Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1006/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-10-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 78
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Przemysław Żmich Sędziowie WSA Magdalena Durzyńska WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Protokolant Referent Anna Kaczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2019 r. sprawy ze skargi A. F. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z [...] lipca 2015 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania A. F., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] marca 2015 r. nr [...] o ustaleniu na rzecz odwołującego się odszkodowania za nieruchomość położoną w gminie [...] , obręb [...], ozn. jako działki: nr [...] pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha, nr [...] pow. [...] ha i nr [...] pow. [...] ha, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa pod inwestycję drogową.

Decyzja powyższa wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Wojewoda [...] decyzją z [...] grudnia 2013. Nr [...], utrzymaną w mocy decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] października 2014 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...], odcinek węzeł [...] (droga krajowa – klasy S) na terenie województw [...] i [...]. Inwestycją tą objęta została m.in. stanowiąca własność A. F., położona we wsi [...] część nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], z której w następstwie tej decyzji wydzielono działki nr [...] do [...] (o łącznej pow. [...] ha), które znalazła się w liniach rozgraniczających inwestycji.

Z mocy art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dna 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.) przywoływanej jako: "specustawa drogowa", stała się ona własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym powyższa decyzja stała się ostateczna. Wedle ustaleń aktualnego na dzień wydania decyzji dla tego terenu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, obszar ww. działek położny był na terenie przeznaczonym pod przewidywaną trasę obejścia [...] w ciągu drogi ekspresowej nr [...].

W takich uwarunkowaniach Wojewoda [...], po wszczęciu i przeprowadzeniu odrębnego postępowania odszkodowawczego, decyzją z [...] marca 2015 r., utrzymaną w mocy decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z [...] lipca 2015 r. powołując się na art. 18 ust. 1 i ust. 1e specustawy drogowej, a także art. 129 ust. 5 pkt 3 i art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.); przywoływanej dalej jako: "u.g.n.", orzekł o ustaleniu na rzecz: A. F. odszkodowania w wysokości [...] zł za przedmiotowe nieruchomości (która to kwota odpowiadała wartości przejętych nieruchomości, podwyższonej o 5% tej wartości, z tytułu ich niezwłocznego wydania inwestorowi) oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Podstawę ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie odszkodowania, stanowił w sprawie operat szacunkowy z [...] stycznia 2015 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. B.. Był on przy tym kolejnym operatem, po negatywnym zaopiniowaniu wyceny owego autora z [...] lipca 2014 r. przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w [...] w opinii z [...] grudnia 2014 r.

W obecnym operacie wartość rynkową gruntu określono na kwotę [...] zł (przy cenie jednostkowej [...] zł/m2) w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Natomiast wartość odtworzeniową zasiewów (pszenicy), na kwotę [...] zł, w sposób przewidziany w art. 135 ust. 7 u.g.n., tj. szacując wartość przewidywanych plonów, pomniejszoną o nakłady konieczne związane z ich zbiorem. Biegły wyjaśnił jednocześnie, że z uwagi na niewielką ilość transakcji nieruchomościami drogowymi, poszerzono obszar badanego rynku o teren powiatów gnieźnieńskiego i ościennych oraz objęto badaniem transakcje w okresie 3 lat od dnia wyceny. Do ostatecznej analizy porównawczej przyjęto 3 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi.

Analizując wartość dowodową operatu szacunkowego, organy stanęły na stanowisku, że zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2109 ze zm.) przywoływanego dalej jako: "rozporządzenie z 2004 r." Nie jest także obarczony wadami powodującymi naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Mając na względzie przeznaczenie nieruchomości ujęte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, uznawały za zasadne przyjęcie do porównania nieruchomości nabywanych na cele drogowe. Biegły wyczerpująco wyjaśnił także przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Sporządzona przezeń opinia opiera się tym samym na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz adekwatnym ustaleniu współczynników korygujących. W tym stanie rzeczy formułowane względem niej zarzuty uznawały za niezasadne. Przy czym, wobec złożenia w postępowaniu pierwszoinstancyjnym przez stronę operatu z [...] lipca 2014 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. S., Wojewoda zwracał uwagę, że analogiczne operat sporządzony przez tego rzeczoznawcę (podobnie jak pierwotny operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy D. B.), został zakwestionowany przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w [...]. W kontekście zaś podniesionego w odwołaniu zarzutu przyjęcia do porównań nieruchomości niepodobnych do wycenianej, Minister zauważał, że art. 153 u.g.n. nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. To, że wycena winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy, nie oznacza jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z wycenianą. Jeżeli zatem biegły w toku szacowania uzna, iż jakaś cecha nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość, to bezcelowym jest przyjmowanie tej cechy do analizy, czy też nawet literalne wskazywanie o jej nieprzydatności. Wystarczy, aby wyjaśnił jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i w oparciu o te kryteria dokonał prawidłowej wyceny. W operacie zaś przyjętym jako miarodajny dowód, biegły wyjaśnił, że nie zanotowano wyraźnej zależności osiąganych cen transakcyjnych od wielkości nabywanego gruntu pod drogi. Subiektywne natomiast przekonanie strony o braku podobieństwa nieruchomości porównawczych do szacowanej nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości operatu. Tym bardziej, że skarżący w toku całego postępowania nie powołał żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego wyrażone w tym operacie. Nie przedstawił również alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ani nie skorzystał z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

Odpowiadając z kolei na zarzut dotyczący niepowołania kolejnego biegłego, Minister podnosił, że zgodnie z art. 176 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. Te zaś w sprawie nie zaistniały. Zatem organ I instancji nie był zobligowany przepisami prawa do powołania kolejnego rzeczoznawcy majątkowego. Obowiązek taki zaistniałby dopiero w przypadku zakończenia niniejszej sprawy decyzją kasatoryjną, stwierdzającą uchybienia w postępowaniu dowodowym, tzn. w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym. Dostrzeżone zaś w toku postępowania przed organem I instancji uchybienia wyceny zostały skorygowane i biegły sporządził nowy operat szacunkowy. W tej sytuacji nie można uznać, ażeby nie był on osobą kompetentną do sporządzenia operatu szacunkowego.

W zakresie z kolei zarzutu naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. Minister wskazał, że podstawą prawną dla ustalenia i wypłaty odszkodowania w przedmiotowym postępowaniu odszkodowawczym jest art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, który jako postawę prawną przywołał Wojewoda. Odwołujący się natomiast nie wyjaśnił dokładnie na czym miałby polegać brak precyzyjnego wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji.

Na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju A. F. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie żądając jej uchylenia, jak też uchylenia poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] i zarzucając jej naruszenie:

1) art. 138 § pkt 1 w zw. z art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 78 § 1 i 2, art. 80 oraz art 84 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Wojewody [...] w sytuacji, gdy:

a) odmówiono przeprowadzenia wnioskowanych przez skarżącego dowodów z operatu szacunkowego sporządzonego przez A. S. oraz powołania nowego biegłego rzeczoznawcy majątkowego celem sporządzenia nowego operatu,

b) wystąpił brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału zgromadzonego w toku postępowania, w szczególności niewyjaśnienie podniesionych przez skarżącego nieścisłości operatu szacunkowego stanowiącego główny dowód,

2) art. 176 u.g.n. oraz art. 24 k.p.a. poprzez dokonanie błędnej wykładni i zastosowania, polegające na uznaniu, że stanowią one podstawę prawną odmowy przeprowadzenia dodatkowego dowodu z opinii biegłego,

3) art. 77 § 1, w zw. z art. 78 § 1 i 2, art. 80 oraz art 84 § 1 art. 107 § 3 k.p.a. poprzez oddalenie zgłoszonego w odwołaniu wniosku dowodowego w postaci decyzji Wojewody [...] z [...] lutego 2010 r. nr [...] oraz brak uzasadnienia w tym zakresie w zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi wskazywał, że nie kwestionował bezstronności rzeczoznawcy lecz to, że operat szacunkowy został sporządzony przez niego nieprawidłowo. Organy zaś błędnie przyjęły, iż nie są uprawnione do oceny operatu szacunkowego. Podkreślił także, że wielokrotnie kwestionował zasadność operatu szacunkowego oraz zgłaszał wioski dowodowe, które zostały oddalone.

