Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 53/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-11-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Przybielski Sędziowie Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi G. S. i A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 28 listopada 2005 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z dnia 19 września 2005 r., na podstawie art. 37 ust. 6 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) oraz § 2 ust. 2 pkt 1 uchwały Nr XI/102/03 Rady Gminy Puck z dnia 7 października 2003r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu działek nr 124/9, 124/13, 124/17, 125/6 w Połchowie, gmina Puck (Dziennik Urzędowy Województwa Pomorskiego z dnia 9 stycznia 2004 Nr 3, poz.20) ustalił jednorazową opłatę w wysokości 15 651,00 zł., do której uiszczenia zobowiązani zostali A. i G. S. w związku ze zbyciem nieruchomości położonych w P., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o łącznej powierzchni 5 217 m², których wartość wzrosła w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ wskazał, że w dniu 7 października 2003 r. Rada Gminy Puck podjęła uchwałę Nr XI/102/03 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu działek nr 124/9, 124/13, 124/17, 125/6 położonych w Połchowie, gmina Puck.

Następnie z nieruchomości tych wydzielono kompleks działek o numerach [...] oraz [...]. Zgodnie z nowym planem działki nr [...] położone są na w terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, co skutkowało wzrostem ich wartości, gdyż przed wejściem w życie planu był to teren użytków rolnych. Stawka procentowa stanowiąca podstawę do naliczenia wysokości opłaty planistycznej została ustalona przez Radę Gminy na 20% wzrostu wartości nieruchomości.

W dniach 28 czerwca 2004 r. i 23 lutego 2005 r. doszło do zbycia powyższych nieruchomości. W związku z powyższym Rada Gminy uznała, iż doszło do spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rzeczoznawca określił wartość działek na dzień ich sprzedaży przy uwzględnieniu ich stanu zagospodarowania, przy czym na dzień 28 czerwca 2004r. ustalono wartość działek nr [...], zaś działki nr [...] na dzień 23 lutego 2005r.

W wyniku wyceny dokonanej w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 12 lipca 2005 r. stwierdzono, iż wartość działek nr [...] określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu ich wykorzystania przed uchwaleniem planu (wartość gruntów rolniczych) wynosiła odpowiednio: 5 515 zł, 4 970 zł, 4 950 zł, 5 325 zł, 5 325 zł, zaś po uchwaleniu planu wartość tych nieruchomości jako terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wzrosła odpowiednio do: 22 060 zł, 19 880 zł, 19 800 zł, 21 300 zł, 21 300 zł.

Łączny wzrost wartości wycenianych nieruchomości wyniósł 78 255 zł, zatem przy zastosowaniu procentowej stawki, ustalonej w uchwale na 20 % opłata wyniosła 15 651,00 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli G. i A. S. żądając jej uchylenia.

W uzasadnieniu odwołujący się podnieśli, iż w trakcie wyceny przedmiotowych działek rzeczoznawca nie uwzględnił okoliczności, iż droga dojazdowa do działek została ulepszona na koszt właścicieli, który w ich ocenie wynosi około 40 000 zł. Ponadto dodano, iż ich zamiarem jest oddanie dróg dojazdowych do 25 działek budowlanych.

W operacie szacunkowym, zdaniem odwołujących się, nie uwzględniono również kosztów poniesionych przez właścicieli na wykonanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które wyniosły około 28 000 zł.

G. i A. S. nie zgodzili się także ze stanowiskiem organu, iż teren drogi stanowił grunt o przeznaczeniu rolniczym, bowiem w ich ocenie Gmina wydała wcześniej decyzję o podziale nieruchomości z wydzieleniem drogi, zatem grunt ten jeszcze przed zmianą planu był przeznaczony pod drogę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 28 listopada 2005 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4, art. 37 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz z przywołaniem uchwały Rady Gminy Puck z dnia 7 października 2003r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek 124/9, 124/13, 124/17, 124/6 w Połchowie gmina Puck (Dz.Urz. Woj. Pomorskiego z 2004r. Nr 3, poz. 20) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących poprawności ustalenia wysokości opłaty organ odwoławczy wyjaśnił, iż zgodnie z przepisem art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 150-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość tzw. opłaty planistycznej określa się w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Przy wycenie działek zastosowano podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej, o którym mowa w art. 151 i art. 153 ust. 1 ustawy oraz rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 1492 ze zm.).

Organ wskazał, iż każda działka była przedmiotem odrębnej wyceny i dla każdej z nich określano wartość jako działki o przeznaczeniu rolniczym oraz o przeznaczeniu budowlanym. Przedstawiono 14 wolnorynkowych transakcji zbycia gruntów budowlanych oraz 13 transakcji zbycia nieruchomości rolniczych.

Określono średnią cenę uzyskaną w tych transakcjach oraz zakresy współczynników korygujących.

Biegły wycenił działki w następujący sposób:

• [...] - przed zmianą planu jako działka rolnicza 5515zł, po zmianie jako działka budowlana - 22 060zł (różnica wartości 16 545zł)

• [...] - przed zmianą planu jako działka rolnicza - 4 970zł, po zmianie jako działka budowlana-19880zł (różnica wartości -14 910zł)

• [...] - przed zmianą planu jako działka rolnicza - 4950zł, po zmianie jako działka budowlana- 19 800zł (różnica wartości - 14 850zł),

• [...] - przed zmiana planu jako działka rolnicza - 5325zł, po zmianie jako działka budowlana- 21 300zł (różnica wartości - 15 975zł),

• [...] - przed zmiana planu jako działka rolnicza - 5 325zł, po zmianie jako działka budowlana- 21 300zł (różnica wartości - 15 975zł).

Ponadto organ drugiej instancji wskazał, iż wbrew twierdzeniom odwołujących się rzeczoznawca określając wartość nieruchomości uwzględnił istnienie drogi dojazdowej do działek w dacie wejścia w życie zmian w miejscowym planie, co należy uznać za poprawne, bowiem wartość nieruchomości określa się, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie, przyjmując stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości.

Co do rozliczenia nakładów za drogę organ wyjaśnił, iż ani art. 37 ustawy o planowaniu iż zagospodarowaniu przestrzennym ani rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 1492) nie dają podstaw do rozliczenia nakładów na drogi dojazdowe w sposób opisany przez stronę postępowania w odwołaniu.

W ocenie organu nie doszło również do naruszenia przepisów art. 10 i art. 81 k.p.a., bowiem strony postępowania zostały zawiadomione o wszczęciu niniejszego postępowania, doręczono im decyzję organu pierwszej instancji oraz zapewniono im możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie.

Ponadto organ odniósł się do zarzutu strony dotyczącego poniesienia przez nią wydatków związanych z uchwaleniem zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i powołując się na art. 21 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stwierdził, że nie ma żadnych podstaw, aby właściciel nieruchomości ponosił koszty sporządzenia map czy pracy urbanistów.

W ocenie organu takie działania należy uznać za bezprawne i stanowiące podstawę do roszczeń odszkodowawczych wobec gminy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało zatem, po przeanalizowaniu materiału dowodowego w sprawie, iż przedmiotowe postępowanie zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami, a przedstawiony operat szacunkowy jest rzetelny i zgodny z przepisami cytowanych ustaw oraz rozporządzenia Rady Ministrów.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli A. i G. S. żądając uchylenia zaskarżonej decyzji.

Zarzucili oni naruszenie:

• prawa materialnego, a mianowicie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest też część nieruchomości, a następnie błędne zastosowanie tego przepisu w związku z § 1 ust. 1 uchwały Rady Gminy Puck z dnia 7 października 2003r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek 124/9, 124/13, 124/17 i 125/6 - mimo braku tożsamości działek objętych zakresem działania planu miejscowego i działek zbytych przez skarżących

• art. 36 ust 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego zastosowanie do skarżących, mimo że przepis ten nie określa osoby obowiązanej do poniesienia opłaty planistycznej;

• art. 2 oraz art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej przez ich niezastosowanie;

• art. 2 § 1 pkt 1Ordynacji podatkowej i w konsekwencji pominięcie w postępowaniu wszelkich procesowych przepisów tej ustawy, a w szczególności art. 207 § 2 w zw. z art. 165 § 2 i 4 Ordynacji podatkowej przez ich niezastosowanie i wydanie decyzji mimo braku wszczęcia postępowania w sprawie.

W uzasadnieniu skarżący wywodził, iż nieruchomości stanowiące działki o numerach [...] i [...] nie istniały do momentu podziału działki 124/17, tj. do kwietnia 2004r., a zatem uchwalenie planu miejscowego nie mogło powodować zmiany wartości tych nieruchomości. W opinii skarżących organ nietrafnie przyjął, że nieruchomości objęte niniejszym postępowaniem objęte były zakresem planu miejscowego tylko dlatego że, zakresem planu miejscowego objęta była, obok innych działek działka z której wydzielono te nieruchomości.

