Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 94/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2017-05-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Izabela Bąk-Marciniak WSA Anna Jarosz Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Hołyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 maja 2017 r. sprawy ze skargi A. Z., J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2016 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] marca 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących A. Z., J. Z. kwotę [...]zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2016 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania A. M., J. M., D. E., K. E., S. S., H. S., K. H., A. H., A. H., B. H., W. H., A. A., W. A., R. M., M. M., Pan L. H., E. H., G. K., M. K., P. K., K. K., K. H., G. H., A. H., D. B. , K. K., T. K., E. B., Ł. S., L. S., K. S., E. Z., M. Z., B. F., K. F. oraz R. E. umorzyło postępowanie odwoławcze oraz po rozpatrzeniu odwołania Anny i J. Z. oraz R. S. i W. P. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] marca 2016 r.

W uzasadnieniu organ wskazał, że wnioskiem z dnia [...] września 2015 r. J. N. zwrócił się do Prezydenta Miasta P. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie warsztatu mechaniki samochodowej, przewidzianego do realizacji na terenie działki nr [...], obręb P., arkusz [...], położonej w P. przy ul. [...].

Prezydent Miasta P. w dniu [...] marca 2016 r. wydał decyzję nr [...] znak: [...], którą ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowego, przewidzianej do realizacji na dz. nr [...], ark. [...], obręb P., położonej w P. przy ul. [...].

Od powyższej decyzji odwołanie w terminie ustawowym wnieśli Anna i J. Z., R. S., Pan W. P., A. M., J. M., D. E., K. E., S. S., H. S., K. H., A. H., A. H., B. H., W. H., A. A., W. A., R. M., M. M., Pan L. H., E. H., G. K., M. K., P. K., K. K., K. H., G. H., A. H., D. B. , K. K., T. K., E. B., Ł. S., L. S., K. S., E. Z., M. Z., B. F., K. F. oraz R. E. oświadczając, że nie godzą się na realizacje przedmiotowej inwestycji.

W dalszej części uzasadnienia organ po przytoczeniu treści przepisów prawa wskazał, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany (w promieniu 54 m jest to odległość większa od 3x18 m), uwzględniając w całości wszystkie działki zabudowane, które znajdują się w granicach wyznaczonego obszaru (w przypadku posesji, które w całości nie znalazły się w granicach, uwzględniono powierzchnię zabudowy i wskaźnik zabudowy dla całej działki) i przeprowadzono na nim analizę urbanistyczną w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.). Tak wyznaczony obszar obejmuje teren tworzący urbanistyczną całość, w którym dominuje zabudowa o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej oraz usługowej i handlowej.

Kolegium wskazało, iż prawidłowo organ I instancji uznał, że planowane przez inwestora zamierzenie budowlane kontynuuje funkcję występującą w obszarze analizowanym.

Kolegium wskazało, iż zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagana dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 - dalej "rozporządzenie Ministra Infrastruktury") obowiązującą linie nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym w przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linie nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). W myśl § ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linie nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, natomiast przepis § 4 ust. 4 modyfikuje powyższe rygory, dopuszczając inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy architektoniczno-urbanistycznej.

Przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna wykazała, że budynki położone przy ul. [...] usytuowane są w odległości 5m i 6m od frontowych granic działek. Jednakże jak wynika z przeprowadzonej przez organ I instancji analizy urbanistycznej w obszarze przyjętym do analizy występują nieruchomości, których linia zabudowy kształtuje się na poziomie wyższym, aniżeli przy ul. [...] tj. np. działka nr [...], zatem organ I instancji słusznie w niniejszej sprawie zastosował § 4 ust. 4 rozporządzenia wskazując lokalizację wnioskowanego budynku zgodnie z wnioskiem inwestora.

