Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 828/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2015-03-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6150 Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
6391 Skargi na uchwały rady gminy w przedmiocie ... (art. 100 i 101a ustawy o samorządzie gminnym)
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Rada Miasta
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność zaskarżonego aktu
Powołane przepisy: article: art. 15 ust. 2 pkt 12, art. 36 ust. 4, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zdzisław Kostka Sędziowie: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Protokolant Asystent Sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w Gdańsku na rozprawie w dniu 25 marca 2015 r. sprawy ze skargi A. na uchwałę Rady Miasta nr [...] z dnia 31 maja 2012 r. w przedmiocie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ż. rejon ulic P. i G. w mieście G. 1. stwierdza nieważność zaskarżonej uchwały, 2. zasądza od Rady Miasta na rzecz skarżącej A. kwotę 797 (siedemset dziewięćdziesiąt siedem) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

|Uzasadnienie |

| |

|W dniu 31 maja 2012 r. Rada Miasta podjęła uchwałę nr XXVII/525/12 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego |

|Ż. rejon ulic P. i G. w mieście G. |

|W dniu 5 lipca 2012 r. do Rady Miasta wpłynęło wezwanie Spółdzielni Mieszkaniowej A. do usunięcia naruszenia prawa powstałego na skutek |

|uchwalenia wyżej opisanego planu, któremu zarzucono nieważność, stosownie do treści art. 28 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o |

|planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r., nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej ustawą. |

|Rada Miasta nie udzieliła odpowiedzi na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. |

|W dniu 30 sierpnia Spółdzielnia Mieszkaniowa A., powołując się na przepis art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym |

|(tj. Dz. U. z 2001 r., nr 142, poz. 1591 ze zm.), wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na powyższą uchwałę. |

|Zaskarżonej uchwale zarzucono naruszenie przepisów: |

|1. art. 9 ust. 4 ustawy poprzez uchwalenie planu sprzecznego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; |

|2. art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy poprzez pominięcie określenia tego kryterium w planie; |

|3. art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy poprzez brak określenia w planie minimalnej intensywności zabudowy; |

|4. art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy poprzez nieuzasadnione odstąpienie od określenia stawki procentowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4|

|ustawy; |

|5. art. 15 ust. 2 pkt 5 ustawy w zakresie ustalenia minimalnej liczby miejsc parkingowych; |

|6. art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy poprzez oparcie prognozy oddziaływania na środowisko na wynikach nieaktualnych badań i pomiarów w zakresie |

|natężenia hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych. |

|W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że legitymuje się interesem prawnym do wniesienia skargi, gdyż jest użytkownikiem wieczystym |

|nieruchomości obejmującej m.in. działkę nr [...] częściowo objętą zaskarżonym planem, dla nieruchomości tej Sąd Rejonowy prowadzi księgę |

|wieczystą nr [...]. Zaskarżona uchwała dopuszcza na przedmiotowym terenie lokowanie inwestycji w postaci obiektu wysokościowego o |

|charakterze mieszkalno-usługowym do 60 m wysokości, a budowa tego typu obiektu w sposób znaczący może oddziaływać na nieruchomości |

|sąsiednie m.in. poprzez zwiększenie natężenia ruchu samochodowego. Konsekwencją inwestycji może być pogorszenie parametrów związanych z |

|ochroną środowiska takich jak poziom wibracji, hałasu i zanieczyszczenie powietrza, ograniczenie ilości dostępnych miejsc parkingowych. |

|Tym samym dopuszczona planem inwestycja może w znaczący sposób wpłynąć negatywnie na jakość życia mieszkańców okolicznych budynków. |

|Skarżąca szczegółowo uzasadniła poszczególne zawarte w skardze zarzuty. do zaskarżonej uchwały. |

|Odnośnie zarzutu braku zgodności ze studium skarżąca wskazała, iż dopuszczenie do zabudowy terenu obiektem o wysokości 60 m jest rażąco |

|sprzeczne ze studium i nie może być uznane jako tożsame z zachowaniem dotychczasowego charakteru terenu położonego w bezpośrednim |

|sąsiedztwie dla przedmiotu zaskarżonego planu, gdyż zabudowa mieszkaniowa w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego planem ma wysokość |

|około 30 m. |

|Odnośnie zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy skarżąca powołała się na przepis art. 2 pkt 1 ustawy stanowiący, że pod pojęciem |

|ład przestrzenny rozumie się takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach |

|wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W związku z |

|powyższym plan winien zawierać obligatoryjne zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, co pominięto w zaskarżonej uchwale. |

|Odnośnie zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy wskazano, że pominięcie określenia minimalnej intensywności zabudowy nie zostało |

|uzasadnione, a dopiero takie uzasadnienie pozwoliłoby na dokonanie oceny czy było ono uzasadnione. |

|Odnośnie zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy skarżąca wskazała, że wartość niektórych działek w związku z dopuszczoną |

|inwestycją może ulec znacznemu podwyższeniu. Skarżąca podała, że prognoza wzrostu wartości nieruchomości gruntowych została zamieszczona w|

|sporządzonej dla potrzeb uchwalanego planu, przez Biuro Rozwoju, ocenie oddziaływania obiektu wysokościowego na środowisko zrównoważone |

|dla zaskarżonego planu (nr planu [...]-data sporządzenia wrzesień 2011r.) na str. 9 zawarto informację:" W omawianym przypadku wartość |

|nieruchomości gruntowych położonych w najbliższym sąsiedztwie planowanego OW, może wzrosnąć z powodu podniesienia prestiżu miejsca. |

|Powstanie nowego obiektu może przyczynić się do zwiększenia zapotrzebowania na usługi na obszarze objętym projektem planu, ponieważ |

|pojawią się nowi mieszkańcy, prawdopodobnie dość młodzi i aktywni. Oczywiście zwiększeniu ulegnie cena tej nieruchomości, na której miałby|

|powstać obiekt wysokościowy, z racji znacznie większych możliwości wykorzystania terenu." Analiza sytuacji w miejscu dopuszczonym do |

|zabudowy wskazuje, że sam obiekt może powstać na terenie będącym przedmiotem użytkowania wieczystego, natomiast w bezpośrednim sąsiedztwie|

|budynku występują oprócz gruntów należących do Gminy i Skarbu Państwa również nieruchomości stanowiące własność prywatną. Dodatkowo |

|skarżąca powołała się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 8 czerwca 2010r. sygn. akt II SA/Ke 249/10, w którym|

|Sąd stwierdził, że brak określenia stawki procentowej o jakiej mowa w art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy, bez jakiegokolwiek uzasadnienia faktu |

|pominięcia tego wymogu w dokumentacji planistycznej, stanowi naruszenie zasad sporządzania planu w rozumieniu art. 28 ust. 1 ustawy i |

|powoduje konieczność stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały. W ocenie skarżącej taka sytuacja miała miejsce przy uchwalaniu |

|zaskarżonego planu. Wprawdzie w uzasadnionych przypadkach organ może odstąpić od ustalenia stawki procentowej, o której mowa w art. 36 |

|ust. 4 ustawy, jednakże odstąpienie to powinno zostać właściwie umotywowane, czego w uchwale zabrakło. Dodatkowo skarżąca podkreśliła, że |

|w trakcie procesu uchwalania planu materiał dowodowy wskazywał jednoznacznie, że nastąpi wzrost wartości gruntów w bezpośrednim |

|sąsiedztwie inwestycji. |

|Odnośnie zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 5 ustawy w zakresie ustalenia minimalnej liczby miejsc parkingowych wskazano, że uchwalony |

|plan zawiera wewnętrzną sprzeczność w zakresie ustalenia tych miejsc. Z jednej strony w § 5 ustalona zostaje norma min. 1,2 miejsca |

|postojowego na mieszkanie (norma, która nie jest aktualnie spełniona), z drugiej strony plan dopuszcza możliwość zabudowy |

|mieszkaniowo-usługowej o wysokości do 60m przy jednoczesnym zobowiązaniu jedynie do odtworzenia likwidowanych miejsc postojowych. Obiekt |

|wysokościowy wygeneruje potrzebę istnienia kolejnych miejsc postojowych, których powstanie nie jest wymagane w zaskarżonej uchwale. |

|Odnośnie zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy skarżąca wskazała, że analizy stanowiące podstawę do uchwalenia planu |

|pochodziły z lat 2004-2006 i 2007. W rozpatrywanej sprawie na szczególne uwzględnienie zasługuje położenie terenu objętego planem, tj. |

|bezpośrednie sąsiedztwo z niedawno otwartą [...]. Badania, na które powoływano się przy realizacji prac nad uchwałą pochodzą z okresu przed |

|otwarciem ww. hali widowiskowo-sportowej i nie uwzględniały znacznego przyrostu natężenia ruchu pojazdów mechanicznych związanego zarówno |

|z otwarciem hali, jak i przedłużeniem ulicy G. do ul. Ł. w S. i stworzenia w ten sposób alternatywnego wobec ulicy G. szlaku |

|komunikacyjnego łączącego S. z G. Umożliwienie lokalizacji na przedmiotowym terenie obiektu wysokościowego z dominującą funkcją mieszalną|

|stanowić może dodatkowe pogorszenie istniejącej sytuacji, co zostało w całości pominięte przy uchwalaniu uchwały. Skarżąca podniosła, że w|

|związku z opisanymi w wezwaniu i skardze zrealizowanymi na tym obszarze inwestycjami (hala sportowo –widowiskowa, nowe rozwiązania |

|komunikacyjne), aby w pełni uwzględnić możliwy wpływ dopuszczonej przez plan inwestycji na środowisko należałoby uchwalenie planu |

|poprzedzić przeprowadzeniem stosownych badań z uwzględnieniem aktualnej infrastruktury, która znacznie odbiega od stanu z lat 2004-2007. |

|W odpowiedzi na skargę Rada Miasta wniosła o oddalenie skargi. |

|W uzasadnieniu odnosząc się do zarzutów skarżących Rada Miasta odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 9 ust. 4 ustawy Rada przytoczyła |

|treść studium dotyczącą obszaru objętego planem wskazując, że Studium zakłada możliwość wprowadzenia nowej zabudowy mieszkaniowej, a |

|ustalenia planu nie naruszają chronionej funkcji mieszkaniowej; |

|Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy, Rada wskazała, że zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego |

|zostały określone w § 7 ust. 6 uchwały. Ład przestrzenny, co wynika z jego definicji (art. 2 pkt 1 ustawy)jest określany poprzez szeroki |

|wachlarz uwarunkowań, w tym przez warunki dotyczące parametrów urbanistycznych planowanej zabudowy, obsługi komunikacyjnej, zwłaszcza |

|dostępności drogowej i parkingów oraz warunków wynikających z ochrony środowiska. Wszystkie te czynniki, jak podniesiono, określone w |

|planie służą tworzeniu ładu przestrzennego. Odpowiadając na zarzut, że w planie został naruszony ład przestrzenny poprzez dopuszczenie |

|zabudowy w maksymalnej wysokości 60, co ma rażąco kontrastować z aktualnie istniejącą zabudową nie są prawdziwe, ponieważ na terenie |

|Osiedla Ż. już obecnie występuje znaczne zróżnicowanie wysokości zabudowy- znajdują się tam zarówno budynki mieszkalne o wysokości 5 |

|kondygnacji, jak i budynki 12 kondygnacyjne. W takiej sytuacji budowa 17 kondygnacyjnego obiektu w sąsiedztwie domów 12 kondygnacyjnych |

|nie będzie stanowić rażącego kontrastu. Obszar planu jest obszarem węzłowym w rejonie skrzyżowania dwóch dwujezdniowych ulic. Jedną z |

|podstawowych zasad kompozycji urbanistycznej jest lokalizacja w takich miejscach dominant kompozycyjnych; |

|Odnośnie do zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy poprzez nieokreślenie w planie minimalnej intensywności zabudowy Rada |

|wskazała, że przystąpienie do sporządzania planu miało miejsce w dniu 25 września 2008r, a jego uchwalenie nastąpiło 31 maja 2012r. |

|Stosownie do treści przepisu art. 4 ust. 2 ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 25 czerwca 2010 r.|

|(Dz. U. nr 130, poz. 871), który stanowi, że do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studiów uwarunkowań i kierunków |

|zagospodarowania przestrzennego gminy, w stosunku do których podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu lub studium,|

|a postępowanie nie zostało zakończone do dnia wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Ww. zmianą wprowadzono obowiązek |

|określenia w planie m.in. minimalnej i maksymalnej intensywności zabudowy. Jednakże z uwagi na treść przepisu art. 4 ust. 2, w |

|rozpatrywanej sprawie ma zastosowanie przepis art. 15 ust. 2 pkt 6 przed dokonaniem jego zmiany i wówczas nie zawierał on obowiązku |

|określania w planie zarówno minimalnego, jak i maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy. Wskazano, że w uchwalonym planie został |

|określony maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy, natomiast minimalna intensywność zabudowy, gdyby miała być określona w planie, to |

|musiałaby wynosić 0,0 ponieważ na terenie objętym planem występują działki niezabudowane, przeznaczone na miejsca postojowe. |

|Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy Rada wskazała, że w trakcie procedury planistycznej analizowano |

|ustalenie stawki procentowej i odstąpiono od jej ustalenia. Rada wskazała, że pobranie opłaty jest dopuszczalne m.in. wówczas, gdy wartość|

|nieruchomości ulegnie wzrostowi na skutek określenia dla danej nieruchomości nowego przeznaczenia w nowym planie albo w ramach zmiany |

|dotychczas obowiązującego planu. Zatem samo wejście w życie nowego planu nie daje podstaw do pobrania opłaty planistycznej. Rada wskazała,|

|że po analizie sytuacji materialno-prawnej występującej w granicach planu i uwzględnienia możliwości inwestycyjnych terenu w przypadku |

|braku planu uznała, że nie nastąpi znaczący wzrost wartości nieruchomości uzasadniający ustalenie stawki procentowej. Dlatego ustalenie |

|planu w § 7 ust. 15 brzmi "nie dotyczy". Dla omawianego terenu nie obowiązywał plan miejscowy, a w celu realizacji inwestycji na tym |

|terenie inwestor uzyskałby pozwolenie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy na zasadzie tzw. "dobrego sąsiedztwa", zgodnie z art. 61 |

|ust. 1 ustaw. W planie została ustalona jedna funkcja, a mianowicie mieszkaniowo-usługowa na całym obszarze (zabudowa mieszkaniowa |

|intensywna), zgodna ze stanem istniejącym, stanowiąca nawiązanie do terenów mieszkaniowych Spółdzielni, na terenie, której w bezpośrednim |

|sąsiedztwie znajdują się jedenastopiętrowe budynki mieszkaniowe. Rada stwierdziła, że zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy w odniesieniu do |

|zasad określania wartości nieruchomości oraz określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w |

|odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy o gospodarce |

|nieruchomościami oraz rozporządzenie wykonawcze do tej ustawy, tj. w rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. nr |

|207, poz. 2109) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ww. ustawy rzeczoznawca |

|majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Rada Gminy ma obowiązek wynikający z art. 15 |

|ust. 2 pkt 12 ustawy ustalić w miejscowym planie stawki procentowe opłaty planistycznej tylko w przypadku, gdy zachodzą materialno-prawne |

|przesłanki do ustalenia tej opłaty, przewidziane w art. 36 ust. 4 ustawy, a więc tylko w odniesieniu do terenów objętych planem, na |

|których wartość nieruchomości znacząco wzrośnie w związku z uchwaleniem planu. Ustalenie niezerowej stawki wiąże się z wydatkami gminy na |

|operaty szacunkowe, a więc nieznaczny wzrost odzwierciedlony w minimalnej stawce procentowej nie będzie rekompensował koniecznych wydatków|

|gminy z tytułu przygotowań do pobrania opłaty. Rada stwierdziła, że celem wprowadzenia opłaty jest zrekompensowanie gminom przynajmniej |

|części kosztów poniesionych w związku z przeprowadzeniem procedury planistycznej i uchwaleniem planu. Analizując ustalenie stawki |

|procentowej brano pod uwagę powyższe przesłanki, również koszty związane z oszacowaniem nieruchomości, które w tym konkretnym przypadku |

|przewyższyłyby wpływy do budżetu z tytułu pobrania opłaty. |

|Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy w zakresie ustalenia minimalnej liczby miejsc parkingowych, Rada |

|wskazała, że wskaźniki parkingowe do obliczania zapotrzebowania inwestycji na miejsca postojowe dla samochodów osobowych ustalone w § 5 |

|uchwały, zostały określone w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta G. Dotyczą one obszaru objętego planem|

|i służą określeniu zapotrzebowania na miejsca postojowe na działce budowlanej objętej inwestycją, a więc nie odnoszą się do ilości miejsc |

|postojowych dla terenu zabudowy mieszkaniowej osiedla Ż. Zatem zarzut o niespełnieniu aktualnie normy min. 1,2 miejsc postojowych na |

|mieszkanie nie jest zasadny, ponieważ norma ta dotyczy obszaru objętego planem, gdzie aktualnie nie ma budynków mieszkalnych |

|wielorodzinnych. Spełnienie wymaganej normy ilości miejsc postojowych będzie należało do inwestora planowanej zabudowy przy ubieganiu się |

|o pozwolenie na budowę. Nowe miejsca postojowe będą musiały znaleźć się na terenie przyszłej inwestycji dla użytkowników projektowanych |

|funkcji mieszkaniowej i użytkowej. Rada wskazała, że obecnie w granicach obszaru objętego planem znajdują się miejsca postojowe użytkowane|

|przez mieszkańców osiedla Ż., choć w przeważającej części parkingi te nie leżą na gruntach Spółdzielni, lecz na terenach gminnych. Jednak |

|zamierzone inwestycje na obszarze objętym planem nie powinny spowodować zmniejszenia liczby miejsc postojowych dla mieszkańców. Stąd w |

|ustaleniach planu znalazł się zapis o konieczności odtworzenia likwidowanych miejsc postojowych, oprócz zapewnienia odpowiedniej ilości |

|miejsc postojowych dla nowych mieszkańców i użytkowników usług. |

|Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 3 ustawy poprzez brak dokonania badań i pomiarów w zakresie natężenia |

|hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych w oparciu o aktualne dane, Rada podniosła, że przepis ten nie został naruszony, gdyż w |

|art. 7 ust. 11 uchwały określono zasady ochrony środowiska i przyrody. Ocena klimatu akustycznego zgodnie z art. 117 ustawy Prawo ochrony |

|środowiska z dnia 27 kwietnia 2001, została wykonana w oparciu o mapy akustyczne miasta G. z 2007r. Zgodnie z art. 117 ust. 1 ustawy Prawo|

|ochrony środowiska mapa akustyczna jest aktualizowana co pięć lat i obecnie jest to najaktualniejsze źródło informacji o warunkach klimatu|

|akustycznego obszaru objętego planem. Od 2010 r. w G. funkcjonuje system monitoringu hałasu na terenie miasta, który diagnozuje poziom |

|emisji hałasu pochodzącego od pojazdów samochodowych, tramwajów, pociągów, samolotów. Najbliższa stacja pomiarowa (nr [...]) jest położona |

|przy ul. P., w odległości 300 m od obszaru objętego planem, jednak z uwagi na odmienną specyfikę natężenia tego odcinka ulicy P. nie jest |

|reprezentatywna dla obszaru objętego planem. Obecnie żaden przepis prawa nie nakazuje wykonywania badań i pomiarów w zakresie hałasu, |

|wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych przed przystąpieniem do sporządzaniu planu. W uchwale przy ustalaniu zasad ochrony środowiska i|

|przyrody, uwzględniono zagrożenia wynikające z warunków klimatu akustycznego występującego na tym terenie oraz przyszłych ich zmian w |

|oparciu o prognozę warunków klimatu akustycznego na 2020r. Z tego względu w art. 7 ust. 1 uchwały jest zapis o zastosowaniu elewacji o |

|podwyższonej izolacyjności akustycznej zarówno w budynkach mieszkalnych od strony źródła istniejących uciążliwości akustycznych (ul. P.), |

|jak i prognozowanych (ul. G.). |

| |

|Wyrokiem z dnia 29 stycznia 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę. |

|Dokonując oceny zgodności z prawem zaskarżonej uchwały Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. |

|W uzasadnieniu Sąd wskazał, że stosownie do art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym każdy czyj interes prawny lub uprawnienie zostały|

|naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętym przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może po bezskutecznym wezwaniu|

|do usunięcia naruszenia, zaskarżyć uchwałę do sadu administracyjnego. Zgodnie z przepisem art. 53 § 2 Prawo o postępowaniu przed sądami |

|administracyjnymi termin do wniesienia skargi wynosi 30 dni od dnia doręczenia stronie odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia |

|naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie 60 dni od dnia wniesienia wezwania o usunięcie naruszenia|

|prawa. |

|Sąd wskazał, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy wymogi formalne skargi zostały spełnione. Skarżąca Spółdzielnia dopełniła wymogu |

|wezwania do usunięcia naruszenia prawa, które zostało wystosowane w dniu 3 lipca 2012 r. i doręczone organowi w dniu 6 lipca 2012r. Rada |

|nie udzieliła odpowiedzi na wezwanie. Skarżący wnieśli skargę do Sądu na uchwałę w sprawie uchwalenia planu miejscowego w dniu 30 sierpnia|

|2012r., a zatem zachowany został 60 dniowy termin na wniesienie skargi wynikający z art. 53 § 2 Prawa o postępowaniu przed sądami |

|administracyjnymi. |

|Sąd wskazał, że w sprawie spełniona jest przesłanka naruszenia interesu prawnego wnoszącej skargę przewidziana w art. 101 ust. 1 u.s.g. |

|Skarżąca jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości działki nr [...] o łącznej powierzchni 3.7416 ha, z której obszar ok. 1500 m² położony |

|jest na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w pozostałej graniczy z tym obszarem. Skarżąca ma zatem |

|interes prawny w zaskarżeniu uchwały wynikający z przepisów prawa materialnego dotyczących ochrony prawa użytkowania wieczystego, albowiem|

|zapisy planu dotyczą części nieruchomości położonej na obszarze nim objętym i wpływają na sposób wykonywania tego prawa. |

| Sąd podkreślił, że w § 6 części ogólnej planu Rada uchwaliła, że ustala się w obszarze objętym planem jeden teren oznaczony numerem |

|001 i dla tego terenu określa się ustalenia szczegółowe ujęte w karcie terenu. W karcie terenu oznaczonego symbolem 001- M/U32 miejscowego|

|planu zagospodarowania przestrzennego.] w punkcie 7 dotyczącym zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w ppkt 5 w zakresie |

|wysokości zabudowy lit. a) ustalono, że maksymalna wysokość zabudowy dla obszaru wyznaczonego liniami podziału wewnętrznego i oznaczonego |

|symbolem "a", jak na rysunku planu 60 m (ppkt 5 lit. a), dla pozostałej części obszaru 20 m (ppkt 5 lit. b). Uchwała została zaskarżona z |

|uwagi na dopuszczenie do zabudowy na obszarze objętym planem (na obszarze wyznaczonym w części graficznej planu liniami podziału |

|wewnętrznego) obiektu o wysokości 60 m. |

|Sąd ustalił, że zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 25 czerwca 2010 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, |

|ustawy o Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. Nr 130, poz. 871) do miejscowych |

|planów zagospodarowania przestrzennego oraz studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w stosunku do których |

|podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu lub studium, a postępowanie nie zostało zakończone do dnia wejścia w |

|życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zgodnie z art. 5 powołana wyżej ustawa weszła w życie po upływie 3 miesięcy od dnia |

|ogłoszenia, tj. obowiązuje od dnia 21 października 2010r. W rozpoznawanej sprawie uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia zaskarżonego |

|planu podjęto w dniu 25 września 2008r. (uchwała nr XXVIII/775/08 Rady Miasta ), natomiast zaskarżona uchwała o uchwaleniu planu została |

|podjęta w dniu 31 maja 2012r. Skoro zatem uchwała o przystąpieniu do uchwalenia planu została podjęta przed dniem wejścia w życie ww. |

|ustawy z dnia 25 czerwca 2010r., a postępowanie zostało zakończone w dniu 31 maja 2012 r., to dla rozpoznania sprawy obowiązująca jest |

|ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym do dnia zmiany ustawy, tj. do dnia 20 października 2010r. |

|Sąd wskazał, że skarżąca zarówno w skardze zarzuciła, że uchwała narusza przepis art. 9 ust.4 u.p.z.p., który stanowi, że ustalenia |

|studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. W tym względzie Sąd stwierdził, że zarzuty dotyczące |

|sprzeczności Studium z uchwalonym planem są niezasadne. Jako nieuzasadniony Sąd uznał zarzut uchwalenia przez Radę planu sprzecznego ze |

|studium, na skutek rażącego naruszenia zapisów studium dotyczących dzielnicy O., poprzez dopuszczenie możliwości wzniesienia obiektu |

|wysokościowego (do 60) w sytuacji gdy zabudowa w bezpośrednim sąsiedztwie ma wysokość 30 m. Sąd wskazał, że postanowienia Studium nie |

|zawierają żadnych konkretnych ustaleń dotyczących nieruchomości objętych planem. Sąd wskazał, że w Dziale III studium pn. Kierunki w pkt |

|12 pt. "Kierunki zmian w strukturze przestrzennej miasta oraz w przeznaczeniu terenów wraz ze wskaźnikami dotyczącymi zagospodarowania |

|oraz użytkowania terenów, w tym terenów wyłączonych z zabudowy" zostały zawarte podstawowe kierunki dotyczące kształtowania struktury |

