Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 132/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art.7,77,107
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145  par. 1 pkt. 1 c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie: WSA Mariusz Kotulski WSA Wojciech Jakimowicz (spr.) Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi Klubu Sportowego "[...]" w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 14 listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie wygaśnięcia prawa użytkowania I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzję nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz strony skarżącej Klubu [...] w K. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 28 września 2012 r., znak: [....] działając na podstawie art. 18, art. 46 ust. 2 pkt 1, 2, 3, 6 i art. 210 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102 poz. 651 ze zm.) i art. 104 k.p.a. orzekł o wygaśnięciu prawa użytkowania przysługującego Klubowi Sportowemu [....] w K. w stosunku do nieruchomości stanowiącej własność Gminy K. oznaczonej jako działki nr ewid. [....] o pow. 0,1670 ha i nr [....] o pow. 0,0144 ha obręb [....] , jednostka ewidencyjna [....] . Równocześnie wskazano, że decyzja stanowi podstawę do wykreślenia prawa użytkowania w księdze wieczystej oraz w operacie ewidencji gruntów.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że nieruchomość położona u zbiegu ulic [....] i [....] w K. stanowiąca działki ewidencyjne nr [....] o pow. 0,1670 ha i nr [....] o pow. 0,0144 ha obręb [....] jednostka ewidencyjna [....] stanowi własność Gminy K. w użytkowaniu Klubu Sportowego [....] . Wpis zarządu i użytkowania w odniesieniu do przedmiotowych nieruchomości dokonany został w księdze wieczystej nr KR [....] na wniosek z dnia 22 września 1954 r. na podstawie pisma Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 1 października 1951 r. Nr [....] , zgodnie z którym nieruchomość składająca się z parceli gruntowej l.kat. 82 Dz. XXII gm. kat. [....] została przekazana w zarząd i użytkowanie Klubowi Sportowemu [....] na budowę "Ośrodka Sportowego" pod warunkiem opracowania szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów otaczających projektowaną halę sportową i uzgodnienia go z ówczesnym Wydziałem Budownictwa i Wydziałem Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej oraz Wojewódzkim Komitetem Kultury Fizycznej.

Zgodnie z wykazem zmian gruntowych nr ks rob. [....] z dnia 15 czerwca 1992 r. przedmiotowa parcela katastralna odpowiada działkom nr [....] i [....] obręb [....] jednostka ewidencyjna [....] . Decyzją Zarządu Miasta K. Nr [....] z dnia 19 września 1994 r. wygaszono prawo zarządu i użytkowania działki nr [....] stanowiącej obecnie Plac Niepodległości. Jednocześnie na etapie postępowania ustalono, iż następcą prawnym Klubu Sportowego [....] jest Klub Sportowy [....] z siedzibą przy ul. [....] .

W odniesieniu do nieruchomości stanowiącej działkę nr [....] została wydana decyzja Kierownika Urzędu Rejonowego w K. nr [....] z dnia 3 lipca 1997 roku zatwierdzająca podział na działki nr [....] o pow. 0,8147 ha i nr [....] o pow. 0,0144 ha, przeprowadzony celem wydzielenia działki zabudowanej stacją wymienników ciepła.

Decyzją Prezydenta Miasta K. Nr [....] z dnia 28 października 2010 r. zatwierdzono podział działki nr [....] o pow. 0,8147 ha na działki nr [....] o pow. 0,5817 (zabudowana obiektami sportowymi), nr [....] o pow. 0,0660 ha (droga dojazdowa) i nr [....] o pow. 0,1670 ha (stanowiącą teren wewnętrzny użytkowany jako parking, zabudowany w części południowej).

Pismem z dnia 29 sierpnia 2012 r. znak [....] wszczęto postępowanie administracyjne w trybie art. 46 ust. 2 pkt 1, 3, 6 w związku z art. 210 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, póz. 651 z późn. zm.). Wskazano, że w myśl powołanych powyżej przepisów właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu, jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji lub nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu. W myśl dyspozycji z art. 210 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 póz. 2603 z późn zm.) "grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu".

Kolejno zawiadomieniem z dnia 30 sierpnia 2012 r. wyznaczono termin rozprawy administracyjnej połączonej z oględzinami nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania.

Organ pierwszej instancji wskazał, że w dniu 10 września 2012 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną połączoną z oględzinami powołanej wyżej nieruchomości położonej u zbiegu ulic [....] i [....] ustalając, iż działka nr [....] stanowi urządzony parking z wjazdem od ul. [....] prowadzony przez [....] w ramach działalności komercyjnej, ponadto w części południowo-wschodniej zabudowana została budynkiem o charakterze użytkowym (garaże objęte umowami najmu zawartymi przez....) oraz budynkiem mieszczącym stację transformatorową. Na działce nr [....] znajduje się budynek wykorzystywany przez Miejskie Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej.

Wskazano, że zgodnie z przedłożonymi przez Klub wyjaśnieniami parking prowadzony jest w ramach działalności komercyjnej zgodnie ze Statutem, a wszystkie pozyskane z wynajmu środki przeznaczane są na działalność statutową. Wynajmując części składowe przedmiotowych działek Klub osiąga przychody kształtujące się na poziomie rzędu ponad 130 tys. złotych rocznie, co stanowi znaczące źródło finansowania działalności statutowej. W ocenie strony pojmowanie celu o którym mowa w art. 46 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącznie jako prowadzenie działalności sportowej w obiektach sportowych jest zbyt zawężające biorąc pod uwagę korelację pomiędzy kwotą rocznych kosztów i nakładów na obiekty a kwotą dotacji na działalność sportową ze strony Urzędu Miasta K. Równocześnie Klub poinformował, że parking udostępniany jest nieodpłatnie użytkownikom obiektów sportowych, w tym busom dowożącym dzieci na zajęcia i drużyny na rozgrywki sportowe.

W piśmie strony z dnia [....] 2012 r. wskazano w kontekście przepisów, w oparciu o które prowadzone jest postępowanie na wynikający z pisma Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 1 października 1951 r. Nr [....] warunek przekazania nieruchomości w użytkowanie, tj. opracowanie szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów otaczających halę sportową po dokonaniu stosownych uzgodnień (z ówczesnym Wydziałem Budownictwa i Wydziałem Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej oraz Wojewódzkim Komitetem Kultury Fizycznej). Wobec faktu użytkowania kompleksu nieruchomości położonych przy ul. [....] wraz z obiektami i otoczeniem nieprzerwanie od lat 50-tych XX wieku, strona wywodziła domniemanie, że cała nieruchomość została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu zarządu (użytkowania). Na poparcie tezy o spełnieniu warunku, o którym mowa w powołanym powyżej piśmie powołano zapisy działu II księgi wieczystej nr [....] .W trakcie rozprawy administracyjnej świadek J.B. oświadczył, że nieruchomość wykorzystywana jest jako parking od początku wykonywania przez [....] prawa użytkowania, co dowodzi zdaniem strony bezzasadności twierdzenia, że nieruchomość objęta postępowaniem nie została zagospodarowania zgodnie z decyzją o przekazaniu w użytkowanie. Przedmiotowy parking umożliwia korzystającym z obiektów sportowych dostęp do obiektów zarówno w sensie dojazdu, jak i możliwości zaparkowania busów dowożących zawodników czy autobusów dowożących dzieci ze szkół. W ocenie świadka parking jest wykorzystywany przez użytkowników basenu i hali sportowej z różnych grup wiekowych w ok. 50%.

W świetle powyższych faktów w ocenie [....] zagospodarowanie przedmiotowego terenu wiąże się ściśle z celem, na jaki nieruchomość została przekazana w użytkowanie, tj. działalnością sportową sensu stricte poprzez zapewnienie dostępu do obiektów, a nadto umożliwia wygospodarowanie istotnych funduszy niezbędnych dla prowadzenia działalności w dziedzinie sportu i wychowania fizycznego.

