Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 949/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-06-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Górecka Sędzia NSA Stanisław Małek Sędzia WSA Edyta Podrazik /spr./ Protokolant masz. Maria Kasztelan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 maja 2006 r. sprawy ze skargi A.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; o d d a l a s k a r g ę /-/St.Małek /-/M.Górecka /-/E.Podrazik


UZASADNIENIE

II SA/Po 949/05

U z a s a d n i e n i e

Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy K., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na podstawie uchwały nr XL/248/02 Rady Gminy K. z dnia 19.06.2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego K., rejon ul. [...] - [...], ustalił dla A. S. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – działki nr [...] w K. – w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu wskazano, iż przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 19.06.2002 r. przedmiotowa działka była nieruchomością rolną. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 19.06.2002 r. przeznaczona została pod tereny działalności gospodarczo-usługowej i zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Zmiana przeznaczenia spowodowała wzrost wartości nieruchomości, co potwierdza operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego z dnia 18.10.2004 r. Operat ten został przedłożony stronie w toku postępowania administracyjnego. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica wartości działki przed i po uchwaleniu planu miejscowego wynosi [...] zł. Stosownie do § 6 uchwały nr XL/248/02 Rady Gminy K. z dnia 19.06.2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego K., rejon ul. [...] -[...] opłata planistyczna wynosi więc [...] zł.

A. S., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł odwołanie, zarzucając zbyt wysokie oszacowanie różnicy wartości działki sprzed i po uchwaleniu planu, a tym samym zawyżenie wysokości opłaty planistycznej.

W uzasadnieniu podał, że w jego ocenie opłata jest zawyżona. Kwestionuje w całości zasadność opinii rzeczoznawcy. Z uzasadnienia decyzji nie wynika dlaczego opinię uznano za prawidłową, czy została sporządzona w sposób rzetelny. Decyzja organu I instancji nie zawiera tym samym wszystkich koniecznych elementów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy opisaną wyżej decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu wskazał, iż A. S. został w dniu [...] r. powiadomiony o zebraniu przez organ I instancji materiału dowodowego, w tym o sporządzeniu operatu szacunkowego, i możliwości wypowiedzenia się w sprawie tych materiałów. Uchwała w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego weszła w życie w dniu 30.11.2002 r. i nie upłynęło jeszcze 5 lat od tego dnia, co mogłoby stanowić przesłankę wykluczającą możliwość naliczenia opłaty. Odwołujący się sam mógł wystąpić do organu I instancji o naliczenie stosownej opłaty, ale nie skorzystał z tej możliwości. Organ I instancji przyjmując operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M.M. uznał, że operat ten jest sporządzony w sposób prawidłowy i może stanowić podstawę naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej.

Od powyższej decyzji skargę złożył A. S., domagając się jej uchylenia.

Skarżący zarzucił naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 35, art. 36, 107 § 1 i § 3 kpa, poprzez nie załatwienie sprawy w ustawowym terminie, nie powiadomienie go o nie załatwieniu sprawy w terminie, braku uzasadnienia przyjęcia za podstawę ustalenia opłaty planistycznej operatu szacunkowego rzeczoznawcy M.M., a także naruszenie interesu prawnego strony poprzez zbyt wygórowane określenie przedmiotowej opłaty.

Skarżący podniósł, iż Kolegium nie ustosunkowało się do przedstawionych w odwołaniu zarzutów. Organ nie odniósł się do zastosowanej metody sporządzenia operatu, ani do samego operatu, nie wskazał żadnych wartości początkowych jak i końcowych, które były punktem wyjścia dla ustaleń dokonanych przez rzeczoznawcę, nie podał nazwiska rzeczoznawcy sporządzającego operat. Organ odwoławczy nie ustosunkował się merytorycznie do zebranego w sprawie materiału dowodowego. Rozpatrywał odwołanie przez sześć miesięcy.

W piśmie z dnia [...] r. stanowiącym uzupełnienie skargi, skarżący podniósł, iż organ odwoławczy nie dokonał sprawdzenia prawidłowości danych przyjętych do obliczenia opłaty, uzasadnienie decyzji nie zawiera analizy operatu szacunkowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są bowiem zgodne z przepisami prawa.

Podstawę rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80 poz. 717 ze zm.), który wyznacza przesłanki dla ustalenia i pobrania tzw. opłaty planistycznej.

Z zebranego w toku postępowania administracyjnego materiału dowodowego wynika, iż w dniu 19.06.2002 r. Rada Gminy K. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego K.-K., rejon ul. [...] i [...]. W wyniku uchwalenia planu nieruchomość skarżącego – działka nr [...] o powierzchni [...] hektara – przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i teren działalności gospodarczo-usługowej. We wcześniej obowiązującym planie miejscowym z dnia 19.12.1992 r. nieruchomość ta przeznaczona była na cele rolne. Nowy plan miejscowy został ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego Nr 138 z dnia 15.11.2002 r. W § 6 planu określono stawkę procentową dla potrzeb ustalania opłaty planistycznej w wysokości 30%.

W dniu [...] r. skarżący sprzedał przedmiotową nieruchomość za kwotę [...] Euro ([...] zł).

W dacie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość skarżącego była niezabudowana i nieuzbrojona, po tej dacie stan jej zagospodarowania nie zmienił się.

Zgodnie z przepisami art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisami działu IV rozdział 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego M.M. operat szacunkowy określający wartość nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z operatu powyższego wynika, iż wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego z kwoty [...] zł do kwoty [...] zł, tj. o kwotę [...] zł.

Ze wskazanego powyżej materiału dowodowego wynika, że wartość działki [...] wzrosła w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel nieruchomości sprzedał ją przed upływem pięcioletniego okresu od daty uchwalenia zmiany planu miejscowego. Po stronie gminy powstało zatem uprawnienie do domagania się od skarżącego uiszczenia jednorazowej opłaty od wzrostu wartości tych nieruchomości.

Operat szacunkowy z dnia [...] r. rzeczoznawcy majątkowego M.M., który był podstawą ustalenia opłaty planistycznej w niniejszej sprawie, nie budzi zastrzeżeń co do prawidłowości i rzetelności jego sporządzenia. Sporządzony został w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.08.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z 2004 r.).

Z treści operatu szacunkowego jednoznacznie wynika, że zgodnie z § 50 rozporządzenia z dnia 21.08.2004 r. biegła przyjęła stan nieruchomości istniejący w dniu zmiany planu zagospodarowania terenu, zaś wartość rynkową nieruchomości na dzień jej zbycia. Wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, co zgodne jest z § 4 ust. 2 rozporządzenia.

Biegła dokonała osobnych analiz rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod funkcję rolną, pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (duże powierzchnie) oraz pod działalność gospodarczą, w okresie obejmującym lata [...] -[...], w gminie K. i gminach sąsiednich. Wyjaśniła zasady przyjętej metody wyceny, sposób wyliczenia średniej ceny rynkowej i sposób jej korekty współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym. W punktach IV.1.1.1, IV.1.1.2, IV.1.1.4-6 (strony 41-44 operatu) i w punktach IV.1.2.1, IV.1.2.2, IV.1.2.4-6 (strony 45-47 operatu) określiła liczbę i rodzaj cech rynkowych, procentowy wpływ cech na wartość, cenę minimalną, maksymalną i średnią oraz zakres współczynników korygujących, wymieniła szczegółowo nieruchomości reprezentatywne i dokonane transakcje, które były podstawą do wyliczenia ceny średniej i granicznych wartości współczynników korygujących, określiła szczegółowe wartości współczynników dla poszczególnych typów cech. Procedurę szacowania działki nr [...] przeprowadzono zgodnie z wymienionymi wyżej założeniami. Biegła dokonała charakterystyki nieruchomości, zastosowała współczynniki korygujące i wyliczyła cenę średnią skorygowaną dla przedmiotowej nieruchomości dla jej funkcji przed i po zmianie planu.

Wyżej opisany operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń, co do poprawności metodologicznej, rzetelności sporządzenia i zgodności z obowiązującymi przepisami. Ponadto skarżący ani w toku postępowania administracyjnego, ani w odwołaniu, ani w skardze do Sądu, nie podniósł żadnych konkretnych zarzutów czy to odnośnie treści operatu, czy osoby rzeczoznawcy, które mogłyby podważać wiarygodność wyceny.

Zarzut skargi, iż Kolegium nie rozpoznało sprawy merytorycznie, co skarżący wywodzi z lakoniczności uzasadnienia zaskarżonej decyzji, oraz zarzut naruszenia przepisu art. 107 kpa, nie zasługują na uwzględnienie.

Wprawdzie uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest istotnie dość ogólnikowe, jednakże jednoznacznie wynika z niego, iż organ ustalił istnienie okoliczności z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunkujących obowiązek pobrania opłaty planistycznej, uznał wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę M.M. za prawidłową i przyjął ją jako podstawę do ustalenia opłaty.

Rozstrzygnięcia organów obu instancji znajdują ponadto pełne oparcie w znajdującym się w aktach materiale dowodowym.

Lakoniczność uzasadnienia decyzji nie może być wyłączną podstawą do przyjęcia, iż organ nie rozpoznał sprawy, skoro w toku postępowania wyjaśniono wszystkie istotne dla załatwienia sprawy okoliczności faktyczne i zebrano wyczerpujący materiał dowodowy, a rozstrzygnięcie decyzji odpowiada prawu.

Istotnie decyzja Kolegium nie zawiera wyczerpującego uzasadnienia faktycznego, co stanowi naruszenie przepisu art. 107 § 1 i § 3 kpa, ale uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy.

Podkreślić należy, iż skarżący w trakcie postępowania przed organem I instancji nie podnosił zarzutów odnośnie sporządzonej wyceny nieruchomości, a w odwołaniu ograniczył się do ogólnikowego stwierdzenia, że kwestionuje w całości opinię rzeczoznawcy. W takiej sytuacji pominięcie przez organ w uzasadnieniu decyzji szczegółowego opisu i analizy operatu szacunkowego nie stanowi uchybienia takiej wagi, by mogło mieć istotny wpływ na załatwienie sprawy.

W uzasadnieniu decyzji organu I instancji (ale nie SKO) faktycznie nie podano nazwiska rzeczoznawcy sporządzającego opinię. Jednakże w niniejszej sprawie sporządzono tylko jeden operat szacunkowy, z którym skarżący miał możliwość się zapoznać, nie zachodziła więc wątpliwość o jaki operat chodzi, czy obawa pomyłki.

Zarzucana przez skarżącego przewlekłość postępowania odwoławczego jest niewątpliwie naruszeniem określonego w art. 35 kpa terminu załatwienia sprawy administracyjnej i to niezależnie od przyczyn, które ją spowodowały. Podstawą odmiennej oceny zaskarżonej decyzji nie może być jednak powyższy zarzut nie wydania przez organ pierwszej instancji decyzji w terminie określonym przepisem art. 35 kpa. Bezczynność organu administracji nie stanowi podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Jeżeli zdaniem skarżącego organy naruszyły zasady dotyczące terminu rozstrzygania sprawy to przepisy prawa przewidują szczególne instytucje służące usuwaniu ewentualnych negatywnych następstw bezczynności organu.

Czym innym jest stwierdzenie, że doszło do naruszenia wskazanego przepisu, a czym innym zagadnienie, czy naruszenie to w każdym przypadku prowadzi do uchylenia zaskarżonej decyzji. Ewentualne uchylenie zaskarżonej decyzji mogłoby nastąpić jedynie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, gdyby doszło do takiego naruszenia przepisów postępowania, że mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie naruszenie przepisu art. 35 i 36 kpa nie miało żadnego wpływu na wynik rozstrzygnięcia.

Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Stwierdzone uchybienia przepisów postępowania administracyjnego nie miały żadnego istotnego wpływu na sposób załatwienia niniejszej sprawy.

Z tych przyczyn uznając, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, na podstawie przepisu art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku.

/-/ E. Podrazik /-/ M. Górecka /-/ S. Małek

hp