Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 22/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 97 par 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie : WSA Paweł Darmoń WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2017 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Rejonowej delegowanego do Prokuratury Okręgowej w K. – G. M. sprawy ze skargi S. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia 29 listopada 2016 r. znak: [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego S. P. kwotę 680 zł ( słownie: sześćset osiemdziesiąt złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z 14 lipca 2016 r., znak: [...], Starosta W. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,2115 ha, położonej w obrębie Z. , jednostka ewidencyjna M. , powiat [...] dla której prowadzone są przez Sąd Rejonowy w W. dwie księgi wieczyste [...] i [...] (pkt 1), wskazując, że wywłaszczenie ww. nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa następuje z przeznaczeniem na realizację celu publicznego - budowę zbiornika wodnego "[...]" (pkt 2), z dniem w którym decyzja stanie ostateczna (pkt 3). Ponadto organ I instancji orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 80 067,83 zł (słownie: osiemdziesiąt tysięcy sześćdziesiąt siedem 83/100 zł), do wypłaty którego zobowiązany jest Skarb Państwa, reprezentowany przez Starostę W. kiego (pkt 4), a które pokryje Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej w K. , stosownie do treści art. 132 ust. 8 ustawy o gospodarce nieruchomościami (pkt 5), oraz poinformował, że ww. odszkodowanie zostanie wpłacone do depozytu sądowego, na podstawie art. 133 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (pkt 4), jak również o tym, że ostateczna decyzja o wywłaszczeniu stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej oraz w operacie ewidencji gruntów i budynków (pkt 6).

W uzasadnieniu decyzji Starosta W. wskazał, iż pismem z 1 października 2015 r., znak: [...] Regionalny Zarząd Gospodarki Wodnej w K. , jako podmiot zamierzający realizować cel publiczny – budowę zbiornika wodnego "[...]" – wystąpił do Starosty W. o wydanie decyzji stwierdzającej nabycie przez Skarb Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości. Organ I instancji, stwierdziwszy kompletność złożonego wniosku, zgodnie z art. 116 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonał analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy M. , zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy M. z dnia 12 października 2010 r. (ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] ) oraz uchwałą nr [...] Rady Gminy M. z dnia 29 sierpnia 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy M. , ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia 19 września 2011 r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenach oznaczonych symbolem "WZ", tj. tereny zbiornika "[...] ".

Jak ustalił organ I instancji, dla przedmiotowej nieruchomości prowadzone są przez Sąd Rejonowy w W. dwie księgi wieczyste: nr [...] i nr [...] w których ujawniono ostrzeżenie, że "dla tej samej nieruchomości składającej się z działki nr [...] o pow. 21 arów 15 m2 położonej w Z. gm. M. są prowadzone w tut. sądzie dwie księgi wieczyste [...] i [...] ujawniające odmienny stan prawny dotyczący właścicieli tej samej nieruchomości". Organ ocenił, że nie stanowi to przeszkody do prowadzenia postępowania wywłaszczeniowego i nie uzasadnia jego zawieszenia na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.

Z uwagi na negatywny wynik rokowań przeprowadzonych przez organ I instancji na podstawie art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, pismem z 12 kwietnia 2016 r. zawiadomiono strony wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w przedmiotowej sprawie. Następnie pismem 9 maja 2016 r. wystąpiono do sądu wieczystoksięgowego o wpisanie ostrzeżenia o tym fakcie do ksiąg wieczystych.

Organ I instancji wskazał, iż w świetle regulacji z art. 6 pkt 4 ustawy gospodarce nieruchomościami, realizacja zadania pn.: "budowa zbiornika wodnego [...] " na rzece S. " jest celem publicznym, określonym w powołanym przepisie jako budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz rządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, a tym samym spełnione zostały w niniejszej sprawie przesłanki do wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości.

Następnie organ I instancji dokonał analizy sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy przez rzeczoznawcę majątkowego Pana R.M. operatu szacunkowego 18 września 2015 r., przyjmując to opracowanie za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania.

