Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 56/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2010-05-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 -11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 149, art. 150 ust. 5, art. 152 ust. 2, art. 154 ust. 1, art. 155 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 50 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca), Sędzia WSA Ewa Ibrom, Protokolant Starszy referent Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 maja 2010 r. sprawy ze skargi T. E.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta L. decyzją z dnia [...] marca 2009 r. wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 5, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił T. G. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedażą działki nr 16/1 o pow. 3384 m2 położonej w L., przy ul. N. 1 - w wysokości 290.730 zł.

W uzasadnieniu decyzji organ podał, iż zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miast Lublin – część III, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Lublin Nr 825/XXXV/2005 z dnia 17 listopada 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 9 stycznia 2006 r. Nr 2, poz. 17) działka nr 16/1 została przeznaczona pod tereny aktywności gospodarczej - AGc. Stosownie do treści tej uchwały stawka procentowa służąca do naliczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została ustalona w wysokości 30%. Po wejściu w życie wskazanego planu miejscowego działka ta została zbyta w dniu 15 maja 2008 r., a więc przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. Przed uchwaleniem tego planu miejscowego działka wykorzystywana była jako grunt rolny.

Organ wyjaśnił, iż uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało, że wartość działki wzrosła, co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. R. Według rzeczoznawcy przed i po uchwaleniu planu wartość rynkowa gruntu szacowanej nieruchomości wynosiła odpowiednio 100.200 zł oraz 1.069.300 zł, zatem wzrost wartości, który stanowi różnicę pomiędzy tymi wartościami wynosi 969.100 zł, natomiast opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi kwotę 290.730 zł.

Wskazano, iż w toku postępowania ponownie dokonano oceny sporządzonego operatu, nie stwierdzając w tym zakresie naruszeń prawa. Zdaniem organu operat sporządzony jest starannie. Znajdują się w nim wszystkie elementy wymagane przez prawo, a wnioski w nim zawarte wydają się być spójne i logiczne. Również analiza transakcji nieruchomości, które rzeczoznawca wybrał do porównania z przedmiotową nieruchomością wskazuje, iż zostały one dobrane prawidłowo, zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zamieszczoną w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie organu również przyjęta metodologia wyceny pozwoliła na prawidłowe określenie wartości rynkowej działki, która i tak jest niższa niż ustalona przez strony w akcie notarialnym.

Od powyższej decyzji T. G. złożyła odwołanie. Podniosła, że nałożona decyzją opłata planistyczna jest zawyżona, gdyż została obliczona na podstawie błędnie sporządzonego operatu szacunkowego. Operat ten - zdaniem odwołującej - wadliwie określa obszar rynku przyjmując nieruchomości spoza terenu miasta, wadliwie określa okres badania rynku na styczeń 2007 r. - maj 2008 r. w sytuacji gdy operat winien uwzględniać transakcje z okresu przed uchwaleniem planu, tj. przed 23 stycznia 2006 r., a nie po tej dacie. Powyższe - zdaniem strony - wskazuje, iż wartość rynkowa działki wg przeznaczenie przed uchwaleniem planu została zaniżona co najmniej trzykrotnie.

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Kolegium podało, iż zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3). Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1).

Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 11 tej ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Kolegium ustaliło, iż istniejący w sprawie stan faktyczny odpowiada regulacjom wskazanych przepisów. Rada Miasta Lublin uchwałą z dnia 17 listopada 2005 r. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który obejmuje obszar, w którego granicach znajduje się działka nr 16/1. W uchwale tej przewidziano 30% stawkę służącą naliczaniu opłaty. Z ustaleń tej uchwały wynika, iż dla terenu obejmującego przedmiotową działkę jako przeznaczenie określono teren aktywności gospodarczej (AGc). Przed uchwaleniem tego planu na przedmiotowym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. T. G. aktem notarialnym z dnia 15 maja 2008 r. sprzedała działkę nr 16/1.

Kolegium podało, że sporządzony na potrzeby postępowania operat wyceny nieruchomości, stanowiący obligatoryjny środek dowodowy w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, odpowiada przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), które określają m.in. sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia.

Kolegium wskazało także, iż w świetle ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych (art. 154 tej ustawy). W przedmiotowym operacie określono wartość rynkową nieruchomości gruntowej przy uwzględnieniu sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu oraz po uchwaleniu planu przyjmując do porównania transakcje działek podobnych położonych na rynku lokalnym. Na podstawie przedstawionego operatu szacunkowego Kolegium uznało, że wycena została sporządzona zgodnie z przepisami prawa. Stanowisko to - jak podniósł organ odwoławczy – potwierdza sporządzona na zlecenie odwołującej ocena Komisji Opiniującej przy Regionalnym Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w Lublinie z dnia 5 października 2009 r., która stwierdziła, że wykonany na potrzeby postępowania operat szacunkowy może stanowić podstawę do dokonania czynności prawnych dla potrzeb, do których został sporządzony, tj. do określenia wysokości opłaty planistycznej.

T. G. w złożonej skardze sądowej zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 6, art. 7 i art. 10 k.p.a. oraz szeregu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącej sporządzony w sprawie operat jest nieprawidłowy i nie mógł stanowić podstawy do wydania decyzji. W operacie tym przyjęto błędne dane wyjściowe, co doprowadziło do błędnych ustaleń. Ponadto dokonana przez Komisję Opiniującą ocena nie jest wiarygodnym źródłem mogącym zweryfikować poprawność wykonanego operatu, gdyż członkowie Komisji i autor operatu są członkami tego samego Regionalnego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych. W oparciu o powyższe wniosła o uchylenie zarówno zaskarżonej jak i decyzji organu pierwszej instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania.

Przedmiotem sprawy jest ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego W orzecznictwie sądów administracyjnych oraz w doktrynie prawa administracyjnego tego rodzaju opłata zwana jest "rentą planistyczną".

Stosownie do przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zwanej dalej "ustawą", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości Opłatę planistyczną wskazany organ ma prawo ustalić w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy).

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica między wartością nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy).

W sytuacji zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła, notariusz sporządzający akt notarialny przeniesienia własności nieruchomości ma obowiązek w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5 ustawy), natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek ustalenia w drodze decyzji opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 6 ustawy). Powyższe przepisy wskazują, że ustalenie opłaty jest obligatoryjne, jeśli doszło do zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia albo zmiany planu miejscowego.

Przenosząc powyższe rozważania do realiów przedmiotowej sprawy stwierdzić należy, że w sprawie poza sporem była okoliczność uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz fakt zbycia przez skarżącą przedmiotowej nieruchomości.

Po pierwsze uchwałą z dnia 17 listopada 2005 r. Nr 825/XXXV/2005 Rada Miasta Lublin dokonała uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Lublin – część III (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego Nr 2, poz. 17 z 9 stycznia 2006 r.). Plan ten wszedł w życie 24 stycznia 2006 r.

Zapisy powyższego planu objęły również nieruchomość oznaczoną nr ew. 16/1, o pow. 3384 m2, położoną w L., przy ul. Na. 1, która znalazła się w obszarze oznaczonym na rysunku planu symbolem AGc - tereny aktywności gospodarczej (§ 36 uchwały) z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą, zaplecza techniczne oraz bazy i składy materiałowe z wykluczeniem uciążliwych obiektów produkcyjnych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych.

Przed wejściem w życie powyższego aktu prawa miejscowego przedmiotowa nieruchomość nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, wykorzystywana była jako użytek rolny z prawem zabudowy (siedlisko o pow. 657 m2, reszta działki - grunt rolny). Oznacza to, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości.

Po drugie, dnia 15 maja 2008 r. został sporządzony akt notarialny (repertorium A nr [...]), na podstawie którego skarżąca działkę sprzedała.

Należy zatem uznać, że doszło do spełnienia obydwu warunków z art. 36 ust. 4 ustawy, tj. uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego.

Wskazane okoliczności nie budzą wątpliwości i nie były kwestionowane przez strony. Kwestią będącą przedmiotem kontrowersji jest natomiast wysokość ustalonej przez organy renty planistycznej.

W tym zakresie wskazać należy, iż obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej jest wycena, sporządzona przez uprawnioną osobę. Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 2003 r. o gospodarce nieruchomościami (w dacie wydania decyzji - Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) zwanej dalej w skrócie u.g.n.

W myśl natomiast art. 150 ust. 5 w zw. z art. 149 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w rozdziale 1 działu V tej ustawy. Sporządzają oni w tej kwestii opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Szczegółowe zasady dokonywania wyceny nieruchomości, którymi kieruje się rzeczoznawca majątkowy określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Operat szacunkowy winien spełniać zarówno wymogi formalne jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W operacie tym rzeczoznawca winien bowiem w jednoznaczny sposób wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej dotychczasowego przeznaczenia, wynikającą z zapisów uchwalonego planu, w odniesieniu do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Operat ten mimo, iż jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, podlega kontroli organów rozstrzygających sprawę. Jak bowiem przyjmuje się w orzecznictwie, organ prowadzący postępowanie, mimo iż nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, uprawniony jest do dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok WSA Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., I SA/Wa 1107/05 niepubl.).

Zdaniem Sądu, ocena w tym przedmiocie w sprawie niniejszej przeprowadzona została prawidłowo.

W szczególności uznać należy, iż organy obu instancji właściwie zastosowały i zinterpretowały przepisy prawa będące podstawą podjętych rozstrzygnięć i prawidłowo ustaliły stan faktyczny zaistniały w sprawie. Przedstawiony przez rzeczoznawcę operat z 27 sierpnia 2008 r. (którego aktualność została potwierdzona w dniu 5 października 2009 r.) jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w u.g.n. i rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia.

Zgodnie z art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust. 3 zd. 1 u.g.n.).

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Istotna jest również treść art. 154 ust. 1 u.g.n., który uprawnia rzeczoznawcę majątkowego do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości z uwzględnieniem celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca winien wykorzystać wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Z kolei zgodnie z przepisem § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. - przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym można stosować m.in. metodę, którą zastosowano w niniejszej sprawie, tj. metodę korygowania ceny średniej. Przy metodzie tej, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Według § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości (ust. 1). W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

W operacie sporządzonym w niniejszej sprawie rzeczoznawca wskazał, iż na rynku występowały transakcje dotyczące podobnych nieruchomości, dlatego dokonano analizy cen uzyskiwanych na rynku i dla określenia wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Opisał sposób ustalania wartości, parametry szacowania, cechy korygujące i ich wagi zarówno w stosunku do nieruchomości rolnych, jak i przeznaczonych pod działalność gospodarczą (komercyjną). Rzeczoznawca uwzględnił również wpływ położenia działki (druga linia zabudowy) na jej wartość poprzez zastosowanie współczynnika korygującego.

Do ustalenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca przyjął 19 transakcji z terenu miasta Lublina i południowej części gminy Niemce (z uwagi na położenie wycenianej działki blisko północnej granicy miasta Lublin) dokonywanych od stycznia 2007 r. do maja 2008 r. i na tej podstawie ustalając ich cechy rynkowe ustalił cenę średnią, czynniki korygujące, i wykazał sposób dokonania obliczeń. Natomiast do ustalenia wartości działki po uchwaleniu planu miejscowego rzeczoznawca przyjął 28 transakcji z terenu miasta Lublin.

Konkludując, Sąd nie dopatrzył się, aby opinia rzeczoznawcy sporządzona została nierzetelnie i nie odzwierciedlała wartości spornej nieruchomości zarówno przed jak i po uchwaleniu planu miejscowego. W związku z tym zarzuty podnoszone w skardze jak i w trakcie postępowania administracyjnego uznać należało za nieuzasadnione. W szczególności zupełnie nietrafne są zarzuty dotyczące przyjęcia do porównania niewłaściwych nieruchomości i zastosowania niewłaściwej metody szacowania nieruchomości.

Subiektywne przekonanie skarżącej o zaniżeniu wartości początkowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego oraz zawyżeniu jej wartości po uchwaleniu planu, sprowadzające się de facto do niczym nieuzasadnionej polemiki z ustaleniami i wnioskami operatu, nie mogło być uwzględnione przez organy i nie może stanowić skutecznego zarzutu wniesionej skargi.

Nie bez znaczenia na dokonaną przez Sąd ocenę zaskarżonej decyzji jest również dokonana w trybie art. 157 u.g.n. - na zlecenie skarżącej - ocena prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego przez Regionalne Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Lublinie. Ze sporządzonej opinii jednoznacznie bowiem wynika, iż wykonany na potrzeby postępowania operat sporządzony został poprawnie i może stanowić podstawę do dokonania czynności prawnych dla potrzeb których został sporządzony. Co prawda przeprowadzona ocena operatu wykazała, iż zawiera on błędy (poprzez przyjęcie do porównań kilku nieruchomości nie spełniających kryterium nieruchomości podobnej), jednakże nie miały one wpływu na końcowe wnioski operatu. Tym samym wyczerpany został ustawowy tryb dotyczący weryfikacji sporządzonego operatu.

Niezasadne w tym zakresie są zarzuty skarżącej, iż ocena Komisji Opiniującej nie jest wiarygodnym źródłem, a to z uwagi na fakt, iż zarówno autor operatu jak i osoby wchodzące w skład zespołu opiniującego są członkami Regionalnego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Lublinie. Po pierwsze sposób dokonywania oceny operatów (czy odpowiada on stronie czy nie) został ustalony przez ustawodawcę i jako taki musi być przestrzegany. Po drugie analiza treści sporządzonej opinii nie wskazuje w żaden sposób na stronnicze działanie organu opiniującego, który wskazał także na błędy operatu, wreszcie po trzecie przypomnieć należy, iż zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest wykonywać czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie brak podstaw do przyjęcia, iż obowiązki te nie zostały dochowane.

Z przytoczonych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), skargę jako bezzasadną oddalił.