Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1673/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2017 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] listopada 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 12 kwietnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2362/15 Naczelny Sąd Administracyjny przekazał WSA sprawę do ponownego rozpoznania, po uchyleniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 418/15, w którym Sąd uwzględnił skargę L. M. i uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (zwanego dalej SKO) z dnia [...] listopada 2014 r., nr [...], w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza [...] (zwanego dalej Burmistrzem) z dnia [...] sierpnia 2014 r., nr [...].

Stan niniejszej sprawy przedstawia się następująco.

Uprzednio w administracyjnym toku instancji – w związku z wydawanymi kolejno wyrokami Sądów Administracyjnych (wyrok WSA w Warszawie z 19 czerwca 2008 r., IV SA/Wa 506/08; wyrok NSA z 6 października 2009 r., II OSK 1497/08; wyrok WSA w Warszawie z 26 kwietnia 2010 r., IV SA/Wa 2139/09; wyrok WSA w Warszawie z 1 października 2013 r., IV SA/Wa 765/13 - uchylane były kolejne decyzje organów administracji i sporządzane wcześniejsze operaty szacunkowe, w celu wyceny wzrostu wartości działki Skarżącego.

Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowił obecnie operat szacunkowy sporządzony 29 maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. Dokonując oceny jego prawidłowości, Burmistrz decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r., nr [...], na podstawie art. 36 ust. 4-5 i art. 37 ust. 1, 4, 6,11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.- zwanej dalej u.p.z.p.), ustalił dla L. M. jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu 20% wzrostu wartości nieruchomości (działki nr [...] o pow. [...] m²; przeznaczonej pod tereny centrum usługowego, symbol U), co wynikało z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dla terenu części wsi [...] gmina [...] (uchwała nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [....] kwietnia 2005 r.; Dz. Urz. Woj. [...]. z 31 grudnia 2005 r. nr 289, poz. 10928 – zwany dalej mpzp cz. wsi [...] lub mpzp). SKO nie uwzględniło odwołania Skarżącego, w którym zarzucił naruszenie art. 37 ust. 1 u.p.z.p., art. 155 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.- zwanej dalej u.g.n.), w zw. z art. 7 ust. 11 u.p.z.p. oraz art. 7, art. 11, art. 80, art. 107 § 3 K.p.a. Naruszenia przepisów postępowania administracyjnego upatrywał w oparciu rozstrzygnięcia na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. W tym zakresie podniósł następujące zarzuty: 1) przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami, które miały miejsce po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. po dniu 15 stycznia 2006 roku; 2) brak podobieństwa obiektów porównawczych do nieruchomości wycenianej w stanie przed uchwaleniem planu pod względem dostępności komunikacyjnej, infrastruktury technicznej, kształtu działki, sąsiedztwa, stanu prawnego i przeznaczenia, ceny; 5) dużą rozpiętość czasową w zbiorze nieruchomości przyjętych do porównań, w stanie po wejściu w życie planu; 6) brak podobieństwa transakcji nieruchomości przyjętych do porównań z rynku inwestycyjnego, zwłaszcza pod względem cen; 7) niezgodność opisu transakcji nieruchomościami inwestycyjnymi z rzeczywistością; 8) błędne określenie stopnia wyposażenia szacowanej nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej; 9) wewnętrzną sprzeczność twierdzeń zawartych w operacie szacunkowym; 10) nieprecyzyjność w zakresie oceny cech rynkowych, zwłaszcza infrastruktury; 11) brak określenia wpływu nakładów poczynionych przez Skarżącego na wartość nieruchomości. Organ odwoławczy podzielił ustalenia I. instancji i stwierdził, że tzw. renta planistyczna ustalona została prawidłowo. We wniesionej skardze, L. M. zarzucił naruszenie: art. 11, art. 107 § 1 i 3 K.p.a.; art. 7, art. 8, art. 11 w zw. z art. 77 i art. 80 K.p.a.; art. 155 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p.; art. 37 ust. 1 u.p.z.p.; art. 10 § 1, art. 81 i art. 78 K.p.a.; art. 79 § 2, art. 84 § 1, art. 89, art. 136 K.p.a.; art. 15 K.p.a.; art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.- zwanej dalej P.p.s.a.); art. 8 K.p.a.; art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Podniósł, że SKO nie odniosło się do wszystkich zarzutów odwołania i nie wezwało biegłego do zajęcia stanowiska co do zarzuconych nieprawidłowości, mających wpływ na wysokość ustalonej tzw. renty planistycznej. Zarzuty skargi sprowadzały się do naruszenia: 1/. art. 11 i 107 § 1 i 3 K.p.a., polegającego na wydaniu decyzji z naruszeniem zasady przekonywania, braku wszechstronnego zbadania materiału dowodowego i wydania decyzji o treści przekonywującej pod względem prawnym i faktycznym, braku odniesienia się przez Organ w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia do stanowiska Skarżącego, w tym do zarzutów przedstawionych w odwołaniu, braku określenia przesłanek, jakimi Organ kierował się przy załatwieniu sprawy, co w konsekwencji pozbawiło Skarżącego informacji o przesłankach rozstrzygnięcia,; 2/. art. 7, 8,11, w zw. z art. 77 i 80 K.p.a., polegającego na wydaniu decyzji z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa, zaniechaniu podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz dokonaniu jednostronnej i wybiórczej oceny materiału dowodowego, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego przyjęcia, iż operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., może stanowić podstawę do ustalenia opłaty, podczas gdy ten operat jest wadliwy (m.in. określa wzrost wartości nieruchomości na podstawie transakcji nieruchomości, które nie były podobne do nieruchomości ocenianej), niejasny, niepełny, zawiera wewnętrzne sprzeczności i nie wykazał w sposób dostateczny, że wzrost wartości nieruchomości pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego; 3/. art. 155 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. poprzez zaniechanie wykorzystania przy szacowaniu nieruchomości przez biegłego wszelkich informacji niezbędnych i dostępnych, zawartych w księgach wieczystych, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, decyzjach o warunkach zabudowy itp., 4/. art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez brak ustaleń dotyczących dokonanych przez Skarżącego nakładów na przedmiotową nieruchomość i ich wpływu na wzrost wartości nieruchomości; 5/. art. 10 ust. 1, 81 oraz art. 78 K.p.a., poprzez brak zapewnienia Skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania, uniemożliwienie mu zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów oraz pominięcie wniosków dowodowych Skarżącego; 6/. artykułów 79 § 2, 84 § 1, 89, 136 K.p.a., poprzez uniemożliwienie Skarżącemu zadawania pytań biegłemu i żądania wyjaśnień na złożone w oświadczeniu końcowym zarzuty co do prawidłowości operatu szacunkowego, nie zwrócenie się do biegłego w celu udzielenia odpowiedzi na zarzuty Skarżącego, zaniechanie zwołania rozprawy administracyjnej w celu wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy i wątpliwości Skarżącego oraz zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów, w sytuacji, gdy Strona zgłaszała taką potrzebę w trakcie postępowania administracyjnego w sprawie; 7/. art. 15 K.p.a. poprzez nie ustosunkowanie się do twierdzeń Skarżącego i ograniczenie się Organu w uzasadnieniu decyzji do bezkrytycznego powtórzenia argumentacji zawartej w uzasadnieniu decyzji Organu I. instancji, co przeczy idei dwuinstancyjności postępowania administracyjnego i pozbawia Skarżącego należytej ochrony jego interesów; 8/. art. 153 P.p.s.a. poprzez nie zastosowanie się przez Organ odwoławczy do zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 01.10.2013 r., sygn. akt IV SA/Wa 765/13; 9/. art 8 K.p.a. poprzez przewlekłość postępowania toczącego się od 2007 r; 10/. art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez zaniechanie oceny, czy w transakcjach nieruchomości przyjętych do porównań nie wystąpiły szczególne okoliczności, o których mowa w tych przepisach. W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 13 maja 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 418/15, uwzględniając skargę, stwierdził, że zawarte w odwołaniu zarzuty, jako mające związek z oceną prawidłowości sporządzonego operatu, wymagały zajęcia stanowiska przez rzeczoznawcę majątkowego, czego SKO zaniechało. Naruszyło przez to zasady postępowania administracyjnego, wynikające z art. 15, art. 7, art. 136, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 84 § 1 K.p.a. Ponadto, powołując się na treść art. 36 ust. 4 i art. 2 pkt 16 u.p.z.p. Sąd wskazał, że określanie wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej dokonywane jest przez rzeczoznawców majątkowych. Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego w postępowaniu o przyznanie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest najistotniejszym dowodem, od którego zależy rozstrzygnięcie sprawy. Następnie zaznaczył, że w razie wątpliwości organy administracji mogą żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia operatu, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również odmówić mu mocy dowodowej. WSA potwierdził ustalenia Organów, że uprzednio na terenie gminy [...] obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego gminy [...] zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] czerwca 1993 roku (Dz. U. Woj. [...] Nr 16 z dnia [...] września 1993 roku poz. 139), zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość położona była na terenach rolnych d. [...] (symbol planu 17.12 - R). Plan ten obowiązywał do [...] grudnia 2003 roku, natomiast od [...] stycznia 2004 roku do czasu uchwalenia nowego planu działka nie była objęta żadnym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka ta była określona jako użytki: grunty orne klasy RIVa - 0,8236 ha, RIVb - 2,8421 ha i RV - 1,3830 ha. Istotnym jest, iż przedmiotowa działka wydzielona została z działki oznaczonej nr [...] (decyzje zatwierdzające projekt podziału działki nr [...] wydane zostały przez Burmistrza Miasta i Gminy [...] w dniu [...] grudnia 2006 roku, nr [...];[...] maja 2007 roku, nr [...] i [...] grudnia 2007 roku, nr [...]). Zgodnie z ewidencją gruntów stan użytków dla działki nr [...] był następujący: grunty orne klasy RHIb - 10,0300 ha, RIVa - 47,5986 ha, RIVb - 23,2094, RV - 7,8600 ha; łąki trwałe ŁI1 - 3,0800 ha, ŁIV - 4,0200 ha, ŁV - 0,4800 ha oraz rowy - 0,5000 ha. Z ustaleń Organu pierwszej instancji wynika, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość użytkowana była rolniczo. Potwierdził to również Skarżący w czasie oględzin nieruchomości, przeprowadzonych podczas czynności jej szacowania. Ze sporządzonego operatu wynikało, że wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] zł. WSA stwierdził wówczas, że w celu rzetelnego rozpoznania sprawy, Organ winien w sposób niebudzący żadnych wątpliwości wyjaśnić wszelkie jej aspekty tak, aby wzrost wartości nieruchomości - związany z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą - był obiektywny, tzn. że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowić ma niepodważalny dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia jednorazowej opłaty. Tymczasem, w ocenie Sądu, sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat zawiera pewne dane, które organ winien był wyjaśnić, bowiem mogły one mieć wpływ na wartość wyceny. Zdaniem Sądu, zawarte w odwołaniu Skarżącego zarzuty były konkretne, zarzucały nieprawidłowości sporządzenia operatu, w tym kwestionowały przyjętą przez biegłego metodę porównywania parami, jak również przyjęcie do porównania działek znacznie różniących się. W odwołaniu Skarżący zwrócił uwagę także na zawarte w operacie wewnętrzne sprzeczności. W ocenie WSA obowiązkiem Kolegium było zatem ustosunkowanie się do zarzutów zawartych w odwołaniu, a w przypadku zarzutów z zakresu wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, uzyskanie wyczerpujących wyjaśnień i uzupełnień od autora operatu szacunkowego. Sąd I. instancji podniósł, iż w rozpatrywanej sprawie wiążąco wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. akt II OSK 1498/08. Sąd ten sformułował pogląd nakazujący Organom ocenę dowodu w postaci operatu. Stwierdzono, że ewentualnie możliwe jest zażądanie od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnienia co do jego treści. Reasumując WSA stwierdził, że wymagane będzie wyjaśnienie kwestii podniesionych w odwołaniu od decyzji Organu I. instancji i w razie potrzeby SKO zasięgnie opinii uzupełniającej od autora operatu szacunkowego, a następnie ustosunkuje się do zarzutów w uzasadnieniu ponownie wydanej decyzji. Na skutek wywiedzionej przez SKO skargi kasacyjnej, NSA uchylił zaskarżony wyrok. Kierując zaś sprawę do ponownego rozpoznania przez WSA wyraził pogląd, że skoro to Strona postępowania administracyjnego czyniła zarzuty dotyczące wad operatu szacunkowego, powinna wykazać istnienie takich wad, bo leżało to w jej interesie prawnym. Argumentacja dotycząca wad operatu szacunkowego stanowiła wyłącznie stanowisko Strony skarżącej, niepoparte żadnymi dowodami. Oznacza to, że jeżeli podlegała uwzględnieniu, to Sąd Administracyjny powinien ją ocenić pod względem tego, czy mogła mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w kontekście postępowania dowodowego przeprowadzonego przez Organ odwoławczy. NSA podkreślił, ze Organ ani Sąd rozpoznający sprawę, nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły. Dlatego też tak Organ, jak i Sąd mogą ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie, mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Istnieje zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności, można żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że Organ, czy Sąd prowadzący postępowanie, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Jednocześnie Sąd wskazał, że jest to pogląd ugruntowany w orzecznictwie, który pokazuje jaki charakter ma dowód z opinii biegłego i jaka jest jego wartość dowodowa. Jak podkreślił NSA, w odwołaniu kwestionowano przyjętą przez biegłego metodę porównywania parami, jak również przyjęcie do porównania działek znacznie różniących się. W odwołaniu Skarżący zwrócił uwagę także na zawarte w operacie wewnętrzne sprzeczności. Jednak z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że SKO w takim zakresie dokonało oceny przyjętej metody ustalania wartości nieruchomości, jak i to, że przyjęte do porównania działki różniły się, biorąc pod uwagę cechy różniące nieruchomości. Ponadto z oceny poszczególnych części operatu dokonanej przez SKO nie wynika, aby operat zawierał jakieś wewnętrzne sprzeczności. Poza tym SKO wyraźnie oceniło, że argumentacja Strony skarżącej stanowi polemikę z przyjętą przez biegłego metodologią oraz ocenę wiadomości specjalnych przez osobę nieposiadającą kwalifikacji w tym zakresie, co nie zasługuje na uwzględnienie. Wynika z tego – jak podkreślił NSA - że SKO oceniło moc dowodową podnoszonej w odwołaniu argumentacji Skarżącego, w zestawieniu z operatem sporządzonym przez osobę posiadającą wiedzę specjalną. NSA wskazał, że taka ocena SKO wymagała poddania kontroli jej legalności przez Sąd I. instancji, czego ten Sąd nie uczynił. W wyroku WSA nie wskazano jakich konkretnie zarzutów odwołania nie rozpatrzyło SKO, i czy w tym zakresie ewentualne wady postępowania mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a tylko takie wady - zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. - mogły prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił nadto, że WSA powinno ocenić, czy kwestia nierozpoznania części zarzutów odwołania ma istotny wpływ na wynik sprawy, tj. czy te zarzuty mogły podważyć legalność operatu sporządzonego przez specjalistę – biegłego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Skarga nie została oparta na uzasadnionych podstawach.

Wojewódzkie sądy administracyjne w oparciu m. in. o art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz.1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270 - zwanej dalej P.p.s.a.) uprawnione są do dokonywania kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oceny legalności zaskarżonych aktów Sąd dokonuje poprzez ustalenie, czy podjęto je zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego oraz czy prawidłowo zastosowano i zinterpretowano normy prawa materialnego. Należy nadto zauważyć, iż w myśl art. 134 P.p.s.a. Sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Nadto w myśl art. 190 P.p.s.a. Sąd, któremu sprawa została przekazana związany jest wykładnia prawa dokonaną w tej sprawie przez NSA.

Dokonując oceny legalności zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] listopada 2014 r., nr [...] nie naruszyła obowiązującego prawa w stopniu prowadzącym do jej uchylenia.

Przede wszystkim należy mieć na uwadze, że w wiążącym Sąd obecnie rozpoznający tę sprawę wyroku NSA z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2362/15 - Sąd ten pośrednio stwierdził, iż w niniejszym postepowaniu zarówno administracyjnym jak i sądowym nie wykazano istnienia wad formalnych operatu szacunkowego, sporządzonego [...] maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S., a te jedynie mogłyby zostać stwierdzone i wzięte pod uwagę tak przez Organ administracji jak i Sąd oraz nie wymagałyby sporządzenia w tym celu kontroperatu.

W tym kontekście, trzeba mieć na względzie, że zarówno działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania o nr. [...], jak i działka nr [...], co do której również ustalano tzw. rentę planistyczną - należały do tego samego Skarżącego. Działki te sąsiadują ze sobą, wyposażone są i korzystają z tożsamych urządzeń infrastruktury technicznej (linii 15 kV). Ten sam wpływ miał na nie zakup przez Skarżącego sąsiedniej działki nr [...], z pełnym uzbrojeniem. Nadto, operaty szacunkowe ich tyczące, sporządzał ten sam biegły - również w 2014 r., a NSA w wyroku dotyczącym prawidłowości ustalenia tzw. renty planistycznej dla działki nr [...] (z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2091/15) jednoznacznie stwierdził, że operat z 2014 r. nie zawiera wad formalnych. Nadmienić przy tym należy, że w operacie sporządzonym dla działki nr [...], również uznano, że nakłady poczynione przez właściciela (wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej - linii 15 kV, zakup przez Skarżącego sąsiedniej działki nr [...], z pełnym uzbrojeniem), nie miały wpływu na wzrost jej wartości. Wad formalnych tego operatu NSA nie stwierdził. Nadto, na marginesie należy mieć też na uwadze, że operat szacunkowy sporządzony w 2014 r. pochodzi ze zbyt odległej daty, by obecnie - po wyroku NSA - biegły mógł potwierdzić jego aktualność i odnosić się do ewentualnych uchybień. Uwzględnienie więc jakiejkolwiek istotnej wadliwości sporządzonego operatu, musiałoby prowadzić do konieczności zlecenia sporządzenia kolejnego operatu szacunkowego, w sytuacji gdy dotąd opracowano już ich kilka. Powracając do oceny Operatu szacunkowego opracowanego dla działki, której dotyczy niniejsza sprawa (nr [...]), stwierdzić należy, że sporządzony został na podstawie materiału porównawczego (podejście porównawcze i metoda porównania parami), w oparciu o rynek lokalny, na podstawie metody korygowania ceny średniej, co też znajdowało umocowanie w przepisach prawa. W tym też zakresie Organy dokonały oceny prawidłowości tego operatu szacunkowego.

