Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3380/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 183 ust. 1 i art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2006 nr 199 poz 1469
law: Rozporządzenie MInistra Transportu z dnia 20 października 2006 r. w sprawie warunków technicznych dozoru technicznego w zakresie  projektowania, wytwarzania, eksploatacji, naprawy i modernizacji specjalistycznych urządzeń ciśnieniowych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie asesor WSA Anna Sidorowska-Ciesielska (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant ref. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2019 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] września 2018 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania M. P., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2017 r. o ustaleniu odszkodowania.

W uzasadnieniu organ przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy:

Nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha decyzją Wojewody [...] z [...] lutego 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę drogi S-3 [...]. Zgodnie z treścią księgi wieczystej nieruchomość ta stanowiła własność M. P. (dalej: skarżąca). Według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w dziale III księgi wieczystej ujawnione było prawo osobiste w postaci dożywotniej i nieodpłatnej służebności osobistej polegającej na prawie korzystania z jednego pokoju oraz użytkowania 30 arów gruntu przy domu na rzecz B. J.. Ponadto, ujawniona była służebność przesyłu na rzecz K. S.A.

Decyzją z [...] czerwca 2015 r. Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie na rzecz skarżącej w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości (działka nr [...]) oraz na rzecz K. S.A. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia służebności.

Po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, Minister Infrastruktury i Budownictwa, decyzją z [...] maja 2016 r. uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2015 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy J. W., sporządzony na zlecenie organu budzi wątpliwości, w szczególności z uwagi na błędne oszacowanie wartości ograniczonego prawa rzeczowego - służebności przesyłu.

Decyzją z [...] marca 2017 r. Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz skarżącej z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności nieruchomości (działka nr [...]) oraz w wysokości [...] zł na rzecz K. S.A. z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego.

Minister Infrastruktury i Rozwoju, utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję z [...] marca 2017 r., wskazał, że wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych; Dz.U. z 2017 r., poz. 1469 ze zm.). Podstawą ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] stanowił operat szacunkowy z [...] października 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. P., zaktualizowany stosowną klauzulą w dniu [...] marca 2018 r. Autor operatu ustalił, że wyceniana działka położona jest w niewielkiej odległości poza obszarem zabudowy wsi (oddalona od zabudowań ok. 200-250 m.). Otoczenie nieruchomości stanowią grunty upraw rolnych, a w niewielkiej odległości obszar terenów zabudowy wsi [...]. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka stanowiła teren upraw rolnych – prowadzona była na niej uprawa pszenicy ozimej. Działka położona, według obowiązującego w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, była w konturze oznaczonym symbolami R.R5 i R.R6 – tereny rolnicze oraz R.KDL2 – tereny dróg publicznych. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto nieruchomości o przeznaczeniu rolnym – na rynku lokalnym obejmującym gminę [...] w okresie od 2014 r. do dnia wyceny odnotowano łącznie 26 transakcji, których ceny kształtowały się w przedziale od 1,10 zł/m2 do 4,50 zł/m2 ze średnią ceną w zbiorze wynoszącą 2,70 zł/m2. W tym okresie na rynku lokalnym nieruchomości o przeznaczeniu drogowym (obszar powiatu legnickiego) nie znaleziono odpowiednich transakcji. Z tego powodu analizą objęto obszar całego województwa [...], gdzie odnotowano kilkadziesiąt transakcji. Do dalszej analizy przyjęto zbiór 28 transakcji, w których ceny wahały się w przedziale od 22,22 zł/m2 do 60,29 zł/m2 ze średnią ceną 38,38 zł/m2. Analizując wyniki przeprowadzonych badań rynku, stosownie do art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 2204) wartości przedmiotu wyceny dokonano na podstawie ceny gruntów drogowych. Biegły ustalił, że zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy jak: lokalizacja (waga 30%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 40%), dostęp do nieruchomości (30%). Po określeniu współczynnika korygującego dla przedmiotowej nieruchomości, wartość działki oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość służebności osobistej nie podlegała wycenie z uwagi na to, że B. J. zmarła przed datą wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Wartość służebności przesyłu oszacowano na kwotę [...] zł. Wartość odtworzeniową upraw oszacowano na kwotę [...] zł. Operat szacunkowy zawierał wszystkie wymagane przepisami elementy. Rzeczoznawca wyjaśnił wybór metod szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny, a następnie dokonał prawidłowego doboru nieruchomości porównawczych do wycenianej działki. W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy zasadnie objął analizą rynek regionalny nieruchomości drogowych, co było spowodowane brakiem na rynku lokalnym odpowiedniej liczy transakcji nieruchomościami podobnymi. Przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna, sporządzona w sposób jasny, czytelny i odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania metody szacowania. Wbrew twierdzeniom skarżącej, nie ma wystarczających podstaw do podważenia przyjęcia do wyceny nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] (poz. 15 tabeli) – nieruchomość o cenie minimalnej z przyjętego zbioru transakcji porównawczych. Autor operatu nie uznał, by cecha (kategoria drogi) miała wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości. W tej sprawie wpływ na wartość nieruchomości gruntowej miały: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostęp do nieruchomości. Wycena nieruchomości powinna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to, jednak, że do porównania należy przyjmować wyłącznie nieruchomości identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wystarczające jest, że biegły wyjaśnił, jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i w oparciu o te kryteria dokonał prawidłowej wyceny. W piśmie z [...] stycznia 2017 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że kategoria drogi nie jest cechą wpływającą na wartość przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie badań rynku nieruchomości nie stwierdzono zależności wpływu kategorii dróg oraz powierzchni nieruchomości na wysokość ceny transakcyjnej. Przyjęta do wyceny działka nr [...] położona w miejscowości [...] przeznaczona była pod drogę publiczną kategorii gminnej. Przyjmując tę nieruchomość za podstawę wyceny rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109).

W skardze na decyzję z 7 września 2018 r. M. P. zarzuciła naruszenie:

1) Art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebrania materiału dowodowego w sprawie, a w szczególności niezbadanie zarzutu dotyczącego wpływu kategorii drogi na wartość nieruchomości;

2) Art. 7 i 77 § 1 K.p.a. polegające na pominięciu dowodów zgromadzonych w toku postępowania przed organem I instancji tj. operatu szacunkowego przedstawionego przez skarżącą i nie odniesienie się do wniosków i ustaleń w nim zawartych;

3) Art. 10, 73, 74, 78, 79, 81 i 136 K.p.a. poprzez niezapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu (art. 10 K.p.a.), uniemożliwienie stronie aktywnego uczestnictwa w postępowaniu, m.in. umożliwienie stronie dostępu do akt sprawy (art. 73 i 74 K.p.a.), uniemożliwienie stronie zgłaszania dowodów (art. 78 K.p.a.), nie zawiadomienie strony o terminie i miejscu przeprowadzania dowodów (art. 79 § 1 K.p.a.), uniemożliwienie stronie wypowiadania się na temat zebranego materiału dowodowego, pomimo przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego (art. 81 i 136 K.p.a.);

4) art. 80 K.p.a. polegające na dowolnej ocenie materiału dowodowego przeprowadzonego wbrew zasadom logiki i doświadczenia życiowego, w wyniku czego organ uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez biegłego T. P. został sporządzony zgodnie z wymaganymi zasadami, podczas gdy nieruchomości wycenianej przypisane zostały błędne wartości w cechach, opisy cech rynkowych są niejednoznaczne, nie można dokładnie zidentyfikować nieruchomości porównywanych, a dodatkowo nie przedstawiono analizy wpływu kategorii drogi na cenę transakcyjną nieruchomości, iż w piśmie z dnia [...] stycznia 2017 r. powoływał się na takie badania, a strona wnioskowała o ich przedstawienie;

5) art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez zaakceptowanie przez organ przyjętych przez rzeczoznawcę do wyceny nieruchomości podobnych, nieruchomości o przeznaczeniu innym niż nieruchomość wyceniana;

6) art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego niezastosowanie i w konsekwencji wydanie decyzji w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy;

7) art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niezbadanie przez organ, czy w sprawie zaszły okoliczności skutkujące dezaktualizacją operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę.

Skarżąca otrzymała w tej sprawie tylko jedno pismo organu – zaskarżoną decyzję. Wszelkie pisma strony w tej sprawie pozostały bez odpowiedzi organu. Organ nie umożliwił stronie wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego. Organ wydał decyzję w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy. Operat szacunkowy może być wykorzystany po upływie roku po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Pierwotnie operat został sporządzony w dniu [...] października 2016 r., a zaktualizowany klauzulą w dniu [...] marca 2018 r. Oznacza to, że operat stracił ważność z dniem [...] października 2018 r. Natomiast decyzja weszła do obrotu prawnego z dniem jej odebrania przez skarżącą [...] października 2018 r. Tym samym decyzja została oparta na nieaktualnym operacie szacunkowym. Zdaniem skarżącej, rzeczoznawca powinien wskazać cechę przeznaczenia nieruchomości (specyfikacja: droga gminna, powiatowa, krajowa, dojazdowa) jako cechę wpływającą na wartość nieruchomości (cenotwórczą). Następnie wycena powinna zostać skorygowana w oparciu o tę cechę. Podobieństwo jest podstawową zasadą wyceny przy metodzie porównywania parami. Czynniki cenotwórcze powinny być możliwie najbardziej zbliżone. Takimi czynnikami cenotwórczymi może być przeznaczenie nieruchomości pod określoną kategorię drogi.

Podnosząc takie zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Wojewody [...] oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Przedmiotem zaskarżenia w tej sprawie jest decyzja ustalająca odszkodowanie na rzecz skarżącej w wysokości [...] zł z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...] oznaczonej jako działka nr [...] przeznaczonej przez rozbudowę drogi [...].

Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (ar. 18 ust. 1 specustawy drogowej). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego.

Operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych podlegają nie tylko formalnej kontroli organów rozpoznających sprawę, lecz podobnie jak wszystkie inne opinie biegłych podlegają ocenie organów rozpoznających sprawę na mocy art. 80 K.p.a. Jednakże w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego powinna być dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i wartości sporządzonego operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Tym samym operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ, rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA z: 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11 i 3 marca 2010 r., II OSK 481/09).

W rozpoznawanej sprawie organ odwoławczy dokonał oceny operatu szacunkowego i stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy z [...] października 2016 r., zaktualizowany klauzulą w dniu [...] marca 2018 r., został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. P. z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do tych przepisów rzeczoznawca majątkowy określił w sposób jednoznaczny przedmiot, zakres i cel wyceny, wskazał podstawy formalne, prawne i merytoryczne wyceny (podał źródła tych danych, daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego), opisał i określił stan nieruchomości (na dzień wydania decyzji Wojewody [...] z [...] lutego 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), stan prawny, stan techniczno - użytkowy. Organ odwoławczy dokonał oceny operatu w kontekście tego, czy rzeczoznawca, kierował się zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i dokonał prawidłowego wyboru podejścia, metody i techniki wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości na kwotę [...] zł, w tym gruntu [...] zł. Wartość nieruchomości została określona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, co jak prawidłowo uznał organ odwoławczy jest zgodne z § 4 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przez nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy porównywalność nie oznacza identyczności wskazanych w art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami parametrów, ale sprowadza się do wspólnych istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Organ odwoławczy nie miał wystarczających podstaw do zakwestionowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru nieruchomości podobnych oraz ustalenia cech mających wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości, a w szczególności do podważenia stanowiska, że cecha kategoria drogi (gminna, powiatowa, krajowa) nie ma wpływu na wysokość ceny transakcyjnej.

W toku postępowania rzeczoznawca majątkowy składał wyjaśnienia co do treści operatu szacunkowego. W związku z uwagami skarżącej co do wpływu kategorii drogi na wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] stycznia 2017 r. wyjaśnił, że kategoria drogi oraz powierzchnia nieruchomości jako cech rynkowych nie przyjęto do szacowania, ponieważ na podstawie badań nieruchomości nie stwierdzono zależności wpływu kategorii dróg oraz powierzchni nieruchomości na wysokość ceny transakcyjnej. Cechy rynkowe i ich wagi wynikają z przeprowadzonej analizy rynku, a także z konsultacji z innymi rzeczoznawcami, którzy wykonują tego typu wyceny i badania rynku. Biegły wskazał, że badanie rynku, które prowadzono przy szacowaniu nieruchomości polegało na analizie nieruchomości podobnych z zebranych danych transakcji rynkowych, przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy zwrócić uwagę, że jest to trzeci operat szacunkowy w tej sprawie. Poprzednie dwa operaty (operat z sporządzony przez J. W. na zlecenie organu oraz operat z [...] października 2014 r. sporządzony na zlecenie skarżącej przez L. M. i W. R.) zostały zakwestionowane przez organ odwoławczy w decyzji z [...] maja 2016 r. W decyzji tej organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy J. W. stwierdził, że kategoria drogi nie ma wpływu na wartość nieruchomości, natomiast odmiennego zdania byli rzeczoznawcy L. M. i W. R.. Z tych względów organ pierwszej instancji w celu sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego powołał innego rzeczoznawcę, który wyjaśnił, że na podstawie badań nieruchomości nie stwierdził zależności wpływu kategorii dróg na wysokość ceny transakcyjnej. Nie są zatem zasadne zarzuty naruszenia art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie kwestii wpływu kategorii drogi na wartość nieruchomości, ani nie można zarzucić przekroczenia granic swobodnej oceny materiału. W tej sprawie, jak słusznie wskazał organ odwoławczy, podstawą ustalenia odszkodowania nie może być operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych L. M. i W. R., choćby z tej przyczyny, że w dacie wydawania zaskarżonej decyzji nie był aktualny.

Przepisy art. 7 i 77 § 1 K.p.a. nakładają na organy administracji obowiązek dokładnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego oraz wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Na podstawie całokształtu materiału dowodowego organ administracji publicznej ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.). Warunki te zostały spełnione w rozpoznawanej sprawie. Organ odwoławczy prawidłowo ustalił w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności operat szacunkowy z [...] października 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T.P..

Okoliczność, że w dniu [...] lipca 2017 r. została podjęta przez Radę Gminy [...] uchwała w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w obrębach wsi [...] i [...], gminy [...] nie powoduje dezaktualizacji operatu szacunkowego. Stosownie bowiem do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej ustalenie wysokości odszkodowania następuje według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. Zatem w tej sprawie stan nieruchomości (w tym przeznaczenie nieruchomości) został ustalony na dzień [...] lutego 2014 r.

Nie ma także racji skarżąca wskazując, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy. Operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w tej sprawie, został sporządzony w dniu [...] października 2016 r. i zaktualizowany klauzulą w dniu [...] marca 2018 r. Z uwagi na zaktualizowanie operatu szacunkowego, stosownie do art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat ten mógł być wykorzystywany, do celu dla którego został sporządzony do dnia [...] października 2018 r. Zaskarżona decyzja została wydana w dniu [...] września 2018 r., a zatem w okresie kiedy operat był aktualny. Chybione są zatem zarzuty naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce o nieruchomościami oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Nie mogą również odnieść skutku podnoszone w skardze zarzuty naruszenia art. 10, 73, 74, 78, 79, 81 i 136 K.p.a. Skarżąca zarzuciła, że organ odwoławczy nie powiadomił jej o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, nie uniemożliwił stronie aktywnego uczestnictwa w postępowaniu, zgłaszania dowodów, nie zawiadomił o terminie i miejscu przeprowadzania dowodów. Odnosząc się do tak sformułowanego zarzutu, należy podkreślić, że podstawą uwzględnienia skargi na decyzję i uchylenia decyzji jest naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a nie każde naruszenie przepisów postępowania. W ocenie Sądu nie można dopatrzyć się takiego naruszenia przepisów postępowania, które mogło by znacząco wpłynąć na wynik sprawy. Skarżącej zapewniono czynny udział w postępowaniu w tej sprawie. Organ pierwszej instancji zawiadomił pełnomocnika strony skarżącej o możliwości zapoznania się z dokumentami zgromadzonymi w sprawie. W treści zawiadomienia organ wyznaczył stronie 7 – dniowy termin na zapoznanie się z aktami sprawy. W toku trwającego postępowania skarżąca przedstawiła operat szacunkowy sporządzony na jej zlecenie, składała liczne pisma, odwołania i brała czynny udział w postępowaniu. Okoliczność, że Minister Inwestycji i Rozwoju ponownie rozpatrując sprawę nie poinformował skarżącej o możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego, nie miała istotnego wpływu na wynik tej sprawy, zwłaszcza, że organ drugiej instancji nie prowadził postępowania dowodowego, za wyjątkiem wystąpienia do rzeczoznawcy majątkowego o klauzulę potwierdzającą aktualność operatu szacunkowego i o wskazanie kategorii drogi nieruchomości, położonej w powiecie [...], gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] (poz. 15 w tabeli nieruchomości porównawczych). W odpowiedzi na to wezwanie rzeczoznawca wskazał, że jest to droga gminna, ale jednocześnie podkreślił, iż kategoria drogi jako cecha rynkowa nie była przyjmowana. Skarżąca nie wskazała, w jaki sposób to uchybienie mogło wpłynąć na wynik sprawy, w szczególności, jakich okoliczności oraz środków dowodowych nie mogła przytoczyć, a które miały znaczenie w tej sprawie.

Mając powyższe względy na uwadze, Minister miał podstawy do przyjęcia, że wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości odpowiadają warunkom wyrażonym w art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli strona kwestionuje prawidłowość tych ustaleń powinna samodzielnie wystąpić do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny operatu szacunkowego. Organ odwoławczy w rozpoznawanej sprawie ocenił wartość dowodową operatu szacunkowego we własnym zakresie na podstawie art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a. Minister Inwestycji i Rozwoju miał podstawy do przyjęcia, że wyjaśnienia, co do treści operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego w toku postępowania administracyjnego były wystarczające. Tym samym nie można mówić o naruszeniu art. 7, 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.