Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 655/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2020-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 i 61
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Leszek Tyliński Sędziowie sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) sędzia WSA Anna Klotz Protokolant starszy sekretarz sądowy Elżbieta Brandt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 października 2020 r. sprawy ze skargi Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w [...] na decyzję [...] Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].03.2019r., znak: [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla M. B., działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 4, art. 81 ust. 1 pkt 2 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r., poz. 1202 z poźn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017r., poz. 1257 z późn. zm.), nakazał Zrzeszeniu Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w B. - zarządcy budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr ewid.[...] obr. 111 przy ul. [...] w B., usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości tj.:

. wypełnienie spękań i ubytków tynku w ścianie frontowej budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr [...] obr. 111 przy ul. [...] w B. (oznaczonego na mapie ewidencyjnej symbolem 1m3),

. naprawę częściowo uszkodzonych i technicznie zużytych elementów dekoracyjnych fasady przedmiotowego budynku od strony ul. [...],

. pomalowanie elewacji frontowej przedmiotowego budynku od strony ul. [...] (po uzgodnieniu kolorystyki z Miejskim Konserwatorem Zabytków), w terminie do dnia [...] kwietnia 2020 r.

Orzekający organ określił też, że powyższe prace należy wykonać po uzgodnieniu z Miejskim Konserwatorem Zabytków i pod nadzorem osoby posiadającej stosowne uprawnienia budowlane z zachowaniem zasad BHP.

Uzasadniając decyzję orzekający organ podniósł, iż podczas kontroli przeprowadzonej w dniu [...].08.2018 r., stwierdzono uszkodzenia elewacji frontowej budynku od strony ul. [...] - na przedmiotowej elewacji widoczne są bardzo liczne ubytki tynku i spękania (miejscami gołe cegły). Budynek jest zabrudzony i pozbawiony zewnętrznych powłok malarskich, a elementy dekoracyjne fasady budynku są częściowo uszkodzone i technicznie zużyte - nadają się do naprawy. Wszystko to sprawia, że budynek mieszkalny usytuowany przy ul. [...] swym wyglądem oszpeca otoczenie i dysharmonizuje z budynkami sąsiadującymi, co potwierdza dokumentacja fotograficzna znajdująca się w aktach sprawy. Z informacji uzyskanych od najemców lokali mieszkalnych w ww. budynku wynikało, że umowy najmu zawierane są ze Zrzeszeniem Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w B., które w przedmiotowych umowach występuje w charakterze zarządcy nieruchomości. Ponadto lokatorzy oświadczyli, że Zrzeszenie pobiera regularnie czynsze, a na nieruchomości nie ma ustanowionego funduszu remontowego.

Organ I instancji ustalił również, że dla obszaru, w którym usytuowany jest budynek, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowy budynek nie jest wpisany do rejestru zabytków, natomiast zgodnie z zarządzeniem nr [...] Prezydenta M. B. z dnia [...] sierpnia 2015 r. budynek ten ujęty jest w gminnej ewidencji zabytków.

W związku z faktem, że księga wieczysta obejmująca przedmiotową nieruchomość została zamknięta (T19K658), pracownicy organu w dniu [...].08.2018 r. zapoznali się z jej treścią w sekcji ds. gromadzenia materiałów archiwalnych gospodarczych i własnościowych Archiwum Państwowego w B.. Z treści udostępnionych dokumentów wynikało m.in., że właściciel przedmiotowej nieruchomości - M. Ł. nabył ją w dniu [...].02.1920 r.

W dniu [...].09.2018 r. Zrzeszenie przedłożyło w siedzibie organu protokoły z przeglądu budynku będącego przedmiotem niniejszego postępowania tj. przeglądu instalacji gazowej, przeglądu instalacji elektrycznej, przeglądu przewodów kominowych oraz przeglądu budowlanego pięcioletniego - nie dostarczono książki obiektu budowlanego oraz dokumentów, na podstawie których Zrzeszenie zarządza przedmiotową nieruchomością.

W dniu [...].09.2018 r. odbyły się oględziny przedmiotowej nieruchomości z udziałem pracownika Zrzeszenia. Podczas oględzin potwierdzono ustalenia dotyczące stanu technicznego obiektu zawarte w protokole z dnia [...].08.2018 r. Ponadto zobowiązano Zrzeszenie do przedłożenia brakujących dokumentów tj. książki obiektu budowlanego oraz dokumentów, na podstawie których Zrzeszenie zarządza przedmiotową nieruchomością, w terminie 14 dni. Obecny podczas oględzin pracownik Zrzeszenia oświadczył również, że luźne tynki z budynku oficyny zostaną skute w terminie 14 dni (konieczność ich skucia wynikała z przeglądu budowlanego sporządzonego przez mgr inż. W. P.). Skucie luźnych tynków z budynku oficyny potwierdzono kontrolą w terenie przeprowadzoną przez pracowników organu w dniu [...].10.2018 r.

P. z dnia [...] października 2018 r. zawiadomiono strony o wszczęciu postępowania administracyjnego z urzędu, w przedmiocie opisanego budynku mieszkalnego, powodującego swym wyglądem oszpecenie otoczenia.

Następnie pismem z dnia [...].10.2018 r., znak: [...] organ I instancji wezwał Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w B. do przedłożenia, w terminie 14 dni, posiadanych dokumentów, na podstawie których Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w B. zarządza przedmiotową nieruchomością oraz książki obiektu budowlanego.

W dniu [...].01.2019 r. wpłynęło do organu pismo pełnomocnika prezesa Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w B. informujące m.in., że Zrzeszenie nie jest stroną przedmiotowego postępowania w rozumieniu k.p.a. oraz że organ powinien wszcząć postępowanie administracyjne w celu ustalenia przymiotu strony.

W odpowiedzi, organ I instancji wyjaśnił, iż przepisy kpa nie przewidują wszczęcia postępowania administracyjnego w celu ustalenia przymiotu strony, a badanie przymiotu strony następuje w toku już prowadzonego postępowania administracyjnego. W kolejnym piśmie, pełnomocnik podtrzymał swoje stanowisko, wskazujące, że Zrzeszenie nie jest stroną przedmiotowego postępowania oraz wniósł o wyznaczenie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu tj. właścicieli wpisanych do księgi wieczystej, przez złożenie stosownego wniosku do właściwego Sądu Rejonowego

Orzekający organ wyjaśnił, że w niniejszym postępowaniu zastosowanie ma art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy - Prawo budowlane. Zwrócono uwagę, że budynek położony przy ul. [...] znajduje się w zachodniej części Śródmieścia B. tj. w historycznie ukształtowanej centralnej części miasta o zwartej zabudowie i znaczącym udziale budynków wartościowych historycznie. W związku z powyższym wiele budynków zlokalizowanych w Śródmieściu zostało wpisanych przez K.-P. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków do rejestru zabytków oraz do gminnej ewidencji zabytków. B. Śródmieście posiada wiele reprezentacyjnych ulic i stanowi jedno z ulubionych miejsc spacerów nie tylko dla mieszkańców B., ale również dla gości z zagranicy. Spacer uliczkami Śródmieścia to przegląd stylów i prądów w budownictwie ostatnich dwóch stuleci. W Śródmieściu spotyka się skromne, parterowe budynki frontowe, parterowe domy reprezentujące typ budownictwa podmiejskiego, kamienice czynszowe dwu- i trzypiętrowe oraz wielkomiejskie kamienice cztero- i pięciopiętrowe. Ponadto podkreślić należy, że w Śródmieściu swoje dzieła zostawiło wielu bydgoskich i berlińskich architektów (m.in. Święcicki, Weidner, Kern, Bergner). Wszystko to świadczy o niepowtarzalnym uroku i klimacie bydgoskiego Śródmieścia. Na samej ulicy [...] również znajduje się wiele obiektów wpisanych do gminnej ewidencji zabytków (tj.: M. 1, 3, 4, 5, 7-9, 8, 11, 14,15, 17, 18,19,20, 21, 23, 25, 27, 31, 33 i 40 ). Ponadto Śródmieście stanowi obszar koncentracji funkcji usługowych i administracyjnych o znaczeniu ogólnomiejskim i regionalnym.

Zdaniem organu I instancji negatywnie na wizerunek ulicy [...] i Śródmieścia B. wpływają zaniedbane, nieodrestaurowane obiekty w tym również budynek mieszkalny zlokalizowany przy ul. [...], a zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1-7 przedmiotowej ustawy.

Przedmiotowy budynek w przekonaniu organu nie przystaje swoją estetyką do otaczającej go zabudowy, wręcz przeciwnie: wśród sąsiadujących, wyremontowanych budynków wyróżnia się niekorzystnie. W bezpośrednim sąsiedztwie budynku położonego przy ul. [...] tj. przy ul. [...] i ul. [...] znajdują się odnowione kamienice. Budynek położony po przeciwnej stronie ulicy, przy ul. [...] również został poddany rewitalizacji. Na ich tle, budynek mieszkalny położony przy ul. [...] uznać należy za zaniedbany.

Odnosząc się do protokołu nr [...] z okresowej pięcioletniej kontroli budynku mieszkalnego z dnia [...].07.2018 r. sporządzonego przez mgr inż. W. P. (upr. bud. NB-7210/28/81) stwierdzono, że elewacja frontowa budynku głównego w znacznej części bez tynków, elementy ozdobne nie wykazują odspojenia od podłoża i nie stanowią zagrożenia dla przechodniów. Stopień zużycia elewacji określony został na 26-40% jako zadowalający, podobnie jak stopień zużycia gzymsów na elewacji frontowej, co do której autor opinii określił, iż jest ona pozbawiona części gzymsów. Cokół elewacji frontowej ma liczne odparzenia tynku. We wnioskach końcowych autor opinii wskazał, że jako pilne należy wykonać m.in. naprawę elewacji frontowej (poz. nr [...]).

Zdaniem organu I instancji, powyższy stan elewacji jest niewystarczający, z uwagi na fakt, że kamienica znajduje się w reprezentacyjnej części M. B. i wpisana jest do gminnej ewidencji zabytków, dlatego też obowiązuje ją bezwzględnie wysoki standard estetyczny. W oparciu o zgromadzony materiał dowodowy uznano, iż budynek swym wyglądem oszpeca otoczenie, w którym jest usytuowany. Projekt kolorystyki elewacji frontowej należy uzgodnić z Miejskim Konserwatorem Zabytków.

Jeżeli chodzi o podmiot, na który zostały nałożone obowiązki wskazane w sentencji decyzji organ I instancji wyjaśnił, że - jak wskazał WSA w Opolu w wyroku z dnia 9.08.2016 r., sygn. akt II SA/Op 170/16 - adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego może być tylko właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, bowiem to na tych podmiotach spoczywa, zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego, obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym, niezagrażającym bezpieczeństwu ludzi, mienia i środowiska. W niniejszym postępowaniu organ ustalił, że właściciel nieruchomości położonej przy ul. [...] w B. - M. Ł. nie żyje, co pośrednio wynika z faktu, że przedmiotową nieruchomość nabył w dniu [...].02.1920 r. W powyższym przypadku wyznaczenie kuratora dla strony nieznanej z miejsca pobytu nie może mieć zastosowania (por. postanowienie SN [...].12.2014 r., III CSK 332/13). Na marginesie organ administracji stwierdził, że nie żyje również widniejący we wypisie z rejestru gruntów jako władający gruntem Ł. Ł. (zmarł [...].03.1991 r.). W takiej sytuacji obowiązki wynikające z art. 66 ustawy - Prawo budowlane należy zdaniem organu I instancji nałożyć na zarządcę obiektu tj. Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w B., które wykonuje przeglądy budynku mieszkalnego położonego przy ul. [...] w B. wynikające z art. 62 ustawy Prawo budowlane. Zrzeszenie w zawieranych z lokatorami umowach najmu jednoznacznie określa się zarządcą nieruchomości i pobiera regularnie czynsze od najemców, co wynika z oświadczeń najemców zawartych w protokole.

Powyższy zakres wykonywanych obowiązków, zdaniem organu świadczy o tym, że Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w B. jest zarządcą budynku będącego przedmiotem niniejszego postępowania.

Orzekający organ zwrócił też uwagę, że brak środków finansowych na realizację obowiązków wynikających z ustawy - Prawo budowlane, (...) nie jest okolicznością, która miałaby jakikolwiek wpływ na podjęcie rozstrzygnięcia w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego przez organ nadzoru budowlanego, bowiem decyzja wydana na podstawie tego przepisu ma charakter związany, a rozstrzygnięcie zależne jest tylko od zaistnienia którejkolwiek z przesłanek wymienionych w tym przepisie. Celem tego przepisu jest zobowiązanie określonego podmiotu do podjęcia działań mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości obiektu budowlanego lub jego części tak, ażeby doprowadzić go do odpowiedniego stanu technicznego. Przepisy administracyjnego prawa materialnego nie uzależniają wydania nakazu od istnienia po stronie właściciela lub zarządcy środków finansowych, pozwalających na ich wykonanie.

W odwołaniu od powyższej decyzji Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w B. zarzuciło naruszenie prawa materialnego polegające na niewłaściwym zastosowaniu art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia [...] lipca 1994 r. - Prawo budowlane polegające na przyjęciu, że skarżący jako zarządca budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr ewide[...] obr. 111 przy ul. [...] w B. jest zobligowany jako adresat decyzji do usunięcia powstałych nieprawidłowości.

Ponadto zarzucono naruszenie prawa procesowego polegające na:

1. niewłaściwym zastosowaniu art. 28 k.p.a. poprzez przyjęcie przez organ I stopnia, że adresatem zaskarżanej decyzji jest wyłącznie Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w B., mimo tego, że niniejsze postępowanie dotyczy w pierwszej kolejności interesów prawnych właściciela nieruchomości, a w przypadku jego śmierci - spadkobierców zmarłych osób w rozumieniu art. 28 k.p.a., które powinny brać udział w postępowaniu administracyjnym, aby miały możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, zgłaszania żądań i wniosków w rozumieniu art. 10 §1 k.p.a. Zdaniem skarżącego organ I stopnia winien w pierwszej kolejności, w trakcie postępowania dowodowego przed wydaniem zaskarżanej decyzji ustalić spadkobierców zmarłego właściciela nieruchomości, albowiem bez ich udziału postępowanie administracyjne nie może się toczyć.

2. naruszeniu art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez:

- przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób wyrywkowy i niezupełny mimo, że organ administracji publicznej miał obowiązek przeprowadzić postępowanie w sposób wyczerpujący, by zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, prowadząc tym samym postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej;

- niewyjaśnienie przez organ I stopnia, dlaczego Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w B. zostało uznane przez organ I stopnia za stronę postępowania;

- na podstawie jakich dowodów ustalono, że zarówno właściciel nieruchomości M. Ł. - nabywca nieruchomości jak i ostatnio ujawniony w ewidencji gruntów, władający gruntem Ł. Ł. nie żyją (brak powołania się w uzasadnieniu postanowienia na akty zgonu czy wskazanie sygnatur spraw sądowych związanych ze stwierdzeniem nabycia spadku po zmarłych);

ponadto jeżeli organ ustalił, iż ujawnieni w dokumentacji nieruchomości nie żyją, to z urzędu winien ustalić, czy po zmarłych współwłaścicielach są następcy prawni,

- nie wskazanie w uzasadnieniu postanowienia, jaka jest data śmierci nabywcy nieruchomości, brak wskazania w uzasadnieniu przyczyn dla których odmówiono podjęcia jakichkolwiek czynności przez organ I stopnia, aby ustalić ich spadkobierców, zarówno właściciela nieruchomości jak i władającego gruntem

3. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym

stadium postępowania prowadzonego przez ten organ, w tym stadium poprzedzającego wydanie zaskarżanej decyzji;

4. art. 12 § 1 k.p.a. poprzez niedziałanie przez organ I stopnia w sprawie wnikliwie

i szybko, posługując się możliwie najprostszymi środkami prowadzącymi do jej załatwienia poprzez brak precyzyjnego zbadania możliwości innego adresata decyzji, a co za tym strony postępowania.

Mając powyższe na względzie strona odwołująca się wniosła:

- na podstawie art. 97 §1 pkt 4 k.p.a. – o zawieszenie z urzędu niniejszego postępowania, albowiem przed wydaniem zaskarżanej decyzji pojawiło się pominięte przez organ I stopnia zagadnienie wstępne, bez rozstrzygnięcia którego nie jest możliwe załatwienie istoty sprawy administracyjnej - przy czym właściwym do rozstrzygnięcia tego zagadnienia wstępnego jest inny organ lub sąd. Właściwa strona postępowania (adresat decyzji) - właściciel nieruchomości nie żyje, zmarł przed wszczęciem niniejszego postępowania, a zgodnie z art. 100 § 1 k.p.a. organ I stopnia winien zwrócić się do właściwego sądu spadku zmarłego nabywcy nieruchomości i ostatnio ujawnionego, władającego gruntem, objętego zaskarżaną decyzją celem ustalenia ich następców prawnych, ewentualnie wezwać do udziału w sprawie następców prawnych, albowiem posiadają oni interes prawny w byciu stroną postępowania;

- zobowiązanie organu I stopnia w razie braku ustalenia osób, o których mowa punkcie 1 (następców prawnych) - o zwrócenie się do właściwego sądu powszechnego o ustanowienie kuratora zgodnie z art. 34 k.p.a.;

- uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie jej do ponownego rozpoznania przez organ I stopnia.

K. – P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w B. po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...].05.2019 r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W ocenie organu odwoławczego, zaskarżona decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla M. B. z dnia [...].03.2019 r., znak: PINB. 544.81.2018.MM oparta została na prawidłowej podstawie prawnej i ustalonym właściwie przez organ I instancji stanie faktycznym. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przywołano odpowiednie okoliczności potwierdzające zasadność wydania orzeczonego nakazu. Organ ten wyjaśnił szczegółowo, jakie okoliczności zostały uwzględnione przy wydaniu decyzji, która miała przekonać stronę postępowania o jej prawidłowości, co wiąże się z zasadą przekonywania wyrażoną w art. 11 K.p.a.

Wskazano, że w przedmiotowej sprawie pracownicy powiatowego organu nadzoru budowlanego dokonali w dniu [...].08.2018r. oględzin rzeczonego budynku, usytuowanego na działce o nr ewid.[...] obr. 111, przy ul. [...] w B.. Podczas oględzin stwierdzono uszkodzenia elewacji (spękania i ubytki tynku - miejscami widać gołe cegły). Ponadto, jest ona zabrudzona oraz pozbawiona zewnętrznych powłok malarskich. Dodatkowo widoczne są uszkodzone i technicznie zużyte elementy dekoracyjne fasad, co dokumentują również zdjęcia wykonane w dniu [...].08.2018 r., a zatem w ocenie organu odwoławczego, organ I instancji stwierdził zasadnie, że owa elewacja jest w nieodpowiednim stanie, przy czym powyższe ustalenia faktyczne bezspornie zostały odniesione do stanu estetycznego sąsiednich obiektów budowlanych, bowiem przedmiotowy budynek nie przystaje swoją estetyką do otaczającej go zabudowy, wręcz przeciwnie, wśród sąsiadujących, wyremontowanych budynków wyróżnia się niekorzystnie.

W tym miejscu organ odwoławczy przytoczył wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2002 r., sygn. akt SA/Rz 77/2002, w którym stwierdzono, że: "przez należyty stan estetyczny obiektu budowlanego należy rozumieć utrzymanie w dobrym stanie elewacji i wyglądu obiektu oraz innych jego elementów, jak też zapewnienie harmonii pomiędzy wyglądem obiektu a otoczeniem naturalnym i stworzonym przez człowieka". Tym samym w ocenie organu II instancji uznać należy, że sporny budynek wyróżnia się niekorzystnie na tle otaczającej go zabudowy, a odnosząc się bezpośrednio do materiału dowodowego zebranego w sprawie - wyglądem oszpeca otoczenie, w którym jest usytuowany. Ponadto, przedmiotowy budynek położony przy ul. [...] znajduje się w zachodniej części Śródmieścia B., tj. w historycznie ukształtowanej centralnej części miasta o zwartej zabudowie i znaczącym udziale budynków wartościowych historycznie. B. Śródmieście posiada wiele reprezentacyjnych ulic, które stanowią ruch turystyczny.

Organ nadzoru budowlanego II instancji po analizie wszystkich zebranych dokumentów w niniejszej sprawie stwierdził, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla M. B. dokonał prawidłowych ustaleń, które zostały odzwierciedlone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Stwierdzony stan faktyczny oraz zebrany materiał dowodowy, w tym fotograficzny potwierdza, iż estetyka elewacji przedmiotowego obiektu narusza obowiązujące przepisy ustawy z dnia [...].07.1994 r. - Prawo budowlane (w tym art. 5 ust. 2, art. 61 pkt 1 ww. ustawy), a z uwagi na fakt, że przedmiotowy budynek mieszkalny przy ul. [...] wpisany jest do gminnej ewidencji zabytków, należy projekt kolorystyki elewacji uzgodnić z Miejskim Konserwatorem Zabytków.

Odnosząc się do treści odwołania, organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sil natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Jak ustalił organ I instancji, właściciel rzeczonej nieruchomości położnej przy ul. [...] w B. - M. Ł. nie żyje, jak również widniejący w wypisie z rejestru gruntów jako władający gruntem - Ł. Ł. (z pisma z dnia [...].06.2018 r. Urzędu M. i Gminy S. Wydział Spraw Obywatelskich wynika, iż Ł. Ł. zmarł [...].03.1991 r.). Natomiast, zgodnie z treścią umowy najmu załączonej do akt sprawy wprost wynika, iż Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w B. występuje jako zarządca nieruchomości w B. przy ul. [...]. Ponadto, ze złożonego oświadczenia najemców do protokołu z dnia [...].08.2018r. wynika, że ww. Zrzeszenie regularnie pobiera czynsze, co również wskazuje na pełnienie funkcji zarządcy. Nadto, Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w B. wykonuje również przeglądy, o których mowa w art. 62 Prawa budowlanego, przedmiotowego budynku.

W ocenie zatem organu odwoławczego, organ I instancji prawidłowo nałożył obowiązek zaskarżoną decyzją na Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w B., które pełni zarząd nad przedmiotową nieruchomością zważywszy, że kwestie sprawowania zarządu wynikają bezpośrednio z podejmowanych przez niego czynności, w rozumieniu przepisów rozdziału 6 Prawa budowlanego, co zostało wykazane w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym.

W skardze do Sądu, Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w B. zarzuciło decyzji organu odwoławczego naruszenie prawa materialnego polegające na niewłaściwym zastosowaniu art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia [...] lipca 1994 r. - Prawo budowlane polegające na przyjęciu, że skarżący jako zarządca budynku mieszkalnego usytuowanego na działce nr ewide[...] obr. 111 przy ul. [...] w B., jest zobligowany jako adresat decyzji do usunięcia powstałych nieprawidłowości.

Ponadto zarzucono naruszenie prawa procesowego polegające na:

1. niewłaściwym zastosowaniu art. 28 k.p.a. poprzez przyjęcie przez organ I i II stopnia, że adresatem zaskarżanej decyzji jest wyłącznie Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów w B., mimo tego, że niniejsze postępowanie dotyczy w pierwszej kolejności interesów prawnych właściciela nieruchomości, a w przypadku jego śmierci - spadkobierców zmarłych osób w rozumieniu art. 28 k.p.a., które powinny brać udział w postępowaniu administracyjnym, aby miały możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, zgłaszania żądań i wniosków w rozumieniu art. 10 §1 k.p.a. Zdaniem skarżącego, organ I stopnia winien w pierwszej kolejności w trakcie postępowania dowodowego przed wydaniem zaskarżanej decyzji, ustalić spadkobierców zmarłego właściciela nieruchomości, albowiem bez ich udziału postępowanie administracyjne nie może się toczyć.

2. naruszeniu art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez:

. przeprowadzenie postępowania dowodowego w sposób wyrywkowy i niezupełny mimo, że organ administracji publicznej miał obowiązek przeprowadzić postępowanie w sposób wyczerpujący, by zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, prowadząc tym samym postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej;

. niewyjaśnienie przez organ I stopnia, dlaczego Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów z siedzibą w B. zostało uznane przez organ I stopnia za stronę postępowania;

. na podstawie, jakich dowodów ustalono, że zarówno właściciel nieruchomości M. Ł. - nabywca nieruchomości jak i ostatnio ujawniony w ewidencji gruntów władający gruntem Ł. Ł. nie żyją (brak powołania się w uzasadnieniu postanowienia na akty zgonu, czy wskazanie sygnatur spraw sądowych związanych ze stwierdzeniem nabycia spadku po zmarłych);

. ponadto, jeżeli organ ustalił, iż ujawnieni w dokumentacji nieruchomości nie żyją, to z urzędu winien ustalić, czy po zmarłych współwłaścicielach są następcy prawni,

. brak wskazania w uzasadnieniu decyzji przyczyn dla których odmówiono podjęcia jakichkolwiek czynności przez organy I i II stopnia, aby ustalić ich spadkobierców zarówno właściciela nieruchomości jak i władającego gruntem, (organ ograniczył się wyłącznie do wskazania w uzasadnieniu decyzji do podania podstawy prawnej nałożenia obowiązku wynikającej z decyzji)

3. art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania prowadzonego przez ten organ, w tym stadium poprzedzającego wydanie zaskarżanej decyzji;

4. art. 12 § 1 k.p.a. poprzez niedziałanie przez organ I stopnia w sprawie wnikliwie i szybko, posługując się możliwie najprostszymi środkami prowadzącymi do jej załatwienia poprzez brak precyzyjnego zbadania możliwości innego adresata decyzji, a co za tym strony postępowania.

Mając powyższe na względzie strona odwołująca się wniosła:

. na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. – o zawieszenie z urzędu niniejszego postępowania, albowiem przed wydaniem zaskarżonej decyzji pojawiło się pominięte przez organ I stopnia zagadnienie wstępne, bez rozstrzygnięcia którego nie jest możliwe załatwienie istoty sprawy administracyjnej - przy czym właściwym do rozstrzygnięcia tego zagadnienia wstępnego jest inny organ lub sąd. Właściwa strona postępowania (adresat decyzji) - właściciel nieruchomości nie żyje, zmarł przed wszczęciem niniejszego postępowania, a zgodnie z art. 100 § 1 k.p.a. organ I stopnia winien zwrócić się do właściwego sądu spadku zmarłego nabywcy nieruchomości i ostatnio ujawnionego władającego gruntem objętego zaskarżaną decyzją, celem ustalenia ich następców prawnych, ewentualnie wezwać do udziału w sprawie następców prawnych, albowiem posiadają oni interes prawny w byciu stroną postępowania;

. zobowiązanie organu I stopnia, w razie braku ustalenia osób, o których mowa w punkcie 1 (następców prawnych) - o zwrócenie się do właściwego sądu powszechnego o ustanowienie kuratora zgodnie z art. 34 k.p.a.;

. uchylenie zaskarżonych decyzji organów I i II stopnia w całości i przekazanie jej do ponownego rozpoznania przez organ I stopnia,

Zdaniem strony skarżącej, w niniejszej sprawie nie jest sporne, że budynek jest w złym stanie technicznym; sporne jest natomiast oznaczenie adresata nałożonych obowiązków. Postępowanie to dotyczy bowiem interesów prawnych spadkobierców zmarłych osób, tj. właściciela nieruchomości, ewentualnie jak wynika z rejestru gruntów, władającego gruntem w rozumieniu art. 28 k.p.a. i powinny one brać udział w postępowaniu administracyjnym, aby miały możliwość wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów, zgłaszać żądania i wnioski zgodnie z treścią art. 10 § 1 k.p.a. Wobec tego, ustalenie spadkobierców zmarłego właściciela nieruchomości jest niezbędne, gdyż bez ich udziału postępowanie administracyjne nie może się toczyć, a organ I stopnia przedwcześnie wydał decyzję, nie przeprowadzając postępowania dowodowego celem ustalenia właściwych stron postępowania.

Wskazano również, że obowiązek ustalenia właściwych stron postępowania administracyjnego spoczywa na organie administracji, przy czym odróżnić należy obowiązek organu administracji ustalenia stron postępowania, tj. kręgu osób, których interesu prawnego dotyczy sprawa administracyjna będąca przedmiotem prowadzonego przez ten organ postępowania administracyjnego, od obowiązku podjęcia stosownych, prawem przewidzianych działań w celu uzyskania dowodów potwierdzających istnienie interesu prawnego w danej sprawie. W przypadku konieczności ustalenia stron postępowania będących następcami prawnymi nieżyjących osób fizycznych, dowodem istnienia tego następstwa prawnego jest dowód w postaci postanowienia właściwego sądu powszechnego o stwierdzeniu nabycia spadku lub sporządzony przez notariusza akt poświadczenia dziedziczenia. Brak postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia co do którejś ze stron postępowania powoduje, że nie można ustalić bezspornie kręgu osób, które mają prawo uczestniczyć w postępowaniu w charakterze stron.

Strona skarżąca zwróciła uwagę, że ustaleniu kręgu podmiotów będących stronami postępowania służyć mają wszelkie dostępne organowi środki dowodowe i kodeks postępowania administracyjnego nie ogranicza inicjatywy w zakresie przeprowadzenia dowodów wyłącznie do działań organu prowadzącego postępowanie (art. 77-79 k.p.a.). Organ I stopnia w przedmiotowej sprawie dokonał przedwczesnego wydania decyzji, opierając przeprowadzenie postępowania dowodowego wyłącznie na podstawie ustalenia, że nabywca nieruchomości - M. Ł. nie żyje - brak wskazania dokładnej daty śmierci, powołania się na akt zgonu lub postępowanie spadkowe po zmarłym, ewentualnie aktu notarialnego poświadczającego dziedziczenie po zmarłym. Podobnie organ I stopnia postąpił przy ocenie śmierci ostatnio ujawnionego w rejestrze gruntów Ł. Ł. - organ ograniczył się do wskazania wyłącznie daty śmierci. Zdaniem strony skarżącej, organ nie mógł poprzestać na adnotacji dokonanej w uzasadnieniu decyzji, albowiem jedynie akty organu mogą być dowodami potwierdzającymi to zdarzenie w stosunku do zmarłego właściciela nieruchomości. Następnie w przypadku stwierdzenia tych zdarzeń (zgonu), dowodem istnienia następstwa prawnego po nieżyjących osobach fizycznych, jest dowód w postaci postanowienia właściwego Sądu powszechnego o stwierdzeniu nabycia spadku lub sporządzony przez notariusza akt poświadczenia dziedziczenia.

W stanie faktycznym przedmiotowej sprawy, w ocenie strony skarżącej ustalenie spadkobierców właściciela nieruchomości stanowi zagadnienie wstępne, od którego rozstrzygnięcia uzależnione jest prawidłowe określenie współwłaścicieli nieruchomości, a zatem kręgu podmiotów, których obowiązki wynikać będą z wydanej decyzji dotyczącej nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości nieruchomości, bowiem jak wskazał NSA w Warszawie w wyroku z dnia 27 lutego 2019r., sygn. akt II OSK 931/17 pomiędzy orzeczeniem (w przedmiotowej sprawie decyzji), a rozstrzygnięciem sprawy, występować musi związek bezpośredni, a brak rozstrzygnięcia powstałego zagadnienia prawnego w oddzielnym postępowaniu przed właściwym organem lub sądem (ustalenie następców prawnych właścicieli nieruchomości), stanowi przeszkodę do merytorycznego załatwienia sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ, nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia, wniósł o jej oddalenie wskazując, że po ponownej analizie akt sprawy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonego orzeczenia, ponieważ zostało ono podjęte zgodnie ze stanem faktycznym oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył co następuje:

Przepisy dotyczące utrzymania obiektów budowlanych zamieszone są w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane /Dz. U. z 2018 r. Nr 243, poz. 1202 ze zm./.

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji był art. 66 ust. 1 pkt 4 ustawy.

Stosownie natomiast do art. 61 tej ustawy, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; przepis ten stwierdza, że obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem, wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych ani sprawności technicznej,

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Z kolei, zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Ze sformułowania art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że decyzja podejmowana przez organ na tej podstawie nie ma charakteru decyzji uznaniowej, lecz jest to decyzja związana. Jeśli zaistnieje chociażby jedna z przesłanek wymienionych w ust. 1 tego artykułu, to organ nadzoru budowlanego ma obowiązek wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

W przypadku stwierdzenia nieprawidłowości polegających na nieodpowiednim stanie elewacji, który powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, takie ustalenie powinno być udokumentowane wynikami kontroli, co w niniejszej sprawie nastąpiło.

Ustalenia stanu faktycznego stwierdzające uszkodzenia elewacji frontowej budynku nie budzą wątpliwości i zostały potwierdzone też dokumentacją fotograficzną. Jak słusznie organ wskazuje, budynek swym wyglądem oszpeca otoczenie i dysharmonizuje je na tle budynków sąsiednich. Jednocześnie obiekt jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków i znajduje się w reprezentacyjnej części miasta, co dodatkowo narzuca konieczność zapewnienia wysokiego standardu estetycznego.

Jak już wskazano, art. 61 ustawy Prawo budowlane określa obowiązki właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, które to obowiązki są obowiązkami nałożonymi z mocy prawa i dotyczą m. in. utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym.

Jeśli obiekt powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia, właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Decyzją organu, obowiązek ten został nałożony na Zrzeszenie Właścicieli i Zarządców Domów. O tym, czy dana osoba /fizyczna lub prawna/ jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu wskazanych przepisów, decyduje zakres wykonywanych obowiązków.

Zobowiązany decyzją podmiot jest stroną umów najmu, w których występuje jako zarządca nieruchomości, pobierając czynsz. Zrzeszenie wykonuje też w stosunku do nieruchomości wszelkie czynności właścicielskie, utrzymując ją w odpowiednim stanie technicznym oraz dokonuje innych niezbędnych czynności właścicielskich. Powyższe czynności są czynnościami właściwymi dla zarządcy obiektu.

Jak już wskazano, adresatem nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, o których mowa w art. 66 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu, bowiem tylko na tych podmiotach ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie. Obowiązki wynikające z art. 61 i 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego i estetycznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje Zrzeszenie, mogą więc być nałożone właśnie na ten podmiot. Organ ustalił, że właściciel nieruchomości M. Ł. nie żyje i słusznie wskazuje, że w takich okolicznościach nie ma podstaw do ustanowienia kuratora dla nieznanego z miejsca pobytu. Z treści udostępnionych dokumentów wynikało m.in., że właściciel przedmiotowej nieruchomości - M. Ł. nabył ją w dniu [...].02.1920 r. W tym czasie musiał mieć pełną zdolność do czynności prawnych, zatem obecnie musiałby mieć ok. 120 lat, co z biologicznego punktu widzenia nie jest możliwe. Zarzut zatem, że nie wykazano, iż właściciel przedmiotowej nieruchomości nie żyje nie nadaje się do obrony. Nie żyje też władający gruntem Ł. Ł., zmarły w 1991 roku. Możliwość nałożenia obowiązku na zarządcę obiektu czyni niezasadnymi wnioski o wystąpieniu zagadnienia wstępnego wymagającego rozstrzygnięcia przez inny sąd.

W tych okolicznościach słusznie organ wskazuje, że nakaz powinien być skierowany do Zrzeszenia, gdyż skierowanie go do właściciela jest niemożliwe. Ustawa natomiast przewiduje alternatywne wskazanie podmiotu zobowiązanego co implikuje ocenę, braku podstaw do zarzucenia organowi naruszenia prawa w tym zakresie.

Celem uregulowania zawartego w art. 66 ustawy Prawo budowlane jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa administracyjnego. Brak środków finansowych na realizację obowiązków wynikających z ustawy Prawo budowlane, co podnosiło Zrzeszenie, nie jest okolicznością, która miałaby jakikolwiek wpływ na podjęcie rozstrzygnięcia w trybie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego przez organ nadzoru budowlanego, bowiem decyzja wydana na podstawie tego przepisu ma charakter związany, a rozstrzygnięcie zależne jest tylko od zaistnienia którejkolwiek z przesłanek wymienionych w tym przepisie. Skutkiem stwierdzonych nieprawidłowości jest zobowiązanie określonego podmiotu do podjęcia działań mających na celu ich usunięcie tak, ażeby doprowadzić obiekt do odpowiedniego stanu – w rozpoznawanej sprawie - estetycznego.

Reasumując, Sąd stwierdził, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone prawidłowo, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Obowiązki określone w decyzji zostały właściwie określone i nadają się do wykonania.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.