Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 54/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2016-05-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 3 mpkt 11, art. 32 ust. 3, pkt 2
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Sędziowie: Sędzia NSA Halina Kremis (sprawozdawca) Sędzia WSA Alicja Palus Protokolant: Asystent sędziego Łukasz Cieślak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 maja 2016 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. [...] we W. na decyzję Wojewody D. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie poddasza nieużytkowego i mieszkania w celu ich połączenia oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. (Nr [...]) Prezydent W., działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r., poz. 1409) i na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267) oraz art. 92 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. - o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2013 r., poz., 595), zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dla A.Z. dla inwestycji polegającej na przebudowie poddasza nieużytkowego i mieszkania nr 7 w celu ich połączenia w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] we W. (oznaczenie geodezyjne: działka nr 29, AM-118, obręb Plac G.) rodzaj obiektu: budynek mieszkalny wielorodzinny, kategoria obiektu – XIII.

W uzasadnieniu organ wskazał, że w dniu 17 marca 2014 r. do Prezydenta W. wpłynął wniosek A.Z. w sprawie wydania pozwolenia na przebudowę poddasza nieużytkowego i mieszkania nr 7 w celu ich połączenia w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] we W..

Do wniosku inwestorka dołączyła oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym wskazała, że posiadane przez nią prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika: z przysługującego jej prawa własności lokalu mieszkalnego nr 7 w budynku przy ul. [...] we W. oraz - w odniesieniu do części wspólnych budynku - ze zgody pozostałych współwłaścicieli wyrażonej w uchwale Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. z dnia 3 października 201 lr., nr [...].

Po zawiadomieniu stron pismem z dnia 2 kwietnia 2014r., o wszczęciu postępowania administracyjnego w wyżej wymienionej sprawie, do organu pierwszej instancji wpłynęło pismo Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. z dnia 28 maja 2014r. Do pisma załączono uchwałę nr [...] z dnia 21 marca 2014r. w sprawie uchylenia uchwały nr [...] z dnia 3 października 2011 r. udzielającej A.Z. zgody na naruszenie części wspólnych nieruchomości i przebudowy części strychu.

Prezydent W. postanowieniem z dnia [..] r., Nr [...], nałożył na inwestora obowiązek uzupełnienia wniosku z dnia 17 marca 2014 r., o przedłożenie aktualnej zgody Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W., na realizację przedmiotowej inwestycji.

Inwestor uzupełnił wniosek przez dołączenie oświadczenia A.Z. i postanowienia Sądu Okręgowego we W. I Wydział Cywilny z dnia 9 czerwca 2014 r., sygn. akt [...], wstrzymującego wykonanie uchwały nr [...] z dnia 21 marca 2014r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W., którą ponownie uchylono uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. z dnia 3 października 2011 r., Nr [...].

Po przeanalizowaniu akt sprawy Prezydent W. postanowieniem z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., zawiesił z urzędu postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie, które zostało uchylone postanowieniem Wojewody D. z dnia [...]r., nr [...].

Następnie Prezydent W. decyzją z dnia [...]r., nr [...], na podstawie art. 35 ust. 3 Prawa budowlanego, odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie poddasza nieużytkowego i mieszkania nr 7 w celu ich połączenia w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] we W.. W decyzji tej organ pierwszej instancji wskazał m.in., że decyzją z dnia [...] r., Nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m. W. nakazał A.Z. zaniechanie prowadzonych robót nad lokalem 7 i 8 w budynku przy ul. [...] we W. oraz - stwierdził, że dalsze roboty, związane z remontem i przebudową tej części obiektu, A.Z. będzie mogła prowadzić po uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody D. wniosła A.Z..

Decyzją Wojewody D. nr [...] z dnia [...]r., uchylono decyzję Prezydent W. z dnia [...]r., nr [...] i przekazano sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W szczególności zwrócono uwagę, iż przed wydaniem decyzji należało nałożyć na inwestorkę w drodze postanowienia podjętego w trybie art. 35 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane, obowiązek przedłożenia w wyznaczonym terminie zaktualizowanego projektu budowlanego, obejmującego inwentaryzację już wykonanych robót budowlanych oraz obejmującego inny niż pierwotnie zakres robót budowlanych przewidzianych do wykonania.

Rozpoznając ponownie sprawę Prezydent W. postanowieniem nr [...] z dnia [...] r., nałożył na inwestorkę obowiązek przedłożenia poprawionego projektu budowlanego uwzględniającego wykonane już roboty budowlane.

Udzielając decyzją z dnia [...] r. pozwolenia na wykonanie robót budowlanych dla A.Z. dla inwestycji polegającej na przebudowie poddasza nieużytkowego i mieszkania nr 7 w celu ich połączenia w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] organ I instancji uznał, że złożony wniosek wraz z projektem budowlanym i załącznikami spełnia wymagania określone przepisami art. 32 ust. 4 oraz art. 33 ust. 2 Prawa budowlanego niezbędne do wydania wnioskowanej decyzji.

Odwołanie od rozstrzygnięcia organu I Instancji złożyła Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] we W. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Kwestionowanej decyzji zarzucono:

- naruszenie przepisów postępowania, to jest art. 7, 77 i 80 k.p.a., przez niewyjaśnienie kwestii prawa inwestorki do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w zakresie części wspólnych;

- naruszenie art. 32 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane, gdyż inwestorka nie wykazała tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W dniu 3 września 2015 r. do organu odwoławczego wpłynęło pismo A.Z. będące odpowiedzią na powyższe odwołanie. Do pisma załączono wyrok Sądu Okręgowego we W. I Wydział Cywilny z dnia 20 lutego 2015r., sygn. akt [...], uchylający uchwałę nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W..

Decyzją z dnia [...] r. (Nr [...]), podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 82 ust. 3 Prawa budowlanego Wojewoda D. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wyjaśnił, że wymagania, których spełnienie stanowi warunek udzielenia pozwolenia na budowę zostały określone w treści art. 32-35 ustawy -Prawo budowlane. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Stosownie do definicji określonej w art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć jako tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych, przy czym zakres przedmiotowy oświadczenia jest uzależniony od zakresu wnioskowanej inwestycji. Jeżeli zatem inwestycja obejmuje zarówno odrębną nieruchomość stanowiącą własność inwestora jak i nieruchomość stanowiącą współwłasność inwestora i innych osób, inwestor jest zobowiązany złożyć stosowne oświadczenie o prawie do dysponowania każdą z tych nieruchomości.

Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową. Z treści art. 22 ust. 2 tej samej ustawy wynika, że wykonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, wymaga zgody w formie uchwały właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności. Jednocześnie ustawodawca, podając przykłady takich czynności, wskazał między innymi na udzielenie zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej. Tym samym osoba ubiegająca się o pozwolenie na budowę, którego zakres obejmuje część wspólną budynku wielorodzinnego, jest zobowiązana uzyskać stosowną zgodę wspólnoty mieszkaniowej, wyrażoną w drodze uchwały.

W realiach niniejszej sprawy współwłaściciele nieruchomości przy ul. [...] we W., tworzą tzw. dużą wspólnotę mieszkaniową, której działalność jest regulowana na podstawie ustawy o własności lokali a przedmiotem sporu jest inwestycja polegająca na przebudowie części wspólnej poddasza na cele mieszkalne i mieszkania nr 7 w celu ich połączenia.

Inwestor przedłożył wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w treści którego wskazał, iż uzyskał zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej na wykonanie inwestycji, wyrażoną w formie uchwały nr [...] z dnia 3 października 2011 r. Do akt sprawy dołączył także kopię wspomnianej w oświadczeniu uchwały, według której za uchwałą głosowała większość reprezentująca 56.29% udziałów.

Organ odwoławczy zauważył, iż z akt sprawy wynika, że w dniu 21 marca 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę Nr [...] o uchyleniu własnej uchwały z dnia 3 października 2011 r., Nr [...]. Inwestorka – A.Z. wystąpiła do Sądu Okręgowego we W. z powództwem przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. o uchylenie uchwały tej Wspólnoty z dnia 21 marca 2014r., Nr [...]. Wyrokiem Sądu Okręgowego we W. I Wydział Cywilny z dnia 20 lutego 2015r., sygn. akt [...], uchylono uchwałę nr [...] podjętą przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] we W. i nadano wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności.

Zdaniem Wojewody z przywołanych okoliczności wynika, iż w dniu wydania zaskarżonej decyzji w obrocie prawnym pozostawała uchwała nr [...] z dnia 3 października 2011 r., w której to Wspólnota Mieszkaniowa wyraża zgodę na zmianę przeznaczenia części wspólnej strychu na cele mieszkaniowe dla A.Z.. Tym samym nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącej Wspólnoty, że inwestor nie przedstawił tytułu prawnego do dysponowania częścią wspólną na cele budowlane.

