Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 517/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 1, art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 184
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Teresa Kobylecka /spr./ Sędziowie sędzia NSA Paweł Miładowski sędzia del. WSA Tomasz Świstak Protokolant asystent sędziego Julia Słomińska po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej J. N. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 14 października 2015 r. sygn. akt II SA/Gl 360/15 w sprawie ze skargi J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia 23 lutego 2015 r. nr ... w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 14 października 2015r., sygn. akt II SA/Gl 360/15, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalił skargę J. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia 23 lutego 2015r. nr ... w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd wskazał, że Prezydent Miasta B. decyzją z dnia 15 grudnia 2014r. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r., poz. 647 z zm.), dalej zw. u.p.z.p. oraz uchwały nr ... Rady Miejskiej w B. z dnia 29 czerwca 2010r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren położony w W., w rejonie ulicy L. z urzędu ustalił dla J. N. jednorazową opłatę 7085,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działki nr ... obj. Kw nr ... oraz udziału w działce ... na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odwołanie od tej decyzji złożył J. N. Decyzji tej zarzucił naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez ich bezpodstawne zastosowanie, art. 37 ust. 6 u.p.z.p. wobec naruszenia zasady bezzwłoczności oraz naruszenie art. 77 § 1, § 4 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i nie wzięcie pod uwagę okoliczności znanych organowi z urzędu. Twierdził, że m.in. działkę nr ... oraz działkę nr ..., która była działką drogową (po podziale powstała z niej między innymi działka nr ...) nabył aktem notarialnym z dnia 28 lipca 2006r., a w tej dacie działka nr ... miała charakter budowlano-mieszkaniowy, o czym świadczy przedłożona do aktu notarialnego z dnia 28 lipca 2006r. decyzja o warunkach zabudowy działki nr ... z dnia 27 kwietnia 2006r. Na tej decyzji zamieszczono pieczątkę o treści "do dnia 28 lipca 2006r. nie wpłynęło odwołanie". Skarżący w związku z tą decyzją uważa, że działka nr ... w momencie zakupu miała charakter budowlano-mieszkaniowy. W dniu 13 czerwca 2006r. uchwałą, która weszła w życie 4 sierpnia 2006r. m.in. działka nr ... została zakwalifikowana jako teren rekreacyjny, mimo, że decyzja o warunkach zabudowy uzyskała prawomocność w dniu 28 lipca 2006r. W związku z tym, skarżący złożył wniosek o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie działek ..., ... i ..., który w istocie był wnioskiem o przywrócenie statusu budowlano-mieszkaniowego przedmiotowych parceli. Dnia 29 czerwca 2010r. uchwałą Rady Miejskiej, która weszła w życie 2 października 2010r., parcela nr ... uzyskała ponownie status budowlany, a w związku z tym uzyskał pozwolenie na budowę w maju 2012r. obejmujące działkę .... Działkę tę – zabudowaną jednorodzinnym domem mieszkalnym, sprzedał umową notarialną z 5 maja 2014r. wraz z udziałem w działce .... Zdaniem odwołującego się w sprawie nie wykazano, że wzrost wartości działki jest następstwem obowiązującego od 2 października 2010r. planu, bowiem plan ten utrzymał w mocy status budowlano-mieszkaniowy działki ..., nadany mu prawomocną decyzją z kwietnia 2006r. Stwierdził, że "w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego, nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów opłaty planistycznej, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu".

