Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1957/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędziowie WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2011 r. sprawy ze skargi [...] Spółdzielni [...] w D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] marca 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej [...] Spółdzielni Produkcyjnej w D. kwotę 3.240 (trzy tysiące dwieście czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania [...] Spółdzielni [...] w D., decyzją z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] ustalającą opłatę adiacencką.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją z dnia [...] marca 2010 r., nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy O. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w obrębie D. w gminie O. stanowiącej działkę nr [...], uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy O. nr [...] z dnia [...] listopada 2008 r. oraz zobowiązał do uiszczenia opłaty [...] Spółdzielnię Produkcyjną w D.

Od powyższej decyzji [...] Spółdzielnia Produkcyjna w D. wniosła odwołanie. Skarżąca zakwestionowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, zarzucając, że nie zostały zastosowane przez rzeczoznawcę zasady metodologii porównawczej obowiązujące przy sporządzaniu operatu, co dyskwalifikuje przedmiotowy operat.

W uzupełnieniu odwołania skarżąca przy piśmie z dnia 13 maja 2010 r. złożyła do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę. Z operatu tego wynika, że wartość przedmiotowej nieruchomości po podziale zmniejszyła się o [...] zł. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. z dnia [...] marca 2010 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 98a ust. 1a ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Organ odwoławczy ustalił, że podział przedmiotowej nieruchomości został dokonany na wniosek skarżącego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy O. nr [...] z dnia [...] listopada 2008 r., która stała się ostateczna w dniu 10 grudnia 2008 r. Do chwili ustalenia opłaty nie upłynął zatem trzyletni okres wskazany w art. 98a ust. 1 ustawy.

Organ zaznaczył, że wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości został potwierdzony w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2009 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak wynika z operatu wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale [...] zł, a zatem wzrost wartości wyniósł [...] zł. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej została ustalona w uchwale Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...] listopada 2007 r. na 30% różnicy wartości nieruchomości. Stosując tę stawkę organ prawidłowo wyliczył wysokość opłaty na kwotę [...] zł.

W ocenie Kolegium, zarzuty skarżącego odnoszące się do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie są zasadne. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie strona skarżąca nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani nie domagała się jej sporządzenia. Natomiast zgodnie z art. 157 ugn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu szacunkowego. Skarżący nie zwracał się o zweryfikowanie prawidłowości ustaleń operatu, jak również nie wskazywał na uzasadnione błędy operatu podważające jego prawidłowość. Zarzuty podnoszone przez skarżącego należało uznać jedynie za polemikę z ustaleniami organów.

Zdaniem Kolegium, brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości przedmiotowego operatu szacunkowego określającego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Operat ten został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Stosownie do art. 152 ugn sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Zgodnie z art. 154 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W ocenie Kolegium, biegły opisał przedmiotową nieruchomość zgodnie z powyższymi przepisami i z zachowaniem reguł z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109).

Organ odwoławczy zaznaczył, że przy dokonywaniu określenia wartości nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania nieruchomości parami, a operat spełnia wymagania określone w przepisach art. 151 ugn i § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, a strona nie przedstawiła żadnego przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w tym zakresie. Jednocześnie w operacie rzeczoznawca prawidłowo wskazał, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (art. 98a ust. 3 ugn). Zatem fakt wydzielenia działki pod drogę został uwzględniony przy określeniu wartości nieruchomości.

Odnosząc się do operatu przedstawionego przez skarżącą w toku postępowania odwoławczego Kolegium stwierdziło, że organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony (podpisany) przez uprawnioną osobę w określonej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z jej uzasadnieniem. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zdaniem organu, operaty szacunkowe mogą różnić się między sobą, co wynika w szczególności z wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, doboru nieruchomości "podobnych", a także określenia wysokości współczynników korygujących. Kwestie te określa jednak biegły, do czego upoważniają go przepisy ugn oraz rozporządzenia. W konsekwencji przedstawienie przez stronę operatu określającego wartość nieruchomości na inną kwotę niż operat wykonany w toku postępowania przed organem pierwszej instancji nie daje organowi prawa do zakwestionowania prawidłowości tego drugiego operatu. Tym bardziej dotyczy to sytuacji, w której drugi operat został sporządzony przy zastosowaniu innej metody (tu: korygowania ceny średniej), niż pierwszy operat.

Kolegium zauważyło, że skarżąca w toku postępowania nie sformułowała konkretnych zarzutów co do operatu sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji, poprzestając na ogólnikowym kwestionowaniu faktu wzrostu wartości nieruchomości.

Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2010 r., nr [...] Spółdzielnia Produkcyjna w D. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze wniosła o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji; 2) obciążenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. kosztami postępowania sądowego według norm przepisanych; 3) dopuszczenie dowodów zgłoszonych przez skarżącą w odwołaniu, w szczególności operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego mgr E. F.; 4) dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność wartości działki nr [...] przed podziałem i po podziale na dzień wydania decyzji podziałowej; 5) dopuszczenie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dotyczącej opinii sporządzonej na zlecenie Burmistrza Miasta i Gminy O. mgr inż. M. J. i opinii sporządzonej na zlecenie skarżącej mgr E. F.; 6) wstrzymanie wykonania decyzji do czasu zakończenia postępowania sądowego w niniejszej sprawie, z uwagi na nieodwracalne skutki prawnoekonomiczne dla Spółdzielni, w przypadku zapłaty tak znacznej kwoty bezzasadnie, w przypadku uchylenia decyzji. W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że sporna działka nie leży przy ul. [...] lecz prywatnej drodze wewnętrznej. Dopiero na żądanie skarżącej złożone w dniu 6 kwietnia 2010 r. przekazano Spółdzielni operat szacunkowy M. J. działającego na zlecenie Burmistrza. Skarżąca oponowała przeciwko wszczęciu postępowania ustalającego opłatę adiacencką składając pismo w dniu 18 listopada 2009 r. Skutkiem doręczenia operatu szacunkowego przez Burmistrza Miasta i Gminy było zlecenie przez Spółdzielnię w tym samym dniu wykonania operatu szacunkowego przez E. F. Pomimo całkowitej rozbieżności stanowisk Burmistrz Miasta i Gminy nie skorzystał z przysługującej mu możliwości wyznaczenia rozprawy, lecz wydał i podtrzymał zaskarżoną decyzję. Spółdzielnia wniosła odwołanie podnosząc bezzasadność wydania decyzji przez Burmistrza z uwagi na brak faktycznego wzrostu wartości działek po podziale, nierzetelny i błędny operat szacunkowy oraz uchybienia formalne postępowania Burmistrza, w postaci nie przedstawienia operatu szacunkowego przed i w trakcie postępowania.

Zdaniem Spółdzielni, zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa, w szczególności art. art. 6,7,8,10 i 136 Kpa oraz art. 98 i 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Zaskarżona decyzja jest pobieżna i niemerytoryczna. Skarżąca zauważyła, że organ Odwoławczy nie rozpatrzył zarzutów podniesionych w odwołaniu, tj. - przesłanek uzasadniających wniosek o podział (wytyczenie drogi gminnej oraz tzw. drogi brudnej dla fermy drobiu), - faktu, że przed i po podziale działka [...] była przeznaczona pod inwestycje, - nie dołączenia do decyzji operatu szacunkowego, sporządzonego przez mgr inż. M. J. Stanowi to naruszenie art. 7,8 i 107 Kpa. Zgodnie z art. 136 Kpa Kolegium mogło wobec złożenia całkowicie odmiennego operatu szacunkowego przez skarżącą z urzędu skorzystać z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co pozwoliłoby rozstrzygnąć sprawę obiektywnie, zgodnie z prawem i stanem faktycznym. W ocenie skarżącej, za nietrafne i chybione należało uznać twierdzenia o nie podnoszeniu tego faktu przez skarżącą.

Spółdzielnia podniosła fakt sprzeczności stanowisk Kolegium zawartych w uzasadnieniu decyzji na str. 3, 4 i 6. Skarżąca podała, że w jednym miejscu Kolegium (str. 3 i 4) dokonuje oceny merytorycznej opinii M. J. stwierdzając, że jest zgodna ze stanem faktycznym i poprawna pod względem formalno-prawnym. W drugiej części uzasadnienia (str. 6) Kolegium stwierdza, że nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy. SKO utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję i potwierdzając tym samym prawidłowość opinii sporządzonej na zlecenie Burmistrza Miasta i Gminy O. pominęło, że wycena była sporządzona na dzień 24 listopada 2008 r., a oparto ją na cenach z lat 2002- 2005, tj. od 3 do 5 lat wcześniejszych (uzasadnienie str. 4 akapit 1), co przy tak dynamicznych zmianach na rynku nieruchomości jest niedopuszczalne i dyskwalifikuje tę opinię.

Nietrafne są też zarzuty stawiane skarżącej, że nie podniosła uchybień opinii sporządzonej prze mgr inż. M. J. Odwołanie podnosiło główny zarzut błędnie zastosowanej metodologii porównawczej obowiązującej przy sporządzaniu tego rodzaju operatu. Składając odwołanie Spółdzielnia nie posiadała operatu mgr inż. E. F. Lakoniczne, a zarazem arbitralne przesądzenie o wartości merytorycznej operatu M. J. bez jego weryfikacji w związku z przedłożeniem kontroperatu przez skarżącą i nie skorzystanie z możliwości weryfikacji operatów z urzędu, zgodnie z art. 136 Kpa, stanowi jaskrawe naruszenie art. 6, 7,8 Kpa, zważywszy na znaczną wartość przedmiotu sporu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Sąd podziela stanowisko [...] Spółdzielni Produkcyjnej w D., że operat szacunkowy sporządzony przez M. J. w dniu [...] października 2009 r. nie mógł być uznany za dowód wiarygodny, mogący być podstawą do ustalenia przez Burmistrza Miasta i Gminy O. opłaty adiacenckiej z tytułu podziału działki nr [...] w miejscowości D.

Sąd zwraca uwagę, że zgodnie z art. 98a. ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowiącym podstawę materialnoprawną wyceny wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość.

Z powyższego przepisu wynika zatem, że szacując nieruchomość na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej biegły, musi ustalić, czy zdarzenie rodzące skutki faktyczne i prawne jakim był podział nieruchomości spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 stycznia 2010 r., sygn. akt I OPS 5/09 (ONSAiWSA 2010/3/43) wzrost wartości nieruchomości w takim przypadku jest efektem samego podziału i korzyścią właściciela, którą właściciel dzieli się z gminą. Istotą bowiem opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości jest to, że sam fakt podziału powoduje wzrost wartości nieruchomości. Wobec tego nie mają w sprawie znaczenia jakiekolwiek inne okoliczności (obrót nieruchomościami, zmiany cen itd.).

Tymczasem z przedłożonego w sprawie operatu szacunkowego z dnia 1 października 2009 r. nie wynika, czy – a jeżeli tak to z jakich powodów - podział działki nr [...] (jako zdarzenie kreujące wzrost wartości nieruchomości, samo w sobie) spowodował wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł. Z przedmiotowego operatu wynika jedynie, że rzeczoznawca majątkowy dokonał opisu wycenianej nieruchomości, w szczególności zwrócił uwagę na jej lokalizację, otoczenie, cechy oraz sposób samego podziału dokonany decyzją nr [...] (Rozdz. 3 operatu), a następnie opisał rynek lokalny, zastosowany sposób, podejście i metodę wyceny oraz cechy kształtujące ceny nieruchomości niezabudowanych i przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo – usługowej (Rozdz. 4 operatu).

Z wyjaśnień udzielonych przez biegłego w piśmie z dnia 5 stycznia 2010 r. wynika jedynie, że w operacie określono wzrost wartości nieruchomości, który powstał w wyniku podziału działki na mniejsze oraz że wartość nieruchomości według jej stanu przed podziałem i po podziale ustalono biorąc pod uwagę takie czynniki jak: lokalizacja, otoczenie, wielkość i kształt.

Zdaniem Sądu, wyjaśnienia te nie są przekonujące i dostatecznie uzasadnione. Oczywistym jest bowiem, że wskutek podziału nieruchomości zawsze uzyskuje się mniejsze działki gruntu, ale nie oznacza to, że każdy zatwierdzony podział nieruchomości, niejako automatycznie, powoduje wzrost wartości nieruchomości po podziale. Zastrzeżenia Sądu budzi stanowisko biegłego, że dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości po podziale istotne znaczenie ma otoczenie, czy lokalizacja wycenianego gruntu, jego kształt lub wielkość. Na skutek podziału nieruchomości (jedynego zdarzenia powodującego wzrost wartości nieruchomości) nie zmienia się bowiem położenie nieruchomości, czy jej otoczenie. Zarówno przed podziałem jak i po podziale wyceniany grunt pozostaje w tym samym miejscu. Skutkiem podziału nie jest też zmiana kształtu i wielkości dzielonej nieruchomości. Trzeba bowiem wskazać, że przedmiotem podziału jest nieruchomość gruntowa (art. 4 pkt 1 ugn), a sam podział nie narusza granic zewnętrznych dzielonej nieruchomości. Zatem zarówno przed podziałem jak i po podziale mamy do czynienia z wycenianą nieruchomością o takim samym kształcie i wielkości, tyle że po podziale nieruchomość składa się z kilku działek gruntu (art. 4 pkt 3 ugn), co nie wpływa na jej kształt określony granicami zewnętrznymi. W kontekście powyższych wywodów wątpliwości Sądu budzą ustalenia biegłego zawarte w tabelach przedstawionych na str. 14 i 15 operatu, gdzie biegły ocenił wielkość nieruchomości przed podziałem jako "złą" natomiast wielkość nieruchomości po podziale jako "słabą", bez uzasadnienia dla takiej kwalifikacji, co nie pozwala na skontrolowanie poprawności rozumowania biegłego.

Trzeba również wskazać, że dla Sądu niezrozumiałym jest to, dlaczego biegły jako próbkę do porównań przyjął dla pierwotnej działki – grunty o pow. ponad [...] m2, a dla gruntu podzielonego – nieruchomości o pow. mniejszych, niż [...] m2. Rzeczoznawca majątkowy nie podał dlaczego według takiego kryterium podzielił rynek nieruchomości do porównań. W niniejszej sprawie jest to o tyle istotne, że zarówno powierzchnia wycenianej nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale jest taka sama wynosi [...] m2 (przy uwzględnieniu przepisu art. 98a ust. 3 ugn), natomiast nieruchomości porównawcze w pierwszym przypadku są o ponad połowę mniejsze, a w drugim nawet kilkakrotnie mniejsze (str. 13 operatu), co stawia pod znakiem zapytania przyjęcie do porównań nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z operatu szacunkowego nie wynika, czy nieruchomości porównawcze były podobne do wycenianej nieruchomości po podziale ze względu na jej stan (np. czy w skład każdej z nieruchomości wziętej do porównań wchodziła podobna ilość działek ewidencyjnych, czy każda z nich miała w sposób podobny wydzielone działki i o podobnym przeznaczeniu, kształcie itd.

W operacie szacunkowym nie wskazano też, czy wobec zastosowania przez biegłego w wycenie podejścia porównawczego i przyjęcia do porównań cen transakcyjnych nieruchomości z okresu dłuższego, niż 2 lata, co wynika z tabel wskazanych na str. 13 -15 operatu zachodziła konieczność uwzględnienia zmian poziomu cen wskutek upływu czasu (art. 153 ust. 1 ugn).

W ocenie Sądu, przedstawione wyżej mankamenty operatu szacunkowego dyskwalifikują wskazaną wyżej wycenę jako wiarygodny dowód z opinii biegłego, o którym mowa w art. 84 § 1 Kpa.

Tym samym decyzje Burmistrza Miasta i Gminy O. oraz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. ustalające opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], w których organy nie dostrzegły wskazanych wyżej wadliwości i niejasności operatu szacunkowego, zostały wydane z mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 Kpa.

Zgodzić należy się z Samorządowym Kolegium Odwoławczym w W., że zgodnie z art. 157 ust. 2 ugn sporządzenie przez innego rzeczoznawcę wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości pierwszego operatu szacunkowego. Uszło jednak uwadze organu to, że obowiązkiem Kolegium nie była ocena prawidłowości operatu z dnia [...] października 2009 r. na podstawie operatu z dnia [...] maja 2010 r. W niniejszej sprawie organ miał obowiązek ocenić, który z przedłożonych w sprawie operatów szacunkowych jest dowodem wiarygodnym i w związku z tym może być podstawą do wydania decyzji w sprawie. Obowiązkiem organu odwoławczego było również rozważenie, czy wobec przedłożenia w sprawie rozbieżnych operatów szacunkowych należy wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. Wobec powyższego Sąd nie podziela stanowiska Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., że w niniejszej sprawie nie było możliwe zastosowanie art. 136 Kpa i dopuszczenie na etapie odwoławczym dowodu w postaci wyceny rzeczoznawcy majątkowego sporządzonej na zlecenie strony postępowania.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Burmistrz Miasta i Gminy O. ponownie dokona oceny przydatności dla sprawy znajdujących się w aktach administracyjnych operatów szacunkowych z uwzględnieniem oceny prawnej zawartej w niniejszym wyroku i w zależności od poczynionych ustaleń podejmie w sprawie dalsze czynności.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.

O kosztach należnych skarżącej orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).