Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 284/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2021-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 129 ust. 5 pkt 1 w zw. z  art. 128 ust. 4 i art. 124 ust. 1
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Asesor WSA Aneta Majowska, Protokolant Specjalista Magdalena Nowacka-Brzeźniak, , po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 listopada 2021 r. sprawy ze skargi A Sp. z o.o. we Wrocławiu na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Prezydent Miasta C. zezwolił Dyrekcji Rozbudowy Miasta C. na przeprowadzenie, konserwację i utrzymanie w stanie czynnym na czas nieograniczony kanału centralnego ogrzewania do osiedla "A" przez nieruchomość stanowiącą własność J.N. Podstawę prawną decyzji stanowił art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1958r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U z 1974 r. Nr 10, poz. 64, zwanej też dalej ustawą z 1958 r.). W decyzji tej zobowiązano inwestora do dokonania spisu zniszczeń powstałych w trakcie wykonania prac i poinformowano, że odszkodowanie za wszelkie straty wynikłe z działań przewidzianych decyzją, strony ustalą na podstawie wzajemnego porozumienia lub zostanie orzeczone na wniosek właściciela nieruchomości.

W odwołaniu od tej decyzji właścicielka nieruchomości wniosła o jej wywłaszczenie w całości ze względu na to, że urządzony na nieruchomości ogród w wyniku prac przestanie przynosić pożytki, a jego przywrócenie do stanu pierwotnego stanowi znaczne utrudnienie ze względu na wiek właścicielki. Wojewoda [...] nie uwzględnił odwołania i decyzją z dnia [...]r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Wnioskiem z dnia 6 października 2010r. J.J. (dalej też jako wnioskodawca) spadkobierca J.N., zwrócił się do Prezydenta Miasta C. (dalej też jako Prezydent) o przyznanie odszkodowania za ograniczenie własności w/w działki nr 1 położonej w C. przy ul. [...]. Podał we wniosku, że wcześniej domagał się w drodze powództwa cywilnego zasądzenia na jego rzecz od właściciela ciepłociągu zapłaty za korzystanie z nieruchomości, jednak pozew został odrzucony ze względu na brak dopuszczalności drogi sądowej, ze wskazaniem że sprawa odszkodowania winna być dochodzona w trybie administracyjnym. Powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 20 stycznia 2010 r. III CZP 116/09 podniósł, że właścicielowi nieruchomości, na której przeprowadzono trwałe urządzenia, przysługuje na podstawie art. 36 ustawy z 1958 r. odszkodowanie. Mieszczą się w nim wszelkie szkody związane z ograniczeniem własności, włącznie ze zmniejszeniem wartości nieruchomości. W trakcie postępowania przed organem I instancji udokumentowano tytuł wnioskodawcy do nieruchomości oraz podjęto próbę uzyskania dokumentacji potwierdzającej ewentualne wypłacenie odszkodowania za zajęcie działki. Faktu wypłaty odszkodowania nie potwierdzono. W piśmie z dnia 9 sierpnia 2011r. aktualny właściciel ciepłociągu "A" sp. z o.o. we W. (dalej też jako skarżąca lub Spółka) podniosła, że roszczenia odszkodowawcze są przedawnione i wniosła o wydanie decyzji odmownej.

Decyzją z dnia [...]r. Prezydent Miasta C. odmówił ustalenia i wypłaty odszkodowania na rzecz J.J. za szkody spowodowane przeprowadzeniem przez działkę nr 1 kanału centralnego ogrzewania do osiedla mieszkaniowego. W podstawie prawnej organ podał art. 128 ust. 4 i 129 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 t.j.), zwanej też ustawą lub u.g.n. W uzasadnieniu wyjaśnił, że decyzja Prezydenta z dnia [...] r. została wydana na podstawie art. 35 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 12 marca 1985 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości. Zgodnie z art. 36 tej ustawy, właścicielowi nieruchomości przysługiwało odszkodowanie za poniesione straty, dochodzone na wniosek i ustalane decyzją, jeżeli strony nie doszły do porozumienia. Zasady określania odszkodowania określały przepisy wykonawcze do ustawy. Zgodnie z art. 36 ust. 2 ustawy, roszczenia odszkodowawcze przedawniały się z upływem trzech lat od powstania szkody. Nie udało się ustalić, czy wniosek taki został przez J.N. złożony, jak również, czy jakiekolwiek odszkodowanie zostało wypłacone. Z dokumentów wynika, że ówczesna właścicielka miała wiedzę o przysługującym jej odszkodowaniu, albowiem zawarła stosowne zastrzeżenie w odwołaniu złożonym od decyzji. Natomiast aktualnie obowiązujące przepisy u.g.n. nie dają podstaw prawnych do ponownego ustalania i wypłaty odszkodowania, brak jest również podstaw do orzekania na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n.

Po rozpoznaniu wniesionego od tej decyzji przez wnioskodawcę odwołania decyzją z dnia [...]r. nr [...] Wojewoda Śląski (dalej też jako Wojewoda) utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji jednocześnie wskazując, że odmowa ustalenia i wypłaty odszkodowania jest prawidłowa, jednak z innych powodów, niż podane przez organ I instancji. Organ odwoławczy podzielił stanowisko odwołania, że powołanie jako podstawy odmowy art. 36 ust. 2 ustawy z 1958 r. jest wadliwe ze względu na ograniczony zakres jej stosowania. Wojewoda wyjaśnił w szczególności, że ustawa będąca podstawą do wydania decyzji z [...] r. utraciła moc obowiązującą. Natomiast przepisy u.g.n. znajdują zastosowanie wyłącznie do sytuacji zaistniałych pod rządami tej ustawy, co wynika z ogólnej zasady, że akt prawny ma zastosowanie do stanów faktycznych powstałych od dnia jego wejścia w życie, w razie zamiaru objęcia regulacją stanów zaistniałych wcześniej, ustawodawca wprowadza w tym zakresie stosowne regulacje. Wobec ich braku należy uznać, że przepisy tej ustawy mają zastosowane wyłącznie do stanów zaistniałych po dacie ich wejścia w życie.

Po rozpoznaniu wniesionej na tę decyzję przez wnioskodawcę skargi została ona uchylona wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 5 grudnia 2012r. sygn. akt II SA/Gl 601/12. WSA w wyroku tym wskazał, że sprawę dotyczącą odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości należy zakwalifikować jako dotyczącą stanu faktycznego, który jakkolwiek powstał po rządami innych przepisów, to nadal istnieje i wywołuje skutki pod postacią ograniczenia prawa właściciela. Zgłaszane przez skarżącego aktualnie roszczenia podlegają rozpoznaniu w oparciu o obowiązujący stan prawny. Sąd zwrócił uwagę, że przepis art. 129 ust 5 pkt 1 u.g.n dopuszcza wydanie odrębnej decyzji o odszkodowaniu nie w przypadkach, w których wydano decyzję na podstawie art. 124 u.g.n., ale w przypadkach, o których w nim mowa. Wskazał, że skarżący jest właścicielem nieruchomości, w stosunku do której orzeczono o szczególnym rodzaju wywłaszczenia. Złożył on także wniosek o ustalenie odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości pod rządami aktualnie obowiązującej ustawy. Zatem wniosek ten winien zostać merytorycznie rozpoznany na podstawie obowiązujących reguł określających przesłanki i wysokość odszkodowania. Zadaniem organów jest wobec tego zbadanie, czy istotnie skarżący doznał uszczerbku majątkowego z powodu istniejącego ograniczenia i czy z tego powodu należy mu się odszkodowanie.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy decyzją z dnia [...]r. nr [...] Prezydent na podstawie art. 112 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt. 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2, 3, 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalił odszkodowanie pieniężne w wysokości 175.000 zł za zmniejszenie wartości nieruchomości położonej w C. przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr 1, spowodowane przeprowadzeniem przez nieruchomość kanału centralnego ogrzewania do osiedla "A" oraz zobowiązał "A" sp. z o.o. do wypłaty ustalonego odszkodowania. W uzasadnieniu decyzji organ co do wysokości odszkodowania powołał się na sporządzony w sprawie operat szacunkowy, pozytywnie oceniony, co do jego miarodajności.

W odwołaniu od powyższej decyzji spółka "A" (dalej też jako skarżąca lub uczestnik) zarzuciła, że decyzja została wydana w stosunku do podmiotu, który nie powinien być stroną postępowania, bowiem w chwili ograniczenia własności działki nr 1 poprzednik prawny spółki był przedsiębiorstwem państwowym, które nie mogło samo nabywać praw i obowiązków, a sprawowało jedynie zarząd powierzonym mieniem, dlatego ograniczenie prawa własności nastąpiło na rzecz Skarbu Państwa, który też powinien być adresatem decyzji. Zakwestionowała również możliwość zastosowania w sprawie art.129 ust. 5 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wobec nie wykazania przez wnioskodawcę, że poniesiona przez niego szkoda była bezpośrednim skutkiem decyzji administracyjnej. Zarzuciła również błędne określenie wysokości odszkodowania na podstawie opinii, w której biegły ustalił przeznaczenie nieruchomości na cele budowlane, nie uwzględniając faktycznego sposobu jej użytkowania.

Wojewoda decyzją z dnia [...]r. nr [...] na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. w zw. z art. 9a i art.129 ust.5 pkt 1 u.g.n. uchylił powyższą decyzję Prezydenta w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Uzasadniając swoje stanowisko organ odwoławczy m.in. zarzucił, że wyceny nieruchomości dokonano w oparciu o aktualne jej przeznaczenie wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, zamiast zgodnie z treścią art.130 u.g.n. według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Przy czym przeznaczenie zgodnie z art.154 u.g.n. ustala się w oparciu o faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W tej sytuacji bez znaczenia pozostaje potencjalna możliwość zabudowy działki.

Wniesiona przez wnioskodawcę na powyższą decyzję Wojewody skarga do sądu administracyjnego została oddalona wyrokiem z dnia 1 lipca 2015 r. sygn. akt II SA/Gl 102/15 Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Gliwicach.

W uzasadnieniu tego wyroku Sąd w pierwszej kolejności wskazał, że zgodnie z wiążącą oceną prawną i wskazaniami zawartymi w wydanym w tej sprawie w/w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 5 grudnia 2015 r. sygn. akt II SA/Gl 601/12 w sprawie zastosowanie mają przepisy aktualnie obowiązującej ustawy o gospodarce nieruchomościami i w oparciu o te przepisy organy powinny rozpoznać wniosek o odszkodowanie z tytułu utraty wartości nieruchomości, ustalając jednocześnie, czy istotnie wnioskodawca doznał uszczerbku majątkowego z powodu istniejącego ograniczenia i czy z tego powodu należy mu się odszkodowanie.

Stwierdził też, że zgodnie z art. 130 u.g.n. w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, zatem w niniejszej sprawie w dniu wydania decyzji z dnia [...] r., w której Prezydent zezwolił Dyrekcji Rozbudowy Miasta C. na przeprowadzenie, konserwację i utrzymanie w stanie czynnym na czas nieograniczony kanału centralnego ogrzewania do osiedla "A" przez nieruchomość stanowiącą obecnie własność wnioskodawcy.

Dalej WSA stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości przy ustalaniu odszkodowania następuje w kolejności kryteriów wskazanych w art. 154 u.g.n. Dla ustalenia tego przeznaczenia bez znaczenia pozostaje przy tym potencjalna możliwość zabudowy przedmiotowej nieruchomości po uprzednim uzyskaniu warunków zabudowy, w sytuacji gdy właściciel nieruchomości o takie warunki nie wystąpił.

Sąd nie podzielił, również stanowiska uczestniczki postępowania o skierowaniu decyzji do niewłaściwego podmiotu. Biorąc pod uwagę, że podstawą ustalenia odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości było przeprowadzenie przez należącą do wnioskodawcy nieruchomość kanału ciepłowniczego, należy bowiem przyjąć zgodnie z wcześniejszym stanowiskiem Sądu, że ograniczenie to jakkolwiek powstało pod rządami innych przepisów i na rzecz innego podmiotu, to nadal istnieje i wywołuje skutki pod postacią ograniczenia prawa właściciela nieruchomości, na rzecz aktualnego właściciela kanału ciepłowniczego. Stąd zobowiązanym do wypłaty odszkodowania z tego tytułu pozostaje podmiot aktualnie korzystający z tego ograniczenia.

Po kolejnym rozpoznaniu sprawy Prezydent decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił objęte postępowaniem i należne wnioskodawcy od uczestniczki odszkodowanie na kwotę 166 240 zł, płatne w terminie 14 dni od dnia uzyskania przez tę decyzję przymiotu ostateczności.

W uzasadnieniu stwierdził, że odszkodowanie to zostało ustalone zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r., który uznał za sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i miarodajny.

