Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 456/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2014-11-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 98a  ust. 1,  art. 154 ust. 1,  art. 4 pkt 16,
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 4 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, 77 ust. 1,  art. 80,  art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c,  art. 152,  art. 200 w zw. z art. 205
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel (spr.),, Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 listopada 2014 r. sprawy ze skargi Spółki A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia [...] nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz strony skarżącej Spółki A. kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy ustalił dla Spółki A. opłatę adiacencką

w wysokości [...] zł. Opłata adiacencka ustalona została w oparciu o art. 98a

ust. 1, art. 147 ust. 1 i 2 oraz art. 148 ust. 1 - 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz.651) oraz uchwały

Nr XIX/97/2004 Rady Gminy Mielno z dnia 21 maja 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego Nr 50,

poz. 934). Zaskarżona decyzja wydana została na skutek ponownego rozpatrzenia sprawy z uwagi na uchylenie decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego

z dnia [...] numer [...] decyzji Wójta Gminy z dnia [...] numer [...] ustalającej opłatę adiacencką.

Ustalenie powyższej opłaty adiacenckiej nastąpiło z uwagi na wzrost wartości nieruchomości związanej z wydaniem decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonych w [...], oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...], połączonych w działkę numer [...] o powierzchni [...] ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą KW [...] , na działki o numerach [...]. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji dokonał analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego z dnia [...]. Organ I instancji stwierdził, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego różnica wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale wynosi [...] zł (wartość nieruchomości przed podziałem - [...] zł, wartość nieruchomości po podziale - [...] zł), w związku z tym opłata adiacencka obliczona według stawki [...] % - stosownie do powołanej wyżej uchwały Rady Gminy - wynosi [...] zł.

Nie zgadzając się z zapadłym w sprawie rozstrzygnięciem, Spółka odwołała się od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Decyzji organu I instancji Spółka zarzuciła:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie polegające na uznaniu,

iż w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo - skutkowy między podziałem nieruchomości a wzrostem wartości nieruchomości;

2. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1. ustawy o gospodarce nieruchomościami § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i § 5 ust. 2 i Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasady wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego co do formy, treści i metod wyceny;

3. Naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mających istotny wpływ na podjętą decyzję, tj. art. 77 § 1 K.p.a. i art. 7 K.p.a. poprzez złamanie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, co doprowadziło do niewłaściwej subsumcji przepisów prawa materialnego;

4. Naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 80 K.p.a. i art. 107 § 1 K.p.a. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów oraz nieustosunkowanie się w uzasadnieniu decyzji do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia oraz niewyjaśnienie okoliczności, które wskazał organ odwoławczy.

Powyższe uchybienia, zdaniem skarżącej, winny skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Mając na uwadze potrzebę wszechstronnego wyjaśnienia sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dniu [...] zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o dodatkowe i bardziej szczegółowe zajęcie stanowiska w zakresie wniesionych przez skarżącą zarzutów co do wykonania operatu szacunkowego. Jednocześnie, z uwagi na sformułowanie w odwołaniu szeregu zarzutów co do operatu szacunkowego o charakterze merytorycznym, Kolegium zwróciło się do skarżącej o wskazanie czy Spółka rozważa zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżąca najpierw poinformowała organ, iż rozważa zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a następnie, że nie zleci ona oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy przesłał do Kolegium klauzulę aktualności operatu szacunkowego z dnia [...].

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...], nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Na wstępie wskazało, iż art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Artykuł 98a ust. 1a ustawy stanowi, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Działając na podstawie przywołanych wyżej przepisów ustalając opłatę adiacencką organ I instancji, zgodnie z art. 98a ust. 1 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, zastosował stawkę opłaty adiacenckiej określoną w uchwale

Nr XIX/97/2004 Rady Gminy Mielno z dnia 21 maja 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki opłaty adiacenckiej obowiązującą w dniu, w którym decyzja z dnia

[...] zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Stawka ta wynosi 10 % wzrostu wartości nieruchomości z tytułu dokonanego podziału geodezyjnego działki.

Zdaniem Kolegium, nie ulega wątpliwości, iż wszczęcie postępowania

w niniejszej sprawie było następstwem podziału działek nr [...] - połączonych w działkę numer [...] o powierzchni [...] ha, dla której Sąd Rejonowy prowadzi Księgę Wieczystą KW [...] - na działki o numerach [...]. Podział ten nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości - skarżącej Spółki i został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy z dnia [...]. Decyzja ta z braku odwołania się strony stała się ostateczna w administracyjnym toku instancji.

Podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest stwierdzony obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Artykuł 154 ust. 2 ustawy stanowi, że w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Zgodnie

z przepisem art. 156 ust. 1 ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca majątkowy S.M. (uprawnienia nr [...]) ustalił

w operacie szacunkowym z dnia [...], że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast po podziale - [...] zł. Różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości przed podziałem a wartością rynkową nieruchomości po podziale stanowi zatem kwotę [...] zł. Od tej wartości została naliczona opłata adiacencką w kwocie [...] zł przy zastosowaniu stawki 10% wzrostu wartości nieruchomości.

Kolegium podkreśliło, iż przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, jej wartość określa się według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny - na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, natomiast stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób,

że chodzi o cenę nieruchomości ustalonej w postępowaniu w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, a nie tylko ściśle na dzień wydania samej decyzji

(por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 czerwca 2005r., sygn. akt I OSK 1558/04). W ocenie Kolegium operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie spełnia opisane wyżej kryteria poprawnej wyceny. W wykonanym operacie szacunkowym wskazano właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, dokonano opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem odpowiada on wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie Kolegium, przy szacowaniu analizie poddano transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych mających największy wpływ na ceny transakcyjne. W celu ustalenia poprawki na trend czasowy analizie poddano transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Na podstawie przeprowadzonej analizy zaobserwowano stabilizację cen transakcyjnych tego typu nieruchomości, w związku z czym rzeczoznawca przyjął zerową poprawkę na trend czasowy. W wyniku przeprowadzonej analizy lokalnego rynku stwierdzono, że ceny transakcyjne tego typu nieruchomości co wyceniana kształtują się średnio w przedziale od [...] zł do [...] zł w przeliczeniu na 1 m2 powierzchni gruntu. Wartość 1 m2 gruntu przed podziałem została określona w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł, natomiast po podziale na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że po przeprowadzonej analizie lokalnego rynku transakcji tego typu nieruchomościami co przedmiot wyceny można stwierdzić, że otrzymany wynik mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości objętych analizą i odzwierciedla aktualną relację między popytem i podażą na lokalnym rynku.

Szczególnego podkreślenia wymaga przy tym, że przedmiotowa nieruchomość nie jest uznawana za nieruchomość rolną. W przypadku podziału takiej działki możliwe jest wobec niej ustalenie opłaty adiacenckiej. Zgodnie z art. 92 ust. 2 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Kolegium wskazało, że w myśl utrwalonego orzecznictwa sądowoadministracyjnego, operat szacunkowy sporządzany przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej.

W dodatkowych wyjaśnieniach rzeczoznawca majątkowy, w ocenie Kolegium, odniósł się on do zarzutów i uwag odwołujące się do sporządzonego operatu szacunkowego. Skonkludował, że wartość nieruchomości została określona prawidłowo i odzwierciedla aktualnie panujące tendencje na rynku nieruchomości.

Zdaniem Kolegium, w rozpatrywanej sprawie związek przyczynowo - skutkowy związany ze wzrostem wartości nieruchomości a jej podziałem został wykazany należycie i w sposób nie budzący zastrzeżeń organu odwoławczego. Przesłankę pobierania opłaty stanowi wzrost wartości nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych. Obowiązek zaś ponoszenia opłaty wynika bezpośrednio z ustawy. Kolegium nie znalazło także podstaw do uwzględnienia drugiego z podniesionych zarzutów, tj. naruszenia art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i § 5 ust. 2 i Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasady wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego poprzez ich błędne zastosowanie polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego co do formy, treści i metod wyceny. Dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie. W ocenie Kolegium, analiza akt sprawy, w szczególności operatu będącego podstawą ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, wskazuje, iż został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa i przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Posiada on klauzulę aktualności, tak więc jego ważność nie budzi wątpliwości.

Odnosząc się do trzeciego i czwartego z zarzutów Kolegium w pierwszej kolejności zaznaczyło, że w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej najistotniejszą kwestią jest ustalenie wartości nieruchomości przed podziałem nieruchomości i po jej podziale. Wskazało, że przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Czynności te w niniejszej sprawie zostały wykonane, bowiem choć organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje, wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, organ zbadał, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

W niniejszej sprawie strona zasadniczo kwestionuje operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca w swoich dodatkowych wyjaśnieniach z dnia [...] odniósł się do zarzutów i uwag skarżącej co do operatu szacunkowego. Strona nie wystąpiła ze zleceniem organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy (a następnie także wyjaśnienia rzeczoznawcy) budzą jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Możliwość taką przewiduje art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takiej sytuacji to na stronę postępowania przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu, co znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

Zdaniem Kolegium, ustalenia stanu faktycznego w sprawie nie budzą wątpliwości. Fakt wzrostu wartości nieruchomości - z tytułu dokonania podziału działki - oraz wysokość tego wzrostu został należycie udowodniony, a materiał dowodowy zgromadzono i oceniono w sposób wyczerpujący.

Powyższa decyzja została zaskarżona przez Spółkę A. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Skarżąca Spółka zarzuciła:

1. Naruszenie przepisu art. 98a ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie, polegające na uznaniu,

iż w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy podziałem nieruchomości a wzrostem wartości nieruchomości;

2. Naruszenie przepisu art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich błędne zastosowanie, a polegające na uznaniu, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego, co do formy, treści i metod wyceny;

3. Naruszenie przepisu art. 77 § 1 K.p.a. i art. 7 K.p.a., mające istotny wpływ na podjętą decyzję, poprzez złamanie zasady prawdy materialnej i niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych, co doprowadziło do niewłaściwej subsumcji wyżej opisanych przepisów prawa materialnego;

4. Naruszenie przepisu art. 80 K.p.a., art. 107 § 1 K.p.a., mające istotny wpływ na podjęta decyzję poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, oraz nieustosunkowanie się w decyzji do dowodów i faktów, które były podstawą wydanego rozstrzygnięcia, jak i zarzutów podniesionych w odwołaniu.

Równocześnie Spółka wniosła o:

1. uchylenie zaskarżonej decyzji,

2. zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi, cytując liczne wyroki sądów administracyjnych, Spółka stwierdziła, że opinia rzeczoznawcy majątkowego nie ma dla organu charakteru wiążącego i winien on ją przed wydaniem decyzji ocenić, tymczasem choć zawarte

w odwołaniu w sprawie zarzuty dotyczące operatu szacunkowego miały charakter zarzutów formalnych, dotyczących naruszenia konkretnych przepisów prawa,

do których oceny z założenia nie jest konieczne sporządzenie kontrdowodu z opinii organizacji zawodowej, Kolegium nie odniosło się do tych zarzutów.

Rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął stan nieruchomości wycenianej

na dzień wydania decyzji o podziale, bowiem to nie jest stan rzeczywisty w dniu dokonania jej podziału, lecz stan historyczny w stosunku do daty wydania decyzji podziałowej. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: "Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (...)". Jednocześnie zgodnie z art 4. Ustawy o gospodarce nieruchomościami: "Ilekroć w ustawie jest mowa o: 17) stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona." Zgodnie sytuacją prawną nieruchomości na dzień wydania decyzji istniała jedna działka nr [...] o powierzchni [...] m2. Działka [...] powstała w przeszłości w skutek połączenia innych działek i przyjmowanie do wyceny, zresztą nie faktycznej, ale rzekomej, powierzchni [...] m2= [...] m2, nie ma jakiegokolwiek znaczenia dla wyceny nieruchomości i jest po prostu przyjęciem błędnego stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej. Wyjaśnienia do wskazanych wyżej uwarunkowań prawnych złożone przez rzeczoznawcę w istocie w żaden sposób nie wyjaśniają i nie uzasadniają błędnego przyjęcia stanu nieruchomości przed podziałem, a także szacowania wartości nieruchomości jako sumy wartości nieistniejących [...] działek o średniej powierzchni wynoszącej [...] m2. Zdaniem skarżącej, przepisy prawa nie dają rzeczoznawcy swobody w przyjmowaniu stanu nieruchomości. Jeśli przed dokonaniem podziału nieruchomość składała się z jednej działki to taki stan winien być przyjęty w operacie szacunkowym. W wydanych decyzjach nie wyjaśniono powodu, dla którego rzeczoznawca przygotowując operat szacunkowy odstąpił od obowiązujących przepisów prawa. Fakt błędnego określenia stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej dyskwalifikuje operat szacunkowy jako niezgodny z obowiązującymi przepisami prawa, dyskwalifikuje go jako opinię o wartości nieruchomości, w związku z tym operat ten powinien zostać odrzucony jako dowód w postępowaniu.

Rzeczoznawca w sposób niedopuszczalny w świetle obowiązującego prawa określił datę, na którą określono wartość nieruchomości. Data jest późniejsza od daty sporządzenia operatu szacunkowego. W związku z tym, mamy do czynienia z rażącym naruszeniem art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarcze nieruchomościami definiującymi wartość rynkową. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podstawę prawną wyceny stanowiły, między innymi, standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 KSWP1 Wartość Rynkowai Wartość Odtworzeniowa: "3. Definicja wartości rynkowej (WR) i jej interpretacja 3.1. Definicja wartości rynkowej 3.1.1 Jeżeli przepisy prawa nie stanowią inaczej wartość rynkowa jest definiowana, jako "szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się

w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku". 3.2.2. Pojęcie w dniu wyceny oznacza wymóg aby określona wartość rynkowa była właściwa dla danego momentu w czasie, w dniu wyceny, czyli w dniu, na który została określona. Szacunkowa kwota podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. Tak więc, wycenianie nieruchomości na datę przyszłą jest niedopuszczalne.

W analizowanym operacie wycena dla celu określenia zmiany wartości nieruchomości w wyniku podziału przyjmuje karykaturalną metodologicznie postać,

w której porównuje się działki duże i małe. W wypadku analizowanego operatu średnia wielkość działek porównawczych przyjętych do wyceny przed podziałem wynosi [...] m2, a średnia wielkość działek porównawczych przyjętych do wyceny po podziale wynosi [...] m2. Tego typu analiza wartości i ewentualnie stwierdzona różnica w wartości nie ma oczywiście nic wspólnego z dokonanym podziałem, bo od dokonanego podziału na poszczególne działki nieruchomość nie staje się ani większa, ani mniejsza. Mamy więc do czynienia z sytuacją, gdy ewentualnie stwierdzona różnica wynika nie tylko z różnicy stanu "nieruchomość niepodzielona nieruchomość podzielona", ale także ze stanu "nieruchomość duża/nieruchomość mała". Zgodnie z art. 98a ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: "Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne (...)". Jednocześnie zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami ilekroć w ustawie jest mowa o: stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona". W związku z tym w wycenie nieruchomości dla celu określenia zmiany wartości nieruchomości z tytułu jej podziału możliwe jest przyjęcie jedynie takiego stanu nieruchomości jaki posiadała ona przed

