Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 764/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-06-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska (spr.), Protokolant spec. Dominik Niewirowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi Muzeum [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...]lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Zarządu Dzielnicy [...] m. W. z dnia [...] czerwca 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz strony skarżącej Muzeum [...] w W. kwotę 740 (siedemset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia 12 sierpnia 2011 r., następnie zmodyfikowanym, 29 Listopada Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W., reprezentowana przez Z. G., wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych ze wspólnym garażem podziemnym na dz. ew. nr [...] w obr. [...] na terenie [...] w W.

Decyzją nr [...], z dnia [...] czerwca 2012 r., Zarząd [...] W. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych ze wspólnym garażem podziemnym na dz. ew. nr [...] w obr. [...] na terenie [...] w W.

Od powyższej decyzji, odwołało się M. [...], reprezentowane przez radcę prawnego M. M. Decyzji zarzucono naruszenie przepisów art. 7,18, 77 i 107 § 3 k.p.a., poprzez wydanie decyzji bez wyczerpania i wszechstronnego zebrania materiału dowodowego; naruszenie przepisów art. 72 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 63 ust. 1 pkt 2 lit. g ustawy z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa i ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227 ze zm.), poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko; naruszenie przepisu art. 8 ustawy z dnia 18 marca 2010 roku o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 75, poz. 474), poprzez wydanie decyzji mimo braku uzgodnienia warunków zabudowy z wojewódzkim konserwatorem zabytków; naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012.poz. 647 ze zm.), poprzez wydanie decyzji, która nie jest zgodna z przepisami odrębnymi. Mając powyższe na uwadze skarżące wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, ewentualnie o zawieszenie postępowania administracyjnego na podstawie art. 97 § 4 pkt 4 k.p.a., do czasu wydania rozstrzygnięcia w zakresie nałożenia na użytkownika wieczystego nieruchomości położonej przy ul. [...] obowiązku odbudowy samowolnie rozebranych [...].

Pismem z dnia 5 lipca 2012 roku M. [...], w uzupełnieniu ww. odwołania, przedstawiło dodatkowe stanowisko w sprawie.

Pismem z dnia 21 listopada 2012 roku inwestor przedstawił swoje stanowisko w sprawie.

Decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. działając art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. po rozpatrzeniu odwołania M. [...], reprezentowanego przez radcę prawnego M. M., od decyzji Zarządu [...] W. nr [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych ze wspólnym garażem podziemnym na dz. ew. nr [...] w obr. [...] na terenie [...] w W., orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

W związku z rozpoznawaniem ww. odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając w trybie art. 136 k.p.a., zwróciło się do organu I instancji o przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w przedmiotowej sprawie.

W ramach ww. postępowania wyjaśniającego Kolegium wezwało organ I instancji do wyjaśnienia:

- czy budynek [...], który - zanim go rozebrano - był posadowiony na nieruchomości objętej wnioskiem, jest ujęty w wojewódzkiej, gminnej lub w jakiejkolwiek innej ewidencji zabytków;

- czy ww. budynek podlega ochronie konserwatorskiej lub jest objęty formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568, z późn. zm.);

- czy na miejscu pozostałym po rozebraniu ww. budynku znajdują się fundamenty, resztki piwnic lub jakiekolwiek inne pozostałości tego zabytku, i w jaki sposób organ

I instancji ustalił ww. okoliczności;

- czy nieruchomości gruntowe objęte wnioskiem (dz. ew. nr [...] w obr. [...] na terenie [...] w W.) są objęte formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ww. ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujęte w gminnej ewidencji zabytków, w szczególności, czy nieruchomości te są wpisane do rejestru zabytków [...] nr [...] z lipca 1965 roku;

- czy wydając zaskarżoną decyzję organ uwzględnił, że ochrona wpisanych do rejestru zabytków pod nr [...] z dnia [...] lipca 1975 roku budynków [...] rozciąga się także na bezpośrednie ich otoczenie.

Pismem z dnia 23 stycznia 2013 r. organ I instancji ustosunkował się do ww. wezwania Kolegium.

Rozpoznając sprawę Kolegium w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy stwierdziło, iż w przedmiotowej sprawie spełnione są łącznie wszystkie warunki wskazane w przepisie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mianowicie, co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej; istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren inwestycji, nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W ocenie organu odwoławczego organ I instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego. Zaskarżona decyzja, zgodnie z ww. przepisami, określa rodzaj inwestycji, warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.

Do decyzji załączono wyniki analizy zagospodarowania obszaru oraz aktualne mapy, na których wyznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji, obowiązującą linię zabudowy i granice obszaru analizowanego.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, iż w świetle obowiązujących przepisów brak jest podstaw do przeprowadzenia w przedmiotowej sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Nie jest więc zasadny zarzut skarżącego, że wydana przez organ I instancji decyzja narusza przepisy art. 72 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 63 ust. 1 pkt 2 lit. g ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa i ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1277, ze zm.), poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy bez przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 8 ustawy z dnia 18 marca 2010 roku o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 75, poz. 474), poprzez wydanie decyzji mimo braku uzgodnienia warunków zabudowy z wojewódzkim konserwatorem zabytków, Kolegium wskazało iż na podstawie Zarządzenia nr [...] roku Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2012 roku została założona Gminna Ewidencja Zabytków Miasta W. W ewidencji tej nie jest wpisany budynek [...] posadowiony niegdyś na nieruchomości objętej wnioskiem. Przedmiotowy budynek nie jest również objęty formami ochrony zabytków, o których mowa w ww. art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Wobec powyższego nie zachodzi konieczność uzgodnienia warunków rozpatrywanej decyzji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

Kolegium ustaliło ponadto, że nieruchomości gruntowe objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy leżą w obszarze wpisanym do rejestru zabytków archeologicznych województwa [...]. Nie są natomiast objęte wpisem do rejestru zabytków jako [...].

Otoczenie zabytkowych budynków [...] nie jest objęte ochroną konserwatorską. Jakkolwiek przed wyburzeniem budynek [...] był wpisany do wojewódzkiej ewidencji zabytków Województwa [...], o tyle po rozbiórce odnotowano, że obiekt nie istnieje, rozebrano go w 2011 roku.

W wyniku przeprowadzonej przez organ I instancji na miejscu rozebranego budynku wizji (udokumentowanej zdjęciami), a także po zapoznaniu się z treścią pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2011 roku (znak: [...]) stwierdzono, że na powierzchni działki nie pozostawiono jakichkolwiek śladów istnienia budynku [...], został on całkowicie rozebrany. W tym miejscu, ustosunkowując się do zarzutów skarżącego odnośnie braku protokołu z wizji, Kolegium wskazało, że przeprowadzenie dowodu z oględzin, o którym mowa w przepisie art. 85 k.p.a., ma za zadanie bezpośrednie zetknięcie się przez organ orzekający z danym przedmiotem (nieruchomością) w celu dokonania spostrzeżeń za pomocą określonych zmysłów. W warunkach rozpatrywanej sprawy posłużenie się tym dowodem byłoby uzasadnione wówczas, gdyby istotną okolicznością w sprawie była kwestia istnienia pozostałości po rozebranym budynku [...]. W takiej sytuacji oględziny powinny były być zastosowane i skierowane na stwierdzenie tego faktu. W ocenie Kolegium okoliczność istnienia, bądź nieistnienia pozostałości po rozebranym budynku [...] nie była rozstrzygająca w kwestii ustalenia warunków zabudowy. Stąd, nie można traktować przeprowadzonej przez organ I instancji wizji lokalnej jako dowodu z oględzin uregulowanego w przepisie art. 85 k.p.a. Była to, w ocenie Kolegium, czynność organu pomocna wprawdzie przy rozpatrywaniu sprawy, jednakże nie obejmująca ustaleń, od których jej rozstrzygnięcie zależało lub mogło zależeć. W konsekwencji organ I instancji nie miał obowiązku stosowania do planowanej wizji, ani przepisu art. 67 k.p.a. (dotyczącego protokołów), ani 79 k.p.a. (dotyczącego zasad przeprowadzania postępowania dowodowego).

Wobec powyższego Kolegium nie podzieliło stanowiska odwołującego się, jakoby skarżona decyzja naruszała przepis art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako niezgodna z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do wniosku skarżącego o zawieszenie postępowania administracyjnego na podstawie art. 97 § 4 pkt 4 k.p.a., do czasu wydania rozstrzygnięcia w zakresie nałożenia na użytkownika wieczystego nieruchomości położonej przy ul. [...] obowiązku odbudowy samowolnie rozebranych [...], Kolegium wyjaśniło, iż brak jest podstaw do zawieszenia przedmiotowego postępowania, w szczególności na podstawie art. 97 § 4 pkt 4 k.p.a. Ewentualne rozstrzygnięcie w zakresie nałożenia na użytkownika wieczystego nieruchomości położonej przy ul. [...] obowiązku odbudowy samowolnie rozebranych [...] nie stanowi bowiem, w ocenie Kolegium, zagadnienia wstępnego, o którym mowa w ww. przepisie.

Pismem z dnia 13 marca 2013 r. M. [...] w W. reprezentowane przez radcę prawnego A. C. wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając decyzji:

1) naruszenie art. 7, 8, 77 i 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie decyzji bez wyczerpania oraz wszechstronnego zebrania materiału dowodowego,

2) naruszenie art. 71 ust. 2, art. 59 oraz art. 72 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 63 ust. 1 pkt 2 lit. g ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko poprzez ich nieuwzględnienie,

3) naruszenie art. 8 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych innych ustaw poprzez jego nieuwzględnienie,

4) naruszenie art. 54 w zw. z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego nieuwzględnienie,

5) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego nieuwzględnienie

Z uwagi na powyższe strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r.,

i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez ten organ, a także zasądzenie na rzecz Skarżącego kosztów postępowania, obejmujących koszty zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu strona skarżąca rozwinęła powyższe zarzuty, podtrzymując również stanowisko przedstawione w odwołaniu od decyzji Zarządu [...] W. nr [...] z dnia [...] czerwca 2013 r. oraz w piśmie uzupełniającym to odwołanie.

Podkreślono, iż nie jest prawdą, że decyzja o warunkach zabudowy wydana została zgodnie z art. 61 ust, 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ponieważ dz. ew. nr [...] w obr. [...] na terenie [...] W. sąsiadują z działkami zajętymi przez M. [...] w W., których zabudowa absolutnie nie pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w postaci kilkukondygnacyjnego budynku mieszkalnego, a której to zabudowy nie uwzględniono w przeprowadzonej analizie.

Strona skarżąca wskazała na pominięcie wydanej przez Krajowy Ośrodek Badań i Dokumentacji Zabytków opinii z dnia [...] października 2008 r. w sprawie projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji przy ulicy [...] w W., w której, stwierdzono, że nie wyklucza się możliwości lokalizacji na działce przy ulicy [...] nowych obiektów, narzuca natomiast konieczność zastosowania form architektonicznych niekonkurujących z zabytkowym otoczeniem.

W ocenie skarżącego odmowa uzgodnienia inwestycji z [...] Konserwatorem Zabytków jest sprzeczna ze stanem faktycznym i prawnym, albowiem teren objęty decyzją o warunkach zabudowy podlega ochronie z uwagi na bezpośrednie sąsiedztwo obiektów zabytkowych wpisanych do rejestru zabytków pozostających w ostrej granicy działki przy ul. [...], a także z uwagi na uznanie nieruchomości za [...], potwierdzeniem czego jest rys. 15 "Ochrona Dziedzictwa Kulturowego" Studium Uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W.

Zdaniem strony skarżącej przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie naruszono art. 71 ust. 2 oraz art. 59 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Wskazano, iż obniżenie poziomu wód gruntowych - oprócz tego, że stanowi poważne zagrożenie dla zabytkowego drzewostanu, to również może spowodować nieodwracalne skutki, jeśli chodzi o bezpieczeństwo [...]. Obiekt ten jest posadowiony na drewnianych palach, które musza być odpowiednio zanurzone w wodzie. Każda zmiana poziomu lustra wody to istotne zagrożenie dla tego zabytku. Organ ani pierwszej ani drugiej instancji nie wziął tego absolutnie pod uwagę.

Za karygodne strona skarżąca uznała budowanie "legalnych" decyzji na stanie faktycznym osiągniętym w sposób nielegalny, to zaś uczyniły organy obu instancji. Na działce, której dotyczy zaskarżona decyzja był posadowiony zabytkowy budynek [...] z 1901 r. Budynek ten został rozebrany nielegalnie przez dewelopera. Dla skarżącego wysoce bulwersującym i karygodnym jest w tej sytuacji twierdzenie organów obu instancji, że w dacie wydawania pierwszej decyzji przedmiotowa działka była już niezabudowana i jakkolwiek przed wyburzeniem budynek [...] był wpisany do wojewódzkiej ewidencji zabytków Województwa [...], o tyle po rozbiórce odnotowano, że obiekt nie istnieje, rozebrano go w 2011 roku.

Ponadto zdaniem strony skarżącej już teraz doszło do zniszczenia zabytkowej elewacji budynku [...], który to budynek znajduje się na granicy działki objętej sporną decyzją ustalającą warunki zabudowy. Także ten fakt powinien świadczyć o tym, że twierdzenia organów pierwszej i drugiej instancji o tym, jakoby planowana inwestycja nie miała wpływu na substancję zabytkową i mienie skarżącego, odbiegają od rzeczywistości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o oddalenie.

W piśmie procesowym z dnia 18 czerwca 2013r. o oddalenie skargi wniósł uczestnik postępowania [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. (dotychczas [...] spółka z o.o.).

Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie w dniu 19 czerwca 2013 r. na podstawie art. 33 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).o dopuszczenie do udziału w sprawie wniosło Stowarzyszenie [...] w W. powołując się na statutową działalność w tym działalność na rzecz ochrony zabytków i opieki nad zabytkami w szczególności archeologicznymi.

Mając na uwadze, iż działki na których planowana jest inwestycja objęta decyzją o warunkach zabudowy, wpisane są do rejestru zabytków archeologicznych województwa [...], Sąd uznał iż sprawa dotyczy zakresu statutowej działalności Stowarzyszenia i postanowił dopuścić Stowarzyszenie [...] w W. do udziału w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle przepisu § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak, związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.).

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane kryteria, doszedł do przekonania, iż zarówno zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. jak i utrzymana nią w mocy decyzja Zarządu [...] W. naruszają prawo.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie organy administracji nie zebrały i nie rozpatrzyły w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego do czego

zobowiązane są na podstawie art. 7 i 77 k.p.a., nie wykazując należytej dbałości

o dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy.

Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Zarządu [...] W. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych ze wspólnym garażem podziemnym na dz. ew. nr [...] w obr. [...] na terenie [...] W.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego terenu sąsiedniego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy, przy czym ratio legis art. 61 ust. 1 jest ochrona "ładu przestrzennego" (wyrok NSA z 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06. LEX nr 322329).

Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.).

Zgodnie z § 3 ust. 1 powyższego rozporządzenia w przypadku braku planu miejscowego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Jednocześnie ust. 2 powyższego przepisu, wskazuje, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego dookoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem (por. wyrok NSA z 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07).

Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy wskazać należy, że wydając decyzję o warunkach zabudowy organy administracji publicznej przyjęły, iż sporządzona analiza funkcji oraz cech zagospodarowania terenu umożliwia ustalenie parametrów dla planowanej inwestycji. Zdaniem Sądu stanowisko powyższe uznać należy co najmniej za przedwczesne.

O ile w ocenie Sądu nie budzi wątpliwości wyznaczenie w niniejszej sprawie obszaru analizowanego, to już istotne zastrzeżenia nasuwa analiza funkcji oraz cech zagospodarowania wyznaczonego terenu. Mianowicie jak wynika z załącznika graficznego i tekstowego decyzji o warunkach zabudowy do analizy uwzględniono wyłącznie budynki usytuowane przy ul. [...], zupełnie pomijając działki zajęte przez M. [...] w W., w tym budynki [...] tj. zabytki chronionych wpisem do rejestru zabytków, a także pozostałą zabudowę stanowiącą własność M. bezpośrednio przylegającą do objętej decyzją nieruchomości.

W ocenie Sądu powołane powyżej przepisy nie pozwalają na przeprowadzenie takiej wybiórczej analizy zabudowy już istniejącej na wyznaczonym w tym celu obszarze. Rolą prawidłowo przeprowadzonej analizy nie jest bowiem znalezienie uzasadnienia dla planowanej inwestycji, lecz to właśnie analiza funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu, gabarytów i formy architektonicznej, zabudowy już istniejącej, powinna dać odpowiedź na pytanie czy planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej już zabudowy.

Ponadto, Sąd nie podzielił stanowiska orzekających w sprawie organów, iż nie zachodzi konieczność uzgodnienia warunków rozpatrywanej decyzji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków.

Stosownie do przepisu art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

Zgodnie z przepisem art. 7 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, formami ochrony zabytków są:

1) wpis do rejestru zabytków;

2) uznanie za pomnik historii;

3) utworzenie parku kulturowego;

4) ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, decyzji o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego.

Jak wynika z akt sprawy nieruchomości gruntowe [...] z obrębu [...] objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy leżą w obszarze wpisanym do rejestru zabytków archeologicznych województwa [...], a zatem mamy do czynienia z obszarem objętym formą ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 pkt 1 ustawy z dnia 23 lipca 2003 roku o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Niezależnie od powyższego w ocenie Sądu nadal wątpliwości budzi kwestia ochrony byłego budynku Koszar posadowionego na nieruchomości objętej wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Jak wskazało Kolegium przed wyburzeniem budynek [...] był wpisany do wojewódzkiej ewidencji zabytków Województwa [...], a po rozbiórce odnotowano, że obiekt nie istnieje, rozebrano go w 2011 r. Organ nie wyjaśnił jednak czy fakt wyburzenia objętego ochroną budynku jest jednoznaczny z wykreśleniem go z ewidencji zabytków.

W sposób nie budzący wątpliwości nie zostało również wyjaśnione przez organy prowadzące postępowanie czy do rejestru zabytków wpisane są wyłącznie budynki [...] czy także ich otoczenie.

Nie wyjaśniono również kwestii na którą zwróciło uwagę Stowarzyszenie, a mianowicie jak wynika z obowiązującego dla tego obszaru studium przedmiotowe działki nr [...] z obrębu [...] stanowią w istocie część [...].

Mając na uwadze, iż sąd administracyjny nie czyni własnych ustaleń w sprawie, a jedynie ocenia zaskarżony akt pod względem jego zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, a taka kontrola jest jednak możliwa tylko w warunkach wyczerpujących istotę zagadnień ustaleń faktycznych i prawnych dokonanych przez organ administracyjny rozstrzygający sprawę, za niezbędne Sąd uznał uchylenie zaskarżonych decyzji i przekazanie sprawy organom administracji publicznej.

Dlatego też Sąd działając na podstawie art. art. 145 § 1 pkt c) p. p. s. a. orzekł jak w sentencji. Na podstawie art. 152 p.p.s.a. Sąd orzekł o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. Jednocześnie Sąd - działając w oparciu o przepis art. 200 p.p.s.a. - zasądził zwrot kosztów postępowania sądowego. Sąd orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c oraz pkt 2 lit.a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013r. poz. 490).