Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 8/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
journal: Dz.U. 2018 poz 1202
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
journal: Dz.U. 2015 poz 1422
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Agnieszka Klimek, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. W dniu 18 kwietnia 2018 r. do Starostwa Powiatowego w K. wpłynął wniosek pani Z. S. (dalej przywoływana jako: "Inwestor"), dotyczący zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na przebudowę lokalu mieszkalnego wraz z wydzieleniem trzech odrębnych lokali mieszkalnych, usytuowanego na [...] kondygnacji budynku zlokalizowanego na działce nr [...], obręb [...] K., położonego przy ulicy [...] w K.. Do wniosku załączono projekt budowlany oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

2. W postępowaniu przed Organem I instancji pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej P. w K. (dalej przywoływana także jako: "Skarżąca") poinformował Organ I instancji, że zgodnie z § 13 Regulaminu Wspólnoty Mieszkaniowej P. w K., dotyczącego porządku domowego, wszelkie propozycje zmian w konstrukcji wnętrza lokalu należy uzgodnić z Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej oraz uzyskać na nie zezwolenie właścicieli w formie uchwały. Skarżąca nie dysponuje uchwałą dotyczącą wyrażenia zgody dla Inwestora na podział lokalu mieszkalnego usytuowanego na [...] piętrze budynku P. w K.. Strona wniosła również zastrzeżenia dotyczące posiadania odpowiedniego tytułu prawnego do lokalu lub pełnomocnictw do składania podpisów pod uchwałą zbieraną przez inwestora. Dodatkowo wskazano na wykonywanie robót budowlanych w lokalu objętym wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę.

3. Postanowieniem z dnia [...] r., znak: [...], nałożono na Inwestora obowiązek przedłożenia zgody Skarżącej na podział lokalu

w celu wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

4. W odpowiedzi z dnia 15 czerwca 2018 r. pełnomocnik Inwestora poinformował, że warunek wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane został przez Inwestora spełniony. Do Organu I instancji zostały złożone poświadczone przez pełnomocnika odpisy Uchwały w sprawie wyrażenia zgody Z. J. S. na dokonanie podziału lokalu mieszkalnego usytuowanego na [...] piętrzę obiektu P. Nieruchomości Wspólnej przy ul. [...] w K. na trzy samodzielne lokale mieszkalne oraz przeprowadzenie prac budowlanych i remontowych, dalej zwanej Uchwałą, w której właściciele (nie zaś najemcy) więcej niż 50% lokali wyrazili zgodę na prowadzenie robót budowlanych obejmujących części wspólne budynku. Uchwała została podjęta skutecznie.

5. Pełnomocnik Skarżącej pismem z dnia 2 lipca 2018 r. zaznaczył, że w sprawie nie została podjęta uchwała dotycząca wyrażenia zgody Inwestorowi na zmianę sposobu użytkowania kawiarni.

6. Starosta [...] decyzją z dnia [...] r., Nr [...], odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na realizację ww. inwestycji. Organ I instancji ocenił, że Inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wskazano na wadliwość przedłożonej przez inwestora Uchwały dotyczącej udzielenia zgody na realizację ww. robót budowlanych, w częściach wspólnych budynku położonego przy ulicy [...] w K.. Powyższe doprowadziło do oceny, iż Inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Na tej podstawie Organ powiatowy odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Sprawa zmiany sposobu użytkowania dotychczasowego lokalu użytkowego (kawiarni) na lokal mieszkalny została załatwiona skutecznym zgłoszeniem zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego położonego na [...] kondygnacji budynku, położonego przy ulicy [...] w K., na działce nr [...], obręb K..

7. Od decyzji Organu I instancji odwołanie wniosła Inwestor, reprezentowana przez radcę prawnego pana J. P.. Stanęła na stanowisku, że prawo do dysponowania częściami wspólnymi budynku wynika z podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową Uchwały. Wskazała, że w trakcie zbierania głosów obowiązywał Regulamin Wspólnoty umożliwiający indywidualne zbieranie głosów pod uchwałami Wspólnoty. Dodatkowo Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej kwestionujący podjęcie Uchwały nie wskazał konkretnych weryfikowalnych uchybień dotyczących jej podjęcia.

