Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 422/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2007-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, ust. 5, art. 51 ust. 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Siedlecka (spr.), Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak, Sędzia WSA Alicja Palus, Protokolant Szymon Krzyszczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II w dniu 26 października 2007r. na rozprawie sprawy ze skargi I.K Przedsiębiorstwo K na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę wolno stojącego nośnika reklamowego przy ul. [...] we W. w granicach działki nr [...], AM-[...], obręb P. I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ja decyzję organu pierwszej instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu na rzecz skarżącego kwotę 257,00 zł (słownie : dwieście pięćdziesiąt siedem ) tytułem kosztów zastępstwa procesowego.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta W. decyzją nr [...] nr [...]. ustalił na rzecz Spółki A z siedzibą we W. warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej budowę wolno stojącego nośnika reklamowego przy ul. L. we W.(oznaczenie geodezyjne: obręb P. , [...] Nr [...]

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła A.P., zarzucając naruszenie art. 63 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), przez uniemożliwienie lub poważne ograniczenie odwołującej się, jako użytkownikowi wieczystemu sąsiedniej nieruchomości(dz. nr [...]), dostępu do drogi publicznej, tj. ul. L. we W.. Strona zarzuciła, iż organ pierwszej instancji pominął okoliczność, że na działce nr [...]która bezpośrednio sąsiaduje z terenem, na którym ma być realizowana budowa nośnika reklamowego, planowana jest inwestycja o charakterze usługowym z układem komunikacyjnym od strony istniejącego zjazdu z ul. L. oraz dojazdem przez działkę nr [...]. Przebieg drogi dojazdowej przez działkę nr [...] planowany jest w miejscu oznaczonym na załączniku nr 1 do decyzji linią rozgraniczającą teren inwestycji, co uniemożliwia obsługę komunikacyjną planowanej inwestycji od strony ul. L.. Odwołująca podniosła, iż niezbędnym elementem funkcjonowania inwestycji planowanej na działce nr [...] jest postawienie nośników reklamowych, które nie mogą być skutecznie zasłaniane od strony głównego ciągu komunikacyjnego wielkoformatową reklamą. Usytuowanie tej reklamy powinno, jej zdaniem, uwzględniać w pierwszej kolejności lokalizację inwestycji planowanej na działce nr [...]. Strona podniosła dodatkowo, iż inwestycja planowana przez Spółkę A., nie powinna być realizowana w miejscu ustalonym w załączniku graficznym do decyzji, bowiem obowiązujące na tym terenie linie zabudowy przebiegają przez obszar wyznaczony linią rozgraniczającą teren inwestycji dla budowy nośnika reklamowego. Strona powołała się na treść art. 63 ust. 2 wymienionej ustawy i podniosła, że pominięcie wskazanych wyżej okoliczności przy wydaniu decyzji spowodowałoby przy jej wykonaniu naruszenie uprawnień właściciela nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...].

Decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W.po rozpatrzeniu odwołania utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta W.. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ II instancji przywołał treść art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje – co do zasady – w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, natomiast w przypadku jego braku określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. W myśl art. 53 ust. 3 pkt 1, w związku z art. 64 ust. 1 powołanej ustawy, właściwy organ w postępowaniu związanym z ustaleniem warunków zabudowy, dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych. Ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest etapem wstępnym realizacji inwestycji i jego celem jest przesądzenie, czy planowane zamierzenie budowlane może być na danym terenie zrealizowane. Decyzja ta - jeśli jest pozytywna – uprawnia inwestora do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę. Organ lokalizacyjny w trakcie postępowania bada, czy dla danej inwestycji spełnione są warunki wydania pozytywnej decyzji, określone w art. 61 tej ustawy. Zgodnie bowiem z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków w postaci tego że: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej; istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy; decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). W myśl § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie wskazanych wyżej warunków, o których wyżej mowa. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Analiza ta jest następnie podstawą do ustalenia, czy planowana inwestycja spełnia wymogi sformułowane w powołanym wyżej przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. Celem wskazanej wyżej charakterystyki jest zapewnienie ładu przestrzennego poprzez dostosowanie nowej zabudowy do urbanistycznych cech istniejącej zabudowy. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadza bowiem zasadę dobrego sąsiedztwa, która oznacza, że warunki zabudowy można ustalić jedynie w sytuacji, gdy m.in. zapewniona jest kontynuacja istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. W rozpatrywanej sprawie organ pierwszej instancji stwierdził, iż przesłanki określone w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są spełnione, a więc wyznaczył obszar analizowany zgodnie z § 3 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia.

