Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 32/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-10-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy Referent Małgorzata Kuba po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2006 r. sprawy ze skargi "A" S.A. w G. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 21 listopada 2005 r. nr [...] w przedmiocie wstępnego projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta z dnia 16 czerwca 2005 r., nr [...], 2. określa, ze wymienione w punkcie pierwszym postanowienia nie mogą być wykonane.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 16 maja 2005r. nr [...] Prezydent Miasta negatywnie zaopiniował proponowany przez "A" S.A. G. ul. [...], wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w G. przy ul. [...] i [...], obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] wpisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego w Gdańsku pod nr KW [...].

Postanowienie wydano na podstawie art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.), art. 123 § 1 Kpa.

W uzasadnieniu postanowienia wskazano, iż przedstawiony do zaopiniowania wstępny projekt podziału nieruchomości jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego O. i B. – rejon linii wysokiego napięcia, zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta z dnia 26 września 2002r. (Dz.Urz.Woj.Pom. Nr 22 z dnia 10 lutego 2003r. poz. 217).

Projektowana działka oznaczona jako [...] stanowi pas terenu o szerokości ok. 18 m, położony wzdłuż projektowanej ulicy [...]. Działka ta znajduje się w obszarze przeznaczonym pod strefę produkcyjno-usługowo-składową (hurtownie, administracja, banki), jednak w całości znajduje się poza wyznaczonymi w planie miejscowym liniami nieprzekraczalnej zabudowy. Położenie takie uniemożliwia zagospodarowanie wydzielonego pasa gruntu na cele zgodne z planem. Proponowany podział jest niezgodny z ustaleniami planu miejscowego, gdyż art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż "zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek".

Wnioskodawca stwierdził, że proponowany podział ma na celu sprzedaż wydzielonego terenu. Plan miejscowy zakłada w miejscu projektowanej działki [...] realizację pasa zieleni izolacyjnej chroniącej tereny sąsiednie przed uciążliwościami "A", zasadne jest zatem, aby w gestii właściciela terenu powodującego uciążliwości znalazło się utrzymanie i konserwacja terenów ochronnych. Dodatkowo, proponowana granica działki poprowadzona została dolną krawędzią istniejącego wału ochronnego, co spowoduje spływ wód opadowych z projektowanej działki [...] na działkę [...].

Zażalenie na powyższe postanowienie wniosło "A" S.A. w G. zarzucając naruszenie art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazując, iż proponowany podział jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Postanowieniem z dnia 21 listopada 2005r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 Kpa oraz art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu wskazano, iż zgodnie z przepisem art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi.

Natomiast ust. 2 tego przepisu stanowi, że zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Organ stwierdził, że rozpatrując niniejszą sprawę o podział nieruchomości należy dokonać oceny tego podziału w kontekście żądania strony i celu podziału. Wnioskodawca wystąpił o wydanie postanowienia o zgodności wstępnego projektu podziału działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wskazując pismem z dnia 11.05.2005r., iż podziału chce dokonać w celu zbycia wydzielonej działki. Tak więc celem podziału jest zbycie części nieruchomości. Część nieruchomości to jest pas terenu o szerokości ok. 18 m, położony wzdłuż projektowanej ulicy Nowy Świat. W istocie jest to wał ziemny, który stanowi integralną część istniejącej inwestycji, gwarantującą ochronę terenów sąsiednich. Tak więc wydzielenie tego pasa terenu byłoby sprzeczne z dokumentacją projektową, na podstawie której zbudowano [...]. Ponadto w decyzji o warunkach zabudowy nałożono obowiązek, iż wszelkie uciążliwości należy zawrzeć w granicach działek stanowiących przedmiot inwestycji. A zasadniczą częścią zabezpieczeń stanowić mają wały ziemne, uzupełnione akustycznymi ekranami, zainstalowanymi na koronach wałów. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło stanowisko organu I instancji, iż w rozpatrywanej sprawie podziału proponowanego przez stronę nie można zaopiniować pozytywnie, ponieważ działka która miała być podzielona stanowi integralną część i znajduje się na niej [...], a celem podziału miała być sprzedaż tej działki.

Skargę na powyższe postanowienie wniosło "A" S.A. w G. domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia i zarzucając naruszenie prawa materialnego poprzez błędną interpretację przepisu art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie ze wskazanym przepisem, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi (ust. 1). Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust.2).

Zdaniem skarżącej, treść wskazanego wyżej przepisu nie daje podstawy do przyjęcia przez organy, iż z uwagi na cel podziału jakim jest sprzedaż wydzielonej części nieruchomości (jest to hipotetyczny cel), proponowany podział jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ze wskazanego wyżej przepisu wynika jedynie, iż podział jest niedopuszczalny tylko wówczas, gdy po jego dokonaniu, nie będzie możliwości zagospodarowania wydzielonych działek w sposób zgodny z przeznaczeniem określonym w planie. W postępowaniu zakończonym wydaniem zaskarżonego postanowienia Samorządowe Kolegium Odwoławcze niezgodności takiej nie stwierdziło.

Plan miejscowy zakłada w miejscu projektowanej działki [...] realizację pasa zieleni izolacyjnej chroniącego tereny sąsiednie przed uciążliwościami ze strony "A" S.A. Po dokonaniu podziału, właściciel objętego projektem terenu, niezależnie od podmiotu, któremu przysługiwało będzie prawo własności, zobowiązany będzie w dalszym ciągu do jego wykorzystywania w sposób zgodnym z planem - co wynika, z treści art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości, a ponadto z treści art. 140 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

W rzeczywistości, organ II instancji, jak wynika z treści uzasadnienia zaskarżonego postanowienia, nie zbadał zgodności projektowanego podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lecz z dokumentacją projektową na podstawie której zbudowano "A" S.A. oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, (co wykracza poza ramy wyznaczone przytoczonym wyżej przepisem art. 93), stwierdzając jedynie, iż wydzielenie działki byłoby z nimi sprzeczne.

Przywołanie w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest dla strony ponadto niezrozumiałe. Decyzja ta bowiem wygasła z chwilą wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Nadto decyzja o pozwoleniu na budowę, może być zmieniona w każdym czasie - choćby w oparciu o art. 155, np. w zakresie rodzaju zabezpieczenia akustycznego.

Tym samym zdaniem strony skarżącej, sprzeczności na które powołuje się organ II instancji, nie występują. Wydzielenie działki nie stoi na przeszkodzie zawarciu uciążliwości związanych z funkcjonowaniem centrum, w granicach działek, na których zrealizowano inwestycję, gdyż po pierwsze - uciążliwości można w dalszym ciągu zawrzeć w granicach nieruchomości na której położone jest centrum, po drugie - potencjalny nabywca w żadnym wypadku nie jest zobowiązany do likwidowania wału akustycznego, po trzecie - nabywca, jak wyżej wspomniano, nie może wykorzystywać nieruchomości w inny sposób niż w planie przewidziany, po czwarte - zamiar zbycia nieruchomości, wyrażony w związku z wystosowanym do niej zapytaniem organu I instancji jest wyłącznie hipotetyczny, a przepisy prawa nie sprzeciwiają się posadowieniu wału akustycznego na odrębnie wydzielonej działce gruntu.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy powtórzył argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to między innymi, że sąd nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Przepis art. 93 ust. 1 zdanie pierwsze ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) stanowi, iż podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Stosownie do ust. 2 zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Z ust. 4 tego artykułu wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Z powyższych przepisów wynika, że opiniując projekt podziału nieruchomości organ bierze pod uwagę wyłącznie przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenia, czy projekt realizuje to przeznaczenie, a także, czy służy temu przeznaczeniu.

Zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i stosownie do art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Oznacza to, że organy gmin oraz organy administracji publicznej związane są ustaleniami zawartymi w planie, który został prawidłowo opublikowany i wszedł w życie.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów zagospodarowania terenu. Z art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Ograniczenia prawa własności nie mogą być interpretowane rozszerzająco.

Przedmiotowa sprawa dotyczy zaopiniowania projektu podziału nieruchomości położonej w G. przy ul. [...] i [...], obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], wpisanej w KW [...]. Projektowana działka [...] stanowi pas gruntu o szerokości ok. 18 m.

Wnioskowany podział winien w świetle wyżej przytoczonej regulacji zostać zaopiniowany w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] i [...], zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta z dnia 26 września 2002r. (Dz.Urz.Woj.Pom. Nr 22 z dnia 10 lutego 2003r. poz. 217).

Organ pierwszej instancji stwierdził, że projektowana działka oznaczona jako [...] stanowi pas terenu o szerokości ok. 18 m, położony wzdłuż projektowanej ulicy [...]. Działka ta znajduje się w obszarze przeznaczonym pod strefę produkcyjno-usługowo-składową (hurtownie, administracja, banki), jednak w całości znajduje się poza wyznaczonymi w miejscowym liniami nieprzekraczalnej zabudowy. Położenie takie uniemożliwia zagospodarowanie wydzielonego pasa gruntu na cele zgodne z planem. Plan miejscowy zakłada w miejscu projektowanej działki [...] realizację pasa zieleni izolacyjnej chroniącej tereny sąsiednie przed uciążliwościami [...], zasadne jest zatem, aby w gestii właściciela terenu powodującego uciążliwości znalazło się utrzymanie i konserwacja terenów ochronnych. Dodatkowo, proponowana granica działki poprowadzona została dolną krawędzią istniejącego wału ochronnego, co spowoduje spływ wód opadowych z projektowanej działki [...] na działkę [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło stanowisko organu I instancji, iż w rozpatrywanej sprawie podziału proponowanego przez stronę nie można zaopiniować pozytywnie, ponieważ działka która miała być podzielona stanowi integralną część i znajduje się na niej [...], a celem podziału miała być sprzedaż tej działki.

Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym w planie [...]. Jest to strefa produkcyjno - usługowo - składowa (hurtownie, administracja, banki). Bezsporne jest przy tym, że plan miejscowy zakłada w miejscu projektowanej działki [...] realizację pasa zieleni izolacyjnej.

W tej sytuacji nie można podzielić poglądu organów, iż wydzielenie pasa gruntu przeznaczonego w planie na pas zieleni izolacyjnej uniemożliwi zagospodarowanie takiej działki zgodnie z planem.

Nie ma przy tym żadnego znaczenia dla wydania opinii w niniejszej sprawie cel, w jakim dokonywany jest podział. Cel podziału może być bowiem poddany ocenie organu opiniującego projekt podziału nieruchomości jedynie w sytuacji opisanej w art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. w przypadku podziału nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnym uchylił zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta.

Na podstawie art. 152 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, iż postanowienia te nie mogą być wykonane. Wobec uchylenia postanowień, ich wykonanie w okresie do uprawomocnienia się wyroku, prowadziłoby bowiem do aksjologicznie nieuzasadnionego zrealizowania rozstrzygnięć wadliwych i naruszało prawa skarżącej.