Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 476/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2010-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59,  art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.) Sędzia NSA Julia Szczygielska Protokolant Patrycja Kikosicka-Jędrzejczak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 października 2010 r. sprawy ze skargi K. D. i R. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W, z dnia 20 maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia z dnia 20 maja 2010 r. (SKO [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania K. i R. D., reprezentowanych przez adwokata E. S. od decyzji Prezydenta W. z dnia 11 lutego 2010 r. (Nr [...]), ustalającej na rzecz – W. Z. - warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (po wyburzeniu budynków istniejących na terenie inwestycji), wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i obsługą komunikacyjną, przewidzianej do realizacji we W. przy ul. W. O. [...], na działce nr [...], AM-11, obręb K., postanowiło utrzymać w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Utrzymaną w mocy decyzją organ lokalizacyjny uznał, że nie można inwestorowi odmówić ustalenia warunków zabudowy dla opisanego na wstępie zamierzenia inwestycyjnego. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ gminy wskazał, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób określony w przepisach, na podstawie § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wyznaczył wokół wnioskowanej działki obszar analizowany, którego granica przebiega w odległości wynikającej z trzykrotności szerokości frontu wnioskowanej działki. Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzono analizę funkcji, cech zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późn. zm.).

Nie godząc się z opisanym rozstrzygnięciem K. i R. D. zarzucili organowi I instancji rażące naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., z uwagi na brak dostatecznego wyjaśnienia sprawy i rozważenia wszystkich okoliczności. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że w obszarze analizowanym jest tylko jeden budynek wielorodzinny. Powołano się na pojęcie dobrego sąsiedztwa oraz kontynuacji funkcji w orzecznictwie sądowym. Wskazano, że przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zarzucono, że zaskarżona decyzja, w tym analiza pisemna i graficzna nie spełniają wymogów dotyczących ustaleń w zakresie kontynuacji funkcji, celów, formy architektonicznej i zagospodarowania terenu. Zdaniem odwołujących się zabudowę wielorodzinną włączono do funkcji garażowych i usługowych (znajdujących się w zabudowach jednorodzinnych). Nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Wskazano, że kontynuacja funkcji nie oznacza odniesienia się do sporadycznie, jednostkowo występującej na danym obszarze. Zdaniem stron wydanie zaskarżonej decyzji pomimo braku wyjaśnienia okoliczności potwierdzających spełnienie warunku określonego przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi naruszenie tego przepisu, a także przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Podniesiono również, że zaskarżona decyzja jest sprzeczna z analizą w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, kąta nachylenia dachu oraz układu połaci dachowych. Odstępstwa od wyników analizy muszą, zdaniem strony odwołującej się, znaleźć swoje uzasadnienie w wynikach analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Tymczasem w zaskarżonej decyzji brak jest takiego uzasadnienia. Zarzucono również, że część graficzna decyzji nie spełnia wymogów z § 9 ust. 3 powołanego rozporządzenia, bowiem nie została sporządzona na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy. Zdaniem odwołujących się mapy, które nie są oznaczone godłem, nie zawierają skali, legendy oraz oznaczenia autora opracowania nie mogą zostać uznane za mapy, o których mowa w powołanych przepisach.

Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W., powołując się na treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyjęło, że zostały spełnione wszystkie przesłanki dla ustalenia warunków zabudowy. W obszernym uzasadnieniu decyzji Kolegium przyjęło, że działka objęta inwestycją usytuowana jest w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W ocenie Kolegium, z przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne będzie stanowiło kontynuację dotychczasowej funkcji w terenie. W obszarze analizowanym występuje bowiem zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w typie zabudowy wolno stojącej, a także szeregowej i bliźniaczej, a także zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Ustalenie zatem warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie stanowi naruszenia zasady kontynuacji funkcji. W rozpatrywanej sprawie, przy tak ustalonych okolicznościach faktycznych Kolegium nie podzieliło wątpliwości strony odwołującej dotyczących braku kontynuacji dotychczasowych funkcji przez planowaną inwestycję. Organ lokalizacyjny sporządził pisemną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie wskazanych wyżej warunków z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzono również dokumentację fotograficzną zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przedstawiono też w formie graficznej. Z dokumentów tych wynika, że w obszarze analizowanym zabudowa wielorodzinna występuje na działkach nr [...][...][...][...][...] oraz nr [...]. Z załącznika nr 3 do zaskarżonej decyzji, stanowiącego część graficzną analizy, wynika, że zabudowa wielorodzinna jest dość rozproszona w obszarze analizowanym. Zabudowa taka występuje również niedaleko terenu, na którym ma być realizowana planowana inwestycja (działki nr [...][...] ). W oparciu o powyższe ustalenia organ odwoławczy nie podzielił zarzutów zawartych w odwołaniu, że organ pierwszej instancji nie zbadał wymogu kontynuacji funkcji, jak również, że w obszarze analizowanym jest tylko jeden budynek wielorodzinny. Organ odwoławczy zauważył, że sformułowana w art. 1 ust. 1 pkt 2 oraz ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zasada zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, z uwzględnieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, ogranicza możliwości zabudowy i zagospodarowania terenu, a zatem i gwarantowaną przez Konstytucję RP ochronę prawa własności, której zasadniczym filarem jest swoboda zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Niewątpliwie jednak, Konstytucja deklaruje prymat prawa własności i swobody zagospodarowania terenu co potwierdza art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazujący że "każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich" oraz art. 1 ust. 2 pkt 7 nakazujący uwzględniać w procesie planowania prawo własności. Dla organu odwoławczego nie ulega wątpliwości, że obie ww. zasady muszą być uwzględniane w procesie planowania i zagospodarowania przestrzennego. Tworzą one bowiem swoiste ramy normatywne procesu planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz "narzucają" kierunek wykładni przepisów służących ich realizacji, w tym art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Organ dokonując wykładni przepisów służących realizacji tychże zasad, nie może zatem nie uwzględniać ich normatywnego znaczenia i celu, w jakim zostały stworzone. Co jednak szczególnie istotne, przy ich stosowaniu w przypadkach kolizji pomiędzy interesem publicznym (ochroną ładu przestrzennego) a interesem jednostki, należy uwzględniać zasadę proporcjonalności. Bezspornie więc koniecznym jest, by ewentualne ograniczenie zabudowy respektowało powyższe uwarunkowania. Innymi słowy ujmując, odmowa ustalenia warunków zabudowy, co do zasady może nastąpić tylko wtedy, gdy planowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasowym sposobem zagospodarowania terenu sąsiedzkiego. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenu nie mogą bowiem prowadzić do naruszenia istoty prawa własności. Jak wskazano wyżej, do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest, m.in., istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Chodzi tu bowiem o dostosowanie nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W świetle powyższego, w ocenie organu odwoławczego niedopuszczalne jest sytuowanie nowych obiektów bez uwzględnienia cech istniejącej na danym terenie zabudowy. Kolegium wskazało, że pojęcie "działka sąsiednia" nie oznacza działki bezpośrednio sąsiadującej z działką na której ma powstać nowa zabudowa. Przez działki sąsiednie należy zatem rozumieć działki znajdujące się w obszarze objętym analizą, o której mowa w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położone przy tej samej drodze publicznej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że na równi z działką sąsiednią zabudowaną, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy, należy traktować działkę, na której jest rozpoczęta budowa na podstawie ważnych decyzji lokalizacyjnych i pozwolenia na budowę. Podkreśla się, że wąskie rozumienie sąsiedztwa może ograniczać w dużym stopniu możliwość zabudowy oraz zawężać możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy i doprowadzać do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad chronionym Konstytucją prawem własności nawet wówczas, gdy konkretne okoliczności tego by nie wymagały (zob. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2007 r., LEX nr 320109). Kolegium nie zgłosiło też zastrzeżeń co do ustaleń dotyczących pozostałych parametrów zabudowy. Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych) określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ odwoławczy nie miał również zastrzeżeń ustalenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji. W tym zakresie wskazano, że zgodnie bowiem z § 4 ust. 1 tego rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Stosownie do ust. 2 tego paragrafu, w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Przepis ust. 3 powołanego paragrafu stanowi, że jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Ponadto dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4 powołanego paragrafu). Linię zabudowy w rozpatrywanej sprawie ustalono jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy dla działek nr [...][...][...][...][...], a zatem zgodnie z powołanym wyżej § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W ocenie organu II instancji prawidłowo został również ustalony wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy. Jak bowiem wynika z § 5 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się - zgodnie z § 5 rozporządzenia -na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wartość ustalonego w rozpatrywanej sprawie wskaźnika nie budzi żadnych zastrzeżeń. Wskaźnik zabudowy został bowiem ustalony na poziomie do 0,20 dla terenu inwestycji. Średni poziom współczynnika zabudowy do powierzchni terenu wynosi zaś 0,17. W obszarze analizowanym występują natomiast wskaźniki na poziomie od 0,05 do 0,44. Kilka z tych wskaźników jest zbliżonych do wskaźnika 0,20 (0,19 na działce nr [...]; 0,20 na działce nr [...]; 0,29 na działce nr [...]; 0,22 na działce nr [...]). Odnosząc się do szerokość elewacji frontowej organ odwoławczy zwrócił uwagę, że zgodnie z § 6 rozporządzenia -szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w§ 3 ust. 1. W zaskarżonej decyzji ustalono szerokość elewacji frontowej na podstawie wyników analizy, tj. na poziomie od 7,80 do 11,60 m. Ustalenie to jest zatem zgodne z powołanymi wyżej przepisami. Średnia szerokość elewacji frontowych w terenie analizowanym wynosi 9,70 m. Wartości występujące w obszarze analizowanym mieszczą się natomiast w przedziale od 7,50 m do 15 m. W ocenie organu II instancji prawidłowo został ustalony wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki. Zgodnie z § 7 powołanego rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W zaskarżonej decyzji ustalono wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na podstawie wyników analizy, tj. na poziomie do 8,50 m. Ustalenie to jest zatem zgodne z powołanymi wyżej przepisami. Wartości występujące w obszarze analizowanym mieszczą się bowiem w przedziale od ok. 3,50 m do 9 m, przy czym dla zabudowy wielorodzinnej są to wskaźniki od ok. 7 do ok. 9 m. Niedaleko terenu, na którym ma być realizowana inwestycja występuje zabudowa o gzymsach o wysokości ok. 8 - 8,50 m (działki nr [...][...]). Jeżeli chodzi zaś o układ połaci dachowych to w myśl § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W zaskarżonej decyzji ustalono jako układ połaci dachowych dach płaski lub dach spadzisty (dwu lub wielospadowy) lub dach płaski i dach spadzisty o kalenicy równoległej lub prostopadłej w stosunku do frontu działki, a więc zgodne z tym przepisem. W obszarze analizowanym występują bowiem budynki o zróżnicowanym układzie połaci dachowych, tj. dach dwupołaciowy, dach płaski oraz wielopołaciowy o kalenicy prostopadłej oraz równoległej. Wysokość głównej kalenicy dla budynku z dachem spadzistym ustalono na poziomie do 14 m. W obszarze analizowanym występują budynki z dachami spadzistymi o wysokościach kalenicy od 7 do 14 m. Wskaźniki zbliżone do wysokości kalenicy wyznaczonej dla planowanej zabudowy występują na działkach nr [...] (ok. 14 m), nr [...] (ok. 14 m), nr [...][...][...] (ok. 13 m). Badając dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej, Kolegium stwierdziło, że warunek ten został spełniony. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Teren objęty inwestycją ma dostęp do drogi publicznej - ul. W. O.. Wobec powyższego warunek dostępu do drogi publicznej został zachowany. Organ odwoławczy podkreślił, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o. z dnia 3 grudnia 2008 r., L.dz. [...]; pismo D. Spółki Gazownictwa sp. z o.o. Oddział Zakład Gazowniczy Wrocław z dnia 5 grudnia 2008 r., [...]; pismo A. B. S.A. Oddział we W. z dnia 11 grudnia 2008 r. [...]). Ponadto przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, bowiem są to grunty oznaczone w ewidencji gruntów symbolem "B" (zgodnie z § 68 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz. U. Nr 38, poz. 454, grunty oznaczone w ewidencji symbolem "B" są zaliczane do gruntów zabudowanych i zurbanizowanych i oznaczają tereny mieszkaniowe).

