Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 613/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2018-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Małgorzata Wolska Sędziowie WSA Piotr Godlewski /spr./ WSA Magdalena Józefczyk Protokolant starszy sekretarz sądowy Sylwia Opioła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 listopada 2018 r. sprawy ze skarg A. S.A. w i M. C. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości -skargi oddala-


UZASADNIENIE

II SA/Rz 613/18

U z a s a d n i e n i e

Przedmiotem skarg M.C. i A S.A. z/s w [...] jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. Nr [...] dotycząca ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości.

Z jej uzasadnienia i pozostałych akt administracyjnych sprawy wynika, że decyzją z [...] listopada 2013 r. nr [...] Starosta Powiatu [...] ograniczył sposób korzystania z położonej w M. obr. W. nieruchomości stanowiącej własność M.C., oznaczonej jako działki nr 1521/4 i 1757

o łącznej pow. 0,75 ha, poprzez zezwolenie A S.A. na budowę odcinków linii 110 kV M. – B. – M. WSK oraz P. – M.S., zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] sierpnia 2009 r. [...] o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (decyzja Starosty została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] z [...] lutego 2014 r.

nr [...]).

W związku z zakończeniem realizacji inwestycji, wnioskiem z [...] lutego 2017 r. M.C. zwrócił się do Starosty o ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości w/w działek. Po jego rozpatrzeniu Starosta w oparciu o sporządzony

w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, decyzją

z [...] lutego 2018 r. nr [...] - na podstawie art. 104 i art. 105 § 1 ustawy

z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257, dalej: K.p.a.) oraz art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a, art. 133 pkt 1 i art. 134 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121, dalej: u.g.n.) - orzekł

o ustaleniu na rzecz M.C. odszkodowania w wysokości 32 207 zł z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działki nr 1521/4 i 1757 położone w M. obr. W. (pkt 1); zobowiązał inwestora, tj. A S.A. z/s w [...] do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 2); wskazał, że do skutków zwłoki lub opóźnienia

w zapłacie odszkodowania stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego (pkt 3); orzekł

o umorzeniu jako bezprzedmiotowego postępowania w zakresie nabycia od M.C. części działki nr 1757 o pow. 71,40 m2 zajętej pod słup energetyczny.

Od powyższej decyzji odwołania złożyli M.C. i A S.A. z/s w [...].

M.C. nie zgodził się z wysokością odszkodowania, które w jego ocenie zostało znacząco zaniżone. Podał, że w wyniku zrealizowania inwestycji wartość działki uległa obniżeniu. Zawnioskował o powołanie biegłego, który ustali wysokość odszkodowania.

Spółka natomiast zawnioskowała o uchylenie decyzji w zakresie jej pkt 1, 2 i 3. Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, a także art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. poprzez błędną ocenę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę W.E. i nierozpoznanie jej wniosku o dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego,

a w konsekwencji wadliwe ustalenie wysokości odszkodowania, które w jej ocenie zostało zawyżone. Zawnioskowała także o dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L.D.

Wojewoda [...] nie uwzględnił odwołań i wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] kwietnia 2018 r. - wydaną na podstawie art. 138 § 1 K.p.a.

w zw. z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych ustaw (Dz. U. poz. 935) w zw. z art. 129 ust. 1 i 5 pkt 3 oraz art. 130 u.g.n. - utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu wskazał, że organ I instancji przy wydawaniu decyzji opierał się na operacie szacunkowym oznaczonym datą [...] czerwca 2017 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego W.E. (z korektą dokonaną [...] grudnia 2017 r.), który wycenił wartość odszkodowania na kwotę 32 207 zł. Z tak ustaloną wartością odszkodowania nie zgodził się ani wnioskodawca ani inwestor.

Wojewoda wyjaśnił, że operat ten zgodnie z art. 157 u.g.n. poddany został ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców ([...] Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w [....]) i pod warunkiem wprowadzenia korekt został uznany za przydatny do celów do jakich został sporządzony. Korekta została sporządzona i wprowadzona przez rzeczoznawcę. W jej wyniku kwota szacowanej wartości nieruchomości wzrosła z kwoty 32 190 zł do kwoty 32 207 zł.

Wojewoda podał, że rzeczoznawcy majątkowi W.E. i L.D. dokonując wyceny zastosowali podejście porównawcze metodę porównania parami, zgodnie ustalając, że powierzchnia zajmowanego obszaru pod pas technologiczny linii WN 110 kV dla działki 1521/4 wynosi 650,27m2, a dla działki nr 1757 -

1 031,52 m2, w tym powierzchnia pod słup 71,40 m2. Według analizy biegłych, ceny transakcyjne w okresie badania rynku były stabilne (co wynika z równowagi popytu

i podaży) i uzależnione były głównie od takich czynników jak położenie działki, wielkość jej powierzchni, topografia, infrastruktura oraz ograniczenia w możliwości wykorzystania. Procentowe wpływy poszczególnych cech rynkowych na cenę nieruchomości wyznaczyli na podstawie badań – preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku lokalnym oraz cech nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu. Oszacowana wartość 1m2 działki nr 1521/4 według rzeczoznawcy W.E. wynosi 124,38 zł/m2 a według L.D. 103,06 zł/m2, zaś w przypadku działki nr 1757 jest to odpowiednio

60,56 zł/m2 i 65,28 zł/ m2. Wojewoda zauważył, że według operatu pierwszego

z rzeczoznawców, zmniejszenie wartości nieruchomości wynosi 32 207 zł, zaś według drugiego 27 249 zł. Wysokość odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości nie została zatem zaniżona. Różnica między wartościami końcowymi wynosi 4 941 zł i mieści się w granicach poniżej 20% oszacowanej wartości.

Wojewoda podał, że operat W.E. został pozytywnie oceniony przez Komisję Oceniającą [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych, a różnice w wartościach mieszczą się w granicach błędu szacunkowego. Operat ten wykazał prawidłową wysokość obniżenia wartości nieruchomości.

Odnosząc się zaś do zarzutów Spółki - powołując się na art. 130 ust. 2 i art. 154

ust. 1 u.g.n. - podał, że operat stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu nie jest możliwa w zakresie, w jakim dotyczy wiadomości specjalnych.

W rozpoznawanej sprawie opinia W.E. nt. wysokości obniżenia wartości nieruchomości po realizacji inwestycji uwzględnia unormowania wynikające z art. 128 ust. 4 u.g.n. i § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września

2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

(Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w szczególności w zakresie stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na zajęcie nieruchomości oraz po zakończeniu inwestycji. Prawidłowość sporządzenia operatu została poddania ocenie Komisji, a wykazane przez nią uchybienia wyeliminowane, przez co szacowana wartość nie budzi zastrzeżeń.

Skargi na decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli M.C. i A S.A. z/s w [...]

M.C. zawnioskował o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją organu

I instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zarzucił mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 i art. 77 K.p.a., poprzez brak podjęcia czynności zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także poprzez niewykonanie obowiązku prowadzenia postępowania

w sposób budzący zaufanie uczestników do władzy publicznej. Zarzucił także naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy od którego daty sporządzenia upłynęło prawie 12 miesięcy, a w tym okresie nastąpiły zmiany,

w szczególności wzrost cen nieruchomości podobnych. Skarżący zauważył, że operat po upływie 12 miesięcy nie może być wykorzystywany dla celu dla którego został sporządzony, a rzeczoznawca powinien potwierdzić jego aktualność.

A S.A. z/s w [...] zawnioskowała natomiast o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Kwestionowanej decyzji zarzuciła:

1. naruszenie art. 7, art. 77, art. 78 § 1 (w zw. z art. 136 § 1) oraz art. 80 K.p.a. poprzez brak wyczerpującego zgromadzenia i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz pominięcie wniosku dowodowego skarżącego, wskutek czego nie zaistniała podstawa do przyjęcia całokształtu materiału dowodowego dla jego wszechstronnej oceny, w następstwie czego organ:

- bezpodstawnie oparł wyliczenie wartości odszkodowania wyłącznie na opiniach (operatach) sporządzonych przez rzeczoznawcę W.E. (merytorycznie zakwestionowanych z uwagi na naruszenie standardów rzeczoznawców majątkowych), a przy tym na końcowej opinii nieuwzględniającej

w całości uwag wykazanych przez Komisję, co powinno obniżyć poziom jej wiarygodności i mocy dowodowej, w szczególności przy stanowczym rozstrzygnięciu o odszkodowaniu;

- bezpodstawnie wyprowadził wniosek o pozytywnej ocenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy W.E. przez Komisję, podczas gdy analiza tej oceny dowodzi wniosku przeciwnego. Nadto końcowa opinia uzupełniająca tego biegłego nie uwzględnia wszystkich uwag Komisji;

- nie uwzględnił i nie rozpoznał wniosku o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego przez dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez inną osobę posiadającą stosowne uprawnienia;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego:

- art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n. polegające na błędnej wykładni w związku

z niedostrzeżeniem błędów merytorycznych (metodologicznych) operatów szacunkowych rzeczoznawcy W.E., a w związku z tym jedynie formalnym zastosowaniu tych przepisów;

- art. 128 ust. 4 u.g.n. i § 43 rozporządzenia RM z 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie; z jednej strony organ przyjmuje brak możliwości oceny operatu w takim zakresie w jakim dotyczy wiadomości specjalnych, z drugiej zaś podejmuje się oceny uwzględnienia przez biegłego spełnienia przesłanek unormowanych w § 43 rozporządzenia;

- § 5 ust. 1 w/w rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie

i oparcie rozbieżności wyniku wyliczenia wartości odszkodowania między operatami W.E. i L.D. jako mieszczących się w granicach poniżej 20% wartości oszacowania, mimo że hipoteza tego przepisu nie obejmuje sytuacji stanowiącej podstawę jego zastosowania w sprawie, a organ nie prezentuje cen transakcyjnych uzyskiwanych w przetargach, nie wyjaśnia źródeł wiedzy o takich cenach i nie wyjaśnia podstawy prawnej z której wywodzi o dopuszczalności do 20% różnicy wartości odszkodowania między dwoma operatami.

W odpowiedziach na skargi Wojewoda wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, dalej: P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia (jeżeli dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy), do stwierdzenia ich nieważności lub ich wydania z naruszeniem prawa (jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach).

W rozpoznawanej sprawie Sąd opisanych naruszeń prawa nie stwierdził,

a zarzuty skargi wniesionej zarówno przez M.C. jak i A S.A. z/s w [...] okazały się nieuzasadnione.

Przedstawiony powyżej stan faktyczny jest bezsporny jeżeli chodzi

o dokonane decyzją Starosty Powiatu [...] z [...] listopada 2013 r. na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. ograniczenie sposobu korzystania ze stanowiącej własność M.C. nieruchomości położonej w M. obr. W., oznaczonej jako działki nr 1521/4 i 1757, poprzez zezwolenie A S.A. na budowę odcinków linii elektroenergetycznej 110 kV zgodnie z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta [...] z [...] sierpnia 2009 r. o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Powierzchnia zajmowanego obszaru pod pas technologiczny linii dla działki nr 1521/4 wynosi 650,27 m², zaś dla działki nr 1757 - 1031,52 m² (w tym powierzchnia pod słup 71,40 m²).

Stosownie do art. 124 ust. 4 u.g.n., na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa

w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis

art. 128 ust. 4; zgodnie z jego treścią, za szkody powstałe wskutek zdarzeń o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy przysługuje odszkodowanie, które powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Ponieważ jak wynika z akt administracyjnych sprawy, właścicielowi nieruchomości zostało wypłacone jedynie odszkodowanie z tytułu szkód powstałych w trakcie robót na gruncie, czyniło to zasadnym jego wniosek o ustalenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości działek.

W tym zakresie [...] lutego 2018 r. wydana została ustalająca z tego tytułu odszkodowanie w wysokości 32 207 zł decyzja Starosty Powiatu [...], utrzymana w mocy zaskarżoną decyzją Wojewody [...] z dnia

[...] kwietnia 2018 r.

Spór w sprawie zasadniczo sprowadza się do oceny prawidłowości ustalenia kwoty odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W.E. na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego, które w ocenie M.C. - jako "określone na niskim poziomie" - zostało zaniżone, zaś wg A S.A. zawyżone.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 - 3 tej ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.

Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości

w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Zgodnie z utrwalonym w orzecznictwie sądowym poglądem (m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2015 r. I OSK 1224/13 - LEX nr 1771894

i z dnia 10 lipca 2015 r. I OSK 2546/13 - LEX nr 1794862), operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną

w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalistycznych odnośnie szacowania nieruchomości.

To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 u.g.n.), a tym samym o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania.

Nie oznacza to jednak przyzwolenia dla arbitralnego działania rzeczoznawcy, gdyż operat szacunkowy także jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie, jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. Organ prowadzący postępowanie a także sąd nie mogą jednak wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Zarówno organ jak i sąd powinien dokonać jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków które powinny zostać sprostowane czy uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

W ocenie Sądu, sporządzony w sprawie operat rzeczoznawcy majątkowego W.E. wszystkie powyższe wymagania spełnia, co prawidłowo uznały orzekające w sprawie organy administracji. W operacie szczegółowo przedstawiono sposób obliczenia wskazanej wyżej kwoty (z odniesieniem do poszczególnych działek) oraz wszystkie mające wpływ na to okoliczności, wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę. Przedstawione w nim kryteria wyceny oraz wyciągnięte na ich podstawie wnioski jawią się jako logiczne i wzajemnie spójne, odpowiadając wymogom wynikającym z u.g.n. i rozporządzenia RM z 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

w szczególności § 43 ust. 3 tego rozporządzenia, wg którego w operacie szacunkowym sporządzanym dla potrzeb określenia zmniejszenia wartości nieruchomości o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy (skoro uwzględnienie opisanych okoliczności stanowi bezwzględny warunek poprawności operatu szacunkowego sporządzanego dla potrzeb określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, za bezzasadny Sąd uznaje zarzut ingerencji w merytoryczną zasadność opinii i związanego z tym naruszenia art. 128 u.g.n. oraz § 43 rozporządzenia, wywodzony z dokonanej przez organy weryfikacji spełnienia przez operat W.E. z [...] czerwca 2017 r. warunków o jakich mowa w ust. 3 tego paragrafu).

Dokonywana w niniejszej sprawie przez organy ocena operatu z [...] czerwca 2017 r. była o tyle "ułatwiona" a jednocześnie zdaniem Sądu bardziej wiarygodna, że na zlecenie A S.A. z [...] września 2017 r. operat ten poddany został

w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. uprzedniej ocenie Komisji Oceniającej [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w [...], która - opierając się na udzielonych przez niego wyjaśnieniach - w opinii z [...] listopada 2017 r. stwierdziła wprawdzie wymagające korekty uchybienia, niemniej pod warunkiem ich wprowadzenia uznała przydatność operatu do wykorzystania w celu, dla którego został opracowany. W ocenie Komisji, uchybienia te miały charakter błędów metodycznych i dotyczyły niewłaściwego wyliczenia cen jednostkowych nieruchomości gruntowych nabywanych z udziałem w wewnętrznej drodze dojazdowej (poprzez pominięcie tego udziału) oraz niewłaściwej oceny cechy "jakość dojazdu" i sposobu dostępu do drogi publicznej. Korekta tych uchybień została dokonana przez wskazanego wyżej rzeczoznawcę z dniem 29 grudnia 2017 r. (skutkując zmianą wyliczonej kwoty odszkodowania z 32 190 zł na 32 207 zł),

a obejmujący ją egzemplarz operatu szacunkowego znajduje się w aktach administracyjnych sprawy (inne stwierdzone uchybienia Komisja określiła "jako nie mające wpływu na oszacowaną wartość", stąd ich szczegółowe przytaczanie Sąd uznaje za zbędne). Wyraźnego podkreślenia wymaga, że wszystkie pozostałe założenia wyceny zostały przez Komisję uznane za prawidłowe (dot. zwłaszcza podstaw formalnych, prawnych i metodologicznych wyceny, przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, wyboru podejścia i metody szacowania).

Nie bez znaczenia pozostaje, że odnosząc się w treści opinii do zarzutów formułowych przez A S.A. względem operatu z dnia [...] czerwca

2017 r., Komisja analizując wybór nieruchomości przyjętych do porównania przez rzeczoznawcę uznała, że rozpiętość cen w analizowanym przez niego zbiorze nieruchomości nie była duża, wobec czego brak jest podstaw do przypisania mu działania zmierzającego do sztucznego zawyżenia wartości nieruchomości, do wykazania czego od początku prowadzonego w sprawie postępowania konsekwentnie zmierzała w/w Spółka.

