Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 327/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-11-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 154, art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w 6 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 21 marca 2019 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Wojewody na rzecz Gminy kwotę 4661 (cztery tysiące sześćset sześćdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Gmina wniosła do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody z dnia 14 maja 2019 r., nr [...], którą uchylono pkt 1 i 2 decyzji Starosty, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia 7 grudnia 2017 r., nr [..], i orzeczono w tym zakresie o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 35.346,00 zł na rzecz J. R. i K. R. za nieruchomość położoną w B., gmina W., oznaczoną ewidencyjnie jako działki nr [..] i [..] oraz o zobowiązaniu Wójta Gminy do jego wypłaty, w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji.

Zaskarżona decyzja wydana została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia 28 kwietnia 2017 r. Starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej (ulica O.) w B. wraz z siecią wodociągową. Decyzją tą zostały objęte między innymi działki nr: [..] o pow. 64 m² i [..] o pow. 39 m², które powstały w wyniku zatwierdzenia podziału odpowiednio działek nr: [..] i [..]. W dniu wydania ww. decyzji w księdze wieczystej nr [..], prowadzonej dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] (wydzielonej z działki [..]) oraz w księdze wieczystej nr [..] prowadzonej dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] (wydzielona z działki nr [..]) jako ich właściciele wpisani byli małżonkowie J. i K. R. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

W dniu 16 maja 2017 r. Starosta wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości przysługujące byłym właścicielom – J. i K. R. W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy K. K.-P. sporządziła operat szacunkowy z dnia 10 lipca 2017 r., w którym oszacowała wartość prawa własności przejętych gruntów wraz z nakładami budowlanymi i nasadzeniami w łącznej kwocie 34.128,00 zł.

Pismem z dnia 9 sierpnia 2017 r. Gmina wniosła uwagi do sporządzonego operatu szacunkowego m.in. do zastosowania przez rzeczoznawcę złego zbioru nieruchomości przyjętych do porównania oraz do podanej wartości nakładów budowlanych znajdujących się na działce, a także do podanych rodzajów krzewów, wartości wyceny zieleni i stanu trawnika.

Uwagi wnieśli również K. i J. R., zarzucając m.in. przyjęcie złego obmiaru płotu oraz przyjęcie złego wieku oraz ilości drzew i krzewów, a także zwracając uwagę na przyjęcie do wyceny innego przeznaczenia dla części działki nr [..], niż wskazuje zaświadczenie wydane przez Wójta Gminy.

Uwzględniając powyższe zastrzeżenia rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 15 września 2017 r. nowy operat szacunkowy, w którym oszacowano wartość działek wraz z nakładami budowlanymi i nasadzeniami w łącznej kwocie 36.170,00 zł.

Wójt Gminy przedłożył dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 20 października 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. K., w którym oszacowano wartość rynkową przejętych działek na łączną kwotę 13.953,00 zł.

Starosta postanowieniem z dnia 10 listopada 2017 r. odmówił uwzględnienia dowodu z przedłożonego operatu szacunkowego wskazując, że nie odpowiada on wymogom merytorycznym i formalnym określonym w rozporządzeniu wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego i nie spełnia wymogów określonych w 78 § 1 k.p.a. Sporządzony na zlecenie strony postępowania operat szacunkowy zawierał błędy merytoryczne, metodologiczne i matematyczne, polegające m.in. na błędnym przyjęciu stanu nieruchomości, powoływanie się na nie obowiązujące teksty jednolite aktów prawnych tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami, na nieprawidłowej analizie rynku oraz błędów w obliczeniach, które przekładają się na nieprawidłowy wynik końcowy.

Decyzją z dnia 7 grudnia 2017 r. Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonych w B. oznaczonych ewidencyjnie jako działka nr [..] o pow. 64 m² oraz działka nr [..] o pow. 39 m² w łącznej wysokości 36 170,00 zł na rzecz J. R. oraz K. R. (pkt 1). Zobowiązano Wójta Gminy jako organ wykonawczy Gminy do wypłaty ww. odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 2). Wskazano, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (pkt 3).

Odwołanie od powyższego rozstrzygnięcia wniósł Wójt Gminy nie zgadzając się z wysokością odszkodowania ustaloną w ww. decyzji.

Na skutek rozpoznania odwołania Wojewoda decyzją z dnia 21 marca 2019 r. uchylił pkt 1 i 2 zaskarżonej decyzji Starosty i w tym zakresie, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., orzekł o ustaleniu na rzecz J. i K. R. odszkodowania w łącznej wysokości 35.346,00 zł za przejęte nieruchomości. Zobowiązał Wójta Gminy do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia wydania decyzji. W pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Przyczyną uchylenia decyzji organu I instancji było stwierdzenie przez organ odwoławczy, że sporządzony operat w dniu 15 września 2017 r. nie mógł stanowić podstawy orzekania ponieważ zawierał błędy, na które organ zwrócił biegłej uwagę w piśmie z dnia 30 lipca 2018 r.

Tym samym w trakcie prowadzonego postępowania odwoławczego, Wojewoda pozyskał od rzeczoznawcy majątkowego K. K.-P. nowy operat szacunkowy z dnia 16 października 2018 r. uwzgledniający jego uwagi. W przedmiotowym operacie rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości wraz z częściami składowymi na łączną kwotę 35 346,00 zł. Na powyższą kwotę składa się odszkodowanie za: prawo własności gruntu działki nr [..] (11 846,00 zł), prawo własności gruntu działki nr [..] (7 851,00 zł), wartość odtworzeniową nakładów budowlanych na działce nr [..] (6 319,00 zł), wartość odtworzeniową nakładów budowlanych na działce nr [..] (5 151,00 zł), wartość nasadzeń na działce nr [..] (3 720,00 zł) oraz wartość nasadzeń na działce nr [..] (459,00 zł).

Dokonując oceny tego operatu organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca majątkowy ustalił, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy, zatwierdzony uchwałą nr XLI/434/2010 Rady Gminy z dnia 29 marca 2010 r., zgodnie z którym przedmiot wyceny, w dniu wydania decyzji ZRID stanowił "teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz zabudowy usługowej, bez ustalenia proporcji pomiędzy funkcjami (symbol terenu 26.MN,U)". Powyższe ustalenia biegłej potwierdza zaświadczenie Wójta Gminy.

W operacie zastosowano, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast wartość odtworzeniową nakładów budowlanych oraz nasadzeni określono stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia.

Przyjęto do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową z terenu obejmującego obszar miejscowości B., które miały miejsce od października 2016 r. do lipca 2018 r. oraz transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod komunikację z terenu gminy W. (miejscowości: B., B., G., Ł., G., W.), które miały miejsce od lutego 2014 r. do maja 2017 r.

Ponieważ średnia cena nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym i mieszkaniowo-usługowym wyniosła 155,81 zł/m², a średnia cena nieruchomości o przeznaczeniu drogowym wyniosła 42,94 zł/m², zgodnie z zasadą korzyści przyjęto do porównania nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową oraz dokonując stosownych obliczeń oszacowano wartość rynkową działki nr [..] na kwotę 11 846,00 zł i działki nr [..] na kwotę 7 851,00 zł.

Do określenia wartości części składowych znajdujących się na ww. działce zastosowano podejście kosztowe. Informację o znajdujących się na działce częściach składowych gruntu rzeczoznawca majątkowy pozyskał z przeprowadzonej w dniu 29 czerwca 2017 r. wizji lokalnej przedmiotu wyceny oraz dokumentacji fotograficznej znajdującej się w załączniku do operatu szacunkowego z dnia 16 października 2018 r. Dokonując stosownych obliczeń oszacowano wartość odtworzeniową nakładów budowlanych na działce nr [..] na kwotę 6 319,00 zł, zaś na działce nr [..] na kwotę 5 151,00 zł, natomiast wartość odtworzeniową nasadzeń na działce [..] została wyliczona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 3 720,00 zł, zaś na działce nr [..] na kwotę 459,00 zł.

W ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy, sporządzony w dniu 16 października 2018 r., przez rzeczoznawcę majątkowego K. K.-P. został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości działek nr [..] oraz [..].

Przechodząc do oceny operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 20 października 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. K. zleconego przez Gminę, organ odwoławczy stwierdził, że dowód ten nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, ponieważ nie zawiera wyceny części składowych, które istniały na działkach w dniu wydania decyzji ZRID. Ponadto, biegła błędnie wyznaczyła cenę średnią 134,93 zł/m², gdyż według obliczeń prawidłowa cena średnia wynosi 134,61 zł/m². Błąd ten niewątpliwie wpływa na uzyskaną wartość nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutów Wójta Gminy zawartych w odwołaniu dotyczących błędnego wyliczenia przez K. K.-P. w operacie z dnia 15 września 2017 r. części składowych znajdujących się na przedmiotowej nieruchomości organ odwoławczy wyjaśnił, że biegła sporządziła nowy operat szacunkowy, w którym uwzględniła uwagi i zastrzeżenia w tym zakresie. Podkreślił przy tym, że do nowej wyceny Wójt Gminy zastrzeżeń nie złożył.

Organ odwoławczy wskazał, mając na uwadze treść pisma Wójta Gminy z dnia 10 sierpnia 2017 r., że na przedmiotowej nieruchomości nie rozpoczęto prac budowlanych, a także nie nastąpiło wydanie nieruchomości oznaczonej jako działki nr [..] oraz [..], co świadczy o braku podstaw do powiększenia wartości odszkodowania za ww. działki o 5% wartości nieruchomości.

W skardze strona skarżąca domagając się uchylenia decyzji Wojewody oraz uchylenia postanowienia organu I instancji w sprawie uznania jako dowód operatu szacunkowego zgłoszonego przez nią, zarzuciła:

1. naruszenie przepisu art. 78 § 1 i § 2 w zw. z art. 80 § 1 k.p.a. polegające na przyjęciu przez organ bezkrytycznie ustaleń biegłej, bez dokonania samodzielnej oceny czy nieruchomości przyjęte przez biegłą do porównania stanowią zbiór reprezentatywny dla porównania, przy jednoczesnej odmowie uwzględnienia operatu szacunkowego zgłoszonego przez stronę skarżącą, jako dowód w sprawie. Tymczasem operat zgłoszony przez stronę wskazywał wyraźnie, że istniały porównywalne nieruchomości o wartościach niższych niż wzięte do porównania przez biegła powołaną przez organ, a ponieważ dowód ten był podstawą określenia wysokości odszkodowania, naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy;

2. naruszenie przepisu art. 78 § 1 i § 2 w zw. z art. 80 § 1 k.p.a., polegające na wydaniu postanowienia o odmowie uznania, jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego zgłoszonego przez stronę, powołując się na mało znaczące argumenty typu błąd rachunkowy polegający na pomyłce o kilka groszy. Tymczasem operat ten winien być uwzględniony, choćby z tego względu, że biegła dokonuje w nim porównania nieruchomości z podobnego okresu o wartościach niższych niż przyjęta cena przez biegłą powołaną przez organ. Wskazuje to na fakt, że nieruchomości przyjęte do porównania przez tę biegłą wcale nie stanowią reprezentatywnej grupy porównawczej. Tym samym operat ten winien zostać uznany, jako dowód w sprawie choćby na okoliczność zbioru porównywalnych nieruchomości, a nie w całości odrzucony;

3. naruszenie art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018r. poz. 2204, 2348, z 2017r. poz. 1509, z 2019r. poz. 270, 492), zwanej dalej u.g.n., przez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu prawidłowości operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy przy wycenie metodą porównawczą wybrał do porównania nieruchomości, których ceny są o prawie 1/3 wyższe od kolejnej najwyższej, co ewidentnie wskazuje, że jest to zbyt duże odstępstwo od ceny średniej, a tym samym nie są to nieruchomości podobne, w myśl ustawy i powinny zostać odrzucone przez biegłą;

4. naruszenie § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej Rozporządzeniem, poprzez zawężenie zbioru nieruchomości wziętych do porównania do wartości wyższej niż 110 zł za m² gdy z operatu szacunkowego zgłoszonego przez stronę wyraźnie widać, że istniały w tym okresie transakcje o cenach w okolicach 100 zł za m²;

5. naruszenie § 22 ust. 1 w zw. z § 55 ust. 1 i ust. 2 Rozporządzenia poprzez określenie przez rzeczoznawcę wskaźnika oceny bonitacyjnej w sposób niezgodny z metodą przez nią wskazaną, jako podstawa obliczeń. Wskaźnik ustala się na podstawie średniej z dwóch punktowych cech: stanowiska/warunków siedliskowych oraz stanu zdrowotnego rośliny. Dopiero wypadkowa tych dwóch cech wpływa na określenie wartości bonitacyjnej. W tym konkretnym przypadku, nawet jeżeli stan roślin był dobry (ocena rzeczoznawcy 1,00), to przy złych warunkach glebowych: RV pochodzenia mineralnego, zasoleniu, itp. (ocena słaba lub zła) wskaźnik dot. stanowiska, warunków siedliskowych i glebowych nie może być określony na 1,00, lecz powinien być określony na poziomie 0,20. Wypadkowa tych dwóch wskaźników nie może więc być na poziomie 1,00.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że dobór nieruchomości przez rzeczoznawcę został dokonany tendencyjnie. W operacie z 2017 i w jego poprawionej wersji z 2018 r. rzeczoznawca pominęła transakcje poniżej 100,00 zł za 1 m². W odwołaniu strona skarżąca wskazała takie transakcje, jak np.: ul. P.: 71,55 zł, R. 68,97 zł, K.: 99,42 zł; K. 83,71 zł., wszystkie położone w B. W wyjaśnieniach rzeczoznawca wskazała, że zna transakcje podane przez Wójta i jej zdaniem nie są to nieruchomości podobne. Takie lakoniczne stwierdzenie, w ocenie strony skarżącej, jest niewystarczające, gdyż rzeczoznawca, ujęła w swoim operacie także transakcje z ulicy K. i K., Wszystkie te działki, w tym na ulicy P. i R. położone są w B., w terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową, posiadają podobną powierzchnię, gdyż to plan miejscowy determinuje ich wielkość. Rzeczoznawca w operacie przyjęła, jako działkę o cenie minimalnej, grunt w B. przy ulicy K. (110,59 zł). Równocześnie stwierdziła, że nieruchomość przy cenie transakcyjnej 83,71 zł, położona przy tej samej ulicy jest "niepodobna", nie wyjaśniając przyczyn takie oceny.

W zestawieniu znalazły się dwie działki, które według opinii strony skarżącej rażąco odbiegają od średniej, tj. transakcje przy ulicy C. przy cenie 230,06 zł za m² oraz ul. J. przy cenie 240,00 zł za m². Na 23 transakcje, tylko te dwie są powyżej 200,00 zł. Nawet biorąc pod uwagę zestawienie sporządzone przez rzeczoznawcę (pomijające transakcje poniżej 110,00 zł za m²), wyliczona średnia wynosi 155,81 zł za m². Należy przyjąć, że transakcje przekraczające o ponad 54% cenę średnią nie są miarodajne i wiarygodne.

Strona skarżąca zwróciła szczególną uwagę na transakcję przy ulicy C. za 230,06 zł, wskazując, że w tym samym dniu dokonano innej transakcji sąsiedniej nieruchomości przy ulicy C. przy cenie 166,06 zł. Nadmieniła przy tym, że według informacji posiadanych przez skarżącą z aktów notarialnych przekazywanych przez notariuszy wynika, że transakcje odbyły się w jednym dniu i dotyczyły sąsiednich nieruchomości. Przy tak dużej różnicy w cenie za 1 m² i fakcie, że transakcje dotyczyły sąsiednich nieruchomości, można z dużym prawdopodobieństwem, graniczącym z pewnością przyjąć, że były specyficzne warunki tej transakcji lub specyficzne walory tej nieruchomości, wskazujące, że nie była to nieruchomość podobna. Rzeczoznawca powinien wyjaśnić, dlaczego uznał, że taka transakcja nie odbiega od normy.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej wskazał, że pokrywają się one w większości z zarzutami podnoszonymi w trakcie postępowania odszkodowawczego i zostały przez organ I i II instancji dokładnie wyjaśnione i zbadane.

W piśmie procesowym z dnia 4 czerwca 2019 r. strona skarżąca wskazała, że biegła podeszła do ustalenia oceny wartości nasadzeń zbyt ogólnie. Nie wyjaśniła przy tym, na czym oparła swoje twierdzenia. Tymczasem w poradnikach sadowniczych wskazano, że grusza konferencja wymaga żyznych, przepuszczalnych i ciepłych gleb; czereśnia ma duże wymagania glebowe, lubi gleby żyzne, przewiewne i ciepłe; śliwy najlepiej rosną na glebach ciepłych, wilgotnych i przewiewnych, lekko gliniastych lub piaszczysto-gliniastych, o pH lekko zbliżonym do obojętnego. Wśród roślin, które podlegały oszacowaniu przez biegłą znajdują się drzewa owocowe, ozdobne, leśne liściaste i iglaste, a więc występuje tu duża różnorodność. Dlatego nie sposób zgodzić się z oceną biegłej, że wyceniane rośliny nie wymagają szczególnych warunków glebowych. Wymienione przykłady jednoznacznie wskazują, że taka ocena może dotyczyć drzew leśnych, ale już nie owocowych. Strona skarżąca dodała, że nie żądała, aby operat przez nią przedstawiony był podstawą wyceny, gdyż był on wykonany po upływie znaczonego okresu czasu i w związku z tym, na wycenianych działkach nie znajdowały się już nasadzenia, które mogłyby być oceniane. Nie umniejsza to jednak wartości tego operatu pod względem doboru nieruchomości wziętych do porównania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, choć nie z powodów w niej wskazanych.

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych, t.j.: Dz.U. z 2019 r., poz. 2167).

Z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

Wniesiona w niniejszej sprawie skarga podlegała uwzględnieniu, ponieważ zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Kontroli sądowadministracyjnej poddana została decyzja Wojewody uchylająca w pkt 1 i 2 decyzję Starosty, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, i orzekająca merytorycznie o wysokości odszkodowania za działki nr [..] i [..], które wydzielono pod inwestycję drogową – "Budowa ulicy O. wraz z siecią wodociągową w B., Gmina W.", na mocy decyzji Starosty z dnia 28 kwietnia 2017 r. zezwalającej na realizację wskazanej inwestycji drogowej. Zezwolenie to wydano w trybie i na zasadach określonych w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.: Dz.U. z 2015 r. poz. 2031 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową.

W myśl art. 12 ust. 4a specustawy drogowej, organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. W przedmiotowej sprawie materialnoprawną podstawę ustalenia odszkodowania stanowił przepis art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, zgodnie z którym do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy.

Na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanej dalej rozporządzeniem.

Zastosowanie w tym przypadku znajduje art. 130 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy.

Do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie odszkodowania, należy ocena czy stronie przysługuje odszkodowanie. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi zasadniczy dowód przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone we wskazanym rozporządzeniu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 31 sierpnia 2016 r., II SA/Gd 167/16, LEX nr 2104701 oraz powołane tam orzecznictwo).

Organ administracji jest zobowiązany do wnikliwej i szczegółowej oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Nie może natomiast zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. W sytuacjach jakichkolwiek wątpliwości czy niejasności, błędów bądź podejrzeń o treści nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy, które dostrzega organ czy strony postępowania, na organie spoczywa obowiązek pozyskania wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego.

Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a.). Dowód z opinii biegłego jako jedyny nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez decydenta procesowego (organ administracji publicznej, sąd). Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca nie może działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, LEX 597629). W razie zastrzeżeń co do podobieństwa nieruchomości przyjętych do szacowania z nieruchomością wycenioną organ powinien poczynić starania, aby te wątpliwości wyjaśnić, czego w kontrolowanej sprawie zabrakło. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, a podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania.

Powyższe oznacza, że organ - kierując się wyrażoną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej - powinien podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Bez wątpienia zaś w sytuacji, gdy organ uznaje, że przedłożony operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa materialnego, bądź z przepisami wykonawczymi, ma możliwość zlecenia wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu.

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości uwzględnia w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej np. decyzji ustalającej warunki lokalizacji drogi. W niniejszej sprawie, działki stanowiące przedmiot wyceny, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego fragmenty wsi B. "[...]" miały przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz zabudowę usługową.

Z treści zaskarżonej decyzji wynika, że organ odwoławczy, jako podstawę ustaleń faktycznych przyjął operat szacunkowy z dnia 16 października 2018 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. – P. Operat ten stanowił już trzeci z kolei operat sporządzony w niniejszej sprawie na zlecenie organu orzekającego. Pierwszy operat z dnia 10 lipca 2017 r., autorstwa tego samego rzeczoznawcy, został w postępowaniu przed organem I instancji zdyskwalifikowany z powodu błędnej oceny przeznaczenia wycenianych działek w dacie wydawania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Następnie w postępowaniu przed Starostą ten sam rzeczoznawca przedstawił operat szacunkowy z dnia 15 września 2017 r., który stał się podstawą do wydania decyzji przez ten organ określającej wysokość odszkodowania za obie działki gruntu, poczynione na nich nakłady budowlane oraz nasadzenia.

Z zaskarżonej decyzji wynika, że organ odwoławczy uznał operat z dnia 15 września 2017 r. za wadliwy ze względu na błędy, na które organ odwoławczy zwrócił uwagę w piśmie z dnia 30 lipca 2018 r., tj. przede wszystkim błędy w zakresie założeń przyjętych do wyceny nasadzeń. W toku postępowania odwoławczego organ odwoławczy zwrócił się do rzeczoznawcy o wyeliminowanie dostrzeżonych wadliwości, ale jednocześnie o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego z dnia 15 września 2017 r.

Jak wynika z akt administracyjnych rzeczoznawca majątkowy w odpowiedzi na wezwania organu odwoławczego przy piśmie z dnia 16 października 2018 r. przedłożył nowy operat szacunkowy sporządzony dnia 16 października 2018 r.

Jednocześnie w kolejnym piśmie z dnia 16 października 2018 r. rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia 15 września 2017 r. na dzień 15 września 2018 r. W piśmie tym wyjaśniono, że w celu uaktualnienia wyceny dokonanej we wrześniu 2017 r. przeanalizowane zostały transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod komunikację oraz przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo – usługową z okresu styczeń 2014 – wrzesień 2018 r. Rzeczoznawca potwierdził wartości określone w operacie szacunkowym z dnia 15 września 2017 r. jako aktualne na datę 15 września 2018 r., zarówno w zakresie wyceny działek gruntu, jak i wyceny nakładów budowlanych i nasadzeń.

Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3 u.g.n.). Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Z analizy operatu szacunkowego z dnia 16 października 2018 r., który stał się podstawą zaskarżonej decyzji wynika, że rzeczoznawca przyjął w nim do szacunków taką samą grupę wyodrębnionych nieruchomości podobnych o przeznaczeniu mieszkaniowym i mieszkaniowo – usługowym oraz komunikacyjnym, z tego samego okresu, tj. od stycznia 2014 do października 2018 r., jak w piśmie aktualizującym operat z dnia 15 września 2017 r.

Mamy zatem w niniejszej sprawie do czynienia z sytuacją, w której na datę orzekania przez organ odwoławczy w aktach sprawy funkcjonowały dwa pełnoprawne, aktualne operaty szacunkowe, tj. operat szacunkowy z dnia 15 września 2017 r., zaktualizowany na dzień 15 września 2018 r., oraz nowy operat szacunkowy datowany na dzień 16 października 2018 r., każdy z nich określający inną wartość rynkową wywłaszczonych nieruchomości.

Oba operaty sporządzono w oparciu o to samo podejście oraz metodę wyceny, przyjmując za dane wyjściowe te same cechy charakteryzujące nieruchomości wyceniane, w tym ich przeznaczenie, powierzchnię i położenie. Analizowano również tożsamy rynek lokalny. Zaktualizowany operat z dnia 15 września 2017 r. i operat z dnia 16 października 2018 r. różnią się pomiędzy sobą grupą transakcji nieruchomościami podobnymi przyjętymi do wyceny, albowiem uwzględniono transakcje z innych okresów, co rzutowało na całokształt końcowej wyceny nieruchomości. Dokonanie na dzień 15 września 2018 r. aktualizacji operatu z dnia 15 września 2017 r. oznacza, że na ten dzień ustalenia i wycena poczyniona w dniu 15 września 2017 r. są, zdaniem rzeczoznawcy, nadal aktualne i mogą być wykorzystane do ustalenia odszkodowania w kolejnych 12 miesiącach. Innymi słowy nie było przeszkód prawnych do jego wykorzystania jako dowodu w niniejszej sprawie na wartość rynkową wywłaszczonych nieruchomości.

To nie przeszkodziło rzeczoznawcy w przedstawieniu jednak kolejnego operatu z dnia 16 października 2018 r., czyli w miesiąc po stwierdzeniu aktualizacji poprzedniego operatu, w którym przedstawiono odmienną wyceną tych samych działek gruntu z naniesieniami budowlanymi i roślinnymi.

W konsekwencji rzeczoznawca majątkowy przedłożył organowi odwoławczemu, właściwie w tym samym czasie, dwa różne operaty, tj. zaktualizowany w trybie art. 156 ust. 4 u.g.n. operat z dnia 15 września 2017 r. oraz nowy operat z dnia 16 października 2018 r. Różnica miesiąca pomiędzy aktualizacją a nowym operatem nie mogła mieć zasadniczego wpływu na wynik wyceny, zwłaszcza w sytuacji, gdy według rzeczoznawcy upływu czasu zawarcia transakcji nie miał wpływu na ceny transakcyjne.

Z obu operatów wynikają zupełnie inne wnioski końcowe, zarówno w zakresie wyceny wartości gruntów, jak i nakładów budowlanych oraz nasadzeń. W zaktualizowanym operacie z dnia 15 września 2017 r., którego aktualizacja nie wprowadziła żadnych zmian w zakresie końcowej wyceny działek, wartość gruntu działki nr [..] wyceniono na 11.701 zł, gdy w operacie z dnia 16 października 2018 r. na kwotę 11.846 zł. Wartość gruntu działki nr [..] w operacie z 2017 r. wyceniono na kwotę 7.674 zł, a w operacie z 2018 r. na kwotę 7.851 zł. Różnice występują również w zakresie wyceny nakładów budowlanych oraz nasadzeń. O ile różnice w zakresie wyceny nasadzeń można uznać za uzasadnione w związku z tym, że sporządzenie operatu z dnia 16 października 2018 r. podyktowane było przede wszystkim potrzebą usunięcia uchybień w sposobie oszacowania nasadzeń, o tyle uzasadnienia dla różnic co do wyceny nakładów budowlanych i gruntów próżno szukać w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz w zgromadzonym materiale dowodowym.

W tych okolicznościach zaktualizowany operat szacunkowy z dnia 15 września 2017 r. mógł stanowić dla organu odwoławczego dowód potwierdzający wartość wywłaszczonych nieruchomości na równi z operatem sporządzonym na dzień 16 października 2018 r. Już ta okoliczność sama w sobie podważała prawidłowość wyceny. W sytuacji, w której operaty te formułowały odmienne wnioski końcowe wpływające zasadniczo na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania brak wyjaśnienia różnic pomiędzy dokumentami stwierdzającymi wartość rynkową działek nr [..] i [..] oraz nakładów budowlanych właściwie na tą samą datę uznać należy za naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Jak wynika z uzasadnienia organu odwoławczego uznał on operat z dnia 15 września 2017 r. za nieprawidłowy kwestionując wycenę nasadzeń, co potwierdzają materiały sprawy. Pominął jednak kwestię aktualizacji tego operatu i tym samym potwierdzenia aktualności dokonanej tam wyceny gruntów i nakładów budowlanych na datę orzekania. Jednocześnie uznał za wiarygodny i przyjął za podstawę rozstrzygnięcia operat określający wyższą wartość rynkową zarówno obu działek gruntów, jak i poczynionych na nich nakładów budowlanych. W oczywisty sposób zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi określony w nowym operacie, wśród których uzyskano najwyższą cenę za 1 m2 – 240 zł za nieruchomość o przeznaczeniu mieszkaniowym podwyższył wartość szacowanych działek, co znalazło swoje odzwierciedlenie w wycenie końcowej.

Organ odwoławczy nie wyjaśnił natomiast, z jakich powodów, dysponując dwoma aktualnymi operatami, oparł się na tym, w którym określono wyższą wartość nieruchomości oraz nakładów budowlanych. Nie zwrócił się przy tym do rzeczoznawcy o wyjaśnienie, które z określonych przez niego wartości rynkowych nieruchomości bądź wartości odtworzeniowej nakładów budowlanych są prawidłowe: czy te określone w zaktualizowanym operacie z dnia 15 września 2017 r., czy te wynikające z nowego operatu z dnia 16 października 2018 r. W sposób oczywisty nie można bowiem przyjąć, że ta sama nieruchomość, w tym samym czasie, ma inną wartość rynkową, podobnie jak i nakłady budowlane na nieruchomości.

Pomimo zastrzeżeń Gminy organ odwoławczy nie wyjaśnił również przyczyn różnicy w cenie za 1 m2 uzyskanej w transakcjach nieruchomościami położonymi przy tej samej ulicy C. w B., które rzeczoznawca uznał za podobne i których dokonano tego samego dnia – 12 stycznia 2017 r. W takiej sytuacji nasuwają się zasadne wątpliwości co do specyficznych warunków tych transakcji bądź szczególnych walorów nieruchomości, które mogły być przeszkodą do uznania ich za podobne z działkami wycenianymi. Zgodnie bowiem z § 5 ust. 1 rozporządzenia źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Tych kwestii nie wyjaśnił rzeczoznawca, a organ odwoławczy ten stan błędnie zaakceptował. Nie wyjaśniono również przyczyn dysproporcji cenowych pomiędzy transakcjami obejmującymi nieruchomości podobne do wycenianej. W ocenie Sądu, dla rzetelnej i prawidłowej oceny operatów należało również wnikliwiej wyjaśnić przyjęcie do wyceny transakcji, w których ceny o ponad 50% przewyższały cenę średnią.

W tych okolicznościach faktycznych, w których nie ma pewności co ustalonej w dacie orzekania wartości rynkowej działek gruntu oraz nakładów budowlanych, operat szacunkowy z dnia 16 października 2018 r., który przedstawiał jedną z możliwości wyceny, nie mógł być podstawą do wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania, albowiem jego wartości dowodowej nie można w sposób prawidłowy ocenić. Istniejące rozbieżności pomiędzy obu aktualnymi operatami w zakresie wyceny działek gruntu i nakładów budowlanych powinny być szczegółowo wyjaśnione. Różnic tych nie można traktować jako marginalnych, albowiem miały one wpływ na wysokość ustalonego odszkodowania.

Organ odwoławczy zaniechał zatem pełnej oceny obu sporządzonych operatów szacunkowych z uwzględnieniem występujących rozbieżności w zakresie przyjętych końcowych wniosków dotyczących wartości obu działek i poczynionych na nich nakładów budowlanych.

Wydana w tych okolicznościach decyzja w oparciu o jeden z istniejących w sprawie aktualnych operatów szacunkowych, narusza przepisy postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Organy naruszyły bowiem wynikający z art. 7 k.p.a. wymóg podejmowania wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Ponadto, uchybiono wymogom z art. 77 § 1 k.p.a., z którego wynika obowiązek organu zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Wydanie decyzji bez zachowania tych wymogów stanowi naruszenie, zawartej w art. 80 k.p.a., zasady swobodnej oceny dowodów i naraża organ na zarzut dowolności w ustaleniach faktycznych i w ocenie zgormadzonych dowodów. Obowiązkiem organów administracji publicznej jest merytoryczne rozpatrzenie sprawy oraz odniesienie się do twierdzeń i zarzutów stron, które mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd nie mógł przychylić się do tych, które kwestionowały brak oceny operatu szacunkowego przedstawionego przez Gminę sporządzonego przez rzeczoznawcę J. K. w dniu 20 października 2017 r. W przeciwieństwie do organu I instancji organ odwoławczy odniósł się do tej wyceny, pomimo jej nieaktualności w rozumieniu art. 156 ust. 3 u.g.n. Ujawnione wadliwości wskazanego operatu, w którym całkowicie pominięto wycenę nakładów budowlanych i nasadzeń istniejących na działkach w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, dyskwalifikowały jego przydatność dla określenia wysokości odszkodowania za wywłaszczone działki.

Sąd nie podzielił zastrzeżeń skarżącej odnośnie uchybień w wycenie nasadzeń na obu działkach, wykonanej w operacie z dnia 16 października 2018 r. Zarzuty skargi w tym zakresie wkraczają w materię specjalistycznej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego, do oceny której nie są uprawnione ani organy administracji ani sądy. Z wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, że przyjęty wskaźnik oceny bonitacyjnej jest odzwierciedleniem rzeczywistego stanu nasadzeń istniejących na nieruchomości w dacie wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, a więc w sposób zindywidualizowany, oparty o spostrzeżenia poczynione w trakcie oględzin na nieruchomości, odnosi się do wycenianych nasadzeń, a nie ma waloru jedynie hipotetycznego czy teoretycznego.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję.

Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ odwoławczy, który winien uwzględnić treść powyższych rozważań Sądu przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Ponownie rozpatrując niniejszą sprawę organ zobowiązany będzie do uzupełnienia materiału dowodowego, w ramach kompetencji określonych w art. 136 k.p.a., w celu wyjaśnienia rozbieżności i wątpliwości co do przeprowadzonej dotychczas wyceny i jej wyników. Organ winien się szczegółowo odnieść do dostrzeżonych rozbieżności, w tym zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego wyznaczonego do sporządzenia operatu szacunkowego w ramach postępowania o wyjaśnienie różnicy w wartościach nieruchomości oraz nakładów budowlanych przyjętych w dwóch różnych operatach aktualnych na datę orzekania. Wobec zastrzeżeń do podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania należy uszczegółowić wyjaśnienia w tym zakresie.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. zasądzając na rzecz skarżącej Gminy kwotę 4661 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, na które oprócz wpisu sądowego od skargi w wysokości 1061 zł, składa się również wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 3600 zł, ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w związku z § 2 pkt 5 i § 15 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j.: Dz.U. z 2018 r., poz. 265).

Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z dyspozycją art. 119 pkt 2 p.p.s.a.