Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 2805/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2005-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz (sprawozdawca), Sędzia WSA Andrzej Cisek, Sędzia WSA Anna Siedlecka, Protokolant Kinga Kręc, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2005r. sprawy ze skargi Miejskiego Zarządu Budynków Sp. z o.o. w W. na postanowienie D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku dostarczenia ekspertyzy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem nr [...] z dnia [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w W. na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2000r. Nr 106, poz. 1125 ze zm.) działając z urzędu w sprawie budynku mieszkalnego w W. przy ul. P. [...], nałożył na Miejski Zarząd Budynków Sp. z o.o. w W. obowiązek dostarczenia ekspertyzy ustalającej przyczyny zawilgocenia posadzek piwnicy i wskazującej działania techniczne dla usunięcia tego zawilgocenia oraz wyznaczył termin jej dostarczenia.

W uzasadnieniu organ ustalił, że w czasie powodzi 1997r. nastąpiło zalanie piwnic m. in. tego budynku, spowodowane według ówczesnych ocen przez podniesienie się poziomu stawu na terenie sąsiadującej A W. Huty Szkła Sp. z o.o. w W.. W tym czasie właściwy organ zezwolił tej Spółce na kontynuację robót budowlanych mogących mieć związek z poziomem lustra wody w stawie. W [...] r. zarządca budynku ponownie zawiadomił organ nadzoru budowlanego o zalewaniu piwnic. Z przesłuchania w charakterze strony członka zarządu D. Huty Szkła Sp. z o.o. wynikało, że dokumentacja robót wykonanych przy stawie spaliła się w czasie pożaru, ponadto zaprzeczył on aby istniał związek pomiędzy zalewaniem piwnic a poziomem wody w stawie. W wyniku oględzin piwnic organ stwierdził brak w nich wody w dniu [...] r., natomiast obecni współwłaściciele budynku twierdzili, że była w nich woda o głębokości 15 cm w styczniu i lutym tego roku. Podczas ponownych oględzin w dniu [...] r. piwnice były suche. Opaski wokół budynku były popękane. W wyniku kolejnych oględzin w dniu [...] r. organ stwierdził minimalne zawilgocenie niższych części piwnic. Z przeprowadzonych dowodów wynikało w ocenie organu, że stan zawilgocenia piwnic jest różny w zależności od pory roku i natężenia opadów. Ukształtowanie terenu w pobliżu budynku ma charakter obszaru zalewowego. W celu całościowego rozwiązania problemu należy opracować ekspertyzę określającą przyczyny zawilgoceń i środki ich wyeliminowania.

W zażaleniu skarżący wniósł o uchylenie powyższego postanowienia. Zebrany materiał był niepełny, gdyż utraconą dokumentację robót budowlanych przy stawie należało odtworzyć, a wykazanie prawidłowego wykonania robót mogłoby dopiero wykluczyć zalewanie piwnic ze stawu. Organ nie rozważył znaczenia art. 5 k.c. (powinno być art. 6) i art. 144 k.c. Przede wszystkim zaś organ z naruszeniem art. 81c prawa budowlanego nałożył obowiązek na zarządcę, podczas gdy powinien w pierwszej kolejności zwrócić się do właścicieli nieruchomości. Wykonanie kosztownej ekspertyzy wykracza poza zakres przedmiotowy zarządzenia określony w art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Adresatem postanowienia powinni być współwłaściciele nieruchomości, ale także właściciel nieruchomości sąsiedniej.

Zaskarżonym postanowieniem organ odwoławczy utrzymał w mocy powyższe postanowienie, a jedynie wyznaczył nowy termin dostarczenia ekspertyzy. Organ podkreślił, że według art. 81c nakaz mógł być skierowany do zarządcy obiektu, tym bardziej że wspólnota mieszkaniowa przekazała mu obowiązki związane z utrzymaniem obiektu, zaś zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali odbiorcą rozstrzygnięć administracyjnych dotyczących wspólnoty jest zarząd.

W skardze na to postanowienie skarżący zarządca podtrzymał dotychczasowe zarzuty i wskazał, że właściciele nieruchomości sprzeciwili się wykonaniu ekspertyzy.

Z uzasadnienia postanowienia wynikało, że organ nie rozumie istoty funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych, skoro myli pojęcia zarządu wspólnoty i zarządcy, a wbrew własnemu poglądowi odpis postanowienia ponadto doręczał współwłaścicielom i zarządcy, nie zaś zarządcy.

Organ wniósł o oddalenie skargi, bowiem art. 81c ust. 2 prawa budowlanego nie ustala obowiązkowej kolejności podmiotów zobowiązanych, skoro zaś właściciel obiektu ustanowił zarządcę, to jego w pierwszej kolejności należało zobowiązać do dostarczenia ekspertyzy, gdyż w przeciwnym razie nakazu nigdy nie można by skierować do zarządcy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Problematyka materialnoprawna poruszona przez skarżącego, dotycząca ochrony cywilnoprawnej przed sądem powszechnym w zakresie niekorzystnego oddziaływania z nieruchomości sąsiedniej (na ten temat por. Z. Kostka "Prawo budowlane Komentarz" s. 25-27, 69-70, 163) nie była istotna dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, zarówno z uwagi na jej administracyjnoprawny charakter, jak też wyłączne procesowe znaczenie zaskarżonego postanowienia. Postanowienie to (patrz cyt. Komentarz s. 183-184) ma charakter dowodowy. Skutki procesowe niewykonania nakazu ustanawia art. 81c ust. 4 prawa budowlanego, przez zobowiązanie organu do zlecenia opracowania ekspertyzy bądź jej uzupełnienia na koszt zobowiązanego. Postanowienie może mieć charakter samodzielny, o ile służy wyjaśnieniu okoliczności w celu stwierdzenia czy istnieją podstawy do wszczęcia postępowania w określonej sprawie należącej do właściwości organu nadzoru budowlanego, bądź charakter incydentalny w toku już toczącego się postępowania w danej sprawie. Nie było w nin. sprawie istotne, do którego z tych rodzajów postanowień należało zaskarżone postanowienie. Jak stwierdzono w powołanym Komentarzu "kwestia zawinienia złego stanu technicznego obiektu budowlanego jest dla stosowania tego przepisu bez znaczenia" i Sąd ten pogląd prawny w pełni podziela, jak również kolejny, że "spowodowanie tego stanu rzeczy przez osobę trzecią nie stoi na przeszkodzie nałożeniu obowiązku dostarczenia ekspertyz na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego". Należało również podzielić pogląd prawny organu, że o wyborze adresata decyzji w postępowaniu prowadzonym z udziałem współwłaścicieli budynku (czyli wspólnoty mieszkaniowej) decydują względy celowości i w przypadku zlecenia zarządu możliwym adresatem powinien być zarządca. Miał oczywiście rację skarżący, że organ nie powinien utożsamiać organu wspólnoty czyli zarządu oraz zarządcy ustanowionego przez ten zarząd (na ten temat por. A. Doliwa "Prawo mieszkaniowe Komentarz" wyd. 2003 s. 621, 655-656, 700-702, 715-724, 733-746, 756-758, 784-786) jednak wbrew wywodom skargi, zakres uprawnień i obowiązków zarządcy wynikający z umowy bądź ustawy nie był istotny przy rozważaniu problemu legalności zaskarżonego postanowienia.

Mając powyższe na uwadze i zgodnie z art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270) w związku z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002r. Przepisy wprowadzające (Dz. U. nr 153, poz. 1271), orzeczono jak na wstępie.