Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 112/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-03-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 4-8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 07 marca 2012 r. sprawy ze skargi Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę


UZASADNIENIE

W dniu 7 listopada 2008 r. A. sp. z o.o. w Poznaniu złożyła Burmistrzowi Miasta i Gminy S. wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkaniowego, wielorodzinnego wraz z układem komunikacyjnym w Z. przy ul. K.działki nr [...] w całości i [...] – w części.

Wskutek przeprowadzonego postępowania Burmistrz S. decyzją z dnia [...] 2009 r. ustalił warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W wyniku odwołania Z. K., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2009 r. uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że podanie wnioskodawcy nie spełniło wymogów formalnych. Wniosek został podpisany tylko przez jedną osobę i nie wiadomo przez kogo (podpis nieczytelny). Zgodnie z zapisami znajdującego się w aktach sprawy odpisu z rejestru KRS, do reprezentowania spółki uprawnieniu są dwaj członkowie zarządu działający łącznie lub jednej członek zarządu działający łącznie z prokurentem. Ponadto organ II instancji wskazał, że nie wiadomo jaka mapa została dołączona do wniosku. W aktach sprawy znajduje się wiele map. Wnioskodawca nie przedstawił też w formie graficznej gabarytów projektowanego obiektu. Nie wiadomo jaka ma być wysokość budynku, szerokość elewacji frontowej, kąt nachylenia dachu, nie wiadomo nawet ile budynków ma stanowić planowany zespół. Analiza tekstowa i graficzna nie zostały podpisane przez Burmistrza, ani przez osobę upoważnioną do działania w jego imieniu. Analiza nie stanowi również załącznika do decyzji. W ocenie Kolegium decyzja organu I instancji jest nieprecyzyjna. Mowa w niej o zespole budynków, nie wskazując z jakich elementów ten zespół ma się składać, nie wskazano też ilości mieszkań. Uzasadnienie decyzji jest ogólnikowe.

Pismem z dnia 12 października 2009 r. A. spółka z o.o. złożyła uzupełnienie wniosku. Przedłożyła na kopii mapy zasadniczej określenie granic terenu objętego wnioskiem, charakterystykę inwestycji w tym szczegółów zabudowy i zagospodarowania terenu, zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzania ścieków. Przedłożono też wypis z oświadczenia o ustanowieniu służebności na rzecz każdorazowego właściciela działek nr [...] służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr [...], z prawem pobudowania drogi przeznaczonej do prowadzenia ruchu drogowego oraz z prawem ułożenia urządzeń kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz wszelkich innych przewodów i urządzeń do przesyłu mediów. Dołączono też porozumienie A. spółki z o.o. z B. spółką z o.o. o ustanowieniu przez działkę nr [...] drogi wewnętrznej jako drogi dojazdowej od ul. K., do działek objętych wnioskiem, a także pełnomocnictwo udzielone przez A. sp. z o.o. i oświadczenie spółki o zatwierdzeniu wszelkich dotychczasowych czynności dokonanych w niniejszym postępowania przez M. L. oraz spółkę C. sp. z o.o. Spółka A. nadto podniosła, iż żaden z właścicieli nieruchomości sąsiednich nie posiada przymiotu strony w niniejszym postępowaniu, albowiem inwestycja nie oddziałuje na działki sąsiednie.

A. spółka z o.o. wniosła też skargę na powyższą decyzję SKO w P. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Sąd wyrokiem z dnia 5 maja 2010 r. oddalił skargę. Sąd uznał za nietrafny zarzut jakoby właściciel działki o numerze [...] – Z. K. nie jest stroną postępowania w przedmiocie warunków zabudowy. Wskazał, iż z ustaleń stanu faktycznego wynika, że działka nr [...] graniczy z działkami, na których inwestor zamierza przeprowadzić swoją inwestycje. Instrumentem prawnym służącym ochronie sąsiadów inwestora jest w szczególności instytucja "obszaru analizowanego". Funkcje zabudowy tego terenu i jego zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się dla ustalenia wymagań stawianych nowej zabudowie i zagospodarowaniu (§ 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Rozbieżności w orzecznictwie ograniczają się do odpowiedzi na pytanie czy działkami sąsiednimi (których właściciele są stronami postępowania w sprawie określenia warunków zabudowy) są wszystkie działki położone w granicach analizowanego obszaru czy tylko niektóre z nich. Sąd wskazał, że w orzecznictwie można spotkać się zarówno z poglądem o konieczności uwzględnienia wszystkich działek położonych w granicach analizowanego obszaru, jak i ze stanowiskiem, że uwzględnić należy tylko niektóre ze wspomnianych nieruchomości, wymagając od właściciela (użytkownika wieczystego) działki dalej położonej wykazania się interesem prawnym w konkretnej sprawie. Żadne z orzeczeń sądów administracyjnych nie kwestionuje jednak bardziej generalnej reguły, że uprawnienie do bycia stroną postępowania administracyjnego w sprawie warunków zabudowy przysługuje właścicielowi nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z nieruchomością inwestora. Okoliczność, że działka sąsiednia jest drogą , z której inwestor nie zamierza korzystać nie wyklucza, że jej właściciel jest żywotnie zainteresowany zamierzeniem inwestycyjnym. Ten interes faktyczny właściciela działki nr [...] chroniony jest przepisami prawa cywilnego dotyczącymi ochrony prawa własności. To właśnie uprawnienia wynikające z powszechnie obowiązujących przepisów prawa cywilnego (art. 140 i 222 kodeksu cywilnego) dowodzą o posiadaniu przez odwołującego interesu prawnego.

