Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 199/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-05-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 134 par.1, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 64 ust. 3
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 maja 2012 r. sprawy ze skargi R. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2011 r. Nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z [...] listopada 2007 r. nr [...] znak [...] odmówił R.G. ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku cukierni, przewidzianej do realizacji na działce o numerze ewidencyjnym [...], arkusz [...], obręb K., położonej w P. przy ul. S. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, iż został przekroczony wskaźnik powierzchni zabudowy.

Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez inwestora, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] stycznia 2008r. znak [...] uchyliło decyzję z [...] listopada 2007r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Organ wskazał, iż nie wyznaczono obszaru analizowanego, mylnie wyliczono wskaźnik powierzchni zabudowy, zwrócono także uwagę na braku uzgodnień z gestorami mediów.

Decyzją z [...] marca 2009 r. nr [...] znak [...] Prezydent Miasta ponownie odmówił ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji uzasadniając swoje stanowisko przekroczeniem przez zamierzenie budowlane wskaźnika powierzchni zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] czerwca 2009 r. znak [...] uchyliło decyzję z [...] marca 2009r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Wskazano m.in., iż załączniki do decyzji nie są podpisane przez osobę uprawnioną do wydania decyzji, w aktach nie ma także uprawnień architekta.

Decyzją nr [...] z [...] kwietnia 2010 r. znak [...] Prezydent Miasta ponownie orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Wskazał, iż nie kontynuuje ona wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, bowiem średni wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 37,27 %, planowana inwestycja spowoduje wzrost wskaźnika wykorzystania terenu do wysokości 74,7 %.

Po rozpatrzeniu wywiedzionego od powyższej decyzji odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] sierpnia 2010 r. znak [...] po raz wtóry uchyliło rozstrzygnięcie Prezydenta Miasta i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Organ odwoławczy wskazał, iż przy ustalaniu średniego wskaźnika powierzchni zabudowy nie uwzględniono powierzchni zabudowy wszystkich obiektów, które znajdują się w obszarze analizowanym (nie tylko obiektów o funkcji usługowej).

Decyzją z [...] kwietnia 2011r. nr [...] znak [...] Prezydent Miasta na podstawie art. 59 ust. 1 i 2 oraz art. 60 ust. 1, w związku z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) odmówił R. G. ustalenia warunków zabudów dla przedmiotowej inwestycji.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał m.in., iż po przeprowadzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w wyznaczonym obszarze analizy, stwierdzono, że dla planowanej inwestycji, zgodnie z wnioskiem inwestora z dnia 3 lipca 2007r. nie jest spełniony warunek art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (...) gdyż istniejąca obecnie na wnioskowanej działce zabudowa przewyższa maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy z obszaru analizowanego. Planowane wykorzystanie terenu będzie intensywne i wynieść ma około 75% powierzchni działki nr 93/219, przy średniej wartości (obliczonej dla wszystkich nieruchomości bez względu na funkcję - zgodnie z decyzją organu drugiej instancji) wynoszącej ok. 28%, przy czym nie ma wątpliwości, że planowane wykorzystanie terenu przewyższałoby także wskaźnik obliczony zgodnie z §5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z obszaru wskazanego przez inwestora. Wskazano, iż w przedmiotowej sprawie nie można zatem wydać żądanej decyzji z uwagi na fakt, że wnioskowana inwestycja nie spełnia co najmniej jednego z pięciu wymaganych łącznie warunków zawartych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. wnioskowany sposób zabudowy działki nie stanowi kontynuacji wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Od powyższej decyzji odwołanie, z zachowaniem ustawowego terminu, złożył R. G. reprezentowany przez pełnomocnika A. D. Odwołujący się nie uzasadnił bliżej swego stanowiska.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] września 2011r. na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

W motywach rozstrzygnięcia Kolegium podzieliło ustalenia stanu faktycznego i prawnego dokonane w niniejszym postępowaniu przez Prezydenta Miasta.

Powołując się na przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie wymogi kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, dostępu do drogi publicznej oraz zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu.

Zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 1 i 2). Front działki - to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5). Granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. (§ 3 ust. 2).

Analizując funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu, bierze się pod uwagę obowiązującą linię zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4), wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki występujący w obszarze analizowanym (§ 5), szerokość elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach na obszarze analizowanym (§ 6), wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7), a także występującą w analizowanym obszarze geometrię dachu (§ 9).

Zgodnie z § 9 ust. 2 cytowanego rozporządzenia wyniki tej analizy - zarówno część tekstowa, jak i graficzna stanowią załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stając się jej integralnymi częściami.

W niniejszej sprawie organ pierwszej instancji wyznaczył wokół działki objętej wnioskiem w sposób prawidłowy i zgodny z ww. przepisami obszar analizowany (z uwagi na fakt, iż front przedmiotowej działki wynosi ok. 10 m. obszar analizowany wyznaczono w promieniu 50 m. od granic terenu objętego wnioskiem) i przeprowadził na nim analizę pod kątem warunków określonych w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Organ pierwszej instancji wskazał, iż w trakcie ustalania powyższego obszaru kierowano się zasadą dobrego sąsiedztwa, która to zasada powinna być interpretowana urbanistycznie a wyznaczony w ten sposób obszar należy uznać za wystarczający bowiem zawarty został w nim teren stanowiący spójną urbanistycznie całość.

W wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej ustalono, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję usługowo-handlową występującą w obszarze analizowanym, a także niemal wszystkie pozostałe parametry wskazane w art. 61 ust. 1 ustawy. Parametrem którego planowane zamierzenie budowlane nie kontynuuje jest stosunek wielkości powierzchni, zabudowy do powierzchni działki. Planowane zamierzenie budowlane wynieść ma około 75 % powierzchni działki nr 93/219 w sytuacji, gdy średnia wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, przy uwzględnieniu wszystkich zabudowanych nieruchomości - bez względu na ich funkcję - wynosi 28 %.

Zaznaczono, iż zgodnie z § 5 ust. 2 cyt. wyżej rozporządzenia dopuszczalne jest wyznaczenie innego niż średni wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Trzeba jednakże zwrócić uwagę, iż przewidziane w rozporządzeniu wyjątki od reguł określania warunków dla nowej zabudowy muszą być w sposób szczególny uzasadnione. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie oznacza dowolności. Nie do przyjęcia jest bowiem sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, iż organ pierwszej instancji zasadnie uznał, że dla planowanej inwestycji nie jest spełniony warunek art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż planowane zamierzenie budowlane znacznie przewyższa nie tylko średni, ale także maksymalny wskaźnik intensywności istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy (wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki), a tym samym słusznie orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Odnosząc się do podnoszonej, w toku postępowania przez inwestora opinii, iż w jego ocenie właściwy i obiektywny do analizowania obszar analizowany winien być wyznaczony w sposób odmienny (szerszy) od przeprowadzonego przez organ, należy zwrócić uwagę, iż nie jest dopuszczalne rozszerzania granic obszaru analizowanego tak, aby w dowolnym, wskazywanym przez inwestora, miejscu odnaleźć jakąkolwiek zabudowę o cechach odpowiadających planowanej inwestycji. Obszar ten wyznaczony jest bowiem dla ustalenia kontynuacji nie tylko funkcji zabudowy, ale również parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary, organ orzekający winien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2011r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł R. G. domagając się jej uchylenia w całości.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 8 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, poprzez ograniczenie prawa własności, a w efekcie naruszenia także przepisów art. 2, art. 7, art. 21 Konstytucji. Następnie zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r., w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz, 1588) poprzez uznanie, że przyjęty obszar analizy urbanistycznej został przyjęty prawidłowo i nie ma podstaw do jego rozszerzenia i tym samym nieuzasadnioną odmowę ustalenia warunków zabudowy. Skarżący zarzucił także naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 6,7,8 i 107 § 3 k.p.a.

Nadto zarzucono naruszenie § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędną interpretację, że brak jest podstaw do jego zastosowania.

Skarżący podnosił, że organy administracji błędnie przyjęły wąskie interpretowanie pojęcia sąsiedztwa, co jest niedopuszczalne i niezgodne z przyjętą linią orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, który przyjmuje szeroko rozumiane pojęcie sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co ma prowadzić w istocie do czynienia przez właściwy organ takich poszukiwań na danym terenie, objętym, analizą urbanistyczną, która umożliwi uwzględnienie wniosku inwestora.

Wskazano, że organ pierwszej instancji bezzasadnie nie przychylił się do wniosku inwestora o wyznaczenie innego niż średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudów w stosunku do powierzchni działki, ani nie zwiększył granic przedmiotu analizy.

Zdaniem skarżącego organ nie wykazał, że planowana inwestycja łamała zasadę kontynuacji funkcji, ograniczając się jedynie do przedstawienia swojego poglądu i wyjaśnienia, co rozumie poprzez realizację tej zasady.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę powołując się na uzasadnienie swojej decyzji wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszym postępowaniu sądowym była decyzja z [...] września 2011r. i poprzedzające jej wydanie postępowanie, które toczyło się w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku cukierni z przeznaczeniem na magazyn i chłodnie przewidzianej do realizacji na działce o numerze ewidencyjnym [...], arkusz [...], obręb K., położnej w P.

Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny podziela ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych rozważań.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowi treść przepisu art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W niniejszej spawie skarżący kwestionuje ustalenia organu administracji dotyczące nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym zwłaszcza dopuszczalną intensywność i wykorzystanie terenu ustalone w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W szczególności skarżący kwestionował ustalone przez organ granice obszaru analizowanego podnosząc, że niezasadnie organ ograniczył się do wyznaczenia tego obszaru w minimalnej ustawowej odległości. W niniejszej sprawie zgodnie z §3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) organ wyznaczył granice obszaru analizowanego w odległości 50 metrów od działki, na której projektowana jest przedmiotowa inwestycja. Uwzględnił przy tym, że szerokość frontu działki nr [...] – przylegającej do drogi publicznej, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na nieruchomość - wynosi 10 m, zatem skoro granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotność szerokości frontu, nie mniejszej jednak niż 50 m, to minimalna odległość zakreślona na mapie winna wynosić 50 m, jak przyjęto w niniejszej sprawie.

Organ odwoławczy szeroko uzasadnił sposób wyznaczenia obszaru analizowanego oraz okoliczności przemawiające za twierdzeniem, że wystarczające jest w niniejszej sprawie wyznaczenie tego obszaru jedynie w minimalnej ustawowej odległości. Organ powołał się w tym miejscu na zasadę podobieństwa (kontynuacji), wskazując w szczególności, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników ukształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych [...]. W doktrynie podkreśla się, że rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. Podstawą odmowy wydania decyzji musi być sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących, które organ racjonalnie wykazał w uzasadnieniu decyzji. Celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (red. Z. Niewiadomski "Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz" C.H. Beck 2011; dalej red. Z. Niewiadomski Komentarz, s. 518 nb 5).

Mając na uwadze powyższe organy ustaliły, że obszar objęty analizą w całości obejmuje działki zabudowane budynkami mieszkalnymi, jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej oraz budynkami usługowymi, a także zabudowane budynkiem oświaty oraz służby zdrowia. Słusznie przyjęły zatem organy administracji, że analiza zakreślonego obszaru pozwoliła na ocenę, czy projektowana inwestycja kontynuuje wszystkie wymagane parametry wskazane w treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie było zatem potrzeby poszerzania obszaru analizowanego na taką odległość by parametry nowej zabudowy w całości pokrywały się z tymi jakie były objęte zamiarem inwestora w niniejszej sprawie. Wykorzystanie zasady rozszerzonego pojęcia sąsiedztwa nie dotyczy bowiem sytuacji do jakiej zmierza skarżący, a jego intencje wręcz prowadzą do obejścia prawa.

Osoba uprawniona, sporządzająca analizę dokonała dokładnych ustaleń co do cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, tak by możliwe było przeprowadzenie rzetelnych wyliczeń matematycznych, niezbędnych do określenia parametrów planowanej inwestycji (k. 351, 353-354 akt adm.)

Organy rozważyły i uznały, że nie ma potrzeby ustalania granic obszaru analizowanego w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). W analizie nie zawarto danych, które mogłyby uzasadniać ewentualne odstąpienie od uśrednionych wielkości charakteryzujących cechy zabudowy i zagospodarowania badanego terenu (wyrok NSA z 18.11.2010 r., II OSK 1720/09, Lex nr 746752).

Organy obu instancji trafnie przyjęły, w ślad za autorem analizy, że planowana inwestycja nie kontynuuje średniego wskaźnika wielkości zabudowy dla obszaru analizowanego, co doprowadziło zarówno Prezydenta, jak i Kolegium, do prawidłowej oceny, że nie spełniony został warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp. Planowana zabudowa, która zwiększy intensywność zabudowy działki do 75 % powierzchni działki nie tylko przekracza średni wskaźnik intensywności zabudowy (27,76 %), a także przekracza maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy na obszarze analizowanym (60,40 %).

W tym stanie rzeczy wobec niespełnienia wszystkich przesłanek wymaganych dla nowej zabudowy organy zmuszone były odmówić wydania warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Dla inwestycji, która nie spełnia choćby jednego z warunków określonych ściśle odczytywanymi przepisami "ograniczającymi" swobodę inwestowania, nie jest możliwe ustalenie warunków zabudowy (wyrok WSA w Krakowie z 19.01.2011 r., II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Zabudowa nie spełniająca prawidłowo ustalonych kryteriów nie jest traktowana jako zgodna z zasadą "dobrego sąsiedztwa".

W tym stanie rzeczy Sąd Administracyjny nie dopatrzyła się naruszenia przepisów Konstytucji, w szczególności ograniczenia prawa własności (art. 64 ust. 3 Konstytucji).

Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270, dalej ppsa) - Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W świetle tego przepisu Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji organu I i II instancji.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł, jak w wyroku.