Odnosząc się szczegółowo do podniesionych w odwołaniu zarzutów, organ II instancji przyjął, że wyznaczony obszar analizy funkcji i cech zabudowy odpowiada rygorom § 3 powoływanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. W myśl zatem § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie wskazanych wyżej warunków, o których wyżej mowa. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W sprawie front działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, tj. działki nr [...], wynosi - jak wynika z mapy w skali 1:1000, stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji - ok. 18 m. Granice obszaru analizowanego należało zatem wyznaczyć w odległości co najmniej 54 m od każdej z granic działki nr [...]. W rozpatrywanej sprawie organ lokalizacyjny wyznaczył obszar analizowany w odległościach do 65 m (pd. - zach.) do ok. 180 m. (pn.), obejmując przy tym obszar stanowiący całość urbanistyczną, przy tym działki budowlane - w całości. Powołane rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie wyznacza maksymalnych granic obszaru analizowanego. Należy zatem uznać, że taki sposób wyznaczenia obszaru analizowanego jest zgodny z powołanymi przepisami prawa. Obszar ten mógł zatem stanowić podstawę do ustalenia stanu zagospodarowania działek sąsiednich oraz stanowić podstawę do ustalenia zasad zagospodarowania działki nr [...]. Analizując dalej zaskarżoną decyzję Kolegium stwierdziło, że ocena materiału dowodowego nie wychodzi poza granice swobodnej oceny materiału dowodowego. Wyciągnięte wnioski są logiczne, spójne, konsekwentne i zgodne z doświadczeniem życiowym. Kolegium dokonując własnej oceny materiału dowodowego, doszedł do takich samych wniosków, jak organ pierwszej instancji. Także uzasadnienie pierwszoinstancyjnego rozstrzygnięcia jest zgodnie z wymogami art. 107 § 1 i 3 k.p.a. Prawidłowo organ wskazał ustalenia faktyczne i motywy prawne, które legły u podstaw rozstrzygnięcia. Odnosząc się do dalszych zarzutów zawartych w odwołaniu organ odwoławczy zauważył, że wszystkie wskaźniki i parametry dla nowej zabudowy w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, kąta nachylenia dachu oraz układu połaci dachowych, zostały wyznaczone w sposób zgodny z powołanymi wyżej przepisami rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji dokładnie wyjaśniono przyczyny, dla których uznano za dopuszczalne wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie odbiegającym od średniej wartości. Również kąt nachylenia dachu oraz układ połaci dachowych jest zgodny z geometrią dachów budynków występujących w obszarze analizowanym. Zdaniem organu I instancji brak było również podstaw do uznania za słuszny zarzutu, w którym strony podniosły, że część graficzna decyzji nie została sporządzona na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z § 9 ust. 3 pierwszego z powoływanego rozporządzeń część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Stosownie zaś do art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, część graficzna decyzji oraz analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ma być przedstawiona na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, sporządzonej w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000. Do zaskarżonej decyzji załączono Załącznik nr 1, oznaczony jako część graficzna decyzji, który został sporządzony na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500 oraz Załącznik nr 3, oznaczony jako część graficzna analizy, który został sporządzony na kopii wyrysuj z mapy ewidencyjnej w skali 1:1000. Oba te załączniki zostały podpisane przez osobę upoważnioną przez Prezydenta W. do wydania decyzji administracyjnej w sprawie warunków zabudowy, tj. Kierownika Zespołu Lokalizacji Inwestycji w Wydziale Architektury i Budownictwa w Urzędzie Miejskim W.. Na załącznikach tych znajduje się opis wskazujący na to, że są to załączniki do zaskarżonej decyzji Nr [...] z dnia 11 lutego 2010 r. Zostały one również opatrzone pieczęcią Urzędu Miejskiego W.. Na każdym z tych załączników znajduje się również opis oznaczeń zastosowanych na tych mapach. W takiej sytuacji organ odwoławczy wskazał, że nie znajduje uzasadnienia zarzutu, że mapy te nie zawierają skali, legendy oraz oznaczenia autora