Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 471/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-11-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 § 1
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa Sędziowie WSA Piotr Godlewski /spr./ AWSA Karina Gniewek - Berezowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 3 listopada 2022 r. sprawy ze skargi R. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Przemyślu z dnia 1 lutego 2022 r. nr SKO.415.5.2022 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala -


UZASADNIENIE

II SA/Rz 471/22

U z a s a d n i e n i e

Przedmiotem skargi R.S. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Przemyślu z 1 lutego 2022 r. nr SKO.415.5.2022 dotycząca ustalenia warunków zabudowy.

Jak wynika z akt administracyjnych sprawy i uzasadnienia zaskarżonej decyzji, Burmistrz Miasta i Gminy [...] decyzją z 14 grudnia 2021 r. nr RGK.6730.46.2021 - po rozpatrzeniu wniosku P.B. - ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Rozbudowa, nadbudowa i przebudowa wraz z rozbiórką części budynku, z przeznaczeniem na cele mieszkalne, na terenie działki nr [...], obr. [...]".

W uzasadnieniu wskazano na poczynione w toku postępowania administracyjnego ustalenia, że inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm., dalej: u.p.z.p.).

Wyjaśniono, że teren działki nr [...] stanowi użytek B - pow. 0,02 ha. Planowane zagospodarowanie działki jest zgodne z kierunkami zagospodarowania terenu gminy przyjętymi w "Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy [...]". Teren wnioskowany do zabudowy jest położony w granicach [....] Obszaru Chronionego Krajobrazu.

Projekt decyzji został przygotowany stosownie do wymagań określonych w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. przez osobę spełniającą wymagania określone w art. 5 tej ustawy. Przy realizacji zamierzenia inwestycyjnego wymagane jest zachowanie warunków wynikających z uzyskanych uzgodnień dokonanych z:

- Starostą [...] - art. 53 ust. 5 u.p.z.p.,

- Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w [....] - art. 53 ust. 5c u.p.z.p.,

- Państwowym Gospodarstwem Wodnym - Wody Polskie Zarząd Zlewni w [....] - art. 53 ust. 5 u.p.z.p.,

- Powiatowym Zarządem Dróg w [...] - art. 53 ust. 5 u.p.z.p.,

- Podkarpackim Zarządem Dróg Wojewódzkich w [...], Rejon Dróg Wojewódzkich w [...] - art. 53 ust. 5 u.p.z.p.

W odwołaniu od decyzji Burmistrza R.S. zarzuciła:

1. naruszenie przepisów upzp oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164 poz. 1588, zwanego dalej "Rozporządzeniem"), przez:

a) niesprecyzowanie w jakim zakresie istniejący dotąd obiekt budowlany będzie podlegał rozbiórce (pkt. 1.1 lit. "a"),

b) niewystarczający i wąsko przedstawiony w pkt. 1.1 lit. "b" zakaz sytuowania zabudowy w sposób uniemożliwiający zabudowę działek sąsiednich,

c) nie uwzględnienie - przy jednoczesnej zgodzie na nadbudowę i przebudowę budynku - że obiekt nie posiada odpowiednich fundamentów, co może grozić katastrofą budowlaną po zrealizowaniu zamierzenia budowlanego,

d) sformułowane w pkt. 1.1 lit. ,,d)" i lit. "e)" zaskarżonej decyzji warunki wysokości budynku do drugiej kondygnacji na poziomie około 9 metrów powyżej poziomu terenu oraz nachylenia połaci dachowych od 25° do 45° nie znajdują oparcia w Załączniku nr 2 będącego analizą urbanistyczną,

2. naruszenie art. 5 ust. 1 pkt. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane przez wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy w sposób ignorujący zabudowę terenu przyległego i interesy osób trzecich,

3. naruszenie art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 735, dalej "kpa") poprzez dokonanie rozstrzygnięcia przez organ administracyjny w sposób dowolny, bez dokonania oceny wszystkich zgromadzonych dowodów i interesów społecznych oraz uzasadnionych interesów poszczególnych uczestników postępowania administracyjnego

Po rozpatrzeniu odwołania Kolegium - działając na podstawie art. 1 ust. 1, art. 2, art. 17 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 570) i art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, ust. 2, ust. 4, art. 61 ust. 1-5, art. 63 ust. 2-4 w związku z art. 64 upzp - utrzymało w mocy decyzję Burmistrza z 14 grudnia 2021 r. podzielając w całości stanowisko organu I instancji.

Odnosząc się do odwołania Kolegium stwierdziło, że stroną w przeprowadzonym postępowaniu była R.S., a nie R.S., zgodnie z aktualnym dokumentem - wypisem z ewidencji gruntów dla terenu działki sąsiadującej (nr [...] obr. [...]).

Przy rozpatrywaniu wniosku o ustalenie warunków zabudowy zachowano wymogi zawarte w art. 7, art. 8 i art. 10 § 1 kpa. Postępowanie administracyjne i zakres ustaleń wydanej decyzji pozostaje w zgodności z obowiązującymi przepisami, w tym z art. 53 ust. 3 pkt 1-5a i art. 54, w zawiązku z art. 64 ust. 1 upzp.

Dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy wykorzystano wyniki analizy stanowiącej załącznik nr 2 do skarżonej decyzji, zawierającej ustalenia dotyczące stanu faktycznego zagospodarowania terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji oraz stanu prawnego zagospodarowania terenu projektowaną inwestycją, w tym warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikające z przepisów odrębnych, zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Zastosowano również wymogi Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r., nr 164, poz. 1589). W szczególności ustalono warunki realizacji rozbudowy, nadbudowy i przebudowy budynku w zakresie:

1) powierzchni zabudowy (pkt 1.1 lit.d przedmiotowej decyzji) w zgodności z wynikami ww. analizy, stanowiącej załącznik nr 2 do przedmiotowej decyzji (pkt 2.3 lit. b oraz rozdz. III. lit. d części tekstowej analizy),

2) szerokości elewacji budynku od strony frontowej (pkt 1.1 lit. d przedmiotowej decyzji) w zgodności z wynikami ww. analizy (pkt 2.3 lit. c oraz III. lit. b części tekstowej analizy),

3) nieprzekraczalnej linii zabudowy (pkt 1.1 lit. c przedmiotowej decyzji) w zgodności z wynikami ww. analizy (pkt 2.4 lit. b oraz III. lit. e części tekstowej analizy),

4) formy dachu (pkt 1.1 lit. d przedmiotowej decyzji) w zgodności z wynikami ww. analizy (pkt 2.3 lit. e oraz III. lit. c części tekstowej analizy).

Przytoczone ustalenia wynikały z analizy istniejącej zabudowy na terenie sąsiadującym z terenem przewidzianym pod zabudowę, którą charakteryzują powołane uśrednione parametry (pkt 2.3 ww. analizy) oraz nieprzekraczalne linie zabudowy, określone w oparciu o ukształtowaną zabudowę istniejącą (pkt 2.4 ww. Analizy).

Istniejąca zabudowa zrealizowana "przy granicy z terenem drogi wojewódzkiej" (pkt 2.4 ww. analizy) uzasadniała wprowadzenie "nieprzekraczalnej linii zabudowy przy granicy z terenem działki drogi publicznej, wojewódzkiej (działka nr [...]). Powyższe uzasadnienie i ustalenie wyznaczonych nieprzekraczalnych linii zabudowy znalazło potwierdzenie w stanowiskach zarządców dróg publicznych graniczących z terenem działki wnioskowanej do zagospodarowania.

Odnośnie oceny złego stanu technicznego budynku usytuowanego na terenie działki nr [...], planowanego zgodnie ze złożonym wnioskiem do rozbudowy, nadbudowy i przebudowy z przeznaczeniem na cele mieszkalne, nie dokonywano weryfikacji możliwości wnioskowanego zakresu robót budowlanych. Ustalenia w zakresie dotyczącym rozwiązań technicznych i oceny poprawności projektu budowlanego pozostają poza kompetencjami Burmistrza.

W kontekście wniesionych zastrzeżeń z treści wydanego rozstrzygnięcia wynika, że wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.

Powyższe warunki w badanej decyzji zostały spełnione. Wyznaczony obszar analizy urbanistycznej jest wystarczający do przeprowadzenia prawidłowej Analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu oraz wymagań dotyczących nowej zabudowy bowiem obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Decyzja jest oparta na przeprowadzonej analizie urbanistycznej, ponadto sporządzona na mapach geodezyjnych, które nie utraciły mocy.

Mimo, że przepisy ustawy wskazują jako zasadę kontynuację funkcji na obszarze analizowanym, to dopuszczają jednak w tej kwestii, w pewnym zakresie, uznanie administracyjne.

Dopuszczalna jest więc pewna elastyczność przy określaniu warunków zabudowy, niezbędna w sytuacjach, w których m.in. w obszarze analizowanym występuje zróżnicowanie zabudowy. Zakres inwestycji objęty decyzją stanowi kontynuację funkcji i formy zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego w obszarze analizowanym.

Organ ustalił lokalizację inwestycji w oparciu o wniosek inwestora zawierający charakterystykę inwestycji - stosownie do art. 64 ust 1 w zw. z art. 52 upzp, a także w oparciu o art. 64 w zw. z art. 53 upzp dokonał analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego. Upoważnia inwestora do ubiegania się o wydanie w odrębnym postępowaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.

W przypadku, gdyby rozwiązania przyszłego projektu budowlanego rzutowały w jakikolwiek sposób na interesy osób trzecich, będą one stronami w postępowaniu, dotyczącym wydania pozwolenia na budowę dla przedmiotowej inwestycji.

Stawiane w odwołaniu zarzuty nie znalazły potwierdzenia w badanym materiale dowodowym.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie na decyzję Kolegium z 1 lutego 2022 r. R.S. zarzuciła zaskarżonej decyzji:

1. naruszenie przepisów art. 61 ust. 1-5 upzp i Rozporządzenia przez pominięcie przez organ drugiej instancji wymogów tego rozporządzenia w zakresie:

- wysokości budynku i kąta nachylenia dachu,

- sytuowania zabudowy w sposób umożliwiający zabudowę działek sąsiednich,

- zakresu rozbiórki,

- braku odpowiednich fundamentów do dokonania nadbudowy.

2. pominięcie przez organ drugiej instancji w analizie urbanistycznej kwestii wysokości planowanego budynku powyżej poziomu terenu oraz parametrów kąta nachylenia połaci dachowych,

3. art. 7 kpa poprzez dokonanie rozstrzygnięcia przez organ administracyjny w sposób dowolny, bez rozważenia wszystkich interesów społecznych oraz uzasadnionych interesów poszczególnych uczestników,

Jednocześnie skarżąca podtrzymała wszystkie zarzuty zawarte w odwołaniu od decyzji Burmistrza i wniosła o uchylenie decyzji Kolegium w zaskarżonej części oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych.

Najpoważniejszym zarzutem skargi jest niekompletność opracowania urbanistyczno-architektonicznego, co odnosi się do geometrii dachu i wysokości budynku będącego przedmiotem zamierzenia inwestycyjnego.

Brak przeważającej formy geometrii dachów na analizowanym terenie nie oznacza, iż zastosowanie dachu o określonym kształcie na przebudowanym obiekcie zapewni kształtowanie ładu przestrzennego.

Potrzeba kształtowania przestrzeni, jako tworzącej harmonijną całości, jak i względy kompozycyjno-estetyczne zawsze przemawiają w konkretnej lokalizacji (mając na względzie konkretne otoczenie, jak i inne parametry planowanego przedsięwzięcia) za stosowaniem dachów o określonej formie, jako realizujących najpełniej potrzebę kształtowania ładu przestrzennego w danym miejscu.

Z reguły zasadne może być nawiązanie do form architektonicznych najbliższej zabudowy, choć w pewnych przypadkach mogą istnieć naturalnie przesłanki dla preferowania innych rozwiązań, w ramach realizacji zasady "dobrego sąsiedztwa" (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 8 maja 2009 r. sygn. akt IV SA/Wa 62/09).

Wzmianka w treści decyzji o geometrii dachu i wysokości budynku bez jakiegokolwiek uzasadnienia i indywidualnego spojrzenia na problem, nie może usprawiedliwiać braków analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Uzasadniony jest również zarzut sformułowany w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, pominięty w rozważaniach SKO odnoszący się do informacji przedstawionych w analizie o stanie faktycznym, bez przedstawienia uzasadnienia dla formułowanego przez autora analizy twierdzenia, bowiem wynik analizy urbanistyczno-architektonicznej, nie może się sprowadzać jedynie do ogólnych stwierdzeń, jak np. że warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp jest zachowany.

Zarzut braku zakresu rozbiórki obiektu budowlanego przed jego rozbudową i nadbudową jest istotny, ponieważ w zależności od tego w jaki sposób rozbiórka będzie wykonana, różne mogłyby być wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjnych zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Jej zakres wyznacza art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329, dalej: P.p.s.a.), wg którego sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosownie do art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia (jeżeli dotknięte są naruszeniem prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania bądź innym naruszeniem przepisów postępowania jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy), do stwierdzenia ich nieważności lub ich wydania z naruszeniem prawa (jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub innych przepisach).

W zakreślonych powyżej granicach kontroli Sąd nie stwierdził naruszeń podniesionych w skardze jak i uchybień które zobowiązany byłby wziąć pod uwagę z urzędu, a które z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego lub procesowego uzasadniałyby wyeliminowanie tak zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z obrotu prawnego.

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji są przepisy u.p.z.p.

W myśl jej art. 59 ust. 1, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością jest, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony plan miejscowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Brak spełnienia któregokolwiek z warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy musi więc skutkować odmową ustalenia warunków zabudowy; analogicznie, ich spełnienie obliguje właściwy organ do wydania decyzji o ustaleniu tych warunków.

Stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1.

Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W oparciu o delegację ustawową zamieszczoną w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2021 r., poz. 2329) określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy, tj. linii nowej zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że organy prawidłowo przeprowadziły postępowanie administracyjne prowadzące do ustalenia warunków zabudowy dla objętej nimi inwestycji.

Treść wydanej przez organ I instancji decyzji znajduje swoje uzasadnienie w prawidłowo sporządzonej analizie architektoniczno - urbanistycznej (spełniającej wymagania wynikające z powyższych przepisów), która logicznie i wyczerpująco uzasadnia przyjęte parametry planowanej zabudowy.

Zdaniem Sądu, na pełną aprobatę zasługują oparte na analizie urbanistycznej ustalenia odnośnie wyznaczenia obszaru analizowanego (co nie budzi zastrzeżeń stron postępowania) oraz spełnienia warunków o jakich mowa w art. 61 ust. 1, a także wyznaczonych dla planowanej zabudowy parametrów, cech i wskaźników, które w ramach realizacji zasady dwuinstancyjności postępowania trafnie oceniło w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO, a które Sąd w całości podziela i uznaje za własne.

W kontekście art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Sąd wskazuje na prawidłowość stanowiska, wg którego w obszarze analizowanym musi istnieć co najmniej jedna działka sąsiednia zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników.

Wobec wymogu posiadania przez teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.), należy podkreślić, że przez dostępność takiej sąsiedniej działki należy rozumieć nie tylko dostęp bezpośredni z tej samej drogi publicznej, ale również dostęp pośredni. Warunek ten w sprawie jest spełniony wobec skomunikowania inwestowanej działki z drogą publiczną zarówno poprzez bezpośredni zjazd z drogi wojewódzkiej do której przylega, jak i poprzez drogę wewnętrzną.

W związku z podniesionymi przez skarżącą zarzutami skargi podkreślenia wymaga, że punkt odniesienia dla ustalenia parametrów, cech i wskaźników nowej zabudowy - zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...) - stanowią wartości średnie ustalone dla obszaru analizowanego, aczkolwiek jednocześnie przepisy tego rozporządzenia – o ile wynika to z analizy - dopuszczają odstępstwa od tej zasady: § 4 ust. 4 co do obowiązującej linii nowej zabudowy, § 5 ust. 2 co do wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, § 6 ust. 2 co do szerokości elewacji frontowej, § 7 ust. 4 co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

W przedmiotowej sprawie ustalone parametry i wskaźniki mieszczą się w zakresie wartości średnich dla obszaru analizowanego, co nie pozwala na ich zakwestionowanie.

Dotyczy to także podważanych przez skarżącą parametrów projektowanego budynku w postaci jego wysokości i kąta nachylenia dachu.

Jeżeli chodzi o tę pierwszą wartość, to niezależnie od jej wyliczenia (9 m od poziomu terenu), w sposób wyraźny zaznaczono dodatkowo w analizie, że należy uwzględnić zabudowę sąsiadującą na terenie działki nr [...], co w praktyce oznacza, że zamierzony budynek nie może być od nie j wyższy.

Jeżeli zaś chodzi o geometrię dachu dla planowanego budynku, to także pozostaje ona zgodna z wynikami analizy, mieszcząc się w zakresie pochylenia połaci dachowych w zakresie średniej ustalonej dla obszaru analizowanego.

Co do zarzutów dotyczących usytuowania planowanej zabudowy, nie zasługuje na uwzględnienie zarzut, że uniemożliwi to zabudowę działek sąsiednich.

W tym zakresie istotne pozostaje, że zamierzona inwestycja ma powstać na bazie istniejącego budynku, co w znacznym stopniu narzuca jego usytuowanie i zastosowane rozwiązania projektowe związane z jego częściową rozbiórką i aspektami technicznymi tego przedsięwzięcia. Aspekty te, w tym dotyczące zakresu tej rozbiórki i możliwości wykorzystania pozostałej części dla zrealizowania planowanej inwestycji pozostają jednak poza zakresem decyzji o warunkach zabudowy, jako wchodzące w zakres kolejnego etapu inwestycji, którą obejmuje pozwolenie na budowę. To w jego ramach badaniu będą podlegać parametry projektowanego budynku, odległości od działek sąsiednich i zastosowane rozwiązania techniczne, za prawidłowość których odpowiedzialność spoczywa przede wszystkich na osobach sporządzających projekt budowlany oraz organach wydających pozwolenie na budowę.

Aspekty z tym związane nie podlegają weryfikacji na etapie warunków zabudowy, które sprowadzają się do ustalenia, czy dana inwestycja może być na danych obszarze zrealizowana. Jak słusznie wskazały orzekające w sprawie organy, ich prawidłowość może być kwestionowana dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Reasumując, z uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium szczegółowo wyjaśniło i odniosło się do wszystkich powołanych w odwołaniu zarzutów, wskazując, z jakich przyczyn nie podlegają one uwzględnieniu, co nie pozwala na uznanie skuteczności zarzutów błędnego bądź niedostatecznego ustalenia stanu faktycznego sprawy, a tym samym nierozpatrzenia w sposób wszechstronny całości zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W ocenie Sądu, nie znajdują w związku z powyższym uzasadnienia zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania oraz przepisów prawa materialnego. Organy administracji I i II instancji należycie zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy, a w uzasadnieniu wydanych decyzji szczegółowo wyjaśniły motywy swoich rozstrzygnięć, które pozostają zgodne z mającymi zastosowanie w sprawie przepisami prawa.

Wobec powyższego skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu, o czym Sąd orzekł na podstawie art. 151 P.p.s.a.