Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1292/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 pkt 1, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 52 ust. 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 2, par. 4 ust. 4, par. 5 ust. 2, par. 6 ust. 2, par.7 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 10, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie : NSA Anna Szkodzińska WSA Renata Czeluśniak (spr.) Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi J.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 2 lipca 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją nr [...] z dnia 20 marca 2012 r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 kpa - po rozpatrzeniu wniosku [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. - ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa zespołu budynków usługowo - biurowych z garażem podziemnym i z zagospodarowaniem terenu na dz. nr [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...], [...] (obr. [...]), [...], [...], [...] (obr. [...]) oraz z wjazdem z dz. nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.".

W uzasadnieniu Prezydent wskazał, że jego poprzednia decyzja ustalająca warunki zabudowy z dnia 16 czerwca 2010 r. została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 22 lutego 2011 r. z powodu wad dotyczących wyznaczenia obszaru oddziaływania inwestycji oraz wad sporządzonej analizy urbanistyczno – architektonicznej. Kolegium zakwestionowało też prawidłowość ustaleń Prezydenta w zakresie projektowanego lub istniejącego uzbrojenia terenu.

Prezydent podał, że w trakcie ponownego rozpatrywania inwestor zaktualizował informacje odnośnie zapotrzebowania na poszczególne media oraz warunków podłączenia do sieci gazowej i elektroenergetycznej, a także skorygował nazwę zamierzenia inwestycyjnego, potwierdzając, że przedmiotowe postępowanie obejmuje również rozbudowę sieci infrastruktury technicznej, którą wykona inwestor we własnym zakresie, zgodnie z wytycznymi otrzymanymi od dysponentów poszczególnych sieci. Ponadto inwestor określił obszar oddziaływania planowanego przedsięwzięcia na nieruchomości sąsiednie na kopii aktualnej mapy ewidencyjnej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Organ I instancji zweryfikował też strony postępowania pod kątem oddziaływania planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie.

Prezydent wyjaśnił, że ze względu na szerokość frontu działki (13 m) minimalny promień wyznaczonego obszaru analizowanego dla przedmiotowej inwestycji wynosi 50 m, lecz kształt działki nr [...] (szerokość działki w głębi terenu dużo większa niż u styku z działką drogową, z której odbywa się zjazd tj. od frontu równego około 13 m, poprzez około 32 m w drugiej linii zabudowy i wreszcie do około 128m w trzeciej linii zabudowy) wyznaczono poszerzony teren obszaru analizowanego.

Prezydent wskazał, że w celu wprowadzenia ładu w pierzei ul. [...], linię zabudowy wyznaczono przez linię łączącą linię zabudowy budynku na dz. nr [...] i linię zabudowy budynku na dz. nr [...] i w ten sposób linia ta wyznacza linię zabudowy na działce nr [...] w odległości 9,0 m od granicy z działką drogową nr [...].

Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki/terenu dla działek w obszarze analizowanym wynosi ok. 22%, a dla działek zajętych zabudową usługową - ok. 28%. Prezydent uznał, że dla planowanej inwestycji można przyjąć wskaźnik zbliżony do parametrów, jakie występują w obszarze analizowanym, na działkach zajętych zabudową usługową, jako reprezentatywnych dla urbanizowanych obszarów miejskich. Za taki wskaźnik należy przyjąć 34% (dz. nr [...]), gdyż wzorcem dla nowej zabudowy nie mogą być obiekty typu zespół garaży ze wskaźnikiem 48% , zabudowa wielkopowierzchniowa ze wskaźnikiem 50% lub podmiejski parterowy budynek jednorodzinny ze wskaźnikiem 16%. W ocenie Prezydenta przyjęta wysokość wskaźnika na takim poziomie jest zgodna z zasadą kontynuacji parametrów istniejących w obszarze analizowanym, a wyznaczony wskaźnik będzie nawiązywać skalą do zabudowy działek okolicznych, zajętych zabudową współczesną generującą nową tkankę miejską.

Odnośnie szerokości elewacji frontowej wskazano, że średnia szerokość elewacji frontowej budynków wynosi ok. 33,0 m, a względy przestrzenne pozwalają na wyznaczenie dla nowej zabudowy szerokości elewacji frontowych dla zespołu budynków w przedziale od 16,0 m do 59,0 m, czyli o szerokościach elewacji występujących w obszarze analizowanym. Inwestor wnioskował o szerokość elewacji frontowej do około 25 m, a szerokość ta mieści się w parametrach występujących w obszarze analizowanym i jest możliwa do wyznaczenia. Natomiast kształt działki (forma litery L) niejako narzuca formę rzutów budynków i szerokości ich elewacji. Szerokość elewacji frontowej budynku projektowanego w części południowej można wyznaczyć zatem w przedziale od 16,0 m do 25,0 m. Prezydent podkreślił, że specyficzny kształt działki sprawia, że budynek zlokalizowany w głębi działki nr [...] (jej w północnej części), leżący w trzeciej linii zabudowy, nie będzie miał wpływu na czytelność szerokości elewacji frontowych ul. [...], dodatkowo przesłonięty budynkami leżącymi w pierwszej i drugiej linii zabudowy. Dlatego można odstąpić od wyznaczenia szerokości elewacji frontowej budynku leżącego w części północnej przedmiotowej działki, części przylegającej do działki nr [...].

Dokonując analizy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki występujących w obszarze analizowanym organ I instancji uznał, że nowa zabudowa powinna kontynuować wysokości elewacji frontowych występujących w obszarze analizowanym, a zatem dla planowanej inwestycji można przyjąć wysokość zbliżoną do tej, jaka występuje na działkach sąsiednich zajętych zabudową usługową tj. w przedziale od 8,0 m do 17,0 m.

Ponadto organ I instancji powołał się na uzgodnienia organów w zakresie wymaganym przez art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, czyli na:

1) postanowienie Marszałka Województwa z dnia 10 października 2011 r w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na realizację celu publicznego w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;

2) opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 31 lipca 2009 r. oraz z dnia 26 lipca 2011 r. w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego.

Uzyskano ponadto:

1) opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UM z dnia 24 grudnia 2008 r. w zakresie ochrony środowiska;

2) opinię Biura Planowania Przestrzennego z dnia 19 grudnia 2008 r. w odniesieniu do terenów zlokalizowanych na obszarze sporządzanego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]";

3) opinię Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K. z dnia 24 czerwca 2009 r. w odniesieniu do obszarów położonych w otulinie parku krajobrazowego;

4) opinię Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. z dnia 2 kwietnia 2009 r. w zakresie melioracji wodnych;

5) opinię Biura Infrastruktury Miasta z 12 grudnia 2008 r., 23 stycznia 2009 r. oraz z dnia 1 kwietnia 2010 r.;

6) opinię Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. z dnia 13 kwietnia 2010 r.

7) opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 16 lipca 2009 r. dotyczącą rowu odwodnieniowego na terenie inwestycji;

8) opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UM z dnia 17 lipca 2009 r. w zakresie konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach;

9) opinię Wydziału Gospodarki Komunalnej z dnia 19 lipca 2011 r.

Ponadto z uwagi na niezajęcie stanowiska przez Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w K. oraz przez Wojewodę uzgodnienia z tymi organami uznano za dokonane.

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego organ I instancji uznał, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zaś projekt decyzji został sporządzony przez mgr inż. arch. A. J. wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. Prezydent podkreślił też, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy strony nie wniosły uwag i zastrzeżeń.

Odwołanie od powyższej decyzji Prezydenta Miasta wniósł J. P., zarzucając jej naruszenie:

– § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego — poprzez błędne wyznaczenie granic obszaru analizy;

– § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia poprzez błędne ustalenie obowiązującej linii nowej zabudowy;

– § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia poprzez ustalenie błędnego wskaźnika wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie odbiegającym od średniego wskaźnika, jak również brak uzasadnienia dla konieczności zachowania 15% powierzchni biologicznie czynnej;

– § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia poprzez błędne ustalenie szerokości elewacji frontowej dla planowanego zamierzenia;

– § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia poprzez błędne ustalenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego zamierzenia;

– art. 6, 7, 8, 11, 77 § 1, 80, 107 § 3 kpa poprzez niepodjęcie wszelkich kroków celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niezebranie w sposób wyczerpujący materiału faktycznego, a wskutek tego oparcie rozstrzygnięcia na niepełnym materiale dowodowym i wydanie decyzji zawierającej nieprawidłowe rozstrzygnięcie oraz niewłaściwe uzasadnienie faktyczne i prawne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 2 lipca 2012 r. znak: [...], wydaną na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie Kolegium sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno - architektoniczna odpowiadała wymogom formalnym, o których mowa w rozporządzeniu, a obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Kolegium stwierdziło, że kształt działki stanowiącej teren inwestycji (nr [...]) uprawniał do wyznaczenia obszaru analizowanego poszerzonego w stosunku do wymaganego prawem minimum (50 m), zaś istniejąca zabudowa, wzięta pod uwagę w toku postępowania przez urbanistę, usytuowana jest w bezpośrednim albo bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji. Zdaniem Kolegium w obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki nr [...] i [...], zaś parametry urbanistyczne zostały określone w sposób zgodny z wymogami rozporządzenia wykonawczego. Odnośnie wyznaczenia przez organ I instancji tzw. nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 9 m od granicy z dz. nr [...] (ul. [...]), Kolegium wyjaśniło, że stanowi to nawiązanie do zabudowy na działkach po obydwu stronach terenu inwestycji, tj. działki nr [...] oraz nr [...]. Kolegium podkreśliło, że wskazana w odwołaniu działka nr [...] usytuowana po lewej stronie wjazdu na teren inwestycji jest w części przylegającej do terenu inwestycji niezabudowana, stad też słusznie nawiązano do zabudowy na działce nr [...]. Kolegium uznało, że zastosowanie nieprzekraczalnej linii zabudowy, ustalającej najbliższe względem drogi dojazdowej usytuowanie budynku, dając możliwość wycofania planowanej zabudowy w głąb działki, czyni zadość cechom zabudowy danego obszaru i nie spowoduje naruszenia obowiązującego w terenie ładu przestrzennego. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji dotyczące wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wskaźnika udziału powierzchni biologicznie czynnej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, zaś planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich. Zdaniem Kolegium decyzja organu I instancji zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej oraz załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Wszystkie załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali, a nie budzi wątpliwości, że osoba wpisana na listę samorządu zawodowego architektów uczestniczyła w procesie orzeczniczym, sporządzając analizę architektoniczną - urbanistyczną oraz projekt decyzji. Kolegium stwierdziło, też, że w toku ponownie prowadzonego postępowania uzupełniono postępowanie wyjaśniające, uzupełniono konieczny materiał dowodowy, sporządzono ponownie analizę architektoniczno - urbanistyczną, nowy projekt decyzji, który przedłożono właściwym organom do uzgodnienia. Dlatego w ocenie Kolegium decyzja organu I instancji o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Decyzja została również w sposób prawidłowy uzasadniona.

Skargę na decyzję SKO w [...] wniósł J. P., zarzucając naruszenie:

1) art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 64 ust. 1 tej ustawy poprzez brak dokonania przez organ I instancji ponownych uzgodnień i opinii w zakresie zamierzenia inwestycyjnego objętego zaskarżoną decyzją w sytuacji sporządzenia nowego projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy oraz przeprowadzenia ponownej analizy;

2) § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne wyznaczenie granic obszaru analizy;

3) § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia poprzez błędne ustalenie obowiązującej linii nowej zabudowy;

4) § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia poprzez ustalenie błędnego wskaźnika wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie odbiegającym od średniego wskaźnika, jak również brak uzasadnienia dla konieczności zachowania 15% powierzchni biologicznie czynnej;

5) § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia poprzez błędne ustalenie szerokości elewacji frontowej dla planowanego zamierzenia;

6) § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia poprzez błędne ustalenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego zamierzenia;

7) art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dokonanie analizy w oparciu o nieaktualną kopię mapy, gdyż datowaną na 21 czerwca 2011 r., podczas gdy zaskarżona decyzja została wydana w kwietniu 2012 r.

8) art. 138 ust. 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta Miasta obarczonej istotnymi wadami prawnymi;

9) art. 7, art. 77 § 1 oraz 80 kpa oraz art. 107 § 3 kpa poprzez brak całościowego rozważenia zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego;

10) art. 28 kpa w związku z art. 10 kpa poprzez brak uwzględnienia wszystkich stron postępowania w sprawie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego a w związku z tym brak zapewnienia wszystkim stronom postępowania możliwości czynnego udziału w toczącym się postępowaniu;

11) art. 40 § 1 kpa w związku z art. 43 kpa poprzez uznanie za prawidłowe przez organ I instancji oraz Kolegium doręczeń w sytuacji, gdy na zwrotnych potwierdzeniach doręczeń nie zostało wyraźnie wskazane, iż dorosły domownik odbierający za adresata korespondencję zobowiązuje się do oddania jej adresatowi,

12) zasady dwuinstancyjności poprzez przeprowadzenie przez organ II instancji jedynie kontroli decyzji organu I instancji bez rozpoznania sprawy od początku i bez poczynienia własnych ustaleń.

Skarżący domagał się uchylenia decyzji organów obu instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie "ppsa", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ppsa. Orzekanie - w myśl art. 135 ppsa - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa.

Sąd, uwzględniając skargę na decyzję, uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co wynika z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa. Jeżeli zaś sąd nie stwierdzi tego rodzaju naruszeń prawa, oddala skargę.

Mając na uwadze powyższe zasady, Sąd uznał, że skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie jest zasadna i podlega oddaleniu.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), zwanej dalej "ustawą" oraz aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem".

Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w kontrolowanym postępowaniu, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w przywołanym przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r., IV SA/Wa 950/04, Lex Omega nr 171198). Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Podkreślić trzeba, że treść przytoczonych wyżej przepisów jednoznacznie wskazuje, że organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy są uprawnione do badania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy, a przepis ten zakreśla granice postępowania wyjaśniającego. Dlatego nie można żądać od organów, by rozszerzały zakres postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o czym wyraźnie mówi art. 52 ust. 3 ustawy. Gdyby organy rozpatrujące wniosek o ustalenie warunków zabudowy były zobowiązane do szczegółowego zbadania rozwiązań projektowych dotyczących planowanego zamierzenia inwestycyjnego, prowadziłoby to do pokrywania się zakresów postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oraz postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Tymczasem ustawodawca wyraźnie oddzielił te dwa postępowania spełniające dwie odmienne funkcje. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi dla ewentualnego przyszłego inwestora określenie rodzaju inwestycji możliwej do zrealizowania na danym terenie.

Oczywistym jest, że w celu wydania rozstrzygnięcia co do złożonego przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy organy prowadzące postępowanie zobowiązane są wyjaśnić wszystkie okoliczności sprawy zgodnie z zasadami zawartymi w art. 7 i art. 77 § 1 kpa, zapewnić stronom czynny udział w postępowaniu (art. 10 kpa), a także prawidłowo sformułować uzasadnienie decyzji z uwzględnieniem wymogów z art. 107 § 3 kpa. W ocenie Sądu zarzuty skargi, wskazujące na naruszenie powołanych wyżej przepisów postępowania, nie są zasadne. Przeciwnie, treść akt administracyjnych wskazuje na to, że wszystkie kluczowe dla wydania decyzji o warunkach zabudowy przesłanki zostały przez organy zbadane, a uzasadnienia decyzji obu instancji oraz treść sporządzonej analizy urbanistyczno – architektonicznej umożliwiały stronom zapoznanie się z motywami podjętych przez organy rozstrzygnięć. Strony, w tym też skarżący, miały także możliwość zapoznawania się z aktami sprawy, składania pism procesowych oraz wnoszenia środków odwoławczych, a więc nie można mówić, że w kontrolowanym postępowaniu zostało naruszone prawo stron do czynnego udziału w postępowaniu. Sąd nie zgodził się też z zarzutami skargi wskazującymi na nieprawidłowe ustalenie kręgu stron kontrolowanego postępowania. Organ I instancji sporządził listę stron na podstawie wypisów z ewidencji gruntów dotyczących działek sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji, a następnie w toku tego postępowania krąg stron był aktualizowany poprzez uzyskiwanie nowych wypisów z ewidencji gruntów. Z akt administracyjnych jednoznacznie wynika, że w przypadku stwierdzenia, że w ewidencji gruntów wpisano nowych właścicieli działek, osoby te były zawiadamiane o toczącym się postępowaniu. Podkreślić trzeba, że spośród nowych właścicieli działek udział w ponownie prowadzonym postępowaniu zgłosił tylko właściciel działki nr [...] i został przez organ dopuszczony do udziału w postępowaniu. Dlatego w ocenie Sądu nie zostało naruszone prawo stron do czynnego udziału w postępowaniu. Natomiast dostarczony przez skarżącego odpis księgi wieczystej dla działki nr [...] uwzględnia stan prawny z 14 września 2012 r., czyli po dacie wydania decyzji organu II instancji. Wyjaśnić trzeba też, że w przypadku ewentualnego pojawienia się osób pominiętych w kontrolowanym postępowaniu, mogą one skorzystać z trybu wznowienia postępowania administracyjnego.

Nie są zasadne też zarzuty skargi kwestionujące prawidłowość doręczeń dokonywanych przez organy w toku postępowania. Nie było bowiem kwestionowane przez adresatów domniemanie prawidłowości doręczeń dokonywanych w drodze awizowania, zaś wadliwe doręczenie dokonane spółce cywilnej nie miało wpływu na wynik sprawy, ponieważ doręczeń dokonywano także do rąk współwłaścicieli działki nr [...], czyli I. P. i M. P.. Ponadto Sąd uznał, że ustalenia organów dotyczące kręgu stron nie noszą cech dowolności, lecz zostały dokonane z uwzględnieniem rodzaju planowanej inwestycji. Odnośnie zarzutu naruszenia art. 107 § 3 kpa, zdaniem Sądu, uzasadnienia decyzji organów obu instancji zawierają prawidłowo i logicznie wytłumaczone motywy podjętych rozstrzygnięć.

Brak naruszenia przepisów postępowania pozwala na przejście do badania zarzutów skargi wskazujących na naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy oraz przepisów ww. rozporządzenia.

Aby ustalić spełnienie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, organy prawidłowo wyznaczyły granice analizy "wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków" z zastosowaniem koncepcji tzw. dobrego sąsiedztwa, zgodnie z którą, najprościej ujmując, należy dostosować nową zabudowę do dotychczasowej zabudowy, zarówno jeżeli chodzi o zagospodarowanie terenu, jak i cechy architektoniczne. Niezasadnym jest zarzut skargi posłużenia się przez organ nieaktualną mapą. Natomiast sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego został szczegółowo uzasadniony przez organy. W ocenie Sądu kształt działki, której dotyczy wniosek inwestora (w kształcie litery "L"), sprawia, że zasadnym było wyznaczenie granic obszaru analizowanego z uwzględnieniem nie tylko szerokości frontu działki, lecz także szerokości dalszej części działki.

Jeżeli chodzi o wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, to Sąd uznał, że organy zasadnie stwierdziły, iż istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej sporządzonej przez organ I instancji nie budzą wątpliwości. Przeanalizowano bowiem zabudowę istniejącą na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym, stwierdzając występowanie w nim m.in. funkcji handlowej i usługowej. Uprawnionym jest zatem wniosek, że ewentualna realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego mieści się w istniejącej w obszarze analizowanym funkcji.

Zarzut nieprawidłowego wyznaczenia linii zabudowy jest niezasadny, ponieważ z mapy, na którym organ wyznaczył linię zabudowy, jednoznacznie wynika, że wyznaczona linia zabudowy jest po prostu przedłużeniem linii zabudowy istniejącej na sąsiednich działkach. Niezasadne są także zarzuty wadliwego określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Zdaniem Sądu, organy szczegółowo zbadały te parametry w obszarze analizowanym, obliczyły średnią wielkość tych parametrów, a następnie na tej podstawie określiły, jaką wielkość mają mieć te parametry dla planowanej inwestycji. Zdaniem Sądu, argumentacja organów w tym zakresie jest prawidłowa, a ustalone dla planowanej inwestycji parametry nie odbiegają od istniejącego w obszarze analizowanym stanu. Wyjaśnić trzeba też, że przy określaniu wskaźnika powierzchni zabudowy posłużenie się przez organ wskaźnikiem obliczonym dla zabudowy usługowej było prawidłowe, ponieważ planowana inwestycja będzie należała do takiej właśnie zabudowy, a uprawnieniem profesjonalnego urbanisty jest uwzględnianie takich czynników i w uzasadnionych przypadkach odstępowanie od wskaźników uśrednionych dla całego obszaru. Natomiast odnośnie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej podkreślić należy, że przepisy rozporządzenia nie wymagają określenia tego wskaźnika w decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Jeżeli chodzi o spełnienie kolejnych przesłanek z art. 61 ust. 1 ww. ustawy, to nie ulega wątpliwości, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (ulica [...]). Nie budzą też wątpliwości Sądu ustalenia organów dotyczące istniejącego uzbrojenia terenu, a wniosek, że w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji zostały spełnione wymogi do ustalenia warunków zabudowy, jest uzasadniony. Przedmiotowy teren nie wymaga też uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Sąd nie dopatrzył się także, aby zaskarżona decyzja była sprzeczna z przepisami odrębnymi.

Podniesione zarzuty, wskazujące na wadliwość dokonanych w toku postępowaniu uzgodnień, nie są zasadne. Podkreślić trzeba, że po uchyleniu pierwotnej decyzji organu I instancji zakres uzgodnień nie zmienił się. Niemniej jednak w toku ponownego rozpatrywania sprawy organ I instancji zwrócił się do Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, Wojewody, Marszałka Województwa, o czym także poinformowano strony postępowania. Zwrócić należy też uwagę, że po uchyleniu pierwotnej decyzji organu I instancji nastąpiła z dniem 18 marca 2011 r. nowelizacja art. 53 ust. 4 pkt 11 ustawy, a więc nie zachodziła potrzeba uzgadniania projektu zaskarżonej decyzji z dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej.

Podsumowując powyższe rozważania, należy stwierdzić, że organ I instancji ustalił wszystkie istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, który w ocenie Sądu dawał podstawy do przyjęcia, że zostały spełnione wszystkie przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy określone w art. 61 ust. 1 ustawy. Natomiast organ odwoławczy dokonał ponownego całościowego rozpatrzenia sprawy z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w odwołaniu i trafnie przyjął, że decyzja organu I instancji była zgodna z prawem. W tej sytuacji zarzut skargi naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 oraz art.15 kpa był niezasadny, podobnie jak zarzuty naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zarzuty naruszenia przepisów rozporządzenia.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, należało uznać, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ppsa.