Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1488/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, 4f i 5, 18 ust. 1 i 1b
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 128, 129 ust. 5 pkt 3,  art. 130 ust. 2,  art. 134 i 141
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bożena Marciniak (spr.) Sędziowie: WSA Włodzimierz Kowalczyk WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2014 r. sprawy ze skargi Z. F., A. F., T. F. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...], Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa po rozpatrzeniu odwołania A., Z. i i T. F. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] lutego 2014 roku, Nr [...] orzekającą o ustaleniu i wypłacie przez Burmistrza Miasta [...] odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. F. Z. F. i T. F. (stosownie do udziałów w nieruchomości), za nieruchomość położoną w obrębie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 oraz odmawiającą ustalenia odszkodowania za naniesienia będące własnością nieżyjącej H. K. usunięte obecnie przez inwestora Gminę Miasta [...] podczas realizacji tej inwestycji drogowej, znajdujące się na nieruchomości położonej w P., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność Skarbu Państwa, a będącej w użytkowaniu wieczystym [...] S.A. oraz na nieruchomości położonej w P., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność Powiatu [...], tj. za ogrodzenie z siatki o długości [...]mb oraz za ogrodzenie z przęseł metalowych długości [...] które w protokóle z oględzin z dnia 13 sierpnia 2010 roku przypisane były jako znajdujące się na nieruchomości przejętej przez Gminę Miasta [...], oznaczonej jako działka nr [...], a także za ogrodzenie z przęseł metalowych o długości [...] które nie spisane jest w wymienionym protokole, a zostało rozebrane przez inwestora - Gminę Miasta [...] podczas realizacji tej inwestycji drogowej.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Decyzją z dnia[...] października 2009 roku Nr [...] Starosta [...], zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na rozbudowie drogi gminnej - ulicy [...] w P., wraz z urządzeniami infrastruktury drogowej. Ww. decyzja została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 roku, Nr [...]. Na mocy powyższej decyzji Gmina Miasta [...] stała się właścicielem nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2, której właścicielem w chwili przejęcia była H. K., a obecnie zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego w P. z dnia [...] października 2011 roku, sygn. akt I Ns [...] – A. F., Z. F. i T. F. - udział po 1/3 części każdy z nich.

W dniu 28 kwietnia 2010 roku Starosta [...] wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Po przeprowadzeniu postępowania decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2014 roku Starosta [...] orzekł o ustaleniu i wypłacie przez Burmistrza Miasta [...] odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz A. F. Z. F. i T. F. (stosownie do udziałów w nieruchomości) za nieruchomość położoną w obrębie [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o pow. [...] m2 i nr [...] o pow. [...] m2 oraz odmawiającej ustalenia odszkodowania za naniesienia budowlane będące własnością nieżyjącej H. K. usunięte obecnie przez inwestora Gminę Miasta [...] podczas realizacji tej inwestycji drogowej, znajdujące się na nieruchomości położonej w [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność Skarbu Państwa, a będącej w użytkowaniu wieczystym [...] S.A. oraz na nieruchomości położonej w P., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność Powiatu [...], tj. za ogrodzenie z siatki o długości [...] mb oraz za ogrodzenie z przęseł metalowych długości [...] mb ([...] przęsła), które w protokole z oględzin z dnia [...] sierpnia 2010 roku przypisane były jako znajdujące się na nieruchomości przejętej przez Gminę Miasta [...] oznaczonej jako działka nr [...], a także za ogrodzenie z przęseł metalowych o długości [...] mb ([...] przęsła), które nie spisane jest w wymienionym protokole, a zostało rozebrane przez inwestora - Gminę Miasta [...] podczas realizacji tej inwestycji drogowej.

W sentencji ww. decyzji wskazano, iż powodem odmowy odszkodowania za te naniesienia jest fakt, że naniesienia te znajdują się na nieruchomościach nie stanowiących własności H. K. i nie przejmowanych przez Gminę Miasta P. pod realizację ww. inwestycji drogowej oraz znajdujące się poza liniami rozgraniczającymi teren tej inwestycji drogowej, dlatego też uznano, że odszkodowanie to powinno być ustalone między stronami (Gminą Miasta P. reprezentowana przez Burmistrza P. oraz A. F., Z. F. i T. F. na drodze postępowania cywilnego.

W odwołaniu od decyzji A., Z. i T. F. wskazali na błędy w ustaleniach dotyczących stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, czego skutkiem jest odmowa wypłacenia odszkodowania za zabrane przez inwestora ogrodzenie z przęseł o długości [...] mb od ulicy [...] oraz za ogrodzenie z siatki o długości [...] mb od ulicy [...], a wynikające ze zmiany granicy działki nr [...], z której następnie wydzielono działki pod inwestycję drogową. W świetle powyższego stwierdzili, że operat szacunkowy wykonany został nierzetelnie, bez uwzględnienia stanu faktycznego i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] lutego 2014 roku, Nr [...].

W uzasadnieniu ww. decyzji organ odwoławczy wskazał, iż sprawa ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość była już przedmiotem rozstrzygnięcia przez Wojewodę [...], który decyzjami: Nr [...] z dnia [...] lipca 2012 roku, znak: [...], Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2013 roku, znak: [...] z dnia [...] sierpnia 2013 roku, znak: [...] uchylał decyzje Starosty [...] w całości i przekazywał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, ze względu na naruszenie przepisów prawa materialnego i procedury administracyjnej.

Organ odwoławczy wskazał, iż istota niniejszej sprawy sprowadza się do oceny, czy w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym doszło do zgodnego z prawem ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Odnosząc się do zarzutu odwołujących się odnośnie błędnego ustalenia w zakresie naniesień budowlanych na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] Wojewoda wskazał, iż zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zaś stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania, o którym mowa w ust. 4 a stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem wymienionego art. 18 specustawy. W myśl zaś art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Organ odwoławczy wskazał, iż Starosta [...] ustaleń w zakresie wysokości odszkodowania dokonał na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego B. A.: (i) z dnia 9 maja 2013 roku, w którym została ustalona wartość działki nr [...] w wysokości [...] zł, w tym za grunt w wysokości [...] zł, nasadzenia w wysokości [...] z 1([...] szt. drzew owocowych i [...] drzew iglastych) oraz naniesienia budowlane w wysokości [...] zł ( [...] szt. słupów betonowych) oraz (ii) z dnia 30 grudnia 2013 roku, w którym wartość działki nr [...] została ustalona w wysokości [...] zł, w tym za grunt w wysokości [...] zł, nasadzenia w wysokości [...] zł ( 4 szt. drzew owocowych oraz [...] szt. drzew iglastych) oraz naniesienia budowlane w wysokości [...] zł ( ogrodzenie z siatki na słupach prefabrykowanych [...] szt, oraz ogrodzenie o długości [...] mb.)

W zaskarżonej decyzji stwierdzono, że odszkodowanie ustalono w wysokości [...] zł, bowiem dokonana analiza operatów szacunkowych ustalających wartość nieruchomości wykazała, że zostały sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i mogą stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest fakt istnienia na dzień wydania decyzji ZRID, naniesień budowlanych w postaci ogrodzenia na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Powołując się na art. 46 § 1, art. 47 § 1, art. 48 i art. 191 Kodeksu cywilnego Wojewoda wskazał, iż wszelkie rzeczy ruchome tracą swoją odrębność prawną jeżeli zostają połączone z nieruchomością (przeważnie z gruntem) w sposób trwały, tak że stają się jej częściami składowymi. Tym samym, w ocenie organu, stosownie do art. 48 Kodeksu cywilnego odszkodowanie przysługuje jedynie za naniesienia znajdujące się na nieruchomościach przejmowanych pod inwestycje drogową.

Organ wskazał, iż decyzja organu I instancji została oparta nie tylko na operatach szacunkowych wyceny nieruchomości ale również na materiale dowodowym, pozwalającym na ustalenie stanu faktycznego nieruchomości na dzień wydania decyzji ZRID. Faktem jest, że w aktach sprawy znajdują się protokoły z dnia [...] sierpnia 2010 roku dotyczące ustalenia naniesień budowlanych i roślinnych na wymienionych działkach. Jednak w przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym organ I instancji ustalił, że nie wszystkie części składowe nieruchomości wykazane w tych protokołach, winny być przedmiotem ustalenia odszkodowania, bowiem część naniesień budowlanych znajdowała się na nieruchomościach, które nie stanowiły na dzień wydania decyzji ZRID własności H. K. i nie zostały przejęte przez Gminę Miasta [...] pod realizację ww. inwestycji. Na powyższy fakt wskazywał również Burmistrz Miasta [...] w piśmie z dnia 27.03.2012r., Nr [...].

Organ odwoławczy wskazał następnie, iż ustalono, że naniesienia budowlane stanowiące byłą własność H. K. znajdują się poza liniami rozgraniczającymi teren tej inwestycji drogowej. Z załączonej do akt sprawy mapy stanowiącej załącznik do decyzji Starosty [...] z dnia [...] października 2009 roku, Nr [...], zezwalającej na realizację inwestycji drogowej jak również z mapy zasadniczej w skali 1:250, sporządzonej na dzień wydania decyzji ZRID jednoznacznie wynika, że część ogrodzenia, wykazana w protokole z wizji z dnia [...] sierpnia 2010 roku na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] znajdowała się poza liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. Organ podniósł, iż Starosta ustalił, iż część naniesień budowlanych (ogrodzenia) wykazanych w protokole z dnia [...] sierpnia 2010 r. dotyczącym działki nr [...] znajdowało się na dzień [...] października 2009 roku na nieruchomościach zajętych pod drogi: oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność Skarbu Państwa oraz oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...], stanowiącej własność Powiatu [...], tj. ogrodzenie z siatki o długości [...] mb oraz ogrodzenie z przęseł metalowych długości [...] mb ([...] przęsła), które w protokole z oględzin z dnia [...] sierpnia 2010 roku spisane są jako znajdujące się na nieruchomości przejętej przez Gminę Miasta [...], oznaczonej jako działka nr [...]. Ustalono również, że ogrodzenie z przęseł metalowych o długości [...] mb (1,5 przęsła), nie spisane w wymienionym protokole, a znajdujące się na działce [...] zostało rozebrane przez inwestora - Gminę Miasta [...].

Zatem, w ocenie Wojewody, Starosta [...] w zaskarżonej decyzji zasadnie stwierdził, że nie można ustalić odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości za naniesienia budowlane, które na dzień wydania decyzji ZRID, tj. na dzień 20.10.2009r. znajdowały się na nieruchomościach, które nie stanowiły własności H. K. i nie zostały przejęte przez Gminę Miasta [...] pod realizację ww. inwestycji. Wymienione naniesienia znajdowały się poza liniami rozgraniczającymi teren przedmiotowej inwestycji drogowej, tj. poza działkami: nr [...], co wynika z załączników do decyzji ZRID, tj. mapy - szkicu lokalizacyjnego inwestycji oraz mapy – planu zagospodarowania wymienionej inwestycji. Ponadto, z dokumentacji projektowej, przedłożonej do wydania decyzji ZRID, sporządzonej na mapie w skali 1:500, przyjętej do Powiatowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego Starostwa Powiatowego w P. w dniu [...] czerwca 2008 roku, pod nr [...] jednoznacznie wynika, że wymienione wyżej ogrodzenie nie znajdowało się na działkach nr [...], przejętych pod realizację inwestycji.

W związku z powyższym operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2013 roku dotyczący wyceny działki nr [...] został sporządzony z uwzględnieniem powyższych ustaleń organu I instancji. Natomiast operat szacunkowy z dnia [...] maja 2013 roku, dotyczący określania wartości działki nr [...] został przyjęty jako prawidłowy.

Wojewoda zgodził się z organem I instancji, że odszkodowanie za przejecie nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową nie może obejmować części składowych znajdujących się na działkach nie objętych decyzją ZRID, choćby nawet części te zostały zniszczone (usunięte) wskutek realizacji tej inwestycji drogowej. Żądanie ustalenia odszkodowania za takie naniesienia może stanowić podstawę do dochodzenia od inwestora odszkodowania jedynie na drodze cywilnoprawnej.

Ponadto wskazał, iż w decyzji ZRID stwierdzono, że usytuowanie inwestycji następuje m.in. na działkach: nr [...] wydzielonych w 1998 roku pod poszerzenie ulicy K. Zatem jak słusznie stwierdził organ I instancji granice nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] i nr [...] ustalone zostały podczas podziału działki nr [...], zatwierdzonego na wniosek Pani H. K., ostateczną decyzją Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] sierpnia 1998 roku, Nr [...]. W wyniku podziału działki nr [...] o pow. [...] ha wydzielono działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha. Jak wskazano działki nr [...] przeznaczone zostały na poszerzenie ulicy [...] i ulicy [...] w P. Ustalona na podstawie wymienionego postępowania, prawna granica działki [...] z działkami nr [...], stanowiącymi drogi, była obowiązującą granicą prawną na dzień wydania decyzji ZRID. Podnoszone zarzuty dotyczące zmiany granicy działki nr [...], wydzielonej w wyniku podziału z działki nr [...] nie mogą mieć wpływu na ustalenia w zakresie granic realizacji przedmiotowej inwestycji i naniesień budowlanych.

Organ wskazał również, że ewentualna zmiana granicy tej działki może być dokonana tylko w trybie odrębnego postępowania dotyczącego rozgraniczenia nieruchomości, prowadzonego na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 maja 1990 roku -Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 r., Nr 193, poz. 1287 ze zm.), o czym Starosta [...] poinformował strony w piśmie z dnia 4 czerwca 2013 roku, nr [...].

W ocenie organu odwoławczego, załączone do odwołania zdjęcia i kserokopia mapy nie stanowią materiału dowodowego, który mógłby stanowić podstawę do zmiany granicy prawnej działki nr [...] w operacie ewidencji gruntów i budynków miasta [...] oraz podstaw do ustalenia, że ogrodzenie w całości znajdowało się na działce nr [...]. Stosownie do przepisów ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, o stanie prawnym granic nieruchomości (działki) decydują przyjęte granice podczas zakładania ewidencji gruntów, jej modernizacji, a także innych czynności prawnych, m.in. takich jak podział i rozgraniczenie.

Wojewoda dokonał ponadto oceny wartości dowodowej operatów szacunkowych z dnia [...] maja 2013 r. i [...] grudnia 2013 roku. Po dokonaniu analizy operatów szacunkowych organ odwoławczy stwierdził, że rzeczoznawca w sposób właściwy dokonał wyjaśnień w zakresie doboru procedury określenia wartości nieruchomości, jak również doboru nieruchomości podobnych. Opis tych nieruchomości nie budzi wątpliwości w zakresie podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a ponadto istnieje możliwość ich identyfikacji i tym samym ustaleń w zakresie właściwego ich doboru. Nie stwierdził aby operat szacunkowy wyceny przedmiotowej nieruchomości naruszał obowiązujące przy sporządzeniu operatu przepisy prawa, w tym art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie doboru metody i podejścia wyceny nieruchomości oraz § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zakresie doboru nieruchomości porównawczych. W ocenie organu, operaty szacunkowe zostały wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego, zawierają w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności i rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku

obliczeń i wyniku końcowego, a zatem mogły stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Skargę na ww. decyzję Wojewody złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie A., T. i Z. F. W skardze zarzucili rażące naruszenie art. 12 ust. 4b, art. 18 ust. 1 i art. 11c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 118 pkt 1 oraz art. 119 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz naruszenie art. 6, 7; 8; 9 i 10 kpa. Wskazali ponadto na naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP z dnia 2 kwietnia 1997 r. w związku z odmową wypłacenia odszkodowania za zabrane przez inwestora znajdujące się na działce [...] ich ogrodzenie, jak również brak ustalenia odszkodowania za ponad [...] ara gruntu, które do momentu wejścia inwestora było własnością skarżących i było w ich posiadaniu. W ocenie skarżących, nie ustalono również odszkodowana za szkody wyrządzone na działce [...].

Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] oraz o zobowiązanie Starosty [...] do ponownego rozpoznania sprawy odnośnie ustalenia odszkodowania za wywłaszczone działki o nr [...] z uwzględnieniem ustalenia odszkodowania za zabranie naszej własności tj. ogrodzenia i [...] ara gruntu, oraz za wyrządzone szkody na działce o nr [...], która była wymieniona w decyzji, że na niej będą prowadzone prace związane z inwestycją.

W uzasadnieniu skargi podnieśli, iż z pisma Starostwa Powiatowego z dnia [...] kwietnia 2013 r. Nr [...] adresowanego do rzeczoznawcy wynika, że rzekomo byli oni wgrodzeni w nie swoje grunty i nie należy się im odszkodowanie za ogrodzenie. W ich ocenie, jest to nieprawda, gdyż ogrodzenie stało w granicach ich gruntów tj. działki o nr [...] dokładnie było oddalone ponad [...] m od granicy w głąb naszych gruntów. Granice nie były kwestionowane przez ponad 80 lat. Na wszystkich mapkach, którymi dysponują skarżący ewidentnie jest uwidocznione ogrodzenie, które jest umiejscowione na ich gruncie. Jest to również udokumentowane na zdjęciach wykonanych przed wywłaszczeniem.

Podnieśli również, że od początku zgłaszali, że stan naniesień na działce [...] nie jest zgodny ze stanem na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu. Protokoły ze stanem naniesień na działki [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. nigdy nie zostały przez skarżących podpisane. Nigdy też nie zaakceptowali stanu naniesień znajdujących się na działce nr [...].

Wskazali ponadto, iż odnośnie odmowy wpłacenia odszkodowania za ogrodzenie z siatki o długości [...] mb. i ogrodzenia z przęseł metalowych o długości [...] mb. tj. [...] przęsła (zdjęcia zał. nr 2 i nr 3), ogrodzenie to znajdowało się na ich gruncie przez kilkadziesiąt lat i nikt nie miał żadnych uwag do ich granicy. Po przeanalizowaniu przez skarżących dokumentów okazało się, że geodeta zmienił granicę zewnętrzną działki nr [...], z której to następnie wydzielał działki o nr [...] pod ul [...] i działkę o nr [...] pod ul. [...].

Wskazali, iż pismem z dnia 24 maja 2013 roku zwrócili się do Starostwa [...] o sprostowanie błędu popełnionego przez geodetę przy wydzielaniu działek nr [...] pod ul. [...] i [...] pod poszerzenie ul. [...]. W dniu 8 lipca 2013 roku Urząd Miasta pismem nr [...] odmówił dokonania sprostowania, zaś w dniu 7 kwietnia 2014 r Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił postanowienie Nr [...] z dnia [...] września 2013 r. Burmistrza Miasta [...] i postanowienie Nr [...] Samorządowego Kolegium Odwoławczego o odmowie sprostowania błędu geodety przy wydzielaniu działek [...]. (sygn. akt. IV SA/ Wa 2988/13).

Skarżący podnieśli również, iż nie zgadzają się z operatem szacunkowym, ponieważ został wykonany nierzetelnie i niezgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. Rzeczoznawca nie uczestniczył w oględzinach przed wykonaniem drogi, co jest niezgodne z wyrokiem WSA w Warszawie z dnia 3 listopada 2011 r., I SA/Wa 866/10 na jaki powołuje się rzeczoznawca. W operacie data dokonania oględzin przez rzeczoznawcę to 20 stycznia 2012r. (tj. ponad 2 lata po wywłaszczeniu. Rzeczoznawca opiera się na protokołach sporządzonych niezgodnie z prawem ponieważ zostały sporządzone około 10 miesięcy po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu, tj. dnia 13 sierpnia 2010 r., a częściowo na zaleceniach urzędnika Starostwa, który decyduje jakie naniesienia znajdowały się na wywłaszczonej działce oraz wpływa na operat szacunkowy rzeczoznawcy. Ponadto, skarżący zakwestionowali porównanie do wyceny działek położonych w strefie peryferyjnej w celu zaniżenia wartości odszkodowania za działkę [...], natomiast nie porównuje cen działek znajdujących się w strefie centralnej oraz do ceny działek przyległych np. [...].

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wskazując, iż zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności i zostały wyjaśnione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Polega ona na kontroli legalności, tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a - c ppsa). Uwzględnienie skargi następuje również w przypadku stwierdzenia, że zaskarżony akt jest dotknięty jedną z wad wymienionych w art. 156 kpa (art. 145 § 1 pkt 2 ppsa).

Sąd dokonując oceny zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 ppsa, rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności (§ 2).

Rozpoznając skargę w ramach wskazanych powyżej kryteriów stwierdzić należy, że nie zasługuje ona na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja o ustaleniu odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności nieruchomości, która stała się własnością Gminy Miasta [...] na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podstawą materialnoprawną powołanej decyzji stanowią art. 12 ust. 4a, 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 i 1b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2013r., poz. 687 ze zm.), zwanej dalej "specustawą" oraz art. 128, 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 134 i art. 141 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr z 2010 r., Nr 102, poz. 651, ze zm.).

Istota sporu w niniejszej sprawie sprowadza się do wysokości przyznanego odszkodowania - zaniżonego w ocenie skarżących. Zarzuty skargi koncentrują się na przyjęciu w zaskarżonej decyzji wadliwych ustaleń faktycznych dotyczących stanu przejętej na własność Gminy Miasta [...] nieruchomości na dzień wydania decyzji z dnia [...] października 2009 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, dalej zwanej "decyzją ZRID", wskutek czego nastąpiła odmowa wypłaty odszkodowania za ogrodzenie z siatki o długości [...] mb oraz za ogrodzenie z przęseł metalowych długości [...] mb ([...] przęsła). Ponadto, w ocenie skarżących, w zaskarżonej decyzji nie ustalono odszkodowania za ponad [...] ara gruntu, które do momentu wejścia inwestora było własnością skarżących i było w ich posiadaniu oraz za szkody wyrządzone na działce nr [...].

Na wstępie wskazać trzeba, iż zgodnie z art. 12 ust. 1 specustawy, decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości. Linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości (art. 12 ust. 2). Nieruchomości lub ich części wymienione w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych, gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy). Stosownie zaś do art. 12 ust. 5 specustawy, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości, które na mocy decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stały się własnością właściwej jednostki samorządu terytorialnego stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 specustawy. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania za ww. nieruchomości ustala się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W myśl zaś art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Z powołanego wyżej art. 18 ust. 1 specustawy wynika, iż przepis ten przewiduje rozdzielenie daty, na jaką określa się stan nieruchomości od daty na jaką określa się jej wartość. Przy czym, przez stan nieruchomości - zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami - należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Zatem, tylko i wyłącznie data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji ma znaczenie dla określenia powyższych elementów składających się na stan nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, I SA/Wa 1373/13, dostępny w bazie: www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie datą wydania decyzji Starosty [...] Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jest dzień [...] października 2009 roku. Zatem, zgodnie z powołanymi regulacjami specustawy, w przedmiotowej sprawie stan faktyczny przejętych pod realizację inwestycji nieruchomości, w tym znajdujących się na nich naniesień budowlanych, musiał być w niniejszym postępowaniu ustalony na datę [...] października 2009 roku.

W aktach sprawy znajdują się dokumenty geodezyjne przyjęte do powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w P. obrazujące przebieg linii rozgraniczających teren inwestycji drogowej na datę [...] października 2009 r. Są to załączone do decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej mapa – szkic lokalizacyjny inwestycji drogowej oraz mapa – plan zagospodarowania inwestycji. Ponadto, w aktach sprawy znajduje się załączona do decyzji ZRID dokumentacja projektowa, przedłożona do wydania tej decyzji, sporządzona na mapie w skali 1:500 przyjętej do Powiatowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego Starostwa Powiatowego w P. z dnia [...] czerwca 2008 r. pod numerem [...]. Z dokumentów tych, w ocenie Sądu, wynika, iż część ogrodzenia, wymieniona w protokole z wizji lokalnej dot. działki nr [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. znajdowała się poza tą działką na datę [...] października 2009 r.

Podzielić trzeba przy tym ocenę organu odwoławczego, iż z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów Kodeksu cywilnego wynika, iż odszkodowanie na rzecz byłych właścicieli nieruchomości może przysługiwać jedynie za naniesienia znajdujące się na działkach przejętych pod inwestycje drogowe na datę [...] października 2009 r. Jak bowiem wskazano powyżej, decydujące znaczenie dla określenia elementów składających się na stan nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. ma wyłącznie data decyzji ZRID.

Wskazać też trzeba, iż z decyzji ZRID oraz znajdującej się w aktach sprawy decyzji Burmistrza Miasta P. z dnia [...] sierpnia 1998 roku, Nr [...] wynika, iż granice nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] ustalone zostały podczas podziału działki nr [...], zatwierdzonego na wniosek H. K. ostateczną decyzją Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] sierpnia 1998 roku. Z ww. decyzji podziałowej wynika, iż z działki nr [...] o pow. [...] ha wydzielono, między innymi, działki: nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha. Sąd podziela stanowisko organów, iż ustalona na podstawie wymienionego postępowania, prawna granica działki [...] z działkami nr [...], stanowiącymi drogi, była obowiązującą granicą prawną na dzień wydania decyzji ZRID. Zatem, podnoszone przez skarżących zarzuty dotyczące zmiany granicy prawnej działki nr [...] wydzielonej w wyniku podziału z działki nr [...] nie mogą mieć wpływu na ustalenia w zakresie granic realizacji przedmiotowej inwestycji i naniesień budowlanych.

Dodać trzeba, iż skarżący w toku postępowania nie przedstawili dokumentacji geodezyjnej przyjętej do zasobu geodezyjno-kartograficznego lub innych dokumentów, które potwierdzałyby inny przebieg granicy działki nr [...] niż wskazany w dokumentacji załączonej do decyzji ZRID według stanu na datę [...] października 2009 r. W szczególności, za materiał dowodowy potwierdzający inny przebieg granicy działki nr [...] na wskazaną datę [...] października 2009 r. nie można uznać złożonych przez skarżących do akt administracyjnych i sądowych zdjęć nieruchomości, mapy działki nr [...] z [...] maja 1998 r. i poświadczonej za zgodność kserokopii protokołu granicznego z grudnia 1993 r. Powołany materiał dowodowy nie może, w ocenie Sadu, stanowić podstawy do zmiany granicy prawnej działki nr [...] w operacie ewidencji gruntów i budynków. Zaznaczyć trzeba, iż zgodnie z § 36 rozporządzenia z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454, ze zm.), przebieg granic działek ewidencyjnych wykazuje się w ewidencji na podstawie dokumentacji geodezyjnej, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, sporządzonej: 1) w postępowaniu rozgraniczeniowym, 2) w celu podziału nieruchomości, 3) w postępowaniu scaleniowym i wymiany gruntów, 4) w postępowaniu dotyczącym scalenia i podziału nieruchomości, 5) na potrzeby postępowania sądowego lub administracyjnego, a następnie wykorzystanej do wydania prawomocnego orzeczenia sądowego lub ostatecznej decyzji administracyjnej, 6) przy zakładaniu, na podstawie poprzednio obowiązujących przepisów, katastru nieruchomości i ewidencji gruntów i budynków, 7) przez Straż Graniczną, jeżeli dokumentacja ta określa przebieg granic państwa z dokładnością odpowiednią dla ewidencji, 8) w wyniku geodezyjnego pomiaru sytuacyjnego istniejących lub wznowionych znaków granicznych albo wyznaczonych punktów granicznych. Jakkolwiek w wyżej wskazanym przepisie wskazano na dokumentację źródłową, to przepis ten w żaden sposób nie może stanowić podstawy do rozstrzygania sporów co do przebiegu granic nieruchomości. O tym rozstrzyga się w postępowaniu rozgraniczeniowym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 lipca 2011 r., sygn. akt I OSK 1347/10; LEX nr 950515).

Reasumując, z podanych wyżej powodów Sąd nie dopatrzył się naruszenia zaskarżoną decyzją podniesionych w skardze przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji RP.

Sąd nie podzielił również zarzutu skarżących odnośnie naruszenia art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez brak udziału rzeczoznawcy B. A. w oględzinach nieruchomości przed wykonaniem drogi. W ocenie Sądu, przy sporządzaniu dla potrzeb wyceny nieruchomości opisu stanu prawnego jak i techniczno-użytkowego nieruchomości rzeczoznawca powinien oprzeć się na dokumentacji zgromadzonej przez organ w aktach administracyjnych sprawy. Zaś wizja (oględziny) dokonywane przez rzeczoznawcę mają charakter pomocniczy i są tylko wewnętrznym elementem procedury wyceny nieruchomości. Z treści operatu z dnia [...] maja 2013 r. oraz operatu z dnia [...] grudnia 2013 r. wynika, iż rzeczoznawca przy opisie stanu nieruchomości oparł się na dokumentach zgromadzonych w aktach sprawy, w tym na informacji Starosty Powiatowego dotyczącej faktycznego stanu naniesień budowlanych na dzień wydania decyzji ZRID ustalonego przez Starostwo Powiatowe na podstawie dokumentacji geodezyjnej według stanu na dzień [...] października 2009 roku W ocenie Sądu, taki sposób procedowania rzeczoznawcy jest zgodny z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.).

Sąd nie podzielił również zarzutu skarżących dotyczącego wadliwego doboru nieruchomości porównawczych w celu zaniżenia wartości odszkodowania za działkę nr [...]. Należy wyjaśnić, że dobór transakcji porównawczych, jako wiedzy specjalnej, należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy. Powinien on jednak wykazać, a co najmniej uprawdopodobnić, że są to "nieruchomości podobne" do wycenianej. Rzeczoznawca powinien też możliwe precyzyjnie wyjaśnić jakimi kryteriami się kierował i uzasadnić w sposób logiczny i klarowny założenia i wnioski operatu. W ocenie Sądu, takie wyjaśnienia zostały przedstawione w operacie szacunkowym dotyczącym działki nr [...] z dnia [...] grudnia 2013 roku. W szczególności rzeczoznawca wskazał, iż ze zbioru transakcji zawartych od 2012 roku do 2013 roku na rynku lokalnym miasta Przasnysz, wyselekcjonowano transakcje sprzedaży działek najbardziej podobnych do działki wycenianej ze względu na rodzaj nieruchomości, lokalizację i przeznaczenie (tabela nr [...]). Średnia cena gruntu z tych transakcji wyniosła [...] zł. Biegły ustalił, że na wartość nieruchomości wpływają następujące cechy: atrakcyjność lokalizacji, dostępność komunikacyjna, jakość drogi dojazdowej, powierzchnia działki oraz sąsiedztwo i otoczenie. Przypisując skalę ocen dla danej cechy, poprzez ustalenie procentowego i kwotowego wpływu cechy na poziom cen tego rodzaju nieruchomości oraz opisu nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej, dokonał ustalenia wartości nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...], przy zastosowaniu ustalonych wartości współczynników korygujących. Wartość 1 m2 gruntu została ustalona w wysokości [...] zł, co stanowi wartość nieruchomości gruntowej ( nr [...] ) w wysokości [...] zł. Biorąc powyższe pod uwagę, prawidłowo organy uznały, iż rzeczoznawca w sposób właściwy dokonał wyjaśnień w zakresie doboru procedury określenia wartości nieruchomości, jak również doboru nieruchomości podobnych. Ponadto, prawidłowa jest ocena organów, iż opis tych nieruchomości nie budzi wątpliwości w zakresie podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a ponadto istnieje możliwość ich identyfikacji i tym samym ustaleń w zakresie właściwego ich doboru.

Sąd nie podzielił ponadto zarzutu nieustalenia odszkodowania za szkody wyrządzone na działce nr [...], jako że przedmiotem niniejszego postępowania było wyłącznie ustalenie odszkodowania za pozbawienie skarżących własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...].

W ocenie Sądu, organy w niniejszym postępowaniu przeprowadziły prawidłowo postępowanie dowodowe i dokonały właściwej oceny zgromadzonego materiału dowodowego. Ponadto, organy zapewniły stronom czynny udział w postępowaniu a przed wydaniem decyzji umożliwiły im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Wobec powyższego, za niezasadne uznać trzeba zarzuty skargi dotyczące naruszenia przez organy art. 6, art. 7, art. 8, art. 9 i art. 10 kpa.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, należało orzec jak w sentencji.