Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1447/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 1, 2, 4, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant ref. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2017 r. sprawy ze skargi A. M. i I. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", utrzymano w mocy orzeczenie Wojewody [...] z [...] marca 2016 r. o ustaleniu na rzecz A. i I. M., zwanych dalej "Wywłaszczonymi", odszkodowania, w wysokości [...] zł., z tytułu przejęcia na rzecz Województwa [...] nieruchomości, oznaczonej jako działka ew. nr [...] (obr. [...] M., gm. K.), o powierzchni [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi wojewódzkiej nr [...][...] - [...]-[...]-[...] – [...].

Uzasadniając decyzje przywołano poniższe uwarunkowania formalne i prawne sprawy.

W myśl art. 12 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), zwanej dalej ustawą "o realizacji dróg", decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zwana dalej "decyzją o lokalizacji", zatwierdza projekt podziału nieruchomości, a linie rozgraniczające teren - w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją - stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, wymienione w decyzji o lokalizacji stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym orzeczenie stało się ostateczne, za odszkodowaniem, ustalonym w odrębnej decyzji (o której mowa w art. 18 cytowanej ustawy).

Art. 18 ust. 1 ustawy o realizacji dróg stanowi, że wysokość odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania przez organ I. instancji decyzji o lokalizacji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji, ustalającej wysokość odszkodowania.

Podstawę do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy, sporządzony na zlecenie Wojewody [...] sierpnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego (p. J. L.). Klauzulą z [...] lutego 2017 r., rzeczoznawca ten potwierdził aktualność operatu.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 K.p.a. Rozpoznając sprawę - w szczególności wobec treści art. 80 K.p.a. - organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić wartość dowodową operatu, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) i przepisach rangi wykonawczej. Musi też opierać się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanych nieruchomości.

Biegły ustalił: (-) wyceniana działka jest położona w południowo - zachodniej części miejscowości M., w oddaleniu od głównych dróg, w otoczeniu gruntów niezabudowanych, użytkowanych rolniczo, (-) działka jest niezabudowana i użytkowania rolniczo, (-) częściami składowymi gruntu są uprawy i zasiewy jednoroczne (ziemniaki, pszenica, jęczmień), (-) zasiewy nie zostały uwzględnione w wycenie ze względu na umożliwienie Wywłaszczonym zbioru plonów.

Autor operatu szacunkowego ustalił ponadto, że - zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy K., zatwierdzonego Uchwałą nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] czerwca 2010 r., zwanym dalej "Studium" - nieruchomość, z której wydzielono grunty pod drogę przed podziałem była położona częściowo na obszarze oznaczonym symbolem [...]/[...] - zabudowa jednorodzinna lub zagrodowa w obszarze do ok. 150 m od strony północnej od drogi gminnej, a w pozostałej części na obszarze oznaczonym [...] - projektowanej drogi wojewódzkiej oraz terenów otwartych wyłączonych z zabudowy. Wyceniana działka ew. nr [...]/[...] jest położona w odległości ok 175 - 218 m od drogi gminnej - czyli poza pasem, przewidzianym pod zabudowę jednorodzinną lub zagrodową.

Rzeczoznawca, mając na uwadze tak określone przeznaczenie dla danej działki, oraz przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, dokonał analizy rynku nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne oraz na cele rolne.

W pierwszej kolejności zbadano rynek nieruchomości drogowych. Analizą objęto rynek lokalny, obejmujący gminy graniczące z [...]. Autor opracowania ustalił, że ceny tego rodzaju nieruchomości kształtowały się na poziomie od 35,59 do 42,89 zł/m2.

Analiza rynku nieruchomości na potrzeby wyceny szacowanej działki o przeznaczeniu na cele rolne wykazała, że - przy obrocie tego typu nieruchomościami w badanym czasie - ceny transakcyjne za podobne grunty zawierały się w przedziale od ok 2 do ok 12 zł/m2.

Rzeczoznawca wskazał, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia - pod drogę publiczną - jest tożsame z jej dotychczasowym przeznaczeniem i nie powoduje zwiększenia wartości.

