Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 709/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 111 par. 2, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 5 grudnia 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędzia NSA Zygmunt Zgierski, , Protokolant Pomocnik sekretarza Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 listopada 2014 roku sprawy ze skarg B. C. i M. T.-C. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Nr [...]Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012r., poz. 647 – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: ustawa), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013r., poz. 267 – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: k.p.a.), po rozpatrzeniu wniosku Spółka A z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. A, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. B (ul.A/ul.B) na części działki nr [...]oraz części działki drogowej [...].

Decyzją z dnia [...]Nr [...]Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy, art. 104 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku Spółki D z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. A, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul.C (ul.A/ul.C) na części działki nr [...]oraz części działki drogowej [...].

Decyzją z dnia [...]Nr [...]Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy, art. 104 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku Spółki F z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. A, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. C (ul.A/ul.C)na części działki nr [...] oraz części działki drogowej [...].

Decyzją z dnia [...]. Nr [...]Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy, art. 104 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku Spółka B z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. A, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul.Bj (ul.A/ul.C) na części działki nr [...]oraz części działki drogowej [...].

Decyzją z dnia [...]Nr [...]Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy, art. 104 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku Spółka E z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. A, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. B (ul.A/ul.C) na części działki nr [...] oraz części działki drogowej [...].

Decyzją z dnia [...]. Nr [...]Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy, art. 104 k.p.a., po rozpatrzeniu wniosku Spółka C z o.o. z siedzibą w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, urządzeń budowlanych (w tym wewnętrznego układu komunikacyjnego) oraz wjazdu/wyjazdu z ul. A, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul.B (ul.A/ul.C) na części działki nr [...] oraz części działki drogowej [...].

Jak wynika z lektury rozstrzygnięć i uzasadnień sporządzonych dla wymienionych powyższej sześciu decyzji organu I instancji, każda z nich wydana została na wniosek innego inwestora, niemniej każdy z przedmiotowych aktów administracyjnych określa analogiczne warunki zabudowy, w tym szczegółowo określone parametry dla planowanej budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, na określonej indywidualnie dla każdej inwestycji, części terenu działki nr [...]. Podobnie, każda z decyzji poprzedzona została przeprowadzeniem analizy urbanistyczno-architektonicznej, której wyniki są identyczne, a to z uwagi na ustalenie, iż wszystkie inwestycje są podobne – jak wynika z wniosków domy jednorodzinne mają mieć 200m² lub 250m², wysokość ok.10m i kubaturę ok.1400m³ - identycznie i docelowo mają być realizowane w obrębie tej samej nieruchomości, na różnych jej częściach oznaczonych graficznie na załączonych mapach. Stąd uzasadnione jest opisanie stanowiska wywiedzionego przez organ I instancji łącznie dla wszystkich sześciu aktów.

I tak, jak wynika z uzasadnień przedmiotowych decyzji, organ uznał, że wnioski inwestorów – po odpowiednich wyjaśnieniach, dokonanych na wezwanie organu w toku postępowania – spełniają wymogi opisane w art. 52 ust. 2 ustawy. Teren inwestycji jest usytuowany na obszarze, dla którego nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem stosownie do art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy, ustalenie warunków zabudowy następuje w drodze decyzji, którą organ podejmie po zbadaniu, iż spełnione są łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy. Organ wskazał, iż właścicielami działki nr [...], której część objęto kolejnymi wnioskami jest grupa spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, teren inwestycji jest niezabudowany, nadto w granicach działki nr [...]zlokalizowany jest użytek ekologiczny – "A", ustanowiony uchwałą Rady Miejskiej w Ł. z dnia [...], która wprowadza określonego rodzaju ograniczenia, w tym w zakresie inwestycji. Z kolei w odniesieniu do wymogów z art. 61 ust. 1 ustawy organ stwierdził, iż zasada dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy) jest spełniona, gdyż w wyniku przeprowadzonej analizy, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – w dalszej części uzasadnienia przywoływane jako: rozporządzenie), wykazano, że sąsiednie nieruchomości – zabudowa przy ul. C i ul. A – są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Teren inwestycji ma także dostęp do drogi publicznej – ul. B przez drogę wewnętrzną ul. A i projektowany wjazd/wyjazd, warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 jest tym samym spełniony. Dalej organ wskazał, iż warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy również jest spełniony, gdyż projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co potwierdzają przedłożone pisma gestorów sieci w zakresie przyłączenia do sieci wodociągowej, gazowej i elektrycznej. Dalej, zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów nieruchomość jest oznaczona jako [...],[...],[...],[...]– zgodnie z art. 5b ustawy z dnia 3 lutego 1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2004r., Nr 121, poz. 1266 ze zm.), przepisów ustawy nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast, zatem warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne jest spełniony. Podobnie jak ostatni z warunków, czyli art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy, gdyż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Organ zwrócił uwagę, iż w toku postępowania, B.C. i M.T.-C., właściciele działki nr [...] graniczącej bezpośrednio z terenem inwestycji, złożyli pisemne oświadczenie, iż nie wyrażają zgody na realizację proponowanych inwestycji. Argumentowali m.in., że niewłaściwe są gabaryty obiektów, ich lokalizacja oraz brak podziału nieruchomości nr [...]. Nadto podnieśli, że wysoki stan wód gruntowych wyklucza budowę przydomowej oczyszczalni ścieków, a ustawa Prawo wodne wyklucza możliwość zastosowania szczelnego zbiornika na ścieki oraz odprowadzania wód opadowych do rzeki. Sprzeciw swój uzasadnili także faktem lokalizacji inwestycji w sąsiedztwie użytku ekologicznego i występowaniem gatunków grzyba objętego ścisłą ochroną. Sprzeciwili się także przeprowadzeniu drogi dojazdowej w odległości mniejszej niż 5 m od działki nr [...], dodatkowo wskazali na zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Ł..

Odpowiadając na zastrzeżenia małżonków B. i M. C. organ wyjaśnił, iż gabaryty obiektów określane są przez wnioskodawcę, organ zaś ustalając warunki zabudowy jest związany treścią wniosku, sporządza analizę urbanistyczno-architektoniczną i bada możliwość lokalizacji planowanej zabudowy na wskazanym terenie. Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu wynika wprost z rozporządzenia, które odnosi się do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Z kolei zgodnie z informacją [...] Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł., w granicach objętych wnioskiem stwierdzono występowanie urządzeń melioracji wodnych szczegółowych oraz sąsiedztwo rzeki A. Projekty decyzji zawierające warunek rozwiązania kolizji z ww. urządzeniami i prowadzenia inwestycji zgodnie z przepisami ustawy Prawo wodne, zostały uzgodnione na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy z właściwą jednostką. Z uwagi na fakt, iż miejsce posadowienia poszczególnych obiektów na danym terenie określone jest na etapie sporządzania dokumentacji projektowej do wniosku o pozwolenie na budowę, uzgodnienie i warunek zawarty w decyzji o warunkach zabudowy jest wystarczający. Objęcie wnioskiem inwestora fragmentu działki drogowej nr [...] jest natomiast spowodowane faktem ujęcia planowanej budowy wjazdu/wyjazdu w ramach wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Według inwestora koncepcja zagospodarowania nie zawiera zapisów wyłączających część tej działki.

Z kolei, w celu wyjaśnienia wątpliwości co do możliwości lokalizowania inwestycji w sąsiedztwie rzeki organ wystąpił do Dyrektora [...] Zarządu Gospodarki Wodnej, który w pismem z dnia 18 stycznia 2013r. wyjaśnił, iż działka inwestycyjna nie znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu ustawy Prawo wodne i na dzień dzisiejszy nie obowiązują ograniczenia w zakresie możliwości jej zagospodarowania wynikające z przepisów prawa wodnego, w postaci zakazów określonych w art. 40 ust. 1 pkt 3 i art. 881 ust. 1 tej ustawy. Nadto we wstępnej ocenie ryzyka powodziowego, przedmiotowego terenu nie zaliczono do obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi, dla których zostaną wykonane do dnia 22 grudnia 2013r. dokładne mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego.

W kwestii sąsiadującego z terenem inwestycji użytku ekologicznego organ ustalił, iż w stosunku do tegoż użytku ekologicznego wprowadzono określone zakazy. Niemniej wniosek o wydanie decyzji dotyczy fragmenty działki nr [...], który nie znajduje się w granicach użytku ekologicznego, natomiast uchwała, którą ustanowiono użytek, nie ustanawia otuliny użytku tj. strefy ochronnej przyrody w celu zabezpieczenia przed zagrożeniami zewnętrznymi wynikającymi z działalności człowieka. A skoro tak, to organ ocenił, iż brak podstaw do stosowania zakazów wynikających z powoływanej uchwały względem terenu inwestycyjnego. Brak również podstaw do uzgadniana projektu decyzji na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 8 ustawy z [...] Dyrektorem Ochrony Środowiska, gdyż przepis ten ma zastosowanie wyłącznie dla terenów położnych w granicach obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody.

Na koniec organ wskazał, iż w toku postępowania inwestorzy wnieśli o zmianę w projekcie w zakresie linii zabudowy – zmiana w obowiązującej linii zabudowy na nieprzekraczalną linię zabudowy – oraz geometrii dachu – zmiana kąta nachylenia połaci dachowych z 30º-45º na od 20º-25º do 45º. Mając na względzie sporządzoną w sprawie analizę organ stwierdził, iż argument "skrajnie niekorzystnego układu elewacji południowej od strony wjazdu" w przypadku ustalenia obowiązującej linii zabudowy nie jest zasadny, wjazd od strony północnej. Z kolei co do geometrii dachu organ zaakceptował wnioski stron o tyle, iż doprecyzował, że kąt nachylenia od 30º-45º dotyczy głównych połaci dachowych planowanego budynku.

Od wszystkich wymienionych decyzji organu I instancji odwołania złożyli zarówno B.C. jak i M.T.-C.

B.C. zarzucił organowi, iż decyzje zostały wydane w oparciu o nieaktualne mapy, na których błędnie oznaczono staw źródliskowy i ciek wodny. Nadto zarzucił naruszenie art. 53 ust. 3 ustawy, poprzez pominięcie części właścicieli działek sąsiadujących z terenem inwestycji; brak uzgodnienia z właściwym organem w kwestii użytku ekologicznego; brak uchwały rady gminy podjętej stosownie do art. 102 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami; naruszenie przepisów ustawy o ochronie przyrody w szczególności art. 45 i art. 119 tej ustawy. Ponadto zdaniem odwołującego analiza urbanistyczna nie spełnia wymogów art. 52 ust. 2 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy i posiada uchybienia formalne, gdyż w części opisowej wyniki nie są podpisane przez autora analizy. Nieprawidłowo określono linię zabudowy, budynki w żaden sposób nie nawiązują do istniejącej zabudowy, zaś sama analiza nie wyjaśnia odstępstw od podstawowych parametrów, które wyznaczane są w oparciu o zapisy rozporządzenia. Zdaniem strony organ wydał decyzje mimo, iż z ustalonego stanu faktycznego i prawnego jasno wynika, iż nie można chociażby wykonać wewnętrznego układu komunikacji oraz podziału nowych działek, brak jest charakterystyki inwestycji zgodnie z art. 52 ustawy, brak możliwości realizacji kanalizacji lokalnej zgodnie z art. 40 pkt 1 poz. 3 Prawa wodnego, brak także możliwości wjazdu z części działki nr [...], gdyż ulica C jest bez wylotu, a jej szerokość uniemożliwia zawracanie samochodom ciężarowym. Nie ma także uzgodnienia z zarządcami dróg gminnych – ul. C i ul. A. Zdaniem strony wydanie zaskarżonych decyzji winno zostać poprzedzone uzgodnieniami z organami ochrony środowiska, nadto akty te nie są zgodne z postanowieniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Ł.

M.T.-C. podniosła zarzuty tożsame ze zgłoszonymi przez B. C. dodatkowo wskakując na szereg orzeczeń sądów administracyjnych, które w ocenie odwołującej stanowią uzasadnienie sformułowanych zarzutów.

W dniu 29 maja 2013r., po rozpatrzeniu odrębnie odwołań od każdej z decyzji organu I instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy, wydało sześć odrębnych decyzji oznaczonych kolejnymi numerami:

decyzję Nr [...][...]utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...],

decyzję Nr [...][...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...],

decyzję Nr [...][...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...],

decyzję Nr [...][...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...],

decyzję Nr [...][...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...],

decyzję Nr [...][...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...].

Podobnie, jak w przypadku argumentacji organu I instancji, także w odniesieniu do decyzji organu odwoławczego argumentacja wszystkich sześciu decyzji jest tożsama, co uzasadnia łączną charakterystykę stanowisk wywiedzionych w uzasadnieniach opisanych decyzji z dnia [...].

Przystępując do własnej analizy sprawy oraz mając na uwadze zarzuty odwołań Kolegium stwierdziło, iż wnioski inwestorów zawierają wszystkie elementy wymagane treścią art.52 ust. 1 ustawy, w tym również charakterystykę planowanej inwestycji i jej parametry. Jak wynika z art. 52 ustawy, część graficzna wniosku winna zawierać, określenie granic terenu objętego wnioskiem oraz granice obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać. Jak się wskazuje w orzecznictwie pojęcie "oddziaływanie" musi tu być szeroko rozumiane, zarówno jako wpływ na środowisko przyrodnicze, jak i na nieruchomości sąsiednie. Granice obszaru oddziaływania wyznacza oddziaływanie faktyczne, polegające w szczególności na emisji zanieczyszczeń, czy powodowaniu nadmiernego hałasu. Wniosek inwestora określa, oznaczone cyframi, granice terenu objętego wnioskiem, wskazane w sposób graficzny i opisowy. Z treści wniosków wynika, iż obszar którego wniosek dotyczy i obszar na który inwestycja ma oddziaływać pokrywają się ze sobą, co oznacza, iż w ocenie inwestorów oddziaływanie planowanej inwestycji nie przekroczy granic terenu inwestycji. Organ zaznaczył, iż zasięg oddziaływania inwestycji określony przez inwestorów podlega merytorycznej ocenie, a podstawę takiej oceny stanowią niewątpliwie parametry inwestycji, jej rodzaj i wpływ inwestycji na środowisko.

W świetle obowiązujących w tym zakresie przepisów, zdaniem Kolegium, nie ma podstaw aby kwestionować przedstawione w tym zakresie dane inwestorów. Planowana inwestycja nie mieści się bowiem w katalogu przedsięwzięć określonym treścią rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Rozporządzenie to, w treści § 3 ust. 1 pkt 53 lit.b, wymienia zabudowę mieszkaniową wraz z towarzyszącą jej infrastrukturą nieobjęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo miejscowego planu odbudowy, ale jest to zabudowa o określonych parametrach powierzchni zabudowy nie mniejszej niż:

- 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy,

- 2 ha na obszarach innych niż wymienione w tiret pierwsze,

przy czym przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia w wyniku realizacji przedsięwzięcia.

Wnioskowane inwestycje polegają na budowie domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy 200m² i 250m2. Kolegium stwierdziło, iż nawet przyjmując, iż na całość przedsięwzięcia planowanego na działce nr [...]składa się łącznie sześć budynków mieszkalnych jednorodzinnych o podanej powierzchni zabudowy, to trzeba zauważyć, iż cała działka nr [...]ma powierzchnię mniejszą niż 2 ha, a planowana inwestycja (inwestycje) obejmuje tylko jej część. Organ dodał, iż odniesienie się do lit.b powołanego przepisu znajduje uzasadnienie w fakcie, iż planowana inwestycja, co wykazało przeprowadzone postępowanie leży poza terenem obszarem objętym formą ochrony przyrody, w tym wypadku użytkiem ekologicznym "A" (a co potwierdza załączona do akt sprawy mapa użytku ekologicznego " A") zatem, ani parametry planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego, ani jego funkcja, nie uprawniają do twierdzenia o jego negatywnym oddziaływaniu na środowisko.

Z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, iż teren, którego dotyczy wniosek powinien być w tym wniosku konkretnie oznaczony i przedstawiony na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (art. 52 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy), linie rozgraniczające teren inwestycji określane są bowiem w decyzji o warunkach zabudowy (art. 54 pkt 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy). Jak wynika z przepisów regulujących problematykę z zakresu zagospodarowania przestrzennego np. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. terenem objętym wnioskiem (terenem inwestycji) może być "powierzchnia działki" lub "powierzchnia terenu", co oznacza, iż terenu inwestycji nie można zawsze utożsamiać z powierzchnią działki ewidencyjnej. Innymi słowy, terenem inwestycji (terenem objętym wnioskiem) może być powierzchnia działki, jeżeli tak wskaże wnioskodawca, ale i wnioskiem może być objęty teren wcale nie obejmujący całości działki, tylko jakąś wydzieloną jej część, tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie. Bez znaczenia pozostaje okoliczność, iż cała działka, której dotyczy wydzielona część, będzie przedmiotem podziału (koncepcja zagospodarowania załączona do wniosku odwołuje się do "nowoprojektowanego podziału działek") bowiem ustalenie warunków zabudowy dotyczy konkretnego zamierzenia inwestycyjnego, planowanego na ściśle określonym we wniosku terenie. Ponadto postępowanie podziałowe stanowi odrębny od niniejszego przedmiot.

Kolegium podkreśliło, iż organ może ustalić warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora lub odmówić ich ustalenia, w przypadku stwierdzenia ich niezgodności z przepisami, w oparciu o przeprowadzoną analizę. Organ nie może natomiast "dookreślać" wnioskowanej zabudowy wbrew zamiarom inwestora, wyrażonym lub nie wyrażonym we wniosku. Organ orzekający o warunkach zabudowy jest bowiem zawsze związany wnioskiem i nie może go ani modyfikować, ani interpretować w sposób niezgodny z intencjami wnioskodawcy. We wnioskach z dnia 12 października 2012r. inwestorzy określili swój zamiar inwestycyjny jako budowę domu jednorodzinnego o powierzchni zabudowy ok.200m² i 250m2 , wysokości ok.10m (trzy kondygnacje) i kubaturze ok.1400m3. We wnioskach inwestorów zawarto zarówno część opisową jak i graficzną. Z przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie analizy urbanistycznej wynika, że wyznaczony obszar analizowany odpowiada wymogom § 3 ust. 2 rozporządzenia. Obejmuje on pas terenu w promieniu trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji (3x21m). Od strony zachodniej obszar ten został poszerzony o teren obejmujący całą długość ul. C , na przedłużeniu której zostaną zlokalizowane planowane obiekty, na różnych fragmentach działki nr [...]. Organ zwrócił uwagę, iż w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, że obszar analizowany powinien zostać wyznaczony w taki sposób, aby pozwolił organowi dokonać najbardziej optymalnej oceny sytuacji faktycznej i ładu przestrzennego pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji z zachowaniem warunków ustawowych. W tym kontekście wyznaczony przez organ I instancji obszar analizowany uznać należy, zdaniem Kolegium, zarówno za prawidłowy, jak i wystarczający dla określenia parametrów.

W świetle zarzutów odwołania organ wskazał, iż zgodnie z definicją zawartą w treści § 2 pkt 5 rozporządzenia, przez front działki rozumie się tą część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Teren inwestycji winien mieć jeden front, zaś o ile usytuowanie działki jest tego rodzaju, że przylega ona do dwóch lub większej liczby dróg, a organ ma wątpliwości, z której strony będzie wjazd główny lub wejście na działkę, na której ma być realizowana planowana inwestycja, to jest zobowiązany wezwać inwestora do złożenia stosownych wyjaśnień. W przedmiotowej sprawie, na co wskazuje treść wniosku inwestora oraz załączona do wniosku wstępna koncepcja zagospodarowania, wjazd na wewnętrzną drogę dojazdową do nowo wydzielanych działek odbywać się będzie z ul. A. Dlatego prawidłowo za front inwestycji przyjęto cześć terenu inwestycji przylegającą do tej drogi.

Dalej wyjaśniono, iż w aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:1000, na której pokazane zostały granice terenu objętego analizą urbanistyczno-architektoniczną. Mapa ta stanowi część graficzną sporządzonej analizy. Przedmiotowa analiza składa się nie tylko z powołanej wyżej mapy, ale także z części opisowej, z której wynika, iż w obszarze analizowanym występuje funkcja taka jak planowana, czyli mieszkaniowa jednorodzinna. Analiza urbanistyczna oraz projekt decyzji sporządzone i podpisane zostały przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów.

Analizę urbanistyczną przeprowadzono zgodnie z wymogiem ustawowym pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących w obszarze analizowanym, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy.

Dalej organ argumentował, iż wyrażona w art.61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Sporządzona w przedmiotowej sprawie analiza stanowiła podstawę do określenia zasad dla planowanej zabudowy. W pkt II. l "Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego" zaskarżonej decyzji, sprecyzowano zarówno funkcję planowanego obiektu jak również pozostałe jego cechy, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. I tak:

* linię nowej zabudowy wyznaczono jako obowiązującą, stanowiącą przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przy ul. C - działka nr [...] i ul. A- działka nr [...], co wypełnia dyspozycję § 4 ust. l rozporządzenia, zgodnie z którym, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

- wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji tj. określonej do wydzielenia w przyszłości działki budowlanej - do 0,17. Organ wyjaśnił, iż wyznaczenie takiego wskaźnika jest dopuszczalne przez § 5 ust. 2 rozporządzenia, wyniki analizy wskazują, iż wielkość wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie od 0,01 do 0,23, średnio 0,11. Ustalony decyzją wskaźnik, choć wyższy niż średnia z obszaru, mieści się jednak w przedziale wielkości tego parametru z obszaru i odpowiada wskaźnikowi zabudowy jednorodzinnej w tym terenie (działka nr 65/10);

- szerokość elewacji frontowej planowanych budynków - do 17m, gdyż jak wykazała analiza, szerokość elewacji frontowej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 2,5m do 17m. Średnia szerokość elewacji frontowych z obszaru analizowanego to 10,40m). Ustalona dla nowej zabudowy wielkość odpowiada maksymalnej szerokości elewacji frontowej z obszaru analizowanego. Parametr powyższy wyznaczono zatem zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej zabudowy ustalono:

w przypadku usytuowania głównej kalenicy równolegle do frontu działki - do 5m

w przypadku usytuowania głównej kalenicy prostopadle do frontu działki - do 10m.

Organ stwierdził, iż wyznaczone parametry odpowiadają maksymalnym wielkościom okapów i elewacji frontowych (dla budynków o kalenicy usytuowanej prostopadle do ulicy) zlokalizowanych w obszarze analizy. Zdaniem organu ustalenie takie wypełnia dyspozycję § 7 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszczalne jest wyznaczenie innej wysokości krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, niż wynika to z ust. 1 tegoż paragrafu, o ile wynika to z analizy. Podobnie jak ustalenia § 8 rozporządzenia dot. geometrii dachu. Jak potwierdzają wyniki analizy - ustalone dla nowej zabudowy: układ połaci dachowych - dach dwuspadowy lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 30° do 45° i głównej kalenicy do 10m, usytuowanej równolegle lub prostopadle do frontu przyszłej działki - odpowiadają cechom dachów z obszaru analizowanego.

W świetle powyższego, w ocenie Kolegium, analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzona została zgodnie z zapisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyznaczenie w przedmiotowej sprawie cech nowej zabudowy spełnia wymogi przewidziane w powołanych wyżej przepisach, albowiem obowiązujące przepisy przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczają możliwość uśredniania poszczególnych parametrów jak również możliwość innego ich wyznaczenia, jeżeli wynika to z analizy. To zaś, że analiza przeprowadzona w rozpatrywanej sprawie dawała takie podstawy, zostało w sposób prawidłowy wykazane przez organ I instancji.

W świetle powyższego, zdaniem organu, nie może budzić wątpliwości, iż planowane inwestycje zachowują zarówno funkcję jak i cechy istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, co przesądza, iż spełniają warunek tzw. dobrego sąsiedztwa określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jak wykazała przeprowadzona analiza zostały spełnione również pozostałe warunki, tj. teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej ul. B, istniejące i planowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolne i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Powyższe ustalenia stanowią, w świetle regulacji art. 61 ust. 1 ustawy, podstawę do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest bowiem decyzja uznaniową.

Kolegium dodało, iż niewątpliwie w ramach rozpatrywania wniosków o ustalenie warunków zabudowy organ właściwy w sprawie, zobligowany jest również do przeprowadzenia analizy, o której mowa w treści art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy, tj. analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizacje inwestycji. I taka analiza miała miejsce w przedmiotowej sprawie. W ramach tej analizy organ dokonał ustaleń, czy - a jeżeli tak, to w jakim zakresie - będą miały do danego przypadku zastosowanie przepisy szczególne (np.: przepisy ustawy - Prawo ochrony środowiska, o ochronie przyrody, o odpadach, Prawo geologiczne i górnicze, przepisy ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami itp.). W tym wypadku analiza nie wykazała przepisów odrębnych, z którymi planowana inwestycja pozostawałaby w sprzeczności. Co do zasady, do przepisów odrębnych należy niewątpliwie zaliczyć regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także przepisy sanitarne, unormowania z zakresu prawa geologicznego i górniczego i inne. Podkreślono, iż katalog przepisów odrębnych, przez których pryzmat jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, zależy od położenia i warunków terenu będącego przedmiotem ustaleń.

Mając na uwadze kolejne zarzuty odwołujących się w zakresie naruszenia przepisów odrębnych organ podkreślił, iż użytek ekologiczny "A", na potrzebę ochrony którego zwracają uwagę odwołujący się, niewątpliwie jest formą ochrony przyrody objętą polityką ochronną, wynikającą z przepisów ustawy o ochronie przyrody. Jednakże zakazy i ograniczenia wynikające z tego faktu, dotyczą wyłącznie inwestycji lokowanej na terenie objętym taką formą przyrody (w tym wypadku użytku ekologicznego). Zaś teren planowanej inwestycji nie leży na obszarze przedmiotowego użytku ekologicznego.

Położenie terenu oraz jego status prawny wpływają na zakres i konieczność uzgodnień, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tym miejscu, oceniając zarzuty odwołania dotyczące braku w przypadku planowanej inwestycji wymaganych prawem uzgodnień, uznać je należy za nieuzasadnione.

Kwestie związane z ochroną przyrody, we wszystkich jej formach oraz aspektach, podlegają, na tle ustawy, procedurze uzgodnieniowej określonej w art. 53 ust. 4 pkt 7 i 8 w związku z ust. 5b i 5c oraz art. 64 ust. 1 ustawy. W przedmiotowej sprawie, wbrew zarzutom odwołujących się, nie było podstaw do uzgadniania projektu dla przedmiotowej inwestycji z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska. Jak bowiem wynika z treści art. 53 ust. 4 pkt 8 ustawy, obowiązek uzgodnienia dotyczy jedynie obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody (innych niż wymienione w pkt 7, czyli innych niż położone w granicach parku narodowego i jego otuliny). Tymczasem, co już wskazano wyżej teren inwestycji nie wchodzi w skład terenu stanowiącego użytek ekologiczny.

Podobnie za niezasadny uznano zarzut braku uzgodnienia projektu decyzji z wojewodą oraz zarządcą drogi. Pierwszy z wymienionych organów jest bowiem organem uzgadniającym projekt decyzji jedynie w odniesieniu do zadań rządowych, służących realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w art. 39 ust. 3 pkt 3 i art. 48 – w odniesieniu do terenów, przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy, a co nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie - na przedmiotowym terenie nie przewiduje się realizacji zadań o takim charakterze. Z kolei uzgodnienie z zarządcą drogi publicznej jest wymagane w odniesieniu do terenów przyległych do pasa drogowego drogi publicznej, podczas gdy zarówno ul. A, z której planowana jest obsługa wnioskowanej inwestycji jak i ul. C są drogami wewnętrznymi - nie są zaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych (krajowych, wojewódzkich, powiatowych i gminnych).

Organ nie podzielił także zarzutów odnoszących się do ograniczeń w lokowaniu planowanej inwestycji i związanych z nią urządzeń budowlanych, wynikających z sąsiedztwa cieku wodnego A. Z uzyskanego w toku postępowania stanowiska [...] Zarządu Gospodarki Wodnej w W. z dnia 18 stycznia 2013r. wynika bowiem, iż działka nr [...] nie znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu ustawy Prawo wodne i na dzień dzisiejszy nie obowiązują ograniczenia w zakresie możliwości jej zagospodarowania w postaci zakazów określonych w art.40 ust. 1 pkt 3 oraz art. 881 ust. 1 tej ustawy. Z tegoż stanowiska wynika również, że zgodnie z wynikami dokonanej w 2011r. wstępnej oceny ryzyka powodziowego, za którą odpowiedzialny jest Prezes [...] Zarządu Gospodarki Wodnej, przedmiotowego terenu nie zaliczono do obszarów narażonych na niebezpieczeństwo zagrożenia powodzi. Organ dodał, iż wprawdzie na terenie działki nr [...] znajdują się (drenowanie), to jednakże projekt decyzji dla przedmiotowej inwestycji uzyskał pozytywne uzgodnienie Marszałka Województwa [...] - organu właściwego w sprawie ochrony melioracji wodnych (w trybie art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy).

Zdaniem Kolegium nie można również podzielić zarzutu o pozbawieniu udziału w tym postępowaniu właścicieli działek graniczących z terenem inwestycji. W sprawach o ustalenie warunków zabudowy legitymacja stron oceniana jest na zasadach określonych art. 28 k.p.a. w powiązaniu z art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy, z którego wynika, że każdy ma prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych, a także art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy, nakładającym obowiązek określenia w decyzji ustalającej warunki zabudowy wymagań dotyczących ochrony interesu osób trzecich. Na ustalenie kręgu stron postępowania rzutują okoliczności konkretnej sprawy - charakter projektowanej inwestycji, a co za tym idzie rodzaj, stopień i zakres jej oddziaływania na otoczenie. Przy ocenie istnienia interesu prawnego osoby trzeciej trzeba brać pod uwagę możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na otoczenie z uwagi na cechy projektowanego obiektu i sposób zagospodarowania wokół niego terenu, jak też obszaru poza terenem inwestycji, w związku z czym stwierdzenie tej możliwości jest równoznaczne z naruszeniem interesu prawnego i podstawą uznania za stronę. Zdaniem Kolegium, w świetle uwarunkowań związanych z lokalizacją projektowanej inwestycji, oceny zakresu i kierunków jej oddziaływania oraz ewentualnych ograniczeń osób trzecich w sferze ich uprawnień, organ I instancji zasadnie ocenił, iż budowa planowanego budynku nie powoduje takiej uciążliwości, która może negatywnie oddziaływać na działki sąsiednie, niegraniczące z tą inwestycją.

Powyższe w prawidłowy sposób wpłynęło na ustalenie kręgu stron postępowania w przedmiotowej sprawie, do których organ I instancji zaliczył właścicieli działek graniczących z terenem inwestycji. Stronom tym zapewniono czynny udział w toczącym się postępowaniu.

W świetle zarzutów odwołania Kolegium wskazało także, iż decyzja o warunkach zabudowy przesądza jedynie czy wnioskowane zamierzenie może być realizowane na danym terenie. Szczegółowe zaś okoliczności planowanej zabudowy konkretyzują się w następnym etapie procesu inwestycyjnego - postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Badanie, czy spełnione będą warunki techniczne określone w przepisach rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych możliwe będzie dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Na tym dopiero etapie ocenia się bowiem zgodność przedstawionego projektu z wymaganiami technicznymi. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy - do której to ochrony organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit.d w związku z art. 64 ust. 1 ustawy, nie może być więc oceniana w takim zakresie, jak na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego -pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie orzekanie o wymaganiach wynikających z ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w istocie pozbawiłoby te osoby możliwości dochodzenia ich praw w późniejszym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, gdzie zagrożenia ich interesów przybierają o wiele bardziej konkretny kształt. Z kolei z punktu widzenia inwestora jest niedopuszczalne, aby obowiązki z innego postępowania administracyjnego (pozwolenia na budowę) były nakładane w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, a więc w innej sprawie i w innym postępowaniu. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego, a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W dniu 30 lipca 2013 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wpłynęło sześć, złożonych za pośrednictwem organu, skarg B.C. i M. T.-C. na wszystkie sześć decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. dnia [...] o kolejnych numerach: [...][...], [...][...],[...][...] , [...][...] , [...][...] , [...][...]. We wszystkich skargach skarżący wnieśli o uchylenie rozstrzygnięć zarówno organu I jak i II instancji oraz o połączenie wszystkich postępowań wszczętych na skutek złożenia sześciu skarg w jedno postępowanie, stosownie do art. 111 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Skarżący zarzucili, iż Kolegium nie odpowiedziało na wszystkie zarzuty odwołania, nadto dane dotyczące parametrów przyszłej zabudowy wskazane we wnioskach inwestorów nie są spójne i winny być zweryfikowane, organy nie uwzględniły także żadnych uwarunkowań środowiskowych w kontekście negatywnego oddziaływania inwestycji na nieruchomość strony. Zdaniem skarżących błędne jest stwierdzenie organu odwoławczego, iż postępowanie podziałowe stanowi odrębny od niniejszego przedmiot, gdyż z kolejności postępowań administracyjnych wynika, iż nie można dokonać podziału działek przed przesądzeniem przez radę miasta w uchwałach o przystąpieniu do scalenia i podziału terenu oraz uchwały o scaleniu i podziale. Brak kolejności postępowań mogłoby prowadzić do takich sytuacji, że wcześniej wydaje się pozwolenie na budowę, a dopiero po zrealizowaniu inwestycji decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Podnieśli także, iż budynki na ul. C stoją w jednym rzędzie w odległości od 5 do 10 m od linii granicznej ul. C i nie istnieje inna zabudowa stanowiąca wzór do naśladowania. Wszystkie działki zbudowane na ul. C mają szerokość od 18m do 18,5m więc najszerszy front może być dla budynku jednorodzinnego wolnostojącego max. 11m i taki budynek znajduje się na tej ulicy. Pozostałe budynki posiadają front od 8,5m do 11m, nie istnieje na ul. C budynek o szerokości frontu 17m i kubaturze 1400m³. Budynki przy ul. C posiadają powierzchnię od około 100 m² do około 165 m² i są budynkami parterowymi z użytkowym poddaszem. Skarżący powtórzyli za odwołaniem, iż realizacja inwestycji jest niedopuszczalna w świetle przepisów Prawa wodnego. W ocenie stron brak jakichkolwiek opinii środowiskowych oraz nie uwzględnienie istniejącego opracowania zalewowego świadczy o braku kompetencji organu wydającego zaskarżone decyzje.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie znajdując uzasadnienia dla zarzutów skarg wniosło o ich oddalenie, odwołując się do argumentacji prezentowanej w kwestionowanych rozstrzygnięciach.

. Skargi B.C.i M. T.- C. zostały oznaczone kolejnymi sygn.akt: II SA/Łd 709/13, II SA/Łd 710/13, II SA/Łd 711/13, II SA/Łd 712/13, II SA/Łd 713/13, II SA/Łd 714/13.

Na rozprawie w dniu 14 stycznia 2014 r. sąd postanowił, stosownie do art. 111 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, połączyć sprawy o wskazanych wyżej sygn.akt: II SA/Łd 709/13, II SA/Łd 710/13, II SA/Łd 711/13, II SA/Łd 712/13, II SA/Łd 713/13 i II SA/Łd 714/13 w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia i jednocześnie dalej prowadzić je pod sygnaturą akt II SA/Łd 709/13.

Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2014 r., po rozpatrzeniu wniosku z dnia 7 stycznia 2014 r., sąd odmówił również dopuszczenia do udziału w sprawie w charakterze uczestników postępowania M.S., K. S., P. W., I.K., H. D., I. D.,J. K., K. W., B.R., R.H., H. H., M.M., P.M., J.H., M. T., M.T., R. K. i M.K.

W dniu 30 lipca 2014 r. wpłynęło pismo Prezydenta Miasta Ł. informujące, iż na podstawie art. 63 ust. 5 ustawy przeniesiono decyzję z dnia [...] Nr [...] o warunkach zabudowy wydaną na wniosek Spółki E z o.o. z siedzibą w Ł. na rzecz Spółki G z o.o. sp.k., z siedzibą w Ł.

W dniu 27 października 2014 r. wpłynęło pismo uczestników postępowania: Spółki C z o.o., Spółki D z o.o., Spółki E z o.o., Spółki F z o.o., Spółki A z o.o., Spółki G z o.o.sp.k. i Spółki B z o.o. Wymienieni uczestnicy postępowania podtrzymali swój wniosek o oddalenie skargi i poinformowali, iż postanowieniem z dnia 1 sierpnia 2013 r. wydanym w sprawie [...], Sąd Rejonowy dla Ł -Ś w Ł. [...] Wydział Cywilny dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A w ten sposób, że z działki nr [...]zostały wydzielone działki:

- działka nr [...]przyznana Spółce A z o.o., Spółce C z o.o., Spółce D z o.o., Spółce E z o.o., Spółce F z o.o., Spółce B z o.o.;

- działka nr [...] przyznana na wyłączną własność Spółki E z o.o.;

- działka nr [...]przyznana na wyłączną własność Spółki A z o.o.;

- działka nr [...]przyznana na wyłączną własność Spółki D. z o.o.;

- działka nr [...]przyznana na wyłączną własność Spółki F z o.o.;

- działka nr [...]przyznana na wyłączną własność Spółki B z o.o.;

- działka nr [...]przyznana na wyłączną własność Spółki D z o.o.

Nadto, iż wyłącznym właścicielem nieruchomości w skład której wchodzą działki nr [...] i [...] stała się Spółka B z o.o. i na terenie tej nieruchomości znajduje się użytek ekologiczny "A". W dniu 27 czerwca 2014 r. aktem notarialnym Spółka E z o.o. sprzedała działkę nr [...] oraz udział w 1/6 części działki nr [...] Spółce G z o.o. sp.k. Decyzją z dnia [...]. Prezydent Miasta Ł. przeniósł decyzję z dnia [...] ze Spółki Spółki 4 z o.o. na Spółkę G. z o.o., sp.k.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Sąd uwzględniając skargę uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a – c p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji we wskazanych powyżej granicach sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa, które uzasadniałoby uwzględnienie skargi.

Przed przystąpieniem do rozważań merytorycznych przypomnieć trzeba, iż skarżący wnieśli skargi na sześć odrębnych decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...]., wnosząc jednocześnie o zastosowanie przepisu art. 111 p.p.s.a. Postanowieniem z dnia 14 stycznia 2014 r. sąd postanowił, stosownie do art. 111 § 2 p.p.s.a. połączyć sprawy o sygn.akt: II SA/Łd 709/13, II SA/Łd 710/13, II SA/Łd 711/13, II SA/Łd 712/13, II SA/Łd 713/13 i II SA/Łd 714/13 w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Jednocześnie postanowiono dalej prowadzić połączone sprawy pod sygnaturą akt II SA/Łd 709/13.

Mając powyższe na uwadze wyjaśnić trzeba, iż połączenie kilku oddzielnych spraw na podstawie art. 111 § 2 p.p.s.a., w celu ich łącznego rozpoznania lub także rozstrzygnięcia ma charakter techniczny, organizacyjny i należy do pojęć z zakresu tzw. ekonomii procesowej. Nie powoduje powstania jednej nowej sprawy. Połączone sprawy zachowują nadal swoją odrębność i samodzielność. Jeżeli połączenie dotyczy także rozstrzygnięcia, to sąd wydaje wprawdzie jeden wyrok, ale jest to jeden wyrok w znaczeniu formalnoprawnym w rozumieniu art. 132 p.p.s.a., co do formy orzeczenia, natomiast w znaczeniu materialnym zawiera on oddzielne rozstrzygnięcia, co do każdej z połączonych spraw (skarg) . Połączenie spraw podyktowane względami technicznymi i ekonomią procesową nie pozbawia połączonych spraw ich odrębności i nie zmienia faktu, że łącznie rozpoznawane sprawy są nadal kilkoma samodzielnymi, nie wyłączając obowiązku strony uiszczenia wpisu czy opłaty kancelaryjnej w każdej z nich (postanowienia NSA: z dnia 9 września 2014 r., sygn.akt II FZ 1296/14 oraz z dnia 20 lutego 2014 r., sygn.akt II FZ 134/14 - wszystkie orzeczenia powołane w niniejszym uzasadnieniu są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

Oceniając legalność zaskarżonych decyzji sąd uznał, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowania dowodowe, ustaliły stany faktyczne i wydały rozstrzygnięcia odpowiadające zebranym dowodom oraz przepisom prawa. Sąd w pełni podziela argumentację zaprezentowaną w zaskarżonych decyzjach.

Przystępując do merytorycznej oceny zasadności skarg zastrzec należy, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co prawda musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora. Oznacza to tym samym, że o sposobie zagospodarowania swojej nieruchomości decyduje przede wszystkim jej właściciel, nie zaś inne osoby, w tym właściciele nieruchomości sąsiadujących.

Analizując zgromadzone w sprawie materiały i wywiedzione na ich podstawie stanowiska, znajdujące odzwierciedlenie w zaskarżonych rozstrzygnięciach, stwierdzić należy, iż decyzje ustalające warunki zabudowy wydane zostały w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy, stanowiącym, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Podkreślić przy tym należy, że w przypadku gdy wymienione warunki są spełnione, organ winien wydać decyzję pozytywną.

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy powołanego już rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku. Z przepisu § 1 rozporządzenia wynika, że określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Z powyższego wynika, iż podstawową czynnością w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, innymi słowy analizy urbanistycznej. Treść takiej analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działań organów administracji w takim postępowaniu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 lutego 2012 roku, sygn.akt IV SA/Po 926/11).

W omawianych sprawach organ planistyczny prawidłowo przystąpił do kontroli wypełnienia warunków wynikających z art. 61 ust. 1 ustawy w oparciu o właściwie wyznaczony obszar analizowany. W kontrolowanych postępowaniach organ wyznaczył obszary analizowane stosownie do zapisu § 3 ust. 3 rozporządzenia, który określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii właściwej mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W stanie faktycznym wymienionych spraw, organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 63m w myśl wskazanego § 3 ust. 3, gdyż front wnioskowanych terenów wynosił 21m, jedynie w przypadku sprawy zakończonej decyzją organu II instancji o nr [...][...] wyznaczył mniejszy obszar analizowany o szerokości 45m<50m, gdyż jak wynikało z wniosku inwestora front terenu inwestycyjnego w tym przypadku wynosił 15m. Niemniej jednak, we wszystkich sześciu przypadkach obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z obowiązującymi przepisami i z uwzględnieniem wniosków inwestorów o poszerzenie obszaru analizowanego o zabudowę ulicy C, gdyż planowane budynki mają być usytuowane na przedłużeniu tejże ulicy. Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządzono na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy.

W ocenie sądu, w kontrolowanych sprawach Kolegium prawidłowo uznało, że organ I instancji w sposób wyczerpujący ustalił istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich oraz istniejące zagospodarowanie terenu, dokonując prawidłowej analizy terenu z uwzględnieniem jego specyfiki, która pozwoliła na stwierdzenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu ( art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Wywody w tym zakresie są obszerne, szczegółowe i precyzyjne.

Niewątpliwym jest, że inwestycje objęte wnioskami stanowią kontynuację funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej występującej w obszarze analizowanym. Podkreślić należy, że zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w istniejący już stan rzeczy, a niewątpliwie taka sytuacja ma miejsce w okolicznościach przedmiotowych spraw. Pojęcie kontynuacji funkcji, co do zasady, należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być jedynie projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być przy tym zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi, bądź też ściśle odpowiadających parametrom zabudowań na nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących, co zdają się postulować skarżący (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2009r., sygn. akt IV SA/Po 295/09, wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 czerwca 2009r., sygn. akt VIII SA/Wa 7/09).

Uznać należy również, że zachowana została zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, celem której jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne. Zwrócić uwagę należy, że w sąsiedztwie planowanych inwestycji zlokalizowane są budynki jednorodzinne i analogiczne funkcjonalnie do planowanych w ramach mieszkaniowej zabudowy osiedlowej

Zdaniem sądu, zgodzić należy się z poglądem organu zawartym w kwestionowanych decyzjach, że stwierdzona w obszarze analizowanym zabudowa pozwala na określenie parametrów planowanych obiektów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu jak również, iż poszczególne wymagania dla planowanych zamierzeń budowlanych zostały wyznaczone z poszanowaniem zasad wynikających z zapisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r.

I tak, linię zabudowy wyznaczono stosownie do § 4 ust. 1 i ust. 4 rozporządzenia, jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej przy ulicy C nr 2 – działka nr [...] oraz ulicy A – działka nr [...] oraz w odległości 5m od granicy między przyszłą działką budowlaną a drogą dojazdową. Nie budzi wątpliwości zgodność z § 4 rozporządzenia, gdyż przewiduje on, iż obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wobec powyższego nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżących, iż wyznaczona linia zabudowy nie stanowi przedłużenia linii zabudowy przy ulicy C.

