Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 1392/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2013-02-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 10 par. 1, art. 84 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Beata Jezielska Sędzia WSA Adam Matuszak Protokolant st. sekretarz sądowy Jakub Borowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2013r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", Nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta ustalił na rzecz Gminy O. od Spółki A - właściciela nieruchomości położonej w O., przy ul. [...] i ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] w obrębie ewidencyjnym nr [...] m. O. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości 8700 zł. Podstawę rozstrzygnięcia stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) zwanej dalej: u.g.n., uchwała Nr XIX/228/07 Rady Miasta Olsztyn z dnia 28 listopada 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału (Dz.Urz. Woj. Warmińsko-Mazurskiego, Nr 200, poz. 2591 z 2007 r.) zwanej dalej: uchwałą Nr XIX/228/07.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że na wniosek właściciela nieruchomości Spółka A ostateczną decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...] został zatwierdzony podział nieruchomości położonej w O. przy ul. [...] i ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...] m. O. na 10 nowych działek oznaczonych numerami [...]. Wydzielone działki znajdują się na terenie, dla którego zapis planu brzmi: "4MW" - tereny o funkcji podstawowej: zabudowa wielomieszkaniowa rodzinna; funkcja dopuszczalna: usługi nieuciążliwe. Na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 14 czerwca 2011 r., którego aktualność została potwierdzona przez rzeczoznawcę klauzulą z dnia 15 czerwca 2012 r., została określona wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed i po dokonanym podziale. Ustalono, że nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości w wysokości 29 000 zł. Zgodnie z uchwałą Nr XIX/228/07, wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału wynosi 30% różnicy, co w tym przypadku stanowi kwotę 8700 zł.

Zdaniem organu, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. W operacie jasno został określony cel wyceny obejmujący określenie wartości prawa własności działki gruntowej przed i po podziale, dokonano prawidłowej analizy rynku nieruchomości oraz doboru metody wyceny. Szczegółowo został opisany rynek lokalny i wskazano szereg obiektów, które stanowiły bazę dla określenia wartości nieruchomości. Nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny została opisana w sposób szczegółowy, a nieruchomości przyjęte do obliczeń zostały opisane w sposób pełny i wystarczający do określenia wartości nieruchomości. Cechy rynkowe różniące nieruchomości zostały dokładnie i wyczerpująco opisane. Operat został sporządzony przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w celu ustalenia czy doszło w wyniku podziału do wzrostu wartości tej nieruchomości i czy w związku z tym zasadne jest wszczynanie postępowania. Przy sporządzaniu operatu obecność stron postępowania nie jest konieczna, jednakże strona powinna mieć możliwość odniesienia się do tego dowodu. W dniach 4 i 15 czerwca 2012 r. Spółka zapoznała się ze sporządzonym w sprawie operatem szacunkowym. Spółka nie zakwestionowała prawidłowości wykonania tego operatu przed właściwym organem, czyli organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, która posiada wyłączną kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Od powyższej decyzji Spółka wniosła odwołanie domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

- art. 98a ust. 1 u.g.n. przez błędne jego zastosowanie, w sytuacji gdy na skutek podziału nie nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości;

- art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.) zwanej dalej: kpa. poprzez brak zawiadomienia Spółki o zakończeniu postępowania dowodowego i możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów w sprawie;

- art. 84 kpa. z powodu niezasięgnięcia opinii biegłego w toku postępowania, w sytuacji gdy określenie wzrostu wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych;

- art. 7 i 8 kpa. w związku z art. 79 kpa. poprzez brak zawiadomienia Spółki o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego (oględzin nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę).

Decyzją z dnia [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ stwierdził, że zgodnie z art. 146 ust. 1a w związku z art. 98a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, w formie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości. Organ może uzyskać operat szacunkowy jeszcze przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W przypadku stwierdzenia braku lub nieznacznego wzrostu wartości nieruchomości nie wszczyna się postępowania. Natomiast w sytuacji wszczęcia postępowania organ nie rozstrzyga o dopuszczeniu operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, jak również nie przeprowadza dowodu z tego dokumentu. Operat szacunkowy stanowi bowiem obligatoryjny element materiału dowodowego w sprawie, na podstawie którego organ wywodzi okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Nadto wskazano, że rzeczoznawca majątkowy, chociaż dysponuje wiadomościami specjalnymi, nie występuje w prowadzonym postępowaniu w dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej w charakterze biegłego. Nie bierze bowiem udziału w tym postępowaniu jako inny uczestnik, tylko sporządza na zlecenie organu operat szacunkowy. Operat ten jest następnie udostępniany osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść. Natomiast oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych i tylko przez wydanie negatywnej oceny zespołu powołanego przez organizację zawodową sporządzony operat traci charakter opinii o wartości nieruchomości. Również w przypadku rozbieżnych operatów określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny, organ administracji nie ma prawnej możliwości oceniania prawidłowości sporządzenia któregoś z operatów szacunkowych. W rozpoznawanej sprawie Spółka nie wniosła do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, nie zleciła również sporządzenia przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości.

Zdaniem organu, kwestionowanie przez Spółkę opinii rzeczoznawcy majątkowego jako uzyskanej przedwcześnie pozbawione jest podstaw prawnych. Istotne okoliczności niniejszej sprawy mogły bowiem zostać ustalone wyłącznie na podstawie operatu szacunkowego z dnia 15 czerwca 2011 r. (winno być 14 czerwca 2011 r.). Operat ten stanowił jedyną podstawę ustalenia przez organ wzrostu wartości nieruchomości oraz ustalenia opłaty adiacenckiej w rozpoznawanej sprawie. Powyższa okoliczność nie oznacza, że organy przed wydaniem decyzji w tej sprawie nie dokonały oceny zawartości tego operatu nie tylko w aspekcie spełnienia przez taki dokument wszystkich wymogów formalnych, ale także jego zawartości merytorycznej, kierując się wskazaniami wiedzy, zasadami doświadczenia życiowego w celu udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy określone w operacie szacunkowym wartości nieruchomości były przekonywujące oraz potwierdzają wzrost wartości nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego sporządzony operat nie zawiera wad formalnoprawnych. Rzeczoznawca majątkowy w sposób logiczny przedstawił zasady i przebieg szacowania nieruchomości. Sposób wykonania wyceny miał oparcie w obowiązujących przepisach i standardach zawodowych. Odnośnie zarzutu Spółki wyjaśniono również, że oględziny nieruchomości - wizja lokalna - została dokonana nie przez organ administracji, lecz przez rzeczoznawcę majątkowego. Z przepisów prawa nie wynika natomiast obowiązek dokonywania takich oględzin w procesie wyceny nieruchomości, a zwłaszcza z udziałem zainteresowanych. Wyjaśniono również, że procesową formą podnoszenia zastrzeżeń co do sporządzonej wyceny i wskazywania utrudnień w korzystaniu oraz użytkowaniu szacowanej nieruchomości są uprawnienia strony w ramach postępowania prowadzonego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Spółka pomimo przedstawienia swojego stanowiska w sprawie nie przedstawiła jednak tego typu zastrzeżeń kwestionując jedynie sam fakt sporządzenia operatu szacunkowego przed formalnym wszczęciem postępowania w tej sprawie.

Na tę decyzję Spółka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie domagając się jej uchylenia oraz decyzji ją poprzedzającej. Strona skarżąca podniosła, że organy bezpodstawnie uznały, że sporządzenie operatu szacunkowego na podstawie art. 7 u.g.n. w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału nie posiada waloru opinii biegłego, a zatem zlecenie jego opracowania może odbywać się z pominięciem obowiązków procesowych organu określonych w art. 7, 8, 10 § 1, 79 i 84 kpa. Spółka nie zgodziła się ze stanowiskiem organu II instancji, że operat nie jest dowodem, a jedynie materiałem w sprawie i w związku z tym rzeczoznawca majątkowy w postępowaniu w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nie występuje jako biegły, nie przeprowadza się również oględzin. Z kolei w orzecznictwie sądowoadministracyjnym rzeczoznawca majątkowy jest nazywany biegłym, a operat - dowodem z opinii biegłego z art. 84 § 1 kpa. Sądy administracyjne za obligatoryjny element postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej uznają zasięgnięcie opinii biegłego i uzyskanie dowodu w postaci operatu szacunkowego.

Zdaniem strony skarżącej, opracowanie operatu szacunkowego powinno nastąpić dopiero po wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Udział Spółki w postępowaniu poprzedzającym sporządzenie takiego operatu skutkowałby uznaniem, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości i brak jest podstaw do ustalenia tej opłaty. Spółka bez swojej winy została pozbawiona możliwości przedstawienia swoich racji w toku postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu decyzji. Dodatkowo organ wyjaśnił, że opinia rzeczoznawcy majątkowego ma moc opinii biegłego, ale nie oznacza to, iż jej sporządzenie przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest niedopuszczalne. W przypadku opinii rzeczoznawcy formą realizacji zasady czynnego udziału strony jest możliwość odniesienia się przez stronę co do treści tej opinii. Natomiast oględziny nieruchomości są jedynie czynnością poprzedzającą sporządzenie przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego. Spółka miała możliwość zapoznania się z treścią operatu i zgłoszenia uwag. Jednak nie zakwestionowała zasadniczych ustaleń zawartych w operacie, a jedynie fakt niemożności uczestniczenia w czynnościach rzeczoznawcy.

Na rozprawie w dniu 19 lutego 2013 r. pełnomocnik Spółki podniósł, że gdyby rzeczoznawca majątkowy został powołany w toku postępowania, Spółka przedstawiłaby dowody wskazujące, iż wzrost wartości szacowanej nieruchomości jest teoretyczny. Podział nieruchomości został dokonany jedynie w związku z koniecznością wydzielenia nieruchomości pod budynki, które są wznoszone. Z kolei pełnomocnik organu stwierdził, że w toku postępowania Spółka miała możliwość wypowiadania się co do zebranych w postępowaniu materiałów tej sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych, przy czym Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270) zwanej dalej: ustawa ppsa.

Zakres kontroli Sądu wyznacza treść art. 134 tej ustawy stanowiący, iż sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Sąd poddawszy kontroli zaskarżoną decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie w drodze decyzji została ustalona opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości należącej do strony skarżącej nieruchomości, na skutek jej podziału. Wzrost wartości nieruchomości został ustalony na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 14 czerwca 2011 r., którego aktualność została następnie potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego klauzulą z dnia 15 czerwca 2012 r., stosownie do art. 156 ust. 4 u.s.g. Zdaniem skarżącej Spółki, sporządzenie operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej uniemożliwiło jej wykazanie, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału oraz braku podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu.

Przepisem prawa materialnego stanowiącym podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej jest art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z brzmieniem ust. 1 tego przepisu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z kolei z treści art. 98 ust. 1a u.g.n. wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Wzrost wartości nieruchomości ustala się na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n., zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed podziałem i jaką wartość ma nieruchomość po podziale, a różnica tych wartości stanowi podstawę określenia opłaty. Operat ten jest jednym z dowodów w sprawie, i jak każdy dowód podlega ocenie przez organ administracji. Konieczność przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego stosownie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest efektem uznania przez ustawodawcę, że organ prowadzący postępowanie administracyjne dotyczące ustalenia opłaty adiacenckiej nie posiada wiadomości specjalnych potrzebnych dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy ma zatem wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa., skoro jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 listopada 2010 r. I OSK 126/10, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Należy przy tym zauważyć, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, lecz powinien dokonać oceny operatu szacunkowego zarówno pod względem formalnym ale również materialnym (por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11, dostępny CBOSA). Organy orzekające w sprawie dokonały takiej oceny zarówno formalnej jak i materialnej, bowiem dokonały oceny wiarygodności sporządzonej opinii, a ocena ta dokonana została prawidłowo przy uwzględnieniu treści art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stwierdzono, że w sporządzonym operacie rzeczoznawca majątkowy w sposób logiczny przedstawił zasady oraz przebieg szacowania nieruchomości, jest to dokument logiczny i zupełny.

W tym miejscu należy wskazać, że skarżąca Spółka w toku prowadzonego postępowania nie przedstawiła żadnych merytorycznych zarzutów podważających ustalenia i wnioski zawarte w operacie szacunkowym, jak również nie kwestionowała prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu. Konsekwentnie natomiast twierdziła, że w sprawie tej winien być sporządzony nowy operat, gdyż stronie przysługuje prawo do udziału w przeprowadzeniu dowody, w tym w dokonywanych czynnościach procesowych tj. oględzinach nieruchomości. W toku postępowania Spółka zapoznała się ze znajdującym się w aktach operatem dwukrotnie w dniu 4 czerwca 2012 r. oraz dniu 15 czerwca 2012 r., jednak nie przedstawiła żadnych merytorycznych zastrzeżeń do jego treści. Spółka miała możliwość skorzystania z uprawnienia wynikającego z art. 157 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W sprawie niniejszej o taką ocenę jednak nie wystąpiono, jak również nie zgłoszono w toku postępowania żadnym uwag, czy zastrzeżeń do treści sporządzonego operatu, mimo że o takiej możliwości organ poinformował skarżącą w treści wyjaśnień zawartych w piśmie z dnia 19 czerwca 2012 r. .

Za niezasadny należy uznać zarzut dotyczący sporządzenia operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że sporządzenie takiego operatu przed formalnym wszczęciem postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej jest racjonalnie uzasadnione. Gdyby bowiem ze sporządzonego operatu szacunkowego wynikało, że na skutek podziału nieruchomości nie doszło do wzrostu jej wartości, bezprzedmiotowe byłoby wszczynanie postępowania na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. (por. wyrok WSA w Olsztynie z dnia 24 lipca 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 581/09, dostępny CBOSA). Należy jednak podkreślić, że sporządzenie operatu szacunkowego przed wszczęciem postępowania jest dopuszczalne pod warunkiem, iż strona miała możliwość zapoznania się z jego treścią i zgłoszenia do niego uwag (por. wyrok NSA z dnia 21 stycznia 2010 r., sygn. akt II OSK 154/09, dostępny CBOSA).

W rozpoznawanej sprawie zawiadomienie o wszczęciu postępowania, zawierające także informację o możliwości zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym oraz możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz wniesienia ewentualnych uwag zostało stronie skarżącej doręczone w dniu 31 maja 2012 r., natomiast w dniu 4 i 15 czerwca 2012 r. Spółka zapoznała się ze sporządzonym operatem, zaś w piśmie z dnia 6 czerwca 2012 r. przedstawiła swoje uwagi odnośnie toczącego się postępowania. Zatem postępowanie dowodowe poprzedzające wydanie skarżonych do Sądu decyzji organu odwoławczego, jak również decyzji organu I instancji zostało przez organy administracji przeprowadzone prawidłowo, nie zostały naruszone przepisy art. 79, art. 84 kpa., jak również art. 10 § 1 kpa. wyrażającego zasadę czynnego udziału strony w postępowaniu, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, o której to przesłance stanowi art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy ppsa.

W ocenie składu orzekającego Sądu, w trakcie przeprowadzonego postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wykazano spełnienie wszystkich przesłanek warunkujących dopuszczalność obciążenia Spółki ustaloną opłatą adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, zaś wydane decyzje nie naruszają prawa. Sąd nie podzielił zarzutu skarżącej naruszenia przez organy orzekające w tej sprawie przepisów prawa procesowego, skoro postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie i w sposób pełny, a mające zastosowanie w sprawie przepisy prawa materialnego zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.