Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 736/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Elżbieta Lenart (spr.) Protokolant Sekretarz sądowy Justyna Kobylarczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Województwa [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] stycznia 2019 r.,

nr [...]- po rozpatrzeniu odwołań [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] i E. O. - utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] nr [...] z [...] maja 2018 r. orzekającą o ustaleniu na rzecz E. O. odszkodowania za nieruchomość.

Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], powiat [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha - decyzją Wojewody [...] nr [...] z [...] listopada 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - została przeznaczona pod realizację inwestycji: "Rozbudowa drogi wojewódzkiej nr [...] relacji [...]-[...] - [...] - [...]-[...] na odcinku: od [...] do km [...] na terenie gmin [...],[...]: powiatów [...] i [...], województwa [...] (odc. [...]-[...]) - kategoria obiektów budowlanych IV, XXV, XXVI, XXVIII.

Decyzji tej został nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Z dniem w którym ww. decyzja Wojewody [...] stała się ostateczna,

tj. [...] listopada 2016 r., z mocy prawa, powyższa nieruchomość przeszła na własność Województwa [...].

Następnie Wojewoda [...] decyzją nr [...] z [...] stycznia 2017 r., orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...]zł na rzecz E. O. za nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], powiat [...], oznaczoną jako działka nr [...]o pow. [...] ha, w pkt 2

o odmowie powiększenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości oraz w pkt 3 o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] reprezentowanego przez Dyrektora [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich

w [...] do wypłaty ustalonego w pkt 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła E. O..

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją nr [...] z [...] października 2017 r., uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji - z uwagi na konieczność wyjaśnienia zasadności pominięcia w wycenie wartości kostki brukowej oraz prawidłowości wyceny pozostałych części składowych nieruchomości.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda [...] decyzją nr [...] z [...] maja 2018 r. orzekł o:

1) ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. O.

za nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], powiat [...], oznaczoną jako działka nr [...]o pow. [...] ha:

2) odmowie powiększenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości;

3) zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] reprezentowanego

przez Dyrektora [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...] do wypłaty ustalonego w pkt 1 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ podniósł, że zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego

o skorygowanie operatu o uwagi odnoszące się do tego opracowania, zawarte w decyzji organu odwoławczego.

Rzeczoznawca majątkowy T. S. sporządziła [...] stycznia 2018 r. operat szacunkowy - w którym oszacowała wartość ww. nieruchomości o pow. [...] m²

na [...] zł. Na kwotę tę składają się: wartość gruntu [...] zł oraz wartość naniesień budowlanych [...] zł ([...] zł ogrodzenie oraz [...] zł teren utwardzony). Dodatkowo wyjaśniła, że na działce przejętej pod inwestycję znajduje się ogrodzenie i utwardzenie tłuczniem. Natomiast utwardzenie kostką betonową (wjazd) znajduje się w starym pasie drogowym tj. poza szacowaną działką i nie może być uwzględnione w tym opracowaniu. Na poparcie swoich twierdzeń biegła przedstawiła fragment mapy podziałowej

i fotografię tego terenu.

Oceniając powyższy operat organ stwierdził, że został on sporządzony w sposób prawidłowy, przez osobę uprawnioną, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów. Jest on logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności - zatem stanowi wiarygodny dowód w sprawie i na jego podstawie ustalił odszkodowanie.

Odwołanie od powyższej decyzji Wojewody [...] złożyli E. O. i [...] Zarząd Dróg Wojewódzkich w [...].

W swoim odwołaniu E. O. zarzuciła organowi wojewódzkiemu błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego poprzez uznanie operatu szacunkowego z [...] stycznia 2018 r. za wiarygodny dowód w sprawie

- w sytuacji, gdy operat ten został sporządzony nierzetelnie, z pominięciem aktualnego sposobu korzystania przez dotychczasową właścicielkę z nieruchomości. Zarzuciła także przyznanie odszkodowania niewystarczającego na odtworzenie stanu majątkowego, jaki istniał przed wywłaszczeniem.

Wyjaśniła, że na nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza w zakresie transport drogowy towarów - w związku z czym teren nieruchomości musiał zostać specjalnie przygotowany. Koszt utwardzenia terenu, wykonania bramy i ogrodzenia wyniósł [...] zł, zaś wartość gruntu wynosi [...] zł.

Dalej wskazała, że biegła błędnie przyjęła w operacie szacunkowym, iż utwardzenie kostką betonową (wjazd) znajduje się w starym pasie drogowym, tj. poza szacowaną działką. Zdaniem skarżącej wjazd ten w części znajduje się na obszarze dawnej działki nr [...]. Na potwierdzenie ww. stanowiska skarżąca przedstawiła mapę geodezyjną

z [...] maja 2009 r.

Z kolei [...] Zarząd Dróg Wojewódzkich w [...] zarzucił Wojewodzie [...] błędne ustalenie odszkodowania za wartość części składowej nieruchomości w postaci utwardzenia terenu kostką brukową. Jak wyjaśnił skarżący, istniejący zjazd (teren utwardzony kostką brukową) nie jest trwale związany

z gruntem, w przypadku rozbudowy lub budowy drogi publicznej obowiązek odbudowy lub budowy zjazdu istniejącego należy do zarządcy drogi, tj. tego samego podmiotu, który jest zobowiązany do wypłaty odszkodowania za zjazd jako część nieruchomości zajętej pod drogę.

Po rozpatrzeniu powyższych odwołań Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją

z [...] stycznia 2019 r., nr [...]utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] nr [...] z [...] maja 2018 r.

W uzasadnieniu podniósł, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia

10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1484), dalej jako "specustawa drogowa" - nieruchomości, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu

do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 ww. ustawy.

Analizując treść operatu szacunkowego Minister wskazał, że w myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ

I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), dalej jako "ugn", podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie

z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], obręb [...], powiat [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy sporządzony

na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] stycznia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S..

Biegła ustaliła, iż szacowana nieruchomość położona jest w [...], przy ul. [...] - droga wojewódzka. W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa oraz tereny niezabudowane. Działka, z której wydzielono działkę pod drogę ma korzystny kształt, położona jest

na terenie równym. Wyceniana działka jest niezabudowana, znajdują się

na niej następujące naniesienia: ogrodzenie (przęsła stalowe wypełnione sztachetami drewnianymi, słupki i cokół murowane z cegły klinkierowej, z bramą przesuwną o dł.

11 m) oraz teren utwardzony żwirem o pow. [...] m². W zasięgu nieruchomości w ulicy wojewódzkiej jest pełne uzbrojenie: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja

oraz gaz.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. [...] listopada 2013 r., nie była objęta ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie

zaś z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] maja 2012 r., przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem MU.1 - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

W związku z koniecznością realizacji tzw. zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 3 i 4 ugn, biegła dokonała analizy dwóch segmentów rynku: nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne i gruntów niezabudowanych inwestycyjnych.

Mając na uwadze, iż ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi były niższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową, ostatecznie wycenę nieruchomości biegła przeprowadziła w oparciu o rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową.

Wycena wartości rynkowej prawa własności gruntu przeprowadzona została

z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.

W jej wyniku biegła ustaliła jednostkową wartość rynkową prawa własności przedmiotowego gruntu na kwotę 151,31 zł/m². W związku z powyższym wartość rynkową prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości ([...] m²) ustalono

na kwotę [...] zł.

W dalszej kolejności oszacowano wartość części składowych znajdujących się na działce (naniesienia budowlane), które wyceniono na kwotę [...] zł.

Łączna wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] została określona na kwotę [...] zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz byłej właścicielki. Jednocześnie organ wojewódzki prawidłowo odmówił powiększenia ustalonego odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości

- ze względu na nie wydanie działki w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Następnie organ ocenił zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2018 r., wskazując, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami.

Biegła po określeniu przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości, kierując się tzw. zasadą korzyści, prawidłowo dokonała analizy dwóch segmentów rynku: nieruchomości drogowych oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową. Wobec ustalenia, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi były niższe od cen nieruchomości przeznaczonych

pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową, ostatecznie rzeczoznawca majątkowy przeprowadziła wycenę wywłaszczonej działki w oparciu o rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową.

W ocenie organu odwoławczego założenia biegłej w powyższym zakresie są spójne

i logiczne, dlatego też organ odwoławczy podziela je w całości. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz właściwym doborze nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy nie zawiera wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia, został sporządzony zgodnie z zasadami i procedurą szacowania nieruchomości.

Następnie Minister odniósł się do zarzutów skarżących podniesionych

w odwołaniach wskazując, iż nie zasługują one na uwzględnienie.

Stwierdził, że zupełnie niezrozumiały jest zarzut [...] Zarządu Dróg Wojewódzkich w [...], iż niesłusznie wartość odszkodowania obejmuje wycenę wjazdu utwardzonego kostką brukową.

Jak bowiem wynika z treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] stycznia 2018 r. wyceną nie został objęty wjazd utwardzony kostką brukową, gdyż znajdował się poza wycenianą działką nr [...]

Ustosunkował się też do zarzutu skarżącej, że aktualny sposób korzystania

nie został wzięty pod uwagę przy wycenie nieruchomości.

Wyjaśnił, że zgodnie z art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody

i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Powyższe oznacza, iż w pierwszej kolejności biegła powinna ustalić, czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla wycenianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

oraz jakie było przeznaczenie nieruchomości w tym planie. Jeżeli taki plan nie został uchwalony to należy ustalić, czy nieruchomość została objęta studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego, bądź czy została wydana dla niej decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku, kiedy dla danej nieruchomości brak jest ww. dokumentów planistycznych przeznaczenie nieruchomości należy określić uwzględniając faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy - po ustaleniu, że wyceniana nieruchomość nie była objęta ustaleniami żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] , przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...]

- tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej - prawidłowo ustaliła wartość wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem jej przeznaczenia wynikającego z ww. studium, ostatecznie wyceniając nieruchomość na podstawie rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i mieszkaniowo-usługową (zgodnie

z brzmieniem art. 134 ust. 4 ugn). Ponadto, jak wskazała sama skarżąca, na terenie nieruchomości prowadzono działalność gospodarczą w zakresie transportu drogowego towarów, co świadczy również o usługowym charakterze nieruchomości, który mieści się w granicach uwarunkowań wytyczonych przez studium. Nie można zatem uznać, aby brak ustalenia przeznaczenia w oparciu wprost o faktyczny sposób użytkowania zmieniał ustalenia decydujące o wyniku wyceny, skoro przeznaczenie to mieściło się

w zakresie przeznaczenia określonego przez studium.

Minister dodał, że odszkodowanie z tytułu przejęcia nieruchomości na cel publiczny odpowiada wyłącznie wartości przejętego gruntu wraz z częściami składowymi, nie jest natomiast możliwe zaliczenie na jego poczet kosztów związanych z przygotowaniem nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej. Wyceną mogą być objęte wyłącznie rezultaty takich przygotowań polegające na posadowieniu składników,

które stały się finalnie częściami składowymi nieruchomości znajdującymi się

w przejętym obszarze.

Nie zasługuje zatem na uwzględnienie podniesiony przez skarżącą w odwołaniu argument, że wyceną powinna zostać objęta kostka brukowa. Jak wynika z wyjaśnień biegłej, utwardzenie kostką betonową (wjazd) znajduje się poza wycenianą działką

i nie może być uwzględnione w wycenie wywłaszczonej nieruchomości.

Powyższe ustalenie biegłej potwierdza także sama skarżącą, wskazując w uzasadnieniu odwołania, że wjazd utwardzony kostką betonową znajduje się na obszarze dawnej działki nr [...], nie zaś na terenie działki nr [...].

Przy ustalaniu wysokości odszkodowania za działkę nr [...], uwzględnia się jedynie stan tej części nieruchomości, która obejmuje działkę nr [...], gdyż tylko ta część, wydzielona z działki nr [...], przeszła z mocy prawa na własność podmiotu publicznego i za nią przysługuje dotychczasowej właścicielce odszkodowanie.

Ponadto do kwoty odszkodowania nie są wliczane również potencjalne straty,

które faktycznie poniesie właściciel, takie jak np. konieczność wykonania nowej bramy, ogrodzenia czy utwardzenia wjazdu. Wszelkie roszczenia w zakresie wyrównania realnych strat pozostają poza zakresem niniejszego postępowania i mogą być dochodzone przez stronę na drodze postępowania cywilnego.

Mając na uwadze zarzut skarżącej dotyczący błędnej wyceny części składowych bezsprzecznie znajdujących się na wycenianej nieruchomości, organ zauważył,

że rzeczoznawca majątkowy w procesie określania wartości nieruchomości sam,

na podstawie własnej wiedzy i doświadczenia oraz oględzin obiektu, dokonuje indywidualnej oceny stanu technicznego obiektu i jego elementów.

W przedmiotowej sprawie, biegła określiła koszt odtworzenia składników budowlanych wykorzystując cennik Sekocenbud Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO zeszyt

nr 51/2017, III kw. 2017 r. oraz WACETOB Scalone normatywy do wycen budynków

i budowli nr 120, II kw. 2017 r. z uwzględnieniem stopnia zużycia części składowych, zaś wycenę przedstawiła na str. [...] operatu szacunkowego. Powyższe działanie,

w ocenie organu odwoławczego, spełnia wszystkie wymogi formalne i opiera się

na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości.

Na zakończenie organ podkreślił, że samo subiektywne przekonanie stron o błędnie określonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strony nie przedstawiły miarodajnych dowodów na poparcie swoich twierdzeń.

Powyższe potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia

4 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 456/16, wskazujący, że przekonanie strony

o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest poparte obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego.

Jeśli skarżący mieli zastrzeżenia co do prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, to mogli skorzystać z możliwości oceny operatu będącego podstawą ustalenia odszkodowania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych

w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawnieni byli na mocy art. 157 ugn. Skarżący nie przedłożyli również w toku postępowania dowodu w postaci kontroperatu, który wskazywałby na nieprawidłowe ustalenie kwoty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość.

Podsumowując Minister Inwestycji i Rozwoju doszedł do przekonania, że dane zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym nie budzą wątpliwości interpretacyjnych - co w konsekwencji sprowadza się do uznania, iż wartość nieruchomości została wyceniona w sposób prawidłowy. Sama polemika stron z ustaleniami biegłej, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego z [...] stycznia 2018 r., jest niewystarczająca

do obalenia wyceny sporządzonej przez T. S..

. Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem Województwo [...] wniosło

do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] stycznia 2019 r. utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...][...] maja 2018 r. - zaskarżając ją w części zobowiązującej do zapłaty odszkodowania za wartość zjazdu w wysokości [...] zł.

Wyżej opisanej decyzji w zaskarżonej części zarzuciło naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 80, poz. 721 ze zm.) w związku z art. 4 pkt 8

w związku z art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2222 ze zm.) w związku z art. 129 ust. 1 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r.

Nr 80, poz. 721 ze zm.) oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej

- poprzez ustalenie odszkodowania oczywiście niesłusznego i uznanie, że w wysokości odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną należy uwzględniać wartość naniesień - fragmentu istniejącego zjazdu do nieruchomości położonej przy drodze publicznej, gdy w przypadku rozbudowy lub budowy drogi publicznej obowiązek odbudowy lub budowy zjazdu istniejącego należy do zarządcy drogi tj. tego samego podmiotu, który jest zobowiązany do wypłaty odszkodowania za zjazd jako część nieruchomości zajętej pod drogę.

Mając na uwadze wskazane wyżej naruszenie przepisów strona skarżąca wniosła o:

1. uchylenie w części zaskarżonej decyzji względnie stwierdzenie nieważności decyzji jako obarczonej wadą nieważności;

2. zasądzenie kosztów postępowania wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że powyższa decyzja winna zostać uchylona, gdyż ustala odszkodowanie jako niesłuszne co najmniej w części. Organ nie wyjaśnił istotnej dla sprawy okoliczności, a mianowicie, że na gruncie wskazanym jako działka opisana w decyzji był posadowiony obiekt, co do którego zarządca drogi ma obowiązek budowy takiego obiektu wynikający z art. 29 ust. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r.

o drogach publicznych. Budowa takiego obiektu, zjazdu, odbywa się na koszt inwestora a nie właściciela. W związku z tym, że fragment tego zjazdu - utwardzenie gruntu - został wyceniony w wartości odszkodowania, to odszkodowanie takie jest niesłuszne, gdyż powoduje uzyskanie przez dotychczasowego właściciela środków finansowych

a jednocześnie nowy właściciel - inwestor - ma obowiązek ponownego poniesienia kosztów z tytułu odbudowania zjazdu. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji Inwestycji w zakresie dróg publicznych, wycena jest dokonywana wg stanu na dzień wydania decyzji

i wg wartości na dzień ustalenia odszkodowania. Stanem dotyczącym nieruchomości jest również stan powstania obowiązku budowy zjazdu lub odbudowy zjazdu spoczywający na inwestorze w sytuacji, gdy rozbudowa lub budowa drogi nastąpiła

z inicjatywy inwestora. W tym przypadku budowa zjazdu przez inwestora spoczywa

na inwestorze, gdyż dokonuje on rozbudowy drogi.

W takiej sytuacji ten sam podmiot tj. właściciel nieruchomości wywłaszczonej, na której znajduje się już zjazd z drogi publicznej, otrzyma od zarządcy drogi podwójną gratyfikację, raz z powodu wycenienia wartości naniesień w postaci utwardzonego gruntu - fragmentu zjazdu - w wartości naniesień w wysokości [...] zł, a drugi raz z powodu wynikającego z samej ustawy o drogach publicznych obowiązku budowy zjazdu, gdy zjazd był już posadowiony przy nieruchomości połączonej z drogą,

a więc zjazdu o parametrach nie gorszych niż istniejące. Tym samym naruszone są zasady ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku

z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania

i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, gdyż wartość wywłaszczonego prawa do gruntu nie odpowiada wartości tegoż gruntu z uwagi na obligatoryjność budowy istniejącego zjazdu dla tego samego właściciela nieruchomości. Przy czym zarządca drogi odtworzy zjazd w wielkości zgodnej z przepisami. Ponadto organ nie rozważył okoliczności, iż zjazd jako obiekt - fragment - utwardzony grunt - znajduje się na nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a w konsekwencji organ administracji winien pomniejszyć odszkodowanie co najmniej o tę część.

W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Opisał stan faktyczny sprawy a następnie ustosunkował się do zarzutów podniesionych w skardze.

Wyjaśnił, że wartość odszkodowania nie obejmuje wyceny wjazdu utwardzonego kostką brukową. Jak wynika z treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu

[...] stycznia 2018 r. oraz wyjaśnień biegłej złożonych pismem z [...] stycznia 2018 r., wyceną nie został objęty wjazd utwardzony kostką brukową, gdyż znajdował się

poza wycenianą działką nr [...].

Z kolei utwardzenie żwirem, podobnie jak ogrodzenie, zostały objęte wyceną,

gdyż stanowią części składowe nieruchomości wycenianej.

Podkreślenia wymaga, iż w odszkodowaniu za wywłaszczenie nieruchomości zawiera się element utraty wartości gruntu i jego części składowych. Zgodnie z art. 46 kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Natomiast w myśl art. 4 pkt 1 ugn przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.

Częściami składowymi gruntu są zatem składniki, które są trwale z gruntem związane

i nie stanowią odrębnego przedmiotu własności (art. 47 § 1 kc). Ponadto częścią składową jest wszystko to, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia

lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2). Natomiast przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowiącej części składowych (§ 3), a zatem nie podlegają wycenie.

Przy ustalaniu odszkodowania organ prowadzący postępowanie zobligowany jest uwzględnić wartość całej nieruchomości, wraz z jej częściami składowymi, które były trwale związane z gruntem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Skoro więc utwardzenie żwirem, podobnie jak ogrodzenie, stanowiło część składową wycenianej nieruchomości, prawidłowo zostało objęte wyceną.

