Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp., sygn. akt II SA/Go 955/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia: 2022-01-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 98a ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1 i 1a
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Staniszewska Asesor WSA Kamila Karwatowicz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 26 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi M.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Decyzją z dnia [...] czerwca 2021 r., nr [...], Wójt Gminy w pkt 1 ustalił M.P. opłatę adiacencką w wysokości 41.930,40 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek podziału działki oznaczonej numerem [...] położonej w [...], zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy z dnia [...] sierpnia 2018 r., nr [...]

i zobowiązał go do wniesienia tej opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W decyzji tej wskazano, że M.P., jako właściciel nieruchomości położonej w [...] oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] wniósł o zatwierdzenie podziału jej na działki o numerach [...]. Podział został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy z dnia [...] sierpnia 2018 r., nr [...]. Dzielona działka znajduje się na terenie nieobjętym obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla działki nr [...] wydano decyzję o warunkach zabudowy z dnia [...] czerwca 2018 r., nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jedenastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu oraz budowie drogi wewnętrznej. Podział został opracowany w oparciu o pozytywną opinię stwierdzającą zgodność wstępnego projektu podziału. W wyniku podziału powstało dwanaście działek, z czego zgodnie z ww. decyzją o warunkach zabudowy działki o numerach [...] przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą, skomunikowane są z drogą gminną ul. [...] przez wydzieloną działkę nr [...] lub bezpośrednio z publiczną drogą gminną ul. [...] - dotyczy tylko działki nr [...], natomiast działka nr [...] przeznaczona jest pod drogę wewnętrzną oraz poszerzenie drogi gminnej ul. [...].

Organ wskazał, że zgodnie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.; dalej u.g.n.) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt może ustalić, w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala Rada Gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Opłata adiacencka może być na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne, płatne w okresie do 10 lat.

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnie nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub ich poszerzenie, tak jak o tym stanowi art. 98a ust. 3 tej ustawy.

Organ zlecił uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu ustalenie czy nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku podziału. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego M.A. Jak wynika z opinii rzeczoznawcy wyrażonej w operacie szacunkowym nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału i zgodnie z określeniem wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 541.869,00 zł, natomiast po podziale wartość nieruchomości wynosi 961.173,00 zł. Zatem wartość przedmiotowej nieruchomości w wyniku podziału wzrosła o kwotę 419.304,00 zł.

Rada Gminy uchwałą z dnia 21 sierpnia 2013 r., nr XXXI/232/13

w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj., poz. 1892) określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 10 % wzrostu wartości. Wobec powyższego organ ustalił opłatę adiacencką w wysokości 41.930,40 zł, stanowiącą 10 % wzrostu wartości nieruchomości.

Organ podkreślił, że M.P. został poinformowany o procedurze postępowania, cenach ustalonych przez rzeczoznawcę majątkowego i wynikającej z nich wysokości opłaty adiacenckiej oraz został pouczony o możliwości rozłożenia należności na roczne raty do 10 lat lub w ramach rozliczenia opłaty adiacenckiej przeniesieniu na rzecz gminy za jej zgodą prawa własności jednej z nieruchomości powstałej w wyniku podziału. Dnia 17 maja 2021 r. złożył pismo wyrażając wolę przekazania działki nr [...] na rzecz Gminy w ramach rozliczenia opłaty adiacenckiej.

2. Od wskazanej decyzji organu I instancji M.P. złożył odwołanie wskazując w nim, że nie jest w stanie uiścić nałożonej na niego opłaty adiacenckiej, podając okoliczności dotyczące jego sytuacji osobistej i majątkowej. Podtrzymał również możliwość rozliczenia nałożonej opłaty rzeczowo, czyli przez przekazanie na rzecz gminy jednej z wydzielonych działek.

3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2021 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W swojej decyzji Kolegium obszernie przedstawiło tryb i podstawy materialnoprawne postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, powołane również przez organ I instancji oraz przebieg postępowania. Wskazało, że z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r. Gminy zatwierdził podział nieruchomości położonej w [...], oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], stanowiącej własność M.P., objętej księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy pod warunkiem zapewnienia dostępu do drogi publicznej dla wydzielonych działek. W wyniku podziału powstały opisane wyżej działki. Rozstrzygnięcie to korzysta z przymiotu ostateczności. Wymienione okoliczności należy uznać za bezsporne, gdyż nie były kwestionowane przez stronę postępowania.

