Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 342/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2018-06-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 12 ust. 4a, art. 18 ust. 4a i 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn
article: art. 134 ust. 1 i 2, art. 156 par. 1,
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 84 par. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Żak, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Protokolant Magdalena Niźnik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z [...], po rozpatrzeniu odwołania J.S. od decyzji Prezydenta Miasta z [...], orzekającej o ustaleniu na rzecz J.S. odszkodowania w wysokości 859,92 zł, za udział 6661/418491 części (związany z własnością lokalu nr 6) w prawie własności nieruchomości gruntowej, położonej w obrębie 0011 miasto K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0140 ha, przejętej z mocy prawa przez Gminę, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, a także art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.), utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że decyzją z [...], Prezydent Miasta zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn.: "Budowa drogi publicznej stanowiącej przedłużenie ulicy G. Z. w K.", obejmując nią m.in. działkę nr [...] o pow. 0,0140 ha położoną w obrębie 0011 miasto K. Decyzja ta stała się ostateczna 1 sierpnia 2017 r.

Ostateczną decyzją Nr [...] Prezydenta Miasta z [...] zatwierdzono podział nieruchomości położonej w obrębie 0011 miasto K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,5192 ha na działki: nr [...]o pow. 0,0140 ha i nr [...]/291 o pow. 0,5052 ha. Organ I instancji ustalił, że dla nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]/138, Sąd Rejonowy w Kielcach, prowadzi księgę wieczystą, z którą związane są wpisane w dziale II księgi lokalowej określające udziały poszczególnych współwłaścicieli w tej nieruchomości tj. udział wynoszący 6661/418491 części związany z własnością lokalu, należący do J.S. Dodatkowo z prawem własności tego lokalu związany jest udział 6661/418491 części w nieruchomości wspólnej.

Dalej Wojewoda podał, że w niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]/290, stanowi operat szacunkowy z [...] sporządzony przez biegłą, która ustaliła, że nieruchomość ta jest niezabudowana, ma kształt zbliżony do trapezu o jednym nieregularnym boku i została wydzielona z działki zabudowanej domami mieszkalnymi wielorodzinnymi, wokół których tereny były zagospodarowane. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej występowały na omawianej nieruchomości składniki budowlane przewidziane do rozbiórki, tj. fragment ciągu pieszego wykonany z kostki betonowej o pow. 27 m2 oraz oświetlenie terenu latarniami parkowymi na słupach stalowych zasilane linią kablową podziemną - 1 latarnia. Nieruchomość nie była objęta miejscowym planem, natomiast zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K., zatwierdzonym uchwałą nr 580/2000 Rady Miejskiej z dnia [...] ze zmianami, działka nr [...]/290, położona była na terenie zabudowy mieszkaniowej z przewagą zabudowy niskiej intensywności o określonej wysokości z usługami podstawowymi. Ponadto dla omawianej nieruchomości nie wydana została decyzja o warunkach zabudowy.

Przy określeniu wartości nieruchomości w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności przeanalizowała rynek nieruchomości drogowych. W wyniku tej analizy stwierdziła, że ceny transakcyjne tego typu nieruchomości kształtowały się w przedziale od 150 zł do 320 zł za 1m2. Średnia cena transakcyjna w wyselekcjonowanym zbiorze ukształtowała się na poziomie 219 zł za 1m2. Analizując rynek nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności z usługami podstawowymi, rzeczoznawca stwierdziła, że średnia cena z całego zbioru w obrocie nieruchomości o takim przeznaczeniu wynosiła 350 zł za 1m2. Wskazała, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, w związku z tym wartość rynkowa prawa własności szacowanej nieruchomości określona została według aktualnego sposobu użytkowania. Ponadto określiła cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości i ich wagi i określiła wartość jednego metra kwadratowego gruntu na poziomie 359,66 zł. W konsekwencji wartość nieruchomości została oszacowana na łączną kwotę 54.026 zł, w tym: wartość rynkowa gruntu – 50.352 zł, a wartość odtworzeniową składników budowlanych - 3.674 zł. Ustalone odszkodowanie zostało przyznane odwołującemu się odpowiednio do posiadanego udziału, tj. za 6661/418491 części - 859,92 zł.

Wojewoda podkreślił, że analizując powyższy operat szacunkowy zwrócił się do biegłej, która nie zgodziła się z twierdzeniem, że transakcje (wynikające z załączonych do odwołania aktów notarialnych), powinny być przyjęte do porównań, ponieważ te nieruchomości nie spełniają warunku podobieństwa do działki będącej przedmiotem operatu szacunkowego. Przede wszystkim posiadają różny stan planistyczny. Sugerowane transakcje dotyczą nieruchomości z wydanymi warunkami zabudowy dla realizacji pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a więc decyzja ta zastąpiła plan miejscowy. Natomiast szacowana działka gruntu położona jest na terenie, dla którego brak obowiązującego planu miejscowego, brak decyzji o warunkach zabudowy - jest tylko obowiązujące studium, którego zapisy są na tyle ogólne, że mogą zostać wydane różne warunki jej zagospodarowania.

Zdaniem organu odwoławczego sporządzony w sprawie operat szacunkowy stanowi wiarygodny dowód dla wyceny nieruchomości, a zatem organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Natomiast samo niezadowolenie strony z opinii biegłego, niepoparte żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu, czy dowodem świadczącym o braku jego wiarygodności, jest niewystarczające do zanegowania wysokości wyceny. Również zarzut naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji jest chybiony, gdyż nie istnieje jedna obowiązująca definicja słusznego odszkodowania, natomiast w niniejszej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowiła wartość rynkowa nieruchomości. W wycenie zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję J.S. zarzucił naruszenie:

- art. 21 ust. 2 Konstytucji w związku z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez przyznanie odszkodowania nieodpowiadającego rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej;

- art. 7 w związku z art. 80 kpa poprzez wydanie decyzji w oparciu o opinię biegłego nieuwzględniającą rzeczywistej wartości przedmiotowej nieruchomości;

- art. 7 i art. 77 kpa poprzez niepodjęcie wszystkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, tj. nieprzeprowadzenie dowodu ze znajdujących się w posiadaniu organu I instancji dokumentów określających wartość nieruchomości położonych w K. w obrębie 11, przy ul. S., tj. umów sprzedaży zawieranych przez Gminę.

Mając powyższe na uwadze skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji oraz o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentów tj. decyzji Prezydenta Miasta nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr [...]), na okoliczność wartości nieruchomości sąsiednich i błędnej wyceny działki nr [...]/290.

W uzasadnieniu autor skargi podniósł, że kwota 859,92 zł nie stanowi pełnego wynagrodzenia poniesionej przez skarżącego szkody, gdyż w drodze wywłaszczenia odjęto mu prawo własności nieruchomości. Ustalone odszkodowanie nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości, nie jest więc odszkodowaniem słusznym. Ponadto skarżący zarzucił, że decyzje obu instancji zostały wydane na podstawie nierzetelnej opinii, która nie uwzględnia rzeczywistej wartości nieruchomości oraz, że organ I instancji nie przeprowadził dowodu z umów sprzedaży nieruchomości sąsiednich zawartych uprzednio przez Gminę. Tymczasem nieruchomości te zostały zbyte za cenę 547,89 za m2, podczas gdy przyznane mu odszkodowanie opiewa na kwotę niższą. Taka dysproporcja nie powinna umknąć uwadze organu, który powinien ja zweryfikować w oparciu o inne środki dowodowe.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Dodał, że załączony do skargi akt notarialny został zawarty [...], czyli po dacie sporządzenia wyceny dla potrzeb niniejszego postępowania odszkodowawczego.

Na rozprawie z 20 czerwca 2018 r. Sąd oddalił wniosek pełnomocnika skarżącego o odroczenie rozprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżone rozstrzygnięcie odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2012 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami ani wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu mającym, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była legalność decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. jedn. Dz. U z 2017 poz. 1496) zwanej dalej zrid.

Bezspornym w sprawie jest, iż ostateczną decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta zezwolił na realizację inwestycji drogowej – budowę drogi publicznej stanowiącej przedłużenie ulicy G. Z. w K., obejmującej m.in. nieruchomość położoną w obrębie 0011, oznaczoną jako działki nr [...]o pow. 0,0140 ha, udział we własności której wynoszący 6661/418491 części, należał do skarżącego J.S.Z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Gminę prawa własności działki nr [...]/290, zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a zrid skarżącym przysługuje odszkodowanie, którego wysokość ustala organ wydający decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania określa art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz.U. z 2018, poz. 121) dalej u.g.n., w myśl którego tę podstawę stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Według art. 134 ust. 2 ugn, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207. poz. 2109 ze zm.), dalej przytaczane jako rozporządzenie ws. wyceny. Jak wynika z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości (...) przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Przepisy u.g.n. oraz ww. rozporządzenia znajdują zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 zrid, w myśl którego do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 zrid wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Kluczowy dowód w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stanowi operat szacunkowy, który w myśl art. 156 § 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. W niniejszej sprawie organy ustalając wysokość odszkodowania za przejęty udział w nieruchomości oparły się na operacie szacunkowym z [...]. Aby oszacować wartość należącego do skarżącego udziału, rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości oznaczonej numerem [...] o pow. 0,0140 ha. Wziął przy tym pod uwagę zgodnie z ustalonym w sprawie prawidłowo stanem faktycznym, że jest to nieruchomość niezabudowana, w kształcie zbliżonym do trapezu o jednym nieregularnym boku, która została wydzielona z działki zabudowanej domami mieszkalnymi wielorodzinnymi, wokół których były zagospodarowane tereny. Biegła uwzględniła również, że w stanie tej nieruchomości z daty wydania decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, znajdowały się na niej składniki budowlane przewidziane do rozbiórki tj. fragment ciągu pieszego z kostki betonowej o pow. 27 m² oraz 1 latarnia parkowa na słupach stalowych, zasilana linią kablową podziemną, stanowiąca część oświetlenia terenu. Rzeczoznawca uwzględniła również, że szacowana nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie z obowiązującym na tym terenie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kielce, położona była na terenie zabudowy mieszkaniowej z przewagą zabudowy niskiej intensywności o określonej wysokości z usługami podstawowymi. Ponadto w sprawie ustalono, że dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Aby ocenić sprawę z punktu widzenia wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 ugn, tzw. zasady korzyści, i w konsekwencji określić wartość przedmiotowej nieruchomości dla celów odszkodowania według wariantu korzystniejszego dla strony, rzeczoznawca przeanalizowała rynek nieruchomości drogowych i rynek nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe niskiej intensywności z usługami podstawowymi. W wyniku tej analizy rzeczoznawca stwierdził, że średnia cena transakcyjna w wyselekcjonowanym zbiorze pierwszego typu nieruchomości ukształtowała się na poziomie 219 zł za 1 m², a średnia cena z całego zbioru w obrocie nieruchomości o drugim przeznaczeniu wynosiła 350 zł za 1 m². W konsekwencji biegła stwierdziła, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, w związku z czym wartość rynkowa prawa własności szacowanej nieruchomości określona została według aktualnego sposobu użytkowania. Ponadto rzeczoznawca określiła cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości i ich wagi. Z uwagi na stwierdzony przez biegłą brak w obrocie nieruchomości podobnych do szacowanej działki, wartość części składowych gruntu, tj. ciągu pieszego z kostki betonowej i 1 latarni parkowej z linią kablową podziemną, została obliczona przy zastosowaniu metody kosztów odtworzenia. W rezultacie biegła oszacowała wartość przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 54.026 zł, w tym wartość rynkową gruntu na kwotę 50.352 zł przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody porównywania parami oraz wartość odtworzeniową składników budowlanych na kwotę 3.674 zł. W związku z tym odszkodowanie należne skarżącemu stosownie do posiadanego przez niego udziału w szacowanej nieruchomości wyniosło 859,92 zł.

Rozstrzygające w sprawie organy uznały ww. operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. Ocenę tę Sąd w pełni podziela. Wskazać bowiem należy, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek, braków, czy niejasności. Powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy stanowi wiedzę specjalną o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym.

Zdaniem Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, nie są trafne zarzuty skargi, że ustalona wartość nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...]nie odpowiada jej rzeczywistej wartości wobec czego przyznane odszkodowanie nie stanowi pełnego wynagrodzenia szkody poniesionej przez skarżącego, któremu odjęto prawo własności jego nieruchomości w drodze wywłaszczenia. Autor skargi powołuje się na dwie transakcje nieruchomości także stanowiących jego własność: jedna potwierdzona umową sprzedaży z dnia [...] Rep. [...], z której wynika, że nieruchomości sąsiednie zostały zbyte za cenę 547,89 zł za 1m², oraz druga potwierdzona umową sprzedaży z dnia [...] Rep. A nr [...], z której wynika, że działki o nr [...]/287 i [...]/289 (wyodrębnione z działek o nr [...]/91 oraz [...]/93) zostały oszacowane na kwotę 985,11 zł za m². Ponadto w toku postępowania odwoławczego J.S. powołał się na akt notarialny Rep. A nr [...] z dnia [...].

Odnosząc się do chronologicznie pierwszych dwóch z tych transakcji stwierdzić należy, że biegła w piśmie z 8 lutego 2018 r., odpowiadając na zastrzeżenia podniesione w odwołaniu wskazała, że dla nieruchomości będących przedmiotem umów z dnia [...] i [...] wydane zostały warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Natomiast szacowana działka gruntu przed wydaniem decyzji o realizacji inwestycji drogowej, położona była na terenie, dla którego brak obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także decyzji o warunkach zabudowy, a zapisy obowiązującego na tym terenie studium są na tyle ogólne, że mogą zostać wydane różne warunki jej zagospodarowania. Zauważyła również, że ceny 1 metra kwadratowego nieruchomości objętych aktami notarialnymi z [...] i [...], podane zostały w tych aktach w kwotach brutto, tj. 547,89 zł/m² i 676,50 zł/m², podczas gdy w kwotach netto wynoszą one odpowiednio 445,43 zł/m² i 550,00 zł/m². Ponadto biegła zauważyła, że brak jest podobieństwa pomiędzy nieruchomościami objętymi tymi aktami, a nieruchomością szacowaną w niniejszej sprawie, co do wielkości powierzchni.

Odnosząc się do omawianych zarzutów skargi należy podzielić ocenę rzeczoznawcy, a za nią organu II instancji, że nieruchomości objęte ww. aktami notarialnymi, mające inne przeznaczenie niż nieruchomość wyceniana, a ponadto inną powierzchnię, nie mają waloru nieruchomości podobnych, co uzasadniało ich pominięcie w procesie szacowania. Ponadto trzeba zauważyć, że ceny wskazane w operacie szacunkowym rzeczoznawcy Celiny Hoffman, podane zostały w kwotach netto, podczas gdy skarżący powoływał się w odwołaniu i skardze na ceny transakcyjne wskazywane w dołączonych do sprawy aktach notarialnych w kwotach brutto. Ten oczywisty błąd metodologiczny również nie pozwala na uwzględnienie omawianego zarzutu skargi. Warto też zauważyć, że wyboru transakcji przyjętych do porównań w procesie wyceny, podobnie jak wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Skoro dokonany przez niego wybór nie nosi cech dowolnego i znajduje uzasadnienie w obowiązujących przepisach, nie ma podstaw do podważania przyjętej w sprawie wyceny.

Odnosząc się do powołania w skardze cen z umowy sprzedaży z dnia [...] należy zauważyć, że podstawę ustalenia odszkodowania stanowi zgodnie z art. 156 u.g.n. operat szacunkowy, który został sporządzony w dniu [...]. Oznacza to, że transakcje zawarte po dacie sporządzenia wyceny dla potrzeb niniejszego postępowania odszkodowawczego, nie mogą mieć wpływu na ocenę prawidłowości jego sporządzenia.

Przedstawioną w powyższym zakresie przez pełnomocnika skarżącego argumentację należało zatem uznać jedynie za polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy, która w realiach niniejszej sprawy nie mogła doprowadzić do skutecznego podważenia operatu szacunkowego sporządzonego na użytek niniejszej sprawy. Trzeba przy tym zauważyć, że skarżący nie przedstawił żadnych innych zarzutów dotyczących wyboru przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, doboru nieruchomości przyjętych do porównań, zastosowanych współczynników korygujących, czy przyjętego trendu czasowego.

Podkreślenia wymaga okoliczność, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zarówno Sąd jak i organ administracji nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 marca 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 1834/13, dostępny w CBOiS www.nsa.gov.pl). Należy przy tym pamiętać, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Odnosząc się do podniesionego w skardze zarzutu naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji RP w zw. z art. 18 ust. 1 zrid, Sąd podziela motywację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ma rację Wojewoda Świętokrzyski twierdząc, że skoro podstawą ustalenia odszkodowania była wartość rynkowa nieruchomości ustalono w zgodzie z szczegółowymi, poprawnie zastosowanymi przepisami prawa materialnego, to nie można mówić o naruszeniu konstytucyjnej zasady słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Są podziela w tym zakresie również poglądy wyrażone w wyrokach Trybunału Konstytucyjnego powoływanych przez organ II instancji (SK 11/02 i P 5/99).

Zawarte w skardze zarzuty naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, 77 i 80 kpa oparte były na przyjętym przez jej autora założeniu, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy był wadliwy, ponieważ nie uwzględniał znajdujących się w posiadaniu organów aktów notarialnych wskazujących na wyższą wartość nieruchomości położonych w Kielcach w obrębie 0011, choć powinny one zostać uwzględnione w procesie wyceny. Ponieważ założenie to okazało się niezasadne, co wykazano wyżej, również wskazane zarzuty naruszenia przepisów postępowania nie mogły zostać uwzględnione.

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.