Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1090/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2009-09-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 , 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie : WSA Renata Czeluśniak WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Protokolant : Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 września 2009 r. sprawy ze skargi M.T. na decyzję Wojewody z dnia 14 maja 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania; skargę oddala.


UZASADNIENIE

Starosta K. decyzją dnia [...].09.2008r. znak [...] orzekł : w pkt 1. - o ustaleniu odszkodowania na rzecz [...] spółka akcyjna z siedzibą w S. oraz M.T. w wysokości 29665,00 zł za nieruchomość położoną w obr. S. , gmina S. , powiat [...], woj. [...], oznaczoną jako działka nr 1 o pow. 0,0588 ha, powstałą z podziału działki nr 2 o pow. 0,0709 ha, zgodnie z decyzją Starosty z dnia [...].12.2007r. Nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedsięwzięcia: "Lokalizacja drogi gminnej [...]", obj. księgą wieczystą [...] w pkt 2.- o wypłacie odszkodowania w wysokości ustalonej w pkt. l decyzji na rzecz [...] spółka akcyjna z siedzibą w S. za udział wynoszący 1/2 cz. kwoty 14 832,50 zł oraz M.T. za udział wynoszący 1/2 cz. kwoty 14 832,50 ; w pkt 3. określił, że do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Burmistrz Miasta i Gminy S. , zaś w pkt 4. wskazał, że zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna, a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art.12 ust. 4 pkt 2 i ust. 5, art. 18, 18a ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80 poz. 721 z 2003r. z późn. zm.), art. 129 ust.5, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2, i 5, art. 133 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U.z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 z późn. zm.), § 36 rozporządzenia Rady Ministrów 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) oraz art.104 k.p.a.

W uzasadnieniu Starosta wskazał, że na wniosek Gminy S. w dniu 28.12.2007r. wydał decyzję Nr [...] o ustaleniu lokalizacji dla przedsięwzięcia: "Lokalizacja drogi gminnej [...] w S. ", obejmującą działkę nr 1 o pow. 0,0588 ha, położoną w obr. S. , gm. S. . Decyzja powyższa wydana została na podstawie art. 12 ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych i stała się ostateczna w dniu 20.03.2008r. Z tym dniem na podstawie art. 12 ust. 4 wyżej powołanej ustawy działka nr 1 o pow. 0,0588 ha położona w obr. S. , gm. S. przeszła z mocy prawa na własność Gminy S. , na potrzeby realizacji powyższej inwestycji. W oparciu o treść księgi wieczystej [...] ustalono, że działka ta stanowiła własność [...] Spółka Akcyjna z siedzibą w S. , zarejestrowanej w Krajowym Rejestrze Sądowym pod nr [...], Nr [...] w 1/2 części oraz M.T. s. T. i W. w 1/2 części. Planem podziału, sporządzonym przez uprawnionego geodetę, przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego pod nr [...], zatwierdzonym opisaną wyżej decyzją Starosty z dnia [...].12.2008r. - działka nr 2 pow. 0,0709 ha podzieliła się na działki nr 1 o pow. 0,0588 ha (wydzieloną pod drogę) i nr 3 o pow.0,0121 ha.