opracowania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu na opisaną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. wnieśli K. i R. D. - reprezentowani przez adwokata E. S., zarzucając w niej naruszenia przepisów: art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.) oraz bez dostatecznego wyjaśnienia sprawy i rozważenia wszystkich okoliczności a więc z naruszeniem przepisów postępowania tj. akt 7 art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., co winno skutkować jej uchyleniem. W uzasadnieniu skargi, pełnomocnik skarżących podniósł, że dla przedmiotowej działki organ I instancji decyzją nr 5/2010 z dnia 4.01.2010 r. ustalił warunki zabudowy na rzecz J. F. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Decyzja ta utrzymana została w mocy przez SKO (nr SKO [...] , z dnia 08.04.2010r), która jest przedmiotem skargi wniesionej przez skarżących do WSA we Wrocławiu z dnia 23.06.2010 r. W decyzji nr [...] organ I instancji wskazał, że funkcją dominującą dla obszaru analizowanego jest zabudowa jednorodzinna, w analizie tekstowej stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji [...] wskazane zostały zupełnie inne średnie wskaźniki powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu i attyki a także dotyczące geometrii dachu w stosunku do analizy sporządzonej na użytek decyzji organu I instancji z dnia 11.02.2010 r. a utrzymane w mocy zaskarżoną na wstępie decyzją. Jednocześnie z analizy graficznej zarówno zaskarżonej decyzji jak i decyzji nr [...] nie wynika aby na obszarze analizowanym zaszły jakiekolwiek zmiany. Pełnomocnik skarżących podkreślił przy tym, że odnośnie przedmiotowej nieruchomości organ I instancji wydał decyzję o warunkach zabudowy z dnia 13.05.2009r. nr [...]. W decyzji tej (analizie tekstowej) określił wskaźnik budowy na tym obszarze jako 0,14. SKO decyzją z dnia 16 czerwca 2009r. nr SKO [...] uchyliło decyzję organu I instancji nr 217/09 i w uzasadnieniu wskazało między innymi: (...)Trzeba zauważyć, że planowana inwestycja charakteryzuje się wskaźnikiem zabudowy na poziomie do 0,20. W obszarze analizowanym średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,14, przy skrajnych wartościach od 0,05 do prawie 0,25. Wskaźnikiem o wartości maksymalnej w obszarze analizowanym charakteryzuje się tylko zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna usytuowana na działce nr 119, AM-3, obręb K.. (...). W zaskarżonej decyzji wskaźnik ten określono jako 0,17 (w decyzji przyjęto jeszcze wyższy) Już z tych przyczyn zdaniem skarżącego, winna zostać uchylona zaskarżona decyzja tym bardziej, że w jej treści organ odwoławczy z obrazą art. 7, art. 77 art. 80 oraz art.107 § 4 k.p.a., nie odniósł się do tego zarzutu oraz pomimo istniejących sprzeczności w treści analiz tekstowych dotyczących tej samej lokalizacji wskazał, że opisany parametr 0,20 nieco tylko odbiega od wskaźnika średniego (0,17). W pozostałym zakresie dotyczącym szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej organ odwoławczy z obrazą § 3-7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 oraz art. 107 § 3 k.p.a., uznał, że ustalono jej prawidłowo i ograniczył się do poddania, że odstępstwa od średniej wynikają z przeprowadzonej analizy. Tym samy, zdaniem strony skarżącej organ ten w żaden sposób nie uzasadnił, z jakich przyczyn odstępuje od ogólnych zasad oraz w jaki sposób możliwość takiego odstępstwa wynika z analizy, co powoduje konieczność powtórzenia postępowania wyjaśniającego w całości (podobnie wyrok WSA Kraków z 2008-08-12 II SA/Kr 413/08). Wbrew ocenie SKO zaskarżona decyzja wydana została z obrazą art. 61 ustawy. Odnośnie interpretacji tego przepisu skarżący przytoczyli wyrok NSA z dnia 16 października 2007 r. II OSK 1391/06. W świetle przywołanego orzeczenia tych warunków nie spełnia zaskarżona decyzja a tym bardziej analiza pisemna i graficzna, w której zabudowę wielorodzinną włączono do funkcji garażowych i usługowych - tych ostatnich znajdujących się na terenie zabudowy jednorodzinnej. Zdaniem autora skargi nie budzi również w dotychczasowym orzecznictwie wątpliwości, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. W zakresie charakterystyki urbanistycznej oznacza to kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu. W