Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1293/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-01-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 180  ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia licencji zawodowej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] maja 2011 r., Minister Infrastruktury utrzymał w mocy swoją poprzednią decyzję z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...], orzekającą o udzieleniu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami A. M. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres dziewięciu miesięcy.

Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

W związku z pismem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia [...] kwietnia 2009 r., pismem z dnia [...] czerwca 2009 r. Minister Infrastruktury zawiadomił A. M. o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

W dniu [...] marca 2009 r. Wojewódzki Inspektor Inspekcji Handlowej w P. przeprowadził ponowną kontrolę w Biurze Obrotu Nieruchomościami "[...]" B. M. W toku kontroli ustalono, że pośrednikiem odpowiedzialnym zawodowo za czynności pośrednictwa w biurze jest A. M., która jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę od dnia [...] stycznia 2004 r., na dzień kontroli na 1/5 etatu. Na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez B. M. uprawniona jest ona do reprezentowania przedsiębiorcy w czynnościach obejmujących m.in. zawieranie i podpisywanie umów objętych zakresem działalności firmy, a także zarządzanie i administrowanie firmą.

Poprzednia kontrola w w/w firmie miała miejsce w dniu [...] czerwca 2007 r. Kontrolowanemu podmiotowi zarzucono wówczas nie zawieranie umów pośrednictwa w formie pisemnej w formie umów pośrednictwa przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości. Pośrednik A. M. podpisała oświadczenie, że umowy pośrednictwa będą przez nią zawierane na piśmie.

Z przeprowadzonej w czerwcu 2009 r. kontroli wynika, że w Biurze niniejszym nadal nie są zawierane umowy pośrednictwa w formie pisemnej. Klient biura zamierzający sprzedać bądź wynająć nieruchomość, podpisuje upoważnienie dla biura do wykorzystania jego oferty "do sprzedaży/wynajmu oraz reklamy w środkach masowego przekazu". Na tej podstawie biuro wprowadza informację o ofercie do obrotu. Na dzień kontroli tj. [...] czerwca 2009 r. na stronie internetowej biura zamieszczonych było [...] ofert sprzedaży mieszkań, [...] ofert wynajmu mieszkań, [...] oferty sprzedaży domów i [...] oferty sprzedaży działek. Jak wynika natomiast z ustaleń Komisji, pośrednik w obrocie nieruchomościami A. M., jako jedyny pośrednik zatrudniony w Biurze Obrotu Nieruchomościami "[...]", akceptowała stosowaną przez Biuro praktykę oferowania nieruchomości do zbycia bądź najmu, bez uprzedniego zawarcia z ich właścicielami umowy pośrednictwa w formie pisemnej.

Komisja wskazała jednocześnie, że pośrednik A. M. dopuściła się naruszenia przepisu art. 181 ust. 1 w związku z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) oraz § 19 Standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami i na tej podstawie wnioskowała o zastosowanie w stosunku do niej kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres dziewięciu miesięcy.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] orzekł o zastosowaniu wobec pośrednika w obrocie nieruchomościami A. M. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej na okres dziewięciu miesięcy. W uzasadnieniu powołał się na ustalenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i wskazał, że w sprawie niniejszej doszło do naruszenia przez pośrednika w obrocie nieruchomościami obowiązków określonych w art. 181 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 19 Standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami. Wskazał jednocześnie, że jego zdaniem, kara zawieszenia licencji zawodowej na okres dziewięciu miesięcy jest kara współmierną do wykazanych w niniejszej sprawie nieprawidłowości.

Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożyła A. M., reprezentowana przez pełnomocnika adwokata L. C.

We wniosku zarzuciła Ministrowi dokonanie błędnych ustaleń dotyczących treści obowiązującego prawa i stanu faktycznego sprawy oraz orzeczenie zbyt surowej kary.

W związku z powyższym wnioskiem Minister Infrastruktury zwrócił się do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej o ponowne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego.

