Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1349/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-10-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6274 Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca
Skarżony organ: Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędziowie Sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), Sędzia WSA Teresa Zyglewska, Protokolant ref. staż. Anna Dziosa, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 października 2012 r. sprawy ze skargi T. Sp. z o.o. z siedzibą w K. na postanowienie Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z dnia [...] maja 2012 r. nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania administracyjnego 1. uchyla zaskarżone postanowienie, 2. zasądza od Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi na rzecz skarżącej T. Sp. z o.o. z siedzibą w K. kwotę 357 (trzysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z [...] maja 2012 r. Minister Rolnictwa i Rozwoju

Wsi uchylił własne postanowienie z [...] października 2007 r., nr [...]

o odmowie udzielenia zezwolenia na nabycie przez T. spółkę z.o.o. w

K. nieruchomości składającej się z działek nr. nr. [...], [...], [...], [...] o pow.

[...] ha, położonej w K., stanowiącej własność Skarbu Państwa i umorzył

postępowanie w I instancji.

Minister uznał, że nie toczy się postępowanie dotyczące zbycia nieruchomości na

rzecz cudzoziemca a zatem rozstrzygnięcie w przedmiocie udzielenia zgody na jej

nabycie, w myśl art. 3b ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości

przez cudzoziemców (D.U.96.,Nr. 54, poz.245 z późn. zm.) jest bezprzedmiotowe a

postępowanie należy umorzyć.

Postępowanie zostało wszczęte na wniosek dzierżawcy opisanej wyżej

nieruchomości, który pismem z 7 sierpnia 2007 r. został poinformowany przez Agencję

Nieruchomości Rolnych - Oddział Terenowy w G. o wszczęciu

procedury związanej ze sprzedażą nieruchomości w ramach pierwszeństwa nabycia.

Agencja poinformowała dzierżawcę, że warunkiem kupna przez niego nieruchomości

jest m.inn uzyskanie zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na jej

nabycie. Wnioskiem z 3 września 2007 r. (data wpływu) T. spółka z.o.o. z

siedzibą w K. zwróciła się do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji o

wydanie przyrzeczenia wydania promesy na nabycie w przyszłości opisanej we wniosku

nieruchomości, składającej się z działek [...], [...], [...], [...], [...] i [...], położonej w

K. o łącznej powierzchni [...] ha. celem włączenie jej do prowadzonej przez

siebie wysokotowarowej fermy mlecznej poprzez rozbudowę bazy paszowej oraz obór.

Postanowieniem z [...].10 2007 r. sygn. [...] Minister Rolnictwa

i Rozwoju Wsi zgłosił sprzeciw na wydanie zezwolenia na nabycie przez skarżącego

własności nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni [...] ha., położonych w

K. gdyż wskazany cel, na który nieruchomość ma być zakupiona tj. włączenie jej

do prowadzonej przez skarżącego wysokotowarowej fermy mlecznej poprzez

Sygn. akt IV SA/Wa 1349/12

rozbudowę bazy paszowej oraz obór nie spełnia kryteriów o jakich mowa w ustawie z

dnia 11 kwietnia 2003 r o kształtowaniu ustroju rolnego (D.U. Nr 64, poz.592), a

preferowanym nabywcą powinien być rolnik prowadzący gospodarstwo rodzinne, który

posiada kwalifikacje rolnicze i zamieszkały jest na terenie, na którym położona jest co

najmniej część zbywanej nieruchomości.

Na skutek wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy Minister Rolnictwa i

Rozwoju Wsi postanowieniem [...] z [...] grudnia 2007 r. utrzymał w

mocy zaskarżone postanowienie. Podtrzymał argumenty podniesione w zaskarżonym

postanowieniu a nadto wskazał, że skarżący nie uzasadnił na jakie cele swej

działalności niezbędne jest nabycie nieruchomości o tak dużej powierzchni. Dlatego

uznał, że wydanie zezwolenia, przy istnieniu tego rodzaju okoliczności byłoby

sprzeczne z interesem rolnictwa - oznaczałoby zgodę organu na nadmierną

koncentrację nieruchomości rolnych w rękach jednego podmiotu.

W wyniku skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, wyrokiem z 5

września 2008 r. sygn. V SA/Wa 892/08 Sąd uchylił zaskarżone postanowienie. Sąd

wskazał, że:

a) Organ administracji przekroczył granice uznania administracyjnego, nie rozważył

wszechstronnie stanu faktycznego i argumentów podnoszonych przez

skarżącego w szczególności nie wyprowadził wniosków z faktu, że skarżący jest

wieloletnim dzierżawcą przedmiotowego gruntu i ta okoliczność daje mu

pierwszeństwo w nabyciu. Zwrócił uwagę na fakt, że ustawa o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców nie przewiduje negatywnych przesłanek,

których wystąpienie uniemożliwia wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości

przez cudzoziemca. Skoro tak, to zgodnie z art. 1a ust 1 tej ustawy zezwolenie

jest wydawane, o ile nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa

Państwa lub porządku publicznego a także nie sprzeciwiają się temu względy

polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa. Samo powołanie się na to, że na

skutek zakupu tych nieruchomości nastąpi zbytnia koncentracja własności w

rękach jednego podmiotu nie było wystarczające do odmowy udzielenia zgody

na zakup.

b) organ dopuścił się naruszenia art. 10 kodeksu postępowania administracyjnego,

bowiem w aktach brak było dowodu wezwania spółki, przed wydaniem

postanowienia merytorycznego, do wypowiedzenia się co do treści zebranego

materiału dowodowego.

Uzasadnienie strona 2

Sygn. akt IV SA/Wa 1349/12

W toku ponownego rozpoznania sprawy Agencja Nieruchomości Rolnych w

Z. prowadziła korespondencję z Ministrem Spraw Wewnętrznych i

Administracji co do okoliczności związanych z zamiarem sprzedaży opisanych

nieruchomości rolnych, (notatki z 17 grudnia 2010 r, 10 stycznia 2011 r, 11 stycznia

2011 r., pismo z 7 lutego 2011 r., 29 kwietnia 2011 r., 4 lipca 2011 r., 13 lipca 2011 r.,

20 lipca 2011r.).

Ostatecznie decyzją Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi z [...] lipca 2011 r

umorzone zostało postępowanie w sprawie wyrażenia przez Ministra Rolnictwa i

Rozwoju Wsi opinii dotyczącej wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnych o

pow. [...] ha. Podstawą do umorzenia postępowania był fakt, że właściciel oświadczył,

iż nie zamierza zbyć tej nieruchomości.

Skarżący złożył wniosek o ponowne rozpoznanie sprawy zarzucając:

a) naruszenie art. 10 kpa , który nakłada na organ administracji publicznej

obowiązek zapewnienia stronie czynnego w nim udziału;

b) naruszenie art. 81 kpa poprzez pozbawienie strony możliwości

wypowiedzenia się co do pisma prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych z

13 lipca 2011 r w oparciu o które wydano rozstrzygnięcie,

Ponadto skarżący wskazał, że nie zostało odwołane oświadczenie Prezesa

Agencji z 7 sierpnia 2007 r. dotyczące wszczęcia procedury sprzedaży nieruchomości.

Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi [...] maja 2012 r. wydał z urzędu, na podstawie

art. 156§1 pkt 2, art. 157 § 1 i art. 158 § 1 kpa decyzję o stwierdzeniu nieważności

własnej decyzji z [...] lipca 2011 r. ([...]) o umorzeniu postępowania.

Jako motywy wskazał wadliwość własnego rozstrzygnięcia przejawiającą się

umorzeniem postępowania bez uchylenia decyzji organu pierwszej instancji.

Postanowieniem z [...] maja 2012 r. Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi uchylił

własne postanowienie z [...] października 2007 r. (sygn. [...]) i

umorzył, na podstawie art. 3b ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

postępowanie I instancji, wobec uznania, że właściciel oświadczył że nie zamierza zbyć

nieruchomości skarżącej spółce.

Na powyższe postanowienie skargę wniósł skarżący zarzucają:

a) naruszenie art. 81 kpa poprzez nie uniemożliwienie stronie

wypowiedzenia się co do pisma Agencji Nieruchomości Rolnych z 13 lipca

Uzasadnienie strona 3

Sygn. akt IV SA/Wa 1349/12

2011 r., na podstawie którego organ uznał, że nie toczy się postępowanie

w przedmiocie sprzedaży nieruchomości;

b) naruszenie art. 10 kpa poprzez nie zapewnienie stronie czynnego udziału

w całym postępowaniu a w tym nie zapewnienie możliwości zapoznanie

się z pismem z 13 lipca 2011 r., na podstawie którego wydane zostało

rozstrzygnięcie;

c) naruszenie art. 105 § 1 kpa poprzez bezpodstawne uznanie

postępowania w niniejszej sprawie za bezprzedmiotowe;

Skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia w części umarzającej

postępowanie i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi podtrzymał argumenty

zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając skargę na podstawie art. 1 § 2

ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (D.U.Nr 153,

poz.1269 ze zm) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r - Prawo o postępowaniu

przed sądami administracyjnymi (D.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej p.p.s.a) dokonuje

kontroli działań administracji publicznej pod względem ich zgodności z prawem. Ocenie

sądu podlega prawidłowość zebrania przez organy administracji materiału dowodowego

i prawidłowość jego rozpatrzenia tj. stosowanie przez organy przepisu art. 77 § 1 k.p.a.

Oceniając zaskarżone postanowienie Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że

nie zostało ono wydane w wyniku działań podjętych w zgodzie z wyżej wymienionym

przepisem a więc po wszechstronnym rozpatrzeniu całego materiału dowodowego.

Podstawą wszczęcia procedury udzielenia zgody na nabycie nieruchomości

przez cudzoziemca było pismo z Agencji Nieruchomości Rolnych, Oddziału

Terenowego w G., Filii w Z. z 7 sierpnia 2007 r.

informujące skarżącą spółkę o wszczęciu procedury związanej ze sprzedażą

nieruchomości w ramach pierwszeństwa nabycia. Pismo zostało skierowane do Spółki.

Z tego powodu Spółka skierowała do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

wniosek o wydanie promesy na podstawie art. 3d ust .1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r

o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Po wymianie korespondencji z

Agencją Nieruchomości Rolnych, w której zasobie znajdują się przedmiotowa

Uzasadnienie strona 4

Sygn. akt IV SA/Wa 1349/12

nieruchomość, Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi ocenił, że Agencja w piśmie z 13 lipca

2011 r. oświadczyła o odstąpieniu od zamiaru sprzedaży przedmiotowej nieruchomości

skarżącej Spółce.

Wydanie postanowienia o umorzeniu postępowania było w ocenie

Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego przedwczesne.

Do takiej decyzji nie upoważniało organu pismo z 13 lipca 2011 r. w

szczególności w sytuacji, gdy Spółka domagała się wydania promesy na nabycie tych

nieruchomości rolnych a więc przyrzeczenia możliwości udzielenia zgody na nabycie w

przyszłości. Z istoty przepisu art. 3d ustawy o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców wynika, że możliwość ubiegania się o wydanie promesy nie jest

uzależniona od wszczęcia procedury zbycia o jakiej mowa w rozdziale 6 ustawy z 19

października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (t.j.

D.U. 2007 r, Nr 231, poz.1700). Możliwość wydania promesy nie jest uzależniona od

tego czy została przestawiona przez właściciela oferta zbycia nieruchomości. Przepisy

ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewidują bowiem dwie

sytuacje. Jedna - o której mowa w art. 1a.1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców i druga, o której mowa w art. 3d.1 tej ustawy. Z pism Agencji

Nieruchomości Rolnych, począwszy od pisma z 7 sierpnia 2007 r. jasno wynikało, że

nieruchomości są dopiero przygotowywane do sprzedaży a warunkiem nabycia ich

przez dotychczasowego dzierżawcę jest m.inn. uzyskanie przez cudzoziemca (skarżącą

Spółkę) zgody Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na ich nabycie.

Okoliczność ta została potwierdzona w pismach Agencji Nieruchomości Rolnych z 4

lipca 2011 r, 29 kwietnia 2011 r. czy 29 kwietnia 2011 r. W każdym z nich Agencja

Nieruchomości Rolnych wskazywała, że wszczęcie procedury zbycia nieruchomości

uzależnione jest m.inn od przedłożenia przez dotychczasowego dzierżawcę zgody

właściwego ministra na nabycie nieruchomości. Tym samym, w świetle art. 3b ustawy o

nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców organ administracji nie miał nie

budzącego wątpliwości oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych, że nie zamierza

zbyć nieruchomości na rzecz ubiegającego się o zezwolenie cudzoziemca. Tylko takie

oświadczenie - o ile sam wnioskujący nie cofnąłby wniosku - mogło skutkować

uznaniem, że postępowanie w przedmiocie udzielenia zgody na nabycie nieruchomości

przez cudzoziemca jest bezprzedmiotowe, gdyż i tak właściciel nieruchomości nie

zamierza jej zbyć na jego rzecz.

Uzasadnienie strona 5

Sygn. akt IV SA/Wa 1349/12

Na marginesie wskazać należy, co umknęło uwadze organu, że skarżąca Spółka

w toku postępowania administracyjnego ograniczyła wniosek o wydanie promesy do

działek [...], [...], [...] i [...], wskazując, że co do pozostałej części została wydana

promesa w innym postępowaniu administracyjnym (pismo z 8 lipca 2011 r). Gdyby

okazało się, że Agencja podtrzymuje wolę zbycia nieruchomości należałoby przy

ponownym rozpoznawaniu sprawy zweryfikować tę okoliczność -jako mającą wpływ na

ocenę zasadności wniesionego przez Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi sprzeciwu.

Poza tym, na co trafnie wskazuje uwagę skarżący, w trakcie postępowania

doszło do naruszenia przepisów postępowania t.j. art. art. 10 i 81 k.p.a.

Okoliczność faktyczna, na której organ oparł rozstrzygnięcie, dotycząca

wycofania się Agencji Nieruchomości Rolnych ze sprzedaży nieruchomości - nie była

znana stronie postępowania, gdyż nie została poinformowana o treści tego pisma jak

również nie umożliwiono jej zapoznania się z zebranymi dowodami. Zgodnie z art. 81

k.p.a okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną gdy strona miała

możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów. W aktach

administracyjnych brak jest dowodu na zaznajomienie się strony z dokumentami czy

przyczyn, dla których organ odstąpił od zastosowania przepisu art. 10 § 1 k.p.a. Samo

doręczenie skarżącemu decyzji umarzającej postępowanie, w której organ powołał się

na pismo Agencji z 13 lipca 2011 r nie stanowi wypełniania obowiązku nałożonego na

organy administracji przepisem art. 10 k.p.a. Dowiedzenie się strony o istotnych

okolicznościach faktycznych w sprawie będących podstawą rozstrzygnięcia z decyzji

jest - z oczywistych względów- spóźnione, pozbawia stronę możliwości obrony jej praw

w toku postępowania administracyjnego i stanowi poważne naruszenie przepisów

prawa procesowego. Na uchybienia te zresztą wskazywał już Wojewódzki Sąd

Administracyjny w wyroku z 5 września 2008 r.

Nietrafne są natomiast rozważania skargi dotyczące naruszenia przez organ

dyspozycji art. 105 k.p.a. Przepis ten ma bowiem zastosowanie do sytuacji w której

postępowanie administracyjne staje się bezprzedmiotowe w tym sensie, że brak jest

sprawy administracyjnej, która może być załatwiona decyzją, natomiast nie wtedy gdy

wydanie decyzji staje się zbędne. Bezprzedmiotowość postępowania

administracyjnego, o której stanowi art. 105 § 1 k.p.a., oznacza, że brak jest któregoś z

elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie można wydać decyzji

załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie jej, co do meritum, (por wyrok NSA z 24

stycznia 2012 r II OSK 2104/10 Lex nr 1138074). W niniejszej sprawie, podstawa

Uzasadnienie strona 6

Sygn. akt IV SA/Wa 1349/12

materialna rozstrzygnięcia znajduje uzasadnienie w treści przepisów ustawy o

nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i ta sama ustawa przewiduje skutek w

postaci umorzenia postępowania w enumeratywnie wymienionych okolicznościach. To

przepisy tej ustawy, jako przepisy szczególne, a nie ogólne przepisy kodeksu

postępowania administracyjnego, dają podstawę do ewentualnego umorzenia

postępowania w sytuacji, w której zbywca nieruchomości oświadczy, że nie zamierza

zbyć nieruchomości na rzecz cudzoziemca, co wynika z art. 3b ustawy. Jest to

szczególna, mająca inny zakres przedmiotowy podstawa umorzenia postępowania niż

ta wskazana w art. 105 k.p.a. Jeśli zatem zajdzie faktyczna przesłanka opisana w art.

3b ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców to organ winien dokonać

subsumpcji tej przesłanki pod wyżej wymienioną normę prawną i rozstrzygnąć zgodnie

z hipotezą tej normy tj umorzyć postępowanie stosując przepis art. 3b (por. wyrok NSA

z 4 maja 1998 r V SA 1576/98).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ powinien mieć na względzie wyżej

wskazane uchybienia a przede wszystkim w sposób nie budzący wątpliwości ustalić czy

Agencja Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa w ogóle nie zamierza w przyszłości

zbyć nieruchomości czy też tylko nie zamierza jej zbyć na rzecz skarżącej Spółki (o ile

wniosek o wydanie promesy będzie nadal podtrzymywany), gdyż tylko w sytuacji, w

której Agencja Nieruchomości Rolnych złoży oświadczenie woli o odstąpieniu od

zamiaru zbycia nieruchomości na rzecz ubiegającego się o promesę cudzoziemca -

zgodnie z art. 3b ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - spełniona

zostałaby przesłanka do umorzenia postępowania na tej podstawie. Trudno jednak

sobie taką sytuację wyobrazić dopóki skarżąca Spółka pozostaje dzierżawcą

nieruchomości gdyż w tym czasie, z mocy przepisu art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z 19

października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (tj.

Dz.U. z 2004 r., nr 208, poz. 2128) przysługuje jej pierwszeństwo w nabyciu.

Gdyby natomiast okazało się, że Agencja Nieruchomości Rolnych zamierza zbyć

nieruchomość Spółce aktualne staną się wytyczne Wojewódzkiego Sądu

Administracyjnego zawarte w wyroku z 5 września 2008 r. (przy uwzględnieniu

ograniczonego wniosku). Organ jest zobowiązany do stosowania tych wytycznych na

podstawie art. 153 p.p.s.a.

Organ zadba także o należyte zagwarantowanie stronie jej praw w toku

postępowania administracyjnego eliminując w szczególności opisane wyżej uchybienia i

Uzasadnienie strona 7

Sygn. akt IV SA/Wa 1349/12

stosując przepis art. 10 § 1 k.p.a. poprzez zapewnienie jej możliwości zapoznania się z

całym zebranym materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji.

Z tych wszystkich względów zaskarżone postanowienie na podstawie art. 145 § 1

ust 1 lit c p.p.s.a. zostało uchylone.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z § 13 ust. 2.1.c

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r w sprawie opłat za

czynności radców prawnych (D.U. Nr 163, poz.1349 ze zm).

Uzasadnienie strona 8