Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 130/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-05-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 33 , art. 66 , art. 71 , art. 77 , art. 80 , art. 81 , art. 85
journal: Dz.U. 2008 nr 199 poz 1227
law: Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz  o ocenach oddziaływania na środowisko
article: par 3 ust. 1 pkt 60
journal: Dz.U. 2010 nr 213 poz 1397
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Tuszyńska Sędziowie: WSA Agnieszka Nawara- Dubiel WSA Beata Łomnicka (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 maja 2016 r. sprawy ze skargi E. M. i J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 listopada 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 19 listopada 2015 r. sygn. akt [...] po rozpatrzeniu odwołania E. i J.M. , A.J. , I i E.K. , E.i R.U. oraz B.G. od decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 9 września 2015 r. [...] w sprawie ustalenia na wniosek L.K. warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku hotelowe - usługowego z apartamentami mieszkalnymi (funkcja uzupełniająca mieszkalna wielorodzinna), z garażem podziemnym, z naziemnymi miejscami parkingowymi i układem drogowym, stacją transformatorową i infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...] wraz z dwoma wjazdami (w tym jeden dla celów ochrony przeciwpożarowej) oraz infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...] w K. ", na mocy:

- art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199, dalej jako u.p.z.p.);

- § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie);

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. nr 267 ze zm., dalej jako k.p.a.);

utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Opisaną na wstępie decyzją, zapadłą po ponownym rozpatrzeniu sprawy na skutek uchylenia poprzednio zapadłego rozstrzygnięcia w sprawie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, ustalono na wniosek L.K. warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego "Budowa budynku hotelowe - usługowego z apartamentami mieszkalnymi (funkcja uzupełniająca mieszkalna wielorodzinna), z garażem podziemnym, z naziemnymi miejscami parkingowymi i układem drogowym, stacją transformatorową i infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...] wraz z dwoma wjazdami (w tym jeden dla celów ochrony przeciwpożarowej) oraz infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. [...] przy ul. [...] w K ". W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w pierwszej kolejności odniesiono się do okoliczności uchylenia poprzednich decyzji organów obu instancji w przedmiotowej sprawie przez WSA w Krakowie, wyrokiem z dnia 21 maja 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1639/11, wiążącym organy administracji orzekające w przedmiotowej sprawie. Podkreślono, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy zalecenia Sądu zostały uwzględnione, w szczególności ponownie przeprowadzono analizę architektoniczne - urbanistyczną korygując obszar analizowany i ustalając poszczególne parametry dla planowanej inwestycji w sposób konkretny i stanowczy. Dalej streszczono przebieg postępowania w sprawie. Wskazano, że w toku postępowania uzyskano wymagane prawem opinie i uzgodnienia, w tym postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. , opinię Wydziału Kształtowania Środowiska UMK, opinie Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. oraz uchwałę rady dzielnicy [...] . W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki, o których mowa w art. 61 u.p.z.p. Projekt decyzji sporządziła mgr inż. M.K. posiadająca stosowne uprawnienia. Wskazano także, że w toku postępowania jego strony wnosiły uwagi i zastrzeżenia. Organ I instancji przytoczył treść tych uwag i odniósł się do nich w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji, konkludując, że nie mają one wpływu na rozstrzygnięcie zapadłe w przedmiotowej sprawie.

Wspólne odwołanie od wyżej opisanej decyzji, złożyli E. i J.M. , A.J. , I. i E.K. , E. i R.U. oraz B.G. . Odwołujący się sformułowali szereg zarzutów pod adresem zaskarżonej decyzji, do których szczegółowo w uzasadnieniu odniósł się organ odwoławczy o czym poniżej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , stwierdziło, iż kwestionowana decyzja, po wyeliminowaniu wcześniejszych uchybień jest prawidłowa i nie ma podstaw do jej uchylenia lub zmiany. Organ I instancji zastosował się do wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zawartych w wyroku z dnia 21 maja 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1639/11, zapadłym na gruncie przedmiotowej sprawy. W szczególności sporządzono nową analizę architektoniczne - urbanistyczną uwzględniającą uwagi Sądu.

Ustosunkowując się do rozstrzygnięcia w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, Kolegium stwierdziło, iż zgodnie z ogólną zasadą, jaką jest wolność zabudowy, ustanowioną w przepisie art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., każdy ma prawo w granicach określonych w ustawach, do zagospodarowania terenu, do którego posiada tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w prawie miejscowym lub decyzji o warunkach zabudowy jeżeli nie narusza prawem chronionego interesu publicznego lub osób trzecich.

W niniejszej sprawie istniały, wobec nieobowiązywania planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p., co nie było kwestionowane. Organ następnie przytoczył treść art 61 u.p.z.p. i wskazał, że na postępowanie wyjaśniające, prowadzone w ramach postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy składa się między innymi dokonanie analizy urbanistyczno-architektonicznej obszaru otaczającego działkę, której dotyczy wniosek inwestora. Odbywa się to w oparciu o przepisy wspomnianego powyżej, stanowiącego akt wykonawczy do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podniósł także, że zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 u.p.z.p.- nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. W toku postępowania dowodowego odbywa się konkretyzacja praw i obowiązków kształtowanych następnie decyzją administracyjną. Istotnym celem postępowań w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest pogodzenie wskazanego wyżej prawa podmiotowego inwestora do domagania się uzyskania pozytywnej decyzji, a oceną zgodności planowanego zamierzenia z przepisami prawa zarówno rangi ustawowej, jak i podustawowej. Zasadę dobrego sąsiedztwa, o której mowa powyżej na grunt prawa polskiego wprowadza art. 61 ust. l pkt l ustawy uzależniający zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt l ustawy, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijna całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjne - estetyczne. Powyższy przepis wskazuje kumulatywne przesłanki składające się na zagwarantowanie ładu przestrzennego. Warto wskazać, że najistotniejsza z punktu widzenia rozpatrywanej sprawy - zasada kontynuacji funkcji oznacza, że nowa zabudowa powinna mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu.

Organ podkreślił, że zgodnie z wolą ustawodawcy wyrażoną w art. 60 ust. 4 u.p.z.p., ustalenie warunków zabudowy odbywa się z udziałem osoby posiadającej wiadomości specjalne. Przy tym nie ulega wątpliwości, że analiza architektoniczne - urbanistyczna jako dowód w sprawie podlega ocenie organu odwoławczego. Jednocześnie należy mieć na względzie, że decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego. Jest to akt o charakterze związanym, którego wydanie wymaga skomplikowanego postępowania dowodowego, przeprowadzonego w oparciu o konkretnie określoną regulację. Wiedza i doświadczenie zawodowe urbanisty jest tutaj niezmiernie istotne, niemniej jednak przyjęta w decyzji konkluzja musi opierać się na treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a ustalenie wskaźników i parametrów nowej zabudowy powinno nastąpić zgodnie z wymogami Rozporządzenia.

W Rozporządzeniu został określony sposób, w jaki w decyzji o warunkach zabudowy mają być ustalone wymagania dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

linii zabudowy;

wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

szerokości elewacji frontowej;

wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W przedmiotowej sprawie stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. M.K. sporządzonej w grudniu 2014 r. W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na działce nr [...] przy ul. [...] w K. wyznaczono obszar analizowany. Szerokość frontu działki nr [...] wynosi 58 m, dlatego też, zgodnie z § 3 Rozporządzenia obszar analizowany wyznaczono w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu działki t.j. 174 m. Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego nie budzi zastrzeżeń. Dokonując charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym wskazano, że działka, na której planowana jest inwestycja położona jest w obrębie historycznego układu urbanistycznego [...] objętego najwyższą formą ochrony w zakresie dóbr kultury poprzez wpis do rejestru zabytków pod nr [...] Zdecydowana większość budynków znajdujących się w obszarze analizowanym znajduje się w gminnej ewidencji zabytków lub wpisana jest do rejestru zabytków. Teren inwestycji położony jest w północnej pierzei ul. [...] , między ul. [...] . Pierzeję tej strony ulicy tworzy XIX wieczna zabudowa, głównie mieszkaniowa, wielorodzinna ze zlokalizowanymi w parterach budynków usługami. Występują również obiekty usługowe (opera dz. nr [...] , biura dz. nr [...] ,[...] ,[...] ). Istniejące budynki w obszarze analizowanym usytuowane są w granicach działek, wyznaczając ciągi zabudowy miejskiej tworzącej pierzeje ulic o definiowanych indywidualnych cechach. Wyjątkiem w pierzei północnej jest pałac [...] na działce [...] , cofnięty w głąb działki, której ogrodzenie w granicy z działka drogową tworzy jednolitą linię będącą kontynuacją linii zabudowy tej pierzei.

Natomiast zabudowę południowej strony ul. [...] tworzą budynki wolnostojące, wielkogabarytowe, cofnięte w głąb działek. Przedmiotowa działka jest obecnie niezabudowana. Od strony wschodniej usytuowane są niezabudowane działki [...] i [...] . Od strony zachodniej teren działki sąsiaduje z 3 i 4-kondygnacyjną zabudową w pierzei ul. [...] za wyjątkiem 7-kondygnacyjnego budynku na działce nr [...] (ul. [...] . Od strony północnej teren inwestycji sąsiaduje z 3 i 4-kondygnacyjną zabudową południowej strony ul. [...] Podobna zabudowa jak na ul.[...] występuje po zachodniej stronie ul. [...] z którą teren inwestycji graniczy od strony wschodniej. Analizowany teren charakteryzuje się dużą intensywnością zabudowy, jest w pełni wyposażony w infrastrukturę techniczną i komunikacyjną oraz posiada dostęp do drogi publicznej, ul. [...] .

Kolegium, zobowiązane do rozpoznania sprawy w całości, przystąpiło do zbadania zaskarżonej decyzji w świetle art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 4 Rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej sprawie linię zabudowy ustalono jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich t.j. dz. 89, 90, t.j. w odległości 3.5 m od granicy działki nr [...] z działką drogową (załącznik nr l, pkt II.l lit. a). W analizie architektoniczno-urbanistycznej wskazano, że po zachodniej stronie terenu inwestycji występuje typowa dla ścisłego śródmieścia K. zwarta zabudowa pierzejowa o wyraźnie wykształconej jednorodnej linii zabudowy utworzonej przez elewacje kamienic frontowych usytuowane w granicy z działką drogową ul. [...] . Z kolei po wschodniej stronie terenu inwestycji działka bezpośrednio sąsiadująca jest niezabudowana, natomiast zabudowa na działce położonej u zbiegu ul. [...] z ul. [...] , t.j. na działce nr [...] , a także na dalej położonych działkach nr [...] ,[...] ,[...] jest usytuowana w głąb działek od granicy z działką drogową. Analiza usytuowania linii zabudowy w obszarze analizowanym prowadzi do wniosku, jak wskazano w analizie, że zdecydowanie przeważająca większość zabudowy jest usytuowana w granicy z działką drogową, a występujące przykłady odsunięcia zabudowy od tej granicy nie są zjawiskiem typowym (karta nr [...] ). Dlatego dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego właściwa będzie kontynuacja linii zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji t.j. dz. [...] oraz [...] . Wskazano natomiast, że brak jest uzasadnienia dla wyznaczenia linii zabudowy dla projektowanej w ramach przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego zabudowy oficynowej, usytuowanej w głębi działki, zaś ograniczenia w sytuowaniu tej zabudowy wynikać będą z konieczności zachowania warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W ocenie Kolegium takie wyznaczenie linii zabudowy jest zgodne z § 4 ust. 1 Rozporządzenia.

Stosownie do § 5 Rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie wskaźnik ten ustalono w przedziale od 50 do 62 % (załącznik nr l, pkt II.l lit b) na podstawie § 5 ust. 2 Rozporządzenia. W załączniku nr 3 tolerancji +/- 0.5 m, kierunek kalenicy w stosunku do frontu działki - równoległy do osi ul. [...] . Dla zabudowy oficynowej ustalono dach płaski i wysokość górnej krawędzi attyki w przedziale od 17 do 22 m. W analizie wskazano, że w obszarze analizowanym występują dachy zróżnicowane, dwu- lub wielospadowe o kącie nachylenia od 15° do 30° i kalenicach usytuowanych równolegle do drogi - osi ul. [...] , a wysokość kalenic mieści się w przedziale od 14 m (dz. [...] ) do 22 m (dz. [...] ), występują również dachy płaski (budynki przy ul. [...] ). W ocenie Kolegium parametr ten został wyznaczony zgodnie z § 8 Rozporządzenia.

Organ I instancji określił także szczegółowe warunki zabudowy wynikające m.in. z analizy urbanistyczno-architektonicznej, uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a ponadto warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi, ochrony wód i gospodarki wodnej, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem. Określono także warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Wskazano, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej jaką jest ul. [...] . Udokumentowano, że uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego.

Kolegium wskazuje również, że organ I instancji uczynił zadość wymogom co do sposobu ustalenia ilości miejsc parkingowych dla przedmiotowej inwestycji. Ustalono, że w związku z art. 64 ust. 1 i 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie Uchwały Rady Miasta z 29 sierpnia 2012 r. nr [...] "Program obsługi parkingowej dla Miasta K" określającej politykę przestrzenną Gminy K. w tym zakresie dla planowanej inwestycji właściwe będzie przyjęcie następujących wskaźników liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia w zależności od rodzaju prowadzonej działalności, w tym dla budynków biur, dla usług handlu, dla usług gastronomii, dla innych planowanych usług, a także wymaganą liczbę miejsc postojowych na jedno mieszkanie oraz przypadających na 100 pokoi w zabudowie o funkcji hotelowej.

W ocenie Kolegium takie ustalenie liczby miejsc postojowych jest prawidłowe i spełnia wymogi, jakie wynikają z przepisów § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U Nr 164, poz. 1589), art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 pkt 2 lit. c i d u.p.z.p. oraz § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 960 ze zm.). Jest to ustalenie jednoznaczne, poddające się weryfikacji i stanowcze. Jednocześnie Kolegium wskazuje, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie ma podstaw, aby żądać od inwestora sprecyzowania rodzaju działalności, jaka będzie prowadzona w projektowanym budynku czy też ilości miejsc hotelowych lub mieszkań przewidywanych w ramach inwestycji. Kwestia ta należy do kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, jakim jest zatwierdzania projektu budowlanego i wydawanie pozwolenia na budowę. Także ilość miejsc dla osób niepełnosprawnych zostanie ustalona na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego.

Ustosunkowując się do nieomówionych wcześniej zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło, iż przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie zobowiązano Inwestora do sporządzenia ekspertyzy archeologicznej, której obowiązek jak podnoszą Odwołujący się, wynika z postanowienia uzgadniającego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 19 sierpnia 2015 r. Kolegium zauważyło, że w załączniku nr l, pkt II.3 "Warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej" nałożono na Inwestora warunek, aby przed przystąpieniem do prac projektowych przeprowadził na swój koszt badania archeologiczne oraz na ich podstawie uzyskał pozwolenie konserwatorskie na prowadzenie prac.

Odwołujący się kwestionpwali dopuszczalność zlokalizowania urządzeń technologicznych na dachu części oficynowej budynku, chociaż we wniosku Inwestor takich rozwiązań nie przewidywał. Nadto obawiają się, iż dopuszczenie lokalizacji urządzeń technologicznych na dachu budynku oficynowego, spowoduje umieszczenie w pobliżu ich budynku takich urządzeń, które mają wpływ na zdrowie ludzi, takich jak maszty i anteny telefonii komórkowej, klimatyzatory, czerpnie i wyrzutnie powietrza z wentylatorni oraz takie, które będą źródłem fal radiowych, spalin czy szkodliwych wyziewów. W tej kwestii Kolegium wskazało ponownie, iż szczegółowe rozwiązania projektowe nie należą do tego etapu procesu inwestycyjnego, lecz kolejnego etapu - pozwolenia w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

W kwestii braku nałożenia obowiązku sporządzenia wizualizacji zamierzenia w stosunku do otaczającej zabudowy oraz obliczeń pozwalających na stwierdzenie wykluczenia zacienienia działek sąsiednich, Kolegium wyjaśniło, iż argumenty te odnoszą się także do drugiego etapu procesu inwestycyjnego - postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę, którego stronami są także strony niniejszego postępowania. Decyzja o warunkach zabudowy jest dopiero pierwszym etapem procesu inwestycyjnego, a dopiero na kolejnym etapie związanym z uzyskaniem pozwolenia na budowę weryfikowane jest szczegółowe spełnienie norm technicznych oraz innych wymogów prawa budowlanego (w tym oddziaływania na nieruchomości sąsiednie w zakresie dostępu światła). Jeżeli na tym etapie organ architektury budowlanej uzna, że inwestycja nie spełnia prawem wymaganych przesłanek, wówczas decyzja ustalająca warunki zabudowy nie znajdzie kontynuacji w pozwoleniu na budowę.

Odwołujący się podnosili, iż Inwestor nie przedłożył żadnej ekspertyzy, że przystąpienie do realizacji prac nie spowoduje naruszenia stabilności, pękania ścian i stropów sąsiednich budynków. Kolegium zwróciło uwagę na postanowienie zawarte w załączniku nr 1, pkt 2 na s. 4 w zakresie geologii, gdzie wskazano, że wymagane jest ustalenie geotechnicznych warunków posadowienia obiektu budowlanego zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. Ponadto zagadnienie to także należy do kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, tj. postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę.

Odwołujący się kwestionowali wysokość ustaloną dla części oficynowej planowanego budynku ustaloną w przedziale 18-22 m. W kwestii zasad kształtowania wysokości planowanego zamierzenia inwestycyjnego Kolegium wypowiedziało się już powyżej. Natomiast w kwestii blokowania dostępu światła z uwagi na maksymalną wysokość wskazaną w zaskarżonej decyzji, organ wskazał, że § 13 powołanego powyżej rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie określa szczegółowe wymagania w zakresie badania takiego usytuowania obiektów budowlanych, z uwzględnieniem ich parametrów, aby umożliwić naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Badanie takie wykonuje się jednakże na etapie postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Z kolei ustalenia wynikające z uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wynikające z wydanego ostatecznego postanowienia w przedmiocie tego uzgodnienia wiążą organy orzekające w przedmiocie warunków zabudowy i nie mogą być kwestionowane inaczej niż w służącym od postanowienia uzgadniającego zażaleniu do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego. Wojewódzki Konserwator Zabytków jest organem wyspecjalizowanym w materii dotyczącej ochrony zabytków i opieki nad zabytkami i jako taki uzgadnia przedłożony mu projekt decyzji o warunkach zabudowy pod kątem właściwych przepisów, zgodnie z posiadaną wiedzą.

Odwołujący się podnieśli, iż w ich ocenie z wnioskiem Inwestora rozmija się dopuszczenie realizacji tarasów dla przedmiotowej inwestycji, a ponadto w analizowanym obszarze tarasy nie występują ani na budynkach frontowych, ani na oficynowych. W tej kwestii Kolegium wskazało, że za wystarczające i przekonywujące uznaje argumenty przedstawione w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Analizator wskazał bowiem , iż z przyczyn kompozycyjno - estetycznych lokowanie tarasów na budynku frontowym jest kategorycznie wykluczone, natomiast te same względy nie sprzeciwiają się usytuowaniu tarasów na budynkach znajdujących się w głębi działki. Tarasy mają zapewnić właściwy poziom powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestycji.

Jeśli chodzi o kwestionowany w odwołaniu brak w decyzji tabeli zawartej w analizie obrazującej wskaźniki powierzchni zabudowy dla poszczególnych działek w obszarze analizowanym, organ wskazał, że tabela ta stanowi element materiału dowodowego w sprawie. Zgodnie z przepisem § 9 ust. 2 Rozporządzenia załącznik do decyzji stanowią wyniki analizy architektoniczne - urbanistycznej, a nie sama analiza. Nie ma konieczności załączania do decyzji materiału dowodowego, który służył autorowi analizy do udokumentowania jej wyników.

Odwołujący się wskazali ponadto, że nie jest wiadomym, czy postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków było ostateczne w dniu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Kolegium podkreśliło w związku z tym, iż zażalenie na postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków służy wyłącznie Inwestorowi, zatem wobec faktu, że nie wniósł on na nie zażalenia, stało się ono ostateczne.

Jeśli zaś chodzi o wydanie kwestionowanej decyzji pomimo negatywnej opinii Rady Dzielnicy II, Kolegium wskazało, że opinia Rady Dzielnicy nie jest wiążąca dla organu orzekającego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na powyższą decyzję wnieśli skarżący E.M. i J.M. , domagając się jej uchylenia w całości z przyczyn merytorycznych i formalnych oraz uchylenia decyzji pierwszej Instancji nr [...] z dnia 09.09.2015 r.

Skarżący podnieśli, iż przedmiotem niniejszej skargi są niesatysfakcjonujące skarżących zapisy decyzji o Ustaleniu Warunków Zabudowy oraz Decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w zakresie:

Niejasności określeń zawartych w decyzjach w stosunku do wniosku inwestora. Zdaniem skarżących wniosek Inwestora dotyczy zadania inwestycyjnego przewidzianego do realizacji w formie 1 - go budynku. Analiza urbanistyczno - architektoniczna, Warunki Zabudowy, oraz wydana na Ich podstawie zaskarżana decyzja SKO traktują budowlę jak oddzielne budynki. Jeśli więc wniosek inwestora dotyczy jednego budynku, to zgodnie z wnioskiem cały budynek najeżałoby traktować, jako "frontowy" i w związku z nim na całym budynku nie można ani lokalizować tarasów ani lokalizować urządzeń technologicznych.

Braku w zaskarżanych decyzjach załącznika graficznego obrazującego zagospodarowanie działki objętej wnioskiem Inwestora. Jego brak nie pozwala na wyobrażenie sobie sposobi zagospodarowania działki, w tym rozmieszczenia budowli na jej terenie i w stosunku do okoliczne zabudowy. Decyzja SKO również nie nakazuje uzupełnienia wniosku w tym zakresie.

3. Braku określenia ilości miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych.

4. Niesatysfakcjonującego skarżących określenia górnej granicy wysokości budynku oficynowego 17-22 m, pomimo uzgodnienia przez Postanowienie [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, znak [...] z dnia 19.08.2015, nakazującego, aby "Wysokość skrzydła północnego nawiązywała do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ulicy [...] w K. ".

W ocenie skarżących zastanawiające są znaczne rozbieżności w określaniu wysokości sąsiadujących z sobą budowli, oraz kształtu ich dachów. Ograniczając zgodnie z sugestią skarżących się wysokość budynku oficynowego z zaskarżanej decyzji do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ulicy [...] (budynku niższego - 2 piętrowego) względnie przy ulicy [...] , z tolerancją +0,5m do -0,5m będzie można mówić o spełnieniu opisanych na str. [...] w decyzji SKO z dnia 19.11.2015 r. warunków zagwarantowania ładu przestrzennego.

Zdaniem skarżących, w ostatecznej wersji Decyzji powinny się znaleźć zapisy o wysokości budynku oficynowego nie wyższego niż "wysokość gzymsu podokapowego budynku przy ulicy [...] w K" zgodnie z Postanowieniem [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, znak [...] z dnia 19.08.2015, jeśli niemożliwe będzie dowiązanie jej do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ulicy [...] , w miejsce zapisu "o wysokości 17,0 m do 22,0 m" ujętego w zaskarżanych Decyzjach.

5. Niesatysfakcjonującego skarżących, podtrzymania przez SKO w decyzji urządzenia na dachu budynku oficynowego tarasów, oraz instalacji towarzyszących, pomimo iż Inwestor takich rozwiązań we wniosku nie przewidywał. Zdaniem skarżących, dopuszczenie możliwości urządzenia tarasu na dachu budynku oficynowego stwarza możliwość podwyższenia bryły tego budynku, o co najmniej 1 kondygnację w stosunku do wysokości budynku z dachem dwuspadowym. Trudno wyobrazić sobie, zdaniem skarżących, w jaki sposób betonowy, tarasowy dach budynku może stanowić powierzchnię biologicznie czynną terenu inwestycji. Zdaniem skarżących, informacja SKO jest wewnętrznie sprzeczną. Zdaniem skarżących, SKO w tej sprawie przekroczyło swoje uprawnienia, gdyż według skarżących SKO nie jest organem powołanym do kreowania wymagań Warunków Zabudowy, lecz do oceny zgodności Warunków Zabudowy stanowiących później rozwiązania projektowe i wykonawstwo z wymaganiami prawa. Z tego powodu, zdaniem skarżących zapis zawarty w decyzji SKO, stanowiący stwierdzenie nieistniejącego w decyzji UMK warunku, powinien być powodem unieważnienia decyzji o Warunkach Zabudowy i odesłania jej do UMK do korekty, a nie utrzymywania zaskarżonej decyzji w mocy.

Skarżący zarzucili nadto, iż w załączniku do zaskarżanej decyzji [...] o Ustaleniu Warunków Zabudowy z dnia 09.09.2015 r. – pt "Wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej część tekstowa" w tabeli na stronie 8 podano, że działki o nr [,...] oraz [...] obręb [...] są w 60% zabudowane. Tymczasem, zgodnie ze stanem faktycznym działki te są w 100% niezabudowane. Fakt ten stawia pod znakiem zapytania wiarygodność całej tabeli (% zabudowy innych działek) oraz sporządzonego na jej podstawie wyliczenia dopuszczalnego procenta (%) zabudowy działki objętej zaskarżaną decyzją, gdyż mogą one być obarczone podobnym/podobnymi do wskazanego błędem/błędami w odniesieniu do pozostałych działek ujętych w tabeli.

Zaskarżona decyzja SKO na str. [...] wskazuje także, iż kwestionowanie uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków było możliwe w formie zażalenia do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego. W świetle zebranych przez skarżących się informacji w UMK, złożenie zaś takiego zażalenia było możliwe tylko i wyłącznie przez inwestora.

Skarżący zarzucili ponadto, iż w zaskarżanych decyzjach brak informacji, od kogo będzie możliwe dochodzenie roszczeń sądowych w przypadkach, gdy instalacje budynku objętego zaskarżaną decyzją będą powodować niezgodne z przepisami uciążliwości dla otoczenia, gdyż zapewne nie od osób wynajmujących pomieszczenia biurowe względnie usługowe.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718) dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji.

Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że skarga nie jest uzasadniona.

Podstawę materialno-prawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778).- zwanej w dalszej części uzasadnienia ustawą o planowaniu. W myśl art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy skutkować winien odmową ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu, decyzję o warunkach zabudowy właściwy organ (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) wydaje po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Jednym z organów, którego współdziałanie w formie uzgodnienia jest wymagane przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy jest wojewódzki konserwator zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków (art. 53 ust. 4 pkt. 2 ).

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu.

Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że opisana wyżej pokrótce procedura administracyjna, której celem jest ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnej, została przez organy przeprowadzona prawidłowo. Ostateczna treść decyzji znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo i rzetelnie sporządzonej analizie architektoniczno – urbanistycznej, ale również częściowo wynika z postanowienia [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K, z dnia 19 sierpnia 2015 r. o uzgodnieniu projektu decyzji pod warunkiem wprowadzenia do niej dodatkowych zapisów. (k. 1937 akt adm.) Wskazać przy tym należy, że pojęcie "uzgodnienia" jest odmienne od pojęcia "opinii". Brak zgody ("uzgodnienia") organu właściwego na treść projektu decyzji, oznacza konieczność wydania decyzji negatywnej, podczas gdy "opinia" – choć winna być wzięta pod uwagę - nie jest dla organu prowadzącego postępowanie główne, wiążąca. Uzgodnienie aktu polega na wyrażeniu zgody na konkretną treść proponowanego przez organ główny (wydający decyzję o warunkach zabudowy) rozstrzygnięcia, organ uzgadniający bowiem uzgadnia treść projektu decyzji, którą otrzymuje, nie ocenia samego wniosku inwestora (wyrok NSA z 9 czerwca 2009 r., II OSK 947/2009, Lexis.pl nr 2475639). Innymi słowy istota uzgodnienia sprowadza się do tego, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany uwzględnić w niej wszystkie warunki organu uzgadniającego.

Z treścią uzgodnienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wiąże się zarzut skargi, dotyczący określenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku oficynowego. Skarżący zarzucają, że nie narzucono inwestorowi warunku Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o ograniczeniu wysokości budynku oficynowego do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ul. [...] i parametr wysokości nowej zabudowy budynku oficynowego ustalono w przedziale 17m -22 m. W tym miejscu wskazać zatem należy co następuje:

Z załącznika nr 3 do decyzji (wyniki analizy urbanistyczno – architektonicznej część tekstowa, str. 12-13) wynika, że wysokość elewacji kamienicy przy ul. [...] wynosi odpowiednio: elewacji frontowej – poziom gzymsu /okapu- ok. 17 m, elewacji od strony podwórka – poziom gzymsu /okapu – ok. 18 m, poziom kalenicy głównej (równoległej do ul. [...] ) – ok. 22m.

Z kolei z postanowienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków wynika, że uzgadnia on projekt decyzji pod warunkiem wprowadzenia zabudowy od strony południowej, północnej i wschodniej a pozostały teren winien zostać przeznaczony na aranżowany ogród zgodnie z tradycją miejsca. Wysokość skrzydła wschodniego nie może przekroczyć wysokości budynku frontowego z ewentualnym wprowadzeniem tarasów. Natomiast wysokość skrzydła północnego winna nawiązać do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ul [...]

W załączniku nr 1 do decyzji (warunki zabudowy) w pkt. II. 1 lit. d ustalono dla zabudowy oficynowej (usytuowanej w głębi działki 88) – wysokość górnej krawędzi attyki w dachu płaskim w przedziale od 17 do 22 m.

Natomiast w pkt. II. 3 tego załącznika: "Warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej" wpisano in extenso wszystkie warunki uzgodnienia projektu decyzji wynikające z postanowienia Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

W postanowieniach tych nie ma sprzeczności. Wojewódzki Konserwator Zabytków zalecił wprowadzenie zabudowy oficynowej od strony południowej, północnej i wschodniej. Wysokość skrzydła północnego (od strony ulicy [...] ) ma nawiązać do wysokości gzymsu podokapowego budynku przy ul [...] , który znajduje się na poziomie ok. 17 m. Natomiast wysokość skrzydła wschodniego nie może przekroczyć wysokości budynku frontowego, którego kalenica nie może przekroczyć 22 m. Oznacza to, że zabudowa oficynowa nie musi stanowić jednolitej pod względem wysokości bryły. Budynek od strony ulicy [...] będzie miał wysokość ok. 17 metrów (w nawiązaniu do gzymsu podokapowego kamienicy przy ul. [...] ), natomiast budynek oficynowy od strony wschodniej (ul. [...] ) będzie miał maksymalnie 22 metry wysokości a minimalnie 17 metrów. Tym samym parametry wysokości nowej zabudowy ustalone w decyzji są prawidłowe i spójne z uzgodnieniem konserwatora zabytków.

Dodatkowo skarżący wskazuje także na wydaną w innej sprawie, lecz w pobliskiej okolicy (ten sam kwartał zabudowy, inwestycja przy ul. [...] ) decyzję o warunkach zabudowy, gdzie przewidziano dla budynku oficynowego inną, mniejszą wysokość niż w sprawie niniejszej. Wskazać zatem należy, że autor analizy architektoniczno – urbanistycznej nie jest uprawniony ani obowiązany uwzględniać parametrów ustalonych w innych decyzjach o warunkach zabudowy.

Kolejny zarzut skargi dotyczy niewłaściwego ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu. Skarżący zarzucają, że organy ustaliły ten wskaźnik na poziomie wyższym niż oczekiwał tego inwestor składając wniosek. Ponadto wskazują, że w załączniku do decyzji organu I Instancji pt.: "Wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej część tekstowa" w tabeli na stronie 8 podano, że działki o nr [...] oraz [...] obręb [...] są w 60% zabudowane, gdy tymczasem są one wolne od zabudowy, co powoduje, że cała tabela zawierająca wyliczenia w tym zakresie jest niewiarygodna.

Wskazać zatem należy, że z analizy urbanistyczno – architektonicznej wynika, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 62%. Tabelaryczne zestawienie zabudowanych działek z obszaru analizowanego zawiera 113 pozycji, przy czym w kilku przypadkach jedna pozycja to dwie lub więcej działek. Autor analizy dokonał zatem rzetelnych i szczegółowych obliczeń. Nie zmienia tej oceny fakt, że jako teren zabudowany wskazano działki [...] i [...] , podczas gdy rzeczywiście są one niezabudowane. Jak się wydaje, wynika to ze zwykłej omyłki, która nie ma zasadniczego wpływu na wynik obliczeń, ze względu na to, że jest to tylko jedna spośród 113 pozycji w tabeli. Nadto jak wskazuje autor analizy, wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 23% do 90 %, zatem wskaźnik średni 62% jest wielkością wiarygodną.

Skarżący zarzucają również, że decyzja przewiduje urządzenie na dachu budynku oficynowego tarasów oraz instalacji towarzyszących, pomimo iż Inwestor takich rozwiązań we wniosku nie przewidywał. Ustalenie to zdaniem Sądu nie narusza prawa. Ustalenie dotyczące tarasów znajduje się w części dotyczącej geometrii dachu (pkt. II.1 lit. e zał. nr 1 do decyzji) i wskazuje, że wykluczone są tarasy w budynku frontowym. Dla zachowania ładu przestrzennego obszaru gdzie planowana jest inwestycja, to jest właśnie zdaniem Sądu najważniejsze postanowienie przedmiotowej decyzji w tym zakresie. Natomiast wskazanie, że na dachu płaskim, w zabudowie oficynowej są możliwe do zaprojektowania tarasy, nie narusza żadnego przepisu prawa, czyni decyzję czytelniejszą i nie budzącą wątpliwości interpretacyjnych na etapie sporządzania projektu budowlanego. Podobne uwagi można odnieść do lokalizacji urządzeń technologicznych – niedopuszczalnych na budynku frontowym i dopuszczalnych na dachu budynku oficynowego. Inwestor nie ma obowiązku wskazywać czy i gdzie takie urządzenia planuje. Jednak ze względu na to, że teren inwestycji zawiera się w obszarze uznanym za pomnik historii "K. – historyczny zespół miasta", ustalenia takie dokonane przez organ nawet bez wniosku inwestora są jak najbardziej racjonalne i pożądane.

Nie jest też usprawiedliwiony zarzut skargi dotyczący braku określenia ilości miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych. W orzecznictwie zarysowała się rozbieżność poglądów w kwestii, czy w ogóle ustalenie określonej liczby miejsc parkingowych powinno być dokonane przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy, czy też przez organ zatwierdzający projekt budowlany i udzielający pozwolenia na budowę.

Zgodnie z pierwszym poglądem, decyzja o warunkach zabudowy powinna określać między innymi obsługę planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Dotyczy to także ustalenia miejsc parkingowych, przy uwzględnieniu, dla jakiego rodzaju inwestycji zgłoszono wniosek o ustalenie warunków zabudowy. Podkreśla się, że art. 54 pkt 2 lit c) u.p.z.p. nie precyzuje sposobu określenia ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnych przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczy miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania przestrzennego. Podnosi się, że na gruncie regulacji prawnych odnoszących się ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jedynie rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, w § 2 pkt 6 zawiera wskazania odnoszące się do tej kwestii, przy czym przepis ten reguluje jedynie sposób zapisywania w decyzji o warunkach zabudowy ustaleń odnoszących się do "wymaganej ilości miejsc parkingowych", nie wynika z niego natomiast, że organ ustalający warunki zabudowy ma dokonywać analizy jaka konkretnie ilość miejsc parkingowych będzie wystarczająca dla planowanej inwestycji. Podstawą dla ustalenia ilości miejsc parkingowych na etapie ustalania warunków zabudowy nie może być przepis § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis § 18 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. jedynie nakazuje, aby przy zagospodarowaniu działki budowlanej, urządzić stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsce postojowe dla samochodów użytkowników stałych przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Z kolei § 18 ust. 2 ww. rozporządzenia określa, że liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych, należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy. Wskazuje się, że zarówno przepisy u.p.z.p., jak i rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, nie dają podstaw do precyzyjnego rozstrzygnięcia w decyzji o warunkach zabudowy kwestii miejsc parkingowych.

W myśl drugiego poglądu, o ilości miejsc parkingowych winna rozstrzygać już decyzja ustalająca warunki zabudowy. Podstawę powyższego stanowi, zdaniem autorów poglądu, przepis § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie zgodnie z którym liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Tym samym skoro na etapie sporządzania projektu budowlanego należy ustalić liczbę miejsc postojowych w nawiązaniu do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, to taka decyzja powinna w tym zakresie o tejże ilości rozstrzygać. Powyższe stanowi nie tylko podstawę, ale obowiązek dokonania ustaleń odnoszących się do ilości miejsc parkingowych.

Niemniej w niniejszej sprawie jest to rozważanie o tyle bezprzedmiotowe, że zaskarżona decyzja ustala wskaźniki ilości miejsc parkingowych. Tym samym wyznaczenie i wskazanie konkretnej ilości miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych, może nastąpić na etapie sporządzania projektu budowlanego, w postępowaniu dotyczącym udzielenia pozwolenia na budowę.

Nie jest zasadny zarzut braku załącznika graficznego do decyzji obrazującego zagospodarowanie działki objętej wnioskiem inwestora. Kwestię załączników do decyzji o warunkach zabudowy reguluje § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 9 ust. 1 , warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Zgodnie natomiast z ust. 2 § 9 tego rozporządzenia, załącznik do decyzji o warunkach zabudowy stanowią wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną. Oznacza to, że załączniki do decyzji o warunkach zabudowy są cztery: dwa graficzne (wyniki analizy i warunki zabudowy) oraz dwa tekstowe (wyniki analizy i warunki zabudowy). Natomiast projekt zagospodarowania działki (terenu inwestycji) jest elementem projektu budowlanego, czyli dokumentu podlegającego zatwierdzeniu dopiero w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Nie jest też zasadny zarzut dotyczący braku zawarcia w zaskarżanych decyzjach informacji o adresacie ewentualnych roszczeń sądowych w przypadkach, gdy instalacje budynku objętego zaskarżaną decyzją będą powodować niezgodne z przepisami uciążliwości dla otoczenia. Organy administracyjne zgodnie z art. 9 Kpa są obowiązane do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy czuwają nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek. Jednakże ten obowiązek informacyjny, dotyczy wyłącznie postępowań administracyjnych toczących się przez organami, nie obejmuje natomiast informacji prawnych dotyczących kwestii wykraczających poza postępowanie administracyjne.

Wobec powyższego skarga jako bezzasadna podlega oddaleniu na zasadzie art. 151 p.p.s.a.