zakresie charakterystyki architektonicznej oznacza to nawiązanie do istniejących dotychczasowych gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Ratio legis art. 61, w szczególności zaś ust. 1 pkt 1 tego przepisu, jest utrzymanie ładu przestrzennego. W praktyce wystąpi wiele sytuacji, w których wąskie rozumienie sąsiedztwa nie będzie adekwatne do potrzeby zachowania tego ładu. Będą to wskazane powyżej przykłady, które nie godzą w harmonijne ukształtowanie przestrzeni. Zdaniem autora skargi nie można z góry założyć, że ład przestrzenny wymaga określonego zagospodarowania tylko działki graniczącej, a wyłącza zagospodarowanie odległej o kilkadziesiąt metrów. Z drugiej strony, nie każde sąsiedztwo w znaczeniu wąskim zagwarantuje ład przestrzenny. Odległość między budynkami na działkach graniczących może być nieraz większa niż odległość między budynkami położonymi na działkach, które bezpośrednio do siebie nie przylegają. Celem komentowanego przepisu nie jest wprowadzenie automatyzmu w działanie organów, które z założenia miałyby nie dopuścić do wielu inwestycji tylko dlatego, że brak im granicy z działką zabudowaną. Celem regulacji jest natomiast ochrona ładu przestrzennego, której lepiej służy interpretacja pojęcia działki sąsiedniej, jako mieszczącej się w szerokim sąsiedztwie, w okolicy. Kontynuacja funkcji nie oznacza odniesienia się do sporadycznie, jednostkowo występującej na danym obszarze a wyznaczenie obszaru analizowanego ze względu na jego znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy, powinno być poparte rozważną argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu decyzji ( z wyroku WSA Wrocław z dnia 29 marca 2007 r. II SA/Wr 578/06). Tym samym wydanie zaskarżonej decyzji i ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego, pomimo braku wyjaśnienia okoliczności potwierdzających spełnienie warunku określonego przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowi naruszenie przepisów art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., jak i ww. przepisu prawa materialnego. W dalszej części uzasadnienia skargi podniesiono, że wbrew ocenie organu odwoławczego część graficzna decyzji nie spełnia wymogów z § 9 ust. 3 cyt. rozporządzenia, bowiem nie została sporządzona na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy. Ta, która stanowi załącznik do decyzji organu I instancji nie została opatrzona godłem, nie zawiera skali, nie zawiera legendy oraz oznaczenia autora opracowania, tym samym nie może zostać uznana za mapę, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 9 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) - wyrok WSA Gliwice z dnia 22 sierpnia 2007 r., II SA/GI 197/07.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie, powołując się na dotychczasowe argumenty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W myśl przepisów art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne kierując się zatem kryterium legalności dokonują kontroli zgodności zaskarżonego aktu /decyzji, postanowienia/ z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zakres tej kontroli wyznacza z kolei przepis art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270, ze zm.) stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, co oznacza konieczność przeprowadzenia analizy /kontroli/ konkretnej sprawy w jej całokształcie. W niniejszej sprawie brak jest podstaw do stwierdzenia wskazanego w powyższej ustawie naruszenia prawa, w konsekwencji więc, zgodnie z art. 151 tej ustawy, skarga podlegała oddaleniu.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm./ zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub jego części, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy. Z kolei według art. 56 i 64 ust. 1 powyższej ustawy nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi /chodzi tutaj także o sprzeczność z unormowaniami samej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W razie zatem spełnienia ustawowych warunków strona wnioskująca ma prawo skutecznie domagać się wydania decyzji o określonej treści, zaś ewentualna odmowa przez organ prowadzący postępowanie ustalenia warunków zabudowy musi opierać się na wyraźnej sprzeczności z przepisem nakładającym expressis verbis jakieś ograniczenie.

Trzeba też wskazać, że zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy cyt. wyżej wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenów pozbawionych planu miejscowego możliwe jest wyłącznie w razie łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi /(art. 61 ust. 1 pkt 5).

Zaskarżoną decyzją została utrzymana w mocy decyzja Prezydenta W. z dnia 11 lutego 2010 r. (Nr [...]), którą wymieniony ostatnio organ ustalił - na rzecz W. Z. -warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (po wyburzeniu budynków istniejących na terenie inwestycji), wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i obsługą komunikacyjną, przewidzianej do realizacji we W. przy ul. W. O. [...], na działce nr [...], AM-11, obręb K..

Lektura akt administracyjnych i uzasadnienie zaskarżonych decyzji prowadzi do wniosku, że zostały spełnione materialnoprawne przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy dla konkretnej inwestycji. W szczególności podkreślić należy, że działka nr [...] przeznaczona przez inwestora na przedmiotową inwestycję znajduje się w terenie, na którym brak jest obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i nie ma też obowiązku opracowania takiego planu. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów /art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym/, tj. Okręgowej Izby Urbanistów. W toku postępowania z zachowaniem warunków określonych przepisami art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 i 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /Dz. U. Nr 164, poz. 1588/ przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy – wyznaczając granice obszaru analizowanego na kopii mapy w skali 1:500 – a wyniki tej analizy /zawierające część tekstową i graficzną/ stanowią załącznik nr 2 i nr 3 do decyzji wydanej w dniu 4 stycznia 2010 r. Ustalone tą decyzją gabaryty i parametry zabudowy wynikają z powyższej analizy urbanistycznej, uwzględniającej zarówno średnie parametry obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym, jak i parametry mieszczące się w nieprzekraczalnych granicach zakreślonych przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ponadto planowany obiekt wyposażony jest w infrastrukturę techniczną niezbędnym zakresie. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej od ul. Władysława O.. Ponadto teren działki nr: 140, AM-11, obręb: K. objętej planowanym zamierzeniem inwestycyjnym o pow. 0,0924 ha, oznaczony w ewidencji gruntów symbolem B - tereny mieszkaniowe, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Skoro więc w świetle materiału zebranego w sprawie, zostały łącznie spełnione warunki określone przepisami art. 61 ust. 1 ustawy cyt. wyżej, to ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji było prawidłowe i nie znajduje Sąd żadnych podstaw do uznania, że decyzja Prezydenta W. z dnia 11 lutego 2010 r., jak i utrzymująca ją w mocy skarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia z dnia 20 maja 2010 r. naruszyły prawo w zakresie, o jakim była mowa na wstępie.

Odnosząc się do podnoszonych w skardze zarzutów, stanowiących w dużej mierze powtórzenie argumentacji zawartej już w odwołaniu, Sąd w pełni podziela w tym zakresie stanowisko Kolegium. W szczególności wbrew twierdzeniom skarżących, w postępowaniu zakończonym decyzją z dnia 11 lutego 2010 r. (Nr [...]) obszar analizowany został wyznaczony w odległości od ok. 70 m do ok. 140 m od każdej z granic działki nr [...]. Natomiast w decyzji z dnia 4 stycznia 2010 r. (Nr 5/2010) ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, obszar analizowany został wyznaczony w odległości w odległości ok. 54 m od każdej z granic działki nr [...]. Tym samym, w decyzji z dnia 11 lutego 2010 r. ustalono inny średni wskaźnik powierzchni zabudowy z uwagi na inne granice obszaru analizowanego. Podzielić zatem należy stanowisko wyrażone w odpowiedzi na skargę dotyczące braku zasadności zarzutów dotyczących nieprawidłowości w działaniu organu lokalizacyjnego w zakresie wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Rację ma organ odwoławczy wskazując, że każda z powołanych przez skarżących spraw miała charakter odrębny. Uznać zatem należy za prawidłowe ustalenia wskazujące, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w typie zabudowy wolno stojącej, a także szeregowej i bliźniaczej, a także zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Wobec tego ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie stanowi naruszenia zasady kontynuacji funkcji i nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa. Parametry planowanej zabudowy zostały prawidłowo określone w decyzji z dnia 11 lutego 2010 r. (Nr [...]) i nie naruszają istniejącego ładu architektoniczno-budowlanego, co zostało wykazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego - usuwając w dozwolonym zakresie dostrzeżone w odwołaniu uchybienia i braki - dokładnie wyjaśniono przyczyny, dla których uznano za dopuszczalne wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie odbiegającym od średnich wartości. Brak jest zatem podstaw do uznania za słuszny zarzut, że Kolegium nie uzasadniło swojego stanowiska w zakresie ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, a tym samym naruszyło przepis art. 107 § 3 k.p.a. Ponadto zauważyć należy, że wskaźnik powierzchni zabudowy został ustalony na poziomie do 0,20 dla terenu inwestycji, natomiast średni poziom współczynnika zabudowy do powierzchni terenu w obszarze analizowanym wynosi 0,17. W obszarze analizowanym występują przy tym wskaźniki zbliżone do wskaźnika 0,20. Organ pierwszej instancji nie naruszył zatem przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które w § 5 ust. 2 dopuszcza ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie innym niż średni. Nie można również zgodzić się z zarzutem dotyczącym nieprawidłowego sporządzenia analizy graficznej, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Załączniki do decyzji zostały sporządzone zgodnie z § 9 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zostały one podpisane przez osobę upoważnioną przez Prezydenta W. do wydania decyzji administracyjnej w sprawie warunków zabudowy, tj. Kierownika Zespołu Lokalizacji Inwestycji w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego. Na załącznikach tych znajduje się opis wskazujący na to, że są to załączniki do zaskarżonej decyzji Nr [...] z dnia 11 lutego 2010 r. Zostały one również opatrzone pieczęcią Urzędu Miejskiego W.. Na każdym z tych załączników znajduje się również opis oznaczeń zastosowanych na tych mapach.

Ustosunkowując się do zarzutów dotyczących naruszenia przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. należy zauważyć, że organ lokalizacyjny dokładnie wyjaśnił stan faktyczny oraz zebrał odpowiedni dla rozstrzygnięcia sprawy materiał dowodowy. Dokonane przez organ pierwszej instancji czynności dowodowe zostały udokumentowane zgodnie z wymogami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz kodeksu postępowania administracyjnego w formie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, przedstawionej w formie tekstowej i dokumentacji fotograficznej Brak jest więc podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia wskazanych wyżej zasad ogólnych. Ponadto organ odwoławczy w sposób dostateczny, również pod wpływem zarzutów odwołania, usunął braki decyzji wydanej przez organ I instancji. Nie można także nie zauważyć, że strona skarżąca podnosząc zarzut dotyczący naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. przytoczyła jedynie bardzo ogólnikową argumentację nie wskazując szczegółowych okoliczności uzasadniających przyjęcie, iż doszło do naruszenia tego przepisu.

Podnoszona natomiast w uzupełnieniu skargi okoliczność związana z lokalizacją przedmiotowej inwestycji w 50 metrowej strefie ochronnej wału przeciwpowodziowego powinna zostać uwzględniona, na co wyraźnie wskazuje pismo Dolnośląskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych z dnia 28 maja 2010 r. dopiero na etapie uzgodnień projektu budowlanego, nie zaś na wczesnym etapie procesu inwestycyjnego jakim jest postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Reasumując powyższe rozważania należało uznać, iż skarga nie zasługiwała na uwzględnienie i podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. o czym orzeczono jak w sentencji wyroku.