Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 115/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2007-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1 w zw z art. 61 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 14
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie asesor WSA Małgorzata Roleder (spr.), sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Elżbieta Stasiewicz, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 maja 2007 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2006 r. nr [ ] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w B. z dnia [...] listopada 2007r. Nr [...] utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] września 2006r. Nr [...] znak [...] ustalającą warunki zabudowy inwestycji dotyczącej rozbudowy istniejącej hurtowni materiałów papierniczych, chemii gospodarczej, artykułów gospodarstwa domowego i drobnych artykułów przemysłowych, polegające na:

- nadbudowie budynku ozn. na mapie Nr 5 o jedną kondygnację (parter + piętro),

- nadbudowie budynku ozn. na mapie Nr 6 o jedną kondygnację (parter + piętro),

- rozbudowie budynku ozn. na mapie Nr 1 o pomieszczenia magazynowe (parter + piętro) oznaczonego na mapie Nr 3,

- budowie łącznika komunikacyjnego ozn. na mapie Nr 4 między budynkami hurtowni ozn. na mapie Nr 2 a budynkami ozn. na mapie Nr 1 i Nr 5,

na działkach Nr ewid. gruntu [...] i Nr ewid. gruntu [...] i [...] położonych odpowiednio przy ul. B. [...] i W. [...] w B.

U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

W wyniku uchylenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze poprzedniej odmownej decyzji organu I instancji z dnia [...] maja 2006r, Prezydent Miasta B. działając na wniosek inwestora – H. K., po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego decyzją z dnia [...] września 2006r ustalił warunki zabudowy dla wyżej opisanej inwestycji.

Organ l instancji w oparciu o treść art. 61 ust. 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonał nowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i na tej podstawie ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Prezydent Miasta B. uznał, iż zamierzenie inwestycyjne jest kontynuacją istniejącej w granicach terenu inwestycji funkcji zabudowy magazynowo- handlowej, akcentując przy tym jej położenie na obszarze Osiedla S., to jest na terenie, gdzie znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, gospodarcza i handlowo - usługowa. Tym stanie rzeczy przyjęto, iż planowana inwestycja nie będzie kolidowała z istniejącą funkcją i zagospodarowaniem przyległego terenu.

Kwestionując argumenty przedstawione w tej decyzji A. P. odwołała się do organu wyższej instancji. Odwołująca wskazała na naruszenie konstytucji, zaciemnianie należącej do niej działki, złożenie przez inwestora błędnych map, które nie odzwierciedlają wyroków Sądu Rejonowego i Okręgowego, a także naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jej zdaniem projektowana inwestycja ograniczy zabudowę oraz zmniejszy wartość rynkową jej działki, ponadto zakłóci cyrkulację powietrza między budynkami, wprowadzi do zabudowań wilgoć, co w konsekwencji przyspieszy ich zniszczenie, a także spowoduje pogorszenie jej stanu zdrowia.

Rozpatrując sprawę ponownie Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w B. nie podzieliło wyżej podniesionych zarzutów i decyzją z dnia

[...] listopada 2006r. orzekło o utrzymaniu w mocy rozstrzygnięcia organu I instancji.

Zdaniem organu odwoławczego w konkretnej sprawie Prezydent Miasta B. przy wydawaniu decyzji zastosował się do wszystkich wymagań przewidzianych prawem i dlatego należało uznać, iż decyzja jest merytorycznie prawidłowa.

Kolegium podkreśliło, iż ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla wskazanej we wniosku inwestycji nie jest uzależnione od zgody właścicieli sąsiadujących działek na jej lokalizację. Organ wydający rozstrzygniecie w tej sprawie musi ustosunkować się do złożonego wniosku, mając na uwadze obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa, co więcej jest takim wnioskiem bezwzględnie związany. Nie może jednak ustalać warunków w sposób dowolny, musi oprzeć swoje rozstrzygnięcie na przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisach odrębnych.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutów odwołania wskazano, iż w punkcie 5 zaskarżonej decyzji zobowiązano inwestora do zaprojektowania i realizacji planowanej inwestycji ze szczególnym uwzględnieniem zasad określonych w ustawie - Prawo Budowlane, w tym zawartych w art. 4 i 5. Powołane przepisy odnoszą się do prawa zabudowy własnej nieruchomości gruntowej pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami, a także do zapewnienia zgodnego z prawem zaprojektowania i realizacji obiektu budowlanego, z uwzględnieniem wymagań w zakresie ochrony interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej, bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego, bezpieczeństwa użytkowania, odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, ochrony przed hałasem i drganiami warunków użytkowych, w tym zaopatrzenie w media, warunki bezpieczeństwa i higieny pracy, odpowiednie usytuowanie na działce budowlanej. Jednakże wszystkie przedstawione powyżej wymogi będą egzekwowane dopiero na etapie pozwolenia na budowę.

Za nietrafne uznano również twierdzenie skarżącej dotyczące naruszenia

art. 32 konstytucji, zawierającego zasadę równości wszystkich wobec prawa i równego traktowania przez władze publiczne. W ocenie Kolegium fakt uwzględnienia wniosku inwestora i wydanie pozytywnej decyzji czy też nie wydanie decyzji odmownej nie świadczy o nierównym traktowaniu stron postępowania. Nie podzielanie zastrzeżeń skarżącej nie oznacza, że organy obu instancji nie analizowały i nie rozważały jej argumentów. Przeciwnie wszystkie jej zarzuty zostały szczegółowo przeanalizowane, ale tylko w kontekście obowiązującego prawa, co znalazło odbicie w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia zgodnie z art. 107 kpa.

W ocenie Kolegium nie znajduje potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym zarzut naruszenia art. 64 konstytucji odnoszący się do ochrony własności, praw majątkowych oraz prawa dziedziczenia. Projektowana inwestycja została bowiem przewidziana na działce inwestora, a nie skarżącej, dotyczy generalnie nadbudowy i rozbudowy już istniejących obiektów i jedynie nowej budowy łącznika pomiędzy istniejącymi budynkami. W świetle przepisu art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści, zgodnie z przytoczonym unormowaniem, organ l instancji zamieścił w zaskarżonej decyzji. Natomiast fakt zmiany granic pomiędzy działkami inwestora a działką należącą do skarżącej, nie oznacza wadliwości postępowania. Zgodnie z art. 52 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wniosek powinien zawierać granice terenu inwestycji przedstawionego na kopii mapy zasadniczej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego. Załączona do wniosku mapa spełnia te kryteria. W żadnym natomiast przepisie powołanej ustawy nie ma zakazu, aby teren objęty wnioskiem musiał ograniczać się do geodezyjnych granic działki będącej w posiadaniu wnioskodawcy, tym bardziej, że w zapisie tego artykułu użyto sformułowania "teren", a nie działka.

Ponadto organ podkreślił, iż każdy może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy, nawet na terenie niebędącym w dyspozycji wnioskodawcy. Do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane posiadanie dowodu dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Takie dokumenty są bowiem niezbędne dopiero na etapie pozwolenia na budowę, wtedy też będą wymagane mapy z uwzględnieniem podnoszonych wyroków sądowych, z konkretnym usytuowanim projektowanych inwestycji i przedstawieniem rozwiązań technicznych oraz konstrukcyjnych. Podobnie przedmiotem postępowania i oceny przy pozwoleniu na budowę po przedstawieniu projektu budowlanego będą kwestie związane z zaciemnianiem budynku z pomieszczeniami na pobyt ludzi, jak też ustalenie właściwych gabarytów projektowanych obiektów niepowodujących ograniczeń w zabudowie działki sąsiedniej.

Natomiast zarzuty skarżącej o zacienianiu działki, ograniczeniu zabudowy zakłóceniu cyrkulacji powietrza, czy też pogorszeniu stanu zdrowia lub wprowadzeniu wilgoci nie znajdują żadnego uzasadnienia, opierają się bowiem na przewidywaniu i przypuszczeniach bez poparcia jakimikolwiek przepisami.

W tym miejscu organ wskazał, iż projektowana inwestycja nie jest wymieniona w katalogu inwestycji oddziaływujących na środowisko w świetle rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwziąć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięć do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. Nr 257, poz. 2573 ze zm.), stąd nie będzie zakłócała użytkowania ponad przeciętną miarę obiektów na sąsiednich nieruchomościach, w tym i skarżącej.

Końcowo wyjaśniono, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest jedynie etapem wstępnym rozpoczętego procesu inwestycyjnego i tylko spełnienie przesłanek i warunków w niej wymienionych może spowodować, ze dalsza część tego procesu może być kontynuowana. Na obecnym etapie postępowania organy ustalające warunki zabudowy oceniają jedynie sam zamiar inwestycyjny i mogą odmówić ustalenia warunków zabudowy jedynie wówczas, gdyby jego realizacja w danym miejscu stała w sprzeczności z prawem. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie zachodzi.

Nie godząc się z powyższą decyzją A. P. wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wnosząc o jej unieważnienie. Skarżąca podniosła, iż rozstrzygnięcie zostało podjęte z przekroczeniem jednego miesiąca oraz z rażącym naruszeniem prawa, a mianowicie art. 21 ust. 1 obowiązującej Konstytucji RP poprzez nie zagwarantowanie ochrony jej własności oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – głównie § 3, 4 i 7 cytowanego rozporządzenia.

Następnie pismem procesowym złożonym podczas rozprawy w dniu [...] maja 2007r. pełnomocnik skarżącej sprecyzował stanowisko zajęte w skardze zarzucając kwestionowanej decyzji naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) polegające na wzięciu pod uwagę - przy ustalaniu przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy - działek innych, niż dostępne z tej samej drogi publicznej oraz na niewłaściwym uwzględnieniu kryterium intensywności wykorzystania terenu, w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu powyższego stanowiska wskazano, iż obszarem objętym analizą w przypadku ustalania warunków zabudowy konkretnej działki mogą być wyłącznie inne działki, do których dostęp jest z tej samej drogi publicznej. Zdaniem pełnomocnika skarżącej obejmowanie przy ustalaniu warunków zabudowy - innych działek, tj. działek położonych inaczej - uznać należy za niewłaściwe. Podkreślono, iż przedmiotem niniejszej sprawy jest ustalenie warunków zabudowy działki położonej przy ul. W., do której dostęp następuje właśnie z tej drogi publicznej. Co prawda nieruchomość H. K. graniczy także z ul. B., to jednak do tej drogi nieruchomość ta nie ma dostępu. Ponadto sama decyzja o warunkach zabudowy odnosi się do działek i budynków leżących przy ul. W. Daje to podstawę do wniosku, iż to właśnie działki położone przy tej ostatniej drodze powinny być uwzględniane, nie powinno się natomiast brać pod uwagę działek położonych gdzie indziej, a zwłaszcza przy ul. B.. Ma to istotne znaczenie dla sprawy, jako że przy ul. W. nie występuje zabudowa o gabarytach odpowiadających planowanej zabudowie, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że warunki zabudowy zawarte w wydanej decyzji byłyby uzasadnione warunkami zabudowy już istniejącej. Stąd odwoływanie się do warunków zabudowy działki, na której znajduje się restauracji S., uznać należy za błędne, gdyż działka ta położona jest przy ul. B. Mając na uwadze powyższe nie można zasadnie przyjmować, by ustalenia decyzji o warunkach zabudowy znajdowały oparcie w zasadzie dobrego sąsiedztwa.

Ponadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. nie wzięło pod uwagę - w sposób właściwy - kryterium intensywności wykorzystania terenu, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem ustalenie warunków zabudowy w omawianej decyzji powinno uwzględniać i nawiązywać do intensywności zabudowy występującej na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. Innymi słowy intensywność zabudowy nie może odbiegać od intensywności występującej na obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie, zarówno w decyzji o warunkach zabudowy, jak i w orzeczeniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. nie uwzględnia się tej kwestii w sposób właściwy. W szczególności pomimo znaczącej różnicy w intensywności zabudowy sąsiednich działek (średnio 30%) uznano za dopuszczalną przewidywaną intensywność 65%-ową, choć przekracza ona ją o ponad 100%. W konsekwencji wzrost intensywności nie powinien być uznany za dopuszczalny i powinien zadecydować o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Niezależnie od tego wskazano na okoliczność znaczącej różnicy w intensywności zabudowy określonej w decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] września 2006r. (56% - przed rozbudową i 65% po rozbudowie) oraz w decyzji z dnia [...] maja 2006r., gdzie ustalono, iż poziom aktualnej intensywności zabudowy wynosi 70 %.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w kwestionowanej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Zarzuty skargi są niezasadne.

Stosownie do treści art. 3 ustawy z dnia 30.08.2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd administracyjny bada legalność zaskarżonej decyzji, to jest jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w sprawie.

Rozpoznając skargę w tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku nie dopatrzył się, aby w zaskarżonej decyzji zostało naruszone prawo materialne oraz przepisy postępowania administracyjnego.

Przede wszystkim wskazać należy, iż wobec braku na terenie inwestycji obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego właściwie wskazano, iż zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) - zwanej dalej ustawą, zamierzona inwestycja wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. W świetle powołanej ustawy zasadą jest bowiem, iż podstawowym instrumentem zagospodarowania przestrzeni jest tworzenie miejscowych planów, a w przypadku ich braku, ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu wymaga wydania decyzji administracyjnej.

Wyznacznikiem rozstrzygnięcia merytorycznego tego rodzaju decyzji jest zgodność projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Skoro treść tego rozstrzygnięcia determinują przepisy prawa, to ponad wszelką wątpliwość decyzja ta nie ma charakteru uznaniowego. Przeciwnie zgodnie z utrwalonym już w doktrynie poglądem - decyzja o warunkach zabudowy jest typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd, jeśli stwierdzi jego niezgodność z przepisami prawa, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi - ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ zobligowany jest do wydania pozytywnej decyzji - art. 56 ustawy (patrz Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomski, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2005, Wyd. 2. str. 453).

W tym miejscu podkreślić należy, iż przepis art. 61 ust. 1 ustawy wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Stąd w celu wydania omawianej decyzji jako warunek konieczny organ musi ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana, a także czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy. Zasadnicze znaczenie ma zatem wykładnia pojęć "działka sąsiednia" oraz "dostępna z tej samej drogi publicznej", jako elementów składających się na pojęcie "dobrego sąsiedztwa".

W doktrynie wystąpiły dwa sposoby interpretacji pojęcia działki sąsiedniej.

W wąskim ujęciu przyjmowano, że pojęcie "działka sąsiednia" odnosi się jedynie do działki faktycznie sąsiadującej, posiadającej wspólną granicę z działką, na której planowana jest inwestycja, natomiast w znaczeniu szerokim rozumiano sąsiedztwo jako obszar tworzący urbanistyczną całość. Dla każdej inwestycji taki obszar tworzący urbanistyczną całość wymaga odrębnego ustalania. Szersza interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej" jest bardziej adekwatna do potrzeb i za takim rozumieniem "działki sąsiedniej" opowiada się Sąd w składzie orzekającym w tej sprawie. Trudno, bowiem przyjąć, aby celem ustawodawcy było zapewnienie ładu przestrzennego jedynie pomiędzy dwoma graniczącymi ze sobą działkami. Dodać przy tym należy, iż zasada dobrego sąsiedztwa ma odnosić się jedynie do nowych inwestycji i nie będzie zmieniała istniejącej już zabudowy, często chaotycznej i pozbawionej jakiegokolwiek ładu. Przepis art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy wskazuje, że w planowaniu przestrzennym uwzględnia się w szczególności wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury.

Te same reguły mają zastosowanie dla ustalenia treści pojęcia działki dostępnej z tej samej drogi publicznej. Ze wskazań art. 2 pkt 14 ustawy wynika, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Działka sąsiednia musi zatem mieć dostęp do konkretnej, tej samej drogi publicznej, co zapewnia jednak nie tylko bezpośrednie połączenie, ale również pośrednie. Uznać, więc należy, że w przypadku, gdy do analizy, będącej podstawą wydania decyzji o warunkach zabudowy terenu wzięto pod uwagę zarówno działki posiadające bezpośredni dostęp do drogi publicznej, przy której znajduje się nieruchomość z planowaną inwestycją, jak również działki znajdujące się po drugiej stronie tej ulicy, to znaczy, że wszystkie one miały dostęp do tej samej drogi publicznej w rozumieniu ustawy.

Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy przy wyżej przedstawionym szerokim rozumieniu pojęć "działki sąsiedniej" i "dostępu z tej samej drogi publicznej", otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego, który obejmuje teren, którego funkcje zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania.

Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588)). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym.

Zwrócić ponadto należy uwagę na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04 (ONSAiWSA 2006/2/54), w którym przyjęto stanowisko, że: "Wyznaczenie "obszaru analizowanego" (rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.); wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy".

W konkluzji stwierdzić należy, iż w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie chodzi o to by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy (vide: wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2006r. sygn. akt II OSK 1440/05).

Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpatrywanej sprawy uznać należy, iż przyjęcie przez organy obu instancji, iż zamierzona inwestycja nie narusza prawa nie budzi wątpliwości. Podjęte decyzje oparte są na racjonalnych przesłankach wynikających z analizy faktycznych okoliczności sprawy oraz stanu prawnego odnoszącego się do terenu, na którym projektowana jest instytucja.

W ocenie Sądu ustalenie organów, iż przedmiotowa inwestycja spełnia łącznie wszystkie wymogi, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy odpowiada prawu. Przedstawiona zaś w tej mierze argumentacja znajduje odzwierciedlenie w zgromadzonych w niniejszej sprawie materiale dowodowym.

W konkretnej sprawie obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z cytowanymi unormowaniami, a nawet więcej niż trzykrotność frontu wnioskowanej działki (60 m), a mianowicie - 80 m. Funkcje większości obiektów na obszarze analizowanym zostały rozpoznane, w szczególnie zaś w najbliższym sąsiedztwie, linia zabudowy została ustalona, jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym linia zabudowy stanowi odległość usytuowania projektowanej inwestycji od ulicy, a nie wysokość wnioskowanych obiektów.

Wedle przeprowadzonej analizy zamierzenie jest kontynuacją istniejącej w granicach terenu objętego wnioskiem, funkcji zabudowy magazynowo – handlowej. Inwestycja nie koliduje z istniejącą funkcją i zagospodarowaniem przyległego terenu, albowiem położona jest na Osiedlu S., na którym jak wskazano występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z towarzyszącą zabudową gospodarczą, handlowo – usługową oraz magazynową. Wobec przedstawionych powyżej rozważań na temat rozumienia pojęcia tzw. dobrego sąsiedztwa nie można podzielić poglądu, iż tuż za granicą działki planowanej inwestycji znajdują się obiekty handlowe, usługowe lub magazynowe. W analizie zarówno w części graficznej, jak i tekstowej, którą uznać należy za prawidłową znajdują się stwierdzenia, że na "obszarze analizowanym" zlokalizowane są sklep materiałów budowlanych, restauracja i sale bankietowe S. Dodać należy, iż sąsiednie działki poddane do analizy spełniają wymagania określone w art. 61 ust. 1 ustawy - posiadają dostęp z tych samych dróg, co obiekt rozbudowywany, a mianowicie z ulicy B. i W.

W ocenie Sądu zarzut dotyczący złego wyliczenia wskaźnika intensywności zabudowy działek inwestora nie znajduje uzasadnienia. Wedle dokonanych wyliczeń wskaźnik ten wynosi około 56 % przed rozbudową i około 65 % po rozbudowie i nie jest tak znaczny jak podnosi skarżąca. Dopuszczenie takiego wskaźnika intensywności zabudowy ma swoje uzasadnienie w ustaleniach § 5

ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia. W ocenie Sądu planowana rozbudowa nie ma istotnego wpływu na zwiększenie wskaźnika intensywności zabudowy, ponieważ będzie prowadzona w obrębie istniejących budynków. Jak słusznie podnosi organ odwoławczy inwestycja generalnie dotyczy nadbudowy i rozbudowy istniejących obiektów i nie będzie odbywała się w poziomie terenu, poza jednym wyjątkiem – łącznikiem. Ponadto zauważyć należy, iż wskaźnik intensywności zabudowy jest zróżnicowany dla tego terenu i zależy od rodzaju zabudowy. Stąd inny będzie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a inny dla zabudowy handlowo – usługowej, a jeszcze inny dla zabudowy magazynowej.

W tych uwarunkowaniach w przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a nadto można ją pogodzić również z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić, co jednak w niniejszej sprawie niewątpliwe nie ma miejsca.

Mając powyższe na względzie zaskarżona decyzja odpowiada prawu, dlatego też skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi z dnia 30.08.2002 r. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), o czym orzeczono jak na wstępie.