Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 538/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2018-10-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Detka, Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędzia WSA Beata Ziomek (spr.), Protokolant Starszy inspektor sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2018r. sprawy ze skargi L. Sp. z o.o. Spółka Komandytowa na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 8 czerwca 2018r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 8 czerwca 2018 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze , po rozpatrzeniu odwołania L. Sp. z o.o. Sp. k. , utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 29 marca 2018 r., nr [...], w sprawie ustalenia dla L. Sp. z o.o. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i nadbudowie budynku handlowego i budynku magazynowego z przeznaczeniem całości na budynek usługowy – handel o pow. sprzedaży do 1950 m², budowie stanowisk postojowych naziemnych w ilości od 50 do 70, na działkach nr ewid. 268/5, 268/6, 268/7, 268/10, 268/12, 268/13 i 268/14, obręb 0017, przy ul. Ś. 7 w K. u zbiegu z ul. L., w granicach oznaczonych na załącznikach graficznych literami ABCDEF-A.

W uzasadnieniu organ II instancji przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Prezydent Miasta , po rozpatrzeniu wniosku spółki L. z dnia 15 grudnia 2017 r., uzupełnionego w dniu 5 stycznia 2018 r., wydał opisaną powyżej decyzję z dnia 29 marca 2018 r. W odwołaniu od tej decyzji spółka L. zarzuciła naruszenie art. 7 i art. 77 Kpa oraz art. 6 ust. 2 pkt 2 i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ("upzp"). W piśmie z dnia 25 maja 2018 r. inwestor podniósł, że jedynie przyczyny natury biznesowej motywują spółkę L. do blokowania planowanej inwestycji.

Organ odwoławczy stwierdził, że sporządzona w sprawie analiza obszaru wyznaczonego zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, potwierdza spełnienie warunków przewidzianych w art. 61 ust. 1-5 upzp. Teren inwestycji zlokalizowany jest u zbiegu ulic Ś. i L.. Szerokość tego terenu od strony ul. Ś. wynosi ok. 52 m, a od strony ul. L. – ok. 95 m. Za front terenu inwestycji uznano część przylegającą do drogi, z której odbywać się będzie główny wjazd i wejście, tj. z ul. Ś. Powiększenie obszaru analizowanego w kierunku zachodnim uzasadniono koniecznością objęcia analizą całych zabudowanych działek sięgających do ul. D . Powołując się na ugruntowane orzecznictwem wskazano, że przyjęcie tego podstawowego kryterium nie wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Organ wskazał, że występująca w obszarze analizowanym zabudowa jest bardzo zróżnicowana, którą wyraźnie dzieli ul. Ś., zarówno pod kątem funkcji, jak i gabarytów obiektów. Po stronie zachodniej znajduje się głównie zabudowa usługowa oraz zespół akademików Uniwersytetu J. Budynki usługowe mają wysokości górnych krawędzi elewacji od ok. 4,0 m do ok. 10,5 m. W tej części obszaru górują nad pozostałą zabudową dwa budynki usługowe (ul. D. 81 i ul. S. 105) o wysokościach do ok. 20,0 m i ok. 32,0 m oraz zespół akademików (ul. Ś. 11 i 11A) o wysokościach ok. 25,0 m - 28,0 m z dachami płaskimi. W obszarze analizowanym występuje zabudowa: usługowa, mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna, produkcyjna wraz z budynkami gospodarczymi i garażowymi.

Zdaniem Kolegium, jednoznacznym jest zatem kontynuacja funkcji, ponieważ w obszarze analizowanym występuje taka sama zabudowa usługowa, jak wskazana we wniosku. Organ I instancji, w ramach wymagań w zakresie warunków kształtowania ładu przestrzennego, o których mowa w art. 54 pkt 1-3 upzp określił nieprzekraczalne linie zabudowy budynku: od strony ul. Ś. - w odległości ok. 41 m od zewnętrznej krawędzi jezdni wyznaczoną istniejącym budynkiem przeznaczonym do rozbudowy i nadbudowy; od strony ul. L. - w odległości ok. 11 m od zewnętrznej krawędzi jezdni, wyznaczoną istniejącym budynkiem przeznaczonym do rozbudowy i nadbudowy. Budynek magazynowy przeznaczony do rozbudowy i nadbudowy znajduje się w głębi terenu inwestycji.

W decyzji organu I instancji ustalono wielkość powierzchni zabudowy (istniejącej i projektowanej) w stosunku do powierzchni działki od 0,35 do 0,48. Z analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym występują wskaźniki powierzchni zabudowy od ok. 0,12 do ok. 0,86. Wskaźniki powierzchni zabudowy na działkach, na których występują budynki usługowe wynoszą od ok. 0,19 do ok. 0,86. Zdaniem Kolegium, tak wyznaczony wskaźnik zabudowy pozwoli na kontynuację zastanego ładu przestrzennego oraz nie narusza przepisu § 5 ww. rozporządzenia. Udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na minimum 5%, wskazując, że zasady ustalenia wysokości tego wskaźnika nie wynikają z żadnych przepisów. Wskaźnik ten jest więc ustalany w projekcie decyzji na poziomie funkcjonalnie związanym z innymi parametrami zagospodarowania terenu. Szerokość elewacji frontowej od strony ul. Ś. ustalono od 29 m do 44 m, a od strony ul. L. - od 60,0 m do 81,0 m. W obszarze analizowanym szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy uzależnione są od szerokości działek i wynoszą od ok. 6,0 m do ok. 85,0 m. Budynki o podobnej funkcji jak wnioskowana, tj. usługowej mają szerokości elewacji frontowych od ok. 7,0 m do ok. 85,0 m.

Kolegium wskazało, że na załączonej do wniosku koncepcji zagospodarowania terenu inwestor przedstawił lokalizację planowanej inwestycji w granicy z działkami sąsiednimi. Kwestia dotycząca lokalizacji budynku nie jest jednak rozstrzygana w decyzji o warunkach zabudowy, wydawanej na podstawie przepisów upzp. Zostanie więc rozstrzygnięta na etapie ubiegania do o pozwolenie na budowę.

W decyzji organu I instancji ustalono także wysokość górnej krawędzi elewacji od strony ul. Ś. i ul. L. - od 4,0 m do 7,0 m, mierzoną od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. W obszarze analizowanym występują budynki o wysokościach górnych krawędzi elewacji frontowych od ok. 3,0 m do ok. 32,0 m. Budynki o podobnej funkcji jak wnioskowana, tj. usługowej mają wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych od ok. 3,5 m do ok. 32,0 m. Geometrię dachu określono jako dach wielospadowy, kąt nachylenia połaci do 30°, położenie głównej kalenicy w układzie dowolnym w stosunku do frontu terenu inwestycji, wysokość głównej kalenicy: do 8,0 m mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku; dach płaski, całkowita wysokość budynku do 8 m mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. W obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi, dwuspadowymi i wielospadowymi o kącie nachylenia do 45°. Budynki usługowe w zdecydowanej większości posiadają dachy płaskie. Całkowite wysokości budynków z całego obszaru analizowanego wynoszą od ok. 4,0 m do ok. 32,0 m.

Inwestycja będąca przedmiotem wniosku, położona jest na gruntach oznaczonych w ewidencji gruntów symbolem Ba (tereny przemysłowe).

Zdaniem Kolegium nowa zabudowa nie będzie różnić się od zabudowy istniejącej w wyznaczonym obszarze analizowanym ani pod względem gabarytów ani pod względem funkcji. Decyzja organu I instancji określa w sposób prawidłowy warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, w tym ustalenia dotyczące m.in. ochrony środowiska, przyrody, krajobrazu i zdrowia ludzi, obsługi komunikacji, w tym wskazanie, że dostęp komunikacyjny do terenu inwestycji jest realizowany bezpośrednio z drogi publicznej, tj. z ulicy Ś .

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że żaden z przepisów upzp nie uzależnia możliwości zabudowy od zgody, czy akceptacji właścicieli terenu inwestycji. Innymi słowy, sprzeciw strony towarzyszący wnioskowanej zabudowie nie może blokować planów inwestycyjnych, gdy spełnione są wszystkie niezbędne przesłanki warunkujące zabudowę. W niniejszej sprawie występuje kontynuacja funkcji, co potwierdzają w sposób jednoznaczny wyniki analizy sporządzone w oparciu o granice obszaru analizowanego wyznaczonego prawidłowo i zgodnie z prawem, jak również treść decyzji (kopii) Nr [...] z dnia 28 kwietnia 2016 r., którą Prezydent Miasta ustalił na rzecz L. Sp. z o.o. Sp. k. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego - handel o pow. sprzedaży do 1500 m2, kontenerowej stacji transformatorowej 630kVA/20kV, urządzenia reklamowego (pylonu reklamowego) oraz miejsc postojowych naziemnych na działkach nr 272/7, 272/9, 272/11 i 272/23 obręb 0017 przy ul. Ś. 3, w K..

Kolegium, wskazując na treść art. 63 ust. 2 upzp, wyjaśniło, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie stanowi żadnej zmiany, a więc i ograniczeń, w sferze praw rzeczowych zarówno właściciela nieruchomości, dla której ustalono warunki zabudowy, jak i dla właścicieli nieruchomości sąsiednich. Ograniczenie to może nastąpić dopiero w fazie realizacji inwestycji, w związku z udzieleniem pozwolenia na budowę. Za chybione uznać należy więc zarzuty o ograniczeniu prawa własności oraz korzystania z nieruchomości przez spółkę L .

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach L. Sp. z o.o. Sp. k. zarzuciła powyższemu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 i art. 77 § 1 Kpa poprzez ich niezastosowanie, a nadto art. 6 ust. 2 pkt 2 upzp poprzez jego niezastosowanie i art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp poprzez niewłaściwe zastosowanie. W oparciu o te zarzuty wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów.

W uzasadnieniu skarżąca stwierdziła, że planowana inwestycja stwarza realne zagrożenie dla korzystania z przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości sąsiedniej. Masowa klientela stanowić będzie bowiem znaczący dyskomfort dla właścicieli nieruchomości sąsiednich, nie wspominając o spadku wartości tych nieruchomości. Zdaniem skarżącej w toku postępowania nie była w ogóle badana kwestia interesów osób trzecich. Ograniczono się jedynie do stwierdzenia, że inwestycje należy zaprojektować w sposób zapewniający ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zanieczyszczenia powietrza i gleby. Oznacza to, że organ dokonał powierzchownej weryfikacji w odniesieniu do zasady dobrego sąsiedztwa.

W ocenie skarżącej w sprawie nie wykazano by planowana inwestycja tworzyła harmonijną całość na omawianym terenie. Rodzaj planowanej działalności, gabaryty inwestycji nie komponują się bowiem z istniejącym ładem przestrzennym. W okolicy dominuje zabudowa jedno i wielorodzinna z towarzyszącą zabudową usługową i powstanie kolejnego pawilonu tego rodzaju koliduje z zasadą dobrego sąsiedztwa. Zdaniem skarżącej, obszar analizowany został sztucznie powiększony, właśnie w celu wykazania, że inwestycja spełnia wymóg dobrego sąsiedztwa.

Uzasadniając zarzuty procesowe skarżąca wskazała na brak wystarczających wyjaśnień, czy planowana inwestycja będzie miała wpływ na nieruchomości zlokalizowane w jej sąsiedztwie, jak wydana decyzja wpłynie na możliwość korzystania z tych nieruchomości, których nie zawierają lakoniczne wyniki analizy urbanistycznej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302), zwanej dalej "Ppsa", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 Ppsa).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 Ppsa).

Przystępując do merytorycznej oceny zasadności skargi, na wstępie podkreślić należy, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.), dalej "upzp", każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Osoba uprawniona do nieruchomości może więc zagospodarować ją w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, ale ustalenia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów prawa.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 61 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 upzp, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W świetle powyższego unormowania, dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w nim przesłanki. Określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp wymóg kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych stanowi wyraz zasady "dobrego sąsiedztwa", uzależniającej zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 upzp, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy przy tym traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, nakazującą rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, by zachować zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Nie można zarazem przyjąć, że dopuszczalna zabudowa ma ograniczać się tylko do obiektu tożsamego z obiektami istniejącymi. Przyjąć więc należy, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy (por. wyroki NSA: z dnia 16 października 2007 r., sygn. II OSK 1401/06; z dnia 21 lipca 2007 r., sygn. II OSK 1193/08; "Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz", Zygmunt Niewiadomski (red.), Warszawa 2009, teza 2 do art. 61, s. 502-503).

Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na podstawie analizy przygotowanej w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588). Zastrzeżenia skarżącej Spółki budzą rozmiary obszaru analizowanego, w jej ocenie sztucznie powiększonego. Z analizy wynika, że obszar ten został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia, tj. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Z uwagi na to, że główny wjazd na teren inwestycji znajduje się od strony ul. Ś., za front trafnie uznano jego część od strony tej ulicy, o długości 52 m. Trzykrotność szerokości frontu to zatem 156 m i w takich wymiarach wyznaczono obszar analizowany w kierunku północnym, południowym i wschodnim. W kierunku zachodnim obszar analizowany powiększono do 170 m, uzasadniając koniecznością objęcia analizą całych zabudowanych działek sięgających do ul. D., co nie budzi zastrzeżeń Sądu. Trudno więc zasadnie twierdzić, że obszar analizowany został sztucznie powiększony, tym bardziej, że skarżąca nie podaje żadnych argumentów na poparcie swego stanowiska.

Zarzuty skargi zasadniczo sprowadzają się do kwestionowania spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa i wykazania, że realizacja planowanej inwestycji godzi w przysługujące skarżącej prawo użytkowania wieczystego działki sąsiedniej. W kontekście ochrony zasady dobrego sąsiedztwa jej autor zarzuca planowanej inwestycji, że po jej realizacji ukształtowanie przestrzeni wokół inwestycji nie będzie tworzyć harmonijnej całości. Podnosi, że rodzaj planowanej działalności i gabaryty inwestycji nie komponują się z zastanym ładem przestrzennym. Tymczasem planowana inwestycja znajduje się na gruntach oznaczonych w ewidencji gruntów symbolem Ba (tereny przemysłowe). Na analizowanym obszarze występuje zabudowa bardzo zróżnicowana; usługowa, mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna, produkcyjna z budynkami gospodarczymi i garażowymi. Po zachodniej stronie ul. Ś., po której planowana jest przedmiotowa inwestycja, górują nad pozostałą zabudową dwa budynki usługowe (ul. D. 81 i ul. S. 105) o wysokościach 20 i 32 m oraz zespół akademików (ul. Ś. 11 i 11A) o wysokościach 25 i 28 m. Wbrew zatem zarzutom skargi, inwestycja polegająca na rozbudowie i nadbudowie już istniejącego budynku handlowego i budynku magazynowego z przeznaczeniem całości na budynek usługowy – handel o powierzchni sprzedaży do 1950 m², budowie stanowisk postojowych naziemnych nie narusza zasady kontynuacji funkcji, w szczególności, gdy na sąsiedniej działce znajduje się wielkopowierzchniowy sklep skarżącej Spółki.

Analiza przyjętej przez organ linii zabudowy oraz parametrów przyszłej zabudowy w zakresie wielkości powierzchni zabudowy, udziału powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu wskazuje, że przyjęte wymagania i wskaźniki nie naruszają przepisów cyt. rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Sama skarżąca nie sformułowała zresztą w tym zakresie żadnych konkretnych zarzutów, poza gołosłownym twierdzeniem, że planowana inwestycja nie harmonizuje z otoczeniem. W ocenie Sądu organy wykazały, że nowa zabudowa nie będzie różnić się od istniejącej w wyznaczonym obszarze analizowanym, ani pod względem gabarytów, ani pod względem funkcji

W kontekście ochrony prawa użytkowania wieczystego skarżąca wskazuje na kłopotliwe sąsiedztwo (hałas, śmieci, wzmożony ruch samochodowy, zanieczyszczenie środowiska) i spadek wartości nieruchomości. W tym miejscu należy więc podkreślić, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji, służącym uzyskaniu odpowiedzi na pytanie, czy zamierzenie to może być w ogóle podjęte na danym obszarze jako zgodne z przepisami szczegółowymi, określającymi porządek urbanistyczny i sposób zagospodarowania terenu, w które nowa zabudowa ma się wkomponować. Ma więc charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, a następnie znaleźć się w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym zresztą z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy nie ma charakteru uznaniowego i nie może uwzględniać jedynie interesów właścicieli działek sąsiednich, niechętnych nowej inwestycji, bez odniesienia się do konkretnych przepisów.

Podnoszone przez skarżącą kwestie związane z uciążliwością inwestycji stanowią kwestie wtórne wobec ustaleń dotyczących spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 upzp. W przypadku, gdy planowany rodzaj zabudowy odpowiada dotychczasowej funkcji zabudowy, dochodzenie konkretnej ochrony prawnej przed immisjami, np. hałasem, spalinami, powinno nastąpić na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Na etapie ustalania warunków zabudowy organ kwestii tych, wbrew twierdzeniu skarżącej, nie ma obowiązku ani nawet prawa badać. Zarzuty dotyczące wzmożonego ruchu pojazdów, czy spadku wartości nieruchomości wskazują zaś na interes faktyczny, który nie korzysta z ochrony prawnej.

Podsumowując, w ocenie Sądu, w niniejszej sprawie nie zaistniały podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z decyzją organu I instancji, planowana rozbudowa i nadbudowa musi być zaprojektowana w sposób zapewniający ochronę przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, a także zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby (pkt 7).

Odnosząc się do zarzutów naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7 i art. 77 § 1 Kpa, należy je uznać za chybione. W ocenie Sądu organy wydały decyzje zgodne z przepisami obowiązującego prawa. Stan sprawy został wyjaśniony dokładnie, w szczególności w sposób prawidłowy przeprowadzono analizę urbanistyczną poprzedzającą wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Materiał dowodowy został zebrany w sposób wyczerpujący. Skarżąca ze swej strony nie wskazała zaś na czym konkretnie polega naruszenie przepisów postępowania, w szczególności, jakich elementów wymaganych przez prawo decyzja nie zawiera, w którym miejscu analiza urbanistyczna zawiera błędy, jakie konkretnie dokumenty lub inne dowody pominięto.

W tym stanie rzeczy, ponieważ podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę - Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 Ppsa.