Wyrok NSA, sygn. akt II SA/Gd 1995/97
NSA w Warszawie (przed reformą)
Data orzeczenia: 2000-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Administracyjne postępowanie
Nadzór budowlany
Powołane przepisy: article: art. 68
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Teza: Najemcy lokali położonych w budynku, odnośnie którego właściciel /zarządca/ powziął zamiar przeprowadzenia rozbiórki lub remontu albo modernizacji wymagających opróżnienia niektórych bądź wszystkich lokali są stronami postępowania prowadzonego przez organy do spraw nadzoru budowlanego w sprawach z zakresu utrzymania obiektów budowlanych /art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.

TEZY

Najemcy lokali położonych w budynku, odnośnie którego właściciel /zarządca/ powziął zamiar przeprowadzenia rozbiórki lub remontu albo modernizacji wymagających opróżnienia niektórych bądź wszystkich lokali są stronami postępowania prowadzonego przez organy do spraw nadzoru budowlanego w sprawach z zakresu utrzymania obiektów budowlanych /art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Grażyny Sz., Alfreda S., Elżbiety D. i Piotra K. na decyzję Wojewody B. z dnia 24 września 1997 r. (...) w przedmiocie nakazu opróżnienia pięter kamienicy - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją (...) z dnia 21 września 1997 r. Wojewoda B. - na podstawie art. 104, art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa oraz art. 87 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ - utrzymał w mocy decyzję Prezydenta B. z dnia 22 sierpnia 1997 r. (...) o nakazaniu opróżnienia pierwszego i drugiego piętra kamienicy przy ul. D. nr 57 w B.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji orzeczenia podjęto po ustaleniu następujących okoliczności faktycznych:

właścicielka budynku Małgorzata N. zobowiązana została przez organ I instancji do dostarczenia projektu remontu kapitalnego kamienicy, w związku z przedawaryjnym stanem technicznym obiektu. Z przedłożonego projektu wynika, te w części budynku przewidzianej do remontu zostanie wymieniony /drewniany na stalowo - żelbetowy/ strop nad I piętrem, zaś w stropie nad II piętrem wymienione zostaną belki stropowe. Projekt przewiduje również wybudowanie nowych ścian kominowych, docieplenie ścian zewnętrznych oraz wymianę stolarki okiennej i drzwiowej. Stan obiektu zagraża bezpieczeństwu jego użytkowników, a na czas remontu należy przenieść lokatorów budynku i ich mebla do pomieszczeń zastępczych. o treści decyzji organu I instancji zawiadomiony został Zarząd Miasta B., jako organ zobowiązany w imieniu Gminy, do zapewnienia lokali zamiennych.

Organ odwoławczy dodał w uzasadnieniu swojej decyzji, te również stosownie do przepisów art. 9 ust. 3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /Dz.U. nr 105 poz. 509/ wynajmujący ma obowiązek dokonywania napraw budynku oraz przywrócenia poprzedniego stanu obiektu, a zgodnie z art. 56 ust. 9 tej ustawy obowiązek dostarczenia najemcy lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na Gminie. Z tych względów decyzję organu I instancji uznano za prawidłową. Wnioski odwołujących się o wykorzystanie przez czas remontu lokalu nr 6 w tym budynku jako lokalu zamiennego winny zostać przedstawione Zarządowi Miasta B.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji i w skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego najemcy lokali nr 7, 4a, 3 i 5 przedmiotowego budynku tj. Grażyna Sz., Alfred S., Elżbieta D. i Piotr K. wnieśli o uchylenie decyzji.

W odwołaniu podniesiono, te lokatorzy wskazanych mieszkań nie podzielają opinii o rzekomym zagrożeniu dla bezpieczeństwa ludzi i mienia wynikającego jakoby ze stanu technicznego budynku. Część budynku tj. lokal nr 6 został już wyremontowany i przebudowany przez właściciela, który nie obawiał się wywołania katastrofy budowlanej, podobnie jak nie wywołuje takich obaw wynajęcie dwóch lokali na sklepy i aptekę na parterze obiektu.

W skardze zarzucono, że decyzje podjęto z naruszeniem art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane i art. 35 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (...).

Pierwszy z wymienionych przepisów prawa naruszony został poprzez nie wskazanie terminu wykonania zobowiązań i usunięcia zagrożenia dla ludzi i mienia przez właściciela obiektu, czego wymaga art. 68 pkt 3 lit. "b" Prawa budowlanego - cyt. ustawy.

Określenie tego terminu leży w interesie lokatorów mieszkań.

W art. 35 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych ustawodawca chroni najemców opłacających czynsz regulowany na wypadek konieczności rozwiązania najmu i opróżnienia lokali w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu, przyznając mu uprawnienie do lokalu zamiennego i obciążając wynajmującego kosztami przeprowadzki najemcy.

Brak spójności przepisów art. 15 ust. 4, art. 35, art. 56 ust. 9 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z art. 68 ustawy - Prawo budowlane jest, zdaniem skarżących, wystarczającą przesłanką do uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Z materiału dowodowego sprawy nie wynika również, by organ analizował możliwość przeprowadzania remontu bez konieczności wykwaterowywania najemców i opróżniania lokali. Być może istnieją możliwości techniczne takich działań, tym bardziej, że w parterowej kondygnacji budynku funkcjonuje apteka i sklepy.

Wymienione zarzuty uzasadniają - zdaniem skarżących wniosek o uchylenie decyzji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda B. wniósł o jej oddalenie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: skarga jest nieuzasadniona albowiem kontrolujący legalność zaskarżonych decyzji sąd administracyjny nie stwierdził, by naruszały one prawo /art. 21 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o NSA - Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.

Utrzymano, w mocy zaskarżoną decyzję, decyzja Prezydenta Miasta B. z dnia 22 sierpnia 1997 r. podjęta została m.in. w oparciu o przepisy art. 68 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (...), które stanowią, że w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, właściwy organ jest obowiązany nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania /art. 68 pkt 1/, przesłać decyzję, o której mowa w pkt 1, obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów /art. 68 pkt 2/, zarządzić umieszczenie zawiadomienia o stanie zagrożenia na budynku oraz o zakazie jego użytkowania, wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa z określeniem technicznie uzasadnionych terminów ich wykonania /art. 68 pkt 3 lit. "a i b"/.

Ponieważ adresatem decyzji jest właściciel lub zarządca obiektu wyjaśnienia wymagała kwestia, czy najemcy zajmujący lokale w części budynku objętego nakazem opróżnienia są stronami postępowania mającego za przedmiot obowiązki właściciela /zarządcy/.

Pozytywna odpowiedź na przedstawioną wątpliwość wynika, zdaniem składu orzekającego, z treści przepisów art. 6, art. 9 ust. 1, 3 pkt 1 i 2, art. 15 ust. 4 i art. 33 ust. 1 oraz art. 35 i art. 56 ust. 9 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych /t.j. Dz.U. 1998 nr 120 poz. 787 ze zm./, do treści której nawiązuje zacytowany wyżej art. 68 pkt 2 Prawa budowlanego.

Ze wskazanych przepisów wynika bowiem, że w zależności od rodzaju defektu technicznego budynku przeznaczonego na pobyt ludzi różnie kształtować się będą prawa i obowiązki właściciela obiektu, najemców i gminy, na terenie której znajduje się budynek.

Zatem najemcy lokali położonych w budynkach, odnośnie którego właściciel /zarządca/ powziął zamiar przeprowadzenia rozbiórki lub remontu albo modernizacji wymagających opróżnienia niektórych bądź wszystkich lokali są stronami postępowania prowadzonego przez organy do spraw nadzoru budowlanego w sprawach z zakresu utrzymania obiektów budowlanych /rozdział 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./. W szczególności dotyczy to najemców opłacających czynsz regulowany.

Powracając do treści decyzji zaskarżonych w toku niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego stwierdzić należy, że zarzuty skargi są nieuzasadnione.