Organ pierwszej instancji podał następnie, że zgodnie z art. 12 powołanej ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi zatwierdza projekt podziału nieruchomości, linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi stanowią linie podziału nieruchomości, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren - stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji przez wojewodę albo starostę, a do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18 i 18 a ustawy z dnia10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg. Wobec takiego brzmienia przepisów wyżej wskazanej ustawy w związku z treścią art. 130 ust.2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy w dniu 30.03.2008r., określając wartość rynkową prawa własności działki nr 1 o pow. 0,0588 ha obr. S. gm. S. na kwotę 29 665,00 zł. Wartość nieruchomości ustalona została wg stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji tj. na dzień 28.12.2007r. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy podał, że wartość nieruchomości określono zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Dla określenia wartości przedmiotu wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy rynku lokalnego w zakresie obrotu nieruchomościami o cechach podobnych do wycenianej działki ustalił, że wartość rynkowa 1 m2 powyższej działki wynosi 50,00 zł. Operat szacunkowy określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Pismem z dnia 30.05.2008r. [...] Spółka Akcyjna z siedzibą w S. i M.T. zostali zawiadomieni o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wyżej opisaną działkę oraz poinformowano ich o możliwości zapoznania się z treścią operatu szacunkowego. Ponadto na dzień [...].06.2008r. wyznaczono rozprawę administracyjną z udziałem autora operatu szacunkowego. Obecna na rozprawie H.K. reprezentująca [...] S.A., nie wniosła zastrzeżeń do sporządzonej wyceny. Współwłaściciel M.T. zadał pytanie rzeczoznawcy majątkowemu Panu B.B. aby wyjaśnił czym kierował się przy ustaleniu wartości rynkowej 1 m2 przedmiotowej nieruchomości oraz dlaczego nie zostało wycenione ogrodzenie, które znajduje się na wywłaszczonej działce. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił metodologię oraz zasady wyceny i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w operacie szacunkowym, określającym wartość rynkową prawa własności nieruchomości oznaczonej jaka działka nr 1 pół. w obr. S. gm. S. Jednocześnie wyjaśniał, że wartość gruntu uzależniona jest od przeznaczenia, w tym przypadku w planie zagospodarowania przestrzennego, wyceniana działka znajduje się częściowo na obszarze [...] - drogi (ulice) główne oraz [...]- teren infrastruktury technicznej - elektroenergetyka. Po wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego, M.T. podtrzymał przedstawione stanowisko, żądając powtórnej wyceny z wartością 120 zł/m2, dołączając internetowe oferty sprzedaży działek oraz wykaz przykładowych transakcji nieruchomości gruntowych zawartych w latach 2007 i 2008 r. z terenu miasta i gminy S. W sprawie ogrodzenia wypowiedział się przedstawiciel Gminy S. , poinformował obecnych na rozprawie, że zostanie zlecony uprawnionemu geodecie pomiar wznowienia znaków granicznych wywłaszczonej działki z działkami sąsiadującymi, celem sprawdzenia rzeczywistego położenia ogrodzenia. Strony postępowania ustaliły, że jeżeli pomiar geodezyjny potwierdzi lokalizację ogrodzenia wewnątrz wyżej opisanej działki, zostanie sporządzona nowa wycena uwzględniająca wartość ogrodzenia. Operat pomiarowy wznowienia znaków granicznych działki nr 1 obr. S. gm. S. przyjęty do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w K. w dniu 22.09.2008r. nr [...]. . Pomiar geodezyjny wykazał, że ogrodzenie stanowi granicę wywłaszczonego terenu i z tego powodu jego wartość nie mogła być ujęta w wycenie. Obecny na rozprawie przedstawiciel Gminy S. nie wniósł zastrzeżeń do operatu szacunkowego określającego wartość rynkową w/w działki.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł w terminie M.T. , żądając wypłaty odszkodowania w wysokości 35280 zł za jego udział we własności, tj. 120 zł za 1 m2. Wskazał, że jego działka znajduje się w specjalnej strefie ekonomicznej,

a wysokość orzeczonego odszkodowania nie odpowiada aktualnym cenom wolnorynkowym na tym terenie.

Wojewoda decyzją z dnia [...].05.2009r, znak [...] , na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603) oraz art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uchylił zaskarżoną decyzję i orzekł:

w pkt 1 - o ustaleniu odszkodowania na rzecz [...] spółka akcyjna

z siedzibą w S. oraz M.T. w łącznej wysokości 32 619,00 zł za nieruchomość położoną w obr. S. gmina S. , powiat , woj. [...], oznaczoną jako działka nr 1 o pow 0,0588 ha, powstałą z podziału działki nr 2 o pow. 0,0709 ha, zgodnie z decyzją Starosty K. z dnia [...] grudnia 2007 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedsięwzięcia "Lokalizacja drogi gminnej [...] w S. ", obj. księgą wieczystą [...]; w pkt 2 - o tym, że ustalone w pkt 1 odszkodowanie należy wypłacić w następujący sposób: a) na rzecz [...] spółka akcyjna z siedzibą w S. za udział wynoszący 1/2 cz. - kwotę 16 309,50 zł, b) na rzecz M.T. za udział wynoszący 1/2 cz. - kwotę 16 309,50 zł ; w pkt 3 - 7, że do wypłaty odszkodowania zobowiązana jest Gmina S. , jego zaplata następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się wykonalna, do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, ustalona w pkt 1 wysokość odszkodowania podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty; zaś odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ streścił dotychczasowy przebieg postępowania. Następnie zaznaczył, że zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10.04.2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zmienionej ustawą z dnia 25.07.2008r. (tekst jednolity

Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 z późn. zm.) wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa - w odniesieniu do dróg krajowych, oraz własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania tej decyzji przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W wyniku wspomnianej nowelizacji z dnia 25.07.2008r. obecnie nie wydaje się już "decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi", gdyż w jej miejsce ustawodawca przewidział właśnie "decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej". Artykuł 41 ust. 2 oraz art. 43 ust. 1 ustawy stanowią odpowiednio: "decyzje o ustaleniu lokalizacji autostrady wydane do dnia wejścia w życie ustawy pozostają w mocy" oraz "decyzje o ustaleniu lokalizacji drogi, decyzje o pozwoleniu na budowę drogi, decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz inne decyzje wydane na podstawie niniejszej ustawy pozostają w mocy". Z kolei zgodnie z jej art. 43 ust, 2 "do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia utraty mocy przez niniejszą ustawę decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe". W związku z powyższym należy uznać, że jeśli w danej sprawie została już wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi (a tak właśnie jest w niniejszym przypadku), to właśnie moment jej wydania należy uznać za istotny dla postępowania o ustalenie odszkodowania z tytułu przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa lub daną jednostkę samorządu terytorialnego (tj. dla określenia przyjmowanego do wyceny stanu nieruchomości zajmowanej pod budowę drogi). W świetle zgromadzonego przez organ pierwszej instancji materiału dowodowego, brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości zaskarżonego rozstrzygnięcia Starosty w kontekście samego faktu potwierdzenia uprawnień współwłaścicieli omawianej nieruchomości do otrzymania odszkodowania w trybie przepisów, omawianej ustawy oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niemniej jednak zaszła konieczność uchylenia decyzji organu pierwszej instancji i wydania w sprawie decyzji reformatoryjnej ze względu na fakt, że ustalona w niej wysokość odszkodowania przestała być wysokością adekwatną do wartości utraconego przez te podmioty prawa, w tym przypadku prawa własności działki nr 1 o pow. 0,0588 ha, powstałej z podziału działki nr 2 o pow. 0,0709 ha, położonej w obr. S. gmina S. , powiat [...]. , woj. [...]. Zarówno w orzecznictwie sądowym jak i doktrynie prawa ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym organ odwoławczy jest obowiązany uwzględniać zmiany stanu prawnego i faktycznego jakie zaszły w sprawie po wydaniu zaskarżonego orzeczenia organu pierwszej instancji. Kompetencje orzecznicze organu odwoławczego nie sprowadzają się jedynie do kontroli zasadności zarzutów podniesionych w stosunku do orzeczenia organu pierwszej instancji. Organ ten nie tylko ocenia podstawy prawną i faktyczną zaskarżonego orzeczenia, ale także orzeka według stanu prawnego merytorycznie według stanu istniejącego w dacie wydania własnego orzeczenia . Oznacza to, że jeśli w czasie pomiędzy wydaniem orzeczenia w pierwszej instancji, a rozpatrzeniem odwołania, ulegnie zmianie stan prawny lub faktyczny sprawy, to organ odwoławczy - zachowując tożsamość sprawy, obowiązany jest uwzględnić nowy stan. W rozpoznawanej sprawie pismem z dnia 12.01.2009r., stanowiącym odpowiedź na zapytanie Wydziału Skarbu Państwa i Nieruchomości [...] Urzędu Wojewódzkiego w K. z dnia 14.11.2008r., rzeczoznawca majątkowy przedstawił aktualizację operatu szacunkowego z dnia 30.03.2008r., zgodnie z którą wartość działki nr 1 o pow. 0,0588 ha położonej w obr. S. gmina S. , powiat [...]. , woj. [...] została oszacowana na łączną kwotę 32619,00 zł , .tj. 55 zł za 1m2 oraz 279 zł za znajdujące się na działce drzewa ozdobne. W związku z powyższym, zawiadomieniem z dnia 30.01.2009r. organ odwoławczy poinformował strony postępowania o wyznaczeniu na dzień [...].03.2009 r. rozprawy w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Podczas przedmiotowej rozprawy administracyjnej autor operatu w wyczerpujący sposób ustosunkował się do wszystkich pytań i zarzutów skierowanych do niego w związku ze sporządzoną wyceną, przez M.T. .Na rozprawę nie przybyli przedstawiciele prawidłowo zawiadomionych: Gminy S. oraz [...],SA która pismem z dnia 23.02.2009r. poinformowała, że nie wnosi zastrzeżeń do sporządzonej wyceny. Podczas rozprawy administracyjnej M.T. przedstawił operat szacunkowy z dnia 27.08.2008r. oraz sporządzoną w dniu 7.12.2008r. opinię uzupełniającą. Przedmiotowa wycena dokonana została w związku z prowadzonym przez Sąd Rejonowy w W. postępowaniem o zniesienie współwłasności oraz określała m.in. wartość nieruchomości składającej się z kilku działek, w tym również stanowiącej przedmiot niniejszego postępowania działki nr 1 . Ustosunkowując się do przedstawionej wyceny, rzeczoznawca majątkowy wskazał m.in., iż została ona sporządzona do innych celów, a ponadto jako niewłaściwe należy traktować określenie jednej, takiej samej wartości dla różnych działek o odmiennych parametrach i przeznaczeniu (jednej stanowiącej nieużytek przeznaczony pod drogę, zaś drugiej wchodzącej w skład kompleksu przemysłowego posiadającego uzbrojenie i utwardzony dojazd). Z kolei M.T. stwierdził, że jego zdaniem przedmiotem wyceny powinno być "oszacowanie średniej ceny wolnorynkowej czystego gruntu", co w jego opinii zostało dokonane w przedłożonym operacie. Autor sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania operatu szacunkowego z dnia 30.03.2008 r. oraz aktualizacji z dnia 12.01.2009 r., zarówno podczas rozprawy administracyjnej jak i dodatkowo w piśmie z dnia 31.03.2009r. potwierdził swoje dotychczasowe stanowisko w omawianym zakresie, zgodnie