W odwołaniu od tej decyzji reprezentowana przez radcę prawnego uczestniczka postępowania, wniosła o jej uchylenie i umorzenie postępowania administracyjnego. Odwołująca kolejny raz podniosła zgłaszany wielokrotnie w toku postępowania zarzut skierowania decyzji do podmiotu, który nie powinien być stroną w sprawie oraz zakwestionowała możliwość zastosowania w sprawie art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. (z uwagi na niewykazanie przez wnioskodawcę, iż "ewentualna szkoda, która mogła być przez niego poniesiona była bezpośrednim skutkiem decyzji administracyjnej opartej o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami"). W uzasadnieniu odwołania wskazano również na błędne określenie przeznaczenia nieruchomości w dacie wywłaszczenia oraz na nieprawidłowe ustalenia dotyczące stanu jej otoczenia, a także na niewłaściwe określenie powierzchni nieruchomości, której dotyczy ograniczenie korzystania.

Po rozpoznaniu tego odwołania Wojewoda decyzją z dnia [...]r. nr [...] uchylił w całości objętą odwołaniem decyzję Prezydenta i sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Wojewoda zakwestionował miarodajność operatu szacunkowego na którym oparł się organ pierwszej instancji. W tym względzie przyjął, że w dacie ograniczenia praw do nieruchomości w [...] r. nie obowiązywał dla terenu objętej tym ograniczeniem działki nr 1 miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i dlatego w związku z treścią art. 130 i art. 154 u.g.n. dla potrzeb ustalenia jej wartości należało przyjąć jej przeznaczenie według faktycznego wówczas jej sposobu użytkowania. Ze znajdującego się zaś w aktach sprawy pisma dawnej właścicielki nieruchomości wynika, iż faktycznie była ona użytkowana jako ogród oraz warzywnik co potwierdzają także ustalenia samego biegłego, zgodnie z którymi wyceniana nieruchomość była wówczas "użytkowana jako ogród z nasadzeniami drzew i krzewów owocowych oraz warzywniakiem". Takie zatem przeznaczenie nieruchomości należało też przyjąć w wycenie. Tymczasem biegły, kierując się sąsiedztwem terenów zabudowanych, potencjalną możliwością uzyskania przez właściciela działki decyzji o warunkach zabudowy oraz zapisami planów zagospodarowania przestrzennego (z [...] r. i późniejszych) uznał wycenianą działkę za przeznaczoną pod zabudowę.

Zarzucił też Wojewoda, że rzeczoznawca majątkowy błędnie uznał jako podobne użyte w operacie do porównań nieruchomości oraz nie odniósł się w operacie do zmiany poziomu cen nieruchomości wskutek upływu czasu.

Wniesiona na tę decyzję Wojewody przez wnioskodawcę skarga została oddalona wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 11 września 2017 r. sygn. akt II SA/Gl 451/17.

W uzasadnieniu tego wyroku WSA ponownie stwierdził, że zasadność przysługującego wnioskodawcy na mocy art. 128 ust. 1 u.g.n. roszczenia w związku z decyzją Prezydenta z dnia [...] r. została przesądzona wcześniej wydanymi w przedmiotowej sprawie prawomocnymi wyrokami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach (wyżej omówionymi). W wyroku z dnia 1 lipca 2015 r., sygn. akt II SA/Gl 102/15 Sąd jednoznacznie też przesądził, że zobowiązanym do wypłaty odszkodowania jest podmiot aktualnie korzystający z ograniczenia tj. uczestniczka postępowania. Wyrokiem tym przesądzona też została zasada, że w związku z wprowadzonym ograniczeniem prawa własności doszło do zmniejszenia wartości nieruchomości skarżącego, stanowiącą działkę nr 1, o jakim mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. Oceny te w związku z treścią art. 153 ustawy p.p.s.a. wiązały organy orzekające przy ponownym rozpatrywaniu sprawy.

W konsekwencji sporna i do rozstrzygnięcia pozostawała wysokość należnego wnioskodawcy, z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, odszkodowania ustalonego zgodnie z treścią art. 130, art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n., przepisami Działu IV tej ustawy oraz zgodnie z treścią rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

W świetle treści tych przepisów na gruncie niniejszej sprawy sporna i niejednoznaczna pozostaje kwestia przeznaczenia działki nr 1 w dniu ograniczenia do niej prawa własności tj. w dacie wydania w sprawie tego ograniczenia decyzji ostatecznej, co w niniejszej sprawie nastąpiło odwoławczą decyzją Wojewody z dnia [...] r. Stan nieruchomości w tej dacie nie budzi bowiem wątpliwości i został prawidłowo opisany w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego inż. J.S., m.in. w oparciu o treść akt administracyjnych postępowania w których decyzje ograniczające własność zostały wydane.

Sąd zwrócił jednak uwagę na zachodzące w sprawie wątpliwości co do stanu prawnego objętej postępowaniem nieruchomości gdy chodzi o jej przeznaczenie w dacie ograniczenia praw jej właścicielki. W tym względzie zdaniem Sądu do ponownego ustalenia przy ponownym rozpoznaniu sprawy pozostaje w pierwszej kolejności kwestia czy istotnie w dacie wywłaszczenia nie obowiązywał dla tej nieruchomości plan zagospodarowania przestrzennego.

Zajmowane dotychczas w tej kwestii w sprawie stanowisko, istotne dla ustalenia wartości nieruchomości, że taki plan wówczas nie obowiązywał budzi bowiem istotne wątpliwości. Odmienna konstatacja zdaje się bowiem wynikać zarówno z treści decyzji Prezydenta Miasta C. z dnia [...] r. o zatwierdzeniu planu realizacyjnego (w aktach wywłaszczeniowych), w której powołano się na "Nowy plan zagospodarowania przestrzennego m. C.", jak i z pisma Miejskiej Pracowni Urbanistyczno-Planistycznej w C. z dnia [...] r. do Wydziału Geodezji i Kartografii U.M. w C., z którego wynika, że wraz z wejściem w życie planu zagospodarowania uchwalonego dnia [...] r. utraciła moc uchwała Nr [...] z dnia [...] r. Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej w K. w sprawie zatwierdzenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta C. Utrata mocy tego ostatniego planu powinna przy tym wynikać z treści uchwały z [...] r. Gdyby tak istotnie było to należałoby ustalić przeznaczenie nieruchomości według planu ogólnego z [...] r. i zgodnie z wynikającym z tego planu przeznaczeniem ustalić wartość objętej postępowaniem nieruchomości. Gdyby się jednak okazało, że taki plan wcześniej nie obowiązywał, to sporządzając nowy operat rzeczoznawca mając na uwadze faktyczny sposób użytkowania nieruchomości w [...] r. powinien ustalić jej wartość mając na uwadze specyficzny jej stan (cechy) w rozumieniu art. 4 pkt 17 ustawy, wynikający z faktu położenia jej w centrum dużego miasta, w otoczeniu uzbrojonego i zagospodarowanego terenu. Z uwagi na taki specyficzny jej stan wartość rynkowa takiej nieruchomości jako sadu i warzywnika wykorzystywanego również na cele rekreacyjne powinna być niewątpliwie wyższa niż typowej działki sadowniczej lub rolnej. Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n. kompetencja w tym względzie, przez dokonanie właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, przysługuje rzeczoznawcy.

Przy ustaleniu zaś obowiązywania w dniu ograniczenia prawa własności ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego miasta C., sposób jej przeznaczenia w tym dniu należy ustalić zgodnie z tym planem. Gdyby się okazało, że nie można dokładnie ustalić jego treści to przeznaczenie to należałoby ustalić z uwzględnieniem inwestycji zrealizowanych i realizowanych w otoczeniu tej nieruchomości, w tej części C.

Wtedy też organy orzekające nie byłyby związane wynikającą z w/w wyroku WSA z dnia 1 lipca 2015 r. sygn. akt II SA/Gl 102/15 oceną, co do tego, że za nieruchomości podobne nie mogą być uznane nieruchomości przeznaczone pod zabudowę.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent decyzją z dnia [...] r. ustalił na rzecz wnioskodawcy odszkodowanie w kwocie 164 700,00 zł.

W wyniku wniesionego od tej decyzji przez Spółkę odwołania decyzja ta została uchylona, a sprawa przekazana organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia decyzją Wojewody z dnia [...] r. nr [...] m.in. z zaleceniem dopuszczenia w sprawie dowodu z nowego operatu szacunkowego.

Po sporządzeniu takiego operatu w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.O. i po przeprowadzeniu w dniu [...] r. rozprawy administracyjnej, orzekając kolejny raz Prezydent Miasta C. decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną z powołaniem się na treść art. 112 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a, 2, 3 i 6 u.g.n. oraz art. 104 Kpa, orzekł o ustaleniu odszkodowania pieniężnego w kwocie 170 743,00 zł, za zmniejszenie wartości objętej postępowaniem nieruchomości spowodowane przeprowadzeniem przez nią kanału centralnego ogrzewania do osiedla "A" w C. oraz zobowiązał skarżącą Spółkę do wypłaty tego odszkodowania na rzecz J.J. w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja ta stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji Prezydent dokonał oceny w/w operatu szacunkowego z dnia [...] r., w oparciu o który ustalił wysokość odszkodowania uznając go za sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i miarodajny. Wartość gruntu określono w tym operacie przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównania parami. Badaniem objęto rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, na obszarze miasta C. Do porównań przyjęto 16 transakcji zawartych w okresie od [...] r. do dnia sporządzenia operatu. Wydłużenie okresu analizy ponad standardowy dwuletni okres biegły uzasadnił małą ilością transakcji na terenie śródmieścia oraz centralnych dzielnic miasta C.

Określając stopień zmniejszenia wartości nieruchomości biegły wskazał (str. 22 operatu), iż "współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości Sz został oszacowany w wysokości 26,4% i uwzględnia wpływ poszczególnych czynników zmniejszających wartość nieruchomości, jak zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości oraz trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości. Stosownie zatem do treści § 43 pkt 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004. 207. 2109.), w wycenie uwzględniono zmianę warunków korzystania z nieruchomości, trwałe ograniczenie sposobu korzystania z niej oraz skutki spowodowane obowiązkiem jej udostępniania w celu wykonania czynności związanych z konserwacją lub remontem. Autor operatu wyjaśnił ponadto, że ponieważ na dzień wydania decyzji ani na dzień sporządzenia operatu brak jest przepisów prawnych określających wielkość sfer ochronnych dla kanałów ciepłowniczych, określając szerokość "sfery ochronnej" kanału ciepłowniczego oparł się na piśmie Wojewódzkiego Przedsiębiorstwa "B" (którego następcą jest skarżąca), w którym wskazało ono strefę o szerokości 2m z każdej strony kanału. Biegły uznał tę odległość za uzasadnioną i logiczną, "pozwalającą na prowadzenie prac remontowych, konserwatorskich i innych związanych z utrzymaniem przedmiotowego kanału (w tym konieczność zapewnienia miejsca na odkład ziemi przy prowadzeniu wykopów, wjazdu sprzętu ciężkiego itp.)".

W odwołaniu od tej decyzji skarżąca Spółka wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania zarzuciła, że rzeczoznawca majątkowy i organ oparli się na ustaleniach faktycznych poczynionych bez niezbędnych w sprawie opinii biegłych z zakresu projektowania sieci i geodezji, o co wnioskowała wcześniej, a co w efekcie doprowadziło do zawyżenia wyliczonego w operacie odszkodowania. Podkreślono, że inny jest stopień ograniczenia własności nieruchomości zajętej pod ciepłociąg działki w miejscu faktycznego jego posadowienia, a inny w jego strefie ochronnej. Powinno to prowadzić do zróżnicowania przyjętego w operacie współczynnika "K".

Wojewoda odwołania tego nie uwzględnił i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną z powołaniem się na treść art. 138 § 1 pkt 1 Kpa w zw. z art. 9a oraz art. 98, art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n., decyzję Prezydenta utrzymał w mocy.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia, po przedstawieniu dotychczasowego postępowania w sprawie, podzielił ustalenia organu pierwszej instancji zawarte w objętej odwołaniem decyzji oraz ich ocenę prawną, również co do miarodajności operatu szacunkowego z dnia [...] r. jako sporządzonego zgodnie z obowiązującymi przepisami. W tym względzie stwierdził, że operat ten został poddany szczegółowej i dokładnej analizie również na etapie postępowania odwoławczego. Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., który nakazuje wysokość odszkodowania ustalać według stanu i przeznaczenia nieruchomości z dnia pozbawienia lub ograniczenia praw, a więc w tym przypadku według stanu na dzień [...] r. – uwzględniono w wycenie przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta C., pochodzącego z opracowania "Rozwój miasta C.w latach 1950-1970 w świetle planów zagospodarowania przestrzennego" z [...] roku autorstwa Z.W. i M.P., obowiązującego w dacie [...] r., tj. pod ośrodki usługowe w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Powyższe przeznaczenie – jak wskazał biegły na stronie 9 operatu – zostało powtórzone w uchwale [...] Wojewódzkiej Rady narodowej w C. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przedłużone uchwałą nr [...] Wojewódzkiej Rady Narodowej w C. z [...] r., określając je jako teren administracji i usług wymagających koncentracji w ośrodkach. Mając na uwadze powyższe, biegły ustalił, iż na dzień wydania decyzji przeznaczenie gruntu należy przyjąć jako mieszkaniowo-usługowe. Badaniem objęto rynek lokalny, rozumiany jako obszar miasta C.

W następstwie analizy opinii biegłego (operatu), należało uznać, że treść operatu jest logiczna, spójna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Operat zawiera również wszystkie obligatoryjne elementy formalne określone w § 56 i § 57 w/w rozporządzenia z 21 września 2004 r. i jest zgodny z przepisami obowiązującego prawa. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości, jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 Kpa podlega ocenie, jak każdy dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, co do zasady nie są jednak uprawnione wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż rolą rzeczoznawcy jest pomoc w rozstrzygnięciu wątpliwości w kwestiach wymagających wiadomości specjalnych.

Niezrozumiałe jest zdaniem Wojewody kwestionowanie przez skarżącą braku dokonania dodatkowych ustaleń przez biegłego do spraw projektowania sieci oraz biegłego geodety, które to ustalenia de facto wkraczają w merytoryczną zasadność operatu szacunkowego, gdyż zmierzają do zmiany ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości zmniejszenia wartości nieruchomości, w dodatku bez zachowania stosownego trybu, tj. zastosowania art. 157 ust. 1, 2 u.g.n. Nadto Wojewoda wskazał, iż przewidziane w art. 78 Kpa uprawnienie strony, podlega ograniczeniom ze względu na celowość i szybkość postępowania. Organ może nie uwzględnić żądania przeprowadzenia dowodu, jeżeli ma to na celu przewleczenie sprawy. O tym jednak jakie ustalenia faktyczne są konieczne dla załatwienia sprawy, decydują prawidłowo wyłożone przepisy prawa materialnego, a nie subiektywne przekonanie strony. Żaden organ prowadzący postępowanie nie ma obowiązku przeprowadzenia wszystkich dowodów wnioskowanych przez stronę (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 listopada 2016 r. sygn. akt II GSK 3322/15). W niniejszej sprawie istotne dla sprawy okoliczności zostały ustalone, co pozwoliło uznać, że w sprawie został zebrany materiał dowodowy pozwalający na wydanie rozstrzygnięcia.

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję Wojewody z dnia [...] r. reprezentowana przez radcę prawnego "A" Sp. z o.o. wniosła o jej uchylenie w całości wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta oraz o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Zarzuciła, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy w postaci art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 Kpa poprzez dowolną, wybiórczą ocenę materiału dowodowego, w tym w szczególności zaniechanie przeprowadzenia wnioskowanych przez skarżącą dowodów z opinii biegłego z zakresu projektowania sieci oraz biegłego geodety, czego skutkiem było naruszenie zasady prawdy obiektywnej i ustalenie wartości odszkodowania w wysokości nieadekwatnej do zakresu pierwotnego wywłaszczenia. W uzasadnieniu skargi powtórzono co do zasady argumentację zawartą wcześniej w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wnosząc o jej oddalenie, w odniesieniu do sformułowanych w niej zarzutów, odwołał się w ogólnym zarysie do argumentacji zawartej w tym względzie w uzasadnieniu swojej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem wbrew sformułowanym w niej zarzutom brak jest dostatecznych podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2019. 2325 t.j., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