Ponadto Sąd doszedł do przekonania, że decyzja kasacyjna organu odwoławczego w sposób zasadny uchyliła decyzję organu I instancji i w sposób należyty uzasadniła oraz wskazała jakie uchybienia należy wyeliminować. W tym zakresie Sąd w pełni podzielił argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji kasacyjnej. Uzupełniająco Sąd wskazał, że przedmiotem postępowania administracyjnego jest wniosek A. o ustalenie warunków zabudowy z 7 listopada 2008r. Wniosek ten był uzupełniany i poprawiany w dniu 19 listopada 2008 r. i 24 listopada 2008 r. Ostatecznie jednak pomimo tychże zmian wniosek nie spełnia wymagań art. 52 ust.2 pkt.1, 2 lit. a,b,c. Wszystkie braki i uchybienia prawidłowo wskazano w uzasadnieniu SKO. Jest to ważne także i dlatego ponieważ z wniosku tego samego podmiotu wszczęte było postępowanie administracyjne w sprawie warunków zabudowy na tym samym terenie, a Sąd wyrokiem z dnia 12 listopada 2008 r. w sprawie II SA/PO 262/08 uchylił decyzję Burmistrza Miasta Gminy S. z [...] 2007 r. nr [...] r. znak [...] i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania. Sposób zakończenia tego wcześniejszego postępowania nie jest znany.

Sąd nakazał, by ponownie rozpoznając wniosek o ustalenie warunków zabudowy organ I instancji zrealizował wytyczne organu odwoławczego co do zakresu i sposobu przeprowadzenia analizy, a swoją decyzję uzasadnił w sposób wyczerpujący.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 6 grudnia 2011 r. II OSK 1801/10 oddalił skargę kasacyjną A. spółki z o.o. wniesioną na powołany wyżej wyrok tutejszego Sądu z dnia 5 maja 2010 r. Sąd odwoławczy uznał, iż oczywistym jest, że właściciel nieruchomości sąsiedniej ma interes prawny wynikający z tego przepisu do uczestniczenia jako strona (art. 28 kpa) w postępowaniach administracyjnych, w wyniku których może zapaść decyzja kształtująca stosunki na sąsiedniej nieruchomości poprzez określenie sposobu jej zagospodarowania. Ustalenie to będzie bowiem miało wpływ na wykonywanie prawa własności przez właściciela na sąsiedniej nieruchomości. Zdaniem NSA, ochronę taką właścicielowi nieruchomości sąsiedniej zapewniają także przepisy art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 oraz art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp). Zakres projektowanego zamierzenia inwestycyjnego zawartego we wniosku o wydanie przedmiotowej decyzji, tj. budowie zespołu mieszkaniowego wielorodzinnego wraz z układem komunikacyjnym oraz ustalenie dla niego warunków zabudowy wprowadzać będzie ograniczenia dla przyszłego zagospodarowania nieruchomości bezpośrednio z nią sąsiadującej, należącej do strony odwołującej, wprowadzając ograniczenia w zakresie swobody wykonywania prawa własności. Sam, zatem już zakres planowanych prac pozwala na przyjęcie, że właściciel działki bezpośrednio graniczącej z inwestycją ze względu na jej zakres ma interes prawny w uznaniu go za stronę niniejszego postępowania. Źródło jego interesu prawnego będzie stanowić w tym przypadku art. 140 Kc. Trudno przy tym wymagać, by odnoszono się do konkretnych naruszeń tego interesu, skoro ustalenia organu I instancji zostały zakwestionowane i wymagają ponownej oceny wszystkich okoliczności sprawy przez ten organ, a co nie było w sprawie kwestionowane.

Zanim sprawa ze skargi A. sp. z o.o. na decyzję SKO w P. z dnia [...] 2009 r. została prawomocnie rozstrzygnięta, Burmistrz S. po ponownie przeprowadzonym postępowaniu decyzją z dnia [...] 2010 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem z 7 listopada 2011 r., polegającej na budowie zespołu mieszkaniowego składającego się z 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z układem komunikacyjnym w Z. przy ul. K. działki nr [...] w całości i [...] – w części. Uzasadniając rozstrzygnięcie na wstępie wyjaśnił, że inwestor uzupełnił wniosek zgodnie ze wskazaniami Kolegium. Następnie stwierdził, że inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp. Przy tej samej ul. R., działki nr [...], istnieje zabudowa wielorodzinna. Jej parametry, wskaźniki i gabaryty są zbliżone do cech planowanej inwestycji. Ponadto teren objęty inwestycją ma dostęp do drogi publicznej – z ul. K. zapewniony przez ul. R. (dz. nr [...] - na podstawie uchwały Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia [...] 2006 r., dz. nr [...] oraz przez fragment dz. nr [...] stanowiącej przedłużenie ul. R.. Inwestor przedłożył porozumienie zawarte z B. o ustanowieniu przez działki nr [...] drogi wewnętrznej, jako drogi dojazdowej od ul. K. do działek objętych wnioskiem. Ponadto przedłożył wypis oświadczenia złożonego w imieniu Miasta S. o ustanowieniu na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr [...] służebności gruntowej polegającej na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr [...], z prawem pobudowania drogi przeznaczonej do prowadzenia ruchu drogowego oraz z prawem ułożenia w ciągu tego pasa urządzeń kanalizacji sanitarnej, deszczowej oraz wszelkich innych przewodów i urządzeń służących do przesyłu wszelkich mediów. Organ I instancji stwierdził też, że inwestor zapewnił, iż projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, a decyzja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Dodatkowo podkreślono, że bezpośrednie sąsiedztwo obiektów produkcyjnych, składów i magazynów nie wyklucza lokalizowania obiektów o funkcji mieszkaniowej, ponieważ wokół istniejących obiektów, w których prowadzona jest działalność gospodarcza nie zostały wyznaczone strefy ochronne i obszary ograniczonego użytkowania, a wszelkie uciążliwości związane z prowadzoną działalnością gospodarczą muszą mieścić się w granicach działki, na której jest ona prowadzona i nie może naruszać interesów osób trzecich.

Przechodząc do szczegółowego wyjaśnienia motywów rozstrzygnięcia Burmistrz wskazał, że odległości linii zabudowy istniejących budynków od granicy działek na obszarze objętym analizą są zróżnicowane. Istniejące budynki wielorodzinne oddalone są od granicy działek przylegających do dróg wewnętrznych od 5 do 11 m. Analiza doprowadziła do wniosku, że w przypadku wyznaczenia obowiązującej jako przedłużenie linii zabudowy istniejącego budynku na działce nr [...] nowy budynek znajdowałby się w odległości ok. 14 m od terenów zabudowy przemysłowej. Lokalizacja taka uniemożliwiłaby zaprojektowanie budynku i zagospodarowanie terenu w sposób gwarantujący właściwy komfort przyszłych użytkowników. Dlatego uznano, że uzasadnione było odmienne wyznaczenie linii zabudowy.

Odnosząc się do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki organ wskazał, że analizie poddał jedynie działki usytuowane w granicach obszaru analizowanego o tej samej co wnioskowana funkcji. W efekcie obliczono średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na działkach nr [...] na terenach zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na poziomie 35% powierzchni wskazanych działek. Dla nowej inwestycji wskaźnik ten określono tej samej wielkości, zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej rozporządzenie.

