Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 923/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124 ust. 1 i 6, art. 128 ust. 4, art. 129 usr. 5, art. 130 ust. 2, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak Sędzia WSA Monika Świerczak (spr.) Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant sekr. sąd. Roman Sukhyi po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2020 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Wojewody z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie przyznania odszkodowania oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Wojewoda (dalej jako: "Wojewoda" lub "organ II instancji") decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. w przedmiocie ustalenia na rzecz M. P., odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu zmniejszenia wartości części nieruchomości stanowiących działkę nr [...], obręb [...], zapisanej w księdze wieczystej [...] oraz [...], [...], obręb [...], zapisanych w księdze wieczystej [...]

Uzasadniając powyższe stanowisko wskazano, że decyzją z dnia [...] kwietnia 2019 r., znak [...] Starosta orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania w łącznej kwocie [...]zł na rzecz M. P. z tytułu zmniejszenia wartości opisanych powyżej nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła M. P. podnosząc, iż wyliczenie odszkodowania przez rzeczoznawcę jest co najmniej śmieszne. Brak możliwości sprzedaży działki pod i w okolicy linii elektroenergetycznej spowodował dla niej stratę w wysokości [...] zł. Odwołująca zgodziła się na odszkodowanie dotyczące działki [...] i [...], natomiast co do działki [...] zażądała rekompensaty w kwocie połowy wartości działki tj. [...] zł.

Rozpoznając wniesione odwołanie Wojewoda wskazał, że decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r., znak [...] Starosta [...]ograniczył sposób korzystania z nieruchomości oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr [...] oraz działki nr [...] i [...] poprzez zezwolenie [...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w [...] na założenie i przeprowadzenie przez nieruchomości - należące do M. P. - napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV relacji [...]. Powyższa decyzja uzyskała przymiot ostateczności w dniu [...] grudnia 2016 r. Zaplanowane prace zostały zakończone w dniu [...] października 2018 r.

[...] Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w [...] przy piśmie z [...] grudnia 2018 r., wniosła do Starosty [...] o ustalenie wysokości odszkodowania należnego właścicielce powyższych nieruchomości z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem jednotorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej.

Postanowieniem z dnia [...] lutego 2019 r., Wojewoda powołał rzeczoznawcę majątkowego T. S., jako biegłego w sprawie. Rzeczoznawca majątkowy w dniu [...] lutego 2019 r. sporządził operaty szacunkowe określające wartość szkód rzeczywiście powstałych na nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] oraz działki [...] i [...]. Zmniejszenie wartości działki nr [...] oszacowane zostało na kwotę [...]zł, natomiast zmniejszenie wartości działek nr [...] i [...] odpowiednio na kwotę [...]zł i [...] zł.

Przy piśmie z [...] marca 2019 r. M. P. wniosła zastrzeżenia do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Podnosząc, iż nie zgadza się z wyceną odszkodowania co do działki nr [...], ponieważ "jest to działka budowlana. Wartość działek budowlanych, które zostały przedstawione w zestawieniu zarejestrowanych transakcji w Gminie nie odzwierciedlają cen rynkowych (...) Moja działka ma wartość [...] zł/m2 i od tej ceny proszę obliczyć odszkodowanie".

Rzeczoznawca majątkowy pismem z [...] kwietnia 2019 r., ustosunkował się do powyższych zarzutów podnosząc, że dla wycenianych działek nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta i Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2010 roku przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym jako teren zabudowy zagrodowej, tereny łąk i pastwisk oraz lasów. Zgodnie z powyższymi przeznaczeniami rzeczoznawcza wycenił poszczególne działki. Rzeczoznawca wskazał, że właścicielka w szczególny sposób kwestionuje wartość działki [...], sugerując, iż wartość jednostkowa działki wynosi [...] zł/m2, jednakże Przeprowadzona kwerenda aktów notarialnych nie pozwala na potwierdzenie powyższego poziomu cen. Najwyższe ceny za działki budowlane zlokalizowane w [...] w enklawie wydzielonych działek budowlanych w otoczeniu lasu (transakcje zawarte w 2018 r.) osiągają poziom ok. [...] zł/m2. Biorąc pod uwagę, że wyceniana działka ma charakter działki siedliskowej o znacznej powierzchni i położona jest w sąsiedztwie zabudowy siedliskowo-zagrodowej oraz terenów rolnych, opiniowany w operacie poziom cen jest prawidłowy i oddaje wartość rynkową działki.

W toku prowadzenia postępowania odwoławczego organ II instancji wystąpił do p. M. P. z wnioskiem o udzielenie wyjaśnień co do zakresu zaskarżenia przedmiotowej decyzji.

M. P. pismem z [...] lipca 2019 r. poinformowała, iż z decyzją z dnia [...] kwietnia 2019 r. się nie zgadzam i jej nie przyjmuję. Jej zgoda, co do działek [...] i [...] jest uzależniona od otrzymania odszkodowania w wys. [...] zł za działkę [...]".

Rozpoznając wniesione odwołanie Wojewoda przytoczył treść przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm., dalej jako: "u.g.n.") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze. zm.) mających zastosowanie w sprawie. Następnie organ odwoławcze podniósł, że przedmiotem wyceny było "zmniejszenie wartości" nieruchomości położonych we [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako działka nr [...] oraz [...], [...]. Rzeczoznawca majątkowy określił stan ww. nieruchomości na dzień [...] grudnia 2016 r. (data ostateczności decyzji z [...] grudnia 2016 r., znak [...]) oraz na dzień [...] października 2018 r. (data zakończenia prowadzonych prac). Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowe działki położone był na obszarze, który nie był objęty ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta i Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2010 r. przedmiotowe działki położone są na obszarze oznaczonym jako tereny zabudowy zagrodowej, tereny łąk i pastwisk oraz lasów. Działka nr [...] położona jest na obszarze oznaczonym jako tereny zabudowy zagrodowej, tereny łąk i pastwisk oraz lasy, południowy kraniec działki stanowi tereny rolne; działka nr [...] na terenie oznaczonym jako rola, a działka nr [...] na terenie przeznaczonym pod zabudowę zagrodową. W przedmiotowym studium został ujawniony przebieg linii energetycznej 110 kV.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że prace związane z budową nowej linii napowietrznej 110 kV relacji [...] (po trasie zdemontowanej linii) w obrębie przedmiotowych działek odbyły się bez konieczności wejścia na teren. W ocenie biegłego łącznie powierzchnia ograniczenia dla działki nr [...] wynosi 763 m2, dla działki nr [...] wynosi 256 m2, a dla działki nr [...] wynosi 373 m2. Operaty szacunkowe z [...] lutego 2019 r. zostały sporządzone z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Przy metodzie korygowania ceny średniej, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego, ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu i dla których znane są ceny, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę rynku gruntów rolnych dla działek [...] i [...] oraz analizę gruntów zagrodowych, siedliskowych, mieszkaniowych dla działki nr [...].

Wojewoda scharakteryzował następnie przedłożone operaty szacunkowe, wskazując, że dokonał ich oceny i stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie prawidłowo wycenił wartość szkody związanej ze zmniejszeniem wartości przedmiotowych nieruchomości, a omawiane operaty mogą być podstawą do ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy w sposób szczegółowy wyjaśnił wpływ przebiegu infrastruktury elektroenergetycznej na zmniejszenie wartości nieruchomości. Organ II instancji dokonując oceny dokumentów nie doszukał się w nich żadnych niezgodności czy nieprawidłowości mogących świadczyć o ich wadliwości. Umożliwiło to organowi weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Powyższe operaty szacunkowe są w swojej treści spójne. Pozwala to organowi również prześledzić cały proces szacowania oraz wynik końcowy. Sporządzone na potrzeby niniejszego postępowania operaty szacunkowe uznać należy za wiarygodne dowody oszacowania szkody polegającej na zmniejszeniu wartości nieruchomości w związku z przebiegiem infrastruktury elektroenergetycznej.

W dalszej kolejności Wojewoda wskazał, że strona kwestionująca operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu powinna przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Skargę na powyższą decyzję wniosła M. P. reprezentowana przez zawodowego pełnomocnika podnosząc zarzut naruszenia:

1. art. 7, art. 7b, art. 11, art. 75, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") poprzez brak ustalenia przez organy i i II instancji prawdy obiektywnej wskutek niewyczerpującego zebrania materiału dowodowego w sprawie, mimo że organ administracji publicznej jest zobowiązany z urzędu podejmować wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, przy uwzględnieniu słusznego interesu obywateli,

2. art. 84 w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez wydanie zaskarżonych decyzji zgodnie z treścią opinii biegłego T. S., mimo zgłoszenia zasadnych zastrzeżeń skarżącej co do treści opinii, a następnie błędne przyjęcie przez organ, że opinia biegłego w niniejszej sprawie ma charakter wiążący, mimo że zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą opinia biegłego podlega w postępowaniu ocenie właściwego organu administracyjnego, co oznacza, że to od woli Organu zależy ostateczny kształt decyzji i nie jest on zobowiązany, aby rozstrzygać sprawę w sposób dokładnie odpowiadający wnioskom z opinii biegłego,

3. art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wykonanie przez biegłego operatu niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, bez zachowania szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności, bez poszanowania zasady bezstronności, a w konsekwencji naruszenie § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

4. art. 157 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie przez organ, że skarżąca w związku z kwestionowaniem operatu szacunkowego powinna w niniejszym postępowaniu złożyć wniosek o dokonanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, mimo że zgodnie z ogólnymi zasadami postępowania administracyjnego, to na organie spoczywa obowiązek przeprowadzenia z urzędu wszechstronnego postępowania dowodowego, które ma na celu wyjaśnienie wszystkich kwestii spornych zgłaszanych przez strony postępowania.

Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] kwietnia 2019 r. w części dotyczącej działki nr [...] i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W treści skargi skarżąca zakwestionowała ustaloną przez biegłego wartość rynkową dz. nr [...] wskazując, że wartość rynkowa jednego metra kwadratowego działki nr [...] wynosi [...] zł/m2. Działka nr [...] jest zaklasyfikowana jako nieruchomość gruntowa niezabudowana, przeznaczona w studium pod budownictwo zagrodowe, siedliskowe mieszkaniowe jednorodzinne. Zgodnie z treścią operatu szacunkowego (s. 8-9), ceny m2 gruntów rolnych niezabudowanych na rynku lokalnym zawierały się w przedziale od około 30 do [...] zł/m2. Z kolei ceny 1 m2 gruntów zagrodowych, siedliskowych, mieszkaniowych osiągają wartości ponad [...] zł/m2, z tym że najniższe ceny uzyskują nieruchomości oddalone od głównych ciągów komunikacyjnych, z niepełną infrastrukturą i o większych powierzchniach. Średnie ceny nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny (lokalizacji w mniej zurbanizowanym terenie) kształtują się w przedziale od około [...] do [...] zł/m2. Tymczasem biegły na potrzeby operatu określił w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, że cena średnia gruntu w zł/m2 wynosi jedynie [...] zł. Nie sposób zgodzić się z takim rażącym zaniżeniem wartości rynkowej gruntu, zwłaszcza że w tym samym operacie kilka stron wcześniej biegły wskazuje, że wartości tego rodzaju gruntów są zdecydowanie o połowę wyższe.

Skarżąca zwróciła uwagę, że według jej wiedzy (działka nr [...] była wcześniej wystawiana na sprzedaż) oraz z informacji powszechnie dostępnych na internetowych portalach z ofertami sprzedaży nieruchomości komercyjnych wynika, że Skarżąca w przypadku sprzedaży działki nr [...] nieobciążonej zawieszonymi liniami energetycznymi wysokiego napięcia oraz mając na uwadze niepowtarzalne cechy tego gruntu (działka przeznaczona w studium pod budownictwo zagrodowe, położona na wzniesieniu, z pięknym widokiem), mogłaby osiągnąć przy sprzedaży kwotę co najmniej [...] zł/m2. Stąd w ocenie skarżącej słuszne odszkodowanie z tytułu dokonanego wywłaszczenia powinno opiewać na kwotę [...]zł, która odpowiada połowie wartości rynkowej tej nieruchomości. Skarżąca nie jest bowiem w stanie sprzedać przedmiotowej działki, której wartość rynkowa przed dokonanym wywłaszczeniem przenosiła kwotę [...]zł. Obecnie brak jest chętnego, który chciałby nabyć rzeczoną działkę z przechodzącym nad nią pasem linii elektroenergetycznej 110 kV.

W dalszej części skargi podniesiono, że skarżąca zakwestionowała operat szacunkowy sporządzony przez biegłego, jednak biegły nie uwzględnił zgłoszonych przez Skarżącą zastrzeżeń. Pomimo zdecydowanie odmiennego stanowiska skarżącej od zaprezentowanego przez biegłego - organy obu instancji nie uwzględniły stanowiska skarżącej w treści zaskarżonych oraz nie podjęły inicjatywy w przedmiocie wyjaśnienia tego zagadnienia. Za wadliwe, w ocenie skarżącej, należało uznać stanowisko organu II instancji, że skarżąca w związku z zakwestionowaniem operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu powinna przedstawić dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W praktyce oznacza to, że w celu skutecznego zakwestionowania prawidłowości operatu szacunkowego, obywatel jest zmuszony uzyskać pozaprocesową i kosztowną ekspertyzę.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody, który utrzymał w mocy decyzję Starosty w przedmiocie ustalenia na rzecz skarżącej odszkodowania w wysokości [...] zł z tytułu zmniejszenia wartości części nieruchomości stanowiących działki nr [...], [...] oraz [...], obręb [...].

Okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy nie budzą wątpliwości i zostały w całości przedstawione w stanie faktycznym uzasadnienia. W szczególności strony nie kwestionują zasadności wypłaconego odszkodowania, a powstałe wątpliwości dotyczą prawidłowości jego ustalenia, w tym prawidłowości dokonanej przez organy administracji publicznej oceny przedłożonego operatu szacunkowego.

W przedmiotowej sprawie odszkodowanie przysługiwało skarżącej na mocy art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 1 u.g.n., wedle których za szkody powstałe wskutek ograniczenia, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości, przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na niej m.in. przewodów służących do przesyłania energii elektrycznej, przysługuje odszkodowanie, które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek tego zdarzenia zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Odszkodowanie jest ustalane odrębną decyzją m.in. na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny lub właściciela wywłaszczonej nieruchomości (vide: art. 129 ust. 5 u.g.n.), przy czym podkreślenia wymaga, że nie ma ono charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale 5 działu III u.g.n. Mieć bowiem należy na względzie, że uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym.

Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej określaniu uwzględnia się natomiast w szczególności: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (vide: art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy sporządzający opinię określającą wartość nieruchomości, na podstawie której następuje ustalenie wysokości odszkodowania (vide: art. 130 ust. 2 u.g.n.), uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, reguluje powołane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 209 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu, stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności: 1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; 2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Według zaś § 43 ust. 3 rozporządzenia, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się: (pkt 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (pkt 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (pkt 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (pkt 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że skoro ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (vide: art. 130 ust. 2 u.g.n.), to operat szacunkowy stanowi istotny dowód w takiej sprawie. Takie operaty zostały sporządzone na potrzeby niniejszego postępowania w dniu [...] lutego 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S., a następnie w dniu [...] lipca 2019 r. przedstawione zostały wyjaśnienia do jego treści.

Niewątpliwie operat szacunkowy, sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego, pomimo, że jest dowodem koniecznym, podlega - stosownie do dyspozycji art. 77 K.p.a. - swobodnej ocenie organu administracji, a więc takiej jakiej podlega każdy inny dowód. Pomimo zatem, że operat taki jest autorską opinią specjalisty posiadającego w tym kierunku stosowną wiedzę oraz uprawnienia, to sporządzający go rzeczoznawca nie ma jednak pełnej swobody w określaniu wartości nieruchomości. Musi bowiem mieć na względzie regulacje prawne, normujące zasady oraz wytyczne dokonywanej wyceny. W takim też zakresie podlega on ocenie dokonywanej przez organy w toku postępowania administracyjnego, kontrolowanej następnie przez sąd administracyjny. Podkreślić przy tym należy, że przeprowadzona ocena nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły oraz organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, mająca jako jedyna, uprawnienie do dokonania merytorycznej oceny prawidłowości sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę operatu szacunkowego (vide: art. 157 ust. 1 u.g.n.). Ani zatem organy, ani sąd administracyjny, nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, natomiast rzeczą organów jest zbadanie, czy został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa (m.in. z tymi wcześniej powołanymi), czy opiera się on na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest on logiczny i zupełny.

W wyniku przeprowadzonej kontroli Sąd uznał, że organy obu instancji słusznie uznały, że sporządzone w niniejszej sprawie operaty szacunkowe został sporządzone w sposób prawidłowy, a tym samym mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Przede wszystkim są one bowiem kompletne i logiczne, spełniają warunki formalne, odpowiadające powołanym wyżej przepisom prawa, a przy tym zostały oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania wartości nieruchomości oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków.

Jego analiza doprowadziła Sąd do wniosku, że sporządzający je rzeczoznawca majątkowy, zasadnie ustalił stan jej zagospodarowania zarówno na dzień [...] grudnia 2016 r. (data ograniczenia prawa własności), jak i na dzień [...] października 2018 r., który słusznie uznał za dzień zakończenia prac. Ponadto biegły dokonał wyczerpującego opisu nieruchomości podlegających ograniczeniu, wskazał na obszerny katalog źródeł danych o nieruchomości, powołał podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne operatu oraz dokonał szczegółowego opisu stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej oraz decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a także dokonał wyczerpującej charakterystyki wycenianych nieruchomości w kontekście, położenia i otoczenia, określając jej lokalizację jako przeciętną. Ponadto biegły wyczerpująco oraz logicznie uzasadnił wybór podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, którą w sposób zrozumiały i czytelny zdefiniował, opisując jednocześnie procedurę przyjętą przy wykorzystaniu tej metody szacowania.

Dokonując z kolei określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, biegły wyjaśnił, dlaczego wziął w tym zakresie pod uwagę, jedynie skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności stanowiących przedmiot ograniczenia, dokonując w oparciu o nią stosownych wyliczeń.

Uwzględniając podstawowe dane wycenianej nieruchomości, a mianowicie lokalizację, wartość bonitacyjną, kształt działki oraz ograniczenia i powierzchnię gruntu. Na podstawie tak ustalonej wartości działek określono kwotę zmniejszenia wartości przedmiotowych nieruchomości, uwzględniając w tym także skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności wynikających z art. 124 ust. 6 u.g.n.

Sąd zwraca uwagę, że na rzeczoznawcy sporządzającym operat szacunkowy, ciąży obowiązek takiego sformułowania opracowywanego dokumentu, by wprost i w sposób nie budzący wątpliwości wynikało z niego, że odpowiada on wymogom określonym w przepisach prawa powszechnie obowiązującego.

Sąd podziela zatem wniosek organów obu instancji, że sporządzone w sprawie operaty szacunkowe nie zawierają nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby ich wykorzystanie w celu ustalenia wysokości odszkodowania. Opinie biegłego spełniają wszystkie wymogi formalne określone w powołanym wyżej rozporządzeniu oraz opiera się na rzetelnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Biegły w sposób precyzyjny oraz logiczny dobrał do porównania nieruchomości podobne oraz zasadnie ustalił dla nich współczynniki korygujące. Operat nie zawiera także żadnych wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Mając powyższe na uwadze, Sąd uznał, że dokonana przez biegłego wycena odszkodowania nie budzi zastrzeżeń, zaś przeprowadzona przez organy, ocena dowodowa operatu szacunkowego, jest rzetelna wyczerpująca oraz nie nosi znamion dowolności. Pozwoliło to na obdarzenie operatu pełną mocą dowodową oraz przyjęcie go za podstawę ustalenia wysokości, należnego odszkodowania. Tym samym przeprowadzona przez organy ocena operatu szacunkowego nie budzi wątpliwości tut. Sądu.

W ocenie Sądu zarówno treść operatu, jak i przedstawionych pism wskazuje, że operat szacunkowy określający wartość odszkodowania z tytułu ustanowienia ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w zakresie działki nr [...] jest nieoszacowany. Zastrzeżenia strony, w istocie sprowadzają się do dwóch argumentów – zaniżenia wartości odszkodowania z uwagi na wadliwy oraz konieczności obliczenia odszkodowania aż dla połowy działki. Przechodząc do powyższych zarzutów Sąd wskazuje, że obowiązujące przepisy prawa nie dają możliwości żądania odszkodowania za teren większy niż teren faktycznie podlegający ograniczeniu. Brak było zatem podstaw do żądania większego odszkodowania.

Natomiast w zakresie zarzutu zaniżenia wartości działki Sąd wskazuje, że w toku całego postępowania skarżąca nie przedstawili żadnych dowodów wskazujących na wyższe ceny nieruchomości niż ceny przyjęte w operacie. Oznacza to, że argumenty dotyczące osiąganych cen nie zostały w jakikolwiek sposób potwierdzone i miały na etapie postępowania jedynie charakter spekulacji, co do cen, jakie w ocenie skarżąca mogłyby uzyskać w przypadku sprzedaży nieruchomości. Przekonanie skarżącej o rzekomej wartości działki nie jest tym samym, co rzeczywista wartość nieruchomości osiąganych przy jej sprzedaży. Sąd zwraca uwagę, że co prawda w powyższym zakresie organ odwoławczy wadliwie odwołał się do treści art. 157 ust. 1 ustawy, to jednak nie mogło to stanowić podstawy uchylenia zaskarżonej decyzji. W sytuacji, która miała miejsce w niniejszej sprawie, gdzie organy administracji publicznej dokonując oceny przedłożonych operatów szacunkowych nie stwierdzają, aby były one wadliwe, nie można skutecznie żądać od organu skierowania operatu do oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych. Powyższe byłoby możliwe jedynie w przypadku podjęcia wątpliwości, co do prawidłowości operatu w zakresie wiadomości specjalnych, co jednak nie miało miejsca w niniejszej sprawie, gdyż skarżąca kwestionuje jedynie wysokości uzyskanego odszkodowania. `

Reasumując, stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym naruszenia przepisów proceduralnych. Również Sąd, działając z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi.