Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2333/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, 8, 11, 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 130 ust. 2,  art. 152, 153
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 73 ust. 5
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska Sędziowie: WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Marta Kołtun-Kulik Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2013 r. sprawy ze skarg Gminy Miejskiej L., J. G. i M. G. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargi.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2012 r. nr[...] , po rozpoznaniu odwołania J.G., M. G. i Prezydenta Miasta L., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za udział 1/2 części nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną - ulicę [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Starosta [...], działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm. – dalej "ustawa", decyzją z dnia [...] lipca 2012 r. nr [...] ustalił na rzecz M. G. i J. G. odszkodowanie w wysokości [...] zł za udział 1/2 części wyżej opisanej nieruchomości i zobowiązał Gminę L. do wypłaty ustalonego odszkodowania.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem M. G. i J. G. złożyły odwołanie, wskazując, że odszkodowanie powinno być ustalone za całą nieruchomość. Od powyższej decyzji odwołanie także złożył w imieniu Gminy L. Prezydent Miasta L. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania zaskarżonej decyzji zarzucił oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości sporządzonej przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K, a także uchybienia proceduralne mogące mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy, tj. naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy.

Po ich rozpatrzeniu Wojewoda [...] stwierdził, że nie mogą one zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy przytoczył treść art. 73 ust. 1 i 4 ustawy, a także stosowne orzecznictwo sądowoadministracyjne i wskazał, że na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego zawartej w dniu [..] lipca 1952 r. (Rep.[...]) S. i Z. G. nabyli niezabudowaną parcelę budowlaną oznaczoną na planie Nr [...] o po w. [...] m2, której część została zajęta pod drogę publiczną. Postanowieniem Sądu Rejonowego w L. z dnia [...] kwietnia 2007 r. (Sygn. akt[...]) spadek po S. G. zmarłym dnia [...] grudnia 1991 r. na podstawie testamentu własnoręcznego z dnia [...] stycznia 1989 r. nabyły: córka J. G. oraz córka M. G. po 1/2 części spadku każda z nich.

Wojewoda [...] zwrócił uwagę, że nieruchomość zajęta pod drogę publiczną gminną - ulicę [...] w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] stanowiła w dniu 31 grudnia 1998 r. współwłasność Z. G, M. G. i J.G.

Organ odwoławczy podniósł także, że decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2012 r. nr [...] stwierdzono nabycie przez Gminę - Miasto L. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod część ulicy K. w L, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym[...].

Ponadto Wojewoda wskazał, że postępowanie w sprawie ustalenia i wypłacenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość zostało wszczęte w dniu 30 listopada 2005 r. wyłącznie na wniosek Z. G. z dnia [...] listopada 2005 r. Z treści tego wniosku jasno i stanowczo wynika, iż działa ona we własnym imieniu i wnosi o ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w L., oznaczoną jako działka ewidencyjna nr[...], nie wspominając o roszczeniach pozostałych współwłaścicielek (wniosek podpisany jest wyłącznie przez wnioskodawcę), a tym bardziej nie przedkładając stosownych pełnomocnictw na występowanie w ich imieniu. Tym samym zdaniem Wojewody [...] organ pierwszej instancji rozpatrując wniosek z dnia [...] listopada 2005 r. był związany treścią tego wniosku i nie mógł zakładać, że Z. G. działa również w imieniu pozostałych współwłaścicieli: M. G. i J. G.

W ocenie organu odwoławczego skoro wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania złożyła Z. G., to postępowanie administracyjne wszczęte tym wnioskiem toczyło się tylko co do odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną odpowiadającego wielkości przysługującej jej udziału we współwłasności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] po w. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...].

Wojewoda [...] zaznaczył, że postanowieniem Sądu Rejonowego w L. z dnia [...] listopada 2011 r. (Sygn. akt[...] ) spadek po zmarłej w dniu [...] kwietnia 2010 r. Z. G. nabyły: córka M. G. w części 1/2 spadku oraz córka J. G. w części 1/2 spadku. A zatem organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił odszkodowanie w wielkości odpowiadającej udziałowi wnioskodawcy i przyznał je w odpowiednich częściach odwołującym jako spadkobierczyniom Z. G.

Odnosząc się natomiast do prawidłowości wysokości ustalonego odszkodowania za utratę prawa własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...]pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] , Wojewoda [...] zauważył, że w prowadzonym przed Starostą Powiatu L. postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia 21 marca 2012 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K., po analizie którego organ pierwszej instancji uznał, iż został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną w L.

Dalej organ odwoławczy stwierdził, że na terenie badanego przez rzeczoznawcę majątkowego rynku lokalnego nie występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne i wskazał, iż biegła w operacie szacunkowym z dnia 21 marca 2012 r. właściwie zastosowała metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 u.g.n.), a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] pow. [...]m2 w obrębie ewidencyjnym [...] kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

Dodatkowo Wojewoda [...] podkreślił, że na rozprawie administracyjnej przed organem pierwszej instancji w dniu [...] maja 2012 r. Prezydent Miasta L. zakwestionował cenę 1 m² szacowanego gruntu. Natomiast rzeczoznawca majątkowy W. K. podtrzymała swoją opinię i stwierdziła, że została ona wykonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.

Odnosząc się do zarzutów Prezydenta Miasta L. podniesionych w odwołaniu dotyczących wątpliwości, co do zastosowanych w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r. atrybutów rynkowych, tj. cechy "położenie" oraz cechy "lokalizacja szczegółowa" organ drugiej instancji zauważył, że zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 u.g.n.) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, co do wadliwego, zdaniem strony skarżącej doboru w kwestionowanym operacie szacunkowym transakcji nieruchomościami podobnymi organ odwoławczy wskazał na przepis § 4 ust. 4 cyt. wcześniej rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. (znowelizowanego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Stosownie do tego uregulowania przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które użyte zostały w analizowanym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Tym samym zdaniem Wojewody [...] zarzut wzięcia do porównań wybiórczo nieruchomości o zawyżonych wartościach i pominięcia innych nieruchomości, które odzwierciedlałyby rzeczywisty rynek nieruchomości należy uznać za nieuzasadniony.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia 21 marca 2012 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

W kontekście omówionych zastrzeżeń podnoszonych przez skarżącego w stosunku do operatu szacunkowego Wojewoda [...] zauważył, że mógł on skorzystać z możliwości wynikającej z art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten daje możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Reasumując Wojewoda [...] stwierdził, że fakt nabycia z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę L. własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną - ulicę [...] w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] pow. [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [..] został potwierdzony ostateczną decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 2012 r. oraz wobec stwierdzenia, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 21 marca 2012 r. czyni zadość wymogom stawianym przez przepisy prawa, rozstrzygnięcie Starosty Powiatu L. należy uznać za prawidłowe, a zobowiązanie Gminy L. do zapłaty odszkodowania na rzecz M. G. i J. G. stosownie do przysługujących im udziałów, za zajęcie nieruchomości pod drogę publiczną gminną, nie powinno budzić wątpliwości.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. nr[...] , wnieśli: Gmina Miejska L, J. G. i M. G, przy czym skarga tych ostatnich została zarejestrowana pod sygnaturą I SA/Wa 2334/12.

Gmina Miejska L. w swojej skardze zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie:

1) art. 153 u.g.n. w zw. z par. 4 ust. 2 oraz ust. 3 i z par 36 ust. 2 pkt 2 oraz z par. 36 ust.5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] z obrębu ewid.[...], o powierzchni [...] m kw. położoną pod drogą publiczną ul. [...] w L, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,

2) art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek , którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Zarzucając powyższe skarżąca Gmina wniosła o uchylenie kwestionowanej decyzji.

Strona skarżąca w skardze podniosła, że podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zdaniem skarżącej Gminy rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy dnia 21 marca 2012 r. mimo zapisu art. 153 u.g.n. zastosował w nim podejście porównawcze, nie znając zaś cen nieruchomości podobnych nie powinien wybrać podejścia porównawczego.

Skarżąca Gmina zaznaczyła także, że rzeczoznawca nie przyjął do wyceny nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, czym naruszył dyspozycję § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny ruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat został sporządzony na zlecenie Starosty[...] , a jego celem było ustalenie wartości rynkowej gruntu i określenia odszkodowania w trybie art. 73 ustawy.

Dalej strona skarżąca w skardze wskazała liczne błędy operatu, które w jej ocenie miały wpływ na zawyżenie wysokości wartości nieruchomości, a tym samym i należnego odszkodowania naliczonego w decyzji Starosty[...] .

Z kolei J. G. i M. G. w skardze podniosły, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony prawidłowo i wobec tego domagają się wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w L.

Ponieważ przedmiotem obydwu skarg była ta sama decyzja Wojewody [...] z dnia [...] października 2012 r. nr[...] , Sąd postanowił, stosownie do art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) – dalej: "P.p.s.a.", połączyć sprawy o sygnaturach I SA/Wa 2333/12 i I SA/Wa 2334/12 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia i prowadzić dalej pod sygnaturą I SA/Wa 2333/12.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art.134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami ani powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargi należy uznać za niezasadne.

