Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 560/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2009-09-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 73
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.

SENTENCJA

Dnia 21 września 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie: sędzia WSA Anna Klotz (spr.) sędzia WSA Grzegorz Saniewski Protokolant: Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 16 września 2009 roku sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty[...] z dnia [...] r. nr[...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

II SA/Bd 560/09

Uzasadnienie

Prezydent Miasta B., w imieniu Miasta B., wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...], Nr [...] utrzymującą w mocy na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) w związku z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm.), art. 130, art. 134, art. 150 ust. 1 i 5, art. 151 ust. 1, art. 154, art. 156 ust. 1 i 3 i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) oraz w związku z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r., Nr 78, poz. 483 z późn. zm.), decyzję Starosty B. z dnia [...], Nr [...].

Do wydania powyższej decyzji doszło na podstawie następującego stanu faktycznego.

Wnioskiem z dnia [...] Państwo M. C. i K. C. wystąpili do Prezydenta Miasta B. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za część nieruchomości, położonej w B. przy ul. M., stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów nr 183 o pow. 0,0097 ha (obręb 176), zajętej pod drogę publiczną, przejętej z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r. na rzecz Gminy B., zapisaną w księdze wieczystej Kw nr [...].

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Wojewoda [...], stwierdził nabycie przez Gminę B. z dniem [...], z mocy prawa, za odszkodowaniem, własności części nieruchomości położonej w B. przy ul. M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 183 o pow. 0,0097 ha, zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] jako własność nieżyjącej J. B. - do połowy, po której na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w B. Wydziału II Cywilnego z dnia [...] r., sygn. Akt II Ns [...] spadek nabyła K. C. w całości oraz na rzecz M. C. do połowy, pozostającej w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Gminy B., zajętej pod drogę publiczną, zaliczoną w dniu 1 stycznia 1999 r. do kategorii dróg gminnych.

W toku prowadzonego postępowania zlecono określenie wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu, który uwzględniając art. 73 ust. 5 w/w ustawy oraz art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oszacował jej wartość na kwotę: 36.494,00 zł, co stanowi ok. 376,23 zł za 1m².

Przyjęty operat został uznany jako dowód w sprawie, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia i zagospodarowania. Wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony. Tym samym dokument ten został przyjęty przez Starostę B., jako podstawa do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

W celu zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym oraz umożliwienia wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, organ wyznaczył na dzień [...] rozprawę administracyjną.

Po zapoznaniu z przebiegiem postępowania i sporządzonym przez rzeczoznawcę operatem szacunkowym K. C. i M. C. nie wnieśli uwag.

Przedstawiciel Prezydenta B. J. K. wniosła zastrzeżenia, co do zawartego na str. 6 uzasadnienia operatu szacunkowego, a zwłaszcza do żądania, że nie ma na rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. W związku z tym nie zgadza się z zastosowaniem § 36 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Od rozstrzygnięcia organu I instancji kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego odwołanie wniósł Prezydent Miasta B. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 130 i art. 134 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 2007, poz. 2109 ze zm.) oraz art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000 r., Nr 98., poz. 1071 ze zm.).

W uzasadnieniu odwołania skarżący zakwestionował stanowisko rzeczoznawcy, że nie istnieją nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi w obrocie wolnorynkowym, a jedynie rynek nieruchomości przejętych na te cele nieruchomości za określone odszkodowanie. Ceny gruntów pod drogi są kategorią odszkodowawczą i nie spełniają definicji wartości rynkowej, zapisanej w art.151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odwołujący dodał, że poza przypadkami nabycia przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego nieruchomości z mocy prawa i na podstawie aktów administracyjnych, nabywanie nieruchomości drogowych następuje również w drodze czynności cywilnoprawnych, na dowód czego załączył kopie umów sprzedaży (załączniki 1 - 3). Nadto uznał, że brak jest podstaw do uznania, że ceny uzyskane w takich transakcjach nie są cenami rynkowymi. Strony zawieranych umów są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej i mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, a cena nieruchomości ustalana jest w drodze negocjacji stron, dla których podstawą jest wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Istotą podaży i popytu na rynku nieruchomości jest cena, która jest efektem szeregu cech nieruchomości, w tym również przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego i sposobu użytkowania. Obowiązek uwzględnienia tych cech przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości nakłada art.134 ust. 2 powołanej wyżej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

Na żądanie Wojewody [...] Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia [...] wniósł o dołączenie do niniejszej sprawy wyjaśnień złożonych w sprawie [...], gdyż dotyczyły one tej samej materii, a analizowana działka posiadała te same cechy co działka Państwa H. i J. C. Wobec tego Wojewoda dołączył do akt sprawy niniejszej wyjaśnienia M. K. złożone pismem z dnia [...] r. w sprawie [...], że § 36 ust. 1 przywołanego rozporządzenia nie mógł być zastosowany w procesie wyceny. Jednocześnie wyjaśnił, że przy sporządzaniu operatu szacunkowego przeprowadził analizę transakcji z gruntami zakupionymi przez Gminę B. przeznaczonymi i zajętymi pod drogi, których zestawienie z lat 2007-2008 załączył do pisma.

Rzeczoznawca dokonał oceny załączonych do odwołania trzech transakcji nieruchomości zajętych pod drogi w formie aktu notarialnego wykluczając je jako materiał do wyceny. Wszystkie transakcje odrzucił jako materiał porównawczy, gdyż w jednej z transakcji nie ma możliwości wyliczenia ceny gruntu faktycznie zajętego pod drogę, ponieważ sprzedaż dotyczyła udziału, a nie całej działki. W drugim akcie notarialnym sprzedaż dotyczyła również udziału, a nie całej działki, a nadto lokalizacja nieruchomości nie jest porównywalna z osiedlami strefy śródmiejskiej. Kolejna sprzedaż została odrzucona z uwagi, iż umowa została sporządzono po dacie sporządzenia operatu. Zatem transakcje zawarte w drodze umów załączonych do odwołania zdaniem rzeczoznawcy okazały się niemożliwe do przyjęcia jako podstawa wyceny stanu prawnego z powodu innego sposobu użytkowania lub też lokalizacji. Rzeczoznawca stwierdził, że występowanie transakcji kupna sprzedaży gruntów przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne w drodze umów cywilno- prawnych nie oznacza, że mogą one stanowić bazę porównawczą dla nieruchomości wycenianej i że mogą być wykorzystywane do wyceny.

Rzeczoznawca dodał również, że: " W wyniku analizy rynku nieruchomości zajętych pod drogi w B. można znaleźć pojedynczą nieruchomość podobną, jednak nie można było utworzyć zbioru nieruchomości podobnych do wycenianej".

Autor operatu uważa, że transakcje nieruchomościami zajętymi pod drogi nie spełniają definicji rynkowej wyrażonej w art. 151 U.g.n. Nadto wartość rynkowa powinna być ustalana z zastosowaniem tzw. " zasady korzyści" wyrażonej w art. 134 U.g.n.

We wnioskach wyjaśnienia rzeczoznawca stwierdził, że nie przeszedł automatycznie do zastosowania § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, uważa jednak, że w obecnym stanie prawnym i stanie rynku bydgoskiego brak jest możliwości stosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy uznał, że organ I instancji w sposób prawidłowy przyjął jako dowód operat szacunkowy z dnia [...] r. Organ odwoławczy podzielił stanowisko rzeczoznawcy, iż dostępne na rynku ceny transakcyjne nieruchomości zajętych pod rozwiązania komunikacyjne nie są cenami wolnorynkowymi. Wynika to z faktu, że nie istnieją nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi w obrocie wolnorynkowym, a jedynie rynek przejętych na te cele nieruchomości za określone odszkodowanie. Za powyższym przemawia to, że właściciel działki przeznaczonej lub zajętej pod drogę publiczną nie ma możliwości wyboru nabywcy i nie ma wpływu na poziom należnego odszkodowania. Organ dał wiarę wyjaśnieniom rzeczoznawcy, iż analiza rynku nieruchomości zajętych pod drogi w B. wskazuje na możliwość znalezienia jedynie pojedynczych nieruchomości podobnych, nie jest możliwe natomiast utworzenie zbioru takich nieruchomości, na podstawie którego można by zastosować podejście porównawcze do sporządzenia wyceny.

Podkreślił, iż przyjęty przez Starostę B. jako dowód w sprawie operat szacunkowy z dnia [...]r. zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Odnosząc się do argumentów Prezydenta Miasta B. związanych z wykazaniem istnienia transakcji wolnorynkowych, których przedmiotem są nieruchomości drogowe, Wojewoda przyznał w tej materii słuszność wyjaśnieniom rzeczoznawcy majątkowego, iż transakcje które mogą być brane pod uwagę winny spełniać założenia definicji wartości rynkowej. Zgodnie, bowiem z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

W przedmiotowej sprawie transakcje pod drogi nie spełniają kryteriów definicji wartości rynkowej. Strony działały w sytuacji przymusowej, tj. osoba sprzedająca musi zbyć swój grunt na określony cel, nabywca jest ściśle określony, nie ma swobodnego wyboru nabywcy, czyli ma przymus sprzedaży określonemu nabywcy. Transakcje kupna - sprzedaży odbywają się niecałkowicie dobrowolnie, gdyż w razie odmowy sprzedaży następuje proces wywłaszczenia, nieruchomości sprzedawane nie były eksponowane na rynku nieruchomości, a ceny na tym rynku nie ukształtowały się w trybie negocjacji, a zostały ustalone przez wycenę rzeczoznawcy majątkowego.

Organ odwoławczy ustosunkowując się do sześciu aktów notarialnych załączonych do odwołania podzielił pogląd zaprezentowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Akt notarialny z dnia [...] r. Rep. [...] nr [...] (zał. nr 1) z przyczyn obiektywnych nie mógł zostać uwzględniony w sporządzonym przez M. K. operacie szacunkowym, gdyż został zawarty po dniu sporządzenia operatu szacunkowego, tj. po [...]r. Natomiast akty notarialne z dnia [...]r. Rep. [...] nr [...] i z dnia [...] r. Rep. [...] nr [...] (zał. nr 4 i 5) nie mogły zostać wzięte pod uwagę, ze względu na treść art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1), przy określeniu której uwzględnia się w szczególności aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Z uwagi na gwałtowną zmianę cen transakcyjnych na rynku nieruchomości w okresie następującym po zawarciu tych aktów notarialnych nie mogły one być brane pod uwagę w rzetelnie sporządzanej wycenie. Rzeczoznawca zaznaczył, iż transakcje wykorzystywanie do sporządzania wyceny powinny obejmować okres nie dłuższy niż dwa lata. Pozostałe akty notarialne załączone do odwołania nie mogą zostać przyjęte jako podstawa wyceny, gdyż są nieporównywalne pod względem stanu prawnego oraz sposobu użytkowania. Ponadto nie ma możliwości wyliczenia wyceny gruntu faktycznie zajętego pod drogi, albowiem jest to sprzedaż udziału, a nie całej działki.

W skardze do Sądu Prezydent Miasta B. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości zarzucając naruszenie przepisów:

a) prawa materialnego:

- art. 134, art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez jego nie zastosowanie,

b) prawa procesowego art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 kpa.

Niezrozumiała dla skarżącego jest ocena przedłożonych dokumentów i potraktowanie ich wyłącznie jako nieruchomości porównawczych tym bardziej, że w dotychczas rozpatrywanych sprawach organ uznawał przedłożone dowody i na ich podstawie uznawał zasadność przedstawionych zarzutów oraz udowodnienie faktów. Zdaniem strony skarżącej położenie akcentu na ocenę przedstawionych umów sprzedaży jako transakcji porównawczych spowodowało pominięcie zasadniczego problemu, jakim była ocena przesłanek uzasadniających zastosowanie § 36 ust. 2 pkt 2 wskazanego rozporządzenia. Sporna kwestia dotycząca istnienia rynku nieruchomości nie została w przedmiotowej sprawie wyjaśniona przez organ odwoławczy. Zdaniem strony skarżącej, za niezgodne z prawem należy również uznać, bezkrytyczne przyjęcie przez organ stanowiska rzeczoznawcy o sporadyczności zawartych transakcji. Podjęcie dodatkowych czynności wyjaśniających pozwoliłoby organowi orzekającemu na ustalenie, że w 2007 r. Miasto B. zawarło 28 umów dotyczących nieruchomości zajętych pod istniejące drogi publiczne, w 2008 r. – 27 umów, a w 2009 r. zawarto już 17 takich transakcji.

W udzielonej odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewoda podkreślił, że do oceny wartości nieruchomości przejętych pod drogi nie przyjmuje się wprost cen rynkowych działek budowlanych, ale zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu wśród gruntów przyległych.

W dniu rozprawy pełnomocnik strony skarżącej do protokołu oświadczył, że na terenie B. istnieje rynek obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne. W latach 2005-2008 odnotowano ok. 100 transakcji obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, w roku 2009 r. Miasto zawarło ok. 30 transakcji. Powyższe umowy były poprzedzone sporządzeniem operatu szacunkowego, a przed zawarciem umowy były prowadzone rokowania co do ceny. Dodał również, że cena 1 m kw. na rynku kształtowała się od 400 zł do 120 zł. Do roku 2007 r. rzeczoznawcy przy sporządzaniu operatu szacunkowego nieruchomości zajętych pod drogi stosowali § 36 ust. 1 rozporządzenia. Jako dowód pełnomocnik załączył operaty szacunkowe z 2008 r., w których jako materiał porównawczy zastosowano nieruchomości zajęte pod drogi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej (§ 1), przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (§ 2 przywołanego przepisu). Sądy administracyjne kierując się kryterium legalności dokonują zatem oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Rozstrzygając w granicach danej sprawy, Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że ma prawo wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze (art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, Nr 1270 z późn. zm.- zwanej dalej U.p.p.s.a.).

Dokonana zgodnie z przedstawionymi kryteriami sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z powyższym przepisem zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Istota rozpoznawanej sprawy dotyczyła ustalenia odszkodowania należnego za przejście na własność Skarbu Państwa - z mocy prawa - nieruchomości zajętej w dniu 31 grudnia 1998 r. pod drogę publiczną, zapisanej w księdze wieczystej.

Bezsporne w rozpoznawanej sprawie jest, że przejęcie własności spornej nieruchomości stanowił przepis art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm. - zwanej dalej ustawa reformującą). W myśl przywołanego przepisu przejście własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem. Z ust. 4 i 5 przedmiotowej normy wynika z kolei, że odszkodowanie to będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości - to jest według działu III, rozdział 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm. - zwanej w dalszej części U.g.n.) - przy czym podstawę do wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy (tj. 29 października 1998 r.), bez uwzględniania wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem. Warunkiem ustalenia i wypłacenia odszkodowania jest złożenie wniosku przez właściciela nieruchomości (byłego właściciela) w terminie od dnia 1 stycznia 2002 r. do dnia 31 grudnia 2005 r.

W okolicznościach niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości, że zgodnie z przywołanym art. 73 ust. 1 ustawy reformującej w dniu 1 stycznia 1999 r. Skarb Państwa stał się z mocy prawa właścicielem nieruchomości zajętych pod drogę publiczną przy ul. M. co zostało potwierdzone ostateczną decyzją Wojewody z dnia [...]r. znak [...]. Ponieważ przepis art. 73 ust. 1 ustawy pozwala przyjąć, że nieruchomości zajęte pod drogi publiczne pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością tych podmiotów za odszkodowaniem.

Artykuł 73 powyższej ustawy był konsekwencją wprowadzonego w życie z dniem 1 stycznia 1999 r. art. 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r., Nr 204, poz. 2086 ze zm.) i stanowił jego uzupełnienie poprzez ustanowienie własności publicznej dróg.

Droga, zgodnie z zasadą superficies solo cedit, jako urządzenie trwale związane z gruntem, jest częścią składową gruntu (art. 48 K.c.), nie może zatem być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 K.c.). Przepis art. 73 ust. 1 ustawy reformującej odebrał z mocy prawa własność nieruchomości wszystkim innym podmiotom niż Skarb Państwa lub gmina. Odszkodowanie zatem jest świadczeniem stanowiącym rekompensatę tylko za to wywłaszczenie.

Zgodnie z art. 73 ust. 4 odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

W rozpoznawanej sprawie przez skarżącego kwestionowana jest wysokość ustalonego w operacie szacunkowym odszkodowania.

Zgodnie z art. 134 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości. Wynika to z art. 150 ust. pkt 1 U.g.n.: "W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej".

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2). Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 5 ustawy określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Definicja wartości rynkowej zawarta została w art. 151 ust. pkt 1 i 2 ustawy i oznacza, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 1 i 2 ustawy). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1).

Zgodnie z art. 154 ust. 4 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego art. 156 ust. 1 ustawy.

Sposób określania wartości nieruchomości dla różnych celów, w tym nieruchomości zajętych pod drogi został na mocy delegacji ustawowej zawartej w art. 159 pkt 2 określony w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy stanowi opinię ustalonego stanu faktycznego sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumcji pod właściwe przepisy prawa. Operat zatem stanowi jako dowód pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Na organie natomiast spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 K.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii (operatu szacunkowego). Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego.

W rozdziale 2 powyższego rozporządzenia uregulowano określanie wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Jest to zgodne z delegacją ustawową zawarta w art. 159 ustawy.

W świetle § 36 powyższego rozporządzenia w pierwszej kolejności rolą rzeczoznawcy jest ustalenie, czy były na rynku lokalnym transakcje gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Przepis § 36 rozporządzenia zawiera szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne. Wyodrębnić w nim można dwie zasadnicze zasady szacowania takich nieruchomości. Przede wszystkim przy określaniu wartości takich gruntów stosuje się obowiązkowo podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1). Regulacja ta znajduje zastosowanie w każdym przypadku, gdy istnieją i są znane ceny transakcyjne za nieruchomości, które już są zajęte pod drogi publiczne lub przeznaczone pod budowę tych dróg. Dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 wartość gruntu ustala się w dwojaki sposób, w zależności od tego czy dotyczy ona działek wydzielonych, czy też zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia).

Wskazane zasady szacowania nieruchomości nie mogą być stosowane w sposób dowolnie zamienny. Z brzmienia przywołanych przepisów jednoznacznie zatem wynika kolejność działań rzeczoznawcy. W pierwszym rzędzie do celów porównawczych winien on przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (ust. 1 § 36), a dopiero w przypadku jednoznacznego ustalenia, że na obszarze analizowanym brak jest transakcji porównywalnych dotyczących nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogę publiczną, możliwe jest przejście do wyceny metodą określoną w ust. 2 pkt 2 omawianego przepisu. Podzielić przy tym należy prezentowane w orzecznictwie stanowisko, że sformułowanie przez prawodawcę przepisu § 36 w takim brzmieniu i z taką systematyką, wskazuje jednoznacznie, iż jego intencją było uregulowanie stanu pożądanego jakim jest przyrównanie wartości nieruchomości tego samego rodzaju. Przy tym założeniu niewykluczona jest więc możliwość szacowania nieruchomości zajętych pod drogę publiczną zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 2, jednak w pierwszej kolejności należy podjąć próbę wyczerpania metody wyceny określonej w § 1 i dopiero w przypadku jej nieskuteczności, skorzystać z możliwości jaką daje ust. 2 tego przepisu (tak w wyroku WSA z dnia 30 października 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 527/08 oraz z dnia 16 stycznia 2009 r., sygn. akt VIII SA/Wa 471/08 nie publik.).

W ocenie Sądu nie ma więc istotnych normatywnych przeciwwskazań, aby rzeczoznawca przy określeniu wartości nieruchomości zajętych pod drogi publiczne przyjmował do porównania również ceny nieruchomości przeznaczonych pod budowę lub modernizację drogi publicznej. Tego rodzaju nieruchomości bardziej odpowiadają kategorii nieruchomości podobnych, niż nieruchomości przyległe innego rodzaju, o ile oczywiście spełniają również inne warunki.

Dokonując kontroli zaskarżonych decyzji w pierwszej kolejności Sąd ocenił działania organów administracji publicznej uprawnionych do prowadzenia postępowania i podejmowania orzeczeń, przez pryzmat zasady praworządności zawartej w art. 6 K.p.a i doszedł do przekonania, że nie wszystkie czynności w ramach prowadzonego postępowania pozostają w zgodności z prawem. Rozstrzygnięcie sprawy nastąpiło z naruszeniem normy prawa wyrażonej w § 36 ust. 1 rozporządzenia, na skutek wadliwego ustalenia stanu faktycznego sprawy.

W konsekwencji powyższego uchybienia naruszenia zasady praworządności doszło do przekroczenia przez organy granic zasady prawdy obiektywnej, która nakłada na organ prowadzący postępowanie administracyjne obowiązek określenia z urzędu, jakie dowody są niezbędne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy oraz obowiązek przeprowadzenia tych dowodów z urzędu.

Z powyższą zasadą skorelowane są regulacje zawarte w art. 77 K.p.a. Według wskazanego przepisu organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, tak aby ustalony stan faktyczny zgodny był z rzeczywistością. To czy dana okoliczność została udowodniona, można zaś ocenić jedynie na podstawie całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego (art. 80 K.p.a.). Organ nie może więc pominąć przy ocenie żadnego dowodu, również jeżeli dowód zgłaszany jest w odwołaniu. Stanowisko organu prowadzącego postępowanie - po przeprowadzaniu koniecznych czynności procesowych - winno znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu decyzji, sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 K.p.a.

W postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją organ II instancji przyjął wartość ustaloną w operacie szacunkowym i wyjaśnieniach do operatu rzeczoznawcy majątkowego i bezkrytycznie uznał za prawidłową wykładnię przepisów prawa w zakresie ustalenia wartości nieruchomości zajętej pod drogę za odszkodowaniem. Natomiast opinia rzeczoznawcy powinna obejmować jedynie okoliczności dotyczące stanu faktycznego rozpatrywanej sprawy z uwzględnieniem jego wyłącznych kompetencji wynikających z art. 154 ust. 1 U.g.n. W związku z powyższym wykonując kategoryczne wskazówki wynikające z przepisu w zakresie dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych w operacie szacunkowym rzeczoznawca powinien zawrzeć w sporządzanej opinii również nieruchomości odpowiednio przeznaczone lub zajęte pod drogi, tak jak uczynił to w wyjaśnieniach do operatu, gdzie wykazał, że obrót tego rodzaju nieruchomościami jednak jest.

Z operatu szacunkowego (str. 6) wynika natomiast, że: "Uzasadnieniem dla zastosowania zapisów § 36 ust. 2 rozporządzenia jest to, iż dostępne na rynku ceny transakcyjne nieruchomości zajętych pod rozwiązania komunikacyjne nie są cenami wolnorynkowymi. Wynika to z faktu, że nie istnieją nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi w obrocie wolnorynkowym, a jedynie rynek przejętych na te cele nieruchomości za określone odszkodowanie".

