Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 410/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 63  ust.1,2,3 art. 64 ust.2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jakimowicz Sędziowie : Sędzia WSA Jacek Bursa (spr.) Sędzia NSA Andrzej Niecikowski Protokolant : Justyna Owczarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2012 r. sprawy ze skargi "A" Spółka z o.o. w C. na decyzję Wojewody [...] z dnia 29 grudnia 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz "A" Spółka z o.o. w C. kwotę 1757 zł (tysiąc siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

wyroku z dnia 10 maja 2012 r.

Decyzją z dnia 2 czerwca 2011 r. nr [....] , Prezydent Miasta K. orzekł w pkt. 1 o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej za rok 2011 r. w kwocie 58 557,80 zł obciążającej Spółkę [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. , jako użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, obejmującej działkę ewidencyjną nr [....] pow. 0.0220 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....], obj. księgą wieczysta [....], położonej w K. przy ul. [....] , w pkt. 2 o tym, iż opłatę o której mowa w pkt. 1 należy uiścić w terminie 30 dni od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna.

Organ I instancji oparł swoje rozstrzygnięcie na dyspozycji art. 63 ust. 2,3 4, art. 64 i art. 4 pkt 9 i 9 b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010r., nr 102, poz. 651, dalej jako "u.g.n.") oraz na podstawie art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (dalej jako "k.p.a.").

Odwołanie od w/w decyzji, pismem z dnia 10 czerwca 2011 r. (uzupełnionym pismem z dnia [....] grudnia 2011 r.) złożyła spółka [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. , reprezentowana przez pełnomocnika radcę prawnego J.S. , która podniosła m.in., że wątpliwości w przedmiotowej sprawie budziła kwestia przedłużenia terminu o jakim mowa w art. 62 ust. 4 i art. 63 ust. 1 u.g.n., w kontekście faktu, że w omawianym stanie faktycznym użytkowanie wieczyste powstało z mocy prawa, co zostało potwierdzone decyzją deklaratoryjną. Zdaniem odwołującej taka decyzja mogła być zmieniona jedynie w trybie art. 155 k.p.a., w konsekwencji w przedmiotowej sprawie należało wniosek użytkownika wieczystego - spółki [....] " Sp. z o.o. z siedzibą w C. - o wyznaczenie dodatkowego terminu zabudowy nieruchomości traktować jako wniosek o zmianę decyzji o ustanowieniu użytkowania wieczystego i do czasu jego rozpatrzenia sprawa dotycząca ustalenia dodatkowej opłaty rocznej winna zostać zawieszona w trybie art. 97 § 1 pkt. 4 k.p.a.

Wojewoda [....] decyzją z dnia 29 grudnia 2011 r. znak: [....] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 2 czerwca 2011 r.

W uzasadnieniu napisano, że przedmiotem postępowania odwoławczego prowadzonego przez Wojewodę [....] była kwestia ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za rok 2011 r. obciążającej Spółkę [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. jako użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, obejmującej działkę ewidencyjną nr [....] pow. 0.0220 ha, obr. [....] , jedn. ewid. [....] , obj. księgą wieczysta [....] , położonej w K. przy ul. [....].

Następnie wskazano, iż w przedmiotowej sprawie ustalono, iż decyzją Urzędu Wojewódzkiego w Krakowie z dnia 10 czerwca 1998 r. nr [....] stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez Przedsiębiorstwo Państwowe [....] w W. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu, stanowiącego własność Skarbu Państwa, położonego w K. przy ul. [....] , oznaczonego jako działka ewidencyjna nr [....] o pow. 0.0220 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] Ponadto zgodnie z pkt. 7 powyższej decyzji zobowiązano użytkownika wieczystego do:

,,- zabudowy gruntu zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego Uchwałą nr VIII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. — M2U – "Obszar Mieszkaniowo-Usługowy",

- ponoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,

- zakończenia zabudowy przedmiotowej działki w terminie pięcioletnim licząc od dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna."

Jak wskazano w/w stała się ostateczna w dniu 2 lipca 1998 r., a więc termin zakończenia zabudowy przedmiotowej działki przypadł na dzień 2 lipca 2003 r.

W tym miejscu Wojewoda podkreślił, iż w/w decyzja została wydana m.in. na podstawie art. 200 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie natomiast z art. 200 ust. 1 pkt. 3 u.g.n. w decyzji uwłaszczeniowej ustala się warunki użytkowania wieczystego z zachowaniem zasad określonych w art. 62 u.g.n. oraz art. 236 Kc. Decyzja ta miała charakter deklaratoryjny w zakresie dotyczącym powstania prawa użytkowania wieczystego, skutek konstytutywny wywierała natomiast w zakresie dotyczącym ustalenia warunków użytkowania wieczystego. Równocześnie podkreślono, że instytucja użytkowania wieczystego winna być postrzegana w miarę możliwości jednolicie. Nie można bowiem było różnicować zdaniem organu odwoławczego sytuacji użytkowników wieczystych z uwagi na odmienny sposób powstania tego prawa i w skutek tego doprowadzić do sytuacji nierówności tych podmiotów wobec prawa. Powyższe należało tym samym odnieść do treści regulacji art. 200 u.g.n., statuującego obowiązek ustalenia warunków użytkowania wieczystego w decyzji uwłaszczeniowej właśnie z uwagi na sposób powstania tego prawa w kontekście jego celu.

Następnie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podniesiono, iż w przedmiotowej sprawie na wniosek użytkownika wieczystego spółki [....] S.A. z siedzibą w W. , Prezydent Miasta K. , wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, zawierając umowę z dnia 24 września 2003 r. (Rep.....) wyraził zgodę na wyznaczenie dodatkowego terminu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, w ten sposób, że termin zakończenia zabudowy ustalono do dnia 31 grudnia 2005 r. Biorąc pod uwagę stan faktyczny sprawy w tym fakt, że użytkowanie wieczyste w stosunku do gruntu, stanowiącego własność Skarbu Państwa, położonego w K. przy ul. [....] , oznaczonego jako działka ewidencyjna nr [....] o pow. 0.0220 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] powstało z mocy prawa należało stwierdzić w ocenie organu odwoławczego, iż termin dodatkowy wyznaczony umową z dnia 24 września 2003 r. (Rep.....) został wyznaczony skutecznie. Ponadto organ odwoławczy podzielił wskazany wyżej pogląd o niedopuszczalności zmiany decyzji uwłaszczeniowej w trybie art. 155 k.p.a.

Ponadto Wojewoda odnosząc się do zarzutów odwołującej, wskazał, że nie można podzielić stanowiska, iż decyzja Urzędu Wojewódzkiego w K. z dnia 10 czerwca 1998 r. nr [....] , którą stwierdzono nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez Przedsiębiorstwo Państwowe [....] w W. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanego gruntu, stanowiącego własność Skarbu Państwa, położonego w K. przy ul. [....] , oznaczonego jako działka ewidencyjna nr [....] o pow. 0.0220 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] , nie zawierała zakresu obowiązków użytkownika wieczystego, gdyż zgodnie z pkt. 7 powyższej decyzji użytkownika wieczystego zobowiązano do:

"- zabudowy gruntu zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego Uchwałą nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. - M2U - "Obszar Mieszkaniowo-Usługowy",

- ponoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,

- zakończenia zabudowy przedmiotowej działki w terminie pięcioletnim licząc od dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna."

Następnie organ odwoławczy podniósł, iż w/w decyzja stała się ostateczna w dniu 2 lipca 1998 r., a więc termin zakończenia zabudowy przedmiotowej działki przypadł na dzień 2 lipca 2003 r. Podkreślono, iż celem oddania w/w nieruchomości w użytkowanie wieczyste była zabudowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, znajdującej się "w ciągu kamienic" przy ul. [....]. Przy czym Wojewoda zauważył, iż cel ten (zabudowa) został ograniczony w skutek zapisu, który określał, iż zabudowa ma być dokonana zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego Uchwałą nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. - M2U – "Obszar Mieszkaniowo-Usługowy". W tej sytuacji nie można było mówić o braku określenia zakresu obowiązków użytkownika wieczystego, skoro w wyżej wskazanym akcie wyraźnie określono, iż w stosunku do tej nieruchomości miała nastąpić jej zabudowa, zgodna z wyżej wymienionym planem. W ocenie organu odwoławczego oznaczało to, że użytkownik wieczysty winien był podjąć działania zmierzające do zabudowy gruntu i je zakończyć we wskazanym terminie. Nadto Wojewoda wskazał, iż na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 63 ust. 3), w odróżnieniu od przepisów prawa budowlanego przez pojęcie "rozpoczęcia zabudowy" należy rozumieć wybudowanie fundamentów, a "zakończenia zabudowy" wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym. Wskazane pojęcia odnosiły się jednak do budynków - kwestią dyskusyjną w opinii organu II instancji pozostawało czy w tej sytuacji chodziło również o inne obiekty budowlane. Zdaniem Wojewody z uwagi na inne sposoby zagospodarowania nieruchomości poprzez jej zabudowę należało przyjąć, że powyższe dotyczyło również innych obiektów budowlanych. W przypadku innej zabudowy obowiązki użytkownika wieczystego w tym termin, z uwagi na inne etapy procesu budowlanego, winny zostać uwzględnione w umowie (decyzji) ze względu na inny czasookres trwania procesu budowy jak również inne etapy realizacji (np. brak stanu surowego zamkniętego). Ustalenia Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego uchwałą nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. zgodnie z § 20 przewidywały: ,,1. Wyznacza ‘Obszar Mieszkaniowo-Usługowy’ - z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wraz z usługami publicznymi i komercyjnymi stanowiącymi nie mniej niż 30% powierzchni terenu lub powierzchni użytkowej o intensywności mieszkaniowo-uslugowej (netto): 1/obszar M1U: 1,4-1,9, 2/obszar M2U: 1,2-1,7, 3/obszar M3U: 1,0-1,5 liczonej w granicach projektu zagospodarowania działki. 2. Dopuszcza się nadto lokalizację obiektów i urządzeń wymienionych w § 16 ust. 2 pkt. 3-7 (obiektów usług komercyjnych, wyodrębnionych terenów zieleni publicznej, urządzeń sportu, urządzeń infrastruktury technicznej, obiektów produkcyjnych nieuciążliwych dla otoczenia, urządzeń komunikacyjnych) pod warunkiem: 1/ że stanowią one uzupełnienie lub wzbogacenie użytkowania podstawowego, 2/ zachowania zasady, aby takie obiekty lub urządzenia projektowane i istniejące z zakresu przeznaczenia dopuszczalnego łącznie, nie zajmowały więcej niż 20% danego obszaru, 3/ nie naruszenia ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej. "

W opinii organu odwoławczego we wskazanej decyzji Urzędu Wojewódzkiego w K. z dnia 10 czerwca 1998 r. określono zatem, iż użytkownik wieczysty winien był dokonać zabudowy gruntu położonego w K. przy ul. [....] , oznaczonego jako działka ewidencyjna nr [....] o pow. 0.0220 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] , która pozostawałaby zgodna z regulacjami planistycznymi obowiązującego w tym czasie planu zagospodarowania przestrzennego.

Następnie odnosząc się do zarzutu strony odwołującej, iż akta sprawy nie zawierały wypisu w/w planu miejscowego Wojewoda zwrócił, uwagę, iż art. 14 ust. 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowił, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego był nie tylko aktem planistycznym, ale także aktem prawa miejscowego. Akty prawa miejscowego zgodnie z art. 87 § 2 Konstytucji RP były źródłami prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działań organów, które je ustanowiły. Dlatego też należało podkreślić, że zapisy na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miały moc powszechnie obowiązującą.

W dalszej kolejności organ II instancji odnosząc się do zarzutu strony, iż organ I instancji ustalił jedynie, że teren był utwardzony i znajdował się na nim parking, a tym samym nie mógł ustalić, że termin do zagospodarowania nieruchomości w sposób wskazany w decyzji nie został zachowany, podniósł, że zarządzeniem z dnia 14 sierpnia 2003 r. nr [....] Prezydent Miasta K. w odpowiedzi na wniosek spółki [....] S.A. z siedzibą w W. wyraził zgodę na wyznaczenie dodatkowego terminu zagospodarowania nieruchomości przy ul. [....] w ten sposób, że termin zakończenia zabudowy ustalił do dnia 31 grudnia 2005 r. Powyższe znalazło odzwierciedlenie w umowie zwartej w dniu 24 września 2003 r. (Rep.....) pomiędzy spółką [....] S.A. z siedzibą w W. , a Skarbem Państwa - reprezentowanym przez Prezydenta Miasta K. , wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej. Skoro zatem dokonano w/w przedłużenia terminu zabudowy to niewątpliwie nie została ona zdaniem Wojewody zakończona do dnia 24 września 2003 r.

Dalej Wojewoda wyjaśnił, że spółka [....] S.A. umową z dnia 12 listopada 2003 r. (Rep.....) sprzedała prawo użytkowania wieczystego działki nr [....] na rzecz J.T. i M.T. . Następnie umową z dnia 19 lutego 2004 r. (Rep.....) osoby te sprzedały prawo użytkowania wieczystego działki nr [....] na rzecz spółki Agencja Wydawnicza [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. (Rep.....). Z treści w/w umowy również wynikało, iż ,, Strony oświadczyły, że przedmiotowa nieruchomość nie jest zabudowana i położona jest przy ul. [....] nr [....] , w terenach określonych jako rodzaj użytków - mieszkaniowe (B) i wyłączonych z klasyfikacji, na dowód czego okazali wypis z rejestru gruntów wykonany według stanu na dzień 5 stycznia 2004 r. przez Urząd Miasta K. Wydział Geodezji (...)."

Umową zamiany z dnia 2 maja 2006 r. (Rep.....) spółka Agencja Wydawnicza [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. przeniosła na rzecz spółki [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. prawo użytkowania wieczystego działki nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] , położonej w K. przy ul. [....] . Z kolei w treści tej umowy wskazano, iż ,, opisane użytkowanie wieczyste nie jest zabudowane (...) "

Pismem z dnia [....] grudnia 2010 r. znak: [....] Wydział Skarbu Miasta Urzędu Miasta K. wystąpił do spółki [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. o zajęcie stanowiska w przedmiocie zagospodarowania omawianej nieruchomości w terminie do 31 grudnia 2005 r.

W dniu 27 grudnia 2010 r. do Wydziału Skarbu Miasta Urzędu Miasta K. wpłynęło pismo spółki [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. z dnia 23 grudnia 2010 r. Z treści pisma wynikało, ze aktualny użytkownik wieczysty nabył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w dniu 2 maja 2006 r. i od razu podjął starania w celu zabudowania działki. Spółka poinformowała również, iż z uwagi na położenie działki w ścisłym centrum miasta i szeregiem utrudnień z tym związanych, powierzyła wykonanie dokumentacji projektowo-architektonicznej najbardziej doświadczonej pracowni architektonicznej - "IMB Asymetria Architekci."

Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta K. pismem z dnia 27 grudnia 2010 r. znak: [....] poinformował, że w dniu 18 lipca 2005 r. na wniosek spółki Agencja Wydawnicza [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nr [....] dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa budynku biurowo - usługowo - mieszkalnego na działce nr [....] obr. [....] wraz z wjazdem i infrastrukturą techniczną na działkach nr nr [....]obr. [....] przy ul. [....] w K." W dniu 8 marca 2007 r. decyzją nr [....] w/w decyzja została przeniesiona na rzecz spółki [....] Sp. z o. o. z siedzibą w C. Z informacji przekazanej przez Wydział Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta K. wynikało, iż w dniu 16 grudnia 2009 r. spółka [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. złożyła wniosek o wydanie pozwolenia na budowę budynku biurowo - usługowo - mieszkalnego przy ul. [....] w K. , jednak ze względu na nieuzupełnienie braków wniosek został pozostawiony bez rozpoznania.

Pismem z dnia [....] stycznia 2011 M.L. z firmy "[....] " poinformował, że na spółkę [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. została przeniesiona decyzja o warunkach zabudowy uzyskana wcześniej przez spółkę Agencja Wydawnicza [....] Sp. z o.o. Z kolei złożony wniosek o wydanie pozwolenia na budowę został pozostawiony bez rozpoznania z uwagi na braki formalne oraz konieczność uzyskania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych.

Pismem z dnia [....] lutego 2011 r. spółka [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. wystąpiła z wnioskiem o wyznaczenie dodatkowego terminu zagospodarowania nieruchomości i poinformowała, że w dniu 5 maja 2010 r. wydano odstępstwo od przepisów techniczno - budowlanych w zakresie obejmującym jedynie część wniosku, a tym samym konieczna stała się zmiana projektu budowlanego, który został przedłożony do ponownego uzgodnienia. Spółka [....] Sp. z o. o. z siedzibą w C. dodała, że zagospodarowanie nieruchomości napotyka na istotne trudności spowodowane specyfiką zabudowy śródmiejskiej, która znajduje się w strefie objętej ochroną konserwatorską w związku z tym zasadne jest wyznaczenie dodatkowego terminu zagospodarowania nieruchomości.

Kontynuując uzasadnienie swojej decyzji z dnia 29 grudnia 2011r. Wojewoda podniósł, że w dniu 22 marca 2011 r. przeprowadzono oględziny przedmiotowej nieruchomości, w trakcie których ustalono, iż nieruchomość jest niezabudowana: "Działka jest utwardzona asfaltem; urządzono na niej parking. W czasie oględzin nie stwierdzono by były prowadzone prace budowlane. "

W maju 2011 r. rzeczoznawca majątkowy W.Z. sporządził operat szacunkowy określający wartość nieruchomości położonej w K. przy ul. [....] , wyceniając przedmiotową nieruchomość na kwotę 585 578,00 zł, zaznaczył także, iż nieruchomość stanowi grunt niezabudowany.

Powyższe fakty wskazywały zdaniem Wojewody na brak dokonania zabudowy gruntu położonego w K. przy ul. [....], oznaczonego jako działka ewidencyjna nr [....] o pow. 0.0220 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....], w zarówno w terminie pierwotnym (2 lipca 2003 r.) jak i terminie dodatkowym (31 grudnia 2005 r.), "jak również biorąc pod uwagę stan aktualny" (marzec 2011- dopisek Sądu).