Podstawę materialnoprawną kształtującą uprawnienia strony do ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę stanowi przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) w brzmieniu:

1. "Nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.

2. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca:

1) gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi,

2) Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg.

3. Podstawą do ujawnienia w księdze wieczystej przejścia na własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, jest ostateczna decyzja wojewody.

3a. Jeżeli istnieje konieczność określenia granic nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego, wydając decyzję, o której mowa w ust. 3, nie wydaje się decyzji o podziale nieruchomości.

4. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

5. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem".

Literalna treść przepisu przesądza, że nie może budzić wątpliwości, iż warunkiem ustalenia i wypłaty odszkodowania, o którym mowa w ww. art. 73 ust. 4 jest złożenie stosownego wniosku w terminie od 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r.

Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Powyższe oznacza, że przepis art. 73 ust. 4 przewiduje prekluzję roszczeń odszkodowawczych za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne. Wygaśnięcie roszczenia oznacza, że po upływie terminu wskazanego w ustawie, roszczenie nie przysługuje i nie może być dochodzone. Określony w powołanym przepisie termin jest więc terminem zawitym prawa materialnego. Ze względu na jego materialny charakter nie mają do niego zastosowania przepisy regulujące instytucję przywrócenia terminu.

Należy w tym miejscu dodać, że wyrokiem z dnia 15 września 2009 r. w sprawie o sygn. akt P 33/07 Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że art. 73 ust. 4 cyt. ustawy, w zakresie, w jakim określa termin wygaśnięcia roszczenia o odszkodowanie bez powiązania z faktem i datą wydania decyzji, o której mowa w art. 73 ust. 3 tej ustawy, jest zgodny z art. 2, art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Trybunał Konstytucyjny podkreślił, że kwestia ograniczenia terminem zawitym możliwości zgłaszania wniosku o wypłatę odszkodowania została uznana za zgodną z Konstytucją w wyroku Trybunału z dnia 20 lipca 2004 r. w sprawie SK 11/02. art. 73 ust. 4 ustawy nie różnicuje pozycji prawnej byłych właścicieli, ponieważ wszystkie osoby zainteresowane uzyskaniem odszkodowania były uprawnione do złożenia wniosku w takim samym okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Skoro ustawodawca zdecydował, że wywłaszczenie nastąpiło 1 stycznia 1999 r., to każdy były właściciel nieruchomości miał możliwość zgłoszenia żądania odszkodowania w zakreślonym przez prawo terminie. Stan prawny wyraźnie bowiem wskazuje, że wystąpienie z żądaniem odszkodowania nie było uzależnione od uprzedniego wydania decyzji wojewody. Zgłoszenie w określonym przez art. 73 ust. 4 ustawy okresie wniosku było wystarczającą czynnością by uzyskać prawo do odszkodowania za wywłaszczenie. Wniosek ten stanowił zatem oświadczenie, że były właściciel zamierza skorzystać z prawa do odszkodowania, a dopiero w następnej kolejności zawierał żądanie ustalenia i wypłaty odszkodowania w przewidzianej prawem procedurze.

Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy wskazać należy, że bezspornie ani J. G. ani M. G. nie dokonały skutecznego złożenia stosownego wniosku w ustawowo zakreślonym terminie.

Jedyne pismo jakie w tej sprawie zostało złożone to wniosek Z. G. z dnia 28 listopada 2005 r., a jego treść jednoznacznie wskazuje, że wyżej wymieniona złożyła je w imieniu własnym z wyłączeniem jakichkolwiek innych osób.

Nietrafne są zdaniem Sądu zarzuty skarżących J. G i M. G., że odszkodowanie winno zostać ustalone w wysokości odpowiadającej wartości całej przedmiotowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, a nie jedynie za udział wynoszący ½ tej nieruchomości. Błędne jest bowiem stanowisko skarżących, że przedmiotowa nieruchomość w dniu 31 grudnia 1998 r. stanowiła wyłączną własność Z. G. Jak wynika bowiem z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość stanowiła małżeńską wspólność ustawową S. i Z. G.. S. G. zmarł w dniu [...] grudnia 1991 r., a spadek po nim zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w L. z dnia [...] kwietnia 2007 r. sygn. akt [...] na podstawie testamentu własnoręcznego z dnia [...] stycznia 1989 r. nabyły córki: J. G. I M.G. po ½ części spadku każda z nich. Słusznie zaznaczył organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że wydanie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku nie ma wpływu na datę nabycia spadku przez spadkobiercę, gdyż zgodnie z art. 925 kodeksu cywilnego spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, a spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 924 k.c.). W związku z powyższym organy orzekające zasadnie przyjęły, że przedmiotowa nieruchomość w dniu 31 grudnia 1998 r. stanowiła współwłasność Z. G, J. G. i M. G. Ponieważ Z. G. zmarła w dniu [...] kwietnia 2010 r., a spadek po niej nabyły po połowie skarżące, co wynika z postanowienia Sądu Rejonowego w L. z dnia [...] listopada 2011 r. sygn. akt[...] , prawidłowo organ ustalił odszkodowanie za udział w ¼ części w przedmiotowej nieruchomości dla każdej z nich.

Podkreślić należy, że zgodnie z treścią art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli nieruchomości może dokonywać wszelkich czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Stosownie do użytego w przepisie wyrażenia czynności te określa się mianem czynności zachowawczych jako czynności zarządu rzeczą wspólną. Celem tych czynności jest ochrona wspólnego prawa w obronie interesów wszystkich współwłaścicieli. Czynności zachowawcze mogą stanowić czynności faktyczne (obrona konieczna), czynności prawne (ugoda) oraz przede wszystkim czynności procesowe, które służą szeroko pojmowanej ochronie wspólnego prawa (pozew o wydanie, o ustalenie własności, o uzgodnienie treści księgi wieczystej).

Istotnym jest także, że stanowisko doktryny i orzecznictwa jest zgodne, iż współwłaściciel dokonujący czynności zachowawczej nie działa w imieniu pozostałych współwłaścicieli jako ich przedstawiciel, lecz w imieniu własnym, chociaż we wspólnym interesie wszystkich współwłaścicieli. Wykluczone jest domniemanie udzielenia pełnomocnictwa wzajemnie przez ogół współwłaścicieli.

Tym samym współwłaściciel dokonujący czynności zachowawczej występuje po części we własnym interesie w części zaś w interesie pozostałych współwłaścicieli, jednakże zawsze w imieniu własnym. (tak: System Prawa Cywilnego pod redakcją Tomasza Dybowskiego 2003r. Prawo rzeczowe tom 3 , str. 456).

W sprawie niniejszej nie może budzić wątpliwości, że wspólna dla J. G. M. G. i Z. G. działka nr [...] położna w L. została zajęta pod drogę publiczną. Wyżej wymienienione w konsekwencji tego faktu utraciły z dniem 1 stycznia 1999 r. swoje prawo własności. Wobec powyższego wykluczone jest aby mogły podejmować jakiekolwiek czynności w celu jego zachowania. Z chwilą utraty prawa własności nabyły one jedynie prawo do żądania zapłaty odszkodowania w wysokości stosownej do ich udziału w jej współwłasności. Roszczenie pieniężne z natury swojej ma charakter podzielny i brak jest podstaw do jego oceny w oparciu o art. 209 k.c.

Ewentualnie Z. G. mogła działać w imieniu skarżących i na ich rzecz jako pełnomocnik w sprawie. Okoliczności tej nie potwierdzają jednak dokumenty w niej zgromadzone. W tej sytuacji zarzuty skargi złożonej przez J. G. i M. G. należało uznać za całkowicie chybione.

Również za chybione Sąd uznał zarzuty skargi złożonej przez Gminę Miejską L.

Istota problemu w odniesieniu do tej skargi sprowadza się do ustalenia, czy operat szacunkowy dotyczący wyceny działki o nr[...], powierzchni [...] m² zajętej pod drogę publiczną ul. [...] w L, mógł stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Starostę Powiatu L. odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...]stycznia 2012 r.

Zdaniem Sądu, Starosta Powiatu [...] prawidłowo uznał, że operat szacunkowy z dnia 21 marca 2012 r. jest zgodnym z prawem i wiarygodnym dowodem na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt.

Analiza wspomnianego wyżej operatu szacunkowego wskazuje, że biegła W. K. prawidłowo określiła przedmiot wyceny (działka nr [...] o pow. [...] m2, zajęta pod ul. [...] położoną w L.) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania).

Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządziła wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 73 ust. 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wejścia w życie tej ustawy (29 października 1998 r.) i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny oraz określając wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania jako drogi (art. 134 ugn).

Wobec tego, że na rynku lokalnym obejmującym teren powiatu legionowskiego nie odnotowano transakcji gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne biegła prawidłowo wyceniła przedmiotową działkę w oparciu o przepisy § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego znowelizowanego rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 r. biorąc pod uwagę wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Biegła mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 ugn określiła wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej.

W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 ugn biegła oszacowała nieruchomość wybierając z rynku lokalnego Miasta [...] 14 transakcji umów kupna – sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cenach jednostkowych od [...] zł za 1m2 do kwoty [...] zł za 1 m² , o cechach rynkowych najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem rodzaju, położenia, sposobu użytkowania , przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego, infrastruktury oraz cen kształtujących się w obrocie. Wybrane nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi, uzbrojenia i sąsiedztwa .

Biegła określiła i uwzględniła w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości oraz ich procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu (położenie, atrakcyjność lokalizacji, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do drogi, do infrastruktury, wielkość i kształt działki, dojazd i droga dojazdowa, walory ekologiczne i uciążliwości) a następnie po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, określiła wartość 1m2 wycenianego gruntu na kwotę [...] za 1 m² a kwotę odszkodowania na łączną sumę [...].

W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena była ważna w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawierała informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Starostę Powiatu [...] Wojewodę [...] jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 k.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 ugn.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że w niniejszej sprawie biegła powinna brać pod uwagę dane z rynku regionalnego, na którym istnieją transakcje nieruchomościami drogowymi podzielając jednocześnie stanowisko rzeczoznawcy majątkowego przedstawione podczas rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 7 maja 2012 r., że w związku z tym, iż rynek regionalny dotyczy całego województwa , to wykorzystanie tego typu transakcji miałoby sens tylko w przypadku takim, gdyby chodziło o drogi innej kategorii tj. drogi wojewódzkie lub krajowe. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie chodzi o drogę gminną. Zarzut, że analiza operatu nie dotyczy nieruchomości podobnych, gdyż żadna z wybranych przez biegłą nieruchomości nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana, że są one położone w znacznej odległości a ponadto powierzchniowo są od niej znacznie większe, także nie zasługuje na akceptację. Zaznaczyć wypada, że w opisanej sytuacji dla potrzeb wyceny, znajdują zastosowanie stosowne współczynniki korygujące. Wiedzę specjalną i odpowiednie instrumenty właściwego zastosowania tych współczynników korygujących, pozwalających na właściwą analizę a następnie dedukcję wskazanych okoliczności posiada biegły. Powyższe oznacza, że badanie działek oddalonych od siebie i o różnych powierzchniach, z uwzględnieniem właściwych instrumentów wyceny , nie oznacza , że do porównania przyjęto nieruchomości, które nie są do siebie podobne.

Spod oceny Sądu wymyka się również zarzut skargi dotyczący niewłaściwego przyjęcia przez biegłego poszczególnych cech ( droga dojazdowa, pełne uzbrojenie w media, możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość) i ich procentowego wpływu na wartość wycenianego gruntu. Należy jedynie wskazać, że rację ma skarżąca twierdząc, że większość cech nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne nie ma istotnego znaczenia dla nabywcy (zarządcy drogi), ponieważ przy nabyciu z mocy prawa gruntu zajętego pod drogę nie ujawniają się preferencje nabywającego. Skarżąca pomija jednak to, że odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości (a taki charakter ma nabycie mienia w trybie art. 73 ust. 1 ustawy – Przepisy wprowadzające...) należy się wywłaszczonemu za utratę przez niego prawa majątkowego o określonej wartości ekonomicznej, która to wartość zdeterminowana jest cechami wycenianego gruntu. Zatem cechy szacowanej nieruchomości świadczące o jej atrakcyjności dla właściciela muszą być brane pod uwagę, aby ustalić odszkodowanie odpowiadające wartości utraconego prawa (art. 128 ust. 1 ugn).

Brak przedłożenia przez strony postępowania przeciwdowodu w postaci kontrwyceny uniemożliwia zakwestionowanie stanowiska biegłego w zakresie opisanych wyżej zagadnień, ponieważ są to wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego uzyskane w wyniku analizy rynku nieruchomości (wiedza pozaprawna).

Nie sposób zgodzić się ze skarżącą Gminą, że w niniejszej sprawie organ uchybił treści art. 7, 8, 11 i 77 i k.p.a.

W ocenie Sądu Wojewoda [...] przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami prawa materialnego oraz poszanowaniem przepisów procedury, w tym zasady ochrony interesu społecznego i interesu obywatela, wyjaśnił jasno przesłanki decyzji wydanej po przeprowadzeniu wnikliwego postępowania i rozpatrzeniu całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.