Z akt sprawy wynika, te kwestie sposobu przeprowadzania remontu budynku nr 57 przy ul. D. w B. tzn. w szczególności jego zakresu i potrzeby opróżnienia znajdujących się w nim lokali z ludzi i mienia rozpatrywane były kilkakrotnie przez organy do spraw nadzoru budowlanego. Wcześniej, tj. przed podjęciem decyzji zaskarżonych, organ wstrzymał roboty budowlane na drugim piętrze budynku /postanowieniem z dnia 20 grudnia 1996 r./, zaś po spełnieniu przez właścicielkę nałożonych postanowieniem obowiązków, udzielił - decyzją z dnia 27 maja 1997 r. - pozwolenia na wznowienie wstrzymanych robót - po opróżnieniu budynku z ludzi i mienia zgodnie z dokumentacją techniczną stanowiącą załącznik do decyzji. Decyzja, podobnie jak opisane postanowienie z dnia 20 grudnia 1996 r. zawiera stwierdzenie, te stan techniczny obiektu jest przedawaryjny i dalsza kontynuacja robót budowlanych może spowodować katastrofę budowlaną. Okoliczność tę - zgodnie z zapisem w uzasadnieniu postanowienia i decyzji - organ ustalił w trakcie oględzin.

Wprawdzie protokół z oględzin znajdujący się w aktach sprawy sporządzony został wyjątkowo niedbale i brak w nim stwierdzenia o przedawaryjnym stanie budynku nr 57 przy ul. D. w B., to jednak decyzja z dnia 27 maja 1997 r. jest decyzją ostateczną - dopóki funkcjonuje w obrocie prawnym - ustalenia jej są wiążące. O potrzebie opróżnienia na czas remontu drugiego piętra budynku mieszkań na I i II piętrze mowa jest w projekcie remontu, stanowiącym załącznik do decyzji z dnia 27 maja 1997 r. w projekcie /odwołującym się do ekspertyzy technicznej budynku opracowanej przez mgr inż. E. K./ wskazano, że stropy nad poddaszem mieszkalnym i nad I piętrem wymagają wymiany /w całości lub części/.

Opisane okoliczności uzasadniały podjęcie zaskarżonej decyzji, w której właścicielce nakazano opróżnienie pierwszego i drugiego piętra budynku na podstawie art. 68 Prawa budowlanego ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.

Tym samym za nieuzasadnione uznać należy zarzuty skargi sprowadzające się do rzekomego braku oznaczenia terminu opróżnienia lokali w decyzjach zaskarżonych, braku analizy technicznych możliwości przeprowadzania remontu stropów bez opróżniania mieszkań i - braku właściwej korelacji między przepisami Prawa budowlanego z przepisami ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Jeśli chodzi o zarzut odnośnie braku oznaczenia terminu wykonania decyzji to - w związku ze stwierdzeniem o przedawaryjnym stanie technicznym obiektu - zapis w osnowie o treści: "powyższe wykonać w terminie natychmiastowym po opróżnieniu obiektu" wykładać należy jako obowiązek wykonania po uostatecznieniu się decyzji.

Z treści art. 68 ani też innych przepisów Prawa budowlanego nie wynika, by organy do spraw nadzoru budowlanego uprawnione były do nakładania na właściciela obiektu budowlanego obowiązku poszukiwania różnych wariantów prowadzenia przez niego prac remontowych.

Zarzut odnośnie treści przepisów ustaw - właściwej ich spójności mógłby być ewentualnie kierowany pod adresem ustawodawcy, co pozostaje poza zakresem rozstrzygania decyzją administracyjną tym bardziej, że skarżący krytycznie oceniają przepisy ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, a akt ten nie stanowi prawnej podstawy zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny nie stwierdził, by zaskarżone decyzje podjęte zostały z naruszeniem przepisów prawa dających podstawę do ich uchylenia /stwierdzenia nieważności co prowadziło do oddalenia skargi Grażyny Sz., Alfreda S., Elżbiety D. i Piotra K. na podstawie art. 27 ust. 1 cyt. na wstępie ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o NSA.