Decyzją z dnia 23 lutego 2015r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu przywołało treść art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Wskazało, że plan obejmujący teren położony w W. w rejonie ul. L. został uchwalony uchwałą z dnia 29 czerwca 2010r., która przewidywała 30% stawkę opłaty planistycznej. Z chwilą wejścia w życie tego planu (2 października 2010r.) utracił moc poprzedni plan z 2006r., obowiązujący od 4 sierpnia 2006r. W związku z uchwaleniem planu w 2010r. działka nr ... została objęta jednostką MN, a działka ... jednostkami MN oraz 1D ½. W poprzednim planie (z 2006r.) działka ... znajdowała się w jednostce 2ZP- tereny zieleni, a działka ... w jednostkach 2ZP i 1D ½. Odwołujący się zbył po wejściu w życie planu z 2010r., stanowiącą jego własność działkę ... wraz z udziałem w działce .... Ustalono wartość nieruchomości w operacie szacunkowym na kwotę 29.504,00 zł przed uchwaleniem planu, a po uchwaleniu na kwotę 53.122,00 zł, a więc wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany jej przeznaczenia w planie z 2010r. wyniósł 23.618,00 zł. Operat organ odwoławczy, podzielając stanowisko organu I instancji, uznał za zgodny z prawem.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy działki ... z kwietnia 2006r. dotyczyła czasu, kiedy na tym terenie nie obowiązywał plan (luka planistyczna). Natomiast plan, do którego odnosi się decyzja organu I instancji nie był poprzedzony luką planistyczną.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach na decyzję ostateczną, utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji złożył J. N., działając przez profesjonalnego pełnomocnika. Skarżący argumentował, że nie jest prawdą, iż zmiana planu (w 2010r.) doprowadziła do wzrostu wartości nieruchomości. W tym zakresie podkreślał, że organ winien ustalić związek wzrostu wartości nieruchomości z planem z 2010r. Podkreślił, że w momencie zakupu spornej działki obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy z kwietnia 2006r., na mocy której działka ta miała status budowlanej. O planie z 2006r. dowiedział się z decyzji z dnia 31 sierpnia 2006r. Zdaniem skarżącego decyzja o warunkach zabudowy dla działki nr ... ma wpływ na sposób zagospodarowania działki, tym bardziej że plan z 2006r. (obowiązujący od 4 sierpnia 2006r.) był w zakresie przeznaczenia działki nr ... pomyłką organu.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podkreślając, że w sprawie miał zastosowanie nowy plan (z 2010r.) i plan z 2006r. Opłata planistyczna została wymierzona zgodnie z art. 36 u.p.z.p., ponieważ wartość nieruchomości wzrosła (w stosunku do planu z 2006r.), na skutek uchwalenia planu z 2010r. Podkreślono, że ustalenie opłaty planistycznej zgodnie z nowym planem (2010r.) nie było poprzedzone luką planistyczną, w której wydana była decyzja o warunkach zabudowy (z kwietnia 2006r.) dla spornej działki.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd podzielił ustalenia organów orzekających, że na mocy uchwały z dnia 29 czerwca 2010r. (która weszła w życie w dniu 2 października 2010r., a która przewidywała 30% stawkę opłaty planistycznej), utracił moc poprzedni plan uchwalony w 2006r., który wszedł w życie 4 sierpnia 2006r. W związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (z 2010r.) działka nr ... objęta jest jednostką MN - zabudowa mieszkaniowa niska, a działka ... objęta jest jednostkami MN oraz jednostką 1D ½. W planie z 2006r. działka ... była przeznaczona pod tereny zielone (symbol planu 2ZP), a działka ... była położona w jednostce 2ZP oraz w jednostce 1D ½. Pozostawało także poza sporem, że skarżący po wejściu w życie obowiązującego planu zbył, stanowiącą jego własność nieruchomość, w skład której wchodziła działka nr ... wraz z udziałem w działce nr ... (droga).

W związku z tym Sąd uznał, że obowiązujący plan z 2010r. określa nowe przeznaczenie działek w stosunku do ich przeznaczenia, określonego w planie z 2006r.. Między planem z 2010r. a planem z 2006r. nie istniała żadna luka planistyczna. Nowy plan z 2010r. wprowadzał korzystniejsze zapisy dla spornych działek, a w związku z tym spowodował wzrost ich wartości. Stosownie do art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z ustaleniem planu miejscowego (albo jego zmianą), wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości przy czym opłata nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 37 ust 1 u.p.z.p. wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu (zmianie) planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem (zmianą) planu lub faktycznego sposobu wykorzystania terenu przed jego uchwaleniem.

Sąd wywiódł, że w niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości został ustalony przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości w obowiązującym planie na kwotę 23.618,00 zł, a opłata planistyczna, przy uwzględnieniu 30% stawki, na kwotę 7.085,40 zł. Zarówno wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu, po uchwaleniu planu, a także wzrost wartości nieruchomości ustalił rzeczoznawca majątkowy w operacie z listopada 2014r. Sąd podzielił ocenę tego operatu dokonaną przez organy obu instancji jako operatu prawidłowego, odpowiadającego przepisom prawa. Z tego powodu Sąd uznał, że zaskarżona decyzja odpowiada wymogom art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p., a nadto, że została wydana w zgodzie z przepisami procedury administracyjnej.

Zdaniem Sądu, decyzja o warunkach zabudowy z dnia 27 kwietnia 2006r. nie ma znaczenia dla niniejszej sprawy, bowiem opłata planistyczna odnosi się do wzrostu wartości działki na skutek uchwalenia planu z 2010r., a wzrost ten był wyliczony zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W istocie więc skarżący opiera zarzut naruszenia zaskarżoną decyzją art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. na założeniu, iż w przypadku gdy na działkę zostały wydane warunki zabudowy o funkcji zgodnej z funkcją określoną w obowiązującym planie, to nie następuje wzrost wartości nieruchomości z uwagi na brak zmiany funkcji na omawianej działce. Sąd ten pogląd co do zasady podzielił, jednakże za sprzeczne z ustawą o planowaniu uznał, wypływające z treści skargi (a wcześniej odwołania) założenie, że raz ustalona funkcja nieruchomości gruntowej w drodze decyzji o warunkach zabudowy ma prymat nad planem miejscowym. Pogląd taki bowiem zakłada, że uchwalony w czerwcu 2006r. plan miejscowy, nie miał wpływu na funkcję ustaloną w decyzji o warunkach zabudowy z 27 kwietnia 2006r. Jeżeli bowiem skarżący nie zgadzał się z przeznaczeniem między innymi działki nr ... w planie z 2006r., to winien ten plan skarżyć, bowiem wniosek o zmianę planu, nie wymagał od organu podjęcia żadnego rozstrzygnięcia. Możliwe jest i przewidziane przez ustawodawcę, że decyzja o warunkach zabudowy (tu z 27 kwietnia 2006r.) jest sprzeczna z ustaleniami planu (chodzi o plan z 2006r.), co wypływa chociażby z tego faktu, że decyzja o warunkach nie musi być zgodna z ustaleniami studium.

Sąd nie podzielił także zarzutu skarżącego, co do naruszenia wskazanych w skardze przepisów postępowania, bowiem w ocenie Sądu postępowanie w sprawie zostało przeprowadzone w poszanowaniu tych przepisów, a zaskarżona decyzja odpowiada art. 107 kpa.

Z tych względów, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym (Dz. U. z 2012r., poz. 270 z zm.), dalej p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę.

W skardze kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego J. N., reprezentowany przez fachowego pełnomocnika zaskarżył powyższy wyrok w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie:

1) prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj.:

a) art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2015.199 j.t.) poprzez niewłaściwe zastosowanie, tj. przyjęcie, że w wyniku zmiany planu miejscowego (uchwałą nr ... z dnia 29 czerwca 2010r. w stosunku do uchwały z dnia 13 czerwca 2006r.) doszło do faktycznego wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą planu, podczas gdy faktyczny dotychczasowy sposób zagospodarowania nieruchomości wskazuje, iż nie doszło do zmiany sposobu zagospodarowania działki, która na mocy decyzji o warunkach zabudowy miała charakter budowlano-mieszkaniowy, i charakter ten nie został faktycznie zmieniony po wejściu w życie uchwały z dnia 13 czerwca 2006r.,

b) art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2015.199 j.t.) poprzez błędną wykładnię pojęcia wzrostu wartości nieruchomości, który to wzrost został ustalony bez uwzględnienia przeznaczenia terenu i faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed zmianą planu.