i po dokonaniu podziału. Trzeba w związku z tym zauważyć, że w wyniku dokonanego podziału nieruchomość, która doznała podziału nie zmienia żadnej ze swych cech poza liczbą wydzielonych planowo działek, z których się składa. Nie zmienia się powierzchnia nieruchomości dlatego też, nie można przyjąć do wyceny odrębnych powierzchni działek uzyskanych po podziale - powierzchnie te nie charakteryzują stanu nieruchomości ani w stanie przed, ani po podziale, co sprzeczne jest z obowiązującymi zapisami prawa. Przyjęcie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek o zróżnicowanym stanie co do wielkości, kształtu, uzbrojenia, dostępności do drogi itd. spowodowało, że w operacie szacunkowym dokonano wyceny hipotetycznego zespołu (portfela) nieruchomości, z przyjęciem stanu tych nieruchomości nietożsamego ze stanem nieruchomości po podziale, co jest niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa(wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Poznaniu z dnia 21 lutego 2013 r., IV SA/Po 1110/12). Zarówno w piśmie rzeczoznawcy z dnia [...], jak i w treści decyzji Wójta z dnia [...] nie zostały wyjaśnione wątpliwości co do przyjęcia błędnego, niezgodnego z prawem stanu nieruchomości po podziale, w wyniku czego wycena stwierdza zmianę wartości nieruchomości ze względu na jej wielkość, a nie ze względu na jej podział.

Spółka zwróciła także uwagę na nieprecyzyjne określenia gradacji cech rynkowych - wszystkie cechy we wszystkich nieruchomościach porównawczych mają stan "przeciętny". Przyglądając się tylko jednej z cech rynkowych, lokalizacji zauważyć można, że nieruchomości porównawcze rozlokowane są po terenie całej gminy i zdecydowanie różnią się lokalizacją. Lokalizacje nieruchomości przyjętych w operacie są zdecydowanie różne, czy to biorąc pod uwagę odległość od morza, czy odległość od [...]. Niestety ze względu na brak opisu stanów poszczególnych cech nie można stwierdzić, które z nieruchomości zostały błędnie opisane, lecz konfrontując zestawione odległości z przyjętym dla wszystkich nieruchomości stanem cechy "przeciętna" ewidentnie widać, że w wycenie tkwi błąd. Jednocześnie widać wyraźnie także fakt, że rzekomo niezróżnicowane pod żadnym względem nieruchomości mają bardzo zróżnicowane ceny: od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Aby rozwiać wątpliwości autor operatu powinien przedstawić dokładny opis stanów poszczególnych cech potwierdzony wynikami analizy rynku przeprowadzonej dla przedmiotowego rynku, która winna być przeprowadzona zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Nieruchomości przyjęte do porównań zostały opisane na stronie 13 operatu szacunkowego z dokładną ich charakterystyką i miejscem położenia.

Wyliczenia różnicy ceny maksymalnej i minimalnej dokonano z posiadanej bazy cen transakcyjnych z terenu miasta, z której pochodzą przyjęte do analizy nieruchomości. Pomijając fakt, że [...]nie jest miastem, w operacie szacunkowym brak jest tabeli wzmiankowanej w tekście operatu. Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego "Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego (...)." Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości pkt. 6.3.-6.5: "6.3. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość

o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość

o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowane nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen. 6.5. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego prze-działu cenowego. (...)". W przypadku analizowanego rynku mamy do czynienia z sytuacją przewidzianą najprawdopodobniej w pkt 6.5., ponieważ nie zachodzi sytuacja, w której nieruchomość o cenie minimalnej Cmin ma oceny cech najgorsze na danym rynku a nieruchomość o cenie maksymalnej Cmax ma oceny najlepsze, co przedstawia poniższe zestawienie stanów cech rynkowych dla Cmin i Cmax na tle najgorszych i najlepszych stanów cech na rynku. Uwzględniając powyższe w przypadku analizowanego rynku możemy mieć do czynienia z sytuacją którą przewiduje Nota Interpretacyjna Nr 1 (NI1) Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości w pkt 6.5., czyli zachodzi konieczność zastosowania zasady ekstrapolacji dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego AC. Jeżeli zachodzi taka sytuacja, czego nie można stwierdzić ponieważ w operacie szacunkowym brak jest tabeli wzmiankowanej w nim, całość obliczeń zastosowanych

w operacie jest błędna. Zdaniem Spółki, pomimo podnoszonych zarzutów, nie wyjaśnione zostały przyczyny odstąpienia od zastosowania zasad wyceny wynikających z przepisów prawa oraz standardów zawodowych zadeklarowanych przez rzeczoznawcę do stosowania w treści operatu szacunkowego.

Niejako w konsekwencji poprzedniego błędu jest fakt, że cechy rynkowe nieruchomości decydujące z zmienności cenowej rynku zostały przyjęte błędnie,

w wyniku czego przyjęto w efekcie błędne wagi cech rynkowych, co skutkuje błędnością wyliczeń całej wyceny, której zadaniem jest określenie wartości nieruchomości. Z pięciu cech porównawczych przyjętych przez autora operatu kwestia cech: lokalizacja, kształt i topografia nieruchomości gruntowej, dostęp do infrastruktury technicznej nie wnoszą absolutnie nic do analizy porównawczej, gdyż cechy są takie same dla nieruchomości wycenianej, jak i dla nieruchomości porównawczych. Oznacza to, że 98% spośród 100% nie ma najmniejszego znaczenia dla wyceny, przy porównaniu nieruchomości przed podziałem. Rzeczoznawca nie uwzględnił jednak tego faktu i przydziela tym nieróżnicującym cechom wagi w zróżnicowaniu cenowym. Udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną stanowi miernik wpływu poszczególnych cech rynkowych, na zróżnicowanie na danym rynku nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku zawężenia zmienności cech w wycenie rynku w stosunku do wpływu cech badanych w przypadku preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości (np. przyjęcie rynku nieruchomości w jednej lokalizacji ogólnej itp.), wagi cech rynkowych należy odpowiednio przeliczyć bez uwzględniania wpływu całej lub części zmienności tej cechy rynkowej, która nie wpływa na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Ostatecznie uwzględniając, że tylko cecha lokalizacja, wpływa na końcowy wynik wyceny w związku z tym waga jej powinna wynosić nie 2% a 100%, bo pozostałe cechy nie różnicują cen. Błędnie przydzielone wagi skutkują błędnymi wyliczeniami i całkowicie dyskwalifikują uzyskany wynik wyceny.

Niezależnie od faktu, że same cechy rynkowe zostały określone bez ustalenia sensu ocen oraz nie skorygowano wag cech rynkowych i zróżnicowania cenowego AC w związku z cechami rynku i stanami cech nieruchomości o cenach minimalnej

i maksymalnej, istnieje uzasadnione podejrzenie, że wagi cech rynkowych zostały określone w operacie szacunkowym bez analizy lub na podstawie analizy

w rzeczywistości wymyślonej, co podważa wiarygodność całej wyceny. Obowiązek uwzględniania wpływu cech rynkowych na ceny wynika z przepisów prawa: art. 153

ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien ocenić wielkość wpływu cech rynkowych

na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech rynkowych, tymczasem nie przeprowadził żadnej analizy cech rynkowych, które wpływają na ceny, nie podał jaka metodą wyznaczył cechy i ich wagi.

Skarżąca dodała także, że w treści art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomości zdefiniowany został sposób potwierdzania aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego (Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził). W przypadku operatu szacunkowego wykorzystanego do wydania decyzji Wójta z dnia [...] odstąpiono od tej zasady. Rzeczoznawca majątkowy odstąpił od umieszczenia na operacie szacunkowym stosownej klauzuli potwierdzającym jego aktualność. W miejsce wymogu narzuconego przepisami prawa zastosowany został niezdefiniowany prawem dokument o nazwie: "Klauzula aktualności do operatu szacunkowego z dnia [...]"

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył , co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami

i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 134 § 1 i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Artykuł 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) przewiduje możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z jej podziału, o ile w dacie podziału obowiązuje uchwała rady gminy o wysokości stawki procentowej opłaty, a decyzja ustalająca opłatę zostanie wydana w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Z przepisu tego wynika zatem, że aby można było mówić o prawidłowości ustalenia opłaty muszą być spełnione nie tylko warunki, które można określić jako formalne – uchwała o wysokości stawki procentowej i nieprzedawnienie, ale musi nastąpić wzrost wartości nieruchomości, która uległa podziałowi, a wzrost wartości ma być skutkiem dokonanego podziału.

Wszystkie te przesłanki muszą być wykazane w sposób niebudzący wątpliwości, gdyż tylko dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego pozwala na załatwienie sprawy co do jej istoty. O ile kwestia uchwały i przedawnienia są oczywiste do udowodnienia, o tyle wzrost wartości jest kwestią mogącą powodować trudności. Jedynym dowodem, który ten wzrost ma wykazać jest operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego, w którym wyliczona jest wartość nieruchomości przed i po podziale.

Z art. 98a ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. W aktach sprawy brak jest decyzji z dnia [...] o podziale nieruchomości, tj. działki nr [...] na działki [...], niemniej fakt, że działka [...] o powierzchni [...] m2 uległa podziałowi nie jest kwestionowany i z tego właśnie tytułu naliczana jest opłata adiacencka.

W tej sytuacji, w ocenie sądu, zasadny jest zarzut skarżącej Spółki,

że z naruszeniem art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalony został

w operacie szacunkowym stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Dla sądu niezrozumiałe jest określanie działki podlegającej podziałowi zarówno w operacie szacunkowym z dnia [...], jak i w decyzjach obu organów, jako: "działki nr [...] połączone w działkę [...] o powierzchni [...] ha". Powyższe spowodowało, że rzeczoznawca majątkowy ustalając stan nieruchomości przed podziałem stwierdził: "teren zurbanizowany, położony w odległości ok. [...] km od morza, w sąsiedztwie terenów przeznaczonych pod zabudowę przy drodze Południowej składający się z działek o powierzchni powyżej [...] ha, które przed przystąpieniem do nowego podziału zostały połączone w jedną działkę, z której wydzielono [...] działki przeznaczone pod zabudowę budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz działkę przeznaczoną pod drogę dojazdową do wydzielonych działek. Mając powyższe na uwadze do wyliczenia wzrostu wartości działek powstałych w wyniku dokonanego podziału przyjęto wielkości działek o pow. powyżej [...] ha, o średniej powierzchni połączonych działek [...] ha i z takiej powierzchni wyliczono wartość aktualnej działki nr [...]".

Z tego też powodu zasadne są kolejne zarzuty skarżącej dotyczące nieprawidłowego ustalenia w operacie wartości nieruchomości przed podziałem.

Zasady określania wartości nieruchomości uregulowane są przepisami ustawy

o gospodarce nieruchomościami dział IV rozdział 1 oraz przepisami wykonawczymi

do niej, tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zwanego dalej "rozporządzenie", przez wskazanie sposobów określania wartości, podejść, metod i technik wyceny. Jakkolwiek wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), to jednak musi on trzymać się reguł, które ww. przepisy określają.

W niniejszej sprawie biegły uznał, iż właściwe będzie podejście porównawcze, metodą porównania parami, która polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Zarzuty skarżącej dotyczą tego, że nieruchomości wzięte do porównania nie odpowiadały ich nieruchomości, która podlegała wycenie.

Przepisy posługują się pojęciem "nieruchomości podobnej" i zawierają jego definicję. Art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez taką nieruchomość rozumie nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Definicja ta wskazuje jakie okoliczności, cechy, muszą być brane pod uwagę, aby można było mówić o porównywalności nieruchomości. Nie wymienia oczywiście wszystkich cech, wskazując niektóre, ale nie wyklucza też innych, gdyż w każdej sytuacji, w każdej sprawie o porównywalności nie muszą przesądzać tylko cechy wymienione w przepisie, ale także inne. Z definicji tej wynika jednakże,

iż nieruchomości podobne to takie, które są porównywalne, porównywalne pod każdym względem, zatem dobrane tak, iż nie budzi wątpliwości, że te o znanych cechach mogą świadczyć o wartości nieruchomości wycenianej. Wartość bowiem tej nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania w przypadku jej obrotu.

Jak wyżej powiedziano, zarzuty w niniejszej sprawie co do operatu, a więc wyceny wartości nieruchomości dotyczą porównywalności. Zarzuty te dotyczą różnych cech, ale można wziąć pod uwagę jedną z nich, wskazaną przez rzeczoznawcę, jako wpływającą na wartość nieruchomości, tj. powierzchnia i położenie, zwłaszcza gdy idzie o określenie wartości nieruchomości przed podziałem.

Nieruchomość skarżącej położona w [...] przed podziałem miała powierzchnię [...] m2, podczas gdy do porównania wzięte zostały nieruchomości

o powierzchni powyżej [...] m2, ale nie przekraczającej [...] m2, przy czym żadna

z nich nie jest położona w tym samym obrębie ewidencyjnym. Przy takich różnicach powierzchni rodzą się poważne wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości, co do ich porównywalności. Trudno zatem też przyjąć, iż taka mogłaby być prawdopodobna wartość nieruchomości przed podziałem, jaka została określona w operacie.

Dodać należy, że podział nieruchomości wcale nie musi powodować wzrostu jej wartości, nie można bowiem z góry przyjąć, iż sam fakt podziału pociąga za sobą automatycznie wzrost wartości. Wzrost ten musi być udowodniony, tak aby nie było wątpliwości co do tego, że rzeczywiście ma miejsce. Opłata adiacencka opiera się na przypuszczeniu, że przez podział nieruchomości następuje wzrost wartości nieruchomości, jednak jest to tylko przypuszczenie, które musi być wykazane w sposób niewątpliwy. W przeciwnym wypadku nie można z całą pewnością stwierdzić,

że faktycznie ma miejsce wzrost wartości nieruchomości, gdyż została ona podzielona, a wzrost ten nastąpił nie dlatego, że wzrosły ceny, ale wyłącznie ze względu na ten podział.

W niniejszej sprawie zasadnie skarżący podnoszą, iż porównywalność nieruchomości budzi wątpliwości, nie tylko odnośnie do nieruchomości przed podziałem, ale także po podziale, a tym samym nie można stwierdzić, iż wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału, istotnie miał miejsce, a wobec tego, że wykazana została przesłanka, o której mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wątpliwości tych nie usunęły wyjaśnienia rzeczoznawcy, ani też stanowiska obu organów zaprezentowane w podjętych rozstrzygnięciach. Dlatego też stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca wydane zostały

z naruszeniem art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także

z naruszeniem art. 7, 77 ust.1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a.

W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy. Rozstrzygnięcie w pkt II sentencji wyroku zapadło na podstawie art. 152, zaś w pkt III na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 ww. ustawy.

Rozpatrując ponownie sprawę organ winien uwzględnić przedstawioną powyżej ocenę sądu i przed wydaniem decyzji w przedmiocie opłaty adiacenckiej przeprowadzić ponowne postępowanie dowodowe, uzupełnić akta sprawy i dokonać wszechstronnej oceny sporządzonego operatu szacunkowego.