Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 567/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2016-06-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 62 ust. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Janina Guść Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 29 czerwca 2016 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi K. J. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 21 lipca 2015 r., nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania określonych czynności oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 17 lutego 2015 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) – dalej jako "ustawa – Prawo budowlane", Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał właścicielom budynku mieszkalnego wielorodzinnego, usytuowanego na terenie działki nr [...] w C.

przy ul. [...] tj.: A.A.-Z.Z., przeprowadzenie kontroli okresowej budynku polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania:

- elementów budynku i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,

- instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,

- instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych),

- estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,

- instalacji elektrycznej oraz piorunochronowej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów,

- kotłów, z uwzględnieniem efektywności energetycznej oraz ich wielkości do potrzeb użytkowych opalanych nieodnawialnym paliwem ciekłym lub stałym oraz opalanych gazem

oraz sporządzenie i przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego budynku wraz z opracowaniem technicznym, przedstawiającym sposób naprawy istniejących uszkodzeń i braków.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wyjaśnił, że na skutek skarg K. J., jednego ze współwłaścicieli ww. budynku mieszkalnego, dotyczących wykonywania szeregu prac budowlanych przez innych współwłaścicieli, podjął czynności inspekcyjno-kontrolne. W wyniku ich przeprowadzenia organ stwierdził, że przedmiotowy obiekt budowlany jest budynkiem mieszkalnym, wielorodzinnym, o trzech kondygnacjach nadziemnych i piwnicy, murowanym z dachem skośnym, pokrytym dachówką ceramiczną. Budynek wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wod.-kan., gazową, centralnego ogrzewania zasilaną z kotła umieszczonego w piwnicy. Organ ustalił, że budynek powstał w 1890 r. i ujęty jest w gminnej ewidencji zabytków. Budynek od 2009 r. jako całość jest własnością osób fizycznych. W budynku wyodrębnionych jest siedem samodzielnych lokali. Właściciele budynku nie posiadają jakiejkolwiek dokumentacji użytkowania budynku. Organ stwierdził nadto, że budynek jako całość znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, co w szczególności dotyczy części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, takich jak: dach (pokrycie) budynku, ściany, klatki schodowe, schody zewnętrzne, kominy, wszelkie instalacje zewnętrzne i wewnętrzne.

Organ pierwszej instancji wskazał na treść art. 61 i art. 62 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane wyjaśniając, że w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, nakazuje przeprowadzenie kontroli a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Uprawnienie do nakazania przeprowadzenia kontroli stanu technicznego jest przy tym niezależne od tego, czy właściciel bądź zarządca przeprowadzał tego typu kontrole oraz kiedy była przeprowadzona ostatnia kontrola. Dla wydania nakazu przeprowadzenia kontroli nie musi istnieć stan zagrożenia. Wystarczające jest stwierdzenie, że nieodpowiedni stan obiektu budowlanego lub jego części może spowodować zagrożenie któregokolwiek z wymienionych dóbr. Ekspertyza stanu technicznego obiektu jest jednym z dowodów w postępowaniu wyjaśniającym, który ma pomóc w ustaleniu stanu faktycznego sprawy i jej rozstrzygnięciu w drodze decyzji nakładającej określone obowiązki. Obowiązek przedstawienia określonych dokumentów ma na celu rozszerzenie materiału dowodowego, jest więc postanowieniem o charakterze dowodowym. Dopiero w oparciu o tak zgromadzony materiał dowodowy organ będzie mógł podjąć rozstrzygnięcie co do istoty sprawy.

Organ pierwszej instancji dodał, że zgodnie z art. 64 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane właściciel lub zarządca jest obowiązany prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzonych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy, w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Nadto wyjaśnił,

że art. 62 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane nie przewiduje wyznaczenia terminu wykonania nałożonego obowiązku, w związku z tym zobowiązani powinni podjąć działania niezwłocznie po tym, jak obowiązek stanie się wymagalny.

