Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 517/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 4 pkt 17, art. 134 ust 1 i 2, art. 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: WSA Elżbieta Lenart (spr.) WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 listopada 2011 r. sprawy ze skargi D. S. i M. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2010 r.

nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonych w gminie P., stanowiących własność M. i D. małżonków S. oraz o ustaleniu za nie odszkodowania.

Zaskarżoną decyzję wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy.

Nieruchomości położone w gminie P., obręb [...]., oznaczone jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowiące własność M. i D. S. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2005r., sprostowaną postanowieniem Nr [...] z dnia [...] grudnia 2005 r., zmienioną w części decyzją Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2006 r. nr [...], zostały przeznaczone pod budowę obwodnicy miasta [...] w rezerwowym korytarzu drogi krajowej nr [...] (łącznik) i [...] na odcinku [...].

Ofertą z dnia 10 maja 2008 r., zaktualizowaną pismem z dnia 28 sierpnia 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do M. i D. S. z propozycją nabycia przedmiotowych nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa.

Następnie wnioskiem z dnia 3 października 2008 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wyznaczenie właścicielom gruntu położonego w gminie P., w obrębie [...], oznaczonego jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, terminu do zawarcia umowy sprzedaży - a po jego bezskutecznym upływie o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do tych nieruchomości.

Pismem z dnia 3 kwietnia 2009 r. Wojewoda [...] wyznaczył stronom ostateczny termin do zawarcia umowy zbycia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha.

W skutek bezskutecznego upływu terminu do zawarcia umowy sprzedaży - wobec braku zgody właścicieli na zaproponowane im warunki - Wojewoda [...] pismem z dnia 5 czerwca 2009 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowych nieruchomości.

W dniu [...] sierpnia 2009 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego

K. L. operat szacunkowy, w którym określono wartość ww. nieruchomości na łączną kwotę [...] zł.

Pismem z dnia 31 sierpnia 2009 r. organ zawiadomił strony o wyznaczonym terminie rozprawy administracyjnej w przedmiocie wywłaszczenia działek nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha.

W dniu 5 października 2009 r. odbyła się rozprawa wywłaszczeniowo - odszkodowawcza z udziałem stron postępowania oraz biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Odpowiadając na zarzuty właścicieli biegła oświadczyła, że nie znajduje podstaw do zmiany wartości nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. Z przeprowadzonych przez nią oględzin wynika, iż przedmiotowe działki są niezabudowanymi gruntami rolnymi, zaś ich stan faktyczny na dzień [...] listopada 2005 r. był taki sam jak w dacie oględzin. Zgodnie z zapisami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy P. działki nr [...] i [...] są położone na terenach przeznaczonych pod uprawy rolne, zaś droga, przy której się znajdują, nie ma charakteru drogi publicznej.

Następnie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2010r., nr [...], orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa części nieruchomości położonych w gminie P., obręb [...], oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowiących własność M. i D. S. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, przeznaczonych na cel publiczny - budowę obwodnicy miasta P. oraz o ustaleniu na rzecz M. i D. S. odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł za wywłaszczone prawo własności nieruchomości, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja będzie podlegać wykonaniu.

W uzasadnieniu decyzji organ podniósł, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. w dniu [...] sierpnia 2009r. (zaktualizowany w dniu [...] grudnia 2010 r.) - w którym wartość nieruchomości określono na łączną kwotę [...] zł - odpowiada wymogom wynikającym z obowiązujących przepisów prawa, w szczególności z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz stosownych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego też określoną w nim wartość części nieruchomości przyjął jako podstawę ustalenia odszkodowania na rzecz D. i M. małżonków S.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M. i D. S. podnosząc, że wysokość odszkodowania jest znacznie zaniżona. Podnieśli, że wywłaszczone działki mają bardzo atrakcyjną lokalizację (ok. [...] od granicy miasta P.), co w przyszłości mogłoby przesądzić o możliwości ich przeznaczenia pod zabudowę jednorodzinną. Zaznaczyli także, że nieruchomości położone w sąsiednim, bardzo podobnym obrębie [...] są wyceniane znacznie wyżej, co może świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny.

Następnie pismem z dnia 12 stycznia 2011 r. wnieśli o powołanie niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, który ponownie i obiektywnie wyceniłby wywłaszczany grunt. Ponadto - na dowód swoich twierdzeń, że wartość odszkodowania ustalona w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2009r. została celowo zaniżona - skarżący przesłali operat szacunkowy innej nieruchomości położonej w obrębie [...], oznaczonej nr [..].

Po rozpoznaniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonych w gminie P. oraz ustalającą odszkodowanie za te nieruchomości.

W uzasadnieniu orzeczenia organ drugiej instancji stwierdził, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Minister podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

Natomiast § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Zatem ww. przepis § 36 ust. 1 obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne - jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany.

Organ dodał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego K. L. w dniu [...] sierpnia 2009 r. (zaktualizowany w dniu [...] grudnia 2010 r.) - w którym wartość nieruchomości określono na łączną kwotę [...] zł.

Rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Biegła ustaliła, że wyceniane działki położone są na terenach rolniczych, w odległości ok. [...] m od drogi powiatowej. Najbliższe sąsiedztwo stanowią pola uprawne oraz zabudowa siedliskowa - wieś P. oraz osiedle P.

Działki te, na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, stanowiły grunt orny, nieuzbrojony, a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy P. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy P. z dnia [...] kwietnia 2004 r. znajdowały się na terenie przeznaczonym częściowo pod uprawy rolne, a częściowo pod projektowaną drogę ekspresową [...]. Biegła zaznaczyła także, że dla terenów przeznaczonych pod uprawy rolne plan ten ustalił zakaz realizacji nowej zabudowy, nie związanej z produkcja rolną, dopuszczono jedynie realizację nowych siedlisk zagrodowych lub uciążliwych ośrodków produkcji rolnej.

Wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., określono w oparciu o ceny transakcyjne odnotowane przy nabywaniu niezabudowanych gruntów rolnych pod drogę [...] oraz obwodnicę P., położonych w północnej części gminy P. w sąsiadujących ze sobą miejscowościach – P., P. i S., na cele budowy dróg publicznych w latach 2008-2009.

Do porównań zostało przyjętych 22 cen transakcyjnych. W stosunku do transakcji odległych czasowo zastosowano odpowiedni współczynnik korygujący.

Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, że wysokość stosowanych cen transakcyjnych za grunty przeznaczone pod drogi publiczne jest uzależniona od lokalizacji nieruchomości, jej sąsiedztwa i otoczenia, dostępnej infrastruktury technicznej oraz od powierzchni działki.

Lokalizacja szacowanych nieruchomości została określona jako dobra (położenie w strefie pośredniej gminy, ze średnią dostępnością komunikacyjną) zaś otoczenie i sąsiedztwo jako słabe (teren niezabudowany, sąsiedztwo terenów rolnych).

Wartość wywłaszczanych nieruchomości biegła określiła na łączną kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie.

Po dokonaniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego Minister Infrastruktury stwierdził, iż został on sporządzony poprawnie, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego.

Wartość nieruchomości ustalona w omawianym operacie szacunkowym jest jej wartością rynkową, natomiast subiektywne przekonanie strony o tym, że wskazana w nim cena za nieruchomość jest zbyt niska nie świadczy o jego wadliwości.

Analiza sporządzonego operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nie uznaniem tego dowodu, a zarzuty zgłoszone w tym zakresie przez stronę nie mogą odnieść zamierzonego skutku.

Minister odniósł się też do zarzutów skarżących podnosząc, że wbrew ich twierdzeniom, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego dla gminy [...], przedmiotowy grunt częściowo został przeznaczony pod drogę [...], co w zasadniczy sposób ograniczyło możliwość jego zagospodarowania, zwłaszcza w zakresie realizacji nowej zabudowy. Z kolei potencjalne możliwości realizacji na tym gruncie zabudowy mieszkaniowej nie mogą być brane pod uwagę.

Odnosząc się natomiast do zarzutu, iż w obrębie [...] za podobne nieruchomości było ustalane większe odszkodowanie wyjaśnił, że spośród 22 cen transakcyjnych przyjętych do porównań z nieruchomościami wycenianymi, zdecydowana większość (17 transakcji) dotyczyło nieruchomości właśnie z obrębu [...]. Tym samym brak jest podstaw do uznania, że wartość przedmiotowych nieruchomości została w sposób celowy zaniżona.

Minister odniósł się też do wniosku skarżących o powołanie innego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzone nowej wyceny przedmiotowej nieruchomości stwierdzając, że trzeba mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 78 kpa żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. Jednakże zgodnie z § 2 organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania, jeżeli żądanie to dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, chyba że mają one znaczenie dla sprawy. Wyjaśnił przy tym, że omawiane uprawnienie strony "podlega jednak pewnym ograniczeniom ze względów praktycznych, tj. ze względu na celowość i szybkość postępowania; tak więc nie podlegają przeprowadzeniu: a) dowód zgłoszony przez stronę na okoliczność nie mającą znaczenia dla sprawy i b) zgłoszony przez stronę dowód na okoliczność już dostatecznie wyjaśnioną innymi dowodami, jeżeli strona zgłosiła go po zakończeniu stadium postępowania dowodowego". Organ może nie uwzględnić żądania przeprowadzenia dowodu, jeżeli ma to na celu przewleczenie sprawy (wyrok NSA z dnia 10 października 1998 r., I SA/Gd 1863/96) [M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, LEX, 2009, wyd. III].

Podsumowując Minister Infrastruktury stwierdził, iż nie dopatrzył się uchybień w operacie szacunkowym w którym określono wartość przedmiotowej nieruchomości – w związku z czym brak jest podstaw do uznania, że wysokość odszkodowania została ustalona nieprawidłowo.

. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Warszawie złożyli M. i D. S. wnosząc o jej uchylenie w całości

i zarzucając jej naruszenie:

- przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji, tj. art. 7, 80, 75 § 1 , 76 § 2, 77 § 1, 78 § 1, 84, 86 i 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nie wyjaśnienie okoliczności faktycznych sprawy,

- przepisów prawa materialnego, tj. art. 151 ust. 1, 153 i 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 przepisów rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających wpływ na treść rozstrzygnięcia.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o oddalenie skargi stwierdzając, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzanym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone postanowienie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania postanowienia, na podstawie materiału dowodowego zebranego

w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2011 r., która utrzymała w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2010 r.

orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonych w gminie P/, oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowiących własność M. i D. S. oraz ustalającą odszkodowanie za tę nieruchomość w łącznej kwocie [...] zł - zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego K. L. z dnia [...] sierpnia 2009 r. (zaktualizowanym w dniu [...] grudnia 2010 r.).

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości i prawidłowości jego oceny jako dowodu w prowadzonym postępowaniu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania

W niniejszej sprawie odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało - stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U.

z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) - na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. L.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, zaś przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami - ust 2.

Pojęcie "stan nieruchomości" precyzuje art. 4 pkt 17 tej ustawy - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Rzeczoznawca majątkowy na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj

i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach

i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy powinien być sporządzony w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) - a w szczególności § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy - uwzględniając ww. przepisy - prawidłowo określiła wartość rynkową nieruchomości.

Dokładnie określiła stan nieruchomości ustalając, że wyceniane działki położone są na terenach rolniczych, w odległości ok. [...] m od drogi powiatowej, zaś najbliższe sąsiedztwo stanowią pola uprawne oraz zabudowa siedliskowa - wieś P. i osiedle P. Działki te, na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, stanowiły grunt orny, nieuzbrojony, a zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy P. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy P. z dnia [...] kwietnia 2004 r. znajdowały się na terenie przeznaczonym częściowo pod uprawy rolne, a częściowo pod projektowaną drogę ekspresową [...]. Zaznaczyła także, że dla terenów przeznaczonych pod uprawy rolne plan ten ustalił zakaz realizacji nowej zabudowy, nie związanej z produkcja rolną, dopuszczono jedynie realizację nowych siedlisk zagrodowych lub uciążliwych ośrodków produkcji rolnej.

Dokonała również analizy rynku zawężając zbiór transakcji do działek o cechach podobieństwa maksymalnie zbliżonych do nieruchomości wycenianej – przyjmując do porównań 22 ceny transakcyjne.

Wartość przedmiotowej nieruchomości, stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., określiła w oparciu o ceny transakcyjne odnotowane przy nabywaniu niezabudowanych gruntów rolnych pod drogę [...] oraz obwodnicę [...], położonych w północnej części gminy P. w sąsiadujących ze sobą miejscowościach – P., P. i S., na cele budowy dróg publicznych w latach 2008-2009.

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie

i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony

i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić motywy zajętego stanowiska i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości

i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przestawiły, dlaczego uznały wartość dowodową opinii rzeczoznawcy.

Należy też zauważyć, że rzeczoznawca majątkowy na rozprawie administracyjnej odniosła się do zarzutów podniesionych przez skarżących.

Zdaniem Sądu zarzuty podniesione przez skarżących dotyczące nie wyjaśnienia wątpliwości w kwestii zgłaszanych przez stronę uwag odnośnie wartości nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2009 r. - w efekcie czego operat ten winien być ponownie sporządzony - nie zasługują na uwzględnienie.

Należy podkreślić, że zakwestionowanie przez stronę w toku postępowania administracyjnego prawidłowości sporządzenia operatu, nie nakłada na organ administracji obowiązku ponownego zlecenia sporządzenia operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego, bowiem operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest jednym z dowodów – jak wyżej wspomniano

– podlegającym ocenie przez organ administracji, tak jak każdy inny dowód, na podstawie art. 80 kpa.

Zgodnie z treścią przepisu art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny sąsiedniej nieruchomości w formie operatu szacunkowego, nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego,

o którym mowa w ust.1. Strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jednym z takich środków dowodowych może być zlecenie przez stronę wykonania operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Sporządzony i przedłożony organowi operat będzie zatem podlegał ocenie tego organu jak każdy inny dowód zgromadzony

w sprawie. Jednocześnie zgodnie z brzmieniem ww. art. dokonanie innej wyceny nieruchomości nie powoduje utraty mocy dowodowej dokumentu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Organ musi natomiast określić czym się kierował dokonując oceny przedłożonych dowodów .

Zgłoszony przez skarżących zarzut zaniżonej wyceny działki w operacie z dnia [...] sierpnia 2009 r. poparty twierdzeniem, że działkę położoną w obrębie [...] wyceniono wyżej, nie został podzielony przez Sąd.

Trafnie bowiem zauważył organ, iż zarzut ten nie należy do niniejszego postępowania. Operat, na który powołuje się strona, został oceniony w postępowaniu, dla którego został sporządzony. Zatem prowadząc niniejsze postępowanie Minister nie mógł dokonać jego oceny - tym bardziej, że czynność ta wykraczałaby poza przedmiot niniejszego postępowania. Przedmiotem niniejszej sprawy była ocena prawidłowości ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w gminie P., obręb P., oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha - nie zaś wyjaśnienie, dlaczego inna działka położona w sąsiednim obrębie [...] została wyceniona wyżej.

Zatem organy I i II instancji słusznie uznały, że wycena rzeczoznawcy majątkowego jest prawidłowa – co nie budzi zastrzeżeń sądu.

Podsumowując, Sąd uznał, że decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem, zaś zarzuty skarżących są niezasadne. Stwierdzić też należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów - zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153,

poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.