Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2102/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-08-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 1 i 4, art. 18 ust. 1 c id
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust.1, art. 151 i 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7,9,77,80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152,200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie: WSA Agnieszka Miernik WSA Joanna Skiba Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi A. Sp. z o. o. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta W. z dnia [...] marca 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej A. Sp. z o. o. z siedzibą w W. kwotę 460 (czterysta sześćdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania A. sp. z o.o. z siedzibą w W., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] marca 2010 r. orzekającą o ustaleniu wysokości i wypłacie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., na terenie Dzielnicy M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...]., [...], [...] o łącznej powierzchni [...] m² i przeznaczonej pod drogę publiczną - ulicę [...].

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym

i prawnym.

Prezydent W. decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] ustalił lokalizację drogi dla inwestycji polegającej na rozbudowie ulicy [...] na odcinku od granic terenów [...] do ulicy [...] (wraz ze skrzyżowaniem) w W.

Lokalizacją inwestycji objęta została m. in. nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], o łącznej powierzchni [...] m² z obrębu [...], stanowiąca własność Skarbu Państwa, której użytkownikiem wieczystym jest A. sp. z o.o. z siedzibą w W., na podstawie księgi wieczystej [...], prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla W. w W.

W dziale IV (Hipoteka) księgi wieczystej KW Nr [...], prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla W. w W. znajdują się wpisy dotyczące:

- hipoteki umownej zwykłej na kwotę [...] EUR tytułem zabezpieczenia spłaty kredytu udzielonego [...] kwietnia 2004 r., z zastrzeżeniem równego pierwszeństwa z hipoteką kaucyjną;

- hipoteki umownej kaucyjnej na kwotę [...] EUR tytułem zabezpieczenia spłaty wierzytelności pieniężnych płatnych do dnia [...]marca 2014 r., na podstawie umowy poręczenia z dnia [...]kwietnia 2004 r.; .

- hipoteki umownej kaucyjnej na kwotę [...] EUR, z zastrzeżeniem równego pierwszeństwa z hipoteką zwykłą; tytułem zabezpieczenia spłaty odsetek i innych kosztów kredytu na rzecz [...]z siedzibą w W..

Zawiadomieniem z dnia 31 grudnia 2008 r. Prezydent W. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości nabytej na rzecz W., położonej w W. na terenie Dzielnicy M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne nr [...], [...], [...] o łącznej powierzchni [...] m² z obrębu [...].

W celu ustalenia wysokości odszkodowania w dniu 30 stycznia 2009 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K. operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł. Aktualność operatu została potwierdzona pismem z dnia 7 stycznia 2010 r.

Natomiast w dniu 17 kwietnia 2009 r. spółka przekazała operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2009 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. D. Operat ten został uzupełniony pismem z dnia 29 czerwca 2009 r.

Następnie pismem z dnia 23 września 2009 r. wierzyciel hipoteczny, [...] z siedzibą w W., poinformował, że odszkodowanie za nieruchomości zlokalizowane w W., oznaczone numerami ewidencyjnymi [...], [...],[...] o łącznej powierzchni [...] m² z obrębu [...], przejęte w drodze wywłaszczenia od spółki [...] sp. z o. o. z siedzibą w W., powinno zostać wypłacone [...] i zostanie zaliczone na poczet spłaty wierzytelności [...] łącznie z odsetkami, zabezpieczonych hipotekami ustanowionymi na wywłaszczonych nieruchomościach.

Decyzją z dnia [...] marca 2010 r. nr [...] z dnia [...] marca 2010 r., Prezydent W. ustalił odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., na terenie Dzielnicy M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...],[...] o łącznej powierzchni [...]m² w wysokości 3 [...]zł - na rzecz E. AG z siedzibą w W.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła [...] sp. z o.o. z siedzibą w W., kwestionując ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości, a tym samym wysokość przyznanego odszkodowania. Odwołanie zostało uzupełnione pismem z dnia [...] sierpnia 2010 r.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda [...]decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] marca 2010 r. orzekającą o ustaleniu wysokości i wypłacie odszkodowania stwierdzając, że - po rozpatrzeniu odwołania i analizie materiału dowodowego - nie podziela zarzutów i argumentów podniesionych w odwołaniu.

W uzasadnieniu orzeczenia organ podniósł, iż zgodnie z art. 129 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie za przejęte nieruchomości ustala starosta (prezydent miasta na prawach powiatu), wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 12 ust.5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych).

Zatem wysokości odszkodowania nie można określić na podstawie innego dokumentu niż operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu właściwego do ustalenia wysokości odszkodowania – przy czym organ ma obowiązek dokonać oceny tego operatu szacunkowego.

Ponadto art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi wprost, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Dlatego też strona nie mogła w przedmiotowym postępowaniu przedstawić operatu szacunkowego, podważając jednocześnie ustalenia operatu sporządzonego na zlecenie Prezydenta Miasta W. Mogła tylko przeprowadzić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego.

Wojewoda stwierdził, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, od strony formalno-prawnej nie budzi żadnych zastrzeżeń.

Nie podzielił zarzutów strony dotyczących nieprawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania poprzez naruszenie § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Podniósł, że rzeczoznawca majątkowy Z. K., analizując i charakteryzując rynek lokalny wskazała, iż w okresie ostatnich dwóch lat nie zanotowano transakcji drogowych w obszarze, w którym położona jest nieruchomość, a na warszawskim rynku nieruchomości występuje zbyt mała ilość transakcji porównywalnych (ze względu na położenie i charakter transakcji), dlatego też określenie wartości nieruchomości nastąpiło na podstawie § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w oparciu o analizę cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości z których wydzielono działki. Zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej - która polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Organ stwierdził, że taką argumentację rzeczoznawcy oraz jego postępowanie należy uznać za właściwe.

Wojewoda odniósł się też do zarzutu naruszenia przez organ I instancji art. 18 ust. 1, 18 ust. 1 b i 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, stwierdzając, iż w sytuacji, gdy na nieruchomościach lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

Wobec powyższego organ I instancji zobowiązany był do wypłaty odszkodowania na rzecz [...] z siedzibą w W.

Dodał, że pismem z dnia 9 sierpnia 2010 r. strona uzupełniła swoje zarzuty wobec wysokości odszkodowania określonej w decyzji organu I instancji - o zarzut braku uwzględnienia podatku VAT przy ustalaniu wysokości odszkodowania przez organ I instancji.

Odnosząc się do tego zarzutu organ stwierdził, iż spółka Atlantis Invest sp. z o. o. nigdy nie była właścicielem przedmiotowej nieruchomości, a jedynie jej użytkownikiem wieczystym. Właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa, a zatem w powyższym stanie faktycznym nie ma zastosowania art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Ponadto odszkodowanie przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w ustawie o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nie ma charakteru cywilnoprawnego.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie wniosła [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji.

W skardze zarzucono:

– naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy:

a) art. 7, art. 8, art. 10, art.77 § 1, art. 78 § 1, art. 98 § 1 oraz 107 § 3 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie przez Wojewodę [...];

b) art. 15 i art. 80 k.p.a. - poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie;

– naruszenie przepisów prawa materialnego:

a) art. 18 ust. 1, 18 ust. 1 b i 18 ust. 1c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego - poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie;

b) art. 157 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami -poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie;

c) art. 134 oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz w związku z art. 7 ust 1 pkt 1, pkt 6 i pkt 7, art. 19 ust. 1i ust.4, art. 29 oraz art. 41 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.

Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie

i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone postanowienie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania postanowienia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga zasługuje na uwzględnienie – aczkolwiek z innego powodu niż wskazane w skardze.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...]marca 2010 r. orzekającą o ustaleniu wysokości i wypłacie odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., na terenie Dzielnicy M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...], [...] o powierzchni [...]m² i przeznaczonej pod drogę publiczną - ulicę [...].

Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta m. st. Warszawy, wskazać należy, że zostały one wydane bez wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie mogących mieć znaczenie dla wyniku jej rozstrzygnięcia. W rozpoznawanej sprawie nakaz rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprowadzał się do obowiązku dokładnego przeanalizowania operatu szacunkowego. W świetle powyższego Sąd stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie obie decyzje wydane zostały z naruszeniem tych przepisów postępowania administracyjnego, które obligują organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, a także do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Uchybienie powyższym przepisom postępowania administracyjnego mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 c i d ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Kwotę odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustaloną na dzień, o którym mowa w ust. 1, wypłaca się osobom, którym te prawa przysługiwały.

