Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 156/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-06-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7-9, art. 77 § 1, art. 78, art. 80, art. 107 § 3, art. 136, art. 140
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 73 ust. 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: § 36 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1, art. 134 ust. 1, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędzia WSA Jakub Zieliński Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01 czerwca 2011 r. sprawy ze skargi R. B., R. N. – W., W. W., S. P., A. S., M. S., K. J. – D. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] 2011r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; oddala skargę


UZASADNIENIE

Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...] z upoważnienia Prezydenta Miasta P. decyzją z dnia [...] 2010r. na podstawie art. 73 ust. 2, 4 i 5 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.), art. 129 ust. 5 pkt 3 w związku z art. 4 pkt 9b1 oraz art. 130 ust. 2 i art. 132 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) w punkcie I decyzji ustalił na rzecz R. B., R. N. i W. W., S. P., A. S., M. S. oraz K. J. odszkodowanie w wysokości 119.804,95 zł za udziały wynoszące łącznie 9241/10000 części w zajętej pod drogę publiczną - drogę powiatową - części nieruchomości położonej w P., zapisanej w księdze wieczystej nr [...] (poprzednio: Kw [...]). Nieruchomość ta stanowi fragment ulicy G., oznaczona jest w ewidencji gruntów: obręb Ł., arkusz mapy [...], jako działka nr [...] o powierzchni 188 m2, która z dniem 1 stycznia 1999 r., stała się z mocy prawa własnością Miasta P..

W punkcie II decyzji zobowiązano Skarb Państwa - Zarząd Dróg Miejskich do zapłaty odszkodowania jednorazowo w wysokości 119.804,95 zł, w terminie czternastu dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Następnie Dyrektor Zarządu wskazał osoby, udziały i wysokość odszkodowania, jaką należy wypłacić konkretnym osobom w zależności od wysokości przysługujących ich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

W punkcie III decyzji Dyrektor Zarządu odmówił K. J. ustalenia odszkodowania za udział w części nieruchomości opisanej w punkcie I, a w punkcie IV odmówił K. W. ustalenia odszkodowania za udział w części nieruchomości opisanej w punkcie I.

W motywach rozstrzygnięcia Dyrektor Zarządu wskazał w pierwszej kolejności w jaki sposób ustalił krąg osób uprawnionych do odszkodowania oraz wielkość przysługujących im udziałów.

Następnie Dyrektor Zarządu wskazał, że decyzją z dnia [...] 2009 r., Wojewoda Wielkopolski orzekł, że na podstawie przepisu art. 73 ust. 1 ustawy -Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną przedmiotowa nieruchomość pozostająca w dniu 31 grudnia 1998r. we władaniu Skarbu Państwa z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Miasta P. jako zajęta pod drogę publiczną - drogę powiatową. Decyzja z dnia [...] 2009 r. stała się ostateczna w dniu 10 września 2009 r. Nadto wskazano, że przepis art. 73 ust. 4 powołanej ustawy, stanowi, że odszkodowanie za takie nieruchomości ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r.

Dalej organ argumentował, że zgodnie z przepisami art. 129 ust. 5 pkt 3 w związku z art. 4 pkt 9 b¹ ustawy o gospodarce nieruchomościami, prezydent miasta na prawach powiatu, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Sprawy z tego zakresu zgodnie z uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...] 1999 r., nr [...], w sprawie przekształcenia Poznańskiego Przedsiębiorstwa Geodezyjno - Kartograficznego [...] w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego [...], należą do zadań Zarządu. Prezydent Miasta P. upoważnił Dyrektora Zarządu i Zastępcę Dyrektora do spraw Orzecznictwa Administracyjnego do wydawania w jego imieniu decyzji w tym przedmiocie.

Motywowano, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998 r., tj. z dnia 29 października 1998 r., przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 tej ustawy). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Odszkodowanie wypłaca gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi lub Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg (art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r.).

W dniu 26 lutego 2010 r. nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu Ł. odłączono z księgi wieczystej nr [...] i przeniesiono ją do nowo założonej księgi wieczystej nr [...] z wpisem własności na rzecz Miasta P.

Powołując się na wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2010 r., sygnatura akt I OPS 3/09, oraz przepis art. 73 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Dyrektor Zarządu uznał, że osobami uprawnionymi do odszkodowania za część nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...], stanowiącą fragment ulicy G., oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb Ł., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni 188 m2, są: R. B. - w udziale wynoszącym 938/10000 części, R. N.i W. W. - w udziale 1529/10000 części w ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej, A. S. i M. S. - w udziale 1289/10000 części, po połowie każdy z nich, S. P. - w udziale 2874/10000 części, K. J. -w udziale 2084/10000 części. Uprawnienie do ustalenia odszkodowania nie przysługuje K. W., która wystąpiła o ustalenie i wypłatę odszkodowania w dniu 21 października 2005 r., jednakże cały swój udział we współwłasności nieruchomości zbyła w dniu 10 lipca 1999 r. na rzecz S. P. i K. J., którzy jako współwłaściciele tego udziału zostali wpisani w księgę wieczystą Kw nr [...] w dniu 22 września 1999 r., a zatem przed wydaniem przez Wojewodę Wielkopolskiego decyzji z dnia [...] 2009 r. K. J. nie przysługuje odszkodowanie za udział 410/10000 części w prawie własności tej nieruchomości, sprzedany wraz z lokalem mieszkalnym zapisanym w księdze wieczystej nr [...] w dniu 16 maja 2007 r. W tych okolicznościach uzasadniona jest odmowa ustalenia odszkodowania na rzecz K. W. oraz odmowa ustalenia odszkodowania za udział wynoszący 410/10000 części w prawie własności tej nieruchomości na rzecz K. J.

Następnie Dyrektor Zarządu wskazał, że na podstawie operatu szacunkowego z dnia 5 lutego 2010 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, biegłą M. T., ustalono, że wartość nieruchomości zajętej pod drogę publiczną powiatową stanowiącą działkę nr [...] o powierzchni 188 m2, z arkusza mapy [...] obrębu Ł., według stanu z dnia 29 października 1998 r. wynosi 129.645,00 zł., a zatem wartość udziałów w łącznej wysokości 9241/10000 części w tej nieruchomości wynosi 119.804,95 zł. Rzeczoznawca oszacowała wartość nieruchomości stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Ze względu na brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, analizą objęła rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej, tj. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną średniowysoką i mieszkalno-usługową, zlokalizowanych w strefie wewnętrznej P., z pominięciem ścisłego centrum miasta, o podobnych parametrach, tj. powierzchni, lokalizacji i sąsiedztwie i kształcie nieruchomości.

Organ orzekający uznał metodę i sposób oszacowania nieruchomości za prawidłowe. W związku z tym, pismem z dnia 11 marca 2010 r., strony zostały zawiadomione o sporządzeniu opinii, o możliwości zapoznania się z nią oraz o rozprawie administracyjnej, a także, na podstawie art. 10 §1 kpa, o zakończeniu postępowania dowodowego w sprawie oraz o możliwości wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Odwołanie od powyższej decyzji Dyrektora Zarządu wnieśli R. B., R. N., W. W., S. P., A. S., M. S. i K. J. zaskarżając ją w całości i wnosząc o jej uchylenie w całości. Odwołujący w toku postępowania przed organem I instancji administracyjnej stanowczo i konsekwentnie kwestionowali wartość nieruchomości określonej w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. T. powołaną w niniejszym postępowaniu. W szczególności odwołujący wskazywali, iż przyjęte przez biegłego dla celów określenia wartości nieruchomości ceny transakcyjne rażąco odbiegają od cen osiąganych w obrocie dla nieruchomości położonych w rejonie miasta, w którym położona jest przedmiotowa nieruchomość.

Podnosili, że pomimo zakwestionowania przez odwołujących opinii biegłego, organ administracji nie przeprowadził dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Tym samym organ nie wypełnił ustawowego obowiązku troski o to, by opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone przez strony w postępowaniu zarzuty i wątpliwości. Powołując się na orzecznictwo sądowe wskazano, że skoro wartość nieruchomości przyjęta w operacie szacunkowym nasuwała uzasadnione wątpliwości, organ administracyjny zobowiązany był podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności, czego zaniechał. Skoro organ nie podjął wszelkich niezbędnych kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, to tym samym naruszył podstawową zasadę postępowania administracyjnego - zasada prawdy obiektywnej. To na organie administracji ciąży bowiem ciężar dowodowy co do ustalenia wszelkich okoliczności faktycznych służących do wydania właściwych i uwzględniających słuszny interes obywateli aktów administracyjnych.

Co więcej, odwołujący, występujący w postępowaniu bez fachowego pełnomocnika, nie zostali również nawet pouczeni o możliwości zgłoszenia powyższego dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, czym organ administracyjny I instancji naruszył podstawową zasadę postępowania administracyjnego, jaką jest zasada informowania stron wyrażona w art. 9 kpa.

Na poparcie zasadności podnoszonego zarzutu co do zaniżonej wysokości wartości nieruchomości, a co za tym idzie, wysokości ustalonego odszkodowania, odwołujący złożyli Operat szacunkowy z dnia 20 lipca 2010 r. sporządzony przez biegłego sądowego w zakresie wyceny nieruchomości mgr inż. W. R., określający wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Operat ten określa bowiem wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę prawie dwukrotnie przewyższającą wartość przyjętą w opinii rzeczoznawcy będącej podstawą skarżonej decyzji. Powyższe wskazuje, iż nieprzeprowadzenie przez organ administracyjny I instancji postępowania dowodowego w pełnym zakresie miało istotny wpływ na ustalenie praw odwołujących się wynikających z wydanej decyzji.

Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] 2011r. utrzymał zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że na podstawie całości akt zgromadzonych w sprawie organ drugiej instancji ustalił, że Wojewoda Wielkopolski decyzją z [...] 2009 r. stwierdził, iż część nieruchomości położonej w P., zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] stanowiąca w dniu 31 grudnia 1998 r. współwłasność B. P. w 13860/59400 części, S. P. w 14940/59400 części, K. J. w 14940/59400 części, K. W. w 1800/59400, R. B. w 3960/59400 części, R. N. i W. W. w 4950/59400 części, A. S. w 2475/59400 części oraz M. S. w 2475/59400 części, oznaczona w ewidencji gruntów: obręb Ł., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni 188 m2, pozostająca w tym dniu we władaniu Skarbu Państwa, z dniem 1 stycznia 1999 r. stała się z mocy prawa własnością Miasta P. jako zajęta pod drogę publiczną - drogę powiatową.

W dniu 5 lutego 2010 r. biegła M. T. - rzeczoznawca majątkowy, sporządziła operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem tego postępowania, a wydzielonej pod drogę. W powyższym operacie szacunkowym wartość rynkowa tej nieruchomości została określona na kwotę 129.645,00 zł.

W trakcie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłej oraz odwołujących się na pytanie, czy oprócz transakcji podanych w tabeli na stronie 12 nie było bardziej adekwatnych do wycenianej działki np. Ś., D. i W., a zatem głównych ulic miasta z tramwajami, do których należy również ul. G., rzeczoznawca wyjaśniła, iż w strefie śródmiejskiej, nie było transakcji o takich wymogach, ani podobnych. Rzeczoznawca wybrała te transakcje ze strefy wewnętrznej, najbardziej zbliżonej do wycenianej. Na pytanie dlaczego rzeczoznawca przyjęła, iż sąsiedztwo i otoczenie wycenianej działki jest przeciętne rzeczoznawca wyjaśniła, że wyceniana działka położona jest przy ruchliwej ulicy, o dużym natężeniu hałasu i spalin oraz braku zieleni w otoczeniu i uciążliwym sąsiedztwie. Odwołujący się nie akceptując wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym stwierdzili, że sprzedając nieruchomość położoną obok, zabudowaną kamienicą wraz z drogą, uzyskaliby cenę nie mniej niż 5.000,00 m2 za 1 m².

Organ II instancji pismem z 24 sierpnia 2010 r. oraz pismem z 23 listopada 2010 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego z prośbą o udzielenie wyjaśnień odnośnie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Biegła odpowiedziała pismem z 3 września 2010 r. oraz pismem z 26 listopada 2010 r.

W związku z zarzutem zawartym w odwołaniu, iż "pomimo zakwestionowania przez odwołujących opinii biegłego, organ administracji nie przeprowadził dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych", organ II instancji pismem z 3 grudnia 2010 r. zwrócił się do pełnomocnika skarżących o wyjaśnienie czy występują do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego M. T., bowiem organy ustalające odszkodowania nie mają takiego obowiązku. Na powyższe pismo, organ odwoławczy do dnia wydania niniejszej decyzji nie uzyskał odpowiedzi.

W oparciu o powyższe ustalenia Wojewoda uznał, że zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy z 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną właścicielem wskazanego w sentencji gruntu na podstawie powyższego przepisu stało się Miasto P.

Stosownie do art. 73 ust. 4 i 5 powoływanej ustawy oraz art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalono, że operat szacunkowy, na podstawie którego określono wartość przedmiotowego odszkodowania został sporządzony w dniu 5 lutego 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. T., a wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona na kwotę 129.645,00 zł.

Uznano, że operat z 20 lipca 2010 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. R., jako że nie został sporządzony w charakterze dowodu przeprowadzonego w niniejszej sprawie, nie ma waloru dowodu z opinii biegłego (art. 84 kpa). Stanowi tylko dowód tego, że rzeczoznawca, który podpisał operat, złożył oświadczenie zawarte w tym dokumencie.

Strony zostały poinformowane, zgodnie z treścią art. 10 kpa o zebraniu materiału dowodowego i możliwością zapoznania się z jego treścią.

W związku z powyższym, organ odwoławczy poddał analizie operat szacunkowy z 5 lutego 2010 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego - Panią M. T..

Argumentowano, że zgodnie z art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy, który w myśl art. 154 ust. 1 ww. ustawy, dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zobowiązany jest przy tym do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości (art. 175 ust. 1 u.g.n.). Z kolei rolą organu administracyjnego jest ocena zgodności sporządzonej w formie operatu szacunkowego opinii względem przepisów prawa.

Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje w sposób szczegółowy Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z § 36 ust 1 tegoż rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi pub

W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

* wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 % (§ 36 ust. 2 pkt 1);

* wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50% (§36 ust. 2 pkt 2).

Z przytoczonego wyżej przepisu wynika zdaniem organu odwoławczego ściśle nałożony na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek zastosowania w trakcie wyceny nieruchomości podejścia porównawczego. Przy jego zastosowaniu konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W myśl §4 ust. 2 rozporządzenia, w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Wojewoda wskazał, że w dokonanej przez biegłą M. T. wycenie nieruchomości, zastosowana została metoda korygowania ceny średniej. Polega ona na tym, iż do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Wyjaśniono, że przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami).

Wojewoda wskazał, że w niniejszej sprawie biegła zastosowała § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu. Z zapisu w operacie wynika, iż badaniem cen objęto transakcje sprzedaży nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, średniowysoką i mieszkalno-usługową, zlokalizowanych w strefie wewnętrznej P. w tym Ł., z pominięciem ścisłego centrum miasta.

Na podstawie zebranych z rynku lokalnego transakcji, biegła ustaliła, że średni wzrost ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami na terenie P. w analizowanej strefie na przestrzeni badanego okresu tj. od marca 2008 do kwietnia 2008 r. wyniósł 0,5 % miesięcznie, po czym nastąpiła stagnacja z pewnymi wahaniami.

Rzeczoznawca przyjęła do porównania dwanaście transakcji gruntami budowlanymi przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z usługami (średnia cena metra kwadratowego, po zaktualizowaniu jej na dzień wyceny - wyniosła 701,50 zł.

Na podstawie tej analizy, przyjęto następujące cechy rynkowe nieruchomości oraz ustalono następujące wagi tych cech: lokalizacja - 30%, powierzchnia - 15%, sąsiedztwo i otoczenie - 25% oraz kształt działki - 30%.

Wobec powyższego wartość rynkowa nieruchomości gruntowej została określona na kwotę 129.645 zł, tj. 689.60 zł/m2.

Zatem całkowita wartość roszczenia odszkodowawczego za udziały wynoszące łącznie 9241/10000 części w zajętej pod drogę publiczną- drogę powiatową- części nieruchomości położonej w P., zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] (poprzednio: KW nr [...]), stanowiącej fragment ulicy G., oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb Ł., arkusz mapy [...], działka nr [...] o powierzchni 188 m2, która z dniem 1 stycznia 1999 r., stała się z mocy prawa własnością Miasta P. wynosi 119.804,95 zł.

Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych argumentowano, że na organie administracji spoczywa obowiązek sprawdzenia prawidłowości sporządzenia operatu pod względem formalnym, tzn. ustalenia, czy opinia została sporządzona w celu, dla którego ma być wykorzystana i czy rzeczoznawca w procesie szacowania właściwie zastosował przepisy ustawy i rozporządzenia. Każdy dowód przeprowadzony w sprawie organ administracji winien ocenić i co do zasady każdy taki dowód organ może uznać za wiarygodny, może jednakże również każdemu przeprowadzonemu dowodowi wiarygodności w całości lub części odmówić. Nie ma żadnych przesłanek ku temu, aby stosowanie powyższych zasad ograniczać tylko do tych dowodów, które organ przeprowadza bezpośrednio (np. dowodu z przesłuchania świadków), a wyłączać z ich działania dowody uzyskane przy wykorzystaniu wiadomości specjalnych (opinia rzeczoznawcy). Organ ma zatem prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Organ rozpoznający sprawę ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 80 kpa organ II instancji dokonał oceny operatu szacunkowego z 5 lutego 2010 r. i stwierdził, że biegła w niniejszej sprawie, stosując §36 ust. 2 pkt. 2 rozporządzenia prawidłowo, wyceniła wartość przedmiotowej nieruchomości. Omawiany operat może być zatem podstawą do ustalenia odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ odwoławczy przyznał racje odwołującym się, że organ pierwszej instancji w trakcie prowadzonego postępowania powinien pouczyć ich o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o powyższym uprawnieniu strona odwołująca została poinformowana przez organ II instancji pismem z 3 grudnia 2010 r. Na powyższe pismo, organ wyższej instancji nie otrzymał odpowiedzi.

Ponadto powołując się treści art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz na orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 21 lutego 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 259/07 Wojewoda wywiódł, że w postępowaniu administracyjnym nie jest możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu. W takiej sytuacji jeżeli strona postępowania kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowała operat przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, posiadającą kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. A zatem wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leży w gestii strony postępowania, albowiem operat szacunkowy biegłej M. T. nie został dotąd skutecznie podważony, a organ administracyjny nie wykrył w nim wad, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do powyższej organizacji. Ponadto organy ustalające odszkodowania nie mają obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu - a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody wyceny i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości odszkodowania.

Ponadto strona odwołująca, pomimo przedłożenia operatu szacunkowego z 20 lipca 2010 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. R., nie wystąpiła do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w celu oceny prawidłowości operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. T..

Organ odwoławczy nie znalazł zatem podstaw do zakwestionowania poprawności dokonanej wyceny, a tym samym podstaw do ponownego oszacowania przedmiotowej nieruchomości.

Wojewoda nie znalazł także podstaw do uchylenia dalszych rozstrzygnięć organu I instancji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu od decyzji Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] 2011r. wnieśli R. B., R. N., W. W., S. P., A. S., M. S. i K. J. zaskarżając ją w całości i wnosząc o jej uchylenie oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji Wojewody zarzucili naruszenie prawa procesowego, w szczególności art. 138 kpa w zw. z art. 7, 8 i 9 kpa, które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik postępowania w sprawie, poprzez naruszenie zasady kasatoryjnego rozpoznawania sprawy z odwołania strony, pod kątem kontroli legalności decyzji organu I instancji.

Skarżący podnosili przede wszystkim zarzuty dotyczące wadliwości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. T., powołaną w toku tegoż postępowania. Skarżący wskazywali, iż przyjęte przez biegłego dla celów określenia wartości nieruchomości ceny transakcyjne rażąco odbiegają od cen osiąganych w obrocie dla nieruchomości położonych w rejonie miasta, w którym położona jest przedmiotowa nieruchomość.

Co jednak najistotniejsze, Skarżący wskazywali, iż pomimo zakwestionowania przez nich w toku postępowania administracyjnego opinii biegłego, organ administracji nie przeprowadził dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, czym nie wypełnił ustawowego obowiązku troski o to, by opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone przez strony w postępowaniu zarzuty i wątpliwości. Nadto Skarżący wskazywali, iż organ I instancji nie dość że nie przeprowadził dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, to nadto nie poinformował ich, jako strony, o możliwości składania stosownego wniosku w tym zakresie.

Skoro bowiem wartość nieruchomości przyjęta w operacie szacunkowym nasuwała uzasadnione wątpliwości, organ administracyjny zobowiązany był podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności, czego zaniechał. Skoro organ nie podjął wszelkich niezbędnych kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, to tym m.in. naruszył podstawową zasadę postępowania administracyjnego - zasadę prawdy obiektywnej. To na organie administracji ciąży bowiem ciężar dowodowy co do ustalenia wszelkich okoliczności faktycznych służących do wydania właściwych i uwzględniających słuszny interes obywateli aktów administracyjnych. Co więcej, Skarżący, występujący, wówczas w postępowaniu bez fachowego pełnomocnika, nie zostali również nawet pouczeni o możliwości zgłoszenia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, czym organ administracyjny I instancji, a następnie II instancji, naruszył podstawową zasadę postępowania administracyjnego, jaką jest zasada informowania stron wyrażona w art. 9 kpa. Skarżący nie zostali bowiem w sposób należyty i wyczerpujący poinformowani o możliwości przeprowadzenia powyższego dowodu w sprawie, przy czym dowód ten w sposób znaczący mógł mieć w szczególności wpływ na ustalenie wysokości należnego im odszkodowania. Działanie takie podważa jednocześnie zaufanie obywateli do organów administracji publicznej.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda powołując się na argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji II instancji wniósł o jej oddalenie. Nadto wskazał, że wnioskodawcy nie dostarczyli stanowiska w sprawie operatu szacunkowego, określającego wartość nieruchomości, do czego zobowiązali się w trakcie rozprawy administracyjnej z 30 marca 2010 r.

W związku z powyższym, organ I instancji wyznaczając termin załatwienia sprawy do 30 czerwca 2010 r., dał odwołującym możliwość, przedstawienia w tym terminie własnej wyceny.

Zatem, nawet jeśli w ocenie Wojewody brak wyjaśnienia odwołującym, iż mają możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, można zakwalifikować jako uchybienie, nie miało ono wpływu na wynik sprawy tym bardziej że uchybienie to, zostało konwalidowane w toku postępowania odwoławczego.

Nadto podano, że w postępowaniu przed organem drugiej instancji strony reprezentował profesjonalny pełnomocnik, który pismem z 3 grudnia 2010 r. został poinformowany o możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości operatu szacunkowego z 5 lutego 2010 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. T., czego nie uczyniono. Nadto pismem z 3 stycznia 2011 r., strony zostały poinformowane, zgodnie z treścią art. 10 kpa o zebraniu materiału dowodowego i możliwością zapoznania się z jego treścią, z czego również nie skorzystano.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga okazała się niezasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 §1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przeprowadzona przez Sąd w tak zakreślonych granicach kontrola rozstrzygnięć wydanych w przedmiotowej sprawie wykazała, że odpowiadają one prawu.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że organy administracji I jak i II instancji prawidłowo ustaliły stan faktyczny w niniejszej sprawie.

Zgodnie z treścią przepisu art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.) odszkodowanie za objęcie z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa własnością przez Skarb Państwa nieruchomości pozostających w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy z dnia 13 października 1998r., przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ustawy).

Następnie w świetle przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 , dalej u.g.n.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.), który podlega ocenie przez organ administracji w trybie art. 77 kpa i art. 80 kpa, jak każdy inny dowód w sprawie.

Słusznie organy I jak i II instancji ustaliły, że biegła przyjęła stan przedmiotowej nieruchomości na dzień 29 października 1998r.

Uwzględniono wyjaśnienia biegłej, że w związku z faktem, iż na terenie P. w strefie śródmiejskiej obrót gruntami pod zabudowę mieszkaniową w ostatnich dwóch latach był mało aktywny, bo tereny te w większości są zabudowane, to rozszerzyła ona badanie rynku na strefę wewnętrzna miasta, pomijając ścisłe centrum i tam odnotowała odpowiednia liczbę transakcji pozwalająca na wycenę analizowanego gruntu (k. 268 akt adm. [...]). Biegła podkreśliła, że ceny na analizowanym terenie były zróżnicowane i zawierały się w przedziale od 350 zł za 1m² do 1.531 zł za 1m². Po odrzuceniu cen skrajnych biegła przyjęła średnią cen z 12 transakcji po zaktualizowaniu ich na dzień wyceny na kwotę 701,50 zł. Nadto wskazano, że poziom cen nieruchomości po wzroście do kwietnia 2008r. popadł w stagnację wykazując niewielkie wahania in plus oraz in minus. Aktualnie obserwuje się nawet w niektórych segmentach rynku nieruchomości spadek cen, na lokale mieszkalne, czy też domy jednorodzinne z tytułu zwiększenia podaży w stosunku do popytu, kryzysu i zaostrzonej polityki kredytowej banków.

Podkreśliła, że porównywane działki z tabeli na str. 12 operatu różnią się wielkością, ale wielkość działki jest tylko jedną z porównywanych cech, a najistotniejsze cechy to położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Biegła w sposób szczegółowy i przekonujący wyjaśniła motywy którymi kierowała się dobierając do porównania działki, nadto skorygowała szacowaną wartość, w związku z różnicami wielkości działek (k. 34 akt adm. [...]).

Nadto argumentowała, że przyjęte w operacie przeciętne otoczenie i sąsiedztwo wycenianej działki wynika z jej położenia przy ruchliwej ulicy, o dużym nasileniu hałasu i spalin, przy braku zieleni i w otoczeniu uciążliwego sąsiedztwa (k. k. 263 i 291 akt adm. [...]).

Powyższą argumentację organy administracji słusznie uznały za logiczną i przydatną do ustalenia wartości szacowanej nieruchomości.

W świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu, w tym grunty określa się wartość rynkową, stanowiącą najbardziej prawdopodobną jej cenę, możliwą do uzyskania na rynku przy spełnieniu wskazanych w przepisie założeń (art. 134 ust. 1 u.g.n. i art. 151 ust. 1 u.g.n.). Stosownie bowiem do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z uwagi na fakt, że przedmiotowa nieruchomość stanowi grunt zajęty pod drogę publiczną i nie było cen transakcyjnych dotyczących takich nieruchomości, to prawidłowo zastosowano przepis §36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej rozporządzenie). Z treści rozporządzenia jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść wskazanych w §36 ust. 1 i 2. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego o którym stanowi ust. 1. Przed rzeczoznawcą majątkowym dokonującym oceny otwiera się wówczas możliwość podejścia wskazanego w ust. 2 §36 rozporządzenia.

Sąd zważył, iż biegła zastosowała się do powyższej procedury co wynika wprost z operatu szacunkowego. Zatem dla wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości biegła zastosowała podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. W toku postępowania administracyjnego biegła wyjaśniła precyzyjnie jakimi kryteriami kierowała się dokonując doboru porównywanych nieruchomości. Biegła wzięła pod uwagę te transakcje, które dotyczyły nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, położeniu, uzbrojeniu, dacie transakcji i podobnej wielkości (k. 292 v akt adm. [...]). Nadto podkreśliła, że wartość rynkowa została następnie skorygowana ze względu na różnice między nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami porównawczymi, na które składały się takie cechy, jak różna lokalizacja, wielkość powierzchni i sąsiedztwo (k. 265 akt adm. [...]). Co do zasady, w każdym operacie szacunkowym, w którym zastosowano podejście porównawcze, porównywane nieruchomości w mniejszym lub w większym stopniu będą się różniły.

Zaznaczyć należy, że w toku postępowania przed organem I jak i II instancji biegła odniosła się do wszystkich pytań i wątpliwości podniesionych przez skarżących (k. 292v – 291v akt adm. [...]; k. 34, 39 akt adm. [...]).

Prawidłowo zatem organ II instancji oceniając operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. T. pod względem formalnym, ale też i merytorycznym, uznał, że jest on zupełny, logiczny i przydatny do rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Brak przy tym podstaw do zakwestionowania poprawności dokonanej wyceny i w konsekwencji ponownego oszacowania przedmiotowej nieruchomości.

Skarżący poza kwestionowaniem wartości oszacowanej nieruchomości nie wskazali uchybień w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie, które skutkowałyby odrzuceniem go jako podstawy do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Podnosili, że wartość szacowanej nieruchomości jest wyższa, wskazując na poprzecie swojego twierdzenia wartość ustaloną przez innego biegłego mgr. inż. W. R.. Słusznie przyjęły organy administracji, że operat przedstawiony przez odwołujących się jako załącznik do odwołania nie stanowił dowodu przeprowadzonego w niniejszej sprawie, a nadto nie miał waloru dowodu z opinii biegłego przeprowadzonego w trybie art. 84 kpa. Sąd Administracyjny przychyla się w niniejszej sprawie do poglądu zaprezentowanego w wyroku WSA w Łodzi z dnia 7 grudnia 2007r. (sygn. akt II SA/Łd 915/07, publ. LLEX 461659), że nie można uznać operatu szacunkowego przedłożonego przez stronę postępowania za opinię biegłego. Operat taki, ponieważ nie został sporządzony jako dowód przeprowadzony w sprawie, nie ma waloru dowodu z opinii biegłego.

Co więcej, odwołujący się nawet nie złożyli wniosku o przeprowadzenie dowodu z tego dokumentu, który wówczas podlegałby ocenie, jak każdy inny dowód (art. 78 kpa, art. 80 kpa). W konsekwencji operat mgr. inż. W. R. służył jedynie poparciu podnoszonego przez odwołujących się zarzutu, mianowicie że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości jest wyższa niż ustaliła to biegła M. T..

W konsekwencji skoro operat szacunkowy sporządzony przez biegłą M. T. organy administracji uznały za prawidłowy i przydatny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, to brak było podstaw do wystąpienia przez organ I czy II instancji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia tego operatu szacunkowego. Skoro przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nie nasuwała uzasadnionych wątpliwości, to organ nie był zobowiązany podejmować w tym zakresie dodatkowych czynności. Nie musiał więc zwracać się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Nawet samo występowanie różnicy pomiędzy wartościami przedstawionymi w operatach szacunkowych różnych rzeczoznawców nie przesądza o każdorazowej konieczności badania prawidłowości ich sporządzenia przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (wyr. NSA z dnia 15 września 2009r., sygn. akt I OSK 1250/08, publ. Lex 594991). O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu szacunkowego decyduje, więc powstanie wątpliwości, w odczuciu organu uzasadnionych, co do ustalonej przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowej nieruchomości.

Dopiero w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (wyr. WSA w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07 LEX 351279). W orzecznictwie sądowym jednolity jest bowiem pogląd, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego (wyr. WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r., sygn. akt II SA/Wa 1107/05, publ. Lex 276587).

Przy czym podkreślić należy, że postępowanie przewidziane w przepisie art. 157 u.g.n. dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzonego operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny.

Wprawdzie słuszność ma Wojewoda, że organ I instancji dopuścił się uchybienia poprzez brak pouczenia o możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o ocenę przeprowadzonego w postępowaniu operatu szacunkowego, to jednak uchybienie to zostało w toku postępowania odwoławczego usunięte. Organ II instancji, dokonując bowiem ponownego merytorycznego rozpatrzenia sprawy, może przeprowadzić na żądanie strony lub z urzędu dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie (art. 136 kpa, art. 140 kpa), które następnie ocenia zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów. Odwołujący się zostali zatem poinformowani, że Wojewoda nie widzi podstaw do wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zatem nic nie stoi na przeszkodzie by odwołujący się zakwestionowali operat przez taką organizacją (k. 40 i nast. akt adm. [...]). Odwołujący się o taką opinię nie wystąpili, a nadto nie zajęli żadnego stanowiska w tej sprawie.

Nie znalazł zatem uzasadnienia zarzut skarżących dotyczący naruszenia art. 7 kpa, art. 8 kpa, czy art. 9 kpa dotyczący braku dokładnego wyjaśnienia stanu sprawy. W szczególności nie znalazło podstaw prawnych żądanie skarżących przeprowadzenia przez organy administracji dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n.

Przepis art. 77 kpa zobowiązuje organ, aby w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy. Sąd zważył, że organy nie uchybiły także tym przepisom. Zauważyć należy w szczególności, że w przedmiotowej sprawie najistotniejszym dowodem był operat szacunkowy. Organy nie przyjęły bezkrytycznie wniosków biegłej. O tym, że dokument ten poddały szczegółowej analizie, świadczy zobowiązanie biegłej do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości zgłaszanych przez odwołujących się, jak i samego Wojewodę. Następnie organy zgromadziły materiał dowodowy, który umożliwił wydanie merytorycznej decyzji. Organ II instancji ustosunkował się do wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu, spełniając wymogi określone w art. 107 §3 kpa. W konsekwencji Sąd uznał, iż utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję Wojewoda nie naruszył przepisu art. 138 § 1 pkt 1 kpa.

Nadto wskazać należy, że Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji, czy poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w świetle przepisu art. 134 p.p.s.a.

Mając powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.