Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 367/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska (spr.) Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant sekr. sąd. Joanna Wieczorkiewicz po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 28 września 2006r. przy udziale sprawy ze skargi A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lutego 2006r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę /-/W. Batorowicz /-/E. Podrazik /-/A. Łaskarzewska


UZASADNIENIE

Wójt Gminy T. decyzją z [...] listopada 2005r. Nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz uchwały Rady Gminy T. z dnia 27 czerwca 2000r. Nr XXXVI/278/2000 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w B. i C. (Dz. Urz. Woj. W.. Nr 55, poz. 671) ustalił dla A. S. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w C., gmina T., oznaczonej nr ewid. [...] o pow. 0,0872 ha, w wysokości [...] .

W uzasadnieniu podano, że wymieniona działka zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy T. (uchwała Rady Gminy z 8 grudnia 1992r. Nr XXX/148/92) znajdowała się na terenie przeznaczonym w części (ok. ½) pod użytki rolne oraz w pozostałej części na terenie zabudowy jednorodzinnej z możliwością przydomowego miejsca pracy nieuciążliwego dla otoczenia. Uchwałą z 27 czerwca 2000r. zmieniono przeznaczenie przedmiotowej działki na teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN).

W dniu [...] kwietnia 2004r. A. S. sprzedał nieruchomość.

W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca stwierdził, że różnica pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu stanowi kwotę [...] zł. Stosownie do powołanej uchwały procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 15%, w związku z czym kwota renty planistycznej wyniosła [...] zł.

Organ I instancji wskazał, że w niniejszej sprawie nie znalazł zastosowania przepis art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczący pomniejszenia opłaty o wartość poczynionych nakładów na nieruchomość, gdyż został on uchylony ustawą z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2004r. Nr 141, poz. 1492), a ustawa ta nie zawiera przepisów przejściowych regulujących jej wpływ na postępowanie w toku, wszczęte przed zmianą przepisów.

A. S. wniósł odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając jej naruszenie art. 7 kpa poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego oraz naruszenie art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez brak odliczenia od opłaty poczynionych nakładów.

Decyzją z dnia [...] lutego 2006r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie budzi zastrzeżeń, zaś ustawa o gospodarce nieruchomościami nie przewiduje możliwości umniejszenia wyznaczonej opłaty o koszty mające wpływ bezpośrednio na wartość nieruchomości.

W skardze z dnia [...] kwietnia 2006r. A. S. zarzucił decyzji Kolegium naruszenie przepisu art. 36 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ewentualnie przepisu art. 36 ust. 2 tejże ustawy oraz art. 107 kpa poprzez brak podstawy prawnej rozstrzygnięcia, w szczególności brak uzasadnienia faktycznego i prawnego.

W uzasadnieniu skargi wskazał, iż zgodnie z art. 85 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do spraw wszczętych przed wejściem w życie tejże ustawy tj. przed dniem 10 lipca 2003r., stosuje się przepisy dotychczasowe, a więc przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994r. Ponadto podniósł, że w dacie zbycia nieruchomości tj. [...] kwietnia 2004r. również obowiązywał przepis art. 37 ust. 2 ustawy z 2003r. pozwalający na dokonanie odliczeń wartości nakładów od opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację powołaną w zaskarżonej decyzji. Ponadto stwierdzono, iż aktualnie w orzecznictwie nie daje się prawa gminie odliczenia nakładów zbywcy nieruchomości, które mogły wpłynąć na jej wartość, jeżeli decyzję wydano po wejściu w życie nowych przepisów tj. po 22 września 2004r.

Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 107 kpa wskazano, że zaskarżona decyzja zawiera wszystkie wymagane przepisem elementy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowani przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej u.p.z.p.) stanowi materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości zależny jest od uchwalenia lub zmiany planu miejscowego. Stanowi bowiem różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.).

Nie stanowi przedmiotu sporu kwestia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego (uchwała Rady Gminy T. z dnia 27 czerwca 2000r.).

Z cytowanego powyżej przepisu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika wprost, że przy obliczeniach wartości nieruchomości nie bierze się pod uwagę jej wartości bezpośrednio po uchwaleniu planu. Dlatego w przedmiotowej sprawie przedmiotem oszacowania była działka nr [...] , powstała w wyniku podziału i stanowiąca według ustaleń nowego planu teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN).

Niezasadny jest zarzut skarżącego, iż w przedmiotowej sprawie organy administracji powinny orzekać w sprawie naliczenia opłaty planistycznej w oparciu o przepisy materialne obowiązujące w dacie dokonania czynności sprzedaży działki, czyli na dzień [...] kwietnia 2004r.

Podstawową zasadą postępowania administracyjnego jest zasada legalności działania (art. 6 kpa), co oznacza, że organy rozstrzygają sprawę na podstawie stanu prawnego obowiązującego w dacie orzekania, czyli na podstawie treści art. 36 i 37 u.p.z.p. znowelizowanej ustawą z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2004r. Nr 141, poz. 1492).

Akt prawny nowelizujący ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera bowiem żadnych przepisów przejściowych pozwalających na stosowanie norm ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązujących w dniu przeniesienia własności działki, jak domagał się tego skarżący. Czynność przeniesienia własności stanowi dopiero ustawową przesłankę do wszczęcia przez właściwy organ administracyjny postępowania w sprawie określenia zasadności opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. Natomiast sam sposób ustalenia tej opłaty i ostatecznie jej wysokość organ ocenia na podstawie przepisów obowiązujących w dacie orzekania w tym przedmiocie. Wobec tego organy administracyjne prawidłowo wydały decyzje na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ich znowelizowanym brzmieniu obowiązującym po dniu 22 września 2004r. W konsekwencji bezzasadne jest żądanie skarżącego, by zaskarżone decyzje uznać za niezgodne z normami prawa materialnego.

Organy słusznie zatem nie pomniejszyły opłaty o wysokość nakładów poniesionych przez skarżącego na przedmiotowej nieruchomości. Ustawą o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw z 28 listopada 2003r. uchylono przepis art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten stanowił podstawę do pomniejszenia opłaty planistycznej o wartość tych nakładów (art. 10 pkt 4 lit a nowelizacji). Jak wywiedziono powyżej ustawodawca zmieniając ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w tym zakresie nie zawarł jednocześnie przepisów przejściowych pozwalających na wsteczne stosowanie dyspozycji art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym po wejściu w życie nowelizacji.

W tej sytuacji zgodnie z treścią przepisu art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującego w dacie orzekania, organ I instancji nie miał prawnych podstaw do pomniejszenia opłaty planistycznej o wysokość nakładów poniesionych przez A. S. , czego domagał się ostatnio wymieniony.

Nadmienić należy, że wystąpienie bezczynności w wydaniu decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej nie uchyla obowiązku jej pobrania i to bez umniejszenia o nakłady. Przepisy nie stanowią o takim rozwiązaniu.

Niesłuszny jest podnoszony przez skarżącego zarzut, że w niniejszej sprawie zgodnie z treścią art. 85 ust. 1 u.p.z.p. zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż przepisy u.p.z.p. weszły w życie z dniem 11 lica 2003r. (art. 89 ustawy), zaś postępowanie administracyjne w omawianej sprawie zostało wszczęte w dniu 20 lipca 2004r., w związku ze sprzedażą przedmiotowej działki, która to sprzedaż miała miejsce w dniu 29 kwietnia 2004r. Przepis art. 85 ust. 1 u.p.z.p., na który powołuje się skarżący, dotyczy spraw w których wniosek o wydanie decyzji złożono przed 11 lipca 2003r. W rozpatrywanej sprawie skarżący nie wnosił o wydanie przed 11 lipca 2003r. decyzji w sprawie opłaty planistycznej. Byłoby to bowiem niemożliwe ze względu na to, że działkę o nr [...] skarżący sprzedał w roku następnym tj. [...] kwietnia 2004r.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez Kolegium art. 107 kpa stwierdzić należy, że uzasadnienie decyzji II instancji zawiera wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem stosownych przepisów prawa materialnego.

Z tych przyczyn uznając, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153. poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji.

/-/W. Batorowicz /-/E. Podrazik /-/A. Łaskarzewska

kk