Biegły wyceniając przedmiotową nieruchomość, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Jako cechę rynkową mającą wpływ na wartość tego rodzaju nieruchomości przyjął: położenie (waga 100%). Wartość wycenianego gruntu określił na kwotę [...] zł (42,23 zł/m2).

Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, zawiadomienie o wydaniu decyzji o lokalizacji, opatrzonej rygorem natychmiastowej wykonalności, zostało doręczone Wywłaszczonym [...] maja 2015 r., natomiast wydanie nieruchomości nastąpiło [...] czerwca 2015 r.. Skutkowało to powiększeniem o 5% wartości nieruchomości, należnego odszkodowania, w związku z wydaniem nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, stosownie do art. 18 ust. 1e pkt 1 ustawy o realizacji dróg.

Aby ocenić dowód o wartości nieruchomości (operatu) należy mieć na uwadze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem "o wycenie".

W myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem jej art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W pozostałych przypadkach, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia o wycenie, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Ponieważ cel wywłaszczenia był w tym przypadku zgodny z przeznaczeniem nieruchomości, określonym w Studium, do porównań prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod komunikację. Tym samym operat szacunkowy, sporządzony w niniejszej sprawie, wypełniają dyspozycję § 36 ust. 4 rozporządzenia o wycenie. w związku z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy, wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego opiera się na danych dotyczących szacowanej nieruchomości, doborze nieruchomości podobnych oraz ustaleniu współczynników korygujących.

Odnosząc się do zarzutu odwołania wniesionego przez Wywłaszczonych, dotyczącego aktualnego sposobu użytkowania wskazano, że - przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości, przejmowanej na cele dróg publicznych - kluczowe znaczenie ma zdefiniowanie nieruchomości podobnych, według których będzie określana wartość przejmowanej nieruchomości. W tej materii mechanizm wyceny jest zawarty w art 134 ust. 3-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Można go określić jako "zasada korzyści". Polega ona na przyjęciu takich parametrów nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z celu wywłaszczenia.

Pierwsze z pojęć - "aktualny sposób użytkowania" oznacza oszacowanie wartości nieruchomości wedle faktycznego stanu nieruchomości, bez uwzględnienia ustaleń planistycznych, wprowadzających cel publiczny. Drugie z pojęć - alternatywny sposób użytkowania - nakazuje wycenę nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Każdorazowo zatem biegły ma obowiązek przeprowadzić badanie rynku nieruchomości, które wskaże, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i tym samym pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie.

Z akt przedmiotowej sprawy - zwłaszcza z protokołu oględzin nieruchomości oraz z dokumentacji fotograficznej - wynika, że przedmiotowa działka stanowiła grunt rolny. Ponadto, zgodnie ze Studium, dla obszaru na którym jest położona działka, obowiązywał zapis, zgodnie z którym zabudowa jednorodzinna lub zagrodowa możliwa była w obszarze do ok. 150 m od strony północnej od drogi gminnej. W pozostałej części nieruchomość była przeznaczona pod projektowaną drogę wojewódzką oraz tereny otwarte, wyłączone z zabudowy. Działka ew. nr [...]/[...] jest położona poza pasem, przewidzianym pod zabudowę jednorodzinną lub zagrodową. Nie może być ona zatem wyceniana jako grunt przeznaczony pod budownictwo jednorodzinne.

W skardze zarzucono naruszenie przepisów:

- prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia o wycenie, poprzez ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną w sposób nieuwzględniający jej rzeczywistej wartości rynkowej;

- art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nie uwzględnienie wartości rynkowej wywłaszczanej nieruchomości, jako podstawy ustalenia wysokości odszkodowania;

- art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędną wykładnie, a - w konsekwencji - bezpodstawne przyjęcie, że przeznaczenie wywłaszczonej nieruchomości pod drogę publiczną jest tożsame z aktualnym sposobem użytkowania działki;

- art. 21 Konstytucji RP, poprzez niezasadne uznanie, jakoby ustalone na rzecz Wywłaszczonych odszkodowanie za nieruchomość, zajętą pod drogę publiczną, spełniało kryteria słuszności, o których mowa w tym przepisie;

- art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w zw. z § 36 rozporządzenia o wycenie, poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na opinii rzeczoznawcy majątkowego, wadliwie określającej wartość wywłaszczonej nieruchomości, stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu,

- postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I. instancji, mimo że została ona wydana z naruszeniem przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego; powinno to skutkować jej uchyleniem;

- art. 7, 8, 77 § 1 i art. 80 K.p.a., poprzez nierozpatrzenie wnikliwie, prawidłowo i wyczerpująco całokształtu, zgromadzonego w sprawie, materiału dowodowego, a także sprzeczność istotnych ustaleń ze stanem faktycznym w sprawie; w konsekwencji skutkowało to pominięciem przez organ odwoławczy aktualnie kształtujących się cen nieruchomości podobnych do wywłaszczonej.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga, jako niezasadna podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Sąd podziela stanowisko organu administracji odnośnie do ustaleń faktycznych jak i ocen prawnych. Ponowne przytaczanie argumentacji organu byłoby bezzasadne, z uwagi na uprzednie jej zreferowanie. Sąd przyjmuje ją za własną.

Odnosząc się dodatkowo do zarzutów skargi należy wskazać, że są one niezasadne, wobec następujących uwarunkowań faktycznych i prawnych.

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie na rzecz Wywłaszczonych odszkodowania z tytułu przejścia nieruchomości na własność jednostki samorządu terytorialnego w związku z jej objęciem postanowieniami decyzji o lokalizacji. Orzekające w sprawie organy obu instancji ustaliły wysokość należnego skarżącemu odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z wyceny przejętej nieruchomości, sporządzony na zlecenie organu I. instancji (z [...] sierpnia 2015 r., aktualizowany w późniejszej dacie). Nie znaleziono bowiem podstaw do zakwestionowania wiarygodności tego dowodu. Stanowisko to Sąd w pełni udziela, uznając zarzuty skargi za nietrafne.

Kluczową dla wyniku sprawy wycenę przez rzeczoznawcę wartości przejętej nieruchomości oparto na założeniu, że powinna ona zostać ustalona według cen uzyskiwanych przy transakcjach nieruchomościami przeznaczonymi na cele komunikacyjne. Taki sposób wyceny stanowi - z punktu widzenia Wywłaszczonych - wariant najkorzystniejszy. Założenie to zostało z kolei oparte na następujących przesłankach:

- na dzień przejęcia nieruchomości miała ona przeznaczenie komunikacyjne, które - w myśl dyrektyw z art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - wynikało z postanowień Studium,

- zestawienie przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia (również przeznaczenia komunikacyjnego) z przeznaczeniem dotychczasowym prowadzi do wniosku, że - co do zasady - przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie prowadzi do zwiększenia jej wartości,

- sytuacja, uregulowana w art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obliguje rzeczoznawcę do ustalenia aktualnego sposobu korzystania z wycenianej nieruchomości na potrzeby zbadania, czy - w związku z zapisaną w przywołanym przepisie zasadą korzyści - nie zachodzą przesłanki do dokonania wyceny nie w oparciu o transakcje takimi nieruchomościami, które posiadają takie samo docelowe przeznaczenie komunikacyjne, jakie posiada nieruchomość wyceniana, a w oparciu o transakcje takimi nieruchomościami, które są wykorzystywane w taki sam sposób, w jaki aktualnie jest wykorzystywana nieruchomość wyceniana; przyjęcie takiego kryterium wyceny miałoby jednak sens, gdyby działki wykorzystywane w taki sam sposób, jak nieruchomość wyceniana osiągały wyższe ceny niż działki, posiadające takie samo przeznaczenie jak działka wyceniana,

- ponieważ aktualny sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości polega na wykorzystywaniu niezabudowanego gruntu na cele rolne (a transakcje tego rodzaju gruntami osiągają ceny niższe niż transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu komunikacyjnym), korzystniejszym z - punktu widzenia Wywłaszczonych - będzie wycenienie gruntu, zgodnie z obowiązującym przeznaczeniem - w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi; oznacza to, że zastosowanie znajduje wprost § 36 ust. 4 rozporządzenia o wycenie.

Taki sposób wyceniania przedmiotowej nieruchomości, przyjęty przez rzeczoznawcę i niezakwestionowany przez organy, jest prawidłowy zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego. Powyższe prowadzi do wniosku, że oparcie wyceny nieruchomości skarżących o ceny transakcyjne nieruchomościami drogowymi (a zatem wg kryterium przeznaczenia) jest dla nich korzystniejsze niż opieranie jej na kryterium aktualnego rolnego sposobu korzystania z nieruchomości (i dobieranie transakcji porównawczych wg tego klucza).

Spór w niniejszej sprawie koncentrował się wokół kwestii, czy rzeczoznawca prawidłowo ustalił aktualny sposób korzystania z przedmiotowej nieruchomości, przyjmując że działka jest wykorzystywana na cele rolne, czy też - jak postulują Wywłaszczeni - winien był on przyjąć, że - w sytuacji, gdy dla działki byłoby możliwe uzyskanie pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zabudowy mieszkaniowej (hipotezę tę Wywłaszczony opiera na przekonaniu, że zabudowa taka istnieje już w najbliższym sąsiedztwie a przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nie uwzględnia się postanowień Studium) - działka winna być traktowana jako taka, które może być wykorzystana na cele budowlane.

W ocenie Sądu stanowisko Skarżących należy uznać za błędne. Jest ono bowiem oparte na przesłankach o charakterze wyłącznie spekulatywnym (hipotetyczna możliwość uzyskania warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych), nie zaś konkretnym. Bezsporne nie legitymowanie się przez Wywłaszczonych decyzją o warunkach zabudowy w dacie wywłaszczenia, czyni bezprzedmiotowym rozważania, czy aktualny sposób korzystania z nieruchomości winien uwzględniać hipotetyczną ewentualność jej wykorzystania na cele budowlane. W ocenie Sądu, przyjęte przez pracodawcę reguły - gdzie wywłaszczane nieruchomości wycenia się z uwzględnieniem przeznaczenia w studium, gdy zarazem jest to faktyczny sposób użytkowania (jak w danej sprawie) - nie narusza generalnie konstytucyjnej reguły słusznego odszkodowania. Wobec braku ostatecznego orzeczenia administracyjnego, którego treść potwierdzałyby, że konkretna nieruchomość jest zdatna do zabudowy z uwzględnieniem reguł w danym zakresie (orzeczenie o warunkach zabudowy), zasadne było uwzględnienie normatywnej zasady (ustanowionej wprost w art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami), że wartość nieruchomości odnoszona jest do jej przeznaczenia wedle wskazań zawartych w Studium.

Sąd nie podziela też stanowiska skargi, aby sporządzony w sprawie operat szacunkowy zawierał tego rodzaju istotne uchybienia, które podważałyby jego legalność i wiarygodność. Odnosząc się do konkretnego zarzutu, gdzie wadliwości operatu opatrywano w tym, że nie wskazano w nim numerów ewidencyjnych działek, których wartość stanowiła punkt odniesienia w szacunku, wskazać trzeba, co następuje.

Stosowne akty normatywne nie określają szczegółowo, jak szczegółowe informacje, dotyczące działek, stanowiących punkt odniesienia dla dokonywanych ocen a następnie szacunków, powinny zostać zamieszczone w operacie. Wobec przyjętych przez pracodawcę ram możliwości weryfikacji operatu na zasadzie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosowne informację muszą być z pewnością na tyle dokładnie, aby jej przeprowadzenie było w ogóle możliwe. Z drugiej strony, sporządzony operat, włączony do akt sprawy, staje się dokumentem niejako upublicznionym. Strony postępowania, które mają dostęp do akt sprawy, nie są zobligowane do zachowania zawartych w nich informacji wyłącznie dla siebie. Aktualne środki komunikacji elektronicznej, dostępne powszechnie, umożliwiają równocześnie upublicznienie wszelkich posiadanych danych, bez potrzeby ponoszenia wymiernych kosztów czy znacznego nakładu pracy. Przy tym niezbędnym elementem operatu jest zawarcie w nim zestawienia konkretnych cen transakcyjnych, z uwzględnieniem których dokonywano szacunku. W takiej sytuacji zamieszczenie w operacie informacji, umożliwiających prostą identyfikację działek, będących przedmiotem transakcji wraz z informacjami o uzyskanej za nie cenie przez osoby trzecie, może prowadzić do nadmiernej (nieuzasadnionej realną potrzebą) ingerencji w dobra osobiste uczestników obrotu, w następstwie ewentualnego upublicznienia ceny, uiszczonej z tytułu nabycia konkretnych nieruchomości. W takiej sytuacji nie można znać, co do zasady, za konieczne podawanie w operacie informacji, które umożliwią dowolnej osobie (w tym oczywiście stronie), identyfikację konkretnych nieruchomości, którymi obrót był brany pod uwagę przy szacunku.

Nie sposób podzielić argumentacji Wywłaszczonych, którzy podnoszą, jako istotne w sprawie, że zamknięto im w ten sposób możliwość oceny, czy operat został sporządzony prawidłowo – np. w kontekście doboru nieruchomości, jako podobnych. Otóż na rynku nieruchomości z reguły nie sposób doszukać się transakcji działką identyczną do podlegającej wycenie. W każdym przypadku konieczna jest więc fachowa ocena, czy występujące różnice, w kontekście kryteriów ustawowych, klasyfikacji nieruchomości jako podobnych (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami), są na tyle istotne, że nie można ich określić tym mianem (tak art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ocena tego rodzaju wymaga właśnie wiedzy specjalistycznej. Z kolei - z woli prawodawcy - weryfikacja prawidłowości sporządzenia operatu - gdy chodzi o jego zawartość merytoryczną (specjalistyczne oceny i szacunki) może być realizowana wyłącznie w trybie przewidzianym art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wedle jej brzmienia na dzień wydania skarżonego aktu, nawet sporządzenie kolejnego operatu, zawierającego odmienną wycenę, nie może stanowić podstawy zakwestionowania prawidłowości innego opratu (art. 157 ust. 2 ustawy), lecz jedynie jest przesłanką ewentualnego zlecenia oceny, w myśl art. 157 ust. 1 (tak art. 157 ust. 4). Z woli prawodawcy nie jest więc przewidywana weryfikacja merytorycznej treści operatu ani przez strony postępowania ani przez organy administracji, które generalnie nie są nawet uprawnione, do dostępu do stosownych baz danych o transakcjach, z których mogą natomiast korzystać rzeczoznawcy majątkowi, ani do wstępu na teren nieruchomości, w celu weryfikacji informacji (tak art. 155 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Z kolei informacje, zawarte w operacie sporządzonym w niniejszej sprawie, są - w ocenie Sądu - na tyle szczegółowe (np. dzięki podaniu konkretnej daty i wartości transakcji, oraz powierzchni nieruchomości – str. [...]/[...]), że możliwa jest weryfikacja operatu przez osoby, dysponujące stosowną wiedzą (rzeczoznawcy z organizacji w myśl art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz uprawnione do dostępu do odpowiednich informacji, czy wstępu na teren nieruchomości w celu weryfikacji ocen, w myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie uchybiono więc w sprawie wymaganiom, co do stosownej szczegółowości danych o transakcjach, jakie powinien zawierać operat.

W tym świetle chybione są zarzuty skargi, co do naruszenia przepisów postępowania, gdy chodzi o brak wyjaśnienia istotnych aspektów sprawy bądź utrzymanie w mocy orzeczenia, które należało uchylić. Nie uchybiono też przepisom prawa materialnego, opierając rozstrzygnięcie na danych zamieszczonych w operacie, który spełnia wymagania formalne, jest spójny i logiczny, oraz nie został podważony w trybie przewidzianym ustawą o gospodarce nieruchomościami. Sporządzając wycenę, przy określeniu sposobów wykorzystania nieruchomości dla potrzeb szacowania, zastosowano kryteria wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ocena zasadności rozwiązań przyjętych przez pracodawcę w tym zakresie wykracza poza kompetencje sądów administracyjnych.

Sąd nie spostrzegł także z urzędu w zaskarżonym akcie tego rodzaju wad, które przemawiałyby za jego wyeliminowaniem z obrotu prawnego.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.), orzeczono jak w sentencji wyroku.