Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1421/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-01-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art 156 ust 2
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: par 36 nust 1
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Joanna Tuszyńska SWSA Agnieszka Nawara – Dubiel (spr.) SWSA Sebastian Pietrzyk po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka Komandytowa w K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia 4 października 2022 r., znak: WS-VI.7570.1.29.2022.PC w przedmiocie ustalenia odszkodowania I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody Małopolskiego na rzecz strony skarżącej - S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka Komandytowa w K. kwotę 1132 (tysiąc sto trzydzieści dwa) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 31 marca 2022 r. znak GS-15.6821.63.2021.MG Prezydent Miasta Krakowa orzekł:

- w pkt 1 o ustaleniu na rzecz S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0339 ha, obr. [...] jedn. ewid. K. m. K., księga wieczysta nr [...], objętej decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr 17/6740.4/2019 z dnia 12 sierpnia 2019 r. znak: AU-01-6.6740.4.4.2019.BUR o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla inwestycji pn.: Budowa drogi gminnej klasy lokalnej w km A-B od 0+177.33 -0+374.81(...) w rejonie ulicy [...] w K., której postanowieniem z dnia 12 sierpnia 2019 r. znak AU-01-6.6740.4.4.2019.BUR został nadany rygor natychmiastowej wykonalności;

- w pkt 2 o niepowiększeniu ustalonego w punkcie 1. odszkodowania o 5% wartości nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 1e pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych;

- w pkt 3 o wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1 w wysokości [...] na rzecz S. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa,

- w pkt 4 o zobowiązaniu Gminy Miejskiej Kraków, reprezentowanej przez Prezydenta Miasta Krakowa do zapłaty odszkodowania w wysokości określonej w punkcie 3. w kwocie [...]zł w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a także o tym, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 8 października 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. J..

Odwołanie od tej decyzji złożyła S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w K..

Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 4 października 2022 r., znak WS-VI.7570.E29.2022.PC

I. utrzymał w mocy pkt 1, 3 i 4 ww. decyzji,

II. uchylił pkt 2 ww. decyzji

III. i w tym zakresie orzekł:

1. o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt. 1 ww. decyzji, o kwotę w wysokości [...] zl na podstawie art. 18 ust. le ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

2. o zobowiązaniu Gminy Miejskiej Kraków reprezentowanej przez Prezydenta Miasta Krakowa do wypłaty kwoty wskazanej w pkt. III.l niniejszej decyzji w całości na rzecz: S. spółki z ograniczoną odpowiedzialności spółki komandytowej z siedzibą w K., jednorazowo w terminie 14 dni od dnia doręczenia niniejszej decyzji podmiotowi zobowiązanemu do jej wypłaty.

Uzasadniając to rozstrzygnięcie organ odwoławczy wskazał, że podstawę nabycia na rzecz Gminy Miejskiej Kraków działki nr [...] o pow. 0,0339 ha, obr. [...] jedn. ewid. K. m. K. stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą drogową"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Decyzją Nr 17/6740.[...] z dnia 12 sierpnia 2019 r. znak: AU-01-6.6740.4.4.2019.BUR wydaną w oparciu o ww. przepisy, której postanowieniem z dnia 12 sierpnia 2019 r. znak AU-01-6.6740.4.4.2019.BUR został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, Prezydent Miasta Krakowa zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla inwestycji pn.: "Budowa drogi gminnej klasy lokalnej w km A-B od 0+177.33 - 0+374.81(...) w rejonie ulicy [...] w K.. W wyniku jej ostateczności (co nastąpiło w dniu 18 września 2019 r.) działka nr [...] o pow. 0,0339 ha, obr[...] jedn. ewid.. m. K. przeszła na własność Gminy Miejskiej Kraków.

Regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje natomiast, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Działka nr [...] obr. 29 jedn. ewid. K. m. K., z której podziału powstała wydzielona pod inwestycję drogową działka nr [...], objęta była księgą wieczystą nr [...] i stanowiła dotychczas w całości własność S. spółki z ograniczoną odpowiedzialności spółki komandytowej z siedzibą w K.. Działy III i IV tej księgi pozostawały wolne od wpisów.

Odszkodowanie ustalono w toku obecnie procedowanego postępowania w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego K. J., który w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 8 października 2021 r. oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę [...]zł, w tym [...] zł za grunt (446,90 zł za lm2) oraz [...] zł za znajdujące się na niej składniki roślinne.

Następnie omówiono obowiązujące przepisy oraz wskazano na orzecznictwo w zakresie sposobu ustalania odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne.

W omawianej sprawie autor sporządzonej wyceny nieruchomości, dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania jego stanu (12 sierpnia 2019 r.), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Nr CXIX/1283/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 25 października 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Górka Narodowa Zachód, w terenach urządzonych ciągów pieszych wraz z urządzoną zielenią publiczną w formie alei wysadzanej drzewami oznaczonych symbolem 4 ZP/KP, wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej - stosownie do zapisów § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny - określił wartość nieruchomości przy uwzględnieniu 16 cen transakcyjnych dotyczących nieruchomości podobnych przeznaczonych pod tereny komunikacji, położonych na terenie miasta K. (z uwagi na brak wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi, badanie rynku rozszerzono poza ramy obszarowe jednostki ewidencyjnej, w której położona jest nieruchomość, jednocześnie jednak z badania tego wyłączono obszary przygraniczne miast, najsłabiej rozwinięte i zurbanizowane, z najniższymi cenami transakcyjnymi nieruchomości sąsiednich, a także ścisłe centrum K.).

W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 3fi ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było tożsame.

W efekcie powyższego rzeczoznawca majątkowy, stosując metodę korygowania ceny średniej, w oparciu o ceny 16 transakcji nieruchomościami drogowymi ze wskazanego powyżej terenu, po uwzględnieniu atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości, takich jak: Położenie i lokalizacja (45%), Stan otoczenia (35%), Infrastruktura techniczna (20%) i skorygowaniu otrzymanej ceny średniej za pomocą stosownych współczynników korygujących odnoszących się do tychże atrybutów, oszacował wartość prawa własności 1 m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne, biegła dokonując wyboru nieruchomości porównawczych uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze nie ulega wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Jako prawidłowy ocenić należy także sposób oszacowania wartości znajdującego na nieruchomości składnika roślinnego w postaci 1 sztuki klonu pospolitego, 1 sztuki klonu jaworu oraz 20 m2 topoli osiki i głogu jednoszyjkowego, czego biegły dokonały w oparciu o przedstawiony przez siebie i wyczerpująco opisany wzór (strona 14 operatu).

Odnosząc się do zarzutów odwołania w zakresie ww. wyceny wskazujących na konieczność wykluczenia z bazy porównawczej niektórych z nieruchomości tj. tych położonych na skraju miasta i o najniższej wartości transakcyjnej stwierdzić należy, iż są bezzasadne.

Oczywiście, zgodnie z art. 4 pkt 16 ugn "położenie" jest jedną z cech świadczących o podobieństwie nieruchomości, lecz to do biegłego - jako osoby posiadającej wiedzę specjalną -należy wybór rynku w tym aspekcie, przy czym oczywiście ewentualne różnice w tym zakresie winny być przez niego skorygowane w toku wyceny.

Tym samym sposób sporządzenia omawianego operatu szacunkowego ocenić jako prawidłowy, a w efekcie - utrzymać w mocy pkt. 1, 3 i 4 decyzji Prezydenta Miasta Krakowa J-z dnia 31 marca 2022 r. znak GS-15.6821.63.2021 .MG.

Na uwzględnienie zasługują natomiast zarzuty odwołania dotyczące kwestii powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, na podstawie art. 18 ust. le specustawy drogowej.

Zgodnie bowiem z tym właśnie przepisem: w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Jak wynika z akt sprawy (karty 99-100), postanowienie o nadaniu rygoru natychmiastowej wykonalności decyzji Prezydenta Miasta Krakowa Nr 17/6740.4/2019 z dnia 12 sierpnia 2019 r. znak: AU-01-6.6740.4.4.2019.BUR o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla inwestycji pn.: Budowa drogi gminnej klasy lokalnej w km A-B od 0+177.33 - 0+374.81(...) w rejonie ulicy [...] w K. zostało doręczone S. spółce z ograniczoną odpowiedzialności spółce komandytowej z siedzibą w K., w dniu 19 sierpnia 2019 r.

W związku z powyższym wydanie nieruchomości skutkujące powiększeniem odszkodowania powinno nastąpić najpóźniej do dnia 18 września 2019 r. Jak zaś stwierdził organ I instancji na podstawie pisma Zarządu Dróg Miasta K. z dnia 30 kwietnia 2021 r. znak GG.512.162.2021, do tego momentu działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. nie została formalnie wydana przez dotychczasowego właściciela.

W tym miejscu należy jednak zauważyć, iż do odwołania dołączono protokół przekazania terenu i placu budowy w K. przy ul. [...] z dnia 26 sierpnia 2019 r. (pierwotna, następnie stosownie skorygowana data to 19 sierpnia 2019 r.) sporządzony przez Zarząd Dróg Miasta Krakowa. W związku z jego treścią organ odwoławczy pismem z dnia 1 września 2022 r. zwrócił się z zapytaniem do tego właśnie podmiotu: czy ww. protokół obejmował teren ww. działki nr [...] powstałej z działki nr [...] obr[...] jedn. ewid. K. Ustosunkowując się do powyższej kwestii w dniu 7 września 2022 r. Zarząd Dróg Miasta Krakowa udzielił na powyższe pytanie odpowiedzi twierdzącej.

Skoro zatem termin do dobrowolnego wydania przedmiotowej nieruchomości upłynął w dniu 18 września 2019 r., natomiast ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że przekazanie przez inwestora wykonawcy robót przedmiotowej działki nr [...] o pow. 0,0339 ha, obr. [...]. ewid. K. m. K., objętej decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr 17/6740.4/2019 z dnia 12 sierpnia 2019 r. znak: AU-01 -6.6740.4.4.2019.BUR o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla inwestycji pn.: Budowa drogi gminnej klasy lokalnej w km A-B od 0+177.33 - 0+374.81(...) w rejonie ulicy [...] w K., nastąpiło protokołem w dniu 26 sierpnia 2019 r., a zatem przed jego upływem, to należy stwierdzić, iż w opisanej sytuacji w świetle obowiązującego, przytoczonego powyżej orzecznictwa, doszło do spełnienia przesłanki o której mowa w art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej

W opinii Wojewody Małopolskiego ww. dowody nie pozostawiają więc wątpliwości, iż w przedmiotowej sprawie zaszły przesłanki do powiększenia o 5% odszkodowania ustalonego na rzecz dotychczasowego właściciela, stosownie do art. 18 ust.le specustawy drogowej.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie S. sp. z o.o. sp. k. w K.. Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 12 ust. 5 w zw. art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 130 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 i 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez nieprawidłowe, niezgodne z rzeczywistą wartością, ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, składającą się z działki o numerze ewidencyjnym [...] Obr. [...] K. ;

b) art. 134 ust. 1 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, polegające na ustaleniu odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość z pominięciem analizy położenia, stanu otoczenia, infrastruktury technicznej oraz sposobu użytkowania nieruchomości podobnych wziętych pod uwagę przy ustaleniu średniej jednostkowej ceny transakcyjnej oraz wartości współczynnika korygującego;

c) art. 156 ust. 3 14 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez wykorzystanie do ustalenia wysokości należnego Skarżącemu odszkodowania, operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego K. J. w dniu 8 października 2021 r., pomimo iż pomiędzy datą przygotowania operatu a dniem wydania decyzji wystąpiły istotne zmiany uwarunkowań, w tym znaczny wzrost cen nieruchomości, a aktualność operatu nie została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego;

d) art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r., poprzez ustalenie odszkodowania w zaniżonej wysokości oraz niezastosowaniu przy ocenie wysokości należnego Skarżącemu odszkodowania wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych z października 2022 r. (tj. wdacie wydania skarżonej decyzji) w stosunku do tego samego okresu w roku ubiegłym (tj. w dacie sporządzenia operatu szacunkowego), które to odszkodowanie nie odpowiada zasadzie słuszności i ekwiwalentności.

2. Naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie, a to:

a) art. 7, art. 77 §1, art. 80 k.p.a. wzw. żart. 107 §3 k.p.a. poprzez uznanie przez organ, że operat szacunkowy uzyskany wtoku postępowania przed organem I instancji został sporządzony w sposób prawidłowy, zgodny z ustawą o gospodarce nieruchomościami, mimo, że nie odpowiada warunkom określonym w §36 ust. 1 i 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i jako taki nie może stanowić wiążącej podstawy do ustalenia wysokości należnego Stronie odszkodowania;

b) art. 84 ust. 1 k.p.a. w zw. z art. 7 i art. 7b k.p.a. poprzez brak należytej weryfikacji opinii rzeczoznawcy majątkowego K. J., w szczególności w zakresie ustalonej wartości rynkowej nieruchomości w sytuacji kiedy organy rozstrzygające niniejszą sprawę posiadały wiedzę dotyczącą wysokości odszkodowań oraz przyjętych stawek za 1m2 działek za nieruchomości sąsiadujące z działką nr [...] obr[...] K. - K. i bez uszczerbku dla sprawności postępowania z łatwością mogły skontrolować przygotowany w niniejszej sprawie operat szacunkowy;

c) art. 8 §1 i 2 k.p.a. w zw. z art. 11, art. 77 §4 i art. 107 §1 pkt 6 oraz art. 107 §3 k.p.a. polegające na:

— przyjęciu przez organ zaniżonej stawki za 1m2 działki w wysokości [...] zł, kiedy to w analogicznym stanie prawnym i faktycznym, tj. w stosunku do pozostałych nieruchomości wywłaszczonych decyzją ZRID leżących w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...], organy ustalały wartości rynkowe gruntu na poziomie [...] zł za 1m2 przy czym fakt ten powinien być znany organowi z urzędu, co stanowi przekroczenie zasad proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania, a także nieuzasadnione odstąpienie od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym,

— braku wyjaśnienia Stronie zasadności przesłanek, jakimi kierował się organ przy odstąpieniu od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym i ustaleniu zaniżonej wartości za 1 m2 działki;

d) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 §1 k.p.a. poprzez nierozpatrzenie całego materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie oraz nieuwzględnienie wszystkich jej okoliczności, w szczególności zignorowanie przez organ, iż w analogicznym stanie faktycznym i prawnym toczyły się inne postępowania, w których ustalone zostały wyższe stawki za 1 m2 działki;

e) art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 §4 k.p.a. polegające na nieuwzględnieniu przy rozstrzyganiu sprawy spadku wartości pieniądza oraz niezastosowaniu przez organ wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych z października 2022 r. (tj. wdacie wydania skarżonej decyzji) w stosunku do tego samego okresu w roku ubiegłym (tj. wdacie sporządzenia operatu szacunkowego), przy czym wiadomości te są powszechnie znane i powinny zostać wzięte pod uwagę przez organ z urzędu, co w konsekwencji spowodowało ustalenie odszkodowania w zaniżonej wysokości.

Na podstawie tych zarzutów wniesiono o uchylenie skarżonej decyzji w całości, jak również poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz o zwrot Skarżącemu od Organu kosztów postępowania, w tym poniesionych przez Skarżącego kosztów sądowych.

Nadto, zgodnie z art. 106 §3 p.p.s.a., wniesiono o przeprowadzenie dowodu z dokumentu, a to:

a) komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego - Szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych w październiku 2022 r. - informacje sygnalne

- na okoliczność wystąpienia istotnych zmian uwarunkowań, w tym znacznego wzrostu cen nieruchomości i spodku wartości pieniądza;

b) decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 31 marca 2022 r. (znak sprawy: GS- 15.6821.12.2021. MG), dotyczącej ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K.,

c) decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 31 marca 2022 r. (znak sprawy: GS- 15.6821.14.2021. MG), dotyczącej ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr[...] jedn. ewid. K.

d) decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 6 maja 2022 r. (znak sprawy: GS- 15.6821.10.2021. MG), dotyczącej ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] oraz [...] obr. [...], jedn. ewid. K.,

- wszystkie na okoliczność ustalenia wysokości średniej stawki za 1m2 nieruchomości sąsiednich, wywłaszczonych decyzją Prezydenta Miasto Krokowo nr 17/6740.4/2019 z dnia 12 sierpnia 2019 r., znak: AU-01'6.6740.4.4.2019.BUR o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

e) załącznika graficznego obejmującego wydruk z Miejskiego Systemu Informacji Przestrzennej obszaru wywłaszczonych nieruchomości,

- na okoliczność wykazania sąsiedniego położenia działek nr [...], [...], [...] oraz [...] obr. [...] - K. w stosunku do działki nr [...].

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wyjaśnić, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Obecnie stan epidemii został zmieniony na stan zagrożenia epidemicznego. Zgodnie z art. 15zzs4 ust.2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 lipca 2021 r., wprowadzonym art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. (Dz.U.2021.1090), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID -19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich, wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę wyłącznie przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających prowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym, że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. W myśl art. 15zzs4 ust.3 ustawy Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. W rozpoznawanej sprawie strony postępowania zostały wezwane o podanie, czy wnoszą o przeprowadzenie rozprawy zdalnej, a jeżeli tak – to o wskazanie adresu elektronicznego na platformie ePUAP - w terminie 7 dni od dnia doręczenia - pod rygorem przyjęcia, że strona nie ma możliwości technicznych uczestniczenia w rozprawie zdalnej. Skarżąca nie wskazała adresu na platformie ePUAP, co uniemożliwiło wyznaczenie rozprawy zdalnej. Dlatego też zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 137 z późn. zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Kontroli sądu w niniejszym postępowania poddana jest ocena legalności decyzji ustalającej odszkodowanie za nieruchomość przejętą na rzecz Gminy Miasta Krakowa pod drogę, w oparciu o tzw. specustawę drogową.

Ustalenie odszkodowania następuje zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.) dalej zwana ustawa lub u.g.n., po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości a podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania stanowi - co do zasady - wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy).

Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555) oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Oznacza to, że dla spełnienia wskazanych powyżej wymogów konieczne jest, aby rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi i jako taki podlega ocenie organu stosownie do przepisu art. 80 k.p.a. Ocena ta dokonywana jest w ograniczonym zakresie a podważanie ustaleń wynikających z operatu nastąpić może jedynie kwestii wadliwości operatu nie związanej ze sferą wiadomości specjalnych, jakie posiada rzeczoznawca majątkowy - autor operatu. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2020 r. I OSK 3140/18, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Jest przy tym oczywistym, że organ nie może wkraczać w sferę uprawnień biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

Zgodnie z art. 154 u.g.n. biegły dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W niniejszej sprawie biegły wybrał podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Wybrana metoda szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy czym pojęcie nieruchomości podobnej zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 16 ww. ustawy. Zgodnie z tym przepisem przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Oznacza to, że w przypadku wyboru tej metody szacowania organ powinien ocenić operat szacunkowy pod kątem doboru nieruchomości przyjętych do oceny, a w przypadku wątpliwości winien domagać się od biegłego wyjaśnień w tym przedmiocie. Nie budzi wątpliwości, że dobór nieruchomości do porównania należy do biegłego. Biegły może przyjąć do porównania nieruchomości pozornie różniące się od nieruchomości wycenianej np. pod względem wielkości czy też położenia.

W niniejszej sprawie kwestia doboru nieruchomości podobnych była przedmiotem zastrzeżeń skarżącej zawartych w piśmie z dnia 23 listopada 2021 r. (k. 90 akt adm.) i do tych zastrzeżeń biegły odniósł się w piśmie z dnia 23 grudnia 2021 r. Zarówno sam operat szacunkowy jak i wyjaśnienia biegłego nie budzą wątpliwości sądu co do jego poprawności.

W tym miejscu wskazać należy, że załączone do skargi decyzje Prezydenta Miasta Krakowa dotyczącej ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości położonych w sąsiedztwie nieruchomości skarżącej, w ogóle nie mogą stanowić odniesienia do niniejszej sprawy. Po pierwsze dlatego, że dla dwóch z nich całkowicie odmienne były ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, droga publiczna zbiorcza, trasa szybkiego tramwaju oraz ciągi piesze wraz z urządzoną zielenią publiczną w formie szpalerów drzew). Po wtóre, nie jest możliwe i nie znajduje upoważnienia ustawowego dokonywanie przez Sąd w niniejszym postępowaniu, oceny decyzji administracyjnych wydanych w innych sprawach, poprzedzonych sporządzeniem poszczególnych operatów szacunkowych. Po trzecie zaś operat szacunkowy (jak sama nazwa wskazuje) nie służy "wycenie" nieruchomości rozumianej jako ustalanie jej ceny, ale określaniu (oszacowaniu) jej wartości. Zatem "szacunki" różnych biegłych mogą się do pewnego stopnia od siebie różnić. Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy Sąd ocenia jako poprawny.

Decyzja została uchylona z powodu naruszenia art. 156 ust. 3 u.g.n.

Zgodnie z tym przepisem, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Art. 154 ust. 1 wśród "czynników" czyli okoliczności mających wpływ na aktualność operatu, wymienia między innymi dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Podkreślenia wymaga, że art. 156 ust. 3 nie ma brzmienia: "operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia.", ale wyraźnie ten 12 miesięczny okres jego aktualności jest w tym przepisie zrelatywizowany, właśnie na wypadek wystąpienia zmian czy to uwarunkowań prawnych czy faktycznych. Ta druga część przepisu art. 156 ust. 3 przez szereg ostatnich lat nieczęsto była wykorzystywana, niemniej jednak obowiązuje.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, że operat szacunkowy pochodzi z 8 października 2021 r. zaś decyzja organu II Instancji wydana została w dniu 4 października 2022 r. Formalnie zatem nie minęło 12 miesięcy, o których mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n. Natomiast powszechnie wiadomym jest, że wskaźnik inflacji w tym okresie był znaczny, najwyższy od kilkudziesięciu lat, jak również niewątpliwie, co do zasady, zmieniły się ceny nieruchomości. Skoro tak, to organ był obowiązany zwrócić się do biegłego celem potwierdzenia aktualności operatu, szczególnie w sytuacji, gdy do upływu okresu 12 miesięcy pozostało zaledwie kilka dni.

Dodatkowo wskazać należy, że skarżąca utraciła własność nieruchomości na rzecz Gminy Miejskiej Kraków w sierpniu 2019 r. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Oczywiście nie jest rzeczą Sądu wypowiadać się co do tego, czy nieruchomość skarżącej od 2019 r. zwiększyła swoją wartość, jednak w aktualnej sytuacji ekonomicznej i zwiększonej ponadprzeciętnie inflacji istnieje takie prawdopodobieństwo, dlatego w sprawie powinien wypowiedzieć się biegły. Organy natomiast, chcąc utrzymać aktualność sporządzanych operatów szacunkowych, powinny wydawać na ich podstawie decyzje administracyjne tak szybko, jak to możliwe.

Wobec zatem naruszenia przepisów prawa materialnego i związanych z nim przepisów postępowania (art. 7 Kpa), zaskarżona decyzja została uchylona na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 1132 zł składa się kwota wpisu uiszczonego przez stronę skarżącą.