W wyroku wiążącym Sąd obecnie rozpoznający tę sprawę, NSA podkreślił, że dowód ten został oceniony także w postępowaniu odwoławczym, zgodnie z art. 80 K.p.a., jak każdy inny dowód, co oznacza, że Organy nie uchyliły się od oceny tego środka dowodowego.

Jednocześnie NSA wyraził pogląd, że skoro podniesione zarzuty mają charakter merytoryczny, to skutecznemu skonfrontowaniu takiego dowodu jakim jest operat z zarzutami strony – formułowanymi czy to przed organami administracyjnymi, czy też przed sądem administracyjnym – może służyć kontroperat. NSA zauważył następnie, że można było w tej sprawie oczekiwać od Strony postępowania, że swoją argumentację powinna poprzeć kontropinią, która mogłaby podważyć wnioski operatu, w których rzeczoznawca konkretnie wskazał, że: - oszacowana wartość odzwierciedla ceny z rynku lokalnego nieruchomości na datę sprzedaży działki nr [...] i wartość określona jest na tę datę. Stan nieruchomości określony był na datę wejścia w życie uchwały mpzp cz. [...], czyli [...].01.2006 r. i uwzględniał pierwotną działkę nr [...], z której powstała działka nr [...]; - w opracowaniu przy określaniu wartości nie uwzględniano nakładów poniesionych przez właściciela po dniu wejścia w życie planu, tj. podziałów oraz nakładów inwestycyjnych; - określone wartości 1 m² gruntu dla przeznaczenia rolnego (przed zmianą w planie) i usługowo-produkcyjnego (po zmianie w planie), zawierają się w granicach określonych na podstawie analizy badanego rynku lokalnego; - wycenę wartości przed zmianą w planie oparto na transakcjach nieruchomościami, które były użytkowane rolniczo, nie miały określonego przeznaczenia w mpzp, a w studium miały określoną funkcję inwestycyjną; - wycenę wartości po zmianie w planie oparto na transakcjach nieruchomościami, które były określone w obowiązującym mpzp, jako tereny zabudowy usługowo-produkcyjnej oraz porównywalne bardzo duże powierzchnie działki gruntu (obszaru); - analiza cen odnotowanych na rynku lokalnym wskazała, że nieruchomości, dla których uchwalony jest plan zagospodarowania przestrzennego osiągają na rynku wyższe ceny niż nieruchomości, które nie posiadają przeznaczenia określonego w mpzp. W ocenie Sądu obecnie rozpoznającego tę sprawę, zarzuty podniesione przez Skarżącego tak w odwołaniu, jak i w skardze nie zasługują na uwzględnienie i nie mogły prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji. SKO dopełniło wymogów wynikających z art. 15 K.p.a. i ponownie pod względem formalnym, jak na to pozwalają przepisy obowiązującego prawa, dokonało oceny sporządzonego operatu szacunkowego, na podstawie którego została ustalona dla L. M. jednorazowa opłata z tytułu 20% wzrostu wartości nieruchomości (działki nr [...] o pow. [...] m²; przeznaczonej pod tereny centrum usługowego, symbol U) - w wysokości [...] zł, co wynikało z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...] dla terenu części wsi [...] gmina [...] (uchwała nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] kwietnia 2005 r.; Dz. Urz. Woj. [...]. z [...] grudnia 2005 r. nr 289, poz. 10928). W sprawie niniejszej nie budzi wątpliwości, że do zbycia aktem notarialnym tej działki doszło w dniu [...].07.2007 r., a więc zachodziły podstawy do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutów formułowanych tak w odwołaniu jak i skardze wyjaśnić należy, że najdalej idący zarzut skargi nie jest trafny i choć SKO nie odniosło się do niego w sposób wyczerpujący, uchybienie to nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy.

Zarzucono mianowicie, iż biegły, do porównań parami, w celu oszacowania wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wybrał nieruchomości, których wszystkie transakcje sprzedaży miały miejsce już po wejściu w życie planu miejscowego, tj. po [...] stycznia 2006 r. Dokonując również analizy rynku nieruchomości rolnych przed wejściem w życie planu, wzięto pod uwagę jedynie nieruchomości, których transakcje sprzedaży odbyły się już po wejściu w życie planu miejscowego, tj. po [...] stycznia 2006 r., co – zdaniem Skarżącego - stoi w sprzeczności z założeniem nakazującym dobranie nieruchomości rolnych, których transakcje sprzedaży miały miejsce przed dniem wejścia w życie planu miejscowego. Jednocześnie zarzucono, że biegły nie uwzględnił posiadania przez te nieruchomości wyższej wartości niż "zwykłe" działki rolne, mimo że w uchwalonym Studium były już przeznaczone pod inne zainwestowanie, zwiększające ich wartość.

Odnosząc się do tego zarzutu stwierdzić należy, że jak w operacie szacunkowym biegły szczegółowo wyjaśnił, do porównań przyjęto tylko transakcje obejmujące działki rolne, dla których nie było uchwalonego mpzp i które w studium danej gminy miały przeznaczenie inwestycyjne lub częściowo inwestycyjne. Zatem – wbrew zarzutom Skarżącego – do porównań przyjęto działki rolne o korzystniejszym przeznaczeniu w obowiązującym Studium, niż jedynie działki rolne. Nie uprawnia to zatem do twierdzenia, że z tego względu nie były to działki podobne do szacowanej i wskazywania na konieczność wyjaśnienia tej kwestii przez SKO, poprzez wezwanie biegłego do zajęcia stanowiska w tej kwestii.

Co się zaś tyczy uwzględnienia transakcji sprzedaży działek rolnych już po uchwaleniu planu, biegły wyraźnie wskazał, że stwierdzono stabilność cen w badanym okresie i w wyniku tego - cen transakcyjnych w zbiorze porównawczym nie aktualizowano. Natomiast z uwagi na fakt, iż transakcje miały miejsce na przestrzeni kilkunastu miesięcy, skorygowano je o tręd czasowy. Trzeba też zaznaczyć, że żaden przepis prawa nie zabrania stosowania takiej metodologii wyceny. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika jedynie, że wartość nieruchomości należy ustalić na dzień jej sprzedaży.

Nie jest więc trafny zarzut błędnego przyjęcia do porównań transakcji nieruchomościami zawartymi po dniu wejścia w życie miejscowego planu. Przepisy obowiązującego prawa nie wykluczają możliwości stosowania takiej metodologii wyceny. Z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika jedynie, że wartość nieruchomości należy ustalić na dzień jej sprzedaży. Oznacza to, że do porównań powinny być wybrane transakcje obrazujące poziom cen nieruchomości w dacie sprzedaży nieruchomości wycenianej. Ustawodawca nie wprowadził warunku, aby koniecznym było dobieranie transakcji zawartych przed wejściem w życie miejscowego planu dla wycenianej nieruchomości. W sposób uprawniony przyjęło zatem SKO, że w warunkach rozpatrywanej sprawy istotnym jest, aby transakcje porównawcze pochodziły z daty poprzedzającej sprzedaż wycenianej nieruchomości, a ich przedmiotem były nieruchomości rolne, dla których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, choć niejednokrotnie uchwalono studium.

W niniejszej sprawie transakcje porównawcze pochodzą z daty poprzedzającej sprzedaż wycenianej nieruchomości, a ich przedmiotem były nieruchomości rolne, dla których nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Pozostałe zastrzeżenia, co do podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań z nieruchomością szacowaną, wykraczały poza ocenę formalną operatu.

Jak stwierdził zatem NSA w wyroku z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2362/15, w tym stanie rzeczy podważenie argumentacji biegłego mogłoby nastąpić poprzez złożenie kontroperatu, którego Skarżący nie przedstawił. Nie wykazał zatem, że operat ten zawiera wewnętrzne sprzeczności i jest niezgodny z Notą Interpretacyjną nr 1, co miałoby go dyskwalifikować jako podstawę do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Nie wykazał też, że nieruchomości przyjęte do porównań parami dla oceny wartości przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, nie spełniają ustawowych kryteriów nieruchomości podobnych.

W tym kontekście podniesiona przez Skarżącego kwestia odmiennego skomunikowania, dostępności do infrastruktury technicznej, czy kształtu wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości przyjętych do porównań, stanowi polemikę z ustaleniami operatu i nie została udokumentowana w kontropracowaniu specjalistycznym.

Operat szacunkowy zaś, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie, w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzana analiza, również stanowi wiedzę specjalną o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Należy raz jeszcze podkreślić, że - jak zauważył NSA w cyt. wyroku – że, do oceny merytorycznej operatu służy przedłożenie kontroperatu, również sporządzonego przez biegłego posiadającego wiadomości specjalne.

Wobec tego, z tych samych przyczyn nie jest trafny zarzut Skarżącego, iż rzeczoznawca M. S. nie przedstawił zależności, która pozwala ustalić jak powierzchnia wpływa na cenę, od bardzo małych do bardzo dużych nieruchomości. Sąd podziela też stanowisko Organu oceniającego operat, że dopiero dostęp do sieci miejskiej daje pewność inwestorowi, iż ma możliwość podłączenia się do infrastruktury. W tym zakresie również Sąd nie upatruje wadliwości zaskarżonej decyzji, stąd przeciwne tezy Skarżącego nie zasługiwały na uwzględnienie.

Nie jest też uprawnione przekonanie Skarżącego, że w operacie występują jednoznaczne sprzeczności.

Zarzuty w tym zakresie, mające wskazywać na sprzeczności w ustaleniach operatu, nie mogły - w ocenie Sądu - wywrzeć zamierzonego skutku. Podniesiono je w odwołaniu, częściowo mieściły się w zakresie formalnej oceny operatu, ale na rzeczywistą sprzeczność nie wskazywały. Nie wykazano, aby od strony formalnej operat ten był wadliwy. Poza tym, w istocie nie są to realne sprzeczności, a wątpliwości Skarżącego co do interpretacji pewnych danych, zawartych w operacie.

Trzeba też nadmienić, że rzeczoznawca wyjaśnił przyczyny, dla których zastosował współczynnik eksperta, a niezasadności przyjęcia go Skarżący nie wykazał.

Zarzuty, co do przyjętej przez biegłego charakterystyki cech rynkowych, również pozostają bezzasadne i gołosłowne.

Z kolei podniesiony fakt szybkiego sporządzenia operatu szacunkowego, w żadnym razie go nie dyskwalifikuje i nie może świadczyć o jego wadliwości. Trafnie zatem SKO ustaliło istotne okoliczności sprawy, dokonując właściwej, formalnej oceny sporządzonego operatu oraz odnosząc się do zarzutów odwołania. Prawidłowo wskazało, że zgodnie z planem miejscowym z 2005 r. teren przedmiotowej działki oznaczono symbolem "U" – teren centrum usług; zaś poprzedni plan miejscowy z 1993 r. (uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] czerwca 1993 r.), który obowiązywał do [...] grudnia 2003 r. przewidywał "teren rolny d. stacji " (symbol 17.12 – R). Od [...] stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia planu z 2005 r. zgodnie z ewidencją gruntów działka ta była użytkowana rolniczo. Co potwierdził również Skarżący w czasie oględzin nieruchomości, przeprowadzonych podczas czynności szacowania.

W sposób uprawniony w stanie faktycznym i prawnym rozpatrywanej sprawy SKO przyjęło, że nie było konieczne ustalenie relacji wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. i wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania, po utracie mocy tego planu. Z dokonanych ustaleń wynikało bowiem, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie miejscowym z 1993 r.

Słusznie stwierdziło SKO, że w sporządzonym operacie określono wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu miejscowego, jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości. W wyniku dokonanej wyceny ustalono zaś, że wartość przedmiotowego gruntu w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła o [...] zł. zł. Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania, po wygaszeniu mocy obowiązującej planu z 1993 r. biegły zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 4 transakcje prawem własności nieruchomości wykorzystywanych rolniczo. Przy czym, nieruchomości porównawcze, identycznie jak nieruchomość szacowana, na dzień sprzedaży nie były objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy posiadały wskazania inwestycyjne. Wybrane zostały transakcje pochodzące z lat 2006-2007, których powierzchnia wynosiła od 1,4600 ha do 6,0700 ha. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: lokalizację (30%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie (30%), dostępność komunikacyjną (15%), kształt (15%). Wskazane wszystkie atrybuty rynkowe uwzględnione zostały przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Należy zgodzić się z SKO, że do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa, stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n.

Należy zgodzić się z SKO, że z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, iż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przepis ten, posługując się pojęciem "nieruchomości podobnej" nakazuje przyjmowanie do wyceny działek o cechach jak najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej. W art. 4 pkt 16 u.g.n. ustawodawca wskazał, iż pod tym pojęciem należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. O podobieństwie nieruchomości decydować będą zaś takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia, mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Przy czym w odniesieniu do zarzutów odwołania w tym miejscu podkreślenia wymaga, że cena nieruchomości nie jest cechą nieruchomości determinującą jej podobieństwo do innych. Uwzględnienie natomiast w wycenie nieruchomości pod względem ich podobieństwa cenowego, uznawane jest za zasadniczy błąd metodologiczny. Istota szacowania nieruchomości polega na tym, że porównuje się tę nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny i która ma określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, są znane. Tym cechom rynkowym przypisuje się pewne wagi wynikające z analizy rynku i posiadanej bazy danych o cenach i cechach nieruchomości, będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego. W przypadku wystąpienia odmienności w cechach nieruchomości, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie, opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Nie można natomiast założyć, iż różnice w niektórych cechach nieruchomości porównawczych wpływają na prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. Jeśli bowiem różnice te zostaną wychwycone przez rzeczoznawcę majątkowego, a następnie wartość nieruchomości określona zostanie w drodze korekty ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości, to nie ma podstaw kwestionowania tak sporządzonego operatu szacunkowego.

Trafnie zauważyło SKO, że najkorzystniejsze byłoby używanie do porównań transakcji nieruchomościami o cechach identycznych z nieruchomością wycenianą, jednakże z uwagi na ogromne zróżnicowanie rynku nieruchomości, jest to praktycznie niemożliwe.

Przechodząc do wpływu na wartość przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości zapisanego w planie, stwierdzić należy, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na przedmiotowej działce dopuszczono możliwość realizacji zabudowy usługowo-produkcyjnej.

Przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego biegły podobnie zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań trzy transakcje, zawarte na rynku lokalnym w latach [...] o powierzchniach [...] ha, [...] ha i [...] ha. Na stronie [...] operatu szacunkowego przedstawiono badanie trendu wzrostu cen w przyjętym zbiorze cenowym. Trend ten określono na 1,5% w skali roku.

W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: lokalizację (30%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie (30%), dostępność komunikacyjna (20%), kształt (10%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny. Zasadnie więc przedstawiony sposób wyceny mógł nie budzić zastrzeżeń Organów obu instancji, a Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji również nie dostrzegł jego wadliwości. Do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Brak też jest podstaw do kwestionowania obliczonego przez biegłego trendu zmian cen w czasie.

Zasadnie też, odnosząc się do zarzutu związanego z błędną oceną wycenianej nieruchomości pod względem stopnia jej wyposażania w infrastrukturę techniczną, po dokonaniu analizy zgromadzonej w sprawie dokumentacji podziałowej w tym zakresie, SKO podzieliło stanowisko powołanego w sprawie biegłego, że szacowana nieruchomość tylko częściowo wyposażona była w urządzenia infrastruktury technicznej. Wobec tego twierdzenia biegłego, odnoszące się do uzbrojenia działki oznaczonej nr [...], pozostawały bez wpływu na ocenę wartości nieruchomości oznaczonej nr [...]. Są to dwie różne nieruchomości a zamierzenia inwestycyjne i deklaracje właściciela nie mogły wpływać na obiektywną ocenę stanu zagospodarowania szacowanej nieruchomości. Choć kwestia ta podnoszona była w uprzednim wyroku WSA, to stanowisko SKO w tej mierze, zasługuje na akceptację. Stanowisko takie wyrażone zostało też w uprzednio wspomnianym, wiążącym się z niniejszą sprawą wyroku NSA z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2091/15, dotyczącym działki sąsiedniej nr [...], podobnie wydzielonej z dawnej działki nr [...] i również korzystającej z tych samych urządzeń infrastruktury technicznej, co działka nr [...].

SKO - mając na uwadze wiążące w sprawie wyroki sądowe - dokonało oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i ogólnymi zasadami szacowania nieruchomości. W sposób uprawniony stwierdziło, że operat ten nie zawiera błędów, które dyskwalifikowałby go jako dowód w sprawie. Opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości, wywody w nim zawarte są logiczne i spójne, prawidłowe też są dane liczbowe zawarte w opracowaniu. Niewątpliwie operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym stanie rzeczy, mając na uwadze wiążący wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2362/15, należy zgodzić się ze stanowiskiem SKO, że w istocie aktywność procesowa Skarżącego sprowadzała się do gołosłownych twierdzeń, mających na celu podważenie kolejnej sporządzonej w sprawie opinii biegłego. Charakteryzuje je subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny. Przekonanie takie jednak, jeśli nie jest poparte obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, nie wystarcza do skutecznego podważenia wiarygodności sporządzonego przez biegłego operatu. Sąd podziela też stanowisko SKO, że na wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia tzw. renty planistycznej, nie mogą mieć wpływu nakłady na tę nieruchomość poniesione po dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem przepisy prawa nakazują przyjęcie stanu nieruchomości w jakim była ona w dniu wejścia w życie planu. Trzeba nadto zauważyć, że uprzednio wydane w tej sprawie wyroki Sądów Administracyjnych, do których ustaleń nawiązuje Skarżący, tyczyły poprzednich operatów szacunkowych i nie odnoszą się do aktualnego operatu sporządzonego [...] maja 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. S. Operat ten natomiast był przedmiotem analizy Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2362/15, którego ocena prawna była wiążąca dla składu aktualnie orzekającego w tej sprawie. Pomocniczo, należało uwzględnić ocenę prawną zawartą w wyroku NSA z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II OSK 2091/15, tyczącym tzw. renty planistycznej dla działki sąsiedniej Skarżącego, nr [...].

Zasadnie wskazało SKO, że podważenie wiarygodności dowodu jakim jest operat szacunkowy nie może odbywać się poprzez proste stwierdzenie, że ze względu na różnice w ocenie cech nieruchomości nieodpowiednio dobrano transakcje porównawcze. Posługując się taką argumentacją istotnie można byłoby zakwestionować każdy operat szacunkowy, bowiem praktycznie niemożliwe jest, aby materiał porównawczy stanowiły takie same nieruchomości.

Samo zaś subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, nie wystarcza do skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Z przytoczonych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 1270) - orzekł jak w sentencji.