Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 265/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2011-10-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 10 ust. 2 pkt 8,  art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ewa Krawczyk, Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski,, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Protokolant referent Joanna Drożdżał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2011 r. sprawy ze skargi D. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta O. z dnia [...] r. Nr [...]; 2. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r., Nr [...], Burmistrz Miasta O. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pod nazwą budowa obiektu handlowo-usługowego wraz z pylonem reklamowym, niezbędną infrastrukturą techniczną, drogową, parkingami na 80 stanowisk oraz budową wjazdu i zjazdu na ul. [...]. Przedmiotowa inwestycja została przewidziana do realizacji na działkach nr [a], [b], [c], [d], [e], [f] i [g], o łącznej powierzchni 0,65 ha, położonych przy ul. [...] w O. Opisane orzeczenie organ wydał w wyniku rozpatrzenia wniosku B. G. działającego pod firmą [A]. W podstawie prawnej decyzji Burmistrz wskazał art. 59 ust. 1 i ust. 2, art. 60 ust. 1 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. - dalej u. p. z. p.) oraz art. 104 k.p.a. Z sentencji decyzji wynika, że inwestycji składać się będzie m. in. z budynku handlowo-usługowego o powierzchni zabudowy 1600 m² (± 10 %), pylonu reklamowego o wysokości 12 m, a także parkingu na 80 stanowisk zapewniającego zaspokojenie własnych potrzeb. Budynek ma mieć kubaturę 9000 m³ (± 10 %) oraz powierzchnię sprzedaży 1065 m² ( ± 10%). W oparciu o ustalenia wynikające z analizy urbanistycznej stanowiącej załącznik nr 3 do decyzji organ podał, że ul. [...], przy której położona jest działka przewidziana do realizacji planowanej inwestycji, stanowi jedną z głównych ulic w centrum O. Działka ta jest usytuowana w zabudowie charakteryzującej się funkcją mieszaną, gdzie usługi występują w pierwszej linii zabudowy. Teren objęty analizą charakteryzuje się stosunkowo wysoką intensywnością wykorzystania oraz częstą lokalizacją obiektów w granicy działki, nie posiada on czytelnego układu urbanistycznego, jak również żadnych (z wyjątkiem ulic) osi i ciągów kompozycyjnych. Istniejąca zabudowa nie tworzy zwartych pierzei przyulicznych, posiada różnorodne cechy architektoniczne i stylowe, charakterystyczne dla różnych okresów jej powstawania. Dalej organ stwierdził, że zabudowa zrealizowana w obszarze analizowanym pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren planowanej inwestycji spełnia także wymogi w zakresie dostępu do drogi publicznej, a istniejące i planowane jego uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. W ocenie organu planowana inwestycja nie ograniczy dotychczasowych możliwości użytkowania działek sąsiednich i nie znajduje się na terenie, dla którego istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotową decyzję organ uzgodnił z Dyrektorem Okręgowego Urzędu Górniczego w G., Dyrektorem Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w K. działającym z upoważnienia Marszałka Województwa [...] oraz Zarządem Województwa [...] - zarządcą drogi wojewódzkiej nr [...] ( ul. [...]).

Od decyzji tej do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. odwołała się D. N,, właścicielka zabudowanej nieruchomości położonej przy ul. [...] w O., sąsiadującej bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji. Zarzuciła naruszenie tą decyzją zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz oparcie jej na błędnej analizie warunków i zasad zagospodarowania terenu. Wskazała, że działki wzdłuż ul. [...] zabudowane są budynkami mieszkalnymi i niskim pawilonem handlowym. Usługi i sklepy zlokalizowane są na parterach budynków mieszkalnych z parkingami na kilka samochodów. Za budynkami znajdują się zaś tereny nasypowe rolne i łąki wzdłuż rzeki [...]. Wybudowanie na tym terenie dużego obiektu handlowego z parkingiem na 80 samochodów będzie oddziaływać - zdaniem odwołującej się - na jej nieruchomość z uwagi na usytuowanie w jej sąsiedztwie parkingu wraz z wjazdem na drogę wojewódzką. Inwestycja zmieni też charakter istniejącej zabudowy naruszając zasadę dobrego sąsiedztwa. Odwołująca się zarzuciła także brak określenia w decyzji usytuowania obiektów w stosunku do działek sąsiednich i poprzestanie jedynie na ustaleniu wymaganej odległości od drogi.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie, powołując się w podstawie prawnej orzeczenia na przepisy art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 59 ust. 1 ust. 1 u.p.z.p. W uzasadnieniu SKO podało, że planowana inwestycja wobec braku planu miejscowego wymagała ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Wskazało, że kierując się unormowaniami zawartymi w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – dalej zwanego rozporządzeniem MI) organ I instancji przeprowadził analizę funkcji i cech zabudowy, a wyniki tej analizy przedstawił w załączniku do decyzji. Projekt decyzji sporządzony został przez osobę spełniającą wymogi wynikające z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. O wszczęciu postępowania i o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym zostały powiadomione wszystkie strony postępowania. Decyzja Burmistrza Miasta O. zawiera także wszystkie elementy określone w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Tym samym – zdaniem SKO – należało uznać decyzję Burmistrza Miasta O. za zgodną z obowiązującymi przepisami i stwierdzić brak podstaw do jej uchylenia bądź zmiany.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że nakazu uwzględniania w zagospodarowaniu przestrzennym wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury nie można traktować jako przepisu bezpośrednio obowiązującego. Wymogi te winny być bowiem uwzględniane w takim zakresie, w jakim przewidują je przepisy szczególne. Odnosząc się do zarzutu odwołania kwestionującego sposób przeprowadzenia analizy przez organ I instancji SKO wskazało, że nie został on dostatecznie sprecyzowany. Obszar analizowany został zaś w jego ocenie wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia MI, a przeprowadzona w nim analiza funkcji i cech zabudowy pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanego obiektu. W ocenie SKO za chybione należy uznać również uwagi odwołania dotyczące uciążliwości projektowanego obiektu dla otoczenia. W szczególności dotyczy to obaw związanych ze zwiększonym zagrożeniem hałasem i spalinami, których nie można odnieść do projektowanego obiektu lecz do ruchu samochodowego. Kolegium podkreśliło wreszcie, że na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie ustala się szczegółowego położenia projektowanej inwestycji w stosunku do granic nieruchomości, a warunki wynikające z ochrony interesów osób trzecich zostały zamieszczone w dziale IX decyzji.

W skardze D. N. domagała się uchylenia decyzji SKO w K. i zasądzenia kosztów postępowania. Zarzuciła nie wzięcie przez SKO pod uwagę ustaleń obowiązującego Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego miasta O. przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w O. z dnia [...] r., Nr [...]. W studium tym dla terenu przeznaczonego pod inwestycję przewidziano tymczasem zabudowę jednorodzinną oraz usługi stopnia podstawowego. W studium tym wyznaczono również obszary aktywności gospodarczej gminy, ale nie jest to teren realizacji przewidziany do realizacji przedmiotowej inwestycji. Przyznając, że studium nie jest aktem prawa miejscowego skarżąca uznała jednak, że skoro jest ono wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planu miejscowego, to również wiąże ono w sytuacji, gdy nie ma takiego planu i zachodzi potrzeba wydania decyzji o warunkach zabudowy. Na poparcie tego stanowiska skarżąca powołała się na wyrok NSA z dnia 6 sierpnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1250/08. W skardze rozwinięty został także zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p. postrzegany jako sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących oraz z przeznaczeniem terenu wynikającym ze studium. Wskazując na naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego, skarżąca obszernie zreferowała pogląd zawarty we wskazanym wyroku NSA polemizując jednocześnie ze stanowiskiem SKO. W tym kontekście podkreśliła wagę, jaką ustawodawca przywiązuje do zagwarantowania ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. Nie zgodziła się też z argumentacją organu I instancji, że ważniejszą od zachowania ładu przestrzennego jest zasada wolności w zagospodarowaniu terenu, w tym jego zabudowy. Skarżąca zarzuciła również brak wnikliwego rozpatrzenia jej odwołania pod kątem zgodności z prawem. W szczególności nie podzieliła stanowiska organu w kwestii uciążliwości planowanej inwestycji. O zagrożeniach związanych z realizacją planowanego przedsięwzięcia, bowiem świadczą chociażby zapisy zamieszczone w decyzji dotyczące wykonania zabezpieczeń w formie zieleni izolacyjnej, jak również zakaz realizacji dostaw w porze nocnej. Skarżąca podała wreszcie, że niezrozumiałe jest dla niej stanowisko Kolegium dotyczące zwiększonej emisji hałasu i spalin w związku z budową parkingu na 80 samochodów. W szczególności nie można jej zdaniem zaakceptować twierdzenia, że zagrożenia te nie dotyczą projektowanego obiektu lecz ruchu samochodowego, gdyż parking stanowi część składową projektowanego zadania inwestycyjnego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zajęte w uzasadnieniu decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium stwierdziło, że powołany w niej wyrok NSA zawiera odmienne stanowisko od dotychczasowej linii orzeczniczej, zarówno NSA jak i wojewódzkich sądów administracyjnych. Zgodnie z dotychczas prezentowanym stanowiskiem brak jest bowiem podstaw prawnych do badania zgodności projektowanej inwestycji z ustaleniami studium. Na poparcie tego stanowisko organ wskazał na szereg wyroków sądów administracyjnych. SKO podniosło także, że inwestor nie może ponosić konsekwencji związanych z brakiem planu. W jego ocenie nieuzasadniony był także zarzut sprzeczności projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących w sąsiedztwie. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza bowiem, że nowa zabudowa ma się mieścić w granicach zastanego sposobu zagospodarowania terenu. Z kolei uciążliwość projektowanej inwestycji dla otoczenia jest zdaniem organu obiektywnie istniejącym faktem. Uciążliwości powodują bowiem wszystkie inwestycje, a obowiązkiem organów jest jedynie zbadanie czy mieszczą się one w granicach określonych prawem. Zdaniem Kolegium nie sposób jednak zgodzić się ze stanowiskiem skarżącej, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy powinny być brane pod uwagę sprawy dotyczące zagrożenia hałasem i spalinami powodowane przez pojazdy dojeżdżające do projektowanej inwestycji, czy poruszające się pod drodze publicznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Poddana kontroli Sądu decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. nie mogła się ostać, gdyż została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów prawa procesowego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W świetle art. 4 ust. 2 pkt 2 u. p. z. p. w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w przypadkach, które nie dotyczą inwestycji celu publicznego, w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydania takiej decyzji w przypadku braku planu wymaga w szczególności, zgodnie z art. 59 ust. 1 u. p. z. p., zmiana zagospodarowania terenu polegająca między innymi na budowie lub wykonywaniu innych robót budowlanych, co miało miejsce w kontrolowanym postępowaniu. Decyzja o warunkach zabudowy podobnie jak, decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, określa podstawowe kwestie dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, w tym odnoszące się do objętej wnioskiem inwestycji, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym realizację inwestycji, unormowanym w przepisach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118) oraz w regulacjach dotyczących warunków technicznych realizacji planowanych zamierzeń. Innymi słowy omawiana decyzja wytycza, co należy podkreślić, jedynie ogólne podstawowe kierunki projektowanej inwestycji, podlegające dalszym szczegółowym ustaleniom, przewidzianym w prawie budowlanym, w tym w zakresie uwzględnienia występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich. Określone w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu podstawowe parametry planowanego do realizacji obiektu wiążą jednak projektanta (art. 34 ust. 1 ustawy Prawo budowlane) oraz organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę ( art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u. p. z. p.). Na tę ostatnią okoliczność nie zwrócił uwagi organ II instancji, który zajmując prawidłowe co do zasady stanowisko dotyczące braku podstaw do ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy szczegółowego usytuowania projektowanych obiektów, ograniczył się tylko do stwierdzenia, że kwestie te zostaną przesądzone w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Sąd nie podzielił też zarzutu skarżącej dotyczącego związania organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy ustaleniami obowiązującego studium, a w szczególności, że decyzja taka nie może być sprzeczna ze studium. Zarzut ten nawiązuje do niepodzielanego przez skład Sądu stanowiska zajętego przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 sierpnia 2009, sygn. akt II OSK 1250/08. Zgodnie z tym wyrokiem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowi swego rodzaju aksjologiczną podstawę wszelkich działań podejmowanych na terenie gminy w zakresie planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym też w zakresie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie do pogodzenia z zasadami prawnego systemu planowania przestrzennego byłaby bowiem – zdaniem tego Sądu - konieczność uwzględniania zapisów studium w uchwalanych planach miejscowych przy jednoczesnym dopuszczaniu do sprzeczności z zapisami tego studium decyzji ustalających warunki zabudowy. Tego typu rozumowanie, za którym opowiedziała się skarżąca, nie bierze jednak pod uwagę różnego charakteru prawnego planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Plan miejscowy ma tymczasem charakter konstytutywny, bowiem tworzy nowy porządek prawny w zakresie zagospodarowania objętych nim terenów, a decyzja o warunkach zabudowy ma jedynie charakter deklaratoryjny. Plan miejscowy wprowadzać może też ograniczenia w zakresie wykonywania prawa własności nieruchomości położonych w obrębie planu, czego nie może czynić decyzja administracyjna, czy studium nie będące aktem prawa miejscowego (por. szersze rozważania dot. tej kwestii w opracowaniu przygotowanym przez Biuro Orzecznictwa NSA, pod. kierunkiem Z Niewiadomskiego, Studium zagospodarowania przestrzennego gminy oraz plan miejscowy w świetle orzecznictwa sądowoadministracyjnego, Warszawa 2011, s. 65 i nast.).

W związku z zarzutem skargi dotyczącym sprzeczności decyzji ustalającej warunki zabudowy dla budowy obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży 1065 m² ± 10 % rozważyć należy jednak kwestię zgodności tej decyzji z przepisem art. 10 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p. nakazującym radzie gminy wskazanie w studium obszarów rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 400 m². Określona w tym przepisie powierzchnia sprzedaży została wprowadzona do u.p.z.p. ustawą z dnia 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych ( Dz. U. Nr 127, poz. 880). Ustawą tą zmieniono wskazaną w art. 10 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p. powierzchnię sprzedaży z dotychczasowych 2000 m² na 400 m². Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt K 46/07 ( Dz. U. z 2008 r. Nr 123, poz. 803) ustawa z dnia 11 maja 2007 r. została jednak uznana za niezgodną z art. 2, art. 20 i art. 22 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej i utraciła moc prawną. W aktualnym stanie prawnym należy zatem przyjąć, że przepis art. 10 ust. 2 pkt 8 u.p.z.p. odzyskał brzmienie sprzed wspomnianej nowelizacji. Tym samym w kontrolowanej sprawie dotyczącej obiektu o powierzchni sprzedaży mniejszej niż 2000 m² nie ma potrzeby rozważenia ewentualnych skutków prawnych związanych z ustaleniem w studium rozmieszczenia na obszarze gminy wielkopowierzchniowych obiektów handlowych i wynikających stąd przesłanek uniemożliwiających, czy umożliwiających wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla wielkopowierzchniowego obiektu handlowego.

W ocenie Sądu uzasadniony okazał się natomiast zarzut skarżącej dotyczący naruszenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. oraz Burmistrza Miasta O. przepisów prawa materialnego, a to art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. i pozostających w ścisłym z nim związku przepisów rozporządzenia MI. W szczególności ani z decyzji organu I instancji, ani też z załącznika do tej decyzji nie wynika, w jaki sposób określone zostały wymagania dotyczące nowej zabudowy. Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia MI w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Celem tej analizy jest przede wszystkim ustalenie czy projektowany obiekt stanowi kontynuację istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy w zakresie pełnionych przez nią funkcji. Ustalenia te organ powinien poczynić poprzez wskazanie konkretnych obiektów występujących w obszarze analizowanym na terenach dostępnych z tej samej drogi publicznej, które pełnią tę samą bądź zbliżoną funkcję, co obiekt projektowany. Nakazana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. analiza urbanistyczna, w której ramach należy stwierdzić nawiązanie projektowanego obiektu do sąsiedniej zabudowy musi być zatem konkretna. Nie może się ona sprowadzać li tylko do ogólnego stwierdzenia, że są to tereny położone w centrum miasta "w zabudowie, która charakteryzuje się funkcją mieszaną, ze znacznym udziałem usług wielobranżowych". Posłużenie się wyłącznie twierdzeniami o wysokim poziomie ogólności w dołączonym do decyzji o warunkach zabudowy załączniku, o jakim jest mowa w § 9 ust. 2 rozporządzenia MI powoduje, że przeprowadzona analiza urbanistyczna wymyka się spod kontroli.

Zawartość tego załącznika do decyzji Burmistrza Miasta O., uniemożliwia też Sądowi weryfikację prawidłowości wskazanych w decyzji parametrów, cech oraz wskaźników kształtowania nowej zabudowy, które powinny stanowić kontynuację zabudowy istniejącej w otoczeniu terenu przyszłej inwestycji. Przepisy rozporządzenia MI nakładają tymczasem na organ obowiązek ustalenia:

- wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, który wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jeżeli wynika to z analizy o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2),

- szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, którą wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 % (§ 6 ust. 1), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2),

- wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, którą wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7 ust. 1), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4),

- geometrii dachu ( kąta jego nachylenia, wysokości górnej kalenicy i układu połaci dachowych, a także kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym ( § 8).

Analizując treść decyzji organu I instancji oraz porównując ją z treścią załącznika nr 3 do tej decyzji należy stwierdzić, że wspomnianego obowiązku organ się nie wykonał w sposób należyty. Akta sprawy również nie zawierają jakichkolwiek danych dotyczących wskazanych wyżej cech i parametrów zabudowy znajdującej się w obszarze analizowym na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej, które pozwalałyby na weryfikację ustaleń dotyczących parametrów przyszłego obiektu handlowego zawartych w sentencji decyzji.

Zauważyć wreszcie przyjdzie, że w decyzji organu i instancji nie ma jakichkolwiek danych dotyczących warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla realizacji parkingu na 80 stanowisk, a znalazło się w niej jedynie stwierdzenie, że w obrębie terenu objętego planowaną inwestycją należy zapewnić własne potrzeby parkingowe. Co istotne z decyzji tej nie wynika, jaka powierzchnia działki zostanie zajęta pod realizację parkingu. Biorąc zaś pod uwagę jedynie wymogi, jakie winny spełniać stanowiska postojowe dla samochodów osobowych wynikające z przepisów techniczno-budowlanych wnosić należy, że nieruchomość przeznaczona pod realizację inwestycji praktycznie pozbawiona zostanie terenów biologicznie czynnych.

Ponownie rozpatrując sprawę organ I instancji zastosuje się do wskazań Sądu przeprowadzając analizę odpowiadającą wymogom art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i przepisom rozporządzenia MI. W oparciu o analizę przeprowadzoną w zgodzie z przepisami rozporządzenia MI organ ten ustalali następnie wymagania dotyczące nowej zabudowy oraz parametry wszystkich obiektów wskazanych w sentencji decyzji. W przypadku, gdyby okazało się, że przeprowadzona analiza nie pozwala na określenie wymagań dla inwestycji opisanej we wniosku organ odmówi ustalenia dla niej warunków zabudowy.

Z przytoczonych względów na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 – dalej p.p.s.a.) Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta O. O niewykonalności uchylonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku orzeczono po myśli art. 152 p.p.s.a. O kosztach postępowania Sąd rozstrzygał na mocy art. 200, art. 205, art. 209 p.p.s.a.