W tym zakresie Sąd nie podziela więc zarzutów co do bezpodstawnego wyprowadzenia przez Komisję Oceniającą wniosku o pozytywnej ocenie operatu W.E., zwłaszcza że nie zostało wykazane przez Spółkę, które to

z końcowych uwag Komisji mających wpływ na treść sporządzonej wyceny nie zostały uwzględnione przez biegłego w korekcie jego operatu; analiza skorygowanego operatu szacunkowego z [...] grudnia 2017 r. wskazuje na dokonanie poprawek obejmujących wyliczenie cen jednostkowych nieruchomości wraz z udziałem w wewnętrznej drodze dojazdowej oraz korektę oceny cechy jakości dojazdu z uwzględnieniem sposobu dostępu do drogi publicznej. W konsekwencji, brak jest w tej sytuacji podstaw do uznania, że do ustalenia odszkodowania za utratę wartości nieruchomości przez orzekające w sprawie organy doszło na podstawie nieprawidłowego pod względem merytorycznym operatu szacunkowego, a tym samym uznania skuteczności zarzutu naruszenia art. 130 ust. 2 i art. 156 ust. 1 u.g.n.

Przeszkody w wykorzystaniu tego operatu jako podstawy do ustalenia odszkodowania nie można także upatrywać w regulacji art. 156 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Brak stwierdzenia w toku postępowania tych ostatnich okoliczności (mimo zarzucanego przez M.C. "wzrostu cen nieruchomości podobnych") wobec wskazanej wyżej daty sporządzenia operatu ([...] czerwca 2017 r.) oraz daty wydania decyzji przez organ I i II instancji (odpowiednio [...] luty i [...] kwietnia 2018 r.) oznacza, nie zostały spełnione przesłanki do zastosowania tego przepisu, a tym samym nie zaktualizował się wymóg o którym mowa w ust. 4 tego artykułu, stwarzający możliwość wykorzystania operatu szacunkowego po upływie okresu o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Stwierdzenie wskazujące na upływ "prawie 12 miesięcy" nie jest tożsame z określonym w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. faktycznym upływem takiego okresu czasu.

W okolicznościach sprawy nie można pominąć, że niezależnie od dokonanej na wniosek A S.A. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oceny operatu z [...] czerwca 2017 r., podmiot ten przed wydaniem decyzji przez organ I instancji w piśmie z [...] stycznia 2018 r. zwrócił się także

o wykonanie nowego operatu przez inną osobę (deklarując pokrycie związanych

z tym kosztów), zaś we wniesionym od tej decyzji odwołaniu - podnosząc nierozpoznanie wniosku o dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego - zawnioskował o dopuszczenie dowodu z operatu sporządzonego w lutym 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L.D. (określającego zmniejszenie wartości przedmiotowych działek na 27 249 zł),

a w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku, o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego poprzez dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego innej osoby o stosownych uprawnieniach.

Analiza akt sprawy oraz wydanych decyzji wskazuje, że tak organ I jak i II instancji

w żaden sposób nie odniósł się do złożonych wniosków dowodowych (organ

II instancji także do zawartego w odwołaniu zarzutu nierozpoznania przez organ

I instancji wniosku o dopuszczenie dowodu z operatu innego rzeczoznawcy).

O ile uchybia to wyrażonym w K.p.a. regułom prowadzenia postępowania, nie uzasadnia jednak uwzględnienia skargi z powodu zarzucanego naruszenia art. 7,

art. 77, art. 78 § 1 (w zw. z art. 136 § 1) i art. 80 K.p.a. poprzez niepodjęcie

- w wyniku braku wyczerpującego zgromadzenia i rozpatrzenia materiału dowodowego - wszystkich możliwych czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Odmowa przeprowadzenia przez organ odwoławczy dowodu dla wyjaśnienia okoliczności już bezspornie wyjaśnionych przez organ I instancji nie jest naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a tym samym nie uzasadnia uwzględnienia skargi (por. wyrok NSA

z 17 marca 1986 r. III SA 1160/85, ONSA 1986, Nr 1, poz. 19).

W kontekście art. 145 § 1 pkt 1 c) P.p.s.a., podstawę uwzględnienia skargi na decyzję lub postanowienie stanowi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie każde zatem naruszenie przepisów postępowania uzasadnia uwzględnienie skargi; z zakresu tego wyłączone są bowiem takie, które nie miały istotnego wpływu na wynik sprawy, a tak zdaniem Sądu należy ocenić uchybienia wyżej opisane. Orzekające w sprawie organy administracji

w sposób nie budzący zastrzeżeń wykazały w uzasadnieniach wydanych decyzji, że oceniony przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych operat biegłego W.E. - po usunięciu wykazanych nieprawidłowości - mógł stanowić w pełni wiarygodną i wystarczającą podstawę określenia wysokości podlegającego ustaleniu odszkodowania, w którym to zakresie zbędne było prowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego.

Zauważyć należy, że opisanymi wyżej wnioskami dowodowymi A S.A. pośrednio dała wyraz braku akceptacji dla oceny operatu W.E., mimo że została ona dokonana przez specjalistyczny podmiot właśnie na jej wniosek. Zgłoszenie tych wniosków należy odczytywać jako zmierzające do podważenia nieakceptowanych przez stronę postępowania ustaleń. Nie oznacza to po stronie prowadzącego postępowanie organu administracji obowiązku uwzględnienia każdego składanego wniosku dowodowego, aż do uzyskania oczekiwanego przez stronę wnioskującą rezultatu.

Zasadnicze znaczenie w tym względzie należy przypisać regulacji art. 78 § 1 K.p.a., zgodnie z którym żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. W pełni adekwatny do tego pozostaje pogląd wyrażony w tezie wyroku NSA z 8 grudnia 2017 r. I OSK 1214/17 (LEX nr 2456039), iż uprawnienie strony do zgłoszenia żądania przeprowadzenia dowodu podlega ograniczeniom, które pod względem celowości i konieczności zapewnienia szybkości postępowania, organ powinien każdorazowo rozważyć zwłaszcza w sytuacji, gdy nie ma dostatecznych argumentów przemawiających za zakwestionowaniem dotychczasowych ustaleń

(pkt 1) oraz że z treści k.p.a., w szczególności art. 123 oraz art. 10 k.p.a. nie wynika obowiązek wydania postanowienia odmawiającego przeprowadzenia danego dowodu (pkt 2).

O ile zatem organ administracji jest uprawniony do oceny potrzeby przeprowadzenia dowodu i nie naruszy przepisów postępowania administracyjnego jeżeli odmówi przeprowadzenia dowodu powołując się na jego zbędność, powinien dać temu wyraz poprzez ustosunkowanie się do złożonego wniosku. Z opisanych wyżej przyczyn Sąd rozpoznający niniejszą sprawę uznał jednak, że w okolicznościach sprawy nie miało to wpływu na merytoryczną prawidłowość wydanych w niej rozstrzygnięć dotyczących ustalenia odszkodowania.

Zasadności tego stanowiska w ocenie Sądu można się pośrednio dodatkowo dopatrywać również w sporządzonym na zlecenie A S.A. operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego L.D., który został przez nią dołączony do akt sprawy. Mimo że operat ten nie został dopuszczony w poczet dowodów i jego analiza w kontekście prawidłowości decyzji organu I i II instancji nie jest możliwa w ramach rozpoznawanej sprawy, niemniej Sąd niejako na marginesie (m.in. z uwagi na zarzut skarżącej Spółki naruszenia § 5 ust. 1 rozporządzenia

w sprawie wyceny) pragnie ubocznie zwrócić uwagę na kilka związanych z tym aspektów, które niejako dodatkowo "wzmacniają" argumentację przemawiającą samoistnie za prawidłowością operatu szacunkowego sporządzonego w ramach sprawy na zlecenie organu I instancji.

Przede wszystkim, punkt wyjścia w tym zakresie stanowi regulacja zawarta

w art. 157 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym "sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1" (ust. 1 tego artykułu, o czym już była mowa wyżej, odnosi się do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych). Operat szacunkowy jest w istocie opinią nt. wartości nieruchomości, przez co sporządzenie nawet kilku operatów dla tej samej nieruchomości ale przez różnych rzeczoznawców majątkowych z reguły będzie wskazywało na różne wartości nieruchomości, co samo w sobie nie przesądza o ich wadliwości. W niniejszej sprawie możliwe jest stwierdzenie wielu elementów wspólnych obu operatów, wynikających m.in. z zastosowania tego samego podejścia (porównawczego) i metody (porównywania parami), przyjęcia tych samych dat na które uwzględniono stan przedmiotu wyceny i poczynienia takich samych ustaleń co do spełnienia warunków określonych w § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny. Ponieważ rzeczoznawcy dla potrzeb ustalenia zmniejszenia wartości działek nr 1521/4 i 1757 wybrali chociażby do porównania inne transakcje (mimo że ustalone przez nich zbiory transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych działek częściowo pokrywały się), przy dalszych różnicach związanych z przyjętymi przez nich dla potrzeb szacowania względem poszczególnych działek cechami rynkowymi i przypisanymi im wagami, musiało mieć to przełożenie na wynik końcowy. Mimo podobieństw, każda bowiem nieruchomość co do zasady jest inna i charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi, co

w konsekwencji – jeżeli tylko nie zostały naruszone ogólne regulacje odnoszące się do zasad ich sporządzania - nie uzasadnia wywodzenia z tego powodu twierdzeń

o wadliwości sporządzonych na ich podstawie operatów, a tym bardziej operatu ocenionego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (jako zbyt daleko idące jest wywodzenie wadliwości operatu W.E. z faktu uznania jego przydatności warunkowanego dokonaniem określonych poprawek, które nie miały charakteru merytorycznego i w symbolicznym wręcz zakresie przekładały się na ustaloną kwotę zmniejszenia wartości nieruchomości).

W związku z powyższym Sąd nie dopatruje się także naruszenia wydanymi

w sprawie decyzjami § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, którym

wg skarżącej Spółki organ miał uzasadnić rozbieżność wyniku wyliczenia wartości odszkodowania pomiędzy operatami W.E. i L.D. jako mieszczących się w granicach poniżej 20% wartości oszacowania (zgodnie z tym przepisem, "źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje

o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości"). Jak słusznie zauważyła strona skarżąca, hipoteza tego przepisu nie obejmuje powyższej sytuacji, ale też orzekające

w sprawie organy w żaden sposób nie powoływały się na jego zastosowanie

w sprawie (w szczególności należy to odnieść do Wojewody Podkarpackiego, który

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji – wskazując na różnicę między oszacowanymi wartościami końcowymi jako nie przekraczającą 20% - wywiódł jedynie, że rozbieżność ta mieści się w akceptowalnych granicach wynikających

z indywidualnego podejścia rzeczoznawcy do przedmiotu wyceny i nie daje podstaw do podważenia prawidłowości operatu W.E.).

Warto przy tym zauważyć, że zestawienie oszacowanych kwot zmniejszenia wartości nieruchomości z datami sporządzenia operatów (32 207 zł – operat W.E. z czerwca 2017 r. i 27 249 zł – operat L.D. z lutego 2018 r.) – wobec wskazywanego w obydwu operatach stabilnego poziomu cen transakcyjnych nieruchomości reprezentatywnych – czyni bezzasadnym zarzut M.C., który kwestionując ustalenie odszkodowania w oparciu o operat od którego daty sporządzenia upłynęło "prawie 12 miesięcy", podniósł mający wg niego w tym okresie miejsce "wzrost cen nieruchomości podobnych" (przeczy temu późniejszy operat wykazujący niższą wartość). Odszkodowanie za zmniejszenie wartości nieruchomości nie może być przy tym utożsamiane z odszkodowaniem za utratę prawa własności nieruchomości (spowodowanego np. wywłaszczeniem), do czego w okolicznościach sprawy nie doszło.

Podsumowując, za słuszne należy uznać stanowisko orzekających w sprawie organów, że operat szacunkowy sporządzony przez W.E. (po dokonaniu stosownych korekt) nie zawierał nieprawidłowości, które uniemożliwiłyby wykorzystanie go jako kluczowego dowodu w sprawie.

W tym zakresie organy uwzględniając wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. właściwie ustaliły stan faktyczny sprawy i rozpatrzyły cały zebrany materiał dowodowy, dając temu wyraz w uzasadnieniach wydanych decyzji, zgodnie

z art. 107 § 3 K.p.a. Powołana przez skarżących argumentacja zmierzająca do zakwestionowania – jako niezgodnego z ich oczekiwaniami - wysokości ustalonego odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wynikającego

z budowy linii elektroenergetycznej (w ocenie uprawnionego do odszkodowania zaniżonego, w ocenie zobowiązanego do jego wypłaty zawyżonego) nie daje wystarczających podstaw do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Jednocześnie Sąd nie stwierdził względem tych decyzji naruszeń prawa mających wpływ na ich prawidłowość, a podlegających uwzględnieniu z urzędu.

Stosownie do powyższego, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. wniesione skargi oddalił.