Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1029/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-12-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1 , art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 4 , par 5 , par 6 , par 7 , par 8 , par 9 ust 1-4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7 , art. 77 par 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie WSA Waldemar Michaldo / spr. / Renata Czeluśniak Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi W.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 23 stycznia 2012 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. znak: [...] Prezydent Miasta K. orzekł o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa wielostanowiskowego garażu podziemnego z rampą wjazdową i infrastrukturą w zakresie przyłączy: energetycznego i kanalizacyjnego wyłącznie w obrębie własnej działki z wjazdem od ul. [...] w K. na dz. nr [...] ,[...] , [...] obr. [...] W podstawie prawnej rozstrzygnięcia powołano art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003r., Nr 164, poz. 1589), art. 94 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2000, Nr 98, poz. 1071 ze zm.).

W uzasadnieniu organ wskazał, że postępowanie w przedmiotowej sprawie wszczęto na wniosek J.M. z dnia 3 listopada 2008 r. Ponieważ, jak ustalono, teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i następne ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej jako ustawa). Organ I instancji stwierdził, że w przedmiotowej sprawie zostały spełnione łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, przedstawiając w uzasadnieniu argumenty przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz zawiera wymagane prawem załączniki. W toku postępowania uzyskano niezbędne uzgodnienia i opinie. Projekt decyzji został sporządzony przez mgr inż. arch. E. F. –C. , wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów. W toku postępowania strony nie wniosły uwag i zastrzeżeń.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył W.G. .W jego uzasadnieniu podniósł, że z wyników analizy, ani też z treści uzasadnienia decyzji nie wynika, aby przy ulicy objętej zabudową znajdował się obiekt będący garażem podziemnym. Brak jest zatem informacji na podstawie kontynuacji jakiej funkcji, parametrów, cech i wskaźników dokonano ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Autor odwołania podkreślił, że przepisy rozporządzenia wykonawczego Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie przewidują możliwości odstąpienia od wyznaczenia poszczególnych parametrów. Odwołujący zakwestionował analizę, a w szczególności zarzucił, że nie podano w jakich wielkościach kształtują się w obszarze poszczególne funkcje zabudowy. Podkreślił, że w zakresie uzgodnień projektu decyzji naruszono art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy. Dokument Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 18 grudnia 2008 r. nie jest prawidłową opinią zarządcy drogi w przedmiocie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W treści tego dokumentu w ogóle nie wskazano, w jaki sposób projekt został zaopiniowany - czy negatywnie czy pozytywnie. Odwołujący się zarzucił także, że w treści powołanego wyżej pisma ZIKiT w ogóle nie znalazła się odpowiedź na pytanie o możliwość włączenia do drogi ruchu spowodowanego powstaniem wielostanowiskowego garażu podziemnego. Jego zdaniem fakt, że omawiane uzgodnienie odbywa się w ramach tego samego organu, który wydaje równocześnie decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, powodujący w konsekwencji rezygnację z formy, jaką jest postanowienie, uzasadnia powołanie zarzutów pod adresem ZIKIT w odwołaniu od decyzji.

Rozpoznając powyższe odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 23 stycznia 2012 r. znak: [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia 17 lutego 2011 r.

W podstawie prawnej rozstrzygnięcia powołano art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

W uzasadnieniu omawianej decyzji organ odwoławczy wskazał, że na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. Odbywa się to w oparciu o przepisy wspomnianego powyżej, a stanowiącego akt wykonawczy do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ustalenie, przez organ prowadzący postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, tego, jaki rodzaj zabudowy dominuje na tym obszarze, pozwala następnie na określenie warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Niemniej jednak sposób sporządzania analizy, jak i poszczególne zasady ustalania warunków zagospodarowania dla projektowanej inwestycji, podane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., winny być przestrzegane i zrealizowane.

W niniejszej sprawie, w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego, przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego, granice terenu objętego wnioskiem, jak i część tekstową. Organ zweryfikował warunki oraz zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy. Kolegium podkreśliło, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 ustawy, ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Osoba taka, wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów, dzięki swojej wiedzy, ma dać gwarancję właściwego stosowania przepisu art. 61 ust. 1 i następnych ustawy.

Następnie organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ustawy - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami.

W ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna, co do zasady odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Przeprowadzono ją mając na uwadze rodzaj zamierzenia inwestycyjnego.

Z uwagi na zakres i charakter planowanej inwestycji (parking podziemny), Kolegium nie kwestionuje możliwości pozostawienia bez zmian istniejących linii zabudowy, jak również odstąpienia od badania cech charakterystycznych istniejącej zabudowy, tj. wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, jej wysokości lub jej gzymsu, attyki i geometrii dachu. Wprawdzie w treści załącznika nr 1 do decyzji znalazło się określenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, to jednak zdaniem Kolegium z kontekstu prowadzonego postępowania, treści analizy architektoniczno - urbanistycznej oraz treści tzw. wyników analizy stanowiących załącznik do decyzji wynika, że wprowadzenie tego parametru stanowi oczywistą omyłkę pisarską. Organ odwoławczy zauważył także, że organ I instancji dokonał sprostowania tej omyłki postanowieniem z dnia 25 listopada 2011 r., a Kolegium postanowieniem z dnia 20 stycznia 2012 r. nr [...] utrzymało je w mocy.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutów odwołującego, Kolegium nie podzieliło argumentacji podważającej opinię Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. W ocenie organu odwoławczego opinia ta jest elementem postępowania dowodowego, wchodzi w zakres decyzji organu I instancji i nie wywołuje wątpliwości. W zaskarżonej decyzji jednoznacznie stwierdzono, że teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ul. [...] poprzez drogę wewnętrzną po terenie działki nr [...] obr. [...] . Kolegium nie podzieliło również poglądu, że zaskarżona decyzja narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Trudno bowiem - w świetle reguł kształtowania przestrzeni uznać za trafny pogląd, że zabudowa taka jak określona we wniosku możliwa byłaby jedynie w przypadku istnienia w obszarze analizowanym innego parkingu wielopoziomowego. Parkingi stanowią zabudowę towarzyszącą zabudowie mieszkaniowej, a zatem zagadnienie kontynuacji funkcji dla planowanej inwestycji nie może budzić wątpliwości. Co więcej, z przestrzennego punktu widzenia, zdecydowana większość planowanego zamierzenia usytuowana będzie w części podziemnej.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławcze w K. wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych procedur postępowania administracyjnego. Decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona, a z ustaleń organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł W.G. podnosząc, że organ II instancji w zaskarżonej decyzji stwierdził m.in., iż nie kwestionuje odstąpienia od badania cech charakterystycznych istniejącej zabudowy. Powołując się na wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10 oraz z dnia 9 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1603/07 skarżący podniósł, że ustanowiona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. W świetle brzmienia powyższego przepisu nie ma wątpliwości, że gabaryty obiektu budowlanego powinny być jednoznacznie określone w stosownej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu i że gabarytów tych nie można domniemywać. Skarżący podkreślił, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki dotyczącej między innymi gabarytów i formy architektonicznej jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Aby dojść do wniosku, że wydanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe ze względu na spełnienie wszystkich warunków jakie wymienia art. 61 ust. 1 ustawy organ musiał je najpierw przeanalizować, czego w niniejszej sprawie nie uczynił. Także w przypadku inwestycji polegającej na budowie podziemnego garażu organy administracji powinny ustalić te parametry, które dotyczą takiej inwestycji. Obowiązkiem organu było zatem ustalenie wskaźników wielkości zabudowy. Żadnego z tych wskaźników organ II instancji nie ustalił. Z tego też względu, w ocenie skarżącego, jest to decyzja blankietowa, pozostawiająca inwestorowi dowolność w ustalaniu zakresu i parametrów budowy garażu. Nie jest bowiem dopuszczalne niewyznaczanie żadnego parametru przyszłej inwestycji, inaczej bowiem traci jakiekolwiek uzasadnienie wydawanie takiej decyzji (wyrok WSA w Krakowie z dnia 23.10.2007 r., sygn. akt II SA/Kr 289/05, LEX nr 394841).

Mając na uwadze powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.2002.153.1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli Sądu jest zgodność zaskarżonej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące przy tym są przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu. Usunięcie z obrotu prawnego decyzji lub innego aktu może nastąpić tylko wtedy, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy ich wydawaniu organy administracji publicznej naruszyły prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej p.p.s.a.- tj. w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mających istotny wpływ na wynik sprawy.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 23 stycznia 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 17 lutego 2011 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa wielostanowiskowego garażu podziemnego z rampą wjazdową i infrastrukturą w zakresie przyłączy: energetycznego i kanalizacyjnego wyłącznie w obrębie własnej działki z wjazdem od ul. [...] w K. na dz. nr [...] ,[...] ,[...] obr. [...] ".

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji, Sąd doszedł do wniosku, iż wbrew zarzutom skargi, kontrolowana decyzja nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia jej legalności.

Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 ustawy, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 ustawy stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 61 ust. 1 ustawy mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy jest typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd jeśli stwierdzi niezgodność, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi - ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ zobligowany jest do wydania decyzji pozytywnej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 10 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 179/11, LEX nr 795683 – wszystkie cytowane orzeczenia dostępne są w internetowej bazie orzeczeń pod adresem: cbois.nsa.gov.pl).

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy, Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z dnia 19 września 2003 r. Nr 164, poz. 1588) określone zostały parametry zabudowy takie jak linia nowej zabudowy (§ 4), wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki (§ 5), szerokość elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach na obszarze analizowanym (§ 6), wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7), a także występującą w analizowanym obszarze geometrię dachu (§ 8).

Analizę urbanistyczno-architektoniczną, która stanowi podstawę ustaleń dokonywanych przez organ, sporządza uprawniony architekt - urbanista. Przed wydaniem rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy organ zobligowany jest do przeprowadzenia pełnej kontroli sporządzonej w sprawie analizy, która stanowi merytoryczną część ustaleń organu przeniesionych wprost do wydawanej przez siebie decyzji. Stosownie bowiem do przepisu § 9 ust. 1-4 powołanego rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załączniki do decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia.

W myśl ww. postanowień rozporządzenia, właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy "obszar analizowany" i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, to jest kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do zasobu geodezyjno - kartograficznego, obejmującego teren, którego wnioski dotyczą w skali 1:500, 1:1000. Granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia).

W ocenie Sądu, organ prawidłowo wyznaczył analizowany obszar. Sąd nie dopatrzył się również żadnych uchybień w przeprowadzonej analizie. Należy podkreślić, że wyznaczenie "obszaru analizowanego" jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 10 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 179/11, LEX nr 795683). Teren przedmiotowej inwestycji zlokalizowany jest na tyłach zwartej zabudowy mieszkaniowej. Bezpośrednie sąsiedztwo planowanej inwestycji stanowią od strony zachodniej podwórka zabudowy frontowej przy Al.[...] od strony północnej tyły parterowej zabudowy zespołu usługowego, zaś od strony wschodniej elewacje tylne zabudowy frontowej działek położonych przy ul. [...] . Od strony południowej znajduje się dojazd do drogi dojazdowej nr [...] . Nieruchomość objęta wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez działkę drogową nr [...] .

Z wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej (stanowiącej załącznik nr 3 do decyzji) wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o różnorodnej funkcji tj. mieszkalnej wielorodzinnej, a także usługowej takiej jak sklepy czy biura. Zabudowa wyposażona jest w niezbędny układ komunikacyjny. Z uwagi na sposób zagospodarowania terenu sąsiadującego z terenem objętym wnioskiem stwierdzić należy, iż planowana inwestycja (parking podziemny) mieści się w granicach sposobu użytkowania istniejących obiektów. Tworzy ona bowiem kontynuację istniejącej funkcji stanowiąc funkcję uzupełniającą i towarzyszącą istniejącej zabudowie mieszkalno-usługowej. Dodatkowo odnosząc się do kwestii zachowania kontynuacji funkcji wskazać należy, iż jak wynika ze sporządzonej analizy na działkach nr [...] i [...] znajdujących się w obszarze analizowanym, występują garaże z wjazdami poniżej poziomu terenu.

Równocześnie, rozpoznając przedmiotową sprawę należy mieć na uwadze charakter planowanej inwestycji, którą stanowi budowa parkingu podziemnego. Specyficzny charakter tego zamierzania inwestycyjnego, które w zasadzie nie wykracza ponad powierzchnię terenu, przesądza o tym, iż większość wskaźników zabudowy, o jakich mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., w przedmiotowej sprawie nie będzie ustalana. Badanie charakterystycznych cech zabudowy takich jak wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, w tym udział powierzchni biologicznie czynnej, szerokość i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki czy też geometria dachu byłoby w rozpoznawanym przypadku nieracjonalne.

W ocenie Sądu odstąpienie przez autora analizy od wyznaczania powyższych parametrów było w pełni uzasadnione. W sytuacji bowiem budowli zlokalizowanej poniżej poziomu gruntu trudno mówić o zmianie zagospodarowania terenu, czy też zmianie parametrów zabudowy. Taka sytuacja miałaby miejsce w przypadku budowli gabarytowych, przedmiotowa decyzja ustalająca warunki zabudowy dotyczy tymczasem zamierzenia budowlanego w postaci parkingu podziemnego. W takim przypadku nie jest więc także możliwe naruszenie zasady ładu przestrzennego wyrażonej w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy, czy też immanentnie z nią związanej zasady dobrego sąsiedztwa.

Na marginesie wskazać należy, że powyższe stanowisko zasygnalizował już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 26 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 504/12 oddalającym skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 20 stycznia 2012 r. w przedmiocie sprostowania oczywistej omyłki pisarskiej w decyzji z dnia 17 lutego 2011 r.

Podkreślić należy, że przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, LEX nr 465665). W przypadku, gdy planowaną inwestycją można pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Brak jest przy tym podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, chociażby jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju i tej samej funkcji, co już istniejące.

W oceni Sądu rozpoznającego przedmiotową sprawę, organy prowadzące postępowanie dokonały prawidłowej analizy planowanej zabudowy pod kątem zgodności z istniejącą funkcją zabudowy dochodząc do wniosku, że nie pozostaje z nią w konflikcie.

W ocenie Sądu warunki od których uzależnione jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostały w niniejszej sprawie spełnione, a tym samym brak jest podstaw by odmówić ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Nieruchomość objęta wnioskiem położona jest na terenie zabudowy mieszkalnej i usługowej, a budowa planowanej inwestycji niewątpliwie stanowi jej uzupełnienie.

Podsumowując stwierdzić należy, że analiza materiału dowodowego przeprowadzona przez organy prowadzące postępowanie wykazała, iż planowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Decyzja nie narusza przepisów ustawy o planowaniu, ani przepisów rozporządzeni Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy. Sporządzona analiza urbanistyczno-architektoniczna w sposób dostateczny uzasadnia przyczyny odstąpienia od wyznaczenia części parametrów zabudowy.

Wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy zostały przez organy wyjaśnione zgodnie z treścią art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

Mając powyższe wywody na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargi.