Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 168/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2009-06-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 i 4a, art. 37 ust. 1 i 11, art. 87 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 29 ust. 1
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 67
journal: Dz.U. 1999 nr 15 poz 139
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity.
article: art. 154 ust. 2, art. 159
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 50 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 105, art. 12
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Sędzia NSA Barbara Skrzycka-Pilch (spr.) Protokolant Sekretarz Sądowy Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 18 czerwca 2009 r. na rozprawie sprawy ze skargi Prokuratora Okręgowego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 17 listopada 2008 r., nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z dnia 14 października 2008 r., nr [...], znak [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), art. 2 § 1 pkt 1, art. 207 i art. 210 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r., Nr 8, poz. 60 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Gminy w Czarnej Dąbrówce z dnia 31 stycznia 2006 r. nr XXXI/255/06 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obrębu Kleszczyniec (Dz. Urz. Woj. z 2006 r. Nr 54, poz. 1119), ustalił dla:

1) E. B. opłatę według udziału w działce 25/40 w wysokości 4.136,25 zł,

2) J. O. opłatę według udziału w działce 5/40 w wysokości 827,25 zł,

3) D. B. opłatę według udziału w działce 5/40 w wysokości 827,25 zł,

4) W. B. opłatę według udziału w działce 5/40 w wysokości 827,25 zł

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] obręb K. o powierzchni 0,50 ha (Kw [...]), na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że Rada Gminy uchwałą w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustaliła stawkę procentową tzw. renty planistycznej na 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Po wejściu w życie tego planu E., D., W. B. oraz J. O. zbyli stanowiącą ich własność działkę nr [...], obręb K., poprzez zawarcie umowy darowizny w formie aktu notarialnego w dniu 9 czerwca 2008 r. (Repertorium A nr [...]). Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem, na podstawie operatu szacunkowego z dnia 27 sierpnia 2008 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. N. Wartość nieruchomości przed zmianą wynosiła 19190 zł, po uchwaleniu planu 41250 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30 % daje kwotę opłaty w wysokości 6618 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła wnieśli E., D., W. B. oraz J. O. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 17 listopada 2008 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 105 k.p.a. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i umorzyło postępowanie organu pierwszej instancji.

W ocenie Kolegium odwołanie zasługiwało na uwzględnienie, ponieważ jak ustalił organ odwoławczy w nieobowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym dnia 22 marca 1984 r. działka nr [...] w miejscowości K. oznaczona była jako tereny rolnicze w części zabudowa zagrodowa, a zatem w ocenie organu na przedmiotowej nieruchomości gruntowej także przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. możliwa była zabudowa. W związku z czym Kolegium uznało, że w nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w istocie nie uległa zmianie funkcja przedmiotowej działki, którą była i nadal jest możliwość zabudowy mieszkaniowej.

Ocena opisanego wyżej stanu faktycznego w zestawieniu z obowiązującym stanem prawnym przesądziła, zdaniem Kolegium, o umorzeniu postępowania organu pierwszej instancji na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. Nie uległa bowiem zmianie funkcja przedmiotowej działki w tym znaczeniu, że możliwość jej zabudowy istniała zarówno przed jak i po uchwaleniu planu, w związku z czym postępowanie o ustalenie wysokości opłaty stało się bezprzedmiotowe.

Skargę na powyższą decyzję wniósł Prokurator Prokuratury Okręgowej żądając jej uchylenia. Zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 37 ust. 1 i 11 oraz art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. - dalej jako u.g.n.) oraz § 50 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109), polegające na niesłusznym ich niezastosowaniu, co w konsekwencji doprowadziło do wydania błędnej decyzji o umorzeniu postępowania.

W uzasadnieniu skargi Prokurator wskazał, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obrębu K. działka nr [...] położona jest na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną - oznaczenie w planie 032MN.

