Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1978/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.) sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2018 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2018r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej: organ odwoławczy, Minister) utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017r. znak: [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. K. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Wojewody [...] prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1828 ha, położonej w obrębie M., przeznaczonej pod budowę nowego przebiegu drogi [...] nr [...] o długości 8356,87 km (od km 0+000,00 do km 8+356,87), będącego północną obwodnicą miasta M., od skrzyżowania z drogą [...] nr [...] w M. do skrzyżowania z istniejącą drogą [...] nr [...] w B. W., w gminie M. oraz o zobowiązaniu Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...], działającego w imieniu Zarządu Województwa [...], do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Nieruchomość położona w obrębie M., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,1828 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] października 2016 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod nowy przebieg drogi [...] nr [...] o długości 8356,87 m (od km 0+000,00 do km 8+356,87), będący północną obwodnicą miasta M., od skrzyżowania z drogą [...] nr [...] w M. do skrzyżowania z istniejącą drogą [...] nr [...] w B.. W., w gminie M.. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu [...] listopada 2016 r.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2017 r., (nr wskazany na wstępie), orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz J. K. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1828 ha, położonej w obrębie M., przeznaczonej pod budowę nowego przebiegu drogi wojewódzkiej nr [...] o długości 8356,87 km (od km 0+000,00 do km 8+356,87), będącego północną obwodnicą miasta M., od skrzyżowania z drogą [...] nr [...] w M. do skrzyżowania z istniejącą drogą [...] nr [...] w B. W., w gminie M. oraz zobowiązał Zarząd Dróg Wojewódzkich w [...], działający w imieniu Zarządu Województwa [...], do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Odwołanie od ww. decyzji złożył J. K., kwestionując prawidłowość sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego w szczególności podnosząc nieprawidłowe dokonanie doboru nieruchomości porównawczych, które nie spełniały kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej oraz nieprzeprowadzenie przez rzeczoznawców majątkowych analizy zasady korzyści. Zarzucono również organowi pierwszej instancji niezapewnienie stronie skarżącej prawa do zapoznania się z materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów, co narusza art. 10 k.p.a. Ponadto zarzucono naruszenie art. 6, 7, 8, 10, 11, 77 i 80 k.p.a. poprzez działanie organu wojewódzkiego z pominięciem istotnych przepisów prawa w zakresie postępowania dowodowego, niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz ustalenie odszkodowania na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego.

Podnosząc wskazane zarzuty odwołujący się wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie niniejszej sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Wniesiono również o przeprowadzenie dodatkowych dowodów w sprawie.

Minister Inwestycji i Rozwoju po rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] maja 2018r. (o numerze wskazanym na wstępie) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ przywołał obowiązujące w sprawie przepisy oraz wskazał, że podstawą dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1828 ha, położonej w obrębie M., stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] maja 2017 r. przez rzeczoznawców majątkowych D. S. (uprawnienia nr [...]) i L. G. (uprawnienia nr [...]). Organ przeanalizował i ocenił sporządzony przez ww. rzeczoznawców majątkowych operat szacunkowy dla działki nr ew. [...] uznając, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Biegli wyczerpująco wyjaśnili przyjęty przez nich wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowali przyjęty rynek transakcyjny. Opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych. W ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawcy wzięli pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnili te elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz dostatecznie wyjaśnili założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazali wpływ cech rynkowych na wartość szacowanej działki.

Organ odwoławczy wskazał również, że analiza zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wykazała brak zastosowania dyspozycji art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, bowiem dotychczasowy właściciel nie przedłożył w ustawowym terminie odpowiedniego pisma wyrażającego wolę wydania przedmiotowej nieruchomości do dyspozycji inwestora. Tym samym, zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo nie powiększył należnego stronie odszkodowania o kwotę 5% wartości nieruchomości.

Z kolei odnosząc się do podniesionych w odwołaniu zarzutów organ uznał je za nie zasadne, szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Niezgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem J. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaskarżając decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju w całości i zarzucając:

1/ naruszenie prawa procesowego, a to:

- art. 12 ust. 4g ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dopiero w dniu [...] lipca 2017r., (po prawie 8 miesiącach) w sytuacji, w której decyzja nr [...] z dnia [...] października 2016 r. stała się ostateczna w dniu [...] listopada 2016r., a przedmiotowy przepis nakazuje aby organ wydał decyzję ustalającą wysokość odszkodowania w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, jeśli decyzji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności;

- art. 138 § 2 k.p.a. polegające na jego niezastosowaniu i wydaniu decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji obarczoną wadami, którą to decyzję z uwagi na wymienione w treści uzasadnienia skargi okoliczności organ II instancji obowiązany był w całości uchylić i przekazać do ponownego rozpoznania z uwagi na kwestie sporne oraz nierozpoznane zarzuty dotyczące sposobu oraz zakresy wyceny nieruchomości Skarżącego - co powodowało, że w sprawie pojawiła się konieczność skorzystania z pomocy innego, niezależnego biegłego specjalisty w oparciu o art. 84 k.p.a., czego organ II instancji nawet nie rozważał;

- art. 15 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. - przez naruszenie zasady dwuinstancyjności i nie rozpoznanie sprawy przez organ II instancji w sposób merytoryczny, o czym świadczy brak dokonania oceny zgromadzonych w sprawie dowodów zgodnie z regułami wskazanymi w art 80 k.p.a. oraz uznanie opinii przedłożonej do akt sprawy za jedyne słuszne stanowisko w sprawie, bez odniesienia się do zarzutów stawianych tej właśnie opinii przez skarżącego. Organ II instancji ograniczył się bowiem do odpowiedzi na zarzuty zgłoszone przez skarżącego, nie podejmując się rozpoznania sprawy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego;

- art. 80 k.p.a. poprzez niewyczerpujące rozpatrzenie materiału dowodowego oraz jego dowolnej ocenie, wyrażającej się zwłaszcza tym, że organ w sposób ogólnikowy stwierdza, że stanowisko skarżącego w zakresie argumentów podważających ustalenia zawarte w treści wyceny jest błędne, zaś opinia przedłożona do akt sprawy jest prawidłowa,

- art. 8 i 107 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnikowych stwierdzeń, co uniemożliwiło realizacje zasady pogłębionego zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji w szczególności nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, a w szczególności brak odniesienia się przez organ, który wydal zaskarżoną decyzję do zarzutów skarżącego zawartych w odwołaniu, a które dotyczą okoliczności mających wpływ na ocenę, czy wyliczone odszkodowanie odpowiada przepisom prawa;

- art. 77 § 1 w związku z art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na przyjęciu stanu faktycznego z przekroczeniem swobodnej oceny dowodów, w zakresie w jakim organ administracji nie rozpatrzył dowodów w opinii wykonanej przez osobę uprawnioną a wniesionej przez skarżącą, co w konsekwencji spowodowało, że w zaskarżonej decyzji organ nie przedstawił w sposób należyty stanu sprawy, zgodnie z dyspozycją art. 107 § 3 k.p.a.,

- art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2, art. 7 w zw. z art. 80, art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80, art. 77 § 4, art. 107 § 1 i 3, art. 84 w zw. z art. 7 i 12 oraz art. 136, a w konsekwencji art. 138 § 1, art. 15 k.p.a. w zw. z art. 78 Konstytucji.

2/ naruszenie prawa materialnego, a to:

- art. 18 ust. 1 i art. 18 ust. 1e ustawy o realizacji dróg, art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16, art. 154 ust. 1, art. 4 pkt 16, art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 56 ust. 1 pkt 7, § 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, a w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P.

Podnosząc wskazane wyżej zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżącego zwrot kosztów postępowania. Skarżący wniósł również o zwrócenie się przez Sąd do Komisji Opiniującej d.s. Rzeczoznawców – celem zweryfikowania poprawności operatu stanowiącego podstawę prawną dla wydania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Wniósł również wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii, którą ma zamiar uzyskać i złożyć do Sądu.

W uzasadnieniu skargi skarżący obszernie uzasadnił stawiane zarzuty podkreślając, iż operat szacunkowy jest nieprawidłowy i wskazując m. in. że rzeczoznawca dokonując szacowania nieruchomości nie zastosował przy szacowaniu tzw. zasady korzyści.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego aktu oraz wskazując, że w brew stanowisku strony skarżącej ustosunkował się do wszystkich zarzutów podniesionych w odwołaniu.

W dniu [...] października 2018r. do Sądu wpłynęło pismo skarżącego zawierające wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów tj. poświadczonych za zgodność z oryginałem kopii pisma z dnia [...] lipca 2018r. Komisji [...] Stowarzyszenia [...] oraz z dnia [...] sierpnia 2018r. znak: [...] [...] Stowarzyszenia [...] w K..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż decyzja wydana przez Ministra Infrastruktury i Rozwoju oraz utrzymaną nią w mocy decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017r. nie naruszają przepisów prawa.

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] o powierzchni 0,1828 ha, położona w obrębie M., gmina M. przeszła z mocy prawa na własność Województwa [...].

Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w oparciu o przepisy ustawy z dnia [...] kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (jt.Dz.U. z 2017 r., poz. 1496 z późn. zm. – dalej: "specustawa drogowa").

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 ww. ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Operat szacunkowy stanowiący główny dowód w postępowaniu dotyczącym ustalenia wysokości odszkodowania należnego dotychczasowemu właścicielowi przejętej nieruchomości musi spełniać określone w przepisach warunki formalne, ale też opierać się na dostępnych i prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy jako dowód konieczny w sprawie podlega ocenie organu zobowiązanego do ustalenia wysokości odszkodowania. Dowód ten mimo, że tak istotny i sporządzony przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych, nie ma charakteru wiążącego dla organu prowadzącego postępowanie. Organ nie jest zatem zwolniony z obowiązku przestrzegania zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 kpa, a zatem zobowiązany jest podjąć wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia sprawy. Stosownie do treści art. 77 § 1 i art. 80 kpa organ prowadzący postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania, zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć materiał dowodowy stanowiący podstawę do rozstrzygnięcia sprawy i poddać go rzetelnej ocenie, ocenić czy materiał ten jest wystarczający do ustalenia wysokości odszkodowania. Obowiązkiem organu jest więc ustalenie czy opinia rzeczoznawcy majątkowego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U nr 207, poz. 2109 z późn. zm. – dalej: rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004r.), ale też dokonanie jej weryfikacji pod względem merytorycznym, a więc czy opinia jest zupełna, logiczna, opiera się na prawidłowych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości, jak też nieruchomości uznanych przez biegłego za podobne, czy biegły dokonał właściwego doboru nieruchomości podobnych, czy w sposób logiczny i wyczerpujący uzasadnił w opinii swoje wnioski. Organ nie może zatem oceniać opinii wyłącznie pod względem formalnym i zasłaniać się nieposiadaniem wiedzy specjalnej przed dokonaniem weryfikacji opinii pod względem merytorycznym. Nie wszystkie bowiem elementy opinii stanowiące o jej merytorycznej poprawności wymagają posiadania wiedzy specjalnej. Opracowany przy użyciu wiadomości specjalnych operat musi zawierać dane niezbędne dla oceny jego rzetelności, opisywać w sposób wyczerpujący przyjętą metodę, uzasadniać sposób doboru porównywanych nieruchomości, opisywać ich cechy. W przeciwnym przypadku nie będzie możliwa kontrola dokonanego przez biegłego doboru porównywanych nieruchomości. Tylko wyczerpujący opis uwzględnionych przez biegłego czynników i rzetelne uzasadnienie przesłanek jakimi się kierował biegły umożliwia organowi ocenę czy przeprowadzony dowód może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Operat szacunkowy, który nie stanowi wyczerpującego materiału, gdyż zawiera jakiekolwiek niejasności, nieścisłości i nie jest poparty przekonywującym uzasadnieniem nie może stanowić ostatecznego dowodu. W takiej sytuacji opinia rzeczoznawcy majątkowego winna zostać uzupełniona lub organ winien zlecić przeprowadzenie innej opinii.

W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] maja 2017r., sporządzony przez uprawnionych rzeczoznawców majątkowych D. S. oraz L. G.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa jest ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości i wiarygodności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania.

Analiza powyższego operatu szacunkowego jak również wyjaśnień rzeczoznawców majątkowych zawartych w piśmie z dnia [...] maja 2017r. wskazuje, że biegli prawidłowo określili przedmiot wyceny, przeznaczenie oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawcy majątkowi sporządzili wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] października 2016r.

Prawidłowo biegli uwzględniając treść art.134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zastosowali zasady korzyści przy ustalaniu wartości rynkowej gruntu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wobec ustalenia że zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez Radę Miasta w M. uchwałą [...] z dnia [...] maja 2014r. z późn. zm. przedmiotowa działka nr [...] znajduje się w przeważającej części w terenie projektowanej drogi głównej – preferowany wariant (symbol–[...]), w mniejszej części w terenach zieleni (symbol - [...]). Przy czym z operatu wynika również, że badanie lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości gruntowych rolnych oraz nieruchomości przeznaczonych pod drogi wykazało brak transakcji nieruchomościami o podobnym mieszanym przeznaczeniu, tj. drogowo-zielonym. Analiza rynku dokonana w tym zakresie przez biegłych wykazała, że niewielki udział przeznaczenia zielonego, ponad wiodące przeznaczenie drogowe, nie przekłada się na zmianę wartości nieruchomości gruntowej. Stąd szacowania nieruchomości prawidłowo dokonali oni w oparciu o działki o przeznaczeniu drogowym.

Nie ma racji skarżący podnosząc, iż w niniejszej sprawie rzeczoznawcy dokonując szacowania nieruchomości winni byli zastosować tzw. zasadę korzyści przy uwzględnieniu, że wykluczone jest ustalenie wartości nieruchomości według jej przeznaczenia w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego a także przy uwzględnieniu, że działka nr [...], z której wydzielono m.in. działkę nr [...] (działka podlegająca wycenie) miała przeznaczenie mieszkaniowe i była wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej. Twierdzenie to jest błędne, bowiem pozostaje w sprzeczności z normą wynikającą z art. 134 ust. 4 w zw. z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do treści art. 134 ust.1 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust.2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust.4).

Według powyższych reguł w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla celów odszkodowania niewątpliwie niezbędne jest ustalenie wzajemnej relacji pomiędzy wartością nieruchomości ustaloną przy uwzględnieniu aktualnego sposobu jej użytkowania oraz alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia na cele wywłaszczenia (w tym przypadku decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Następnie w zależności od tego, czy zmiana przeznaczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, czy też tego zwiększenia nie powoduje, uwzględnia się odpowiednio alternatywny bądź aktualny sposób jej użytkowania. Istotą tego mechanizmu jest więc ustalenie czy dochodzi do zmiany wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia. W sytuacji w której nie dochodzi do zmiany przeznaczenia nieruchomości wartość nieruchomości będzie oceniana na podstawie dotychczasowego sposobu użytkowania związanego z jej przeznaczeniem.

Według art. 154 ust. 1 wskazanej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z kolei zgodnie z treścią ust. 2 tego przepisu, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości będzie miał wpływ na ustalenie dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, a tym samym dla określenia wartości nieruchomości z pewnością wówczas, gdy przeznaczenie nieruchomości nie zostało określone w dokumentach planistycznych czy decyzji o warunkach zabudowy.

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] położona jest w przeważającej części na terenie projektowanej drogi głównej – preferowany wariant (symbol–[...]), w mniejszej części w terenach zieleni (symbol - [...]). Powyższe oznacza, że w przypadku tej nieruchomości nie doszło do zmiany jej przeznaczenia w związku z wydaniem decyzji przeznaczającej nieruchomość na cele inwestycji drogowej, a tym samym nie zaistniała okoliczność, która mogła powodować zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

Tym samym rzeczoznawcy majątkowi słusznie zastosowali § 36 ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową.

Stosownie do treści § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia istotnym czynnikiem dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed wydaniem decyzji. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis ten niewątpliwie określa pierwszeństwo porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, która nie zmienia przeznaczenia. Zauważyć należy, że § 36 ust. 4 nie określa wprost obszaru z którego pochodzić mają dane przyjęte do przeprowadzenia analizy porównawczej. Jednak przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania ust.2, który poza określeniem przesłanki zastosowania do wyceny wartości nieruchomości podejścia kosztowego, określa obszar, z którego mają być brane pod uwagę dane dotyczące nieruchomości jako rynek lokalny i regionalny. Dlatego jeżeli dane dotyczące nieruchomości drogowych pochodzące z rynku lokalnego nie są wystarczające do przeprowadzenia wyceny metodą porównawczą, biegły powinien wziąć pod uwagę dane z rynku regionalnego, a dopiero gdy i ten rynek nie dostarczyłby niezbędnych informacji, przyjąć w procesie wyceny przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych.

W przedmiotowej sprawie biegli stwierdzili, iż na badanym obszarze o zasięgu rynku lokalnego (obszar miasta i gminy M.) nie występuje wystarczająca ilość transakcji nieruchomości drogowych spełniającymi kryterium podobieństwa do wycenianej działki [...], dlatego rozszerzono badanie rynku na rynek regionalny, przyjmując do analizy cały powiat [...] oraz powiat sąsiedni tj. powiat [...].

Uwzględniając ilość transakcji nieruchomościami drogowymi do określenia wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi zastosowali podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegli wyjaśnili w opinii, że w badanym okresie nie odnotowano wzrostu lub spadku cen transakcyjnych badanych nieruchomości, a więc gruntów niezabudowanych, nabywanych na cele budowy dróg publicznych oraz stanowiących tereny komunikacyjne, będących przedmiotem prawa własności. Po przeprowadzeniu analizy cen transakcyjnych w utworzonym zbiorze nieruchomości podobnych ustalili przedział cenowy na poziomie od 15.00 zł/m2 do 30.00zł/m2, a średnią cenę transakcyjną w wysokości 23,78 zł/m2, przy czym monitoringiem został objęty okres dwóch lat poprzedzających datę wyceny. Do ostatecznej bazy porównawczej wybrano trzy nieruchomości, które pod względem lokalizacji, otoczenia i stanu zagospodarowania terenu były najbardziej podobne do szacowanej działki. Rzeczoznawcy majątkowi wyjaśnili również w operacie, że na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy nieruchomości i ich wagi mając wpływ na wartość wycenianej działki i przyjęto następujące cechy: lokalizacja szczegółowa (waga 40%), otoczenie (waga 30%), i zagospodarowanie terenu (waga 30%). Wyjaśnili również, że w przypadku nieruchomości drogowych cechy takie jak powierzchnia i kształt nie mają wpływu na wartość nieruchomości. Uwzględniając w wycenie ustalone cechy nieruchomości oraz procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu określili wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę 27,78 zł. W operacie przedstawiono również opis nieruchomości uwzględnionych w analizie i ocenionych jako podobne tj. takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny był najbardziej zbliżony do wycenianej nieruchomości.

Wyjaśnienia w tym miejscu wymaga również, że przedmiotem wyceny była działka nr ew. [...] pochodząca z dawnej nieruchomości o nr ew. [...], która z mocy prawa przeszła na własność Województwa [...]. Wycena mogła zatem dotyczyć tylko działki wydzielonej oraz ewentualnej infrastruktury i naniesień, które się na niej znajdowały. Nie mogła natomiast, jak chciałby tego skarżący, dotyczyć infrastruktury i naniesień, które związane są z inną działką o nr [...] powstałą po wydzieleniu m. in. działki nr [...], która pochodzi również z dawnej działki o nr [...]. Podkreślić bowiem należy, co słusznie wskazał organ w zaskarżonej decyzji, że odszkodowanie za przejętą z mocy prawa nieruchomość może obejmować wyłącznie tę część nieruchomości, która faktycznie została przejęta pod realizację inwestycji celu publicznego, bowiem wysokość tego odszkodowania powinna odpowiadać wartości praw do tej właśnie nieruchomości. Oznacza to ni mniej ni więcej tylko, że rzeczoznawca majątkowy powinien przy szacowaniu nieruchomości uwzględnić stan tej konkretnej działki wydzielonej z nieruchomości na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji celu publicznego.

Mając powyższe na względzie w ocenie sądu opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta, wyczerpująca, nie zawiera niejasności, a te które istniały zostały w sposób przekonywujący wyjaśnione przez rzeczoznawców w piśmie z dnia [...] maja 2018r. Opis nieruchomości przyjętych za podobne nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawców majątkowych. A zatem przedstawiona opinia mogła być, jak słusznie przyjęły organy, wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Z uwagi na powyższe, zarzuty naruszenia art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, art. 154 ust.1, art. 153 ust.1 w związku z art. 4 ust. 16, art. 134 u.g.n. oraz § 56 ust.1 pkt 7, § 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, należy uznać za nietrafione.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów podniesionych w skardze, uznając je za nieuzasadnione Sąd wyjaśnia, że:

- bez znaczenia dla prawidłowości rozpoznania przez organy sprawy pozostaje podniesiony przez skarżącego zarzut naruszenia przez organ I instancji przy wydawaniu decyzji przepisu art. 12 ust.4g specustawy drogowej określającego, że wydanie decyzji o odszkodowaniu winno nastąpić w terminie 60 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej stała się ostateczna. Wskazany w tym przepisie termin do wydania decyzji, ma bowiem charakter instrukcyjny i samo uchybienie temu terminowi nie powoduje iż wydany w przedmiocie odszkodowania akt prawny z uchybieniem tego terminu jest obarczony wadą, która winna powodować jego uchylenie (podobnie m. in. WSA w Warszawie w wyroku z dnia 28 września 2015r. sygn. akt IV SA/Wa 431/15).

- niezasadne są zarzuty odnoszące się do naruszenia przez organ przepisów k.p.a. w tym w szczególności zasad postępowania. W ocenie Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swe decyzje, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenia odnosząc się również do stawianych przez skarżącego zarzutów (art. 107 § 1 i 3 K.p.a.), dokonały w nich wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego. Organ odwoławczy nie naruszył także przepisów art. 15 w związku z art. 80 k.p.a. Sprawa bowiem była dwukrotnie rozpoznana. Najpierw przez organ I instancji a następnie przez organ II instancji przy czym fakt, że organ odwoławczy nie znalazł podstaw by zakwestionować prawidłowość wykonanego operatu nie oznacza, że nie rozpoznał ponownie sprawy w jej całokształcie. Należy bowiem wskazać, że w sytuacji, gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego pod kątem wiarygodności i zgodności z prawem prowadzi do wniosku o prawidłowości tego dowodu, nie zachodzą podstawy do tego, aby zlecać kolejną opinię, czy też kierować operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych tylko dlatego, iż w ocenie skarżącego operat został sporządzony w sposób nieprawidłowy.

- racje ma strona skarżąca podnosząc, iż na etapie postępowania odwoławczego została pozbawiona możliwości zajęcia stanowiska w sprawie, bowiem organ przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie wykonał dyspozycji zawartej w art. 10 § 1 k.p.a. Jednakże samo naruszenie przez organ przepisu przejawiające się w braku umożliwienia wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego przed wydaniem decyzji, nie jest samodzielną przesłanką do uchylenia takiej decyzji. Aby wzruszyć decyzję, konieczne jest jeszcze wykazanie, że uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy i uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnej czynności. Tymczasem skarżący nie wskazał na czym ten istotny wpływ na wynik sprawy miał polegać i jakiej konkretnie czynności, mającej wpływ na wynik sprawy, strona nie mogła dokonać w wyniku naruszenia przez organ przepisu art. 10 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 sierpnia 2018r. sygn. akt. II OSK 2124/16, lex nr 255224). Z akt sprawy wynika przy tym, że w postepowaniu odwoławczym organ nie gromadził dodatkowych dokumentów w sprawie a wydając zaskarżone orzeczenie oparł się na materiale dowodowym zgromadzonym przez organ I instancji. Natomiast w postępowaniu prowadzonym przez Wojewodę skarżący miał możliwość i czynnie uczestniczyła w postępowaniu (zapoznając się z aktami i składając uwagi i zastrzeżenia), był również informowany przez organ o podejmowanych czynnościach przez organ. Dodać przy tym należy, że skarżący składając skuteczne odwołanie, jak również skargę miał również możliwość zajęcia stanowiska w sprawie. Tym samym Sąd mając powyższe na uwadze nie znalazł podstaw by uznać, że uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy.

- organy prawidłowo nie powiększyły oszacowanej wysokości odszkodowania o 5% o którym mowa w art. 18 ust.1e specustawy drogowej. Ze zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego nie wynika by skarżący zgodnie z tym przepisem wydał tę nieruchomość niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia: 1/ doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17, 2/ doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo 3/ w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Zgromadzony materiał dowodowy nie zawiera bowiem stosownych dokumentów, które potwierdzałyby, iż nastąpiło we wskazanym wyżej terminie wydanie nieruchomości inwestorowi (np. protokołu zdawczo-odbiorczy, jednostronnego oświadczenia woli byłego właściciela, dokumentów potwierdzających wejście na nieruchomość przez inwestora w celu realizacji inwestycji, czy notatka w dzienniku budowy). Nadto, co należy podkreślić strona w odwołaniu (a zatem w postępowaniu administracyjnym) nie kwestionowała tego faktu. Również w skardze nie wskazuje ona by w jakikolwiek sposób wyraziła ona wolę wydania niezwłocznego nieruchomości inwestorowi.

- Sąd uznał również za niezasadny i w żaden sposób nieuprawdopodobniony zarzut dotyczący naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w związku z art. 84 § 2 k.p.a. Z akt sprawy nie wynika bowiem by toczyło się w niniejszej sprawie postępowanie w przedmiocie wyłączenia biegłego. Nadto podczas rozprawy na pytanie Sądu zadane w tym zakresie, pełnomocnik oświadczył, iż nie są mu znane okoliczności wszczęcia postępowania dyscyplinarnego w stosunku do biegłego rzeczoznawcy.

Na zakończenie Sąd zauważa, że dopuszczone przez Sąd na rozprawie uwierzytelnione kopie dokumentów, o których dopuszczenie wnioskował skarżący tj. pismo z dnia [...] sierpnia 2018r. [...] Stowarzyszenia [...] w K. znak: [...] oraz z dnia [...] lipca 2018r. Komisji [...] Stowarzyszenia [...] nie podważają prawidłowości sporządzonego operatu. Nie wykazują również by wskazany operat był nieprawidłowy albo by został sporządzony przez osobę nieuprawnioną. Tym samym przedłożone dokumenty nie mają znaczenia dla prawidłowości wydanego w sprawie orzeczenia, wykazują one jedynie że skarżący mógł mieć problemy z uzyskaniem opinii co do prawidłowości sporządzonego operatu.

Jednocześnie mając na względzie zawarty w skardze wniosek o "zwrócenie się przez Sąd do Komisji Opiniującej d.s. Rzeczoznawców- celem zweryfikowania poprawności operatu", Sąd wyjaśnia, że zgodnie z art. 106 § 3 p.p.s.a. sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, gdyż organ ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy.

Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jt. Dz.U. z 2018r. poz. 1302 z późn. zm.), orzekł jak w sentencji.