Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1712/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 156 ust. 3, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 36 ust. 2 pkt 2 i  ust. 5
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Gabriela Nowak Sędziowie WSA Dorota Apostolidis WSA Mirosław Gdesz (spr.) Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

I. Stan faktyczny

1. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2006 r. Starosta L. działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) wydał decyzję Nr [...] orzekającą o ustaleniu i wypłacie odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości położonych w L. o nr ewid. [...] i [... ] z obrębu [...].

2. Powyższa decyzja uchylona została przez Wojewodę [...] orzeczeniem z dniu [...] marca 2007 r. nr[...] , a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji.

3. W związku z przedawnieniem sporządzonej wcześniej wyceny przedmiotowych nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy W. K. wykonała w dniu [...] kwietnia 2008 r. nowy operat szacunkowy. Klauzulą z dnia [...] lipca 2009 r. rzeczoznawca potwierdziła aktualność sporządzonego operatu.

4. W oparciu o powyższą wycenę decyzją z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] Starosta L. ustalił odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2 (obręb [...]) przejętą z mocy prawa jako zajętą pod drogę publiczną ul. [...] w L. - na kwotę [...] zł oraz za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] m2 (obręb [...]) przejęta z mocy prawa jako zajętą pod drogę publiczną ul. [...] w L. - na kwotę [...] zł. Do wypłaty ustalonego odszkodowania na rzecz M. S. , E. S. , K. S. oraz B. S. organ zobowiązał Gminę L. (dalej powoływana jako skarżąca).

5. Na powyższe rozstrzygnięcie skarżąca wniosła odwołanie zarzucając oparcie decyzji na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie nieruchomości.

6. Wojewoda [...], decyzją z [...] lipca 2010 r. nr [...], utrzymał w mocy powołaną decyzję Starosty L. W uzasadnieniu decyzji Wojewoda stwierdził, że wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2008r. r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. K., a zaktualizowany na dzień [...] lipca 2009 r. Do określania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, wyceny gruntów dokonano w oparciu o nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych objętych transakcjami sprzedaży w latach 2007-2008r. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Wojewoda wskazał również, że w dniu [...] stycznia 2009 r. w Starostwie Powiatowym w L. odbyła się rozprawa administracyjna. Jak wynika z protokołu rozprawy przedstawiciel skarżącego podniósł jedynie ogólny zarzut, że cena jest zawyżona ponieważ do wyceny przedmiotowych nieruchomości przyjęto transakcje gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, a nie działki drogowe. W ocenie Wojewody jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego – czego jednak skarżąca nie uczyniła. Organ bowiem nie jest uprawnionym do analizy merytorycznej przedstawionego operatu, gdyż w tym zakresie wymagane są wiadomości specjalne.

II. Zarzuty zawarte w skardze i stanowisko organu

1. Skarżąca na powyższą decyzję Wojewody [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Skarżąca zarzucił decyzji:

1) naruszenie § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) poprzez oparcie się na nieprawidłowej wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,

2) naruszenie art. 156 ust. 3 w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.- dalej ugn),

3) naruszenie art. 7, 8, 11, i 77 kpa poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

2. W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

III. Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. W związki z takim zakresem jurysdykcji sąd administracyjny nie jest uprawniony do ponownego ustalania stanu faktycznego sprawy administracyjnej.

Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

2. Dla przedmiotowej sprawy podstawowe znaczenie ma art. 130 ust. 2 ugn mówiący, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Taka opinia w niniejszej sprawie została sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Wskazana w tym operacie wartość rynkowa szacowanej nieruchomości została przyjęta przez organy jako podstawa do określenia wysokości należnego odszkodowania.

3. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Ocena taka może dotyczy tylko i wyłącznie kwestii wykonania opinii zgodnie z przepisami prawa. Natomiast ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych. Organ, na którego zlecenie biegły wykonał opinię w formie operatu szacunkowego dokonuje weryfikacji, czy operat ten spełnia w szczególności wymogi określone w § 56 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. W szczególności kontroluje, czy opinia zawiera wszystkie wymagane w tym przepisie elementy.

4. Stawiane przez skarżącą w uzasadnieniu skargi zarzuty odnoszą się właśnie do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych, co do szacowania nieruchomości i dlatego nie mogły być oceniane przez organy w trybie art. 80 kpa jak również przez Sąd administracyjny. Należy także podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego skarżąca miała możliwość, po zapoznaniu się ze sporządzonym operatem szacunkowym, wniesienia do niego uwag i zastrzeżeń. W tym m. in. celu została wyznaczona rozprawa administracyjna, by strony mogły wyjaśnić ewentualne wątpliwości co do przedłożonego przez organ operatu. Z możliwości tej skarżąca nie skorzystała. W toku rozprawy administracyjnej, w której uczestniczył zarówno rzeczoznawca sporządzający kwestionowaną w skardze opinię jak i przedstawiciel skarżącego, zostały zgłoszone jedynie ogólne zastrzeżenia o zawyżeniu wartości nieruchomości.

Skarżąca mogła również zgodnie z art. 157 ugn przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, który podważałby przydatność operatu, sporządzonego na zlecenie organu, jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Z możliwości tej skarżąca jednak nie skorzystała.

5. Zgłaszanie licznych uwag i zastrzeżeń do operatu szacunkowego dopiero w skardze należy więc uznać za spóźnione, gdyż Sąd nie jest powołany do wyjaśniania skarżącej wątpliwości jakie powstały u strony na tle operatu przyjętego przez organy jako podstawę rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania. Również, co już zostało wyżej wskazane, ani organy administracji publicznej orzekające o wysokości odszkodowania ani Sąd administracyjny nie są uprawnione do badania prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego.

6. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował się do reguł wyceny nieruchomości określonych w cytowanym § 36 ust 2 rozporządzenia. Wynika bowiem z treści operatu, że zostały poczynione przez rzeczoznawcę ustalenia, iż na rynku lokalnym obejmującym miasto L. nie wystąpiły transakcje nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne w związku z tym nie było możliwe zastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Z bazy danych wybrał dwanaście nieruchomości. W tym miejscu wskazać należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Należy jedynie stwierdzić, że zastosowane przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne.

7. Wbrew zarzutom podniesionym w skardze również w zgodzie z przepisem art. 156 ust. 3 ugn, zarówno na dzień wydania decyzji Starosty Powiatu L. Nr [...] z dnia [...] maja 2010r., jak i na dzień wydania decyzji Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2010r. operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2008r., potwierdzony klauzulą o aktualności operatu szacunkowego datowaną na dzień [...] lipca 2009r., mógł być wykorzystywany dla celu dla którego został sporządzony. Wynika o z faktu, że od daty sporządzenia aktualizacji tj. dnia [...] lipca 2009 r. ponownie zaczął biec dwunastomiesięczny termin ważności operatu przewidziany w art. 156 ust. 3 ugn.

Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za nieuzasadnione, a ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa Sąd na zasadzie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.