Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1675/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2005-11-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Otylia Wierzbicka, Sędziowie sędzia WSA Jarosław Stopczyński (spr.), asesor WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant Andrzej Malinowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 listopada 2005 r. sprawy ze skargi L. i D. małż. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] czerwca 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I - ej instancji; II. orzeka, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].03.2005r. Nr.[...] Wójt Gminy P. orzekł o ustaleniu i pobraniu od L. i D. małż. F. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, określonej w części tekstowej zmian Miejscowego Planu Zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy w P. Nr [...] z dnia [...] grudnia 1999r. w wysokości 15 % wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako część działki nr [...] położonej w obrębie miejscowości B.

Ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego opłata od części działki oznaczonej uprzednio nr [...], a obecnie stanowiącej działki nr ew. [...] sprzedanej po uchwaleniu planu wynosi 7110,00 zł.

W uzasadnieniu powyższej decyzji wskazano, że małż. F. zbyli notarialnie tereny budowlane wyodrębnione z działki nr [...] o łącznej powierzchni 0,6723 ha.

Przeznaczenie w/w gruntów zostało zmienione na podstawie uchwały Nr [...] z dnia [...] grudnia 1999r. z rolniczego na budowlane. Z treści §6 Uchwały Rady Gminy wynika, że ustalona stawka procentowa służąca naliczaniu opłat wynikających z art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wynosi 15%.

Ponieważ Urząd Gminy został poinformowany przez kancelarię notarialną o sprzedaży części nieruchomości wszczęto postępowanie w sprawie ustalenia i pobrania opłaty planistycznej.

Opłata została wyliczona na podstawie operatu szacunkowego określającego wzrost wartości rynkowej nieruchomości.

Rzeczoznawca określił kwotę opłaty planistycznej w wysokości 15% różnicy między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu zmiany planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu, co wyczerpywało przesłanki wynikające z treści art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie w wymogami przewidzianymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 z 2004r. poz. 2109) do wyceny przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego a ceny z dnia zbycia nieruchomości.

Ustalono także, że podział nieruchomości na działki budowlane był określony w momencie podjęcia uchwały o zmianie planu miejscowego.

Powyższą decyzję zaskarżyli małż. F.

W następstwie rozpoznania ich odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu swojej decyzji organ II-ej instancji podkreślił prawidłowość rozstrzygnięcia Wójta Gminy P. Wskazał, iż małż. F. zbyli działki budowlane wyodrębnione z działki Nr [...] położonej we wsi B., a zatem zaistniały przesłanki do pobrania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 Ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Stanowcze brzmienie przepisu art. 36 ust. 4 w/w ustawy prowadzi do wniosku, że w sytuacji gdy zaistnieją określone w nim przesłanki organ gminy zobowiązany jest do ustalenia i pobrania opłaty, nie ma bowiem podstaw prawnych pozwalających na odstąpienie od jej pobrania.

Wbrew twierdzeniom skarżących z powołanego przez nich protokołu uzgodnień spisanego w dniu [...].06.2004r. nie wynika, aby przyznano im odstąpienie od ustalenia i pobrania opłaty z tytułu wzrostu wartości ich nieruchomości spowodowanego zmianą planu miejscowego. Uzgodnienia dotyczyły bowiem tylko i wyłącznie kwestii odszkodowania przysługującego im za grunt przeznaczony pod drogę, który na skutek podziału nieruchomości przeszedł z mocy prawa na własność gminy P.

Z kolei przepis art. 37 ust. 2 Ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) stanowi, że opłatę, o której wyżej mowa pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości.

Pomniejszenie opłaty, do której odnosi się przepis art. 37 ust. 2 Ustawy w przedmiotowej sprawie, nie może mieć jednak miejsca albowiem małż. F. w protokole oględzin z dnia [...].11.2004r. sami stwierdzają, że nakłady w postaci uzbrojenia terenu zostały wykonane na koszt nabywców działek.

W kwestii korekt poczynionych przez rzeczoznawcę co do opłaty planistycznej organ II-ej instancji stwierdził, iż także i w tej materii nie doszło do naruszenia przepisów prawa w tym także Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109).

W punkcie 7 operatu została podana wartość działki nr [...] przed zmianą planu i wartość po jego zmianie. Błąd we wcześniejszym operacie polegał na tym, że rzeczoznawca określił wartość poszczególnych działek, które powstały po podziale działki nr [...]. Określone wartości poszczególnych wydzielonych działek i zsumowanie tych wartości zawierało dodatkowy czynnik wzrostu wartości nieruchomości, jakim jest podział i rzutowało tym samym na wysokość "renty planistycznej", co było niedopuszczalne.

Z przepisu art. 36 ust. 4 Ustawy wynika bowiem jednoznacznie, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ma być wyłącznie wynikiem wzrostu wartości nieruchomości, jaki nastąpił na skutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Skargę na decyzję organu II-ej instancji wnieśli małż. F. zarzucając tejże decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego oraz procesowego przez przyjęcie przy naliczaniu jednorazowej opłaty wyższych stawek niż wymagane.

Z uzasadnienia skargi wynika, że opłata została naliczona cztery lata po zatwierdzeniu zmiany przeznaczenia gruntu bez uwzględnienia wartości gruntu wynikającej z protokołu uzgodnień spisanego w dniu [...].06.2004r. Poza tym wysokość opłaty naliczona została na podstawie wartości poszczególnych działek określonych według umów sprzedaży.

Zdaniem skarżących decyzja organu II-ej instancji nie uwzględnia faktu zawarcia ugody między nimi a wójtem. Z ugody tej wynika bowiem, że nie istnieją przesłanki pozwalające na naliczanie dodatkowych opłat.

Z kolei z protokołu oględzin z dnia [...].11.2004r. można jednoznacznie wywnioskować, że uzbrojenie terenu zostało dokonane na koszt osób korzystających z niego, co oznacza, iż to nie wydatki Gminy wzbogaciły ten teren.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko.

Sąd zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, jednakże nie wszystkie zarzuty skarżących mogą być uznane za trafne.

Twierdzenie, że opłata została naliczona po upływie 4 lat po zatwierdzeniu zmiany przeznaczenia gruntu, nie jest równoznaczne z wykazaniem naruszenia jakiegokolwiek przepisu Ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 z 2003r. poz. 717 ze zm.).

Przepis art. 37 ust. 3 i 4 tejże ustawy przewiduje, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Oznacza to, że gmina nie uchybiła terminowi pozwalającemu na skuteczne wystąpienie z żądaniem opłaty.

Protokół uzgodnień, na który powołują się skarżący, został spisany w dniu [...].06.2004r. Wynika z niego, że małż. F. przysługuje odszkodowanie za grunt przejęty pod drogę wydzieloną zgodnie z ustaleniem obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zaproponowane przez Wójta odszkodowanie z tego tytułu zostało przez skarżących przyjęte. Dotyczyło ono jednak tylko nieruchomości stanowiącej działkę nr [...].

Pozostałe nieruchomości sprzedane w postaci innych działek nie zostały tym protokołem objęte.

Twierdzenie skarżących, że protokół ten dotyczył także tych działek jest nieuprawnione. Nie uzasadnia go ani treść wspomnianego protokołu ani też jakiegokolwiek innego dokumentu znajdującego się w aktach sprawy.

Wbrew twierdzeniom skarżących eksponowanym w toku postępowania administracyjnego nakłady na sprzedane przez nich nieruchomości w postaci uzbrojenia terenu zostały poczynione przez nowych nabywców nie zaś przez nich samych.

Świadczą o tym zapisy w protokole oględzin z dnia [...].11.2004r. podpisanego przez skarżących.

Niezależnie od powyższego należy jednak stwierdzić, że:

Artykuł 37 ust. 2 Ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym został uchylony w dniu 22.09.2004r. przez Ustawę z dnia 28.11.2003r. (Dz.U. Nr 141 z 2004r. poz. 1492).

Oznacza to, że nie obowiązywał on nie tylko w dacie wydania pierwszej decyzji przez organ pierwszej instancji, ale także wtedy kiedy postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte tj. [...].10.2004r.

W związku z uchyleniem w/w przepisu powstaje pytanie czy nakłady na nieruchomość poczynione przez nowych nabywców nieruchomości powinny mieć wpływ na określenie wartości nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 Ustawy.

Zdaniem sądu na powyższe pytanie należy odpowiedzieć przecząco.

Oznacza to w dalszej konsekwencji, że fakt uzbrojenia terenu wykonanego przez nowych właścicieli działek i na ich koszt nie może mieć wpływu także na wysokość opłaty, o której mowa w art. 37 ust. 1 Ustawy.

Taki wpływ miałby fakt wykonania tegoż uzbrojenia przez gminę lub poprzednich właścicieli tj. małż. F. i to w okresie między uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego a zbyciem nieruchomości (art. 36 ust. 4).

W przepisie art. 36 ust. 4 Ustawy chodzi bowiem o zmianę wartości nieruchomości spowodowaną uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego, nie zaś o zmianę będącą następstwem działania (inwestycji) podmiotu, który nie jest zbywcą nieruchomości ani gminą (miastem).

Inna wykładnia w/w przepisów Ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym byłaby nie tylko trudna do zaakceptowania z prawnego punktu widzenia ale i niesprawiedliwa.

Trudno bowiem uznać za zasadne żądanie przez gminę wyższej opłaty tylko dlatego, że inny podmiot dokonał nakładów na nieruchomość zwiększając jej wartość i to w sytuacji, kiedy żądanie uiszczenia tej opłaty zostało skierowane do osoby bądź osób, które sprzedały nieruchomość, na której owych nakładów w ogóle nie było.

Powyższe oznacza, że zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I-ej instancji nie mogą się ostać.

Operat szacunkowy biegłej może więc zawierać wyliczenie wzrostu wartości nieruchomości także w następstwie uzbrojenia terenu, jednakże ów wzrost z tego powodu nie może być brany pod uwagę przy wyliczeniu opłaty przewidzianej w art. 36 ust. 4 Ustawy.

Jak już bowiem nadmieniono wyżej zmiana wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie musi mieć związek jedynie ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie zaś z inwestycjami osób trzecich poczynionymi na nieruchomości po ich sprzedaży przez małżonków F.

Podstawą rozstrzygnięcia Sądu jest przepis art. 145§1 pkt. 1 lit. a ppsa oraz art. 152 ppsa.