Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2540/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-05-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art.18
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art.151 § 1, art.154 § 1, art.156 § 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: § 36 ust 1 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art.21 ust 2, art.64 ust 1 i 2
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie: Sędzia NSA Iwona Bogucka Sędzia del. NSA Leszek Kiermaszek (spr.) po rozpoznaniu w dniu 11 maja 2017 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej H.H. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 kwietnia 2016 r. sygn. akt IV SA/Wa 233/16 w sprawie ze skargi H.H. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 233/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę H.H. (dalej określanej jako skarżąca) na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] listopada 2015 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Wyrok wydano w następujących okolicznościach stanu faktycznego i prawnego sprawy.

Starosta P. decyzją z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...] zezwolił Miastu i Gminie G. na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej - ul. P. wraz ze zjazdami, skrzyżowaniami, kanalizacją deszczową i oświetleniem oraz przebudową sieci telefonicznej i energetycznej m.in. na położonych w tej Gminie działkach nr [...] i[...]. Wskazane działki - o powierzchni [...] ha (działka nr [...]) oraz [...] ha (działka nr[...]) -powstały w wyniku zatwierdzonego tą decyzją podziału należących do skarżącej działek nr [...] o powierzchni [...] ha oraz [...] o powierzchni [...]ha.

Decyzją z dnia [...] września 2015 r., nr [...]Starosta P. ustalił skarżącej odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość składającą się ze wspomnianych dwóch działek wydzielonych na potrzeby realizacji inwestycji drogowej, które stały się z mocy prawa własnością Miasta i Gminy G. W uzasadnieniu organ stwierdził, że podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowił sporządzony na jego zlecenie operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2015 r. W świetle jego treści w dniu dokonania podziału działek nr [...] i nr [...] teren, na którym znajduje się nieruchomość stanowiąca przedmiot oszacowania, był w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miasta i Gminy G. nr [...] z dnia [...] maja 2005 r. (Dziennik Urzędowy Województwa Mazowieckiego Nr 169, poz. 5369) przeznaczony pod budowę/rozbudowę drogi publicznej. Dlatego rzeczoznawca, odwołując się do § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, ze zm., dalej powoływanego jako rozporządzenie), dokonał wyceny, uwzględniając transakcje dotyczące nieruchomości drogowych, z uwagi na małą ich liczbę rozszerzając okres monitorowania do 36 miesięcy, co umożliwiło wybór ośmiu transakcji. Nawiązując do art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz.1774, ze zm., obecnie Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, ze zm., dalej powoływanej jako u.g.n.), zastosował podejście porównawcze na bazie cen sprzedaży działek niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, zlokalizowanych w sąsiedztwie istniejącej zabudowy mieszkaniowej w miejscowościach położonych w pobliżu P. w gminie S. i S.B. .

Skarżąca złożyła od tej decyzji odwołanie do Wojewody Mazowieckiego, który jednak przywołaną wyżej decyzją z dnia [...] listopada 2015 r. utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Organ odwoławczy podkreślił, że ze względu na wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie szacowanej nieruchomości rzeczoznawca zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia był zobowiązany do przyjęcia do porównań nieruchomości drogowych i dopiero w braku transakcji w tym zakresie, mógłby do porównania przyjąć grunty o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Baza transakcji służących do porównań została zatem dobrana prawidłowo, w szczególności podobieństwo lokalizacyjne działek nie wzbudziło zastrzeżeń organu odwoławczego.

Skarżąca złożyła na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zarzucając jej naruszenie art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. Nr 78, poz. 483, ze zm.), § 36 ust. 4 rozporządzenia w związku z art. 151 § 1, 154 § 1 i 156 § 1 u.g.n., a także art. 7 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.-Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267, ze zm., obecnie Dz. U. z 2016 r. poz. 23, ze zm., dalej powoływanej jako K.p.a.) poprzez istotne zaniżenie ceny nieruchomości w operacie szacunkowym, a tym samym także odszkodowania przyznanego skarżącej.

Wojewoda Mazowiecki w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu powołanego na wstępie wyroku z dnia 27 kwietnia 2016 r. przedstawił zasady kontroli sądowoadministracyjnej i stwierdził, że materialnoprawną podstawę decyzji będącej przedmiotem tej kontroli w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 687, ze zm., obecnie Dz. U. z 2015 r. poz. 2031), a w szczególności jej art. 18 statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Odnotował też przewidziane w art. 12 ust. 5 tej ustawy odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, w tym art. 130 ust. 2 u.g.n., w myśl którego ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości. W tym kontekście zaznaczył, że istota sporu w sprawie sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej zasadnie oparły swoje rozstrzygnięcie na operacie z dnia [...] kwietnia 2015 r., uznając go za odpowiadający prawu.

Sąd podzielił ocenę organów, w szczególności co do prawidłowości zastosowania § 36 rozporządzenia jako przepisu wskazującego sposób wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycję drogową, podkreślając, że takie przeznaczenie nieruchomości w niniejszej sprawie wynika z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jego zdaniem rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwej analizy lokalnego rynku nieruchomości obejmującego obszar dwóch gmin powiatu płockiego, dobierając transakcje analogiczne, zbliżone w zakresie ceny, co świadczy o trafności wyboru. Sąd omówił zastosowaną przez rzeczoznawcę metodę porównywania parami i zaakceptował uwzględnienie przez niego czynników wpływających na ceny rynkowe nieruchomości (lokalizację, ważność inwestycyjną, uzbrojenie terenu i stan gruntu) i ich szczegółowy opis w operacie, uzasadniający wyliczenie średniej wartości rynkowej, a co za tym idzie również i odszkodowania.

Sąd nie przychylił się do zarzutów procesowych skargi, uznając, że organy uzasadniły swoje rozstrzygnięcie zgodnie z art. 107 § 1 i 3 K.p.a., dając wyraz przeprowadzonym przez siebie wnikliwym i wszechstronnym ustaleniom faktycznym, czyniącym zadość wymogom określonym w art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., w szczególności właściwie weryfikując operat majątkowy szacujący wartość nieruchomości i prawidłowo przyjmując go za podstawę do ustalenia odszkodowania. Jego zdaniem polemika skarżącej nieposiadającej kwalifikacji w rozpatrywanej materii z metodologią zastosowaną przez rzeczoznawcę majątkowego i wkraczanie przez nią w sferę wiadomości specjalnych nie może odnieść skutku, gdy wsparta została jej subiektywnym przekonaniem, nie zaś obiektywnie sprawdzalnym przeciwdowodem, czyli alternatywną opinią na temat wartości nieruchomości lub oceną prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

W związku z powyższym Sąd nie uwzględnił także zarzutów naruszenia art. 21 ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji. Wyjaśnił nadto, że w świetle art. 134 ust. 1 i art. 154 ug.n. podatek od towarów i usług nie stanowi ustawowo określonej składowej wysokości odszkodowania za grunty przejęte pod drogi publiczne, toteż trudno zakładać, że rzeczoznawca przyjął ceny sprzedaży nieruchomości powiększone o ten podatek i wyrażać wątpliwość co do tego, czy są to ceny netto, czy brutto.

Z tych powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze zm., dalej powoływanej jako P.p.s.a.).

Skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika będącego adwokatem, wniosła skargę kasacyjną od wyroku z dnia [...] kwietnia 2016 r., zaskarżając to orzeczenie w całości.

Skarga kasacyjna zawiera zarówno zarzuty materialnoprawne, sformułowane w pierwszej kolejności, jak i zarzuty procesowe.

Najpierw pełnomocnik podniósł naruszenie art. 21 ust. 2 i art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji polegające na nieustaleniu odszkodowania słusznego oraz doprowadzeniu do straty materialnej osoby wywłaszczonej i nierównej ochrony prawa własności. Drugi zarzut materialnoprawny został odniesiony do § 36 ust. 4 rozporządzenia w związku z art. 151 § 1, art. 154 § 1 i art. 156 § 1 u.g.n. Pełnomocnik stwierdził, że w operacie szacunkowym nie ustalono właściwie wartości rynkowej nieruchomości skarżącej oraz nie wskazano w nim, czy ceny porównawcze innych nieruchomości były cenami brutto czy netto, co skutkowało przyznaniem zbyt niskiego odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa.

Z kolei pierwszy zarzut procesowy wskazywał na naruszenie art. 7 K.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, co spowodowało zaniżenie wysokości wspomnianego odszkodowania. Następnie pełnomocnik zarzucił naruszenie art. 77 K.p.a. sprowadzające się do niewypełnienia obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego i bezkrytycznego oparcia się na błędnie sporządzonym operacie szacunkowym, co doprowadziło do przyznania zbyt niskiego odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa.

