biurowego z garażem podziemnym i instalacjami wewnętrznymi wraz z układem placów i dróg wewnętrznych w tym drogi pożarowej dla budynku na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr[...] oraz z przebudową i rozbudową infrastruktury technicznej na działce nr [...] obr[...] (pas drogowy ul. [...]) oraz na działkach nr [...], [...], [...], [...] (pas drogowy ul. [...]) w K.".

Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik Nr 1 -warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, Załącznik Nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, Załącznik Nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, Załącznik Nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej.

W uzasadnieniu organ podał, że postępowanie wszczęto na wniosek inwestora z dnia 03.01.2019 r., uzupełniony w dniu 23.01.2019 r. i 14.01.2020 r., zmieniony co do programu i nazwy inwestycji dnia 13.05.2020 r. Wobec faktu, iż teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, postępowanie przeprowadzono na zasadach i w trybie art. 59 i następne ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W jego toku uzyskano: postanowienie Dyrektora Okręgowego Urzędu Górniczego w K. z dnia 08.10.2020 r.

i z dnia 20.11.2020 r. w odniesieniu do terenów górniczych, opinię Uzdrowiskowego Zakładu Górniczego z dnia 07.10.2020 r. i 19.11.2020 r. w odniesieniu do terenów górniczych, opinie Zarządu Dróg Miasta K. z dnia 06.02.2019 r. (negatywną) oraz z dnia 09.09.2019 r. i 26.02.2020 r. (pozytywne, po zawarciu porozumienia z dnia 16.04.2019 r. w sprawie przystąpienia inwestora do umowy z dnia 05.12.2016 r. na przebudowę i rozbudowę drogi publicznej) w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego, Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. z dnia 21.02.2019 r. i 18.10.2019 r. w zakresie ochrony środowiska, Wydziału ds. Jakości Powietrza Urzędu Miasta K. z dnia 08.02.2019 r. w zakresie ochrony powietrza, stanowisko Zespołu Urbanistycznego. Projekt decyzji o ustaleniu warunków zabudowy został też milcząco uzgodniony przez Prezesa Urzędu Lotnictwa Cywilnego, Dyrektora Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, Marszałka Województwa [...] i Wojewodę [...].

Na podstawie zgromadzonych w trakcie postępowania materiałów dowodowych ustalono, że planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 cyt. ustawy. Projekt decyzji został sporządzony przez uprawnioną osobę.

Odwołanie od decyzji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy [...], podnosząc zarzuty naruszenia:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w związku z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych poprzez: nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy w odległości 3 m - 4,5 m "od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...]" oraz w odległości 6,5 m "od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...]", co nie pozwala na ustalenie zachowania minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni;

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez:

a) niewłaściwe wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, wyrażające się w ustaleniem ww. wskaźnika w oparciu o średni wskaźnik z obszaru analizowanego w sytuacji, gdy istniejące uwarunkowania wymagają ustalenia tego parametru w inny sposób;

b) uwzględnienie przy wyliczeniu średniej działek z budynkami o skrajnie odmiennym przeznaczeniu niż planowanego obiektu;

c) brak określenia w decyzji wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości poszczególnych działek z obszaru analizy, co uniemożliwia weryfikację decyzji

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 7 rozporządzenia poprzez niewłaściwe wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyrażające się przyjęciem wysokości nowej zabudowy w nawiązaniu do wysokości budynku na dz. nr [...] i na dz. nr [...], nr [...] - z pominięciem ustalenia wysokości budynków na dz. nr [...] i [...], których wysokość powinna mieć większy wpływ na ustalenie parametrów dla planowanej inwestycji;

- art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. w zw. z art. 64 u.p.z.p. i art. 106 k.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nieprawidłowe przyjęcie, że porozumienie z Zarządem Dróg Miasta K. z dnia 16.04.2019 r. i opinia z dnia 09.09.2019 r. wraz z opinią z dnia 26.02.2020 r. ma charakter wiążący w sytuacji - gdy wnioskodawca dokonał modyfikacji wniosku w dniu 13.05.2020 r., rezygnując z obsługi komunikacyjnej od strony ul. [...], czym organ zaniechał ustalenia prawidłowości obsługi komunikacyjnej dla planowanej inwestycji;

- art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz należytego uzasadnienia zajętego przez organ stanowiska, a w szczególności brak wyjaśnienia, dlaczego udział powierzchni biologicznie czynnej terenu inwestycji ustalono na poziomie 30% oraz wskazania wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek w obszarze analizowanym, jak też wyjaśnienia, jaka w istocie jest odległość linii zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni i dlaczego odstąpiono od ogólnych reguł wyznaczania wysokości nowej zabudowy i jaka jest wysokość budynków na dz. nr [...] i [...].

Z uwagi na powyższe zarzuty strona odwołująca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 27.05.2021 r., znak: [...] [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w związku z art. 64 ust.1, art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 735), utrzymało w całości w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że możliwość ustalenia warunków zabudowy terenu nieobjętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego została uzależniona przez ustawodawcę od kumulatywnego spełnienia przesłanek określonych treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Na gruncie sprawy bezsporne jest, że teren inwestycji obejmujący działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...]. ewid. P. posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...]. Teren inwestycji położony jest bowiem przy tej drodze publicznej, z której prowadzi na wymienione działki istniejący zjazd przeznaczony do przebudowy.

W aktach sprawy znajdują się też aktualne warunki techniczne potwierdzające zaopatrzenie planowanej inwestycji w wodę, energię elektryczną (oświadczenie T. D. S.A.), czynnik grzewczy (oświadczenie MPEC S.A. w K.) na warunkach określonych przez dysponentów poszczególnych sieci, a także odprowadzanie wód i ścieków opadowych oraz ścieków sanitarnych. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu w media jest więc wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Podobnie, wystarczające jest istniejące i projektowane uzbrojenie terenu inwestycji w zakresie obsługi komunikacyjnej. Z zalegającej w aktach sprawy opinii Zarządu Dróg Miasta K. wydanej dnia 09.09.2019 r., zmienionej w dniu 26.02.2020 r. wynika pozytywna ocena przedsięwzięcia dokonana przez zarządcę drogi w aspekcie obsługi komunikacyjnej i możliwości połączenia z drogą publiczną. Zarządca drogi pozytywnie ocenił obsługę komunikacyjną inwestycji wyłącznie od strony drogi publicznej ul. [...] poprzez istniejący zjazd przeznaczony do przebudowy, przy jednoczesnej likwidacji drugiego istniejącego zjazdu oraz zgodnie z umową nr [...], zmienioną Porozumieniem oraz A2 do ww. umowy z dnia 16.04.2019 r., zawartymi pomiędzy inwestorem a zarządcą drogi na współrealizację inwestycji drogowej. Na mocy tej umowy inwestor jako przystępujący do umowy z dnia 05.12.2016 r. - w związku z zamiarem zrealizowania inwestycji nie drogowej, objętej przedmiotową decyzją o warunkach zabudowy - zobowiązał się do przyjęcia obowiązków związanych z konieczną do realizacji inwestycją drogową, przez którą należy rozumieć przebudowę i rozbudowę drogi publicznej (realizację nowego połączenia drogowego w kwartale ulic [...] Mając na uwadze powyższe okoliczności, w tym zwłaszcza opisaną umowę z inwestorem, ZIKiT stwierdził wystarczalność uzbrojenia terenu inwestycji w opiniowanym zakresie.

Kolegium podkreśliło, że właśnie w kompetencjach zarządcy drogi pozostaje ocena, czy istniejący w danym terenie układ komunikacyjny zapewni obsługę planowanej inwestycji, tj. inaczej ujmując, czy objęte wnioskiem zamierzenie pozostaje uzbrojone w drogę. Uzupełniająco dodało, że w pierwszej opinii wydanej przez Zarząd Dróg Miasta K. w dniu 06.02.2019 r. planowana przez inwestora obsługa komunikacyjna inwestycji od drogi publicznej ul. [...] i drogi wewnętrznej ul. [...] została oceniona negatywnie z uwagi na fakt, że istniejący układ drogowy w rejonie inwestycji ma wyczerpaną przepustowość, a prawidłowa i bezpieczna obsługa komunikacyjna wymaga budowy nowego połączenia drogowego w kwartale [...] Pozytywną opinię zarządca drogi uzależnił od zawarcia umowy z inwestorem w oparciu o art. 16 ustawy o drogach publicznych. Taka umowa zalega w aktach sprawy. Natomiast zmiana wniosku przez inwestora dokonana pismem z dnia 11.05.2020 r. polegająca na rezygnacji z obsługi komunikacyjnej inwestycji od strony ul. [...] podyktowana była właśnie stanowiskiem zarządcy drogi ujętym w opinii z dnia 26.02.2020 r., zgodnie z którym dostęp i obsługa terenu inwestycji wyłączeni od ul. [...] zostały uznane za spełniające warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Wynika to wprost z treści pisma z dnia 11.05.2020 r. Brak jest więc podstaw do uznania za słuszny zarzut odwołania o naruszeniu przez organ I instancji art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. w zw. z art. 64 u.p.z.p. i art. 106 k.p.a. Zarząd Dróg Miasta K. wypowiedział się w kwestii wystarczalności obsługi komunikacyjnej inwestycji od ul. [...], zatem odpowiadające im ustalenia decyzji ujęte w zał. nr 1 pkt. II. 6 lit. f potwierdzają, że obsługa komunikacyjna dla planowanej inwestycji potwierdza spełnienie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.

Ponadto w załączniku nr 1 do decyzji pkt II ppkt 4 lit. e ustalony został wskaźnik liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia - zgodnie z art. 54 pkt 2c w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) oraz przy uwzględnieniu wytycznych ujętych w uchwale Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 29.08.2012 r. Program obsługi parkingowej dla miasta K..

Nie budzi również wątpliwości, że teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne z uwagi na treść art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zaś decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W uwzględnieniu powyższych rozważań uprawniony pozostaje wniosek, że spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 61 ust. 2-5 u.p.z.p.

W dalszej części uzasadniani Kolegium dokonało oceny spełniania warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Zdaniem Kolegium analiza wykonana w dniu 28.08.2020 r. odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

I tak Kolegium stwierdziło, że analiza ta sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z rozporządzenia. Analiza ta zawiera część graficzną - mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości minimum 138 m od granic terenu inwestycji przeznaczonego pod inwestycję kubaturową. Wyjaśniono też, że teren inwestycji przylega do działki drogowej nr [...] obr. [...] ul. [...], z której planowany jest główny wjazd i wejście na teren inwestycji na odcinku wynoszącym ok. 46 m.

Obszar analizowany pozwala prawidłowo ustalić zasady kształtowania polityki przestrzennej, jak też określić parametry i cechy dominujące w sąsiedztwie. W wyznaczonym obszarze autorka ustaliła występowanie działek sąsiednich w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. zabudowanych w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowanie terenu.

Kolegium nie znalazło podstaw prawnych do negowania prawidłowości ustalenia obszaru analizowanego w omawianym dokumencie analizy.

W wyczerpującej części tekstowej omawianego dokumentu zostało opisane zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy. Podano, że teren inwestycji znajduje się w południowo -zachodniej części K., w obszarze o wzrastającym zainwestowaniu. Obszar obejmuje kwartał wydzielony ulicami [...] i od zachodu rzeką [...]. W obszarze istniejąca zabudowa podlega przekształceniom, jest uzupełniania i dopełniana. W obszarze występują znacznej wielkości zespoły zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i zabudowy usługowej, rozległe tereny bazy transportowej MPK S.A., jak też pojedyncze budynki mieszkalnej i usługowe. Zobrazowano również stan zainwestowania terenu inwestycji wskazując, że jest on zabudowany licznymi budynkami usługowymi i gospodarczymi, przeznaczonymi do wyburzenia. Zlokalizowany jest po północnej stronie ul. [...] i po południowej stronie ul. [...]. Od strony wschodniej przylega do terenu osiedla [...]" zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, od strony północno - zachodniej sąsiaduje z zabudową usługową, a od strony południowo - zachodniej do terenu, którego zabudowa została wyburzona.

W uwzględnieniu powyższego bezspornym jest, że projektowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji usługowej. W obszarze analizowanym znajdują się bowiem działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to m. in. działki nr [...], [...] obr. [...].

Kolegium nie znalazło też żadnych podstaw do negowania rozważań analizy w zakresie cech zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, które dały podstawę do ustalenia w badanej decyzji parametrów dla planowanej inwestycji.

Przytaczając ustalenia wynikające z analizy odnośnie ukształtowania linii zabudowy w analizowanym obszarze Kolegium wskazało, że zasadne było wyznaczenie dla projektowanej zabudowy linii zabudowy od ul. [...] jako kontynuację linii zabudowy na działkach sąsiednich nr [...] i [...] obr[...], tj. w odległości od 3,5 m (mierzonej w linii zachodniej granicy dz. nr [...]) do ok. 4,5 m (mierzonej w linii zachodniej granicy działki nr [...]) od granicy z działką drogową nr [...], a także jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach nr [...] i [...] obr. [...] tj. w odległości 6,5 m od granicy z działką drogową nr [...]. W takiej też odległości została wyznaczona linia zabudowy w decyzji, zarówno w jej części tekstowej jak i graficznej, przy czym wyznaczona linia może być przekroczona przez części budynku zlokalizowane pod powierzchnią istniejącego terenu - o ile będzie to zgodne z przepisami właściwymi dla dalszych etapów przygotowania i realizacji inwestycji. Podstawę prawną tego zapisu stanowił przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia. Budynki zlokalizowane po północnej stronie ul. [...] tworzą obecnie czytelną linię, są położone regularnie. Planowana inwestycja położona jest pomiędzy zabudową na działkach sąsiednich, czyli budynkiem na dz. nr [...] (usytuowanym w granicy z działka drogową nr [...]) a budynkami na dz. nr [...] i [...], położonymi ok. 7,4 m od granicy z działką drogową nr [...]. Zatem budynki te wyznaczają linie zabudowy w różnej odległości od ul. [...] i nie jest możliwe przedłużenie ich linii zabudowy. Z uwagi na położenie zabudowy na dz. nr [...] w granicy z działką drogową niewskazane, wykluczone jest zastosowanie § 4 ust. 2 rozporządzenia. W tych realiach, przy uskokowym ukształtowaniu linii zabudowy na działkach sąsiednich, autorka analizy uznała za prawidłowe wyznaczenie linii nowej zabudowy poprzez kontynuację linii zabudowy znajdującej się w większej odległości od działki drogowej, tj. tej z dz. nr [...] i [...]. Podobne uwarunkowania zachodzą od strony południowej ul. [...] (tej, po której znajduje się teren inwestycji), gdzie zabudowa wyznacza czytelną linię. Zabudowa osiedla "[...] zlokalizowana na dz. nr [...] i [...] w oddaleniu 6,5 m od działki drogowej nr [...], natomiast budynek na dz. nr [...] położony jest ukośnie względem ul. [...]. Od strony ul. [...] wyznaczona linia zabudowy ma charakter dodatkowego ustalenia, jako że front terenu inwestycji znajduje się od strony ul. [...].

Wyznaczenie linii nowej zabudowy pozwala zachować zgodność przyjętego rozwiązania z przepisami art. 43 ust. 1 i ust. 2 u.d.p. oraz jednocześnie odpowiada potrzebie nawiązania do linii zabudowy wykształconej przez zabudowę sąsiadującą z

terenem inwestycji. Nie ma więc racji strona odwołująca kwestionując wyznaczenie linii zabudowy w badanej decyzji. Brak jest też podstaw prawnych do żądania wyznaczenia linii zabudowy jako odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, a nie odległości od granicy działki drogowej tworzącej daną drogę. W wynikach analizy odnotowano niejednorodny charakter krawędzi jedni ulic w obszarze analizowanym, która to okoliczność wyklucza możliwość określenia w tej sprawie omawianej linii dla planowanej inwestycji zgodnie z żądaniem strony odwołującej. Co więcej, skoro wszystkie zobrazowane w analizie i jej wynikach dane co do linii istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym odnoszą się do odległości od działek drogowych, to w ten sam sposób winna być wyznaczona linia nowej zabudowy. Nie zasługuje też na uwzględnienie uwaga, że poprzez wyznaczenie linii zabudowy jako odległości od granicy działek drogowych nie można ustalić zachowania minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni i tym samym zgodności wyznaczonej linii z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych. W analizie wyjaśniono bowiem, że właśnie budynek na dz. nr [...] nie zachowuje minimalnej odległości z ww. przepisu jako zlokalizowany w granicy działki drogowej, co przesądziło o zastosowaniu § 4 ust. 3 rozporządzenia. Nadto odległość od granicy działek drogowych jest z istoty swej większa (jako że oprócz pasa jezdni pojęcie działki drogowej obejmuje również chodnik, pobocza, ścieżki rowerowe, obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu) od odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni. Z podanego powodu, jak też z racji wyznaczonej w decyzji nieprzekraczalnej linii zabudowy, czyli linii określającej maksymalne zbliżenie projektowanej zabudowy do pasa drogowego, nie zachodzi sugerowana przez stronę odwołującą możliwość zbliżenia linii nowej zabudowy do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Kolegium potwierdziło też prawidłowość ustaleń badanej decyzji w kwestii wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji kubaturowej (działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (pow. 0,7735 ha). Parametr ten został wyznaczony na poziomie 39% ± 1%, tj. w przedziale od 38% do 40% w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia. Średnia z obszaru analizowanego wynosiła 44% (średnia 40% zostaje uzyskana po pominięciu w wyliczeniu działek zabudowanych jedynie budynkami gospodarczymi). Zatem przedział omawianego wskaźnika ustalony w decyzji nawiązuje do średniej tego parametru z całego obszaru analizowanego, przyjmując nieznaczną tolerancję w dół. W wynikach analizy trafnie odnotowano, że teren inwestycji obecnie pozostaje zabudowany w ok. 41%, jednak inwestor przeznaczył istniejącą zabudowę do rozbiórki, co wynika też z oświadczeń inwestora złożonych w toku tego postępowania. Zdaniem Kolegium, ustalony w wyżej przybliżony sposób przedział omawianego parametru znajduje pełne uzasadnienie w wynikach analizy, rzetelnie i wyczerpująco prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Organ zauważył, że istocie górną granicę przedziału ustalono na poziomie średniej z obszaru (przy pomiędzy zabudowy gospodarczej) i w nawiązaniu do wskaźników zabudowy na działkach sąsiadujących z terenem inwestycji, natomiast przewidziana niewielka tolerancja w dół pozwala na lepsze dostosowanie nowej zabudowy do ładu przestrzennego panującego w otoczeniu terenu inwestycji.

Przeświadczenie strony odwołującej o potrzebie ustalenia omawianego parametru w inny sposób nie może dowodzić nieprawidłowości wyznaczenia wskaźnika nowej zabudowy w decyzji - tym bardziej stanowiska tego strona odwołująca nie poparła żadnym dowodem. Chybionym jest również twierdzenie, że błąd organu polegał na ustaleniu średniego wskaźnika z uwzględnieniem budynków o skrajnie odmiennym przeznaczeniu niż planowanego obiektu. Średnia wartość wskaźnika zabudowy z obszaru wymaga właśnie uwzględnienia parametrów wszystkich zabudowanych działek, jednak z racji zawyżenia tego wskaźnika przez działki z zabudową wyłącznie gospodarczą ustalono średnią z pominięciem tego typu zabudowy. Parametr ustalony w decyzji nie kontynuuje ani nie nawiązuje do wartości skrajnych z obszaru. Tym samym brak jest podstaw do przyjęcia, że przy ustalaniu wskaźnika zabudowy nie powinny być uwzględniane działki z zabudową mieszkalną wielorodzinną (zabudowa osiedla [...]" - wskaźnik zabudowy 31 %), zabudowane budynkiem Urzędu Skarbowego (dz. nr [...] i [...] - wskaźnik zabudowy 66%) i halą naprawczą Miejskiego Przedsiębiorstwa Komunikacyjnego (dz. nr [...], [...], [...] - wskaźnik zabudowy 51%). Takie działanie stanowiłoby bowiem naruszenie zasad wyznaczania wskaźnika zabudowy ustalonych w § 5 rozporządzenia. Na marginesie Kolegium zauważyło, że pominięcie ww. zabudowy - daje średnią wielkość omawianego parametru równą 41%.

Kolegium nie podzieliło też zarzutów odwołania wytykających brak wskazania w decyzji, jakie są wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek. Zestawienie powierzchni przyjętych do wyliczeń działek wraz z powierzchnią ich zabudowy zawiera analiza architektoniczno - urbanistyczna, natomiast do decyzji słusznie załączono wyniki z tej analizy, co odpowiada wymogom ww. rozporządzenia. Badanie map oraz dokumentów akt sprawy nie potwierdza również twierdzenia odwołującej, że dz. nr [...] stanowi całość z dz. nr [...], [...], [...]. Fakt, że wymienione działki objęte były decyzją o warunkach zabudowy nie oznacza, że powinny być traktowane jak jedna nieruchomość - tym bardziej, że zabudowa znajduje się jedynie na dz. nr [...].

Chybione jest też oczekiwanie strony odwołującej, że nowa planowana zabudowa powinna odwzorowywać zabudowę aktualnie istniejącą na terenie inwestycji, która ma być wyburzona.

Wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej został ustalony w decyzji na poziomie minimum 30%. W analizie i jej wynikach wyjaśniono, że wskaźnik ten kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 10 % do 60% i właściwym jest dla zachowania równowagi stosunki terenów zabudowanych do terenów zielonych zachowanie minimum 30% powierzchni biologicznie czynnej przy planowanej zabudowie. Zatem przyjęta w decyzji wartość mieści się w wartościach zabudowy z badanego obszaru, co przy braku regulacji sposobu wyznaczania tego parametru w obowiązujących przepisach prawa należy uznać za ustalenie dostatecznie uzasadnione. W szczególności Kolegium wyjaśniło, że brak jest podstaw prawnych do żądania podania przez organ I instancji tego współczynnika dla poszczególnych działek z obszaru analizowanego i na podstawie tych danych wyznaczenie omawianego parametru dla nowej zabudowy.

Przy badaniu szerokości elewacji frontowej w analizie zwrócono uwagę na zróżnicowany poziom tego parametru w obszarze analizowanym i jego zależność od funkcji i formy zabudowy. Zobrazowano szerokości elewacji frontowych wszystkich budynków z obszaru, które wynoszą od 6,5m - budynek na dz. nr [...] usytuowany w rejonie wjazdu do ok. 73,5 m - budynek na dz. nr [...]. Z zestawienia załączonego do analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowej budynków z obszaru wynosi ok. 45,3 m, a po wyłączeniu działek z zabudową jedynie gospodarczą (zespół garaży na dz. nr [...], [...], [...], [...])-ok. 47 m. W wynikach analizy zauważono jednak, że inwestor wnioskuje o szerokość elewacji frontowej na poziomie 25 m - 30 m. Wnioskowane parametry występują w obszarze analizowanym i nie przekraczają wartości średniej z obszaru analizowanego. Szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 46 m, zatem w tym kontekście oraz mając na uwadze program inwestycji, wskazane było rozważenia kwestii ustalenia omawianego parametru w inny sposób aniżeli wskazuje zasada poprzez odniesienie szerokości wnioskowanej do cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Dokonanie takiego zestawienia słusznie doprowadziło do konkluzji, że w obszarze, w tym w sąsiedztwie terenu inwestycji występuje zabudowa o szerokości elewacji frontowej z przedziału

wnioskowanego od 25,0 m do 30,0 m, zatem przyjęcie takiego rozwiązania dla planowanego budynku pozwoli zachować charakter zabudowy i doprowadzi do dopasowania nowej zabudowy do zastanego układu urbanistycznego. Sprecyzowano również, że wyznaczone szerokości dotyczą elewacji budynku od strony ul. [...] i mierzonej w rzucie ortogonalnym na granicę z działką drogową nr [...] obręb [...]. Wyniki te stanowiły podstawę dla wyznaczenia w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy od ul. [...] w przedziale od 25 m do 30 m. Ustalenie to, poczynione w oparciu o odstępstwo od zasadniczego sposobu wyznaczania omawianego parametru (§ 6 ust. 2 rozporządzenia), stanowiące przedział niższy niż średnia z obszaru, znajduje wyczerpujące uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno - urbanistycznej. Brak jest podstaw do kwestionowania sposobu ustalenia tego parametru.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku, tj. wysokość do górnej krawędzi attyki głównej została wyznaczona w analizie, a za nią w decyzji organu I instancji w przedziale 20 m - 22,0 m. Natomiast wysokość górnej krawędzi attyki niższej części budynku, położonej w centralnej części terenu została wyznaczona do 5 m. Organ zastosował przy ustalaniu parametru wysokości przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia. W analizie zobrazowano szczegółowo sposób kształtowania się wysokości budynków w obszarze analizowanym, akcentując jej duże zróżnicowanie. Podano, że wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków z obszaru kształtują się w przedziale od ok. 3 m - górne krawędzie attyk budynków gospodarczych (garaże) na dz. nr [...], [...], [...], [...] do ok. 22,5 m - górne krawędzie attyk budynków na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...]. Na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji zabudowa na wysokość: budynek na dz. nr [...] - wysokość attyki bryły głównej 20m (miejscowe przewyższenia budynku maja wysokość ok. 21m), budynek na dz. nr [...] i [...] -wysokość attyki bryły wyższej 22m (niższa część budynku ma wysokość ok. 16,5 m). Zaakcentowano też położenie terenu inwestycji pomiędzy ul. [...] a ul. [...], przy zabudowie na dz. nr [...], [...] o górnej krawędzi elewacji frontowej do górnej krawędzi attyki na wysokości ok. 22,5 m.

W oparciu o te dane w wynikach analizy ujęto słuszne spostrzeżenie, że planowana zabudowa położona jest w pierwszej linii zabudowy od strony drogi publicznej ul. [...] i powinna wysokością nawiązywać do budynków występujących w najbliższym sąsiedztwie, co zapewni wysokość 20m - 22 m do attyki przy przyjęciu, że maksymalna wysokość do górnej krawędzi attyki głównej budynku nie może przekroczyć rzędnej bezwzględnej 228,50 m n.p.m. Dodano, że obniżenie wysokości budynku do jednej kondygnacji w jego centralnej części (stanowiącej centralna część działki), czyli do 5m jest rozwiązaniem dopuszczalnym przy jednoczesnym odsunięciu od siebie części wyższych budynku - bacząc na to, że w obszarze występuje taki parametr. Taki tez zapis został transponowany do warunków zabudowy. Uwzględniając te okoliczności Kolegium zaaprobowało odstąpienie od wyznaczenia omawianego parametru dla nowoprojektowanej inwestycji na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia. Nie sposób bowiem wyznaczyć dla nowej zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich - skoro na działkach sąsiednich wynosi ona 20 m - dz. nr [...], 22,5 m (dz. nr [...], [...]) i 22 m (dz. nr [...] i [...]). Powyższe dowodzi uskokowego kształtowania się linii zabudowy od strony ul. [...], co nakazuje rozważenie możliwości wyznaczenia wysokości w oparciu o średnią z obszaru analizowanego (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). W obszarze średnia wysokość do górnych krawędzi attyk wynosi ok. 17,2 m, a z wyłączeniem zabudowy gospodarczej (zespół garażu na dz. nr [...], [...], [...], [...]) średnia wynosi 18 m. Taka wartość nie występuje jednak na żadnej działce z obszaru, w tym z najbliższego otoczenia terenu inwestycji.

Zdaniem Kolegium zaakcentowana w wynikach analizy potrzeba zachowania dotychczasowych zasad kształtowania architektury w pierwszej linii zabudowy od strony ul. [...], w którym położony jest teren inwestycji, wymaga odstąpienia od prostego odwzorowania średniej z obszaru, która nie oddaje specyfiki najbliższej i reprezentatywnej zabudowy z najbliższego otoczenia inwestycji. To zaś w zupełności uzasadnia zastosowanie wyjątkowego sposobu wyznaczenia omawianego parametru z § 7 ust. 4 rozporządzenia, co zostało wyczerpująco umotywowane w wynikach analizy. Rozwiązanie zalecane przez autora projektu decyzji, polegające na kontynuacji wysokości budynków na działkach nr [...] (20 m) - po wschodniej stronie terenu inwestycji i na dz. nr [...] i [...] (22m) - po zachodniej stronie terenu inwestycji pozwoli bowiem na zachowanie wymogów ładu przestrzennego w tym rejonie. W odniesieniu do wskazania w odwołaniu na pominięcie ustalenia wysokości budynków na dz. nr [...] i [...], że działki te są niezabudowane, co wyraźnie wynika z map załączonych do decyzji i ich legendy. Tym samym zarzut wyznaczenia omawianego parametru z naruszeniem przepisów rozporządzenia jest nietrafiony

Geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono poprzez ustalenie dachu płaskiego dla budynku, przy przyjęciu wysokości do attyki głównej (najwyższej) budynku na poziomie 20 m - 22 m oraz ustaleniu maksymalnej wysokości do górnej krawędzi attyki głównej nowej zabudowy nie przekraczającej rzędnej wysokości 228,5 m n.p.m. W analizie zaprezentowano w sposób szczegółowy geometrię dachów zabudowy z obszaru analizowanego, w tym zabudowy wielorodzinnej przekrytej dachami płaskimi zakończonymi gzymsem lub attyką i zabudowy usługowej, wśród której licznie występują dachy płaskie, w tym dachy połaciowe o niewielkim kącie nachylenia połaci dachowych do 10° i połaciowe łukowe. Zatem wyznaczona w decyzji geometria dachu zasługuje na uwzględnienie wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Rekapitulując, Kolegium stwierdziło, że ustalone w decyzji parametry zasadniczo znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze. Analiza stanowiąca kluczowy dowód w sprawie nie budzi wątpliwości zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności. Organ I instancji określił ponadto w badanej decyzji szczegółowe warunki zabudowy wynikające z przeprowadzonych uzgodnień i opinii organów współdziałających w sprawie, a także warunki w zakresie ochrony zieleni, ochrony przyrody, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem, ochrony korytarzy przewietrzania miasta i obszaru wymiany powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Określono także warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji.

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy [...] w K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, domagając się jej uchylenia, jak i uchylenia decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji strona skarżąca zarzuciła:

1. naruszenie prawa materialnego, to jest art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

- poprzez niewłaściwe wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej

zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, wyrażające się

ustaleniem w/w wskaźnika w oparciu o średni wskaźnik wielkości powierzchni

zabudowy na obszarze analizowanym, podczas gdy uwarunkowania zaistniałe na

terenie analizowanego obszaru urbanistycznego przemawiają za konstatacją, że

wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy dla terenu objętego wnioskiem

winien być ustalony w sposób odmienny, nieoparty na średnim wskaźniku

wielkości powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym;

względnie, przy założeniu, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji prawidłowo ustalono w oparciu o średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym,

- poprzez uwzględnienie przy wyliczaniu owego średniego wskaźnika działek z budynkami o skrajnie odmiennym przeznaczeniu aniżeli przeznaczenie zabudowy na terenie inwestycji oraz

- poprzez brak określenia w zaskarżonej decyzji, jakie są wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek w obszarze analizowanym, co uniemożliwia w tym zakresie weryfikację przedmiotowej decyzji, w tym w szczególności ustalenie, czy przyjęta przez organ w decyzji wartość wskaźników wielkości powierzchni zabudowy odpowiada rzeczywistej wartości wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni analizowanego terenu,

2. naruszenie prawa materialnego, to jest art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia

w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych:

* poprzez nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy, wyrażające się

wyznaczeniem linii zabudowy w odległości 3 m do 4, 5 m "od granicy z działką

drogową nr [...] obr. [...]" oraz w odległości 6,5 m "od granicy z działką

drogową nr [...] obr. [...]" co też nie pozwala na ustalenie czy

zachowany został statuowany w art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych

wymóg minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni;

* poprzez nieprawidłowe wyznaczenie linii zabudowy w odległości 3 m do 4, 5 m

"od granicy z działką drogową nr [...] obr[...]" w sytuacji, gdy zgodnie z

art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych linia zabudowy powinna być

wyznaczona w odległości min. 6 m od krawędzi jezdni drogi gminnej, zaś działka drogowa nr [...] obr. [...] stanowi drogę gminną, a zatem ustalona linia zabudowy jest niewłaściwa.

3. Naruszenie prawa materialnego, to jest art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 7 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

- poprzez niewłaściwe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyrażające się przyjęciem dla ustalenia nowej zabudowy górnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w oparciu o ustaloną wysokość dla budynku na działce [...] oraz dla budynków na działkach [...] oraz [...].

4. Naruszenie prawa materialnego, to jest to art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w zw. z art. 64 ustawy oraz w zw. z art. 106 kpa, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i nieprawidłowe przyjęcie, że porozumienie zawarte z Zarządem Dróg Miasta K. z dnia 16.04.2019 oraz następnie opinia 9.09.2019 oraz z dnia 26.02.2020 r. ma charakter wiążący, w sytuacji gdy wnioskodawca dokonał modyfikacji przedmiotowego wniosku w dniu 13.05.2020 r., rezygnując z obsługi komunikacyjnej od strony ul. [...] i w konsekwencji zaniechanie ustalenia, czy objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne ma zapewnioną należytą obsługę komunikacyjną,

5. Naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 7 w związku z art. 77 § 1 kpa w związku z art. 107 § 1 pkt 6 kpk poprzez zaniechanie

wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz poprzez

zaniechanie należytego uzasadnienia zajętego przez organ stanowiska, a w szczególności brak wyjaśnienia, dlaczego udział powierzchni biologicznie czynnej

terenu inwestycji ustalono na poziomie 30% oraz wskazania, jakie są wielkości

powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek

w obszarze analizowanym, co uniemożliwia w tym zakresie weryfikację

przedmiotowej decyzji, a także jaka w istocie jest odległość linii zabudowy od

zewnętrznej krawędzi jezdni.

W uzasadnieniu skargi przytoczone zarzuty zostały rozwinięte.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi.

W piśmie z dnia 8 grudnia 2021 r. uczestnik [...] sp. z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K. wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.

W związku z brakiem możliwości przeprowadzenia rozprawy zdalnej, stosownie do treści art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (DZ.U. z 2020r.poz.1842 t.j. z późn. zmianami), w sprawie zarządzono przeprowadzenie posiedzenia niejawnego celem rozpoznania sprawy.

Przechodząc do zarzutów, należy rozpocząć od kwestii linii zabudowy. Wyznaczona ona została zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (DZ.U.2003.1674.1588, dalej "Rozporządzenie"). Przepis ten wskazuje, że jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Wobec tego wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości od 3 m ( mierzone w linii zachodniej granicy działki nr [...] obr. [...]) do 4,5 m ( mierzone w linii zachodniej granicy działki nr [...] obr[...]) od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...]. Ponadto drugą nieprzekraczalną linię wyznaczono w odległości 6,5 m od granicy z działką drogową nr [...] obr. [...] ([...], droga wewnętrzna).

Skarga zarzuca nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy, co nie pozwala na ustalenie, czy został zachowany wymóg z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych, który dla dróg gminnych statuuje wymóg odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jedni. Z zarzutem tym Sąd się nie zgadza. Jeżeli wyniki analizy na to wskazują, organ ma obowiązek wyznaczenia linii nieprzekraczalnej od strony drogi publicznej, która określa jedynie maksymalny zasięg położenia planowanej zabudowy względem drogi publicznej, nie przesądzając jednak ostatecznej lokalizacji. Przepisy Rozporządzenia nie określają, że sposób wyznaczenia linii zabudowy ma się odnosić do zewnętrznej krawędzi jezdni. W analizie /k.459/ wskazano, że po północnej stronie ul. [...] ( działki drogowej nr [...], drogi publicznej) znajdują się budynki w granicy z działką drogową ( na dz. nr [...]), jak też i w odległości ok. 20,5 m ( dz. nr [...]), natomiast przedłużenie zabudowy na działkach nr [...] i [...] wyznacza w terenie linię przebiegającą w odległości od ok. 3 m ( w rejonie zachodniej granicy działki nr [...]) do ok. 4,5 m ( w rejonie zachodniej granicy działki nr [...]). Taką też linię określono w decyzji. Jednocześnie wskazano, że ograniczeniem w lokalizacji obiektów będą przepisy m.in. regulujące odległość nowej zabudowy od infrastruktury drogowej istniejącej i projektowanej, zgodnie z ustawą z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych. W ocenie Sądu taki zapis, odwołujący się do odległości wskazanej w ustawie o drogach publicznych, gwarantuje zgodność wyznaczonej linii zabudowy z przepisami odrębnymi, w tym wypadku ze wskazaną ustawą. Należy bowiem czytać zapis w decyzji w ten sposób, że wyznacza on nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości od 3 do 4,5 m od granicy działki drogowej nr [...] ( drogi publicznej, ul. [...]), z obowiązkiem zachowania podległości z ustawy o drogach publicznych. Jeśli zatem w jakimś miejscu odległość 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni będzie większa niż wskazane odległości od granicy działki drogowej , to należy wziąć pod uwagę jako nieprzekraczalną odległość ustaloną w ustawie o drogach publicznych. W ocenie Sądu odwołanie się do ustawy, wskazane jako ograniczenie w lokalizacji obiektów, jest tu całkowicie wystarczające.

Kolejny zarzut dotyczył braku określenia, jakie są wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do wielkości powierzchni poszczególnych działek, co zdaniem skarżącego uniemożliwia weryfikację decyzji. Zarzut ten jest bezzasadny. W aktach znajduje się tabela /k.462/ zawierająca omówienie zbioru działek z obszaru analizowanego. Jak chodzi o powierzchnię zabudowy, tabela zawiera dane z sumy powierzchni poszczególnych działek składających się na dany teren, gdzie istnieje określona zabudowa (kompleksy budynków). Jest to sensowne, albowiem rozdrabnianie na poszczególne działki w ramach kompleksu prowadziłoby do obliczania powierzchni działek zabudowanych fragmentami budynków. Niezależnie od tego, podane są numery wszystkich działek, więc można je zweryfikować.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z § 5 ust. 1 Rozporządzenia wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Teren, o którym mowa w tym i innych przepisach dotyczących warunków zabudowy, jest to zazwyczaj obszar jednej lub kilku działek ewidencyjnych.

Co się tyczy zarzutu poprzestania na średnim wskaźniku powierzchni zabudowy, jako nie oddającym należycie specyfiki obszaru, wskazać należy, że średni wskaźnik wynosił 44 %, zaś bez zabudowy gospodarczej (zespołu garaży) – 40 %. Wskaźnik w decyzji jest mniejszy niż średni. Należy przy okazji zaznaczyć, że średnia z obszaru prawidłowo musi obejmować wszystkie tereny, bez względu na to, jaka zabudowa się na nich znajduje. W analizie podkreślono, że istniejąca zabudowa charakteryzuje się bardzo dużym zróżnicowaniem gabarytów i cech zagospodarowania terenów działek ( rozpiętość powierzchni zabudowy od 18 % do ok. 66 %). Wyznaczenie wskaźnika(+-) 39 % w oparciu o § 5 ust. 2 Rozporządzenia, zgodnie z wnioskiem inwestora w sposób mniejszy niż wyliczona średnia z obszaru, nie jawi się jako niewłaściwe, wobec faktu, że, jak to słusznie wskazało SKO, nie nawiązuje do wartości skrajnych. Przeciwnie, jak to wskazał organ I instancji, parametry zabudowy uzyskane w oparciu o wnioskowany wskaźnik nawiązywać będą do parametrów zabudowy sąsiedniej. Można w tym miejscu zauważyć, że wskaźnik powierzchni zabudowy dla nieruchomości skarżącej wynosi 31 %.

Odnośnie twierdzenia skargi, że działka nr [...] stanowi inwestycyjną całość z działkami nr [...], [...], [...] jako objęta jedną decyzją o warunkach zabudowy zabudowy, wskazać należy, że jak wynika z mapy obszaru analizowanego, zabudowa znajduje się tylko na działce nr [...], więc prawidłowo tylko ta działka została pojedynczo ujęta w tabeli /k.462/.

Jak chodzi o powierzchnię biologicznie czynną, została ona wyznaczona wedle jednoznacznych wskazań Wydziału Kształtowania Środowiska /k.52 i 178 akt adm./.

W ocenie Sądu prawidłowo także została ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, w oparciu o § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Budynek bowiem usytuowany ma być w pierwszej linii zabudowy od ul. [...], pomiędzy budynkiem na dz. [...], którego górna krawędź leży na wysokości 20 m, oraz między budynkiem na dz. nr [...] i [...] z górną krawędzią na wysokości 22 m. Zaznaczenia wymaga, że średnia z obszaru wynosi 17,2 m, ale wyznaczenie wysokości wg średniej słusznie nie było brane pod uwagę. Albowiem niezależnie od budynków w I linii zabudowy, także budynki w głębi, sąsiadujące z projektowaną zabudową, są wyższe. Przykładowo, budynki na działkach nr [...], [...] i [...] mają 22,5 m do górnych krawędzi, zaś budynki na nieruchomościach -działkach nr [...] i [...] – od 22m do 22,8m. Jeśli zatem wokół projektowanego budynku przeważa zabudowa w granicach 20-22,8 m, to ustalenie tej wysokości wedle średniej ( § 7 ust. 3 Rozporządzenia) nie powinno mieć miejsca. Prawidłowym jest rozwiązanie polegające na nawiązaniu do wysokości budynków z I linii zabudowy, co harmonijnie wpisze projektowany budynek w istniejącą zabudowę.

Co do zarzutu, że po opinii Zarządu Dróg zmieniono wniosek i nie ponowiono kolejny raz jego opiniowania – stwierdzić należy, że Sąd nie dostrzega tutaj takiej konieczności. Jak słusznie wskazał organ II instancji, Zarząd Dróg Miasta K. wypowiedział się w kwestii wystarczalności obsługi komunikacyjnej inwestycji od ul. [...]. Zmiana wniosku przez inwestora dokonana pismem z dnia 11.05.2020r. polegająca na rezygnacji z obsługi komunikacyjnej inwestycji od strony ul. [...] podyktowana była właśnie stanowiskiem zarządcy drogi ujętym w opinii z 26.02.2020r., zgodnie z którym dostęp i obsługa terenu inwestycji winny mieć miejsce wyłącznie od strony ul. [...], co spełnia warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Takie też stanowisko zawarł organ I instancji w decyzji /k.576 verte/, albowiem posiadał opinię Zarządu Dróg w tej kwestii.

W świetle powyższego, skoro zarzuty formułowane w skardze nie okazały się zasadne, a Sąd nie dostrzega innych kwestii niezgodnych z przepisami, na zas. art. 151 p.p.s.a. skargę oddalono.