Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2575/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-04-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 5
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska Sędziowie: Sędzia WSA Mirosław Gdesz Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz (spr.) Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi Burmistrza Miasta Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta Z. od decyzji Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] października 2012 r. ustalającej odszkodowanie za nieruchomość położoną w Z., stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym [...], obręb [...], o powierzchni [...] ha, położoną w Z., a zajętą pod drogę publiczną gminną, która zgodnie z decyzją nr [...] z dnia [...].04.2010 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z mocy prawa przeszła na własność Gminy Z. – uchylił zaskarżoną decyzję w całości i jednocześnie ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł, ([...]) za w/w nieruchomość położoną w Z., stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym [...] obręb [...] o pow. [...] ha, zajętą pod drogę publiczna gminną która zgodnie z decyzją Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z mocy prawa przeszła na własność Gminy Z. i stwierdził, że do jednorazowej zapłaty odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz Skarbu Państwa - Nadleśnictwa D. w Z. Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe, z siedzibą w Z. przy ulicy [...] zobowiązana jest Gmina Z. - w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza Miasta Z., wydał decyzję Nr [...] z dnia [...].04.2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ul. [...] w Z. na odcinku od ul. [...] do ul. [...] wraz z budową rurociągu teletechnicznego, przebudową sieci [...], przebudową linii niskiego napięcia i budową odwodnienia (kategoria obiektu budowlanego XXV), którą zatwierdził projekt podziału nieruchomości na potrzeby przedmiotowej inwestycji. Niniejsza decyzja stała się ostateczna w dniu 28 maja 2010r.

Pod ww. inwestycję przeznaczono m. in. nieruchomość położoną w Z., oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...], o pow. [...] m2, z obrębu [...].

Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., Nr 687) wyżej opisana nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy Ząbki Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, tj. z dniem 28 maja 2010 r., za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Pismem z dnia 12.09.2011 r. Starosta [...] zawiadomił strony postępowania o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w Z., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha.

Decyzją Nr [...] z dnia [...].12.2011 r. Starosta [...] odmówił ustalenia odszkodowania za nieruchomość stanowiącą działkę o nr ewid. [...], obręb [...], położoną w Z., która przeszła na własność Gminy Z. na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W uzasadnieniu stwierdził, że zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Skarbu Państwa - Nadleśniczego Nadleśnictwa D. w Z. Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe, Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...].02.2012 r., uchylił ww. decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu stwierdził, iż ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. stanowi lex specialis w stosunku do ustawy o gospodarce nieruchomościami, wobec czego w przedmiotowej sprawie nie było zasadne zastosowanie art. 113 ust. 2 ugn.

Decyzją Nr [...] z dnia [...].10.2012 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł (słownie: [...]) za wyżej opisaną nieruchomość zobowiązując do jego wypłaty na rzecz Skarbu Państwa - Nadleśnictwa D. w Z. Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe - Gminę Z. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta Z., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono, że ustalenie odszkodowania za grunt stanowiący własność Skarbu Państwa jest bezpodstawne, bowiem zgodnie z art. 113 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może być wywłaszczona, oparcie się na nieprawidłowej wycenie przedmiotowej nieruchomości oraz zawyżenie kwoty odszkodowania poprzez uwzględnienie przy ustaleniu kwoty odszkodowania oszacowanej w operacie szacunkowym wartości drzewostanu w kwocie [...] zł.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta Z. od decyzji Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] października 2012 r. – uchylił zaskarżoną decyzję w całości i jednocześnie ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł, za w/w nieruchomość położoną w Z., stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym [...] obręb [...] o pow. [...] ha, zajętą pod drogę publiczna gminną która zgodnie z decyzją Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2010 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z mocy prawa przeszła na własność Gminy Z. i stwierdził, że do jednorazowej zapłaty odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz Skarbu Państwa - Nadleśnictwa D. w Z. Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe, z siedzibą w Z. przy ulicy [...] zobowiązana jest Gmina Z. - w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że w jego ocenie dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Kwestia sporna sprowadza się jedynie do prawidłowości ustalenia przez orzekający w sprawie organ wysokości należnego odszkodowania za utratę prawa własności.

