Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 916/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-10-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie
Powołane przepisy: article: art 93
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art 7 , art 77 , art 80 , art 107
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie: WSA Mirosław Bator WSA Magda Froncisz (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Zbylut po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2017 r. sprawy ze skargi Prokuratora Rejonowego w M. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 30 stycznia 2017 r., znak: [...] w przedmiocie wstępnego projektu podziału nieruchomości uchyla zaskarżone postanowienie.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy G. postanowieniem z dnia 19 grudnia 2016 r., znak: [...], po rozpatrzeniu wniosku E. K. i T. K., odmówił pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki nr [...] na działki o numerach [...], w miejscowości W., gm. G..

Jako podstawę prawną postanowienia organ wskazał art. 92-93 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U z 2015 poz. 1174 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., art. 124 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U z 2016 poz. 23 ze zm.), dalej K.p.a. oraz Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa W., w jego granicach administracyjnych, zatwierdzony Uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia 24.05.2007 r. i ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z 07.09.2007 r., dalej m.p.z.p..

W uzasadnieniu postanowienia organ wskazał, że w dniu 26.09.2016 r. wnioskodawcy złożyli wniosek o zaopiniowanie przez Wójta Gminy G. wstępnego projektu podziału działki nr [...] (o powierzchni 1,04 ha), na działki o numerach [...] (o pow. 0,94 ha) i nr [...] (o pow. 0,10 ha), w miejscowości W., gmina G.. Działka nr [...] jest działką niezabudowaną, posiadającą dostęp do drogi publicznej gminnej, czyli działki nr [...] w miejsc. W. poprzez działkę nr [...] w miejsc. W., która to działka stanowi współwłasność wnioskodawców, co ustalono na podstawie danych z internetowej ewidencji gruntów i budynków WebEWID, prowadzonej przez Starostę W..

Zgodnie z planem miejscowym istniejąca działka nr [...] w części północnej położona jest w terenach budowlanych oznaczonych symbolem "RM 21", przeznaczonych pod rozwój zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych z dopuszczeniem m.in. obiektów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług komercyjnych nieuciążliwych, natomiast w części południowej i centralnej powyższa działka objęta jest terenem niebudowlanym, przeznaczonym w planie miejscowym na teren rolniczy (o symbolu R12), teren rolniczy kompleksów łąk i pastwisk (o symbolu RŁ14) i teren lasów (o symbolu ZL13). W części południowej (poza terenami budowlanymi) przedmiotowa działka objęta jest strefą lokalnych ciągów ekologicznych (o symbolu EKO), strefą terenów wzdłuż Potoku [...] zalewanych w czasie powodzi (o symbolu ZZK), w części zachodniej fragmentarycznie objęta jest strefą archeologiczną. Wielkość powierzchni terenów budowlanych RM21 w granicach działki [...] wynosi: 0,16 ha - parametr ten określony został na podstawie programu geodezyjnego [...], znajdującego się w posiadaniu organu.

Organ wskazał, że zgodnie z art. 92 ust. 1 u.g.n. przepisów Działu III, rozdział 1 (podziały nieruchomości) nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Wydzielenie działki o powierzchni gruntów rolnych mniejszej niż 0,3000 ha jest dopuszczalne, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami (art.93 ust. 2a u.g.n.).

Zdaniem organu z analizy wstępnego projektu podziału działki nr [...] wynika, że zaproponowana granica podziału geodezyjnego pomiędzy nowymi działkami nr [...] i nr [...] nie jest zlokalizowana na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolnicze i leśne - została poprowadzona w terenach budowlanych. W związku z tym analizie należy poddać wyłącznie badanie wielkość powierzchni terenów budowlanych położonych w obrębie każdej z nowo wydzielanych działek nr [...] sprawdzając, czy powierzchnie terenów budowlanych w ich granicach spełniają w tym zakresie minimalne wymagania, określone w planie miejscowym dla poszczególnego rodzaju zabudowy - w przedmiotowym wypadku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, wolnostojącej.

Plan miejscowy zawiera zasady wyłącznie dotyczące podziału (lub scalenia i podziału) terenów budowlanych, nie wypowiada się w zakresie podziałów terenów o funkcji rolniczej i leśnej - w tym zakresie obowiązują przepisy wyżej przytoczone, wynikające wprost z ustawy. Z tego powodu w przypadku działki o łączonym przeznaczeniu rolno (leśno)- budowlanym (projektowana działka nr [...]), gdy nowy podział geodezyjny nie jest projektowany przez tereny rolnicze (leśne) należy się skupić na zbadaniu parametrów terenów budowlanych i zgodności tych parametrów z ustaleniami planu miejscowego w zakresie wydzielania nowych działek budowlanych.

W kwestii analizy parametrów (powierzchnia i szerokość) terenów budowlanych "RM 21" w granicach każdej z nowo wydzielanych działek nr [...] i nr [...] w miejscowości W., organ wskazał, że w części tekstowej obowiązującego planu miejscowego, w § 5 ust. 9 ustalono wymagania dla nowych działek budowlanych, powstałych po podziale lub po scaleniu i podziale, oparte na poniższych zasadach:

1. minimalna szerokość działki dla zabudowy mieszkaniowej

a) wolnostojącej jednorodzinnej i dwurodzinnej - 20 m,

b) bliźniaczej - 2 x 16 m,

2. minimalna szerokość działki dla zabudowy zagrodowej - 25 m,

3. minimalna szerokość działki dla zabudowy usługowej- usług komercyjnych - 30 m,

4. minimalna powierzchnia działki dla zabudowy mieszkaniowej

a) wolnostojącej jednorodzinnej i dwurodzinnej - 0,10 ha,

b) bliźniaczej -2 x 0,08 ha,

5. minimalna powierzchni działki dla zabudowy zagrodowej - 0,20 ha,

6. minimalna powierzchnia działki dla zabudowy usługowej - usług komercyjnych - 0,10 ha.

Wstępny projekt podziału działki nr [...] w miejscowości W. obejmuje utworzenie dwóch nowych działek ewidencyjnych o numerach [...] i nr [...] o zróżnicowanej powierzchni każdej z nowo wydzielanych działek (stosownie 0,94 ha oraz 0,10 ha). Proponowana działka nr [...] zlokalizowana jest w całości w terenach budowlanych wskazanych pod rozwój zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych- jw, o symbolu na rysunku planu "RM 21"- których powierzchnia wynosi 0,10 ha, szerokość powyżej 20m.

Nowa działka nr [...] objęta jest natomiast w planie miejscowym dwoma rodzajami przeznaczenia: w mniejszej części przeznaczeniem budowlanym o symbolu "RM 21" oraz w większej części przeznaczeniem niebudowlanym rolno - leśnym, o którym mowa w pkt 1 niniejszego postanowienia. Działka nr [...] stanowi zatem tzw. działkę budowlano- rolną. Powierzchnia terenów budowlanych o symbolu "RM 21", w obrębie nowej działki nr [...] wynosi zaledwie 0,06 ha, a ich szerokość wynosi od 4m (w najwęższej części działki, przewidzianej na ciąg komunikacyjny) do najszerszej wynoszącej powyżej 20m.

Dalej organ wskazał, że plan miejscowy nie zawiera definicji działki budowlanej, stąd w tym zakresie można odnieść się do prawnych definicji tego pojęcia, wynikających z obowiązujących przepisów.

W świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami, regulującej kwestie m.in. związane z podziałami nieruchomości, przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce (art. 4 pkt 3a u.g.n.).

Pojęcie działki budowlanej ustalone natomiast w art. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U.2016.778 ze zm.) stanowi, że przez pojęcie działki budowlanej należy rozumieć: nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów.

W nawiązaniu do powyższych zapisów ustawowych dwóch różnych aktów prawnych, a głównie charakteru działań poddających ocenie możliwość dokonania podziału działki nr [...] w zgodności z planem miejscowym, prowadzonych na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjmuje się znaczenie działki budowlanej wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Za zasadne uznaje się przyjąć, że powyższa definicja obejmuje również istniejące i wydzielane na podstawie planu miejscowego działki ewidencyjne niezabudowane (lub części tych działek), położone w granicach terenów budowlanych (tj. terenów przeznaczonych na cele zabudowy), wskazanych w planie miejscowym pod rozwój różnych funkcji mieszkaniowych, mieszkaniowo - usługowych itp., które stanowią potencjalne tereny zabudowane inwestycjami kubaturowymi o w/w funkcjach.

"Działka budowlana" stanowi równocześnie w przedmiotowej sytuacji "teren budowlany mieszkaniowy", w zasięgu którego możliwa jest przede wszystkim realizacja obiektów kubaturowych o funkcjach mieszkaniowych i mieszkalno-usługowych, na warunkach określonych w planie miejscowym, przy uwzględnieniu przepisów odrębnych. Granice nowo wydzielanego terenu budowlanego mieszkaniowego mogą pokrywać się z granicami projektowanej działki ewidencyjnej lub stanowić jej cześć, lecz powierzchniowo nie mogą być mniejsze, niż to ustala plan miejscowy dla działki budowlanej danego rodzaju zabudowy.

Plan miejscowy wprowadził bowiem różnice pomiędzy wielkością parametrów przestrzennych terenów budowlanych mieszkaniowych (działek budowlanych), ustalonych dla poszczególnych rodzajów zabudowy, wprowadzonej w ramach podstawowego i dopuszczalnego przeznaczenia terenów, wyznaczonych w planie miejscowym liniami rozgraniczającymi. Parametr wielkości powierzchni nowej działki budowlanej wydzielanej na podstawie planu miejscowego (tj. wielkości powierzchni i szerokości terenów budowlanych mieszkaniowych w obrębie tworzonej nowej działki ewidencyjnej) w kontekście pozostałych zapisów planu miejscowego ma istotne znaczenie. W oparciu o niego ustalany jest m.in. wskaźnik intensywności zabudowy, zróżnicowanie określony dla poszczególnych rodzajów zabudowy w § 5 ust. 7 tekstu planu miejscowego. W myśl definicji przytoczonej w § 2 pkt 13 tekstu wspomnianego planu wskaźnik intensywności zabudowy należy rozumieć jako stosunek powierzchni ogólnej budynków do powierzchni terenu przeznaczonego na cele zabudowy. Powierzchnię terenu przeznaczonego na cele zabudowy należy zatem rozumieć jako działkę ewidencyjna lub jej część, objętą terenami budowlanymi mieszkaniowymi, czyli stanowiącą w części lub w całości działkę budowlaną.

Określona w planie miejscowym minimalna powierzchnia działki budowlanej (terenu budowlanego mieszkaniowego) 0,10 ha dla wolnostojącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, stanowi dla tego rodzaju zabudowy parametr wyjściowy do obliczania pozostałych wskaźników i parametrów nowej zabudowy (np. intensywności zabudowy, powierzchni zabudowy, powierzchni utwardzeń terenu, itp), pozwalających prawidłowo zagospodarować teren budowlany mieszkaniowy w zakresie lokalizacji i gabarytów projektowanych budynków oraz zagospodarowania terenu (np. w zakresie lokalizacji wymaganej ilości miejsc parkingowych, powierzchni biologicznie czynnej). W praktyce oznacza to, że przyjmując ustalenia planu miejscowego i wyznaczając nową działkę ewidencyjną o powierzchni np. 0,33 ha (o przeznaczeniu w planie miejscowym rolno - budowlanym), z powierzchnią terenów budowlanych mieszkaniowych wynoszącą 0,10 ha, wskaźnik intensywności zabudowy liczyć należy w oparciu o powierzchnię terenów budowlanych mieszkaniowych (tj. działki budowlanej lub terenu przeznaczonego na cele zabudowy) - 0,10 ha, a nie w oparciu o całkowitą powierzchnię działki ewidencyjnej wynoszącą 0,33 ha. Uzyskana wówczas powierzchnia ogólna budynków stanowi podstawę do wyliczenia sumy powierzchni zabudowy wszystkich budynków typu: mieszkalnego, garażowego, gospodarczego (itp.) planowanych do realizacji w obrębie terenów budowlanych mieszkaniowych nowo wydzielanej działki ewidencyjnej.

Ustalone w planie miejscowym standardy powierzchniowe i szerokościowe nowych działek budowlanych (terenu budowlanego lub terenu przeznaczonego na cele zabudowy) są gwarancją racjonalności ich wykorzystania w zakresie zagospodarowania terenu, polegającą na określeniu części powierzchni możliwej do zabudowy i utwardzenia np. pod dojazdy, dojścia, parkingi oraz powierzchni przeznaczonej pod podziemne i nadziemne urządzenia i obiekty infrastrukturalne wraz z ich wymaganymi strefami ograniczonego użytkowania oraz zieleń urządzoną, przy uwzględnieniu ograniczeń planistycznych wynikających np. z linii zabudowy oraz ograniczeń wynikających z odrębnych przepisów, w tym techniczno-budowlanych.

Zdaniem organu sytuacja nowej działki nr [...] jest sytuacją problematyczną, gdyż zbyt mała ilość terenów budowlanych mieszkaniowych "RM 21" w jej granicach wiąże się ze zbyt małą ilością terenów budowlanych wyznaczonych w planie miejscowym w granicach działki dzielonej nr [...], których ilość wynosi 0,16 ha. Nie może to jednak wpływać na zastosowanie jakiegokolwiek odstępstwa od prawa miejscowego w zakresie podziałów terenów budowlanych i wydzielania działek ewidencyjnych z nienormatywną powierzchnią terenów budowlanych poniżej standardów określonych w planie miejscowym.

Na nową działkę nr [...] przypada zaledwie 0,06 ha wspomnianych terenów budowlanych "RM 21", przy pozostałej powierzchni terenów rolno-leśnych wynoszącej 0,88 ha. Organ zauważył, że z powierzchni budowlanej 0,06 ha część terenów przypada na ciąg komunikacyjny, tj. około 0,01 ha, co pozostawia niespełna 0,05 ha na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (wolnostojącą), ewentualne budynki garażowo-gospodarcze oraz pozostałe podstawowe obiekty i urządzenia związane z zagospodarowaniem terenu, takie jak: infrastruktura techniczna (przyłącza do budynków wraz z ich strefami technicznymi), dodatkowe miejsca postojowe i utwardzenia terenu, które z reguły wykonuje się wokoło planowanych budynków. Trudno w powyższej sytuacji uznać powierzchnię terenów budowlanych "RM 21" wynoszącą zaledwie 0,06 ha za zgodną z wymaganiami określonymi w planie miejscowym dla tego rodzaju zabudowy.

W oparciu o wskaźnik intensywności zabudowy wynoszący 0,30 dla zabudowy wolnostojącej, mieszkaniowej jednorodzinnej o niskiej intensywności, otrzymana w oparciu o niego powierzchnia ogólna wszystkich budynków możliwych do realizacji w terenach "RM 21" wyniosłaby około 180 m2. Powierzchnia ogólna budynków nie jest powierzchnią zabudowy i należy ją rozumieć jako powierzchnię utworzoną przez sumę wszystkich powierzchni kondygnacji planowanych budynków, liczoną w oparciu o stosowane w praktyce architektonicznej normatywy. Zakładając, że wraz z budynkiem mieszkalnym w granicach terenów "RM 21" będą realizowane garaż i budynek gospodarczy (w sumie np. około 25 m2), to dla budynku mieszkalnego pozostaje około 77,5 m2 powierzchni ogólnej do podziału na dwie kondygnacje, z czego jedna przypada na poddasze użytkowe. Sytuacje dodatkowo komplikuje ponadto wymóg ustalony w § 24 planu miejscowego, z którego wynika, że zabudowa jednorodzinna stanowi przeznaczenie dopuszczalne w terenie "RM 21" i może stanowić zaledwie 30% powierzchni przeznaczenia podstawowego, które wskazane jest na rozwój zabudowy zagrodowej, służącej prowadzeniu gospodarstwa rolnego, hodowlanego, ogrodniczego, agroturystycznego. Oznacza to wyłącznie konieczność przeprowadzenia dodatkowych analiz, czy warunki planu miejscowego zostały w tym względzie zachowane, co jednak nie jest przedmiotem niniejszego postępowania, w którym wyłącznie dla celów rozpoznawczych przeprowadzona została wstępna i orientacyjna symulacja w zakresie możliwej do otrzymania z powierzchni terenów budowlanych 0,06 ha powierzchni ogólnej wszystkich budynków. Reasumując organ wskazał, że obowiązujący dla sołectwa W. plan miejscowy w zakresie minimalnych wymaganych parametrów dla terenów budowlanych mieszkaniowych, jednorodzinnych nowej działki ewidencyjnej, nie dopuszcza żadnych odstępstw i zwolnień od normatywów powierzchniowych i szerokościowych ustalonych dla poszczególnych rodzajów zabudowy. Wszelkie próby odstąpienia od ustaleń w tym zakresie na korzyść wnioskodawcy doprowadziłyby do sytuacji stosowania subiektywnej interpretacji zapisów planu miejscowego, wiążącej się z koniecznością wydawania indywidualnych dopuszczeń zabudowy terenów budowlanych mieszkaniowych o powierzchni mniejszej niż 0,10 ha (parametr ten dotyczy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej). Byłoby to działaniem nieprawidłowym, skutkującym (ewentualnym) wprowadzeniem przyszłych inwestorów w błąd, w związku z niemożliwością uzyskania pożądanej przez nich powierzchni zabudowy, która jest wprost proporcjonalnie zależna od powierzchni terenów budowlanych mieszkaniowych znajdujących się w granicach nowo wydzielanej działki ewidencyjnej.

W świetle powyższych ustaleń organ uznał, że wielkość powierzchni terenu budowlanego mieszkalnego nowej działki ewidencyjnej nr [...], otrzymanej po podziale działki nr [...], nie odpowiada minimalnym wymaganiom określonym w planie miejscowym dla działki budowlanej wskazanej pod realizację budynków mieszkalnych jednorodzinnych (w przeznaczeniu dopuszczalnym), co czyni zaproponowany podział za niezgodny z obowiązującym planem miejscowym.

Zażalenie na powyższe postanowienie złożyli E. i T. K. podnosząc, iż w uzasadnieniu negatywnej opinii Wójt Gminy G. dokonał błędnej analizy parametrów jak również wskaźników zabudowy "problematycznej" działki nr [...]. Odniósł się bowiem tylko do powierzchni znajdującej się w obszarze RM21, podczas gdy działka ta znajduje się także w obszarze rolniczym R12 i RŁ 14 oraz w terenach lasów (ZL13). Wnoszący zażalenie podali, iż mogliby zaakceptować odmowę organu I instancji, gdyby projektowana działka nr [...] miała powierzchnię tylko 0,06 ha - zamiast 0,94 ha. Wskazali również, że za zasadnością złożonego zażalenia przemawia fakt, iż ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala wydzielić działkę zabudowaną budynkiem mieszkalnym o pow. 0,06 ha w ich miejscowości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z 30 stycznia 2017 r. znak [...], działając na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015, poz. 1774) oraz art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 144 K.p.a. uchyliło w całości zaskarżone postanowienie i orzekło w ten sposób, że zaopiniowało pozytywnie wstępny projekt podziału działki nr [...] położonej w W. gm. G. - na działki nr [...] i nr [...] - jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa W., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy G. N. [...] z dnia 24.05.2007 r. ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa [...]

W uzasadnieniu postanowienia organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przy opiniowaniu projektu podziału organ obowiązany jest uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu.

Zdaniem organu odwoławczego z poczynionych w przedmiotowej sprawie ustaleń wynika, iż podlegająca podziałowi działka nr [...], położona w obrębie W., w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego znajduje w części północnej w terenach zabudowy zagrodowej oznaczonych symbolem "RM21", przeznaczonych (jak wynika z § 24 ustaleń planu) pod rozwój zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych, gdzie w ramach przeznaczenia dopuszczalnego ustalono możliwość lokalizacji m.in. obiektów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług komercyjnych nieuciążliwych. Natomiast w części południowej i centralnej powyższa działka znajduje się w terenie niebudowlanym, przeznaczonym w planie na: teren rolniczy (o symbolu R12), teren rolniczy kompleksów łąk i pastwisk (symbol RŁ14) i teren lasów (symbol ZL13).

W myśl postanowień § 5 ust. 9 uchwały w sprawie miejscowego planu (określających w granicach poszczególnych terenów parametry powstałych w wyniku podziału działek) minimalna powierzchnia działki dla zabudowy mieszkaniowej wolnostojącej, jednorodzinnej i dwurodzinnej winna wynosić 0,10 ha i szerokość 20 m, bliźniaczej 2x 0,08 ha i szerokość 2x 16 m, usługowej 0,10 ha, a dla zabudowy zagrodowej 0,20 ha i szerokość 25 m.

Wstępny projekt podziału działki nr [...] zakłada wydzielenie w terenach RM21 działki nr [...] o pow. 0,10 ha, i jak wynika z wniosku, przeznaczonej pod budowę domu jednorodzinnego oraz działki nr [...] o pow. 0,94 ha, znajdującej się w przeważającej części w terenach o przeznaczeniu rolno-leśnym oraz w części (o pow. 0,05 ha) w terenach zabudowy zagrodowej (RM21).

W związku z powyższym Kolegium uznało, iż przedmiotowy podział, mający na celu wydzielenie z działki nr [...] działki nr [...] (o pow. 0.10 ha) pod budowę domu jednorodzinnego, nie narusza ustaleń planu, gdyż uwzględnia określone w tym planie przeznaczenie terenu i służy temu przeznaczeniu również w zakresie możliwości zagospodarowania wydzielonej działki budowlanej. Natomiast druga działka, powstała w wyniku tego podziału, stanowiąca pozostałość terenu (o pow. 0,94 ha) po wydzieleniu z działki nr [...] działki budowlanej, oznaczona na projekcie nr [...], obejmuje teren użytków rolnych i leśnych oraz częściowo (około 0,05 ha) teren zabudowy zagrodowej (RM21). W ocenie Kolegium działka ta pod względem powierzchni użytków rolnych spełnia wymóg art. 93 ust. 2 a u.g.n.

Kolegium przyznało, że w skład powierzchni tej działki wchodzi część terenu (ok. 0,05 ha), przewidzianego w planie pod zabudowę zagrodową (RM21), którego wielkość nie odpowiada minimalnej powierzchni określonej w miejscowym planie dla działki budowlanej przewidzianej pod budownictwo jednorodzinne. Niemniej jednak zauważyło, że teren ten nie stanowi odrębnej działki, wchodzi bowiem w obszar (0,94 ha) jaki pozostał po wydzieleniu działki pod budowę domu jednorodzinnego. Dlatego też SKO nie zgodziło się z twierdzeniem organu I instancji, iż powstała w wyniku przedmiotowego podziału działka nr [...] czyni zaproponowany podział niezgodnym z obowiązującym na tym terenie planem miejscowym.

Zdaniem SKO w zaistniałej sytuacji należało uznać, iż nie jest zasadna negatywna opinia organu I instancji odnośnie przedłożonego wstępnego projektu podziału działki nr [...] położonej w W..

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na postanowienie Samorządowe Kolegium Odwoławczego z 30 stycznia 2017 r., znak: [...] złożył Prokurator Rejonowy w M. , działający w oparciu o przepis art. 8, art. 50 §1 i art. 52 § 1 P.p.s.a., zaskarżając w całości to postanowienie i wnosząc o jego uchylenie w całości.

Skarżący zarzucił naruszenie prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy, a to art. 93 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez pozytywne zaopiniowanie wstępnego projektu podziału działki nr [...] na działki nr [...] i [...] i wskazanie, iż podział ten jest zgodny z ustaleniami obowiązującego na tym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podczas gdy analiza zaskarżonego postanowienia SKO w K. i wstępnego projektu podziału kwestionowanej działki prowadzi do odmiennego wniosku.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, iż jakkolwiek słusznie SKO w K. w treści zaskarżonego postanowienia uznało, iż działka nr [...] o powierzchni 0,10 ha i przeznaczona pod budowę domu jednorodzinnego nie narusza ustaleń planu, gdyż uwzględnia określone w nim przeznaczenie terenu i służy mu również w zakresie możliwości zagospodarowania wydzielonej działki budowlanej pod względem jej wielkości, to co do oceny zgodności z miejscowym planem działki nr [...] nie można się już zgodzić. Działka nr [...] po jej powstaniu będzie usytuowana na terenach przeznaczonych pod zabudowę w obszarze jedynie 0,05 ha, co jest niezgodne z miejscowym planem zakładającym, iż minimalna działka o takim przeznaczeniu musi zajmować obszar co najmniej o wielkości 0,10 ha.

Skarżący wskazał, że nie można także zaakceptować stanowiska SKO tym zakresie, w którym stwierdza, iż nowopowstała nieruchomość o nr [...], wielkości 0,94 ha, czyni zadość ustaleniom miejscowego planu, z tego powodu, że obszar pod zabudowę zagrodową o wielkości 0,05 ha, jaki znajduje się na jej terenie, wchodzi w skład całej nieruchomości, a nie stanowi odrębnej działki.

Przeciwnie do powyższych twierdzeń skarżący wskazał, że nieruchomość o nr [...] to działka o mieszanym przeznaczeniu, tj. zarówno na cele rolno-leśne w jednym jej fragmencie, jak i na cele budowlane w drugim, zatem nie może umknąć z pola widzenia fakt, iż obydwa jej fragmenty, o różnym wszak przeznaczeniu, muszą odpowiadać zarówno ustaleniom planu miejscowego, który określa minimalną wielkość działki przeznaczonej pod zabudowę oraz treści art. 93 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazującego minimalną wielkość działki o przeznaczeniu rolnym, powstałej w wyniku podziału.

Zdaniem skarżącego podział nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu jest możliwy dopiero przy łącznym spełnieniu warunków co do wymiarów wydzielonych działek, ustalonych w planie miejscowym oraz w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Niedopełnienie obowiązków co do wielkości terenów o określonym przeznaczeniu w zakresie nowopowstałych nieruchomości powoduje, że podział jest niedopuszczalny, tak jak należy to ocenić w niniejszej sprawie.

Przyjęcie stanowiska SKO wyrażonego w zaskarżonym postanowieniu za prawidłowe skutkowałoby akceptacją wydzielania działek o przeznaczeniu mieszanym, przy ilości terenów pod zabudowę wynoszącej mniej, niż wymaga tego plan miejscowy. SKO skupiając się na kwestii zachowania wymaganej przez ustawę wielkości nowo wydzielonej działki "rolnej" jednocześnie zignorowało ustalenia planu miejscowego co do wymaganych minimalnych ilości powierzchni terenów budowlanych.

Zdaniem skarżącego zaskarżone rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego doprowadziło do powstania nieruchomości nr [...], na której nie można zrealizować jej przeznaczenia budowlanego, jakie znajduje się w jej granicach co powoduje, że zapisy planu miejscowego w przypadku działek o mieszanym przeznaczeniu zostały tym samym pominięte, co czyni skargę uzasadnioną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016, poz. 1066) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369), dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Zgodnie z treścią art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi Sąd oddala skargę w oparciu o art. 151 P.p.s.a..

Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności Sąd stwierdził, że skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z art. 14 ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2016 poz. 778 ze zm.) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i stosownie do art. 87 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organów, które je ustanowiły. Oznacza to, że organy gmin oraz organy administracji publicznej związane są ustaleniami zawartymi w planie, który został prawidłowo opublikowany i wszedł w życie.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów zagospodarowania terenu. Z art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Badanie zgodności podziału z planem miejscowym wymaga więc uprzedniego dokonania jego wykładni, skoro jest to akt prawa miejscowego. Przy interpretacji przepisów planu miejscowego należy stosować wszelkie obowiązujące reguły wykładni prawa, a więc wykładnię systemową, celowościową i gramatyczną.

W niniejszej sprawie zastosowanie znalazły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (Rozdziału 1 Podziały nieruchomości Działu III Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości), gdyż nie zostały spełnione przesłanki art. 92 ust. 1 u.g.n. wyłączającego przepisy tej ustawy w odniesieniu do podziału nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych lub wykorzystywanych (w braku planu) na cele rolne i leśne.

Przepis art. 93 ust. 1 u.g.n. stanowiący materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy przewiduje, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Z art. 93 ust. 4 u.g.n. wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Ustawodawca w znacznym stopniu wyjaśnił treść i znaczenie kryterium podziału polegające na badaniu zgodności z planem miejscowym, gdyż w art. 93 ust. 2 u.g.n. wskazał, że zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Powyższe oznacza, że przy zatwierdzaniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu, a także czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału z punktu widzenia jego zgodności z planem jest konieczność badania możliwości przyszłego gospodarowania nowo utworzonych działek, właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Oznacza to, że organ w ramach dokonywanej oceny zgodności podziału z ustaleniami planu musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy proponowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (tak: G. Bieniek i in. w Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Wydawnictwo LexisNexis, Warszawa 2007, wyd. 2, str.354 i nast. oraz WSA w Warszawie w wyroku z dnia 27 czerwca 2006 r., sygn. akt II SA/Wa 2355, Lex nr 235307).

Z akt sprawy bezspornie wynika, że nieruchomość dz. nr [...] stanowiąca przedmiot podziału jest położona na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectwa W., w jego granicach administracyjnych, uchwalony Uchwałą nr [...] Rady Gminy G. z dnia 24 maja 2007 r. i ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia 7 września 2007 r. Organy rozstrzygające w przedmiocie podziału nieruchomości mają obowiązek badać zgodność proponowanego podziału z zapisami tego planu.

Z części graficznej planu miejscowego wynika, że przedmiotowa działka nr [...] w części północnej jest położona w terenach budowlanych oznaczonych symbolem RM 21, przeznaczonych pod rozwój zabudowy zagrodowej w gospodarstwach rolnych, hodowlanych i ogrodniczych z dopuszczeniem m.in. obiektów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług komercyjnych nieuciążliwych, natomiast w części południowej i centralnej powyższa działka objęta jest terenem niebudowlanym, przeznaczonym w planie miejscowym na teren rolniczy (o symbolu R12), teren rolniczy kompleksów łąk i pastwisk (o symbolu RŁ14) i teren lasów (o symbolu ZL13).

W szczegółowych zasadach podziału wynikających z § 5 ust. 9 tekstu planu ustalono wymagania dla nowych działek budowlanych, powstałych po podziale lub po scaleniu i podziale, oparte na poniższych zasadach:

1.minimalna szerokość działki dla zabudowy mieszkaniowej

- wolnostojącej jednorodzinnej i dwurodzinnej - 20 m,

- bliźniaczej - 2 x 16 m,

2.minimalna szerokość działki dla zabudowy zagrodowej - 25 m,

3.minimalna szerokość działki dla zabudowy usługowej - usług komercyjnych - 30 m,

4.minimalna powierzchnia działki dla zabudowy mieszkaniowej

- wolnostojącej jednorodzinnej i dwurodzinnej - 0,10 ha,

- bliźniaczej -2 x 0,08 ha,

5.minimalna powierzchni działki dla zabudowy zagrodowej - 0,20 ha,

6.minimalna powierzchnia działki dla zabudowy usługowej - usług komercyjnych - 0,10 ha.

Wstępny projekt podziału działki nr [...] w miejscowości W. obejmuje utworzenie dwóch nowych działek ewidencyjnych o numerach [...] o powierzchni 0,94 ha i nr [...] o powierzchni 0,10 ha.

Proponowana działka nr [...] (powierzchnia wynosi 0,10 ha; szerokość powyżej 20 m) jest zlokalizowana w całości w terenach budowlanych o symbolu na rysunku planu "RM 21", o przeznaczeniu (§ 24 m.p.z.p.) podstawowym ustalonym jako funkcja mieszkaniowa, obejmująca istniejącą i nową zabudowę niskiej intensywności, o charakterze wolnostojącym oraz obiekty gospodarcze służące prowadzeniu gospodarstwa rolnego, hodowlanego, ogrodniczego, agroturystycznego, na zasadach określonych w § 5. Jako przeznaczenie dopuszczalne terenu RM ustalono możliwość lokalizacji, na zasadach określonych w § 5 uchwały: obiektów i urządzeń usług komercyjnych na wydzielonych działkach budowlanych, bądź wbudowanych w budynki mieszkalne lub gospodarcze, przy spełnieniu warunku braku uciążliwości wprowadzonej usługi dla funkcji podstawowej; obiektów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej nie związanych z zabudową zagrodową, przy czym zasady zagospodarowania działki jak dla zabudowy MN; obiektów związanych z agroturystyką : sportowych, rekreacyjnych itp.; sieci i urządzeń infrastruktury technicznej związanych z zagospodarowaniem terenu; dojazdów nie wydzielonych , zatok postojowych; miejsc parkingowych; zieleni.

Należy stwierdzić, że przedmiotowy podział, mający na celu wydzielenie z działki nr [...] działki nr [...] (o pow. 0, 10 ha) pod budowę domu jednorodzinnego nie narusza ustaleń planu, gdyż uwzględnia określone w tym planie przeznaczenie terenu i służy temu przeznaczeniu również w zakresie możliwości zagospodarowania wydzielonej działki budowlanej. W tym zakresie stanowisko organów obu instancji jest tożsame i - zdaniem Sądu - prawidłowe.

Natomiast proponowana działka nr [...] objęta jest w planie miejscowym dwoma rodzajami przeznaczenia: w mniejszej części przeznaczeniem budowlanym o symbolu "RM 21" oraz w większej części przeznaczeniem niebudowlanym rolno – leśnym. Działka nr [...] stanowi zatem tzw. działkę budowlano - rolną. Powierzchnia terenów budowlanych o symbolu "RM 21" w obrębie nowej działki nr [...] wynosi 0,06 ha.

Zdaniem Sądu stanowisko organu I instancji co do tej działki jest w pełni prawidłowe i należycie uzasadnione, natomiast błędne jest stanowisko organu odwoławczego.

Sąd stoi na stanowisku, że rację ma skarżący, iż działka nr [...] po jej powstaniu będzie usytuowana na terenach przeznaczonych pod zabudowę w obszarze jedynie 0,05 ha, co jest niezgodne z miejscowym planem zakładającym, iż minimalna działka o takim przeznaczeniu musi zajmować obszar co najmniej o wielkości 0,10 ha.

Należy zauważyć, że nowa działka [...] nie miała spełniać wymogu wydzielenia działki rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 0,3000 ha, tylko powinna była spełniać wymóg zgodności ilości terenów budowlanych "RM21" co do możliwości realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (lub zagrodowej) zgodnie z planem miejscowym. Przedmiotem wydzielenia działki nr [...] nie było wydzielenie działki rolnej, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, tylko wydzielenie działki objętej dwoma rodzajami przeznaczenia, z czego tylko przeznaczenie "RM 21" dopuszcza w swoich granicach realizację zabudowy jednorodzinnej i zabudowy zagrodowej. Tereny "RM21" nie mogą też być taktowane stricte jako tereny rolne, gdyż w ramach dopuszczalnego przeznaczenia można w ich granicach realizować zabudowę nierolniczą, czyli zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi komercyjne, co ostatecznie przesądza o ich nierolniczym charakterze. Przeznaczenie rolnicze i leśne (R,RŁ,ZL) znajdujące się w granicach nowej działki [...] nie stanowi terenów inwestycyjnych i nie można ich włączać do bilansu terenów budowlanych, nawet służących realizacji zabudowy zagrodowej.

W granicach działki nr [...] znajduje się wyłącznie około 0,06 ha terenów "RM21" co jest powierzchnią niewystarczającą zarówno dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej jak również dla zabudowy zagrodowej.

Plan miejscowy ustalił minimalne powierzchnie "RM" dla tych dwóch rodzajów zabudowy:

0,10 ha powierzchni terenów budowlanych "RM" dla zabudowy jednorodzinnej;

0, 20 ha powierzchni terenów budowlanych "RM" dla zabudowy zagrodowej.

W zakresie powyższych powierzchni, ustalonych w planie miejscowym, dla poszczególnych typów zabudowy, nowa działka nr [...] nie spełnia żadnych powyższych wymagań, bowiem posiada wyłącznie 0,06 ha terenów "RM21", czyli posiada powierzchnię tych terenów zbyt małą by uznać że jej ilość jest zgodna z planem miejscowym. Nie można brać pod uwagę całkowitej powierzchni nowej działki [...], która wynosi 0,94 ha, ponieważ działka ta objęta jest w planie miejscowym dwoma rodzajami przeznaczenia: budowlanym (RM21) i rolniczym (R,RŁ,ZL). Zgodnie z ugruntowanymi zasadami podziału działek o przeznaczeniu mieszanym w jej granicach, należy liczyć oddzielnie wielkości tych powierzchni i stosownie odnosić je albo do planu miejscowego, albo do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie podziału terenów rolnych i leśnych.

Chcąc pozytywnie zaopiniować wstępny projekt podziału, nowa działka nr [...] powinna na cele zabudowy zagrodowej posiadać powierzchnię terenów "RM21" nie mniejszą niż 0,20 ha i szerokość nie mniejszą niż 25 m, a nie jak to dopuszcza SKO - 0,06 ha. Całkowita powierzchnia takiej działki ma wówczas drugorzędne znaczenie, najważniejsza jest ilość terenów budowlanych "RM21" w granicach nowej działki lub nowych działek.

Plan miejscowy określił odrębne parametry dla terenów "RM21" dla celów zabudowy zagrodowej, które są parametrami większymi, niż dla zabudowy jednorodzinnej w zakresie szerokości i powierzchni terenów budowlanych "RM21".

Ustawowe zasady podziału działek, w oparciu o badanie zgodności zaproponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, dotyczą każdej nowo wydzielanej działki powstającej z działki dzielonej, za wyjątkiem zamkniętego katalogu sytuacji kiedy ustawa dopuszcza dokonanie podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego (np. w sytuacjach wymienionych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W przedmiotowej sprawie taka okoliczność nie miała miejsca, a więc postanowienia planu miejscowego winny być respektowane w stosunku do każdej z działek powstałej w wyniku podziału działki nr [...].

Nie można zatem zaakceptować stanowiska SKO w zakresie, w którym stwierdza, iż nowopowstała nieruchomość o nr [...], wielkości 0,94 ha, czyni zadość ustaleniom miejscowego planu, z tego powodu, że obszar pod zabudowę zagrodową o wielkości 0,05 ha, jaki znajduje się na jej terenie, wchodzi w skład całej nieruchomości, a nie stanowi odrębnej działki.

Należy stwierdzić, że działka o nr [...] to działka o mieszanym przeznaczeniu, tj. zarówno na cele rolno-leśne w jednym jej fragmencie, jak i na cele budowlane w drugim, zatem obydwa jej fragmenty o różnym przeznaczeniu muszą odpowiadać zarówno ustaleniom planu miejscowego, który określa minimalną wielkość działki przeznaczonej pod zabudowę oraz treści art. 93 ust. 2a u.g.n., wskazującego minimalną wielkość działki o przeznaczeniu rolnym, powstałej w wyniku podziału. Podział nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu jest możliwy dopiero przy łącznym spełnieniu warunków co do wymiarów wydzielonych działek, ustalonych w planie miejscowym oraz w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Niedopełnienie obowiązków co do wielkości terenów o określonym przeznaczeniu w zakresie nowopowstałych nieruchomości powoduje, że podział jest niedopuszczalny, co ma miejsce w niniejszej sprawie.

Przyjęcie stanowiska SKO wyrażonego w zaskarżonym postanowieniu za prawidłowe skutkowałoby akceptacją wydzielania działek o przeznaczeniu mieszanym, przy ilości terenów pod zabudowę wynoszącej mniej, niż wymaga tego plan miejscowy. SKO skupiając się na kwestii zachowania wymaganej przez ustawę wielkości nowo wydzielonej działki "rolnej" jednocześnie zignorowało ustalenia planu miejscowego co do wymaganych minimalnych ilości powierzchni terenów budowlanych.

Zdaniem Sądu i zgodnie z twierdzeniami skargi, zaskarżone postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego prowadzi do powstania nieruchomości nr [...], na której nie można zrealizować jej przeznaczenia budowlanego, jakie znajduje się w jej granicach, co powoduje, niezgodność planu podziału z zapisami planu miejscowego.

Prawidłowe rozstrzygnięcie postanowieniem w przedmiocie zgodności proponowanego podziału nieruchomości z m.p.z.p. ma tym donioślejsze znaczenie, że organ jest związany takim postanowieniem na etapie wydawania decyzji podziałowej.

Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, że w rozpoznawanej sprawie organ II instancji, bez dostatecznej podstawy faktycznej i prawnej uznał, że wydane przez organ I instancji postanowienie nie jest prawidłowe.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ odwoławczy uwzględni ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w niniejszym uzasadnieniu, stosownie do art. 153 P.p.s.a..

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a., uchylił zaskarżone postanowienie, o czym Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.