Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 85/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2013-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 6, art. 8, art. 11, art. 15, art. 107 par. 3, art. 138 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 98a, art. 146 ust. 1a, art. 151
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka, Sędziowie Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 14 marca 2013r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej sprawy ze skargi A.W. i K.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz A.W. i K.K. solidarnie kwotę 195 (sto dziewięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 31 grudnia 2012r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, zwane dalej Kolegium, utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy B. z dnia 27.08.2012 znak: [...] ustalającą A. W. i K. K. opłatę adiacencką w wysokości 4 871,10 zł (słownie złotych: cztery tysiące osiemset siedemdziesiąt jeden 10/100) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. obr. 12 składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów nr nr: 208/2, 208/4, o łącznej powierzchni 0,2313 ha, powstałej w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej wówczas w ewidencji gruntów nr 208 o powierzchni 0,2863 ha, zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy B. znak: [...] z dnia 21.04.2010r., stanowiącej współwłasność A. W. i K. K. na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej.

Wydanie powyższej decyzji poprzedziły następujące okoliczności faktyczne i prawne.

Decyzją z dnia 27.08.2012r. znak:[...] Burmistrz Miasta i Gminy B. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 4 871,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. obr. 12 składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów nr nr: 208/2, 208/4, o łącznej powierzchni 0,2313 ha, powstałej w wyniku podziału nieruchomości oznaczonej wówczas w ewidencji gruntów nr 208 o powierzchni 0,2863 ha, zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy B. znak: [...] z dnia 21.04.2010r. stanowiącej współwłasność A. W. i K. K. na zasadach małżeńskiej wspólności ustawowej. W podstawie prawnej wskazano art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), uchwałę nr XXX/235/08/08 Rady Miejskiej w Busku - Zdroju z dnia 30.10.2008 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem oraz art. 2§1pkt 1, art. 207 i art. 210 ustawy z dnia 29.08.1997r. Ordynacja podatkowa (tj. Dz. U. z 2012. Poz. 749 ze zm.).

W uzasadnieniu organ I instancji podniósł, iż w dniu 6.10.2010 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. obr. 12 oznaczonej nr 208 stanowiącej współwłasność A. W. i K. K. w związku z podziałem tej nieruchomości dokonanym na wniosek współwłaścicieli.

Decyzją z dnia 21.04.2010r. Burmistrz Miasta i Gminy B. zatwierdził podział nieruchomości położonej na terenie Obr, 12 stanowiącej współwłasność A. W. i K. K., oznaczonej w ewidencji gruntów o powierzchni 0,2863 ha, na działki nr nr: 208/1, 208/2, 208/3, 208/4, o łącznej powierzchni 0,2863 ha. Wydzielone w wyniku podziału działki nr: 208/1 i 208/3 o łącznej powierzchni 0,0550 ha przeznaczone w planie miejscowym pod publiczne drogi gminne, przeszły z mocy prawa na własność Gminy B. za odszkodowaniem.

Zgodnie z art. 146 ust. 1a w związku z art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.), zwanej dalej u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 10 września 2010 r., określił, że w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę 16. 237,00 zł. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z art. 98 a u.g.n. oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zmianami). Do ustalenia wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przeprowadzono analizę i charakterystykę rynku nieruchomości. Określone zostały cechy rynkowe wpływające na poziom cen na rynku lokalnym. W związku z tym organ przyjął operat szacunkowy jako dowód w sprawie.

Stosownie do art. 98 a ust. 3 u.g.n., do określenia wartości nieruchomości przed i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejszono o 0,0550 ha, tj. powierzchnię działek nr nr: 208/1 i 208/3 wydzielonych pod poszerzenie publicznych dróg gminnych (0,2863 ha - 0,0550 ha = 0,2313 ha).

Wartość nieruchomości przed i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Ponieważ od dnia sporządzenia operatu szacunkowego tj. 10.09.2010 r. do dnia wydania niniejszej decyzji upłynęło więcej niż 12 miesięcy, rzeczoznawca majątkowy potwierdził jego aktualność w klauzuli z dnia 2 lipca 2012 r. Decyzja znak: [...] z dnia 21.04.2010r, Burmistrza Miasta i Gminy B. zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna w dniu 17.05.2010 r. W dacie tej obowiązywała uchwała Nr XXX/235/08 Rady Miejskiej w Busku-Zdroju z dnia 30 października 2008r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem (Dz. Urz. Woj. Świętokrzyskiego Nr 253, poz. 3437), która ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wyliczony w operacie szacunkowym wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku podziału wynosi 16 237,00 zł, a opłata adiacencka wynosi 4 871,10 zł (16 237,00 zł. x 30% = 4 871,10 zł).

Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wnieśli A W. i K. K. zarzucając:

- naruszenie przepisów postępowania tj: art. 6, art. 7 k.p.a., w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niepodjęcie przez Burmistrza Miasta i Gminy B. wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, dowolnym ustaleniu stanu faktycznego, nieuwzględnieniu słusznego interesu strony i słusznego interesu obywateli, które to naruszenie przepisów postępowania miało wpływ na treść wydanej decyzji;

- naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, a mianowicie art. 151 - poprzez nieuwzględnienie wszystkich cech nieruchomości, a w szczególności tego, iż znajduje się na niej budynek mieszkalny, z którego korzystanie wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest w istotny sposób ograniczone, a przez to ustalenie wartości nieruchomości, niemożliwej do uzyskania na rynku.

Wskazując na powyższe wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymując w mocy powyższą decyzję przytoczyło treść art. 4 pkt 11 u.g.n. oraz art. 98a u.g.n. i wskazało, że przesłankami warunkującymi dopuszczalność obciążenia opłatą adiacencką są:

- obowiązywanie uchwały określającej stawkę opłaty adiacenckiej w dniu, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna;

- wzrost wartości nieruchomości wywołany decyzją o podziale, o ile decyzja ta została wydana na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania prawa), a podział nie był dokonany na podstawie art. 95 ustawy tj. niezależnie od ustaleń planu miejscowego;

- wydanie decyzji ustalającej opłatę w terminie 3 lat, od dnia kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna.

Kolegium podniosło, że w rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, iż decyzja Burmistrza z dnia 21.04.2010r. zatwierdzająca podział nieruchomości położonej B. Obr. 12, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 208, o powierzchni 0,2863 ha stała się ostateczna w dniu 17.05.2010r. Z treści decyzji wynika, iż podział nieruchomości nastąpił na wniosek skarżących. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej została określona w uchwale Nr XXX/235/08 Rady Miejskiej w Busku - Zdroju z dnia 30.10.2008r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału i wynosi 30% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale.

W dalszej części uzasadnienia organ stwierdził, że analiza zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego nie pozostawia wątpliwości, iż organ I instancji prawidłowo ustalił opłatę adiacencką. Normatywną przesłanką warunkującą ustalenie opłaty adiacenckiej jest w przypadku podziału nieruchomości wzrost jej wartości spowodowany podziałem. Tylko w takiej sytuacji organ gminy może podjąć decyzję o ustaleniu omawianej opłaty. Organ podkreślił, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i na organie ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości a wzrostem jej wartości.

Określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia w postaci operatu szacunkowego ma kluczowe znaczenie w postępowaniu. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Opinia ta podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Kolegium, przedstawiony przez biegłego operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa i zawiera elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, tj. przeznaczenie terenu, położenie - lokalizacja, otoczenie, uzbrojenie terenu - infrastruktura, wielkość, kształt działki.

Zdaniem organu, sposób wykonania wyceny został w pełni wyjaśniony. Analizy rynku lokalnego dokonano na podstawie transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w planie pod budownictwo mieszkaniowe, wybranych z okresu od 2008r. do 2010r. Zakresem analizy objęty został teren całego miasta B. i terenów podmiejskich ze szczególnym uwzględnieniem peryferyjnych lokalizacji miejskich.

W ocenie Kolegium, operat szacunkowy sporządzony na dzień 10.09.2010r. (który został następnie uaktualniony) dla potrzeb niniejszego postępowania jest spójny, logiczny i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem.

Kolegium podkreśliło, że uzasadniając podjęte orzeczenie organ wyjaśnił w sposób jednoznaczny m.in., że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej przed podziałem i po dokonaniu podziału została określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, sporządzonym na zlecenie organu w toku postępowania prowadzonego w tej sprawie. Wycena przedmiotowej nieruchomości została dokonana przy zastosowaniu podejścia porównawczego - metody korygowanie ceny średniej, polegającej na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Pod pojęciem nieruchomości reprezentatywnych rozumie się nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem, co do rodzaju i przeznaczeniem w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości.

Zdaniem Kolegium, z analizy przedłożonych akt sprawy, w tym operatu szacunkowego, rzeczoznawcy majątkowego wynika jednoznacznie, iż w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym. Wydzielenie działek budowlanych podniosło w zdecydowany sposób atrakcyjność przedmiotowej nieruchomości, co z kolei spowodowało wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomościami.

W konsekwencji tych okoliczności Kolegium uznało, iż organ I instancji rozpatrując przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadził postępowanie wyjaśniające i wydał rozstrzygnięcie zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stan faktyczny sprawy został dokładnie wyjaśniony, zgromadzono i rozpatrzono cały materiał dowodowy, strony postępowania były informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych mogących mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej również nie budzi wątpliwości.

Jednocześnie Kolegium wyjaśniło, że operat szacunkowy - sporządzony przez osobę uprawnioną (rzeczoznawcę majątkowego), którego kompetencje i rzetelność nie zostały zakwestionowane w przewidzianych prawem formach (art. 157 u.g.n.) - stanowiący opinię o wartości nieruchomości, stanowi dowód na określoną w nim wartość nieruchomości i zarówno organ prowadzący postępowanie jak i strony postępowania mają obowiązek respektowania ustalonych w nim okoliczności dotyczących wartości nieruchomości.

Kolegium uznało, że zarzuty odwołania w zdecydowanej większości dotyczą kwestionowania uchwał Rady Miejskiej w Busku - Zdroju w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu obejmującego nieruchomość skarżących. Organ odwoławczy podkreślił, że nie jest organem uprawnionym do badania prawidłowości takich uchwał.

Skargę na ww. decyzję Kolegium z dnia 31 grudnia 2012r. wnieśli A. W. oraz K. K., zarzucając temu rozstrzygnięciu:

- naruszenie przepisów prawa materialnego tj.: art. 151 § 1 i art. 153 § 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej do określenia wartości wycenianej nieruchomości, nieruchomości podobnych w sytuacji, gdy nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny, nie spełniają wymogów nieruchomości podobnych;

- naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.: art. 6, 7, 9, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a. poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i niedokładne rozważenie wszystkich okoliczności mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia, co skutkowało przyjęciem za podstawę wydanego orzeczenia błędnego i wadliwego operatu szacunkowego, a także nie poinformowaniem stron o wszystkich okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego oraz błędnym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, ograniczającym się do przytoczenia przepisów prawa i lakonicznego stwierdzenia, iż z analizy materiału dowodowego wynika jednoznacznie, iż w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym, co w konsekwencji doprowadziło do nie wyjaśnienia przez organ odwoławczy przesłanek, którymi kierował się wydając, zaskarżoną decyzję i utrzymując w mocy decyzję organu I instancji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Nadto skarżący zarzucili :

- naruszenie zasady dwuinstancyjności, o której mowa w art. 15 k.p.a. poprzez brak merytorycznego rozpoznania sprawy i ograniczenie się przez organ do kontroli zasadności argumentów podniesionych do orzeczenia organu I instancji.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 14.03.2013r. Prokurator Prokuratury Okręgowej , zgłaszając swój udział w postępowaniu na podstawie art. 8 P.p.s.a., przyłączył się do skargi i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Zaznaczyć przy tym trzeba, że w ramach swojej kognicji Sąd w pierwszym rzędzie ocenia prawidłowość zastosowania przez organ przepisów postępowania administracyjnego. Dopiero bowiem należycie ustalony stan faktyczny – przy jednoczesnym zapewnieniu realizacji naczelnych zasad postępowania administracyjnego – pozwala ocenić zasadność zastosowania konkretnych norm prawa materialnego.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji w ramach tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, że decyzja organu odwoławczego wydana została z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 6 k.p.a. art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 15 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a., art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Postępowanie administracyjne zakończone zaskarżoną decyzją ostateczną toczyło się w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Z treści skargi jak również odwołania wynika, że skarżący nie zgadzają się ze sposobem w jaki organy orzekające w sprawie oceniły podstawowy dowód jakim jest operat szacunkowy. Zdaniem skarżących w operacie nie przedstawiono pełnej analizy rynku nieruchomości, brak jest również szczegółowego opisu transakcji przyjętych do porównania, brak wskazania i uzasadnienia kryteriów stopniowania jakości poszczególnych cech. Wątpliwości skarżących budzi również przyjęcie do porównania nieruchomości których powierzchnia odbiega od powierzchni szacowanej nieruchomości. Skarżący zarzucają również błędne uzasadnienie zaskarżonej decyzji, ograniczające się do przytoczenia przepisów prawa i lakonicznego stwierdzenia, że z analizy materiału dowodnego wynika, iż w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym, co w konsekwencji doprowadziło do nie wyjaśnienia przesłanek, którymi kierował się organ wydając zaskarżoną decyzję. W ocenie skarżących organ odwoławczy dokonał tylko kontroli rozstrzygnięcia organu I instancji, natomiast nie rozpoznał merytorycznie sprawy i nie ustosunkował się w uzasadnieniu decyzji do wszystkich żądań strony zawartych w odwołaniu, dotyczących naruszenia prawa materialnego zwłaszcza art. 151 u.g.n., a w szczególności nie uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości wszystkich jej istotnych cech, w tym okoliczności, iż na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny, z którego korzystanie wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest w istotny sposób ograniczone oraz ustalenie zbyt wysokiej wartości nieruchomości niemożliwej do uzyskania na rynku.

Skarżący zarzucili również, brak poinformowania o możliwości rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej.

W związku z powyższym, nie przesądzając ostatecznego sposobu rozstrzygnięcia należy w pierwszej kolejności stwierdzić, że istotnie organ odwoławczy, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 8 k. p. a, art. 11 k.p.a., art. 15 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. nie rozpatrzył wszystkich zarzutów stawianych przez stronę w odwołaniu i nie ustosunkował się do nich w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Należy podkreślić, iż zgodnie z art. 98a w związku z art. 146 ust. 1 a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii (operatu szacunkowego) rzeczoznawcy majątkowego. Niewątpliwie operat szacunkowy, mając szczególną moc dowodową ma istotne znaczenie w postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak, że jest on dla organów administracji wiążący. W orzecznictwie wskazuje się, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodność i przydatność dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego. Operat szacunkowy podlega zatem ocenie takiej jak każdy inny dowód w sprawie, która powinna znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji.

Lektura uzasadnienia prawnego zaskarżonej decyzji wskazuje, że Kolegium wprawdzie poczyniło rozważania w zakresie znaczenia operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie i w zasadzie prawidłowego przedstawiło ocenę procesową tego dowodu – to jednak w istocie nie odniosło się merytorycznie do stawianych przez skarżących zarzutów co do operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu, nie można uznać za spełniające wymogi art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie, które nie zawiera ustosunkowania się przez organ do zarzutów odwołania. Jednocześnie powołanie się przez organ w uzasadnieniu decyzji na spójność, logiczność i kompletność operatu szacunkowego oraz ogólne omówienie zastosowanego podejścia porównawczego - metody korygowania ceny średniej, bez nawiązania do realiów rozpoznawanej sprawy, uzasadnia stwierdzenie naruszenia przez organ nie tylko ww. art. 107 § 3 k.p.a. ale również art. 8 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 15 k.p.a. oraz art. 138 §1 pkt 1 k.p.a.

Zgodnie z postanowieniami art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie decyzji składa się z uzasadnienia faktycznego, zawierającego w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, a także przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił mocy dowodowej oraz uzasadnienia prawnego zawierającego wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów, które zdecydowały o treści decyzji. Kierując się treścią ww. przepisu nie może budzić wątpliwości, że stanowisko organu prowadzącego postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej winno znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Zadaniem uzasadnienia – stanowiącego integralny składnik decyzji – jest bowiem wyjaśnienie stronie jej dyspozytywnej części, którą jest rozstrzygnięcie (por. wyrok NSA z dnia 12.05.2000r., sygn. akt. I SA/Kr 856/98, LEX nr 43041). Prawidłowe zredagowanie pod względem merytorycznym i prawnym uzasadnienia decyzji ma istotne znaczenie dla stosowania zasad postępowania administracyjnego tj. zasady przekonywania ( art. 11 k.p.a.), jak również zasady pogłębiania zaufania obywateli ( art. 8 k.p.a.) – realizowanych na podstawie art. 107 § 3 k.p.a. Z uwagi na te właśnie zasady organ orzekający obowiązany jest do pełnego wyjaśnienia stronie zasadności przesłanek, które legły u podstaw załatwienia sprawy. Nie budzi wątpliwości, że powyższe zasady nie zostaną zrealizowane, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do faktów istotnych dla sprawy. Obowiązkiem organu odwoławczego jest odniesienie się do wszystkich zarzutów strony podnoszonych w trakcie postępowania - w tym w szczególności wskazanych w odwołaniu ( por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 26.01.2012r., sygn. akt. II SA/Kr 1873/11,LEX nr 1113945, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 10.12.2008r., sygn. akt. II SA/Po 382/08, LEX nr 528343). Ewentualne pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych i zarzutów podnoszonych przez stronę mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, stwarza bowiem przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów postępowania administracyjnego w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy ( por. wyrok NSA z dnia 9.04.2001r., sygn. akt V SA 1611/00, LEX nr 80635).

Mając na uwadze powyższe zasadny jest zarzut skargi, że organ odwoławczy nie rozpoznał merytorycznie sprawy i nie ustosunkował się w uzasadnieniu decyzji do wszystkich żądań strony zawartych w odwołaniu, w szczególności nie odniósł się do zarzutu braku uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości wszystkich jej istotnych cech, w tym okoliczności, iż na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny, z którego korzystanie wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest, zdaniem stron, w istotny sposób ograniczone oraz ustalenie zbyt wysokiej wartości nieruchomości niemożliwej, zdaniem skarżących, do uzyskania na rynku. Skarżący wskazywali bowiem, że w operacie szacunkowym brak jest jakiejkolwiek informacji, że nieruchomość ozn. nr 208/4 jest nieruchomością zabudowaną ( k. 53 akt administracyjnych).

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy rzeczą organu odwoławczego będzie rozpoznanie i rozpatrzenie sprawy w sposób zapewniający wyeliminowanie wskazanych naruszeń prawa procesowego, a zwłaszcza rzeczywiste odniesienie się do zarzutów odwołania.

Mając na uwadze powyższe uchybienia Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.

Orzeczenie zawarte w pkt II wyroku uzasadnia art. 152 ustawy P.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono jak w pkt III wyroku na podstawie art. 200 ustawy P.p.s.a.