Odwołanie od decyzji Starosty W. z dnia 14 lipca 2016 r., złożył w dniu 18 lipca 2016 r. S.P. , zarzucając: "1. Nieważność decyzji wobec jej niewykonalności w dniu wydania w sposób trwały, a to ze względu na fakt, że: a) mimo obowiązku prawnego wynikającego z art. 128 pkt. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (...) dokonania wywłaszczenia za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, nie dokonano wywłaszczenia za powyższym odszkodowaniem na rzecz właścicieli przedmiotowej nieruchomości, lecz przy wpłacie odszkodowania do depozytu sądowego Sądu Rejonowego w W. na okres 3 lat (po tym kresie depozyt już nie będzie wypłacony nikomu); b) mimo obowiązku prawnego wynikającego art. 130 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (...) ustalenia wysokości odszkodowania według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, z jednej strony w ogóle nie określono na rzecz kogo ma nastąpić odszkodowanie, a jedynie że zostanie ono wpłacone do depozytu sądowego na okres 3 lat, i mimo faktu, że właściciele przedmiotowej nieruchomości wynikający z ksiąg wieczystych (...) są uczestnikami postępowania i chcą sprzedać Skarbowi Państwa za ustaloną przez rzeczoznawcę kwotę wywłaszczaną nieruchomość, to nie następuje ze względu na fakt, że w obu księgach wieczystych są różni właściciele przedmiotowej nieruchomości, i przed Sądem Rejonowym w W. do sygn. [...] toczy się sprawa o uzgodnienie treści tychże ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym, w związku z czym było zasadnym w sprawie uwzględnienie wniosku uczestników S.P. i W.W. złożonego dnia 27 kwietnia 2016 r., o zawieszenie postępowania w niniejszej sprawie po myśli art. 97 § 1 pkt. 4 kpa do czasu prawomocnego zakończenia się sprawy [...] (...) 4. Naruszenie art. 4 ust. 2 ustawy z 18 października 2006 r. o likwidacji niepodjętych depozytów (...) przez błędnie prawnie zastosowanie w sprawie tychże przepisów prawnych mimo że uczestnikami postępowania są wszyscy właściciele działki nr [...] położonej w Z. , podlegającej wywłaszczeniu (...) 5. Naruszenie art. 7 kpa przez brak podjęcia przez organ I instancji wszelkich kroków niezbędnych do właściwego wyjaśnienia stanu faktycznego, a co polega na braku wyjaśnienia czy jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym wpis własności wywłaszczanej działki (...) w księdze wieczystej [...] , czy też [...] (...) 5. Naruszenie art. 77 § 1 kpa przez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, a co polega na braku wyjaśnienia czy jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym wpis własności wywłaszczanej działki nr [...] położonej w Z. , w księdze wieczystej (...)".

Decyzją z dnia 29 listopada 2016 r., znak [...] , Wojewoda [...] utrzymał w mocy opisaną wyżej decyzję Starosty W. z dnia 14 lipca 2016 r. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ wskazał, że zgodnie z przepisem art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z 1997 r. Nr 78, poz. 483 ze zm.), wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Nie jest dopuszczalne wychodzenie poza te określone Konstytucją RP ramy, ani stosowanie rozszerzającej interpretacji przepisów dopuszczających wywłaszczenie. Treść art. 21 Konstytucji RP pełni bowiem rolę ochronną wobec własności i praw dziedziczenia, stanowiąc, że tylko w sposób określony w tym przepisie można wykluczyć tę ochronę. Przepisy art. 112-135 u.g.n. umożliwiają władzy publicznej ingerencję w cudzą własność przez ograniczenie lub pozbawienie własności nieruchomości, a także pozbawianie i ograniczanie innych praw do nieruchomości: użytkowania wieczystego i innych praw rzeczowych. Wywłaszczenie dokonywane na podstawie komentowanej ustawy: przeprowadzane jest w postępowaniu administracyjnym, w indywidualnej sprawie z zakresu administracji publicznej, przez wydanie decyzji (art. 112 ust. 2 u.g.n.); może dotyczyć tylko nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne lub nieruchomości, dla których wydana została ostateczna decyzja o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 112 ust. 1 u.g.n.); może nastąpić, tylko jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 u.g.n.); następuje dla celu realizacji celu publicznego – tj. jednego z celów wymienionych w art. 6 u.g.n. lub celu publicznego określonego w innej ustawie; polega na pozbawieniu własności, użytkowania wieczystego lub innego ograniczonego prawa rzeczowego albo na ograniczeniu tych praw; następuje tylko na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (nie może nastąpić na rzecz państwowych ani samorządowych osób prawnych, ani innych osób), z tym że ograniczenie wykonywania prawa do nieruchomości może nastąpić także na rzecz innych podmiotów realizujących cel publiczny. W świetle powołanych przesłanek organ zwrócił szczególną uwagę na fakt, iż wywłaszczenie jest środkiem ultima ratio, co oznacza, iż jest instytucją prawną o charakterze wyjątkowym i nadzwyczajnym, która winna być stosowana tylko w tych przypadkach, gdy określonego celu publicznego nie można zrealizować w inny sposób, jak tylko w drodze decyzji o wywłaszczeniu określonej nieruchomości (i nie jest możliwe jej nabycie w drodze cywilnoprawnej umowy), bowiem przewiduje zawsze ingerencję w stosunki własności, powodując pozbawienie lub ograniczenie wywłaszczanego podmiotu określonego prawa w drodze przymusu. Ponadto instytucja wywłaszczenia nie może być stosowana, gdy cel publiczny już został na nieruchomości zrealizowany. Nie zostaje bowiem wtedy spełniona ustawowa przesłanka, jaką jest pozyskanie nieruchomości dla realizacji celu publicznego (skoro cele te już zostały zrealizowane). Rozpatrywanie wynikających z takich sytuacji roszczeń następuje w drodze postępowania cywilnego. Dalej Wojewoda [...] zauważył, że w przedmiotowej sprawie, na wniosek podmiotu zamierzającego realizować cel publiczny – Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K. – Starosta W. podjął czynności mające na celu zawarcie umowy o nabycie przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, w związku z zamiarem realizacji na jej obszarze inwestycji celu publicznego określonego w art. 6 pkt 4 u.g.n., polegającego na budowie zbiornika wodnego [...] ". W ocenie organu odwoławczego to, że dla przedmiotowej działki prowadzone są dwie księgi wieczyste, ani to, że w dziale III tych ksiąg wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności ich treści z rzeczywistym stanem prawnym nie niweczy skutków wynikających z wpisów prawa własności istniejących w ich dziale II. W konsekwencji, zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji słusznie uznał za strony postępowania w przedmiotowej sprawie osoby ujawnione w obu księgach wieczystych oraz ich spadkobierców (w przypadku zmarłych współwłaścicieli), tj. S.P. , K.P. , W.W. , J.J. , M.S. , Z.S. , A.P. , I.K. , F.P. S. i R.S. . Odnosząc się w tym kontekście do zarzutów odwołania, Wojewoda [...] zaprezentował pogląd, że kwestia uzyskania wyroku sądu powszechnego o uzgodnieniu treści powołanych ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym nie stanowi w niniejszym postępowaniu administracyjnym zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Następnie organ odwoławczy dokonał analizy pozostałych okoliczności istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy. Organ ten zaznaczył, że z uwagi na negatywny wynik rokowań przeprowadzonych przez organ I instancji na podstawie art. 114 ust. 1 u.g.n., poinformowano strony o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Pismem z dnia 9 maja 2016 r. wystąpiono do Sądu Rejonowego w W. o wpisanie ostrzeżenia o tym fakcie do ksiąg wieczystych nr [...] i nr [...] . Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy M. , zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy M. z dnia 12 października 2010 r. oraz uchwałą nr [...] Rady Gminy M. z dnia 29 sierpnia 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy M. przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenach znaczonych symbolem "WZ", tj. tereny zbiornika "[...] ". Powyższe potwierdza pozyskane do akt sprawy zaświadczenie Wójta Gminy M. z 10 września 2015 r. znak: [...] - wypis z ww. planu miejscowego wraz z załącznikiem graficznym, na którym przedstawiono również granice strefy ochronnej pośredniej tego obiektu. Dokonawszy analizy § 36 powołanej uchwały, organ odwoławczy skonstatował, że w niniejszej sprawie brak podstaw do kwestionowania niezbędności całej przedmiotowej nieruchomości na realizację planowanego zbiornika wodnego.

