Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 464/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2016-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 58 ust.1, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 2pkt 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak (sprawozdawca), Protokolant Asystent sędziego Bartłomiej Pastucha, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 października 2016 r. sprawy ze skargi A. N.-K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] 2016 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] 2016 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej A. N.-K. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Sygn. akt II SA/Lu [...]

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2016 r. Nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania Z. Z. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] stycznia 2016 r., znak: [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego usytuowanego na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] (obr.:0031-[...], ark mapy:1) położonej przy ul. [...] w L..

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał na następujące ustalenia faktyczne i prawne:

Prezydent Miasta L. ustalił warunki zabudowy dla powyżej opisanej inwestycji. Teren inwestycji organ administracji oznaczył na załączniku graficznym nr [...] do decyzji linią koloru czerwonego i literami ABCD-A.

Ustalając zaś warunki zabudowy dla projektowanego zamierzenia inwestycyjnego organ wyznaczył:

- nieprzekraczalną linię nowej zabudowy - oznaczając ją linią koloru niebieskiego na załączniku graficznym nr [...] do decyzji,

- wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na terenie inwestycji łącznie - max. 36,8% przy udziale min. 40% powierzchni biologicznie czynnej,

- szerokość elewacji frontowej budynku (łącznie) - do 12,5 m, przy zachowaniu min. 1,5 m od granicy działki nr ew. 30,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku) - 9,4 m,

- geometrię dachu - zadaszenie płaskie z kalenicą na wysokości nieprzekraczającej jej poziomu w części istniejącej.

Obsługa komunikacyjna terenu inwestycji została ustalona od ul. [...] (drogi gminnej - pas drogowy działka nr ew. 198) na warunkach dotychczasowych, przy czym organ zaznaczył, iż projektowana inwestycja nie powoduje zmiany zapotrzebowania na miejsce postojowe dla samochodów.

Organ I instancji wskazał na dokonanie uzgodnienia projektu decyzji z zarządcą drogi gminnej, tj. Z. L. - pismem z dnia [...] stycznia 2016 r. znak: [...], bez uwag.

Uzasadniając decyzję organ I instancji wskazał na art. 59 ust. 1 ustawy z dnia [...] marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm.), zgodnie z którym wnioskowane zamierzenie inwestycyjne wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

Powołując się na § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wyznaczono wokół działki, której dotyczy wniosek inwestora, obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-3 ustawy. Zdaniem organu I instancji przeprowadzona analiza wykazała możliwość realizacji inwestycji zgodnie z warunkami określonymi w decyzji.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Z. Z. wskazując, że obiekt o takiej wysokości z uwagi na niewielką odległość od granicy działki może skutkować zacienieniem działki nr ew. 30. Innym ważnym argumentem na rzecz niedopuszczenia do realizacji inwestycji, zdaniem odwołującego brak będzie dojazdu dla samochodów uprzywilejowanych, bo odległość istniejącego budynku od ogrodzenia wynosi 2 m.

Rozpatrując odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że podstawę prawną rozstrzygnięcia zapadłego przed organem I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Organ odwoławczy przywołał treść art. 61 ust. 1 powyższej ustawy i wyjaśnił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest jednakże możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

teren ma dostęp do drogi publicznej;

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu (...), jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, według zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość. Chodzi o wymóg, aby co najmniej jedna działka sąsiednia w stosunku do działki inwestorskiej była zabudowana dając podstawę i punkt odniesienia do wszelkich ewentualnych rozważań na temat zabudowy działki objętej wnioskiem.

Organ II instancji wyjaśnił, że zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistyczno- architektonicznym. Istota zasady dobrego sąsiedztwa polega więc na dostosowaniu nowej zabudowy do starej, a zatem możemy o niej mówić tam, gdzie zamierzenie wnioskodawcy obejmuje budowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego w określonym miejscu.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że ustalenie warunków zabudowy powinna poprzedzać analiza urbanistyczna terenu, przeprowadzona przez organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w myśl przepisów § 3 ust. 1 rozporządzenia. W celu ustalenia warunków zabudowy organ administracji wyznacza wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Z treści ust. 2 wynika, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, przy czym przez "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w rozstrzyganej sprawie analiza taka została sporządzona, a jej części tekstowa i graficzna zamieszczone w aktach sprawy, stosownie do wymogu § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Organ I instancji zobowiązany był do ustalenia, jakie konkretnie obiekty budowlane znajdują się na wyznaczonych działkach znajdujących się w analizowanym obszarze, jakie pełnią funkcje, a więc w jaki sposób są użytkowane oraz jakie mają cechy, tj. linię zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrię dachu zgodnie z § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury.

