Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 797/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2023-01-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie sędzia WSA Elżbieta Lemańska, asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 stycznia 2023 r. sprawy ze skargi O. O. i A. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] września 2022 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] września 2022 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., po rozpatrzeniu odwołania A. O. od decyzji Wójta Gminy J. K. z dnia [...] czerwca 2022 r. nr [...] odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie sześciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z infrastrukturą techniczną, przewidzianych do realizacji na działkach nr ewidencyjnym [...], położonych w obrębie ewidencyjnym K., gm. J. K., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:

Wnioskiem z dnia [...] listopada 2021 r. A. O. wystąpił do Wójta Gminy J. K. o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie sześciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach o numerze [...], położonych w obrębie ewidencyjnym K., gm. J. K.

Wójt Gminy J. K. rozpoznając wniosek skarżącego decyzją z dnia [...] lutego 2022 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla w/w inwestycji. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, iż planowana inwestycja nie spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem nie został spełniony warunek dobrego sąsiedztwa. Wszystkie objęte analizą nieruchomości stanowią siedliska rolnicze, których właściciele są podatnikami podatku rolnego, zaś niezabudowane działki stanowią grunty rolne.

Na skutek uwzględnienia odwołania wnioskodawcy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] kwietnia 2022 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Kolegium wskazało, iż należy wyjaśnić przeznaczenie terenów znajdujących się w obszarze analizowanym tj. czy budynki mieszkalne znajdujące się na użytkach gruntowych oznaczonych w ewidencji gruntów oraz na kopii mapy zasadniczej symbolem "B", są budynkami w zabudowie mieszkaniowej czy zabudowie rolniczej. Okoliczności ta bowiem miała zasadniczy wpływ na wydanie wnioskowanej decyzji.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Wójt Gminy J. K. w dniu [...] czerwca 2022 r. nr [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie sześciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z infrastrukturą techniczną, na w/w działkach, z uwagi na niespełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym intensywności wykorzystania terenu. Wykonując wytyczne zawarte w decyzji SKO, organ I instancji wyjaśnił w oparciu o stanowisko Starostwa Powiatu Białostockiego, że wskazywane przez Inwestora nieruchomości znajdujące się w obszarze analizowanym (oznaczone w ewidencji gruntów jako działki o nr [...]) są nieruchomościami z zabudową zagrodową, a nie zabudową rodzaju mieszkaniowego. Informację uzyskaną od Starostwa, potwierdzono również w ramach wizji lokalnej przeprowadzonej na potrzeby sporządzanej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Opierając się następnie na argumentacji wskazanej w szeregu orzeczeniach sądowych stwierdzono, że rodzaj zabudowy mieszkaniowej jest sposobem zabudowy i zagospodarowania terenu kolidującym z zabudową zagrodową i rolniczym wykorzystaniem gruntu, co uzasadnia twierdzenie o braku kontynuacji funkcji planowanego przedsięwzięcia budowy na działkach nr [...] i [...], w postaci sześciu jednorodzinnych budynków mieszkalnych.

W odwołaniu od tej decyzji wnioskodawca ponownie zarzucił nieprawidłowość ustaleń organu I instancji oraz prowadzenie podwójnej ewidencji gruntów, skoro na mapie przeznaczenie działek określane jest na "B" czyli mieszkaniowe, zaś w wykazach z ewidencji jest przeznaczenie "Br" grunt rolny zabudowany. W tym zakresie odwołujący powołał się na stanowisko zawarte w orzecznictwie, że o charakterze zabudowy nie może decydować same określenie użytku gruntowego w ewidencji gruntów i budynków. Zdaniem odwołującego, zabudowa znajdująca się na tym terenie wskazuje, że nie jest tam prowadzona produkcja rolnicza i hodowlana, a faktycznie istnieje zabudowa mieszkaniowa, a nawet letniskowo – wypoczynkowa. Jego zdaniem zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie będzie wchodziła w kolizję z tą zabudową.

Przed rozstrzygnięciem sprawy w postępowaniu odwoławczym Kolegium zleciło organowi I instancji przeprowadzenie uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, w ramach którego miał on ustalić, czy budynki znajdujące się na działkach o nr. ewid. [...], poł. w obrębie K., związane są z prowadzeniem działalności rolnej, czy też ich właściciele uzyskali decyzję właściwego organu zezwalającą na zmianę sposobu ich użytkowania na cele nierolnicze, bądź też zgłosili taki zamiar, a organ właściwy (Starosta B.) nie zgłosił sprzeciwu, o jakim mowa w art. 71 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane. Organ ustalił, że żaden z budynków znajdujących się na ww. działkach nie uzyskał (od 1999 r. do 2022 r.) wymaganej prawem decyzji zezwalającej na zmianę sposobu ich użytkowania na cele nierolnicze, ani nie zgłoszono organowi właściwemu (w latach od 2001 do 2022) takiego zamiaru.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...] września 2022 r. nr [...] orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji odwoławczej Kolegium przytoczyło treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazało, że prawidłowe jest ustalenie organu pierwszej instancji, iż inwestycja nie spełnia warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, w zakresie kontynuacji funkcji na działkach sąsiednich, zasady dobrego sąsiedztwa określającej, czy w analizowanym obszarze istnieje zabudowa o charakterze pozwalającym na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech, wskaźników kształtowania obiektów budowlanych.

Kolegium podzieliło w całości wszystkie przedstawione przez stronę poglądy sądów administracyjnych jednakże podkreśliło, że skarżący nie przedstawił żadnych dowodów świadczących, iż na którejkolwiek z nieruchomości sąsiednich w stosunku do terenu planowanej inwestycji występuje zabudowa spełniająca wyłącznie funkcje mieszkaniowe (w tym np. letniskowe). Budynki mieszkalne występujące na tym obszarze mają wyłącznie - w świetle obowiązującego prawa - charakter budynków w zabudowie zagrodowej. Uwzględniając spostrzeżenia zawarte w przytoczonym wyroku WSA w Białymstoku sygn. akt II SA/Bk 93/22 na temat konieczności weryfikowania zapisów w ewidencji gruntów i budynków ustalono, że nie doszło w niniejszym przypadku do zgodnej z prawem zmiany sposobu użytkowania tych budynków (a w przytaczanym wyroku mówiło się o zabudowie legalnej, zaś zabudowa zagrodowa miała charakter dominujący, a nie wyłączny). Organ odwoławczy podkreślił, że nawet nieprowadzenie działalności rolniczej samo przez się nie powoduje, że budynki przestały być budynkami mieszkalnymi w zabudowie zagrodowej. Ponieważ zmiana sposobu użytkowania gruntów rolnych (na których te budynki się znajdują) na cele nierolnicze i nieleśne wymaga albo - w przypadku gruntów klasy od I do III (oprócz przypadków wskazanych w art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych) - uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (stosownie do art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych), albo - w przypadku gruntów rolnych niżej klasy oraz przy spełnieniu wymagań z art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych - wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (zgodnie z zasadą z art. 59 ust. 1 ustawy - jako zmiana zagospodarowania terenu z rolniczego na nierolniczy). Według dokonanych w toku postępowania ustaleń, do podjęcia takich aktów w stosunku do działek wskazywanych przez Inwestora nie doszło, nieruchomości te pozostają nadal gruntami rolnymi, natomiast znajdujące się na nich budynki - budynkami mieszkaniowymi w zabudowie zagrodowej. Wprowadzenie zatem na obszar, na którym występują wyłącznie grunty rolne, swoistego, małego osiedla, czy też kolonii jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej, należy ocenić jako powodujące istotne ograniczenia w możliwości swobodnego i zgodnego z prawem wykorzystywania gruntów sąsiednich, zgodnie z dotychczasowym sposobem ich zagospodarowania. W stosunku do budynków mieszkalnych (jedno - i wielorodzinnych) przepisy prawa ustanawiają szereg ograniczeń związanych z lokalizowaniem budynków i budowli rolniczych. Zrealizowanie planowanej w sprawie inwestycji ograniczyłoby zatem istotnie prawa osób posiadających na tym obszarze grunty rolne w wyborze miejsca, w którym wolno im będzie wznosić takie obiekty. Organ odwoławczy podkreślił także, że - jak wynika z kopii map zasadniczych znajdujących się w aktach sprawy - na całym, wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia obszarze nie występują kompleksy budynków podobne do planowanych przez Inwestora. Jego zamiar zmierza zatem do ukształtowania nowego ładu przestrzennego, a to jest działanie, które zastrzeżone jest - zgodnie z art 4 ust. 1 u.p.z.p. - dla organu właściwego do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto Kolegium podkreśliło, że uchylając pierwotną decyzję organu I instancji zalecono ustalić - za pomocą stosownych środków dowodowych - czy budynki mieszkalne znajdujące się na użytkach gruntowych oznaczonych w ewidencji gruntów oraz na kopii aktualnej mapy zasadniczej symbolem "B", są budynkami w zabudowie mieszkaniowej czy w zabudowie rolniczej. Ustalenia takie zostały w sprawie dokonane. Nie stwierdzono istnienia żadnego żadnej nieruchomości sąsiedniej, nie tylko dostępnej z tej samej drogi publicznej (jak tego wymaga ustawa), ale w całym obszarze poddanym analizie, o jakiej mowa w § 3 rozporządzenia MI, która byłaby zabudowana innym budynkiem mieszkalnym niż budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej. Fakt, że aktualnie niektóre z budynków są zamieszkałe przez osoby, które nie prowadzą działalności rolniczej nie może przesądzać o tym, że utraciły one swój charakter prawny. Kolegium zaś nie jest organem uprawnionym do dokonywania ocen działalności organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków oraz zasobu dokumentacji kartograficznej (tj. Starosty Białostockiego) w zakresie prowadzenia i aktualizowania ewidencji, zaś te potwierdzają rolniczy charakter budowli znajdujących się w obszarze analizowanym. Z żadnego przepisu prawa nie wynika ponadto, że należy ustalać, jaką działalność rolniczą prowadzą osoby władające nieruchomościami rolnymi położonymi obszarze analizowanym. Wobec braku dowodu na zmianę sposobu ich użytkowania na nierolniczy, organy obu instancji obowiązane były zatem orzekać w oparciu o to, co wynika z ewidencji gruntów. Kolegium podzieliło zatem trafność stanowiska organu I instancji.

Skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję ostateczna wnieśli O. O. i A. O. – właściciele terenu inwestycji. Skarżący zarzucili decyzji naruszenie:

I.obrazę przepisów postępowania mającą istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia: art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. oraz art. 15 k.p.a. przejawiającą się:

a) dowolnym ustaleniem, jakoby w strefie obszaru analizowanego, a mianowicie w sąsiedztwie terenu inwestycji znajdowały się jedynie zabudowania zagrodowe, przy jednoczesnym braku zabudowy mieszkaniowej, w sytuacji gdy wszechstronna i wnikliwa analiza zagospodarowania terenu, w tym mapy zasadniczej w skali 1:1000 dołączonej do wniosku o warunki zabudowy z dnia [...]11.2021r. potwierdza, iż tereny sąsiednie (w odległości 20m - 50m) tj. m.in. działki o nr [...] i wiele innych sąsiednich działek są sklasyfikowane jako budowlane tereny mieszkaniowe B, na których znajdują się budynki mieszkalne, co potwierdza również załączona do niniejszej skargi dokumentacja zdjęciowa, co potwierdza fakt, że zabudowa sąsiednia, do której funkcji nawiązuje planowana inwestycja skarżących jest zabudową spełniająca wyłącznie funkcje mieszkaniowe, co w konsekwencji przeczy ustaleniom organu, iż zabudowa planowana przez inwestora zmierza do ukształtowania nowego ładu przestrzennego,

b) dowolnym i nie popartym materiałem dowodowym przyjęciem, że wszystkie nieruchomości w strefie obszaru analizowanego należą do kategorii zabudowy zagrodowej, w sytuacji, gdy organ nie poczynił żadnych ustaleń faktycznych co do tego, czy działki znajdujące się w strefie obszaru analizowanego wykazują jakikolwiek faktyczny związek z działalnością rolniczą lub spełniają inne kryteria do uznania oraz że pełnią one funkcje zabudowy zagrodowej, organ oparł swoje ustalenia o zagrodowym charakterze zabudowy działek w strefie obszaru analizowanego w większości o samą tylko klasyfikację geodezyjną działek, w sytuacji gdy do przypisania nieruchomości funkcji zagrodowej konieczne jest poczynienie konkretnych ustaleń faktycznych w zakresie tego, czy zabudowa znajdująca się na danej działce wykazuje faktyczny związek z działalnością rolniczą; organ pominął, że w strefie analizowanej znajduje się zabudowa letniskowa, co wskazuje w rzeczywistości, że nie jest to grunt o charakterze rolniczym w rozumieniu definicji legalnej i jurydycznej "zabudowy zagrodowej",

c) nie dokonanie wszechstronnego i wyczerpującego rozpoznania sprawy zgodnie z zasadą dwuinstancyjności, a oparto rozstrzygnięcia o ustalenia wyłącznie organu I instancji,

II.obrazę przepisów prawa materialnego:

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z,p. przez jego niewłaściwe zastosowanie wyrażające się bezzasadną odmową ustalenia warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem skarżących, w sytuacji gdy zamierzona przez skarżących inwestycja nawiązuje bezspornie do parametrów, cech i funkcji zabudowy istniejącej w strefie obszaru analizowanego - zabudowy mieszkaniowej,

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z,p. poprzez błędną wykładnię skutkującą niewłaściwym zastosowaniem tego przepisu, polegającą na przyjęciu, że "zasada dobrego sąsiedztwa określona w powołanym przepisie prawa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym" pomimo, że przepis ten nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących,

- art. 2 ust. 1 pkt. 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych, poprzez błędne uznanie, iż sąsiednie nieruchomości w stosunku do zamierzenia inwestycyjnego pozostają nadal gruntami rolnymi, a znajdujące się na nich budynki mieszkaniowe są wyłącznie budynkami w zabudowie zagrodowej.

Mając powyższe na uwadze skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonych decyzji obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, w uzasadnieniu rozwijając swoje zarzuty. Jednocześnie wnosili o dopuszczenie dowodów z dokumentacji zdjęciowej wskazującej na to, że zabudowa pełni wyłącznie funkcje mieszkaniowe, w tym letniskowe. W tym zakresie w dniu [...] grudnia 2022 r. do akt sprawy wpłynęło pismo procesowe wraz z dokumentacją zdjęciową (k. 43-56).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę, podtrzymało swoją argumentację i wskazało, że w obszarze analizowanym nie występuje wnioskowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Na tej podstawie wniosło o oddalenie skargi i oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodów ze zdjęć.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Zarzuty skargi są niezasadne.

Przechodząc do oceny zarzutów podniesionych w skardze należy wskazać, że słusznie podniósł organ II instancji, że w sprawie zastosowanie ma ustawa i rozporządzenie wydane na podstawie art 61 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej u.p.z.p.) w wersji obowiązującej do 1 stycznia 2022 r. Na mocy art 4 nowelizacji wrześniowej, do spraw wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie wskazanej ustawy (tj. przed dniem 2 stycznia 2022 r.), stosuje się przepisy ustawy w brzmieniu dotychczasowym, a analogiczne rozwiązanie znajduje się w § 2 rozporządzenia zmieniającego. Dlatego oparcie zaskarżonej oraz niniejszej decyzji na przepisach w wersji obowiązującej do dnia 1 stycznia 2022 r., było uzasadnione.

Przedmiotem niniejszej sprawy jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławcze z [...] września 2022 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy J. K. z dnia [...] czerwca 2022 r., odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie sześciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z infrastrukturą techniczną, przewidzianych do realizacji na działkach nr ewidencyjnym [...], położonych w obrębie ewidencyjnym K., gm. J.K.

Należy w pierwszej kolejności wskazać, że art. 6 ust. 2 u.p.z.p. uprawnia każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestycyjnym do jego zagospodarowania, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich. Przepis powyższy wyraża zasadę swobody inwestowania na własnym gruncie, co podkreślali skarżący. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o dopuszczalnym w świetle państwowego porządku planistycznego, sposobie zagospodarowania terenu, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. nie ustanowiono lokalnego porządku planistycznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie zrealizować. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa przepis art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Zasadniczo sprowadzają się do konieczności kontynuacji zabudowy istniejącej w sąsiedztwie terenu inwestycji w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego dla inwestycji uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), odpowiadającej ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodności charakteru zabudowy z charakterem gruntów (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz zgodności planowanej zabudowy z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5).

Wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., wymóg kontynuacji przez nową zabudowę funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych zabudowy już istniejącej wokół terenu objętego wnioskiem, nazwany został zasadą dobrego sąsiedztwa. Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do funkcji i cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W wyroku z dnia 24.02.2005 r. (sygn. IV SA/Wa 950/04, CBOSA) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że regulacja powyższa ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do istniejącej w sąsiedztwie funkcji (rodzaju) zabudowy oraz cech i parametrów zabudowy o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Aby można było ustalić warunki dla nowej zabudowy, na terenie sąsiadującym z terenem inwestycji, dostępnym z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, musi znajdować się co najmniej jeden obiekt podobny do planowanego, pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji zarówno funkcji zabudowy (rodzaju zabudowy), jak i parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (vide: definicja "dobrego sąsiedztwa" według brzmienia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.).

W przedmiotowej sprawie organy obu instancji były zgodne co do tego, że wnioskodawca nie spełnił określonej art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zdefiniowanej wyżej, zasady dobrego sąsiedztwa. Stwierdziły bowiem brak dostosowania rodzajowego (tj. co do funkcji) planowanej zabudowy do zabudowy istniejącej wokół terenu inwestycji. Zdaniem Sądu, argumentacja organów jest prawidłowa, a przepis art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został w sprawie prawidłowo zinterpretowany i odmowa ustalenia warunków zabudowy nie naruszyła ww. przepisu.

Z wniosku o ustalenie warunków zabudowy, którym co do określenia zamierzenia inwestycyjnego, organ jest bezwzględnie związany (vide: art. 52 w związku z art. 64 u.p.z.p.) wynikało, że zaplanowano realizację sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], w obrębie K., gm. J. K., zaś zabudowa ta miała być zrealizowana w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej. Jak wynikało z mapy dołączonej do wniosku przedmiotowe działki były niezabudowane i stanowiły grunty orne (RIIIb – działka nr [...] i działka nr [...]), zaś działka nr [...] posiadała oznaczenie łąka - ŁIV. Na każdej z nieruchomości miały znaleźć się dwa budynki mieszkalne jednorodzinne. Również zgodnie z wypisem ze zbioru danych ewidencji gruntów i budynków działki wchodziły w grunty orne (RIIIb) o powierzchni: 0,20 ha – działka nr [...]; 0,19 ha – działka nr [...]. Natomiast działka nr [...] posiadała powierzchnię 0,24 ha i była łąką, przy czym oznaczenie wynikające z wypisu zostało określone jako (ŁIII), czyli w sposób odmienny została oznaczona w stosunku do mapy klasa gruntu. Z ustaleń organów wynikało, że na terenie objętym wnioskiem znajduje się wyłącznie zabudowa zagrodowa (siedliska rolnicze, a właściciele są podatnikami podatku rolnego) i grunty rolne.

Podkreślić przy tym należy, że wyłączenie z produkcji użytków rolnych wytworzonych z gleb zaliczonych do klas I, II, III, III a, III b wymaga uprzedniego wydania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie (vide wyrok NSA z 8 marca 2022 r. sygn. akt I OSK 1092/21, CBOSA), niemniej jednak organ z uwagi na wydanie decyzji odmownej nie występował o uzgodnienie tej kwestii.

Organ, mając na uwadze wniosek skarżącej musiał go ocenić poprzez pryzmat spełnienia wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., włącznie z przesłanką "dobrego sąsiedztwa" opisaną art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wyłączenie bowiem badania tej przesłanki dotyczy wyłącznie wniosków o realizację zabudowy zagrodowej dla potrzeb gospodarstw rolnych, których powierzchnia przekracza średnią w danej gminie (vide: treść art. 61 ust. 4 u.p.z.p.), zaś te średnie gospodarstwo w gminie zostało określone na poziomie 6,85 ha. Skarżący zatem nie spełniał tej przesłanki, a zatem konieczne było ustalenie "dobrego sąsiedztwa".

Na potrzeby ustalenia funkcji, charakteru i cech zabudowy nieruchomości sąsiednich względem terenu inwestycji (tj. nieruchomości otaczających działki objęte inwestycją) organ przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganą przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., poz. 1588).

Granice obszaru analizowanego – jak wyjaśnił organ - zostały w sprawie wyznaczone zgodnie z w/w rozporządzeniem, zaś obszar analizowany zostały wyznaczony na promień 168 m. Organ podkreślił, że teren zabudowy jest położony na obszarze zabudowy zagrodowej. Jednocześnie z uwagi na wcześniejsze uchylenie pierwszej decyzji organu odmawiającej ustalenia warunków zabudowy i zawarte wytyczne, w zakresie ustalenia rozbieżności, między oznaczeniem nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym na mapie symbolem "B" – tereny mieszkaniowe, zaś w ewidencji gruntów symbolem "Br" – grunt rolny zabudowany, organ I instancji w dniu [...] kwietnia 2022 r. zwrócił się do Wydziału Geodezji i Nieruchomości Starostwa Powiatowego w B., o wyjaśnienie rozbieżności zapisu na mapie zasadniczej w stosunku do zapisu w ewidencji gruntów prowadzonych przez Starostę Powiatu B. W odpowiedzi na zapytanie Wójta, pismem [...] z dnia [...]05.2022 Starostwo Powiatowe w B. stwierdziło, iż ze względu na zachowanie czytelności mapy, nie wpisuje się pełnych opisów użytków na danej działce oraz ze względu na oddzielne przedstawienie na mapie opisu obszaru użytku gruntowego i konturu klasyfikacyjnego, które stanowią dwie warstwy. Starostwo jednoznacznie wskazało, że działki o nr [...] w ewidencji gruntów zostały sklasyfikowane jako grunty rolne zabudowane - Br. Także wizja lokalna w terenie potwierdziła, że sąsiedztwo terenu przeznaczonego pod inwestycję stanowią siedliska rolnicze.

Ponadto z uwagi na zarzuty odwołania, przed rozstrzygnięciem sprawy, Kolegium zleciło organowi I instancji przeprowadzenie uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, w ramach którego miał on ustalić, czy budynki znajdujące się na działkach o nr. ewid. [...] położone w obrębie K. (w tym zakresie inwestor podnosił, że działki stanowią zabudowę mieszkaniową, zgodnie z oznaczeniem na mapie "B"), związane są z prowadzeniem działalności rolnej, czy też ich właściciele uzyskali decyzję właściwego organu zezwalającą na zmianę sposobu ich użytkowania na cele nierolnicze, bądź też zgłosili taki zamiar, a organ właściwy (Starosta B.) nie zgłosił sprzeciwu, o jakim mowa w art. 71 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane. Organ I instancji ustalił, że żaden z budynków znajdujących się na ww. działkach nie uzyskał (od 1999 r. do 2022 r.) wymaganej prawem decyzji zezwalającej na zmianę sposobu ich użytkowania na cele nierolnicze, ani nie zgłoszono organowi właściwemu (w latach od 2001 do 2022) takiego zamiaru.

Podsumowując ustalenia faktyczne organ II instancji wskazał, że w granicach terenu objętego analizą działek zabudowanych stanowi zabudowę zagrodową, zaś pozostałe niezabudowane działki stanowią działki rolne, w tym działki skarżących.

