Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1225/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2007-04-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Sędziowie: WSA Grażyna Firek WSA Ewa Rynczak Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 kwietnia 2007 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. z dnia [...] 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala


UZASADNIENIE

Po wszczęciu postępowania administracyjnego z urzędu, decyzją z dnia [...] 2004r., znak: [...] Wójt Gminy K., działając na podstawie art. 104 i art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego / Dz. U. Nr 98, poz. 1071 z 2000r. z późn. zm./ oraz art. 36 ust. 4 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. Nr 80, poz. 717 z 2003 r./ w związku z § 23 Uchwały z dnia [...] 2001r. Nr [...] Rady Gminy K. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wschodniej części obszaru wsi K. w Gminie K., ustalił z wobec J. M. jednorazową opłatę w kwocie 17910 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu podano, iż nieruchomość położona w K., oznaczona jako działka ew. nr 856/5 o powierzchni 1486 m2 , objęta KW [...], na dzień zbycia tj. [...] 2003r. stanowiła własność J. M.

Uchwałą z dnia [...] 2001 r. Nr [...] Rady Gminy K. został uchwalony plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego wschodniej części obszaru wsi K. w Gminie K., obejmujący m.in. teren na którym znajduję się w/w nieruchomość.

Organ I instancji podał, iż § 23 w/w uchwały określona została stawka procentowa - w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości, służąca naliczeniu jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem przedmiotowego miejscowego planu.

Organ I instancji wskazał, iż przedmiotowa nieruchomość przed uchwaleniem nowego planu stanowiła teren łąk i pastwisk, natomiast po uchwaleniu planu przeznaczenie jej uległo zmianie. W około 65 % działka przeszła pod zabudowę mieszkaniowo – wypoczynkową, a w pozostałej części działka została objęta symbolem REz co stanowi tereny zieleni o wysokim reżimie ochrony.

Podano, iż w przedmiotowej sprawie zaistniały przesłanki do zastosowania art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w brzemieniu: jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego, albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

W związku ze zbyciem nieruchomości przez J. M., Wójt Gminy K. zawiadomieniem z dnia [...] 2004 r. poinformował o wszczęciu postępowania mającego na celu ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zobowiązany został pouczony o możliwości zapoznania się dokumentacją i operatem szacunkowym oraz z prawem do składania uwag i zastrzeżeń w sprawie.

Organ administracyjny wskazał, iż powołany rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny wartości w/w nieruchomości, mając na uwadze jej przeznaczenie przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego oraz wycenił wartość nieruchomości w przeznaczeniu obowiązującym na dzień sprzedaży po zmianie planu. Podano, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zgodnie z operatem szacunkowym wynosiła 33.300 zł, natomiast po zmianie planu, zgodnie z nowym przeznaczeniem wzrosła do 93.000 zł.

Organ I instancji wskazał, iż wykazana różnica wartości - stanowiąca wzrost wartości nieruchomości będący podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty równa jest kwocie 59.700 zł. Jednorazowa opłata została obliczona w oparciu o wyżej zacytowany § 23 uchwały Nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] 2001 r., stosownie do postanowień art. 36 ust. 4 ustawy z dnia [...]1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym.

Od powyższej decyzji odwołał się J. M., zarzucając, że kwota naliczonej opłaty jest nieadekwatna do realiów rynku nieruchomości w K. oraz do jego możliwości finansowych. Podniósł także, że przedmiotowa nieruchomość została sprzedana za kwotę 50.000 zł, a renta obliczona przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyliczona zbyt wysoko. Decyzją organu I instancji został wezwany "do zapłaty opłaty tyt. wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości w kwocie 17910 zł tj. w kwocie stanowiącej aż 36 procent tego co uzyskałem ze sprzedaży. Zdaniem odwołującego atrybuty przyjęte przez rzeczoznawcę są niewłaściwe, nieumiejętnie i niewłaściwie dobrane, a porównywanie cen działek w K. z cenami działek w Z., B. oraz w B. jest nieporozumieniem. Odwołujący zarzuca także rzeczoznawcy niekonsekwencje w ocenie walorów działki. Zdaniem J. M. powołana w uzasadnieniu decyzji organu I instancji uchwała z dnia [...] 2001r. koliduje z brzmieniem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją nr [...] z dnia [...] 2004 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego / Dz. U. Nr 98, poz. 1071 z 2000 r. z późn. zm./ w związku z art. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. Nr 80, poz. 717 z 2003 r. z późn. zm./ utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji z dnia [...] 2004 r.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu podał, że postępowanie organu I instancji zostało przeprowadzone prawidłowo, a wydana decyzja jest zgodna z obowiązującymi przepisami.

Wskazano, iż zasady ustalania wartości nieruchomości zostały szczegółowo określone w art. 67 i w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 230, poz. 1924 z 2002 r. z późn. zm./.

Organ II instancji podniósł, że zgodnie z tymi przepisami biegły w operatach szacunkowych miał obowiązek ustalić wartość rynkową nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Wartość rynkowa traktowana jest natomiast jako najbardziej prawdopodobna cena do uzyskania na rynku lokalnym nieruchomości, przy spełnieniu podanych w art. 151 ust. 1 pkt 1 i 2 warunków formalnych: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wskazano, że podstawą szacowania wartości rynkowej jest analiza cen transakcyjnych sprzedanych wcześniej nieruchomości. Po przeanalizowaniu dołączonych do akt sprawy dokumentów organ odwoławczy stwierdził, że wartość nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania nie została ustalona w sposób dowolny, lecz w oparciu o wycenę szacunkową sporządzoną przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z w/w przepisami.

Odnosząc się z kolei do zarzutów odwołującego, organ II instancji podał, że odwołujący miał prawo do zapoznania się z wyceną przed wydaniem decyzji, jak również mógł zgłosić do niej uwagi i zastrzeżenia. Nie uczynił tego jednak, a organ odwoławczy nie stwierdził błędów w przedstawionych operatach. Wskazano, iż J. M. nie przedstawił również nowej wyceny nieruchomości, ani też w żaden inny sposób nie udokumentował faktów, z których wywodzi skutki prawne.

Organ odwoławczy wskazał, że zbycie nieruchomości za cenę 50.000 zł, w świetle przedstawionych przepisów prawnych nie stanowi dowodu przy ustalaniu rzeczywistej wartości nieruchomości.

Postępowanie sądowoadministracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte na skutek skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. skargi J. M. z daty [...] 2004 r. (nadana przesyłka poleconą w Urzędzie Pocztowym w Z. w dniu [...] 2004r.).

Skarżący zarzucił w skardze, że złożył zastrzeżenia do sporządzonych operatów szacunkowych i dlatego Kolegium powinno było z urzędu skierować operaty do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministrze Infrastruktury, a nie stwierdzać w decyzji, że "odwołujący się nie przedstawił również nowej wyceny nieruchomości (...)". Ponadto skarżący podniósł, że prosi Sąd , aby zlecił na jego koszt opracowanie operatu szacunkowego, który spełniałby wymogi stawiane dla rzeczoznawców majątkowych. Jego zdaniem operat szacunkowy sporządzony na zlecenie osoby fizycznej – skarżącego nie posiada takiej mocy prawnej jak sporządzony na zlecenie Sądu

Skarżący J. M. przedstawił również uwagi do opracowanego operatu szacunkowego stwierdzając, że w operacie nie uwzględniono położenia działki w terenie, w szczególności bardzo złego dojazdu, wskazał na brak załączenia dokumentacji fotograficznej dokumentującej dokonanie wizji lokalnej w terenie pozwalający na domniemanie, że biegły nie był na przedmiotowej nieruchomości.

Skarżący zarzucił również wyliczenie wartości w oparciu o jakieś wzory nie mające podstawy prawnej w przepisach i standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Jego zdaniem ustalona przez rzeczoznawcę wartość przedmiotowej nieruchomości w rażący sposób odbiega od realiów rynku nieruchomości na terenie K. Wskazał, że uwzględniając wszystkie atrybuty tj. brak dojazdu, przedmiotowa działka tyko w 65 % stanowi teren budowlany, pozostała część to tereny zielni o wysokim reżimie ochrony. Podał, że kolejnym nieuwzględnionym atrybutem jest położenie w/w nieruchomości na skarpie, co utrudnia zabudowę, brak uzbrojenia technicznego. Zdaniem skarżącego, mając na uwadze wyżej przedstawione atrybuty aktualna wartość nieruchomości przedstawiana w operacie szacunkowym nie powinna być tak rażąco podwyższona w stosunku do ceny uzyskanej z transakcji.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje wcześniejsze stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.

Ustosunkowując się do zgłoszonych zarzutów, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w N. wyjaśniło, iż postawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest wartość nieruchomości ustalona rzeczoznawcę majątkowego w operatach szacunkowych obrazującą wartość nieruchomości sprzed zmiany planu i po zmianie planu.

Organ wskazał, iż wyceny nieruchomości dokonano według podejścia porównawczego metodą analizy statystycznej rynku w oparciu o obowiązujące przepisy (kodeks cywilny z 1.04.1964r., ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997r., Rozporządzenie Rady Ministrów sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego z 27.11.2002r., ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27.03.2003r. oraz Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Warszawa 1998r.).

W ocenie organu II instancji w operatach szacunkowych uwzględnione zostały wszystkie atrybuty działki mające wpływ na jej wartość zarówno przed zmianą planu jak i po jego zmianie. Biegły ustosunkował się w operacie do kwestii złego dojazdu do działki uznając, że dostępność do działki jest utrudniona i odpowiednio skorygował jej wartość. Odpowiednie informacje na ten temat nie zostały pominięte jak to zarzuca skarżący lecz zostały zamieszczone w sporządzonych operatach.

Choć w aktach sprawy brak jest dokumentacji fotograficznej, to zdaniem organu II instancji nie jest ona konieczna do sporządzenia operatu. Biegły natomiast szczegółowo opisał położenie nieruchomości obrazujące jej wygląd w terenie.

Organ podał, że rzeczoznawca w dokonanej wycenie uwzględnił również, iż część działki tj. ok. 35 % leży w terenie ozn. symbolem REz, przeznaczonym pod tereny zieleni o wysokim zimie ochrony stwierdzając, że:" przeznaczenie dla części działki jako tereny zleni nie wpływa w sposób istotny na wartość, gdyż ewentualna zabudowa zlokalizowana będzie w środkowej lub wschodniej części działki, a tereny zieleni to o szerokości 20 m w części zachodniej przedmiotowej działki/ teren ten ma utrudniony dostęp, a równocześnie stanowić będzie wolną przestrzeń podnoszącą atrakcyjność terenu budowlanego."

Według organu II instancji, biegły wystarczająco wyjaśnił również, dlaczego do wyceny wartości działki sprzed zmiany planu przyjął działki z terenu Z. i B. T., a nie tylko nieruchomości z terenu K.

Według biegłego, pobieżna analiza rynku pozwalałaby na przyjęcie, iż poziom cen za działki tego typu nie przekracza kwoty 14 zł za m2 /wartość przed zmianą planu/. W ocenie organu odwoławczego faktyczny poziom cen jest wyższy, natomiast ze względu na niejawność faktycznych cen, oraz mały obrót tego typu nieruchomościami celowe było rozszerzenie go o podobne tereny z całego Powiatu T. w tym, również o strefę peryferyjną miasta Z.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów Samorządowe Kolegium Odwoławcze w N. wyjaśniło, że organ I instancji udowodnił, iż wartość nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania wzrosła i przedstawił na to stosowne operaty szacunkowe. Skoro J. M. nie zgadza się z tymi operatami to miał prawo przedstawić nowy operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę na potwierdzenie swoich twierdzeń. W takiej sytuacji skarżący powinien osobiście zlecić biegłemu sporządzenie operatu i przedstawić go organowi odwoławczemu do uwzględnienia w sprawie. Kolegium podało, ze nie jest zobowiązane do występowania z urzędu do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministrze Infrastruktury o zbadanie prawidłowości operatów.

Przedstawione operaty są dowodami w sprawie i podlegają ocenie przez organ administracyjny jak każdy inny dowód. Kolegium nie stwierdziło w nich żadnych nieprawidłowości i dlatego utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd Administracyjny bada legalność zaskarżonego aktu administracyjnego, nie będąc w sprawowaniu tej kontroli związany granicami skargi (art. 3 § 1 i art. 134 § 1 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

W ramach tej kognicji Sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu administracyjnego nie naruszono przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, iż skarga jest niezasadna.

Zdaniem Sądu organ administracyjny prowadzący przedmiotowe postępowanie, nie naruszył zasad postępowania wynikających z art. 7 i 77 k.p.a., w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył materiał dowodowy oraz dokładnie wyjaśnił stan faktyczny sprawy.

Przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03.80.717) normuje sytuacje, w których konsekwencją regulacji wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w skrócie m.p.z.p.) jest wzrost wartości nieruchomości położonej na obszarze objętym planem. Opłata uiszczana gminie na tej podstawie została określona przez doktrynę i praktykę mianem renty planistycznej. Stanowi ona swoistą partycypację gminy w zyskach, jakie przynosi zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła w związku ze zmianą ustaleń zawartych w m.p.z.p. W komentowanym przepisie wskazano jedynie górną wysokość tej opłaty, natomiast określenie obowiązującej stawki procentowej należy do kompetencji rady gminy.

Ratio legis regulacji z art. 36 ust. 4 w/w ustawy to obciążenie zbywcy nieruchomości opłatą na rzecz gminy, w sytuacji gdy wyzbycie prawa następuje w drodze dwustronnej czynności prawnej. W przedmiotowej sprawie w/w nieruchomość zbyto na podstawie umowy sprzedaży z dnia [...] 2003r. (akt notarialny).

Zgodnie z art. 37 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powinna odzwierciedlać różnicę między wartością nieruchomości przed uchwaleniem m.p.z.p. a jej wartością w dniu jej zbycia. Z kolei różnica ta, a co za tym idzie - renta planistyczna, powinna wiązać się z obiektywną zmianą wartości nieruchomości, a nie z ceną ustaloną przez strony umowy (por. w odniesieniu do renty planistycznej: A. Cisek, J. Kremis, glosa do uchwały NSA z dnia 30 października 2000r., OPK 16/00, OSP 2001, z. 10, poz. 152).

Podstawą prawną ustalenia kwoty renty planistycznej są postanowienia zawarte w uchwale w sprawie m.p.z.p. (art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p.). Uchwałą z dnia [...] 2001r. Nr [...] Rady Gminy K. został uchwalony plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego wschodniej części obszaru wsi K. w Gminie K., obejmujący m.in. teren na którym znajduję się w/w nieruchomość. W § 23 w/w uchwały określono stawkę procentową - w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości, w celu naliczenia jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem przedmiotowego miejscowego planu.

Niewątpliwie zatem w przedmiotowej sprawie zaszły okoliczności uzasadniające wyliczenie i pobranie renty planistycznej (wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sprzedaż tej nieruchomości w terminie 5 lat od chwili, gdy zmiana planu stała się obowiązująca, ustalenie w planie stawki procentowej – 30%, według której ustalana jest wysokość opłaty).

Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, iż prawidłowo dokonano wyceny przedmiotowej nieruchomości. Wartość nieruchomości po wejściu w życie w/w uchwały o m.p.z.p. została ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. na zasadach i w trybie określonym w przepisach działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r. oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924) – obowiązujących w momencie sporządzenia operatów.

W toku kontroli sądowej stwierdzono, iż operat szacunkowy z dnia 31 grudnia 2003r. stanowiący podstawę rozstrzygnięcia w niniejszym postępowaniu administracyjnym został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych - wydanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Warszawa 1998 r.

Rzeczoznawcza majątkowy w swoim operacie szacunkowy uwzględnił położenie wycenianej działki w terenie (kształt: nieregularny, zbliżony do prostokąta, nachylenie południowo-zachodnie, słup niskiego napięcia utrudniający zabudowę, część zachodnia działki o przeznaczeniu REz), a w szczególności zły dojazd do niej (droga gruntowa o znacznym nachyleniu, dostępność komunikacyjna - utrudniona). Brak dokumentacji fotograficznej odnośnie wycenianej działki nie ma znaczenia dla prawidłowości dokonanej wyceny działki, czy też dla jej wiarygodności. Położenie 35% wycenianej działki w terenach zieleni o wysokim reżimie ochrony (REz) zostało uwzględnione w atrybutach branych pod uwagę przy wycenie wartości działki.

Sąd oddalił wniosek skarżącego oraz jego pełnomocnika o dopuszczenie przez sąd dowodu z opinii biegłego powołanego przez sąd w celu wyceny wartości działki nr 856/5, gdyż zgodnie z art.106 § 3 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi: "sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie". Zatem prowadzenie przed sądem administracyjnym jest znacząco ograniczone i to do dowodów z dokumentów. Wniesiony wniosek nie dotyczył dopuszczenia jako dowodu istniejącego dokumentu, a miał na celu przeprowadzenie przez sąd dowodu z opinii biegłego. Tego typu dowody winny być składane (wnoszone) na etapie postępowania administracyjnego przed organami administracyjnymi. To bowiem organy administracyjne prowadzą postępowanie, gromadzą materiał dowodowy oraz orzekają merytorycznie w sprawie. Tymczasem skarżący nie przedstawił w trakcie postępowania administracyjnego takiego dowodu, nie sporządził kontroperatu, ani w żaden inny sposób nie uprawdopodobnił swoich ogólnych twierdzeń, że operaty szacunkowe zostały źle sporządzone. Dlatego też zasadnie organ odwoławczy stwierdził, że brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości operatów sporządzonych w przedmiotowej sprawie. Sam skarżący nie wnosił także o skierowanie operatów szacunkowych do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny prawidłowości ich sporządzenia. Dodać należy, iż biegły w swoim operacie określającym wartość rynkową działki nr 856/5 położonej w K. na dzień sprzedaży uwzględnił wyłącznie transakcje dotyczące nieruchomości położonych w Gminie K. Natomiast w operacie określającym wartość rynkową działki nr 856/5 położonej w K. sprzed zmiany przeznaczenia tej działki w planie zagospodarowania przestrzennego (był to obszar łąk i pastwisk A 128 RZ) uwzględnił transakcje dotyczące nieruchomości położonych w Gminie K., Z., B., B.– co jest dopuszczalne. Podobnie odnieść się należy do wyboru metody i techniki wyceny nieruchomości, którego dokonuje rzeczoznawca (art.153 i art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Podniesiony przez stronę skarżącą fakt, że przedmiotowa działka nadal w ewidencji gruntów klasyfikowana jest jako "łąka trwała" nie ma żadnego znaczenia dla prawidłowości ustalenia wartości rynkowej tej nieruchomości, gdyż podstawowe znaczenie ma tu sposób przeznaczenia tej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego (a jest ona teraz przeznaczona w 65% MW pod zabudowę mieszkaniowo-wypoczynkową i w 35% REz tereny zieleni o wysokim reżimie ochrony). Zapis w ewidencji gruntu odnosi się wyłącznie do jej aktualnego, faktycznego sposoby zagospodarowania. Z chwilą zamiany sposobu wykorzystywania tej działki, np. jej zainwestowania nastąpi również zmiana w zapisach zawartych w ewidencji gruntów.

Dla oceny przedmiotowej sprawy nie mają znaczenia również fakty podane przez pełnomocnika Wójta Gminy K., iż "działki w rejonie lokalizacji nieruchomości, będącej przedmiotem postępowania o ustalenie opłaty, są zbywane za wielokrotnie wyższe ceny, niż ta nieruchomość. Renta planistyczna za sąsiednią nieruchomość w stosunku do współwłaścicieli została naliczona wyższa niż w przedmiotowej sprawie. Wartość tej sąsiedniej działki była 6-krotnie wyższa."

Z wyżej naprowadzonych względów, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono jak w sentencji wyroku.