Wskazano, że podczas rozprawy strona podniosła również zarzuty w zakresie planowanej inwestycji parkingu kubaturowego wielopoziomowego, dotyczące potencjalnych zagrożeń dla zdrowia i życia korzystających z obiektów sportowych: braku jednoznacznego wytyczenia bezpiecznych dróg dojścia do budynków podczas prowadzonej inwestycji oraz zanieczyszczenia środowiska spalinami, w szczególności w kontekście bliskiego sąsiedztwa z obiektami sportowymi.

Niezależnie od powyższego Klub poinformował o planowanym przeznaczeniu nieruchomości pod rozbudowę hali sportowej, celem dostosowania do wymagań dotyczących wymiarów obiektów, w których mogą odbywać się zawody sportowe. Według przedłożonych do protokołu wyjaśnień uzupełnionych w późniejszej korespondencji, istniejąca hala sportowa w której znajdują się sale gimnastyczne, boisko do gier sportowych i ścianka wspinaczkowa, nie spełnia wymogów określonych w przepisach Polskiego Związku Koszykówki, Polskiego Związku Gimnastycznego i Polskiego Związku Alpinizmu. Możliwe jest prowadzenie w istniejącym obiekcie zajęć sportowych na poziomie treningów, ale z uwagi na nieodpowiednie parametry techniczne nie jest możliwe przeprowadzanie rozgrywek. Klub powołał się w tej kwestii na korespondencję z Polskim Związkiem Koszykówki oraz zeznania złożone przez Z.K. - Wiceprezesa Zarządu Polskiego Związku Koszykówki.

W ocenie [....] celem umożliwienia rozwoju Klubu istnieje konieczność wybudowania nowej hali, a teren działek objętych niniejszym postępowaniem jest jedynym do tego odpowiednim miejscem. Przedmiotowa inwestycja wg oświadczenia Prezesa Klubu nie wyklucza również powstania parkingu, jednakże w zakresie mniejszym niż objęty decyzją Nr [....] z dnia 23 grudnia 2009 r. Z uwagi na powyższe skierowano m.in. do Prezydenta Miasta K. wniosek o uwzględnienie projekcie budżetu Gminy K. na 2013 r. środków finansowych na opracowanie projektu architektoniczno-budowlanego hali wraz z parkingiem (pismo z dnia 7 września 2012 r. znak...). Nadto wskazano możliwe źródła finansowania inwestycji, tj. budżet Gminy [....] , środki z Ministerstwa Sportu i Sejmiku Województwa [....] , przy czym nie poczyniono żadnych ustaleń w tym zakresie.

Wskazując na wszystkie okoliczności sprawy [....] wniósł o nie wygaszanie prawa zarządu i użytkowania w odniesieniu do nieruchomości stanowiącej działki [....] i [....] obręb 13 jednostka ewidencyjna [....] .

Wobec zgłoszonych na rozprawie a następnie podtrzymanych w korespondencji zastrzeżeń dotyczących kwestii zanieczyszczenia środowiska i ochrony przed hałasem w związku z planowaną inwestycją parkingu kubaturowego wielopoziomowego, zabezpieczenia możliwości korzystania z planowanego parkingu przez osoby korzystające z obiektów sportowych, jak też informacji o planowanej przez Klub rozbudowie obiektów sportowych, wystąpiono do Wydziałów Urzędu Miasta K. i jednostek organizacyjnych gminy merytorycznie właściwych do zajęcia stanowiska w przedmiotowej kwestii.

W szczególności mając na uwadze przedłożoną informację o planach inwestycyjnych Klubu w zakresie rozbudowy istniejącej hali sportowej oraz czyniąc zadość wnioskowi o przedłożenie kopii protokołu z rozprawy Zarządowi Infrastruktury Sportowej w K. , poinformowano ZIS o dotychczasowym przebiegu postępowania z prośbą o ustosunkowanie się do planów dotyczących rozbudowy obiektów sportowych [....] , w tym w kontekście możliwości finansowania inwestycji ze środków Gminy K.

W dalszej kolejności organ pierwszej instancji wskazał, że teren objęty przedmiotowym postępowaniem położony jest w granicach obszaru objętego Uchwałą Nr XXI/281/11 Rady Miasta Krakowa z dnia 6 lipca 2011 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] ". W projekcie planu będącym obecnie na etapie przygotowania do przekazania do opiniowania i uzgadniania, przedmiotowe działki znajdują się w terenie komunikacji, o podstawowym przeznaczeniu pod wielokondygnacyjny parking samochodowy KU.1.

Zgodnie z przedłożonymi przez Wydział Inwestycji wyjaśnieniami jeśli na etapie postępowania administracyjnego w ramach uzyskania decyzji pozwolenia na budowę dla parkingu naziemnego będzie wymagane sporządzenie odpowiednich analiz lub raportów w zakresie zanieczyszczenia środowiska i ochrony przed hałasem, takie materiały zostaną opracowane. Ponadto obsługa komunikacyjna obiektów sportowych po realizacji inwestycji budowy parkingu będzie się odbywała na zasadach obecnie obowiązujących.

Zarząd Infrastruktury Sportowej w K. poinformował, że przekazane przez [....] informacje dotyczące planowanych inwestycji na terenie objętym prowadzonym postępowaniem nie znajdują odzwierciedlenia w dokumentach obejmujących planowane inwestycje w dziedzinie sportu i rekreacji. Przyjęty przez Gminę Wieloletni Plan Finansowy na lata 2013-2018 nie przewiduje budowy żadnych nowych obiektów sportowych w rejonie ulic [....] i [....] z przeznaczeniem dla [....] . W przygotowanych przez Zarząd materiałach dotyczących projektu budżetu na rok 2013 r. ujęte zostały jedynie środki na remont niecki basenowej w istniejącym budynku przy ul. [....] .

Ponadto w ocenie ZIS z uwagi na zagospodarowanie i użytkowanie działek nr [....] oraz nr [....] obręb [....] w głównej mierze jako ogólnodostępny, płatny parking prowadzony przez osoby trzecie, którym teren ten został udostępniony przez Klub, nie można przyjąć że istniejący parking służy obsłudze sąsiednich obiektów sportowych.

Oprócz obiektów przy ul. [....] Klub włada również na podstawie umowy dzierżawy działką nr [....] obręb [....] , położoną przy ul. [....] , o powierzchni ponad 5 ha. Na działce tej znajdują się nieużytkowane od wielu lat zaniedbane korty tenisowe oraz boiska do koszykówki oraz do siatkówki, a także stadion sportowy z boiskiem do piłki nożnej. Klub nie posiada jednak sekcji piłkarskiej, stąd też obiekt ten również nie jest przez Klub należycie wykorzystywany. Na terenie przy ul. [....] funkcjonuje jedynie schronisko turystyczne, prowadzone przez podmiot zewnętrzny oraz plac manewrowy do nauki jazdy.

Biorąc pod uwagę powyższe Zarząd stoi na stanowisku, że prawidłowy rozwój Klubu Sportowego [....] może być zabezpieczony w oparciu o posiadane dotychczas przez Klub nieruchomości, użytkowane jak dotąd w bardzo niewielkim stopniu.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiącej działkę nr [....] ustalono, iż posadowiony na niej budynek mieszczący stację wymienników ciepła jest w posiadaniu Miejskiego Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej. Spółka wystąpiła o uregulowanie tytułu prawnego do tej nieruchomości informując, iż od daty przejęcia budynku do eksploatacji (tj. od 17 grudnia 1970 r.) użytkuje ww. budynek wraz z gruntem.

Jednocześnie w trakcie postępowania prowadzonego w przedmiotowej sprawie stwierdzono, że nieruchomość objęta jest umowami najmu zawartymi na czas nieoznaczony w latach 2008, 2011-2012 pomiędzy Klubem a S.M. Firma [....] (teren wewnętrzny stanowiący parking i garaże) oraz Przedsiębiorstwem Usług Inżynieryjno-Budowlanych [....] s.c. A.G. , L.P. i Zakładem [....] Spółka Jawna (garaże), stanowiących załącznik do protokołu z rozprawy. Podczas rozprawy administracyjnej Klub zobowiązał się do przedłożenia zgody Prezydenta Miasta K. na zawarcie ww. umów, co nie nastąpiło. Wobec powyższego niezbędnym było uzupełnienie podstawy prawnej niniejszego postępowania o przepis art. 46 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, póz. 651 z późn. zm.). O powyższym strona została poinformowana pisemnie wraz z wyjaśnieniem, że wniosek o wstrzymanie postępowania do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego obszaru nie może zostać uwzględniony z uwagi na fakt, iż postępowanie prowadzone jest z urzędu i brak jest przesłanek formalno-prawnych uzasadniających wstrzymanie biegu postępowania. Fakt procedowania planu został przedstawiony strome w celu informacyjnym, a ewentualnie podjęte przez Klub działania dotyczące zmian w jego projekcie pozostają bez wpływu na przedmiotowe postępowanie.

W świetle wyżej opisanego materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie organ pierwszej instancji podniósł, że stosownie do treści art. 210 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 póz. 2603 z późn zm.) "grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu". Zatem w obecnym stanie tytuł prawny jakim był zarząd i użytkowanie (w brzmieniu użytym w piśmie Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia l października 1951 r. Nr.....) to użytkowanie, do którego mają zastosowanie przepisy o trwałym zarządzie.

W myśl dyspozycji art. 46 ust. 2 pkt 1, 3 i 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu, jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji lub nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu. Zgodnie z art. 46 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2007 r. Nr 173 póz. 1218) właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody w przypadku zawarcia umowy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.

W ocenie organu w opisywanym stanie faktycznym i prawnym spełnione zostały przesłanki określone w wyżej cytowanych przepisach, bowiem w postępowaniu wykazano fakt nie wykorzystywania nieruchomości na cele statutowe Klubu, którymi są organizowanie, prowadzenie i propagowanie wychowania fizycznego, kształtowanie zasad współżycia sportowego wśród społeczeństwa za szczególnym uwzględnieniem dzieci i młodzieży, dążenie do osiągania najwyższego poziomu sportowego. Wskazywany przez stronę fakt finansowania ww. działalności z przychodów uzyskiwanych z parkingu i garaży w ramach działalności gospodarczej w ocenie organu nie może zostać uwzględniony jako dowód na poparcie tezy dotyczącej faktycznego zagospodarowania nieruchomości.

Podniesiono, że ponad wszelką wątpliwość na nieruchomości funkcjonuje komercyjny parking prowadzony przez podmioty trzecie, które uzyskują z tej działalności korzyść. Najemca rozlicza się co prawda z Klubem na podstawie umowy najmu Nr [....] z dnia 1 grudnia 2008 r., ale prowadzona przez niego działalność gospodarcza i uzyskiwane z niej dochody pozyskiwane są w pewnym sensie kosztem właściciela, który z uwagi na ogromne zapotrzebowanie na miejsca postojowe na tym terenie powziął działania celem usytuowania tam ogólnodostępnego parkingu wielokondygnacyjnego. W dniu 23 grudnia 2009 r. została wydana decyzja Prezydenta Miasta K. Nr [....] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa garażu naziemnego wielokondygnacyjnego dla samochodów osobowych na działkach nr nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] wraz z wjazdami i infrastrukturą techniczną na działkach nr nr [....] obr. [....] jedn. ewid. [....] przy ul. [....] i ul. [....] w K. ", w związku z czym zaistniała konieczność wydzielenia z całości nieruchomości terenu niezbędnego pod budowę parkingu naziemnego. Planowana inwestycja pozostaje w zgodności z procedowanym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Argument niezbędności tego terenu dla potrzeb działalności Klubu nie może zostać uwzględniony z uwagi na fakt, iż pomysł rozbudowy hali gimnastycznej celem dostosowania do parametrów jakim muszą odpowiadać obiekty w których mogą odbywać się zawody sportowe nie znajduje żadnej konkretyzacji ani w dokumentacji planistycznej (brak decyzji ustalającej warunki zabudowy), ani też rzeczywistych możliwości finansowania przedmiotowej inwestycji. Jak wskazał Zarząd Infrastruktury Sportowej w K. realizujący w imieniu Gminy zadania z zakresu kultury fizycznej, w tym dotyczące gospodarowania obiektami i terenami sportowo-rekreacyjnymi, w budżecie Gminy brak środków na tę inwestycję. Strona nie wskazała również potwierdzonych przez uprawnione organy innych źródeł finansowania.

Wskazano, że rozwój i działalność Klubu nie zostaną zablokowane poprzez odebranie użytkowania tej części nieruchomości, bowiem obsługa komunikacyjna obiektów sportowych zostanie zabezpieczona na dotychczasowych zasadach. Nadto Klub ma możliwość rozszerzenia działalności z wykorzystaniem innych znajdujących się w pobliżu nieruchomości, które pozostają dotychczas nienależycie wykorzystane. Zatem teren obecnego parkingu jest Klubowi zbędny dla celów statutowych.

Podział nieruchomości przeprowadzony w celu wydzielenia działki zabudowanej stacją wymienników ciepła i brak zastrzeżeń Klubu w przedmiocie faktycznego władania nią przez Miejskie Przedsiębiorstwo Energetyki Cieplnej dowodzi powyższych twierdzeń również w odniesieniu do działki nr [....] , bezspornie wskazując na zbędność tej nieruchomości dla celów [....] .

Nadto odnosząc się do nie zagospodarowania terenu zgodnie z decyzją przekazującą nieruchomość w użytkowanie podniesiono, że wprawdzie z pisma Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 1 października 1951 r. Nr [....] wynika, że przekazanie terenu nastąpiło pod budowę "Ośrodka Sportowego" pod warunkiem opracowania szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów otaczających halę sportową, co może dotyczyć oczywiście infrastruktury towarzyszącej ośrodkowi (tj. parkingu), ale z pewnością infrastruktury podporządkowanej ściśle działalności Klubu.

Spełnienie przesłanek zawartych w art. 46 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami jest oczywiste, Klub Sportowy [....] nie przedstawił stosownej zgody właściciela nieruchomości na zawarcie umów, a do pozyskania takich zgód był zobligowany przepisami ustawy w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2007 r. Nr 173 póz. 1218) - właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody w przypadku zawarcia umowy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony.

Klub nie przedłożył w wyznaczonym terminie zgody Prezydenta Miasta K. na zawarcie umów najmu dotyczących garaży i terenu wewnętrznego stanowiącego parking zawartych na czas oznaczony, a zatem należy przyjąć że takiej zgody nie ma. Brak jest także stosownego wniosku w aktach dotyczących Klubu Sportowego [....] prowadzonych pod sygnaturą [....] .

Wniosek strony o nie wygaszanie prawa użytkowania nie może być w ocenie organu uwzględniony, gdyż w prowadzonym postępowaniu fakt procedowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego obszaru i ustalenia w nim zawarte dotyczące przeznaczenia nieruchomości nie podlegają subsumcji pod obowiązujące przepisy prawa, stąd nie uchwalony jeszcze plan oraz deklarowane przez Klub działania dotyczące zmian w jego projekcie pozostają bez wpływu na przedmiotowe postępowanie.

Wskazano, że zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Gmina jest zobowiązana do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki. Należy przez to rozumieć takie reguły zarządzania, korzystania i rozporządzania nieruchomościami, które pozostają w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami a zarazem są racjonalne z ekonomicznego punktu widzenia. Przestrzeganie zasad prawidłowej gospodarki oznacza zatem konieczność przeanalizowania wynikających z podejmowanych czynności faktycznych i prawnych (m.in. decyzji o sposobie zagospodarowania nieruchomości czy warunkach jej udostępnienia na rzecz podmiotów trzecich) korzyści i strat dla Gminy, a także przeanalizowania innych czynników, które mają wpływ na zasadność dokonania określonej czynności prawnej.

Przeprowadzone postępowanie dowodowe zgodnie z wyrażoną w art. 7 k.p.a. zasadą prawdy obiektywnej w korelacji z art. 77 k.p.a. pozwoliło zweryfikować twierdzenia podnoszone przez stronę i rozstrzygnąć kwestię spełnienia ustawowych przesłanek zawartych w przytaczanych powyżej przepisach art. 46 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, skutkujących wygaszeniem prawa użytkowania.

Podniesiono, że każdorazowo podjęcie decyzji o sposobie rozdysponowania nieruchomości poprzedza dokładna analiza zasadności danego rozwiązania w oparciu o uprawnienia organu wykonawczego gminy w zakresie gospodarowania mieniem komunalnym.

Wobec wykazania zbędności przedmiotowej nieruchomości dla prowadzenia przez Klub działalności statutowej, nie użytkowania terenu zgodnie z celem przekazania w użytkowanie oraz brakiem uzyskiwania stosownych zgód w przedmiocie jego udostępniania podmiotom trzecim, przy jednoczesnym możliwym do realizacji projekcie jego zagospodarowania poprzez budowę parkingu kubaturowego wielopoziomowego służącego mieszkańcom miasta w dzielnicy, gdzie miejsc parkingowych brakuje, zasadnym jest w ocenie organu wygaszenie prawa użytkowania Klubu Sportowego [....] na nieruchomości oznaczonej jako działki nr [....] o pow. 0,1670 ha i [....] o pow. 0,0144 ha obręb [....] jednostka ewidencyjna [....] .

Przedstawiony stan faktycznego zagospodarowania nieruchomości wykazuje w ocenie organu, że na cel stricte sportowy wykorzystywana jest wyłącznie działka nr [....] zabudowana obiektami sportowymi Klubu, w pozostałym zakresie prowadzona jest działalność komercyjna, co skutkuje wydaniem orzeczenia w brzmieniu sentencji niniejszej decyzji.

W myśl dyspozycji art. 46 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona.

Odwołanie od wyżej przedstawionej decyzji organu I instancji złożył w imieniu Klubu Sportowego [....] w K. Prezes J.M. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania przed organem I instancji, bądź uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, względnie o zawieszenie prowadzonego postępowania do czasu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania. Strona odwołująca się zarzuciła wydanemu rozstrzygnięciu naruszenie art. 210 ust. 1 i art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.) poprzez zaniechanie odpowiedniego stosowania do prawa użytkowania przepisów dotyczących wygaszenia prawa trwałego zarządu, a nadto przepisów proceduralnych przez pominięcie istotnych dowodów, niezapewnienie wszystkim stronom czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu.

Odwołująca się strona podnosiła, że w rozpoznawanej sprawie, na zasadzie art. 210 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami Prezydent Miasta K. zastosował przepisy art. 46 ust. 2 pkt 1, 2, 3, 6 powołanej ustawy wprost, czyli z naruszeniem przepisu art. 210 ust. 1 zd. 2, w którym do prawa użytkowania ustawodawca nakazał odpowiednie stosowanie m.in. art. 46 ust. 2 ustawy, adresując tym samym do organu administracji nakaz oceny, w jaki sposób przepis, do którego następuje odesłanie winien być stosowany.

Odwołujący się wskazał dalej na cel i sens przepisów dotyczących przekazywania w użytkowanie, trwały zarząd nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub Gminy różnym podmiotom. Wywodził z nich wniosek, iż o ile prawo trwałego zarządu ustanawiane jest w celu umożliwienia realizacji zadań jednostki organizacyjnej, tak prawo użytkowania ustanawiane było dla realizacji określonego celu, często ogólnospołecznego, który wykonywany był przez podmiot, na rzecz którego użytkowanie ustanowiono. Różnice pomiędzy prawami trwałego zarządu i użytkowania przy uwzględnieniu regulacji przepisu art. 210 ust. 1 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nakazującej odpowiednie stosowanie do prawa użytkowania, przepisów o trwałym zarządzie powinny spowodować także odpowiednie stosowanie przepisów art. 46 ust 2 pkt 1, 2, 3 i 6 ustawy tj. poprzez ich zastosowanie z modyfikacjami bądź odstąpienie od ich zastosowania w całości. Strona odwołująca się podkreśliła, że jest niezależnym od Gminy podmiotem, jest stowarzyszeniem, posiada więc osobowość prawną zaś prawo użytkowania na rzecz jej poprzednika prawnego ustanowione zostało wiele lat przed tym, zanim ustanowiono prawo trwałego zarządu. Obecnie realizuje zadania i cele określone w Statucie przy pomocy posiadanego majątku i praw. Na majątek strony składają się m.in. składki członkowskie, darowizny, spadki, zapisy, dochody z majątku stowarzyszenia oraz z w tym również dochody z własnej działalności gospodarczej. Prawo użytkowania wykonywane jest zgodnie z decyzją oddającą nieruchomość w użytkowanie oraz zgodnie z celami ustawowymi i statutowymi odwołującego się co daje dostateczne podstawy do przyjęcia, iż przy rozstrzyganiu o wygaszeniu prawa użytkowania przysługującego odwołującemu się stowarzyszeniu, nie jest uzasadnione stosowanie wprost regulacji art. 46 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przesłanki określone w tym przepisie mogą być stosowane w ten sposób wyłącznie w odniesieniu do nie posiadających osobowości prawnej jednostek organizacyjnych Gminy K.

Strona odwołująca się stoi także na stanowisku, że wszelkie wymogi postawione jej poprzednikowi prawnemu przy przekazaniu w użytkowanie nieruchomości, a także przez nią samą zostały wykonane i są realizowane do chwili obecnej. Nieruchomość została oddana pod zabudowę Ośrodkiem Sportowym zaś jej część oznaczona działkami nr [....] i [....] zawsze wykorzystywana była jako parking. Taki sposób zagospodarowania pozostaje w zgodzie z decyzją o ustanowieniu użytkowania.

Natomiast odnośnie do prowadzenia działalności komercyjnej na wskazanych działkach i pobierania pożytków pełnomocnik Klubu podkreślił, że prowadzi on przede wszystkim statutową działalność sportową w ramach obiektu użyteczności publicznej - wielofunkcyjnej Hali Sportowej z basenem. Nie ma przeszkód by Klub prowadził działalność gospodarczą, według ogólnych zasad zaś generowany dochód z tej działalności służył realizacji celów statutowych. Strona podkreśla także, że prowadzona działalność zwłaszcza w obecnej dobie wymaga dysponowania koniecznym zapleczem towarzyszącym, parkingami dla trenerów, pracowników, zawodników, przyjeżdżających na zawody, jak również osób przywożących podopiecznych na zajęcia sportowe.

Odwołujący się sprzeciwił się także twierdzeniom decyzji organu pierwszej instancji, że w odniesieniu do prawa użytkowania, oddanie części nieruchomości do korzystania osobom trzecim na podstawie tytułu obligacyjnego, stanowić może odrębną przesłankę przemawiającą za wygaszeniem prawa użytkowania (art. 46 ust. 2 pkt 2 ustawy). Jest to działalność zgodna z celem, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie zaś pozyskiwane dochody są istotnym i bezpośrednim źródłem dochodu, umożliwiającym prowadzenie działalności statutowej i realizację podstawowych celów stowarzyszenia. Zdaniem strony prowadzona działalność w formie stowarzyszenia jest całkowicie odmienna od działalności jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej powoływanych przez gminy. Ma całkowicie odmienne zadania, cele działania instrumenty, przy pomocy których cele te winny być realizowane. Jest to także podstawa do domagania się odpowiedniego posługiwania się przepisami o trwałym zarządzie.

Kolejnym zarzutem odwołania Klubu [....] było pozbawienie możliwości uczestnictwa w postępowaniu wszystkim stronom, w szczególności najemcom, z którymi strona ma zawarte umowy najmu. Podmioty te mają interes prawny w uczestnictwie w postępowaniu, gdyż wygaszenie prawa bezsprzecznie oddziałuje na sferę ich praw.

Wskazano też, że uzasadnienie decyzji podejmowanej w granicach uznania administracyjnego wymaga szczegółowego przedstawienia przesłanek, którymi kierowano i które legły u podstaw odebrania prawa użytkowania nieruchomości a kwestionowana decyzja tego wymogu nie spełnia.

Strona odwołująca się wniosła także o zawieszenie niniejszego postępowania z urzędu do czasu uchwalenia planu miejscowego. Uzasadnieniem wniosku ma być możliwość ustalenia w procedowanym planie odmiennego przeznaczenia nieruchomości i ewentualność braku możliwości realizacji zamierzenia planowanego przez Gminę K. , a w konsekwencji odstąpienie od wygaszania użytkowania Klubu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 14 listopada 2012 r., nr [....] działając na podstawie art. 46 ust. 2 pkt 1, 2, 3, 6, art. 210 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 28 września 2012 r.

Organ odwoławczy ustalił następujący stan faktyczny na podstawie przeprowadzonego postępowania:

Nieruchomość oznaczona jako działki o nr ewid. [....] o pow. 0,1670 ha i nr [....] o pow. 0,0144 ha obręb [....] , jednostka ewidencyjna [....] , objęta księgą wieczystą nr [....] , stanowi własność Gminy K. , zaś pozostaje w użytkowaniu Klubu Sportowego [....] w K. Jego poprzednikiem prawnym był Klub Sportowy [....] . któremu oddano na podstawie pisma Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 1.10.1951 r. Nr [....] ówczesną parcelę gruntową 1.kat 82. (obecnie działki nr ... i...). Celem oddania gruntu była budowa Ośrodka Sportowego, zaś warunkiem opracowanie szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów otaczających projektowaną halę sportową i uzgodnienia go z ówczesnym Wydziałem Budownictwa i Wydziałem Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej oraz Wojewódzkim Komitetem Kultury Fizycznej. Decyzją Zarządu Miasta K. Nr [....] z dnia 19 września 1994 r. wygaszono prawo zarządu i użytkowania działki nr [....] stanowiącej obecnie Plac Niepodległości oraz potwierdzono następstwo prawne Klubu Sportowego [....] " z siedzibą przy ul [....] po Klubie Sportowym [....] . Decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w K. nr [....] z dnia 3 lipca 1997 roku zatwierdzono podział działki nr [....] na działki nr [....] i nr [....] .

Działka nr [....] pozostaje od kilkudziesięciu lat w posiadaniu Miejskiego Przedsiębiorstwa [....] S.A. w K. , które kilkakrotnie występowało do władz Miasta o uregulowanie stanu prawnego posiadanej działki. Na działce znajduje stacja wymienników ciepła.

Działka nr [....] o pow. 0,8147 ha została podzielona na działki nr [....] o pow. 0,5817 (zabudowana obiektami sportowymi), nr [....] o pow. 0,0660 ha (droga dojazdowa) i nr [....] o pow. 0,1670 ha (stanowiącą teren wewnętrzny użytkowany jako parking, zabudowany w części południowej), na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. Nr v z dnia 28 października 2010 r.).

Działka nr [....] stanowi urządzony parking z wjazdem od ul. [....] częściowo zabudowana jest wynajmowanym osobom trzecim budynkiem garażowym. Klub wszystkie pozyskane z wynajmu środki przeznacza na działalność statutową pozwalając uzupełnić niski budżet.

W aktach sprawy znalazło się stanowisko Zarządu Infrastruktury [....] w K. , niepotwierdzające zgłaszanych przez Klub "[....] planów inwestycyjnych na terenie użytkowanej nieruchomości oraz zabezpieczenia środków finansowych na te inwestycje. Kolejne istotne dla sprawy dokumenty pozyskane w postępowaniu dowodowym to: ostateczna decyzja ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą: "Budowa parkingu naziemnego wielokondygnacyjnego dla samochodów osobowych na działkach nr nr [....] obr. [....] wraz z wjazdami i infrastrukturą techniczną na działkach nr nr [....] obr. [....] j.ewid. [....] ", informacja Biura Planowania Przestrzennego UMK, projekt wypisu i wyrysu z obecnie procedowanego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczącego obszaru [....] , gdzie w § 28 wyznaczono teren zabudowy usługowej o podstawowym przeznaczeniu na wielokondygnacyjny parking samochodowy. Załączono także kopie kilku umów najmu jakie zostały zawarte przez Klub z podmiotami fizycznymi i prawnymi na najem poszczególnych obiektów parkingu usytuowanego na działce nr [....] . Wszystkie te umowy zastrzegają jedno lub trzymiesięczny okres wypowiedzenia oraz poddają ewentualne spory rozpatrzeniu sądom cywilnym.

Kolegium podniosło, że podstawę prawną wygaszenia prawa użytkowania wskazaną w zaskarżonej decyzji stanowią przepisy art. 46 ust. 2 pkt 1, 2, 3, 6 , art. 210 ust.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Wyjaśniono, że trwały zarząd jest formą prawną władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną (art. 43 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jednostka organizacyjna ma prawo, z zastrzeżeniem ust. 6, korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania oraz do zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego, w końcu do oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do 3 lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd; zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość". Przekazanie nieruchomości we władanie bądź posiadanie (to ostatnie wobec jednostek organizacyjnych bez osobowości prawnej) opisanym wyżej przepisem prawa oznacza ich władztwo faktyczne i prawne. Z kolei przepis art. 210 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu.

Wskazano, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w szczególności art. 46 ust. 2 stanowią także uprawnienia organu administracji do wydania decyzji o wygaszeniu trwałego zarządu albo z upływem okresu, na który został ustanowiony, albo na skutek zaistnienia podanych w przepisie przesłanek:

1) nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu;

2) jednostka organizacyjna nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody, o której mowa w art. 43 ust. 2 pkt 3;]

3) nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji, o której mowa w art. 45;]

4) sposób korzystania z nieruchomości pogarsza stan środowiska w stopniu zagrażającym życiu, zdrowiu lub mieniu;

5) przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym uległo zmianie, która nie pozwala na dalsze wykorzystywanie nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, a jednostka organizacyjna nie ma możliwości zmiany sposobu wykorzystywania nieruchomości;

6) nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu.

Analizując zebrane w sprawie dokumenty Kolegium doszło do wniosku, że zaszły w sprawie i zostały udowodnione przez organ I instancji wszystkie przesłanki prawne dla wydania rozstrzygnięcia o wygaśnięciu decyzji o prawie użytkowania.

Odnośnie do działki nr [....] , która od kilkudziesięciu lat tj. od 1970 r. znajduje się w posiadaniu Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej w K. , użytkującej tę działkę pod stację wymienników cieplnych, uznano, iż stała się zbędna na cele statutowe Klubu. Odwołujący się Klub nie kwestionuje tych ustaleń i nie wypowiada się w żaden sposób, co do przyczyn tego stanu rzeczy.

Co do zaś działki nr [....] , na której prowadzony jest parking i wynajmowane garaże w budynku garażowym stwierdzono, że ani w dokumentach oddania Klubowi w użytkowanie i zarząd przedmiotowej nieruchomości w 1951 r., ani w Statucie Klubu, ani w żadnym z późniejszych dokumentów nie wskazano, iż komercyjna działalność podnajmu ma być wypełnieniem celów, dla których przekazano działkę Klubowi. Celem statutowym Klubu jest bowiem organizowanie, prowadzenie i propagowanie wychowania fizycznego, oraz kształtowanie zasad współżycia sportowego wśród społeczeństwa ze szczególnym uwzględnieniem dzieci i młodzieży, dążenie do osiągania najwyższego poziomu sportowego (§ 7 Statutu). Dla osiągnięcia swoich celów Klub zgodnie z zapisem Statutu może prowadzić działalność gospodarczą. Prowadzona działalność na terenie spornej działki nie jest związana ze wskazaną działalnością Klubu, jest to bowiem ogólnodostępny parking, który obsługuje każdego wjeżdżającego. Nie obsługuje wyłącznie pracowników, zawodników Klubu czy osoby w jakikolwiek sposób związane z jego działalnością. Tymczasem warunkiem przekazania, tego terenu było wykorzystanie go dla Klubu. Klub nie przedstawił żadnego dokumentu - szczegółowego planu zagospodarowania terenu oddanego mu w użytkowanie w 1951 r. na Ośrodek Sportowy z którego miałoby wynikać, że część terenu zostanie przeznaczona na ogólnodostępny parking.

Kolejnym argumentem potwierdzającym przesłankę zbędności przedmiotowej działki jest, w ocenie Kolegium, brak spójności pomiędzy zgłaszanym celem rozbudowy hali sportowej (który nie może jednak być akceptowany jako realny ze względu na to, że nie udowodniono zgłoszenia go ani we władzach sportowych, ani w ich budżecie) a prowadzoną działalnością gospodarczą - najmu garaży i parkingu zapewniającą finansowanie zadań Klubu.

Kolegium podało, że przekazane dokumenty planistyczne, ujawniają zamiar właściciela nieruchomości - Gminy K. - wybudowania wielostanowiskowego ogólnodostępnego parkingu. Prowadzona tam działalność zapewni zaspokojenie potrzeb wszystkich osób związanych z Klubem. W ocenie Kolegium została spełniona przesłanka, o której mowa w art. 46 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli przesłanka zbędności wobec obydwu działek.

Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego tylko odpowiedniego stosowania w rozpatrywanej sprawie przepisów dotyczących trwałego zarządu wskazano na treść przepisu art. 210 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu. Prawo użytkowania i trwały zarząd stanowią odrębne instytucje prawne (wyrok WSA w Warszawie z dnia 22 czerwca 2006 r., I SA/Wa 2240/05, LEX nr 219419). Instytucja trwałego zarządu w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami nie jest prawem rzeczowym ani formą umowy cywilnoprawnej uprawniającej do władania nieruchomością, lecz jest publicznoprawną formą władania nieruchomością przez określoną jednostkę organizacyjną (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 czerwca 2004 r., I SA 2372/02, LEX nr 159015). Historycznie ujmując te instytucję obowiązująca ustawa o gospodarce nieruchomościami dotychczasowy zarząd zastąpiła pojęciem trwałego zarządu wprowadzając jednocześnie przepisy kształtujące treść prawa trwałego zarządu nieruchomością.

Wskazano, że zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami trwały zarząd jest jedną (poza dzierżawą, najmem i użyczeniem) z prawnych form władania nieruchomościami publicznymi i dotyczy wyłącznie władania nimi przez państwowe lub komunalne jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej (por. też art. 18 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Użytkownik winien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami gospodarki, zaś zakres wymagań prawidłowej gospodarki określa charakter nieruchomości będącej przedmiotem użytkowania, przyczyna i cel dla którego zostało ono ustanowione, czas jego trwania ( art. 256 K.c.).

Tak więc wykonywanie prawa użytkowania przez Klub podlega rygorom przepisów o trwałym zarządzie zarówno w aspekcie oceny jego zgodności z określonym decyzyjnie korzystaniem z nieruchomości, jak i oddaniem jej przez użytkownika w najem czy dzierżawę. Żaden z przepisów o użytkowaniu dotyczących tych zagadnień nie stoi w sprzeczności z cytowanymi przepisami trwałego zarządu.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu odwołania stwierdza się, że prawo użytkowania strony odwołującej się istnieje wedle obecnego stanu prawnego niezależnie od przysługującej Jej podmiotowości prawnej, istnieje tak sarno dla podmiotów posiadających osobowość prawną jak i tych które jej nie posiadają. Przepis art. 43 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie różnicuje podmiotów, którym oddaje się w użytkowanie grunty Państwowe lub Gminne. Okoliczność, iż Klub jest stowarzyszeniem nie stanowił ani przywileju ani przeszkody dla otrzymania lub utraty prawa trwałego zarządu.

Podniesiono, że przepisy, o których mowa w omówionej podstawie prawnej dotyczą instytucji trwałego zarządu, ale zostały zastosowane odpowiednio do prawa użytkowania przysługującego stronie. Przepisy te znalazły zasadnie zastosowanie, albowiem dotyczą podobnych instytucji władania gruntem, których muszą dotyczyć podobne rozwiązania nawiązywania i rozwiązywania stosunku prawnego. Stąd też ustawodawca zawarł w przepisie art. 210 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami upoważnienie do ich stosowania.

Do podobnego wniosku odnośnie przesłanki opisanej w art. 46 ust. 2 pkt.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami doszło Kolegium po zapoznaniu się z dokumentami akt sprawy odnośnie nieprzedstawienia zgody właściciela nieruchomości na oddanie gruntu w najem, dzierżawę czy użyczenie. Odwołujący się nie przedłożył ani wniosku skierowanego do Gminy ani jej zgody na te czynności. Brak ten stanowi samodzielną przesłankę dla wydania decyzji o wygaśnięciu decyzji.

Podkreślono, że wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona.

Podjęcie takich czynności prawnych będzie konsekwencją wygaszenia trwałego zarządu i będzie załatwiane nie w drodze indywidualnego aktu administracyjnego, lecz w trybie postępowania cywilnego po uprawomocnieniu się decyzji o wygaszeniu trwałego zarządu. Takie klauzule co do rozwiązania umów najmu znajdują się w każdej z umów zawartych z najemcami. Decyzja o wygaszeniu trwałego zarządu dotyczy podmiotu wykonującego ten zarząd w rozumieniu art. 43 i nast. ustawy. Skutek decyzji jest skierowany wobec podmiotu wykonującego trwały zarząd, jest nim utrata uprawnień. Nie dotyczy on innych podmiotów m.in. najemców (por. również wyrok NSA z 25.01.2008 sygn. akt I OSK 1995/06). Kolegium w pełni podzieliło stanowisko NSA zaprezentowane w wyroku z dnia 24 sierpnia 2010 r., I OSK 1405/09, który orzekł że: Skutek prawny wypowiedzenia następuje z mocy prawa, a podmioty których łączyły umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia nie mają statusu strony w postępowaniu o wygaśnięcie trwałego zarządu. Tym bardziej nie posiada przymiotu strony podmiot, który dowiódł jedynie prawa posiadania nieruchomości. Tak więc zgłoszony w odwołaniu zarzut dotyczący pominięcia stron postępowania, naruszenia przepisów art. 28 i art. 10 k.p.a. Kolegium oceniło jako chybiony.

Podobnie oceniono zarzut dotyczący braku właściwego uzasadnienia zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji i nieprzekonujących argumentów tam zawartych. Zdaniem Kolegium ustalone fakty świadczą i udowadniają pozostawanie obydwu działek będących przedmiotem wygaśnięcia prawa użytkowania w wieloletnim oderwaniu od działalności sportowej i krzewienia kultury fizycznej, dla której zostały przez właściciela czyli Gminę oddane w użytkowanie. Działka nr [....] pozostaje w wieloletnim użytkowaniu Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej, zaś druga działka nr [....] w wieloletnim posiadaniu różnych komercyjnych najemców. Wszystkie te dalsze "przekazania" władztwa nad działkami odbyły się bez poinformowania właściciela i bez pozyskania jego zgody. Tak ustalone okoliczności wypełniają wprost przesłanki art. 46 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnośnie wniosku o zawieszenie postępowania, Kolegium poinformowało, że będzie on przedmiotem odrębnego postanowienia.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 14 listopada 2012 r., nr [....] złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Klub Sportowy [....] w K. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji jak i decyzji ją poprzedzającej.

Wobec zakwestionowanej decyzji sformułowano zarzuty już podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji dotyczące naruszenia w szczególności art. 210 ust. 1 i art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami poprzez zastosowanie wprost, a nie odpowiednio przepisów dotyczących wygaszenia prawa trwałego zarządu, czyli wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 210 ust. 1 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w którym do prawa użytkowania ustawodawca nakazał odpowiednie stosowanie m.in. art. 46 ust. 2 ustawy. Podkreślono w skardze, że organ odwoławczy w najistotniejszej kwestii sygnalizowanej w odwołaniu, tj. w kwestii rozumienia na gruncie niniejszej sprawy "odpowiedniości" stosowania do użytkowania przepisów dotyczących wygaśnięcia trwałego zarządu poprzestał jedynie na przytoczeniu przepisów prawa bez rozpatrzenia w tym zakresie zarzutów i argumentów strony skarżącej.

Zarzucono też naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wobec nieuwzględnienia, że w postępowaniu pierwszej instancji przekroczone zostały zasady uznania administracyjnego.

Strona skarżącą przeprowadziła analizę przepisów dotyczących instytucji prawnych trwałego zarządu i użytkowania, wskazując na ich właściwości i różnice, konkludując, że istniejące różnice pomiędzy prawami trwałego zarządu i użytkowania uniemożliwiają zastosowanie przepisów art. 46 ust. 2 pkt 1, 2, 3 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprost w niniejszej sprawie. Uzasadniając swoją tezę strona skarżąca wskazała na wieloletnie prawo użytkowania, podmiotowość niezależną od Gminy, posiadaną osobowość prawną. Te przesłanki, w ocenie strony skarżącej wykluczają zastosowanie wprost przepisu art. 46 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podniesiono, że prawo użytkowania wykonywane jest zgodnie z decyzją oddającą nieruchomość w użytkowanie oraz zgodnie z celami ustawowymi i statutowymi co daje dostateczne podstawy do przyjęcia, iż przy rozstrzyganiu o wygaszeniu prawa użytkowania przysługującego skarżącemu nie jest uzasadnione stosowanie wprost regulacji art. 46 ust. 2 powołanej ustawy. Przesłanki określone w tym przepisie mogą być stosowane w ten sposób wyłącznie w odniesieniu do nie posiadających osobowości prawnej jednostek organizacyjnych Gminy K.

Skarżące stowarzyszenie wskazało, że spełnia wymogi postawione jej poprzednikowi prawnemu przy przekazaniu w użytkowanie nieruchomości, a sama je nadal realizuje. Część nieruchomości została oddana pod zabudowę Ośrodkiem Sportowym, zaś kolejna jej część oznaczona działkami nr [....] i [....] zawsze wykorzystywana była jako parking. Taki sposób zagospodarowania pozostaje w zgodzie z decyzją o ustanowieniu użytkowania. Skarżący Klub podkreślił, że prowadzi on przede wszystkim statutową działalność sportową w ramach obiektu użyteczności publicznej - wielofunkcyjnej Hali Sportowej z basenem, zaś działalność gospodarczą - w postaci wynajmowania odrębnemu podmiotowi gospodarczemu parkingu prowadzi w celu prawidłowej obsługi swoich zawodników i gości, a także generuje dochód na realizację celów statutowych.

Stanowisko skargi zostało uzupełnione w piśmie procesowym z dnia 26 marca 2013 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zakwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Podstawowa zasada polskiego sądownictwa administracyjnego została określona w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269), zgodnie z którym sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę legalności działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Zasada, iż sądy administracyjne dokonują kontroli działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, została również wyartykułowana w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012 r., poz. 270 ze zm.). Z istoty kontroli wynika, że zasadność zaskarżonej decyzji podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Określone przez ustawodawcę kompetencje Sądu w fazie orzekania w sprawach ze skarg na decyzje administracyjne lub postanowienia zawarte w art. 145 § 1 pkt 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wskazują na kolejność kontroli dokonywanej przez Sąd z punktu widzenia istoty wad aktu administracyjnego, przy czym w pierwszej kolejności akt podlega badaniu z punktu widzenia istnienia wad skutkujących jego nieważnością, w dalszej kolejności wad postępowania uzasadniających wznowienie postępowania administracyjnego, następnie pozostałych wad postępowania z punktu widzenia możliwości ich istotnego wpływu na wynik postępowania, a wreszcie uchybień polegających na naruszeniu prawa materialnego mających wpływ na wynik sprawy. Stwierdzenie istnienia wad istotniejszych w myśl wyżej przyjętej hierarchii eliminuje potrzebę ustalania istnienia pozostałych wad (por. T. Woś, H. Knysiak-Molczyk, M. Romańska: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2005, s. 461). Podkreślić należy, że w świetle art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 210 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym "grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub własność gminy, będące w dniu 5 grudnia 1990 r. w użytkowaniu osób prawnych lub jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej oraz znajdujące się na tych gruntach budynki, inne urządzenia i lokale pozostają nadal w użytkowaniu tych osób i jednostek. Do użytkowania tego stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu".

Postępowanie wyjaśniające w niniejszej sprawie dotyczącej wygaśnięcia użytkowania, w której stwierdzono, że działki nr ewid. [....] o pow. 0,1670 ha i nr [....] o pow. 0,0144 ha obręb [....] , jednostka ewidencyjna [....] znajdują się w użytkowaniu Klubu Sportowego [....] " w K. i pozostawały w użytkowaniu w dniu 5 grudnia 1990 r. powinno w pierwszej kolejności koncentrować się na dokonaniu w stanie faktycznym sprawy wykładni art. 210 ust. 1 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym "do użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu". Dopiero bowiem jednoznaczne ustalenie, że w ramach "odpowiedniego stosowania" w ogóle dopuszczalne jest w stosunku do użytkowania stosowanie art. 46 ustawy regulującego kwestie wygaśnięcia trwałego zarządu, pozwalało organowi przejść do etapu analizy zakresu "odpowiedniego" stosowania do użytkowania art. 46 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organy obydwu instancji zaniechały przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w tym zakresie. Organ pierwszej instancji nie dokonał żadnej wykładni wskazanego wyżej sformułowania art. 210 ust. 1 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a organ odwoławczy mimo rozbudowanej argumentacji strony skarżącej zaprezentowanej w odwołaniu poprzestał w istocie na przytoczeniu treści art. 210 cyt. ustawy, stwierdzeniu, że prawo użytkowania i trwały zarząd stanowią odrębne instytucje prawne oraz na krótkiej charakterystyce tych obydwu instytucji prawnych, a także na konstatacjach, że "żaden z przepisów o użytkowaniu dotyczących tych zagadnień nie stoi w sprzeczności z cytowanymi przepisami trwałego zarządu" i "że przepisy, o których mowa w omówionej podstawie prawnej dotyczą instytucji trwałego zarządu, ale zostały zastosowane odpowiednio do prawa użytkowania przysługującego stronie. Przepisy te znalazły zasadnie zastosowanie, albowiem dotyczą podobnych instytucji władania gruntem, których muszą dotyczyć podobne rozwiązania nawiązywania i rozwiązywania stosunku prawnego".

Stanowisko Kolegium koncentrujące się zatem na przyjęciu, że skoro trwały zarząd i użytkowanie stanowią podobne instytucje władania gruntem, to muszą odnosić się do nich podobne rozwiązania nawiązywania i rozwiązywania stosunku prawnego, aczkolwiek nie pozbawione racjonalnych podstaw nie wyjaśnia jednak, na czym ma polegać to podobieństwo nawiązywania i rozwiązywania stosunku prawnego, a w konsekwencji jaki jest zakres odpowiedniego stosowania do użytkowania przepisów dotyczących trwałego zarządu. Nie dokonano zatem wykładni art. 210 ust. 1 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, której prawidłowość mogłaby podlegać kontroli sądu administracyjnego. Podkreślić należy, że sądy administracyjne powołane zostały do kontrolowania administracji publicznej, a nie do zastępowania organów administracji w procesach administrowania. W sytuacji nie dokonania przez organy administracji wykładni przepisów prawa nie jest możliwe skontrolowanie prawidłowości tej wykładni. W takim stanie rzeczy zastąpienie organu administracji i dokonanie przez sąd wiążącej wykładni przepisu miałoby charakter niedopuszczalnego administrowania przez sąd.

Należy także zauważyć, że art. 46 ust. 2 pkt 1, 3 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami odnosi się do decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu stanowiąc, że właściwy organ może z urzędu wydać decyzję o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części w razie stwierdzenia, że nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją o ustanowieniu trwałego zarządu, nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji, o której mowa w art. 45, nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji o ustanowieniu trwałego zarządu. W aktach sprawy nie ma dokumentu określonego jako decyzja, znajduje się natomiast pismo Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 1 października 1951 r. Nr [....] , zgodnie z którym nieruchomość składająca się z parceli gruntowej l.kat. 82 Dz. XXII gm. kat. [....] została przekazana w zarząd i użytkowanie Klubowi Sportowemu [....] " na budowę "Ośrodka Sportowego" pod warunkiem opracowania szczegółowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów otaczających projektowaną halę sportową i uzgodnienia go z ówczesnym Wydziałem Budownictwa i Wydziałem Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej oraz Wojewódzkim Komitetem Kultury Fizycznej. Organy nie oceniły charakteru tego pisma, w sposób dorozumiany przyjmując, że jest ono decyzją administracyjną, o której mowa art. 46 ust. 2 pkt 1, 3 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem ocena i kwalifikacja tego pisma ma w sprawie zasadnicze znaczenie, gdyż jedynie w przypadku przyjęcia, że stanowi ono decyzję administracyjną dopuszczalne było stosowanie art. 46 ust. 2 pkt 1, 3 i 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w dalszej kolejności ewentualne zastosowanie art. 210 tej ustawy. Przy ocenie tego pisma w toku ponownie prowadzonego postępowania należy mieć na uwadze, że doktrynalna koncepcja domniemania formy decyzji administracyjnej, zgodnie z którą jako decyzję administracyjną można traktować dokument zawierający oznaczenie strony postępowania, oznaczenie organu administracji publicznej, rozstrzygnięcie i podpis właściwego podmiotu – jest koncepcją z założenia służącą zagwarantowaniu adresatowi działań administracji prawa do postępowania i prawa do sądu, a tym samym nie może być wykorzystywana jako instrument kierowany przeciwko adresatom działań administracji.

W niniejszej sprawie powyższe uchybienia polegające na niewyjaśnieniu podstawy prawnej zastosowanej w sprawie i braku oceny czy ma ona zastosowanie w stanie faktycznym sprawy stanowią istotne naruszenie przepisów w zakresie postępowania wyjaśniającego (art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 k.p.a.) bezpośrednio determinującym treść zaskarżonej decyzji. Na gruncie przedmiotowej sprawy w istocie bez oceny charakteru pisma Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 1 października 1951 r. Nr [....] i bez dokonania wykładni art. 210 ust. 1 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosowano wprost przepisy art. 46 ust. 1, 2, 3 i 6 tej ustawy, na co zasadnie zwraca uwagę strona skarżąca. W sytuacji, gdy dopiero przeprowadzenie postępowania w wyżej wskazanym zakresie i jednoznaczne ustalenie, czy i w jakim zakresie dopuszczalne jest stosowanie do użytkowania przepisów o wygaśnięciu trwałego zarządu, pozwalałoby na kontynuowanie postępowania w sprawie - trafność ustaleń pozostałych kwestii badanych przez organy, a kwestionowanych przez stronę skarżącą – koncentrujących się na ustaleniach w zakresie przesłanek z art. 46 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i sposobu skorzystania z upoważnienia do wydania decyzji o wygaśnięciu użytkowania - wymyka się spod kontroli sądowoadministracyjnej.

Wobec powyższego w sprawie miał zastosowanie art. 145 § 1 pkt 1c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stanowiący, że sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. Organy nie oceniły charakteru pisma Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 1 października 1951 r. Nr [....] i nie wyjaśniały zasadności zastosowania w sprawie art. 46 § 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, co nadaje zaskarżonemu rozstrzygnięciu charakter rozstrzygnięcia dowolnego. Tym samym organy naruszyły zasady ogólne k.p.a., w tym zwłaszcza zasadę prawdy obiektywnej i przekonywania stron o zasadności podjętego rozstrzygnięcia wyrażone w art. 7 i art. 11 k.p.a., oraz sprecyzowane w treści art. 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a.

Zgodnie z treścią art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Uchylenie decyzji obydwu instancji przez sąd administracyjny jest niezbędne do końcowego załatwienia niniejszej sprawy, gdyż postępowanie w sprawie wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w zakresie determinującym zakres kolejnych czynności organów, które nie mogą być przeprowadzano poraz pierwszy w postępowaniu wyjaśniającym, gdyż działanie takie naruszałoby zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego (art. 15 k.p.a.).

Zgodnie z art. 141 § 4 zdanie drugie ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, "jeżeli w wyniku uwzględnienia skargi sprawa ma być ponownie rozpatrzona przez organ administracji, uzasadnienie powinno ponadto zawierać wskazania co do dalszego postępowania". Mając na uwadze powyższe uwagi należy wskazać na obowiązek organów dokonania w stanie faktycznym niniejszej sprawy oceny charakteru pisma Ministra Gospodarki Komunalnej z dnia 1 października 1951 r. Nr [....] oraz wykładni ustawowego sformułowania zawartego w art. 210 ust. 1 zdanie 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym "do użytkowania stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące trwałego zarządu" i w zależności od wyników postępowania w tym zakresie oceny przesłanek wygaśnięcia określonych w art. 46 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Sądu nie ma podstaw do wyrażania przez Sąd na gruncie niniejszej sprawy oceny prawnej dotyczącej meritum sprawy, gdyż podstawą uchylenia decyzji obydwu instancji były uchybienia procesowe. W tym stanie rzeczy - gdy nie było konieczne i uzasadnione merytoryczne badanie sprawy – wyrażenie przez Sąd wiążącej oceny prawnej, byłoby przedwczesne.

Na podstawie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania nastąpiło na podstawie art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270).