Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 264/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2021-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 15 zzs4 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1842
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych - t.j.
article: art. 31 ust. 3
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.
article: 1 § 1 i 2
journal: Dz.U. 2021 poz 137
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 3 § 1, art. 134 §  1, art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art.36 ust. 3,4 i art. 37 ust. 1 i 3, 4, 11
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 4 pkt 16, art. 149, art. 156 ust. 1 i art. 154 ust. 1 i 1a
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 i 4, § 57 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 39, art. 42, art. 43, art. 44, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 , art. 80, art. 84 § 1, art. 85 § 1 i art. 86, art. 138 § 1 pkt 2 i 3, art. 138 §
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 10 grudnia 2021 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Grosińska - Grzymkowska Sędziowie: Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Asesor WSA Tomasz Porczyński po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 grudnia 2021 roku sprawy ze skargi J. K. i H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] roku nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. dc


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., po rozpatrzeniu odwołania J.K. i H.K., reprezentowanych przez pełnomocnika będącego adwokatem, utrzymało w mocy decyzję Burmistrza W. z [...] r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy zawiadomieniem z 21 grudnia 2015 r. Burmistrz W. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonych w W., oznaczonej nr 60/7 o powierzchni 0,2999 ha, nr 2 o powierzchni 1,4078 ha, nr 63 o powierzchni 0,1053 ha, nr 32/3 o powierzchni 1,3356 ha, nr 57 o powierzchni 0,0702 ha, nr 60/5 o powierzchni 1,2431 ha, nr 60/8 o powierzchni 26,9345 ha, nr 31/1 o powierzchni 0,4243 ha, nr 117 o powierzchni 0,0376 ha, nr 170 o powierzchni 0,0491 ha, w związku z uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 12 września 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 18 października 2013 r., poz. 4572) oraz w związku ze zbyciem nieruchomości umową sprzedaży z [...] października 2015 r., Rep [...].

Na zlecenie organu prowadzącego postępowanie, w operacie szacunkowym z 15 kwietnia 2016 r., uprawnieni rzeczoznawcy majątkowi M.B. oraz R.K. określili wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego, ograniczając się do łącznego oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego części powierzchni działek ewidencyjnych o numerach 60/7 i 60/8 (13,2600 ha).

Decyzją z [...] czerwca 2016 r. Burmistrz W. ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 61264,80 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości położonej w W., obręb [...], oznaczonej jako działka nr 60/8 o powierzchni 26,9345 ha i nr 60/7 o powierzchni 0,2999 ha.

W toku postępowania odwoławczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z [...] marca 2017 r. uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w całości i przekazało mu sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Kontynuując postępowanie postanowieniem z [...] listopada 2017 r. Burmistrz W. powołał nowego rzeczoznawcę majątkowego Z. L.-T., która sporządziła w sprawie nowy operat. Na tej podstawie decyzją z [...] września 2018 r., organ pierwszej instancji ustalił jednorazową opłatę w kwocie 434 304,30 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w miejscowości W., w obrębie [...], obejmujących działki oznaczone nr ewidencyjnymi 60/8 oraz 60/7, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z ich zbyciem, oraz zobowiązał byłych użytkowników wieczystych nieruchomości do wniesienia tej opłaty na rzecz Gminy W.

Decyzją z [...] marca 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, z uwagi na to, że 22 lutego 2019 r. operat szacunkowy Z.L.-T. utracił ważność. Organ podzielił także zarzut naruszenie § 29 rozporządzenia.

Postanowieniem z [...] sierpnia 2019 r. organ pierwszej instancji powołał w sprawie nowego rzeczoznawcę majątkowego E.N., która 31 stycznia 2020 r. sporządziła operat szacunkowy, którego przedmiotem były nieruchomości położone w W., stanowiące działki ewidencyjne nr 60/8 o powierzchni 26,9345 ha oraz nr 60/7 o powierzchni 0,2999 ha. Zakresem wyceny objęto określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu w/w nieruchomości, zgodnie z ich przeznaczeniem określonym według zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 12 września 2013 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 18 października 2013 r., poz. 4572), oraz według przeznaczenia zapisanego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 21 czerwca 2011 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 13 sierpnia 2011 r. Nr [...], poz. 2388). Celem wyceny było określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu dla potrzeb naliczenia opłaty planistycznej, zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Do wyceny wartości rynkowej części funkcjonalnych oznaczonych jako PU oraz RŁ i WS autorka operatu zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. W ramach wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, dla części funkcjonalnej nieruchomości oznaczonej jako PU, biegła w analizie przyjęła 13 transakcji porównawczych, których jednostkowy zakres cenowy kształtował się w granicach od 28,41 zł/m2 do 57,09 zł/m2. Do oszacowania części funkcjonalnej oznaczonej jako RŁ i WS przyjęła 9 transakcji, których ceny oscylowały w przedziale od 2,10 zł/m2 do 3,21 zł/m2. Natomiast do wyceny części funkcjonalnej oznaczonej jako ZP biegła wykorzystała § 45 rozporządzenia, tj. określiła wartość tego terenu jako 50% wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Do określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego biegła zastosowała współczynnik korekcyjny K wynikający z analizy rynku, którym dokonała zmniejszenia otrzymanych wcześniej wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności.

W rezultacie przedstawionego procesu wyceny, wartość części nieruchomości przed uchwaleniem planu została określona na poziomie: dla działki nr 60/7 -14 817,00 zł i dla działki nr 60/8 - 2 068 028,00 zł. Po uchwaleniu planu miejscowego wartość części nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w planie wyniosła: dla działki nr 60/7 - 54 732,00 zł i dla działki nr 60/8 - 3 357 671,00 zł. Wzrost wartości części nieruchomości wyniósł zatem 1 329 558,00 zł (operat szacunkowy z 31 stycznia 2020 r.).

Na tej podstawie decyzją z [...] r. Burmistrz W. ustalił jednorazową opłatę w kwocie 398 867,40 zł (30% z 1 329 558,00 zł) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w miejscowości W., w obrębie [...], obejmujących działki oznaczone nr 60/8 oraz 60/7, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z jej zbyciem, oraz zobowiązał byłych użytkowników wieczystych nieruchomości do wniesienia tej opłaty na rzecz Gminy W.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ wskazał, że uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 12 września 2013 r. zatwierdzony został miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 18 października 2013 r. poz. 4572). Zgodnie z § 28 pkt 1 lit. f tej uchwały Burmistrz W. jest uprawniony do pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości położonych w obszarze objętym planem, przy czym dla terenów oznaczonych na rysunku planu symbolem P-U stawka procentowa opłaty wynosi 30%. Po wejściu w życie w/w planu miejscowego nieruchomość o ogólnej powierzchni 31,9074 ha, położona w W., oznaczona jako działki: nr 60/8 o powierzchni 26,9345 ha, nr 60/7 o powierzchni 0,2999 ha, nr 60/5 o powierzchni 1,2431 ha, nr 57 o powierzchni 0,0702 ha, nr 32/3 o powierzchni 1,3356 ha, nr 31/1 o powierzchni 0,4243 ha, nr 2 o powierzchni 1,4078 ha, nr 63 o powierzchni 0,1053 ha, nr 117 o powierzchni 0,0376 ha, będąca w użytkowaniu wieczystym J.K. i H.K. oraz działka nr 170 o powierzchni 0,0491 ha, stanowiąca własność J.K. i H.K., została zbyta umową sprzedaży z dnia [...] października 2015 r., Rep. [...], za cenę 12 000 000,00 zł. Według operatu szacunkowego sporządzonego 31 stycznia 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego E.N. wartość części nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła: dla działki nr 60/7 - 14 817,00 zł i dla działki nr 60/8 - 2 068 028,00 zł. Po uchwaleniu planu wartość części nieruchomości wyniosła: dla działki nr 60/7 - 54 732,00 zł i dla działki nr 60/8 - 3 357 671,00 zł. Wzrost wartości części nieruchomości wyniósł zatem 1 329 558,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę opłaty w wysokości 398 867,40 zł. Pozostałe działki będące przedmiotem zbycia nie były objęte zmianą planu, wobec czego organ uznał, że brak jest podstaw do ustalenia opłaty planistycznej.

W decyzji stwierdzono, że wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy zawiera w swej treści informacje niezbędne przy określaniu wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, przyjętych rozwiązań merytorycznych, przedstawienie toku obliczeń i wyniku końcowego wyceny. w 2013 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. Tym samym organ stwierdził, że w sprawie W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, że podstawę ustalenia opłaty planistycznej stanowi zbycie nieruchomości, w związku z czym postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zostało wszczęte w stosunku do nieruchomości, która była przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. W związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 12 września 2013 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 18 października 2013 r. r. poz. 4572), część działki 60/7 dotychczas oznaczonej symbolem RŁ zmieniono na przeznaczanie 10 P-U, a część działki 60/8 dotychczas oznaczonej symbolem RŁ oraz WS zmieniono w części na przeznaczenie 10 P-U. Zgodnie z obowiązującym planem dla symbolu 10 P-U ustalono następujące przeznaczenie: zabudowa produkcyjna, w tym urządzenia związane z fotowoltaiką, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia), jako podstawowe przeznaczenie terenu; obiekty administracyjne, socjalne związane z podstawowym przeznaczeniem terenu, urządzenia obsługi komunikacji samochodowej (w tym stacje paliw), urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, zieleń, parkingi, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu. Natomiast działki: nr 60/8 (w części), nr 60/5, nr 57, nr 32/3, nr 31/1, nr 2, nr 63, nr 117, nr 170, nie były objęte procedurą zmiany planu, ich przeznaczenie nie uległo zmianie i jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta W. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 21 czerwca 2011 r. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 13 sierpnia 2011 r. Nr [...], poz. 2388). Podsumowując organ stwierdził, że przeprowadzone postępowanie wykazało, że wartość części nieruchomości położonej w W., oznaczonej jako działka nr 60/8 i nr 60/7, która była przedmiotem zbycia, wzrosła w związku z uchwaleniem wystąpiły wszystkie niezbędne warunki do ustalenia opłaty planistycznej.

W odwołaniu od powyższej decyzji J.K. i H.K. reprezentowani przez adwokata wnieśli o jej uchylenie i umorzenie postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, podnosząc zarzuty naruszenia art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 39, art. 42, art. 43, art. 44, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1, art. 80, art. 84 § 1, art. 85 § 1 i art. 86 k.p.a., poprzez wydanie zaskarżonej decyzji bez należytego merytorycznego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz prawnego sprawy, oparcie rozstrzygnięcia na wadliwej, nierzetelnej, wykonanej z naruszeniem prawa, kolejnej już opinii rzeczoznawcy, nie zasięgnięcia w sprawie opinii od nowego zespołu rzeczoznawców mających rzeczywiście pożądaną wiedzę i kwalifikacje, odstąpienie od przesłuchania w sprawie strony, co w konsekwencji doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu odwołania pełnomocnik stwierdził, że postępowanie toczyło się bez wiedzy i udziału stron. Dla potrzeb tej sprawy sporządzono 31 stycznia 2020 r. kolejny wadliwy operat szacunkowy, który skrajnie różni się od operatów z 15 kwietnia 2016 r. i z dnia 22 lutego 2018 r. Tymczasem to organ, przed wydaniem decyzji administracyjnej, winien sam sprawę wyjaśnić i dokładnie sprawdzić, m.in. przy aktywnym udziale strony. W toku postępowanie organ nie zastosował się do wiążących go wytycznych decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z [...] marca 2019 r. Zdaniem odwołujących w sprawie koniecznym jest zasięgniecie opinii nowego zespołu rzeczoznawców, którzy rzeczywiście mają wiedzę i doświadczenie w tego rodzaju sprawach. Rzeczoznawca sporządził operat z naruszeniem § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 24 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej w skrócie "rozporządzenie") w zakresie:

- niezgodnej z przepisami wyceny wartości jednostkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu w ramach części funkcjonalnych PU, RŁ, zamieszczonych w tabeli nr 43 na str. 68 operatu szacunkowego, i w konsekwencji błędnego określenia wartości części działki o nr 60/8 i części działki o nr 60/7 dla stanu przed zmianą planu i po zmianie planu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego,

- niezgodnej z przepisami wyceny wartości części funkcjonalnych ZP jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, zamieszczonych w tabeli nr 44 na str. 69 operatu szacunkowego, i w konsekwencji błędnego określenia wartości części działki o nr 60/8 dla stanu przed zmianą planu i po zmianie planu jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego.

W uzasadnieniu powyższego zarzutu wskazano, że działki gruntu ujęte w księgach wieczystych KW Nr [...] i KW Nr [...] są do 4 grudnia 2089 r. oddane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym. W tej sytuacji należy określić wartość nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, zgodnie z treścią § 29 w/w rozporządzenia. Zdaniem odwołujących biegły w sposób nieuprawniony zastosował § 45 pkt 1 ust. 1 rozporządzenia przy wycenie gruntów przeznaczonych pod zieleń urządzoną ZP, stanowiących część działki o nr 60/8, podczas gdy przepisy zawarte w tym paragrafie odnoszą się do określania wartości nieruchomości zadrzewionych, zakrzewionych lub leśnych położonych w strefie zainwestowania miejskiego. Naruszony także został przepis § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia oraz art. 153 u.g.n., przy stosowaniu do wyceny podejścia porównawczego, w zakresie braku podobieństwa nieruchomości wziętych do porównań w procedurze wyceny z nieruchomością wycenianą. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym określił wartość służebności gruntowej obciążającej działkę nr 60/8 i 60/7 z naruszeniem § 38 rozporządzenia. Ponadto w sprawie naruszono art. 175 ust. 6 u.g.n., poprzez błędne przyjęcie, że Powszechne Krajowe Zasady Wyceny PFSRM, w tym Nota Interpretacyjna "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości", stanowią obowiązujący na dzień wyceny zbiór przepisów prawa. W świetle powyższych okoliczności pełnomocnik odwołujących stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony z naruszeniem przepisów prawa i nie może stanowić podstawy wydania zaskarżonej decyzji.

Powołaną na wstępie decyzją [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 256 z późn.zm. – dalej w skrócie "k.p.a."), art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 293 z późn.zm. – dalej w skrócie "u.p.z.p.") w związku z uchwałą Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 12 września 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 18 października 2013 r., poz. 4572), utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organu odwoławczy szczegółowo przedstawił dotychczasowy stan faktyczny sprawy i wyjaśnił, że J. i H. małżonkowie K. byli użytkownikami wieczystymi oraz właścicielami nieruchomości położonych w województwie [...], powiecie [...], gminie i miejscowości W., obejmujących działki ujawnione w poniższych księgach wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy w W. Wydział Ksiąg Wieczystych: [...] (prawo użytkowania wieczystego): obręb [...] miasta, działka nr 60/7 o obszarze 0,2999 ha, [...] (prawo użytkowania wieczystego): obręb [...] miasta, działka nr 2 o obszarze 1,4078 ha; obręb [...] miasta, działka nr 63 o obszarze 0,1053 ha; obręb [...] miasta, działka nr 32/3, 57, 60/5, 60/8 o łącznym obszarze 29,5834 ha; [...] (prawo użytkowania wieczystego): obręb [...] miasta, działka nr 31/1 o obszarze 0,4243 ha; obręb [...] miasta, działka nr 117 o obszarze 0,0376 ha; [...] (prawo własności): obręb [...] miasta, działka nr 170 o obszarze 0,0491 ha.

W nieobowiązujących już miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego miasta W. z 2011 r. (uchwała Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 21 czerwca 2011 r. - Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. 2388, z dnia 13 sierpnia 2011 r. oraz uchwała Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 29 listopada 2011 r. - Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. 7 z dnia 10 stycznia 2012 r.) wyżej wymienione działki posiadały następujące zróżnicowane przeznaczenie planistyczne:

- nr 60/7 o powierzchni 0,2999 ha: P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia), RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów;

- nr 2 o powierzchni 1,4078 ha: KK - urządzenia obsługi komunikacji kolejowej;

- nr 63 o powierzchni 0,1053 ha: R - uprawy polowe, RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów;

- nr 32/3 o powierzchni 1,3356 ha: KK - urządzenia obsługi komunikacji kolejowej;

- nr 57 o powierzchni 0,0702 ha: MN1 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie: wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej;

- nr 60/5 o powierzchni 1,2431 ha: P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia);

- nr 60/8 o powierzchni 26,9345 ha: P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia), ZP - zieleń urządzona z elementami małej architektury, RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów, WS - wody śródlądowe, istniejące zbiorniki wodne;

- nr 31/1 o powierzchni 0,4243 ha: MW - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;

- nr 117 o powierzchni 0,0376 ha: RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów;

- nr 170 o powierzchni 0,0491 ha: RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów.

Jak wyjaśnił następnie organ odwoławczy uchwałą Nr [...] z dnia 12 września 2013 r., która weszła w życie 2 listopada 2013 r. Rada Miejska w W. zatwierdziła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 18 października 2013 r., poz. 4572). Zgodnie z ustaleniami tego planu, przeznaczenie części wymienionych wyżej nieruchomości uległo zmianie:

- nr 60/7 o powierzchni 0,2999 ha: 10P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia);

- nr 2 o powierzchni 1,4078 ha: KK - urządzenia obsługi komunikacji kolejowej;

- nr 63 o powierzchni 0,1053 ha: R - uprawy polowe, RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów;

- nr 32/3 o powierzchni 1,3356 ha: KK - urządzenia obsługi komunikacji kolejowej;

- nr 57 o powierzchni 0,0702 ha: MN1 - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie: wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej;

- nr 60/5 o powierzchni 1,2431 ha: P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia);

- nr 60/8 o powierzchni 26,9345 ha: 10P-U oraz P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia), RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów, WS - wody śródlądowe, istniejące zbiorniki wodne.

- nr 31/1 o powierzchni 0,4243 ha: MW - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;

- nr 117 o powierzchni 0,0376 ha: RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów;

- nr 170 o powierzchni 0,0491 ha: RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów.

Aktem notarialnym Rep [...] z [...] października 2015 r., J. i H. małżonkowie K. zbyli prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności w/w nieruchomości wraz z prawem własności posadowionych na nich naniesień.

Jak podkreślił organ odwoławczy pismem z 30 czerwca 2020 r. Kolegium zwróciło się do autorki operatu o szczegółowe odniesienie się do zarzutów odwołania do wykonanej 31 stycznia 2020 r. opinii, co rzeczoznawca uczyniła w piśmie z 28 lipca 2020 r.

W przedmiocie zarzutu naruszenia § 29 rozporządzenia biegła wyjaśniła, że definicja "wartości rynkowej", zawarta w art. 151 u.g.n., do której odsyła art. 2 pkt 18 u.p.z.p., jasno odwołuje się do rynku jako kategorii ekonomicznej (tj. miejsca, na którym odbywają się transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości przez dobrze poinformowane, rozważnie działające strony transakcji, nieznajdujące się w sytuacji przymusowej). Oznacza to, że ustawodawca oczekuje od rzeczoznawców majątkowych, którzy dokonują oszacowania wartości rynkowej, żeby w swoich opracowaniach określali wartość właśnie w oparciu o faktyczne realia rynku nieruchomości. W ocenie biegłej, najlepiej odzwierciedlającym rynek sposobem wyceny prawa użytkowania wieczystego gruntu w granicach części funkcjonalnych działek nr 60/8 i 60/7 byłby oczywiście sposób opisany w § 29 ust 1 rozporządzenia. Niemniej jednak ze względu na brak na rynku lokalnym transakcji, w których przedmiotem obrotu byłyby grunty oddane w użytkowanie wieczyste, sposób ten nie był możliwy do zastosowania w operacie szacunkowym z 31 stycznia 2020 r. W przypadku braku transakcji sprzedaży nieruchomości o takim samym stanie prawnym, rozporządzenie przewiduje następujący sposób wyceny prawa użytkowania wieczystego gruntu: "Jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości". Zdaniem autorki operatu, na stronie 67 opinii, w sposób wystarczająco przekonujący, odnoszący się do konkretnych przykładów, wykazała, że zarówno na mniejszych rynkach województwa [...] (jak W., K., K. czy Z.) jak i w mieście wojewódzkim (Ł.) ceny nieruchomości stanowiących przedmiot obu praw osiągają bardzo podobne ceny transakcyjne. Z uwagi na niewielki rozmiar i dużą różnorodność próby wyznaczenie na jej podstawie współczynnika odzwierciedlającego relację cenową obu praw byłoby, zdaniem autorki operatu, nieodpowiedzialnością. W związku z powyższym, do wyceny prawa użytkowania wieczystego wykorzystano sposób opisany na stronach 67-68 operatu szacunkowego. Zdaniem biegłej, jest to sposób, który odzwierciedla faktyczne zachowania uczestników segmentów rynku nieruchomości, nabywających grunty na cele inwestycyjne (czy to pod budowę własnego zakładu produkcyjnego czy magazynu na wynajem), którzy są świadomi wyższych kosztów utrzymania nieruchomości, stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego niż gruntów będących przedmiotem własności. Przyjęty w opinii okres 5 - letniej prognozy również odzwierciedla typowy okres planowania tego rodzaju inwestycji. Zastosowane współczynniki K w wysokości 0,95 i 0,90 (w zależności od przeznaczenia nieruchomości) mają na celu uchwycenie faktycznej relacji rynkowej pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na rynkach nieruchomości (zgodnie z wymogami § 29 ust. 2 rozporządzenia). Innymi słowy, zdaniem biegłej: wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu rolnego stanowi ok. 95% wartości prawa własności tego samego gruntu, wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod zabudowę produkcyjną, usługową i magazynową stanowi ok. 90% wartości prawa własności tego samego gruntu. W operacie wykazano również, do jak rażącego zniekształcenia warunków rynkowych doprowadziłoby zastosowanie w wycenie nieruchomości współczynnika korygującego z § 29 ust. 3 rozporządzenia. W tabeli nr 42 oprócz faktycznych cen transakcyjnych prawa użytkowanie wieczystego gruntów biegła przedstawiła hipotetyczne ceny jednostkowe tych samych nieruchomości, gdyby stanowiły one przedmiot prawa własności, a kupujący/sprzedający do ustalenia ceny wykorzystywaliby ww. współczynnik korygujący. Kwoty te są znacznie (czasem nawet kilkukrotnie) wyższe od przeciętnych cen rynkowych za nieruchomości, stanowiące przedmiot prawa własności, będących przedmiotem obrotu rynkowego na terenie tych samych miast. Oznacza to, że uczestnicy rynku, dokonując decyzji o zakupie lub sprzedaży nieruchomości stanowiących przedmiot prawa użytkowania wieczystego nie stosują współczynnika z § 29 ust. 3 do ustalenia ceny gruntu. Obowiązkiem rzetelnego i odpowiedzialnego rzeczoznawcy majątkowego jest natomiast w sposób możliwie pełny odzwierciedlić w wycenie zachowania uczestników rynku. Reasumując biegła stwierdziła, że sporządzona przez nią wycena działek nr 60/7 i 60/8 odzwierciedla faktyczne realia rynkowe, a tym samym jest zgodna zarówno z literą, jak i z duchem, obowiązującego prawa.

Odnosząc się do zarzutu nieuprawnionego zastosowania § 45 pkt 1 ust. 1 rozporządzenia przy wycenie gruntów przeznaczonych pod zieleń urządzoną ZP, biegła wskazała, że nie ulega wątpliwości, że działka nr 60/8 spełnia warunek położenia w strefie zainwestowania miejskiego - znajduje się w granicach administracyjnych miasta W. Nie ulega również wątpliwości, że przedmiotowy fragment jest przeznaczony na cele wymienione w w/w § 45 ust. 1. W tabeli nr 3 w części dotyczącej działki nr 60/8 dokonano krótkiego opisu podstawowego i dopuszczalnego przeznaczenia terenów, oznaczonych w planie miejscowym symbolem G.13/ZP: przeznaczenie podstawowe: zieleń urządzona z elementami małej architektury, przeznaczenie dopuszczalne: sieci infrastruktury technicznej wyłącznie w formie podziemnej oraz urządzenia obsługi technicznej i urządzenia sportowo - rekreacyjne. W odpowiedzi na podniesiony zarzut biegła przytoczyła dodatkowo inne zapisy planu miejscowego, przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w W. z dnia 21 czerwca 2011 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z 2011 r. poz. 2388 z dnia 13 sierpnia 2011 r.), które, jej zdaniem, świadczą o przyjęciu prawidłowego sposobu wyceny gruntu przeznaczonego pod zieleń urządzoną, zgodnego z obowiązującymi przepisami prawa. Z zapisów tych wynika, że przedmiotowa część działki nr 60/8 jest położona w strefie zainwestowania miejskiego i jest przeznaczona pod park. Zdaniem biegłej, należy uznać, że zgodnie ze stanem faktycznym, fragment działki nr 60/8, którego dotyczy zarzut nr 2, jest i był na dzień wejścia w życie planu miejscowego z 2013 r. terenem zadrzewionym i zakrzewionym, czego dowodzą zdjęcia satelitarne i zdjęcie wykonane podczas oględzin nieruchomości 30 października 2019 r. (występujące również w załączniku nr 9 do operatu szacunkowego).

Ustosunkowując się do wniosku stron o ujawnienie numerów ewidencyjnych działek oraz numerów aktów notarialnych biegła wyjaśniła, że w/w żądania wkraczają w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy majątkowego, o której mowa w art. 175 ust 3 u.g.n. Ujawnienie tego rodzaju informacji mogłoby m.in. prowadzić do uzyskania przez osoby trzecie informacji, stanowiących tajemnicę stron transakcji (często przedsiębiorstw), które nabyły nieruchomości o charakterze przemysłowo - usługowym, tj. informacji o cenach, jakie zapłaciły one za grunty przemysłowe w wyniku prowadzonych ze sprzedającym negocjacji. Wszystkie nieruchomości w tabeli nr 21, które stanowiły podstawę wyceny części funkcjonalnych o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym, zostały opisane poprzez podanie następujących informacji: daty zawarcia transakcji, lokalizacji (miasto, obręb, ulica), powierzchni gruntu, ceny transakcyjnej (zarówno całkowitej jak i w przeliczeniu na 1 m2 gruntu), przeznaczenia w planie miejscowym oraz rodzaju nabywanego prawa. W przypadku nieruchomości oznaczonych w tabeli nr 1, 8, 9, 11 i 12, które zostały przyjęte do bezpośrednich porównań, dokonano dodatkowo szczegółowego opisu lokalizacji nieruchomości, charakterystyki ich otoczenia, istniejących ograniczeń w zagospodarowaniu terenu, kształtu i rodzaju dostępu do drogi publicznej. W ocenie biegłej, informacje dotyczące nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny są wystarczające dla weryfikacji poprawności doboru nieruchomości podobnych (których nie można mylić z nieruchomościami identycznymi) oraz poprawności wykonanych w operacie obliczeń. Biegła wskazała następnie, że sporządzona przez nią wycena została oparta na analizie rynku, którego rodzaj i zakres (terytorialny i czasowy) został szczegółowo opisany w p. 7.1. operatu szacunkowego. Cechy rynkowe, wpływające na ceny transakcyjne nieruchomości na przyjętym rynku lokalnym, były jej znane w przypadku wszystkich nieruchomości wymienionych w tabeli nr 21. Na podstawie tej wiedzy możliwe było określenie zarówno wag poszczególnych cech rynkowych, wpływających na wartość w tym konkretnym zbiorze transakcji, jak i dobór nieruchomości najbardziej - zdaniem autorki operatu - podobnych do przedmiotu wyceny. Cechy różnicujące nieruchomości wybrane do porównań od wycenianych części funkcjonalnych zostały uwzględnione w procesie wyceny poprzez zastosowanie stosownych korekt w podejściu porównawczym, metodzie porównywania parami. Metoda ekstrapolacji jest metodą dopuszczalną w procesie wyceny, mającą zastosowanie, gdy nieruchomości, będące przedmiotem wyceny, posiadają oceny cech lepsze lub gorsze od nieruchomości o ocenach skrajnych w zbiorze nieruchomości podobnych, co miało miejsce w analizowanym przypadku (wszystkie przypadki zastosowania metody ekstrapolacji zostały wyraźnie zaznaczone w tabelach nr 23, 24 i 27-30). Rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym, a w przypadku rynków miast wielkości W., często rynkiem o umiarkowanej aktywności w segmentach innych niż segment nieruchomości mieszkaniowych. Biorąc pod uwagę cel wyceny, jakim jest ustalenie opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie planu miejscowego, zasadnym jest przyjmowanie do wyceny wyłącznie nieruchomości, które również są objęte miejscowym planem, mającym rangę prawa miejscowego. Z uwagi na fakt, że wiele terenów w regionie pozostaje nieobjęta planami miejscowymi, rynek nieruchomości, które można uznać za podobne do przedmiotu wyceny, dodatkowo się zawęża. Z rynku W. oraz miast o podobnej lokalizacji (o kluczowym znaczeniu dla podobieństwa nieruchomości) i podobnym stopniu urbanizacji, jak S., Z., K. i K., wyselekcjonowano nieruchomości, które spełniają kluczowe kryteria podobieństwa do przedmiotu wyceny, tj. podobieństwa pod względem: lokalizacji (rozumianej jako lokalizacja w skali regionu, cecha "lokalizacja" w operacie szacunkowym jest pojęciem węższym, uwzględniającym różnice w lokalizacji wyłącznie w ramach analizowanego zbioru transakcji), położenia na terenie miasta o określonym stopniu zaludnienia, uwarunkowań planistycznych (wszystkie nieruchomości w tabeli nr 21 leżały na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał dla nich realizację funkcji produkcyjno-usługowej, składów, magazynów). Różnice w zakresie innych cech (w tym np. powierzchni gruntu lub wielkości ograniczeń w zagospodarowaniu) zostały skorygowane w procesie wyceny w tabelach nr 27-30.

