Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1267/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
article: art. 3 pkt 2a
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

SWSA Mariusz Kotulski SWSA Agnieszka Nawara - Dubiel (spr.) SWSA Mirosław Bator Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 19 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi [....] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 sierpnia 2016 r., znak: [....] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu skargę oddala.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 16 czerwca 2016 r., nr [..] Starosta orzekł o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] wraz z pomieszczeniem przynależnym, położonego w budynku przy ul. [...] na działce nr [...] w miejscowości Z., gmina Z.

W uzasadnieniu tego postanowienia wskazano, iż ze znajdującego się w aktach sprawy projektu wydzielenia samodzielnego lokalu mieszkalnego nr [...] sporządzonego przez mgr inż. Arch. E.P.-M. ([...]) wynika, iż "przedmiotowy lokal mieszkalny zlokalizowany jest na parterze oraz przynależnym do niego poddaszu użytkowym w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie szeregowej przy ulicy [...] (działka nr [...]) ". Lokal mieszkalny nr [...] na parterze wg inwentaryzacji składa się z 2 pokoi, salonu, aneksu kuchennego, łazienki, garderoby i holu, a poddasze z pokoju, salonu, aneksu kuchennego, łazienki, garderoby i komunikacji (holi). Oba pomieszczenia, jak również pomieszczenie zlokalizowane na piętrze w budynku (nie wskazane w inwentaryzacji) posiadają wspólna klatkę schodową.

Przywołano treść art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz art. 2 ust. 4 tej ustawy. Wskazano na wydane 4 stycznia 2016r. zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] wskazując, iż z załączonej wówczas inwentaryzacji wynikało, iż przedmiotowy lokal zlokalizowany na parterze nie posiada lokalu przynależnego. Podkreślono, że zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 4 u.w.l. poddasze użytkowe nie może być uznane za pomieszczenie przynależne, gdyż nie spełnia funkcji wskazanych w ustawie - funkcji piwnicy, strychu, komórki czy garażu natomiast posiada wyraźną funkcję dodatkowego lokalu mieszkalnego. Wskazano na otrzymane przez inwestora pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie. Z decyzji WINB wynika, iż inwestor chcąc uzyskać pozwolenie na użytkowanie zgodnie z art. 57 ustawy Prawo budowlane złożył do wniosku oświadczenie kierownika budowy o zakończeniu budowy 10 budynków mieszkalnych jednorodzinnych 2 lokalowych w zabudowie szeregowej.

Przywołano definicję budynku jednorodzinnego z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane: budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wskazano, że definicja ta nawiązuje do unormowań ustawy o własności lokali w której brak odmiennej definicji.

W związku z wydzieleniem już samodzielnego lokalu nr [...] na parterze w dniu 4 stycznia 2016r. inwestor ma możliwość wydzielenia już tylko jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego w budynku zgodnie z przywołaną definicją, a poddasze użytkowe winno mieć zmienioną funkcję z użytkowej na pomieszczenie przynależne. Wskazano także na zapisy decyzji WZ z której wynika funkcja projektowanej zabudowy - mieszkaniowo jednorodzinna jak i na obowiązujący aktualnie Plan zagospodarowania przestrzennego ustalający przeznaczenie podstawowe - funkcję mieszkaniową jednorodzinną.

Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła [...] Sp. z o.o.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 26 sierpnia 2016 r., znak: [...] utrzymało w mocy opisane wyżej postanowienie Starosty.

Uzasadniając to rozstrzygnięcie Kolegium wskazało, że zaświadczenie nie jest decyzją administracyjną, nie tworzy ono nowych stosunków prawnych, nie rozstrzyga o prawach i obowiązkach. Nie jest to więc postępowanie w sprawie, do którego mają w pełni zastosowanie przepisy k.p.a., brak bowiem w przepisie art. 217 k.p.a. i następnym regulacji pozwalającej na odpowiednie stosowanie przepisów k.p.a. Organy administracji publicznej wydają zaświadczenie, gdy należy potwierdzić określony stan faktyczny lub prawny ustalony na podstawie wcześniejszych czynności procesowych.

Charakter zaświadczenia powoduje, iż strona może żądać wydania zaświadczenia wielokrotnie, wtedy gdy wystąpią przesłanki z art. 217 § 2 k.p.a., tj. gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa lub jest to uzasadnione jej interesem prawnym. Dotyczy to także sytuacji, gdy w sprawie o wydanie zaświadczenia wydano ostateczne i prawomocne postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia. Wówczas w sytuacji, gdy zmienił się stan faktyczny lub prawny, albo pojawiły się nowe okoliczności strona może wystąpić o jego wydanie.

W sytuacji, gdy urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (art. 217 § 2 pkt 1 k.p.a.), to przepis danej ustawy w której zamieszczono przepis prawa nakładający na organ administracji publicznej obowiązek urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego - normują co do zasady kwestie dotyczące postępowania poprzedzającego wydanie zaświadczenia, w tym rodzaje dokumentów, na podstawie których wydaje się zaświadczenie.

Na gruncie niniejszej sprawy takim przepisem, w rozumieniu art. 217 § 2 pkt 1 k.p.a., jest przepis art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2015 r. póz. 1892 ze zm.). Zgodnie z art. 2 ust. 1 tej ustawy samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości. Pojęcie samodzielności lokali mieszkalnych zdefiniowane zostało w art. 2 ust. 2 tej ustawy. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Jednocześnie w art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali ustawodawca przewidział sposób udokumentowania samodzielności lokali mieszkalnych. A mianowicie, lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym -także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. Dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu (w art. 2 ust. 5 ustawy). W razie zaś braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego - art. 2 ust. 6 ustawy.

Jak stanowi art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali spełnienie wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Stwierdzenie przez starostę - w formie zaświadczenia - spełnienia wymagań, o których mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, oznacza wydanie przez starostę zaświadczenia o treści wskazującej, czy dany lokal jest samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Jak przywołano to na wstępie decyzji i które to rozumowanie w pełni podziela Kolegium organ I instancji orzekł o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...] wraz z pomieszczeniem przynależnym położonego w budynku przy ul. [...] na działce nr [...] w miejscowości Z., gmina Z., z uwagi na fakt, iż 4 stycznia 2016r. wydano już zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego nr [...]. Z załączonej wówczas inwentaryzacji wynikało, iż przedmiotowy lokal zlokalizowany jest na parterze w dwukondygnacyjnym budynku mieszkalnym jednorodzinnym z poddaszem użytkowym w zabudowie szeregowej przy ulicy [...] i nie posiada lokalu przynależnego. Natomiast zgodnie z definicją zawartą w art. 2 ust. 4 u.w.l poddasze użytkowe nie może być uznane za pomieszczenie przynależne, gdyż nie spełnia funkcji wskazanych w ustawie - funkcji piwnicy, strychu, komórki czy garażu natomiast posiada wyraźną funkcję dodatkowego lokalu mieszkalnego (w projekcie z 2007 r. określone jest jako pokój z łazienką). Ze znajdującego się w aktach projektu wydzielania samodzielnego lokalu mieszkalnego [...] wynika natomiast, że poddasze użytkowe składa się z pokoju, salonu, aneksu kuchennego, łazienki, garderoby i komunkacji (holi).

W tym względzie wbrew twierdzeniom odwołania poddasze użytkowe, o którym mowa, nie może być uznane za pomieszczenie przynależne. Pod pojęciem "pomieszczenia przynależnego" należy bowiem rozumieć pomieszczenie, które w sensie funkcjonalnym nie stanowi "przestrzeni" przeznaczonej dla bezpośredniego zaspokajania "mieszkaniowych" potrzeb ludzi, lecz służyć może wyłącznie zaspokojeniu "innych potrzeb" danych osób, które korzystają z "samodzielnego lokalu mieszkalnego" o czym świadczy przykładowy katalog takich pomieszczeń (strych, piwnica, garaż, komórka).

Ponadto inwestor przedłożył jeszcze wnioski o wydzielenie samodzielnych lokali mieszkalnych nr [...] (lokalizacja na piętrze budynku) i [...] (lokalizacja na poddaszu budynku) w budynku mieszkalnym na działce nr [...].

W związku natomiast z wydzieleniem już samodzielnego lokalu mieszkalnego nr [...] na parterze inwestor miałby możliwość wydzielania jeszcze jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego w budynku, zgodnie z definicją budynku jednorodzinnego zawartą w ustawie Prawo budowlane, ale wówczas poddasze użytkowe winno mieć zmienioną funkcję z użytkowej na nie nieużytkową, aby mogło być traktowane jako pomieszczenie przynależne (w drodze właściwego zgłoszenia, a takiego nie dokonano).

Natomiast inwestor otrzymał pozwolenie dotyczące użytkowania 8 budynków mieszkalnych jednorodzinnych 2 lokalowych w zabudowie szeregowej. Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy Prawo budowlane ilekroć mowa w ustawie o budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Konsekwentnie uznać wypada, że wydanie zaświadczenia prowadziłoby do powstania budynku wielorodzinnego, co sprzeczne byłoby także z obowiązującym w terenie planem zagospodarowania przestrzennego, przewidującym funkcję mieszkalną jednorodzinną obejmującą istniejącą i nową zabudowę.

Odnosząc się do zarzutu posłużenia się przy wydawaniu zaświadczenia kryteriami z Prawa budowlanego należy wskazać, iż Kolegium podziela w tym względzie we całości rozważania zawarte w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 20 kwietnia 2016r., IV SA/Po 1009/15 w którym wyjaśniono, iż kwestia ta nie jest jednolicie rozumiana w orzecznictwie sądów administracyjnych. Niemniej za zasadne uznano stanowisko wyrażone m.in. przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 października 2015 r. sygn. akt VII SA/Wa 854/15 w którym Sąd ten stwierdził, że ustawowo określone pojęcie domu jednorodzinnego wyraźnie zakazuje wydzielania w nim więcej niż dwóch lokali mieszkalnych. Definicja ustawowa sformułowana została w ustawie Prawo budowlane, lecz w innych przepisach prawa brakuje odmiennej regulacji określającej znaczenie pojęcia domu jednorodzinnego. Określenia takiego brak w szczególności w ustawie o własności lokali. Definicja ta nawiązuje jednak do unormowań ustawy o własności lokali w ten sposób, że odwołuje się do "wydzielania lokali mieszkalnych" - co oczywiście stanowi domenę tej właśnie ustawy. Skoro tak, to względy spójności systemu prawa nakazują uwzględniać przy stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali dotyczących wydzielania lokali w domu jednorodzinnym przywołaną wyżej ustawową definicję takiego domu. Uzyskanie zaświadczenia starosty, że dany lokal spełnia wymagania "samodzielnego lokalu mieszkalnego" w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l. niezbędne jest do prawnego wyodrębnienia lokalu. I jak dalej uznano w przypadku wydawania na wniosek inwestora stosownego zaświadczenia o samodzielności lokalu, starosta związany jest adnotacją zamieszczoną w projekcie budowlanym, iż budynek jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Kolegium w pełni zgadza się także z konkluzją wyrażoną w tym orzeczeniu, że Organ nie może abstrahować od samej definicji "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" - zamieszczonej wprawdzie w ustawie Prawo budowlane (art. 3 pkt 2a), ale posiadającej znacznie szerszy (bardziej uniwersalny) zakres zastosowania, wykraczający daleko poza granice tej ustawy.

Zgodnie z definicją zawartą w (art. 2) ust. 2, samodzielny lokal może się składać z jednej lub z kilku izb, byleby tylko zostały one wydzielone w obrębie budynku trwałymi ścianami, przy czym dla lokalu mieszkalnego przewidziano dodatkowe warunki. Ma on bowiem być przeznaczony na stały pobyt ludzi i wraz z pomieszczeniami pomocniczymi (jeśli są) służyć ma zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wymogi stawiane lokalom mieszkalnym są zatem większe niż stawiane lokalom o innych funkcjach (użytkowym). Powodują też konieczność sprecyzowania, kiedy (jakie) lokale nadają się do stałego pobytu ludzi, a ponieważ decydują o tym kwestie techniczne, sprawy te zostały uregulowane w innych aktach prawnych: w ustawie Prawo budowlane i w przepisach wykonawczych do tej ustawy. W związku z tym w ustawie o własności lokali uregulowano tylko dodatkowo kwestię stwierdzania, że lokal spełnia wymóg samodzielności (E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, Komentarz, LEX/el).

W konsekwencji w rozważanej sprawie nie było możliwe wydanie przedmiotowego zaświadczenia w oparciu o dane które posiada organ I instancji i w oparciu o przedłożone dokumenty.

Opisane wyżej postanowienie Kolegium zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie [...] spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, zarzucając mu naruszenie przepisów prawa administracyjnego materialnego i procesowego tj.:

- art. 2 ust. 2 i 3 w zw. z art. 217 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego poprzez bezpodstawne odmówienie wydania w niniejszej sprawie zaświadczenia o samodzielności lokalu,

- art. 2 ust. 4 ustawy - o własności lokali poprzez nieprawidłowe uznanie, że poddasze zlokalizowane w budynku nie spełnia definicji "pomieszczenia przynależnego", o którym mowa jest w przedmiotowy przepisie,

- art. 8 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa,

- art. 7 i art. 77 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez nieustalenie wszystkich istotnych okoliczności sprawy oraz niedokładne zbadanie materiału dowodowego, a także pominięcie istotnych okoliczności faktycznych, które miały wpływ na wynik sprawy,

- art. 107 § 3 w zw. z art. 126 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez zbyt skrótowe sformułowanie uzasadnienia podjętego rozstrzygnięcia, a także brak wskazania motywów jakimi kierował się organ odmawiając wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu w przypadku, gdy lokal spełniał wszelkie warunki zawarte w ustawie - o własności lokali, jakie musi spełniać lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 powyższej ustawy,

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez utrzymanie w mocy błędnego rozstrzygnięcia organu l instancji, zamiast jego uchylenia.

Na podstawie tych zarzutów strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm.)- dalej określanej jako "p.p.s.a." - sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.). Dokonawszy w niniejszej sprawie kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem tak określonych kryteriów, Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że zaskarżone postanowienie odpowiada prawu, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.

Problem prawny w niniejszej sprawie sprowadza się do ustalenia, czy lokal mający wszystkie cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego może być pomieszczeniem przynależnym (częścią składową) innego lokalu mającego wszystkie cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości (ust. 1). Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (ust. 2). Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi" (ust. 4). Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.(ust. 5).

Wniosek skarżącej z dnia 9 czerwca 2016 r. dotyczył wydania zaświadczenia, ze "lokal mieszkalny nr [...] (...) stanowi samodzielny lokal mieszkalny wraz z pomieszczeniami przynależnymi".

Do wniosku załączono inwentaryzację architektoniczno – budowlaną autorstwa mgr. inż. E. P.–M. z której wynika, że na działce [...] znajduje się budynek składający się z trzech lokali: na parterze, na piętrze, na poddaszu, przy czym lokal na poddaszu opisany został jako "przynależny do parteru".

Z rysunku i opisu lokalu znajdującego się na parterze wynika, że składa się on hollu, dwóch pokoi, łazienki, garderoby i salonu /jadalni wraz z aneksem kuchennym. Lokal na poddaszu również posiada holl, pokój, łazienkę, garderobę i salon z aneksem kuchennym.

Z inwentaryzacji tej wynika zatem, że są to dwa odrębne lokale, które mogą (każdy z osobna) stanowić samodzielne lokale mieszkalne, gdyż posiadają pełne wyposażenie niezbędne do codziennego życia w ramach funkcji mieszkalnej – przestrzeń mieszkalną, kuchnię i łazienkę. Połączone są zaś klatką schodową wspólną również dla lokalu znajdującego się na pierwszym piętrze.

Norma zawarta w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wskazuje na przesłankę funkcjonalną kwalifikowania lokalu mieszkalnego jako samodzielnego. Samodzielnym lokalem jest wydzielona trwałymi ścianami izba czy zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami przynależnymi służą zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych lub innych niż mieszkalne (w przypadku lokali przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne). Zatem, poza wydzieleniem trwałymi ścianami w obrębie budynku, lokal samodzielny (izba lub zespół izb) ma mieć cechy korespondujące z jego przeznaczeniem. Analiza normatywna treści postanowień art. 2 ust. 2 prowadzi do rezultatu wskazującego, że ustawodawca wyraźnie powiązał w konstrukcji tego przepisu pewien stan techniczny budynku, w którym znajdują się lokale z ich przeznaczeniem, czyli funkcją, którą mają spełniać w sposób docelowy, polegającą na zaspokojeniu potrzeb osób korzystających z lokali.

Prawdą jest, że art. 2 ust. 4 wskazuje, ze do lokalu mogą przynależeć różne pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały. Są to tzw. "pomieszczenia przynależne", przykładowo wyliczone jako piwnica, strych, komórka, garaż. Jednakże charakter tych przykładowo wymienionych pomieszczeń wskazuje, że mają one uzupełniać i wzbogacać funkcjonalność lokalu mieszkalnego, ułatwiać jego mieszkańcom codzienne życie, poprzez np. możliwość bezpiecznego parkowania samochodu, przechowywania zapasów, wózków, rowerów, suszenia prania itp. Trudno natomiast z tego przykładowego wyliczenia wyprowadzić wniosek, że jeden lokal mieszkalny kompletnie wyposażony we wszelkie niezbędne pomieszczenia wzbogaca funkcjonalność innego, równie kompletnie wyposażonego lokalu mieszkalnego.

Na ocenę prawidłowości zaskarżonego postanowienia wpływa również i to, że przeznaczone do wydzielenia lokale znajdują się w budynku jednorodzinnym. Pojęcie domu jednorodzinnego zdefiniowane zostało w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 290 z późn. zm.). Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie mowa jest o budynku mieszkalnym jednorodzinnym, należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Definicja ta, choć zawarta w innej ustawie niż ustawa o własności lokali, wydaje się być na tyle uniwersalna, że nie można kwestionować możliwości jej stosowania w innych sprawach, niż tylko tych, które rozpoznawane są na podstawie ustawy prawo budowlane. Wynika to również z zasady traktowania porządku prawnego jako pewnego spójnego, wzajemnie niewykluczającego się oraz niesprzecznego systemu. Niepodobna zdaniem Sądu logicznie twierdzić, że zdefiniowanie zamierzenia budowlanego na etapie przygotowania i realizacji inwestycji jako "budynki jednorodzinne", po jej zakończeniu, na etapie wyodrębniania własności lokali nie ma już żadnego znaczenia. Oznaczałoby to, że większość regulacji zarówno z zakresu planowania przestrzennego jak i prawa budowlanego jest zupełnie zbędna, niczemu nie służy, a realizowane przez inwestora liczne obowiązki wynikające z przepisów prawa są jedynie celem samym w sobie.

Jednorodzinny charakter budynku oznacza, że można w nim wydzielić wyłącznie dwa lokale mieszkalne. Jak wynika z niekwestionowanych przez skarżącego ustaleń organu, jeden samodzielny lokal mieszkalny na pierwszym piętrze budynku został już wyodrębniony, przepisy zatem dają możliwość wyodrębnienia jeszcze tylko jednego lokalu mieszkalnego. Można jedynie domniemywać, że ograniczenie to jest powodem wskazania tak niecodziennego pomieszczenia przynależnego, jakim jest inny lokal noszący wszystkie cechy mieszkalnego lokalu samodzielnego. Nie byłoby wszak przeszkód do stwierdzenia, że jest to pomieszczenie przynależne, gdyby miało funkcje tradycyjnie (również potocznie) określaną jako "strych".

Organy dokonując ustaleń faktycznych, oparły się o materiały przedłożone przez wnioskodawcę (w szczególności inwentaryzacje architektoniczno – budowlaną) i ustaleń tych dokonały prawidłowo, poprawnie odczytując zinwentaryzowaną funkcję poddasza jako lokalu mieszkalnego.

Z wszystkich wyżej wymienionych, po stwierdzeniu, że zaskarżone postanowienie jest prawidłowe, skarga podlegała oddaleniu na zasadzie art. 151 p.p.s.a.