Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 767/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2021-12-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 par. 2, art. 134, art. 3 par. 1, art. 145 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 6, art. 107 par. 3 art. 8 ust. 1-2, art. 11
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 95, art. 93
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza (sprawozdawca) Asesor sądowy WSA Marcin Małek po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 30 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi I. M. i J. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2021 r., nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] sierpnia 2021 r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania I. M. i J. P. (dalej także jako: "wnioskodawcy" lub "skarżący"), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...] czerwca 2021 r., znak [...] odmawiającą zatwierdzenia podziału nieruchomości położonej w obr. [...], gm. J., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w sprawie, której stan faktyczny przedstawia się następująco:

Decyzją z dnia [...] czerwca 2021 r. Wójt Gminy J. odmówił zatwierdzenia, w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, projektu podziału nieruchomości położonej w obr. [...], gm. J., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha na działki nr [...] o pow. 0,1235 ha, nr [...] o pow. 0,0759 ha, nr [...] o pow. 0,0958 ha i nr [...] o pow. 0,2309 ha. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż działka nr [...] objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy Jastków z dnia 12 grudnia 2000 r. nr XVI/118/2000), w którym przeznaczona została częściowo pod uprawy polowe o symbolu RP oraz częściowo pod tereny mieszkalnictwa niskiego o symbolu MN. Organ podniósł, iż plan miejscowy dla terenów MN (§ 3 ust. 1.2 pkt 1) dopuszcza podział nowo wydzielanych działek budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 1500 m2 w granicach terenu MN. Tymczasem nowowydzielane działki nr [...], nr [...] i nr [...] posiadają powierzchnię mniejszą niż 1500 m2, co stanowi niezgodność z w/ postanowieniami planu. Organ podniósł, iż tryb podziału nieruchomości na podstawie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest wyjątkiem od ogólnej zasady i wobec tego może mieć zastosowania wyłącznie wówczas, gdy podział na zasadach ogólnych nie jest możliwy. Okoliczność, że projektowany podział byłby niezgodny z planem miejscowym nie może być wykorzystywana jako przesłanka do przeprowadzenia takiego podziału na podstawie art. 95 ustawy, bowiem stwierdzenia ustawodawcy: "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" nie można rozumieć jako stwierdzenie: "wbrew ustaleniom planu miejscowego". Rozwiązań przewidzianych w art. 95 ustawy nie można traktować w kategorii obejścia prawa (zasad ogólnych z art. 93 i 94 ustawy), lecz jako zbiór rozwiązań szczególnych, mających zastosowanie tylko w tych przypadkach, które wprost wymienia art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ I instancji wskazał również, że przepis art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami może mieć zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowienia budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Analizując zgromadzony w toku postępowania materiał dowodowy, organ stwierdził, że obecny kształt i wielkość działki o nr [...], a także jej dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury umożliwiają prawidłowe korzystanie z usytuowanych na niej budynków mieszkalnych.

W wyniku odwołania wniesionego przez I. M. i J. P. w sprawie orzekało Samorządowe Kolegium Odwoławcze, które decyzją z dnia [...] sierpnia 2021 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie Wójta Gminy J. odmawiające zatwierdzenia podziału nieruchomości.

Kolegium, odwołując się do treści art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyjaśniło, że przepis ten stanowi zamknięty katalog celów, których osiągnięcie usprawiedliwiać może odstąpienie od generalnej zasady, że podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ podniósł przy tym, że zawarte w treści art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami sformułowanie "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" należy rozumieć dwojako. Podziału nieruchomości można dokonać, gdy plan miejscowy istnieje, albo jeżeli planu miejscowego nie ma. W obu jednak wypadkach podział może nastąpić tylko gdy zaistnieje któraś z sytuacji przewidzianych w art. 95, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach wskazanych w tym przepisie. Przepis art. 95 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi wyjątek od ogólnej zasady podziału nieruchomości zgodnie z ustaleniami miejscowego planu i dotyczy sytuacji, gdy dokonanie podziału nieruchomości w sposób zgodny z ustaleniami planu jest niemożliwe, a podział jest dokonywany w celu wskazanym tym przepisem. Ustawodawca wskazuje, że podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu w określonych enumeratywnie wskazanych sytuacjach, jednakże, gdy jest możliwe dokonanie podziału nieruchomości zgodnie z planem, to podział nieruchomości może nastąpić wówczas, gdy jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Oznacza to, że w wymienionych w art. 95 w/w ustawy sytuacjach możliwe jest dokonanie podziału nieruchomości niezgodnie z ustaleniami planu, przy czym przepis ten ma zastosowanie wówczas, gdy nie jest możliwe dokonanie podziału nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Czyli, aby mógł mieć zastosowanie art. 95 muszą zaistnieć dwie przesłanki: 1) musi istnieć podstawa podziału nieruchomości wymieniona w art. 95 pkt 1-8; 2) nie ma możliwości dokonania podziału zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, jeżeli jest taka możliwość (zachodzi przesłanka nr 2) to wówczas nie ma zastosowania art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ ma zatem obowiązek dokonać każdorazowo kontroli i zbadać czy istnieje możliwość podziału nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu czy też nie.

