Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1444/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Wesołowska (spr.) Sędziowie WSA Iwona Kosińska WSA Łukasz Trochym Protokolant referent stażysta Wiktoria Sosnowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 września 2020 r. sprawy ze skargi S.B. i D.B. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Inwestycji i Rozwoju (Minister), decyzją z [...] kwietnia 2019 r. po rozpatrzeniu odwołania S. B. i D. B. (Skarżący), od decyzji Wojewody [...] (Wojewoda) z [...] lutego 2018 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją z [...] lutego 2018 r. Wojewoda orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz Skarżących, będących we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, za utracone prawo własności nieruchomości, nabytej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa decyzją Wojewody nr [...] z [...] czerwca 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku [...] -granica województwa [...] i [...] z podziałem na 3 części: Część 2 - Projekt i budowa drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła [...] (bez węzła) do węzła [...] (z węzłem) o długości około [...] km", położonej w powiecie [...], obrębie ewidencyjnym [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha oraz [...] o pow. [...] ha, dalej także: Nieruchomość, o powiększeniu kwoty odszkodowania o 5% wartości Nieruchomości, tj. o [...] zł z powodu wydania Nieruchomości zarządcy drogi w terminie uprawniającym do powiększenia wysokości odszkodowania oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz Skarżących będących we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Jak wynika z akt sprawy, przedmiotowa nieruchomość decyzją Wojewody z [...] czerwca 2017 r. utrzymaną w mocy Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] października 2017 r,. została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] w województwie [...]. Z dniem, w którym ww. decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa stała się ostateczna, tj. [...] października 2017 r. Nieruchomość stała się własnością Skarbu Państwa.

Po rozpatrzeniu odwołania Skarżących Minister opisaną na wstępie decyzją utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, dalej: "specustawa drogowa"), nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Stosownie zaś do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizacje inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Powołał się na art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w zakresie powiększenia odszkodowania, a także zwrócił uwagę na treść art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 135 ust. 1, 2 i 4, art. 154 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204, ze zm., dalej "ustawa z 21 sierpnia 1997 r.").

Za podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania Minister przyjął operat szacunkowy z [...] września 2017 r., sporządzony na zlecenie Wojewody przez rzeczoznawcę majątkowego R. R., a także potwierdzenie aktualności sporządzonej wyceny na [...] września 2018 r.

Minister wskazał, że biegły opisał Nieruchomość i znajdujące się na niej naniesienia (w tym media i drzewostan). Autor operatu wyjaśnił, że wszystkie składniki budowlane posadowione na działce znajdują się w stanie zrujnowanym, nieprzedstawiającym wartości. Wyjaśnił także, że wpis ujawniony w dziale III ww. księgi wieczystej, tj. prawo dożywocia na rzecz F. M., nie ma wpływu na określoną wartość przedmiotu wyceny i nie został uwzględniony w procesie wyceny.

Biegły ustalił również, że przedmiotowe działki zlokalizowane są na obszarze nieobjętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Pruszcz przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] września 2010 r., ww. działki [...] i [...] znajdują się na terenie oznaczonym jako obszar rolny, natomiast ww. działka nr [...] na terenie oznaczonym jako obszar osadniczy [...].

Biegły przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, stanowiących przedmiot prawa własności, przeznaczonych pod drogi publiczne z rynku obejmującego miejscowości wiejskie powiatu [...],[...] i [...] w okresie od września 2015 r. do września 2017 r., a ponadto z uwagi na funkcję Nieruchomości, ustaloną na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zakresem analizy objął również nieruchomości gruntowe niezabudowane, stanowiące przedmiot prawa własności, przeznaczone pod zainwestowanie, zlokalizowane w strefie zabudowy miejscowości, w obszarze osadniczo - rolnym, na terenach zainwestowanych przeznaczonych do adaptacji, modernizacji i uzupełnień na obszarze gminy [...] i gminy [...], w okresie od września 2015 r. do września 2017 r., a także rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, stanowiących przedmiot prawa własności, przeznaczonych pod funkcje rolne na obszarze gminy [...], w okresie od września 2015 r. do września 2017 r.

Rzeczoznawca zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej "rozporządzenie z 21 września 2004 r.") dokonał analizy transakcji pod kątem stanu zagospodarowania na rynku lokalnym i regionalnym. Ze względu na brak nieruchomości gruntowych podobnych do szacowanego obiektu pod kątem stanu zagospodarowania na rynku lokalnym i regionalnym, wycenę przeprowadzono w podejściu kosztowym, tzn. określono osobno wartość rynkową gruntu (bez naniesień) oraz osobno wartość składników roślinnych.

Na podstawie przeprowadzonej analizy rzeczoznawca majątkowy ustalił, że ceny gruntów o funkcji drogowej, podobnych pod kątem atrybutów rynkowych do przedmiotu wyceny, wynoszą od ok. 15,00 zł/m2 do ponad 30,00 zł/m2, natomiast średnia cena oscyluje wokół 21 zł/m2; ceny gruntów przeznaczonych pod zainwestowanie, zlokalizowanych w strefie zabudowy miejscowości, w obszarze osadniczo - rolnym, na terenach zainwestowanych przeznaczonych do adaptacji, modernizacji i uzupełnień wynoszą od ponad 6 zł/m2 do ok. 20 zł/m2, przy czym średnia oscyluje wokół poziomu 12 zł/m2; zaś ceny gruntów o funkcji rolnej kształtują się od 2 zł/m2 do ok. 7 zł/m2, przy czym średnia oscyluje wokół poziomu 4,80 zł/m2.

Biegły ustalił zatem, że ceny transakcyjne działek przeznaczonych pod zainwestowanie, zlokalizowanych w strefie zabudowy miejscowości, w obszarze osadniczo - rolnym, na terenach zainwestowanych przeznaczonych do adaptacji, modernizacji i uzupełnień oraz ceny transakcyjne działek o funkcji rolnej są niższe od cen działek o funkcji drogowej. W związku z powyższym, zgodnie z "zasadą korzyści", wartość rynkową prawa własności przedmiotowego gruntu określono na podstawie transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o funkcji drogowej. Wartość rynkową prawa własności gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Za podstawę do wyceny przyjęto 11 transakcji, mających za przedmiot obrót wolnorynkowy nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, stanowiącymi przedmiot prawa własności, o funkcji drogowej. Z uwagi na niewielki obrót tego typu działkami na terenie gminy [...] oraz powiatu [...], obszar rynku, z którego dobrano transakcje stanowiące podstawę wyceny rozszerzono o tereny powiatów: [...] i [...]. Biegły ustalił, że współczynnik zmiany cen wynosi 0%. Rzeczoznawca szczegółowo opisał transakcje, w których nieruchomości osiągnęły ceny minimalną i maksymalną. Biegły ustalił, że dla rynku najważniejsze znaczenie mają następujące atrybuty wraz z odpowiadającymi wagami: lokalizacja - 35%, cenność gruntów otaczających - 30%, ranga drogi - 35%. Na str. 26 operatu szacunkowego przedstawiono opis przyjętych cech rynkowych. Następnie określono wartość współczynników korygujących oraz obliczono wartość 1 m2 szacowanego gruntu jako prawa własności na kwotę 26,31 zł/m2. Wartość rynkową działek gruntu [...],[...] oraz [...] obliczono na kwotę [...] zł.

Wartość składników roślinnych biegły określił na podstawie publikacji "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" Krzysztof Zmarlicki, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2017, Cennika detalicznego na drewno w korze, obowiązującego w Nadleśnictwie [...] od 2 lutego 2017 r. oraz publikacji Kalkulacje rolnicze listopad 2016, [...] Ośrodek Doradztwa Rolniczego w [...],[...] 2016. Wartość składników roślinnych znajdujących się na działkach [...],[...] oraz [...] oszacowano na kwotę [...] zł.

Ostatecznie wartość odtworzeniową części nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr [...],[...] oraz [...] rzeczoznawca określił na kwotę [...] zł. Tak ustaloną wartość Wojewoda powiększył o 5% wartości nieruchomości z tytułu wydania nieruchomości inwestorowi w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Minister uznał, że w świetle art. 134 ust. 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ww. ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ww. ustawy).

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy zaś ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W tym stanie organ II instancji uznał, że operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Wskazał, że biegły ustalił, że ceny transakcyjne niezabudowanych nieruchomości nabywanych na cele drogowe były wyższe od cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zainwestowanie, zlokalizowanych w strefie zabudowy miejscowości, w obszarze osadniczo - rolnym, na terenach zainwestowanych przeznaczonych do adaptacji, modernizacji i uzupełnień oraz cen transakcyjnych działek o funkcji rolnej. W związku z powyższym, zgodnie z "zasadą korzyści", wartość rynkową prawa własności przedmiotowego gruntu określono według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia na cele wywłaszczenia w oparciu o dane z rynku transakcji drogowych.

Odnosząc się do zarzutu odwołania, dotyczącego braku powiększenia wartości Nieruchomości o 50% na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r., Minister wyjaśnił, że przepis ten nie miał zastosowania, gdyż w wyniku dokonanej analizy biegły znalazł nieruchomości drogowe, na podstawie których możliwe było określenie wartości przedmiotowej nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że skoro w niniejszej sprawie możliwe było uwzględnienie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, nie było podstaw prawnych do sięgania do nieruchomości przyległych, jak to zarzucają odwołujący się. Także wycena składników roślinnych oparta została na prawidłowych podstawach metodologicznych i przeprowadzona w sposób prawidłowy. Co do zaś zarzutów dotyczących wyceny składników budowlanych podniesione zostało, że [...] sierpnia 2017 r. biegły przeprowadził oględziny przedmiotowej nieruchomości, w czasie których obecny był właściciel nieruchomości S. B.. W ich trakcie ustalono, że [...] czerwca 2017 r. na przedmiotowej działce znajdował się budynek mieszkalny w stanie ruiny, budynek gospodarczy w stanie ruiny oraz 4 słupki betonowe ogrodzeniowe w stanie ruiny. Biegły wyjaśnił, że koszt likwidacji obiektów budowlanych jest równy wartości materiałów pozostałych po rozbiórce, w związku z czym nie uwzględniono ich w procesie wyceny. W odniesieniu zatem do żądania wyceny przedmiotowej nieruchomości według stanu na 24 sierpnia 1998 r., kiedy to zdaniem skarżących doszło do "faktycznego wywłaszczenia" nieruchomości z uwagi na wprowadzony wówczas zakaz adaptacji zabudowy istniejącej na przedmiotowej nieruchomości, należało zdaniem organu II instancji wskazać, że biegły prawidłowo określił datę, na którą ustalono stan przedmiotowej nieruchomości, tj. [...] czerwca 2017 r., a więc na datę wydania decyzji Wojewody o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Art. 18 ust. 1 specustawy drogowej jednoznacznie wskazuje bowiem na obowiązek ustalenia wysokości odszkodowania według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Minister wyjaśnił również że roszczenia skarżących wynikające z otrzymanego w 1998 r. zakazu adaptacji obiektów nie podlegają rozpatrzeniu w niniejszym postępowaniu.

Minister zwrócił się także do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie zawartych w odwołaniu zarzutów skarżących, dotyczących braku uwzględnienia w wycenie przyłącza energetycznego i wodociągowego. Z wyjaśnień biegłego, zawartych w piśmie z 31 stycznia 2019 r. wynikało, że stan przyłącza energetycznego i wodociągowego jest adekwatny do stanu ww. budynków. W związku z powyższym w ocenie biegłego przyłącza nie przedstawiają wartości, zatem nie zostały uwzględnione w procesie wyceny.

W odniesieniu do zarzutów dotyczących braku podobieństwa nieruchomości porównawczych organ II instancji wyjaśnił, że kwestia doboru nieruchomości porównawczych, jako wymagająca wiadomości specjalnych, pozostaje poza oceną organu administracji w ramach postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania. Niemniej wskazał, w odniesieniu do zarzutu braku podobieństwa nieruchomości porównawczych z uwagi na fakt, że żadna z zastosowanych cen transakcyjnych nieruchomości nie znajduje się w obrębie drogi nr [...], że kwestia ta została dostrzeżona i odpowiednio skorygowana przez biegłego w przyjętej i opisanej na stronie 26 operatu szacunkowego cesze rynkowej "lokalizacja".

