Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 40/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-02-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 98, art. 129, art. 130, art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska (spr.) WSA Izabela Bąk - Marciniak Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lutego 2013 r. sprawy ze skargi Miasta L. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty P. z dnia [...] marca 2010r. nr [...], 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, 3. zasądza od Wojewody W. na rzecz Miasta L. kwotę 200 zł (dwieście) tytułem zwrotu kosztów sądowych, 4. nakazuje ściągnąć od Wojewody W. na rzecz Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu) kwotę 1583 zł (jeden tysiąc pięćset osiemdziesiąt trzy) tytułem nieuiszczonego wpisu sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] Wojewoda W. po rozpoznaniu odwołania Burmistrza Miasta L. utrzymał w mocy decyzje Starosty P. z [...] marca 2010 r., znak [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz E. i M. małż. W., E. N. oraz G. W. odszkodowania w łącznej kwocie [...] złotych, stanowiącego należność za grunt wydzielony pod drogę, przejęty na rzecz Miasta L..

W uzasadnieniu decyzji organ po przytoczeniu stanu faktycznego i prawnego sprawy wskazał, że Burmistrz Miasta L. decyzją nr [...] z dnia [...] września 2008 r. zatwierdził projekt podziału m.in. nieruchomości położonej w L., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb L., ark. mapy ., działka nr [...] o pow. [...] m , zapisanej w dacie podziału w księdze wieczystej KW nr [...]. Z przedmiotowej nieruchomości wydzielono m.in. działkę nr [...] o pow. [...] m , pod drogę publiczną- drogę gminną. W uzasadnieniu tej decyzji wskazano, iż wydzielona działka nr [...] położona w L. na mocy "uchwały Rady Miasta L. nr [...] z dnia [...] grudnia 2004 r., ogłoszonej w Dz.U.Woj.Wlkp. Nr [...] poz. [...] z dnia [...] stycznia 2005 r w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L. – L. P., oznaczona została symbolem 30 KD - teren komunikacji, co jest związane m.in. z realizacją wszystkich przewidzianych planem publicznych ulic, ciągów pieszych i rowerowych. Tym samym należy stwierdzić, że przedmiotowa działka wydzielona została, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, pod drogę publiczną - drogę gminną, co stanowi niezbędną przesłankę ustalenia odszkodowania w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ podniósł, że wobec powyższego nie ulega wątpliwości, iż przedmiotowa nieruchomość przeszła z mocy prawa na własność Miasta L. z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, spełnione bowiem zostały wszystkie przesłanki zawarte w art. 93 i art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mianowicie: ostateczną decyzją dokonano podziału nieruchomości, podział jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, a wydzielona działka przeznaczona jest w planie pod drogę publiczną - drogę gminną. Ustaleń tych nie kwestionuje również odwołujący

W związku z powyższym stronie należy się odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem.

Z uwagi na to, iż do porozumienia w kwestii odszkodowania nie doszło - na podstawie wskazanego wyżej przepisu - odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Odszkodowanie jest ściśle związane z utratą prawa własności i stanowi rekompensatę za nieruchomości przejęte w tym trybie. Uprawnionym do odszkodowania jest właściciel nieruchomości, albowiem to on utracił własność nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną. Odszkodowanie jest co do zasady roszczeniem z zakresu prawa cywilnego, mimo to ustawodawca w art. 129 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami postanowił, że ustalenie odszkodowania następuje w trybie administracyjnym w postępowaniu w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej. Jedyną przesłanką potrzebną do przyznania odszkodowania jest przejście gruntu wydzielonego pod drogę na własność gminy. Zgodnie z art. 130 ust. 1 ustawy "w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 (...), według stanu w dniu wydania decyzji o podziale (...) oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustęp drugi wskazanego wyżej przepisu stanowi, iż "ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości." Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy).

Dalej organ wyjaśnił, że rolą organu administracyjnego jest ocena zgodności sporządzonej w formie operatu szacunkowego opinii względem przepisów prawa. Ponadto organ wyjaśnił, że sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje w sposób szczegółowy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.- dalej rozporządzenie). Po przytoczeniu treści § 36 rozporządzenia organ wskazał, że nałożony na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek zastosowania w trakcie wyceny nieruchomości podejścia porównawczego. Przy jego zastosowaniu, w myśl § 4 ust. 2 rozporządzenia, stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W dokonanej wycenie nieruchomości, zastosowane zostało podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego).

Organ podniósł, że z zapisu w operacie wynika, iż: "W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości szacowanej nieruchomości w pierwszej kolejności dokonano analizy zawartych na terenie gminy transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, iż transakcji tych było niewiele, a ponadto transakcje te nie spełniały warunku określonego w art. 151 ust 1 ustawy (o gospodarce nieruchomościami), a zatem nie mogły stanowić podstawy do oszacowania wartości rynkowej. W związku z powyższym wartość rynkową szacowanej części nieruchomości, określa się zgodnie z § 36 ust 2 pkt 2 Rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego] (...). Analizie poddano transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod aktywizację gospodarczą zawarte w okresie ostatnich dwóch lat na terenie L."(strona 16 operatu).

Odnosząc się do zarzutu strony, że w okresie ostatnich dwóch lat na terenie samego Miasta L. zawarto, na zasadach pełnej dobrowolności i swobody działania stron powyżej 20 transakcji nabycia od osób fizycznych nieruchomości gruntowych z przeznaczeniem pod drogi publiczne organ podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej [...] grudnia 2009 r. wskazała, iż przeanalizowała transakcje nieruchomościami drogowymi z terenu Miasta L. z dwóch ostatnich lat i jej zdaniem transakcje takie nie mają charakteru wolnorynkowych, zawierane są w sytuacji przymusowej, brak jest wyboru nabywcy, który oferowałby korzystniejszą cenę. Jest tylko jeden podmiot, który mógłby taką nieruchomość nabyć. Nieruchomość taka nie jest właściwie wyeksponowana na rynku, co wiąże się z brakiem możliwości wynegocjowania najlepszych warunków umów.

Ponadto organ zwrócił uwagę, że strona skarżąca nie udowodniła wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a podważanie przez Miasto L. uzyskanych w operacie szacunkowym wartości, nie może stanowić podstawy do kwestionowania dokonanej wyceny. Przekonanie skarżącej o zawyżonej wartości przedmiotowej nieruchomości, nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego, który odpowiada wymogom zawartym w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przepisom wykonawczym wydanym na jej podstawie i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania.

W dalszej części uzasadnienia Wojewoda przytoczył uzupełniające wyjaśnienia rzeczoznawcy po czy stwierdził, że na organie administracji spoczywa obowiązek sprawdzenia prawidłowości sporządzenia operatu pod względem formalnym, tzn. ustalenia, czy opinia została sporządzona w celu, dla którego ma być wykorzystana i czy rzeczoznawca w procesie szacowania właściwie zastosował przepisy ustawy i rozporządzenia.

Organ powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych podniósł, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. Ponadto organ wskazał, że spoczywa na nim obowiązek traktowania opinii rzeczoznawcy jak każdego innego dowodu ,w sprawie i stosownie do art. 80 Kpa, uzasadniania przesłanek jego dopuszczenia bądź odrzucenia.

Organ odwoławczy wskazał, iż na podstawie art. 80 Kpa dokonał oceny operatu szacunkowego z [...] lipca 2009 r. i stwierdził, że biegły w niniejszej sprawie, stosując ust. 2 pkt 1 § 36 prawidłowo wycenił wartość przedmiotowej działki, wydzielonej pod drogi publiczne biorąc do porównań nieruchomości podobne do tej, z której wydzielono przedmiotową działkę. Powyższe ustalenia powodują, iż omawiany operat może być podstawą do ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy zarówno w samym operacie szacunkowym, jak i w wyjaśnieniach złożonych na rozprawach administracyjnych i zawartych w piśmie z [...] lipca 2010 r. w sposób logiczny i przejrzysty wyjaśnił przesłanki, którymi kierował się sporządzając omawiany operat.

Co się zaś tyczy zastosowania § 36 ust. 2 pkt 1 należy uznać, iż wyjaśnienia rzeczoznawcy w pełni uzasadniają zastosowanie tegoż przepisu. Rzeczoznawca dokonała analizy rynku i jednoznacznie stwierdziła brak występowania na nim dostatecznej ilości transakcji gruntami odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby posłużyć do sporządzenia operatu szacunkowego w danej sprawie. Stwierdzenie tego faktu w pełni uzasadnia więc zastosowanie ust. 2 pkt 1 tegoż paragrafu.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosło Miasto P. wskazując, że decyzje ustalają odszkodowanie w zawyżonej wysokości na podstawie wadliwej wyceny rzeczoznawcy majątkowego. Wojewoda W. (oraz wcześniej Starosta P.) bezpodstawnie uznał, że prawidłowym trybem postępowania przy wycenie wartości przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego było zastosowanie metody przewidzianej w paragrafie 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Zarówno organ I jak i II instancji przychylił się bezzasadnie do stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, iż na rynku lokalnym wystąpiła zbyt mała ilość transakcji gruntów przeznaczonych pod drogi i nabywanych na cele budowania nowych dróg na zasadach wolnorynkowych. Tymczasem w rzeczywistości pogląd ten jest całkowicie fałszywy, na co zresztą skarżący zwracał uwagę. Stan faktyczny jest taki, że w okresie 2007 - 2009 na terenie samego Miasta L. zawarto łącznie, na zasadach pełnej dobrowolności i swobody działania stron powyżej 20 transakcji nabycia od osób fizycznych nieruchomości gruntowych z przeznaczeniem pod drogi publiczne. Cena metra kwadratowego w/w działek nie przekraczała 75,00 zł. za m2, gdy tymczasem zaskarżone decyzje ustaliły odszkodowanie, opierając się o wadliwie sporządzony operat szacunkowy ustalający wartość przedmiotowej nieruchomości w wysokości 192,88 zł. za m2, co rażąco odbiega od porównywalnych cen transakcyjnych. Z powyższego jednoznacznie wynika, że w niniejszej sprawie istniała pełna możliwość dokonania analizy rynku pod kątem występowania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Skoro tak, to niedopuszczalne było, zdaniem skarżącego, zastosowanie metody wyceny w oparciu o paragraf 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.

Wskazując na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podnosząc, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu gdzie że w sposób jasny, precyzyjny i wyczerpujący ustosunkowano się do nich.

Postanowieniem z dnia 9 lutego 2011 r. Sąd zawiesił postępowanie, które zostało podjęte na podstawie postanowienia z dnia 15 stycznia 2013 r.

Na rozprawie w dniu 20 lutego 2013 r. uczestnik posterowani wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Podstawę materialnoprawną wydanej w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym w dniu kiedy decyzja Burmistrza Miasta L. zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości stała się ostateczna (tj. [...] września 2008 r.), działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne. Za przejęte działki przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem a właściwym organem, a gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Do prawidłowego orzeczenia o przedmiotowym odszkodowaniu konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek pozytywnych, a mianowicie istnienie decyzji podziałowej wydanej na wniosek dotychczasowego właściciela działki w trybie art. 93 ust. 1 i art. 96 ust. 1 ustawy oraz wydzielenie na jej podstawie danej działki pod drogę publiczną.

Z unormowań tych wynika w sposób bezsporny, że to do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie odszkodowania, należy ocena czy stronie przysługuje odszkodowanie. Organ musi samodzielnie ustalić czy w stanie faktycznym i prawnym rozpatrywanej sprawy nastąpił skutek, o którym mowa w art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości, tzn. czy konkretne działki wobec zatwierdzonego podziału zostały wydzielone pod drogi publiczne i tym samym przeszły na własność danej jednostki samorządu terytorialnego z mocy tegoż przepisu.

Jak wynika z akt niniejszej sprawy Burmistrz Miasta L. decyzją z dnia [...]września 2008 r. nr [...] zatwierdził projekt podziału m.in. nieruchomości położonej w L., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb L., ark. mapy [...], działka nr [...] o pow. [...] m , zapisanej w dacie podziału w księdze wieczystej KW nr [...]. Z przedmiotowej nieruchomości wydzielono m.in. działkę nr [...] o pow. [...] m , pod drogę publiczną- drogę gminną. W informacji uzupełniającej w wyżej wskazanej decyzji wskazano, że z dniem, w którym niniejsza decyzja o podziale stanie się ostateczna, grunt wydzielony pod drogę stanowiący działkę nr. [...] o pow. [...] przejdzie na własność Miasta L..

Ponadto jak wynika z wypisu i wyrysuj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta L. nr [...] z dnia [...] grudnia 2004 r., ogłoszonej w Dz.U.Woj.W.. Nr [...] poz. [...] – k. 64 akt administracyjnych), działka nr [...] oznaczona została symbolem 30 KD - teren komunikacji, co jest związane m.in. z realizacją wszystkich przewidzianych planem publicznych ulic, ciągów pieszych i rowerowych.

Wobec powyższego zgodzić należy się z organem, że przedmiotowa działka wydzielona została, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, pod drogę publiczną - drogę gminną, a ponadto przeszła ona z mocy prawa na własność Miasta L. z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, co stanowi niezbędną przesłankę ustalenia odszkodowania w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto podkreślić należy, że powyższa okoliczność nie jest kwestionowana, przez żadną ze stron.

A zatem nie ulega wątpliwości, że spełnione bowiem zostały wszystkie przesłanki do wypłaty odszkodowania.

Ponadto jak wynika z akt niniejszej sprawy (porozumienie z dnia [...] kwietnia 2009 r., k. 75 akt administracyjnych) do porozumienia w kwestii odszkodowania nie doszło, a zatem zaktualizowała się przesłanka do ustalenia odszkodowania na mocy decyzji administracyjnej według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że na mocy art. 129 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie ustala starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, przy czym ustalenie wysokości odszkodowania następuje, stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości ( ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust.3).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości. Wynika to z art. 150 ust. pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.: "W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej".

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu ( ust. 2). Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 5 ustawy określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Definicja wartości rynkowej zawarta została w art. 151 ust. pkt 1 i 2 ustawy i oznacza, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.( art. 152 ust. 1 i 2 ustawy).

Przy czym wskazać należy, że do określenia wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), co wynika z regulacji zawartej w przepisie § 36 ust. 3 rozporządzenia (w brzmieniu obowiązującym w dniu orzekania przez organy administracji publicznej).

Podnieść należy, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając opinię związany jest zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn). Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 rozporządzenia).

W niniejszej sprawie kwestię sporną stanowi przyjęta przez rzeczoznawcę metoda określenia wartości nieruchomości (w oparciu o przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny) i w konsekwencji ustalona wysokość odszkodowania.

W tym miejscu wskazać należy, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia przesądza o zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.( art. 153 ust. 1).

Zgodnie z art. 154 ust. 4 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Ponadto wskazać należy, że w przypadku braku cen transakcyjnych wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % ( § 36 ust. 2 pkt 1).

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji, Sąd doszedł do przekonania, że czynności organów orzekających w ramach prowadzonego postępowania pozostają w sprzeczności z wyżej cytowanymi przepisami prawa i przepisami kodeksu postępowania administracyjnego, a w szczególności z art. 7, 77 i 80 Kpa.

Operat szacunkowy stanowi opinię ustalonego stanu faktycznego sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumcji pod właściwe przepisy prawa. Operat zatem stanowi jako dowód pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Na organie natomiast spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 Kpa) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii ( operatu szacunkowego). Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 Kpa wartość dowodową operatu szacunkowego

W ocenie Sądu sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy nie mógł stanowić podstawy ustalenia odszkodowania.

Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie rzeczoznawca zbyt pochopnie i bezpodstawnie pominął dyspozycję § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. Sąd miał przy tym na uwadze, że §36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. w brzmieniu obowiązującym od 7 października 2005 r. do 25 sierpnia 2011 r., wyrokiem TK z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10, został uznany za zgodny z art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji oraz z art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 152 ust. 3 w związku z art. 151 ust. 1 i art. 153 ust. 1 ugn, a przez to z art. 92 ust. 1 Konstytucji. W ocenie TK, mechanizm określania wysokości odszkodowania przewidziany w § 36 rozporządzenia z 2004 r. odpowiadał konstytucyjnemu standardowi słusznego odszkodowania (art. 21 ust. 2 Konstytucji), stwarzając podstawę prawną do szacowania nieruchomości odpowiednio do ich wartości rynkowej i - w następstwie tego - przyznawania słusznych rekompensat za wywłaszczane nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy odstępując od dyspozycji § 36 ust. 1 rozporządzenia z 2004 r. w operacie wskazał, że "w okresie 2-ch lat poprzedzających wycenę na skutek zmiany przepisów prawa były one sporadycznie zawierane oraz z uwagi na fakt, że transakcje te nie spełniały definicji nieruchomości podobnej zawartej w Bogn oraz nie nosiły znamion transakcji wolnorynkowych (...).

Również na rozprawie administracyjnej w dniu [...] września 2009 r. rzeczoznawca wskazał, że nie transakcje drogowe zawierane są w sytuacji przymusowej. W tego typu transakcjach sprzedający nie ma możliwości wyboru nabywcy, który mógłby ją nabyć. Ponadto w tego typu transakcjach nie jest spełniony warunek właściwego wyeksponowania na rynku w celu wynegocjowania najlepszych warunków.

Odnosząc się do powyższego w pierwszej kolejności wskazać należy, że lakoniczne stwierdzenie, iż "transakcje te nie nosiły znamion transakcji wolnorynkowych" nie zostało w operacie potwierdzone żadnymi konkretnymi danymi.

Ponadto wskazać należy, że w orzecznictwie podnosi się, iż skoro ustawodawca nie wyłączył z porównania cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, między osobami fizycznymi (osobami prawnymi), a gminą lub Skarbem Państwa, to tym samym uznał, że tego rodzaju transakcje odpowiadają wymogom z art. 151 ust. 1 ustawy (zob. wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 18 listopada 2010 r. , sygn, akt II SA/Bd 1253/10, baza orzeczeń NSA). W podobnym duchu wypowiedział się też WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 12 maja 2010 r. (sygn. akt II SA/Wr 97/10; baza orzeczeń NSA) wskazując, że brak jest podstaw do twierdzenia, że cena uzyskana w następstwie notarialnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonej pod drogę nie odpowiada wymogom art. 151 ust. 1 ustawy.

Dodatkowo Sąd chce podkreślić, że podziela pogląd judykatury zawarty w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 lutego 2012 r. o sygn. akt I OSK 309/11. W orzeczeniu tym stwierdzono, że przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia wskazuje zasadę określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy zobligowany jest je stosować. Z przepisu tego jednoznacznie wynika, że chodzi o "wartość rynkową" gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i rzeczoznawca majątkowy nie jest uprawniony do oceny czy ceny transakcji uzyskiwane ze sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne spełniają kryterium definicji wartości rynkowej. Rzeczoznawca majątkowy ma stosować przepisy obowiązujące w tym zakresie, a takim przepisem jest § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia.

Na aprobatę zasługuje również zawarte w wyroku NSA z dnia 20 grudnia 2011r. (sygn. akt I OSK 98/11, LEX nr 1110747) stanowisko, że zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne wynikającą z § 36 ust. 1 rozporządzenia jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wyjątkiem od tej zasady jest ust. 2 powoływanego paragrafu, który jednak może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

W rezultacie należy przyjąć, że zasady szacowania określone w § 36 ust. 1 i. 2 rozporządzenia nie mogą być stosowane zamiennie, gdyż przepis ten jednoznacznie stanowi jaka powinna być ich kolejność. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wykazać w sporządzonym przez siebie operacie, że nie istniała możliwość określenia wartości nieruchomości na podstawie § 36 ust. 1 wskazanego rozporządzenia. ( wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 listopada 2011r., sygn. I SA/Wa 1573/11 publ. LEX nr 1150731 oraz z dnia 08 listopada 2011 o sygn. I SA/Wa 1322/11 LEX nr 1150696).

Zatem stwierdzić należy, że stanowisko rzeczoznawcy, iż przepis § 36 ust.1 rozporządzenia nie ma zastosowania, gdyż nie określa on ceny rynkowej jest nieprawidłowy. Jak już wspomniano szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego pod drogi publiczne zawiera rozporządzenie. Określa ono m.in. kolejność stosowania podejść dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia), a dopiero w przypadku braku takich cen, zezwalają na odwołanie się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia). Dopiero brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym jest mowa w ust. 1. Zatem po ustaleniu, że nie występują na obszarze analizowanym transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 cytowanego rozporządzenia. Wyjaśnienie więc kwestii czy były przeprowadzone transakcje na rynku lokalnym, o których mowa w ust. 1, ma kapitalne znaczenie w niniejszej sprawie.

Co prawda rzeczoznawca majątkowy na skutek pisma organu odwoławczego w piśmie z dnia [...] lipca 2010 r. uzupełnił swoje wywody, to jednakże nie można ich uznać za wystarczające.

W piśmie tym rzeczoznawca podniósł, że "Dla oszacowania wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej podejściem porównawczym (wymaganym w tej konkretniej sprawie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa) obok znajomości cen transakcyjnych nieruchomościami spełniającymi kryterium porównywalności (zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w uogn.) konieczna jest również znajomość cech rynkowych oraz wag tych cech różnicujących nieruchomość szacowaną od nieruchomości podobnych i mających wpływ na uzyskaną cenę transakcyjną." Dalej rzeczoznawca podniósł, iż "analiza dostarczonych aktów notarialnych a także aktów notarialnych działkami "drogowymi" z całego powiatu poznańskiego nie pozwala na prawidłowy dobór cech rynkowych, nie mówiąc tu o obliczeniu wag tych cech. Najczęściej występujące cechy rynkowe obserwowane w innych segmentach rynku nieruchomości jak lokalizacja, sąsiedztwo czy wielkość działki nie mają na rynku transakcji drogowych wpływu na zawierane ceny. Zarówno działki małe (kilku, kilkunasto metrowe) jak i duże (kilkaset czy kilka tysięcy metrów kwadratowych) są nabywane za podobne ceny. Podobnie jest z cechą sąsiedztwo czy lokalizacja. Działki atrakcyjnie położone są nabywane za podobne ceny jednostkowe jak działki położone na peryferiach miejscowości"

Również powyższe wyjaśnienia nie można uznać w okolicznościach niniejszej sprawy uznać za wystarczające, w szczególności ze składając skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżący dokumentując istnienie rynku lokalnego nieruchomości drogowych przedłożył akty notarialne nabycia nieruchomości.

Sąd orzekający przyjął, że załączone przez Burmistrza do skargi poświadczone za zgodność kserokopie aktów notarialnych są dowodami. Zasadniczo podstawą orzekania sądu administracyjnego jest materiał zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku całego postępowania toczącego się przed organami obydwu instancji. Podkreślić jednak należy, że aktami sprawy w rozumieniu przepisu art.133 § 1 Ppsa są zarówno przedstawione sądowi akta administracyjne, jak i sądowe. Pojęcie akt sprawy nie może być ograniczone tylko do akt sprawy zebranych przez organ i przedstawionych sądowi wraz ze skargą, gdyż obejmuje także materiał dowodowy zebrany przez sąd. Zasadą jest, że sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych, tylko bada czy dokonane przez organ administracji ustalenia odpowiadają prawu. Jedyny wyjątek od tej zasady przewiduje art.106 § 3 Ppsa. Zgodnie z tym przepisem sąd może z urzędu lub na wniosek przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie powoduje nadmiernego przedłużenia w sprawie. Przy czym w ocenie Sądu orzekającego nie zachodzi potrzeba wydawania postanowienia dowodowego w tej kwestii. Istotne jest to, czy dane dowody Sąd brał pod uwagę wydając rozstrzygnięcie.

Sąd przyjął, że złożenie przez skarżącego kserokopii wspomnianych aktów notarialnych spowodowało zaistnienie istotnych wątpliwości. W niniejszej sprawie spór dotyczył bowiem w dużej mierze kwestii istnienia w Gminie L. rynku transakcji dotyczących działek przeznaczonych pod drogi. Należy podkreślić, że zastosowane rozwiązanie nie narusza dyspozycji art.106 § 3 Ppsa, gdyż nie spowodowało nie tylko nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie, lecz nie spowodowało żadnego przedłużenia postępowania z uwagi na fakt, że dokumenty te złożono wraz ze skargą. Mając na uwadze powyższe oraz obowiązek stosowania przez organy administracji publicznej, a także przez sądy administracyjne, zasady tzw. prawdy obiektywnej (art.7 Kpa) Sąd orzekający stanął na stanowisku, że konieczne było uwzględnienie w rozważaniach faktu zawarcia umów wynikających ze złożonych przez skarżącego kserokopii aktów notarialnych.

W szczególności zwrócić należy uwagę, że w świetle przedłożonych aktów notarialnych twierdzenie rzeczoznawcy, zawarte w operacie, że transakcje drogowe były zawierane sporadycznie nie znajduje uzasadnienia.

Powyższe nasuwa wątpliwości czy w trakcie sporządzania operatu szacunkowego rzeczoznawca faktycznie dokonał analizy rynku nieruchomościami zajętymi pod drogi. Ponadto wskazać należy, że biegła nie wskazała, jakie akty notarialne – które nie zawierały poszukiwanych transakcji – analizowała. Tym samym nie wiadomo, czy biegła w dniu sporządzenia operatu wiedziała o istnieniu aktów notarialnych, do których się ustosunkowywała w późniejszych pismach, a także, czy brała je pod uwagę formułując wnioski swego operatu szacunkowego. Już tylko choćby z tego względu zaistniała konieczność uchylenia decyzji organów obu instancji.

W tym miejscu wskazać należy, że Sąd administracyjny rozpoznający skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobligowany jest więc zbadać czy organ prawidłowo, zgodnie m.in. z przepisami postępowania, tj. art. 77 i 80 Kpa dokonał oceny tego dowodu, a więc co za tym idzie również Ponadto wskazać należy, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ zobowiązany jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać bowiem należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie, zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 grudnia 2009 r. (I OSK 1087/09 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Nie jest rolą organu, ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. sąd administracyjny winien dokonać takiej oceny.

W ocenie Sądu operat szacunkowy w oparciu o który wydano zaskarżoną decyzję i decyzję ją poprzedzającą zawiera istotne uchybienia. Jak już wspomniano biegła w swym operacie wskazała, że w okresie 2 lat poprzedzających wycenę jedynie sporadycznie zawierano transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Podkreślić należy, że obowiązkiem biegłego jest dokładne zbadanie rynku nieruchomości pod kątem występowania w/w transakcji. Biegła w opinii winna wskazać konkretnie jaką ilość tego typu transakcji stwierdziła i dlaczego w jej ocenie ich ilość jest zbyt mała. Powinna skonkretyzować te transakcje i się do nich odnieść argumentując dlaczego mogły one stanowić rynek niezbędny w niniejszym przypadku, bądź dlaczego nie mogły stanowić takiego rynku. Co więcej, biegła winna wskazać jakie czynności podjęła w celu zbadania lokalnego rynku nieruchomości. Tymczasem biegła ograniczyła się w operacie do ogólnikowego i enigmatycznego stwierdzenia, że tego rodzaju transakcje były zawierane sporadycznie. Biegła jednak w żaden sposób nie wskazała jakie konkretnie transakcje poddała analizie.

Jest to uchybienie na tyle istotne w omawianym przypadku, że podważa rzetelność opinii i prawidłowość jej wniosków.

Wobec powyższego nie można się uznać, że wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę majątkowego są rzetelne i wyczerpujące.

Natomiast Sąd nie podziela zarzutów skarżącego odnośnie nieprawidłowego stopnia zużycia ogrodzenia. Jak wynika z operatu szacunkowego jak i pisma uzupełniającego parkan był w stanie wskazującym i był systematycznie naprawiany oraz nie było nim dziur ani ubytków. Rzeczoznawca wskazał, że występowało jedynie zużycie techniczne (ślady po reperacjach, uzupełnieniach ubytków siatki. Strona skarżąca wskazując na nieprawidłowość sporządzonego w tym zakresie wskazała, że ogrodzenie jest w złym stanie i z tego powodu musi być naprawiane. Ponadto strona skarżąca uzasadniając powyższe wskazała, że płot ten powstał około 40-50 lat temu.

Odnosząc się do powyższego w pierwszej kolejności wskazać należy, że fakt wybudowania ogrodzenia 40-50 lat temu nie jest czynnikiem decydującym dla ustalenia współczynniki zużycia. Nie ulega wątpliwości, że starsze ogrodzenie będzie wymagało większych nakładów aby utrzymać je w dobrym stanie niż ogrodzenie nowe, to jednakże nie można uznać automatycznie, że stare ogrodzenie ma większe zużycie niż nowe. W sytuacji kiedy ogrodzenie jest systematycznie naprawiane jego zużycie jest o wiele niższe. Ponadto wskazać należy, że strona skarżąca na poparcie swoich stwierdzeń nie przedstawiła żadnych konkretnych informacji ograniczając się jedynie do ogólnikowych stwierdzeń o złym stanie ogrodzenia.

W tym stanie rzeczy, wobec oparcia rozstrzygnięcia na dowodzie, który nie mógł stanowić z wyżej wskazanych przyczyn podstawy ustalenia odszkodowania, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa w zw. z art. 135 Ppsa orzekł jak w sentencji. O wykonalności orzeczenia orzeczono na podstawie art. 152 Ppsa. W pkt 3 orzeczona na podstawie art. 223 § 2 Ppsa zgodnie z którym jeżeli nie została uiszczona należna opłata sąd w orzeczeniu kończącym postępowanie w danej instancji nakaże ściągnąć tę opłatę od strony, która obowiązana była ją uiścić albo od innej strony, gdy z orzeczenia tego wynika obowiązek poniesienia kosztów postępowania przez tę stronę.

W niniejszej sprawie, stosownie do § 1 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 221, poz. 2193), wniesiona skarga podlega obowiązkowi uiszczenia wpisu w wysokości 1783 zł, albowiem wartość przedmiotu zaskarżenia wynosi 89.139,00 zł. Tymczasem, jak wynika z akt sprawy Sąd wezwał - przed wyznaczeniem terminu rozprawy – stronę do uiszczenia wpisu w wysokości tylko 200 zł. Tym samym do ściągnięcia pozostała kwota 1583 zł.

W postanowieniu z dnia 29 grudnia 2010 r., (sygn. akt I OZ 970/10, baza orzeczeń NSA) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że skoro własność nieruchomości przeszła na Gminę z mocy prawa, to samo wywłaszczenie nie mogło być kwestionowane przez złożenie skargi na decyzję o odszkodowaniu. Przedmiotem postępowania zakończonego tą decyzją jest bowiem wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, o którym mowa w rozdziale 5 działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym, przedmiotem zaskarżenia jest należność pieniężna i ona stanowi wartość przedmiotu zaskarżenia (art. 216 Ppsa).

Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę organ I instancji powinien zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego i w oparciu o nowy operat wydać stosowną decyzję, mając na uwadze wykładnię przytoczonych przepisów przedstawioną przez Sąd w niniejszym uzasadnieniu. Przy czym należy mieć na uwadze, że przepis § 36 rozporządzenia uległ zmianie od dnia 26 sierpnia 2011 r.

Jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10 podniósł, że ponieważ Rada Ministrów w rozporządzeniu zmieniającym z 14 lipca 2011 r. określiła wyłącznie datę wejścia w życie nowych przepisów (§ 2 rozporządzenia), natomiast nie zawarła żadnej regulacji intertemporalnej, dalsze stosowanie kwestionowanego przepisu musi być ocenione z uwzględnieniem ogólnych reguł prawa międzyczasowego. Oznaczało to potrzebę ustalenia, jakie przepisy należy stosować w postępowaniach administracyjnych i sądowoadministracyjnych związanych z decyzją o inwestycji drogowej, wydaną przed zmianą rozporządzenia w sprawie wyceny. To, że postępowania takie toczą się jeszcze, zostało potwierdzone na rozprawie.

Ustalenie, jakie przepisy należy stosować w sprawach wszczętych pod rządem § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny w dawnym brzmieniu, po jego zmianie, zależy od charakteru zmienionych przepisów i etapu postępowania. Jeśli chodzi o pierwszą kwestię, trzeba stwierdzić, że § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny – jako określający sposób ustalenia odszkodowania – jest przepisem materialnoprawnym, a nie proceduralnym. Nie ma więc do niego zastosowania zasada bezpośredniego działania nowego prawa, którą przyjmuje się jako podstawową dla określenia skutku zmian proceduralnych. W przypadku zmiany regulacji o charakterze materialnoprawnym ocena jej skutków jest zróżnicowana. Dalej Trybunał wskazał, że jeśli zmiana prawa nastąpiła przed wydaniem decyzji administracyjnej, organ, wydając decyzję, jest zobowiązany uwzględnić nowy stan prawny, choćby postępowanie było wszczęte przed zmianą. Wynika to wprost z wyrażonej w art. 6 Kpa zasady legalizmu. Także organ rozpoznający sprawę w postępowaniu odwoławczym musi orzekać na podstawie stanu prawnego obowiązującego w dniu wydawania ostatecznego rozstrzygnięcia, a zatem – z uwzględnieniem zmian prawa, jakie nastąpiły po wydaniu decyzji w pierwszej instancji. Stanowisko takie jest utrwalone w orzecznictwie sądów administracyjnych i akceptowane przez doktrynę (por. A. Wróbel, Komentarz aktualizowany do art. 138 Kpa, Lex/El oraz wyroki powołane przez autora).