Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 386/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2010-09-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: Art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 22 września 2010 r. na rozprawie sprawy ze skargi L. R., Cz. R.., H. R. i W. R. na decyzję Wojewody z dnia 14 kwietnia 2010 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta G. decyzją z dnia 9 lutego 2010 r., nr [...] ustalił na rzecz L., C., H. oraz W. R. odszkodowanie należne od Gminy Miasta G. za nieruchomość położoną w G. przy ul. [...], stanowiącą działkę o nr [...] o powierzchni 115 m2 dla której Sąd Rejonowy w G. V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr [..] a która z mocy prawa przeszła na własność Gminy Miasta G. z uwagi na zajęcie jej pod gminną drogę publiczną. Wypłata odszkodowania nastąpi na rzecz byłych współwłaścicieli stosowanie do ich udziałów, tj.: małżonków L. i C. R. – udział 1/2, H. R. – udział 3/8, W. R. – udział 1/8.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji powołał się na decyzję Wojewody P. z dnia 13 grudnia 2007 r., którą ten stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość przeszła z mocy prawa na własność Gminy Miast G. z dniem 1 stycznia 1999 r. Organ wyjaśnił, że nieruchomość zajęta pod drogę gminną stanowiła współwłasność L., C., H. oraz W. R. i to te osoby wystąpiły z wnioskiem o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość.

Działając na podstawie art. 130 i 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.) dalej jako U.g.n. rzeczoznawca majątkowy B. J. sporządziła operat szacunkowy w którym wyceniła wartość prawa własności nieruchomości gruntowej na kwotę 153090 zł. Wartość rynkowa nieruchomości określono zgodnie z zasadami zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) dalej jako rozporządzenie RM.

Dla ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze z zastosowaniem metody skorygowanej ceny średniej, przyjmując dla potrzeb wyceny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu mieszkaniowym, mieszkaniowo – usługowym w G. ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy W. Jako okres badania cen transakcyjnych przyjęto okres dwóch ostatnich lat, liczonych od daty wyceny, zaś po przeprowadzonej analizie do porównań przyjęto 17 transakcji. Do obliczeń zastosowano transakcje w przedziale cenowym od 794,97 zł/m2 do 2131,32 zł/m2. Zgodnie z wyceną zawartą w operacie szacunkowym z dnia 10 lutego 2009 r. sporna nieruchomość warta jest 153090 zł.

Pismem z dnia 7 maja 2009 r. Prezydent Miasta G. wniósł zastrzeżenia do operatu szacunkowego uznając wskazaną w nim kwotę za zbyt wysoką i przytaczając argumenty na poparcie swojego twierdzenia, w tym nieuwzględnienie w wycenie transakcji nieruchomości zajętych pod drogi. Prezydent Miasta G. pismem z dnia 14 września 2009 r. przedstawił wykaz transakcji drogowych zawartych na terenie Miasta G. w ciągu dwóch ostatnich lat.

W odpowiedzi na zarzuty rzeczoznawca podniósł w pierwszej kolejności, że nie stwierdzono na terenie G. ani jednej transakcji nieruchomościami pod drogi publiczne. Odnosząc się do wykazu transakcji wskazanych przez Prezydenta Miasta G. podtrzymał swoje stanowisko wyjaśniając równocześnie, że zamieszczony w piśmie z dnia 14 września 2009 r. wykaz transakcji świadczy o niezrozumieniu pojęcia gruntu zajętego pod drogę publiczną.

Od powyższej decyzji Prezydenta Miasta G. do Wojewody P. odwołał się Prezydent Miasta G. zarzucając błędne obliczenie wartości nieruchomości w operacie szacunkowym prowadzące do jej zawyżenia. Odwołujący się podał, że jak wynika z § 36 ust. 1 rozporządzenia RM przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero w przypadku braku w/w cen wartość gruntu określa się w sposób, w jaki uczyniono to w operacie szacunkowym w niniejszej sprawie. Zdaniem odwołującego się w G. występuje wystarczająco dużo transakcji nabycia nieruchomości pod drogi publiczne zlokalizowane w różnych dzielnicach miasta umożliwiające prawidłowe zastosowanie metody porównawczej. Wykaz transakcji podobnych przedstawiony w piśmie z dnia 14 września 2009 r. przywołuje akty notarialne dokumentujące transakcje sprzedaży nieruchomości, w których widnieją zapisy iż nieruchomość będąca przedmiotem transakcji stanowi drogę. Prezydent dodał końcowo, że operat szacunkowy sporządzony został błędnie najprawdopodobniej dlatego, że rzeczoznawca odnosząc się do transakcji wziął pod uwagę jedynie zapisy zawarte w aktach notarialnych mówiące o celu nabycia, a nie stanie faktycznym.

Wojewoda P. decyzją z dnia 14 kwietnia 2010 r. nr [..], działając na podstawie m.in. art. 138 § 2 K.p.a. uchylił decyzję organu pierwszej instancji w całości i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Wojewoda podał, że co prawda organ pierwszej instancji prawidłowo przyjął za podstawę rozstrzygnięcia przepisy U.g.n. oraz rozporządzenia RM, gdzie określono m.in. zasady sporządzania operatu szacunkowego nieruchomości, podkreślił jednak, że prawidłowość procesu wyceny, wybór metody wyceny dokonany przez rzeczoznawcę i prawidłowość zastosowanych przepisów nie została prawidłowo zweryfikowana przez organ.

Zatem w niniejszej sprawie obowiązkiem organu pierwszej instancji było dokonanie oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy. Zdaniem Wojewody w kwestionowanej decyzji organu pierwszej instancji zabrakło wyjaśnienia dlaczego, akceptując bezkrytycznie opinię rzeczoznawcy majątkowego pominięto możliwość zastosowania w przedmiotowej sprawie dla celów wyceny cen transakcyjnych nieruchomości uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, jak i przeznaczonych pod drogi publiczne mające powstać w przyszłości. W przekonaniu Wojewody P. przyjęte przez organ pierwszej instancji stanowisko narusza § 36 ust. 1 oraz ust. 2 pkt 2 w związku z ust. 5 rozporządzenia RM, które to przepisy znajdują zastosowanie w odniesieniu do nieruchomości zajętych pod drogi publiczne. Przywołane przepisy określają kolejność wyboru materiału porównawczego dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a dopiero w przypadku braku takich cen, zezwalają na odwołanie się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym do gruntów przyległych. Dopiero zatem po ustaleniu, że nie występują na obszarze analizowanym transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia RM. Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy było w pierwszej kolejności dokonanie dogłębnej analizy sektora rynku nieruchomości obejmującego grunty zajęte pod drogi publiczne w celu wyodrębnienia z niego zbioru nieruchomości podobnych, z uwzględnieniem również § 26 rozporządzenia RM.

Skargę na powyższą decyzję złożyli L., C., H. oraz W. R. wnosząc o uchylenie decyzji Wojewody P.

W uzasadnieniu skargi powołano się na operat szacunkowy, któremu tak jak i decyzji organu pierwszej instancji nie sposób nic zarzucić, a w którym rzeczoznawca majątkowy szczegółowo uzasadnił przyjętą przez siebie metodę wyceny, jak również zastosowaną podstawę prawną. Zdaniem skarżących rzeczoznawca prawidłowo nie zastosował metody opisanej w § 36 ust. 1 rozporządzenia RM z uwagi na nie występowanie transakcji podobnych na analizowanym obszarze. Zatem opinia rzeczoznawcy która stanowiła podstawę wydania decyzji pierwszoinstancyjnej spełnia przewidziane prawem przesłanki. Skarżący dodali również, że istniała w sprawie możliwość zakwestionowania operatu szacunkowego w drodze przeciwdowodu na podstawie art. 157 U.g.n., Prezydent Miasta G. nie skorzystała jednak z tej możliwości. W konsekwencji organ odwoławczy naruszył art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego oraz wyjaśnień rzeczoznawczy majątkowego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda P. wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

W piśmie z dnia 7 września 2010 r. Prezydent Miasta G. wniósł o oddalenie skargi oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Popierając w pełni stanowisko Wojewody P. wskazał jednocześnie, że jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności, w tym zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej zebrać materiał dowodowy w sprawie, w sposób pozwalający na jej rozstrzygnięcie. Na poparcie swojego stanowiska Prezydent powołał się na orzeczenie WSA w Gdańsku z dnia 21 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/Gd 609/09.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W myśl z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy sąd administracyjny kontroluje zaskarżone akty lub czynności z zakresu administracji publicznej pod względem ich zgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, nie zaś według kryteriów słusznościowych.

Zgodnie natomiast z art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 ze zm.) dalej jako P.p.s.a. Sąd może wzruszyć zaskarżoną decyzję jedynie wówczas, gdy narusza ona przepisy prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Ponadto na mocy art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W tym miejscu podkreślić należy, że przedmiotem kontroli w rozpatrywanym przypadku jest decyzja kasacyjna Wojewody Pomorskiego, którą ten działając na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. wyeliminował z obrotu prawnego decyzję organu pierwszej instancji z uwagi na dostrzeżone uchybienia. W konsekwencji Sąd zobowiązany był do zbadania, czy zaistniały przesłanki warunkujące przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Organ odwoławczy winien jest bowiem działać zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania, zgodnie z którą powinien on na nowo rozpatrzyć i rozstrzygnąć sprawę przekazaną mu przez organ pierwszej instancji w wyniku wniesienia odwołania a nie ograniczyć się do kontroli zakwestionowanej decyzji pierwszoinstancyjnej. Jak podkreśla się w doktrynie prawa administracyjnego oraz orzecznictwie, ponownie rozpoznając i rozstrzygając sprawę organ odwoławczy obowiązany jest poddać ocenie materiał dowodowy zebrany i zbadany przez organ pierwszej instancji oraz dokonane przez ten organ ustalenia, a następnie usunąć stwierdzone naruszenia prawa materialnego i prawa procesowego, których dopuścił się organ niższej instancji (B. Adamiak, J. Borkowski "Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz" Wydawnictwo C. H. Beck Warszawa 2006, s. 606 oraz powołane tam orzecznictwo, jak również wyroki WSA w Warszawie z dnia 13 czerwca 2006 r. w sprawie sygn. akt VII SA/Wa 897/05, Lex nr 214049, wyrok NSA z dnia 06 września 2001 r. w sprawie sygn. akt II SA/Gd 2235/99, Lex nr 76091).

W sytuacji kiedy nie można usunąć stwierdzonych naruszeń z uwagi na nie przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w całości lub w części konieczne jest zastosowanie art. 138 § 2 K.p.a. , tj. uchylenie decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Przenosząc te rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, że wydane przez Wojewodę P. w oparciu o cytowany art. 138 § 2 K.p.a. rozstrzygnięcie było uzasadnione przede wszystkim przeprowadzeniem w sposób wadliwy przez organ pierwszej instancji postępowania wyjaśniającego, tj. z naruszeniem art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., w zakresie mogącym mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Prezydent Miasta G. wykonujący zadania starosty z zakresu administracji rządowej zaniechał bowiem wyjaśnienia w sposób kompleksowy i całkowity, jaka jest wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem odszkodowania, co spowodowane było głównie zastosowaniem niewłaściwej metody szacowania i bezkrytycznym przyjęciem operatu szacunkowego oraz argumentów w nim przytoczonych.

Jak wynika bowiem z akt sprawy Prezydent Miasta G. oparł rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, co do którego jeszcze przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej miała poważne zastrzeżenia strona postępowania – Gmina Miasta G. Pomimo zastrzeżeń, w sprawie nie podjęto żadnych dodatkowych czynności w celu ich wyjaśnienia, gdy tymczasem w ocenie Sądu już sam fakt podważenia operatu szacunkowego, uzasadniał zlecenie wyceny nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu, co zapewniłoby zachowanie większego obiektywizmu w sprawie.

Odnosząc się do zastosowanej przez rzeczoznawcę metody oszacowania wartości o nieruchomości, na gruncie § 36 Rozporządzenia RM przywołać należy orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 grudnia 2007 r. (sygn. akt I SA/Wa 1259/07, LEX 463647) gdzie stwierdzono, że "w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzeniu operatu szacunkowego zastosowanie metody porównawczej, opisanej w § 36 ust. 1 Rozporządzenia RM ma pierwszeństwo przed metodą opisaną w ust. 2, zatem niezastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego metody pierwszej powinno być dokładnie uzasadnione".

Z analizy przepisów Rozporządzenia RM wynika, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (gdy są one znane) a gdy takich cen nie ma, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Kryteria podejścia porównawczego określone zostały § 4 rozporządzenia RM. I tak przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Gdy takie ceny są znane można zastosować trzy metody. Pierwszą – porównywania parami, drugą – korygowania ceny średniej, trzecią – analizy statystycznej rynku.

Przy metodzie pierwszej (porównywania parami) – porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Przy metodzie drugiej (korygowania ceny średniej) – do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Przy metodzie trzeciej (analizy statystycznej rynku) – przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 U.g.n. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (podobną analizę treści § 36 ust. 1 rozporządzenia RM zawiera też WSA w Gdańsku w wyroku z dnia 21 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/Gd 609/09).

Wybrana przez rzeczoznawcę najodpowiedniejsza metoda i technika oszacowania musi uwzględniać cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje wyznaczona dla niej w miejscowym planie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę B. J. wynika, że po wzięciu pod uwagę stanu rynku nieruchomości oraz dostępnych informacji o nieruchomościach zastosowano podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Uzasadniając wybór metody korygowania ceny średniej i rezygnację z metody porównywania parami rzeczoznawca wskazał, że metody drugiej nie stosuje się, kiedy brak jest cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zdaniem autora operatu taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie, przy czym stanowisko takie rzeczoznawca zawarł już w piśmie z dnia 29 października 2009 r.

W świetle powyższych ustaleń Sąd uznał za prawidłową decyzję Wojewody P. uznającego, że akceptacja opinii rzeczoznawcy majątkowego oznaczała pominięcie możliwość zastosowania w przedmiotowej sprawie dla celów wyceny, cen transakcyjnych nieruchomości uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne w G., zwłaszcza w świetle przedstawienia przez Prezydenta Miasta G. wykazu transakcji możliwych do wykorzystania przez biegłego rzeczoznawcę już w piśmie z dnia 14 września 2009 r., tj. na długo przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji. Co istotne, przedstawienie przez uczestnika postępowania wykazu transakcji podobnych mogących wpłynąć na wybór metody oszacowania przez rzeczoznawcę stanowi właśnie zakwestionowanie operatu i przeciwdowód dla tego dokumentu. Czyni tym samym bezzasadnym zarzut sformułowany w skardze o nie kwestionowaniu operatu przez Prezydenta Miasta G.

Należy podkreślić, że organ pierwszej instancji bezkrytycznie zaakceptował uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym uznając je za wystarczające, gdy tymczasem wycena rzeczoznawcy jest dowodem, który jak każdy inny podlega ocenie organu (art. 77 § 1 K.p.a.) i ta ocena winna znaleźć swój wyraz w uzasadnieniu decyzji (art. 107 § 3 K.p.a.). Skutkowało to zaniechaniem poszukiwania transakcji dotyczących działek zagospodarowanych pod drogi, co mogło mieć wpływ na wybór metody oszacowania i dalej na wartość nieruchomości.

Końcowo, odnosząc się do wskazania Wojewody P. zawartego w decyzji drugoinstancyjnej, iż obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy było w pierwszej kolejności dokonanie dogłębnej analizy sektora rynku nieruchomości obejmującego grunty zajęte pod drogi publiczne w celu wyodrębnienia z niego zbioru nieruchomości podobnych, z uwzględnieniem również § 26 rozporządzenia RM, zgodnie z którym wskazać należy, że jest to pogląd błędny.

W myśl § 26 ust. 1 rozporządzenia RM przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Zgodnie z ust. 2 cytowanego paragrafu w przypadku braku cen transakcyjnych za nieruchomości podobne uzyskiwanych na krajowym rynku nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości, o których mowa w ust. 1, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na zagranicznych rynkach nieruchomości. § 26 ust. 3 rozporządzenia RM stanowi natomiast, że rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny oraz dostępność danych.

Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, przez ceny transakcyjne, o których mowa w § 36 ust. 1 rozporządzenia RM należy rozumieć ceny uzyskiwane na rynku właściwym ze względu na położenie wycenionej nieruchomości. Oznacza to, że w sprawach wyceny gruntów zajętych pod drogi publiczne, nie ma zastosowania przywołany przez Wojewodę § 26 rozporządzenia RM, gdyż dotyczy wyceny nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym. Gdyby bowiem przyjąć, że do nieruchomości drogowych ma zastosowanie § 26 rozporządzenia RM, a więc możliwe jest przyjmowanie cen transakcyjnych uzyskiwanych na nieruchomości podobne na regionalnym, krajowym lub zagranicznym rynku nieruchomości, zapis § 36 ust. 2 rozporządzenia RM pozostałby martwy, a cała regulacja tego przepisu byłaby zbędna. Na podobnym stanowisku stanął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 23 kwietnia 2008 r. sygn. akt II SA/Gl 760/07, LEX nr 518734. Skład orzekający w niniejszym postępowaniu w pełni podziela pogląd zawarty w przywołanym orzeczeniu.

Z tych względów, na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę jako nieuzasadnioną należało oddalić.