Dalej organ odwoławczy wskazał, iż ponowna analiza przedmiotowego wniosku o pozwolenie na budowę wykazała, że inwestor złożył prawidłowe oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. Przedłożony do zatwierdzenia projekt budowlany, sporządzony został przez osoby posiadające stosowne uprawnienia i aktualne na dzień powstania projektu zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Do projektu dołączono także oświadczenie projektantów o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Ponadto postanowieniem z dnia 29 maja 2014 r., nr [...], Miejski Konserwator Zabytków uzgodnił projekt wnioskowanej przebudowy.

Wreszcie Wojewoda wskazał, iż inwestor zgodnie z postanowieniem Prezydenta W. nr [...] usunął wskazane w nim nieprawidłowości we wniosku o pozwolenie na budowę.

Nie godząc się z rozstrzygnięciem drugoinstancyjnym Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] we W. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, jak również zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Kwestionowanej decyzji zarzucono:

- naruszenie przepisów postępowania, a to art. 7, 77 i 80 kpa przez niewyjaśnienie kwestii prawa inwestorki do dysponowania przedmiotową nieruchomością na cele budowlane w zakresie części wspólnych;

- naruszenie przepisów prawa materialnego, a to art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (Dz. U. Z 2013 poz. 1409 ze zm.), poprzez uznanie, że wniosek inwestora wraz z projektem budowlanym i załącznikami spełnia ustawowe wymagania, podczas gdy inwestorka nie wykazała tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Rozwijając w uzasadnieniu zarzuty skargi skarżąca Wspólnota podniosła, że organ naruszył normy prawa procesowego poprzez arbitralne przyjęcie, że inwestorowi przysługiwało prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane podczas gdy kwestia cofnięcia Zgody Wspólnoty Mieszkaniowej oraz zaniechania przedstawienia tytułu prawnego, z którego wynika owe prawo nie została wyjaśniona, a postępowanie sądowe w przedmiocie uchylenia uchwały nr [...] nie zostało prawomocnie zakończone. W tym kontekście podkreślono, że ustalenie prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest jedną z podstawowych przesłanek wydania decyzji o pozwoleniu na wykonanie robót budowlanych. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że zgoda właściciela nieruchomości wina być wyrażona w sposób jednoznaczny, nie pozostawiający jakichkolwiek wątpliwości. Samo złożenie oświadczenia nie jest wystarczające, ponieważ inwestor winien wykazać na podstawie dokumentów swoje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Rozumiane całościowo oświadczenie jest skuteczne o tyle, o ile z materiału zebranego w sprawie nie wynika wniosek przeciwny. Obowiązkiem organu administracji architektoniczno-budowlanej jest ocena, czy przedłożone oświadczenie uprawnia inwestora do prowadzenia określonych we wniosku o pozwolenie na budowę robót budowlanych. W przypadku zakwestionowania przez jednego z uczestników postępowania treści analizowanego oświadczenia na inwestorze spoczywa obowiązek udowodnienia legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Natomiast w przypadku zaistnienia sporu prawnego dotyczącego dysponowania nieruchomością na cele budowlane właściwy do jego rozstrzygnięcia jest sąd powszechny. Organy administracji publicznej oraz sądy administracyjne nie są powołane do rozstrzygania o istnieniu po stronie inwestora uprawnień rzeczowych oraz obligacyjnych względem określonej nieruchomości. (A. Gliniecki, Prawo budowlane. Komentarz. LexisNexis 2014). Dalej skarżąca podniosła, iż również judykaturze podkreślono, obowiązek organu polegający na konieczności ustalenia istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 p.b. przy uwzględnieniu twierdzeń inwestora, przytaczanych przez niego dowodów i innych okoliczności mających znaczenie prawne. (tak w: Wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 stycznia 2013 r. II SA/Wa 260/12, Wyrok WSA w Krakowie z dnia 5 listopada 2009 II SA/Kr 1286/09)

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy strona wskazała, że o ile w uchwale nr [...] z dnia 3 października 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] we W. wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części powierzchni strychowej stanowiącej część wspólną nieruchomości oraz udzieliła prawa do dysponowania nieruchomością wspólną na wskazany w uchwale cel budowlany to jednak uchwałą nr [...] z dnia 21 marca 2014 r. WM swoją zgodę cofnęła poprzez uchylenie uchwały nr [...], co w sposób jednoznaczny wskazuje, iż w dacie wydania zaskarżonego postanowienia A.Z. nie posiadała żadnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Nadto skarżąca wskazała, iż Wojewoda D. powołując się na przedłożony przez inwestorkę Wyrok Sądu Okręgowego we W. I Wydział Cywilny z dnia 20 lutego 2015 r. sygn. Akt [...] uchylający uchwałę nr [...] podjętą przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] jest w błędzie twierdząc, iż w dniu wydania zaskarżonej decyzji w obrocie prawnym pozostawała uchwała nr [...] z dnia 3 października 2011 r. W tym miejscu podkreślono, iż wyrok Sądu Okręgowego z dnia 20 lutego 2015 r. jest tzw. wyrokiem zaocznym, wydawanym w sytuacji gdy pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę. Od wyroku zaocznego na podstawie art. 344 kpc pozwany ma możliwość wniesienia sprzeciwu, czemu też stało się zadość. Tym samym, dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotnym jest, iż postępowania toczące się przed Sądem Okręgowym we W. sygn. Akt [...] nie zostało jeszcze prawomocnie zakończone z uwagi na złożenie przez Wspólnotę Mieszkaniową sprzeciwu od wyroku.

Ponadto strona odwołująca wskazała, że zgodnie z definicją zamieszczoną w art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych. Tymczasem zgoda wyrażona w uchwale nr [...] stanowiła wyłącznie jednostronne oświadczenie woli wyrażone przez Wspólnotę Mieszkaniową jako jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej i nie rodziła żadnego stosunku zobowiązaniowego pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a A.Z.. Co istotne, do dnia złożenia odwołania żaden stosunek zobowiązaniowy pozwalający na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane przez A.Z. nie powstał.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 23 lutego 2016 r. A.Z. wniosła o odrzucenie skargi jako wniesionej przez podmiot nieposiadający umocowania, ewentualnie oddalenie skargi.

Odnosząc się do zarzutów merytorycznych skargi, uczestniczka wskazała, że w jej treści wybiórczo przywołano okoliczności dotyczące zawisłej przed Sądem Okręgowym we W. Wydział I Cywilny sprawy o uchylenie uchwały WM nr [...], które organy obu instancji zbadały wnikliwie, wyciągając z nich trafne wnioski. Podała, iż wyrokiem z dnia 1 sierpnia 2013 r. Sąd Okręgowy we W. uchylił uchwałę nr [...] w przedmiocie uchylenia uchwały nr [...], wskazując, że narusza ona zarówno zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, jak również mój interes jako powódki. Sąd Okręgowy uznał, że nie jest dopuszczalne w dowolny sposób cofanie zgody na dokonanie tego rodzaju czynności, na jakie Wspólnota wyraziła zgodę w uchwale [...], bowiem uchwała kreująca prawo na rzecz określonego adresata nie może być dowolnie zmieniana lub uchylana w myśl konstytucyjnej zasady ochrony praw nabytych, zaś Wspólnota jest związana uchwałą [...], która nie została skutecznie podważona w trybie art. 25 ustawy o własności lokali.

Wyrokiem z dnia 13 grudnia 2013 r. Sąd Apelacyjny we W., sygn. akt [...], oddalił apelację Wspólnoty Mieszkaniowej od wyroku z dnia 1 sierpnia 2013 r., skutkiem czego wyrok ten się uprawomocnił. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny podkreślił, że przyczyny uzasadniające cofnięcie uprzednio wyrażonej zgody na adaptację strychu powinny być uzasadnione oraz że uchwała nr [...] przyznawała uczestniczce postępowania prawo do korzystania z części nieruchomości wspólnej.

Następnie skarżąca podniosła, iż skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa w roku 2014 podjęła kolejną uchwałę (nr [...]) w przedmiocie uchylenia uchwały [...], a przed Sądem Okręgowym we W. pod sygn. akt [...] zawisła z powództwa uczestniczki postepowania sprawa o uchylenie uchwały nr [...], w toku której postanowieniem z dnia 9 czerwca 2014 r. Sąd Okręgowy udzielił zabezpieczenia roszczeniu pozwu poprzez wstrzymanie wykonania uchwały nr [...], którą to okoliczność skarżąca w skardze przemilcza. Postanowienie w przedmiocie udzielenia zabezpieczenia jest przy tym prawomocne i wykonalne.

Wyrokiem zaocznym z dnia 20 lutego 2015 r. Sąd Okręgowy w sprawie [...] uchylił uchwałę nr [...]. Sprzeciw od nie niego wniosła skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, przy czym powództwo niezmiennie pozostaje zabezpieczone na podstawie postanowienia z dnia 9 czerwca 2014 r. Stąd trafnie organ przyjął, że uchwała nr [...] pozostaje w obrocie prawnym, stanowiąc o prawie A.Z. do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane.

Dalej uczestniczka postępowania wskazała, że wywody skargi w kwestii charakteru prawnego uchwały nr [...] jako nie mieszczącej się w ustawowej definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowalne, a mającej stanowić jedynie wyraz "jednostronnego oświadczenia woli" są pozbawione racji. W reżimie bowiem umownego zarządu rzeczą wspólną charakter i skutki uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oceniać należy przyjmując jej wymiar korporacyjny. Podmioty prawne typu korporacyjnego składają oświadczenia woli w formie uchwał odpowiednich organów. Podobnie jest ze wspólnotami właścicieli lokali, obejmującymi zabudowaną nieruchomość, w której została wyodrębniona własność poszczególnych lokali. Stąd wspólnota mieszkaniowa jest związana uchwałą, która podjęta została zgodnie z ustawowymi lub umownymi zasadami sprawowania zarządu rzeczą wspólną, której nieważności lub nieistnienia nie stwierdzono.

A.Z. wskazała, że prawo do dysponowania niniejszą nieruchomością na cele budowlane wynika wprost z § 4 uchwały nr [...]. Ponadto z jej treści wynika, iż ma ona prawo nieodpłatnie korzystać z części nieruchomości wspólnej w zakresie wskazanym uchwałą, a po zrealizowaniu robót zostanie zawarta umowa najmu w/w powierzchni, a następnie przeniesienie własności. Stąd do czasu zakończenia prac budowlanych mam ona prawo korzystać z części nieruchomości wspólnej na zasadzie użyczenia.

W piśmie procesowym z dnia 11 maja 2016 r. A.Z. poinformowała, że wyrokiem z dnia 6 maja 2016 r., sygn. akt [...], Sąd Okręgowy we W. Wydział I Cywilny w całości utrzymał w mocy wyrok zaoczny z dnia 20 lutego 2015 r. wydany w sprawie [...]. Wyrok ten jest nieprawomocny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji, postanowienia (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb ich wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Jego uchylenie albo stwierdzenie nieważności następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych nie znalazł podstaw dla stwierdzenia naruszenia prawa w rozpoznawanej sprawie, mimo rozważenia w toku dokonywanych czynności przepisu art. 134 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.), z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kontroli tut. Sądu podlegała decyzja Wojewody D. z dnia [...] r. (Nr [...]) utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta W. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu A.Z. pozwolenia na wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie poddasza nieużytkowego i mieszkania nr 7 w celu ich połączenia w budynku wielorodzinnym przy ul. [...] we W. (dz. nr 118, AM-29, obręb Plac G.).

Kwestię sporną w niniejszej sprawie stanowi legitymowanie się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które A.Z. wywodzi z wyrażonej w formie uchwały z dnia 3 października 2011 r. (Nr [...]) przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ul. [...] we W. zgody na zmianę przeznaczenia części wspólnej przedmiotowej nieruchomości (strychu) na cele mieszkaniowe. Stanowisko to podzieliły organy budowlane, a trawność tego poglądu zaaprobował tutejszy Sąd.

Zgodnie bowiem z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego jednym z koniecznych wymogów, od spełnienia których ustawodawca uzależnił wydanie pozwolenia na budowę jest złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez które – zgodnie z art. 3 pkt 11 cyt. ustawy – należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Bezsporne jest przy tym to, że gdy zamiar inwestycyjny obejmuje część wspólną budynku wielorodzinnego, w którym ogół mieszkańców tworzy wspólnotę mieszkaniową – jak to ma miejsce w niniejszej sprawie – inwestor zobligowany jest uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną w drodze uchwały. Wynika to z treści art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.), który stanowi, że wykonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, wymaga zgody w formie uchwały właścicieli lokali o wyrażeniu zgody na dokonanie tej czynności. W rezultacie jeżeli roboty mają dotyczyć części wspólnych nieruchomości, nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej, wówczas należy je zakwalifikować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, na których wykonanie inwestor musi posiadać zgodę wspólnoty mieszkaniowej.

