Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 783/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2022-12-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1, ust. 5a
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: par. 5 ust. 2, par. 6 ust. 1, par. 7 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Agata Sobieszek-Krzywicka Asesor WSA Tomasz Furmanek po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi E.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 12 lipca 2022 r. nr SKO.4150.266.2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. dc


UZASADNIENIE

Sygn. akt II SA/Łd 783/22v

UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 12 lipca 2022 r. nr SKO.4150.266.2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, po rozpatrzeniu odwołania E.W., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z 10 maja 2022 r. nr DPRG-UA-X.610.2022 o warunkach zabudowy dla inwestycji.

Jak wynika z akt sprawy decyzją z 10 maja 2022 r. Prezydent Miasta Łodzi, po rozpatrzeniu wniosku E.W., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...], na fragmencie działki nr ew. [...], obręb [...] (o pow. 1278m2).

W odwołaniu od powyższej decyzji E.W. reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, ponosząc zarzuty:

1. naruszenia przepisów postępowania - art. 7, art. 10, art. 77, art. 80 k.p.a. oraz § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 z późn.zm. - dalej w skrócie "rozporządzenie") poprzez:

a) uchylenie się od wszechstronnego działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,

b) niezebranie pełnego materiału dowodowego oraz nieprzeprowadzenie wyczerpującej analizy urbanistyczno-architektonicznej, co miało istotny i decydujący wpływ na wynik sprawy, albowiem doprowadziło do odmowy ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy dla inwestycji, w sytuacji gdy wnioskowane parametry odpowiadały warunkom i wymaganiom ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz stanowiły o kontynuacji istniejącej zabudowy,

2. naruszenia prawa materialnego - art. 61 u.o.p.i.z.p. oraz § 3, 4, 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia, poprzez wydanie decyzji ustalającej niższe niż wnioskowane parametry zabudowy w zakresie wnioskowanej inwestycji, w sytuacji gdy wnioskowane parametry zabudowy odpowiadały warunkom i wymaganiom ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz stanowiły o kontynuacji istniejącej zabudowy.

Powołaną na wstępie decyzją z 12 lipca 2022 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 735 z późn.zm. - dalej w skrócie "k.p.a."), art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz.U. z 2022 r., poz. 503 - dalej w skrócie "u.o.p.i.z.p."), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy przytoczył brzmienie art. 6 ust. 2 pkt 1 u.o.p.i.z.p., art. 59 i art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.o.p.i.z.p., a następnie stwierdził, że organ pierwszej instancji prawidłowo ocenił, że planowana inwestycja spełnia wszystkie warunki z art. 61 ust. 1 u.o.p.i.z.p., co pozwala na określenie w decyzji wielkości parametrów budynku oraz pozostałych cech planowanej zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały na mapie w skali 1:1000, w odległości odpowiadającej trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji od strony drogi wewnętrznej stanowiącej działkę nr ew. [...] (3 x 78,0 m = 234,0 m). Stosowna mapa znajduje się w aktach sprawy i zawiera wszystkie niezbędne elementy pozwalające na ustalenie, jaki obszar, a tym samym jakie nieruchomości poddane zostały analizie pod kątem cech i parametrów zabudowy istniejącej w otoczeniu terenu inwestycji. Analizą objęto wszystkie działki zabudowane z uwzględnieniem ich numeracji, położenia i powierzchni oraz powierzchni zabudowy, funkcji zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowych budynków, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych oraz elementów geometrii dachu. Według analizy urbanistycznej nieruchomość przy ul. [...] zlokalizowana jest w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej. Wzdłuż ul. [...] występują także budynki o funkcji usługowej i produkcyjnej (głównie zakłady kamieniarskie). Bezspornym jest wobec tego, że planowana inwestycja (budynki mieszkalne wielorodzinne) stanowi kontynuację zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym pod względem funkcji. Wskaźniki, o których mowa w § 5 - § 8 rozporządzenia (tj. wskaźnik powierzchni zabudowy, wysokość i szerokość elewacji frontowej oraz geometrię dachu) wyznacza się jako wielkości uśrednione, bądź inne niż średnie. Ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik jest bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. W przepisach § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia zawarte są normy dopuszczające wyznaczenie innej linii zabudowy, innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, innej szerokości elewacji frontowej oraz innej wysokości elewacji frontowej od średniej ustalonej na podstawie § 1 każdego z tych paragrafów, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej (przeprowadzonej przez urbanistę lub architekta).

Możliwe jest więc w zakresie wymienionych wskaźników w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania istniejące w otoczeniu terenu inwestycji, w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku.

Jak stwierdziło Kolegium ustalone w decyzji organu pierwszej instancji parametry inwestycji odbiegają od wnioskowanych. Organ administracji nie jest bezwzględnie związany parametrami technicznymi obiektu budowlanego, które mogą być ustalone odmiennie od wskazanych we wniosku, o ile nie niweczy to zamierzenia budowlanego. Wobec braku możliwości uwzględnienia wniosku inwestora w zakresie planowanych parametrów inwestycji możliwe są dwa rozwiązania. Po pierwsze odmowa ustalenia warunków zabudowy z uwagi na fakt, że w obszarze analizowanym brak jest zabudowy, która pod względem cech, parametrów i gabarytów może stanowić punkt odniesienia dla planowanej inwestycji. Po wtóre możliwe jest też ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia na podstawie cech, parametrów i gabarytów zabudowy istniejącej, bądź najbardziej reprezentatywnej dla planowanej inwestycji. W rozpatrywanej sprawie uznano, że zachodzi właśnie ta druga sytuacja. Określenie w decyzji organu pierwszej instancji wielkości poszczególnych parametrów (wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzie elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu) zostało dokonane poprzez wskazanie wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych), których inwestorowi nie wolno przekroczyć. Odzwierciedleniem przeprowadzonej analizy jest pkt II. 1 decyzji "Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego", który ustala:

- nieprzekraczalne linie zabudowy od strony ul. [...] oraz od strony drogi wewnętrznej - ul. [...], zgodnie z załącznikiem graficznym do niniejszej decyzji;

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej i projektowanej łącznie wyrażony w stosunku do powierzchni fragmentu działki o nr ew. [...] obręb [...] od 0,29 do 0,38;

- szerokość elewacji frontowej dla każdego z budynków (od strony ul. [...]) od 11,5 m do 17,5 m;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: od 4 m do 6 m;

- geometria dachu (układ połaci dachowych, kąt nachylenia połaci dachowych, wysokość kalenicy, kierunek kalenicy): dach wielospadowy (w tym dwuspadowy) lub jednospadowy, o kącie nachylenia głównych połaci dachowych od 1° i do 25°, kierunku kalenicy głównej - równoległym lub prostopadłym do granicy terenu inwestycji z działką drogową ul. [...], wysokość kalenicy głównej - od 5,5 m do 7,5 m.

SKO odnosząc się następnie do zakwestionowanych w odwołaniu parametrów inwestycji ustalonych w decyzji organu pierwszej instancji w zakresie linii nowej zabudowy wyjaśniło, że działka nr [...] przylega do dwóch dróg, tj. do drogi publicznej ul. [...] oraz do drogi wewnętrznej ul. [...], z której przewidziano zjazd na teren inwestycji. Z uwagi na narożne usytuowanie ternu inwestycji, linię zabudowy zasadnie wyznaczono, jako nieprzekraczalną, od strony obu tych dróg. Od strony ul. [...] w odległości 8 m od krawędzi jezdni tej drogi, co pozostaje w zgodzie z art. 43 ustawy o drogach publicznych, zaś od strony ul. [...] w granicy terenu inwestycji, co obrazuje załącznik graficzny do decyzji. Taki sposób wyznaczenia linii zabudowy w tej sprawie odpowiada § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia.

Jeśli chodzi o wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, o którym mowa w § 5 rozporządzenia, organ odwoławczy stwierdził, że rozważany wskaźnik w obszarze analizy jest bardzo zróżnicowany i zawiera się w przedziale od 0,03 do 0,81; średnio 0,29. Dla planowanej zabudowy parametr ten wyznaczono w stosunku do części działki nr [...] stanowiącej teren inwestycji w przedziale od 0,29 do 0,38; tj. od średniej wielkości w obszarze analizowanym dla całej zabudowy do 0,38, tj. do średniej wielkości w obszarze analizowanym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Wbrew twierdzeniom odwołania, taki sposób ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy należy uznać za prawidłowy. Co prawda w obszarze analizowanym występują działki, na których wskaźnik zabudowy jest znacznie większy, to jednak nie oznacza to automatycznie konieczności przeniesienia tych wielkości na teren inwestycji. Wszystkie wskaźniki w obszarze analizowanym muszą być uwzględniane przy obliczaniu wielkości średniej, natomiast sam fakt, że w obszarze tym jest wskaźnik równy czy większy od wnioskowanego nie nakłada na organ orzekający obowiązku uwzględnienia wniosku w tym zakresie, tj. ustalenia tego wskaźnika na poziomie np. maksymalnym w obszarze. Konieczne jest bowiem uwzględnienie konkretnych uwarunkowań na danym terenie. Wbrew twierdzeniom odwołania, to nie ustalenie wskaźnika na poziomie średnim, a dopuszczenie wyjątku od tej zasady wymaga zarówno szczegółowej analizy, jak też uzasadnienia. Analiza taka musi uwzględniać nie tylko zasadę wolności w zagospodarowaniu terenu przez właściciela, ale także zawierać ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku na obszarze analizowanym. W tej sprawie nie można pominąć faktu, że planowana inwestycja przewidziana jest do realizacji w bezpośrednim otoczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o niewielkiej intensywności zabudowy. Działki sąsiednie zlokalizowane po tej samej stronie ul. [...] co teren inwestycji (od ul. [...] w kierunku wschodnim) charakteryzują się zabudową niską, o wysokości wskaźnika powierzchni zabudowy maksymalnie 0,28 w przypadku zabudowy mieszkaniowej oraz 0,71 na działce o funkcji usługowo produkcyjnej (zakład kamieniarki). Analogiczny sposób zabudowy i zagospodarowania terenu występuje vis a vis terenu inwestycji, wzdłuż ul. [...]. Aczkolwiek jedna z działek oznaczona nr ew. [...] posiada wskaźnik powierzchni zabudowy 0,57, to jednak nie można nie dostrzec, że zarówno powierzchnia tej działki, jak niewielka intensywność zabudowy (budynek mieszkalny jednorodzinny, jednokondygnacyjny z zabudową gospodarczą) nie mogą stanowić wzorca dla planowanej inwestycji pod względem tego parametru. Kolegium zauważyło nadto, że po przeciwnej stronie ul. [...] zlokalizowane są obiekty wielorodzinne, jednakże jest to obszar odmienny pod względem urbanistycznym i architektonicznym, co nie może pozostawać bez wpływu na ocenę dopuszczalności i skali potencjalnego inwestowania na działce nr [...].

Organ drugiej instancji podkreślił również, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.o.p.i.z.p. nie jest wprowadzenie automatyzmu w działaniu organów, który oznaczałby, że jeżeli w obszarze analizowanym występuje chociażby jeden obiekt o parametrach wnioskowanych przez inwestora, to wniosek w tym zakresie musi podlegać uwzględnieniu. Przyjęcie określonego wskaźnika powierzchni zabudowy w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia nie może być bezkrytyczne, zabieg musi być usprawiedliwiony wynikami sporządzonej w sprawie analizy. W tej sprawie zaś wyniki analizy nie uzasadniają zastosowania odstępstwa w wymiarze wyższym niż to wskazano w decyzji, tj. do 0,38.

W zakresie szerokości elewacji frontowej organ odwoławczy stwierdził, że w obszarze analizowanym wielkość tego parametru dla całej zabudowy kształtuje się w przedziale od 5,0 m do 74,0 m; średnio 14,5 m, co z tolerancją 20 % wynosi od 11,6 m do 17,4 m. Tak szeroki przedział wielkości wynika z faktu, że w granicach obszaru analizy występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jak również wielorodzinna (m. in. przy ul. [...], ul. [...]) o szerokościach elewacji frontowych odpowiednio 68,0 m i 74,0 m jak też zabudowa przemysłowa. Organ pierwszej instancji szerokość frontu budynków od strony drogi wewnętrznej ustalił zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, tj. w przedziale od 11,5 m do 17,5 m. Organ drugiej instancji odnosząc się do sposobu wyznaczania tego parametru dla planowanej inwestycji odwołał się do zabudowy w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji, zdominowanej przez zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w którą należy wkomponować nową zabudowę o tej samej funkcji, jednakże o odmiennej architekturze. Z tego względu ustalenie szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej wielkości z obszaru analizy ma na celu pogodzenie ustalonych warunków zabudowy z zasadą zachowania ładu przestrzennego. Wobec tego ustalenie szerokości elewacji frontowej od 11,5 m do 17,5 m jest rozwiązaniem najbardziej optymalnym.

Organ drugiej instancji weryfikując w dalszej kolejności poprawność ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej według § 7 rozporządzenia stwierdził, że w obszarze analizowanym występują budynki o wysokościach elewacji frontowych od 2,5 m do 22,5 m; średnio 6,0 m. Ponieważ wysokość elewacji frontowych na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, w myśl § 7 ust. 3 rozporządzenia parametr ten dla nowej zabudowy należałoby wyznaczyć na podstawie wysokości średniej tj. 6,0 m. Inwestor planuje budynki o wysokość elewacji frontowej 15,0 m do 16,0 m. Wnioskowana wysokość jest większa od średniej. W ocenie organu pierwszej instancji w tej sprawie nie ma jednakże podstaw do zastosowania odstępstwa, o którym mowa w § 7 ust. 4 rozporządzenia. Przeprowadzona analiza wykazała wprawdzie istnienie w obszarze analizowanym obiektów wyższych zlokalizowanych przy ul. [...] i ul. [...], jednakże uzasadnieniem dla odmowy przeniesienia tych wysokości na teren inwestycji są okoliczności wskazane wyżej, w części niniejszego uzasadnienia dotyczącej szerokości elewacji frontowej. Analogicznie rzecz się ma w przypadku wysokości głównej kalenicy.

Podsumowując Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi stwierdziło, że organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego oraz dokonał prawidłowej oceny zabudowy i zagospodarowania tego obszaru, w wyniku której ustalił cechy istniejącej zabudowy w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanych budynków, w szczególności w zakresie jego gabarytów i parametrów. W sprawie spełnione zostały pozostałe wymogi z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną - ul. [...] oraz dwa projektowane zjazdy, a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest wreszcie zgodna z przepisami odrębnymi. Zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 ustawy. Uwzględnienie wniosku inwestora w zakresie zmiany parametrów wskazanych w odwołaniu nie było możliwe z uwagi na okoliczności szczegółowo opisane w uzasadnieniu niniejszej decyzji. Organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił również, że część działki ewidencyjnej nr [...] znajduje się na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tym stanie rzeczy możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części tej działki zlokalizowanej poza granicami planu miejscowego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi E.W. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych, podnosząc zarzuty:

1. naruszenia przepisów postępowania tj.: art. 6, art. 7, art. 8, art.10, art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez uchylenie się od wszechstronnego działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, procedowanie w sposób naruszający zasadę równego tratowania oraz zasadę procedowania w sposób budzący zaufanie obywateli do Państwa, niezebranie pełnego materiału dowodowego oraz nieprzeprowadzenie wyczerpującej analizy urbanistyczno-architektonicznej, które miało istotny i decydujący wpływ na wynik sprawy, albowiem doprowadziło do odmowy ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy dla inwestycji, w sytuacji, gdy wnioskowane parametry odpowiadały warunkom i wymaganiom ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz stanowiły o kontynuacji istniejącej zabudowy,

2. naruszenie prawa materialnego - art. 61 u.o.p.i.z.p. oraz § 3, 4, 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia poprzez wydanie decyzji ustalającej niższe niż wnioskowane parametry zabudowy w zakresie wnioskowanej inwestycji, w sytuacji gdy wnioskowane parametry zabudowy odpowiadały warunkom i wymaganiom ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz stanowiły o kontynuacji istniejącej zabudowy.

Autor skargi wniósł również o dopuszczenie dowodu z dokumentów: decyzji nr PPZ.1.532/09 o warunkach zabudowy i mapy, na okoliczność warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz charakteru istniejącej zabudowy obszaru analizowanego oraz wniosków przeprowadzonej analizy urbanistycznej.

Zdaniem strony zaskarżona decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa i jako taka nie powinna się ostać. Istotę rozstrzygnięcia, które skarżąca kwestionuje, stanowi ograniczenie ustalonych w wydanej decyzji parametrów w stosunku do objętych wnioskiem. Wskazując na art. 6 ust. 2 pkt 1 u.o.p.i.z.p. autor skargi podniósł, że ocena wnioskowanych parametrów planowanej zabudowy nie została poprzedzona wyczerpującą, pełną i odnoszącą się szczegółowo do wnioskowanych parametrów analizą urbanistyczną, a została ograniczona do określenia wartości średnich z pominięciem niezbędnego elementu takiej analizy, jak ocena wpisywania się wnioskowanego obiektu w charakterystykę zabudowy w obszarze analizowanym oraz uzupełnianie jego funkcji oraz argumentację polegającą na wskazaniu, że właściwym jest przyjęcia parametrów średnich, co uzasadnia odmowę uwzględnienia wnioskowanych. Parametry wnioskowanej inwestycji zostały określone w taki sposób, aby stanowiły kontynuację funkcji i sposobu zagospodarowania działek sąsiednich. Dla nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie planowanej inwestycji wydane zostały warunki zabudowy na zabudowę wysoką ze względu na ekran akustyczny, jaki będą tworzyły te bloki dla budynków znajdujących się na osiedlu C. na obszarze od ulicy R. do projektowanej ulicy [...]. Budynki średniowysokie do V kond. mają izolować osiedle C. przed hałasem komunikacyjnym generowanym przez ruch samochodów korzystających z ulicy [...]. Analogiczna sytuacja dotyczy działki ul. [...], która znajduje się w obszarze analizy oraz dwóch pozostałych bloków zlokalizowanych ul. [...] i [...], które także są budynkami średniowysokimi (h=12m) i stanowią ekran akustyczny dla osiedla C. od [...]. Szerokość budynku wynosi 74 m, mimo, iż w jego analizie nie było tak długich elewacji.

Zdaniem strony skarżącej tak samo jak odstępstwo od wartości średniej musi zostać uzasadnione, tak samo odmowa uwzględnienia wnioskowanych parametrów nowej zabudowy, zwłaszcza jeśli mieszczą się one w granicach parametrów istniejącej już zabudowy (ale przekraczają wartości średnie), musi być poprzedzona analizą i uzasadniona poprzez wskazanie konkretnych przyczyn, dla których wnioskowany obiekt (sposób zagospodarowania terenu) został uznany za nie odpowiadający ładowi przestrzennemu i cechom dotychczasowej zabudowy.

Odmowa ustalenia wnioskowanych parametrów jest w ocenie skarżącej nieprawidłowa. Została oparta na niewłaściwej, niepełnej i błędnej analizie urbanistyczno-architektonicznej obszaru analizowanego, w sytuacji, w której wnioskowane parametry znajdują uzasadnienie - odpowiadają zastanemu ładowi architektoniczno-urbanistycznemu. Organ zobowiązany był do oceny wnioskowanych parametrów (a przynajmniej odniesienia się do nich), w kontekście prawa właściciela do zabudowy i zagospodarowania jego nieruchomości, która, jeśli pozostaje zgodna z przepisami nie powinna doznawać nieuzasadnionych ograniczeń. Nadto sposób rozstrzygnięcia sprawy budzi wątpliwości co do spełnienia postulatu równego traktowania w kontekście szeregu wydawanych decyzji o warunkach zabudowy i realizowanych inwestycji, gdzie wielokrotnie pozwala się na niezwykle intensywną zabudowę, a w przypadku przedmiotowej nieruchomości współczynniki zostały określone na bardzo niskim poziomie, nie uwzględniającym wyników wcześniejszych analiz urbanistycznych.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że zgodnie z art. 15 zzs4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842), zwanej ustawą covidową, znowelizowanym na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1090), z dniem 3 lipca 2021 r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Zgodnie zaś z art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Na tle tego przepisu Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 30 listopada 2020 r., sygn. akt II OPS 6/19, wyraził pogląd, iż "prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m.in. dla ochrony zdrowia. Nie ulega wątpliwości, że celem stosowania konstrukcji przewidzianych przepisami uCOVID-19 jest m.in. ochrona życia i zdrowia ludzkiego w związku z zapobieganiem i zwalczaniem zakażenia wirusem COVID-19 (...). Z perspektywy zachowania prawa do rzetelnego procesu sądowego najistotniejsze jest zachowanie prawa przedstawienia przez stronę swojego stanowiska w sprawie (gwarancja prawa do obrony). (...) Dopuszczalne przepisami szczególnymi odstępstwo od posiedzenia jawnego sądu administracyjnego na rzecz formy niejawnej winno bowiem następować z zachowaniem wymogów rzetelnego procesu sądowego".

Zważywszy na treść powyższej regulacji zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału II z 14 listopada 2022 r., niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej, ziściły się bowiem warunki określone w tym przepisie. Rozpoznanie tej sprawy jest konieczne, co znajduje potwierdzenie w zarządzeniu o rozprawie zdalnej z 11 października 2022 r., jednakże rozprawy tej, wymaganej przez ustawę, nie można przeprowadzić na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku z uwagi na fakt, że skarżący, organ oraz uczestnicy postępowania nie złożyli oświadczeń o możliwościach technicznych w zakresie uczestniczenia w tej rozprawie, mimo wezwania, co skutkowało skierowaniem sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w trybie tego przepisu, o czym strony zostały zawiadomione w drodze zarządzenia z 14 listopada 2022 r.

Wymagany przy tym, przywołaną wyżej uchwałą NSA, standard ochrony praw stron w niniejszej sprawie został zachowany, skoro wskazanym powyżej zarządzeniem strony zostały powiadomione o skierowaniu sprawy na posiedzenie niejawne i miały możliwość zajęcia stanowiska w sprawie, względnie uzupełnienia dotychczasowej argumentacji (zarządzenie o rozprawie zdalnej z 25 listopada 2021 r.), z czego nie skorzystały.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) - powoływanej dalej jako: "p.p.s.a." - sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Stwierdzenie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obliguje sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, a ponadto może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.).

Mając powyższe na uwadze, Sąd dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi oraz poprzedzającej jej decyzji Prezydenta Miasta Łodzi stwierdził, że odpowiadają one prawu, wobec czego brak jest podstaw do usunięcia ich z obrotu prawnego, jak oczekuje tego skarżąca.

Przedmiotem skargi jest decyzja w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. [...], na fragmencie działki nr ew. [...], obręb [...] (o pow. 1278m2). Spór zaś koncentruje się wokół parametrów jakie określił organ dla planowanej inwestycji.

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowił art. 61 u.o.p.i.z.p. w myśl którego wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustalenie przez właściwy organ administracji publicznej, czy wspomniane warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.o.p.i.z.p. faktycznie zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588). W pierwszej więc kolejności, obowiązkiem organu administracyjnego w świetle § 3 ust. 1 rozporządzenia jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego i przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.o.p.i.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.o.p.i.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 ww. rozporządzenia).

Z powyższych unormowań wynika, że ustawodawca w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.o.p.i.z.p. wprowadził tzw. "zasadę dobrego sąsiedztwa", czy też mówiąc inaczej "zasadę kontynuacji funkcji". Istotą tej zasady jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Celem tego przepisu, zgodnym z wymogami ładu przestrzennego, jest dopuszczenie do powstania nowej zabudowy jako uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych, przy czym, pojęcie sąsiedztwa, którym posługuje się art. 61 ust. 1 pkt 1 u.o.p.i.z.p. należy rozumieć szeroko. Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną. Za takim rozumieniem sąsiedztwa przemawia wykładnia celowościowa i systemowa ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pod pojęciem "ładu przestrzennego" ustawodawca rozumie takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.o.p.i.z.p.). Kontynuacja funkcji w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.o.p.i.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Zatem, kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Ochrona ładu przestrzennego na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ma bowiem na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa zabudowy i nadmiernego ograniczenia prawa własności, gdyż to godziłoby w chronione konstytucyjnie wartości (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP) i zasadę wolności zagospodarowania terenu wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.o.p.i.z.p. W myśl tej zasady każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (vide: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 13 grudnia 2017 r. II OSK 779/17 – Lex nr 2427484, 22 marca 2017 r. II OSK 1840/15 – Lex nr 2316497, 28 kwietnia 2020 r. II OSK 539/19 – Lex nr 3009343, 22 stycznia 2020 r. II OSK 3490/18 – www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Innymi słowy, w ramach zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.o.p.i.z.p., nawet uzupełnienie funkcji o nową nie oznacza braku kontynuacji dotychczasowej funkcji, ponieważ to od okoliczności konkretnej sprawy zależy czy mamy do czynienia z funkcjami, których wystąpienie na terenie analizowanym da się pogodzić, czy też mamy do czynienia z funkcjami, które wzajemnie się wykluczają.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy powołanego już wcześniej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku. Z przepisu § 1 rozporządzenia wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podstawową i niezmiernie istotną czynnością w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli analizy urbanistycznej. Rzeczona analiza ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 roku w sprawie IV SA/Po 926/11).

W toku postępowania administracyjnego organ wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wynikiem prowadzonej analizy było ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z urządzeniami budowlanymi przewidzianej do realizacji na części dz. nr [...] w Ł. przy ul. [...], obręb [...], o pow. 1278 m2. Co do zasady decyzja jest pozytywna dla strony skarżącej, ale określone parametry inwestycji odbiegają od wnioskowanych przez inwestora, co jest przedmiotem sporu w tej sprawie.

Inwestor we wniosku określił:

- powierzchnia terenu inwestycji 1278m2,

- pow. istniejącej zabudowy – ok. 134m2,

- pow. projektowanej zabudowy - 678m2,

- szerokość elewacji frontowej od 24m do 32 m,

- liczba kondygnacji – 5,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej- od 15 m do 16m,

- kąt nachylenia dachu –od 2 do 100, dach dwuspadowy lub płaski

W decyzji I instancji, utrzymanej w mocy decyzją SKO określono:

- nieprzekraczalne linie zabudowy od strony ul. [...] oraz od strony drogi wewnętrznej - ul. [...], zgodnie z załącznikiem graficznym do niniejszej decyzji – według § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia,

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej i projektowanej łącznie wyrażony w stosunku do powierzchni fragmentu działki o nr ew. [...] obręb [...] od 0,29 do 0,38 - § 5 ust. 2 rozporządzenia,

- szerokość elewacji frontowej dla każdego z budynków (od strony ul. [...]) od 11,5 m do 17,5 m zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia +/- 20%toelrancji

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: od 4 m do 6 m - § 7 ust. 4 rozporządzenia,

- geometria dachu (układ połaci dachowych, kąt nachylenia połaci dachowych, wysokość kalenicy, kierunek kalenicy): dach wielospadowy (w tym dwuspadowy) lub jednospadowy, o kącie nachylenia głównych połaci dachowych od 1° i do 25°, kierunku kalenicy głównej - równoległym lub prostopadłym do granicy terenu inwestycji z działką drogową ul. [...], wysokość kalenicy głównej - od 5,5 m do 7,5 m – zgodnie z § 8 rozporządzenia.

Jak wynika z akt sprawy organ przeprowadził analizę urbanistyczną na terenie wyznaczonym zgodnie z wymogami art. 61 ust. 5a u.o.p.i.z.p. (3 x front terenu = 3 x 78m = 234m2). Badaniu poddano ponad 100 działek ewidencyjnych. Jak poprawnie ustalił organ w granicach terenu analizowanego występuje wnioskowana zabudowa wielorodzinna, choć co należy podkreślić na tym terenie dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Doskonale układ tej zabudowy odzwierciedla załącznik graficzny do analizy. Zatem trafnie przyjęto, że spełniona jest zasada dobrego sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.o.p.i.z.p.

Jeśli chodzi o parametry zabudowy występującej w granicach terenu analizowanego, to zostały one przedstawione czytelnie w tabeli, prawidłowo określono wartości średnie tychże parametrów. Analiza wnioskowanych parametrów ze wskaźnikami określonymi w tabeli dowodzi, że wpisują się one w parametry zabudowy wielorodzinnej występującej na tym terenie, jednakże odbiegają od średnich wartości występujących w granicach terenu analizowanego. W tym zakresie Sąd w pełni podziela przedstawioną argumentację i wnioski zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Przepisy rozporządzenia, ustanawiają jako zasadę ustalanie parametrów nowej inwestycji według wartości średnich. Odstępstwa od tych wartości stanowią wyjątek od tej zasady i dopuszczalne są tylko wówczas gdy wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.o.p.i.z.p. Ustalenie konkretnego parametru jako wartości odbiegającej od średniej wymaga natomiast uzasadnienia.

W niniejszej sprawie, w ocenie Sądu nie można skutecznie zakwestionować parametrów ustalonych w kontrolowanej decyzji, również z uwagi na ich rzetelne uzasadnienie.

Jeśli chodzi o wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, to został on określony zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, a zatem na zasadzie wyjątku od wartości średnich. Z analizy wynika, że wynosi on w obszarze od 0,03 do 0,81, średnio 0,29. W dec. ustalono go od 0,29 do 0,38. Ustalając odstępstwo od wartości średnich organ wyjaśnił, że należało w tym wypadku uwzględnić konkretne uwarunkowania na danym terenie, a przede wszystkim to, że inwestycja projektowana jest na terenie, gdzie dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna o niewielkiej intensywności zabudowy. Obiekty wielorodzinne, co podkreślił organ występują po przeciwnej stronie ul. [...]. Jest to niewątpliwie obszar odmienny pod względem urbanistycznym i architektonicznym, co doskonale obrazuje część graficzna analizy. Trafnie wobec tego przyjął organ, że nie można automatycznie przyjąć jako właściwych dla projektowanej inwestycji. parametrów charakterystycznych dla tej zabudowy.

Prawidłowo określono także szerokość frontu budynku zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia. W obszarze analizowanym szerokość budynków jest zróżnicowana – od 5 do 74m, średnio 14,5m, w dec. +- 20% od 11,6 do 17,4m. Tak duże parametry dotyczą głównie zabudowy wielorodzinnej, po przeciwnej stronie ul. [...] i nie mogą zostać przejęte automatycznie dla terenu projektowanej inwestycji, która zadominowana jest przez zabudowę jednorodzinną, gdzie co jasno wynika z tabeli występuje mniejsza intensywność zabudowy i znacznie mniejsze parametry, aniżeli te objęte wnioskiem.

Jeśli chodzi o wysokość elewacji frontowych, ustalonych według 7 ust. 4 rozporządzenia, to także w tym wypadku, nie ma podstaw do kwestionowania ustaleń organu w tym zakresie – średnio 6m. Brak jest również podstaw do kwestionowania ustaleń organu w zakresie geometrii dachu.

W tej sprawie strona skarżąca wyraża pogląd jakoby błędem było uwzględnienie przez organ przy ustalaniu parametrów wartości średnich, co jak była o tym mowa wcześniej jest zasadą, w sytuacji, gdy w interesie inwestora było ustalenie wskaźników na poziomie znacznie wyższym niż średnie, czyli mówiąc inaczej na zasadzie wyjątku, które to wyjątki są charakterystyczne wyłącznie dla zabudowy wielorodzinnej. W tej sprawie w granicach terenu analizowanego dominuje zabudowa jednorodzinna, co rzutuje na ustalone w decyzji parametry nowej zabudowy. Trzeba wreszcie zauważyć, że parametry projektowanej inwestycji określone we wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie mają charakteru wiążącego dla organu, choć w orzecznictwie wskazuje się na stanowisko przeciwne w tej kwestii. Podkreśla się też, że w sytuacji gdy zachodzi istotna rozbieżność pomiędzy wynikami analizy a treścią wniosku inwestora organ powinien o tym poinformować inwestora. Przed wydaniem decyzji inwestor został jednak powiadomiony o rozbieżnościach pomiędzy parametrami z analizy urbanistycznej a treścią wniosku ( przy piśmie z 25 marca 2022 r. ) i do dnia wydania decyzji pierwszoinstancyjnej nie zmodyfikował wniosku, nie zajął stanowiska w tej kwestii.

Podsumowując stwierdzić należy, że organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego oraz dokonał prawidłowej oceny zabudowy i zagospodarowania tego obszaru, w wyniku której ustalił cechy istniejącej zabudowy w sposób określony w decyzji, optymalnie pozwalający na określenie wymagań dotyczących projektowanych budynków, w szczególności w zakresie ich gabarytów i parametrów. W sprawie spełnione zostały pozostałe wymogi z art. 61 ust. 1 u.o.p.i.z.p. Inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną - ul. [...] oraz dwa projektowane zjazdy, a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest wreszcie zgodna z przepisami odrębnymi. Zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 6 ustawy.

Uwzględnienie wniosku inwestora w zakresie zmiany parametrów wskazanych w odwołaniu nie było możliwe z uwagi na okoliczności szczegółowo opisane w uzasadnieniu. Organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił również, że część działki ewidencyjnej nr [...] znajduje się na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W tym stanie rzeczy możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla części tej działki zlokalizowanej poza granicami planu miejscowego.

Reasumując Sąd stwierdził, że przeprowadzone przez organy obu instancji postępowanie wyjaśniające, odpowiadało wymogom art. 7, art. 8, art. 9, art. 11 art. 75 art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. W motywach decyzji SKO sporządzonej zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. organ wyjaśnił przyczyny natury faktycznej i prawnej, które zadecydowały o jej podjęciu. Chybione są tym samym zarzuty skargi dotyczące naruszenia norm prawa procesowego i prawa materialnego. Natomiast sam fakt, że zaskarżona decyzja jest niezgodna z oczekiwaniami i przekonaniami Skarżącej, nie oznacza automatycznie jej wadliwości.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.

k.ż.