Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 714/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2012-10-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80, art. 94 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska, Sędzia SO del. Iwona Tchórzewska, Protokolant Starszy referent Agnieszka Wojtas, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 października 2012 r. sprawy ze skargi E. G. i T. G. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku oraz uchyla decyzję Starosty z dnia [...] r. nr [...]; II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżących E. G. i T. G. kwotę 400 złotych (czterysta) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 29 czerwca 2012 r., nr [...], Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania E. G. i T. G., od decyzji Starosty [...] z dnia 14 maja 2012 r., nr [...], ustalającej odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia pod budowę drogi gminnej nieruchomości oznaczonej jako działka nr x/1 o powierzchni 0,0257 ha, ark. [...], w B. – utrzymał w mocy tę decyzję.

W uzasadnieniu swojej decyzji Wojewoda wyjaśnił, że decyzją Starosty [...] z dnia 24 stycznia 2011 r. udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej, zwanej północną obwodnicą miasta B., stanowiącej połączenie drogi wojewódzkiej nr [...] z drogą wojewódzką nr [...]. Jednocześnie organ ten orzekł o przejściu na własność Gminy Miasto B. nieruchomości koniecznych do realizacji inwestycji drogowej (których podział został zatwierdzony tą decyzją), w tym nieruchomości oznaczonej jako działka nr x/1 o powierzchni 0,0257 ha, ark. [...], stanowiącej współwłasność E. G. (w 3/4 części) i T. G. (w 1/4 części).

W związku z przejściem na własność Gminy opisanej działki Starosta [...] wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za tę działkę, w toku którego dopuścił dowód z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K. B. z dnia 30 listopada 2011 r., określającego wartość tej gruntu w kwocie 22 819 zł. W oparciu o ten operat organ pierwszej instancji wskazaną na wstępie decyzją z dnia 14 maja 2012 r. ustalił na rzecz byłych właścicieli odszkodowanie w wysokości odpowiadającej ich udziałom w tej nieruchomości, to jest 17 114,25 zł na rzecz E. G. oraz 5 704,75 zł na rzecz T. G. Jednocześnie Starosta orzekł o zaliczeniu należnego T. G. odszkodowania na poczet spłaty wierzytelności zabezpieczonej hipoteką na rzecz Skarbu Państwa – Zakładu Ubezpieczeń Społecznych w [...]. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano Burmistrza Miasta B.

Utrzymując w mocy decyzję Starosty z dnia 14 maja 2012 r. Wojewoda [...] wskazał, że dla terenu, na którym położona jest wywłaszczona działka brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś w świetle uchwalonego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy B. wskazana nieruchomość znajduje się na obszarze przeznaczonym pod ulice główne. Zasadnie zatem, zdaniem Wojewody, rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny tejże nieruchomości na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten określa bowiem zasady szacowania wartości rynkowej nieruchomości przejętych pod budowę dróg, które – w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – przeznaczone były na ten właśnie cel. Rzeczoznawca prawidłowo dokonał również wyboru transakcji przyjętych do porównania i korygując cenę średnią wskaźnikiem odzwierciedlającym różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wziętymi do porównania wyliczył wartość rynkową 1 m2 szacowanej działki w kwocie 88,79 zł.

W ocenie organu odwoławczego wskazany operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Zasadnie zatem stanowił on podstawę do ustalenia przez organ pierwszej instancji wysokości odszkodowania należnego z tytułu przejścia na własność Gminy działki nr ewid. x/1.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda podkreślił, iż jakkolwiek biegły nie brał udziału w przeprowadzonej z udziałem stron rozprawie administracyjnej, to nie miało to żadnego znaczenia dla sprawy, gdyż odwołujący się na rozprawie ani w toku postępowania nie zgłaszali jakichkolwiek zastrzeżeń co do prawidłowości sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego.

Skargę do Sądu na powyższą decyzję Wojewody złożyli E. G. i T. G., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Decyzji tej skarżący zarzucili:

1. błędne przyjęcie ustalonej przez biegłego wartości wycenianej nieruchomości w kwocie 88,79 zł za 1 m2 gruntu, podczas gdy wartość ta wynosi 132,00 zł za 1 m2 gruntu,

2. błędne uznanie, że udział biegłego w rozprawie administracyjnej nie był wskazany,

3. pominięcie przy wycenie wywłaszczonej nieruchomości wartości przynależnych do tej nieruchomości uprawnień serwitutowych.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, o ile zmierza do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej decyzji jako wydanej z naruszeniem prawa.

Sąd uwzględnił skargę również z przyczyn w niej niepodniesionych, które to przyczyny miał obowiązek wziąć pod rozwagę z urzędu w myśl art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), powoływanej dalej jako: "P.p.s.a.".

W myśl przepisu art. 7 K.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis ten wyraża jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego, zasadę prawdy obiektywnej. Zasada ta oznacza, że na organ administracji publicznej nałożony jest obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością.

Stosownie natomiast do przepisów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy i na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona.

Zebranie całego materiału dowodowego to zebranie dowodów dotyczących wszystkich mających znaczenie prawne dla sprawy faktów. Określenia faktów mających znaczenie dla sprawy dokonuje organ administracji publicznej w oparciu o przepis prawa materialnego, będący podstawą prawną rozstrzygnięcia sprawy. Organ administracji publicznej obowiązany jest z urzędu przeprowadzić dowody służące ustaleniu stanu faktycznego sprawy.

Organ administracji publicznej jest więc na podstawie tych przepisów zobowiązany do podjęcia wszelkich niezbędnych czynności proceduralnych w celu zebrania pełnego materiału dowodowego, dopiero bowiem wówczas może ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona. Obowiązki te ciążą zarówno na organie pierwszej, jak i drugiej instancji. Stosownie do przepisu art. 136 K.p.a. organ odwoławczy może przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe, jest on bowiem obowiązany ponownie rozpatrzyć sprawę administracyjną.

Organy administracji nie wyjaśniły należycie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, naruszając tym samym powołane przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., a organ odwoławczy również art. 136 K.p.a., co w ocenie Sądu mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zaskarżoną decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji ustalającą wysokość odszkodowania na rzecz skarżących z tytułu wywłaszczenia pod budowę drogi stanowiącej ich współwłasność działki nr ewid. x/1, ark. [...], w B.

Podstawą do określenia wysokości odszkodowania był sporządzony w dniu 30 listopada 2011 r. na zlecenie organu pierwszej instancji operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. B., zgodnie z którym prawo własności przedmiotowej działki wyceniono na 22 819 zł, to jest 88,79 zł za m2.

Z akt administracyjnych wynika, że w dniu 3 stycznia 2012 r. przeprowadzona została przed organem pierwszej instancji rozprawa administracyjna z udziałem skarżącego E. G. Na rozprawie tej, mimo prawidłowego zawiadomienia, nie stawił się biegły rzeczoznawca majątkowy oraz skarżący T. G. W toku rozprawy skarżący E. G. wskazał, że kwestionuje prawidłowość sporządzenia tego operatu z uwagi na wadliwe określenie przez rzeczoznawcę wartości szacowanej działki gruntu.

W odwołaniu od decyzji pierwszej instancji z dnia 14 maja 2012 r. skarżący zarzucili, że skoro podważali prawidłowość sporządzonej w sprawie wyceny ich nieruchomości, to obowiązkiem organu pierwszej instancji było przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem biegłego, w celu wyjaśnienia przez niego, dlaczego do wyceny nie przyjął on cen transakcyjnych nieruchomości podobnych znajdujących się w przedziale od 125,00 zł do 137,50 zł za 1 m2.

Odnosząc się do tego zarzutu organ drugiej instancji stwierdził, że jest on bezzasadny. Zdaniem Wojewody, skoro biegły rzeczoznawca majątkowy został powiadomiony o rozprawie administracyjnej, to nie można obecnie zarzucać Staroście naruszenia prawa z tego powodu. Ponadto, jak podkreślił organ odwoławczy, "skarżący ani na rozprawie, ani w toku postępowania nie zgłosili zastrzeżeń co do prawidłowości przedłożonego operatu szacunkowego, nie można więc przyjąć, że udział biegłego w rozprawie był potrzebny do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy" (s. 5 zaskarżonej decyzji, k. 79 akt adm.).

Stanowisko to jest bezzasadne.

Przede wszystkim, jak wskazano wyżej, skarżący E. G., po zapoznaniu się z treścią operatu szacunkowego z dnia 30 listopada 2011 r., podkreślił, że "nie zgadza się z wartością określoną w operacie szacunkowym" (s. 2 protokołu rozprawy, k. 54 akt adm.).

Skoro skarżący kwestionował prawidłowość sporządzenia kluczowego dla rozstrzygnięcia sprawy dowodu w postaci operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego K. B., a autor tego operatu nie stawił się na rozprawę administracyjną, bez podania powodów, to obowiązkiem organu pierwszej instancji było rozważenie zasadności ewentualnego odroczenia rozprawy i ponownego jej wyznaczenia w celu umożliwienia skarżącym uzyskania od biegłego wyjaśnień dotyczących wyceny ich działki.

Zgodnie z art. 94 § 1 i § 2 K.p.a. nieobecność na rozprawie stron należycie wezwanych na rozprawę nie stanowi przeszkody do jej przeprowadzenia, jednakże kierujący rozprawą zobowiązany jest do jej odroczenia, jeżeli stwierdzi poważne nieprawidłowości w wezwaniu stron na rozprawę, jeżeli niestawienie się strony zostało spowodowane przeszkodą trudną do przezwyciężenia, a także z innej ważnej przyczyny.

W związku z tym, iż powołane przepisy nie normują kwestii niestawiennictwa na rozprawie wezwanych na nią biegłych, per analogiam przyjmuje się, że jeżeli biegły nie stawił się, mimo że był wezwana należycie, kierujący rozprawą po wysłuchaniu wniosków stron postanowi, czy rozprawę można przeprowadzić bez szkody dla wyjaśnienia sprawy. Innymi słowy tylko nieobecność na rozprawie stron, należycie zawiadomionych, nie stanowi przeszkody do jej prowadzenia w myśl art. 94 § 1 K.p.a., zaś niestawiennictwo biegłego kierujący rozprawą winien ocenić w aspekcie art. 94 § 2 K.p.a., a więc czy nie zachodzi ważna przyczyna uzasadniająca jej odroczenie (M. Cherka, Komentarz do art. 94 K.p.a. [w:] Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, pod red. M. Wierzbowskiego i A. Wiktorowskiej, Wydawnictwo C.H.Beck, Warszawa 2012, System informacji prawnej Legalis, nb. 3 wraz z powołaną literaturą; wyrok NSA z dnia 17 lutego 2009 r., I OSK 1714/07, wyrok WSA w Olsztynie z dnia 31 maja 2012 r., II SA/Ol 317/12 – niepublikowane, dostępne w CBOSA).

Ponownie należy zatem podkreślić, że obowiązkiem organu pierwszej instancji był dokonanie wnikliwej analizy, czy wobec zarzutów skarżącego E. G. dotyczących operatu szacunkowego nie należało odroczyć rozprawy administracyjnej i wyznaczyć kolejnego jej terminu. Organ pierwszej instancji nie odniósł się jednak w żaden sposób do powyższej kwestii, naruszając powołane przepisy art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 94 § 2 K.p.a.

Organ odwoławczy dostrzegając wskazane wyżej uchybienie oraz mając na względzie zarzuty skarżących podniesione w odwołaniu od decyzji zobowiązany był również do należytego rozważenia tejże spornej kwestii. Nie ulega przy tym wątpliwości, że również Wojewoda [...] mógł – dla wyjaśnienia wątpliwości dotyczących dokonanej wyceny działki nr ewid. x/1 – wyznaczyć ponownie termin rozprawy administracyjnej z udziałem stron postępowania oraz biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie bowiem z zasadą dwuinstancyjności, wyrażoną w art. 15 K.p.a., obowiązkiem Wojewody [...] było ponowne rozstrzygnięcie niniejszej sprawy administracyjnej w jej całokształcie.

Zaskarżona decyzja została zatem wydana również z naruszeniem art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., gdyż brak było podstaw do utrzymania w mocy prawnie wadliwej decyzji organu pierwszej instancji.

Decyzje organów obu instancji podlegają uchyleniu również z innych powodów.

W myśl art. 12 ust. 4f w zw. z ust. 4 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 r. (Dz. U. z 2008 r. nr 193, poz. 1194 ze zm.) odszkodowanie za nieruchomości, których własność (na skutek wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) przeszła z mocy prawa na rzecz jednostek samorządu terytorialnego, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o jakich mowa wyżej, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania organ ten stosuje odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 4a i ust. 5).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 powołanej ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do art. 130 ust. 2 w zw. z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość rynkową nieruchomości.

Opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1).

Zasady określania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej nieruchomości uregulowane zostały w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Stosownie do § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Ustęp 4 tego paragrafu stanowi zaś, że w razie gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż na organach administracji ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, iż może on działać w sposób dowolny. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, lecz również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma zatem obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem jego zgodności ze stosowanymi przepisami, jak również jego logiczności i zupełności. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyroki NSA: z dnia 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07, z dnia 22 grudnia 2009 r., I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r., I OSK 379/10, z dnia 7 października 2011 r., I OSK 1650/10, z dnia 24 stycznia 2012 r., I OSK 1008/11, z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11 – niepublikowane).

Zdaniem Sądu organy administracji orzekające w sprawie nie dokonały należytej i wyczerpującej oceny operatu szacunkowego z dnia 30 listopada 2011 r.

Z treści tego operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy nie przyjął do wyceny odnotowanych w analizowanym okresie (od 2009 r. do 2011 r.) czterech "transakcji drogowych" na terenie miasta B. Uzasadniając to stanowisko stwierdził, iż transakcji tych "nie można odnieść do bezpośrednio do przedmiotu wyceny, bez przyjmowania poprawek, natomiast określenie wysokości poprawek jest tu niemożliwe". Takie stanowisko, zdaniem biegłego, uzasadniają różnice zachodzące pomiędzy objętymi transakcjami nieruchomościami a nieruchomością wycenianą "głównie ze względu na położenie i stan zagospodarowania nieruchomości przyległych" (pkt 7.2 s. 9 operatu, k. 43 akt adm.).

Rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił jednak precyzyjnie, jakie jest położenie nieruchomości stanowiących przedmiot powyższych czterech "transakcji drogowych" oraz jaki jest stan zagospodarowania nieruchomości znajdujących się w ich sąsiedztwie. Wskazując bowiem na te cechy stwierdził jedynie, że trzy z tych nieruchomości "znajdowały się w podobnej lokalizacji", zaś czwarta położona była "w strefie peryferyjnej miasta" (pkt 7.2 s. 9 operatu, k. 43 akt adm.).

W ocenie Sądu tak lakoniczny opis kluczowych w tej kwestii cech wskazanych "nieruchomości drogowych" uniemożliwiał zweryfikowanie poprawności rozumowania biegłego w tym zakresie. Stwierdzenie braku możliwości określenia na podstawie wskazanych transakcji wartości rynkowej wycenianej nieruchomości, zgodnie z § 36 ust. 4 in fine rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., musi bowiem opierać się na całościowej wyczerpującej analizie porównawczej "nieruchomości drogowych" oraz szacowanej przez biegłego nieruchomości.

Organ pierwszej instancji oceniając operat w powyższym zakresie uznał, że jest on prawidłowy oraz kompletny. Argumentacja Starosty zawarta w uzasadnieniu jego decyzji ogranicza się przy tym do powtórzenia wskazanego wyżej stanowiska biegłego oraz stwierdzenia, iż "dostępne dane nie pozwalają na określenie wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym". Organ odwoławczy odnosząc się do tej kwestii przywołał zaś jedynie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnienia biegłego zawarte w operacie.

Z powyższego wynika, że organy administracji obu instancji bezpodstawnie uchyliły się od dokonania własnej krytycznej oceny operatu szacunkowego z dnia 30 listopada 2011 r., co skutkowało naruszeniem nie tylko zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a., lecz również zasady prawdy materialnej (art. 7 k.p.a.).

W tych okolicznościach co najmniej przedwczesne było przyjęcie przez organy administracji prawidłowości stanowiska rzeczoznawcy co do tego, że określenie wartości wycenianej nieruchomości nie było możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tym samym, wobec powyższych wątpliwości, nie było podstaw do określenia wartości opisanej nieruchomości na podstawie tego operatu.

Wbrew twierdzeniom organów administracji, z akt administracyjnych sprawy nie wynika, by wyceniana działka znajdowała się na obszarze przeznaczonym pod drogi w rozumieniu art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Działka ta, co w sprawie nie było kwestionowane, nie znajduje się na terenie, dla którego uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku, stosownie do ust. 2 i ust. 3 art. 154, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie zaś braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Rzeczoznawca twierdzi, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B., uchwalonego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] 1998 r., zmienionego uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] 2003 r., nieruchomość wyceniana przeznaczona jest pod ulice główne (symbol "G"). Okoliczność tę, w ocenie biegłego, potwierdzać ma załącznik nr 5 do operatu, to jest "zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości wydane przez Urząd Miasta w B.". Tymczasem treść tego załącznika stanowi tabela, na której podstawie nie sposób wywnioskować powyższych zapisów studium (k. 33 akt adm.).

Organy administracji nie uzupełniły w toku postępowania powyższego braku poprzez złożenie odpisu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta B., zawierającego zapisy obejmujące wycenianą działkę.

Wskazane uchybienia uzasadniały uchylenie zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a., albowiem nie ulega wątpliwości, iż uchybienia te mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jednocześnie Sąd uchylił, w oparciu o art. 135 p.p.s.a., decyzję organu pierwszej instancji mając na względzie naruszenie prawa przez ten organ. Uchylenie decyzji organu pierwszej instancji jest niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy.

Rozpoznając ponownie sprawę organy administracji uwzględnią wszystkie przedstawione wyżej uwagi. W szczególności organy te podejmą wszelkie kroki niezbędne w celu prawidłowego ustalenia wartości przejętej pod budowę drogi gminnej nieruchomości skarżących. Obowiązkiem organów administracji będzie również szczegółowe odniesienie się do zarzutów skarżących podniesionych w toku postępowania.

Z tych wszystkich względów Sąd orzekł, jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 P.p.s.a.