W realiach badanej sprawy bezspornym pozostaje to, iż uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] we W. z dnia 3 października 2011 r. (Nr [...]) udzielono zgody na zmianę przeznaczenia części wspólnej przedmiotowej nieruchomości (strychu) i zaadaptowanie jej na cele mieszkaniowe przez A.Z.. Uchwała ta nie została w trybie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali zaskarżona do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo z powodu uznania, iż narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy właściciela lokalu. Została ona uchylona przez uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] z dnia 21 marca 2014 r. (nr [...]), która to jednakże uchwala nie ostała się w obrocie prawnym gdyż wyrokiem Sądu Okręgowego we W. I Wydział Cywilny z dnia 1 sierpnia 2013 r. została ona uchylona, a wyrokowi nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Niniejszy wyrok został utrzymany w mocy, gdyż wyrokiem z dnia 13 grudnia 2013 r. Sąd Apelacyjny we W. oddalił apelację Wspólnoty Mieszkaniowej.

Następnie Wspólnota Mieszkaniowa podjęła kolejną uchwałę w przedmiocie uchylenia uchwały nr [...] - tj. uchwałę nr [...], która to została przez A.Z. zaskarżona do Sądu. W toku postępowania postanowieniem z dnia 9 czerwca 2014 r. zabezpieczono powództwo poprzez wstrzymanie wykonania uchwały nr [...] Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] we W., a następnie wyrokiem zaocznym z dnia 20 lutego 2015 r. Sąd Okręgowy uchylił zaskarżoną uchwałę nr [...] r., a wyrok ten został utrzymany w mocy wyrokiem z dnia 6 maja 2016 r.

Z powyższego zatem wynika, iż udzielająca A.Z. zgody na wykonanie objętych wnioskiem robót budowlanych uchwała nie tylko nie została uchylona, a zatem pozostaje w obrocie prawnym, ale nadto korzysta ona z ochrony poprzez zabezpieczenie powództwa poprzez wstrzymanie wykonania uchwały nr [...] ją uchylającej. Stąd przyjąć należy, iż wywołuje ona skutki prawne nią objęte i tym samym nie przeszkód aby inwestor powoływał się na jej brzmienie czyniąc zadość ustawowemu obowiązkowi złożenia oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, które to – jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 maja 2007 r. (sygn. akt II OSK 775/06) - jest skuteczne o tyle, o ile z materiału zebranego w sprawie nie wynika wniosek przeciwny. Oświadczenie o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane, jest bowiem środkiem dowodowym mającym wykazać prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w razie wątpliwości podlega badaniu przez organ. Obowiązkiem organu jest więc w takiej sytuacji ustalenie istnienia tytułu prawnego inwestora, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, przy uwzględnieniu twierdzeń inwestora, przytaczanych przez niego dowodów i innych okoliczności mających znaczenie prawne.

Zdaniem Sądu w realiach niniejszej sprawy Wojewoda D. – wbrew twierdzeniom zawartym w skardze - przeprowadził prawidłowo postępowanie i zasadnie ocenił, że uczestniczka postępowania legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele planowanej inwestycji, a podnoszone w odwołaniu i powtórzone następnie w skardze zarzuty i twierdzenia w świetle przywołanych orzeczeń sądów cywilnych oraz w kontekście zabezpieczenia powództwa nie pozwalają na przyjęcie odmiennych twierdzeń.

W konsekwencji należało przyjąć, że uchwała przedłożona przez inwestorkę w przedmiotowej sprawie pozostaje w obrocie prawnym, zaś wyrażona w niej zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej legitymuje inwestorkę do wykonania robót budowlanych wyraźnie w tej uchwale wskazanych. Wbrew twierdzeniom skarżącej nie okazały się zasadne zarzuty naruszenia prawa procesowego. W realiach niniejszej sprawy postępowanie zostało bowiem przeprowadzone w sposób prawidłowy a podjętym decyzjom nie można zarzucić wadliwości, uzasadniającej ich wyeliminowanie z obrotu prawnego. Organy w toku prowadzonego postępowania w sposób należyty wyjaśniły okoliczności stanu faktycznego, w tym kwestię prawa do dysponowania przez inwestorkę nieruchomością dla celów budowlanych oraz dokonały prawidłowego ustalenia mającej zastosowanie normy prawnomaterialnej, co też wynika z przedłożonych akt administracyjnych.

Konkludując, uznać należy, iż w rozpoznawanej sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, czy też innego naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a tylko takie uchybienia uprawniają sąd administracyjny do wyeliminowania z obrotu prawnego wadliwego aktu administracyjnego. Mając powyższe na względzie i kierując się dyspozycją z art. 151 p.p.s.a. orzeczono jak w sentencji wyroku.