Wskazano, że w prowadzonym przed Starostą [...] postępowaniu został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...].08.2012 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego K. K., po analizie którego organ I instancji uznał, że został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość stanowiącą przedmiot niniejszego postępowania.

Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z dnia [...].08.2012 r. zastosował się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze Z. przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe objętych transakcjami sprzedaży w latach 2011 r. - 2012 r. Z uzasadnienia przyjętej metody wynika, że wycenę przeprowadzono na podstawie cen nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych ze względu na słabo rozwinięty rynek nieruchomości drogowych na rynku lokalnym.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z kolei ze znowelizowanym § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Autor operatu szacunkowego z dnia [...].08.2012 r. K. K. ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę 11 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, najbardziej podobnych do wycenianej, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o cenach jednostkowych od 344,00 zł/m2 do 976,00 zł/m . Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (położenie; lokalizacja - dostępność komunikacyjna; stan zagospodarowania działki i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej; otoczenie i sąsiedztwo; kształt działki, ograniczenia w jej zagospodarowaniu) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 w obrębie ewidencyjnym [...] została określona w wysokości [...] zł. Do określenia wartości rynkowej gruntu według stanu na dzień [...].04.2010 r. i poziomu cen z daty wyceny biegły zastosował się do § 45 ww. rozporządzenia i określił wartość rynkową całej wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej w kwocie [...] zł.

W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca właściwie oszacował wartość gruntu, posiłkując się zapisem § 45 rozporządzenia. Prawidłowo też zostało określone przeznaczenie dominujące wśród terenów przyległych. W pkt 5 operatu (str. 67 akt) rzeczoznawca wskazał, że " teren bezpośrednio przyległy do ww. działki, to teren leśny (RL) ", ale " otoczenie działki w przeważającej części stanowią tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkalne - jednorodzinne". Na str. 64 akt (pkt 7 operatu) zamieszczona została natomiast analiza transakcji drogowych (przeznaczenie pierwotne przedmiotowej nieruchomości). Biegły stwierdził również, że "rynek nieruchomości leśnych na terenie Z. nie istnieje". W rezultacie, rzeczoznawca zakwalifikował do obliczeń transakcje dotyczące gruntów z możliwościami zabudowy mieszkaniowej i - zgodnie z zapisem ww. § 45 rozporządzenia - przyjął 50 % średniej, skorygowanej ceny jednostkowej dla tego typu transakcji - celem wyceny gruntu działki [...]. Ponadto na str. 64 akt rzeczoznawca wyjaśnił, iż na rynku lokalnym nie znalazł sprzedaży działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o tak dużej powierzchni, w związku z czym na potrzeby niniejszej wyceny zdecydował się o wzięciu do porównań działek będących w obrocie rynkowym o jak największej powierzchni uważając, że transakcje te wystarczająco zobrazują rynek lokalny. Odszkodowanie za grunt w wysokości [...] zł nie budzi zatem zastrzeżeń w ocenie Wojewody.

Następnie wskazano, że o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości tynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (lak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn).

Wskazano również, że zgodnie z orzecznictwem sądowym organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zgodnie z powyższym w ocenie Wojewody [...] operat szacunkowy z dnia [...].08.2012 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość rynkowa nieruchomości gruntowej w kwocie [...] zł może być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Odnosząc się natomiast do odwołania Wojewoda zgodził się ze skarżącym, że odrębnie oszacowana w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość drzewostanu w kwocie [...] zł nie powinna być uwzględniona przy ustalaniu kwoty odszkodowania.