W piśmie procesowym z [...] lutego 2016 r. podniósł dodatkowo, że Minister Infrastruktury i Rozwoju w innej sprawie, ale dotyczącej gruntów wywłaszczonych pod tę samą drogę i w bliskiej odległości od działek skarżącego, wykorzystał operat szacunkowy sporządzony przez tego samego biegłego, jednak wydał odmienne rozstrzygnięcie uchylając zaskarżoną decyzję i przekazując sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Uznał bowiem operat szacunkowy za niewłaściwy, a w konsekwencji powołano nowego biegłego. Powyższe świadczy – zdaniem skarżącego – o nieprawidłowym działaniu organu. Wskazując z kolei na nieprawidłowości przyjętej próbki reprezentatywnej przez rzeczoznawcę, wywodził, że winny to być nieruchomości nabywane pod tożsamą kategorię drogi. Powoływał się przy tym na różnice w kosztach budowy dróg w zależności od ich kategorii.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wyrokiem z 25 lutego 2016 IV SA/Wa 2804/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję, podzielając zarzuty skargi o naruszeniu przy jej podejmowaniu przepisów procedury administracyjnej. Wyrok ów uchylony został wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 28 marca 2019 r. I OSK 1357/17, a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia sądowi pierwszej instancji, z uwagi na nazbyt ogólnikowo sformułowane przez Sąd oceny co do naruszenia przez organ przepisów postępowania i nie wskazanie błędów organu w sposób ułatwiający ich identyfikację, uniemożliwiając tym samym, zarówno Sądowi II instancji, jak i stronie ocenę zasadności skorzystania z instytucji, o jakiej mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.). Sąd kasacyjny zwracał jednocześnie uwagę, że "prawidłowości wykorzystanego przez organ operatu rzeczoznawcy podważać nie może opinia złożona przez stronę, w sytuacji gdy została zakwestionowana przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w trybie art. 157 ust.1 i 1a u.g.n. w brzmieniu sprzed zmiany z dnia 1 września 2017 r." Ponadto podnosił, że "o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego, jej uzupełnieniu decydują wątpliwości organu co do przedłożonego już operatu, a nie subiektywne odczucia strony w tym względzie. Z tego powodu organ nie jest zobowiązany każdorazowo zadośćuczynić wnioskowi strony w tym względzie, o ile brak przydatności operatu nie zostanie w sposób nie budzący wątpliwości wykazana." Zauważał również, że "ogólnikowość oceny spornego operatu nie mogła doprowadzić do skutecznego zakwestionowania prawidłowości tego dowodu, powoływanego w sytuacjach wymagających wiadomości specjalnych." Ocenił nadto, że "wbrew argumentom Sądu I instancji oceniany operat szacunkowy odnosi się do różnych czynników determinujących wartość nieruchomości, zawiera również ustalenia w zakresie stanu nieruchomości, nie ograniczając ich tylko do jednego z wymaganych elementów. Wskazać w tym miejscu należy na stronę 9 operatu D. B. ze stycznia 2015 r. Z kolei organ odwoławczy przyjął za autorem operatu jakie jest sąsiedztwo wycenianej nieruchomości, ocenę wagi cech, które maja istotny wpływ na wartość nieruchomości. Decyzja odwoławcza odnosi się także do przyjętego przez rzeczoznawcę materiału porównawczego, zastosowanych współczynników porównawczych. Podważając prawidłowość wywodów organu odwoławczego należało się do wszystkich tych kwestii odnieść w sposób konkretny poprzez zanegowanie odnośnych ocen, wskazanie brakujących elementów stanowiących o stanie nieruchomości."

W tym stanie rzeczy rozpoznając ponownie sprawę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

skarga jest niezasadna.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji był art. 18 specustawy drogowej oraz stosowane odpowiednio, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 4a tej ustawy, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 18 ust. 1 specustawy drogowej stanowi, że wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Wartością tą z kolej jest co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.), przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Szczegółowe unormowania regulujące sporządzenie wyceny nieruchomości m.in. na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte (wywłaszczone) pod inwestycje drogowe zawarte zostały w rozporządzeniu z 2004 r. Zgodnie więc z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się "przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji." Ustęp 2 § 36 stanowi zaś, że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W ustępie 3 § 36 unormowano tryb zasady ustalania wartości rynkowej nieruchomości, w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Zgodnie natomiast z ust. 4 § 36 rozporządzenia, "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

Do tej ostatniej jednostki redakcyjnej § 36 odwoływał się rzeczoznawca majątkowy D. B. w sporządzonym na potrzeby postępowania odszkodowawczego zakończonego zaskarżoną decyzją operacie szacunkowym z [...] stycznia 2015 r., a to z uwagi na przeznaczenie przejętej nieruchomości pod drogę (przewidywaną trasę obejścia [...] w ciągu drogi ekspresowej nr [...]) w aktualnym w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Studium było w tym przypadku miarodajne dla czynienia w tym zakresie ustaleń, ze względu na treść art. 154 ust. 2 u.g.n.. W oparciu o analizę rynku lokalnego (obejmującego gminę i powiat) oraz regionalnego (obejmującego województwo) - z uwagi na brak odpowiedniej liczby transakcji na rynku lokalnym, spełniającym kryterium podobieństwa – rzeczoznawca wyodrębnił 8 transakcji nieruchomościami drogowymi zrealizowanymi w latach 2012 -2013 (str. 17 operatu). Z nich zaś do dalszego szacunku wykorzystała 3, które dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej z punktu widzenia cech rynkowych rzutujących na jej wartość, takich jak lokalizacja, przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, infrastruktura dla drogi, gdzie ceny jednostkowe kształtowały się odpowiednio na poziomie 14,43 zł/m2, 19,72 zł/m2 i 21 zł/m2. W oparciu o nie, w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami oszacował wartość przejętego gruntu (działek nr nr: [...],[...],[...] i [...]) na łączną kwotę [...] zł - przy cenie jednostkowej [...] zł/m2. Wartość odtworzeniową znajdujących się na gruncie upraw pszenicy (wykorzystywanym wówczas rolniczo) wynoszącą [...] zł, ustalił w oparciu o wartość przewidywanych plonów możliwych do uzyskania z jednego ha oraz cen płodów rolnych przyjętych wg danych publikowanych w źródłach fachowych, co znajdowało oparcie w treści art. 135 ust. 7 u.g.n., stanowiącego, że przy określaniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów.

Skarżący nie kwestionuje samej metodologii szacowania nieruchomości, podważa natomiast wycenę, przede wszystkim z punktu widzenia doboru transakcji porównawczych. Wywodzi mianowicie, że w procesie wyceny nie uwzględniono szeregu transakcji z [...] i miast powiatowych, w tym powiatu [...], na dowód czego przedstawia zestawienia tego rodzaju transakcji. Ponadto w jego ocenie na potrzeby wyceny należało wyselekcjonować nieruchomości nabywane pod drogi krajowe. Te zaś uzyskują wyższe ceny niż nabywane np. pod drogi gminne.

Odnosząc się do tych zarzutów zauważyć wypada, że wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To on zatem jako profesjonalista, dysponujący wiedzą fachową o sytuacji na rynku obrotu nieruchomościami, a także o cechach różniących nieruchomości i rzutujących na ich cenę, jest wyłącznie władny do decydowania jaki rynek i jaka ilość transakcji na nim zrealizowana jest miarodajny dla oszacowani nieruchomości. Przy założeniu oczywiście adekwatnej ilości tych transakcji z punktu widzenia stosowanej metody. Stąd w powyższym zakresie kontrola organu administracji publicznej sporządzonego operatu, ograniczona może być jedynie do ustalenia, czy przy zastosowanym podejściu porównawczym, wskazywane przezeń nieruchomości można uznać za podobne do wycenianej, z punktu widzenia definicji nieruchomości podobnych sformułowanej w art. 4 pkt 16 u.g.n., a także czy przyczyny doboru takich, a nie innych transakcji, zostały przez rzeczoznawcę należycie wyjaśnione.

