Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 931/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magdalena Durzyńska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Sędzia WSA Anna Wesołowska Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2014 r. sprawy ze skargi P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] maja 2011 r. zatwierdził podział nieruchomości położonej w W. przy [...], stanowiącej działkę nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha oraz działkę nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] ha, na działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu 13 czerwca 2011r.

Następnie na podstawie art. 98a ust. 1 oraz art. 148 ust. 1, 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały nr [...] Rady [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. 2013 poz. 267; dalej: kpa) Prezydent [...] wydał w dniu [...] marca 2012 r. decyzję nr [...], którą ustalił opłatę adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww nieruchomości, w związku z jej podziałem, w wysokości [...] zł.

W wyniku odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło decyzję organu pierwszej instancji nr [...] z dnia [...] marca 2012 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] lipca 2013 roku, znak: [...], ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł i zobowiązał do zapłaty ww. kwoty współwłaścicieli A. M. i P. M. po ½ części.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że zgodnie z nowym operatem szacunkowym wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] oraz jako działka nr [...] z obrębu [...] przed dokonaniem podziału wynosiła [...] zł., zaś po dokonaniu podziału wartość nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne nr: [...], [...], [...], [...], [...] i [...] z obrębu [...] wynosi [...] zł., zatem nastąpił wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Przyjmując, że określona uchwałą stawka opłaty adiacenckiej wynosi 30% - dało to kwotę [...] zł. Zaznaczono przy tym, że przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości nie uwzględniono przeznaczonej pod drogę publiczną – [...] działki nr [...].

Po rozpatrzeniu odwołania P. M. (dalej jako skarżący) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej jako SKO/organ) działając na podstawie art. 127 § 2 kpa w zw. z art. 17 pkt 1 kpa oraz art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 roku, Nr 79, poz. 856, ze zm.) decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...].

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, SKO wskazało na podstawy prawne postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej tj. art. 146 ust. 1a, art. 154 ust. 1 oraz art. 156 ust. 1 ugn oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej jako rozporządzenie). Organ podkreślił, że jakkolwiek operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest traktowany jak opinia biegłego w sprawie i podlega ocenie jak każdy inny dowód, to jednak ocena ta ograniczać się musi do zbadania formalnej prawidłowości, tj. wykonania przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków a więc czy przedłożona opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Kolegium wskazało, że rzeczoznawca majątkowy przyjął przy sporządzaniu operatu metodę porównywania parami, zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia. W ocenie organu, wycena ta została sporządzona w zgodnie z obowiązującym prawem, tj. art. 156 ust. 1 ugn oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia, tj. nieruchomości wskazane dla celów porównawczych zostały wyznaczone przy uwzględnieniu wymogów zawartych w ww. przepisach.

Na powyższą decyzję skargę wniósł P. M., domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji Prezydenta [...]. Decyzji SKO w W. skarżący zarzucił:

– niewłaściwe zastosowanie art. 154 ugn oraz § 50 ust. 1 rozporządzenia w wyniku niezasadnego przyjęcia w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, iż na skutek wydana decyzji podziałowej nr [...] z dnia [...] maja 2011 r. doszło do wzrostu wartości nieruchomości opisanych w KW nr [...] położonej przy [...], co skutkowało naruszeniem art. 155 ust. 1 w związku z art. 98a ust. 1 ugn;

– naruszenie art. 7 kpa art. 12 § 1 kpa, art. 77 § 1 i § 4 kpa, art. 80 kpa poprzez niedokładne, oparte o niekompletny materiał dowodowy, wyjaśnienie stanu faktycznego, nieuwzględnienie dowodów mających istotne znaczenie w sprawie, a znanych organowi administracyjnemu z urzędu, poprzez uchylenie się SKO od dokonania oceny przydatności dowodowej opinii o wartości nieruchomości. Skarżący zarzucił organowi II instancji, iż ten ograniczył się do lakonicznego stwierdzenia zgodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii z prawem, uchylając się od wykazania, czy przyjęte w tej opinii ustalenia zostały prawidłowo wyjaśnione, uzasadnione i udokumentowane. Wskazał on, że organ pierwszej instancji nie odniósł się w decyzji do wszystkich zarzutów złożonych przez niego do operatu szacunkowego z dnia 14 grudnia 2012 r. oraz nie zauważył braków w operacie szacunkowym takich jak protokół z oględzin nieruchomości.

– naruszenie art. 8 kpa, art. 9 kpa, art. 10 kpa, art. 12 § 1 kpa, art. 35 § 1 i § 3 kpa poprzez ograniczenie stronie możliwości wzięcia udziału w postępowaniu na każdym jej stadium oraz brak właściwego informowania o istotnych okolicznościach mających wpływ na wynik sprawy. Wskazano przy tym brak reakcji SKO na zarzut, iż brak jest zawiadomienia o ponownym wyznaczeniu biegłego z zakresu szacowania nieruchomości oraz o terminie oględzin nieruchomości.

W skardze wytknięto także błędy w treści uzasadnienia: tj. wpisanie w osnowie, iż ustalono opłatę adiacencką w wysokości [...] zł., a w uzasadnieniu na stronie 2, wers 31 podano 22.914,90 zł.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego, ustalonego i obowiązującego w dniu wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej jako ppsa), przy czym zgodnie z art. 134 § 1 tej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Rozpoznając sprawę w ramach tak zakreślonej kognicji, Sąd nie dopatrzył się w działaniu organu administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałyby uwzględnienie skargi.

Kontroli Sądu podlegała decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. nr [...] z dnia [...] grudnia 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] lipca 2013 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego zatwierdzeniem projektu podziału nieruchomości decyzją ostateczną Prezydenta [...] z dnia [...] maja 2011 r.

Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2014 r. poz. 518 – dalej jako "ugn"/"ustawa"). Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy, mającym zastosowanie w sprawie, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Opłata adiacencka to w myśl definicji sformułowanej w art. 4 pkt 11 ugn opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłata ustalona w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Jest to danina publiczna na rzecz gminy; a jej źródłem jest uzyskiwana przez określony podmiot korzyść majątkowa (przyrost wartości majątku) na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi są: podział nieruchomości (art. 98a ugn), wydzielenie nieruchomości w wyniku scalenia i podziału (art. 107 ust. 1 ugn), budowa urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub gminy (art. 144 ugn). (por. uzasadnienie uchwały NSA z dnia 09 października 2000r. w sprawie OPK 8/00, ONSA 2001, Nr 1, poz. 15, LEX Nr 44491). Opłatę wymierza się w oparciu ustaloną uprzednio na terenie danej gminy stawkę procentową.

Operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości gruntowej został opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca szczegółowo opisał procedurę szacowania, oszacowanie wartości nieruchomości dla stanu przed podziałem (dwie działki po ok. [...] ha ) i po podziale, wykonując obliczenia dla poszczególnych działek. To był drugi sporządzony w sprawie operat (po pierwotnym uchyleniu decyzji organu I instancji).

Jak wynika z treści operatu szacunkowego, podstawę wyceny nieruchomości stanowiły ustalenia uchwały Rady [...] z dnia [...] października 2006 r. nr [...] w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty adiacenckiej została określona na podstawie uchwały Rady [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] w sprawie określenia (na 30%) stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Jak wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego, wartość przedmiotowego gruntu stanowiącego przed podziałem dwie działki po około [...] ha wynosiła [...] zł, zaś po podziale na działki o powierzchni od [...] ha do [...] ha wynosiła [...] zł. Wartość nieruchomości wzrosła zatem o [...] zł, natomiast 30% tej kwoty stanowi [...] zł. Stawka opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie została więc ustalona prawidłowo, choć organ w wyniku pomyłki pisarskiej określił ją korzystniej dla stron na kwotę [...] zł.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze stwierdzić należy, że postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy, przy zapewnieniu skarżącemu czynnego w nim udziału. Drobne uchybienia proceduralne, czy choćby pomyłki pisarskie zaistniałe w uzasadnieniu decyzji, zresztą sprostowane przez organ, nie mają doniosłości uzasadniającej uchylenie zaskarżonej decyzji. Rację ma skarżący podnosząc, że stosownie do art. 7 i art. 77 oraz art. 80 kpa, na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i merytorycznej poprawności sporządzonej opinii. Organ winien ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego jak każdego innego dowodu a ocena ta - w tyrp konkretnym przypadku - winna obejmować zarówno podejście, jak i metodę oraz technikę szacowania przyjętą przez rzeczoznawcę.

Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ uznał (niezasadnie), że nie ma podstaw do oceny we własnym zakresie poprawności operatu szacunkowego. Organ wskazał mianowicie, że jego rola ogranicza się do kontroli formalnej tego dowodu oraz do sprawdzenia czy nie ma w nim niejasności bądź wewnętrznych sprzeczności czy błędów rachunkowych. Tymczasem w ramach toczącego się postępowania organ winien zbadać przedłożony przez biegłego operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, jak również czy jest on logiczny i zupełny, nadto czy jest spójny i wskazuje na przeprowadzony proces wyciągania wniosków. Takie stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10). Przyjmuje się, że skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Okoliczność, że wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania leży w gestii rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że działa on w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko a ono podlega kontroli organu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. I OSK 852/07, por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10). Innymi słowy, w postępowaniu administracyjnym nie można bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeżeli dowodem tym jest opinia wymagająca wiadomości specjalnych. Trzeba zwrócić uwagę na art. 84 § 1 kpa. Stanowi on, że gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego. ,lub biegłych o wydanie opinii. Powyższe nie oznacza jednak, że organ nie ocenia tego rodzaju dowodu zgodnie z ogólnymi zasadami określonymi w art. 80 kpa.

Pomimo jednak częściowo wadliwego stanowiska organu wyrażonego w uzasadnieniu - zaskarżona decyzja w ocenie Sądu nie narusza przepisów prawa a zarzuty formułowane w skardze nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy. Przede wszystkim zarzuty skargi zostały sformułowane zbyt ogólnie, tj. w taki sposób, że nie precyzują naruszenia przez rzeczoznawcę (a w konsekwencji przez organ) konkretnych przepisów prawa. Skarżący zarzuca jedynie, że organ oparł decyzję na wadliwym operacie, ale wadliwości tej nie wyeksponował, zatem nawet nie sposób odnieść się do jego zarzutów. To sama uwaga dotyczy zarzutów odnośnie do niekompletnego materiału, dowodowego. Skarżący nie wskazał na czym owa niekompletność w jego ocenie polega, a nade wszystko (jeśli przyjąć, że chodziło o brak protokołu oględzin nieruchomości ) - jaki miało to wpływ na wynik sprawy i czy opisana w operacie nieruchomość gdy chodzi o jej cechy, położenie kształt i przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w istocie różni się od nieruchomości wycenianej. Innymi słowy, skarżący nie wykazał na czym miałaby polegać istotna wadliwość postępowania przeprowadzonego w sprawie. W skardze nie wskazano także, jaki wpływ na wynik sprawy i aktywność skarżącego miała podnoszona przez niego okoliczność, że organ nie informował go o

każdej podejmowanej czynności, np. nie poinformował go o powołaniu kolejnego biegłego w sprawie. Przy tak sformułowanych zarzutach skarżący winien wyeksponować konkretnie jakiej czynności mającej wpływ na wynik sprawy w związku z zaniechaniem organu nie podjął oraz że nie mógł jej podjąć w terminie późniejszym. Jak wynika bowiem z akt sprawy, przed wydaniem decyzji zarówno organ I instancji jak i organ II instancji - zawiadomiły strony o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym. Nie sposób też przyjąć, jak twierdził skarżący w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej, że po uchyleniu decyzji do ponownego rozpoznania przez organ II instancji, prezydent miasta winien ponownie zawiadomić go o wszczęciu postępowania "z urzędu" oraz że "data wszczęcia tego postępowania pozostaje niewiadomą".

Wszystko to prowadzi do wniosku, że skarga jest niezasadna. Sąd nie dopatrzył się w działaniu organu mającego wpływ na wynik sprawy naruszenia przepisów prawa, a tylko tego rodzaju uchybienie mogłoby stanowić podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Gdy mowa o terminie "nieruchomość", to trzeba podkreślić, że jakkolwiek ustawodawca zdefiniował w art. 4 ustawy ww pojęcie, to jednak niekonsekwentnie stosował je w kolejnych regulacjach w niej zawartych. Jest to znamienne choćby na gruncie przepisów dotyczących podziału "nieruchomości" (art. 92 i n. ugn). Termin "podział nieruchomości" nie został ustawowo zdefiniowany. W doktrynie, w zależności od kontekstu, wyróżnia się podział "prawny"; podział "wieczystoksięgowy" albo wyłącznie administracyjny (inaczej "geodezyjny" lub "ewidencyjny") podział nieruchomości (por. np. G Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości, Problematyka prawna, Lexis Nexis, Warszawa 2009, s. 241, 562; M. Wolanin (w:) J. Jaworski, A. Prusaczyk, A- Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Korpęntarz, ,C.H. Beck, Warszawa 2009, s. 442 i n). Sam podział nieruchomości dokonany w trybie administracyjnym nie wywołuje zmian podmiotowych w zakresie prawa własności (z wyjątkiem wynikającym z art. 98 ust. 1 ugn). Jest to typowy podział geodezyjny nieruchomości a nie jej "podział prawny". Decyzja administracyjna o zatwierdzeniu projektu podziału - poza przywołanym wyjątkiem, nie wywołuje zmian w przedmiocie prawa własności. Pomimo zatem, że

w definicji zawartej w art. 4 pkt. 1 określono nieruchomość w nawiązaniu do nieruchomości zdefiniowanej w art. 46 § 1 kc to w wypadku gdy dotyczy to zawartych w ustawie przepisów o podziale nieruchomości - w istocie chodzi o podział działki

ewidencyjnej (czyli zwykle części nieruchomości) a nie nieruchomości jako takiej - w myśl definicji z art. 4 pkt. 1 ugn. Zwrócono na to uwagę także w orzecznictwie (por. wyrok NSA z dnia 15 maja 2008r. w sprawie I OSK 758/07, LEX nr 468023). Każdorazowo gdy mowa o zastosowaniu ww przepisów ustawy - mamy odniesienie do decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział bądź do orzeczenia sądu zatwierdzającego mapę z projektem podziału. Stąd wniosek, że ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje jedynie administracyjny podział geodezyjny, (por. art. 96 ust. 1, 97, 97a, 98, 98a, 98b, art. 93 ust. 2a, czy art. 99 ). W wyniku zatwierdzenia projektu podziału decyzją administracyjną z jednej działki ewidencyjnej wydziela się więcej działek ewidencyjnych a nie nieruchomości w rozumieniu przepisów ustawy. Ani zatem przedmiot tego postępowania nie powinien być utożsamiany z nieruchomością w cywilistycznym jej znaczeniu, bo w istocie chodzi o działkę gruntu (w sprawie niniejszej nieruchomość przed podziałem składała się z dwóch działek ewidencyjnych, które zostały podzielone w jednym postępowaniu a w istocie dokonano dwóch podziałów dwóch działek ewidencyjnych tworzących jedną nieruchomość w znaczeniu cywilistycznym. W wyniku podziału nie powstają osobne nieruchomości lecz działki gruntu. Uwzględnienie powyższego musi prowadzić do wniosku, że opłata adiacencka generowana określonym w ustawie podziałem nieruchomości (art. 98a ugn) nie może być utożsamiana z opłatą wynikającą z wyceny nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt. 1 ugn czy art. 46 § 1 kc gdyż co do zasady ani przed podziałem administracyjnym ani po ww podziale w rozumieniu ww przepisów nie mamy do czynienia z nieruchomością w cywilistycznym tego słowa znaczeniu lecz z działkami gruntu. A wobec powyższego to one winny podlegać wycenie według stanu przed i po podziale z uwzględnieniem jako jedynej cechy różnicującej te stany - wielkości "nieruchomości". "Nieruchomość" (czyli działka gruntu) wg stanu przed podziałem powinna być osobno wyceniona przy zastosowaniu wybranej przez biegłego metody wyceny (tu porównywania parami) i ten sam zabieg winien być zastosowany przy wycenie nowych "nieruchomości" (działek) wg stanu po podziale. Stanowisko to wynika z wykładni celowościowej (funkcjonalnej) omawianych przepisów. Ustawodawca założył bowiem, że podział jednej działki ewidencyjnej (bo do tego sprowadza się podział "nieruchomości" dokonywany w trybie przepisów zawartych w art. 93 i n ugn) na większą ilość mniejszych działek ewidencyjnych co do zasady powoduje wzrost wartości "nieruchomości". Trzeba przy tym podkreślić, że wg ugn wzrost wartości

nieruchomości spowodowany jej podziałem nie ma związku z zaangażowaniem środków publicznych w rozwój infrastruktury technicznej nieruchomości (art. 144 ugn) czy zmianą przeznaczenia tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (por. art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm.). Może on być tylko wynikiem rozdrobnienia jednej działki na kilka mniejszych działek - bardziej atrakcyjnych i pożądanych ze względu na popyt występujący na danym rynku. Oczywiste jest, że w znaczeniu cywilistycznym czy wieczysto- księgowym zarówno przed podziałem jak i po podziale nieruchomość ma tę samą powierzchnię ale składa się z większej ilości mniejszych działek ewidencyjnych. I właśnie te działki a nie nieruchomość w rozumieniu art. 4 pkt. 1 ugn czy art. 46 § 1

kc podlegają wycenie. Inna interpretacja ww przepisów prowadziłaby do wniosku,

że przepis zawarty w art. 98a ugn nie miałby w ogóle zastosowania.

W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została oparta na prawidłowej wycenie nieruchomości - dokonanej w oparciu o przepisy prawa i przy zastosowaniu opisanej w ustawie i rozporządzeniu metody szacowania. Uwzględniając powyższe, na podstawie art. 151 ppsa, Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku.