Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1465/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 188,203 pkt 1
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16, art. 134 ust. 2, art. 135 ust. 5, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1, aer. 157 ust. 1a, art. 176
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 56 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7,80,107 par. 3, art. 24 par. 1 pkt 6
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Borowiec Sędziowie: Sędzia NSA Wiesław Morys Sędzia del. WSA Marian Wolanin (spr.) Protokolant: starszy asystent sędziego Łukasz Mazur po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej S. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 19 stycznia 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 1639/14 w sprawie ze skargi S. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1) uchyla zaskarżony wyrok, zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia [...] listopada 2013 r. nr [...]; 2) zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz S. P. kwotę 837 (słownie: osiemset trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 19 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Wa 1639/14, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę S.P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r., Nr [...], w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wyroku wskazano, że decyzją Wojewody Podlaskiego z dnia [...]grudnia 2012 r., Nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nieruchomość stanowiąca własność S.P., oznaczona, jako działki: nr [...] o pow. 1,6162 ha, nr [...] o pow. 2,3302 ha oraz nr [...] , o pow. 0,1937 ha, obręb J., gmina R., przeznaczona została pod budowę obwodnicy Augustowa w ciągu drogi krajowej nr 8 (na odcinku od węzła Augustów do węzła Szkocja) i drogi ekspresowej S61 (na odcinku od węzła Szkocja do węzła Lotnisko), dlatego została przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa. Decyzją z dnia [...] listopada 2013 r., Nr [...], Wojewoda Podlaski orzekł o ustaleniu na rzecz byłego właściciela – S.P., odszkodowania z tytułu przejęcia powołanych działek na własność Skarbu Państwa w wysokości [...]zł oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Po rozpatrzeniu odwołania S.P., Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2014 r., Nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji, wskazując, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.), wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a tej ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania - stosownie do art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.) - określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Podstawę dla ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy z dnia 8 lipca 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.M., który ustalił, że działka nr [...] stanowi grunty orne i położona jest w otoczeniu gruntów rolnych w odległości około 70 m od zabudowy siedliskowej, zaś dojazd do niej odbywa się drogą o nawierzchni gruntowej. Działka obsiana była pszenżytem oraz częściowo zadrzewiona. Działka nr [...] stanowi grunty orne, położna jest w otoczeniu gruntów rolnych około 400 m od zabudowy siedliskowej. Dojazd odbywa się drogą asfaltową. Działka była zadrzewiona (olsza, brzoza). Natomiast działka nr [...] położona jest wśród gruntów ornych i zabudowy siedliskowej, stanowi grunt orny, do którego dojazd odbywa się drogą asfaltową. Działka ta była obsiana pszenżytem i częściowo zadrzewiona. Określając przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił, że na terenie gminy R. obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. nr [...]z dnia [...]czerwca 2000 r., zmienioną uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] lipca 2008 r., nr [...], zgodnie z którym przedmiotowe działki położone są w obszarze rozwoju rolnictwa ekologicznego, warzywnictwa i agroturystyki. Uwzględniając, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji drogowej, rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym. Stwierdził, że jednostkowe ceny transakcyjne nieruchomości kształtowały się w przedziale od 25 zł do 88,24 zł/m2 - średnia cena to 48,19 zł/m2. Na stronie 16 operatu szacunkowego wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosował procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji, gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia). Rzeczoznawca majątkowy, po uwzględnieniu analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określił z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objął lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy R. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Do szczegółowej analizy i obliczeń przyjął 12 wyselekcjonowanych transakcji. Cena średnia analizowanych nieruchomości wynosiła 24.473,65 zł/ha. Biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%. Ocenione zostały cechy działek wycenianych przez biegłego, a cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika. Do wartości całej nieruchomości została zaliczona także wartość części składowych gruntów w postaci nasadzeń i upraw. W rezultacie wartość gruntu działki nr [...] oszacowano na kwotę [...]zł, wartość upraw na kwotę [...]zł, a drzewostanu na kwotę [...]zł. Grunt działki oznaczonej nr [...] - na kwotę [...]zł, upraw na kwotę [...]zł, drzewostanu na kwotę [...]zł. Wartość gruntu działki nr [...] na kwotę [...]zł, upraw na kwotę [...]zł, drzewostanu na kwotę [...]zł. Łącznie wartość przedmiotowej nieruchomości stanowi kwota [...]zł., którą organ pierwszej instancji przyznał jako odszkodowanie.

Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. W pismach z dnia [...]września 2013 r. i z dnia [...]października 2013 r., rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa podlaskiego. W wyniku analizy tych transakcji, obejmującej lata 2011-2013, przedstawił 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wskazał biegły, powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy Augustowa. Przy piśmie z dnia [...]lutego 2014 r. Wojewoda Podlaski dostarczył do Ministra, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa podlaskiego, nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe. Nieruchomości te nie mogły jednak stanowić nieruchomości porównawczych. Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego oraz Wojewodę Podlaskiego, organ odwoławczy doszedł do przekonania, że operatowi nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Szczegółowe wyjaśnienia biegłego, a także dodatkowe badania podlaskiego rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę Podlaskiego, przekonały organ, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości brak było możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu sąsiedniego województwa. Również zarzut odwołującego się braku powiększenia odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości organ uznał za nieuzasadniony.

Poza skargą S.P., udział w postępowaniu sądowoadministracyjnym zgłosił Prokurator Prokuratury Okręgowej w Suwałkach wnosząc w swoim stanowisku z dnia 5 stycznia 2015 r. o uznanie, że skarga S.P. jest zasadna, podzielając większość z jej zarzutów.

Oddalając skargę S.P. na decyzję organu odwoławczego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że istota sporu sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej, ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki, mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J.M. z dnia [...] lipca 2013 r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa.

W ocenie Sądu pierwszej instancji operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2013 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Zawiera natomiast wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Biegły prawidłowo przyjął istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...]grudnia 2012 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Wójta Gminy R. z dnia [...]kwietnia 2013 r., z którego wynika, że na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. nr [...]z dnia [...]czerwca 2000 r., zmienioną uchwałą Rady Gminy R. z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...], zgodnie z którym przedmiotowe działki położone są w strefie - tereny rolnicze. Biegły dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Skarżący zarzucił rzeczoznawcy majątkowemu, a w konsekwencji i organom, że błędnie przyjęto rynek gminy i powiatu jako "rynek lokalny" oraz "regionalny", jako rynek województwa. O ile w ocenie Sądu biegły, a za nim organy, prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny, o tyle kwestia ta nie miała wpływu na ustalenie wartości nieruchomości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nie mógł mieć bowiem zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie takie wynikało z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie, w dniu wydania omawianej decyzji w obowiązującej uchwale - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przedmiotowe działki położone były na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 omawianego rozporządzenia, natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć o § 36 ust. 3 tego rozporządzenia. Analiza cen nieruchomości drogowych była natomiast przeprowadzona jedynie po to, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe, niż nieruchomości wykorzystywanych dotychczas na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 omawianego rozporządzenia. Biegły dokonując analizy rynku, zawarł charakterystykę zarówno rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała jedynie nieliczne transakcje w tym przedmiocie i brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, jak również szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy Augustowa. Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie sposób przyjąć, że uznanie tej analizy przez organy orzekające za prawidłową, stanowiło naruszenie prawa. Biegły przedstawił ponadto wybór podejścia i metody wyceny, tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej, jaką dysponował. W oparciu o 12 transakcji działkami położonymi w gminie R., których ceny wahały się od 18.038,96 zł/ha do 35.073,87 zł/ha - średnio 24.473,65 zł/ha, ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. I tak, biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych, tj.: położenie - waga 50%, dostępność komunikacyjna - waga 20%, rodzaj użytków - waga 15% oraz poziom kultury rolnej - waga 15%. Następnie ocenił cechy działek wycenianych. Cena średnia działki [...] została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie 1,36. Wartość 1 ha gruntu tej działki określił ostatecznie na kwotę [...]zł. Z kolei wartość 1 ha działki [...] i [...] ustalił na kwotę [...]zł i [...]zł, przy zastosowaniu współczynnika korygującego w wysokości 1,43. Biegły oszacował wartość upraw, tj. pszenżyta: na działce [...] na kwotę [...]zł, na działce [...] na kwotę [...]zł i na działce [...] na kwotę [...]zł oraz nasadzeń drzewostanu: na działce [...] na kwotę [...]zł, na działce [...] na kwotę [...]zł oraz nasadzenia na działce [...] na kwotę [...]zł. Organ, dysponując prawidłowym operatem szacunkowym, miał podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie.

Za nieusprawiedliwiony Sąd uznał zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Z akt sprawy nie wynika bowiem, aby w dniu sporządzenia operatu szacunkowego prowadzone było postępowanie dyscyplinarne przeciwko J.M. w związku z wyceną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy. Postępowanie dotyczące odpowiedzialności zawodowej przeciwko J.M. nie dotyczyło jego opinii sporządzonej w niniejszej sprawie, dlatego brak było podstaw do uwzględnienia zarzutu skargi w tym zakresie. Zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów o wyłączeniu biegłego byłby zasadny, gdyby przed sporządzeniem operatu (np. z związku z wejściem biegłego na szacowaną nieruchomość) zostało wszczęte postępowanie dyscyplinarne. W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca. Tym samym, w ocenie Sądu, biegły mógł sporządzić na zlecenie organu operat szacunkowy, a w konsekwencji Sąd oddalił wnioski dowodowe stron postępowania. Bezzasadny jest również zarzut dotyczący niepowiększenia odszkodowania o 5%, przewidzianego w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Dla możliwości skorzystania z tego przepisu przez wywłaszczonego konieczne jest uzewnętrznienie swojej woli, poprzez złożenie stosownego oświadczenia inwestorowi. Na takie oświadczenie skarżący się nie powołał, a jedynie podniósł, że nie czynił przeszkód w objęciu nieruchomości przez nowego właściciela. Nie stanowi to jednak wypełnienia dyspozycji powołanego wyżej art. 18 ust. 1e.

W skardze kasacyjnej od omawianego wyroku z dnia 19 stycznia 2015 r., sygn. akt I SA/Wa 1639/14, S.P. zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że biegły dokonał właściwej wyceny nieruchomości, w sytuacji, gdy wartość wycenionej nieruchomości zajętej pod budowę obwodnicy, odbiega od jej rzeczywistej wartości rynkowej, tj. odszkodowanie jest znacznie zaniżone,

- art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie prowadzące do uznania, że właściwym sposobem wyceny zajętych nieruchomości będzie wyłącznie ich aktualny sposób użytkowania bez uwzględnienia, że planowana inwestycja drogowa znacząco wpływa na wartość wywłaszczonych nieruchomości; w takim przypadku wartość nieruchomości powinna być określona także dla alternatywnego sposobu użytkowania, którego nie ma w sporządzonych operatach szacunkowych,

- art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niezastosowanie, polegające na niewskazaniu przez rzeczoznawcę wartości materiałów użytkowych, jak i kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, co niewątpliwie miało wpływ na wartość wywłaszczonych nieruchomości,

- art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu za zgodne z przepisami operatów szacunkowych, w sytuacji, gdy biegły rzeczoznawca przy ich sporządzaniu pominął kwestie takie jak: szczegółowe położenie terenu, kształt działki, dojazd do niej, a nawet bonitację gleby,

- art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i oparcie orzeczenia na nieprawidłowej, tj. niepełnej analizie rynku nieruchomości, polegające na ograniczeniu się wyłącznie do obszaru województwa, pomijając transakcje na terenach graniczących z Gminą R., gdzie dokonywane były wywłaszczenia nieruchomości pod budowę obwodnic Gołdapi, Olecka i Ełku,

- art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i oparcie operatów szacunkowych na niewłaściwie i nieumiejętnie zastosowanej procedurze podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które powiązane z podnoszonymi zarzutami dotyczącymi błędów przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda, wskazując na przyjęcie nieprawidłowych danych, co w konsekwencji uniemożliwiało uzyskanie prawidłowej wyceny wywłaszczonej nieruchomości,

- art. 154 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich błędne niezastosowanie polegające na przyjęciu jako podstawy wyceny wartości drewna, a nie kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia,

- art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe niezastosowanie polegające na uznaniu za zgodny z przepisami i mogący być podstawą wypłaty odszkodowania, operat szacunkowy, w stosunku do którego organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wydała ocenę negatywną,

- § 3 ust. 2 w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez niepełną i nieprawidłową analizę stanu nieruchomości z uwagi na fakt, że warunki zawarcia transakcji nie były transakcjami rynkowymi, stąd też nie mogą stanowić podstawy określenia wartości nieruchomości,

- § 56 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez brak wskazania przez rzeczoznawcę majątkowego danych z aktów notarialnych dotyczących transakcji sprzedaży z rynku regionalnego, dokumentów planistycznych niezbędnych do ustalenia przeznaczenia nieruchomości będących przedmiotem obrotu na rynku regionalnym, danych które stanowiły podstawę ustalenia poziomu kultury rolnej nieruchomości, a także danych które stanowiły podstawę określenia wartości zasiewów i drzew, gdyż te powołane w operacie są niewystarczające do szacowania przedmiotowych nieruchomości, co wynika m.in. z załączonej do skargi oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego,

- § 56 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez brak wskazania przez rzeczoznawcę rodzaju określonej wartości, podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości,

- § 57 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niezastosowanie polegające na braku wskazania, jako osoby biorącej udział w czynnościach, rzeczoznawcę majątkowego M.Ł. - dokonującego oględzin nieruchomości w dniu [...] grudnia 2012 r., a który to biegły nie jest ani autorem ani współautorem przedmiotowego operatu,

- art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, co doprowadziło do nieprawidłowego określenia wartości wywłaszczonych nieruchomości, co jest konsekwencją podnoszonych przez stronę skarżącą błędów metodologicznych,

- § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie poprzez przeprowadzenie niekompletnej analizy rynku dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę, wykonaną na potrzeby operatów szacunkowych, a także niewłaściwe, niekompletne i wybiórcze zbadanie dokonanych transakcji, bez dokonania ich opisów i sposobu przeprowadzenia analizy rynku; tym samym analiza rynku jest niekompletna i nie obejmuje szeregu transakcji, które miały miejsce na analizowanym obszarze, o których informacje uzyskała strona, a biegły rzeczoznawca uznał, że w ogóle takich transakcji nie było; błędy te doprowadziły do ustalenia nieprawidłowej wartości rynkowej wywłaszczonych nieruchomości,

- § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do uznania przez Sąd, że sporządzony przez biegłego operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami elementy, w sytuacji, gdy strona wskazała na szereg uchybień, m.in. rzeczoznawca majątkowy powołuje się na wypisy z rejestru gruntów, których jednak nie dołączył jako załączników do operatu, czy wskazaniu przez rzeczoznawcę, że dokonał pomiaru pierścienicy drzew, przy czym brak jest w protokole danych dotyczących przeprowadzonych pomiarów,

- art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z § 36 i § 55 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich niewłaściwe niezastosowanie mające wpływ na poziom określonej wyceny, gdyż z uwagi na brak ustalenia stanu techniczno - użytkowego gruntu (działek ozn. nr geodezyjnym [...],[...]i [...], z których wydzielono działki nr [...] , [...] i [...] ), który nie pozwala na zastosowanie procedury określonej w § 36 powołanego rozporządzenia, tj. według aktualnego sposobu jej użytkowania, ponieważ ustalenie stanu techniczno - użytkowego nieruchomości jest podstawą ustalenia cech rynkowych wpływających na wartość i wybór nieruchomości podobnych, a ponadto brak podstawowych cech taksacyjnych drzew i krzewów (wiek, pierścienica, nie wskazanie gatunku), nie pozwala na określenie wartości nasadzeń,

- art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i nie powiększenie należnego odszkodowania o kwotę 5% ustalonej wartości nieruchomości, mimo że decyzji na realizację inwestycji drogowej był nadany rygor natychmiastowej wykonalności, a skarżący nie czynił przeszkód w objęciu wywłaszczonej nieruchomości przez inwestora.

W skardze kasacyjnej zarzucono również naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270, ze zm.) – dalej ppsa, w zw. z art. 7 w zw. z art. 77 oraz art. 107 ust. 3 kpa, poprzez oparcie się przez organ na operatach szacunkowych, zawierających liczne błędy mające istotny wpływ na określenie wartości nieruchomości, a który to nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 ppsa w zw. z art. 7 w zw. z art. 77 i art. 107 ust. 3 kpa, poprzez oparcie się przez organ na operacie szacunkowym, sporządzonym w oparciu o niewłaściwie dokonany opis nieruchomości, polegający na braku ustaleń autora operatu dotyczących zakresu zagospodarowania działek, a także oparcie operatu w zakresie powierzchni krzewów i zagajników, o dane pierwotnie wykreślone w protokole z 2012 r. (brak wyjaśnień rzeczoznawcy, dlaczego jako prawidłowe przyjął wielkości wcześniej wykreślone), oraz nieustaleniu stanu działek z których wydzielono działki pod drogę, tj. stanu z dnia wydania decyzji; odnośnie działki nr [...] biegły nie odniósł się do rozbieżności wynikających z protokołów z 2012 r.,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 ppsa w zw. z art. 8, art. 9 w zw. z art. 80 kpa, poprzez przeprowadzenie postępowania administracyjnego z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania uczestników do organów administracji, brakiem informowania stron o ich prawach i obowiązkach, a także dokonanie przez organ dowolnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, polegającej na oparciu się na nierzetelnie sporządzonych operatach szacunkowych,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 ppsa w zw. z art. 6 i art. 8 w zw. z art. 227, poprzez wydanie decyzji w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez biegłego, w stosunku do działalności którego w dniu [...]września 2013 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 ppsa w zw. z art. 24 § 1 pkt 6 i art. 84 § 2 kpa, a także art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niezastosowanie i wydanie decyzji w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez biegłego, podlegającego wyłączeniu od prowadzenia danej sprawy z uwagi na fakt wszczęcia wobec niego postępowania dyscyplinarnego z tytułu odpowiedzialności zawodowej przy sporządzaniu operatów szacunkowych na potrzeby przedmiotowej inwestycji,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 ppsa w zw. z art. 77 § 4 kpa, poprzez przerzucenie na stronę ciężaru dowodowego w postaci podważenia sporządzonego operatu szacunkowego, w sytuacji, gdy to zadaniem organu jest takie zebranie materiału dowodowego, aby strona nie miała żadnych wątpliwości, co do wyników postępowania dowodowego,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 ppsa w zw. z art. 84, art. 7 i art. 136 kpa, poprzez nieuzupełnienie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w postaci dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, w przypadku, gdy dotychczasowy biegły podlegał wyłączeniu, a sporządzony przez niego operat szacunkowy zawiera błędy dyskwalifikujące jego wartość merytoryczną,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 ppsa w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 kpa, poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej w oparciu o niekompletny materiał dowodowy, opracowany przez rzeczoznawcę podlegającego wyłączeniu od udziału w sprawie z uwagi na prowadzone postępowanie dyscyplinarne,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 ppsa w zw. z art. 36 § 1 kpa, poprzez niepoinformowanie stron o przyczynach zwłoki w rozpoznawaniu odwołania,

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 174 pkt 2 i art. 106 § 3 ppsa, poprzez nieuzasadnione oddalenie wniosków dowodowych skarżącego zawartych w złożonych pismach procesowych, w sytuacji, gdy podnoszone w nich argumenty jednoznacznie wskazują, że sporządzone przez biegłego operaty szacunkowe są nierzetelne, a dopuszczenie zgłoszonych przez stronę skarżącą dowodów istotnych do wyjaśnienia wątpliwości, nie spowodowałoby nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie - na tą okoliczność pełnomocnik strony skarżącej składa ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, wykonaną przez Krakowskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że kwota odszkodowania wynikająca z operatu szacunkowego i określona w zaskarżonych decyzjach nie jest odszkodowaniem słusznym, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Wprawdzie pojęcie słusznego odszkodowania jest definicją nieostrą, to jednak zestawiając podnoszone przez stronę błędy popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego, nie mogą być podstawą do ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. W postępowaniu wywłaszczeniowym podstawowym dowodem, mającym podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia, jest operat szacunkowy, który w niniejszej sprawie został sporządzony w sposób budzący co najmniej wątpliwość skarżącego co do jego rzetelności i prawidłowości dokonanych w nim ustaleń. W stosunku do rzeczoznawcy majątkowego zostało wszczęte z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Już sam fakt wszczęcia postępowania dyscyplinarnego powinien rzutować na okoliczność, że sporządzone na potrzeby niniejszego postępowania operaty nie mogą być podstawą do wydawania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomości zajęte pod realizację inwestycji drogowej. Przepis art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przy określaniu przesłanek wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości, nie posługuje się konstrukcją odpowiedniego stosowania art. 24 kpa, lecz bezpośredniego. Jeżeli zatem przyczyną decyzji kasatoryjnej organu drugiej instancji są uchybienia w postępowaniu dowodowym związane z opinią biegłego, wówczas biegły ten nie powinien ani wydawać nowej opinii w sprawie w ponownym postępowaniu pierwszoinstancyjnym, ani uzupełniać w nim swojej wcześniejszej opinii, lecz podlegać wyłączeniu, stosownie do art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 kpa. Natomiast organ odwoławczy nie tylko, że nie wyłącza rzeczoznawcy majątkowego, to jeszcze zwraca się do niego o wyjaśnienia w sprawie. Tym samym, w sprawie zaistniała przesłanka do wznowienia postępowania, o której mowa w art. 145 § 1 pkt 3 kpa, które to naruszenie w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ppsa powinno skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. Wbrew twierdzeniom Sądu, nie można wymagać od skarżącego, aby z odpowiednim wyprzedzeniem przewidział niezgodne z przepisami działania biegłego i podjął działania mające na celu zdyscyplinowanie rzeczoznawcy w postaci postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. W niniejszej sprawie operaty szacunkowe nie określiły alternatywnej wartości wynikającej z nowego przeznaczenia nieruchomości, przez co wysokość odszkodowania została znacząco zaniżona, a rzeczoznawca naruszył, wynikającą z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami - zasadę przeznaczenia nieruchomości. Biegły w ogóle nie odniósł się do kwestii alternatywnego sposobu użytkowania, co ma wpływ na wysokość odszkodowania. To nie na skarżącym ciąży obowiązek wykazania nieprawidłowości w operacie szacunkowym. Skoro operat ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 kpa, to ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Jeżeli więc skarżący podniósł szereg zarzutów dotyczących nieprawidłowości przy sporządzaniu operatu, to rolą organu odwoławczego - zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania - jest wyjaśnienie kwestii, a nie wskazywanie wyłącznie na brak podważenia operatu np. poprzez kontroperat. Przedmiotowy operat przyjął nieprawidłowo, że na rynku regionalnym nie występuje wystarczająca ilość transakcji drogowych, co skutkowało dokonaniem wyceny, jako działki rolnej z podwyższeniem wartości o 50%. Dane przedstawione przez rzeczoznawcę były niekompletne, co wskazuje skarżący zamieszczając powyższe dane w tabeli, wskazanej w skardze do Sądu pierwszej instancji. Rzeczoznawca także błędnie określił rozumienie rynku regionalnego. Biegły przyjął, jako rynek regionalny, wyłącznie teren województwa podlaskiego, na którym - jego zdaniem - miały miejsce tylko 4 transakcje drogowe. Dopiero na etapie postępowania odwoławczego przyznał, że miały miejsce także inne transakcje, lecz organ odwoławczy uznał, że nie były to nieruchomości podobne do wywłaszczanych. Rzeczoznawca oparł swoje ustalenia w oparciu o akty notarialne, podczas gdy większość wywłaszczeń dokonywana jest w oparciu o decyzje wywłaszczeniowe, do których dostęp mają organy i w tym też zakresie postępowanie dowodowe powinno być powtórzone. Zdaniem skarżącego nie sposób pominąć geograficzny aspekt analizowanego rynku. Gmina R. graniczy z województwem w., a w pobliskim regionie miały miejsce wywłaszczenia pod budowę obwodnic takich miast jak Gołdap, Olecko i Ełk, gdzie wartość poszczególnych nieruchomości była dużo większa. Ponadto, przyjmując do zbadania także wskazywane przez skarżącego wywłaszczenia, to ilość transakcji byłaby z pewnością wystarczająca do zastosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i zastosowania metody podejścia porównawczego, co doprowadziłoby do zwiększenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera także błędy przy przyjęciu wyceniania nieruchomości, jako nieruchomości rolnej, gdyż nawet sam opis został sporządzony nieprawidłowo, bowiem rzeczoznawca całkowicie pominął cechy, takie jak: położenie terenu, kształt działki, dojazd do niej, a nawet bonitację gleby, ograniczając się wyłącznie do podstawowych kryteriów, tj. numeru i powierzchni działki, ceny transakcyjnej oraz funkcji w miejscowym planie (przy czym większość działek takiego planu nie miała). Rzeczoznawca wyceniając nieruchomości wywłaszczone pod budowę drogi krajowej, powinien rozszerzyć zakres badania rynku, gdyż ograniczenie badania nieruchomości wyłącznie do okolic Gminy R. spowodowało rażące dysproporcje w wysokości odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone pod budowę obwodnicy Augustowa i Bargłowa. Zaskarżona decyzja odszkodowawcza w sposób zupełnie nieuzasadniony pozbawiła skarżącego powiększenia wysokości należnego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 3 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 768/11, przesłanki do uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania są spełnione także wtedy, gdy bez czynionych przez byłego właściciela nieruchomości przeszkód dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi, zanim dotychczasowy właściciel zostanie zawiadomiony o wydaniu decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości. Skarżący nie czynił żadnych przeszkód w objęciu nieruchomości przez inwestora, dlatego wymaganie od niego, aby uzewnętrznił swoją wolę przekazania nieruchomości uznać należy za całkowicie chybione. Rzeczoznawca majątkowy przyjął jako podstawę wyceny wartość drewna, pomijając koszty zalesienia i pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia, tym samym naruszając art. 154 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokonując wywłaszczeń rzeczoznawca zaniechał wyceny napowietrznej linii energetycznej wskazując, że nie stanowi ona własności skarżących, i dlatego też nie podlega wycenie, w sytuacji gdy linia - wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy - nie stanowi własności zakładu energetycznego, tylko stron. Tym samym powinna ona zwiększyć wartość nieruchomości, a także rzeczoznawca powinien doliczyć koszty budowy urządzeń. Skoro w operatach szacunkowych rzeczoznawca pomiął te kwestie, to tym samym dopuścił się rażącego zaniżenia wartości nieruchomości. Sąd pierwszej instancji - wbrew art. 106 ust. 3 ppsa - nie odroczył rozprawy i nie dopuścił dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wykonanej przez Krakowskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, a także nie odniósł się do tego wniosku skarżącego w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia.

Na rozprawie przed Naczelnym Sądem Administracyjnym dopuszczono dowód z oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego zawartej w opracowaniu Krakowskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] marca 2015 r.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zawarte w niej zarzuty są zasadne.

Spośród zarzutów kasacyjnych należało uwzględnić tylko te, które dotyczą braku dokonania zarówno przez Sąd, jak i organy administracji, oceny operatu szacunkowego przyjętego za podstawę ustalenia odszkodowania w kontekście zarzutów skarżącego kwestionującego poprawność wykazania przez rzeczoznawcę majątkowego adekwatności nieruchomości przyjętych do porównań wobec nieruchomości wycenianej, zgodnie z art. 4 pkt 16 i art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W zaskarżonym wyroku Sąd pierwszej instancji przedstawił opis czynności rzeczoznawcy majątkowego wynikających z operatu szacunkowego, nie rozważył jednak zarzutów skargi w zakresie podnoszonych wadliwości tego operatu, szczególnie dotyczących prawidłowości przyjęcia stanu wycenianej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz dokonania analizy rynku nieruchomości przyjętych do porównań i spełnienia przez te nieruchomości ustawowego warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Sąd nie rozważył również zarzutu nieprawidłowego oszacowania wartości nasadzeń istniejących na nieruchomości w kontekście wymagań określonych w art. 135 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zarzutu naruszenia § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Sąd pierwszej instancji poprzestał w tym zakresie na ogólnikowych stwierdzeniach o braku wadliwości oszacowania wartości nieruchomości i niewkraczaniu w wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego.

Tymczasem, odniesienie się do zarzutów skargi skierowanej do Sądu pierwszej instancji polega przede wszystkim na ich rozważeniu przez pryzmat przepisów prawa normujących procedurę wyceny nieruchomości i jej prawidłowego udokumentowania w operacie szacunkowym. Sąd, jak również organy administracji orzekające w sprawie, nie mogły bowiem uchylić się od oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego przez pryzmat przepisów prawa normujących jego sporządzanie, szczególnie w przypadku zgłoszenia przez skarżącego zarzutów kwestionujących zgodność tego operatu z konkretnie wskazanymi przepisami obowiązującego prawa. Na organach administracji spoczywa bowiem obowiązek, wynikający z art. 7, art. 80 i art. 107 § 3 kpa, przedstawienia przyczyn, z powodu których odmówiono uwzględnienia zarzutów strony. Sąd pierwszej instancji był natomiast zobowiązany do oceny, czy organy administracji wypełniły obowiązek wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie (art. 7 kpa) i czy dały wyraz swoim ustaleniom i ocenom w decyzji (art. 107 § 3 kpa), szczególnie wobec nieuwzględnionych przez organy orzekające zarzutów podnoszonych przez skarżącego, dotyczących operatu szacunkowego. Dokonywanie przez Sąd takiej oceny nie oznacza bowiem ingerencji w ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, lecz jest przejawem jego kontrolnej funkcji działalności orzeczniczej administracji publicznej przez pryzmat zgodności z przepisami prawa określającymi postępowanie organu, w tym postępowanie dowodowe, oraz sposób rozstrzygnięcia sprawy. Rozważenie zarzutów skarżącego nie zawsze prowadzi do ich uwzględnienia. Nie jest jednak dopuszczalne uznanie zarzutów za niezasadne bez ustosunkowania się do ich treści i oceny przez pryzmat obowiązującego prawa.

O ile do rzeczoznawcy majątkowego należy, zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, o tyle wybór ten jest uwarunkowany przez ustawodawcę celem wyceny, rodzajem i położeniem nieruchomości, przeznaczeniem w planie miejscowym, jej stanem oraz dostępnością danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z mocy zaś § 56 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, operat szacunkowy powinien zawierać elementy wymienione w tym przepisie służące przedstawieniu sposobu dokonania wyceny nieruchomości. Obowiązkiem Sądu pierwszej instancji było więc sprawdzenie, czy organy orzekające w sprawie w wystarczający sposób oceniły, szczególnie przez pryzmat zarzutów skarżącego, spełnienie w przyjętym za dowód wartości nieruchomości operacie szacunkowym, obowiązków wynikających z powołanego art. 154 ust. 1 i § 56 ust. 1.

W rozpatrywanej sprawie skarżący przedłożył przy skardze kasacyjnej opracowanie Krakowskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Krakowie z dnia [...] marca 2015 r., sporządzone w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawierające negatywną ocenę operatu szacunkowego przyjętego za podstawę określenia wartości nieruchomości. Ocena ta została sporządzona dopiero po wydaniu wyroku przez Sąd pierwszej instancji, dlatego nie może być uznana za powodującą utratę charakteru opinii o wartości nieruchomości przez operat szacunkowy na dzień orzekania przez organy administracji. Z art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika bowiem, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, traci charakter opinii o wartości nieruchomości dopiero od dnia wydania tej oceny. Przyjęty w niniejszej sprawie za dowód wartości nieruchomości operat szacunkowy utracił zatem charakter takiej opinii dopiero z dniem [...] marca 2015 r. Nie mniej jednak omawiana ocena potwierdza część zarzutów zgłaszanych przez skarżącego w toku postępowania administracyjnego oraz w skardze do Sądu pierwszej instancji. Nierozważenie tych zarzutów w postępowaniu administracyjnym i następnie przez Sąd pierwszej instancji mogło mieć zatem wpływ na wynik rozstrzygnięcia.

Prawidłowo natomiast Sąd pierwszej instancji ocenił brak podstaw do wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego z dokonywania wyceny nieruchomości, ponieważ podnoszone przez skarżącego postępowanie dyscyplinarne przeprowadzone wobec tego rzeczoznawcy nie dotyczyło jego czynności dokonywanych w rozpatrywanej sprawie. Z art. 24 § 1 pkt 6 kpa w zw. z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika zaś, że przesłanką wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego jest wszczęcie przeciw niemu postępowania dyscyplinarnego z powodu sprawy, w której uczestniczył w roli biegłego.

Mając powyższe na względzie, należało uchylić zaskarżony wyrok oraz decyzje organów obu instancji w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sposób spełniający wymagania określone w art. 7, art. 80 i art. 107 § 3 kpa, w szczególności poprzez ustosunkowanie się przez organy administracji do zarzutów skarżącego i dokonanie oceny ich zasadności w kontekście przepisów prawa normujących wycenę nieruchomości i sposób jej dokumentowania operatem szacunkowym.

W związku z tym, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 ppsa, orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 ppsa.