Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 282/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2022-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 7- 9 , art 77 , art 80 , art 107
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Sędzia WSA Piotr Fronc po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi M. G., K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 grudnia 2020 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz [...] decyzją z 17 września 2020 r., znak: [...] ustalił na wniosek J. T. warunki zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonej przy ul. [...] w D. T. - obręb R..

Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, ust. 4 i art. 61 ust. 1-5, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293), dalej "u.p.z.p.".

Organ I instancji ustalił rodzaj inwestycji jako zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Ustalił i uzasadnił warunki i wymagania kształtowania ładu przestrzennego:

1. linia zabudowy: obowiązująca 4,0 m od granicy dz. nr [...] z działką nr [...], zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji;

2. szerokość elewacji frontowej: 13,93 m ± 20% wskazując, że z analizy urbanistyczno-architektonicznej, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe, wartość ta wynosi 12,41 m, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe mieszkalne jednorodzinne wartość ta wynosi 13,93 m;

3. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (gzyms, okap, attyka): do 3,75 m (z analizy, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe – trwałe, wartość ta wynosi 3,46 m, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, garażowe i gospodarcze wartość ta wynosi 3,75 m;

4. geometria dachu:

- kąt nachylenia od 25 do 40 stopni, z analizy, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe – trwałe, wartość ta wynosi 37,33 stopnie, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, jako budynki mieszkalne jednorodzinne, wartość ta wynosi 39,12 stopnia,

- wysokość kalenicy do 8,96 m (z analizy, w której analizowano wszystkie obiekty budowlane kubaturowe - wartość ta wynosi 8,02 m, natomiast z analizy, w której analizowano tylko obiekty budowlane kubaturowe, jako budynki mieszkalne jednorodzinne, wartość ta wynosi 8,96 m),

- układ połaci dachowych – dach dwu lub wielospadowy, główne połacie dachowe o takim samym kacie nachylenia,

- przebieg głównej kalenicy – prostopadle do ul. [...];

5. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w obszarze inwestycji: do 14,62% (średnia dla tej wartości z obszaru analizy wynosi dla wszystkich budynków 15,1% natomiast dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych 14,62%);

6. wielkość powierzchni biologicznie czynnej w obszarze inwestycji: minimum 80,12% (średnia dla tej wartości z obszaru analizy wynosi dla wszystkich budynków 78,41% natomiast dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych 80,12%);

7. preferowana zabudowa: budynki parterowe z możliwością użytkowania poddasza na cele mieszkalne w budynku mieszkalnym jednorodzinnym;

8. dostęp do drogi powiatowej z drogi powiatowej (ul. [...] poprzez ustanowioną służebność na działkach nr [...] i [...] oraz przez współwłasność dz. nr [...] i [...] na zasadach dotychczasowych.

Organ opisał obsługę w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym uzyskane postanowienia, opinie i uzgodnienia.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji umotywował swoje rozstrzygnięcie uzasadniając m.in. wielkość i kształt obszaru analizy, a także ustaloną linię zabudowy.

Od opisanej na wstępie decyzji Burmistrza z 17 września 2020 r. odwołanie złożyli M. G. i K. G. domagając się jej uchylenia lub zmiany tak, aby z jej treści wynikało, że na przedmiotowej nieruchomości może powstać jedynie las, bowiem przedmiotowa nieruchomość jest zalesiona. Dodatkowo M. G. wnioskowała o dokonanie oględzin nieruchomości i prowadzenia jednego postępowania administracyjnego dotyczącego również ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...]. Zarzucono błędne określenie wszystkich parametrów zabudowy, błędne uznanie, że działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej, a ponadto "nie może występować w obrocie prawnym jako nieruchomość samoistna w sytuacji, gdy ta nieruchomość powstała w wyniku warunkowego podziału nieruchomości na powiększenie sąsiedniej nieruchomości a warunek ten nie został nigdy spełniony". Błędnie też został określony obszar analizy składający się z okręgu i trzech prostokątów. W toku postępowania nie uwzględniono decyzji SKO dla działki [...], która określała, że w ramach ładu przestrzennego istnieją tylko dwie linie zabudowy, co w konsekwencji wyklucza zabudowę przedmiotowej nieruchomości.

Wniesiono o przeprowadzenie dowodów z innych postępowań administracyjnych w przedmiocie warunków zabudowy dla działek w otoczeniu działki inwestycyjnej oraz wyznaczenia sześciu metrów nieprzekraczalnej linii zabudowy, dokonania oględzin nieruchomości, a także przeprowadzenia rozprawy administracyjnej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 16 grudnia 2020r. znak [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2020 r. poz. 256), dalej "K.p.a." i art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 u.p.z.p. utrzymał w mocy decyzję I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji przywołał treść art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 i wskazał, że szczegółowy tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określony został w wydanym na podstawie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie".

Dalej organ odwoławczy przywołał treść § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia.

Stwierdził, że w sporządzonej w niniejszej sprawie analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono, że: "działka, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, zlokalizowana jest w mieście D. T. w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy jednorodzinnej, mającej w niewielkim już stopniu charakter zabudowy zagrodowej. Jest to teren obrębu [...]. Teren inwestycji znajduje się w centrum analizowanego obszaru, a odległość między liniami wyznaczającymi granice tego obszaru wynosi 112,5 m dookoła terenu inwestycji, czyli odległość 3-krotnej szerokość elewacji frontowej, która wynosi 37,5 m. Obszar inwestycji stanowi IV linię zabudowy od drogi powiatowej (ul. [...]). Zlokalizowana w tym obszarze zabudowa, pozwala na wykazanie spójności projektowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie, a zlokalizowana w jego obrębie zabudowa, umożliwia określenie wymogów dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. (...). Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi, zlokalizowana jest na terenie całego obszaru analizy, na liniach północ-południe oraz wschód-zachód, wzdłuż ulicy [...]. Zabudowa mieszkaniowa zlokalizowana jest zarówno w l, II jak i w III linii zabudowy od drogi powiatowej (ul. [...]

Zatem w obszarze analizowanym występuje funkcja mieszkalna tworzona przez kilka (co najmniej 8) budynków. Przesądza to o przyjęciu, że ma miejsce kontynuacja funkcji, jaką ma pełnić planowany budynek.

Uzasadniając wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, organ II instancji wskazał, że z ustaleń analizy wynika, że: "obowiązującą 4,0 m linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono dla prawidłowej lokalizacji obiektu budowlanego kubaturowego jako minimalną odległość od będącej drogą dojazdową, drogi ustanowionej w formie służebności, biorąc pod uwagę szerokość działki i ewentualny brak możliwości jej zabudowy przy jej zwiększeniu". Zdaniem Kolegium słusznie przyjęto odległość taką, jak odległości budynków od granic nieruchomości, tj. 4 m. Wbrew zarzutom zawartym w odwołaniu, takie wyznaczenie linii zabudowy jest prawidłowe. Należy mieć na uwadze, że budynek ma zostać zlokalizowany w kolejnej linii zabudowy od strony drogi publicznej. Lokalizacja tego budynku nie będzie zatem miała wpływu na pas drogowy, jak również na ewentualną możliwość rozbudowy drogi powiatowej.

Organ odwoławczy uzasadniając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, a także wielkość powierzchni terenu biologicznie czynnego w stosunku do wielkości obszaru inwestycji, przyjęte na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskazał, że w analizie "dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego wyznaczono zarówno ten wskaźnik, jak i wskaźnik wielkości terenu powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do całej powierzchni objętej wnioskiem jako średnie arytmetyczne z obszaru analizy, które wynoszą odpowiednio (wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu - wyznaczono jako 15,1% oraz wielkość powierzchni terenu biologicznie czynnego w stosunku do wielkości obszaru inwestycji jako 78,41%). Zatem wielkości te zostały wyznaczone w sposób jak najbardziej prawidłowy, bez dopuszczeń".

Zdaniem Kolegium powyższe wskaźniki wynikają z przywołanej wyżej treści § 5 ust. 1. W sprawie nie zastosowano odstępstw od zasady wyznaczenia wskaźników na podstawie średnich wielkości.

Uzasadniając przyjętą szerokość elewacji frontowej na podstawie § 6 rozporządzenia, organ II instancji wskazał, że w analizie ustalono, iż średnia szerokość elewacji frontowych dla wszystkich budynków wynosi 12,41 m. Średnia szerokość elewacji frontowych dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi 13,93 m. Dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego szerokość elewacji frontowej wyznaczono zgodnie z rozporządzeniem i wynosi ona 13,93 m ± 20%. Wyznaczenie powyższego parametru z uwzględnieniem jedynie zabudowy mieszkalnej organ uznał za dopuszczalne, biorąc pod uwagę, że w obszarze analizowanym znajduje się również zabudowa gospodarcza i garażowa, a budynki te - pełniące przecież inne funkcje niż zabudowa mieszkalna - cechują się mniejszymi szerokościami elewacji frontowych, co następnie przekłada się na niższą średnią. Brak jest podstaw, aby budynek mieszkalny nawiązywał w tym zakresie do zabudowy gospodarczej lub garażowej. Słusznie przyjęło, że budynek ten powinien, w zakresie szerokości elewacji, nawiązywać do innych budynków o charakterze mieszkalnym.

Uzasadniając przyjętą wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na podstawie § 7 ust. 3 rozporządzenia, organ II instancji wskazał, że w sprawie ustalono: "wysokość zabudowy kubaturowej (gzyms, okap, attyka) w obszarze analizowanym wynosi od: ok. 2,8 m budynki garażowe i gospodarcze do ok. 5,5 m - budynki mieszkalne jednorodzinne. Średnia wysokość w/w budynków w obszarze analizy wynosi 3,46 m. Wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków położonych na działkach w obszarze analizy są zróżnicowane i nie tworzą pierzei. Nie można więc tej wartości ustalić jako przedłużenia tej wysokości na podstawie wysokości budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich. Średnia wysokość budynków wynosi 3,46 m. Średnia wysokość dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi 3,75 m. Dla projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego wysokość wyznaczono zgodnie z rozporządzeniem (ze średniej) i wynosi ona do 3,75 m".

Zdaniem Kolegium ustalenia powyższe są prawidłowe, zaś ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nawiązuje do wysokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Słusznie zastosowano § 7 ust. 3 rozporządzenia, z uwagi na okoliczność zróżnicowania wysokości górnych krawędzi elewacji, w przypadku budynków wybudowanych na działkach sąsiednich.