W dalszej części wyjaśnień biegła podkreśliła, że wartość rynkowa nieruchomości jest kategorią ekonomiczną i powinna odzwierciedlać typowe zachowania uczestników danego segmentu rynku nieruchomości. Typowym zachowaniem uczestników segmentu nieruchomości, jakim jest rynek gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę produkcyjną, usługową, składy i magazyny jest skupowanie wielu przylegających do siebie działek gruntu o zróżnicowanych powierzchniach i zróżnicowanych cechach fizycznych, które będą ostatecznie tworzyć jeden zwarty kompleks gruntów, na którym możliwe będzie zrealizowanie przez nabywcę planowanego zamierzenia inwestycyjnego, zgodnego z zapisami planu miejscowego. I to właśnie w oparciu o cechy takiego kompleksu działek ustalają oni cenę, jaką są skłonni zapłacić za poszczególne działki, wchodzące w jego skład (cechami takimi są m.in.: powierzchnia nieruchomości, postrzegana w tym przypadku jako powierzchnia całego kompleksu oraz kształt terenu, również rozpatrywany jako kształt całego kompleksu). Prawidłowości tego założenia dowodzą również ceny transakcyjne nieruchomości, oznaczonych w tabeli nr 21 numerami od 1 do 7, które - pomimo różnic w powierzchni, kształcie, dostępie do drogi publicznej itd. - osiągnęły bardzo zbliżone do siebie ceny transakcyjne w przeliczeniu na 1 m2. Nieruchomość podobna, jak argumentowała dalej biegła, nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkowym i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi może dlatego nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych.

Biegła odnosząc się do zarzutu pominięcia w operacie szacunkowym określenia wartości służebności gruntowej obciążającej działkę nr 60/8 i 60/7, wyjaśniła, że faktycznie, w sporządzonej przez nią dla potrzeb naliczenia opłaty planistycznej wycenie nie pomniejszyła oszacowanej wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu w granicach działek nr 60/7 i 60/8 o wartość ujawnionej w działach III ksiąg wieczystych KW nr [...] i KW nr [...] służebności gruntowej, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 60/4, polegającej na prawie przejazdu i przechodu pasmem drożnym na działce nr 60/1 (która została później podzielona m.in. na działki nr 60/7 i 60/8, będące przedmiotem wyceny). Biegła nie uznała tego za błąd i w tym miejscu przedstawiła szeroką analizę wpływu w/w służebności na wartość przedmiotu oszacowania. Podsumowując stwierdziła, że wartość ograniczonego prawa rzeczowego, ujawnionego w działach III nieruchomości, w skład których wchodzą m.in. działki nr 60/7 i 60/8, nie ma wpływu na oszacowaną w operacie wartość rynkową działki nr 60/7 oraz ma wpływ pomijalnie mały matematycznie na działkę nr 60/8. Co więcej, biorąc pod uwagę cel wyceny, brak wyceny służebności gruntowej nie ma żadnego wpływu na różnicę wartości przedmiotów wyceny przed i po wejściu w życie planu miejscowego z 2013 r., gdyż grunt, który zapewnia dostęp do działki nr 60/4 z drogi publicznej znajduje się w całości na terenie tej części działki nr 60/8, której przeznaczenie nie uległo zmianie w 2013 r. (zmiana planu z 2013 r. nie obejmowała tej części działki; w mocy pozostały zapisy planu z 2011 r.).

Jeśli chodzi o zarzut naruszenia art. 175 ust 6 u.g.n., polegający na błędnym przyjęciu, że Powszechne Krajowe Zasady Wyceny PFSRM, w tym Nota Interpretacyjna "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" stanowią obowiązujący na dzień wyceny zbiór przepisów prawa, biegła wskazała, że w/w zarzut odwołuje się do punktu 2.4. operatu szacunkowego, pt. "Podstawy prawne i metodyczne wyceny", w którym zostały wymienione, osobno, podstawy prawne i podstawy metodyczne sporządzonej wyceny. W/w nota interpretacyjna, wchodząca w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, została wymieniona w podpunkcie "Podstawy metodyczne". Wobec tego zarzut stron biegła uznała za niezasadny.

Odnosząc się do zarzucanego przez strony błędu w zakresie obliczeń w tabeli nr 37, wynikającego z przyjęcia nieprawidłowej oceny cechy "ograniczenia w uprawie" nieruchomości nr 3 (ocena "małe" zamiast "średnie") biegła, po ponownej analizie faktycznego stanu zagospodarowania nieruchomości oznaczonych nr 3, 5 i 7 w tabeli nr 32 operatu, przyjętych do porównań w procesie wyceny części funkcjonalnej RŁ 2011 - 1, stwierdziła, że omyłkowo zamieniła opisy ograniczeń w uprawie nieruchomości nr 3 i nr 5, wobec czego sprostowała w całości błędne zapisy tabeli nr 35. Jednocześnie podkreśliła, że z uwagi na fakt, że omyłka dotyczyła tabeli nr 35 (zawierającej opisy nieruchomości), a nie tabeli nr 37 (zawierającej obliczenie wartości gruntu), popełniony błąd nie ma wpływu na oszacowane w operacie szacunkowym wartości rynkowe.

Podsumowując, autorka operatu oświadczyła, że oszacowane w operacie szacunkowym z 31 stycznia 2020 r. wartości są prawidłowe i zostały określone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Po zapoznaniu się z treścią powyższych wyjaśnień pełnomocnik stron, w piśmie z 19 sierpnia 2020 r., wniósł o rzetelne i uczciwe podejście do sprawy stwierdzając, że pismo rzeczoznawcy E.N. z 28 lipca 2020 r. po raz kolejny potwierdza, że przygotowana przez nią opinia jest pozbawiona jakiejkolwiek wartości dowodowej. Do stanowiska pełnomocnika stron załączono uwagi do wyjaśnień biegłej z 28 lipca 2020 r., w których nadal podnoszony jest brak w operacie danych umożliwiających wiarygodny wybór nieruchomości podobnych do wycenianej pod względem cech wpływających na wartość, brak analizy wpływu obciążenia służebnością na oszacowaną wartość prawa użytkowania wieczystego działek nr 60/7 i 60/8, a w szczególności kwestionowany jest zastosowany przez autorkę operatu sposób wyceny prawa użytkowania wieczystego.

