Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 88/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2009-06-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.6 pkt 4, art.112 ust. 2 i 3, art.114 ust.1, art.115 ust.2, art.130, art.134 ust.1 i 2
journal: Dz.U. 2000 nr 46 poz 543
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.),, sędzia NSA Danuta Tryniszewska-Bytys, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 maja 2009 r. sprawy ze skargi J.D. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] grudnia 2008 r., nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania 1. oddala skargę; 2. przyznaje adwokatowi A. S. od Skarbu Państwa (kasa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku) kwotę 292,80 (dwieście dziewięćdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt groszy) tytułem wynagrodzenia za zastępstwo prawne skarżącego wykonane na zasadzie prawa pomocy.-


UZASADNIENIE

U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Starosta B. decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. Nr [...] wywłaszczył poprzez pozbawienie prawa własności nieruchomość położoną

w T. K., gmina T. K., oznaczoną jako działka nr [...]

o pow. [...] ha, nie posiadającą urządzonej księgi wieczystej, stanowiącą własność J. D.

Wywłaszczenie to nastąpiło na rzecz Gminy T. K.

z przeznaczeniem, zgodnie z uchwałą Rady Gminy T. K. z dnia

[...] października 2001 r. Nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego wsi T. K., pod budowę zbiornika małej retencji wraz z obwałowaniem.

Starosta B. ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość

w wysokości [...] zł i zobowiązał Wójta Gminy T. K. do zapłaty na rzecz J. D. w/w kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość – jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody P. złożył J. D. Wskazał, że bez jego zgody i wiedzy dokonano podziału działki. Wywłaszczona działka użytkowana jest jako działka ogrodowa, a sporządzona wycena wartości jest nieadekwatna do jej rzeczywistej wartości.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, Wojewoda P. decyzją z dnia

[...] grudnia 2008 r. Nr [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Organ odwoławczy stwierdził, że w sprawie niniejszej zaistniała potrzeba wydania decyzji administracyjnej. Stosownie bowiem do przepisu art. 112 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.

z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, przepisy o wywłaszczeniu nieruchomości stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W świetle tego przepisu jedynie cel publiczny jest wyznacznikiem dopuszczalności wywłaszczenia.

Wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło na rzecz Gminy T. K., w celu budowy zbiornika małej retencji wraz z obwałowaniem, a więc na cel publiczny określony w art. 6 pkt 4 ustawy. Rokowania z właścicielem w sprawie nabycia spornej nieruchomości nie dały rezultatu, nie doszło również do zawarcia umowy sprzedaży w terminie wyznaczonym przez Starostę B., tj. w ciągu dwóch miesięcy od dnia 16 czerwca 2008 r., z uwagi na brak zgody na jej sprzedaż.

Zgodnie z przepisem art. 128 ust. 1 ustawy, wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości. Stosownie zaś do przepisu art. 130 ust. 2 ustawy, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jedynie rzeczoznawcy majątkowi są osobami ustawowo uprawnionymi do określania wartości nieruchomości.

W niniejszej sprawie odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca,

w operacie szacunkowym z dnia 10 września 2008 r. wyjaśnił, że dla określenia wartości nieruchomości zgromadził dane o transakcjach wolnorynkowych. Stwierdził, że w badanym okresie Gmina T. K. nabyła kilka podobnych do wycenianej

i położonych w jej sąsiedztwie działek przeznaczonych na ten sam cel. Uznał, że uzyskane przy sprzedaży tych działek ceny, można traktować jako ceny rynkowe, albowiem z treści aktów notarialnych wynika, że ceny te zostały wynegocjowane między stronami w sposób swobodny i nie zaistniała sytuacja przymusu do zawarcia transakcji. Dodał, że na rynku brakuje innych transakcji, których przedmiotem byłyby nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Wartość przedmiotowej działki oszacował przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami, uwzględniając ceny nieruchomości nabytych pod budowę zbiornika wodnego, korygując zespołem poprawek różnice w cechach nieruchomości szacowanej i porównywanych. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy odpowiada prawu. Odwołujący zaś nie podniósł żadnych konkretnych zarzutów do tego dokumentu.

Wyjaśniono też, że podnoszona w odwołaniu sprawa podziału zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy T. K.z dnia [...] sierpnia 2003 r. Nr [...], nie została zakwestionowana w trybie administracyjnym, nie podlega natomiast ocenie

w niniejszym postępowaniu przez organ rozpatrujący przedmiotowe odwołanie. Decyzja ta jest ostateczna i wiąże organy oraz strony, których dotyczy.

Na ostateczną decyzję Wojewody P. z dnia [...] grudnia 2008 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku złożył J. D. We wniesionej skardze stwierdził, że nie zgadza się z zaskarżoną decyzją odnośnie wyceny gruntu i wywłaszczenia. Podtrzymał podniesione w odwołaniu zarzuty. Dodał, że działka nr [...] o powierzchni [...] ha jest działką ogrodniczą i w dużej mierze zabezpiecza jego byt życiowy. Nadmienił, że utrzymuje się z renty w wysokości 662,91 zł

i pozbawienie go działki pogorszy jego sytuację życiową. Stwierdził, że proponowana rekompensata jest bardzo niska w stosunku do wartości działki, której wysokość kształtuje się w granicach 80 – 100 zł za 1 m ².

W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując zaś do zarzutów skargi organ podkreślił, iż z operatu szacunkowego, konkretnie części II pt. "Opis wycenianej nieruchomości" wynika, iż wyceniana działka jest niezabudowanym, porośniętym trawą gruntem

o dotychczasowym sposobie użytkowania rolniczym. Została ona wydzielona

z niezabudowanej nieruchomości rolnej o wydłużonym kształcie, która na północy przylega do ulicy wiejskiej o nawierzchni asfaltowej, przy której skupione są siedliska wsi T. K. Wyceniana działka jest południową częścią podzielonej nieruchomości o kształcie lekko wydłużonym, bezpośrednio przylegającą do rzeki T. Działka jest położona w obniżeniu terenu o wysokim poziomie wód gruntowych. Jest ona otoczona gruntami niezagospodarowanymi i pozbawiona bezpośredniego dostępu do drogi i uzbrojenia. Z dalszej części operatu, konkretnie

z części III pt. "Wybór metody szacowania" wynika zaś, że przed dokonaniem wyboru podejścia, metody i techniki szacowania biegły zgromadził dane o transakcjach wolnorynkowych na rynku zdefiniowanym jako obszar T. K.

Z zestawienia transakcji wynika, że na tym rynku ceny gruntów rolnych, czyli takich jak będąca przedmiotem sprawy nieruchomość, wahała się w granicach od 0,74 zł,

a nawet 0,40 zł za m² do 1,75 zł m² i 3,61 zł za m² za działkę nabytą pod zbiornik.

Z zestawienia wynika jedna cena 15,29 zł m² - odrzucona jako skrajna oraz 11,70 zł - przyjęta do porównania. Najwyższe notowane ceny wynoszące 50 zł za m² dotyczą gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wobec czego nie mogły być przedmiotem porównania. Do porównania przyjęto najwyższe notowane ceny sprzedaży gruntów rolnych i korygując różnice działki wycenianej

i porównywanych oszacowano jej wartość na kwotę 4,38 zł za 1 m². Zdaniem organu odwoławczego operat jest jasny, rzetelny i logiczny. Skarżący konkretnych uwag do niego nie wnosił, nie przedłożył też dowodów, iż odszkodowanie jest faktycznie zaniżone.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zarzuty skargi są niezasadne.

Stosownie do treści art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej p.p.s.a., sąd administracyjny bada legalność zaskarżonej decyzji, to jest jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony

w sprawie.

Zgodnie zaś z przepisem art. 134 § 1 p.p.s.a., wojewódzki sąd administracyjny orzeka w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nawet wówczas, gdy dany zarzut nie zostanie podniesiony w skardze. Sąd nie posiada natomiast uprawnień do oceny słuszności, czy też celowości skarżonej decyzji, jak również nie rozpatruje sprawy kierując się zasadami współżycia społecznego.

Rozpoznając skargę w tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku nie dopatrzył się, aby w zaskarżonej decyzji zostało naruszone prawo materialne oraz przepisy postępowania administracyjnego obowiązujące w chwili jej wydawania. W szczególności uznać należy, iż organy obu instancji prawidłowo ustaliły stan faktyczny zaistniały w niniejszej sprawie oraz właściwie zastosowały i zinterpretowały przepisy prawa będące podstawą kontrolowanego rozstrzygnięcia.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody P. z dnia [...] grudnia 2008 r. utrzymująca w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji

w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oraz ustalenia odszkodowania.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z przepisem art. 21 ust. 2 Konstytucji RP wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie zaś z art. 6 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) – zwanej dalej ustawą, budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią,

a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, należy do celów publicznych w rozumieniu ustawy. Samo wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości (art. 112 ust. 2 ). Stosownie do przepisu art. 112 ust. 3 ustawy, wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, co do zasady należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości (art. 114 ust. 1 ustawy), przy czym samo wszczęcie tego postępowania nastąpić może dopiero po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia takiej umowy (art. 115 ust. 2 ustawy).

Przekładając powyższe na realia rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, iż organy obu instancji wydając kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje nie naruszyły obowiązujących w tym względzie przepisów.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi T. K. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy T. K. z dnia

[...] października 2001 r. Nr [...], nieruchomość skarżącego przeznaczona została pod budowę zbiornika małej retencji wraz z obwałowaniem, a więc na cel publiczny określony w art. 6 pkt 4 ustawy. W dniu 28 sierpnia 2003 r. decyzją Wójta Gminy T. K. zatwierdzono podział nieruchomości w wyniku, której wydzielono działkę [...] o powierzchni [...] m2 będącą przedmiotem postępowania o wywłaszczenie. Z akt sprawy wynika, iż pomiędzy skarżącym, a organem nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej działki. Rokowania między stronami przeprowadzono w dniach 11 maja 2005 r. i 26 września 2007 r. Ponadto przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego wyznaczono 2 miesięczny termin do zawarcia umowy. Również i w tym terminie nie doszło do zawarcia umowy, z uwagi na brak zgody skarżącego na sprzedaż spornej działki.

W tym stanie rzeczy brak jest podstaw do uznania, aby dokonane wywłaszczenie nie było zgodne z obowiązującym w tym względzie prawem, czego zresztą nie kwestionował sam skarżący.

Wywłaszczenie nieruchomości skarżącego nastąpiło za odszkodowaniem. Skarżący zarzucił jednakże, iż przyznana mu kwota odszkodowania jest za niska, wskazując, że wartość wywłaszczonej działki kształtuje się w granicach 80 – 100 zł za 1 m 2 (k. 4 verte.).

W tym miejscu wskazać należy, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji

o wywłaszczeniu, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ustawy). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości a przy jej określeniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.1 i 2 ustawy).

W sprawie niniejszej odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w dniu

10 września 2008 r.

Ocena tej opinii przez organy jako wiarygodnej nie budzi żadnych zastrzeżeń. Uzasadnienie opinii, materiał porównawczy nie był również kwestionowany przez stronę skarżącą i daje wystarczającą podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Rzeczoznawca wskazał, iż wyszacowana wartość działki jest wartością rynkową określoną przy wzięciu pod uwagę transakcji dotyczących podobnych gruntów o podobnym przeznaczeniu. Podkreślił ponadto, iż Gmina T. K. nabyła w formie aktów notarialnych podobne grunty do wycenianego, położone w sąsiedztwie i przeznaczone na ten sam cel. Umowom tym nie można odmówić dobrowolności, z akt sprawy nie wynika bowiem, aby były one zawierane pod przymusem i dlatego też uzyskane przy sprzedaży tych działek ceny można traktować jako ceny rynkowe.

W ocenie Sądu przedmiotowa opinia rzeczoznawcy majątkowego zasługuje

w pełni na uwzględnienie. Respektuje ona reguły i zasady wynikające

z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Przede wszystkim podzielić należy stanowisko organów, iż transakcje przyjęte

w konkretnej sprawie jako podstawa oszacowania przedmiotowej nieruchomości

z pewnością mogły być źródłem informacji o cenach transakcyjnych. Podkreślić bowiem należy, iż przy zawieraniu tych umów nie było szczególnych warunków ich zawarcia, jak to ma miejsce choćby przy sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, czy też przy sprzedaży z bonifikatą lub odroczonym terminem zapłaty lub wydania nieruchomości. Nadto zdaniem Sądu rzeczoznawca w sposób wyczerpujący dokonał opisu wycenianej nieruchomości, a także uzasadnił dobór nieruchomości przeznaczonych do celów szacowania, jak również wybór metody szacowania. Przyjęta w tej sprawie metoda porównawcza parami nie budzi zastrzeżeń. Do porównania przyjęto najwyższą cenę 11,70 zł i najniższą 3,61 zł, jako efekt różnic

w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe.

Reasumując powyższe uznać należy, iż sposób w jaki ustalono wysokość odszkodowania w tej sprawie odpowiada prawu, także stanowisko organu zawarte

w zaskarżonej decyzji zawiera dostateczne uzasadnienie w tym zakresie.

Końcowo ustosunkowując się do zarzutów skargi, podnieść należy, iż samo subiektywne przekonanie skarżącego o wyższej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego (por. wyrok WSA w Warszawie

z dnia 16 marca 2005 r. sygn. akt I SA/Wa 133/05, Lex 189202). Twierdzenie J. D., że wartość wywłaszczonej działki kształtuje się w granicach 80 – 100 zł za

1 m2, nie jest poparte żadnym dowodem i można stwierdzić, że jest ono dowolne. Skarżący nie przedstawił alternatywnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, czy też nie wskazał choćby konkretnej transakcji, która mogłaby posłużyć jako podstawa oszacowania jego nieruchomości.

W tym stanie rzeczy skoro dokonana kontrola nie wykazała, aby zaskarżona decyzja, czy poprzedzająca ją decyzja organu l instancji naruszały prawo, na podstawie art. 151 p.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.

O wysokości kosztów nieopłaconej pomocy prawnej, przyznanych ustanowionemu z urzędu adwokatowi, Sąd orzekł na podstawie przepisu art. 250 p.p.s.a. oraz przepisów § 2 ust. 3, § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.). Obejmują one opłatę ze czynności radcy prawnego w kwocie 240 zł powiększoną o należny podatek od towarów i usług, wyliczony według 22 % stawki w kwocie 52,80 zł.