Burmistrz wskazał, że szerokość elewacji frontowych na obszarze objętym analizą wynosi od 7 do 125 m. Analizie poddano wyłącznie działki, na których zlokalizowana jest ta sama funkcja. Na działce nr [...] istnieje budynek, którego elewacja ma szerokość 125 m, natomiast na działce nr [...] budynek ma szerokość 63 m. W związku z tym ustalono, że szerokość elewacji frontowych nowopowstałych budynków nie może mieć więcej niż 125 m. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych nowej zabudowy wyznaczono nawiązując do wysokości budynków zlokalizowanych na działkach nr [...] na poziomie 11,7 m, co odpowiada treści § 7 ust. 4 rozporządzenia. Geometrię dachu określono jako strome i mansardowe o kącie nachylenia od 15º do 60º, z kalenicą maksymalnie 14,35 m od poziomu terenu, analogicznie do parametrów istniejącej zabudowy wyżej przedstawionej.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych przez właściciela działki nr [...] jakoby w sprawie nie chodziło o ustalenie warunków zabudowy, lecz o kontynuację robót wszczętych i znacznie zrealizowanych bez prawidłowych aktów to uzasadniających Burmistrz stwierdził, że kwestia wydania przez Starostę P. decyzji z dnia [...] 2010 r. i toczącego się w tej materii postępowania jest odrębną sprawą administracyjną i nie wpływa na postępowanie o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Ponadto organ I instancji wskazał, że brak jest podstaw do wstrzymania czynności, czy też zawieszenia postępowania na podstawie art. 97 kpa, bowiem wynik postępowania wywołanego zawiadomieniem właściciela działki nr [...] w przedmiocie niedopełnienia obowiązków przez pracownika organu nie będzie miał wpływu na bieg niniejszego postępowania.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Z. K.. Zarzucił organowi I instancji naruszenie art. 52, art. 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp oraz pominięcie w jej treści opisu stanu faktycznego istniejącego na przedmiotowych nieruchomościach. Zdaniem odwołującego organ I instancji nie wziął pod uwagę wydanych zaleceń organu odwoławczego, a szczególności nie uwzględnił okoliczności związanych z przygotowaniem przez inwestora zabudowy. Z. K. podniósł, iż Burmistrz S. wydał nieprawdziwe oświadczenie o prawomocności decyzji z dnia [...] 2009 r. o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co spowodowało rozpoczęcie budowy pomimo zaskarżenia tej decyzji przez odwołującego. Sprawa rozbiórki wspomnianych obiektów jest prowadzona przez organy nadzoru budowlanego. Odwołujący wskazał, że obowiązkiem organu I instancji była analiza stanu faktycznego i prawnego terenu objętego inwestycją. Analizy tej jednak nie przeprowadzono. W szczególności nie odniesiono się do samowolnie prowadzonych robót na przedmiotowym terenie, jak i do kwestii zaskarżenia decyzji Kolegium z dnia 19 sierpnia 2009 r. Ponadto odwołujący zarzucił Burmistrzowi S., iż inwestor nie wskazał zapotrzebowania na wodę dla przedmiotowej inwestycji. Organ I instancji błędnie uznał, że zagwarantowanie odprowadzania ścieków deszczowych do sieci Gminnej Spółki Wodno-Melioracyjnej jest prawidłowe. Spółka ta – zdaniem odwołującego – nie jest podmiotem mogącym zapewnić świadczenie usług komunalnych i w każdej chwili może wycofać się ze złożonego oświadczenia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2011 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W motywach rozstrzygnięcia Kolegium stwierdziło, że sąsiadujące działki nr [...], na których występują budynki mieszkalne wielorodzinne pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji. Organ II instancji podzielił ustalenia Burmistrza S. dotyczące poszczególnych parametrów, wskaźników i gabarytów planowanej inwestycji. Jednocześnie nie zgodził się z zarzutami odwołania. Wskazał, iż organ I instancji prawidłowo ustalił strony postępowania i przeprowadził analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a następnie uzasadnił przyjęte przez siebie rozstrzygnięcie. Ustosunkowując się do zarzutów dotyczących samowoli budowlanej na działkach objętych inwestycją Kolegium stwierdziło, że ani organ I ani II instancji nie mogą zastępować w tym zakresie organów nadzoru budowlanego, bowiem postępowanie prowadzone przez te organy wykracza poza granice niniejszej sprawy. Odnosząc się do projektu aktu notarialnego przedłożonego wraz z odwołaniem Kolegium wskazało, że nie może badać projektów aktów notarialnych przedłożonych przez strony, gdyż nie jest do tego uprawnione. Ponadto projekt ten nie wywołuje żadnych skutków prawnych.

W ocenie organu II instancji postępowanie sądowoadministracyjne wywołane skargą kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt II OSK 1801/10) nie stanowi podstawy do zawieszenia postępowania wywołanego ostateczną decyzją, która nie została wyeliminowana prawomocnym orzeczeniem Sądu. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji ponownie prowadząc postępowania naprawił uchybienia popełnione w pierwotnym postępowaniu. Organ odwoławczy uznał również, że został spełniony warunek uzbrojenia terenu. Zaznaczył, że warunek ten uważa się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem (art. 61 ust. 5 upzp). Przy czym zagwarantowanie oznacza zapewnienie w drodze umowy i nie jest równoznaczne z koniecznością legitymowania się umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunki zabudowy, lecz posiadanie zapewnienia, gwarancji, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Taką promesę gestor sieci [...] S.A. dał w piśmie z dnia 4 października 2010 r. Także sposób odprowadzania ścieków deszczowych do sieci Gminnej Spółki Wodno-Melioracyjnej jest wystarczający. W piśmie z 18 maja 2010 r. spółka ta potwierdziła gotowość odbioru części ścieków z działek objętych inwestycją. W pozostałym zaś zakresie, jak wskazał organ I instancji, ścieki będą odprowadzane do sieci kanalizacji sanitarnej przy ul. R., zgodnie z warunkami technicznymi przyłączenia do sieci kanalizacyjnej ustalonymi w piśmie B. sp. z o.o. z 10 czerwca 2008 r. Z kolei wody opadowe i roztopowe z połaci dachowych będą odprowadzane do sieci kanalizacji deszczowej zgodnie z pismem Gminnej Spółki Wodno-Melioracyjnej z 22 sierpnia 2008 r. lub będą zagospodarowywane na terenie działek objętych inwestycją.

Z. K. wniósł skargę na powyższą decyzję SKO w P., zarzucając jej naruszenie art. 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp oraz art. 7 kpa. W uzasadnieniu skargi powtórzono argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi SKO w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. W piśmie z dnia 22 lipca 2011r. uczestnik postępowania A. sp. z o.o. zaprzeczyła, by na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dopuszczono się samowoli budowlanej. Inwestor w 2009 r. rozpoczął budowę zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj. na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę udzielonej przez Starostę P. w dniu [...] 2009 r. Decyzja ta została uchylona w dniu [...] 2009 r. w trybie wznowienia postępowania z uwagi na wyeliminowanie z obrotu prawnego poprzedzającej ją decyzji o warunkach zabudowy. Zaznaczono, że roboty wykonane w okresie obowiązywania pozwolenia na budowę nie wykroczyły poza stan zerowy. Po uchyleniu ww. decyzji inwestor nie prowadził już żadnych robót budowlanych na tym terenie.

W piśmie procesowym z dnia 5 września 2011 r. pełnomocnik skarżącego wskazał, iż Sąd powinien przeprowadzić dowód z akt spraw II SA/Po 161/11 i SA/Po 413/11, z których wynika wyjątkowo łagodne traktowanie przez nadzór budowlany wprowadzenia do realizacji budowy w sposób urągający wszelkim zasadom postępowania w tym przedmiocie. Ponadto wskazał, że pełnomocnik inwestora w piśmie z dnia 22 lipca 2011 r. nie odniósł się do treści przepisów art. 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp.

W piśmie z dnia 5 września 2011 r. pełnomocnik A. sp. z o.o. wskazał, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla powiatu p. przeprowadził na przedmiotowym terenie kontrolę, w toku której ustalił, że budowa została przerwana, co potwierdza wpis w dzienniku budowy z dnia 3 listopada 2009 r. Również w okresie późniejszym roboty budowlane nie były prowadzone. W dowód powyższego dołączono do akt postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla powiatu p. z dnia 16 września 2010 r., z dnia 6 grudnia 2010 r., oraz postanowienie Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. z dnia [...] 2010 r.

Sąd postanowieniem z dnia 3 listopada 2011 r. zawiesił postępowanie do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie II SA/Po 928/09, bowiem w wyroku wydanym w tej sprawie zostały zawarte wytyczne co do sposobu rozstrzygnięcia sprawy o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji i wykonanie tych wytycznych Sąd będzie miał na uwadze oceniając zaskarżoną decyzję.

Na skutek prawomocnego zakończenia sprawy II SA/Po 928/09, Sąd postanowieniem z dnia 9 lutego 2012 r. podjął zawieszone w niniejszej sprawie postępowanie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga okazała się bezzasadna, bowiem zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane zgodnie z prawem.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że przepis art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), dalej: p.p.s.a. wskazuje, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. W niniejszej sprawie, prawomocnym wyrokiem Sąd oddalił skargę A. sp. z o.o. na decyzję SKO w P. z dnia [...] 2009 r. (sygn. akt II SA/Po 928/09), w następstwie której Burmistrz S. ponownie przeprowadził postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji i następnie wydał decyzję z dnia [...] 2010 r. ustalającą warunki zabudowy, która to decyzja została utrzymana w mocy zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją SKO w P. z dnia [...] 2011 r. W wyroku tym tutejszy Sąd uznał, że Z. K. będący właścicielem działki nr [...], która bezpośrednio sąsiaduje z terenem planowanej inwestycji ma przymiot strony w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla tej inwestycji. Sąd przyjął również, że decyzja Kolegium z dnia [...] 2009 r. w sposób zasadny uchyliła decyzję Burmistrza S. z dnia [...] 2009 r. i w sposób należyty uzasadniła oraz wskazała jakie uchybienia należy wyeliminować. Sąd podzielił argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji kasacyjnej. Uzupełniająco wskazał, że przedmiotem postępowania administracyjnego jest wniosek A. o ustalenie warunków zabudowy z 7 listopada 2008 r .Wniosek ten był uzupełniany i poprawiany w dniu 19 i 24 listopada 2008 r. Ostatecznie jednak pomimo tychże zmian wniosek nie spełniał wymagań art. 52 ust. 2 pkt. 1, 2 pkt.a,b,c upzp. Wszystkie zaś braki i uchybienia prawidłowo wskazano w uzasadnieniu SKO.

Dodać należy, iż wyrokiem z dnia 6 grudnia 2011 r. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną A. sp. z o.o. od powołanego wyżej wyroku tutejszego Sądu z dnia 5 maja 2010 r. (II SA/Pop 928/09), uznając, że Z. K. jako właścicielowi działki nr [...] przysługuje prawo strony w sprawie o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, która została zaplanowana na działkach nr [...], które bezpośrednio sąsiadują z jego działką. Źródłem interesu prawnego, który mu przysługuje jest przepis art. 140 Kodeksu cywilnego.

Wziąwszy zatem pod uwagę treść przepisu art. 153 p.p.s.a. Sąd orzekający w niniejszej sprawie przyjmuje za własną ocenę prawną co do przymiotu strony skarżącego Z. K., przyjętą w powołanych wyżej wyrokach sądów obu instancji.

Przechodząc do oceny legalności kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji na wstępie stwierdzić trzeba, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa) (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., sygn. akt IV SA/Wa 950/04 , LEX nr 171198 ). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów)." Zwraca się w nim też słusznie uwagę - uwzględniając ratio legis art. 61 upzp, że przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Akcentuje nadto niedopuszczalność zawężającego rozumienia pojęcia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników, których rozumienie nie może ograniczać się tylko do zezwalania na powstanie w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi (por. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 646/06 , LEX nr 322329 i wyrok NSA z 16 października 2007r., sygn. akt II OSK 1401/06, LEX nr 394807).

W świetle brzemienia powyższych przepisów nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 – 5 upzp. Spełnienie wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, znajdująca się w obszarze analizowanym jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach, zaś nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 upzp - brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Rzeczą organu administracji publicznej jest wówczas jedynie wkomponowanie inwestycji w istniejące otoczenie, przy uwzględnieniu zasad określonych w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: rozporządzenie). Akt ten wydano na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6-7 upzp.

Wyjaśnić należy, iż zasady ogólne nie pozwalają na wprowadzenie w akcie wykonawczym pozaustawowych przesłanek ograniczających prawo własności w kierunku umożliwiających wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Z powyższą regułą pozostaje w zgodzie zarówno brzmienie art. 61 ust. 6-7 upzp, jak i treść powołanego uprzednio aktu wykonawczego , które w tytule oraz § 1 wskazuje, że określa ono jedynie sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to między innymi wymagań w zakresie ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepisy zawarte w rozporządzeniu nie pozostawiają organom administracji publicznej swobody co do ustalenia lub odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji, a także sposobu i zasad określenia stosownych wymagań. Powyższe wynika zarówno ze wskazanego uprzednio już przedmiotu regulacji dokonanej aktem wykonawczym do norm ustawowych, jak i wykładni przepisów zawartych w § 2-8. W szczególności zważyć należy na niemal kompletne uregulowanie w przepisach wykonawczych kwestii ustalenia obszaru analizowanego, co ma zasadnicze znaczenie dla wykonania w sposób zobiektywizowany ciążących na organie administracji publicznej obowiązków dotyczących ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji. I tak, stosownie do § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 - ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy w pierwszej kolejności inwestor zastosował się do wytycznych Kolegium zawartych w decyzji z [...] 2009 r. i uzupełnił w niezbędnym zakresie wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Określił i zaznaczył na dołączonej mapie granice terenu objętego wnioskiem, obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać, określił ilość planowanych budynków, ich parametry, gabaryty i planowaną lokalizację względem działek, przedstawił układ komunikacyjny i lokalizację miejsc parkingowych. Inwestor określił też zapotrzebowanie na wodę, energię, ścieki sanitarne i deszczowe. Do akt złożono też oświadczenie w imieniu A. sp. z .o.o., iż zatwierdza się wszystkie czynności podejmowane w toku postępowania w imieniu spółki przez M. L., a ponadto udziela się M. L. i C. sp. z o.o. pełnomocnictwa do reprezentowania A. sp. z o.o. w niniejszej sprawie (k. 206 akt adm.). Pełnomocnictwo to zostało podpisane przez dwóch członków zarządu A. sp. z o.o. S. C.i K.K..

W oparciu o tak uzupełniony wniosek Burmistrz S. przeprowadził ponownie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawidłowo został wyznaczony obszaru analizowany. Organ, w zgodzie z § 3 ust. 2 rozporządzenia obszar ten wyznaczył w promieniu trzykrotnej szerokości działki [...], która stanowi front terenu zainwestowania. Powołany przepis stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Dokonując oceny możliwości dopuszczenia w tak zakreślonym terenie funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej organ I instancji ustalił, że na terenie tym istnieje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna (MN), wielorodzinna (MW), zabudowy usługowej (U), obiektów produkcyjnych, składów i magazynów (P) oraz rolnicza (R). Tereny objęte przedmiotową inwestycją sąsiadują bezpośrednio z terenami o funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, usługowej, produkcyjnej i rolniczej. W analizie zaznaczono, że na działkach nr [...] występują budynki mieszkaniowe wielorodzinne. Jednocześnie wskazano, że bezpośrednie sąsiedztwo terenów produkcyjnych nie wyklucza lokalizacji funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, bowiem wokół tych terenów nie wyznaczono strefy ochronnej.

W tym miejscu nadmienić należy, iż warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1104/07, Legalis i wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1909/08, Legalis), przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1909/08, Legalis). W piśmiennictwie przyjmuje się, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Można to porównać do sytuacji, w której istniałby na danym obszarze plan miejscowy określający przeznaczenie terenu takie, jakie warunkuje istniejąca zabudowa. Powstaje więc pytanie, w którym momencie funkcja ta przestaje być zachowana. Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Z momentem wykazania sprzeczności przestaje być ona dopuszczalna. Jeżeli istniejąca zabudowa i to w bezpośrednim sąsiedztwie terenu potencjalnego zainwestowania realizuje funkcję mieszkaniową wielorodzinną oznacza to, że nie ma przeszkód ku temu, by nowe obiekty miały ten sam charakter. Nie przeszkadza temu istnienie również w bezpośrednim sąsiedztwie terenów produkcyjnych.

Sąd pragnie również stwierdzić, że organ I instancji przeprowadzając analizę urbanistyczną prawidłowo wyznaczył poszczególne parametry nowej zabudowy, jak i trafnie dokonał oceny ziszczenia się przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 upzp.

Zacząć należy od tego, że teren objęty wnioskiem (działki nr [...] i w części działka nr [...]) posiada dostęp do drogi publicznej - ul. K. poprzez ul. R. (działki nr [...]), a więc spełnia wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp. Właścicielem działek nr [...] stanowiących ul. R. jest B. sp. z o.o., która w dniu 9 października 2009 r. zawarła z inwestorem – A. sp. z o.o. porozumienie, na mocy którego ul. R. ustanowiono dla celów przedmiotowej inwestycji wewnętrzną drogą dojazdową do drogi publicznej ul. K. (załącznik nr 6 do uzupełnienia wniosku z dnia 12 października 2009 r.).

W ocenie Sądu organy orzekające prawidłowo uznały, że ziściła się również przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp, tzn. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warto zaznaczyć, że zgodnie z art. 61 ust. 5 upzp warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp należy uznać za spełniony, jeżeli inwestor posiada zasiadanie zapewnienie (promesę) gestorów sieci, że stosowne umowy o wykonanie uzbrojenia w przyszłości zostaną zawarte (przykładowo: wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2006 r., IV SA/Wa 1847/05, Lex nr 196465, wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 grudnia 2011 r., II SA/Kr 1348/11, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie Inwestor przedstawił organowi I instancji zapewnienia co do możliwości podłączenia projektowanej zabudowy do instalacji wodnej (pismo [...] z dnia 4 października 2010 r.), do instalacji elektrycznej (pismo D. sp. z o.o. z dnia 5 października 2010 r.), a także możliwości odprowadzenia części ścieków deszczowych do rurociągu znajdującego się na działce nr [...] (pismo Gminnej Spółki Wodno-Melioracyjnej z dnia 18 maja 2010 r. oraz z dnia 22 sierpnia 2008 r.). Co do odprowadzania reszty ścieków sanitarnych ustalono, że istnieje możliwość ich odprowadzania do istniejącej osiedlowej sieci kanalizacji sanitarnej przebiegającej w ul. R. na działce nr [...]. Gwarancję taką inwestor uzyskał od B. sp. z o.o.

Mając na względzie powyższe organy orzekające trafnie uznały, że spełniony został wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp.

Gwoli wyjaśnienia należy wskazać, że teren objęty inwestycją stanowiący grunty rolne klas IV-VI (wypis z rejestru gruntów – k. 6-8 akt adm.) nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, bowiem w myśl art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.) zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze lub nieleśne wymagają jedynie grunty rolne stanowiące użytki rolne i to tylko wówczas, jeżeli ich zwarty obszar projektowany do takiego przeznaczenia przekracza 0,5 ha. Zasadniczo zaś – jak stanowi przepis art. 6 ust. 1 ostatnio powołanej ustawy na cele nierolnicze i nieleśne można przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej.

W ocenie Sądu istniały również podstawy, by uznać, że została spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, a więc istnieje co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wyjaśnienie w tym zakresie przyniosła przeprowadzona przez organ I instancji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

W ocenie Sądu uzasadnione było ustalenie obowiązującej linii nowej zabudowy w oparciu o przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej: rozporządzenie. Przepis § 4 w ust. 1 rozporządzenia stanowi, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ I instancji w analizie urbanistycznej (k. 475-485 akt adm.) wyjaśnił w pierwszej kolejności, że istniejące budynki oddalone są od granic frontowych działek przylegających do dróg na odległość od 4 do 21 m. Linia zabudowy istniejących budynków wielorodzinnych zlokalizowanych wzdłuż drogi dojazdowej (ul. R.) do terenu inwestycji objętego wnioskiem oddalona jest od drogi na odległość od 4 do 12 m. Budynki tworzą pierzeję wzdłuż tej drogi. Nie jest możliwe przedłużenie tej linii zabudowy na działki objęte wnioskiem ponieważ droga dojazdowa jest bez przejazdu i kończy się na działkach objętych wnioskiem (droga zamknięta, ślepa). Dlatego ze względu na kompozycję przestrzenna należy wprowadzić nową linię zabudowy jako pierzeję zamykającą przestrzeń publiczną skupioną na drodze dojazdowej. Stąd w oparciu o przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia organ I instancji zdecydował się na wprowadzenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 4 m od zachodniej granicy działki nr 222/5, wzdłuż której należy zlokalizować budynek, którego elewacja frontowa przylegać będzie do tej linii, tworząc pierzeję zamykającą drogę dojazdową. Jednocześnie ustalono, że odległości ścian budynków od pozostałych granic działek winny być zgodne z § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Powyższe wyjaśnienia zawarte w analizie – w ocenie Sądu – uzasadniały wyznaczenie linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia. Przepis ten dopuszcza bowiem inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.

Zdaniem sądu również prawidłowo określono wskaźnik powierzchni nowej zabudowy. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). W analizie organ wskazał, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 21,49%. Zaznaczono przy tym, ze wskaźnik ten jest w analizowanym terenie bardzo zróżnicowany. Nie uzasadnione jest porównywanie wskaźnika zabudowy na terenach o odmiennych funkcjach jak istniejącej w obszarze analizowanych tereny przemysłowe, usługowe, zabudowy mieszkaniowej jedno i wielorodzinnej. W związku z tym organ wziął pod uwagę wskaźnik zabudowy dla tożsamej do wnioskowanej funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (dz. nr [...]). Wskaźnik ten – według ustaleń analizy wyniósł 36,31 %, organ w decyzji ustalił zaś wskaźnik na poziomie nieco niższym – 35%, co uznać należy za dopuszczalne w świetle treści § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Podobnie rozstrzygnięto kwestię szerokości elewacji frontowych. Kierując się przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej (aniżeli średniej w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% - ust. 1) szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, Burmistrz przyjął, że skoro na działach o tej samej funkcji zabudowy (mieszkaniowej wielorodzinnej) istniejącej obiekty mają elewacje frontowe o szerokości 125 m (na dz. nr [...]) i 63 m (na dz. nr [...]) to można dopuścić, by szerokość elewacji frontowych nowopowstałych obiektów na działkach objętych wnioskiem nie była większa niż 125 m. Sąd pragnie dodać, że rozmiary działek pozwalają inwestorowi na określenie szerokości elewacji frontowych obu planowanych budynków w wielkości nie większej niż szerokość budynków na działkach sąsiednich nr [...].

Jednakowoż – co znajduje uzasadnienie w treści § 6 ust. 4 rozporządzenia – organy określając wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych planowanych budynków nawiązały do wysokości elewacji frontowych obiektów na działkach nr [...] i przyjęły, że wysokość ta może wynosić 11,7m od poziomu terenu. Stwierdzić należy, iż nie sprzeciwia się temu przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Co do określenia geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) przyjęto, że nowa zabudowa winna posiadać dachy strome i mansardowe o kącie nachylenia od 15 do 60 º, z kalenicą na wysokości maksymalnie 14,35 m od poziomu terenu, analogicznie do parametrów istniejącej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej na działkach nr [...]. Jednocześnie wyjaśniono, że na obszarze analizowanym występują dachy płaskie i strome – dwu i wielospadowe. Jednakże na działkach o zabudowie mieszkaniowej wielorodzinnej występują dachy strome i mansardowe. Żaden zaś rodzaj dachu oraz kąt ich nachylenia nie jest dominujący na obszarze objętym analizą. Zważywszy, iż geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia) w ocenie Sądu uznać należy, że dopuszczalne było określenie geometrii dachów projektowanych budynków według geometrii dachów zabudowy o tożsamej funkcji.

Nadmienić również należy, iż zgodnie z art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 upzp projekt decyzji został uzgodniony z właściwymi organami (postanowienie Starosty P. z dnia [...] 2010 r., uzgodnienie Wielkopolskiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych Inspektorat w P. z dnia [...] 2010 r. oraz postanowienie Wielkopolskiego Zarządu Dróg Wojewódzkich w P. z dnia [...] 2010 r.).

Odnosząc się do zarzutu skargi jakoby organy orzekające dopuściły się naruszenia art. 53 ust. 3 pkt 2 w związku z art. 64 ust. 1 upzp poprzez nieuwzględnienie stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym ma być realizowana inwestycja, w szczególności zaś faktu, iż przedmiotowa inwestycja jest w trakcie nielegalnie prowadzonej budowy wystarczy wyjaśnić, iż na podstawie prawa budowlanego (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz. U. z 2006 r. Nr 156 poz. 1118 ze zm.) dopuszcza się możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, w sytuacji legalizacji samowoli budowlanej. Istotne jest przy tym, że postępowanie o ustalenie warunków zabudowy jest postępowaniem odrębnym od postępowań prowadzonych przez organy nadzoru budowlanego, co oznacza, że okoliczności badane w tym drugim postępowaniu nie mają znaczenia w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 stycznia 2012 r., II SA/Po 1027/11, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Zważywszy zaś na powyższe oraz wnikliwość z jaką organ I instancji przeprowadził w ponownie prowadzonym postępowaniu analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, za chybiony należy uznać również zarzut naruszenia przez organy orzekające art. 7 kpa.

Mając powyższe na względzie Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) oddalił skargę.