Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 338/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-06-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 pkt. 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 1, par. 2 ust. 1, par. 3, par. 5
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi R. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu; oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) stycznia 2011 r., nr (...), Burmistrz Miasta T., na podstawie art. 4 ust. 2 pkt. 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) po rozpatrzeniu wniosku J. i K. S. z dnia (...) maja 2009 r. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z częścią handlowo – usługową na działce o numerze geodezyjnym (...), obręb "(...)" położonej w T. przy ul. (...).

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia wskazano, że w dniu (...) maja 2009 r. J. i K. S. wystąpili do organu z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla powołanej powyżej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z częścią handlowo – usługową. Złożony wniosek przewidywał lokalizację obiektu w części wschodniej działki, jednakże z uwagi na charakterystykę obiektu, a w szczególności niezgodną z obowiązującymi przepisami lokalizację inwestycji w odległości 2,7m od granicy działki, zbyt małą ilość miejsc postojowych, ograniczoną możliwość w manewrowaniu pojazdami dostawczymi na działce, zbyt dużą kubaturą obiektu oraz brakiem zgody właścicielki sąsiedniej działki na zwiększanie powierzchni usługowych, organ rozważył również możliwość usytuowania nowego budynku po stronie zachodniej działki. Pierwszy projekt decyzji sporządzony w tej sprawie odmawiał ustalenia warunków zabudowy w zakresie wskazanej we wniosku kubatury wynoszącej około 1581 m2, lokalizacji budynku w odległości około 2,7 m. od wschodniej granicy działki i wykonaniu łącznie tylko sześciu miejsc postojowych. Po zmianie w tym zakresie wniosku przez J. i K. S. sporządzono projekt decyzji zgodnie ze złożonym zmodyfikowanym wnioskiem.

Następnie organ wskazał, że przedmiotowy wniosek rozpatrzono w kontekście znajdującej się na obszarze analizowanym, historycznej zabudowy miasta T.. Na działce objętej wnioskiem powstał już nowy budynek mieszkalno – usługowy z dachem szczytowym, nawiązujący swą formą i gabarytami do rozebranego uprzednio budynku mieszkalnego. W opinii organu sytuowanie w jego bezpośrednim sąsiedztwie budynku podobnego, także szczytowego, mogło spowodować powstanie nietypowego dla charakteru ulicy i miasta ciągu rytmicznej zabudowy szczytowej. Zdaniem organu nawiązanie do zabudowy w sąsiedztwie nie może być rozumiane jako powtarzanie sąsiedniej formy budynku czy dachu, stąd też wydając przedmiotową decyzję organ uprawniony był do dopuszczenia warunków zamiennych dla planowanej inwestycji obejmujących w szczególności rodzaj i kształtu dachu oraz formy zabudowy, stanowiących powielenie historycznych form znajdujących się przy ulicy (...). Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków pozytywnie zaopiniował zaproponowane rozwiązania zamienne, stąd w ustaleniach decyzji wskazano, iż w przypadku odtwarzania budynku w miejscu zbliżonym do budynku rozebranego (ale w odległościach od granicy działki zgodnych z aktualnymi przepisami prawa) dopuszczono zarówno odtworzenie formy pierwotnej o parametrach ustalonych przez Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków, jak i inne, dodatkowe możliwości lokalizacji oraz parametry budynku.

W dalszej części uzasadnienia wskazano, że zgłaszane przez stronę postępowania – R. M., właścicielkę sąsiedniej nieruchomości, zastrzeżenia co do planowanej inwestycji, w zakresie dopuszczenia funkcji usługowej nie zasługiwały na uwzględnienie. Jak podkreślono dla terenu, na którym ma być zlokalizowana inwestycja, minimalny obszar objęty analizą wyznaczony został w promieniu 195m wokół działki nr (...), obejmując znaczną część centrum miasta z licznymi usługami i obiektami handlowymi. Po przeanalizowaniu charakteru zabudowy starówki, na terenie której występuje funkcja zabudowy usługowej, uznano, że wzięcie pod uwagę tak dużego obszaru może spowodować wyznaczenie parametrów zabudowy odmiennych od specyficznego charakteru zabudowy ulicy (...). Zarówno dla ustalenia możliwych funkcji jak i parametrów zabudowy przedmiotowej działki decydujące znaczenie ma charakter zabudowy po południowej stronie ulicy (...). Jednak także po analizie tego terenu stwierdzono istnienie na nim funkcji usługowo – handlowych stąd nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji dla takiej funkcji. Odnosząc się do zarzutu zbyt bliskiego zlokalizowania inwestycji w stosunku do działki sąsiedniej wskazano, że decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga spraw regulowanych ustawą z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) ani nie pozwala na rozstrzyganie spraw regulowanych przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. z 2002 U. Nr 75 poz. 690 ze zm.) – poza możliwością wskazania lokalizacji budynku bezpośrednio przy granicy lub w oddaleniu od niej o 1,5 m, z której to możliwości jednak nie skorzystano. Decyzja nie rozstrzyga również o zaciemnieniu pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Jak podkreślono dopiero na etapie decyzji o pozwoleniu na budowę bada się, czy projekt budowlany uwzględnia przepisy określone w powołanym rozporządzeniu, w tym dotyczące usytuowania budynku oraz oświetlenia i nasłonecznienia. Podobnie za nietrafny uznano podnoszony na etapie postępowania administracyjnego w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy zarzut, iż w przypadku istniejącego już na przedmiotowej działce budynku nie są przestrzegane przepisy określające wymogi co do ilości miejsc postojowych oraz miejsca na rozładunek towarów. Jak podkreślono w toku niniejszego postępowania uzgodniono postanowieniem z zarządcą drogi wymaganą przepisami minimalną ilość miejsc postojowych dla klientów i dla rozładunku towarów oraz ilość miejsc postojowych dla pracowników przebywających w budynku objętym decyzją o warunkach zabudowy, przy czym ustalenia powyższe nie naruszają ilości miejsc postojowych wymaganych wcześniejszymi pozwoleniami na budowę wydanymi dla istniejącego już budynku.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła R. M. zarzucając brak wskazania ścisłego usytuowania budynku, mającego odtworzyć budynek rozebrany, co powoduje ryzyko jego umiejscowienia z naruszeniem przepisów prawa budowanego, co z kolei może powodować zaciemnienie posesji nr (...). Dodatkowo podniesiono zarzut wadliwego dopuszczenia na terenie objętym wnioskiem funkcji usługowej, które może skutkować zmianą charakteru ulicy z typowo mieszkalnej na usługową oraz dopuszczenia zabudowy, której średni wskaźnik przekracza wcześniejszy wskaźnik zabudowy działki, a także wskaźnik występujący na terenie analizowanym. Skarżąca wskazała również, że w kwestionowanej decyzji nie podano ścisłego określenia kubatury planowanego budynku.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia (...) lutego 2011 r., nr (...), na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta T..

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia przytoczono dotychczasowy przebieg postępowania podzielając ustalenia faktyczne dokonane przez organ I instancji oraz przyjętą ocenę prawną. Wskazano, że zgodnie z zapisem II pkt. 5 ppkt 5 kwestionowanej decyzji planowana inwestycja może być realizowania wyłącznie na zasadach określonych w ustawie z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane, co obejmuje konieczność jej realizacji z poszanowaniem przepisów dotyczących odległości od granicy z działkami sąsiednimi. Za niezasadny uznano również zarzut braku ścisłego określenia usytuowania budynku, podkreślając, że zarzut powyższy jest przedwczesny na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Odnosząc się do zarzutu dopuszczenia zabudowy usługowej, Kolegium wskazało, iż obszarze objętym analizą zabudowy i funkcji znajdują się nieruchomości o funkcji usługowo – handlowej, co przesądziło o dopuszczalności wnioskowanej zabudowy. Również procentowy udział usług w zabudowie, wynoszący 30% całkowitej powierzchni pozwala przyjąć, że planowane inwestycja będzie stanowiła zabudowę mieszkaniowo – usługową. Również określony w decyzji wskaźnik powierzchni zabudowy, wbrew twierdzeniom strony, prawidłowo powtarza wskaźnik istniejący na przedmiotowej działce przed rozbiórką obiektu znajdującego się na nim.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu R. M. wnosząc o jej uchylenie. W treści skargi, uzupełnionej pismem procesowym strony z dnia (...) czerwca 2011 r., powtórzono zarzuty dotyczące niezabezpieczenia interesów osób trzecich, w szczególności właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz wadliwego uznania, że dopuszczenie funkcji usługowej nie doprowadzi do zmiany charakteru nieruchomości, a w konsekwencji do zmiany charakteru ulicy (...). Jak podkreślono istniejący do maja 2009 r. na przedmiotowej nieruchomości budynek nie stanowił budynku usługowego lecz mieszkalny, a wprowadzenie funkcji usługowej nastąpiło wbrew woli mieszkańców z naruszeniem istniejącego przeznaczenia ulicy. W dalszej części podtrzymano zarzuty dotyczące braku ścisłego określanie usytuowania planowanego budynku, co może powodować jego usytuowanie w odległościach mniejszych niż podane przez skarżącą oraz nieprawidłowego określenia wskaźnika zabudowy, wyższego niż jego historyczne uwarunkowania. Jak podkreślono planowany wskaźnik zabudowy jest wyższy od średniego wskaźnika występującego na obszarze objętym analizą, zaś organy nie wyjaśniły, czy przy jego ustaleniu wzięto pod uwagę istniejącą zabudowę gospodarczą. Podtrzymano również zarzut braku określenia kubatury planowanego budynku oraz podniesiono zarzut braku zaopiniowania planowanej inwestycji z Zarządem Dróg Powiatowych oraz Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest ocena prawidłowości rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu utrzymującego w mocy decyzję Burmistrza Miasta T. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego z częścią handlowo – usługową na działce o numerze geodezyjnym (...), obręb "(...)" położonej w T. przy ul. (...).

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Stosownie zaś do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Jak podkreśla się w doktrynie przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy. Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.).

Zgodnie z § 3 ust. 1 powyższego rozporządzenia w przypadku braku planu miejscowego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Jednocześnie, zgodnie z ust. 2 powyższego przepisu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego dookoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem (por. wyrok NSA z 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07). Należy stwierdzić, że wyznaczenie obszaru analizowanego w niniejszej sprawie nastąpiło zgodnie z wyżej wskazanymi wymogami – obszar analizowany objął teren wokół działki o promieniu 195 m. (trzykrotna szerokość frontu działki). Rozstrzygając przedmiotową sprawę organ uwzględnił, iż teren na którym znajduje się nieruchomość objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej i historycznego układy urbanistycznego miasta T., zapisanego w Rejestrze Zabytków pod nr (...) z dnia (...) czerwca 1985 r. Znalazło to swój wyraz w wydanej decyzji o warunkach zabudowy, w której właśnie ze względu na historyczne uwarunkowania szczegółowo omówione w analizie, dopuszczono wariantowe rozwiązania co do lokalizacji budynku na działce, a także co do niektórych innych parametrów określonych w § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zakresie geometrii dachu. Możliwość zastosowania w przedmiotowej sprawie zamiennych rozwiązań zagospodarowania nieruchomości została również zaaprobowana przez Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków, który postanowieniem z dnia (...) lutego 2010 r. zaopiniował pozytywnie przedłożony projekt decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji decyzja o warunkach zabudowy z dnia (...) stycznia 2011 r. ustaliła warunki zabudowy zarówno dla inwestycji zlokalizowanej po stronie wschodniej istniejącego na nieruchomości budynku oraz po jego zachodniej stronie. To bowiem lokalizacja planowanego budynku na działce przesądzi o jego wymaganiach, co do górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wyznaczeniu geometrii dachu jak i szerokości elewacji frontowej. Jak bowiem wskazano w analizie, stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy na terenie analizowanym możliwe jest dopuszczenie różnorodnych rozwiązań, co do kształtowania geometrii dachu w nawiązaniu do różnorodnej historycznie uwarunkowanej zabudowy sąsiedniej. Działanie powyższe nie tylko nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ale również stanowi dodatkową gwarancję zachowania ładu przestrzennego na omawianym terenie.

Oceniając prawidłowość i kompletność decyzji należy stwierdzić, że organy zrealizowały dyspozycje rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonując wyczerpujących i prawidłowych ustaleń, co do linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Ustalenia poczynione w decyzji odpowiadają ustaleniom faktycznym w zakresie kontynuacji funkcji oraz linii zabudowy planowanej inwestycji.

Za nietrafny należy uznać zarzut skarżącej dotyczący braku podstaw do przyjęcia, iż wnioskowana funkcja zabudowy (mieszkaniowo – usługowa) nie występuje na analizowanym terenie. Granice terenu analizowanego, wyznaczone, zgodnie z zasadami określonymi w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, obejmują, jak wynika z treści analizy znaczną część miasta T. Na tym terenie znajdują się liczne obiekty spełniające funkcje usługowe, takie jak gimnazjum, stacja obsługi samochodów, pasaż, targowiska, ratusz, a średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,7. Również jednak ograniczając analizę funkcji i parametrów zabudowy do ulicy (...), w szczególności zabudowy położonej po jej południowej stronie można stwierdzić istnienie zabudowy o charakterze usługowym. W szczególności funkcja ta występuje na działkach o numerach (...),(...),(...) (posesje przy ul. (...) nr (...),(...),(...)). Funkcję mieszkaniowo – usługową pełni również budynek istniejący już na objętym wnioskiem terenie. Stąd też za prawidłowe uznać należy ustalenie, że zlokalizowanie na terenie objętym wnioskami obiekty mieszkalno – usługowego nie będzie stanowiło wprowadzenia nowej funkcji zabudowy, lecz nawiązuje funkcji istniejących.

Odnosząc się do zarzutów braku ścisłego określenia usytuowania planowanego budynku należy wskazać, że decyzja o warunkach zabudowy dopuszczająca wariantowo możliwość zabudowania przedmiotowej działki zarówno po stronie zachodniej jak i wschodniej została uzgodniona bez uwag w tym kształcie przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków na podstawie przedłożonego projektu decyzji. Niezależnie od powyższego podnieść należy, iż zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz art. 4 ust. 3 pkt. 1 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane, określenie szczegółowego usytuowania budynku na działce objętej decyzją o warunkach zabudowy następuje na etapie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Stąd dopiero na etapie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę dokonuje się również ocena przedłożonego projektu budowlanego pod kątem spełnienia wymogów określonych w przepisach prawa budowlanego, w tym wyżej powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., a wić zgodności projektu z przepisami regulującymi odległość budynku od granicy z działkami sąsiednimi, czy też nasłonecznienia budynku. Podnoszone zatem na etapie decyzji o warunkach zabudowy zarzuty w tym zakresie nie zasługują na uwzględnienie.

Na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut wadliwego określenia wskaźnika zabudowy dla planowanej inwestycji. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskaźnik wielkości zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika zabudowy występującego na terenie analizowanym. W ust. 2 powyższego paragrafu dopuszczono wyjątek od powyższej reguły, wskazując, że wskaźnik zabudowy może różnić się od średniego wskaźnika zabudowy, jeżeli wynika ze sporządzonej analizy. Z sytuacją powyższą mamy do czynienia w przedmiotowej sprawie. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy na terenie wyznaczonym granicami obszaru analizowanego różni się w zależności od położenia działek w stosunku do rynku miasta. W bliższym sąsiedztwie rynku wskaźnik zabudowy wynosi 0,7. W miarę oddaleniu od ryku intensywność zabudowy i jej wielkość maleje i tak między ulicami (...) a (...) wynosi 0,34 a na obszarze po południowej stronie ulicy (...) wynosi 0,174. Aktualny wskaźnik dla działki przeznaczonej pod inwestycję, o numerze ewidencyjnym (...) wynosi 0,174. Równocześnie wskaźnik ten przed rozbiórką budynku, które był na tej działce poprzednio posadowiony wynosił 0,291. W tych warunkach zgodzić należy się ze stanowiskiem organów, że ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie 0,291 nie łamie przepisu § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, tym bardziej, że wskaźnik ten odpowiada wskaźnikowi istniejącemu dotychczas na działce położonej na terenie objętym ochroną konserwatorską.

Za niezasadny uznać należy również zarzut braku określenia kubatury planowanego budynku, bowiem jak wskazuje analiza wniosku inwestorów z dnia (...) października 2009 r. przedmiotowa decyzja została wydana dla inwestycji obejmującej budowę obiekty o kubaturze 1260m2, a co najważniejsze określa wszystkie wymagania wskazane w § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a na pewno określa ilość kondygnacji budynku. Nietrafny jest również zarzut braku uzgodnień planowanej inwestycji z Zarządem Dróg Powiatowych oraz Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Projekt decyzji został bowiem przedłożony Zarządowi Dróg Powiatowych, który postanowieniem z dnia (...) marca 2010 r., nr (...), zaopiniował go bez uwag w zakresie obsługi komunikacyjnej oraz Wojewódzkiemu Urzędowi Zabytków, który postanowieniem z dnia (...) lutego 2010 r., nr (...), uzgodnił projekt decyzji, przy czym oba postanowienia wydane w postępowaniu uzgodnieniowym zapadły po złożeniu przez wnioskodawcę zmodyfikowanego wniosku z dnia (...) października 2010 r. dotyczącego budynku o mniejszej kubaturze niż pierwotnie wnioskowany (akta administracyjne, teczka 2 str. 28).

Reasumując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Miasta T. zostały wydane z zachowaniem wymogów określonych w art. 61 § 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc odpowiadają prawu.

Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.