8. Pismem Z. Urzędu Wojewódzkiego w S. z dnia 21 września 2018 r. wystąpiono do pełnomocnika Inwestora o wskazanie daty zakończenia zbierania podpisów pod Uchwałą członków Wspólnoty Mieszkaniowej P. w K. przy ulicy [...], podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, dotyczącej wyrażenia zgody Inwestorowi na dokonanie podziału lokalu mieszkalnego oraz przeprowadzenie robót budowlanych związanych z tym podziałem. Pełnomocnik Inwestora pismem z dnia 28 września 2018 r. poinformował, że oddany przez jednego z właścicieli głos dający przewagę 50% , na rzecz zgody na realizację inwestycji w częściach wspólnych budynku, został oddany w dniu 17 marca 2018 r., to jest przed zebraniem Wspólnoty Mieszkaniowej przeprowadzonym w dniu 24 marca 2018 r., na którym wprowadzono zmiany w Regulaminie Wspólnoty Mieszkaniowej dotyczące sposobu zbierania głosów. Uchwała wyrażająca zgodę na realizację inwestycji nie została zaskarżona do sądu cywilnego. Dnia 1 października 2018 r. wpłynęło natomiast pismo pełnomocnika Wspólnoty Mieszkaniowej z informacją,

że projekt kolejnej Uchwały Nr [...] dotyczący wyrażenia zgody na realizację inwestycji został wyznaczony do dnia [...] r. i na ten dzień nie uzyskał większości głosów. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej skierował ponownie sprawę pod głosowanie wyznaczając termin zbierania głosów na pod projektem następnej Uchwały Nr [...] na dzień [...] r. Uchwała ta nie uzyskała większości głosów. Pełnomocnicy stron zgodnie poinformowali o braku złożenia powództwa w sprawie Uchwały. Pismo wyjaśniające każdego z pełnomocników zostało przesłane pełnomocnikowi strony przeciwnej.

9. Wojewoda Z. decyzją nr [...] z dnia

[...] r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia

14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2017 r.

poz. 1257 ze zm., dalej przywoływana jako: "K.p.a."), uchylił w całości zaskarżoną decyzję Organu I instancji oraz na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm., dalej przywoływana jako: "P.b.") i na podstawie art. 104 K.p.a., orzekł o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, polegającą na przebudowie lokalu mieszkalnego wraz z wyodrębnieniem trzech odrębnych lokali mieszkalnych, usytuowanego na [...] kondygnacji budynku zlokalizowanego na działce nr [...], obręb [...] K., położonego przy ulicy [...] w K..

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że przedmiotem inwestycji jest wydzielenie, w ramach powierzchni użytkowego lokalu mieszkalnego znajdującego się na [...] kondygnacji budynku położonego przy ulicy [...] w K., trzech lokali mieszkalnych. Dla realizacji zamierzenia zaprojektowano wybicie jednego otworu drzwiowego w ścianie konstrukcyjnej stanowiącej część wspólną budynku oraz wybicie otworu w ścianie konstrukcyjnej w celu umożliwienia wejścia do nowo zorganizowanej łazienki. W ramach realizacji inwestycji zakłada się wykonanie robót rozbiórkowych polegających na demontażu ruchomego wyposażenia łazienki, ceramiki łazienkowej oraz zmywalni i kuchni. Przewiduje się rozbiórkę-ścianek działowych, zabudowy gipsowo-kartonowej, sufitów podwieszanych, instalacji wewnętrznych i posadzek. Inwestycja obejmuje również przełożenie i przebudowę wewnętrznych instalacji. Wymieniona zostanie stolarka drzwiowa. Ściany wydzielające poszczególne lokale mieszkalne zostaną wykonane z bloczków gazobetonowych o grubości 18 cm.

Zarzut nieposiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, związany z zastrzeżeniami dotyczącymi sposobu podjęcia Uchwały wyrażającej zgodę na przeprowadzenie inwestycji w częściach wspólnych budynku, nie znajduje uzasadnienia. Zgodnie z treścią art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali podejmowane są na zebraniu, przy czym przepis ten przewiduje dwie formy głosowania - na zebraniu, bądź poprzez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd. Nadto, uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zwraca się uwagę, że jest dopuszczalna możliwość obowiązywania uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów przez inne osoby niż członkowie zarządu wybranego przez właścicieli lokali lub zarządcę, któremu powierzono zarząd w oparciu o art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis art. 23 ust. 1 tej ustawy wyraźnie wskazuje, że uchwała może zostać podjęta w wyniku indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, zbieranie głosów przez niewłaściwe osoby nie jest uznawane za wystarczającą przesłankę uchylenia uchwały. Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd cywilny. Jeżeli właściciele lokali zbiorą głosy pod uchwałą i zostanie ona podjęta, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy

w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, to uchwała będzie mogła zostać uchylona przez sąd wtedy, gdy wykazane zostanie, że zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało wpływ na treść uchwały - tak m.in. w wyroku Sądu Apelacyjnego w R. z dnia [...] r., sygn. akt [...]. Uchwała zbierana w trybie indywidualnego zbierania głosów zapada z chwilą oddania ostatniego głosu, przesądzającego o uzyskaniu większości - tak Sąd Najwyższy - Izba Cywilna w wyroku z dnia [...] r. sygn. akt [...]. Inwestor wskazał, że Uchwała została podjęta w dniu 17 marca 2018 r. Odnoszą się to zarzutu niedopełnienia obowiązku zawiadomienia Wspólnoty Mieszkaniowej o treści Uchwały należy wskazać, że niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w tym trybie art. 23 ust. 3 ustawy nie ma wpływu na jej skuteczność - tak w wyroku Sądu Apelacyjnego w W. I Wydział Cywilny z dnia [...] r. sygn. akt [...]. Niezależnie od powyższego treść Uchwały znajduje się w aktach sprawy dotyczących udzielenia przedmiotowego pozwolenia na budowę, którego stroną jest Wspólnota Mieszkaniowa, reprezentowana przez pełnomocnika. Ponadto z treścią Uchwały zostali zapoznani właściciele w ilości odpowiadającej osobom, które Uchwałę podpisały. Żadna z osób nie kwestionowała sposobu jej podjęcia. Również Wspólnota Mieszkaniowa nie wskazała kwestionowanych podpisów osób pod Uchwałą. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie jest również uprawniony do kontroli, czy osoby podpisane pod Uchwałą są do tego upoważnione. Kontrola taka przekraczałaby zakres uprawnień organu administracji architektoniczno-budowlanej. Sprawdzenia takiego mogą dokonywać jedynie sądy lub inne organy państwa do tego uprawnione w odpowiednich postępowaniach. Podobnie przedmiotem oceny w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę nie może być zasadność wprowadzonych przez Wspólnotę zmian w Regulaminie Wspólnoty Mieszkaniowej, dotyczących obowiązku konsultowania inwestycji budowlanych realizowanych w poszczególnych lokalach mieszkalnych, jak również kwestia zbierania w 2017 r. podpisów przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nad uchwałami dotyczącymi udzielenia zgody na realizację ww. inwestycji.

Reasumując właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty do sądu powszechnego z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. W przypadku wątpliwości co do treści złożonego przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, organ administracji architektoniczno-budowlanej może wyjaśnić wątpliwości poprzez m.in. wezwanie o przedstawienie dokumentów źródłowych dających inwestorowi tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestor przedstawił Uchwałę wyrażającą zgodę na dokonanie podziału lokalu mieszkalnego usytuowanego na [...] piętrzę budynku położonego przy ulicy [...] w K. na trzy samodzielne lokale mieszkalne oraz przeprowadzenie prac budowlanych i remontowych polegających na podziale lokalu, w szczególności wykucie otworu na drzwi w ścianie należącej do części wspólnej nieruchomości celem uzyskania przez jeden z trzech lokali powstałych wskutek podziału niezależnego dostępu do korytarza oraz wykonanie przyłączy do sieci elektrycznej i kanalizacyjnej. Możliwość zakwestionowania oświadczenia nie oznacza jednak, że w postępowaniu administracyjnym lub sądowo administracyjnym mogą być rozstrzygane kwestie cywilnoprawne. Sprawdzenie przez organ, czy inwestorowi przysługuje tytuł do nieruchomości nie oznacza jeszcze prawa do weryfikowania tego tytułu. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 21 listopada 2014 r., sygn. akt II OSK 1098/13 wskazał: - "Kontrola uchwał wspólnot mieszkaniowych nie mieści się w kognicji sądów administracyjnych, a skoro uchwała ta nie została zaskarżona do sądu powszechnego, to tym samym wiąże organy jak i sąd co do prawa dysponowania przez inwestora nieruchomością na cele budowlane, w odniesieniu do części wspólnych. Dopiero po ewentualnym zaskarżeniu uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu cywilnego oraz wydanie przez ten sąd postanowienia o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej uchwały do czasu zakończenia sprawy uzasadniałoby, co najwyżej, zawieszenie postępowania o pozwolenie na budowę przed organem administracji."Brak zatem podstaw do kwestionowania w prowadzonym postępowaniu skuteczności, czy też ważności podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową Uchwały, udzielającej inwestorowi zgody na realizację inwestycji.