W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Z przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 20,32 %, a kształtuje się od 9,3 % - ul. [...] do 31,7 % - ul. [...]. Planowana inwestycja w zakresie powierzchni zabudowy nieznacznie przekracza średni wskaźnik intensywności wykorzystania terenu tj. o 1,68%, jednakże mimo powyższego Kolegium stwierdza, że organ I instancji prawidłowo stwierdził, że planowane przez inwestora zamierzenie budowlane kontynuuje średnią powierzchnię zabudowy występującą w obszarze analizowanym (wnioskowana powierzchnia zabudowy nie przekracza max. wskaźnika zabudowy występującego w obszarze przyjętym do analizy).

Kolegium wyjaśniło również, iż zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 %. Jak wynika z przeprowadzonej analizy urbanistycznej średnia szerokość elewacji frontowej występującej w obszarze przyjętym do analizy wynosi 11,62m, zatem mając na uwadze ww. przepis rozporządzenia, Kolegium stwierdza, że organ prawidłowo ustalił szerokość elewacji frontowej planowanej budowy budynku usługowo-biurowego, wskazując wartość max 11,5m.

W myśl § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1 mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1 na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 2 i 3). Zgodnie z ust. 4 § 7 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 3 ust. 1. Organ I instancji wskazał, że w obszarze analizowanym zabudowa o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej posiada maksymalną wysokość około 8m, zabudowa handlowa oraz usługowo - handlowo-mieszkalna (ul. O. [...]) posiada do 2 kondygnacji nadziemnych i wysokość do 7,54m do gzymsu (7,74 do najwyższego punktu dachu).

Prawidłowo zatem organ pierwszej instancji określił parametr wysokości zgodnie z wnioskiem Inwestora.

Kolegium wskazało, że treść § 8 rozporządzenia stanowi, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki kryte dachami płaskimi jak i skośnymi. Kolegium stwierdziło zatem, że organ I instancji zasadnie zatem określił geometrię dachu dla projektowanego budynku zgodnie z żądaniem inwestora.

Kolegium stwierdziło, iż Prezydent Miasta P., wbrew twierdzeniom odwołujących, prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowego.

W ocenie organu odwoławczego wbrew twierdzeniom skarżących planowana inwestycja dostosowuje się do urbanistycznych cech starej zabudowy, a biorąc pod uwagę fakt, że pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione, należy stwierdzić, iż Prezydent Miasta P. zasadnie ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego.

Kolegium wyjaśniło, że wydając decyzję w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy organ bierze pod uwagę całą zabudowę zlokalizowaną w obszarze analizowanym, a nie tylko zabudowę, która jest posadowiona na działce bezpośrednio sąsiadującej z działką objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów wskazanych w odwołaniu Anny i J. Z. oraz R. S. i W. P. organ odwoławczy wyjaśnił, że inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje tylko ogólne stwierdzenie, iż możliwa jest w ogóle realizacja określonego rodzaju inwestycji na jego działce. Nie oznacza to jednak jeszcze, że otrzyma on pozwolenie na budowę, co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę możliwość realizacji konkretnej inwestycji (konkretnych rozwiązań projektowych, technicznych) będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych. (...). Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określając jedynie w ogólnym zakresie jaka inwestycja na danym terenie może zostać zrealizowana, nie przesądza bowiem o konkretnych rozwiązaniach projektowych (technicznych) przyszłego budynku.

Organ odwoławczy podniósł, iż oczywistym jest, że każdy właściciel chciałby, aby sąsiadujące z nim nieruchomości były zabudowane i użytkowane w sposób przez niego oczekiwany. Jednakże pamiętać należy, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt. 1 cytowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z utrwalonej pod rządami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym linii orzecznictwa wynika, że ochronę interesów osób trzecich należy oceniać w kategoriach obiektywnych. Odnosi się ona do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych (wyrok z dnia 27 października 1999 r., IV SA 1731/97, LEX nr 48740). Subiektywne przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, nie może ograniczać prawa właścicieli lub innych podmiotów uprawnionych do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego. Podobne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 1998 r. (sygn. akt: IV SA 1035/97, LEX nr 45736), w którym wskazane zostało, że "wśród- podstawowych elementów podlegających ocenie organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, należy (...) wziąć pod uwagę ochronę interesów osób trzecich, które należy rozumieć jednak jako ochronę interesów prawnych a nie interesów faktycznych. Nie zawsze zakresy tych pojęć pokrywają się, co w praktyce rodzi nieporozumienia i niezadowolenia stron. Najczęściej interesy faktyczne stron są szersze niż interesy prawnie chronione". Mimo że realizacja inwestycji może spowodować zwiększenie niedogodności dla właścicieli nieruchomości sąsiednich, to żaden przepis prawa materialnego nie przyznaje im w tym zakresie całkowitej ochrony przed jakimkolwiek pogorszeniem obecnej sytuacji.

Odnosząc się do kwestii odwołań wniesionych przez A. M., J. M., D. E., K. E., S. S., H. S., K. H., A. H., A. H., B. H., W. H., A. A., W. A., R. M., M. M., Pan L. H., E. H., G. K., M. K., P. K., K. K., K. H., G. H., A. H., D. B., K. K., T. K., E. B., Ł. S., L. S., K. S., E. Z., M. Z., B. F., K. F. oraz R. E., Kolegium wyjaśnia, że ww. nie są stronami postępowania administracyjnego dotyczącego ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego - biurowego, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], ark. [...], obręb P., położonej w P. przy ul. [...] [...].

Powyższe osoby nie dołączyły do pisma żadnych dokumentów na potwierdzenie swoich twierdzeń, jednakże mimo powyższego tutejszy organ ustalił, że ww. osoby nie posiadają interesu prawnego w tejże sprawie, bowiem nie są właścicielami działek, znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli A. Z. i J. Z. zarzucając jej:

1) naruszenie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez zaniechanie ponownego merytorycznego rozpoznania sprawy i wydanie decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] marca 2016 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowego, przewidzianej do realizacji na terenie działki nr [...], ark. [...], obręb P., położonej w P. przy ul. [...], podczas gdy decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem prawa (w szczególności przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nieprawidłowe ustalenie, że wnioskowana przez Inwestora inwestycja spełnia wymogi tzw. "dobrego sąsiedztwa", podczas gdy w rzeczywistości przedmiotowa inwestycja nie kontynuuje ani parametrów, ani funkcji zabudowy istniejącej i winna zostać uchylona przez organ II instancji;

2) naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nieprawidłowe ustalenie, że wnioskowana przez inwestora inwestycja spełnia wymogi tzw. "dobrego sąsiedztwa", podczas gdy w rzeczywistości przedmiotowa inwestycja nie kontynuuje ani parametrów, ani funkcji zabudowy istniejącej;

3) naruszenie przepisu art. 6 Kpa, poprzez naruszenie wyrażonej w tym przepisie zasady legalności, polegające na wydaniu decyzji nie znajdującej oparcia w obowiązujących przepisach prawnych;

4) naruszenie przepisu art. 8 Kpa poprzez wydanie decyzji naruszającej prawo, co stoi w jawnej sprzeczności z nałożonym na organ administracji obowiązkiem prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej.

Wskazując na powyższe skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta P. nr [...] z dnia [...] marca 2016 r.

W uzasadnieniu strona wskazała, iż inwestor wnioskował o ustalenie warunków zabudowy dla budynku usługowego - warsztatu samochodowego. Tymczasem treść sentencji utrzymanej w mocy decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] marca 2016 r. jest niespójna i może budzić uzasadnione wątpliwości. W szczególności organ podaje, że decyzja wydawana jest po rozpoznaniu wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego - warsztat samochodowy i ustala "następujące warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-biurowego (...)". W zawiadomieniu o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy mowa jest o inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego-warsztatu samochodowego. W kolejnym piśmie organu mowa jest o budowie warsztatu mechaniki samochodowej. Finalnie decyzja została wydana dla budynku usługowo-biurowego, a zatem niejasne i niepewne jest określenie samego tylko już rodzaju i charakteru inwestycji. Organ abstrahuje od wskazania jaką część budynku miałaby stanowić powierzchnia usługowa, a jaką część przeznaczona na biuro.

W ocenie odwołujących nie są spełnione wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W obszarze analizowanym brak jest bowiem zabudowy o funkcji tożsamej z wnioskowaną, tj. brak jest budynków o funkcji usługowej pozwalających na kontynuację parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. W sąsiedztwie działki nie ma terenu zabudowanego w sposób podobny do planowanej zabudowy.

Skarżący zwrócili uwagę, iż organ w uzasadnieniu skarżonej decyzji bezkrytycznie i bez głębszej analizy powtórzył za organem I instancji, że "przeprowadzona w sprawie analiza urbanistyczna wykazała, że budynki położone przy ul. [...] usytuowane są w odległości 5 i 6 m od frontowych granic działek. Jednakże jak wynika z przeprowadzonej przez organ I instancji analizy urbanistycznej, w obszarze analizowanym występują nieruchomości, których parametr linii zabudowy kształtuje się na poziomie wyższym aniżeli przy ul. [...] (np. działka [...]) zatem organ i instancji słusznie w niniejszej sprawie zastosował § 4 ust. 4 rozporządzenia wskazując lokalizację wnioskowanego budynku zgodnie z wnioskiem inwestora". Skarżący podnieśli, że Kolegium nie wyjaśniło z jakiej przyczyny uznało za słuszne i zasadne uwzględnienie lokalizacji wnioskowanej przez inwestora. Należy z całą mocą podkreślić, że dopuszczenie wyjątku od ustalonych w § 4 ust. 1-3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury zasad ustalania obowiązującej linii zabudowy powinno mieć miejsce, jeżeli służy realizacji założenia kontynuacji Istniejącej zabudowy w zakresie wyznaczonym przez przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ponadto skarżący podnieśli, iż uzasadnienie w żaden sposób nie tłumaczy, z jakiej przyczyny i na jakiej podstawie organ uznał za zasadne zastosowanie wyjątku od reguły statuowanej przez przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Wielkość zabudowy maksymalnie 22% nie wypisuje się w wynik analizy urbanistycznej, z której wynika, że średnia intensywność zabudowy na terenie analizowanym to 20,32 %. Organ, wydając decyzję zezwalającą na zwiększenie powierzchni zabudowy, prowadzi do zwiększenia średniego wskaźnika intensywności na danym obszarze.

Organ nieprawidłowo określił szerokość elewacji frontowej na maksymalnie 11,5 m - wielkość ta wykracza bowiem poza wnioskowane przez inwestora 11,4m.

Zdaniem skarżących proponowana wysokość maksymalna budynku nie kontynuuje wysokości zabudowy istniejącej. Budynek o funkcji usługowo handlowej znajdujący się na obszarze analizowanym ma wysokość jedynie 7.54 m. Różnica ponad metra dla dachu płaskiego oraz zmiana geometrii dachu w stosunku do budynków sąsiednich powoduje brak kontynuacji cech zabudowy.

Zdaniem skarżących organ II instancji uchybił obowiązkom wynikającym z przepisów art. 7, art. 8, art. 77 i art. 80 Kpa, albowiem postępowanie wyjaśniające nie zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący. Organ II instancji, ograniczając się do powtórzenia argumentacji przedstawionej przez organ I instancji w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] marca 2016 r., usankcjonował błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie spełnia wymogów określonych w przepisie art. 107 § 3 Kpa. Organ II instancji dopuścił się także naruszenia zasad postępowania administracyjnego, wyrażonych w przepisie art. 6 i art. 8 Kpa. Wydając decyzję nie znajdującą oparcia w obowiązujących przepisach, naruszył przepis art. 6 Kpa (zasadę legalności). Ponadto wydanie decyzji naruszającej prawo stoi w jawnej sprzeczności z nałożonym na organ administracji obowiązkiem prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej (art. 8 Kpa).

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm. - dalej "Ppsa") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm. – dalej "u.p.z.p.").

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań. Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać prawo własności (art. 1). Prawo własności może być ograniczone tzw. władztwem planistycznym - ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności nie mogą być interpretowane rozszerzajaco. Ograniczenia prawa własności (wartości chronionej Konstytucją RP) mogą wyłącznie wynikać z ustaw. Decyzja może ograniczać prawo własności, ale wyłącznie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 mówiący o tym, iż "nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi". Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy ( art. 64 ust.1). Art. 60 i następne ustawy określają przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 59 ust.1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Z. Niewiadomski (red.), C.H.BECK, Wydanie 7, Warszawa 2013, s. 506).

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p.. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. To jednakże należy podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego.

Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organ przeprowadził analizę i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany. Jak wynika z akt sprawy projekt decyzji został sporządzony przez osobę, która ma wymagane uprawnienia, co potwierdza załączone do akt zaświadczenie W. Okręgowej Rady Izby Architektów RP (k. 129 akt administracyjnych).

Przechodząc do oceny ustalonych w niniejszej sprawie warunków zabudowy wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z akt niniejszej sprawy wynika, iż zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2-4 u.p.z.p., tzn. działka ma dostęp do drogi publicznej (pismo ZDM z dnia [...] października 2015 r.), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (stosowne oświadczenia gestorów sieci ), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Przechodząc do oceny spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powtórzyć należy, iż celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze. Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012r., sygn. akt II OSK 10/11, LEX nr 1145557).

Oceniając kwestię kontynuacji funkcji podnieść należy, iż w obszarze analizowanym, co potwierdza załączona do analizy dokumentacja fotograficzna, występuje bardzo zróżnicowany charakter zabudowy. Jednakże co najistotniejsze, w świetle planowanej zabudowy usługowej, w obszarze analizowanym występuje zabudowa usługowa, jak i zabudowa handlowo-usługowa.

Podkreślić należy przede wszystkim, iż na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji (działka [...]- adres O. [...] – przy opisie zdjęcie błędnie wpisano [...]) istnieje zabudowa handlowo-usługowa. Powyższe potwierdza również załączona do akt sprawy decyzja o warunkach zabudowy oraz projekt budowlany (k. 90-101 akt administracyjnych). Ponadto, co istotniejsze z punktu widzenia zamierzenia inwestycyjnego, w odległości niespełna 10 m od terenu inwestycji tj. po drugiej stronie ulicy, znajduje się działka [...], na której znajduje się warsztat samochodowy, a więc zabudowa tożsama z zabudową planowaną na działce [...].

Wskazac należy, iż nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna ) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu.

W niniejszej sprawie, co wskazano wyżej, planowana inwestycja jest zgodna z zastanym sposobem zagospodarowania działek sąsiednich. Z powyższych względów zarzuty skargi nie spełnienia wymogów "dobrego sąsiedztwa", nie zasługiwały na uwzględnienie. Twierdzenie strony, iż w obszarze analizowanym znajduje się wyłącznie zabudowa mieszkaniowa nie znajduje potwierdzenia w aktach sprawy.

W tym miejscu Sąd postanowił odnieść się do zarzutu strony co do różnego określania przedmiotu inwestycji. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że nazywanie przedmiotowej inwestycji budynkiem usługowym czy też usługowo-biurowym nie ma większego znaczenia w sprawie, gdyż od samego początku wiadomym jest, że zamierzenie inwestycyjne dotyczy warsztatu samochodowego. Zatem wbrew zarzutom skargi przedmiot inwestycji od samego początku był wiadomy.

W niniejszej sprawie Sąd nie ma również wątpliwości co do prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy, określenia szerokości elewacji frontowej czy też geometrii dachu, to jednakże zastrzeżenia może budzić kwestia określenia wysokości budynku czy też powierzchni zabudowy.

Odnosząc się do kwestii linii zabudowy wskazać należy, że z wniosku jednoznacznie wynika, iż nowe budynki maja być zlokalizowane w głębi działki. W tym miejscu wyjaśnić również należy, że wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego w sposób zgodny z przytoczonym wyżej § 4 rozporządzania nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie (por. wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008 r. II OSK 779/07 Lex nr 447869 oraz wyrok NSA z dnia 5 sierpnia 2008 r. II OSK 967/07, Lex nr 488289). W konsekwencji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Należy zauważyć, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jest również zagwarantowanie ładu przestrzennego, który we wskazanym przepisie konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy. Jednocześnie jednak organy nie mogą przyjąć automatycznie prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności. Pamiętać bowiem należy o wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (wyrok z dnia 5 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 967/07, publ. www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

W niniejszej sprawie, co wynika z analizy urbanistycznej, zabudowa na działkach sąsiednich zlokalizowana jest od drogi publicznej w odległości 5 -6 m. Jednakże należy mieć na uwadze, iż z analizy urbanistycznej, a w szczególności jej załącznika graficznego wynika, że obszarze przyjętym do analizy występują nieruchomości, których linia zabudowy kształtuje się na poziomie wyższym, aniżeli przy ul. [...].

Powyższe w ocenie Sądu upoważniało organ do zastosowania § 4 ust. 4 rozporządzenia i wyznaczenia linii zabudowy na 25 m, uznać należy za dopuszczalne.

Odnosząc się do kwestii szerokości elewacji frontowej zauważyć należy, iż zgodnie § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury).

Jak wynika z analizy urbanistycznej średnia wielkość szerokości elewacji frontowej budynków mieszkalnych wynosi 11,62 m. Wobec powyższego ustalenie dopuszczalnej szerokości elewacji frontowej na 11, 5 m jest zgodne z przepisami. W tym miejscu odnosząc się do zarzutu skargi, iż organ wyznaczył powyższy parametr niezgodnie z wnioskiem inwestora wskazać należy, iż co prawda organ jest związany wnioskiem strony, to jednakże należy mieć na uwadze cel postępowania jakim jest sprawdzenie czy planowana inwestycja jest dopuszczalna z uwagi na występująca w obszarze analizowanym zabudowę. Zatem skoro w niniejszej sprawie średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej jest większy niż wnioskowana przez inwestora, to nie stało na przeszkodzie aby powyższy parametr określić zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z lekkim odstępstwem na korzyść inwestora. Określenie powyższego parametru na max 11,5 m nie oznacza, że szerokość planowanego obiektu ma właśnie tyle wynosić. Inwestor jak najbardziej uprawniony jest do zrealizowania obiektu o szerokości elewacji frontowej wynoszącej 11,4 m.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Jak wynika z analizy urbanistycznej oraz załączonej do akt dokumentacji fotograficznej w analizowanym obszarze występują zarówno dachy płaskie i strome. Stąd określenie powyższego parametru jako dach płaski jest zgodne z przepisami, a zarzuty strony w tym zakresie są niezasadne.

Wątpliwości Sądu budzi natomiast określenie wysokości budynku. Odnosząc się do ustalonej wysokości budynku wskazać należy, iż zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenie Ministra Infrastruktury wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4).

W niniejszej sprawie w sporządzonej analizie wskazano, iż w analizowanym obszarze zabudowa o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej posiada maksymalną wysokość około 8m, zabudowa handlowa oraz usługowo-handlowo-mieszkalna posiada do 2 kondygnacji nadziemnych i wysokości do 7,54 m do gzymsu (7,74 do najwyższego punktu dachu). Przy czym powyższa okoliczność nie wynika ani z zestawienia nieruchomości przyjętych w analizie ani też z załącznika Nr [...] do decyzji.

Podkreślić należy, iż z analizy w żadnym stopniu nie wynika jaka jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynków znajdujących z obu stron działki. O ile z analizy wynika, iż na działce sąsiedniej [...] wysokość budynku wynosi 7,54 m do gzymsu (7,74 do najwyższego punktu dachu), to z analizy tej nie wynika jaka jest wysokość budynku po drugiej stronie działki inwestycyjnej, tj. na działce [...]

Z § 7 rozporządzenia jednoznacznie wynika, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a nie jako średnia tych wysokości w całym obszarze analizowanym.

Dopiero ustalenie, że wysokość budynków na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, pozwala na ustalenie tego parametru na podstawie średniej wysokości występującej na obszarze analizowanym. Zatem organ winien ustalić wysokość budynków sąsiednich.

Przy czym Sąd ma na uwadze, iż na mocy rozporządzenia Ministra Infrastruktury dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, to jednakże w niniejszej sprawie analiza nie dostarcza danych pozwalających na zastosowanie § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury.

Co istotne w niniejszej sprawie z analizy wynika, iż maksymalna wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi 8 m. Z powyższych względów dopuszczenie możliwości realizacji dominanty wysokościowej w części budynku o wysokości maksymalnie 8,5 m budzi poważne zastrzeżenia. Organ winien dokładnie uzasadnić i wyjaśnić dopuszczenie możliwości realizacji budowli de facto wyższej niż w obszarze analizowanym. Brak jakichkolwiek ustaleń i wyjaśnień w tym zakresie czyni zasadnym zarzut naruszenia art. 7, 77 i 107 § 3 Kpa.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości budzi również prawidłowość ustalenia dopuszczalnej powierzchni zabudowy. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wobec powyższego stwierdzić należy, że dopuszczalne jest wyznaczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy innego niż średni wskaźnik w obszarze analizowanym, to jednakże odstępstwo od zasad ogólnych wyznaczania parametrów zabudowy winno znaleźć odzwierciedlenie w analizie urbanistycznej jak i uzasadnieniu decyzji.

W przedmiotowej sprawie jak wynika z analizy średnia wielkość zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 20,32 %, co daje się zweryfikować na podstawie szczegółowych danych zawartych w tej analizie. Natomiast w przedmiotowej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wyznaczono na 22 %. Co prawda słusznie wskazał organ, iż jest to różnica niewielka, to jednakże nie zmienia to faktu, że wartość tą określono z odstępstwem od średniej wielkości zabudowy w obszarze analizowanym.

Sąd miał przy tym na uwadze, iż na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji (działka [...]) wielkość powierzchni zabudowy wynosi 31,7 %, to jednakże należało uwzględnić, iż współczynnik ten na innych działach bezpośrednio graniczących wynosi 17,9 % (działka [...]), 18,7 % (działka [...]).

Zatem, na co słusznie zwrócono uwagę w skardze, organ winien w uzasadnieniu wyjaśnić dlaczego powyższy parametr określił na podstawie odstępstwa od ogólnej zasady.

Ponadto Sąd w tym miejscu wskazuje, iż organ określając liczbę miejsc postojowych nie uwzględnił konieczności urządzenia miejsc postojowych dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy powinna być zgodna z przepisami odrębnymi. W tym zakresie konieczne jest w szczególności nawiązanie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 960 ze zm.). Trzeba też zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. c i d u.p.z.p., decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Przepisami odrębnymi chroniącymi interesy osób trzecich są między innymi przepisy techniczno-budowlane. Jak wynika z § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, zagospodarowując działkę budowlaną należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Zgodnie z § 18 ust. 2 tego rozporządzenia, liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

Z powyższej regulacji wynika, iż ustalając miejsca postojowe organ winien uwzględnić konieczność zapewnienia miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c Ppsa orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 Ppsa z uwzględnieniem wysokości poniesionego wpisu, opłaty skarbowej od pełnomocnictwa oraz kosztów zastępstwa procesowego profesjonalnego pełnomocnika.