Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 636/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 art. 156
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 12,18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska – Jaroszewicz (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Anna Falkiewicz-Kluj Protokolant referent – stażysta Beata Karczewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lutego 2020 r. sprawy ze skargi Miasta W. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 636/19 UZASADNIENIE

Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z [...] stycznia 2019 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta W., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] sierpnia2018 r. nr [...] (w zakresie pkt 1 i 2) orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz P.K. za prawo własności nieruchomości położonej w Dzielnicy W. W., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod rozbudowę ul. [...] na odcinku od "ronda" z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...], leżącą w ciągu drogi wojewódzkiej nr [...] w ramach zadania pn. Przebudowa ul. [...] na odc. od ronda z ul. [...] do węzła z planowaną trasą ekspresową [...] i odmawiającą powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz uchylił wskazaną decyzję w zakresie pkt 3 o zobowiązaniu Prezydenta W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z [...] listopada 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna i w tym zakresie zobowiązał Prezydenta W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość położona w Dzielnicy W. W., w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] listopada 2017 r., częściowo zmienioną decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] października 2018 r., została przeznaczona na realizacje w/w inwestycji drogowej. Decyzja stała się ostateczna z chwilą wydania decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] października 2018 r.

Zgodnie z odpisem księgi wieczystej Nr [...] właścicielem przedmiotowej działki był P. K. W dziale IV księgi wpisano hipoteki na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych II Oddział w W. Zgodnie z pismem ZUS II Oddział w W. z 4 kwietnia 2018 r. należności zabezpieczone hipotekami zostały uregulowane.

Wojewoda [...] decyzją z [...] sierpnia 2018 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz P.K. za prawo własności w/w nieruchomości (pkt 1), o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości (pkt 2) oraz o zobowiązaniu Prezydenta W. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja z [...] listopada 2017 r. stanie się ostateczna, jednakże nie wcześniej niż w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca odszkodowanie stanie się ostateczna (pkt 3).

Prezydent W. wniósł odwołanie od powyższej decyzji.

Minister Inwestycji i Rozwoju rozpoznając sprawę przytoczył treść art. 12 ust. 1, 2 oraz art. 4 pkt 1 i 2, art. 18 ust. 1 i 3 oraz art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1496) i podkreślił, że podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności w/w nieruchomość stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] 30 kwietnia 2018 r., przez rzeczoznawcę majątkowego T.S. (nr uprawnień [...]).

Minister zaznaczył, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca majątkowy wskazała, że działka nr [...] położona jest na terenie dzielnicy W. W., bezpośrednio przy ul. [...], w jej sąsiedztwie znajdują się grunty zagospodarowane i zurbanizowane. Działka, z której wydzielono działkę pod inwestycję ma kształt foremny - zbliżony do prostokąta. Nieruchomość stanowi grunt zabudowany, znajdują się na niej naniesienia budowlane w postaci ogrodzenia stalowego, ogrodzenia z siatki w ramach, ogrodzenia z prętów stalowych osadzonych w cokole betonowym, powierzchnia utwardzona tłuczniem kamiennym oraz brama stalowa wjazdowa, a także naniesienia roślinne w postaci świerku oraz jałowca płożącego. Autorka operatu szacunkowego ustaliła ponadto, że dla dzielnicy W. nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] z dnia [...] października 2014 r., działka nr [...] położona była na terenie oznaczonym symbolem U (Tereny Usług).

Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Biorąc pod uwagę przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, biegła przeanalizowała lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanych na terenie dzielnicy W. w W. i gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi na terenie całej W., a także lokalny rynek nieruchomości gruntowych inwestycyjnych niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i usługowo - mieszkaniową, w okresie od 2015 r. do 2018 r. Biegła wskazała przy tym, że okres badania rozszerzono o okres ponad 2 lat z uwagi na małą ilość transakcji.

Organ podkreślił, że dokonując analizy występowania zasady korzyści biegła wskazała, iż ceny gruntów drogowych nie są cenowo wyższe od cen gruntów budowlanych niezabudowanych przeznaczonych pod usługi, z tego też względu, wartość rynkowa nieruchomości została określona zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez określenie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania, tj. w oparciu o transakcje gruntami usługowymi położonymi na terenie dzielnicy W. w W.

Po dokonaniu analizy rynku rzeczoznawca majątkowy wytypowała 13 transakcji nieruchomości, których ceny zawarły się w przedziale od [...] zł/m² do [...] zł/m², przy cenie średniej [...] zł/m². Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak: lokalizacja ogólna (waga 30 %), możliwości inwestycyjne (waga 30%), sąsiedztwo, otoczenie (waga 20%), parametry działki (waga 10%) oraz infrastruktura techniczna (waga 10 %).

W oparciu o ceny transakcji nieruchomości porównawczych autorka operatu szacunkowego oszacowała wartość gruntu działki nr [...] na kwotę [...] zł.

Wartość odtworzeniowa składników budowlanych została oszacowana w podejściu kosztowym, przy wykorzystaniu metody odtworzeniowej i techniki wskaźnikowej na kwotę [...] zł. Natomiast wartość nasadzeń została określona w oparciu o opracowanie K. Z. "Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich" (W., 2012) na kwotę [...] zł.

Minister Inwestycji i Rozwoju podkreślił, że aby dokonać oceny w/w dowodu o wartości nieruchomości należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Organ przytoczył treść art. 134 ust. 3 i 4, art. 135 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 i § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia z 21 września 2004 r. i zaznaczył, że w jego ocenie zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z 30 kwietnia 2018 r., zawiera wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami, a procedura szacowania przedmiotowej nieruchomości przeprowadzona zastała prawidłowo.

Wobec faktycznego wykorzystywania działki pod usługi, a także wobec faktu, że ceny nieruchomości usługowych osiągają ceny wyższe niż ceny nieruchomości drogowych, wycena została dokonana w oparciu o transakcje nieruchomościami usługowymi. Autorka operatu wyjaśniła przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Minister Inwestycji i Rozwoju stwierdził jednocześnie, że podnoszone w odwołaniu zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Zdaniem organu biegła wobec wykazania, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (tj. pod drogi) nie powoduje zwiększenia jej wartości, prawidłowo wyceniła przedmiotową działkę w oparciu o przeznaczenie wynikające z aktualnego sposobu jej użytkowania, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami usługowymi. Przesądza o tym treść normy prawnej zawartej w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ drugiej instancji zaznaczył, że w przypadku gdy na danym obszarze brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego, a więc aktem, który w sposób wiążący dla wszystkich podmiotów prawa określa możliwości wykorzystania danej nieruchomości, i kiedy dla danego obszaru sporządzono jedynie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (a tak jest w niniejszej sprawie), które powinno być punktem odniesienia do określenia przeznaczenia ("stanu") nieruchomości, nie można pomijać innych uwarunkowań prawnych i faktycznych wpływających na możliwości wykorzystania danej nieruchomości, a tym samym na jej wartość. Studium nie jest aktem prawa miejscowego, nie ogranicza zatem potencjalnych nabywców nieruchomości w możliwościach wykorzystania tej nieruchomości, a jedynie wskazuje kierunek zagospodarowania nieruchomości, tj. daje wskazówkę inwestorowi co do prawdopodobnych możliwych korzyści związanych z posiadaniem i korzystaniem z nieruchomości.

Minister podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy ustaliła przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości jako usługowe biorąc pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości jako taki, na co wskazuje analiza zdjęć przedmiotowej działki, w tym zdjęć satelitarnych, zapisy studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego miasta W. z dnia 16 października 2014 r. w zakresie działki nr [...], przeznaczonej pod usługi (U. 12), z której działka nr [...] została wydzielona. Również w rejestrze gruntów znajduje się informacja, że przedmiotowa działka stanowi tereny mieszkaniowe, inne tereny zabudowane oraz budynki handlowo - usługowe. Ponadto jak wynika z opisu przedmiotowej nieruchomości, była ona położona w sąsiedztwie gruntów zagospodarowanych i zurbanizowanych.

W ocenie organu błędem zatem byłoby przyjęcie, że stan opisanej nieruchomości odpowiada nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe, w zgodzie jedynie z zapisem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania, bez uwzględnienia stanu faktycznego zagospodarowania nieruchomości. Na poparcie twierdzeń organ przytoczył wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lutego 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 3158/14.

Minister zaznaczył, że analiza w/w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. nie pozwala na jednoznaczne przesądzenie czy w/w działka faktycznie w dokumencie tym w całości przeznaczona została pod poszerzenie [...]. Jednakże nawet jeśli wydzielona działka zgodnie ze studium posiadałaby przeznaczenie drogowe, to i tak biorąc pod uwagę fakt wydzielenia z działki budowlanej oraz sposób użytkowania przedmiotowego gruntu, zasadnym byłoby dokonanie wyceny według cen nieruchomości usługowych.

Odnosząc się do zarzutu tendencyjnego doboru nieruchomości porównawczych, organ wskazał, że biegła w tym zakresie przedstawiła wyczerpujące wyjaśnienia w swoim operacie szacunkowym. Za bezpodstawny organ uznał też podnoszony zarzut nieadekwatności porównania wycenianej działki względem niektórych z transakcji przyjętych do porównań (leżących w bliskim sąsiedztwie dzielnicy P.), bowiem biegła wzięła pod uwagę ten fakt poprzez ustalenie cechy rynkowej "lokalizacja ogólna", nadając nieruchomościom położonym w sąsiedztwie P. ocenę "bardzo dobrą".

Ustosunkowując się z kolei do uwzględnienia w zbiorze porównawczym nieruchomości przeznaczonej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną Minister podkreślił, że kwestia powyższa również wyjaśniona została w sporządzonym operacie szacunkowym. Zdaniem organu biorąc pod uwagę ekspercką wiedzę rzeczoznawcy majątkowego, brak jest podstaw do kwestionowania doboru nieruchomości porównawczych.

Minister wskazał ponadto, że odwołujący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny. Samo natomiast wskazanie transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym nie może podważyć operatu szacunkowego, bowiem oprócz samego faktu istnienia transakcji drogowych na rynku lokalnym należy dokonać analizy podobieństwa tych nieruchomości do nieruchomości wycenianej, a takiej analizy organ administracji publicznej zrobić nie może. W będącym przedmiotem analizy operacie szacunkowym biegła nie zaprzeczała aby na rynku lokalnym nie istniały nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, niemniej jednak w ocenie rzeczoznawcy majątkowego nieruchomości te spełniały kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Jeżeli zaś skarżący uznał, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości winien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami) lub operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie.

W świetle powyższego Minister Inwestycji i Rozwoju stwierdził, że decyzja organu pierwszej instancji w zakresie pkt 1 i 2 jest zgodna z prawem. Jednocześnie w związku z wydaniem przez Ministra Inwestycji i Rozwoju decyzji z [...] października 2018 r. organ uznał, że należało uchylić przedmiotową decyzję w zakresie pkt 3 i orzec o zobowiązaniu Prezydenta W. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosło M. zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 kpa, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy z 30 kwietnia 2018 r. obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 1 i 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie spełniały kryterium podobieństwa, ponieważ nie posiadały kategorii drogowej, podczas gdy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego danej nieruchomości, biegły powinien zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjąć powyższe kryterium.

W uzasadnieniu skargi przytoczono argumenty na poparcie podnoszonych zarzutów i wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, a także o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z operatu szacunkowego z 31 stycznia 2019 r. na okoliczność faktycznej wartości nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obr. [...], a w konsekwencji na okoliczność ustalenia prawidłowej wysokości odszkodowania za ww. nieruchomość.

W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zdaniem Sądu skarga nie jest uzasadniona, albowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie są decyzje organów administracji publicznej podjęte na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w sprawie o ustalenie odszkodowania, w związku z wydaniem przez Wojewodę [...] decyzji z dnia [...] listopada 2017 roku, częściowo zmienionej decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. [...].

Działając na podstawie art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami , w celu ustalenia kwoty należnego byłemu właścicielowi działki odszkodowania , Wojewoda [...] zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu. Operat ten w odniesieniu do spornej działki został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T.S. w dniu 30 kwietnia 2018 r. a następnie pozytywnie zweryfikowany przez organ , w następstwie czego posłużył jako podstawa wyliczenia kwoty odszkodowania .

Istota sporu w sprawie niniejszej polega na tym, że Skarżące miasto W., zarzuca przede wszystkim, iż biegła powinna była przyjąć do porównania przy dokonywanej wycenie nieruchomości drogowe - stosownie do treści § 36 ust.4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powyższe wynika, zdaniem skarżącego, z faktu, że na obszarze położenia spornej działki nie obowiązuje plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, zaś ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. zatwierdzonego uchwałą z dnia [...] października 2014r. wynika, że znaczna część omawianej działki [...] przeznaczona jest na poszerzenie ulicy [...] a nie, jak przyjęła biegła, że położona jest na terenie U – usługi.

W odniesieniu do powyższego Sąd ocenia , że orzekające w sprawie organy administracji prawidłowo zastosowały normę prawną zawartą w treści art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami , określającą zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n., wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

Przy czym, istotne jest to, iż powyższe przepisy nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu lecz o przeznaczeniu ustalonym uprzednio przed wywłaszczeniem. Należy zatem przyjąć, iż ustalając wartość rynkową nieruchomości wskazane jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia jedynie w sytuacji gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

W ocenie Sądu, wywłaszczany nie powinien bowiem ponosić negatywnych skutków, poprzez obniżenie wysokości odszkodowania, z tego powodu, iż jego nieruchomość została przeznaczona na cel publiczny. Przeznaczenie prywatnej nieruchomości na cel publiczny powoduje konieczność jej nabycia przez podmiot, który będzie realizował ten cel. Przy tym, cena nieruchomości nie zmienia się z uwagi na to, czy jest ona nabywana przymusowo, czy też w drodze umowy cywilnoprawnej. W ocenie Sądu, trudno racjonalnie uzasadnić obniżenie odszkodowania za przejęte prawo do nieruchomości tym, że określone, przyszłe przeznaczenie nieruchomości, odmienne od dotychczasowego powoduje jej niższą cenę. Taką regulację określić można jako zasadę korzyści, której celem jest ustalenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej najkorzystniejszej dla wywłaszczanego wartości.

Mając powyższe na względzie, uznać trzeba, iż szczegółowe zasady określania wartości nieruchomości przejmowanych pod drogi publiczne zawarte w § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie mogą wyłączyć obowiązku zastosowania powołanego wyżej art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Przepisy te zostały bowiem zawarte w akcie wyższego rzędu - ustawie. W tej sytuacji, w ocenie Sądu, uznanie, iż § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia zawiera normę pozostającą w sprzeczności z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłączającą przepisy ustawy, oznaczałoby, iż ww. rozporządzenie w tej części narusza art. 92 ust. 1 Konstytucji RP. Rozporządzenie zaś, będąc aktem wykonawczym do ustawy, nie może pozostawać w sprzeczności przede wszystkim z ustawą, na podstawie której zostało wydane (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 1395/13 oraz wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2476/12, z dnia 5 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1926/12 oraz z dnia 22 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 933/10 dostępne w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W tej sytuacji należy przyjąć, iż § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa. Innymi słowy mówiąc, ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia, jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

Interpretacja § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia przez pryzmat zasady korzyści znajduje dodatkowo potwierdzenie w stanowisku Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju zawartym w dostępnej na stronie internetowej Ministerstwa: mir.gov.pl "Informacji o sposobie wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych". W powołanej informacji stwierdzono, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W przypadku wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych, co do zasady, badanie polegać będzie na dokonaniu porównania poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, których przeznaczenie jest zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości wywłaszczanej, z poziomem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem ww. zwiększenia (zasada korzyści). Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego. Sąd w niniejszym składzie akceptuje w całości powołane stanowisko - jako służące realizacji zasady słusznego odszkodowania.

Wbrew stanowisku skarżącego Miasta W., w świetle zasady korzyści, wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., brak jest zatem podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania. W ramach ustalania odszkodowania konieczne jest bowiem ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego.

W sprawie niniejszej zaś poza sporem jest, że wyceniana przez biegłą nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] , zarówno we wspomnianym wyżej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. przeznaczona jest pod usługi jako wydzielona z działki nr [...] jak i faktycznie jest w taki sposób użytkowana. Także rejestr gruntów potwierdza , że działka stanowi tereny mieszkaniowe, inne tereny zabudowane oraz budynki handlowo – usługowe. Materiał dowodowy zgromadzony w aktach administracyjnych dokumentuje ponadto, że położona jest w sąsiedztwie gruntów zagospodarowanych i zurbanizowanych.

Zdaniem Sądu , organy administracji trafnie zaaprobowały stanowisko biegłej, która w sporządzonej przez siebie opinii, obok zgromadzonych dokumentów, uwzględniła rzeczywiste przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości wynikające z faktycznego sposobu jej użytkowania, jako rozwiązanie korzystniejsze dla wywłaszczonego. W tym zaś stanie rzeczy, zarzuty skargi w tym zakresie należy ocenić negatywnie.

W odniesieniu zaś do twierdzeń, że stanowiący podstawę oceny dokonanej przez organy operat szacunkowy , w bazie nieruchomości podobnych , na podstawie których obliczona została wartość jednostkowa 1 m2 gruntu , zawiera nieruchomości o najwyższej cenie za 1 m2 , przekraczającej w przeważającej części kwotę [...] zł , a w skrajnych wypadkach cena ta przekracza [...] zł, Sąd w pełni akceptuje ustalenia i oceny organu zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, które jednocześnie korespondują z wyczerpującymi i logicznymi wyjaśnieniami biegłej także i w tym względzie.

Zdaniem Sądu biegła przedstawiła w operacie wyczerpujące wyjaśnienia dotycząc doboru nieruchomości porównawczych wskazując, że ceny transakcyjne gruntów o przeznaczeniu usługowym i usługowo - mieszkaniowym oraz pod zabudowę wielorodzinną kształtowały się w zakresie cenowym od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, a z przeprowadzonej analizy wynika, że ceny transakcyjne kształtowały się głównie w zależności od atrakcyjności lokalizacji, dopuszczonej wysokości zabudowy/wskaźnika intensywności zabudowy oraz dostępności komunikacyjnej. Biegła wskazała również, że po wstępnej analizie odrzuciła transakcje o cenach skrajnych, tzn. poniżej [...] zł/m2, natomiast z uwagi na charakter zabudowy w sąsiedztwie wycenianej nieruchomości i możliwości inwestycyjne z tym związane, uznano transakcje gruntami, gdzie możliwa jest realizacja zabudowy usługowej i mieszkaniowo - usługowej. Ewentualne różnice w zakresie potencjału inwestycyjnego nieruchomości zostały skorygowane odpowiednimi współczynnikami korygującymi. Biegła nie uwzględniła bezpośrednio cechy powierzchnia wśród czynników cenotwórczych. Oceny przyjętych do porównań nieruchomości oraz przedmiotu wyceny dokonała m.in. na podstawie analizy możliwości inwestycyjnych, o których decydował wskaźnik zabudowy bądź istniejące ograniczenia.

Wbrew zarzutom skargi Sąd nie znalazł także podstaw do oceny, że zakwestionowany przez skarżące Miasto operat szacunkowy obarczony jest błędami formalnymi i metodologicznymi .

Zdaniem Sądu, analiza operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu. Został on sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a zgodnie z ust. 2 tego artykułu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Tym samym za nieprzydatny należy uznać dokument dołączony do skargi, który dodatkowo wykonany został w dniu 31 stycznia 2019r. tj. po zakończeniu postępowania przed organem.

Wskazać również należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosowanie do art. 77 § 1 kpa. Jednakże, zdaniem Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast dokonać oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (wyrok NSA z dnia 23 października 2014 r., sygn. akt II OSK 534/14).

Należy również mieć na uwadze, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykonywania swojej zawodowej działalności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością.

Podkreślenia wymaga, iż rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego - stosownie do art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie rozdziału 4 działu V ustawy o gospodarce nieruchomościami - Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, stosownie do art. 174 ust. 4 tej ustawy

Należy podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego skarżące Miasto W. miało możliwość przedłożenia operatu szacunkowego sporządzonego na jej zlecenie, który podważałby przydatność operatu sporządzonego na zlecenie organu jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Mogło również skorzystać z możliwości określonej w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomości i zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu.

Z żadnej z tych możliwości Miasto W. nie skorzystało, co prowadzi do stwierdzenia, że zarzuty skargi odnoszące się do nieprawidłowości operatu szacunkowego, który organy przyjęły do ustalenia wysokości odszkodowania, nie zostały udowodnione.

Nie można, w ocenie Sądu , stawiać także tezy, że to na organie spoczywa obowiązek zlecenia wykonania kontroperatu przez innego rzeczoznawcę lub wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem wyjaśnienia zaistniałych w toku postępowania wątpliwości strony postępowania. Należy bowiem mieć na uwadze, że w przypadku zaistnienia wątpliwości i niejasności co do operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego to strona skarżąca powinna podejmować działania mające na celu skuteczne jego zakwestionowanie jako środka dowodowego.

Z uwagi na to, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy jest zdaniem Sądu zgodny z prawem, organy miały w pełni podstawy do ustalenia odszkodowania na jego podstawie. Tym samym zarzuty skargi należy uznać za bezzasadnie.

Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane.

Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, w szczególności zarzuconych przez stronę skarżącą naruszeń art. 7, art. 77 § 1, art. 107 §3 oraz 84 kpa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.