Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 800/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2011-10-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargi
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jakimowicz Sędziowie : Sędzia WSA Małgorzata Brachel- Ziaja (spr.) Sędzia WSA Mariusz Kotulski Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2011 r. sprawy ze skarg P.K. , A.R.-T. oraz Syndyka Masy Upadłości Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] spółki z o.o. w upadłości w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 22 marca 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia dodatkowej opłaty rocznej skargi oddala.


UZASADNIENIE

Sygn. atk II SA/Kr 800/11

UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 22 marca 2011 r, znak [...] , Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , na postawie art. 63 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, póz. 651 t.j.) oraz art. 7, art. 77, art. 138 § 2 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania E.K. - Syndyka masy upadłości Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w K. oraz J.T. i P.K. pełniących funkcję reprezentantów Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w K. , - uchyliło w całości zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 17 listopada 2010 r. znak : [...] . orzekającą o: ustaleniu dodatkowej opłaty rocznej za 2009 r. w kwocie 27 330,00 zł obciążającej Budowlaną Spółkę Mieszkaniową "[...] " Sp. z o.o. w upadłości, z siedzibą w K. , jako użytkownika wieczystego nieruchomości będącej własnością Gminy Miejskiej K. , stanowiącej działki ewidencyjne nr: [...] o pow. 246 m2 i [...] o pow. 242 m2, położone w obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. [...] w K. , obj. [...] - z tytułu niedotrzymania terminów zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości oraz o; terminie do uiszczenia opłaty - 14 dni od daty, kiedy decyzja stanie się ostateczna; - i przekazało sprawę organowi l instancji do ponownego rozpatrzenia .

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało na fakt, że aktem notarialnym z dnia [...] .1993r. Rep. [...] oddano A.K. i J.K. w użytkowanie wieczyste na 99 lat działki ozn. nr [...] i nr [...] obr. [...] celem zabudowy usługowej o charakterze ogólno - miejskim, przy czym termin rozpoczęcia budowy miał nastąpić w okresie 2 lat, a zakończenia budowy w okresie 4 lat, licząc od dnia zawarcia tejże umowy. Następnie aktem notarialnym z dnia [...] .1997r Rep. [...] w/w współużytkownicy wieczyści przenieśli na rzecz Budowlanej Spółki Mieszkaniowej Sp. z o.o. w K. , reprezentowanej przez J.T. i P.K. , prawo użytkowania wieczystego działek nr [...] i nr [...] , obr. [...] jedn. ewid. [...].

Postanowieniem z dnia 9 lipca 2003 r. Sąd Rejonowy dla [...] , Wydział VIII Gospodarczy do spraw upadłościowo - układowych sygn. akt U 102/03/S ogłosił upadłość Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. i wezwał wierzycieli do zgłoszenia swych wierzytelności, wyznaczając jednocześnie Sędziego Komisarza oraz Syndyka Masy Upadłości.

W dniach [...] i [...] czerwca 2008r. przeprowadzono kontrolę zagospodarowania przedmiotowego gruntu, które wykazały, iż wyżej opisana nieruchomość nie jest zabudowana i nie są prowadzone na niej żadne prace budowlane.

Organ l instancji ustalił, że w 1998r. Budowlana Spółka Mieszkaniowa [...] Sp. z o.o. w K. uzyskała decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pn.: "budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z usługami i garażami wbudowanymi oraz sieciami uzbrojenia i układem drogowym na działkach nr nr [...] położonych przy ul. [...] i [...] w K". Na tej podstawie organ wywiódł, że Spółka nie miała zamiaru zabudowy działek nr [...] i nr [...] , w sposób określony w umowie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, gdyż przez powyższe działki zaprojektowany został dojazd do zamierzenia inwestycyjnego planowanego na działkach [...] i [...] . Ponadto organ l instancji podniósł, iż z działu III księgi wieczystej nr [...] wynika, że nieruchomość składająca się z działek: [...] i [...] , obr. [...] jedn. ewid. [...] jest obciążona służebnością polegającą na prawie przejazdu, przechodu i przegonu oraz przeprowadzenia mediów i ich konserwacji przez całe działki [...] i [...] . Powyższe wpisy dokonane zostały na wniosek Bud owianej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w upadłości, co zdaniem organu l instancji, uniemożliwia jakąkolwiek zabudowę przedmiotowych działek. W dniu [...] sierpnia 2009r. dokonano kolejnych oględzin nieruchomości -stan działek nie uległ zmianie od ostatnich oględzin.

Na zlecenie organu l instancji sporządzony został operat szacunkowy określający wartość nieruchomości położonych przy ul. [...] w K. znajdujących się w użytkowaniu wieczystym Spółki, który stanowił podstawę do naliczenia użytkownikowi wieczystemu dodatkowej opłaty rocznej.

Z przeprowadzonej wyceny wynika, iż wartość nieruchomości pozostających w użytkowaniu wieczystym Spółki według stanu na dzień 8 września 2008 r., wynosi kwotę 273 300,00 zł, a przy uwzględnieniu przepisu art. 63 ust. 3 ustawy, wysokość opłaty ustalono na kwotę 27 330,00 zł.

Organ l instancji mając na uwadze przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami naliczył Budowlanej Spółce Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. dodatkową opłatę roczną z tytułu niedotrzymania terminów zagospodarowania działki nr [...] i [...] obr. [...] .

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła E.K. - Syndyk masy upadłości Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w upadłości. Zdaniem odwołującej się ustalenie przez organ l instancji, że możliwa była zabudowa działki nr [...] - wyłącznie na podstawie ogólnej informacji o przeznaczeniu tej działki w ówcześnie obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego jest bezzasadne i nieuprawnione. Tym bardziej, że w obszarze "mieszkaniowe -usługowym" położona była tylko część działki nr [...] i jedynie skrawek działki nr [...] . Ponadto, Odwołująca się podniosła, iż działki nr [...] i zostały włączone do obszaru realizowanej przez Spółkę inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami, wbudowanymi garażami wraz z infrastrukturą techniczną. W konkluzji odwołująca się wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji organu l instancji i umorzenie postępowanie w sprawie naliczenia dodatkowej opłaty rocznej Budowlanej Spółce Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w upadłości z siedzibą w K.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli również J.T. i P.K. pełniący funkcję reprezentantów Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w upadłości, domagając się jej uchylenia i umorzenia postępowania w pierwszej instancji, gdyż nie zachodzą przesłanki do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, względnie o ; uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi l instancji do ponownego rozpoznania. Odwołujący się zarzucili zaskarżonej decyzji;: naruszenie przepisów prawa materialnego i postępowania, w szczególności

- ąrt. 30 ugn w związku z art. 62 ust. 1 i 2 ugn oraz art. 239 § l i 2 k.c. przez ich błędną wykładnię, w wyniku czego organ l instancji przyjął, że terminy rozpoczęcia i zakończenia zabudowy, określone w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; naruszenie przepisów prawa materialnego,

- art. 63 ust. 2-4 ugn, poprzez niewłaściwe zastosowanie, w wyniku czego organ l instancji przyjął, że zachodzą przesłanki do ustalenia dodatkowej opłaty rocznej, obciążającej użytkownika wieczystego; naruszenie przepisów postępowania administracyjnego,

- art. 7 / 77 kpa poprzez brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i dokonania jego wszechstronnej oceny, jak również w sprzeczności istotnych ustaleń z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w wyniku czego organ l instancji przyjął, iż zamierzenie inwestycyjne objęte ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, wydaną w dniu l marca 2000r. - w części, która ma zostać wykonana na działkach [...] i [...] obr. [...] pozostających w użytkowaniu wieczystym, jest sprzeczne z celem oddania przedmiotowego gruntu w użytkowanie wieczyste.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po analizie zgromadzonego materiału dowodowego i rozpatrzeniu zarzutów odwołujących się stwierdziło na wstępie, że w sprawie mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami / Dz. U. z 2010 r., Nr 102, póz. 651 tj./, podkreślając, że ze względu na treść art. 242 powołanej ustawy oraz brak odmiennych przepisów przejściowych, przepisy dotyczące ustalania dodatkowych opłat rocznych znajdują zastosowanie także do umów użytkowania wieczystego zawartych w poprzednim stanie prawnym, tj. przed wejściem w życie l stycznia 1998 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie. Zgodnie z przepisem art. 62 powołanej ustawy, w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste (ust. l). Jeżeli sposób zagospodarowania nieruchomości gruntowej polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin zakończenia zabudowy (ust.2), przy czym za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym (ust. 3).

Konsekwencją niedotrzymania opisanych powyżej umownych terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej (rozpoczęcie, zakończenie) ewent. przedłużonych (art. 62 ust. 4 ustawy), jest możliwość wyznaczenia terminu dodatkowego (art. 63 ust. l ustawy), a w przypadku niedotrzymania dodatkowo ustalonego terminu, bądź terminów wskazanych w przepisie art. 62 ust. 2 ustawy, właściwy organ działający imieniem właściciela posiada możliwość wymierzenia w drodze decyzji dodatkowej opłaty rocznej (art. 63 ust. 2 i 4 ustawy). Kolegium powołując się na wyrok WSA z Krakowie z dnia 211. 2008 r, sygn. akt II SA/Kr 543/07), stwierdziło, iż decyzja wydana na podstawie art. 63 ust. 2 ustawy nie jest podejmowana w ramach tzw. uznania administracyjnego, rozumianego jako takie uregulowanie kompetencji organu administracji, przy którym organ może rozstrzygnąć sprawę administracyjną w różny sposób przy tym samym stanie faktycznym i każde rozstrzygnięcie sprawy jest legalne. Analiza przepisów art. 33 ust. 3, art. 63 ust. l i 2, art. 64 oraz art.65 ust. l pkt 2 u.g.n. wskazuje że "uznanie" organu dotyczyć może wyłącznie kwestii dokonania wyboru: czy w sytuacji, gdy użytkownik wieczysty nie zabudował nieruchomości w ustalonym terminie organ wystąpi o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, czy też ustalać będzie dodatkowe opłaty roczne, których celem jest zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego do wywiązania się z zawartej umowy. Jak wskazano w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 czerwca 2009r. sygn. akt l OSK 843/08 "(...) dodatkowa opłata roczna jest szczególnego rodzaju sankcją finansową mającą na celu zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego do zrealizowania celów, które legły u podstaw zawarcia umowy (..f

Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego oddawane są w użytkowanie wieczyste w konkretnym celu. W istocie bowiem prawo użytkowania wieczystego ustanawiane na wyżej wymienionych gruntach ma służyć realizacji ściśle określonego zadania (celu).. Z umowy użytkowania wieczystego z 1993r. wynika, że celem oddania nieruchomości gruntowych (działki nr .... i...., obr. ....jedn. ewid.....) w użytkowanie wieczyste była zabudowa usługowa o charakterze ogólno-mieiskim w terminach - 2 lata na rozpoczęcie budowy i 4 lat na jej zakończenie, licząc od daty podpisania aktu notarialnego, a zatem termin zakończenia zabudowy przedmiotowych nieruchomości upłynął w 1997r. Powyższy cel nie został jednak zrealizowany, a osoby fizyczne w 1997r. zbyły prawo użytkowania wieczystego na rzecz Budowlanej Spółki Mieszkaniowej Sp. zo.o. Spółka nabywając prawo użytkowania wieczystego weszła zatem w prawa i obowiązki swojego poprzednika, dotyczące między innymi terminów rozpoczęcia i zakończenia budowy, o których posiadała pełną wiedzę. Zgodnie z art. 237 k.c. do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Postanowienia umowy wiążą również następców prawnych pierwszego użytkownika wieczystego będącego stroną tej umowy. Wynika z tego, że każdoczesny użytkownik wieczysty określonej nieruchomości gruntowej, a nie tylko pierwszy użytkownik wieczysty zobowiązany jest do rozpoczęcia i zakończenia budowy w terminie ustalonym w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Odnosząc się do zarzutów odwołujących się, iż terminy zagospodarowania przedmiotowych nieruchomości nie zostały określone w księdze wieczystej, co w konsekwencji uniemożliwiło użytkownikowi wieczystemu zaznajomienie się z nimi, Kolegium wyjaśnia, iż terminy rozpoczęcia i zakończenia robót wynikają z zawartej umowy użytkowania wieczystego.

Bowiem zgodnie z art. 62 ugn w umowie o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin iei zagospodarowania, w tym termin rozpoczęcia i zakończenia zabudowy. Podpisanie umowy jest równoznaczne z zapoznaniem się z jej treścią i akceptacją postanowień w niej zawartych. Nabywając prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości spółka przejęła zobowiązania swoich poprzedników prawnych, które zostały określone w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego z dnia 5 listopada 1993r.

Z akt przedmiotowej sprawy wynika również, że decyzją z dnia 03.08.1998r. Nr [...] , Prezydent Miasta K. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowana terenu dla inwestycji: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z usługami i garażami wbudowanymi oraz sieciami uzbrojenia i układem drogowym, na działkach nr nr [...] i [...] położonych przy ul. [...] i ul. [...] w K". Na podstawie powyższej decyzji zatwierdzono projekt budowlany i wydano w dniu l marca 2000r. pozwolenie na budowę Nr [...] dla Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w K. , Z akt sprawy wynika również, że w 2002 r. wszczęte zostały postępowania administracyjne dotyczące uchylenia decyzji wzizt oraz stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. W konsekwencji powyższego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. wstrzymał roboty budowlane. Postępowanie w sprawie decyzji wzizt zostało prawomocnie ukończone wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 lipca 2009r, a postępowanie dotyczące pozwolenia na budowę ostatecznie zostało zakończone decyzją Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 18 stycznia 2010r. Jak wskazał organ l instancji treść powyższych rozstrzygnięć umożliwia realizację inwestycji zgodne pozwoleniem na budowę z dnia l marca 2000r.

Należy również wskazać, iż w związku z faktem, że cała inwestycja tzn. budowa budynku wielorodzinnego wraz z urządzeniami towarzyszącymi wymagała dostępu do drogi publicznej na podstawie aktów notarialnych Rep. [...] z dnia 18 czerwca 1999r. i Rep. [...] z dnia 12 grudnia 2002r. nieruchomość nr [...] i nr [...] obciążono służebnością przejazdu, przechodu i przegonu oraz przeprowadzenia mediów i ich konserwacji na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] i [...] . Powyższy wpis został dokonany na podstawię wniosku Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w K.

Kolegium podziela stanowisko organu l instancji, iż przeznaczenie przez użytkownika wieczystego działek nr [...] i [...] pod budowę infrastruktury towarzyszącej (droga dojazdowa, stacja trafo, śmietnik, kładka stanowiąca dojście do budynku) realizacji zamierzenia inwestycyjnego zlokalizowanego na działkach nr [...] i [...] (obecnie.....) pn.: "budowa budynku wielorodzinnego wraz z usługami i garażami wbudowanymi", nie jest zgodne z celem określonym w umowie użytkowania wieczystego z dnia 5 listopada 1993r., a mianowicie zabudowa usługowa o charakterze ogólno - miejskim. Z powyższego wynika, iż użytkownik wieczysty nie miał zamiaru zrealizować celu określonego w umowie użytkowania wieczystego.

Fakt niezrealizowania w ustalonym w umowie terminie zabudowy przedmiotowych działek stanowi podstawę do naliczenia dodatkowej opłaty rocznej wynikającej z art. 63 ust. 2 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednakże Kolegium, mając jednak na uwadze stan faktyczny wynikający z dokumentacji fotograficznej znajdującej się w aktach sprawy, uważa, iż realizacja celu wskazanego w umowie użytkowania wieczystego z dnia 5 listopada 1993r. (zabudowa usługowa o charakterze ogólno - miejskim) jest w znacznym stopniu ograniczona, wręcz niemożliwa. Należy bowiem wskazać, iż na działkach nr [...] (obecnie...) znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie działek [...] i [...] wzniesiono budynek wielorodzinny w stanie surowym, natomiast działki nr [...] i [...] oraz [...] i [...] , które również znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie działek nr [...] i [...] są zabudowane budynkami wielorodzinnymi. Z uwagi na fakt, iż działki nr [...] i [...] znajdują się pomiędzy dwoma budynkami wielorodzinnymi i w istocie zgodnie z zamierzeniem inwestycyjnym Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w K. miały być przeznaczone na budowę infrastruktury technicznej jako element towarzyszący inwestycji na działkach nr [...] i [...] , czego dowodem jest ustanowienie służebności przejazdu, przechodu i przegonu oraz przeprowadzenia mediów i ich konserwacji na działkach nr [...] i [...] , nie jest możliwe, w ocenie Kolegium, zrealizowane celu wskazanego w umowie z dnia 5 listopada 1993r., a mianowicie wzniesienie zabudowy o charakterze ogólno - miejskim, choćby m.in. z uwagi na gabaryty działki i bliskość zabudowy na działkach sąsiednich.

