Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1898/07
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2009-01-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 184
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Roman Hauser Sędziowie Sędzia NSA Maria Czapska-Górnikiewicz Sędzia NSA Teresa Kobylecka /spr./ Protokolant Agnieszka Majewska po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 2009 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Pile od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 9 października 2007 r. sygn. akt II SA/Po 328/07 w sprawie ze skargi [...] spółki z o.o. w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Pile z dnia [...] maja 2007 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1) oddala skargę kasacyjną, 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Pile na rzecz [...] spółki z o.o. w P. 350 (trzysta pięćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 9 października 2007r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Pile z dnia [...] maja 2007 r. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Pile decyzją z dnia [...] maja 2007r. uchyliło decyzję Prezydenta Miasta Piły z dnia [...] marca 2007r., ustalającą dla "[...]" Spółka z o.o. z siedzibą w P. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej nr geodezyjnym [...] o powierzchni 0,7241 m² w wysokości 247 670,10zł, płatną w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji – w części dotyczącej terminu płatności opłaty i ustaliło termin do dnia 30 czerwca 2007r., a w pozostałej części utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana ma charakter prawa miejscowego, które wchodzi w życie z dniem upływu terminu vacatio legis. Zgodnie z treścią art. 29 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa (14 dni od dnia ogłoszenia wg art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, która obowiązywała w dacie uchwalania i publikowania uchwały Rady Miejskiej w Pile nr XIII/160/03 z dnia 28 października 2003r.). Uchwała taka wywołuje skutki prawne dopiero od dnia jej wejścia w życie, do tego czasu nie rodzi żadnych obowiązków ani uprawnień, a tym samym nie może być podstawą roszczeń opartych o regulacje w niej zawarte. Z momentem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonuje się zmiana przeznaczenia terenów objętych planem, która może skutkować spadkiem lub wzrostem wartości nieruchomości objętych planem. Dlatego wbrew literalnemu brzmieniu przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy uznać, że obowiązek nałożony na prezydenta miasta aktualizuje się z dniem zbycia nieruchomości, jeżeli zbycie to miało miejsce po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowaniu przestrzennego, a nie tylko jego uchwalenia przez radę gminy. W tej kwestii Sąd podzielił stanowisko organów orzekających obu instancji.

Sąd podkreślił, że cyt. przepis art. 36 ust. 4 uzależnia możliwość pobrania opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wzrost ten został spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To na organach naliczających opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ciąży obowiązek wykazania, że wzrost ten jest wynikiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także w jakim zakresie wzrost ten wynika ze zmian wywołanych obowiązywaniem planu, a w jakim jest spowodowany czynnikami niezależnymi. Materiał zgromadzony w toku postępowania oraz uzasadnienie decyzji organów orzekających nie pozwalają na jednoznaczne stwierdzenie, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości - w wysokości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym - jest wyłącznie spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Sąd podkreślił także, że organy nie uzasadniły wzrostu wartości nieruchomości wobec zmiany przeznaczenia terenu przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu. Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu (teren usługowo-handlowo-gastronomiczny) w niewielkim stopniu odbiegał od określonego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (teren przeznaczony na cele administracji i usług takich, jak handel, gastronomia, związanych z czasowym zakwaterowaniem, kultury i rekreacji).

Sąd uznał, że nie można podzielić opinii wyrażonych przez rzeczoznawcę, który sporządził operat szacunkowy, a na który powołały się organy, że przed uchwaleniem planu nie było możliwości zabudowy działki obiektem handlowym z branży spożywczej wielkopowierzchniowej. Sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie uniemożliwiał prowadzenia na tym terenie obiektu handlowego z branży spożywczej. Natomiast uchwalenie planu nie wpłynęło na możliwość zlokalizowania na tym terenie obiektu handlowego wielkopowierzchniowego. Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m², jako obszary dla których konieczne jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego muszą być określone w studium. W przedmiotowej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wprost wskazywał, że powierzchnia sprzedażowa usług handlu nie może przekraczać 2000m².

Ponadto wątpliwości Sądu budzi przyjęty w operacie szacunkowym wskaźnik trendu czasowego, określający wzrost wartości nieruchomości od dnia zakupu do dnia sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, który został określony na 4% w skali rocznej w latach 2005-2006. Sąd wskazał, że w operacie szacunkowym nie uzasadniono, z jakich przesłanek wynika taka, a nie inna wartość wskaźnika trendu czasowego, gdyż przyjęte tam określenie "różne czynniki pośrednie" nie są jego uzasadnieniem. Zdaniem Sądu dokładne uzasadnienie przyjętych wartości wskaźników wydaje się tym bardziej konieczne, że dotyczy okresu dynamicznego wzrostu cen nieruchomości w wielu regionach Polski.

W tym kontekście za uchybiające przepisom art. 107 § 3 kpa Sąd uznał uzasadnienie zaskarżonej decyzji. Nie spełnia wymogów tego przepisu stwierdzenie, że "sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń Kolegium, zgłoszone przez odwołującego zarzuty nie mogą być uwzględnione, biorąc pod uwagę złożone przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnienia, obowiązujące przepisy oraz dokumenty znajdujące się w aktach sprawy". Sąd podniósł w szczególności, że sam operat szacunkowy nie zawiera żadnej argumentacji odnoszącej się do związku między stwierdzonym wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Również w piśmie z 22 grudnia 2006r. biegły nie ustosunkował się do tego zarzutu skarżącej spółki, nie wskazał na okoliczności, które jego zdaniem uzasadniają istnienie tego związku.

W rezultacie Sąd uznał, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania – art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i co skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji na mocy art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Sąd nakazał uzupełnienie materiału dowodowego w zakresie umożliwiającym ustalenie zależności pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i stosowne naliczenie opłaty związanej z tym wzrostem mając na względzie, iż wzrost wartości nieruchomości skutkuje koniecznością ustalenia opłaty planistycznej tylko w takim zakresie, w jakim jest spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosło Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Pile, reprezentowane przez radcę prawnego Ł. C., domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i oddalenia skargi, ewentualnie uchylenia w całości wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu oraz zasądzenia kosztów postępowania.

W skardze kasacyjnej zarzucono:

I. naruszenie prawa materialnego, w tym w szczególności:

- art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych poprzez uchylenie zaskarżonej decyzji, mimo jej zgodności z prawem,

- art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, iż wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości zbytej przez skarżącego w drodze operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego nastąpiło niezgodnie z tymi przepisami, a także przez wskazanie, że wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu (będący podstawą wyliczenia opłaty) nie musi wynikać tylko i wyłącznie ze zmiany "sposobu przeznaczenia nieruchomości", ale także innych uregulowań planu,

- art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami przez przyjęcie, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze jako organ odwoławczy mogło wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego,

- art. 107 kpa przez przyjęcie, iż zaskarżona decyzja nie odpowiada wymogom określonym w tym przepisie.

II. naruszenie przepisów prawa procesowego, w tym w szczególności:

- art. 134 § 1, art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez:

- wydanie wyroku w następstwie rozstrzygnięcia o trafności zarzutów skargi, podczas gdy z akt sprawy wynika, że zarzuty te nie zasługują ma uwzględnienie,

- stwierdzenie w wyroku innego naruszenia przepisów postępowania bez wskazania, jakie to konkretnie naruszenia, a nadto że mogły one mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

- niewyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia poprzez wskazanie konkretnych przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, które jakoby naruszyła decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Pile,

- zamieszczenie wskazań, co do dalszego postępowania niezgodnych z uzasadnieniem wyroku,

- brak oceny prawnej, która mogłaby wiązać Samorządowe Kolegium Odwoławcze przy ponownym rozpatrzeniu sprawy

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej uznano za błędny pogląd Sądu, że wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu, mający wpływ na ustalenie opłaty mógł wynikać z innych przesłanek (czynników) niż zmiana przeznaczenia terenu objętego planem. Argumenty Sądu I instancji o możliwości zabudowy nieruchomości takim samym obiektem bez uchwalenia planu są pozbawione podstaw, negują zasadność planowania przestrzennego. Plan określa funkcje, ale również sposób zagospodarowania przestrzennego i bez jego ustaleń zabudowa obiektem handlu wielkopowierzchniowego nie byłaby możliwa (rzeczoznawca z tego powodu ustalił wartość nieruchomości jako wyższą od innych nieruchomości nie objętych takim przeznaczeniem planu).

Zdaniem skarżącego organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego (art. 157 u.g.n.), ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Może sprawdzić operat jedynie pod względem formalnym, zbadać czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które winny być sprostowane lub uzupełnione. Nie może dokonywać samodzielnej oceny kwestii wymagających wiedzy specjalistycznej, w tym prawidłowości dokonania szacunków w sferze współczynników wpływających na cenę. Z tego względu Kolegium nie uważało za zasadne kwestionowanie przyjętego przez rzeczoznawcę wskaźnika trendu czasowego tym bardziej, że okres lat 2004-2006 cechował dynamiczny wzrost cen nieruchomości, a więc przyjęcie wskaźnika 4% wzrostu w skali rocznej nie budzi wątpliwości. Operat ten określa wartość nieruchomości przed i po zmianie planu przy zróżnicowaniu jedynie przeznaczenia nieruchomości, "a więc uzyskana w jego wyniku wartość odpowiada wzrostowi wartości nieruchomości właśnie wyłącznie wskutek uchwalenia planu".

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Pile nie naruszono art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa, rozpatrzono starannie materiał dowodowy, którym był wyłącznie operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, nie dopatrując się niejasności, pomyłek, braków ani wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności i z tego powodu przyjęto go jako dowód w sprawie.

Sąd jako podstawę prawną wyroku podał art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a., ale nie podał żadnych konkretnych przepisów prawa procesowego, poza ogólnie wskazanymi art. 7 i art. 77 kpa, którym miałoby uchybić Kolegium, co winien był uczynić zgodnie z art. 141 § 4 ppsa.

Wskazania, co do dalszego postępowania są niezgodne z uzasadnieniem, bo gdyby uznać, iż operat zawiera tak poważne uchybienia, jak wskazano w uzasadnieniu, to za konieczne należałoby przyjąć uchylenie decyzji organu I instancji i ponowne dokonanie oceny. Przeczy temu wskazanie Sądu, by to Kolegium uzupełniło i ponownie rozpatrzyło zebrany w sprawie materiał dowodowy. Sąd nie wskazuje, na czym miałoby polegać to uzupełnienie. Sąd nie sformułował także żadnej oceny prawnej, którą Kolegium mogłoby się kierować przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, poza błędną wykładnią przepisu art. 36 ust. 4 ustawy.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania w wypadkach określonych w § 2, z których żaden w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego orzeczenia determinują zakres kontroli dokonywanej przez Naczelny Sąd Administracyjny. Sąd ten, w odróżnieniu od wojewódzkiego sądu administracyjnego, nie bada całokształtu sprawy, lecz tylko weryfikuje zasadność zarzutów postawionych w skardze kasacyjnej.

Podstawy, na których można oprzeć skargę kasacyjną, zostały określone w art. 174 p.p.s.a. i polegają na naruszeniu prawa materialnego i przepisów postępowania, jeżeli to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przepis art. 174 pkt 1 p.p.s.a. przewiduje dwie postacie naruszenia prawa materialnego, a mianowicie błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Przez błędną wykładnię należy rozumieć niewłaściwe zrekonstruowanie treści normy prawnej wynikającej z konkretnego przepisu, natomiast przez niewłaściwe zastosowanie dokonanie wadliwej subsumcji przepisu do ustalonego stanu faktycznego.

Skarga kasacyjna w niniejszej sprawie, która zawiera zarzut naruszenia prawa materialnego: art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami nie określa, czy naruszenie to polega na błędnej wykładni tychże przepisów, czy też ich mylnym zastosowaniu. Nie jest natomiast przepisem prawa materialnego wskazany w skardze kasacyjnej przepis art.107 kpa.

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej ustawą, obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

a) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

b) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Wobec powyższego należy podzielić stanowisko Sądu I instancji, iż w sprawie niniejszej konieczne jest ustalenie wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, a więc, że w wyniku wejścia w życie planu nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości, mający bezpośredni związek przyczynowego z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Chodzi tutaj o obiektywny wzrost wartości nieruchomości, związany z przekwalifikowaniem nieruchomości przez uchwalenie planu.

W rozpatrywanej sprawie z ustalonego stanu faktycznego jednoznacznie wynika, że działka nr [...], stanowiąca własność Spółki "[...]" Spółka z o.o. z siedzibą w P. została objęta "Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego w rejonie ul. Bydgoskiej - Kusocińskiego", przyjętym Uchwałą Nr XIII/160/03 Rady Miejskiej w Pile z dnia 28 października 2003r., która weszła w życie z dniem 23 grudnia 2003r., przed tą datą brak było planu dla tego terenu.

