Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2978/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-10-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 6 ust. 1, art. 5 ust. 2, art. 15 ust. 1, art. 23
journal: Dz.U. 2008 nr 154 poz 958
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz  o zmianie niektórych innych ustaw
article: art. 118 ust. 1, art. 134, art. 135, art. 156, art. 157
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 28
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant st. sekr. sąd. Izabela Urbaniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2016 r. sprawy ze skargi M. A. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oraz ustalenia odszkodowania - oddala skargę -


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 2978/15

U Z A S A D N I E N I E

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...].07.2015 r. - po rozpatrzeniu odwołania M. A. od decyzji Wojewody [...] z dnia [..] lutego 2015 r., nr [...] (zwanego dalej Wojewodą), rozstrzygającej:

- w pkt. 1 o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowiącej własność M. A., położonej w gminie L., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0065 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] ([...]) [...] odcinek od km 622+435,00 do km 624+046,09 wraz z przebudową mostu na rzece K.,

- w pkt. 2 o ustaleniu terminu wydania nieruchomości przypadającego na dzień po upływie 30 dni od dnia doręczenia decyzji właścicielowi nieruchomości,

- w pkt. 3 o ustaleniu odszkodowania za dokonane wywłaszczenie w wysokości 1.282,00 zł na rzecz M. A.,

- w pkt. 4 o odmowie wywłaszczenia hipoteki ustanowionej na rzecz A. B., obciążającej prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], położonej w K.

- w pkt. 5 zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania

Minister Infrastruktury i Rozwoju (zwany dalej Ministrem)

- uchylił zaskarżoną decyzję w części ustalającej termin wydania nieruchomości przypadający na dzień po upływie 30 dni od dnia doręczenia decyzji właścicielowi nieruchomości i w tym zakresie określam termin wydania nieruchomości przypadający na 31 dzień od dnia doręczenia niniejszej decyzji,

- uchylił zaskarżoną decyzję w zakresie zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania,

- a w pozostałej części utrzymał tę decyzję w mocy. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy. Ofertą z dnia [...] marca 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do M. A. z propozycją nabycia działki nr [...] o pow. 0,0065 ha na rzecz Skarbu Państwa.

W związku z niezawarciem umowy kupna tej działki Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad w dniu [...] marca 2009 r. wystąpił z wnioskiem do Wojewody [...] o wszczęcie co do niej postępowania wywłaszczeniowego. W wyniku tego Wojewoda [...] wyznaczył stronom ostateczny termin do zawarcia umowy zbycia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie L., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0.0065 ha.

Po bezskutecznym upływie tego terminu Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości, a następnie o wyznaczonym terminie rozprawy administracyjnej w przedmiocie wywłaszczenia działki nr [...] o pow. 0,0065 ha.

W dniu [...] stycznia 2014 r. w siedzibie [...] Urzędu Wojewódzkiego w R. odbyła się rozprawa wywłaszczeniowo-odszkodowawcza z udziałem biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Mając na uwadze przebieg postępowania wywłaszczeniowo-odszkodowawczego Organy obu instancji uznały należy, że postępowanie w sprawie wywłaszczenia tej nieruchomości wszczęte i przeprowadzone zostało prawidłowo.

Ustalono, że w niniejszej sprawie podstawę dla określenia wysokości odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa tej nieruchomości stanowi operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2012 r., sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego H. W. W pismach z dnia [...] grudnia 2013 r. oraz z dnia [...] grudnia 2014 r. biegła potwierdziła aktualność operatu szacunkowego. Opisując przedmiot wyceny biegła wskazała, że nieruchomość wg stanu na dzień [...] kwietnia 2005 r. jest niezabudowana, położona w oddaleniu od terenów zabudowanych, w strefie peryferyjnej wsi. Działka ma kształt nieregularny, wydłużony i wąski. Nieruchomość przylega do drogi publicznej. Na działce brak jest drzew i innych składników majątkowych podlegających wycenie. Najbliższe otoczenie stanowią grunty orne.

Badając przeznaczenie planistyczne przedmiotu wyceny biegła stwierdziła, że w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi na terenie, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, nie było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości ustalono na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy L. Zgodnie z tym studium wyceniana nieruchomość znajduje się na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej (R).

W celu określenia, czy w sprawie zachodzi zasada korzyści, tj. czy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wstępnej analizie poddano transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi na cele rolne oraz transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele drogowe. Ceny uzyskiwane w wyniku sprzedaży nieruchomości rolnych kształtowały się na poziomie od 1,5 zł/m² do 4,0 zł/m², przy średniej cenie wynoszącej 2,0 zł/m². Natomiast analiza transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele drogowe wykazała, że uzyskują one ceny od 15 zł/m² do 20,60 zł/m². W wyniku tej analizy biegła doszła do wniosku, że średnie ceny nieruchomości rolnych uzyskują niższe ceny niż nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, w związku z czym stosując tzw. zasadę korzyści wyceny dokonano według alternatywnego sposobu użytkowania nieruchomości. Analiza rynku nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg wykazała, że na rynku obejmującym powiat [...] było bardzo mało transakcji tego typu. wobec czego rozszerzono badanie na obszar sąsiednich powiatów województwa [...]. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Do analizy wybranych zostało 15 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, zawartymi w okresie od lutego 2011 r. do lipca 2012 r. Poziom cen uzyskiwanych za nieruchomości nabywane na cele drogowe, zależał od następujących cech: położenie ogólne- waga 40 %, lokalizacja szczegółowa - waga 30 % i sposób użytkowania - waga 30 %.

Następnie dokonano opisu nieruchomości o cenie minimalnej wynoszącej 15,00 zł/m2 i maksymalnej wynoszącej 20.60 zł/m² oraz obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych.

Ostatecznie wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] została oszacowana na kwotę 1.282,00 zł i w tej wysokości Wojewoda [...] ustalił Stronie należne odszkodowanie. Organy obu instancji stwierdziły zatem, że analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autorka operatu wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Z uwagi na ustalenie, iż cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości, prawidłowo analizą objęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, zgodnie z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Organ odwoławczy ustalił także, iż prawidłowo określono wartość nieruchomości wg jej stanu z dnia wydania decyzji o lokalizacji drogi w dniu [...] kwietnia 2005 r., co oznaczało, że zarzuty Skarżącej odnośnie zmiany stanu otoczenia nieruchomości nie miały dla niniejszej sprawy znaczenia.

W odniesieniu do zarzutów odnoszących się do nieaktualności wyceny określonej w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] grudnia 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Panią H. W. - Minister Infrastruktury i Rozwoju stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy pismami z dnia [...] grudnia 2013 r. i z dnia [...] grudnia 2014 r. potwierdziła aktualność operatu szacunkowego sporządzonego przez nią w dniu [...] grudnia 2012 r., na co pozwalają przepisy obowiązującego prawa. Zatem w dacie wydania zaskarżonej decyzji operat szacunkowy był aktualny i na jego podstawie Wojewoda [...] zasadnie ustalił Stronie należne odszkodowanie. Odnosząc się do pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniu Minister Infrastruktury i Rozwoju wskazał, że z odpisu księgi wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w L. dla nieruchomości, z której wydzielono wycenianą nieruchomość, wynika że na przedmiotowej nieruchomości jest ustanowiona hipoteka przymusowa zwykła w wysokości 2.450,00 zł na rzecz A. B. Z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.). wynika domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Z tego względu A. B. jako wierzyciel hipoteczny przedmiotowej nieruchomości był stroną postępowania wywłaszczeniowo - odszkodowawczego. Minister ustalił, że z akt administracyjnych sprawy wynika, iż A. B. miał zapewniony udział w niniejszym postępowaniu na każdym jego etapie. Wierzyciel był bowiem powiadomiony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego (zawiadomienie z dnia [...] maja 2010 r.), pismem z dnia [...] maja 2010 r. został wezwany na rozprawę administracyjną, a także doręczono mu decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r. w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Zatem Wojewoda dopełnił w tym względzie wszelkich czynności wymaganych przepisami prawa.

Za całkowicie nieuzasadniony uznał natomiast zarzut niepowiadomienia o toczącym się postępowaniu wywłaszczeniowym Komornika przy Sądzie Rejonowym w L., prowadzącego postępowanie egzekucyjne w stosunku do nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] i nr [...], z której wydzielono działkę nr [...]. Jak wskazał, już Wojewoda w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdził, że komornik nie jest stroną przedmiotowego postępowania, z uwagi na fakt, że nie posiada interesu prawnego w rozstrzygnięciu niniejszej sprawy, w przeciwieństwie do wierzyciela. Minister podkreślił następnie, że wobec wniesienia odwołania od decyzji wywłaszczeniowej wydanej przez Organ I. instancji, należało zmienić termin wydania nieruchomości i ustalić go na [...] dzień od dnia wydania decyzji Organu odwoławczego.

We wniesionej skardze M. A. zarzuciła, że brak jest śladu, aby Bank był powiadomiony o toczącym się postępowaniu, co stanowi naruszenie zasad postępowania. Bank jako wierzyciel miał prawo być powiadomiony o toczącym się postępowaniu, mógł wnosić swoje uwagi już na etapie podziału działki [...], na której jego wierzytelności były wpisane. W stosunku do działki nr [...] toczy się postępowanie egzekucyjne prowadzone przez Komornika w L. i jako uczestnik winien być zawiadamiany o wszystkich czynnościach prowadzonych przez Organ wywłaszczeniowy, a w szczególności o operacie szacunkowym, do którego mógł wnosić zastrzeżenia, jak i też uwagi co do sposobu wyceny. W tym Skarżąca upatruje jego interesu prawnego.

Skarżąca wyraziła też przekonanie, że nie do przyjęcia jest stanowisko Ministra co do uznania za prawidłowy operatu szacunkowego, który został wydany w 2012 r., z aktualizacją na rok 2015, bez zmiany wysokości odszkodowania. W jej ocenie nieruchomości w tym czasie wzrosły, a w operacie tego nie uwzględniono, co nastąpiło z pokrzywdzeniem skarżącej.

Minister nie odniósł się do kwestii niepodzielności hipoteki, w sytuacji gdy działka [... została podzielona na działki [...] i [...] i nie uwzględniono wysokości obciążenia działki przed podziałem.

Zdaniem Skarżącej, przy wycenie nieruchomości zostały naruszone zasady art. 154 ustawy z 21.07.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jak i też przepisy rozporządzenia RM z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny operatów szacunkowych i podlegają one ocenie organu administracji stosownie do artykułu 77 oraz 88 k.p.a. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm. - zwanej dalej P.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym w myśl art. 134 P.p.s.a., Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...], w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy, doszedł do przekonania, że skarga nie została oparta na uzasadnionych podstawach. Na wstępie należy zauważyć, iż zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r. Nr 154, poz. 958 ze zm.), do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i autostrad oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r. Nr 220, poz. 1601) do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy, w jego dotychczasowym brzmieniu.

Przepis art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. nr 80, poz. 721 ze zm.) stanowi, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy. Zgodnie zaś z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Analiza legalności decyzji obu instancji wskazuje na to, że prawidłowo zostało przeprowadzone postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie. Przede wszystkim w związku z niepowodzeniem negocjacji, dopełniony został wymóg przeprowadzenia rozprawy administracyjnej, wynikający z art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej u.g.n.) w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

W sposób niewadliwy Organy zastosowały przepis art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, który stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi.

Trafnie też oceniono wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i ustalono, że spełnia on wymogi formalne, o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Wzięto pod uwagę, że w myśl art. 134 ust. 1 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Reasumując, sporządzony przez biegłą operat należało uznać za zupełny, logiczny i poprawnie sporządzony. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na podstawie art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Natomiast zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do niego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 cyt. rozporządzenia tj. oprócz podpisu zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

W tym stanie prawnym i zarazem faktycznym, z uwagi na brak we wskazanych przepisach ograniczeń co do możliwości przedłużania ważności operatu szacunkowego, przyjmuje się dopuszczalność aktualizacji operatu więcej niż jeden raz, po upływie kolejnych 12 miesięcy, pod warunkiem, iż ceny nieruchomości podobnych lub cechy nieruchomości szacowanej, nie zmieniły się na tyle, by mogło to mieć wpływ na zmianę wartości oszacowanej przez biegłego nieruchomości.

Aktualizację operatu poprzedza zatem badanie rynku nieruchomości, w celu ustalenia czy wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.