W odwołaniu od powyższej decyzji K. J. stwierdził, że decyzję nakazującą przeprowadzenie kontroli okresowej budynku i sporządzenie i przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego budynku organ pierwszej instancji powinien skierować do zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej [...]. To ten zarząd odpowiada za przechowywanie wszelkiej dokumentacji budynku oraz za przeprowadzanie kontroli stanu technicznego budynku, albowiem są to czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Bezzasadnie zatem decyzję wystosowano do wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Skarżący domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji w zakresie skierowania jej do członków Wspólnoty Mieszkaniowej, którzy nie są w jej zarządzie i ponowne jej wydanie jako skierowanej prawidłowo do członków zarządu.

Do Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu 22 kwietnia 2015 r. wpłynęło także pismo podpisane przez pięciu członków Wspólnoty Mieszkaniowej [...] – H. B., P. L., A. C. i E. C. oraz R. G. (pismo z 16 kwietnia 2015 roku w aktach organu II instancji), z treści którego wynika, że ww. osoby popierają decyzję organu pierwszej instancji i chcą wykonać nałożone nią obowiązki jak najszybciej.

Decyzją z dnia 21 lipca 2015 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.) - dalej w skrócie jako "k.p.a.", oraz art. 62 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane, Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy, przywołując treść przepisów art. 61, art. 62 ust. 3 i art. 66 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane, wyjaśnił, że nakaz utrzymywania obiektu w należytym stanie jest kierowany do właściciela lub zarządcy, na którym spoczywają obowiązki w zakresie napraw. Mając na uwadze art. 61 ustawy - Prawo budowlane organ stwierdził, że za utrzymanie obiektu budowlanego w pierwszej kolejności odpowiada jego właściciel. Konieczność ingerencji organu nadzoru budowlanego w przypadku zaistnienia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego uzasadniona jest ochroną podstawowych dóbr (życia lub zdrowia, bezpieczeństwa mienia lub środowiska). Działania organu nadzoru budowlanego mają przede wszystkim charakter prewencyjny. Ich celem jest zapobieżenie negatywnym skutkom, do których może doprowadzić nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego. W sytuacji, gdy obiekt budowlany należy do współwłaścicieli budynku, a taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, obowiązek jego utrzymania w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie lub na zarządcy.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że nie można obciążać tym obowiązkiem jednego ze współwłaścicieli obiektu nawet wtedy, gdyby on ponosił winę za zaistniały stan rzeczy. Dodał, że wydając decyzję na podstawie wskazanych wyżej przepisów organ nadzoru budowlanego nie kieruje się również wielkością udziałów we współwłasności. Działania organu nadzoru budowlanego podejmowane na podstawie przepisów art. 61, art. 62 i art. 66 ustawy - Prawo budowlane nie są uzależnione od stopnia winy właściciela obiektu, nie powinny być też traktowane jako działania represyjne. Natomiast wszelkie spory wynikłe na tym tle pomiędzy współwłaścicielami, łącznie z problemem rozliczania kosztów, nie należą do właściwości organów administracji i są rozstrzygane przez sądy powszechne.

Następnie organ odwoławczy wyjaśnił, że podejmując rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie organ nadzoru budowlanego - stwierdzając brak dokumentacji, która pozwoliłaby mu w sposób kompleksowy ocenić aktualny stan techniczny przedmiotowego budynku, nakazał przeprowadzenie kontroli okresowej oraz sporządzenie ekspertyzy technicznej. Dopiero w zależności od dokonanych na podstawie sporządzonej ekspertyzy ustaleń organ wyda decyzję orzekającą co do istoty sprawy w oparciu o art. 66 ustawy - Prawo budowlane. Organ dodatkowo wyjaśnił, że przepis art. 62 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane zamieszczony w Rozdziale VI ustawy dotyczącym utrzymania obiektów określa obowiązku właścicieli obiektu i uprawnienia organów w zakresie utrzymywania należytego stanu technicznego obiektów budowlanych. Zdaniem organu odwoławczego, nałożenie obowiązku sporządzenia ekspertyzy technicznej może być zawarte w decyzji tylko wówczas, gdy decyzja ta dotyczy również nałożenia obowiązku przeprowadzenia kontroli. Przyczyna tego rozróżnienia leży w tym, że obowiązek przedłożenia ekspertyzy stanowi element innego postępowania i ma charakter dowodowy, zaś nałożenie obowiązku przeprowadzenia kontroli jest samodzielną sprawą administracyjną. Żądanie sporządzenia ekspertyzy stanu technicznego na podstawie przepisu art. 62 ust. 3 ustawy - Prawo budowlane jest dopuszczalne w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części mogącego spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Organ odwoławczy podkreślił, że znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja bezspornie wykazuje, że budynek mieszkalny przy ul. [...] znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, a jego właściciele wykonali szereg robót wykraczających poza konserwację. Dodał, że współwłaściciele budynku nie posiadają jakiejkolwiek dokumentacji związanej z użytkowaniem budynku.

Z powyższych względów organ odwoławczy uznał wydanie decyzji organu pierwszej instancji za uzasadnione, zaś odnosząc się do zarzutów odwołania stwierdził, że podnoszone przez skarżącego kwestie nie dotyczą prowadzonego postępowania i w świetle poczynionych ustaleń pozostają bez wpływu na zasadność podjętego rozstrzygnięcia.

W skardze na powyższą decyzję K. J. ponownie stwierdził, że nakazy wykonania kontroli okresowej i sporządzenia ekspertyzy stanu technicznego budynku powinni zrealizować członkowie zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej [...], albowiem to oni są w posiadaniu dokumentacji budynku oraz dysponują środkami finansowymi Wspólnoty Mieszkaniowej. Członkowie zarządu, zdaniem skarżącego, są zarządcami budynku i to oni odpowiadają z art. 61 ustawy - Prawo budowlane. Skarżący domagał się stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji, gdyż podtrzymuje ona decyzję organu pierwszej instancji, podjętą przez niedopełniającego swych obowiązków i niekompetentnego urzędnika jakim jest w ocenie skarżącego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego. Okoliczność ta – zdaniem skarżącego – stanowić powinna również podstawę do wyłączenia zarówno Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego jaki i Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego od rozpatrzenia tej sprawy, o co skarżący także wniósł w skardze.

W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ II instancji wyjaśnił nadto, powołując się na art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892), że do zarządu przedmiotową nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zatem, niezależnie od przyczyny powstania nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, za ten stan odpowiadają wszyscy jego właściciele, gdyż to na nich spoczywają obowiązki napraw i usunięcia nieprawidłowości. Natomiast ewentualne roszczenia z tytułu powstałej szkody w budynku mają charakter cywilno-prawny i nie należą do kompetencji organu nadzoru budowlanego. Organ ponownie wyjaśnił także skarżącemu, że odrębną kwestią jest wykonanie przez właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych szeregu robót budowlanych wykraczających poza zakres konserwacji. Dodał, że w przypadku stwierdzenia wykonania tych robót samowolnie, wobec sprawców tej samowoli będą prowadzone odrębne postępowania w trybie art. 50 i art. 51 ustawy - Prawo budowlane.

Na rozprawie w dniu 28 czerwca 2016 r. pełnomocnik skarżącego, podtrzymując skargę oświadczył, że skarżący nie kwestionuje konieczności nałożenia obowiązków wskazanych w zaskarżonej decyzji i ewentualnie wykonania jakichś prac z tym związanych, ale uważa, że powinny być one nałożone na zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Tylko bowiem zarząd wspólnoty może skutecznie działać na zewnątrz.

Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. z 2014 r., poz. 1647).

Zakres kontroli działalności administracji publicznej obejmuje w szczególności orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne i określone ustawowo postanowienia, a także na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej (art. 3 § 1 w związku z § 2 pkt 1, 2 i 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2016 r., poz. 718, zwanej dalej w skrócie "p.p.s.a.").

Kryterium legalności umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno aktu administracyjnego uchybiającego prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego

(art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy

(art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.).

Rozpoznając skargę w niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku mógł zatem jedynie zbadać prawne przesłanki wydania zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Wbrew oczekiwaniu skarżącego nie był natomiast uprawniony do rozpoznanie jego wniosków o wyłączenie organów wskazanych w skardze od rozstrzygania przedmiotowej sprawy.

Podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 62 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane (wszystkie przepisy w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji). Zgodnie z nim, właściwy organ - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ustępie 1., a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

Z ustępu 1. artykułu 62 ustawy – Prawo budowlane wynika zaś, że obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli: 1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych); 2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów; 3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie zawiadomić właściwy organ o przeprowadzonej kontroli; 4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2.

Powyżej cytowane przepisy zawarte są w Rozdziale 6. ustawy – Prawo budowlane zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Rozdział ten dotyczy obowiązków właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Zgodnie z zawartym w nim art. 61., właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2; 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury (...), w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.

Z wyżej cytowanych przepisów wynika jasno, że adresatem decyzji dotyczących prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych może być jedynie właściciel obiektu budowlanego lub jego zarządca. Obowiązek związany z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego ciąży bowiem na właścicielu lub zarządcy obiektu. Przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przy tym przypadkowa. Wskazał na to Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 października 2007 r., sygn. II OSK 1310/06 (Lexis.pl nr 2581086) uznając, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 ustawy – Prawo budowlane (tak też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 10 sierpnia 2011 roku, sygn. II SA/Rz 433/11, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Należy dodać, że przepisy ustawy - Prawo budowlane nie definiują pojęcia zarządcy obiektu budowlanego. W orzecznictwie, odwołując się do art. 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782) przyjmuje się, że zarządcą nieruchomości będzie co do zasady podmiot posiadający stosowną licencję zawodową, prowadzący działalność zawodową polegającą na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego /w skrócie "NSA"/ z 25 września 2012 r., sygn. II OSK 2317/11, Lexis.pl nr 682; oraz wyrok NSA z 21 marca 2012 r., sygn. II OSK 2596/10, Lexis.pl nr 3907915).

W niniejszej sprawie jest bezsporne, że nieodpowiedni stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego, usytuowanego na terenie działki nr [...] w C. przy ul. [...], uzasadniał nałożenie obowiązków wskazanych w art. 62 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane. Został on stwierdzony podczas podjętych przez organ I instancji czynności wyjaśniających, w tym oględzin, a także nie był kwestionowany (zarówno przed organami, jak i przed sądem) ani przez skarżącego, ani przez pozostałych współwłaścicieli budynku. Na rozprawie w dniu 28 czerwca 2016 r. pełnomocnik skarżącego wprost stwierdził, że skarżący nie kwestionuje konieczności nałożenia obowiązków wskazanych w zaskarżonej decyzji i ewentualnie wykonania prac z tym związanych.

Kwestią sporną natomiast pozostawało, kto powinien być adresatem obowiązków nałożonych zaskarżoną decyzją. Według organów obowiązki te powinni wykonać wszyscy współwłaściciele budynku. Część z nich, tj. H. B., P. L., A. C. i E. C. oraz R. G. w piśmie z dnia 16 kwietnia 2015 roku (pismo w aktach organu II instancji) wprost wyraziło wolę niezwłocznego wykonania nałożonych na nich zaskarżoną decyzją obowiązków. Natomiast według skarżącego obowiązki te powinny zostać nałożone na zarząd wspólnoty mieszkaniowej budynku, tylko bowiem zarząd tej wspólnoty - jak wywodzi skarżący - może skutecznie działać na zewnątrz, dysponuje środkami finansowymi na wykonanie obowiązków, a nadto ukrywa dokumentację związaną ze stanem technicznym przedmiotowego obiektu budowlanego, do której skarżący nie ma dostępu.

Jest bezsporne, że w budynku usytuowanym na terenie działki nr [...] w C. przy ul. [...] zostało wyodrębnionych siedem samodzielnych lokali mieszkalnych. Właściciele lokali w nim wyodrębnionych, w tym skarżący, tworzą zatem tzw. małą wspólnotę mieszkaniową.

Z cytowanych powyżej przepisów ustawy – Prawo budowlane dotyczących prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych wynika, że w warunkach współwłasności obiektu budowlanego obowiązek utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie lub na zarządcy. Nie można obciążyć tym obowiązkiem jednego ze współwłaścicieli, czy też niektórych z nich, nawet wówczas, gdyby tylko oni ponosili winę za zaistniały stan rzeczy. Również wielkość udziałów we współwłasności nie decyduje o obciążeniu obowiązkami. Spory pomiędzy współwłaścicielami wynikłe na tym tle, łącznie z problemem rozliczenia związanych z tym kosztów, nie należą do postępowania administracyjnego i podlegają kognicji sądów powszechnych (tak Arkadiusz Despot - Mładanowicz w: "Prawo budowlane. Komentarz" pod red. A. Glinieckiego, Wyd. 2., LexisNexis Warszawa 2014, str. 774, zobacz także wskazane tam wyroki NSA z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn. IV SA 427/00, "Wspólnota" z 2002 r., nr 8, poz. 51, oraz z dnia 6 czerwca 2000 r., sygn. II SA/Lu 398/99, Lexis.pl nr 2342008). Wobec tego okoliczność, że między współwłaścicielami nieruchomości istnieje spór co do sposobu korzystania ze wspólnego obiektu, czy też brak odpowiednich środków finansowych potrzebnych na przeprowadzenie nakazanych przez organy czynności, są okolicznościami obojętnymi z punktu widzenia regulacji prawa budowlanego (vide wyrok NSA z 20 stycznia 2000 r., sygn. SA/Sz 1873/98, Lexis.pl nr 2112560). Postępowanie w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego ma bowiem na celu tylko i wyłącznie doprowadzenie obiektu do odpowiedniego stanu technicznego poprzez wykonanie nakazanego w decyzji obowiązku w zakreślonym terminie. Dlatego też organ w tym postępowaniu nie ustala, kto zawinił zaistniałemu nieprawidłowemu stanowi technicznemu obiektu. Wszelkie zarzuty skarżącego dotyczące sprawców nienależytego stanu technicznego przedmiotowego budynku nie miały zatem znaczenia dla prawidłowego rozpatrzenia niniejszej sprawy. Nie podlegały rozpoznaniu w tym postępowaniu także zarzuty skarżącego dotyczące samowoli budowlanych, jakich według niego dopuścili się niektórzy z właścicieli lokali w przedmiotowym budynku. Niedopuszczalne w świetle art. 62 k.p.a. jest bowiem połączenie do jednego postępowania administracyjnego różnych spraw o odmiennych trybach postępowania, prowadzonych na podstawie rożnych podstaw prawnych. W szczególności postępowania naprawczego, prowadzonego na podstawie przepisów art. 50 – art. 51 ustawy – Prawo budowlane, mającego na celu doprowadzenie do zgodności z prawem samowolnie wykonanych robót budowlanych, z postępowaniem z art. 62 i art. 66 tej ustawy, dotyczącym utrzymania obiektów w należytym stanie technicznym i estetycznym zapewniającym bezpieczne ich użytkowanie stosownie do postanowień art. 61 i art. 5 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane (tak też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 12 kwietnia 2011 roku, sygn. II SA/Kr 1219/10, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 ze zm.) – w skrócie jako "u.w.l.", właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w rozdziale 4. u.w.l. zatytułowanym "Zarząd nieruchomością wspólną" (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Zgodnie z zawartym w tym rozdziale art. 19 u.w.l., że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (czyli tak jak w niniejszej sprawie), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych odpowiednie zastosowanie znajduje zatem m.in. art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

(Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm.) – w skrócie jako "k.c.", zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Z pism i dokumentów zgromadzonych w aktach niniejszej sprawy wynika, że zarząd przedmiotową nieruchomością jest bezpośrednio sprawowany przez właścicieli lokali, którzy legitymują się upoważnieniami od pozostałych współwłaścicieli do podejmowania poszczególnych czynności w imieniu wspólnoty. Sprawowany jest zatem na podstawie art. 19 u.w.l. w związku z art. 199 k.c. Potwierdzają to również dokumenty przedkładane przez skarżącego w toku postępowania, w tym dokumenty przedłożone w postępowaniu sądowym (k. 168 – 172 akt sądowych), wskazujące na to, że przed Sądem Rejonowym w C. I Wydział Cywilny toczy się postępowanie z wniosku części współwłaścicieli przedmiotowego budynku o rozstrzygnięcie przez sąd w przedmiocie czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, a zatem określone w art. 199 k.c. Można dodać, że skarżący powołuje się na uchwały wspólnoty, mające jakoby dotyczyć wyboru zarządu wspólnoty. Z załączonej do akt administracyjnych organu I instancji kopii uchwały właścicieli lokali nr 1 z 10 grudnia 2001 roku (k. 1 akt), podobnie jak i z kopii uchwały wspólnoty nr [...] z dnia 25 lutego 2002 roku (kopia uchwały załączona do odwołania), wynika jednak, że mała wspólnota mieszkaniowa, której skarżący jest członkiem, jest zarządzana właśnie na podstawie wskazanych w tych uchwałach przepisów art. 19 u.w.l. i art. 199 k.c. i nie ma zarządu (ani rozumianego jako zarządca nieruchomości wspólnej, ani też rozumianego jako organ wspólnoty). Z uchwał tych – podjętych w formie pisemnej, a nie aktu notarialnego, wynika bowiem, że wskazane w nich osoby, na podstawie art. 19 u.w.l. i art. 199 k.c., upoważniono jedynie odpowiednio do - reprezentowania wspólnoty przy czynnościach związanych z przejęciem nieruchomości od A. oraz zawarciem umów dotyczących mediów (uchwała nr 1), a także do dysponowania w imieniu wspólnoty środkami na rachunku bankowym (uchwała nr 3). W innym dokumencie przedłożonym do akt przez skarżącego mowa jest o upoważnieniu udzielonym A. C. w dniu 11 kwietnia 2013 roku do działania w imieniu wspólnoty w sprawie dotyczącej opinii konserwatorskiej (kopia opinii konserwatorskiej z 10 czerwca 2013 roku załączona do odwołania). Kopia upoważnienia (w formie pisemnej) do podjęcia określonych czynności w imieniu wspólnoty została także załączona do skargi (k. 20 akt sądowych). W piśmie z dnia 11 marca 2013 roku skierowanym do Sądu Okręgowego Wydziału I Cywilnego w S. H. B. również wyjaśnia, że wspólnota nie ma powołanego zarządu (k. 161 akt organu I instancji).

Z żadnego ze zgromadzonych w sprawie dokumentów nie wynika nadto aby właściciele lokali w tej małej wspólnocie mieszkaniowej oddali zarządzanie swoją nieruchomością profesjonalnemu zarządcy, zawierając z takim zarządcą umowę o zarządzanie nieruchomością. Nie wynika również, aby we wskazanej w art. 18 u.w.l. formie aktu notarialnego ustanowili zarząd wspólnoty, rozumiany jako organ zarządzający wspólnoty mieszkaniowej, taki, o jakim w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych jest mowa w art. 21 ust. 1 u.w.l., czyli taki, który kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Tymczasem tylko taki zarząd - co zostało przesądzone w przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, może być adresatem decyzji wydawanych na podstawie art. 62 i art. 66 ustawy – Prawo budowlane. Natomiast w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych, tak jak w tej sprawie, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, a zatem adresatem nakazów z art. 62 ustawy – Prawo budowlane, podobnie jak i z art. 66 tej ustawy, muszą być wszyscy współwłaściciele nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że organy obu instancji prawidłowo, zgodnie z art. 62 ust. 1 i 3 ustawy – Prawo budowlane w związku z art. 19 u.w.l. i art. 199 k.c., określiły adresata decyzji.

Prawidłowo również organy o konieczności wykonania przewidzianych

w art. 62 ust. 3 ustawy – Prawo budowlane obowiązków, polegających na przeprowadzeniu kontroli okresowej budynku oraz sporządzeniu i przedstawieniu ekspertyzy stanu technicznego budynku, orzekły w formie decyzji (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2013 roku,

sygn. II OSK 1657/11, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z tych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał skargę za niezasadną i na podstawie art. 151 p.p.s.a. ją oddalił.