Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 695/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2005-12-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stanisław Małek Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant sekr. sąd. Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 grudnia 2005 r. przy udziale sprawy ze skargi M.J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]lipca 2004r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz M.J. kwotę 100,- zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ W. Batorowicz /-/ St. Małek /-/ E. Podrazik


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...].07.2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania M. J., utrzymało w całości w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...].11.2003 r., w której, na podstawie art. 36 ust. 3, 4 i 9 ustawy z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 15 poz. 139 z 1999 r.) oraz na podstawie Uchwały nr IV/22/98 Rady Gminy T. z dnia 22.12.1998 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w L.-osiedle P., ustalił dla M. J. jednorazową opłatę w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w L., o numerze [...] i pow. [...]m2, w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego gminy T. i zbyciem udziału ½ w wyżej oznaczonej nieruchomości.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, iż przedmiotowa działka przed dniem 22.12.1998 r. była przeznaczona w obowiązującym wówczas planie zagospodarowania przestrzennego na tereny zabudowy letniskowej. W dniu 22.12.1998 r. Rada Gminy T. uchwałą Nr IV/22/98 zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zabudowy mieszkaniowej w L.-osiedle P. M. J. współwłaściciel przedmiotowej nieruchomości mający udział w wysokości ½ w dniu [...].03.2003 r. zbył swój udział w nieruchomości. Ustawa z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje obowiązek wniesienia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia uchwalenia planu (art. 36 ust. 3). W uchwalonym w dniu 30.06.1999 r. planie zagospodarowania przestrzennego określono wysokość tej opłaty na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Decyzję organ I instancji może wydać nawet w ostatnim dniu okresu pięcioletniego od zmiany planu, jest to termin ustawowy.

W skardze na powyższą decyzję M. J. podniósł, iż zgodnie z art. 35 § 1 i § 3 kpa organy administracji zobowiązane są załatwić sprawę bez zbędnej zwłoki, w postępowaniu odwoławczym-w ciągu miesiąca. Odwołanie skarżący wniósł w dniu [...].11.2003 r., natomiast decyzja SKO wydało swoją decyzję w dopiero lipcu 2004 r., a więc niezgodnie ze wskazanym terminem. Organ odwoławczy nie zawiadomił skarżącego stosownie do przepisu art. 36 kpa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę podtrzymało w całości swoje dotychczasowe stanowisko i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga okazała się uzasadniona, choć z innych względów niż w niej podniesiono.

Podniesiony w skardze zarzut naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 35 § 3 i art. 36 kpa, uznać należy za nieistotny. Naruszenie terminu załatwienia sprawy przez SKO faktycznie miało miejsce, ale z całości materiałów sprawy nie wynika, by mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy.

Zaskarżona decyzja wydana została również z naruszeniem przepisów art. 7 i art. 77 § 1 kpa, nie wyjaśniono bowiem dokładnie stanu faktycznego sprawy.

Wyjaśnienia wymaga kwestia rzeczywistej daty wszczęcia postępowania przez organ I instancji, co ma znaczenie dla prawidłowego określenia przepisów, które winny być zastosowane przy rozstrzyganiu sprawy zgodnie z przepisem art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z 2003 r.).

Organy obu instancji zastosowały regulację z ustawy z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 15 poz. 139 z 1999 r. z późn. zm.). Przepisy te mogły być stosowane, jeżeli postępowanie wszczęto przed dniem 11.07.2003 r.

Z uzasadnienia decyzji organu I instancji wynika, iż postępowanie wszczęto z urzędu w dniu [...].04.2003 r. Jednakże z akt sprawy wynika, że pierwszą czynnością tego organu było zawiadomienie o wszczęciu postępowania noszące datę [...].09.2003 r.

Ustawa z dnia 07.07.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym przewidywała jednorazową opłatę od właściciela nieruchomości, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbył tę nieruchomość przed upływem okresu 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. Wysokość opłaty winna być określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zasady określania wartości nieruchomości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 36 ust. 3, ust. 6, ust. 7 i ust. 14 ustawy).

Ustawa z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w pełni przejęła powyższą regulację w przepisach art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 3, ust. 4 i ust. 11.

Zasady określania wartości nieruchomości uregulowane są w przepisach art. 149-159 ustawy z dnia 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27.11.2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230 poz. 1924 z 2002 r.).

Wszystkie te przepisy odnoszą się do pojęcia nieruchomości, ewentualnie do pojęcia nieruchomości gruntowej. W art. 4 pkt 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami zdefiniowano pojęcie nieruchomości gruntowej jako grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Natomiast zgodnie z art. 47 § 2 kodeksu cywilnego częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

Nieruchomością jest więc nie tylko grunt ale także jego części składowe, takie jak budynku, ogrodzenie, drzewa. Oszacowaniu podlegać powinna wartość całej nieruchomości, a nie tylko wartość gruntu.

Z operatu szacunkowego, w oparciu o który określono wysokość opłaty w niniejszej sprawie, wynika, że wycenie podlegał wyłącznie grunt. Biegły nie wyceniał jego części składowych.

Z akt sprawy wynika zaś, iż przedmiotowa nieruchomość była zabudowana, ogrodzona i zadrzewiona.

W operacie wskazano, że działka jest zabudowana domem mieszkalnym jednorodzinnym, natomiast z aktu notarialnego sprzedaży z dnia [...].03.2003 r. oraz z odwołania skarżącego wynika, że działka przed zmianą planu i obecnie jest zabudowana budynkiem letniskowym murowanym z garażem.

Wyjaśnienia wymaga więc charakter istniejącej zabudowy działki (dom mieszkalny jednorodzinny czy dom letniskowy), a także czy i w jakim stopniu pominięte przez biegłego przy określaniu wartości nieruchomości jej części składowe mogły mieć wpływ na różnicę wartości nieruchomości przed zmianą planu i po jej zmianie. W szczególności wyjaśnić należało jaki wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną mógł mieć fakt istniejącej na niej zabudowy letniskowej. W tym celu należało przesłuchać biegłego rzeczoznawcę sporządzającego wycenę, a w miarę potrzeby zlecić uzupełnienie wyceny, albo nową wycenę nieruchomości.

Wątpliwości budzi także w oparciu o jaką uchwałę Rady Gminy T. ustalono nałożoną na skarżącego opłatę. Zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości z działki letniskowej na działkę pod budownictwo jednorodzinne nastąpiła w Uchwale Nr IV/22/98 Rady Gminy T. z dnia 22.12.1998 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w L.-osiedle P. Natomiast w uzasadnieniu decyzji Kolegium określając wysokość opłaty na 30% wzrostu wartości nieruchomości powołano się na uchwałę z dnia 30.06.1999 r. To samo organ powtórzył w odpowiedzi na skargę. W aktach sprawy brak jakiejkolwiek uchwały Rady Gminy T.

Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania powołanych wyżej, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy zaskarżoną decyzję należało uchylić. Ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę należy wyjaśnić kwestie przedstawione powyżej i stosownie do dokonanych ustaleń rozstrzygnąć sprawę.

Z wymienionych przyczyn na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.) należało uwzględnić skargę i uchylić zaskarżoną decyzję. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 wskazanej ustawy. O wykonalności decyzji orzeczono w oparciu o przepis art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

/-/ W. Batorowicz /-/ S. Małek /-/ E. Podrazik