Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1699/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Durzyńska Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędzia WSA Joanna Skiba (spr.) Protokolant referent Aneta Suchecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2021 r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii decyzją z dnia [...] maja 2021 r., nr [...]

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii decyzją z dnia [...] po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2020 r., nr [...].

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

Nieruchomość położona w W., w dzielnicy [...], w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...] została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi wojewódzkiej nr [...] w ciągu ulic [...] na odcinku: węzeł [...] - granica miasta (km [...] - km [...]) etap II. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] stycznia 2017 r.

Decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz Skarbu Państwa - Lasów Państwowych Nadleśnictwa [...] odszkodowania za przedmiotową nieruchomość przejętą na rzecz Województwa [...] w wysokości [...] zł, o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości w trybie art. 18 ust.1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Prezydent [...].

Minister Inwestycji i Rozwoju, decyzją z dnia [...] sierpnia 2019 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017r. nr [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano na upływ ważności operatu szacunkowego oraz nakazano wyjaśnić kwestię przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2020 r, Nr [...] Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Skarbu Państwa - Lasów Państwowych Nadleśnictwa [...], za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] [...] z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi wojewódzkiej nr [...] w ciągu ulic [...] na odcinku: węzeł [...] - granica miasta (km [...] - km [...]) etap II", w pkt 2 o zobowiązaniu Prezydenta [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna, na rzecz Skarbu Państwa - Lasów Państwowych Nadleśnictwa [...].

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent [...].

W odwołaniu zarzucono, że transakcja nieruchomości porównawczej "[...]" została zawarta w szczególnych warunkach, tj. pomiędzy osobami spokrewnionymi (córka - matka). Wskazano, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy na stronie 11 wskazał, iż "dla potrzeb określenia wartości rynkowej nieruchomości odrzucono te transakcje, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości(sprzedaż dokonana w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż pomiędzy spokrewnionymi stronami). Odwołujący zarzucił, że pomimo takiego założenia, do porównań przyjęto ww. transakcje nieruchomością porównawczą "[...]".

Ponadto zakwestionowano dwie transakcje porównawcze, wskazując na ich zbyt wysoką cenę transakcyjną, której poziom odbiega od średnich cen na rynku [...]. Odwołujący przytoczył także wybrane przez siebie transakcje z rynku [...], wskazując na niższe ceny transakcyjne.

Podkreślono również, że w stosunku do tej samej nieruchomości, w odniesieniu do działek ewidencyjnych nr [...] z obr. [...] oraz [...] z obr. [...] ten sam biegły wykonał operaty szacunkowe, w których wartość 1 m2 nieruchomości leśnej została wyceniona na kwotę [...] zł. Odszkodowanie za ww. działki zostało ustalone odpowiednio decyzją Wojewody [...] nr [...] oraz nr [...] z dnia [...] lipca 2020 r. - decyzje nieostateczne. Wobec powyższego, w ocenie odwołującego dokonane wyceny są nielogiczne i niespójne, w związku z czym budzą poważne zastrzeżenia.

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii decyzją z dnia [...] maja 2021 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2020 r., nr [...]. W uzasadnieniu wskazano, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2020 r., sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji przez rzeczoznawcę majątkowego M.J.

Jak wynika z akt sprawy rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa z odtwarzalnymi składnikami roślinnymi, stanowiąca działkę nr [...] o powierzchni [...] m2, położona w W., w dzielnicy [...], obręb [...].

Autor operatu szacunkowego ustalił, że wyceniana działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], przyjętego uchwałą Rady [...] z dnia [...] października 2006 r. nr [...], działka nr [...] położona jest na terenie ZL - tereny zieleni leśnej.

Do celów wyceny przeprowadzono szczegółową analizę cen gruntów drogowych oraz gruntów stanowiących tereny zielone, tereny zieleni leśnej lub przeznaczone na te cele.

Autor operatu wskazał, że badanie rynku nieruchomości drogowych w przeciągu ostatnich dwóch lat na terenie dzielnicy [...] nie doprowadziło do wyłonienia ani jednej transakcji dotyczącej działki drogowej. Ze względu na brak transakcji rynek rozszerzono na tereny prawobrzeżnej części W. i wydłużono do początku 2017 roku (rynek bardzo specyficzny i mocno ograniczony, dlatego analizę wydłużono aż do 2017 roku). W tabeli na str. 10 operatu zestawiono 7 transakcji drogowych. Dodatkowo na stronie 10 operatu szacunkowego biegły wykazał niezasadność rozszerzania analizy rynku transakcyjnego na teren całego [...], z uwagi na ryzyko przyjęcia do porównań nieruchomości niespełniających kryterium podobieństwa.

Po dokonanej analizie rynku nieruchomości drogowych biegły stwierdził, że w oparciu o wyłonione transakcje drogowe nie można określić wartości przedmiotowej działki, z uwagi na brak podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

Następnie dokonano badania rynku nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone i leśne na terenie dzielnicy [...]. Na tak określonym rynku, w przeciągu ostatnich dwóch lat, biegły wskazał, że nie odnotowano wystarczającej ilości transakcji podobnych, dlatego zakres badania rynku rozszerzono na teren [...] i wydłużono do początku 2017 roku. Jednocześnie wskazano, że w przypadku terenów zielonych, przeciwnie niż w przypadku gruntów drogowych, nie odnotowano drastycznych różnic w cenach w zależności od położenia w różnych dzielnicach [...], ponadto grunty o tym przeznaczeniu są niezwykle rzadko przedmiotem obrotu rynkowego i dlatego zakres rynku rozszerzono na teren całego [...] i wydłużono aż do 2017 roku). W wyniku analizy trendu czasowego stwierdzono, że ceny transakcyjne nie wzrastają. Po dokonanej analizie stwierdzono, że ceny średnie nieruchomości drogowych kształtują się na poziomie ok. [...] zł. za 1m2, a więc są dużo wyższe od cen średnich terenów zieleni i dlatego wartość gruntu wywłaszczanej działki powiększono o 50%.

Do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W załączniku do operatu zestawiono 6 transakcji porównawczych, których ceny transakcyjne wyniosły od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Z przyjętego zbioru wybrano 3 nieruchomości porównawcze oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki.

Biegły ustalił, że w stosunku do przedmiotowej działki głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja - 40%, położenie względem dróg - 30%, zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich - 30%. Dokonano również opisu cech rynkowych, a także dokonano charakterystyki nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą. Następnie określono na podstawie współczynników korygujących cenę za 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości. Wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł.

Następnie oszacowano składniki roślinne na podstawie wzoru z publikacji A. N. "Wycena Lasów". Wartość zadrzewieni [...] zł.

Minister wskazał, że w związku z faktem, iż przedmiotowa nieruchomość zgodnie ze studium była przeznaczona pod tereny zieleni leśnej, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny zielone i leśne z uwagi na tożsame przeznaczenie oraz ze względu na brak podobnych nieruchomości drogowych.

Podkreślono, że w odniesieniu do zarzutu dotyczącego szczególnych warunków transakcji nieruchomości porównawczej "[...]", biegły w piśmie z dnia [...] marca 2021 r. nie zgodził się z zarzutem strony. Wyjaśnił, że nie ma powodów do jej odrzucenia. Wskazał, że nie ma żadnych dowodów na to, aby kupujący i sprzedający znajdowali się w sytuacji przymusowej oraz że któraś ze stron działała bez rozeznania lub strony nie miały stanowczego zamiaru zawarcia umowy, wręcz przeciwnie, w ocenie biegłego transakcja nie odbiega od pozostałych transakcji podobnych nieruchomości pod względem poziomu cen. Brak też jest jakichkolwiek dowodów na to, że sprzedaż dokonana została w postępowaniu egzekucyjnym, z bonifikatą lub z odroczonym terminem płatności.

Wskazano, że biegły biorąc pod uwagę powyższe stwierdził, iż racjonalnym i uzasadnionym powodem do odrzucenia transakcji są tylko i wyłącznie takie szczególne warunki zawarcia transakcji, które faktycznie spowodowały ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Autor operatu wskazał, że w tym przypadku cena nieruchomości porównawczej "[...]" nie odbiega od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości i nie ma podstaw do jej odrzucenia.

Biegły uznał za bezzasadny także kolejny zarzut odwołującego się, dotyczący zawyżonych cen transakcyjnych nieruchomości przyjętych do porównań.

Natomiast w odniesieniu do kwestii wykonania operatów dla działek nr [...] z obrębu [...] i [...] z obrębu [...] biegły wyjaśnił, że operaty te były wykonywane w innym przedziale czasowym (data operatu [...] sierpnia 2019 r, a więc praktycznie rok wcześniej niż kwestionowany operat), co ma wpływ na wartość, gdyż zmieniły się realia rynkowe, dobór transakcji, itd.

Minister w pełni podzielił powyższe stanowisko rzeczoznawcy majątkowego i wskazał, że skoro w ocenie biegłego, zgodnie z przeprowadzoną analizą rynku, ceny transakcyjne przyjętych do porównań nieruchomości nie odbiegały od średnich cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, to za chybiony należy uznać zarzut podniesiony w odwołaniu od przedmiotowej decyzji.

Tym samym nie jest zasadny zarzut inwestora, iż w operacie sporządzonym według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo.

Podkreślono, że czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. To rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania.

Stosownie zaś do art. 175 ust. 1 ugn rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości.

Wskazano ponadto, że odwołujący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Jeżeli bowiem skarżący uznał, iż sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi wątpliwości powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ugn) lub operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie

Skargę na powyższą decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...]maja 2021 r. wniosło [...], zarzucając jej:

1. naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez zaniechanie przez organ odwoławczy wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego oraz zaniechanie podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2020 r., który jest obarczony błędami formalnymi i metodologicznymi,

2. § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - dalej jako "rozporządzenie" w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez wydanie decyzji w oparciu o dowód w postaci operatu szacunkowego, który organ zaakceptował uznając go za wiarygodny, kompletny, poprawny pod względem logicznym i sporządzony zgodnie z przepisami powszechnie obowiązującego prawa, na podstawie którego ustalił wysokość odszkodowania, podczas gdy operat budzi wątpliwości co do jego poprawności i rzetelności, przede wszystkim z uwagi na niespełnienie warunku adekwatności doboru przez rzeczoznawcę majątkowego transakcji pomocniczych do nieruchomości wycenianej, niedostateczny zbiór transakcji podobnych, dokonanie oszacowania wartości poszczególnych działek, opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do wycenianej nieruchomości;

3. § 5 rozporządzenia w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez wydanie decyzji w oparciu o dowód w postaci operatu szacunkowego, w którym zastosowano transakcję rodzinną, a dodatkowo zgodnie z aktem notarialnym nr rep. A nr [...] porównywana nieruchomość stanowiła działkę budowlaną nie stanowiącą nieruchomości leśnej (w praktyce ogrodzony prywatny ogród), co w konsekwencji spowodowało ustalenie zawyżonej ceny za przedmiotową nieruchomość;

W związku z podniesionymi wyżej zarzutami, strona skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz o uchylenie w całości poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z [...] sierpnia 2020 r. Ponadto wniesiono o zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg. Norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju, Pracy i Technologii wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Zgodnie z brzmieniem art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, zwanej dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji w całości lub części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. Zatem sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracji kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego.

Biorąc pod uwagę powyższą regulację należy uznać, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia [...] w ciągu ulic [...] na odcinku węzeł [...] - granica miasta etap II na rzecz Województwa [...] prawa własności nieruchomości położonej w W., w obrębie [...], oznaczonej jako działka ew. nr [...] o pow. [...] ha.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm. zwanej dalej u.g.n.), z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm. - zwanej dalej "specustawą drogową"). A w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na podstawie u.g.n. rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny.

Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Istota sporu pomiędzy skarżącym a organami administracji w niniejszej sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii czy operat szacunkowy, stanowiący główny dowód w sprawie, został sporządzony prawidłowo jeżeli chodzi o wycenę gruntu. Nie jest natomiast kwestionowana wycena nasadzeń znajdujących się na gruncie.

Przed dokonaniem oceny operatu szacunkowego Sąd zaznacza, że w przypadku postępowania administracyjnego normatywną podstawę oceny wiarygodności operatu stanowi art. 80 k.p.a. Z przepisu tego wynika, że organ administracji ma obowiązek dokonania ustaleń na postawie "oceny" całokształtu materiału dowodowego. Wprawdzie przepis art. 80 k.p.a. nie wyraża wprost kryteriów swobodnej oceny dowodów, to jednak wynikają one z jej istoty i celu jakiemu ma służyć. Z całą więc pewnością procesowa ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku. W tym sensie organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku). W żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Okoliczność ta pozwala zrozumieć rolę, jaką w systemie procesowej oceny operatu szacunkowego pełnić może instytucja weryfikacji operatu ze strony organizacji rzeczoznawców majątkowych. Skorzystanie przez organ procesowy lub przez stronę z oceny operatu, dokonywanej przez stowarzyszenie rzeczoznawców na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., powinno mieć miejsce wówczas, gdy wątpliwości dotyczą właśnie materii specjalistycznej. Powyższe uwagi zakreślają zatem ramy, w jakich operat szacunkowy może zostać poddany analizie w toku oceny procesowej, a w konsekwencji określają zarazem ramy sądowoadministracyjnej kontroli prawidłowości postępowania organu w tym zakresie.

Zgodnie z treścią art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Szczegółowy tryb ustalania wysokości odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne określa natomiast rozporządzenie w sprawie wyceny, które w § 36 ust. 1 przewiduje, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Kontrolowane w niniejszej sprawie decyzje wydane zostały w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. J. w czerwcu 2020 r.

Z treści ww. operatu szacunkowego wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Kluczowym zatem dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie było przeanalizowanie, czy rzeczoznawca mógł zastosować w tej sprawie podejście porównawcze, przyjmując do porównania nieruchomości wskazane w operacie jako podobne do nieruchomości wycenianej. Innymi słowy, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę jako podobne do nieruchomości wycenianej rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych właściwościach do nieruchomości porównywanej.

Oceniając operat szacunkowy Sąd uznał, że operat ten spełnia kryteria wynikające z powołanych na wstępie przepisów, które jak wynika ze str. 5 operatu stanowiły podstawę jego sporządzenia. Analiza treści operatu wskazuje, że biegły dokonał analizy rynku obrotu nieruchomościami podobnymi na terenie miasta [...]. Analizie poddano rynek obrotu niezabudowanymi działkami gruntu przeznaczonymi pod zieleń lub zieleń leśną położonymi na terenie dzielnicy [...] i [...] czyli o takim charakterze jak wyceniana nieruchomość i położonych w tej samej dzielnicy lub sąsiedniej co wyceniana nieruchomość. Na podstawie danych z rynku biegły dokonał charakterystyki nieruchomości podobnych do wycenianej. Biegły opisał cechy porównawcze, wyjaśniając przy tym, w jaki sposób przyjęte przez niego cechy wpływają na wartość nieruchomości. Jako czynniki cenotwórcze wskazał następujące cechy rynkowe: lokalizację, położenie względem dróg, zagospodarowanie nieruchomości sąsiednich. Biegły w sporządzonym operacie szacunkowym do porównań przyjął nieruchomości najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem przeanalizowanych cech rynkowych wpływających na wartość. Następnie każdą z tych nieruchomości porównał z nieruchomością wycenianą, ustalając cechy rynkowe dla każdej z nieruchomości. Następnie ustalił dla każdej z porównywanych nieruchomości skorygowaną wartość 1 m2 i na podstawie tych kwot ustalił cenę średnią 1 m2 nieruchomości wycenianej ([...] zł) oraz powiększył o 50% ([...]zł). Otrzymaną kwotę pomnożył przez powierzchnię (ilość m2) wycenianej działki. Biegły wskazał wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. W ocenie biegłego wartość rynkowa nieruchomości gruntowej wynosi [...] zł ([...]zł x [...]m2).

Zdaniem Sądu nie ma podstaw aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Pamiętać należy, iż zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegły jako osoba dysponująca wiedzą i doświadczeniem w przedmiocie wyceny nieruchomości posiada przy tym niezbędne kompetencje do wyważenia, jakie cechy konkretnej wycenianej nieruchomości powinny decydować o doborze nieruchomości podobnych. Zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zarazem przedstawienie w opinii przyczyn doboru określonych nieruchomości podobnych, celem umożliwienia stronom, organom a następnie sądowi przeprowadzenia kontroli prawidłowości zastosowanej przez biegłego metodologii. W ocenie Sądu biegły wywiązał się z przytoczonych obowiązków, gdyż wyjaśnił w sporządzonej opinii jasno i zrozumiale kryteria decydujące o doborze nieruchomości podobnych. Nie jest możliwe znalezienie nieruchomości o tożsamych cechach do nieruchomości wycenianej. Zatem dopuszczalne jest przyjęcie do porównania nieruchomości o cechach różniących się od nieruchomości ocenianej z zastosowaniem współczynników korygujących. Sąd podziela w tym zakresie stanowisko wyrażono w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak również zaprezentowane w zaskarżonej decyzji co do tego, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Do zakresu wiadomości specjalnych należy dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, w tym jego obszaru to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez podmiot, który nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii, nie może zasługiwać na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 157 ust. 1 pkt 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Z przepisów u.g.n. nie wynika natomiast obowiązek dla organu sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego w danej sprawie ani skierowania sporządzonego operatu celem jego oceny do organizacji zawodowej tylko z tej przyczyny, że strona podważa prawidłowość operatu sporządzonego dla potrzeb wydanej decyzji ustalającej odszkodowanie. Jeżeli bowiem strona kwestionuje ustalenia spornego operatu, zastosowaną metodologię, dobór nieruchomości podobnych, przyjęte wskaźniki korygujące, wkraczając tym samym w wiedzę fachową, powinna przedstawić stosowne dowody przemawiające za wadliwością takiego operatu. Natomiast wyłącznie subiektywne przekonanie strony o błędnym doborze cech nieruchomości wycenianej oraz doborze nieruchomości porównawczych, niepoparte stosownymi dowodami przedstawionym przez stronę nie może prowadzić do uznania, że przedmiotowy operat został sporządzony niezgodnie z przepisami u.g.n. oraz rozporządzenia. Tym samym należało uznać, że organ słusznie przyjął, że sporny operat szacunkowy spełnia wymogi formalne i mógł stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy, gdyż przedstawiono w nim sposób wyceny, w tym wybór podejścia oraz metody określenia wartości, które nie zostały skutecznie zakwestionowane, został oparty na niepodważonych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz przedstawieniu cech różniących te nieruchomości, jak również ustaleniu współczynników korygujących. Sąd uznał zatem, że zarzuty skarżącego, kierowane pod adresem operatu szacunkowego mają charakter czysto polemiczny i dotyczą sfery zastrzeżonej do wyłącznej kompetencji biegłego. Zatem zarzuty sformułowane w skardze dotyczące zakwestionowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego doboru nieruchomości do wyceny należy w świetle realiów sprawy uznać za nieuzasadnione.

Odnosząc się natomiast szczegółowo do zarzutu przyjęcia do porównań w procesie szacowania transakcji przez biegłego transakcji "[...]" oraz niżej wyceny innej działki wydzielonej z działki ew. nr [...] to wymaga podkreślenia, że po złożeniu odwołania organ II instancji zwrócił się pismem z [...] marca 2021 r. do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie kwestii podniesionych w odwołaniu. W piśmie z [...] marca 2021 r. biegły odniósł się do zarzutów strony i wyjaśnił powody, dla których zarzut strony ustalenia błędnej wartości działki jest nieuzasadniony. Biegły zauważył, że cena transakcyjna nieruchomości "[...]" nie odbiegała od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości i na podstawie obowiązujących przepisów brak było podstaw do uznania jej za transakcję nierynkową. Wskazał również, że przedłożony przez skarżącego operat dotyczący wyceny działki nr [...] został sporządzony w innym przedziale czasowym i odnosił się do innych realiów rynkowych.

Reasumując, wbrew temu co twierdzi skarżący, organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oceny, dlatego zarzut naruszenia przepisów postępowania w tym zakresie nie znajduje uzasadnienia. Sąd uznał, że dokonana przez organy ocena operatu nie nosi cech dowolności.

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.