Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 846/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2012-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 6, art. 20 ust. 1, art. 21 ust. 1 i 2, art. 22 ust. 3,
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 29, art. 30 par. 1, art. 30 par. 3,
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 209
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka (spr.), Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 maja 2012r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej A. w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej A. w K. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 3 kpa, po rozpatrzeniu wniosku Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. utrzymało w mocy własną decyzję z dnia 5 sierpnia 2011 r. odmawiającą na wniosek ww. Wspólnoty stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], oznaczonej nr [...] na wniosek [...] w K..

W uzasadnieniu organ podał, że w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] Kolegium stwierdziło, że wnioskiem z dnia [...] (uzupełnionym kolejnymi pismami) Wspólnota zwróciła się do SKO w K. o stwierdzenie nieważności opisanej wyżej decyzji Prezydenta Miasta K. wskazując, że jest ona niezgodna z przepisami odrębnymi, tj. przepisami prawa budowlanego oraz że podziału działki dokonano mimo, iż w dacie prowadzonego postępowania istniały zobowiązania na rzecz członków Wspólnoty do nabycia udziałów w całym gruncie działki nr [...].

Jak ustaliło Kolegium, w momencie przeprowadzania podziału nieruchomości nr [...], członkowie Wspólnoty na podstawie umów przedwstępnych uzyskali zobowiązanie do ustanowienia na ich rzecz odrębnej własności konkretnych lokali mieszkalnych oraz przeniesienia na ich rzecz udziałów w gruntach i częściach wspólnych, na których posadowiony będzie budynek mieszkalny, w tym m.in. udziały

w działce nr [...]. Ze znajdującej się w aktach sprawy umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia [...] pomiędzy Prezesem Zarządu [...]

a [...] wynika, że powstało zobowiązanie do przeniesienia na ich rzecz m.in. udziałów w całej działce nr [...]. W akcie notarialnym wskazano, że budynek posadowiony będzie na działkach nr [...] przy ul. [...] w K. Ponadto w księdze wieczystej nr [...] zostało wpisane powyższe roszczenie małż. [...], zobowiązujące inwestora do wybudowania wielorodzinnego budynku mieszkalnego, ustanowienia w tym budynku odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz z udziałem we współwłasności działki gruntu oraz prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony będzie budynek wraz z udziałem w częściach wspólnych.

Również z umowy przedwstępnej nr [...] dotyczącej sprzedaży lokalu mieszkalnego, zawartej w dniu [...] pomiędzy [...] Sp. z o.o. a [...] wynika, że przedmiotem umowy jest przeniesienie własności konkretnego lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym i udziałem we współwłasności działki gruntu, na której usytuowany będzie budynek oraz takim samym udziałem we współwłasności części budynku, służących do wspólnego użytku.

Mimo to, członkowie Wspólnoty nie brali udziału w postępowaniu w sprawie podziału nieruchomości nr [...].

W ocenie Kolegium, podnoszone przez Wspólnotę Mieszkaniową okoliczności dotyczące istnienia w dacie prowadzonego postępowania w sprawie podziału działki nr [...] zobowiązania na rzecz członków Wspólnoty do nabycia udziałów w całym gruncie działki nr [...], a tym samym brak udziału tych członków Wspólnoty w tym postępowaniu, nie stanowią przesłanki do stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] Wskazany powyżej zarzut braku udziału członków Wspólnoty jako stron w toczącym się postępowaniu, stanowi przesłankę wznowienia postępowania w niniejszej sprawie. Zgodnie bowiem do art. 145 § 1 pkt 4 kpa, w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli strona bez własnej winy nie brała w nim udziału. Organem zaś właściwym w sprawie wznowienia, zgodnie z art. 148 kpa, jest organ administracji publicznej, który wydał w sprawie decyzję w pierwszej instancji. Ponieważ decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości z dnia [...] wydana przez Prezydenta Miasta K. stała się ostateczna, organem właściwym w sprawie wznowienia postępowania jest właśnie ten organ.

W związku z powyższym, zasadna stała się odmowa stwierdzenia nieważności wskazanej decyzji organu pierwszej instancji z uwagi na brak przesłanek do stwierdzenia nieważności decyzji.

Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej opisaną wyżej decyzją złożyła Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] podnosząc, że decyzja Prezydenta Miasta K. oparta została o błędną opinię tego organu z dnia [...] o zgodności proponowanego podziału z przepisami odrębnymi. W dacie wydania kwestionowanej decyzji inwestor był w posiadaniu pozwolenia na budowę nr [...] z dnia [...], zgodnie z którym zobowiązany był do zrealizowania budynku zgodnie z warunkami określonymi w tym pozwoleniu, a w tym do zachowania odpowiednich odległości od granic działki zgodnych z przepisami prawa budowlanego i urządzenia zakresu inwestycji niezbędnego do prawidłowego użytkowania budynku (właściwej wielkości terenów zieleni, placu przydomowej rekreacji indywidualnej, placu gospodarczego, odpowiednich ciągów pieszych).

Wspólnota podniosła również, że decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której wydano pozwolenie na budowę, nie przewidywała możliwości budowy budynku

w granicy działki. W dniu podjęcia tej decyzji powstała więc "okoliczność naruszenia przez organ wydający decyzję przepisów art. 12 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie". W ocenie Wspólnoty trudno zatem uznać, iż decyzja podziałowa jest zgodna z przepisami odrębnymi, co oznacza (nawet jeżeli nie zostało to wyartykułowane w odwołaniu wprost), że decyzja podziałowa została wydana z rażącym naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 156 §1 kpa.

Odnosząc się do zarzutów z wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Kolegium stwierdziło, że nie zasługują one na uwzględnienie, podtrzymało stanowisko wyrażone w decyzji z [...] i powtórzyło argumentację przemawiającą za jego słusznością.

Organ zauważył również, że na podstawie akt sprawy zachodzi przypuszczenie, iż inwestor – [...] Sp. z o.o. w K. – składając w dniu [...] wniosek o podział nieruchomości nr [...] nie przedłożył aktualnego wypisu z księgi wieczystej potwierdzającej tytuł prawny do nieruchomości.

Z przedłożonego wpisu w księdze wieczystej [...] wynika, iż użytkownikiem wieczystym gruntu jest [...] Sp. z o.o., na podstawie wpisu z dnia [...] i [...]

Tymczasem z akt sprawy wynika, że z dniem [...] w powyższej księdze wieczystej dokonano wpisu roszczenia o przeniesienie własności na rzecz małżonków Kulik.

W związku z powyższym, w ocenie Kolegium zachodzi wątpliwość, czy Prezydent Miasta K., rozpatrując sprawę o podział działki [...] posiadał wiedzę

o wpisie powyższego roszczenia, a tym samym czy nie zaistniała przesłanka do wznowienia postępowania wymieniona w art. 145 § 1 pkt 5 kpa, która jednak nie może stanowić podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji.

Organ podał, że we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy Wspólnota zarzuciła decyzji naruszenie § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Odnosząc się do tego zarzutu, Kolegium uznało go za nieuzasadniony twierdząc, że przepisy ww. rozporządzenia, dotyczące odległości budynków od granic działek, nie mogą stanowić podstawy negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości zabudowanej i w konsekwencji zatwierdzenia projektu podziału. W tym zakresie nie są przepisami odrębnymi

w rozumieniu art. 94 ust. 1 pkt 1 ugn.

Skoro w sprawie zakończonej kwestionowaną decyzją organ w sposób zgodny

z prawem nie stosował powołanych wyżej przepisów rozporządzenia to, w ocenie SKO, nie mógł ich w sposób rażący naruszyć.

Zdaniem Kolegium, nie można również zarzucić decyzji Prezydenta Miasta K. sprzeczności z funkcjonującą w obrocie prawnym decyzją o warunkach zabudowy Nr [...] znak: [...], ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (pow. sprzedaży do 210 m2) z garażem na działkach nr [...] (część działki) przy ul. [...] w K. oraz zjazdu z ulicy [...]. Dokonany podział nieruchomości oznaczonej działką nr [...] umożliwiał zagospodarowanie wydzielonych działek gruntu zgodnie z ustaleniami opisanej wyżej decyzji o warunkach zabudowy.

W ocenie SKO, nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut skarżącej Wspólnoty, że kwestionowana decyzja zawiera wadę, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 6 kpa. Jak wskazał organ określona w tym przepisie przesłanka dotyczy takich sytuacji, gdy karą zagrożony jest nie sam fakt podjęcia rozstrzygnięcia, lecz przystąpienie do jego realizacji, przy czym nie jest istotne czy adresat podjął takie działania. Chodzi

o czynności konieczne do wykonania decyzji, a nie luźno z nią związane lub podejmowane przy okazji decyzji.

Skargę na decyzję organu II instancji złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach Wspólnota Mieszkaniowa [...] w K., wnosząc o uchylenie jej oraz utrzymanej nią w mocy decyzji własnej z dnia [...] oraz stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] zarzucając im naruszenie art. 7, 8, 9, 10, 12, 35 i 36 kpa, art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego oraz § 12 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Skarżąca Wspólnota wniosła ponadto o "zobowiązanie organów do niezwłocznego załatwienia sprawy" oraz zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Zdaniem Zarządu Wspólnoty, wydana decyzja została oparta o błędną opinię Prezydenta Miasta K. [...] z dnia [...] o zgodności proponowanego podziału z przepisami odrębnymi.

Wskazano, że w dacie wydania kwestionowanej decyzji inwestor, realizujący zobowiązania z umów przedwstępnych pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali

i udziałów w gruncie, był w posiadaniu pozwolenia na budowę nr [...] z dnia [...], zgodnie z którym zobowiązany był do zrealizowania budynku na warunkach określonych w tym pozwoleniu, w tym do zachowania odpowiednich odległości od granic działki, zgodnych z przepisami prawa budowlanego. Udzielone pozwolenie wymagało także urządzenia pełnego zakresu inwestycji, niezbędnego do prawidłowego użytkowania budynku (właściwej wielkości terenów zieleni, placu przydomowej rekreacji indywidualnej, placu gospodarczego, odpowiednich ciągów pieszych).

W dacie wydania decyzji podziałowej działka, zdaniem skarżącego, nie posiadała statusu działki zabudowanej, ponieważ nie zostało wydane pozwolenie na użytkowanie. Dokonany podział stworzył zatem sytuację, w której Wspólnota w wyniku następstwa prawnego, nie mając takiego zamiaru, znalazła się w sprzeczności

z obowiązującym prawem.

Zarząd podniósł również, że decyzja o warunkach zabudowy, na podstawie której wydano pozwolenie na budowę, nie przewidywała możliwości budowy budynku

w granicy działki, a dla terenu posesji Wspólnoty Miasto K. nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W dniu podjęcia tej decyzji powstała więc "okoliczność naruszenia przez organ przepisów art. 12 warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie".

Zdaniem skarżącego, trudno zatem uznać, że decyzja podziałowa jest zgodna

z przepisami odrębnymi, w konsekwencji czego została wydana z rażącym naruszeniem prawa, a więc zachodzą przesłanki wymienione w art. 156 § 1 kpa.

Ponadto, jak wynika z pisma uzupełniającego złożonego przez "wiceprzewodniczącego Wspólnoty" w trakcie postępowania przed SKO, w sprawie zauważonych

w dokumentacji sprawy rozbieżności pomiędzy przywołaną podstawą prawną decyzji podziałowej tj. decyzji o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...], a zatwierdzonymi granicami podziału dla części terenu objętego podziałem, brak jest podstawy prawnej do wydania decyzji, co stanowi powód do stwierdzenia jej nieważności.

Skarżący zarzucił, że organ odwoławczy, poza ogólnym stwierdzeniem, że nie zachodzą przesłanki do stwierdzenia nieważności z art. 156 kpa, nie zauważył, że wykonanie tej decyzji wywołuje czyn zagrożony karą (na podstawie przepisów prawa budowlanego).

Zdaniem Zarządu Wspólnoty, w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy nie odniósł się do treści załączonego do akt sprawy poświadczenia nieprawdy (podstawowego źródła niewiedzy organu I instancji) o wpisie roszczenia do księgi wieczystej, istniejącego w dacie podjęcia decyzji o podziale działki [...], ujawnionego w fałszywym oświadczeniu [...], że wydzielona w wyniku podziału działka nie stanowi przedmiotu sprzedaży. Organ nie rozważył, czy decyzja nie została wydana w wyniku przestępstwa poświadczenia nieprawdy. Ponadto SKO nie podjęło obowiązku wynikającego z art. 7 kpa. Z uzasadnienia nie wynika czy organ rozważył ewentualność skierowania zawiadomienia o poświadczeniu nieprawdy do właściwych organów.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 8 Prawa budowlanego Kolegium podniosło, że przepis ten stosowany jest przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, w toku wydawania pozwolenia na budowę, natomiast w niniejszym postępowaniu kwestionowana jest decyzja o podziale nieruchomości.

W piśmie z dnia [...] uczestnik postępowania [...] Sp. z o.o. w K. wniósł o oddalenie skargi. Spółka podniosła, że skarga została złożona przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, który jako organ ułomnej osoby prawnej, nie może być stroną postępowania sądowoadministracyjnego.

Spółka podniosła, że również sama Wspólnota nie posiada legitymacji do wniesienia skargi, bowiem skarżenie decyzji i udział w postępowaniu nieważnościowym są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd nieruchomością wspólną

w rozumieniu art. 22 ustawy o własności lokali, a w konsekwencji takie działanie wymaga uprzedniej zgody wyrażonej w formie uchwały właścicieli lokali, której to uchwały nie przedstawiono. Ponadto skarżący nie posiada przymiotu strony z uwagi na brak wykazanego interesu prawnego.

Zaskarżoną decyzję Spółka uznała za zasadną podnosząc, że w postępowaniu o podział nieruchomości nie stosuje się przepisów aktu wykonawczego w postaci rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Uczestnik zaprzeczył również jakoby w sprawie doszło do popełnienia jakiegokolwiek czynu zabronionego. Za istotny uznał fakt, że decyzja podziałowa dotyczyła nieruchomości będącej zarówno przed, jak i po podziale, własnością jednego podmiotu – [...] Sp. z o.o.

W piśmie z dnia [...][...] Sp. z o.o. zmodyfikowała swój wniosek wnosząc o odrzucenie skargi z uwagi na upływ wyznaczonego przez Sąd terminu do złożenia uchwały właścicieli lokali upoważniającej zarząd Wspólnoty do złożenia skargi, a w konsekwencji brak uprawnienia do wniesienia skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga została uwzględniona, aczkolwiek z innych przyczyn niż w niej podniesione.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego

i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną ( art. 134 § 1 u.p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji podnieść należy, że

w toku rozpoznania sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze dopuściło się naruszenia przepisów prawa procesowego poprzez niewyjaśnienie kwestii reprezentacji Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K. (określanej w dalszym ciągu jako Wspólnota), co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, powodując tym samym konieczność uchylenia wydanych przez ten organ decyzji (art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a).

Jak wynika z akt sprawy zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z [...] rozstrzygały wniosek Wspólnoty z dnia [...] "o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w K. przy ul. [...]" (k. 85 akt administracyjnych tom III). Wniosek podpisał Zarząd Wspólnoty w osobach [...] jako wiceprzewodniczącego oraz [...] jako członka zarządu, dołączone zostały także: uchwała Wspólnoty z [...] oraz uchwały Zarządu z [...] i z [...] umocowujące w/w osoby do reprezentowania wnioskodawcy.

Stosownie do treści art. 29 kpa, stronami mogą być osoby fizyczne i osoby prawne,

a gdy chodzi o państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne i organizacje społeczne - również jednostki nie posiadające osobowości prawnej. Przepisy art. 30 § 1 i 3 kpa stanowią natomiast, że zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych stron ocenia się według przepisów prawa cywilnego, a strony nie będące osobami fizycznymi działają przez swych ustawowych lub statutowych przedstawicieli.

Zdolność prawną wspólnoty mieszkaniowej oraz zasady jej reprezentowania na zewnątrz (a więc także w postępowaniu administracyjnym) określają przepisy prawa cywilnego, a mianowicie ustawy z dnia 29 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 8, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Zgodnie z art. 6 ustawy, wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa w myśl powyższego przepisu może nabywać prawa, zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, a zatem jest tzw. ułomną osobą prawną.

Nie ulega zatem żadnej wątpliwości, że w świetle art. 29

i 30 § 1 kpa wspólnota mieszkaniowa może być stroną postępowania administracyjnego, przy czym każdorazowo organ winien badać, czy osoby ją reprezentujące – stosownie do art. 30 § 3 kpa – zostały należycie umocowane i czy umocowanie to znajduje podstawy w przepisach prawa.

Stosownie do treści art. 20 ust.1 w zw. z art. 21 ust. 1 i 2 ustawy, jeżeli w danym budynku, lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi jest więcej niż siedem (tak jak w przypadku Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...]

w K.), wspólnotę mieszkaniową reprezentuje na zewnątrz jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd wybierany w formie uchwały podejmowanej przez właścicieli lokali. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

Jak wynika z uchwały Wspólnoty Nr [...] z [...] załączonej do wniosku, powołany zarząd składa się z 7 osób, a więc wszelkie oświadczenia woli

w imieniu Wspólnoty winny być składane przez przynajmniej dwóch jego członków. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, przy czym samodzielnie może podejmować wyłącznie czynności zwykłego zarządu. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest natomiast uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 21 ust.1 i art. 22 ust.1 i 2 ustawy).

Przepisy prawa nie zawierają definicji czynności zwykłego zarządu, a zatem ocena danej czynności uzależniona jest każdorazowo od stanu faktycznego i okoliczności sprawy. W art. 22 ust. 3 ustawy wskazano, że czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są w szczególności:

- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

- przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,

- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,

- nabycie nieruchomości,

- wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

- ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,

- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wystąpienie z wnioskiem inicjującym nadzwyczajne postępowanie administracyjne w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta K. z [...] o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w K. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...], na działki ewidencyjnej [...] i [...] (na której powstał później budynek należący do Wspólnoty), stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, dlatego też do skutecznego jej dokonania wymagana była uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Skoro bowiem skutkiem prawnym tego typu działania (objętym zresztą wyraźnym zamiarem wnioskodawcy) może być ingerencja w elementarne cechy nieruchomości, której współwłaścicielami są członkowie Wspólnoty, takie jak powierzchnia tej nieruchomości, to czynność taka nie może zostać zakwalifikowana do zwykłego zarządu, a co za tym idzie zarząd nie może jej podjąć samodzielnie.

W nawiązaniu do argumentacji zawartej w piśmie procesowym skarżącego z [...] podkreślić należy, że przepis art. 209 kc dotyczący tzw. czynności zachowawczych nie ma w niniejszej sprawie zastosowania. Zgodnie bowiem z art. 19 ustawy, przepisy Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio do zarządu nieruchomością wspólną jedynie wówczas, gdy liczba lokali wyodrębnionych

i niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, co nie ma miejsca w sprawie.

W toku postępowania przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym ustalono, że przed wniesieniem skargi Wspólnota nie podjęła ani uchwały upoważniającej Zarząd do wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości ani też uchwały upoważniającej Zarząd do zaskarżenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Bezspornym jest także, iż uchwała taka nie została podjęta

w trakcie postępowania sądowego. Zdaniem Sądu, uchwała Wspólnoty, nawet jeśli dotyczyłaby wyłącznie upoważnienia Zarządu do zaskarżenia decyzji SKO do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, dawałaby podstawę do przyjęcia, że Zarząd był uprawniony także do złożenia wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a co za tym idzie do przyjęcia, że Wspólnota

w postępowaniu administracyjnym była reprezentowana w sposób zgodny z przepisami prawa.

Brak takiej uchwały (dotyczącej upoważnienia Zarządu do zaskarżenia decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego) nie powoduje jednak konieczności odrzucenia skargi, jak wnioskował uczestnik [...] sp. z o.o.

w K., gdyż samo wniesienie skargi do sądu administracyjnego w sytuacji, gdy Wspólnota była stroną postępowania administracyjnego (aczkolwiek niewłaściwie reprezentowaną), stanowi czynność zwykłego zarządu, podejmowaną samodzielnie przez zarząd.

Natomiast w trakcie postępowania administracyjnego Wspólnota niewątpliwie nie była właściwie reprezentowana, gdyż nie przedstawiono uchwały jej członków upoważniającej zarząd do wystąpienia z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Niezbadanie przez organ prawidłowości reprezentacji Wspólnoty stanowi zaś naruszenie przepisów prawa procesowego

mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co powoduje konieczność uchylenia obu decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Dla rozstrzygnięcia sprawy bez znaczenia prawnego pozostaje wniosek o wezwanie do udziału w postępowaniu członków Wspólnoty "bezpośrednio zainteresowanych sprawą" zawarty w piśmie procesowym z [...] (k. 74). Niezależnie od tego, że osoby wskazane w tym piśmie były uczestnikami postępowania sądowego od samego początku podkreślić należy, że zaskarżona decyzja dotyczyła wniosku złożonego przez Wspólnotę i to jej reprezentację w postępowaniu administracyjnym zobowiązany był badać organ, a następnie Sąd w wyniku wniesienia skargi.

Wobec przyczyn o charakterze proceduralnym, dla których uchylono zaskarżoną decyzję, bezprzedmiotowym stało się odniesienie do zarzutów merytorycznych zawartych w skardze.

Orzeczenie zawarte w pkt II wyroku oparto o art. 152 p.p.s.a, zaś orzeczenie

o kosztach – o art. 200 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składa się uiszczony wpis od skargi w kwocie 200 zł.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ wyda stosowne rozstrzygnięcie mając na uwadze poczynione wyżej uwagi i eliminując dotychczasowe naruszenia prawa.