Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 689/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2022-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 61
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Stanisław Śliwa /spr./ Sędziowie WSA Marcin Kamiński AWSA Maria Mikolik Protokolant specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi J. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 31 marca 2022 r. nr SKO.415/51/2022 w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję wydaną z upoważnienia Burmistrza [...] z dnia 14 stycznia 2022 r. nr IZP.6730.4.2020.BT; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz skarżącego J. F. kwotę 1 014 zł /słownie: jeden tysiąc czternaście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 31 marca 2022 r. nr SKO.415/51/2021 Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w Rzeszowie utrzymało w mocy decyzję Burmistrza [...] z 14 stycznia 2022 r. nr IZP.6730.4.2020.BT w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, w podstawie prawnej powołując art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a." w zw. z art. 59 ust. 1, art. 54, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503), określanej następnie jako "u.p.z.p.".

Decyzją z 14 stycznia 2022 r. Burmistrz [...], działając na wniosek A. Sp. z o. o. z siedzibą w [...], ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanego przedsięwzięcia polegającego na : "Budowie hali magazynowej realizowanej w dwóch etapach inwestycyjnych z częścią administracyjną i portiernią dla A. wraz z instalacjami wewnętrznymi tj.: wod.-kan., c.o., c.w., elektroenergetyczną, gazową, wentylacją mechaniczną i klimatyzacją oraz instalacjami zewnętrznymi tj.: kanalizacją sanitarną ze zbiornikami na ścieki, kanalizacją wody deszczowej ze zbiornikiem retencyjnym, instalacją wodociągową wraz ze zbiornikami na wodę p.poż. hydrantami i budynkiem hydroforni, instalacją elektroenergetyczną wraz z oświetleniem terenu oraz stacją transformatorową, instalacją olejową wraz podziemnymi zbiornikami na olej opałowy (alternatywnie kotłownia gazowa wraz z instalacją), drogami wewnętrznymi, dojściami, placami manewrowymi i miejscami parkingowymi, likwidacją i przebudową rowów melioracyjnych" na działkach nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...][...],[...],[...],[...],[...],[...], [...], [...], [...], [...],[...],[...],[...],[....], [...], [...], [..], [...], [..], [...],[...],[...],[....] położonych w obrębie nr [...] M., gm. [...].

Od decyzji tej odwołał się J. F., zarzucając jej naruszenie prawa materialnego oraz przepisów postępowania, w szczególności:

1) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie i ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia pomimo, że inwestycja ta narusza zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, w szczególności gdy po sąsiedzku znajdują się głównie tereny mieszkaniowe oraz rolne, a funkcjonowanie hal magazynowych

o powierzchni powyżej 50.000 m.kw., ze składowaniem opon obok hali z pewnością wymusi bardzo duży ruch samochodów ciężarowych 40 tonowych, co będzie bardzo odczuwalne przez okolicznych mieszkańców, pracowników i klientów okolicznych firm,

2) art. 2 pkt 14 u.p.z.p. poprzez pominięcie faktu, iż planowana inwestycja nie ma

zagwarantowanego dostępu do drogi publicznej,

3) art. 71 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnieniu informacji o środowisku

i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, przez brak wymagania uzyskania decyzji środowisko-wej, w sytuacji kiedy inwestycja może znacząco oddziaływać na środowisko,

4) art. 7 i 77 K.p.a., art. 80 K.p.a., art. 107 § 3 K.p.a. poprzez niedostateczne ustalenie okoliczności faktycznych sprawy, w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia na niepełnym materiale dowodowym, zawierającym tym samym niewłaściwe

uzasadnienie faktyczne i prawne, a w szczególności pominięcie, iż planowana

inwestycja związana jest z magazynowaniem ogromnej ilości towarów, w tym opon, co wymusi bardzo duży ruch samochodowy niedostosowany do infrastruktury, co

spowoduje bardzo duże zagrożenie bezpieczeństwa innych uczestników ruchu

drogowego.

SKO w Rzeszowie, decyzją z 31 marca 2022 r. utrzymało kwestionowane rozstrzygnięcie w mocy. Wskazało, że analiza wydanej przez Burmistrza [...] decyzji oraz zalegających w aktach sprawy dokumentów prowadzi do wniosku, iż wymogi wynikające ze stosownych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z jej art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały dla planowanej inwestycji spełnione, co obligowało Organ I instancji do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia. Kolegium wskazało, że stosownie do przepisów ustawy oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164 poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem z 2003 r.", w toku postępowania administracyjnego została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z analizy tej wynika, że nieruchomości położone w sąsiedztwie działki objętej wnioskiem, dostępne z tej samej drogi publicznej, są zabudowane budynkami mieszkalnymi i zabudowaniami gospodarczymi i garażowymi. Planowana przez inwestora zabudowa stanowi zatem niewątpliwie kontynuację funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Zdaniem SKO, określone decyzją parametry zabudowy zostały ustalone zgodnie z zasadami

określonymi w rozporządzeniu z 2003 r. i korespondują z występującymi w obszarze

analizowanym cechami i gabarytami obiektów. Planowana inwestycja nie będzie zatem naruszać istniejącego ładu architektonicznego i będzie harmonizować z istniejącą już zabudową, kontynuując istniejący w terenie sposób użytkowania obiektów, jak również ich cechy zabudowy. Kolegium zauważyło, że wprawdzie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie wskazano parametrów dla poszczególnych nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, jednakże mając na uwadze, iż obszar analizowany zajmuje ok. 8 km kw. oraz zróżnicowany charakter zabudowy: produkcyjnej, mieszkalnej, garażowej, przyjęto za prawidłowe uśrednienie wyników.

Dalej Kolegium podniosło, że z analizy urbanistycznej wynika, iż istniejące na terenie inwestycji uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Teren objęty wnioskiem ma zapewniony dostęp do drogi publicznej przez istniejący zjazd z drogi powiatowej (działka nr [...]) oraz projektowanym zjazdem z drogi gminnej (działka nr [...]). Decyzją z 26 września 2019 r. Burmistrz [...] zezwolił na lokalizację zjazdu publicznego z drogi gminnej nr [...] (dz. nr [...]) na działkę [...]. Ponadto, dla planowanego przedsięwzięcia została wydana decyzja

o zatwierdzeniu braku potrzeby przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko (z 2 kwietnia 2020 r.). Analiza charakteru inwestycji oraz uwarunkowań obszaru analizowanego prowadzi do wniosku, że lokalizacja planowanej inwestycji nie będzie naruszać regulacji zawartych w przepisach odrębnych.

Odnosząc się do wzmożonego ruchu samochodów ciężarowych 40 tonowych SKO podniosło, że z mocy prawa w zakwestionowanej decyzji został zamieszczony zapis, że nie rodzi ona prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Wskazano również wymagania dotyczące ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich (planowana inwestycja nie może powodować ograniczenia dostępu do drogi publicznej z sąsiednich działek), co stanowi element konstruujący specyfikę decyzji o warunkach zabudowy, będącej swego rodzaju promesą wydania pozwolenia na budowę dla określonej inwestycji na określonej działce, o ile inwestor spełni wszelkie wymogi wynikające z przepisów Prawa budowlanego i przepisów szczególnych. Kolegium podkreśliło związany charakter rozstrzygnięcia, co oznacza, że w wypadku zgodności inwestycji z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodaro-waniu przestrzennym oraz przepisami odrębnymi nie można odmówić ustalenia jej warunków. Przedmiotowa decyzja nie jest decyzją uznaniową organu, lecz jej ustalenia są zależne od regulacji prawnych dotyczących zamierzenia inwestycyjnego

i obszaru, na którym takie zamierzenie ma być zlokalizowane. Organ odmawiający ustalenia warunków zabudowy musi zatem wykazać niezgodność wnioskowanej lokalizacji z odrębnym przepisem prawa.

Decyzję Kolegium zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie J. F., ponawiając zarzuty złożonego odwołania od rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego. Wniósł o uchylenie obydwu rozstrzygnięć oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący podniósł, że jedyna istniejąca droga do planowanej inwestycji posiada przekrój drogowy o szerokości jezdni 5,5 m z obustronnymi poboczami utwardzonymi kruszywem o szerokości 2 x 0,75 m. Po obu stronach drogi zlokalizowane są rowy otwarte. W bezpośrednim sąsiedztwie drogi powstał jeden z największych Parków Logistycznych [...], skomuniko-wany z przedmiotową drogą publiczną poprzez zjazdy publiczne. Wjazd do zakładu jest dozorowany poprzez portiernię, ograniczony bramą i szlabanami, przed którymi ustawiają się pojazdy tworząc kolejkę, która zajmuje 1 pas ruchu jezdni drogi głównej w kierunku [...]. W bezpośrednim sąsiedztwie zjazdu znajduje się luk kołowy

w planie, ograniczając widoczność dla kierowców próbujących ominąć kolejkę przed lukiem. Decyzja kierowców o wyprzedzaniu kolumny pojazdów ciężarowych odbywa się na podstawie widocznej części odcinka, co stanowi bardzo poważne obniżenie poziomu bezpieczeństwa ruchu. Sytuację pogarsza brak separacji pieszych i rowerzy-stów od ruchu pojazdów. Skarżący zauważył, że zarzuty te uzasadnione są obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności brzmieniem art. 20 ust. 14 ustawy o drogach publicznych. Następnie, zwrócił uwagę na § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065) wskazując, że wynikający

z niego wymóg nie został w warunkach sprawy zachowany, bowiem w sytuacji stwarzanej przez parkujące ciężarówki, pas pieszo-jezdny jest mniejszy niż wymagane 5 m, a już z pewnością w sytuacji kryzysowej nie będzie w stanie przejechać samochód Straży Pożarnej. Ponadto, podniósł, że już w chwili obecnej istniejąca baza logistyczna firmy A. jest bardzo uciążliwa dla okolicznych mieszkańców, gdyż codziennie w bardzo dużej ilości przejeżdżają samochody ciężarowe o masie 40 ton, drogami lokalnymi, które nie mają żadnych poboczy czy też chodników. Poza tym, ruch samochodów ciężarowych jest również bardzo uciążliwy dla okolicznych mieszkańców także pod względem powodowanego przejazdem hałasu praktycznie

o każdej godzinie dnia i nocy. Z drogi tej korzysta sześć miejscowości, z których mieszkańcy dojeżdżając do pracy, szkoły muszą czekać na włączenie się do ruchu

z drogą [...] P. - D. Na drodze tej panuje duży ruch, a gdy jeszcze dojdą kolejne samochody, włączenie się do ruchu będzie bardzo utrudnione. Nie bez znaczenia, zdaniem Skarżącego, jest także fakt, iż planowana baza logistyczna umiejscowiona jest na terenach rolnych o wysokiej klasie gruntów, a obecna eksploatacja istniejącej już infrastruktury przez Wnioskodawcę polega m.in. na składowaniu ogromnej ilości zużytych opon od samochodów ciężarowych, co

w okresie letnim i wyższych temperaturach otoczenia, powoduje odczuwanie nieprzyjemnego zapachu gumy w obrębie jeszcze kilkuset metrów od placu składowego. Ponadto, rozporządzenie Rady Ministrów z 10 września 2019 r. w spra-wie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko rozszerza obowiązek uzyskania decyzji środowiskowej w przypadku inwestycji związanych z m. in. z dużym terenem przeznaczonym pod parkowanie samochodów, co SKO całkowi-cie pominęło. Skarżący zakwestionował też ustalenie, że został zapewniony dostęp do drogi publicznej. W Jego ocenie, sama możliwość wjazdu na działkę z drogi publicznej jest niewystarczająca dla uznania, że działka ma dostęp do drogi publicznej. Wymóg ten jest spełniony dopiero wtedy, gdy na daną nieruchomość można dostać się zgodnie z prawem z drogi publicznej. Tymczasem, żadna z działek wymienionych

w decyzji nie sąsiaduje bezpośrednio ze zjazdem z drogi powiatowej dz. nr [...].

Z kolei, z projektowanym zjazdem z drogi gminnej dz. nr [...] sąsiaduje co prawda działka nr [....], jednakże zjazd ten obecnie nie istnieje i nie ma pewności, że powstanie.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kryterium, według którego sąd administracyjny dokonuje kontroli różnego rodzaju aktów określa art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137 ze zm.) i jest nim zgodność z prawem. Tylko jednak niektóre uchybienia mogą skutkować wyeliminowaniem rozstrzygnięcia

z obrotu prawnego. Wedle więc art. 145 § 1 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.", sąd stwierdza nieważność decyzji, kiedy zauważy zaistnienie przyczyn określonych w art. 156 K.p.a. bądź w innych przepisach. Natomiast, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas uchyla skarżoną decyzję w całości lub w części (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Brak takich uchybień obliguje do oddalenia skargi na podstawie art. 151 P.p.s.a. Ponadto, w myśl art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd orzeka w granicach sprawy, nie będąc związany podniesionymi w skardze zarzutami, czy też powołaną w niej podstawą prawną.

W postępowaniu Sąd badał zgodność z prawem decyzji SKO w Rzeszowie utrzymującej w mocy decyzję Burmistrza [...], która ustalała warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanego przedsięwzięcia polegającego na: "Budowie hali magazynowej realizowanej w dwóch etapach inwestycyjnych z częścią administracyjną i portiernią wraz z instalacjami wewnętrznymi tj.: wod.-kan., c.o., c.w., elektroenergetyczną, gazową, wentylacją mechaniczną i klimatyzacją oraz instalacjami zewnętrznymi tj.: kanalizacją sanitarną ze zbiornikami na ścieki, kanalizacją wody deszczowej ze zbiornikiem retencyjnym, instalacją wodociągową wraz ze zbiornikami na wodę p.poż. hydrantami i budynkiem hydroforni, instalacją elektroenergetyczną wraz z oświetleniem terenu oraz stacją transformatorową, instalacją olejową wraz podziemnymi zbiornikami na olej opałowy (alternatywnie kotłownia gazowa wraz

z instalacją), drogami wewnętrznymi, dojściami, placami manewrowymi i miejscami parkingowymi, likwidacją i przebudową rowów melioracyjnych" na wyszczególnionych działkach położonych w obrębie nr [...] M., gmina [...].

Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowiła ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym przed 3 stycznia 2022 r., kiedy to weszła w życie ustawa z 17 września 2021 r.

o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Dz. U. poz. 1986, która w art. 4 postanowiła, że do spraw wydania warunków zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia jej w życie stosuje się przepisy ustawy zmienianej tj. u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym.

Jak stanowi art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji (nie będących inwestycjami celu publicznego) ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy, co zgodnie z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 u.p.z.p., następuje na wniosek inwestora. W postępowaniu zmierzającym do wydania tego rodzaju rozstrzygnięcia właściwy organ dokonuje analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych, jak też stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji (art. 53 ust. 3 u.p.z.p.). Analiza ta służy ustaleniu czy spełnione są łącznie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. tj.:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b)v strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Szczegóły co do przeprowadzenia wymaganej analizy zawarte są w wydanym w oparciu na art. 61 ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle jego § 3 ust. 1, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Przy czym, wedle § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W dalszej części rozporządzenie określa wymogi co do ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, jak również geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Co do poszczególnych wymienionych wyżej elementów prawodawca ustanowił określone zasady w odniesieniu do ich określenia, dopuszczając równocześnie wyjątki, pod warunkiem jednak, że wynikają one

z analizy. Biorąc pod uwagę to ostatnie sformułowanie tj. "wynikanie z analizy" w orzecznictwie sądowym podnosi się, że odstępstwa od reguł określania warunków dla nowej zabudowy muszą być w sposób szczególny uzasadnione. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby "wynikało to z analizy", nie tylko nie oznacza dowolności i arbitralności, ale nadto wymaga sięgania do rzeczowych, obiektywnych kryteriów ocen. Nie do przyjęcia jest bowiem sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a wyłącznie na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej także ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora [tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (WSA) w Krakowie z 14.11.2017 r. II SA/Kr 889/17, wyrok WSA w Poznaniu z 20.12.2019 r. II SA/Po 202/19].

Sporządzenie prawidłowej analizy ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia

w przedmiocie złożonego przez inwestora wniosku. Jest ona podstawowym dowodem w postępowaniu, pozwalającym stwierdzić, czy w danej sprawie zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, ale też umożliwia dokonanie kontroli prawidłowości działania organów administracji. Z tego też względu powinna być ona sporządzona

w sposób kompleksowy i szczegółowy, a przy tym jasno i jednoznacznie wskazywać, jakie kryteria oceny przyjął jej autor i dlaczego wyznaczył takie, a nie inne wskaźniki dla nowej zabudowy.

W ocenie Sądu, organ I instancji nie sprostał obowiązkowi dokonania prawidłowej analizy służącej ustaleniu właściwych warunków planowanej zabudowy, a Organ II instancji uznał jego decyzję za prawidłową. W tym miejscu zauważenia wymaga, że w rozpoznawanej sprawie SKO w Rzeszowie uchyliło już wcześniej (decyzja z 15 grudnia 2020 r.) decyzję Burmistrza [...] z 5 października 2020 r. właśnie z powodu błędnej analizy. Faktycznie, poprzednio sporządzony tego rodzaju dokument urbanistyczny był niezwykle lakoniczny i uniemożliwiał dokonanie na jego podstawie oceny zasadności zaproponowanych parametrów nowej zabudowy. Obecnie sporządzona analiza jest już zdecydowanie szersza, jednak nadal - zdaniem Sądu - niedostateczna do rozstrzygnięcia sprawy.

Przede wszystkim, podniesienia wymaga, że wyznaczając obszar analizowany dokonano jego podziału na 11 mniejszych podobszarów, w odniesieniu do których przedstawiono występującą w nich zabudowę z oznaczeniem jej rodzaju i poszczególnych charakteryzujących ją parametrów, wymaganych przez rozporządzenie i uśredniono wyniki. Motywując takie działanie wskazano na znaczny obszar poddany analizie. W ocenie Sądu, nie jest to jednak właściwe postępowanie. Analizowana powierzchnia powinna stanowić jeden obszar, z którego poszczególne parametry winny być wskazane i obliczone dla wyznaczenia kształtu nowej zabudowy. Rozporządzenie stanowiąc o wyznaczeniu przedmiotowego obszaru nie mówi nic o możliwości dokonania takiego podziału.

Poza tym, należy zwrócić uwagę na ustalony decyzją Burmistrza parametr w postaci szerokości elewacji magazynu wynoszący od 270 do 290 m w sytuacji, gdy w całym analizowanym obszarze szerokość ta wynosi od 5 do 30 m. Okoliczność ta zmusza do zadania pytania o zachowanie w warunkach sprawy tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jej celem jest dopuszczenie do powstania nowej zabudowy, która będzie stanowiła uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych, tak by został zachowany ład przestrzenny, zdefiniowany w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Sąd podziela orzecznictwo, wedle którego, kontynuacja funkcji w świetle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Nie chodzi więc o mechaniczne powielanie istniejącej zabudowy czy zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym (por. wyrok NSA: z 13.12.2017 r. II OSK 779/17, z 22.01.2020 r. II OSK 3490/18). Nie można jednakże zapominać, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech

i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy

i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architek-tonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (tak wyrok NSA z 20.03. 2012 r. II OSK 10/11). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się więc taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

Z analizy znajdującej się w aktach rozpoznawanej sprawy nie wynika, by spełniony został wymóg istnienia zabudowy porównywalnej do zabudowy planowanej na działce inwestora, jako że nie wskazuje ona, by na działce w sąsiedztwie znajdował się obiekt zbliżony choćby w pewnym stopniu do planowanego obiektu w postaci magazynu. Nie wyjaśniono więc, jak inwestycja o zamierzonych gabarytach wpisuje się harmonijnie w otoczenie. Tymczasem, przy ustalaniu warunków nowej zabudowy należy dążyć do jak najlepszego wkomponowania nowej zabudowy w otoczenie inwestycji. Oczywiście, mając na uwadze specyfikę zamierzonego obiektu jakim jest magazyn, który ze swej istoty potrzebuje odpowiedniej powierzchni, odwołanie się do parametru szerokości elewacji frontowej zabudowy jednorodzinnej będzie nieprzydatne do ustalenia kontynuacji elementów, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jednak w takiej sytuacji konieczne jest dla przyjęcia spełnienia tego warunku znalezienie obiektów, które będą do jakiegoś stopnia podobne. Jak już wyżej zaznaczono, skoro prawodawca przewiduje pewne rozwiązanie w zakresie ustalenia określonego parametru związanego z zabudową, to odstępstwo od niego winno być starannie i wnikliwie uzasadnione. Organ musi więc wykazać, że przyjęte przez niego rozwiązanie służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego, przedstawiając w tym zakresie przekonujące przesłanki.

Dostrzeżone przez Sąd wady sporządzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej powodują, że wydane w sprawie decyzje są przedwczesne.

W zaistniałej sytuacji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z istotnym naruszeniem przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., co skutkowało koniecznością ich uchylenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w oparciu na art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a., zasądzając na rzecz Skarżącego od Organu kwotę 1014 zł, na którą składają się wpis od skargi - 500 zł, wynagrodzenie pełnomocnika - 480 zł (§ 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie - Dz. U. poz. 1800 ze zm.) oraz opłata skarbowa związana z udzieleniem pełnomocnictwa i pełnomocnictwa substytucyjnego - 34 zł

Sąd oddalił złożony na rozprawie wniosek Skarżącego o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia postępowania wszczętego z wniosku Skarżącego o stwierdzenie nieważności decyzji Burmistrza [...] z 2 kwietnia 2020 r. stwierdzającej brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko dla przedmiotowego przedsięwzięcia. W świetle brzmienia art. 72 ust. 1 pkt 3 i art. 72 ust. 3 ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływa-nia na środowisko (Dz. U. z 2021r. poz. 2373), wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach następuje przed uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu, a rozstrzygnięcie to dołącza się do wniosku o wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Jednym z rodzajów decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest decyzja, w której organ stwierdza brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, o czym stanowi art. 84 ust. 1 wskazanej ustawy środowiskowej. W myśl art. 86 ust. 1 pkt 2 tego aktu, decyzja środowiskowa wiąże organ wydające decyzje, o których mowa w art. 72 ust. 1 tj. np. decyzje o warunkach zabudowy.

W świetle powyższych unormowań, skoro decyzja Burmistrza [...] z 2 kwietnia 2020 r. stała się ostateczna z dniem 22 czerwca 2020 r. (co wynika z egzemplarza tego rozstrzygnięcia znajdującego się w aktach sprawy), to organy rozpoznające niniejszą sprawę były związane jej treścią i nie mogły jej podważyć.

W ocenie Sądu, brak jest podstaw do wstrzymywania biegu niniejszego postępowania poprzez jego zawieszenie do czasu rozstrzygnięcia w przedmiocie stwierdzenia nieważności wskazanej decyzji środowiskowej. Dopóki bowiem decyzja ta funkcjonuje w obrocie prawnym, to wywołuje określone konsekwencje, a zawieszenie postępowania ma wyjątkowy charakter i nie może być stosowane w sytuacjach, gdzie nie jest to konieczne i tylko niepotrzebnie tamowałoby bieg postępowania w sprawie. Wydane w niniejszej sprawie decyzje zostały uchylone, a zatem sprawa wraca do postępowania w pierwszej instancji. Jeśli w jego toku zostanie podjęte rozstrzygnięcie w przedmiocie wniosku Skarżącego o stwierdzenie nieważności, to organy uwzględnią je przy wydawaniu swoich rozstrzygnięć.