W niniejszej sprawie odszkodowanie za wygaśnięcia hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., na terenie Dzielnicy M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...], [...] o powierzchni [...] m² i przeznaczonej pod drogę publiczną - ulicę [...]ustalono na podstawie art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193 poz. 1194 ze zm.). Zgodnie z przepisami tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), z zastrzeżeniem art.18. Zatem kwestie związane z odszkodowaniem reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 134 ust 1 w zw. z art.135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju wstępuje w obrocie. Wartością rynkową jest zaś najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy uwzględnieniu przesłanek określonych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy. Przepis art. 130 ust 2 ww. ustawy wskazuje, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie natomiast z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 pkt 1).

Zdaniem Sądu określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Z. K. budzi wątpliwości w świetle obowiązujących w tym zakresie przepisów.

Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że w okresie ostatnich dwóch lat nie zanotowano transakcji drogowych w obszarze, w którym położona jest nieruchomość tj. w rejonie urbanistycznym [...]. Pojedyncze transakcje zanotowano we wschodniej dzielnicy M. i były one realizowane przez W. (nabywanie w drodze negocjacji) – zatem nie spełniają wszystkich ustawowych warunków pojęcia wartości rynkowej.

W związku ze: zmianami na [...] rynku nieruchomości, małą ilością transakcji dotyczących nieruchomości "drogowych", niewielką porównywalnością tych transakcji (ze względu na położenie i charakter transakcji) oraz z faktem nie spełnienia przez takie transakcje ustawowych kryteriów wartości rynkowej - określenie wartości nieruchomości nastąpiło na podstawie § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w oparciu o analizę cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości z których wydzielono działki.

W ocenie Sądu, nie było uprawnione ograniczanie doboru transakcji nieruchomościami zajętymi lub przeznaczonymi pod drogi publiczne tylko do dzielnicy Mokotów.

Rynek lokalny jaki winien uwzględnić rzeczoznawca to obszar całego miasta Warszawy, gdyż na obszarze tego miasta położone są wyceniane nieruchomości.

Zdaniem Sądu - przy takim rozległym rynku jak rynek W. - możliwe jest uzyskanie odpowiedniej liczby transakcji podobnych gruntów do wycenianych, zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne - aby dokonać wyceny tych nieruchomości według metody wskazanej w § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia. Oznacza to, że rzeczoznawca przechodząc do metody wyceny z § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. nie wykazała, że brak jest wystarczającej liczby transakcji na terenie Warszawy podobnych do nieruchomości wycenianych. Tym samym nie zostało wykazane, że zaistniały warunki do wyceny nieruchomości według metody określonej w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Tej wadliwości operatu organy orzekające nie uwzględniły i przyjęły za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania operat szacunkowy naruszający § 36 ust. 1 rozporządzenia.

Należy również dodać, że przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości - § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Sąd pragnie też zauważyć, że w niniejszej sprawie możliwe jest nie tylko zastosowanie metody korygowania ceny średniej – co wymaga porównania kilkunastu transakcji, ale także możliwe jest ewentualne zastosowanie metody porównywania parami – co wymaga porównania tylko kilku transakcji.

Podsumowując Sąd stwierdził, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowa Z. K. - dokonując analizy rynku nieruchomości nabywanych pod drogi - ograniczyła zakres analizy tylko do dzielnicy M.. Tymczasem przepis § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. musi być rozumiany w ten sposób, że chodzi o ceny na rynku lokalnym czyli rynku całego W., a nie tylko wybranych dzielnic. Nie wiadomo, czy na terenie mW. istnie odpowiednia ilość nieruchomości podobnych nabytych pod drogi publiczne. W tym celu konieczne jest jednak dokonanie dodatkowej analizy rynku.

Decyzja organów orzekających w sprawie była zatem przedwczesna, ponieważ nie ustalono w sposób jednoznaczny kwestii dopuszczalności zastosowania § 36 ust. 2 ww. rozporządzenia.

W związku z tym należało uchylić obie decyzje, jako naruszające art. 7, art. 9, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a także art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Należy też podnieść, że analogiczne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawach o sygn. akt I SA/WA 736/10 oraz I SA/WA 1170/10.

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art.145 § 1 pkt.1 lit. a i c, art. 152 i art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.

.