Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 1072/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2016-03-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 1, art. 154, art. 130,
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 marca 2016r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej w Kielcach Reginy Górnisiewicz sprawy ze skargi W. R. na decyzję Wojewody z dnia [...]r. znak: [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

II SA/KE 1072/15

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]. Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania W. R. utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia 6 lipca 2015r. o wywłaszczeniu na rzecz Gminy K. z przeznaczeniem pod budowę Portu Lotniczego, własności niezabudowanej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu G. gmina C. jako działka nr [...] o pow. 1,63 ha, stanowiącej własność W. R. oraz o ustaleniu na rzecz W. R. odszkodowania w wysokości 55.257,00 zł. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r., o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2015r., poz. 782 ze zm.) - zwanej dalej u.g.n. oraz art. 127 § 1 i 2 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał następujący stan faktyczny i prawny sprawy:

Wojewoda Świętokrzyski, po rozpatrzeniu odwołania W. R. decyzją z dnia 23 maja 2013r. uchylił w całości decyzję Starosty z dnia 2 kwietnia 2013r.,orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Gminy K. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu G. gmina C.k jako działka nr [...] o pow. 1,63 ha, stanowiącą własność W. R. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując na konieczność wyjaśnienia wątpliwości dotyczących prawidłowości operatu szacunkowego z października 2012r., który posłużył do ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. Z uwagi na fakt, że w/w operat szacunkowy utracił ważność Starosta K. zlecił sporządzenie nowego operatu szacunkowego dla potrzeb przedmiotowego postępowania. W operacie szacunkowym z września 2014r., rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] zlokalizowanej we wsi G. gmina C. na kwotę 55.257,00 zł.

W dniu 19 stycznia 2015r. odbyła się rozprawa administracyjna, w której uczestniczyli m.in. właściciel nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy i przedstawiciel Gminy K.. Przedstawiciel Gminy K. oświadczył, że podtrzymuje wniosek o wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości. Z kolei rzeczoznawca majątkowy podtrzymał ustalenia i wartość określoną w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym z września 2014r. Natomiast W. R. poinformował, że nie zgadza się z wartością określoną w operacie szacunkowym. W jego opinii jest ona zaniżona i nie uwzględnia inflacji, wnioskował o nieruchomość zamienną na ternie gminy M.a.

Prezydent Miasta K. pismem skierowanym do Starosty z dnia 11 lutego 2015r.poinformował, że w trakcie prowadzonych z W. R. negocjacji były mu proponowane działki zamienne znajdujące się w zasobie Gminy K. leżące na terenie gm C.. Jednocześnie wyjaśnił, że Gmina K. nie posiada na terenie gm M. działek, które mogłoby być przedmiotem zamiany.

Pismem z dnia 20.02.2015 r., organ I instancji zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w oparciu o który zostanie wydana decyzja.

Starosta K. decyzją z dnia 6 lipca 2015r. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy K. z przeznaczeniem pod budowę Portu Lotniczeg., własności niezabudowanej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu G. gmina C.k jako działka nr [...] o pow. 1,63 ha, stanowiącej własność W. R. oraz w pkt 2 orzekł o ustaleniu na rzecz W. R. odszkodowania w wysokości 55.257,00 zł. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ I instancji wskazał, że właściciel przedmiotowej nieruchomości nie wyraził zgody na jej sprzedaż na warunkach zaproponowanych przez Gminę K., wobec tego uzasadnione jest wywłaszczenie prawa własności nieruchomości. Organ I instancji uznał również, że sporządzony dla celów przedmiotowego postępowania operat szacunkowy jest wiarygodnym i miarodajnym dokumentem, dlatego też uznał go za dowód w sprawie i w oparciu o określoną w nim wartość gruntu ustalił odszkodowanie na rzecz właściciela do wypłaty którego została zobligowana Gmina K..

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł W. R., który podniósł szereg zarzutów dotyczących sporządzonego na zlecenie Starosty K. we wrześniu 2014r. operatu szacunkowego, który posłużył do ustalenia na jego rzecz odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Wg odwołującego autor operatu szacunkowego naruszył przy jego sporządzaniu przepisy: § 4 ust. 1-3 i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Naruszenie w/w przepisów polegało na niewskazaniu przez rzeczoznawcę majątkowego cech nieruchomości z rynku regionalnego uwzględnionych do porównania, a kluczowych dla kształtowania cen nieruchomości oraz brak wyceny zasiewów na przedmiotowej nieruchomości. W. R. zarzucił również naruszenie przepisów art. 151 w związku z art. 4 pkt 16 i pkt 17 u.g.n., art. 175 ust. 1 u.g.n. w związku z § 56 ust. 1 pkt. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. poprzez sporządzenie operatu szacunkowego bez należytej staranności, z pominięciem dokładnego opisu wycenianej nieruchomości i nieruchomości uwzględnionych do porównania oraz uznanie, że cena 3,12 zł/m² jest najbardziej prawdopodobną ceną rynkową dla gruntów zlokalizowanych w gm. M. i gm. C.. Strona wskazała w odwołaniu, że wysokość odszkodowania jaka została na jej rzecz ustalona nie odpowiada konstytucyjnej zasadzie słusznego odszkodowania z powodu jego zaniżenia w stosunku do cen uzyskiwanych na lokalnym rynku nieruchomości, co narusza art. 21 ust. 2 ustawy zasadniczej. Natomiast organowi I instancji W. R. zarzucił naruszenie art. 7 k.p.a., art. 77 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 107 k.p.a. poprzez niezebranie i nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie. W szczególności brak oceny operatu szacunkowego sporządzonego we wrześniu 2014r. i nie poddanie pod rozwagę rozbieżności w wycenie tej samej nieruchomości w operacie z 2014r. i w operacie szacunkowym z 2012r., gdzie rozbieżności w wycenie wynoszą ponad 17.300,00 zł. Strona zarzuciła również, że organ I instancji naruszył treść art. 130 ust. 2 u.g.n. i art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. poprzez ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie bezkrytycznie przyjętego, a wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego oraz pominięcie pozostałej dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy.

Uwzględniając naruszenie w/w przepisów strona wniosła o uchylenie w całości wadliwej decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu odwołania strona szczegółowo omówiła zarzuty dotyczące skarżonej decyzji i na potwierdzenie swojej argumentacji powołała się na orzecznictwo sądowo-administracyjne.

Rozpatrując złożone odwołanie oraz całość zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego Wojewoda Świętokrzyski wskazał na treść art. 112 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, stosownie do którego wywłaszczenia można dokonać tylko w stosunku do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne, albo do nieruchomości, dla których wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ponadto wywłaszczenia nieruchomości można dokonać, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogły być nabyte w drodze umowy.

Nieruchomość położona we wsi G., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 1,63 ha, zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego "Regionalny Port Lotniczy K. - Część Wschodnia" na obszarze Gminy C. w części sołectw: G. i Piotrkowice, zatwierdzonym Uchwałą Nr IX/47/2011 Rady Miejskiej w C. z dnia 31 maja 2011r., położona jest na terenach oznaczonych symbolem G-KL - co stanowi tereny lotniska.

Przedmiotowa inwestycja polegająca na budowie Portu Lotniczego , mieści się więc w katalogu celów publicznych określonych w art. 6 pkt 1b u.g.n., tj. wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń.

W oparciu o art. 115 ust. 1 u.g.n., wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Stosownie zaś do art. 115 ust. 2 u.g.n., wszczęcie postępowania może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, wyznaczonego na piśmie właścicielowi przez starostę. Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Natomiast uwzględniając ust. 3 w/w artykułu wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego następuje z dniem doręczenia zawiadomienia stronom.

Z powodu braku porozumienia pomiędzy właścicielem nieruchomości a Gminą K. w sprawie nabycia na drodze cywilno-prawnej działki nr [...] , Starosta K. wszczął postępowanie wywłaszczeniowe zgodnie z art. 115 ust. 3 u.g.n.

Z akt sprawy wynika, że decyzja wywłaszczeniowa z dnia 6 lipca 2015r. wydana została na wniosek uprawnionego podmiotu, tj. Prezydenta Miasta., z przeznaczeniem zgodnym z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, po przeprowadzeniu niezbędnych rokowań, w których właściciel nieruchomości nie wyraził zgody na zbycie przedmiotowej nieruchomości w drodze umowy cywilno-prawnej, na warunkach proponowanych przez Gminę K..

W przedmiotowej sprawie kwestią sporną pomiędzy stronami jest wysokość odszkodowania jakie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] ustalił na rzecz dotychczasowego jej właściciela organ I instancji w decyzji z dnia 6 lipca 2015r.

W sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczony grunt najważniejszym dokumentem jest operat szacunkowy określający wartość będącej przedmiotem wywłaszczenia nieruchomości, w oparciu o który organ ustala następnie wysokość należnego byłemu właścicielowi odszkodowania. Przed dokonaniem analizy operatu szacunkowego wyjaśnić należy, że z uwagi na upływający termin jego ważności organ wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie jego aktualności. W piśmie z dnia 11 września 2015r. (data wpływu 15.09.2015r.) autor operatu szacunkowego z września 2014r. poinformował, że w/w dokument może być nadal wykorzystywany jako dowód w przedmiotowej sprawie.

Dokonana przez organ analiza operatu szacunkowego pozwala na stwierdzenie, że jest on zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Podkreślić przy tym należy, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. W ustawie o gospodarce nieruchomościami jest wprost uregulowane, że opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Zadaniem organu jest jedynie dokonanie oceny przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu pod względem formalnym, tj. zbadanie czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Dokonując oceny przedmiotowego operatu we wskazanym powyżej zakresie organ uznał, że pod względem formalnym operat ten nie budzi zastrzeżeń i nie narusza przepisów prawa regulujących sporządzanie operatu szacunkowego, zatem może stanowić dowód w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie szacunkowym poddawanym analizie przez organ dokonał charakterystyki rynku nieruchomości, na którym znajduje się wyceniana działka, a także wyjaśnił przyczyny dla których zastosował taką, a nie inną metodologię przy wycenie.

Wartość nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] , została określona wg stanu tej nieruchomości na dzień 3 września 2014r. (data przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego oględzin w/w działki) i poziomu cen z daty wyceny tj. z dnia 20 września 2014r. W operacie szacunkowym wartość nieruchomości została określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wskazaną w § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004r., (Dz. U. z 2004, Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne (tj. m.in. o porównywalnym przeznaczeniu), które były przedmiotem obrotu rynkowego.

W myśl art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Z treści operatu szacunkowego wynika, że dla potrzeb wyceny, rzeczoznawca majątkowy określiła rynek nieruchomości porównawczych i dokonała jego analizy, w wyniku czego wyselekcjonowała 11 transakcji nieruchomości podobnych, na podstawie których określiła wartość nieruchomości. Transakcje te miały miejsce w okresie od grudnia 2012r. do kwietnia 2014r. Rzeczoznawca majątkowy, wbrew twierdzeniom W. R. poddała charakterystyce nieruchomość o cenie maksymalnej i nieruchomość o cenie minimalnej z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przejętej przez nią skali cech rynkowych. Taki obowiązek nakładają na autora operatu szacunkowego obowiązujące przepisy prawa, z czego rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z września 2014r. wywiązała się. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła przyczyny, dla których musiała rozszerzyć rynek nieruchomości i objąć analizą transakcje gruntami położonymi na terenie województwa świętokrzyskiego, a nie tylko gminy M. i gminy C. gdzie odnotowana została tylko jedna transakcja dotycząca nieruchomości nabywanej na cele komunikacyjne - pod budowę portu lotniczego. W rezultacie wyłoniona została, jak już wskazano powyżej, grupa 11 transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod komunikację, które posłużyły do porównania. Nadto z treści operatu wynika, że szczególne znaczenie wpływające na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabywanych pod komunikację mają następujące cechy: położenie szczegółowe oraz cenność gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny. Z ustaleń rzeczoznawcy wynika nadto, że w badanym okresie czasu pomimo okresowych wahań cen nie zaobserwowano istotnego wzrostu cen, w związku z czym przyjęto trend czasowy na poziomie 0% miesięcznie. Następnie z przyjętego zbioru nieruchomości porównawczych rzeczoznawca wyszczególniła nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej oraz dokonała ich szczegółowego opisu. Podała także zakres czynników korygujących. Dla każdej z cech rzeczoznawca określiła jej wpływ na ceny rynkowe, czyli wagę cechy. Wagi cech rynkowych określiła na podstawie analizy rynku lokalnego oraz badań preferencji potencjalnych nabywców tego typu nieruchomości. Następnie rzeczoznawca obliczyła sumy współczynników korygujących i posługując się właściwym wzorem wyliczyła średnią skorygowaną na datę wyceny wartość 1 m² powierzchni przedmiotowej nieruchomości. W rezultacie wartość prawa własności gruntu przy uwzględnieniu iloczynu jego powierzchni wynoszącej 1,6300 ha i wartości 1 m² w wysokości 3,39 zł dała kwotę 55.527,00 zł.

W związku z powyższym w ocenie organu II instancji, nieuzasadniony jest zarzut odwołania, dotyczący zaniżenia wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości, jak również niedokonania analizy rynku nieruchomości. Rozliczenia w tym zakresie, determinowane są przez art. 130 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Zarzut co do niewłaściwego ustalenia wartości nieruchomości, nie został poparty żadnymi dowodami i nie może świadczyć o wadliwości operatu. W. R. nie podważył w sposób przewidziany prawem przedmiotowego operatu szacunkowego. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego. Stanowisko powyższe wynika z orzecznictwa sądowego w tym zakresie, np wyrok WSA w Warszawie z dnia 31.08.2006r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05.

Rzeczoznawca majątkowy posiłkowała się przy ustaleniu ceny za przedmiotową nieruchomość cenami wynikającymi z umów sprzedaży zawartych w formie aktów notarialnych dotyczących transakcji nieruchomościami gruntowymi nabywanymi pod komunikację. Transakcje zakończone aktami notarialnymi, stanowią najbardziej wiarygodny i miarodajny dokument pozwalający rzeczoznawcy majątkowemu na określenie wartości wycenianej nieruchomości. Na wartość danej nieruchomości wpływ ma wiele czynników, w tym m.in. jej położenie, dostępność do szlaków komunikacyjnych, uzbrojenie, a także przeznaczenie danej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Wszystkie powyższe okoliczności są uwzględniane podczas wyceny dokonywanej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniu, organ odwoławczy stwierdził, że organy nie miały obowiązku odnoszenia się do wcześniejszego operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w październiku 2012r. Operat ten został sporządzony w 2012r., a więc w świetle art. 156 ust. 3 u.g.n. stracił ważność z upływem 12 miesięcy. Przepis ten stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (...). Wyniki operatu nie mogły więc być uwzględniane przez organ na żadnym etapie postępowania prowadzonego po upływie wskazanego w powołanym przepisie terminu, bowiem operat, który stracił ważność należy traktować, jak operat nieistniejący. Wskazać należy, że autor operatu szacunkowego z października 2012r. w piśmie skierowanym do Starosty K. wyjaśnił, że nie jest możliwym potwierdzenie jego aktualności. W rezultacie organ I instancji był zobligowany zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego, co tym samym było równoznaczne z utratą przez operat szacunkowy z października 2012r. charakteru wiarygodnego dowodu w przedmiotowej sprawie.

W tej sytuacji w ocenie organu nie zachodzi sprzeczność pomiędzy operatami, ponieważ pierwszy z tych operatów utracił ważność, dlatego organ nie był zobowiązany do dokonania jego analizy, a ponadto powodem uchylenia przez Wojewodę Świętokrzyskiego pierwszej decyzji Starosty K. z dnia 2 kwietnia 2013r. były zastrzeżenia, co do prawidłowości sporządzonego w październiku 2012r. operatu szacunkowego. Wiążący dla organów orzekających w przedmiotowej sprawie jest obecnie operat szacunkowy z września 2014r. i ten operat poddano szczegółowej analizie.

Wojewoda Świętokrzyski nadmienił, że W. R. w odwołaniu od pierwszej wydanej w przedmiotowej sprawie decyzji Starosty K. z dnia 2 kwietnia 2013r. sam podnosił zarzuty o zaniżeniu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] określonej w operacie szacunkowym z października 2012r. i podważał jego wiarygodność jako dowodu w sprawie. Wskazywał, że oszacowana wartość gruntu odbiega od jej faktycznej wartości i nie można w jej oparciu ustalić na jego rzecz odszkodowania. W rezultacie podniesionych przez niego argumentów jak również wnikliwej analizy dokonanej przez Wojewodę Świętokrzyskiego na etapie postępowania odwoławczego od decyzji z dnia 2 kwietnia 2013r. została ona uchylona, a sprawa przekazana ponownie do rozpatrzenia przez Starostę K..

Wartość nieruchomości określona przez rzeczoznawcę majątkowego ma być wartością rynkową, którą ustala się w oparciu o akty notarialne. Subiektywne odczucia właściciela, co do wartości nieruchomości nie poparte żadnymi wiarygodnymi dokumentami nie mogą w świetle obowiązujących przepisów prawa wpływać na jej wartość.

Jak zostało to już wskazane powyżej stan nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 3 września 2014r. (wówczas zostały przeprowadzone oględziny działki nr [...] ). Z ustaleń poczynionych przez organ w oparciu o załączoną przez rzeczoznawcę majątkowego do operatu szacunkowego dokumentację fotograficzną z przeprowadzonych oględzin wynika, że na wycenianej działce nie było wówczas żadnych zasiewów ani innych nasadzeń podlegających wycenie. Tym samym rzeczoznawca majątkowy nie był zobligowany do ich wyceny. W związku z tym zarzut zawarty w odwołaniu w kwestii zaniżenia wartości gruntu poprzez pominiecie zasiewów znajdujących się na działce nr [...] należy uznać za bezzasadny.

W ocenie organu odwoławczego, Starosta K. wydając rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie nie naruszył żadnych spośród przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego wymienionych przez W. R. w odwołaniu. Organ I instancji wyjaśnił w uzasadnieniu przesłanki dla których uznał, że operat szacunkowy z września 2014r. jest wiarygodnym dowodem w przedmiotowej sprawie. Natomiast właściciel nieruchomości w toku całego postępowania prowadzonego przez organ I instancji, pomimo możliwości podważenia rzetelności operatu szacunkowego nie podjął w tej kwestii żadnych czynności przewidzianych prawem.

W ocenie Wojewody, akta sprawy wbrew zastrzeżeniom strony zostały w przedmiotowej sprawie zebrane w sposób wyczerpujący i umożliwiają wydanie rozstrzygnięcia, a W. R. nie sprecyzował w odwołaniu o jakie konkretne dokumenty należałoby uzupełnić materiał dowodowy. Nie zgłosił również w toku postępowania wniosku o uzupełnienie akt sprawy pomimo, że o przysługującym w tej kwestii prawie został pouczony przez organ I instancji. Powyższe świadczy w ocenie tut. organu o tym, że W. R. uznał działania organu I instancji podejmowane w przedmiotowej sprawie za prawidłowe.

Wojewoda nadmienił, że w związku z zastrzeżeniami do operatu szacunkowego, podniesionymi w odwołaniu od decyzji z dnia 6 lipca 2015r. wystąpił o ustosunkowanie się do nich przez rzeczoznawcę majątkowego. W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy odniosła się do zarzutów argumentacji W. R., podtrzymując swoje ustalenia i określoną w operacie szacunkowym z września 2014r. wartość przedmiotowej nieruchomości. Dodatkowo poinformowała, że sporządzony przez nią operat szacunkowy jest aktualny i może być nadal wykorzystywany jako dowód w sprawie.

Tym samym organ odwoławczy stwierdził, że organy wbrew twierdzeniom strony dążyły do kompleksowego wyjaśnienia wszystkich wątpliwości i niejasności dotyczących przedmiotowego postępowania i zebrany w sprawie materiał dowodowy i poczynione ustalenia przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów prawa nie dawał podstaw do uchylenia decyzji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 24 września 2015r. wniósł W. R., zaskarżając ją w całości z powodu naruszenia przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.:

1. art. 153 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości, których nie można zweryfikować, że są nieruchomościami podobnymi - wobec braku ich szczegółowego opisu.

2. art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, iż słuszne odszkodowanie tj. wartość rynkowa nieruchomości możliwa do uzyskania za tę działkę wynosi 3,12 zł/m², podczas gdy jest to najniższa cena z rynku lokalnego.

3. art. 21 ust. 2 Konstytucji, ponieważ wysokość przyznanego odszkodowania nie odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania" za wywłaszczenie z powodu jej zaniżenia w stosunku do cen uzyskiwanych na lokalnym rynku nieruchomości. Biorąc pod uwagę stan nieruchomości oraz jej położenie tj. komunikację (dojazd z dwóch dróg), sąsiedztwo zabudowy zagrodowej, bliskość linie energetycznej, skutkuje to naruszeniem art. 134 u.g.n., który zakłada zasadę korzyści.

4. § 4 ust. 1-3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004.207.2109 ze zm.) przez przyjęcie, iż nieruchomości z takimi cechami jak w tabeli, tj. różna rozpiętość powierzchni, różnica w cenie, brak jakichkolwiek informacji o stanie ich zagospodarowania, mogą stanowić materiał porównawczy.

5. art. 8 k.p.a., poprzez prowadzenie postępowania w sposób naruszający zaufanie uczestników do organów administracji, a to wobec przyjęcia, iż operat szacunkowy pozwala na zweryfikowanie prawidłowości wyceny.

6. art. 107 k.p.a., poprzez brak merytorycznego ustosunkowania się do zarzutów dotyczących stanu nieruchomości przyjętych do porównania, ogólnikowe cytowanie przepisów bez właściwej subsumcji, brak należytej oceny całego materiału dowodowego, w tym pejoratywny stosunek do skarżącego.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody Świętokrzyskiego a także uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skarżący zarzucił, że organ administracji w żaden sposób nie opisał w uzasadnieniu decyzji, stanowiska rzeczoznawcy, jak również nie odniósł się do zarzutów skarżącego w kwestii wskazania cech nieruchomości, które rzeczoznawca przyjął jako podobne do nieruchomości szacowanej. Podstawą wyceny działki o nr ew. [...] o pow. 1,6300ha w G. gmina C. jest operat szacunkowy sporządzony przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Biegła dotarła tylko do jednej transakcji z rynku lokalnego, który przecież jest rynkiem najbardziej miarodajnym, co spowodowało, iż do porównania przyjęła nieruchomości z rynku regionalnego. Do porównania przyjęła 11 transakcji nieruchomościami, które zestawiła razem: wskazała powierzchnie nieruchomości 3000m² cena 1,80zł /m² położenie M., gmina M. pow. K., następnie porównała nieruchomość 1671m² za cenę 2,89zł/m² gmina P. pow. S.i=. Następna nieruchomość przyjęta jako podobna to obszar najmniejszy o pow. 200m² za cenę 5zł/m² gmina Bielina pow. K.. Kolejna nieruchomość również podobna to obszar o pow. 631m² cena 2,89zł/m² gmina P., potem nieruchomość o obszarze 2100m² cena 2,38zł gmina B. pow. K., Największa nieruchomość, które rzeczoznawca uznała jako podobne do szacowanej to nieruchomości o powierzchni 7870m² za cenę 2,73zł/m² i 24 400m² za cenę 1,84zł gmina Ł. pow. K.. Następnie 600m² za cenę 5,00zł gmina Bieliny pow. K., kolejny obszar uznany za podobny to 2200m² za cenę 3,00zł. gmina G., C.k i 1990m² za cenę 1,78zł/m² gmina R. pow. K., 400m² za cenę 5,00zł gmina Ł. powiat K.. Nieruchomości przyjęte do porównania różnią się w sposób znaczny obszarem, niewiele wiadomo o ich szczegółowej lokalizacji oprócz tego, iż znajdują się w powiatach K. albo s..

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 26 października 2012r. II SA/Kr 1170/12 rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości przyjętych do porównań, w tym różniące się znacznie powierzchnią od nieruchomości wycenianej. Brak opisu cech nieruchomości ujętych w tabeli nieruchomości przyjętych do porównań powoduje, że nie można stwierdzić podobieństwa tych nieruchomości z nieruchomością wycenianą.

W przedmiotowym operacie brak jest szczegółowego opisu przyjętych do porównania nieruchomości. Ograniczono się do podania dat transakcji, powierzchni działek, i ceny transakcyjnej nie podając istotnych dla wyceny cech nieruchomości takich jak szczegółowe położenie, czy zagospodarowanie. Opis nieruchomości jest lakoniczny na jego podstawie nie można stwierdzić podobieństw nieruchomości przyjętych do porównań nieruchomości. Wątpliwości skarżącego budzi też dobór transakcji nieruchomości przyjętych do porównania, których powierzchnie są kilkakrotnie mniejsze od powierzchni działki nr [...] bądź kilkanaście razy większe od porównywanej działki. W świetle powyższego nie można uznać aby ww. nieruchomości były podobne.

Fundamentalne znaczenie dla wyceny nieruchomości mają cechy nieruchomości, które przyjmując podejście porównawcze, winy mieć charakter nieruchomości podobnych. To bowiem stanowi kwestię wyjściową do korygowania ceny i rzutuje na ostateczna wycenę. Biorąc pod uwagę przyjęte do porównania nieruchomości trudno uznać, iż mamy do czynienia z doborem nieruchomości podobnych do wycenianej działki o nr. [...] w miejscowości G., gmina C..

Otoczenie nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny tj. działki o pow. 1,6300 ha stanowią tereny rolne, tereny zalesione oraz nieruchomości z pojedynczą zabudowa zagrodową. Do nieruchomości jest dojazd z dwóch stron. Nieruchomość posiada dwie drogi dojazdowe od południowej strony oraz od północnej strony. Dodatkową zaletą jej jest nie tylko dobre położenie komunikacyjne ale także jej walory przyrodniczo- krajobrazowa. Ponadto gmina C. wyposażona jest w infrastrukturę techniczną , sieć energetyczna umożliwia podłączenie. Gazyfikacją objęte zostały wszystkie sołectwa, gmina jest w znacznym stopniu skanalizowana. Drogi łączące sołectwa są dobrym stanie technicznym.

W związku z powyższym analizując rynek lokalny ceny nieruchomości przyjmowane przez rzeczoznawców do wyceny nieruchomości pod budowę lotniska jako najniższe kształtowały się w przedziale 3,00zł/m2 Podczas gdy przyjęte do porównania nieruchomości podobne wskazują cenę 1,78zł/m2. Biorąc powyższe pod uwagę przyjęta do porównania jako nieruchomość podobna z nieruchomościami w gminie C.k jest o połowę niższa od najniższej. Świadczy to o tym, iż przyjęty dobór nieruchomości jest wysoce zróżnicowany, a nie podobny. Nieruchomości te różnią się nie tylko ceną w sposób znaczący, ale także ogromną różnicą w powierzchni porównywanych działek.

W wyroku z dnia 7 marca 2012r. WSA w Gliwicach w sprawie o sygn. II SA/Gd 895/11 Sąd wskazał, iż nie podlega ocenie pozytywnej brak charakterystyki indywidualnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, wytypowanych do wyceny. W tej zaś sytuacji nie można zweryfikować poprawności dokonanego wyboru nieruchomości podobnych do szacowanej nieruchomości. Analiza przepisów § 55 i § 56 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego prowadzi do wniosku, iż opis wszystkich nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny winien być obszerny i na tyle precyzyjny aby umożliwić zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym wypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. O ile bowiem sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny. Prawidłowe określenie cech charakteryzujących nieruchomości pozwala na trafne zakwalifikowanie ich jako podobnych do nieruchomości poddanej wycenie.

Operat szacunkowy powinien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny (...), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r., ll OSK 2012/06 LEX nr 437627).

Nie można zgodzić się z twierdzeniem Wojewody Świętokrzyskiego zawartym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż organ administracji winien ocenić operat szacunkowych wyłącznie formalnoprawnie tj. czy zawiera wszystkie elementy zawarte w rozporządzeniu bez oceny doboru nieruchomości podobnych opisu nieruchomości szacowanej. Wprawdzie operat jest opinią autorską, nie zwalnia to jednak organu z jego oceny jak każdego dokumentu mającego istotny wpływ na rozstrzygniecie. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności z przepisami w świetle stawianych przez odwołującego wątpliwości.

Jako dowód należy dopuścić wszystko co pozwoli na rzetelne wyjaśnienie sprawy, tymczasem to organ przerzuca ciężar dowodu na stronę domagając się od osoby, której nieruchomość podlega oszacowaniu przedstawienia - przeciwdowodu tj. opinii innego rzeczoznawcy. Podczas gdy organ ma instrumenty prawne w przypadku braku wiedzy specjalnej zobowiązać biegłego do przedłożenia opinii uzupełniającej lub poddać ocenie prawidłowość sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. Zwłaszcza, iż skarżący podnosił w oparciu o ustalenia na rynku lokalnym, który przecież jest rynkiem najbardziej miarodajnym, iż najniższa cena nieruchomości z tego właśnie rynku kształtuje się na poziomie od 3,00zł/m² w przedziale do 5,99zł/m². A jego twierdzenia nie były gołosłowne, na ich poparcie wskazywał dobór nieruchomości i to wyłącznie z rynku lokalnego, przyjęty w operacie z poprzedniego szacowania. Opinia biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie i to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zgodnie ze stanowiskiem NSA organy administracji zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny (por. wyrok NSA z dnia 6.06.2008r. I OSK 852/07, wyrok NSA z 22.12.2009r. I OSK 373/09, wyrok NSA z dnia 12.01.2011r. I OSK 379/10, wyrok NSA z dnia 7.10.2011r. I OSK 1650/10).

W ocenie skarżącego, prowadzone postępowanie narusza zaufanie uczestników postępowania do władzy publicznej. Zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewody sformułowanie, iż skarżący nie będzie usatysfakcjonowany żadnym odszkodowaniem, bo korzysta z przysługującego mu prawa do zbadania przez organ poprawności i to nie tylko formalnej ale i materialnej operatu, ujawnia pejoratywny stosunek władzy do obywatela. Organ administracji w sposób ogólnikowy cytuje przepisy prowadzi postępowanie wyjaśniające ale nie ocenia w sposób merytoryczny całości zgromadzonego w sprawie materiału tj. pisma biegłego w świetle zarzutów dotyczących doboru nieruchomości podobnych. Ograniczając się do stwierdzenia w uzasadnieniu decyzji, iż operat szacunkowy organ bada jedynie formalnie.

Skutkiem przyjęcia do porównania nieruchomości jako podobnych względem nieruchomości wycenianej przez różnych rzeczoznawców była rozbieżność szacowanej nieruchomości rolnej niezabudowanej o wartość ponad 17.300zł. Poprzez przyjęcie nieruchomości do porównania w pierwszym z operatów wyłącznie z rynku lokalnego określono cenę w przedziale najniższa 3,00zł/m² do 5,99złm². Przyjęcie przez kolejnego biegłego do doboru i porównania różnych nieruchomości już wyłącznie z rynku regionalnego spowodowało, iż uznał on za podobne nieruchomości o absolutnie różnej powierzchni z przedziału cen od 1,78zł.do maksymalnie 5,00zł/m².

Właściwy dobór nieruchomości przyjętych jako podobnych do porównania, winien być skontrolowany przez organy administracji, poddany weryfikacji co winno być opisane w uzasadnieniu decyzji. Nie można zaakceptować stanowiska władzy publicznej, iż w takiej sytuacji to na stronie ciąży obowiązek wyjaśnienia wątpliwości i przedłożenia przeciwdowodu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Prokurator Prokuratury Okręgowej w Kielcach, która przystąpiła do sprawy na podstawie art. 8 p.p.s.a. wniosła o oddalenie skargi

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 p.p.s.a.).

Zaskarżona w sprawie decyzja dotyczy wywłaszczenia na rzecz Gminy K. nieruchomości stanowiącej własność skarżącego oraz ustaleniu na jego rzecz odszkodowania związanego z wywłaszczeniem. Zarzuty skargi nie dotyczą wywłaszczenia nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] , tylko wysokości odszkodowania, jakie z tytułu tego wywłaszczenia ustalił na rzecz jej właściciela organ w decyzji z dnia 6 lipca 2015r.

Zgodnie z art. 130 u.g.n. odszkodowanie ustala starosta w decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, z zastrzeżeniem ust. 5, który w sprawie niniejszej nie ma zastosowania. Opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.), który może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Wysokość odszkodowania ustala się wg stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji wywłaszczeniowej, a ustalenie wysokości tego odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 u.g.n.).

Należy podkreślić, że sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Jednak operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, jednak innym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i sądy administracyjne operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. W tej kwestii należy mieć na uwadze, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomość, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sądu. Dlatego zarzuty skargi w tym względzie należy uznać za nieuprawnione.

Należy jednak podnieść, że operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień, co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia (por. wyrok NSA z dnia 8 marca 2015r., sygn. akt II OSK 880/14).

Operat szacunkowy dla nieruchomości wywłaszczanej na rzecz Gminy K. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. J. w dniu 20 września 2014r., zatem nie upłynął dwuletni okres od daty jego sporządzenia do daty wydania decyzji. Nadmienić należy, że operat ten został sporządzony w sprawie niniejszej, z uwagi na fakt, że poprzedni operat, na który powołuje się skarżący, sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. w 2012r. i utracił ważność. Zatem odwoływanie się przez skarżącego do zapisów tego operatu i wskazane w nim ceny nieruchomości jest nieuzasadnione. Przyjęte bowiem przez rzeczoznawcę K. L. do wyceny nieruchomości, były przedmiotem obrotu w latach poprzedzających sporządzenie operatu, tj. przed rokiem 2012r., podczas gdy w operacie, stanowiącym podstawę do ustalenia odszkodowania rzeczoznawca J. J. przyjęła transakcje, które miały miejsce w okresie od grudnia 2012r. do kwietnia 2014r. Ponadto wartość przedmiotowej nieruchomości została określona na dzień 3 września 2014r. (data przeprowadzenia przez rzeczoznawcę majątkowego oględzin działki) i poziomu cen z daty wyceny, tj. 20 września 2014r. Stąd porównywanie i odwoływanie się do czynności wykonywanych przez poprzedniego rzeczoznawcę jest nieuprawnione.

Rzeczoznawca ustaliła wartość rynkową gruntu dla przedmiotowej nieruchomości stosując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Odnosząc się do zarzutów skargi, wskazać należy, że w dacie sporządzania wyceny przedmiotowa nieruchomość była położona na terenach rolnych, zalesionych, na których występuje rozproszona zabudowa mieszkaniowa, głównie zagrodowa, graniczyła bezpośrednio z terenami użytkowanymi na cele rolne i leśne. Była położona na obszarze oznaczonym symb. G-KL w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tzn. na terenie lotniska. Z ustaleń rzeczoznawcy majątkowego wynika, że na badanym rynku w analizowanym przez nią okresie dwóch lat poprzedzających wycenę, nie nastąpił wzrost cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych i dlatego trend czasowy określono na poziomie 0%, zaś różnice w cenach nieruchomości podobnych wynikają z różnic w cechach rynkowych charakteryzujących te nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość położona jest na granicy dwóch gmin, dlatego rzeczoznawca przyjęła określenie rynku lokalnego jako obszaru obejmującego teren gminy M. oraz gminy C. Na tak wyznaczonym terenie w okresie objętym analizą miała miejsce zaledwie jedna transakcja dotycząca nieruchomości nabywanych na cele komunikacyjne – pod budowę portu lotniczego, co było niewystarczające do określenia wartości nieruchomości. Grunty pod komunikację lotniczą na terenie województwa świętokrzyskiego są nabywane jedynie na terenie gminy C. i gminy M., na terenach pozostałych gmin województwa świętokrzyskiego gminy nabywają grunty związane z komunikacją drogową, sporadycznie kolejową. Zapis § 26 cyt. rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. dopuszcza w przypadku braku danych na lokalnym rynku nieruchomości, możliwość przyjmowania cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Stąd rzeczoznawca poszerzyła obszar analizowany na teren województwa świętokrzyskiego.

Jak wskazała rzeczoznawca, w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę na obszarze objętym analizą odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami gruntowymi nabywanym pod drogi publiczne, z których po odrzuceniu cen skrajnych, nie noszących znamion rynkowych rzeczoznawca wyselekcjonowała 11 transakcji dotyczących podobnych do przedmiotu wyceny nieruchomości gruntowych nabywanych pod budowę dróg. Grunty wydzielane pod nowe lotniska podlegają takiej samej procedurze wyceny jak grunty wydzielane pod drogi publiczne. Przedział cenowy dla tych nieruchomości wahał się od 1,78 zł za m² do 5 zł za m² gruntu. W zestawieniu na str. 12-13 operatu zostało wskazane przez rzeczoznawcę położenie nieruchomości, ich powierzchnia oraz cena jednostkowa za 1 m² gruntu osiągnięta w transakcji kupna-sprzedaży, jak również data zawarcia transakcji. Należy podzielić stanowisko organu, że są to dane wystarczające do przeprowadzenia procesu związanego z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości, przeznaczonej pod budowę lotniska. Do atrybutów nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabywanych pod komunikację, zalicza się położenie szczegółowe oraz cenność gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny, zaś cechy takie jak wielkość i kształt nieruchomości, dostępność do drogi publicznej, sposób zagospodarowania i użytkowania nieruchomości, wyposażenie w infrastrukturę (ważne dla nieruchomości przeznaczonych na inne cele niż pod komunikację) nie mają istotnego znaczenia przy nabywaniu nieruchomości pod szeroko rozumianą komunikację. Dlatego rzeczoznawca stwierdziła, że nie ma potrzeby opisywania w operacie szacunkowym innych cech nieruchomości o cenie minimalnej i o cenie maksymalnej niż te, które mają istotny wpływ na wartość nieruchomości. To stanowisko, podzielone przez organ w zaskarżonej decyzji należy w pełni podzielić.

Nie jest rzeczą Sądu rozważanie, w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie, w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych. Jak podkreślono wyżej, ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Ponieważ w niniejszej sprawie Wojewoda Świętokrzyski nie miał wątpliwości co do prawidłowości operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. J., odniósł się w uzasadnieniu decyzji do zarzutów pod adresem tego operatu zgłoszonych przez stronę, a ocena organu nie budzi wątpliwości Sądu należało uznać, że zarzuty skargi są niezasadne. Nie można uznać, że zgodna z prawem decyzja ustalająca odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości, która według właściciel nieruchomości jest za niska narusza zasadę zaufania uczestników postępowania do organów administracji (art. 8 k.p.a.) oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji.

Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.

-----------------------

I