Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 2/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2017-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 14 marca 2017 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska (spr.), Protokolant Sekretarz sądowy Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2017 roku sprawy ze skargi A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę. a.tp.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Prezydent Miasta Ł., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz. 778 – dalej jako: ustawa) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: k.p.a.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami wielostanowiskowymi na najniżej kondygnacji, budynku kotłowni i infrastruktury technicznej, przewidzianej na terenie nieruchomości zlokalizowanej w Ł. przy ul. K. 25-29a (działki nr [...],[...], [...], [...], [...], [...] i [...], część działek drogowych nr [...], [...]).

W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik inwestora - A. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością – zarzucił naruszenie § 5 w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie) poprzez nieuwzględnienie danych wynikających z analizy obszaru i błędne wskazanie wskaźnika wielkości planowanej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu; § 6 w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez nieuwzględnienie danych wynikających z analizy, a przez to błędne określenie szerokości elewacji frontowej od strony ul. K.; § 7 ust. 1 i ust. 4 w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez nieuwzględnienie danych wynikających z analizy oraz nieuwzględnienie załączonych szkiców inwentaryzacji budynków mieszkalnych przy ul. J. 27, a przez to błędne ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanej zabudowy; § 8 rozporządzenia poprzez nieuwzględnienie faktycznego zamiaru strony i wniosków strony; art. 7 i art. 8 k.p.a. w związku z art. 10 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie przez organ słusznego interesu strony oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie przyczyn, dla których organ odmówił wiarygodności i mocy dowodowej dowodów m.in. w postaci szkiców inwentaryzacji wysokości budynku mieszkalnego przy ul. J. 31 i 27. Wskazując na powyższe pełnomocnik inwestora wniósł o uchylenie i zmianę decyzji w części dotyczącej:

- wskazania wskaźnika wielkości planowanej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu działek o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], w wymiarze do 0,3;

- wskazania szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy od strony ul. K. o wartości 25m;

- wskazania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanej zabudowy do 10m;

- określenia geometrii dachu planowanej zabudowy bez kalenicy.

W uzasadnieniu pełnomocnik wskazywał na wadliwe ustalenie wskaźnika wielkości planowanej zabudowy poprzez ustalenie tego wskaźnika dla terenu obejmującego działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] na poziomie od 0,01 do 0,13. W zaskarżonej decyzji organ wyznaczył wielkość powierzchni zabudowy w oparciu o średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym. Analiza szczegółowych cech zabudowy w obszarze analizowanym wskazuje, iż możliwe, a wręcz wskazane jest określenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki w wyższym wymiarze.

O powyższym świadczy fakt, iż istnieją działki w analizowanym obszarze, który taki wyższy wskaźnik wykazują, m.in. działka przy ul. K. 15 (wskaźnik 0,22), działka przy ul. K. 31 (wskaźnik 0,22), działka przy ul. J. 12 (wskaźnik 0,21), działka przy ul. J. 14 (wskaźnik 0,21), działka przy ul. J. 18 (wskaźnik 0,25), działka przy ul. J. 18a (wskaźnik 0,20), działka przy ul. J. 28 (wskaźnik 0,27), działka przy ul. J. 32 (wskaźnik 0,22), działka przy ul. J. 36 (wskaźnik 0,42), działka przy ul. J. 21 (wskaźnik 0,32).

W ocenie pełnomocnika kluczowe dla wskazania niekonsekwencji i absurdalności postępowania organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy jest fakt, iż dla nieruchomości położonej na działce [...], przy ulicy J. 36, której powierzchnia działki wynosi zaledwie 1464 m², powierzchnia zabudowy wynosi 614 m, natomiast wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki został ustalony na poziomie do 0,42 (42 %), a w porównaniu do powierzchni terenu inwestycji, obejmującej działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] wynoszącej 13 524 m ten wskaźnik został ustalony na poziomie od 0,01 do 0,13. Podobnie nieruchomość przy ul. J. 21, która znajduje się w obszarze analizowanym, dla której wskaźnik został ustalony na poziomie 0,32 przy powierzchni terenu działki zaledwie 2730 m². W ocenie strony przedstawione wyliczenie wskazuje, iż istnieje w obszarze analizowanym wiele nieruchomości, których wskaźnik zabudowy przekracza 0,13, tym samym ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie 0,3 – zgodnie z wnioskiem nie spowodowałoby zaburzenia ładu przestrzennego. Nadto organ winien uwzględnić odmienny charakter zabudowy na poszczególnych działkach, zastrzeżenia inwestora budzi porównanie zabudowy wielorodzinnej z jednorodzinną i wprost przyjęcie dla tej pierwszej wskaźnika wielkości ustalonego dla tej drugiej.

Dalej pełnomocnik wywodził, iż nie sposób zgodzić się z kolejnym wymaganiem określonym w decyzji, a mianowicie szerokością elewacji frontowej planowanej zabudowy od strony ul. K., która została ustalona na 15,0 m w oparciu o średnią szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym z 20% tolerancją tj. od 12 m do 18 m z zachowaniem szerokości jego elewacji od strony drogi wewnętrznej w wielkości od 15 m – odpowiadającej średniej szerokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym do 23 m – odpowiadającej szerokości elewacji bocznej zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym. Zdaniem inwestora odniesienie się w decyzji do drogi wewnętrznej – N. G., jest całkowicie nieuzasadnione, gdyż jak sam stwierdził organ jest to droga kompletnie nieprzystosowana do ruchu pojazdów o faktycznej szerokości około 2 m, a jak wskazuje organ, ZDiT nie planuje przeprowadzać żadnych inwestycji na tym terenie. Nadto w kontekście ustalonych warunków szerokość elewacji i przy uwzględnieniu dodatkowego wskaźnika, jakim jest kierunek głównej kalenicy dachowej równoległy lub prostopadły do jednej z bocznych granic terenu objętego wnioskiem, rzeczywista szerokość elewacji frontowej wyniosłaby zamiast 18 m jedynie 14,45 m, w odniesieniu do szerokości elewacji od drogi N. G. zamiast 23 m, tak jak wskazano w warunkach zabudowy, fizycznie szerokość ta wynosiłaby zaledwie 17,93 m.

Nadto, z szczegółowych cech zabudowy w obszarze analizowanym wynika, iż dla zabudowy nieruchomości obejmującej kilka działek, np. ul. K. 3/36, ul. R. 252, ul. R. 254, ul. K. 1 szerokość elewacji frontowej została ustalona w sposób kilka, a nawet kilkakrotnie przewyższający średnią szerokość elewacji frontowej, wskazując odpowiednio na wartości 177,0 m, 19,0 m, 25,0 m, 70,0 m. Mając na względzie, iż nieruchomość dla której ustalane są warunki zabudowy obejmuje 7 działek, nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], szerokość elewacji frontowej dla tejże nieruchomości powinna uwzględniać w/w fakt i być podwyższona w stosunku do średniej w analizowanym obszarze zwłaszcza w sytuacji, gdy większość nieruchomości wziętych do analizy obejmuje wyłącznie jedną działkę.

W kwestii kolejnego z parametrów pełnomocnik zauważył, iż organ ustalił maksymalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki do wysokości 8 m, co według organu odpowiada największej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej/gzymsu/attyki zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym. Tymczasem, dostrzec należy błąd w pomiarach dotyczący nieruchomości przy J. 31, która to działka stała się podstawą do wyznaczenia maksymalnej wysokości planowanej zabudowy. Z przygotowanej przez organ tabeli wynika, iż wysokość przedmiotowej nieruchomości wynosi 8 m. Niemniej jednak z szkicu inwentaryzacji budynku mieszkalnego dokonanego przez uprawnionego geodetę w dniu 23 sierpnia 2016 r. wynika, iż wysokość przedmiotowego budynku, liczona od poziomu terenu do poziomu gzymsu wynosi 9,1 m. Mając na względzie powyższe, organ nie powinien powoływać się na wskaźnik 8 m a 9,1 m. Możliwe jest zatem ustalenie dla inwestycji mieszkaniowej przy ul. K. 25-29a wysokości górnej krawędzi na poziomie wyższym niż 8 m. Podobnie w odniesieniu do nieruchomości przy ul. J. 27, poziom kalenicy tej nieruchomości znajduje się na wysokości 10,75 m.

Następnie pełnomocnik podkreślił, iż zgodnie z zamiarem inwestora planowana inwestycja miała mieć wysokość 10 m do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki, bez kalenicy. Inwestor przewiduje bowiem wprowadzenie dachu płaskiego. Tym samym ustalenie maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie 10 m nie zaburzy ładu przestrzennego. Inwestor w zastrzeżeniach do projektu wnosił, w przypadku nieuwzględnienia wniosku o ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej/gzymsu/attyki planowanej zabudowy do 10 m - co odpowiada największej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej/gzymsu/attyki, zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym – o ustalenie wysokości zabudowy dla nieruchomości na 3 kondygnacje. W obszarze analizowanym wysokość zabudowy waha się pomiędzy 1 a 4 kondygnacjami.

Odnosząc się do naruszeń proceduralnych organu, pełnomocnik wskazał, iż decyzja organu I instancji została wydana z całkowitym pominięciem zastrzeżeń do jej projektu, które w ustawowym terminie zostały wniesione przez inwestora. Organ w żaden sposób nie ustosunkował się do wyjaśnień, wniosków i nie wziął ich pod uwagę przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Tym samym w ocenie strony nie został rozpatrzony całokształt sprawy. Przyjęte granice obszaru analizy przestrzennej budzą zastrzeżenia. Przeprowadzona na tym obszarze analiza została opracowana w sposób lakoniczny i nie przedstawia rzeczywistych cech istniejących budynków poddanych analizie, na podstawie których określono kryteria, w związku z czym nie może ona stanowić podstawy do ustaleń odnośnie parametrów. Jednocześnie organ wykazuje się brakiem konsekwencji, gdyż w odniesieniu do niektórych parametrów odwołuje się do wartości średnich, w odniesieniu do innych do wartości najwyższej. Nadto organ zupełnie nie uwzględnił rzeczywistego interesu strony, absurdalnym jest, iż na działce o pow. 13 524 m² inwestor jest w stanie wybudować sześć budynków wielorodzinnych o pow. 259 m² i jeden budynek kotłowni.

Decyzją z dnia [...] 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 59, art. 61 ust. 1 ustawy, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ przypomniał dotychczasowy przebieg postępowania i przytoczył brzmienie przepisów, w oparciu o które jako prawidłowe ocenił stanowisko wywiedzione przez organ I instancji. Odpowiadając na zarzuty odwołania wyjaśnił, iż jak potwierdza część opisowa i graficzna analizy urbanistycznej przeprowadzonej w przedmiotowej sprawie, wyznaczony obszar analizowany odpowiada wymogom § 3 ust. 2 rozporządzenia. Obejmuje on pas terenu w promieniu trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji (3 x 86m = 258m), który jednocześnie uznać należy za wystarczający dla oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji z zachowaniem warunków ustawowych.

W aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:1000, na której pokazane zostały granice terenu objętego analizą urbanistyczno-architektoniczną. Mapa ta stanowi część graficzną sporządzonej analizy. Przedmiotowa analiza składa się także z części opisowej. Analizę urbanistyczną w przedmiotowej sprawie przeprowadzono zgodnie z wymogiem ustawowym pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu istniejących w obszarze analizowanym w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy.

Analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu poddano, zgodnie z utrwalonym już w tym zakresie orzecznictwem sądów administracyjnych, wszelką zabudowę zlokalizowaną na nieruchomościach znajdujących się w granicach obszaru analizowanego wyznaczonego w przedmiotowej sprawie. Jej funkcje i cechy stanowiły podstawę do ustalenia wymagań dla planowanej inwestycji. Ustaleń tych dokonano w oparciu o przepisy § 4 - § 8 rozporządzenia. Dalej, iż planowana inwestycja polegać ma na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami. W obszarze analizowanym wyznaczonym w przedmiotowej sprawie, zabudowa o funkcji stricte tożsamej (mieszkaniowej wielorodzinnej) nie występuje. Jednak zgodnie z utrwalonym już w tym zakresie orzecznictwem sądów administracyjnych, jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. W ślad za orzecznictwem organ stwierdził, iż zarówno w przypadku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jak i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, sposób użytkowania obiektów budowlanych i sposób zagospodarowania jest taki sam - służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Tak więc funkcja takich obiektów jest identyczna. Winno się zatem uwzględnić zabudowę jednorodzinną oraz wielorodzinną, jako zabudowę o funkcji mieszkaniowej. W konsekwencji można ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jeśli jej parametry w zakresie gabarytów, formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu będą nawiązywały do zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Taka sytuacja ma zdaniem Kolegium miejsce w przedmiotowej sprawie.

W oparciu o istniejącą w obszarze analizowanym zabudowę, w pkt II. 1 "Warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego" zaskarżonej decyzji, ustalono dla nowej zabudowy następujące wymagania:

- linia zabudowy - wyznaczona od strony ul.K. i ul.N. G. jako nieprzekraczalna. Od strony ul.K. linia ta stanowi przedłużenie linii zabudowy na działce sąsiedniej nr 30, natomiast linia zabudowy od strony ul.N. G. wyznaczona została w oparciu o linię zabudowy lokowanej po jej zachodniej stronie. W obu przypadkach linię tę wyznaczają budynki lokowane w większej odległości od pasa drogowego, co pozostaje w zgodzie z brzemieniem § 4 ust. 3 rozporządzenia, który stanowi, że jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

- wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji ustalono w przedziale od 0,01 do 0,13.

Jak wykazała analiza, wskaźnik powierzchni istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy w stosunku do powierzchni działki kształtuje się w przedziale od 0,01 do 0,42, średnio 0,13. Ustalone dla nowej zabudowy wielkości mieszczą się w przedziale wielkości omawianego parametru z obszaru analizy, przy czym wielkość minimalna odpowiada minimalnej wielkości tego parametru z obszaru analizy, maksymalna natomiast średniej z obszaru, takie ustalenie wypełnia dyspozycję § 5 ust. 2 rozporządzenia;

- szerokość elewacji frontowej – ustalono dla każdego budynku mieszkalnego szerokość elewacji frontowej od strony K. 15m z tolerancją ±20% tj. od 12m do 18m, szerokość elewacji każdego budynku mieszkalnego od strony drogi wewnętrznej od 15m do 23m, dla budynku kotłowni - od 5m do 15m.

Jak wskazuje tabela szczegółowych cech zabudowy w obszarze analizowanym, zabudowa ta posiada szerokość elewacji frontowej od 4m do 177m, średnio 15m. Szerokość elewacji bocznej zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym wynosi natomiast od 6m do 23m.

Ustalenia dla planowanej inwestycji w zakresie szerokości elewacji frontowej opierają się na wartości średniej tego parametru z obszaru analizowanego. Średnia wielkość z obszaru stanowiła też podstawę do ustalenia minimalnej wielkości szerokości elewacji od strony ul.N. G., maksymalną szerokość elewacji od strony tej drogi wewnętrznej ustalono natomiast w oparciu o maksymalną wielkość tego parametru dla zabudowy mieszkaniowej istniejącej w obszarze analizowanym.

Powyższe zdaniem organu wypełnia dyspozycję § 6 rozporządzenia. Bezspornie przy tym, w/w przepis wyraźnie wskazuje, iż pod pojęciem szerokości elewacji frontowej należy rozumieć szerokość od frontu działki, czyli w przedmiotowej sprawie od strony ul.K. (co z kolei wynika z faktu, iż nowoprojektowany wjazd na teren inwestycji od strony tej właśnie ulicy inwestor wskazał we wniosku jako główny). Niemniej jednak w ocenie Kolegium, prawidłowo organ I instancji ustalił dla planowanej inwestycji parametr szerokości elewacji frontowej również od strony ul.N. G.. Jest to bowiem droga wewnętrzna, od której nie tylko planowane są 2 wjazdy na teren nieruchomości, ale droga przy której lokowana jest istniejąca zabudowa. Z tych względów szerokość elewacji planowanych budynków wielorodzinnych od strony ul.N. G. nie pozostaje bez znaczenia dla zachowania ładu przestrzennego wzdłuż tej drogi wewnętrznej;

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (okapu) ustalono dla nowej zabudowy dla budynku mieszkalnego - od 4,65m do 8m, dla budynku kotłowni - od 3m do 4,65m.

Jak wskazują wyniki analizy, wielkość omawianego parametru kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 3m do 10m, średnio dla całej zabudowy w obszarze analizowanym 4,65m.

Określone dla nowej zabudowy wielkości w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej mieszczą się w przedziale wielkości omawianego parametru z obszaru analizowanego, a ich ustalenie nastąpiło w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia. Minimalną wielkość wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej zabudowy ustalono w oparciu o - dla budynku mieszkaniowego - średnią wielkość tego parametru występującą w obszarze analizowanym, dla budynku kotłowni w oparciu o minimalną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy w obszarze analizowanym. Maksymalną wielkość wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej zabudowy ustalono natomiast - dla budynku mieszkaniowego - w oparciu o maksymalną wielkość wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy o funkcji mieszkaniowej, dla budynku kotłowni natomiast, w oparciu o średnią wielkość tego parametru z obszaru analizy. Powyższe potwierdza tabela szczegółowych cech zabudowy w obszarze analizowanym. Według zawartych w niej danych liczbowych, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, budynku mieszkalnego przy ul.J. 31 wynosi 8m. I nawet jeżeli przyjąć, iż parametr ten wynosi w istocie 9,1 m, jak wynika ze szkicu inwentaryzacyjnego tego obiektu, na który powołuje się odwołanie, to okoliczność ta w żaden zasadniczy sposób nie wpływa na wyliczoną średnią wielkość z obszaru analizy, ani też nie podważa ustaleń dla planowanej zabudowy w zakresie maksymalnej wielkości górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynku mieszkalnego. Żaden przepis prawa nie formułuje bowiem obowiązku ustalenia tego parametru w oparciu o maksymalną wielkość z obszaru analizowanego;

- geometrię dachu dla nowej zabudowy ustalono dla budynku mieszkalnego - dach jedno, dwu i wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 1° do 30°, kierunek kalenicy głównej równoległy lub prostopadły do jednej z bocznych granic terenu objętego wnioskiem, wysokość kalenicy od 6,15m do 10m, dla budynku kotłowni - dach jedno, dwu i wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 1° do 30°, kierunek kalenicy głównej równoległy lub prostopadły do jednej z bocznych granic terenu objętego wnioskiem, wysokość kalenicy od 4m do 6,15m.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia geometrię dachów ustala się odpowiednio do geometrii dachów istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. Taka sytuacja ma miejsce w przedmiotowej sprawie, bowiem w obszarze analizowanym wyznaczonym w przedmiotowej sprawie, występują budynki o dachach jedno, dwu i wielospadowych, o kącie nachylenia połaci dachowych od 1° do 45° i wysokości kalenicy od 4m do 10m, usytuowanej równolegle lub prostopadle do frontów działek. Przy czym, w przypadku wysokości kalenicy, podobnie jak w przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, nie można zdaniem Kolegium czynić organowi I instancji zarzutu, iż ustalił ją dla budynku mieszkalnego na maksymalnym poziomie 10m, nawet jeżeli przyjąć, iż największa wysokość kalenicy w obszarze analizowanym wynosi 10,75m, jak miałoby to wynikać ze szkicu inwentaryzacyjnego budynku przy ul.J. 27, na który powołuje się odwołanie. Ustalenie to bowiem, jako znajdujące w oparcie w wynikach analizy, odpowiada prawu.

Reasumując, Kolegium stwierdziło, wbrew zarzutom odwołania, iż wyznaczenie w przedmiotowej sprawie cech dla nowej zabudowy spełnia wymogi przewidziane w powołanych wyżej przepisach, a ustalone wielkości znajdują wystarczające wsparcie w wynikach analizy, która to w kompleksowej i wyczerpującej formie obrazuje stan zagospodarowania nieruchomości położonych w obszarze analizowanym oraz wskazuje przesłanki, jakimi kierowały się organy orzekające w sprawie przy ustalaniu - w oparciu o wnioski płynące z analizy wspomnianego stanu zagospodarowania otoczenia terenu inwestycji - warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Organ dodał, iż parametry ustalone dla planowanej inwestycji w niektórych przypadkach odbiegają od parametrów wnioskowanych przez inwestora. Przy czym, w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, iż organ administracji związany jest w sposób bezwzględny rodzajem zamierzenia budowlanego i funkcją, jaką ma pełnić (przeznaczeniem na ściśle określony cel), poszczególne parametry planowanego obiektu mogą być ustalone w sposób odmienny niż wskazany we wniosku.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Ł. pełnomocnik inwestora zarzucił naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez wyznaczenie granic obszaru analizowanego w oparciu o trzykrotną szerokość frontu działki, podczas gdy sposób wyznaczenia granic nie stanowi sztywnej zasady, przepisy dopuszczają rozszerzenie obszaru analizowanego, od czego organ odstąpił; § 3 ust. 1, ust. 2 rozporządzenia poprzez nieuwzględnienie w ramach analizowanego obszaru warunków zabudowy ustalonych dla inwestycji przy ul. K. (działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]), podczas gdy uwzględnienie warunków ustalonych dla tej inwestycji decyzją z dnia [...] r. pozwoliłoby na odmienną analizę w niniejszej sprawie; § 5 ust. 2 w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez ustalenie wskaźnika zabudowy na podstawie średniego wskaźnika dla tej wielkości, a z analizy oraz materiału dowodowego wynika, iż dopuszczalne i uzasadnione było wyznaczenie wskaźnika w wielkości wskazanej przez inwestora; § 6 w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez nieuwzględnienie danych wynikających z analizy, a to przez błędne określenie szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy od strony ul. K., ustalenie elewacji frontowej bocznej mimo braku takiego wymogu w przepisach oraz ustalenie elewacji frontowej powołując się na szerokość elewacji bocznej zabudowy mieszkaniowej w obszarze analizowanym mimo braku takiej analizy; § 7 ust. 1 i ust. 4 w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez nieuwzględnienie danych wynikających z analizy oraz załączonych szkiców inwentaryzacji budynków, a przez to błędne ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanej zabudowy; § 8 rozporządzenia poprzez nieuwzględnienie faktycznego zamiaru inwestora i jego wniosków. Nadto strona skarżąca zarzuciła naruszenie art. 7, art. 8, art. 10 i art. 107 § 3 k.p.a.

Wskazując na powyższe naruszenia pełnomocnik sformułował szereg wniosków dowodowych i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalenia wskaźnika wielkości planowanej inwestycji, powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, ustalenia geometrii dachu. Nadto wnosił o zobowiązanie organu do wydania w terminie 30 dni decyzji wskazując na sposób załatwienia sprawy następująco :

- ustalenia wskaźnika wielkości planowanej powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu w wymiarze do 0,3;

- ustalenia szerokości elewacji frontowej od strony ul. K. o wartość 25m;

- nieustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki do 10m;

- ustalenia geometrii dachu bez kalenicy.

W odpowiedzi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując argumenty przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 14 marca 2017 r. pełnomocnik strony skarżącej poparł skargę, precyzując ją w ten sposób, że zakresem skargi jest objęta całość zaskarżonej decyzji i wobec tego wniósł o jej uchylenie, a także o uchylenie decyzji ją poprzedzającej. Uczestniczka postępowania J. T. wniosła o oddalenie skargi wskazując, że parametry inwestycji spowodują, iż powstanie "getto" z uwagi na sąsiedztwo małych działek. Uczestniczka postępowania M. R. wniosła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718 ze zm. – w dalszej części uzasadnienia przywoływana jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę nie może zatem zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę może ją uchylić, stwierdzić jej nieważność lub niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a. skarga podlega oddaleniu stosownie do art. 151 p.p.s.a.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, sąd nie dopatrzył się tego rodzaju uchybień, które musiałyby skutkować wyeliminowaniem z obrotu prawnego kwestionowanych rozstrzygnięć.

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., wydana po zakończeniu postępowania zainicjowanego wnioskiem Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością A. z siedzibą w K.. Jak wynika z akt sprawy inwestor wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami wielostanowiskowymi na najniżej kondygnacji, budynku kotłowni i infrastruktury technicznej, przewidzianej na terenie nieruchomości zlokalizowanej w Ł. przy ul. K. 25-29a (działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], część działek drogowych nr [...], [...]). Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...] r., ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Inwestor nie zgadzając się ze sposobem wyznaczenia poszczególnych parametrów skierował sprawę na drogę kontroli sądowej. Przedmiotem oceny sądu stało się tym samym postępowanie administracyjne prowadzone w oparciu o przepisy prawa materialnego ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy wykonawcze do ww. aktu m.in. postanowienia rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przechodząc do merytorycznych rozważań przypomnieć wypada, iż przepis art. 61 ust. 1 ustawy przewiduje, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy (dla terenu, na którym tak, jak w rozpoznawanej sprawie, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustalenie przez właściwy organ administracji publicznej, czy powyższe warunki faktycznie zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo opisanymi w przywołanym już rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Oznacza to w pierwszej kolejności, iż organ administracji ma obowiązek wyznaczyć wokół działki budowlanej, czy też terenu inwestycji, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, czyli na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1 000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2 000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Wyniki analizy urbanistycznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja taka, podobnie jak analiza urbanistyczna składa się z części tekstowej oraz części graficznej i ustala warunki oraz wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Zarówno część graficzna decyzji jak i część graficzna analizy powinny być sporządzone na kopiach mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopiach mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1 000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2 000, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Dodać również trzeba, że część graficzną analizy urbanistycznej, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 1-4).

Analiza dokumentów zgromadzonych w aktach administracyjnych potwierdza, że w niniejszej sprawie organ I instancji z poszanowaniem przytoczonych reguł wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził samą analizę w formie opisowej, graficznej i tabelarycznej, co pozwala na określenie wymagań dla nowej zabudowy z punktu widzenia ładu przestrzennego.

Ponieważ w przedmiotowej sprawie niesporne okazało się spełnienie przez inwestora warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5, to mimo zakwestionowania całego rozstrzygnięcia niecelowym wydaje się pogłębianie rozważań co do okoliczności w przepisach tych przewidzianych. Tym samym za wystarczające uznać należy stwierdzenie, że sąd przy ustalaniu przez organ spełnienia wskazanych warunków nie dopatrzył się z urzędu wadliwości działania organu zarówno w zakresie stosowania przepisów procesowych, jak i materialnych.

Przechodząc do kwestii spornych, koncentrujących się na zarzutach dotyczących ustalenia warunków przewidzianych art. 61 ust. 1 ustawy stwierdzić należy, że niewątpliwie analiza urbanistyczno - architektoniczna ma istotne znaczenie dla poszukiwania wzorca dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu, o czym stanowi art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, bowiem w oparciu o analizę wielkości poszczególnych parametrów zabudowy istniejącej w wyznaczonym obszarze analizy należy ustalić czy w odniesieniu do planowanej zabudowy są spełnione łącznie warunki opisane w art. 61 ust. 1 ustawy, a jednocześnie czy możliwe jest wyznaczenie parametrów dla nowej zabudowy stosowanie do zapisów rozporządzenia.

Nie budzi wątpliwości sądu, iż wyznaczony dla potrzeb niniejszej sprawy obszar analizy w odległości trzykrotności szerokości frontu inwestycji (258m) spełnia wymogi wynikające z w/w przepisów i jednocześnie jest wystarczający, tak jak przyjął to organ, dla oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji z zachowaniem warunków ustawowych. Niewątpliwie istniejące zagospodarowanie wskazanego terenu otaczającego planowaną inwestycję, z uwzględnieniem jego specyfiki, pozwoliło na stwierdzenie, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu ( art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy). Wywody organu w tym zakresie są obszerne, szczegółowe i precyzyjne. Nie jest wadliwa również konkluzja organu dotycząca niecelowości poszerzania obszaru analizowanego wobec stwierdzenia, że już istniejący sposób zagospodarowania na terenie wyznaczonym pozwala ocenić funkcję i parametry dla planowanej inwestycji (§ 2 pkt 4 rozporządzenia). Tym bardziej nie sposób w kontekście art. 2 pkt 1 ustawy, zgodzić się z argumentem skargi o celowości odniesienia się do zabudowań położonych w odległości ok. 500 – 1000m (a w istocie, jak wynika ze wskazania najbliższej konkretnej zabudowy wielorodzinnej - w odległości ok. 1 km), dla uwzględnienia parametrów korzystniejszych z punktu widzenia zamierzeń i planów inwestora, niż te istniejące w najbliższym otoczeniu. W orzecznictwie przyjmuje się, że niedopuszczalne jest takie wyznaczanie obszaru analizowanego, które niejako zmierza do "poszukiwania" obiektów budowlanych stwarzających podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku (wyroki WSA: w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r., sygn.akt II SA/Kr 610/13 oraz z dnia 30 stycznia 2015 r., sygn.akt II SA/Kr 1078/14; w Warszawie z dnia 25 marca 2015 r., sygn.akt VIII SA/Wa 1058/14 – dostępne jak i pozostałe wymienione niżej pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Zdaniem sądu, organ jasno i wyczerpująco wskazał przyczyny, które uzasadniają przyjęcie tzw. obszaru minimalnego przewidzianego rozporządzeniem jako wystarczającego dla zbadania warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, bez potrzeby poszukiwania wzorca dla inwestycji jedynie w celu uwzględnienia wniosku i zrealizowania oczekiwań strony. Tym samym zarzut skargi we wskazanym zakresie nie mógł odnieść oczekiwanego skutku.

Niewątpliwym jest, że inwestycja objęta wnioskiem dotycząca zabudowy wielorodzinnej stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej występującej w obszarze analizowanym. Podkreślić należy, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w istniejący już stan rzeczy, a niewątpliwie taka sytuacja ma miejsce w okolicznościach przedmiotowych spraw. Pojęcie kontynuacji funkcji, co do zasady, należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być jedynie projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być przy tym zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi, bądź też ściśle odpowiadających parametrom zabudowań na nieruchomościach bezpośrednio sąsiadujących (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 26 sierpnia 2009r., sygn. akt IV SA/Po 295/09, wyrok WSA w Warszawie z dnia 9 czerwca 2009r., sygn. akt VIII SA/Wa 7/09). Niemniej jednak nowo planowane obiekty, mające spełniać podobną funkcję jak te już istniejące na nieruchomościach sąsiednich nie mogą swoimi parametrami, gabarytami czy formą architektoniczną zaburzyć zastanego ładu przestrzennego, co zdaje się postulować skarżąca spółka. Powyższe zgodne jest z zasadą tzw. dobrego sąsiedztwa, celem której jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne ( por. wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2011 r , sygn. akt II OSK 952/10). Zwrócić przy tym uwagę należy, że w sąsiedztwie planowanej inwestycji zlokalizowane są przede wszystkim budynki jednorodzinne, co niewątpliwie ma wpływ na wielkość parametrów planowanej zabudowy i z czym winien liczyć się inwestor, planując zabudowę mieszkaniową wielorodzinną na terenie gdzie dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