Uzasadniając przyjętą geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) organ odwoławczy wskazał, że w analizie ustalono: "w obszarze analizy występują różne rodzaje dachów i układów połaci dachowych i przebiegu głównych kalenic. Dla wnioskowanych budynków przyjęto więc wartości ze średnich arytmetycznych z obszaru analizy".

Powyższe ustalenia pozwalają na stwierdzenie, że ustalenie geometrii dachu nastąpiło odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Dalej organ II instancji stwierdził, że warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. są w sprawie spełnione. Działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada dostęp do drogi publicznej (powiatowej - ul. [...]). W aktach sprawy znajduje się oświadczenie Zarządu Drogowego w D. T. z 16 października 2019 r. o możliwości dojazdu do działki nr [...] z drogi powiatowej nr [...] w D. T. na dotychczasowych zasadach. Projekt decyzji został "milcząco" uzgodniony przez Zarząd Drogowy (notatka służbowa z 6 lipca 2020 r.).

Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. W aktach sprawy znajdują się oświadczenia o możliwości dostawy wody i odprowadzania ścieków (z 17 października 2019 r.), o warunkach przyłączenia do sieci gazowej (z 28 października 2019 r.) i o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej.

Teren inwestycji nie wymaga zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze (art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy). Decyzja jest również zgoda z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji wskazał, że wszystkie parametry nowej inwestycji zostały ustalone w sposób prawidłowy. Działka będąca przedmiotem postępowania posiada dostęp do drogi publicznej. Brak jest podstaw, aby działka ta została zalesiona - jak zażądano tego w odwołaniu. Stanowiłoby to niedopuszczalną ingerencję w prawo własności, do czego nie są uprawnione organy administracji, jak również skarżąca, która nie może przecież oczekiwać, że właściciel działki będzie realizował jej żądania w tym zakresie.

Brak jest podstaw, aby przeprowadzać rozprawę administracyjną, bowiem nie doprowadziłoby to do przyspieszenia załatwienia sprawy i nie ma potrzeby wyjaśniania na rozprawie sprzecznych interesów stron. Wreszcie nie ma potrzeby dokonywania oględzin nieruchomości, bowiem w analizie istniejąca zabudowa i istniejący sposób zagospodarowania zostały opisane wystarczająco i na tej podstawie można wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy. Nie ma również potrzeby przeprowadzania dowodu z innych akt administracyjnych, bowiem niniejsza sprawa jest sprawą o charakterze indywidualnym, która wymaga rozstrzygnięcia w konkretnym stanie faktycznym. Inne postępowania, dotyczące innych nieruchomości, pozostają bez wpływu na niniejsze postępowanie. Kwestia bezczynności Burmistrza [...] - co również jest przedmiotem odwołania została już rozstrzygnięta, bowiem Kolegium w tym zakresie przekazało podanie do Burmistrza.

M. G. i K. G. wnieśli na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 16 grudnia 2020r. znak [...], skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, zaskarżając ją w całości oraz poprzedzającą ją decyzję I instancji.

Skarżący zarzucili:

- wadliwe rozdzielenie postępowań w przedmiocie warunków zabudowy,

- brak oceny, że przedmiotowe działki są zalesione,

- brak przestrzegania ładu przestrzennego i nierówne traktowanie względem właścicieli sąsiednich nieruchomości, przez wyznaczenie linii zabudowy na 4 m zamiast 6 m,

- zaniechanie oceny parametrów drogi wewnętrznej – jej szerokości, co skutkowało iż droga, która ma nieco ponad 2 m szerokości została uznana za odpowiednią i spełniającą przepisy prawa,

- uznanie, iż nie ma konieczności budowy zjazdu z drogi publicznej,

- brak odlesienia przedmiotowych nieruchomości.

Samorządowego Kolegium Odwoławczego w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie jako nieuzasadnionej, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z 5 stycznia 2022 r. pełnomocnik z urzędu skarżącej podtrzymał stanowisko zaprezentowane w skardze, zaskarżonej decyzji zarzucając dodatkowo naruszenie następujących przepisów:

1) art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p., poprzez błędne przyjęcie, że działka nr [...] posiada dostęp do drogi publicznej, podczas gdy organ nie przeprowadził żadnych czynności, które mogłyby prowadzić do oceny, czy spełniony został wymóg faktycznego, a nie tylko hipotetycznego dostępu przedmiotowej działki do drogi publicznej, a jednocześnie, ów dostęp w istocie należy uznać za jedynie hipotetyczny, a to wobec zbyt małej szerokości jedynej drogi służebnej, mającej dawać działce dostęp do drogi publicznej, jak również wobec braku zjazdu z drogi publicznej na ową drogę służebną;

2) art. 7 w zw. z art 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że w trakcie przedmiotowego postępowania administracyjnego zostały łącznie spełnione wszystkie warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.;

3) § 4 ust. 1 rozporządzenia, poprzez wyznaczenie 4-metrowej linii zabudowy na działce będącej przedmiotem postępowania, podczas gdy na działkach sąsiednich wyznaczona została 6-metrowa linia zabudowy - a co jest niezgodne ze wskazanym przepisem, który wymaga, aby linię nowej zabudowy wyznaczać jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich;

4) art. 7, art. 8, art. 9 w zw. z art. 77 K.p.a. poprzez zaniechanie przez Kolegium dokładnego wyjaśnienia i załatwienia sprawy w oparciu o całokształt materiału dowodowego i niezapewnienie przez SKO w T. na rzecz skarżących podstawowej wiedzy o przysługujących im prawach procesowych, w sytuacji braku pełnego rozeznania przez skarżących w sprawie, która to wiedza polegałaby na konieczności wyjaśnienia ze skarżącymi, czy M. G. kieruje odwołanie od decyzji w imieniu własnym oraz w imieniu swojego męża jako jego pełnomocnik, podczas gdy z treści odwołania podpisanego przez M. G. od decyzji I instancji wprost wynika, że ww. decyzja została oznaczona jako złożona przez M. G. i K. G., a w treści określono wprost "zaskarżamy w całości wyżej wymienioną decyzję o warunkach zabudów",

Mając na uwadze powyższe pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji jak również poprzedzającej ją decyzji I instancji.

W uzasadnieniu zarzutów pełnomocnik podniósł m.in., że organ II instancji, w zakresie tego, czy działka posiada faktyczny dostęp do drogi publicznej, oparł się w całości na ustaleniach organu I instancji. Jednocześnie organ I instancji nie poczynił żadnych działań faktycznych mających na celu ustalenie spełnienia wymogu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. W aktach postępowania zalega jedynie informacja o skierowaniu pisma do Zarządu Dróg w D. T. i notatka służbowa z 6 lipca 2020 r. o tym, że Zarząd Drogowy w D. T. nie zajmie stanowiska w tej sprawie.

Przywołując wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 maja 2020 r., sygn. II OSK 3301/19 pełnomocnik wskazał, że w przypadku gdy zapewnienia dostępu do drogi publicznej odbywa się poprzez ustanowienie służebności, służebność drogowa mająca zapewnić dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej powinna być "odpowiednia", a zatem dostosowana do stanu zagospodarowania i zabudowy nieruchomości obciążonej i władnącej.

W ocenie skarżącej, w trakcie postępowania administracyjnego nie doszło do ustalenia przez organy w jaki sposób ustanowiona służebność drogi zapewnia dostęp do drogi publicznej, jak również czy jest to służebność dostosowana do stanu zagospodarowania i zabudowy, zarówno działki obciążonej, jak i działki władnącej.

Tymczasem, jak podnoszono w skardze, droga służebna mająca zapewnić działce dostęp do drogi publicznej cechuje się zbyt małą szerokością – w najwęższym miejscu to jedynie ok. 2 metry, podczas gdy skarżąca, przy ustalaniu warunków zabudowy dla jej działki musiała zapewnić szeroką na 4 metry drogę wewnętrzną (i co było badane podczas wydawania dla niej decyzji). Co więcej, brak jest zjazdu z drogi publicznej (ul. [...]) na tę drogę służebną.

Przywołując wyrok WSA w Gdańsku z 10 marca 2021 r., sygn. II SA/Gd 575/20 pełnomocnik podniósł, że dostęp do drogi publicznej rozumieć należy jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu z terenu inwestycji do drogi publicznej. Dostęp ten nie może być dostępem wyłącznie hipotetycznym, lecz musi być realny, tj. pozwalający uznać, że działka, przez którą planowane jest skomunikowanie terenu inwestycji z drogą publiczną, może być wykorzystywana w takim właśnie celu. Celem przepisu art 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest zapewnienie, by inwestycja objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiadała obsługę komunikacyjną, niezbędną dla korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Warunki tej obsługi muszą być zgodne z prawem.

Przeciwna argumentacja organu, tj. że wymóg dostępu do drogi publicznej należy rozumieć "jak najszerzej", jest zatem niezgodna z orzecznictwem sądów administracyjnych.

Uzasadniając zarzut naruszenia § 4 ust. 1 rozporządzenia pełnomocnik podniósł, że organy błędnie wyznaczyły 4-metrową linię zabudowy na działce będącej przedmiotem postępowania, w sytuacji, gdy na działkach sąsiednich wyznaczona została linia 6-metrowa. Dotyczy to działki skarżącej o numerze [...], jak również pozostałych działek sąsiadujących, w których to przypadkach wyznaczono (prawomocnie) linie zabudowy porównywalne z tą na działce skarżącej. Jest to wprost niezgodne z powołanym przepisem, który stanowi, że linię nowej zabudowy wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Faktem jest, że w omawianym przepisie nie chodzi o sytuację, by wszystkie budynki były idealnie, co do centymetra, w tej samej linii zabudowy. Linia ta musi jednak tworzyć spójną całość, stanowić kontynuację, wpisywać się w już istniejące linie, bez odstępstw zaburzających ład architektoniczny.

Decyzja dotyczy obszaru o zabudowie stosunkowo regularnej i nierozproszonej – jak wspomniano, na sąsiednich działkach konsekwentnie wyznaczano 6-metrową, lub bardzo zbliżoną, linię zabudowy. W takiej sytuacji wyznaczenie dla nowej zabudowy linii o 1/3 mniejszej - 4 metry - nie może być uznane za kontynuację już istniejącej linii, nawet przy najłagodniejszym spojrzeniu.

Jednocześnie w zaskarżonych decyzjach brak jest przekonującego uzasadnienia odejścia od wspomnianej zasady kontynuacji istniejącej linii zabudowy. W szczególności brak jest przekonującego uzasadnienia dla poglądu o - jak sam organ wskazuje - "ewentualnym" braku możliwości zabudowy działki przy zwiększeniu linii zabudowy. Taka, jedynie potencjalna, i niedostatecznie uzasadniona przez organ przeszkoda, w ocenie skarżącej nie może stanowić podstawy do odejścia od wymogu przewidzianego w § 4 ust. 1 rozporządzenia.

W piśmie procesowym z 3 stycznia 2022 r. (data wpływu do Sądu 5 stycznia 2022 r.) pełnomocnik z urzędu skarżącego podtrzymał stanowisko zaprezentowane w skardze, zaskarżonej decyzji zarzucając dodatkowo naruszenie następujących przepisów: art. 7, art. 8, art. 9 w zw. z art. 77 K.p.a.; art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 2 pkt 14 u.p.z.p.; art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. - z uzasadnieniem tożsamym jak w piśmie pełnomocnika skarżącej.

Pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r., poz. 491 ze zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.; dalej: ustawa o COVID), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz.U. z 2020 r., poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2).

Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). W niniejszej sprawie Przewodniczący II Wydziału WSA w Krakowie zarządzeniem z 1 grudnia 2021 r. wyznaczył na 12 stycznia 2022 r. posiedzenie niejawne Sądu w składzie trzech sędziów. Przeprowadzenie rozprawy w niniejszej sprawie stanowiłoby nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących, a jednocześnie nie ma technicznych możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość, z bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Skierowanie sprawy na posiedzenie niejawne w trybie wyżej opisanym, poprzedzone było próbą uzyskania od stron postępowania potwierdzenia istnienia technicznych możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość (zarządzenie Przewodniczącego Wydziału z 3 listopada 2021 r.). Jednak nie uzyskano od wszystkich stron postępowania potwierdzenia posiadania ww. technicznych możliwości.

Przy tym rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nie prowadzi do pominięcia argumentacji skarżących, stron i skarżonego organu, bowiem podnoszone przez nich argumenty są rozważane przez Sąd w oparciu o akta sprawy oraz skargę, odpowiedź na skargę i inne pisma procesowe. Z tych względów Sąd rozpoznał na podstawie cytowanego powyżej art. 15zzs4 ust. 3 ustawy o COVID sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2019 r. poz. 2167) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r., poz. 2325), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.

Przedmiotem kontroli Sądu w rozpoznawanej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję I instancji ustalającej warunki zabudowy na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] położonej przy ul. [...] w D. T. - obręb R..

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami Sąd stwierdził, że nie ma podstaw do wyeliminowania jej z obrotu prawnego, bowiem odpowiada ona prawu, a skarga jest bezzasadna.

Zakres możliwego orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest wyznaczony granicami sprawy administracyjnej, określonej przepisami prawa materialnego. Sąd aprobuje rozstrzygnięcie i ocenę prawną wyrażoną w zaskarżonej decyzji. Należy także stwierdzić, że istotne elementy stanu faktycznego przedstawiają się tak, jak to wskazał organ II instancji.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola wykazała, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, spełnia wymogi określone w art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. - zawiera uzasadnienie faktyczne i prawne, a treść uzasadnienia decyzji świadczy o tym, że jej wydanie zostało poprzedzone dokładnym wyjaśnieniem wszystkich istotnych okoliczności (art. 7 i art. 77 K.p.a.). Ocena ta nie nosi cech dowolności (art. 80 K.p.a.).

W tym stanie rzeczy Sąd podzielił argumentację rozstrzygnięcia organu II instancji, ponieważ jest ona zgodna z obowiązującym prawem i ugruntowanym orzecznictwem sądów administracyjnym w tym przedmiocie. Poczynione w przedmiotowej sprawie ustalenia organu II instancji obejmują okoliczności istotne dla wydanego rozstrzygnięcia w zakresie wystąpienia przesłanek do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, a także weryfikacji ustalenia konkretnych parametrów i wskaźników. Ustalenia stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia, które w uzasadnieniu decyzji zostały szczegółowo powołane, znajdują odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Nie budzą one zastrzeżeń Sądu co do ich prawidłowości.

Należy podkreślić, że zakres orzekania przez Sąd w niniejszej sprawie jest limitowany przesłankami określonymi w art. 61 u.p.z.p.

Sąd nie może zatem badać i brać pod uwagę innych podnoszonych przez skarżących i ich pełnomocników kwestii, takich jak przebieg i wynik innych postępowań administracyjnych dotyczących sąsiednich działek, zarzucanej bezczynności Burmistrza w zakresie wniosku skarżącej o zalesienie, okoliczności i skutków warunkowego podziału nieruchomości na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, czy też kwestii zjazdu z drogi publicznej.

Odnośnie ww. zjazdu jednolicie w orzecznictwie przyjmuje się, że ze względu na treść art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2021 r., poz. 1376) regulującego przedmiot zezwolenia zarządcy drogi na lokalizację zjazdu, to na to samo zamierzenie inwestycyjne nie trzeba uzyskać decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, co wyłącza tę problematykę z zakresu orzekania w niniejszej sprawie.

Podstawę materialnoprawną kontrolowanej decyzji stanowi ww. art. 61 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Bezsporne w niniejszej sprawie było, że działka określona we wniosku i zaskarżonej decyzji nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostało zatem prawidłowo przeprowadzone na zasadach i w trybie określonym w art. 59 i n. u.p.z.p. Nie było również przedmiotem sporu, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z budynkami gospodarczymi i garażowymi wzdłuż ulicy [...], zlokalizowana w l, II i III linii zabudowy od drogi powiatowej (ul. [...] Zatem projektowane zamierzenie i jego funkcja mieszkalna jednorodzinna stanowi niewątpliwą kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym.

Co do spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa należy wskazać, że w obszarze analizowanym, w bliskim sąsiedztwie działki nr [...], bez wątpienia znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to m.in. zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi działki nr [...], [...], [...], [...].

Sporne natomiast w sprawie było: czy teren objęty wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ul. [...] przez istniejącą drogę, a zatem czy zapewniona jest obsługa komunikacyjna zaplanowanej inwestycji poprzez istniejącą drogę dojazdową; czy teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne; czy prawidłowo wyznaczono obszar analizy architektoniczno-urbanistycznej; czy prawidłowo wyznaczono parametry i wskaźniki, w szczególności linię zabudowy; czy konieczne były w sprawie oględziny działki inwestycyjnej i rozprawa administracyjna; czy interes skarżącego K. G. był należycie reprezentowany w sprawie.

Sąd stwierdził, że prawidłowe i adekwatne do stanu faktycznego i prawnego sprawy jest stanowisko organu II instancji, które należy zaakceptować co do istotnych jego elementów determinujących rozstrzygnięcie, co musiało skutkować oddaleniem bezzasadnej skargi.

Należy pamiętać, że prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok NSA z 12 października 2010 r., sygn. II OSK 1542/09 – powołane orzeczenia są dostępne w centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 tej ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Uprawniony do nieruchomości może zagospodarować ją dowolnie, w zakresie obowiązującego prawodawstwa. Elementem konstytucyjnie chronionego w polskim systemie prawnym prawa własności nieruchomości jest zatem wolność jej zagospodarowania. Niemniej jednak wolność ta realizowana jest w ramach istniejącego porządku prawnego formułującego wymogi, których spełnienie umożliwia dopiero jej realizację.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.) należy wskazać, że z akt sprawy wynika w sposób jednoznaczny, że działka nr [...] objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada dostęp do drogi publicznej (powiatowej - ul. [...]) poprzez współwłasność wnioskodawcy – właściciela działki [...] w działkach [...] i [...] (informacje z rejestru gruntów k. 17-19 akt adm.) oraz ustanowione służebności przejazdu, przechodu i przegonu południowo-wschodnim krańcem działek na działkach nr [...] i [...] (treść księgi wieczystej – k. 14 akt adm.), na dotychczasowych zasadach. Co przy tym istotne, w opisie ww. służebności wskazano, że istniejący szlak drożny poprowadzony jest pasem o szerokości 4 m.

Powyższe potwierdza również pozytywne, milczące uzgodnienie przez Zarząd Drogowy (notatka służbowa z 6 lipca 2020 r. k. 55 akt adm.).

Zgodnie z § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r., poz. 1065), do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m.

Twierdzenia w skardze i pismach procesowych, jakoby parametry drogi wewnętrznej były niewystarczające, bowiem droga ma "nieco ponad 2 m szerokości", czy też "w najwęższym miejscu to jedynie ok. 2 metry", należało uznać za bezpodstawne i gołosłowne. Innymi słowy Sąd stwierdził, że w niniejszej sprawie wykazano dostęp działki inwestycyjnej do drogi publicznej jako zapewniający faktyczną możliwość przejścia i przejazdu, nie hipotetyczną, a realną, poprzez m.in. służebność drogową o odpowiedniej charakterystyce, dostosowaną do stanu zagospodarowania i zabudowy nieruchomości obciążonych i władnącej.

Nie było też w tym przedmiocie potrzeby prowadzenia jakichkolwiek postulowanych przez skarżących dodatkowych czynności.

Podobnie ma się rzecz w kwestii zarzutów dotyczących rzekomo istniejącego na działce nr [...] lasu. Z analizy wynika, że działka nie podlega obowiązkowi odrolnienia ani odlesienia. Z akt sprawy nie wynika prawdopodobieństwo, że na działce inwestycyjnej mógłby znajdować się las w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2021 r., poz. 1275).

Przechodząc do dalszej oceny zaskarżonej decyzji należy wskazać, że jednym z warunków, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jest określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tzw. "zasada dobrego sąsiedztwa", zgodnie z którą co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada ta określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.

Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej (terenu inwestycji), której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa m.in. w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wyniki tej analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia).

Dokonując oceny, czy w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w postępowaniu organ I instancji uprawniony urbanista zgodnie z powyższym przepisem wytyczył obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie powyższych warunków (analizę architektoniczno-urbanistyczną).

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Stosownie zaś do § 2 pkt 5 rozporządzenia front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

W niniejszej sprawie wokół działki objętej wnioskiem wyznaczony został obszar analizowany, którego granice ustalono w odległości ok. 112,5 m od linii wyznaczających granice tego obszaru dookoła terenu inwestycji do tegoż terenu. Jest to odległość nie mniejsza niż 3-krotna szerokość frontu działki (nie szerokości elewacji frontowej, jak omyłkowo wskazał organ II instancji za analizą) objętej wnioskiem, rozumianego zgodnie z § 2 pkt 5 ww. rozporządzenia, wynosząca ok. 37,5 m.

Należy tuz zaznaczyć, że powszechnie w orzecznictwie przyjmuje się, że w przypadku, gdy w obszarze analizy, zazwyczaj jak w niniejszym przypadku o owalnym kształcie, znajdują się jedynie części zabudowanych działek, które najczęściej mają przecież kształt zbliżony do prostokąta, to do analizy włącza się również budynki zlokalizowane na tych działkach. Stąd zarzut błędnego obszaru analizy, składającego się "z okręgu i trzech prostokątów", również okazał się całkowicie bezpodstawny.

Analiza w niniejszej sprawie sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z rozporządzenia i precyzyjnie opisuje zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy, zaś wyprowadzone na podstawie analizy wnioski (część tekstowa wyników analizy) znajdują pełne uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń. Analiza zawiera część graficzną - mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości. Obszar o tożsamych granicach został wyznaczony na zał. nr [...] do decyzji obejmującym część graficzną wyników analizy. Twierdzenia zawarte w analizie są spójne i adekwatnie oddają sposób dotychczasowego zagospodarowania obszaru analizy.

W wyczerpującej części tekstowej analizy podano, że teren inwestycji znajduje się w mieście D. T. w bezpośrednim sąsiedztwie istniejącej zabudowy jednorodzinnej, mającej w niewielkim już stopniu charakter zabudowy zagrodowej.

Zlokalizowana w tym obszarze zabudowa pozwala na wykazanie spójności projektowanej inwestycji z obiektami już istniejącymi w sąsiedztwie, a zlokalizowana w jego obrębie zabudowa umożliwia określenie wymogów dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Obszar analizowany obejmuje swymi granicami 12 budynków, których poszczególne parametry i odnoszące się do nich wskaźniki zostały ujęte w czytelnej tabeli (k. 50 akt adm.).

Przechodząc do oceny poszczególnych ustalonych parametrów i wskaźników, należy wskazać, że odnośnie konsekwentnie kontestowanej przez skarżących linii zabudowy zasadnie wskazano na podstawie wyników analizy, że obowiązującą 4,0 m linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono dla prawidłowej lokalizacji obiektu budowlanego kubaturowego jako minimalną odległość od będącej drogą dojazdową drogi ustanowionej w formie służebności, biorąc pod uwagę szerokość działki i ewentualny brak możliwości jej zabudowy przy jej zwiększeniu.

Słusznie Kolegium miało przy tym na uwadze, że budynek ma zostać zlokalizowany w kolejnej (czwartej) linii zabudowy od strony drogi publicznej. Lokalizacja tego budynku nie będzie zatem miała wpływu na pas drogowy, jak również na ewentualną możliwość rozbudowy drogi powiatowej. Z uwagi na jasno sprecyzowany zakres i miejsce inwestycji, organy obu instancji trafnie stwierdziły, że inwestycja pozostaje bez wpływu na przebieg istniejącej linii zabudowy wzdłuż ul. [...]. Usprawiedliwione zatem było odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy na podstawie zasadniczych metod ustalania linii z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia. Odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy jest akceptowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym szczególnie w przypadkach zabudowy usytuowanej w głębi, w oddaleniu od drogi publicznej, a taka właśnie sytuacja zachodzi w sprawie niniejszej.

Brak jest podstaw by przyjąć, że takie ustalenie linii zabudowy stanowi brak przestrzegania ładu przestrzennego. Natomiast kwestia odmiennego traktowania właścicieli sąsiednich nieruchomości może wiązać się z odmienną lokalizacją i sąsiedztwem poszczególnych nieruchomości, co często w merytorycznie poprawny sposób uzasadnia inne parametry i wskaźniki ustalane dla nieodległych od siebie nieruchomości.

Trzeba przy tym wskazać, że pełnomocnicy skarżących zarzucając naruszenie § 4 ust. 1 rozporządzenia, ze względu na wyznaczoną na działkach sąsiednich 6-metrową linię zabudowy, wskazali jedynie działkę nr [...], a także działki należące do "Państwa L. oraz Państwa P.". Sąd nie stwierdził, by istnienie działek w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr [...], w czwartej linii zabudowy, z linią zabudowy 6 m, mogło uzasadnić trafność ww. zarzutu.

Jako prawidłowo wyznaczone Sąd zweryfikował również pozostałe wyznaczone w sprawie parametry i wskaźniki. W szczególności wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy i udział powierzchni biologicznie czynnej zostały przyjęte na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia, a zatem zgodnie ze średnią z badanego obszaru.

Z kolei szerokość elewacji części frontowej nowej zabudowy słusznie wzięto pod uwagę, że w obszarze analizowanym znajduje się również zabudowa gospodarcza i garażowa, a budynki te, pełniące inne funkcje niż zabudowa mieszkalna, cechują się mniejszymi szerokościami elewacji frontowych, co następnie przekłada się na niższą średnią. Trafnie zatem przyjęło, że planowany budynek powinien w zakresie szerokości elewacji nawiązywać do innych budynków o charakterze mieszkalnym.

Z kolei ustalając górną krawędź elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, prawidłowo wskazano, że wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków położonych na działkach w obszarze analizy są zróżnicowane i nie tworzą pierzei. Nie można więc tej wartości ustalić jako przedłużenia tej wysokości na podstawie wysokości budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich. Średnia wysokość dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych wynosi 3,75 m.

W konsekwencji zasadnie, na podstawie uzasadnienia z części tekstowej analizy, ustalono ww. dwa parametry na zasadzie wyjątku od zasady zgodnie z § 6 i § 7 rozporządzenia.

Prawidłowo, zgodnie z § 8 rozporządzenia, wyznaczono również geometrię dachu planowanego budynku.

Podsumowując Sąd wskazuje, że ustalone w decyzji parametry i wskaźniki znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze. Zastosowane regulacje określające wyjątkowe sposoby wyznaczenia parametrów zostały należycie umotywowane w wynikach analizy i uzasadnieniach decyzji, zgodnie z art. 107 K.p.a., wraz z odwołaniem się do uzasadnienia ujętego w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji. Właściwie wyjaśniono też powody, dla których dowód ten został uznany za miarodajny w sprawie. Organ odwoławczy prawidłowo zaakceptował również określenie przez organ I instancji szczegółowych warunków zabudowy wynikających z przeprowadzonych uzgodnień i opinii organów współdziałających w sprawie, a także warunki w zakresie ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii oraz infrastruktury technicznej i komunikacji.

Odnosząc się kolejno do zarzutu braku dokonania oględzin i przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, stwierdzić należy, że słusznie stwierdził organ odwoławczy, iż nie było podstaw do podejmowania ww. czynności w sprawie. Stan faktyczny ustalono bowiem w sposób jednoznaczny, a prowadzenie ww. czynności nie doprowadziłoby do przyspieszenia załatwienia sprawy i wyjaśnienia sprzecznych interesów stron. Istniejąca zabudowa i sposób zagospodarowania zostały opisane wystarczająco w analizie. Stanowisko i zarzuty skarżących, wbrew zarzutom pełnomocników, zostały sformułowane klarownie. Sama ich bezzasadność nie sprawia natomiast, że musiały być one przedmiotem dalszego pogłębionego badania. Nie było również potrzeby prowadzania dowodu z innych akt administracyjnych, bowiem niniejsza sprawa jest sprawą o charakterze indywidualnym, która wymaga rozstrzygnięcia w konkretnym stanie faktycznym, a inne postępowania dotyczące innych nieruchomości pozostają bez wpływu na niniejsze postępowanie.

Z kolei odnośnie akcentowanej przez pełnomocników kwestii zaniechania przez Kolegium dokładnego wyjaśnienia i załatwienia sprawy w oparciu o całokształt materiału dowodowego i niezapewnienia skarżącym wiedzy i realizacji przysługujących im praw procesowych, wskazać należ, że jak wynika z twierdzeń skarżących małżonkowie M. G. i K. G. pozostają we wspólnym gospodarstwie domowym, a M. G. reprezentuje interesy zarówno swoje, jak i swojego męża. Nadto K. G. nie składał osobno żadnych pism w sprawie, a oboje skarżący wnieśli skutecznie niniejszą skargę do WSA w Krakowie, co skutkowało rozpoznaniem sprawy ze skargi obojga małżonków.

Mając powyższe na uwadze Sąd stwierdził, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, a dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji Sąd nie dostrzegł uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Organ II instancji prowadząc postępowanie prawidłowo ustalił stan faktyczny i prawny sprawy oraz dokonał właściwej wykładni przepisów prawa.

Podsumowując Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja merytoryczna organu odwoławczego została wydana z poszanowaniem przepisów prawa procesowego, a to: art. 7-9, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 K.p.a., a także art. 61 ust. 1 i art. 2 pkt 14 u.p.z.p. W konsekwencji zasadnie stwierdzono, że brak jest przesłanek do odmowy ustalenia warunków zabudowy, prawidłowo również zweryfikowano trafnie uzasadnione ustalenie poszczególnych wskaźników i parametrów inwestycji. Wobec braku stwierdzenia przez Sąd naruszenia art. 61 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia oraz wobec oparcia decyzji na prawidłowej analizie urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej w toku postępowania przed organem I instancji, rozstrzygnięcie organu odwoławczego należy uznać za trafne i zgodne z prawem. Ustalone w sprawie warunki zabudowy terenu zapewniają kontynuację cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a zatem wkomponowanie zamierzenia inwestycyjnego w istniejący układ urbanistyczny.

Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy. Takich naruszeń Sąd w sprawie nie stwierdził, dlatego oddalił skargę, o czym orzekł na podstawie art. 151 P.p.s.a.