z którym wycena dokonana na użytek innego postępowania nie może być

w niniejszym postępowaniu brana pod uwagę.

Wojewoda stwierdził następnie, że odszkodowanie za przedmiotową należy ustalić w oparciu o operat szacunkowy z dnia 30.03.2008r., zaktualizowany następnie przez jego autora w dniu 12.01.2009r. Przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony w sposób nie naruszający przepisów prawa, a w szczególności ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat ten został sporządzony dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne w trybie ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Rzeczoznawca majątkowy wskazał w uzasadnieniu swojej opinii jak również podczas rozprawy administracyjnej przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Uzasadnienie wyceny jest wystarczające oraz odpowiada zasadom logiki i doświadczenia życiowego. Wycena dostarczona przez M.T. nie może ona stanowić skutecznego przeciwdowodu w niniejszej sprawie, gdyż nie została sporządzona dla potrzeb postępowania o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne w trybie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, lecz w związku z toczącym się przed sądem powszechnym postępowaniem o zniesienie współwłasności.

Wnosząc w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Wojewoda decyzją z dnia [...].05.2009r, znak [...], M.T. domagał się jej uchylenia.

Skarżący zarzucał, że organ pozbawił go 30 % należnego odszkodowania, tj. różnicy między wyceną przedłożoną przez niego, a wyceną zamieszczoną w operacie szacunkowym. Wskazywał, że Wojewoda nie dopuścił do konfrontacji autorów obu wycen na okoliczność powodów takiej różnicy. Nadto wskazał, że jego zdaniem obaj biegli za nisko ocenili wartość przedmiotowej nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu decyzji, a nadto wskazał, że była ona oparta na operacie szacunkowym, sporządzonym zgodnie z przepisami prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 - 2 ustawy z dnia 25.07.2002r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30.08.2002r. - Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153,poz. 1270 z późn. zm. - oznaczana dalej jako p.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy (art. 135 p.p.s.a.) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa.

Stosownie do treści art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala.

Analiza przedstawionych akt administracyjnych w zakresie zgromadzonego materiału oraz przebiegu postępowania prowadzi do wniosku, że wniesioną

w niniejszej sprawie skargę należy uznać za bezzasadną.

Kwestią sporną w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym była wycena przedmiotowej nieruchomości dająca podstawę do przyznania skarżącemu odszkodowania w związku z zajęciem jej pod drogę publiczną i przejściem prawa własności na rzecz Skarbu Państwa. M.T. kwestionował prawidłowość wyceny przyjętej za podstawę ustaleń faktycznych przez organy administracji publicznej, zarzucając jej zaniżenie wartości nieruchomości, a także podnosząc, że określona w niej wartość różni się od wyceny, dokonanej przez innego biegłego

w odrębnym postępowaniu cywilnym.

Na wstępie rozważań trzeba wskazać, że w sprawie niniejszej zastosowanie znalazły przepisy ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261 , poz. 2603 z późn.zm.), a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 r.). Stosownie do art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości

w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Zgodnie z art. 130 ust. 2, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Przepis art. 134 ustawy precyzuje, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje uwzględniać przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości

w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 134 ust. 3 wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 .09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego precyzuje, w jaki sposób winien być sporządzony operat szacunkowy. Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W niniejszej sprawie materiał dowodowy zawiera operat szacunkowy (k. [...] akt administracyjnych) wraz z jego aktualizacją (k. [...] akt administracyjnych), który odpowiada wszystkim powyższym wymogom. Biegły rzeczoznawca majątkowy uwzględnił stan nieruchomości z daty decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, a zatem tak, jak wymaga tego art. 130 ust. 1 zd. 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, wziął pod uwagę stan z dnia pozbawienia skarżącego praw do nieruchomości. Poziom cen pierwotnie przyjęty według stanu

z marca 2008 roku, w aktualizacji operatu szacunkowego został określony według ich stanu z grudnia 2008 roku. Biegły uwzględnił lokalizację, dostępność komunikacyjną nieruchomości, jej cechy fizjograficzne (charakterystykę terenu), uzbrojenie sieciami infrastruktury technicznej, przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego, aktualne zagospodarowanie, stan okolicy oraz sąsiedztwa nieruchomości, a także jej stan formalnoprawny. Trzeba zatem uznać, że okoliczności, wzięte pod uwagę podczas sporządzania operatu, czynią zadość wymogom art. 133 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Autor wyceny oparł się na aktualnie kształtujących się cenach w obrocie nieruchomościami, określając wartość przedmiotowego terenu z zastosowaniem podejścia porównawczego, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sposób dokonanej wyceny odpowiada dalszym przepisom rozporządzenia. W szczególności trzeba wskazać, że biegły dokonał porównania cen nieruchomości z obszaru tej samej gminy, o podobnym stanie zagospodarowania i uzbrojenia terenu, dostępności komunikacyjnej oraz zbliżonym przeznaczeniu. Uwzględnione zostały również drzewa ozdobne, znajdujące się na działce nr 1 . W opisanym stanie rzeczy, brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego oraz jego aktualizacji, który stanowił podstawę do czynionych przez organy administracji publicznej ustaleń.

Powyższe rozważania dają podstawę także do uznania za bezzasadne zarzutów, podnoszonych przez skarżącego. W polemice z opinia rzeczoznawcy M.T. nie wskazał konkretnych uchybień, które miałby zawierać kwestionowany przez niego operat szacunkowy. Niezależnie od tego skarżący przedłożył opinię z dnia 20.08.2008 roku (k. [...] akt administracyjnych) wraz z opinią uzupełniającą z dnia 7 grudnia 2008 roku (k. [...] akt administracyjnych), sporządzoną przez biegłego sądowego na użytek prowadzonego przez sąd cywilny postępowania w przedmiocie zniesienia współwłasności. W ocenie Sądu elaborat ten nie daje podstaw do zakwestionowania wartości dowodowej operatu szacunkowego, sporządzonego na użytek kontrolowanego postępowania administracyjnego. Trzeba zaznaczyć, że pomimo zbliżonego przedmiotu wyceny (operat szacunkowy na użytek postępowania administracyjnego określał wartość działki nr 1 , natomiast opinia biegłego sporządzona w odpowiedzi na odezwę sądu cywilnego obejmowała określenie wartości tejże działki pośród innych, w celu ustalenia wysokości spłat pomiędzy uczestnikami postępowania) sposób sporządzenia obu dokumentów znacznie się różni, co zresztą częściowo wynika z odmiennych regulacji prawnych. Sposób wyceny sporządzanej na użytek postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, której własność została odjęta stronie, jest w sposób szczegółowy uregulowany w przytoczonych już wyżej przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, które precyzyjnie określają, z jakiego czasu stan i ceny nieruchomości winny być wzięte pod uwagę, a także jakie cechy biegły ma uwzględnić. Wszystkie te wymogi nie są stawiane opinii biegłego, sporządzanej na użytek cywilnego postępowania nieprocesowego. Powyższe zresztą wynika z samej opinii, gdzie jej autor odwołuje się do treści art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami (k. [...] akt administracyjnych, na odwrocie). Nadto, opinia, przedłożona sądowi cywilnemu zawiera jedynie zbiór transakcji z rynku lokalnego (k. [...] akt administracyjnych, na odwrocie) bez szczegółowego opisu nieruchomości, których dotyczyły, w szczególności bez zestawienia ich cech w postaci zagospodarowania terenu, przeznaczenia w planie miejscowym, uzbrojenia itd.

W tym miejscu warto zasygnalizować pogląd, podzielany przez Sąd w składzie, rozpoznającym niniejszą sprawę, że powoływanie się przez strony na cenę sprzedaży nieruchomości pobliskiej, która ma inne przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego nie może stanowić podstawy do kwestionowania dokonanej wyceny, ani też do powołania przez organ innego biegłego (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 marca 2005 roku, sygn. akt I SA/Wa 133/05, Lex nr 189202). Nadto elaborat, powstały dla potrzeb postępowania cywilnego, odnosi się do stanu nieruchomości na dzień 30.04.2008 r. (k. [...] akt administracyjnych, na odwrocie), zatem nie czyni zadość wymogom, jakie przewiduje dla operatu szacunkowego art. 130 ust. 1 ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Dla niniejszego postępowania istotna była data pozbawienia skarżącego praw do nieruchomości, czyli data wydania decyzji o lokalizacji drogi ([...].12.2007 roku). Opinia biegłego sądowego w przeważającej mierze oparta została o ceny transakcyjne z roku 2007 wraz z kilkoma przypadkami, dotyczącymi pierwszych miesięcy roku 2008, natomiast podstawą wyceny, zawartej w operacie szacunkowym były wyłącznie transakcje, zawarte

w okresie marzec - lipiec 2008r. Wypada wreszcie zaznaczyć, że jak przyjmuje się w orzecznictwie podstawą ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby postępowania administracyjnego powinna co do zasady być wartość określona

w operacie, sporządzanym w tym właśnie postępowaniu, ponieważ cel wyceny może wpływać nie tylko na sposób, ale i na jej wynik (tak Naczelny Sąd Administracyjny

w wyroku z dnia 19 stycznia 2007 roku, sygn. akt I OSK 351/06, LEX nr 291429).

Nawiązując do zarzutów skargi warto przypomnieć, że zgodnie z dyspozycją art. 7 k.p.a., w toku postępowania administracyjnego organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten formułuje jedną

z naczelnych zasad postępowania administracyjnego- zasadę prawdy obiektywnej, znajdującą rozwinięcie m. in. w art. 77 § 1 k.p.a., w myśl którego organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, art. 80 k.p.a., zgodnie z którym na podstawie całokształtu materiału dowodowego ma nastąpić ocena, czy dana okoliczność została udowodniona.

W doktrynie prawa administracyjnego przepis art. 80 k.p.a. uznaje się za statuujący zasadę swobodnej oceny materiału dowodowego (zob. między innymi: A. Wróbel- komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego [w:[ M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.; C. Martysz- komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego, [w:] G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom I i II, Zakamycze, 2005), rozumianą jako ocenę tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następującą zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. Ocenie takiej winny podlegać wszelkie dowody, przeprowadzane przez organy administracji

i stanowiące podstawę poczynionych przez nie ustaleń faktycznych. Ponadto, zgodnie z art. 107 § 1 i 3 k.p.a. decyzja organu powinna min. zawierać uzasadnienie faktyczne i prawne. Uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu, których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. W ocenie Sądu organy administracji publicznej, orzekające w niniejszej sprawie, przeprowadziły postępowanie zgodnie z dyspozycją powyższych przepisów. Dokonana została wszechstronnie ocena zebranego materiału dowodowego, nie wychodząca poza ramy, o jakich mowa w art. 80 k.p.a. Organy administracji publicznej szczegółowo wskazały, z jakich powodów za podstawę ustaleń faktycznych przyjęły operat szacunkowy, sporządzony wyłącznie na użytek niniejszej sprawy, w sposób wyczerpujący odniosły się także do kwestii opinii biegłego z odrębnego postępowania, którą przedłożył skarżący, wskazując,

z jakich powodów nie oparły się na jej konkluzjach.

Kontrolując wydane akty niezależnie od zarzutów skargi nie dostrzeżono żadnych uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku, biorąc za podstawę art. 151 p.p.s.a.