Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1534/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2023-02-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a ic
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 153 ust. 1, art. 4 ust. 16
journal: Dz.U. 2023 poz 344
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Paweł Darmoń (spr.) WSA Monika Niedźwiedź Protokolant: starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2023 r. sprawy ze skargi J. H., K. H. i W. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 8 listopada 2021 r. znak: SKO.ZP/415/322/2021 w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie na rzecz skarżących J. H., K. H. i W. H. solidarnie kwotę 2217 zł ( dwa tysiące dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 10 czerwca 2021 r., nr GA.6725.3.2020.II, Prezydent Miasta Oświęcim ustalił J. H., K. H. i W. H. jednorazową opłatę na rzecz Gminy Oświęcim w wysokości 10 035,00 zł zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, obejmującej działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], obręb [...] - w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez J. H., K. H. i W. H. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 8 listopada 2021 r., znak SKO.ZP/415/322/2021 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazując art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.: Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.), § 10 Uchwały Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r. Nr XXIII/437/16 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. [...], oznaczonego literą A (Dziennik Urzędowy Województwa Małopolskiego z 2016 r., poz. 4392), art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz.U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego.

Uzasadniając to rozstrzygnięcie Kolegium przywołało przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i wskazało, że podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek:

- uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego z określeniem stawki procentowej renty planistycznej,

- wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu,

- zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W rozpatrywanej sprawie uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - Uchwalą Nr XXIII/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r.

W sprawie bezsporne jest również, że J. H., K. H. i W. H. sprzedali w dniu 13 lutego 2020 r. nieruchomość obejmującą działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], położone w Oświęcimiu w rejonie ul. [...]. Nastąpiło to więc po wejściu w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i równocześnie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący (obowiązuje od dnia 4.08.2016 r.). Oznacza, iż Prezydent Miasta Oświęcim nie uchybił 5-letniemu terminowi, o którym mowa w art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z powyższym brak jest przeciwwskazań do prowadzenia przedmiotowego postępowania.

Kolegium wskazuje, że z operatu stanowiącego podstawę oszacowania wzrostu wartości nieruchomości powinno w sposób niebudzący wątpliwości wynikać, iż wzrost ten był determinowany zmianą przeznaczenia gruntu w planie miejscowym, a nie ogólną tendencją do wzrostu wartości gruntów. Ustalenie tej przesłanki powierza się, zgodnie z regulacją działu IV rozdziału 1 ustawy 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawcy majątkowemu posiadającemu stosowne uprawnienia. Rzeczoznawca sporządza operat szacunkowy, w którym, opierając się na ustanowionych prawem zasadach, określa wartość nieruchomości przed i po wejściu w życie planu, a ewentualna różnica tych wartości stanowi podstawę do naliczenia opłaty.

Sporządzając operat rzeczoznawca bierze pod uwagę ceny z dnia sprzedaży szacowanej nieruchomości, natomiast jej stan z dnia wejścia w życie planu. W przypadku, kiedy bezpośrednio przed uchwaleniem planu, teren szacowanej nieruchomości nie był objęty ustaleniami żadnego planu, bierze się pod uwagę faktyczny sposób jej wykorzystywania (co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca).

W niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnioną osobę, rzeczoznawcę majątkowego - B. M.. Wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Metoda ta jest jedną z trzech metod, obok metody porównywania parami i metody analizy statystycznej rynku, stosowanych przy wycenie nieruchomości podejściem porównawczym.

Wyceniając nieruchomość autor operatu wskazał, jakie było przeznaczenie gruntu w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego oraz mając na uwadze jej przeznaczenie określone w planie aktualnie obowiązującym.

I tak zgodnie z poprzednio obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] objęte były miejscowym planem uchwalonym Uchwałą Nr L/510/05 Rady Miasta Oświęcim z dnia 26 października 2005 r. Działki były położone w jednostce 1PU dla której ustalenia brzmiały:

1) zabudowa produkcyjna i usługowa, wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi:

- obiekty produkcyjne, składów i magazynów, a także baz oraz służące prowadzeniu działalności w zakresie budownictwa i transportu,

- zabudowa usługowa, w tym handel, sprzedaż paliw z typowymi funkcjami towarzyszącymi i rzemiosło, z wyjątkiem:

- usług wymagających szczególnej ochrony przed hałasem.

- usług sportu, jeśli nie stanowią one funkcji wzbogacającej i uzupełniającej inny, dopuszczalny profil działalności usługowej,

- oraz handlu w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2000m2 i targowiskowego prowadzonego na wolnym powietrzu;

2) teren lub poszczególne działki budowlane można przeznaczyć pod zabudowę obiektami, o których mowa w pkt la, albo usługową lub o funkcji mieszanej o dowolnych proporcjach pomiędzy działalnością produkcyjną i usługową;

Plan ten wprowadzał m. in.:

- maksymalną wysokość budynków - 15 m,

- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki budowlanej lub terenu, w przypadku nie wydzielania działek budowlanych - nie więcej niż 0,40,

- udział powierzchni biologicznie czynnej - nie mniej niż 30% powierzchni działki budowlanej lub terenu,

- możliwość lokalizacji lokali mieszkalnych integralnie związanych z prowadzoną działalnością produkcyjną lub usługową, wyłącznie w przypadku, gdy wymaga ona całodobowego nadzoru technologicznego oraz w zakresie ściśle wynikającym ze specyfiki prowadzonej działalności, wyklucza się możliwość realizacji odrębnych budynków mieszkalnych, powierzchnia całkowita lokalu mieszkalnego nie może przekroczyć 30% powierzchni całkowitej budynku, w którym lokal mieszkalny został wydzielony (...).

Natomiast w oparciu o Uchwałę Nr XXlII/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016r. (Dz. Urz. Województwa Małopolskiego z dnia 20.07.2016., poz. 4392) plan ustal dla w jednostki - obiekty: produkcyjne; produkcyjno - usługowe; usługowe (w tym centra logistyczne oraz obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2); składów, magazynów; parków technologicznych (...).

Plan ustala:

< maksymalną wysokość zabudowy: dla budynków: max 25m, dla obiektów małej architektury: max 3,5m,

< ustala się, że wskaźnik terenu biologicznie czynnego nie może być mniejszy niż 5% powierzchni działki budowlanej,

< ustala się, że wskaźnik powierzchni zabudowy nie może być większy niż 80% powierzchni działki budowlanej,

< nie ustala się minimalnego wskaźnika intensywności zabudowy, a maksymalny ustala się na poziomie 3,0.

Od dnia 25 lipca 2018r. obowiązuje zmiana wprowadzona uchwałą Nr L/976/18 Rady Miasta Oświęcim z dnia 27 czerwca 2018r. która wprowadza zakaz lokalizowania punktów zbierania, przeładunku, handlu złomem oraz innymi odpadami, składowisk odpadów. W dniu 28 listopada 2018r. uchwałą Nr 11/12/19 Rada Miasta Oświęcim podjęła uchwałę w sprawie przyjęcia i ogłoszenia tekstu jednolitego uchwały Nr XXIII/437/16 z dnia 29 czerwca 2016r. (ogł. Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 30 listopada 2018r. Poz. 8066).

W przedmiotowej sprawie z uwagi na brak tzw. luki planistycznej rzeczoznawca majątkowy prawidłowo dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości w dwóch stanach, mając na uwadze jej przeznaczenie w poprzednim planie zagospodarowania przestrzennego oraz mając na uwadze jej przeznaczenie określone w planie aktualnie obowiązującym.

Podkreślono, że stwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w rezultacie działań planistycznych gminy odbywa się poprzez porównanie wartości nieruchomości, jaką miała osiągnąć po dokonanej zmianie planistycznej (uchwaleniu bądź zmianie istniejącego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) z wartością sprzed dokonania tej zmiany. Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem w postępowaniu administracyjnym, którego przedmiotem jest określenie i nałożenie na stronę obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego ze zmianą lub uchwaleniem nowego planu miejscowego. Wobec tego, zgodnie z art. 80 k.p.a. operat szacunkowy podlega ocenie przez organ prowadzący postępowanie, obejmującej zwłaszcza formalną weryfikację prawidłowości jego struktury oraz badanie merytoryczne pod kątem przestrzegania zasad logiki i wewnętrznej spójności.

Kolegium podzieliło pogląd organu I instancji, że w stosunku do działek nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] - istotnie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Ustalenia planów - pomimo podobnego przeznaczenia - różnią się od siebie. Obecnie obowiązujące zapisy planu wprowadzają obiekty produkcyjne; produkcyjno-usługowe; usługowe (w tym centra logistyczne oraz obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 nr). Poprzednio obowiązujące zapisy planu wprowadzały ograniczenia zarówno w możliwości zabudowy terenu inwestycji, jak i intensywności zabudowy, a także wysokości zabudowy. Dodatkowo na terenie inwestycji należało zapewnić powierzchnię biologicznie czynną w wysokości 30% powierzchni działki. Jak wynika z analiz rzeczoznawcy, inwestorzy są w stanie zapłacić więcej za nieruchomość której funkcja w planie pozwala na lokalizowanie centrów logistycznych, obiektów handlowych o pow. sprzedaży pow. 2000m2.

W następstwie przeprowadzonej wyceny wartość wycenianej nieruchomości według stanu przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym planie miejscowym wynosiła [...] zł. z kolei według stanu odpowiadającemu planowi aktualnie obowiązującemu wartość ta wyniosła kwotę [...] zł. Zatem wzrost wartości rynkowej wywołany zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - wynosi - 33 450,00 zł, co przy zastosowaniu 30% stawki procentowej wynikającej z postanowień uchwały daje kwotę 10 035,20 zł.

W ocenie Kolegium przeprowadzona z uwzględnieniem wytycznych zawartych w decyzji kasacyjnej z dnia 30 października 2020 r. znak SKO.ZP/415/341/2020 wycena wartości nieruchomości jest prawidłowa i wykazała wzrost tej wartości, co uzasadniło ustalenie opłaty planistycznej. Wyjaśniono, że przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej, tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela albo użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu ustalono na podstawie dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który w sposób prawidłowy wykazuje wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Zdaniem organu w sprawie zaistniały wszystkie trzy przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, iż sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest prawidłowy, gdyż został sporządzony zgodnie z zasadami szacowania nieruchomości określonymi w rozporządzeniu w sprawie wyceny i szacowania nieruchomości. Nadto rzeczoznawca majątkowy będący autorem operatu sporządził w sprawie nowy operat uwzględniający wytyczne, jakie zawarło Kolegium w decyzji kasacyjnej z dnia 30 października 2020 r. znak SKO.ZP/415/341/2020. Jednocześnie Organ I instancji dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego i wydal decyzję, którą uzasadnił z uwzględnieniem wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a. Ponadto postępowanie przeprowadzone zostało przez Organ I instancji z poszanowaniem zasady czynnego udziału strony w postępowaniu. W tym stanie rzeczy, mając na uwadze powyższe wywody, Kolegium orzekło jak w sentencji swej decyzji.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie J. H., K. H. i W. H., zarzucając jej

1) błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Oświęcim uchwalonego uchwałą nr XXI11/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r. a zbyciem Nieruchomości zachodził związek przyczynowy który spowodował wzrost wartości Nieruchomości uzasadniający naliczenie opłaty planistycznej o której mowa w tym przepisie, podczas gdy przeznaczenie Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nr L/510/05 uchwalonego uchwałą Rady Miasta Oświęcim z dnia 26 października 2005 r. a przeznaczenie Nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Oświęcim uchwalonego uchwałą nr XX111/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r. było podobne i z punktu widzenia możliwości zabudowy, postanowienia planu dawnego nie były mniej korzystne od planu nowego a ponadto na wzrost wartości Nieruchomości miała znaczący wpływ budowa drogi dojazdowej do Nieruchomości tj. ulicę [...] zrealizowana w marcu 2015 r. a więc zdarzenie wcześniejsze niż samo uchwalenie planu;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego a to art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wartości Nieruchomości w porównaniu do cen jakie uzyskano za nieruchomości, które nie były podobne do Nieruchomości albo co do których nie wskazano na ich podobny charakter do Nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, nie wyjaśniając przy tym jakie były podstawy uznania nieruchomości porównywanych za podobne do Nieruchomości;

3) naruszenie przepisów prawa materialnego a to art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wartości Nieruchomości w porównaniu do cen jakie uzyskano ze sprzedaży nieruchomości na podstawie obowiązującego planu i nieobowiązującego planu, przy czym porównywane nieruchomości na podstawie obu planów były różne co istotnie naruszyło sposób porównania cen jakie uzyskano ze sprzedaży;

4) naruszenie przepisów postępowania a to art. 7 KPA, 80 KPA w zw. z art. 75 § 1 KPA w zw. z art. 77 § 1 KPA poprzez nierozpatrzenie w całości zebranego materiału dowodowego i niedokonanie oceny przedstawionego operatu szacunkowego w sposób wszechstronny pozwalający na wiarygodne ustalenie wartości Nieruchomości i wzrostu wartości Nieruchomości;

5) naruszenie przepisów postępowania tj. art. 138 § 1 pkt 1 KPA poprzez utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy podczas gdy zachodziły podstawy do uchylenia decyzji i umorzenia postępowania w całości.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Oświęcim, a także o zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.

Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, w trybie określonym w art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875). Zgodnie z nim, przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Na podstawie powołanego przepisu Przewodnicząca Wydziału II Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarządzeniem z dnia 8 lutego 2023 r skierowała sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, wyznaczając termin posiedzenia na dzień 14 lutego 2023 r.

Skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na naruszenie przez organy obu instancji przepisów prawa materialnego (art. 153 ust 1 w zw. z art. 4 ust 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami), które miało wpływ na wynik sprawy oraz przepisów postępowania (art. 7, art. 75 § 1 , art. 77 § 1 i art. 80 kpa), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawowe uchybienie organów, co trafnie zarzucono w skardze, to błędna ocena sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, polegająca w szczególności na praktycznie całkowitym pominięciu istotnej dla wyceny nieruchomości okoliczności, jaką jest wybudowanie w marcu 2015 roku drogi dojazdowej do wycenianej nieruchomości oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej. Zdaniem skarżących okoliczność, że kilka miesięcy przed uchwaleniem planu (w marcu 2015 r) wybudowano do nieruchomości (i wszystkich działek sąsiadujących) drogę dojazdową (ul. [...]) do drogi głównej (ul [...]) wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości, bowiem zwiększyła atrakcyjność obszaru.

Choć zarówno biegła B. M. w operacie z dnia 10 maja 2021 r (k – 11 operatu) oraz organ zauważyli ten fakt, to jednak jak wynika z operatu, w szczególności z analizy uwzględnionych przy wycenie transakcji, w ogóle nie wpłynął on na wycenę przedmiotowej nieruchomości.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym jednolicie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać określone prawem wymogi formalne, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii także uzasadnienie, wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji powinien natomiast wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

Dokonując kontroli sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów Sąd stwierdza, że operat z 10 maja 2021 r narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z dyspozycją art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe – legalne ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zawiązany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego wynikającego, czy to z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio, czy też przeznaczenia faktycznego - wynikającego ze sposobu użytkowania z nieruchomości, jeżeli nie był on zapisami planu miejscowego objęty.

W ocenie Sądu użyty w art. 36 ust. 4 w/w ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" wskazuje, że zwiększenie wartości nieruchomości musi być wyłącznie następstwem uchwalenia planu i ustalenia w nim przeznaczenia terenu korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe. Wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, a wielkość wzrostu tej wartości winna być obliczona w operacie sporządzonym zgodnie z przepisami i zasadami logiki.

Stosownie do art. 153 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2023.344 t.j. z dnia 2023.02.24 ) zastosowane podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Jak stanowi art. 4 ust 16 tej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

O ile zgodzić należy się z twierdzeniem, że zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżących związana z wejściem w życie uchwały Rady Miasta Oświęcim w z dnia 29 czerwca 2016r. nr XXIII/437/16 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zmianą (teren oznaczony symbolem 1P/U), która niewątpliwie zmienia to przeznaczenie na korzyść skarżących, zwiększając możliwości przeznaczenia i zagospodarowania ich działek, to jednak niewątpliwie okolicznością, która wpłynęła na wartość ich działek było także powstanie nowej infrastruktury technicznej, w tym drogi do ich nieruchomości, a były to okoliczności poprzedzające wejście w życie wspomnianej uchwały o około półtora roku. Podkreślić należy, że sam ustawodawca wiąże wzrost wartości nieruchomości z budową urządzeń infrastruktury technicznej, przewidując możliwość ustalenia z tego powodu opłaty adiacenckiej – art. 146 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2023.344 t.j. z dnia 2023.02.24). W tym stanie rzeczy operat, który takiej okoliczności nie uwzględnia jest operatem oczywiście wadliwym.

W ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostanie, że w marcu 2015 roku, a zatem prawie półtora roku przed wejściem w życie nowego planu, do nieruchomości skarżących została doprowadzona droga oraz pozostała infrastruktura techniczna, umożliwiająca, bądź zdecydowanie ułatwiająca zagospodarowanie działek zgodnie z planem. Należy podkreślić, że z dotychczasowego operatu (k - 11) i pisma uzupełniającego biegłej z dnia 22 lipca 2021 r wynika, że dla nieruchomości przeznaczonych pod zainwestowanie istnieje obszerna baza przeprowadzonych transakcji. Daje to podstawę do precyzyjnego ustalenia wpływu wybudowania wskazanej infrastruktury technicznej, na wartość działek skarżących. Ze sporządzonego operatu ma niewątpliwie wynikać, czy i jaki wzrost wartości ich nieruchomości związany jest z wejściem w życie wyłącznie nowego planu. Uwzględniając przy tym, że dla nieruchomości przeznaczonych pod zainwestowanie oraz objętych przedmiotowym planem istnieje obszerna baza przeprowadzonych transakcji, dobrane nieruchomości winny być podobne do nieruchomości wycenianych (łączna powierzchnia działek wycenianych to 0,636 ha), a dobór ten winien być wyczerpująco w operacie uzasadniony. Kwestia, czy dobrane do wyceny nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej, to jest kwestia formalnej oceny operatu i od takiej oceny organ nie może się uchylać. Tymczasem w operacie z 10 maja 2021 r bez szczegółowego uzasadnienia przyjęto do porównania działki o powierzchni zdecydowanie wyższej niż wyceniane: 10 608 m kw, 16 115 m kw,15 070 m kw (k - 20 i 23). Wątpliwości metodologiczne budzi również szacowanie wartości rynkowej nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu według obowiązującego planu i nieobowiązującego planu na podstawie różnych nieruchomości (k – 21 – nieruchomości nr [...] i [...] – [...] – nieruchomości nr [...] i [...]).

Przyjęte przez rzeczoznawcę wysokości współczynników korygujących i innych wskaźników (w tym wagi cech), winny być obszerniej i bardziej przekonująco uzasadnione, tak aby możliwa była weryfikacja poprawności sporządzonego operatu, co w przedmiotowym wypadku możliwe nie jest.

Biegła przyjęła do obliczeń tzw. cenę zaktualizowaną nieruchomości (str. 11 operatu), przy czym z operatu nie wynika jak ją ustaliła, ani jaka była rzeczywista cena tych nieruchomości.

Analogiczne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w sprawie do sygn. akt II SA/Kr 1265/20, zakończonej prawomocnym wyrokiem z dnia 3 lutego 2021r.

Z powyższych przyczyn, w ponownym postępowaniu w sprawie zostanie sporządzony nowy operat, a przy jego sporządzeniu biegły uwzględni w/w wytyczne i poglądy prawne.

Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 w zw. z 205 § 2 tej ustawy.