Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 200/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2022-06-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: par. 12 ust. 4 pkt 1
journal: Dz.U. 2019 poz 1065
law: Rozporządzenie Miniistra Infrastruktury  z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
article: art. 5 ust. 1 pkt 9
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, Sędzia WSA Krzysztof Armański (spr.), protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2022 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 17 lutego 2022 r. znak: IR.I.7840.14.28.2021 w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji.


UZASADNIENIE

Decyzją z 17.02.2022 r. znak: IR.I.7840.14.28.2021 Wojewoda Świętokrzyski utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Kielce nr 427/2021 z 16.11.2021r. znak: UA-IV.6740-1.318.2021.PK w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

W dniu 20.08.2021 r. A. S. wystąpiła z wnioskiem, uzupełnionym w dniu 14.10.2021 r., o udzielenie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na dz. nr ewid.: [...] w obrębie [...], przy ul. K. w K.

Postanowieniem z 20.09.2021 r. wydanym na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2021 r., poz. 51 ze zm.), zwanej dalej "ustawą", organ nałożył na inwestora obowiązek usunięcia braków i nieprawidłowości w przedłożonym projekcie budowlanym w terminie 60 dni od daty otrzymania postanowienia, tj. do dnia 3.12.2021 r.

W dniu 14.10.2021 r. inwestorka przedłożyła pismo wraz z uzupełnionymi projektami budowlanymi.

Decyzją z 16.11.2021 r. organ zatwierdził projekt budowlany i udzielił A. S. pozwolenia na budowę, stwierdzając że przedłożony projekt budowlany został sporządzony zgodnie z dyspozycją przepisu art. 35 ustawy i powołując w podstawie prawnej również art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy.

W odwołaniu od powyższej decyzji A. M. podniosła zarzuty:

1. naruszenia art. 7, 77 K.p.a. przez niepowiadomienie odwołującej się jako właścicielki nieruchomości od strony zachodniej projektowanej budowy, że planowany budynek zostanie posadowiony w granicy z jej działką, o czym dowiedziała się dopiero z doręczonej jej decyzji, co wykluczyło jej udział w postępowaniu w trakcie prowadzonego postępowania i pertraktowanie z inwestorką by odstąpiła od takiego posadowienia przedmiotowego budynku, co było tym bardziej niedopuszczalne w sytuacji w której inwestorka jest związana zatrudnieniem z Urzędem Miasta w K.;

2. bezzasadnego, naruszającego normy usytuowania projektowanego budynku w taki sposób, że od strony wschodniej jest odsunięty ponad dopuszczalną odległość 4 m (odległość wg. projektu zagospodarowania terenu to 6,02 i 6,05 m) wyłącznie po to, by od strony zachodniej zaplanować lokalizację budynku w granicy, a więc z naruszeniem standardowych norm odległości planowanego budynku od granicy jako wyjątkowego, a nie standardowego;

3. nieustalenia przez projektanta, czy istniejący na terenie inwestycji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej "m.p.z.p.") dopuszcza lokalizację budynków bez powodu w granicy działki skarżącej;

4. nieustalenia w wydanej decyzji, że działka odwołującej się jest obszarem oddziaływania planowanej inwestycji, co wymagało rozważenia przez opinię straży pożarnej ochrony przeciwpożarowej planowanego budynku, który na swej działce planuje budować skarżąca przez ustalenie, czy też ona będzie mogła zrealizować swą inwestycję w granicy z działkami inwestora [...] co wymagało opiniowania mimo zaplanowania od strony zachodniej inwestycji ściany przeciwpożarowej, która jak to wynika z fotografii planowanego budynku będzie bardzo niska, zaś jej podwyższenie nie jest określone jako konstrukcja przeciwpożarowa;

5. niedokonania analizy przesłaniania przez planowany budynek planowanego budynku na działce odwołującej się, z ograniczeniem analizy do nasłonecznienia.

