Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 556/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-11-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 a ust. 1, art. 153, art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędziowie WSA Maciej Dybowski WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska /spr./ Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 listopada 2012r. sprawy ze skargi A. W.i M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] maja 2012r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej, oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2012 r., nr [...] Prezydent Miasta O. W. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 1 696,50 zł, w związku ze wzrostem wartości nieruchomości powstałych w wyniku podziału nieruchomości nr ewidencyjny [...] z arkusza [...] obręb [...] o powierzchni [...] m2 zlokalizowanej w O. W. przy ul. W., będącej własnością A.i M. W..

W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzją nr [...] został zatwierdzony, ostateczny projekt podziału nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów numerem [...] z arkusza [...] obręb [...] o powierzchni [...] m2 w O. W. przy ul. W., na wniosek właścicieli A.i M. W..

Dalej organ wskazał, że w wyniku dokonanego podziału geodezyjnego działki nr [...] powstały następujące nieruchomości gruntowe:

- działka nr ewidencyjny: [...] z arkusza [...]obręb [...] o powierzchni [...]m2 zlokalizowana przy ul. W.,

- działka nr ewidencyjny: [...] z arkusza [...] obręb [...] o powierzchni [...] m2 zlokalizowana przy ul. W.,

- działka nr ewidencyjny [...] z arkusza [...] obręb [...] o powierzchni [...] m2 zlokalizowana przy ul. W..

Organ wyjaśnił, że w świetle art. 98 a ust.1, ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 102 poz. 651 ze zm.) oraz uchwały Nr [...] Rady Miejskiej O. W. z dnia [...] kwietnia 2004r. oraz uchwałą Nr [...] z dnia [...] listopada 2007r. zmieniającą powyższą uchwałę (Dz. U. woj. W. P. [...] stycznia 2008r. Nr [...] poz. [...]) powstał obowiązek wniesienia na rzecz Gminy jednorazowej opłaty w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału.

Ponadto organ wskazał, że wartość nieruchomości gruntowej przed i po podziale geodezyjnym została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli A. i M. W. wskazując, że działki powstałe w wyniku podziału tj. [...], [...] nie leżą przy ul. W. i nawet nie mają dojazdu do ul. W., a tylko przy ul. KL, która nie ma wody, kanalizacji, prądu, gazu.

Decyzją z dnia [...] maja 2012 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ, po przytoczeniu stanu faktycznego i przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazał, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy o której mowa w ust. 1 art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomości. Organ podniósł, że istota obowiązku uregulowanego w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami sprowadza się zatem do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty adiacenckiej, w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek:

1) zmiany wartości nieruchomości w następstwie podziału geodezyjnego nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela,

2) obowiązywania, w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy ustalającej stawkę procentową opłaty adiacenckiej.

Organ wyjaśnił, że wzrost wartości nieruchomości będący następstwem podziału nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym na zlecenie organu operacie szacunkowym stosownie do treści art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ podniósł, że zgodnie z tym przepisem wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W ocenie Kolegium przedstawiony wbrew twierdzeniom odwołującej sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze. zm.), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z dokonanych na podstawie operatu szacunkowego ustaleń bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej własność odwołujących, objętej postępowaniem, wzrosła na skutek dokonania jej podziału. Zdaniem organu jeżeli odwołujący uważają, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jego wątpliwości, to powinni przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Ponadto organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy podczas rozprawy przed tut. Kolegium, odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, wyjaśnił, iż przedmiotowa działka nr [...] została podzielona na trzy nowe działki, przy czym dwie z nich posiadają powierzchnie około ośmiokrotnie mniejszą w stosunku do działki macierzystej. Autor operatu wskazał, iż dostępność komunikacyjna zarówno w stanie przed jak i podziale została oceniona jako przeciętna, gdyż wszystkie wydzielone działki znajdują się przy ulicach nieutwardzonych posiadających bezpośredni dostęp do dróg publicznych. Rzeczoznawca wskazał ponadto, iż warunkiem koniecznym dokonania podziału geodezyjnego jest zapewnienie, dla nowo wydzielonych działek, dostępu do drogi publicznej bądź tego bezpośredniego, bądź poprzez ustanowienie służebności na działkach sąsiednich, przy czym dla żadnej z wydzielonych działek nie została ustanowiona służebność drogowa przez działkę sąsiednią. Rzeczoznawca podał również, iż przy wycenie działek nr [...] i [...] uwzględnił fakt, iż działki te nie mają dostępu do mediów, a dla nowo wydzielonej działki nr [...] o pow. [...] m2 przyjęto założenie, iż ubytek jej powierzchni jest na tyle mały, że nie wpływa na zmianę wartości jednostkowej metra kwadratowego i zwiększenia naliczanej opłaty adiacenkiej.

Odnosząc się do zarzutów organ podniósł, że możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej, tak jak ma to miejsce w omawianej sprawie. Jak wskazuje się w orzecznictwie, opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest między innymi podział nieruchomości (por. Uchwała NSA z 9 października 2000r., sygn. OPK 8/00, ONSA 2001 z. 1, p.15).