Odnośnie zarzutu dotyczącego wykonywania robót budowlanych w lokalu, którego dotyczy przedmiotowy wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę, należy wyjaśnić,

że pismem z dnia [...] r., znak: [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. poinformował Wspólnotę Mieszkaniową,

o wydaniu przez Starostę K. w dniu [...] r., znak: [...], zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu użytkowego znajdującego się na [...] kondygnacji budynku usługowego zlokalizowanego na działce nr [...], obręb [...] K., przy ulicy [...] w K. na lokal mieszkalny. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. w piśmie z dnia [...] r., znak: [...], skierowanym do pani Z. S. wskazał, że po przeprowadzeniu kontroli stwierdzono, że wykonane zostały roboty budowlane polegające na demontażu podwieszanego sufitu oraz wykonaniu przepierzenia na lekkim stelażu wypełnionego płytami gipsowo-kartonowymi oraz na wykonaniu przegrody z bloczków gazobetonowych. Nie stwierdzono zatem samowoli budowlanej i nie wstrzymano robót budowlanych. Remont pojedynczego lokalu bez ingerencji w części wspólne budynku oraz ściany konstrukcyjne, polegający na demontażu sufitu podwieszanego nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia zamiaru przeprowadzenia robót budowlanych. Podobnie zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 27 Prawa budowlanego nie wymaga spełnienia ww. wymogów wykonanie wewnętrznych instalacji elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, klimatyzacyjnych i telekomunikacyjnych wewnątrz użytkowanego budynku. Powyższe stanowisko zostało wyrażone w piśmie PINB w K. z dnia [...] r., znak: [...], skierowanym do pełnomocnika Wspólnoty Mieszkaniowej

Artykuł 35 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi, że organ administracji architektoniczno-budowlanej przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt lb, zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, oraz dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 6, wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Obszar oddziaływania inwestycji nie obejmuje działek przyległych oraz nie powoduje ograniczeń w inwestowaniu na działkach przyległych do działki inwestycyjnej nr [...], obręb [...] K.. Na obszarze realizowanej inwestycji obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęte Uchwałą Rady Miast Kołobrzeg z dnia 18 lutego 2008 r. Nr XVIII/242/08 (Dz.Urz. Woj. Zachodniopomorskiego z 2008 r. Nr 47, poz. 1021), dalej zwanej Planem miejscowym. Budynek, w którym realizowana jest inwestycja posiada [...] miejsca parkingowe podziemne oraz [...] miejsc parkingowych naziemnych. W budynku zlokalizowanych jest [...] lokale mieszkalne. Pozostałe miejsca parkingowe przeznaczone są dla innych użytkowników obiektu. Dla nowopowstałych lokali mieszkalnych zapewniono [...] miejsca postojowe. Dla terenu [...] Plami miejscowego, na którym realizowana jest inwestycja obowiązuje zapis § 19 ust. 3 Planu miejscowego, który nakazuje zapewnienie 1 miejsca postojowego na jeden lokal mieszkalny. Powyższe oznacza spełnienie przez inwestora wymogu zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych dla zaprojektowanych lokali mieszkalnych. Zgodnie z § 18 ust. 11 Plami miejscowego mieszkalnictwo wielorodzinne stanowi funkcję uzupełniającą dla obszaru [...] (Usługi turystyczne), projektu się 3 lokale mieszkalne, co oznacza zgodność inwestycji z ww. ustaleniem Planu Miejscowego.

Projekt budowlany nie narusza pozostałych ustaleń Planu miejscowego. Inwestycja nie narusza również przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.). Projektanci oraz sprawdzający projekt złożyli oświadczenia o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej obowiązującymi w momencie opracowania projektu budowlanego. Inwestor spełnił pozostałe wymagane przepisami warunki zatwierdzenia projektu budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę. Do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę załączono 4 egzemplarze projektu budowlanego.

Decyzja o udzieleniu pozwolenia na budowę jest decyzją związaną, co oznacza,

że organ wydający decyzję sprawdza jedynie, czy są spełnione przesłanki wydania decyzji - jeśli tak, to decyzję wydaje. Inwestor spełnił określone prawem wymogi do uzyskania decyzji o zatwierdzeniu projektu architektoniczno-budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. Wobec powyższego na podstawie art. 138 § 1 piet 2 k.p.a., należało uchylić zaskarżoną decyzję organu I instancji i zgodnie art. art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 Prawa budowlanego zatwierdzić projekt budowlany oraz udzielić pozwolenia na przebudowę lokalu mieszkalnego wraz z wyodrębnieniem trzech lokali na [...] kondygnacji budynku, położonego przy ulicy [...] w K.. Zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę nie zwalnia projektanta z odpowiedzialności za przyjęte rozwiązania projektowe.

9. Niezadowolona z treści rozstrzygnięcia Skarżąca wywiodła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] uchylającą decyzję Starosty [...] z dnia [...] r. Nr [...], odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego udzielenia Z. S. pozwolenia na przebudowę lokalu mieszkalnego wraz z wyodrębnieniem trzech odrębnych lokali mieszkalnych na [...] kondygnacji budynku, położonego przy ul. [...] w K., na działce nr [...], obręb [...] K., zarzucając jej:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego:

- art. 23 u.w.l. poprzez jego niewłaściwą wykładnię, która doprowadziła do ustalenia, że uchwała zatytułowana jako "Uchwała podjęta przez właścicieli Wspólnoty Mieszkaniowej P. w K. przy ul. [...] w trybie indywidualnego zbierania głosów przez Z. J. S. w sprawie wyrażenia zgody Z. J. S. na dokonanie podziału lokalu mieszkalnego usytuowanego na [...] piętrze obiektu P. w nieruchomości wspólnej przy ul. [...] w K. na trzy samodzielne lokale oraz przeprowadzenie prac budowlanych i remontowych" pod którą Z. S. zbierała samodzielnie podpisy z pominięciem zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej P. została podjęta, co stanowiło podstawę do zatwierdzenia projektu budowlanego i zatwierdzenia pozwolenia na budowę, podczas, gdy głosy mogą być zbierane wyłącznie przez zarząd;

- art. 35 ust. 3 P.b. poprzez jego niewłaściwą wykładnię poprzez wskazanie,

że "sprawdzenie przez organ, czy inwestorowi przysługuje tytuł do nieruchomości nie oznacza jeszcze prawa do weryfikowania tego tytułu", gdyż organ w konsekwencji uznał, że nie jest uprawniony o badania prawidłowości dokumentów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, podczas, gdy przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza: kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b ustawy Prawo budowlane, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7. P.b.

II. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy,

a mianowicie:

- art. 7, art. 7a, art. 8 w związku z art. 77 § 1, art. 80, art. 81a i w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez dowolne nie znajdujące odzwierciedlenia w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym przyjęcie, iż w niniejszej sprawie uchwała została podjęta, mimo sprzecznych interesów stron postępowania i przeciwnego oświadczenia wyrażonego przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej P. o tym, że uchwała nie została podjęta oraz że stan faktyczny niniejszej sprawy został należycie wyjaśniony, zaś materiał dowodowy jest pełny i wyczerpujący w szczególności w odniesieniu do prawidłowości uchwał załączonych przez Z. S. w postępowaniu przez, co organ wydający decyzję przekroczył granice uznaniowości decyzji administracyjnej

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że do wniosku dotyczącego zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na przebudowę lokalu mieszkalnego wraz z wydzieleniem trzech odrębnych lokali mieszkalnych, usytuowanego na [...] kondygnacji budynku zlokalizowanego na działce nr [...], obręb [...] K., położonego przy ul. [...] w K. załączony został projekt budowlany oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to jednak, w ocenie Skarżącej nie było zgodne z prawdą, bowiem Inwestor, mimo ustawowego obowiązku uregulowanego w przepisie art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali - zgodnie z którym do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej - nie załączyła podjętej uchwały o wyrażenie zgody na dokonanie takich prac. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są natomiast m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.), udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego (art. 22 ust. 3 pkt 4 u.w.l.), co ma miejsce w tym przypadku. Co więcej, jak dowodzi Skarżąca, zgodnie z przepisem art. 22 ust. 4 u.w.l. zarówno na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość albo na podział lokalu wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona

w formie uchwały, zaś w razie odmowy jej udzielenia zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia tej kwestii przez sąd. Inwestor, mimo niepodjęcia dwukrotnie stosownej uchwały nie wystąpiła o udzielenie zgody na drogę postępowania sądowego.

W skardze wskazano, że w związku z dwukrotnym nieuzyskaniem zgody na przebudowę lokalu mieszkalnego wraz z wydzieleniem trzech odrębnych lokali mieszkalnych Inwestor samodzielnie, z pominięciem zarządu Wspólnoty sporządziła kolejną uchwałę. W dniu 24 marca 2018 r. mąż p. Inwestor podczas zebrania właścicieli lokali próbował zbierać podpisy pod tą uchwałą, co spotkało się z krytyką właścicieli lokali i zostało odnotowane w protokole zebrania. Co istotne na zebraniu była obecna wymagana większość właścicieli, gdyż tego dnia podjęto inne uchwały. Mimo tego obecni na zebraniu właściciele jednogłośnie nie wyrazili zgody na złożenie podpisów pod uchwałą samowolnie sporządzoną przez Inwestora. Takie stanowisko większości właścicieli obecnych na zebraniu wynikało z dopuszczenia się przez Inwestora samowoli budowlanej, która bez wymaganych zezwoleń rozpoczęła prace w lokalu. W następstwie tego doszło do zawaleniu sufitów w kilku lokalach, powstania pyłu w całej nieruchomości który doprowadził do zabrudzeń na niższych piętrach, zniszczenia czujek pożarowych, a także rezygnacji wielu gości z pobytu

w apartamentowcu E. .

Dalej Skarżąca podniosła, że w dniu 22 maja 2018 r. wszczęto postępowanie

w tej sprawie, mimo tego, że Skarżąca nie miała żadnych informacji, że podjęto jakąkolwiek uchwałę, o czym powiadomiła Organ dwukrotnie - zarówno

w zastrzeżeniach do zawiadomienia o wszczęciu postępowania z dnia 29 maja 2018 r. jak i w kolejnym piśmie z dnia 2 lipca 2018 r.

Skarżąca zgodziła się przy tym ze stanowiskiem Organu I instancji.

Jednocześnie Skarżąca podniosła, że Organ II instancji nie odróżnia kwestii podjęcia uchwały z naruszeniem przepisów prawa (wadliwie) od niepodjęcia uchwały wcale. Organ I instancji wyraźnie bowiem wskazał, iż nie jest kompetentny do rozstrzygnięcia kwestii podjęcia uchwały w przypadku, której podjęcie jest kwestionowane przez jedyny podmiot, który mógłby to potwierdzić, tj. zarząd wspólnoty. Nie ma natomiast w treści uzasadnienia niczego na temat wadliwości decyzji. Wskazała, że uchwała, którą posługuje się Inwestor nie została wcale podjęta, w związku z czym nie można uznać, że został podjęta wadliwie.

W ocenie Skarżącej stanowisko Organu II instancji, zgodnie z którym: "sprawdzenie przez organ, czy inwestorowi przysługuje tytuł do nieruchomości nie oznacza jeszcze prawa do weryfikowania tego tytułu", zawiera sprzeczności. Zdaniem Skarżącej skoro organ administracji nie sprawdza/nie weryfikuje dokumentów stanowiących podstawę do wydania pozwolenia na budowę niezrozumiały jest w takim razie jego udział w procesie wydawania pozwoleń na budowę, które jak wynika z dalej przytoczonej przez Organ II instancji argumentacji powinny należeć do sądów powszechnych. Skarżąca uwypukliła, że dla wydania pozwolenia na budowę obligatoryjne jest uzyskanie zgody właścicieli lokali wyrażonej w formie uchwały, gdyż zgodnie z przepisem art. 22 ust. 1 u.w.l. do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Inwestor nie załączyła jednak podjętej uchwały o wyrażeniu zgody na dokonanie takich prac. Dodatkowo zgodnie z § 13 Regulaminu porządku domowego we Wspólnocie Mieszkaniowej P. w K., przy ul. [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] z dnia [...] roku - wszelkie propozycje zmian w konstrukcji wnętrza lokalu należy uzgodnić z Zarządem oraz uzyskać na nie zezwolenie właścicieli w formie uchwały.

W dalszej części argumentacji Skarżąca dowodziła o nie podjęciu uchwały

w ogóle oraz niedopełnieniu przez Inwestora obowiązku zawiadomienia WM P.

o treści uchwały każdego z właścicieli. W ocenie Skarżącej absurdalne jest, że Organ zamiast sprawdzenia/zweryfikowania treści dokumentów załączonych przez Inwestora oczekiwał od Skarżącej zaskarżenia uchwały, skoro uchwała ta do dzisiejszego dnia nie została doręczona właścicielom lokali. Istotne jest przede wszystkim, że w związku z niedopełnieniem tego obowiązku właściciele lokali nie mogą na podstawie art. 25 u.w.l. zaskarżyć uchwały do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, gdyż termin na jej zaskarżenie upływa w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W tym przypadku natomiast, jak dowodzi Skarżąca, jeżeli nawet przyjąć założenie, że uchwała została podjęta to nie wiadomo kiedy to się stało, gdyż z pewnością nie wynika to z treści uchwały na której brak jest jakiejkolwiek daty. Skarżąca podważa stanowisko Organu zgodnie z którym dał on wiarę oświadczeniu pełnomocnika o dacie podjęcia uchwały, chociaż, jak uwypukla Skarżąca, z jej treści ta data nie wynika, nie wynika ona również z żadnego innego dokumentu załączonego do akt sprawy.

Skarżąca podniosła w końcowej części skargi, że argumentacja Organu administracji, że Wspólnota Mieszkaniowa P. mogła zaskarżyć uchwałę jest chybiona, gdyż o jej istnieniu po pierwsze, nie wiedziała, gdyż ta uchwała została sporządzona z pominięciem zarządu wspólnoty, a następnie nie została doręczona ani zarządowi wspólnoty ani właścicielom lokali, a po drugie nie wskazano w niej daty jej podjęcia. Prowadzi to zatem do sytuacji w której Inwestor uniemożliwiła Skarżącej zaskarżenie uchwały w terminie 6 tygodni od jej podjęcia albo zawiadomienia o jej podjęciu, a Organ uznał, że nie jest władny ustalać, czy uchwała została podjęta, gdyż nie ma obowiązku sprawdzania dokumentów przedkładanych w sprawie przez strony postępowania.

10. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Z. wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Skarga okazała się bezzasadna.

11. Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to,

że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., dalej przywoływana jako: "P.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną,

z zastrzeżeniem art. 57a.

12. Na wstępie wywodu należy zakreślić ramy prawne sprawy.

Zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt 2 P.b. do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Z kolei zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 3 P.b. przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

W myśl art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. - o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 poz. 718 ze zm., dalej przywoływana jako: "u.w.l."), czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej jest w szczególności udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej. Stosownie do art. 20 ust. 1 tej ustawy, za wspólnotę, której liczba wyodrębnionych lokali wynosi więcej niż siedem, działa jej zarząd. Czynności zwykłego zarządu wykonywane są przez zarząd wspólnoty samodzielnie, natomiast do wykonywania czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest uchwała właścicieli lokali (art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l.).

Zgodnie z art. 23 ust. 1 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie natomiast z ust. 3 art. 23 u.w.l., o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

13. Jak wynika z akt sprawy, Inwestor złożył oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym wskazano na uchwałę wyrażającą zgodę na przeprowadzenie inwestycji. Natomiast sformułowane w skardze zarzuty dotyczą sposobu podjęcia wskazanej uchwały, wyrażającej zgodę na przeprowadzenie inwestycji objętej wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę, bowiem w ocenie Skarżącej stosowna uchwała nie została w ogóle podjęta.

14. Przenosząc powyższe na tę sprawę wskazać należy, iż projekt budowlany spornego przedsięwzięcia obejmuje m.in. wykonanie robót budowlanych dotyczących części wspólnych budynku. Ze względu na liczbę wydzielonych samodzielnych lokali mieszkalnych do zarządu nieruchomością zastosowanie znajdują przepisy u.w.l. Przeprowadzenie inwestycji w częściach wspólnych budynku, wymagało zatem od Inwestora w tej części uzyskania zgody Wspólnoty Mieszkaniowej.

W tym miejscu Sąd pragnie zauważyć, że złożone przez inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest skuteczne o tyle, o ile z materiału zebranego w sprawie, nie wynika wniosek przeciwny (por. NSA w wyroku z dnia 11 maja 2007 r. sygn. akt II OSK 776/06). Możliwe jest zatem co do zasady zakwestionowanie oświadczenia i przedstawienie dowodów podważających jego treść. Możliwość ta nie oznacza jednak, co Sąd orzekający w sprawie podkreśla, że w postępowaniu administracyjnym lub sądowoadministracyjnym mogą być rozstrzygane kwestie cywilnoprawne, gdyż do ich rozstrzygania powołane są sądy cywilne. Organ administracji architektoniczno-budowlanej winien każdorazowo oceniać złożone przez inwestora oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z uwzględnieniem reguł dowodowych, określonych w K.p.a. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 12 maja 2016 r., sygn. akt II OSK 2115/14; z dnia 8 września 2011 r., sygn. akt II OSK 1288/10, z dnia 20 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 2890/15, z dnia 17 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 222/15, wszystkie przytaczane orzeczenia pochodzą z bazy: www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

15. W literaturze przedmiotu i orzecznictwie m.in. Sądu Najwyższego zwraca się uwagę, że jest dopuszczalna możliwość obowiązywania uchwały podjętej w drodze indywidualnego zbierania głosów przez inne osoby niż członkowie zarządu wybranego przez właścicieli lokali lub zarządcę, któremu powierzono zarząd w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l., mimo że przepis art. 23 ust. 1 tej ustawy wyraźnie wskazuje, że uchwała może zostać podjęta w wyniku indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Zbieranie głosów przez niewłaściwe osoby nie jest uznawane za wystarczającą przesłankę uchylenia uchwały (tak: E. Bończak-Kucharczyk – Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, komentarz z 2016 r. do art. 23 ustawy). Podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (por. wyroki: Sądu Apelacyjnego w S. z dnia [...] r., sygn. akt [...] Sądu Apelacyjnego w L. z dnia [...] r., sygn. akt [...]). Jeśli właściciele lokali zbiorą głosy pod uchwałą i zostanie ona podjęta, gdyż oddali za nią głos właściciele, którzy w sumie mają większość udziałów we własności nieruchomości wspólnej, to uchwała będzie mogła zostać uchylona przez sąd wtedy, gdy wykazane zostanie, że zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało wpływ na treść uchwały (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w R. z dnia [...] r., sygn. akt [...]).

Z kolei w wyroku Sądu Apelacyjnego w S. z dnia [...] r.

(sygn. akt [...]) Sąd podkreślił, że niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały podjętej w trybie obiegowym nie ma wpływu na jej skuteczność.

16. Przenosząc powyższe na tę sprawę wskazać należy, że Inwestor w toku postępowania przedstawił Uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej P. przy ulicy [...] w K. , zebraną w toku indywidualnego zbierania głosów przez Inwestora - członka Wspólnoty Mieszkaniowej, wyrażającą zgodę na przeprowadzenie inwestycji - dokonanie podziału lokalu mieszkalnego usytuowanego na [...] piętrzę budynku położonego przy ulicy [...] w K. na trzy samodzielne lokale mieszkalne oraz przeprowadzenie prac budowlanych i remontowych polegających na podziale lokalu, w szczególności wykucie otworu na drzwi w ścianie należącej do części wspólnej nieruchomości celem uzyskania przez jeden z trzech lokali, powstałych wskutek podziału, niezależnego dostępu do korytarza oraz wykonanie przyłączy do sieci elektrycznej i kanalizacyjnej, co w ocenie Sądu wypełnia dyspozycję z art. 32 ust. 4 pkt 2 P.b. Działanie Organu z kolei zgodne było z dyspozycją normy

z art. 35 ust. 1 pkt 3 P.b., bowiem zadaniem Organu było sprawdzenie kompletności projektu i posiadania wymaganych uzgodnień, opinii, etc. (w tej kompetencji nie mieści się, jak tego oczekiwałaby Skarżąca badanie prawidłowości podjęcia czy wydania wskazanego dokumentu, tu: uchwały)

17. Niezależnie od powyżej przedstawionej argumentacji zauważyć należy,

że sformułowany przez Skarżącą zarzut naruszenia art. 23 u.w.l. powinien być kierowany w drodze odpowiedniego powództwa do sądu cywilnego, który to jest właściwy do oceny istnienia i skuteczności spornej uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodzić się należy z Organem, że ocena ta nie należy do organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Biorąc powyższe pod uwagę zarzut naruszenia art. 23 u.w.l, jak też art. 35 ust. 1 pkt 3 P.b. nie znajduje uzasadnienia.

18. Także zarzuty naruszenia prawa procesowego nie zasługują na uwzględnienie. W ocenie Sądu, Organ działał godnie z art. 7 i art. 77 K.p.a.;

w postępowaniu zebrano w sposób wyczerpujący materiał dowodowy oraz podjęto wszelkie niezbędne kroki do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Braki postępowania dowodowego zostały uzupełnione na zasadzie art. 136 K.p.a. Ocenę dowodów, zgodnie z dyspozycją art. 80 K.p.a., oparto na całokształcie zgromadzonego materiału dowodowego. Prawidłowo zatem przyjęto, że Inwestor legitymujący się Uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej, dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

19. Zarzut naruszenia art. 7a § 1 oraz art. 81a K.p.a. jest całkowicie chybiony, przepisy te bowiem nie miały zastosowania w sprawie.

20. Biorąc pod uwagę powyższe, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Sąd skargę oddalił.