W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Przepisy ust. 2-4 przewidują inne sposoby wyznaczania i ustalania tego parametru. W omawianej sprawie organ wyznaczył obowiązującą linię nowej zabudowy, którą stanowi przedłużenie fasady istniejącego na działce budynku.

Natomiast § 5 rozporządzenia dotyczy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, który wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Jednakże w oparciu o ust. 2 tego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Organ administracji ustalił, iż wielkość tego wskaźnika w obszarze analizowanym obejmuje zakres od 14,5% do 57,6% (zabudowa mieszkalno-usługowa) i średnio wynosi 26,1%, przy czym maksymalna wartość wskaźnika wielkości zabudowy w układzie zwartym (bliźniaczym i szeregowym) wynosi 47,7%. Podniósł też, że inwestor wystąpił o rozbudowę budynku do ok. 160 m2, co zwiększa wartość wskaźnika wielkości zabudowy z 28,5% do 36,8%. Z uwagi na fakt, iż inwestor wnioskował o rozbudowę, która nie przekracza najwyższej wartości wskaźnika zabudowy w układzie zwartym, organ dopuścił jego zwiększenie do 36,3%, przy utrzymaniu w obrębie działki minimum 40% powierzchni biologicznie czynnej.

Treść § 6 ust. 1 rozporządzenia wskazuje, że szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony frontu działki (terenu inwestycji) wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia (ust. 2). W rozstrzyganej sprawie organ ustalił, iż szerokość elewacji frontowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych w omawianym obszarze wynosi 6,5 m - 12,5 m daje średnią 9,2 m, powiększone o 20% stanowi 11,0 m. Organ II instancji stwierdził ponadto, że szerokość elewacji frontowej istniejącego budynku mieszkalnego wynosi 12,0 m i nie powinna ulec zwiększeniu o więcej niż 0,5 m, przy utrzymaniu odległości minimum 1,5 od granicy działki nr [...].

Organ odwoławczy wyjaśnił, że przy wyznaczaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki § 7 rozporządzenia nie pozostawia organom swobody co do sposobu jej określania. Zgodnie z ust. 1 zasadą jest wyznaczanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Organ może przyjąć w drodze wyjątku średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym, tylko wówczas jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok (ust. 3). Organ przeprowadzający analizę obszaru ustalił, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków mieszkalnych położonych przy ul. [...] wynosi 9,3 m - 10,3 m. Ustalając zaś wielkość tej cechy nowej zabudowy uznał, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej rozbudowywanej części budynku nie powinna przekraczać poziomu krawędzi elewacji frontowej istniejącej części budynku, tj. 9,4 m.

Organ był też zobowiązany do ustalenia geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości głównej kalenicy i układu połaci dachowych, a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) na podstawie § 8 rozporządzenia. Parametr ten ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Ustalenie w tym zakresie organ I instancji oparł na ustaleniu analizy obszaru, która stwierdza, iż maksymalna wysokość kalenicy dachów budynków mieszkalnych jednorodzinnych nie przekracza 11,0 m, a przykrycia są płaskie. Nakazał zatem rozbudowę budynku przykryć dachem płaskim z kalenicą nieprzekraczającą poziomu kalenicy istniejącej części budynku.

Organ II instancji wskazał, że rozbudowa obiektu budowlanego mieści się w zakresie pojęcia "budowa", o czym mowa w art. 3 pkt 7 ustawy z dnia [...] lipca 1994 r. Prawo budowlane, a nadto do tego pojęcia wprost odwołuje się art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustalone zaś warunki zabudowy nie pozostają w sprzeczności z wymogami cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Inwestycja stanowi nawiązanie do dotychczasowego stanu zagospodarowania terenu i kontynuację funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w omawianym obszarze.

