Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2186/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 135,  art. 145  par. 1  pkt 1  lit. c,  art. 200
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jolanta Dargas (spr.), sędzia WSA Magdalena Durzyńska, asesor WSA Mateusz Rogala, Protokolant referent Agata Szczepanik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lutego 2023 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 24 czerwca 2022 r. nr KOX/579/Pu/22 w przedmiocie ustalenia opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 31 marca 2022 r. nr 9/OPZ/2022; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz K. G. kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia 24 czerwca 2022 r. nr KOX/579/Pu/22 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie utrzymało w mocy decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 31 marca 2021 r. nr 9/OPZ/2022 w przedmiocie ustalenia opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny:

Zaświadczeniem nr [...] z dnia 13 lipca

2020 r., wydanym K. G., Prezydent m.st. Warszawy zaświadczył, że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...], o pow. 0,2202 ha, uregulowanej w księdze wieczystej

[...], uległo przekształceniu w prawo własności z dniem 1 stycznia

2019 r. Z prawem własności lokalu nr [...] usytuowanego w budynku przy ul. [...] w [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta KW Nr [...], związany jest udział w wysokości [...] części nieruchomości gruntowej. Roczna opłata przekształceniową w odniesieniu do tego udziału wynosi 2241,32 zł. Opłata przekształceniową winna być wnoszona przez okres 33 lat licząc od dnia przekształcenia.

Powyższe zaświadczenie zostało doręczone K. G. w dniu 13 sierpnia 2020 r.

Wnioskiem z dnia 6 października 2020 r. K. G. wniósł o ustalenie wysokości opłaty przekształceniowej w drodze decyzji administracyjnej.

Decyzją nr 9/OPZ/2022 z dnia 31 marca 2022 r. Prezydent m. st. Warszawy orzekł:

1. ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, opisanej w księdze wieczystej nr [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...]

z obrębu [...], w odniesieniu do udziału [...] części nieruchomości gruntowej związanego z prawem własności lokalu nr [...], usytuowanego w [...] przy ul. [...], dla którego prowadzona jest księga wieczysta

Nr [...], w kwocie 2.241,32 zł;

2. ustalić obowiązek wnoszenia opłaty rocznej przekształceniowej przez okres

33 lat, licząc od dnia przekształcenia, tj. od dnia 1 stycznia 2019 r.;

3. obciążyć opłatą roczną przekształceniową, o której mowa w pkt 1., K. G., właściciela ułamkowej części nieruchomości gruntowej położonej

w [...] przy [...]. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] w udziale wynoszącym[...] części; przy czym obowiązek wnoszenia opłaty rocznej z tytułu przekształcenia obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości, w odniesieniu do której istnieje roszczenie o opłatę, począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył K. G..

Rozpatrując sprawę Kolegium podniosło, że rozstrzygnięcia organów administracji powinny opierać się na przepisach prawa, w szczególności przepisach kodeksu postępowania administracyjnego, a także jak w niniejszej sprawie na przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (j.t. Dz. U. z 2020 r., poz. 2040 z p. zm.), zwanej dalej "u.p.p.u.w.".

Zgodnie z art. 1 ust. 1 u.p.p.u.w. z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przy czym, z ust. 2 art. 1 u.p.p.u.w. wynika, że przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie:

1) budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub

2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub

3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 4 u.p.p.u.w. podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi wydane przez właściwy organ zaświadczenie potwierdzające przekształcenie i informujące

o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, zwanej dalej "opłatą", wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia. Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może - zgodnie z art. 6 ust. 1 u.p.p.u.w. - złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Stosownie zaś do treści ust. 2 art. 6 u.p.p.u.w. do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w zaświadczeniu. Ustalona

w postępowaniu wysokość opłaty obowiązuje od dnia przekształcenia.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 u.p.p.u.w. z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę, której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Natomiast z ust. 3 art. 7 u.p.p.u.w. wynika, że w przypadku gdy w dniu przekształcenia obowiązywałaby opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego ustalona za pierwszy lub drugi rok od aktualizacji, zgodnie

z art. 77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(j.t. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z p. zm.), zwanej dalej "u.g.n.", wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od aktualizacji.

Zgodnie z art. 7 ust. 6 u.p.p.u.w. opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.

