Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 116/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-09-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1, art. 4 ust. 1 pkt 1, art. 3 ust. 2, art. 4 ust. 1-4, art. 4 ust. 6, art. 4 ust. 8, art. 4 ust. 13
journal: Dz.U. 2005 nr 175 poz 1459
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
article: art. 4 pkt 1, art. 4 pkt 3, art. 67 ust. 1, art. 69, art. 109
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Radzicka Sędziowie WSA Maciej Dybowski WSA Donata Starosta (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Laura Szukała po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 września 2010 r. sprawy ze skargi B.T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty O.z dnia [...] października 2009r. Nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu na rzecz B.T. kwotę [...] zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania; III. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Decyzją Starosty O. z dnia [...] października 2009 roku nr [...] organ I instancji przekształcił przysługujące B.T. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o pow. 10,3600 ha położonej w W. W. stanowiącej własność Skarbu Państwa - w prawo własności. Jednocześnie odmówiono udzielenia 90% bonifikaty od opłaty za przekształcenie i ustalono tę opłatę w wysokości [...] zł.

Odmowę udzielenia bonifikaty organ I instancji uzasadnił tym, że przedmiotowa nieruchomość w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości to jest 13 października 2005 roku była nieruchomością rolną i przekształcenie tego typu nieruchomości nie korzysta z prawa do bonifikaty.

Od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu odwołanie złożył profesjonalny pełnomocnik B.T. , który podniósł, że dla skorzystania z prawa do bonifikaty rozstrzygający jest stan nieruchomości z daty przekształcenia, a nie z daty wejścia w życie ustawy. Zdaniem jego przedmiotowa nieruchomość z uwagi na fakt, iż znajduje się na niej budynek mieszkalny spełnia przedmiotowy warunek udzielenia bonifikaty.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze ( zwane dalej SKO) decyzja z dnia [...] listopada 2009 roku utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

SKO w Kaliszu stwierdziło, że opinia sporządzona w dniu 20 stycznia 2009 roku przez mgr inż. arch. G.M. potwierdza rolnicze przeznaczenie i wykorzystywanie nieruchomości. Z wypisu z rejestru gruntów wynika, że wchodzące w skład nieruchomości działki ewidencyjne są gruntami ornymi, pastwiskami, gruntami pod stawami, gruntami zadrzewionymi jak też użytkami rolnymi , a zabudowanymi-są tylko działki [...] i [...] i [...]. Dla nieruchomości Wójt Gminy O na wniosek S.L. - poprzednika prawnego B.T., wydał w dniu [...] września 2007 roku decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz dwóch budynków gospodarczych w zabudowie zagrodowej w gospodarstwie rolnym. Pozwolenia na budowę wydane przez Starostę O. stanowią realizację opisanej decyzji. Zauważyć należy, że w myśl przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jednolity Dz.U. nr 121, póz. 1266 z 2004 roku) gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego budynkami mieszkalnymi (art.2 ust. l pkt 3 ustawy).

W tej sytuacji stwierdzić należy, że wzniesienie na nieruchomości budynku mieszkalnego nie zmieniło przeznaczenia całej nieruchomości, która nadal jest gruntem rolnym.

Od powyższej decyzji B.T. działająca przez pełnomocnika radcę prawnego M.K. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Pełnomocnik skarżącej zaskarżył powyższą decyzję w całości i zarzucił jej.

a) naruszenie art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. nr 175, póz. 1459 z późn. zmianami) - dalej: ustawa p.p.u.w. - poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie,

b) obrazę art. 6, art. 7 i art. 107 § 3 k.p.a. w związku z niewłaściwym zastosowaniem przepisów prawa, nienależytym wyjaśnieniem stanu faktycznego sprawy oraz brakiem należytego uzasadnienia stanu faktycznego i prawnego kwestionowanej decyzji,

c) naruszenie art. 2 ust. l pkt. 3 ustawy z dnia 03.02.195 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. nr 121, póz. 1266 z późn. zmianami) - poprzez jego zastosowanie,

d) naruszenie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261, póz. 2603 z późn. zmianami) - poprzez brak jego zastosowania,

e) naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30.12.1999 r. w

sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Dz.U. nr 112, póz. 1316 z

późn. zmianami) - poprzez brak ich zastosowania.

w konsekwencji wniósł:

a) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

4.w przypadku uwzględnienia skargi o zasądzenie na rzecz skarżącej od organu administracyjnego zwrotu kosztów niniejszego postępowania niezbędnych dla celowego dochodzenia praw, w tym kosztów zastępstwa procesowego, zgodnie z właściwymi przepisami.