Bez wpływu zaś pozostaje okoliczność, iż na skarżącym - jako zarządcy drogi - ciąży ustawowy obowiązek zbudowania/przebudowania zjazdu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325) dalej jako: p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest niezasadna, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja Ministra Inwestycji

i Rozwoju z [...] stycznia 2019 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] nr [...] z [...] maja 2018 r. w zaskarżonym zakresie tj. orzekającą o ustaleniu

na rzecz E. O. odszkodowania za nieruchomość w wysokości [...] zł.

Zatem kwestią sporną w niniejszej sprawie jest to, czy organy orzekające

w sprawie prawidłowo orzekły o ustaleniu odszkodowania na rzecz E. O. w wysokości [...] zł i o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] do jego wypłaty.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U.

z 2018 r., poz. 1484), dalej jako "specustawa drogowa" wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu

na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Natomiast z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), dalej jako "ugn", wynika,

że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania

za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności przedmiotowej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] pow. [...] m², stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu

[...] stycznia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S..

Przy czym skarżący nie kwestionował prawidłowości sporządzenia tego operatu

- tylko fakt nieprawidłowego zobowiązania go przez organ do zapłaty części tego odszkodowania w wysokości [...] zł.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie (k. [...] i [...]) ustaliła, że wyceniana działka nr [...] o pow. [...] m² jest utwardzona tłuczniem kamiennym na pow. [...] m² i określiła wartość odtworzeniową utwardzenia tego terenu na kwotę [...] zł.

Dlatego też - ustalając wysokość odszkodowania - Wojewoda do wartości gruntu doliczył koszt naniesień budowlanych w postaci utwardzenia terenu.

Przy czym biegła w swoim piśmie z [...] stycznia 2018 r. wyraźnie stwierdziła,

że na działce przejętej pod inwestycje znajduje się ogrodzenie i utwardzenie tłuczniem. Natomiast utwardzenie kostką betonową (wjazd) znajduje się w starym pasie drogowym tj. poza szacowaną działką i nie może być uwzględnione w operacie szacunkowym.

Zatem z pisma tego ewidentnie wynika, iż działka nr [...] nie stanowi wjazdu, gdyż znajduje się on na terenie leżącym poza tą działką. W stosunku do tej działki biegła nie użyła takiego sformułowania.

Poza tym przepis art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wyraźnie określa elementy ustalenia odszkodowania - stan nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu

na realizację inwestycji drogowej oraz jej wartość z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zatem nie przewiduje on uwzględnienia żadnych innych składników - w tym zdarzeń i zobowiązań mogących ewentualnie powstać w przyszłości.

W ocenie Sądu, organy orzekające w sprawie prawidłowo ustaliły wysokość odszkodowania - w tym kwotę [...] zł tytułem naniesień budowlanych na działce nr [...] w postaci utwardzenia jej tłuczniem - oraz obowiązek zapłaty tej kwoty przez Zarząd Województwa [...].

Przy ustalaniu odszkodowania organy zobligowane są uwzględnić wartość całej nieruchomości, wraz z jej częściami składowymi, które były trwale związane z gruntem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Ponieważ utwardzenie działki tłuczniem stanowiło część składową wycenianej nieruchomości - dlatego też słusznie zostało objęte wyceną.

Również Sąd w całości podzielił pogląd organów, że na wysokość odszkodowania nie ma żadnego wpływu okoliczność, iż na skarżącym - jako zarządcy drogi - ciąży ustawowy obowiązek zbudowania lub przebudowania zjazdu.

Tym bardziej, że w niniejszej sprawie zjazd znajduje się poza terenem przedmiotowej działki nr [...].

Podsumowując, Sąd uznał, że wydane decyzje odpowiadają prawu, a organy obu instancji wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły cały materiał dowodowy zgromadzony w sprawie oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały

przy jej rozstrzyganiu. Uzasadniły przy tym przekonująco swoje stanowisko, w sposób spełniający wymagania określone w art. 107 § 3 k.p.a., zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.