W ocenie organu II instancji wszelkie przesłanki określone art. 61 ustawy o planowaniu zostały spełnione. Działki sąsiadujące z działką, na której ma być realizowana inwestycja, dostępne z tej samej drogi publicznej, są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Działka ta ma dostęp do drogi publicznej (do ul. L.), istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, ponadto przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów, bowiem są to grunty oznaczone symbolem Bp, a zatem grunty zabudowane i zurbanizowane tereny niezabudowane. W końcu decyzja ustalająca warunki zabudowy jest zgodna z przepisami odrębnymi. Średni wskaźnik wysokości górnej krawędzi tablicy reklamowej w obszarze analizowanym kształtuje się w przedziale od 3,5 m do 8,5 m n.p.t. Organ lokalizacyjny mógł zatem wyznaczyć wskaźnik wysokości dla planowanej tablicy reklamowej na 7,5 do 8,5 m n.p.t. W ocenie Kolegium, parametr ten znajduje uzasadnienie w wynikach analizy i nawiązuje do już istniejących obiektów reklamowych. Ponadto ustalenie warunków zabudowy dla nośnika reklamowego nie stanowi naruszenia zasady kontynuacji funkcji, bowiem z dokonanej przez organ analizy wynika, iż w obszarze objętym analizą występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa, a także wolno stojące nośniki reklamowe. Odnosząc się do zarzutów odwołania, dotyczących naruszenia uprawnień użytkownika wieczystego działki nr [...]przez uniemożliwienie, czy utrudnienie dostępu do drogi publicznej (ul. L. we W.), zdaniem organu w myśl art. 54, w związku z art. 64 ust. 1 Ustawy, decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa m.in. wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. Stosownie do przepisów cytowanego powyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury, ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich w decyzji zapisuje się w szczególności przez określenie warunków ochrony m.in. przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej (§ 2 pkt 7 lit. a). W zaskarżonej decyzji dokonano ustaleń dotyczących warunków ochrony interesów osób trzecich, m.in. przed pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, wskazując, iż planowana inwestycja nie pozbawi dostępu do drogi publicznej, a zatem zarzut ten jest bezpodstawny. Organ nie podzielił stanowiska odwołującej, że lokalizacja planowanej inwestycji powinna uwzględnić w pierwszej kolejności lokalizację inwestycji przewidzianej do realizacji na działce nr [...]. Przesłanki ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu określa powołany wyżej art. 61 ust. 1 ustawy. Wśród tych przesłanek nie zawarto wymogu dostosowywania planowanej inwestycji do ewentualnych zamiarów inwestycyjnych właścicieli, czy użytkowników dziatek sąsiednich. Organ lokalizacyjny nie miał bowiem obowiązku uwzględnienia przy ustalaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu planów inwestycyjnych uczestniczki postępowania. W myśl art. 56 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Decyzja ta nie rodzi bowiem praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (zob. art. 63 ust. 2 ustawy). Nie pozwala ona także na rozpoczęcie i prowadzenie jakichkolwiek prac budowlanych. Jeżeli zatem zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi i spełnia wymogi ustawowe, wówczas organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy (art. 56, w związku z art. 64 ust. 1 Ustawy,). Uczestniczka zarzuciła również, że przedmiotowe zamierzenie budowlane nie może zostać zrealizowane w miejscu ustalonym w załączniku graficznym do zaskarżonej decyzji, z uwagi na przebiegające przez obszar wyznaczony linią rozgraniczającą teren inwestycji linie zabudowy. Zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem linie zabudowy występujące na terenie, na którym ma być realizowana sporna inwestycja, nie stanowią przeszkody do realizacji tej inwestycji. Nie mają one żadnego wpływu na prawidłowość wydanej decyzji lokalizacyjnej.

W skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego I.K. jako następca prawny A.P., gdyż w dniu [...]. nabył od niej prawo użytkowania wieczystego działki nr [...]położonej we W., zarzucił naruszenie następujących przepisów:

1) prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1, w związku z art. 1 ust. 2 pkt 7, art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2, w związku z art. 54 pkt 2d ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa przez przyjęcie, iż zasada kontynuacji funkcji nie dotyczy planowanych inwestycji zlokalizowanych na działce sąsiedniej (konkretnie na działce nr [...]i nr [...]we W.); art. 3 ust. 1 cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury skoro obszar analizowany winien obejmować również inne działki, tj. działkę nr [...]nr [...]i nr [...]; art. 61 ust. 1 pkt 2 wymienionej ustawy ponieważ teren, na którym planowano inwestycję nie ma dostępu do drogi publicznej;

2) prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynika prawy, tj. art. 85 w związku z art. 77 § 1 kpa, bowiem organ lokalizacyjny nie dokonał oględzin terenu w celu sprawdzenia, czy została zachowana zasada dobrego sąsiedztwa; art. 107 § 3, w związku z art. 11 kpa, bowiem organ odwoławczy nie wyjaśnił podstawy prawnej w zakresie spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż analiza kontynuacji funkcji (zasada dobrego sąsiedztwa) powinna dotyczyć również planowanych inwestycji na działkach sąsiednich, a nie tylko istniejących obiektów budowlanych. Decyzja narusza interes prawny skarżącego, bowiem inwestycja planowana na należącej do niego działce nr [...]nie będzie mogła być wskutek tej decyzji zrealizowana, ze względu na uniemożliwienie obsługi komunikacyjnej przez działkę nr [...], a także zasłonięcie planowanych nośników reklamowych przez wielkoformatową reklamę. Skarżący zauważył, iż organ odwoławczy nie uwzględnił jego wniosku z dnia 4 kwietnia 2007 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie salonu samochodowego z częścią ekspozycyjną, serwisową, biurową i garażem podziemnym oraz częścią mieszkalną na działkach nr [...], [...]/, [...], [...] i [...]. Zdaniem skarżącego analizowany obszar został wyznaczony zbyt wąsko, ponieważ powinien on obejmować również działki br [...][...] i [...]. Organ odwoławczy powinien uwzględnić zmieniony stan prawny i faktyczny, istniejący w chwili orzekania, czego nie uczynił, tym samym naruszony został interes prawny skarżącego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi.

Wydanym na rozprawie w dniu [...] r. postanowieniem Wojewódzki Sąd Administracyjny we W. zobowiązał SKO w W. do dostarczenia mapy obszaru analizowanego zawierającej wyraźne oznaczenie numerów ewidencyjnych działek nr [...], [...], [...], [...] i [...]oraz do oznaczenia na tej mapie faktycznej odległości od granic działki nr [...] do granic objętych analizą w stronę ulicy N. wraz z oznaczeniem (w metrach) szerokości frontu tej działki w terminie [...]r. Pismem z dnia [...]r. Sąd zobowiązał Samorządowe Kolegium Odwoławcze do wykonania obowiązków objętych powyższym postanowieniem. Do dnia 15 listopada 2007r. do Sądu nie wpłynęły od organu żądane ( czytelne) dokumenty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U.Nr 153,poz.1269 ze zm.), Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, czyniąc to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Po myśli zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że Sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

Wskazać należy, że decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, gdy jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie jej przez Sąd następuje tylko w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 ust. 1 lit. "a" ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) i naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, oz. 717 ze zm.), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, co słusznie podkreślił organ odwoławczy, jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W przepisie art. 51 ust. 6 tej ustawy, ustawodawca zobowiązał ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej aby określił, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Wykonując tę delegację ustawową Minister Infrastruktury w dniu 26 sierpnia 2003 r. wydał rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej – której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy – obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których wyżej mowa. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub (w przypadku jej braku) na kopii mapy katastralnej przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującego teren, którego wniosek dotyczy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m (podkreślenie Sądu). W pojęciu "oddziaływania" mieści się rzeczywisty wpływ, zarówno na korzystanie z innych nieruchomości, niekoniecznie graniczących z obszarem przeznaczonym pod inwestycję, jak i na wartości prawnie chronione, jak np. środowisko, zabytki czy funkcjonowanie obiektów użyteczności publicznej albo obiektów związanych z zapewnieniem bezpieczeństwa państwa. ( str. 405 i nast. w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego). Na załączonej do wniosku kopii mapy powinien się znaleźć cały obszar analizowany, gdyż zasięg tego obszaru podlega merytorycznej ocenie organu. Jeśli kopia mapy analizowanego terenu nie spełnia wymogów art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy i § 3 wymienionego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., organ winien wezwać wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w trybie art. 64 § 2 Kpa. Analiza ta jest bowiem podstawą do ustalenia, czy planowana inwestycja spełnia wymogi sformułowane w powołanym wyżej przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, tj. kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych.

Rozstrzygając o zgodności z prawem zaskarżonej decyzji należy pamiętać, że wydana przez organ lokalizacyjny decyzja w przedmiocie warunków zabudowy rozstrzyga sprawę administracyjną, posiada więc cechy decyzji administracyjnej w rozumieniu materialnoprawnym, odpowiada ona decyzji, o której mowa w art. 1 § 1 pkt 1 kpa a więc i treść tej decyzji musi również spełniać wymagania określone w art. 107 § 3 kpa, który nakazuje organowi zawrzeć w decyzji odpowiednie uzasadnienie faktyczne i prawne wyjaśniające stronom zasadność przesłanek którymi organ ten kierował się przy załatwieniu ich sprawy.

Jednocześnie sama analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania "obszaru analizowanego", czyli otoczenia terenu inwestycji materializuje się jako dokument zawierający część tekstową i graficzną, posiadający na tyle istotną wagę, iż rozporządzenie nakazuje dołączenie go do decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jako jej załącznik. Analiza ta stanowi zarazem element materiału dowodowego, podlegający wszechstronnej i wnikliwej ocenie przez organ w sposób wymagany przepisami art. 77 § 1 i art. 80 kpa.

Przenosząc te rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy należy wskazać, że organy orzekające w sprawie będącej przedmiotem skargi zobowiązane były ocenić czy sporządzona na potrzeby postępowania analiza spełnia kryteria formalne jak i materialne wskazane w rozporządzeniu, i ustalić w oparciu o dane zawarte w analizie, czy realizacja planowanej inwestycji nie naruszy zasady dobrego sąsiedztwa a jeżeli naruszy, to jakich szczegółowych wymagań w zakresie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu i dlaczego nie spełnia planowana inwestycja.

Sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji, tj. ustalonych przez organ wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie pozwalającym określić, czy planowana inwestycja spełnia wymogi sformułowane w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy musiała zatem polegać na weryfikacji prawidłowości oceny funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania analizowanego terenu wyznaczonego przez organ wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek oraz przeprowadzonej przez ów organ analizy w zakresie wskazanych w tym przepisie warunków. Weryfikacja takiej analizy musiała opierać się na sporządzonej przez organ dokumentacji, która w myśl § 3 ust. 1 i 2 cytowanego rozporządzenia powinna zawierać kopię mapy, na której granice obszaru analizowanego wyznaczone są w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Według § 9 ust. 3 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury, część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy sporządza się na kopiach mapy w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy ( ust. 4). Z dołączonej do decyzji organu I instancji "mapy zasadniczej do celów opiniodawczych" stanowiącej załącznik nr 1 nie wynika jednak, które z zaznaczonych na niej działek stanowiły działki oznaczone numerami, [...] [...][...][...], co do badania których przez organ administracji ma wątpliwości skarżący. Na załączniku nr 1 do decyzji ustalającej linie rozgraniczające teren inwestycji zaznaczone jest jedynie miejsce działki nr [...]. Zaś w załączniku nr 3 do decyzji, stanowiacej część graficzną analizy, zakreślony został na mapie z treścią ewidencyjną teren analizowany. Wskazać jednakże należy, że mapa ta jest na tyle nieczytelna, że brak jest możliwości skontrolowania przez Sąd prawidłowości podjętych rozstrzygnięć administracyjnych, albowiem nie wynika z niej która z działek jest działką nr [...] pod przyszłe zainwestowanie, a także które działki są działkami przyległymi, w tym działkami będącymi w gestii skarżącego ( nr [...][...] i [...]). Nie jest też zaznaczona na mapie ( zał. nr 3 ) faktyczna odległość od granic działki nr [...] do granic objętych analizą w stronę ulicy S., ani też nie została podana szerokość frontu działki nr [...]. Wymóg zachowania minimalnej odległości we wskazanym kierunku budzi wątpliwości Sądu, lecz brak jest możliwości prześledzenia, w oparciu o przedłożone akta administracyjne, prawidłowości podjętych rozstrzygnięć.

Wydanym na rozprawie w dniu 26 października 2007 r. postanowieniem Wojewódzki Sąd Administracyjny we W.zobowiązał SKO w W.do dostarczenia mapy obszaru analizowanego zawierającej wyraźne oznaczenie numerów ewidencyjnych działek nr [...], [...][...][...][...] oraz do oznaczenia na tej mapie faktycznej odległości od granic działki nr [...] do granic objętych analizą w stronę ulicy N. wraz z oznaczeniem (w metrach) szerokości frontu tej działki w terminie 5 listopada 2007 r. Jednakże organ nie dostarczył Sądowi do dnia ogłoszenia wyroku czytelnej mapy obszaru analizowanego..

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny we W.uznał, że organy obu instancji nie wykazały, że planowana inwestycja spełnia wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, skoro z załączników nr 1 i nr 3 do wydanej przez organ I instancji decyzji nie wynika, która(e) z zaznaczonych działek należy(ą) do strony skarżącej, a która przeznaczona jest pod inwestycję, ani też nie można zbadać, czy zachowano wymagane prawem odległości terenu analizowanego. W tych warunkach nie była możliwa należyta analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a zatem brak jest możliwości bezspornego stwierdzenia, czy realizacja planowanej inwestycji nie narusza zasady dobrego sąsiedztwa wynikającej z art. 61 ustawy.

W związku z przytoczoną wyżej argumentacją, stwierdzić należy, że materiał dowodowy, został nienależycie wyjaśniony w postępowaniu administracyjnym, co narusza przepisy art. 7 , 77 § 1 i 80 kpa. Powyższe uchybienia, stanowią naruszenie przepisów proceduralnych, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy

Mając na względzie przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny – zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – orzekł jak w sentencji.

Klauzula zawarta w pkt II wyroku wynika z obowiązku zastosowania przepisu art. 152 wskazanej powyżej ustawy, a orzeczenie o kosztach uzasadnione jest treścią art. 200 tejże ustawy.