Odnosząc się do argumentów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że kwestia ewentualnego zacieniania działki nr ew. 30 należącej do Z. Z. podlegać będzie badaniu na etapie zatwierdzania projektu budowlanego i ubieganiu się przez inwestora o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, ponadto wyjaśniło, że dojazd do budynków mieszkalnych położonych przy ul. [...] jest zapewniony z tejże ulicy, a odległość budynków posadowionych na działkach nr ew. 30 i 31 nie pozostaje w jakimkolwiek związku z obsługą komunikacyjną tych i innych obiektów oraz w żaden sposób nie wpłynie negatywnie na dostępność pojazdów do położonych tutaj budynków.

Organ II instancji wyjaśnił ponadto, że w aktach sprawy znajduje się pismo A. H., właściciela nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym jednorodzinnym położonej przy ul. [...], sprzeciwiającej się planowanej rozbudowie; pismo to noszące datę [...] grudnia 2015 r. (z tą datą wpłynęło do organu I instancji) zostało skierowane do organu administracji przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, stąd nie ma podstaw aby traktować je jako odwołanie.

Skargę na powyższą decyzją wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie A. N., zarzucając jej, mające istotny wpływ na wynik toczącego się postępowania:

- naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, że planowana rozbudowa jest dostosowana do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, zachowuje ład przestrzenny oraz parametry architektoniczno - budowlane istniejące w danym miejscu, a tym samym nie narusza tzw. zasady dobrego sąsiedztwa,

- § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez zaniechanie ustalenia szerokości frontu działki inwestorskiej,

- naruszenie przepisów postępowania tj. art. 6, art. 7, art. 11 i art. 77 § 1 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie zapewnienia dojazdu dla pojazdów dla pojazdów uprzywilejowanych oraz zarzutów dotyczących ewentualnego zacienienia.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona, bowiem zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz przepisy regulujące postępowanie wyjaśniające w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 58 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Według art. 61 ust. 1 powyższej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków :

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności zagospodarowania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej,

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Istotą sprawy pozostaje dokonanie oceny, czy w odniesieniu do planowanej inwestycji został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy czyli czy istnieje działka sąsiednia, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, ale według oczekiwań inwestora przedstawionych we wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Spór bowiem dotyczy - jak wynika z wywodów zaskarżonej decyzji - możliwości zainwestowania planowanym rodzajem zabudowy (rozbudowa "na zapleczu" istniejącego budynku), oraz parametrów tego budynku wynikających z rozporządzenia.

Sąd rozpatrujący sprawę akceptuje linię orzeczniczą, która wskazuje, że ustalenie możliwości dokonania zabudowy i ustalenia gabarytów budynku w sposób istotnie odbiegających tych ustalonych w obszarze analizowanym, a proponowanych przez inwestora uzasadnia wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Przepis przywołanego art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym formułuje zasadę "dobrego sąsiedztwa" i nakłada obowiązek dostosowywania nowoprojektowanego sposobu zagospodarowania terenu do zagospodarowania przestrzennego już istniejącego w sąsiedztwie terenu inwestycji. Co do zasady więc regulacja ta ogranicza uprawnienia właściciela terenu inwestycji w tym sensie, że nie upoważnia go do realizacji wszystkich planów inwestycyjnych, jakie mógłby w stosunku do tego terenu realizować, ale ustanawia istotne ograniczenie w postaci konieczności dostosowania planowanej inwestycji do urbanistycznego charakteru otoczenia. Jednakże nie może ulegać wątpliwości, że przy orzekaniu w sprawach o ustalenie warunków zabudowy należy w dopuszczalnym z punktu widzenia ładu przestrzennego zakresie działać na rzecz możliwości wykonywania przez inwestora prawa własności, z czym wiąże się potrzeba możliwie elastycznego, nie zaś dogmatycznego kwalifikowania przez organy stanu faktycznego pod kątem poszanowania przez planowaną inwestycję zasady dobrego sąsiedztwa (vide np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 8 maja 2012 r., sygn. akt IV SA/Wa 1950/11).

Zgodnie z § 3 ust 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ administracji wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wynika z § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

Sąd stwierdza, że organy administracji publicznej, ustalając obszar analizowany, nie naruszyły prawa, biorąc pod uwagę ten teren jako odpowiadający trzykrotnej szerokości frontu działki, w odległości 50 m od granic działki objętej wnioskiem wskazanej na cele zabudowy. Przy czym prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego nie została zakwestionowana ani przez organ odwoławczy, ani przez stronę i uczestników postępowania. Obszar ten obejmuje w istocie działki znajdujące się po obu stronach ulicy [...] oraz działki po jednej stronie ulicy [...] czyli obszar założenia urbanistycznego z lat 70 i 80 polegającego na budowie budynków jedno lub dwukondygnacyjnych w zabudowie jednorodzinnej lub bliźniaczej stanowiących praktycznie jednolitą formę architektoniczną.

Oznacza to w konsekwencji, że w analizowanym obszarze nie występuje różnorodność form i gabarytów architektonicznych, ale jednolitość zarówno w formie, jaki i parametrach budynków, z niewielkimi różnicami, co doskonale obrazuje m.in. mapa ewidencji gruntów (k. 12 akt administracyjnych) oraz mapa zasadnicza, będąca załącznikiem graficznym do decyzji. Konieczne jest więc uwzględnienie całokształtu wynikającej z analizy sytuacji w terenie. Każde bowiem postępowanie w sprawie warunków zabudowy dotyczy ściśle zindywidualizowanego stanu faktycznego, który w każdym wypadku podlega ocenie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze - w ocenie Sądu - błędnie uznało, że jest możliwe wydanie w decyzji o warunkach zabudowy dla rozbudowy budynku polegającej na dobudowaniu do już dobudowanego garażu z nadbudową mieszkalną łącznika i dodatkowego budynku (jak wynika z wniosku dwukondygnacyjnego). Zaznaczyć warto, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 powyższej jako "takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne".

Wbrew argumentacji przedstawionej w decyzji, w okolicznościach niniejszej sprawy z analizy nie wynika, aby w analizowanym obszarze, na którejkolwiek działce znajdował się dodatkowy budynek mieszkalny dwukondygnacyjny, usytuowany w części ogrodowej działki (szczegółowo opisany we wniosku, do którego dołączono "koncepcję zabudowy - rysunek"). Z analizy wynika wprost, że w obszarze analizowanym jedynie na 4 działkach znajdują się budynku garażowe lub gospodarcze parterowe, usytuowane najczęściej "w rogu" działki. Planowana we wniosku inwestycja nie spełnia "zasady dobrego sąsiedztwa" określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Ponadto podkreślić należy, że wadliwie dokonano obliczeń wskaźników zabudowy, przede wszystkim z zakresie przyjętych do obliczeń działek. Jak wskazano powyżej organ administracji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany, który na mapie zaznaczył przerywaną niebieską linią. Niektóre działki znajdują się w obszarze analizowanym jedynie w niewielkiej części i to niezabudowanej, natomiast organ administracji przyjął powierzchnię zabudowy tych działek oraz powierzchnię działek w całości jako podstawę do obliczenia wskaźników zabudowy. W obszarze analizowanym nie znajdują się (w całości) działki nr ew.: [...] Powierzchnia zabudowy na działkach nr ew. [...] (47,7%), nr ew. [...] (57,6) oraz nr ew. [...] (35,4) ma najwyższy procentowy wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, co przełożyło się na nieprawidłowo przyjętą średnią w obszarze analizowanym. Tym bardziej ma to znaczenie, że organ I instancji wyznaczył w decyzji powyższy wskaźnik wyższy od obliczonego średniego, a obliczonego - jak powyżej wskazano - i tak w sposób znacznie zawyżony.

Z § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2003 r. wynika wprost, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, natomiast powyżej wymienione działki nie znajdują się w granicach analizowanego terenu w całości.

Ponownie rozpatrując wniosek inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, organ I instancji zobowiązany jest do uwzględnienia powyżej wskazanych wytycznych Sądu.

Natomiast nie zasługują na uwzględnienie zarzuty wskazane w skardze a dotyczące zapewnienia dojazdu dla pojazdów dla pojazdów uprzywilejowanych oraz zarzutów dotyczących ewentualnego zacienienia. Powyższe kwestie rozpatrywane nie są przedmiotem rozstrzygania w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając powyższe na uwadze Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 a) i c) oraz 135 p.p.s.a. orzekł jak na wstępie. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. Na koszty składają się: wpis od skargi w wysokości [...] zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika procesowego będącego adwokatem w wysokości [...] zł, a także opłata za pełnomocnictwo w wysokości [...] zł.