Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1104/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2009-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie: WSA Renata Czeluśniak (spr.) WSA Mariusz Kotulski Protokolant: Joanna Mitis po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2009 r. sprawy ze skargi F.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 20 kwietnia 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 6 lutego 2009r., znak [....] , po ponownym rozpoznaniu sprawy, Wójt Gminy S. , jako podstawę prawną wskazując art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm./ i § 3 uchwały XXVI/201/2004 Rady Gminy S. z dnia 10 listopada 2004r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. , dla wsi S. i Ł. z wyłączeniem działek nr nr [....],[....],[....], (Dz. Urz. Woj. .....Nr 57, poz. 388 z dnia 28 stycznia 2005r), w związku z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , znak: [....] , [....]. z dnia 22 grudnia 2008 r., ustalił opłatę dla F.K. w wysokości [....] gr z tytułu wzrostu, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi S. i Ł. , wartości nieruchomości położonej w S. składającej się między innymi z parcel gruntowych [....] oraz [....] o powierzchni 0,2195ha, zawierających się w działce nr [....] , dla której Sąd Rejonowy w M. prowadzi księgę wieczystą Kw [....] stanowiącą do chwili jej sprzedaży własność F.K. i zobowiązał F.K. do uiszczenia tej opłaty w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji organu I instancji.

Organ wskazał, że od dnia 12 lutego 2005r. obowiązuje w/w plan zagospodarowania przestrzennego, a biegły rzeczoznawca majątkowy J.W. (nr uprawnień.....), na podstawie analizy rynku nieruchomości, w dniu [....] .01.2009r. sporządził aktualizację operatu szacunkowego z dnia [....] .2008r. W oparciu o tą aktualizację ustalono wzrost wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości co stanowiło podstawę do ustalenia opłaty. W szczególności wartość rynkowa parcel gruntowych nr [....] oraz [....] o powierzchni 0,2195ha zawierających się w działce nr [....] na dzień sprzedaży określona z uwzględnieniem przeznaczenia terenu przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła: [....] zł, a wartość tej nieruchomości na dzień sprzedaży, określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu po uchwaleniu planu wynosiła: [....] zł. Wzrost wartości rynkowej nieruchomości wyniósł kwotę: [....] zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 20 % daje kwotę opłaty w wysokości [....] zł .

Z powyższą decyzją nie zgodził się F.K. wnosząc w terminie odwołanie i domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania pierwszej instancji. Odwołujący powołał się na trudną sytuację życiową opisaną w pierwszym odwołaniu z dnia 26.11.2008 r., a ponadto zarzucił wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także art. 9, 12 kodeksu postępowania administracyjnego.

Odwołujący się zarzucił wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm/ i przepisów k.p.a. Naruszenie to, jego zdaniem, polegalo na wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty dodatkowej dopiero po upływie 15 miesięcy od dnia zbycia nieruchomości, co jest sprzeczne z art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który w ocenie odwołującego się jednoznacznie nakazuje, bezzwłoczne ustalenie opłaty po otrzymaniu przez wójta aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż nieruchomości. Ponadto odwołujący się podniósł, iż organ I instancji powinien działać szybko i wyczerpująco informować strony. W konsekwencji podjęcie przedmiotowych decyzji przez Wójta Gminy S. nastąpiło w sposób nieważny.

Decyzją z dnia 20 kwietnia 2009 r., znak [....] , wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.), § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), § 3 ust. 3 pkt 1 uchwały Rady Gminy S. Nr XXVI/201/2004 z dnia 10 listopada 2004 r. w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. dla obszaru wsi: Ł. i S. z wyłączeniem działek nr nr [....],[....], [....] , położonych w S. (Dz. Urz. Woj. ...z 2005 r. Nr 57, poz. 388), art. 7 i art. 8, a także art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.-Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.), Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Organ II instancji uchylił decyzję organu I instancji uznając, że istnieje potrzeba ponownego sporządzenia operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalona zostanie wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nieruchomości położonej w S. składającej się z parcel gruntowych nr nr [....] o powierzchni 0,2195 ha. W szczególności uznano, że operat, w oparciu o który ustalono wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie został sporządzony w sposób czytelny, niewłaściwie dobrano nieruchomości przyjęte do porównania, a także nie dokonano żadnego zróżnicowania ze względu na przeznaczenie nieruchomości. Zatem operat szacunkowy sporządzony został z naruszeniem § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Ponadto organ II instancji zajął stanowisko, że skoro postępowanie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia, w którym zaczął obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy S. dla obszaru wsi: Ł. i S. z wyłączeniem działek nr nr [....] , położonych w S. przyjęty uchwałą Rady Gminy S. Nr XXVI/201/2004 z dnia 10 listopada 2004 r., to Wójt Gminy S. nie uchybił 5-letniemu terminowi granicznemu, o którym mowa w art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym fakt wydania decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po upływie 15 miesięcy od daty zbycia nieruchomości nie może mieć wpływu na pozostawanie tej decyzji w obrocie prawnym.

Zwrócono także uwagę, iż z akt sprawy nie wynika, aby Wójt Gminy S. prowadził postępowanie zgodnie z zasadą zawartą w art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którą należy zapewnić stronie czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić jej wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań.

Z powyższą decyzją nie zgodził się F.K. , zaskarżając ją w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, domagając się uchylenia w całości zarówno decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak i Wójta Gminy S. , jako wydanych z naruszeniem prawa – tj. z naruszeniem art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zdaniem skarżącego, organy I i II instancji nie uwzględniły należycie zarówno w ponownie przeprowadzonym postępowaniu jak i w samych decyzjach sformułowanego w pierwotnym odwołaniu zarzutu o naruszeniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności skarżący nie zgadza się ze stwierdzeniem, że treść art. 37 ust. 6 w/w ustawy należy traktować instrukcyjnie, a nie dosłownie. Skarżący podniósł, że gdyby postąpiono w tej sprawie zgodnie z art. 37 ust. 6 ustawy tj. ustalono opłatę niezwłocznie, to już w kilka dni po sprzedaży parceli wiedziałby, że ma wpłacić dodatkową kwotę od wzrostu wartości parceli. W tym okresie posiadał jeszcze otrzymaną gotówkę i wpłaciłby na rzecz swojej Gminy należną jej opłatę, lecz w wyniku naruszenia ustawy, w momencie powiadomienia go o tym obowiązku, po 15 miesiącach, pieniędzy już nie miał. Wydał je na remont domu, a ich część oddał bratu jako udział w spieniężonych dobrach rodzinnych. Skarżący podniósł, że obecnie, ani też w przyszłości nie będzie mógł zrealizować opłaty, ponieważ osiąga bardzo niskie dochody tj. około [....] zł., miesięcznie wraz z dochodami żony. W świetle powyższych skarżący uważa, że obecnie nie jest możliwe podjęcie ważnej decyzji, gdyż nie istnieją już warunki, które ustawa przewiduje dla jej podjęcia.

W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Kolegium, ustosunkowując się do zarzutów zawartych w skardze, podniosło, iż zaskarżona decyzja Kolegium została wydana z uwzględnieniem regulacji zawartej w art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Postępowanie I organu zostało wszczęte z dniem 27 czerwca 2008 r. a więc przed upływem 5 lat od dnia w którym zaczął obowiązywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy S. dla obszaru wsi: Ł. i S. z wyłączeniem działek nr nr [....] położonych w S. przyjęty uchwałą Rady Gminy S. Nr XXV1/201/2004 z dnia 10 listopada 2004 r. W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoje stanowisko, że dopuszczalne jest wydanie decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po upływie 15 miesięcy od daty zbycia nieruchomości. Terminem granicznym, po upływie którego niedopuszczalne jest wydanie decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest natomiast - wskazany w art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - termin 5 lat od dnia w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Posłużenie się przez ustawodawcę terminem bezzwłocznie w art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza jedynie, że organ winien działać bez zbędnej zwłoki i regulację tę należy traktować instrukcyjnie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. Orzekanie - w myśl art. 135 p.p.s.a. - następuje w granicach sprawy będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność i odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. Wady skutkujące koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź wydania decyzji z naruszeniem prawa, sformułowane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że skarga złożona przez F.K. jest niezasadna.

Sąd Administracyjny, kontrolując postępowanie przeprowadzone w przedmiotowej sprawie stwierdził, iż organ II instancji nie dopuścił się naruszeń prawa, które mogłyby skutkować tak jak wskazano powyżej, koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności bądź stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa.

Będący podstawą rozstrzygnięcia przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, ze zm.) stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Art. 37 ust. 3 ustawy stanowi, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 – art. 37 ust. 4 w/w ustawy. Natomiast w myśl art. 37 ust. 1 w/w ustawy wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustalenie wartości nieruchomości następuje na zasadach określonych w dziale IV rozdziale I ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

W rozpatrywanej sprawie bezsporne jest, iż zostały spełnione obydwa warunki wspomniane w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności istnieje związek pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wsi S. i Ł. a wzrostem wartości nieruchomości położonej w S. składającej się między innymi z parcel gruntowych nr [....] oraz [....] o powierzchni 0,2195ha, która została zbyta (......2007 r.) w terminie krótszym niż 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące (12.02.2005r.). Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości jest obligatoryjnym świadczeniem publicznoprawnym noszącym cechy świadczenia ekwiwalentnego, jakie wiąże się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. W konsekwencji zła sytuacja materialna skarżącego, która została potwierdzona częściowym zwolnieniem od kosztów sądowych, nie może wpłynąć na zaniechanie naliczenia przedmiotowej opłaty.

Organ II instancji prawidłowo ustalił, iż doszło do naruszenia art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale uchybienie to nie wywołuje skutków mających wpływ na ważność prowadzonego postępowania. Powyższy przepis zobowiązuje do bezzwłocznego ustalenia opłaty, ale jego celem jest zdyscyplinowanie gminy do dochodzenia należności budżetowych w terminie możliwie najkrótszym. Wymóg bezzwłocznego ustalenia opłaty nie ogranicza jednakże w żaden sposób 5-letniego terminu do wszczęcia postępowania, a termin ten liczony jest od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź jego zmiany (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 września 2004 r. sygn. akt OSK 520/04, OSP 2005/7-8/91, a także wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie IV SA/Wa 2265/05, LEX nr 222281).

W niniejszej sprawie wartość nieruchomości ustalona została na podstawie operatu szacunkowego, któremu w ocenie Sądu, organ II instancji prawidłowo zarzucił nieprawidłowości w zakresie metodologii jego sporządzenia; w tym określeniu wartości spornej nieruchomości poprzez niewłaściwy dobór porównywalnych nieruchomości i brak różnicowania ze względu na przeznaczenie nieruchomości. Natomiast stwierdzone uchybienia zasadzie czynnego udziału strony w każdym stadium postępowania, powinny zostać wyeliminowane podczas ponownie przeprowadzonego postępowania.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.).