Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 553/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2010-08-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 93 ust. 4, art. 97, art. 99
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 3 sierpnia 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant asystent sędziego Marcelina Chmielecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2010 roku sprawy ze skargi M. Z. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...]r. Nr [...] Wójt Gminy Z. na podstawie art. 123 §1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071, ze zm.) w związku z art. 93 ust.1, 2, 4, 5, art. 97 ust.1, art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku "A" Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł., postanowił uzgodnić wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr 491/5, stanowiącej własność M. Z. – jako zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Postanowił nadto, iż projektowana działka nr 491/6 przeznaczona jest na powiększenie działki nr 491/4 stanowiącej własność M. Z. oraz że podziału dokonuje się pod warunkiem ustanowienia służebności drogowej dla projektowanej działki nr 491/7 przez działkę 742/4, której współwłaścicielem w ½ udziału jest M. Z.

W uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy wyjaśnił, iż w dniu 4 grudnia 2009r. wpłynął wniosek Spółki A o wszczęcie postępowania polegającego na przeprowadzeniu podziału działki nr 491/5. Organ ustalił, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działka ta położna jest w jednostce planistycznej 26UR – tereny usługowe rzemiosła, 27PS - tereny przemysłowe, bazy składy i magazyny. Nadto, iż w dniu [...]r. Spółka zawarła z M. Z. umowę przedwstępną kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego, w umowie tej M. Z. zobowiązał się do sprzedaży działki nr 328, działki zabudowanej nr 491/4 oraz części działki 491/5, o planowanym po podziale nr 491/6. Jednakże M. Z. nie przeprowadził skutecznie wydzielenia działki 491/6. Organ wskazał, iż stosownie do art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną (art. 99 w/w ustawy). Wójt zwrócił uwagę, iż przywołane unormowanie ma na celu niedopuszczenie do sytuacji, w której działki powstałe w wyniku podziału nie miałyby komunikacji z drogą publiczną. W związku z tym, decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału zawiera klauzulę warunkującą skuteczność podziału od ustanowienia służebności. Zatwierdzenie podziału nieruchomości nastąpi pod warunkiem ustanowienia służebności drogi w umowie kupna-sprzedaży przedmiotowych działek.

Dalej, iż postępowanie niniejszego, zgodnie z art. 97 w/w ustawy, wszczęte zostało na wniosek Spółki ponieważ podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Sąd Apelacyjny w Ł. w uzasadnieniu wyroku z dnia [...]r. stwierdził, że A Sp. z o.o. na podstawie art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma prawo do samodzielnego wszczęcia i przeprowadzenia postępowania o podział nieruchomości. Orzeczenie Sądu Apelacyjnego nie doprowadziło do wykonania umowy przedwstępnej. Natomiast źródła interesu prawnego Spółki, należy upatrywać w art. 390 § 2 kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Z kolei od kiedy weszła w życie ustawa o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. prawo to przysługuje wszystkim osobom, które mają w tym interes prawny. W konsekwencji nastąpiło istotne rozszerzenie kręgu podmiotów uprawnionych. W świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami należy interpretować interes prawny jako normę konkretną, którą można wskazać jako źródło interesu prawnego danego podmiotu jako strony postępowania administracyjnego. Reasumując Wójt stwierdził, iż Spółka ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o dokonanie podziału nieruchomości na podstawie art. 390 § 2 kodeksu cywilnego.

W terminie prawem przewidzianym zażalenie złożył M. Z., wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia. Uzasadniając sformułowany wniosek strona argumentowała, iż Spółka A nie posiada interesu prawnego w rozumieniu art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast roszczenie Spółki wynikające z umowy przedwstępnej przedawniło się stosownie do zapisu art. 390 §3 kc zdanie drugie. Wyrokiem z dnia 22 lipca 2008r. Sąd Okręgowy w Ł. w sprawie IIC 1012 /07 oddalił powództwo Spółki o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli. Wyrok ten jako prawomocny skierowany był do egzekucji komorniczej, wnioskodawca zasądzone koszty uregulował. Strona podkreśliła, iż powyższy wyrok uprawomocnił się z dniem 17 października 2008r., w dacie złożenia przez Spółkę oświadczenia do akt sądowych o odstąpieniu od składania apelacji w sprawie. Wniosek o podział wpłynął do Urzędu w dniu 4 grudnia 2009r., a więc po upływie roku od uprawomocnienia się wyroku oddalającego powództwo wnioskodawcy wniesione do sądu z umowy przedwstępnej. Strona zwróciła uwagę, iż zakup przez Spółkę działki 491/4 posiadającej dostęp do drogi i wydzielenie z działki 491/5 przylegających do działki 491/4 nie wymaga ustalania służebności na działce 742/4. Działka 491/4 posiada dostęp do drogi. Nadto umowa przedwstępna w żadnym zapisie nie zobowiązywała do dokonania podziału działki 491/5, w umowie tej występuje jedynie techniczny termin "wydzielenie", co jednak nie jest jednoznaczne z podziałem. Umowa ta nie zawiera także żadnego zobowiązania co do ustanowienia służebności drogi na działce 742/4, wyjaśnił, iż w dacie sporządzania umowy przedwstępnej działka ta nie była jego własnością.

Kończąc strona wskazała na zmienne stanowisko organu, który postanowieniem z października 2007 roku uznał za niezgodny z miejscowym planem zagospodarowania podział działki 491/5. Powtórzył, iż wydzielone 1000 m² z działki 491/5 ma dostęp do drogi przez działkę 491/4, zarzucił, iż zapis pkt 3 zaskarżonego postanowienia ustanowiony został z przekroczeniem kompetencji oraz z naruszeniem art. 99 w/w ustawy, ponieważ organ administracji publicznej nie jest powołany do decydowania jakie nieruchomości ma obciążać służebność drogowa. Służebność drogi koniecznej może zostać ustanowiona wolą zainteresowanych stron w drodze czynności cywilnoprawnej jaką jest zawarcie umowy o stosownej treści bądź na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu powszechnego. Organ administracji publicznej uprawnień w tym zakresie nie posiada.

Postanowieniem z dnia [...]r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 144 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, art. 93 ust. 1 i 2 oraz art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami postanowił:

1. uchylić zaskarżone postanowienie w całości.

2. zaopiniować wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów działką numer 491/5, stanowiącej własność M. Z., jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod warunkiem, że projektowana działka numer 491/6 zostanie przyłączona do działki numer 491/4 w celu jej powiększenia.

W uzasadnieniu Kolegium przywołało dotychczasowy przebieg postępowania, dodało, iż w dniu 11 lutego 2010 r. Spółka A wniosła o oddalenie zażalenia M. Z., wskazując na podejmowane w okresie od lipca 2007 roku do chwili obecnej działania, mające na celu doprowadzenie do realizacji przysługującego z mocy art. 390 § 2 kodeksu cywilnego roszczenia, ponieważ podział administracyjny działki nr 491/5 jest niezbędną przesłanką do realizacji przysługującego wnioskodawczyni roszczenia. Następnie w dniu 3 marca 2010 roku pełnomocnik Spółki złożył postanowienie Sądu Apelacyjnego w Ł. z dnia [...]r. syg. akt [...] o oddaleniu zażalenia wniesionego przez M. Z. na postanowienie Sądu Okręgowego w Ł. o zabezpieczeniu roszczenia o zobowiązanie M.Z. do złożenia oświadczenia woli przenoszącego na Spółkę prawa własności nieruchomości nr 328, 491/4 oraz części działki 491/5.

Z kolei w dniu 13 kwietnia 2010 roku pełnomocnik M. Z. złożył pismo, w którym wskazał, że w dacie złożenia wniosku o podział Spółka nie posiadała interesu prawnego do wystąpienia z takim wnioskiem, a ponadto zaskarżone postanowienie przyznaje Spółce uprawnienia wykraczające poza zakres umowy przedwstępnej. Zdaniem pełnomocnika roszczenie Spółki o zawarcie umowy przedwstępnej uległo przedawnieniu w trybie art. 390 § 3 zdanie drugie kodeksu cywilnego, co sprawia, że wnioskujący o podział utracił również interes prawny do zgłoszenia wniosku w przedmiocie podziału. Powtórzył za zażaleniem, że złożone w sprawie akty notarialne nie nakładają na żadną ze stron obowiązku dokonania podziału nieruchomości i nie przewidują konieczności ustanowienia służebności. Podkreślił, że wydzielenie nie jest równoznaczne z podziałem, a z tego obowiązku M. Z. wywiązał się zawierając ze Spółką umowę dzierżawy wydzielając 4000 m².

Dalej Kolegium wskazało, iż kwestią zasadniczą pozostaje ocena istnienia interesu prawnego Spółki do występowania w tej sprawie, natomiast w przekonaniu organu Spółka posiada interes prawny w tym postępowaniu, bowiem przysługuje jej roszczenie o przeniesienie prawa własności części nieruchomości tj. części działki nr 491/5. Realizacja tego roszczenia jest możliwa po wydzieleniu działki 491/6, w drodze decyzji administracyjnej wydanej na podstawie art. 93 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzji administracyjnej nie może zastąpić żądną umową zawartą miedzy stronami dotyczącą korzystania z części działki, której podział ma dotyczyć, w tym również umowa dzierżawy zawarta w dniu 6 października 2005 roku. Powoływanie się na tę umowę w celu wykazania, że skutkiem korzystania z cudzego terenu na podstawie umowy obligacyjnej jest wydzielenie użytkowanej części gruntu nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach prawa. Odnosząc się do zarzutu przedawnienia roszczenia, Kolegium wskazało, iż Sąd Okręgowy w Ł. postanowieniem z dnia [...]roku sygn. akt [...] zabezpieczył roszczenia Spółki o zobowiązanie M. Z. do złożenia oświadczenia woli przenoszącego na wnioskodawcę prawa własności nieruchomości oznaczonej, jako działki: nr 328 i 491/4 oraz część działki nr 491/5. Sąd Apelacyjny w Ł. postanowieniem z dnia [...] r. sygn. Akt [...] oddalił wniesione przez M. Z. na to postanowienie zażalenie. W uzasadnieniu postanowienia Sąd Apelacyjny stwierdził, że rozpatrywane w sprawie roszczenie nie jest tożsame z tym, które zostało prawomocnie oddalone wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia [...]roku w sprawie [...], bowiem o wystąpieniu stanu powagi rzeczy osądzonej rozstrzyga nie tylko sama tożsamość stron postępowania, ale równocześnie tożsamość podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia. Zdaniem Sądu z akt sprawy wynika bezsprzecznie, że choć między stronami toczyło się już postępowanie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli ([...]) oraz o udzielenie upoważnienia do dokonania czynności na koszt dłużnika ([...]), to jednak nie oznacza to, że ma miejsce powaga rzeczy osadzonej wykluczająca istnienie przesłanki zabezpieczenia w postaci uprawdopodobnienia roszczenia. Skoro bowiem powództwo w sprawie [...] zostało prawomocnie oddalone z uwagi na przedwczesność wywiedzenia roszczenia, to tym samym w chwili wyrokowania Sąd nie dokonał jego merytorycznej oceny pod kątem spełnienia przesłanek zasadności powództwa. Zdaniem Sądu Apelacyjnego wnioskodawca uprawdopodobnił w wystarczającym stopniu roszczenie o zobowiązanie M. Z. do złożenia oświadczenia woli przez załączenie umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, z której wynika zobowiązanie M. Z. do przeniesienia własności działek gruntu nr 328, nr 491/4 oraz części działki gruntu nr 491/5. Takie samo stanowisko wyraził Sąd Apelacyjny w Ł. w wyroku z dnia [...]r., sygnatura akt [...], w którym wskazał, że wnioskodawca ma interes prawny by samodzielnie móc domagać się dokonania podziału administracyjnego działki nr 491/5. W sprawie o podział nieruchomości materialnoprawną podstawą legitymacji strony skarżącej jest norma art. 390 § 2 kodeksu cywilnego. ostatecznie w ocenie Kolegium zarzut dotyczący przedawnienia roszczenia jest bezzasadny.

