Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 200/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-09-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 5b
journal: Dz.U. 2004 nr 121 poz 1266
law: Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych - tekst jedn.
article: art. 76 ust. 1, ust. 2 pkt 4
journal: Dz.U. 2008 nr 25 poz 150
law: Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska  - tekst jednolity
article: § 3-7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) Sędzia WSA Maria Kwiecińska Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 08 września 2011 r. sprawy ze skarg E. M., S. M., R. K., J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargi


UZASADNIENIE

W dniu 14 kwietnia 2010 r. J. P. reprezentowany przez A. J. zwrócił się do Prezydenta Miasta P. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku garażowego dwustanowiskowego o pow. 55 m2 i jednej kondygnacji (maks. 4,65 m), z dachem płaskim na działce nr [...], ark. [...], obręb J., zlokalizowanej w P. przy ul. S..

Pismem z dnia 10 września 2010 r. inwestor rozszerzył wniosek o sąsiednią działkę nr [...].

W wyniku przeprowadzonego postępowania Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] 2010 r. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Organ następująco określił wymagana dotyczące nowej zabudowy:

1. obowiązująca linię nowej zabudowy określił na odległość 6 metrów od północno zachodniej granicy działki, maksymalną nieprzekraczalną zaś jako przedłużenie elewacji tylnej budynku mieszkalnego położonego na działce nr [...], w odległości 9,5 m od strony płd-zach.,

2. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono na maksymalnie 15 %, z zastrzeżeniem, że powierzchnia garażu winna nie przekraczać 60 m2,

3. szerokość elewacji frontowej ustalono na maksymalnie 8,3 m,

4. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki – na maksymalnie 4,65 m,

5. ustalono, że dach garażu będzie płaski,

6. jednocześnie wskazano, że od strony granic z działkami sąsiednimi ustala się odległości zgodnie z przepisami § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.).

W zakresie obsługi komunikacyjnej stwierdzono, że obiekt będzie miał dostęp do drogi publicznej – ul. S. poprzez działkę [...], która została objęta wnioskiem.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w celu rozstrzygnięcia o możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym celu wyznaczył obszar analizowany. Zaznaczono, że z uwagi na fakt, iż front działki wynosi 6 m, a jego trzykrotność 18 m obszar analizowany wyznaczono w odległości 50 m od każdego z narożników terenu objętego wnioskiem, zdobnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.). Organ dodał, że teren ten stanowi pewną urbanistyczną całość zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej w zabudowie szeregowej zblokowanej po cztery segmenty, ograniczony ulicami O., M., S. i O. oraz jednokondygnacyjny budynek handlowy znajdujący się przy ul. S.. Organ uznał, że gwarancją optymalnego wkomponowania garażu jest dostosowanie jego parametrów do zabudowy położonej najbliżej względem działki objętej wnioskiem. Na podstawie analizy stwierdzono, że w obszarze analizowanym dominuje funkcja mieszkalna jednorodzinna w zabudowie szeregowej. Działki są zabudowane dwu i trzykondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi, gdzie średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 40% powierzchni działek. Średnio budynki wznoszą się na 9 m, dominują dachy płaskie. Budynki zlokalizowane są w liniach zabudowy w odległości od 5 do 10 m od granic frontowych działek.

W wyniku analizy urbanistycznej organ stwierdził, że nowa inwestycja kontynuuje formę i cechy zagospodarowania terenu sąsiedniego. W bezpośrednim sąsiedztwie nie znaleziono wolnostojących budynków garażowych. Garaże znajdują się w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych. Jednakże dopuszczenie lokalizacji budynku garażowego z poszanowaniem zastanych zasad, pośród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej stanowi kontynuację podstawowej funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. W zakresie kontynuacji mieści się bowiem taka zabudowa, która nie godzi w istniejący stan przeczy i stanowi niezbędne uzupełnienie budynków mieszkalnych w celu pełnego realizowania potrzeb podstawowych danej funkcji. Organ zaznaczył, że nie można przyjąć, iż kontynuacja polega jedynie na dopuszczeniu zabudowy tożsamej z istniejącą.

