Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 339/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2017-10-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 17 października 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, , Protokolant Referent stażysta Aleksandra Banasiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 października 2017 roku sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. w likwidacji na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji.

Jak wynika z akt sprawy pismem z dnia 4 maja 2016 r. B sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy biurowo-usługowej na części działki nr 23/2 oraz budowie pasażu na części działek 22/2 i 22/3 w obrębie [...].

Decyzją z dnia [...] nr [...] Prezydent Miasta Ł., na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 23), ustalił warunki zabudowy dla wspomnianej inwestycji.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła A sp. z o.o., wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Strona podkreśliła, że budowa pasażu, który obejmowałby swoim zakresem części działek o nr 22/2 oraz 22/3, godziłaby w przysługujące jej prawo własności gruntów.

Wspomnianą na wstępie decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2016r. poz. 23 z późn. zmianami), art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2016r. poz. 778 z późn. zmianami), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji wyznaczył wokół terenu inwestycji, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany. Granice tego obszaru są prawidłowe dla oceny dopuszczalności zabudowy przedmiotowego terenu. W aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:1000, na której pokazane zostały granice terenu objętego analizą urbanistyczno-architektoniczną. W ocenie Kolegium zabudowa występująca w minimalnych granicach obszaru analizy pozwala na uwzględnienie żądania inwestora zawartego we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Planowany zespół zabudowy biurowo-usługowej stanowi kontynuację istniejącej zabudowy pod względem funkcji. W otoczeniu terenu inwestycji występuje bowiem zabudowa zróżnicowana, tj. budynki mieszkalne, obiekty usługowe i produkcyjne, a także zabudowa gospodarcza i garażowa. W zaskarżonej decyzji ustalono także pozostałe cechy, parametry i gabaryty planowanego budynku, o których mowa w § 4 - § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Określenie tych wielkości (linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej oraz geometria dachu) zostało dokonane poprzez wskazanie wielkości granicznych (minimalnych i maksymalnych). Każda z tych wielkości znajduje odzwierciedlenie w obszarze analizowanym, co stanowi gwarancję zachowania ładu przestrzennego w otoczeniu planowanej inwestycji. Poza tym pozostałe wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy także zostały spełnione. Inwestycja ma bowiem zapewniony dostęp do drogi publicznej - ul. C przez dwa zjazdy (istniejący i projektowany), a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Poza tym, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Inwestycja stanowi kontynuację funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, przy czym możliwe było zastosowanie w sprawie § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia, gdyż odstąpienie od średnich parametrów wynikających z analizy urbanistycznej nie spowoduje zachwiania ładu przestrzennego w otoczeniu terenu inwestycji, tzn. nie będzie w sposób rażący ingerować w zabudowę istniejącą na analizowanym obszarze.

W odniesieniu do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 63 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Adresat decyzji o warunkach zabudowy nie musi zatem legitymować się tytułem prawnym do nieruchomości, na której dochodzi do ustalenia warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza bowiem o prawie do rozpoczęcia budowy, zatem okoliczność, że inwestor występuje o wydanie warunków zabudowy dla terenu, do którego nie posiada tytułu prawnego, nie może stanowić podstawy do odmowy ustalenia na jego rzecz warunków zabudowy na tym gruncie. Dopiero na etapie uzyskania pozwolenia na budowę wnioskodawca winien legitymować się prawem do korzystania z nieruchomości na cele budowlane. O ile takiego prawa nie uzyska nie będzie mógł uzyskać wymaganego pozwolenia na budowę, a w konsekwencji przystąpić do realizacji inwestycji.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła A wnosząc o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, zobowiązanie organu na podstawie przepisu art. 145a § 1 p.p.s.a. do wydania w określonym terminie decyzji w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oraz zasądzenie kosztów postępowania. Strona zarzuciła naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 61 ust. 1 pkt 5 w zw. z art. 233 Kodeksu cywilnego oraz 140 Kodeksu cywilnego poprzez utrzymanie w mocy wydanej w sprawie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy narusza ona skuteczne erga omnes prawa użytkowania wieczystego przysługujące jej w stosunku do działek 22/2 i 22/3 (powstałych po podziale działki o nr 22/1) oraz własności budynku posadowionego na ww. gruntach stanowiącego odrębną nieruchomość.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 25 lipca 2017 r. oraz w dniu 17 października 2017 r. pełnomocnik strony skarżącej oświadczył, że A Spółka z o.o. z siedzibą w Ł. jest obecnie w likwidacji, poparł skargę i wniósł o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Pełnomocnik uczestnika postępowania B Spółki z o.o. z siedzibą w W. wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do postanowień art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" – "c" p.p.s.a.). Stosownie do uregulowania art. 151 p.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części, sąd skargę oddala w całości albo w części.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, ustaliły stan faktyczny i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa.

Na wstępie wskazać należy, że przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy biurowo-usługowej oraz budowie pasażu.