Powracając do meritum sprawy Kolegium przywołało art. 93 i art. 97 ustawy o gospodarce nieruchomościami i przypomniało, iż działka objęta podziałem znajduje się na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą NR [...] Rady Gminy Z. z dnia [...] r., w jednostkach planistycznych oznaczonych symbolami:

- 26 UR - teren przeznaczony pod funkcje usługowe rzemiosła o uciążliwości nie wykraczającej poza granice działki.

- 27 PS teren przeznaczony pod funkcje przemysłowe, bazy, składy i magazyny o uciążliwości nie wykraczającej poza granice działki.

Wyjaśnił, iż w odniesieniu do terenu oznaczonego symbolem 27 PS plan nie zawiera zadanych ustaleń dotyczących zasad podziału nieruchomości, natomiast w przypadku terenu 26 UR dopuszcza się podział działek umożliwiający utworzenie frontów od ulic 08KD i l- KD z utrzymaniem obecnej szerokości działek.

Istnieją zatem jedynie dwa kryteria dopuszczalności podziału działki nr 491/5 zgodnie z wnioskiem Spółki, a mianowicie:

1. możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie. Kryterium to w przypadku wydzielenia działki 491/6 należy uznać za spełnione wobec określonego w niniejszym postanowieniu warunku dotyczące przyłączenia tej działki do działki nr 491/4 w celu ich wspólnego zainwestowania.

2. dostęp działek powstałych w wyniku podziału do dróg publicznych, przy czym w tym zakresie plan nie określa szczegółowych zasad. W tym stanie rzeczy oceniając dostęp nieruchomości do drogi publicznej należy mieć na uwadze jedynie przepis art. 93 ust. 3 w/w ustawy, zgodnie z którym podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. I tak:

- działka nr 491/6 będzie posiadała dostęp do drogi publicznej, gdyż będzie ona stanowiła jedną nieruchomość z działką 491/4 posiadającą bezpośredni dostęp do ulicy A, bowiem roszczenie Spółki dotyczy obu tych działek, wydzielana działka 491/7, posiada dostęp do drogi publicznej przez działkę nr 742/4 które M. Z.i jest współwłaścicielem. Dostęp ten wiec wynika z faktu, że M. Z. legitymuje się tytułem prawnym zarówno do działki nr 491/7 jak i 742/4. Nie ma wiec potrzeby w celu zapewnienia tego dostępu obciążanie działki nr 742/4 ograniczonym prawem rzeczowym. Dodatkowo jedynie można podkreślić, że w przypadku zbycia działki nr 491/7 przez M. Z. na rzecz osoby trzeciej prawdopodobnie zajdzie potrzeba ustanowienia służebności na działce nr 742/4, jednakże kwestia ta nie może być przedmiotem ani oceny ani rozstrzygania w niniejszym postępowaniu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi M. Z. wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w części dotyczącej pkt 2 i zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi strona powtórzyła argumentację zażalenia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wywodząc jak w zaskarżonej decyzji wniosło o oddalenie skargi.

Na rozprawie w dniu 3 sierpnia 2010r. pełnomocnik skarżącego M. Z. wskazał, że doszło do przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na podstawie aktu notarialnego z [...] roku, gdyż powództwo Spółki A zostało oddalone w sprawie o sygn.akt [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga jest bezzasadna, zaskarżona decyzja nie narusza bowiem przepisów prawa, sądy administracyjne zostały zaś powołane do badania zgodności z prawem działania organów administracji publicznej (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm., a także art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływanej dalej jako "p.p.s.a". Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić w całości lub części (art. 145 § 1 ust.1 p.p.s.a.), stwierdzić jej nieważność w całości lub części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 ust. 2 p.p.s.a.). Ewentualnie stwierdzić, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 ust. 3 w/w ustawy). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skarga podlega oddaleniu.

Podkreślić należy także, iż sąd zgodnie z art. 134 § 1 powołanej ustawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może więc dokonać oceny zaskarżonego postanowienia także w innym zakresie niż zakres, w jakim zakwestionowała postanowienie strona skarżąca.

Rozpatrując złożoną skargę w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, Sąd nie dopatrzył się uchybień, które musiałyby skutkować uchyleniem postanowienia tak I jak i II instancji.

Zaskarżonym postanowieniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. uchyliło postanowienie Wójta Gminy Z. i zaopiniowało wstępny projekt podziału nieruchomości, nr ewidencyjny 491/5, stanowiącej własność M. Z., jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod warunkiem, że projektowana działka nr 491/6 zostanie przyłączona do działki nr 491/4 w celu jej powiększenia. Rozstrzygnięcie to wydane zostało na skutek wniosku Spółki "A" o wszczęcie postępowania polegającego na przeprowadzeniu podziału działki nr 491/5, w wyniku którego powstaną działki o nr 491/6 i 491/7. Spółka zawarła bowiem z M. Z. umowę przedwstępną kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego, w której M. Z. zobowiązał się do sprzedaży działki nr 328, 491/4 oraz części działki 491/5, jednakże z postanowień umowy przedwstępnej strony się nie wywiązały.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonego aktu są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), w szczególności art. 93 ust. 4, ust. 5 w/w ustawy stosownie do którego zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku podziału nieruchomości położonej na obszarze, dla którego brak jest planu miejscowego, opinia dotyczy spełnienia warunków, o których mowa w art. 94 ust. 1 ustawy. Przedmiotową opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie.

Na wstępie zwrócić należy uwagę, iż postanowienie podjęte w trybie art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest częścią, etapem postępowania o zatwierdzenie podziału nieruchomości (wyrok WSA z dnia 26 sierpnia 2009r., IV SA/Po 195/09, niepubl., dostępny w Systemie Informacji Prawnej LEX, Lex nr 553436). Z literalnego brzmienia przepisu art. 93 ust 4 w/w ustawy wynika, iż postępowania w przedmiocie wyrażenia opinii w sprawie projektu podziału nieruchomości sprowadza się do badania zgodności proponowanego podziału, określonego we wstępnym projekcie podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w przypadku gdy plan taki dla danego obszaru obowiązuje. Organ opiniujący (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) na tym etapie postępowania ma jedynie kompetencje do badania zgodności proponowanego podziału z zapisami planu miejscowego, a jego opinia wyrażona w formie postanowienia dotyczy tylko i wyłącznie tych kwestii. W opinii tej nie może on ustosunkować się w innym przedmiocie niż wskazany w dyspozycji art. 93 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W szczególności opinia ta nie dotyczy celowości przedsięwzięcia oraz jego skutków prawnych i finansowych. Podkreślić należy, iż wydanie opinii w trybie art. 93 ust 4 w/w ustawy, nie przesądza, iż dojdzie do faktycznego podziału nieruchomości. Postępowanie w przedmiocie wydania opinii poprzedza postępowanie w sprawie podziału nieruchomości. Taką wykładnię zawiera wyrok NSA z dnia 23 września 1998r., SA/Rz 899/98 (publ. OSP 199/5/106), gdzie czytamy, iż opiniowanie zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego jest częścią postępowania podziałowego. Ten kierunek wykładni podzielił skład pięciu sędziów NSA w uchwale z dnia 1 marca 1999r., OPK 1/99 (publ. ONSA 199/3/84) stwierdzając, iż postanowienie wyrażające opinię, o której mowa w art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest wydawane w toku postępowania administracyjnego w sprawie o podział nieruchomości. Organ opiniujący nie wypowiada się w innych kwestiach, w kwestiach merytorycznych, nie wykracza poza ocenę, czy proponowane do wydzielenia działki gruntu spełniają planistyczne wymogi dopuszczalności ich zagospodarowania na cele określone w planie miejscowym. Warto mieć na uwadze, iż organ rozstrzygający kwestie ewentualnego podziału, będzie związany opinią do czasu obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego opinię wydano. Oznacza to, że byt prawny opinii jest ściśle związany z mocą obowiązującą planu, zatem w razie zmiany planu lub jego uchylenia, postanowienie opiniujące, wydane na podstawie tego planu przestaje wiązać organ, gdyż przestaje być aktualne. W dacie podejmowania rozstrzygnięcia w sprawie zatwierdzenia projektu organ orzeka już na podstawie nowego planu miejscowego. Reasumując, istota postanowienia opiniującego powoduje, iż postępowanie w sprawie podziału nieruchomości może zakończyć się na tym etapie, wydanie opinii nie oznacza, iż do podziału dojdzie, podmiot zainteresowany podziałem może poprzestać na uzyskaniu jedynie opinii, aby mieć pogląd co do możliwości przeprowadzenia ewentualnego podziału. Z uwagi na taki charakter opinii nie jest wykluczone, iż wydana ona zostanie na wniosek kilku zainteresowanych podmiotów, a ostatecznie tylko jeden podmiot będzie dążył do efektywnego podziału nieruchomości.

W niniejszej sprawie z wnioskiem takim wystąpiła Spółka "A", co do której nie ma wątpliwości, iż posiada interes prawny do złożenia wniosku o podział, stosownie do art. 97 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy mieć na uwadze, iż materialna podstawa legitymacji strony ujmowana jest szeroko, a więc nie musi należeć do prawa administracyjnego, może wynikać także z innych gałęzi prawa, chociażby z prawa finansowego czy cywilnego. Musi to być norma konkretna, którą można wskazać jako źródło interesu prawnego danego podmiotu jako strony postępowania administracyjnego. W uchwałach z dnia 3 lutego 1997r., OPS 9/96 (publ. ONSA 1997/3/102) i z dnia 11 października 1999r., OPS 11/99 (publ. ONSA 2000/1/6), NSA przyjął, że interes prawny w rozumieniu art. 28 Kpa oznacza występowanie związku między sferą indywidualnych praw i obowiązków określonego podmiotu, a sprawą administracyjną, w której może nastąpić konkretyzacja tych uprawnień i obowiązków. Mając powyższe na względzie, wskazany przez Spółkę przepis prawa cywilnego – art. 390 §2 kodeksu cywilnego, może być uznany jako źródło interesu prawnego Spółki. W wyroku z dnia 31 października 2007r., II SA/Ol 927/07, dostępny w Lex nr 489581, WSA wskazał wprost przepis materialnego prawa cywilnego - art. 390 § 2 k.c. - może być uznany jako źródło interesu prawnego w sprawie o podział nieruchomości.

Przepis art. 390 § 2 kodeksu cywilnego stanowi, że: "gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej". Aktem notarialnym z dnia [...]r. Spółka "A" zawarła ze skarżącym M. Z. przedwstępną umowę sprzedaży, w formie aktu notarialnego, działki o nr 328, 491/4 oraz części działki 491/5. Zawarcie umowy przedwstępnej, spowodowało powstanie stosunku obligacyjnego między stronami umowy. Z kolei odmowa ze strony skarżącego zawarcia umowy przyrzeczonej, uprawniała Spółkę do wystąpienia z roszczeniem o jej zawarcie, czyli możliwość skorzystania z ochrony prawnej swojego interesu prawnego poprzez zastosowanie w sprawie przepisu art. 390 § 2 kodeksu cywilnego. W świetle powyższego nie sposób podzielić stanowiska strony skarżącej, iż Spółka nie posiada interesu prawnego w zainicjowaniu postępowania administracyjnego z wniosku o podział nieruchomości. Sytuacja prawna Spółki wynika wprost z normy powszechnie obowiązującego prawa materialnego, co również świadczy o tym, iż posiada interes prawny w sprawie.

Analizując dalej merytoryczną poprawność zaskarżonego rozstrzygnięcia wyjaśnić trzeba, iż kwestie ewentualnego przedawnienia roszczenia z umowy przedwstępnej, zatem znajdujące oparcie w art. 390 kodeksu cywilnego, nie pozostają w kognicji organów administracji, ani sądu administracyjnego. Organy te nie są uprawnione do badania tej kwestii, ani tym bardziej do przesądzania, czy do przedawnienia doszło czy też nie. W tym zakresie organ administracji opierają się na dokumentach zgromadzonych w sprawie, a wśród nich nie ma takiego, który potwierdzałby, iż przedawnienie roszczenia miało miejsce. Z uwagi jednak na zarzuty skarżącego wyjaśnić należy, iż roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne. Strona skarżąca wskazuje, iż doszło do przedawnienia roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej na podstawie katu notarialnego z [...] roku, gdyż powództwo Spółki zostało oddalono w sprawie o sygnaturze akt [...]. Ponieważ kwestia przedawnienia pozostaje poza kognicją sądu administracyjnego, niemniej jednak wyjaśnić należy, iż początek biegu terminu przedawnienia roszczeń następuje od następnego dnia po dniu, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, zatem obie strony spełniły wszystkie warunki, do których zobowiązały się w umowie przedwstępnej. Jak natomiast wskazał sąd w orzeczeniu przywołanym przez stronę skarżącą, podstawą oddalenia powództwa było stwierdzenie, iż powództwo jest przedwczesne, bowiem obie strony umowy przedwstępnej nie dopełniły warunków zawarcia umowy przyrzeczonej. Oddalenie powództwa nastąpiło tym samym z uwagi na uchybienia formalne, a to oznacza, iż nie sposób twierdzić, iż do przedawnienia doszło, bieg terminu przedawnienia w ogóle się nie rozpoczął. Obie strony umowy przedwstępnej nie dopełniły warunków z niej wynikających, nie jest wykluczone, że te warunki się ziszczą i wówczas, gdy jedna ze stron wystąpi z powództwem zostanie ono w odpowiedni sposób załatwione. W tym stanie faktycznym i prawnym, wobec braku dokumentu poświadczającego jednoznacznie, iż doszło do przedawnienia roszczenia organ administracji nie miał podstaw prawnych do podważania uprawnienia Spółki. Niewątpliwie bowiem nawet jeżeli roszczenie Spółki się przedawniło a powództwo zostało oddalone jako przedwczesne to niech o przedawnieniu rozstrzygnie organ uprawniony jakim jest sąd cywilny. Nie można zapominać, iż sąd cywilny może nie uwzględnić również zaistniałego przedawnienia z uwagi na zasady współżycia społecznego, co wynika z treści art. 5 K.c. a orzecznictwo sądów cywilnych nie pozostawia w tym zakresie wątpliwości ( patrz. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 26. 02, 2010 r. sygn. Akt I Aca 48/10 ( OSAB 2010/1/9 ), w którego tezie sąd wyraził następujący pogląd "Zarzut przedawnienia stanowi nadużycie prawa w sytuacji, gdy zachowanie pozwanego dawało podstawę do przypuszczeń, że wywiąże się on z obowiązku spełnienia dochodzonego pozwem roszczenia".

Kontrola zaskarżonego postanowienia w zakresie zgodności wydanej opinii z postanowieniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego prowadzi do wniosku, iż jest ono prawidłowe. W myśl art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Działka objęta podziałem, działka nr 491/5, znajduje się na terenie, na którym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą NR [...] Rady Gminy Z. z dnia [...]r., w jednostkach planistycznych oznaczonych symbolami:

- 26 UR - teren przeznaczony pod funkcje usługowe rzemiosła o uciążliwości nie wykraczającej poza granice działki.

- 27 PS teren przeznaczony pod funkcje przemysłowe, bazy, składy i magazyny o uciążliwości nie wykraczającej poza granice działki.

I tak, w odniesieniu do terenu oznaczonego symbolem 27 PS plan miejscowy nie zawiera żadnych ustaleń dotyczących zasad podziału nieruchomości. Z kolei w przypadku terenu 26 UR dopuszcza się podział działek umożliwiający utworzenie frontów od ulic 08KD i 1- KD z utrzymaniem obecnej szerokości działek. Zgodzić należy się zatem z organem, iż w grę wchodzą jedynie dwa potencjalne rozwiązania, które szczegółowo opisał w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Obie propozycje przewidują dostęp do drogi publicznej i zagospodarowanie tych działek zgodnie z wymogami obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na koniec podkreślić trzeba, iż rozstrzygnięcie w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego ma charakter związany, co oznacza, że organ opiniujący nie ma swobody w ocenie przesłanek, od których zależy stwierdzenie zgodności podziału z planem, brak w sprawie podstawy prawnej do orzekania w ramach uznania administracyjnego. W każdym zatem przypadku stwierdzenia, iż proponowany podział jest zgodny z planem miejscowym, organ obowiązany jest wydać pozytywną opinię w tym przedmiocie.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi i w oparciu o przepis art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.

ar