Natomiast, jak zauważył skarżący, ocena przeznaczenia oraz wartości przedmiotowej działki sprzed uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonana zarówno przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, jak i przez biegłego rzeczoznawcę, który sporządził w niniejszej sprawie operat szacunkowy, oparta została na poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy, który uchwalony został przez Radę Gminy Czarna Dąbrówka uchwałą nr 104/84 z dnia 22 marca 1984 r. (Dz.Urz. Woj. Słupskiego z 1991 r. nr 2, poz. 2).W planie tym, jak zauważył to biegły rzeczoznawca działka nr [...] posiadała następujące dwie funkcje: zabudowa zagrodowa pow. 0,24 ha, oraz rolna pow. 0,26 ha.

Kontynuując skarżący wskazał, że zgodnie z art. 87 ust 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązujące w dniu wejścia w życie tejże ustawy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego straciły moc obowiązującą w dniu 31 grudnia 2003 roku.

Przedmiotowy plan, w ocenie Prokuratora, jako nieobowiązujący akt prawa miejscowego, nie mógł zatem stanowić podstawy do oceny wpływu uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wzrost wartości nieruchomości należącej do strony niniejszego postępowania administracyjnego, a jego uwzględnienie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze stanowiło naruszenie prawa.

Na poparcie swojego stanowiska skarżący przytoczył uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 września 2007 roku w sprawie II SA/Gd 451/07, w którym w sprawie mającej za przedmiot wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie ustaleń nieobowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyrażone zostało stanowisko podobne do zaprezentowanego przez skarżącego.

Ponadto podniesiono, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 37 ust. 1 zd. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem oraz naruszeniem art. 36 ust 11 ustawy, który stanowi, że w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości oraz zasad określenia skutków finansowych uchwalania lub zmiany miejscowych planów stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżący wywodził, że powyższa norma uzupełniona została przez ustawodawcę odpowiednimi regulacjami obowiązującymi przy wycenie nieruchomości, a zawartymi w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Poza ust. 1 przywołanego wyżej przepisu, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, w ust. 2 stwierdzono również, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Skarżący wskazał, że dla terenów, w odniesieniu do których została naliczona opłata planistyczna brak było planu miejscowego. Z ustaleń dokonanych w toku prowadzonego postępowania w sprawie [...] przez Prokuraturę Okręgową wynika, że dla obrębu K., w tym działki Nr [...] Rada Gminy w Czarnej Dąbrówce w dniu 30 marca 2005 r. podjęła uchwałę nr XXIV/195/05 w sprawie uchwalenia zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Czarna Dąbrówka". Dla działki nr [...] studium zakładało dwie funkcje: tereny zainwestowane - obejmujące tę część, która według założeń poprzednio obowiązującego planu obejmowała już istniejąca zabudowę oraz tereny rozwojowe, które obejmowały uprzednie użytki rolne.

Określone w studium funkcje faktycznie nie precyzowały przeznaczenia gruntu, co wynikało z tego, że przez określenie tereny rozwojowe można rozumieć, że z chwilą przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można zlokalizować tam także tereny budowlane. Dlatego też w ocenie skarżącego w przypadku, który zaistniał w niniejszej sprawie, zgodnie z ust. 3 cytowanego przepisu należało uwzględnić faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Ponadto wskazano, że tożsama regulacja zawarta została w § 50 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa wart. 36 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie.

W ocenie skarżącego w takim przypadku przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Z kolei w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których w tym przepisie mowa, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Zdaniem skarżącego, w oparciu o zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym zwłaszcza o znajdujący się w aktach sprawy wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2006 roku sporządzony na mapie dla celów planistycznych, ustalić można faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej w niniejszej sprawie nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Podniósł, że w przywołanym wyrysie grunty składające się na działkę nr 139 oznaczone są zgodnie z § 68 pkt 1 i 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2001 roku, Nr 38, poz. 454) symbolem B/PsV, który oznacza użytki rolne zabudowane, symbolem PsV oznaczającym pastwisko trwałe oraz symbolem S/RV jako sady. Określone powyżej przeznaczenie gruntów, które odpowiada faktycznemu sposobowi ich wykorzystywania, zdaniem skarżącego, różni się od przeznaczenia określonego w nowym i obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, którego uchwalenie niewątpliwie spowodowało wzrost wartości nieruchomości.

W ocenie Prokuratora, spełnione zostały wszystkie przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uzasadniające pobranie od osób, które zbyły nieruchomość, opłaty planistycznej. W tym również ta, że w przedmiotowej sprawie poprzez dokonanie darowizny nastąpiło zbycie nieruchomości. W świetle wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 6 sierpnia 2008 roku sygn. akt II SA/Gd 349/08, nie może bowiem budzić wątpliwości fakt, iż użyty w powyższym przepisie termin "zbycie" obejmuje dokonywanie wszelkich czynności prawnych (w tym również pod tytułem darmym), na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości.

Ponadto skarżący wskazał, że organ odwoławczy nie odniósł się w żaden sposób do błędnego wyliczenia opłaty planistycznej w stosunku do poszczególnych zbywców.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podkreślając, że zarówno przed jak i po uchwaleniu planu miejscowego przedmiotowa działka jako teren zabudowany budynkiem mieszkalnym wraz z oborą i garażem była działką budowlaną, zatem uchwalenie planu nie zmienia jej charakteru.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.).

Podstawą materialnoprawną kontrolowanej w rozpoznawanej sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p.. Przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty, o której mowa w przywołanym wyżej przepisie ustala się na dzień sprzedaży, zaś wartość nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. ustala się w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Ustalając wzrost wartości nieruchomości organ winien oprzeć się na operacie szacunkowym sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej dotychczasowego przeznaczenia wynikającą z zapisów uchwalonego planu w odniesieniu do faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednakże przed podjęciem w prowadzonym postępowaniu czynności prowadzących do ustalenia należnej opłaty na podstawie operatu szacunkowego organ, na podstawie posiadanych informacji, powinien dokonać oceny czy w istocie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w konkretnym przypadku doszło do zmiany wartości nieruchomości. Nie każda zmiana planu prowadzi bowiem do zmiany wartości objętych tym planem działek.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem skarżącego, że w przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których w tym przepisie mowa, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

Ze znajdującego się w aktach sprawy aktu notarialnego umowy darowizny, wynikało że zbyta działka nr [...] oznaczona została jako nieruchomość zabudowana dwukondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym oraz dwoma murowanymi oborami i drewnianą stodołą. Z opisu wynika zatem, że przedmiotowa działka stanowiła obszar siedliska rolniczego, które zgodnie z przepisem art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.) uzupełnić można bez pozwolenia na budowę o obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową.

Biorąc zatem pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu należy stwierdzić, że zgodnie z ustaleniami organu drugiej instancji że przedmiotowa działka była działką zabudowaną, z możliwością uzupełnienia istniejącej zabudowy. Zatem przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na budownictwo jednorodzinne w istocie nie zmieniło jej charakteru, a co za tym idzie nie spowodowało konieczności naliczenia renty planistycznej.

Nie można natomiast podzielić stanowiska skarżącego, że o przeznaczeniu gruntów decyduje zapis w ewidencji gruntów. Informacje o gruntach zawarte w operacie ewidencyjnym prowadzonym przez starostę w oparciu o przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2000 r. Nr 100, poz. 1086 ze zm.) nie przesądzają o "faktycznym sposobie ich wykorzystania" w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Pod uwagę wziąć bowiem trzeba przewidzianą w załączniku nr 6 do rozporządzenia Ministra Rozwoju i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454) metodykę zaliczania gruntów do poszczególnych użytków gruntowych. Zgodnie z regulacjami zawartymi w tym załączniku do gruntów ornych zalicza się w szczególności m.in. ugory i odłogi (pkt 1.1. lit. c), a do zurbanizowanych terenów niezabudowanych - grunty niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej (pkt 3.4).

Zatem decydujące znaczenie pozwalające na wprowadzenie do ewidencji gruntów ostatnio wymienionego oznaczenia ma przede wszystkim zapis obowiązującego planu miejscowego. W sytuacji zatem, gdy plan ten utracił już swoją moc prawną, zapisy rejestru odzwierciedlają najczęściej treść nieobowiązującego już planu, a nie sposób faktycznego wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości.

W tej kwestii przyjdzie też zgodzić się ze stanowiskiem organów obu instancji, że dla ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości pewne znaczenie posiadają także zapisy poprzednio obowiązującego planu miejscowego, który utracił moc prawną w oparciu o art. 67 nieobowiązującej już ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), czy też na mocy art. 87 ust. 3 u.p.z.p.

Powyższe powoduje, że skoro w poprzednio obowiązującym planie zbyte przez skarżących grunty zaliczone zostały do terenów budownictwa mieszkaniowego oznaczonych symbolem to ponowne przeznaczenie tych terenów na te same cele nie powoduje zwiększenia wartości przedmiotowej działki.

Odnosząc się do podniesionego w treści skargi zarzutu nie zastosowania w sprawie powołanego przez skarżących art. 154 ust. 2 u.g.n. stanowiącego, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy zauważyć należy, że przepis ten nie mógł zostać wprost zastosowany w analizowanym postępowaniu.

W art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jest bowiem mowa o faktycznym sposobie wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie o jej przeznaczeniu o czym jest mowa w art. 154 ust. 2 u.g.n. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie rozstrzyga zatem o faktycznym sposobie wykorzystania nieruchomości, a także nie jest aktem prawa miejscowego (art. 9 ust. 5 u.p.z.p.). Zauważyć wreszcie należy, że w oparciu o zawartą w art. 159 u.g.n. delegację Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 1 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W § 50 ust. 3 tego rozporządzenia nakazuje się zaś w toku ustalania renty planistycznej przyjmować w analizowanej sytuacji faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu.

Przeprowadzona analiza prowadzić musi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego.

Jednakże zdaniem Sądu, w sytuacji, gdy organ administracji wszczął już postępowanie administracyjne w omawianym przedmiocie i w toku tego postępowania okazało się, że nie doszło do wzrostu wartości zbytej nieruchomości, to nie ma podstawy do umorzenia postępowania w trybie art. 105 k.p.a., lecz należy wydać orzeczenie administracyjne potwierdzające brak przesłanek do ustalenia renty planistycznej. Podstawą do umorzenia postępowania zgodnie z art. 105 k.p.a. jest bowiem stwierdzenie bezprzedmiotowości postępowania administracyjnego. W omawianej sprawie postępowanie zaś nie było ani nie stało się bezprzedmiotowe. Samo bowiem stwierdzenie braku przesłanki do ustalenia opłaty jest właśnie treścią decyzji kończącej merytorycznie sprawę administracyjną. Umorzenie postępowania jest zaś tylko rozstrzygnięciem formalnym, nieodnoszącym się do treści ustaleń merytorycznych w sprawie.

Skoro zaś takie ustalenia zostały poczynione, to decyzja o umorzeniu postępowania nie obrazowałby rzeczywistych wyników postępowania, które doprowadziły do ustalenia, że nie ma przesłanek uzasadniających ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W sytuacji takiej uprawnione zatem było wydanie, w oparciu o art. 36 ust. 4 cyt. ustawy, decyzji odmawiającej ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Jednakże powyższe naruszenie prawa procesowego nie ma, zdaniem Sądu, wpływu na treść rozstrzygnięcia.

W pierwszej kolejności należy wziąć pod uwagę okoliczność, że kontrolowane orzeczenie pozostaje w obrocie prawnym od listopada 2008 r. i nie było kwestionowane zarówno przez osoby, które zbyły przedmiotową nieruchomość, jak też Gminę. Zarówno umorzenie postępowania, jak i decyzja odmawiająca ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powoduje zarówno dla zainteresowanych, jak też Gminy identyczny skutek, ponieważ w obu przypadkach zbywcy nie mają obowiązku uiszczenia renty planistycznej, a Gmina prawa jej żądania. W tej sytuacji uchylenie zaskarżonej decyzji i nakazanie organowi ponownego rozpoznania sprawy pozostawałoby w sprzeczności zarówno z wyrażonymi w Kodeksie Postępowania Administracyjnego zasadami szybkości i prostoty postępowania (art. 12) jak też ze zdrowym rozsądkiem.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa

i w oparciu o art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.