W dalszej części uzasadnienia decyzji Wojewoda [...] w celu odniesienia się do kwestii odszkodowania z tytułu wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości, dokonał szczegółowej analizy operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 18 września 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R.M. (aktualność tego opracowania została potwierdzona w dniu 17 września 2016 r.). Wojewoda [...] wskazał, że w związku z obowiązującymi przepisami prawa regulującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać, analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej, a zatem nie może sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Operat szacunkowy jest bowiem elementem materiału dowodowego zebranego w sprawie (dowód z opinii biegłego) i jako taki podlega swobodnej ocenie przez organ administracji na podstawie art. 80 k.p.a. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. Zasady wyceny nieruchomości zostały szczegółowo uregulowane w przepisach art. 134-135 oraz art. 149-159 u.g.n., jak również rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Po myśli przepisu art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W świetle powołanych przepisów autor wyceny przedmiotowej nieruchomości stwierdził, iż ze względu na fakt, iż przedmiot wyceny w dniu określania stanu, tj. 18 września 2015 r., położony był zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy M. w terenach zbiornika " [...] " oznaczonych symbolem "WZ", to przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod budowę zbiornika wodnego nie spowodowało zwiększenia jej wartości. W konsekwencji wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej określona została stosownie do treści ww. art. 134 ust. 3 u.g.n., z wykorzystaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej – w oparciu o dane transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej, przeznaczonych pod tereny zbiornika wodnego z terenu gminy M. oraz sąsiadujących z nią gmin Z. i S. . Jak stanowią przepisy § 4 ust. 1, 2 i 4 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z zamieszczonego w operacie opisu przedmiotowej nieruchomości wynika, iż wyceniana nieruchomość położona jest w pośredniej części gminy M. , nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej (dostęp w odległości powyżej 200 m). W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się tereny zabudowy zbiornika wodnego "[...] ". Wyceniania działka ma nieregularny kształt i ziemną nawierzchnię, stanowi teren niezabudowany, nieogrodzony i niezagospodarowany, znajduje się w czaszy zbiornika wodnego, pozbawiona jest składników budowlanych, jest nieuzbrojona, lecz z dostępem do sieci powyżej 200 m. Na działce znajduje się drzewa: 8 klonów, 2 topole i 38 wierzb. Mając na uwadze ustalone cechy rynkowe biegły przyjął, iż wyceniana nieruchomość posiada "dobre’’ "położenie, atrakcyjność lokalizacji", "średnie" "możliwości inwestycyjne", "średnie" "uzbrojenie i dostęp do drogi", "dostateczne" "sąsiedztwo otoczenie", "bardzo dobrą" "wielkość" oraz "zadowalający" "kształt". Następnie rzeczoznawca majątkowy dokonał odpowiedniej korekty wartości (str. [...] ), spójnej z przedstawionym opisem oraz przyjętą skalą cech rynkowych (str. [...]), uzyskując kwotę 73 962,00 zł. Z kolei wartość składnika roślinnego (klonów, topoli i wierzby) biegły oszacował na kwotę 6 105,83 zł, określając tę wartość – w przypadku drzewostanów w wieku bliskorębnym, rębnym i starszych – z uwzględnieniem ich miąższości oraz udziałów określonych sortymentów w miąższości grubizny ustalonych na podstawie szacunku brakarskiego (przy czym podziału na sortymenty dokonano z uwzględnieniem klasyfikacji jakościowo wymiarowej obowiązującej w Państwowym Gospodarstwie Leśnym Lasy Państwowe) – jako iloczyn wskaźnika wartości 1 ha drzewostanu na pniu wyrażonego w m3 drewna dla określonego gatunku, klasy bonitacji, wieku i wieku rębności z "Tablic wskaźników wartości drzewostanów", opracowanych przez Instytut Badawczy Leśnictwa (T. P. , T. T. ) i ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego stopnia zadrzewienia. Powyższy sposób oszacowania przedmiotowej nieruchomości, w ocenie organu odwoławczego, nie budzi wątpliwości pod względem logiczności oraz zgodności z powołanymi przepisami prawa. Organ ten uznał zatem, że pozytywnie należy ocenić wartość dowodową przyjętego przez organ I instancji za podstawę orzekania w niniejszej sprawie operatu szacunkowego z 18 września 2015 r., autorstwa rzeczoznawcy majątkowego R.M.

W końcowej części uzasadnienia decyzji Wojewoda [...] ponownie przedstawił pogląd, że okoliczność, iż dla przedmiotowej nieruchomości prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których ujawniono ostrzeżenie o niezgodności ich treści z rzeczywistym stanem prawnym, jak również toczące się postępowanie o uzgodnienie treści tych ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym, nie stanowią o wystąpieniu w omawianym postępowaniu zagadnienia wstępnego, obligującego organy do zawieszenia z urzędu prowadzonego postępowania (art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.). Okoliczność ta powoduje natomiast – zdaniem Wojewody [...] – że przedmiotowa nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny, bowiem aktualnie nie jest możliwym jednoznaczne wskazanie osób, którym przysługuje prawo własności w stosunku do działki nr [...] położonej w obrębie Z. , jednostka ewidencyjna M Prowadzenie dla ww. nieruchomości dwóch ksiąg wieczystych powoduje, iż z gwarancji przewidzianych w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece korzystają zarówno osoby ujawnione w dziale II KW nr [...] , jak i nr [...] . Nie jest przy tym w kompetencji organów administracji rozstrzyganie ww. kwestii we własnym zakresie. W tej sytuacji Wojewoda [...] podzielił pogląd organu I instancji, że wypłata odszkodowania "natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody" (art. 133 pkt 1 u.g.n.) i zasadnym jest wpłacenie ustalonej kwoty do depozytu sądowego, zaś o tym, czy i na jaki okres wpłata ta nastąpi postanawia ostatecznie właściwy sąd powszechny.

S/P. wniósł skargę na wyżej opisaną decyzję Wojewody [...] z dnia 29 listopada 2016 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Skarżący wskazał następujące podstawy skargi: "1. Nieważność zaskarżonej decyzji, wobec jej niewykonalności w dniu jej wydania w sposób trwały, a to ze względu na fakt, że: a) mimo obowiązku prawnego wynikającego z art. 128 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) dokonania wywłaszczenia za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, nie dokonano wywłaszczenia za powyższym odszkodowaniem na rzecz właścicieli przedmiotowej nieruchomości, lecz przy wpłacie odszkodowania do depozytu sądowego Sądu Rejonowego w W. na okres do 3 lat (po tym okresie depozyt już nie będzie wypłacony nikomu); b) mimo obowiązku prawnego wynikającego z art. 130 pkt 1 w związku z art. 4 pkt 17 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) ustalenia wysokości należnego odszkodowania według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, z jednej strony w ogóle nie określono na rzecz kogo ma nastąpić odszkodowanie, a jedynie że zostanie ono wpłacone do depozytu sądowego na okres do 3 lat, i mimo faktu, że właściciele przedmiotowej nieruchomości wynikający z ksiąg wieczystych [...] i [...] są uczestnikami postępowania i chcą sprzedać Skarbowi Państwa za ustalona przez rzeczoznawcę kwotę wywłaszczaną nieruchomość, to nie następuje, ze względu na fakt, że w obu księgach wieczystych są różni właściciele przedmiotowej nieruchomości, i przed Sądem Rejonowym w W. do sygn. [...] toczy się sprawa o uzgodnienie treści tychże ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym, w związku z czym było zasadnym w sprawie uwzględnienie wniosku uczestników S.P. i W.W,. złożonego dnia 27 kwietnia 2016 r., o zawieszenie postępowania w niniejszej sprawie po myśli art. 97 § 1 pkt 4 kpa do czasu prawomocnego zakończenia się sprawy [...] Sądu Rejonowego w W. , a który to wniosek nie uwzględnił organ I Instancji postanowieniem z dnia 29 kwietnia 2016 r., przyjmując zupełnie sprzecznie z treścią obecnie wydanej decyzji, że sprawa [...] Sądu Rejonowego w W. , dotycząca ustalenia w której z ksiąg wieczystych [...] i [...] Sądu Rejonowego w W. , dotyczących własności przedmiotowej działki nr [...] położonej w Z. , jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym wpis własności tej działki w dziale II powyższych ksiąg wieczystych, a które to postanowienie z 29 kwietnia 2016 r., było niezaskarżalne dla uczestnika S.P. i dopiero obecnie w odwołaniu w tym zakresie podnosi niniejszy zarzut w sprawie; 2. Naruszenie art. 128 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) nakazującej dokonanie wywłaszczenia za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw, nie dokonano wywłaszczenia za powyższym odszkodowaniem na rzecz właścicieli przedmiotowej nieruchomości, lecz przy wpłacie odszkodowania do depozytu sądowego Sądu Rejonowego w W. na okres do 3 lat (po tym okresie depozyt już nie będzie wypłacony nikomu); 3. Naruszenie z art. 130 pkt 1 w związku z art. 4 pkt. 17 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) ustalenia wysokości należnego odszkodowania według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, z jednej strony w ogóle nie określono na rzecz kogo ma nastąpić odszkodowanie, a jedynie że zostanie ono wpłacone do depozytu sądowego na okres do 3 lat, i mimo faktu, że właściciele przedmiotowej nieruchomości wynikający z ksiąg wieczystych [...] i [...] są uczestnikami postępowania i chcą sprzedać Skarbowi Państwa za ustaloną przez rzeczoznawcę kwotę wywłaszczaną nieruchomość, to nie następuje, ze względu na fakt że w obu księgach wieczystych są różni właściciele przedmiotowej nieruchomości, i przed Sądem Rejonowym w W. do sygn.[...] toczy się sprawa o uzgodnienie treści tychże ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym, w związku z czym było zasadnym w sprawie uwzględnienie wniosku uczestników S.P. i W.W. złożonego dnia 27 kwietnia 2016 r., o zawieszenie postępowania w niniejszej sprawie po myśli art. 97 § 1 pkt 4 kpa do czasu prawomocnego zakończenia się sprawy [...] Sądu Rejonowego w W. , a który to wniosek nie uwzględnił organ I Instancji postanowieniem z dnia 29 kwietnia 2016 r., przyjmując zupełnie sprzecznie z treścią obecnie wydanej decyzji, że sprawa [...] Sądu Rejonowego w W. , dotycząca ustalenia w której z ksiąg wieczystych [...] i [...] Sądu Rejonowego w W. , dotyczących własności przedmiotowej działki nr [...] położonej w Z. , jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym wpis własności tej działki w dziale II powyższych ksiąg wieczystych, a które to postanowienie z 29 kwietnia 2016 r., było niezaskarżalne dla uczestnika S.P. i dopiero obecnie w odwołaniu w tym zakresie podnosi niniejszy zarzut w sprawie; 4. Naruszenie art. 4 ust. 2 ustawy z 18 października 2006 r., o likwidacji niepodjętych depozytów (Dz. U. z 2006 r., nr 208 poz. 1537 ze zm.) przez błędnie prawnie zastosowanie w sprawie tychże przepisów prawnych mimo że uczestnikami postępowania są wszyscy właściciele działki nr [...] położonej w Z. , podlegającej wywłaszczeniu, których własność wynika z ksiąg wieczystych [...] i [...] Sądu Rejonowego w W. , a w konsekwencji tego brak podstaw prawnych do dokonywania wypłaty odszkodowania do depozytu sądowego na okres do 3 lat; 5. Naruszenie art. 7 kpa przez brak podjęcia przez organ I Instancji wszelkich kroków niezbędnych do właściwego wyjaśnienia stanu faktycznego, a co polega na braku wyjaśnienia czy jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym wpis własności wywłaszczanej działki nr [...] położonej w z. w księdze wieczystej [...], czy też [...] Sądu Rejonowego w W. , i to mimo faktu że przed Sądem Rejonowym w W. do sygn. [...] toczy się sprawa o uzgodnienie treści tychże ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym i uczestnicy S.P. oraz W.W. w dniu 27 kwietnia 2016 r., złożyli wniosek w sprawie po myśli art. 97 § 1 pkt 4 kpa o zawieszenie postępowania w tej sprawie do czasu prawomocnego zakończenia w/w sprawy [...] Sadu Rejonowego w W. , który to ich wniosek nie został uwzględniony przez organ I Instancji postanowieniem z 29 kwietnia 2016 r., mimo, że treść prawomocnego wyroku wydanego w w/w sprawie [...] , pozwoliłaby na ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną działkę na rzecz prawnych aktualnych właścicieli tej działki, a którzy są jednymi z uczestników postępowania w niniejszej sprawie, oprócz osób, które błędnie są wpisane w drugiej z ksiąg wieczystych wyżej podanych [...] Sądu Rejonowego w W. , jako właściciele wywłaszczanej działki [...] położonej w Z. ; 6. Naruszenie art. 77 § 1 kpa przez organ I Instancji przez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego w sprawie, a co polega na braku wyjaśnienia czy jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym wpis własności wywłaszczanej działki nr [...] położonej w z. w księdze wieczystej [...] , czy też [...] Sądu Rejonowego w W. , i to mimo faktu że przed Sądem Rejonowym w W. do sygn. [...] toczy się sprawa o uzgodnienie treści tychże ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym i uczestnicy S.P. oraz W.W. w dniu 27 kwietnia 2016 r., złożyli wniosek w sprawie po myśli art. 97 § 1 pkt 4 kpa o zawieszenie postępowania w tej sprawie do czasu prawomocnego zakończenia w/w sprawy [...] Sądu Rejonowego w W. , który to ich wniosek nie został uwzględniony przez organ I Instancji postanowieniem z 29 kwietnia 2016 r., mimo, że treść prawomocnego wyroku wydanego w w/w sprawie [...] pozwoliłaby na ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną działkę na rzecz prawnych aktualnych właścicieli tej działki, a którzy są jednymi z uczestników postępowania w niniejszej sprawie, oprócz osób, które błędnie są wpisane w drugiej z ksiąg wieczystych wyżej podanych [...] Sądu Rejonowego w W. , jako właściciele wywłaszczanej działki [...] położonej w Z. , oraz zasądzenia należnego odszkodowania na rzecz faktycznych właścicieli prawnych wywłaszczanej działki [...] położonej w Z. , a w to miejsce zasądzenie należnego odszkodowania w sposób niedopuszczalny prawnie do depozytu sądowego na okres do 3 lat, mimo że wszyscy współwłaściciele wywłaszczanej działki figurujący w w/w księgach wieczystych są uczestnikami postępowania wywłaszczeniowego i chcą sprzedać wywłaszczaną nieruchomość za cenę ustaloną w sprawie przez rzeczoznawcę, a jedynie jest ich nadmiar, ze względu na fakt że powyższa działka figuruje w dwóch księgach wieczystych na zupełnie różnych właścicieli". Skarżący wniósł o "uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji wydanej przez Starostę W. w dniu 14 lipca 2016 r. znak: [...] stwierdzenie ich nieważności i przekazanie sprawy organowi I Instancji do jej ponownego rozpoznania, przy zasądzeniu od organu zaskarżonego na rzecz skarżącego kosztów postępowania wedle norm przepisanych".

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 1066) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności (art. 134 § 2 p.p.s.a.). Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję Wojewody [...] zgodnie ze wyżej wskazanymi kryteriami, należało uznać, że zachodzą podstawy do pozbawienia jej mocy wiążącej.

Zaskarżona decyzja wywłaszczeniowa zapadła w bardzo specyficznej i atypowej sytuacji prawnej, znamiennej tym, że dla nieruchomości mającej podlegać wywłaszczeniu prowadzone są dwie księgi wieczyste, w których ujawniono odmienny stan prawny, w szczególności odmienny krąg właścicieli. Jako kluczowa jawi się zatem odpowiedź na pytanie, czy w obliczu tej sytuacji organ mógł orzekać w sprawie wywłaszczeniowej, czy też kwestia ustalenia rzeczywistych podmiotów prawa własności nabrała cech zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm. dalej "k.p.a.") W ocenie Sądu kwestia ta nabrała cech zagadnienia wstępnego i bez jej uprzedniego rozstrzygnięcia we właściwym trybie niepodobna rozpatrzyć sprawy wywłaszczeniowej i niepodobna wydać w tej sprawie decyzji.

Wywłaszczenie jest w swej istocie ingerencją państwa w konkretne prawa zindywidualizowanego podmiotu. Stroną postępowania wywłaszczeniowego zawsze powinien być podmiot, którego prawo do nieruchomości ma być odjęte lub ograniczone w drodze decyzji wywłaszczeniowej. W pierwszej kolejności będzie to właściciel (współwłaściciele) nieruchomości, jej użytkownicy wieczyści oraz osoby, którym na nieruchomości przysługują ograniczone prawa rzeczowe. Ustalenie tych podmiotów należy do podstawowych obowiązków organu prowadzącego postępowanie wywłaszczeniowe. "Z zagadnieniem legitymacji procesowej w postępowaniu wywłaszczeniowym związana jest również kwestia, kto jest właściwy do rozstrzygania sporów o prawo (w szczególności prawo własności nieruchomości) będące przedmiotem wywłaszczenia. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego (wyrażonym w wyroku z 14 lipca 1972 r., III CRN 607/71, OSPiKA 1973, nr 4 poz. 64) rozstrzygnięcie takiego sporu należy do drogi sądowej. Organ prowadzący postępowanie wywłaszczeniowe powinien więc w sytuacji wystąpienia takiego sporu zawiesić postępowanie wywłaszczeniowe na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. do czasu rozstrzygnięcia sporu o prawo" (T. Woś, "Wywłaszczanie nieruchomości i ich zwrot", Warszawa 2011, s. 233).

Dalej warto zauważyć, że ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, dalej "u.g.n.") przewiduje w rozdziale czwartym dwa typy decyzji: decyzję o wywłaszczeniu nieruchomości (art. 119) i decyzję o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (118a). Zapadają one w odmiennych, wyraźnie odgraniczonych przez ustawodawcę, okolicznościach prawnych. Z ich specyfiką – a zwłaszcza ze specyfiką tej drugiej – wiążą się pewne odrębności proceduralne.

I tak, przesłanką wydania decyzji o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego jest to, że w rachubę wchodzi nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawym, przy czym "przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe"; podobnie jest też kwalifikowana nieruchomość, której właściciel lub użytkownik wieczysty nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe (art. 113 ust. 6 i 7 oraz art. 118a ust. 1 u.g.n.). Postępowanie jest wtedy dostosowane do prowadzenia w warunkach absencji właściciela, w szczególności występują w nim następujące odrębności: o zamiarze wywłaszczenia starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, podaje do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych starostwa powiatowego, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim (art. 114 ust. 3 u.g.n.); nie ma zastosowania wymóg bezskutecznego upływu dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy (art. 115 ust. 2 i 5 u.g.n.); zniesiony jest wymóg przeprowadzenia rozprawy (art. 118 ust. 1a u.g.n.); decyzja podlega ogłoszeniu w sposób określony w art. 49 k.p.a. (art. 118a ust. 2 u.g.n.); odszkodowanie za nieruchomość, której własność przeszła na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego składa do depozytu sądowego na okres 10 lat (art. 118a. ust. 3 u.g.n.). Zmiana samej formuły (sentencji) rozstrzygnięcia – z orzeczenia o wywłaszczeniu na orzeczenie o nabyciu własności – zdaje się dobitnie świadczyć o tym, że w przekonaniu ustawodawcy nie można orzekać o wywłaszczeniu bez wiedzy co do osoby właściciela i bez wskazania komu odejmuje się własność.

We wszystkich innych przypadkach – tj. gdy nieruchomość nie jest nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu art. 113 ust. 6 i 7 u.g.n. – wydawana jest decyzja o wywłaszczeniu. Zarówno ona sama, jak i czynności jurysdykcyjne ją poprzedzające są uregulowane przy założeniu, że właściciel nieruchomości jest ustalony i znany organowi orzekającemu. W konsekwencji, gdy to założenie nie jest spełnione, nie sposób wydać prawidłowej decyzji, a wspomniane czynności stają się dysfunkcjonalne czy wręcz pozorne. Dotyczy to w szczególności wyznaczenia terminu do zawarcia umowy i oczekiwania na jego upływ (art. 115 ust. 2 u.g.n.). Niemożliwe staje się też wymagane przepisem art. 119 ust. 1 pkt 4 u.g.n. wskazanie właściciela w decyzji o wywłaszczeniu. Przeszkoda do prowadzenia postępowania zmierzającego do wydania decyzji o wywłaszczeniu zachodzi nie tylko wtedy, gdy w ogóle nie wiadomo, kto jest właścicielem nieruchomości, ale także wtedy, gdy wprawdzie można domniemywać, że pozostaje on w określnym kręgu osób, ale jego pełna identyfikacja nie została dokonana. Przeszkody tej nie można ominąć, przyznając status strony w postępowaniu, niejako z ostrożności, wszystkim osobom przynależnym do wspomnianego kręgu. Takie rozwiązanie ma co prawda tę zaletę, że właściciel – bez względu na to, kto nim tak naprawdę jest – nie zostanie pozbawiony prawa udziału w postępowaniu, ale towarzyszą mu też inne implikacje, których nie sposób zaakceptować. Nie sposób zaakceptować choćby tego, że prawa procesowe uzyskują również podmioty, którym status strony obiektywnie nie przysługuje. Poza tym nadal nie jest możliwe spełnienie wymogu z art. 119 ust. 1 pkt 4 u.g.n., ponieważ nie można wskazania właściciela zastąpić wskazaniem kręgu osób – kręgu potencjalnych właścicieli.

Transponując poczynione tu uwagi na grunt niniejszej sprawy, należy w pierwszej kolejności zauważyć, że nieruchomość, dla której prowadzone są dwie księgi wieczyste, nie jest nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym w rozumieniu art. 113 ust. 6 i 7 u.g.n. Organy, jak się wydaje, również tak oceniały zaistniałą sytuację (skoro postępowanie było prowadzone w "zwykłym" trybie i zostało zakończone decyzją o wywłaszczeniu, a nie decyzją o nabyciu własności nieruchomości), aczkolwiek w uzasadnieniu decyzji Wojewody [...] (s. [...] ) pojawia się sformułowanie, że nieruchomość posiada "nieuregulowany stan prawny". Z drugiej strony, jako podstawę wpłaty odszkodowania do depozytu sądowego wskazano nie art. 133 pkt 2 u.g.n., lecz art. 133 pkt 1 in fine. Rysuje się tu zatem pewna sprzeczność; można przypuszczać, że organ odwoławczy użył określenia "nieuregulowany stan prawny" nie tyle w rozumieniu ustawowym, ile rozumieniu szerszym, jako synonim niejasnego, wątpliwego stanu prawnego. W sprawie relewantne jest jednak rozumienie ustawowe nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawym, a temu rozumieniu przedmiotowa nieruchomość nie odpowiada.

