Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 364/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2021-06-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Orzeczono o przyznaniu wynagrodzenia za zastępstwo prawne
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1, art. 2 pkt 1, art. 1 ust. 1 pkt 2, art. 6 ust. 2 pkt 2
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Ziomek, Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Banach (spr.), Sędzia WSA Magdalena Chraniuk-Stępniak, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 29 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi J.N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2021 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. oddala skargę; II. przyznaje od Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach) na rzecz radcy prawnego E.S. kwotę 295,20 (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, w tym VAT w kwocie 55,20 (pięćdziesiąt pięć 20/100) złotych, tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.


UZASADNIENIE

Sygn. akt II SA/Ke [...]

UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2021 r. znak: [...] [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania J. N. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] listopada 2020 r. znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr ewid. [...] i [...], w obrębie 0016 Oleszno, gmina K..

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że tryb i zasady ustalania warunków zabudowy w niniejszej sprawie regulują art. 59 ust. 1 i art. 52 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.", bowiem dla terenu inwestycji brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kolegium wyjaśniło, że na podstawie art. 52 ust. 2 u.p.z.p. to inwestor kształtuje treść wniosku, w tym wskazuje działki, na których zamierza realizować inwestycję, zaś organy administracji nie posiadają uprawnień do zmiany treści wniosku. Organ odwoławczy podał, że w badanej sprawie M. K. wystąpił do Wójta Gminy K. o ustalenie warunków zabudowy dla ww. inwestycji, który to wniosek wskazuje granice terenu inwestycji, granice obszaru oddziaływania inwestycji oraz proponowaną rozbudowę obiektu. W ocenie Kolegium złożony w sprawie wniosek dotyczący rozbudowy budynku mieszkalnego spełnia wymogi ustawowe.

Wobec tego, że parametry dla nowej zabudowy winny zostać wyznaczone stosownie do treści rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", Kolegium dokonało analizy poprawności ustalonych parametrów dla nowej zabudowy w nawiązaniu do tego rozporządzenia oraz uzupełnionego materiału dowodowego zawierającego inwentaryzację wskaźników zabudowy już występujących w obszarze analizowanym.

Kolegium oceniło, że organ pierwszej instancji poprawnie uwzględnił zasadę kontynuacji funkcji wynikającą z art. 61 u.p.z.p., która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania do określonych cech zagospodarowania działki sąsiedniej. Organ odwoławczy uznał, że w celu przeprowadzenia Analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 teren w pasie obejmującym obszar w odległości 81m wokół ww. działek, których front wynosi 27m, wskazując, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa.

Kolegium wskazało, że zgodnie z treścią § 4 ust. 1-4 rozporządzenia ustalono:

- linię zabudowy: nieprzekraczalna min. 8 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi (wyznaczona graficznie) - zgodnie z załącznikiem nr 1;

- wskaźnik powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki objętej wnioskiem - od 0,01 do 0,15;

- powierzchnia biologicznie czynna - zachować min. 20 % powierzchni terenu objętego wnioskiem - od 0,01 do 0,15;

- parametry dla części podlegającej rozbudowie: szerokość elewacji frontowej - 7,5m z tolerancją do 20%, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona od średniego poziomu terenu do okapu dachu lub gzymsu wynosi od 2,2 do 6,5 m, wysokość głównej kalenicy od 4,5 do 8,9 m, dach główny bryły budynku dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia od 20 do 45 stopni.

W ocenie Kolegium, w niniejszej sprawie zostały spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. Wnioskowany do zabudowy teren ma dostęp do drogi publicznej, gdyż przylega do drogi powiatowej, co spełnia warunek art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Dostawa mediów do zamierzonej inwestycji została zagwarantowana w sposób wymagany na etapie ustalania warunków zabudowy, co powoduje wypełnienie również warunku art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Inwestycja objęta wnioskiem spełnia także warunek art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., a teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych, w zakresie gruntów rolnych.

Dalej Kolegium wyjaśniło, że ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy, nie może być oceniana tak szeroko, jak w kolejnym postępowaniu inwestycyjnym, tj. pozwoleniu na budowę, gdyż pozbawiłoby w istocie osoby trzecie możliwości dochodzenia przysługujących im praw w późniejszym postępowaniu o pozwolenie na budowę, gdzie zagrożenia ich interesów przybierają o wiele bardziej konkretny kształt.

Organ odwoławczy dodał, że na etapie ustalania warunków zabudowy badaniu nie podlegają prawa do nieruchomości wskazanej jako teren inwestycji, a następuje to dopiero na etapie postępowania prowadzonego przez organ architektoniczno - budowlany. Z punktu widzenia inwestora nie może być bowiem tak, że obowiązki z innego postępowania administracyjnego (pozwolenia na budowę) byłyby nakładane w postępowaniu lokalizacyjnym, a więc w innej sprawie i w innym postępowaniu. Skoro zasada ochrony interesu prawnego osób trzecich wyrażona w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym znajduje konkretyzację w Prawie budowlanym, to stosownie do wymogów tego prawa, obiekt budowlany należy projektować, budować i utrzymywać zgodnie z przepisami i w sposób zapewniający m. in. ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich.

Nadto Kolegium podkreśliło, że postanowienia decyzji o warunkach zabudowy powinny określać jedynie warunki ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, a nie władczo przesądzać o spełnieniu tych wymagań. O tym bowiem rozstrzygał będzie dopiero organ administracji publicznej w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy nie zezwala na realizację inwestycji i jest jedynie promesą postępowania zmierzającego do uzyskania zgody na realizację inwestycji w organie architektoniczno-budowlanym. Z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy może wystąpić nawet kilku wnioskodawców nieposiadających prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zatem uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie przesądza o tym, że inwestycja objęta decyzją zostanie w przyszłości zrealizowana.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach J. N. zaskarżonej decyzji Kolegium zarzucił naruszenie przepisów: art. 7, art. 8, art. 9, art. 11 i art. 107 § 3 k.p.a. oraz art. 6 ust. 1 i 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 5 i art. 63 ust. 2 u.p.z.p., podnosząc w szczególności, że w niniejszej sprawie zachodzą wątpliwości, co do statusu prawnego działek objętych wnioskiem inwestora o ustalenie warunków zabudowy. Skarżący zarzucił nadto, że rozbudowa budynku mieszkalnego na działce sąsiedniej może naruszać wykonywaną przez niego działalność związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

Z powyższych powodów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując ustalenia i stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 20 maja 2020 r. pełnomocnik skarżącego wyznaczony z urzędu podtrzymał w całości stanowisko wyrażone w skardze, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 6 ust. 1 i 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 5 oraz art. 63 ust. 2 u.p.z.p oraz

§ 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia, a także naruszenie prawa procesowego, w szczególności art. 7, art. 8, art. 9, art. 11 i art. 12 k.p.a

W uzasadnieniu stanowiska autor pisma podniósł, że:

- organ ustalający warunki zabudowy w sposób nieprawidłowy dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu;

- w odniesieniu do warunków określonych w rozporządzeniu w sposób nieprawidłowy i bez należytego uzasadnienia wynikającego z treści decyzji zastosowano odstępstwa od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki inwestycyjnej, odstępstwa od średniego wskaźnika szerokości elewacji frontowej, odstępstwa od średniego wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, odstępstwa od średniego wskaźnika wysokości głównej kalenicy. Odstępstwa te będą skutkować negatywnym wpływem na lokalny ład przestrzenny oraz spowodują negatywne skutki dla skarżącego;

- nieruchomość sąsiadująca z działkami, dla których zostały ustalone warunki zabudowy, a będąca własnością skarżącego jest zalewana, w związku z czym po realizacji inwestycji będącej przedmiotem decyzji o ustaleniu warunków problem ten może się pogłębić.

Mając na uwadze powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa prawnego dla pełnomocnika z urzędu, według norm przepisanych.

Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.), o czym strony zostały zawiadomione.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej “p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.) dalej jako “ustawa", “u.p.z.p." oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. nr 164 poz. 1588), dalej jako “rozporządzenie".

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji). Przystępując do ustalenia, czy możliwe jest ustalenie dla danego zamierzenia warunków zabudowy, należy dokonać analizy i ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową zabudowę, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Jednocześnie rozporządzenie (w § 1) określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przed ustaleniem wskaźników dla nowej zabudowy niezbędne jest zbadanie i udokumentowanie funkcji oraz wskaźników całej zabudowy występujących w granicach obszaru analizowanego. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jej części tekstowej i graficznej, powinno wynikać w sposób jednoznaczny i czytelny, jaki dokładnie obszar został poddany analizie oraz jaki na tym obszarze jest zastany stan architektoniczno-urbanistyczny, w oparciu o który ustalone zostały podstawowe parametry dla planowanej inwestycji.

W przedmiotowej sprawie ustalone zostały warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działek nr ewid. [...] i [...] w Olesznie, gm. K.. Działki posiadają dostęp do drogi publicznej. Jak wynika z analizy sporządzonej przez osobę uprawnioną w toku postępowania w obszarze analizowanym – wyznaczonym według reguły określonej w rozporządzeniu – występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zabudowa zagrodowa. W bezpośrednim sąsiedztwie tych działek znajdują się zarówno tereny zabudowane jak i niezabudowane.

Zatem planowana inwestycja zachowa warunek kontynuacji funkcji zabudowy, jaka występuje w obszarze analizowanym, skoro dotyczy rozbudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

W decyzji o warunkach zabudowy określone zostały wymagane przepisami prawa parametry dla planowanej rozbudowy budynku. Strona skarżąca kwestionuje niektóre z tych ustaleń, a mianowicie te dotyczące: wskaźnika powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działek objętej wnioskiem, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i wysokości głównej kalenicy, zarzucając, że w sposób nieprawidłowy i bez należytego uzasadnienia w decyzji zastosowano odstępstwa od średnich wskaźników występujących w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do tych zarzutów podnieść trzeba, że z uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji, w której ustalone zostały warunki zabudowy dla planowanej inwestycji wyjaśniono, że przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu odnośnie zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Następnie organ wyjaśnił powody ustalenia poszczególnych parametrów dla planowanej inwestycji, powołując się na wyniki przeprowadzonej w sprawie analizy urbanistycznej. W uzasadnieniu decyzji organy posiłkowały się argumentacją zawartą w analizie urbanistycznej celem wykazania zasadności ustalonych warunków dla przyszłej zabudowy. Analiza urbanistyczna jest bowiem kluczowym dowodem w sprawie ustalenia warunków zabudowy, dlatego oparcie swoich ustaleń przez organ pierwszej instancji, a potem przez organ odwoławczy na jej wynikach jest właściwe. Zatem – wbrew zarzutowi skargi - ani uzasadnienie zaskarżonej decyzji, a zwłaszcza uzasadnienie decyzji organu pierwszej instancji nie narusza przepisów prawa procesowego, szczególnie art. 107 § 1 i 3 k.p.a., a przez to także art. 7 i 9 k.p.a.

Z przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika zasada, iż parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu o średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Wyjątkowo możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. W niniejszej sprawie ustalone parametry zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji w kwestionowanym skargą zakresie odbiegają od średnich wartości występujących w obszarze analizowanym. Odnosząc się w tej części do zarzutów skargi, trzeba wskazać, co następuje.

Wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działek, na których ma być realizowana inwestycja, został ustalony od 0,01 do 0,15. Odbiega on od średniej wielkości tego wskaźnika występującego w obszarze analizowanym, która wynosi 0,05. Autor analizy wskazał, że wskaźnik ten ustalono uwzględniając takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość (działki sąsiednie), uwzględniając w uporządkowanych relacjach uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Dodatkowo w analizie zostało odnośnie tego parametru wskazane, że realizacja inwestycji przy dopuszczonym parametrze (o 0,04 mniejszym i o 0,10 większym od średniego parametru w obszarze analizy) nie będzie miała negatywnego wpływu na lokalny ład przestrzenny ze względu na teren objęty wnioskiem, charakter i rozmiar inwestycji.

Powyższe wyjaśnienie zawarte w analizie urbanistycznej dla omawianego wskaźnika Sąd uznał za wypełniające wymóg, o którym mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia (zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1), skoro analiza równocześnie wyjaśnia, jakiego charakteru i rodzaju zabudowa występuje w obszarze analizowanym, a także jakiego charakteru i rozmiaru inwestycji dotyczy analiza.

Odnośnie ustalenia szerokości elewacji frontowej na poziomie 7,5 m z tolerancją do 20% dla parametru, analiza urbanistyczna również zawiera wyjaśnienie powodów odstąpienia od średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym wynoszącej 10,4 m. Przyjęty na podstawie analizy urbanistycznej w decyzji organu pierwszej instancji parametr jest, jak wyjaśnił autor analizy, o 2,9 m mniejszy od średniego parametru w obszarze analizy, jednakże budynki o podobnych parametrach występują w obszarze analizy w związku z czym realizacja inwestycji przy dopuszczonym parametrze nie będzie miała negatywnego wpływu na lokalny ład przestrzenny. To ma uzasadniać zastosowanie § 6 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Przy ocenie zarzutów strony skarżącej koncentrujących się wokół braku wyjaśnienia w analizie urbanistycznej, a następnie w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy przyjętych odstępstw nie sposób pominąć tego, że nadrzędnym celem przy określaniu zakresu i sposobów postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy jest przyjęcie ładu przestrzennego za podstawę tych działań (zob. art. 1 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.), tj. ładu przestrzennego definiowanego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Stąd wobec wyjaśnienia przez uprawnionego urbanistę sporządzającego analizę urbanistyczną, że inwestycja nie będzie miała negatywnego wpływu na ład przestrzenny (definiowany jak wyżej) i że budynki o podobnej szerokości elewacji frontowej, jaki ustalono dla planowanej inwestycji, występują w obszarze analizowanym, nie sposób stwierdzić, że analiza nie zawiera wyjaśnienia przyjętego odstępstwa, zwłaszcza że parametr ten został ustalony poniżej średniego parametru w obszarze analizowanym, a więc wpłynie na mniejsze gabaryty planowanej rozbudowy niż gdyby przyjąć analizowany parametr na poziomie średniej wielkości występującej w obszarze analizowanym.

Kolejnym kwestionowanym ustaleniem warunków zabudowy przez stronę skarżącą jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od 2,2 m do 6,5 m. Analiza urbanistyczna w tym zakresie wyjaśnia, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok oraz że średnia wysokość tego parametru w obszarze analizowanym wynosi 4,1 m. Autor analizy zastosował § 7 ust. 4 rozporządzenia wskazując, że taka wielkość tego parametru nie wpłynie negatywnie na lokalny ład przestrzenny. Mając na uwadze to, jak wiele czynników autor analizy zobowiązany był rozważyć, oceniając wpływ planowanej inwestycji na istniejący w obszarze analizowanym ład przestrzenny w świetle art. 2 pkt 1 u.p.z.p. oraz uwzględniając dodatkowo funkcję mieszkaniową, jaką pełnić ma wnioskowana rozbudowa, a także sposób zagospodarowania sąsiednich działek, na których także występuje zabudowa mieszkaniowa, jak również bliskie przeciętnych gabaryty planowanego obiektu budowlanego, uznać należy, że wyjaśnienie zawarte w analizie urbanistycznej jest wystarczające, przy czym to wyjaśnienie wynika z treści tego dokumentu analizowanego w całości, nie zaś wyłącznie z części dotyczącej omawianego parametru.

Ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy dotyczące wysokości głównej kalenicy także wynika z analizy urbanistycznej, w której jej autor wyjaśnił, że budynki o podobnych parametrach występują w obszarze analizy, w związku z czym realizacja inwestycji przy dopuszczonych parametrach nie będzie miała negatywnego wpływu na lokalny ład przestrzenny. Jak stanowi § 8 rozporządzenia, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Zatem rozporządzenie nie wymaga, aby ustalenia dotyczące geometrii dachu, w tym wysokość głównej kalenicy, były wyznaczone na podstawie średnich wielkości w obszarze analizowanym, ale odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W obszarze analizowanym występują zaś budynki o wysokości głównej kalenicy na poziomie 9 m. Ponadto zestawiając omawiany parametr z innymi parametrami przyjętymi w tej analizie tj. wysokością górnej krawędzi elewacji frontowej (do 6,5 m) i ustalonym kątem nachylenia dachu od 20o do 45o), zgodzić trzeba się z autorem analizy, że planowana rozbudowa nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego.

Podsumowując, trzeba stwierdzić, że planowana inwestycja zapewni kontynuację funkcji podstawowej występującej na terenie poddanym analizie urbanisty i nie zaburzy zastanego ładu przestrzennego, a w konsekwencji nie naruszy zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Sporządzona w sprawie analiza urbanistyczna pozwala stwierdzić, że planowana rozbudowa budynku da się pogodzić z zabudową występującą na terenie sąsiednich nieruchomości . Analiza urbanistyczna jest kluczowym dowodem w sprawie ustalenia warunków zabudowy, dlatego oparcie swoich ustaleń przez organ pierwszej instancji na jej wynikach jest właściwe. Sąd nie dopatrzył się naruszenia wskazanych przez stronę skarżącą przepisów prawa w stopniu wymagającym uchylenia zaskarżonej decyzji, czy też także decyzji organu pierwszej instancji.

Odnosząc się końcowo do zarzutów skargi dotyczących stanu prawnego nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja – działki nr [...] i [...] – trzeba wyjaśnić, że na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie, a w szczególności wypisów z rejestru gruntów (k. 6 – 9 akt administracyjnych) oraz aktów notarialnych (k. 13-17 akt administracyjnych), nie może być wątpliwości, że wnioskodawca M. K. jest współwłaścicielem działek nr [...] i [...]. Zauważyć przy tym należy, że osoba, która uzyska decyzję o warunkach zabudowy w postępowaniu o pozwolenie na budowę musi udowodnić posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W sprawie o pozwolenie na budowę dla przedmiotowej inwestycji organy architektoniczno - budowlane zobowiązane będą do zweryfikowania zgodności inwestycji z przepisami prawa budowlanego (w tym posiadania przez inwestora uprawnienia do realizowania inwestycji na danym terenie) oraz do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, także w zakresie odprowadzania wody z terenu nieruchomości w sposób zabezpieczający nieruchomości sąsiednie przed zalewaniem. Natomiast aktualnie zgłaszane przez skarżącego zarzuty związane z zalewaniem jego nieruchomości nie mogą być rozstrzygane w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla przyszłej inwestycji, ale służą temu przepisy dotyczące naruszenia stosunków wodnych czy przepisy Kodeksu cywilnego w zakresie ochrony przed immisjami, co jednak wymaga wszczęcia odrębnego postępowania.

W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy ochrona osób trzecich nie ma tak szeroko zakrojonych granic jak w postępowaniu o pozwolenie na budowę, a jakich oczekuje teraz skarżący. Ochrona ta w kontrolowanym postępowaniu została zapewniona szeregiem warunków ustalonych przez Wójta Gminy K. (pkt 2, 4 i 5 sentencji decyzji) i wyjaśniona dodatkowo w uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego. Ochrona interesów osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.) limitowana jest wynikającą z art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasadą wolności zagospodarowania terenu. W niniejszym postępowaniu interesy osób trzecich i inwestora zostały należycie wyważone.

Z tych wszystkich powodów, ponieważ zgodzić trzeba się z organami obu instancji, że spełnione zostały określone w ustawie przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, a przy tym nie doszło do naruszenia procedury administracyjnej w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy, należało skargę oddalić jako niezasadną na podstawie art. 151 p.p.s.a., o czym Sąd orzekł w pkt I sentencji wyroku.

O wynagrodzeniu pełnomocnika ustanowionego z urzędu orzeczono w pkt II sentencji wyroku na podstawie art. 205 § 2 ustawy p.p.s.a. w związku z § 4 ust. 1 i 3 oraz § 21 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016 r. w sprawie ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 68).