|przestrzennej miasta. W studium ustalono m.in., że jeśli chodzi o dzielnice ukształtowane, nie jest zasadne określanie parametrów i |

|wskaźników zabudowy oraz standardów zagospodarowania na etapie studium, muszą być one ustalane indywidualnie na podstawie szczegółowych |

|analiz, sformułowano jedynie ogólne zasady jako wytyczne do planów miejscowych, w tym m.in. sformułowano zasadę, że wskaźniki i parametry |

|zabudowy w dzielnicach ukształtowanych powinny być jednym z narzędzi przestrzegania zasady rozwoju miasta do wewnątrz. Nadto odrębnie |

|sformułowano zasady kształtowania wysokości terenu. Zasady te, jak wskazano, mają na celu ochronę ze względów kulturowych, przyrodniczych,|

|krajobrazowych (ochrona charakteru, w tym wysokości zespołów zabytkowych o wartościach kulturalnych, ochrona stref ekspozycji zespołów i |

|obiektów zabytkowych, utrzymanie otwarć na wartościowe elementy krajobrazu otwartego, zalesione wzgórza, morze). Wśród postanowień studium|

|dotyczących zasad kształtowania zabudowy zawarto ustalenie o oznaczeniu (identyfikowaniu) dominantami wysokościowymi ważnych miejsc miasta|

|dzielnic (np. dawny rynek, dojście do dworca PKP, ważne skrzyżowanie ulic). Również w cytowanych już w skardze postanowieniach studium |

|dotyczących dzielnicy O. wskazano, że podstawową zasadą planistyczną na obszarze tej dzielnicy jest zachowanie jej dotychczasowego |

|charakteru wyróżniającego się zróżnicowaniem funkcjonalnym i fizjonomicznym. Istniejące osiedla, w tym osiedle Żabianka, traktuje się jako|

|tereny ukształtowane, gdzie funkcja mieszkaniowa winna być chroniona, wskazano również kierunki rozwoju dzielnic. Również postanowienia |

|Studium w części dotyczącej planów miejscowych i nowych terenów inwestycyjnych nie zawierają żadnych ograniczeń dotyczących dominant |

|wysokościowych na obszarze objętym planem. Natomiast zaskarżony plan utrzymuje postulowaną w studium funkcję mieszkaniową i nie narusza |

|dotychczasowego zagospodarowania terenu (Osiedle Mieszkaniowe) poprzez wprowadzenie dotychczas nieistniejących np. uciążliwych funkcji |

|usługowych, czy też przemysłowych. Sąd podkreślił przy tym, że skarżąca nie wskazała, aby dopuszczenie obiektu o wysokości do 60 m |

|naruszało wyżej wskazywane zasady dotyczące kształtowania wysokości ustalone w Studium. Zapisy planu w kwestionowanym zakresie nie |

|modyfikują kierunku zagospodarowania przewidzianego w studium i nie wykluczają zagospodarowania dotychczas obecnego (tereny zabudowy |

|mieszkaniowej). Zapisy planu nie naruszają też postanowień planu dotyczących kształtowania zabudowy w części dotyczącej wysokości terenu. |

|Sąd podkreślił również, że studium w swoich zapisach dotyczących kształtowania terenu wprost dopuszcza realizację dominant wysokościowych.|

|Realizacja zabudowy określonej w planie realizuje też akcentowaną w planie zasadę rozwoju do wewnątrz miasta. Sąd uznał zatem, że zapisom |

|zaskarżonej uchwały dotyczącej planu miejscowego planu nie można postawić zarzutu sprzeczności ze studium. |

|Za niezasadny Sąd uznał zarzut naruszenia przepisu art. 15 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., który stanowi, że w planie miejscowym określa się |

|obowiązkowo zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. W tym zakresie uchwała w § 7 odwołuje się do zasad ustalonych w innych |

|postanowieniach planu, a mianowicie w postanowieniach dotyczących zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, zasad |

|dotyczących systemów komunikacji i infrastruktury technicznej oraz zasad ochrony środowiska i przyrody. Skarżąca podnosiła, że elementy |

|planu wymienione w cyt. przepisie są obligatoryjne, nie może ich zastąpić powołanie się na inne postanowienia planu a naruszenie jest tym |

|bardziej rażące, że plan dopuszcza zabudowę do wysokości 60 m., kontrastującą z aktualnie istniejącą, co niewątpliwie narusza ład |

|przestrzenny. W pierwszej kolejności Sąd odwołał się do zakresu kontroli Sądu w przedmiocie korzystania przez gminę z władztwa |

|planistycznego. Nadto podkreślił, iż z treści art. 1 ust. 2 u.p.z.p. wynika, że w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia |

|się zwłaszcza wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Natomiast przez wymagania ładu przestrzennego należy |

|rozumieć stosownie do treści powołanego przez skarżącą art. 2 ust.1 ww. ustawy takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną |

|całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, |

|kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Nakazu uwzględniania w zagospodarowaniu wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i |

|architektury nie można traktować jako przepisu bezpośrednio zobowiązującego. Obowiązek uwzględnienia w zagospodarowaniu przestrzennym ww. |

|wymagań oznacza, że obowiązek ten istnieje w takim zakresie, w jakim przewidują je przepisy szczególne. Skarżąca takich regulacji nie |

|wskazała, natomiast w zaskarżonej uchwale usytuowanie obiektu do wysokości 60 m pozostaje w granicach wyznaczonych władztwem planistycznym|

|gminy, natomiast warunki jakie budynek winien spełniać, są regulowane w innych aktach prawnych (unormowania zawarte w Prawie budowlanym i |

|przepisach dotyczących warunków jakie winny spełniać budynki mieszkalne i ich usytuowanie). Sąd stwierdził natomiast, że w rozpoznawanej |

|sprawie istotna jest wysokość dopuszczonej zabudowy, a nie ilość kondygnacji, której plan nawet nie ustala. Z tej przyczyny Sąd uznał |

|stanowisko Rady przedstawione na uzasadnienie braku naruszenia ww. przepisu, iż aktualnie istniejąca zabudowa posiada 12 kondygnacji, a |

|planowana zabudowa przewiduje 17 pięter, jest w sprawie bezprzedmiotowa, jeżeli chodzi o uzasadnienie przyjętej dopuszczonej wysokości |

|obiektu. Postanowienia planu w § 6 dotyczące zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego zawierają natomiast inne postanowienia, nie|

|dotyczące budynku, a mianowicie przewidują zakaz lokalizacji nośników reklamowych wolnostojących oraz ustalają ciąg pieszy zgodny z |

|rysunkiem planu. |

|Za niezasadny Sąd uznał zarzut naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy wskazując, że przepis ten nie przewidywał obowiązku ustalenia w |

|planie minimalnej intensywności zabudowy, co zarzucała skarżąca. Natomiast plan ustala linie zabudowy, wielkość powierzchni zabudowy w |

|stosunku do powierzchni działki budowlanej, minimalny procent powierzchni biologicznie czynnej objętej inwestycją intensywność zabudowy |

|oraz jej maksymalną wysokość. Zatem w ustaleniach planu znajdują się określone parametry, które pozwalają określić jakiej wielkości obiekt|

|budowlany może powstać na terenie objętym planem. Istotnym bowiem jest, aby z zapisów planu wynikało jakiego rodzaju zabudowa, o jakim |

|charakterze i jakiej wielkości może powstać na danym terenie i jaką może zająć maksymalnie powierzchnię danej nieruchomości. Wymogi te – w|

|ocenie Sądu - zostały spełnione, a brak powoływanego wskaźnika, który nie był obowiązkowy stosownie do stanu prawnego rozpoznawanej |

|sprawy, nie stoi na przeszkodzie ustaleniu powyższych warunków zabudowy. |

|Sąd nie podzielił zarzuty dotyczącego naruszenia ww. przepisu poprzez sprzeczność w ustaleniu miejsc parkingowych. Wskazał zatem, że w § 5|

|uchwały ustalono wskaźniki parkingowe do obliczenia zapotrzebowania inwestycji na miejsca postojowe dla samochodów osobowych, przyjmując |

|wskaźniki określone w studium (str. 248-249), które mogą odnosić się jedynie do obszaru objętego planem, nie odnoszą się one natomiast dla|

|całego terenu osiedla Ż. Zarzut, iż plan dopuszcza możliwość zabudowy mieszkaniowo-usługowej o wysokości do 60m przy jednoczesnym |

|zobowiązaniu do odtworzenia likwidowanych miejsc postojowych jest niezasadny, gdyż z jednej strony plan przewiduje powstanie miejsc |

