Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 173/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2004-06-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Wojewoda

SENTENCJA

Dnia 22 czerwca 2004 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Małgorzata Stahl, Sędziowie : Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, p.o. Sędziego WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Protokolant asystent sędziego Anna Dębowska, po rozpoznaniu w dniu 22 czerwca 2004 roku na rozprawie sprawy ze skargi K. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. -


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z dnia [...] Wojewoda [...], na podstawie art. 138 par. l pkt l ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 roku Nr 98, póz. 1071 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania K. M. od decyzji Prezydenta Miasta Ł. - wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej - z dnia [...] Nr [...] orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Ł., za odszkodowaniem pieniężnym, części nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 4, oznaczonej na mapie sytuacyjnej dla celów prawnych i dnia [...] Nr [...], jako działka nr 104/4, o powierzchni 362 m. kw., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wydanej decyzji organ odwoławczy wskazał, iż decyzją Prezydenta Miasta Ł., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] Nr [...] orzeczono o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Ł. części nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 4, oznaczonej na mapie sytuacyjnej dla celów prawnych z dnia [...], Nr [...] jako działka nr 104/4 o powierzchni 362 m kw., uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr [...] stanowiącej własność K. M..

Wywłaszczenie części nieruchomości nastąpiło w oparciu o decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] Nr [...] ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na przebudowie ulicy A w Ł. na odcinku od ul. B do ul. C wraz z budową kanału deszczowego i odwodnienia. Decyzja stała się prawomocna z dniem 13 czerwca 1999 roku i ważna jest do dnia 31 grudnia 2001 r.

Decyzją Prezydenta Miasta Ł., wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, z dnia [...], Nr [...] ustalono jednocześnie odszkodowanie w kwocie 16.920 zł, płatne na rzecz K. M..

Od powyższej decyzji K. M. złożyła odwołanie, kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Zdaniem odwołującej się w decyzji nie ustosunkowano się do

podnoszonego przez nią w toku postępowania argumentu dotyczącego wzrostu wartości wywłaszczanej działki i zastosowania wymienionego przez nią przepisu art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku Nr 46, poz.543).

Rozpatrując złożone odwołanie organ II instancji stwierdził, iż zgodnie z treścią art. 112 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, niż przez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Decyzją Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] przeznaczono część przedmiotowej nieruchomości dla realizacji inwestycji polegającej na modernizacji ulicy A. Budowa drogi publicznej jest celem publicznym w rozumieniu przepisu art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku Nr 46, poz. 543), zaś do nabycia powyższej działki w drodze cywilno - prawnej nie doszło, z uwagi na to, iż odwołująca się nie wyraziła zgody na proponowaną cenę nabycia. Stąd też -zdaniem organu - wydanie decyzji w przedmiocie wywłaszczenia działki nr 104/4 jest zasadne.

Wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa, o czym stanowi treść art. 128 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z innymi przepisami tej ustawy, wysokość szkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2).

Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie woduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii

ch

rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2).

Dalej organ wskazuje, iż w przedmiotowej sprawie ustalenie odszkodowania nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. A. Z., sporządzonej zgodnie z przepisami obowiązującymi w tym zakresie, wynikającymi z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2000 roku, Nr 46, póz. 543 ze zm.), oraz z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, póz. 612). Opinia ta pozostaje w zgodzie ze Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych w zakresie podstawy metodologicznej (operat szacunkowy z września 2000 r., zaktualizowany w dniu 9 kwietnia 2001 r.).

W wyniku wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, oszacowana została wartość rynkowa nieruchomości dla aktualnego sposobu jej użytkowania (art. 134 ust.3). Jak wynika z punktu 2.1 operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie, nieruchomość wywłaszczona położona jest na terenie osiedla domków jednorodzinnych z zabudową rzemieślniczą (aktualny sposób użytkowania). Jak wynika z kolei z punktu 2.2. tegoż opracowania, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł. teren, na którym położona jest nieruchomość przeznaczony jest dla funkcji mieszkaniowej, zaś wyceniana działka przeznaczona jest pod modernizację ulicy A.

Analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy, a w szczególności dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego określający wartość wywłaszczonej części nieruchomości organ odwoławczy stwierdził iż przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zgodne z celem wywłaszczenia (modernizacja ulicy), nie powoduje zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości. Zatem w pełni uzasadnione jest zastosowanie przy ustalaniu wartości nieruchomości treści przepisu art. 134 ust.3 omawianej ustawy, nie zaś art. 134 ust. 4.

Z powyższego wynika, iż w sprawie nie ma również zastosowania par. 28 przywołanego powyżej rozporządzenia stanowiący w ust. 1, iż "dla ustalenia odszkodowania w przypadku, o którym mowa w art. 134 ust. 4, za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, wartość nieruchomości ustala się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele". Zgodnie z ust. 2 par. 28 tegoż rozporządzenia Jeżeli nie ma cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, dla ustalenia odszkodowania, w przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość 1 m kw. gruntu równą wartości 1 m kw. gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, z której wydzielono drogi,

powiększoną o 50% tej wartości".

Ostatecznie więc organ konkludując wskazał, iż podniesione przez odwołującą się żądanie zwiększenia o 50 % odszkodowania nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach z zakresu wywłaszczania nieruchomości. Organ odwoławczy wskazał, iż przed wydaniem decyzji objętej odwołaniem Urząd Miasta Ł. pismem z dnia 7 maja 2001 roku Nr [...] wyjaśnił K. M. zasady, w oparciu o które ustalone zostanie odszkodowania, a także dlaczego w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania par. 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, póz. 612).

Następnie organ wskazał, iż odwołująca się nie przedstawiła alternatywnego operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego legitymującego się uprawnieniami do szacowania nieruchomości, a o takiej możliwości poinformowano została pismem Urzędu Miasta Ł. z dnia 7 maja 2001 roku Nr [...]. W postępowaniu odwoławczym wycena taka nie została również przedstawiona. Stąd też, w ocenie organu II instancji podniesione w odwołaniu argumenty związane z zaniżeniem odszkodowania stanowią jedynie polemikę z treścią operatu szacunkowego.

Skargę na po wyższą decyzję do Naczelnego Sadu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi w dniu l lutego 2002 roku wniosła K. M. w zakresie odszkodowania za wywłaszczoną część nieruchomości przy ul. A 4 na rzecz Gminy Ł.. W uzasadnieniu skarżąca podniosła, iż uznaje za niesłusznie to, iż przy ustaleniu wysokości odszkodowania, nie zastosowano par. 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku, zgodnie z którym wartość szacowanej nieruchomości powinna być podwyższona o 50% , gdyż nie ma obrotu działkami porównywalnymi z wywłaszczanymi (działkami pod drogi). Skarżąca konkludując podniosła, iż wnosi o wnikliwe rozpatrzenie skargi.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł ojej oddalenie wywodząc jak w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Postępowanie w niniejszej sprawie, pomimo wniesienia skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi, nie zostało przez ten Sąd zakończone przed dniem 1 stycznia 2004 roku, a zatem sprawa ta podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi, (art. 97 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (Dz. U. Nr 153, póz. 1271 ze zm.))

Zgodnie z treścią art. 3 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (w skrócie: p.s.a.) (Dz. U. Nr 153, póz. 1270), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 par. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, póz. 1269 ), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Stosownie do unormowania zawartego w art. 145 p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie

1. uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

2. stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach,

3. stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, nie będąc

ograniczonym zarzutami i wnioskami skargi oraz przy wołaną podstawą prawną (art. 134 par. 1 p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji opisanych powyżej uchybień,

a tym samym wobec nieuwzględnienia skargi oddalił ją (art. 151 p.s.a.).

Przepisy miarodajne do oceny prawidłowości działań administracji w niniejszej sprawie zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2000 roku, Nr 46, póz. 543 ze zm.). Przepisy Rozdziału 4 tejże ustawy regulujące wywłaszczanie nieruchomości znaj duj ą zastosowanie do analizy wniesionej skargi, bowiem nie pozostaje spornym pomiędzy stronami, iż działki gruntu należące do skarżącej, a będące przedmiotem wywłaszczenia, znajdują się w obszarze objętym obowiązywaniem miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod budowę drogi. Należy więc stwierdzić, iż obszar ten przeznaczony jest w planach miejscowych na cele publiczne w rozumieniu przepisu art. 112 par. 1 w związku z art. 6 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Wszak art. 6 ust 1 omawianej ustawy stanowi, iż celem publicznym jest wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego. Powyższa kwestia, podobnie jak i brak porozumienia w sprawie przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości w drodze czynności cywilnoprawnej, nie są sporne pomiędzy stronami. Jasno wynikają one z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy i zostały prawidłowo ocenione przez organ, a zatem zbędne wydaje się dalsze analizowanie samej istoty dokonanego wywłaszczenia.

Kwestią różniącą strony i będącą przyczyną wniesienia skargi jest wysokość odszkodowania przyznanego za dokonane wywłaszczenie. Zarówno w skardze jak i wcześniej w odwołaniu skarżąca kwestionuje wyłącznie dokonaną wycenę gruntu będącego przedmiotem wywłaszczenia. Argumentacja podniesiona w tym zakresie przez skarżącą nie zasługuje jednak na aprobatę.

W pierwszej kolejności należy podnieść, iż dokonana w toku postępowania wywłaszczeniowego wycena nieruchomości zgodna jest z obowiązującym prawem i wskazaniami fachowości. W szczególności uwzględnia ona normy zawarte w przepisach Rozdziału 5 omawianej ustawy. Zasadnicze znaczenie dla dokonanego przez organ ustalenia odszkodowania ma opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości, (art. 130 ust. 2 omawianej ustawy). Opinia ta przywołuje w swej podstawie opracowania derogowanie aktualnie, ale obowiązujące w czasie wydawania decyzji przez organy obu instancji rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, póz. 612). Określona w operacie wysokość odszkodowania należnego skarżącej ustalona została według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania im, a więc w zgodzie z przepisem art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce

nieruchomościami i uwzględnia wskazania, o których mówi przepis art. 134 ustawy. W szczególności uwzględniono przy wycenie nieruchomości jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Ponadto określono wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, uznając prawidłowo, iż przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Mając na uwadze, iż kwestia ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w sytuacji jej przeznaczenia w planie miejscowym zgodnego z celem wywłaszczenia, to zasadniczy argument skargi, wypada omówić owe zagadnienie oddzielnie. Przepis art. 134 omawianej ustawy stanowi, iż wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości, (par. 3 ). Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie owej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.(par. 4). Rozstrzygnięcie kwestii ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych. Rzeczoznawca dokonując wyceny jednoznacznie wskazał, iż wywłaszczenie działki gruntu pod drogę publiczną nie spowoduje zwiększenia wartości nieruchomości. Wniosek taki jest logiczny i oparty na wskazaniach wiedzy. Wypada więc uznać go za przekonujący. Ponadto skarżąca nie wskazała jakiejkolwiek przyczyny, która przemawiałaby za zwiększeniem wartości nieruchomości, a co więcej nie złożyła alternatywnej wyceny, która mogłaby stanowić podstawę do zajęcia prezentowanego w toku postępowania stanowiska. Tak więc ostatecznie wypada powtórzyć, iż argumentacja przytoczona w skardze nie zasługuje na aprobatę.

Natomiast konsekwencją przyjęcia tezy -jak chciała tego skarżąca - iż przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości (art. 134 par. 4 ) jest zastosowanie przy określeniu wartości nieruchomości przepisu par. 28 przywołanego już powyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, póz. 612). Przy czym nie jest tak ja chce skarżąca, że w każdym wypadku powoduje to automatycznie zwiększenie wartości szacowanej nieruchomości. Przepis ten w ust. 1 stanowił, iż dla ustalenia odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, wartość nieruchomości ustala się w podejściu porównawczym, przyjmując ceny

transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele i dopiero gdy nie ma cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, dla ustalenia odszkodowania znajdzie zastosowanie ust. 2 tegoż przepisu nakazujący w takiej sytuacji przyjąć wartość 1 m kw. gruntu równą wartości 1 m kw. gruntu wchodzącego w skład nieruchomości, z której wydzielono drogi, powiększoną o 50% tej wartości. Powyższa analiza przepisów mogących mieć zastosowanie przy określaniu wartości wywłaszczanych nieruchomości ma wyłącznie walor teoretyczny. Przekonujące wykazanie w dokonanym oszacowaniu nieruchomości, iż nie mamy w niniejszej sprawie do czynienia ze wzrostem wartości nieruchomości, o którym mowa w przepisie art. 134 ust 4 omawianej ustawy, nakazuje zaakceptować dokonaną wycenę wywłaszczonej nieruchomości jako odpowiadającą prawu.

Tak więc nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi należało orzec jak powyżej.