Ponadto zdaniem Ministra zarzuty skarżących dotyczące nieprawidłowości postępowania organu I instancji w związku z przekazaniem zastrzeżeń do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu, dokonaniem przez ten organ samodzielnej oceny operatu szacunkowego oraz brakiem wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych należy uznać za nieuzasadnione. Wynika to stąd, że obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania jest w pierwszej kolejności zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie zastrzeżeń zgłoszonych do treści operatu szacunkowego. Z akt sprawy wynika, że obowiązek ten został przez Wojewodę zrealizowany, a biegły ustosunkował się do wątpliwości właścicieli Nieruchomości. Organ zaś I instancji prawidłowo dokonał analizy i oceny zebranego materiału dowodowego oraz tak samo uzasadnił swoją decyzję. W tej sytuacji ciężar dowodzenia, zwłaszcza co do poprawności operatu przeszedł na strony postępowania. W tym stanie Minister nie dopatrzył się uchybień w postępowaniu odszkodowawczym.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Skarżący wnieśli do tutejszego sądu skargę zarzucając decyzji zarzucając jej niezgodność z prawem i stanem faktycznym i wnosząc: o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w całości na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 w zw. z pkt 6 i 7 k.p.a., gdyż zaskarżona decyzja została wydana bez faktycznej podstawy prawnej rozstrzygnięcia, z rażącym naruszeniem prawa oraz zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa i w razie jej wykonania wywołała by czyn zagrożony karą; lub w ostateczności o uchylenie zaskarżonej decyzji i zmianę z uwzględnieniem zarzutów podniesionych w skardze.

Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili, że została wydana na potrzeby budowy drogi [...] na podstawie specustawy drogowej przekraczając dopuszczalne granice tej ustawy poprzez nadmierną ingerencję w prawa własności, co stanowi o naruszeniu zasady równowagi pomiędzy interesem publicznym, a ingerencją w prawo własności, które formułuje zasadę niezakłóconego korzystania z mienia (HFPCz) oraz naruszenie Protokołu 1 Konwencji poprzez pominięcie zasady "gdy wywłaszczenie nastąpiło w następstwie działań faktycznych a nie zaś prawnych". Zarzucili także, że realizacja inwestycji drogowych, którą rozumieją i której się nie sprzeciwiają odbywa się ich kosztem, większym niż pozostałej części społeczeństwa, skoro zgodnie z Konstytucją RP wszyscy są równi wobec prawa. A także, że utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji przyczyniłoby się do usankcjonowania decyzji wydanej z naruszeniem prawa oraz przyczyniłoby się do wyrządzenia szkody stronom o dużych rozmiarach, co byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, a takie prawo nie podlega ochronie. Ponadto zarzucili organowi II instancji przekroczenie uprawnień; niedopełnienie obowiązków służbowych; naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe zastosowanie; wydanie decyzji w wyniku przestępstwa; naruszenie przepisów postępowania - art. 10 § 1 k.p.a. co mogło mieć wpływ na wynik postępowania, organ przed wydaniem decyzji uniemożliwił stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów materiałów oraz zgłoszonych żądań. Ponadto takie zachowanie organu niewątpliwie zdaniem skarżących podważa zaufanie społeczeństwa do organów "Administracji Państwowej", co może wynikać z "tzw. korupcji politycznej dla osłabienia pozycji obecnemu Rządowi RP". Konsekwencją tego jest wyrządzenie skarżącym dużej szkody, co wyczerpuje znamiona czynu zabronionego, przez co ma zastosowanie art. 304 § 2 kpk. Zaznaczyli, że organ odwoławczy utrzymując w mocy zaskarżaną decyzję Wojewody nie załatwił sprawy zgodnie z obowiązującym prawem, usankcjonował dotychczasowe postępowanie, w wyniku czego wyrządzono stronom szkodę o dużych rozmiarach.

W uzasadnieniu skargi podtrzymali swoje dotychczasowe stanowisko m. in. także kwestionując pozycję rzeczoznawcy majątkowego i dowodu z operatu szacunkowego w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym, podważając dalej także ustalenia tego operatu i dokonaną na jego podstawie wycenę Nieruchomości oraz samodzielnie dokonaną przez organ ocenę operatu szacunkowego, gdyż wymagało to zdaniem skarżących w zaznaczonym przez nich zakresie oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podkreślili nieuwzględnienie podnoszonej przez nich różnicy pomiędzy wywłaszczeniem faktycznym a prawnym, a tym samym błędne przyjęcie daty w której doszło do wywłaszczenia. Wskazali na uniemożliwienie im zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym przed wydaniem zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Minister podtrzymał w całości swoje stanowisko w sprawie oraz wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje :

Skarga jest niezasadna, zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja odpowiadają prawu.

Skarżący kwestionowali dokonanie przez organ ustalenia wartości działki według stanu na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej.

W niniejszej sprawie nie jest sporne, że decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej została wydana [...] czerwca 2017 r. Skarżący domagali się jednak ustalenia odszkodowania przy uwzględnieniu stanu nieruchomości na dzień "faktycznego wywłaszczenia" to jest na dzień 24 sierpnia 1998 r.

Powyższe zarzut jest oczywiście niezasadny. Jak słusznie zwróciły uwagę organy obu instancji, art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wprost wskazuje, że odszkodowanie za nieruchomość przejętą w trybie art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy ustala sią według jej stanu na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej i według wartości z dania wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Zatem organ nie mógł ustalić wartości nieruchomości przejętych pod realizację inwestycji drogowych na inną datę, niż data wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Przyjęcie innej daty stanowiłoby bowiem oczywiste naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art. 18 ust. 1 specustawy drogowej.

Skarżący podnosili argument dotyczący "faktycznego wywłaszczenia". Jak wynika z uzasadnienia skargi podstawą owego faktycznego wywłaszczenia miało być pismo Dyrekcji Okręgowej Dróg Publicznych z [...] sierpnia 1998 r. skierowane do Zarządu Gminy w [...] zawierające uwagi do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak jednak wyjaśnił skarżący na rozprawie 30 września 2020 r. zarząd gminy przy opracowywaniu planu zagospodarowania nie uwzględnił zgłoszonych przez DOKP uwag i nie wprowadził takiego zakazu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Podnoszony przez skarżących argument dotyczący faktycznego wywłaszczenia uznać należy w świetle powyższych wyjaśnień za niezasadny. Skarżący w żaden sposób nie wykazali, by pobawieniu zostali na skutek działania organów administracji własności swojej nieruchomości przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, to jest przed dniem [...] czerwca 2017r. Sąd podkreśla w tym miejscu, że nawet gdyby w planie zagospodarowana przestrzennego znajdowały się zapisy ograniczające możliwość dokonywania remontów budynków, nie mogłyby one stanowić podstawy do modyfikacji zasad ustalania wartości nieruchomości wynikających z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej. Natomiast przyczyny dla których skarżący nie zdecydowali się na prowadzenie remontów budynków znajdujących się na nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pozostają bez wpływu na wysokość ustalonego odszkodowania.

Skarżący zarzucali przyjęcie zbyt niskiej kwoty odszkodowania za m2 ich nieruchomości (około 26 złotych za 1m2) podnosząc, że na innym odcinku drogi przyjęto cenę 32 złotych za 1m2, co w ich ocenie świadczyło o nierzetelnej manipulacji i naruszeniu zasady równości wobec Konstytucji.

Zarzut ten jest niezasadny.

Organy ustaliły kwotę odszkodowania na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Wbrew stanowisku skarżących, organy obu instancji dokonały analizy złożonego do akt operatu. Organ pierwszej instancji dążył do wyjaśnienia zgłoszonych przez skarżących uwag, przesyłając ich pismo biegłemu, który ustosunkował się do nich w piśmie z [...] listopada 2017 r. Również organ drugiej instancji występował do biegłego o wyjaśnienie podnoszonych przez skarżących zarzutów (pismo organu z [...] stycznia 2019 r. pismo biegłego z [...] stycznia 2019 r.).

Jak wynika z akt sprawy, złożone przez biegłego wyjaśnienia nie zostały zaakceptowane przez skarżących. Skarżący nie podjęli jednak czynności mających na celu zweryfikowanie prawidłowości operatu sporządzonego przez biegłego w sposób wynikający z przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r., to jest w sposób wskazany w art. 157 ust 1 tejże ustawy poprzez przedłożenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

W sytuacji w której w ocenie organu operat sporządzony został prawidłowo, biegły wyjaśnił w sposób uznany przez organ za prawidłowy wątpliwości strony, ewentualne dalsze kwestionowanie operatu wymagało inicjatywy skarżących i poddania operatu ocenie dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wbrew stanowisku wyrażonemu przez skarżących, to do nich a nie do organu należała inicjatywa poddania operatu badaniu, skoro to oni kwestionowali ustalenia biegłego.

Sąd podkreśla w tym miejscu, że biegły sporządzając operat ustalił, że ceny gruntów o funkcji drogowej, podobnych pod kątem atrybutów rynkowych do przedmiotu wyceny, wynoszą od ok. 15,00 zł/m2 do ponad 30,00 zł/m2, natomiast średnia cena oscyluje wokół 21 zł/m2. Ceny gruntów przeznaczonych pod zainwestowanie, zlokalizowanych w strefie zabudowy miejscowości, w obszarze osadniczo - rolnym, na terenach zainwestowanych przeznaczonych do adaptacji, modernizacji i uzupełnień wynoszą od ponad 6 zł/m2 do ok. 20 zł/m2, przy czym średnia oscyluje wokół poziomu 12 zł/m2; zaś ceny gruntów o funkcji rolnej kształtują się od 2 zł/m2 do ok. 7 zł/m2, przy czym średnia oscyluje wokół poziomu 4,80 zł/m2. Biegły ustalił zatem wartość nieruchomości w sposób korzystniejszy dla skarżących przyjmując jako podstawę ustalenia wartości nieruchomości średnią cenę wartości nieruchomości drogowych (21 złotych za m2), a zatem kwotę blisko pięciokrotnie wyższą od średniej ceny nieruchomości gruntów o funkcji rolnej (4,80 złotych za m2) i o 60 % wyższą od cen nieruchomości położonych w obszarze osadniczo - rolnym, na terenach zainwestowanych (12 złotych za m2), by ostatecznie ustalić wartość nieruchomości na kwotę 26,31 złotych za m2.

Zarzut naruszenia przepisów postępowania poprzez zaniechanie doręczenia stronom opinii dotyczącej uzbrojenia terenu jest niezasadny. Skarżący nie wyjaśnili, co rozumieją pod pojęciem opinii dotyczącej uzbrojenia terenu, która nie została im doręczona. Jak wynika z akt sprawy, skarżący odebrał operat szacunkowy. Skarżącym doręczono również pisma rzeczoznawcy zawierające ustosunkowanie się do ich zarzutów. Prawdopodobnie pod pojęciem opinii dotyczącej uzbrojenia terenu skarżący rozumieją operat z opisu stanu nieruchomości sporządzony [...] lipca 2017 r. przez T. M.. Sąd wskazuje jednak, że dokument ten stanowi opis stanu nieruchomości, którego skarżący co do zasady nie kwestionują. Zarzuty dotyczące uzbrojenia sprowadzają się do argumentu, że skoro realizacja przyłącza wiąże się z określonymi kosztami, to winne być one uwzględnione w wycenie nieruchomości. Tymczasem biegły wyceniał wartość nieruchomości a nie wartość nakładów jakie skarżący ponieśli na wybudowanie budynków posadowionych się na nieruchomości, które – co jest niesporne – w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były w ruinie.

Skarżący podnosili również, że nie mogli zapoznać się z aktami sprawy w organie drugiej instancji, co również w ich ocenie stanowiło naruszenie art. 10 § 1 k.p.a.

Sąd wskazuje, że nawet w sytuacji w której skarżącym rzeczywiście uniemożliwiono by zapoznanie się z aktami przed wydaniem decyzji przez organ drugiej instancji, uchylenie decyzji z tego powodu wymagałoby wykazania wpływu naruszenia na wynik sprawy. W przedmiotowej sprawie skarżący nie wykazali zaistnienia takiego wpływu, nie dostrzega go również sąd rozpoznający sprawę. Zarzuty skarżących dotyczą bowiem przede wszystkim kwestii związanych z przyjęciem na jaką datę winien być ustalony stan nieruchomości jak również prawidłowości operatu przyjętego przez rzeczoznawcę.

W tej sytuacji na podstawie art. 151 p.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę.