Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2451/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4, art. 77, art. 78
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Monika Sawa Sędziowie sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) sędzia WSA Łukasz Trochym po rozpoznaniu w dniu 30 maja 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Miasta [...] na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie umorzenie postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] orzeczeniem z [...] lipca 2020 r. nr [...] umorzyło postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej (udział [...]), położonej w W. przy ul. [...], ozn. jako działka ewid. nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m², [...].

Powyższe orzeczenie wydane zostało w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Prezydent [...] [...] grudnia 2018 r. wypowiedział J.S. dotychczasową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości gruntowej i zaproponował od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedzenie zostało dokonane nową wysokość opłaty rocznej w kwocie 1170,11 zł, wnoszoną zgodnie z dyspozycją art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami w następujących wysokościach: za 2019 r - 290,70 zł; za 2020 r. - 730,41 zł, od 2021 r. - 1170,11 zł. Wypowiedzenie zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu 24 grudnia 2018 r.

Użytkownik wieczysty 21 stycznia 2019 r. złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie wniosek o ustalenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona.

Prezydent [...] przy piśmie z 30 kwietnia 2019 r. przesłał odpowiedź na ww. wniosek wraz z aktami sprawy. Właściciel gruntu wniósł o oddalenie wniosku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpatrując sprawę wskazało, że zgodnie z dyspozycją art. 77 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.) - dalej u.g.n., wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Stosownie do art. 78 ust. 1 u.g.n. właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty, do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W takiej sytuacji - w myśl art. 78 ust. 2 u.g.n. - użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Kolegium podkreśliło, że w niniejszej sprawie dokonano aktualizacji opłaty rocznej na podstawie ww. przepisu, a użytkownik wieczysty złożył w ustawowym terminie wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona.

SKO w [...] wskazało, że 5 października 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 916 ze zm.) dalej "ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego", która w art. 1 ust. 1 i 2 stanowi, że z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

2. Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Stosownie do art. 21 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczą się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych.

Kolegium zaznaczyło jednocześnie, że 13 lutego 2019 r. weszła w życie ustawa z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2019 r. poz. 270 ze zm.) - dalej "ustawa zmieniająca", która w art. 2 zmieniła ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego. Przepis art. 4 ustawy zmieniającej stanowi:

1. Jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją.

2. Postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się.

Zdaniem SKO w [...] w tym stanie rzeczy postępowanie w sprawie aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, jako wszczęte po dniu 5 października 2018 r. i niezakończone do dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej podlega umorzeniu, a strony wiąże dotychczasowa wysokość opłaty rocznej.

Miasto [...] wniosło skargę na powyższe orzeczenie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 112 k.p.a. i art. 9 k.p.a. poprzez wskazanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] błędnego pouczenia w orzeczeniu w postaci wskazania środka odwoławczego, tj. sprzeciwu, czego konsekwencją było [...] wyczerpania drogi administracyjnej w przedmiotowej sprawie [...], co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

2. naruszenie art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, poprzez błędną wykładnię pojęcia "nieruchomość", a w konsekwencji powyższego jego zastosowanie polegające na przyjęciu, że przedmiotowe postępowanie powinno być umorzone,

3. naruszenie art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w sprawie oraz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w istotnej dla rozstrzygnięcia kwestii, tj. nieustalenie czy postępowanie w sprawie aktualizacji wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wszczęte po 5 października 2018 r. zostało skutecznie wypowiedziane wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., a w konsekwencji błędnej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie podnoszonych zarzutów i wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest nieuzasadniona, ponieważ zaskarżone orzeczenie jest zgodne z prawem.

W niniejszej sprawie brak jest sporu, co do tego, że będąca przedmiotem postępowania nieruchomość zabudowana była na dzień 1 stycznia 2019 r. na cele mieszkaniowe. Sporne natomiast jest, czy spełniły się przesłanki do umorzenia postępowania aktualizacyjnego.

Sąd zauważa, że podstawę prawną orzeczenia SKO w [...] z [...] lipca 2020 r. stanowił art. 4 ust. 2 ustawy zmieniającej. Zgodnie z tym przepisem postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie tej ustawy umarza się. Z kolei ust. 1 art. 4 ustawy zmieniającej przewiduje, że jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją.

Z akt sprawy bezspornie wynika, że postępowanie w przedmiocie aktualizacji opłaty rocznej za udział w użytkowaniu wieczystym przynależnym do lokalu mieszkalnego nr [...] zostało wszczęte po 5 października 2018 r., zaś 13 lutego 2019 r. (data wejścia w życie ustawy zmieniającej) było w toku, nie było bowiem zakończone. W tej dacie nie doszło do zawarcia ugody przez strony, ani do wydania przez SKO orzeczenia o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty rocznej stosownie do art. 79 ust. 3 u.g.n.

Sąd w składzie orzekającym w sprawie niniejszej stoi na stanowisku, że Skarżący bezzasadnie zarzuca, iż Kolegium zaniechało ustalenia, czy ziściła się druga z przesłanek wymienionych w art. 4 ust. 1 ustawy, tj. czy wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego została skutecznie wypowiedziana wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed 1 stycznia 2019 r., czy też nie. Z uzasadnienia organu wprost wynika, że wypowiedzenie wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie zostało wypowiedziane w sprawie niniejszej, w terminie określonym przez ustawodawcę wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości.

Sąd zwraca uwagę, że art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej w zakresie zwrotu: "a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją." - dotyczy problematyki ustalania wysokości rocznych opłat przekształceniowych. W tym zakresie art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej dotyczy kwestii materialnoprawnej, tj. zapewnienia wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe rocznej opłaty przekształceniowej równej, co do wysokości dotychczasowej opłacie rocznej, jeżeli po wejściu w życie ustawy przekształceniowej (po 5 października 2018 r.) właściwy organ skierował do współużytkowników wieczystych wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej i zaoferował im nową wysokość opłaty rocznej i jednocześnie do 1 stycznia 2019 r. czynności dotyczące doręczania wszystkim współużytkownikom wieczystym wypowiedzeń dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały zakończone. Regulacja z art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej w opisanym wyżej zakresie ma charakter gwarancyjny dla współużytkowników wieczystych i chroni ich przed ustalaniem przez właściwy organ wysokości rocznych opłat przekształceniowych wyższych niż dotychczasowa wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.

Wobec tego art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej w opisanym wyżej zakresie ma zastosowanie w procedurze wydawania na podstawie ustawy przekształceniowej zaświadczeń informujących m.in. o wysokości i okresie wnoszenia opłat przekształceniowych (art. 4 ust. 4 ustawy przekształceniowej), a także decyzji administracyjnych, w przypadku kwestionowania przez właściciela nieruchomości wysokości rocznej opłaty przekształceniowej (art. 6 ust. 1 ustawy przekształceniowej).

Art. 4 ust. 2 ustawy zmieniającej stosowany w zw. z art. 79 ust. 7 u.g.n. i art. 105 § 1 k.p.a. dotyczy administracyjnych postępowań aktualizacyjnych toczących się przed właściwymi SKO, które zostały wszczęte po dacie wejścia w życie ustawy przekształceniowej (po 5 października 2018 r.) i na skutek art. 21 ust. 1 ustawy przekształceniowej toczyły się nadal po dacie jej wejścia w życie. Wprowadzenie art. 4 ust.2 do ustawy zmieniającej miało zatem na celu definitywne wygaszenie toczących się 13 lutego 2019 r. administracyjnych postępowań aktualizacyjnych, o których wspomina art. 21 ust. 1 ustawy przekształceniowej, jeżeli zostały wszczęte po 5 października 2018 r.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku. Rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 2 w związku z art. 120 powołanej ustawy.