W tym kontekście Kolegium wskazało, że wnioskowana do podziału działka nr [...] jest działką budowlaną o powierzchni 0,5261 ha, przeznaczoną w planie miejscowym (uchwala Rady Gminy Jastków z dnia 12 grudnia 2000 r. nr XVI/118/2000) częściowo pod mieszkalnictwo niskie (MN), częściowo zaś pod teren upraw polowych (RP). Na działce tej posadowione są trzy budynki mieszkalne. Zgodnie z § 3 pkt 1.2 w/w uchwały, dla obszaru MN dopuszczono podział nowowydzielanych działek budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 1500 m2. W wyniku przedmiotowego podziału miałyby natomiast powstać cztery działki: nr [...] o pow. 0,1235 ha, nr [...] o pow. 0,0759 ha, nr [...] o pow. 0,0958 ha i nr [...] o pow. 0,2309 ha. Powyższe oznacza, że działki nr [...], nr [...] i nr [...] nie spełniałyby normatywu powierzchniowego określonego planem dla przeznaczenia MN, zatem dokonanie podziału w takim kształcie stanowiłoby naruszenie przepisów prawa miejscowego. Zaznaczyć przy tym należy, iż w badanym przypadku, podział nieruchomości (po jego korekcie) zgodnie z przepisami planu miejscowego byłby możliwy, co oznacza, że jego dokonanie w trybie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest niedopuszczalny.

Zdaniem Kolegium niezależnie od powyższe, nawet gdyby przyjąć dopuszczalność zastosowania trybu z art. 95 pkt 7 ustawy, należy stwierdzić, iż w badanym przypadku nie została spełniona przesłanka wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Z treści art. 95 pkt 7 ustawy wnioskować należy, że może mieć on zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeni "wystarczającej", co prowadzić mogłoby do nieuzasadnionego mnożenia podziałów, często wbrew ustaleniom planu miejscowego. Interpretacja art. 95 w/w ustawy nie może prowadzić tylko do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z planem miejscowym. Zastosowanie tego artykułu musi być usprawiedliwione ściśle określonym w nim celem (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 stycznia 2017 r. sygn. akt II SA/Ol 1320/16, publ. LEX nr 2201912). Zatwierdzenie podziału przedmiotowej nieruchomości, przy braku niezbędności, o której mowa w powyższym przepisie, prowadziłoby do obejścia przepisów prawa miejscowego, który dla terenu o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową niską (MN) przewiduje odpowiedni normatyw (wyższy aniżeli powierzchnia nowoprojektowanych działek). Zauważyć należy, iż cechy geometryczne objętej podziałem działki nr [...] oraz jej wielkość (0,5261 ha), a także dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej (art. 4 pkt 3a ustawy) umożliwiają prawidłowe korzystanie z posadowionych na niej budynków mieszkalnych, bez konieczności podziału nieruchomości. Ten jednak, jak już wyżej wskazano, byłby możliwy w trybie art. 93 ustawy. Wprawdzie, w wyniku takiego podziału, z przedmiotowej działki mogłyby powstać jedynie trzy działki spełniające określony planem normatyw powierzchniowy, jednakże okoliczność obowiązywania na przedmiotowym obszarze planu miejscowego (akt prawa miejscowego), z jego obostrzeniami (w tym powierzchniowymi dla przeznaczenia MN), była powszechnie znana. Wnioskodawcy wiedzieli zatem o ograniczeniach w zakresie podziału, które winni uwzględnić w planach inwestycyjnych.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących nierówności w traktowaniu obywateli przez organ I instancji w podobnym stanie faktycznym i prawnym Kolegium wyjaśniło, że działając w trybie odwoławczym nie jest władne zbadać okoliczności faktyczny i prawnych innych załatwianych przez organ I instancji spraw administracyjnych ostatecznie zakończonych, co wymagałoby pogłębionej analizy akt takich postępowań w trybie nadzwyczajnym. Podnieść zarazem należy, iż akty administracyjne wydawane w danej sprawie (w tym samym przedmiocie) mogą różnić się w zależności od stanu faktycznym i stanu prawnego (bądź samego trybu procedowania), któremu podlegają co determinuje treść wydanych rozstrzygnięć (odmiennych od siebie). Nie świadczy to samo w sobie o nierównym traktowaniu obywateli. Nie jest również wykluczona odmienna wykładnia przez organ administracji publicznej przepisów prawa, kształtowana często przez zmieniającą się linię orzeczniczą sądów administracyjnych. Niewykluczone jest w końcu także to, iż wcześniejsze rozstrzygnięcia podziałowe, wydane w podobnym stanie faktycznym i prawnym, podjęte zostały przez organ z naruszeniem prawa. Kwestie te nie mogą jednak podlegać badaniu w niniejszym postępowaniu. Nie mają one przy tym znaczenia dla podjętego w rozpatrywanej sprawie rozstrzygnięcia.

Decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie przez I. M. i J. P..

W skardze decyzji zarzucono rażące naruszenie:

1. art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej "ugn") poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że dopuszczalność podziału nieruchomości na podstawie art. 93 ugn, a więc zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lecz w sposób sprzeczny z wnioskiem strony i celem normy wyrażonej w art. 95 ugn, powoduje niedopuszczalność podziału w oparciu o przepis art. 95 ust. 7 ugn - w sytuacji, gdy organ odwoławczy obowiązany był ocenić zasadność odmowy podziału nieruchomości w sposób wskazany przez stronę we wniosku inicjującym postępowanie w przedmiocie podziału, nie zaś arbitralnie decydować o innym sposobie podziału, niezgodnym z treścią art. 95 ugn, lecz w ocenie organu odpowiadającym miejscowemu planowi;

2. art. 95 ust. 7 w związku z art. 4 pkt 3a ugn przez jego błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że przepis ten nie dopuszcza podziału nieruchomości w celu korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego w przypadku, gdy przed podziałem nieruchomość ta spełnia wymagania niezbędności dla korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego i tym samym błędnym uznaniu, że przy ocenie dopuszczalności zastosowania trybu podziału określonego w art. 95 ust. 7 ugn organ ma obowiązek poddać ocenie nieruchomość podlegającą podziałowi pod kątem przesłanek - wynikających z tego przepisu, nie zaś nieruchomości, które powstaną w wyniku podziału - co doprowadziło do błędnego rozstrzygnięcia o utrzymaniu w mocy decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości i uznania, że wniosek skarżących nie spełnia wymagań określonych w art. 95 ust. 7 u.g.n.;

3. art. 8 ust. 1 i 2 kpa w zw. z art. 11 kpa poprzez odstąpienie w sposób nieuzasadniony od utrwalonej praktyki orzekania w sprawach w takim samym stanie faktycznym i prawnym, naruszając tym w sposób rażący zasadę pogłębiana zaufania uczestników postępowania do organów administracji publicznej i przyjęcie przez organ odwoławczy, że nie jest on władny do badania okoliczności faktycznych w innych sprawach administracyjnych dotyczących tej samej strony, w sytuacji gdy przepis art. 8 ust. 2 kpa nakłada na organ obowiązek poddania analizie innej sprawy wydanej w takim samym stanie faktycznym i prawnym, wobec tego samego adresata pod kątem zastosowania zasady nieodstępowania od utrwalonej praktyki orzekania;

4. art. 107 § 1 pkt 6 kpa w zw. z art. 8 ust. 1 kpa poprzez powielenie przez organ odwoławczy twierdzeń organu I instancji, który oparł rozstrzygnięcie w sprawie na orzeczeniu sądu administracyjnego, wydanym na kanwie całkowicie odmiennego stanu faktycznego i prawnego - co skutkowało brakiem wyczerpującego wyjaśnienia przesłanek wydanego przez organ II instancji rozstrzygnięcia;

5. art. 7 kpa w zw. z art. 77 ust. 1 kpa w zw. z art. 80 kpa poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i pominięcie przy merytorycznym rozpoznaniu sprawy okoliczności, że nieruchomość podlegająca podziałowi jest zabudowana trzema budynkami mieszkalnymi, z której to okoliczności organ odwoławczy nie wyprowadził właściwych wniosków, a które prowadzić powinny do stwierdzenia, że wnioskowany przez skarżących podział nieruchomości jest niezbędny według art. 95 ust. 7 ugn.

