Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 324/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2012-07-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust.1, art. 59 ust.1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.),, sędzia NSA Stanisław Prutis, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 lipca 2012 r. sprawy ze skargi B. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] lutego 2012 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Na skutek wniosku K. P. oraz J. i A. T. zostało wszczęte postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dotyczącej rozbudowy budynku gospodarczo- garażowego na działce o nr geod. [...]położonej przy ul. S. w K.

Po analizie materiału dowodowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej w skrócie: "u.p.z.p." , Burmistrz Miasta K.

w dniu [...].01.2012 r. wydał decyzję nr [...]ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji mieszkaniowej jednorodzinnej, której przedmiotem jest rozbudowa budynku gospodarczo-garażowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (szambo, przyłącze wodociągowe), zlokalizowanej na działce o nr geod. [...]przy ul. S. w K. W poszczególnych punktach decyzji ustalono: (1) warunki

i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w tym m.in. szerokość elewacji frontowej-do 7,5 m z tolerancją do 20 %, powierzchnię zabudowyprojektowanego budynku, która po rozbudowie nie powinna przekraczać 75 % powierzchni całej działki, (2) warunki dotyczące ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu i zdrowia ludzi oraz ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, (3) warunki dotyczące obsługi w zakresie komunikacji

i infrastruktury technicznej, (4) wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, (5) wymagania dotyczące ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych, narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, (6) inne warunki wynikające z przepisów odrębnych, (7) linie rozgraniczające teren inwestycji.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła B. R. (zwana dalej Skarżącą), reprezentowana przez pełnomocnika, w którym wniosła o zmianę zaskarżonej decyzji poprzez zakazanie inwestorom przedsięwzięcia planowanej inwestycji do czasu ustalenia klarownych i jasnych przyszłościowych możliwości ustalenia warunków zabudowy dla działki nr [...]. W ocenie strony skarżącej,

w niniejszej sprawie nie zostały określone wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, a w szczególności ochrony osób i ich przyszłych ewentualnych możliwości zagospodarowania działek, których są właścicielami. Skarżąca podniosła, że istotnej i kluczowej analizie powinna być poddana działka o nr[...], dla której planowana inwestycja na działce o nr [...]na trwale ograniczy sposób jej korzystania.

Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...].02.2012 r. nr [...]uchyliło zaskarżoną decyzję

w części obejmującej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ustalającej: szerokość elewacji frontowej w pkt 1 /tiret 1/ i powierzchnię zabudowy w pkt 1 /tiret 2/ i ustaliło: szerokość elewacji frontowej -7,5 m z tolerancją 20% i wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki od 70 % do 75 %.

W pozostałej części organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium wyjaśniło, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest źródłem żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.), zaś jej podjęcie nie jest uwarunkowane wyrażeniem zgody przez właścicieli nieruchomości sąsiednich. Przesądza ona jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego.

Ponadto organ odwoławczy wskazał, że organ pierwszej instancji w pkt 4 decyzji określił wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Podkreślił, że planowane zamierzenie inwestycyjne należy projektować i realizować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w zasięgu oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, o których mowa

w art. 5 ust 1 ustawy Prawo budowlane. Organ zaznaczył, że ochrona interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy nie może być tak konkretna

i szczegółowa, jak w pozwoleniu na budowę. Kolegium podniosło również, że kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiedniej oraz jej zgodności z warunkami wynikają z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych.

Kolegium stwierdziło, że Burmistrz Miasta K. działając w oparciu o art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) wyznaczył na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, wokół działki nr [...]obszar analizowany

i przeprowadził w nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie możliwości spełnienia warunków wymienionych w powołanym artykule u.p.z.p. Kolegium wskazało, że granice obszaru analizowanego-przyjmując odległość nie mniejszą niż trzykrotna szerokość frontu działki (9 m) -wyznaczone zostały w odległości 50 m od granic działki nr [...]. Kolegium stwierdziło również, że analiza odpowiada także pozostałym wymienionym normom cytowanego rozporządzenia. Wyznaczony obszar analizowany wskazał, które spośród działek sąsiednich stanowią punkt odniesienia do ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym uznano, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium podniosło również, że wbrew twierdzeniom Skarżącej parametry zabudowy mieszkaniowej, usługowej i gospodarczej posadowionej na wyszczególnionych 10 działkach (k.25 akt sprawy), w tym na działce ww. o nr [...], zostały ustalone

i szczegółowo opisane. W ocenie organu odwoławczego ustalenie warunków zabudowy nastąpiło z poszanowaniem zasady dobrego sąsiedztwa przewidzianej

w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przepisów wykonawczych do ustawy oraz usprawiedliwionych interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich. Gabaryty planowanej inwestycji nie naruszają ładu przestrzennego.

Kolegium zaznaczyło jednak, że w sporządzonej analizie (k. 25 akt administracyjnych) ustalono szerokość elewacji frontowej na 7,50 m z tolerancją 20%. Natomiast w zaskarżonej decyzji ustalono szerokość elewacji frontowej do

7,50 m z tolerancją 20%. Powyższą nieprawidłowość, jak również niedookreślony przez organ pierwszej instancji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy

w stosunku do powierzchni działki, była przyczyną częściowego uchylenia decyzji organu pierwszej instancji.

Poza tym Kolegium po stwierdzeniu, że w analizowanym obszarze występują budynki gospodarcze zlokalizowane bezpośrednio przy granicy z działkami przyległymi ( działka nr [...], lokalizacja budynków gospodarczych bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią jest przeważająca i może stanowić normę

w analizowanym obszarze, uznało za zasadne zlokalizowanie wnioskowanego budynku bezpośrednio przy granicy z działkami sąsiednimi.

Reasumując, Kolegium stwierdziło, że poza wyżej wymienionym uchybieniem, nie ma podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem strona skarżąca złożyła skargę do tutejszego Sądu, wnosząc jednocześnie o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji Burmistrza Miasta K. z dnia [...].01.2012 r. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego, tj:

1) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw z § 1 pkt 2 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia 26.08.2003r. poprzez nieokreślenie w sposób należyty wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki,

2) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 1 pkt 5 ww. rozporządzenia poprzez nieokreślenie geometrii dachu, albowiem nie jest wiadomym jaki będzie

kąt nachylenia dachu, co w przypadku kiedy rozbudowa ma być skierowana w górę jest obligatoryjnym elementem; nie podano też tego parametru dla obszaru analizowanego,

3) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. poprzez zaniechanie określenia pełnych wymiarów planowanego budynku (poprzestano jedynie na wskazaniu szerokości elewacji frontowej), co oznacza, że pozostałe jego wielkości nie są znane i mogą być dowolne, podczas gdy warunki zabudowy ustala się dla konkretnej inwestycji a nie dla dowolnej, w szczególności zaś nie określono jakichkolwiek parametrów dla zbiornika na ścieki, co również powoduje dowolność w realizacji tego obiektu,

4) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw z § 3 ww. rozporządzenia poprzez zaniechanie dokonania szczegółowej oceny polegającej na zestawieniu danych wynikających

z analizy z planowaną inwestycją,

5) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ww. rozporządzenia poprzez zaniechanie wyznaczenia w części graficznej decyzji nieprzekraczalnej linii zabudowy

poprzestając na wyznaczeniu jedynie jednej z takich granic od strony drogi, co uniemożliwia ocenę jak ta linia kształtuje się na nieruchomościach sąsiednich,

6) art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 5 ww. rozporządzenia poprzez zaniechanie wyznaczenia średniego wskaźnika powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego, wobec czego nie jest wiadomym czy realizacja planowanej inwestycji pozwala na zachowanie wskazanego parametru,

7) naruszenie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 8 ust 1 ww. rozporządzenia poprzez zaniechanie w analizie i zaskarżonej decyzji wskazania jak przedstawia się geometria dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki)

w odniesieniu do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym,

8) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt u.p.z.p. w zw z § 8 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez przyjęcie, że budowa budynku garażowego, który docelowe ma być przeznaczony na działalność usługową - naprawę pojazdów stanowi kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu,

9) art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez zaniechanie szczegółowych ustaleń dotyczących ładu przestrzennego w odniesieniu do zamierzenia objętego wnioskiem.

W uzasadnieniu skargi strona skarżąca na poparcie swoich zarzutów przywołała orzecznictwo sądów administracyjnych. Podniosła również, że przedmiotem zamierzenia inwestycyjnego jest rozbudowa budynku garażowego na rozwinięcie działalności gospodarczej związanej z naprawą pojazdów. Zamierzenie to pozostaje w sprzeczności ze stanem zagospodarowania nieruchomości sąsiadującej, które przeznaczone są na potrzeby mieszkaniowe i ich obsługę.