2) prawa procesowego mającego istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

a) art. 145 §1 Kodeksu Postępowania Administracyjnego poprzez brak uchylenia decyzji w sytuacji, kiedy jej treść naruszała przepisy prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 p.p.s.a., przesłanki nieważności postępowania sądowo-administracyjnego. Dlatego, przy rozpoznawaniu sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

Biorąc po uwagę tak uregulowany zakres kontroli instancyjnej sprawowanej przez Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzić należy, że skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Zarzut naruszenia prawa procesowego mającego istotny wpływ na wynik sprawy dotyczy naruszenia art. 145 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak uchylenia decyzji w sytuacji, kiedy jej treść naruszała przepisy prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się do tak postawionego zarzutu wskazać należy, że przepis "art. 145 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego" nie mógł być naruszony przez Sąd I instancji, gdyż jest to przepis określający podstawy wznowienia postępowania administracyjnego, zakończonego ostateczną decyzją. Zaskarżona decyzja nie była wydana w tym nadzwyczajnym postępowaniu administracyjnym i ani organ, ani Sąd go nie stosowały. Uzasadnienie tego zarzutu, mówiące o "zasadności uchylenia decyzji i orzeczenie co do meritum, bądź przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania" może wskazywać, że chodzi o naruszenia art. 145 § 1 p.p.s.a., jednak autor skargi kasacyjnej nie wskazał ani pkt, ani lit. tego przepisu, nie powiązał go także z żadnym przepisem prawa materialnego, ani przepisem postępowania. Nie daje to Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu możliwości merytorycznego rozpoznania zgłoszonego zarzutu.

Zarzut naruszenia prawa materialnego, określony jako naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię pojęcia wzrostu wartości nieruchomości, który to wzrost został ustalony bez uwzględnienia przeznaczenia terenu i faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed zmianą planu należy rozpatrzeć łącznie z zarzutem naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe zastosowanie.

W ocenie autora skargi kasacyjnej wadliwie zostało przyjęte w sprawie niniejszej, że w wyniku zmiany planu miejscowego uchwałą nr ... z dnia 29 czerwca 2010r. (dalej zw. plan z 2010r.) w stosunku do uchwały z dnia 13 czerwca 2006r. (dalej zw. plan z 2006r.) doszło do faktycznego wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy faktyczny dotychczasowy sposób zagospodarowania nieruchomości wskazuje, iż nie doszło do zmiany sposobu zagospodarowania działki, która na mocy decyzji o warunkach zabudowy miała charakter budowlano-mieszkaniowy, i charakter ten nie został faktycznie zmieniony po wejściu w życie uchwały z dnia 13 czerwca 2006r.; wzrost wartości nieruchomości został ustalony bez uwzględnienia przeznaczenia terenu i faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed zmianą planu.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzut ten nie jest usprawiedliwiony.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Zatem dla zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i ustalenia opłaty planistycznej konieczne jest zaistnienie trzech zdarzeń: 1) uchwalenie (lub zmiana) planu; 2) wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia (zmiany) planu; 3) zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu. Warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest to, by sprzedający nieruchomość uzyskał pewne przysporzenie majątkowe w postaci większej wartości nieruchomości, której był (przed sprzedażą) właścicielem. To przysporzenie majątkowe ma być skutkiem przeznaczenia nieruchomości w nowym planie miejscowym na cele, które na rynku powodują wzrost wartości nieruchomości, w przeciwieństwie do dotychczasowego przeznaczenia. Co istotne - ten wzrost wartości nieruchomości musi być spowodowany nowym przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym, a nie innymi okolicznościami, jak choćby zwiększonym popytem na rynku nieruchomości. Z kolei, w myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W sprawie określenia opłaty planistycznej konieczne jest zatem ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu.

Z woli ustawodawcy renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Wyceny nieruchomości według tych różnych stanów jej przeznaczenia dokonuje się poprzez porównanie transakcji mających miejsce w tym samym czasie, tj. w dacie transakcji sprzedaży. Zwrot normatywny "dzień sprzedaży" ma zatem relewantne znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej. Tylko tak dokonane porównanie może dać jednoznaczną odpowiedź na pytanie, czy różnica w cenie nieruchomości ma bezpośredni i jedyny związek z działaniami podjętymi przez gminę w postaci uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego (p. wyrok NSA z dnia 18 listopada 2016r. sygn. akt II OSK 344/15).

Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie odnosi się do skutków prawnych wywołanych samym podjęciem uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego, a jedynie do skutków faktycznych, za jakie należy uznać ewentualny związany z tym wzrost wartości nieruchomości; przepisy uchwały w sprawie planu miejscowego nie mogą być podstawą roszczeń związanych z opłatą planistyczną. Skutki takie rodzi bowiem art. 36 ust. 4 u.p.z.p. (p. wyrok NSA z dnia 22 marca 2017r., sygn. akt II OSK 1851/15).

Sąd I instancji trafnie uznał, że uchwalenie planu z 2010r. skutkowało wzrostem wartości nieruchomości, a dotychczasowy właściciel nieruchomości uzyskał wyższą cenę zbywając nieruchomość. Wzrost wartości nieruchomości, stanowiącej działki nr ... i ... nastąpił w związku ze zmianą ich przeznaczenia: w planie z 2006r. miały one przeznaczenie – tereny zielone (2 ZP), w planie z 2010r. – zostały objęte jednostką MN zabudowa mieszkaniowa niska. J. N. nie mógł w 2006r. realizować zabudowy mieszkaniowej, o którą wnioskował, składając wniosek o ustalenie warunków zabudowy - decyzją z dnia 31 sierpnia 2006r. organ umorzył postępowanie, z uwagi na obowiązywanie od 4 sierpnia 2006r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po zmianie przeznaczenia tych działek w planie z 2010r. J. N. uzyskał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na działce położonej w B. przy ul. L. nr ... (decyzja z dnia 15 maja 2012r.). Aktem notarialnym z dnia 5 maja 2014r. (Rep. A numer ...) J. N. sprzedał tę zabudowaną działkę i udział wynoszący 1/3 część działki nr ...

Zatem zmiana przeznaczenia przedmiotowych działek nastąpiła w planie z 2010r., wobec planu z 2006r. Pomiędzy tymi planami nie było tzw. luki planistycznej. Nie można w związku z tym uwzględnić, jak chce skarżący kasacyjnie "faktycznego dotychczasowego sposobu zagospodarowania nieruchomości", wynikającego z decyzji o warunkach zabudowy z dnia 27 kwietnia 2006r. Decyzja z dnia 27 kwietnia 2006r. o ustaleniu warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego na działce nr ..., uzyskana przez L. K. przed sprzedażą tej nieruchomości w dniu 5 maja 2014r. J. N. nie może w okolicznościach niniejszej sprawy stanowić o uznaniu budowlanego charakteru tej nieruchomości przed wejściem w życie planu z 2010r. Przeznaczenie tej nieruchomości uległo bowiem zmianie po wydaniu decyzji poprzez wprowadzenie z dniem 4 sierpnia 2006r. zapisów planu z 2006r. (tereny zielone, nie przeznaczone pod zabudowę), bezpośrednio poprzedzającego plan z 2010r.

Można zatem w tym miejscu podnieść, że w u.p.z.p. przewidziano system roszczeń odszkodowawczych, mających zastosowanie w sytuacji, gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, albo gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu (art. 36 ust. 1 i 3 u.p.z.p.). Przewidziane w tych przepisach roszczenia mają na celu zrekompensowanie właścicielowi nieruchomości ograniczenie jego praw.

Sprawa niniejsza dotyczy odmiennej sytuacji, przewidzianej w przepisie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., który w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego został prawidłowo zastosowany oraz w przepisie art. 37 ust. 1 u.p.z.p., który nie został naruszony poprzez niewłaściwą wykładnię.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny uznał zarzuty skargi kasacyjnej za nieusprawiedliwione i na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną.

-----------------------

10