Następnie organ odwoławczy stwierdził, że w przedmiotowym postępowaniu dotyczącym ustalenia dodatkowej opłaty rocznej za rok 2011 r. obciążającej spółkę [....] Sp. z o.o. z siedzibą w C. , jako użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa, obejmującej działkę ewidencyjną nr [....] pow. 0.0220 ha, obr. [....] , jedn. ewid. [....] , położonej w K. przy ul. [....] , organ I instancji nie był obowiązany do badania winy współużytkowników wieczystych nieruchomości w kontekście faktu braku zagospodarowania w/w działki w terminie.

Zatem wobec faktu, iż w toku postępowania dowodowego ustalono, że użytkownik wieczysty działki nr [....] , obr. [....] , jedn. ewid. [....] , położonej w K. przy ul. [....] , (spółka ..." Sp. z o.o. z siedzibą w C.) nie dotrzymał terminu zagospodarowania nieruchomości, zasadnym było nałożenie na stronę dodatkowej opłaty rocznej za rok 2011 r.

Równocześnie Wojewoda odniósł się do wątpliwości strony odwołującej odnośnie brzmienia art. 63 ust. 3 u.g.n. wyjaśnił, iż w powyższej regulacji ustalono wysokość opłat dodatkowych na 10% wartości nieruchomości gruntowej, przy czym wartość tę określa się na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania ustalonego w umowie lub decyzji. Zatem nie chodziło tu o wartość nieruchomości stanowiącą podstawę ustalenia pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste, ale o wartość stanowiącą podstawę ustalenia opłaty rocznej za rok przypadający po roku, w którym upłynął termin zagospodarowania nieruchomości. Wskazany przepis uzasadniał zdaniem Wojewody nałożenie swego rodzaju "sankcji" dopiero po upływie wyznaczonych terminów, zatem i wartość nieruchomości winna być szacowana na stan po upływie tych terminów. W ocenie Wojewody zatem organ administracyjny, który stwierdził upływ wyznaczonych w umowie (decyzji) terminów zagospodarowania nieruchomości mógł ustalić dodatkowa opłatę roczną już za pierwszy rok po upływie terminu i wtedy wziąć pod uwagę wartość nieruchomości z "na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania". Natomiast w ocenie organu odwoławczego w sytuacji, gdy organ administracji nie nałożył w/w "sankcji"' w pierwszym roku po upływie wyznaczonego terminu zagospodarowania (w przedmiotowej sprawie w roku 2006 r.) nie było przeszkód by nakładając ją w terminie późniejszym kierować się aktualną w chwili orzekania wartością nieruchomości. Jedynym warunkiem w tej sytuacji było aby wartość nieruchomości nie była ustalana na datę wcześniejszą niż bezskuteczny upływ terminu zagospodarowania nieruchomości – Wojewoda wskazał w tym miejscu na wyrok WSA w Krakowie z dnia 3 listopada 2009 r. sygn. akt II S A/Kr 118/09.

Następnie organ odwoławczy odnośnie zarzutu, iż operat szacunkowy sporządzony w przedmiotowej sprawie przez biegłego zawierał nieprawidłowość w postaci przyjęcia do porównań działek, które nie stanowiły nieruchomości podobnych z uwagi na wielkość działek przyjętych do porównań w kontekście możliwości ich zagospodarowania, podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym dla przedmiotowej nieruchomości wskazał w tabeli 6 (s. 15 operatu szacunkowego – dopisek Sądu) odpowiednio współczynniki korygujące wagi cech nieruchomości porównawczych w kontekście nieruchomości wycenianej, a następnie zakres kwotowy przyjętych w tym zakresie poprawek. W ocenie organu odwoławczego takie działanie było prawidłowe w związku z różnicami co do stanu nieruchomości porównawczych.

Dalej Wojewoda odniósł się do zarzutu, iż operat szacunkowy wskazywał, że dla obszaru, w którym znajdowała się działka będąca przedmiotem wyceny, występował brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Tymczasem Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla K. został uchwalony w dniu 13 kwietnia 2011 r., natomiast jego wejście w życie ustalono na dzień 17 czerwca 2011 r. Zdaniem strony odwołującej w konsekwencji wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego koniecznym było ustalenie, jakie wymogi dotyczące zabudowy wynikały z jego treści. W tym miejscu organ II instancji podniósł, iż nie pozostawało w zakresie przedmiotowego postępowania o ustalenie dodatkowej opłaty rocznej badanie wymogów aktu dotyczących możliwości zabudowy nieruchomości. Nadto organ II instancji zauważył, iż zaskarżona decyzja została wydana w dniu 2 czerwca 2006 r., a więc jeszcze przed wejściem w życie tego planu.

Następnie organ odwoławczy podniósł, że strona odwołująca zarzuciła także nieprawidłowe określenie terminu wymagalności opłaty rocznej tj. błędne określenie, iż dodatkową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego należało uiścić w terminie 30 dni od dnia, kiedy decyzja stała się ostateczna. Odwołująca w tym zakresie powołała się na treść wyroku WSA w Krakowie z dnia 18 stycznia 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 1447/09 wskazując, iż "wykładnia art. 64 ust. 1 ustawy powinna określać obowiązek poniesienia dodatkowej opłaty rocznej z dniem 1 stycznia roku następującego po roku wszczęcia postępowania o naliczenie dodatkowej opłaty rocznej. " Odnosząc się do powyższego Wojewoda wskazał, iż w/w teza nie stanowiła oceny przedstawionej przez Sąd, gdyż nie była zawarta w uzasadnieniu wyroku, a była jedynie częścią przytoczonego stanu faktycznego w zakresie uzasadnienia opisywanej decyzji organu I instancji, tym samym w ocenie organu odwoławczego nie można było powyższego uznać za pogląd Sądu.

W końcowej części uzasadnienia swojej decyzji z dnia 23 grudnia 2011r. Wojewoda [....] powołał się na Komentarz E. Bończak-Kucharczyk - Ustawa o gospodarce nieruchomościami, wydawnictwo Lexis Nexis, 2011 podnosząc, że konstrukcja pkt. 2 zaskarżonej decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 2 czerwca 2011 r. nr [....] wskazująca, iż "opłatę o której mowa w pkt. l należy uiścić w terminie 30 dni od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna (...)," nie pozostaje w sprzeczności z art. 64 ust. 1 u.g.n. statuującym, iż "Obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji. " ,, Zgodnie z art. 64 ust. 1 u.g.n. obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji". Zatem z literalnego brzmienia przepisu wynikałoby, że nawet jeśli opłaty dodatkowe zostały wprowadzone decyzją administracyjną wydaną kilka lat po upływie tego terminu, to powinny dotyczyć obowiązku wnoszenia opłat, jaki powstał już w pierwszym roku po upływie tego terminu. A podjęcie decyzji o ustaleniu opłat dodatkowych powinno wówczas oznaczać naliczenie opłat wstecz (za minione lata, jakie upłynęły po roku, w którym upłynął termin zagospodarowania nieruchomości). Tak jednak zdaniem Wojewody nie jest, bo obowiązek uiszczania opłat dodatkowych ustala dopiero decyzja administracyjna (co więcej nie ma obowiązku wydania takiej decyzji), więc obowiązek taki nie istniał przed wydaniem decyzji.

Skargę na decyzję Wojewody [....] z dnia 23 grudnia 2011r., znak: [....] złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie [....] Spółka z o.o. z/s w C. reprezentowana przez radcę prawnego J.S. .

Zaskarżonej decyzji zarzucono:

naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w tym w szczególności:

art. 7, art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji, która została wydana w sytuacji braku zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz niepodjęcia wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy,

art. 7 k.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia z naruszeniem słusznego interesu obywatela,

art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak dostatecznego uzasadnienia wydanego rozstrzygnięcia,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w tym w szczególności:

art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako "u.g.n.") poprzez nałożenie dodatkowej opłaty w sytuacji, gdy nieruchomość została zagospodarowana zgodnie z celem, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste, jak również poprzez wydanie decyzji nakładającej na jednostkę obowiązek z przekroczeniem granic uznania administracyjnego,

art. 63 ust. 3 u.g.n. poprzez naliczenie opłaty dodatkowej w sposób sprzeczny z przytoczonym przepisem,

- art. 64 ust. 2 u.g.n. poprzez ustalenie terminu uiszczenia opłaty dodatkowej w sposób sprzeczny z brzmieniem przytoczonego przepisu.

Wniesiono o :

uchylenie w całości na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a) i c) p.p.s.a. wyżej wskazanej decyzji Wojewody [....] z dnia 29 grudnia 2011 r., jak również poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 2 czerwca 2011 r., względnie o

stwierdzenie nieważności w całości na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. wyżej wskazanej decyzji Wojewody [....] z dnia 29 grudnia 2011 r., jak również poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 2 czerwca 2011 r. oraz o

wstrzymanie przez Wojewodę [....] na podstawie art. 61 § 2 pkt 1 p.p.s.a. wykonania decyzji z dnia 29 grudnia 2011 r. w całości, a także o

zasądzenie na rzecz skarżącego od Wojewody [....] zwrotu kosztów postępowania według norm prawem przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano zarzuty naruszenia przepisów postępowania:

1. Naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a.

W ocenie strony skarżącej organ rozpatrujący przedmiotową sprawę w I instancji nie wypełnił w należyty sposób dyspozycji wyżej wskazanych norm, co miało istotny wpływ na wydane rozstrzygnięcie. Wojewoda [....] naruszył natomiast cytowane przepisy utrzymując w mocy decyzję Prezydenta Miasta K.

Operat szacunkowy z dnia 6 maja 2011 r. na stronach 11 oraz 12 przyjmował jako podstawę wyceny działki ewidencyjnej numer [....] o powierzchni 0,0220 ha, położonej w K. , przy ul. [....] następującą próbę:

działka o powierzchni 674 m2 położona przy ul. [....] (w odległości ok. 2 km od....),

działka o pow. 496 m2 położona przy ul. [....] (w odległości ok. 2 km od....),

działka o pow. 1419 m2 położona przy ul. [....] (w odległości ok. 2 km od.....),

działka o pow. 245 m2 położona przy ul. [....] (w odległości ok.2 km od ....),

działka o pow. 618 m2 położona przy ul. [....] (w porównywalnej odległości od .....co działka przy ul.....).

Zdaniem strony skrzącej działki przyjęte na potrzeby sporządzenia operatu odbiegały w większości znacząco od wycenianej nieruchomości pod względem wielkości (poza działką przy ul.....), jak również pod względem atrakcyjności ich położenia (jedynie działka przy ul. [....] miała położenie porównywalne, lecz prawie trzykrotnie większą powierzchnię). Tak duże rozbieżności nie mogły być wyrównane nawet przy pomocy zastosowanych przez rzeczoznawcę czynników korygujących. W ocenie strony skarżącej analiza opracowania sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego prowadzić mogła więc do dwóch wniosków. Albo osoba go sporządzająca przyjęła w sposób wadliwy do porównania nieruchomości nie spełniające kryterium podobieństwa, albo nieruchomości mogące być uznane za podobne do wycenianej nie występowały w obrocie w badanym przedziale czasowym, co z kolei skutkowało wnioskiem, że na potrzeby wyceny przyjęto nieprawidłową metodę. W obu tych sytuacjach natomiast niedopuszczalnym było przyjęcie operatu szacunkowego jako podstawy do wydania decyzji w przedmiotowej sprawie.

Podkreślono w tym miejscu, że organ prowadzący postępowanie był nie tylko uprawniony, ale i zobowiązany do dokonania oceny rzetelności, jak i poprawności opracowania, które przyjął za podstawę dokonanych ustaleń faktycznych.

2. Naruszenie art. 7 k.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia z naruszeniem słusznego interesu obywatela oraz naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak dostatecznego uzasadnienia wydanego rozstrzygnięcia.

W ocenie strony skarżącej organy administracji publicznej nakładając na stronę obowiązek zapłaty dodatkowej opłaty rocznej winny były w uzasadnieniu wydanej decyzji jednoznacznie wskazać jakie przesłanki przemawiały za wystąpieniem interesu społecznego sprzeciwiającego się wydaniu rozstrzygnięcia zgodnego z interesem strony. W tym zakresie jednakże obie decyzje wydane w sprawie pozbawione były jakiegokolwiek uzasadnienia. Brak tych rozważań zarówno w decyzji organu I instancji, jak i utrzymującej ją w mocy decyzji Wojewody [....] , nasunął przypuszczenie, że organy administracji ustalając opłatę kierowały się wyłącznie względami fiskalnymi. Zdaniem skarżącej Spółki nastąpiło naruszenie norm zawartych w art. 7 k.p.a. oraz w art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu uzasadniającym uchylenie skarżonej decyzji.

W skardze podniesiono również zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego:

1. Naruszenie art. 63 ust. 2 u.g.n. poprzez nałożenie dodatkowej opłaty w sytuacji, gdy nieruchomość została zagospodarowana zgodnie z celem, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste.

Skarżąca Spółka [....] " podkreśliła, że w niniejszej sprawie w żadnym miejscu nie zostało skonkretyzowane, iż obowiązek zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste polegać miał na wzniesieniu budynku. Skoro brak było dookreślenia, m. in. jaki rodzaj budynku lub urządzenia powinien zostać wykonany na nieruchomości, uznać należało, iż oddający w użytkowanie wieczyste dopuścił każdy ze sposobów zagospodarowania, który mieścił się w ramach zapisów Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. Akt ten określał przeznaczenie terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość, jako "obszar mieszkaniowo-usługowy". W ocenie strony skarżącej zasadnym było więc twierdzenie, że zgodne z tym obowiązkiem jest dokonanie każdego rodzaju zabudowy, która pełni funkcję mieszkaniową lub usługową, bądź też obie te funkcje łącznie. Zatem asfaltowy parking zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity z 2010 r., Dz. U. Nr 243, poz. 1623 wraz z późniejszymi zmianami) stanowił budowlę, zaś jego wykonanie wymagało przeprowadzenia robót budowlanych. Uznać należało więc, że urządzenie takiego parkingu mieściło się w pojęciu "zabudowy gruntu". Z uwagi natomiast na fakt, że parking pełnił funkcję usługową, nie można było użytkownikowi wieczystemu stawiać zarzutu, że nie dokonał zabudowy zgodnie z planem miejscowym.

Skarżąca Spółka podniosła, że w tym stanie rzeczy, wobec zagospodarowania nieruchomości zgodnie z treścią decyzji stwierdzającej nabycie prawa użytkowania wieczystego, nakładanie opłaty dodatkowej na stronę było działaniem naruszającym przepis art. 63 ust. 2 u.g.n.

2. Naruszenie art. 63 ust. 2 u.g.n. poprzez wydanie rozstrzygnięcia wykraczającego poza zakres uznania administracyjnego.

Odnośnie powyższego wskazano, że spółka [....] Spółka z o. o. z/s w C. stała się użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości dopiero z momentem wpisu jej w księdze wieczystej dla nieruchomości (wpis taki miał bowiem charakter konstytutywny), co miało miejsce w dniu [....] maja 2006 r., czyli już pół roku po upływie terminu do zagospodarowania nieruchomości. W tym stanie rzeczy niemożliwym w ogóle było zdaniem strony skarżącej dopełnienie wymogu spoczywającego na użytkowniku wieczystym, w związku z czym podmiot taki nie powinien być również obciążany dodatkową opłatą. Jedynym dopuszczalnym rozwiązaniem zdawało się być w tym stanie rzeczy wyznaczenie przez organ działający z urzędu dodatkowego terminu, tym bardziej, że art. 63 ust. 1 u.g.n. nie wskazywał, iż wyznaczenie dodatkowego terminu mogło mieć miejsce tylko jednokrotnie.

3. Naruszenie art. 63 ust. 3 u.g.n. poprzez naliczenie opłaty dodatkowej w sposób sprzeczny z przytoczonym przepisem.

W ocenie strony skarżącej, która w tym miejscu wskazała na stanowisko przyjęte przez Naczelny Sąd Administracyjny w rozstrzygnięciu z dnia 18 maja 2010 r., sygnatura akt: I OSK 1024/09, w którym Sąd ten opowiedział się za przyjęciem jako datę wyceny wartości nieruchomości "dzień 1 stycznia roku następującego po dacie bezskutecznego upływu terminu zagospodarowania nieruchomości".

Zdaniem skarżącej Spółki Prezydent Miasta K. w ogóle nie podał w uzasadnieniu decyzji z dnia 2 czerwca 2011 r. (dopisek Sądu) jakimi względami kierował się ustalając wysokość opłaty w oparciu o wartość nieruchomości na podaną datę, co przesądziło, iż organ ten zachował zupełną dowolność w tym zakresie, w ogóle nie dokonując analizy stanu prawnego, jakim był związany. Dalej wskazano, że organ odwoławczy natomiast stwierdził, iż "jedynym warunkiem w tej sytuacji jest by wartość nieruchomości nie była ustalana na datę, wcześniejszą niż bezskuteczny upływ terminu zagospodarowania nieruchomości". W opinii strony skarżącej stanowisko takie nie znajdowało jednakże oparcia w treści art. 63 ust. 3 u.g.n. — nie można było bowiem uznać, iż zamiar ustawodawcy wskazującego konkretną datę obejmował w rzeczywistości danie organowi administracji swobody w wyborze dnia, na który należało ustalić wartość nieruchomości. W ocenie skarżącej Spółki kwestia ta była bowiem kluczowa jeżeli chodzi o wysokość opłaty.

Zdaniem skarżącej spółki [....] powyższe okoliczności jednoznacznie wskazywały, że obie wydane w sprawie decyzje naruszyły przepisy prawa materialnego w sposób mający wpływ na wynik sprawy.

4. Naruszenie art. 64 ust. 2 u.g.n. poprzez ustalenie terminu uiszczenia opłaty dodatkowej w sposób sprzeczny z brzmieniem przytoczonego przepisu.

W związku z ostatnim zarzutem strona skarżąca podniosła, że zgodnie z treścią art. 64 ust. 2 u.g.n. "opłaty za dany rok wnosi się. w terminie do dnia 31 marca każdego roku". Zgodnie natomiast ze stanowiskiem wyrażanym w doktrynie i orzecznictwie (które akceptował organ odwoławczy, czemu dał - w ocenie strony skarżącej - wyraz na stronie 13 uzasadnienia decyzji z dnia 29 grudnia 2011 r.) obowiązek zapłaty opłaty dodatkowej powstał dopiero na mocy ostatecznej decyzji, zaś pierwszym rokiem, za który można naliczyć opłatę dodatkową był albo rok, w którym decyzja ustalająca opłatę stała się ostateczna, albo rok następny. W opinii skarżącej spółki [....] w żadnym wypadku zgodnym z przepisami ustawy nie było zatem ustalenie daty zapłaty jako "30 dni od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna", tak jak uczynił to Prezydent Miasta K. Skoro organ wydał decyzję po dniu 31 marca danego roku, to oczywistym dla strony skarżącej było, iż terminem zapłaty powinien być dzień 31 marca roku następnego.

W odpowiedzi na powyższą skargę Wojewoda [....] podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wyrażonej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji z dnia 29 grudnia 2011r. znak[....] i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.", sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a., a orzekanie – w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt.

Zgodnie natomiast z art. 145 § 1 p.p.s.a., sąd uchyla decyzję w całości albo w części, wyłącznie wtedy jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, mimo że nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są trafne.

Niniejsza sprawa dotyczy kwestii ustalenia dodatkowej opłaty rocznej z tytułu niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości przez użytkownika wieczystego.

Przepis art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) stanowi, iż w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Zgodnie z ust. 4 tego artykułu, termin o którym mowa w ust. 1, może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być dotrzymany z przyczyn niezależnych od użytkownika.

W myśl art. 63 ust. 1 powołanej wyżej ustawy, w razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy. Zgodnie z ust. 2 - w przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II. Unormowanie art. 64 ust. 1 i ust. 2 ustawy określa, że obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji, a opłaty za dany rok wnosi się w terminie do dnia 31 marca każdego roku.

Dodatkowe opłaty roczne ustalane w oparciu o przepisy powołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowią swego rodzaju sankcję finansową mającą na celu zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego w zagospodarowaniu nieruchomości, zgodnie z celem określonym w umowie. Fakt, iż powołane wyżej przepisy dają organom administracji możliwość stosowania sankcji, wymaga od tych organów przeprowadzenia rzetelnego postępowania mającego na celu ustalenie czy dany podmiot był w ogóle zobowiązany do zagospodarowania nieruchomości, a jeżeli tak, to czy niewywiązanie się z tego obowiązku wypełnia dyspozycję art. 63 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. czy rodzi po stronie organu obowiązek ustalenia opłaty dodatkowej lub też uprawnienie do wystąpienia o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego. Przyjmuje się bowiem powszechnie w orzecznictwie, iż w wypadku zaistnienia przesłanek z art. 63 ust 2 organ administracji ma obowiązek dokonania jednej z w/w czynności (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 lutego 2008 r. sygn. akt. IISA/Kr 543/07).

Odnosząc się do zarzutu skargi, iż wydane rozstrzygnięcie wykraczało poza zakres uznania administracyjnego przez co naruszono art. 63 ust. 2 u.g.n. należy wskazać, że zgodnie z brzmieniem art. 63 ust. 1 u.g.n. "W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej, o których mowa w art. 62, właściwy organ może wyznaczyć termin dodatkowy i dalej ust. 2: w przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa w ust. 1 oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat z tytułu użytkowania wieczystego, ustalonych stosownie do przepisów rozdziału 8 działu II. Na gruncie zacytowanego przepisu, dodatkowe opłaty roczne mogą być ustalone w każdym przypadku niedotrzymania terminu, niezależnie czy ma on charakter terminu pierwotnego, przedłużonego czy dodatkowego. Dodać należy, że choć wydanie przez organ administracyjny decyzji na podstawie art. 63 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest dla organu obligatoryjne, to jednak właściwy organ może taką decyzję podjąć, aczkolwiek nie jest do tego zobowiązany. Od uznania organu zależy zatem, czy decyzja ustalająca dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego zostanie podjęta. Wskazać również trzeba, iż ustalenie rocznej opłaty dodatkowej jest niezależne od kwestii winy w związku z niezagospodarowaniem przedmiotowej nieruchomości w wyznaczonym terminie przez skarżącego, czy też jego poprzedników prawnych. Skład orzekający zauważa przy tym, że fakt niezabudowania nieruchomości w sposób wynikający z decyzji Urzędu Wojewódzkiego w K. z dnia 10 czerwca 1998 r. nr [....] był spółce [....] niewątpliwie znany przed podpisaniem przez nią umowy zamiany z dnia [....] maja 2006r. ze spółką Agencja Wydawnicza [....] z/s w C. na mocy której skarżąca Spółka stała się użytkownikiem wieczystym nieruchomości przy ul. [....] w K. Odnosząc się do stwierdzenia strony skarżącej odnośnie wyznaczenia przez organ administracyjny dodatkowego terminu do zagospodarowania nieruchomości przy ul. [....] w K. należy wskazać, że jest to termin wynikający ze stosunku zobowiązaniowego stron. O ile rzeczywiście wniosek poprzednika prawnego strony skarżącej w tym przedmiocie został uwzględniony poprzez zawarcie umowy Prezydenta Miasta K. z [....] S.A. z/s w W. z dnia 24 września 2003 r., to jednak z uwagi na to, że wyznaczenie dodatkowego terminu, o jakim mowa w art. 63 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest możliwe w decyzji, "nie można skutecznie stawiać zarzutów, że termin nie został przedłużony (art. 62 ust. 4) lub też nie został wyznaczony dodatkowy termin z art. 63 ust. 1, gdyż te nie wynikają z władczych rozstrzygnięć organów administracji publicznej, lecz są wynikiem umowy stron i powstałych warunków." (I OSK 1263/05, wyrok NSA W-wa 2006-09-21, LEX nr 321151). Kończąc tę część rozważań można ponadto dodać – choć w myśl przedstawionych już rozważań okoliczności te nie mają charakteru przesądzającego dla sprawy - że decyzją z dnia 18 lipca 2005 r. nr: [....] ustalono warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa budynku biurowo - usługowo - mieszkalnego na działce nr [....] obr. [....] wraz z wjazdem i infrastrukturą techniczną na działkach nr nr [....] obr. [....] przy ul. [....] w K", a zatem 5 lat przed wszczęciem postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, co nastąpiło postanowieniem Prezydenta Miasta K. z dnia 7 lutego 2011 r. nr: [....] . Wniosek o pozwolenie na budowę, został (przez stronę skarżącą) złożony dopiero w dniu 16 grudnia 2009 r., a zatem ponad rok przed wszczęciem postępowania i ponad 4 lata od dnia kiedy decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stała się ostateczna. Z powyższego wynika zatem celowość wszczęcia postępowania administracyjnego - w związku z brakiem zagospodarowania oddanej w użytkowanie wieczyste nieruchomości przy ul. [....] w K. - zakończonego decyzją o ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej.

Co się tyczy zarzutu strony skarżącej, że przedmiotową nieruchomość zabudowano zgodnie z celem, na jaki została oddana w użytkowanie wieczyste, to również nie jest on trafny. Zgodnie bowiem z pkt. 7 decyzji Urzędu Wojewódzkiego w K. z dnia 10 czerwca 1998 r. nr [....] zobowiązano użytkownika wieczystego – Przedsiębiorstwo [....] Państwowe w W. m. in. do zabudowy gruntu (nieruchomości przy ul. ....w K. ), zgodnie z ustaleniami Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. zatwierdzonego Uchwałą nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r., w którym zapisano, że: "1. Wyznacza 'Obszar Mieszkaniowo-Usługowy' - z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną wraz z usługami publicznymi i komercyjnymi stanowiącymi nie mniej niż 30% powierzchni terenu lub powierzchni użytkowej o intensywności mieszkaniowo-usługowej (...) liczonej w granicach projektu zagospodarowania działki. 2. Dopuszcza się nadto lokalizację obiektów i urządzeń wymienionych w § 16 ust. 2 pkt. 3-7 (obiektów usług komercyjnych, wyodrębnionych terenów zieleni publicznej, urządzeń sportu, urządzeń infrastruktury technicznej, obiektów produkcyjnych nieuciążliwych dla otoczenia, urządzeń komunikacyjnych) pod warunkiem: 1/ że stanowią one uzupełnienie lub wzbogacenie użytkowania podstawowego, 2/ zachowania zasady, aby takie obiekty lub urządzenia projektowane i istniejące z zakresu przeznaczenia dopuszczalnego łącznie, nie zajmowały więcej niż 20% danego obszaru, 3/ nie naruszenia ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej.". Tak więc w/w decyzja jak i uchwała zobowiązywały użytkownika wieczystego do określonej zabudowy przedmiotowego terenu nie zaś do zabudowy jakąkolwiek budowlą – w tym przypadku parkingiem. Dodać też należy, że bez znaczenia pozostaje tutaj fakt, iż wspomniana decyzja z dnia 10 czerwca 1998 r. dotyczyła Przedsiębiorstwa [....] w W. , albowiem wszyscy kolejni użytkownicy wieczyści – czyli w konsekwencji spółka [....] Sp z o. o. z/s w C. - nieruchomości przy ul. [....] w K. stawali się następcami prawnymi [....] S.A. wchodząc tym samym we wszelkie prawa i obowiązki w/w spółki.

Trafny jest natomiast zarzut strony skarżącej dotyczący naruszenia art. 63 ust. 3 u.g.n. poprzez dokonania nieprawidłowej wyceny działki ewidencyjnej nr [....] o powierzchni 220 m2 , obręb [....] , jedn. ewid. [....] , położonej w K. przy ul. [....] poprzez ustalenie jej wartości wg cen obowiązujących w 2011 roku, a nie na dzień 1.01.2006r. Uwzględnienie powyższego zarzutu stanowiło przyczynę uchylenia orzeczeń wydanych przez organy obydwu instancji.

Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 3 u.g.n. wysokość dodatkowej opłaty rocznej, o której mowa w ust. 2, wynosi 10 % wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10 % tej wartości. Chodzi tu więc o wartość stanowiącą podstawę ustalenia opłaty rocznej za rok przypadający po roku, w którym upłynął termin zagospodarowania nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2005 r., OSK 1842/04, LEX nr 188304). Zatem gdyby opłata dodatkowa miała zostać ustalona dopiero po kilku latach od upływu terminu zagospodarowania nieruchomości, to za podstawę ustalenia wysokości tej opłaty, nie można byłoby przyjąć wartości nieruchomości w roku wprowadzania opłaty dodatkowej ani w żadnym innym z kolejnych lat po upływie tego terminu. Za podstawę należy przyjąć wartość nieruchomości w roku następującym po tym, w którym upłynął termin. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości. Tak więc zastosowanie opłaty dodatkowej powoduje konieczność zwiększania tej opłaty w kolejnych latach o kolejne 10% tej samej (bazowej) wartości nieruchomości ustalonej dla roku następującego po roku, w którym upłynął termin zagospodarowania nieruchomości. (taki pogląd, który tut. Sąd w całości podziela, prezentowany jest także w komentarzu Ewy Bończak-Kucharczyk do art.63 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy powinny zatem dokonać ustaleń co do wartości przedmiotowej nieruchomości na dzień 1.01. 2006 roku ( w myśl poglądu wyrażonego w uzasadnieniu wyroku NSA z dnia 18.05.2010 roku, I OSK 1024/09, LEX nr 594842).

Trafny, choć w okolicznościach niniejszej sprawy mający charakter drugorzędny, jest także zarzut strony skarżącej dotyczący ustalenia w decyzji terminu zapłaty opłaty dodatkowej. W tym zakresie generalnie podzielić należy pogląd wyrażony w wyroku WSA w Krakowie z dnia 10 marca 2011 r., sygn. akt: II SA/Kr 1276/10, LEX nr 993207II, w myśl którego: "Brzmienie przepisu art. 64 ust. 2 u.g.n. jest jasne, nie budzi wątpliwości interpretacyjnych a określa termin, do jakiego opłata dodatkowa za dany rok przez osobę zobowiązaną powinna być uiszczona. Zamieszczenie więc w decyzji organu terminu wymagalności opłaty dodatkowej w sposób odmienny od tego uregulowania, stanowi rażące naruszenie prawa, gdyż narusza wyraźną, niebudzącą kłopotów interpretacyjnych normę prawną", z tym tylko, że uwzględniając stanowisko organu, uchybienia tego nie można ocenić jako rażącego naruszenia prawa.

Mając na uwadze w/w rozważania, orzeczono jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270).

Podstawę prawną orzeczenia zawartego w pkt. II. sentencji wyroku stanowi art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono jak w pkt. III. sentencji wyroku, na podstawie art. 200 p.p.s.a i art. 205 § 2 p.p.s.a.