Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 847/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 135, art. 200, art. 205 par. 1, art. 152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art 7, art 77, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 19 ust. 1a
journal: Dz.U. 2003 nr 162 poz 1568
law: Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
Teza: W sytuacji, w której wskaźnik powierzchni zabudowy działki wynika z wtórnego podziału i znacząco odbiega od średniej w analizowanym obszarze, to parametr powierzchni zabudowy tej działki nie może mieć decydującego znaczenia dla odstępstwa od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy, przy określaniu parametrów nowej zabudowy, na innej działce, w oparciu o przepis art 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

TEZY

W sytuacji, w której wskaźnik powierzchni zabudowy działki wynika z wtórnego podziału i znacząco odbiega od średniej w analizowanym obszarze, to parametr powierzchni zabudowy tej działki nie może mieć decydującego znaczenia dla odstępstwa od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy, przy określaniu parametrów nowej zabudowy, na innej działce, w oparciu o przepis art 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 listopada 2011r. sprawy ze skarg H. M., B.M., A. K. – C., M.C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] 2010r. Nr [...] znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.tytułem zwrotu kosztów sądowych: - na rzecz H. M. kwotę 500 zł (pięćset złotych), - na rzecz B. M. kwotę 500 zł (pięćset złotych), - na rzecz A. K. – C. i M. C. solidarnie kwotę 500 zł (pięćset złotych), III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2010r. o warunkach zabudowy , Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2 , art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz.U. nr 80, poz.m 717 ze zm. zwana dalej u.p.z.p.) ustalił na rzecz "A" spółka z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, wraz zagospodarowaniem terenu i wjazdem przy ul W. P. w P., przewidzianej do realizacji na działce o numerze ewidencyjnym [...] i [...], ark. [...], obr. G., położonej w P. przy ul W. P. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że w wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, iż w obszarze analizowanym występuje zabudowa wolnostojąca niska, mieszkaniowa, o charakterze willowym, z dużym udziałem zieleni, położona w obszarze klinowo – pierścieniowego systemu zieleni, funkcja zabudowy mieszkalna, wielorodzinna w zabudowie wolnostojącej. Przeprowadzona analiza wykazała, że planowane zamierzenie kontynuuje linię zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokość i geometrię dachu, wielkość powierzchni zabudowy i zagospodarowania terenu, a zatem spełnia pięć warunków zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Organ określił również szczegółowe parametry nowej zabudowy. Odnosząc się do parametru zabudowy w stosunku do powierzchni działki, organ I instancji wskazał, że przy jego określeniu uwzględniono wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym i średni wskaźnik ustalony został na ok. 23 %. Analizując koncepcję przestrzenną zawartą we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, organ stwierdził, iż wnioskowany budynek parametrami i architekturą nawiązuje do budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie, czyli nr 18/20 i 14/16. Ponadto teren, którego dotyczy wniosek ma powierzchnię 1393m2 czyli o 150 m2 więcej niż największa działka nr [...] przy ul W. P. Uwzględniając powyższe uwarunkowania organ I instancji obliczył średni wskaźnik z dwóch wyżej omawianych działek nr [...] (47%) i nr [...] (20 %). Średni wskaźnik z tych dwóch działek wyniósł 33 %. Zdaniem organu planowana inwestycja kontynuuje wielkości powierzchni zabudowy charakterystycznej dla zabudowy w analizowanym obszarze.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli A. C. i M. C., a także H. M., M. K., B. M., J. L., K. M..

Decyzją z dnia 23 sierpnia 2010r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu wskazano, iż organ I instancji prawidłowo uzasadniło odstępstwo od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy, a planowany budynek parametrami i architekturą nawiązuje do budynków znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie – czyli budynków przy ul W. P. nr [...] i [...]. Za uzasadnione uznało Kolegium ustalenia dotyczące parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu i ustalenia linii zabudowy, a także podzieliło stanowisko organu I instancji, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcje, parametry, cechy oraz wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren posiada dostęp do drogi publicznej, działka posiada zabezpieczone uzbrojenie wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Organ odwoławczy uznał, iż okoliczności dotyczące podziału działek i okoliczności wyodrębnienia ich do odrębnych ksiąg wieczystych, nie mogą stanowić skutecznego zarzutu, gdyż organ rozstrzygając sprawę opiera się na istniejącym stanie faktycznym i prawnym nieruchomości położonych w analizowanym obszarze i nie ma kompetencji do ich oceny. Odnosząc się do zarzutów dotyczących ilości mieszkań, dokładnej lokalizacji budynku, braku wskazania obrysu budynku, lokalizacji wejść do budynku, wjazdu, parkingów, chodników, zieleni, itd. Kolegium stwierdziło, iż kwestie te mogą być rozpatrywane w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ wskazał również, iż w zakresie zarzutów dotyczących naruszeń praw odwołujących się, do korzystania z własnych nieruchomości oraz w zakresie obsługi komunikacyjnej, przyczyną odmowy uwzględnienia wniosku o ustalenie warunków zabudowy nie może być brak zgody właściciela lub osób trzecich na realizację inwestycji. Żaden przepis prawa nie uzależnia nie uzależnia możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy od zgody osób trzecich.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, na powyższą decyzję wnieśli: H. M., B. M., oraz A. K.- C. i M. C..

H. M. zarzuciła naruszenie przez organy przepisów prawa materialnego:

- art. 64 ust. 1 , w zw z art. 53 ust. 3 u.p.z.p. poprzez błędną analizę stanu faktycznego i prawnego terenu pod kątem zapewnienia ładu przestrzennego, zachowanie walorów architektonicznych i krajobrazowych, oraz uwarunkowań kompozycyjno – estetycznych;

- naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, treść pojęcia działki sąsiedniej jest uzależniona wyłącznie od uznania organu i dowolnego wyznaczenia przez ten organ obszaru analizowanego;

- naruszenie § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przez uznanie, że obszar analizowany może zostać wyznaczony przez organ w sposób dowolny, a analiza może zostać przez ten organ w sposób wybiórczy,

- naruszenie § 5 rozporządzenia, poprzez mniemające uzasadnienia w wynikach analizy wyznaczenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy, nie będącego średnim wskaźnikiem tej wielkości dla obszaru analizowanego.

H. M. zarzuciła również naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, polegające na naruszeniu zasad postępowania administracyjnego wyrażonych w przepisach art. 7 , art. 8 art. 77 § 1 art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a.

W konkluzji skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

A. C. i M. C. zarzucili, iż nie uzgodniono z właścicielami nieruchomości sąsiednich kwestii obsługi komunikacyjnej dla planowanej inwestycji. Nadto nie naniesiono na mapę obrysu budynku, a przez to organy nie dokonały analizy proporcji zamierzenia inwestycyjnego w stosunku do budynków znajdujących się w analizowanym obszarze. Wskaźnik powierzchni zabudowy został wyznaczony w oparciu o jedyny budynek w na całym terenie, którego gabaryty znacząco odbiegają od gabarytów pozostałej zabudowy, nadto powierzchnia działki na której posadowiony jest ww. budynek została sztucznie zaniżona poprzez wydzielenie z niej dwóch nowych działek, na których planowane jest zamierzenie inwestycyjne będące przedmiotem niniejszej sprawy. Wydzielenie z działki nr [...] działek [...] i [...] spowodowało, że wzrósł tym samym wskaźnik powierzchni zabudowy dla działki nr 74, ale nie można twierdzić, że zmieniły się uwarunkowania urbanistyczne w tym rejonie w sposób, który uzasadniałby podnoszenie wskaźników powierzchni zabudowy. Kierując się taką logiką można sztucznie manipulować wskaźnikami zabudowy w danym rejonie. Wydzielenie nowych działek nie powoduje zmiany uwarunkowań przestrzennych. Skarżący podnieśli także zarzut błędnego nierozważenia przez organy kwestii ilości mieszkań w planowanym budynku, która – ich zdaniem - ma wpływ na intensywność zabudowy.

W konkluzji skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Skarżący B. M. zarzucił:

Błędy w ustaleniach faktycznych polegające na:

- oczywiście bezzasadnym przyjęciu, iż sąsiednie budynki są czterokondygnacyjne bądź pięciokondygnacyjne, chociaż kondygnacje są trzy, a czwarta stanowi poddasze użytkowe;

- przyjęcie błędnej i nierzetelnej mapy nieruchomości nieuwzględniającej istniejących faktycznie na nieruchomości roślin i budynków.

Skarżący zarzucił także, iż realizacja planowanego wyjazdu na ul W. P. odbywać się będzie poprzez działkę nienależącą do inwestora i spowoduje dalszą znaczną dewastację zieleni przy ulicy oraz utrudnienia komunikacyjne na ul W. P.. Podniósł też, iż inwestor przystąpił do rozbiórki bunkra, którego nie jest właścicielem, nadto w zaskarżonych decyzjach nie wskazano ilości mieszkań, które są przewidziane w nowej inwestycji, nadto wskaźnik powierzchni zabudowy nie odpowiada powierzchni zabudowy działek sąsiednich. B. M. wskazał też, iż teren inwestycji nie posiada dostępu do drogi publicznej, wjazd może odbywać się przez działkę należącą do Miasta Poznań, a aby wjazd na działkę realizować należy najpierw rozebrać znajdujący się tam bunkier. Skarżący zarzucił także naruszenie art. 107 § 1 i 3 k.p.a. gdyż zaskarżona decyzja zawiera sprzeczności i niekompletne uzasadnienie podstaw przyjętych rozstrzygnięć i pomija kwestię planowanych mieszkań, co ją – zdaniem autora skargi – dyskwalifikuje.

W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi do ponownego rozpoznaia.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie, odwołując się do argumentacji wskazanej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pismami z dnia 10 listopada 2011r. uczestnik postępowania "A" SA, reprezentowany przez pełnomocnika, wniósł o oddalenie wszystkich skarg. W uzasadnieniu uczestnik podniósł, iż prawidłowym było ustalenie przez organ ilości kondygnacji w budynkach sąsiednich, w szczególności zgodne z § 3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2020r, w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Obszar analizy został wyznaczony zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bezzasadny jest zarzut oparcia się organu na nierzetelnej i błędnej mapie nieruchomości. Uczestnik zwrócił uwagę, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami możliwe jest odstępstwo od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w analizowanym obszarze. Kwestia ilości mieszkań nie podlega ocenie na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Kwestie dotyczące obsługi komunikacyjnej zostały uzgodnione na podstawie opinii Zarządu Dróg Miejskich nr DR/7331-10a/128/08 z dnia 10 marca 2010r. Uczestnik postępowania zwrócił również uwagę, że uzyskał prawomocną decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę części schronu usytuowanego przy ul W. P. Procedura wycięcia drzew i krzewów została przeprowadzona w oparciu o stosowne decyzje uprawnionych organów. Uczestnik postępowania zwrócił też uwagę, że jednym z podstawowych zadań gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, a temu celowi przyświeca planowana inwestycja.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skargi okazały się zasadne, aczkolwiek nie można zgodzić się z wszystkimi podniesionymi w nich zarzutami.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, iż uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. dalej: p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

W wyniku przeprowadzonej na podstawie wyżej powołanych przepisów kontroli, Sąd stwierdził, iż zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego, a także prawa procesowego w sposób, który może mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) c). p.p.s.a).

Na wstępie należy zauważyć – czego nie dostrzegły organy rozpoznające przedmiotową sprawę – iż w obrębie S. i Al. W., została wpisana do wykazu obiektów na terenie miasta P., wpisanych do rejestru zabytków nieruchomych, dzielnica willowa z domami i ogrodami, Park S. ze stawem i restauracją oraz aleja kasztanowców, (poz. A 244). W tym samym wykazie pod pozycją A 239 figuruje zabudowa willowa, założenia parkowe, w ramach zespołu urbanistyczno architektonicznego XIX wiecznego P., od północy zamkniętego właśnie ulicą W. P. ([...]).

Zgodnie z art. 19 ust. 1 a ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, (Dz.U.03.162.1568) w decyzji o warunkach zabudowy uwzględnia się w szczególności ochronę:

1) zabytków nieruchomych wpisanych do rejestru i ich otoczenia;

2) innych zabytków nieruchomych, znajdujących się w gminnej ewidencji zabytków.

Ani organ I instancji, ani organ odwoławczy nie wypowiedziały się co do przedmiotowej kwestii, stwierdzając wyłącznie, iż działka objęta wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowa nie jest objęta ochroną konserwatora zabytków.

Już to uchybienie organu odwoławczego przesądzić musiało o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. Okoliczności powyższej organ odwoławczy nie dostrzegł i nie ustosunkował się do niej. Co prawda przedmiotowy przepis wszedł w życie już po wydaniu decyzji organu I instancji, bo w dniu 5 czerwca 2010r. jednakże zgodnie z art. 5 ustawy z dnia z dnia 18 marca 2010 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy tej ustawy. Z tego też powodu organ odwoławczy winien okoliczność tą dostrzec i zastosować się do przepisu art. art. 19 ust. 1 a ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, uwzględniając ewentualnie przepis art. 8 ustawy z dnia z dnia 18 marca 2010 r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, zgodnie z którym do czasu założenia gminnej ewidencji zabytków, decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzje o warunkach zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do zabytków znajdujących się w wykazie, o którym mowa w art. 7 niniejszej ustawy. Pominięcie zasadniczego elementu hipotetycznego stanu faktycznego stanowi naruszenie przez organ odwoławczy przepisu prawa materialnego – art.19 ust. 1 a ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a w następstwie naruszenie przepisów postępowania, art. 7 i art. 77 k.p.a. przez niepełne ustalenie stanu faktycznego sprawy.

Przeprowadzając ponownie postępowanie, organ I instancji winien uwzględnić i zastosować się do ww. przepisów obu ustaw.

Zwłaszcza w kontekście ww. okoliczności nie można zgodzić się ze stanowiskiem organu, iż planowana inwestycja kontynuuje wielkości powierzchni zabudowy charakterystycznej dla zabudowy w analizowanym obszarze. Należy zauważyć, co słusznie podnoszą skarżący, iż powierzchnia zabudowy działki [...] nie wynika z faktu pierwotnego posadowienia budynku na tej działce, ale z faktu wydzielenia z tej działki, działek nr [...] i [...] w sytuacji, gdy na działce nr [...] przedmiotowy budynek już się znajdował. Jest to więc wyjątkowa sytuacja, która spowodowała, że powierzchnia zabudowy tej działki znacząco odbiega od pozostałych – znajdujących się w analizowanym obszarze działek. Powierzchnia zabudowy działki nr [...] nie wpisuje się więc w ład architektoniczno przestrzenny analizowanego terenu, stanowi wyjątek, pozostający w sprzeczności z tym ładem. Organy jednak właśnie tą specyficzną i odbiegającą od pozostałych, znajdujących się na badanym obszarze nieruchomości, działkę (nr [...]) wskazały, jako uzasadnienie odstępstwa od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy dla nowego zamierzenia inwestycyjnego. Takie działanie w krótkim czasie może doprowadzić do całkowitej zmiany ładu architektoniczno urbanistycznego, zabytkowego terenu, gdyż każde nowe zamierzenie na tym obszarze będzie odnosiło się również do parametrów inwestycji na działkach [...] i [...].

Tego rodzaju działalność organów stoi w sprzeczności z treścią przepisu art. 61 u.p.z.p., którego naczelnym przesłaniem jest kontynuowanie funkcji i parametrów zabudowy. Zgodzić się należy z zarzutami zawartymi w skardze A.i i M. C., iż w takich sytuacjach może dojść do manipulacji wskaźnikami, skutkującymi zburzeniem ładu architektoniczno urbanistycznego na danym terenie. Wydzielenie nowych działek nie powoduje zmiany uwarunkowań przestrzennych.

Procedura wyznaczania wskaźnika procentu powierzchni zabudowy działki w obszarze chronionym ze względu na walory zabytkowe, których cechą kluczową jest właśnie niski wskaźnik powierzchni zabudowy obszaru, zastosowana w niniejszej sprawie, może doprowadzić do sytuacji, w której każda nowa inwestycja opierałaby się o nową każdorazowo podwyższaną średnią albo każdy nowy inwestor mógłby się powoływać na górną granicę powierzchni zabudowy działki. W obu przypadkach nie byłoby już mowy o ochronie zabytkowego układu urbanistycznego, lecz otwarta zostałaby logiczna furtka do degradacji owego obszaru, którego otoczenie troską jest obowiązkiem wszystkich organów administracji publicznej. Jest to niedopełnianie obowiązków przez odpowiedzialny organ administracji publicznej.

W sytuacji gdy powierzchnia zabudowy działki, której wskaźnik powierzchni zabudowy wynika z wtórnego podziału i znacząco odbiega od średniej na analizowanym obszarze, to parametr powierzchni zabudowy tej działki nie może mieć decydującego znaczenia dla odstępstwa od średniego wskaźnika powierzchni zabudowy, przy określaniu parametrów nowej zabudowy, na innej działce, w oparciu o przepis art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz.U. nr 80, poz.m 717 ze zm.)

Powyższe uchybienie stanowi naruszenie art. 61 u.p.z.p i art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a.

Reasumując powyższe rozważania, Sąd nie wyklucza możliwości przyjęcia przez organ wnioskowanego przez inwestora wskaźnika zabudowy, ale – z przyczyn opisanych powyżej - odstępstwo od średniego wskaźnika tego parametru dla analizowanego terenu, nie może opierać się na przypadku działki nr 74. Uzasadnieniem takiego odstępstwa nie może być – tak jak to miało miejsce w przedmiotowej sprawie – proste odwołanie się, iż w analizowanym obszarze jest działka sąsiednia, której powierzchnia zabudowy jest zbliżona do powierzchni zabudowy na działce, dla której wydawane są warunki zabudowy. Z uzasadnienia decyzji musi wynikać, że odstępstwo od średniej w zakresie tego parametru nie zburzy ładu architektoniczno urbanistycznego na danym terenie. Sąd podzielił stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z dnia 12 marca 2009r. (sygn. akt II OSK 359/08), iż dopuszczalne jest odstąpienie od średniego wskaźnika wielkości dla obszaru analizowanego ale tylko gdy wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy. Wystąpienie tych przesłanek organ powinien ustalić zgodnie z art. 7 k.p.a., a w decyzji uzasadnić odstąpienie przez wskazanie na spełnienie przesłanek odstąpienia, co stanowi zasadniczy element uzasadnienia zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.( http://orzeczenia.nsa.gov.pl)

Decyzja organu I instancji zawiera sprzeczność w zakresie określenia na 25 % powierzchni biologicznie czynnej działek, na których planowana jest inwestycja. W tej samej decyzji organ zwrócił uwagę, iż teren, na którym planowana jest inwestycja, charakteryzuje się zabudową wolnostojącą, niską, mieszkaniową, o charakterze willowym, z dużym udziałem zieleni. Biorąc powyższe pod uwagę, organ nie wyjaśnił dlaczego w takim razie wyznaczył powierzchnię terenu biologicznie czynnego, w minimalnej wysokości, przewidzianej przez § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania. Uchybienie to stanowi naruszenie przepisu art.7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a.

Sąd nie podzielił pozostałych zarzutów zawartych w powyżej cytowanych skargach, uznając w szczególności, iż kwestia ilości mieszkań nie podlega ocenie na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a dopiero na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. W przedmiotowej sprawie wydana została opinia Zarządu Dróg Miejskich nr DR/7331-10a/128/08 z dnia 10 marca 2010r. która na tym etapie postępowania wyjaśnia wszelkie kwestie dotyczące obsługi komunikacyjnej działki na której planowana jest inwestycja. Bez znaczenia na tym etapie postępowania jest zarzut rzekomej nielegalnej rozbiórki bunkra, nadto uprawdopodobniono, iż rozbiórka ta odbywa się na podstawie decyzji kompetentnego organu. Podobny wniosek dotyczy kwestii wycinki drzew i krzewów na przedmiotowej nieruchomości. Nie można zgodzić się również z zarzutem błędnego określenia liczby kondygnacji budynków sąsiednich, organy uczyniły to prawidłowo, zgodnie z § 3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2020r, w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Wskazane powyżej uchybienia prawa materialnego niewątpliwie miały wpływ na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy, a naruszenia procedury mogły mieć istotny wpływ na jej wynik. W konsekwencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a), c) p.p.s.a. Sąd uchylił zaskarżoną decyzję, a na podstawie art. 135 p.p.s.a. również decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania, Sąd orzekł w pkt II wyroku na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 przywołanej ustawy p.p.s.a. natomiast o wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono w pkt. III sentencji wyroku w oparciu o art. 152 p.p.s.a.

Rozpoznając ponownie sprawę organ I instancji winien ponownie przeprowadzić postępowanie w przedmiocie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uwzględniając uwagi Sądu przedstawione powyżej. Organ winien rozważyć również kwestię, która została podniesiona dopiero w toku rozprawy przed Sądem, dotyczącą objęcia ulicy W. P. programem Natura 2000. Organ I instancji, uwzględniając powyżej przedstawione szczegółowe rozważania powinien zatem dokonać ponownej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu, mając przy tym na względzie wyrażoną w art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. zasadę prawdy obiektywnej oraz zasadę swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.) i w zależności od wyników tej oceny dokonać jego ewentualnego uzupełnienia oraz wydać stosowne rozstrzygnięcie.

Należy również zauważyć, iż decyzja organu winna spełniać przesłanki formalne wyrażone w art. 107 k.p.a. a w szczególności powinna zawierać uzasadnienie w którym organ w wyczerpujący sposób informuje stronę o motywach, którymi kierował się rozstrzygając sprawę. Ponadto przytoczone w uzasadnieniu decyzji okoliczności powinny odpowiadać stanowi faktycznemu sprawy. Zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie decyzji składa się z uzasadnienia faktycznego, zawierającego w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, a także przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił mocy dowodowej oraz uzasadnienia prawnego zawierającego wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów, które zadecydowały o treści decyzji. Organ musi zatem zająć stanowisko wobec całego materiału dowodowego oraz uzasadnić jasno i należycie swoje zdanie, w szczególności, na jakiej podstawie uznał pewne fakty za udowodnione. Strona może skutecznie bronić swych interesów tylko w sytuacji, gdy znane są jej przesłanki powziętej decyzji, dlatego też pominięcie w uzasadnieniu decyzji ustalenia okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, rodzi przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.