Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 359/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2018-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, 8, 9, 77 par. 1, 80, 107 par. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Elżbieta Lemańska,, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant starszy sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 grudnia 2018 r. sprawy ze skargi Z. R. i R. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] marca 2018 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy D. z dnia [...] lutego 2018 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. solidarnie na rzecz skarżących Z. R. i R. R. kwotę 144 (sto czterdzieści cztery) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.

Decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] Wójt Gminy D., działając na wniosek R. i Z. R., zatwierdził podział nieruchomości nr geod. [...], położonej w obrębie D., gmina D., o powierzchni 0,3130 ha, na działki nr [...] o pow. 0,1565 ha i nr [...] o pow. 0,1565 ha. W dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Gminy D. z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na okres dłuższy niż trzy lata lub na czas nieoznaczony (Dz.Urz.Woj.Podl. z 2018 r., nr 234, poz. 2408; dalej powoływana jako uchwała). W § 13 ust. 1 uchwały ustalono stawki procentowe opłat adiacenckich w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości o których mowa w art. 98a ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; dalej powoływana jako ustawa).

Następnie decyzją z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] Wójt Gminy D., w oparciu o art. 98a ustawy, ustalił R. i Z. R. opłatę adiacencką w wysokości 3.577,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr geod. [...] na skutek jej podziału.

Odwołanie od tej decyzji złożyli R. i Z. R. Podali, że w pierwotnym operacie szacunkowym działkę przed podziałem wyceniono na 78.125 zł, natomiast po podziale na 86.607 zł – różnica wyniosła zatem 8.482 zł. Na skutek uwag odwołujących dotyczycących głównie drogi dojazdowej i infrastruktury technicznej (rzeczoznawca cechy te ocenił jako średnie natomiast zdaniem odwołujących są one złe) został sporządzony nowy operat. W nowym operacie działkę przed podziałem wyceniono na 70.456 zł a po podziale na 82.382 zł, co dało różnicę 11.926 zł. Odwołujący nie zgodzili się z tak dużym wzrostem wartości działki, albowiem ich zdaniem zmieniła się tylko i wyłącznie jej powierzchnia. Zdaniem odwołujących ich działki zostały porównane z działkami, które nie są działkami podobnymi, albowiem działki te posiadają dostęp do infrastruktury technicznej, lepszy dojazd (droga asfaltowa), lepsze sąsiedztwo oraz lokalizację. Zarzucono, że przy wycenie ich działki popełniono błąd, który wpłynął na wartość nieruchomości przed podziałem. Wskazano, że zgodnie z tabelą nr 4 działki o powierzchni od 3001 m2 do 4000 m2 mają ocenę bardzo dobrą a nie złą jak określono w tabeli nr 6 i zastosowano współczynnik o wartości 0,059 zamiast 0,289. W tym wypadku suma współczynników wynosi 0,982. Po uwzględnieniu współczynników korygujących cena 1 m2 działki wynosi 29,39 zł a nie 22,51 zł. W związku z tym cena działki przed podziałem wynosi 91.990,70 zł i jest wyższa niż po podziale – 82.382 zł. A zatem wartość działki po podziale nie wzrosła. Nadto odwołujący podnieśli, że właścicielom działek o podobnych parametrach, jak ich działki, wyliczono w tym samym okresie niższą opłatę adiacencką.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu podano, że w sprawie niniejszej wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona w oparciu o treść § 13 ust. 1 uchwały a także na podstawie operatu szacunkowego z dnia 28 grudnia 2017 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, potwierdzającego wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem nieruchomości. Wskazano, że zgodnie z wyceną rzeczoznawcy majątkowego różnica w wartości nieruchomości sprzed podziału i po podziale wynosi 11.926,00 zł (82.382,00 zł - 70.456,00 zł), z czego 30 % to 3.577,80 zł. Organ odwoławczy wywiódł, że z operatu szacunkowego wynika iż wartość działki o nr [...] określona została przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości sprzed podziału i po jego dokonaniu według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Do analizy zostało przyjętych szereg nieruchomości, położonych w gminie D., których powierzchnia i przeznaczenie były zbliżone do nieruchomości odwołujących sprzed podziału i po podziale. Na podstawie analizowanych transakcji biegły ustalił cenę maksymalną, minimalną i średnią, wskazując, co było uzasadnieniem uzyskania w transakcjach ceny minimalnej i maksymalnej. Następnie biegły wskazał, jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i przyporządkował tym cechom skalę ocen. Określając wartość nieruchomości przed podziałem biegły dokonał skorygowania ceny średniej i obliczył jej wartość rynkową. Taką samą procedurę biegły powtórzył, ustalając wartość nieruchomości po dokonaniu podziału.

