Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 569/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2010-08-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77, art. 77 par. 3, art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 31 sierpnia 2010 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Barbara Rymaszewska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędzia WSA Jolanta Rosińska Protokolant asystent sędziego Agnieszka Gortych-Ratajczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 sierpnia 2010 roku sprawy ze skargi K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego K. K. kwotę 209 (dwieście dziewięć) złotych tytułem kosztów postępowania; 3. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Burmistrz Miasta T. ustalił w stosunku do K. K. jednorazową opłatę w wysokości 5.111,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego zmianą przeznaczenia gruntu na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość ta to położona w obrębie T. działka nr [...] o powierzchni 1.875 m2, dla której Sąd Rejonowy w P. prowadził księgę wieczystą KW nr [...]. Jednocześnie organ pierwszej instancji zobowiązał K. K. do uiszczenia wskazanej opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna oraz pouczył, iż w przypadku jej nieuiszczenia w wyznaczonym terminie zostaną zastosowane w stosunku do niego przepisy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

W uzasadnieniu Burmistrz Miasta T. wskazał, iż zgodnie z poprzednim miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta T., obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003r. nieruchomość ta była przeznaczona pod użytki zielone, wykorzystywane rolniczo. Sposób wykorzystywania potwierdziła strona, podpisując protokół z oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu 12 sierpnia 2009r.

W dacie uchwalenia nowego planu w sierpniu 2004r. K. K. był właścicielem nieruchomości oznaczonej nr [...], o powierzchni przekraczające1 ha.... Została ona podzielona decyzją Burmistrza T. z dnia [...], nr [...]. Wówczas wydzielono między innymi działkę oznaczoną nr [...], o powierzchni 1.875 m2.

W dniu [...] Rada Miejska w T. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla gminy T. (Dz.Urz.Woj. [...]) i w § 49 ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), w wysokości 10 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z powołaną uchwałą Rady Miejskiej w T., nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] jest przeznaczona pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową jednorodzinną i usługi (7 MR,MN,U). Taka zmiana przeznaczenia spowodowała wzrost jej wartości.

K. K. sprzedał w dniu 6 sierpnia 2008r. działkę nr [...].

Organ wyjaśnił, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem, na podstawie operatu szacunkowego z dnia 14 sierpnia 2009r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. Z uwagi na to, że bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla T. nie obowiązywał plan miejscowy, a dla nieruchomości nie została wydana obowiązująca w dacie wejścia w życie planu miejscowego decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, rzeczoznawca majątkowy przyjął faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Wartość nieruchomości oznaczonej nr [...] przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 5.944,00 zł, a w dniu zbycia 57.056,00 zł. Wzrost wartości nieruchomości dla działki nr [...] wyniósł 51.112,00 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 10 % daje kwotę opłaty w wysokości 5.111,20 zł.

W odwołaniu od tej decyzji K. K. podniósł, że zgodnie z poprzednim miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta T., obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003r., nieruchomość oznaczona nr [...] przeznaczona była pod zabudowę zagrodową. Zgodnie z nowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy T., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w T. z dnia [...] nieruchomość ta również przeznaczona została pod zabudowę zagrodową. Decyzją Burmistrza Miasta T. z dnia [...] nieruchomość nr [...] została podzielona i w wyniku tego podziału powstała m.in. działka nr [...]. Działka ta, której wymiary wynoszą 47 x 40 mb, spełnia wymóg minimalnej szerokości krótszego boku działki 30 m dla zabudowy zagrodowej, określony w § 26 ust. 4 pkt 2 miejscowego planu. Z przedstawionych okoliczności wynika więc, że w wyniku uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla powstałych z podziału działki nr [...] działek nie nastąpiła fundamentalna dla użytkowania zmiana warunków zabudowy. Z działki o warunkach zabudowy zagrodowej powstały działki o warunkach zabudowy zagrodowej. W postępowaniu odwoławczym K. K. złożył kserokopię decyzji Burmistrza Miasta T. z dnia [...], nr [...], znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla nieruchomości nr [...] (z niej wydzielono w [...] działkę nr [...]) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wraz z przyłączami. Z decyzji tej wynika, iż dla tego terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczono zabudowę zagrodową.

Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż wszystkie wymienione w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunki dopuszczalności ustalenia opłaty planistycznej uznać należy za spełnione. Nieruchomość położona w T., oznaczona jako działka nr [...], o powierzchni 1875 m2, w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy R. z dnia [...] (Dz.Urz. Woj. [...]), obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003r. znajdowała się na terenach zakwalifikowanych jako użytki zielone (o czym świadczy dokument sporządzony przez Urząd Miasta T. z dnia 20 października 2009r.). Następnie Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż brak jest prawidłowego udokumentowania zmiany przeznaczenia gruntu, a co za tym idzie wykazania bezpośredniego związku przyczynowego między zmianą wartości nieruchomości a ustaleniami uchwalonego planu. Po czym wskazało, iż po uchwaleniu nowego planu, wprowadzonego uchwałą Rady Miejskiej w T. nr [...] z dnia [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Gminy T. zmianie uległo przeznaczenie tego terenu i działka strony znalazła się w jednostce planistycznej 5 Mr,MN,U do 7.1 MR,MN,U i do 9 MR,MN.U, dla której ustalono przeznaczenie pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową, jednorodzinną i usługi (o czym świadczy wypis i wyrys z uchwalonego planu zawarty w aktach sprawy). Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wskazując na przyczyny przyjęcia zastosowanej techniki i metody szacowania. Operat zawiera pozostałe elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Przedstawiony operat jest spójny i logiczny, uwzględnia wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości (powierzchnia, lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, cechy fizyczne działki, kształt, uzbrojenie terenu), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania. Wszystko to sprawia, że należy uznać za udowodnione, iż wartość nieruchomości wzrosła na skutek zmiany planu. W uchwale nr [...] z dnia [...] Rada Miejska w T. ustaliła w § 49 na 10 % wzrostu wartości nieruchomości stawkę opłaty planistycznej. Ponadto, postępowanie w sprawie zostało wszczęte w terminie 5 lat od dnia (zawiadomienie z dnia [...], doręczone stronie w dniu 27 lipca 2009r.), w którym plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stały się obowiązujące (2 września 2004r.). Stan przedmiotu wyceny określono na dzień wejścia w życie nowego planu miejscowego (2 września 2004r.), a więc zgodnie z § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109). Rzeczoznawca dokonał badania lokalnego rynku nieruchomości. Wybrał 16 transakcji sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych, z których do dalszej analizy przyjął 14. W wyniku przeprowadzonego badania, po uwzględnieniu współczynników korygujących wartość 1 m2 działki gruntu pod użytki rolne (stan sprzed wejścia w życie planu) wyniosła 3,17 zł, stąd wartość wycenianej działki, uwzględniając jej powierzchnię 1.875 m2, ustalono na kwotę 5.944,00 zł. Natomiast z wyceny gruntu pod budownictwo mieszkaniowe, zgodnie z przeprowadzonym badaniem lokalnego rynku niezabudowanych nieruchomości gruntowych wynika, że wskutek uchwalenia planu wartość gruntu za 1 m2 wyniosła 30,43 zł, co w przeliczeniu na ogólną powierzchnię działki powoduje, iż jej wartość wynosi 57.056,00 zł. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, udowodniony wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu wyniósł 51.112,00 zł, opłata planistyczna wynosi w tym przypadku 5.111,20 zł. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustalono na dzień sprzedaży nieruchomości, tj. 6 sierpnia 2008r. Opłata planistyczna jest dochodem gminy, co wynika z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jest to danina publiczna, co do której istnieje po stronie gminy obowiązek jej ustalenia. Zatem w sytuacji spełnienia wszystkich ustawowo określonych przesłanek warunkujących pobranie opłaty planistycznej, organ administracji publicznej nie może odstąpić od jej wymierzenia. Oznaczałoby to bowiem naruszenie dyscypliny budżetowej finansów publicznych jednostki samorządu terytorialnego.

W skardze na tę decyzję K. K. wniósł o jej uchylenie, podnosząc, iż decyzję o ustaleniu opłaty jednorazowej powstałej w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 5.111,20 zł Burmistrz Miasta T. wydał w dniu [...], a więc po upływie ustawowego terminu 5 lat od daty wejścia w życie zmiany. Zakwestionował tezę o wzroście wartości nieruchomości wskazując, że w istocie nie doszło do zmiany przeznaczenia gruntu po uchwaleniu nowego planu, gdyż zarówno według poprzedniego, jak i obecnego planu działka nr [...] przeznaczona była m.in. pod zabudowę zagrodową.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi, zważył co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta obejmuje przede wszystkim orzekanie w sprawach skarg na rozstrzygnięcia, akty, czynności i bezczynność określone w art. 3 § 2 w/w ustawy. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt organu administracji, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy albo też do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami skargi.

Skarga jest uzasadniona, choć sąd nie podzielił wszystkich argumentów w niej zawartych. Nie jest trafny zarzut ustalenia opłaty planistycznej z naruszeniem art. 37 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bo po upływie 5 lat od daty uchwalenia zmiany. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. W przypadku obniżenia wartości nieruchomości związanej ze zmianą zapisu w planie, roszczenia związane ze spadkiem wartości można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust.3 ustawy o pzp) Z mocy art. 37 ust. 4 ustawy, zasadę tę stosuje się odpowiednio w przypadku roszczeń związanych ze wzrostem wartości nieruchomości. Oznacza to, że również opłaty planistycznej można dochodzić w ciągu pięciu lat od wejścia w życie nowego bądź zmienionego planu. Przyjmuje się przy tym, że wystarczającym jest wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej w terminie pięciu lat od wejścia w życie zmiany lub nowego planu, co należy uznać za równoznaczne ze zgłoszeniem roszczenia (żądania organu) stronie. Jak wynika bowiem z utrwalonej już linii orzecznictwa, należy zachować tożsamość rozwiązań i równość sytuacji podmiotów, niezależnie od tego, czy to właściciel dochodzi odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości, czy to od właściciela żąda się opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po zmianie planu. Skoro zaś w przypadku żądania odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wystarczy zgłoszenie roszczenia, to również organ administracji może swoje żądanie zgłosić w ciągu 5 lat. Takim wniesieniem roszczenia w postępowaniu publicznoprawnym jest wszczęcie postępowania w sprawie wymierzenia opłaty planistycznej, a nie jego zakończenie (vide wyrok NSA z dnia 8.04.2010r. II OSK 613/09)

W rozpatrywanej sprawie Rada Miasta w T. w dniu [...] uchwałą nr [...] zatwierdziła nowy plan. Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia [...], zaś z mocy § 53 uchwały plan wchodzi w życie w terminie [...] od opublikowania, czyli w dniu 2 września 2004r. Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 37 §3 i 4 upływał w dniu 2 września 209 roku. Oznacza to, że organ zachował termin, wszczynając postępowanie w sprawie wymierzenia opłaty w dniu 29 lipca 2009 roku.

Ten argument skargi - o spóźnionym zgłoszeniu żądania - jest więc chybiony.

Zasadniczy spór w tej sprawie sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy istotnie nastąpił wzrost wartości nieruchomości skarżącego po uchwaleniu nowego planu w 2004r., a zwłaszcza czy doszło do powodującej ten wzrost zmiany przeznaczenia gruntu. Organy przyjęły, że nastąpiła zmiana przeznaczenia gruntu z użytków zielonych na zabudowę mieszkaniową i że zmiana ta implikuje wzrost wartości, a więc uzasadnia wymierzenie opłaty planistycznej. Wskazały przy tym na dowody w postaci treści nowego planu, jak i treść informacji nadesłanej przez Urząd Miasta z 2009 roku oraz na oświadczenie skarżącego z listopada 2009 roku.

K. K. istotnie potwierdził, że grunt wykorzystywany był rolniczo. Jednak nie wiadomo, czy oświadczenie to odnosi się do działki nr [...], czy do całej nieruchomości, a więc działki nr [...], o pow. ponad 1 ha. W dacie uchwalania nowego planu działka nr [...] nie istniała, badaniu podlega zaś stan nieruchomości z momentu ustalenia planu. Należy więc w sposób bezsporny ustalić przeznaczenie nieruchomości oznaczonej w [...] jako działka nr [...] o powierzchni ponad 1 ha.

Ponadto w ocenie sądu w sytuacji, gdy – jak to miało miejsce w T. – uchwalenie zmiany (nowego) planu następuje w nieodległym czasie po utracie mocy obowiązującej planu dotychczasowego, celowym jest raczej sięgniecie do porównania z planem poprzednio obowiązującym. Tak też stanowi art. 37 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który w pierwszej kolejności nakazuje porównanie przeznaczenia terenu w obydwu planach – aktualnym i poprzednim - a dopiero jako drugą w kolejności wskazuje możliwość uwzględnienia faktycznego sposobu jej wykorzystania.

Ze znajdującego się w aktach sprawy wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w T. z dnia [...] istotnie wynika, że nieruchomość skarżącego znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę zagrodową, mieszkaniową jednorodzinną i usługi. Z kolei z informacji o poprzednio obowiązującym planie z [...]. wynika, że nieruchomość ta miała znajdować się na terenie oznaczonym symbolem RZ – tereny użytkowania rolniczego, leśnego i wodnego. Brak jest jednakże wyrysu z tego planu, z który w sposób jednoznaczny potwierdziłby takie przeznaczenie tego terenu.

Należy zwrócić bowiem uwagę na treść dołączonej do odwołania decyzji Burmistrza Miasta T. z dnia [...], nr [...], znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla nieruchomości nr [...] (z niej wydzielono w [...] działkę nr [...]) dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wraz z przyłączami. Z decyzji tej wynika, iż dla tego terenu zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dopuszczono zabudowę zagrodową (chociaż był to teren upraw polowych). Wprawdzie decyzja ta utraciła moc obowiązującą z uwagi na upływ czasu, ale jej treść w sposób pośredni zdaje się potwierdzać zarzut skarżącego, iż przeznaczenie gruntu było inne, niż to ustalił organ. W ocenie sądu decyzja ta, choć już nieobowiązująca, powinna była skłonić organ do podjęcia kroków w celu wyjaśnienia rodzącej się wątpliwości do poprzedniego przeznaczenia gruntu. Nie można wprawdzie wykluczyć zmiany zapisu planu po [...], być może przeznaczenie działki nr [...] nie było jednorodne. Materiał dowodowy zebrany w sprawie nie wyjaśnia tych wątpliwości i zarzutów w sposób jednoznaczny. Organ odwoławczy nie uzupełnił postępowania wyjaśniającego, zaniechał też wyczerpującej oceny materiału, w szczególności nie odnosząc się do dowodu (decyzji z [...]) złożonego w postępowaniu odwoławczym. Jedyne odniesienie do dokumentu złożonego przez K. K. można odnaleźć w stwierdzeniu organu II instancji o braku "prawidłowego udokumentowania zmiany przeznaczenia gruntu", co wymyka się kontroli instancyjnej. Tymczasem organ odwoławczy w postępowaniu administracyjnym przejmuje sprawę do ponownego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia, co obliguje go do prowadzenia postępowania wyjaśniającego – w granicach wyznaczonych dyspozycją art. 138 § 2 k.p.a. – oraz ponownej oceny materiału dowodowego z uwzględnieniem dowodów złożonych w postępowaniu odwoławczym.

Reasumując – organ odwoławczy nie usunął wątpliwości co do rzeczywistego przeznaczenia gruntu w poprzednio obowiązującym planie. Ta okoliczność ma istotne znacznie, gdyby bowiem potwierdziła się teza skarżącego (iż na gruntach tych dozwolona była zabudowa zagrodowa), może to mieć znaczenie dla oceny operatu szacunkowego. Niewątpliwie inną wartość osiąga nieruchomość przeznaczona w miejscowym planie tylko pod użytki rolne, leśne i wodne, a inną, wyższą - pod uprawy polowe z możliwością zabudowy zagrodowej. Rzutuje to niewątpliwie na dobór przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości do przeprowadzonej analizy, która stała się podstawą ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Nie można przecież wykluczyć, że dokonując analizy rynku nieruchomości rolnych uwzględniłby on nieruchomości, na których możliwa jest zabudowa np. zagrodowa, a przecież z decyzji z [...] wynika, iż na tym terenie taką zabudowę przewidywano. Wprawdzie samo rozszerzenie możliwości zabudowy nieruchomości z zabudowy zagrodowej także na mieszkaniową jednorodzinną i usługową może wygenerować wzrost wartości nieruchomości, ale w innej skali, niż w przypadku, gdy poprzedni plan w ogóle możliwości zabudowy nie przewidział.

Również z tego względu przekonujące, niebudzące wątpliwości ustalenie przeznaczenia gruntu w nieobowiązującym planie, poddające wszechstronnej analizie całość materiał dowodowego, ma pierwszorzędne znaczenie. Takim rygorom nie odpowiada uzasadnienie decyzji organu II instancji, o czym, wcześniej była już mowa.

W tej sytuacji na marginesie tylko należy zauważyć, że analiza operatu szacunkowego przez organ odwoławczy sprowadza się do przytoczenia obowiązujących przepisów, zastosowanych metod badawczych. Autor operatu nie zwrócił jednak uwagi na to, że po 2004 roku wzrost cen nieruchomości wygenerowany został nie tylko nowym planem i zmianą przeznaczenia gruntów, ale również przystąpieniem Polski do Unii. Tymczasem wydaje się, że akcesja miała niemały wpływ na rynek nieruchomości budowlanych i rozważyć by należało, czy również w tej konkretnej sprawie część wzrostu cen nie była niezależna od zmian zapisów w planie.

Ponadto autor operatu trafnie wskazał, że stan działki na dzień wejścia w życie nowego planu określono dla działki [...], czyli dla powierzchni 1 ha. Jednakże z opisu działek porównywalnych wynika, że jako działki budowlane poddano badaniu nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni (str. 13 operatu, tabela nr 1). Mogło to wpływać na cenę nieruchomości, bowiem wiadomym jest, że cena za metr działki budowlanej nie rośnie wprost proporcjonalnie do wielkości nieruchomości, jest wręcz przeciwnie – wyższe ceny jednostkowe uzyskuje się za mniejsze nieruchomości budowlane. Uwzględnienie w badaniach działek bardzie zbliżonych powierzchnią do działki nr [...], nieistniejącej w dacie uchwalenia planu może sugerować wzrost spowodowany także podziałem nieruchomości, co przy opłacie planistycznej z tytułu zmiany przeznaczenia gruntu nie powinno mieć miejsca.

Z uwagi na powyższe, uznając, iż organ II instancji nie ocenił należycie materiału dowodowego, nie rozważył jego uzupełnienia, o czym wyżej była mowa, co mogło mieć wpływ na wynik postępowania przez wadliwe ustalenie wartości wzrostu nieruchomości, co stanowi naruszenie art. 7, 77, 107 § 3 k.p.a., sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. O kosztach orzeczono z mocy art. 200 p.p.s.a. Z mocy art. 152 p.p.s.a. decyzja nie podlega wykonaniu do uprawomocnienia się wyroku.

Wytyczne co do dalszego postępowania wynikają z wcześniejszych rozważań. Organ odwoławczy winien przede wszystkim odnieść się do wszystkich dokumentów złożonych w sprawie, rozważyć dogłębne wyjaśnienie co do przeznaczenia działki [...] przed 2.09.2004r., poddać ponownej analizie operat szacunkowy, w tym wielkość porównywanych działek budowlanych.

Z uwagi na powyższe orzeczono jak w sentencji.