Wyrok NSA, sygn. akt I SA 401/89
NSA w Warszawie (przed reformą)
Data orzeczenia: 1989-11-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 618  Wywłaszczanie i zwrot nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Wywłaszczanie nieruchomości
Powołane przepisy: article: art. 27 ust. 1
journal: Dz.U. 1989 nr 14 poz. 74
law: Obwieszczenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 1 marca 1989 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.
Teza: Pierwszeństwo nabycia od Państwa działki przeznaczonej do oddania w użytkowanie wieczyste pod budowę domów lub budynków /art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - Dz.U. 1989 nr 14 poz. 74 ze zm../ ma charakter niepodzielny i przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom nieruchomości zbytej lub wywłaszczonej; nie ma jednak przeszkód, aby współwłaściciele zrzekli się tego uprawnienia na rzecz jednego z nich.

TEZY

Pierwszeństwo nabycia od Państwa działki przeznaczonej do oddania w użytkowanie wieczyste pod budowę domów lub budynków /art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - Dz.U. 1989 nr 14 poz. 74 ze zm../ ma charakter niepodzielny i przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom nieruchomości zbytej lub wywłaszczonej; nie ma jednak przeszkód, aby współwłaściciele zrzekli się tego uprawnienia na rzecz jednego z nich.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny uznał zasadność skargi Anny i Zbigniewa małżonków M. na decyzję Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miasta Łodzi z dnia 9 lutego 1989 r. w przedmiocie oddania w użytkowanie wieczyste działki gruntu i na podstawie art. 207 par. 2 pkt 1 Kpa uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicowego w Łodzi a także - zgodnie z art. 208 Kpa - zasądził od Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miasta Łodzi kwotę złotych osiem tysięcy tytułem zwrotu kosztów postępowania na rzecz skarżących.


UZASADNIENIE

Właściwy terenowy organ administracji państwowej stopnia podstawowego w Łodzi wyznaczył do oddania w wieczyste użytkowanie pod zabudowę domem jednorodzinnym działkę gruntu o powierzchni 712 m2 położoną w Łodzi przy ul. W. nr 21. Wnioski o nabycie tej działki złożyli: Anna i Henryk małżonkowie S., Wojciech N., Marzena i Grzegorz małżonkowie G., Anna i Andrzej małżonkowie R., Anna i Zbigniew małżonkowie M., Krzysztof i Lucyna małżonkowie J., Bożena i Ireneusz małżonkowie K., Barbara i Eugeniusz małżonkowie Sz., Wanda S., Iwona i Ryszard małżonkowie G., Marian i Ewa małżonkowie T., Anna i Stanisław małżonkowie D. i Maria J. Kierownik Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicowego decyzją z dnia 30 marca 1988 r., powołując się na przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. nr 22 poz. 99/, na rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów i sprzedaży nieruchomości państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz zarządzania sprzedanymi nieruchomościami, na rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie zasad i trybu ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, zarządu i użytkowania gruntów /Dz.U. nr 47 poz. 239 i 241/ oraz uchwałę nr XIII/55/85 Rady Narodowej Miasta Łodzi z dnia 30 grudnia 1985 r. w sprawie określenia zasad ustalania odszkodowania za wywłaszczone grunty nie stanowiące własności państwowej oraz ustalania cen za grunty państwowe oddane w użytkowanie, zarząd, użytkowanie wieczyste lub sprzedawane, położone na terenie województwa łódzkiego /Dz. Urz. Miasta Łodzi z 1986 nr 1 poz. 2/, orzekł o oddaniu Annie i Zbigniewowi małżonkom M. w użytkowanie wieczyste na okres 99 lat działki budowlanej, położonej w Łodzi przy ul. W. nr 21, o powierzchni 712 m2, ustalił opłatę roczną w wysokości 10.894 zł, stanowiącą 1 procent ceny gruntu, płatną do 31 marca każdego roku. poczynając od dnia 1 stycznia 1989 r., i ustalił jednorazową opłatę w wysokości 326.820 zł, stanowiącą 30-krotność opłaty rocznej, zobowiązując użytkowników wieczystych do jej zapłaty przed zawarciem umowy notarialnej wieczystego użytkowania. Ponadto zobowiązał użytkowników wieczystych do zabudowania wskazanej działki gruntu domem jednorodzinnym zgodnie z planem realizacyjnym, ustalając okres rozpoczęcia budowy na 2 lata, a zakończenia na 5 lat, licząc od daty podpisania umowy notarialnej. W uzasadnieniu decyzji podał, że Anna i Zbigniew małżonkowie M. mają trudną sytuację mieszkaniową. Mieszkają w domu jednorodzinnym matki, składającym się z 4 pokoi i kuchni o powierzchni użytkowej 100 m2, a mieszkalnej 70 m2. W domu tym, oprócz małżonków M. z dwojgiem dzieci w wieku 6-11 lat, mieszka siostra z mężem i dwojgiem dzieci oraz właścicielka. Tymi warunkami mieszkaniowymi kierował się organ administracji w wyborze małżonków M. spośród innych ubiegających się o nabycie w wieczyste użytkowanie działki gruntu. Organ wyjaśnił, że przyczyną nieuwzględnienia pozostałych wniosków była ograniczona liczba działek przeznaczonych do oddania w wieczyste użytkowanie. Osoby te mogą ubiegać się o przydzielenie innych działek w miarę przygotowywania i publikowania następnych wykazów.

Dyrektor Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miasta Łodzi, po rozpoznaniu odwołania Wandy S. oraz Ireneusza K., podzielił stanowisko organu administracji I instancji i decyzją z dnia 29 września 1988 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Na decyzję tę złożył skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ireneusz K., w wyniku czego Dyrektor Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miasta Łodzi wydał w dniu 15 listopada 1988 r. decyzję na podstawie art. 200 par. 2 Kpa, którą uchylił decyzję swoją z dnia 29 września 1988 r. i decyzję Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicowego z dnia 30 marca 1988 r. i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu decyzji zalecił uwzględnić dyspozycję zawartą w art. 27 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. nr 22 poz. 99/ co do pierwszeństwa nabycia działki przez osobę, która przeniosła na Państwo własność nieruchomości albo utraciła tę własność na skutek wywłaszczenia. Ireneusz K. został wywłaszczony w 1987 r. z nieruchomości, której był współwłaścicielem.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Kierownik Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicowego decyzją z dnia 20 grudnia 1988 nr 169/88, utrzymaną w mocy przez Dyrektora Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miasta Łodzi decyzją z dnia 9 lutego 1989 nr G.III-8224/9/89. oddał Ireneuszowi i Bożenie małżonkom K. w użytkowanie wieczyste działkę położoną w Łodzi przy ul. W. nr 21 na takich samych zasadach, na jakich oddał ją uprzednio Annie i Zbigniewowi małżonkom M., z tą różnicą, że wysokość rocznej opłaty podwyższył do 13.457 zł, a jednorazowej opłaty do 336.425 zł. Decyzje te organy administracji obu instancji wydały na podstawie art. 27 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. nr 22 poz. 99/.

W skardze wniesionej na powyższą decyzję ostateczną do Naczelnego Sądu Administracyjnego Anna i Zbigniew małżonkowie M. wnosili o jej uchylenie. W uzasadnieniu skargi wywodzili, że mają takie samo prawo pierwszeństwa z art. 27 cytowanej ustawy jak Ireneusz K., Anna M. bowiem była w 1/8 części współwłaścicielką działki gruntu, którą wraz z matką i innymi współwłaścicielami zbyła na rzecz Spółdzielni Rolniczej "Samopomoc Chłopska" pod budowę pawilonu handlowego.

Odpowiadając na skargę, organ odwoławczy wnosił o jej oddalenie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Błędny jest pogląd skarżących o posiadaniu przez nich uprawnienia z art. 27 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. nr 22 poz. 99/. Uprawnienia z tego przepisu ma osoba fizyczna, która przeniosła na rzecz Państwa własność nieruchomości albo utraciła tę własność na skutek wywłaszczenia. Skarżąca nie przeniosła prawa własności nieruchomości na rzecz Państwa, ale przeniosła udział we współwłasności nieruchomości na rzecz Spółdzielni Rolniczej, która - jak to słusznie zauważył organ odwoławczy - jest organizacją społeczną ludu pracującego, a nie statio fisci /art. 33 par. 1 Kc/.

Pomimo powołania błędnej podstawy faktycznej skargi, została ona uwzględniona, gdyż w myśl art. 206 Kpa sąd nie jest związany granicami skargi i bierze z urzędu po uwagę naruszenia prawa materialnego lub przepisów postępowania administracyjnego, mające wpływ na wynik sprawy /art. 196 par. 1 Kpa/.

Dokonując w takim zakresie kontroli zaskarżonych decyzji, Sąd stwierdził, że zostały one wydane z naruszeniem art. 27 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości /Dz.U. nr 22 poz. 99/. Przepis ten, jak wyżej zostało stwierdzone, daje prawo pierwszeństwa nabycia gruntu od Państwa osobie fizycznej, która została wywłaszczona lub przeniosła prawo własności nieruchomości na rzecz Państwa. Nasuwa się jednak pytanie, czy pierwszeństwo nabycia działki w wieczyste użytkowanie przysługuje każdemu ze współwłaścicieli, czy też wszystkim łącznie na zasadzie współwłasności.

Istotą współwłasności jest jedność przedmiotu, wielość podmiotów i niepodzielność wspólnego prawa do rzeczy. Oznacza to, że żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie określonej części rzeczy. Wywłaszczenie nieruchomości lub nabycie jej przez Państwo od osoby lub osób fizycznych na zasadzie cytowanej ustawy wywołuje dla tych osób świadczenia określone w tej ustawie. Jeżeli świadczenie ma charakter podzielny /na przykład odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość/, współwłaściciele mają prawo do odszkodowania w wysokości odpowiadającej ich udziałowi we współwłasności. Gdy natomiast uprawnienie ma charakter niepodzielny, współwłaściciele mogą je realizować tylko łącznie. Do takich uprawnień niepodzielnych należy prawo z art. 27 omawianej ustawy, a współwłaścicieli uważa się w takim wypadku za jeden podmiot uprawniony. Gdyby ustawodawca chciał inaczej tę kwestię uregulować, dałby temu wyraz w art. 27 ustawy, tak jak to uczynił w art. 17 ust. 2 omawianej ustawy. Jednakże nie ma przeszkód prawnych do zrzeczenia się przez byłych współwłaścicieli wywłaszczonych nieruchomości uprawnień z art. 27 tej ustawy na rzecz jednego z nich. Aby jednak zrzeczenie to było skuteczne, muszą je uczynić wszyscy współwłaściciele na rzecz jednego współwłaściciela.

Ireneusz K. był jednym z wielu współwłaścicieli nieruchomości wywłaszczonej na rzecz Państwa decyzją organu administracji z dnia 23 listopada 1987 r. Udział jego we współwłasności wynosił 1/48 część. Współwłaścicielami nieruchomości poza nim byli: Władysław i Leokadia M., Józef K., Leokadia K.-G., Janina S., Wiesława L., Jadwiga F. oraz nie ustaleni spadkobiercy Henryka K. Ireneusz K. starał się uzyskać od współwłaścicieli wywłaszczonej nieruchomości rezygnację na jego rzecz z uprawnienia przewidzianego w art. 27 cytowanej ustawy, lecz nie uzyskał jej od Władysława i Leokadii M. oraz nie ustalonych spadkobierców Henryka K., przy czym nie zostało potwierdzone oświadczenie Ireneusza K., że w czasie rozprawy administracyjnej w dniu 16 maja 1988 r. Leokadia i Władysław M. złożyli oświadczenie o rezygnacji z omawianych uprawnień na rzecz Ireneusza K.

W tym stanie rzeczy nie było podstawy do wyboru Ireneusza i Bożeny małżonków K. spośród innych kandydatów na wieczystych użytkowników z powołaniem się na art. 27 omawianej ustawy. Wybór powinien być dokonany na zasadach ogólnych z uwzględnieniem kryteriów, które brane są pod uwagę przy rozstrzyganiu tego rodzaju spraw.

Z tych względów sąd na zasadzie art. 207 par. 2 pkt 1 Kpa i art. 208 Kpa orzekł jak w sentencji.