Skład orzekający sądu w pełni akceptuje ustalenia organu oraz wyprowadzony z tychże ustaleń wniosek końcowy, że żadna z działek sąsiednich względem terenu inwestycji, przy dość szeroko ujętych granicach sąsiedztwa (około 168 m) nie jest funkcjonalnie podobna do funkcji planowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Sąsiedztwo terenu inwestycji stanowi bowiem wyłącznie zabudowa zagrodowa i tereny rolne. Podkreślić przy tym należy, że przy tak zgromadzonym materiale dowodowym trudno zarzucić organowi naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., a także art. 15 k.p.a. w sytuacji kiedy zarówno organ I instancji, jak i uzupełniająco II instancji podjęli wszelkie kroki zmierzające do prawidłowego ustalenia stanu faktycznego sprawy. W tym zakresie wyjaśnili wszystkie wątpliwości, które były podnoszone w odwołaniu.

Trafnie organ I instancji podkreślił w uzasadnieniu swojej decyzji, że zabudowa zagrodowa jest przede wszystkim związana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego i w związku z tym tworzą ją głównie budynki gospodarcze inwentarskie, którym budynek mieszkalny towarzyszy. Takie rozwiązanie nie jest natomiast charakterystyczne dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, która w żaden sposób nie jest powiązana z prowadzeniem produkcji rolnej. Tym samym argumenty skarżących, próbujące wykazać, że zabudowa zagrodowa jest bardziej uciążliwą formą zabudowy od zabudowy jednorodzinnej, co powinno skutkować uwzględnieniem wniosku, zaś zabudowa jednorodzinna będzie uzupełnieniem zabudowy zagrodowej, nie mogą zostać uwzględnione. Podkreślić bowiem należy, że wprowadzenie możliwości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na obszarze zabudowy zagrodowej, związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, może w ostatecznym rezultacie doprowadzić do ograniczenia tej zabudowy zagrodowej, jako bardziej uciążliwej i kolidującej z zabudową jednorodzinną mieszkaniową.

W konsekwencji nie można uznać, że zabudowa mieszkaniowa kontynuuje funkcję zabudowy zagrodowej. W takiej sytuacji nie można przyjąć, że wnioskowana inwestycja polegająca na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej stanowić będzie kontynuację dotychczasowego zagospodarowania terenu o charakterze zabudowy zagrodowej. Słusznie organ II instancji podkreślił, że wprowadzenie na obszar, na którym występują wyłącznie grunty rolne, swoistego, małego osiedla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, należy ocenić jako powodujące istotne ograniczenia w możliwości swobodnego zgodnego z prawem wykorzystywania gruntów sąsiednich zgodnie z dotychczasowym sposobem ich zagospodarowania. W stosunku do budynków mieszkalnych (jedno - i wielorodzinnych) przepisy prawa ustanawiają szereg ograniczeń związanych z lokalizowaniem budynków i budowli rolniczych. Zrealizowanie planowanej w sprawie inwestycji ograniczyłoby zatem istotnie prawa osób posiadających na tym obszarze grunty rolne w wyborze miejsca, w którym wolno im będzie wznosie takie obiekty. Należy przy tym zauważyć, że - jak wynika z kopii map zasadniczych znajdujących się w aktach sprawy - na całym, wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia obszarze nie występują kompleksy budynków podobne do planowanych przez Inwestora. Jego zamiar zmierzał zatem do ukształtowania nowego ładu przestrzennego, a to jest działanie, które zastrzeżone jest - zgodnie z art 4 ust. 1 u.p.z.p. - dla organu właściwego do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie może prowadzić od przekształcenia charakteru obszaru, na którym jest położona np. z mieszkaniowego na rolniczy i odwrotnie. Ustalenie przeznaczenia terenu następuje bowiem co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, natomiast nowa zabudowa realizowana w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy powinna być dostosowana do zabudowy już istniejącej na tym obszarze (wymóg kontynuacji funkcji). W konsekwencji, nie można przyjąć, by wnioskowana inwestycja realizowała warunek "dobrego sąsiedztwa" w rozumienia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Podobne stanowisko wyraził NSA w wyroku z dnia 13 kwietnia 2021 r. sygn. akt II OSK 3118/20 wskazując, że "projektowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie może być uznana za kontynuację funkcji zabudowy zagrodowej. Zabudowa zagrodowa różni się od zabudowy jednorodzinnej i służy przede wszystkim prowadzeniu działalności rolniczej, a w związku z tym może powodować uciążliwości, wykluczające istnienie na danym terenie zabudowy mieszkaniowej (...) Dodatkowo z punktu widzenia wykładni systemowej, zaproponowany przez skarżącą sposób rozumienia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jest oczywiście sprzeczny z celami jakim ma służyć ustalanie warunków zabudowy w ramach tzw. krajowego porządku planistycznego, mając na uwadze zachowanie ładu przestrzennego i uniemożliwienie niekontrolowanego "rozlewania się" strefy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o charakterze osiedlowym poprzez powiązywanie jej z obiektami realizowanymi w ramach zabudowy zagrodowej. (...) dążenie skarżącej do zagwarantowania jej prawa do zabudowy jednorodzinnej względem poprzednio wybudowanego budynku w zabudowie zagrodowej, nie jest dążeniem usprawiedliwionym celami u.p.z.p. i nie powinno zasługiwać na ochronę (CBOSA). Sąd orzekający w niniejszej sprawie w całości podziela powyższe stanowisko, który zostało zajęte w zbliżonym staniem faktycznym.

Zarzuty skargi są zatem nietrafne, a zarzucanie organom braku faktycznego ustalenia związku z prowadzoną działalnością rolniczą nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym. Skarżący dopatrując się podobieństwa cech architektonicznych planowanych budynków do budynków sąsiedzkich, pomijają konieczność wzięcia pod uwagę – w ramach oceny spełnienia zasady "dobrego sąsiedztwa" - podobieństwa funkcji planowanego budynku i budynków sąsiedzkich. Sąd zgadza się ze stanowiskiem sądów administracyjnych, że kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, gdyż wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym (vide: między innymi wyrok NSA z 4.07.2007r. sygn. II OSK 997/06, Lex nr 355295 oraz z dnia 8.08.2008r. sygn. II OSK 919/07, Lex nr 488144, czy z dnia 18.04.2007r. sygn. II OSK 657/06, Lex nr 322451, a także między innymi wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31.01.2013r. sygn. II SA/Go 860/12, Lex nr 1298538). W okolicznościach sprawy jednak zaistniała sytuacja wzajemnego wykluczenia i sprzeczności funkcji planowanych budynków z funkcją zabudowy sąsiedzkiej. Budynek mieszkaniowy jednorodzinny nie może stanowić uzupełnienia zabudowy zagrodowej, w sytuacji gdy w pobliżu znajduje się budynki inwentarskie (co potwierdza mapa stanowiąca załącznik nr 1 do decyzji). Na mapie tej zostały określone kolorem zielonym budynki inwentarskie i gospodarcze, ponadto okoliczności te znajdują potwierdzenie w geoportalu, który jest dostępny dla każdego.

Trafnie zatem organy obu instancji przyjęły, że występujące w obszarze analizowanym budynki mieszkalne posadowione w ramach zabudowy zagrodowej nie mogą stanowić właściwego punktu odniesienia dla projektowanej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w zakresie stwierdzenia istnienia kontynuacji funkcji w tym obszarze, tym bardziej, że planowana inwestycja dotyczy osiedla domów jednorodzinnych (6 sztuk).

Zabudowa mieszkaniowa zaspokaja wyłącznie potrzeby mieszkaniowe natomiast zabudowa zagrodowa służy prowadzeniu gospodarstwa rolnego (produkcji rolniczej) a budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej jedynie towarzyszy budynkom gospodarczym i inwentarskim tworząc siedlisko. Do takiej konkluzji prowadzi analiza orzecznictwa i przepisów prawnych definiujących "zabudowę zagrodową", "budynek mieszkalny jednorodzinny" i "gospodarstwo rolne". W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że pojęcie "zabudowy zagrodowej" należy zdefiniować jako zespół budynków obejmujący wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza (wyrok NSA z 4 grudnia 2008r. sygn. II OSK 1536/07). Zgodnie natomiast z art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz. U. z 2020r., poz. 1655) przez pojęcie "gospodarstwa rolnego" należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. Stosownie zaś do art. 55’3 K.c. za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jako "zabudowę zagrodową" traktuje w szczególności budynki mieszkalne, budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych lub ogrodniczych oraz w gospodarstwach leśnych (vide: definicja z § 3 pkt 3 rozporządzenia). Z kolei ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 3 lutego 1995r. (Dz. U. z 2022r, poz.2409 ze zm.) stanowi w art. 2 ust. 1, że gruntami rolnymi są - między innymi - grunty określone w ewidencji gruntów jako użytki rolne; pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; pod urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu; pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny (...). W przedmiotowej sprawie bezspornie ustalono, że przedmiotowe grunty znajdujące się w obszarze analizowanym stanowią użytki rolne, co wynika wprost z wypisów z ewidencji gruntów i budynków, a zatem są gruntami rolnymi w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a zarzuty naruszenia przepisu art. 2 ust. 1 pkt 3 tej ustawy nie zasługuje na uwzględnienie. Natomiast przez "budynek mieszkalny jednorodzinny", zgodnie z definicją zawartą w art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowalne, należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Wbrew zarzutom skarżących, organy orzekające w sprawie badały przesłankę kontynuacji funkcji poprzez porównanie funkcji i cech planowanego budynku do funkcji i cech zabudowy sąsiedzkiej, a przedstawione do pisma procesowego z dnia [...] grudnia 2022 r. zdjęcia, tych ustaleń nie podważają, a wprost przeciwnie wskazują na wiejską zabudowę zagrodową. Podkreślić przy tym należy, że jeśli chodzi o działkę nr 328 – zdjęcie nr 1 (k. 45), na której widoczny jest jedynie budynek mieszkalny, to baza zawarta na geoportalu potwierdza istnienie jeszcze innych budynków, prawdopodobnie gospodarczych. Należy podkreślić, że jeśli chodzi o zabudowę na działkach o nr [...] to organ II instancji jednoznacznie wskazał, iż w tym zakresie nieruchomości te stanowią zabudowę zagrodową.

Gdyby w sąsiedztwie terenu inwestycji, dostępnym z tej samej drogi publicznej, co teren inwestycji, znajdowała się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wystąpiłoby podobieństwo funkcji planowanej zabudowy do sposobu zagospodarowania sąsiednich gruntów. Ustalenia organu, niepodważone przez skarżących, przeczą jednak wystąpieniu podobieństwa planowanej zabudowy do zabudowy istniejącej w sąsiedztwie terenu inwestycji i to sąsiedztwie zakreślonym dość szeroko wyznaczonymi w dużych odległościach od terenu inwestycji granicami obszaru analizowanego. Podkreślić przy tym należy, że nie można podzielić poglądu zawartego w skardze, że planowane zamierzenie można pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy (cytowane w skardze orzeczenia). Niewątpliwie powstanie inwestycji tylko i wyłącznie o charakterze mieszkaniowym mogłoby prowadzić do zachwiana ładu przestrzennego oraz ograniczeniu ewentualnej zabudowy zagrodowej, często z uwagi na jej większą uciążliwość. Co oczywiście nie wyklucza możliwości zabudowy działki skarżącej, ale w nawiązaniu do zastanego ładu przestrzennego, a więc zabudowy zagrodowej.

W sytuacji zatem, gdy planowana inwestycja nie jest dostosowana do istniejącej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym i nie można jej pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy na tym terenie lub ją uzupełnić, organ miał podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Ochrona ładu przestrzennego na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego ma bowiem na celu powstrzymanie zabudowy, której nie da się pogodzić z zastanym w analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu (tak m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z: 13 grudnia 2017 r., II OSK 779/17, Lex nr 2427484, z 28 kwietnia 2020 r., II OSK 539/19, Lex nr 3009343, z 22 stycznia 2020 r., II OSK 3490/18, CBOSA).

Wobec powyższych rozważań nie można podzielić zarzutu naruszenia zasady wolności zabudowy. Wprawdzie zasada ta wynika z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w zw.

z art. 64 ust. 1 i ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 21 ust. 1 Konstytucji RP (konstytucyjna zasada ochrony prawa własności), to jednak nie są to zasady bezwzględne. Wynikające z nich uprawnienia (prawa) mogą doznawać ograniczeń, między innymi z mocy przepisów ustawowych. Jak już wyżej wskazano, wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy wymaga łącznego spełnienia przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, reguluje wskazywane wyżej rozporządzenie. Zdaniem Sądu trafnie skonkludowały organy, że przesłanka wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie została w niniejszej sprawie spełniona. Odmowa ustalenia warunków zabudowy nie może w takiej sytuacji naruszać art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., ani ww. przepisów Konstytucji RP.

Należy też zgodzić się z organem II instancji, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej, w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie stanowiłoby przejawu kształtowania ładu przestrzennego, lecz wprost przeciwnie, skutkowałoby jego zakłóceniem. Stanowiłoby wyłom w sposobie zagospodarowania działek sąsiadujących, co z kolei naruszałoby art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Z przedstawionych wyżej względów, wobec braku spełnienia w przypadku projektowanej inwestycji przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., orzeczoną w niniejszej sprawie odmowę ustalenia warunków zabudowy uznać należy za prawidłową.

Organowi odwoławczemu nie sposób przy tym zarzucić naruszenia przepisów proceduralnych, w tym art. 6, 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., bowiem zaskarżona decyzja oparta jest na dokładnie i wyczerpująco ustalonym - w drodze analizy urbanistycznej - stanie faktycznym, który znajduje odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym, ocenionym w całokształcie bez przekroczenia zasady swobodnej oceny dowodów. Jej uzasadnienie spełnia natomiast wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a., bowiem zawiera m.in. właściwą podstawę prawną, którą prawidłowo zinterpretowano oraz należycie wyjaśniono w pisemnych motywach rozstrzygnięcia, przedstawienie stanu faktycznego sprawy oraz odnosi się do istotnych w sprawie okoliczności i klarownie przedstawia sposób rozumowania organów dokonujących oceny zaistniałych okoliczności oraz subsumcji.

Również sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Zauważyć przy tym należy, że ani niezadowolenie strony z zapadłego rozstrzygnięcia, ani subiektywne jej przekonanie o wadliwości zaskarżonej decyzji, nie mogą same w sobie stanowić podstawy uwzględnienia skargi.

Z tych wszystkich względów sąd oddalił skargę jako bezzasadną na podstawie art. 151 p.p.s.a.