Prawo strony do uzyskania od skarżącej Spółki odszkodowania w oparciu o treść art. 129 ust. 5 pkt 1 w zw. z art. 128 ust. 4 i art. 124 ust. 1 u.g.n. zostało co do zasady przesądzone wydanymi w przedmiotowej sprawie w/w wyrokami WSA w Gliwicach sygn. akt II SA/Gl 601/12, II SA/Gl 102/15 i II SA/Gl 451/17. Do ustalenia w toku ponownego rozpatrzenia sprawy pozostała jedynie wysokość tego odszkodowania. Zostało przy tym w jednoznaczny sposób ustalone, że w dacie ograniczenia w dniu [...] r. (data wydania decyzji ostatecznej) prawa własności do działki nr 1 obowiązywał na jej terenie ogólny plan zagospodarowania przestrzennego miasta C. z dnia [...] r., zgodnie z którym była ona przeznaczona pod ośrodki usługowe w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Biorąc też pod uwagę, takie atrakcyjne z punktu widzenia możliwości inwestycyjnych, w centrum drugiego miasta przeznaczenie, została wyceniona działka wnioskodawcy w operacie szacunkowym z dnia [...] r., który też pod względem zgodności z prawem i miarodajności jako opinia biegłego został w sposób nadający się do kontroli oceniony przez organy obu instancji. Ocenę tę należy zdaniem Sądu w pełni podzielić. Gdy chodzi o dobór przyjętych do porównań jako podobnych działek operat ten nie został też zakwestionowany przez skarżącą. Podważając wartość dowodową tego operatu skarżąca zakwestionowała przyjętą przez rzeczoznawcę w rozmiarze 26,4% wartość współczynnika zmniejszenia wartości nieruchomości Sz, twierdząc, że został on jednolicie zastosowany co do całego pasa "strefy ochronnej", bez zróżnicowania w odniesieniu do pasa posadowienia ciepłociągu i jego strefy ochronnej, która powinna być też zdaniem skarżącej ustalona według odrębnej opinii biegłego z zakresu projektowania sieci. Również zdaniem Sądu zarzut ten nie zasługiwał na uwzględnienie. Ustalając wysokość przedmiotowego współczynnika rzeczoznawca, co wynika z operatu , wziął bowiem pod uwagę zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę jej przydatności użytkowej oraz trwałe ograniczenie w sposobie jej wykorzystania tj. czynniki zmniejszające jej wartość. Są to przy tym czynniki o jakich jest też mowa w pkt 38 standardu KSWSU, powoływanego w skardze, który ewentualnie mógłby mieć w sprawie jedynie odpowiednie zastosowanie jako dotyczący ustalenia odszkodowań związanych ze służebnością przesyłu, z którą to sytuacją nie mamy w niniejszej sprawie do czynienia (pomijając już podstawę traktowania tego standardu jako źródła prawa). Należy mieć też w tym względzie na uwadze, że sugestie skarżącej o potrzebie podziału strefy ingerencji w prawo własności nieruchomości na dalsze niejako "podstrefy" nie została w żaden podlegający kontroli sposób w odniesieniu do stanu faktycznego niniejszej sprawy sprecyzowane i umotywowane, co świadczy też o nieadekwatnym charakterze tego zarzutu. W konsekwencji za niezasadny należało też uznać zarzut co do bezpodstawnego przyjęcia przez rzeczoznawcę jednolitego współczynnika K dla całej strefy ochronnej ciepłociągu. Sąd nie podziela też zarzutu skarżącej jakoby szerokość "strefy ochronnej" objętego postępowaniem kanału ciepłowniczego mogła być ustalona miarodajnie jedynie na podstawie opinii biegłego z zakresu projektowania sieci. Ponieważ brak jest legalnej definicji tej strefy w odniesieniu do kanału centralnego ogrzewania, to opinia takiego biegłego w tym względzie oparta byłaby też w przeważającej części na nieobiektywnych kryteriach. Nie może ulegać bowiem wątpliwości, że ograniczenia związane z umiejscowieniem takiego urządzenia na danej nieruchomości mogą wynikać z bardzo wielu czynników, których wystąpienia (w tym i częstotliwość zdarzeń) i zakresu ingerencji w prawo własności najczęściej trudno przewidzieć i w odniesieniu do stanu danej sprawy ustalić, również w drodze opinii biegłego.

Z powyższych względów za zasadne należało uznać oparcie się przez autora operatu szacunkowego z dnia [...] r. na piśmie "B" (mającego w tym względzie niewątpliwie odpowiednie doświadczenie, którego następcą jest skarżąca), zgodnie z którym wielkość tej strefy została przyjęta przy uwzględnieniu 2m szerokości z każdej strony kanału, jako pozwalająca zdaniem rzeczoznawcy na prowadzenie prac remontowych, konserwatorskich i innych związanych z utrzymaniem przedmiotowego kanału (w tym konieczności zapewnienia miejsca na odkop ziemi przy prowadzeniu wykopów, wjazdu sprzętu ciężkiego itp.).

Przy przyjęciu przez rzeczoznawcę procentowego współczynnika zmniejszającego wartość całej nieruchomości za niezrozumiały należało uznać przy tym zarzut sporządzenia operatu szacunkowego i wydania zaskarżonej decyzji bez wcześniejszego dopuszczenia dowodu z opinii biegłego geodety, pomijając już okoliczność, że bliżej co do zakresu takiej opinii skarżąca w ogóle się nie wypowiedziała.

Biorąc powyższe pod uwagę oraz rozpoznając sprawę w granicach o jakich mowa w art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a. Sąd uznał, że wbrew zarzutom skargi sprawa została dostatecznie wyjaśniona i rozważona do końcowego jej załatwienia zgodnie z prawidłowo zastosowanymi przez organy orzekające przepisami prawa materialnego.

Skarga jako nieuzasadniona podlegała zatem oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.