|postojowych dla samochodów osobowych wg wskaźników parkingowych oraz dodatkowo przewiduje w szczególnych zasadach zagospodarowania terenów|

|wymóg odtworzenia likwidowanych urządzonych miejsc postojowych. |

|Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy Sąd, przywołując jego treść, stwierdził, że w zaskarżonym planie w karcie |

|terenu pkt 17 uchwalono "stawka procentowa nie dotyczy", co jest równoznaczne z ustaleniem tej stawki na poziomie 0. Przepis art. 15 ust. |

|2 pkt 12 u.p.z.p. przyznaje radzie gminy kompetencje do ustalenia stawki opłaty planistycznej. Natomiast materialnoprawne przesłanki jej |

|ustalenia zostały zawarte w cyt. przepisie art. 36 ust. 4 ustawy. Powyższe oznacza, że rada gminy decyduje, czy zachodzą materialnoprawne |

|przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty wskazane w art. 36 ust. 4 ustawy poprzez określenie jej stawek na podstawie art. 15 ust. 2 pkt|

|12. Skoro przesłanką materialnoprawną do ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, |

|to jeżeli wartość określonych nieruchomości nie wzrośnie, to ustalenie opłaty przez radę gminy poprzez określenie tej stawki w planie jest|

|zbędne, ponieważ nie będzie służyło celowi, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ww. ustawy. Sąd podkreślił, że rada gminy ma obowiązek |

|wynikający z art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p. ustalić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stawki procentowe opłaty |

|planistycznej tylko w przypadku, gdy zachodzą materialnoprawne przesłanki do ustalenia tej opłaty, przewidziane w art. 36 ust. 4 ustawy, a|

|więc tylko w odniesieniu do terenów objętych planem, na których wartość nieruchomości wzrośnie w związku z uchwaleniem planu. Przy czym |

|organy planistyczne dokonując oceny skutków finansowych uchwalenia planu winny szczegółowo uzasadnić z jakich względów przyjęto, że |

|wartość nieruchomości znajdujących się na terenach o określonym przeznaczeniu w planie nie wzrośnie, co uzasadnia odstąpienie od ustalania|

|w planie stawki opłaty planistycznej dla danych terenów. Przepis art. 15 ust. 2 pkt 12 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy nie wskazuje na |

|możliwość uznaniowego odstąpienia przez gminę od pobierania opłaty poprzez jej ustalenie w wysokości 0%. W rozpoznawanej sprawie kwestia |

|ustalenia stawki planistycznej była analizowana. Najistotniejszym jest przeznaczenie określonych nieruchomości w planie. Na obszarze |

|objętym uchwałą nie obowiązywał plan miejscowy, faktycznie teren był przeznaczony głównie pod funkcję usługową oraz miejsca postojowe dla |

|mieszkańców Osiedla. W rozpoznawanej sprawie jest to funkcja mieszkaniowo-usługowa. Funkcja mieszkaniowa nawiązuje do terenów zabudowy |

|mieszkaniowej osiedla Ż., natomiast funkcja usługowa zgodna jest z dotychczasową funkcją tego terenu. Skarżąca przytoczyła zapisy z oceny |

|oddziaływania obiektu wysokościowego na środowisko zrównoważone dla planu miejscowego, w której stwierdzono, że po wybudowaniu planowanego|

|obiektu nastąpi wzrost wartości sąsiednich nieruchomości, przede wszystkim ze względu na wzrost prestiżu miejsca i wyposażenia usługowego,|

|budynek spowoduje podniesienie atrakcyjności miejsca. Sąd uznał, że powyższe okoliczności nie mogą przesądzać o obowiązku pobrania opłaty.|

|Powyższa argumentacja dotyczy sposobu realizacji zapisów planu, które mają zmienić obraz zabudowy w zabudowę o wyższym standardzie, |

|nowoczesną i uporządkowaną. W prognozie skutków finansowych uchwalenia planu wskazano, że opłata nie będzie pobierana. W części ogólnej |

|opracowania wskazano, że w sytuacji gdy nie ma wzrostu wartości lub działają czynniki podwyższające i obniżające wartość nieruchomości – |

|ustalenie stawki uznaje się za bezprzedmiotowe. Pozwala to uniknąć kosztów szacowania nieruchomości, które mogłyby przewyższyć dochód z |

|renty planistycznej. Odnosząc się do tej kwestii Sąd uznał, że w istocie teren objęty planem nigdy nie był wyłączony z zabudowy usługowej |

|czy też mieszkalnej, każda z tych funkcji mogła być na tym obszarze realizowana, niezależnie od tego czy na obszarze tym obowiązuje |

|miejscowy plan czy też nie. Sposób realizacji tych funkcji, opisany w planie nie zmienia przeznaczenia tego obszaru, faktycznego |

|korzystania z niego, a sposób jego zagospodarowania dodatkowo nawiązuje do terenów sąsiednich, na których położone są budynki (o różnej |

|wysokości) Spółdzielni Mieszkaniowej. Tym samym argumentacja Rady dotycząca kwestii kosztów szacowania nieruchomości (kosztów sporządzania|

|operatów i innych związanych z ustaleniem opłaty planistycznej) mogła zostać uwzględniona w trakcie procedury planistycznej. Biorąc |

|powyższe pod uwagę Sąd uznał, że brak ustalenia wysokości opłaty określonej w art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p. nie stanowi w okolicznościach|

|sprawy istotnego naruszenia trybu postępowania. |

|Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy poprzez oparcie prognozy oddziaływania na środowisko na wynikach |

|nieaktualnych badań i pomiarów w zakresie natężenia hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych Sąd zważył, iż zgodnie z powołanym |

|przepisem w planie określa się obowiązkowo zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego. Nadto zgodnie z przepisem art. 17|

|pkt 4 ustawy projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sporządza się wraz z prognozą oddziaływania tego planu na |

|środowisko, która ma za zadanie określić i ocenić skutki, które mogą powstać z projektowanego przeznaczenia terenu oraz przedstawić |

|rozwiązania eliminujące lub ograniczające jego ewentualnie negatywny wpływ na środowisko. W rozpoznawanej sprawie prognoza taka została |

|sporządzona. W zakresie dotyczącym podnoszonego przez skarżącą zarzutu oparcia prognozy na nieaktualnych badaniach i pomiarach w zakresie |

|natężenia hałasu, wibracji oraz ruchu pojazdów mechanicznych, Sąd zważył, że w prognozie tej wskazano, iż głównym czynnikiem kształtującym|

|warunki klimatu akustycznego objętego projektem planu jest emisja hałasu drogowego, pochodzącego od ulic P. i G. a także emisja hałasu |

|tramwajowego od linii przy ul. P. Ustalono, że na znacznym obszarze występuje przekroczenie dopuszczalnych norm hałasu i podano, że |

|ustaleń poziomu i obszaru występowania tego przekroczenia, w tym wysokości poziomu hałasu dokonano w oparciu o mapy akustyczne miasta G. z|

|2007 r. Jednocześnie ustalono, że realizacja ustaleń planu skutkować będzie nieznacznym pogorszeniem dotychczas stosunkowo mało |

|korzystnych warunków klimatu akustycznego, przy czym planowany obiekt wysokościowy w środkowej części terenu zwiększy lokalny ruch |

|samochodów, co przełoży się na nieznaczny wzrost poziomów hałasu. Podkreślono, że o warunkach klimatu akustycznego na analizowanym terenie|

|i terenach przyległych decydować będzie ruch samochodowy i tramwajów po ulicy i tramwajów po ulicy P. i G. Prognozuje się wzrost tego |

|hałasu na skutek inwestycji polegającej na budowie Trasy [...] do 2020, głównie od strony ul. G. Wskazano jakie zapisy należy umieścić w |

|planie z uwagi na wysokie poziomy hałasu na obszarze analizowanym. Przepis art. 117 ustawy Prawo ochrony środowiska stanowi o dokonaniu |

|oceny stanu akustycznego środowiska i obserwacji zmian. Zgodnie z art. 118 ust. 1 ww. ustawy na potrzeby oceny stanu akustycznego |

|środowiska, o których mowa w art. 117 sporządza się co 5 lat mapy akustyczne, z zastrzeżeniem ust. 2. W okolicznościach rozpoznawanej |

|sprawy przy opracowaniu projektu planu zachowano wymogi ww. ustawy wykorzystując aktualne w świetle cyt. przepisu mapy akustyczne, |

|jednocześnie co wynika z przedłożonej prognozy oceny na środowisko dokonano w niej analizy istniejącego klimatu akustycznego oraz wskazano|

|na prognozy związane z tym klimatem, powołano się wbrew zarzutom skargi na zagrożenia wynikające ze zwiększającego się ruchu samochodowego|

|i na przyczyny, które mogą go znacząco zwiększyć. W ocenie Sądu, ustalenia zawarte w prognozie oddziaływania na środowisko, uwzględniające|

|występowanie na obszarze objętym planem wysokich poziomów hałasu w środowisku zostały zatem uwzględnione w planie miejscowym. Mając na |

|uwadze przeprowadzoną przez organ procedurę planistyczną w zakresie dotyczącym oddziaływania na środowisko planowanego obiektu Sąd uznał |

|zarzuty skarżącej w opisanym zakresie za niezasadne. Elementy kwestionowane przez skarżącą zostały przedstawione w prognozie, a zalecenia |

|z niej wynikające zostały zamieszczone w postanowieniach planu. Wysoki poziom hałasu istnieje na analizowanym terenie, niezależnie od |

|realizacji obiektu, a jego główną przyczyną jest istniejący na tym obszarze ruch samochodowy i tramwajowy na ulicach P. i G., na który |

|budowa obiektu wysokościowego będzie miała, jak wynika z prognozy, nieznaczny wpływ. Jednocześnie z przedstawionych zaleceń wynika, jak to|

|stwierdzono w prognozie, że ich wprowadzenie do planu i realizacja mogą poprawić klimat akustyczny. |

|Sąd wskazał, że z przedłożonej dokumentacji planistycznej wynika, że przed podjęciem zaskarżonej uchwały został wyczerpany tok |

|postępowania przewidziany w art. 17 ust. 1-4, a projekt planu uzyskał stosowne uzgodnienia z organami, o których mowa w art. 17 ust. 7 |

|ustawy. |

|W skardze kasacyjnej wniesionej od powyższego wyroku Spółdzielnia Mieszkaniowa A. podniosła zarzuty |

|1. naruszenia prawa procesowego tj. art. 133 § 1 p.p.s.a. poprzez błędne uznanie wbrew zebranemu w toku procedury uchwalania zaskarżonego |

|planu miejscowego materiałowi dowodowemu, iż w niniejszej sprawie usprawiedliwione było odstąpienie przez Radę Miasta od ustalania stawki |

|procentowej wskazanej w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. z uwagi na fakt, iż potencjalne koszty ustalenia tej stawki przewyższałyby korzyści |

|uzyskane przez Gminę z tytułu uchwalenia tej stawki procentowej. Jak podniesiono, Sąd I instancji oparł się na niezweryfikowanym |

|stwierdzeniu, iż na skutek uchwalenia planu miejscowego nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości objętych planem i tym samym naruszenie |

|wskazanego przepisu miało istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia; |

|2. naruszenia prawa materialnego, poprzez: |

|- błędną wykładnię art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. poprzez stwierdzenie, że treść wskazanego przepisu według stanu prawnego na dzień |

|przystąpienia do sporządzania zaskarżonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie nakładała na organ obowiązku ustalenia |

|kryterium minimalnej gęstości zabudowy, co skutkowało uznaniem, iż nie zachodzi nieważność zaskarżonej uchwały, |

|- błędne zastosowanie art. 15 ust. 2 pkt 12 w związku z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. skutkujące uznaniem, że Rada Miasta w zaskarżonej uchwale |

|na karcie terenu w pkt 17 nie była zobowiązana do ustanowienia stawki procentowej, o której mowa w treści art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i w |

|konsekwencji do uznania, iż nie zachodzi nieważność zaskarżonej uchwały. |

|Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 25 listopada 2014 r. sygn. akt II OSK 1138/13 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do |

|ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku. |

|Naczelny Sąd Administracyjny uznał za niezasadny zarzut naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. Sąd ten wskazał, że nietrafny jest wywód |

|skargi kasacyjnej, że przepis ten w brzmieniu sprzed nowelizacji z dnia 25 czerwca 2010 r. obligatoryjnie wymagał określenia w miejscowym |

|planie zagospodarowania przestrzennego parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy oraz |

|gabarytów obiektów, a zatem prowadził do konieczności określenia w planie miejscowym minimalnej intensywności zabudowy. Znajdujący |

|zastosowanie w niniejszej sprawie przepis art. 15 ust. 2 pkt 6 u.p.z.p. przewidywał jedynie, że w planie miejscowym obowiązkowo należy |

|określić parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki |

|intensywności zabudowy. Dopiero nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonana przez art. 1 pkt 4 lit. a ustawy|

|z dnia 25 czerwca 2010 r. (Dz.U. Nr 130, poz. 871) zmieniającej tę ustawę z dniem 21 października 2010 r. doprowadziła do zmiany, w wyniku|

|której przepis ten uzyskał następujące brzmienie: w planie miejscowym określa się obowiązkowo zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki|

|zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do |

|powierzchni działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki |

|budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty |

|obiektów. Przepis ten w powyżej przytoczonym brzmieniu nie znajdował zastosowania, bowiem zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy zmieniającej, do |

|miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w stosunku |

|do których podjęto uchwałę o przystąpieniu do sporządzania lub zmiany planu lub studium, a postępowanie nie zostało zakończone do dnia |

|wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Ustawa ta weszła w życie w dniu 21 października 2010 r. W niniejszej sprawie |

|uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia zaskarżonego planu podjęto w dniu 25 września 2008 r., a plan uchwalono w dniu 31 maja 2012 r. Dla|

|rozpoznania niniejszej sprawy obowiązująca jest zatem ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym do |

|dnia zmiany ustawy, tj. do dnia 20 października 2010 r. |

|Naczelny Sąd Administracyjny uznał za uzasadniony zarzut naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 12 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. |

|Sąd ten wskazał, że przepis art. 15 ust. 2 pkt 12 tej ustawy stanowi, że obowiązkowym elementem planu jest określenie stawek procentowych,|

|na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 – opłatę planistyczną. Obowiązek ten wynika z jednej z podstawowych|

|zasad wyrażonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazującej, że wzrost wartości nieruchomości w związku z |

|uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą rodzi ustawowy obowiązek pobrania jednorazowej opłaty w razie zbycia nieruchomości przed |

|upływem 5 lat od dnia wejścia uchwały w życie. Stawka tej opłaty musi mieścić się w przedziale 0 -30%, przy czym dopuszcza się brak takiej|

|stawki w sytuacji, w której z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością zmiana miejscowego planu nie może spowodować zmiany wartości |

|nieruchomości objętych planem. Ustalenie, które obszary objęte zaskarżonym planem miejscowym wymagają określenia dla nich stawki opłaty |

|planistycznej, wymaga zatem uwzględnienia w szczególności następujących przesłanek: możliwości objęcia danych nieruchomości obrotem |

|prawnym (zbywaniem), oczywistości braku zmiany wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego, sposobu dotychczasowego |

|wykorzystania nieruchomości, możliwości komercyjnego wykorzystywania nieruchomości i czerpania z tego tytułu zysków. |

|Naczelny Sąd Administracyjny wskazał na brak należytej oceny dopuszczalności odstąpienia od ustalenia owej stawki w odniesieniu do obszaru|

|objętego zaskarżonym planem miejscowym i uznał za niewystarczające w tej mierze stwierdzenie, iż przeznaczenie tego terenu pozostaje co do|

|zasady w zgodzie z poprzednim jego wykorzystaniem. Dotychczasowa funkcja usługowa tego terenu została poszerzona o funkcję mieszkaniową, |

|która to okoliczność sama z siebie nie może wykluczyć wzrostu wartości nieruchomości na tym obszarze. Nie czyni tego również powołany |

|przez Sąd I instancji fakt, że przewidziana funkcja mieszkaniowa nawiązuje do sąsiednich terenów zabudowy osiedlowej. Uznać zatem należy, |

|że ocena zasadności odstąpienia od ustalenia stawki opłaty planistycznej nastąpiła bez uwzględnienia wszelkich okoliczności. W opracowaniu|

|sporządzonym przez Biuro Rozwoju G. na potrzeby prowadzonych prac planistycznych stwierdzono, że wartość nieruchomości może wzrosnąć. |

|Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że obowiązkiem Sądu będzie zatem uwzględnienie przedstawionej argumentacji i poczynienie pełnych |

|rozważań, czy z dokumentów planistycznych oraz wyjaśnień złożonych przez organ planistyczny możliwym jest przyjęcie, że uzasadnionym jest |

|w niniejszej sprawie odstąpienie od ustalenia stawki opłaty planistycznej. |

|W piśmie z dnia 5 marca 2015 r. Rada Miasta wskazała, że o możliwości przeznaczenia danego terenu pod zabudowę mieszkaniową nie decyduje |

|treść decyzji o warunkach zabudowy lecz okoliczność czy dana zabudowa jest na określonym terenie dopuszczalna. W sąsiedztwie terenów |

|objętych planem znajduje się zabudowa jedno- i dwukondygnacyjna oraz 12 –kondygnacyjna o wysokości 33 metrów, intensywność zabudowy na |

|osiedlu Ż. wynosi 1,5, a na terenie objętym planem znajduje się nieruchomość o intensywności zabudowy 2,0. Ustalający taką intensywność |

|zabudowy plan nie powoduje zatem wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości mógłby wystąpić w odniesieniu do |

|nieruchomości, na której przewidziana jest realizacja obiektu wysokościowego. W aktualnej sytuacji własnościowej brak jest jednak |

|możliwości realizacji obiektu o wysokości 60 m, z uwagi na wskaźnik intensywności zabudowy, a wykorzystanie potencjału wysokości zabudowy |

|ustalonej w planie byłoby możliwe dopiero po powiększeniu działki inwestycyjnej o sąsiednie grunty będące własnością Gminy Miasta. |

|Powierzchnia gruntów należących do użytkownika wieczystego wynosi około 1 670 m2, zgodnie z zapisami planu o wskaźniku intensywności |

|zabudowy - 2 mógłby on zrealizować 3 3340 m2 powierzchni całkowitej budynku. Powierzchnię taką można uzyskać projektując budynek o |

|powierzchni zabudowy 350 lub 750 m2, 9- lub 4 –kondygnacyjny, budynki wysokościowe w G. mają przeważnie powierzchnię zabudowy około |

|500-700 m2, wysokość budynku w takim przypadku wynosiłaby w granicach 30 m. |

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku ustalił i zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 147 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6, stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p., w planie miejscowym określa się obowiązkowo stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4. Wykładnia wskazanego przepisu winna być zatem dokonywana w ścisłym powiązaniu z przesłankami opłaty planistycznej wynikającymi w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Przepis ten stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Główną przesłanką ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazano, że skoro ustawa przesądza o istnieniu obowiązku wniesienia opłaty w okolicznościach wymienionych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., to zakres swobody w orzekaniu o jej wysokości przez właściwy organ doznaje ograniczenia nie tylko co do możliwości przekroczenia określonej w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym górnej jego wysokości (30%), ale także wyklucza możliwość zastosowania stawki zerowej (por. wyrok NSA z dnia 24 października 2006 r. sygn. akt II OSK 1247/05, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl; wyrok NSA z dnia 3 października 2006 r. II OSK 1041/06, LEX nr 289039).

Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 września 2010 r. (II OSK 1430/10, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl) gmina nie ma obowiązku ustalania stawki opłaty planistycznej jeżeli oczywiste jest, że wartość określonych nieruchomości nie wzrośnie. Organy planistyczne, dokonując oceny skutków finansowych uchwalenia planu lub jego zmiany, powinny szczegółowo uzasadnić, z jakich względów przyjęto, że wartość nieruchomości znajdujących się na terenach o określonym przeznaczeniu w planie nie wzrośnie, co uzasadnia odstąpienie od ustalenia w planie stawki opłaty planistycznej dla tych terenów. Gmina nie może w sposób dowolny decydować o tym, w stosunku do których terenów ustalić stawkę opłaty planistycznej w wysokości 0%. Ustalenie w planie takiej stawki, sugeruje, że wartość nieruchomości wzrasta w związku z uchwaleniem planu, ale gmina postanowiła jej nie pobierać, wprowadzając zwolnienie przedmiotowe od tej opłaty, co jest sprzeczne z dyspozycją przepisów art. 15 ust. 2 pkt 12 i art. 36 ust. 4 w związku z art. 15 u.p.z.p., które nie wskazują na możliwość uznaniowego odstąpienia przez gminę od pobierania opłaty planistycznej poprzez ustalenie w planie miejscowym stawki tej opłaty w wysokości 0%. Odstąpienie od pobierania tej opłaty przez gminę może nastąpić wyłącznie wtedy, gdy zajdą ustawowe przesłanki uzasadniające jej niepobieranie na terenach o określonym przeznaczeniu w planie (art. 36 ust. 4 ustawy), a więc gdy można przewidzieć, że nie nastąpi wzrost wartości nieruchomości położonych na tych terenach. Odstąpienie przez gminę od ustalenia opłaty planistycznej na określonych terenach w planie miejscowym powinno być jednak szczegółowo uzasadnione w dokumentacji planistycznej (por. także wyrok NSA z dnia 22 czerwca 2010r. II OSK 545/2010, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Odstąpienie od ustalenia w planie takiej stawki może zatem nastąpić wyłącznie w sytuacji pewności co do braku wzrostu wartości nieruchomości. Przyjmuje się co do zasady, że wzrost wartości nieruchomości nie następuje najczęściej na terenach mających charakter publiczny oraz na terenach, których przeznaczenie w planie nie ulega zmianie. Taka okoliczność musi zostać jednak w sposób szczegółowy zbadana przez organ uchwałodawczy w toku procedury planistycznej i winna znaleźć swoje odzwierciedlenie w dokumentacji planistycznej.

W rozpoznawanej sprawie Sąd związany był wykładnią prawa dokonaną w wydanym w sprawie wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie bowiem z art. 190 p.p.s.a. sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny i strona nie może oprzeć skargi kasacyjnej od orzeczenia wydanego po ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa ustaloną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Wykładnia prawa, o której mowa w zdaniu pierwszym art. 190 p.p.s.a., wiąże nie tylko sąd pierwszej instancji i kasatora, ale także Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznający skargę kasacyjną od wyroku wydanego w tej sprawie po ponownym jej rozpoznaniu (por. wyrok NSA z dnia 25 marca 2009 r., sygn. akt. II GSK 830/08, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Sąd pierwszej instancji rozpoznający sprawę ponownie nie może zatem dokonać odmiennej interpretacji przepisów prawa niż interpretacja wynikająca z orzeczenia wydanego w wyniku rozpoznania skargi kasacyjnej.

W wydanym w sprawie wyroku Naczelny Sąd Administracyjny uznał za niedopuszczalny brak ustalenia w planie zagospodarowania przestrzennego stawki opłaty planistycznej w sytuacji wzrostu wartości nieruchomość wskutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd uznał, iż dokonana w wyroku ocena zaistnienia podstaw do odstąpienia od ustalenia stawki opłaty planistycznej jest nieprzekonywująca. Za niewystarczające uznano stwierdzenie, iż przeznaczenie tego terenu pozostaje, co do zasady, w zgodzie z poprzednim jego wykorzystaniem oraz, że przewidziana funkcja mieszkaniowa nawiązuje do sąsiednich terenów zabudowy osiedlowej. Dotychczasowa funkcja usługowa tego terenu została poszerzona o funkcję mieszkaniową, która to okoliczność nie może wykluczyć wzrostu wartości nieruchomości na tym obszarze.

Z okoliczności sprawy wynika, że w przypadku zaskarżonego planu doszło do ustalenia odmiennego niż dotychczasowe przeznaczenia terenu. Na obszarze objętym planem zabudowanym, niskimi 1- i 2- kondygnacyjnymi obiektami usługowymi dopuszczono bowiem funkcję mieszkaniowo-usługową oraz możliwości wzniesienia obiektu o wysokości 60 m. W takiej sytuacji istniały, co do zasady, przesłanki do uznania, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, z uwagi na rozszerzenie zakresu funkcji terenu o atrakcyjną funkcję mieszkaniową oraz możliwość realizacji obiektu o znacznej wysokości, nie występującej na tym terenie.

W tej sytuacji nie było podstaw do uznania, że brak wzrostu wartości nieruchomości jest oczywisty, a z dokumentacji planistycznej nie wynika fakt zbadania i wykazania przez organ planistyczny tej kwestii.

Materiałem dowodowym potwierdzającym stanowisko o braku wzrostu wartości nieruchomości mogła być wycena nieruchomości dokonywana w sposób przewidziany dla ustalania opłaty planistycznej. W toku prac planistycznych wycena taka nie została sporządzona.

Stanowisko Rady Miasta, że wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił z uwagi na możliwości uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy o identycznej treści jak ustalenia planistyczne nie zasługuje na uwzględnienie.

Aby dokonać wiarygodnej oceny tej kwestii koniecznym byłoby sporządzenie analizy spełnienia przesłanek art. 61 ust. 1 u.p.z.p. o jakiej jest mowa w § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164 poz.1588). Analiza taka nie została sporządzona. Rada w tym zakresie posługuje się zatem przypuszczeniami, nie popartymi żadnymi wiarygodnymi dowodami a podnoszona argumentacja ma charakter wyłącznie hipotetyczny.

Niewątpliwie stanowisko organu o możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla obiektu wysokościowego o wysokości 60 m, w sytuacji zabudowy sąsiedniego terenu obiektami o maksymalnej wysokości w granicach 30 m budzi uzasadnione wątpliwości w świetle treści § 7 ust. 1 cytowanego rozporządzenia, zgodnie z którym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

Dodatkowo wskazać należy, że argumentacja o możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na przewidziany planem obiekt wysokościowy stoi w sprzeczności z faktem podjęcia przez organ procedury planistycznej, długotrwałej i kosztownej w stosunku do postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Podnoszona przez organ argumentacja nie jest także spójna z treścią unormowań regulujących ustalanie wysokości opłaty planistycznej. Z dyspozycji art. 37 ust. 1 zd. 2 u.p.z.p. wynika, że obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dla ustalenia, czy nastąpi w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu wzrost wartości nieruchomości, w pierwszej kolejności należy oszacować wartość nieruchomości po uchwaleniu planu i przed jego uchwaleniem. Szacowania tych wartości dokonuje się według zasad określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), zwanej dalej u.g.n. Na podstawie art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z ust. 2 w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Oznaczenie "przeznaczenia nieruchomości", zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n., powinno natomiast nastąpić na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku - na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n.). Dokonując ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości rzeczoznawca jest związany treścią art. 154 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. i ustaloną w tych przepisach chronologią działań. W art. 154 u.g.n. mowa jest o ocenie przeznaczenia terenu w kolejności: według ustaleń planu miejscowego, a w jego braku według studium uwarunkowań lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a z kolei w przypadku ich braku, według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Ustawodawca odwołuje się w tym przepisie do aktów istniejących, czy to uchwały o planie bądź studium, czy też do aktu administracyjnego w postaci decyzji o warunkach, ale już wydanej i funkcjonującej w obrocie prawnym, a nie hipotetycznej możliwości jej wydania analizowanej przez pryzmat treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Na uwzględnienie nie zasługiwała także argumentacja organu tłumacząca brak ustalenia stawki opłaty względami opłacalności finansowej i rachunku ekonomicznego. Rada Miasta wskazywała, że wzrost wartości nieruchomości będzie nieznaczny, a odzwierciedlony w minimalnej stawce procentowej nie będzie rekompensował koniecznych wydatków gminy poprzedzających pobranie opłaty planistycznej. Organ planistyczny nie wykazał by stopień wzrostu wartości nieruchomości był nieznaczny. Nadto zakładając nieznaczny wzrost wartości nieruchomości organ ten nie powinien odstępować od ustalenia stawki opłaty planistycznej, uznając to za nieopłacalne, albowiem ciążył na nim obowiązek ustalenia tej stawki wynikający z art. art. 15 ust. 2 pkt 12 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Obowiązek ustalenia w planie zagospodarowania stawki opłaty planistycznej wobec ziszczenia się zasadniczej przesłanki w postaci wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu nie doznaje bowiem wyjątków, a zapewnienie dla gminy opłacalności postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej organ mógł zapewnić poprzez określenie wysokości procentowej stawki opłaty w górnych granicach.

Uzasadnienia odstąpienia od ustalenia stawki opłaty nie stanowi także argumentacja zawarta w piśmie z dnia 5 marca 2015 r. Niewątpliwym jest, że uchwalony plan wprowadza możliwość zabudowy nieruchomości obiektem o wysokości 60 m. Wprowadzenie możliwości zabudowy o takiej wysokości było zasadniczym celem uchwalenia planu, a nie poparte specjalistyczną opinią obliczenia organu zmierzające do wykazania braku możliwości realizacji takiej zabudowy nie są przekonywujące. Nadto wskazać należy, że nawet w przypadku konieczności nabycia przez inwestora sąsiednich działek w celu zrealizowania obiektu o przewidzianej planem wysokości w związku ze wskaźnikiem intensywności zabudowy, wartość nieruchomości, na której przewidziano możliwość realizacji obiektu wysokościowego niewątpliwie uległa zwiększeniu, zarówno w związku z nowowprowadzoną funkcją mieszkaniową, jak i parametrem wysokości zabudowy.

Wskazać także należy, że z materiałów planistycznych nie wynika, by Rada przewidywała brak wzrostu wartości terenu objętego planem. W sporządzonej w toku prac planistycznych ocenie oddziaływania obiektu wysokościowego na środowisko zrównoważone dla miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Ż. rejon ulic P. i G. w mieście G., na stronie 9 stwierdzono, że "(...) wartość nieruchomości gruntowych położonych w najbliższym sąsiedztwie planowanego obiektu wysokościowego może wzrosnąć z powodu podniesienia prestiżu miejsca. Oczywiście zwiększeniu ulegnie cena tej nieruchomości, na której miałby powstać obiekt wysokościowy, z racji znacznie większych możliwości wykorzystania terenu. Można więc przypuszczać, że po zrealizowaniu planowanego obiektu wysokościowego nastąpi wzrost wartości sąsiednich nieruchomości, przede wszystkim ze względu na podniesieni prestiżu miejsca i wyposażenia usługowego." Również w odniesieniu do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich Rada prognozowała, że powstanie nowoczesnego budynku, atrakcyjnego wizualnie i wyposażonego w usługi o wyższym standardzie niż to miejsce w chwili obecnej, spowoduje podniesienie atrakcyjności tego terenu i w konsekwencji może przyczynić się do wzrostu cen okolicznych nieruchomości.

Podobnie, w prognozie skutków finansowych uchwalenia przedmiotowego planu Rada stwierdziła, że uchwalenie planu pozwoli na zagospodarowanie tego fragmentu miasta, z punktu widzenia kształtowania ładu przestrzennego, tworząc nowe warunki umożliwiające podniesienie jakości przestrzeni i wyposażenie eksponowanego narożnika ulic w nowe pierzeje wielofunkcyjne, co spowoduje wzrost prestiżu tego obszaru.

Z zaskarżonej uchwały i materiałów planistycznych nie wynika zatem, jakimi przesłankami kierował się organ uchwałodawczy wprowadzając w karcie terenu 001 – M/U32 w pkt 15 zapis o treści "stawka procentowa: nie dotyczy", który w istocie oznacza brak ustanowienia stawki opłaty planistycznej, czyli stawkę 0%.

Ustalenie w toku prac planistycznych, które obszary objęte projektem planu nie wymagają określenia stawek opłaty planistycznej, może być dokonane wyłącznie po wnikliwym przeanalizowaniu i udokumentowaniu takich okoliczności, jak możliwość obrotu prawnego tymi nieruchomościami, niewątpliwy brak zmiany wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu, dotychczasowy sposób wykorzystania nieruchomości, możliwość ich komercyjnego wykorzystania i czerpania z nich zysków. Dopiero po przeanalizowaniu wszystkich tych przesłanek, w tym ustaleniu oczywistego braku wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, potwierdzonego odpowiednimi szacunkami poczynionym zgodnie z przepisami u.g.n., możliwe byłoby podjęcie decyzji o odstąpieniu od ustalenia stawki opłaty planistycznej.

Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności Sąd uznał zarzut naruszenia art. 15 ust. 2 pkt 12 w związku z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. za uzasadniony.

Konsekwencją takiej oceny jest konieczność stwierdzenia nieważności w całości zaskarżonej uchwały planistycznej. Stwierdzenie nieważności uchwały w części dotyczącej jedynie zapisu w zakresie stawki opłaty planistycznej doprowadziłoby bowiem do sytuacji pozostawienia w obrocie prawnym planu miejscowego nie zawierającego jednego z obligatoryjnych elementów określonych w art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a. stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały.

Na podstawie art. 200 p.p.s.a. oraz § 2 ust. 1 i 2 w związku z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tj.: Dz.U. z 2013 r., poz. 461), Sąd zasądził od Rady Miasta na rzecz skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej A. kwotę 797 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, na którą składa się wpis sądowy i wynagrodzenie pełnomocnika z tytułu zastępstwa prawnego wraz z opłata skarbową od pełnomocnictwa.

Sąd nie orzekł o wstrzymaniu wykonania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, będącego aktem prawa miejscowego, na podstawie art. 152 p.p.s.a. W odniesieniu do aktów prawnych będących źródłami obowiązującego prawa, nie ma bowiem zastosowania instytucja wstrzymania wykonania aktu. Akt prawa miejscowego jako akt stanowienia, a nie stosowania prawa, nie podlega bowiem wykonaniu lecz obowiązuje. Wykładnia taka jest spójna z unormowaniem art. 61 § 2 pkt 3 p.p.s.a., stanowiącym, że instytucji wstrzymania aktu nie stosuje się do przepisów prawa miejscowego, które weszły w życie.