Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 658/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 3-4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska Sędziowie WSA Izabela Bąk - Marciniak WSA Anna Jarosz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Joanna Andrzejak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 04 listopada 2010 r. sprawy ze skargi K. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty za wzrost wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2010r., nr [...], Burmistrz Miasta i Gminy [...] ustalił jednorazową opłatę w wysokości 4 185 zł do zapłaty przez K. M. z tytułu 30% wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki położonej w obrębie geodezyjnym [...], objętej księgą wieczystą nr [...] według wartości z dnia sprzedaży i zobowiązał K. M. do zapłaty tej kwoty w terminie 30 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna na konto Urzędu Miasta i Gminy.

Uzasadniając tę decyzję Burmistrz podał, że uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z dnia 24 lutego 2005r. ( zmienionej uchwałą z dnia 30.03.2006r., ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Woj. Wielkopolskiego nr 49 z dnia 18.04.2005r., poz.1530) w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...] (dalej zwanego mpzp, lub planem miejscowym) – działkę nr [...], położoną w [...] przeznaczono pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (J17MN). Wcześniej przedmiotowa działka przeznaczona była pod użytki rolne (RP). Działka ta została zbyta aktem notarialnym z dnia [...].11.2007r. Plan zagospodarowania przestrzennego dla działki zbytej przez K. M. wszedł w życie dnia 19 maja 2005r, a więc sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat od tego dnia.

W tej sytuacji organ I instancji uznał, że powstał dla niego obowiązek wymierzenia na rzecz gminy [...] opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej zwana upzp). Na podstawie § 625 powołanej wyżej uchwały Rady Miejskiej w [...] z dnia 24.02.2005r. z późn. zmianami uchwalono wysokość stawki procentowej jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości na 30 %.

Organ podniósł, że po wszczęciu postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie strona została zawiadomiona o zgromadzonych w sprawie dokumentach i sporządzonym operacie szacunkowym, miała możliwość zapoznania się z nimi – ale z tego prawa nie skorzystała. Ze sporządzonego w dniu [...].03.2010r. operatu szacunkowego wynika, że wartość rynkowa działki przed sporządzeniem mpzp wynosiła 2 541 zł, po uchwaleniu planu – 16 491 zł, a więc nastąpił wzrost wartości z kwotę 13 950 zł. 30% tego wzrostu to wysokość wymierzonej opłaty – 4 185 zł. Wysokość opłaty ustalono na dzień sprzedaży nieruchomości, a stan nieruchomości przyjęto na dzień wejścia w życie mpzp.

Od tej decyzji odwołała się K. M., która powołując się na swą ciężką sytuację materialną i zdrowotną wniosła o anulowanie opłaty.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2010r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało powyższą decyzję w mocy.

Organ odwoławczy powtórzył w większości argumenty i motywy rozstrzygnięcia Burmistrza, podkreślając, że wysokość opłaty ustala się na podstawie sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego co wynika z art. 37 ust.11 upzp. Przepis ten stanowi, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. nr 207, poz. 2109) określił wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem mpzp, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu tego planu. Wartość rynkową tej nieruchomości przeznaczonej do produkcji rolnej oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, przyjmując wartość 1 m2 gruntu w wysokości 0,77 zł, natomiast po uchwaleniu mpzp i przeznaczeniu tej nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną 1 m2 gruntu wyceniono na 6,35 zł. Organ zaznaczył, że rzeczoznawca nie podwyższył wartości dla części nieruchomości o powierzchni 0,0800 ha przyjmując, że ta część działki, z uwagi na jej kształt nie będzie mogła być wykorzystana na cele budowlane.

Organ odwoławczy zaznaczył, że K. M. w swoim odwołaniu nie kwestionowała samej opłaty jednorazowej i jej wysokości ale powoływała się jedynie na swoją sytuację materialną i zdrowotną – który to argument nie może być uwzględniony przez Kolegium.

W skardze na tę decyzję K. M. powtórzyła argumenty podniesione w odwołaniu, podała wysokość swoich i męża dochodów i stan zdrowia (dołączając odpowiednie dokumenty), a także to, że pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczyła w całości na leczenie i rehabilitację. Wniosła o uchylenie lub "umorzenie decyzji"

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie skargi, powołując się na argumenty podniesione w zaskarżonej decyzji; podnosząc, że organ pierwszej instancji zobligowany jest do wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia mpzp.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Przedmiotem kontroli jest zbadanie, czy organy administracji publicznej w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, gdy jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie jej przez sąd administracyjny następuje w sytuacjach określonych w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz.1270 ze zm.).dalej zwane p.p.s.a., tj w przypadku uchybienia przepisom prawa materialnego, jeżeli uchybienie to miało wpływ na wynik sprawy, w przypadku rozstrzygnięcia dotkniętego wadą uzasadniającą wznowienie postępowania, jak również w przypadku wad, jeżeli mogły mieć istotny wpływ za wynik sprawy.

Analiza sprawy w powyższym aspekcie prowadzi do wniosku, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że w postępowaniu administracyjnym przed organem pierwszej instancji ustalono szczegółowo stan faktyczny w niniejszej sprawie. Co prawda można by potraktować jako obrazę art. 107 ustawy kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. nr 98, poz.1071 z 2000r.,ze zm. – dalej kpa) zbyt lakoniczne uzasadnienie decyzji tego organu, zwłaszcza ocenę operatu szacunkowego, jednak zostało to uzupełnione w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, więc nie mogło mieć wpływu na wynik sprawy, tym bardziej, że skarżąca nie kwestionowała wyliczeń rzeczoznawcy. Te ustalenia organów Sąd uznaje za trafne i nie jest rzeczą Sądu ich powielanie.

Przedmiotem badania Sądu była decyzja SKO w [...] z dnia [...].06.2010r., utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy [...] z dnia [...].04.2010r. w przedmiocie wymierzenia opłaty planistycznej – pod kątem jej zgodności z przepisami prawa.

Podstawą materialno prawną podejmowanych w sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (upzp) . Artykuł 36 ust. 4 ustawy stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty tę nieruchomość zbywa, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata, o której mowa w art.36 ust. 3 ustawy wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną, jaką strony ustalą w ewentualnej umowie zbycia nieruchomości (zob. A. Cisek, J. Kremis, glosa uchw. NSA z dn. 30.10.2000r., OPK 16/00, publ. OSP 2001/10/152).

W świetle powyższego przesłankami opłat z art. 36 ust. 4 upzp są:

1. Obiektywny ( określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości;

2. Wzrost tej obiektywnej wartości w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (związek przyczynowy);

3. Zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy przed upływem pięciu lat od dni, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 3 ustawy).

Opłata obciążająca właściciela nie jest zatem zależna od tego, czy wskutek zbycia nieruchomości osiągnął on korzyść (zysk). Decydujące jest zbycie na drodze czynności prawnej (umowy) nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła w wyniku przekwalifikowania jej w planie miejscowym.

Taka sytuacja w niniejszej sprawie niewątpliwie miała miejsce. Z operatu szacunkowego wynika, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła 2 541 zł ( 0,77 zł za 1 m2), a po uchwaleniu go – 16 491 zł ( 6,35 zł za 1 m2).

Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wartości nieruchomości (tak uzasadnienie wyroku NSA z dnia 3.03.2010r., II OSK 481/09). Wynika to z art. 149, art. 150 i art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 261, poz. 2603 z 2004r. ze zm.). Nie oznacza to jednak, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji prowadzącego postępowanie, w którym ma być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak i do każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 kpa, nakazujący organowi ocenić czy dana okoliczność została udowodniona na tle całokształtu materiału dowodowego, art. 7 kpa, nakazujący podejmowanie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.

Skarżąca miała możność uczestniczenia w postępowaniu, gdyż została prawidłowo zawiadomiona o czynnościach organu, miała prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, jakim jest opinia rzeczoznawcy, zadawać pytania i składać wyjaśnienia – jest to zagwarantowane art. 79 § 2 kpa, który jest uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 kpa).

Przekładając te rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że skarżąca nie skorzystała z przysługujących jej praw czynnego uczestniczenia w postępowaniu, orzekające organy nie naruszyły prawa, zachowując przewidziane procedury. W przepisach związanych z wymierzeniem opłaty planistycznej brak podstaw do umorzenia tej opłaty a nawet rozłożenia jej na raty ( jak w przypadku opłaty adiacenckiej), czy odroczenia terminu płatności – brak więc było możliwości uwzględnienia argumentów skarżącej przez orzekające organy.

Z tych wszystkich względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu, na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.