Z kolei wyznaczając wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu organ zaznaczył, iż nie może on przekroczyć w każdym przypadku 0,17, co odpowiada maksymalnemu wskaźnikowi zabudowy jednorodzinnej w obszarze analizowanym. Dane zgromadzone dla potrzeb analizy, w szczególności wzgląd na istniejącą funkcję terenu, uzasadniają wyznaczenie takiego wskaźnika, a jednocześnie zezwala na to zapis § 5 ust. 2 rozporządzenia. Podobnie jest w odniesieniu do szerokości elewacji frontowych, które również organ wyznaczył na wielkość odpowiadającą maksymalnej występującej wśród zabudowy usytuowanej w obszarze analizowanym. Takie wyznaczenie tegoż parametru (dla każdego z planowanych budynków) mieści się w granicach określonych § 6 ust. 2 rozporządzenia i znajduje uzasadnienie w świetle danych, odzwierciedlających parametry istniejącej już zabudowy uwzględniając, że nowopowstające obiekty nie muszą mieć identycznych parametrów z tymi już istniejącymi. Również na maksymalną wielkość organ wyznaczył wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, ich gzymsu lub attyki, niemniej jak wynika z dokumentów sprawy, a w szczególności z analizy urbanistycznej, ustalenie to znajduje uzasadnienie i nie odbiega zasadniczo od istniejącego, i tak wyznaczony parametr będzie harmonijnym uzupełnieniem istniejącej zabudowy, jako kontynuacja form dachów występujących przy ul. C i ul. A (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Nie budzi istotnych zastrzeżeń taki sposób wyznaczenia poszczególnych parametrów, jako że sam ustawodawca dopuścił możliwość odstępstw od średnich wielkości i innego ich określenia, jeżeli wynika to z analizy. Sporządzone dla potrzeb kontrolowanych postępowań analizy urbanistyczne w sposób wyczerpujący wykazują dopuszczalność takich odstępstw, a jednocześnie w uzasadnieniach zaskarżonych decyzji organ każdorazowo wyjaśnił przesłanki jakimi kierował się przy wyznaczaniu omówionych parametrów. Niewątpliwie możliwe jest w konkretnym przypadku wskazanie cech wskaźników i wielkości uwzględniających uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, wymaga to jednak szczegółowego uzasadnienia, które musi być zamieszczone w decyzji organu rozstrzygającego sprawę. Wnioski do takiego rozstrzygnięcia powinny przy tym wynikać z analizy urbanistycznej (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 11 czerwca 2013 r., sygn.akt II SA/Łd 227/13). Zadaniem sądu, w kontrolowanych sprawach organ uczynił temu zadość.

Kontrola dokumentów zgromadzonych w niniejszych sprawach i argumentów organów prezentowanych w kontrolowanych rozstrzygnięciach nie budzi w ocenie sądu wątpliwości, iż spełnione są również pozostałe z warunków z art. 61 ust. 1 ustawy. Niewątpliwie planowane inwestycje posiadają dostęp do drogi publicznej przez drogi wewnętrzne, co nie wymagało uzgodnienia z zarządcą drogi. Uzgodnienie takie byłoby wymagane w odniesieniu do pasa drogowego drogi publicznej, natomiast zarówno ulica A, z której planowana jest obsługa inwestycji, jak i ulica C są drogami wewnętrznymi, nie zaliczanymi do żadnej z kategorii dróg publicznych w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć alternatywnie - albo bezpośredni dostęp do tej drogi - albo dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (por. wyrok NSA z dnia 13 lutego 2014 r., sygn.akt II OSK 2196/12). Nadto w gminach o statusie miasta, ulice, którym nadano nazwy, mają charakter ogólnodostępny, nawet jeżeli nie mają charakteru dróg publicznych. W takim przypadku, jeżeli planowana inwestycja posiada dostęp do ogólnodostępnej drogi wewnętrznej - ulicy o nadanej nazwie - to nie jest również konieczne ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej (por. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2014 r., sygn.akt II OSK 2121/12).

Podobnie jako spełniony, zasadnie ocenił organ kolejny z warunków – projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanych zamierzeń. Tę ocenę potwierdzają, zgromadzone w aktach administracyjnych spraw, pisma gestorów sieci w zakresie przyłączenia poszczególnych obiektów do sieci wodociągowej, gazowej i elektrycznej. W decyzjach przewidziano również odprowadzanie ścieków sanitarnych do kanalizacji lokalnych, zastrzegając realizację w oparciu o przepisy wymienionych rozporządzeń: Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Ministra Środowiska z dnia 2 lipca 2007 r. w sprawie rodzajów instalacji, których eksploatacja wymaga zgłoszenia.

Jak wynika z ustalonych stanów faktycznych poszczególnych spraw, w żadnym z przypadków nie było konieczne wystąpienie o odrolnienie terenu inwestycji, zatem warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy należy także ocenić jako wypełniony. Kwestie te zostały prawidłowo i szczegółowo omówione w motywach zaskarżonych decyzji.

Prawidłowo organ uznał również, że inwestycje są zgodne z przepisami odrębnymi przy czym, co należy podkreślić, warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki. Normy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690), zostały wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), mają więc zastosowanie do późniejszego etapu inwestycyjnego - to projektowany i wznoszony obiekt musi im odpowiadać (por. wyrok NSA z dnia 7 lutego 2014 r., sygn.akt II OSK 2151/12). Takie też zastrzeżenie co do zgodności projektu budowlanego z przepisami prawa budowlanego zawarte zostało w decyzjach (pkt II. 5).

Warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi dotyczy przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Mając tę okoliczność na względzie, w szczególności za prawidłową uznać należy konstatację, że planowane inwestycje nie będą realizowane na terenie objętym formami ochrony przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w ustawie o ochronie przyrody, co powoduje brak konieczności dokonywania uzgodnień z [...] Dyrektorem Ochrony Środowiska w Ł., w myśl art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niezasadne są więc podnoszone, zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w skardze argumenty o niemożności realizacji inwestycji z uwagi na konieczność ochrony przyrody, w tym użytku ekologicznego – "A". Materiały zgromadzone w aktach spraw jednoznacznie i bezsprzecznie potwierdzają, że inwestycje nie będą realizowane na terenie wymienionego użytku ekologicznego objętego ochroną, przez co nie stosuje się zakazów przewidzianych dla samego terenu użytku ekologicznego. Organ prawidłowo również wywiódł i ustalił, w oparciu o rodzaj, rozmiary i teren planowanych inwestycji, że ani pojedynczo, ani też nawet rozpatrywane łącznie, nie mieszczą się one w katalogu przedsięwzięć określonych treścią rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, w szczególności nie spełniają wymogów określonych w § 3 ust. 1 pkt 53 lit. b tegoż rozporządzenia. Podobnie, nie stanowią przeszkody dla ustalenia warunków zabudowy, istniejące na terenie planowanym do zainwestowania, urządzenia melioracji wodnych w postaci drenowania. Jednoznacznie wynika to z uzyskanego uzgodnienia z właściwym organem w sprawie ochrony melioracji wodnych - Marszałkiem Województwa [...], dokonanym w trybie art. 53 ust. 4 pkt 6 ustawy, a warunki w tym zakresie zamieszczono w decyzjach, co prawidłowo uznano za wystarczające.

Z akt spraw jednoznacznie wynika, że organ prawidłowo sprawdził i ustalił brak kolizji przedmiotowych zamierzeń z przepisami prawa wodnego. Zwrócić należy uwagę, że badając kwestię możliwości lokalizowania inwestycji w sąsiedztwie rzeki A, organ wystąpił do Dyrektora [...] Zarządu Gospodarki Wodnej, który w pismem z dnia 18 stycznia 2013r. wyjaśnił, iż działka inwestycyjna (na której części terenu są planowane budynki jednorodzinne) nie znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią w rozumieniu ustawy Prawo wodne, i aktualnie nie obowiązują ograniczenia w zakresie możliwości jej zagospodarowania, wynikające z przepisów prawa wodnego, w postaci zakazów określonych w art. 40 ust. 1 pkt 3 i art. 88l ust. 1 tej ustawy. Nadto stwierdzono, że we wstępnej ocenie ryzyka powodziowego, przedmiotowego terenu nie zaliczono do obszarów narażonych na niebezpieczeństwo powodzi.

W świetle powyższego nie budzi wątpliwości sądu, iż zasadne było wydanie decyzji ustalających warunki zabudowy dla poszczególnych inwestycji. Zaznaczyć trzeba, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. W sytuacji gdy zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy i jest zgodne z przepisami odrębnymi, to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy (art. 64 ust. 1 w związku z art. 56 ustawy). Oznacza to, iż decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną. Jeśli wniosek o ustalenie dotyczy inwestycji, której lokalizacja pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy oraz z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych, jak również czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną (por. T. Bąkowski: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Zakamycze 2004, s. 220-222)

Niewątpliwym jest, iż każda inwestycja wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę wydanego na podstawie ustawy Prawo budowlane i w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi musi być poprzedzona wydaniem decyzji na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, iż każdy z ich regulowany jest innymi przepisami, których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować. Z całą stanowczością podkreślić trzeba, iż decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja i wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji bezplanowej. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Ubieganie się o decyzję o warunkach zabudowy na wskazanym terenie nie jest uwarunkowane posiadaniem prawa własności do tej nieruchomości. Wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy nie decyduje jeszcze, iż inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, a do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową. Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy stanowi pierwszy z etapów długiego procesu inwestycyjnego, który zakreśla pewne ramy, wskazuje na parametry, których konkretyzacja nastąpi na kolejnym etapie, w oparciu o przepisy ustawy Prawo budowlane i przepisy rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. I dopiero wówczas właściwe organy podejmą kroki weryfikujące zgodność planowanych obiektów z odpowiednimi przepisami w tym technicznymi, chociażby w kwestii podnoszonej przez skarżących kubatury obiektów, a także zgodności z uzasadnionymi interesami osób trzecich (art. 5 Prawa budowlanego). Na obecnym etapie taka ochrona została zapewniona, ale niewątpliwie jest ona węższa, gdyż wyznaczają ją wyłącznie ogólne zasady zapisane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tej sytuacji wszelkie zarzuty skarżących odnoszące się do tych szczegółowych warunków regulowanych przepisami prawa budowlanego pozostają poza właściwością organu ustalającego warunki zabudowy, gdyż ze swej strony zapewnił on ochronę interesów osób trzecich w stopniu wynikającym z ustawy, czemu dał wyraz w zapisach decyzji (pkt II.4). Także przepisy nakazujące uwzględnianie w zagospodarowaniu przestrzennym wymagań ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy) nie mogą samodzielnie stanowić podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów skarg, w istocie tożsamych z argumentami podnoszonymi przez strony w toku prowadzonych postępowań administracyjnych, w tym w odwołaniach, stwierdzić należy, że nie znajdują one uzasadnienia. W znacznym zakresie niezasadność zarzutów skarg, w szczególności dotyczących naruszenia przez organ przepisu art. 61 ust. 1 ustawy, oraz przepisów odrębnych w tym prawa wodnego, ochrony przyrody i ochrony środowiska, a także przepisów dotyczących warunków technicznych obiektów, została omówione i wyjaśniona szczegółowo powyżej.

Skarżący wskazywali również na wadliwość decyzji związaną z brakiem podziału działki nr [...] na etapie procedowania w sprawie warunków zabudowy dla inwestycji planowanych na części tej nieruchomości. Zdaniem sądu, pogląd ten nie znajduje uzasadnienia, i w tym zakresie należy również zgodzić się co do zasady z argumentacją prezentowaną przez organ w motywach kwestionowanych decyzji. Podkreślić trzeba, iż teren inwestycji to niekoniecznie konkretna działka, dlatego też określenie terenu inwestycji przed planowanym podziałem nie stanowi podstawy do kwestionowania samej decyzji o warunkach zabudowy. Tym bardziej, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy może być wydana na rzecz podmiotu, który nie jest właścicielem lub dla kilku zainteresowanych podmiotów, również bez legitymowania się przez nich tytułem prawnym do nieruchomości. Stwierdzenie to wynika ze specyfiki zaskarżonych decyzji, która została omówiona wyżej. Terenu inwestycji nie można zawsze utożsamiać z powierzchnią działki ewidencyjnej. Innymi słowy, terenem inwestycji (terenem objętym wnioskiem) może być powierzchnia działki, jeżeli tak wskaże wnioskodawca, ale i wnioskiem może być objęty teren wcale nie obejmujący całości działki, tylko jakąś wydzieloną jej część i oznaczoną graficznie na mapie. Artykuł 61 § 1 pkt 4 ustawy posługuje się pojęciem "terenu", które bez wątpienia należy odnosić do "terenu inwestycji" czyli "terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy". Natomiast postępowanie o podział nieruchomości nie może zostać "załatwione" w ramach postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Zakres treści decyzji o warunkach zabudowy wskazano w art. 54 ustawy. Podział nieruchomości następuje natomiast w oparciu o przepisy art. 92 i następnych ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) Z aktualnie obowiązującego stanu prawnego nie wynika podstawa do ustalania warunków podziału geodezyjnego nieruchomości w decyzji o warunkach zabudowy. Pod pojęciem ustalania zasad zagospodarowania terenu nie można rozumieć zasad ustalania warunków podziału nieruchomości. Podział nieruchomości nie stanowi jej zagospodarowania i jest wtórny w stosunku do sposobu zagospodarowania terenu. W treści decyzji o warunkach zabudowy powinny znaleźć się tylko i wyłącznie warunki znajdujące umocowanie w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jakie inwestor winien spełnić, aby realizowane przedsięwzięcie inwestycyjne harmonijnie wpisywało się w istniejącą przestrzeń (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 21 marca 2007 r., sygn.akt IV SA/Wa 30/07; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 18 grudnia 2012 r., sygn.akt II SA/Bk 731/12). Nie jest wykluczony ewentualny podział nieruchomości w przyszłości, co wiązać się może z wyodrębnieniem poszczególnych działek, w tym drogi dojazdowej do nich. Jak wynika to z pisma pełnomocnika inwestorów, złożonego w toku postępowania sądowo administracyjnego, takiż podział został dokonany po ustatecznieniu się decyzji o warunkach zabudowy, dokonano również przekształceń własnościowych. Podkreślić jednak należy, że wskazane okoliczności pozostają bez wpływu na byt kontrolowanych decyzji.

Biorąc pod uwagę powyższe motywy, i nie znajdując akceptacji dla podnoszonych zarzutów sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skarg.

W zakresie kosztów postępowania stwierdzić należy, że stosownie do art. 199 p.p.s.a. w postępowaniu sądowo administracyjnym, co do zasady, strony ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Wskazać również należy, że myśl art. 209 p.p.s.a., wniosek strony o zwrot kosztów sąd rozstrzyga w każdym orzeczeniu uwzględniającym skargę oraz w orzeczeniu, o którym mowa w art. 201, 203 i art. 204. Tym samym, z uwagi na treść rozstrzygnięcia, sąd nie orzekał o zwrocie na rzecz skarżących kosztów postępowania, bowiem przysługują one w postępowaniu pierwszo instancyjnym jedynie w razie uwzględnienia skargi (art. 200 p.p.s.a) oraz w przypadku przewidzianym w art. 201 p.p.s.a. Skarżący zgłosili również w toku postępowania wniosek o zwrot wpisu sądowego od 5 spraw, które zostały połączone i prowadzone dalej za jedną sygnaturą na podstawie art. 111 § 2 p.p.s.a. Wniosek ten nie mógł być również uwzględniony, bowiem w myśl art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a., sąd zwraca stronie cały uiszczony wpis od pisma odrzuconego lub cofniętego, co nie miało miejsca w omawianym przypadku. Przypomnieć przy tym należy specyfikę połączenia spraw omówioną na wstępie powyższych rozważań.

IB