To zdaniem pełnomocnika Skarżącej winno skutkować decyzją o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Autor skargi podnosi również, że sama analiza jest pobieżna

i jako taka nie pozwala na ocenę polegającą na zestawieniu danych wynikających

z analizy z planowaną inwestycją. Ponadto strona skarżąca zarzuciła, że dołączona do decyzji mapa nie odpowiada warunkom wymienionym w art. 64 ust. 1 w zw. z art. 52 ust. 2 u.p.z.p. Zdaniem strony skarżącej braki w decyzji i analizie terenu naruszają zasadę prawdy obiektywnej (art. 7 i 77 k.p.a.), a fakt braku uzasadnienia przesłanek, które legły u podstaw jej wydania narusza przepis art. 107 § 3 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Dodatkowo organ odwoławczy podniósł, że wbrew twierdzeniom strony skarżącej, organ pierwszej instancji w zestawieniu tabelarycznym (k. 29-dawniej k.25-akt administracyjnych organu pierwszej instancji), będącym załącznikiem nr 2 do analizy, szczegółowo dla każdej z dziesięciu działek znajdujących się w obszarze analizowanym, zabudowanych budynkami mieszkalnymi, zabudowy do powierzchni działki, a następnie wyliczył średni wskaźnik. Podobnie, zdaniem Kolegium, postąpił z ustaleniami szerokości elewacji frontowej, geometrią dachu (kąt nachylenia połaci dachowych, wysokość do kalenicy oraz okapu). Ponadto organ odwoławczy stwierdził, że przy ustalaniu szczegółowych wymagań wnioskowanej zabudowy zachowano wskazania ustawodawcy, co do sposobu wyznaczenia poszczególnych parametrów, jak i kolejności ich stosowania. Również za chybiony Kolegium uznało zarzut naruszenia art. 64 ust. 1 u.p.z.p w zw. z art. 52 ust. 2 u.p.z.p.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.).

Art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) zwanej: p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

W niniejszej sprawie okolicznością bezsporną pozostawało, że dla terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, polegająca na rozbudowie budynku gospodarczo – garażowego wraz z infrastrukturą techniczną, brak było w czasie wydawania kwestionowanych decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stosownie zatem do treści art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. - w dalszej części rozważań określanej jako "ustawa"), inwestycja ta wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyżej wymieniony przepis stanowi bowiem, iż zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów

i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - chodzi o to aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia

w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).

Reasumując - powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 950/04, Baza Orzeczeń LEX nr 171198, uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2005 r., sygn. IV SA/Wa 946/04, Baza Orzeczeń LEX nr 214349, oraz komentarz Zygmunta Niewiadomskiego w: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 493 - 503).

Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, oznacza, iż nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego

w art. 61 ust. 6 ustawy, określono w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 - w dalszej części rozważań określanym jako rozporządzenie).

W rozporządzeniu tym określono szczegółowe wymagania dla nowej zabudowy.

W sprawie niniejszej, zarzuty skargi sprowadzają się do kwestionowania niespełnienia wymogów w/w rozporządzenia. Sąd nie podzielił zarzutów skargi.

Decyzja organu I instancji została poprzedzona wnikliwą analizą terenu, sporządzoną przez uprawnionego architekta. Analiza składa się z części opisowej

i graficznej, a więc zgodnie z przepisem § 3 rozporządzenia. Trafnie organy wskazały, że nieruchomość o nr geod. [...]jest położona w obszarze istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej i usługowej, zaś planowana rozbudowa budynku gospodarczo – garażowego jest kontynuacją zabudowy istniejącej nie tylko na działce inwestora, ale i na działkach sąsiednich dostępnych

z tej samej drogi publicznej tj. ul. S. Takie położenie inwestycji nie będzie kolidowało z funkcją i zagospodarowaniem analizowanego terenu. Budynki gospodarcze i garażowe istnieją, bowiem na każdej działce w tym także na działce Skarżących o nr geod.[...].

Chybiony okazał się zarzut skargi, iż nieokreślono w decyzji należycie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki inwestora. Został on określony od 70% do 75% (po weryfikacji decyzji I instancji przez SKO). Materiałem porównawczym dla tego wskaźnika była analiza zabudowy 10-ciu działek

z najbliższego sąsiedztwa, szczegółowo wyszczególnionych w zestawieniu tabelarnym będącym załącznikiem nr 2 do analizy terenu. Średni arytmetyczny wskaźnik zabudowy analizowanego terenu wyniósł 41,98%, natomiast istnieje działka nr 2044, gdzie wskaźnik ten wynosi aż 80,95%. Dopuszczalnym było przyjęcie wskaźnika wyższego niż średni arytmetyczny co zostało należycie uzasadnione w części opisowej analizy terenu stwierdzającej, iż taka powierzchnia zabudowy, przy bardzo zróżnicowanych wskaźnikach powierzchni zabudowy na innych działkach, nie zakłóci ładu przestrzennego. Jest to zgodne z brzmieniem

§ 5 ust. 2 rozporządzenia.

