Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1442/07
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2008-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Bożena Walentynowicz Sędziowie Sędzia NSA Andrzej Gliniecki Sędzia NSA Zofia Flasińska ( spr. ) Protokolant Elżbieta Maik po rozpoznaniu w dniu 21 listopada 2008 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej [...] Spółka z o.o. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 6 czerwca 2007 r. sygn. akt II SA/Sz 207/07 w sprawie ze skargi A. i R. R. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2007 r. (sygn. akt II SA/Sz 207/07) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uchylił decyzję Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] stycznia 2007 r. Decyzją tą organ odwoławczy uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z dnia [...] sierpnia 2006 r., którą nakazano A. i R. R. - właścicielom mieszkania nr [...], znajdującego się w budynku mieszkalnym położonym przy ul. [...] w S. - usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości części obiektu budowlanego tj. przynależnego do lokalu tarasu poprzez wykonanie jego remontu w celu doprowadzenia do należytego stanu technicznego w sposób zabezpieczający obiekt budowlany przed destrukcyjnym wpływem warunków atmosferycznych w terminie do dnia [...] września 2006 r. Decyzja organu I instancji została uchylona z uwagi na niejasne określenie zakresu wymaganych robót budowlanych. Zaskarżoną decyzją organ odwoławczy nakazał jednocześnie A. i R. R. usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w przynależnym do lokalu nr [...] tarasie, powodujących m.in. zalewanie lokalu użytkowego zlokalizowanego w parterze obiektu (pod lokalem nr [...]) poprzez wykonanie robót budowlanych (izolacyjnych i wykończeniowych), zapewniających szczelność tarasu oraz ochronę cieplną lokalu na parterze do dnia 31 stycznia 2007 r.

Z ustaleń Sądu I instancji dokonanych w oparciu o § 4 pkt 1 umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia [...] października 2003 r. oraz § 3 lit. a i § 4 lit. a umowy zniesienia współwłasności z dnia 8 kwietnia 2006 r. wynika, iż skarżący A. i R. R. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w S. przy ul. [...], stanowiącego przedmiot odrębnej własności oraz przynależnego do tego lokalu tarasu, do którego przysługuje im prawo wyłącznego korzystania. W związku z powyższym na skarżących ciąży obowiązek utrzymywania tarasu w należytym stanie technicznym i estetycznym stosownie do treści art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał również, że przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903) stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wynika stąd a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym tarasy, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W takim przypadku, w zakres kosztów utrzymania lokalu w należytym stanie wchodzą również koszty utrzymania w należytym stanie technicznym tarasu, które - zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali - obciążają właściciela lokalu.

Sąd I instancji wskazał także, że powierzchnia przedmiotowego tarasu jest stropodachem dla znajdującego się poniżej lokalu użytkowego spółki "[...]". Zgodnie zaś z uchwałą z dnia [...] września 2005 r. nr [...] podjętą przez Właścicieli Lokali w budynku znajdującym się przy ul. [...] w S., ustalającą granice nieruchomości wspólnej do nieruchomości wspólnej (poza gruntem) zalicza się: stropy pomiędzy poszczególnymi kondygnacjami (pkt 7), dachy wraz z ich konstrukcją nośną oraz rynny, obróbki blacharskie, ławy kominiarskie, włazy, drabiny itp. (pkt 6), a także ściany konstrukcyjne wraz z tynkami zewnętrznymi i elementami architektonicznymi oraz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących do nieruchomości wspólnej (pkt. 4). W ocenie Sądu, w świetle powyższego dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności remontowych, naprawczych czy zabezpieczających dotyczących wspomnianego stropodachu, jako części wspólnej nieruchomości, nie jest wyłącznie obowiązkiem skarżących jako właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...], lecz stanowi obowiązek ogółu właścicieli lokali znajdujących się w tym budynku.

Zdaniem Sądu I instancji, zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, gdyż organ nie ustalił w sposób jednoznaczny przyczyny zalewania lokalu użytkowego należącego do skarżącej spółki, nie wyjaśniając tym samym należycie stanu faktycznego sprawy. Organ dokonał ustaleń faktycznych jedynie na podstawie oględzin lokalu spółki "[...]" przeprowadzonych przez pracowników organu I instancji w dniu 20 czerwca 2006 r., a także na podstawie oceny technicznej opracowanej na jej zlecenie. Z opinii tej wynika, że przyczyną zalewania lokalu użytkowego może być niewłaściwy stan techniczny stropu, bowiem nie wykonano ocieplenia stropu, właściwej izolacji przeciwwodnej oraz przejście 2 rur spustowych przez strop wykonano niezgodnie ze sztuką budowlaną. Dodatkowo, odpierając argumenty skarżących, iż przyczynę dewastacji lokalu spółki stanowi rura odprowadzająca deszczówkę z sąsiedniej nieruchomości, organ wskazał na notatkę służbową sporządzoną przez zarządcę nieruchomości [...] w S. w dniu 6 listopada 2006 r., w której stwierdzono, że pomimo wykonania odłączenia w/w rury spustowej i skierowania jej bezpośrednio na taras, lokal poniżej tarasu jest nadal zalewany na skutek opadów deszczu.

Uzupełniając postępowanie dowodowe w tej sprawie Sąd I instancji dopuścił - na wniosek skarżących - dowód w postaci opinii rzeczoznawcy budowlanego R. M. z dnia 24 stycznia 2007 r., z której wynika, iż bezpośrednią przyczyną zalewania lokalu spółki jest wadliwe przejście rury deszczowej z budynku sąsiedniego położonego przy ulicy [...] przez stropodach niższego budynku.

Analizując treść tych opinii Sąd stwierdził, że w niniejszej sprawie istnieją dwie rozbieżne ekspertyzy rzeczoznawców co do przyczyny zalewania oraz złego stanu technicznego lokalu spółki "[...]", dlatego organ powinien tą kwestię jednoznacznie wyjaśnić przy ponownym rozpoznaniu sprawy, gdyż ma to szczególne znaczenie dla prawidłowego ustalenia adresata decyzji. Sąd wskazał, iż decyzja wydana na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane adresowana jest do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na których stosownie do treści art. 61 w/w ustawy ciąży obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym. W przypadku ustalenia przez organ administracji, że przyczyną zalewania przedmiotowego lokalu jest nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego, która stanowi część wspólną wszystkich właścicieli wyodrębnionych lokali w tej nieruchomości (strop, rynny, rury) adresatem tej decyzji powinna być wspólnota mieszkaniowa.

Skargę kasacyjną od tego wyroku wniosło Przedsiębiorstwo "[...]" Sp. z o.o. z siedzibą w C., opierając ją na następujących podstawach:

1) naruszenia przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

a) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. przez uwzględnienie skargi mimo, iż postępowanie prowadzone przez organ administracji nie zawierało wskazanych przez Sąd wad przepisów postępowania administracyjnego, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy,

b) art. 141 § 4 p.p.s.a. przez niewłaściwe sporządzenie uzasadnienia wyroku, które:

- nie odnosi się do rzetelnej i wnikliwej opinii sporządzonej przez P. B., natomiast opiera się na zdawkowej (jednozdaniowej) ekspertyzie R. M., z której wynika, że przyczyną niszczenia lokalu jest wadliwe przejście rury deszczowej z budynku sąsiedniego, w sytuacji, gdy usunięcie rury nie zapobiegło dalszej dewastacji tego lokalu,

- opiera się na uchwale właścicieli lokali w nieruchomości przy ul. [...] z dnia [...] września 2005 r. i na tej podstawie uznaje, że taras jest nieruchomością wspólną, a następnie stwierdza, że - zgodnie z aktem notarialnym Rep. [...], ustanawiającym odrębną własność lokali w tym budynku - lokal nr [...] składa się również z tarasu,

- opisuje ustaloną przez Sąd okoliczność faktyczną sprawy, która nie była przedmiotem ustaleń organów administracji tj. fakt, iż taras przyporządkowany lokalowi nr [...] jest "stropodachem";

2) naruszenia prawa materialnego tj. art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903) przez błędne zastosowanie tego przepisu w ustalonym stanie faktycznym w sytuacji, gdy taras został przyznany właścicielowi wyodrębnionego lokalu do wyłącznego korzystania jako jego część składowa, a więc nie stanowi nieruchomości wspólnej.

Powołując się na powyższe podstawy kasacyjne skarżąca spółka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, iż Sąd I instancji oparł zaskarżone rozstrzygnięcie wyłącznie na opinii technicznej sporządzonej na zlecenie właścicieli lokalu nr [...], z której wynika, iż dewastacja lokalu skarżącej spółki jest wynikiem wadliwego przejścia rury z budynku sąsiedniego. Strona skarżąca zwróciła uwagę, iż usunięcie tej rury nie przyniosło żadnego efektu, bowiem w dalszym ciągu na skutek opadów deszczu lokal spółki jest zalewany. Organ administracji słusznie więc wykluczył taką możliwość pochodzenia źródła problemu i nie prowadził postępowania w tym kierunku. Zdaniem skarżącej spółki, Sąd I instancji, przyznając znaczącą rolę opinii R. M., nie wskazał powodów, dlaczego dowód ten jest bardziej przekonywujący od pozostałej części materiału dowodowego zebranego w sprawie. Opinia R. M. jest jednozdaniowa i nie zawiera żadnej analizy stanu faktycznego, natomiast opinia P. B. jest obszerna i spójna, rzetelnie i obiektywnie wyjaśnia przyczyny powstawania szkód w lokalu spółki. Z tej drugiej opinii wynika również, że właściciele lokalu nr [...] nabyli go w stanie surowym, bez wykończonego tarasu, uzyskując w ten sposób bonifikatę w cenie za lokal. Obowiązkiem tych osób było więc wykończenie tego tarasu w sposób zapewniający jego szczelność.

Strona skarżąca podniosła ponadto, iż w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd uznał, iż przedmiotowy taras stanowi część wspólną całej nieruchomości (jako stropodach), jak również, że jest częścią składową danego lokalu. Zdaniem skarżącej, stwierdzenia te wzajemnie się wykluczają. Skarżąca spółka zakwestionowała także ustalenie Sądu, iż przedmiotowy taras jest stropodachem. Jej zdaniem, Sąd I instancji w sposób nieuzasadniony dokonał zmiany ustaleń faktycznych sprawy, nie wskazując, jakie dowody przemawiają za takim ustaleniem.

Uzasadniając zarzut naruszenia prawa materialnego, skarżąca spółka wskazała, iż Sąd dokonał wadliwej subsumcji prawa materialnego tj. art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zdaniem spółki, Sąd I instancji prawidłowo uznał, iż z treści tego przepisu można wnioskować, że urządzenia i części budynku, w tym tarasy, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Tym samym – zdaniem strony skarżącej – Sąd uznał, iż taras jest częścią lokalu będącego przedmiotem odrębnej od gruntu własności. Jednocześnie Sąd dokonał błędnej kwalifikacji tarasu pod dyspozycję art. 3 ust. 2 tej ustawy uznając, iż stanowi on część nieruchomości wspólnej pozostałej po wydzieleniu nieruchomości lokalowych. Przepis ten nie dotyczy jednak tarasów stanowiących część składową wyodrębnionego lokalu.

Uczestnicy postępowania – A. i R. R. wnieśli o oddalenie skargi kasacyjnej. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie wskazali, iż Sąd I instancji trafnie uznał, iż organ administracji nie ustalił w sposób jednoznaczny przyczyny zalewania lokalu należącego do skarżącej spółki, a nakazanie jego remontu uczestnikom było przedwczesne. Uczestnicy podkreślili, że Sąd nie rozstrzygał, która z opinii ekspertów jest bardziej wiarygodna, lecz wskazał, że wobec zaistniałych rozbieżności konieczne jest jednoznaczne ustalenie stanu faktycznego sprawy.

Zdaniem uczestników, nie ma sprzeczności w ustaleniach Sądu I instancji odnośnie własności tarasu, którego zewnętrzna powierzchnia stanowi przynależność lokalu nr [...] i każdorazowym właścicielom tego lokalu przysługuje prawo wyłącznego korzystania z tarasu. Podobna sytuacja zachodzi w przypadku dachów, które od wewnętrznej strony są wykorzystywane przez właścicieli mieszkań na ostatniej kondygnacji (przestrzeń sufitowa), czy zwykłych ścian, z których korzystają właściciele obu sąsiadujących ze sobą mieszkań. Pod względem prawnym są to jednak części wspólne nieruchomości budynkowej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Podstawą prawną zaskarżonych decyzji jest art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.), który stanowi, iż w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Nakaz ten powinien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym - zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 powołanej ustawy – ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W przedmiotowej sprawie stwierdzone przez organ nieprawidłowości dotyczą stanu technicznego tarasu, który jest jednocześnie stropodachem dla znajdującego się pod nim lokalu użytkowego. Prawidłowe wskazanie adresata decyzji nakazującej usunięcie tych nieprawidłowości wymagało więc ustalenia, komu przysługuje prawo własności tej części obiektu budowlanego.

Z ustaleń Sądu I instancji wynika, iż lokal mieszkalny nr [...] znajdujący się w budynku położonym w S. przy ul. [...] wraz z przynależnym do niego tarasem jest własnością A. i R. R. i osobom tym - jako współwłaścicielom - przysługuje prawo wyłącznego korzystania z tego lokalu oraz z tarasu (§ 4 pkt 1 umowy sprzedaży z dnia 13 października 2003 r., § 3 lit. a i § 4 lit. a umowy zniesienia współwłasności z dnia 8 kwietnia 2006 r.). Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903) w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Wojewódzki Sąd Administracyjny, wnioskując a contrario z treści powołanego przepisu zasadnie stwierdził, iż skoro przedmiotowy taras jest częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...], to nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, dlatego powinien być uznany za część składową tego lokalu. Prawo własności przysługujące właścicielom lokalu nr [...] obejmuje więc również taras, a dokładnie jego wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają – wynikający z art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali - obowiązek utrzymywania przynależnego do niego tarasu w należytym stanie. Podobne stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (III CZP 10/08, publ. Lex nr 348085, Biuletyn SN 2008/3/6), w której stwierdzono: "Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową". W związku z tym, że tarasy pełnią podobną funkcję jak balkony, przynależne do konkretnych lokali mieszkalnych, wyrażoną w tej uchwale tezę należy analogicznie odnieść do stanu faktycznego niniejszej sprawy. W uzasadnieniu powołanej uchwały Sąd Najwyższy wskazał, iż pod pojęciem "balkonu" jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem.

W niniejszej sprawie zachodzi szczególna sytuacja, gdyż taras jest jednocześnie stropodachem dla lokalu użytkowego znajdującego się na niższej kondygnacji i w związku z tym stanowi on również jeden z elementów konstrukcyjnych całego budynku. W tej części nie jest on wykorzystywany wyłącznie przez właścicieli lokalu nr [...] do zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych, gdyż korzysta z niego również właściciel lokalu użytkowego znajdującego się na niższej kondygnacji. Status prawny stropodachu określony został w uchwale nr [...] Właścicieli Lokali w nieruchomości przy ul. [...] w S. podjętej w dniu [...] września 2005 r. Zgodnie z treścią § 2 tej uchwały dachy wraz z ich konstrukcja nośną (pkt 6) oraz stropy miedzy poszczególnymi kondygnacjami (pkt 7) zalicza się do nieruchomości wspólnej. Remont i bieżąca konserwacja nieruchomości wspólnej należy do obowiązków wspólnoty mieszkaniowej (art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali). W tym zakresie adekwatne jest także stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w uzasadnieniu powołanej uchwały z dnia 7 marca 2008 r., iż elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku, i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a w konsekwencji - z mocy art. 3 ust. 2 ustawy - powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

W związku z powyższym za niezasadny należy uznać zarzut skargi kasacyjnej naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego tj. art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przez stwierdzenie, że przedmiotowy taras stanowi część nieruchomości wspólnej w sytuacji, gdy został on przyznany właścicielowi wyodrębnionego lokalu do wyłącznego korzystania jako część składowa lokalu. Twierdzenie strony skarżącej, że Sąd I instancji zawarł w uzasadnieniu wyroku dwa sprzeczne wnioski, iż przedmiotowy taras jest częścią składową lokalu mieszkalnego nr [...] oraz że jest jednocześnie częścią nieruchomości wspólnej stanowi konsekwencję znacznego uproszczenia przez stronę problemu własności tego tarasu. Wskazana sprzeczność jest jedynie pozorna, gdyż Sąd I instancji, analizując status prawny tarasu, który jest jednocześnie stropodachem dla lokalu użytkowego znajdującego się na niższej kondygnacji, dokonał prawidłowej wykładni prawa materialnego w tym zakresie.

Chybiony jest również zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 141 § 4 p.p.s.a. poprzez ustalenie w uzasadnieniu wyroku okoliczności faktycznej, która nie była przedmiotem ustaleń organów administracji tj. faktu, iż taras przyporządkowany lokalowi nr [...] jest stropodachem. Fakt ten znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym zebranym w tej sprawie, wynika on z treści opinii technicznej sporządzonej przez P. B. oraz z dokumentacji fotograficznej znajdującej się w aktach sprawy, jak również z treści decyzji organu II instancji. Okoliczność tą potwierdziła również strona skarżąca we wniosku o wszczęcie postępowania w tej sprawie z dnia 5 czerwca 2005 r., w którym stwierdzono, iż wskutek nieszczelności tarasu zalewane są oba lokale spółki, dla których przedmiotowy taras stanowi dach.

Bezzasadnie strona skarżąca podnosi, iż Sąd I instancji oparł zaskarżone rozstrzygnięcie wyłącznie na opinii technicznej sporządzonej na zlecenie właścicieli lokalu nr [...], pomijając wnioski wynikające z opinii technicznej sporządzonej na zlecenie spółki. Zauważyć należy, iż ocena tych dowodów dokonana przez Sąd I instancji sprowadzała się do wykazania istniejących w nich sprzeczności, natomiast nie prowadziła do dokonania ustaleń faktycznych w oparciu o jedną czy drugą opinię biegłego. Wojewódzki Sąd Administracyjny prawidłowo uznał, iż materiał dowodowy zebrany w tej sprawie nie dawał organom administracji podstaw do dokonania jednoznacznych ustaleń, co stanowi przyczynę zalewania lokalu należącego do skarżącej spółki. Podkreślenia wymaga, iż z opinii P. B., sporządzonej na zlecenie skarżącej spółki nie wynika, iż jedyną przyczyną zalewania lokalu użytkowego znajdującego się na parterze budynku przy ul. [...] w S. jest brak ułożenia warstwy wykończeniowej na przedmiotowym tarasie. Biegły ten wskazał, że drugą przyczyną powstania tych uszkodzeń jest wadliwe wykonanie tarasu przez inwestora - Spółdzielnię Mieszkaniową "[...]" (pkt 9 - Wnioski). Równocześnie we wnioskach zawartych w opinii uzupełniającej z dnia 10 listopada 2005 r. biegły ten stwierdził, że w trakcie realizacji budynku nie wykonano żadnego ocieplenia stropu nad lokalem użytkowym zlokalizowanym pod tarasem oraz niewłaściwie wykonano izolację przeciwwodną tego stropu. Zarówno treść tej opinii, jak i treść opinii R. M. nie pozwala na dokonanie jednoznacznych ustaleń, co do przyczyny zalewania lokalu należącego do skarżącej spółki. W związku z powyższym słusznie Sąd I instancji uznał, iż organ administracji powinien ponownie ustalić, czy przyczyna ta leży po stronie właścicieli lokalu nr [...] i związana jest z brakiem położenia przez nich warstwy wykończeniowej na tym tarasie, czy też przyczyną zalewania lokalu skarżącej spółki są wady konstrukcyjne stropodachu albo innych części budynku stanowiących nieruchomość wspólną, co oznaczać będzie, iż do ich naprawienia zobowiązana będzie wspólnota mieszkaniowa. Nie można również wykluczyć sytuacji, iż w wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania dowodowego będą istniały podstawy do nałożenia przez organ - na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego - obowiązku usunięcia określonych nieprawidłowości zarówno na właścicieli lokalu nr [...], jak i na wspólnotę mieszkaniową utworzoną przez właścicieli wszystkich lokali znajdujących się w budynku przy ul. [...] w S..

W odniesieniu do twierdzenia strony skarżącej, iż na właścicielach lokalu nr [...] ciąży obowiązek wykończenia tarasu, gdyż nabyli oni ten lokal po obniżonej cenie, bez wykończonego tarasu, wskazać należy, iż okoliczność ta nie znajduje potwierdzenia w materiale dowodowym zebranym w tej sprawie, a w szczególności obowiązek taki nie wynika ze znajdujących się w aktach administracyjnych i sądowych umów sprzedaży lokalu z dnia [...] października 2003 r. oraz zniesienia współwłasności z dnia [...] kwietnia 2006 r.

Nie znajdując usprawiedliwionych podstaw do uwzględnienia skargi kasacyjnej, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.