Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1166/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Olszewska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 września 2014 r. sprawy ze skargi M. F. i K. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy K. decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. orzekł o obowiązku wniesienia na rzecz Gminy K. przez W. F. kwoty 8290,80 zł i M. F. kwoty 8290,80 zł, tytułem opłaty wobec wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], nr [...] w obrębie [...], położonej w K. przy ul. W. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu N.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania M. F. i K. F. (dalej: "skarżący"), decyzją z dnia [...] marca 2009 r. uchyliło w całości ww. decyzję z dnia [...] listopada 2007 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Burmistrz Gminy K. decyzją z dnia [...] listopada 2009 r., sprostowaną postanowieniem z dnia [...] lutego 2011 r., orzekł o wniesieniu na rzecz Gminy K. przez K. F. kwoty 8290,80 zł i M. F. kwoty 8290,80 zł, tytułem opłaty wobec wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu N.

W wyniku odwołania skarżących, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] marca 2013 r. uchyliło w całości decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Burmistrz Gminy K. decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla W. F. w wysokości 8237,70 zł i M. F. w wysokości 8237,70 zł, wobec wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

M. F. i K. F. od powyższej decyzji z dnia [...] stycznia 2014 r. wnieśli odwołanie, w którym podnieśli, że organ I instancji nie wziął pod uwagę, że działka nr [...] jeszcze przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego nie była użytkowana jako grunt rolny, lecz wykorzystywana była wyłącznie jako działka budowlana.

W odwołaniu podniesiono, że przy określaniu różnicy wartości działki z okresu przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego należało brać pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania działki. Odwołujący wskazali także, że jej "podział" na dwie części (budowlaną i rolniczą), dokonany przez biegłą wyceniającą wartość działki, nie jest uzasadniony ani stanem prawnym nieruchomości, ani stanem faktycznym.

W rzeczywistości cała działka nr [...] była (i jest) użytkowana na cele mieszkaniowe.

Zdaniem skarżących nieuzasadnione jest również obciążanie ich opłatą za powierzchnie wydzielone z działek o nr [...] i [...] na cele drogowe, które to wydzielenie nastąpiło na podstawie decyzji Burmistrza K. Biegła w swej opinii przyjęła wartość wydzielonego na te cele gruntu jako równą wartości terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkalną mimo, że oczywistym jest, że jego wartość jest o wiele niższa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] uchyliło ww. decyzję Burmistrza Gminy K. z dnia [...] stycznia 2014 r. i orzekło o ustaleniu jednorazowej opłaty dla K. F. w wysokości 8237,70 zł i M. F. w wysokości 8237,70 zł, wobec wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gruntów terenu N..

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium wskazało, że w sprawie bezspornym jest, iż przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość stanowiła teren rolny. Natomiast zgodnie z ustaleniami nowo uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gruntów terenu N., (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej K. z dnia [...] mają 2006r. - Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] sierpnia 2006r.) teren, na którym położona jest:

działka nr [...] przeznaczony został w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ([...]), a w części pod drogę ([...]);

działka nr [...] przeznaczony został w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ([...]), a w części pod drogi ([...] i [...]).

W sporządzonym na potrzeby postępowania operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej wyceny ustalono, iż wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o 82 377zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z jej faktycznym wykorzystywaniem, zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Do porównań przyjęto 3 transakcje, dla których brak było planu miejscowego. Wybrane zostały transakcje pochodzące z lat 2006-2007, których cena zaktualizowana została trendem czasowym zaś działki pochodziły z terenu K. i H.

Dla ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: położenie (strefa) - 30%, sąsiedztwo - 30%, powierzchnia - 20%, cechy geometryczne - 20%. Powyższe atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo.

Kolegium Odwoławcze podało, że ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowych działkach dopuszczono możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a także części działek zostały przeznaczone pod drogi.

Przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową. Wybrane zostały transakcje zawarte w latach 2006-2007, z K. i C. Ceny zostały zaktualizowane.

W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech: położenie - 3-%, powierzchnia - 25%, cechy geometryczne - 20%, dojazd - 25%. Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny.

Przedstawiony sposób wyceny nie wzbudził zastrzeżeń organu odwoławczego. W ocenie Kolegium do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651).

Organ odwoławczy podniósł, że po dokonaniu analizy operatu szacunkowego stwierdzono, że operat szacunkowy nie zawiera błędów, które wpływałyby na wynik wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowy uwzględnił fakt, że w stosunku do części działki nr [...] o pow. 1090m2 wartość nie uległa zmianie ze względu na istniejąca zabudowę tej części działki.

Ponadto operat zawiera wyjaśnienia w zakresie ustalenia wartości nieruchomości w odniesieniu do części działek przeznaczonych w planie miejscowym pod drogi. Z operatu wynika, że na rynku lokalnym stwierdzono brak transakcji nieruchomościami drogowymi, wobec czego wartość części nieruchomości przeznaczonej pod drogi określono jak wartość gruntów przyległych.

W uzasadnieniu swojej decyzji Kolegium podkreśliło, że z treści aktu notarialnego z dnia [...] kwietnia 2007r. Rep. A. Nr [...] wynika, że zbywcą przedmiotowych działek był K. F. W związku z tym jednorazowa oplata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości winna być ustalona w odniesieniu do K. F., a nie jak orzekł organ I instancji w odniesieniu do W. F. Należało więc dokonać korekty orzeczenia organu I instancji w tym zakresie.

Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] marca 2014 r. K. F. i M. F. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o jej uchylenie.

Zaskarżonej decyzji zarzucili:

naruszenie art.107 § 3 w zw. z art. 140 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) poprzez nieustosunkowanie się do zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia [...] stycznia 2014 r.,

naruszenie art. 37 ust. 1 z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647) poprzez nieuwzględnienie faktu, iż działka nr [...] jeszcze przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego nie była użytkowana jako grunt rolny lecz wykorzystywana była wyłącznie jako działka budowlana zabudowana domem mieszkalnym;

błędne przyjęcie, iż część działek nr [...] i [...] przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne przedstawia taką samą wartość jak tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkalną.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, iż w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekające w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej p.p.s.a., Sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że w granicach danej sprawy Sąd dokonuje oceny zgodności zaskarżonego aktu z przepisami prawa, bez względu na zarzuty podniesione w skardze.

Rozpoznając skargę w świetle wyżej wskazanych kryteriów należy uznać, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W pierwszej kolejności trzeba stwierdzić, że zasadne było wydanie orzeczenia reformatoryjnego w oparciu o art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. tj. uchylenie przez organ odwoławczy decyzji organu I instancji i orzeczenie, co do istoty sprawy.

Kolegium Odwoławcze słusznie wskazało, że z aktu notarialnego z dnia [...] kwietnia 2007r. Rep. A. Nr [...] wynika, że zbywcą przedmiotowych działek był K. F. i w związku z tym jednorazowa oplata z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości winna być ustalona w odniesieniu do K. F., a nie jak błędnie orzekł organ I instancji w odniesieniu do W. F. Należało więc dokonać korekty orzeczenia organu I instancji, co uczyniła organ wyższego stopnia zaskarżoną decyzją.

Odnosząc się do meritum Sąd stwierdza, że postępowanie w rozpoznawanej sprawie, poprzedzające wydanie zaskarżonej decyzji, zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami prawa. Zebrany materiał dowodowy został oceniony w sposób prawidłowy, wyciągnięto z niego logiczne wnioski, które znalazły się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Postępowanie w niniejszej sprawie było prowadzone na podstawie przepisów art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r. poz. 647dalej: u.p.z.p.).

Wskazać trzeba, że w świetle tych przepisów, obowiązek uiszczenia renty planistycznej powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek tj.: wzrostu wartości nieruchomości, w wyniku uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania oraz zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem pięciu lat, licząc od dnia wejścia w życie nowego planu lub dokonanej w nim zmiany. Dla obciążenia właściciela przedmiotową opłatą konieczne jest stwierdzenie, iż zachodzi związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, a uchwaleniem nowego planu (bądź jego zmianą). Jeśli ww. przesłanki będą spełnione łącznie, gmina wszczyna postępowanie mające na celu, ustalenie i pobranie renty planistycznej. Dla określenia wartości wzrostu nieruchomości gmina powołuje rzeczoznawcę majątkowego, który dokonuje wyceny, czyli określa wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania oraz po jego uchwaleniu sporządzając w tym celu operat szacunkowy. Sposób dokonania takiej wyceny i czynności, które musi podjąć rzeczoznawca dla potrzeb ustalenia wysokości renty planistycznej reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, dalej w skrócie: rozporządzenie).

Z przedstawionych Sądowi, akt sprawy wynika, iż przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość stanowiła teren rolny. Natomiast zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenu N., zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej K. z dnia [...] mają 2006r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] sierpnia 2006r.) teren, na którym położona jest:

działka nr [...] przeznaczony został w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ([...]), a w części pod drogę ([...]);

działka nr [...] przeznaczony został w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ([...]), a w części pod drogi ([...] i [...]).

W sporządzonym operacie szacunkowym, uprawniony rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwaleniu.

W wyniku dokonanej wyceny ustalono, iż wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o 82 377zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z jej faktycznym wykorzystywaniem, zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Do porównań przyjęto 3 transakcje, dla których brak było planu miejscowego. Wybrane zostały transakcje pochodzące z lat 2006-2007, których cena zaktualizowana została trendem czasowym i pochodziły z terenu K. i H.

Dla ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: położenie (strefa) - 30%, sąsiedztwo - 30%, powierzchnia - 20%, cechy geometryczne - 20%. Wskazane atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Przedstawiona powyżej metodologia wyceny nie budzi zastrzeżeń Sądu.

Trzeba również dodać, że w operacie szacunkowym podano, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowych działkach dopuszczono możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a także części działek zostały przeznaczone pod drogi.

Przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową. Wybrane zostały transakcje zawarte w latach 2006-2007, z K. i C. Ceny zostały zaktualizowane.

W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech: położenie - 3-%, powierzchnia - 25%, cechy geometryczne - 20%, dojazd - 25%. Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny.

Przedstawiony sposób wyceny nie budzi zastrzeżeń Sądu ponieważ do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651).

Zdaniem Sądu, brak jest zatem podstaw do uznania, iż sporządzony przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest wadliwy.

Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowy uwzględnił fakt, że w stosunku do części działki nr [...] o pow. 1090m2 wartość nie uległa zmianie ze względu na istniejąca zabudowę tej części działki.

Operat zawiera również wyjaśnienia w zakresie ustalenia wartości nieruchomości w odniesieniu do części działek przeznaczonych w planie miejscowym pod drogi. Z operatu wynika, że na rynku lokalnym nie odnotowano transakcji nieruchomościami drogowymi, wobec czego wartość części nieruchomości przeznaczonej pod drogi określono jak wartość gruntów przyległych.

Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących naruszenia zasad postępowania administracyjnego Sąd stwierdza, iż materiał dowodowy, zgodnie z art. 7 i 77 k.p.a., został zebrany i rozpatrzony wnikliwie, co znalazło wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, spełniającym wymogi art. 107 § 3 k.p.a.

Bezzasadny jest zarzut skarżących, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. nie rozpatrzyło zarzutów dotyczących wadliwości operatu szacunkowego. Organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wypowiedział się w tej kwestii oraz podał przesłanki jakim kierował się przy ocenie prawidłowości powyższego dokumentu.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny sprawy, Sąd stwierdza, iż organ dokonał dokładnego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, uzasadnił podstawę prawną wskazaną w decyzji i dokonując właściwej interpretacji przepisów wydał decyzję zgodną z prawem.

Z tych względów, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270), należało oddalić skargę jako niezasadną.