Wskazując na takie zarzuty wniesiono o uchylenie w całości decyzji organów obu instancji oraz o zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania wywołanego skargą.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) sąd kontroluje zaskarżone akty pod względem ich zgodności z prawem, przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, lecz granicami danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 - dalej jako: "p.p.s.a."). Sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu, biorąc pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, nawet jeżeli nie zostały podniesione w skardze. Sąd bada legalność zaskarżonego postanowienia, jego zgodność z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Uchylenie postanowienia następuje w szczególności w przypadku, gdy zaskarżony akt narusza przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.).

Skarga w sprawie nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja została wydana bez naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozstrzygając w sprawie organ nie naruszył także przepisów prawa materialnego.

Już w tym miejscu należy podkreślić, że ustalenia faktyczne poczynione przez organ administracji znajdują potwierdzenie w niewadliwie zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym, wobec czego materiał ten należało uznać za wystarczający do podjęcia prawidłowej i zgodnej z prawem decyzji w przedmiocie zatwierdzenia podziału nieruchomości.

Organ administracji dokonał także właściwej wykładni przepisów prawa materialnego, jak też prawidłowo zastosował normy prawne do ustalonego w sprawie stanu faktycznego.

W myśl przepisu art. 7 k.p.a., organ administracji podejmuje wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, zaś zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

Przez rozpatrzenie całego materiału dowodowego należy rozumieć uwzględnienie wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak i uwzględnienie wszystkich okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów, a mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Ocena dowodów powinna być dokonana na podstawie całego zebranego materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.).

Organ administracyjny jest więc zobowiązany na podstawie przytoczonych przepisów do podjęcia wszelkich niezbędnych czynności proceduralnych w celu zebrania pełnego materiału dowodowego, dopiero bowiem wówczas może ocenić, czy dana okoliczność została wyjaśniona i udowodniona.

W rozpoznawanej sprawie organ administracji nie naruszył wskazanych reguł postępowania. Organ zebrał wyczerpująco cały materiał dowodowy, rozważył go i poddał ocenie, zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ustalił dokładnie stan faktyczny i wyjaśnił wszystkie istotne okoliczności niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy, mając na względzie treść mających zastosowanie w sprawie przepisów prawa.

Z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że organ wziął pod uwagę wszystkie okoliczności faktyczne i dowody zgromadzone w aktach sprawy, w tym także te związane z sytuacją prawną i faktyczną podlegającej podziałowi nieruchomości.

Ustalenia organu w tym zakresie nie budzą zastrzeżeń. Ustalenia te wynikają bowiem z przeprowadzonych w sprawie i wskazanych w uzasadnieniu decyzji dowodów. Większość dowodów, które stanowiły podstawę ustaleń dokonanych w sprawie, to dowody w postaci dokumentów urzędowych, których prawdziwość w żaden sposób nie została podważona.

Podkreślić należy również, że także sami skarżący nie wskazują takich środków dowodowych, które będąc pominięte przez organ, miałyby znaczenie dla ustalenia okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Organ nie naruszył także dyspozycji art. 6 k.p.a.

Zasada legalizmu (praworządności) oznacza, że organ musi działać na podstawie i w granicach prawa.

W sprawie organ działał na podstawie przepisów obowiązującego prawa.

Nie ma podstaw do podzielenia zarzutu naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji zawiera wszystkie elementy wymagane powyższym przepisem, co umożliwia przeprowadzenie kontroli sądowej wydanego przez organ rozstrzygnięcia. W motywach zaskarżonej decyzji organ odwoławczy rzeczowo i z poszanowaniem reguł określonych w art. 107 § 3 k.p.a. wyjaśnił przesłanki natury faktycznej i prawnej podjętego rozstrzygnięcia.

Brak jest również podstaw do uznania, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa materialnego.

