Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1095/10
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2011-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art.141 § 4, art.184
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art.146 ust.1i 3,art.150,art152,154 ust.1, art.155 ust.1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: § 3 ust.2, § 4 ust.1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz Sędziowie NSA Joanna Banasiewicz del.NSA Elżbieta Makowska (spr.) Protokolant specjalista Edyta Pawlak po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2011r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej M. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 marca 2010 r. sygn. akt I SA/Wa 396/09 w sprawie ze skargi M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 16 marca 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 396/09, oddalił skargę M.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. Wyrok ten został wydany w następujących okolicznościach sprawy:

Burmistrz Miasta P. decyzją z dnia [...] października 2008 r., nr [...], ustalił M. W. - właścicielowi działki nr [...] o powierzchni [...] m2 położonej w P. (obręb [...]) opłatę adiacencką w kwocie 4.602,50 zł. w związku ze wzrostem wartości tej nieruchomości wskutek wybudowania kanalizacji sanitarnej i jednocześnie orzekł o rozłożeniu tej opłaty na 10 rat.

M. W. w odwołaniu od powyższej decyzji podniósł, że organ I instancji oparł się na nieważnym i wątpliwej wartości operacie szacunkowym, oraz przekroczył wszelkie terminy załatwienia spraw określone w k.p.a.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta P. z [...] października 2008 r.

Organ odwoławczy powołał treść przepisów art. 143, 144, 145, 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603, dalej "u.g.n.") i wskazał, że w dniu [...] grudnia 2005 r. została oddana do użytku inwestycja pod nazwą "Opracowanie projektu i budowa kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-ciśnieniowej w P." (protokół Nr [...] odbioru końcowego robót i przekazania do eksploatacji w/w inwestycji).

W związku z powyższym Burmistrz Miasta P. zlecił rzeczoznawcy majątkowemu – J. K. wykonanie operatu szacunkowego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Biegły ustalił, iż wartość działki nr [...] o pow. [...] m2 położonej w P. obręb [...], przy ul. K [...] przed uzbrojeniem wynosiła 78.412,00zł., zaś po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej wzrosła do kwoty 87.615,00 zł. Różnica wyniosła 9.203,00 zł. Po zastosowaniu 50% stawki opłaty adiacenckiej wynikającej z uchwały Rady Miasta P. z dnia [...] grudnia 2002 r. Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Województwa Mazowieckiego z 2002 r. Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2002 r.) Burmistrz Miasta P. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 50% wzrostu wartości działki na kwotę 4.602,00 zł.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących niedotrzymania terminów załatwienia spraw przewidzianych przez k.p.a., organ stwierdził, że pismem z dnia 15 października 2007 r. organ I instancji zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie (potwierdzenie odbioru pisma przez M.W. z dnia 17 października 2007 r. w aktach sprawy). Pismem z dnia 24 października 2007 r. organ zawiadomił o zakończeniu postępowania w sprawie. Następnie pismem z dnia 5 sierpnia 2008 r. ponownie organ I instancji zawiadomił M. W. o zakończeniu postępowania w sprawie, a w dniu [...] października 2008 r. Burmistrz Miasta P. wydał decyzję, którą skarżący odebrał w dniu 28 października 2008 r. Od wszczęcia postępowania do jego zakończenia poprzez wydanie decyzji minął rok, wobec tego zarzuty odwołania nie zasługują na uwzględnienie.

Operat szacunkowy sporządzony był w dniu 14 września 2007 r., a w dniu 26 września 2008 r. potwierdzona została jego aktualność. Sporządzony on został zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a jego ocena merytoryczna nie budzi zastrzeżeń.

M. W. w skardze na powyższą decyzje wniósł o jej uchylenie, z uwagi na następujące uchybienia formalno prawne:

- nie podjęcie przez organy obydwu instancji niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia sprawy i jej załatwienia, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, czym naruszyły art. 7, 8, 77 § i 80 k.p.a.;

- naruszenie art. 107 § 3 kpa;

- ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej w oparciu o wątpliwej wartości dowodowej operat szacunkowy;

- naliczenie opłaty adiacenckiej w wysokości przekraczającej ustaloną przez Radę Miejską w P. stawkę procentową – 50 %.

Skarżący zarzucił, że operat został sporządzony bez obowiązkowych oględzin w terenie, oraz że nie zawiera szczegółowego opisu działki skarżącego jak i działek przyjętych do porównania. Działka skarżącego została zakwalifikowana jak do strefy śródmiejskiej, wśród działek od 401 m2 do 1200 m2 oraz wg lokalizacji szczegółowej – ocenianej jako bardzo dobra. Wskazał, że każda działka na osiedlu, dla której przyjęte zostały te same parametry oceny wyceniona została za 1 m 2 według tej samej wartości. Według tej samej wartości oszacowano działki, które przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania pod zabudowę mieszkaniową i mieszkalno – usługową oraz działki, które położone są na terenie, gdzie wybudowana jest kanalizacja deszczowa, działki na których bez żadnych nakładów można budować budynki jak i działki, które nie spełniają tych warunków.

Błędem operatu było przyjęcie do porównań nieruchomości z M., gdyż jest to całkowicie inny rynek lokalny. Ilość transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych na terenie miasta P. w latach 2005 - 2007 wynosiła ok. 200 szt. rocznie, co gwarantowało dostateczny materiał do analizy przy wycenie, tym bardziej, że rzeczoznawca oparł swój operat tylko na 129 transakcjach. Zarzucił, że organ nie zbadał, w jakim zakresie wzięcie pod uwagę rynku lokalnego M. miało wpływ na wycenę i czy w operacie wzięto pod uwagę w ogóle rynek lokalny w P., skarżący podniósł, że wbrew podanym w operacie źródłom na podstawie których rzeczoznawca go sporządził, nie korzystał on z ewidencji budynków i gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w P., co wynika z odpowiedzi jakiej ten organ udzielił A. F.

Potwierdzeniem wątpliwości co do wiarygodności operatu szacunkowego jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. ([...]) z [...]grudnia 2008 r., która uchyliła decyzję Burmistrza Miasta P. z [...] sierpnia 2008 r. ustalającą opłatę adiacencką od wzrostu wartości działki W. i J. P. Skoro SKO w C. zakwestionowało opłatę ustaloną na podstawie tego samego operatu, to skutkuje to nieważnością całego operatu.

Ponadto operat, który okazano skarżącemu do wglądu przed wydaniem decyzji (okazano mu wersję pierwotną) był inny od tego, w oparciu o który wydano decyzję. Wobec powyższego organ wydający decyzję nie zapoznał go z zebranym materiałem dowodowym.

Skarżący zarzucił, że organ nie dokonał oceny wiarygodności dowodowej operatu oraz jego przydatności do rozstrzygnięcia sprawy. Rzeczoznawca ustalił wartość jego działki przed uzbrojeniem na kwotę 78 412,00 zł. zaś po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej na kwotę 87 615,00 zł. Różnica wynosiła zatem 9203,00 zł. Organ wydający decyzję naliczył opłatę w wysokości 4602,00 zł. Zdaniem skarżącego naliczona przez organ opłata jest wyższa od opłaty wynikającej z uchwały Rady Miejskiej w P. i przekracza 50 % różnicy wartości działki przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej – opłata winna być naliczona w wysokości 4601,50 zł.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając skargę wskazał, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich (art. 144 ust. 1 u.g.n.). Opłatę tę w drodze decyzji ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 u.g.n.). Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (...), jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 u.g.n.).

Stosownie do art. 146 ust. 2 u.g.n. wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.).

Uchwałą Rady Miejskiej w P. z [...] grudnia 2002 r. ustalono wysokość opłaty adiacenckiej na 50 % różnicy między wartością nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Z dniem 29 grudnia 2005 r. została przekazana do eksploatacji inwestycja budowy kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-ciśnieniowej w P. W tej sytuacji zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej i został zachowany trzyletni termin, o jakim mowa w art.145 ust. 2 u.g.n.

Organ ustalając wysokość opłaty adiacenckiej oparł rozstrzygnięcie na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. K., dokonując oceny tego dowodu. W ocenie Sądu, pomimo że analiza operatu szacunkowego w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji jest lakoniczna, to jest wystarczająca do oceny prawidłowości tej decyzji.

Treść operatu przeczy zarzutom skarżącego, że rzeczoznawca: nie dokonał oględzin w terenie, nie korzystał z ewidencji gruntów i budynków oraz nie uwzględnił uwarunkowań wynikających z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W karcie 4 operatu - pkt 3.3 "Źródła danych merytorycznych", rzeczoznawca powołuje się na te dokumenty i wskazuje na wizję lokalną. Natomiast dołączone do skargi pismo A. F. z 26 listopada 2008 r., kierowane do Starostwa Powiatowego w P. oraz odpowiedź Starostwa z 4 grudnia 2008 r. na powyższe pismo nie podważają zapisu operatu, z którego wynika, że rzeczoznawca korzystał z ewidencji gruntów i budynków. Odpowiedź Starostwa dotyczyła innej kwestii, tj. rejestru cen i wartości nieruchomości z 2007 r.

Zarzuty braku szczegółowego opisu działki skarżącego, zakwalifikowanie jej do strefy śródmiejskiej, oszacowanie według tej samej wartości działek przeznaczonych na inne cele w miejscowym planie zagospodarowania, nie zasługują na uwzględnienie. Działki wskazane w operacie zostały pogrupowane według poszczególnych obiektywnych kryteriów: strefy położenia, powierzchni oraz trzystopniowej lokalizacji szczegółowej. Wobec tego cena 1 m2 działek objętych punktacją z przyporządkowania ich do tych samych kryteriów, nie budzi zastrzeżeń i nie może być skuteczny zarzut skargi, że o wadliwości operatu świadczy jednakowa wycena 1 m2 działki na osiedlu skarżącego. Wszystkie działki na osiedlu podłączone do kanalizacji co do zasady w takim samym stopniu zyskują na wartości.

Odnośnie zarzutu przyjęcia w operacie do porównań nieruchomości z M., a także co do pozostałych zarzutów odnośnie operatu zawartych w odwołaniu, Sąd wskazał, że organ zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów skarżącego. W piśmie z 20 listopada 2008 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że rozszerzenie rynku nieruchomości na teren M. wynika z tego, że rynek P. jest rynkiem bardzo płytkim, a ilość zawartych transakcji nieruchomościami niezabudowanymi nie gwarantowałaby osiągnięcia celu wyceny. Rzeczoznawca wyjaśnił także, że rynek m. jest podobny do p. ze względu na położenie, wielkość miasta i poziom społeczno- gospodarczy. Przyjęcie do porównań nieruchomości z M., w ocenie Sądu, nie było błędne, a przyjęcie do wyliczeń 129 transakcji świadczy o wnikliwej analizie rynku.

Sąd wskazał ponadto, że uchylenie przez SKO w C. decyzji organu I instancji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w innej sprawie nie świadczy o wadliwości sporządzonego operatu. Organ w sprawie skarżącego nie był związany rozstrzygnięciem w innej sprawie dotyczącej innych stron postępowania.

Niezasadny jest zarzut skargi podnoszący ustalenie opłaty w kwocie przekraczającej 50 % różnicy między wartością nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Operat w tym zakresie zawiera oczywistą, a przy tym niewielką pomyłkę matematyczną w mnożeniu ceny jednego metra kwadratowego przez powierzchnię działki. Jest to błąd nieistotny, nie mający wpływu na treść rozstrzygnięcia organu. W rzeczywistości prawidłowa kwota opłaty powinna wynosić 4.602,50 zł. Wynika to z następującego wyliczenia: wartość 1 m2 nieruchomości przed budową kanalizacji wynosiła 78,96 zł x [...]m2, co stanowi kwotę 78.407, 28 zł. Zgodnie z § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Wobec tego wartość nieruchomości przed budową kanalizacji wynosiła 78.407 zł. Po wybudowaniu kanalizacji wartość ta wyniosła 87.612 zł (88,23 zł za 1 m2. x 993 m2 = 87.612,39, co zaokrągla się do pełnych złotych). Różnica wartości, to kwota 9205 zł. Zatem wysokość opłaty adiacenckiej stanowi 50 % od kwoty 9205 zł, tj. 4.602,50 zł. Skoro opłata została ustalona w kwocie 4602 zł to oznacza, że nie przekracza ona stawki 50%.

W ocenie Sądu I instancji organy orzekające w sprawie słusznie uznały, że operat jest prawidłowy i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Niezasadne są więc zarzuty skargi odnośnie naruszenia przez organy przepisów art. 7, 8, 77§ 1 i 80 k.p.a. Sąd dostrzegł niedostatki uzasadnienia zaskarżonej decyzji (art. 107 § 3 k.p.a.) w zakresie braku pogłębionej analizy operatu, lecz uchybienie to nie ma istotnego wpływu na wynik sprawy.

M. W. w skardze kasacyjnej od powyższego orzeczenia wniósł o jego uchylenie w całości i rozpoznanie skargi, ewentualnie uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 146 ust. 1 i 3 oraz art. 150 i 151 u.g.n. a przez to błędne uznanie, że niezasadne są zarzuty nierzetelności skierowane przeciwko operatowi szacunkowemu podczas gdy z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że operat budzi wątpliwości z uwagi na zarówno dobór materiału porównawczego jak i brak możliwości zapoznania się przez stronę z jego finalną wersją a jedynie z wersją pierwotną, sprzed korekt. Ponadto decyzja została wydana na podstawie operatu, który został przez rzeczoznawcę potwierdzony po upływie terminu jego obowiązywania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić trzeba, że zgodnie z art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na podstawach: 1) naruszenia przepisów prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie; 2) naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Postępowanie kasacyjne oparte jest na zasadzie związania Naczelnego Sądu Administracyjnego granicami skargi kasacyjnej i podstawami zaskarżenia wskazanymi w tej skardze. Jedynie w przypadku, gdyby zachodziły przesłanki, powodujące nieważność postępowania sądowoadministracyjnego, określone w art. 183 § 2 p.p.s.a., NSA mógłby podjąć działania z urzędu, niezależnie od zarzutów wskazanych w skardze. W niniejszej sprawie nie stwierdzono powyższych przesłanek.

Naczelny Sąd Administracyjny bada skargę kasacyjną w granicach podniesionych w niej zarzutów. Jeśli zatem w skardze kasacyjnej podniesiony jest tylko zarzut naruszenia prawa materialnego, to związanie zarzutami skargi kasacyjnej wyraża się również w tym, że NSA ma obowiązek traktować wynikające z wyroku sądu I instancji ustalenia faktyczne, których dokonano w decyzji ostatecznej, za bezsporne.

W skardze kasacyjnej wniesionej w niniejszej sprawie sformułowany został tylko jeden zarzut, a mianowicie zarzut naruszenia prawa materialnego, co wyłącznie w kontekście powyższych wyjaśnień odnośnie do związania Naczelnego Sądu Administracyjnego zarzutami skargi, mogłoby uzasadniać poprzestanie na ustosunkowaniu się do tego zarzutu z uwzględnieniem obowiązku uznania ustaleń faktycznych za bezsporne.

Analiza treści zarzutu naruszenia prawa materialnego oraz argumentacji uzasadnienia skargi wskazuje jednak, że skarżący zarzut ten wiąże z zarzutem niedokonania przez Sąd Instancji prawidłowej kontroli zaskarżonej decyzji i przez to niedostrzeżenie trafności podnoszonego skargą zarzutu naruszenia art. 7,8,77§ 1 i 80 kpa, a w konsekwencji niezasadne uznanie za zgodne z prawem rozstrzygnięcia opartego na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym. Powyższe wskazuje, że w istocie skarga oparta została na obu wymienionych w art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a. podstawach kasacyjnych, co mimo niepełnego przytoczenia w niej podstaw kasacyjnych, na których została oparta, wymaga jednak odniesienia się do wszystkich zarzutów (a więc także do nieprawidłowo sformułowanego zarzutu naruszenia przepisów postępowania) z uwagi na wskazaną w uchwale pełnego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2009 r. sygn. I OPS 10/09 istotę dwuinstancyjnego postępowania sądowo-administracyjnego, która uwzględnia miedzy innymi konieczność respektowania wyrażonego w art. 45 ust. 1 i zagwarantowanego w art. 77 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej prawa do sądu.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.

Dokonana przez WSA w Warszawie kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji jest prawidłowa zarówno pod względem przepisów prawa procesowego, jak i prawa materialnego. Sąd ten w uzasadnieniu wyroku, odpowiadającym wymogom określonym w art. 141 § 4 p.p.s.a. odniósł się do wszystkich stawianych skargą zarzutów. Przytoczona w skardze kasacyjnej argumentacja powtarzająca część z tych zarzutów wskazuje na to, że autor skargi kasacyjnej nie akceptuje sposobu ich rozpatrzenia przez Sąd I instancji. Lektura pisemnych motywów wyroku w powiązaniu z treścią wskazanych przez WSA przepisów prawa nie pozwala jednak na uwzględnienie zarzutów wnoszącego skargę kasacyjną.

Zgodzić się trzeba z autorem skargi kasacyjnej, że skoro stanowiący podstawę do ustalania opłat adiacenckich przepis art. 146 ust 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, a wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, to dla prawidłowego ich zastosowania musi mieć miejsce prawidłowe i rzetelne ustalenie wartości, o których mowa w tych przepisach, a ponadto skoro przepis art. 150 tejże ustawy stanowi, iż w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, a decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej odnosi się do konkretnej nieruchomości, to wycena ta musi być realna i musi indywidualizować każdą z wycenianych działek. Wbrew jednak wątpliwościom wnoszącego skargę kasacyjną, powyższe racje nie dowodzą ani wadliwości bądź nierzetelności operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie, ani nieprawidłowości pierwszoinstancyjnej kontroli zgodności z prawem zaskarżonej decyzji ostatecznej. Okoliczność, że przedmiotowy operat szacunkowy sporządzony został jako dokument zbiorczy zawierający wyceny dotyczące większej liczby nieruchomości gruntowych położonych w P., w odniesieniu do których jedną inwestycją stworzono warunki do podłączenia urządzeń infrastruktury technicznej (kanalizacji) nie oznacza, że w odniesieniu do poszczególnych działek wycena to nie miała zindywidualizowanego charakteru. Z treści operatu wynika bowiem, że opis przedmiotu wyceny (pkt 5 operatu) uwzględniał stan prawny według księgi wieczystej (pkt 5.1.), uwarunkowania planistyczne i ochronne uwzględniające zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (pkt 5.2.), opis położenia oraz opisy działek (pkt 5.3.1.) z terenu miasta P. uwzględniający przyjęte atrybuty wyszczególnione w arkuszach wyceny. Poza tym, jak trafnie wskazał to Sąd I instancji rozpatrując zarzuty

skargi, działki wskazane w operacie zostały pogrupowane według poszczególnych obiektywnych kryteriów: strefy położenia, powierzchni oraz trzystopniowej lokalizacji szczegółowej, co również wiąże się z indywidualizacją cech działki wycenianej.

Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 152 ust. 1 i 2 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości , stanowiące podejścia do ich wyceny (porównawcze, dochodowe, kosztowe albo mieszane), są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Z art. 152 ust. 3 wynika, że wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu dokonuje się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, które prowadzi do określenia wartości rynkowej nieruchomości. Podejście porównawcze, jak stanowi to art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając - w myśl art. 154 ust. 1 u.g.n.- w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zwrócić też trzeba uwagę na art. 155 ust. 1 u.g.n., który zawiera otwarty, gdyż wyrażony zwrotem "w szczególności" katalog źródeł, z których rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest zaczerpnąć "wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach"

W świetle powyższych przepisów, chybione są wywody skargi zmierzające do podważenia wartości dowodowej sporządzonego w postępowaniu administracyjnym operatu szacunkowego i prawidłowości jego oceny przez organy orzekające, a następnie zaakceptowanej przez sąd I instancji, poprzez powielenie zarzutu skargi niesprawdzenia czy rzeczoznawca korzystał z danych z ewidencji gruntów i budynków. Mieć trzeba na uwadze, że rzeczoznawca nie ma obowiązku badania i analizowania danych zawartych we wszystkich wskazanych w art. 155 ust. 1 źródłach, zasadą jest, że rzeczoznawca powinien wykorzystać tylko te dane, które są mu niezbędne, a przy tym uwzględnić ograniczenia wynikające z ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o ochronie danych osobowych (t.j. Dz. U. z 2002 r. Nr 101, poz. 926 ze zm.). Tak więc z jakich źródeł rzeczoznawca skorzysta zależało będzie od potrzeb konkretnej sprawy, a zwłaszcza celu wyceny, przyjętego podejścia, metody i techniki szacowania. Niewątpliwie podstawowym zbiorem informacji o nieruchomości jest założona dla niej księga wieczysta. Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca korzystał z tego zbioru sporządzając wycenę. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej, podobnie jak uprzednio w skardze, podnosi się - w oparciu o pisma: A. F. - strony z innej sprawy oraz odpowiedzi Starostwa - że rzeczoznawca nie występował do Starostwa w P. o udostępnienie mu w roku 2007 danych z rejestru cen i wartości nieruchomości. Podzielając stanowisko Sądu I instancji co do nietrafności zarzutu i nieprzydatności dla jego uzasadnienia korespondencji prowadzonej w innej sprawie, dodatkowo zauważyć trzeba, że rzeczoznawca nie miał obowiązku zasięgania informacji z rejestru cen i wartości nieruchomości, a konieczności jej zasięgnięcia skarżący kasacyjnie w swojej sprawie nie wykazał zarówno przed sądem I instancji, jak i w skardze kasacyjnej.

W § 3 ust. 2 wydanego na podstawie i w wykonaniu upoważnienia zawartego w art. 159 u.g.n. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przewidziano obowiązek poprzedzenia określenia wartości nieruchomości analizą runku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Tak więc znajomość rynku nieruchomości determinuje wszelkie następne czynności rzeczoznawcy majątkowego zmierzające do określenia wartości nieruchomości w ramach wykonania zleconego operatu szacunkowego. Przy tym, przy stosowaniu podejścia porównawczego, w którym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 i 2 cyt. rozporządzenia). Autor skargi kasacyjnej kwestionując zasadność przyjęcia przez rzeczoznawcę dla potrzeb wyceny rynku nieruchomości szerszego niż powołuje się na swoją wiedzę o dokonanych w 2007 r. ok. 200 transakcjach obrotu nieruchomościami nie wykazuje jednak, że ich przedmiotem były nieruchomości o takich cechach, które odpowiadały powyższym wymogom, czyli nadawały się do wykorzystania przy stosowaniu podejścia porównawczego metodą analizy statystycznej rynku. Okoliczność, że rzeczoznawca wśród 129 nieruchomości porównywalnych uwzględnił również nieruchomości z okolic M., uznając- jak to napisał w ustosunkowaniu się do zarzutów skarżącego w toku postępowania administracyjnego- rynek P. za "płytki" nie stanowi ani naruszenia prawa, ani nie dowodzi braku rzetelności rzeczoznawcy, co trafnie wywiódł WSA w Warszawie odnosząc się do identycznego zarzutu skargi. Poszerzenie rynku analizowanych nieruchomości obejmuje teren sąsiedniego powiatu położonego w tym samym województwie, co wbrew zarzutowi skarżącego kasacyjnie, również wskazuje na prawidłowe stanowisko Sądu I instancji w ocenie decyzji ostatecznej, którą nie uwzględniono zarzutów odwołania i nie podważono wyjaśnienia rzeczoznawcy co do doboru materiału porównawczego. Wyjaśnienia tego nie podważa również twierdzenie zawarte w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, że w latach 2005-2007 w M. realizowano bardzo dużą inwestycję zagraniczną typu greenfield - zakład koncernu [...], który to projekt miał duży wpływ m. rynek nieruchomości.

Zarzut niezapoznania z pełnym materiałem dowodowym skarżący wyprowadza z faktu, że organ I instancji okazał mu pierwotną wersję operatu. Zarówno jednak w skardze, w której podnosił ten sam zarzut, jak i w skardze kasacyjnej skarżący nie wskazał jaki to miało istotny wpływ na wynik sprawy, co w świetle art. 174 pkt 2 p.p.s.a czyni zarzut chybionym. Nietrafny jest również zarzut nieaktualności operatu. Przedmiotowy operat sporządzony został w dniu 14 września 2007 r. Klauzulę zawierającą jego aktualizację rzeczoznawca sporządził w dniu 28 września 2008 r. a więc przed wydaniem decyzji z dnia [...] października 2008 r. przez organ I instancji, a zatem w dacie decyzji ustalającej opłatę operat był aktualny. Przepis art. 156 ust. 4 u.g.n. dopuszczający potwierdzenia aktualności operatu nie stanowi dla jego skuteczności wymogu aktualizacji przed upływam terminu ważności operatu.

Brak było zatem podstaw do uwzględnienia podnoszonego w skardze kasacyjnej zarzutu dokonania przez Sąd I instancji nieprawidłowej kontroli zaskarżonej decyzji w wyniku niepodzielenia zarzutu naruszenia przez organy orzekające art. 7, 8, 77 § 1, 80 i 107 § 3 K.p.a. Sąd ten dostrzegł lakoniczność uzasadnienia decyzji organu odwoławczego, w szczególności w zakresie oceny operatu szacunkowego, lecz stanął na stanowisku, że naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. nie miało w sprawie istotnego wpływu na wynik sprawy ponieważ decyzja jest wystarczająca do dokonania jej oceny.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, miał sąd I instancji ku temu podstawy, skoro Kolegium poza stwierdzeniem, że przedmiotowy operat sporządzony był bowiem zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), oraz że cena merytoryczna tegoż operatu także nie budzi zastrzeżeń, dokonało analizy operatu w kontekście zarzutów podniesionych w odwołaniu, do których wyczerpująco się ustosunkowało.

Nie znajdując zatem podstaw do podważenia prawidłowości dokonanej zaskarżonym wyrokiem oceny prowadzącej do wniosku o prawidłowości materiału dowodowego i ustaleń faktycznych, które legły u podstaw jej wydania, brak było również uzasadnionych podstaw do podzielenia zarzutu naruszenia prawa materialnego przez wadliwe jego zastosowanie. Zastosowanie wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przepisów art. 144 ust. 1, 146 ust. 2 , 146 ust. 1 a, 145 ust. 2 znajduje bowiem oparcie w ustaleniach faktycznych przyjętych w wyroku.

Z powyższych względów należało, na podstawie art. 184 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalić skargę.