Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 802/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2018-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Grymuza, Sędziowie Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak,, Asesor sądowy Jerzy Parchomiuk (sprawozdawca), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agnieszka Wojtas, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 listopada 2018 r. sprawy ze skargi Spółki C. w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza na rzecz Spółki C. w W. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego kwotę 597,00 (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. III. w pozostałej części odstępuje od zasądzenia kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2016 r., nr [...], znak: [...] Prezydenta Miasta L.:

- w pkt 1 sentencji – ustalił dla [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej jako: skarżąca lub Spółka), jako zbywcy nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...] o powierzchni [...] m2, położonej w L., jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. opłatę planistyczną) w wysokości [...] zł;

- w pkt 2 sentencji – wskazał, że opłatę ustaloną w pkt 1 należy uiścić na podany rachunek bankowy w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji, zastrzegając, że w razie niewpłacenia powyższej należności w zakreślonym terminie będą naliczane odsetki za zwłokę.

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że ustalenie przedmiotowej opłaty planistycznej stanowi konsekwencję podjęcia przez Radę Miasta L. w dniu

[...] listopada 2005 r. uchwały nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. – część III (opublikowanej w Dzienniku Urzędowym Województwa L. z [...] stycznia 2006 r. Nr [...], pod poz. 17). Uchwała ta – w ocenie organu – zmieniła przeznaczenie działki ewidencyjnej

nr [...] (wydzielonej z działki nr [...]), względem jej przeznaczenia określonego w obowiązującym do dnia [...] grudnia 2003 r. Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego L. Zespołu Miejskiego, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Miejskiej Rady N. w L. z dnia

[...] grudnia 1986 r. W świetle poprzednio obowiązującego planu miejscowego działka

nr [...] w całości położona była na obszarze przeznaczonym pod zieleń parkową. Uchwała nr [...] z dnia [...] listopada 2005 r. nieruchomość tę przeznaczyła: w ok. 60% - pod zabudowę mieszkaniową (symbol M3), w ok. 25,5 % - pod tereny tras komunikacyjnych (symbol KDD-G) i tereny komunikacji pieszej (symbol KX), w ok. 13,9% - pod tereny zieleni publicznej i tereny sportowo-rekreacyjne (symbol [...]) oraz w około 0,6 % - pod tereny urządzeń elektroenergetyki (symbol IT1). Wydzielona z działki nr [...] sporna działka nr. [...] znalazła się natomiast: w około 73,2% - w obszarze M3 (tereny zabudowy mieszkaniowej), w około 16,9 % - w obszarze [...] (tereny zieleni publicznej i tereny sportowo-rekreacyjne), zaś w około 9,9% - w obszarze KDD-G (tereny tras komunikacyjnych) i obszarze KX (tereny komunikacji pieszej.

Organ pierwszej instancji ustalił, że po wejściu w życie planu miejscowego z dnia [...] listopada 2005 r. skarżąca Spółka sukcesywnie zbywała udziały w działce nr [...]. Potwierdzają to przesyłane do organu przez notariuszy wypisy aktów notarialnych umów sprzedaży z okresu od [...] września 2008 r. do [...] maja 2010 r. Zbycie przedmiotowych udziałów nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. od dnia [...] stycznia 2006 r. Mając na względzie, że wstępna analiza obu planów, jak i ustalonego faktycznego sposobu wykorzystania spornej nieruchomości, wskazywały, iż nastąpił wzrost jej wartości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz.1945, ze zm.; dalej jako: u.p.z.p.), organ wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości jednorazowej opłaty z tego tytułu.

Prezydent Miasta L. wyjaśnił, że kwotę wzrostu wartości działki nr [...] spowodowanego wejściem w życie planu miejscowego z 2005 r. ustalono na podstawie 49 operatów szacunkowych z [...] grudnia 2014 r. sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego (każdy z tych operatów dotyczył łącznie udziałów w nieruchomości zbytych jednego dnia). Ustalając wysokość należnej opłaty planistycznej zastosowano stawkę 30% - zgodnie z § 76 uchwały nr [...] Po zsumowaniu opłat naliczonych za poszczególne udziały w nieruchomości łączną wysokość opłaty planistycznej ustalono w kwocie [...]zł.

Od powyższej decyzji Spółka wniosła odwołanie, zarzucając naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i art. 7 i art. 77 k.p.a. Spółka kwestionowała w szczególności już samą zasadność obciążenia jej opłatą z tytułu wzrostu wartości działki nr [...]. W ocenie Spółki to poprzedni właściciel przedmiotowej nieruchomości winien zostać zobowiązany do uiszczenia spornej opłaty planistycznej. Spółka nabyła bowiem prawo własności działki w dniu [...] grudnia 2005 r., a zatem już po podjęciu przez Radę Miasta L. uchwały w sprawie planu miejscowego. Jednocześnie zarówno Spółka, jak i zbywca przedmiotowej nieruchomości, mieli świadomość jej przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe i temu przeznaczeniu odpowiadała ustalona pomiędzy stronami umowy cena sprzedaży.

Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] grudnia 2016 r., nr [...], uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w części obejmującej pkt 2 jej rozstrzygnięcia, zaś w pozostałej części decyzję tę pozostawiło bez zmian.

Kolegium w całości podzieliło ustalenia i wnioski przedstawione w decyzji organu pierwszej instancji, aprobując również dokonaną przez ten organ ocenę materiału dowodowego, w tym w szczególności pozytywną ocenę sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych, z których wynika, że wskutek uchwalenia planu miejscowego z 2005 r. wartość spornej działki wzrosła łącznie o kwotę [...]zł.

Odnosząc się do zarzutów strony odwołującej organ drugiej instancji podniósł, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 14 ust. 8 u.p.z.p., jest aktem prawa miejscowego, a więc aktem normatywnym powszechnie obowiązującym na terenie gminy. Jak wynika z art. 88 ust. 1 Konstytucji RP, warunkiem wejścia w życie planu jest jego ogłoszenie. Zgodnie zaś z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1523, ze zm.), akty normatywne, zawierające przepisy powszechnie obowiązujące, ogłaszane w dziennikach urzędowych, wchodzą w życie po upływie czternastu dni od dnia ich ogłoszenia, chyba że dany akt normatywny określi termin dłuższy.

