Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 664/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2012-09-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność decyzji I i II instancji w części
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 777 par. 1, art. 10, art. 84, art. 156 par. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 190, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 145 par. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 i ust. 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Jerzy Dudek, Sędzia NSA Krystyna Sidor, Protokolant Starszy asystent sędziego Łucja Krasińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 września 2012r. sprawy ze skargi T. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...]r., nr [...] w zakresie określenia terminu uiszczenia opłaty planistycznej, a w pozostałej części uchyla te decyzje; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku ; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz T. B. kwotę 12.066 zł /dwanaście tysięcy sześćdziesiąt sześć złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Lu 507/10 oddalił skargę T. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] maja 2010 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] sierpnia 2009 r., ustalającą dla skarżącego jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. [...], o pow. [...] ha, położonej w L. przy Al. K. [...], obręb [...] W., w wysokości [...],00 zł na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L.

Zdaniem Sądu, stanowisko organów, co do ustalenia opłaty planistycznej - w przedstawionych okolicznościach stanu faktycznego - we wskazanej wysokości, należy uznać za prawidłowe.

W ocenie Sądu - wyrażonej w powyższym wyroku - w sprawie bezspornym jest, iż w myśl zapisów starego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka położona była w obszarze oznaczonym symbolem "II D 23 US" - teren urządzeń sportowych - projektowany ośrodek sportowo-rekreacyjny, zawierający program urządzeń ponadpodstawowych i obiektów kubaturowych. Natomiast zgodnie z nowym planem miejscowym, nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem "AGc/U" - tereny aktywności gospodarczej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod różnego rodzaju działalność gospodarczą z wykluczeniem realizacji obiektów produkcyjnych, zapleczy technicznych oraz baz i składów materiałowych, a także wszelkich obiektów kolidujących z sąsiedztwem terenów mieszkaniowych i usług publicznych oraz na terenie oznaczonym symbolami "KDI" i "KDd" - ulice lokalne i ulice dojazdowe - projektowane ulice o charakterze lokalnym. Na obszarze tym dopuszcza się m.in. lokalizację wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych, jeżeli wynika to z ustaleń stref polityki przestrzennej lub wymiennie - pod tereny usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne z możliwością realizacji dużych obiektów handlowych (domy towarowe, pasaże handlowe, koncentracje funkcji handlowo-usługowej). Przedmiotowa działka położona jest w strefie lokalizacji wielkokubaturowych obiektów handlowo-usługowych "X2" obejmującej obszar miasta położony w rejonie ulic O., G. i Al. K. W ocenie Sądu nie ulega także wątpliwości, że w dniu [...] lutego 2007 r., a więc przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie nowego planu miejscowego, to jest 8 listopada 2002 r., skarżący na podstawie umowy sprzedaży zbył opisaną na wstępie działkę. W tych okolicznościach zdaniem Sądu prawidłowo organy zastosowały przepisy art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. - dalej jako u.p.z.p.), regulujące zasady ustalania opłaty planistycznej. Ze sporządzonego w toku postępowania operatu szacunkowego jednoznacznie bowiem wynika, iż zmiana planu miejscowego miała wpływ na wzrost wartości nieruchomości skarżącego. Jej wartość przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła [...] zł, a po wejściu w życie nowego planu – [...] zł. W wyniku uchwalenia nowego planu miejscowego nastąpił zatem wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Zdaniem Sądu, dokonana przez Kolegium ocena prawidłowości tego operatu szacunkowego nie nosi znamion dowolności. Treść omawianego operatu szacunkowego jest logiczna i spójna, a wnioski w nim zawarte są prawidłowe. Ponadto organ odwoławczy, uwzględniając żądanie skarżącego dopuścił dowód z opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w Warszawie, dotyczącej oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, z której wynika, iż operat ten może stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej, zaś jego uchybienia nie miały wpływu na wynik sporządzonej wyceny. Za prawidłowe Sąd również uznał stanowisko organu odwoławczego, że w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do dopuszczenia dowodu z opinii innej komisji (organizacji rzeczoznawców majątkowych) w przedmiocie oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego, wskazując, iż nie pozwala na to treść art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nadto Sąd ten stwierdził, iż nie ma racji skarżący w zakresie podnoszonej przez niego nieprawidłowości dotyczącej aktualizacji sporządzonego operatu. Skarżący nie wykazał bowiem w jakikolwiek sposób, by zamieszczenie klauzuli aktualizacyjnej nastąpiło dopiero po wydaniu decyzji przez organ pierwszej instancji. Za wadliwe także uznał stanowisko skarżącego, zgodnie z którym potwierdzenie aktualności operatu mogło nastąpić wyłącznie poprzez "dołączenie" klauzuli aktualizacyjnej w formie osobnego dokumentu.

Jednocześnie Sąd uznał za nieuzasadnione twierdzenia strony, że w świetle zapisów poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość mogła być wykorzystana pod budowę wielkokubaturowych obiektów handlowych. Jego zdaniem na powyższą ocenę nie może mieć wpływu fakt wydania przez Prezydenta Miasta L. decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla realizacji m.in. na działce skarżącego "Wielofunkcyjnego Centrum Sportowo-Rekreacyjno-Usługowo-Handlowo-Administracyjnego wraz z wjazdami, zapleczem parkingowym i przyłączami". Po pierwsze nie ma żadnych dowodów na wydanie wskazanej decyzji, a po drugie nawet, gdyby istotnie decyzja ta została wydana, to i tak okoliczność ta nie mogła mieć wpływu na ocenę zaskarżonej decyzji. Podstawowe znaczenie dla ustalenia opłaty planistycznej ma bowiem okoliczność, czy wskutek uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany wartość nieruchomości wzrosła, a ta okoliczność została w niniejszej sprawie przez organy administracji wykazana.

Ponadto Sąd podniósł, iż wbrew twierdzeniom skarżącego sporządzony operat szacunkowy uwzględnia fakt, iż 17% nieruchomości przeznaczone zostało w nowym planie zagospodarowania przestrzennego pod ulice lokalne i ulice dojazdowe, a nie pod obiekty handlowe. Z treści operatu wynika wyraźnie, iż autor operatu, dokonując wyboru nieruchomości możliwie najbardziej podobnych do nieruchomości skarżącego wybrał 4 nieruchomości, charakteryzujące się m.in. udziałem wąskich pasów wzdłuż granic przeznaczonych pod drogi lokalne. Tym samym prawidłowo zostały uznane za nieruchomości podobne, nieruchomości przyjęte w operacie do porównania.

Za bezzasadne Sąd uznał także zarzuty skarżącego, iż organy administracji z naruszeniem art. 10 § 1 k.p.a. nie zapewniły mu prawa do czynnego udziału w każdym stadium postępowania. W tym zakresie podniósł, iż warunkiem koniecznym uchylenia decyzji z powodu naruszenia przepisów postępowania jest wykazanie, iż takie naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Do strony stawiającej zarzut należy wykazanie związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. Zarzut naruszenia art. 10 i 81 k.p.a., poprzez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków, może odnieść skutek jedynie wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, iż zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Skarżący - zdaniem Sądu - nie wykazał natomiast w żaden sposób, by został pozbawiony możliwości udowodnienia swoich twierdzeń czy też możliwości złożenia wyjaśnień i by uchybienie tym przepisom mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przez organy administracji orzekające w sprawie innych przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W rozpoznawanej sprawie organy administracji przeprowadziły postępowanie zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji odpowiadają wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a. Z tych wszystkich względów Sąd skargę oddalił.

Na skutek wniesionej skargi kasacyjnej przez T. B., Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 401/11 uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie, do ponownego rozpoznania oraz zasądził od organu na rzecz skarżącego kwotę 7.900 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Rozpatrując sprawę ponownie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Przystępując po raz kolejny do oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, w punkcie wyjścia należy odnotować, że zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma fakt, że przedmiotowa sprawa została przekazana do rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie mocą wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 401/11, wydanego na skutek skargi kasacyjnej od wyroku WSA w Lublinie z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt II SA/Lu 507/10. Ma to takie znaczenie, że obecnie w sprawie zastosowanie znajduje art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270) - dalej jako "p.p.s.a.", w myśl którego wojewódzki sąd administracyjny, któremu sprawę przekazano pozostaje związany wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wykładnia ta obejmuje zarówno prawo materialne, jak i procesowe.

W orzecznictwie i literaturze jednolicie przyjmuje się, iż związanie samego sądu administracyjnego w rozumieniu cytowanego wyżej przepisu, oznacza, iż nie może on formułować nowych ocen prawnych - sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem - lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie.

Przy czym, związanie to odnosi się nie tylko do sądu rozpoznającego sprawę ponownie, lecz również do organu administracji publicznej, którego rozstrzygnięcie zostało poddane kontroli sądowoadministracyjnej w ramach danej sprawy. Niewątpliwie także organ w niniejszej sprawie ma więc obowiązek bezwzględnego zastosowania się do wszelkich wskazówek Naczelnego Sądu Administracyjnego odnoszących się do dalszego przebiegu postępowania, a jakiekolwiek odstępstwo w tym zakresie stanowiłoby niedopuszczalną polemikę z prawomocnym orzeczeniem sądowym i byłoby możliwe jedynie w przypadku zmiany okoliczności faktycznych lub przepisów prawnych przyjętych za jego podstawę (por. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 czerwca 2000 r., sygn. I SA/Ka 2408/98 - Lex nr 44392 i z dnia 6 września 2001 r., sygn. III SA 3377/00 - Lex nr 54000).

Z tych względów Sąd nie mógł rozpoznawać sprawy z pominięciem oceny prawnej wyrażonej w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego. Oznacza to, że Sąd rozpoznając obecnie sprawę ze skargi T. B. nie znajdując podstaw do zastosowania odstępstw od konieczności podzielenia poglądu prawnego wyrażonego przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 maja 2011 r. zobowiązany jest wykładnię prawa tam przedstawioną przyjąć.

Uwzględniając zatem opinię Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażoną w niniejszej sprawie należało uznać, że zarówno będąca przedmiotem kontroli zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji są wadliwe i dlatego podlegają uchyleniu.

Po pierwsze podnieść należy, iż organy rozstrzygające w sprawie dopuściły się naruszenia art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 11 u.p.z.p. w zakresie w jakim określiły termin uiszczenia ustalonej opłaty planistycznej oraz rygor naliczenia odsetek w sytuacji nieuiszczenia tej opłaty we wskazanym terminie. Z przepisów tych ani innych u.p.z.p. jak również przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami - w zakresie w jakim odnoszą się one do opłaty planistycznej - nie wynika możliwości ustalania terminu zapłaty i odsetek ustawowych w decyzji w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jak bowiem wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, orzekający w sprawie organ administracji publicznej może ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wówczas, gdy przewidują to przepisy ustaw. Podobnie, aby organ mógł w decyzji zawrzeć postanowienie o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych taką możliwość musi również dopuszczać określony przepis ustawy. Podstawą prawną każdej decyzji administracyjnej - zarówno nakładającej obowiązki, jak i przyznającej uprawnienia - mogą być wyłącznie przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż decyzja podlega wykonaniu z dniem, w którym staje się ostateczna i od tej daty wierzyciel może podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, po wcześniejszym doręczeniu stronie upomnienia.

Skoro zatem żaden przepis obowiązującego prawa nie przewiduje uprawnienia organu do określenia terminu wykonania obowiązku i zastrzeżenia zapłaty odsetek ustawowych, to w tym zakresie decyzja organu I instancji została wydana bez podstawy prawnej, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., co z kolei skutkuje stwierdzeniem nieważności decyzji organów obu instancji w tym zakresie.

Ponadto na uwzględnienie zasługuje zarzut skarżącego dotyczący naruszenia art. 10 k.p.a. poprzez niepowiadomienie skarżącego o dokonaniu aktualizacji operatu szacunkowego. Jak zaznaczył Naczelny Sąd Administracyjny w tym zakresie, skoro operat szacunkowy wpływa bezpośrednio na treść decyzji kształtującej obowiązek finansowy strony postępowania, to niewątpliwie należy zagwarantować stronie prawo do zapoznania się z tym operatem i jego oceny przez organy obu instancji. Powinno to nastąpić przez osobne zawiadomienie strony o dokonanej aktualizacji operatu szacunkowego bądź łącznie z zawiadomieniem strony o możliwości zapoznania się z materiałem sprawy przed wydaniem decyzji z zaznaczeniem, że wpłynął kolejny dowód w sprawie, tj. dokonano aktualizacji operatu - art. 10 § 1 k.p.a. Zdaniem Sądu kasacyjnego takiej czynności organu w niniejszej sprawie zabrakło.

Już same wskazane powyżej uchybienia stanowią samodzielną podstawę do wyeliminowania wydanych decyzji z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.

Uwzględniając jednakże wskazania Naczelnego Sądu Administracyjnego odnośnie obowiązku omówienia zasad ustalania terminu pobierania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz dokonania oceny operatu szacunkowego wskazać należy, iż jak stanowi art. 37 ust. 3 w związku z ust. 3 u.p.z.p. roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z mocy art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., tj. do pobierania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zdaniem Sądu przywołaną regulację należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Przez wszczęcie postępowania należy natomiast rozumieć doręczenie stronie zawiadomienia o jego wszczęciu.

Należy zatem uznać za Naczelnym Sądem Administracyjnym, że datą zgłoszenia roszczenia przez gminę nie jest data wydania decyzji, a także nie data sporządzenia operatu, ale data, kiedy organ wszczyna postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. To zaś oznacza, iż od daty wejścia w życie planu miejscowego do daty wszczęcia postępowania administracyjnego nie może minąć więcej niż 5 lat. Tak należy liczyć termin 5 - letni, o jakim mowa w art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 u.p.z.p.

Przekładając powyższe na grunt niniejszej sprawy podnieść należy, iż miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta L. - część II (zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w L. Nr 1688/LV/2002 z dnia 26 września 2002r. - Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 124, poz. 2671 ze zm.) wszedł w życie w dniu 8 listopada 2002 r., zaś postępowanie zostało wszczęte najpóźniej w dniu 16 października 2007 r., tj. w dacie doręczenia skarżącemu zawiadomienia z dnia 9 października 2007 r. o jego wszczęciu (k. 2 akt administracyjnych), a zatem przed upływem pięciu lat. Wszczęcie tego postępowania wynikało natomiast z faktu zawarcie przez skarżącego w dniu [...] lutego 2007 r., umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Nie może zatem budzić wątpliwości, iż obowiązujący termin do zgłoszenia roszczenia przez organ został zachowany, co uprawniało organ do ustalenia opłaty planistycznej.

Oceniając natomiast sporządzony na potrzeby postępowania operat szacunkowy, jak również jego aktualizację Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie znajduje w tym zakresie żadnych uchybień.

Podnieść należy, iż niewątpliwie operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a., dlatego też ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty art. 77 § 1 k.p.a.). Organ administracji ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest logiczna, zupełna i wiarygodna.

W rozpoznawanej sprawie wskazane powyżej wymogi proceduralne w ocenie Sądu zostały zachowane. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji jasno i wprost wynika ocena sporządzonego operatu, w której organ powołuje się na treść opinii Komisji Arbitrażowej działającej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która co należy pamiętać, uznała, iż operat ten może stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej, a jego uchybienia nie miały wpływu na wynik sporządzonej wyceny. Przywołana opinia organizacji rzeczoznawców majątkowych, jak i sam operat szacunkowy, zdaniem Sądu, nie nasuwają żadnych zastrzeżeń co do swej treści.

Ponadto z akt sprawy wynika, że zgłaszane w toku postępowania przez skarżącego zarzuty, co do treści operatu były przedmiotem ponownej analizy dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. W szczególności zwrócić należy uwagę, że rzeczoznawca ten obszernie ustosunkował się do tych zarzutów w piśmie z dnia 11 lipca 2009 r.

W tym miejscu podnieść jednocześnie należy, iż wskazana ocena operatu jako dowodu może jednak dotyczyć tylko kwestii, które poddają się weryfikacji z odwołaniem do ustalonych w ustawie i przepisach wykonawczych zasad i standardów sporządzania operatu, np. zastosowania metody czy kompletności treści. Nie jest natomiast pozostawiona ocenie organu administracji kwestia prawidłowości merytorycznej operatu, gdy wymaga ona wiedzy fachowej. Operat jest szczególnym materiałem sprawy, do jego sporządzenia wymagana jest wiedza fachowa, weryfikowana przez udzielanie licencji rzeczoznawcom, dlatego też ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 157 przewiduje szczególny sposób dokonywania oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców. W niniejszej sprawie taką ocenę zaś przeprowadzono, a jej wyniki nie wskazały na uchybienia sporządzonego operatu.

Dlatego też nie zasługuje na uwzględnienie zarzut posłużenia się przez rzeczoznawcę niewłaściwą metodą szacowania. Ani bowiem przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami ani rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku posługiwania się określoną metodą. Nie można zatem z góry wykluczyć skorzystania przez autora operatu szacunkowego (biegłego) z jednego ze sposobów szacowania wartości nieruchomości wymienionych w tym rozporządzeniu bądź innej metodyki, która pozwala na prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości. Dokonując wyboru określonego podejścia i metod szacowania nieruchomości rzeczoznawca obowiązany jest jedynie uzasadnić swój wybór, przy czym jak już wskazano posiada pełną autonomię w zakresie tego wyboru. Zdaniem Sądu wybrana przez rzeczoznawcę metoda wyceny przedmiotowej nieruchomości została należycie uzasadniona. Z operatu wynika jednoznacznie, iż wybór ten został poprzedzony i podparty przeprowadzoną analizą rynku.

Sąd nie podziela także zarzutów dotyczących wadliwego dokonania aktualizacji sporządzonego operatu. W tym zakresie Sąd w pełni podziela pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, iż potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W tym zakresie przepisy § 58 ust. 1 i § 57 ust. 1 ww. rozporządzenia przewidują, iż potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 rozporządzenia, tj. podpisując ją oraz zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Co prawda zauważyć można pewną nieścisłość między ustawą, a rozporządzeniem wykonawczym, gdyż ustawa mówi o umieszczeniu stosownej klauzuli w operacie szacunkowym zaś rozporządzenie o dołączeniu do operatu szacunkowego klauzuli. Jednakże, skoro ustawa (akt wyższego rzędu) nie precyzuje w jakiej formie winno nastąpić potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego i żaden jej przepis nie stanowi, iż musi to być osobne pismo, to nie można w sposób rozszerzający interpretować przepisu art. 156 ust. 4 ustawa o gospodarce nieruchomościami i należy przyjąć, że mniej istotne jest to czy aktualizacja będzie zamieszczona w operacie czy w osobnym dokumencie. Ważne jest to, aby z tej klauzuli zamieszczonej w operacie czy w osobnym dokumencie wynikało, że rzeczoznawca w określonej dacie oświadczył, że operat szacunkowy nadal można wykorzystać do celu w jakim został sporządzony, bo zachował swoją aktualność i taką ocenę poświadczył podpisem i pieczęcią. Uwzględniając powyższe zdaniem Sądu dokonana w sprawie aktualizacja operatu w pełni spełnia swoją funkcję polegającą na jasnym potwierdzeniu ważności operatu. Dlatego też, w ocenie Sądu zarówno operat, jak i jego aktualizacja zostały wykonane zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i wbrew stanowisku strony skarżącej, operat ten jednoznacznie wykazuje, iż na skutek uchwalenia planu miejscowego uległa zmianie wartość przedmiotowej nieruchomości, ponieważ zmieniona została jej funkcja.

Mając powyższe na uwadze, jednocześnie będąc związany wyżej wskazaną wykładnią prawa, Wojewódzki Sąd Administracyjny zobowiązany był, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. i art. 135 p.p.s.a. do wyeliminowania z obrotu z obrotu prawnego decyzji organów obu instancji. W przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152 p.p.s.a., zaś o kosztach postępowania sądowego stosownie do jego wyniku na podstawie art. 200 art. 209, art. 205 § 2, art. 211 i art. 212 § 1 p.p.s.a. oraz § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348, ze zm.), jednocześnie stwierdzając brak podstaw prawnych do odstąpienia od zasądzenia od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania.

Rozpoznając sprawę ponownie organ związany będzie wykładnią przepisów prawa dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny, a także uwzględni powyższe rozważania Sądu dotyczące postępowania i wyda decyzję spełniającą te wymogi. Jednocześnie organ będzie miał na względzie, iż z uwagi na upływ czasu sporządzony na potrzeby postępowania operat stracił ważność, co zobowiązuje organ do wystąpienia z wnioskiem do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie - w trybie wymaganym ustawą o gospodarce nieruchomościami - stanowiska co do aktualności sporządzonego w sprawie operatu.