Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 168/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Protokolant Ilona Panic po rozpoznaniu w dniu 20 września 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi W. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 15 grudnia 2004r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 2 listopada 2004r., nr [...]; 2. określa, że decyzje wskazane w pkt 1 nie mogą być wykonane.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z dnia 2 listopada 2004r. Nr [...], na podstawie art. 1 ust. 2, art. 59 ust. 1 i 2, art. 60, art. 61, art. 63 ust. 2 i 4 oraz art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 kpa, na wniosek Spółdzielni [...] w C. z dnia 20 maja 2004r., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech drewnianych domków letniskowych na działce Nr [...] w m. C. gm. C..

Określając charakterystykę inwestycji organ wskazał między innymi, że zamierzeniem inwestycyjnym jest budowa czterech drewnianych domków letniskowych (wymiana) o wysokości kalenicy – max 7,0 m, w odległości min. 1,5 m od granicy z działką nr [...] działką nr [...] i działką nr [...], zaś wnioskowana inwestycja nie może pogorszyć warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości.

Organ wyjaśnił, że na terenie działki nr [...] nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zaś zgodnie z przeprowadzoną analizą działka ta położona jest w terenie istniejącej zabudowy letniskowej oraz zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a planowana inwestycja spełnia wymogi art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jednobrzmiące odwołania od decyzji wnieśli W. J. oraz H. Z.. W odwołaniu zarzucili, iż przedmiotowa decyzja narusza interesy osób trzecich, a w szczególności skarżących. Warunki ustalone w decyzji powodują, iż działki skarżących w znacznym stopniu tracą swoje walory związane z wykorzystaniem ich w celach wypoczynkowo-letniskowych, jak również uniemożliwiają korzystanie w dotychczasowy sposób z znajdujących się na ich terenie domków letniskowych. Skarżący podnieśli, że odległość między zabudowaniami na działce należącej do Spółdzielni [...] w C., a granicą działek skarżących wynosi w przypadku W. J. 1,5 m, zaś w przypadku H. Z. 2,5 m.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 15 grudnia 2004r., powołując się na art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tj. Dz.U. z 2001r., Nr 79, poz. 856 ze zm.) oraz art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, że przedmiotowa decyzja została wydana w warunkach braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w oparciu o przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 61) oraz wyczerpującą analizę stanu istniejącego, która obejmuje obszar analizowany wyznaczony w celu sprawdzenia funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z dokonanej analizy wynika, że zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy wskazał, że teren ma dostęp do drogi publicznej , zaś z tej samej drogi publicznej dostęp mają położone w bezpośrednim sąsiedztwie obiekty na działkach [...], których wysokość obejmuje 2 kondygnacje, tj. około 7 metrów, w związku z czym zarzut o niewłaściwej ustalonej wysokości przekraczającej wysokość sąsiednich obiektów jest bezpodstawny. Ponadto organ odwoławczy wskazał, iż ustalenie minimalnej odległości 1,5 m od granicy działki nie narusza § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Skargi na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wnieśli W. J. oraz H. Z.. Treść tych skarg jest jednobrzmiąca. Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji i umorzenie postępowania, ewentualnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W skardze podnieśli, że zaskarżona decyzja narusza interesy osób trzecich, gdyż wybudowanie nowych domków na działce nr [...], wysokich na 7 metrów, tuż przy granicy, niekorzystnie wpłynie na walory wypoczynkowe działek sąsiednich. Skarżący zarzucili, że organy administracyjne w niniejszej sprawie wzięły pod uwagę jedynie sąsiedztwo działek nr [...], nie uwzględniając praw właścicieli działek położonych za działką nr [...]. Skarżący wskazali jednocześnie, że budynek posadowiony na działce nr [...] znajduje się w stanie ruiny grożącej katastrofa budowlaną, która nie może stanowić w związku z tym punktu odniesienia w niniejszej sprawie. W ocenie skarżących zaskarżona decyzja narusza również przepisy § 7 i 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które stanowią, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Zdaniem skarżącego organy administracji nie zebrały w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, albowiem nie przeprowadziły oględzin.

Ponadto skarżący podniósł, że wnioskodawca Spółdzielnia [...] w C. złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla potrzeb wymiany dotychczasowych domków na nowe. Zdaniem skarżącego w tym pojęciu nie mieści się taka wymiana, która w rzeczywistości jest budową nowych, zupełnie innych od dotychczasowych obiektów. Działanie takie stanowić będzie budowę nowych obiektów, co wskazuje na to, iż wydana decyzja o warunkach zabudowy zmierza do obejścia prawa.

Postanowieniem z dnia 20 września 2006r. Wojewódzki Sąd Administracyjny połączył sprawę ze skargi H. Z. o sygn. akt II SA/Gd [...] do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia ze sprawą ze skargi W. J..

W odpowiedzi na powyższe skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ podniósł, że żaden z przepisów prawa nie nakłada na organ II instancji obowiązku dokonywania wizji lokalnych w terenie. W przedmiotowej sprawie organ uznał, że materiał dowodowy był wystarczający do wydania rozstrzygnięcia. Ponadto organ wskazał, że zarzuty skarg mają związek z interesem faktycznym skarżących, a nie z interesem prawnym. Skarżący nie wskazali normy prawa materialnego, która czyniłaby wadliwymi przedmiotowe decyzje, w związku z czym dążenia stron do ograniczenia inwestora w czynieniu użytku z należącej do nich nieruchomości nie ma oparcia w prawie. Jednocześnie organ wniósł o obciążenie skarżących kosztami postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie jest zgodna z prawem.

Na wstępie trzeba odnieść się do zaprezentowanego przez organ II instancji stanowiska, że skarżący nie mają przymiotu strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Otóż stanowiska takiego nie można podzielić. Wystarczy wskazać na to, że przedmiotowa decyzja określa możliwość zabudowy na działce inwestora w odległościach wprawdzie dopuszczalnych przez prawo (§ 12 ust. 3 i 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) lecz zmniejszonych do 1,5 m od granicy wobec zasady sytuowania zabudowy w odległościach 4m (dla ściany z otworami okiennymi i drzwiowymi) lub 3 m (dla ściany bez otworów okiennych i drzwiowych). Już to wyjątkowe, odbiegające od zasady usytuowanie obiektów budowlanych objętych projektowaną inwestycją dają skarżącym, będącym właścicielami działek sąsiednich przymiot strony postępowania, ponieważ ograniczają ich prawo do zabudowy na swoich działkach w odległościach podstawowych.

Przechodząc do meritum należy przypomnieć, że możliwość zabudowy działki w odległościach mniejszych od granic działek sąsiednich przewidziana została przepisami § 12 ust. 3 i 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) po spełnieniu określonych warunków, a to:

1. w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:

- wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

- nie jest możliwe zachowanie odległości 4 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy) lub 3 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy) ze względu na rozmiary działki,

2. jeżeli na sąsiedniej działce:

- w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,

- bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest etapem procesu budowlanego, który poprzedza wydanie pozwolenia na budowę w oparciu o przepisy ustawy – prawo budowlane i innych przepisów, w tym Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Mając na względzie spójność systemu prawa wydając decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu obowiązany jest respektować przepisy w/w rozporządzenia. Dostrzega to organ II instancji, gdy powołuje się na dopuszczalne na podstawie przepisu § 12 cyt. rozporządzenia zbliżenie do granicy. Niemniej taka konstatacja nie jest wystarczająca do uzasadnienia ustalenia możliwości zabudowy w odległościach od granicy przewidzianych w tym przepisie.

Takie zbliżenie do granicy musi być przez organ właściwie uzasadnione. Organ powinien wykazać, że zachodzą warunki przewidziane w § 12 ust. 3 i 4 cyt. rozporządzenia.

Z akt administracyjnych sprawy i charakteru inwestycji wynika, że inwestor zamierza wybudować 4 drewniane domki letniskowe na działce w taki sposób by zbliżyć te domki maksymalnie do granic działek sąsiednich po to by uzyskać jak największy wolny teren między domkami w środku działki. Bez wątpienia takie rozwiązanie zwiększa atrakcyjność inwestycji, zmniejszając zagęszczenie domków letniskowych i pozwala na lepsze wykorzystanie terenu dla celów rekreacyjnych. Organy pominęły jednak to, że zbliżenie zabudowy do granicy zwykle powoduje uszczuplenie praw właścicieli działek sąsiednich i że dlatego owo zbliżenie może nastąpić tylko w wypadku spełnienia już w/w warunków wskazanych w cyt. rozporządzeniu. W sprawie niniejszej wydaje się, ze nie zachodzą warunki z § 12 ust. 3 pkt 1 i ust. 4 rozporządzenia. Natomiast organy nie zanalizowały okoliczności sprawy i nie wykazały, że nie jest możliwe zachowanie odległości 4 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy) lub 3 m (w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy) ze względu na rozmiary działki.

Ta wada powoduje konieczność uchylenia decyzji organów obu instancji. Ponownie rozpatrując sprawę organy zobowiązane będą do przeprowadzenia właściwej analizy materiału dowodowego w celu ustalenia czy istnieją przesłanki do zbliżenia budynków objętych zamierzoną inwestycją do granic z działkami skarżących w sposób wskazany w § 12 ust. 3 i 4 rozporządzenia.

Mając na uwadze wyżej skazane względy Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił decyzje organów obu instancji, zaś na zasadzie art. 152 określił, że decyzje te nie mogą być wykonane.