W tym kontekście Kolegium zwróciło uwagę, że uchwała Rady Miasta L.

z [...] listopada 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa L. w dniu [...] stycznia 2006 r. i weszła w życie w dniu [...] stycznia 2006 r. Do tego czasu nie była obowiązującym aktem normatywnym. Tymczasem, nabycie przez Spółkę własności przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w dniu [...] grudnia 2005 r., a zatem w dniu, w którym ww. uchwala nie obowiązywała. Tym samym to Spółka, a nie jej poprzednik prawny, jest zobowiązana do uiszczenia spornej opłaty planistycznej, zaś fakt, że powyższa uchwała została podjęta jeszcze przed nabyciem przez Spółkę przedmiotowej nieruchomości, pozostaje bez znaczenia.

Na decyzję Kolegium Spółka wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie zarzucając błędną wykładnię art. 36 ust. 4 u.p.z.p., polegającą na niezasadnym przyjęciu, że zdarzeniem prawnym statuującym po stronie właściciela nieruchomości obowiązek wniesienia opłaty planistycznej, wbrew literalnemu brzmieniu oraz celowości regulacji, jest wejście planu w życie, nie zaś jego uchwalenie, a w konsekwencji bezpodstawne pozostawienie w obrocie prawnym rozstrzygnięcia ustalającego obowiązek wniesienia przez skarżącego jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości (w skardze omyłkowo użyto słowa "własności") nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego. Następstwem tego uchybienia było naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie polegające na utrzymaniu wadliwej decyzji w mocy, podczas gdy prawidłowa ocena prawna zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego powinna skutkować uchyleniem poddanego kontroli instancyjnej rozstrzygnięcia i umorzeniem postępowania w trybie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.

Ponadto, "z ostrożności procesowej", skarżąca zarzuciła naruszenie art. 7 i art. 77 k.p.a. poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału oraz szereg zaniechań dowodowych, konsekwencją których było niezasadne pominięcie relewantnej dla rozstrzygnięcia okoliczności nabycia przez skarżącą Spółkę nieruchomości za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej w związku ze zmianą jej przeznaczenia w projektowanym planie miejscowym.

W uzasadnieniu skarżąca podtrzymała stanowisko, że wobec faktu, iż stała się właścicielem spornej działki już po uchwaleniu planu miejscowego z 2005 r., nałożenie na nią obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości spowodowanego uchwaleniem owego planu, jest niezasadne.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wyrokiem z 7 września 2017 r. (II SA/Lu 197/17), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uchylił decyzje wydane w obydwu instancjach oraz umorzył postępowanie administracyjne, podzielając argumentację skargi w zakresie zasadniczych zarzutów kwestionujących podstawę obciążenia skarżącej opłatą planistyczną.

W wyniku skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wyrokiem z 10 lipca 2018 r. (II OSK 3257/17) Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania sądowi I instancji. Naczelny Sąd Administracyjny uznał za zasadny zarzut skargi kasacyjnej błędnej wykładni art. 36 ust. 4 u.p.z.p., gdyż Sąd pierwszej instancji nieprawidłowo przyjął, że obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej nie jest związany z obowiązywaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc z datą jego wejścia w życie, a decyduje data jego uchwalenia i tym samym nie może dotyczyć Spółki, która nabyła nieruchomość po dacie uchwalenia planu a przed wejściem jego w życie i która następnie w terminie 5 lat od wejście w życie tego planu zbyła nieruchomość.

W piśmie procesowym z [...] listopada 2018 r. skarżąca Spółka podniosła obszerne zarzuty wobec decyzji organów, koncentrujące się na kwestiach błędów, jakie zdaniem skarżącej popełnił rzeczoznawca majątkowy przy opracowywaniu operatów. Zdaniem skarżącej błędów tych nie dostrzegły organy, co czyni ich decyzje wadliwymi z uwagi na naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy oraz przepisów postępowania administracyjnego. Zarzuty te dotyczyły następujących kwestii: nieprawidłowego ustalenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości; nieprawidłowo dokonanej analizy rynku; nieprawidłowego ustalenia wpływu na wartość nieruchomości jednej z cech przyjętych przez rzeczoznawcę, tj. dojazdu; błędnego określenia wpływu lokalizacji nieruchomości na jej wycenę; błędnego określenia innych czynników mających wpływ na cenę nieruchomości (w szczególności błędów dotyczących czynnika uzbrojenia nieruchomości); błędów logicznych w wycenie w świetle wniosków końcowych operatów szacunkowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie rozpoznając sprawę ponownie zważył co następuje:

W pierwszej kolejności należy wskazać, że zgodnie z art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.; dalej jako: p.p.s.a.), sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny.

W rozpoznawanej sprawie, wiążąca wykładnia NSA odnosi się do zagadnienia, czy w przypadku, kiedy dany podmiot nabył nieruchomość w okresie pomiędzy uchwaleniem i wejściem w życie planu miejscowego, o jego obciążeniu opłatą planistyczną (w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia nowego planu miejscowego) decyduje moment podjęcia uchwały przez właściwą radę gminy, czy też moment wejścia w życie uchwały. Naczelny Sąd Administracyjny przyjął w rozpoznawanej sprawie, że kluczowe znaczenie ma data wejścia w życie uchwały, a nie data jej podjęcia.

Rozpatrując sprawę ponownie, z uwzględnieniem powyższej wiążącej wykładni zaprezentowanej w wyroku NSA, Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja jest dotknięta wadami prawnymi skutkującymi koniecznością jej uchylenia, aczkolwiek z przyczyn innych niż brane pod uwagę przez Naczelny Sąd Administracyjny, z uwagi na treść skargi kasacyjnej organu.

Istotą sporu w rozpoznawanej sprawie pozostaje nadal kwestia istnienia podstaw nałożenia na skarżącą Spółkę obowiązku ponoszenia tzw. opłaty planistycznej, jak również prawidłowego określenia jej wysokości.

Dla uporządkowania wywodu trzeba na wstępie przypomnieć treść przepisów stanowiących zasadniczą podstawę prawną kwestionowanego przez skarżących rozstrzygnięcia. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Nałożenie opłaty może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 u.p.z.p.). Opłatę ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta w drodze decyzji (art. 37 ust. 6 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.).

Analizując powołane przepisy trzeba zauważyć, że dla powstania obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej istotna jest nie tyle sama zmiana planu, czyli prawnych uwarunkowań zagospodarowania danej nieruchomości, ile faktyczne skutki tej zmiany w postaci wzrostu wartości nieruchomości. Oczywiście, zmiana uwarunkowań prawnych, polegająca na zmianie dopuszczalnego planem (jako aktem prawa miejscowego) przeznaczenia nieruchomości, z reguły bezpośrednio wpływa na zmianę wartości nieruchomości.

W tej sytuacji w sprawie pojawiają się dwie kluczowe kwestie sporne: po pierwsze, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości, będącej własnością skarżących na skutek zmiany planu miejscowego, zatem czy zaktualizował się obowiązek ponoszenia opłaty planistycznej. W razie pozytywnej odpowiedzi pojawia się drugi problem wymagający analizy – czy wysokość opłaty została prawidłowo ustalona.

W związku z uchyleniem poprzedniego wyroku tutejszego Sądu wydanego w rozpoznawanej sprawie, należy zwrócić uwagę na zasadniczą zmianę kluczowych punktów spornych. Na poprzednim etapie rozpoznawania sporu, zakończonym wydaniem wyroku Naczelnego Sadu Administracyjnego z 10 lipca 2018 r., uchylającym wyrok tutejszego Sądu z 7 września 2017 r. oraz przekazującym sprawę do ponownego rozpoznania sądowi I instancji, kluczowym elementem była kwestia zasadności obciążenia skarżącej opłatą planistyczną z uwagi na to, że skarżąca nabyła nieruchomość [...] grudnia 2005 r., a zatem w okresie już po uchwaleniu planu miejscowego, ale przed jego wejściem w życie. Zdaniem skarżącej zmiana postanowień planu i przeznaczenie działki pod budownictwo mieszkaniowe stanowiła czynnik, który zdeterminował już cenę, za jaką skarżąca nabyła działkę. W związku z tym skarżąca stała na stanowisku, że zmiana planu nie wpłynęła na wartość działki w takich okolicznościach, które uzasadniałyby obciążenie skarżącej opłatę planistyczną. Skoro w istocie korzyść ze zmiany postanowień planu odniósł poprzedni właściciel, to on powinien być ewentualnie obciążony opłatą planistyczną. Inaczej rzecz ujmując: wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany planu został już uwzględniony w cenie sprzedaży, skarżąca byłaby w ten sposób obciążani podwójnie kosztami wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu: raz w cenie, za jaką nabyli, po raz drugi – poprzez opłatę planistyczną.

Stanowisko to podzielił tutejszy sąd w poprzednim wyroku z 7 września 2017 r., jednakże zostało ono odrzucone przez NSA w wyroku z 10 lipca 2018 r. Naczelny Sąd Administracyjny przyjął argumentację, w świetle której skoro skarżąca była właścicielem przedmiotowej nieruchomości w dniu wejścia w życie uchwały w sprawie nowego planu, a następnie sprzedała nieruchomość, to o ile uchwała spowodowała wzrost wartości przedmiotowej działki, Spółka powinna zostać obciążona opłatą planistyczną.

Stanowisko NSA jest w tej kwestii wiążące, nie ma już miejsca na jakąkolwiek polemikę w tym zakresie. Co konieczne do podkreślenia – w wywodach NSA podkreślono kwestię wynikającą z brzmienia przepisów ustawy – zasadniczą przesłanką powstania obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Nie ma zatem podstaw do badania, czy nabywca wzbogacił się w sensie przyrostu wartości nabytych składników majątkowych. Akcentowana na pierwszym etapie sporu okoliczność, że zmiana przeznaczenia nieruchomości została już uwzględniona w cenie sprzedaży nieruchomości, nie ma znaczenia z punktu widzenia przesłanek powstania obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej, wobec wiążącego w sprawie stanowiska NSA co do wykładni art. 36 i art. 37 u.p.z.p.

Na aktualnym etapie sporu rolą sądu jest kontrola prawidłowości oceny operatów szacunkowych przez organy, które wydały decyzje w sprawie spornej opłaty, co podkreślił NSA w końcowych wywodach uzasadnienia swojego wyroku. Do tej kwestii odnosi się pismo procesowe skarżącej z [...] listopada 2018 r., zawierające obszerne zarzuty wobec decyzji organów, koncentrujące się właśnie na kwestiach błędów, jakie zdaniem skarżącej popełnił rzeczoznawca przy opracowywaniu operatów. Błędów tych nie dostrzegły organy, co czyni ich decyzje wadliwymi z uwagi na naruszenie art. 36

ust. 4 u.p.z.p. oraz przepisów postępowania administracyjnego.

Tytułem wstępu do rozważań w tym przedmiocie należy przypomnieć, że kluczowym źródłem ustaleń faktycznych, stanowiących podstawę rozstrzygnięcia w tego typu sprawach jest operat szacunkowy, sporządzany przez rzeczoznawcę, stosownie do wymogów określonych w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz aktach wykonawczych. Oczywiście operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, jednak trzeba mieć na uwadze jego specyfikę. Biorąc pod uwagę treść art. 84 k.p.a., organ powołuje biegłego w sytuacji, gdy sam nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Ta konstatacja determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, bo nimi nie dysponują.

W rozpoznawanej sprawie nie ma znaczenia fakt, że na etapie postępowania administracyjnego Spółka nie kwestionowała prawidłowości operatów oraz zrezygnowała z poddania ich weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Rolą organów obydwu instancji było dokonanie z urzędu wszechstronnej oceny operatów szacunkowych, jako podstawowego elementu materiału dowodowego w sprawie. Rolą sądu administracyjnego jest z kolei kontrola, czy obowiązku tego organy dopełniły.

Przechodząc do analizy poszczególnych zarzutów wobec operatów szacunkowych (w konsekwencji również decyzji organów obydwu instancji, opartych na tych operatach, trzeba wskazać co następuje:

W pierwszym zarzucie skarżąca podniosła, że rzeczoznawca ustalił przeznaczenie nieruchomości wycenianej niezgodnie z dyspozycją zawartą w art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204, ze zm.; dalej jako: u.g.n.). Zdaniem skarżącej rzeczoznawca zmienił określoną w tym przepisie kolejność kryteriów ustalania przeznaczenia wycenianej nieruchomości: pomimo przedstawienia w operacie szacunkowym zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, przyjął przeznaczenie wycenianej nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania

tj. zastosował ust. 3 ww. artykułu z pominięciem ust. 2.

Odnosząc się do tych argumentów trzeba zwrócić uwagę, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p., stanowi przepis szczególny wobec ogólniejszej regulacji zawartej w art. 154 u.g.n. W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wartość "wyjściowa", "uprzednia" jest ustalana w oparciu o dwa kryteria – po pierwsze, przeznaczenie terenu obowiązujące przed zmianą planu, po drugie, faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Treść tych kryteriów jest nieprzypadkowa: w sytuacji, w której nastąpiła zmiana planu, decydującym kryterium jest przeznaczenie wskazane w zmienianym planie, w jego uprzednim brzmieniu, przed zmianą. Z kolei w przypadku, gdy planu nie było, gdy został uchwalony nowy plan, decydującym kryterium staje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu. Jest to rozwiązanie logiczne: nie można odwoływać się do przeznaczenia według planu, którego nie było (w sensie prawnym) w dacie uchwalenia nowego planu. Taka sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie: poprzedni plan został uchwalony w 1986 r. i wygasł z mocy prawa z dniem 31 grudnia 2003 r. (art. 87 ust. 3 u.p.z.p.). W związku z tym, stosując się do regulacji szczególnej, jaką w stosunku do art. 154 u.g.n. jest art. 37 ust. 1 u.p.z.p., należało odwołać się właśnie do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu z 2005 r. Nie można było odwoływać się do przeznaczenia nieruchomości w planie z 1986 r., który już nie obowiązywał. Z uwagi na jednoznaczną treść art. 37 ust. 1 u.p.z.p. nie było również podstaw do kierowania się kolejnością kryteriów wskazaną w art. 154 u.g.n., stanowiącym lex generalis w tej relacji.

Ponadto, trafnie rzeczoznawca zwrócił uwagę na konieczność uwzględnienia jeszcze jednego przepisu modyfikującego kryteria oceny zawarte w art. 154 u.g.n. – jest nim art. 87 ust. 3a u.p.z.p., odnoszący się do jak to określa rzeczoznawca, tzw. zasady korzyści dla byłego właściciela. Należy przypomnieć, że w świetle tego przepisu, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem

1 stycznia 1995 r.

Rzeczoznawca dokładnie wyjaśnił swoją metodologię w wywodach zawartych na s. 21-22 operatu (dla uproszczenia wywodu, z uwagi na zbieżną treść operatów w zasadniczych dla analizowanych problemów punktach, w dalszych rozważaniach Sąd będzie odnosił się do pierwszego operatu, a uwagi te mają w pełni zastosowanie również do oceny pozostałych operatów). Z uwagi na wyjaśnioną wyżej treść art. 37 ust. 1 u.p.z.p. należało wziąć pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2005 r. Rzeczoznawca prawidłowo zastosował tzw. zasadę korzyści dla byłego właściciela. Wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia w tzw. starym planie z 1986 r. (zieleń parkowa z możliwością lokalizacji terenowych urządzeń sportowo-rekreacyjnych) była niższa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania (grunt rolny z potencjałem rozwoju w kierunku inwestycji). Zastosowanie kryterium przeznaczenia w starym planie, zgodnie z art. 87 ust. 3a u.p.z.p., dotyczy sytuacji dokładnie odwrotnej.

W konkluzji należy stwierdzić, że rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił stan planistyczny przed uchwaleniem planu zgodnie z faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości – grunt oznaczony w ewidencji jako tereny rolne i tak rzeczywiście użytkowany, ale z potencjałem rozwoju w kierunku inwestycyjnym wynikającym w położenia nieruchomości – na zapleczu osiedla wielorodzinnego oraz wyznaczonym w studium jako intensywna urbanizacja. Trzeba przy tym podkreślić, że rzeczoznawca uwzględnił studium jako nie jako element determinujący przeznaczenie, ale jako wpływający na faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości i determinujący wartość rynkową nieruchomości według stanu sprzed uchwalenia nowego planu: "(...) faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości wyznaczyła korzystna lokalizacja – jako potencjalny teren inwestycyjny w kierunku zabudowy wielorodzinnej" (s. 21 operatu).

Z tych samych względów w ocenie Sądu chybiony jest również zarzut, że rzeczoznawca majątkowy dla nieruchomości podobnych przed uchwaleniem planu ograniczył się jedynie do ustalenia braku planu i warunków zabudowy, brak jest natomiast informacji, jakie przeznaczenie wynikało dla tych nieruchomości ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta L. (s. 22 operatu). Aby zrealizować podstawowy cel szacowania metodą porównawczą należy zastosować te same kryteria ustalania przeznaczenia dla nieruchomości szacowanej

i nieruchomości podobnych, stanowiących materiał bazowy.

Drugi zarzut dotyczy nieprawidłowo dokonanej analizy rynku. Skarżąca podnosiła, że rzeczoznawca dokonał badania rynków nieruchomości za okresy zarówno przed sprzedażą, jak i po sprzedaży nieruchomości, co jest błędem, gdyż w świetle treści art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. dla celu wyceny powinny zostać uwzględnione transakcje, które zostały zawarte przed datą sprzedaży nieruchomości.

Zarzut ten jest w ocenie Sądu nietrafny, gdyż rzeczoznawca nie dokonał w rzeczywistości oszacowania wartości rynkowej w oparciu o transakcje późniejsze w stosunku do daty sprzedaży spornej nieruchomości.

Każdy operat szacunkowy sporządzony w rozpoznawanej sprawie różni się co do pewnych szczegółów ponieważ zbycie nieruchomości przez skarżącą miało miejsce nie aktem jednorazowym, ale w częściach – zbywanie poszczególnych udziałów odbywało się w okresie od 2008 do 2010 r. Rzeczoznawca poszukując rynku do analizy nie mógł zatrzymać się na jednym momencie czasowym. Wyznaczając granice analizy rynku musiał przyjąć taki okres, który obejmował cały okres czasu, w którym skarżący zawarli poszczególne transakcje. Zastosowaną przez rzeczoznawcę metodologię wyjaśniają wywody na s. 16 operatu, gdzie stwierdzono: "Monitoringiem objęto rynek generalnie z okresu 4 lat od 01.2007 do 12.2010 r. Wydłużenie okresu do 4 lat wynika z dat transakcji udziałów do wycenianej nieruchomości od 2008 do 2010 roku oraz z ograniczonej liczby transakcji nieruchomości podobnych do poszczególnych stanów planistycznych".

Szerszy zakres czasowy został przyjęty wyłącznie do analizy rynku, ale do zbioru nieruchomości stanowiących podstawę wyceny przyjęto wyłącznie nieruchomości sprzedane w okresie od lutego 2007 r. do kwietnia 2008 r., czego dobitnie dowodzi treść tabeli na s. 22-23 operatu, w której wskazano wyraźnie, że do zbioru stanowiącego podstawę wyceny wybrano transakcje sprzedaży nieruchomości, które miały miejsce od [...] lutego 2007 r. do [...] kwietnia 2008 r. Rzeczoznawca prawidłowo przyjął datę, na którą uwzględniono wartość przedmiotu wyceny – jako datę zawarcia aktów notarialnych. W tej sytuacji nieuzasadniony jest zarzut, że przyjęto do podstawy wyceny transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych z okresu po dacie sprzedaży nieruchomości przez skarżących. Te same uwagi odnoszą się odpowiednio do pozostałych operatów, w tym dotyczących transakcji sprzedaży udziałów w spornej nieruchomości, przeprowadzonych w 2010 r.

W ocenie Sądu w operacie nie występują również podnoszone przez skarżącą nieścisłości pomiędzy treścią wykresu na s. 19 i tabeli na s. 20 (na wykresie jest pięć transakcji w roku 2009, a w tabeli już tylko dwie). Rozbieżność tą wyjaśnia tytuł tabeli: jest to zestawienie transakcji, które były przedmiotem obrotu m.in. w 2009 r., ale tylko w odniesieniu do działek o największej powierzchni gruntu – powyżej 0,50 ha. Zbiór transakcji w tabeli jest zatem węższy niż zbiór na wykresie, bowiem tabela określała nieruchomości przyjęte do zbioru stanowiącego podstawę wyceny (nieruchomości podobne, również pod kątem powierzchni, co uzasadniało wykluczenie ze zbioru działek mniejszych), natomiast wykres pokazywał pewne tendencje rynkowe, co rzeczoznawca w pełni wyjaśnił w opisie zastosowanej metodologii (s. 15-20 operatu).

Sąd nie podziela również trzeciego z podniesionych zarzutów względem operatów, który odnosi się do nieprawidłowego ustalenia wpływu na wycenę jednej z cech nieruchomości – dojazdu na działkę. Zdaniem Sądu, wbrew argumentom skarżącej, cecha została oceniona prawidłowo, odpowiednio do opisu stanu dojazdu. Na s. 24 operatu, opisując charakterystykę nieruchomości wycenianej z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętych stanów ocen rynkowych rzeczoznawca przyjął w zakresie kryterium dojazd, dostęp do komunikacji – ocenę: średnie – dojazd drogą gruntową. Jest to zgodne z informacjami podanymi na s. 11, gdzie rzeczoznawca opisywał w punkcie 3 kryterium: "Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej". W odniesieniu do wycenianej (spornej) nieruchomości rzeczoznawca wskazał: "Dojazd do nieruchomości ulicą [...]i stanowiącą drogę o nawierzchni asfaltowej, oświetloną, z urządzonym chodnikiem, a bezpośrednio na odcinku około 60 m drogą publiczną gruntową o szerokości 3,0 m". Niezrozumiałe wobec tego jest twierdzenie skarżącej, że nieruchomość nie ma dojazdu, co oznacza, że stan pod względem tego kryterium jest gorszy niż nieruchomości podobnych.

Czwarty zarzut odnosi się do błędnego określenia wpływu lokalizacji nieruchomości na jej wycenę.

Cześć podniesionych w ramach tego zarzutu argumentów jest uzasadniona. Rzeczywiście w treści operatów dostrzegalna jest pewna niekonsekwencja w stosowaniu określeń dotyczących kryterium lokalizacji. Rzeczoznawca zamiennie używa określeń: "dość atrakcyjne, średnio atrakcyjne", a następnie "dość korzystne, średnio korzystne". Tego rodzaju niewielka niekonsekwencja terminologiczna nie ma żadnego wpływu na meritum oceny kryterium lokalizacji.

Druga część argumentacji w ramach tego zarzutu odnosi się do przypisywania zmiennej wagi tego samego kryterium lokalizacji dla nieruchomości przyjętych dla celu określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem stanu przed wejściem w życie planu (przyjęto że lokalizacja szczegółowa i otoczenie nieruchomości wpływa na wartość nieruchomości w 70%) oraz dla nieruchomości przyjętych dla celu określenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem stanu po wejściu w życie planu (przyjęto, że kryterium położenie, otoczenie nieruchomości wpływa na wartość nieruchomości w 40%). W ten sposób zdaniem skarżącej argumenty rzeczoznawcy wiodą do konkluzji, że wskutek uchwalenia planu nastąpiło pogorszenie położenia nieruchomości wycenianej na obszarze miasta.

Odnosząc się do tych argumentów trzeba zauważyć, że rynek według stanu przed uchwaleniem planu i rynek według stanu po uchwaleniu planu stanowią w istocie dwa różne rynki, charakteryzujące się zupełnie innymi cechami. Inne były zatem elementy mające decydujący wpływ na ceny rynkowe nieruchomości. Na dwóch różnych rynkach, determinowanych kryterium wyjściowym przeznaczenia działki, waga tego samego kryterium – w tym przypadku – lokalizacji – może być różna.

Wobec tego sąd nie podziela zarzutu, że przyjęcie w analizach tych dwóch zupełnie innych rynków różnej wagi kryterium lokalizacji, jako wpływającej na wartość nieruchomości (w pierwszym przypadku 70%, w drugim – 40%) jest tendencyjne.

Z uwagi na różnice w charakterystyce rynku nie można dopatrzeć się w tym zakresie błędu w metodologii rzeczoznawcy.

Podobnie nie jest błędem metodologicznym rzeczoznawcy inna ocena lokalizacji wycenianej nieruchomości – lokalizacja nieruchomości według stanu przed zmianą planu została określona jako pośrednia, z kolei po zmianie planu, przypisano już temu kryterium ocenę: najkorzystniejsza. Wyjaśnieniem tej rzekomej rozbieżności jest znów specyfika dwóch różnych rynków, która determinowała ocenę. Jeżeli pozostałe nieruchomości na analizowanym rynku cechowały się lepszym położeniem, należało uznać, że w stosunku do nich nieruchomość wyceniana (porównywana) jest położona pośrednio. Z kolei jeśli w analizie rynku według przeznaczenia po uchwaleniu planu pozostałe nieruchomości wykazywały się gorszym położeniem, zasadne było przypisanie nieruchomości wycenianej (porównywanej) innej oceny tego samego kryterium. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że to samo kryterium – lokalizacji – jest odnoszone do dwóch różnych rynków nieruchomości. Nie jest więc błędem metodologicznym rzeczoznawcy zastosowanie innej oceny tego samego kryterium w odniesieniu do materiału badawczego na dwóch różnych rynkach.

W piątym zarzucie skarżąca podniosła argumenty wskazujące jej zdaniem na błędne określenie innych czynników mających wpływ na wycenę nieruchomości.

Ocena tych argumentów jest zróżnicowana. Sąd nie zgadza się z argumentem konieczności odrzucenia skorygowanej cechy nieruchomości podobnej nr [...], gdyż wbrew twierdzeniom skarżącej, cena ta nie odstaje wyraźnie poziomem od ceny nieruchomości pozostałych, nie można zatem dopatrywać się w tym zakresie błędów w metodologii rzeczoznawcy czy naruszenia prawnych reguł szacowania nieruchomości. Trzeba w tym miejscu przypomnieć, że w świetle ustawowej definicji, nieruchomość podobna to nieruchomość, która nie jest identyczna, lecz porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny (ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; art. 4 pkt 16 u.g.n.). Specyfika szacowania wartości nieruchomości sprawia, że nie da się uniknąć rozbieżności cen nieruchomości podobnych, włączanych do zbioru stanowiącego podstawę wyceny. Należy przy tym dążyć do uwzględnienia jak najszerszego zasobu transakcji do oceny, bo takie ujęcie daje większe szanse uzyskania wyniku zgodnego z istotą wyceny – jej celem jest przecież znalezienie ceny, za jaką nieruchomość potencjalnie mogłaby zostać sprzedana na rynku, na którym pojawiają się bardzo zróżnicowane ceny transakcyjne. W analizowanym wypadku rozbieżność jest zbyt niewielka, aby zarzucać błąd rzeczoznawcy.

Zasadne w ocenie Sądu są natomiast argumenty skarżącej w zakresie, w jakim wytyka błąd w operatach polegający na wadliwej ocenie cechy uzbrojenia działek porównawczych.

Z opisu działek na s. 26-27 operatu wynika, że działka nr [...] i działka nr [...] mają takie same uzbrojenie ("pobliski teren uzbrojony we wszystkie media, ale w rejonie działki tylko el"). Nie ulega zatem wątpliwości, że ocena nieruchomości pod kątem tego kryterium powinna być taka sama, opisana jako: "podstawowe". W tabeli na s. 28 zatytułowanej "Ocena nieruchomości wycenianej i porównawczych" w wierszu L.p. 3 "Uzbrojenie terenu w media" dla działki nr [...] wpisano wartość: "podstawowe", jednak dla tak samo uzbrojonej (wg opisu na s. 26-27) działki nr [...] wpisano wartość: "brak" (taka wartość jest przypisywana nieruchomościom, dla których w najbliższym otoczeniu działki brak jest uzbrojenia). Na tym etapie postępowania, bez wyjaśnień rzeczoznawcy nie sposób ustalić, z czego wynika powyższy błąd: czy leży on w wadliwym opisie cechy uzbrojenia działki nr [...] w tabeli na s. 27, czy też polega na wadliwym przypisaniu wartości oceny w tabeli na s. 28.

Błąd ten miał dalsze konsekwencje: w kolejnej tabeli na s. 28 ("Określenie wielkości poprawek - porównanie parami nieruchomości wycenianej z porównawczymi") dla kryterium "Uzbrojenie terenu w media" zarówno dla działki nr [...], jak i dla działki nr [...], należało przyjąć taką samą wartość korekty: – 2,85 (skoro ocena działki wycenianej pod względem kryterium uzbrojenia jest o szczebel niższa, opisana jako: "brak"). Tymczasem rzeczoznawca dla działki nr [...] zastosował prawidłową wartość korekty

(– 2,85), natomiast (w konsekwencji wcześniej wskazanego błędu), dla działki nr [...] wpisał nieprawidłową wartość: +0,00.

Nieprawidłowe przyjęcie wartości korekty wpłynęło na nieprawidłowy wynik obliczeń skorygowanej ceny obiektu porównawczego, czyli działki nr [...] – przy prawidłowo zastosowanej korekcie (zakładając że prawidłowa ocena kryterium uzbrojenia jest taka sama jak dla działki nr [...]), skorygowana cena powinna wynosić [...] zł (zamiast: [...] zł) za m2. Wpłynęło to w dalszej kolejności na błędny wynik w zakresie wartości rynkowej jednostki porównawczej (s. 29) – prawidłowy wynik powinien wynosić [...] zł (zamiast [...] zł ) za m2.

Różnica wartości rynkowej jednostki porównawczej, przy uwzględnieniu błędu w korekcie wartości ze względu na kryterium uzbrojenia, wynosi [...] za m2. Różnica wydaje się bardzo mała, jednakże pojawia się w tym miejscu efekt skali (ze względu na względnie duży rozmiar działki: [...] m2), który powoduje że łączna wartość działki [...] wynosiłaby [...] zł, a zatem wartość nieruchomości ustalona z zastosowaniem prawidłowej korekty wartości ze względu na kryterium uzbrojenia działek byłaby mniejsza o nieco ponad [...] zł więcej od przyjętej przez rzeczoznawcę ([...] zł, z uwzględnieniem zaokrąglenia).

Obliczenia powyższe są miarodajne dla operatów sporządzonych na potrzeby ustalania opłaty planistycznej związanej z transakcjami sprzedaży udziałów w spornej nieruchomości w latach 2008-2009 (oznaczone przez organ w aktach numerami: 1-47).

Z kolei dla operatów opracowanych dla dwóch transakcji dokonanych przez skarżącą w roku 2010 (operaty nr [...]), wartość wyjściowa działki przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł/m2 (globalna: [...]). Błędnie zastosowany współczynnik korygujący z tytułu uzbrojenia dla działki nr [...] powinien wynosić: – 2,94, skorygowana cena obiektu (tabela na s. 28) powinna wynosić: [...] zł, wynik szacowania wartości jednostki porównawczej – [...] zł za m2 (przy przyjętej przez rzeczoznawcę – [...] zł), co oznacza różnicę [...] na m2, a zatem nieco wyższą w porównaniu do operatów dotyczących transakcji za lata 2008-2009.

Wyniki tej analizy niewątpliwie wpływają na wynik końcowy, kluczowy dla meritum sprawy, czyli wysokość należnej opłaty planistycznej. Błąd rzeczoznawcy mógł doprowadzić do niewielkiego, ale jednak zawyżenia oszacowania wartości spornej nieruchomości według stanu po uchwaleniu nowego planu miejscowego, co w oczywisty sposób mogło wpłynąć na zawyżenie opłaty planistycznej. Wielkość zawyżenia wymagałaby dokonania ponownych dość złożonych obliczeń, uwzględniających zmienną różnicę wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu oraz wielkości udziałów sprzedawanych w poszczególnych 49 transakcjach w okresie 2008-2010. Z oczywistych względów Sąd nie może ustalać konkretnej kwoty zawyżenia, wkraczałby bowiem w zakres merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, co jest rolą organów (posiłkujących się ustaleniami i wyliczeniami rzeczoznawcy). Biorąc pod uwagę stawkę opłaty (30% różnicy wynikającej z wzrostu wartości nieruchomości), zawyżenie można wstępnie oszacować na ok. [...] zł. Oczywiście, szacunki te służą jedynie wykazaniu potencjalnego wpływu uchybienia procesowego organu na wynik sprawy, a nie przesądzają o jej ostatecznym rozstrzygnięciu.

Pozostałe argumenty podniesione w ramach analizowanego zarzutu w ocenie Sądu nie są uzasadnione. Fakt, że działka stanowiąca przedmiot wyceny nie ma uzbrojenia, nie wyklucza przyjęcia do zasobu nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny nieruchomości, które są uzbrojone i to w różnym stopniu. Specyfika rynku sprawia, że nie da się znaleźć dwóch nieruchomości, które będą odpowiadały w równym stopniu tym samym cechom, co nieruchomość wyceniana. Z uwagi na te rozbieżności w procesie wyceny stosowane są kryteria i współczynniki korygujące. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca skorygował różnice w zakresie uzbrojenia działek odpowiednim współczynnikiem.

Niezasadne w ocenie Sądu są również zarzuty dotyczące wadliwego stosowania poprawek korygujących ze względu na cechę położenia nieruchomości. Wbrew argumentom skarżącej, wskazana przez rzeczoznawcę w tabelach na s. 27 i 28 kwota [...]zł stanowi kwotę współczynnika korekty, jaki jest przypisywany do cechy położenie, dla oceny wyjściowej opisanej jako: "korzystne". Nie jest to zatem maksymalna dopuszczalna kwota korekty. Taką wartość przypisano nieruchomości ocenianej. Jeżeli dla nieruchomości podobnej pod względem cechy położenia przypisuje się ocenę o szczebel niższą ("dość atrakcyjne", tabela na s. 27, w tabeli na s. 28 rzeczoznawca niekonsekwentnie posłużył się terminem "dość korzystne") należy zastosować korektę +n (gdzie n = kwota korekty przyjęta dla oceny wyjściowej). Jeżeli z kolei dana nieruchomość podobna jest oceniana w perspektywie kryterium położenia o dwa szczeble niżej ("średnio atrakcyjne", uwagi j.w.) wartość współczynnika korekty należało zastosować podwójnie: +2n. Wbrew argumentom skarżącej, nie ma w tym zakresie błędów w metodologii zastosowanej przez rzeczoznawcę.

W ostatnim punkcie analizowanego pisma procesowego skarżąca zarzuca rzeczoznawcy błędy logiczne w dokonanej wycenie w świetle wniosków przedstawionych na str. 29 operatów szacunkowych. Skarżąca wskazuje na informacje podane w rozdziale 5 operatu, w którym wskazano, że ceny transakcyjne nieruchomości podobnych przed uchwaleniem planu zawierały się w przedziale [...] zł/m2 natomiast po uchwaleniu planu ceny te zawierały się w przedziale [...] zł/m2. Na tej podstawie skarżąca wywodzi, że zakres cen transakcyjnych przed uchwaleniem planu zawiera się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości po uchwaleniu planu, co poddaje w wątpliwość ocenę, że w wyniku uchwalenia planu doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Jeśli by tak było, to zakres cen transakcyjnych nieruchomości podobnych po uchwaleniu planu byłby powyżej zakresu cen transakcyjnych przez jego uchwaleniem. Powyższe, zgodnie z zasadami logiki życiowej, może wskazywać na subiektywny wybór nieruchomości podobnych, bowiem nie zostało w żaden sposób wyjaśnione w operacie.

Odnosząc się do tych argumentów trzeba wskazać, że prawidłowo zastosowana przez rzeczoznawcę metoda porównawcza (porównywania parami) zakłada nie tyle szukanie przedziału cen, ile szacowanie wartości nieruchomości podobnych, z uwzględnieniem współczynników korygujących jako materiału wyjściowego dla oszacowania wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Globalny przedział cen na rynku, odnoszący się przecież zarówno do nieruchomości podobnych, jak

i niepodobnych, bez uwzględnienia żadnych współczynników korygujących, nie może stanowić podstawy wysnuwania jakichkolwiek ocen do prawidłowości zastosowania metody porównawczej, opartej na analizie konkretnych transakcji.

Wniosek o spadku wartości nieruchomości, jaki formułuje skarżąca, by pokazać błędy logiczne, jakie jej zdaniem popełnił rzeczoznawca, wynika z pominięcia istoty metody porównawczej. Co więcej, wniosek taki, byłby nielogiczny i sprzeczny z doświadczeniem życiowym – nawet dla laika jest oczywiste, że nieruchomość, która uzyskuje w nowo uchwalonym planie miejscowym przeznaczenie pod zabudowę wielorodzinną jest więcej warta na rynku, aniżeli nieruchomość, która w okresie tzw. luki planistycznej była nieruchomością rolną, a z ustaleń studium wynikała jedynie możliwość rozwoju zagospodarowania w kierunku zabudowy wielorodzinnej, nie potwierdzona ustaleniami planu.

Wskazany wyżej błąd w operatach, trafnie dostrzeżony przez skarżącą, skutkował koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji, gdyż Kolegium nie dopełniło w tym zakresie obowiązku wnikliwej oceny kluczowego elementu materiału dowodowego w sprawie, naruszając tym samym zasadę prawdy obiektywnej (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.). Uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem jak wynika z przedstawionej wyżej argumentacji, błąd rzeczoznawcy, choć niewielki, mógł spowodować zawyżenie wysokości należnej opłaty planistycznej o kwotę ok. [...] zł. Oczywiście konkretne rozstrzygnięcia w tym przedmiocie wymagają dokonania ponownej oceny operatów w tym wadliwym elemencie. W ocenie Sądu, charakter błędu popełnionego przez rzeczoznawcę pozwala uznać za w zupełności wystarczające uchylenie wyłącznie zaskarżonej decyzji. Błąd w ocenie materiału dowodowego jest na tyle niewielki (choć mogący wpłynąć na kwotę należnej opłaty planistycznej), że jego usunięcie jest w pełni możliwe na etapie postępowania odwoławczego, z uwzględnieniem możliwości uzupełnienia materiału dowodowego przez Kolegium, w oparciu o art. 136 k.p.a. Nie zachodzi zatem konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości czy w znacznej części.

Z uwagi na powyższe uchybienie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., Sąd uchylił zaskarżoną decyzję.

Skutkiem wyroku Sądu, po jego uprawomocnieniu, będzie konieczność ponownego rozpatrzenia sprawy przez Kolegium, celem usunięcia wytkniętych błędów w zakresie oceny operatów szacunkowych. Może to wymagać zwrócenia się do rzeczoznawcy o wyjaśnienia i weryfikację operatów w zakresie wskazanych błędów. Może również pojawić się problem aktualizacji operatów z uwagi na upływ terminu 12 miesięcy od dnia ich sporządzenia (art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n.). Dalsze rozstrzygnięcia w sprawie będą oczywiście zależeć od wyników tych czynności wyjaśniających. Na tym etapie sporu jakiekolwiek bardziej szczegółowe wskazania co do rozstrzygnięcia są z oczywistych względów niemożliwe.

Orzekając o kosztach postępowania Sąd oparł się z jednej strony na treści art. art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a., jednakże zastosował również zasadę miarkowania kosztów, wyrażoną w art. 206 p.p.s.a. Przepis ten stanowi, że sąd może w uzasadnionych przypadkach odstąpić od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania w całości lub w części, w szczególności jeżeli skarga została uwzględniona w części niewspółmiernej w stosunku do wartości przedmiotu sporu ustalonej w celu pobrania wpisu.

W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie zachodzi uzasadniony przypadek do odstąpienia od zasądzenia na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania w części z uwagi na jaskrawą dysproporcję pomiędzy wartością przedmiotu sporu, a zakresem uwzględnienia zarzutów podniesionych w skardze (i co za tym idzie – zakresem wadliwości zaskarżonej decyzji). Wstępne szacunki wskazują na różnicę wysokości opłaty ustalonej i prawidłowej na poziomie około [...] zł, co oznacza nieco ponad 2% wartości przedmiotu sporu. W tej sytuacji, w ocenie Sądu należało dokonać miarkowania kosztów zasądzanych na rzecz skarżącej od organu. Zdaniem Sądu w świetle zasady miarkowania uzasadnione jest zasądzenie zwrotu kosztów w wysokości kwoty minimalnej wpisu od skargi (100 zł), wynagrodzenia radcy prawnego w wysokości stawki minimalnej [...] zł (§ 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 265) oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – [...] zł.