Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 964/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2007-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzje I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Pasternak Sędziowie WSA Krystyna Daniel (spr.) WSA Ewa Rynczak Protokolant Edyta Domagalska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2007 r. sprawy ze skargi T.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [....] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej T.C. kwotę 773 (siedemset siedemdziesiąt trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z [....] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. l, 3, 4, 6 i 11 ustawy z 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), uchwały Nr ........Rady Miasta K. z.........2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulicy ........... (Dz. Urz. Woj. ..............), art. 104 k.p.a. ustalił w stosunku do T.C. - zbywcy udziału wynoszącego 1/2 części niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w K. przy ul........., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr ......o powierzchni ........ ha, obr. ...... , objętej ks. w. Nr........, jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości [....] zł.

W uzasadnieniu organ I instancji podał, że w dniu ..........2004 r. T.C. umową zawartą w formie aktu notarialnego Rep.A Nr ........dokonała sprzedaży udziału wynoszącego 1/2 części niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w K. przy ulicy..........., oznaczonej w jako dz. ewid. nr ...... o pow....... ha, obr. ..... . Organ I instancji stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulicy , zatwierdzonego uchwałą Nr ........Rady Miasta K. z.......... 2004 r. (Dz. Urz. Woj..........), obowiązującego od ........ 2004 r. Zgodnie z w/w planem miejscowym przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie mieszkalnictwa jednorodzinnego oznaczonym na rysunku planu symbolem M4. Od dnia ......... 01. 2003 r. do dnia .........06. 2004 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z 7.07. 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.), plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1. 01. 1995 r.) utraciły moc prawną po 1.01. 2003 r. Z treści § 10 w/w uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulicy ....... wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %. Sprzedaż udziału wynoszącego 1/2 części przedmiotowej nieruchomości nastąpiła w dniu ........09. 2004 r., a zatem po dacie wejścia w życie w/w miejscowego planu.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 zd. 1 i art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Biorąc powyższe pod uwagę organ I instancji uznał, że istnieją podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej. Podstawę do ustalenia wzrostu wysokości wartości przedmiotowej dz. ewid. Nr ....... stanowił przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego R.B. operat szacunkowy z ......... 2005 r., przy czym pierwsza wersja operatu, sporządzonego również przez R.B. w dniu ......... 2005 r., została odrzucona przez organ I instancji, ze względu na podniesione w toku postępowania wyjaśniającego zastrzeżenia, które znalazły potwierdzenie w opinii Komisji działającej przy ......... Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych. Z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu ...........2005 r. wynika, iż wartość rynkowa nieruchomości, przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu miejscowego dla obszaru w rejonie ulicy ......., wynosi [....] zł, natomiast wartość rynkowa nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu w/w planu miejscowego wynosi [....] zł. W konsekwencji różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulicy ......., a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego wynosi [.....] zł. Zgodnie z § 10 uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru w rejonie ulicy W. stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi 30 % wzrostu wartości nieruchomości, co dla całej przedmiotowej nieruchomości stanowi kwotę [...] zł, a dla dz. ewid. nr ......- [....] zł

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , po rozpoznaniu odwołania T.C. , która nie zgodziła się z przedstawioną wyceną, decyzją z [....] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 ustawy z 27. 03. 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu zaznaczył, że strona odwołująca się zrezygnowała z przeprowadzenia dowodu z kolejnego elaboratu szacunkowego, nie nadsyłając potwierdzenia zawarcia w tym przedmiocie umowy zlecenia z rzeczoznawcą majątkowym. Nadto organ odwoławczy wskazał na treść art. 37 ust. 4 i 36 ust. 4 cyt. ustawy i podkreślił, że o ile zajdą przewidziane w w/w przepisach ustawowe przesłanki – jak to miało miejsce w niniejszej sprawie – organ administracji publicznej musi wszcząć postępowanie celem ustalenia przedmiotowej opłaty. Organ szczegółowo omówił sposób dokonania wyceny przedmiotowej działki w elaboracie szacunkowym z .......... 2005 r. oraz wskazał, że decyzja organu I instancji jest prawidłowa i brak postaw do jej zmiany lub uchylenia.

Skargę od powyższej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w dniu.......... 2006 r. złożyła T.C. , zarzucając:

- naruszenie przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z 27.03. 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego nieprawidłową wykładnię polegającą na uznaniu, że powołany przepis znajduje zastosowanie w sytuacji prawnej powstałej na skutek utraty mocy obowiązującej miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w oparciu o przepis art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym;

- naruszenie art. 36 ust. 4 cyt. ustawy poprzez jego nieprawidłową wykładnię, polegająca na uznaniu, że w sytuacji utraty mocy obowiązującej miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w oparciu o przepis art. 67 ust. 1 ustawy z 7. 07. 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do nieruchomości skarżącej, jej wartość należy ustalać według kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości ;

- naruszenie przepisu art. 36 ust. 4 cyt. ustawy poprzez nieprawidłową wykładnię pojęcia "uchwalenie", polegającą na bezpodstawnym utożsamianiu go z pojęciem "wejście w życie", co w konsekwencji doprowadziło do błędnego wymierzenia skarżącej spornej opłaty;

- naruszenie przepisu art. 36 ust. 4 w/w ustawy poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na niewłaściwym odniesieniu tego przepisu do sprzedaży udziału wynoszącego ½ części przedmiotowej nieruchomości w dniu....... 2004 r. w sytuacji, gdy skarżąca nabywając w/w udział, uzyskała prawo własności nieruchomości, której wartość na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego była znacznie wyższa już w dacie jej nabycia, tj. ........2004r.