Z kolei z art. 7 ust. 6a u.p.p.u.w. wynika, że właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców (j .t. Dz. U. z 2021 r. poz. 162 z p. zm.), z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:

1) 99 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej

z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1% albo

2) 50 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej

z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2%, albo

3) 33 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej

z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3%, albo

4) w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego,

o której mowa w ust. 2 - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%.

W świetle przywołanych wyżej przepisów Kolegium stwierdziło, że prowadząc postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej organ I instancji jest zobowiązany do ustalenia, czy w dniu przekształcenia, tj. w dniu 1 stycznia 2019 r., obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości i w jakiej wysokości oraz ile wynosiła obowiązująca stawka procentowa tej opłaty rocznej, a także czy stawka procentowa tej opłaty rocznej została ustalona prawidłowo, tzn. zgodnie

z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. W przypadku ustalenia, że w dniu przekształcenia w odniesieniu do danej nieruchomości nie została ustalona wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości albo że stawka procentowa tej opłaty obowiązująca w dniu przekształcenia jest niezgodna z faktycznym sposobem korzystania z gruntu, organ zobowiązany jest do jej ustalenia w odrębnym postępowaniu. Dopiero bowiem po dokonaniu ww. ustaleń w zakresie obowiązującej

w dniu przekształcenia wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz właściwej stawki procentowej, organ może ustalić prawidłową wysokość opłaty przekształceniowej. Podstawą takich ustaleń powinien być odpowiedni dokument określający wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, tj. ostatnie skierowane do użytkownika wieczystego oświadczenie właściwego organu o wysokości obowiązującej opłaty rocznej oraz wysokości stawki procentowej tej opłaty, ewentualnie wydane w tym zakresie prawomocne orzeczenie kolegium lub prawomocne orzeczenie właściwego sądu powszechnego.

Z akt sprawy wynika, że wypowiedzeniem z dnia 21 listopada 2018 r. [...] Prezydent m.st. Warszawy wypowiedział K. G. wysokość dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału [...] części nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], związanego z prawem własności lokalu użytkowego nr [...], usytuowanego w budynku przy [...]. [...]

w [...], ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2018 r. i ustalił wysokość stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 3% wartości gruntu dla lokalu niemieszkalnego. Jednocześnie organ oświadczył, że wysokość opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntu stanowiąca 3% jego wartości, począwszy od dnia 1 stycznia 2019 r. wynosi 2241,32 zł, przy czym wartość gruntu przyjęta do obliczenia opłat rocznych pozostaje bez zmiany. Z akt sprawy wynika również, że ww. wypowiedzenie z dnia

21 listopada 2018 r. zostało doręczone użytkownikowi wieczystemu w dniu 6 grudnia 2018 r. - zgodnie z datą na zwrotnym potwierdzeniu odbioru przesyłki poleconej

nr [...] adresowanej do K. G.. Na tym zwrotnym potwierdzeniu odbioru przesyłki wskazano, iż zawiera ona dokument

"[...], działka nr [...], adres: [...]

nr lok. [...], [...], [...], [...]", zaś odbiór przesyłki pokwitowała osoba uprawniona do odbioru przesyłki - E. J.. Nota bene ta sama osoba pokwitowała również w dniu

11 sierpnia 2021 r. odbiór adresowanego do skarżącego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie Nr KOX/671/Pc/21 z dnia 19 lipca 2021 r. oddalającego złożony przez K. G. wniosek o ustalenie,

że ustalenie, że dokonana przez Prezydenta m.st. Warszawy wypowiedzeniem z dnia 21 listopada 2018 r. Nr [...] zmiana stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ułamkowej części nieruchomości gruntowej, położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o powierzchni 2 202 m2, związanej z lokalem użytkowym nr [...], jest nieuzasadniona.

Dodatkowo Kolegium zauważyło, iż z akt sprawy Nr KOX/671/Pc/21 wynika, że wypowiedzenie nr [...] dotyczyło lokalu niemieszkalnego nr [...], zaś pozostałych lokali niemieszkalnych dotyczyły wypowiedzenia: nr [...] lokalu nr [...]; nr [...] lokalu nr [...]; nr [...] lokalu

nr [...], jednakże fakt ten nie zmienia oceny, iż wskazanie na ww. zwrotnym potwierdzeniu odbioru, że przesyłka zawiera wypowiedzenia dotyczące wszystkich lokali niemieszkalnych, tj. "nr lok. [...], [...], [...], [...]" oraz pokwitowanie przez osobę uprawnioną tak opisanej przesyłki potwierdza fakt, iż użytkownikowi wieczystemu

w jednej przesyłce doręczono wszystkie ww. wypowiedzenia stawki procentowej, w tym wypowiedzenie dotyczące lokalu niemieszkalnego nr [...].