Dalej Kolegium podało, że dla prawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej istotne znaczenie ma określenie wartości nieruchomości zarówno przed dokonaniem jej podziału, jak i po jego dokonaniu, bo dopiero porównanie tych wartości pozwala ustalić, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, a w konsekwencji - czy zachodzi przesłanka do nakładania opłaty. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości, z której wynikać winno, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości doszło do zwiększenia jej atrakcyjności, a w konsekwencji również wartości. Operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n.

Zdaniem Kolegium operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w przepisach wykonawczych oraz nie zawiera wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów ustawy. Wskazuje przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, opis i określenie stanu nieruchomości, wskazanie przyjętej metody i podejścia (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W operacie szacunkowym (dla nieruchomości przed podziałem) rzeczoznawca wskazała, że rynek transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych o dużym areale, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jest słabo rozwinięty. Nie zanotowano na obszarze gminy [...] wystarczającej ilości transakcji, która pozwoliłaby na przeprowadzenie prawidłowej analizy rynku. Badaniu poddano nieruchomości gruntowe, położone w obszarach, dla których uchwalone zostały miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. W pkt. 7.1.2 operatu szacunkowego rozszerzono analizę na obszary, które w studium zagospodarowania przestrzennego gminy posiadają zapis przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe, mieszkaniowo-usługowe, osadnictwo wiejskie lub ich uwarunkowania prawno-fizyczne pozwalają na zabudowę.

Rzeczoznawca przyjęła ponadto, w celu przeprowadzenia analizy rynku obrotami takimi nieruchomościami, obszar badania: powiat [...] oraz powiaty północnej części województwa [...] (byłego województwa [...]). Do porównań przyjęto 25 transakcji sprzedaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową, z których do końcowej analizy porównawczej wybrano 20 uznanych w opinii rzeczoznawcy za najbardziej podobne. Wskazano 20 transakcji wraz z informacjami o cenach sprzedaży, powierzchni nieruchomości, położeniu nieruchomości. Dodać trzeba, że do każdej ujętej w tabeli nieruchomości został przedstawiony opis nieruchomości. Cena minimalna w przyjętym zbiorze wynosiła 14,00 zł/m2, a maksymalna 32,50 zł/m2 powierzchni gruntu.

Z kolei dla wyceny nieruchomości po podziale badaniem objęto transakcje dotyczące gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Jako obszar rynku lokalnego przyjęto tereny obszaru [...]. Do przeprowadzenia analiz porównawczych wybrano 21 transakcji wraz z informacjami o cenach sprzedaży. W tabeli wskazano 21 transakcji wraz z informacjami o cenach sprzedaży, powierzchni nieruchomości, położeniu nieruchomości. Do każdej ujętej w tabeli nieruchomości został przedstawiony opis nieruchomości. Cena minimalna w przyjętym zbiorze wynosiła 40,59 zł/m2, a maksymalna 110,00 zł/m2 powierzchni gruntu.

Rzeczoznawca przyjęła na potrzeby wyceny 6 cech rynkowych, tj. "lokalizacja", "otoczenie", "powierzchnia działki", "infrastruktura techniczna", "dojazd i dostępność komunikacyjna" oraz "zagospodarowanie, w tym kształt działki". W operacie znalazła się tabela zawierająca przyjęte cechy rynkowe wraz z przyporządkowaną oceną oraz opisem wyjaśniającym w jaki sposób należy przyporządkować daną ocenę według przyjętej skali ocen dla danej cechy rynkowej.

Wskazano także, że działka o nr ewid. [...] według decyzji podziałowej przeznaczona jest pod drogę wewnętrzną. W celu przeprowadzenia analizy rynku obrotami takimi nieruchomościami i wobec braku transakcji na rynku lokalnym rzeczoznawca majątkowy poszerzył rynek badań o północną część województwa [...] (dawne województwo [...]). Do analizy przyjęto 16 transakcji.

Kolegium podkreśliło, że zastosowane podejście porównawcze odpowiada przepisom art. 153 ust. 1 u.g.n. i § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Przyjęcie poszczególnych działek do porównań nie budzi zastrzeżeń, również w aspekcie zastosowania skali ocen dla cech rynkowych. Sam operat szacunkowy sporządzono w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania nieruchomości, zaś określone w nim wartości gruntu nie można uznać za zawyżone.

Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wzięła pod uwagę wszystkie cechy szacowanych nieruchomości, zarówno te, które mają wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie ich wartości. Uwzględniła wszystkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości. Rzeczoznawca wskazała również podstawy prawne sporządzenia operatu szacunkowego, przedstawiła zastosowany w operacie tok rozumowania i proces dochodzenia do wartości przedmiotowych nieruchomości, a także wskazała na znane jej prawa i zasady funkcjonujące na rynku nieruchomości.

Kolegium potwierdziło, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Gminy z dnia 21 sierpnia 2013 r., nr XXXI/232/13 (Dz. Urz. Woj. z 2013 r., poz. 1892). Zgodnie z § 1 tej uchwały ustala się stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 10%. Zgodnie zaś z art. 148 ust. 1 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.

Zdaniem Kolegium zaskarżona decyzja była zgodna z prawem bowiem nie narusza ani prawa materialnego, ani w istotny sposób przepisów postępowania (art. 7, art. 77 ust. 1 i art. 80 k.p.a.). Z akt sprawy wynika też, że strony w niniejszej sprawie w postępowaniu przed organem I instancji miały zapewniony czynny udział.

4. W skardze wniesionej do tutejszego sądu pełnomocnik M.P. zarzucił wydanej decyzji:

1) naruszenie art. 153 ust. 1 u.g.n. przez zastosowanie przez biegłego w operacie szacunkowym podejścia porównawczego, w sytuacji gdy ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej nie były biegłemu znane, a biegła wskazała wprost, że nie zanotowano na obszarze gminy [...] wystarczającej ilości transakcji, która pozwoliłaby na przeprowadzenie prawidłowej analizy rynku, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawidłowych wyliczeń w zakresie wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji nieprawidłowego wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej;

2) naruszenie § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przez zastosowanie przez biegłego w operacie szacunkowym podejścia porównawczego, w sytuacji gdy biegły nie znał cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do ceny nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, co skutkowało nieprawidłowym wyliczeniem wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji nieprawidłowym wyliczeniem wysokości opłaty adiacenckiej;

3) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., które mogło mieć wpływ na wynik sprawy przez bezzasadne utrzymanie w mocy decyzji wadliwej, w sytuacji gdy przy rozpoznaniu sprawy SKO winno było uchylić decyzję Wójta Gminy .

Mając na uwadze powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, rozważenie przez Sąd uchylenia w całości decyzji poprzedzającej zaskarżoną decyzję oraz zasądzenie kosztów. W uzasadnieniu skargi zarzuty zostały rozwinięte.

5. W odpowiedzi Kolegium wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

6. Przedmiotem kontroli sądowej, sprawowanej na podstawie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 133 i 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325; dalej p.p.s.a.) była legalność decyzji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły powoływane wyżej przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłata adiacencka stanowi rodzaj renty gruntowej pobieranej przez gminę z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału i możliwość jej naliczenia wynika z samej ustawy i nie zależy od okoliczności osobistych lub życiowych strony, lecz wyłącznie od tego, czy na skutek podziału nieruchomości doszło do wzrostu wartości nieruchomości.

7. Zgodnie z art. 98a ust. 1 tej ustawy, w brzmieniu aktualnym na dzień wydania zaskarżonej decyzji, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości, przy czym w sprawie, zgodnie z uchwałą Rady Gminy z dnia 21 sierpnia 2013 r., nr XXXI/232/13, stawka ta wynosiła 10%. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

7. Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpatrywanej sprawy w pierwszej kolejności należy wskazać, że stan faktyczny i prawny sprawy nie budzi żadnych wątpliwości. W wyniku podziału nieruchomości powstało dwanaście działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą oraz drogę wewnętrzną, skomunikowanych z drogą gminną. Z opinii uprawnionego rzeczoznawcy wynika, że podział doprowadził do istotnego wzrostu wartości nieruchomości. Przed podziałem wartość ta wynosiła 541.869,00 zł, natomiast po podziale wartość nieruchomości wynosi 961.173,00 zł. Zatem wartość przedmiotowej nieruchomości w wyniku podziału wzrosła o kwotę 419.304,00 zł, z czego 10% stanowi naliczona opłatę adiacencką.

W tych okolicznościach, również ze względu na zarzuty skargi, spór dotyczy operatu szacunkowego. Zarzuty sprowadzają się bowiem głównie od kwestionowania prawidłowości oceny tego dowodu, co zdaniem pełnomocnika skarżącego, skutkowało poczynieniem nieprawidłowych ustaleń w zakresie określenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ostatecznie rzutowało na ustalenie wartości dzielonej nieruchomości przed i po podziale, a w konsekwencji na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej.

8. Zdaniem Sądu operat ten i jego wnioski należy w pełni zaakceptować. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z ustawy oraz wskazanego wyżej rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Opracowanie to zawiera bowiem wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 55 i 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 rozporządzenia.

9. Odnosząc się do zarzutów stawianych operatowi, dopiero na etapie postępowania sądowego (i to bardzo ogólnie), należy wskazać, że kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości nie mieści się w zakresie desygnatów kryterium legalności stosowanego przez sąd administracyjny. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., I OSK 2665/15, dostępny w CBOSA).

Z treści decyzji obu instancji, zwłaszcza uzasadnienia decyzji Kolegium wynika, że obowiązek ten został zrealizowany wzorowo, bowiem Kolegium bardzo szczegółowo omawia wszystkie istotne dla sprawy elementy formalne i treściowe operatu, wykazując jego prawidłowość i zupełność (por. s. 6-12 decyzji Kolegium). Kolegium podkreśliło, że rzeczoznawczyni dokładnie określiła i wytłumaczyła wszystkie istotne wskaźniki wyceny oraz bazę porównawczą. Z treści operatu wynika, że baza referencyjna była reprezentatywna, a porównywane grunty były podobne co do cech i przeznaczenia. Uzasadniając dobór nieruchomości biegła analizowała i porównała ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych dla każdego kryterium odrębnie (momenty czasowe, działki budowlane; osobno droga wewnętrzna). Pod każdym formalnym względem operat jest sporządzony prawidłowo, jest spójny, logiczny i nie zawiera błędów rachunkowych oraz nieścisłości.

10. W odniesieniu do zarzutów skargi wskazać dodatkowo należy, że sprawdzenie poprawności prawidłowo sporządzonego operatu wymaga nie tylko posiadania wiedzy specjalistycznej, której organy oraz sąd nie tylko nie mają i nie mogą samodzielnie stosować. Nadto ewentualne uwagi merytoryczne mogły zostać sformułowane na etapie postępowania administracyjnego, w którym to rzeczoznawczyni mogłaby się do nich odnieść, a organ administracyjny dokonać końcowej oceny tej polemiki. Na etapie sądowym, zważywszy na zakres kognicji sądu administracyjnego oraz ograniczenia postępowania dowodowego (por. art. 106 § 3 p.p.s.a.), zastrzeżenia strony są już spóźnione. Zarzuty skargi są też bardzo ogólnikowe i nie sprecyzowane w odniesieniu do konkretnych elementów operatu.

Także podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Jeżeli strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu.

Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy, skarżący z tej możliwości nie skorzystał, wręcz przeciwnie w pełni akceptował opinię i deklarował nawet rozliczenie opłaty przez przekazanie na rzecz gminy jednej z działek. Kwestia wykonania decyzji leży już jednak poza zakresem postępowania kontrolowanego w niniejszej sprawie. Organ nie miał podstaw do kwestionowania prawidłowości operatu.

W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, albowiem nie narusza ani opisanych wyżej przepisów prawa materialnego, ani w istotny sposób przepisów postępowania (art. 7, art. 77 ust.1, art. 80 k.p.a.).

Z tej przyczyny Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.