W odpowiedzi E.N., w piśmie z 7 października 2020 r., podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w przedmiocie zgłoszonych do operatu zastrzeżeń i dodatkowo rozszerzyła swoje wyjaśnienia w zakresie zarzutu zastosowania niedopuszczalnego, zdaniem stron, sposobu wyceny prawa użytkowania wieczystego. Biegła szczegółowo wyjaśniła cel ustalania opłat planistycznych, a następnie wskazała, że pełnomocnik stron, w piśmie z 19 sierpnia 2020 r., odnosi się do skutków finansowych dla jego mocodawców, wynikających z (zdaniem pełnomocnika) nieprzestrzegania prawa przez rzeczoznawcę majątkowego, tj. niezastosowania przez autorkę operatu w procesie wyceny sposobu określenia wartości nieruchomości opisanego w § 29 ust. 3 rozporządzenia. Zdaniem biegłej, zastosowanie powyższej metody skutkowałoby rażącym zaniżeniem wyniku wyceny. Kwota oszacowana za pomocą współczynnika Wk, opisanego w § 29 ust. 3 rozporządzenia, nie spełniałaby już wymogów definicyjnych wartości rynkowej z ustawy o gospodarce nieruchomościami, do których odwołuje się ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, regulująca sposób ustalania opłat planistycznych. Zapisy § 29 rozporządzenia określają kolejność stosowania sposobów wyceny prawa użytkowania wieczystego. Najlepszym ze sposobów wyceny jest sposób opisany w ust. 1, jednak z uwagi na brak na rynku lokalnym transakcji, w których przedmiotem byłoby prawo użytkowania wieczystego gruntów o przeznaczeniu podobnym do przedmiotu wyceny, nie był on możliwy do zastosowania w analizowanym przypadku. Kolejnym z ogólnych sposobów wyceny prawa użytkowania wieczystego gruntu jest sposób opisany w § 29 ust. 2. Dopiero w sytuacji braku możliwości oparcia się na sposobach wymienionych w § 29 ust. 1 i 2 możliwe jest dokonanie wyceny z wykorzystaniem współczynnika korygującego, obliczanego według wzoru opisanego w § 29 ust. 3 i to pod warunkiem szczegółowego uzasadnienia jego zastosowania w operacie szacunkowym. W analizowanym przypadku na rynku lokalnym i rynkach sąsiednich, podobnych do rynku [...], wystąpiły transakcje nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem przeznaczenia, stanowiących przedmiot prawa własności. Ich liczba pozwalała na określenie zakresu typowych cen transakcyjnych dla prawa własności gruntów o przeznaczeniu zarówno przemysłowo - usługowym jak i rolnym. Został zatem spełniony pierwszy z warunków zastosowania do wyceny prawa użytkowania wieczystego sposobu wymienionego w § 29 ust. 2 rozporządzenia. Jak wykazano w p. 9.2. operatu szacunkowego, na rynkach innych miast województwa [...] (z wyłączeniem Ł.) wystąpiły transakcje gruntami o przeznaczeniu rolnym i przemysłowo - usługowym, stanowiącymi przedmiot prawa użytkowania wieczystego. Transakcje te, wraz z transakcjami gruntami o podobnej lokalizacji, ale stanowiącymi przedmiot prawa własności, zestawiono w tabelach nr 41 i 42 operatu szacunkowego z dnia 31 stycznia 2020 r. (strony 65 - 67 operatu). Jak dalej wyjaśniała biegła, nie określiła relacji między cenami transakcyjnymi prawa użytkowania wieczystego i prawa własności gruntów wprost, jako wartości liczbowej. Odnotowane transakcje oboma prawami na analizowanych rynkach różniły się nie tylko rodzajem prawa do gruntu, ale również datami zawarcia transakcji, powierzchnią gruntu, często również ekspozycją i innymi czynnikami wpływającymi na cenę transakcyjną (np. ograniczeniami w zagospodarowaniu). Zdaniem autorki operatu, próba transakcji jest zbyt mała, by podejmować się oczyszczenia transakcji z ww. różnic w cechach rynkowych i na tej podstawie określać relację cenową obu praw. Jest jednak w zupełności wystarczająca by stwierdzić, że rodzaj prawa do gruntu, zwłaszcza na rynku gruntów przemysłowo - usługowych, nie jest czynnikiem o istotnym wpływie na ceny transakcyjne. Co do zasady, ceny transakcyjne nieruchomości stanowiących przedmiot prawa użytkowania wieczystego nie odbiegają znacząco (ani in plus, ani in minus) od cen transakcyjnych nieruchomości stanowiących przedmiot prawa własności. Jak można zaobserwować w tabelach nr 41 i 42 operatu, ceny transakcyjne gruntów będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, na rynkach miast województwa [...], niejednokrotnie wręcz przewyższały ceny gruntów stanowiących przedmiot prawa własności (co oczywiście nie wynika z większej atrakcyjności tego prawa, a raczej z indywidualnych cech poszczególnych nieruchomości i stron transakcji). Podobną relację cen transakcyjnych nieruchomości będących przedmiotem prawa własności i tych, stanowiących przedmiot prawa użytkowania wieczystego, obserwuje się na rynku stolicy województwa – Ł. Ceny gruntów o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym w Ł. w latach 2015 - 2018, będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, były wyższe niż gruntów o tym samym przeznaczeniu, ale stanowiących przedmiot prawa własności. Wynikało to oczywiście przede wszystkim z faktu, że transakcje prawem własności były o wiele liczniejsze i bardziej zróżnicowane, a transakcje prawem użytkowania wieczystego gruntów skupiały się raczej na terenach silnie zurbanizowanych i były pojedyncze, niemniej jednak potwierdza to fakt, że sam rodzaj prawa do gruntu ma niewielki wpływ na cenę transakcyjną nieruchomości, jeżeli tylko charakteryzuje się ona lokalizacją i potencjałem inwestycyjnym odpowiadającym oczekiwaniom uczestników rynku. Na potwierdzenie powyższych twierdzeń biegła przedstawiła wykresy z trzech kolejnych Analiz [...] rynku nieruchomości, sporządzanych na zlecenia [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w latach 2017 - 2019, ilustrujące relacje średnich cen transakcyjnych gruntów przemysłowo - usługowych, stanowiących przedmiot obu praw, które nie zostały zamieszczone w operacie szacunkowym. Zdaniem biegłej, mając wiedzę o powyższych relacjach obu praw na porównywalnych rynkach nieruchomości, zasadnym jest przyjęcie założenia o ich marginalnej istotności dla cen transakcyjnych gruntów zarówno o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym jak i rolnym. W jej ocenie, oparcie się na opisanych wyżej zależnościach oraz na wieloletnim doświadczeniu w szacowaniu nieruchomości, będących przedmiotem obu praw, wyczerpuje wymogi § 29 ust. 2 rozporządzenia, a zatem sposobu wyceny prawa użytkowania wieczystego preferowanego przez ustawodawcę w stosunku do sposobu, opisanego w ust. 3 ww. aktu prawnego. Odzwierciedla też rynkowe poziomy cen transakcyjnych podobnych nieruchomości, co jest kluczowe dla prawidłowego ustalenia opłaty planistycznej. Mając jednak świadomość, że prawo użytkowania wieczystego gruntów ma wadę, której nie posiadają nieruchomości stanowiące przedmiot prawa własności, w postaci konieczności wnoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego (co podwyższa koszty utrzymania nieruchomości), w wycenie zastosowano dopuszczalny w Nocie Interpretacyjnej "Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości" współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90; 1,10]. Współczynnik ten stosuje się w przypadkach, gdy wady lub zalety nieruchomości wycenianej wykraczają poza cechy rynkowe, a ich wpływu nie da się uwzględnić w wycenie np. poprzez zastosowanie metody ekstrapolacji. W celu przyjęcia możliwie najbardziej adekwatnego poziomu współczynnika korekcyjnego dla gruntów przemysłowych i rolnych z dopuszczalnego przedziału [0,90; 1,10], oszacowano wartość bieżącą opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego dla każdej z wyodrębnionych części funkcjonalnych w 5 - letnim okresie prognozy, przyjmując do obliczeń stopy dyskontowe odpowiadające stopom zwrotu dla poszczególnych rodzajów nieruchomości (założono stały poziom cen w całym okresie prognozy), z uwzględnieniem indywidualnych cech przedmiotu wyceny. Dla części funkcjonalnych o przeznaczeniu rolnym przyjęto stawkę opłaty rocznej w wysokości 1% (szacując wartość, jaką nieruchomość przedstawia dla typowego uczestnika rynku, a w opinii biegłej, typowym nabywcą gruntu z przeznaczeniem pod tereny o charakterze rolnym bez prawa zabudowy jest podmiot, planujący prowadzić na nim działalność rolniczą, która byłaby podstawą do zmiany stawki opłaty w związku z trwałą zmianą sposobu użytkowania gruntu), zaś dla części funkcjonalnych o przeznaczeniu przemysłowo - usługowym - 3%. Otrzymane wyniki oszacowania odpowiadają typowym rynkowym cenom transakcyjnym dla gruntów o podobnym potencjale inwestycyjnym.

Zdaniem biegłej, sporządzona w sprawie wycena działek nr 60/7 i 60/8 odzwierciedla faktyczne realia rynkowe. Natomiast zastosowanie współczynnika korygującego z § 29 ust. 3 rozporządzenia prowadziłoby do określenia wartości niespełniającej definicyjnych wymogów wartości rynkowej, odbiegającej w sposób rażący od typowych cen transakcyjnych, osiąganych na rynku lokalnym i regionalnym za nieruchomości podobne, a co za tym idzie - do działania sprzecznego z intencją ustawodawcy (wymagającego od rzeczoznawców majątkowych określenia dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej wartości rynkowej nieruchomości). Zastosowanie do określenia wartości prawa użytkowania wieczystego gruntu współczynnika korygującego, o którym mowa powyżej, wymagane jest przepisami przy określaniu wartości tego prawa do celów, o których mowa w art. 33 ust 3 i art. 69 u.g.n. tj. w przypadku rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu oraz w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej jej użytkownikowi wieczystemu. W obu w/w przypadkach dochodzi do rozliczeń między właścicielem nieruchomości a użytkownikiem wieczystym, a zatem nieruchomość nie trafia na "rynek", gdzie po odpowiednio długiej ekspozycji ustalana jest cena rynkowa, za którą użytkownik wieczysty jest skłonny sprzedać przysługujące mu prawo, a racjonalnie działający inwestor jest skłonny to prawo nabyć. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w analizowanym przypadku, tj. przy zbyciu prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości przez użytkownika wieczystego na wolnym rynku w ciągu 5 lat od daty wejścia w życie planu miejscowego, skutkującego poprawą potencjału inwestycyjnego nieruchomości.

Wobec powyższego autorka operatu podtrzymała oszacowane w operacie szacunkowym z 31 stycznia 2020 r. wartości, jako prawidłowe i określone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Pismem z 2 listopada 2020 r. pełnomocnik stron w całości podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o dopuszczenie w sprawie nowej opinii biegłego lub zespołu biegłych rzeczoznawców majątkowych. Jego zdaniem operatem najbardziej wartościowym, wykonanym zgodnie z przepisami prawa i standardami wyceny jest operat nr 1, którego autorem jest inny rzeczoznawca. Do pisma załączono kolejne uwagi do wyjaśnień rzeczoznawcy z 7 października 2020 r.

W ostatecznej wypowiedzi z 28 grudnia 2020 r. pełnomocnik stron oświadczył, że wobec dotychczas zgłoszonych uzasadnionych zarzutów do opinii rzeczoznawcy majątkowego odwołujący nie widzą potrzeby przygotowywać na swoje zlecenie i za swoje pieniądze prywatnej opinii lub tym bardziej korzystać z pomocy organizacji zawodowej dotychczasowego rzeczoznawcy.

W związku z powyższym Kolegium stwierdziło, że decyzja organu pierwszej instancji jest zgodna z prawem, a zarzuty odwołania nie zasługują na uwzględnienie. Następnie wyjaśniło, że zasady i tryb ustalania opłaty tzw. renty planistycznej regulują przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 u.p.z.p. Obowiązek wniesienia na rzecz gminy przez byłego właściciela opłaty wynikającej z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zależy od jednoczesnego zaistnienia następujących przesłanek: gmina zgłosiła swe roszczenie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, zbycie nieruchomości nastąpiło w drodze umowy przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, nastąpił obiektywny, określony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, wzrost wartości nieruchomości, wzrost ten był skutkiem wyłącznie zmiany bądź uchwalenia miejscowego planu.

Według organu odwoławczego analiza akt administracyjnych prowadzi do wniosku, że w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione wszystkie wyżej wymienione warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej. Dochowany został 5 letni termin na ustalenie opłaty, rozpoczynający swój bieg od daty wejścia w życie planu miejscowego, tj. 2 listopada 2013 r. Zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło 15 października 2015 r., a zgłoszenie przez Burmistrza W. roszczenia wobec byłych użytkowników wieczystych nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. W sprawie zaistniały więc wszystkie materialnoprawne przesłanki wszczęcia postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty planistycznej.

Zasady odnoszące się do sposobu wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego regulują przepisy Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. 2020, poz. 1990 ze zm. - dalej w skrócie "u.g.n.") oraz rozporządzenia Rady Ministrów dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 r., Nr 207, poz. 2109), do stosowania których odsyła art. 37 ust. 11 u.p.z.p. Zostały one zawarte w rozdziale 1 u.g.n. "Określanie wartości nieruchomości" działu IV "Wycena nieruchomości", tj. w jej przepisach art. 149 - 159. Dalej Kolegium przytoczyło brzmienie art. 149 u.g.n. i wyjaśniło, że operat szacunkowy jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, a jednocześnie stanowi jedyny dopuszczalny przez prawo dowód określający wielkość wzrostu wartości nieruchomości dla celów ustalenia opłaty planistycznej. Z tych względów powinien być wykonany ze szczególną starannością, zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe, konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Dowód w postaci operatu szacunkowego, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym, podlega swobodnej ocenie organu prowadzącego postępowanie, do której mają zastosowanie przepisy art. 7, art. 80 i art. 77 § 1 k.p.a.

Kolegium wskazując następnie na dyspozycję art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 2 pkt 18 u.p.z.p., art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 4 pkt 16 i pkt 17 u.g.n., art. 153 ust. 1 u.g.n. stwierdziło, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego E.N., uzupełniony obszernymi wyjaśnieniami jego autorki, został wykonany w zgodzie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Operat jest kompletny, obejmuje wszystkie czynności szacunkowe konieczne do prawidłowego określenia wartości nieruchomości dla przyjętego celu. Biegła dokonała prawidłowego, dopuszczalnego prawem wyboru podejścia i metody wyceny nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i charakterystykę nieruchomości oraz dostępne dane w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na ich ceny. Operat zawiera opis nieruchomości wycenianej w zakresie jej stanu prawnego, stanu zagospodarowania, przeznaczenia, rodzaju i charakteru lokalizacji, sąsiedztwa, dostępu do drogi, itp. Z uwagi na swą szczegółowość, wskazanie kryteriów ustalenia wartości, przekonujący opis metody i wnikliwą analizę istotnych czynników, przedmiotowe opracowanie należało uznać za wiarygodne i brak jest podstaw do kwestionowania jego prawidłowości. Biegła dostatecznie wykazała w opinii, iż zmiana przeznaczenia terenu przedmiotu oszacowania miała istotny wpływ na poziom wartości nieruchomości na rynku, czego konsekwencją był jej wzrost. Obszerne wyjaśnienia autorki operatu, złożone na etapie postępowania odwoławczego, Kolegium uznało przekonujące, jasne i rzeczowe.

Organ odwoławczy odnosząc się do kwestii prawidłowości zastosowania w operacie szacunkowym z 31 styczna 2020 r. procedury wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, zawartej w § 29 rozporządzenia, stwierdził, że w sprawie brak było możliwości zastosowania sposobu wyceny, o którym mowa w ust. 1, czyli poprzez przyjęcie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Na dowód powyższego biegła przedstawiła obszerną analizę na str. 64 - 68 operatu oraz w późniejszych pisemnych wyjaśnieniach, z których wynikało, iż na lokalnym rynku brak jest odpowiednich transakcji do zastosowania § 29 ust. 1, a nieliczne przypadki, które wystąpiły na innych analizowanych rynkach województwa [...] (K., K., Z. itp.), są zbyt zróżnicowane zarówno pod względem dat transakcji, jak i powierzchni terenu, aby można było na ich podstawie wnioskować o wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu na rynku [...]. Zdaniem Kolegium, biegła w sposób wiarygodny udowodniła również, iż użycie do oszacowania wartości prawa użytkowania wieczystego wzoru parametrycznego zawartego w treści § 29 ust. 3, doprowadziłoby do nieuprawnionego zaniżenia wartości tego prawa w stosunku do rzeczywistej wartości odzwierciedlającej sytuację na rynku nieruchomości. Kolegium zgodziło się z biegłą, iż wartość rynkowa jest kategorią ekonomiczną, i w takim ujęciu, o ile jest to możliwe, rolą rzeczoznawcy majątkowego jest określenie tej wartości w oparciu o faktyczne realia rynku nieruchomości. Zastosowana metoda wyceny, z uwzględnieniem wymienionego wcześniej współczynnika K, którego oszacowana wysokość odzwierciedla zachowania uczestników poszczególnych segmentów rynku nieruchomości, świadomych wyższych kosztów utrzymania gruntów będących w użytkowaniu wieczystym, zdaje się być w swych założeniach spójna i logiczna, a wyjaśnienia autorki w tym zakresie przekonujące. Skutkiem zastosowanej wskazanej procedury wyceny jest określenie wartości odzwierciedlającej w sposób pośredni relacje pomiędzy wartością rynkową prawa użytkowania wieczystego i wartością prawa własności gruntu, co w ocenie organu odwoławczego wypełnia wymogi treści § 29 ust. 2 rozporządzenia. Wobec powyższego Kolegium nie dostrzegło w tym zakresie żadnych nieprawidłowości.

Zdaniem organu odwoławczego nie budzi również zastrzeżeń dobór przez autorkę operatu materiału porównawczego, stanowiącego podstawę wyliczenia ceny minimalnej, maksymalnej, rozstępu cenowego oraz zakresu współczynników korygujących z analizowanych transakcji. Opis nieruchomości przyjętych do porównań - data zawarcia transakcji, lokalizacja (miasto, obręb, ulica), powierzchnia gruntu, cena transakcyjna (zarówno całkowita, jak i w przeliczeniu na 1 m2 gruntu, przeznaczenie w planie miejscowym oraz rodzaj nabywanego prawa, a w przypadku nieruchomości oznaczonych w tabeli nr 1, 8, 9, 11 i 12, które zostały przyjęte do bezpośrednich porównań, dodatkowo szczegółowy opis lokalizacji nieruchomości, charakterystyka ich otoczenia, istniejące ograniczenia w zagospodarowaniu terenu, kształt i rodzaj dostępu do drogi publicznej - Kolegium uznało za wystarczający, aby można było prześledzić prawidłowość procesu wyceny w obszarze nie objętym zakresem wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego. Z rynku W. oraz miast o podobnej lokalizacji i podobnym stopniu urbanizacji, jak S., Z., K. i K., biegła wyselekcjonowała nieruchomości, które spełniają kluczowe kryteria podobieństwa do przedmiotu wyceny, tj. podobieństwa pod względem: lokalizacji, położenia na terenie miasta o określonym stopniu zaludnienia, uwarunkowań planistycznych (wszystkie nieruchomości w tabeli nr 21 leżały na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który przewidywał dla nich realizację funkcji produkcyjno-usługowej, składów, magazynów). W ocenie Kolegium, tak określony rynek spełnia kryterium porównywalności i mieści się w definicji nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. Autorka operatu przedstawiła tabelę cech rynkowych mających, według jej ustaleń, wpływ na wartość na miejscowym rynku, wraz z wyszczególnioną gradacją ocen i ich opisem dla poszczególnych cech. Rodzaj i wagi cech rynkowych ustaliła prawidłowo w oparciu o analizę bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego, jak również na podstawie badań i obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku lokalnym. Zgodnie ze swoją wiedzą i doświadczeniem, kierując się kryteriami zawartymi w definicji "nieruchomości podobnej", autorka operatu wybrała nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny, po czym zarówno nieruchomościom wycenianym, jak i nieruchomościom porównawczym przypisała odpowiednią ocenę według zamieszczonej tabeli, co odbiorcy operatu pozwala w sposób wystarczający ocenić stopień ich podobieństwa.

Organ odwoławczy odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia w oszacowaniu ograniczonego prawa rzeczowego obciążającego wycenianą nieruchomości stwierdziło, że przeprowadzona przez biegłą analiza wpływu służebności gruntowej na przedmiot oszacowania pozwala na sformułowanie wniosku o braku zależności pomiędzy wartością ograniczonego prawa rzeczowego, ujawnionego w działach III nieruchomości, a oszacowaną w operacie wartością rynkową działki nr 60/7 i 60/8.

Według Kolegium także pozostałe zarzuty stron, w świetle wyczerpujących i logicznych wyjaśnień biegłej, nie zasługują na uwzględnienie. Załączony do akt niniejszej sprawy operat szacunkowy, uzupełniony szczegółowymi wyjaśnieniami jego autorki, nie budzi zastrzeżeń organu odwoławczego co do poprawności metodologicznej, rzetelności opracowania i zgodności z obowiązującym prawem. Wobec powyższego, Kolegium za bezzasadne uznało powołanie w sprawie nowego rzeczoznawcy majątkowego bądź wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 31 stycznia 2020 r. W toku postępowania odwoławczego skarżący nie skorzystali z dwóch zasadniczych sposobów kwestionowania wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu, tj.: z przedłożenia kontroperatu bądź przedłożenia negatywnej dla operatu zleconego przez organ opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, wydanej w trybie art. 157 u.g.n., a tylko te czynności procesowe stron mogłyby skutecznie podważyć opracowany w niniejszej sprawie operat szacunkowy.

Jak podkreślił organ odwoławczy, wbrew twierdzeniom odwołujących, postępowanie toczyło się za wiedzą i przy czynnym udziale stron. W związku z wnioskiem pełnomocnika stron skarżącym umożliwiono uczestnictwo w oględzinach wycenianej nieruchomości 30 października 2019 r. i przedstawienie wszelkiej posiadanej dokumentacji dotyczącej wycenianych działek. Jak wynika z załączonego do operatu szacunkowego protokołu z oględzin nieruchomości, jedną z osób uczestniczących w tej czynności był J.K.. Skarżącym została przekazana kserokopia operatu szacunkowego z dnia 31 stycznia 2020 r., a następnie, złożone już na etapie postępowania odwoławczego, wyjaśnienia jego autorki. Stronom umożliwiono nieograniczone wypowiadanie się w sprawie, a w szczególności odniesienie się do złożonych przez biegłą wyjaśnień i zajęcie stanowiska w przedmiocie przedłożenia kontroperatu szacunkowego bądź opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych uzyskanej w trybie art. 157 u.g.n.

Bez znaczenia w sprawie pozostają podnoszone w odwołaniu kwestie prawidłowości doręczenia korespondencji kierowanej bezpośrednio do skarżących, skoro skarżący ustanowili w sprawie pełnomocnika. W tej sytuacji, stosownie do treści art. 40 § 2 k.p.a., korespondencję kierowano prawidłowo i skutecznie do pełnomocnika stron postępowania będącego adwokatem.

Kolegium za nieuprawnione uznało również porównywanie przez autora odwołania dotychczas wykonanych w rozpatrywanej sprawie trzech operatów szacunkowych (z 15 kwietnia 2016 r., z 22 lutego 2018 r. i z 31 stycznia 2020 r,), a w szczególności twierdzenie, że "operatem najbardziej wartościowym, wykonanym najbardziej zgodnie z przepisami prawa i standardami wyceny jest operat nr 1", w sytuacji gdy opracowania rzeczoznawców majątkowych z 15 kwietnia 2016 r. i z 22 lutego 2018 r. są nieaktualne (aktualność w/w operatów nie została potwierdzona przez ich autorów), a ponadto zostały skutecznie zakwestionowane przez odwołujących.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi J.K. i H.K. reprezentowani przez pełnomocnika będącego adwokatem wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowania w sprawie, zasądzenie od organu na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym wynagrodzenia adwokata, według norm przepisanych, o ile nie zostanie złożony spis kosztów ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do dalszego prowadzenia organowi, zasądzenie od organu na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania, w tym wynagrodzenia adwokata, według norm przepisanych, o ile nie zostanie złożony spis kosztów, rozpoznanie sprawy na rozprawie oraz wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. Zaskarżonej decyzji autor skargi zarzucił naruszenie:

- art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 39, art. 42, art. 43, art. 44, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 , art. 80, art. 84 § 1, art. 85 § 1 i art. 86, art. 138 § 1 pkt 2 i 3, art. 138 § 2 k.p.a., poprzez wydanie zaskarżonej decyzji administracyjnej bez należytego merytorycznego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, oparcie rozstrzygnięcia tylko na wadliwej, nierzetelnej i wykonanej z naruszeniem prawa kolejnej już opinii rzeczoznawcy majątkowego, nie zasięgniecie w sprawie opinii od nowego rzeczoznawcy majątkowego lub zespołu rzeczoznawców, mających odpowiednią wiedzę i doświadczenie zawodowe, odstąpienie od przesłuchania w sprawie strony, utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji wydanej w oparciu o operat szacunkowy, który został wykonany z rażącym naruszeniem prawa, i inne, co w konsekwencji doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji;

- § 29 ust. 1, § 45 pkt 1 ust. 1, § 4 ust. 1 i 3, § 38 rozporządzenia, poprzez oparcie w sprawie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy sporządzony z naruszeniem prawa, co w konsekwencji doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji;

- art. 153, art. 175 ust. 6 u.g.n. poprzez oparcie w sprawie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy sporządzony z naruszeniem prawa, co w konsekwencji doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z [...] maja 2021 r. Sąd wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że zgodnie z art. 15 zzs4 ust. 2 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 1842), zwanej ustawą covidową, znowelizowanym na mocy art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 28 maja 2021 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1090), z dniem 3 lipca 2021 r., w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Zgodnie zaś z art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Na tle tego przepisu Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 30 listopada 2020 r., sygn. akt II OPS 6/19, wyraził pogląd, iż "prawo do publicznej rozprawy nie ma charakteru absolutnego i może podlegać ograniczeniu, w tym także ze względu na treść art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, w którym jest mowa o ograniczeniach w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw, gdy jest to unormowane w ustawie oraz tylko wtedy, gdy jest to konieczne w demokratycznym państwie m.in. dla ochrony zdrowia. Nie ulega wątpliwości, że celem stosowania konstrukcji przewidzianych przepisami uCOVID-19 jest m.in. ochrona życia i zdrowia ludzkiego w związku z zapobieganiem i zwalczaniem zakażenia wirusem COVID-19 (...). Z perspektywy zachowania prawa do rzetelnego procesu sądowego najistotniejsze jest zachowanie prawa przedstawienia przez stronę swojego stanowiska w sprawie (gwarancja prawa do obrony). (...) Dopuszczalne przepisami szczególnymi odstępstwo od posiedzenia jawnego sądu administracyjnego na rzecz formy niejawnej winno bowiem następować z zachowaniem wymogów rzetelnego procesu sądowego".

Zważywszy na treść powyższej regulacji zarządzeniem Zastępcy Przewodniczącego Wydziału II z 5 listopada 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy covidowej, ziściły się bowiem warunki określone w tym przepisie. Rozpoznanie tej sprawy jest konieczne, co znajduje potwierdzenie w zarządzeniu o rozprawie zdalnej z 7 października 2021 r., jednakże rozprawy tej, wymaganej przez ustawę, nie można przeprowadzić na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku z uwagi na fakt, że pełnomocnik skarżących złożył oświadczenie, że nie ma możliwości technicznych w zakresie uczestniczenia w tej rozprawie, mimo wezwania, co skutkowało skierowaniem sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w trybie tego przepisu, o czym strony zostały zawiadomione w drodze zarządzenia z 5 listopada 2021 r.

Wymagany przy tym przywołaną wyżej uchwałą NSA standard ochrony praw stron w niniejszej sprawie został zachowany, skoro wskazanym powyżej zarządzeniem strony zostały powiadomione o skierowaniu sprawy na posiedzenie niejawne i miały możliwość zajęcia stanowiska w sprawie, względnie uzupełnienia dotychczasowej argumentacji (zarządzenie o rozprawie zdalnej z 12 października 2021 r.), z czego nie skorzystał.

Wskazać następnie należy, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst. jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 137) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 z późn.zm. – dalej w skrócie "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz procesowego normującymi podstawowe zasady postępowania administracyjnego. Wskazać w związku z tym trzeba, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w graniach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57 a.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie naruszają one przepisów prawa. Tym samym, skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę wydania decyzji o ustaleniu skarżącej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją, stanowiły art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Stosownie zaś do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.), przy czym przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.).

Należy wskazać, że kwestia spełnienia przesłanek wymaganych przez ustawodawcę dla pobrania jednorazowej opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest okolicznością niesporną między stronami, sporna pozostaje jej wysokość.

Stosownie do przepisu art. 37 ust. 11 u.p.z.p., zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości zawierają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz, w związku z delegacją ustawową zawartą w art. 159 tej ustawy, przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W myśl postanowień art. 149 u.g.n., przepisy od art. 149-159 stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, jedynie z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, sporządzając na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 i art. 154 ust. 1 powyższej ustawy).

Sporządzony zatem przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06).

Trzeci z operatów szacunkowych sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E.N. na datę 31 stycznia 2020 roku w ramach przyjętej wyceny uwzględniał, iż w nieobowiązujących już miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego miasta W. z 2011 r. (uchwała Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 21 czerwca 2011 r. - Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. 2388, z dnia 13 sierpnia 2011 r. oraz uchwała Rady Miejskiej w W. Nr [...] z dnia 29 listopada 2011 r. - Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. 7 z dnia 10 stycznia 2012 r.) wyżej wymienione działki będące przedmiotem wyceny posiadały następujące przeznaczenie planistyczne:

- nr 60/7 o powierzchni 0,2999 ha: P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia), RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów;

- nr 60/8 o powierzchni 26,9345 ha: P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia), ZP - zieleń urządzona z elementami małej architektury, RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów, WS - wody śródlądowe, istniejące zbiorniki wodne.

Uchwałą Nr [...] z dnia 12 września 2013 r., która weszła w życie 2 listopada 2013 r. Rada Miejska w W. zatwierdziła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W. (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia 18 października 2013 r., poz. 4572). Zgodnie z ustaleniami tego planu, przeznaczenie części wymienionych wyżej nieruchomości uległo zmianie:

- nr 60/7 o powierzchni 0,2999 ha: 10P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia);

- nr 60/8 o powierzchni 26,9345 ha: 10P-U oraz P-U - zabudowa produkcyjna, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia), RŁ - uprawy łąkowe w dolinie rzeki P. i jej dopływów, WS - wody śródlądowe, istniejące zbiorniki wodne.

Szczegółowa analiza prowadzi do wniosku, że w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wybranych terenów w obszarze miasta W., część działki 60/7 dotychczas oznaczonej symbolem RŁ zmieniono na przeznaczanie 10 P-U, a część działki 60/8 dotychczas oznaczonej symbolem RŁ oraz WS zmieniono w części na przeznaczenie 10 P-U. Zgodnie z obowiązującym planem dla symbolu 10 P-U ustalono następujące przeznaczenie: zabudowa produkcyjna, w tym urządzenia związane z fotowoltaiką, magazyny, usługi (z wykluczeniem oświaty, zdrowia), jako podstawowe przeznaczenie terenu; obiekty administracyjne, socjalne związane z podstawowym przeznaczeniem terenu, urządzenia obsługi komunikacji samochodowej (w tym stacje paliw), urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, zieleń, parkingi, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu. Natomiast działki: nr 60/8 (w części), nr 60/5, nr 57, nr 32/3, nr 31/1, nr 2, nr 63, nr 117, nr 170, nie były objęte procedurą zmiany planu, ich przeznaczenie nie uległo zmianie i jest zgodne z poprzednim miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta W..

Przeprowadzone postępowanie, w ocenie Sądu wykazało, że zmiana przeznaczenia omawianych działek w planie miała wpływ na ich wartość. Działki nr 60/8 i nr 60/7 były przedmiotem obrotu, gdzie aktem notarialnym Rep A nr [...] z [...] października 2015 r., J. i H. małżonkowie K. zbyli prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności w/w działek wraz z prawem własności posadowionych na nich naniesień wzrosła. W związku z powyższym wystąpiły wszystkie niezbędne warunki do ustalenia opłaty planistycznej. Zaistniały więc wszystkie niezbędne przesłanki do wszczęcia postępowania na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p.

W niniejszej sprawie skarżący podnosili zarówno w odwołaniu jak i skardze zarzuty nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego co rzutowało w ich ocenie na wysokość opłaty wynikającą z zaskarżonej decyzji.

W ocenie Sądu operat został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegła w sposób wyczerpujący i profesjonalny odnosiła się w swych pismach do stawianych jej pytań i bardzo rozbudowanych zarzutów do operatu. Organ dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego i swoje wnioski w tej mierze oparł na przekonujących podstawach, dając temu wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W tym miejscu należy uczynić odniesienie do bardzo obszernych ustaleń stanu faktycznego przytoczonych w pierwszej części uzasadnienia stanowiących podstawę rozstrzygnięcia organów opartą na operacie szacunkowym i bardzo precyzyjnych wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego oraz motywach przedstawionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Całą przedstawioną argumentację organu i ustalenia operatu szacunkowego Sąd w tej sprawie przyjmuje również jako podstawę rozstrzygnięcia w tej sprawie, chcąc uniknąć ponownego przytaczania i powielania argumentacji co do podnoszonych zarzutów, które to Sąd uznaje za niezasadne i mające na celu jedynie uzyskanie korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia.

W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów ww. rozporządzenia. Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 4 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłej nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej.

Ponadto należy podnieść, że biegła wskazała wyraźnie transakcje, które przyjęła jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające dla ustalenia wobec skarżących renty planistycznej.

Odnosząc się do zarzutów stawianych operatowi należy wskazać, że kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości nie mieści w zakresie desygnatów kryterium legalności stosowanego przez sąd administracyjny. Wskazać należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., I OSK 2665/15, dostępny w CBOSA). W treści decyzji, zwłaszcza uzasadnienia decyzji Kolegium wynika, że obowiązek ten został zrealizowany.

Biegła wskazała dokładnie jakie transakcje zostały uwzględnione, z czego wynika przyjęty okres czasowy, jakie w tym okresie występowały tendencje, jaką metodę zastosowała, i jakie cechy (wskaźniki) stosowała do wyceny. W operacie opisano położenie, powierzchnię, uzbrojenie terenu, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną nieruchomości podobnych, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości biegła analizowała i porównała ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, zgodnie z przyjętą metodyką dokonała oceny cen transakcyjnych nieruchomości podobnych.

Podkreślić należy, że nieruchomość podobna to nie nieruchomość identyczna, a porównywalna do nieruchomości wycenianej. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Jest przy tym oczywiste, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. W świetle art. 4 pkt 16 u.g.n., zawsze o podobieństwie nieruchomości decydować będą takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast inne cechy nieruchomości mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym.

Pamiętać również należy o różnicy między oceną wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Jeżeli strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12, CBOSA).

Jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy, skarżący z tej możliwości nie skorzystali. Obowiązek taki nie obciąża organu, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do ogólnikowych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14, CBOSA). Dokonując analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, w ocenie Sądu, nie można stwierdzić wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako dowodu wadliwego w sprawie, a ocena ta znajduje potwierdzenie w analizie tego operatu. Skoro skarżący nie skorzystali z możliwości wystąpienia o weryfikację operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji, to w tej sytuacji postawione zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego niepopartą żadnym rzetelnym dowodem.

Ponieważ w postępowaniu administracyjnym umiejętności i rzetelność rzeczoznawcy majątkowego nie zostały podważona, dowodów przeciwnych operatowi nie było, a operat wykonano zgodnie z zasadami wynikającymi z przytoczonych wyżej przepisów, zarzuty podnoszone w toku postępowania odnoszące się do przedmiotowego operatu nie są zasadne. Tym samym przedmiotowy operat, jako wiarygodny i zgodny z przepisami ustawy i z przepisami wykonawczymi, prawidłowo został przyjęty przez organy obu instancji za w pełni wartościowy dowód w sprawie. Dokonując analizy oraz oceny przedmiotowego operatu organy administracji nie naruszyły przepisów postępowania, w szczególności reguł określonych przepisem art. 80 k.p.a., statuującego zasadę swobodnej oceny dowodów, dając wyraz dokonanej ocenie w uzasadnieniu prawnym i faktycznym wydanych decyzji.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Decyzje zostały wydane po wyczerpującym wyjaśnieniu wszelkich okoliczności faktycznych sprawy i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, z poszanowaniem kwestionowanych przez skarżących zasad i przepisów wynikających z art. 7, art. 8, art. 9, art. 11, art. 39, art. 42, art. 43, art. 44, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 , art. 80, art. 84 § 1, art. 85 § 1 i art. 86, art. 138 § 1 pkt 2 i 3, art. 138 § 2 k.p.a.

Uzasadnienie decyzji zawiera wszystkie wymagane przepisami elementy, o których mowa w art. 107 § 3 k.p.a., w szczególności zawiera wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, a także wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.

Dlatego zarzuty naruszenia powołanych w skardze przepisów postępowania oraz prawa materialnego należy uznać za bezpodstawne.

W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę należało oddalić.

dc