Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 180/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-06-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7,11,78,77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 98a ust. 1, art. 156 ust. 3 i 4,art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Sędziowie: WSA Joanna Skiba WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi B. [...] M.B. i Wspólnicy spółka jawna z siedzibą w M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej B. [...] M.B. i Wspólnicy spółka jawna z siedzibą w M. kwotę 1258 (jeden tysiąc dwieście pięćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania B. [...] Sp. j od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2009 r., nr [...] ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...], o powierzchni [...] ha stanowiącej działki nr [...] powstałe wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] lutego 2008 roku., nr [...] – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Spółka jawna B. [...] - właściciel wyżej opisanej nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...], wniosła o zatwierdzenie podziału działki nr [...], o powierzchni [...] ha na dwanaście działek: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha.

Decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] lutego 2008 r., nr [...] zatwierdzono projekt podziału działki nr [...], na w.w. dwanaście działek. Decyzja ta stała się ostateczna i w dniu [...] marca 2008 r. zaopatrzono ją w klauzulę wykonalności.

W związku z powyższym organ pierwszej instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wzrostu wartości nieruchomości i naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jak działka nr [...]. W dniu 31 sierpnia 2009 r., w obecności rzeczoznawcy majątkowego W.K., działającego na zlecenie organu, dokonano oględzin nieruchomości, a następnie w operacie z dnia 28 września 2009 r. określona została wartość przedmiotowej nieruchomości przed jej podziałem w wysokości [...] zł oraz wartość nieruchomości po podziale w wysokości [...] zł.

Następnie Burmistrz Miasta i Gminy S. decyzją z dnia [...] grudnia 2009 r., nr [...], ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości wyżej opisanej nieruchomości położonej w obrębie [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. nr [...] z dnia [...] lutego 2008 roku.

Od powyższej decyzji Spółka jawna B. [...] wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzucając naruszenie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz naruszenie art. 7, 11 i 78 k.p.a. Spółka wniosła o odstąpienie, na zasadzie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami od naliczenia opłaty adiacenckiej albo w przypadku nieprzychylenia się do wniosku o rozliczenie na zasadzie art. 98a ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami naliczonej opłaty adiacenckiej poprzez przejęcie przez gminę prawa do działki gruntu nr [...] stanowiącej wyodrębnioną drogę i ponowne zlecenie wykonania operatu szacunkowego nieruchomości oraz o ustalenie opłaty adiacenckiej według aktualnie obowiązującej stawki 15% różnicy wzrostu wartości nieruchomości wynikłej z tytułu jej podziału (Uchwała Rady Miejskiej w S. z dnia [...] kwietnia 2009 roku, nr [...]). Spółka podniosła, że w przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału nie jest oczywisty i niebudzący wątpliwości, a w takiej sytuacji w związku z ochroną słusznego i indywidualnego interesu strony (art. 7 k.p.a.) nie można uznać, że spełnione zostały przesłanki pozwalające na ustalenie opłaty adiacenckiej. Zdaniem odwołującej organ pierwszej instancji dokonał błędnej wykładni art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami błędnie naliczając opłatę według stawki obowiązującej w dniu, w którym decyzja stała się ostateczna, określonej uchwalą Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia [...] listopada 2007 roku w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości objętej podziałem, zamiast prawidłowo naliczyć opłatę adiacencką według aktualnie obowiązującej stawki w wysokości 15% wzrostu wartości nieruchomości objętej podziałem, określonej uchwałą Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2009 r..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy S. z dnia [...] grudnia 2009 r., nr [...] ustalającą opłatę adiacencką, podzielając argumentację w niej zawartą. Organ wskazał, że nie znalazł podstaw do zakwestionowania operatu stanowiącego w przedmiotowym postępowaniu dowód w sprawie, gdyż ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że dokonał on wnikliwej analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną zabudowę zagrodową oraz zabudowę letniskową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Biegły oparł się o zestawienie 5 (przed podziałem) i 5 (po podziale) transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane w latach 2008-2009. Biegły, dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami. Uzyskany w procesie wyceny wynik rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie analizy cen gruntów niezabudowanych na rynku lokalnym, w miejscowościach sąsiadujących z B., przy uwzględnieniu stanu przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Zdaniem organu operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz.2109 ze zm.). W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości a wreszcie określono wartość nieruchomości przed i po podziale. Organ podniósł, że rzeczoznawca dokonał analizy transakcji nieruchomości podobnych przyjmując 2-letni okres badania cen od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, co jest zgodne z zasadami wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określonych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zgodnie z operatem szacunkowym na skutek podziału przedmiotowej nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę [...] zł, przy zastosowaniu zatem 30% stawki ustalono opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. Odnosząc się zaś do wniosku Spółki o rozliczenie opłaty w zamian za jedną z działek (zgodnie z art. 98a ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami), organ odwoławczy podniósł, że działka zaproponowana do przekazania na rzecz gminy stanowi wewnętrzną drogę dojazdową obsługującą wydzielone działki, do której Spółka B. [...] posiada udział wraz z osobami fizycznymi wobec czego gmina nie jest zainteresowana przejęciem przedmiotowej działki.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła Spółka, reprezentowana przez radcę prawnego D.N., utrzymując zarzuty prezentowane w postępowaniu odwoławczym oraz domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz zasadzenia kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie z powodów w niej wymienionych.

Podstawą prawną zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta i Gminy S. jest art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość wójt, burmistrz albo prezydent może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu (...). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. W analizowanej sprawie Uchwałą Nr [...] z dnia [...] listopada 2007 r. w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej Rada Miejska w S. określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości

Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy może być zaś wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jedynie przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce gruntami. Operat może być wykorzystany po upływie 12 miesięcy, jednak dopiero po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4).

Z analizy akt sprawy wynika, że w rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy został sporządzony na dzień 28 września 2009 r. Decyzja organu pierwszej instancji została wydana [...] grudnia 2009 r., czyli w oparciu o aktualny operat. Wyżej wskazany termin 12 miesięcy , w ocenie Sądu, dotyczy również organu odwoławczego, albowiem bez wątpienia jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu całości sprawy. Wobec tego materiał dowodowy znajdujący się w aktach sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania w prowadzonym postępowaniu, czyli w tym przypadku musi on być nadal aktualny. Decyzja organu drugiej instancji została wydana na dzień [...] listopada 2010 r., a więc po upływie okresu ważności operatu. Okres ważności operatu upłynął więc w dniu 29 września 2010 r. W aktach przedmiotowej sprawy brak jest dokumentu, czy też klauzuli potwierdzających aktualność operatu szacunkowego, a są to jedyne prawnie dopuszczone sposoby umożliwiające skorzystanie z operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Oznacza to zatem, że organ drugiej instancji podstawą swych ustaleń uczynił nieaktualny już operat szacunkowy. W tej sytuacji oparcie decyzji drugiej instancji na ustaleniach takiego operatu nie było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

Podsumowując Sąd orzekający stanął na stanowisku, że zaskarżona decyzja zostały wydane z naruszeniem przepisu art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., które to naruszenia mogły mieć wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie, którego istotą było ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art.152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) orzekł jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.

-----------------------

5