Prawnomaterialną podstawę rozstrzygnięcia wydanego w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2020 r., poz. 65 ze zm. - dalej jako: "ustawa o gospodarce nieruchomościami" lub "u.g.n."), w tym przede wszystkim art. 95 pkt 7 tej ustawy.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję odmawiającą zatwierdzenia podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,5261 ha położonej w obrębie K. N..

W realiach przedmiotowej sprawy rozstrzygnięcie takie należy uznać za prawidłowe z tej podstawowej przyczyny, że przepis art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym w szczególności art. 95 pkt 7 u.g.n., nie daje podstawy do podziału nieruchomości w sposób żądany przez skarżących.

Tytułem wstępu należy wyjaśnić, że art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako regulacji o charakterze wyjątkowym, stanowiącym wyłom od zasady zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, nie można wykładać rozszerzająco. Przeciwnie należy interpretować go ściśle, odwołując się przede wszystkim do możliwie wąskiej, literalnej wykładni prawa.

Co do zasady podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego (art. 93 ust. 1 u.g.n.).

Przypadki, w których podziału nieruchomości można dokonać niezależnie od ustaleń planu miejscowego, statuuje art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ze złożonego przez skarżących wniosku wynika, że skarżący żądanie wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości opierają na art. 95 pkt 7 u.g.n.

Zgodnie z art. 95 pkt 7 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Z powyższego przepisu wynika jednoznacznie, że w tym trybie można dokonać podziału nieruchomości tylko wtedy, gdy wydzielenie określonej działki budowlanej jest niezbędne, a więc konieczne do korzystania z budynku mieszkalnego.

Trafnie więc w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że zastosowanie trybu z art. 95 pkt 7 u.g.n. może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym.

W przedmiotowej sprawie nie zachodzi taka sytuacja albowiem dotychczasowe przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu umożliwiał właścicielom nieruchomości korzystanie z budynków mieszkalnych, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tymi obiektami budowlanymi, czego dowodzi w sposób najbardziej oczywisty fakt, że budynki te, w takim właśnie stanie geodezyjnym terenu, wybudowane zostały na podstawie pozwolenia na budowę wydanego na rzecz I. M. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą: [...] I. M..

Między innymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Ol 1320/16 wyjaśniono, że zgodnie z gramatyczną wykładnią art. 95 pkt 7, niezależnie od ustaleń m.p.z.p. możliwy jest podział nieruchomości konkretnie w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Z treści tego unormowania wnioskować należy, że może mieć on zastosowanie, gdy istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym. Chodzi tutaj o wyodrębnienie nieruchomości gruntowej niezbędnej w znaczeniu "koniecznej" do obsługi budynku mieszkalnego, a nie w znaczeniu "wystarczającej", co prowadzić mogłoby do mnożenia podziałów, a tym samym zwiększenia zagęszczenia zabudowy wbrew ustaleniom planów miejscowych. Interpretacja art. 95 u.g.n. nie może prowadzić tylko do obejścia zasady, że podział powinien być zgodny z m.p.z.p. Zastosowanie tego artykułu musi być usprawiedliwione ściśle określonym w nim celem. W rozpoznawanej sprawie natomiast wnioskowana do podziału działka jest już działką budowlaną przeznaczoną pod zabudowę jednorodzinną wolno stojącą o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionego na niej budynku mieszkalnego, nie ma więc podstaw do stosowania art. 95 pkt 7 u.g.n.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, w składzie rozpoznającym sprawę, stanowisko takie w całości podziela.

W realiach przedmiotowej sprawy wyodrębnienie nowych nieruchomości gruntowych nie ma charakteru niezbędnego, tj. koniecznego do obsługi i korzystania z wybudowanych budynków mieszkalnych albowiem dotychczasowe przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu nie uniemożliwia korzystania z budynków mieszkalnych, w tym także nie uniemożliwia właścicielom nieruchomości realizacji uprawnień budowlanych związanych z budynkami mieszkalnymi.

Niewątpliwie bowiem cechy geometryczne objętej podziałem działki nr [...] oraz jej wielkość ([...] ha), a także dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe korzystanie z posadowionych na niej budynków mieszkalnych, bez konieczności podziału nieruchomości.