Nie można zgodzić się z brakiem uzasadnienia decyzji dla określenia geometrii dachu (kątu nachylenia, wysokości głównej kalenicy i układu połaci dachowych, kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki). Wskaźniki te zostały zawarte w decyzji organu I instancji, bazujące na opisowej analizie terenu. Wynika z niej, iż przyjęto wskaźniki średnie dla danego terenu. Architekt zwrócił uwagę, że rodzaj dachów w terenie jest zróżnicowany: od jednospadowych aż do czterospadowych (załącznik tabelarny). Natomiast logicznym jest, że skoro inwestycja ma polegać na rozbudowie (nie budowie od podstaw) budynku gospodarczo – garażowego, to układ dachu powinien być kontynuacją dachu istniejącego. Zatem, w ocenie Sądu trudno przyjąć (jak ujęto w skardze), iż doszło do naruszenia przepisów § 1 pkt 5 i § 8 rozporządzenia.

Jeśli chodzi o określenie nieprzekraczalnej linii zabudowy (6 m od zewnętrznej krawędzi ulicy Strażackiej), to została ona wyznaczona na podstawie § 4 pkt 2 rozporządzenia. Skoro (jak stwierdzono w uzasadnieniu analizy i decyzji) zabudowa na zanalizowanym terenie jest zlokalizowana chaotycznie i nie można wyznaczyć linii będącej przedłużeniem sąsiedniej zabudowy, to należy stosować przepisy odrębne. Elewacje frontowe budynków sąsiednich są posadowione w granicy pasa drogowego, co nie jest zgodne z prawem. Zatem słusznie postąpiono wyznaczając linię zabudowy na podstawie art. 43 ustawy z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych (Dz.U> z 2007 r. nr 19, poz. 115 ze zm.). Ustawa o drogach publicznych zawiera niewątpliwie "przepisy odrębne" w rozumieniu § 4 ust. 2 rozporządzenia. Natomiast, jak słusznie zauważyło SKO, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została wyznaczona zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Granice obszaru analizowanego sporządza się na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500. Jest to ogólna zasada wynikająca z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym. W niniejszej sprawie zasada ta została zachowana (zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia). Niesłuszny pozostaje zarzut nieaktualności mapy, skoro została ona przyjęta do zasobu geodezyjnego w 2010 r., jako obowiązująca na danym terenie w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Jeśli chodzi natomiast o zarzut braku w decyzji, określenia pełnych wymiarów planowanego budynku, to Sąd zwraca uwagę, iż ten element nie mieści się

w kategorii wymogów decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Będzie uwzględniony dopiero w następnym etapie – w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Organ odwoławczy słusznie zauważył, że zarzuty skargi, w swojej treści były zupełnie inne niż zarzuty zawarte w odwołaniu złożonym od decyzji Burmistrza Miasta K. z dnia [...].01.2012 r.

Nie mniej jednak, SKO w Ł. rozpoznało sprawę całościowo, dokonując jedynie w decyzji z dnia [...].02.2012 r. jedynie kosmetycznych poprawek w zakresie: szerokości elewacji frontowej i wskaźnika powierzchni zabudowy.

Uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia wymogi art. 107 k.p.a., a odpowiedź na skargę stanowi szczegółowe ustosunkowanie się do zarzutów skargi.

Sąd nie podziela zarzutu naruszenia art. 7 i art. 77 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. Wszystkie okoliczności sprawy zostały wyczerpująco wyjaśnione i ocenione

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Sąd zauważa, że niniejsze postępowanie toczyło się od 2009 roku, a decyzja pierwszoinstancyjna była 2- krotnie uchylona przez SKO w Ł., które konsekwentnie dążyło do tego, by analiza terenu

i wynikające z niej wnioski zostały przeprowadzono prawidłowo przez organ

I instancji.

Nie znajduje potwierdzenia zarzut skarżących, że decyzja została wydana na podstawie pobieżnej analizy terenu i bez uzasadnienia przyjętych wskaźników przyszłej zabudowy na działce o nr [...]. Jak trafnie zauważył organ II instancji

(w odpowiedzi na skargę) treść skargi nie przywołuje porównawczych parametrów zabudowy terenowej, ujętej w tabeli – załączniku nr 2 do analizy terenu i do decyzji, która jest ważnym elementem materiału dowodowego. Jak się wydaje, umknęło to uwadze Skarżącej.

Zaznaczyć należy, że na tym etapie postępowania nie mogą być rozstrzygane przez organu obawy Skarżącej uważającej, że po dokonaniu rozbudowy budynku gospodarczo – garażowego, inwestor przeznaczy go na prowadzenie działalności usługowej – naprawę pojazdów.

Decyzją o ustaleniu warunków zabudowy nie określa się przeznaczenia inwestycji pod działalność gospodarczą tym bardziej, że wniosek dotyczył jedynie "rozbudowy istniejącego budynku gospodarczo - garażowego". Jeżeli właściciel wykorzysta inwestycję niezgodnie z przepisami, to organem właściwym do podjęcia działań będzie inspektor nadzoru budowlanego.

Mając na względzie powyższe okoliczności i na podstawie art. 151 p.p.s.a orzeczono jak w sentencji.