Po ponownym zbadaniu wszystkich okoliczności niniejszej sprawy, Komisja stwierdziła, że jak wynika z akt sprawy, pośrednik w obrocie nieruchomościami A. M. gromadziła informacje dotyczące nieruchomości wprowadzanych do bazy Biura Obrotu Nieruchomościami "[...]" w zakresie danych technicznych nieruchomości oraz ich cen. Nieruchomości te oferowane były do sprzedaży lub wynajmu na stronie internetowej biura. Działania te, zdaniem Komisji, bezsprzecznie zmierzały do zawarcia przez inne osoby umów sprzedaży lub wynajmu.

Wobec powyższego Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała, że czynności podejmowane przez pośrednika na rzecz nieruchomości oferowanych do sprzedaży mieszczą się w dyspozycji art. 180 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 17 Standardów zawodowych (...), w związku z czym powinny być uznane za czynności pośrednictwa, które zgodnie z § 16 Standardów zawodowych (...), wykonywane są na podstawie zawartej z zamawiającym umowy pośrednictwa. Umowa ta natomiast zgodnie z art. 180 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz zamieszczenia postanowień stanowiących niezbędne elementy umowy wskazane w powyższym przepisie. Natomiast przedstawione oświadczenia klientów Biura Obrotu Nieruchomościami "[...]", nie spełniają wymogów powołanych powyżej przepisów prawa. Komisja uznała ponadto, że A. M. naruszyła przepis § 22 standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami, ogłaszając na portalu internetowym zatrudniającego ją Biura oferty sprzedaży i wynajmu nieruchomości, co do których nie miała zawartych umów pośrednictwa.

Opierając się na powyższych ustaleniach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz przedstawionej przez nią opinii, Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy poprzednia decyzję z dnia [...] lutego 2010 r.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia Minister przytoczył stanowisko Komisji oraz przytoczył treść art. 180 ust. 3-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnosząc się natomiast do zarzutów podniesionych we wniosku strony o ponowne rozpatrzenie sprawy podkreślił, że przepis § 22 standardów zawodowych z dnia 27 kwietnia 2005 r. odpowiada, co do zasady treści § 19 standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami opublikowanych w Dz. Urz. Ministra Infrastruktury Nr 6, poz. 37.

Wskazał również, że słowo "ogłaszać do sprzedaży" mieści się w zakresie słowa "reklamować", a zatem wskazywanie na rozbieżności w treści przepisów jako wadę decyzji jest chybione. Co prawda faktycznie w decyzji z dnia [...] lutego 2009 r. popełniony został błąd co do wskazanego paragrafu, błąd ten jednak, zdaniem Ministra, nie miał wpływu na wynik sprawy, bowiem poza omyłkowym powołaniem się na § 19 standardów zawodowych, dalsza treść uzasadnienia wskazująca w jaki sposób doszło do naruszenia przez pośrednika w obrocie nieruchomościami standardów zawodowych była prawidłowa. Dodatkowo Minister Infrastruktury podniósł, że z zebranego w sprawie materiału dokumentacyjnego w sposób bezsporny wynika, że pośrednik A. M. naruszyła zasadę kierowania się ochroną interesu osób, na rzecz których wykonuje swoje czynności.

Od decyzji powyższej skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła A. M. reprezentowana przez pełnomocnika adwokata L. C., zarzucając organowi dokonanie błędnych ustaleń dotyczących stanu faktycznego, skutkujących niewłaściwą oceną zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz orzeczenie kary zbyt surowej i niewspółmiernej do zarzucanych uchybień wskazując przy tym, że skarżąca nigdy wcześniej nie była karana.

W obszernym uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącej podniósł ponadto, że interesy klientów skarżącej doznawały zawsze szczególnej ochrony, zgodnie z najwyższymi standardami oraz jej najlepszą wiedzą.

Odpowiadając na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej , a także zebranego w sprawie materiału dowodowego, Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną wyłącznie przez pośredników, na zasadach określonych w ustawie z dnia 29.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami, którzy uzyskali licencję zawodową nadaną w trybie jej przepisów( art.179 ust. 1,2 i 3).

Polega ona na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów nabycia lub zbycia : nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, najmu, dzierżawy lub innych praw związanych z nieruchomością lub jej częścią (art.180 ust.1) .

Czynności pośrednictwa pośrednik wykonuje osobiście, jedynie czynności pomocnicze może powierzyć do wykonania innym osobom, które działają pod jego nadzorem i za które ponosi całkowitą odpowiedzialność ( art.180 ust.2).

Okoliczność, że czynności pośrednictwa mogą być wykonywane wyłącznie w przypadku zawarcia pisemnej umowy pośrednictwa, co pod rygorem nieważności przewiduje treść art. 180 ustęp 3 cytowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie budzi wątpliwości Sądu.

Ponieważ wspomniana umowa musi zawierać informację o osobie pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z jej wykonywaniem (art..180 ust.3), warunków takiej umowy nie spełniały z całą pewnością upoważnienia, które klienci biura mający zamiar sprzedać lub wynająć swoją nieruchomość podpisywali dla biura, dla potrzeb wykorzystania ich oferty "do sprzedaży/wynajmu oraz reklamy w środkach masowego przekazu".

Na podstawie tych upoważnień biuro wprowadzało informacje o danej ofercie do obrotu, zaś dane techniczne oraz cena podawane były telefonicznie.

Wbrew twierdzeniom skargi, wprowadzanie informacji o ofercie do Internetu, w sposób wskazany powyżej, dokonywane przez skarżącą, nie może być uznane za czynności pomocnicze na rzecz zbywców w rozumieniu art. 180 ustęp 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które nie są objęte zakresem czynności pośrednictwa.

Takimi czynnościami są bowiem czynności jedynie techniczne lub organizacyjne, stanowiące element realizacji faktycznych czynności związanych z wykonywaniem umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dysponowanych przez licencjonowanego pośrednika.

Podkreślić należy, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zabraniają wykonywania czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na rzecz obu stron transakcji. Jednakże standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami zobowiązują pośrednika do uzyskania pisemnej zgody obu stron transakcji w przypadku wykonywania czynności pośrednictwa na ich rzecz. Przy czym jakiekolwiek wykonywanie czynności pośrednictwa np. oferowanie nieruchomości musi być poprzedzone zawarciem umowy pośrednictwa.

Nie może zatem, zdaniem Sądu, budzić wątpliwości, że czynności wykonywane przez A. M. na rzecz zbywców nieruchomości polegające na publikowaniu ofert najmu lub sprzedaży nieruchomości stanowiących ich własność, są w istocie czynnościami pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i do ich wykonania wymagane jest zawarcie umowy pośrednictwa na piśmie.

Sąd nie akceptuje także tezy wskazanej w skardze, że "nie każde wykonywanie umowy pośrednictwa bez umowy stanowi delikt dyscyplinarny"

Tym samym nie polega na prawdzie twierdzenie, że skarżąca nie naruszyła obowiązków wynikających z przepisów prawa ponieważ zawsze zawierała umowy pośrednictwa z nabywcami, natomiast wobec zbywców były wykonywane jedynie czynności pomocnicze przez pracowników biura "[...]" na podstawie udzielanych przez tych zbywców upoważnień .

Podobnie zarzut skargi, że orzeczona w zaskarżonej decyzji, wobec skarżącej, kara jest rażąco niewspółmierna do rozmiarów i treści postawionych jej zarzutów, nie zasługuje na aprobatę.

Jeśli chodzi o wybór i decyzję odnośnie zastosowanej kary dyscyplinarnej, Sąd orzekający podziela pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 września 2010 r., sygn. akt I OSK 454/10, że jej wybór i zastosowanie należy do wyłącznej kompetencji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.

Z uwagi na wskazane okoliczności Sąd uznał, że zarówno zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca nie naruszają obowiązujących przepisów prawa, a zarzuty dotyczące dokonania błędnych ustaleń stanu faktycznego sprawy , w konsekwencji których doszło do niewłaściwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, są chybione.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.