Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 604/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2005-07-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący asesor WSA Jakub Linkowski, Sędziowie sędzia NSA Joanna Kabat-Rembelska (spr.), sędzia WSA Łukasz Krzycki, Protokolant Joanna Dziedzic, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 lipca 2005 r. sprawy ze skargi Z. S.A. w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] czerwca 2004 r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] czerwca 2004 r. uchyliło decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] marca 2004 r. w sprawie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości i ustaliło od Zakładu Energetycznego P. -Nieruchomości S,A. w P. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działki: [...] o powierzchni 0,1950 ha, [...] o powierzchni 0,1347 ha, [...] o powierzchni 0,1012 ha, [...] o powierzchni 0,1012 ha, [...] o powierzchni 0,2829 ha, [...] o powierzchni 0,1104 ha, [...] o powierzchni 0,1109 ha, [...] o powierzchni 0,1120 ha, [...] o powierzchni 0,1129 ha, [...] o powierzchni 0,1200 ha, [...] o powierzchni 0,1100 ha, [...] o powierzchni 0,1200 ha, [...] o powierzchni 0,1151 ha, [...] o powierzchni 0,1173 ha, [...] o powierzchni 0,0959 ha w miejscowości L. gmina S. zbytych przez Zakład Energetyczny P. Nieruchomości S.A. w P. aktami notarialnymi: Rep. A nr [...] z dnia [...] stycznia 2001 r., Rep. A nr [...] z dnia [...] listopada 2001 r., Rep. A nr [...] z dnia [...] lutego 2001 r., Rep. A nr [...] z dnia [...] grudnia 2000 r., Rep. A nr [...] z dni [...] grudnia 2000 r., Rep. A nr [...] z dnia [...] grudnia 2000 r,. Rep. A nr [...] z dnia [...] czerwca 2000 r., Rep. A nr [...] r. z dnia [...] czerwca 2002 r., Rep. A nr [...] z dnia [...] lipca 2000 r., Rep. A nr [...] z dnia [...] lipca 2001 r., Rep. A nr [...] z dnia [...] marca 2001 r., Rep. A nr [...] z dnia [...] września 2000 r. - w kwocie 14.504 zł.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, co następuje.

Wójt Gminy S. decyzją z dnia [...] marca 2004 r. ustalił dla Zakładu Energetycznego P. Nieruchomości S.A. w P. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości wymienionych wyżej nieruchomości w wysokości 14.750 zł. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji wskazał przepisy art. 36 ust. 3, 5, i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), art. 2 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 926 ze zm.) oraz § 11 Uchwały Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] października 1999 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowej we wsi L., gmina S. (Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] listopada 1999 r.).

Wójt Gminy S., powołując się na operaty szacunkowe, sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych, przyjął, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość tej nieruchomości wynosiła 26,825 zł. zaś z chwilą uchwalenia planu wartość ta wynosiła 134.139 zł. Wzrost wartości nieruchomości wynosi zatem 107.494 zł. natomiast jednorazowa opłata 32.248,20 zł. Tak ustalona opłata została pomniejszona o zwaloryzowane nakłady na nieruchomość w wysokości 17.498,50 zł. Organ pierwszej instancji stwierdził, że "Pozostałe nakłady wykazane w załącznikach do pisma ZEP z dnia 12 maja 2003 roku znak [...] nie miały wpływu na wzrost wartości nieruchomości i nie mogą być uznane za nakłady, które należy uwzględnić przy ustalaniu opłaty. Podatek rolny, koszt obsługi sprzedaży, uzupełnienie wpisów do księgi wieczystej, opłaty skarbowe i lokalne oraz reklama w mediach nie miały wpływu na wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego".

W odwołaniu od tej decyzji Zakład Energetyczny P. Nieruchomości S.A. w P., domagał się jej uchylenia, podnosząc, że nie zostały wyjaśnione wszystkie okoliczności faktyczne związane z nakładami poniesionymi na nieruchomości. Ponadto nie podano podstawy faktycznej, na której oparty został współczynnik waloryzacji nakładów.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wskazało, że postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostało wszczęte z urzędu przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), zatem stosownie do art. 85 ust. 1 powołanej ustawy, zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie do art. 36 ust. 3 tej ostatnio powołanej ustawy od byłego właściciela nieruchomości należało pobrać jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego pianu zagospodarowania przestrzennego i zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, bądź jego zmiany.

W rozpoznawanej sprawie oba warunki zostały spełnione. Wymienione na wstępie nieruchomości zostały objęte uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia [...] października 1999 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowej we wsi L. W § 11 tej uchwały ustalono stawkę procentową z tytułu wzrostu wartości do naliczania jednorazowej opłaty w wysokości 30%. Nieruchomości zostały zbyte przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie planu.

Z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. J. A., sporządzonego w lutym 2003 r. wynika, że wartość tych nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako nieruchomości o funkcji rolnej wynosiła 26.825 zł. natomiast wartość tych nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, jako nieruchomości o funkcji budownictwa mieszkaniowego, na daty ich zbycia wynosiła 134.319 zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł 107.494 zł. zaś jednorazowa opłata stanowiła kwotę 32.248,20 zł. Wymienioną kwotę należało pomniejszyć o zwałoryzowane nakłady na nieruchomość w wysokości 17.744,32 zł. przyjęte stosownie do opinii szacunkowej rzeczoznawcy majątkowego Z. D. z dnia [...] grudnia 2003 r. wraz z aneksem z dnia [...] maja 2004 r. W ślad za opinią rzeczoznawcy majątkowego organ odwoławczy uznał, że uwzględnieniu podlegają następujące nakłady: należność z tytułu udziału w opracowaniu projektu zagospodarowania oraz koncepcji zagospodarowania terenu we wsi L. (faktura z dnia 2 listopada 1998 r. na kwotę 3,000 zł), należność za wykonanie map dla celów projektowych we wsi L. (faktura z dnia 23 października 1998 r. na kwotę 1,500 zł), należność za opracowanie projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowej we wsi L. (faktura z dnia 23 września 1999 r. na kwotę 7.320 zł oraz faktura z dnia 16 grudnia 1999 r. na kwotę 3.660 zł). Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że sposób zwaloryzowania nakładów został szczegółowo przedstawiony w opinii rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto Kolegium podzieliło stanowisko rzeczoznawcy wyrażone w opinii z dnia 30 grudnia 2003 r., że pozostałe nakłady, wymienione w piśmie Zakładu Energetycznego P. Nieruchomości S.A. z dnia 12 maja 2003 r. nie podlegają uwzględnieniu przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję wniósł Zakład Energetyczny P. Nieruchomości S.A. w P., domagając się jej uchylenia. Skarżący zarzucił naruszenie przepisów postępowania - art. 7 i art. 11 k.p.a., poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy i błędne ustalenie stanu faktycznego. W szczególności skarżący zakwestionował brak jednoznacznego określenia podstawy nie zaliczenia poszczególnych nakładów. Ponadto skarżący zarzucił naruszenie art. 210 § 4 Ordynacji podatkowej w myśl którego uzasadnienie faktyczne decyzji powinno zawierać w szczególności wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, którym dał wiarę oraz przyczyn, dla których innym dowodom odmówił wiarygodności.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Ponadto Kolegium wyjaśniło, że nie miało podstaw do kwestionowania opinii rzeczoznawcy, która jest szczegółowa i obszerna, a żądanie cytowania jej obszernych fragmentów w decyzji nie znajduje uzasadnienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Postępowanie w sprawie niniejszej prowadzone było przy założeniu, że do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. -Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.). W ocenie Sądu założenie to jest błędne. Należy bowiem zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych dominujący jest pogląd, iż do postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości mają zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Taki pogląd został wyrażony między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r. (OSK 520/04). W powołanym orzeczeniu przyjęto, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającą z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mimo pewnych podobieństw do podatku, cechują różnice. Z przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie tylko nie wynika wprost, iż zamiarem ustawodawcy było nadanie tej opłacie statusu podatku, ale także brak jest podstaw do tego, by fakt ten domniemywać i w konsekwencji stosować do tej opłaty przepisy ordynacji podatkowej. Racjonalny ustawodawca, chcąc nadać wspomnianej opłacie status podatku lub innej należności niepodatkowej, do której stosuje się przepisy Ordynacji podatkowej, uczyniłby to wprost lub przynajmniej zobowiązałby do stosowania w tych sprawach Ordynacji podatkowej. Jeśli tego nie zrobił, to faktu tego nie można domniemywać. Obowiązki podatkowe, wkraczając w sferę praw i obowiązków obywateli, winny być stanowione wyraźnie a niedomniemywane. Przytoczone stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego w pełni podziela skład orzekający w niniejszej sprawie.

Reasumując stwierdzić należy, że do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie mają zastosowania przepisy Ordynacji podatkowej.

Pominięcie przy wydawaniu zaskarżonej decyzji przepisów kodeksu postępowania administracyjnego stanowi takie naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się do zarzutów skargi stwierdzić należy, że są one o tyle zasadne, iż istotnie zaskarżona decyzja została wydana bez dokładnego wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności sprawy związanych z nakładami poniesionymi na nieruchomość, które mogły być uwzględnione przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Należy w tym miejscu przypomnieć, że zgodnie z art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym opłatę, o której mowa w ust. 3 tego przepisu pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania.przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. W toku postępowania przeprowadzony został dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność poniesionych nakładów. Organ odwoławczy nie poczynił jednak na tej podstawie własnych ustaleń, które uwzględniałyby treść art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Dotyczy to zarówno tych nakładów, które zdanie Kolegium podlegały odliczeniu od opłaty jak i tych. które nie miały wpływu na wzrost wartości nieruchomości. Obowiązkiem organu było szczegółowe odniesienie się do wszystkich zgłoszonych przez skarżącego w piśmie z dnia 12 maja 2003 r. pozycji i wyjaśnienie, które z nakładów, w jakiej wysokości i na jakiej podstawie podlegają uwzględnieniu. Tymczasem organ ograniczył się do powołania opinii rzeczoznawcy majątkowego i ogólnikowe stwierdzenia, że podziela wyrażone w niej stanowisko.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.