Wobec powyższego ustalenia wymagała kwestia, czy i jaką zmianę wprowadziły zapisy planu z 2003r. w stosunku do faktycznego użytkowania przedmiotowej nieruchomości przed dniem obowiązywania planu, tj. przez dniem 23 grudnia 2003r. i czy zmiana ta wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości. W planie z 2003r. działka [...] w P. przy ul. [...] przeznaczona została na teren usług, stanowiący jedną działkę budowlaną o przeznaczeniu na cele administracji i usług: handlu, gastronomii, związanych z czasowym zakwaterowaniem, kultury i rekreacji oraz na teren ulicy dojazdowej. Bezspornym jest, że przed uchwaleniem planu działka ta spełniała funkcje usługowo-handlowo-gastronomiczne,

Zatem słusznie podniósł Sąd I instancji, że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w niewielkim stopniu odbiegał od tego określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 2003r. Wobec tego wykazanie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem planu z 2003r. wymaga szczegółowej i wyczerpującej porównawczej analizy ustaleń tego planu z faktycznym wykorzystywaniem terenu przed uchwaleniem planu, która pozwoli ustalić, czy ustalenia planu wprowadzają zmianę przeznaczenia nieruchomości Nr [...] i czy wpływają na zmianę wartości tej nieruchomości, co jak słusznie podniósł Sąd I instancji nie zostało uczynione w sprawie.

Należy w tym miejscu podnieść, że wbrew stanowisku skarżącego Kolegium, wyrażonemu w skardze kasacyjnej ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu pozbawionego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym jego zabudowy dla zamierzeń inwestycyjnych było możliwe i następowało w decyzji o warunkach zabudowy. Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 61 określa warunki zabudowy i możliwość jej powstania. Przepis ten jest głównym przepisem normującym gospodarowanie przestrzenią pozbawioną miejscowego planu zagospodarowania terenu i od spełnienia łącznie wymienionych w nim warunków zależy wydanie decyzji. Zatem na terenie działki Nr [...], pozbawionej planu zagospodarowania możliwa była zabudowa, jeżeli spełnione zostały warunki z przepisu art. 61 ustawy. Ustalenie tych okoliczności, jak słusznie wskazał Sąd I instancji należało do obowiązków organu, które nie zostały wykonane.

Ustalenie renty planistycznej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego - art. 156 u.g.n. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi więc dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/2006 (LEX nr 281387) rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wbrew temu, co twierdzi skarżące Kolegium formalna ocena tego dokumentu w żadnym wypadku nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu. Organy administracyjne rozpoznając sprawę mają obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a.. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. Może m.in. zwrócić się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W myśl art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (...). W literaturze przedmiotu i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny (por. S. Kalus, Komentarz do ustawy o gospodarce nieruchomościami pod red. G. Bieńka, Wyd. Prawnicze, Warszawa 2005, s. 481).

Należy podzielić stanowisko Sądu I instancji, iż operat rzeczoznawcy majątkowego nie zawiera argumentacji odnoszącej się do związku między wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości a uchwaleniem planu. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), a także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Należy zauważyć, że sytuacja na rynku nieruchomości pozostaje bez wpływu na ocenę wzrostu obiektywnej wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości. Jak wyżej wskazano opłata planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, nie zaś z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt-podaż. Dowód ten winien więc wykazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniem tego planu.

Z powyższych względów zamierzonego skutku nie może odnieść zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji wskazanych przepisów postępowania (art. 134 § 1, art. 141 § 4, art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a.), a także prawa materialnego (art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami).

Należy uznać, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu nie dopuścił się obrazy wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów. Trafnie uznał, że w postępowaniu administracyjnym nie została dokładnie wyjaśniona kwestia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości jako następstwo uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Brak prawidłowych ustaleń odnoszących się do wzrostu wartości nieruchomości oznacza, iż nie można uznać, że zaistniały wszystkie przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd I instancji wskazał przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 4 kpa, które zostały naruszone w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik postępowania, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Pile. Organ ten, będący organem odwoławczym nie może ograniczać się tylko do kontroli decyzji organu pierwszej instancji, lecz obowiązany jest ponownie rozstrzygnąć sprawę. Ponownie rozpoznając i rozstrzygając sprawę organ odwoławczy obowiązany jest usunąć naruszenia prawa materialnego i prawa procesowego, których dopuścił się organ pierwszej instancji (art. 138 kpa).

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę kasacyjną.