Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2355/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-03-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: ART. 156 UST. 3 I 4
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka (spr.), sędzia WSA Katarzyna Golat, Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 marca 2017 r. sprawy ze skargi D.W. i Z. W. na decyzję Wojewody [...]. z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty M. z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego Z. W. kwotę 152 (sto pięćdziesiąt dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej była decyzja Wojewody [...] z [...] lipca 2016 r. nr [...], wydana w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm., dalej "k.p.a.") oraz art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm., dalej również "ustawa o gospodarce nieruchomościami", "u.g.n."), utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z [...] stycznia 2016 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia na rzecz D. W. i Z. W. odszkodowania w wysokości 7890 (siedem tysięcy osiemset dziewięćdziesiąt) złotych, za nieruchomość położoną w M., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,0107 ha i zobowiązania Burmistrza Miasta M. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie sprawy.

Na wniosek Burmistrza Miasta M., decyzją z [...] września 2014 r. nr [...] Starosta [...] zezwolił Miastu M. na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej, ul. [...] w M. wraz ze zbiornikiem retencyjnym i siecią kanalizacji deszczowej, dalej również "decyzja z [...] września 2014 r.". Decyzją tą objęte m.in. działkę nr [...] o powierzchni 0,0107, dalej również "nieruchomość", stanowiącą współwłasność Z. W. i D. W., dalej również "skarżący".

Starosta [...], dalej również "Starosta", "organ pierwszej instancji", decyzją z [...] stycznia 2016 r., sprostowaną postanowieniem z [...] lutego 2016 r. działając na podstawie art. 11a, art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2013) i art. 9a, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i ust. 3, art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalił na rzecz skarżących odszkodowanie za nieruchomość w wysokości 7890 zł i zobowiązał Burmistrza Miasta M. do wypłaty tego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Z. W. i D. W. nie zgodzili się z decyzją Starosty [...][...] stycznia 2016 r. i wnieśli odwołanie.

Wojewoda [...], dalej również "Wojewoda", "organ odwoławczy", decyzją z [...] lipca 2016 r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomość, 12 listopada 2014 r. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. Biegła ustaliła, że wartość rynkowa nieruchomości wynosi 7890 zł, z czego wartość samej nieruchomości wynosi 5671 zł, a wartość naniesień budowlanych 2219 zł.

Wojewoda wywiódł, że rzeczoznawca majątkowy dla potrzeb szacowania wartości rynkowej nieruchomości - w oparciu o plan zagospodarowania przestrzennego miasta M., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miasta M. z [...] lipca 2004 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] , poz. [...]), obowiązujący na dzień wywłaszczenia nieruchomości ([...]września 2014 r.) – ustalił, że nieruchomość położona była w części w strefie projektowanej drogi wewnętrznej biegnącej wzdłuż torów kolejowych i w części na terenie zabudowy jednorodzinnej. Działka nr [...] przed wydaniem decyzji Starosty z [...] września 2014 r. przeznaczona była:

– fragmentarycznie F9.MN pod mieszkalnictwo jednorodzinne wolnostojące lub bliźniacze jako przeznaczenie podstawowe, usługi nieuciążliwe wbudowane w budynki mieszkalne jako przeznaczenie dopuszczone maksymalnie na 10% terenu. Nowa parcelacja z wymogiem frontów działek budowlanych,

– w pasie zarezerwowanym pod nową ulicę wewnętrzną o symbolu KW o szerokości 10 m,

– w 40 metrowej strefie ochronnej cieku wodnego,

– przy torach w 10 m obszarze bez prawa zabudowy pomiędzy nieprzekraczalną linię zabudowy a linią rozgraniczającą tereny kolejowe, z wprowadzeniem pasów zieleni izolacyjnej oddzielającej tereny kolejowe od terenów zabudowy mieszkaniowej i w pasie zarezerwowanym pod nową ulicę wewnętrzną o symbolu KW,

– na terenie o niekorzystnych warunkach gruntowo wodnych, gdzie postuluje się niepodpiwniczanie budynków oraz nakazuje się wykonanie badań geologiczno-inżynierskich.

Z kolei wyceniana nieruchomość, zgodnie z decyzją Starosty z [...] września 2014 r. przeznaczona została na budowę drogi gminnej ul. [...] wraz ze zbiornikiem retencyjnym i siecią kanalizacji deszczowej.

Organ odwoławczy wskazał, za twierdzeniem rzeczoznawcy majątkowego zawartymi w operacie szacunkowym, że wywłaszczenie nieruchomości w celu budowy budowli jaką jest droga nie spowodowało zwiększenia jej wartości w stosunku do pierwotnego przeznaczenia. Z kolei z analizy rynku wynikało, że Miasto M. nabyło kilka nieruchomości pod drogi gminne położone na terenach i zróżnicowanym stopniu zurbanizowania w cenach 100-143 zł/m2 z przeznaczeniem pod poszerzenie dróg istniejących lub budowę nowych dróg. Z zestawienia transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zawartych w operacie szacunkowym, wynikało również, że tylko 4 zaistniały w okresie 2 lat. Zdaniem biegłej, transakcje te nie mogły posłużyć do wyceny z uwagi na brak cech podobieństwa (nieporównywalne większe powierzchnie, inne przeznaczenie terenów sąsiadujących). W konsekwencji, organ uznał, że biegła działając w oparciu o § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przyjęła do szacowania wartości rynkowej, nieruchomości porównawcze o przeznaczeniu pod mieszkalnictwo jednorodzinne, z ograniczeniami inwestycyjnymi.

Dalej organ przedstawił w jaki sposób doszło do wyliczenia wartości nieruchomości i wskazał, że rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wykorzystując w procesie szacowania nieruchomości porównawcze o przeznaczeniu pod mieszkalnictwo jednorodzinne z ograniczeniami planistycznymi, terenowymi i lokalizacyjnymi. Analizę w metodzie porównywania parami biegła przeprowadziła parami, tj. między obiektem wycenianym o znanych cechach, lecz nieznanej cenie, a obiektami będącymi przedmiotem obrotu rynkowego, o znanych cenach transakcyjnych, znanych cenach i warunkach zawarcia transakcji. Ostateczną wartość ustaliła o średnią arytmetyczną z wyników uzyskanych w poszczególnych parach. Po przeprowadzeniu stosownych wyliczeń uzyskała wartość 1 m2 prawa własności wycenianego gruntu w wysokości 53 zł/m3, co przy powierzchni działki nr [...] o powierzchni 107 m2, dało wartość nieruchomości w wysokości 5671 zł. Natomiast dokonując stosownych wyliczeń, biegła określiła wartość odtworzeniowa naniesień budowlanych (ogrodzenie z elementów betonowych prefabrykowanych - 13,72 m2) z uwzględnieniem stopnia zużycia oraz nakładów towarzyszących, na kwotę 2219 zł.

W odniesieniu do zarzutów skarżących zawartych w piśmie z 3 grudnia 2015 r. organ przyjął, za wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego, że transakcje wskazane zarówno w ww. piśmie, jak i w odwołaniu nie mogły stanowić podstawy wyceny ze względu na inny cel sprzedaży (nabycia), "zdecydowanie niepodobną lokalizację w centrum miasta, na terenie usług i zabudowy wielorodzinnej, i niepodobny stopień wyposażenia w infrastrukturę (wszystkie media)" oraz inne przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego. Tym samym wskazane przez dotychczasowych właścicieli transakcje, nie mogły stanowić "nieruchomości porównawczej". W okresie tym, także na rynku nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną nie nastąpiły istotne zmiany. Co do dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości wskazano, że nieruchomość jest gruntem niezbudowanym, i znajduje się tam plac składowy, a więc jest teren działalności gospodarczej. Ogrodzenie z płyt betonowych zostało oszacowane w operacie szacunkowym jako nakład na nieruchomości, przy założeniu, że właściciel nie odłączy go od gruntu i pozostawi je na działce do wykorzystania przez nabywcę. Lokalizacja wycenianej nieruchomości została zakwalifikowana jako peryferyjne obrzeże, gdyż do centrum miasta w linii prostej to 2,2 km (skrzyżowanie [...] i [...]), a nawet do Starego Rynku to 1,6 km w linii prostej, a nie 1 km. Dla ścisłości wskazano, że odległość do centrum miasta liczona istniejącymi drogami dojazdowymi, a nie w linii prostej to aż 3,2 km.

Organ wyraził stanowisko, że ocena operatu szacunkowego w zakresie wiadomości specjalnych nie może być przedmiotem oceny ze strony organu. O wyborze podejścia i metodzie szacowania, a także doborze nieruchomości decyduje rzeczoznawca. Natomiast, w sytuacji gdy skarżący mieli zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, mogli skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości tego uprawnienia, do czego byli uprawnieni na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący z tego prawa nie skorzystali.

Ponadto organ odwoławczy nie dopatrzył się uchybień procesowych, które uzasadniałyby uchylenie decyzji organu pierwszej instancji. Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania był aktualny, a uzasadnienie organu pierwszej instancji zawiera ocenę tego operatu oraz odnosi się do wyjaśnień rzeczoznawcy dotyczących sporządzonej przez nią wyceny.

Zdaniem organu bez wpływu na wynik sprawy miała również podnoszona w odwołaniu okoliczność nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego podstawy prawnej tekstu jednolitego ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy powyższej ustawy w zakresie dotyczącym ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną, nie uległy zmianie.

W konkluzji Wojewoda wyjaśnił, że przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego, który podlegał właściwiej ocenie przez organ administracji prowadzący postępowanie jako jeden z dowodów w sprawie. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone wnikliwie, a zgromadzony materiał dowodowy prawidłowo zinterpretowany. Wobec czego nie doszukano się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które mogłoby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Skargę na decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2016 r. wywiedli D. W. i Z. W.

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego:

– art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez pominięcie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zajęciem nieruchomości pod drogę oraz przeprowadzenie wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania, a nie dla alternatywnego,

– art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie operatu szacunkowego z 12 listopada 2014 r. zawierającego niepełną, niekompletną i zawężoną do części obszaru rynku lokalnego analizę rynku nieruchomości drogowych,

– § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez jego pominięcie,

– art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez pominięcie w wycenie określenia wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie decyzji w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia właściwemu organowi oraz zasądzenie na rzecz skarżących zwrotu kosztów postępowania.

Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

W piśmie z 4 listopada 2016 r. skarżący podnieśli, że w sprawie doszło również do naruszenia:

- § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieprawidłowe potwierdzenie przez rzeczoznawcę majątkowego aktualności operatu szacunkowego, sporządzonego na potrzeby ustalenia odszkodowania za nieruchomość,

- art. 32 ust. 1 i 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej poprzez nierówne traktowanie skarżących przez władze publiczne, tj. posłużenie się przez organ "wzorem operatu" sporządzonego przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego dla ulicy [...], w którym zmianie ulegały dane poszczególnych wycenianych działek, a którego wartość dowodowa, w odniesieniu do działki sąsiadów skarżących (nr [...], obręb M.) została przez organ zakwestionowana.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., dalej również "p.p.s.a."), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie, uchylając decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 lit.c p.p.s.a.). Podkreślić należy, że dokonując kontroli legalności zaskarżonego aktu, sąd, stosownie do treści art. 134 p.p.s.a. nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Przepis ten umożliwia sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów. Ponadto, w myśl art. 135 p.p.s.a. sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Mając na uwadze powyższe kryteria Sąd uznał, iż skarga D. W. i Z. W. zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja Wojewody [...] z [...] lipca 2016 r. oraz poprzedzająca ją decyzja Starosty [...] z [...] stycznia 2016 r. zostały wydane z naruszeniem art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i § 58 ust. 1 i § 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej również "rozporządzenie").

W niniejszej sprawie kwestią sporną było ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] położoną w miejscowości M. Nieruchomość ta w związku z decyzją Starosty [...] z [...] września 2014 r. została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej – budowę ulicy [...] i przeszła na własność Miasta M.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, miały zastosowanie, odpowiednio, przepisy o gospodarce nieruchomościami. Przy czym wysokość odszkodowania, zgodnie z art. 18 specustawy drogowej, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W myśl art. 134 ust. 1 i 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu, której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przepisy działu IV ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, określają w jaki sposób dochodzi do oszacowania wartości nieruchomości, a mianowicie wskazują, że następuje to po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego, sporządzonego na zasadach i w trybie określonym w powyższych przepisach prawa.

Operat szacunkowy, w myśl art. 156 ust. 3 u.g.n. może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n., tj. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy w przypadku potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy dołączając do operatu szacunkowego klauzulę, w której oświadcza o aktualności operatu, zamieszcza na niej datę, składa podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, stosownie do treści § 57 ust. 1 w związku z § 58 rozporządzenia. Oznacza to, że aktualizacja operatu może być dokonana kilka razy. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. W myśl § 57 ust. 1 rozporządzenia, klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Innymi słowy, niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu, sporządzone w formie przewidzianej w § 57 ust. 1 rozporządzenia, w przeciwnym razie potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę w sposób niezgodny z zasadami określonymi w powołanym przepisie skutkuje utratą ważności sporządzonego operatu po upływie roku od daty jego sporządzenia.

Dla porządku należy wskazać, że operat szacunkowy jest dowodem, który powinien pomóc organowi w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej i jako taki podlega ocenie jak każdy inny dowód. Co więcej, organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w operacie, lecz obowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach została ona oparta oraz skontrolować prawidłowość rozumowania rzeczoznawcy w danej sprawie. Obowiązkiem organu jest również wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z metody porównawczej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 9 sierpnia 2012 r. II SA/Kr 841/12, wskazane orzeczenie oraz orzeczenia powołane poniżej dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Organy administracji rozpoznając sprawę mają jednak obowiązek ocenić - na podstawie art. 80 k.p.a. - wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. W razie dostrzeżenia pewnych niejasności czy braków operatu winny żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/05).

W świetle powyższego skład orzekający stanął na stanowisku, że Wojewoda [...] wydając zaskarżoną decyzję, jak również Starosta [...] wydając decyzję [...] stycznia 2016 r. oparli się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. z 12 listopada 2014 r., który nie mógł stanowić dowodu w sprawie z uwagi na jego nieaktualność. Z akt sprawy wynika, że od daty sporządzenia operatu szacunkowego (12 listopada 2014 r.) do dnia wydania decyzji przez organ pierwszej instancji ([...] stycznia 2016 r.) upłynął ponad rok, a do wydania decyzji przez organ drugiej instancji ([...] lipca 2016 r.) blisko dwa lata. Z kolei z oświadczenia rzeczoznawcy majątkowego z 28 października 2015 r. znajdującego się na stronie 2 operatu szacunkowego z 12 listopada 2014 r. o treści "Po przeanalizowaniu wszystkich istotnych warunków wpływających na wartość rynkową w niniejszym operacie, potwierdzam jej aktualność" wynika tylko potwierdzenie wartości szacunkowej nieruchomości. Taki sposób potwierdzenia aktualności operatu Sąd uznał za wadę skutkującą odmową wartości dowodowej operatu szacunkowego. Ze złożonego przez rzeczoznawcę majątkowego oświadczenia w sposób jednoznaczny nie wynika, że sporządzony przez niego operat szacunkowy pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. zachowuje nadal swoją aktualność. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego, zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia było potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego w formie klauzuli sporządzonej odrębnie i dołączenie jej do operatu, którego dotyczy. Podkreślić należy, że chodzi o potwierdzenie aktualności sporządzonego już operatu, a nie wartości rynkowej oszacowanej w tym operacie, tak jak w niniejszej sprawie uczyniła rzeczoznawca majątkowy E. W.

W świetle powyższego Sąd uznał, że decyzję organów obu instancji należy wyeliminować z obrotu prawnego, jako naruszające przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Jednocześnie, Sąd stwierdził, że z uwagi na uchybienia procesowe brak było podstaw do merytorycznego rozpatrzenia sprawy, w tym do odnoszenia się do pozostałych zarzutów skargi.

Po uprawomocnieniu się niniejszego wyroku i zwrocie akt do organu, organ pierwszej instancji zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, a następnie dokona oceny prawidłowości jego sporządzenia w aspekcie obowiązujących w tej materii przepisów prawa, dając temu wyraz w uzasadnieniu rozstrzygnięcia sporządzonym zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.

W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzeczono jak w punkcie 1 wyroku.

O zwrocie kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. Koszty te obejmują wpis sądowy uiszczonego przez skarżącego, ustalony zgodnie z § 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 221, poz. 2193 ze zm.), w oparciu o wartość przedmiotu zaskarżenia wskazaną przez skarżących.