Przystępując do merytorycznej oceny zasadności skargi podkreślić należy, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku. Z przepisu § 1 rozporządzenia wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Podstawową i niezmiernie istotną czynnością w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, czyli analizy urbanistycznej. Rzeczona analiza ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu (por. np. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 roku, IV SA/Po 926/11; wszystkie orzeczenia dostępne są w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

W toku postępowania administracyjnego organ wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis § 3 ust. 3 rozporządzenia określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W stanie faktycznym sprawy organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 360 m, gdyż szerokość frontu działki inwestycyjnej, która przylega bezpośrednio do ul. C ma szerokość 120 m, zatem trzykrotność stanowi obszar o promieniu 360 m. Tak wyznaczony obszar analizowany – jak wskazał autor analizy – jest zgodny z przepisami i zawiera charakterystyczne dla danego terenu funkcje i sposób zagospodarowania. Zdaniem składu orzekającego tak określona wielkość obszaru analizowanego odpowiada prawu i jest uzasadniona przede wszystkim faktem istnienia na tym terenie licznej, zróżnicowanej zabudowy oraz racjonalnej całości urbanistycznej.

W prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym organ stwierdził istnienie zabudowy mieszkalnej, kilkukondygnacyjnych obiektów usługowych, budynków produkcyjnych o pow. zabudowy przekraczającej 1000 m², jak i niewielkich, parterowych obiektów gospodarczych czy garaży. Sposób zagospodarowania poszczególnych działek czy kwartałów jest także zróżnicowany – w obszarze występuje zabudowa wolnostojąca usytuowana na środku działek, jak i zabudowa pierzejowa, która jest cechą charakterystyczną ul. C, ul. D, ul. E, ul. F i ul. G. Na terenie objętym zamierzeniem inwestycyjnym planowana jest realizacja zespołu biurowo-usługowego. Zestawienie rodzaju zabudowy, stwierdzonej w obszarze analizowanym i planowanej przez inwestora potwierdza, że w sprawie spełniona jest przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli zasada dobrego sąsiedztwa. Powołana zasada ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa – zdaniem Sądu – pozwala na określenie parametrów planowanej zabudowy. Utrwalony jest bowiem w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, że gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Z ustaleń analizy urbanistycznej bezspornie wynika, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa usługowa, w tym biurowa i handlowa, zatem realizacja planowanej inwestycji jest dopuszczalna.

Swoją formą architektoniczną i gabarytami planowana inwestycja musi jednak odpowiadać zabudowie w obszarze analizowanym. W tym zakresie w decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie postanowienia wynikające z przepisów § 4 – § 8 rozporządzenia.

Przede wszystkim, linię zabudowy wyznaczono w załączniku graficznym do decyzji. W analizie uzasadniając wyznaczenie linii zabudowy organ wskazał, jako podstawę jej określenia przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi, iż dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Rzeczoną linię organ wyznaczył w granicy pasa drogowego zarówno od strony ul. C jak i od strony ul. D z uwagi na występującą pierzejową zabudowę ulic w tej części miasta, a istniejąca linia zabudowy budynków przebiega wzdłuż granic pasów drogowych ulic G, C, D, F i E. Ustalenie linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia – jak słusznie stwierdził organ pierwszej instancji – pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego w obszarze analizy.

W dalszej kolejności, stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia, określono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przepis ten wskazuje, iż rzeczony parametr w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Jak napisał organ pierwszej instancji wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 0,002 do 0,84, co daje średnią na poziomie 0,49. Wnioskowany wskaźnik wynosi 0,55 tzn. jest większy niż średni, ale mniejszy od maksymalnego występującego w obszarze analizy. Z tego powodu Prezydent Miasta ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w przedziale od 0,49 do 0,60 na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia. Wyznaczony w ten sposób wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy nie tylko nie spowoduje naruszenia ładu przestrzennego w sąsiedztwie terenu inwestycji, ale także uwzględnia wniosek inwestora w tym zakresie. Oceniając pogląd Samorządowego Kolegium Odwoławczego Sąd dostrzega, że tak ustalony wskaźnik – mimo iż jest wyższy od średniego – nie przekracza wartości maksymalnej występującej w obszarze analizowanym. Sąd nie dostrzegł w tym zakresie uchybień. Przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia umożliwia odstąpienie od wyznaczenia wartości średniej pod warunkiem, że znajduje to swoje motywy w wynikach analizy. W analizie zawarto jego uzasadnienie, zatem nie można stwierdzić w tym zakresie naruszeń.

Kolejnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność określenia szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia. Zgodnie z jego treścią, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, przy czym, na mocy § 6 ust. 2 rozporządzenia, dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, gdy wynika to z analizy. Szerokość elewacji frontowych budynków zlokalizowanych w pierzejach ulic jest równa szerokości działek, na których występują. Budynki wolnostojące mają szerokość elewacji frontowych od 2 do 105 m. Z uwagi na fakt, że zabudowa pierzejowa jest cechą charakterystyczną dla zabudowy tej części miasta, jak stanowi analiza, prawidłowym zagospodarowaniem terenu objętego wnioskiem jest usytuowanie budynków o pełnej szerokości frontów działki w sposób wypełniający pierzeję ulic C i D. Wobec powyższego oraz w związku z treścią wytycznych konserwatorskich dla planowanej zabudowy organ pierwszej instancji, na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia, ustalił szerokość elewacji frontowych: od strony ul. C – od 80 m (minimalna szerokość wynikająca z wytycznych konserwatorskich) do pełnej szerokości frontu terenu inwestycji, a od strony ul. D – od 40 m (minimalna szerokość wynikająca z wytycznych konserwatorskich) do pełnej szerokości frontu terenu inwestycji. Podobnie jak w przypadku wcześniejszego parametru, nie można czynić organowi zarzutu naruszenia prawa, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod pewnym warunkiem. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej wynika z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, nadto spełnia warunki wytycznych konserwatorskich.

W decyzji o warunkach zabudowy ustalić także należy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia, jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W analizie wskazano, że w obszarze analizowanym występują budynki o wysokości od 2 m do ok. 42 m. W sprawie organ określił tę wielkość od 10 m do 22 m, przy czym dopuścił zwiększenie wysokości budynków o nie więcej niż 3 m (do 25 m) w odsunięciu min. 3 m od linii rozgraniczających przestrzeni publicznych – zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi. Tak ustalona wysokość – zdaniem Sądu – nie narusza treści § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynika z analizy urbanistycznej i jest podyktowane wytycznymi konserwatorskimi.

Końcowym elementem decyzji, wynikającym z treści § 8 rozporządzenia, są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym występują przede wszystkim dachy płaskie o kącie nachylenia 0 do 10 stopni. Wysokość budynków – od 2 m do 42 m. Wnioskowana geometria dachu nad nowymi budynkami to dachy płaskie, wobec tego dla planowanych budynków organ ustalił dachy płaskie o kącie nachylenia w przedziale 0 -10 stopni, wysokość głównych kalenic/attyk od 10 do 25 m (wnioskowana wysokość) oraz kierunek attyk elewacji frontowych od strony ul. C i ul. D równoległy do granic pasów drogowych. Ustalenia w tym zakresie odpowiadają prawu, a zaplanowana geometria dachu została dostosowana do geometrii dachów przeważających w obszarze analizowanym.

Nawiązując do treści cytowanego wcześniej przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wyjaśnić również należy, że zgromadzony w aktach administracyjnych materiał dowodowy potwierdza spełnienie przez inwestora także pozostałych warunków określonych w tym przepisie. W szczególności wskazać należy, iż działki objęte zamierzeniem inwestycyjnym mają zapewniony dostęp do drogi publicznej, a uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej budowy. Teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Co więcej, zgodnie z art. 53 ust. 4 u.p.z.p. projekt decyzji podlegał uzgodnieniu z właściwymi organami, w szczególności z miejskim konserwatorem zabytków, którego wytyczne zostały uwzględnione w treści decyzji organu pierwszej instancji.

Reasumując dotychczasowe uwagi, w ocenie Sądu, wymagania formalne, określone w cytowanych przepisach i niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy i nie kwestionowane zresztą przez stronę skarżącą, zostały spełnione. Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji o warunkach zabudowy.

W tym miejscu sięgając do regulacji art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. należy także dostrzec, iż nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutów skargi wyjaśnić należy, że na etapie postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy inwestor, czyli podmiot, na wniosek którego postępowanie to zostało wszczęte, nie ma obowiązku legitymować się jakimkolwiek tytułem prawnym do nieruchomości czy to o charakterze rzeczowym (takim jak prawo własności, prawo użytkowania wieczystego gruntu), czy też obligacyjnym (prawo dzierżawy). Nie ma też obowiązku władać terenem inwestycji. W postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy organ nie bada uprawnień inwestora do terenu objętego wnioskiem. Inwestor może żądać ustalenia warunków zabudowy na cudzym gruncie, którym na dodatek nie włada. Stosowym tytułem prawnym do nieruchomości inwestor będzie się musiał wylegitymować dopiero w następnym etapie postępowania, tj. na etapie pozwolenia na budowę (por. wyrok NSA z dnia 18 października 2016 r. sygn. akt II OSK 15/15, Lex nr 2228423, wyrok NSA z dnia 15 września 2016 r. sygn. akt II OSK 3075/14, Lex nr 2167545, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 24 października 2012 r. sygn. akt II SA/Po 154/12, Lex nr 1241152, wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt IV SA/Wa 1013/11, Lex nr 1132956). Powyższe wywieźć można z art. 63 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (ust. 2). Sam fakt, że inwestor nie posiada tytułu prawnego do terenu, dla którego wnosi o ustalenie warunków zabudowy, nie może zatem stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy na tym gruncie.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał działanie organów administracji w przedmiotowej sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego. Skład orzekający nie dopatrzył się również naruszenia przepisów procedury w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Wobec tego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi w całości.

ds