Uzasadniając swoje stanowisko skarżący wyjaśnili, iż nieruchomość gruntowa jest częścią terenu wyodrębnioną prawnie, mogącą stać się przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Błędnym jest natomiast traktowanie gruntu jako powierzchni ziemi.

Skarżący podkreślili, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera definicji nieruchomości gruntowej. Taka definicja zawarta jest natomiast w ustawie o gospodarce nieruchomościami w przepisie art. 4 pkt 1 oraz art. 4 pkt 3 i z niej wynika, że nieruchomością może być część powierzchni ziemi nie mniejsza aniżeli stanowiąca działkę gruntu. Definicji tej nie powinno się stosować rozszerzająco.

Ponadto skarżący wskazali, iż w ich ocenie wzrost wartości nieruchomości (o ile oczywiście traktuje się pojęcie "nieruchomość" jako obejmujące swym zakresem zakres pojęcia "część nieruchomości" - co zdaniem skarżących jest błędne) miał dwie przyczyny pierwszą przyczyną byłby plan miejscowy, drugą zaś, decyzja o podziale działki 124/17.

Podkreślono, iż dopiero w wyniku podziału działki pierwotnej - i wydzielenia działki stanowiącej drogę wewnętrzną - działki uzyskały dostęp do drogi publicznej, który to dostęp warunkuje możliwość ich wykorzystania do celów budowlanych.

Skarżący wyjaśnili, iż przepis art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje odrębny rodzaj opłaty należnej gminie w wypadku wzrostu wartości nieruchomości z tytułu jej podziału. Wykładnia przyjęta przez Gminę może doprowadzić do sytuacji, w której skarżący będą zmuszeni do uiszczenia dwóch różnych opłat.

W ocenie skarżących opłata planistyczna uwzględniać powinna wzrost wartości nieruchomości istniejącej w dniu uchwalenia planu miejscowego, a nie tylko niektórych części tej nieruchomości i może być wymierzana dopiero po zbyciu całej tej nieruchomości.

Natomiast w wypadku podziału działki następującego po uchwaleniu planu miejscowego, zwłaszcza jeśli podział ten związany jest z wydzieleniem drogi wewnętrznej, wzrost wartości działek budowlanych oraz utrata wartości działki pod drogą wewnętrzną wynika z podziału działki nie zaś z uchwalenia planu miejscowego. Jeśli zaś w związku z podziałem działki a następnie zbyciem jedynie części działek wydzielonych niemożliwe jest nałożenie opłaty planistycznej - możliwe jest nałożenie opłaty adiacenckiej.

Ponadto skarżący wywodzili, iż skoro art. 36 ust. 4 ustawy nie precyzuje kogo należy obciążyć obowiązkiem uiszczenia renty planistycznej, to tym samym nałożenie takiego obowiązku na skarżących jest naruszeniem art. 2 i art. 84 Konstytucji, bowiem każdy obowiązek polegający na świadczeniu publicznoprawnym powinien zostać określony ustawowo i precyzować treść obowiązku i podmiot, który może nim być obarczony.

Za niedopuszczalne uznano także, że koszty sporządzenia miejscowego planu ponieśli skarżący, i że zaskarżona decyzja ponownie nakłada na nich obowiązek finansowy w postaci uiszczenia renty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej organ wyjaśnił, iż z treści art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jednoznacznie wynika, że uregulowane w tym przepisie roszczenia są roszczeniami właściciela lub użytkownika wieczystego względem gminy w przypadku obniżenia wartości nieruchomości jak i gminy względem właściciela lub użytkownika wieczystego w przypadku gdy wartość takiej nieruchomości wzrośnie. Chodzi o status prawny właściciela w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na skutek którego wartości nieruchomości wzrosła.

Organ nie zgodził się również z twierdzeniem, iż konieczne jest wykazanie wzrostu wartości całej nieruchomości. Zaprzeczeniem takiego twierdzenia jest uchwała Składu Siedmiu Sędziów NSA z dnia 17 maja 1999 r. (OPK 17/98), w treści której zawarto pogląd, iż nawet w przypadku zbycia części nieruchomości pobiera się opłatę, jeśli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyjaśniono także, iż granice działek nie muszą pokrywać się z granicami przeznaczenia gruntów ustalonymi w miejscowym planie. Zapis planu sprawia, że jedna nieruchomość może zostać podzielona postanowieniami planu na odrębne nieruchomości o różnym przeznaczeniu.

