Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 690/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-04-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Dobek - Rak Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 27 kwietnia 2022 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi G. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 września 2021 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarga G. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 8 września 2021 r. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta z 14 maja 2021 r. o ustaleniu na rzecz Z. S. warunków zabudowy dla zamierzenia polegającego na zmianie sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenia mieszkalne w celu zwiększenia powierzchni mieszkalnej istniejącego lokalu na działce nr [..] położonej przy ul. G. w C., została wniesiona w następującym stanie sprawy;

W dniu 22 marca 2021 r. do Burmistrza Miasta wpłynął wniosek Z. S. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenia mieszkalne w celu zwiększenia powierzchni mieszkalnej istniejącego lokalu na działce nr [..] położonej przy ul. G. w C. Organ pierwszej instancji po dokonaniu analizy sprawy, decyzją z 14 maja 2021r. wydał na rzecz Z. S. warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. We wniesionym odwołaniu G.S. wskazała, że poprzez utworzenie kolejnego lokalu budynek stanie się już budynkiem wielorodzinnym, a takie na danym obszarze nie występują.

SKO rozpoznając sprawę wskazało, że postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie, prowadzone było na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dalej u.p.z.p.. Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z jej art. 59 ust. 1 w przypadku braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia niżej wskazanych warunków (art. 61 ust. 1 u.p.z.p.)

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w rym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (tzw. warunek dobrego sąsiedztwa);

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa wart. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dostrzegło Kolegium, że decyzja organu I instancji zawiera załączniki w postaci kserokopii mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren projektowanej inwestycji (załącznik nr 1) oraz analizę funkcji i zagospodarowania terenu tj. część tekstową (załącznik nr 2) i graficzną (załącznik nr 3). Linie rozgraniczające teren inwestycji oraz obszar analizowany zostały wyznaczone na kopii mapy ewidencji gruntów i budynków - czyli mapy katastralnej, a załącznik graficzny analizy sporządzony został nadto w skali 1:1000. Oznacza to, iż w niniejszej sprawie linie rozgraniczające teren inwestycji oraz granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone na mapie, która spełnia wymogi art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p..

W celu dokonania oceny łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., które umożliwiają wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, uprawniona osoba przeprowadziła analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu, którego dotyczył wniosek. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr [..] wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w w/w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p.. Przyjęty do analizy obszar odpowiada przepisom § 3 rozporządzenia.

Jednym z warunków wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest istnienie przynajmniej jednej zabudowanej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.). Warunkiem ustalenia, że zachodzą przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest dostęp zabudowanej działki sąsiedniej do tej samej drogi publicznej co działka objęta wnioskiem.

Z przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że kontynuacja funkcji mieszkalnej będzie zachowana. Wyniki analizy zostały przedstawione w załącznikach do spornej decyzji. Ponadto teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, tj. drogi gminnej - ul. G. Istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Działka nr [..] oznaczona jest w ewidencji gruntów jako B. W związku z tym, nie ma konieczności uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne. Ponadto, żaden z przepisów odrębnych nie wprowadza zakazów lub ograniczeń w realizacji inwestycji objętej kwestionowaną decyzją.

W ocenie Kolegium w niniejszym przypadku nie było konieczności wyznaczania linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, wysokości głównej kalenicy budynku, maksymalnej wysokości cokołu, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu (kąt nachylenia i układ połaci dachu, wysokość głównej kalenicy) ponieważ inwestycja dotyczy zmiany przeznaczenia pomieszczenia w istniejącym budynku.

Kwestią sporną w przedmiotowym postępowaniu jest zmiana sposobu użytkowania sutereny znajdującej się w budynku przy ul. G. na lokal mieszkalny. Zagadnienie to było już przedmiotem rozważań Samorządowego Kolegium Odwoławczego i zostało omówione w decyzji z 22 stycznia 2021r. Kolegium zobowiązało wówczas organ pierwszej instancji do wezwania inwestora do złożenia wyjaśnień dotyczących zamierzonego sposobu użytkowania sutereny, której dotyczy wniosek. Ze złożonego w dniu 22 marca 2021r. wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wynika, iż planowana zmiana sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenia mieszkalne ma służyć właścicielowi w celu powiększenia jego własnej powierzchni mieszkalnej, a nie wydzieleniu odrębnego lokalu mieszkalnego.

Podkreśliło Kolegium, że niniejsze postępowanie dotyczy ustalenia warunków zabudowy, a w zasadzie stwierdzenia, czy planowany sposób użytkowania części budynku nie narusza ładu przestrzennego. Prowadzone postępowanie powinno ograniczać się wyłącznie do badania zaistnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa. Z uwagi na powyższe, czynienie ustaleń w zakresie, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. (zgodność z przepisami odrębnymi) powinno być ograniczone. Niezależnie od powyższego dodatkowo wskazał organ odwoławczy, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów odrębnych, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, co zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne czy Prawo geologiczne i górnicze (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 listopada 2007 r. sygn. akt II OSK 1552/06). Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego podobnie rzecz będzie się miała z kwestią stwierdzania ewentualnej odrębności lokalu, która regulowana jest przepisami ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1910 ze zm.). Zaświadczenie w tym przedmiocie jest wydawane przez starostę i nie jest rzeczą organu ustalającego warunki zabudowy dokonywanie ocen, czy w związku z ewentualnie deklarowanym zamiarem powiększenia własnej powierzchni mieszkalnej dojdzie do powstania lokalu. Burmistrz Miasta nie miał podstaw by podważać deklaracje Z. S. odnośnie braku woli wydzielenia w budynku przy ul. G. nowego lokalu, jak również nie miał kompetencji do prowadzenia postępowania w przedmiocie stwierdzenia, czy dokonana zmiana będzie zgodna z przepisami dotyczącymi lokali oraz warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Należy zaznaczyć, iż decyzja o warunkach zabudowy stwierdza jedynie dopuszczalność, z punktu widzenia przepisów prawa, określonego zamierzenia inwestycyjnego na wskazanym we wniosku terenie. Sama zaś realizacja inwestycji wymaga spełnienia wymogów określonych w przepisach ustawy Prawo budowlane w związku z warunkami technicznymi jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ocena czy projektowana inwestycja z uwagi na swoje usytuowanie będzie stanowiła uciążliwości bądź zagrożenia dla nieruchomości sąsiednich w stopniu naruszającym zasady wynikające z w/w aktów prawnych oraz innych przepisów, leży w kompetencji organu wydającego pozwolenie na budowę, czyli - Starosty Powiatowego. Zbadanie, czy planowana inwestycja naruszy, bądź ograniczy zagospodarowanie i użytkowanie terenów sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji jest możliwe dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego, w tym rozwiązań architektonicznych i konstrukcyjnych nowoprojektowanego obiektu, przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Dopiero na tym etapie ocenia się bowiem zgodność przedstawionego projektu z wymaganiami technicznymi.

We wniesionej skardze zarzucono naruszenie:

I. przepisów procedury administracyjnej, tj.:

• art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, w sytuacji, gdy prawidłowe było zgodnie z żądaniem skarżącej uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie decyzji odmawiającej Z. S. ustalenia warunków zabudowy polegających na zmianie sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenia mieszkalne w celu zwiększenia powierzchni mieszkalnej istniejącego lokalu na działce numer [..], położonej w C., przy ulicy G.;

• art. 7, 15 i 77 § 1 Kpa przez poprzestanie na przyjęciu stanu faktycznego sprawy, ustalonego przez organ I instancji, a tym samym zaniechanie spoczywającemu na organie II instancji obowiązkowi samodzielnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy, podczas gdy organ I instancji w sposób niedostateczny wyjaśnił przesłanki wydania decyzji, w tym poprzez przyjęcie jedynie na podstawie twierdzeń Z. S., że zmiana sposobu użytkowania sutereny nie doprowadzi do powstania odrębnego lokalu mieszkalnego i nie spowoduje przekształcenia obecnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na budynek wielorodzinny oraz że zmiana sposobu użytkowania sutereny ma służyć powiększeniu lokalu wnioskodawcy skoro pomiędzy nimi znajduje się lokal mieszkalny skarżącej;

•art. 7, 77 i 80 Kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego w sprawie, a także poprzez niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, tj. automatyczne przyjęcie, iż organ I instancji prawidłowo ocenił zgodność planowanej przez Z. S. inwestycji z przepisami dotyczącymi planowania zagospodarowania przestrzennego, zaś analiza urbanistyczno-architektoniczna została przeprowadzona w sposób prawidłowy, podczas gdy organ I instancji w sposób niedostateczny wyjaśnił przesłanki wydania decyzji poprzez przyjęcie za wiarygodne oświadczeń inwestora;

•art. 1, 7a, 7b, 77 Kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego przez orzekające organy i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia sprawy, w tym całkowite pominięcie wskazywanych przez skarżącą rozbieżności tj. faktycznego sposobu zagospodarowania działek przy ulicy G. w C., dotychczas wydawanych warunków zabudowy dotyczących budynków jednorodzinnych - względnie - maksymalnie dwulokalowych;

• naruszenie art. 11 w związku z art. 107 Kpa poprzez sporządzenie niewystarczającego uzasadnienie faktycznego i prawnego zaskarżonej decyzji, niewyjaśniającego przesłanek zaskarżonego rozstrzygnięcia podjętego w sposób arbitralny, tj. w szczególności niewskazanie podstaw faktycznych ustalenia, iż wydana przez organ I instancji decyzja nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich oraz podstaw stwierdzenia, iż planowana przez Z. S. zmiana sposobu użytkowania sutereny na pomieszczania mieszkalne ma służyć właścicielowi wyłącznie do powiększenia jego powierzchni mieszkalnej, a nie wydzieleniu odrębnego lokalu mieszkalnego;

• art. 8 i 107 Kpa poprzez nienależyte uzasadnienie zaskarżanej decyzji, z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, w szczególności poprzez niewyjaśnienie podstaw przychylenia się do decyzji organu I instancji;

• art. 8 Kpa poprzez niewyjaśnienie w sposób budzący zaufanie do organów administracji uzasadnienia faktycznego swojej decyzji;

II. przepisów prawa materialnego

• art. 59 u.p.z.p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w związku z nieprawidłowo, wybiórczo oraz niepełnie przeprowadzonym postępowaniem poprzedzającym wydanie decyzji, w tym nieprzeprowadzenie w sposób prawidłowy analizy terenu przyległego do działki [..] - w tym nie wskazano charakteru zabudowy mieszkaniowej, tj. czy jest ona jednorodzinna, czy wielorodzinna;

• art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z. oraz § 3 rozporządzenia poprzez brak szczegółowego odniesienia się do funkcji oraz cech zabudowy sąsiedniej, w tym nieruchomości, której skarżąca jest współwłaścicielką oraz przyjęcie możliwości powstania na nieruchomości faktycznie budynku wielorodzinnego - kiedy podobna zabudowa w ogóle nie istnieje przy ulicy G. w C.;

• art. 3 lit. 2a ustawy z dni 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez uznanie, że wyrażenie zgody na zmianę sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenia mieszkalne w celu zwiększenia powierzchni mieszkalnej istniejącego lokalu nie spowoduje zmiany charakteru nieruchomości faktycznie na budynek wielorodzinny, pomimo, że zgodnie z ww. przepisem przez budynek mieszkalny jednorodzinny - należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku;

• art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych zagospodarowania terenu sąsiedniego, podczas gdy wielorodzinna zabudowa w ogóle nie istnieje przy ulicy G. w C.

• art. 21 oraz 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, poprzez przyjęcie, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa własności i interesów osób trzecich, w sytuacji, w której przedmiotowa inwestycja ogranicza skarżącej możliwość swobodnego użytkowania nieruchomości, co bezspornie wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego;

• art. 78 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez niezrealizowanie zasady dwuinstancyjności, tj. zaniechanie dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy, a jedynie poprzestanie na przyjęciu stanu faktycznego sprawy, ustalonego przez organ I instancji.

W uzasadnieniu skargi podano, że w dniu 25 lutego 2020 r. Z. S. - współwłaściciel nieruchomości położonej w C. przy ulicy G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [..], wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania pomieszczenia gospodarczego oraz piwnicy na pomieszczenia mieszkalne. Decyzją z 16 grudnia 2020 r. Burmistrz Miasta ustalił na rzecz Z. S. warunki zabudowy dla ww. inwestycji, którą G. S. zaskarżyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 22 stycznia 2021 uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W dniu 22 marca 2021 r. Z. S. cofnął wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na przebudowie wraz ze zmianą sposobu użytkowania pomieszczenia gospodarczego oraz sutereny [wcześniej piwnicy - modyfikacja wniosku] na pomieszczenia mieszkalne, tym sam Burmistrz Miasta decyzją z 23 marca 2021 r. umorzył postępowanie w sprawie.

Jednocześnie Z. S. złożył kolejny wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jednakże tym razem dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania na pomieszczenia mieszkalne w celu zwiększenia powierzchni mieszkalnej istniejącego lokalu na działce numer [..], położonej przy ulicy G. w C., co stanowić może wyłącznie tzw. "próbę obejścia" i de facto uzyskanie warunków zabudowy odpowiadającym tym, których wnioskodawca nie uzyskał w związku z jego pierwotnym wnioskiem.

Podkreśliła skarżąca, że organ I i II instancji pominął fakt, iż działka oznaczona w ewidencji gruntów numerem [..], analogicznie jak pozostałe działki przy ulicy G., zabudowana jest budynkiem jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, zaś zabudowa w sąsiedztwie tej działki ogranicza się do istnienia maksymalnie dwóch lokali w jednym budynku, na jednej działce.

Co istotne, organ l i II instancji - mimo uzasadnionych wątpliwości skarżącej -nie przeprowadził jakiejkolwiek pogłębionej analizy, aby stwierdzić, czy na skutek zmiany sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenie mieszkalne, nie dojdzie do powstania odrębnego lokalu mieszkalnego, co będzie stanowiło oczywistą sprzeczność z charakterem zabudowy sąsiedniej, a tym samym zasadami dobrego sąsiedztwa. Dodała skarżąca, że działania Z. S. bezspornie prowadzą do zmiany charakteru nieruchomości z jednorodzinnej na wielorodzinną, o czym poza powyższym świadczy również fakt, że dnia 14 czerwca 2021 r. złożył on wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania pomieszczenia gospodarczego, położonego na działce stron na pomieszczenie mieszkalne. Powyższe w sposób jednoznaczny wskazuje na rzeczywiste intencje Z. S., tj. powstanie czterech lokali mieszkalnych na jednej działce, zaś jego twierdzenia o woli przekształcenie sutereny na w celu zwiększenia powierzchni mieszkalnej, należy uznać jako wykreowane li tylko na potrzeby niniejszego postępowania, mając w szczególności na względzie fakt, iż z wiedzy powódki wynika, że przedmiotowa suterena jest aktualnie przez Z. S. wynajmowana.

Nadto, jak wynika z wiedzy skarżącej, aktualnie Z.S. wynajmuje również znajdujący się na działce stron budynek gospodarczy jako "lokal mieszkalny", w związku z czym Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał postanowienie z 7 września 2021 r. o wstrzymaniu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego [wcześniej pełniącego funkcję garażowo-gospodarczą].

Zarzuciła skarżąca, że z uzasadnienie decyzji nie zawiera takich danych jak te dotyczące autora rzekomej analizy terenu, jego uprawnień i kwalifikacji, daty jej ewentualnego sporządzenia, jej szczegółowych wyników, w tym choćby faktycznego sposobu zagospodarowania terenów sąsiednich, sposobu rozwiązania kwestii miejsc parkingowych na obszarze rzekomo poddanym analizie, na jakich działkach miałyby występować analogiczne warunki zabudowy/użytkowania, do tych wynikających z decyzji, etc. Dodatkowo orzekające organy nie podały jakie funkcje zabudowy znajdują się na analizowanym terenie tj. czy przy ulicy G. występuje zabudowa wielorodzinna, w tym grupowa, jakie działki - wraz z podaniem numerów ewidencyjnych są w sposób tożsamy zagospodarowane/ użytkowane, jak ma być działka wnioskodawcy i skarżącej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga okazała się nieuzasadniona.

Przedmiotem oceny Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 8 września 2021 r. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta z 14 maja 2021 r. o ustaleniu na rzecz Z. S. warunków zabudowy dla zamierzenia polegającego na zmianie sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenia mieszkalne w celu zwiększenia powierzchni mieszkalnej istniejącego lokalu na działce nr [..] położonej przy ul. G. w C.

Podstawą prawną wydania wzmiankowanego rozstrzygnięcia jest art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 741), dalej jako u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Odnosząc się do zarzutów skargi wskazać należy, że wniosek Z. S. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy z dnia 22 marca 2021 r. dotyczył inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenia mieszkalne w celu zwiększenia powierzchni mieszkalnej istniejącego lokalu na działce nr [...] położonej przy ul. G. w C. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy jest związany zakresem wniosku inwestora i z tej przyczyny nie mają w sprawie znaczenia przypuszczenia skarżącej dotyczące ewentualnego powstania odrębnego lokalu mieszkalnego na skutek późniejszych działań Z. S. Bez znaczenia w przedmiotowej sprawie jest również okoliczność wynajmowania przedmiotowej sutereny jak i budynku gospodarczego położonego na wzmiankowanej działce. Organy obu instancji nie były bowiem uprawnione do "pogłębionej analizy" wniosku Z. S. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, mającej na celu stwierdzenie, czy na skutek zmiany sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenie mieszkalne, nie dojdzie do powstania odrębnego lokalu mieszkalnego. Jak wyżej bowiem wskazano organy te były zakresem wniosku związane, a rozstrzygnięcia organów dotyczą jedynie wskazanego przez wnioskodawcę zakresu planowanej inwestycji.

W przedmiotowej sprawie sporządzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, stosownie do § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (t.j. Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) – dalej jako "rozporządzenie" , z której wynika, iż w obszarze analizowanym występuje jako dominująca funkcja zabudowy mieszkaniowej, co jest zgodne z funkcją planowanej inwestycji. Z uwagi na charakter planowanej inwestycji, to jest zmianę sposobu użytkowania sutereny na pomieszczenia mieszkalne, w analizie nie określono wymagań dotyczących parametrów wymienionych w § 1 rozporządzenia, to jest: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Wbrew stanowisku skargi analizę urbanistyczną stanowiącą załącznik projektu decyzji o warunkach zabudowy sporządziła w niniejszej sprawie mgr Paulina Kowalska, osoba uprawniona stosownie do art. 60 ust. 4 u.p.z.p., co wynika z pieczęci umieszczonej na tym dokumencie, a czego skarżąca skutecznie nie podważyła.

W ocenie Sądu w oparciu o sporządzona analizę urbanistyczną zasadnie organy orzekające w sprawie uznały, iż planowana inwestycja spełnia również pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wobec czego koniecznym było wydanie decyzji o warunkach zabudowy stosownie do art. 64 ust. 1 w związku z art. 56 tej ustawy.

Mając powyższe na uwadze Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329).