W wyjaśnieniach do operatu rzeczoznawca wykazuje nawet w formie tabelarycznej, że istnieje rynek nieruchomościami zajętymi i przeznaczonymi pod drogi. Na stronie 3 wyjaśnień rzeczoznawca stwierdził, że w wyniku analizy rynku nieruchomościami zajętymi pod drogi w B. można znaleźć pojedynczą nieruchomość podobną, jednak nie można było utworzyć zbioru nieruchomości podobnych do wycenianej". Powyższe nieścisłości zawarte w operacie i wyjaśnieniach do niego powinny zostać zweryfikowane przez organ, ponieważ mogły budzić wątpliwości, czy rzeczywiście przy sporządzaniu operatu szacunkowego rzeczoznawca badał rynek nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi, czy uczynił to dopiero na etapie sporządzania wyjaśnień w postępowaniu odwoławczym, aby uzasadnić pominięcie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Stanowisko zawarte w wyjaśnieniach do operatu potwierdziło istnienie rynku nieruchomościami zajętymi pod drogi i wykazało tym samym prawdziwość stanowiska zawartego w odwołaniu. Mimo tego organ nie zweryfikował informacji strony skarżącej, która wskazała przybliżone ilości zawartych transakcji oraz załączył sześć przykładowych, że istnieje rynek obrotu drogami.

Powyższe oznacza, że organ niedokładnie ustalił stan faktyczny sprawy.

Ważne dla zrozumienia istoty sprawy jest to, że celem wyceny nieruchomości jest ustalenie jej wartości na potrzeby określenia odszkodowania. Rzeczoznawca nie ustala odszkodowania, lecz czyni to organ. Rzeczoznawca ma za zadanie ustalenie jedynie wartości rynkowej nieruchomości wycenianej.

W tej sytuacji organ winien zainteresować się stanowiskiem strony skarżącej co do transakcji zawartych w latach 2005-2008, gdzie rzekomo odnotowano ok. 100 transakcji obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, a w roku 2009 r. Miasto zawarło ok. 30 transakcji.

Powyższe umowy były poprzedzone sporządzeniem operatu szacunkowego. Zgodnie z przepisami prawa operaty sporządzone w tym celu powinny posiadać wartość rynkową określoną na podstawie powyżej zacytowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis § 36 ma zastosowanie do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Nie rozróżnia czy ma być to wartość ustalona w celu wypłacenia odszkodowania osobie wywłaszczonej, czy też wartość do zawarcia umowy cywilno prawnej. Potwierdza to zresztą § 36 ust. 5 rozporządzenia, który konkretyzuje, że przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 2 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

Oznacza to, że ustalenia stanu faktycznego w operatach szacunkowych rzeczoznawców we wszystkich sprawach zmierzających do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne powinny polegać na poszukiwaniu materiału porównawczego w oparciu o przepisy prawa, w tym powyższego rozporządzenia, które przewiduje hierarchizację przy ustalaniu cen transakcyjnych.

W pierwszej kolejności istnieje obowiązek wyczerpania trybu z § 36 ust. 1, a dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się na podstawie ust. 2 rozporządzenia.

Nie można uznać, że w przypadku obrotu nieruchomościami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi nie ma zastosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Liczne przykłady na to, że przepis ten ma zastosowanie do nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi można znaleźć w orzecznictwie sądów administracyjnych, a jako przykład może posłużyć wyrok WSA w Gliwicach z dnia 20 marca 2008 r., sygn. akt II SA/GI 995/07 dostępny w Internecie, gdzie doszło do ustalenia wartości nieruchomości właśnie na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Wyrok ten jest prawomocny, gdyż NSA orzeczeniem z dnia 3 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1126/08 oddalił skargę kasacyjną od tego wyroku.

Ceny uzyskiwane za nieruchomości zajęte pod drogi, są cenami rynkowymi. Nie dochodzi przy ich zawieraniu do niespełnienia definicji wartości rynkowej zawartej w art. 151 U.g.n. Strony umowy są od siebie niezależne, nie działają pod przymusem, gdyż dobrowolne przystępują do umowy maja stanowczy zamiar zawarcia umowy. Po średniku przepis podaje dalsze wyczerpujące wyliczenie, iż upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W wyliczeniu ustawodawca posłużył się jednocześnie koniunkcją poprzez użycie spójnika "i", przy czym nie podaje nigdzie jak długi ma być okres do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyeksponowanie na rynku należy rozumieć jako przeznaczenie do handlu. Pojęcia tego nie należy utożsamić z wolnym rynkiem, gdyż ustawa tego nie czyni. "Z gramatycznego punktu widzenia myśl zamieszczona po średniku jest bezpośrednią kontynuacją wypowiedzi sprzed średnika. Gdy zatem wypowiedź przed średnikiem dotyczy dwóch sytuacji a po średniku sytuacje te nie zostały sobie przeciwstawione, należy dojść do przekonania, że całe zdanie obejmuje obie sytuacje" – vide: Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 maja 1994 r. I PZP 18/94 OSNP 1994/10/159 –Lex 11867.

Nadto należy zaakcentować, że przepis stanowi o wartości rynkowej, a nie wolnorynkowej.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku I OSK 860/08 z dnia 4 czerwca 2009 r. wyrok (dostępny w internecie) zwrócił uwagę: "na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 maja 2009 r. K 47/07, którym Trybunał Konstytucyjny orzekł o zgodności § 36 ust. 5 w zw. z ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z art. 92 ust. 1 w związku z art. 2 Konstytucji oraz art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu wyroku Trybunał Konstytucyjny stwierdził m.in., że odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości mają być ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc w trybie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (U.g.n.). Upoważnienie do wydania kwestionowanego rozporządzenia zawarte jest w art. 159 U.g.n. § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dotyczy wyłącznie spraw wyraźnie wskazanych w art. 159 U.g.n., a więc został wydany w granicach upoważnienia ustawy i w celu jej wykonania. Zgodnie ze wskazanym upoważnieniem nie ulega wątpliwości, że zawiera ono wytyczne co do podmiotu (Rada Ministrów), przedmiotu spraw przekazanych do uregulowania (rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego), a także treści rozporządzenia (art. 159 U.g.n. pkt 1-7).

Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że rozporządzenie zostało wydane przez organ wskazany w Konstytucji, na podstawie szczegółowego upoważnienia zawartego w ustawie oraz w celu jej wykonania". W powyższym wyroku NSA uznał, że Trybunał Konstytucyjny przesądził o zgodności z Konstytucją RP uregulowanej w § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego metody ustalania wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej pod drogi publiczne.

Sąd podziela również w rozpoznawanej sprawie stanowisko zawarte w powyższym wyroku "(...), że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (...). Ceny w obrocie nieruchomościami o jakich mowa w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce określane są w zależności od celu przeznaczenia nieruchomości. I tak zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a nie tak jak życzy sobie skarżący ceny uzyskiwane na "wolnym rynku". (...) Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie do powstałych w związku z wywłaszczeniem szkód, jakie poniosą ewentualnie dotychczasowi właściciele. Utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami (...). W związku z powyższym należy przyjąć, że wartość wywłaszczonej nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku wywłaszczonego".

W tym stanie rzeczy nie doszło w ocenie Sądu do naruszenia z art. 134 U.g.n. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy na potrzeby prowadzonego postępowania, organ winien zweryfikować również stanowisko strony skarżącej, czy przed zawarciem umowy cywilnej potwierdzającej obrót nieruchomościami były prowadzone rokowania co do ceny.

Organ uwzględni uwagi wynikające z niniejszego wyroku i podejmie właściwe kroki procesowe dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, zachowując przy tym reguły postępowania administracyjnego wynikające z Kodeksu postępowania administracyjnego. Dokona też oceny zebranych w sprawie operatów szacunkowych, również w kontekście zarzutów podnoszonych przez stronę w odwołaniu. Ustali przy tym, czy dowody te mogą być wykorzystane w niniejszym postępowaniu, czy też konieczne będzie zaktualizowanie operatu, uzyskanie dodatkowych wyjaśnień biegłego, zlecenie nowego operatu, albo czy istnieje konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W razie ewentualnych wątpliwości stron co do wartości nieruchomości zapewni ich wyjaśnienie z udziałem rzeczoznawcy majątkowego (na rozprawie administracyjnej). Organ będzie też miał na uwadze wymogi wynikające z art. 9 K.p.a. i innych norm procesowych podanych w niniejszym wyroku.

Mając powyższe na względzie Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.