Pełnomocnik zarzuty skargi uzasadnił w następujący sposób:

Wniosek o udzielenie 90 % bonifikaty na rzecz skarżącej znajduje swoje oparcie w unormowaniu art. 4 ust. 8 ustawy p.p.u.w. w brzmieniu nadanym nowelizacją tej ustawy z dnia 07.09.2007 r., która weszła w życie dnia 01.01.2008 r. Zawarta w tym przepisie norma ma najszerszy podmiotowy zakres zastosowania spośród wszystkich bonifikat istniejących w ustawie p.p.u.w..

Wadliwość zaskarżanej decyzji przebiega na gruncie interpretacji spełnienia warunku przedmiotowego udzielenia ww. bonifikaty. Zgodnie z ww. art. 4 ust. 8 ustawy p.p.u.w. warunkiem tym jest to, aby nieruchomość była zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę.

Jego zdaniem, nieruchomość objęta niniejszym postępowaniem jest nieruchomością rolną. Przemawia za tym zarówno całokształt zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego, jak również ustalenia poczynione zarówno przez Starostę O., jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu według pełnomocnika nie dostrzega dwojako i alternatywnie określonych w cytowanym unormowaniu art. 4 ust. 8 ustawy p.p.u.w. przesłanek przedmiotowych zastosowania wnioskowanej bonifikaty od opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ustawodawca wymienia precyzyjnie przesłankę bądź to zabudowania nieruchomości na cele mieszkaniowe bądź też przeznaczenia nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową.

Nieruchomość objęta niniejszym postępowaniem według pełnomocnika, w ramach której dokonano wnioskowanego przez B.T. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, jest z całą pewnością nieruchomością zabudowaną na cele mieszkaniowe, tj. nieruchomością spełniającą w całości ww. przesłankę przedmiotową uprawniającą do uzyskania bonifikaty zdefiniowanej w przepisie art. 4 ust. 8 ustawy p.p.u.w.. Ustawa nie mówi, czym nieruchomość ma być zabudowana, lecz wskazuje cel mieszkaniowy. Z tego należy wnosić, że nieruchomość powinna być zabudowana budynkiem mieszkalnym (budynkami mieszkalnymi). Problem może sprawiać ustalenie, kiedy można uznać nieruchomość za zabudowaną. W rachubę wchodzą dwie możliwości. Można pokierować się treścią art. 62 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Drugą możliwością jest przyjęcie, że nieruchomość jest zabudowana z chwilą zakończenia budowy w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Wydaje się, że ustawie p.p.u.w. bliżej systemowo jest do pierwszej wersji, tj. do ustawy o gospodarce nieruchomościami niż do prawa budowlanego i w związku z tym należy się kierować cytowaną normą art. 62 ust. 3 u.g.n.. W niniejszej sprawie ma to o tyle znaczenie, że nieruchomość stanowiąca przedmiot postępowania jest co do zasady nieruchomością rolną (o czym powyżej).

Co do zasady pełnomocnik przyznał, że prawidłowym jest rozumowanie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu zawarte w uzasadnieniu zaskarżanej decyzji, w którym organ ten stwierdza, że wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami mieszkalnymi są nieruchomościami rolnymi. Podobnie jawi się interpretacja przeznaczenia takich gruntów przeprowadzana na gruncie art. 46 k.c. i art. 1058 k.c. (tak również m.in. - uchwała SN z dnia 30.05.1996 r., III CZP 47/96, OSNC 1996, nr 11, póz. 142). Z punktu widzenia unormowania art. 4 ust. 8 ustawy p.p.u.w. według pełnomocnika skarżącej nie ma to jednak jakiegokolwiek znaczenia albowiem nieruchomość taka zawsze będzie podlegać przekształceniu jako grunt zabudowany na cele mieszkaniowe.

Pełnomocnik podnosi, czy budynek ma charakter mieszkalny, decydować będzie pozwolenie na budowę lub pozwolenie na zmianę użytkowania budynku. Co istotne, nie jest konieczne, aby budynek miał przeznaczenie wyłącznie mieszkaniowe. Do przekształcenia przy zastosowaniu przywileju wnioskowanej przez moja Klientkę bonifikaty będą kwalifikowały się również nieruchomości zabudowane budynkami o funkcji mieszanej, mieszkaniowo-użytkowej. Natomiast nie będzie podlegała przekształceniu nieruchomość zabudowana budynkiem o innym charakterze niż mieszkaniowy, w którym cel mieszkaniowy ma charakter uzupełniający, dotyczący tylko niewielkiej części budynku.

Według pełnomocnika skarżącej nie ma jakichkolwiek wątpliwości, iż nieruchomość objęta niniejszym postępowaniem (w rozumieniu ww. przepisów) zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi. Budynki te wybudowane zostały i spełniają funkcje li tylko mieszkalne na podstawie:

• Decyzji o warunkach zabudowy nr [...] wydanej dnia [...].09.2007 r. przez Wójta Gminy O,

• Decyzji nr [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, wydanej dnia [...].01.2008 r. przez Starostę O ,

• Decyzji nr [...] zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę budynku gospodarczego, wydanej dnia [...].08.2008 r. przez Starostę O ,

• Zgłoszenia mojej Mocodawczyni przedłożonego w Starostwie Powiatowym w O dnia 17.07.2009 r., a dotyczącego zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Pełnomocnik podkreślił, że konieczne jest` definiowanie nieruchomości jako obrębu w ramach księgi wieczystej jest ze wszech miar prawidłowe albowiem przedmiotem niniejszego postępowania jest przekształcenie prawa użytkowania wieczystego, które - jak wiadomo - ustanawiane jest właśnie w momencie wpisu do księgi wieczystej (wpis konstytutywny); przed dokonaniem wpisu do księgi wieczystej prawo użytkowania wieczystego nie istnieje; zatem definiowanie nieruchomości (a raczej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości - jako przedmiotu wnioskowanego przekształcenia) winno przebiegać w pełnych granicach, w jakich to prawo zostało ustanowione, a tymi granicami jest właśnie obszar objęty daną księgą wieczystą (tu: księgą nr [...]).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Kaliszu w odpowiedzi na złożoną skargę wniosło o jej oddalenie powtarzając w pełni argumenty prawne i faktyczne z zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył , co następuje:

Skarga okazała się zasadna, chociaż nie wyłącznie z przyczyn wskazanych przez pełnomocnika skarżącej.

Na podstawie art. 134 § 1 ww. ustawy, sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zgodnie z tym przepisem, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, Sąd może uwzględnić skargę także ze względu na inne uchybienia niż te, które podnosi strona w skardze.

W niniejszej sprawie przedmiotem rozstrzygania było czy decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2009 roku utrzymująca w mocy decyzję Starosty O. z dnia [...] października 2009 roku zapadła zgodnie z przepisami prawa.

Podstawą prawną wydania decyzji Starosty O. był art1,art.3 ust.1pkt1,ust.2 i art.4 ust.1,2,3,4,6,13 w związku z art.4 ust.8 ustawy z dnia 29 lipca 2005 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości(Dz.U.Nr 175 poz.1459 z póź.zm.) w związku z art.67 ust.1 i art.69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami(Dz.U. z 2004 nr 261poz.2603 z późn.zm.)

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności stanowi, że osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Według powołanego przepisu przesłanki przekształcenia są następujące:

- osoby fizyczne w dniu wejścia w życie ustawy tj. w dniu 13 października 2005 r. muszą być użytkownikami wieczystymi;

- nieruchomości gruntowe muszą być zabudowane na cele określone w tym przepisie lub muszą być przeznaczone pod tego rodzaju zabudowę.

W przedmiotowej sprawie z całą pewnością wystąpiły przesłanki do powyższego przekształcenia i co do tego zarówno organ administracyjny jak i pełnomocnik skarżącej byli zgodni. Obydwie strony postępowania przyznały, że nieruchomość objęta niniejszym postępowaniem jest i była na datę wejścia w życie ustawy pozwalającej na przekształcenie nieruchomością rolną. Przy czym należy zauważyć ,że na dzień wydawania decyzji o przekształceniu a więc na datę [...] października 2009 roku prawo użytkowania wieczystego nieruchomości o powierzchni 10,3600ha położonej w W.W. gmina O oznaczonej ewidencyjnie w obrębie [...] obejmowało wyodrębnione geodezyjnie działki o numerach [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...][...] dla których Sąd Rejonowy w O prowadzi jedną księgę wieczystą [...]. Przy czym z decyzji z dnia [...] listopada 2007 roku wydanej przez Starostę O wydanej w oparciu o Prawo geodezyjne i kartograficzne a dotyczącej wprowadzenia zmian w operacie gleboznawczej klasyfikacji gruntów oraz operacie gruntów i budynków obrębu W.W. wynika, że działka o nr[...] i [...] mają charakter gruntów ornych, działka o nr [...] to pastwiska trwałe oraz tereny mieszkaniowe na pastwiskach trwałych klasy V, działka o nr [...] określona jest jako grunty zadrzewione i zakrzewione na gruntach ornych oraz grunty pod stawami na pastwiskach trwałych, działka o nr [...] to grunty pod stawami na pastwiskach trwałych klasy V, działka o nr [...] stanowiąca pastwiska trwałe oraz grunty pod stawami na pastwiskach trwałych, działka o nr [...] to grunty pod stawami na pastwiskach trwałych oraz grunty zadrzewione i zakrzewione, działka o nr [...] stanowi grunty zadrzewione i zakrzewione, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz pastwiska trwałe, pastwiska trwałe ,grunty zadrzewione i zakrzewione, pastwiska trwałe, działka o nr [...] to również grunty zadrzewione i zakrzewione oraz pastwiska trwałe. Natomiast pozwolenie, które uzyskała skarżąca na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego z dnia [...] stycznia 2008 roku dotyczy działki nr [...] a pozwolenie na budowę budynku gospodarczego z dnia [...] sierpnia 2008 roku dotyczy działek o nr [...] i [...].

Decyzją o warunkach zabudowy nr [...] wydanej dnia [...].03.2009 r. przez Wójta Gminy O, zmieniono sposób użytkowania budynku objętego ww. decyzję Starosty z dnia [...].08.2008 r. z budynku gospodarczego na budynek mieszkalny jednorodzinny. W oparciu o powyższe decyzje więc działki wymienione powyżej zostały zabudowane na dzień wydawania decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dwoma budynkami o charakterze mieszkalnym. Spór w niniejszej sprawie sprowadził się więc do tego ,czy wobec powyższego cała nieruchomość składająca się z aż dziewięciu działek o łącznym obszarze 10,3600 jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę.

Skarżąca oczekiwała bowiem równocześnie przy przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności skorzystania z dobrodziejstwa 90% bonifikaty w opłacie wymierzanej przez starostę z tego tytułu.

Zgodnie z przepisem art.4 ust 8. ustawy o przekształceniu prawa użytkowania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości osobie fizycznej, której dochód miesięczny na jednego członka rodziny w gospodarstwie domowym nie przekracza przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatnie półrocze roku poprzedzającego rok, w którym wystąpiono z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego na podstawie odrębnych przepisów, organ właściwy do wydania decyzji udziela, na jej wniosek, 90 % bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1, jeżeli nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe albo przeznaczona pod tego rodzaju zabudowę. Przy czym bonifikaty nie stosuje się do nieruchomości o charakterze `rolnym. Organ administracyjny odmówił udzielenia opłaty uznając ,że dziewięć działek należących od skarżących ma mimo zabudowania trzech z nich budynkami o funkcji mieszkaniowej charakter rolny. Oczywistym w uznaniu Sądu jest, że badanie przeznaczenia nieruchomości przekształcanej dla celów udzielania tejże bonifikaty w opłacie następuje na dzień wydawania decyzji o przekształceniu prawa a nie na datę wejścia w życie ustawy pozwalającej na takowe przekształcenie. Ta ostatnia okoliczność została ostatecznie przyznana przez SKO w decyzji zaskarżonej. Niemniej pozbawione jest słuszności stanowisko pełnomocnika skarżącej, co do twierdzenia ,że samo zabudowanie tylko trzech z łącznie dziewięciu działek składających się na nieruchomość wpisaną do jednej księgi wieczystej przesądza już o charakterze tejże całej nieruchomości jako przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Otóż pojęcia nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można utożsamiać z definicją tego pojęcia występującą w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm., dalej "u.k.w.h.). Na gruncie wieczystoksięgowym nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą i w rezultacie o tym czy mamy do czynienia z jedną czy z wieloma nieruchomościami decyduje liczba ksiąg wieczystych dla niej urządzonych (art. 1 u.k.w.h.). Czyli tylko w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych i hipotece można mówić o jednej nieruchomości nawet jeżeli składa się ona z kilku działek ale wpisanych do jednej księgi. Odmienne ujęcie nieruchomości funkcjonuje natomiast na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Taka wykładnia prawa została potwierdzona w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r.IV CSK 229/06 LEX nr 369187 jeżeli chodzi o interpretację art.109 ustawy u.g.n .

Art. 4 pkt 1 i pkt 3. u.g.n ustawodawca zdefiniował odrębnie na potrzeby stosowania tej ustawy pojęcie "nieruchomości gruntowej" oraz pojęcie "działki gruntu". Przez działkę należy rozumieć niepodzieloną ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej. W świetle takiej definicji nawet odległe od siebie działki mogą być częścią określonej nieruchomości gruntowej. W związku z tym należy przy wykładni pojęcia nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami stosować funkcjonalną wykładnię w odniesieniu do wszystkich przepisów, które stanowią o nieruchomości gruntowej. Dlatego też dla celów decydowania o przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i wymierzania za to opłaty ,co następowało w niniejszej sprawie, należałoby konkretnie zbadać, które z działek gruntu wydzielonych geodezyjnie a zapisanych w jednej księdze wieczystej mają charakter rolny a które ten charakter utraciły z uwagi na zabudowanie na cele mieszkaniowe albo przeznaczenie pod tego rodzaju zabudowę.

Dla oceny faktycznego przeznaczenia nieruchomości definiowanej w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami Sąd podziela pogląd występujący w doktrynie, że sama zmiana przeznaczenia budynku na cel mieszkaniowy np. z usługowego nie oznacza spełnienia przesłanki "zabudowane na cele mieszkaniowe". Jeżeli nieruchomość nie została zabudowana na omówione powyżej cele, przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe albo pod zabudowę garażową powinno wynikać z planu miejscowego względnie z ustaleń decyzji o warunkach zabudowy.( Gdesz M.artykuł FK 2008/5/50 Udzielenie bonifikaty w trybie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Teza 3)

Dopiero po uporządkowaniu danych w ewidencji gruntów ,należałoby rozważyć wydanie decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności i wymierzenie ustalanej opłaty w relacji do poszczególnych działek gruntu. Z ustalonego bowiem stanu faktycznego z całą pewnością nie wynika ,że fakt zabudowania przez skarżącą dwoma budynkami o przeznaczeniu mieszkalnym tylko trzech działek o numerach ewidencyjnych [...],[...] i [...] (w oparciu o prawomocne decyzje zezwalające na budowę przesądził, o tym ,że również odrębnie wydzielone geodezyjnie pozostałe działki o charakterze rolnym o nr [...],[...],[...],[...],[...],[...], zyskały przeznaczenie pod zabudowę mieszkalną.

Tym bardziej, że w przypadku tych ostatnich działek mowa jest o działkach gruntu wyodrębnionych geodezyjnie obejmujących łącznie obszar 4,25 ha.

W uznaniu Sądu więc organ administracyjny powinien ze szczególną dbałością podchodzić do ochrony praw właścicielskich Skarbu Państwa i w rzetelny sposób oszacować ich wartość przy uwzględnieniu, że dla potrzeb przekształcenia każda z tych działek może mieć inne przeznaczenie, chociaż wpisane są łącznie do jednej księgi wieczystej. Ta kwestia nie została więc w niniejszej sprawie jednoznacznie rozstrzygnięta. Bowiem zarówno pełnomocnik skarżącej jak i SKO cały czas de facto odnosiły się w swoich rozważaniach błędnie traktując przy ocenie ich przeznaczenia wszystkie dziewięć działek jako jedną nieruchomość.

Poza tym Sąd nie zgadza się z pełnomocnikiem skarżącej, że udzielenie bonifikaty nie leży w granicach uznania administracyjnego. Bowiem z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 26 stycznia 2010 r. Sygn. akt K 9/08 pkt 2 wynika, że art.. 4 ust. 8 i 9 ustawy powołanej w punkcie 1 w zakresie, w jakim wskazuje, że udzielenie bonifikaty jest obowiązkiem organu jednostki samorządu terytorialnego właściwego do wydania decyzji przekształceniowej, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji.

Sąd miał na uwadze fakt, że Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu tego wyroku podkreślił, że ocena zaskarżonej regulacji z punktu widzenia art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji została przez Trybunał Konstytucyjny dokonana tylko w granicach wyznaczonych przez treść zadanego pytania. Nie objęła więc obligatoryjności udzielania bonifikat od opłat za przekształcenie tych nieruchomości, których właścicielem jest Skarb Państwa. Niemniej z treści uzasadnienia wynikają argumenty odnoszące się w sposób jednoznaczny do ochrony praw właścicielskich. Trybunał Konstytucyjny podzielił argumenty wnioskujących, że trafnie zauważają, iż dotychczasowi właściciele nieruchomości nie mają ani możliwości odmówienia udzielenia bonifikaty osobom spełniającym ustawowe warunki (jest to tzw. decyzja związana, wydawana automatycznie w wypadku stwierdzenia, że zostały spełnione przesłanki ustawowe – R. Skwarło, op. cit., s. 78), ani też wpływu na ich minimalną wysokość (w świetle powoływanego art. 4 ust. 11 ustawy o przekształceniu z 2005 r. organ właściwy do wydania decyzji przekształceniowej może co najwyżej udzielić bonifikat w wysokości wyższej niż wskazana w zakwestionowanych przepisach za zgodą wojewody – w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa lub właściwej rady lub sejmiku – w odniesieniu do nieruchomości komunalnych). W istocie więc decyzję o tym, czy i na jakich warunkach dokonać przekształcenia, podejmuje wyłącznie użytkownik wieczysty. Żądanie udzielenia bonifikaty jest zaś wiążące dla drugiej strony dotychczasowej umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego – właściciela nieruchomości. Innymi słowy, skutkiem wniosku użytkownika jest niejako automatyczne udzielenie bonifikaty co najmniej w wysokości wskazanej w art. 4 ust. 8 i 9 ustawy o przekształceniu z 2005 r.

W opinii Trybunału Konstytucyjnego, mechanizm ten stanowi niedozwoloną ingerencję w prawo własności,

Tym samym sąd administracyjny stoi na stanowisku, że na zasadach równego traktowania wskazanego w art.32 Konstytucji nie można również na rzecz Skarbu Państwa nałożyć obowiązku obligatoryjnego udzielania bonifikaty w przypadku przekształcania przysługującego jemu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności.

Chociaż Trybunał Konstytucyjny pozostawił ustawodawcy czas osiemnastu miesięcy na doprowadzenie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w powyższym zakresie do zgodności z ustawą zasadniczą , sąd ma możliwość dokonywania samodzielnej wykładni operatywnej, która zmierza do rezultatu wynikającego z takiego rozumienia prawa, które zapewnia jego spójność oraz konstytucyjność. Sąd jest zobowiązany wybrać taką interpretację normy ustawowej, która umożliwia najpełniejsze urzeczywistnienie norm, zasad i wartości konstytucyjnych (wyrok NSA z dnia 26 lutego 2009r. sygn. akt I OSK 533/08, niepublikowany). W uznaniu sądu więc prawa właścicielskie gmin i Skarbu Państwa powinny być chronione na zasadach równego traktowania. Tak więc organ administracyjny oprócz dokładnego zbadania faktycznego przeznaczenia nieruchomości do której ma być prawo przekształcane, może rozważyć przy ponownym podejmowaniu decyzji, czy w świetle orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego ewentualne udzielanie bonifikaty w ustalonej opłacie nie pozostaje w ramach uznania administracyjnego. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracyjne mają obowiązek uwzględnić wszystkie uwagi i wykładnię przepisów prawa zaprezentowaną przez Sąd w uzasadnieniu.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

Na podstawie art.152 p.p.s.a. określił, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu

O kosztach postępowania Sąd orzekał na podstawie art. 200 oraz 202 §2 ustawy p.p.s.a zasądzając od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej zwrot uiszczonego wpisu sądowego w wysokości 2000 zł oraz zwrot kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 257 zł na podstawie w przepisu § 18.1 pkt 1 c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez adwokata ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).

ja