Kolegium podkreśliło, iż celem naliczenia dodatkowej opłaty rocznej jest zdyscyplinowane użytkownika wieczystego do wykonania postanowień umowy.

W niniejszym przypadku, na co również zwrócił uwagę organ l instancji, użytkownik wieczysty nie miał i nie ma zamiaru zagospodarować działek nr [...] i [...] w sposób określony w umowie o użytkowanie wieczyste z dnia [...] listopada 1993r. Wobec powyższego rozważenia wymagał sens próby zdyscyplinowania użytkownika wieczystego do realizacji postanowień umowy w sytuacji, gdy, jak się wydaje, możliwość zagospodarowania działki w sposób określony w umowie użytkowania wieczystego jest znacznie ograniczona a wręcz niemożliwa. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji brak jest rozważań organu i instancji na temat zasadności naliczenia opłaty dodatkowej w obecnym stanie faktycznym. Kolegium wskazuje, iż twierdzenie organu l instancji, iż na przedmiotowych działkach możliwa jest realizacja zabudowy kubaturowej nie ma poparcia w materiale dowodowym, a w szczególności opinii biegłego architekta - urbanisty, który dokonałby oceny faktycznych możliwości zagospodarowania w chwili obecnej przedmiotowych działek w sposób określony w umowie o użytkowanie wieczyste z dnia [...] listopada 1993r. Zdaniem Kolegium taka opinia jest niezbędna dla oceny zasadności naliczenia dodatkowej opłaty rocznej, ewentualnej zmiany warunków umowy w zakresie określenia celu na jaki oddano działki w użytkowanie wieczyste, bądź podstawy do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Bowiem sam fakt przeznaczenia przedmiotowych działek w planach zagospodarowania przestrzennego na zabudowę mieszkaniowe - usługową nie przesądza o możliwości ich zabudowy bez oceny stanu faktycznego istniejącego również na działkach sąsiednich. W przeciwnym wypadku, naliczenie dodatkowej opłaty rocznej, w sytuacji gdy cel umowy nie może być zrealizowany ze względu na istniejący stan faktyczny, jest bezzasadny. Z uwagi więc na konieczność przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w znacznej części Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji i przekazało sprawę temu organowi celem ponownego rozpatrzenia.

W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie , skarżący P.K. i A.R. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zarzucając jej naruszenie przepisów;

- art 138 par 2 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie podczas gdy po myśli art. 105 parł w zw. z art. 138 par 1 pkr 2 kpa SKO powinno decyzję organu l instancji uchylić i postępowanie umorzyć.

• art. 63 ust 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co miało wpływ na wynik sprawy gdyż organ II instancji przyjął, że zachodzą podstawy do ustalenia opłaty dodatkowej, a tym samym do zastosowania sankcji finansowej motywującej użytkownika wieczystego do zagospodarowania nieruchomości, podczas gdy z uwagi na postanowienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla "Salwator" nie jest możliwa realizacja na nieruchomości celu, na który nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste, tj, zabudowy usługowej o charakterze ogólno – miejskim

- art 7, art 77 par 1, art. 80 i art. 107 par 1 k.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia sprawy, błędne ustalenia faktyczne, brak wszechstronnej oceny całości materiału dowodowego, a w szczególności;

a) przez pominięcie, że wedle ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na przedmiotowej nieruchomości możliwa jest wyłącznie zabudowa mieszkaniowa, nie zaś usługowa o charakterze ogólno-miejskim, w związku z czym z przyczyn niedotyczących użytkownika wieczystego nie jest możliwe zagospodarowanie nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie użytkowania wieczystego

b) przez przyjęcie, że zagospodarowanie nieruchomości, poprzez jej zabudowę zgodnie z uzyskaną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniem na budowę, jest sprzeczne z celem użytkowania wieczystego określonym w umowie tj. że nie stanowi zabudowy usługowej o charakterze ogólno -miejskim.

Skarżący podnieśli ponadto, że organy obu instancji nie poczyniły ustaleń w zakresie znaczenia pojęcia "zabudowa usługowa o charakterze ogólno-miejskim", a jednocześnie stwierdzają autorytarnie, że planowana przez użytkownika wieczystego zabudowa jest sprzeczna z celem użytkowania wieczystego określonego w umowie, czyli nie może być uznana za zabudowę o charakterze ogólno- miejskim. Wejście w życie ustaleń nowego planu zagospodarowania przestrzennego w okresie trwania terminu do zabudowy nieruchomości spowodowało, że ustalenia nowego planu determinowały sposób rozumienia nieprecyzyjnie określonego celu użytkowania wieczystego. Przedmiotowa działka w nowym planie znajdowała się na terenie "obszaru mieszkaniowe - usługowego', a podstawowym przeznaczeniem tego terenu była zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna wraz z usługami publicznymi i komercyjnymi. Dopuszczalna też była lokalizacja urządzeń infrastruktury technicznej oraz urządzeń komunikacyjnych jeśli stanowiłyby one uzupełnienie lub wzbogacenie użytkowania podstawowego. Użytkownik na tejże nieruchomości zamierza zrealizować, - zgodnie z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę; - budynek stacji trafo, budynek śmietnika , kładkę dla pieszych i drogę dojazdową jako elementy inwestycji na działkach sąsiednich tj. działkach nr [...] i nr [...] inwestycji budowlanej - budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami.

Skarżący - Syndyk masy upadłości Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Sp. z o.o. w upadłości - E.K. w swojej skardze domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , zarzucił naruszenie przepisów postępowania art 138 par 2 oraz art 7,77 par 1, art. 80 i 107 par 3 k.p.a. z argumentacją identyczną jaką przedstawili skarżący; P.K. i A.R. Ponadto w podsumowaniu skarżący podniósł, że fakt braku możliwości zagospodarowania przedmiotowych działek zgodnie z celem określonym w umowie, wynikającej z okoliczności faktycznych (gabaryty działki, bliskość zabudowy działek sąsiednich, a przede wszystkim zapisy aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego) całkowicie niezależnych i niezawinionych przez użytkownika wieczystego przesądza definitywnie o braku podstaw do naliczania dodatkowej opłaty rocznej. Dlatego też organ II instancji dokonując prawidłowych ustaleń faktycznych na podstawie zabranego materiału dowodowego winien był uchylić zaskarżoną decyzję organu l instancji i umorzyć postępowanie jako bezzasadne.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, powtarzając argumentacje zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna

Zgodnie z przepisem art. 3 par 1 ustawy z dnia 30.08. 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /DZ. U. Nr 153, póz. 1270 z późn. zm./ zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów postępowania - o ile naruszenie ich mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 par 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawa prawną. Zatem sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze, jak i ponad te zarzuty w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Przeprowadzona w myśl powyższych przepisów kontrola zaskarżonej decyzji nie dała podstaw do jej zakwestionowania, bowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Niesporne w sprawie są okoliczności faktyczne i zaszłości prawne wskazane

w zaskarżonej decyzji, a w szczególności dotyczące faktu i treści umowy wieczystego użytkowania zawartej w formie aktu notarialnego w dniu [...] listopada 1993 r. Nr [...] ., Na podstawie tej umowy działki ozn.; nr [...] o pow. 246 m2 i nr [...] o pow. 242 m2, obr [...] obj. Kw [...] , stanowiące własność Gminy K. zostały oddane w użytkowanie wieczyste J. i A. małż. K. na 99 lat "celem zabudowy usługowej o charakterze ogólno - miejskim". Użytkownicy wieczyści zostali zobowiązani do rozpoczęcia zabudowy na przedmiotowych działkach w terminie dwóch lat od daty zawarcia umowy i do zakończenia jej w terminie czterech lat od daty zawarcia tej omowy. W przypadku użytkowania terenu w sposób wyraźnie sprzeczny z jego przeznaczeniem miało nastąpić zarządzeniem wygaśnięcie użytkowania wieczystego i odebranie gruntu, a. w sprawach nie uregulowanych umową miały znaleźć zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości oraz przepisy kodeksu cywilnego.

Bezsporną jest okoliczność, że J. i A. małż. K. nie zrealizowali celu określonego umową użytkowania wieczystego, jak również fakt, że w dniu [...] 06 1997 r., aktem notarialnym Rep. [...] , zawarli oni umowę sprzedaży warunkowej prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek z J.T. i P.K. reprezentującymi Budowlaną Spółkę Mieszkaniową [...] S-ka z o.o.. Zaś aktem notarialnym rep. [...] zdziałanym, w dniu [...] . 09. 1997 r., - umową przeniesienia użytkowania wieczystego, małż. K. przenieśli to prawo na rzecz Budowlanej Spółki Mieszkaniowej [...] Spółka z o.o. i zgodnie z par 3 na nabywców przeszły korzyści i ciężary związane z prawem użytkowania wieczystego działek.

Nowy użytkownik wieczysty - Budowlana Spółka Mieszkaniowa [...] , również nie zrealizował celu określonego w umowie użytkowania wieczystego, a w istocie przeznaczył te działki do obsługi działek nr nr [...] , na których zrealizował inwestycję pn. "budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z usługami i gażami wbudowanymi oraz sieciami uzbrojenia terenu i układem drogowym m.in. na działkach nr [...] i nr [...] obr [...] , (na podstawie decyzji Nr ....Prezydenta Miasta K. z dnia 1. 03. 2000 r., poprzedzonej decyzją o ustaleniu warunków zabudowy z 1998 r). - ustanawiając;

- w dniu 18. 06.1999 r, (aktem ustanowienia służebności Rep.....) służebność przejazdu i przychodu pasem szerokości 6 m przez przedmiotowe działki nr ....i nr ....z prawem przeprowadzenia mediów w miejscu ustanowionej służebności - nieodpłatnie i obciążając tą służebnością prawo użytkowania wieczystego działek na rzecz każdoczesnych właścicieli i posiadaczy działek nr [...] i [...] ,

- w dniu 12.12. 2002 r. (aktem ustanowienia służebności Rep......) bezpłatną służebność prawa przejazdu, przychodu i przegonu oraz przeprowadzenia mediów i ich konserwacji przez całe działki nr [...] i nr [...] - na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]

Na tle powyższych okoliczności faktycznych trzeba stwierdzić że trafna jest konstatacja organów rozstrzygających w sprawie, że grunty Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego oddawane są w użytkowanie wieczyste w konkretnym celu określonym w umowie użytkowania wieczystego. Zaś . zbycie prawa użytkowania wieczystego ma ten także skutek, że nabywca tego prawa wchodzi w prawa i obowiązki swojego poprzednika. Jeżeli cel nie został zrealizowany przez zbywającego prawo użytkownika wieczystego to, obowiązek jego realizacji obciąża nabywcę ( Budowlaną Spółkę Mieszkaniową ...Sp. z o.o.)

Powtarzające się zarzuty Spółki w odwołaniu i skardze, że z powodu braku wpisu do Kw obowiązków użytkownika wieczystego nie mogła o nich wiedzieć ani znać terminów ich wykonania, nie znajdują uzasadnienia w okolicznościach sprawy. Nabywając użytkowanie wieczyste skarżący wstąpił w sytuację prawną swojego poprzednika prawnego w zakresie wszystkich praw i obowiązków wynikających ze stosunku użytkowania wieczystego. Faktu tego nie wyłącza ani brak wpisu terminów zabudowy do księgi wieczystej, ani brak wskazania tych terminów w umowie z dnia 15.09.1997 r., Rep. [...] , przenoszącej na skarżącego prawo użytkowania wieczystego, zawartej w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży. Zgodnie bowiem z art. 56 kodeksu cywilnego czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów. W myśl art. 62 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 239 kodeksu cywilnego termin zabudowy stanowi istotny element stosunku prawnego użytkowania wieczystego. Tak więc przeniesienie użytkowania wieczystego nieruchomości poprzez jego sprzedaż powoduje, że z mocy ustawy kupujący jest związany terminami zabudowy ustalonymi dla jego poprzednika prawnego - niezależnie od tego, czy nabywca wiedział o tych terminach. Przyjęcie poglądu przeciwnego całkowicie uniemożliwiłoby właścicielowi gruntu dyscyplinowanie użytkownika wieczystego, a użytkownikom wieczystym otwierałoby pole do nadużyć bez możliwości wymierzenia jakiejkolwiek sankcji. Dodatkowo nabywając prawo użytkowania wieczystego skarżący, będący profesjonalnym uczestnikiem obrotu cywilnoprawnego, powinien zdawać sobie sprawę, iż do ustawowych obowiązków użytkownika wieczystego należy - obok wnoszenia opłaty rocznej - również zagospodarowanie nieruchomości w sposób ustalony w umowie. Obciążenie prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości (działek nr .... i nr....) na służebnością przejazdu, przechodu, przegonu, z prawem przeprowadzenia mediów nie jest wypełnieniem celu umowy tj. "zabudowy usługowej o charakterze ogólno-miejskim" Także deklarowany zamiar budowy śmietnika jako element inwestycji zrealizowanej na działkach [...] i [...] nie jest realizacją celu, który określono w umowie użytkowania wieczystego.

Trafnie Kolegium przyjmuje, że zastosowanie w sprawie mają przepisy ustawy z dnia 21.08. 1997 r, .o gospodarce nieruchomościami /dalej zwaną; u.g.n./. Przepis art. 242 u.g.n. wprowadza bowiem zasadę bezpośredniego stosowania jej przepisów od dnia wejścia ustawy w życie tj. od dnia 1. 01. 1998 r. Stosownie do przepisów art. 63 ust 2 i 4 u.g.n., w przypadku niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości w sposób określony umową, organ może ustalić dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wiecznego niezależnie od opłat należnych z tytułu użytkowania wieczystego. Dodatkowa opłata roczna stanowi swojego rodzaju sankcję finansową mającą na celu zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego do zagospodarowania nieruchomości zgodnie z celem określonym w umowie., przy czym dla jej ustalenia wystarcza bezskuteczny upływ terminu wskazany w umowie. Jednakże jest to instytucja o charakterze fakultatywnym. Przepis art. 63 ust 2 stanowi że "W przypadku niedotrzymania terminów, o których mowa / .../ oraz w art. 62, mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego /...../ . Oznacza to, co słusznie zauważa Kolegium, że organ powinien rozważyć; czy w ogóle jest sens w danym przypadku ustalenia takich opłat, skoro użytkownik wieczysty (będący w upadłości) deklaruje tylko możliwość budowy śmietnika, obsługującego inwestycje zlokalizowane na działkach władnących, a więc "inwestycję" daleko odbiegającą od złożonego w umowie użytkowania wieczystego celu. Organowi pozostaje wybór możliwych do zastosowania środków, począwszy od zmiany określonego celu umowy, rozwiązania umowy stosownie do art. 240 kc, w końcu do dyscyplinowania użytkownika poprzez ustalenie dodatkowej opłaty rocznej. Jednakże zastosowanie tego środek wymaga uzupełnienia postępowania wyjaśniającego przez organ pierwszej instancji w kierunku wskazanym przez Kolegium w zaleceniach zawartych w uzasadnieniu decyzji. Kluczowym zagadnieniem dla rozstrzygnięcia co do istoty w sprawie będzie ustalenie; czy faktycznie na przedmiotowych działkach można; czy też z przyczyn obiektywnych (np. układ zabudowy ) nie można, zrealizować zamierzenia inwestycyjnego zgodnego z-umową użytkowania wieczystego.

Biorąc powyższe pod uwagę należało ocenić skargę jako bezzasadną i oddalić ją na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270 z późn. zm.).