Zgodnie z art. 20 b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych "Lasy Państwowe, zarządzające nieruchomościami, o których mowa w art. 11 F ust. 1 pkt 6, na podstawie ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz. U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435 z późn. zm.), są obowiązane do dokonania nieodpłatnie, z zastrzeżeniem ust. 3, wycinki drzew i krzewów oraz ich uprzątnięcia w terminie ustalonym w odrębnym porozumieniu między Lasami Państwowymi a właściwym zarządcą drogi (ust. 1). Drewno pozyskane z wycinki drzew i krzewów, o której mowa w ust. 1, staje się nieodpłatnie własnością Lasów Państwowych (ust. 2). Koszty wycinki drzew i krzewów w wieku do 20 lat oraz ich uprzątnięcia ponosi właściwy zarządca drogi (ust. 3).

W związku z tym Wojewoda uznał, że organ I instancji niezasadnie powiększył kwotę odszkodowania o wartość naniesień leśnych na działce.

Skargę na powyższą decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł Burmistrz Miasta Z. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów:

1. art. 113 ust. 2 "Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami" (Dz. U. z 1997 r., Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) poprzez ustalenie odszkodowania za grunt Skarbu Państwa, który nie może być przedmiotem wywłaszczenia oraz

art. 7, 77 i art. 80 Kodeksu Postępowania Administracyjnego (Dz. U. z 1960 r., Nr 30, poz. 168 z późn. zm.), w związku § 36 ust. 4 "Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego" (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) i art. 134 "Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami" oraz art. 151 ust. 1 "Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami", poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na operacie szacunkowym dotkniętym wadami prawnymi, w którym przyjęto niewłaściwą metodę wyceny i tym samym rozpatrzenie materiału dowodowego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony niezgodnie z obowiązującymi przepisami prawa,

art. 7, 77 i art. 80 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, w związku z art. 154 "Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami", poprzez uznanie metodologii wyceny wartości nieruchomości za prawidłową. Błędne uznanie organu, że zaistniały podstawy do określenia wartości rynkowej nieruchomości, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, mimo, że określenie wartości było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, w związku z tym przyjęcie niewłaściwej metody wyceny z pominięciem istniejących danych o cenach nieruchomości podobnych,

art. 7, 77 i art. 80 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, w związku z art. 128 ust. 1 art. 134 ust. 1, 2, 3, art. 151 ust. 1 i art. 154 ust. 1 "Ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami", poprzez ustalenie - w wyniku błędnie przyjętej metody wyceny - odszkodowania w wysokości przekraczającej wartość rynkową nieruchomości.

art. 4 pkt. 16 "Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami" poprzez błędną jego wykładnię i uznanie, że rzeczoznawca majątkowy przyjął przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości prawidłowe nieruchomości porównawcze,

art. 77 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, z uwagi na nie rozpoznanie w sposób wyczerpujący i całościowy zebranego materiału w sprawie, w szczególności nie rozpoznania, i nie zbadanie wszystkich zarzutów wskazanych w odwołaniu przez Gminę Z. Nie w pełni zrealizowano w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym zasadę dwuinstancyjności, niezadowolona z orzeczenia organu I instancji Gmina Z. wniosła środek odwoławczy do organu II instancji, który nierzetelnie rozpatrzył zgłoszone jej uwagi. W związku z zaistniałymi stanem rzeczy zarzucam także naruszenie art. 15 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, a także art. 78 Konstytucji RP. Wskazano , że organ II instancji w uzasadnieniu swojej decyzji nie odniósł się do najistotniejszego zgłaszanego przez Skarżącego zarzutu, odnoszącego się do faktu przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego niewłaściwych nieruchomości porównawczych, które z uwagi na odmienne przeznaczenie w planie miejscowym, nie spełniały kryterium wzięcia ich do porównań w procesie wyceny. Co spowodowało, że rzeczoznawca błędnie określił wartość przedmiotowej nieruchomości przyjmując do porównań nieruchomości o zupełnie różnych możliwościach ich zagospodarowania.

7. art. 7, 77 i art. 80 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, w związku z art. 153 ust. 1 "Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami" poprzez ustalenie przez organ II instancji wysokości odszkodowania według wartości nieruchomości gruntowej ustalonej na podstawie operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca nie dokonał aktualizacji cen przyjętych nieruchomości porównawczych na dzień wyceny. Organ II instancji orzekł w decyzji z dnia [...] 08.2013 r. o kwocie odszkodowania, pomijając fakt zmiany wartości przedmiotowej nieruchomości, w związku ze zmianą poziomu cen nieruchomości wskutek upływu czasu.

W obszernym uzasadnieniu strona skarżąca wskazała m. in., że organ II instancji oparł się na operacie, w którym zostały naruszone przepisy w zakresie §36 ust. 4 "Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego" (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) oraz art. 134 "Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami". (Dz. U. z 1997 r., Nr 115, poz. 741 z późn. zm.).

Następnie wskazano, że niepodważalnym jest, że dla prawidłowego określenia wartości przedmiotowej nieruchomości najważniejszym jest prawidłowe wskazanie przeznaczenia szacowanej nieruchomości na dzień wydania w/w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w miejscowym planie. W związku z tym bezspornym w sprawie pozostaje fakt, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. [...].04.2010 r. w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Z. uchwalonym w dniu [...].12.2003 r. uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Z. przeznaczona była pod pas drogowy ul. [...] oznaczony w planie symbolem 11 a KUL. Należy też zwrócić uwagę zdaniem skarżącej, że zgodnie z zasadami szacowania nieruchomości drogowych rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny oprócz zastosowania przepisu § 36 w/w rozporządzenia, jest zobligowany do jednoczesnego uwzględniania przepisów art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czego nie uczyniono w niniejszej sprawie.

Podniesiono także, że na lokalnym rynku nieruchomości - biorąc pod uwagę teren gminy i powiatu - odnotowano wystarczającą liczbę transakcji drogowych, na których powinna być oparta wycena przedmiotowej nieruchomości. Wskazano, że w mieście Z. - w latach 2011-2012, odnotowano 3 transakcje nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi, o cenach jednostkowych 119 zł/m2, 123 zł/m2, 205 zł/m2. Jednocześnie podkreślono, że ceny tych transakcji są niższe 3-4 krotnie od cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. W operacie szacunkowym dotyczącym przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca wskazał zaś 2 z w/w transakcji i wyraził opinię, że rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi, położonych w mieście Z., jest słabo rozwinięty i zdominowany przez Gminę. Poinformował dodatkowo, że podobnie sytuacja wygląda w gminach sąsiednich Z., K. Tym samym postępowanie rzeczoznawcy nie nosi znamion fachowości i rzetelności, z uwagi na wybranie do analizy gminy, gdzie jest brak jakichkolwiek transakcji drogowych. Rzeczoznawca pominął zaś gminę M., która bezpośrednio graniczy z Z., w przeciwieństwie do K. Zwrócono uwagę, że w gminie M., odnotowano w ostatnich 2 latach kilkanaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne.

W związku z tym podniesiono, że rzeczoznawca majątkowy nie wywiązał się z obowiązku poszerzenia rynku lokalnego i nie usiłował dotrzeć do wszystkich transakcji drogowych, które odnotowano na lokalnym rynku, do czego miał obowiązek, jeśli uznał, że jest ich za mało. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową przyjmując nieruchomości o przeznaczeniu przeważające wśród gruntów przyległych, przy pominięciu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, co powoduje naruszenie przepisu § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia.

W ocenie strony skarżącej niedopuszczalnym jest by organ oceniając materiał dowodowy, jakim są operaty szacunkowe odnoszące się do nieruchomości pochodzących z tego samego terenu i mające takie same przeznaczenie w miejscowym planie, pomijał fakt istnienia transakcji drogowych na rynku lokalnym.

Ponadto podniesiono, że organ II nie odniósł się do wszystkich zarzutów odwołania złożonego przez Gminę Z., co oznacza, że w sposób wybiórczy, a nie całościowy odniósł się do zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

W zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej powoływana jako ppsa) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji, wskazać należy że przedmiotem sporu jest wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz Skarbu Państwa - Nadleśnictwa D. w Z. Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe , za grunt zajęty pod fragment drogi gminnej ul. [...] w Z.

Zgodnie z art. 12. ust. 5 specustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Dla przedmiotowej sprawy kluczowe znaczenie ma treść art. 18 ust. 1 specustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi w następstwie decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o lokalizacji drogi (teraz decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Dodatkowo szczegółowe zasady określenia wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. W szczególności materialnoprawne przesłanki określania wartości nieruchomości nabywanych pod drogę reguluje § 36 tego rozporządzenia. W przepisie tym przyjęto zasadę, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne znajduje zastosowanie podejście porównawcze przy jednoczesnym przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów na te cele.

Treść zaskarżonej decyzji wskazuje, że dokonano analizy poprawności ustalenia wartości nieruchomości na podstawie powyższych przepisów.

Zdaniem Sądu ocena prawidłowości zastosowania w szczególności § 36 powołanego rozporządzenia przez biegłego w zaskarżonej decyzji jest prawidłowa. Nie można zarzucić mu naruszenia § 36 ust. 1, 2 i 4 powołanego rozporządzenia.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego K. K., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Jak wynika z akt sprawy , szacowana nieruchomość powstała z podziału większej nieruchomości leśnej , zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. , uchwalonego w dniu [...].12.2003r., znajduje się w pasie drogowym ulicy [...], bezpośrednio przylega do terenu leśnego , a jej przeważające otoczenie stanowią tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkalne jednorodzinne. Z ustaleń rzeczoznawcy wynika , że lokalny rynek nieruchomości drogowych jest słabo rozwinięty oraz zdominowany przez Gminę , natomiast rynek nieruchomości leśnych w Z. nie istnieje. Prawidłowo biegły przyjął zatem procedurę określenia wartości szacowanej działki w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych , zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Jednocześnie uwzględnił treść § 45 tego rozporządzenia , który nakazuje przy wycenie nieruchomości zadrzewionych , zakrzewionych lub leśnych, położonych w strefie zainwestowania miejskiego , udostępnionych publicznie lub przeznaczonych na te cele , stanowiących parki , ogrody , zieleńce lub lasy ochronne - w razie braku transakcji rynkowych , przyjmować , że ich wartość stanowi suma wartości gruntu oraz znajdujących się na nim drzew , krzewów i roślin . Przy czym przyjmuje się , że wartość 1m 2 gruntu jest równa 50% wartości 1m2 gruntu o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Operat sporządził z zastosowaniem podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Przyjął rynek nieruchomości z lat 2011- 2012 przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe na terenie Z.. Do analizy wybrał odpowiadającą prawu liczbę transakcji, a następnie ustalił cechy położenia , lokalizacji, dostępności komunikacyjnej, stanu zagospodarowania działki, infrastruktury, otoczenia, , kształtu działki oraz ograniczeń w jej zagospodarowaniu jako te, które wpływają istotnie na zróżnicowanie cen transakcyjnych. W dalszej kolejności określił procentowo wagi tych cech i skorygował cenę średnią wskaźnikiem odzwierciedlającym różnice miedzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami , które przyjął do badania. Ostatecznie cenę 1 m2 oszacował na [...] zł a nieruchomość na kwotę [...] zł.

Słusznie zauważył i skorygował organ II instancji w zaskarżonej decyzji , ze biegły bezzasadnie powiększył wysokość należnego uprawnionemu odszkodowania o wartość nasadzeń leśnych znajdujących się na działce. Rzeczoznawca pominął bowiem treść art. 20b ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. , który zobowiązuje Lasy Państwowe do samodzielnego ich usunięcia z prawem nieodpłatnego zatrzymania pozyskanego tą drogą drewna.

Wbrew stanowisku wyrażonemu przez skarżącego w treści wniesionej przez niego skargi, w sprawie niniejszej nie miał zastosowania zakaz wywłaszczania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa , wynikający z treści art. 113 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Zasadnie wskazał Wojewoda [...], że podstawę jej rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych , które stanowiąc lex specialis do wymienionej ustawy nie zawierają analogicznego zakazu.

Biegły w sposób właściwy zastosował także treść 36 § ust.4 rozporządzenia . Z operatu wprost wynika , że nie dysponował wystarczającą ilością transakcji drogowych oraz nie odnotował obrotu działkami leśnymi. Sąd nie podziela twierdzeń skarżącego , że rzeczoznawca powinien w zaistniałej sytuacji dokonać analizy rynku regionalnego. Powyższemu przeczy bowiem fakt, że wyceniana działka przeznaczona została pod rozbudowę drogi gminnej , o charakterze lokalnym a dokonywana wycena odzwierciedlać powinna jej miejscową , rynkową wartość.

Skarżący wskazuje, że organ dysponował wiedzą o sprzedaży gruntów drogowych z uwagi na decyzje , które wydawał w tej samej materii w innych sprawach.

Podkreślił także , że ma wiedzę o sprzedaży nieruchomości drogowych na terenie gminy M. , która bezpośredni graniczy z Z. Ceny 1m2 na tym terenie wahają się od 80-230 zł za 1m2

Wskazanych zarzutów Sąd orzekający w sprawie niniejszej nie podziela. Ponad wszelką wątpliwość, że to rzeczoznawca majątkowy a nie organ administracji lub strona postępowania , decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru oraz jego analiza to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym, którą biegły stosuje wg swojej najlepszej wiedzy, przy czym jego kompetencje korzystają z waloru właściwego dla osoby zaufania publicznego.

Jedynym aspektem w jakim można skontrolować ten element, to zgodność z treścią wymienionego rozporządzenia w sprawie wyceny. W tym zakresie nie można zaś zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W sytuacji zatem kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii nie zasługuje na uwzględnienie.

Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożył do akt sprawy żadnej własnej kontrwyceny, która wskazywałaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowych operatów. Konsekwentnie negując wycenę biegłego K. K. skarżący zaniechał jednocześnie skorzystania z możliwości przedłożenia organowi opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ugn, kwestionującej jej poprawność.

Samo zaś subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Z przyczyn opisanych na wstępie uzasadnienia, zarzuty skargi odnoszące się do wadliwie dobranej przez biegłego bazy porównawczej , analizowanie nieruchomości faktycznie niepodobnych do wycenianej oraz nieprawidłowego zastosowania treści § 36 ust 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. nie mogą skutkować uwzględnieniem skargi. Przedstawiona w tych zarzutach polemika merytoryczna jest właśnie efektem wkraczania w sferę wiadomości specjalnych rzeczoznawcy .

Wskazana przez skarżącego przy piśmie z dnia 10 lutego 2014r. decyzja Wojewody [...] wydana w innym , analogicznym postępowaniu administracyjnym , pozostaje bez wpływu na treść wydanych w sprawie decyzji. Jej analiza nie mogła bowiem wpłynąć ani na dokonaną przez rzeczoznawcę wycenę ani na rozstrzygniecie sądu. Za w pełni nieuprawnione uznać bowiem należy wszelkie dowody , które nie są przedmiotem postępowania w tej konkretnej sprawie, a co za tym idzie nie mogą mieć wpływu na jej wynik.

Biorąc powyższe pod uwagę uznać zatem należało, że podniesione przez skarżącego zarzuty naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa, nie znajdują uzasadnienia w niniejszej sprawie.

Mając powyższe pod uwadze, na podstawie art. 151 - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.