Wojewoda Świętokrzyski, utrzymując w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie, wskazał że dla obszaru, na którym znajdują się działki nr [...], [...], stanowiące odpowiednio własność inwestorki oraz odwołującej się, obowiązuje m.p.z.p. terenu "Kielce Południe - Dyminy: Obszar 1 - Łanowa, Obszar 2 - Sukowska", zatwierdzony uchwałą nr XXV/535/2012 Rady Miasta Kielce z dnia 19.04.2012 r. (Dz. Urz. Woj. Świętokrzyskiego 2012.1647 z dnia 1.06.2012 r.). Przedmiotem inwestycji jest budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr ewid. [...], co jest zgodne z ustaleniami § 18 ust. 2 pkt 2 m.p.z.p. - przeznaczenie podstawowe: zabudowa jednorodzinna wolnostojąca lub zabudowie bliźniaczej. Z projektu zagospodarowania terenu, wykonanego przez geodetę uprawnionego, wynika że przedmiotowa inwestycja usytuowana jest w całości na działkach nr ewid. [...], na terenie 3MN3. Granice obszaru oddziaływania obejmują działki nr ewid.: [...], objęte terenem inwestycji oraz działki o nr ewid.: [...] (poprzez usytuowanie ściany ppoż. bezpośrednio przy granicy działki), [...] (poprzez ustanowioną służebność). Projektowany budynek mieszkalny jednorodzinny usytuowano:

- ścianą południową z oknami i z drzwiami wejściowymi - w odległości 15,75 m od granicy z działką nr [...] i w znacznej odległości od budynku mieszkalnego na tej działce (ok. 72 m),

- ścianą północną z oknami i z drzwiami tarasowymi - w odległości 12,60 m od granicy z działką nr [...],

- ścianą wschodnią - z oknami i drzwiami, w odległości 6,05 od granicy z działką nr [...] m,

- ścianą zachodnią - bez o okien i drzwi, o wysokości o wysokości 8,56 m (z uwzględnieniem muru ogniowego REI 60) na całej długości budynku, tj. 15,00 m, będącą ścianą oddzielenia pożarowego oraz - bezpośrednio przy granicy z działką nr [...].

Wojewoda Świętokrzyski podzielił stanowisko organu I instancji co do tego, że projekt budowlany przedmiotowej inwestycji jest zgodny z ustaleniami m.p.z.p. w zakresie funkcji budynku, kształtu architektonicznego, a także w zakresie usytuowania i zagospodarowania działki, nie narusza wskaźników dotyczących zagospodarowania terenu, określonych w § 18 m.p.z.p., spełniono wymogi w zakresie infrastruktury technicznej, komunikacji, stanowisk postojowych. Nie jest wymagane uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji użytków rolnych. Przedmiotowa inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Wypełniając dyspozycje kolejnych punktów przepisu art. 35 ust. 1 ustawy organ odwoławczy sprawdził zgodność projektu zagospodarowania terenu z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich sytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065 ze zmianami), zwanego dalej "rozporządzeniem", wskazując że:

- usytuowanie budynku mieszkalnego na działkach nr: [...], których szerokość wynosi 15,16 m i bezpośrednio przy granicy z działką nr [...]: spełnia wymogi przepisu § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia i nie uniemożliwi naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a także nie uniemożliwi nasłonecznienia tych pomieszczeń w czasie określonym przepisami – działka nr [...] jest niezabudowana – ustalono na podstawie projektu zagospodarowania terenu (PZT1, str. 18 projektu budowlanego);

- przepisy § 13 ust. 1 i 2 rozporządzenia dotyczące przesłaniania oraz przepisy § 60 rozporządzenia dotyczące nasłonecznienia nie zostały naruszone (str. 9 w projekcie budowlanym);

- w projekcie budowlanym zawarte jest odniesienie do ochrony przeciwpożarowej budynku świadczące o tym, że przepisy § 271-273 rozporządzenia, dotyczące ochrony przeciwpożarowej, nie zostały naruszone (str. 10 w projekcie budowlanym);

- w projekcie zagospodarowania terenu wskazano miejsce lokalizacji pojemnika na odpady, zgodnie z przepisem § 23 rozporządzenia;

- miejsca parkingowe - 2 szt. - zlokalizowane zostały w odległości 3,50 m od granicy z działką nr [...] - zgodnie z § 19 ust. 1 pkt. 1 rozporządzenia;

- przedmiotowa inwestycja ma dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową.

Reasumując organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji co do tego, że projekt zagospodarowania działki nie narusza ww. przepisów techniczno-budowlanych, jest kompletny, posiada wymagane uzgodnienia i pozwolenia oraz zawiera informację dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Projekt został sporządzony i sprawdzony przez uprawnionych projektantów, którzy dołączyli oświadczenie o sporządzeniu tego projektu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał:

Ad 1. Z akt sprawy organu I instancji nie wynika naruszenie art 7, 77 K.p.a., gdyż odwołująca się otrzymała zawiadomienie z 7.09.2021 r. (zwrotne potwierdzenie odbioru w dniu 15.09.2021 r.), zawiadomienie z 18.10.2021 r. (zwrotne potwierdzenie odbioru z dnia 25.10.2021 r.), a 26.10.2021 r. osobiście zapoznała się z aktami sprawy.

Ad 2 i 4. Szerokość działki inwestora wynosi 15,16 m - jest mniejsza niż 16 m, więc przy usytuowaniu budynków na tej działce, a także ewentualnego budynku na działce odwołującej się, której szerokość wynosi ok. 15 m - znajduje zastosowanie ww. § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, zezwalający na usytuowanie budynków bezpośrednio przy granicy działki. Ściana oddzielenia przeciwpożarowego została zaprojektowana przez osobę ze stosownymi uprawnieniami i organ administracji architektoniczno- budowlanej nie posiada uprawnień do kwestionowania zaproponowanych rozwiązań projektowych. Ponadto wszystkie projekty budowlane muszą uwzględniać spełnienie wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej przez obiekt budowlany. Nie świadczy to jednak o tym, że każdy projekt powinien być uzgadniany z rzeczoznawcą ds. zabezpieczeń przeciwpożarowych. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 17.09.2021 r. w sprawie uzgadniania projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego, projektu technicznego oraz projektu urządzenia przeciwpożarowego pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej (Dz.U. poz. 1722 ze zm.) definiuje wprost obiekty, których projekty budowlane powinny zostać poddane uzgodnieniu - budynki jednorodzinne do nich nie należą.

Ad 3. Jak wykazano wyżej, zarówno z treści projektu budowlanego jak i z uzasadnienia decyzji Prezydenta Miasta Kielce wynika, że na terenie inwestycji oraz działki odwołującej się obowiązuje ww. m.p.z.p., z którego wynika przeznaczenie podstawowe: zabudowa jednorodzinna wolnostojąca lub w zabudowie bliźniaczej. W związku powyższym, zarówno szerokość działki odwołującej się, jak i ww. przepis, uprawniają do budowy w granicy z działką sąsiednią.

Ad. 5. Przepisy § 13 (przesłanianie) i § 60 (nasłonecznienie) rozporządzenia dotyczą budynków, a nie niezabudowanej działki. Natomiast zgodnie z tzw. linijką słońca - mając na względzie położenie działki odwołującej się względem projektowanego budynku - tj. po stronie zachodniej - działka ta będzie zacieniana w niewielkim stopniu wyłącznie w godzinach porannych. W pozostałych porach dnia, przedmiotowy budynek zacieniał będzie działkę, na której został zaprojektowany.

Dodatkowo organ odwoławczy poinformował:

- że na czas prowadzenia prac budowlanych przy ścianie usytuowanej w granicy, możliwe będzie w przypadku udokumentowanego braku zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości - wydanie przez właściwy organ (w tym przypadku Prezydenta Miasta Kielce) decyzji umożliwiającej wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w trybie art. 47 ustawy;

- o treści art. 35 ust. 4 ustawy.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach wniosła A. M., domagając się uchylenia decyzji organu I i II instancji w całości i podnosząc zarzuty:

- naruszenia zasady wynikającej z art. 7 i 77 K.p.a. poprzez trzymanie wobec niej w tajemnicy całego postępowania od daty jego wszczęcia aż do wydania decyzji, kiedy to nie miała nic do powiedzenia, co stało się za przyczyną powiązań organu I instancji z inwestorką, która pracuje w Urzędzie Miasta w K. lub w jednostce powiązanej z tym Urzędem;

- nienależytego rozpoznania odwołania – bez rozważenia, że decyzja dotycząca lokalizacji budynku w granicy jest wyjątkiem od normy nakazującej zachowanie odległości 4 lub 3 m budynku od granicy, co wymagało od organu II instancji kontroli nieograniczającej się do badania zgodności lokalizacji z normą zawartą we wzorcu ustawowym, ale choćby minimalnego zastanowienia się przez Wojewodę, czy w sytuacji odstępstwa od reguły zachowania odległości budynku od granicy z działką skarżącej, nie dochodzi do zbędnego sytuowania budynku w granicy tylko w tym celu by zaprojektowany budynek co do granicy przeciwnej miał odległość 6 m, w sytuacji gdy budynek ten może być usytuowany w pewnej podobnej odległości od obu działek sąsiednich – co wykluczy z góry potrzebę założonego przez Wojewodę kolejnego postępowania administracyjnego o prawie wejścia na działkę skarżącej dla zbudowania, czy też konserwowania ściany wzniesionej w granicy;

- nieskontrolowania poprawności ustaleń projektanta, czy w sprawie zachodzi konieczność korzystania z wyjątku lokalizacji budynku w granicy działki skarżącej, bez istnienia bezwzględnie takiej potrzeby, bowiem w konkretnym stanie faktycznym możliwe jest "przy rozsądku projektanta" niekorzystanie z lokalizacji budynku w granicy – która to kontrola nie została w sprawie w ogóle przeprowadzona;

- nieustalenie w wydanej decyzji, że działka skarżącej jest obszarem oddziaływania planowanej inwestycji, co wymagało rozważenia przez opinię straży pożarnej ochrony przeciwpożarowej potencjalnego budynku przez ustalenie, czy także skarżąca będzie mogła zrealizować swą inwestycję w granicy z działkami inwestora [...], co wymagało opiniowania mimo zaplanowania od strony zachodniej inwestycji ściany przeciwpożarowej, która – jak wynika z fotografii planowanego budynku – będzie bardzo niska, zaś jej podwyższenie nie jest określone jako konstrukcja przeciwpożarowa;

- niedokonanie analizy przesłaniania przez planowany budynek planowanego obiektu na działce odwołującej się, z ograniczeniem analizy do nasłonecznienia.

W uzasadnieniu wskazano m.in., że spełniania żądań inwestora przez projektanta co do usytuowania budynku 6 m od granicy i z drugiej strony w granicy nie można wytłumaczyć szerokością działki, bo nie w tym celu ów wyjątek został wprowadzony. Posadowienie domu w granicy jest ingerencją w cudzą własność. Zostawiając na boku skłócenie właścicieli obu działek, wystarczy spojrzeć na fotografię planowanej budowy by przekonać się, że od strony zachodniej, a więc od strony działki odwołującej się, powstanie ognioodporna ścina na wysokość ok. 1,5 m. Rodzi się więc pytanie, czy zaplanowane podniesienie tej ściany też jest ognioodporne czy już nie, jako nieprzylegającej do granicy – czego projektant nie wyjaśnia. W tym stanie rzeczy niecodzienne rozwiązanie ściany od strony odwołującej się, która jest bardzo niska, a następnie wznosi się półkoliście w górę, wymagało ogniotrwałości także tego wzniesienia. By to wyjaśnić konieczna jest w sprawie opinia straży pożarnej, której nie uzyskano. Nie rozważono także, czy posadowienie budynku w granicy nie wykluczy zabudowy w przewidzianym pasie zabudowy i także w granicy działki skarżącej, która ma zbliżoną szerokość do działki inwestora i skoro jest planowana budowa w granicy, to sama – na zasadzie wzajemności – chciałaby mieć taką lokalizację zapewnioną. Nie rozważono wreszcie, jak wyobraża sobie projektant prowadzenie budowy bez możliwości wykonania jakichkolwiek robót, w tym ziemnych, gdy inwestor nie otrzyma pozwolenia na wejście na działkę [...].

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie sądowej w dniu 7.06.2022 r.:

- pełnomocnik skarżącej poparł skargę;

- uczestniczka A. S. wniosła o oddalenie skargi i oświadczyła, że nie złożyła projektu zamiennego, w którym odstąpiła z budową budynku 1,5 m od granicy, ponieważ A. M. i tak złożyła odwołanie; pracuje w Urzędzie Miasta w Wydziale Podatków;

- uczestnicy M. W. i D. W. wnieśli o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie wskazane w niej zarzuty są zasadne.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Za zasadny Sąd uznał podniesiony w skardze zarzut braku dostatecznego wyjaśnienia kwestii usytuowania projektowanego budynku w granicy z działką nr [...], należącą do skarżącej.

Dopuszczając taką lokalizację budynku organ odwołał się wyłącznie do treści § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, zgodnie z którym w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

Otóż organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę, mając na uwadze, że w myśl art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy należy zapewnić ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, a w tym właściciela sąsiedniej nieruchomości, względem granicy, przy której ma powstać obiekt budowlany, powinien więc rozważyć ją w szczególności świetle przepisów art. 140 i 144 Kodeksu cywilnego, zawartych w Księdze drugiej - Własność i inne prawa rzeczowe. Przepis art. 140 K.c. określa treść własności stanowiąc, iż w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Treść tych przepisów wskazuje wprawdzie na to, iż nie ma bezwzględnego zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, a także zbliżenia obiektu do granicy, jednakże nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości (w zbliżeniu do granicy) może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Użycie przez ustawodawcę sformułowania "dopuszcza się" jednoznacznie wskazuje, że jest to rozwiązanie wyjątkowe, które wymaga nie tylko zaistnienia szczególnych okoliczności wymienionych w przepisie, a stanowiących odstępstwo od ogólnej zasady lokowania budynków, ale również szczególnej staranności i dbałości organu w zakresie poszanowania interesów osób trzecich. Organ winien mieć na uwadze, iż w tego rodzaju sytuacjach usytuowanie budynku w granicy budzi, często uzasadniony, sprzeciw właścicieli sąsiedniej działki. Dlatego też organ powinien rzetelnie zbadać przesłanki przemawiające za dopuszczeniem takiego usytuowania budynku. A zatem organ, który otrzymał wniosek o wydanie pozwolenia na budowę przy granicy nieruchomości lub w zbliżeniu do granicy, zwłaszcza wobec kwestionowania takiego usytuowania inwestycji przez właściciela sąsiedniej nieruchomości, powinien wnioskodawcę, stosownie do art. 9 K.p.a., pouczyć o tym, że proponowane usytuowanie obiektu budowlanego powinno być uzasadnione. Wydając z kolei decyzję organ administracji powinien w szczególności mieć na uwadze zasadę ogólną wyrażoną w art. 7 k.p.a., wymagającą uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania (por. m.in. wyroki NSA z 29.01.2008 r., sygn. II OSK 1955/06, WSA w Poznaniu z 15.03.2017 r., sygn. IV SA/Po 879/16, WSA w Gdańsku z 19.06.2019 r., sygn. II SA/Gd 81/19, WSA w Łodzi z 2.08.2018 r., sygn. II SA/Łd 179/18).

Ocena dopuszczalności lokalizacji budynku względem działki sąsiedniej nie może więc ograniczać się wyłącznie do kwestii zachowania warunków technicznych w zakresie odległości minimalnych, lecz powinna obejmować cały wachlarz zagadnień związanych z oddziaływaniem obiektu na otoczenie. Tych zagadnień nie można tracić z pola widzenia podczas wykładni przepisów rozporządzenia, w szczególności tych, które na zasadzie wyjątku dopuszczają odstępstwo od innych określonych w nim warunków techniczno-budowlanych. To one muszą uzasadniać dopuszczenie lokalizacji budynków przy granicy z działką sąsiednią, i to w odległości mniejszej niż ogólnie przewidziana, co oznacza potrzebę rozważenia interesu obu zainteresowanych stron, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy i z uwzględnieniem regulacji art. 144 K.c., mogących usprawiedliwiać takie nadzwyczajne rozwiązanie. W szczególności nie jest dopuszczalne uwzględnienie interesu tylko jednej ze stron postępowania (inwestora) z podaniem, że jej wniosek jest zasadny ze względów optymalnych zagospodarowania działki inwestora, bez szczegółowego wyjaśnienia, czy usprawiedliwione jest wyjątkowe, a co za tym idzie priorytetowe, potraktowanie tego wniosku (por. powołany wyżej wyrok NSA z dnia 29.01.2008 r., sygn. akt II OSK 1955/06, a także wyroki tego Sądu z 26.06.2006 r., sygn. akt II OSK 1250/05, z 9.10.2007 r., sygn. II OSK 1321/06).

Co więcej, Sąd orzekający w rozpatrywanej sprawie podziela pogląd, zgodnie z którym poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa zabudowy w takim zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi. Wiąże się to z potrzebą dokonywania wyważenia interesów inwestora i właścicieli sąsiednich działek, co wymaga uwzględnienia istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek w przyszłości. Własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej, a zatem każdy właściciel działki budowlanej ma prawo dokonać budowy w taki sposób, by nie utrudniać właścicielom nieruchomości sąsiednich takich samych działań w stosownym, wybranym przez nich czasie (por. m.in. wyroki NSA z 10.12.2020 r., sygn. II OSK 1626/18, z 23.06.2021 r., sygn. II OSK 2738/18).

Takich rozważań i ustaleń, obejmujących wpływ lokalizacji projektowanego budynku na działkę skarżącej (która stanowczo kwestionowała takie usytuowanie budynku), w tym w zakresie jej ewentualnej przyszłej zabudowy, zabrakło w niniejszym przypadku, podobnie jak szczegółowego uzasadnienia – ze wskazaniem szczególnie uzasadnionych przyczyn – wyjątkowej lokalizacji budynku w granicy działki. Co istotne, jak wynika z dokumentów dołączonych do pisma skarżącej z dnia 9.05.2022 r. oraz oświadczenia inwestorki złożonego na rozprawie, sporządzony został "projekt zmieniający" zagospodarowania terenu, w którym uwzględniono możliwość usytuowania projektowanego budynku w odległości 1,5 m od granicy z działką skarżącej. Z projektu tego wynika, że odległość od granicy działki [...] wynosi wówczas ok. 4,50 m (zamiast ok. 6 m w pierwotnym projekcie), co także umożliwia zagospodarowanie tej części działki, w tym jeśli chodzi o kwestię komunikacyjną. Te okoliczności tym bardziej wskazują, że organy winny dokonać bardziej dogłębnej analizy w omawianym zakresie, uzasadniając lokalizację obiektu w granicy z działką skarżącej.

Już z uwagi na powyższe zachodziła konieczność uchylenia decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a.

Jeśli chodzi o kwestię zacieniania i przesłaniania (§ 13 i 60 rozporządzenia) nie ulega wątpliwości, że działka skarżącej jest niezabudowana, co ogranicza możliwość analizy w tym zakresie. Niemniej jednak zarówno w projekcie budowlanym, jak i w zaskarżonej decyzji znalazło się odniesienie do tej kwestii także w odwołaniu do hipotetycznych budynków, które mogłyby być zlokalizowane m.in. na działce nr [...]. I tak, z projektu wynika, że projektowany budynek nie zacieni takich mogących dopiero powstać budynków. Z kolei w uzasadnieniu decyzji podniesiono, że zgodnie z tzw. linijką słońca działka skarżącej, położona po stronie zachodniej, będzie zacieniana w niewielkim stopniu wyłącznie w godzinach porannych. W pozostałych porach dnia – jak stwierdził organ – przedmiotowy budynek będzie zacieniał działkę, na której został zaprojektowany. Trzeba jednak odnotować, że trudno znaleźć oparcie i uzasadnienie dla takich twierdzeń organu w sporządzonym projekcie, który w tym zakresie ma charakter bardzo lakoniczny, a skoro zdaniem organu możliwe jest sformułowanie określonych wniosków w omawianej kwestii, projekt ten wymaga stosownego uzupełnienia.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, jak wykazał organ odwoławczy, a co potwierdza analiza akt administracyjnych, skarżąca miała zapewniony udział w postępowaniu, zaś zarzuty dotyczące zatrudnienia inwestorki w Urzędzie Miasta (jak się okazuje w wydziale podatkowym) i związanej z tym rzekomej stronniczości organu pozostają gołosłowne.

Nie można zgodzić się z twierdzeniem, że ognioodporna ściana mająca powstać od strony działki skarżącej, ma mieć wysokość jedynie 1,5 m. Z projektu budowlanego (str. 21) wynika, że ściana zachodnia budynku, bez okien i drzwi, będąca ścianą oddzielenia przeciwpożarowego (ogniomur REI 60) ma mieć wysokość 8,56 m. Jak zauważył organ, w świetle przepisów rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 17.09.2021 r. w sprawie uzgadniania projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego, projektu technicznego oraz projektu urządzenia przeciwpożarowego pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej (Dz.U. z 2021 r. poz. 1722 ze zm.) planowany budynek nie należy do obiektów, których projekt powinien podlegać takiemu uzgodnieniu.

Jak wynika z powyższych rozważań, zagadnienie usytuowania budynku na działce będzie jeszcze przedmiotem ustaleń i rozważań organów, aczkolwiek jeśli chodzi o podnoszoną przez skarżącą kwestię braku zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, została ona uregulowana we wskazanym przez organ art. 47 ustawy.

Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd uchylił decyzje organów obu instancji. Rozpoznając ponownie sprawę organy uwzględnią powyższą argumentację i wskazania Sądu.

O kosztach postępowania nie orzeczono z uwagi na brak wniosku w tym zakresie.