Skoro postępowanie zmierzało do wydania decyzji o wywłaszczeniu, można do niego odnieść sformułowaną wyżej argumentację wskazującą na charakterystyczną dla takiego postępowania konieczność jednoznacznego zidentyfikowania właściciela (właścicieli) nieruchomości. Można też stwierdzić – nawiązując do wspomnianej argumentacji – że uznanie przez organy za strony postępowania wszystkich osób, wpisanych jako właściciele w obu księgach wieczystych (tudzież ich spadkobierców), nie było działaniem prawidłowym; skutkowało przyznaniem praw procesowych podmiotom, które obiektywnie mieć ich nie powinny (skoro wpisy w obu księgach wieczystych się wykluczają, nie jest możliwe, a w każdym razie nader mało prawdopodobne, by wszystkie osoby nimi objęte rzeczywiście były właścicielami). Poza tym brak jednoznacznych ustaleń co do właściciela (właścicieli) nieruchomości skutkował niespełnieniem wymogu z art. 119 ust. 1 pkt 4 u.g.n. – zamiast wskazania właściciela (właścicieli) w decyzji powołano numery odnośnych ksiąg wieczystych.

Zarówno Starosta W. , jak i Wojewoda [...] powołują się w swoich rozstrzygnięciach na pogląd prawny zaprezentowany w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 listopada 2015 r., I OSK 493/14, CBOSA – toteż należy się do niego odnieść. W świetle wspomnianego wyroku: "1. W sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod realizację inwestycji drogowej, organ administracji określając podmioty uprawnione do uzyskania odszkodowania musi oprzeć się na treści księgi wieczystej w zakresie wpisów dotyczących własności przedmiotowej nieruchomości; 2. Dokonanie w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie niweczy skutków wynikających z wpisów prawa własności istniejących w dziale II księgi wieczystej; 3. W sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną (przejętą z mocy prawa) wyrok sądu powszechnego orzekający o uzgodnieniu treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie stanowi zagadnienia wstępnego, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a."

Przytoczony pogląd prawny nie jest jednolicie przyjmowany w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (por. wyroki z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. akt I OSK 1498/11 i I OSK 2161/11), a ponadto – co ważniejsze – został sformułowany na tle zupełnie innego stanu faktycznego i prawnego. Nie może być zatem przeniesiony w realia niniejszej sprawy. W sprawie, w której orzekał Naczelny Sąd Administracyjny, była jedna księga wieczysta, a problem sprowadzał się do tego, że w jej dziale III wpisano ostrzeżenie o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sąd, dokonując dystynkcji między domniemaniem ustanowionym w art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece a rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, uznał, że ostrzeżenie o niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wyłącza tylko wspomnianą rękojmię, natomiast nie obala wspomnianego domniemania. Organ zatem może, a nawet powinien na tym domniemaniu polegać i czynić na jego podstawie swoje ustalenia. Innymi słowy, organ powinien, nie bacząc na ostrzeżenie, przyjąć, że właścicielem jest ten podmiot, który jest wpisany jako właściciel w księdze wieczystej. Na marginesie warto zauważyć, że ze zreferowanego poglądu Naczelnego Sądu Administracyjnego nie wynika, by osoby, które wniosły ostrzeżenie, miałby być traktowane jako strony.

Sytuacja, która występuje w sprawie niniejszej (dwie księgi wieczyste), jest nieporównywalna z powyższą. Nie chodzi tu bowiem tylko o same ostrzeżenia o niezgodności ksiąg wieczystych z rzeczywistym stanem prawnym, lecz o to, że objęte domniemaniami wpisy wzajemnie się wykluczają. Kierowanie się tymi domniemaniami prowadziłoby do ustaleń wewnętrznie sprzecznych i oczywiście kontrfaktycznych.

Nie zawieszając postępowania w niniejszej sprawie, mimo występowania zagadnienia wstępnego, organ – w ocenie Sądu – naruszył przepisy postępowania (art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a.) i naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w skardze, należy stwierdzić, że okazały się one zasadne w zakresie, w jakim wskazują na konieczność rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, tj. ustalenia we właściwym trybie osób, którym przysługuje prawo własności przedmiotowej nieruchomości, przed wydaniem decyzji w sprawie wywłaszczenia i odszkodowania. Brak rozstrzygnięcia wspomnianego zagadnienia implikuje istotną wadliwość postępowania i potrzebę ponownego rozpoznania sprawy. W tej sytuacji zbędna stała się ocena pozostałych zarzutów skargi, dotyczących rozstrzygnięcia o wpłacie odszkodowania do depozytu sądowego. Niezasadny okazał się natomiast zarzut trwałej niewykonalności decyzji, mającej skutkować jej nieważnością.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ powinien uwzględnić konieczność uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego, tj. ustalenia kto jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli zagadnienie to nadal nie jest rozstrzygnięte (brak prejudykatu), organ zawiesi postępowanie po myśli art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. i podejmie czynności przewidziane w art. 100 § 1 k.p.a. albo też – jeżeli stwierdzi ku temu podstawy – skorzysta z możliwości przewidzianych w art. 100 § 2 i 3 k.p.a.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz – zgodnie z art. 135 p.p.s.a. – poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, skoro także ta decyzja została wydana z naruszeniem powołanych wyżej przepisów postępowania.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II sentencji wyroku, na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a.