Biegła dwukrotnie do przedmiotowego operatu dołączyła klauzulę, w której potwierdziła aktualność operatu szacunkowego (pisma z dnia [...] grudnia 2013 r. oraz z dnia [...] grudnia 2014 r.). Wobec tego aktualizowany operat stanowił dowód o wartości nieruchomości i mógł być wykorzystany do wydania decyzji odszkodowawczej, a Organy nie miały podstaw by tę aktualność zakwestionować .

Na marginesie jedynie należy zauważyć, że kwestia weryfikacji operatów szacunkowych została uregulowana w art. 157 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (w tym również jego dalszej przydatności, aktualności) dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

W niniejszej sprawie nie przeprowadzono takiej oceny, która mogłaby podważać sporządzony operat także w kontekście jego dalszej aktualności. Skarżąca o nią nie wystąpiła w oparciu o art. 157 ust. 1 u.g.n. Wobec tego w świetle podniesionych okoliczności, należało przedmiotowy operat uznać w dalszym ciągu za sporządzony w zgodzie z obowiązującymi przepisami i odzwierciedlający aktualną wartość wywłaszczonej nieruchomości. Tym samym operat ten mógł służyć za przydatny i wiarygodny dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania za grunt przejęty pod tę drogę publiczną.

Nie są też trafne zarzuty skargi tyczące braku udziału w postępowaniu wywłaszczeniowym Banku, określonego w skardze jako wierzyciel dokonujący egzekucji z przedmiotowej nieruchomości oraz komornika prowadzącego postępowanie egzekucyjne.

Wskazać bowiem należy, że zgodnie z art. 28 k.p.a. stroną w postępowań administracyjnym jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Musi zatem istnieć przepis prawa powszechnie obowiązującego, na którego podstawie można skutecznie żądać czynności organu w celu zaspokojenia jakiejś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danego podmiotu. Od tak pojmowanego interesu prawnego trzeba odróżnić interes faktyczny, a więc stan, w którym dany podmiot wprawdzie jest bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, nie może jednak tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa powszechnie obowiązującego, mającymi stanowić podstawę skutecznego żądania stosowny czynności organu administracji. Wobec tego, stroną postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania bezspornie będą, w myśl art. 12 ust. 4f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, dotychczasowi właściciele nieruchomości, użytkownicy wieczyści nieruchomości oraz osoby, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

W niniejszej sprawie podmiotami takimi nie będzie Bank, który nie posiada ograniczonych praw rzeczowych do przejętej nieruchomości, ani też komornik. Nie posiadają oni w sprawie interesu prawnego, a jedynie faktyczny. Interes prawny posiadał natomiast wierzyciel – A. B., jako wierzyciel hipoteczny przedmiotowej nieruchomości, i jemu udział w niniejszym postępowaniu został zapewniony. Wskazane podmioty (Bank i komornik) nie mogą zatem skutecznie żądać od Organu administracji działania lub zaniechania. Zresztą żądań takich nie formułowały w tym postępowaniu administracyjnym. Wobec tego trafnie przyjęły Organy obu instancji, że nie były one stronami prowadzonego postępowania administracyjnego.

Na marginesie należy zauważyć, że Skarżąca nie była legitymowana do podnoszenia podstawy wznowieniowej z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. w imieniu wskazanych podmiotów. W myśl utrwalonego orzecznictwa NSA, jeśli któryś z tych podmiotów uznałby, że w sposób wadliwy został pominięty w przedmiotowym postępowaniu wywłaszczeniowym, samodzielnie winien podnieść taki zarzut, aby ten mógł zostać rozpoznany.

Nie można też zgodzić się ze Skarżącą, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji doszło do naruszenia przepisów postępowania. Artykuł 88 k.p.a., wymieniony w skardze nie miał w tej sprawie zastosowania. Organ odwoławczy dopełnił natomiast wymogów wynikających z art. 7, 77 § 1 oraz 107 § 3 K.p.a.

Dokonał więc m. in. formalnej oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, a stanowisku swemu dał wyraz w prawidłowo sporządzonej decyzji. Nadto, Sąd działając z urzędu nie dostrzegł innych uchybień, które prowadziłyby do konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji.

Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270 ze zm.) - orzekł jak w sentencji.