W związku z tymi podstawami kasacyjnymi pełnomocnik zgłosił wniosek ograniczający się do żądania uchylenia zaskarżonego wyroku.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej jej autor powtórzył tezę, że wysokość odszkodowania przyznanego skarżącej została w oczywisty sposób zaniżona, co pozostaje w sprzeczności z prawami przewidzianymi w objętych zarzutami przepisami Konstytucji. Zaakcentował, że pomimo zgłaszanych zastrzeżeń Sąd pierwszej instancji, tak jak wcześniej organy, bezkrytycznie przyjął konkluzje rzeczoznawcy i nie zdecydował się wystąpić o sporządzenie operatu przez innego rzeczoznawcę czy też o ocenę tego operatu przez organizację zawodową grupującą takich rzeczoznawców. Nawiązał do orzecznictwa, w myśl którego organy nie są związane operatem szacunkowym, stanowiącym jedynie opinię podlegającą ich ocenie. Według niego w sprawie nie zebrano i nie rozpatrzono całego materiału dowodowego.

Pełnomocnik zakwestionował następnie sposób, w jaki w operacie określono wartość nieruchomości. Odwołał się do treści § 36 ust. 4 rozporządzenia, wyrażając pogląd, że należało sięgnąć po pierwszą z przewidzianych w nim metod wyceny, polegającą na wzięciu pod uwagę przeznaczenia nieruchomości przeważającego wśród gruntów przyległych. Tymczasem rzeczoznawca zastosował drugą metodę, chociaż nie zostało to w należyty sposób wytłumaczone. Mała liczba transakcji podaje w wątpliwość możliwość "ekstrapolacji wskazanych w nich cen na omawianą sytuację", szczególnie że rynek lokalny nie został należycie ustalony, skoro transakcje były podejmowane zaledwie na obszarze dwóch gmin spośród piętnastu, jakie wchodzą w skład powiatu.

Pełnomocnik, powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 85/14 (LEX nr 1534183), podtrzymał pogląd, że operat szacunkowy powinien precyzować, czy ceny nieruchomości przyjętych do porównania są cenami netto, czy brutto, gdyż inaczej nie może stać się podstawą do oszacowania wysokości odszkodowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie zauważyć trzeba, że zarówno w zakresie jej zarzutów, jak i ich uzasadnienia stanowi ona powielenie skargi oddalonej zaskarżonej nią wyrokiem. Stąd nie podjęto w niej należytej polemiki ze stanowiskiem, jakie Sąd pierwszej instancji zajął w przedmiocie skargi, wyjaśniając te same wątpliwości, które podniesiono następnie w skardze kasacyjnej. W efekcie pełnomocnik skarżącego nie podważył argumentów zawartych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, nierzadko nie przyjmując ich w ogóle do wiadomości. Podtrzymuje wszak wcześniejsze zapatrywania, nie próbując wykazać nietrafności twierdzeń Sądu, który te zapatrywania zakwestionował.

Autor skargi kasacyjnej poprzestał więc na powtórzeniu zarzutów procesowych odniesionych do art. 7 i art. 77 K.p.a., mimo iż Sąd pierwszej instancji wyraźnie zaznaczył, że zarzuty takie, zwalczające w istocie ustalenia poczynione w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, wymagają odpowiedniego udokumentowania. Wprawdzie bowiem tego rodzaju operat, jak słusznie zauważył pełnomocnik, nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 K.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie (zob. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15, LEX nr 2240989). Dlatego podzielić wypada pogląd Sądu pierwszej instancji, że negacja prawidłowości operatu szacunkowego nie może być uzasadniona wyłącznie subiektywnym przekonaniem skarżącej czy jej pełnomocnika, ale musi być potwierdzona w sposób obiektywny, odwołujący się do reguł wynikających z wiadomości specjalnych potrzebnych do sporządzenia opinii. Jeżeli więc skarżąca i jej pełnomocnik tymi wiadomościami nie dysponują, to swoje merytoryczne zastrzeżenia wobec opinii muszą wesprzeć przeciwdowodem, który mógłby uchodzić za miarodajny w dziedzinie szacowania nieruchomości, a więc zachować specjalistyczne standardy, odpowiadające tym, jakie spełnić musiał rzeczoznawca majątkowy podczas opracowywania operatu szacunkowego.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku uznano, że kontrargumentem podającym w wątpliwość ten operat mogła być wycena przygotowana przez osobę posiadającą do tego stosowne uprawnienia, jakimi dysponował rzeczoznawca majątkowy, który sporządził opinię na zlecenie organu w niniejszej sprawie (art. 174 i nastepne u.g.n.), lub ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Krytyka tego spostrzeżenia w skardze kasacyjnej sprowadza się do poglądu, że Sąd pierwszej instancji powinien postarać się o pozyskanie tych dowodów we własnym zakresie, z czym niepodobna się zgodzić.

Po pierwsze bowiem sąd administracyjny w ogóle nie może przeprowadzić dowodu z opinii biegłego. Stosownie do art. 106 § 3 P.p.s.a., którego zresztą nie powołano pośród podstaw rozpoznawanej skargi kasacyjnej, może on sięgnąć tylko po dowód z dokumentu, i to wyłącznie wyjątkowo, celem uzupełnienia materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania administracyjnego. Sąd ten nie prowadzi wszak samodzielnych ustaleń faktycznych, nie poszukuje dowodów, lecz ocenia dowody pozyskane przez kontrolowany organ administracji publicznej. W myśl art. 133 § 1 P.p.s.a. sąd administracyjny orzeka na podstawie akt sprawy, przez które należy rozumieć przede wszystkim akta administracyjne, przekazane przez organ w trybie art. 54 § 2 P.p.s.a. wraz ze skargą i z odpowiedzią na nią. Po drugie, według art. 157 ust. 3 u.g.n. istotnie sąd jest wyłącznie uprawniony do wnioskowania o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych tylko w przypadku, gdy operat ten został sporządzony przez osoby, które zostały powołane lub ustanowione przez niego. Z podanych wyżej przyczyn wskazane ograniczenie dotyczyć może jedynie postępowań prowadzonych przez sądy powszechne – w innych wypadkach strona może skorzystać z tego podstawowego, jeżeli zważyć na treść art. 157 ust. 2 u.g.n., instrumentu kontroli operatu szacunkowego,

Pełnomocnik skarżącej nie przedstawił żadnego przeciwdowodu, mogącego choćby wskazywać na potrzebę ponownego rozważenia kwestii zbadanych przez rzeczoznawcę majątkowego, bezpodstawnie natomiast zarzucił Sądowi pierwszej instancji bezkrytyczność w tej materii. Nie dostrzega, że Sąd ocenił operat szacunkowy, odnosząc się zarówno do tego, jak rzeczoznawca dobrał transakcje wykorzystane do porównań, jak i do dokonanego przez niego wyboru metody szacowania i sposobu jej zastosowania, zwłaszcza szczegółowości jego analiz uwzględniających wiele czynników mających wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Sąd pierwszej instancji zasadnie nie dopatrzył się żadnych racjonalnych powodów, dla których mógłby odrzucić wskazane przez rzeczoznawcę przyczyny i kryteria dokonanej przez niego selekcji transakcji służących do niezbędnych porównań. Skoro przedmiotem tym były nieruchomości położone w pobliskich gminach, o podobnych parametrach do nieruchomości skarżącej, to bezsprzecznie stanowiły one odpowiedni materiał w tym zakresie. Nie budzi zarazem zastrzeżeń wniosek, że uzyskanie w ramach tych transakcji zbliżonych cen, pozwala na uzyskanie wyniku uśrednionego, odwzorowującego rzetelnie wartość rynkową takich nieruchomości na badanym obszarze.

Prezentowane przez pełnomocnika skarżącej stanowisko przeciwne nie zasługuje na uwzględnienie. Nie wiadomo przecież, dlaczego obszar ten ma być zgodny z podziałem administracyjnym kraju w tym sensie, by granice powiatu miały wyznaczać zarazem teren mogący uchodzić za rynek lokalny i by koniecznym było sięgnięcie po transakcje dokonane w każdej z gmin tworzących powiat. Nie wymaga przecież specjalistycznej wiedzy konstatacja, że analogii rynkowych można poszukiwać tylko w niektórych spośród gmin ościennych, a nie we wszystkich gminach wchodzących w skład większej ustrojowej struktury organizacyjnej. Podobnie pełnomocnik nie wskazał okoliczności czy przepisów określających zasady szacowania nieruchomości, które dyskwalifikowałyby rezultat porównań dokonanych w grupie ośmiu transakcji wziętych pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego, nie wyjaśnił w szczególności, jaka liczba transakcji i z jakich względów miałaby gwarantować wynik właściwy. Skądinąd nie sprecyzował on nigdy, jaką wartość taki wynik powinien konkretnie przybrać, poprzestając na wyrażeniu kategorycznego, lecz jednocześnie ogólnikowego przekonania, że odszkodowanie przyznane skarżącej powinno być wyższe.

Autor skargi kasacyjnej podtrzymuje również zapatrywanie, że operat szacunkowy w niniejszej sprawie został sporządzony z naruszeniem § 36 ust. 4 rozporządzenia, nie biorąc w ogóle pod uwagę wykładni tego przepisu dokonanej przez Sąd pierwszej instancji. Zgodnie z jego treścią w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W konsekwencji brzmienie przytoczonej regulacji prawnej nie uzasadnia wniosku, że przewidziano w niej dwa alternatywne, niejako równorzędne sposoby selekcji nieruchomości służących ustaleniu wartości rynkowej i w efekcie przyznano rzeczoznawcy uprawnienie do wyboru pomiędzy tymi sposobami w każdym wypadku. Wprost przeciwnie, zastrzeżenie uczynione za pomocą formuły "chyba że" dowodzi, iż możliwość określenia wartości nieruchomości, o której mowa w końcowym fragmencie przepisu, wyłącza metodę wskazaną jako pierwszą. Innymi słowy wprawdzie wartość rynkową, jak podkreślił pełnomocnik, zazwyczaj określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, ale jedynie pod warunkiem, że nie można tego dokonać przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W rozpatrywanej sprawie ten warunek nie został zaś spełniony, gdyż rzeczoznawca majątkowy był w stanie uwzględnić ostatnio wspomniane ceny transakcyjne. Skądinąd pozwoliło to na bardziej precyzyjne wyliczenia wartości rynkowej, niż byłoby to w razie skorzystania z cen transakcyjnych odnoszących się do nieruchomości budowlanych, zgodnie z poglądem pełnomocnika. Przejęta z mocy prawa na potrzeby budowy drogi część nieruchomości skarżącej nie była przecież zabudowana, a w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co należy podkreślić, przeznaczono ją pod drogę publiczną, toteż miała ona te same cechy wpływające na tę wartość tak jak nieruchomości drogowe uwzględnione przez rzeczoznawcę majątkowego.

Chybiony jest również zarzut podnoszący wątpliwość co do tego, czy ceny wyliczone przez rzeczoznawcę majątkowego są cenami brutto, czy netto. Sąd pierwszej instancji zasadnie stwierdził, że brak podstaw by zakładać, że ceny te zostały powiększone o podatek od towarów i usług, choć nie rozwinął należycie tej myśli. Sąd wpisał się jednak w linię orzeczniczą, jaka utrwaliła się w tym zakresie (por. np. wyroki Naczelnego Sadu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2013 r., sygn. akt I OSK 1690/11, LEX nr 1341457, z dnia 3 grudnia 2015 r., sygn. akt I OSK 802/14, LEX nr 1999941 i z dnia 13 października 2016 r., sygn. akt I OSK 3241/14, LEX nr 2168088). W orzeczeniach podnosi się trafnie, że ani z ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ani z ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym jej art. 154, powołanego pośród podstaw kasacyjnych, nie wynika, by odszkodowanie za nieruchomości przejęte na potrzeby takich inwestycji miało być powiększone o podatek od towarów i usług, któremu przecież nie podlegają wszystkie transakcje na rynku nieruchomości. Z kolei przepisy o podatku od towarów i usług w ogóle nie dotyczą wspomnianego odszkodowania, lecz co najwyżej należności publicznoprawnych, które mogą je obciążać. Bezsprzecznie zaś odszkodowanie takie stanowi rekompensatę wartości prawa utraconego przez właściciela, nie wyrównanie całości szkód powstałych wskutek wywłaszczenia. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie orzekającym podziela to stanowisko, nie przychylając się do poglądu wypowiedzianego w wyroku powołanym w skardze kasacyjnej, który ma charakter odosobniony i nie stał się dotąd prawomocny, wciąż oczekując na kontrolę instancyjną.

W świetle dotychczasowych spostrzeżeń nie można przychylić się też do zarzutu kasacyjnego wskazującego naruszenie konstytucyjnych praw dotyczących słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oraz zasady ochrony własności.

W związku z powyższym Naczelny Sąd Administracyjny, wobec braku podstaw branych pod uwagę z urzędu, oddalił skargę kasacyjną zgodnie z art. 184 P.p.s.a.