Zdaniem Kolegium, rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Zastosowana przez niego metodyka wyceny jest uzasadniona i wyczerpująco opisana. Rzeczoznawca wyjaśnił jakie transakcje zostały przyjęte do porównań i jakie cechy wpływają na poziom cen. Z uwagi na istniejące różnice w nieruchomościach podobnych w stosunku do nieruchomości wycenianej, rzeczoznawca określił wagi cech oraz współczynniki korygujące, uwzględniające różnice w poszczególnych cechach nieruchomości. W operacie dokonano także opisu ceny maksymalnej i minimalnej, dokonując następnie korekty ceny średniej. W związku z powyższym Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy stanowi miarodajny dowód pozwalający na wiarygodne oszacowanie wzrostu nieruchomości.

Kolegium nie podzieliło przy tym zarzutów odwołania. Podano, że przyjęta do porównania nieruchomość, umieszczona w tabeli 1 pod poz. 28 uzyskała cenę maksymalną i w związku z tym na dalszym etapie wyceny nie została przyjęta do określenia ceny średniej, a więc zarzut w tym zakresie nie jest zasadny. Również fakt, że nieruchomości sąsiednie zostały w odrębnym postępowaniu wycenione odmiennie od nieruchomości odwołujących nie ma znaczenia w sprawie. Kolegium nie może także bezpodstawnie kwestionować stwierdzeń i ustaleń rzeczoznawcy objętych wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, gdyż byłoby to przekroczeniem zasad swobodnej oceny tego dowodu.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego złożyli R. i Z. R. i zarzucili naruszenie:

- art. 7 i 8 K.p.a., przez załatwienie sprawy bez uwzględnienia ich słusznego interesu i z naruszeniem zasady zaufania do organów Państwa;

- art. 77 K.p.a., przez wybiórczą ocenę materiału dowodowego dotyczącą prawidłowości ustaleń wartości otrzymanych przez skarżących w wyniku podziału działek ustalonych dla potrzeb opłaty adiacenckiej przyjętych na podstawie nierzetelnie sporządzonego operatu szacunkowego i nie odniesienie się do wszystkich zarzutów skarżących w tym zakresie;

- art. 11 w zw. z art. 107 K.p.a., przez niedostateczne wyjaśnienie w uzasadnieniu przesłanek, którymi kierował się organ przy załatwieniu sprawy, w tym dokonanej oceny dowodów i podstawy prawnej rozstrzygnięcia;

- niewłaściwe zastosowanie art. 98a ust. 1 zd. 1 ustawy, polegające na uznaniu, że skarżący powinni zapłacić opłatę adiacencką podczas gdy ich indywidualny interes przemawia za zwolnieniem ich z tego obowiązku.

Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji a także zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi zarzucono, że organ odwoławczy nie odniósł się do wskazywanych w odwołaniu licznych nieprawidłowości i błędów operatu szacunkowego. Wywiedziono, że operat szacunkowy jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Nie oznacza to jednak, że nie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. Do oceny operatu, tak jak do każdego innego dowodu stosuje się bowiem art. 80 K.p.a. Stąd, zdaniem skarżących, za całkowicie nietrafiony uznać należy pogląd organu odwoławczego, że nie może on bezpodstawnie kwestionować stwierdzeń i ustaleń rzeczoznawcy objętych wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, gdyż stanowiłoby to przekroczenie zasady swobodnej oceny tego dowodu. Tymczasem operat szacunkowy w sprawie niniejszej został sporządzony z naruszeniem reguł wyceny nieruchomości metodą podejścia porównawczego. Rzeczoznawca porównał bowiem działki, które nie są nieruchomościami podobnymi z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. Działki, które rzeczoznawca brał pod uwagę przy wycenie posiadają dostęp do infrastruktury technicznej, mają przy tym lepszy dojazd (droga asfaltowa), lepsze sąsiedztwo oraz lokalizację. Nieruchomość, której przedmiotowa sprawa dotyczy (zarówno przed podziałem jak i po) nie posiadała żadnej infrastruktury (brak wody, prądu, gazu, kanalizacji). W sąsiedztwie znajdują się tereny rolnicze i las, linia energetyczna. Dojazd do nieruchomości jest z drogi gminnej na zasadach służebności przejazdu. Błędnie także przy wycenie zastosowano współczynniki nieruchomości. Wątpliwości budzi już sam fakt, że według operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2017 r. wartość nieruchomości przed podziałem określono na kwotę 78.124,80 zł, natomiast po podziale 86.607 zł – różnica wyniosła 8.482 zł, natomiast w kolejnym operacie (po wniesionych zastrzeżeniach) nieruchomość przed podziałem miała już wartość 70.456,30 zł, a po podziale 82.382 zł, co dało różnicę 11.926 zł. Dziwi też fakt, że działka o nr [...] przed podziałem według operatu szacunkowego dnia [...] grudnia 2017 r., miała w zakresie współczynników korygujących (s. 20 operatu) powierzchnię działki określoną jako złą – w sytuacji gdy według tabeli nr 4 uwzględniającej cechy nieruchomości (powierzchnia działek od 3001 m2 do 4000 m2) określona powinna być jako "bardzo dobra", bowiem działka przed podziałem miała 3130 m2, a zatem mieściła się w zakresie cech "bardzo dobra", a nie "zła". W konsekwencji wpłynęło to na ustalenie jej wartości i później tak znaczną różnicę po podziale, gdyż już po podziale określono jej powierzchnię jako "dobrą" (przed podziałem "zła", po podziale "dobra"), choć nadal ta powierzchnia mieściła się w takiej samej ocenie według współczynnika. Także błędnie ustalono współczynniki korygujące związane z potencjałem inwestycyjnym przed podziałem i po podziale, który w ocenie skarżących nie zmienił się i nadal jest zły. Podano, że działki te mają lokalizację mniej korzystną, średnie sąsiedztwo i otoczenie, złą drogę dojazdową i złą infrastrukturę techniczną co wprost potwierdza operat szacunkowy. Trudno zatem przyjąć, że po podziale zmienił się potencjał inwestycyjny działek tym bardziej, że w ich sąsiedztwie przechodzi linia energetyczna a droga obciążona jest służebnością drogową. A zatem potencjał inwestycyjny, zdaniem skarżących, nadal jest zły. Skarżący podali, że zarzuty te były podnoszone w odwołaniu, ale SKO się do nich nie odniosło. W ich ocenie nie jest wykluczone, że w przypadku dokonania samodzielnej i rzetelnej oceny operatu, organy rozstrzygające sprawę doszukałyby się zawartych w nim nieprawidłowości i wysokość opłaty byłaby inna niż wynikająca z wartości wskazanych w operacie bądź nie byłoby jej w ogóle.

Nadto skarżący wywiedli, że ich słuszny indywidulany interes przemawia za zwolnieniem ich z obowiązku uiszczania przedmiotowej opłaty adiacenckiej. W sprawie niniejszej doszło jedynie do faktycznego podziału na mniejsze działki i w rzeczywistości podział nie doprowadził do zwiększenia ich wartości. Nadal nie posiadają one dostępu do infrastruktury i mają dojazd na zasadzie służebności. Skarżący podnieśli, że mają wrażenie iż opłata została ustalona "automatycznie" bo nastąpił podział nieruchomości. W sprawie niniejszej wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału nie jest oczywisty, a w takiej sytuacji nie można uznać, że spełnione zostały przesłanki pozwalające na ustalenie opłaty adiacenckiej. Skarżący podnieśli, że podział nieruchomości może oczywiście powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony, co w niniejszej sprawie nie jest takie oczywiste, a w przekonaniu skarżących w rzeczywistości nie miało miejsca.

Końcowo skarżący podnieśli, że dziwi ich to iż działki sąsiadujące o nr [...] (przed podziałem [...]), które zostały podzielone w tym samym czasie co przedmiotowa działka i mają zbliżone parametry, powierzchnię i brak dostępu do infrastruktury, zostały obciążone dużo mniejszą opłatą adiacencką.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Organ dodatkowo podniósł, że w orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, iż w przypadku operatu szacunkowego zakres oceny tego dowodu jest ograniczony i sprowadza się tylko do oceny formalnej, tj. czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy, tj. nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna. Organ podniósł, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli w sprawie niniejszej jest decyzja ustalająca opłatę adiacencką. Wysokość opłaty został ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Spór w sprawie niniejszej dotyczy oceny tego operatu. Zdaniem organu rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Organ podniósł przy tym, że nie może bezpodstawnie kwestionować stwierdzeń i ustaleń rzeczoznawcy objętych wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, gdyż stanowiłoby to przekroczenie zasady swobodnej oceny tego dowodu. Zdaniem organu prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Z kolei skarżący wskazali na liczne wady operatu i stwierdzali, że został on sporządzony nierzetelnie. W ich ocenie całkowicie nietrafiony jest pogląd organu odwoławczego, że nie może on kwestionować stwierdzeń i ustaleń rzeczoznawcy objętych wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, gdyż stanowiłoby to przekroczenie zasady swobodnej oceny operatu. Zdaniem skarżących organ powinien dokonać samodzielnej i rzetelnej oceny operatu.

Rozstrzygając ten spór wskazać należy, że konieczność przestrzegania przez organy podstawowych standardów procedowania ustalonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 K.p.a., w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia. Przedmiotowa opłata zgodnie z treścią art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine ustawy, ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie.

Zdaniem Sądu ocena operatu powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 ustawy, normujących zasady określenia wartości nieruchomości a także przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej powoływane jako rozporządzenie). Nie skorzystanie przez stronę z trybu oceny prawidłowości operatu w oparciu o regulację zawartą w art. 157 ust. 1 ustawy nie zwalnia organu z obowiązku samodzielnej oceny operatu na podstawie art. 80 K.p.a. W judykaturze przyjmuje się, że operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. (vide: wyrok NSA z 24 kwietnia 2013 r., I OSK 1930/11, pub. CBOSA).

Wobec tego to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności organ może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (vide: wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, pub. CBOSA). Tylko operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne, jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustalaniu współczynników korygujących może stanowić podstawę rozstrzygnięcia spraw (vide: wyroki NSA z 6 sierpnia 2008 r., I OSK 852/07, 12 stycznia 2011 r., I OSK 379/10, pub. CBOSA). W świetle tych poglądów, akceptowanych przez Sąd rozpoznający przedmiotową sprawę, twierdzenie organu że ocena operatu może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy jest nieprawidłowe.

W rozpoznawanej sprawie treść uzasadnienia decyzji organu pierwszej jak i drugiej instancji prowadzi do wniosku, że uchyliły się one od rzetelnej oceny wartości dowodowej sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego.

Przechodząc do oceny wydanych decyzji z punktu widzenia mających w sprawie zastosowanie przepisów prawa materialnego odwołać się należy do regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jako, że podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, odwołać się należy także do tego opracowania, śledząc jego ocenę dokonaną przez organ, w kontekście uwag zgłaszanych przez stronę a także w ramach badania ex officio zgodności z obowiązującymi przepisami prawnymi.

Jak stanowi art. 154 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dane dostępne o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Jak wynika z operatu biegła skorzystała z metody szacowania parami opisanej w art. 153 ust. 1, a więc podejścia porównawczego, wykorzystując w tym celu do porównania nieruchomości podobne. Zgodnie z tą regulacją podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przepis art. 4 pkt 16 ustawy zawiera legalną definicję nieruchomości podobnej – przez co należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z kolei przepis § 4 pkt 1 rozporządzenia stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Przenosząc te ogólne uwagi na grunt sprawy niniejszej podać należy, że skarżący jeszcze na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji zgłosili zarzuty do pierwotnego operatu sporządzonego w dniu [...] listopada 2017 r. Odnośnie wyceny nieruchomości przed podziałem zarzucono, że nieruchomość porównywana położona w obrębie D. przy ul. [...] jest podobna do ich nieruchomości tylko pod względem powierzchni, albowiem ich nieruchomość nie posiada sieci energetycznej, wodociągowej ani gazowej. Cena za tę nieruchomość 66,35 zł za m2 jest za wysoka i wpływa na średnią cenę porównywanych nieruchomości. Nadto skarżący zarzucili, że w tabeli nr 3 na s. 15 operatu oceniając sąsiedztwo i otoczenie ich nieruchomości przypisano ocenę "średnie" a w tabeli poniżej widnieje ocena "złe". Odnośnie określenia wartości rynkowej nieruchomości według stanu po podziale skarżący zarzucili, że nieruchomość o cenie maksymalnej 65,67 zł za m2 (obręb [...]) również nie jest podobna do ich nieruchomości. Podnieśli, że należy skorygować ocenę sąsiedztwa i otoczenia, które jest złe a nie średnie, drogę dojazdową która jest zła a nie średnia oraz infrastrukturę techniczną która również jest zła a nie średnia.

W odpowiedzi na te zarzuty rzeczoznawca sporządził nowy operat szacunkowy w dniu [...] grudnia 2017 r., który stanowił podstawę wyliczenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca zgodził się ze skarżącymi, że zarówno infrastruktura techniczna jak i dojazd nieurządzoną drogą powinny być ocenione jako złe zarówno przed podziałem jak i po podziale nieruchomości. Nie zgodził się natomiast z ich stanowiskiem, że również sąsiedztwo i otoczenie powinno być ocenione jako złe. Zdaniem rzeczoznawcy sąsiedztwo i otoczenie zarówno przed podziałem jak i po podziale powinny być ocenione jako średnie.

Na etapie postępowania odwoławczego podtrzymano zarzut, że działki skarżących zostały porównane z działkami, które nie są działkami podobnymi. Dodatkowo zarzucono, że powierzchnia ich działki powinna być oceniona jako bardzo dobra a nie zła.

Odnosząc się do tych zarzutów stwierdzić należy, że istotnie budzą one uzasadnione wątpliwości, które nie zostały wyjaśnione. I tak rzeczoznawca majątkowy w ponownie sporządzonym operacie szacunkowym, pomimo tego że skorygował swoje stanowisko w przedmiocie oceny infrastruktury technicznej i dojazdu przedmiotowej działki ze średniej na złą, ponownie przy wyliczaniu średniej ceny nieruchomości uwzględnił nieruchomość przy ul. [...]. Nieruchomość ta położona jest przy drodze o nawierzchni asfaltowej z dostępem do infrastruktury technicznej – energia, woda, gaz i została sprzedana za cenę 66,53 zł za m2. Można mieć zatem wątpliwości co do tego czy jest to nieruchomość podobna. Tym bardziej, że jak wynika z zestawienia transakcji sprzedaży zawartego w tabeli nr 2 s. 14 operatu cena ta jest o około 10 zł wyższa od średnich cen najwyższych za sprzedaż nieruchomości podobnych (vide: 48,32 zł poz. 5; 45,32 zł poz. 10; 41,67 zł poz. 23; 49,65 zł poz. 26). Kwota 66, 53 zł jest ceną jednostkową pośród 28 transakcji i uwzględnienie tej kwoty mogło mieć wpływ na wycenę nieruchomości.

Nadto powierzchnia wycenianej działki wynosząca 0,3130 ha, istotnie zgodnie z tym co podnoszą skarżący, kwalifikuje się do oceny bardzo dobrej, co wynika z tabeli nr 4 s. 17 operatu (powierzchnia działki od 3001 m2 do 4000 m2 ocena bardzo dobra). Tymczasem w tabeli nr 6 s. 20 operatu stanowiącej obliczenie współczynników korygujących powierzchnię działki przed podziałem oceniono jako złą. W konsekwencji zastosowano współczynnik o wartości 0,059 zamiast 0,289 co może też mieć wpływ na wycenę szacowanej nieruchomości.

Znamienne w sprawie niniejszej jest to, że w ponownie sporządzonym oparcie szacunkowym różnica wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale wzrosła z 8.482 zł do 11.926. W pierwotnym operacie wartość nieruchomości przed podziałem określono na kwotę 78.124,80 zł, natomiast po podziale 86.607 zł, z kolei w kolejnym operacie nieruchomość przed podziałem miała wartość 70.456,30 zł, a po podziale 82.382 zł. O ile obniżenie tych wartości może być tłumaczone uwzględnieniem zarzutów dotyczących oceny infrastruktury i dojazdu jako złych a nie średnich i to zarówno przed podziałem jak i po podziale, o tyle już, zdaniem Sądu, trudno logicznie wytłumaczyć dlaczego wyliczenie różnicy pomiędzy tymi wartościami, w nowym operacie dało różnicę wyższą od pierwotnej o około 3.500 zł.

Organ odwoławczy utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji nie podjął jakichkolwiek działań celem weryfikacji zarzutów zgłoszonych przez skarżących, nie zwrócił się w tej sprawie o wyjaśnienie do rzeczoznawcy majątkowego, ani też nie poddał własnej ocenie tego podstawowego dowodu w sprawie, błędnie wywodząc, że nie może wkraczać w "merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego". Sąd stwierdza, że powyższe zarzuty nie wymagały od organu ingerencji w merytoryczną zasadność operatu, lecz poddania wnikliwej i szczegółowej ocenie jego wartości dowodowej dla ustalenia opłaty adiacenckiej - w aspekcie chociażby wskazanych przez stronę błędów lub nieścisłości i zgłaszanych wątpliwości. Zgodzić się należy, że stanowiskiem skarżących, że gdyby organy dokonały prawidłowej weryfikacji materiału dowodowego, zamiast nieuprawnionego ograniczania własnego zakresu kontroli operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego, i poddały go rzeczowej ocenie, z pewnością dostrzegłyby szereg błędów, nieścisłości i wątpliwości co do treści tego dokumentu. Są one bowiem, widoczne po zapoznaniu się z jego treścią i mogą mieć istotny wpływ na określenie wartości rynkowej nieruchomości - bez konieczności posiadania wiadomości specjalnych.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy podejmą stosowane działania celem wyjaśnienia zgłoszonych przez skarżących zarzutów dotyczących wyceny ich nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia [...] grudnia 2017 r. Przede wszystkim organ pierwszej instancji winien zażądać wyjaśnień od autorki operatu i w zależności od ich treści podjąć dalsze czynności.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. 2018 r., nr 1302 ze zm.). Z uwagi na fakt, że wady operatu miały miejsce już na etapie postępowania przed organem pierwszej instancji i nie zostały wyeliminowane przez organ odwoławczy, dlatego orzeczono o uchyleniu obydwu decyzji wydanych w sprawie. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.