Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 575/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, art. 77
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędziowie NSA Paweł Miładowski(spr.) WSA Bożena Popowska Protokolant st.sekr.sąd. Krystyna Pietrowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2009 r. sprawy ze skarg M. S., A. S., S. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. 1. uchyla zaskarżoną decyzję 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu na rzecz a) M. S. 1500 (tysiąc pięćset) złotych b) Sł. G. i A. S. po 888 (osiemset osiemdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego 3. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana /-/B.Popowska /-/I.Kucznerowicz /-/P.Miładowski


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy i Miasta N. S. z dnia [...] lutego 2009 r., na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w związku z uchwałą Rady Gminy i Miasta N. S. nr [...] z dnia [...]września 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w O. (Dz. Urz. Woj. W. z 2006r. nr [...], poz. [...]), ustalił dla M. S., S. G. i A. S. opłatę w wysokości 118 296,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] o powierzchni [...] ha, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż uchwałą z dnia [...] września 2006 r. Rady Gminy i Miasta ustaliła stawkę procentową opłaty o której mowa w art. 30 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wymiarze 30 %. Dalej organ podniósł, iż po wejściu w życie planu ww. osoby w dniu [...] stycznia 2008 r. sprzedali działkę [...]. Organ wyjaśnił, iż zgodnie z art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Organ podniósł, iż wzrost wartości nieruchomości wyniósł 394 320 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 30 % daje kwotę 118 296,00 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. S., S. G. oraz A. S. wskazując, iż operat w niniejszej sprawie został sporządzony z naruszeniem Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny. Odwołujący podnieśli, iż w operacie zacytowano definicję wartości rynkowej nieruchomości, a w wycenie pominięto przesłanki wartości rynkowej nieruchomości zawarte w tej definicji. Strony zwróciły uwagę, iż w opracowaniu przedstawiono, że wartość rynkowa przed zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wypadkową kontynuowania aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości. Odwołujący podnieśli, iż w niniejszej sprawie przyjęto, że grunt będzie wykorzystywany rolniczo, pomijając inne możliwości jego zagospodarowania. Zdaniem odwołujących przy dokonywaniu wyceny należało zwrócić uwagę na cechy nieruchomości jak bardzo atrakcyjna lokalizacja oraz drzemiący w niej potencjał w tym możliwość zabudowy. W ocenie odwołujących rzeczoznawca "spłycił" cechę położenia. Ich zdaniem nieruchomość jest położona o wiele korzystniej niż przyjęte do porównania nieruchomości.

Ponadto w ocenie odwołujących nie dokonano szczegółowej analizy rynku. Zdaniem stron przy ustalaniu wartości nieruchomości najważniejsza jest jej lokalizacja, która w głównej mierze determinuje przedmiot zabudowy. Ponadto podnieśli, iż uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wydłuża jedynie proces inwestycyjny, a nie go uniemożliwia.

Odwołujący zwrócili uwagę, iż nieruchomość położona przy drodze krajowej w niedalekiej odległości od K. została sprzedana za ok. 45 zł/m2, inna za 39 zł/m2, kolejna za 21 zł/m2 oraz wskazali iż dla tych terenów brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z powyższych względów w ocenie odwołujących przyjęcie w stosunku do ich działki ceny na poziomie 11 zł/m2 jest niezrozumiałe.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło zaskarżoną decyzję oraz orzekło, iż jednorazowa opłata w wysokości 118.296,00zł z tytułu zbycia działki nr [...] o powierzchni [...]ha, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w O. podlega zapłacie w zależności od posiadanych udziałów tj. M. S. zobowiązana jest do uiszczenia opłaty w wysokości 59.148,00zł, co odpowiada ½ udziału we własności w/w nieruchomości, S. G. zobowiązana jest do uiszczenia opłaty w wysokości 29.574,00zł, co odpowiada ¼ udziału we współwłasności w/w nieruchomości, A. S. jest zobowiązany do uiszczenia opłaty w wysokości 29.574,00zł, co odpowiada ¼ udziału we własności w/w nieruchomości.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż tryb postępowania w sprawie pobierania jednorazowej opłaty w związku z wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określają przepisy art.36 ust4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zgodnie z którym burmistrz ( wójt, prezydent miasta ) zobowiązany jest do pobrania jednorazowej opłaty, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa nieruchomość, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ zwrócił uwagę, iż przy określaniu wartości rynkowej dla ustalenia opłaty planistycznej , stosownie do § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. nr 207, poz.2109 ze zm.), określa się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Przy czym w przypadku , gdy przed uchwaleniem nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości.

Zgodnie z postanowieniami "Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w O. " zatwierdzonymi uchwałą Nr [...] z dnia [...]września 2006r. Rady Gminy i Miasta N. S. (Dz.Urzęd. Woj. w. nr [...], poz.... z [...] grudnia 2006r.) przedmiotowa działka w ramach jednostki bilansowej " 2P" została przeznaczona na tereny obiektów produkcyjnych, usługowych i dla innych funkcji gospodarczych. W dacie wejścia w życie planu tj. [...] stycznia 2007r. nie obowiązywał poprzednio obowiązujący plan miejscowy , który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003r.

Organ podniósł, iż wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie z dnia [...] listopada 2008r. który zdaniem organu został sporządzony w sposób zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.).

Organ wyjaśnił, iż nieruchomość objęta decyzją o powierzchni [...]ha przed zmianą planu została wyszacowana na kwotę 276.768zł (111.600zł /1ha). Natomiast po zmianie planu wartość nieruchomości określono na kwotę 671.088zł (27.06zł/m2).

Odnosząc się do zarzutu odwołujących organ wskazał, iż w świetle operatu oszacowana wartość gruntów rolnych nie jest ceną zaniżoną i odpowiada cenom rynkowym na tego typu grunty na rynku lokalnym.

Skargi na powyższe decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli M. S., S. G. oraz A. S. zarzucając jej naruszenie art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. - dalej: Kpa). W uzasadnieniu organ wskazał, iż w ich ocenie organ odwoławczy nie dokonał wszelkich starań w celu wyjaśnienia sprawy oraz nie ustosunkował się do ich zarzutów podniesionych w odwołaniu. Skarżący podnieśli, iż rzeczoznawca do porównania przyjął grunty ze wsi B., K., D. nie leżących w bezpośrednim sąsiedztwie z granicami administracyjnymi miast i przy drogach krajowych w pobliżu zabudowy komercyjnej.

Wraz ze skarga skarżący przedstawili wykaz transakcji dotyczących sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotowej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wskazując, iż wbrew twierdzeniom zawartym w skardze rzeczoznawca majątkowy szacując wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu uwzględnił atrakcyjne położenie gruntów i przyjął jako cechę rynkową "bardzo dobre położenie".

Na rozprawie w dniu 10 grudnia 2009 r. skarżąca podniosła, iż załączona do skargi tabela ilustruje wartość nieruchomości rolnych po zmianie planu, co ilustruje że przed zmianą planu nie mogły być wiele niższe. Skarżąca zauważyła, iż w operacie biegła ładnie opisała co trzeba brać za podstawę ale tego nie wykorzystała.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Ponadto wskazać należy, iż materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

I tak stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Podkreślić należy, że odwołanie jest instytucją procesową tworzącą możliwość uprawnionym podmiotom zaskarżenia decyzji administracyjnej. Prawu temu odpowiada obowiązek kompetentnych organów ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy indywidualnej merytorycznie w trybie postępowania administracyjnego. Zakres dopuszczalności odwołania od decyzji wyznacza ogólna zasada dwuinstancyjności zawarta w art. 15 Kpa. Zgodnie z tą zasadą każda sprawa indywidualna rozpoznana i rozstrzygnięta decyzją organu pierwszej instancji, podlega w wyniku wniesienia odwołania ponownemu rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez organ drugiej instancji. W wyroku z dnia 20 grudnia 1999 r.(sygn. akt IV SA 274/97, LEX nr 48234) Naczelny Sąd Administracyjny skonstatował, że organ odwoławczy rozpoznaje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie. Granice tegoż postępowania generalnie wyznaczają zasady ogólne postępowania administracyjnego, a przede wszystkim zasada prawdy obiektywnej, zasada praworządności i zasada dwuinstancyjności.Z zasady ogólnej prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 Kpa wynika, że na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, w tym do zastosowania art. 136 Kpa, a więc uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Wskazać należy, że zgodnie z przepisem art. 140 Kpa w postępowaniu odwoławczym w sprawach nie uregulowanych odrębnie w szczególnym przepisie mają odpowiednie zastosowanie przepisy o postępowaniu przed organami pierwszej instancji. Oznacza to dla organu odwoławczego w myśl art. 136 Kpa - obowiązek podjęcia wszelkich działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a więc także dopuszczenia nowych dowodów, jeżeli przyczyniają się do wyjaśnienia sprawy lub też, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub w znacznej części - zastosowania art. 138 § 2 Kpa

Ponadto z zasady ogólnych postępowania administracyjnego takich jak zasada dwuinstancyjności postępowania, zasada pogłębiania zaufania do organów państwa wynika obowiązek organu rozpoznania wszystkich żądań, wniosków i zarzutów strony oraz obowiązek ustosunkowania się do nich w uzasadnieniu swej decyzji. Wspomniane żądania, wnioski i zarzuty mogą być zawarte również w złożonym przez stronę odwołaniu, a obowiązkiem organu odwoławczego jest przytoczenie w tym względzie treści odwołania oraz ustosunkowanie się do niego w uzasadnieniu wydanej decyzji. W szczególności organ ma obowiązek odniesienia się do kwestii uznanych przez stronę za istotne. W niniejszej sprawie decyzja organu odwoławczego wymogów tych nie spełnia.

W tym miejscu wskazać należy, iż w wniesionym odwołaniu skarżący kładą szczególny nacisk na kwestię wartości nieruchomości przed zmianą planu. Skarżący wskazali, iż nieruchomości podobne do ich, w szczególności biorąc pod uwagę jej położenie przy drodze krajowej w pobliżu terenów komercyjnych. Skarżący wskazali, iż ceny tych nieruchomości wynosiły 45 zł/m2, 39 zł/m2 oraz 21 zł/m2 a nie 11 zł/m2 . Powyższe okoliczności skarżący podniośli również w trakcie rozprawy adminisytracyjnej. Wprawdzie na rozprawie tej rzeczoznawca ustosunkowując się do powyższego wskazał, iż szacując nieruchomość przed zmiana planu wziął pod uwagę rynek nieruchomości rolnych z terenu Gminy N. S. oraz zastosował korektę z racji dobrego położenia gruntu przy drodze krajowej to jednakże powyższe nie zwalniało organu organu odwoławczego od dokonania stosownych ustaleń oraz ustosunkowanie się przez organ w uzasadnieniu decyzji do twierdzeń strony.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, iż z zestawienia cech nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości przyjętych do porównań wynika, że przedmiotem analizy były nieruchomości podobne i zastosowano poprawkę ze względu na cechy różnicujące nieruchomości. Ponadto organ wskazał, iż w świetle przedłożonego operatu oszacowana wartość gruntów rolnych nie jest ceną zaniżoną. Organ w żadnym stopniu nie odniósł się do twierdzeń skarżących o wyższych cenach nieruchomości podobnych choćby przez wskazanie, iż transakcje na które powołują się skarżący nie miały miejsca albo że cechy tych nieruchomości uniemożliwiły uznanie ich za nieruchomości podobne, a co za tym idzie umożliwiające do wzięcia ich pod uwagę przy dokonywaniu wyceny.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż jednym z podstawowych dowodów służącym ustaleniu opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wartość nieruchomości tzn. operat szacunkowy.

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, gdyż organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty jednorazowej decyduje organ. Na podstawie art. 7 art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, na organie prowadzącym postępowanie spoczywa obowiązek wszechstronnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań w celu wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz oceny tego materiału. Jedynie ustalone w taki sposób fakty mogą być uznane za udowodnione i stanowić materiał dowodowy będący niezbędną podstawą do wydania decyzji administracyjnej oraz jej uzasadnienia. Prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy jest bowiem niezbędnym elementem warunkującym prawidłowe zastosowanie norm prawa materialnego.

Na podstawie wskazanych powyżej przepisów to na organach prowadzących postępowanie spoczywał obowiązek oceny wiarygodności i mocy dowodowej sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii, która stanowiła podstawę do ustalenia przedmiotowej opłaty.

W niniejszej sprawie co prawda organ wskazał, iż operat sporządzono zgodnie z wymogami przepisów prawa, to jednakże nie wykazał dlaczego pomimo wzięcia przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości o określonych wartościach niższych niż wskazywane przez skarżących nieruchomości operat faktycznie tak jest. W szczególności należy mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku.

Wobec powyższego organ w sytuacji kiedy strony kwestionują przedstawiony operat w zakresie prawidłowości określenia wartości nieruchomości winien podjąć szczególne starania w celu zbadania prawidłowości sporządzenia operatu, przyjęcia prawidłowych nieruchomości do porównania. Taki obowiązek nakładają na organ przepisy regulujące procedurę administracyjną. Należy powtórzyć, iż stosownie zaś do treści art. 7 Kpa w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Z przepisem tym skorelowana jest regulacja zawarta w przepisach art. 77 Kpa, która zobowiązuje organy administracji do zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący cały materiał odwodowy.

Tym regułom proceduralnym zmierzającym do ustalenia prawdy obiektywnej nie sprostał w rozpatrywanej sprawie organ II instancji. Treść uzasadnienia podjętej przez ten organ decyzji nie zawiera bowiem ustaleń świadczących o tym, iż podjęto wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.

Ponadto zauważyć należy, iż w niniejszej sprawie organ uchylił decyzję Burmistrza Miasta i Gminy w całości, a zasadniczo orzekł wyłącznie o obowiązku zapłaty opłaty planistycznej. Tym samum nie określając sposobu i terminu jej uiszczenia. Stwierdzenie przez organ, iż pozostałe warunki dotyczące terminu oraz sposobu uiszczenia opłaty pozostają bez zmian nie spełnia powyższego wymogu. Jeżeli organ odwoławczy postanowił uchylić decyzję organu I instancji tylko w zakresie dotyczącym obowiązku zapłaty renty planistycznej i jej wysokości, to powinien uchylić pkt. 1 decyzji Burmistrza Miasta i Gminy i w tym zakresie orzec oraz utrzymać w mocy pkt. 2 tej decyzji. Natomiast uchylenie decyzji w całości i stwierdzenie, że warunki dotyczące terminu i sposobu uiszczenia opłaty pozostają bez zmian jest nieprawidłowo ponieważ pkt. 2 decyzji Burmistrza Miasta i Gminy określający powyższe został wyeliminowany z obrotu prawnego. Wobec powyższego organ II instancji sam winien określić w wydanej przez siebie decyzji warunki zapłaty opłaty planistycznej. Tym bardziej, iż decyzja organu I instancji została wyeliminowana z obrotu prawnego, a zatem nie stanie się decyzją ostateczną. Zatem przyjęcie, iż opłata ma zostać wpłacona w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja Burmistrza Gminy i Miasta stanie się ostateczna jest nieprawidłowym określeniem terminu płatności opłaty planistycznej.

Na marginesie Sąd pragnie zauważyć, iż twierdzenia organu I instancji, iż przed uchwaleniem planu na przedmiotowym terenie nie można było wydać decyzji o warunkach zabudowy ze względu na brak zabudowy po tej stronie drogi krajowej w sytuacja stwierdzenia następnie, iż zabudowa występuje ale po drugiej stronie drogi krajowej (zobacz protokół rozprawy administracyjnej z dnia [...] kwietnia 2009 r. ) są błędne. Wskazać należy, iż zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Z brzmienia przepisu wynika, iż działka ma być dostępna z tej samej drogi publicznej, co nie oznacza, iż ma leżeć po tej samej stronie drogi.

Organ II instancji rozpatrując ponownie niniejszą sprawę winien zatem zmierzając do ustalenia prawdy obiektywnej powinien dokonać dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego w tym dokonać ponownej oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego dając następnie wyraz temu w należycie sporządzonym uzasadnieniu. Natomiast w razie gdy przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwać będzie wątpliwości organ to organ winien rozważyć możliwość zwrócenie się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu (zob. art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ponadto w uzasadnieniu decyzji organ winien ustosunkować się do twierdzeń stron uznanych przez nich za istotne.

W tych warunkach Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) Ppsa uchylił zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 Ppsa. Sąd podjął rozstrzygnięcie w przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji na podstawie art. 152 Ppsa.

/-/ B. Popowska /-/ I. Kucznerowicz /-/ P. Miładowski

KP