Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 559/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-06-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 107
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Anna Sękowska (spr.), Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 czerwca 2016 r. sprawy ze skargi P. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz P. M. kwotę 3.228 (trzy tysiące dwieście dwadzieścia osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi jest decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] grudnia 2015 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] października 2015 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz P. M. w wysokości 453.608,40 zł za nieruchomość położoną w gminie [...], w obrębie [...], stanowiącą działkę o nr ew. [...] o pow. 02452 ha, oraz działkę o nr ew. [...] o pow. 0,1910 ha, które zostały przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, zgodnie z decyzją Wojewody [...] z [...] grudnia 2014 r., zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie odcinka drogi ekspresowej [...] oraz drogi nr [...].

Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2014 r., zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r., nieruchomość położona w gminie [...], obrębie [...], oznaczona jako działki nr [....] o pow. 0,2452 ha i nr [...] o pow. 0,1910 ha, objęte zostały zezwoleniem na budowę odcinka drogi ekspresowej [...] oraz budowę nowego odcinka drogi nr [...] klasy GP na odcinku [...].

Decyzją z dnia [...] października 2015 r., znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 453.608,40 zł. na rzecz P. M. za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], obrębie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,2452 ha i nr [...] o pow. 0,1910 ha, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju wniósł P. M., zarzucając zaniżenie wartości nieruchomości, a w szczególności wartości gruntu działki nr [...]. W odwołaniu wskazano, iż rzeczoznawca majątkowy pominęła w swojej opinii zarówno aktualny jak również planowany sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem strony, z uwagi na dogodną lokalizację i sąsiedztwo (tereny mieszkaniowo - usługowe) posiada ona walory nieruchomości usługowej i na takie właśnie cele miała być wykorzystana. Zarzucono ponadto nieuwzględnienie w wycenie, że działka nr [...] przeznaczona została pod MOP, co oznacza, że poza drogowym przeznaczeniem, wykorzystywana będzie także na obsługę pasażerów poprzez zapewnienie bazy hotelowej, gastronomicznej itp. Odwołujący sformułował również zarzuty dotyczące błędów rachunkowych a nadto dołączył do odwołania dwa operaty szacunkowe, określające wartość przedmiotowej nieruchomości, sporządzone w dniu [...] września 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E. W..

Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpoznaniu odwołania, decyzją z [...] grudnia 2015 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...].

Zdaniem organu odwoławczego kwestionowany operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości. Organ wyjaśnił, że wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy dla wycenianych działek, ich przeznaczenie należało ustalić na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Stosownie zaś do Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta w [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2001 r., działka nr [...]położona jest na terenach oznaczonych jako; strefa gospodarki rolnej wypasowej, a działka nr [...] położona jest na terenach oznaczonych jako: strefa gospodarki leśnej i środowisk przejściowych, istniejące drogi o nawierzchni ulepszonej oraz projektowana przebudowa drogi ekspresowej nr [...] i odcinka drogi nr [....] wraz z węzłem w [...]. Z przeprowadzonej przez biegłą analizy wynika, iż przeciętny poziom cen transakcyjnych dotyczących wolnorynkowego obrotu nieruchomościami gruntowymi rolnymi jest dużo niższy od cen nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne, w związku z czym, wartość nieruchomości prawidłowo oszacowano w oparciu o transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych stanowiących przedmiot prawa własności, nabywanych pod drogi. Zdaniem organu. w związku z faktem, iż cel nabycia przedmiotowej nieruchomości zwiększa jej wartość w odniesieniu do jej dotychczasowego sposobu użytkowania i występuje zasada korzyści, wycena jej została przeprowadzona w oparciu o prawidłowy dobór transakcji porównawczych na podstawie o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, czyli w oparciu o rynek nieruchomości drogowych. Tym samym brak jest podstaw do podważenia ustaleń bieglej w zakresie oszacowanej wartości gruntu. Jednocześnie odnosząc się do twierdzeń skarżącego co do zasadności wyceny nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] w oparciu o przeznaczenie usługowe, z uwagi na zamiary inwestycyjne skarżącego oraz z uwagi na zamierzenie realizacji na niej punktu obsługi pasażerów, tj. MOP, organ – powołując się na § 110 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r., (Dz. U. z 1999 r., Nr 43, poz. 430 ze zm.) – wskazał, że punkt obsługi pasażerów stanowi jedynie element wyposażenia drogi, niezależnie od jego usługowego charakteru.

Analizując operaty szacunkowe sporządzone na zlecenie P. M., organ odmówił im mocy dowodowej. W operacie szacunkowym określającym wartość działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo określiła przeznaczenie planistyczne nieruchomości. Natomiast w operacie szacunkowym określającym wartość działki nr [...], pomimo ustalenia katalogu cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości i określenia ich wag, w dalszej procedurze ustalania wartości rynkowej nieruchomości bez uzasadnienia pominięto jedną cechę rynkową, tj. cechę pn. "wielkość i kształt działki" (strona 28 operatu szacunkowego).

W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie P. M. wskazał, że operat szacunkowy w oparciu o który ustalono odszkodowanie zawiera błędy formalne i merytoryczne, do których zaliczył: brak podobieństwa pomiędzy przedmiotem wyceny a nieruchomościami uwzględnionymi w wycenie, brak spójności bazy oraz błędy obliczeniowe. Skarżący przedstawiając wydruki z ortofotomapy wskazał, że nieruchomości przyjęte jako baza nieruchomości porównawczych były przeznaczane pod drogi o różnym przeznaczeniu ( dojazdowe, wewnętrzne, gminne) To przesądza o braku możliwości sporządzenia wyceny działki nr [...] w oparciu o tę bazę. Nadto większość działek z bazy to działki długie i wąskie, zatem nie są podobne do działek wycenianych. Skarżący zarzucił, że w operacie brak jest uzasadnienia doboru cech rynkowych oraz podobieństwa. Skarżący zarzucił również, że w operatach znajdują się błędy co do wielkości współczynników oraz zarzucił że analiza rynku została dokonana pobieżnie. Nadto skarżący nie zgodził się aby kontroperaty sporządzone na jego zlecenie były obarczone błędami.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Budownictwa wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.) - zwanej dalej: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. – zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę uznając, że zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa narusza prawo w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego. Tym samym – w wyniku analizy akt sprawy i treści wyżej wymienionej decyzji – Sąd z urzędu stwierdził naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie liczne zastrzeżenia dotyczące operatów szacunkowych sporządzonych w kwietniu i lipcu 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.J., a stanowiących podstawę do wydania decyzji Wojewody [...] z [...]października 2015 r. ustalającej odszkodowanie za nieruchomość położoną w gminie [...], w obrębie [...], stanowiącą działkę o nr ew. [...] o pow. 02452 ha, oraz działkę o nr ew.[...] o pow. 0,1910 ha, które zostały przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, zostały przedstawione w toku postępowania, w tym ujęte w odwołaniu od decyzji Wojewody [...] z [...] października 2015 r.

W związku z tym zauważyć należy, że ustanowionej w Konstytucji RP i wyrażonej w art. 15 k.p.a. zasady dwuinstancyjności postępowania wynika, że sprawa administracyjna jest dwukrotnie rozpoznawana i rozstrzygnięta, co oznacza, że tak organ pierwszej instancji, jak organ odwoławczy mają obowiązek przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, zarówno biorąc pod uwagę argumentację przedstawioną w odwołaniu od decyzji organu II instancji, jak i analizując całokształt aspektów faktycznych i prawnych sprawy z urzędu. Przystępując do rozpatrzenia środka zaskarżenia organ odwoławczy dokonuje oceny materiału dowodowego zebranego i rozpatrzonego przez organ pierwszej instancji oraz zbadania ustaleń poczynionych przez ten organ. Oczywistym jest, że organ odwoławczy musi dokonać w toku postępowania odwoławczego oceny, w jakim zakresie w postępowaniu przed organem pierwszej instancji zebrano i rozpatrzono materiał dowodowy załatwianej sprawy. W przypadku, gdy materiał dowodowy został w toku postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego w pierwszej instancji zebrany w sposób wyczerpujący, organ odwoławczy ma obowiązek dokonać ponownej jego oceny i wydać orzeczenie co do istoty sprawy. Zatem zasadniczy cel postępowania odwoławczego sprowadza się do merytorycznego rozpatrzenia sprawy zakończonej decyzją albo postanowieniem organu pierwszej instancji. Co do zasady także rozstrzygnięcie organu odwoławczego ma charakter merytoryczny (art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.) lub merytoryczno-reformacyjny (art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.). Stanowi to bezpośrednią realizację zasady ekonomiki postępowania, gdyż służy przyspieszeniu załatwienia sprawy administracyjnej przez organy administracji publicznej, najpóźniej na etapie postępowania przed organem drugiej instancji. Wyniki poczynionych ustaleń faktycznych i prawnych, organ odwoławczy winien uzewnętrznić w uzasadnieniu wydanej decyzji administracyjnej spełniającym wymogi określone w art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a., zatem zawierającym jednoznaczne wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, a także przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów, które zadecydowały o treści decyzji. Organ musi zająć stanowisko wobec całego materiału dowodowego oraz uzasadnić jasno i należycie swoje zdanie, w tym w szczególności na jakiej podstawie uznał pewne fakty za udowodnione. Nadto w sposób wyczerpujący odnieść się do argumentów podnoszonych w środku zaskarżenia. Prawidłowe uzasadnienie rozstrzygnięcia powinno zatem umożliwiać stronie zapoznanie się z motywami, którymi kierował się organ, a także kontrolę prawidłowości rozstrzygnięcia przez sąd. Treść uzasadnienia winna obrazować szczegółowy tok rozumowania organu oraz wskazywać i wyjaśniać przesłanki rozstrzygnięcia.

W rozpatrywanej sprawie organy w zakresie ustalenia odszkodowania oparły się na operatach szacunkowych sporządzonych w kwietniu i lipcu 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.J. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt – stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n. – dokonała wyboru podejścia (zastosowała podejście porównawcze) oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (zastosowała korygowania ceny średniej).

Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest zatem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca.

Nie oznacza to jednak przerzucenia na rzeczoznawcę rozstrzygnięcia sprawy dotyczącej wysokości odszkodowania, poprzez powielenie przez organ w decyzji wyniku wyceny dokonanej w operacie, bez ustosunkowania się do poprawności operatu.

Przedmiotowe operaty szacunkowe J. J. – jako stanowiące dowód z opinii biegłego – stanowiły podstawowy dowód w sprawie, wobec czego wymagał oceny w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7, w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 października 2006 r. (sygn. akt I OSK 417/2006, publ. LEX nr 281387) podkreślił, iż rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. I chociaż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wartości nieruchomości, to regulacja ta nie zwalnia organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt OSK 459/05, publ. LEX nr 206473). Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Zasadą jest ustalenie wartości rynkowej, a pierwszeństwo ma podejście porównawcze, które obecnie wykorzystuje dane transakcyjne z rynku lokalnego i regionalnego (dopiero gdy są niewystarczające stosuje się podejście kosztowe). Według brzmienia § 36 ust. 4 rozporządzenia określenie wartości rynkowej następuje poprzez przyjęcia przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych, chyba że jest możliwe uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, na gruncie ustawodawstwa ustrojowego dotyczącego samorządu terytorialnego, że przez rynek lokalny należy rozumieć obszar gminy lub powiatu, zaś rynek regionalny odnosi się do obszaru województwa (tak NSA w wyroku z dnia 19 października 2012 r., sygn. akt I OSK 1255/11, orzeczenia.nsa.gov.pl).

W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości.

Tymczasem przedstawiona treść uzasadnienia zaskarżonej decyzji dowodzi, że rozstrzygnięcie organu odwoławczego jest przedwczesne i nie zostało podjęte po dogłębnej analizie sprawy. Minister nie dokonał oceny całokształtu materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego zgodnie z przytoczonymi wyżej kryteriami oceny poprawności operatu. W wydanej decyzji organ przytoczył treść przepisów prawa mających zastosowanie w sprawie i wskazał, że biegła właściwie zastosowała metodę wyceny, jednocześnie stwierdzając, iż o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny decyduje rzeczoznawca majątkowy, a organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy. Nadto ogólnie stwierdził, że operat jest spójny i poprawny.

W szczególności jednak organ odwoławczy nie odniósł się do spornych w sprawie kwestii. Brak jest przede wszystkim w decyzji odniesienia się do tego, czy wzięcie do porównań wybranych przez rzeczoznawcę nieruchomości, w sposób przekonujący zostało w operacie umotywowane. W ocenie Sądu bowiem biegła w operatach szacunkowych z kwietnia i lipca 2015 r. nie wyjaśniła przyczyn, dla których przyjęła do porównań konkretne nieruchomości. Jest to okoliczność o tyle istotna, że przedłożone przez stronę skarżącą kontroperaty zawierają bazę nieruchomości o przeznaczeniu tym samym co nieruchomości, których dotyczy odszkodowania (drogowym), lecz ceny uzyskiwane za te nieruchomości znacznie różnią się od cen wynikających z bazy przyjętej przez rzeczoznawcę J.J.. Wyjaśnienia zatem wymaga kwestia powstałej tu rozbieżności, szczególnie jeśli się uwzględni że wyceny nieruchomości sporządzone na zlecenie organu oraz na zlecenie skarżącego różnią się o niemal 100%. W tej sytuacji, analiza tych operatów powinna być sporządzona szczególnie wnikliwie, czego jednak organ nie uczynił.

Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji w pierwszej kolejności szczegółowo odniesie się do argumentacji przedstawionej w toku postępowania administracyjnego (w tym w odwołaniu). Następnie organ pouczy stronę o możliwości kwestionowania operatu poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych – zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. i udzieli terminu na wypowiedzenie się czy zamierza wystąpić do takiej organizacji z wnioskiem o ocenę rzetelności operatów sporządzonych w niniejszej sprawie. Ponadto dokona analizy operatu szacunkowego, pod względem jego zupełności i w razie potrzeby zwróci się o jego uzupełnienie, tak aby ponownie rozpatrując sprawę organ mógł ocenić, czy rzeczoznawca przyjął właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (mając na uwadze cechy nieruchomości podobnej wskazane w ustawie), właściwie ustalił istotne cechy różniące nieruchomości oraz czy wykazał, że w sposób właściwy ustalono współczynników korygujących. Dzięki temu organ będzie mógł ocenić, czy operat szacunkowy sporządzony został w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym czy zawiera precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz zawrzeć ocenę przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości Organ również dokona bardziej szczegółowego odniesienia się do przedstawionych kontoperatów. Niezależnie bowiem od tego, że zdaniem Sądu przyjęcie drogowego przeznaczenia wycenianych działek (a nie jak chce skarżący usługowego) jest prawidłowe, to jednak baza wzięta do porównań w kontroperacie sporządzonym na zlecenie skarżącego, to nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Zatem argument, że biegła przyjęła usługowe przeznaczenie nieruchomości nr ew. [...] nie jest wystarczający dla zakwestionowania kontroperatu. Tym bardziej, że cesze tej biegła nadała wartość "przeciętna", a zgodnie z kryteriami przyjętymi przez biegłą, nieruchomości o przeciętnym przeznaczeniu, to również nieruchomości przeznaczone pod drogi. Również za niewystarczające Sąd uznaje wyjaśnienia co do pominięcia w operacie dot. dz. ew. nr [...] cechy wielkość i powierzchnia. Organ nie wykazał bowiem, aby ten brak naruszał jakiś przepis i tym samym przesądzał o formalnej nieprawidłowości operatu. Nadto jeżeli organ miał wątpliwości w tym zakresie mógł zwrócić się do biegłej o wyjaśnienia. Bez uzyskania takich wyjaśnień, brak jest podstaw do kwestionowania obliczeń wykonanych w tym operacie przez biegłą.

Mając na uwadze, że organ nie wyjaśnił swojego stanowiska w sposób niebudzący wątpliwości, Sąd stwierdza, że doszło do naruszenia przepisów postępowania, wymienionych na wstępie rozważań Sądu, w tym art. 107 § 1 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tak przedstawiającej się wadliwości decyzji organu odwoławczego nie było możliwe skontrolowanie zaskarżonej decyzji pod względem prawidłowości zastosowania prawa materialnego.

Mając powyższe na uwadze Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na mocy art. 145 § 1 pkt lit. c P.p.s.a. O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a.