Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2667/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-12-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 135, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.) sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi W. S.A. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] stycznia 2015 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz W. S.A. z siedzibą w W. kwotę 740 (siedemset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2015r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: też organ odwoławczy, Kolegium) w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 Kodeks postępowania administracyjnego (jt. Dz.U. z 2013r. poz. 267 z późn. zm. – dalej k.p.a.) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2015r. nr [...] ustalającą warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z wielokondygnacyjnym garażem podziemnym, z magazynami i pomieszczeniami technicznymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zjazdem do drogi publicznej na działkach nr [...], [...] (część), [...], [...], [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część) w obrębie [...], położonych przy ul. [...] i [...] w Dzielnicy [...].

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

W dniu 23 kwietnia 2013r. [...] sp. z o.o. złożyła wniosek, skorygowany w dniu [...] października 2013r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z wielokondygnacyjnym garażem podziemnym, z magazynami i pomieszczeniami technicznymi oraz niezbędną infrastrukturą i zjazdem do drogi publicznej na działkach nr ew. [...], [...] (część), [...], [...], [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część) w obrębie [...], położonych przy ul. [...] i [...] w Dzielnicy [...].

Decyzją [...] z dnia [...] stycznia 2015 Prezydent [...] (dalej też organ I instancji) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z wielokondygnacyjnym garażem podziemnym, z magazynami i pomieszczeniami technicznymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zjazdem do drogi publicznej na działkach nr [...], [...] (część), [...], [...], [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część) w obrębie [...], położonych przy ul. [...] i [...] w Dzielnicy [...].

Od powyższej decyzji pismem z dnia 16 lutego 2015r. złożyła odwołanie [...] S.A., podnosząc szereg zarzutów w tym m. in.: brak doręczenia stronom kompletnej decyzji (brak doręczenia załącznika graficznego do analizy), nie ustalenie w sposób prawidłowy stron postępowania, planowanie przez inwestora w ramach inwestycji funkcji magazynowej o pow. 6000 m 2, której nie występuje w obszarze analizowanym, brak uzgodnienia z metrem warszawskim mimo, iż planowana inwestycja będzie miała kilka kondygnacji podziemnych, brak wyznaczenia linii zabudowy w sposób jednoznaczny, że decyzja została wydana mimo uchylenia decyzji środowiskowej, że warunki określone przez gestorów sieci są nieaktualne (z przed 2 lat), że analiza została sporządzona w sposób wadliwy.

Kolegium po rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] lipca 2015r. nr [...] orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu decyzji organ odwołując się do obowiązujących w sprawie przepisów podniósł, że jego zdaniem w przedmiotowej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w sposób zgodny z § 3 ust.2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U Nr 164, poz. 1588 – dalej "rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r."), a wykonana w przedmiotowej sprawie analiza spełnia warunki wskazane w w/w rozporządzeniu. Z analizy tej wynika bowiem, że działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej inwestycji, zarówno w zakresie kontynuacji funkcji, jak i cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Kolegium wskazało również, że w granicach obszaru analizowanego zabudowa jest bardzo zróżnicowana. Występuje bowiem zarówno zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami na parterach budynków, zabudowa biurowo-usługowa, jak również handlowa i turystyczna (hotele). Najwyższym budynkiem w bezpośredniej okolicy jest budynek hotelu [...], który stanowi dominantę wysokościową zarówno dla [...], jak i obu stron ul. [...], bowiem znajduje się na skrzyżowaniu tych arterii. Organ odwoławczy wskazał także, że budynek hotelu [...] znajduje się przy ul. [...], tak jak planowania inwestycja, a zatem spełnia również przesłanki wskazane w art. 61 ust. 1 pkt ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015r. Nr 199 – dalej "upzp"). A zatem w świetle powyższego zdaniem Kolegium organ I instancji prawidłowo ustalił, że planowana inwestycja jest dopuszczalna z punktu widzenia obowiązujących przepisów.

W decyzji podniesiono, że parametry projektowanej inwestycji zostały ustalone prawidłowo i wynikają z przeprowadzonej analizy. Organ szczegółowo opisał poszczególne ustalone w decyzji parametry obiektu uznając, iż wynikają one z wykonanej analizy obszaru.

Powyższe zdaniem Kolegium przesądza, iż planowana inwestycja zapewnia kontynuację, o której mowa w art. 61 ust.1 pkt 1 upzp. Ma ona również dostęp do drogi publicznej a także teren inwestycji znajduje się w zasięgu istniejących sieci infrastruktury technicznej - inwestor dokonał również uzgodnienia w zakresie możliwości dokonania przyłączeń do sieci. Teren nie wymaga również zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze a sama decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W uzasadnieniu Organ szczegółowo odniósł się również do podnoszonych w odwołaniu zarzutów uznając je za niezasadne.

Niezgadzając się z rozstrzygnięciem Kolegium z dnia [...] lipca 2015r. [...] S.A wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zaskarżając wskazaną decyzję w całości i zarzucając, że:

1. skarżona decyzja łamie dwie fundamentalne zasady: zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, gdyż obie te zasady będą łamane przez drapacz chmur, którego lokalizacja w tym miejsc jest wymuszona w brew prawu i porządkowi planistycznemu, oraz wbrew studium i procedowanemu miejscowemu planowi zagospodarowania przestrzennego;

2. organ I instancji nie doręczył decyzji o warunkach zabudowy stronom w komplecie (decyzja nie zawierała załącznika graficznego do analizy) przy czym k.p.a. nie zna formuły częściowego doręczenia decyzji bez załączników stanowiących jej integralną cześć. Tym samym organ narusza w sposób rażący przepisy , stosując je w sposób dowolny. Skarżący podkreślił w tym zakresie także, że cyt. przez Kolegium orzeczenia zastrzegają, iż niezałączenie załącznika może nie mieć wpływu na wynik sprawy, jeżeli w toku postępowania odwoławczego zapewniono stronie możliwość zapoznania się z materiałem sprawy, w tym z załącznikiem oraz złożenia dodatkowych wyjaśnień. Kolegium jednak nie dopuściło do Konwalidacji tego braku, gdyż nie umożliwiło skarżącemu zapoznania się z aktami i zebranym w sprawie materiałem dowodowym w celu umożliwienia złożenia dodatkowych wyjaśnień (art. 10 k.p.a.);

3. organ nie ustalił stron postępowania w sposób prawidłowy. Ograniczył krąg stron według niezrozumiałych kryteriów. Skarżący podniósł również że jego zdaniem, Kolegium nieprawidłowo przyjęło, że właściciele nieruchomości z obszaru analizowanego nie są stroną postępowania;

4. doszło do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa poprzez fakt, iż:

• planowana wieża nie pasuje do okolicy,

• planowana inwestycja zakłada powstanie budynku również z funkcją magazynową (powierzchnia 6000 m2) pomimo że w okolicy nie ma żadnych magazynów, a tym samym taka funkcja nie może być lokalizowana na tym terenie bowiem nie jest kontynuacją funkcji już istniejącej. Zdaniem skarżącego wskazana funkcja jest fikcją, bowiem w istocie rzeczy chodzi o to by zamarkować, że garaż będzie miał dużo większą powierzchnię niż deklarowana we wniosku. Wskazana we wniosku powierzchnia garażu umożliwia inwestorowi niewystępowanie o decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach.

• planowana inwestycja będzie miała przynajmniej 6 kondygnacji podziemnych a nie jak twierdzi inwestor 5. Zdaniem skarżącego taka ilość kondygnacji podziemnych winna spowodować uzgodnienie takiej inwestycji z [...], którego linia średnicowa przebiega tuż obok w pasie ul. [...];

5. organ błędnie określił linię zabudowy, poprzez jej niewyznaczenie w sposób jednoznaczny. Zdaniem skarżącego nie jest bowiem jednoznacznym określenie od strony ul. [...] linii zabudowy w przedziale od 7,2m do 8,25m, czy od 5,5m do 6,35m. Przy takim określeniu tej linii nie wiadomo bowiem jak ma ona przebiegać. Skarżący poniósł również, że w decyzji jeden z warunków określa by nie likwidować obecnych miejsc postojowych i nie bilansować tej inwestycji miejscami w pasie drogowym a skoro tak to nie jest możliwe utrzymanie linii zabudowy według wskazanych w decyzji parametrów;

6. w decyzji błędnie określono wskaźnik zabudowy poprzez ustalenie go jako 0,99 – 1, gdy tymczasem przepisy wymagają by wskaźnik ten został wskazany jednoznacznie;

7. błędnie określono szerokość fasady (43m lub 56 m według pomiaru inwestora) oraz wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (do 49m) poprzez wskazanie niejednoznacznych wielkości;

8. wpisanie jedynie ogólnikowych stwierdzeń w punkcie dotyczącym innych ustaleń tj. 1.1.6. Organ w tym zakresie nie przeprowadził żadnej analizy oraz wnioskowania w tym zakresie;

9. wydanie decyzji o warunkach zabudowy mimo uchylenia decyzji środowiskowej. Kolegium nie przeprowadziło w tym zakresie żadnego postępowania wyjaśniającego celem ustalenia czy postępowanie środowiskowe dotyczy tej inwestycji czy może zgoła innej.

10. decyzja została wydana na podstawie nieaktualnych warunków określonych przez gestorów sieci (warunki z przed 2 lat). Nadto niepokój skarżącego budzi określenie że planowana inwestycja w pewnej części ma być obsługiwana z budynku skarżącego oraz że wyrażono zgodę na likwidację obecnej stancji transformatorowej.

11. brak możliwości obsługi planowanej inwestycji o powierzchni 47.000 m2 w zakresie dostępu do komunikacji drogowej poprzez bezpośrednie sąsiedztwo z jednokierunkową ulicą [...];

12. niezgodność podjętej decyzji z projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

13. nie doręczono stronie uzgodnień;

14. Analizę sporządzono w sposób wadliwy, gdyż:

– ujęcie w obszarze analizowanym nieruchomości na której znajduje się hotel Forum mimo że jest on oddalony ponad minimalny normatyw, a nadto jest on dominantą przy głównym [...] i znajduje się po przeciwnej stronie ul. [...]. Planowana inwestycja w postaci wysokiej wieży spowoduje zdemolowanie rzutu na [...] od strony [...].

– nie ma uzasadnienia dla planowanej funkcji magazynowej. W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, biurowa i turystyczna,

– analiza nie zawiesza szczegółów co do linii zabudowy a jedynie treść która nie pozwala na skontrolowanie poprawności wyników

– w analizie przyjęto, że planowana inwestycja położona jest niemalże vis-a-vis hotelu [...] a pominięto że w sąsiedztwie planowanej inwestycji po tej samej stronie ul. [...] znajdują się dużo niższe budynki. Tym samym zdaniem skarżącego planowana inwestycja nie nawiązuje do istniejącej zabudowy.

– spowoduje likwidację istniejących obecnie miejsc postojowych; ustaleń celem ustalenia czy w tym zakresie nie wykonało decyzji o warunkach zabudowy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w skarżonym orzeczeniu.

W dniu 19 października 2015r. do Sądu wpłynęło również pismo od uczestnika postępowania – [...] sp. z o.o. zawierające stanowisko w sprawie, w którym wniesiono o jej oddalenie oraz w którym w sposób szczegółowy odniesiono się do zarzutów podniesionych w skardze.

W dniu 1 grudnia 2015r. do Sądu wpłynęło pismo skarżącego, podtrzymujące dotychczasowe stanowisko zaprezentowane w skardze oraz zawierające dodatkowe stanowisko odnoszące się do treści pisma uczestnika postępowania.

Podczas rozprawy w dniu 8 grudnia 2015r. przez Wojewódzkim Sądem Administracyjnym zarówno pełnomocnik skarżącego jak i pełnomocnik uczestnika –[...] S.A. podtrzymali swoje stanowiska. Pełnomocnik skarżącego poparł skargę wskazał że teren planowanej inwestycji jest objęty projektem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego który na terenie planowanej inwestycji przewiduje znacznie niższą zabudowę niż planowana przez inwestora. Pełnomocnik uczestnika wniósł o oddalenie skargi oraz oponował przeciwko twierdzeniem strony skarżącej co do wysokości zabudowy przewidzianej w planie dla nieruchomości, na której uczestnik planuje inwestycję. W planie przewidywana jest bowiem wysokość taka sama jak wynikająca z zaskarżonej decyzji. Wskazał również, iż do projektu planu zostały przez uczestnika zgłoszone uwagi ale w stosunku do innych parametrów niż wysokość, gdyż w tym zakresie zapisy planu są dla uczestnika satysfakcjonujące.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (jt. Dz. U z 2014r. poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym ta kontrola stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Sąd w ramach swojej właściwości dokonuje zatem kontroli aktów z zakresu administracji publicznej z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnymi jak i prawem procesowym. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi zw. dalej p.p.s.a. – jt. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm.).

Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę tylko wówczas, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (1a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (1 b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (1c), a także wówczas, gdy stwierdza nieważność decyzji (postanowienia) z przyczyn określanych w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach bądź z tych przyczyn stwierdza wydanie decyzji (postanowienia) z naruszeniem prawa.

Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać, że jest ona zasadna.

Istotą sporu w niniejszej sprawie było udzielenie odpowiedzi na pytanie czy w ustalonym stanie faktycznym oraz istniejącym stanie prawnym organy administracyjne prawidłowo orzekły o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowego z wielokondygnacyjnym garażem podziemnym z magazynami i pomieszczeniami technicznymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zjazdem do drogi publicznej na działkach nr [...], [...] (część), [...], [...], [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część) w obrębie [...], położonych przy ul. [...] i [...] w Dzielnicy [...].

Zdaniem organów orzekających w rozpoznanej sprawie, jak również uczestnika – [...] sp. z o.o., wszystkie warunki dla wydania decyzji uwzględniającej wniosek Inwestora zostały spełnione. W ocenie Skarżącego natomiast nie został spełniony przede wszystkim warunek określony:

- w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, który określa zasadę dobrego sąsiedztwa, bowiem planowana inwestycja przy uwzględnieniu gabarytów ustalonych decyzją w szczególności dominanty wysokościowej, jak również linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, nie stanowi kontynuacji funkcji co zdaniem skarżącego narusza ład przestrzenny, oraz w art. 61 ust.1 pkt 3 upzp, bowiem decyzja została wydana w oparciu o nieaktualne uzgodnienia z gestorami sieci.

Rozstrzygając tak zakreślony spór, wskazać w pierwszym rzędzie należy, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazują sposób i tryb postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 4 ust. 2 u.p.z.p). I tak określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji innych niż lokalizacja inwestycji celu publicznego (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.).

Analizując dalej przepisy u.p.z.p., wskazać należy, iż decyzję o warunkach zabudowy można uzyskać po łącznym spełnieniu warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1 tejże ustawy, tj.:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z powyższego wynika zatem, że odmowa ustalenia warunków zabudowy, uzasadniona jest wyłącznie w przypadku, gdy planowana inwestycja nie spełnia, któregoś z warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Celem zatem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Uwzględnić przy tym należy, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ww. ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W celu spełnienia tych wymagań, w procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia wstępnej analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikającej z przepisów odrębnych (art. 53 ust. 3 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).

Ocena spełnienia przez planowaną inwestycję wymogów ustalonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. winna być dokonywana przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej "rozporządzenie"). Przepisy tego rozporządzenia bowiem wskazują szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy. Jednocześnie sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

Określenie charakterystyki zabudowy dokonywane jest poprzez sporządzenie analizy architektoniczno – urbanistycznej. Obowiązek ten wynika z § 3 rozporządzenia z dnia z dnia 26 sierpnia 2003r, w myśl którego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przypomnieć przy tym trzeba, że w/w rozporządzenie w § 2 pkt 5 wyjaśnia, iż przez front działki rozumieć należy część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Odnosząc powyższe do realiów rozpoznanej sprawy w pierwszej kolejności wskazać należy, co nie jest rzeczą sporną, że planowana inwestycja spełnia wymogi pkt 4 art. 61 ust.1 upzp, bowiem teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne, gdyż planowany do zainwestowania teren działek nr [...],[...] (część), [...], [...], [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część), [...] (część) w obrębie [...] - zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów znajdującym się w aktach sprawy jest klasyfikowany jako grunt budowlany. Nadto wskazać również należy, że słusznie organy uznały, że planowana inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi w tym w szczególności obowiązującymi przepisami ochrony środowiska w szczególności z ustawą z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (jt. Dz.U.2013.1235 z późn. zm.). Planowana inwestycja nie jest zaliczana do inwestycji wymienionych w rozporządzeniu z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U nr 213, poz. 1397 z późn. zm – dalej: rozporządzenie z dnia 9 listopada 2010r.). Zgodnie z wnioskiem inwestor planuje bowiem garaże o powierzchni nie przekraczającej 0,5 ha (wniosek określa powierzchnie użytkową na 4800m2= 0,48ha). Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu zawartego w tym przedmiocie w skardze Sąd wskazuje, iż rozważania dot. ewentualnej późniejszej zmiany przez inwestora powierzchni zainwestowania między funkcją magazynową a parkingową są w niniejszym postępowaniu bezprzedmiotowe. W tym zakresie konieczny byłby wniosek o zmianę decyzji a jeżeli dojdzie do jej zrealizowania to konieczna będzie zmiana przeznaczenia, co wymaga również wydania stosownych aktów administracyjnego w tym ewentualnie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Przechodząc dalej Sąd stwierdza również, iż teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej. Działki na których planowana jest inwestycja położone są bowiem przy skrzyżowaniu ul. [...] i ul. [...] w [...] przy czym inwestor planuje wjazd z wykorzystaniem istniejącego obecnie wjazdu od strony ul. [...] (wskazania zawarte we wniosku). Wskazać w tym miejscu wypada na definicje legalną zawartą w art. 2 pkt 14 upzp, gdzie w sposób jednoznaczny ustawodawca określił, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej; W orzecznictwie również ugruntowany został pogląd, że pojęcie dostępu do drogi publicznej należy rozumieć możliwie jak najszerzej. Dlatego warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się - zgodnie z prawem - z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma być to droga, ścieżka itp. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć alternatywnie - albo bezpośredni dostęp do tej drogi - albo dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. (v. wyrok NSA: z dnia 13 lutego 2014r., II OSK 2196/12, LEX nr 1497924; z dnia 5 maja 2013r.,II OSK 2078/11, LEX nr 1340179; z dnia 8 lipca 2009r., II OSK 1102/08, LEX nr 552814, wyrok WSA w Warszawie z dnia 26 listopada 2009r. IV SA/Wa 1433/09, LEX nr 589444).

Sąd stwierdza natomiast, że niewątpliwie rację ma skarżący wskazując, iż dokumenty załączone do wniosku, których celem było wykazanie spełnienia przesłanki z art. 61 ust.1 pkt 3 upzp, w dniu wydawania decyzji przez organ I instancji jak też przez organ II instancji były częściowo nieaktualne, gdyż m. in. techniczne informacje dotyczące możliwości przyłączenia do sieci ciepłowniczej były ważne od daty ich wystawienia przez 6 miesięcy tj. do 30 czerwca 2013r. Natomiast techniczne warunki usunięcia kolizji obiektów: stacji transformatorowej oraz sieci SN i nn kolidującej z planowaną inwestycją były ważne przez okres 2 lat tj. do 19 grudnia 2014r. Zauważyć jednak należy, że z punktu widzenia art. 61 ust.1 pkt 3 upzp dla wydania decyzji o warunkach zabudowy istotny jest fakt istnienia uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego, a nie fakt posiadania przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów. W rozpoznawanej sprawie fakt istnienia uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia budowlanego objętego wnioskiem, nie został w żaden sposób skutecznie zakwestionowany i jednoznacznie wynika z załączonych do wniosku dokumentów w postaci warunków technicznych oraz informacji o możliwości podłączenia. Wobec tego przy uwzględnieniu, iż etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystyczne byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były aktualne i określone w sposób definitywny Sąd uznał, iż nie ma uzasadnionych podstaw by zarzucać organowi odwoławczemu w tym zakresie naruszenie przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp (v. wyrok NSA z dnia 22 października 2009r. sygn. II OSK 1642/08, LEX nr 573590).

Przechodząc do analizy spełnienia ostatniej przesłanki, która jednocześnie wskazana jest jako pierwsza w art. 61 ust.1 upzp należy zauważyć, iż jak wynika z decyzji oraz z wniosku i części tekstowej analizy, obsługa komunikacyjna inwestycji planowana jest od ulicy [...]. Zatem bok przyległy do tej ulicy stanowi front działki według, którego winien być wytyczony obszar analizowany zgodnie z § 3 ust.2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu, w niniejszej sprawie obszar ten wytyczono w sposób prawidłowy, bowiem mimo że w niektórych miejscach w odległości przekraczającej trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem, to jednak mając na względzie zawarte w analizie tekstowej wyjaśnienia tej kwestii tj. "z uwagi na konieczność rozpatrywania całościowych kwartałów urbanistycznych zabudowy, ograniczonych ulicami czy też całościowych działek zabudowy (miarodajne określenie wskaźników zabudowy)" takie wytyczenie obszaru analizowanego uznać należy za prawidłowe i uzasadnione.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi dotyczących naruszenia przez planowaną inwestycję zasady poszanowania ładu przestrzennego, w pierwszym rzędzie wyjaśnić należy, że zagwarantowaniu ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 pkt 1 u.p.z.p., służą przywołane powyżej regulacje zawarte w art. 61 ust. 1 upsp, statuujące zasadę dobrego sąsiedztwa, która realizowana jest w razie gdy planowana inwestycja, a w szczególności jej gabaryty, ustalone zostaną w sposób odpowiadający przepisom rozporządzenia, przez co wpisywać się będą w istniejący w obszarze analizowanym stan zagospodarowania.

Warunkiem zachowania ładu przestrzennego jest kontynuacja przez planowaną inwestycję funkcji. Wskazać należy, iż zasada ta jest spełniona w razie, gdy nowa zabudowa mieścić się będzie w granicach zastanego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (innymi słowy gdy nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze. Warunek kontynuacji funkcji zabudowy należy rozumieć szeroko, to znaczy przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej. W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

Mając na uwadze powyższe, zdaniem Sądu, inwestycja polegająca na budowie budynku biurowo-usługowego z wielokondygnacyjnym garażem podziemnym, z magazynami i pomieszczeniami technicznymi oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i zjazdem do drogi publicznej, daje się pogodzić z funkcją dotychczas zastaną w obszarze analizowanym. Skoro bowiem analizowany obszar jest zróżnicowany funkcjonalnie, gdyż znajduje się na nim zarówno zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z usługami w parterach jak też i obiekty usług: administracyjno-biurowych, handlu i turystyki (hotele), to planowana zabudowa o funkcji biurowo-usługowej z wielokondygnacyjnym garażem podziemnym i magazynami oraz pomieszczeniami technicznymi, stanowi tę samą funkcję co istniejąca z funkcją uzupełniającą, immanentnie związaną z funkcją biurowo-usługową. Rozważając zatem ustalenia organu odwoławczego w kontekście składanych wyjaśnień również przez inwestora, należy uznać jej za prawidłowe. Sąd w tym miejscu wskazuje, że za niezasadny należy uznać zarzut skarżącego, dot. funkcja magazynowa, która we wniosku została określona na powierzchnię ponad 6000 m2 i zdaniem skarżącego nie wpisuje się w dotychczasową funkcję obszaru. Należy bowiem w tym zakresie wskazać, że powierzchnia magazynowa wpisuje się zarówno w funkcję biurową jak i administracyjną a także handlową i turystyczną jako element uzupełniający tych funkcji. Może też ona być samodzielną funkcją ale nie o taką w tym przypadku chodzi bowiem jak wynika z wyjaśnień inwestora nie planuje on wielkich składów i magazynów towarów. Tym samym obawy skarżącego w tym zakresie należy uznać za nieuzasadnione.

W ocenie Sądu, na uwzględnienie zasługują jednak argumenty skargi odnoszące się do naruszenia zasad dobrego sąsiedztwa, poprzez ustalenie parametrów nowej zabudowy w szczególności w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dominanty wysokościowej dla której wysokość została określona na 94m (XXV kondygnacji) przy czym w tym zakresie bez żadnej podstawy prawnej oraz uzasadnienia organ dodatkowo określił, że tolerancja wysokości w wypadku dominanty może się wahać +/- 0,5m, a także w zakresie wyznaczenia dla planowanej inwestycji linii zabudowy.

Sąd zauważa bowiem, że jak wynika ze sporządzonej analizy obszaru, stanowiącej załącznik do decyzji, w obszarze analizowanym występują jedynie dwa budynki o tak znacznej wysokości jak planowana przez inwestora: budynek hotelu [...] położony przy zbiegu ul. [...] i [...], który jednocześnie położony jest również przy ul. [...] ale po przeciwnej stronie ul. [...] niż planowana inwestycja (wys. 95m – XXXIII kondygnacje) i budynek usługowy znacznie niższy od planowanego położny przy ul. [...] (wys. 77m – XXII kondygnacje). Podkreślić również należy, że budynki położone przy ul. [...] jak również ul. [...] poza wspomnianym budynkiem hotelu [...], jak również w całym obszarze analizowanym nie przekraczają X kondygnacji (35 m).

Wskazać również wypada, że z opracowania Miejskiej Pracowni Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju (pismo z dnia [...] maja 2013r) jednoznacznie wynika, że planowana inwestycja znajduje się w sąsiedztwie historycznych kwartałów zabudowy pomiędzy dwiema strefami ochrony liniowych parametrów historycznego układu urbanistycznego "KZ-L" (ul. [...] i [...]) oraz obok strefy ochrony istotnych parametrów historycznego układu urbanistycznego "KZ-B" zespół zabudowy śródmiejskiej. Nadto planowany obiekt znajdował by się w bezpośrednim tle widokowym sylwety zespołu [...] i przy przekroczeniu przez ten budynek wysokości 85 m będzie on zakłócał ekspozycję centralnej części [...] (co jednoznacznie wynika z załączonych do w/w pisma rzutów- rysunek 5). Powyższe potwierdza również operat techniczny wykonany przez geodetę uprawnionego Z. T. z dnia [...] października 2013r. W tym miejscu odnosząc się do stanowiska uczestnika postępowania – [...] sp. z o.o. zawartego w piśmie z dnia 7 października 2015r. (wpływ do Sądu w dniu 19 października 2015r.) wskazać wypada, iż powoływane w tym stanowisku opracowanie prof. dr hab. inż arch. D. K., które zdaniem uczestnika wskazuje i potwierdza, że analiza została przeprowadzona prawidłowo i że istnieje możliwość posadowienia planowanej inwestycji o wys. 94m – nie znajduje się w aktach sprawy. Tym samym Sąd nie miał możliwości zapoznania się z tym dokumentem.

Sąd zauważa przy tym, że zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4).

Powyższy przepis odniesiony do ustaleń zawartych w skarżonej decyzji wskazuje, że ustalając parametry wysokościowe organ nawiązał do wysokości budynku sąsiadującego z planowanym tj. budynku skarżącej, co należy uznać za prawidłowe. Jednak niezależnie od powyższego dla pewnej części budynku tzw. wieży (dominanta wysokościowa) ustalone zostały warunki wysokościowe znacznie wyższe od parametrów budynków otaczających, jak również od średniej z obszaru. Tak więc warunek ten został określony przy zastosowaniu ust. 4 § 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r, który przewiduje wyjątkowy tryb. Zdaniem jednak Sądu nie można przyjąć, iż możliwość ustalenia takiej wysokości wynika z przeprowadzonej w niniejszej sprawie analizy i znajduje wyjątkowe uzasadnienie – takiego uzasadnienia nie zawiera bowiem ani analiza ani decyzja organu. Nie jest bowiem wystarczające dla dokonania odstępstwa w tym zakresie wskazanie, że istnieje w obszarze analizowanym już jeden budynek tak wysoki (hotel [...] - 95 m). Wysokość tego budynku nie można bowiem uznać za reprezentatywną dla obszaru analizowanego w tym w szczególności dla tej części obszaru, w którym planowana jest inwestycja. Organ w takim wypadku przy zastosowaniu odstępstwa winien również rozważyć i inne elementy choćby wpływ tak wysokiego budynku na inne już istniejące w tym obszarze budynki, wpływ na wygląd tej części miasta i jego charakter.

Tak więc zdaniem Sądu posadowienie budynku z tak dużą dominantą wysokościową w obszarze gdzie głównie występuje zabudowa pierzejowa wielokondygnacyjna lecz nieprzekraczająca 35 m będzie zakłócało zastany w tym rejonie ład przestrzenny. Tym samym brak jest uzasadnienia do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej dla dominanty wysokościowej na wys. 94 m. w nawiązaniu do budynku położnego przy głównym rondzie, który swą wysokością i położeniem po przeciwnej stronie ul. [...] nawiązuje raczej do zabudowy położonej m. in. na tyłach [...] (wzdłuż [...]).Co więcej będzie się ono kłóciło z istniejącą w tym rejonie zabudową historyczną a także jak wynika ze wskazanego wyżej opracowania Miejskiej Pracowni Planowania Przestrzennego i Strategii Rozwoju będzie również negatywnie wpływać na ekspozycję centralnej części [...].

Sąd częściowo zgadza się również ze skarżącym w zakresie zarzutów związanych z ustaleniem linii zabudowy. Zauważyć bowiem należy, iż zdaniem Sądu z analizy załącznika graficznego do decyzji od strony ul. [...] dla kondygnacji parteru oraz dla dominanty brak jest uzasadnienia do ustalenia odsunięcia linii zabudowy od krawędzi jezdni od 7,2m do 8,25 (parter) i 5,5m do 6,35m (dominanta), gdyż jak wynika ze wskazanego załącznika planowany budynek w tych częściach (parter i nadwieszona dominanta) jest położony równolegle do krawędzi jezdni ul. [...]. Zauważyć przy tym wypada, że istotą wyznaczenia linii zabudowy, jest ustalenie odległości, w jakiej planowana zabudowa może znajdować się najbliżej drogi publicznej. Faktycznie zatem chodzi o ustalenie takiej linii, która nie może zostać przekroczona przez nową zabudowę. Powyższe oznacza, iż linia zabudowy od strony ul. [...] winna być wyznaczona w tej samej odległości od krawędzi jezdni. Nadto zdaniem Sądu brak jest podstaw do ustalania linii zabudowy dla dominanty od strony granic terenu oznaczonych literami A-L. Linia zabudowy jest wyznaczana bowiem jedynie od strony dróg.

W pozostałym zakresie zarzut skarżącego odnośnie złego wyznaczenia linii zabudowy Sąd uznał za niezasadny bowiem z załącznika graficznego w sposób jednoznaczny wynika iż poszczególne części budynku od strony ul. [...] i ul. [...] (kondygnacja powyżej parteru do VIII-ej kondygnacji) planowane są do posadowienia nierównolegle do krawędzi jezdni tym samym dla poszczególnych nadwieszeni tego budynku jest uzasadnione ustalenie linii zabudowy w innej odległości.

Za zasadny należy również uznać zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. w kontekście uprzedniego niedoręczenia kompletnej decyzji stronie (nie doręczono analizy cześć graficzna). Nie ulega wątpliwości że w niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z niesporządzeniem części graficznej analizy lecz z jej niedoręczeniem stronom – co wynika z treści samej skarżonej decyzji, w której poinformowano strony, iż ze względu na wielkość tego dokumentu z jego treścią można zapoznać się w siedzibie organu. Niewątpliwie nie jest to prawidłowa praktyka organu, nie mniej jednak mogłaby być uznana za dopuszczalną, gdyby organ odwoławczy przed wydaniem decyzji sanował to uchybienie poprzez wyznaczenie stronie terminu do zapoznania się z aktami i wypowiedzenia się w sprawie przy szczególnym uwzględnieniu wskazanego dokumentu. Tak się jednak nie stało a zatem uznać należy, że w tym zakresie strona została pozbawiona możliwości obrony swoich praw.

Odnosząc się do pozostałych podniesionych w skardze zarzutów Sąd uznał je za niezasadne. Należy bowiem wskazać, że:

– Nie doszło zdaniem Sądu do uchybień w zakresie ustalenia stron postępowania. Ze znajdujących się w aktach wypisów z ewidencji gruntów wynika że organ prawidłowo przyjął że stronami postępowania będą właściciele działek na których ma powstać planowana inwestycja oraz właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiadujących z terenem który ma podlegać zainwestowaniu. Kto w danym postępowaniu będzie stroną wynika z przepisu art. 28 k.p.a. , który stanowi, że stroną będzie ten czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

– Nie ulega również wątpliwości że przymiotu strony w postępowaniu o warunkach zabudowy nie da się wywieść z faktu iż ewentualnie planowany budynek będzie zacieniał nieruchomość sąsiednią, lub będzie powodował hałas. Takie elementy mogą świadczyć jedynie o interesie faktycznym danego podmiotu a nie o interesie prawnym. Nadto na etapie ustalania warunków zabudowy nie bada się np. "linijki słońca", która jest elementem postępowania dopiero przed organem architektoniczno-budowlanym.

– Brak jest podstaw jak słusznie wskazał organ odwoławczy do dokonania uzgodnienia planowanej inwestycji z [...]. Nie ulega bowiem w świetle zapisu art. 53 ust.4 upzp żadnej wątpliwości, że taki podmiot nie został wymieniony przez ustawodawcę jako podmiot, z którym organ prowadzący postępowanie główne (wójt, burmistrz, prezydent miasta) jest zobligowany dokonać uzgodnienia decyzji o warunkach zabudowy. Obowiązku takiego nie nakładają również inne przepisy prawa powszechnie obowiązujące.

– Wskaźnik zabudowy nie został błędnie ustalony poprzez określenie go w widełkach od 0,99 – 1. Takie określenie należy uznać za dopuszczalne i prawidłowe. Daję ono inwestorowi pewien luz decyzyjny na etapie przygotowywania projektu architektoniczno-budowlanego. Nadto mimo że średni wskaźnik zabudowy z obszaru analizowanego jest niższa bowiem wynosi ona 0,63 to jednak uwzględniając, iż planowana inwestycja ma powstać w ścisłym centrum miasta jako zabudowa pierzejowa a nadto bezpośrednio sąsiadująca z terenem planowanej inwestycji działka jest również zabudowana w 100%., Sąd uwzględniając również, że w analizie zawarte zostało uzasadnienie przyjęcia tego wskaźnika w odstępstwie a zatem w oparciu o art. 5 ust.2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r, uznał takie ustalenie tego wskaźnika za prawidłowe.

– Zgodnie z § 6 rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003r szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust.1). Przy czym zgodnie z ust. 2 tego paragrafu – dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W niniejszej sprawie z wykonanej analizy niewątpliwie wynika że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa pierzejowa, wypełniająca całą szerokość działek oraz całe kwartały ograniczone ulicami. Tym samym za uzasadnione należy uznać ustalenie szerokości elewacji zarówno od strony ul. [...] jak i od strony ul. [...] jako wielkości poszczególnych boków działki od tych ulic. Sąd nie ma również zastrzeżeń do sposobu wyznaczenia szerokości elewacji frontowej dla dominanty jako przedziału "od do", pozwoli to bowiem architektom na racjonalne wykorzystanie przestrzenni z uwzględnieniem walorów estetycznych. Nadto wielości które w ten sposób zostały wskazane są jednoznaczne i konkretne.

– Dla przedmiotowej nieruchomości, jak wynika z akt sprawy, nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Projekt planu nie jest przepisem powszechnie obowiązującym na terenie gminy a zatem jak słusznie wskazał organ odwoławczy brak było podstaw prawnych do analizowania planowanej inwestycji w kontekście projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Szczególnie, że projekt planu przed jego uchwaleniem może ulegać najróżniejszym modyfikacjom.

– W niniejszej sprawie projekt decyzji nie podlegał uzgodnieniu, o którym mowa w art. 53 ust.4 upzp, bowiem żadne z kryteriów do dokonania uzgodnień w sprawie nie zaistniało. Gwoli wyjaśnienia należy tylko dodać, iż ponieważ na terenie [...] Prezydent [...] jest jednocześnie zarządcą dróg to zgodnie z ugruntowaną w tym zakresie linią orzeczniczą nie dochodzi do odrębnego uzgodnienia w tym zakresie decyzji. Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy wpisuje bezpośrednio warunki komunikacyjne do decyzji, które na ogół stanowią powielenie stanowiska jednostek wyspecjalizowanych w tym zakresie które bezpośrednio nadzorują daną drogę.

– Brak jest podstaw do przyjęcia że planowana inwestycja spowoduje likwidację istniejących miejsc postojowych szczególnie że w zaskarżonej decyzji znalazły się stosowne zapisy które mają przeciwdziałać ewentualnym takim sytuacjom.

Ponownie rozpoznając sprawę organ winien przeprowadzić uzupełniającą analizę w zakresie możliwości dopuszczenia budowy tak wysokiego budynku na wskazanym przez inwestora terenie oraz w zakresie prawidłowego ustalenia linii zabudowy z uwzględnieniu wytycznych Sąd wskazanych powyżej oraz po zapewnieniu stronie możliwości zapoznania się z treścią całego rozstrzygnięcia.

W tym stanie rzeczy Sąd stwierdził, że podjęte w sprawie orzeczenia zostały wydane z naruszeniem prawa procesowego w tym w szczególności art. 7, 8, 77 § 1, 80 a tym samym również art. 107 § 3 k.p.a, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Dawało to zatem podstawę do ich uchylenia na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 p.p.s.a.

Orzeczenie w przedmiocie kosztów oparto o przepis art. 200 p.p.s.a.