Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 212/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-04-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 4, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7 ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 533
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: § 3 ust. 3
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: § 3 ust. 1 i 2, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i 2, § 7 ust. 1 i 4, § 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi A. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] 2009r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. na rzecz skarżącego kwotę 500,- zł. (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/E.Brychcy /-/B.Drzazga /-/D.Rzyminiak-Owczarczak


UZASADNIENIE

Wójt Gminy P. decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. Nr [...], na wniosek M.M., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku inwentarskiego – obory do maksymalnej obsady w gospodarstwie 39 DJP wraz z pomieszczeniem na udojnię oraz budowie zbiornika zamkniętego na gnojówkę, na działce oznaczonej nr ew. [...], położonej w m. B. , gm. P .

Organ dopuścił budowę budynku obory na granicy z działką nr [...] za zgodą właściciela, ze względu na wymiar działki oraz na sąsiedztwo budynku mieszkalnego. Określił, iż powierzchnia zabudowy może mieć maksymalnie ok. 400 m2, szerokość elewacji frontowej należy dopasować do wymiarów działki (budowa w głębi działki), wysokość obiektu w kalenicy ma wynosić ok. 5,0 m, budynek ma być parterowy, jego dach może być stromy, jednospadowy, pokryty blachą. Jednocześnie zaznaczył, że ze względu na bliskie sąsiedztwo budynku mieszkalnego nie należy wyprowadzać otworów okiennych i wentylacyjnych w elewacji od strony budynku mieszkalnego. Dodatkowo nakazał inwestorowi posadzić wzdłuż granicy z drogą dojazdową pas zieleni izolacyjnej, wysokiej, szybko rosnącej, utworzonej z drzew lub krzewów zimozielonych (nie gubiących liści), które utworzą zwarty parawan o wysokości min. 2 m.

W uzasadnieniu decyzji Burmistrz P. wskazał, że planowaną oborę właściciel ma zamiar zlokalizować w miejscu istniejącej szklarni, w granicy z działką nr [...], należącą do K. B . Lokalizacja ta wynika z szerokości działki oraz jej istniejącego zagospodarowania. Organ zaznaczył, że nie jest możliwe – jak podawał właściciel działki nr [...] – lokalizacja obory na działce nr [...], położonej w większej odległości od działki nr [...] , ponieważ M. M. nie jest właścicielem tej działki, a tylko jej dzierżawcą.

Z ustaleń organu wynika, że M. M. jest właścicielem działki nr [...] w B. o pow. 0,23 ha i stanowiącą grunty orne kl. Iv – 0,10 ha, grunty orne kl. VI – 0,04 ha oraz użytki rolne zabudowane B-RVI – 0,09 ha. Inwestor prowadzi gospodarstwo rolne o pow. 14,9378 ha, uprawia rośliny i hoduje zwierzęta. Siedlisko gospodarcze, na którym zaplanowano inwestycję zabudowane jest budynkiem mieszkalnym, budynkami gospodarczymi, silosem oraz cieplarniami z budynkiem towarzyszącym przeznaczonym do rozbiórki. Sąsiednia działka nr [...] należąca do K.B. posiada również zabudowę zagrodową. Jej właściciel prowadzi gospodarstwo rolne o pow. 14,56 ha i również zamierza wybudować oborę w granicy z sąsiednią działką nr [...]. Z kolei działki nr [...] i [...] o pow. 0,1188 ha i 0,0750 ha stanowią własność A. J . Na działce nr [...] posadowiony jest budynek mieszkalny, a na działce nr [...] – budynek gospodarczy.

Burmistrz P. uznał, że planowana inwestycja spełnia wszystkie wymogi określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), dalej u.p.z.p. Po pierwsze sąsiednia działka nr [...] zabudowa jest również w sposób zagrodowy. Po drugie teren ma dostęp do drogi publicznej, działka leży bowiem bezpośrednio przy drodze gminnej. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolne, ponieważ nie przekracza 1 ha, a gleby nie są pochodzenia organicznego, ani nie są torfowiskiem. Działka posiada urządzenia infrastruktury technicznej – przyłącze energetyczne napowietrzne zasilające nieruchomość w energię elektryczną oraz przyłącze wodociągowe zasilające nieruchomość w wodę z wodociągu wiejskiego. Ponadto decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Chów lub hodowla zwierząt w ilości 39 DJP inwentarza nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko. Tym samym inwestycja nie jest sprzeczna z rozporządzeniem Nr [...] Wojewody Wielkopolskiego z dnia 31 lipca 2006 r. w sprawie P. Parku Krajobrazowego, albowiem zgodnie z § 4 pkt 1 ppkt 1 rozporządzenia, na terenie Parku zakazuje się realizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Burmistrz zaznaczył, że projekt decyzji został pozytywnie uzgodniony z Wojewodą Wielkopolskim, Marszałkiem Województwa Wielkopolskiego, Starostą W. oraz Powiatowym Zarządem Dróg w W .

Odnosząc się do zarzutu strony postępowania, A. J., zgodnie z którym budowę obory zaplanowano zbyt blisko granicy z jego działką organ stwierdzi że jest on niezasadny, bowiem w myśl § 12 ust. 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) budynek inwentarski, budynek gospodarczy ze ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi nie może być usytuowany w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego albo budynku użyteczności publicznej, dla których wydano decyzję o pozwoleniu na budowę na sąsiedniej działce. Tymczasem w przypadku planowanej inwestycji odległość między budynkami wynosić będzie ok. 12 m. Nadto organ wyjaśnił, że obowiązujące przepisy nie normują emisji substancji odorowych, które mogą być generowane po wybudowaniu obory. Poza tym całkowite wyeliminowanie substancji odorowych jest niemożliwe, zrealizowanie zaś obiektu zgodnie z zasadami prawa budowlanego oraz przy spełnieniu wymogów z zakresu warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska, bezpieczeństwa pożarowego i użytkowania powodować będzie, że planowana inwestycja nie będzie uciążliwa ze względu na emisję zanieczyszczeń, zwłaszcza dla działek sąsiednich. Planowana hodowla zwierząt wraz z obowiązującymi rozwiązaniami technicznymi z uwzględnieniem hodowli na ściółce nie może pogorszyć warunków zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. Tymi rozwiązaniami technicznymi jest m.in. składowanie obornika na utwardzonej płycie zlokalizowanej poza granicami działki oraz odprowadzanie gnojówki do projektowanego bezodpływowego zbiornika zamkniętego na płynne odchody zwierzęce zlokalizowanego w odległości min. 15 m od otworów okiennych i drzwiowych pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi na działkach sąsiednich. Zabezpieczeniem interesu osób trzecich, w szczególności na działce sąsiedniej nr [...], jest wynikający z decyzji obowiązek wprowadzenia od strony działki nr [...]zieleni izolacyjnej wysokiej, szybko rosnącej, utworzonej z drzew lub krzewów zimozielonych, które utworzą zwarty parawan o wys. min. 2 m.

A. J. wniósł odwołanie od powyższej decyzji. Jego zdaniem budowa obory wraz ubojnią w bezpośrednim sąsiedztwie jego domu mieszkalnego jest niedopuszczalna. Wskazał, iż odór wydobywający się z obory będzie uniemożliwiał mu i jego rodzinie normalne korzystanie z nieruchomości. Dodał, ze kilkanaście dni przed wniesieniem odwołania zmuszony został do wezwania Policji i powiadomienia Powiatowego Inspektora Ochrony Środowiska w L. o wylewaniu i spuszczaniu gnojownicy z posesji M. M. wzdłuż jego działki. Skoro inwestorka już obecnie w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego odprowadza gnojownicę ze swoich budynków inwentarskich, to co będzie się działo, gdy zwiększy się obsada inwentarza po wybudowaniu obory. Nadto wskazał, iż z zaskarżonej decyzji nie wynika, gdzie ma zostać zlokalizowany zbiornik bezodpływowy na płynne odchody. Organ ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że ma on być usytuowany minimum 15 m od otworów okiennych lub drzwiowych. Skoro M.M. nie jest właścicielka działki nr [...] oczywistym jest, że zbiornik ten powstanie na działce nr [...] w bezpośrednim sąsiedztwie domu odwołującego się.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia [...]stycznia 2009 r. Nr [...]utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Kolegium uznało, że zaskarżona decyzja odpowiada przepisom ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a zwłaszcza art. 59, 61 i 63, przepisom ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego, oraz przepisom rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie. Organ odwoławczy stwierdził, że bezpodstawne są zarzuty odwołującego dotyczące usytuowania i wielkości zbiornika na gnojówkę. W tym zakresie bowiem organ I instancji w punkcie IV decyzji wskazał, że obiekty budowlane należy zaprojektować i wybudować w sposób zgodny z przepisami odrębnymi, tj. z cytowanymi wyżej rozporządzeniami. Natomiast w punkcie VII lit. d podał, że odprowadzenie ścieków następować ma do projektowanego bezodpływowego zbiornika zamkniętego na płynne odchody zwierzęce zlokalizowanego w odległości min. 15 m od otworów okiennych i drzwiowych pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi na działkach sąsiednich – co jest zgodne z dyspozycją § 6 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie. Odnosząc się do wielkości zbiornika organ II instancji wskazał, że powołane rozporządzenie nie przewiduje jakichkolwiek regulacji w tym zakresie.

Organ odwoławczy zaznaczył też, że bez znaczenia w niniejszej sprawie są informacje dotyczące interwencji Policji i Inspektora Ochrony Środowiska w L. w związku z faktem wylewania oraz spuszczania z posesji inwestora gnojownicy wzdłuż nieruchomości odwołującego. Kwestie te należą bowiem do właściwości innych organów, które to uprawnione są do podejmowania stosownych działań w razie ewentualnych naruszeń.

A. J. nie zgadzając się z powyższą decyzją wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Motywując skargę powołał argumentację zawartą w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. powtórzyło swe stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna, choć nie z powodu zarzutów w niej podniesionych.

W myśl art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że zadaniem sądów administracyjnych jest zbadanie legalności zaskarżonych aktów wydanych prze organy administracji publicznej. Zaznaczyć przy tym należy, że badając te legalność sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm., dalej: p.p.s.a.). Bada zatem w pełnym zakresie zgodność zaskarżonego aktu z prawem obowiązującym w chwili jego wydania. Może więc w granicach danej sprawy, pomimo bezzasadności zarzutów powołanych w skardze uznać, że doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania, które miało lub mogło mieć wpływ na wynik sprawy, czego konsekwencją jest uwzględnienie skargi.

Przedmiotem niniejszej sprawy – zgodnie z wnioskiem M. M. z dnia 20 marca 2007 r. (k. 10 akt adm.) - była kwestia ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozebraniu istniejącej ciepłowni i wybudowaniu budynku inwentarskiego – obory o maksymalnej obsadzie 39 DJP oraz pomieszczenia na udojnię oraz zbiornika na gnojówkę na działce nr [...] położonej w m. B., gm. P . Nie ulega wątpliwości, że tego rodzaju inwestycja wymaga ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie bowiem z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zaznaczyć należy, że przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie (art. 61 ust. 4 u.p.z.p.). Oznacza to, że jeżeli w sprawie mamy do czynienia z zabudową zagrodową, a powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, nie znajduje zastosowania zasada dobrego sąsiedztwa (vide: wyrok NSA z 4 grudnia 2008 r., sygn. kat II OSK 1536/07, dostępne na stronie internetowej: www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Stwierdzić należy, że organ odwoławczy rozpoznając sprawę nie dokonał oceny, czy w niniejszej sprawie zastosowanie winien znaleźć przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. Kolegium nie ustaliło, czy inwestycję zaplanowano na działce, na której znajduje się zabudowa zagrodowa i czy należące do inwestora M. M. gospodarstwo rolne przekracza powierzchnię średniego gospodarstwa rolnego w gminie P .

Wyjaśnienia wymaga, iż w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest definicji pojęcia "zabudowa zagrodowa". Niedopuszczalne jest zaś w postępowaniu dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu uznanie za definicję legalną określenia zabudowy zagrodowej zawartego w § 3 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie to zostało wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U z 2006 r. Nt 156, poz. 1118 ze zm.), który to przepis nie zawierał upoważnienia do formułowania w rozporządzeniu definicji ustalających znaczenie określeń ustawowych. Z samego brzmienia § 3 rozporządzenia wynika zaś, że definicje w nim zawarte mają zastosowanie jedynie w ramach przepisów tego rozporządzenia. Skoro więc w systemie prawa brak jest legalnej definicji pojęcia zabudowy zagrodowej mogącej znaleźć zastosowanie w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy, to rzeczą organów stosujących prawo było samodzielne dokonanie wykładni językowej tego pojęcia. I tak zabudowa to "budynki znajdujące się na określonym terenie", zaś zagroda to "dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarczymi" (Nowy Słownik Języka Polskiego PWN W-wa 2002, s. 1211, 1220). Tym samym pojęcie zabudowy zagrodowej należy definiować jako zespół budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza (vide: powołany wyżej wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2008 r.). Co istotne ustawodawca w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. odnosi się do średniej wielkości gospodarstwa w danej gminie, co oznacza, iż można brać pod uwagę tylko obszar gospodarstw znajdujący się w granicach administracyjnych jednej gminy. Przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa jako pewnej całości produkcyjnej (art. 533 k.c.), związanie gospodarstwa rolnego z zabudową należy rozumieć funkcjonalnie. Oznacza to, iż sama zabudowa nie musi znajdować się na tym samym gruncie co reszta gospodarstwa, jednakże z uwzględnieniem ustawowego warunku, jakim jest wymóg przekroczenia średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie. Innymi słowy ustawodawca dopuszcza rozproszoną zabudowę zagrodową, jednakże tylko dla gospodarstw w skali danej gminy, a więc porównanie powierzchni może odnosić się tylko do gruntów położonych na terenie gminy, na której ma być realizowana zabudowa zagrodowa (vide: wyrok NSA z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt II OSK 1723/06, Lex nr 372227).

Mając na względzie powyższe stwierdzić trzeba, że organ odwoławczy winien był zbadać, czy zabudowa na należącej do inwestora M.M. działce nr [...] ma charakter zabudowy zagrodowej, a jeśli tak to, czy prowadzone przez nią gospodarstwo rolne w całości znajduje się na terenie tej gminy i czy jego powierzchnia odpowiada – jak podał w decyzji z [...]lipca 2008 r. Wójt Gminy P.– powierzchni 14,9378 ha. W przypadku pozytywnych ustaleń organ winien był sprawdzić jaka jest średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie P. i czy gospodarstwo prowadzone przez inwestora przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie. W przypadku ustalenia, że zabudowa na działce objętej przedmiotową inwestycją ma charakter zabudowy zagrodowej, a należące do M. M. gospodarstwo rolne jest większe niż średnie gospodarstwo rolne w gminie P., zastosowanie znalazłby w sprawie przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. wyłączający stosowanie w sprawie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Powołana okoliczność ma o tyle kluczowe znaczenie dla sprawy, że organy orzekające błędnie przyjęły, iż inwestycja spełnia wymóg określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jeżeli więc przy ponownym rozpoznaniu sprawy przez organ odwoławczy okaże się, że zastosowanie w sprawie znajduje przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie będzie zasadne badanie, czy inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Inwestycja obejmująca zabudowę zagrodową zwolniona jest bowiem z obowiązku sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (vide: wyrok WSA w Białymstoku z dnia 29 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Bk 704/08, Lex nr 484870). Jeżeli jednak Kolegium ustali, że przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p. nie ma zastosowania ze względu na charakter zabudowy na działce nr [...] lub wielkość gospodarstwa inwestora w stosunku do średniego gospodarstwa w gminie, koniecznym będzie powtórne zbadanie, czy inwestycja odpowiada wymogom przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Wyjaśnienia wymaga, iż uregulowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada dobrego sąsiedztwa oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Jeśli więc organy orzekające prowadząc postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu naruszą przepisy powołanego rozporządzenia to tym samym błędnie ustalą, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

W niniejszej sprawie Wójt Gminy P. w sposób wadliwy określił wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, przez co nie można wykluczyć, że jeżeli w wyniku ponownego rozpoznania sprawy okaże się, iż zastosowania nie znajduje przepis art. 61 ust. 4 u.p.zp., niedopuszczalne będzie ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Zgodnie z § 3 ust. 1 powołane w poprzednim akapicie rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Wyznaczony przez organ I instancji obszar analizowany nie odpowiada normie zawartej w powołanym przepisie. Pomimo obowiązku wyznaczenia granic obszaru analizowanego wokół terenu objętego inwestycją organ I instancji ograniczył zasięg obszaru analizowanego do działek nr [...],[...],[...],[...],[...] i [...]. Teren ten nie odpowiada trzykrotnej szerokości frontu działki nr [...], która wynosi ok. 52,5 m ( szerokość frontu działki – 17,5 m x 3). Wystarczy wskazać, że od frontu działki nr [...] obszar analizowany przebiega wzdłuż granicy tej działki i działek sąsiednich, zamiast obejmować również działki usytuowane po drugiej stronie drogi gminnej.

Po wtóre w myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2). Burmistrz Gminy P. w swej decyzji nie określił w sposób konkretny szerokości elewacji frontowej zaplanowanej obory. Wskazał jedynie, że budynek ten winno się dopasować do wymiarów działki; budowa w głębi działki . W sporządzonej analizie organ podał, że nie ustalono maksymalnej szerokości elewacji frontowej, wskazując na dopasowanie do technologii. Szerokość elewacji jest bowiem ograniczona zachowaniem maksymalnej powierzchni zabudowy budynku. W ocenie Sądu ustalenia organu co do szerokości planowanej zabudowy jest niewystarczająca. Powołane przepisy § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia nakazują bowiem na konkretne wyznaczenie szerokości elewacji frontowej nowego obiektu z uwzględnieniem szerokości obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym (vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 19 września 2007 r., sygn. akt II SA/Kr 20/06, Lex nr 372493).

Zdaniem Sądu również błędnie określono wskaźnik powierzchni nowej zabudowy. Przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Organ I instancji w sporządzonej analizie wskazał, iż maksymalną wielkość powierzchni zabudowy ustalono na ok. 400 m2 na podstawie zabudowy w sąsiedztwie oraz w proporcji do potrzeb i technologii obory. Z analizy nie wynika jednak jaka jest wielkość powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym. Stąd nie sposób przesądzić, czy ustalenia organu w tym zakresie są trafne.

Podobne uchybienia Sąd dostrzegł w ustaleniach dotyczących geometrii dachu i wysokości planowanego budynku obory. Wójt Gminy P. przyjął, że obiekt ten ma być parterowy o maksymalnej wysokości w kalenicy ok. 5 m, z dachem blaszanym, stromym i jednospadowym. Analiza nie wskazuje zaś, ani jaka w rzeczywistości jest geometria dachów i wysokość budynków znajdujących się w sąsiedztwie. Tymczasem przepis § 7 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z tym, że dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Z kolei w myśl § 8 geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym.

Również należy nadmienić, że organy orzekające nie orzekły co do części wniosku inwestora. Przypomnieć trzeba, że M.M. nie tylko wystąpiła do Wójta Gminy P. o ustalenie warunków zabudowy dla budowy obory o maksymalnej obsadzie 39 DJP, pomieszczenia na udojnię oraz zbiornika na gnojówkę na działce nr [...] w B., lecz również wniosła o ustalenie warunków zabudowy dla rozbiórki istniejącej w tym miejscu ciepłowni. Zgodnie z art. 52 ust. 1 u.p.z.p., który na podstawie art. 64 u.p.z.p. ma zastosowanie również w przypadku ustalania warunków zabudowy, ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalił się pogląd, ze organ orzekający o warunkach zabudowy jest zawsze związany wnioskiem i nie może go ani modyfikować, ani interpretować w sposób niezgodny z intencjami wnioskodawcy ( wyrok WSA w Białymstoku z 19 grudnia 2005 r., II SA/Bk 901/05, Lex nr 173675). Orzekając w niniejszej sprawie organy orzekły niezgodnie z wnioskiem inwestora, pomijając kwestię rozbiórki istniejącej ciepłowni. Wprawdzie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie dają podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla rozbiórki obiektu (wyrok WSA w Warszawie z dnia 7 maja 2007 r., sygn. akt IV SA/Wa 1754/06, Lex nr 338501), to organy winny były do kwestii tej się odnieść. Pomocny w tym zakresie byłby przepis art. 105 § 1 kpa dotyczący umorzenia postępowania w sytuacji bezprzedmiotowości postępowania.

Reasumując, stwierdzić należy, iż skoro organ odwoławczy nie ustalił rzetelnie stanu faktycznego sprawy, co pozwoliłoby odpowiedź na pytanie, czy w sprawie winien znaleźć zastosowanie przepis art. 61 ust. 4 u.p.z.p., zaskarżoną decyzję należało uchylić w oparciu o przepisy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. Ponownie rozpoznając sprawę Kolegium – mając na względzie treść art. 153 p.p.s.a. - winno zastosować się do wytycznych Sądu zawartych w niniejszym uzasadnieniu wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a., zaś o wykonalności zaskarżonej decyzji w oparciu o przepis art. 152 p.p.s.a.

/-/ E.Brychcy /-/ B.Drzazga /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak

MK