Organ wskazał także, iż skoro w ustawie nie ma definicji nieruchomości, a pojęcie to jest używane, to dokonując wykładni tego pojęcia należy wziąć pod uwagę treść całej ustawy, i tak w ocenie organu pojęcie nieruchomości w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza część gruntu, tj. terenu należącego do określonego właściciela, przeznaczoną w planie zagospodarowania przestrzennego na ściśle określony cel, inny niż pozostałe części gruntu – terenu należącego do tego właściciela. Odmienne stanowisko prowadziłoby do sytuacji, w której nałożenie przedmiotowej opłaty możliwe byłoby tylko w przypadku sprzedaży wszystkich działek stanowiących całość jednej nieruchomości.

Ponadto SKO wskazało, iż podziela stanowisko NSA zawierające się w treści uzasadnienia wyroku z dnia 3 września 2004 r (OSK 520/2004), w którym stwierdzono, że do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie mają zastosowania przepisy Ordynacji podatkowej. NSA uznał w tym przypadku za poprawne zastosowanie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego w sprawach z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2).

W przedmiotowej sprawie skarga nie podlegała uwzględnieniu bowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Na wstępie należy wskazać, iż stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.) w przypadku gdy w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

W uchwale Nr XI/102/03 Rady Gminy Puck z dnia 7 października 2003 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działek nr 124/9, 124/13, 124/17, 125/6 w Połchowie, gmina Puck, opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego nr 3, poz. 20 dokonano między innymi zmiany przeznaczenia działki nr 124/17 położonej we wsi Połchowo z działki rolnej na działkę przeznaczoną pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Jednocześnie w przedmiotowej uchwale ustalono dla obszarów objętych niniejszymi zmianami stawkę procentową służącą do naliczania opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 20 %.

Skarżący w dniu 28 czerwca 2004 r. oraz w dniu 23 lutego 2005 r. zbyli działki nr [...] (powstałe po podziale działki nr 124/17) zatem organ pierwszej instancji obowiązany był na podstawie wyżej wskazanych przepisów do ustalenia jednorazowej opłaty (tak zwanej "renty planistycznej") w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości. W tym miejscu należy wyjaśnić, iż przytoczony przepis art. 36 ust. 4 ustawy nie ma charakteru uznaniowego, a zatem ustalenie jednorazowej opłaty ma charakter obligatoryjny i następuje w drodze decyzji wydanej bezzwłocznie po otrzymaniu od notariusza wypisu z aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości (por. art. 37 ust. 6 ustawy).

Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Na podstawie przepisu art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.) w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z przepisem art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) zastosowanym na podstawie art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Stosownie do art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami Art. 134.1. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualne ceny w obrocie nieruchomościami.

Szczegółowe zasady ustalania wartości nieruchomości określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm. ) zwane dalej rozporządzeniem.

W szczególności kwestie określone w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym reguluje przepis § 50 rozporządzenia, który stanowi, iż przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości. W przypadku zaś, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości.

W miejscu tym należy wskazać, iż organy administracji poprawnie przeprowadziły postępowanie administracyjne w sprawie nałożenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Również sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy nie jest przez skarżących kwestionowany i nie budzi wątpliwości Sądu.

Rozważeniu natomiast podlegają zarzuty zawarte w skardze.

W pierwszej kolejności skarżący zarzucili organowi, iż nie miał on prawa do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem działki nr [...] i [...] powstałe w wyniku podziału z działki nr 124/17 nie istniały w dacie uchwalenia zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego która weszła w życie w styczniu 2004 r., zatem zmiana przeznaczenia działek nie mogła wpłynąć na ich wartość bowiem dotyczyła niepodzielonej działki nr 124/17.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przy ustaleniu przeznaczenia nieruchomości gruntowej posługuje się terminem "teren".

Natomiast przepis art. 15 ust. 2 ustawy wymienia obligatoryjne elementy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W art. 15 ust. 2 pkt 1 wskazano, iż plan powinien zawierać ustalenia, co do określenia przeznaczenia terenów oraz linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania.

Ustawodawca używa w art. 15 ust. 2 pkt 1 ustawy pojęcia "teren" jako generalnego określenia obszaru, na który składają się różne nieruchomości gruntowe.

Ani ustawia o planowaniu i zagospodarowaniu terenu, ani ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawierają ustawowej definicji tego pojęcia. Należy zatem sięgnąć do definicji zawartych w słownikach językowych i tak, według Słownika Języka Polskiego PWN (http://sjp.pwn.pl) teren oznacza pewien obszar ziemi. Podobnie według Słownika internetowego onet.pl teren jest to fragment powierzchni ziemi z właściwym mu ukształtowaniem i pokryciem (http://portalwiedzy.onet.pl).

Istotne jest, że ustawodawca wybrał dla ustalenia zasięgu planu pojęcie terenu, które jest szersze i nie ogranicza się do nieruchomości gruntowej, czy tym bardziej do działki wydzielonej geodezyjnie.

Stanowisko powyższe potwierdza również, że granica w jakich obszar gruntów jest przeznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego na określony cel nie musi pokrywać się z granicami nieruchomości należących do określonego właściciela, bowiem określenie przeznaczenia dotyczy terenu, nie zaś nieruchomości.

Organ ustalając przeznaczenie gruntów nie kieruje się zatem ich granicami wyznaczonymi geodezyjnie, ale bierze pod uwagę pewien obszar i dla niego ustala przeznaczenie ze względu na jego przedmiotowe cechy. Grunty należące do jednej nieruchomości w rozumieniu Kodeksu cywilnego czy wieczysto-księgowym, mogą być w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczone na różne, odrębne cele. Takie przeznaczenie jednej dotychczasowej nieruchomości prowadzi (w końcowym rezultacie) do podziału jej gruntów na odrębne części z punktu widzenia zagospodarowania przestrzennego i w końcowym rezultacie do powstania na tych gruntach odrębnych nieruchomości.

Nieruchomością gruntową w rozumieniu przedmiotowej ustawy jest zatem teren przeznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego na ściśle określony cel.

Zastosowanie pojęcia "teren" nie ogranicza zatem ustaleń planu miejscowego do danej, ewidencyjnie wydzielonej działki, mimo iż, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, jej numer zawarty jest w przedmiotowym planie, bowiem ustalenia dotyczą, terenu na którym ona się znajduje.

Generalną zasadą jest, że plan ustala przeznaczenie danego terenu, i to czy na tym terenie znajdują się wydzielone ewidencyjnie działki w ilości, 1 czy 5 nie ma znaczenia, bowiem jakiekolwiek podziały i scalenia będą miały miejsce na tym terenie po uchwaleniu planu, to i tak wszystkie wydzielone działki będą miał przeznaczenie takie jakie określono w planie dla tego obszaru. Plan przede wszystkim rozróżnia granice przeznaczenia gruntu, nie koncentruje się zaś na granicach ewidencyjnych.

Mając na uwadze powyższe rozważania Sąd stwierdził, iż zarzuty co do braku tożsamości miedzy działkami 124/17 i działkami nr [...] nie są trafne.

Odnosząc się natomiast do stwierdzenia skarżących, iż doszło do błędnej wykładni art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, iż nieruchomością w rozumieniu tego przepisu jest też część nieruchomości, wyjaśnić należy, iż stanowisko strony postępowania jest błędne.

W niniejszej kwestii Sąd w całości podziela stanowisko zaprezentowane w uchwale Składu Siedmiu Sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 maja 1999 r., sygn. akt OPK 17/98, w której wskazano, że nieruchomością w rozumieniu art. 36 ustawy jest także część gruntu, należącego do tego samego właściciela, objęta planem zagospodarowania przestrzennego i przeznaczona w tym planie na określony cel, i która po wyodrębnieniu geodezyjnym lub prawnym może być samodzielnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego.

Przyjąć w konsekwencji należy, iż w skutek przeznaczenia i wydzielenia części dotychczasowego gruntu rolnego pod budownictwo jednorodzinne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wzrasta wartość tej nieruchomości, a także nowych, wyodrębnionych i już budowlanych działek gruntu i że zbycie nawet tylko tych działek uzasadnia ustalenie jednorazowej opłaty.

W treści skargi podano także w wątpliwość, czy jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, można pobrać w przypadku zbycia jedynie części nieruchomości której wartość wzrosła w następstwie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W cenie Sądu przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowani przestrzennym jednoznacznie wskazuje, że jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa daną nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie. Obowiązkiem tym obciążony jest podmiot, który dokonał zbycia nieruchomości.

Na koniec wskazać należy, że organy obu instancji rozpatrując przedmiotową sprawę prawidłowo nie zastosowały przepisów ustawy z dnia 29 lipca 1997 r. Ordynacja podatkowa ( Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm., obecnie t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz.60 ze zm.), lecz przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2004 r., sygn. akt OSK 520/04 (OSP 2005/7 – 8/91) stwierdził bowiem, że do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, nie mają zastosowania przepisy Ordynacji podatkowej.

Przepis ten znalazł został powtórzony w przepisie art. 36 ust. 4 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wobec czego stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego jest aktualne także w stosunku do tego ostatniego przepisu.

Sąd orzekający w sprawie niniejszej pogląd ten w całości podziela.

Mając na względzie powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę.