Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 666/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-12-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3 ust. 2, par. 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Ewa Kręcichwost - Durchowska (spr.) Sędziowie NSA Ewa Makosz - Frymus WSA Maciej Dybowski Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi K. M. i J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza S. z dnia [...] listopada 2008 r. nr [...], 2. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. solidarnie na rzecz J. M. i K. M. kwotę 500 złotych ( pięćset ) tytułem zwrotu kosztów postępowania. /-/ M.Dybowski /-/ E.Kręcichwost-Durchowska /-/ E.Makosz-Frymus


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...] Burmistrz S. po rozpoznaniu wniosku M. i P. R. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na remoncie istniejącego budynku wraz z rozbudową i nadbudową oraz budową budynku garażowego określając następujące warunki:

- linie zabudowy: określone zostały na mapie w skali 1:500, będącej załącznikiem do niniejszej decyzji, jako, odpowiednio: frontowa - obowiązująca; pozostałe nieprzekraczalne, będące przedłużeniem istniejących linii zabudowy;

- powierzchnia zabudowy: maksymalnie [...]m2;

- udział powierzchni biologicznie czynnej: min. 50% powierzchni terenu objętego wnioskiem;

szerokość elewacji frontowych: budynku mieszkalnego - do [...] m; budynku garażowego - do [...]m;

- wysokość elewacji frontowych do gzymsu: budynku mieszkalnego- do [...] m, budynku garażowego - do wysokości w budynku na działce sąsiedniej;

- rodzaj dachu, ukształtowanie połaci dachowych: dachy 1-, 2- lub wielospadowe;

- kąt nachylenia głównych połaci dachu: 30 -5-45 ;

- wysokość całkowita budynków: mieszkalnego - do [...]m; garażowego - do

wysokości budynku na działce sąsiedniej (nr ewid. [...]);

liczba kondygnacji: maksymalnie 2 nadziemne;

- ogrodzenie: z wykluczeniem ogrodzenia z prefabrykowanych elementów

betonowych.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli K. i J. M. zarzucając jej naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) poprzez nieprawidłowe ustalenie granic obszaru analizowanego, w szczególności poprzez błędne naniesienie na mapie zasadniczej, stanowiącej załącznik numer 1 do decyzji budynku mieszkalnego należącego do odwołujących. a w ten sposób brak precyzyjnego wykreślenia linii rozgraniczających obszar inwestycji.

Wskazując na powyższe odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

W uzasadnieniu odwołujący podnieśli, iż zaskarżona decyzja została wydana z rażącym naruszeniem przepisów postępowania oraz prawa materialnego.

Skarżący podnieśli, iż art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W ocenie skarżących celem tego rozwiązania jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe, oraz kompozycyjno-estetyczne.

Odwołujący podnieśli, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy. W przedmiotowej sprawie mapa zasadnicza została wykonana w sposób wadliwy. Skarżący zwrócili uwagę, iż budynek należący do odwołujących został umiejscowiony w sposób nieprawidłowy. Faktycznie budynek mieszkalny odwołujących znajduje się bliżej pasa drogowego tj. ulicy K..

Decyzją z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję wskazując, iż wbrew zastrzeżeniom zawartym w odwołaniu zasięg obszaru analizowanego został wyznaczony w sposób poprawny. Organ odwoławczy wyjaśnił, iż materiał fotograficzny pokazuje chaotyczną zabudowę istniejącą w tym rejonie miasta Stęszewa. Ten istniejący wątpliwej jakości ład przestrzenny nie może stanowić zdaniem organu odwoławczego wystarczającej podstawy dla zablokowania jakiejkolwiek możliwości zrealizowania rozbudowy. Ponadto zdaniem organu nie do przyjęcia jest argumentacja, że samo niewłaściwe naniesienie na mapy geodezyjnej lokalizacji budynku mieszkalnego odwołujących się jest wystarczającą podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli K. i J. M. zarzucając jej:

- naruszenie przepisu art. 12 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. – dalej Kpa), poprzez wyjaśnienie sprawy w sposób niedostatecznie wnikliwy, polegający na niezajęciu stanowiska przez organ II instancji co do zarzutu przedstawionego przez skarżących w odwołaniu w zakresie naruszenia przez organ I instancji przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

- przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędne zastosowanie i przyjęcie, że zaskarżona decyzja organu I instancji jest zgodna z wymaganiami kształtowania zabudowy, określonymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podczas gdy prawidłowo dokonana subsumpcja implikuje wniosek, że planowana inwestycja jest niezgodna z zasadą tzw. dobrego sąsiedztwa, w szczególności zaś planowana rozbudowa budynku jest niezgodna z linią zabudowy, gabarytami oraz z formą architektoniczną nieruchomości sąsiednich, co potwierdza błędne wykonanie mapy zasadniczej.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, iż organ dopuścił się naruszenia przepisu art. 12 § 1 Kpa, zgodnie z którym organ ma obowiązek wnikliwego działania w sprawie. Odpowiednio zatem stosując w/w regulację organ jest zobowiązany do ustosunkowania się wobec zarzutów, wskazanych w odwołaniu w sposób kompleksowy, co oznacza, iż powinien zając stanowisko co do wszystkich zarzutów, zgłaszanych przez odwołującego. Uzasadniając zarzut naruszenia art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym skarżący podnieśli, iż planowana budowa budynku jest niezgodna z linią zabudowy, gabarytami oraz z formą architektoniczną nieruchomości sąsiednich. Skarżący podnieśli, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy. W przedmiotowej sprawie mapa zasadnicza została wykonana w sposób wadliwy.

Bez wątpienia okolicznością istotną dla niniejszej sprawy jest wpływ warunków zabudowy na wykonywanie prawa własności przez właścicieli nieruchomości sąsiednich. Nie można zgodzić się z organem II Instancji, że istnienie wątpliwej jakości ładu przestrzennego, chaotycznej zabudowy tej części miasta S. stanowi -usprawiedliwienie dla błędnie naniesionego na mapy geodezyjne budynku mającego ulec rozbudowie oraz budynków sąsiednich i tym samym uznanie, że rozbudowa w oparciu o wadliwe mapy nastąpi w sposób prawidłowy. Przede wszystkim wskazać należy, że kopia mapy stanowiącej załącznik nr 1 nie została wykonana zgodnie z przepisami. Zdaniem skarżących mapa nie przedstawia w sposób prawidłowy terenu wokół analizowanej działki. Budynek należący do odwołujących został umiejscowiony w sposób nieprawidłowy. Zdaniem skarżących powyższe uchybienie ma wpływ nie tylko na realizowaną inwestycję, ale również na działki sąsiednie, w szczególności odwołujących.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wskazując, iż zarzuty podniesione w skardze są bezzasadne. Organ podniósł, iż w niniejszej sprawie wyjaśnione zostały wszystkie zarzuty skarżących zawarte w odwołaniu, a zebrany przez organ I instancji materiał dowodowy jest zgodny z prawem i pozwala na wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

W piśmie z dnia [...] sierpnia 2009 r. skarżący powtórzyli, iż w przedmiotowej sprawie decyzje wydane zostały w oparciu o błędnie sporządzoną mapę.

Postanowieniem z dnia 15 września 2009 r. Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 16 grudnia 2009 r. uczestniczka postępowania wniosła o oddalenie skargi oraz oświadczyła, iż prawdą jest, że mapka dołączona do decyzji źle usytuowała budynek skarżących.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że sąd zobowiązany jest do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych niepodnoszonych w skardze.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 6 ust. 2 tej ustawy, co do zasady każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Poza sporem w sprawie jest, że na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy. Zasadnicze znaczenie ma zatem wykładnia pojęć "działka sąsiednia" oraz "dostępna z tej samej drogi publicznej", jako elementów składających się na pojęcie "dobrego sąsiedztwa".

Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Dz. U. nr 164, poz. 1588 – dalej jako rozporządzenie). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tak: wyrok z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04; publ. ONSAiWSA 2006/2/54).

Odnosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, iż przeprowadzona w niniejszej sprawie analiza nie odpowiada przepisom rozporządzenia. Kwestią wymagającą podkreślenia jest sporządzenie części graficznej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na niewłaściwej kopii mapy. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. W niniejszej część graficzna analizy stanowi mapę niewiadomego pochodzenia, o nieoznaczonej skali. Nie wynika z niej również, czy jest aktualna na dzień sporządzenia analizy. Mając na względzie powyższe nie ma wątpliwości, że organ naruszył w tym względzie § 3 ust. 2 rozporządzenia, a naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a.).

Wskazać również należy, iż także na kopii mapy zasadniczej, stanowiącej załącznik do decyzji, nie naniesiono obszaru analizowanego. A nawet gdyby uznać, iż granice obszaru analizowanego zostały naniesione na mapę przerywaną linią to uznać trzeba, że obszar ten został wyznaczony wbrew powołanemu wyżej przepisowi § 3 ust. 2 rozporządzenia. Powtórzyć należy, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, iż na mapie zasadniczej stanowiącej załącznik do decyzji parametrów tych nie zachowano. Również w części tekstowej analizy nie wskazano granic tego obszaru. W tym miejscu zwrócić również należy uwagę, co podkreślali skarżący, iż mapka załączona do decyzji nie odzwierciedla stanu faktycznego na nieruchomościach. Sami zainteresowani na rozprawie potwierdzili trafność podnoszonych przez stronę argumentów. Co prawda mapka jako dokument urzędowy korzysta z domniemania prawdziwości, to jednakże w razie wykazywania przez strony jej nieprawidłowości organ powinien podjąć, stosowanie do art. 7, 77 Kpa, odpowiednie kroki w celu należytego ustalenia stanu faktycznego sprawy.

Tym samym nie sposób ustalić jaki obszar jest przedmiotem analizy, co zatem idzie, czy poczynione przez organ ustalenia odpowiadają art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4.09.2007r., II SA/Po 334/07, Lex nr 376849). Jeżeli więc teren obszaru analizowanego zostanie wyznaczony nieprawidłowo to sporządzona analiza urbanistyczna i jej wyniki nie mogą być uznane za odpowiadające wymaganiom dla planowanej inwestycji (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20.11.2006r., IV SA/Wa 1504/06, Lex nr 302537). Ponadto warto zaznaczyć, że tylko wyznaczenie obszaru analizowanego na aktualnej mapie gwarantuje, że ocena przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostanie dokonana w na podstawie rzeczywistego stanu zagospodarowania terenu wokół nieruchomości, na której zaplanowano inwestycję.

Ponadto zwrócić należy uwagę, iż w analizie wskazano, że powierzchnia zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 21 % do 62 %. Natomiast w decyzji określono, iż powierzchnia zabudowy może wynosić maksymalnie do [...] m2. Z powyższego nie wynika jaką procentowo zabudowę organ dopuścił w niniejszej sprawie. Tym samym Sąd nie ma możliwości skontrolowania czy maksymalna powierzchnia zabudowy w niniejszej sprawie stanowi średnią czy też maksymalną powierzchnię zabudowy w obszarze analizowanym. Niewykluczone jest, że przyjęta przez organ powierzchnia zabudowy będzie przekraczać parametry wynikające z analizy urbanistycznej. Ponadto w decyzji organ nie wyjaśnił dlaczego przyjął taka, a nie inną wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej. W analizie wskazano, iż lewa strona ma wysokość [...] m, prawa ok [...], a w obszarze analizowanym ok. 3-7 m od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem. W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust 3). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej sprawie organ dopuścił maksymalną zabudowę do 6 m, tzn. przyjął wysokość budynku znajdującego się po lewej stronie tym samym powodując, iż budynek po prawej stronie będzie o połowę niższy. Sąd w tym miejscu nie przesądza, iż ustalenie w niniejszej sprawie takiej wysokości jest niedopuszczalne, to jednakże takie zróżnicowanie budynków znajdujących się w bliskim sąsiedztwie winno wynikać z uprzednio sporządzonej analizy. Jeżeli w analizowanym obszarze przeważa zabudowa o wysokości ok. 6 m, to budowa obiektu o tej samej wysokości będzie służyć utrzymaniu ładu przestrzennego. Natomiast w razie gdy wysokość budynków jest bardzo zróżnicowana to organ, dbając o ład przestrzenny, powinien ustalić tak wysokość planowanej inwestycji aby nie odbiegała ona znacząco on zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym.

Ponadto w tym miejscu odnieść należy się do twierdzeń organu odwoławczego, iż istniejący nieład przestrzenny nie może stanowić wystarczającej podstawy do zablokowania jakiekolwiek inwestycji. Zgodzić należy się z organem, iż istniejący nieład przestrzenny nie może stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy, to jednakże z drugiej strony nie może prowadzić do ustalania warunków zabudowy w sposób dowolny bez zachowania zasady dobrego sąsiedztwa. To rola organów architektoniczno-budowalnych jest czuwanie aby ład przestrzenny uporządkować, a nie go pogłębiać. Jeszcze raz należy wskazać, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne.

Reasumując, decyzja o warunkach zabudowy oraz stanowiąca jej integralną część analiza urbanistyczno - architektoniczna są niepełne, albowiem pomijają całkowicie zagadnienia istotne z uwagi na treść art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Zdaniem Sądu organy tak I jak i II instancji rozstrzygając w oparciu o analizę, która nie odpowiadała stawianym jej wymogom dopuściły się naruszenia nie tylko prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale także procedury administracyjnej w zakresie art. 7 i 77 Kpa nakazujących organom należyte ustalenie stanu faktycznego sprawy.

W tym stanie rzeczy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c Ppsa orzeczono jak w sentencji wyroku kosztach orzeczono na podstawie art. 200 Ppsa. Art. 152 Ppsa nie zastosowania z uwagi na fakt, iż decyzja o warunkach zabudowy nie nadaje się do wykonania.

Rozpoznając sprawę ponownie organ przeprowadzi ponownie analizę stosując się do uwag wskazanych w niniejszym uzasadnieniu. Następnie organ wyda stosowaną decyzję uwzględniając wymogi wskazane w rozporządzeniu jak i kształtowane przez zasadę dobrego sąsiedztwa.

/-/ M. Dybowski /-/ E. Kręcichwost – Durchowska /-/ E. Makosz – Frymus ja