Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 635/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2017-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 54 pkt 2 i 3, art. 55, art. 61 ust. 1,art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 3 ust. 2, § 4 ust. 1 i 3, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i 2, § 7 ust. 1 i 4, § 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7 ust. 2
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: § 12 ust. 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1422
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c)
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Jerzy Solarski Sędziowie NSA Stanisław Śliwa WSA Piotr Godlewski /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek -Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 listopada 2017 r. sprawy ze skarg M. S. i W. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Burmistrza [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego M. S. kwotę 500 zł /słownie: pięćset złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

II SA/Rz 635/17

U z a s a d n i e n i e

Przedmiotem skargi M.S. i W.P. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej: SKO lub Kolegium) z dnia [...] marca 2017 r. Nr [...] wydana w sprawie o ustalenie warunków zabudowy.

Jak wynika z akt sprawy, Burmistrz [...] działając na wniosek J.G. i M.G., decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r. ([...]) ustalił sposób zagospodarowania i warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą: budowa budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr ewid. 854 położonej przy ul. [...] w K. Decyzja ta na skutek odwołania złożonego przez W.P. (działającą przez pełnomocnika – adwokata) została uchylona decyzją Kolegium z dnia [...] lipca 2016 r. Nr [...], które wskazało na uchybienia zawarte we wniosku inicjującym postępowanie oraz na konieczność sporządzenia prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności w zakresie dotyczącym kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników istniejącej zabudowy.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz [...] decyzją z dnia

[...] stycznia 2017 r. Nr [...] – podjętą na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

(Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm., dalej: K.p.a.) oraz art. 1 ust. 2, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm., dalej: u.p.z.p.) - ustalił sposób zagospodarowania i warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą: budowa budynku usługowo-handlowo-mieszkalnego wielorodzinnego na działce nr ewid. 854 położonej przy ul. [...]

w K.

W uzasadnieniu wskazano, że przeprowadzona analiza wykazała zgodność planowanego zamierzenia z warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustalone w oparciu o wyniki analizy warunki zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględniają wniosek oraz wymagania ładu przestrzennego. Planowana inwestycja będzie kontynuacją zagospodarowania sąsiednich działek, dostępnych z tej samej drogi publicznej. Większość budynków usługowo-mieszkalnych w analizowanym obszarze jest usytuowana w granicy działek, dlatego dopuszczono usytuowanie planowanego budynku w odległości 1,5m od granic działek sąsiednich nr 855, 860/1

i 845/4. Teren ma dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Nie jest wymagana zgoda na przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Przedsięwzięcie nie będzie także oddziaływać na obszar Natura 2000. Ze względu na położenie inwestycji na terenie objętym ochroną konserwatorską wprowadzono zalecenie uzgodnienia projektu budowlanego z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Teren inwestycji jest położony poza obszarami objętymi ochroną przyrody i ochroną dóbr kultury współczesnej, poza obszarem górniczym i nie jest narażony na niebezpieczeństwo powodzi i zagrożony osuwaniem się mas ziemnych. Na terenie objętym decyzją nie przewiduje się realizacji inwestycji publicznych o znaczeniu ponadlokalnym. Projekt decyzji sporządzony został przez osobę przynależną do właściwej izby samorządu zawodowego. Lokalizacja inwestycji uzyskała pozytywne uzgodnienia właściwych organów.

Odwołania od powyższej decyzji złożyli M.S. i W.P., właściciele sąsiednich działek - odpowiednio nr 845/4 i 855, zarzucając naruszenie przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania. W ocenie odwołujących inwestycja narusza ład przestrzenny, a jej gabaryty nie przystają do sąsiedniej zabudowy mającej charakter zabudowy jednorodzinnej. Szczególny sprzeciw budzi zapis dopuszczający zabudowę w zbliżeniu 1,5m od granicy

z działkami sąsiednimi. Podnieśli zarzuty dotyczące ograniczenia dostępu światła oraz zagrożenia pożarowego związanego ze zbliżeniem zabudowy do istniejących budynków (w szczególności względem położonego na działce nr 855 drewnianego budynku mieszkalnego będącego własnością W.P.). Zarzucili nieprawidłowości w sporządzonej analizie urbanistyczno-architektonicznej. W ocenie odwołujących przeprowadzone postępowanie nie pozwala na przyjęcie, że spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa, brak nadto rozważań i uzasadnienia dla przyjętych w decyzji wskaźników zagospodarowania terenu i parametrów przyszłej zabudowy.

SKO opisaną na wstępie decyzją z [...] marca 2017 r. - działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. - utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Wskazało, że wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy poprzedza postępowanie w zakresie ustalenia spełnienia przesłanek zawartych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r.). Zaznaczyło, że wydanie decyzji

o ustaleniu warunków zabudowy nieruchomości nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich posesji. Decyzja taka nie podlega wykonaniu i stanowi wstępny etap do uzyskania przez inwestora w odrębnym postępowaniu pozwolenia na budowę.

Kolegium zauważyło, że ustalenie warunków zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. i w takiej sytuacji organ zobligowany jest do wydania decyzji pozytywnej.

Wyjaśniono, że w myśl § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., organ wyznacza wokół działki której dotyczy wniosek obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

W rozpoznawanej sprawie granice obszaru zostały wyznaczone zgodnie z ww. normami, przy czym za wystarczające uznano wyznaczenie obszaru wielkości minimalnej. SKO podało, że analiza wykazała, że teren objęty wnioskiem spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Sąsiednie działki dostępne z tej samej drogi publicznej (ul. [...]), położone wokół terenu objętego wnioskiem, są zabudowane budynkami usługowymi (szkoła muzyczna, zespół szkół technicznych, handel, gastronomia), po zachodniej stronie terenu inwestycji znajduje się zabudowa szeregowa usługowo-mieszkalna. W obszarze analizowanym znajduje się również budynek mieszkalny wielorodzinny dostępny z ul. [...]. Dla planowanej inwestycji możliwe jest określenie warunków zabudowy na podstawie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania działek sąsiednich nr ewid. 2368, 2367, 2366 dostępnych z tej samej drogi publicznej (ul. [...]).

Nadto analizowany obszar jest dostępny komunikacyjnie z dróg gminnych

nr 103976R (ul. [...]) i nr 103989R (ul. [...]) oraz z drogi powiatowej

nr 1176R (ul. [...]); dostęp do ul. [...] jest bezpośredni lub przez teren działki nr ewid. 860/1 użytkowanej jako droga gminna wewnętrzna. Posiada konieczne uzbrojenie w sieci infrastruktury technicznej: wodociągową, kanalizacyjną, gazową i elektroenergetyczną, co jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Wnioskodawcy posiadają zapewnienie dostaw energii i wody oraz odbioru ścieków.

SKO zaznaczyło, że planowany sposób zagospodarowania terenu dotyczy budowy budynku usługowo - handlowo - mieszkalnego, a do szczegółowej analizy parametrów, cech i wskaźników zabudowy wybrano działki położone w obszarze analizowanym najbliżej terenu inwestycji zabudowane budynkami o tej samej funkcji, dostępne z tej samej drogi publicznej, tj. działki nr 840/3, 840/2, 857, 2368 i 2367. Linię zabudowy wzdłuż ul. [...] wyznaczają budynki położone w odległości

0,5 - 25 m od zewnętrznej krawędzi jezdni, wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi 10,8 - 100%, udział powierzchni biologicznie czynnej stanowi 0 - 80%, a większość istniejących budynków usługowo mieszkalnych w obszarze analizowanym jest usytuowanych bezpośrednio przy granicy działek. Dopuszczone usytuowanie planowanego budynku w odległości 1,5m od granicy działki nr 855, 860/1 i 845/4 wynika z analizy

i uwidocznione jest w załączniku graficznym.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących naruszenia norm przeciwpożarowych oraz zacienienia sąsiednich posesji organ wyjaśnił, że rozporządzenie z 26 sierpnia

2003 r. nie precyzuje sposobu wyznaczania takiej cechy jak zabudowa w granicy lub w zbliżeniu do niej. Z analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym,

w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej nieruchomości występują działki

z zabudową zlokalizowaną w granicach z działkami sąsiednimi lub zabudową położoną w bliskiej odległości od granicy z działkami sąsiednimi, nie spełniającą warunków dotyczących odległości budynku od granicy działki z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zatem w obszarze analizowanym jedną z cech zabudowy jest lokowanie obiektów budowlanych

w granicach działek. W tej sytuacji, zdaniem organu, projektowany obiekt nie będzie stanowił wyłomu i nie zaburzy zastanego ładu przestrzennego. Podkreślono, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie stosuje się przepisów regulujących warunki techniczne jako wyznaczniki parametrów pozwalających oznaczyć cechy planowanej inwestycji.

Co do obaw odwołujących, że ustalenia zawarte w decyzji będą wiązały organ budowlany, SKO wyjaśniło, że zasada związania decyzją o warunkach zabudowy organu wydającego pozwolenie na budowę (organu administracji architektoniczno-budowlanej) nie oznacza, że organ ten jest zwolniony od badania zgodności

z prawem projektowanej inwestycji w zakresie poddanym jego właściwości. Odnośnie natomiast zarzutu naruszenia interesów osób trzecich wyjaśniono, że decyzja

o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, nie narusza prawa własności

i uprawnień osób trzecich. Wydana decyzja nie spowoduje jakichkolwiek zmian

w sferze praw rzeczowych, zarówno w odniesieniu do inwestora jak i osób trzecich.

Odnośnie zarzutu o braku przedstawienia lokalizacji i ilości miejsc parkingowych organ zaznaczył, że stosownie do § 2 ust. 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (...), decyzja zawiera określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Kwestia ich usytuowania należy do kompetencji organu architektoniczno-budowlanego na etapie pozwolenia na budowę. Wystarczające jest określenie, jaka minimalna ilość miejsc parkingowych powiązanych z tą budową powinna powstać na tym terenie.

W związku z zarzutem odwołania W.P. Kolegium zauważyło, że zapewniony był jej udział w postępowaniu. Działka odwołującej była objęta zakresem przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zarzuty związane z takimi kwestiami jak ograniczenie dostępu światła, zagrożenia pożarowego czy obniżenia wartości nieruchomości sąsiednich

i pogorszenie warunków życia uznano za niedopuszczalne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Mogą one być przedmiotem badania na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu prowadzącym do wydania pozwolenia na budowę.

Reasumując podano, że jeżeli wskazany warunek zabudowy znajduje uzasadnienie w wynikach analizy urbanistycznej, a projekt decyzji zostanie uzgodniony ze wskazanymi w u.p.z.p. organami, to organ nie może odmówić jego ustalenia tylko dlatego, że jest to niekorzystne dla właściciela nieruchomości sąsiedniej. Kwestie ochrony interesów osób trzecich wynikające z przepisów prawa budowlanego są rozstrzygane na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie na opisaną wyżej decyzję SKO z dnia [...] marca 2017 r. złożyli M.S. i działająca za pośrednictwem adwokata W.P.

M.S. zawnioskował o jej uchylenie a także uchylenie poprzedzającej ją decyzji Burmistrza [...] i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

Kwestionowanej decyzji zarzucił naruszenie:

- art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która wydana została z naruszeniem przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania;

- art. 77 § 1, art. 7 i art. 8 K.p.a. w zakresie braku wszechstronnego wyjaśnienia

i rozważenia wszelkich istotnych okoliczności i pominięcie interesu właścicieli sąsiednich działek;

- art. 107 § 1 i 3 K.p.a. poprzez brak prawidłowego uzasadnienia, w szczególności

w zakresie usytuowania budynku w granicy lub w zbliżeniu do granicy działek istniejących, analizy istniejącej zabudowy, przyjętej wielkości obszaru analizowanego, warunków obsługi w zakresie komunikacji w zakresie miejsc parkingowych, zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego oraz brak wskazania kryteriów oceny jakie przyjął autor analizy;

- naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 3, § 4, § 5, § 6, § 7 rozporządzenia

z 26 sierpnia 2003 r. i wydanie decyzji ustalającej w sytuacji braku spełnienia warunków określonych w art. 61 u.p.z.p.;

- naruszenie przepisów wykonawczych zawartych w § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (...) poprzez ustalenie w decyzji usytuowania budynku przy zastosowaniu wyjątkowej lokalizacji bez prawidłowego wyjaśnienia sprawy

i uzasadnienia.

W.P. zawnioskowała o uchylenie zaskarżonej decyzji

w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, zarzucając:

I. naruszenie przepisów postępowania:

- art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i brak zebrania materiału dowodowego w całości i przyjęcie, że sporządzona analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu została sporządzona w sposób prawidłowy w sytuacji, gdy dokonano błędnej analizy obszaru działek dostępnych z tej samej drogi publicznej w zakresie ustalenia działki sąsiedniej (badanie zgodności zabudowy powinno odbywać się wyłącznie

w odniesieniu do działki sąsiedniej, nie zaś do działek znajdujących się w dużo większej odległości niż działka inwestora). Zdaniem skarżącej nie jest możliwa realizacja inwestycji z uwagi na brak odpowiedniej liczby miejsc parkingowych,

z uwagi na dopuszczenie wyższego wskaźnika powierzchni zabudowy i przyjęcie parametrów dla projektowanego budynku z kalenicą główną na wysokości 9,5m - co umożliwi późniejszą zabudowę z poddaszem (III kondygnacja);

- art. 80 K.p.a. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów zebranych w sprawie i przyjęcie, że działką sąsiednią jest także działka nieprzylegająca żadną ze swoich ścian do działki inwestora a w konsekwencji uznanie, że analiza sporządzona została w sposób prawidłowy, w sytuacji gdy dla oceny cech zagospodarowania i zabudowy wzięto pod uwagę działki niebędące działkami sąsiednimi. Skarżąca zauważyła, że istniejące na tym terenie szkoły pełnią funkcję edukacyjną, nie zaś, jak uznał organ, funkcję usługową.

II. naruszenie przepisów prawa materialnego:

- art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. poprzez błędne uznanie że analiza została prawidłowo wykonana, gdy badanie zgodności zabudowy powinno odbywać się wyłącznie w odniesieniu do działki sąsiedniej przylegającej do działki wnioskodawcy, a w rozpoznawanej sprawie żadna z takich działek nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy;

- § 5 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. poprzez przyjęcie dla nowej zabudowy wyższego wskaźnika powierzchni zabudowy aniżeli istniejący na analizowanym obszarze, tj. maksymalnie 90%, a także dopuszczenie braku powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestycji i usytuowanie obiektu

w odległości 1,5m od granicy działek 855, 860/1 i 845/4.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu wydanej decyzji.

Ustanowiony przez W.P. po wniesieniu skargi nowy pełnomocnik (radca prawny) pismem z dnia [...] października 2017 r. podtrzymał

w całości wskazane w niej zarzuty i twierdzenia, zwracając dodatkowo uwagę na odbiegające od zastanego w terenie stanu faktycznego liczne nieścisłości wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (dot. sposobu określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy), a także uchybienia związane z wyznaczeniem granic obszaru analizowanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jej zakres wyznacza art. 134 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm., dalej P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga

w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności lub niezgodności z prawem, gdy dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione

w art. 156 K.p.a. lub innych przepisach.

Poddawszy kontroli we wskazanym zakresie zaskarżoną decyzję SKO z dnia [...] marca 2017 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z dnia

[...] stycznia 2017 r. Sąd stwierdził, że skargi – zasadniczo z przyczyn w nich podniesionych - zasługują na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że na terenie objętym planowaną inwestycją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego jej realizacja - stosownie do art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p. - oznacza dla inwestora konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Jej wydanie jest możliwe po ustaleniu, że przedsięwzięcie spełnia wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 tej ustawy, tj.:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (...);

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W celu ustalenia ich spełnienia przeprowadzana jest analiza urbanistyczna, której zasady sporządzania i sposoby ustalania parametrów nowej zabudowy (linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki a także geometrii dachu - kąta nachylenia, wysokości kalenicy

i układu połaci dachowych) określa wskazane wyżej rozporządzenie MI z dnia

26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...). Treść tego rozporządzenia pozostaje w ścisłym związku

z przewidzianym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymogiem kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Przepis ten wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą możliwość realizacji zamierzonej inwestycji od dostosowania się do wskazanych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Sposób zagospodarowania i rodzaj zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich stanowi więc dla organów orzekających w sprawie punkt odniesienia dla ustalenia, jakiego rodzaju inwestycję można zrealizować na terenie objętym wnioskiem, aby była ona zgodna z tzw. zasadą dobrego sąsiedztwa, tj. nie naruszała istniejącego ładu przestrzennego w sposób niemożliwy do pogodzenia z zabudową już istniejącą.

Główne przyczyny uwzględnienia skargi mają swoje źródło w wadliwie sporządzonej analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która nie daje się pogodzić z wymogami zawartymi we wskazanych przepisach,

a przez to nie może stanowić wiążącej podstawy wydanej decyzji o warunkach zabudowy, której kluczowym elementem składowym z mocy prawa pozostaje.

1. Podstawą do oceny sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej jest ustalenie prawidłowości wyznaczenia objętego nią obszaru. Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia MI w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...), granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (zgodnie z definicją frontu działki zawartą w § 2 pkt 5 rozporządzenia, należy przez niego rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę).

W rozpoznawanej sprawie szerokość frontu działki nr 854 od strony ul. [...] wynosi ok. 30 m, zatem minimalna szerokość obszaru analizowanego powinna wynosić ok. 90 m. Wg wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu (załącznik nr 2 do decyzji o warunkach zabudowy), obszar analizowany wyznaczono o szerokości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (zapis w części tekstowej), w promieniu wynoszącym ok. 100 – 220 m (wg jego oznaczenia w części graficznej).

Niezależnie od ewidentnej rozbieżności z zawartym w zaskarżonej decyzji stwierdzeniem, iż "za wystarczające uznano wyznaczenie obszaru wielkości minimalnej", uznając w świetle powołanych wyżej przepisów wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna za dopuszczalne, należy podkreślić, że obowiązkiem organu pozostaje w takiej sytuacji wyjaśnienie, dlaczego w okolicznościach sprawy uznał to za celowe oraz że jest to związane z realizacją zasady dobrego sąsiedztwa i ma na celu zagwarantowanie zachowania określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

W wynikach analizy dla takiego wyznaczenia granic obszaru analizowanego wskazano "powiązania urbanistyczne" (pkt 2), istniejące na działkach sąsiednich budynki usługowe (Szkoła Muzyczna, Zespół Szkół Technicznych, handel, gastronomia), zabudowę szeregową usługowo – mieszkalną, dostępny

z ul. [...] budynek mieszkalny wielorodzinny (pkt 3) oraz istniejącą

w obszarze analizowanym zabudowę usługowo – handlową oraz mieszkaniową jedno- i wielorodzinną, względem których zamierzona inwestycja ma stanowić "kontynuację zagospodarowania działek sąsiednich" (pkt 4).

W ocenie Sądu, wskazana argumentacja - jako bardzo ogólnikowa - nie realizuje wymogu należytego uzasadnienia poszerzenia obszaru analizowanego, zwłaszcza że nie wykazuje spójności z zawartym w wynikach analizy stwierdzeniem o możliwości określenia warunków zabudowy na podstawie funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy działek sąsiednich nr 2368, 2367 i 2366 (pkt 3) oraz przyjętymi następnie do porównania działkami nr 840/3, 840/2, 857, 2368 i 2367

(pkt 5), które to wszystkie działki w całości mieszczą się w wyznaczonej ustawowo minimalnej szerokości obszaru analizowanego. Abstrahując od prawidłowości wyboru przyjętych do porównania działek, poddaje to także w wątpliwość zasadność samego poszerzenia tego obszaru;

2. Zamierzona inwestycja objęta decyzją o warunkach zabudowy powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej zabudowy już istniejącej, czego głównym wyznacznikiem pozostaje zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymóg, aby co najmniej jedna działka sąsiednia była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Pojęcie "działki sąsiedniej" należy przy tym interpretować jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość; za taką uznaje się każdą działkę znajdującą się w obrębie obszaru analizowanego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 maja 2017 r. II OSK 2451/15, LEX nr 2335291 i z dnia 18 kwietnia 2007 r. II OSK 657/06, LEX nr 322451). W tym zakresie nie ma więc wymogu, aby działka sąsiednia przylegała do działki objętej wnioskiem.

Planowana inwestycja dotyczy budowy budynku usługowo – handlowo – mieszkalnego wielorodzinnego, obejmującego 4 lokale usługowo - handlowe na parterze oraz 4 lokale mieszkalne na poddaszu. Jak wynika ze sporządzonej analizy, w objętym nią obszarze dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz usługowa i taka znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie działki nr 854. Nie oznacza to braku możliwości realizacji inwestycji, gdyż brak jest wymogu, aby nowa zabudowa była wiernym odtworzeniem istniejącej już zabudowy sąsiedniej, ale by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która powinna się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest bowiem dopuszczalna, jeżeli można ją pogodzić z już istniejącą i uzasadnia to analiza urbanistyczna poparta oceną zachowania ładu przestrzennego.

Ten ostatni wymóg nie został w sprawie należycie spełniony, gdyż analiza nie wskazuje żadnych kryteriów w oparciu o które miałoby nastąpić stwierdzenie uznania spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa i określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, w tym odnoszących się do doboru przyjętych do porównania działek. Jak już wskazano wyżej, brak jest korelacji między działkami wskazywanymi jako te,

w oparciu o które możliwe jest stwierdzenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech

i wskaźników zabudowy (nr 2368, 2367 i 2366) oraz tych, w oparciu o które faktycznie została dokonana analiza (nr 840/3, 840/2, 857, 2368 i 2367). Nie określono wg jakich przesłanek dokonano kwalifikacji tych działek, a także z jakich przyczyn pominięto wskazywany jako stanowiący zabudowę sąsiednią budynek mieszkalny wielorodzinny dostępny z ul. [...] (wg akt sprawy stanowiący najprawdopodobniej działkę nr 868), uwzględniając chociażby zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na działce nr 840/3.

Aczkolwiek z analizy nie wynika również, że wskazywane jako sąsiednia zabudowa działki pod budynkami Szkoły Muzycznej oraz Zespołu Szkół Technicznych zostały w powyższych zestawieniach uwzględnione, Sąd nie podziela poglądu co do ich ewentualnej kwalifikacji na potrzeby postępowania jako budynków usługowych (pełnią one funkcje edukacyjne /oświatowe, które nie mogą być wprost utożsamiane ze świadczeniem usług, zwłaszcza jeżeli są to placówki publiczne);

3. Niezależnie od powyższych uwag, zastrzeżenia budzi – wadliwy w ocenie Sądu - sposób określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Przepisy rozporządzenia MI z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...) jako punkt odniesienia przy określaniu obowiązującej linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej co do zasady uznają wszystkie działki wchodzące w skład obszaru analizowanego. Odstępstwa w tym zakresie (np. w przypadku zróżnicowanej zabudowy), tak samo jak odstępstwa od zasady określania wymagań dla nowej zabudowy na podstawie wartości średnich występujących na obszarze analizowanym (§ 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1), muszą wynikać z przeprowadzonej analizy urbanistycznej i być merytorycznie uzasadnione, co wynika z treści § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4.

a) zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeżeli jej przebieg tworzy uskok, ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Dla wyliczenia jej średniej wartości (3,3 m) punkt odniesienia stanowiły odległości linii zabudowy od krawędzi jezdni na działkach nr 840/3, 840/2, 857, 2368 i 2367.

W okolicznościach sprawy wątpliwości związane z prawidłowością tego wyliczenia związane są z położeniem działek nr 840/3 i 840/2 po drugiej stronie drogi

(ul. [...]) niż działka objęta wnioskiem, zaś działki nr 2367 w tzw. drugiej linii zabudowy, tj. za przylegającą do drogi działką nr 2368. Nie pozwala to zweryfikować poprawności ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy dla planowanej inwestycji na 3 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...].

Ubocznie należy zwrócić uwagę na wynikający z art. 53 ust. 4 pkt 9

w zw. z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. wymóg uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy

z właściwym zarządcą drogi, co ma związek z przyleganiem działki nr 854 do pasa drogowego ul. B. Ponieważ stanowi ona drogę gminną, oznacza to tożsamość organu właściwego do dokonania uzgodnienia i wydania decyzji. Tym samym należy uznać, iż mimo wyrażonego w piśmie z dnia 6 grudnia 2016 r. stanowiska o braku spełnienia warunków do wydania decyzji, przez fakt jej wydania należało uznać ją za uzgodnioną. Sąd nie podziela wyrażonego w tym piśmie stanowiska, że przeszkodę do wydania decyzji stanowił brak posiadania przez działkę inwestorów zjazdu publicznego do drogi gminnej, skoro art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jako jeden

z wymogów wydania decyzji o warunkach zabudowy przewiduje jedynie posiadanie dostępu do drogi publicznej, a taki działka nr 854 niewątpliwie posiada. Dostęp do drogi publicznej nie jest tożsamy z wymogiem posiadania zjazdu na tę drogę, nawet jeżeli dopiero będzie zachodziła konieczność jego urządzenia (ze wskazanego pisma nie wynika, że nie będzie to możliwe);

b) stosownie do § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

Jak można przypuszczać, podstawę do jego wyznaczenia na maksymalnie 90% stanowił ust. 2 tego paragrafu, dopuszczający wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy. Mimo uzasadnienia tego odstąpienia, wyliczona dla wskazanych działek wartość średnia 84% nie poddaje się weryfikacji

(z danych dla poszczególnych działek brak jest możliwości uzyskania tej wartości).

Nie wyjaśniono także przyczyn dla których działkom nr 840/3 i 840/2 wspólnie przypisano wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy określony jako "100-75%" oraz jak należy go interpretować.

W orzecznictwie sądowym utrwalone jest ponadto stanowisko co do wymogu określania poszczególnych parametrów /wskaźników w przedziałach wartości (min. – max.), a nie wyłącznie poprzez określenie jednej wartości skrajnej. Zgodnie m.in.

z wyrokiem NSA z dnia 16 lipca 2014 r. II OSK 320/13 (LEX nr 2007126), ad casu użycie sformułowań: "maksymalnie", "do", "około", może być niewystarczające dla zachowania ładu przestrzennego, gdy z uwagi na istniejącą zabudowę należałoby wprowadzić dolną wartość progową określonego parametru bądź bardzo precyzyjnie określić dany parametr, na przykład z uwagi na zachowanie ładu na obszarze objętym ochroną zabytków. Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znacznie wyższego lub szerszego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie planowanej inwestycji, ale też poprzez wzniesienie budynku znacząco niższego czy węższego od budynków już usytuowanych;

c) wg § 6 rozporządzenia MI, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych zabudowy istniejącej na działkach w obszarze analizowanym,

z tolerancją do 20% (ust. 1), z możliwością jej wyznaczenia w innej szerokości, jeżeli wynika to ze sporządzonej analizy (ust. 2).

Przy wyliczonej wartości średniej 24 m, wskazanie szerokości elewacji frontowej na 27 m nie zostało w żaden sposób uzasadnione (za takie trudno uznać zapis na s.3 wyników analizy, iż elewacje frontowe budynków usługowych posiadają szerokość

4 - 42m; zapis ten nie koreluje przy tym z wartościami wynikającymi z zawartej

w wynikach analizy tabeli, przyjętymi dla poszczególnych porównywanych działek).

W treść przytoczonej wyżej regulacji nie wpisuje się także ujęcie wartości 27m wyłącznie jako maksymalnej. Nie wyjaśniono również przyczyn, dla których

w odniesieniu do działek nr 2368 i 2367 szerokość elewacji frontowej ujęto

w przedziałach wartości (odpowiednio 14-38 m i 6-31 m), co w istocie czyni podaną wartość średnią szerokości elewacji frontowej nie poddającą się weryfikacji;

d) w myśl § 7 ust. 1 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość ta przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 3), przy czym zgodnie z ust. 4, dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy.

W rozpoznawanej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla planowanej zabudowy ustalono do 6,5 m (jednocześnie wysokość kalenicy głównej

o której mowa w § 8 tego rozporządzenia określono na maksymalnie 9,5m). Wartości te praktycznie odpowiadają przedstawionym w tym zakresie w wynikach analizy dla wykazanych działek średnim (odpowiednio 6,2m oraz 9,25m), niemniej także

w obydwu tych przypadkach są to wartości wyłącznie maksymalne.

4. Za zasadne należy uznać podniesione w skargach zarzuty dotyczące naruszenia § 12 rozporządzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez nieuprawnione orzeczenie w decyzji o warunkach zabudowy o dopuszczeniu lokalizacji planowanego obiektu w odległości 1,5m od granicy działek 855, 860/1

i 845/4; stosownie do ust. 2 tego paragrafu, sytuowanie budynku w przypadku

o którym mowa w ust. 1 pkt 2 /zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy/ dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W tym zakresie Sąd podziela prezentowane w orzecznictwie sądowym stanowisko, że w decyzji o warunkach zabudowy niedopuszczalne jest rozstrzyganie

o usytuowaniu budynku względem granicy nieruchomości. Organ wydający decyzję

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie może bowiem wkraczać

w kognicję organów administracji architektoniczno-budowlanej (por. wyroki NSA:

z 18 stycznia 2012 r. II OSK 2065/10 - LEX nr 1121197, z dnia 15 marca 2010 r.

II OSK 1512/08 - LEX nr 1929921, z dnia 19 stycznia 2007 r. II OSK 200/06 -

Lex nr 327707, wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r. II SA/Kr 1181/13 - LEX nr 1406997 i wyrok WSA w Opolu z dnia 7 grudnia 2012 r. II SA/Op 465/12 - LEX nr 1334312). Zgodnie bowiem z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., decyzja

o warunkach zabudowy wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Stosownie do art. 54 pkt 2 i 3 tej ustawy, decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a także linie rozgraniczające teren inwestycji.

Z żadnego z w/w przepisów nie wynika, aby w takiej decyzji było dopuszczalne ustalenie jako warunku zabudowy jej szczegółowego usytuowania względem granicy działki. Rozstrzyga o tym dopiero organ architektoniczno – budowlany na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, zatwierdzając projekt budowlany i udzielając pozwolenia na budowę.

Zamieszczona w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

(Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm., dalej: u.P.b.) delegacja ustawowa upoważnia właściwego ministra do wydania rozporządzenia określającego warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie. Do objętej nią materii nie należy rozszerzanie uprawnień organów właściwych do wydania decyzji o warunkach zabudowy i powierzenie orzekania im w kwestii planowanego usytuowania obiektu budowlanego względem granic działki. U.P.b. nie stanowi przepisów odrębnych w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. Takiego charakteru nie posiada więc również przepis § 12 ust. 2 wskazanego rozporządzenia jako wydany poza zakresem delegacji z art. 7 u.P.b. i pozostający w sprzeczności

z uregulowaniami u.p.z.p.

Stanowisko analogiczne do powyższego prezentowane jest również w doktrynie (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, red. Z. Niewiadomski, wyd. 6, C.H. Beck, Warszawa 2011). Wg wyrażonego w nim poglądu, skoro treść decyzji o warunkach zabudowy określa art. 54 omawianej ustawy, to organ nie może wprowadzić do takiej decyzji ustaleń niemających oparcia w wyraźnie wskazanej normie prawnej. Nie może więc zmienić roli, jaką ustawodawca przypisał omawianym decyzjom, poprzez ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu innych niż te, które wynikają z norm prawa powszechnie obowiązującego. Decyzje

o warunkach zabudowy mają charakter deklaratoryjny, nie konstytuują żadnych praw czy obowiązków nieprzewidzianych w ustawie lub akcie wykonawczym.

Prowadzi to do wniosku, że zamieszczenie w wydanej przez Burmistrza [...]. decyzji o warunkach zabudowy zapisu o dopuszczeniu usytuowania projektowanego budynku w odległości 1,5 m od granicy działek sąsiednich nastąpiło z naruszeniem wskazanych wyżej przepisów.

Zaznaczenia wymaga, że w orzecznictwie sądowym prezentowane jest również stanowisko przeciwne, dopuszczające rozstrzyganie w decyzji o warunkach zabudowy o usytuowaniu obiektu budowlanego względem granicy nieruchomości, co do którego Sąd rozpoznający niniejszą sprawę ma pełną wiedzę, ale ze wskazanych wyżej przyczyn nie podziela. Zgodnie z prezentowanymi w tym zakresie poglądami, wiąże to organ architektoniczno-budowlany jedynie w zakresie, w jakim realizacja inwestycji nie doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego obszaru, na którym ma ona zostać zrealizowana. Nie jest bowiem tak, że norma powyższej decyzji będzie każdorazowo prowadziła do wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę (tak m.in. NSA w wyroku z dnia 16 stycznia 2015 r. II OSK 227/14, LEX nr 1640565);

5. Wobec przyjętego dla zamierzonej inwestycji wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy (90%) oraz dopuszczonej na odległość 1,5m od granic działek 855, 860/1

i 845/4 jej lokalizacji, trudno uznać za możliwy do pogodzenia z tym zapis wydanej decyzji o warunkach zabudowy odnoszący się do jej obsługi komunikacyjnej,

a wskazujący na konieczność zapewnienia miejsc postojowych dla pracowników

i klientów w ilości minimum jednego na każde 50 m² powierzchni użytkowej usług oraz na każdy lokal mieszkalny. Mając bowiem dodatkowo na uwadze niewielką powierzchnię działki nr 854 (362 m²) oraz nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczoną w odległości 3m od krawędzi jezdni ul. [...], już pobieżna ocena

w tym względzie wskazuje bowiem, że w rzeczywistości wyznaczenie tych miejsc nie będzie możliwe nie tylko we wskazanej ilości, ale w ogóle.

Wprawdzie spełnienie zapisanego w decyzji o warunkach zabudowy wymogu zapewnienia minimalnej ilości miejsc postojowych podlegałoby badaniu na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, jednak zdaniem Sądu ocena zgodności z prawem decyzji o warunkach zabudowy nie może prowadzić do akceptacji prawidłowości takich zapisów, które bez konieczności wnikliwej analizy wykazują sprzeczność, a wręcz wzajemnie się wykluczają. Świadomość takiego stanu rzeczy po stronie organu I instancji pośrednio wynika już z uzasadnienia wydanej przez niego decyzji, w którym wskazano na uzyskaną przez inwestorów zgodę Burmistrza na korzystanie z parkingów ogólnodostępnych.

Możliwość taka, jeżeli nawet istnieje, nie może być utożsamiana za równoznaczną ze spełnieniem powyższego wymogu, a w praktyce prowadzi do jego ominięcia (nawet gdyby ją teoretycznie przyjąć, brak jest gwarancji powiązania istnienia takiego parkingu z planowanym obiektem oraz że wynikająca z decyzji minimalna liczba wolnych miejsc parkingowych będzie zawsze do dyspozycji pracowników, klientów oraz mieszkańców tego budynku).

Ponadto w ocenie Sądu, postrzeganie skierowanego do inwestorów pisma Burmistrza z dnia [...] listopada 2015 r. jako zgody na korzystanie z parkingów ogólnodostępnych jest co najmniej jego nadinterpretacją. W piśmie tym wskazując na możliwość korzystania z ogólnodostępnych parkingów przy ul. [...] i [...] Burmistrz wprost wskazał na brak możliwości wyznaczenia stanowisk postojowych przeznaczonych wyłącznie dla obsługi klientów inwestycji.

Podsumowując, brak jest w opisanych okolicznościach podstaw do akceptacji stanowiska organu administracji I i II instancji, że realizacja zamierzonej inwestycji jest zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa i nie zakłóci istniejącego w przyjętym do analizy obszarze ładu przestrzennego. Związane jest to przede wszystkim

z opisanymi wyżej uchybieniami, jakimi dotknięta jest sporządzona w sprawie analiza urbanistyczna. Oceniając jej zapisy trudno oprzeć się wrażeniu, że zamiast dostosowania planowanej inwestycji do cech i parametrów architektonicznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy, to w głównej mierze właśnie analiza podlegała dostosowaniu względem parametrów planowanego budynku. Przekonuje o tym brak logicznego i spójnego uzasadnienia sposobu ustalenia opisanych powyżej parametrów.

Wobec stwierdzonych w związku z tym uchybień przepisom postępowania (art. 7, 77 § 1, 80 i 107 § 3 K.p.a.) oraz naruszenia wskazanych przepisów prawa materialnego (u.p.z.p. oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy i u.P.b.) jako mogących mieć istotny wpływ na wynik sprawy, uzasadnione było uchylenie

w całości zarówno decyzji zaskarżonej jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu

I instancji, o czym orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a.

(pkt I wyroku).

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ administracji dokonując ponownej oceny wniosku uzupełni materiał dowodowy stosownie do przedstawionych wyżej uwag (w tym sporządzi odpowiadającą mu analizę urbanistyczną), po czym dokona jego całościowej oceny w kontekście art. 61 ust. 1 u.p.z.p., czemu da wyraz w uzasadnieniu podjętej decyzji, wyjaśniając, czy zamierzona inwestycja ma podstawy do akceptacji i czy nie koliduje z istniejącą już zabudową.

Ubocznie - odnosząc się do zarzutów związanych z pozbawieniem w wyniku realizacji inwestycji dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w już istniejących budynkach oraz braku spełnienia wymagań ochrony przeciwpożarowej - Sąd zwraca uwagę na ich niezasadność oraz brak podstaw prawnych do dochodzenia związanej z tym ochrony na etapie postępowania

o ustalenie warunków zabudowy z tych samych przyczyn, dla których zakwestionował przewidzianą w wydanej decyzji o warunkach zabudowy dopuszczalność usytuowania budynku w odległości 1,5m od granic działek sąsiednich. Jednym z warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest zgodność decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi, niemniej jak już wyjaśniono, nie dotyczy to obejmujących te zagadnienia przepisów prawa budowlanego, gdyż te znajdują zastosowanie dopiero na etapie postępowania przed organami administracji architektoniczno – budowlanej. Zaznaczenia w związku z tym wymaga, że ewentualne wydanie w przyszłości decyzji o warunkach zabudowy samo w sobie nie przesądza otrzymania przez inwestora pozwolenia na budowę zamierzonej inwestycji, co analogicznie jak postępowanie o ustalenie warunków zabudowy uzależnione jest od spełnienia szeregu przewidzianych właściwymi przepisami wymagań.

O należnych skarżącemu M.S. kosztach postępowania sądowego, obejmujących opłacony wpis od skargi, orzeczono stosownie do art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a. (pkt II wyroku). W przedmiocie kosztów dla W.P. Sąd nie orzekł z uwagi na brak stosownego wniosku - art. 210 § 1 P.p.s.a.