Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 306/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2012-06-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 3b, art. 96 ust. 1b, art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1, art. 141 ust. 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 21 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos - Janusz (sprawozdawca), Sędzia NSA Maria Wieczorek - Zalewska, Protokolant Starszy asystent sędziego Łucja Krasińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 czerwca 2012r. sprawy ze skarg Gminy oraz Zrzeszenia H i U M i Ś Przedsiębiorstw na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości i zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania oddala skargi.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 28 lutego 2012 r., nr [...], Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Gminy L., reprezentowanej przez Prezydenta Miasta L. oraz odwołania Zrzeszenia [...] w L., powoływanego w dalszej części uzasadnienia jako: "Zrzeszenie", od decyzji Starosty [...] z dnia 11 lipca 2011 r., nr [...], w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, oznaczonej uprzednio jako działka nr "a", położonej przy ul. K. W. w L. – utrzymał w mocy tę decyzję.

Wskazana decyzja Wojewody zapadła w następujących okolicznościach sprawy:

Umową sprzedaży zawartą w dniu 30 września 1965 r. w formie aktu notarialnego, Rep. A Nr [...], [...] Zrzeszenie [...] w L. zbyło na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość oznaczoną jako działka nr "a", przy ul. K. W. w L. Nabycie nastąpiło, zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości, pod budowę przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową w L. osiedla mieszkaniowego o nazwie "Osiedle [...]".

Z wnioskiem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, oznaczonej obecnie jako działka nr "b", wystąpiło w dniu 28 grudnia 2005 r. Zrzeszenie, będące następcą prawnym byłego właściciela tej nieruchomości.

Wojewoda [...] postanowieniem z dnia 16 marca 2006 r., nr [...], wyłączył Prezydenta Miasta L. od prowadzenia postępowania w sprawie i wyznaczył do jej rozpatrzenia Starostę [...].

Organ ten w dniu 2 listopada 2006 r. przeprowadził rozprawę administracyjną, w toku której pełnomocnik [...] Spółdzielni Mieszkaniowej oświadczył, że sprawa ta nie dotyczy interesu prawnego jego mocodawcy, albowiem żądana do zwrotu nieruchomość nie leży w granicach obszaru "Osiedla [...]" wybudowanego i administrowanego przez Spółdzielnię i nigdy nie została jej wydana we władanie.

W dniu 24 października 2008 r. do Starostwa Powiatowego wpłynęła sporządzona przez uprawnionego geodetę dokumentacja geodezyjno-prawna, zarejestrowana w Miejskim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej pod nr [...], celem rozliczenia powierzchni wywłaszczonej nieruchomości na tle aktualnej ewidencji gruntów. W świetle tej dokumentacji żądana do zwrotu nieruchomość, oznaczona jako dawna działka nr "a" o powierzchni 0,2120 ha, aktualnie wchodzi w skład działek: nr "c"/4, stanowiącej własność Skarbu Państwa oraz nr "b"/2, będącej własnością Gminy L. (w zarządzie Miejskiego Ośrodka w L.). Teren wywłaszczonej nieruchomości będący częścią działki nr "c"/4, oznaczono jako działkę nr "a"a/1 o powierzchni 0,0124 ha, zaś teren tej nieruchomości będący częścią działki nr "b"/2, oznaczono jako działkę nr "a"a/2 o powierzchni 0,0876 ha (projektowany nr "b"/3) oraz działkę nr "a"b o powierzchni 0,1120 ha (projektowany nr "b"/4).

W toku oględzin przeprowadzonych w dniu 26 listopada 2008 r. stwierdzono, że część nieruchomości oznaczona jako działka nr "a"a/1, zajęta jest pod chodnik położony w pasie drogowym ul. K. W., część nieruchomości oznaczona jako działka "a"a/2 zajęta jest pod budynek hali sportowej, plac utwardzony pod halą, parking i zaplecze gospodarcze, a pozostała część nieruchomości oznaczona jako działka nr "a"b zajęta jest pod budynek hali sportowej, schody, taras i urządzenia towarzyszące.

W dniu 27 listopada 2009 r. rzeczoznawca majątkowy T. J. sporządziła na zlecenie organu operat szacunkowy w celu określenia wzrostu wartości nieruchomości w związku z nakładami dokonanymi na tę nieruchomość już po jej wywłaszczeniu.

Z uwagi na podnoszone przez strony uchybienia powyższego operatu biegła sporządziła kolejny operat szacunkowy w dniu 25 stycznia 2010 r., ustalając wartość nieruchomości na dzień wywłaszczenia w wysokości 607 600 zł, zaś na dzień zwrotu (w przypadku orzeczenia o zwrocie nieruchomości) w wysokości 7 678 300 zł.

Decyzją z dnia 7 czerwca 2010 r., nr [...], Starosta [...] orzekł o:

1. zwrocie na rzecz Zrzeszenia części wywłaszczonej nieruchomości, oznaczonej jako projektowane działki nr "b"/3 i "b"/4,

2. odmowie zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości oznaczonej jako projektowana działka "a"a/1,

3. zobowiązaniu Zrzeszenia do zwrotu zwaloryzowanej kwoty odszkodowania, powiększonej o kwotę stanowiącą wzrost wartości nieruchomości, ustaloną zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 25 stycznia 2010 r.

Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołań wnioskodawcy oraz Gminy L., decyzją z dnia 23 września 2010 r., nr [...], uchylił powyższą decyzję organu pierwszej instancji w całości i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania, z uwagi na wadliwe przeprowadzenie postępowania dowodowego.

Pismem z dnia 26 stycznia 2011 r. Zrzeszenie sprecyzowało swój wniosek wskazując, że dotyczy on zwrotu działek nr nr: "a"a/2 (projektowany nr "b"/3) i "a"b (projektowany nr "b"/4), a nie dotyczy zwrotu działki nr "a"a/1.

W dniu 30 marca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność operatu szacunkowego z dnia 25 stycznia 2010 r.

Uchwałą Rady Miasta L. z dnia 21 kwietnia 2011 r., nr [...], zlikwidowano samorządowy zakład budżetowy o nazwie Miejski Ośrodek [...] w L. w celu zawiązania jednoosobowej spółki prawa handlowego pod nazwą Miejski Ośrodek [...] w L. Spółka z o.o. Prezydent Miasta L. decyzją z dnia 30 maja 2011 r., nr [...], wygasił trwały zarząd przysługujący Miejskiemu Ośrodkowi [...] w stosunku do działki nr "b"/2.

Ponownie rozpoznając sprawę Starosta [...] decyzją z dnia 11 lipca 2011 r., nr [...]:

- zwrócił na rzecz Zrzeszenia część wywłaszczonej nieruchomości, oznaczoną jako projektowane działki nr "b"/3 i "b"/4 (pkt I i III sentencji),

- umorzył postępowanie dotyczące zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości oznaczonej jako działka "a"a/1 (pkt II sentencji),

- stwierdził, że przejście prawa własności zwracanych działek nastąpi z dniem uostatecznienia się decyzji (pkt IV sentencji),

- orzekł, że nieruchomość ta podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajdować się będzie w dniu jej zwrotu (pkt V sentencji),

- zobowiązał Zrzeszenie do zwrotu w zakreślonym terminie zwaloryzowanej kwoty odszkodowania, powiększonej o kwotę stanowiącą wzrost wartości nieruchomości (pkt VI i VII sentencji),

- stwierdził, że ostateczna decyzja o zwrocie nieruchomości stanowi podstawę do ujawnienia prawa własności w księdze wieczystej (pkt VIII sentencji).

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji stwierdził, że w świetle materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy część wywłaszczonej nieruchomości oznaczona jako projektowane działki o numerach: "b"/3 o powierzchni 0,0876 ha i "b"/4 o powierzchni 0,1120 ha stała się zbędna na cel wywłaszczenia. Nieruchomość ta została wywłaszczona pod budowę przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową osiedla mieszkaniowego o nazwie "Osiedle [...]", a wybudowana na tym gruncie wielofunkcyjna hala widowiskowo-sportowa nie stanowi elementu infrastruktury tego osiedla. Inwestycja ta została wprawdzie zrealizowana w pobliżu wspomnianego osiedla mieszkaniowego, nie jest ona jednak niezbędna dla jego prawidłowego funkcjonowania. Grunt, na którym znajduje się hala, pozostawał w zarządzie Miejskiego Ośrodka [...] w L., będącego zakładem budżetowym Gminy L., a sam obiekt posiada znaczenie ponadregionalne. Hala [...] jest największą i najnowocześniejszą wielofunkcyjną halą sportowo-widowiskową w regionie [...]. Rozgrywane są w niej imprezy sportowe o znaczeniu ogólnopolskim, a także odbywają się w niej występy znanych artystów. W ocenie organu sposób korzystania z przedmiotowego terenu oraz fakt przekazania go w zarząd jednostce budżetowej Gminy L. świadczy o tym, że nieruchomość służy celom o charakterze ogólnomiejskim, związanym z realizowanymi przez Gminę zadaniami w zakresie sportu, rekreacji i rozrywki.

Niezasadne są, zdaniem Starosty, argumenty Gminy co do tego, że zwrot nieruchomości w niniejszej sprawie jest niedopuszczalny, gdyż narusza zasady podziału nieruchomości określone w art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten nie ma bowiem zastosowania w sprawach o zwrot wywłaszczonych nieruchomości, co wynika z art. 95 pkt 4 ustawy.

Konieczność umorzenia postępowania jako bezprzedmiotowego w części dotyczącej zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oznaczonej jako działka nr "a"a/1, w ocenie organu wynikała ze sprecyzowania przez wnioskodawcę żądania wniosku, który stwierdził, że nie domaga się zwrotu tej działki.

Orzeczona do zwrotu przez wnioskodawcę łączna kwota 7 085 292,83 zł obejmuje zwaloryzowane odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość (obliczone proporcjonalnie do wielkości części tej nieruchomości, która podlega zwrotowi) w wysokości 14 692,83 zł oraz kwotę wzrostu wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu – 7 070 600 zł. Wysokość wzrostu wartości nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego T. J., sporządzonego w dniu 25 stycznia 2010 r. (zaktualizowanego w dniu 30 marca 2011 r.). Operat ten, zdaniem organu, spełnia wszystkie wymogi określone w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy.

Odwołania od tej decyzji złożyli Gmina L. oraz Zrzeszenie. Gmina wniosła o uchylenie decyzji w całości, z powodu wadliwego ustalenia stanu faktycznego sprawy, co skutkowało naruszeniem przepisów prawa materialnego. Zrzeszenie zaskarżyło zaś decyzję w części orzekającej o zwrocie kwoty 7 070 600 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu.

Wojewoda [...] wskazaną na wstępie decyzją utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji, podzielając stanowisko tego organu, iż część wywłaszczonej nieruchomości, oznaczona jako projektowane działki nr "b"/3 i "b"/4, stała się zbędna na cel wywłaszczenia, gdyż w terminach określonych w art. 137 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie został zrealizowany na tych działkach cel wywłaszczenia, to jest budowa "Osiedla [...]" przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową w L. Okoliczność ta, stosownie do art. 136 ust. 1 powołanej ustawy, obligowała Starostę do wydania orzeczenia o zwrocie wskazanych działek na rzecz byłego właściciela.

Organ odwoławczy stwierdził, iż wbrew zarzutom Gminy art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania w sprawach o zwrot wywłaszczonych nieruchomości.

W ocenie Wojewody, z art. 141 ust. 2 tej ustawy nie wynika obowiązek ustanawiania – w decyzji orzekającej o zwrocie nieruchomości wywłaszczonej i zwrocie zwaloryzowanego odszkodowania – jakiejkolwiek formy zabezpieczenia wierzytelności Gminy.

Niezasadne było również, zdaniem Wojewody, odwołanie byłego właściciela zwracanej nieruchomości. Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela odszkodowania. Odszkodowanie to podlega waloryzacji na zasadach określonych w art. 140 ust. 2 ustawy. Nadto, w myśl art. 140 ust. 4 ustawy, obowiązkiem organu jest zobowiązanie podmiotu, na rzecz którego dokonywany jest zwrot nieruchomości, do uiszczenia kwoty wzrostu wartości nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu.

Skargi do Sądu na powyższą decyzję Wojewody złożyła Gmina L. reprezentowana przez Prezydenta Miasta L. oraz Zrzeszenie, zaskarżając tę decyzję w całości.

Skarga Gminy L. została zarejestrowana pod sygnaturą akt II SA/Lu 306/12. Skarżąca domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji zarzuciła Wojewodzie [...] naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a., poprzez sprzeczność podjętych ustaleń z zebranych materiałem dowodowym oraz art. 93 ust. 3b, art. 136, art. 137 i art. 141 ust. 2 w zw. z art. 140 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Gmina podkreśliła, iż hala sportowa, wybudowana na gruncie nabytym przez Skarb Państwa, stanowi element infrastruktury osiedla mieszkaniowego "Osiedle [...]" w L., służąc mieszkańcom tego osiedla dla celów sportu i rekreacji. W hali tej mieszczą się kluby sportowe dla dorosłych, dzieci i młodzieży, z których mogą korzystać mieszkańcy pobliskiego osiedla. Tym samym, zdaniem Gminy, wobec zrealizowania celu wywłaszczenia, brak było podstaw do zwrotu przedmiotowej nieruchomości.

Skarżąca powołała się na orzecznictwo sądów administracyjnych potwierdzające, że jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany, to zwrot nieruchomości nie jest możliwy bez względu na to, kiedy nastąpiła realizacja celu wywłaszczenia. Oznacza to, że zrealizowanie celu wywłaszczenia przez trwałe zagospodarowanie gruntu, polegające na wybudowaniu obiektu budowlanego o wartości kilkudziesięciu milionów złotych, niezależnie kiedy nastąpiło, stanowi negatywną przesłankę zwrotu nieruchomości.

W ocenie Gminy zaskarżona decyzja narusza również bezwzględnie obowiązujące zasady podziału nieruchomości zabudowanej na zwracanych działkach. Granice działek wskazane w decyzji Wojewody są niezgodne z art. 93 ust. 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż przebiegają po pustych przestrzeniach hali. Podział przedmiotowej hali poprzez wybudowanie w miejscu granicy działek ścian wymagałby daleko idącej przebudowy tego obiektu i nie byłby celowy z gospodarczego punktu widzenia. Zaskarżona decyzja jest więc niewykonalna.

Zdaniem Gminy organ odwoławczy naruszył również art. 141 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji, który, uchybiając obowiązkowi określonemu w tym przepisie, nie ustanowił zabezpieczenia wierzytelności Gminy, poprzez orzeczenie w tej decyzji, że kwota zwracana z tytułu odszkodowania podlega wpisowi w dziale IV nowo zakładanej księgi wieczystej. Organy administracji nie ustanowiły nadto hipoteki na zwracanej nieruchomości, co również stanowiłoby zabezpieczenie wierzytelności Gminy z tytułu kwoty orzeczonej do zwrotu przez byłego właściciela zwracanej nieruchomości.

Negatywną przesłanką do zwrotu przedmiotowej nieruchomości jest nadto fakt jej trwałego zagospodarowania. Zwracana nieruchomość wykorzystywana jest jako hala sportowa z infrastrukturą, która – jak wynika z operatu szacunkowego – nie może być zdemontowana ani nie może posłużyć jednostce organizacyjnej wnioskującej o jej zwrot do celów statutowych, tym bardziej, że zwrot nieruchomości dotyczy wyłącznie jej części i prowadzi do niezasadnego przywrócenia prawa własności tejże nieruchomości, poprzez jej zwrot wraz z częścią związanego trwale z gruntem obiektu budowlanego, to jest hali sportowej.

Zrzeszenie wniosło w swojej skardze (sygn. akt II SA/Lu 326/12) o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. Decyzji tej skarżące Zrzeszenie zarzuciło naruszenie art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji wydanej w oparciu o operat szacunkowy, który nie był aktualny w dacie orzekania przez organy obu instancji.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 28 czerwca 2012 r. Sąd zarządził połączenie spraw oznaczonych sygn. akt II SA/Lu 306/12 i II SA/Lu 326/12 do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz do prowadzenia dalej pod sygn. akt II SA/Lu 306/12.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skargi Gminy L. oraz Zrzeszenia są niezasadne, albowiem zaskarżona decyzja, pomimo częściowo błędnego uzasadnienia, odpowiada prawu.

Skarżące Zrzeszenie domagało się zwrotu części wywłaszczonej nieruchomości, oznaczonej uprzednio jako działka nr "a", przy ul. K. W. w L., nabytej przez Skarb Państwa na podstawie umowy sprzedaży, zawartej w dniu 30 września 1965 r. z [...] Zrzeszeniem [...] w L., którego następcą prawnym jest Zrzeszenie.

W dacie nabycia przedmiotowej nieruchomości obowiązywały przepisy ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1961 r. Nr 18, poz. 84). Zgodnie z art. 6 tej ustawy ubiegający się o wywłaszczenie obowiązany był przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego wystąpić do właściciela nieruchomości przeznaczonej pod realizację celu publicznego o dobrowolne odstąpienie nieruchomości i – w razie porozumienia – do zawarcia z nim w formie przewidzianej prawem umowy nabycia nieruchomości za cenę nie wyższą od ustalonej według zasad odszkodowania przewidzianych w tej ustawie albo umowy zamiany nieruchomości stosownie do przepisów tej ustawy. Umowa taka mogła być zawarta również w razie porozumienia stron w toku postępowania wywłaszczeniowego. Ustalenie ceny kupna nieruchomości następowało w oparciu o opinię sporządzoną przez biegłego wpisanego na listę wojewody.

Z treści powołanej wyżej umowy z dnia 30 września 1965 r. wynika, że nabycie nieruchomości nastąpiło w oparciu o art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Działka nr "a", położona przy ul. K. W. w L., przeznaczona była pod realizację celu publicznego (osiedle mieszkaniowe). Zgodnie z zapisami omawianej umowy "przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do tej nieruchomości ubiegający się o wywłaszczenie zwrócił się do Zarządu powyższego Zrzeszenia o dobrowolne odstąpienie nieruchomości na powyższy cel – na co odpowiednie władze tego Zrzeszenia wyraziły zgodę". Nadto "rzeczoznawca z listy biegłych Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w L. dokonał szacunku nieruchomości w oparciu o przepisy ustawy z dnia 12 marca 1958 r." (§ 2 akapit 1, 2 i 3 aktu notarialnego Rep. A Nr 8792/65, k. 8v akt adm.).

Spełnione zostały zatem wszystkie przesłanki wynikające z powołanego art. 6 ustawy z dnia 12 marca 1958 r., co oznacza, że w myśl art. 216 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej dalej jako: "ustawa", w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy tej ustawy dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W świetle art. 136 ust. 1 ustawy nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, z uwzględnieniem art. 137, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca, zgodnie z ust. 3 art. 136 ustawy, mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się do starosty, wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140.

Nieruchomość, stosownie do art. 137 ust. 1 ustawy, uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:

1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo

2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany.

W przypadku, gdy pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część (ust. 2).

W orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd, który Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w pełni podziela, że wystąpienie jednej z przesłanek zbędności, o których mowa w art. 137 ustawy, nakazuje organowi administracji publicznej uznać tę nieruchomość za zbędną na cel wywłaszczenia, co w konsekwencji winno skutkować jej zwrotem. Powołany przepis, zawierający ustawową definicję pojęcia zbędności nieruchomości na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, nakłada na organy administracji publicznej obowiązek ścisłej wykładni, bez możliwości dokonywania jakichkolwiek odstępstw od jego treści (przykładowo wyroki NSA z dnia: 22 czerwca 2001 r., I SA 241/00, LEX nr 54436, 22 sierpnia 2003 r., I SA 2622/01, LEX nr 149521, 4 września 2003 r., II SA/Gd 1552/00, LEX nr 298527, 16 kwietnia 2009 r., I OSK 581/08, LEX nr 555628, 1 października 2010 r., I OSK 1612/09, LEX nr 745102).

W rozpoznawanej sprawie jest bezspornym, że znajdujące się na żądanych do zwrotu działkach obiekty budowlane, to jest budynek techniczny oraz hala sportowo-widowiskowa zostały wybudowane i oddane do użytku po upływie 10 lat od daty zawarcia wskazanej wyżej umowy z 30 września 1965 r. Budowa budynku technicznego trwała w latach 1981-1985, a odbioru dokonano 31 grudnia 1985 r., zaś hala sportowo-widowiskowa została wybudowana w latach 2000-2006 na podstawie decyzji Prezydenta Miasta L. z dnia 26 października 2000 r., nr [...], udzielającej pozwolenie na budowę na rzecz inwestora, jakim był Miejski Ośrodek [...] w L. Pozwolenie na użytkowanie tego obiektu inwestor uzyskał decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego miasta L. z dnia 5 października 2006 r., nr [...]. Decyzją tą zobowiązano jednocześnie inwestora do urządzenia – w terminie do dnia 30 czerwca 2007 r. – terenów zielonych oraz wykonania ciągu pieszego wzdłuż hali.

Z powyższego wynika, iż nawet gdyby przyjąć, jak twierdzi skarżąca, że wybudowanie na części wywłaszczonej nieruchomości wielofunkcyjnej hali sportowo-widowiskowej wraz z towarzyszącą infrastrukturą świadczy o zrealizowaniu celu wywłaszczenia, to wobec zaistnienia przesłanki z art. 137 ust. 1 pkt 2 ustawy, nieruchomość tę należało uznać za zbędną na cel, na jaki przedmiotowa nieruchomość została wywłaszczona.

Zrealizowanie celu wywłaszczenia już po upływie 10 lat od dnia, kiedy decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, stanowi podstawę zwrotu nieruchomości na podstawie art. 136 ust. 3 w zw. z art. 137 ust. 1 pkt 2 ustawy. W przypadku zatem, gdy realizacja jednego z celów wywłaszczenia nie została zakończona pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, to niezależnie od tego, czy w pozostałym zakresie cel wywłaszczenia osiągnięto, uznać należy, że nieruchomość – w części, w jakiej została wywłaszczona pod tę niezrealizowaną w opisanym terminie inwestycję – stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, stosownie do art. 137 ust. 1 pkt 2 ustawy (por. wyrok NSA z dnia 2 czerwca 2011 r., I OSK 1125/10, LEX nr 1082567; M. Wolanin [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 1070).

W doktrynie wyrażony został również pogląd dalej idący, który zdaniem Sądu zasługuje na aprobatę, że odmienna – aniżeli przedstawiona wyżej – wykładnia art. 137 ust. 1 ustawy, przyjęta w powołanym w skardze wyroku WSA w Krakowie z dnia 23 stycznia 2009 r., II SA/Kr 1118/08 (LEX nr 477381), "jest nie tylko contra legem wobec niebudzących wątpliwości postanowień tego przepisu, ale pozbawia jakiegokolwiek znaczenia wysiłki ustawodawcy dla zdefiniowania – po raz pierwszy w polskim prawie wywłaszczeniowym – stanu zbędności nieruchomości wywłaszczonej, których efektem są postanowienia tego przepisu (T. Woś, Wywłaszczanie nieruchomości i ich zwrot, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2010, s. 360).

Przyjmując nawet pogląd wyrażony w powołanych w skardze wyrokach sądów administracyjnych, iż w przypadku, gdy celem wywłaszczenia jest wielkie zadanie inwestycyjne, które wymaga długotrwałego procesu realizacji, takie jak np. budowa osiedla mieszkaniowego, o zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia nie może świadczyć sam fakt nawet wieloletniego niezagospodarowania wywłaszczonego terenu (por. przykładowo wyrok NSA z dnia 23 lutego 2010 r., I OSK 600/09, niepubl.), wskazać należy, że realizacja przedsięwzięcia nawet bardzo znaczącego i skomplikowanego nie może trwać "w nieskończoność".

W rozpatrywanej sprawie wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości pod budowę osiedla mieszkaniowego zostało dokonane w 1965 r., a zatem czterdzieści kilka lat temu. Przy tak znacznym upływie czasu, nie sposób twierdzić, że w dacie zakończenia realizacji Hali [...], to jest w 2007 r., takie zadanie inwestycyjne nie zostało jeszcze ukończone. Należy mieć bowiem na uwadze, że – jak podnosiło we wniosku o zwrot skarżące Zrzeszenie, a czego nie kwestionowała Gmina L. ani [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa – budowa "Osiedla [...]" realizowanego przez tę Spółdzielnię zakończyła się trzydzieści kilka lat temu (podobnie NSA w wyrokach z dnia 22 maja 2012 r., wydanych w sprawach: I OSK 747/11 oraz I OSK 778/11, niepubl.).

Wbrew więc twierdzeniom skarżącej Gminy nie można stwierdzić, że w niniejszej sprawie zwrot części wywłaszczonej nieruchomości narusza zasadę stabilności porządku prawnego.

Niezależnie od powyższego za prawidłowe należy uznać stanowisko organów obu instancji, że na orzeczonych do zwrotu działkach nie został zrealizowany cel wywłaszczenia określony w powoływanej umowie z dnia 30 września 1965 r., to jest "budowa przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową osiedla mieszkaniowego pod nazwą "Osiedle [...]".

Sąd uznaje za trafny przywołany w skardze Gminy pogląd, iż przy ocenie realizacji celu wywłaszczenia, jakim jest budowa osiedla mieszkaniowego, należy uwzględnić nie tylko budowę typowych budynków mieszkalnych, ale także wszystkich innych obiektów i urządzeń technicznych stanowiących infrastrukturę osiedla. Za taką infrastrukturę uznać można w szczególności pawilony handlowo-usługowe, szkoły, przedszkola, garaże, parkingi, zieleń osiedlową, ciągi piesze, kotłownie itp. (T. Woś, Wywłaszczanie..., s. 374-375). Nie sposób jednak stwierdzić, że za część osiedla mieszkaniowego winna być uznana każda inwestycja mająca charakter ogólnodostępny, niezależnie od jej rodzaju i przeznaczenia. Ocena, czy w okolicznościach danej sprawy doszło do zrealizowania celu wywłaszczenia, jakim była określona ogólnie "budowa osiedla mieszkaniowego", winna być oparta na racjonalnych przesłankach pozwalających na jednoznaczne rozstrzygnięcie, że konkretny obiekt budowlany, z uwagi na swój charakter, to jest przede wszystkim sposób użytkowania, stanowi część infrastruktury koniecznej do funkcjonowania osiedla. Taka inwestycja, aby mogła zostać uznana za element infrastruktury osiedla mieszkaniowego, winna więc ze swej istoty służyć zapewnieniu prawidłowego funkcjonowania osiedla jako całości.

Zdaniem Sądu, stanowisko organów obu instancji co do tego, iż budowa przedmiotowej hali sportowo-widowiskowej nie stanowi realizacji celu wywłaszczenia, opiera się na prawidłowej ocenie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, udokumentowanych w aktach sprawy, stosownie do obowiązków wynikających z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Rozstrzygnięcie w tym zakresie zostało należycie uargumentowane, zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 k.p.a.

Przede wszystkim należy podkreślić, co nie było kwestionowane przez żadną ze stron postępowania, iż nieruchomość nabyta powołaną wyżej umową z dnia 30 września 1965 r., w celu "budowy przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową osiedla mieszkaniowego pod nazwą "Osiedle [...]" nigdy tej Spółdzielni nie została przekazana we władanie. Zarządcą wywłaszczonej nieruchomości, stanowiącej własność skarżącej Gminy, była natomiast przez wiele lat jej jednostka budżetowa, to jest Miejski Ośrodek [...] w L., która była również, jak wskazano wyżej, inwestorem budowy w latach 2000-2007 hali sportowo-widowiskowej na przedmiotowym terenie.

Poza sporem jest również, że omawiana nieruchomość nie leży w granicach obszaru "Osiedla [...]" wybudowanego i administrowanego przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową w L. Potwierdził to zresztą pełnomocnik tejże Spółdzielni w toku rozprawy administracyjnej w dniu 2 listopada 2006 r. (k. 55v akt adm.).

O realizacji celu wywłaszczenia nie może przesądzać fakt lokalizacji spornej hali widowiskowo-sportowej w bezpośrednim sąsiedztwie z "Osiedlem [...]" w L. Z akt administracyjnych sprawy wynika, że w toku postępowania skarżąca Gmina nie wskazała żadnych istotnych okoliczności, świadczących o przeznaczeniu wskazanej hali ściśle na potrzeby mieszkańców tego osiedla, w szczególności zaś o tym, że to właśnie mieszkańcy "Osiedla [...]" mają priorytetowy dostęp do pomieszczeń oraz urządzeń tej hali w celu nieskrępowanego uprawiania rozmaitych dyscyplin sportowych bądź udziału w wydarzeniach artystycznych odbywających się w tym obiekcie.

Okoliczności takich nie dopatrzyły się również organy administracji orzekające w sprawie, które zasadnie podkreślały, że Hala [...], wybudowana ze środków Gminy L. kilkadziesiąt lat po zakończeniu budowy "Osiedla [...]", ma charakter obiektu sportowego o znaczeniu nie osiedlowym ani nawet ogólnomiejskim, lecz ponadregionalnym. W obiekcie tym, na co zwróciły uwagę organy administracji, rozgrywane są ogólnopolskie oraz międzynarodowe imprezy sportowe, takie jak np. Mecz Gwiazd Polskiej Ligi Koszykówki 2011, Turniej Finałowy Pucharu Polski w koszykówce mężczyzn, gale boksu zawodowego, Mistrzostwa Polski w kickboxingu, eliminacje mistrzostw Europy w koszykówce mężczyzn. Hala ta służy również organizowaniu koncertów oraz występów licznych artystów znanych nie tylko w Polsce, ale i na całym świecie.

Trafne jest stanowisko organów administracji, że sposób korzystania z wywłaszczonej nieruchomości oraz fakt przekazania jej w zarząd jednostce budżetowej gminy (która, jak wynika z ustaleń tych organów została zlikwidowana w celu zawiązania jednoosobowej spółki prawa handlowego pod nazwą: Miejski Ośrodek [...] w L. Spółka z o.o.) świadczy o tym, że nieruchomość ta służy skarżącej Gminie L. w celu wykonywania zadań własnych w zakresie sportu, rekreacji i rozrywki. Nie można więc uznać, że hala widowiskowo-sportowa, wybudowana na tej nieruchomości przez podmiot komunalny, kilkadziesiąt lat po zakończeniu budowy przez [...] Spółdzielnię Mieszkaniową "Osiedla [...]", stanowi część infrastruktury tego osiedla mieszkaniowego.

Należy podkreślić, iż zrealizowanie na wywłaszczonej nieruchomości innego celu publicznego, to jest wielofunkcyjnej hali widowiskowo-sportowej o znaczeniu ogólnomiejskim, nie daje podstaw do odmowy zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Podstawę do wydania takiego orzeczenia dawać mógł ewentualnie przepis art. 229a ustawy, który stanowił, że zwrot nieruchomości wywłaszczonych jest wyłączony w stosunku do nieruchomości, na jakich nie zrealizowano celu wywłaszczenia, ale zrealizowano w przeszłości inny cel publiczny, który także uzasadniałby wywłaszczenie w świetle ówczesnych przepisów wywłaszczeniowych. Powyższy przepis utracił jednak swą moc z dniem 9 kwietnia 2008 r. na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z tej samej daty, wydanego w sprawie K 6/05 (Dz. U. Nr 59, poz. 369), uznającego ten przepis za niezgodny z art. 21 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 2 oraz art. 7 Konstytucji RP.

Nieuzasadnione są również zarzuty Gminy, że zwrot przedmiotowej nieruchomości uniemożliwia fakt jej trwałego zagospodarowania. Przepis art. 137 ust. 1 ustawy, stanowiący legalną definicję zbędności nieruchomości na cel wywłaszczenia, ani żaden inny przepis ustawy nie wskazuje expressis verbis takiej negatywnej przesłanki zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. W ocenie Sądu również reguły wykładni funkcjonalnej oraz wykładni systemowej tych przepisów nie dają podstaw do przyjęcia takiego ich rozumienia.

Wbrew twierdzeniom Gminy zaskarżona decyzja nie narusza art. 93 ust. 3b ustawy. Zgodnie z tym przepisem w przypadku, gdy przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w jakich nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Powyższy przepis wskazuje na jeden z warunków podziału nieruchomości, który zasadniczo następuje w ramach postępowania administracyjnego kończącego się decyzją zatwierdzającą podział nieruchomości, wydawaną na podstawie przepisów rozdziału 1 działu III ustawy. Decyzji tej nie wydaje się jednak, w myśl art. 96 ust. 1b ustawy, w sytuacji – jaka ma miejsce w rozpoznawanej sprawie – gdy konieczne jest wydzielenie części nieruchomości (dotychczas niewyodrębnionej ewidencyjnie) na potrzeby postępowania w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Podział taki zatwierdzany jest bowiem w samej decyzji orzekającej o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości. W takim przypadku obowiązkiem organu administracji orzekającego o zwrocie nieruchomości jest powołanie, na podstawie art. 84 k.p.a., biegłego geodety, którego zadaniem będzie opracowanie projektu podziału dotychczasowej nieruchomości w celu wydzielenia części wywłaszczonej nieruchomości w granicach ewidencyjnych, w jakich, zdaniem organu, spełnione zostały przesłanki do zwrotu części nieruchomości, dotychczas ewidencyjnie niewydzielonej (M. Wolanin, Podziały i scalenia nieruchomości, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 178-179 i 308).

Organ pierwszej instancji dochował wspomnianych wyżej obowiązków, dopuszczając w toku postępowania dowód z operatu podziałowego, sporządzonego przez uprawnionego geodetę J. C. W myśl tego operatu wywłaszczona nieruchomość, oznaczona jako dawna działka nr ewid. "a" o powierzchni 0,2120 ha, aktualnie wchodzi w skład działek: nr ewid. "c"/4, stanowiącej własność Skarbu Państwa oraz nr ewid. "b"/2, będącej własnością Gminy L., w zarządzie Miejskiego Ośrodka w L. Teren wywłaszczonej nieruchomości będący częścią działki nr ewid. "c"/4, oznaczono jako działkę nr ewid. "a"a/1 o powierzchni 0,0124 ha, a teren tej nieruchomości będący częścią działki nr ewid. "b"/2 (objęty wnioskiem Zrzeszenia o zwrot) oznaczono jako działkę nr ewid. "a"a/2 o powierzchni 0,0876 ha (projektowany nr ewid. "b"/3) oraz działkę nr ewid. "a"b o powierzchni 0,1120 ha (projektowany nr ewid. "b"/4). Operat ten wskazuje zatem proponowany projekt podziału przedmiotowej nieruchomości w celu wydzielenia części wywłaszczonej nieruchomości w granicach ewidencyjnych, w których nieruchomość stała się zbędna na cel wywłaszczenia.

W ocenie Sądu za prawidłowe należy uznać stanowisko organów administracji, że powołany przepis art. 93 ust. 3b ustawy nie może mieć zastosowania w niniejszej sprawie.

Rację ma wprawdzie skarżąca Gmina, iż z wykładni językowej analizowanego przepisu wynika odmienny wniosek, albowiem przepis ten nie wskazuje wyraźnie, że jego zastosowanie jest wyłączone w postępowaniu dotyczącym zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Również treść powołanego w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji przepisu art. 95 pkt 4 ustawy nie prowadzi do odmiennych wniosków. Przepis ten stanowi bowiem, iż podział nieruchomości w celu realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy (a więc np. roszczenia o zwrot wywłaszczonej nieruchomości – art. 136 ust. 3 ustawy) lub z odrębnych ustaw, może nastąpić niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powyższy przepis wyłącza zatem zastosowanie w sprawach o zwrot wywłaszczonej nieruchomości jedynie norm prawnych wynikających z art. 93 ust. 1 i art. 94 ust. 3 ustawy (wymóg zgodności podziału z planem miejscowym) oraz z art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy (wymóg zgodności podziału z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), a nie wskazuje na brak zastosowania w tych sprawach art. 93 ust. 3b ustawy.

Należy mieć jednak na względzie, że wykładnia gramatyczna, choć ważna, to nie jest jedyną metodą wykładni prowadzącą do poszukiwania istoty regulacji zawartej w konkretnej normie prawnej. Zachodzą bowiem przypadki, gdy w celu odnalezienia rzeczywistego znaczenia normy prawnej konieczne jest sięgnięcie do innych rodzajów wykładni, w tym wykładni systemowej i celowościowej. Określony przepis prawa funkcjonuje bowiem w systemie prawa i jego znaczenie winno być odczytywane łącznie z innymi przepisami i celami, jakie ustawodawca chce osiągnąć poprzez ustanowioną regulację prawną. Rzeczywiste znaczenie przepisu prawa może być więc inne niż wynikałoby to z jego literalnego brzmienia. Taka konieczność zachodzi w niniejszym przypadku.

Dokonanie egzegezy art. 93 ust. 3b w zw. z art. 96 ust. 1b ustawy wyłącznie przy użyciu reguł wykładni językowej prowadzi w niniejszej sprawie do wyniku niemożliwego do zaakceptowania z punktu widzenia celu przepisów ustawy dotyczących zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Ograniczenie możliwości dokonania podziału przedmiotowej nieruchomości zabudowanej budynkiem hali widowiskowo-sportowej – w decyzji o zwrocie tej nieruchomości – wyłącznie do sytuacji, w których podział ten byłby zgodny z zasadami określonymi w art. 93 ust. 3b ustawy, uniemożliwiałoby w rzeczywistości orzeczenie jej zwrotu. Nie ulega zaś wątpliwości, że celem określonej w art. 136 ust. 3 ustawy generalnej zasady zwracania wywłaszczonych nieruchomości, które stały się zbędne na cel wywłaszczenia, jest przywrócenie stanu stosunków własnościowych wywłaszczanej nieruchomości sprzed wydania decyzji wywłaszczeniowej (zawarcia umowy o takim skutku), w drodze zniesienia skutków, które ona wywołała. Zwrot wywłaszczonej nieruchomości stanowi bowiem actio contradicta w stosunku do wywłaszczenia (T. Woś, Wywłaszczanie nieruchomości..., s. 307 i 309).

Oceniając dopuszczalność zastosowania w tym przypadku reguł wykładni celowościowej i systemowej należy dodać, że przepisy ustawy dotyczące zwrotu nieruchomości nie przewidują możliwości przyznania byłemu właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości w takim przypadku nieruchomości zamiennej ani stosownego odszkodowania zamiast zwrotu "w naturze" nieruchomości zbędnej na cel wywłaszczenia. Brak możliwości orzeczenia zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oznaczałby więc również brak podstaw do uzyskania jakiejkolwiek rekompensaty za tę nieruchomość w oparciu o przepisy ustawy.

Z powyższego wynika, że przepis art. 93 ust. 3b w zw. z art. 96 ust. 1b ustawy winien być interpretowany w taki sposób, by zapewnić pełną możliwość realizacji zasady zwracania wywłaszczonych nieruchomości wynikającej nie tylko z art. 136 ust. 3 ustawy, lecz również a contrario z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, regulującego zasady dopuszczalności wywłaszczania nieruchomości.

Z tego względu fakt, iż granice ewidencyjne działek o projektowanych numerach: "b"/3 oraz "b"/4, orzeczonych do zwrotu na rzez skarżącego Zrzeszenia, przebiegają po pustych przestrzeniach hali, a nie – jak tego wymaga art. 93 ust. 3b ustawy – wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku hali od fundamentu do przekrycia dachu, nie stanowi negatywnej przesłanki do zatwierdzenia takiego podziału w decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, a tym samym nie uniemożliwia zwrotu tychże działek gruntu zabudowanych budynkiem hali.

Bezzasadne są więc zarzuty, że podział przedmiotowej hali poprzez wybudowanie w miejscu granicy działek ścian wymagałby daleko idącej przebudowy tego obiektu i nie byłby celowy z gospodarczego punktu widzenia, a zaskarżona decyzja jest z tego powodu niewykonalna.

W tym miejscu wskazać należy, iż uzasadnienie zarówno organu pierwszej instancji, jak i zaskarżonej decyzji nie zawiera należytej argumentacji odnoszącej się do powyższego zarzutu Gminy podnoszonego w toku postępowania przed organami obu instancji. Uzasadnienie decyzji tych organów nie odpowiada więc w pełni wymogom przepisu art. 107 § 3 k.p.a. stanowiącego, że uzasadnienie prawne decyzji winno zawierać wyjaśnienie podstawy prawnej wraz z przytoczeniem przepisów prawa. W ocenie Sądu uchybienie to nie mogło mieć jednak istotnego wpływu na wynik sprawy, prawidłowo zakończonej orzeczeniem o zwrocie wskazanych działek oznaczonych projektowanymi numerami "b"/3 i "b"/4.

Niezasadne są pozostałe zarzuty skarżącej Gminy.

Ponownie należy podkreślić, iż organy administracji obu instancji wyjaśniły stan faktyczny sprawy w stopniu wystarczającym do wydania w niniejszej sprawie rozstrzygnięcia, zgodnie z wymogami art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

W myśl art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

Organy administracji publicznej, zgodnie z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., są obowiązane w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona.

Organ administracji publicznej jest więc na podstawie tych przepisów zobowiązany do podjęcia wszelkich niezbędnych czynności proceduralnych w celu zebrania pełnego materiału dowodowego, dopiero bowiem wówczas może ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona.

Organy administracji należycie zebrały materiał dowodowy w sprawie i oceniły go właściwie, uznając, że wobec niezrealizowania celu wywłaszczenia na części nieruchomości należało orzec jej zwrot w tej części. Wbrew zarzutom Gminy na wynik sprawy nie mógł mieć istotnego wpływu fakt, że organowi pierwszej instancji, pomimo prowadzonego w tym zakresie postępowania wyjaśniającego, nie udało się odnaleźć planu realizacyjnego "Osiedla [...]", w sytuacji gdy poza sporem pozostaje, że wywłaszczona nieruchomość nie została przekazana [...] Spółdzielni Mieszkaniowej celem realizacji osiedla mieszkaniowego.

Nietrafne są też zarzuty naruszenia przez organy orzekające w sprawie art. 141 ust. 2 ustawy.

W świetle art. 140 ust. 1-3 ustawy w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości.

W myśl ustępu 3 tego artykułu w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 141 ust. 2 ustawy wierzytelności Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego z tytułu, o którym mowa w art. 140, podlegają stosownemu zabezpieczeniu. Jeżeli zabezpieczenie polega na ustanowieniu hipoteki na nieruchomości, decyzja o zwrocie stanowi podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

W orzecznictwie sądowym wyrażony został pogląd, który skład rozpoznający niniejszą sprawę podziela, iż sposób zabezpieczenia wierzytelności Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, która to wierzytelność wynika z decyzji orzekającej o zwrocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (powiększonego, w myśl art. 140 ust. 4 ustawy, o kwotę równą wzrostowi wartości tej nieruchomości wskutek działań podjętych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu), zależy od uznania organu. Z treści art. 141 ust. 2 ani z treści pozostałych przepisów ustawy nie wynika bowiem obowiązek orzeczenia w decyzji o zabezpieczeniu poza przypadkiem hipoteki. Skoro zaś orzeczenie o zabezpieczeniu wierzytelności gminy nie stanowi obligatoryjnego elementu decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, to brak takiego zabezpieczenia w osnowie owej decyzji nie może stanowić naruszenia prawa, a tym samym nie może stanowić podstawy do uchylenia takiej decyzji (wyrok WSA w Łodzi z dnia 12 kwietnia 2011 r., II SA/Łd 223/11 oraz wyrok WSA w Gdańsku z dnia 30 sierpnia 2006 r., II SA/Gd 405/05 – niepublikowane).

W doktrynie wyjaśniono również, że ustawodawca zostawił w tym przypadku stronom postępowania o zwrot nieruchomości (to jest Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego oraz podmiotowi obowiązanemu do zwrotu odszkodowania i innych należności) swobodę w wyborze zabezpieczenia wierzytelności. Jeżeli strony postanowią, że zabezpieczeniem wierzytelności odpowiednio Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego będzie ustanowienie hipoteki na nieruchomości, to wówczas ostateczna decyzja o zwrocie stanowi podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej (E. Mzyk [w:] G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, pod red. G. Bieńka, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2011, s. 621-622; M. Horoszko, D. Pęchorzewski, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod red. D. Pęchorzewskiego, Wydawnictwo C. H. Beck, Warszawa 2009, s. 390).

Zasadne jest więc stanowisko organu odwoławczego, iż art. 141 ust. 2 ustawy nie obligował organu pierwszej instancji do ustanawiania w decyzji z dnia 11 lipca 2011 r. zabezpieczenia wierzytelności Gminy. Decyzja ta stanowi natomiast podstawę do wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Nie ulega bowiem wątpliwości, że wierzytelność Gminy w stosunku do Zrzeszenia wynikająca z zaskarżonej decyzji jest wymagalna, a do wpisu przedmiotowej hipoteki nie jest wymagana zgoda Zrzeszenia. Skarżąca Gmina może więc domagać się zabezpieczenia tej wierzytelności w formie hipoteki w oparciu o tę decyzję. W myśl bowiem art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika, to jest hipotekę przymusową (por. A. Oleszko, Pytania i odpowiedzi, Rejent 1999, nr 10, s. 159).

Prawidłowo również organ pierwszej instancji orzekł o umorzenia postępowania jako bezprzedmiotowego w myśl art. 105 k.p.a. w części dotyczącej zwrotu wywłaszczonej nieruchomości oznaczonej jako działka nr "a"a/1, zajętej obecnie pod ciąg pieszy (chodnik) w pasie drogowym ul. K. W. w L. Bezspornym jest bowiem, że postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie wszczęte zostało również w stosunku do tej działki. Ustalenie przez organ administracji, że wniosek Zrzeszenia, który stanowił podstawę do wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie, nie obejmuje już żądania zwrotu powyższej działki, obligowało ten organ do umorzenia postępowania w oparciu o powołany przepis.

Nieuzasadnione są również zarzuty skarżącego Zrzeszenia.

W świetle art. 156 ust. 3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Operat szacunkowy, w myśl ustępu 3 powyższego przepisu, może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa wyżej, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Stosownie do § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o jakim mowa w § 57 ust. 1, to jest podpisując ją oraz zamieszczając datę i swoją pieczęć.

Z powyższych przepisów wynika, że operat szacunkowy zasadniczo może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty jego wprowadzenia. Wyjątek w tym zakresie ma miejsce w przypadku zmiany w uwarunkowaniach prawnych, a także zmiany w czynnikach, w oparciu o które dokonano wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Oceny tego, czy dany operat można wykorzystać po upływie 12 miesięcy, dokonuje sam rzeczoznawca, który potwierdza aktualność operatu szacunkowego, umieszczając na nim klauzulę zawierającą oświadczenie o aktualności. Klauzula może zostać przystawiona w drodze stosownej pieczęci z podpisem na istniejącym operacie (M. Wolanin [w:] J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami..., s. 1159).

W rozpoznawanej sprawie omawiane warunki zostały spełnione. Rzeczoznawca majątkowy T. J., wskazując, iż działa zgodnie z art. 156 ust. 4 ustawy, potwierdziła aktualność sporządzonego przez siebie operatu w dniu 30 marca 2011 r., umieszczając na operacie klauzulę aktualizacyjną – w formie pieczęci o powyższej treści. Klauzula ta została przez nią podpisana, a także opatrzona datą i pieczęcią imienną rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy z dnia 25 stycznia 2010 r. zachował więc swoją aktualność w dacie orzekania przez organy administracji obu instancji.

Wbrew twierdzeniom skarżącego Zrzeszenia z powołanego w skardze wyroku WSA w Krakowie z dnia 14 kwietnia 2008 r., II SA/Kr 798/07 (niepubl.), nie wynika, by klauzula aktualizacyjna, którą opatrzono sporządzony w niniejszej sprawie operat, nie odpowiadała wymogom prawa. W uzasadnieniu tego wyroku znajduje się stwierdzenie, że "literalne brzmienie tego przepisu [to jest § 58 ust. 1 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów w związku z art. 156 ust. 4 ustawy] nasuwa konkluzję, iż ustawodawca zezwolił na potwierdzanie aktualności, natomiast w przedmiotowym postępowaniu doszło do wydania aktualizacji sporządzonego wcześniej operatu szacunkowego. Aktualizacja natomiast jest czymś innym niż potwierdzenie aktualności – zakłada z góry dokonanie się jakiejś zmiany. W przedmiotowym postępowaniu nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, co wymagało dokonania nowej – opartej o dogłębną analizę – wyceny, zgodnie z regułami zawartymi we właściwych przepisach i w określonych przez te przepisy trybie i formie".

W rozpoznawanej sprawie odmiennie – aniżeli w sprawie, w której orzekał WSA w Krakowie – nie doszło do zmiany w czynnikach, na podstawie jakich dokonano wyboru podejścia, metody i techniki szacowania wartości nieruchomości, a w konsekwencji nie nastąpiła zmiana wartości przedmiotowej nieruchomości. Tym samym w niniejszej sprawie brak było podstaw do sporządzenia nowej wyceny nieruchomości, w drodze "aktualizacji" operatu.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), orzekł, jak w sentencji wyroku.