Takiej też kontroli operatu organy, w tym Minister Infrastruktury i Rozwoju, dokonały, zwracając przy tym trafnie uwagę, że przyjęcie do porównania nieruchomości podobnych, nie oznacza, że muszą być one pod każdym względem identyczne z wycenianą. Wskazuje na to choćby treść art. 153 ust. 1 u.g.n., stanowiąc o korygowaniu w podejściu porównawczym ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Cech różnicujące (związane z lokalizacją, przeznaczeniem wśród gruntów przyległych, infrastrukturą drogową) zostały przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie z 31 stycznia 2015 r. wskazane (str. 23 operatu). W sposób przekonujący wyjaśnił on także brak możliwości ustalenia wzajemnych relacji cen transakcyjnych pomiędzy cenami nieruchomości nabywanych pod poszczególne kategorie dróg (str. 15 operatu). Nie sposób zatem przyjąć – jak chciałby tego skarżący- by tego rodzaju okoliczność była czynnikiem w sposób istotny oddziaływującym na jej wartość. Podnoszony w tym kontekście argument o różnicach w kosztach budowy rożnego rodzaju dróg, jest o tyle chybiony, że owe koszty wynikają przede wszystkim z warunków technicznych jakie spełniać musza poszczególne rodzaje dróg, a nie wartości gruntów, na których są one lokowane. Z tych prawdopodobnie względów ustawodawca tak w specustawie drogowej, jaki i w ustawie o gospodarce nieruchomościami, czy rozporządzeniu z 2004 r., nie nałożył obowiązku uwzględniania kategorii drogi jaka ma na nich być zrealizowana, przy szacowaniu gruntów na ten cel wywłaszczonych. Mając zatem powyższe na uwadze, jak też uwzględniając, że nieruchomością podobną (choć nie koniecznie identyczną) jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.) - a charakteryzującymi się tego rodzaju cechami są nieruchomości wyselekcjonowane przez rzeczoznawcę - to z punktu widzenia kryterium podobieństwa trafności ich doboru w operacie podważyć nie można. Powyższe dostrzegał także Naczelny Sąd Administracyjnym w wydanym w sprawie wyroku z 28 marca 2019 r. I OSK 1357/17, podnosząc, że operat ów odnosi się do różnych czynników determinujących wartość szacowanej nieruchomości, zawiera również ustalenia w zakresie stanu nieruchomości, nie ograniczając ich tylko do jednego z wymaganych przepisami prawa elementów.

To natomiast, że w zbliżonym do przyjętego przez rzeczoznawcę okresie na rynku występowały transakcje nieruchomościami, gdzie uzyskiwano wyższe niż przyjęte w wycenie ceny, nie jest wystarczające do podważenia reprezentatywności transakcji przyjętych przez rzeczoznawcę, a co za tym idzie wiarygodności operatu.

Sąd podziela jednocześnie ocenę organów, że przyjęte przez rzeczoznawcę założenia i zastosowana metodologia wyceny gruntów oraz występujących na nim na dzień wydania decyzji zezwalającej na inwestycji drogowej zasiewów, są prawidłowe i zgodne z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa materialnego. Sam operat pod względem formalnym spełnia także wymogi opisane w § 56 rozporządzenia z 2004 r. Został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. W dacie wydawania kwestionowanych decyzji był aktualny i nie zawierał niejasności, istotnych pomyłek czy braków. Jego prawidłowości nie mogła podważyć złożona przez stronę kontroopinia wykonana przez rzeczoznawcą A. S. z [...] lipca 2014 r. Z tego choćby względu, że oparta była na tożsamych założeniach co sporządzona przez nią w analogicznej sprawie wycena, która (podobnie jak pierwotna opina rzeczoznawcy D. B.) została zakwestionowana przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w [...] w trybie art. 157 ust.1 i 1a u.g.n. w brzmieniu sprzed zmiany z dnia 1 września 2017 r. Na brak możliwości jej wykorzystania jako miarodajnego dowodu w sprawie wskazywał Wojewoda [...] jeszcze przed wydaniem decyzji - w piśmie z [...] marca 2015 r., gdzie zwracał nadto uwagę, że formułowane przez stronę zastrzeżenia i uwagi odnoszą się w istocie do pierwszego operatu, a nie operatu z 2015 r. Ocenę tą podzielił również w przywołanym wyżej wyroku Naczelny Sąd Administracyjny.

Nie bez znaczenia dla tej oceny pozostaje także to, że nie każdy wniosek dowodowy musi być przez organ uwzględniony. Stosownie wszak do art. 78 § 2 k.p.a., organ może nie uwzględnić żądania przeprowadzenia dowodu, jeżeli dotyczy ono okoliczności stwierdzonych już innymi dowodami. W tym zaś przypadku istotna okoliczność jaką była wartość przejętej nieruchomości, tego rodzaju dowodem stwierdzona już została, a jego wiarygodność wątpliwości organu nie budziła. Nie została ona również skutecznie podważona przez stronę w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. Jak zaś trafnie zauważał Naczelny Sąd Administracyjny w cytowanym już wyroku, o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego, jej uzupełnieniu, decydują wątpliwości organu co do przedłożonego już operatu, a nie subiektywne odczucia strony w tym względzie. Stąd z powodu tylko odmowy uznania przez organ wspomnianej kontropinii za wiarygodny dowód w sprawie, nie można czynić mu zarzutu naruszenia art. 78 k.p.a.

Faktem jest natomiast, że Minister nie ustosunkował się do zgłoszonego przez stronę wniosku o przeprowadzeniu dowodu z decyzji odszkodowawczej Wojewody [...] z [...] lutego 2010 r. Nieprzeprowadzenie tego dowodu, jak też brak wyrażenia w tym zakresie stanowiska, wprawdzie stanowi naruszenie art. 78 § 1 k.p.a., ale tego rodzaju, które nie miało i nie mogło mieć istotnego wpływ na wynik sprawy. Kwestia ustalonego w innej decyzji i za inną nieruchomość odszkodowania, w żaden sposób nie mogła bowiem determinować oceny tak operatu szacunkowego (sporządzonego pięć lat po wydaniu tej decyzji), jak i poprawności poczynionych na jego podstawie ustaleń stanu faktycznego co do wartości nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem.

Wbrew z kolei temu co twierdzi skarżący, art. 176 u.g.n. stanowiący o wyłączeniu rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a., nie był przez Ministra przywoływany na okoliczność odmowy przeprowadzenia dodatkowego dowodu z opinii rzeczoznawcy. Wskazując bowiem na niezaistnienie okoliczności objętych hipotezą normy prawnej w tym przepisie zawartej, organ czynił to jedynie w nawiązaniu do argumentacji strony podważającej możliwość sporządzenia przez rzeczoznawcę D. B. wiarygodnej wyceny, w warunkach gdy uprzednio sporządzona przezeń opinia, jeszcze przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej, została zakwestionowana. Przy czym odmowę powołania nowego rzeczoznawcy Minister motywował wówczas nie tyle niezaistnieniem okoliczności uzasadniających obligatoryjne wyłączenie rzeczoznawcy, ale przede wszystkim stwierdzeniem, że z samego faktu dostrzeżenia błędów w pierwotnym operacie i ich skorygowania poprzez sporządzenie nowej opinii, nie sposób wnioskować, ażeby rzeczoznawca był osobą niekompetentną (vide str. 5 uzasadnienia decyzji). Stąd zarzut obrazy tego przepisu jak też art. 24 k.p.a., upatrywany w rzekomej błędnej ich wykładni i wadliwym zastosowaniu, nie znajduje usprawiedliwionych podstaw.

Dysponując zatem dowodem z wyceny nieruchomości, którego wiarygodność w toku postępowania nie została skutecznie podważona, organy uprawnione były do ustalenia na jego podstawie kwoty należnego za przejętą nieruchomość odszkodowania. Wbrew temu co podniesiono w skardze wydając w tym przedmiocie decyzję wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, czyniąc zadość zasadom ustanowionym w art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Subsumcji zaś tego stanu do norm prawa materialnego dokonały w sposób prawidłowy, a motywy podjętego rozstrzygnięcia (faktyczne i prawne) przedstawiły w sposób umożliwiający odtworzenie ich racji decyzyjnych, spełniając tym samym standard z art. 107 § 1 i 3 k.p.a.

Skoro zatem przy rozstrzyganiu sprawy nie doszło do naruszenia prawa materialnego, ani istotnego uchybienia przepisom procedury administracyjnej, to skarga jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw podlegać musiała oddaleniu, o czym Sąd orzekł na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.