Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 682/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2012-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 134 par. 1 P.p.s.a.,  art. 151 P.p.s.a.
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 4 pkt 11 . art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2 , art. 146 ust. 2, art. 145 i 146 ugn
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, 77 par. 1 i art. 80 Kpa
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Makowska (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki,, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 października 2012 r. sprawy ze skargi W. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacencka oddal skargę


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z dnia [...] działając na podstawie art. 145, art. 146, art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 65 z późn.zm.), § 1 uchwały Nr XIX/97/2004 Rady Gminy z dnia 21 maja 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej (Dz.Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2004 r. Nr 50, poz. 934) oraz stosownie do art. 104 k.p.a. – ustalił opłatę adiacencką w kwocie [...] należną od A.i W. R. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o powierzchni [...] działka nr [...] obrębu, wskutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej, dla której w Sądzie Rejonowym prowadzona jest księga wieczysta [...].

Z uzasadnienia tej decyzji wynika, że Gmina zrealizowała inwestycję współfinansowaną ze środków Unii Europejskiej - Uporządkowanie gospodarki wodno - ściekowej na terenie Gminy. Terminem zakończenia robót było podpisanie protokołu odbioru końcowego inwestycji z dnia[...]. W związku z tym zaistniała możliwość stworzenia warunków do podłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej grawitacyjno - tłocznej nieruchomości położonych, w tym nieruchomości o powierzchni działka nr [...], obrębu, stanowiącej własność A. i W. R., dla której prowadzona jest przez Sądu Rejonowego [...]. [...] Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał zaświadczenie o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy sieci kanalizacji sanitarnej z przyłączami, przepompowniami ścieków liniami energetycznymi zalicznikowymi zasilającymi przepompownie ścieków oraz przyłączami wodociągowymi do przepompowni, zrealizowanym na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] wydanego przez Starostwo.

[...]Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał zaświadczenie o przyjęciu zawiadomienia o zakończeniu budowy sieci wodociągowej – [...], zrealizowanej na podstawie pozwolenia na budowę z dnia [...] wydanego przez Starostwo Powiatowe.

Pismem z dnia[...]Spółka oświadczył, iż zgodnie z dołączonym zestawieniem działek w miejscowości, działka nr [...] położona, ma możliwość podłączenia do wodociągu i kanalizacji.

Zgodnie z treścią art. 145 i 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami wójt może, w drodze decyzji, ustalić opłatę każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej; ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Obowiązek ponoszenia kosztów budowy tych urządzeń, w postaci opłaty adiacenckiej, odnosi się do właściciela, którego nieruchomości uzyskały dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej, bez względu na fakt czy chce on korzystać z tych urządzeń.

Ustalenie opłaty adiacenckiej każdorazowo wymaga sporządzenia wyceny nieruchomości, w formie operatu szacunkowego, określającej wartość nieruchomości zgodnie ze stanem przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej oraz określenia wartości nieruchomości zgodnie ze stanem po wybudowaniu tych urządzeń. Uprawniony rzeczoznawca majątkowy – S. M. w celu sporządzenia wyceny z dnia [...] uzyskał niezbędne dane z Urzędu Gminy, Spółka, ze Starostwa i szczegółowych oględzin w terenie. Wykorzystał protokół odbioru inwestycji –rozpoczęcia[...] i zakończenia czynności odbioru z dnia[...], wypis z rejestru gruntów, dane z rynku nieruchomości o przeprowadzonych transakcjach w poszczególnych obrębach jednostek ewidencyjnych gmin, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (jako norma zawodowa) oraz podręcznik pt. Wycena Nieruchomości pod redakcją Profesora Andrzeja Hoppera z 1991 r.

Określona nieruchomość, położona jest w województwie na terenie gminy, w środku, na terenie miejscowości. Wyceniana nieruchomość położona jest przy drodze dojazdowej do głównej ulicy miejscowości, w odległości około [...] od z dostępem do wybudowanej sieci infrastruktury technicznej, na terenie przeznaczonym w studium zagospodarowania przestrzennego pod tereny zabudowy mieszkaniowo - usługowej średnio intensywnej z dopuszczeniem zabudowy rekreacji indywidualnej sezonowej turystycznej bazy noclegowej. Działka zabudowana pozostałościami po silosie na kiszonkę, od wielu lat nieużytkowanym, położonym w bezpośrednim sąsiedztwie drogi brukowanej, łączącej nieruchomość z drogą relacji, w sąsiedztwie terenów wydzielonych pod jednorodzinną zabudowę mieszkaniową, terenów istniejącej zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej. W wycenie rzeczoznawca uwzględnił warunki lokalne nieruchomości wpływające na wartość nieruchomości. Lokalizacja (szczegółowe położenie nieruchomości, sąsiedztwo zabudowy i dojazdu) jest niekorzystne. Dostęp do infrastruktury technicznej jest przeciętny (sieć wodociągowa, sieć kanalizacji sanitarnej, energia elektryczna w odległości ).

Dla omawianego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Grunt w opracowanym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ustalonym na podstawie uchwały Rady Gminy, położony jest na obszarze oznaczonym symbolem [...] - zabudowy usługowo - mieszkaniowej średniointensywnej z dopuszczeniem zabudowy rekreacji indywidualnej, sezonowej turystycznej bazy noclegowej.

Stosownie do art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin lub decyzji o warunkach zabudowy zagospodarowania przestrzennego gmin. Zacytowany przepis dał delegację rzeczoznawcy majątkowemu do określenia przeznaczenia działki z aktualnego studium przestrzennego, sposobu użytkowania.

Wartość rynkową gruntu według stanu przed wybudowaniem sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, grawitacyjno - tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków rzeczoznawca określił na kwotę [...], natomiast po wybudowaniu sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, z przyłączami, przepompowniami ścieków na kwotę[...]. Wartość przedmiotowego gruntu wzrosła o kwotę [...]. Na podstawie uchwały Rady Gminy wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek wybudowania infrastruktury technicznej, określono na 20% wzrostu wartość nieruchomości. W związku z tym opłata adiacencką wyniosła:[...].

Wójt dalej wskazał, że funkcja rozpatrywanej działki oraz cel wyceny zobligował rzeczoznawcę majątkowego do obliczenia wartości rynkowej na podstawie art. 152 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Powyższa metoda polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru najmniej trzech transakcji najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne z podaniem ich opisu i charakterystyki. Do opisu uwzględnia się najważniejsze cechy rynkowe chociażby lokalizację, powierzchnię, kształt i topografię działki, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, dostęp do infrastruktury technicznej itp. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na lokalnym rynku wraz z określeniem wag cech rynkowych, określa się na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w przyjętym okresie badania cen, jak również przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych oraz na podstawie badań, obserwacji i preferencji potencjalnych nabywców. Wybór cech do porównania, dokonuje każdorazowo rzeczoznawca ograniczając te, które mają istotny wpływ na wartość szacowanej nieruchomości. Metoda polega na utworzeniu par porównawczych nieruchomości, dla których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczane są poprawki uwzględniające różnice cech i przypisane im wagi, między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi, których wielkość określa się w oparciu o specyfikę i znajomość rynku lokalnego. Wartość nieruchomości określa się dla każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej, skorygowanej o sumę poprawek.

W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy ustalił sposób optymalnego łub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania łub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje się uwzględniając przepis prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Sposób optymalnego użytkowania nieruchomości inny niż aktualny, w dniu wyceny może być przyjęty do wyceny tylko wtedy, gdy istnieje na rynku popyt na nabycie nieruchomości dla tego sposobu użytkowania.

Do porównania rzeczoznawca przyjął nieruchomości najbardziej podobne z posiadanego zbioru transakcji, położone.

Do oceny nieruchomości porównawczych po wybudowaniu infrastruktury technicznej o cenie minimalnej wzięto pod uwagę działkę o pow. [...] położoną w miejscowości, w zasięgu oddziaływania j, w odległości [...] od . Nieruchomość przeznaczona pod zabudowę usługowo - mieszkaniową, leżąca w sąsiedztwie terenów o podobnym przeznaczeniu, na terenie uzbrojonym w wodociąg, kanalizację i energię. Cena. transakcyjna za wyniosła [...].

Do oceny nieruchomości porównawczych po wybudowaniu infrastruktury technicznej o cenie maksymalnej wzięto pod uwagę działkę o pow. [...] położoną w miejscowości, w zasięgu oddziaływania w odległości ok.[...]. Nieruchomość przeznaczona pod zabudowę usługowo - mieszkaniową, leżąca w sąsiedztwie terenów o podobnym przeznaczeniu, na terenie uzbrojonym w wodociąg, kanalizację i energię. Cena transakcyjna za wyniosła [...].

Do oceny nieruchomości porównawczych przed wybudowaniem infrastruktury technicznej o cenie minimalnej wzięto pod uwagę działkę o pow[...], położoną w miejscowości, w odległości. [...]. Nieruchomość przeznaczona pod zabudowę usługowo - mieszkaniową, leżąca na terenie nieuzbrojonym w żadną sieć. Cena transakcyjna za wyniosła[...].

Do oceny nieruchomości porównawczych przed wybudowaniem infrastruktury technicznej o cenie maksymalnej wzięto pod uwagę działkę o pow. [...] położoną w miejscowości ,przy drodze gruntowej, w odległości ok.[...]. Nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkalno - usługową, leżąca na terenie uzbrojonym w sieć wodociągową i elektryczną. Cena transakcyjna za wyniosła[...].

Operat szacunkowy, po dokonanych analizach i obliczeniach, określa, iż ceny nieruchomości z możliwością podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągowej uzyskują wyższe ceny od nieruchomości nie posiadających takiej możliwości.

Organ wyjaśnił, że wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości i wskazał, że Rada Gminy uchwałą w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na 20% wzrostu wartości nieruchomości.

Wartość przedmiotowego gruntu wzrosła o kwotę [...]. W związku z tym opłata adiacencka wynosi [...]. Zgodnie z art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stała się ostateczna.

W. R. wniósł odwołanie podnosząc, że decyzja organu I instancji nie uwzględnia jego uwag wniesionych w toku postępowania, na które nie otrzymał odpowiedzi, a ponadto wycena jest nieobiektywna. Odwołujący się wniósł o "całkowite uchylenie" tej decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), oraz art. 143 ust. 1 i 2, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 1, 1a, 2 i 3, art. 150 ust. 5, art. 154 ust. 1,2 i 3, art. 156 ust. 1 i 1a, art. 157 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium podkreśliło, że możliwość ustalenia przez organ wykonawczy gminnej jednostki samorządu terytorialnego opłaty adiacenckiej powstaje już na tej tylko podstawie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek rzeczywistego wybudowania danego urządzenia infrastruktury technicznej. Zgodnie z przepisem art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Wybudowanie sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjno - sanitarnej, drogi skutkuje wzrostem wartości rynkowej danej nieruchomości i powoduje możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej. Okolicznością niewątpliwą i całkowicie bezsporną jest to, że na skutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno - tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków, liniami energetycznymi oraz przyłączami wodociągowymi i stworzenia możliwości korzystania z tych urządzeń, zwiększyła się wartość rynkowa majątku skarżących, co jest przesądzające dla możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej. Charakter tej opłaty oraz kryteria jej ustalania powodują, że nie zależy ona nawet wcale od rzeczywistego i faktycznego korzystania przez właściciela z możliwości podłączenia nieruchomości do odpowiednich urządzeń ani faktu bezpośredniego korzystania z tych urządzeń. Samo jedynie tylko stworzenie takiej możliwości, czyli np. wybudowanie publicznej sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej, wybudowanie drogi, przesądza o powstaniu obowiązku uiszczenia opłaty (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2002r., sygn. I SA 1595/00, LEX nr 81676; wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2002r., sygn. I SA 1464/00, LEX nr 81973). Opłaty te mają charakter obligatoryjny, wynikający bezpośrednio z aktu prawa powszechnie obowiązującego, jakim jest ustawa, a ich obowiązek istnieje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości w ogóle korzysta bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Ważne jest stworzenie możliwości korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej.

Stwierdzając, że z dokumentacji wynika, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana zgodnie z ustaleniami i warunkami i zaistniała i możliwość podłączenia działki nr [...] do wybudowanej sieci, Kolegium stwierdziło, że zrealizowanie tego zadania spowodowało obiektywny wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, co potwierdza opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego S. M. z dnia [...] sporządzona w formie operatu szacunkowego na zlecenie.

W ocenie Kolegium, organ pierwszej instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie. A. i W. R. zostali zawiadomieni pismem z dnia [...] o jego wszczęciu z urzędu, o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz wniesienia ewentualnych uwag i zastrzeżeń. Zostali pouczeni o możliwości złożenia wniosku o rozłożeniu opłaty adiacenckiej na raty oraz zleceniu wyceny nieruchomości biegłemu rzeczoznawcy majątkowemu. Pismem z dnia [...] zostali zawiadomieni o sporządzeniu operatu szacunkowego, możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co do zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz o możliwości złożenia wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Z praw tych nie skorzystali.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy, różnica w wartości nieruchomości przed i po budowie sieci kanalizacji sanitarnej, grawitacyjno-tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków zamyka się kwotą [...] wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń wynosiła [...] po wybudowaniu – [...]. Na mocy natomiast uchwały Rady Gminy (Dz. Urz. Woj. Zach. z 2004r. Nr 50, poz. 934) ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości. 20 % z [...] stanowi zatem kwotę[...].

W ocenie Kolegium powstały przesłanki ustalenia w decyzji administracyjnej opłaty adiacenckiej. Opłata została przy tym ustalona w terminie przewidzianym w art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisami art. 146 ust. 1 i 1a ustawy, ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.

Za niezasadny organ uznał zarzut - w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w tym przede wszystkim operatu szacunkowego - że wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej nie wpłynęło na wartość nieruchomości, w przedstawionym w operacie wymiarze.

Organ wyjaśnił, wskazując na art. 150 ust. 5 u.g.n., że obligatoryjnym i jedynym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia konkretnej wysokości opłaty adiacenckiej jest wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta jest pisemną opinią dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę, związane z określeniem wartości nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Szczególnie istotna jest przy tym okoliczność, że organ prowadzący postępowanie (Kolegium) nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie Kolegium w pełni podzieliło pogląd wyrażony także przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 13 lipca 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 1014/07, LEX nr 362495. W ocenie Kolegium operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości (działki nr w obrębie ewidencyjnym) pod względem formalnym jest poprawny i zgodny z obowiązującymi przepisami, posiada tym samym wartość dowodową. Wycena wartości przedmiotowej nieruchomości została dokonana przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego (uprawnienia nr 305), zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, iż wartość prawa własności nieruchomości gruntowej wzrosła. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie odpowiada ustawowym wymogom, spełnia warunki określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z dnia 22 września 2004r. Nr 207, poz. 2109 wraz z późn. zmianami). Wójt Gminy dokonał oceny operatu szacunkowego opierając swoją ocenę w tej mierze na przekonywujących podstawach, dając temu wyraz w wydanej decyzji. W wykonanym operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W wyniku dokonanej analizy stwierdzono, że wartość działki nr [...] wzrosła na skutek wybudowania przedmiotowych urządzeń infrastruktury technicznej.

Według organu, opłata adiacencka jest obowiązkową formą opłaty za wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej, a nie za korzystanie z nich i podłączenie się do nich. Chodzi bowiem o możliwość potencjalnego korzystania z nich, co poprawia infrastrukturę działki i wpływa obiektywnie tym samym na wzrost wartości nieruchomości. Organ wykonawczy gminy może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencka, lecz nie musi rozstrzygać w tym przedmiocie. Opłata adiacencka stanowi dochód budżetu gminy i należy do kategorii dochodów własnych gminy. Możliwość jej ustalania stanowi istotne uprawnienie gminy.

Kolegium ponadto wskazało, że zgodnie z przepisem art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r; o gospodarce nieruchomościami, "oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny...". Artykuł 157 ust. 2 stanowi, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1." Organ powołał się na wyrok z dnia., sygn. akt, w którym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, że jeżeli strona nie zgadza się z treścią operatu lub uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego lub inny operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, a także podzielił pogląd wynikający z wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia, sygn. akt, w którym stwierdzono: "W postępowaniu administracyjnym nie jest możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu (art. 157 ust. 2 ). Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego" (por. wyrok WSA z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn.! SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587, wyrok WSA z dnia 8 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 174/08).

W przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego w celu odniesienia się do konkretnych zarzutów co do operatu szacunkowego w dalszym ciągu są przez stronę kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2008r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07, LEX nr 351279).

W niniejszej sprawie strona nie wnosiła żadnych konkretnych zarzutów co do sporządzonej wyceny nieruchomości. Stwierdziła jedynie, że "wycena nie jest obiektywna". Według odwołującego się ceny działek drastycznie spadły wobec ogłoszenia planów ewentualnej budowy elektrowni atomowej. Na działce znajduje się zaś silos służący do produkcji rolnej - jak wynika z operatu szacunkowego okoliczność ta została uwzględniona przez rzeczoznawcę majątkowego w wykonanym operacie szacunkowym. Zarzut ten Kolegium uznało za gołosłowny w świetle stwierdzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wzrostu wartości nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo ustalił wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, które nie budzą wątpliwości. Materiał dowodowy zgromadzono i oceniono w sposób wyczerpujący.

W. R. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na wyżej opisaną decyzję ostateczną podnosząc, że akt ten jest niezgodny z prawem, a także z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.)

W szczególności skarżący zarzucił, że decyzja ta nie uwzględnia jego uwag odnoszących się do ustalenia stanu faktycznego, a jedynie skupia się na uzasadnieniu "prawdziwej prawdy".

W. R. oświadczył, że nie kwestionuje opłat adiacenckich naliczonych zgodnie z ustanowionym prawem, nad czym tak szczegółowo i obszernie skupiło się Kolegium, ale kwestionuje naliczenie opłaty od działki rolnej .

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Skarga jest niezasadna, ponieważ sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) według kryterium zgodności z prawem oraz w granicach orzekania sądu administracyjnego zakreślonych w art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 270) wykazała, że zaskarżony akt nie narusza prawa.

Analiza zebranego w sprawie materiału dowodowego dokonana w kontekście twierdzeń skargi oraz treści uzasadnień decyzji organów orzekających w sprawie prowadzi do wniosku, że wbrew odmiennym twierdzeniom skarżącego stan faktyczny sprawy istotny dla prawidłowego merytorycznego rozstrzygnięcia ustalony został bezbłędnie.

Przedmiotem postępowania administracyjnego w sprawie wszczętej z urzędu było, jak wynika to z zawiadomienia z dnia [...] ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (działka nr[...]) położonej, stanowiącej własność A. i W. R., spowodowanego budową infrastruktury technicznej.

Zarówno z treści skargi, jak i z treści pism skarżącego wnoszonych w toku postępowania wyjaśniającego wynika, że zasadniczym zagadnieniem spornym miedzy strona a organami obu instancji jest kwestia rodzaju nieruchomości, co do której ustalona została opłata adiacencka. Według skarżącego nieruchomość gruntowa oznaczona jako nr [...]jest działką rolną i z tego powodu nie może być co do niej ustalona opłata adiacencka. W ocenie organu I instancji, a także stanowiska organu odwoławczo zawartego w odpowiedzi na skargę, wyłączenie takie w sprawie nie zachodzi ponieważ znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a wobec jego braku decyduje przeznaczenie nieruchomości ustalone w studium kierunków zagospodarowania Gminy (art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W ocenie Sądu w sporze tym należy, w realiach niniejszej sprawy, przyznać organom orzekającym w sprawie.

Materialno-prawną podstawę do nałożenia na właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej stanowią przepisy Rozdziały 7, zmieszczonego w Dziale III ustawy o gospodarce nieruchomościami, dalej określanej jako: u.g.n.

Zgodnie z art. 143 § 1 u.g.n. przepisy wyżej wskazanego rozdziału "stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przepis art. 92 ust. 2 stosuje się odpowiednio". Zwrócić trzeba uwagę, na użyty w wyżej cytowanym przepisie zwrot: " z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne". Zwrot ten oznacza bowiem, że o wyłączeniu określonej nieruchomości z zakresu przedmiotowego spornej opłaty adiacenckiej nie decyduje aktualna kwalifikacja nieruchomości w rejestrze gruntów, lecz jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to na przykład, że jeśli działka jest wykorzystywana rolniczo i taki jej charakter figuruje w rejestrze gruntów, to zamieszczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego postanowień przeznaczających teren tej nieruchomości na inne cele niż rolne lub leśne wyklucza możliwość zastosowania wyłączenia o którym mowa w art. 143 ust. 1 in fine u.g.n.

Wójt Gminy zasadnie powołał się w uzasadnieniu swojej decyzji na art. 154 ust. 2 u.g.n., który stanowi, że: "w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu". Z ustaleń zaskarżonej decyzji jak i twierdzeń skarżącego nie wynika aby dla spornej nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a zatem trafnie Kolegium podniosło w odpowiedzi na skargę, że znaczenie dla rozstrzygnięcia posiada studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Gminy na które powołał się rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym. Według tego studium działka [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem tereny zabudowy mieszkaniowej i obsługi turystyki pobytowej i sezonowej. Takie właśnie przeznaczenie tej nieruchomości przyjął do obliczenia jej wartości rzeczoznawca majątkowy.

Nie dopatrując się w zaskarżonej decyzji błędu w zakresie objęcia spornej działki gruntowej postępowaniem w przedmiocie ustalenia opłaty Sąd badał, czy materiał dowodowy pozwolił na ustalenie materialnych przesłanek uzasadniających jej orzeczenie .

Przypomnieć zatem wypada, że zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. (t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz.2603 ze zm.) dalej określonej u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie z art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości (oraz określeni w ust. 2 użytkownicy wieczyści) uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Stosownie do art. 145 ust. 1 i 2 tej ustawy, wójt (burmistrz, prezydenta miasta) może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2.

Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Art. 146 u.g.n. stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Przepis art. 145 ust. 2 u.g.n. wprowadza trzyletni termin przedawnienia ustalenia opłaty adiacenckiej, którego bieg rozpoczyna się w przypadku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej "od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości" do tego urządzenia.

Z cytowanych przepisów wynika, że postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej jest postępowaniem administracyjnym, w którym zastosowanie mają obok przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami także przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Nie jest to zatem postępowanie cywilnoprawne, nie mają w nim zastosowania przepisy kodeksu cywilnego, a w tym nie ma zastosowania art. 5 kc. Dlatego chybiony jest zarzut skargi, że zaskarżona decyzja narusza zasady współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Należy przy tym wyjaśnić skarżącemu, że w postępowaniu administracyjnym wszelkie klauzule generalne (np. zasady współżycia społecznego, zasady słuszności itp.) mają zastosowanie jedynie wówczas, gdy przepis prawa materialnego będący podstawą prawną rozstrzygnięcia wyraźnie do nich odsyła. Tymczasem przepisy dotyczące omawianej opłaty adiacenckiej nie przewidują przy jej ustalaniu stosowania zasad współżycia społecznego.

Organy orzekające obu instancji w obszernych uzasadnieniach decyzji wyjaśniły zarówno podstawę prawną rozstrzygnięcia jak i poddały ocenie zasadniczy dowód w tego rodzaju sprawie jakim jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Skarżący podnosząc w odwołaniu, że "wycena nie jest obiektywna" nie wskazał żadnych okoliczności, które w jego ocenie świadczą o braku obiektywizmu rzeczoznawcy lub o innych wadach sporządzonej przezeń wyceny. Sąd wprawdzie nie podziela poglądu, że strona która kwestionuje operat szacunkowy powinna przedstawić dowód przeciwny, w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ponieważ istnienie możliwości przedstawienia takiego dowodu (art. 157 ust. 2 u.gn.) nie oznacza zwolnienia organu decyzyjnego od oceny operatu tak jak każdego innego dowodu z opinii biegłego, a więc pod względem zgodności z przepisami prawa, zupełności, wewnętrznej spójności i logiki. Nie zawsze zatem wystąpi potrzeba odwołania się do kontrdowodu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych przedstawionej przez stronę, zwłaszcza wówczas, gdy zarzuty strony nadają się do oceny, po uzyskaniu co do nich stanowiska rzeczoznawcy będącego autorem operatu szacunkowego. Lektura uzasadnień decyzji organów obu instancji wskazuje, że akurat w niniejszej sprawie organy te poddały operat szacunkowy oraz cały materiał dowodowy zebrany w sprawie ocenie, odpowiadającej wymaganiom art. 7, 77 § 1 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Na podstawie takiej oceny materiału dowodowego organy dokonały trafnych ustaleń faktycznych i ustalenia te właściwie oceniły jako podstawę do przyjęcia, że spełnione zostały materialno-prawne przesłanki ustalenia na podstawie art. 145 i 146 u.g.n. opłaty adiacenckiej.

Z powyższych względów brak było podstaw do uwzględnienia skargi dlatego Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.