Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 397/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2016-06-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7 i art. 77
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: § 36 ust. 1, 2 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Stanisław Śliwa Sędziowie WSA Ewa Partyka /spr./ WSA Piotr Godlewski Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi Gminy Miasto [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...]; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz strony skarżącej Gminy Miasto [...] kwotę 440 zł /słownie: czterysta czterdzieści złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi Gminy Miasto [.] jest decyzja Wojewody [.] z dnia [.] sierpnia 2013 r. nr N[.] w sprawie odszkodowania za nieruchomości, którą wydano w następującym stanie sprawy;

Decyzją z dnia [.] listopada 2011 r. nr [.] /2011 znak: [.], Starosta Powiatu [.] zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ul. [.] – bocznej i ul. [.] – bocznej w [.]". Objęto nią m.in. część działki nr ewid. 2701/26 obr. [...] w [.], KW [.] /4, stanowiącej własność Skarbu Państwa – w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej "[.]" w [.]. Dla potrzeb realizacji inwestycji wydzielono z niej działkę nr 2701/39 o pow. 0,0229 ha, która została przeznaczona pod drogę gminną; jej własność na mocy art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz.1194 ze zm. - dalej zwana też ustawą drogową, w chwili orzekania przez Sąd t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 2031) przeszła na Gminę Miasto [.] w dniu, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna.

Następnie decyzją z dnia [.] stycznia 2013 r. nr [.] Starosta Powiatu [.] ustalił na rzecz Skarbu Państwa odszkodowanie za utracone prawo własności nieruchomości położonej w obr. 4 [.], oznaczonej jako działka nr 2701/39 o pow. 0,0229 ha w kwocie 4.565,00 zł (pkt 1) oraz na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "[.]" w [.] w kwocie 20.766,00 zł za utracone prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz ze składnikami tej nieruchomości (pkt 2). Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Gminę Miasto [.]. Wartość odszkodowania określono na podstawie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

W odwołaniu Gmina Miasto [.] zakwestionowała wysokość ustalonych odszkodowań, domagając się ich zmniejszenia. W jej ocenie do wyceny nieruchomości przyjęto błędną metodykę, naruszając § 36 pkt 4 i 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej zwane Rozporządzeniem). Ponadto faktyczny sposób wykorzystania przejętej nieruchomości to nie teren zabudowy, lecz pobocze drogi (chodnik) i skarpa z murem oporowym.

Opisaną na wstępie decyzją Wojewoda [.] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W motywach rozstrzygnięcia podano, że za nieruchomości przejęte pod drogi na mocy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ustalenie odszkodowania następuje, w zakresie w niej nieuregulowanym, na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie odszkodowania następuje w oparciu o operat szacunkowy, w którym obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości. Wybór odpowiedniej metody i techniki szacowania należy do rzeczoznawcy majątkowego. Według organu sporządzony w sprawie operat odpowiadał wymaganiom § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca wskazał, że wyceniana działka o nieregularnym kształcie nie była zabudowana, choć uzbrojona w infrastrukturę techniczną. Położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej. Na działce znajdowały się składniki budowlane w postaci chodnika z płyt betonowych z obrzeżem trawnikowym, nawierzchnia z trylinki wraz z krawężnikami oraz składniki roślinne. Zastosowanie do wyceny metody porównawczej takich samych nieruchomości nie było możliwe, ponieważ w badanym okresie od lipca 2010 r. do lipca 2012 r. na rynku lokalnym nie stwierdzono obrotu podobnymi działkami przeznaczonymi pod drogi publiczne w liczbie umożliwiającej analizę zachowań rynku. Wobec tego wyceny dokonano po przyjęciu do porównania nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe (zabudowę) z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Cenę średnią ustalono na poziomie 76,42 zł za m2, a wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości na 90,63 zł. Operat uznano za wiarygodny, spójny i spełniający wymagania normatywne.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Gmina Miasto [.], domagając się uchylenia wydanych w sprawie decyzji i orzeczenia o kosztach postępowania, zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 K.p.a. poprzez zaniechanie rozpatrzenia całego materiału zebranego w sprawie oraz rozpoznanie sprawy w sposób wyłączający zaufanie do organu administracji;

- art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. poprzez zaniechanie uchylenia decyzji organu I instancji i orzeczenia co do istoty sprawy;

- § 36 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niezastosowanie.

W ocenie strony skarżącej rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy przy wykorzystaniu błędnej metodyki wyceny, z naruszeniem § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, przyjmując do analizy niewłaściwe nieruchomości. Winien bowiem analizować nieruchomości przeznaczane pod budowę dróg z rynku lokalnego, a w razie potrzeby z rynku regionalnego. Tymczasem oceniano nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, przez co zawyżono wartość odszkodowania. Jest to o tyle istotne, że przejęta pod drogę część nieruchomości stanowiła poprzednio teren ulicy oraz teren pod zabudowę mieszkaniową i usługową.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [.] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone stanowisko w sprawie.

Wyrokiem z dnia 9 stycznia 2014 r. II SA/Rz 952/13, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uwzględniając skargę Gminy uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody oraz decyzję Starosty z dnia [.] stycznia 2013 r. uznając, że tę ostatnią wydano z naruszeniem art. 24 § 1 pkt 1 i 4 K.p.a. Skoro bowiem Starosta jednocześnie pełnił rolę organu właściwego do załatwienia sprawy i reprezentował interesy Skarbu Państwa (beneficjenta odszkodowania) to winien ulec wyłączeniu na zasadach określonych w art. 26 K.p.a.

Na skutek uwzględnienia skargi kasacyjnej Wojewody wyrokiem z dnia 18 grudnia 2015 r. II SA/Rz 823/14, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. Sąd drugiej instancji nie podzielił stanowiska tut. sądu, jakoby decyzję Starosta wydał z naruszeniem art. 24 § 1 pkt 1 i 4 K.p.a. W świetle przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych organem właściwym do ustalenia odszkodowania jest starosta i brak jest podstaw do wyłączenia tego organu od rozpoznania sprawy z tego tylko powodu, że jednocześnie podmiot ten reprezentuje Skarb Państwa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269, ze zm.). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – określanej dalej jako P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności

z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności sąd stosuje przewidziane prawem środki

w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Po rozpoznaniu sprawy w powyższych aspektach Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Wyżej przedstawiony stan faktyczny jest w zasadzie bezsporny. Spór sprowadza się do prawidłowości metody zastosowanej przez sporządzającego operat szacunkowy rzeczoznawcę majątkowego Pawła Dankowskiego i w konsekwencji prawidłowości wyliczenia odszkodowania.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody [.] o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość, która z mocy prawa stała się własnością Gminy Miasto [.] na podstawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej realizowanej przez tą Gminę. Ze względu na to, że wywłaszczenie nieruchomości nastąpiło w wyniku wydania zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, materialnoprawne kwestie związane z ustaleniem odszkodowania za nieruchomość są unormowane w art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Podkreślić należy, iż ani Sąd, ani organy administracji, w zasadzie nie mają kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Dowód ten jak każdy inny musi jednak podlegać ocenie w świetle art. 80 k.p.a.

Z obowiązujących w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości przepisów wynika, że w sytuacji gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 Ugn przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować.

W niniejszej sprawie istotne jest, iż organy podzieliły nietrafne stanowisko rzeczoznawcy majątkowego, że w sprawie nie było możliwe określenie wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu rynkowych cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z uwagi na zbyt małą ilość takich transakcji na rynku. Doprowadziło to do wydania decyzji administracyjnych z naruszeniem przepisów postępowania w zakresie wyjaśnienia okoliczności faktycznych, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Błędy, o których mowa zostały spowodowane niewłaściwą wykładnią i stosowaniem przepisów prawa materialnego.

W kontrolowanej sprawie sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy, na którym organy obu instancji oparły swe rozstrzygnięcia nie spełnia wymogów prawa. Z treści § 36 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast w § 36 ust. 4 w/w Rozporządzenia postanowiono : "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

Na tle tej regulacji wyrażono w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowisko, które WSA w składzie niniejszym konsekwentnie podziela (zob. wyroki tut. Sadu z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Rz 610/14 i z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt II SA/Rz 608/14), że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki, jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiąże się z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu ustawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania.

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie zasadne jest stanowisko strony skarżącej, co do interpretacji § 36 ust. 4 Rozporządzenia w związku z ust. 2 tego przepisu. Sąd zauważa, że w przypadku, o którym mowa w § 36 ust. 4 Rozporządzenia, przepis wskazujący na zasięg terytorialny danych uwzględnianych przy wycenie nieruchomości stosować należy odpowiednio. Przepisem tym jest § 36 ust. 2 Rozporządzenia, który naprowadza, że takimi danymi winny być dane z rynku lokalnego oraz dane z rynku regionalnego. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny winien kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Odszkodowanie powinno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością. Innymi słowy, biegły powinien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nie tylko z rynku lokalnego a więc gminnego i powiatowego ale także z rynku regionalnego. Należy zauważyć, iż § 36 ust. 4 Rozporządzenia nie wyznacza samodzielnie obszaru analizowanego zaś § 26 ust. 2 tego aktu nie może służyć jako wzorzec ze względu na to, że nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Kwestia te jest aktualnie jednolicie postrzegana w orzecznictwie czego dowodzi m.in. wyrok NSA z dnia 13 lutego 2013 r. o sygn. akt I OSK 1642/11. Dlatego uzasadnione jest stanowisko o konieczności kierowania się wytycznymi płynącymi z treści § 36 ust. 1 i 2 Rozporządzenia, tym bardziej że prawodawca nakazuje ich odpowiednie stosowanie w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową (§ 36 ust. 4 Rozporządzenia). Sposób w jaki należało zastosować w niniejszej sprawie § 36 ust. 2 Rozporządzenia nie narusza reguł wykładni odpowiedniego stosowania przepisu, które polegają na zastosowaniu przepisu wprost, zastosowaniu z odpowiednimi modyfikacjami lub na odmowie zastosowania ze względu na określone różnice (patrz. szerzej L. Morawski, Wykładnia w orzecznictwie sądów. Komentarz, Toruń 2002 r., str. 299).

W niniejszej sprawie biegły rzeczoznawca PD w operacie z dnia 15 sierpnia 2012 r. zawęził obszar analizowanych transakcji wyłącznie do rynku miasta [.] . Stwierdził również, że na lokalnym rynku [.] nie zanotowano rynkowego obrotu podobnymi działkami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne w ilości wystarczającej na analizę tegoż rynku i szacowanie wartości działki na podstawie transakcji gruntami drogowymi. Organy obu instancji akceptując te ustalenia operatu naruszyły przytoczony wyżej § 36 ust. 4 Rozporządzenia, a w rezultacie także przepisy art. 7, art. 77 § 1 K.p.a., skoro nie ma pewności, że kierowały się właściwie ustaloną wartością rynkową prawa własności działki. Otóż biegły prowadząc swe ustalenia i dochodząc do przekonania, że na rynku miasta [.] brakuje transakcji istotnych dla dokonywanej oceny, winien był przeanalizować umowy zawierane na rynku powiatowym, a gdy ten zabieg nie przyniósłby efektów, powinien w myśl § 36 ust. 4 w związku z ust. 1 i 2 Rozporządzenia, przejść do analizy transakcji zawieranych w danym regionie. Zdaniem Sądu od okoliczności danego przypadku zależy co należy rozumieć pod pojęciem rynku regionalnego. Niekoniecznie rynek regionalny pokrywać się musi z terenem województwa, bo w odniesieniu do nieruchomości położonych na obrzeżach województwa bardziej reprezentatywne i celowe może się okazać porównanie cen także z terenów województwa sąsiedniego, z miejscowości położonych w niewielkiej odległości, podobnych pod wieloma względami do będącej przedmiotem wyceny działki, niż wyłącznie położonych na terenie tego samego województwa, ale np. w terenach słabo dostępnych i słabo zaludnionych, których charakterystyka jest zgoła odmienna niż w przypadku wycenianej. Region bowiem może być pojęciem szerszym niż tylko teren województwa. Konieczne jest odpowiednie uzasadnienie rzeczoznawcy w tym zakresie. Biegły tymczasem w ogóle zaniechał tej analizy przyjmując do wyceny rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową w mieście [.].

W świetle załączonego do odwołania przez Gminę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego AW (pkt 8) wątpliwe wydaje się też stanowisko biegłego PD (str. 8 operatu), że na lokalnym rynku [.] nie stwierdzono rynkowego obrotu podobnymi działkami gruntowymi przeznaczonymi planem lub przewidzianymi w studium pod drogi publiczne. Kwestie te powinny być wyjaśnione, bo AW podaje przecież oznaczenia aktów notarialnych, którymi dokonano stosownych transakcji kupna-sprzedaży, a znaczna ilość tych transakcji (17 na 27) dotyczyła właśnie różnych obrębów [.], chociaż rzeczywiście część z nich miała miejsce już po sporządzeniu operatu wykorzystanego w sprawie jako główny dowód.

Oczywiste jest, że sama treść operatu rzeczoznawcy majątkowego AW nie mogła wpłynąć na ocenę legalności zaskarżonych decyzji, jako że został on sporządzony po zakończeniu kontrolowanego postępowania administracyjnego. Zasadniczą kwestią było w tym wypadku pominięcie przez biegłego przy wycenie analizy rynku regionalnego.

Wątpliwości co do rzetelności operatu P. D musi wzbudzić także rozbieżność ustaleń obydwu rzeczoznawców w zakresie położenia działki nr 2701/39 na określonych terenach według postanowień Studium. Według treści operatu mgr inż. PD – wyceniana nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem MW1 – tereny mieszkaniowe z przewagą zabudowy 3 – 4 kondygnacyjnej. Według zaś operatu sporządzonego przez AW - symbolami KL – ulice lokalne – istniejące i projektowane uzupełniające sieć uliczną i wiążące osiedlowo – dojazdowy układ wewnętrzny z siecią ulic zbiorczych oraz MW1 – obszary zabudowane i które mogą być przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową, tj. pod zabudowę i towarzyszące jej zagospodarowanie. Do operatu A. W załączono informacje, jak można się domyślać, pochodzące ze Studium wraz z fragmentem rysunku ze Studium, które potwierdzają jego stanowisko. Ujawniona rozbieżność może wpływać na ocenę wiarygodności operatu P. D., co niewątpliwie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zastrzeżenia budzi też podkreślona przez autora operatu służącego jako podstawowy dowód w sprawie, "zasada korzyści wywłaszczanego" – decydująca o wyborze przez niego metody. Wbrew jego wskazaniu – z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm., dalej Ugn) – taka zasada nie wynika.

Reasumując, oparcie się na błędnie skonstruowanym operacie szacunkowym stanowiło zdaniem Sądu o naruszeniu przez organy obu instancji przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy – tj. naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

Z tych przyczyn orzeczono jak w pkt I sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a.

Ponownie prowadząc postępowanie organy obowiązane będą zlecić rzeczoznawcy wykonanie operatu uwzględniającego dostrzeżone w niniejszym wyroku nieprawidłowości, w tym wyjaśnienie ujawnionych na etapie postępowania przed Sądem rozbieżności w zakresie faktycznego obrotu działkami na terenie [.].

O kosztach postępowania przed WSA orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. Na koszty te składają się: wpis od skargi oraz wynagrodzenie pełnomocnika radcy prawnego stosownie do § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie za czynności radców prawnych (...) (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 490).