W ocenie składu rozpoznającego niniejszą sprawę podzielić należy stanowisko wywiedzione w zaskarżonej decyzji, obszernie przywołane w stanie faktycznym niniejszego uzasadnienia, a poprzedzone wyczerpującym zgromadzeniem materiału dowodowego i co istotne, jego wnikliwą analizą, na skutek której organy ustaliły parametry dla nowej zabudowy uwzględniając postanowienia rozporządzenia. Organ prawidłowo zgromadził dane w zakresie parametrów, określonych w rozporządzeniu a wymaganych dla nowej zabudowy w odniesieniu do wszystkich obiektów znajdujących się na obszarze analizy, odzwierciedlił w analizie w sposób jasny i czytelny wszystkie te dane, na podstawie których następnie wyznaczył odpowiednie wartości dla potrzeb niniejszej sprawy, co zostało opisane szczegółowo w motywach rozstrzygnięcia. Mając na uwadze sposób wyznaczenia "od – do" poszczególnych parametrów (powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu, wysokość kalenicy) wyjaśnić należy, iż co do zasady ustalanie wskaźników i wymiarów planowanej zabudowy, wymaganych przepisami § 4 – § 8 rozporządzenia jest dopuszczalne w formie tzw. "widełek", czyli w określonych przedziałach wielkości (minimalnej i maksymalnej). Ów luz wynika z tego, że ostateczne, dokładne i precyzyjne wymiary planowanej zabudowy kubaturowej ustalone zostaną w postępowaniu o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Bardziej precyzyjne określanie tych wskaźników zwykle nie jest konieczne z punktu widzenia celu, jakiemu ma służyć decyzja o warunkach zabudowy, czyli ustaleniu jaki rodzaj zabudowy w danym terenie może powstać z zachowaniem zastanego tam ładu przestrzennego - na co zwracał uwagę w niniejszej sprawie organ odwoławczy (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 września 2012 r., sygn. akt II SA/Kr 869/12 oraz z dnia 22 grudnia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1624/11).

Odnosząc się do wskazanych przez organ, a kwestionowanych przez stronę wielkości: powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki, geometrii dachu i wysokości kalenicy (§ 5 – § 8 rozporządzenia) stwierdzić należy, że zostały one wyznaczone stosownie do reguł zawartych w odpowiednich, przywołanych już przepisach rozporządzenia, a znajdują odzwierciedlenie i uzasadnienie w wynikach analizy. Fakt, że odbiegają one od oczekiwań strony nie przesądza o ich wadliwości, w tym zakresie bowiem przesądzające są wyniki analizy terenu, nie zaś parametry wskazane przez inwestora i słusznie organ uznał, że w tym zakresie związanie wnioskiem nie ma charakteru bezwzględnego. Organ szczegółowo wyjaśnił w motywach rozstrzygnięcia sposób wyznaczenia przyjętych wielkości, przyjmując co do zasady wielkości średnie, a odstępstwa dopuścił w przypadkach przewidzianych w rozporządzeniu (§ 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4 rozporządzenia) w sytuacji, gdy wynikało to z przeprowadzonej analizy istniejącej zabudowy w wyznaczonym obszarze. Zgodzić należy się również z organem, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy, zważywszy na uwarunkowania planowanej inwestycji ( zespół budynków wielorodzinnych z głównym wjazdem na teren inwestycji od strony ul.K. i dwoma wjazdami bocznymi od strony drogi wewnętrznej ul.N. G.) celowym i dopuszczalnym było określenie szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki (§ 2 pkt 5 rozporządzenia) ul. K. stosownie do § 6 ust. 1 rozporządzenia, natomiast szerokości elewacji frontowej od strony ul.N. G. w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia. Wyznaczenie szerokości elewacji od strony ul.N. G. niewątpliwie wynika z konieczności dostosowania planowanej zabudowy nie tylko do charakterystyki urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu), ale i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej na tym terenie. Jak wynika to z argumentacji organu, określił on charakterystykę architektoniczną zamierzenia m.in. poprzez określenie szerokości elewacji od strony ul.N. G., bowiem niewątpliwie szerokość elewacji ma wpływ na gabaryty i formę architektoniczną obiektu. Z kolei gabaryty i forma architektoniczna obiektu budowlanego są cechami zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z § 2 pkt 3 rozporządzenia), których wyznaczenie stanowi element analizy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia) i ma za zadanie dostosowanie planowanego zamierzenia, jego parametrów architektonicznych do zabudowy istniejącej, a w efekcie końcowym ma zapewnić zachowanie ładu przestrzennego. W świetle powyższego, nie sposób podzielić zarzutu strony co do zbędności wyznaczenia wskazanego elementu jako cechy planowanej zabudowy szczególnie w sytuacji, gdy z analizy wynika konieczność dostosowania zabudowy wielorodzinnej ( planowanej) do jednorodzinnej ( istniejącej) również w kontekście art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, czyli m.in. gabarytów i formy architektonicznej obiektów.

Zdaniem sądu nie znajduje również istotnego uzasadnienia podniesiony zarzut naruszenia § 7 ust. 1 i 4 w związku z § 3 ust. 1 rozporządzenia. Podzielić bowiem należy argumentację organu, że wyznaczona decyzją wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki mieści się w przedziale wielkości omawianego parametru z obszaru analizowanego i znajduje oparcie w przepisie § 7 ust. 4 rozporządzenia. Akcentowana przez stronę rzeczywista wielkość tego parametru - 9,1m (wg przedstawionego szkicu inwentaryzacyjnego) dla budynku położonego przy ul. J. 31, tak jak zaznaczył to organ, nie ma istotnego wpływu na wyliczoną średnią wielkość z obszaru analizy, ani też nie podważa ustaleń dla planowanej zabudowy w zakresie maksymalnej wielkości górnej krawędzi elewacji frontowej dla budynku mieszkalnego. Nie sposób zakwestionować przy tym stwierdzenia organu, że żaden przepis prawa nie formułuje obowiązku ustalenia tego parametru w oparciu o maksymalną wielkość z obszaru analizowanego.

Również wbrew stanowisku strony stwierdzić należy, że § 8 rozporządzenia nie daje możliwości organowi do odstąpienia od wyznaczenia geometrii dachu, w tym wysokości głównej kalenicy i jej kierunku. Użyte przez ustawodawcę w tym przepisie sformułowanie "ustala się" nie pozostawia wątpliwości co do istniejącego obowiązku.

Nie mógł odnieść pozytywnego dla strony skutku także zarzut nie uwzględnienia parametrów określonych decyzją o warunkach zabudowy dla innej planowanej inwestycji, która nie została jeszcze zrealizowana. Nie budzi wątpliwości, iż taka przyszła zabudowa nie może być przedmiotem analizy. Organ uwzględnia bowiem parametry zabudowy istniejącej w dacie sporządzenia analizy. Wynika to już z treści przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy stanowiącego, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Sposób sformułowania przez ustawodawcę przytoczonej normy nie pozostawia wątpliwości, iż chodzi o zabudowę istniejącą w dacie analizy. Racjonalnym działaniem ze strony ustawodawcy jest wykluczenie opierania się przy wyznaczaniu parametrów dla nowej zabudowy na podstawie założeń planistycznych dla inwestycji, które mogą nigdy nie powstać.

Podsumowując, nie budzi istotnych zastrzeżeń taki sposób wyznaczenia poszczególnych parametrów, jak uczynił to organ I instancji w decyzji ustalającej warunki zabudowy, a zaakceptował i szczegółowo uzasadnił organ odwoławczy.

Kontrolując przedmiotowe postępowanie sąd nie stwierdził istotnego naruszenia przepisów procesowych, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, w szczególności akcentowanego przez stronę skarżącą naruszenia art. 7 i 8 w związku z art. 10 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. Fakt, iż organ nie uwzględnił wszystkich żądań strony nie świadczy o wadliwości postępowania. W okolicznościach faktycznych i prawnych niniejszej sprawy nie sposób podważyć ustaleń organu wyprowadzonych w oparciu o analizę zgromadzonego materiału dowodowego. Wywiedzione oceny i wnioski organ przedstawił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji sporządzonym stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. Organ odwoławczy odpowiedział na zarzuty odwołania, wyczerpująco przedstawił argumenty, w oparciu o które ocenił zarzuty jako niezasadne.

Mając na uwadze wnioski dowodowe sformułowane przez stronę skarżącą a adresowane do sądu wyjaśnić należy, iż sąd nie jest uprawniony do dokonywania ustaleń, które miałyby służyć merytorycznemu rozstrzyganiu sprawy załatwionej zaskarżonym rozstrzygnięciem. Może on dokonywać jedynie takich ustaleń, które będą stanowiły podstawę oceny zgodności z prawem tego rozstrzygnięcia i jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Prowadzenie postępowania dowodowego nie jest celem samym w sobie, bowiem służy do poczynienia ustaleń istotnych z punktu widzenia rozstrzygnięcia w sprawie. Jeśli materiał dowodowy pozwala na wyciągnięcie jednoznacznych wniosków, organy nie mają obowiązku dalszego poszukiwania dowodów według woli i oczekiwań strony (wyrok NSA z dnia 23 sierpnia 2016 r., sygn.akt II OSK 2747/14). Regułą w postępowaniu sądowoadministracyjnym jest, że sąd rozpoznaje i rozstrzyga sprawę na podstawie akt sprawy przedstawionych przez organ administracji publicznej. Tak też sąd uczynił w niniejszej sprawie tym bardziej, że materiał dowodowy nie budzi istotnych wątpliwości, a zgłaszane przez stronę dowody były przedmiotem rozważań Kolegium.

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Ł. na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.

b.c.