Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 859/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-03-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 94, art. 95, art. 98a, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 lit. a i c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak (spr.) Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 marca 2010 r. sprawy ze skargi W. G. i R. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy P. z dnia (...) nr (...) II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz skarżących kwotę (...) zł (...) tytułem zwrotu kosztów sądowych III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ D. Rzyminiak-Owczarczak /-/ W. Batorowicz /-/ E. Brychcy


UZASADNIENIE

Wójt Gminy P. decyzją z dnia (...) stycznia 2009 r. znak (...) zatwierdził podział nieruchomości zapisanej w Sądzie Rejonowym pod nr KW (...) położonej w S., składającej się z działki nr (...) o powierzchni (...) ha oraz działki nr (...) o pow. (...) ha, poprzez wydzielenie z działki oznaczonej nr (...) działek oznaczonych numerami (...) o pow. (...) ha i nr (...) o pow. (...) ha, oraz wydzielenie z działki oznaczonej nr (...) działki nr (...) o pow. (...) ha, działki nr (...) o pow. (...) ha, działki nr (...) o pow. (...) ha, działki nr (...) o pow. (...) ha oraz działki nr (...) o pow(...) ha. Decyzję wydano na podstawie art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.), a w jej uzasadnieniu organ wskazał, że przedmiotowy podział nieruchomości został dokonany na wniosek właścicieli podzielonych nieruchomości - Państwa W. i R. G.

Pismem z dnia (...) kwietnia 2009 r. Wójt Gminy P. zawiadomił W. i R. G. o wszczęciu postępowania w przedmiocie wydania decyzji o ustaleniu i nałożeniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Wskazano, iż postępowanie dotyczy działki o numerze geodezyjnym (...).

Postanowieniem wydanym w dniu (...) kwietnia 2009 r. Wójt Gminy P. powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego – J. P., do sporządzenia operatu szacunkowego w celu określenia wzrostu wartości nieruchomości położonej w S. oznaczonej działką nr (...). Operat powyższy został przedłożony w urzędzie gminy w dniu (...) czerwca 2009 r.

W. G. pismem z dnia (...) czerwca 2009 r. wniosła uwagi do przedłożonego operatu wskazując, że określona w nim cena m2 nieruchomości jest za wysoka i nie uwzględnia faktu, że teren jest niski, otoczony wodą o wysokim stanie, a część działek nie nadaje się do użytku.

Pismem z dnia (...) lipca 2009 r. rzeczoznawca majątkowy J. P. odniósł się do podniesionych zarzutów wskazując, że wskazane wady nieruchomości dotyczą zarówno działek wydzielonych jak i działki przed podziałem, a więc miały wpływ na wartość rynkową w obu wypadkach. Za nietrafny uznano zarzut jakoby część nieruchomości była nieużytkiem wskazując, że wycenie poddany został grunt budowlany, na którego wartość nie ma wpływu klasa bonitacji gruntu. Podtrzymano również, że wykazane w operacie szacunkowym wartości rynkowe gruntu są na poziomie niższym niż średnia cena rynkowa.

Wójt Gminy P. decyzją z dnia (...) lipca 2009 r., Nr (...), na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz uchwały Rady Gminy nr XXXII/291/2005 ustalił Państwu W. i R. G. opłatę adiacencką w wysokości (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej działkami (...), (...), (...),(...) oraz (...) spowodowanego zatwierdzeniem podziału działki nr (...) oraz zobowiązał ich do zapłaty powyższej kwoty w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna. Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie organ przedstawił dotychczasowy bieg postępowania administracyjnego oraz wskazał, że zgodnie z Uchwałą Rady Gminy, kwota określona w decyzji stanowiła 15% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed jej podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale, ustalonymi w operacie szacunkowym z dnia (...) czerwca 2009 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Podano, iż decyzję wydano w oparciu o sporządzony operat szacunkowy, zgodnie z którym wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła (...) zł, a po podziale wynosi (...) zł. Organ wyjaśnił ponadto, ze w toku postępowania zapewniono stronom czynny w nim udział, a zastrzeżenia do operatu zgłoszone przez W. G. zostały przekazane rzeczoznawcy, który udzielił wyjaśnień. Zdaniem organu wyjaśnienia rzeczoznawcy były uzasadnione odnośnie zgłoszonych uwag do operatu. Przytaczając argumenty przedstawione przez rzeczoznawcę organ dodatkowo podał, iż z analizy aktów notarialnych z transakcji z lat 2008-2009, które wpłynęły do Urzędu Gminy wynika, że średnia cena gruntu nieuzbrojonego na terenie gminy stanowiącego faktycznie teren zabudowy mieszkaniowej kształtowała się na poziomie średnio (...) zł za 1 m2 (od (...) zł do (...) zł za 1 m2) bez uwzględnienia zmian cen w czasie, a jedna z transakcji z marca 2009 r. dotyczyła gruntu sprzedanego przez stronę postępowania za cenę (...) zł za m2.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli W. i R. G. podnosząc, że w przedmiotowej sprawie zastosowanie miał art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przepisu dotyczącego obowiązku nałożenia opłaty adiacenckiej nie stosuje się, gdy podział nieruchomości dokonywany jest niezależnie od ustaleń planu miejscowego. W dalszej kolejności podniesiono, że określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości przed i po podziale jest zawyżona i nie odpowiada rzeczywistej wartości rynkowej. Wskazali, że wartość działek w S. nie przekracza kwoty (...) -(...) zł za 1m2. Podnieśli, że jedna z wydzielonych działek była przedmiotem darowizny. Podnieśli ponadto, iż w przypadku sąsiedniej nieruchomości Wójt odstąpił od wymierzenia opłaty adiacenckiej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia (...) września 2009 r. Nr (...) utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy P. z dnia (...) lipca 2009 r. W ocenie organu II instancji Wójt rozstrzygając przedmiotową sprawę prawidłowo zastosował przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwałę Rady Gminy P. z dnia (...) czerwca 2005 r. Podkreślono, że wykonując operat szacunkowy, w którym posłużono się metodą korygowania ceny średniej podejścia porównawczego, prawidłowo zastosowano współczynniki korygujące, uwzględniając cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości, której wycena dotyczy. Odnosząc się do podniesionego zarzutu wadliwego prowadzenia postępowania administracyjnego z uwagi na treść art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomości, wskazano, że artykuł powyższy odnosi się do treści art. 95 powyższej ustawy, wskazującej cele, dla osiągnięcia których może nastąpić podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przedmiotowej sprawie podział nieruchomości był dokonywany w celu wydzielenia pięciu działek budowlanych, tym samym art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mógł znaleźć zastosowania. Podniesiono również, że dokonana analiza transakcji nie wskazuje, iż wartość nieruchomości poddanej wycenie w operacie szacunkowym została zawyżona, bowiem wskazywana w odwołaniu cena (...)-(...) zł za 1m2 gruntu nie znajduje żadnego potwierdzenia w przeprowadzonej przez biegłego analizie transakcji, jak również w transakcji dokonanej przez samych skarżących. Również podniesiony w postępowaniu zarzut dotyczący braku informowania strony o czynnościach podejmowanych przez rzeczoznawcę jest bezzasadny, bowiem biegły przygotowując materiał stanowiący podstawę do wydania opinii, w tym przeprowadzając oględziny nieruchomości, nie ma obowiązku powiadamiania strony o podejmowanych działaniach.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli W. i R. G., podtrzymując zarzuty wskazane w treści odwołania od decyzji organu I instancji. Podniesiono również, że przed dokonaniem wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nie dokonał oględzin działki, co miało wpływ na wycenę nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Badając sprawę w tak określonych granicach Sąd uznał, iż skarga jest zasadna.

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie toczyło się w trybie art. 98 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie w ramach prowadzonego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie z ustaleń organów obu instancji wynika, że podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową Wójta Gminy P. z dnia (...) stycznia 2009 r., wydaną na wniosek skarżących w trybie art. 94 wyżej powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. W momencie wydania decyzji organu I instancji obowiązywała przy tym uchwała Rady Gminy P., zgodnie z którą na trenie Gminy P. opłata adiacencka stanowi 15% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu (...) kwietnia 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości. W ocenie Sądu przedmiotowy operat w sposób niewystarczający wyjaśnia, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost wartości nieruchomości o wielkości w nim przyjęte, co uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Zgodnie z przytoczoną powyżej treścią przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, przy czym wartość powyższą określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Oznacza to, że prawidłowo sporządzony operat szacunkowy powinien z jednej strony zawierać wycenę nieruchomości przed podziałem, ze szczególnym uwzględnieniem jej wielkości, oraz wartość nieruchomości po podziale, stanowiącej sumę wartości poszczególnych wydzielonych działek.

Jak wynika z analizy załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się więc wówczas, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

W świetle powyższej regulacji wskazać także należy, iż występujące różnice pomiędzy działkami szacowanymi, a przyjętymi do porównania, nie wpływają na prawidłowość ustaleń operatu, bowiem w takiej sytuacji wyceny dokonuje się za pomocą tabel korygujących uwzględniających cechy przyjętych do porównania działek. W rozpatrywanym przypadku do porównania osiąganych cen nieruchomości posłużono się zestawieniem 31 transakcji na rynku nieruchomości, których przedmiotem były działki o powierzchni od (...) m2 do (...) m2 (tabela nr 1 operatu). W dalszej kolejności posłużono się oznaczeniem wskaźników korygujących. Podkreślenia wymaga, że dzielona działka - oznaczona numerem geodezyjnym (...), miała powierzchnię (...) ha, natomiast po jej podziale uzyskano działki o powierzchni: działka nr (...) – (...) ha, działka nr (...) – (...) ha, działka nr (...) – (...) ha, działka nr (...) – (...) a działka nr (...) – (...) ha. Jednocześnie dla ustalenia ceny średniej przyjęto 31 transakcji sprzedaży działek zróżnicowanych powierzchniowo – od (...) m2 do (...) m2 , przy czym przeważająca ilość transakcji ujętych w tym zestawieniu dotyczy działek o powierzchni od (...) m2 do (...) m2 (tabela nr 1 – karta nr 24 akt administracyjnych).

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż w treści operatu rzeczoznawca w żaden sposób nie wyjaśnił dlaczego dla ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale przyjął te same transakcje, nie odnotowując faktu ewentualnego braku transakcji o wielkości zbliżonej do wielkości działki nr (...) przed podziałem. Jednocześnie dla ustalenia wartości działki nr (...) o powierzchni (...) m2 przyjęto w operacie współczynnik korygujący K = 0,9, ustalając ten współczynnik w oparciu o tabelę nr 2, zgodnie z którą z zakresu wskaźnika powierzchni 0,13-0,34 przyjęto wartość 0,13 i jednocześnie taką samą wartość tego wskaźnika rzeczoznawca przyjął dla ustalenia współczynnika korygującego powierzchni dla określenia wartości działki nr (...) o powierzchni (...) m2. Zważywszy na obiektywną różnicę w wielkości obu tych działek ((...) m2 oraz (...) m2) kwestia zastosowania tej samej wartości wskaźnika powierzchni dla ustalenia wielkości wskaźnika korygującego wymaga w ocenie Sądu szczegółowego wyjaśnienia. W sytuacji bowiem, gdy dla ustalenia wartości nieruchomości nie można zestawić transakcji rynkowych dotyczących nieruchomości podobnych co do powierzchni, rolą rzeczoznawcy jest szczegółowe wyjaśnienie w operacie, w jaki sposób ustalił wartość nieruchomości wobec braku transakcji dotyczących nieruchomości o zbliżonej powierzchni do dzielonej działki nr (...). Należy podkreślić, iż dokonując wyceny określonej nieruchomości rzeczoznawca powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony. Operat szacunkowy jest bowiem dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Wprawdzie dla jego sporządzenia wymagana jest wiedza specjalistyczna, jednakże należy oczekiwać, że operat szacunkowy, w oparciu o który zostanie ustalona opłata adiacencka, zostanie sporządzony w sposób zrozumiały nie tylko dla innych rzeczoznawców majątkowych, ale również dla tych, którzy takiej wiedzy specjalistycznej nie posiadają, a szczególnie dla tych, których praw on dotyczy.

W niniejszej sprawie przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy został przyjęty bez zastrzeżeń przez organ administracji publicznej rozstrzygający w sprawie, tymczasem należało rozważyć, czy rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z poszanowaniem art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a w dalszej kolejności z poszanowaniem powołanego przepisu §4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wobec braku wyjaśnienia tych kwestii uznać należy, iż decyzja organu I instancji wydana została z naruszeniem art. 7, 77 §1 i art. 80 k.p.a.

Wskazać także należy, iż treść zgłoszonych przez skarżącą W. G uwag do operatu (pismo z dnia (...) czerwca 2009 r. – k. 34 akt administracyjnych) nakazywała uznać, iż skarżąca kwestionuje ustalenie wartości nieruchomości tak przed, jak i po podziale. Tymczasem rzeczoznawca przyjął, iż zastrzeżenia dotyczą ustalonej wartości działki po podziale.

Odnosząc się natomiast do zarzutów podniesionych w skardze, a dotyczących zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z dokonanym podziałem nieruchomości Sąd wskazuje, że uznać je należy za nietrafne. Jak bowiem prawidłowo wskazał organ II instancji, w przedmiotowej sprawie nie znajduje zastosowania art. 98a ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za dotychczasowym orzecznictwem sądów administracyjnych wskazać bowiem należy, że treść normatywna art. 98a ust. 2 powyższej ustawy odnosi się do art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazującego cele, dla osiągnięcia których może nastąpić podział nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 30 kwietnia 2008 r., sygn. akt II SA/Sz 1059/07, LEX 510956). Ponieważ w przedmiotowej sprawie podział nieruchomości nastąpił na wniosek skarżących i nie był dokonywany dla realizacji jednego z celów, o których mowa w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Samorządowe Kolegium Odwoławcze prawidłowo wskazało na brak przesłanek do zastosowania art. 98a ust. 2 powyższej ustawy.

Za nietrafny uznać należy również zarzut wadliwości dokonanej oceny nieruchomości z uwagi na niedokonanie przez rzeczoznawcy majątkowego oględzin wycenianej nieruchomości. Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, iż z treści operatu rzeczoznawcy wynika, iż oględziny nieruchomości zostały przez niego przeprowadzone. Zważyć także należy, iż wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego na nieruchomości nie ma charakteru dowodu w sprawie, lecz należy ją traktować jedynie jako jedną z czynności poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Tym samym dowodem w sprawie jest wyłącznie operat szacunkowy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 23 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 797/07, LEX 385391). Sąd wskazuje ponadto, że okoliczność darowania jednej z wydzielonych działek nie ma wpływu na postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, bowiem obowiązek zapłaty powyższej opłaty powstaje w momencie dokonania podziału nieruchomości i obciąża właściciela nieruchomości w momencie podziału.

Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy P. zostały wydane z naruszeniem przepisu art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc z naruszeniem prawa materialnego mającym wpływ na wynik sprawy, oraz art. 7 i 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) a więc z naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpatrując sprawę organy winny oprzeć rozstrzygnięcie na prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym z uwzględnieniem wskazań Sądu.

Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję Wójta Gminy P. z (...) lipca 2009 r.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. O wykonalności orzeczono na podstawie art. 152 powyższej ustawy.

/-/ D. Rzyminiak – Owczarczak /-/ W. Batorowicz /-/ E. Brychcy

br