Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 890/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2009-02-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 109, art.11, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, c, art. 150, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 52, art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 25 lutego 2009 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Sędziowie Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.), Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska, Protokolant asystent sędziego Tomasz Godlewski, po rozpoznaniu w dniu 11 lutego 2009 roku na rozprawie sprawy ze skarg A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. oraz B Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] roku nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. uchyla zaskarżoną decyzję w zakresie rozstrzygnięcia określonego w punkcie 2 decyzji; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania; 3. oddala skargę B Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. ar


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez "A" Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. oraz "B" Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., od decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]r., nr [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na rozbudowie zespołu wielorodzinnych budynków mieszkalnych ze zmianą sposobu użytkowania części obiektów na funkcje usługowe, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], położonej przy ulicy Z. [...] w Ł., umorzył postępowanie odwoławcze wszczęte na skutek odwołania wniesionego przez "A" Sp. z o.o. w Ł. wobec braku przymiotu strony oraz utrzymał w mocy decyzję organu I instancji w zakresie odwołania wniesionego przez "B" Sp z o.o. w Ł.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że po rozpatrzeniu wniosku złożonego przez Agencję Projektową "C" T. B. w Ł., Prezydent Miasta Ł. ustalił warunki zabudowy dla wskazanej wyżej inwestycji.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyły: "A" Sp. z o.o. w Ł. i “B" Sp. z o.o. w Ł. W ocenie odwołujących się, decyzja organu I instancji wydana została z rażącym naruszeniem przepisów prawa. Umowa sprzedaży nieruchomości, objętej wnioskiem inwestora zobowiązywała bowiem nabywcę, w terminie 3 lat od daty nabycia, do rozbiórki zlokalizowanych na tej działce budynków w granicach przyszłego poszerzenia ulicy Zachodniej, zgodnie z opracowanym w roku 1999 studium korytarza komunikacyjnego tej ulicy. Biorąc powyższe pod uwagę, zdaniem odwołujących, decyzja organu I instancji wydana została z naruszeniem art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27.marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), bowiem teren inwestycji znajduje się w liniach rozgraniczających przyszłego korytarza ul. Zachodniej, a wobec obowiązku wyburzenia budynków, kolidujących z docelowym przebiegiem tej ulicy brak jest działki zabudowanej w sposób pozwalający ustalić wymagania dla nowej zabudowy.

W toku postępowania odwoławczego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. ustaliło, że w dniu [...]r. – tj. w dniu wydania decyzji przez organ I instancji - użytkownikiem wieczystym działek nr [...] i [...]była "A" Sp. z o.o. w Ł., z dniem [...]r. została nim natomiast Spółka "A" Sp. z o.o. w Ł., jako następca prawny "A" Sp. z o.o. w Ł.

W dniu [...]r. Spółki: "B" i "A" złożyły do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. tożsame w treści pism, nazwane "uzupełnienie odwołania". Podtrzymując w nich swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie, wskazały jednocześnie, że mimo nieobowiązywania już opracowanego w 1999r. studium korytarza ul. Zachodniej, aktualnym pozostaje zobowiązanie nabywcy tej nieruchomości do przeniesienie prawa własności określonego fragmentu zachodniej części działki, co pozostaje w związku z planowaną koncepcją przebudowy ul. Z., zawartą również w opracowanym w 2005r. Zintegrowanym Programie Rewitalizacji Obszarów Centralnych Łodzi "ProRevita". Odwołujące Spółki wskazały również, że zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 punkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie (...) intensywności wykorzystania terenu". Tymczasem brak jest nieruchomości sąsiedniej, na której wskaźnik intensywności zabudowy, tak jak w warunkach i szczegółowych zasadach zabudowy i zagospodarowania terenu, wynikającego z przepisów odrębnych określonych w zaskarżonej decyzji dla przedmiotowej nieruchomości, wynosiłby 0,8.

Ponadto zdaniem odwołujących, zaskarżona decyzja, narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dopuszczenie linii zabudowy, nieznajdującej żadnego odzwierciedlenia po stronie wschodniej ul. Zachodniej. Na ustalenie linii zabudowy pozwala wyłącznie istniejąca zabudowa, a nie jakieś bliżej nieokreślone i w rzeczywistości nawet nie istniejące pozostałości po wyburzeniach zabudowy; w razie uskoku zaś, tak jak w analizowanym przypadku, linia zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogi, a w tym przypadku od ulicy Z.

Do przedmiotowej sprawy wpłynęło również pismo pełnomocnika inwestora i współwłaścicielki nieruchomości, na której planowana jest wnioskowana inwestycja. Pełnomocnik T.B.i K. P. wniósł o utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, wskazując, iż brak jest merytorycznego uzasadnienia dla postawienia decyzji zarzutu niezgodności z umową sprzedaży nieruchomości przy ul. Z. [...] w Ł., która to reguluje jedynie kwestie wzajemnych praw i obowiązków jej stron, nie wiąże się natomiast z istotą oraz ze zgodnością z prawem decyzji o warunkach zabudowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., decyzją z dnia [...]r., umorzyło postępowanie odwoławcze z odwołania "A" Sp. z o.o. w Ł., utrzymując w mocy rozstrzygniecie organu I instancji, po merytorycznym rozpatrzeniu odwołania "B" Sp. z o.o. w Ł.

Na wstępie organ odwoławczy zaznaczył, że jak wynika z treści art. 127 § 1 ustawy z dnia 14.czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. nr 98 z 2000r., poz. 1071 ze zm.), powoływanej dalej jako k.p.a., od decyzji wydanej w pierwszej instancji odwołanie służy stronie. Zatem wyłącznie strona ma prawo złożenia odwołania od decyzji wydanej przez organ I instancji. Zgodnie zaś z treścią art. 28 powołanej ustawy, stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Jednakże przymiot strony w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy ma nie tylko właściciel czy użytkownik wieczysty działki, na której ma być lokalizowana zamierzona inwestycja. Przymiot ten przysługuje również właścicielom lub też użytkownikom wieczystym nieruchomości sąsiedniej, których interesy prawne podlegają ochronie, na podstawie art. 6 ust.2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W dniu 31.maja 2008r. "A"Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. przy pl.Z. [...] przeniosła prawo użytkowania wieczystego działek [...] i [...], sąsiednich w stosunku do terenu objętego wnioskiem inwestora na "B" Sp. z o.o. z siedzibą w Ł.przy pl. Z. [...], co oznacza, iż nie przysługuje jej przymiot strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w niniejszej sprawie. Wobec powyższego, organ odwoławczy uznał, że odwołanie wniosła osoba prawna nie mająca legitymacji procesowej do wniesienia środka zaskarżenia, co skutkowało umorzeniem postępowania odwoławczego w tym zakresie.

W zakresie rozstrzygnięcia merytorycznego organ wskazał natomiast, że stosownie do brzmienia art.59 powołanej ustawy, zmiana zagospodarowania, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Powołany przepis stosuje się w sytuacji braku planu miejscowego.

Organ odwoławczy wskazał, że przeprowadzona przez organ I instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, wykazała, iż wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie z warunków określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jak wskazują wyniki analizy, w obszarze analizowanym przeważa zabudowa pierzejowa, gdzie podstawowy układ stanowią budynek kamienicy frontowej, przyległej do pasa ulicy oraz oficyny o wysokości zbliżonej do wysokości budynku głównego. Teren inwestycji leży na obszarze, gdzie zostały wyburzone, w związku poszerzeniem ul. Zachodniej budynki frontowe, odsłaniając podwórza i okalające je oficyny. Istniejąca zabudowa (wielofunkcyjna) pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów, wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu i formy architektonicznej obiektów. Linię nowej zabudowy wyznaczono w nawiązaniu do linii całej wschodniej pierzei ul. Z. (uwzględniając jednocześnie przebieg linii tramwajowej ŁTR oraz docelowe linie rozgraniczające ul. Z. na omawianym odcinku), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy odpowiada temu parametrowi zabudowy, przylegającej bezpośrednio do przebudowywanego obiektu, a szerokość elewacji frontowej, wielkość wskaźnika zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz geometria dachów odzwierciedlają cechy zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, formułującego zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, nowopowstająca zabudowa winna być kontynuacją zabudowy istniejącej (mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu) i odpowiadać jej cechom architektonicznym i urbanistycznym.

Planowana na działce nr [...] inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej w obszarze analizowanym, a parametry dla niej ustalono w oparciu o cechy budynków sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi publicznej ul. Z. Spełnione zostały również pozostałe warunki: teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej ul. Z. istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne, a inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Podkreślono również, iż projekt przedmiotowej decyzji uzyskał pozytywne uzgodnienia właściwych organów.

Wobec regulacji art. 61 ust. 1, wymagającego łącznego spełnienia wymienionych w nim warunków, organ odwoławczy uznał, że wnioskowane zmierzenie spełnia wszystkie przesłanki zawarte w tym przepisie, co skutkowało ustaleniem dla niego warunków zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wskazało, iż poza postępowaniem w sprawie warunków zabudowy pozostaje natomiast kwestia pierwotnych planów gminy, co do wyburzenia części budynków, położonych po wschodniej stronie ul. Z. ( w tym również znajdujących się na działce objętej wnioskiem inwestora) w celu przyszłego poszerzenia ul.Z.. Podniosło bowiem, iż organem właściwym w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia jest Prezydent Miasta Ł., zatem organ, który działając w imieniu właściciela - Gminy Miejskiej Ł.zbył nieruchomość przy ul.Z. [...] w Ł., co może świadczyć o tym, że zmienił swoje pierwotne plany. Kwestia ta nie podlega wszakże ocenie Kolegium, podobnie jak zagadnienie, czy działanie takie uznać należy za nieracjonalne lub niegospodarne.

Wbrew zarzutom odwołania nie można, w ocenie Kolegium, uznać za podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanego przedsięwzięcia sprzeczności wydanej decyzji z treścią opracowania pod nazwą Studium korytarza komunikacyjnego ulicy Z. czy programu ProRevita. Nie są to bowiem opracowania o charakterze aktu prawa miejscowego, co w konsekwencji przesądza, iż nie mogą być wiążące przy określaniu sposobu zagospodarowania omawianego terenu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało również, za nietrafny zarzut odwołania, iż skoro w umowie sprzedaży omawianej nieruchomości właściciel zastrzegł obowiązek nabywcy do rozbiórki znajdujących się na tej nieruchomości budynków, nie mogą one obecnie, na podstawie zaskarżonej decyzji, podlegać rozbudowie.

Bezspornie, wpływ na toczące się postępowanie miałaby okoliczność, iż budynek ( budynki) planowane do rozbudowy podlegać miałyby rozbiórce, co w oczywisty sposób czyniłoby bezprzedmiotowym postępowanie o warunkach zabudowy dla tak określonej inwestycji. Nie można bowiem rozbudowywać czegoś, co podlegać będzie rozbiórce. Fakt planowanej rozbiórki musiałby wszakże być niezaprzeczalny - wynikać np. z decyzji o nakazie rozbiórki. Umieszczenie natomiast w umowie sprzedaży zapisu o konieczności rozbiórki budynków na omawianej działce, w związku z poszerzeniem ulicy Z. wiąże strony tej umowy, nie jest natomiast w żadnej mierze wiążące dla organu, prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, szczególnie wobec, wskazanej wyżej, zmiany planów Gminy Ł. zarówno co do omawianego terenu jak i do tego odcinka ul.Z..

Nie można również, w ocenie Kolegium, podzielić zarzutu odwołania o nieprawidłowym ustaleniu dla nowej zabudowy takich parametrów jak linia zabudowy czy wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Jak wskazują wyniki przeprowadzonej analizy, w przypadku pierwszego z parametrów - linii zabudowy - kontynuuje ona linię zabudowy wyznaczoną przez budynek na północno-wschodnim narożniku ul. ulic W. i Z., przy czym "uwzględnia przebieg linii tramwajowej ŁTR oraz docelowe linie rozgraniczające ul.Z. na odcinku od ul.L. do ul.L.". Ustalony zaś decyzją wskaźnik zabudowy zawiera się w wielkości tego parametru dla obszaru analizowanego, gdzie kształtuje się on na poziomie 0,74 do 0,89. Jak wskazano w analizie, wyznaczony decyzją wskaźnik przekracza o ok.15% średnią tego parametru z badanego obszaru, przy czym zakres planowanej rozbudowy pozwoli na utrzymanie tego wskaźnika w poziomie terenu w wielkości 0,69-0,70.

W jednobrzmiących skargach z dnia [...]r. "B"Sp. z o.o. w Ł. oraz "A" Sp. z o.o. w Ł. wniosły o stwierdzenie nieważności powyższej decyzji, wskazując na naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy w postaci art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. – poprzez skierowanie decyzji do spółki "B" podczas, gdy użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej przy ulicy Z. [...] w Ł. jest spółka "A" art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. oraz art. 105 § 1 k.p.a. Skarżące Spółki zarzuciły również naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne uznanie, iż samo zawarcie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego w formie aktu notarialnego powoduje powstanie i przejście tego prawa oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym, poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób, pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu (...) w sytuacji, gdy żadna inna działka nie posiada walorów na ustalenie warunków zabudowy w kształcie wskazanym w decyzji z dnia [...]r.

Powtórnie odwołały się też do argumentacji, zawartej w uprzednio złożonych odwołaniach, dotyczących warunków nabycia prawa użytkowania wieczystego działki, objętej wnioskowaną inwestycją i związanymi z tym obowiązkami, ciążącymi na użytkownikach wieczystych. W ocenie skarżących, obowiązki te oraz plany inwestycyjne Gminy Ł., zawarte m.in. w uchwałach Rady Gminy, wykluczają realizacje przedsięwzięcia, objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o ich oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko, zawarte w motywach zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia [...] roku pełnomocnik uczestników postępowania K. P. i T. B. przyłączył się do stanowiska organu administracji, wnioskując o oddalenie skargi. W załączeniu przedłożył decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]r. nr [...], przenoszącą ostateczną decyzję nr [...]z dnia [....]r. o warunkach zabudowy na K. P. i C. P.

Postanowieniem z dnia 1.lutego 2009 roku, wydanym na rozprawie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, działając na podstawie art. 111 § 1ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływanej dalej jako p.p.s.a., połączył sprawy ze skarg spółek "A" (II SA/Łd 890/08) i "B" (II SA/Łd 891/08) do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Postanowieniami z tej samej daty oddalono również wnioski skarżących o odroczenie rozprawy oraz zwrócono się do Sądu Rejonowego dla Ł.-Ś. w Ł. o udzielenie informacji czy i ewentualnie w jakiej dacie wpłynął wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej KW nr [...]nabycia prawa użytkowania wieczystego przez Spółkę "B" w Ł. w oparciu o umowę sprzedaży z dnia [...]r., rep. [...].

W piśmie z dnia 18.lutego 2009r. Sąd Rejonowy dla Ł.-Ś. w Ł. wskazał, że powyższy wniosek wpłynął w dniu 4.czerwca 2008 roku, a w dniu 19.września 2008r. Sąd dokonał wpisu w księdze wieczystej zgodnie z żądaniem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 50 § 1 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. p.p.s.a., uprawnionym do wniesienia skargi jest każdy, kto ma w tym interes prawny, prokurator, Rzecznik Praw Obywatelskich oraz organizacja społeczna w zakresie jej statutowej działalności, w sprawach dotyczących innych osób, jeśli brała udział w postępowaniu administracyjnym.

Po myśli natomiast art. 1 § 1 ustawy z dnia 25.lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność rozstrzygnięcia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.) .

W rozpoznawanej sprawie skargi na ten sam akt wniosły dwa podmioty, powołując się na tożsame okoliczności. Na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a. orzeczono zatem o połączeniu obu spraw do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia, z uwagi na to, że mogły być objęte jedną skargą, w rozumieniu art. 51 p.p.s.a.

Przechodząc zaś do oceny prawnej zaskarżonej decyzji wskazać należy, iż w swej części rozstrzygającej zawiera ona dwa niezależne elementy:

1. umarzające postępowanie odwoławcze z odwołania "A" Sp. z o.o. w Ł.

2. utrzymujące w mocy decyzję organu I instancji.

Odnosząc się zatem do kwestii umorzenia postępowania odwoławczego, wszczętego odwołaniem wniesionym przez "A" Sp. z o.o. w Ł., podnieść należy, iż rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w tym zakresie jest prawidłowe. Jakkolwiek bowiem faktem jest, iż w przypadku powstania i przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny (art.27 ustawy z dnia 21.sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /teks jednolity Dz.U. nr 115 z 2007r., poz. 741 ze zm./), po myśli art. 29 ustawy z dnia 6.lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz.U. nr 124 z 2001r., poz. 1361 ze zm.), ma on moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego, dotyczy to również powstania lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, co pozwala zapobiec przypadkowości wynikającej z tego, kiedy sąd wieczystoksięgowy dokona wpisu oraz pozwala uniknąć niepewności co do sytuacji nabywcy użytkowania wieczystego. (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21.maja 2002r., sygn.akt III CZP 29/02, OSNC 2003/6/76 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27.października 2006r., sygn.akt I CSK 184/06, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 398439).

W rozpoznawanej sprawie, interes prawny Spółek "A" oraz "B" wywodzony był z przysługującego im prawa użytkowania wieczystego działek nr [...]i [...], sąsiadujących z terenem inwestycji. Obie Spółki w złożonych odwołaniach wskazały, iż w dniu 31.maja 2008r. "A" Sp. z o.o. w Ł. zbyła na rzecz "B" Sp. z o.o. w Ł. użytkowanie wieczyste nieruchomości, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...]. Jak wynika z pisma Sądu Rejonowego dla Ł. – Ś. w Ł., prowadzącego księgę wieczystą dla tejże nieruchomości, w dniu 4.czerwca 2008r. wniosek o ujawnienie prawa użytkowania wieczystego nabywczyni (Spółki "B") wpłynął do sądu wieczystoksięgowego, zaś w dniu 19.września 2008r. wniosek ten został w całości uwzględniony a prawo nabywczyni ujawnione w księdze wieczystej nr [...]. Oznacza to, iż poczynając od dnia 4.czerwca 2008r. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością "B" z siedzibą w Ł. jest użytkowniczką wieczystą opisanej wyżej nieruchomości oraz następczynią prawną Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością "A" w Ł., w rozumieniu art. 30 § 4 k.p.a. Trafnie uznano zatem, iż spółka ta – poprzedniczka prawna (będąc stroną postępowania prowadzonego przez organ I instancji), nie posiada przymiotu strony w postępowaniu odwoławczym. Choć więc częściowo błędne są w tym zakresie rozważania organu odwoławczego (wskazujące na dzień 31.maja 2008r., jako datę przejścia prawa użytkowania wieczystego), pozostaje to bez wpływu na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia. Zarzut naruszenia (rażącego) art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez skierowanie decyzji do osoby nie będącej stroną w sprawie nie znajduje zatem uzasadnienia. Niezależnie od przedstawionych wyżej okoliczności faktycznych, wskazujących na następstwo prawne "B" w Ł., podnieść należy, iż przywołany przepis dotyczy adresata decyzji, (strony do której decyzja jest skierowana), nie zaś jedynie podmiotu, któremu wprawdzie przysługuje status strony postępowania, jednakże nie jest stroną, do której decyzja jest kierowana, w rozumieniu cytowanego przepisu (por. szerzej na ten temat w uzasadnieniu wyroku z dnia 26.stycznia 1995r., sygn.akt I SA 2528/93, ONSA 1996/1/34).

Skarga na rozstrzygnięcie umarzające postępowanie odwoławcze, wszczęte na skutek odwołania "A" Sp. z o.o. w Ł. jako niezasadna, podlega zatem oddaleniu.

Z uwagi zaś na utratę przymiotu strony w postępowaniu przed organem odwoławczym, "A" nie posiada również interesu prawnego, w rozumieniu art. 50 § 1 p.p.s.a. do wniesienia skargi na rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...]r., zawarte w punkcie 2 decyzji.