Użytkownik wieczysty nie wniósł do Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w Warszawie wniosku o ustalenie, że ww. aktualizacja stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej związanej z lokalem niemieszkalnym [...] przy [...]. [...], stanowiącej działkę ewid. nr [...] z obrębu [...], jest nieuzasadniona.

W tym stanie rzeczy organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość rocznej opłaty przekształceniowej - zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.p.u.w. – w wysokości 2241,32 zł oraz że opłata przekształceniową winna być wnoszona przez okres 33 lat.

Skargę na decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie wniósł K. G. zarzucając jej:

1. naruszenie art. 43 w zw. z art. 7, 77, 80 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735, z późn. zm.) poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, wyczerpującego rozpatrzenia całego zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz niedokonanie na podstawie całokształtu materiału dowodowego oceny czy okoliczność, że skarżącemu zostało doręczone wypowiedzenie o numerze [...] dotyczące lokalu [...] w sposób prawidłowy i skuteczny została udowodniona, podczas gdy ze zwrotnego potwierdzenia odbioru przesyłki oznaczone numerem nadania [...] znajdującego się w aktach sprawy fakt doręczenia

ww. pisma nie wynika,

2. art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2022 r. poz. 1495) w zw. z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 2019 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. poz. 270), zwanej dalej również "ustawą zmieniającą", poprzez uznanie, że doszło do skutecznego wypowiedzenia skarżącemu dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w odniesieniu do udziału [...] części nieruchomości gruntowej związanego z prawem własności lokalu nr [...], usytuowanego w [...] przy

ul. [...], pomimo że organ I instancji nie doręczył skutecznie wypowiedzenia dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej wszystkim jej dotychczasowym użytkownikom wieczystym do dnia 1 stycznia 2019 r.,

3. naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie

i utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta m.st Warszawy Nr 9/OPZ/2022 z 31 marca 2022 r., co miało istotny wpływ na wynik sprawy w zakresie pozostawienia w obrocie prawnym decyzji obarczonej wadami prawnymi,

Mając na względzie powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

(Dz.U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną,

z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za zasadną, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty Sąd podzielił.

Materialnoprawną podstawą zakwestionowanej decyzji stanowiły przepisy ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, której art. 1 stanowi, że z dniem

1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Stosownie do art. 7 ust. 1 tej ustawy nowy właściciel gruntu obowiązany jest ponieść na rzecz dotychczasowego właściciela opłatę przekształceniową, której wysokość, w myśl art. 7 ust. 2, jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Informację o wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7 (tj. opłaty jednorazowej) i zasadach jej wnoszenia - stosownie do art. 4 ust. 4 ustawy przekształceniowej - zwierane są w zaświadczeniu wydawanym przez właściwy organ wskazany w art. 4 ust. 1 ustawy. Zaświadczenie zawiera pouczenie o możliwości złożenia wniosku, o którym mowa w art. 6 ust. 1. Ten zaś przepis stanowi, że jeśli właściciel nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość

i okres wnoszenia opłaty, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej

w zaświadczeniu. Ustalona w postępowaniu wysokość opłaty obowiązuje od dnia przekształcenia (art. 6 ust. 2).

Jako, że w dacie, w której z mocy ustawy następowała konwersja prawa, mogły zaistnieć sytuacje, gdy toczyły się postępowania mające na celu aktualizację opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizację (względnie ustalenie) stawek procentowych tej opłaty, ustawodawca w art. 21 omawianej ustawy zawarł unormowania dotyczące ich dalszego prowadzenia, jak również określił konsekwencje takich postępowań w odniesieniu do opłaty przekształceniowej. Stosownie natomiast do ust. 5 art. 21 powołanej ustawy, w przypadkach, o których mowa w ust. 1 i 3, opłatę wnosi się w wysokości odpowiadającej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Jeżeli w wyniku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub ustalenia albo aktualizacji stawki procentowej ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, opłata wnoszona jest

w nowej wysokości wynikającej z tej aktualizacji lub tego ustalenia i obowiązuje od dnia 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Do nadpłaty lub niedopłaty opłaty stosuje się odpowiednio przepis art. 6 ust. 3. Z kolei w myśl art. 21 ust. 8 ustawy przekształceniowej, jeżeli w wyniku postępowań, o których mowa w ust. 1-3, zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ zawiadamia na piśmie właściciela o dopłacie do wniesionej opłaty jednorazowej, a w przypadku nadpłaty właściwy organ zwraca właścicielowi nadwyżkę wniesionej opłaty jednorazowej.

Mając na względzie te unormowania organy, po stwierdzeniu, że obowiązująca

w dniu przekształcenia stawka opłaty za udział w prawie użytkowania wieczystego gruntu związanego z lokalem niemieszkalnym (ustalona na poziomie 3%) odpowiadała stawce, która w takim przypadku winna obowiązywać w zaświadczeniu, a następnie

w wydanej w trybie art. 6 ust. 1 ustawy przekształceniowej decyzji, ustaliły tę opłatę według stawki wynikającej z faktycznego sposobu użytkowania gruntu (tj. wg stawki 3%). W konsekwencji czego adekwatnie do niej, jak też podmiotu, który miał uiszczać opłatę, kierując się dyspozycją art. 7 ust. 6a pkt 3 powołanej ustawy, ustaliły także okres jej ponoszenia na 33 lata.

Zdaniem Sądu, skarga jest zasadna, bowiem zaskarżone orzeczenie narusza przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej, jeżeli postępowanie w sprawie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostało wszczęte po dniu

5 października 2018 r., a wypowiedzenia dotychczasowej wysokości tej opłaty nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r., roczna opłata przekształceniowa jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała przed aktualizacją. Z kolei ust. 2 stanowi, że postępowania, o których mowa w ust. 1, niezakończone w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy umarza się.

Jak stanowi art. 78 u.g.n., aktualizacji opłaty rocznej dokonuje właściwy organ, wypowiadając w formie pisemnej wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego oraz przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty rocznej. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty rocznej i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia (ust. 1). Użytkownik wieczysty może, w terminie

30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek

o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona

w innej wysokości (ust. 2).

W związku z przekształceniem z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2018 r., wprowadzono opłatę przekształceniową, która zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Z kolei w art. 21

ust. 1 tej ustawy określono, że postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych

z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat, wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia (tj. przed dniem

1 stycznia 2019 r.), toczą się nadal po tym dniu na podstawie przepisów dotychczasowych.

Zasadą jest zatem, że postępowania w sprawie aktualizacji opłaty rocznej, o ile zostały wszczęte na podstawie art. 78 u.g.n. przed dniem 1 stycznia 2019 r., toczą się dalej według dotychczasowych przepisów, a ich wynik, tzn. ustalenie czy aktualizacja była uzasadniona, będzie miał wpływ na wysokość opłaty przekształceniowej.

W tym kontekście należy interpretować przepisy art. 4 ustawy zmieniającej, które wprowadziły wyjątek od powyższej zasady. Ustawodawca uznał, że w przypadku,

gdy postępowanie w sprawie aktualizacji zostało wszczęte po dniu 5 października 2018 r., a wypowiedzenia nie zostały skutecznie doręczone wszystkim użytkownikom wieczystym, roczna opłata przekształceniowa będzie równa wysokości opłaty rocznej sprzed aktualizacji. Odmienna sytuacja wystąpi jednak, gdy doszło do skutecznego doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości. Wówczas przepis art. 4 ust. 1 ustawy zmieniającej nie znajdzie zastosowania, a więc a contrario roczna opłata przekształceniowa równać się będzie wysokości opłaty rocznej po aktualizacji.

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że wszczęcie postępowania nastąpiło po dniu 5 października 2018 r., a przed dniem 1 stycznia 2019 r.

Organ nie ustalił jednak, czy doszło do skutecznego doręczenia wypowiedzenia wszystkim współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem 1 stycznia 2019 r. Z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia, a także z nadesłanych przez organ akt administracyjnych nie wynika, by kwestia ta była przedmiotem ustaleń i rozważań organu. Gdyby się bowiem okazało, że wypowiedzenia te nie zostały skutecznie doręczone wszystkim współużytkownikom wieczystym przedmiotowej nieruchomości, wysokość opłaty przekształceniowej nie mogłaby zostać ustalona w wysokości wskazanej w zaskarżonej decyzji, a w wysokości obowiązującej przed 1 stycznia 2019 r. i odpowiadającej wysokości opłaty rocznej sprzed aktualizacji.

W związku z powyższym Sąd uznał, że organy naruszyły zasady prawidłowego zebrania materiału dowodowego, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Sąd nie podzielił natomiast zarzutów skargi dotyczących nieskuteczności doręczenia skarżącemu wypowiedzenia wysokości dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego udziału części przedmiotowej nieruchomości związanego z prawem własności lokalu użytkowego nr [...]. Jak wynika

z akt sprawy wypowiedzenie to zostało doręczone skarżącemu w dniu 6 grudnia 2018 r. na adres przez niego wskazywany wraz z wypowiedzeniami dotyczącymi lokali [...], [...]

i [...]. Przesyłkę odebrała E. J.

Stosownie do art. 42 § 1 k.p.a. pisma doręcza się osobom fizycznym w ich mieszkaniu lub miejscu pracy. W art. 43 k.p.a. został określony tryb doręczenia zastępczego i z którego wynika, że w przypadku nieobecności adresata pismo doręcza się za pokwitowaniem dorosłemu domownikowi, sąsiadowi lub dozorcy domu.

W ocenie Sądu adresatem, o którym stanowi art. 42 k.p.a., nie jest jedynie osoba faktycznie zamieszkująca pod adresem doręczenia, ale także osoba, która taki adres wskazała, jako adres dla doręczeń. Skoro tak, domownikiem w rozumieniu art. 43 k.p.a. jest faktycznie zamieszkująca pod tym adresem pełnoletnia osoba. Inne rozumienie tego przepisu praktycznie wykluczałoby możliwość doręczenia pism pod adresem wskazanym jako adres dla doręczeń. Taki sposób doręczenia przesyłek wybiera strona, gdy z uwagi na sposób prowadzenia działalności, tryb życia lub inne okoliczności adres dla doręczeń umożliwia jej odbiór korespondencji przy pomocy osób trzecich.

Niewątpliwie przesyłka, wbrew twierdzeniom skargi, została doręczona skarżącemu, o czym świadczy okoliczność złożenia przez niego wniosku o ustalenie, że dokonana przez Prezydenta m.st. Warszawy zmiana stawki procentowej opłaty rocznej w odniesieniu do lokalu [...] jest nieuzasadniona. Brak jest jakichkolwiek podstaw by kwestionować stanowisko organu, że w jednej kopercie umieszczono wypowiedzenia wszystkich czterech lokali z uwagi na to, że skarżący nie podważył skuteczności doręczenia, a jego twierdzenia w tym zakresie są gołosłowne. Gdyby rzeczywiście

w kopercie znajdowało się tylko jedno pismo , oczywistym jest, że skarżący winien zakwestionować prawidłowość doręczenia, zważywszy, że na zwrotnym potwierdzeniu odbioru przesyłki wymieniono wszystkie cztery wypowiedzenia wskazując ich numery, czego jednak nie uczynił. Przy czym zauważenia wymaga, że jedynie w odniesieniu do lokalu [...] numer wydrukowano, pozostałe zostały dopisane ręcznie. Skarżący zakwestionował zaś wypowiedzenie dotyczące lokalu [...] wpisanego ręcznie,

co również przemawia za uznaniem, że w kopercie znajdowały się cztery wypowiedzenia.

Rozpatrując sprawę ponownie, organ będzie zobowiązany do ustalenia, czy doszło do skutecznego doręczenia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej pozostałym współużytkownikom wieczystym nieruchomości przed dniem

1 stycznia 2019 r., a ponadto załączy do akt sprawy orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 19 lipca 2021 r. nr KOX/671/Pc/21 oddalające wniosek skarżącego o ustalenie, że wypowiedzenie w odniesieniu do lokalu [...] jest nieuzasadnione.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) i art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji,

o kosztach postępowania rozstrzygając na podstawie art. 200 tej ustawy.