Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2681/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-04-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 157 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 84
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Sędziowie: WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.) WSA Anna Wesołowska po rozpoznaniu w dniu 1 kwietnia 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi G. R. i A. R. na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] września 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] września 2020 r. Minister Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 256, ze zm.), dalej "Kpa", po rozpatrzeniu odwołania G. R. i A. R. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2019 r" znak: [...], orzekającej w pkt. I o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie geodezyjnym [...], gminie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, dalej "nieruchomość", w pkt 2 o przyznaniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz A. R. w kwocie [...] zł z tytułu udziału [...] części we współwłasności nieruchomości, na rzecz G. R. i A. R., na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w kwocie [...] zł z tytułu udziału [...] części we współwłasności nieruchomości, - utrzymał ją w mocy.

Stan sprawy przedstawiał się w sposób następujący.

Nieruchomość decyzją Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] [...] na odcinku od granicy województwa [...] i [...] - węzeł "[...]" obecnie "[...] (bez węzła) zad. 1 odcinek: granica województwa [...] i [...] do węzła "[...]" wraz z węzłem.

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r., znak: [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz wywłaszczonych współwłaścicieli G. R. i A. R., dalej "Skarżący", w wysokości [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli Skarżący. Do odwołania dołączony został operat szacunkowy z dnia [...] września 2017 r. sporządzony na zlecenie strony przez biegłego P. D..

Decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r" znak: [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2017 r. znak: [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r., znak: [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość, w wysokości [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli Skarżący, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. znak: [...] Minister Inwestycji i Rozwoju orzekł o uchyleniu w całości zaskarżonej decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

Pismem z dnia [...] kwietnia 2019 r. Skarżący wnieśli o wykluczenie z postępowania rzeczoznawcy majątkowego L. K. jako nie dającego gwarancji bezstronności, obiektywizmu ani rzetelnego wykonania operatu szacunkowego, który ma być podstawą do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

Pismem z dnia [...] kwietnia 2019 r. Skarżący wnieśli o powołanie biegłego geodety, celem określenia na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, powierzchni użytkowej domu i jego poszczególnych składników oraz powierzchni kostki brukowej i elementów utwardzonych podwórza objętych wywłaszczeniem.

Postanowieniem z dnia [...] maja 2019 r., znak: [...] Wojewoda [...] odmówił wyłączenia biegłego rzeczoznawcy L. K.. Postanowieniem z dnia [...] maja 2019 r., znak: [...] Wojewoda [...] odmówił powołania biegłego geodety gdyż wskazane we wniosku okoliczności zostały dostatecznie wyjaśnione, a zatem bezzasadne jest przeprowadzenie dodatkowego postępowania odwodowego w tym zakresie.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] października 2019 r., znak: [...] Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustalenia odszkodowania w wysokości [...] zł, w pkt 2 o przyznaniu ustalonego w pkt 1 odszkodowania na rzecz A. R. w kwocie [...] zł z tytułu udziału [...] części we współwłasności nieruchomości, na rzecz skarżących na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w kwocie [...] zł z tytułu udziału części we współwłasności nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli Skarżący.

Zaskarżonej decyzji zarzucili:

-naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mające wpływ na wynik sprawy tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 Kpa i art. 80 Kpa poprzez niepodjęcie wszystkich niezbędnych czynności mających na celu prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie, lekceważące podejście do wytycznych organu II instancji, zawartych w decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] listopada 2018 r. oraz dokonanie oceny zebranego w sprawie materiału odwodowego z przekroczeniem zasady swobodnej oceny dowodów;

-naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art.134 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 i art.18 specustawy drogowej poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat sporządzony z naruszeniem podstawowych zasad jego przygotowania wynikających zarówno z ugn jak i rozporządzenia, co spowodowało zaniżenie należnego stronie odszkodowania.

Ponadto zaskarżono wydane dnia [...] maja 2019 r. przez Wojewodę [...] postanowienia w przedmiocie odmowy wyłączenia z postępowania rzeczoznawcy majątkowego oraz w przedmiocie odmowy powołania biegłego geodety.

Ponownie rozpoznając sprawę Minister Rozwoju wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, ze zm.), dalej "specustawa drogowa", nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

Zgodnie z art. 12 ust. 4f specustawy drogowej odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Zgodnie z księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w [...] V Wydział Ksiąg Wieczystych przedmiotowa nieruchomość stanowiła współwłasność w udziale 1/2 części A. R. oraz w udziale 1/2 części A. R. i G. R. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dziale III ww. księgi wpisano służebność osobistą polegającą na prawie zamieszkiwania w całym domu mieszkalnym drewnianym na rzecz sióstr: K. J., A. R. oraz stryja M. R., jednakże w toku postępowania ustalono, że powyższe ograniczone prawo rzeczowe nie ma wpływu na wartość wycenianej nieruchomości, bowiem jej przeznaczenie pod inwestycję drogową nie powoduje zmiany warunków wykonywania ograniczonego prawa rzeczowego na rzecz uprawnionych osób.

Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Stosownie do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Z akt sprawy wynika, że zawiadomienie o wydaniu przez Wojewodę [...] decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] marca 2017 r. zostało doręczone G. R. i A. R. dnia [...] kwietnia 2017 r., zaś protokołem z dnia [...] kwietnia 2017 r. nieruchomość została wydana inwestorowi. W związku ze spełnieniem ww. przesłanek, kwotę odszkodowania powiększono o 5% wartości nieruchomości tj. o kwotę [...] zł.

Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, wysokość odszkodowania, przysługującego dotychczasowemu właścicielowi zamieszkałemu w tym budynku, powiększa się o kwotę [...] zł w odniesieniu do tej nieruchomości.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności z protokołu wydania nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z dnia [...] kwietnia 2018 r. oraz oświadczenia A. R. z dnia [...] maja 2017 r., wynika, że w budynku usytuowanym na wywłaszczonej nieruchomości zamieszkiwali A. R.i G. R., a zatem ustalonego na ich rzecz odszkodowanie, stosownie do ww. przepisu, powiększono o kwotę równą [...] zł.

W myśl art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65, ze zm.), dalej "ugn", podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości stanowi operat szacunkowy z [...] lipca 2019 r. sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego L. K.. Klauzulą z dnia [...] września 2020 r. biegły potwierdził aktualność ww. operatu szacunkowego.

Wyceniana nieruchomość położona jest przy drodze krajowej nr [...],ok. [...] km od centrum gminy [...]. Bezpośrednie otoczenie działki stanowią obszary rolne i rozproszona zabudowa siedliskowa. Przedmiotowa działka została wydzielona z siedliska rolniczego. Na działce znajdowały się składniki budowlane tj. budynek mieszkalny dwurodzinny wolnostojący murowany, z instalacjami (w tym panele solarne), ogrodzenie z przęseł stalowych na cokole ogrodzeniowym, na słupach murowanych o łącznej dł. [...] mb, na słupach w części wykończonych cegłą klinkierową i w części z profilu zamkniętego, utwardzenie z kostki betonowej o łącznej pow. [...] m2, droga dojazdowa na posesję od drogi publicznej, ulepszona elementami masy asfaltowej, na łącznej pow. ok [...] m2, zbiornik bezodpływowy na nieczystości, jednokomorowy, betonowy wylewany, o objętości [...] m3 oraz oświetlenie terenu lampami ogrodowymi ([...] szt.) oraz składniki roślinne tj. orzech laskowy ([...] szt.), wiśnia ([...] szt.), czereśnia ([...] szt.), jabłoń ([...] szt.), brzoskwinia ([...] szt.), śliwa ([...] szt.), grusza ([...] szt.), tuja ([...] szt.), świerk ([...] szt.). Szczegółowy opis składników majątkowych zawarto na str. 8-11 operatu. Ponadto przedmiotowa nieruchomość posiadała dojazd drogą krajową, położona była na płaskim terenie i uzbrojona była w energię elektryczną, wodę z sieci gminnej, kanalizację lokalną (bezodpływową) oraz telefon. .

Autor operatu ustalił, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2003 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka położona była na terenie oznaczonym jako uprawy polowe, łączki, oczka i cieki wodne (RP, ZŁ, W). W północnej części działki znajduje się samotnicze siedlisko rolnicze, dla którego zgodnie z zasadami zagospodarowania istnieje możliwość utrzymania istniejącej zabudowy, jej odtwarzania i rozbudowy w granicach istniejącego siedliska.

Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Biegły dokonał analizy rynku nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi ze szczególnym uwzględnieniem budynków o dużych powierzchniach położonych na stosunkowo dużych działkach oraz nieruchomościami niezbudowanymi, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i rolno-budowlanym. Badaniem objęto lokalny rynek obejmujący obszar gminy [...] oraz pozostałych gmin powiatu puławskiego z ograniczeniem do obszarów wiejskich w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. Biegły wskazał, że ceny transakcji nieruchomościami rolnymi z częścią przeznaczona pod zabudowę zagrodową były zróżnicowane i uzależnione od proporcji powierzchni gruntu budowlanego do rolnego, jednakże ich ceny jednostkowe często nie przekraczają lub nieznacznie przekraczają ceny osiągane za nieruchomości typowo rolne. Powyższa analiza wykazała, że przedział cenowy dla nieruchomości o przeznaczeniu rolno- budowlanym wynosił od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Po przeprowadzonej analizie biegły stwierdził stabilizację cen w okresie ich badania, zatem nie aktualizowano cen ze względu na upływ czasu. Biegły przeanalizował regionalny rynek nieruchomości drogowych obejmujący teren województwa [...]. Ze względu na ograniczony obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne wydłużono dwuletni okres badania i monitoringiem objęto transakcje zawarte od początku 2017 r. W wyniku analizy wyodrębniono 5 transakcji dotyczących działek niezabudowanych przeznaczonych na cele drogowe. Ceny gruntów drogowych na analizowanym obszarze kształtowały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Analiza rynku nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych na inwestycje drogowe oraz gruntów rolnych i rolno-budowlanych, dokonana przez biegłego, wykazała, że ceny gruntów rolnych są niższe od cen gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe. Stąd przeznaczenie działki rolnej pod drogę zwiększa jej wartość. W związku z tym biegły określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej dla alternatywnego sposobu użytkowania jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

Biegły ustalił, że dla rynku najważniejsze znaczenie mają następujące atrybuty wraz z odpowiadającymi wagami: lokalizacja ogólna nieruchomości (waga 40%) oraz położenie szczegółowe i otoczenie (waga 60%). Na str. 20 operatu szacunkowego przedstawiono opis przyjętych cech rynkowych. Następnie opisano transakcje przyjęte do porównania (str. 21 operatu szacunkowego) oraz określono wartość współczynników korygujących i obliczono wartość 1 m2 szacowanego gruntu na kwotę [...] zł/m2, co pozwoliło na określenie wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości na [...] zł.

Wartość składników budowlanych określono w podejściu kosztowym, metodą kosztu odtworzenia, techniką wskaźnikową, wg formuły przedstawionej na str. 18 operatu, na kwotę [...] zł.

Wartość składników roślinnych biegły wycenił jako sumę wartości bieżącej roślin, obliczonej na podstawie kosztów inwestycyjnych z uwzględnieniem odpisów amortyzacyjnych i wartości utraconych korzyści do końca pełnego plonowania, po analizie rynku lokalnego na podstawie opracowania K. Z. "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" na łączną kwotę [...] zł.

Łączna wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wyniosła [...] zł. W wyniku spełnienia przesłanek określonych w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, powyższą kwotę odszkodowania podwyższono o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej, ze względu na fakt zamieszkiwania wywłaszczonej nieruchomości przez dotychczasowych jej właścicieli, kwota odszkodowania powiększona została o [...] zł.

Dokonując oceny organ miał na uwadze przepisy ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109, ze zm.), dalej: "rozporządzenie".

W świetle § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Organ uznał, że operat nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Biegły wobec stwierdzenia, że cel publiczny, na który została przejęta nieruchomość zwiększa jej wartość, prawidłowo przeprowadził wycenę w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, co odpowiada dyspozycji art. 134 ugn i § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących przedmiotowej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu poprawek cen nieruchomości wybranych do porównania. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia.

Zgodnie z art. 75 § 1 Kpa jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Unormowanie to wskazuje na zasadę równej mocy środków dowodowych co oznacza, że w toku postępowania wyjaśniającego organ administracji zobowiązany jest zebrać cały materiał dowodowy aby po jego rozpatrzeniu wydać decyzję administracyjną. Natomiast art. 80 Kpa, wyrażający zasadę swobodnej oceny dowodów, stanowi, że organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

Organ dokonał zatem oceny operatu przedłożonego przez skarżących.

Rzeczoznawca majątkowy P. D. wskazał w nim, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości [...], bezpośrednio przy drodze krajowej nr [...] relacji [...][...], wśród gruntów rolnych niezabudowanych i zabudowanych o małej intensywności zabudowy (zabudowa zagrodowa). Badając przeznaczenie planistyczne działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy podał, że na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dla ww. działki obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zatwierdzony uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2003 r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie oznaczonym jako RP,ZŁ,W - uprawy polowe, łąki, oczka i cieki wodne, dla którego zasady zagospodarowania są następujące: możliwość utrzymania istniejącej zabudowy, jej odtwarzania oraz rozbudowy w granicach istniejącego siedliska.

Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego, wykazała, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne są wyższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod rolę. Stąd kierując się zasadą korzyści, oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości oparto na nieruchomościach o przeznaczeniu drogowym.

Przy określeniu wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W wyniku analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zebrano 9 transakcji, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od [...] zł do [...] zł za 1 m2 gruntu. Średnia cena zbioru wyniosła [...] zł/m2.

Rzeczoznawca ustalił, że głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja ogólna (waga 56,45%), sąsiedztwo (waga 23,31%) oraz przeznaczenie (waga 20,24%). Rzeczoznawca dokonał charakterystyki przyjętych cech na str. 27 operatu. Opis nieruchomości przyjętych do porównania zamieszczono na str. 29-38 operatu. Następnie określono na podstawie współczynników korygujących cenę za 1 m2 wycenianej nieruchomości na kwotę [...] zł, co pozwoliło na określenie wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...] zł.

Wartość składników budowlanych oszacowano w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową według formuły przedstawionej na str. 39 operatu, na kwotę [...] zł.

Wartość składników roślinnych oszacowano jako sumę wartości bieżącej roślin, obliczonej na podstawie kosztów inwestycyjnych z uwzględnieniem odpisów amortyzacyjnych i wartości utraconych korzyści do końca pełnego plonowania, zaś do wyceny drzew owocowych zastosowano opracowanie K. Z. "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich". Łącznie wartość nasadzeń oszacowano na kwotę [...] zł.

Łączna wartość przedmiotowej nieruchomości określona została na kwotę [...] [...] zł.

Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów ugn oraz rozporządzenia pozwala zdaniem organu stwierdzić, że przedłożony przez stronę operat szacunkowy zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego wykorzystywanie dla celu ustalenia wartości działki nr [...].

Poważne wątpliwości tutejszego organu budzi poprawność oszacowania składników budowlanych. Pomimo, że jak wskazuje biegły na str. 13 kontroperatu, w dniu oględzin tj. [...] września 2017 r. obiekty budowlane znajdujące się na działce nr [...] zostały już rozebrane, a stan zagospodarowania nieruchomości na dzień [...] marca 2017 r. określono głównie na podstawie opisu z operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2017 r. autorstwa L. K., w zestawieniu kosztów odtworzenia budowli przedstawionej na str. 40 biegły D. zawarł wycenę dodatkowych składników majątkowych w postaci studni głębinowej oraz utwardzenia powierzchni kostką betonową wynoszącej [...] m2. Fakt istnienia studni na przedmiotowej nieruchomości, pomimo przeprowadzenia przez organ pierwszej instancji wnikliwego postępowania wyjaśniającego w tym zakresie, nie został potwierdzony w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie, podobnie jak wskazana w kontroperacie powierzchnia utwardzona kostką betonową na poziomie [...] m2. Rzetelność pomiarów dokonanych przez biegłego D. podważa nie tylko fakt, iż biegły dokonywał oględzin nieruchomości już po rozbiórce obiektów, ale również fakt iż obliczenia powierzchni oparte zostały na archiwalnych zdjęciach satelitarnych.

Dodatkowo, jak wynika z analizy ww. operatu szacunkowego, biegły objął badaniem rynku nieruchomości drogowe w okresie 3 lat wstecz od dnia wyceny. Organ wskazał, że okres monitorowania cen transakcyjnych przy wycenie nieruchomości może zostać wydłużony, jednakże rozszerzenie to musi wynikać z braku transakcji nieruchomościami podobnymi w okresie dwóch lat wstecz od daty wyceny i powinno zostać uzasadnione w operacie szacunkowym. W analizowanym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił w tym względzie stosownych wyjaśnień.

Ponadto kontroperat nie zawiera opisu nieruchomości porównawczych w zakresie cechy lokalizacja ogólna. Podkreślić przy tym należy, że wpływ tej cechy na wartość nieruchomości została określony na poziomie 56,45%. W ocenie organu drugiej instancji przy tak wysokim wpływie cechy nieruchomości na jej cenę, opis nieruchomości w tym zakresie powinien być szczególnie dokładny. Tymczasem opis nieruchomości podobnych zawarty w pkt. 5.6.4 kontroperatu zawiera jedynie szczątkowe informacje na temat lokalizacji nieruchomości porównawczych. W tej sytuacji nie można zweryfikować poprawności oceny tej cechy rynkowej.

Oznacza to, iż niemożliwe jest faktyczne porównanie nieruchomości ze względu na ich cechy różnicujące. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 8 maja 2009 r" sygn. akt I OSK 695/08, z dnia 10 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13, z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1224/13). Tylko w pełni poprawny formalnie operat szacunkowy, a zatem sporządzony w sposób odpowiadający prawu i poddający się weryfikacji, zawierający pełne przedstawienie logicznego rozumowania rzeczoznawcy może stanowić dowód dający podstawę do wydania decyzji administracyjnej.

W ocenie Ministra Rozwoju, Wojewoda [...] prawidłowo ocenił przedłożony przez stronę operat szacunkowy autorstwa P. D. wskazując że nie może on stanowić podstawy określenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się zaś do zarzutów podniesionych w odwołaniu, organ uznał je za niezasadne. Jeśli chodzi o zarzut pominięcia przy wycenie części składowej nieruchomości w postaci studni głębinowej oraz ustalenia innej powierzchni utwardzenia powierzchni kostką betonową, organ nie ma podstaw do stwierdzenia istnienia uchybień w tym zakresie. Zgodnie z protokołem wydania nieruchomości zabudowanej z dnia [...] kwietnia 2017 r., podpisanego m.in. przez dotychczasowych właścicieli nieruchomości, nie wynika aby na przedmiotowej nieruchomości, znajdował się składnik budowlany w postaci studni głębinowej. Ponadto w pismem z dnia [...][...] maja 2019 r, znak: [...] Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, na podstawie informacji otrzymanych od inwestora wyjaśniła, że nie posiada informacji potwierdzającej usytuowania studni pod budynkiem mieszkalnym, a powierzchnia kostki brukowej w pasie drogowym wynosiła [...] m2.. Zarówno powierzchnia kostki jak i ilość składników budowlanych ustalona została przez biegłego w trakcie oględzin nieruchomości, dokonanych przy udziale dotychczasowego właściciela. Ponadto z protokołu z rozprawy administracyjnej przeprowadzonej dnia [...] kwietnia 2019 r., której celem było ustalenie stanu zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości wynika, iż były właściciel nieruchomości nie posiada dokumentacji, pozwalającej uznać jego późniejsze stanowisko w tym zakresie. Skarżący do chwili obecnej nie przedstawili żadnych dokumentów, które stanowiłby wiarygodny dowód w sprawie i mogłyby posłużyć organowi za podstawę do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia wyceny przez biegłego. Wprawdzie podczas ww. rozprawy w poczet materiału dowodowego włączono film nagrany przez byłego właściciela, na którym udokumentowany został stan techniczny przedmiotowej nieruchomości, jednakże nie wskazał on na żadne nowe okoliczności w sprawie, a jedynie potwierdził dotychczasowe ustalenia biegłego L. K. Podobnie jak załączone do akt zdjęcia nieruchomości. Organ odwoławczy podzielił w tym zakresie stanowisko Wojewody, iż nie mogą stanowić one wiarygodnego dowodu w sprawie, ponieważ nie zostały opatrzone żadną datą.

Odnosząc się kolejno do zarzutu błędnego doboru nieruchomości porównawczych poprzez brak doboru transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi o większym znaczeniu komunikacyjnym ani o ekspozycji zbliżonej do nieruchomości wywłaszczone, organ wyjaśnił, że kategoria drogi, pod którą została nabyta dana nieruchomość nie może przesądzać o podobieństwie bądź braku podobieństwa nieruchomości będących przedmiotem transakcji do nieruchomości szacowanej. Ponadto treść art. 4 pkt 16 ugn wskazuje, że nieruchomością podobną jest nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość, nie oznacza to jednak, że nieruchomości przyjęte do zbioru nieruchomości porównawczych mają być identyczne z przedmiotem wyceny.

Bezzasadne jest również zaskarżenie postanowienia Wojewody [...] z dnia [...] maja 2019 r., znak: [...] o odmowie wyłączenia biegłego rzeczoznawcy L. K.. Zdaniem Skarżących biegły nie daje gwarancji bezstronności, obiektywizmu ani rzetelnego wykonania operatu szacunkowego. Skarżący podnieśli, że ustalony przez biegłego stan faktyczny nieruchomości oraz jej części składowych pokrywa się z ustaleniami rzeczoznawcy powołanego na zlecenie inwestora, a także że biegły sugerował się tą wyceną i posiadał do nie nieuzasadniony dostęp. Organ pierwszej instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 84 § 1 i 2 Kpa, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii.

Zgodnie z § 2 biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Stosownie zaś do art. 24 § 1 biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie: 1) w której jest stroną albo pozostaje z jedną ze stron w takim stosunku prawnym, że wynik sprawy może mieć wpływ na jego prawa lub obowiązki; 2) swego małżonka oraz krewnych i powinowatych do drugiego stopnia; 3) osoby związanej z nim z tytułu przysposobienia, opieki lub kurateli; 4) w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3; 5) w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji; 6) z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne; 7) w której jedną ze stron jest osoba pozostająca wobec niego w stosunku nadrzędności służbowej. Mając na uwadze powyższe uznać należy, że w przedmiotowej sprawie nie zaistniała żadna ze wskazanych w przepisie przesłanek, uprawniających organ do wyłączenia biegłego od udziału w postępowaniu. Jeśli zaś chodzi o zarzut dostępu biegłego Korulczyka do akt sprawy, organ wojewódzki z uzasadnieniu postanowienia wyjaśnił, że komplet akt przedmiotowej sprawy został udostępniony biegłemu w celu sporządzenia przez niego operatu szacunkowego. Organ uznając biegłego za osobę zaufania publicznego, kierującą się w swym działaniu porządkiem prawnym i kodeksem etyki zawodowej, zapewnił biegłemu dostęp do akt sprawy w celu wykonania wyceny z należytą starannością i dokładnością.

Odnosząc się zaś do zaskarżenia postanowienia Wojewody [...] z dnia [...] maja 2019 r., znak: [...] o odmowie powołania biegłego geodety, organ wyjaśnił, że po przeanalizowaniu całości materiału dowodowego, uznać należy iż okoliczności wskazane we wniosku zostały już szczegółowo wyjaśnione w toku postępowania, a zatem przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w tym zakresie wydaje się bezzasadne.

Odnośnie zarzutu dotyczącego naruszenia art. 7, art. 77, art. 80, Kpa to dowody zostały zebrane przez organ I instancji przy wszechstronnym rozważeniu całokształtu materiału dowodowego, zgromadzonego i rozpatrzonego w sposób wyczerpujący, a więc przy podjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, jako warunku niezbędnego wydania decyzji o przekonującej treści, a organ odwoławczy nie doszukał się nieprawidłowości w działaniach podejmowanych w przedmiotowej sprawie przez organ wojewódzki.

Organ wskazał, że do zakwestionowania wartości dowodowej operatu przez organ administracji publicznej może dojść zasadniczo wyłącznie w wypadku wykazania, że operat zawiera ewidentne błędy, które w sposób nie budzący wątpliwości dyskwalifikują jego walory dowodowe. Czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych oraz cech wpływających na wartość nieruchomości, a także wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości mają charakter specjalistyczny. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być zatem przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani też sądu. Pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wywiedli Skarżący wnosząc o uchylenie obu decyzji i zwrot kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzucili:

naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

I. art. 80 Kpa w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 Kpa poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności zmierzających do ustalenia właściwej wartości należnego Skarżącym odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, wybiórczą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, w tym w szczególności:

a) wydanie decyzji na podstawie pobieżnej i bezkrytycznej analizy operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2019 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L. K.;

b) brak należytego rozpatrzenia pozostałych zgromadzonych w sprawie dowodu w tym w szczególności operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. oraz zarzutów i wniosków Skarżących przedstawionych w trakcie postępowania;

c) uznanie przez Organ za prawidłowe, wydanie przez Wojewodę [...]:

- postanowienia z dnia [...] maja 2019 r. w przedmiocie odmowy wyłączenia z postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości

- rzeczoznawcy majątkowego – L. K.,

- postanowienia z dnia [...] maja 2019 r. w przedmiocie odmowy powołania biegłego geodety w celu określenia powierzchni użytkowej domu i jego poszczególnych składników oraz powierzchni kostki brukowej i elementów utwardzonych podwórza wywłaszczonej nieruchomości.

II. art. 107 § 3 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 Kpa poprzez niedostateczne uzasadnienie faktyczne decyzji, które zawierać powinno m in. dokładne wyjaśnienie przyczyn, z powodu których organ niektórym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, co narusza zasadę pogłębiania zaufania do organów administracji publicznej oraz przekonywania stron do wydawanych rozstrzygnięć.

III. art. 138 §1 pkt 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I Instancji z dnia 30 października 2019 r.

Ponadto, podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów uzupełniających z dokumentów tj.:

- dowodu z obliczeń powierzchni kostki betonowej na działce nr [...] w [...][...], gmina [...] według stanu na rok 2017 r. dokonanej przez geodetę M. K.- na okoliczność, że powierzchnia kostki betonowej na wywłaszczonej nieruchomości wynosiła [...] m2.

- dowodu z Oświadczenia Zakładu Budowy i Eksploatacji Urządzeń Komunalnych w [...] z dnia [...].10.2020 r., w przedmiocie istnienia na działce nr [...] w [...], gmina [...], pod budynkiem mieszkalnym Państwa R. studni głębinowej z hydroforem - na okoliczność, że na wywłaszczonej nieruchomości znajdowało się własne ujęcie wody.

- dowodów z potwierdzeń przelewu z dnia [...].07.2010 r. oraz z dnia [...][...].08.2010 r. na rzecz [...] - na okoliczność zakupu mebli w zabudowie trwale związanych z nieruchomością.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2019, poz. 2167, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 28 ), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.

W stosunku do nieruchomości które zostały przejęte pod drogi publiczne wysokość odszkodowania ustalana jest przez wojewodę, wysokość odszkodowania ustala się wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania o czym stanowią przepisy art. 18 ust. 1 i 12 ust 4a specustawy. Z art. 12 ust. 5 tej ustawy drogowej dla ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami a podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy.

W przedmiotowej sprawie została wydana decyzja Wojewody [...] z [...] października 2019 r. o ustaleniu odszkodowania za grunt i jego części składowe.

W skardze Skarżący przede wszystkim kwestionują sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy w tym ustalenia w zakresie składników nieruchomości (kostka nawierzchniowa, studnia, meble w zabudowie). Ponadto wskazują na brak bezstronności biegłego sporządzającego opinię i wadliwą ocenę operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę na zlecenie Skarżących.

Najdalej idącym był zarzut wyłączenia rzeczoznawcy. Postanowieniem z [...] maja 2019 r. Wojewoda [...] odmówił jego wyłączenia uznając, że powoływane przez skarżących okoliczności związane z faktem zapoznania się rzeczoznawcy z innym operatem znajdującym się w sprawie nie mogą być podstawą do jego wyłączenia a okoliczności te nie świadczą o braku bezstronności rzeczoznawcy. Kwestie wyłączenia biegłego regulują regulują art. 84 § 2 i 24 Kpa. Oznacza to, że przyczyny wyłączenia pracownika organu są tożsame z przyczynami wyłączenia biegłego. Analizując je sąd w pełni podziela stanowisko organu, że okoliczność polegająca na zapoznaniu się biegłego z innym operatem, stanowiącym dowód w tym postępowaniu, nie mieści się w katalogu przesłanek do wyłączenia o jakich mowa w art. 24 § 1 Kpa. Kwestionowanie natomiast ustalonego przez biegłego stanu faktycznego w sytuacji w której stan ten wynikał z protokołu oględzin w których brał udział Skarżący nie stanowi powodu do wyłączenia biegłego a jedynie podstawę do zarzutów do sporządzonej opinii o ile została wykorzystana do ustalenia odszkodowania.

Sąd pierwszej instancji dokonując kontroli decyzji ustalającej wysokość odszkodowania ma prawo i obowiązek dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu, który był podstawą ustalenia odszkodowania i w istocie najważniejszym dowodem w sprawie. Dokonując kontroli operatu sąd administracyjny a wcześniej organ ma obowiązek zbadania jego prawidłowości pod względem spełnienia warunków formalnych. Oznacza to, że ma zbadać, czy operat został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera określone prawem elementy, a także czy nie zawiera niejasności lub braków, które uniemożliwiają jego ocenę. Obowiązkiem organu i Sądu jest także ocena, czy sporządzony operat pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami wykonawczymi. Warunki formalne, jakim powinien odpowiadać operat określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W tych ramach Sąd uznał, że sporządzony na zlecenie organu operat nie zawiera wad które powodowałyby niemożność jego wykorzystania w tym postępowaniu. Biegły przedstawił w opinii swój tok rozumowania, wyjaśnił dlaczego przyjął takie a nie inne metody i współczynniki, dokonał stosownych wyliczeń matematycznych. Sąd nie ma podstawie aby taki dokument zakwestionować.

Kwestie sporne to przede wszystkim ustalenia w zakresie stanu faktycznego w szczególności co do ilości kostki brukowej i elementów budynku i jego wyposażenia. Jak wynik z opinii L. K. ustalił on: powierzchnią kostki betonowej na [...] m2, istnienie w kotłowni zasobnika w wodę z pompą i osprzętem do odprowadzania wody do pomieszczeń gospodarczych, dokonał obmiarów pomieszczeń (str. 8-9, 11 operatu i załączniki do niej tj. protokół z oględzin). Skarżący nie zaprzeczał aby brał udział w tych oględzinach. Z kolei rzeczoznawca P. D. – jak to wynik z jego operatu ustaleń co do stanu nieruchomości dokonał na podstawie opisu z operatu szacunkowego L. K. (str. 13 operatu). Jednakże uznał że opis ten w zakresie kostki brukowej nie jest prawidłowy ponieważ na podstawie zdjęć lotniczych i twierdzeń wywłaszczonego właściciela powierzchnia ta była znacznie większa ([...] m2). Pomiary nie były możliwe gdyż kostka została rozebrana.

W ocenie Sądu nie sposób na podstawie zdjęć (załącznik nr 5 do operatu L. K. ) ustalić powierzchni kostki z powodu braku odniesienia do powszechnie obowiązujących miar i braku skali. Skoro natomiast L. K. dokonał pomiarów kostki to jego ustalenia w tym zakresie należy uznać za prawidłowe bo oparte na faktycznych ustaleniach w tym zakresie. Jak wskazał biegły w czasie rozprawy pomiary były dokonywane taśmą mierniczą a ewentualne niedokładności są minimalne. Nawiasem mówiąc także w poprzednim operacie k. B. powierzchnia z kostki wynosiła [...] m2. Opinia ta zawiera także załącznik w postaci protokołu z oględzin nieruchomości z udziałem właścicieli z którego wynika, że kostką betonową wykończony jest budynek i wjazd. Mimo, że opinia ta nie stanowiła podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania to ustalenia tej biegłej pokrywają się z ustaleniami L. K..

Nawiasem mówiąc opinia sporządzona na zlecenie Skarżących także była sporządzona po zapoznaniu się tego biegłego z opinią L. K. Skoro tak to idąc za koncepcją Skarżących, generalnie nie powinna być brana pod uwagę i oceniania przez organ ponieważ biegły zapoznał się z inną opinią a to, ich zdaniem, powoduje brak obiektywizmu. Oczywiście taka koncepcja nie jest prawidłowa, o czym była mowa wyżej. Powołanie biegłego geodety w sytuacji gdy kostka została rozebrana nie mogło doprowadzić do innych ustaleń niż te dokonane przez organ. Dlatego organ prawidłowo odmówił dopuszczenia tego dowodu.

Kolejną kwestią jest studnia głębinowa. Skarżący twierdzą, że znajduje się pod budynkiem a organ w ogóle tej kwestii nie ustalił.

Sąd bada zgodność z prawem zaskarżonej decyzji w stanie faktycznym ustalonym przez organ. Skarżący przy skardze do WSA przedłożył oświadczenie M. K. z [...] października 2020 r. i pieczęcią Zakład Budowy i Eksploatacji Miejskich Urządzeń Komunalnych w [...] z którego wynika, że w piwnicy w budynku na działce nr [...] jest studnia głębinowa z hydroforem. Po pierwsze dokument ten, abstrahując od jego treści, został złożony dopiero po wydaniu decyzji przez organ II instancji a więc nie mógł być przedmiotem jego oceny. Po drugie jest to dokument prywatny a nie urzędowy a więc zgodnie z art. 76 § 1 Kpa nie może stanowić dowodu tego co zostało w nich potwierdzone. Nie został nawet podpisany przez osobę uprawnioną do reprezentacji tego podmiotu z ogólnodostępnych informacji internetowych wynika, że podmiot ten jest reprezentowany przez dyrektora. Po trzecie jak wynikało z protokołu z wydania nieruchomości sam Skarżący wyjaśnił, że nie posiada informacji potwierdzających usytuowanie studni pod budynkiem. Oznacza to, że nie zostało wykazane w postępowaniu że pod budynkiem znajduje się studnia z hydroforem. Wbrew temu co wskazuje się w skardze biegły L. K. dokonywał oględzin pomieszczeń piwnicznych - kotłowni co wynika z protokołu oględzin. Skarżący zresztą sam w skardze przyznaje że w operacie (str. 9) mowa jest o istnieniu hydroforu – co stanowi zaprzeczenie wcześniejszych twierdzeń o braku oględzin tego pomieszczenia. Sąd dopuścił dowód z tego dokumentu jako dokumentu prywatnego jednakże uznał, w całokształcie sprawy, że nie można nim skutecznie podważyć ustaleń organu co do istnienia pod domem studni. Także podnoszona przez Skarżących kwestia nie uwzględnienia w opinii wartości pieca nie zasługuje na uwzględnienie. Na k 23 opinii zamieszczono wycenę składników budowalnych w tym budynku wraz z instalacjami w tym dodatkowo za instalację solarną. Na str. 8 i 9 opinii zamieszczono opis składników budowlanych w tym informacje o budynku mieszkalnym z instalacjami – centralne ogrzewanie z własnej kotłowni kotłem c.o. na paliwo stałe i instalacji c.o. w części wyremontowanej. Skoro więc wycena składników odzwierciedla stan budynku ujęty w opisie to składa się na nią również wartość urządzeń stanowiących wyposażenie budynku trwale z tym budynkiem związanych i niemożliwych do odłączenia.

Kwestia mebli i ich wartości nie ma istotnego wpływu na wysokość przyznanego odszkodowania z uwagi na fakt, że z załączonego do skargi potwierdzenia przelewu (poza tym że został złożony po wydaniu decyzji przez organy) nie wynika jakich mebli dotyczy przelew. Poza tym meble nie stanowią części składowych nieruchomości budynkowej co oznacza że mogły być zdemontowane. Odszkodowanie obejmuje nieruchomość wraz z jej częściami składowymi. Tymi są, zgodnie z art. 47 § 2 kodeksu cywilnego te które nie mogą być od rzeczy odłączone bez uszczerbku lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Oznacza to, że meble kuchenne nie stanowią części składowych nieruchomości gdyż możliwy jest ich demontaż i sprzedaż a czynności te nie spowodują ani uszkodzenia ani zmiany przedmiotu odłączanego.

Sąd w pełni akceptuje wywody organu, poparte opinią biegłego, że kategoria drogi nie ma znaczenia dla spełnienia kryterium podobieństwa. Definicja nieruchomości podobnej zawarta jest w art. 4 pkt ugn.

Należy przez nią rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pod pojęciem przeznaczenia nie da się uwzględnić rodzaju drogi gdyż bez względu na to czy będzie to droga gminna czy wojewódzka czy inna zawsze nieruchomość będzie wykorzystywana na potrzeby drogowe. O tym, że dana nieruchomość wzięta do porównania nie spełnia kryterium podobieństwa możemy mówić w sytuacjach gdy do porównania dla nieruchomości drogowej przyjęto nieruchomości o innym przeznaczeniu np. pod zabudowę lub rolne. Wtedy bowiem mamy do czynienia z sytuacją gdy przeznaczenie, a więc to w jaki sposób może być wykorzystana, jest zupełnie odmienne i w związku z tym nie można takich nieruchomości porównać ze sobą. Lakoniczne stwierdzenie organu co do braku wpływu kategorii drogi na podobieństwo nie ma zatem istotnego wpływu na prawidłowość ustaleń organu.

Organ dokonał także analizy i oceny operatu sporządzonego na zlecenie Skarżących. Prawidłowo uznał, że operat zawiera ocenę dodatkowych składników co do których nie było podstaw do ich uwzględnienia w procesie szacowania (studnia, większa powierzchnia kostki). Sąd we wcześniejszej części uzasadnienia wskazał dlaczego uznał za wiarygodne ustalenia w tym przedmiocie dokonane przez L. K. i nie będzie ich powtarzał. Trafnie wskazano także że inny był zakres czasowy z którego wybrano transakcje do porównywania - 3 lata a nie 2 - w opinii na zlecenie Skarżących dla umotywowania dłuższego okresu analizy rynku wskazano że okres ten "stanowi doskonałą podstawę do analizowania lokalnych rynków nieruchomości i umożliwia ich pełną charakterystykę" – dlaczego? Nie wiadomo ponieważ rzeczoznawca tego nie wyjaśnił.

Jako jedyną cechę różnicującą wybrane transakcje przyjęto cechę "otoczenie" podczas gdy z opinii sporządzonej na zlecenie organu wynikało, że wpływ na zróżnicowanie cen mają dwie cechy – lokalizacja ogólna nieruchomości i położenie. W tym przypadku L. K. każdej z cech przypisał wagę tej cechy i określił skalę ocen od bardzo dobrej do średniej. Natomiast rzeczoznawca skarżących mimo że przyjął, że cechą istotną jest wyłącznie lokalizacja w dalszej części operatu (pkt 5.6.3) wskazał na jeszcze inne atrybuty – otoczenie, lokalizacja ogólna, przeznaczenie. Tego rodzaju ustalenia i ocena ich prawidłowości wymaga wiedzy specjalistycznej.

Jak wskazuje NSA w wyroku z 18 czerwca 2019 r., II OSK 2046/17 " zgodnie z art. 157 ust. 2 ugn, nawet sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Zatem subiektywne przekonanie strony - poparte nawet wskazaniem przykładów transakcji dotyczących innych nieruchomości - że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt wysoka, nie świadczy jeszcze o wadliwości operatu szacunkowego". Sąd w pełni tę argumentację podziela. Biorąc bowiem pod uwagę fakt, że sporządzenie opinii wymaga wiedzy specjalistycznej, tylko wyspecjalizowana organizacja jest w stanie wykazać błędy w sporządzonym na potrzeby sprawy operacie szacunkowym. W wyroku NSA z 14 grudnia 2018 r., I OSK 1562/18, sąd wskazał, że niezgodność operatów nie stanowi podstawy do wystąpienia do do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ich weryfikację. Pozostawałoby to w sprzeczności z zakazem wynikającym z art. 157 ust. 2 u.g.n., wedle którego podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie może stanowić sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest dowodem z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 Kpa a rzeczoznawca występuje jako osoba zaufania publicznego, co oznacza, że tylko w wyjątkowych i oczywistych przypadkach możliwe jest zwrócenie się przez organ z własnej inicjatywy do organizacji rzeczoznawców o weryfikację opinii (wyrok NSA z 11 grudnia 2020 r. I OSK 3140/18; wyrok NSA z 17 listopada2010 r, I OSK 136/10LEX nr 744980 - wyrok z dnia 17 listopada 2010 r.).

Dlatego w ocenie Sądu organ nie miał podstaw do kontroli sporządzonego na jego zlecenie operatu. Dokonana przez organ ocena pod względem formalnym operatu L. K. jest prawidłowa.

Sąd nie stwierdza naruszenia przez organ przepisów prawa procesowego w stopniu uzasadniającym wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego. Uzasadnienie rozstrzygnięcia spełnia, co do zasady przesłanki o jakich mowa w art. 107 § 3 K.p.a bowiem wskazuje dowody na jakich organ się oparł (opinia rzeczoznawcy majątkowego, wynik rozprawy) przyczyn dla których nie podzielił zarzutów odwołania, ocenę operatu szacunkowego pod względem formalnym. Skarżący poza swymi przekonaniem o większej wysokości odszkodowania nie przedstawili żadnego kontrdowodu na podstawie którego uzasadnione byłoby twierdzenie, że przyjęta wysokość odszkodowania jest zaniżona a więc ustalona niezgodnie z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania o czym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji R.P.

Z tych względów i na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) Sąd orzekł, jak w sentencji. Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z 2 marca 2020 r o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem Covid -19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (D.U: 2020, poz. 1842), p. także uchwała składu 7 Sędziów NSA z 30 listopada 2020 II OPS 6/19). Poza tym zarządzeniem Prezesa WSA w Warszawie nr 21 z 16 października 2020 r. związku z objęciem Warszawy strefą czerwoną wstrzymano orzekanie na posiedzeniach jawnych i przyjęto zasadę orzekania na posiedzeniach niejawnych a sprawy wyznaczone na rozprawy skierowano do rozpoznania na posiedzeniach niejawnych (komunikat na stronie internetowej WSA w Warszawie).