Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 240/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2006-01-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: ART. 9A
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: ART. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Zarębska-Kobak /spr./ Sędziowie NSA Anna Lechowska AWSA Joanna Zdrzałka Protokolant: sekr. sąd. Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w dniu 17 stycznia 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi Zakładu Energetycznego S.A. na decyzję Wojewody z dnia [...]. r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości -skargę oddala-


UZASADNIENIE

IISA/Rz 240/05

UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia [...]roku Nr [...] po rozpatrzeniu odwołania J.M. zam. od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] r. Nr [....] orzekającej o ustaleniu odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości położonej w obr. 212 R.– S. – uchylił zaskarżoną decyzję i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W podstawie prawnej powołał przepis 138 § 2 k.p.a w związku z art. 9 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 )

Dodatkowo Wojewoda postanowieniem z dnia [....] Nr [...] w oparciu o art. 113 § 1 k.p.a. dokonał sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej zawartej w/w decyzji poprzez zapis dokonany w obszarze działki nr ewid. 29/6, w ten sposób, ze w miejsce pow. 10 ar. 77 m kw wpisał 41 ar 77 m kw.

W uzasadnieniu decyzji wyjaśnił, że decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego z dnia [...]r. Nr.[....] zezwolono Zakładowi Energetycznemu na wejście w teren działki nr 29/6 o pow. 10 a 77 m2, położonej w obr. 144 R. – Z., stanowiącej własność Z.R., celem dokonania wprowadzeń linii kablowej 15 KV "Dzielnica Magazynowo- Składowa" do stacji transformatorowej U., M., Przechowalnia Ziemniaków i i linii napowietrznej 15 KV B., oraz wprowadzenie do GZP "DMS" istniejących 15 KV M.I, M. II, C.

Wnioskiem z dnia [...]r. Zakład Energetyczny S.A. wystąpił do Kierownika Urzędu Rejonowego o ustalenie wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia prawa własności działki nr 29/6 obr. 144 R.– Z.

W czasie toczącego się postępowania Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia [....]r. sygn. akt [....] stwierdził, że spadek po Z.R. nabył w całości J.M., który to fakt został ujawniony w Kw Nr . 2755.

W wyniku modernizacji ewidencji gruntów i założenia nowego obr. 212 R.– S. działka nr 29/6 odpowiada obecnie działce ewidencyjnej nr 2381 o pow. 40 a 89 m2.

Prezydent Miasta działając m. innymi na podstawie art. 124 ust. l i 4, art. 128 ust. 4 i art. 132 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. Nr 46 poz. 543 z 2000 r. z późn. zm./, decyzją z dnia [....]r. znak [....] orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości położonej w R. przy ul. Z., oznaczonej jako działka nr 2381 o pow. 40 a 89 m2 obr. 212 R.– S., obj. Kw 2755, w wysokości 30.751,00 zł na rzecz J.M.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia podał, że ustalając odszkodowanie kierował się wytycznymi zawartymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 maja 2000 r. sygn.akt I SA 1793/99 i 2 grudnia 2002 r. sygn.akt SA/Rz 924/01, zlecił opracowanie nowego operatu szacunkowego oraz wystąpił do Zakładu Energetycznego o wyjaśnienie czy na spornej działce można zrealizować inwestycje w postaci: parkingów, utwardzonych składów bez negatywnego wpływu na stan techniczny znajdujących się tam kabli energetycznych a także do Wydziału Architektury Urzędu Miejskiego z zapytaniem czy można ją było pomimo wykonania linii kablowych, zagospodarować zgodnie z ustaleniami planu.

Zakład Energetyczny odpowiadając na powyższe wystąpienie wyjaśnił, iż możliwe jest wykorzystanie przedmiotowego terenu pod budowę parkingów, placów utwardzonych natomiast nie można wykonywać czynności zagrażających uszkodzeniem kabli takich jak: wykopów, wierceń, wbijania i zakopywania przedmiotów.

Natomiast Urząd Miasta -Architekt Miejski stwierdził między innymi, iż przedmiotowa działka spełnia wszelkie warunki przewidziane dla działek budowlanych i możliwe było zagospodarowanie działki w sposób zgodny z ustaleniami obowiązującymi na dzień 16 marca 1993 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody złożył J.M. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu odwołania wyjaśnił, że nie wyraża zgody na proponowane odszkodowanie w wysokości 30.751,00 zł, ponieważ na nieruchomości wykonano bez jego zgody 9 kabli, a zakład proponuje zapłatę za 2 kable.Operat szacunkowy z dnia 20 czerwca 2004 r. wykonany przez mgr inż. B.C.– B.określa odszkodowanie za częściowe zniszczenie mimo, że nieruchomość jest całkowicie zniszczona, straciła wartość budowlaną. Poza tym rzeczoznawca powinien wycenić odszkodowanie za l0 lat jej nie użytkowania. Zaproponował aby Zakład Energetyczny wykupił w całości powyższą nieruchomość po cenach wolnorynkowych.

Rozpatrując odwołanie organ odwoławczy stwierdził, że zasługuje ono na uwzględnienie chociaż nie w pełni z przyczyn w nim podanych.

W niniejszej sprawie podstawę określenia wysokości odszkodowania należnego skarżącemu stanowił operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego. Wyceniając działkę nr 2381 o pow. 0.4089 ha rzeczoznawca przyjął, iż działka ta jest nie zabudowana, stanowi użytek rolny klasy I i III a o kształcie wydłużonego prostokąta (dł. 300 m, szer. od 10.0 m. do 16.4 m.), posiadająca dobry dojazd (bezpośrednio z ulicy Z.) oraz uzbrojenie w energię i wodociąg d=50 mm, nie posiada kanalizacji i sieci gazowej.

Rzeczoznawca ustalił stan nieruchomości z dnia ostatecznej decyzji na wejście w teren - na dzień 16.03.1993 r., stwierdzająca, że na nieruchomości znajdowały się kable tzw. M. I i M.II, C. oraz kabel stary tzw. "U.".

Zgodnie z zatwierdzonym planem realizacyjnym i pozwoleniem na budowę z dnia [...]r. oraz załącznikiem graficznym do niniejszego pozwolenia na budowę rzeczoznawca stwierdził wykonanie : nowego kabla, nową trasą to eS9 – M., Przechowalnia ziemniaków, nowego kabla wzdłuż starego kabla eS 3- M. I M. II, C. oraz wykonanie nowych wprowadzeń do istniejących kabli do GPZ "DMS" tzw. M. I, M. II i C.

Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Miasta uchwalony uchwałą nr [....] z dnia [....]r. przewidywał przeznaczenie nieruchomości pod lokalizacje zakładów rzemieślniczo- usługowo-produkcyjnych przy zachowaniu niezbędnej odległości od istniejącej zabudowy mieszkaniowej.

Natomiast zgodnie z załącznikiem do Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr [....] z dnia [...]r. (w związku z utratą z dniem l stycznia 2004 r. w/w planu) przedmiotowa nieruchomość leży w konturach przeznaczonych alternatywnie lub uzupełniająco na terenach przemysłowo-usługowych.

Wycenę wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca dokonał przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej.

Na podstawie zebranych informacji i dokumentów rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe nieruchomości, które miały znaczenie przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości, które po ułożeniu kabla nie uległy zmianom tj.: położenie nieruchomości, uzbrojenie, dojazd, powierzchnia działki przeznaczenie w planie.

W wyniku ułożenia kabla zmianie pogorszenia nastąpiła cecha rynkowa - funkcjonalność działki, przed ułożeniem kabla była dobra a po ułożeniu kabla przyjęto do wyceny jako złą.

W wyniku oszacowania otrzymano wartość rynkową 1 m2 gruntu przed ułożeniem kabla 39,84 zł/m2, po ułożeniu kabla 32,32 zł/m2.

Wartość całej nieruchomości o po w. 4089 m2 przed ułożeniem kabla rzeczoznawca przyjął 162.907 zł, a po ułożeniu kabla przyjął 132.156 zł. i porównując te wartości ustalił odszkodowanie w kwocie 30.751 zł.

Materiał aktowy sprawy wskazuje, że organ I instancji przy ustalaniu na rzecz skarżącego odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości działki nr 2381 nie wziął pod uwagę zapisu ust. 3 i 4 § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Uchybienie powyższe powoduje uzupełnienie materiału dowodowego w znacznej części i uzasadnia wydanie decyzji kasacyjnej.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skarżący Zakład Energetyczny Spółka Akcyjna wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji zarzucając jej naruszenie prawa.

W uzasadnieniu skargi skarżąca Spółka zakwestionowała zasadność uchylenie decyzji organu I instancji w szczególności zakwestionowała argumentację organu odwoławczego. Wyjaśniła , że organ I instancji przy rozpoznawaniu sprawy nie mógł zastosować przepisów jeszcze nieobowiązujących. Nadto wskazała na wadliwe pouczenie zawarte w zaskarżonej decyzji .

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalanie z przyczyn wywiedzionych jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje ;

skarga jest nieuzasadniona.

Kontrola Sądu Administracyjnego sprowadza się do badania zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej /art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z 2002 r Nr 153 poz. 1269/, przy czym Sąd ten z mocy art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270/ nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Decyzja będąca przedmiotem skargi została wydana w trybie art. 138 § 2 kpa który stanowi, że organ odwoławczy może uchylić decyzję w całości i sprawę przekazać do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, gdy rozstrzygnięcie wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części.

Przekazując sprawę organ ten może wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Decyzja kasacyjna powodująca przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji nie może być podjęta w sytuacjach innych niż te, które zostały określone w art.138 § 2 k.p.a.

Wg zasady wyrażonej w cytowanym przepisie, postępowanie administracyjne winno zakończyć się na poziomie II instancji, uprawnia jednak organ odwoławczy do uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania tylko wówczas, gdy dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy niezbędne jest przeprowadzenie w całości lub w znacznej części postępowania wyjaśniającego.

Dopuszczalność przez organ odwoławczy decyzji kasacyjnej jest ograniczona przez to, że przepis art. 138 § 2 k.p.a. w zw. z art. 136 k.p.a. przyjmuje jako przesłankę wydania tego rodzaju decyzji określony zakres postępowania wyjaśniającego, mianowicie "rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części" przy uwzględnieniu normy prawnej wyrażonej w art.136 k.p.a.

Żadne inne wady postępowania, ani wady decyzji podjętej w I instancji nie dają organowi odwoławczemu podstaw do wydania decyzji kasacyjnej, bowiem niedopuszczalna jest wykładnia rozszerzająca art.138 § 2 k.p.a. /wyrok NSA z dnia 25 maja 1983r.r sygn. akt II SA 403/83, ONSA 1983, Nr 1, poz. 38, wyrok NSA z dnia 29 kwietnia 1998 r. I SA/Gd 166/97 niepublikowany/.

Przechodząc na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że decyzja kasacyjna znajduje uzasadnienie, bowiem operat szacunkowy w oparciu o który organ I instancji orzekł o wysokości odszkodowania nie odpowiada wymogom przewidzianym w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. z 2002 r Nr 230, poz. 1924/.

Wyjaśnienia wymaga, że organ odwoławczy przy rozpoznaniu odwołania bierze pod uwagę stan faktyczny i prawny z daty orzekania.

W niniejszej sprawie organ odwoławczy wydał decyzję w dniu [....]roku i z tej daty winien uwzględnić przepisy obowiązujące zarówno ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami jak i przepisy wykonawcze do niej tj. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego.

W czasie wydawania decyzji przez organ I instancji obowiązywało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 230, poz. 1924/, na które to rozporządzenie a w szczególności § 44 ust. 3 powołuje się rzeczoznawca w operacie szacunkowy.

Wymienione rozporządzenie z dniem 22 września 2004 r utrąciło ważność natomiast nowe rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości operatu szacunkowego /Dz.U. z 2004 r Nr 207, poz. 2109/ nie zmieniło w tym, zakresie jego treści a jedynie jego numeracje /§ 43 ust. 3/ i ten fakt prawny nie stanowił podstawy do wydania decyzji kasacyjnej.

Powodem uchylenia decyzji organu I instancji jest nie wyjaśnienie przez rzeczoznawcę w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym czy przy obliczeniu wartości tej nieruchomości uwzględnił czy też nie uwzględnił trwałego ograniczenia w sposobie korzystanie z nieruchomości oraz skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia jej w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami /§ 44 ust. 3 pkt 3 i 4 rozporządzenia z dnia 27 listopada 2002 r./ zm. rozporządzeniem z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zarówno w uchylonym rozporządzeniu w § 44 ust. 3 pkt 3 i 4 jak i obecnym w § 43 ust. 3 pkt 3 i 4 przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy uwzględnia się trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

Dołączony do akt sprawy operat szacunkowy w/w przesłanek nie uwzględnia tym samym jest wadliwy.

Powyższe uchybienie w ocenie Sądu daje podstawę do stwierdzenia, że operat szacunkowy nie odpowiada wymogom przewidzianym w/w rozporządzeniu i wskazane uchybienie uzasadnia uzupełnienie postępowania dowodowego w znacznej części tym samym decyzja kasacyjna znajduje wsparcie w art. 138 § 2 k.p.a.

W tym stanie sprawy skoro przy wydaniu decyzji kasacyjnej nie doszło do naruszenia prawa, Sąd skargę oddalił jako nieuzasadnioną stosownie do art. 151 P.p.s.a.