Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 178/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2015-09-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 pkt 1, art. 4 ust. 1 i 2, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 2 pkt 5, par. 3 ust. 1 i 2, par. 4 ust. 1, par. 5 ust. 2, par. 6 ust. 1 i 2, par. 7 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 3 pkt 3a
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 7
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Dnia 15 września 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Protokolant Referent stażysta Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 września 2015 roku sprawy ze skargi T. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U z 2013r., poz. 267), powoływanej dalej jako k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2007r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2012r., poz. 647 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...], ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie zespołu budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz zjazdu i urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 29 (działki nr 110/1, 110/2, 113/14, 113/15, 113/16, 113/3, 113/2 w obr. [...] oraz fragmenty działek drogowych nr 59/1 i 59/49 obr. [...] dla potrzeb budowy zjazdu i urządzeń budowlanych).

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że w dniu 27 maja 2011r., A.T. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na funkcję usługowo-handlowo-biurową (pow. sprzedaży ok. 100 m2), budowie zespołu budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej oraz urządzeń budowlanych, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 29 (działki nr 110/1, 110/2, 113/14, 113/15, 113/16, 113/3, 113/2 w obr. [...] oraz fragmenty działek drogowych nr 29/6, 59/1 i 59/49 obr. [...] dla potrzeb budowy zjazdów i urządzeń budowlanych). W dniu 12 grudnia 2011r. pełnomocnik wnioskodawcy dokonała korekty w złożonym wniosku, rezygnując z części inwestycji, polegającej na nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego wraz ze zmianą jego sposobu użytkowania na funkcję usługowo-handlowo-biurową. Jednocześnie wyjaśniła, że projektowana wzdłuż zespołu mieszkaniowego droga będzie drogą wewnętrzną, zamkniętą z obu stron szlabanami, służącą jedynie obsłudze komunikacyjnej projektowanych, szeregowych domów jednorodzinnych.

Następnie organ odwoławczy wyjaśnił, że decyzją z dnia [...], nr [...], ustalono warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. W wyniku złożonego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi l instancji.

W dniu 9 lipca 2014r. pełnomocnik wnioskodawcy ponownie dokonała korekty w złożonym wniosku, doprecyzowując parametry wnioskowanej zabudowy oraz zmieniła obsługę komunikacyjną, rezygnując z projektowanego zjazdu z ul. A na rzecz obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji poprzez istniejący zjazd z ul. A i złożyła nowy załącznik graficzny do wniosku ze zmienioną lokalizacją drogi wewnętrznej. Po zmianie wniosku i obsługi komunikacyjnej wnioskowany teren nie obejmował fragmentu działki drogowej nr 29/6 w obr. [...].

Dalej Kolegium powołało się na art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tekst jednolity Dz.U. nr 164, poz. 1588) i stwierdziło, że przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało, iż wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, wskazane przez ustawodawcę dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach, dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Ustalone decyzją, docelowe parametry zachowują cechy urbanistyczne i architektoniczne budynków na działkach poddanych analizie.

Zdaniem Kolegium, z istniejącej w aktach sprawy analizy urbanistyczno-architektonicznej wynika, że na obszarze poddanym analizie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w tym szeregowa - ul. B 32-40, która pozwala na określenie wymagań w zakresie parametrów i cech planowanej inwestycji. W terenie znajdują się także działki z zabudową mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Na terenie analizowanym występuje jeden zespół budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Składa się z 9 budynków na działkach wzdłuż ul. B, zatem zlokalizowany jest w tym samym kwartale, co wnioskowany teren i jest dostępny z tej samej drogi publicznej. Organ I instancji słusznie, zdaniem Kolegium, wzorował się zatem na zabudowie zbieżnej do wnioskowanej, zwłaszcza, że teren budowy graniczy bezpośrednio z tym terenem. Teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - z ul. A (droga gminna) - istniejącym zjazdem i z ul. B (droga gminna) - projektowanym zjazdem. Zapewniono obsługę inwestycji w zakresie mediów - na warunkach gestorów sieci. Ponadto teren oznaczony jest symbolami "B" i "Bp", zatem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zgodna jest także z przepisami odrębnymi.

Organ odwoławczy wyjaśnił także, że prowadząc ponownie postępowanie organ I instancji zgodnie z zaleceniami Kolegium doprecyzował parametry planowanej zabudowy tj. wskazano ilość segmentów w zabudowie szeregowej, wyznaczono szerokość elewacji frontowej pojedynczego segmentu od strony drogi wewnętrznej, wyznaczono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej w oparciu o tę samą jednostkę metryczną jak w analizie urbanistycznej. Ponadto uwzględniono uwagi Wydziału Ochrony Środowiska i Rolnictwa UMŁ. Decyzję zaopatrzono w załączniki z podpisami osoby wydającej decyzję. Projekt nowej decyzji został skierowany do uzgodnienia z Zarządem Dróg i Transportu - zarządcą drogi ul. A i ul. B, który nie zajął stanowiska w sprawie uzgodnienia projektu decyzji. Decyzja zawiera ustalenia w zakresie wymagań, dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Brak było zatem podstaw do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do sądu administracyjnego wnieśli T. G., J. R., A. K. i J. T., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy poprzez odmowę uchylenia decyzji o warunkach zabudowy, ustalającej na terenie nieruchomości gruntowej objętej tą decyzją zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, która nie spełnia warunków określonych definicją zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz budowę budynku mieszkalnego określonego jako zespół budynków jednorodzinnych, które w istocie jako całość nimi są w świetle przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane.

Po drugie zarzucono naruszenie przepisów ustawy Prawo budowlane tj.: art. 3 ust. 2a - poprzez odmowę uchylenia decyzji o warunkach zabudowy, ustalającej na terenie jednej nieruchomości gruntowej objętej tą decyzją możliwość budowy budynku mieszkalnego, składającego się z sześciu segmentów jednocześnie określając go, jako budynek mieszkalny jednorodzinny.

Po trzecie zarzucono naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tj: § 3 pkt 2 - poprzez odmowę uchylenia decyzji o warunkach zabudowy, ustalającej na terenie nieruchomości gruntowej objętej tą decyzją zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z jednoczesnym ustaleniem możliwości budowy zespołu budynków mieszkalnych, pomimo że na terenie tym znajduje się już jeden budynek mieszkalny.

W uzasadnieniu skargi podkreślono, że na terenie objętym skarżoną decyzją o warunkach zabudowy występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Taka właśnie zabudowa znajduje się na obszarze analizowanym, o którym mowa w § 3 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Biorąc pod uwagę zasadę kontynuacji zabudowy, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, na terenie określonym liniami rozgraniczającymi teren projektowanej inwestycji, winna być zatem określona zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Jednakże, zdaniem skarżących, warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy nie został spełniony, co powinno uniemożliwiać wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla projektowanej inwestycji. W szczególności, projektowana inwestycja objęta kwestionowaną decyzją o warunkach zabudowy jest niezgodna z przepisem art 3 ust. 2a ustawy Prawo budowlane oraz § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ocenie skarżących, zarówno nieruchomość gruntowa wyznaczona liniami rozgraniczającymi teren projektowanej inwestycji, określonej w decyzji prezydenta Miasta Ł. w istocie nie będzie stanowić terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, podobnie jak i projektowany obiekt nie będzie budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w rozumieniu tych przepisów. Zabudowa jednorodzinna to jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub ich zespół, wraz z przeznaczonymi dla potrzeb mieszkających w nich rodzin budynkami garażowymi i gospodarczymi. Zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy na terenie nieruchomości gruntowej objętej nią mają znajdować się dwa budynki mieszkalne jednorodzinne - jeden istniejący i jeden projektowany, składający się z 6 segmentów. Prezydent Miasta nie wyjaśnił w toku postępowania, czy na terenie zlokalizowany będzie jeden budynek z 6 lokalami, czy też 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych usytuowanych w zwartym szeregu. W ocenie skarżących zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna to jeden budynek mieszkalny jednorodzinny na działce budowlanej.

Na tej podstawie skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 21 maja 2015r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi odrzucił skargi J. R., J. T. oraz A. K..

Podczas rozprawy w dniu 15 września 2015r. skarżący oświadczył, że nie jest mu wiadome by pozwolenie na budowę segmentów, położonych przy ul. B zostało wyeliminowane z obrotu prawnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2014r., poz. 1647 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Sąd administracyjny uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art.156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach – stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi w zaś grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art.145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz.U. z 2012r., poz. 270, powoływanej dalej jako p.p.s.a.) Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, brak było podstaw do wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajduje się działka, objęta planowaną inwestycją, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art.4 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust.2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z treścią art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (zasada tzw. dobrego sąsiedztwa), co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego tj. takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa, wskazane wyżej, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu zatem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Przy czym przez "front działki" należy rozumieć tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

Sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna, spełnia przepisane prawem wymogi. Wykonana została bowiem na kopii mapy w skali 1:500, zaewidencjonowanej w Miejskim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Ł.; zawiera prawidłowo wykreślony obszar analizowany (trzykrotna szerokość frontu działki). Prawidłowe są również wnioski zeń wypływające. Nie są więc trafne te spośród zarzutów skargi, które dotyczą rozumienia "sąsiedztwa" oraz kontynuacji funkcji, ustalanej na potrzeby oceny spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z utrwaloną linią orzecznictwa sądów administracyjnych – wszystkie działki, położone w obszarze analizowanym, uznać należy, w ujęciu funkcjonalnym za działki sąsiednie w rozumieniu cytowanego przepisu. (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28.października 2010r, sygn.akt II OSK 1701/09, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 746738, z dnia 4.lipca 2007r., sygn.akt II OSK 997/06, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 355295).

Pojmowanie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu trzeba natomiast traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygnąć wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy i nie można uznać, iż dopuszczalna zabudowa ogranicza się tylko do obiektu tożsamego z obiektami istniejącymi. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. (por. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Łodzi z dnia 9.listopada 2010r., sygn.akt II SA/Łd 1024/10 oraz w Poznaniu z dnia 6.października 2010r., sygn.akt II SA/Po 426/10, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl, wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16.października 2007 r., sygn. II OSK 1401/06, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 394807, z dnia 21.lipca 2007 r., sygn. II OSK 1193/08, Lex nr 552836, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. z dnia 25.lutego 2009 r., sygn. II SA/Go 2/09, Lex nr 530025, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21.stycznia 2009 r., sygn. II SA/Gd 690/08, Lex nr 486227, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12.grudnia 2008 r., sygn. VIII SA/Wa 446/08, Lex nr 528351, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23.października 2006 r., sygn. IV SA/Wa 482/06, publ. Lex nr 284499, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 30.czerwca 2010 r., sygn. II SA/Po 151/10, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych oraz "Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz" pod red. Zygmunta Niewiadomskiego, Warszawa 2009, teza 2 do art. 61, s. 502-503)

W tym kontekście podzielić należy stanowisko organów obu instancji, że projektowana zabudowa jest zabudową mieszkaniową jednorodzinną, na co wskazuje wprost choćby treść przywołanego przez skarżącego przepisu art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowalne (tekst jednolity Dz.U. z 2013, poz. 1409 ze zm.), definiującego pojęcie budynku mieszkalnego jednorodzinnego (jako budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku). W rozpoznawanej sprawie zachowana jest zatem mieszkaniowa funkcja zabudowy. Zachowane są również cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Jak bowiem wynika z analizy urbanistycznej – gabarytowo projektowany budynek nie odbiega od tych, które znajdują się w obszarze analizowanym. Innymi słowy – dominująca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolno stojąca nie może wykluczać zabudowy szeregowej, tym bardziej, że zabudowana ta znajduje się na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji. (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 sierpnia 2014r., sygn.akt II OSK 472/13, we Wrocławiu z dnia 22 stycznia 2014r., sygn.akt II SA/Wr 664/13, w Bydgoszczy z dnia 13 sierpnia 2013r., sygn.akt II SA/Bd 428/13, w Poznaniu z dnia 14 marca 2013r., sygn.akt IV SA/Po 1190/12, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Przechodząc natomiast do oceny prawidłowości paramentów, cech i wskaźników nowej zabudowy, ustalonych w zaskarżonej decyzji, wskazać należy, iż wyniki analizy urbanistycznej, stanowić winny co do zasady, punkt wyjścia do ustalenia parametrów nowej zabudowy. W rozpoznawanej sprawie w oparciu o przeprowadzona analizę ustalono obowiązującą linię zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy budynków zlokalizowanych na nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji tak w odniesieniu do ulicy A jak i ulicy B (§ 4 ust. 1 powołanego rozporządzenia).

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu ustalono na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia podnosząc, iż brak jest uzasadnienia dla podwyższania wartości średniej w tym zakresie o 20 %, wobec tego, iż parametr ten nawiązuje do zabudowy wzorcowej. Wyznaczenia szerokości elewacji frontowej dokonano natomiast w odniesieniu do frontów projektowanych budynków w oparciu o treść § 6 ust. 2 powołanego rozporządzenia. Podzielić należy przy tym stanowisko organów, iż jakkolwiek przepis § 6 ust. 1 odnosi się, co do zasady, do szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki (przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę), wyznaczenie wspomnianego parametru w rozpoznawanej sprawie uzasadnia usytuowanie projektowanych budynków wzdłuż planowanej drogi wewnętrznej. Jego określenia dokonano przy tym na poziomie wartości średnich, ustalonych dla obszaru analizowanego.

Jeśli zaś chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, określono ja na podstawie § 7 ust. 4, uzasadniając to potrzebą nawiązania do bezpośrednio sąsiadującej z projektowaną – zabudową szeregową, dla której stanowić będzie kontynuację. Jakkolwiek zatem parament ten odbiega od wartości średnich w obszarze analizowanym, podzielić należy stanowisko organów oraz urbanisty, sporządzającego analizę, iż jego określenie na wyznaczonym poziomie nie zaburzy istniejącego ładu urbanistycznego; wobec zaś nawiązania do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej o tym samym charakterze gwarantować będzie kontynuację tej cechy zabudowy. Odnosi się to również do wysokości kalenicy, którą określono na poziomie odpowiadającym budynkom szeregowym, zlokalizowanym na działce sąsiedniej. W tym zakresie, przepis § 8 rozporządzenia, pozostawia organom urbanistycznym swobodę, obligującą jedynie do określenia jej odpowiednio do geometrii dachów, występujących w obszarze analizowanym.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz okoliczność, że teren ma zapewnione uzbrojenie, nie będąc gruntem rolnym nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia, inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi, posiada także bezpośredni dostęp do drogi publicznej, brak było przeszkód dla ustalenia warunków zabudowy zgodnie z żądaniem wnioskodawcy. Podnoszone natomiast w toku postępowania zarzuty, związane z ewentualnym brakiem komfortu właścicieli działek sąsiednich, w związku z projektowaną drogą wewnętrzną, mającą obsługiwać komunikacyjnie poszczególne segmenty, nie mają znaczenia dla oceny urbanistycznej dopuszczalności sytuowania planowanej inwestycji na działkach inwestora. Nie są również trafne zarzuty, dotyczące braku możliwości sytuowania na terenie, objętym inwestycją więcej niż jednego budynku jednorodzinnego. Żaden przepis prawa nie określa bowiem ile i jakie obiekty mogą być zlokalizowane na działce budowalnej. Decydują o tym parametry inwestycji, w szczególności zaś powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. Brak jest również wymogu, by zabudowa lokalizowana była wyłącznie wzdłuż drogi publicznej, co zdają się sugerować strony postępowania. Brak jest więc zakazu zarówno lokowania zabudowy w głębi działki, jak i sytuowania jej prostopadle do linii zabudowy, wyznaczonej od strony dróg publicznych. Jak bowiem podnosi się w orzecznictwie linia zabudowy, o której mowa w § 4 ust. 1 rozporządzenia gwarantować ma jedynie zachowanie minimalnych odległości od pasa drogowego, nie zaś wskazywać usytuowanie obiektu. (por. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Opolu z dnia 13 styczni 2015r., sygn.akt II SA/Op 508/14, w Bydgoszczy z dnia 29 grudnia 2014r., sygn.akt II SA/Bd 1015/4, w Krakowie z dnia 16 kwietnia 2014r. II SA/Kr 133/14, we Wrocławiu z dnia 8 stycznia 2013r., sygn..akt II SA/Wr 737/12, w Łodzi z dnia 30 listopada 2011r., sygn..akt II SA/Łd 994/11, wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych)

Niezasadne pozostają również, niesprecyzowane zresztą, zarzuty związane z naruszeniem przepisu art. 7 k.p.a. Organy w sposób prawidłowy przeprowadziły bowiem postępowanie wyjaśniające, należycie ustalając stan faktyczny oraz dokonując jego prawidłowej subsumpcji.

Do zarzutów związanych z przewidywanymi zamiarami inwestora, związanymi z jego rzekomymi faktycznymi intencjami (wydzielenia "sześciu albo dwunastu małych mieszkań") trudno natomiast w ogóle się odnieść. Warunki zabudowy dotyczą bowiem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, szeregowej. To jak faktycznie, w ramach ustalonych paramentów inwestycji, sporządzony zostanie projekt budowalny i w jaki sposób inwestor zamierza zbywać wybudowane obiekty (względnie lokale w tychże), pozostaje poza zainteresowaniem organów urbanistycznych w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.

Biorąc pod uwagę powyższe, wobec tego, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi, wobec braku podstaw do jej uwzględnienia.

a.tp.