Prezydent Miasta wyjaśnił, że dla wnioskowanego budynku ustalono maksymalną wysokość 4,65 m oraz powierzchnię zabudowy do 60 m2. Budynek swoją formą będzie nawiązywał do budynku mieszkalnego stanowiącego ostatni segment zabudowy szeregowej usytuowanej przy drodze wewnętrznej. Dopuszczenie takiej zabudowy, w opisanej formie i lokalizacji stanowi kontynuację zabudowy wzdłuż ul. S. oraz ul. O. całego osiedla.

Odnosząc się do uwag właścicieli nieruchomości sąsiednich organ wskazał, że nie mogą być one podstawą do odmowy ustalenia warunków dla przedmiotowej inwestycji, gdyż zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej: upzp, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich. Niemniej organ uznał za zasadne wprowadzenie ograniczenia w postaci ustalenia linii zabudowy w odległości 6 m od granicy działki z działkami przy ul. O., co pokrywa się z wniesionymi uwagami.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli R. i J. K. oraz E. i S. M..

Odwołujący podnieśli, iż w ich opinii planowany budynek garażowy jest zbyt wysoki. W decyzji podwyższono go do 4,65 m, gdy tymczasem wnioskodawca wskazywał wysokość 4 m. Zarzucili tez organowi I instancji nieuwzględnienie zastrzeżeń co do szkodliwości funkcjonowania tego rodzaju obiektu dla zdrowia mieszkańców. Ich zdaniem organ nie przeanalizował też, dlaczego właściciel dużego terenu pragnie zlokalizować garaż jak najdalej od własnego domu , jednocześnie jak najbliżej granicy z działkami sąsiednimi. Odwołujący wskazali też, że załączona do decyzji część graficzna uniemożliwia stwierdzenie dokładnego usytuowania garażu, co oznacza, że decyzja jest niepełna.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2011 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W motywach rozstrzygnięcia Kolegium stwierdziło, że odwołujący nie wskazali na czym polega i jakich przepisów dotyczy naruszenie przepisów odrębnych przez planowaną inwestycję. W ocenie organu II instancji inwestycja ta spełnia kryteria określone w art. 61 ust. 1 upzp i rozporządzenia w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), bowiem zachowana została zasada dobrego sąsiedztwa, inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkalnej, występującej na analizowanym terenie, a jej parametry nawiązują do istniejącej już zabudowy i sposobu zagospodarowania terenu. Kolegium wskazało, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar analizowany, zakreślając jego granice w odległości 50 m od granicy terenu objętego inwestycją. W części graficznej analizy porównano parametry wszystkich nieruchomości zabudowanych, znajdujących się w wyznaczonym obszarze, a wyniki analizy zostały przez urbanistę określone również zgodnie z przepisami powołanego rozporządzenia (§ 4 i § 8). Organ II instancji wskazał, że projekt decyzji sporządziła osoba wpisana na listę samorządu zawodowego urbanistów i architektów, a dowód potwierdzający jej członkostwo dołączono do akt. Strony postępowania zawiadomiono w trybie art. 10 kpa o wszczęciu postępowania i jego zakończeniu. Powołując się na ogólną zasadę wolności zabudowy organ odwoławczy zaznaczył, iż aby zaistniała realna potrzeba ochrony interesów osób trzecich musi istnieć przepis prawa bezpośrednio odnoszący się do sytuacji prawnej podmiotu zgłaszającego zastrzeżenia. Tymczasem odwołujący nie wskazali na czym polega naruszenia ich interesu prawnego poprzez realizację przedmiotowej inwestycji. Kolegium, uznając, że zaskarżona decyzja zapadła z poszanowaniem prawa orzekło jak w sentencji.

Skargi na wskazaną wyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. wnieśli E. i S. M. oraz R. i J. K.. Skarżący podnieśli, że decyzja pozbawia możliwości pełnego korzystania ze swojej posesji, posadowienie budynku garażowego wiąże się z wydzielaniem hałasu spalin. Zdaniem skarżących określenie ostatecznej wysokości budynku dopiero w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o pozwoleniu na budowę nie jest właściwe. Ponadto wysokość ta zważywszy na rodzaj budynku nie powinna przekroczyć maksymalnie 3m.

Kolegium odpowiadając wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Sąd postanowieniem z dnia 14 kwietnia 2011 r. na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) połączył do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy ze skargi R. i J. K. ze sprawą E. i S. M. na tę samą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r.

Pełnomocnik S. M. i J. K. w piśmie procesowym z dnia 29 sierpnia 2011 r. podniósł, iż organ odwoławczy nie rozpatrzył sprawy w pełnym jej zakresie, ponadto naruszył art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp dopuszczając lokalizację budynku garażowego, który nie stanowił kontynuacji funkcji podstawowej jaką jest funkcja mieszkalna. Pełnomocnik skarżących wskazał, że organ I instancji stwierdził, iż w obszarze analizowanym dominuje funkcja mieszkalna jednorodzinna w zabudowie szeregowej, działki są zabudowane dwu i trzykondygnacyjnymi budynkami mieszkalnymi. Nadto stwierdził, że w bezpośrednim sąsiedztwie nie znaleziono wolnostojących budynków garażowych, garaże znajdują się w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych. Jednocześnie Prezydent Miasta dopuścił lokalizację budynku garażowego o maksymalnej wysokości 4,65m i maksymalnej szerokości elewacji frontowej 8,3m pośród zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej uznając, że zachodzi kontynuacja funkcji podstawowej.

Na rozprawie przed Sądem w dniu 8 września 2011 r. skarżący oświadczyli, że planowania inwestycja w postaci garażu miałaby znajdować się na wysokości ich nieruchomości nr 27 (skarżącego J. K.) i 29 (skarżącego (S. M.). S. M. wskazał, że jego nieruchomość jest przedostatnią w szeregu budynków znajdujących się przy ul. O.. J. K. wskazał, że jego nieruchomość jest trzecia od końca, zaś numeracja budynków zaczyna się od nr [...] od ul. O.. Pełnomocnik skarżących dodał, że budynek należący do J. P. posiada już garaż, podobnie jak inne "szeregowce" znajdujące się na tym osiedlu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna, albowiem tak zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2010 r. odpowiadają prawu.

Jak trafnie podkreśla się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., sygn. akt IV SA/Wa 950/04 , LEX nr 171198 ) przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów)." Zwraca się w nim też słusznie uwagę - uwzględniając ratio legis art. 61 upzp, że przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Akcentuje nadto niedopuszczalność zawężającego rozumienia pojęcia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników, których rozumienie nie może ograniczać się tylko do zezwalania na powstanie w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi (por. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 646/06 , LEX nr 322329 i wyrok NSA z 16 października 2007r., sygn. akt II OSK 1401/06, LEX nr 394807).

W świetle brzmienia powyższych przepisów nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 – 5 upzp. Spełnienie wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, znajdująca się w obszarze analizowanym jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach, zaś nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 upzp - brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Rzeczą organu administracji publicznej jest wówczas jedynie wkomponowanie inwestycji w istniejące otoczenie, przy uwzględnieniu zasad określonych w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: rozporządzenie). Akt ten wydano na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6-7 upzp.

Wyjaśnić należy, iż zasady ogólne nie pozwalają na wprowadzenie w akcie wykonawczym pozaustawowych przesłanek ograniczających prawo własności w kierunku umożliwiających wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Z powyższą regułą pozostaje w zgodzie zarówno brzmienie art. 61 ust. 6-7 upzp, jak i treść powołanego uprzednio aktu wykonawczego , które w tytule oraz § 1 wskazuje, że określa ono jedynie sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to między innymi wymagań w zakresie ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepisy zawarte w rozporządzeniu nie pozostawiają organom administracji publicznej swobody co do ustalenia lub odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji, a także sposobu i zasad określenia stosownych wymagań. Powyższe wynika zarówno ze wskazanego uprzednio już przedmiotu regulacji dokonanej aktem wykonawczym do norm ustawowych, jak i wykładni przepisów zawartych w § 2-8. W szczególności zważyć należy na niemal kompletne uregulowanie w przepisach wykonawczych kwestii ustalenia obszaru analizowanego, co ma zasadnicze znaczenie dla wykonania w sposób zobiektywizowany ciążących na organie administracji publicznej obowiązków dotyczących ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji. I tak, stosownie do § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 - ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru. Organ, w zgodzie z § 3 ust. 2 rozporządzenia obszar ten wyznaczył w promieniu 50 m od narożników działek nr [...] będących przedmiotem zainwestowania. Powołany przepis stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Trafnie organ I instancji przyjął, że skoro szerokość frontu działek (od strony ul. Szadeckiej) wynosi 6 m, a jej trzykrotność 18 m, to należy granice obszaru analizowanego wyznaczyć szerzej – w odległości 50 m od terenu inwestycji.

Dokonując oceny możliwości dopuszczenia w tak zakreślonym terenie funkcji zabudowy garażowej organ I instancji ustalił, że na terenie tym dominuje funkcja mieszkalna jednorodzinna w zabudowie szeregowej zblokowanej po cztery segmenty. W bezpośrednim sąsiedztwie nie występują wolnostojące budynki garażowe. Biorąc jednak pod uwagę, że w analizowanym obszarze dominuje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna organ – po analizie poszczególnych parametrów zabudowy – dopuścił jako jej uzupełnienie zabudowę garażową. Dodać należy, iż pełnomocnik skarżących na rozprawie przez sądem doprecyzował, że budynek mieszkalny, położony na działce nr [...], (objętej wnioskiem) posiada już garaż w jego części przyziemnej, podobnie jak inne budynki szeregowe znajdujące się na tym osiedlu (k. 79 akt sądowych).

W tym miejscu nadmienić należy, iż warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1104/07, Legalis i wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1909/08, Legalis), przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1909/08, Legalis). W piśmiennictwie przyjmuje się, na co trafnie zwróciły uwagę organy orzekające, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Można to porównać do sytuacji, w której istniałby na danym obszarze plan miejscowy określający przeznaczenie terenu takie, jakie warunkuje istniejąca zabudowa. Powstaje więc pytanie, w którym momencie funkcja ta przestaje być zachowana. Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Z momentem wykazania sprzeczności przestaje być ona dopuszczalna. Jeżeli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Towarzyszyć takim obiektom może np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne. Nie powinien to być z kolei zakład produkcyjny, czy obiekt handlowy wielkopowierzchniowy (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2009, źródło: Legalis).

Mając powyższe na względzie trudno podzielić stanowisko pełnomocnika skarżących, który twierdzi, że zabudowa budynkiem garażowym wolnostojącym terenu działek nr [...], na którym istnieje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie stanowi kontynuacji istniejącej funkcji. Abstrahując od parametrów zabudowy (omówione zostaną w dalszej części uzasadnienia) uznać trzeba, że rzadko kiedy budynki przeznaczone na garaże mają funkcję podstawową w danym terenie. Zwykle zaś, podobnie do zabudowy (lub poszczególnych lokali) o charakterze usługowym (np. zakład krawiecki, kancelarie adwokackie, biura), czy użyteczności publicznej (np. przychodnie, przedszkola, osiedlowe domy kultury) towarzyszą zabudowie mieszkaniowej (zwłaszcza na osiedlach domów wielo lub jednorodzinnych). W okolicznościach niniejszej sprawy zatem fakt, iż w obszarze analizowanym nie występują wolnostojące budynki garażowe nie może być powodem odmowy lokalizacji takiego obiektu. Do tego by stwierdzić, że obiekty garażowe są w danym terenie dopuszczalne wystarczy, poza zbadaniem ich charakterystyki urbanistyczno-architektonicznej (§ 4-8 rozporządzenia), ustalenie, że dominuje na nim zabudowa mieszkaniowa, której uzupełnieniem może być obiekt garażowy.

Zdaniem Sądu organ I instancji przeprowadzając analizę urbanistyczną prawidłowo wyznaczył poszczególne parametry nowej zabudowy, jak i trafnie dokonał oceny ziszczenia się przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp.

Zacząć należy od tego, że teren objęty wnioskiem (działki nr [...]) posiada dostęp do drogi publicznej ul. S., a więc spełnia wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp. Gwoli wyjaśnienia wskazać należy, że pierwotny wniosek złożony 14 kwietnia 2010 r. obejmujący swym zakresem działkę nr [...] został w trakcie postępowania (w dniu 21 września 2010 r.) rozszerzony o działkę nr [...], przez którą - zgodnie z wytycznymi Zarządu Dróg Miejskich (k. 55 akt adm. I inst.) – może odbywać się obsługa komunikacyjna poprzez drogę publiczną – ul. S..

Nadto, teren objęty inwestycją nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, bowiem w myśl art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.) przepisów tej ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Bez wątpienia zaś teren zainwestowania położony jest w mieście Poznaniu (obręb J.).

W ocenie Sądu istniały również podstawy, by uznać, że została spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, a więc istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wyjaśnienie w tym zakresie przyniosła przeprowadzona przez organ I instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Wskaźnik powierzchni nowej zabudowy został wyznaczony w oparciu o przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia. Przepis ten stanowi, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W analizie wskazano, że średni wskaźnik wielkości zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 40% zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Wziąwszy pod uwagę, że teren objęty planowaną inwestycją jest znacznie większy od działek sąsiednich i jest już zabudowany (dz. nr [...] zabudowana w 20%) oraz fakt, że inwestor określił wielkość planowanego obiektu na 55 m2 organ miał prawo określić, że wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek (terenu) mieścić się ma w 40% i nie przekraczać jednocześnie 60 m2 nowej zabudowy. Tak ustalona wielkość powierzchni zabudowy mieści się granicach normy zawartej w powołanym przepisie. Warto zaznaczyć, że dopuszczenie zabudowy o pow. do 60 m2 nie oznacza, że inwestor zobowiązany jest do zabudowy w takich rozmiarach. Nie może jedynie parametru tego przekroczyć.

Nie mają racji skarżący kwestionując ustalenia organów w zakresie wysokości planowanego budynku garażowego. Wskazać należy, iż wnioskodawca określił, iż planowany obiekt ma mieć wysokość 4,65 m (k. 5 akt adm. I instancji). Organ, analizując wysokość budynków w sąsiedztwie stwierdził, że średnio mają one 9 m (trzy kondygnacje). Zważywszy, że przepis § 7 ust. 1 rozporządzenia określa nieprzekraczalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, dopuszczalne było ustalenie, iż planowany budynek będzie niższy od przeciętnie istniejących w obszarze analizowanym. Podkreślenia wymaga, że badane obiekty miały charakter mieszkalny, projektowany budynek to wolnostojący obiekt garażowy. Dopuszczając legalność posadowienia wolnostojącego obiektu garażowego o wskazanych przez organ parametrach mieć należało także na względzie, iż usytuowany on będzie w tylnej części terenu, objętego zainwestowaniem, w znacznym oddaleniu od frontu działki, na której posadowiony jest budynek mieszkalny. Z tych względów za dopuszczalne uznać należy także określenie jego szerokości frontowej z przekroczeniem średniej wielkości z obszaru analizowanego, która nadto odnosi się do zabudowy mieszkaniowej. Jak wynika z ustaleń zawartych w analizie wielkość średniej szerokości frontowej powodowana jest szerokością działek, na której znajduje się zabudowa mieszkalna szeregowa.

Tymczasem teren dwóch działek, na których planowana jest zabudowa ma znacznie większą powierzchnię niż działki w obszarze zabudowanym i to nie tylko po zsumowaniu, ale także rozdzielnie. Działka (nr [...]) na której posadowiony jest obiekt mieszkalny stanowi działkę narożną w szeregu zabudowy mieszkaniowej.

Odnosząc się do zarzutów skarżących co do ograniczenia możliwości zagospodarowania należących do nich działek wskazać należy, iż planowana budowa budynku garażowego nie pozbawia mieszkańców (sąsiadów) pełnego korzystania z własności ich nieruchomości. Organ zezwolił inwestorowi na zabudowę w odległości 6 m od północno-zachodniej granicy działki (od strony nieruchomości skarżących), zaznaczając jednocześnie, że odległości od strony granic z działkami sąsiednimi muszą być zgodne z przepisami § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 7, poz. 690 ze zm.).

Za chybione należy też uznać zarzuty skarżących dotyczące funkcjonowania budynku garażu. Skarżący podnoszą, iż "funkcjonowanie tego typu obiektu wiąże się z wydzielaniem spalin, zatruwaniem środowiska i hałasem".

W istocie zaś, jeżeli planowany rodzaj inwestycji odpowiada dotychczasowej funkcji zabudowy - dochodzenie konkretnej ochrony przed hałasem lub innego rodzaju potencjalnymi zagrożeniami środowiskowymi powinno nastąpić na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 23 stycznia 2008 r., II SA/Bd 800/07, Lex nr 512279). Dodać przy tym należy, iż zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2008 r. Nr 25, poz. 150 ze zm.) nowo zbudowany lub przebudowany obiekt budowlany, zespół obiektów lub instalacja nie mogą być oddane do użytkowania, jeżeli nie spełniają wymagań ochrony środowiska, w tym między innymi standardów emisyjnych (ust. 2 pkt 4 powołanego przepisu).

Mając powyższe na względzie Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę.