Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 662/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 138 par. 1 pkt 2 i art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant Kinga Kaczmarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 października 2012 r. ze skargi S.M. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] stycznia 2012 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa Gospodarki Morskiej, po rozpatrzeniu odwołania S. M. od decyzji Wojewody [...] z [...] grudnia 2010 r., nr [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz S. M. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z [...] grudnia 2010 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu Minister wskazał, że nieruchomość położona w gminie W., obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] grudnia 2009 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] [...], odcinek węzeł "[...]" ([...]) – [...].

Pismem z 28 kwietnia 2010 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa przez Skarb Państwa.

Decyzją z [...] grudnia 2010 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł

o ustaleniu na rzecz S. M. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie W., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] [...], odcinek węzeł "[...]" ([...]) – [...], a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja stanie się ostateczna.

Od decyzji tej odwołanie złożył S. M., podnosząc naruszenie przez Wojewodę [...] art. 18 ust. 1 e ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (DZ. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), poprzez brak powiększenia przyznanego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania. Skarżący stwierdził, ze nieruchomość wydał w wyznaczonym w tym przepisie terminie, gdyż była ona przekazana do dyspozycji inwestora już od września 2009 r. S. M. wyjaśnił, że wydzielił działkę nr [...] i pozostawił ją wolną, zaś na działce [...], pozostałej po wydzieleniu działki drogowej, zasiał pszenicę ozimą.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu akt sprawy – mając na uwadze, iż na podstawie rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z 18 listopada 2011 roku w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (Dz. U. 2011 r. Nr 248, poz. 149), od dnia 18 listopada 2011 r. właściwym w sprawie jest Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej – organ ten wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w

art. 18.

Art. 18 ust. 1 ustawy stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa

w art. 12 ust. 4 a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 tego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Minister wyjaśnił, że stosownie do art. 134 ust. 1-4 ustawy z 22 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenia jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W myśl art. 154 ust. 2 ustawy w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji,

o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Organ odwoławczy stwierdził, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie W., stanowi operat szacunkowy sporządzony 29 października 2010 r. na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. O. (uprawnienia nr [...]). Organ podkreślił, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji. Minister stwierdził, że 26 sierpnia 2011 r. weszło w życie rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2011 r., nr 165, poz. 385).

Rozporządzenie z 14 lipca 2011 r. nie zawiera przepisów przejściowych (intertemporalnych) dotyczących spraw wszczętych pod rządami starego rozporządzenia i dotychczas niezakończonych. Brak przepisów przejściowych powoduje, że od dnia 26 sierpnia 2011 r. we wszystkich sprawach związanych

z ustaleniem odszkodowania za nieruchomości przejęte na cele drogowe, niezależnie od daty wszczęcia postępowania, obowiązują tylko nowe przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)

W ocenie organu powyższe oznacza, że operat szacunkowy jest sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać znowelizowanej treści przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia, zgodnie, z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Organ przytoczył treść § 36 ust. 2, 3 i 4 rozporządzenia. Wskazał, że we wstępnych warunkach wyceny biegła podała, że przedmiotowa działka zgodnie

z planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym przez Radę Gminy W. uchwałą nr [...] położona jest na terenie oznaczonym R – uprawy rolnicze.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Wyjaśniła, że analizie poddano rynek transakcji nieruchomościami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi. Na terenie gminy W. stwierdzono brak wystarczającej liczby transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi (zanotowano tylko 2 transakcje) W związku

z powyższym rozszerzono obszar analizy na teren powiatu [...], gdzie również okazało się, że ilość tego typu transakcji jest mała (ok. 10 transakcji). Wobec powyższego rozszerzono rynek analizy o obszar miasta B. i stwierdzono, że w mieście tym ilość transakcji sprzedaży nieruchomości pod drogi jest liczna.

Do końcowej analizy porównawczej przyjęto zbiór 11 nieruchomości drogowych.

Dla każdej z wycenianych nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustaliła cechy różniące mające wpływ na wartość gruntu pod względem położenia, uzbrojenia, stanu i sposobu zagospodarowania, dostępności komunikacyjnej oraz otoczenia

i sąsiedztwa.

Wartość rynkową prawa własności gruntu określiła na kwotę [...] zł.

W ocenie Ministra operat sporządzony został wadliwie.

Organ wskazał, że zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. dla prawidłowej wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie tego gruntu ustalane zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z pominięciem wskazań decyzji lokalizacyjnej. W myśl aktualnie obowiązujących przepisów należy więc w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy, a w przypadku jej braku jaki był faktyczny sposób użytkowania gruntu. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy będzie dobór nieruchomości porównawczych.

Zdaniem organu w operacie szacunkowym rzeczoznawca nie opisała, jakie było przeznaczenie transakcji porównawczych w dokumentach planistycznych.

Z analizowanego opracowania wynika, że nieruchomości te były nabywane na cele drogowe, jednakże cel ten nie przesądza o ich przeznaczeniu, określonym zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dodatkowo organ zwrócił uwagę na kwestię podobieństwa nieruchomości przejętych do porównań z nieruchomością szacowaną i wskazał, że definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie, z którym jest to nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W ocenie Ministra, w niniejszej sprawie biegła do porównania przyjęła skrajnie różne nieruchomości. Różnice w cechach tych nieruchomości dotyczą lokalizacji (tereny dużego miasta B. i tereny położone w gminie wiejskiej W.), stanu zagospodarowania (grunty niezagospodarowane i zagospodarowane), a także uzbrojenia (pełne i brak).

Zdaniem organu skoro przedmiotem wyceny jest działka drogowa, położona we wsi W., wydzielona z nieruchomości rolnej, oraz granicząca z terenami o takim samym przeznaczeniu, to błędne było przyjęcie do porównania nieruchomości drogowej, położonej w dużym mieście B., na terenach średnio zurbanizowanych i w pełni uzbrojonej.

Przyjęcie przez biegłą jako materiału porównawczego nieruchomości tak bardzo różniących się od przedmiotu wyceny grozi ryzykiem wystąpienia dużego błędu

w wykonanych obliczeniach i co za tym idzie wpływa negatywie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny. Organ powołał wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 10 lutego 2010 r. sygn. akt. II SA/Go 997/09, publ. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, w którym Sąd stwierdził, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy winien każdorazowo zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych, jak i na istotne cechy różniące te nieruchomości.

W ocenie organu ze względu na rolne przeznaczenie szacowanego gruntu rzeczoznawca majątkowy powinien rozważyć zastosowanie w procesie wyceny reguły wyrażonej w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z treścią, którego jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego, tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ww. ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ww. ustawy). Organ wskazał, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego realizuje zasadę wyrażoną w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. pozwalając rzeczoznawcy majątkowemu określić wartość rynkową nieruchomości zgodnie z dotychczasowym sposobem użytkowania. Dodatkowo, w § 36 ust. 4 rozporządzenia prawodawca wskazał na szczególny, z punktu widzenia specustawy, przypadek, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia będzie tożsame z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości.

Natomiast dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, konieczne jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sytuacji, w której przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. Znajdzie tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony

w § 36 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie, z którym określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W przypadku braku takich transakcji określenie wartości nieruchomości powinno nastąpić przy założeniu, iż przeznaczenie nieruchomości wycenianej odpowiada przeznaczeniu nieruchomości przeważającemu wśród gruntów przyległych. W takim przypadku konieczne jest dodatkowo przeprowadzenie przez rzeczoznawcę majątkowego badania rynku nieruchomości,

o którym mowa w § 36 ust. 3 ww. rozporządzenia i ewentualne powiększenie określonej wartości nie więcej niż o 50%.

Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego zanim sporządzi on operat szacunkowy określający wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, jest więc zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny.

Minister stwierdził, że w omawianym operacie szacunkowym brak jest takiej analizy. Nawet gdyby rzeczoznawca uznał, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, to powinien w pierwszej kolejności poszukać na analizowanym obszarze nieruchomości przeznaczonych pod drogi w dokumentach planistycznych,

a nie przeznaczonych pod drogi na podstawie decyzji lokalizacyjnej. Nie są nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym nieruchomości objęte decyzjami wymienionymi w § 36 ust. 5 rozporządzenia, tj. decyzją o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu, decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzją o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej. Dopiero gdy na obszarze tym brak będzie transakcji tego typu nieruchomościami należy uwzględnić przeznaczenie gruntów przyległych i pod tym kątem dobrać zbiór nieruchomości porównawczych.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ po przytoczeniu treści art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wskazał, że potwierdzeniem wydania nieruchomości w terminie 30 dni może być protokół zdawczo- odbiorczy bądź jednostronne oświadczenie właściciela lub użytkowania wieczystego w sytuacji gdy zarządca odmawia podpisania protokołu.

Pomimo tego, iż w aktach niniejszej sprawy nie ma żadnego dowodu na potwierdzenie wydania nieruchomości przez S. M., to w sytuacji, gdy strona twierdzi, że nie obsiała pola, gdyż przygotowała grunt do wydania inwestorowi, organ pierwszej instancji powinien był dołożyć wszelkiej stronności, aby zbadać tę kwestię. Jedną z takich czynności dowodowych są np. zeznania świadków, którzy potwierdziliby okoliczność uzewnętrznienia woli wydania nieruchomości.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie złożył S. M. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi zarzucił, że organ odwoławczy orzekł ponad żądanie odwołania, a także nie rozpoznał sprawy merytorycznie.

Skarżący podniósł, że w odwołaniu domagał się wydania nowej decyzji, w której to ustalone odszkodowanie zostanie podwyższone o 5% z powodu wydania działki

w terminie. Nie kwestionował on wysokości wyliczonego odszkodowania. W ocenie skarżącego w zakresie nie zaskarżonym decyzja nabrała waloru prawomocności. Skarżący zarzucił, że postępowanie odwoławcze trwało rok i w tym czasie nastąpiła zmiana przepisów.

Zdaniem skarżącego, wobec braku przepisów przejściowych zmienionego rozporządzenia, organ odwoławczy uprawniony był do badania prawidłowości operatu, ale jedynie według stanu prawnego na datę jego sporządzania, tym bardziej, że skarżący nie kwestionował wysokości ustalonego odszkodowania. Skarżący podniósł, że organ odwoławczy powinien zmienić decyzję organu I instancji poprzez powiększenie kwoty odszkodowania o 5%. Wskazał, że przed Trybunałem Konstytucyjnym w sprawie k4/10 toczy się postępowanie w przedmiocie stwierdzenia zgodności z Konstytucją § 36 rozporządzenia, w brzmieniu obowiązującym sprzed zmiany tego przepisu.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Rozstrzygnięcie organu odwoławczego jest prawidłowe, a jedynie uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest częściowo wadliwe, co jednakże nie ma wpływu na treść rozstrzygnięcia. Wadliwość ta wynika z faktu niedostrzeżenia przez organ II instancji, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie, a będący przedmiotem oceny tego organu, utracił swoją aktualność. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 3 ustawy

o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Natomiast zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu nie może być dowolne, lecz następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Przepis § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określa sposób potwierdzenia operatu. Otóż potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza

o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób,

o którym mowa w § 57 ust. 1 rozporządzenia, a przepis § 57 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę A. O. opatrzony jest datą 29 października 2010 r. Oznacza to, że zachował on aktualność do 29 października 2011 r. Z akt sprawy nie wynika, aby rzeczoznawca potwierdziła aktualność operatu. Jedynie w dacie orzekania przez organ I instancji operat ten był jeszcze aktualny, jednakże w dacie rozstrzygania przez organ odwoławczy ([...] stycznia 2012 r.) aktualność tę utracił. Już brak aktualności operatu był samodzielną i wystarczającą podstawą do uchylenia decyzji organu I instancji

i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. Nie można postawić zarzutu organowi odwoławczemu, że powinien zwrócić się do rzeczoznawcy

o potwierdzenie aktualności operatu, skoro organ ten uznał operat za wadliwy

z przyczyn merytorycznych i wadliwości te szczegółowo przedstawił w uzasadnieniu decyzji. Chybiony jest zarzut skargi, że organ odwoławczy powinien dokonywać oceny operatu na datę wydania decyzji organu I instancji, bez uwzględnienia zmian przepisów prawa, jakie nastąpiły po wydaniu decyzji pierwszoinstancyjnej. Organ II instancji obowiązany jest z urzędu uwzględniać i stosować przepisy prawa obowiązujące

w dacie własnego orzekania. Nie można podzielić zarzutów skargi, że organ II instancji orzekał ponad żądanie odwołania, gdyż jak wskazał skarżący, nie kwestionował on ustalonej kwoty odszkodowania w decyzji Wojewody [...], a jedynie domagał się zwiększenia jej o 5 %. W ocenie skarżącego decyzja Wojewody co do ustalonej kwoty odszkodowania stała się ostateczna. Stanowisko to jest błędne. Otóż zgodnie z art. 16 § 1 kpa decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji stają się ostateczne. Również w sytuacji niezłożenia odwołania w terminie przez strony, lub złożenia go po terminie, albo gdy termin do złożenia odwołania nie został przywrócony, decyzja uzyskuje cechę ostateczności. W niniejszej sprawie opisana wyżej sytuacja nie wystąpiła. Wprawdzie w treści odwołania skarżący wskazał, że składa odwołanie

"w części dotyczącej nie przyznania odszkodowania powiększonego o 5% z tytułu terminowego wydania nieruchomości", jednakże tak sformułowane odwołanie nie mogło w tym zakresie być skuteczne. Warunkiem bowiem skuteczności odwołania jest istnienie przedmiotu zaskarżenia. W niniejszej sprawie organ nie

rozstrzygał ani pozytywnie ani negatywnie o odszkodowaniu z tytułu wydania nieruchomości w terminie. Nieskuteczne było więc odwołanie się od części decyzji. Gdyby organ ustalając odszkodowanie, w komparycji decyzji orzekł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5 %, albo zwiększył odszkodowanie w innym procencie niż przewiduje ustawa, to wówczas istniałby przedmiot do zaskarżenia decyzji w części. Dlatego prawidłowo organ II instancji uznał, że jest to odwołanie od decyzji, a nie od jej nieistniejącej części. Zważyć należy, że organ odwoławczy, wbrew oczekiwaniom skarżącego, nie był uprawniony do zastosowania art. 138 § 1 pkt 2 kpa, gdyż operat był nieaktualny (a w ocenie organu II instancji wadliwy). Skoro zachodziła konieczność sporządzenia nowego operatu, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, to jedynym właściwym rozstrzygnięciem organu II instancji było rozstrzygnięcie na podstawie art. 138 § 2 kpa, które zastosował ten organ. Zarzuty skargi dotyczące długotrwałego postępowania odwoławczego pozostają poza oceną Sądu. Mogły być one przedmiotem odrębnej skargi.

Mając na uwadze wszystkie wyżej wskazane okoliczności, Sąd orzekł jak

w sentencji wyroku, z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. tj. z 2012 r., poz. 270).