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli A. i M. W. wskazując, że nie zgadzają się z decyzją, ponieważ rzeczoznawca majątkowy nie był w terenie i nie zrobił wspólnej wyceny z właścicielami. Ponadto skarżący wskazali, że nie otrzymali żadnych dokumentów odnośnie wydzielonych działek oraz że po sprawdzeniu w geodezji te działki nie są "naniesione" do rejestru gruntów. Skarżący podnieśli również, że po przekształceniu działek z rolnych na budowlane, to miasto będzie czerpać korzyści w postaci podatków. Skarżący wskazali również, że chcieli uczestniczyć w rozprawie przed organem odwoławczym ale nie mogli, ponieważ w zawiadomieniu nie było podanego numeru sali.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty z zaskarżonej decyzji, a ponadto wskazując, że biegły, przygotowując materiał stanowiący podstawę do wydania opinii nie ma obowiązku powiadamiania stron o podejmowanych działaniach. Ponadto organ wyjaśnił, że wezwanie na rozprawę spełniało wszystkie wymogi określone przepisami, a nie wskazanie numeru Sali nie wpływa istotnie na jego prawidłowość.

Na rozprawie w dniu 7 listopada 2012 r. pełnomocnik organu wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie w ramach prowadzonego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z całości regulacji wskazanego przepisu wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki:

1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;

3) nastąpił fatyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami);

4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

W rozpatrywanej sprawie podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową Prezydenta Miasta O. W. z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...], wydaną na wniosek skarżących. Jak wynika z pieczątki znajdującej się na decyzji stała się ona ostateczna z dniem [...] czerwca 2011 r. Ponadto wskazać należy, że w dacie wydania decyzji organu I instancji obowiązywała uchwała Rady Miejskiej O. W. z dnia [...] kwietnia 2004r., nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości powstałych w wyniku podziału nieruchomości zmieniona uchwałą nr [...] z dnia [...]listopada 2007 r. Zgodnie z § 1 uchwały z dnia 27 kwietnia 2004 r. w brzmieniu obowiązującym na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, stawka procentowa opłaty wynosi 30 % różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale.

Ponadto wskazać należy, iż ustalenie wysokości należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lutego 2012 r. Zwrócić również należy uwagę, że operat sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, a w operacie ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości. W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby przedmiotowego postępowania operat mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, a zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Zgodnie z przytoczoną powyżej treścią przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, przy czym wartość nieruchomości po podziale ustalona jest jako suma wartości wydzielonych działek.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonych decyzji, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 80 Kpa.

Analiza załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wskazuje, że dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano w tym przypadku podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się więc wówczas, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym w dniu wydawania decyzji przez organ II instancji, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Dla potrzeb sporządzenia operatu rzeczoznawca dokonał analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę w okresie od [...] 2010 r. do [...] 2011 r. Do porównania osiąganych cen nieruchomości posłużono się zestawieniem 12 transakcji działek o powierzchni od 2 106 m2 do 12 933 m2 oraz 22 transakcji działek o powierzchni od 1 000 m2 do 1 963 m2.

W operacie biegły wskazał, iż rynek działek budowlanych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne na terenie miasta O. W. jest rynkiem średnio rozwiniętym, na którym notuje się od kilku do kilkunastu transakcji miesięcznie. Rzeczoznawca wskazał, że największym popytem cieszą się działki o pow. Od 400 m2 do 1000 m2, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe oraz mniejsze grunty o charakterze komercyjnym.

Biegły dokonując analizy podniósł również, że po okresie silnego ożywienia na rynku nieruchomości ceny obecnie zaczynają się stabilizować, a popyt i podaż równoważy się i z tego względu cen nie aktualizowano.

W dalszej kolejności wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W świetle powyższej regulacji wskazać także należy, iż występujące różnice pomiędzy działkami szacowanymi, a przyjętymi do porównania, nie wpływają na prawidłowość ustaleń operatu, bowiem w takiej sytuacji wyceny dokonuje się za pomocą tabel korygujących uwzględniających cechy przyjętych do porównania działek. W tabelach tych rzeczoznawca oznacza wskaźniki korygujące. Dla ustalenia ceny średniej przyjęto ceny transakcji sprzedaży działek porównywalnych powierzchniowo. Na podstawie analizy transakcji biegły stwierdził, że poziom cen za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę uzależniony jest przede wszystkim od takich cech, jak: położenie ogólne, lokalizacja szczegółowa, wielkość i kształt działki, dostępność komunikacyjna oraz dostęp do infrastruktury technicznej. Dla każdej z tych cech przyjęto następnie wagi, określając ich % udział w cenie. I tak, dla cechy – położenie – 40%, lokalizacja szczegółowa - 30 %, wielkość i kształt działki – 10 %, dostępność komunikacyjna – 10 %, dostęp do infrastruktury technicznej – 10 %. Tak określone wagi wyznaczają procentowy wpływ danej cechy na cenę nieruchomości.

Rzeczoznawca przyjął skalę cech rynkowych i przedstawił ich opis. W tym miejscu wskazać należy, iż jak wynika z decyzji podziałowej wszystkie nowo powstałe działki mają dostęp do drogi publicznej. Zauważyć również trzeba, że rzeczoznawca sporządzając operat uwzględnił okoliczność, iż działki [...] i [...] nie mają dostępu do mediów poprzez określenie dostępności do infrastruktury technicznej na poziomie przeciętnym, podczas gdy działki brane do porównania o cenie maksymalnej i minimalnej zostały ocenione na poziomie dobrym.

Odnośnie wielkości działek przyjętych do określenia wartości nieruchomości po podziale, wskazać należy, że wielkość działek, z wyłączeniem działki [...] po podziale kształtuje się odpowiednio: działka nr [...] - 1386 m2 , działka [...] - 1220 m2. Wobec powyższego stwierdzić należy, iż wielkość działek, które zostały przyjęte do porównania (od 1 000 m2 do 1 963 m2) nie odbiegają w sposób istotny od wielkości działek po podziale.

Ponadto wskazać należy, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ zobowiązany jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać bowiem należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Jednocześnie, zarówno przepisy tej ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego, przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 grudnia 2009 r. (I OSK 1087/09 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) wskazał, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Dlatego też, ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Nie jest rolą organu, ani sądu weryfikowanie tychże wiadomości specjalnych, a wyłącznie kontrola poszczególnych wniosków biegłego pod kątem zasad logicznego rozumowania, rozważenia wszystkich zaistniałych wątpliwości, rozważenia uwag stron. Taka ocena operatu szacunkowego miała w przedmiotowej sprawie miejsce, co wynika z uzasadnienia zaskarżonych decyzji. Dodatkowo wskazać należy, że jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie skarżący takiej opinii nie przedłożyli.

W ocenie Sądu rzeczoznawca prawidłowo zastosował przewidziane w rozporządzeniu podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, w sposób czytelny i logiczny przedstawił poszczególne kroki i procedurę postępowania w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Rzeczoznawca określił cechy działek mające największy wpływ na wartość gruntu na lokalnym rynku nieruchomości, a następnie określił wagi procentowe dla tak ustalonych atrybutów. W dalszej kolejności – dokonując już wyceny poszczególnych działek, uwzględnił wpływ tych cech i wag na wartość konkretnej działki. To właśnie zastosowane wagi procentowe, umożliwiające zindywidualizowanie każdej z wycenianych nieruchomości, przyczyniły się do powstania bezpośrednich różnic w wartości wycenianych działek, wskazując tym samym na prawidłowość zastosowanej metody wyceny.

Odnosząc się do podnoszonych przez skarżących zarzutów nie brania udziału w wycenie nieruchomości wskazać należy, że biegły, przygotowując materiał stanowiący podstawę do wydania opinii, w tym oglądając sporną i porównawcze nieruchomości, nie ma obowiązku powiadamiania strony o podejmowanych działaniach (por. wyrok WSA w Białymstoku z 8 lutego 2005 r. II SA/Bk 717/04, Lex nr 307925, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16 lipca 2009 r., sygn. akt IV SA/Po 93/09). W orzecznictwie wskazuje się, że oględziny nieruchomości są czynnością jaką może przeprowadzić rzeczoznawca, lecz nie są to oględziny w rozumieniu art. 79 § 1 Kpa, zatem nie można ich oceniać w kategoriach dowodu z oględzin i nakładać na organ obowiązku zawiadamiania o ich przeprowadzeniu stosownie do art. 79 Kpa.

Ponadto, odnosząc się do twierdzeń strony uniemożliwienia udziału w rozprawie administracyjnej, z uwagi na nie wskazanie w zawiadomieniu o niej numeru sali, zauważyć należy, że zgodnie z art. 91 § 1 Kpa w wezwaniu na rozprawę określa się termin, miejsce i przedmiot rozprawy. Poprzez określenia miejsca rozprawy należy rozumieć miejscowość, ulica oraz nr siedziby. Oczywistym jest, że dla jasności i ułatwienia stronie stawienia się na rozprawie winno wskazywać się również numer Sali, to jednakże powyższy brak nie dyskredytuje takiego wezwania. Ponadto wskazać należy, że organ w dniu wysyłania zawiadomienia o rozprawie nie zawsze może jednoznacznie określić gdzie się ona odbędzie. Ponadto zauważyć należy, że zawiadomienie o identycznej treści otrzymał rzeczoznawca majątkowy, co nie stało mu na przeszkodzie aby stawić się na rozprawie.

Reasumując dotychczasowe rozważania wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, zaś wysokość opłaty została prawidłowo ustalona na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego.

Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił.