Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 1062/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2015-02-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 1, par. 4-8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.),, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 lutego 2015 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] i [...] w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] września 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].08.2014 r. Prezydent Miasta Ł., uwzględniając wniosek J. Z. G., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji: zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługowo-handlową, wbudowanym garażem oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zjazdem z ulicy [...], przewidzianej do realizacji na terenie położonym przy ul. [...] w B., obejmującym działkę o nr. geodez. [...] oraz część działki o nr [...](droga gminna). Jako podstawę prawną decyzji organ powołał przepisy art. 59 ust. 1, 60 ust. 1, 2 i 4, 61, 63 ust. 1, 2 i 4, art. 64 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dn. 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 1, § 3 - § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ, w oparciu o wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (będącego wraz z mapą integralną częścią decyzji) określił w decyzji szczegółowe warunki i zasady zagospodarowania terenu, wskazując wymogi:

– linię zabudowy odległą o 5,2 m od linii rozgraniczającej ulicę[...],

– wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy 58% - 76% powierzchni działki nr [...],

– powierzchnię terenu biologicznie czynnego – 25%,

– maksymalną wysokość budynku – 6 kondygnacji z możliwością podpiwniczenia,

– wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: 15 – 21 m nie wyższą niż sąsiedniego budynku na działce nr [...],

– szerokość elewacji frontowej – 29,9 m,

– dachy płaskie o kącie nachylenia połaci dachowych do 150,

– powierzchnia sprzedaży – do 100 m2.

W części dotyczącej ochrony środowiska, organ wskazał sposób odprowadzenia wód opadowych i gromadzenia odpadów komunalnych.

W zakresie obsługi komunikacyjnej i infrastruktury technicznej organ wskazał m. in., że komunikacja ma się odbywać zjazdem z ulicy [...] na warunkach zarządcy drogi. Inwestor ma urządzić miejsca postojowe dla samochodów w ilości 1 miejsce na 1 lokal mieszkalny oraz w ilości minimum 2 szt/100m2 powierzchni użytkowej projektowanych usług (w tym dla osób niepełnosprawnych).

Zaopatrzenie w media ma się odbywać z istniejących sieci: energetycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, gazowej.

W punkcie dotyczącym ochrony interesów osób trzecich, organ zastrzegł konieczność projektowania i realizacji budynku według norm Prawa budowlanego (w tym art. 5 ust. 1 ustawy) oraz warunków technicznych przy zapewnieniu bezpieczeństwa: konstrukcji, pożarowego, ochrony przed uciążliwościami spowodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia energetyczne i promieniowania, ochronę przed zanieczyszczeniem powietrza, wody, gleby – odpowiednie odprowadzenie wód opadowych i odpadów, ochronę przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, odpowiednie usytuowanie budynków oraz towarzyszących urządzeń. Projekt budowlany należy wykonać zgodnie z przepisami. Linie rozgraniczające teren inwestycji – zgodnie z przedstawioną mapą zasadniczą w skali 1:500, stanowiącą załącznik nr 1 do decyzji.

W wyniku odwołania od powyższej decyzji, wniesionego przez Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. [...] i [...] w B., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...].09.2014 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...].08.2014 r.

Organ odwoławczy podzielił w całości stanowisko Prezydenta Miasta Ł. wyrażone w uzasadnieniu jego decyzji oraz odniósł się do zarzutów odwołania.

Z uwagi na fakt przedstawienia przez stronę skarżącą (w sposób bardzo obszerny) zarzutów skargi, nie byłoby celowym (zdaniem Sądu) opisywanie zarzutów odwołania, które w swej treści pokrywają się.

W skardze, wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] i [...] zarzuciła decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł.:

– naruszenie prawa materialnego: art. 52 ust. 2, art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1, 2 i 4, art. 61, art. 63 ust. 1, 2 i 4 – 5, art. 64 w zw. z art. 4 ust. 2, art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 1, § 3 - § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ustalenie warunków zabudowy dla spornej inwestycji;

– naruszenie prawa procesowego: art. 6, 7, 8, 35 § 1 i 3, 75, 77 Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.) poprzez brak wszechstronnego zebrania i rozważenia materiału dowodowego, nieuwzględnienia słusznego interesu obywatela, niepogłębianie w prowadzonym postępowaniu zaufania do organu administracji, niewskazanie przyczyn z powodu których organ odmówił mocy dowodowej dowodom i zarzutom skarżącej.

W uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącej zarzuca decyzji dowolne przyjęcie wysokości i gabarytów przyszłego budynku mieszkalnego, nie zważając na interes skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej, której działka bezpośrednio sąsiadująca o nr [...] będzie miała ograniczone możliwości zagospodarowania. Pominięto okoliczność, że część graficzna wniosku nie zawiera części opisowej obejmującej elementy wymienione w art. 52 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wnioskodawca nie spełnił wymagań stawianych przez SKO w Ł. w decyzji z dnia [...].06.2014 r.

Nawiązując do gabarytów przyszłego budynku, skarżąca podniosła zarzut możliwości zacienienia w 2/3 części działki Wspólnoty, gdyż jej budynki mają wysokość odpowiednio jednej kondygnacji (ok. 3 m) i trzech kondygnacji (ok. 14 m), natomiast budynek mieszkalny przewidziany do budowy ma mieć wysokość od czterech do sześciu kondygnacji od południowo-wschodniej strony działki o nr [...]. Skarżąca stwierdziła, że decyzja o warunkach zabudowy będzie wiążąca dla organu wydającego pozwolenie na budowę i powinna uwzględnić ochronę interesów osób trzecich (tu: powołano wyrok WSA w Krakowie z dn. 22.01.2013 r. o sygn. II SA/Kr 1503/12).

Zdaniem skarżącej organy nie wzięły pod uwagę, że wniosek inwestora nie zawiera prawidłowo określonych elementów wymienionych w art. 52 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bo nieprecyzyjnie określa charakterystykę urbanistyczną inwestycji i nie stwierdza jednoznacznie, czy zamierzenie spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa poprzez dostosowane do istniejącej zabudowy o istniejących parametrach, cechach i wskaźnikach.

Zdaniem skarżącej, załącznik nr 2 do analizy terenu jest nieczytelny, a załącznik nr 1 do projektu decyzji jest tożsamy jak występujący w uchylonej decyzji z dnia [...].04.2014 r.

Według skarżącej, wniosek inwestora jest nieprecyzyjny, gdyż określa parametry tylko dla działki nr [...] pomijając działkę nr [...], a nadto wskazuje powierzchnię zabudowy 58% - 76% i tereny zielone min. 25% co daje 101%. Pominięto wysokość elewacji tylnej budynku, gdzie planowane jest sześć kondygnacji. W aktach sprawy brak jest decyzji środowiskowej, która stwierdzałaby wpływ inwestycji na środowisko w tym: oddziaływanie emisji zanieczyszczeń, hałasu, nasłonecznienia na działkę Wspólnoty przy ulicy [...] i [...].

Zarzucono decyzji, niezgodne z art. 43 ustawy o drogach publicznych, określenie linii zabudowy wyznaczonej na 5,2 m od linii rozgraniczającej ulicy [...], gdy linia zabudowy powinna być oddalona co najmniej 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni.

Skarżąca zarzuciła naruszenie § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dn. 26.08.2003 r. poprzez przyznanie wnioskodawcy, w decyzji, wskaźnika zabudowy 58% - 76% powierzchni działki nr [...] w sytuacji, gdy średni wskaźnik dla terenu analizowanego wyniósł 38%. W analizie określono średni wskaźnik zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na 58% biorąc pod uwagę 100% zabudowy działki nr [...], która (zdaniem skarżącej) nie powinna być brana pod uwagę, bo ma charakter usługowy, a nie mieszkaniowy. Nie wyliczono średniego wskaźnika zabudowy dla działki o nr [...].

Następny zarzut dotyczył nieprecyzyjnego określenia, w decyzji, miejsc postojowych. Stwierdzenie, że planuje się urządzenie miejsc postojowych w ilości min. 2 szt/100m2 powierzchni użytkowej projektowanych usług, w tym dla osób niepełnosprawnych, jest niedokładne i nie może być pozostawione do rozstrzygnięcia na etapie pozwolenia na budowę (tu: zacytowano wyrok WSA w Rzeszowie z dn. 26.11.2013 r. – sygn. akt II SA/Rz 834/13).

W ocenie skarżącej, zarówno we wniosku jak i w decyzji nie określono dokładnie zapotrzebowania inwestycji w media. Wskazanie sieci miejskiej jako źródła poboru wody, gazu, energii cieplnej i elektrycznej oraz odprowadzania ścieków nie jest wystarczające, a wnioskodawca winien przedłożyć dokumenty na okoliczność stwierdzenia, czy istniejące uzbrojenie będzie wystarczające dla projektowanej inwestycji, czego nie uczynił.

Skarżąca podsumowała postępowanie administracyjne, jako niedokładne, naruszające zasady k.p.a., a zaskarżoną decyzję jako niespełniającą wymogów art. 107 § 3 k.p.a., w tym brak ustosunkowania się do zarzutów Wspólnoty zawartych w piśmie z dn [...]..10.2013 r.

W odpowiedzi na skargę SKO w Ł. wniosło o jej oddalenie. Kolegium stwierdziło, że odpowiedź na wszystkie zarzuty skargi znalazła odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone zostały przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, dalej w skrócie p.p.s.a. (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy uznał, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. i utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji nie naruszają prawa.

Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647), zwanej dalej ustawą.

Art. 61 ust. 1 pkt 1-5 w/w ustawy wskazuje pięć warunków, których łączne spełnienie się daje możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do określonego terenu.

Warunki te są następujące:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, ma być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5 jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego,

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Rozporządzenie wykonawcze Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) precyzuje określenie wymagań dla nowej zabudowy (zwane dalej rozporządzeniem).

Paragraf trzeci rozporządzenia (ust. 1) zobowiązuje organ orzekający w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy do wyznaczenia wokół terenu inwestycji obszaru analizowanego i przeprowadzenia na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

W § 4-8 w/w rozporządzenia określono sposób ustalania poszczególnych wskaźników dla nowej zabudowy.

W ocenie Sądu w sprawie niniejszej zostały spełnione wszystkie warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, które są niezbędne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Niewątpliwie została zachowana zasada tzw. "dobrego sąsiedztwa" jako, że planowana zabudowa jest zabudową mieszkaniową i jej posadowienie w terenie, gdzie przeważają budynki mieszkalne jednorodzinne i wielorodzinne stanowić będzie kontynuację tej samej funkcji mieszkaniowej.

W pierwszej kolejności Sąd stwierdza (wbrew zarzutom skargi), że analiza terenu, autorstwa uprawnionego architekta, poprzedzająca wydanie decyzji organu I instancji, została sporządzona w sposób prawidłowy zarówno w części opisowej, jak i graficznej. Do decyzji Prezydenta Miasta z dn. [...].08.2014 r. został dołączony załącznik graficzny oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy. Szerokie uzasadnienie analizy terenu znajduje się w aktach administracyjnych (str. 216 - 221). Dlatego też niezrozumiały jest zarzut skargi dotyczący nieczytelności tej analizy, jak również to, że analiza w swojej treści nie została zmieniona po wydaniu decyzji uchylającej, przez SKO w Ł. w dniu [...].06.2014 r., decyzji organu I instancji. Wszak przyczyną uchylenia pierwotnej decyzji nie były błędy przeprowadzonej analizy przez uprawnionego architekta, ale niekompletność wniosku i braki uzgodnień z innymi organami.

Wbrew twierdzeniom skargi, wniosek inwestora, po jego uzupełnieniu, spełnia wymogi art. 52 ust. 2 ustawy tj. zawiera mapę z zaznaczonym terenem inwestycji na działkach o nr [...], [...] oraz charakterystykę inwestycji. Charakterystyka ta została uzupełniona przez inwestora – J. Z.-G. pismem z dn. 12.06.2014 r. do którego zostały tez załączone uzgodnienia z gestorami sieci dotyczące: zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, zapewnienie o dostarczeniu energii elektrycznej, możliwość przyłączenia sieci ciepłowniczej i gazowej, uzgodnienie o odprowadzeniu wód opadowych we własnym zakresie (zalecenie Departamentu Ochrony Środowiska).

Zadaniem wniosku inwestora (wbrew zarzutowi skargi) nie jest określenie spełnienia warunku tzw. "dobrego sąsiedztwa", bowiem ta kwestia podlega kompetencji organu wydającego decyzję, po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, na podstawie zebranych dowodów, a zwłaszcza na podstawie analizy terenu, sporządzonej przez uprawnionego architekta.

Planowany budynek wielomieszkaniowy ma powstać w ścisłej zabudowie śródmiejskiej B. Z załącznika graficznego wynika bezsprzecznie, że na terenie analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa (w tym wielkoblokowa) oraz usługowa.

Zasadnicza część skargi sprowadziła się do zastrzeżeń w zakresie ujęcia w decyzji nieprawidłowej wielkości wskaźników przyszłej budowy. Zdaniem skarżącej poszczególne wskaźniki powinny wynikać ze średniej arytmetycznej gabarytów zabudowy znajdującej się w terenie analizowanym. Z takim stanowiskiem nie sposób się zgodzić skoro treść rozporządzenia dopuszcza pewne odstępstwa, zaś każda nowa zabudowa nie musi być identyczna z już istniejącą, by zapewnić zachowanie ładu przestrzennego.

Jeśli chodzi o wysokość planowanego budynku na działce o nr [...], została ona określona na max. sześć kondygnacji, przy czym od ulicy [...] planuje się mniej – cztery kondygnacje. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej określono na 15 – 21 m, nie więcej niż wysokość budynku przyległego istniejącego na działce o nr [...]. Średnia wysokość elewacji frontowych na terenie analizowanym wynosi 13 m, ale budynków wielomieszkaniowych – 20 m.

Autor sporządzający analizę logicznie uzasadnił niewielkie odstępstwo (ok. 1 m) tym, że budynek przyległy na działce w [...] z nowoplanowanym powinny tworzyć przestrzennie architektoniczną całość. W ocenie Sądu, nie można tu mówić nawet o jakimkolwiek odstępie, ponieważ § 7 ust. 1 rozporządzenia nie wymaga dostosowania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy do średniej na terenie analizowanym, ale ma to być przedłużeniem istniejącej zabudowy. Odnośnikiem będzie więc wysokość budynku wielomieszkaniowego na działce o nr [...] i taka została przewidziana w zaskarżonej decyzji.

Okoliczność podniesiona przez skarżącą, iż pominięto wysokość elewacji frontowej tylnej części budynku, nie znajduje odniesienia do przepisów rozporządzenia. Wymogiem decyzji jest, bowiem, określenie elewacji frontowej, a więc w tym przypadku od ulicy [...].

§ 5 rozporządzenia stanowi, że wskaźnik zabudowy powierzchni działki powinien być określony jako średni dla obszaru analizowanego z dopuszczeniem odstępstw wynikających z analizy terenu. W niniejszym przypadku odstępstwo to dopuszczono określając ten wskaźnik na 58% - 78% przy średniej w terenie 38%, a w zabudowie blokowej – 58%. W analizie została wskazana przyczyna: lokalizacja w ścisłym centrum miasta, podobieństwo wielkości zabudowy do budownictwa wielomieszkaniowego, bezpośrednie sąsiedztwo działki nr [...], gdzie wskaźnik ten wynosi 76%. W ocenie Sądu, logiczne uzasadnienie tej kwestii przemawia za prawidłowością przyjętego wskaźnika odbiegającego od średniej w terenie analizowanym. Nie znajduje potwierdzenia zarzut niesłusznego uwzględnienia, do wyliczenia wskaźnika zabudowy, działki o nr [...] zabudowanej w 100%-tach. Działka została oznaczona w załączniku graficznym lit. M (mieszkaniowa), zaś twierdzenie strony skarżącej, że "wizualnie" wydaje się, że ma ona przeznaczenie usługowe – nie może być argumentem przekonującym (vide: stwierdzenie pełnomocnika na rozprawie sądowej k – 80).

Powierzchnię terenu biologicznie czynnego określono na co najmniej 25% powierzchni działki nr [...], co oznacza, że tereny zielone nie mogą mieć powierzchni mniejszej. Nie będzie to jednak matematyczna niekonsekwencja, jak uważa skarżąca, twierdząc, że 76% powierzchni zabudowy plus 25% terenu biologicznego daje 101%. Należy zwrócić uwagę, że teren zabudowy kształtuje się od 58% do 76%, a więc przy zachowaniu 25% powierzchni biologicznie czynnej, powierzchnia zabudowy będzie niższa niż górna granica 76%.

Jeśli chodzi o działkę nr [...] (objętą zakresem inwestycji), to Sąd zauważa, iż stanowi ona drogę gminną – ulicę [...]. Została objęta analizą tylko z tego powodu, że z działki tej będą usytuowane zjazdy na teren inwestycji tj. na działkę nr [...]. Dlatego też zarzucanie, przez skarżącą, braku objęcia działki nr [...] parametrami zabudowy stanowi nieporozumienie.

W ocenie Sądu, nie sposób zgodzić się też z zarzutem naruszenia art. 43 ustawy o drogach publicznych co do określenia linii zabudowy, wyznaczonej w decyzji na 5,2 m od linii rozgraniczającej ulicę [...]. Art. 43 ust. 1 ustawy z dn. 21.03.1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 260 ze zm.) wymaga, by obiekt budowlany był usytułowany od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej w odległości 6 m. Natomiast, zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku sąsiedzkiego, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego w sytuacji, gdy linia zabudowy tworzy uskok na sąsiednich działkach. W niniejszej sprawie jeden budynek sąsiedzki znajduje się w odległości 2 metrów od pasa drogowego (działka nr [...]), a drugi budynek znajduje się w odległości 5,2 m (działka nr [...]) od pasa drogowego. Zatem, usytuowanie planowanego budynku w w/w odległości jest prawidłowe i zgodne z przepisem § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia. Należy zwrócić uwagę, że pojęcia "pas drogowy" i "zewnętrzna krawędź jezdni" nie są pojęciami tożsamymi. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt. 1 i 5 ustawy o drogach publicznych pas drogowy obejmuje jezdnię i inne obiekty poboczne (np. chodnik), zaś jezdnia to część drogi przeznczona tylko do ruchu pojazdów. Skoro planowany budynek ma być oddalony o 5,2 m od pasa drogowego, to w większej odległości będzie oddalony od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy [...]. Odległość ta będzie wynosić ok. 7 m (jak wynika z wyliczenia architekta sporządzającego analizę). Zarzut naruszenia art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych jest więc niezasadny.

Sąd nie podzielił zarzutu skarżącej co do tego, że zaskarżona decyzja powinna precyzyjnie określić ilość miejsc parkingowych oraz winna być poprzedzona wydaniem decyzji środowiskowej. Rację ma Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniając, że planowany budynek mieszkalny nie należy do przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, a tym bardziej do przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko, o jakich stanowi § 2 i § 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dn. 9.11.2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko ( Dz. U. z 2010 r., nr 213, poz. 1397).

Nie sposób przyjąć, że organ naruszył przepisy prawa wskazując w decyzji minimalną ilość miejsc postojowych. Jak słusznie zauważa SKO zarówno przepisy ustawy jak i rozporządzenia nie określają zasad ustalania takich miejsc. Przepisu regulującego tę kwestię, na etapie ustalania warunków zabudowy, nie wymieniła też skarżąca. Liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych określa decyzja o pozwoleniu na budowę. Orzecznictwo sądowe jest w tej kwestii jednomyślne (vide: wyroki NSA z dn. 9.07.2009 r. – II OSK 1129/08; z 27.03.2012 r. – II OSK 2448/10, z dn. 7.02.2014 r. – II OSK 2151/12).

Wydaje się, że dla skarżącej Wspólnoty najbardziej niepokojącą sprawą stała się obawa, że planowany budynek mieszkalny spowoduje znaczne zacienienie działki o nr [...], na której znajduje się budynek usługowy przy ulicy [...], a w głębi działki – budynek zamieszkały przez członków Wspólnoty. W ocenie Sądu opisane w punkcie 5 decyzji "Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich" są wystarczające na etapie ustalania warunków zabudowy. Organ nakazał projektowanie i realizację inwestycji zgodnie z przepisami techniczno – budowlanymi, zapewniając poszanowanie występujących w zasięgu oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich w szczególności zapewniając ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby oraz przed pozbawieniem dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Rozstrzyganie o usytuowaniu budynku w taki sposób, by nie doszło do zacienienia, ponad ustalone normy, działki sąsiedniej należy do następnego etapu postępowania administracyjnego dotyczącego pozwolenia na budowę. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy nie jest uprawniony do badania takich kwestii, jak odległość planowanych obiektów od granic działki sąsiedniej, wpływ przyszłej inwestycji na możliwość zabudowy innych nieruchomości a także problemu zacienienia działek. Możliwa jest taka sytuacja, że inwestor legitymujący się decyzją o ustaleniu warunków zabudowy nie uzyska pozwolenia na budowę z powodu niespełnienia warunków technicznych budowy danego obiektu (vide: wyrok WSA w Krakowie z dn. 2.03.2012 r. – II SA/Kr 1937/11; wyrok WSA w Warszawie z dn. 14.07.2005 r. – IV SA/Wa 713/05; wyrok WSA w Krakowie z dn. 4.02.2014 r. – II SA/Kr 1554/13).

Odnosząc się do wyroku WSA w Krakowie z dn. 22.01.2013 r. (sygn. akt II SA/Kr 1503/12), przywołanego w skardze, Sąd orzekający w niniejszej sprawie stwierdza, że wyrok ten wcale nie stanowi o tym, że decyzja o warunkach zabudowy w kwestii wskazanych gabarytów inwestycji, będzie wiążąca dla decyzji o pozwoleniu na budowę. Mówiąc o ochronie interesów osób trzecich, Sąd Krakowski miał na uwadze uzyskanie statusu strony postepowania tym osobom, na których nieruchomość może oddziaływać planowana inwestycja.

W orzecznictwie sądowym słusznie podkreśla się, że decyzja o warunkach zabudowy nie wywołuje skutków materialnoprawnych i nie może stanowić samodzielnej podstawy do podjęcia działań inwestycyjnych. Zaskarżona decyzja jest promesą, uprawniająca do uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzje o warunkach zabudowy określa jedynie dopuszczalność realizacji inwestycji o określonym charakterze w sytuacji, gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Reasumując, Sąd nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji, naruszenia przepisów prawa materialnego ani przepisów proceduralnych, które mogłyby mieć wpływ na wynik postępowania.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skarga podlegała oddaleniu.