- naruszenie przepisu art. 37 ust. l w/w ustawy poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na określeniu faktycznego sposobu wykorzystania zbytej przez skarżącą nieruchomości, poprzez przyjęcie faktycznego sposobu jej użytkowania poprzez poprzedniego właściciela, a nie użytkowania przez skarżącą;

- naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1 i 107 § l k.p.a., poprzez wadliwe ustalenie stanu faktycznego powodujące ustalenie opłaty dla skarżącej, a nie dla poprzedniego właściciela;

- naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1 w zw. z art. 84 k.p.a., wobec braku poddania krytycznej ocenie sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego z dnia........2005r.;

- naruszenie przepisu art. 7, 8 i 75 § l oraz art. 85 w zw. z art. 24 pkt 4 k.p.a., poprzez brak powołania z urzędu dowodu z opinii innego biegłego, niż ten, który sporządził pierwszy operat i przyjął w nim nieprawidłowe założenie metodologiczne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji z [...] .

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30. 08. 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. art. 1 i 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, jakkolwiek nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są trafne.

Przedmiotem rozpoznania przez Sąd w niniejszej sprawie była skarga T.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z........ 2006 r., utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta M. K. z ........ 2005 r., w której orzeczono w stosunku do T.C. , zbywcy udziału wynoszącego 1/2 części niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w K. przy ul........, oznaczonej jako dz. nr ....., jednorazową opłatę w kwocie [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W niniejszej sprawie niesporne jest że T.C. nabyła udział wynoszący ½ części przedmiotowej nieruchomości tj. dz. nr ......w dniu........ 2004 r., natomiast w dniu ..........2004 r., umową zawartą w formie aktu notarialnego (rep. A nr.......) dokonała sprzedaży w/w działki. Niesporne jest, że przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru przy ul.......j, zatwierdzonego uchwałą NR .......Rady Miasta K. z ......2004 r. (Dz. Urz. Woj..............) obowiązującego od ............ 2004 r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbole M4 – tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego. W okresie od .........01. 2003 r. do ......06. 2004 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ponieważ zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z 7.07. 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 nr 15, poz. 139) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy tj. 1.01. 1995 r. utraciły moc obowiązująca po 1. 01. 2003 r. Zgodnie z § ...... cyt. uchwały nr .......Rady Miasta K. z ........2004 r. ustalono, iż stawka procentowa naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30%.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 zd. 1 w zw. z art. 37 ust. 4 w zw, z ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej w skrócie u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W niniejszej sprawie sporne jest natomiast czy organy administracji publicznej uprawnione były do naliczenia T.C. w/w opłaty. Zgodnie ze stanowiskiem organów I i II instancji w niniejszej sprawie zostały spełnione wszystkie wymagane przesłanki dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego tj:

1. wzrosła wartości nieruchomości oznaczonej jako dz. ewid. nr ..... w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr ........ Rady Miasta K. z........ 2004 r., - co zostało przedstawione w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego R.B,

2. określono w planie miejscowym stawkę procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej (30%),

3. T.C. zbyła udział w wynoszący ½ części przedmiotowej nieruchomości, oznaczoną jako dz. ewid. nr ......., przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego (przy czym pod pojęciem "zbycie nieruchomości" należy rozumieć zarówno zbycie całej nieruchomości, jak i jej części, a także zbycie udziału w prawie własności nieruchomości).

Zgodnie ze stanowiskiem skarżącej organy obu instancji dokonały niewłaściwej interpretacji przepisu z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jak i jego nieprawidłowego zastosowania w sytuacji gdy skarżąca nabyła ½ udziału w przedmiotowej nieruchomości w dniu......... 2004 r. czyli już po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co nastąpiło w dniu .......2004 r. W konsekwencji oznacza, że już w dniu nabycia przedmiotowej nieruchomości jej wartość wzrosła ze względu na wprowadzone w planie miejscowym ustalenia dotyczące m.in. przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego należy stwierdzić, że zgodnie z treścią cyt. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p od właściciela nieruchomości pobiera się jednorazową opłatę (tzw. rentę planistyczną ) gdy w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości oraz gdy w właściciel dokonał zbycia takiej nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. Z literalnego brzmienia cyt. art. 36 ust. 4 wynika wprost, że datą od której należy liczyć wzrost wartości nieruchomości – związany z nowym, innym przeznaczeniem nieruchomości - jest data uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Nie można się zgodzić ze stanowiskiem organów I i II instancji, które utożsamiają wykładnię pojęcia "uchwalenie" z pojęciem "wejście w życie", co pozwoliło im przyjąć, że skoro T.C. nabyła udział wynoszący ½ części przedmiotowej nieruchomości w dniu........ 2004 r. tj. przed dniem wejścia w życie miejscowego planu zmieniającego przeznaczenie tej nieruchomości (co nastąpiło w dniu ........ 2004 r.) to w odniesieniu do niej zaszły przesłanki z art. 36 ust. 4, a to co z kolei uprawniało Prezydenta Miasta K. do naliczenia renty planistycznej ze względu na fakt, iż przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie w/w planu miejscowego T.C. zbyła przedmiotowy udział. W ocenie sądu literalna wykładnia pojęcia "uchwalenie" planu miejscowego nie może być utożsamiana w pojęciem jego "wejścia w życie". Należy podkreślić, że ze względu na postulat racjonalnego prawodawcy dwóm różnymi pojęciom nie należy nadawać tych samych znaczeń. Tym bardziej jeśli zostały użyte w jednym akcie prawnym. Jeśli więc w art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p. ustawodawca dla określenia terminu w jakim może być dochodzone roszczenie z tytułu renty planistycznej wskazuje na okres " 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące" to należy przyjąć, że gdyby ustawodawca chciał również w odniesieniu do art. 36 ust. 4 aby wzrost nieruchomości był liczony od dnia wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu miejscowego to posłużyłby się tym właśnie pojęciem. Natomiast jeśli posłużył się pojęciem "uchwalenie" to nic nie uzasadnia odejścia od literalnego brzmienia tego pojęcia. Nadto trzeba wskazać, że bez wątpienia dla wzrostu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości decydującą datą jest już data uchwalenia lub zmiany planu miejscowego ponieważ procedura planistyczna i uchwalanie planu są jawne. Na to zresztą wskazuje skarżąca podnosząc, że cena za którą nabyła w dniu........ 2004 r. udział w wynoszący 1/2 części w przedmiotowej nieruchomości uwzględniała zmianę przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym uchwalonym w dniu ........03.2004 r. Nadto należy mieć na uwadze, że wejście w życie przedmiotowego planu w dniu .......06.2004 stanowiło zdarzenie co prawda przyszłe ale "pewne". W tej sytuacji strony znając treść planu miejscowego, który miał określoną datę wejścia w życie, mogły w swoich działaniach uwzględnić przyszłe przeznaczenie działki. W związku z powyższym należy stwierdzić, że w odniesieniu T.C. nie została spełniona przesłanka z art. 36 ust. 4 zd. 1 ab initio u.p.z.p. dotycząca wzrostu wartości dz. ewid. nr ...... ponieważ wartość tej działki wrosła zanim T.C. stała się jej właścicielką. W związku z tym fakt, że T.C. dokonała sprzedaży dz. ewid. Nr ...... w dniu ......2004 r. tj. w okresie 5 lat od dnia wejścia planu miejscowego w życie nie ma znaczenia.

Przy ponownym rozpoznaniu niniejszej sprawy organy administracji publicznej powinny mieć na uwadze, że T.C. nie powinna być traktowana jako osoba, na której ciąży obowiązek uiszczenia opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Ponieważ fakt ten stanowi trwałą przeszkodę w ukształtowaniu stosunku materialnoprawnego, organ powinien zakończyć postępowanie w trybie art. 105 k.p.a.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy wskazać, że w ocenie Sądu postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone zgodnie z wymogami postępowania administracyjnego, w tym art. 7 i 77 §1 i 80 k.p.a. Nietrafny jest również zarzut odnoszący się do braku wyłączenia biegłego rzeczoznawcy od udziału w sprawie ze względu na zakwestionowanie przez Komisję opiniująca przy .........Stowarzyszeniu Rzeczoznawców sporządzonego przez niego operatu szacunkowego z .......... 2005 r. Podniesiony przez skarżącą zarzut, iż zgodnie z treścią art. 84 § 2 w zw. z art. 24 § 1 pkt. 4 k.p.a. biegły nie może ponownie wystąpić w tej samej sprawie w charakterze biegłego nie znajduje uzasadnienia, chociażby ze względu na fakt, że biegli są uprawnienie do uzupełniania wydawanych w sprawie opinii. Trzeba mieć również na uwadze, że w niniejszej sprawie biegły zastosował się do uwag zawartych we wnikliwej opinii komisji przy ....... Stowarzyszeniu Rzeczoznawców, w której wskazano na błędy popełnione przez niego przy sporządzeniu zakwestionowanego operatu szacunkowego z ........ 2005 r.

Wobec powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny Sąd w Krakowie, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. "a" ustawy p.p.s.a., orzekł jak w punkcie I sentencji, natomiast w punkcie II sentencji, wobec uwzględnienia skargi, na zasadzie art. 152 p.p.s.a., określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 ustawy p.p.s.a.