Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2635/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Kozik Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Nowecki (spr.) Sędzia WSA Grażyna Śliwińska Protokolant st. ref. Paulina Stylińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2014 r. sprawy ze skargi G. K. na postanowienie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie zwrotu wniosku o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej zarządcy nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2013 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, powołując się na art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 K.p.a., po rozpatrzeniu wniosku G. K. (dalej: "strona" lub "skarżący") o ponowne rozpatrzenie sprawy utrzymał w mocy swoje postanowienie z dnia [...] lipca 2013 r.

Do wydania powyższych decyzji doszło w następującym stanie faktycznym oraz prawnym.

Pismem z dnia 6 kwietnia 2012 r. skarżący złożył skargę na zarządcę nieruchomości A. B.. Zarzuty dotyczyły bezprawnego żądania zarządcy nieruchomości opuszczenia przez skarżącego zajmowanego pomieszczenia wspólnego.

Pismem z dnia 30 października 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej poinformował skarżącego, że rozstrzyganie sporów pomiędzy członkami wspólnoty mieszkaniowej w kwestiach dotyczących użytkowania pomieszczeń wspólnych należą do właściwości sądów powszechnych.

Następnie pismem z dnia 23 lipca 2013 r. skarżący złożył skargę na nienależyte rozpatrzenie sprawy, bowiem udzielona w dniu 30 października 2012 r. odpowiedź w ocenie skarżącego nie posiadała pożądanej przez niego formy.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, na podstawie art. 66 § 3 Kpa, postanowieniem z dnia [...] lipca 2013 r. zwrócił skarżącemu pismo z dnia 6 kwietnia 2012 r. W uzasadnieniu organ stwierdził, że nie jest on upoważniony do oceny czy wspólnota mieszkaniowa działając przy pomocy zarządcy nieruchomości prawidłowo dochodzi swoich praw do przedmiotowego pomieszczenia. Wszelkie spory dotyczące sposobu korzystania z części wspólnych nieruchomości, w tym, w świetle art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm., dalej także: "ustawa o własności lokali") ocena zasadności żądania opuszczenia takiego pomieszczenia, mają charakter spraw cywilnych, a organem właściwym do rozstrzygnięcia ww. sporów jest wyłącznie sąd powszechny. Prowadzone postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec zarządcy nieruchomości mają charakter postępowań dyscyplinarnych, w których nie bada się, nie analizuje i nie wydaje się opinii na temat woli członków wspólnoty mieszkaniowej w sprawach związanych z zasadami korzystania z części wspólnych nieruchomości. Decyzje Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej nie mogą bowiem zastępować rozstrzygnięć sądowych w sprawach cywilnych.

Strona pismem z dnia 12 sierpnia 2013 r. wniosła o ponowne rozpatrzenie sprawy. We wniosku podniosła, że organ rozpatrując sprawę nie uwzględnił zarzutu, że zarządca nieruchomości A. B. działała bez wymaganej prawem uchwały właścicieli, uprawniającej ją do domagania się opuszczenia przez skarżącego oraz jego żony pomieszczenia należącego do części wspólnej budynku. W ocenie strony organ ma obowiązek podjąć postępowanie dyscyplinarne na podstawie wniosku z dnia 6 kwietnia 2012 r., ponieważ postawione w tym piśmie zarzuty wobec zarządcy nieruchomości powinny być rozpatrzone w świetle przepisów o postępowaniu dyscyplinarnym wobec zarządców nieruchomości.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2013 r. utrzymał w mocy swoje postanowienie z dnia [...] lipca 2013 r. W uzasadnieniu powołał się na treść art. 66 § 3 K.p.a. Podkreślił, że rozstrzygnięcie wszystkich spraw poruszonych w skargach strony należy do kompetencji sądu powszechnego. W ocenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej nie jest on upoważniony do oceny, czy wspólnota mieszkaniowa działając przy pomocy zarządcy nieruchomości prawidłowo dochodzi swoich praw do przedmiotowego pomieszczenia. Wszelkie spory dotyczące sposobu korzystania z części wspólnych nieruchomości, w tym, w świetle art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali ocena zasadności żądania opuszczenia takiego pomieszczenia, mają charakter spraw cywilnych, a organem właściwym do rozstrzygnięcia ww. sporów jest wyłącznie sąd powszechny. Organ jednak zauważył, że żądanie opuszczenia części wspólnej nieruchomości zajętej przez mieszkańca bez zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały, nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd. Skoro wspólnota mieszkaniowa nie podjęła uchwały zezwalającej na wyłączne korzystanie z pomieszczenia, to również żądanie opuszczenia pomieszczenia uchwały takiej nie wymaga. W sprawie powyższej każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej, działając na podstawie art. 12 ust. 1 ustawy własności lokali ma prawo domagać się współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Ponadto Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stwierdził, że zarządca nieruchomości w przedmiotowej sprawie działa wyłącznie jako osoba pośrednicząca w konflikcie istniejącym pomiędzy zarządem wspólnoty mieszkaniowej a skarżącym. Jeśli skarżący ma jakiekolwiek wątpliwości w kwestii działania zarządcy nieruchomości, to powinien zwrócić się w tej sprawie bezpośrednio do zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Do organu wspólnoty mieszkaniowej skarżący powinien również kierować swoje wnioski o przyznanie pomieszczenia zamiennego oraz podjęcie stosownych uchwał, bowiem zagadnienia opisane powyżej uregulowane są w art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Oznacza to, że Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej nie jest organem upoważnionym do oceny, czy wspólnota mieszkaniowa działając przy pomocy zarządcy nieruchomości prawidłowo dochodzi swoich praw do przedmiotowego pomieszczenia. Prowadzone przez organ postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec zarządcy nieruchomości mają charakter postępowań dyscyplinarnych, w których nie bada się, nie analizuje i nie wydaje się opinii na temat woli członków wspólnoty mieszkaniowej w sprawach związanych z zasadami korzystania z części wspólnych nieruchomości. Decyzje Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej nie mogą bowiem zastępować rozstrzygnięć sądowych w sprawach cywilnych.

Strona wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na postanowienie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2013 r. Strona zażądała uchylenia zaskarżonego postanowienia w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz wskazanie organowi właściwego trybu przeprowadzenia postępowania w sprawie, z uwagi na naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 6 K.p.a. w zw. z art. 194 ust. 1a w zw. z art. 188 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej także: "ustawa o gospodarce nieruchomościami"), polegające na nierozpatrzeniu wniosku skarżącego o wszczęcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej zarządcy nieruchomości w nakazanym trybie. Strona ponadto wniosła również o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Skarżący powołał się na treść art. 6 K.p.a. w zw. z art. 194 ust. 1a w zw. z art. 188 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stwierdził, że wobec jednoznacznej treści ww. przepisów, w sprawie należało wszcząć postępowanie w trybie nakazanym w art. 194 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem organ, pomimo, że jest właściwy w sprawie odpowiedzialności zawodowej zarządców nieruchomości, nie podjął postępowania w nakazanym trybie, co jest naruszeniem przepisów postępowania mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z pism organu administracji (z dnia 30 października 2012 r., 30 lipca 2013 r. oraz z zaskarżonego postanowienia wynika, że organ prowadził rozważania na temat zasadności zarzutów wobec zarządcy nieruchomości. Nie wszczął jednak postępowania określonego w art. 194 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to naruszenie ww. przepisu, który nakazuje wszczęcie postępowania a co za tym idzie jego prowadzenie w celu wyjaśnienia sprawy, co więcej prowadzenie tego postępowania w trybie opisanym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. A contrario, należy uznać, że rozpatrzenie sprawy z pominięciem trybu nakazanego w ustawie jest niezgodne z prawem.

Skarżący podkreślił, że w przedmiotowej sprawie organ nie ma żadnych podstaw do uznania się za niewłaściwy w sprawie, ponieważ jak jasno wynika z art. 194 ust. 1a, jest właściwy w sprawie postępowań z tytułu odpowiedzialności zawodowej m.in. zarządców nieruchomości (art. 188 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Ewentualne uznanie zarzutów wobec zarządcy za nieuzasadniające odpowiedzialności powinno być dokonane w toku postępowania prowadzonego we właściwym trybie, tzn. w trybie opisanym w art. 194 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu.

Skarżący w piśmie złożonym na rozprawie w dniu 22 maja 2014 r. popierając stanowisko przedstawione w skardze uzupełnił jej argumentacje prawną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Ma zatem miejsce kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słuszności.

Sprawy należące do właściwości sądów administracyjnych rozpoznają, w pierwszej instancji, wojewódzkie sądy administracyjne (art. 3 § 1 ww. ustawy).

W myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej: p.p.s.a.), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Zgodnie z art. 66 § 3 k.p.a. jeżeli podanie wniesiono do organu niewłaściwego, a organu właściwego nie można ustalić na podstawie danych podania, albo z podania wynika, że właściwy w sprawie jest sąd powszechny, organ do którego podanie wniesiono, zwraca je wnoszącemu. Zwrot podania następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie.

Spór w rozpatrywanej przez Sąd sprawie sprowadza się do odpowiedzi, czy organ administracji jest właściwy do rozpoznania wniosku skarżącego o wszczęcie wobec zarządcy nieruchomości postępowania dyscyplinarnego, w związku z wystosowanym przez niego żądaniem opuszczenia przez skarżącego zajmowanego pomieszczenia wspólnego..

Rozpoznając niniejszą sprawę należy podzielić stanowisku organu i wskazać, że ta sprawa nie jest sprawą administracyjną, tylko sprawą ze stosunków z zakresu prawa cywilnego, w której właściwym jest sąd powszechny.

Wynika to z faktu, iż zakres praw, obowiązków i odpowiedzialności właścicieli lokali oraz zarządu nieruchomości został określony w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Natomiast prawa i obowiązki zarządcy nieruchomości wynikają z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Organ w ramach podjętych w sprawie czynności wyjaśnił, że oceny działalności zarządcy nieruchomościami dokonuje się w kontekście obowiązków zawodowych zawartych w art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podkreślono ponadto, że zarządca nieruchomościami nie ponosi odpowiedzialności za działania lub zaniechania członków wspólnoty mieszkaniowej, czy też zarządu tej wspólnoty mieszkaniowej. Zaznaczono także, że niniejsza sprawa nie wykracza poza czynności zwykłego zarządu, a tym samym nie jest wymagana w tym zakresie uchwała wspólnoty mieszkaniowej.

Ustosunkowując się do stanowiska strony skarżącej, podkreślić należy, iż w procesie zarządzania nieruchomością wspólną udział biorą właściciele lokali, zarząd wspólnoty mieszkaniowej oraz zarządca nieruchomości, przy czym zakres praw, obowiązków i odpowiedzialności właścicieli lokali oraz zarządu wspólnoty mieszkaniowej określony został w przepisach ustawy o własności lokali, natomiast prawa, obowiązki i odpowiedzialność zarządcy nieruchomości wynikają z zawartej umowy o zarządzanie nieruchomością oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z powyższym w omawianej sprawie niezbędne jest ścisłe rozgraniczenie czynności należących do kompetencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej i członków wspólnoty od czynności zarządzania nieruchomością wykonywanych przez zatrudnionego w tym celu zarządcę nieruchomości, bowiem każdy z tych podmiotów działa na podstawie różnych przepisów prawa. Oceny działalności zarządcy nieruchomości dokonuje się w kontekście obowiązków zawodowych określonych w art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i zakresu obowiązków, określonego w umowie o zarządzanie nieruchomością. Zarządca nieruchomości odpowiada wyłącznie za zaniechanie lub niewłaściwe wykonanie czynności zarządzania, określonych w umowie o zarządzanie nieruchomością, zatem nie może on ponosić odpowiedzialności za działania zarządu wspólnoty mieszkaniowej, ani decyzji podejmowanej przez członków wspólnoty mieszkaniowej, jak również w przypadku ich braku.

Mając na uwadze powyższe regulacje oraz okoliczności sprawy, należało stwierdzić, że nie było podstaw do postawienia zarządcy nieruchomości A. B. zarzutów w odniesieniu do wystosowanego żądania udostępnienia zajmowanego przez skarżącego pomieszczenia należącego do zasobu wspólnoty mieszkaniowej. W celu realizacji takiego żądania wspólnota nie była zobligowana do podejmowania w tej sprawie stosownej uchwały, gdyż jest to nieodzowne tylko w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd nieruchomością, kiedy to wykonanie uchwały powierza się zarządcy nieruchomości.

Mając na względzie, że zarzuty skarżącego postawione zarządcy nieruchomości A. B. albo nie odnoszą się do czynności zawodowych wykonywanych przez zarządcę nieruchomości, albo nie znajdują potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym, słusznie organ uznał, że brak jest podstaw do wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Aby wszcząć postępowanie wobec zarządcy nieruchomości i przekazać sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, organ musi bowiem postawić zarządcy nieruchomości zarzuty w zakresie legalności wykonanych czynności zawodowych. W przedmiotowej sprawie, w oparciu o sprawy opisane przez skarżącą było to niemożliwe.

Wobec powyższego, skoro postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do zarządcy nieruchomości nie może być wszczęte, a sprawa nie dotyczy zakresu postępowania administracyjnego lecz postępowania cywilnego, to zastosowanie przez organ przepisu art. 66 § 3 k.p.a. było w pełni uprawnione.

Oczywistym jest, że zwracając wniosek skarżącemu organ nie rozstrzyga merytorycznie, lecz rozstrzyga jedynie w przedmiocie swojej właściwości, tj. jej braku. Ponadto rozstrzyga także, że dana sprawa należy bądź do właściwości sądu powszechnego, tak jak uczynił to organ w przedmiotowej sprawie, bądź też nie rozstrzyga o żadnej właściwości, gdyż jej nie może ustalić na podstawie posiadanych danych. Zatem skoro zasadniczym przedmiotem sprawy jest spór między wspólnotą mieszkaniową a jej członkiem, co do nieruchomości wspólnej, to organ administracji mógł zastosować powoływany przepis i na jego podstawie zwrócić podanie wnioskodawcy, stwierdzając jednocześnie, że sprawa objęta podaniem jest sprawą w rozumieniu art. 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2014r., poz. 101, dalej: "k.p.c.").

Także w ocenie Sądu, do rozpoznania wniosku właściwy jest sąd powszechny, na mocy art. 2 § 1 k.p.c., co również wynika z regulacji zawartych w Konstytucji RP wskazującej, że sądy powszechne sprawują wymiar sprawiedliwości we wszystkich sprawach z wyjątkiem spraw ustawowo zastrzeżonych dla właściwości innych sądów (art. 177 Konstytucji RP oraz art.1 ustawy z dnia 27 lipca 2001 r. - Prawo o ustroju sądów powszechnych).

Reasumując organ obowiązany był zastosować unormowanie z art. 66 § 3 k.p.a., ponieważ, jak wskazuje wyżej przeprowadzony wywód, wystąpiły przesłanki braku właściwości rozpoznania wniosku na drodze administracyjnej. W wypadku ustalenia, że sprawa należy do właściwości sądów powszechnych, należy zwrócić podanie, o czym wprost stanowi ww. przepis, dlatego też prawidłowo organ zwrócił skarżącej jej wniosek z dnia 6 kwietnia 2012 r.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł, jak w sentencji wyroku.