W przywoływanym wyżej orzeczeniu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zwrócił uwagę na jeszcze jeden aspekt tego zjawiska podnosząc, że okoliczność, iż budowa spornego budynku mieszkalnego realizowana była przez skarżących jako spółka cywilna, jak również wyjaśnienia skarżącego złożone na rozprawie odnośnie do zamiaru sprzedaży lokali mieszkalnych, świadczą o tym, że skarżący od rozpoczęcia budowy świadomie dążyli do obrotu przedmiotową nieruchomością, a wnioskowany podział ma im tylko ułatwić obrót cywilnoprawny, nie służy natomiast do realizacji celu, o którym mowa w art. 95 ust. 7 u.g.n.

Z analogiczną sytuacja mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Budowa przedmiotowych budynków mieszkalnych zrealizowana została przez I. M. prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą: [...], a więc przez przedsiębiorcę zajmującego się zawodowo budową domów. Budowa została wykonana w latach 2020-2021, a więc w czasie, gdy na przedmiotowym terenie obowiązywał już od wielu lat miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprowadzający dla terenu MN ograniczenia obszarowe i dopuszczający podział nowowydzielanych działek budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 1500 m2. Jak wynika z dokumentów załączonych do wniosku cały proces budowlany został już zakończony, a inwestor zawiadomił o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do użytkowania. Zgłoszenie wniosku o podział nieruchomości już po zakończeniu procesu budowlanego i przystąpieniu do użytkowania budynków jasno dowodzi, że celem żądanego podziału nieruchomości nie jest realizacja uprawnień budowlanych związanych z budynkami mieszkalnymi. W sytuacji, gdy przedmiotowe budynki mieszkalne wybudowane zostały przez przedsiębiorcę zajmującego się zawodowo budową domów jedynym racjonalnym wytłumaczeniem celu takiej czynności pozostaje to, że podział nieruchomości ma ułatwić obrót cywilnoprawny wybudowanymi domami mieszkalnymi. Tego rodzaju motywacja nie służy jednakże realizacji celu, o którym mowa w art. 95 ust. 7 u.g.n.

Podsumowując powyższe wywody stwierdzić należy zatem, że brak było w przedmiotowej sprawie podstaw do zatwierdzenia podziału nieruchomości z tego zasadniczego powodu, że realiach faktycznych sprawy przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. nie może stanowić uzasadnionej podstawy do podziału nieruchomości w sposób żądany przez skarżących w złożonym wniosku.

Niezależnie pod powyższego podzielić należy także pozostałe oceny przedstawione przez organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Po pierwsze podzielić należy stanowisko organu co do tego, że przepis art. 95 u.g.n. ma zastosowanie wówczas, gdy nie jest możliwe dokonanie podziału nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego.

W konsekwencji też do zastosowanie art. 95 u.g.n., oprócz zaistnienia podstaw podziału nieruchomości wymienionych w punktach 1-8 tego artykułu, konieczne jest również ustalenie, iż nie ma możliwości dokonania podziału nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Jeżeli taka możliwość istnieje to wówczas przepis art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania. Organ ma zatem obowiązek dokonać każdorazowo kontroli i zbadać czy istnieje możliwość podziału nieruchomości zgodnie z ustaleniami planu czy też nie.

W sprawie wnioskowana do podziału działka nr [...] jest działką budowlaną o powierzchni [...] ha, co oznacza, że jest możliwy podział tej nieruchomości w sposób zgodny z ustaleniami planu miejscowego, choć odmiennie niż żądają tego obecnie skarżący.

Po drugie podzielić należy także w całości stanowisko organu co do tego, że zatwierdzenie podziału przedmiotowej nieruchomości prowadziłoby w niniejszej sprawie do obejścia przepisów prawa miejscowego, który dla terenu o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową niską (MN) przewiduje odpowiedni normatyw 1500 m2, wyższy aniżeli powierzchnia nowoprojektowanych działek we wniosku złożonym przez skarżących.

Jak trafnie wskazywał to organ I instancji zawartego w art. 95 u.g.n. stwierdzenia ustawodawcy "niezależnie od ustaleń planu miejscowego" nie można rozumieć jako wbrew ustaleniom planu miejscowego.

Przepisu tego nie można więc stosować w sytuacji, gdy miałoby to prowadzić do obejście przepisów prawa, w tym w szczególności do obejścia statuowanej w art. 93 u.g.n. zasady zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz § 3 ust. 1.2 pkt 1 planu miejscowego, którym dla obszaru MN dopuszczono podział nowowydzielanych działek budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 1500 m2.

Taki zaś charakter miałoby zatwierdzenie podziału nieruchomości w sposób żądany przez skarżących.

Jak ustalił to organ wnioskowana do podziału działka nr [...] jest działką budowlaną o powierzchni [...] ha, przeznaczoną w planie miejscowym (uchwała Rady Gminy Jastków z dnia 12 grudnia 2000 r. nr XVI/118/2000) częściowo pod mieszkalnictwo niskie (MN), częściowo zaś pod teren upraw polowych (RP). Na działce tej posadowione są trzy budynki mieszkalne. Zgodnie z § 3 ust. 1.2 pkt 1 uchwały dla obszaru MN dopuszczono podział nowowydzielanych działek budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 1500 m2. W wyniku przedmiotowego podziału miałyby natomiast powstać cztery działki: nr [...] o pow. 0,1235 ha, nr [...] o pow. 0,0759 ha, nr [...] o pow. 0,0958 ha i nr [...] o pow. 0,2309 ha. Powyższe oznacza, że działki nr [...], nr [...] i nr [...] nie spełniałyby normatywu powierzchniowego określonego planem dla przeznaczenia MN, zatem dokonanie podziału w takim kształcie stanowiłoby naruszenie przepisów prawa miejscowego.

Okoliczności te musiały być znane skarżącym albowiem w chwili, gdy wydano pozwolenie na budowę i realizowano budowę budynków mieszkalnych, plan miejscowy w takim właśnie kształcie już od dawna obowiązywał.

Co więcej pozwolenie na budowę zostało wydane i sam proces budowlany realizowany był przez I. M. prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą: [...], a więc przez przedsiębiorcę zajmującego się zawodowo budową domów.

Skarżący musieli mieć zatem świadomość, że przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z ustaleniami obowiązującego na tym terenie planu miejscowego, nie może być dzielona na działki o powierzchni mniejszej niż 1500 m2.

Realizując w takiej sytuacji zabudowę trzech domów na działce o określonej powierzchni i kształcie, oczywistym wydaje się, że także skarżący musieli zdawać sobie sprawę z tego, że wykonanie zabudowy w taki sposób uniemożliwia wydzielenie działek gruntu dla każdego z budowanych domów w sposób zgodny z postanowieniami planu miejscowego.

W takiej sytuacji wystąpienie przez skarżących obecnie z żądaniem podziału nieruchomości w trybie art. 95 ust. 7 u.g.n. uznać należy za niepodlegające ochronie działanie mające na celu obejście postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisu art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

§ 3 ust. 1.2 pkt 1 planu miejscowego dotyczy wprost kwestii podziału nieruchomości, stanowiąc, że dopuszcza się podział nowowydzielanych działek budowlanych o powierzchni nie mniejszej niż 1500m2 w granicach terenu MN.

Regulacja ta wiąże się z szeroko rozumianym procesem budowlanym albowiem dotyczy ona nowowydzielanych działek budowlanych w terenach oznaczonych symbolem MN, a więc działek wydzielanych pod nowoprojektowane zamierzenia inwestycyjne.

Oczywisty jest także cel tej regulacji. Od strony negatywnej pozostaje nim zakaz wydzielania pod nowoprojektowane inwestycje budowlane działek o powierzchni mniejszej niż 1500 m2.

Taki też charakter – nowoprojektowanej inwestycji budowlanej miała też zabudowa realizowana na działce objętej wnioskiem.

Powyższe uprawnia do uznania, że działania skarżących mają na celu obejście postanowienia § 3 ust. 1.2 pkt 1 planu miejscowego i wynikającego z niego zakazu wydzielania pod nowoprojektowane inwestycje budowlane działek o powierzchni mniejszej niż 1500 m2 oraz art. 93 ust. 1 u.g.n. i wynikającej z niego zasady zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego.

Z tych też względów zdaniem Sądu w sprawie nie doszło ani do naruszenia przepisów prawa procesowego, ani do naruszenia przepisów prawa materialnego, które zostało przez organ prawidłowo zinterpretowane i zastosowane.

Za nietrafny należy uznać także zarzut naruszenia art. 8 ust. 1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 11 k.p.a. W sprawie nie wykazano bowiem, by faktycznie istniała tego rodzaju utrwalona praktyka, która nakazywałaby rozstrzyganie sprawy w sposób żądany przez skarżących.

Z tych wszystkich względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.