Legitymacja procesowa podmiotów, o których mowa w art. 50 § 1 p.p.s.a. ma charakter materialny, za wyjątkiem prokuratora, Rzecznika Praw Obywatelskich i organizacji społecznych, których legitymacja oparta została w tym przepisie na przesłankach formalnych. Legitymacja do złożenia skargi, wynikająca z tego przepisu dla strony skarżącej oparta jest zatem na kryterium interesu prawnego, co oznacza, że ze skargą może wystąpić podmiot, który wykaże, że istnieje związek między chronionym przez przepisy materialne jego interesem prawnym, a aktem lub czynnością organu administracji publicznej. Istnienie tak rozumianego interesu prawnego jest warunkiem nie tylko wszczęcia postępowania lecz również materialną przesłanką uwzględnienia skargi, a zatem interes prawny podmiotu, który wszczął postępowanie sądowoadministracyjne musi istnieć w dacie rozpoznawania skargi. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15.marca 2007r., sygn.akt II OSK 461/06, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 339469)

W rozpoznawanej sprawie, "A"Sp. z o.o. w Ł., wobec zbycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, sąsiadujących z terenem inwestycji, nie posiada, jak wspomniano, interesu prawnego do wniesienia skargi na decyzję, rozstrzygającą ostateczne wniosek inwestora. Brak jest bowiem przepisu prawa, statuującego interes prawny tego podmiotu, chroniony w niniejszym postępowaniu.

Z tej też przyczyny skarga wskazanej wyżej Spółki, z uwagi na brak podstaw prawnych do jej uwzględnienia, podlegała oddaleniu, na podstawie art. 150 p.p.s.a.

Odnosząc się natomiast do skargi "B" Sp. z o.o. w Ł. wskazać należy, iż są one zasadne w części, dotyczącej naruszenia przepisów art. 7 i 77 § 1 k.p.a., w konsekwencji zaś art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest bowiem, iż dla terenu, na którym znajduje się działka, objęta planowaną inwestycją, brak jest ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art.4 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust.2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588).

Zgodnie z treścią art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z powyższego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przepis art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, realizując tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech terenu działek sąsiednich. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art.2 pkt 1 ustawy i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Warto wszakże wskazać również, iż po myśli art. 6 ust. 2 ustawy, każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami, ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, iż prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów.

W rozpatrywanej sprawie zauważyć należy, iż dokonując analizy powyższych przesłanek, organy w sposób wadliwy przeprowadziły analizę urbanistyczną, konieczną do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowani terenu (§ 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Zgodnie bowiem z treścią przywołanego przepisu, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art.61 ust.1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ust.1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych, również w skali 1:2000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 powołanego rozporządzenia w zw. z art.52 ust.2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Wyniki analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowić winny załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzna analizy winna przy tym być sporządzona w czytelnej technice graficznej, zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii, z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych, stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust.2, 3 i 4 powołanego rozporządzenia).

Sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna, zarówno w swej części opisowej jak i graficznej, nie spełnia przepisanych prawem wymogów. Pomijając już bowiem formalną kwestię nieuczynienia zeń załączników do decyzji o warunkach zabudowy, wskazać należy, iż sporządzona została na kopii mapy, która nie spełnia wymogów, określonych w art.52 ust.2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (niezaewidencjonowanej, w nieokreślonej skali). Ponadto, nie jest jasne, czy granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w prawidłowej odległości, gdyż nie wskazano jaka jest szerokość działki objętej wnioskiem ani jaką skalę odległości przyjęto. Zastrzeżenia budzą również oznaczenia przyjęte przez autora analizy (Kw Ik,OK.2M itp.), nigdzie nie zdefiniowane a dalekie od wymogu stosowania "czytelnej techniki graficznej".

Wskazane wyżej wady sporządzonej analizy dyskwalifikują zaś wydaną na jej podstawie decyzję, bowiem uprawniają konkluzję, iż ustalenie warunków zabudowy, dokonane zaskarżoną decyzją, nastąpiło dowolnie, wbrew wymogom określonym w art. 61 ust.1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. (por. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w Poznaniu z dnia 4.września 2007r., sygn.akt II SA/Po 334/07, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 376849 oraz w Warszawie z dnia 20.listopada 2006r., sygn.akt IV SA/Wa 1504/06, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 302537)

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi, podnieść trzeba, iż ocena realizacji zasady tzw. dobrego sąsiedztwa dla projektowej inwestycji, z racji wadliwości przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, nie jest na obecnym etapie możliwa. Tym niemniej wskazać można, na ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, iż pojęcie "działki sąsiedniej" powinno być interpretowane funkcjonalnie. Skoro dla ustalenia wymagań dla nowej zabudowy przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzają kategorię "obszaru analizowanego", przyjąć należy, że wyznaczenie obszaru analizowanego jest wskazaniem, które spośród szeroko rozumianych działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalenia wymagań, dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w art.61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji, wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art.61 ust.1 pkt 1 ustawy. (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4.lipca 2007r., sygn.akt II OSK 997/06, niepubl. w zbiorze urzędowym, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 355295).

Nie są natomiast zasadne te spośród zarzutów skargi, które dotyczą niewykonania przez użytkowników wieczystych nieruchomości, objętej projektowaną inwestycją, obowiązków, przewidzianych w umowie o ustanowieniu i przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego na małżonków .K. i C.P. Kwestie, objęte wspomnianą umową dotyczą bowiem sfery cywilnoprawnej jej stron (w tym także ewentualnej odpowiedzialności odszkodowawczej), pozostają natomiast bez wpływu na ich uprawnienia o charakterze administracyjnoprawnym i powinności procesowe organów administracji, związane ze złożonym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Trafnie też podniesiono w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż wszelkie programy "rewitalizacyjne" Gminy Ł. (nawet podjęte w formie uchwały Rady Gminy) nie mają charakteru aktów prawa miejscowego i jako takie pozostają bez wpływu na sposób zagospodarowania nieruchomości przez ich dysponentów (art.6 ust.1 oraz art.6 ust.2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Co się zaś tyczy projektowanego poszerzenia ulicy Z., póki inwestycja wspomniana nie przybierze prawem przewidzianego kształtu, póty nie może ograniczać inwestorów w zakresie przysługujących im praw do nieruchomości.

Biorąc jednakże pod uwagę wymienione wyżej wady pkt 2 zaskarżonej decyzji, na podstawie art.145 § 1 pkt 1 lit a i c p.p.s.a., po rozpatrzeniu skargi "B" Sp. z o.o. w .Ł., orzeczono o jej uchyleniu w tym zakresie, uznając to za wystarczające dla końcowego załatwienia sprawy.

Po myśli art. 200 p.p.s.a. zasądzono zaś na rzecz Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością "B" z siedzibą w Ł. zwrot poniesionych przezeń kosztów postępowania, w kwocie równej uiszczonemu przezeń wpisowi sądowemu (500,00,-zł.), wynagrodzeniu ustanowionego pełnomocnika, będącego radcą prawnym, ustalonemu w oparciu o treść § 14 ust. 2 pkt 1 lit c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. nr 163, poz. 1349 ze zm.), na kwotę 240,00,-zł. oraz uiszczonej opłacie od pełnomocnictwa (17,00,-zł.).

Z uwagi zaś na charakter prawnym uchylonego rozstrzygnięcia (niepodlegającego wykonaniu i niewymagającego wykonania) za bezprzedmiotowe uznano orzekanie w sprawie jego wykonania do dnia uprawomocnienia się wyroku.

Oddalając wniosek skarżących Spółek o odroczenie rozprawy, wzięto zaś pod uwagę fakt, iż zawiadomienie o terminie rozprawy doręczone zostało w obu wypadkach w dniu 13.stycznia 2009r., zatem blisko miesiąc przed jej terminem. Fakt, iż ustanowiły pełnomocnika procesowego dopiero w dniu 10.stycznia 2009r. nie może stanowić uzasadnienia dla żądania odroczenia rozprawy z tej przyczyny. "Kolizja terminów", niezależnie od tego, że w żaden sposób nieuprawdopodobniona, również uzasadnienia takiego nie stanowi, zważywszy, że udzielone pełnomocnictwo nie wykluczało ustanawiania dalszych pełnomocników, zaś osobiste stawiennictwo prezesa zarządu Spółki "A" nie było obowiązkowe. Zgodnie zaś z treścią art.109 p.p.s.a. rozprawa ulega odroczeniu jeśli sąd stwierdzi nieprawidłowość zawiadomienia którejkolwiek ze stron albo jeżeli nieobecność strony lub jej pełnomocnika jest wywołana nadzwyczajnym wydarzeniem albo inną znaną sądowi przeszkodą, której nie można przezwyciężyć, chyba że strona lub jej pełnomocnik wnieśli o rozpoznanie sprawy w ich nieobecności. Uczestniczenie strony czy też pełnomocnika procesowego w innym postępowaniu, okoliczności takiej nie stanowią.

D.T.