Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1148/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2022-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2022 poz 503
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Matan (spr.), Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant specjalista Magdalena Dąbek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lutego 2022 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "A" w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach decyzją dnia 9 lipca 2021r. nr SKO.UL/41.7/249/2021/8598/AMak, utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 18 maja 2021 r. nr [...] w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. [...] w K. , na działce nr [...], k.m. [...], obręb [...].

Kontrolowana decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Postępowanie wszczęte w dniu 13 stycznia 2020r. na wniosek P. sp. z o.o. z siedzibą w K. (dalej: Inwestor), która wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym oraz infrastrukturą towarzyszącą." Decyzją z dnia 16 lipca 2020 r. organ I instancji ustalił wnioskowane warunki zabudowy, ale Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: Kolegium) rozstrzygnięciem z dnia 7 września 2020 r. uchyliło decyzję w całości i orzekło o przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W toku ponownego rozpatrywania sprawy sporządzono nową analizę architektoniczno-urbanistyczną (dalej: analiza), a następnie organ poinformował strony o zebraniu materiału dowodowego.

Uwagi do postępowania wniosła Spółdzielnia [...] w K. (dalej: Spółdzielnia), kwestionując wysokość projektowanego budynku, zaprojektowany sposób odprowadzania wód opadowych, brak uregulowanych służebności terenu dla ciągu pieszo-jezdnego oraz odległości między istniejącą i projektowaną zabudową.

Inwestor, zważając na stanowiska innych stron, zawnioskował o zmianę parametrów planowanej inwestycji poprzez obniżenie jej wysokości o jedną kondygnację. Miejski Zarząd Ulic i Mostów przedstawił nowe warunki skomunikowania planowanej inwestycji, a T. S.A. z siedzibą w K. przedłożył nowe warunki zasilania w energię elektryczną.

Kolejne uwagi wniosła Spółdzielnia pismem z dnia 10 maja 2021 r., kwestionując wysokość planowanej zabudowy, brak dokonania uzgodnień z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, a także zaprojektowany sposób odprowadzania wód opadowych oraz brak uregulowanych służebności terenu dla ciągu pieszo-jezdnego.

Decyzją z dnia 18 maja 2021 r. wymienioną na wstępie, organ I instancji ustalił warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. [...] w K. na działce nr [...], km. [...], obręb [...]. Załącznik do ww. decyzji stanowi mapa zasadnicza w skali 1:500 z granicą terenu objętego wnioskiem oraz wyniki analizy architektoniczno-urbanistycznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach decyzją wskazaną na wstępie utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji, podzielając jego stanowisko co do spełnienia wymogów koniecznych do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy.

W szczególności, zdaniem Kolegium, prawidłowo przeprowadzono analizę urbanistyczną oraz ustalono parametry zabudowy, zgodnie z wymogami określonymi w Szczegółowe w rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie).

Odnośnie obowiązującej linii nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyjaśniono, że stosownie do § 4 ww. rozporządzenia wyznacza się ją jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Mając na uwadze fakt, że w przedmiotowej sprawie planowana lokalizacja obiektu znajduje się w drugiej linii zabudowy od strony ulicy [...] nie było możliwe wyznaczenie linii zabudowy od tej strony zgodnie z ww. przepisem rozporządzenia. Co do określenia linii zabudowy od ul. [...] , planowana inwestycja graniczy od strony zachodniej z niezabudowaną nieruchomością, stąd także nie było możliwe wyznaczenie linii zabudowy od strony ul. [...] zgodnie z przepisami rozporządzenia (§ 4 ust. 1 i 3). Odległość granicy terenu objętego wnioskiem od ul. [...] wynosi ok 13 m, wobec czego nie było możliwe wyznaczenie linii zabudowy stosownie do ustawy o drogach publicznych, mając na uwadze odległości posadowienia obiektu od krawędzi jezdni. Minimalna odległość usytuowanie obiektów budowlanych od krawędzi jezdni zgodnie z ww. ustawą wynosi bowiem 6 m od drogi gminnej.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jak stanowi § 5 rozporządzenia, wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. (ust. 2).

W przedmiotowej sprawie, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy określono w przedziale od 0,37 do 0,39 dla terenu objętego wnioskiem (części działki [...]) nie objętej regulacjami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla całej działki [...] wskaźnik ten natomiast wynosi od 0,34 do 0,36. Wskaźniki istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze wynoszą od 0,08 do 0,74. Szczegółowe wyjaśnienia w tym zakresie znajdują się na str. 2 analizy. Wnioskowane wartości nieco odbiegają od wartości wskaźników zabudowy dla poszczególnych nieruchomości o funkcji mieszkaniowej występujących w obszarze analizy, niemniej różnice są na tyle niewielkie, że nie będą miały wpływu na kształtowanie się przestrzeni urbanistycznej w obszarze analizy. W aktach sprawy znajduje się tabelaryczna oraz graficzna informacja co do wyszczególnienia wskaźników zabudowy znajdujących się na przedmiotowym terenie, potwierdzająca wyżej przedstawione wnioskowanie.

Kolejny parametr będący przedmiotem analizy dotyczy szerokości elewacji frontowej. Zgodnie z § 6 rozporządzenia: szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1. (ust. 2). W przedmiotowej sprawie szerokość elewacji frontowej ustalono od ul. [...] , jako że ustalenie szerokości elewacji frontowej od ul. [...] nie było możliwe z uwagi na lokalizację obiektu w drugiej linii zabudowy. Od strony ul. [...] parametr ten określono od 38-40 m. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowych waha się w przedziale: od 4 -130 m. Zatem, mając na uwadze parametry szerokości elewacji frontowej o tak zróżnicowanych parametrach odstąpiono od określenia szerokości elewacji frontowej na podstawie średniej szerokości, a przyjęto stosownie do § 6 ust. 2 inną szerokość frontową - nawiązującą do wartości parametrów szerokości elewacji frontowej występujących w budynku o funkcji mieszkaniowej usytuowanym przy ul. [...] i [...] a (36 m) oraz budynku usługowego przy ul. [...] (39m) znajdujących się w sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji.

Zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym, (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1. (ust. 4). W decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazano, że wysokość górnej elewacji frontowej winna wynosić od strony ulicy [...] dla części 4 kondygnacyjnej od 11-13 m, dla części V kondygnacyjnej od 14-16 m. Parametry te określono mając na uwadze wysokości elewacji frontowych obiektów o tożsamej funkcji, znajdujących się w obszarze analizowanym. Na działce bezpośrednio sąsiadującej z planowaną inwestycją znajduje się obiekt o wysokości 23 m ([...]). Przedział parametrów wysokości górnej elewacji frontowej w obszarze analizowanym jest niezwykle zróżnicowany, wynosi on od ok 2,5 m do ok 23 m. Stąd zasadne jest określenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w wysokości, która nawiązuje do obiektu znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie. Wraz z wnioskowaną inwestycją będą one posadowione w pierwszej linii zabudowy, co niewątpliwie jest odzwierciedleniem ładu przestrzennego mającego stanowić wyraz realizacji zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. Zdecydowanie zatem wnioskowane parametry nie zakłócą "ładu okolicy".

Co do geometrii dachu, w decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazano, że dach ma być płaski o spadku zapewniającym prawidłowe odprowadzenie wód deszczowych.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia: geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Wysokość dachu dla części 4 kondygnacyjnej określono na poziomie od 11-13 metrów a dla części 5 kondygnacyjnej na poziomie od 14 do 16m. Ww. wartości są spójne z określonymi w punkcie 6 parametrami dotyczącymi wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Kolegium stwierdza zatem, że w przedmiotowej sprawie wbrew zarzutom podniesionym w odwołaniu ma miejsce kontynuacja funkcji zabudowy. Zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie może prowadzić do powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie, (zob. wyrok NSA z dnia 10 grudnia 2019 r., II OSK 216/2018, opubl. LEX nr 2756664).

Odnosząc się do zarzutów przedstawionych w odwołaniu przez J. M. (dalej: J.M.), który podnosi, że pkt 6 wydanej decyzji nie precyzuje dokładnie wysokości kalenicy, Kolegium, zauważa, że czym innym jest wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej a czym innym wysokość kalenicy. Nie sposób ustalić wysokości kalenicy dla dachów płaskich - a taki przewidziano dla przedmiotowej inwestycji.

W kwestii kolejnego zarzutu podnoszonego przez J.M., dotyczącego wysokości elewacji frontowej planowanego obiektu, Kolegium wyjaśnia, że zgodnie z § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dopuszcza się również wyznaczenie innej wysokości - o ile wynika to z analizy. Na str. 2 decyzji w pkt 6 dotyczącym wysokości górnej elewacji frontowej wskazano określone parametry dla inwestycji od strony ulicy [...] , bowiem nie było możliwości określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od ul. [...] z uwagi na lokalizację obiektu w drugiej linii zabudowy. Wyznaczenie innej wysokości zostało uzasadnione kilkoma okolicznościami. Po pierwsze - przedział parametrów wysokości górnej elewacji frontowej w obszarze analizowanym jest niezwykle zróżnicowany, wynosi on od ok 2,5 m do ok 23 m. Po drugie, z uwagi na zróżnicowane parametry dotyczące wysokości elewacji frontowej zasadne jest określenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w wysokości, która nawiązuje do obiektu znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie - jest nim 23 m budynek [...]. Po trzecie - wnioskowany obiekt wraz z istniejącym [...] będą posadowione w pierwszej linii zabudowy co niewątpliwie służyć będzie zachowaniu ładu przestrzennego. Wysokość wnioskowanej inwestycji nie może być realizowana w sposób dowolny. Uzupełnieniem wartości określonych w pkt 6 jest pkt 7 decyzji, gdzie właśnie określono parametry dotyczące wysokości posadowienia dachu dla przedmiotowej inwestycji. Zatem wysokość obiektu dla części IV kondygnacyjnej nie może przekraczać 13 m, a dla części V kondygnacyjnej -16 m.

Kolegium podkreśla, że Inwestor wychodząc naprzeciw oczekiwaniom Spółdzielni zmodyfikował pierwotne zamierzenia inwestycyjne i obniżył planowaną wysokość obiektu z VI kondygnacji do V kondygnacji. Modyfikacja ww. planów jak wynika z akt sprawy (pismo Inwestora przekazanego do Kolegium 2 dniu 23 czerwca 2021 r.), była odpowiedzią na podnoszone przez Spółdzielnię zarzuty i wnioski, w których Spółdzielnia wskazywała, że ograniczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 16 m, zmniejszy niekorzystny wpływ na zabudowę okoliczną oraz będzie stanowić przejaw kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Co do zarzutu tyczącego braku określenia warunków w zakresie dziedzictwa kulturowego, to zarówno teren objęty wnioskiem, jak i teren pozostający w bezpośrednim sąsiedztwie nie znajdują się na obszarze objętym ochroną konserwatorską.

Nie mają znaczenia dla sprawy dalsze zarzuty Spółdzielni, w tym zarzut dotyczący braku uregulowania służebności terenu dla ciągu pieszo-jezdnego prowadzącego do budynków przy ul. [...] i [...] oraz stacji transformatorowej nie zasługuje na uwzględnienie oraz zarzut dotyczący odległości pomiędzy istniejącą i projektowaną zabudową. Ta ostatnia kwestia podlega weryfikacji na etapie postępowania zmierzającego do wydania pozwolenia na budowę.

Zarzut dotyczący nie uwzględnienia parametrów planowanej do realizacji zabudowy sąsiedniego terenu (działki nr [...], [...], [...]) również nie zasługuje na uwzględnienie. Rolą organów administracji publicznej orzekających w przedmiotowej sprawie jest bowiem wydanie orzeczenia mając na uwadze stan faktyczny i prawny obowiązujący na dzień wydania przedmiotowej decyzji. Z akt sprawy wynika, że na ww. terenie została zaplanowana inwestycja - również budynku mieszkalnego wielokondygnacyjnego, który obecnie jest procedowany na etapie pozwolenia na budowę. Ww. okoliczności nie mają znaczenia dla przedmiotowej sprawy, gdyż ocena spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest warunkowana od możliwości realizacji inwestycji na gruncie bezpośrednio sąsiadującym z planowaną inwestycją.

Także ostatni zarzut dotyczący warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej dotyczących sposobu odprowadzania wód deszczowych wskazać również należy, że zarzut ten nie zasługuje na uwzględnienie. W aktach sprawy znajduje się pismo K. S.A. z siedzibą w K. (pismo z dnia 30 sierpnia 2019 r.), w którym szczegółowo przedstawiono warunki techniczne odprowadzania wód deszczowych. Dokonane uzgodnienie powinno być niejako "gwarancją" ze strony organu właściwego co do prawidłowej obsługi technicznej odprowadzania wód deszczowych. Co więcej, ww. kwestia będzie również analizowana na etapie procedury przed organem administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Ewentualne odstąpienia przez Inwestora od ww. warunków skutkowałoby możliwością wstrzymania inwestycji przez organ nadzoru budowlanego.

W skardze pełnomocnik Spółdzielni (dalej: skarżąca) kontrolowanej decyzji zarzuca:

1) naruszenie przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynika postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez brak zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie ustalenie wszystkich okoliczności faktycznych, na których powinno być oparte rozstrzygnięcie, w szczególności dotyczących sporządzenia pełnej analizy do określenia cech, parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy, przejawiające się w pominięciu w analizie urbanistycznej ustalenia linii zabudowy w stosunku do bezpośrednio sąsiadującej działki przy ul. [...] w K. zabudowanej budynkiem wielorodzinnym w sytuacji, gdy nie było możliwości wyznaczenie linii zabudowy od strony ul. [...] i ul. [...] , co miało bezpośredni wpływ na błędne ustalenie wysokości frontowej i narusza zasady dobrego sąsiedztwa;

2) naruszenie przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynika postępowania, tj. art. 7 i art. 80 k.p.a. poprzez niewłaściwe ustalenie średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku poprzez przyjęcie za punkt odniesienia strony od ul. [...] , podczas gdy wjazd do budynku ma się znajdować od strony ul. [...] , w konsekwencji czego nie uwzględniono uskoku terenu i ustalono wysokość górnej elewacji frontowej o około 3 metry za wysokiej;

3) naruszenie przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik postępowania, tj. art. 8 § 2 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nierozpoznanie zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia parametrów zabudowy sąsiedniej na działkach nr [...], [...], [...] od strony ul. [...] i stwierdzenie, że dla tej inwestycji ustalono warunki zabudowy o zbliżonych parametrach, podczas gdy planowana inwestycja na działkach nr [...] , [...] , [...] jest niższa, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia wysokości frontowej i narusza zasady dobrego sąsiedztwa;

4) naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 7 ust. 1, 3 i 4 oraz § 2 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na wyznaczeniu granicy górnej krawędzi elewacji frontowej z pominięciem istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich od strony ul. [...] i nowej inwestycji od strony ul. [...] .

Pełnomocnik wnosi o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dn. 9 lipca 2021 r oraz poprzedzającej jej decyzji Prezydenta Miasta K. z dn. 18 maja 2021 r. ustalającej warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. [...] w K., na działce nr [...], k.m. [...], obręb [...]

Wnosi także o:

- zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych;

- dopuszczenie i przeprowadzenie przedłożonych wydruków ze strony Geoportal, a to na okoliczność ustalenia działek sąsiednich dla planowanej inwestycji i bezpośredniego sąsiedztwa z działką nr [...] od strony ul. [...].

- o wstrzymanie wykonania ostatecznej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dn. 9 lipca 2021 r., a w przypadku nieuwzględnienia ww. wniosku przez organ o wstrzymanie przez Sąd wykonania powyższych decyzji gdyż ich wykonanie spowoduje trudne do odwrócenia skutki w postaci przystąpienia do realizacji inwestycji dla budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. [...] w K., na działce nr [...] , k.m. [...] , obręb [...] .

W ocenie skarżącej przedmiotowa decyzja jest wadliwa, w szczególności z tego względu, że dla ustalenia parametrów projektowanej zabudowy należało wziąć pod uwagę istniejącą zabudowę od strony ul. [...] w K. .

Inwestycja planowana jest na działce o nr [...] , z którą bezpośrednio sąsiaduje działka o nr [...] zlokalizowana frontem od strony ul. [...] . Spółdzielnia w odwołaniu wprost wskazała, że wysokość planowanej zabudowy na działce nr [...] winna uwzględniać usytuowanie szeregu sąsiednich budynków przy ul. [...] na działce o nr [...]. Organ I instancji w decyzji ustalił, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla IV kondygnacji powinna wynosić od 11 do 13 m, a dla V kondygnacji od 14 do 16 m. Niemniej, SKO zupełnie pominęło argumentację, iż ze względu na uskok terenu maksymalna wysokość frontu powinna być mierzona od strony ul. [...] i [...], a nie od strony ul. [...] , która znajduje się o około 3 metry wyżej niż ul. [...] i [...] . W konsekwencji, ustalenie w warunkach zabudowy, że dla V kondygnacji Inwestycji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej może mieć pomiędzy 14 a 16 metrów oznacza, że z perspektywy ul. [...] i [...] budynek będzie wysoki na maksymalnie 19, a nie 16 metrów.

Organ winien odnieść się do argumentów odwołującej, a przede wszystkim powinien przeprowadzić analizę urbanistyczną z uwzględnieniem budynków przy ul. [...] . Załączona do decyzji Prezydenta Miasta K. mapa zasadnicza nie uwzględnia działki nr [...].

Natomiast SKO w decyzji jedynie ogólnie wskazało, że "przedział parametrów wysokości górnej elewacji frontowej w obszarze analizowanym jest niezwykle zróżnicowany, wynosi on od ok 2,5 m do ok 23 m (str. 6 uzasadnienia). Organ w żaden dokładny sposób nie opisał jakie budynki wzięto pod uwagę przy analizie zróżnicowania zabudowy. Z uzasadnienia nie wynika także jaka jest mediana wysokości liczonej w metrach dla analizowanych budynków. Nie wyjaśniono ponadto w jaki sposób wyliczono średnią wysokość na obszarze analizowanym, co w konsekwencji powoduje niewłaściwe zastosowanie § 7 ust. 3 Rozporządzenia. W uzasadnieniu decyzji SKO wskazano jedynie, że budynek [...] ma wysokość około 23 m. Z uzasadnienia nie wynika, na której działce znajduje się ten budynek, wskazano jedynie, że jest on "na działce tzw. bezpośrednio sąsiadującej". Nie wiadomo jednak, który to numer działki. Zgodnie z powszechnie dostępną informacją ze strony internetowej, Dom Studenta znajduje się przy ul. [...] w K. , czyli prawdopodobnie na działce nr [...] lub [...], które nie sąsiadują bezpośrednio z działką o nr [...] .

Zgodnie z wyrokiem WSA w Krakowie z dn. 17 grudnia 2013 r., sygn. II SA/Kr 1276/13 "ustalenie stopnia wspomnianej kontynuacji możliwe jest tylko po wcześniejszym wskazaniu konkretnych budynków i obiektów mieszczących się na sąsiednich w stosunku do planowanej inwestycji działkach. Dopiero też szczegółowa znajomość funkcji, cech, form architektonicznych i sposobu zagospodarowania terenu na każdej z dziatek sąsiadujących pozwala organowi na dokonanie oceny stopnia podobieństwa planowanej inwestycji w stosunku do obiektów położonych w jej bezpośrednim sąsiedztwie". W zaskarżonej decyzji Organ jednak zaniechał takiego wskazania oraz porównania funkcji budynków - Inwestycji, Domu Studenta i sąsiadujących niskich budynków wielorodzinnych.

Należy zwrócić uwagę, że zgodnie § 2 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu przez "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta K. dostęp do drogi dla Inwestycji i wjazd będzie się odbywać od strony ul. [...] , a nie od strony ul. [...] . Biorąc pod uwagę argumentację SKO, że w przedmiotowej sprawie znajdzie zastosowanie § 7 ust. 4 Rozporządzenia, iż "dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości" frontu Inwestycji, to zupełnie niezrozumiałym i nieuzasadnionym jest dlaczego w analizie urbanistycznej pominięto niską zabudowę wielorodzinną od strony ul. [...] i nie zwrócono uwagi, że przez uskok Inwestycja od strony ul. [...] będzie o około 3 metry wyższa niż od strony ul. [...] . Niniejsze jest tym bardziej nieuzasadnione, że organ mógł i powinien przyjąć punkt odniesienia od strony ul. [...] (zamiast od ul. [...] gdyż to z tej strony Inwestycją będzie mieć dostęp do drogi publicznej.

Ostatecznie Organ nie rozpoznał zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia przy ustalaniu warunków zabudowy, że na sąsiedniej nieruchomości (tj. działkach o numerach [...] ,[...] ,[...] ) mają powstać dwa budynki wielorodzinne [...] (D.sp. z o.o.). Decyzją z dn. 15 lipca 2021 r. Wojewoda Śląski zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na budowę (znak sprawy [...] ). Decyzja jest ostateczna. Fakt zatwierdzenia ww. inwestycji jest istotny dla niniejszej sprawy, bowiem w niedalekim czasie przy ul. [...] powstaną dwa nowe apartamentowce, co bezpośrednio wpłynie na ustalenie linii zabudowy dla Inwestycji. Ponadto, nie można się zgodzić z SKO, iż dla [...] zostały ustalone warunki zabudowy "o zbliżonych parametrach". Istotna różnica pomiędzy tymi inwestycjami polega na tym, że dla [...] maksymalna wysokość frontu do V kondygnacji została ustalona od strony ul. [...] , a dla przedmiotowej Inwestycji od strony ul. [...] . Wobec około 3-metrowej różnicy w uskoku terenu, w konsekwencji V kondygnacja [...] najprawdopodobniej będzie na wysokości IV kondygnacji Inwestycji Pr. sp. z o.o. Prawidłowe zastosowanie art. 8 § 2 KPA, na które powołuje się SKO, oznaczałoby, że warunki zabudowy dla przedmiotowej Inwestycji zezwalałyby na maksymalnie IV kondygnacje budynku od strony ul. [...] , względnie na V kondygnacji budynku, ale przyjmując, że wysokość będzie liczona od strony ul. [...] .

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w decyzji.

Zdaniem Kolegium, zebrany w sprawie materiał dowodowy jest kompletny I pozwala orzec co do istoty poprzez wydanie wnioskowanej decyzji o warunkach zabudowy. Kolegium odpowiadając na zarzut dotyczący naruszenia art. 7 i 77 k.p.a. wskazuje, że zasada prawdy obiektywnej polega na podejmowaniu czynności, które prowadzą do ustalenia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy.

Jako główny dowód w sprawie ustalenia warunków zabudowy, uznano analizę funkcji oraz cech zabudowy. Jest to dowód, którego ocena pozwala na zajęcie stanowiska w kwestii spełnienia przesłanki: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 503, dalej: u.p.z.p.) - zwanej dalej "u.p.z.p.", wydanie decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Szczegółowe zasady ustalania parametrów planowanej inwestycji reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie).

W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 (art. 61 ust. 5a u.p.z.p.).

W trakcie analizy, jak wynika z rozporządzenia, określa się wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej;4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Celem analizy, a w ślad za tym i celem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i przedmiotem postępowania zmierzającego do jej wydania nie jest ustalanie konkretnych wymiarów planowanego obiektu budowlanego, lecz wskazanie koniecznych warunków przyszłej zabudowy w sposób uwzględniających zasadę ustanowioną w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. zasadę "dobrego sąsiedztwa" wynikającą z konieczności zachowania ładu przestrzennego, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Konkretne wymiary dotyczącego tak samego obiektu, jak i jego usytuowania będą przedmiotem pozwolenia na budowę.

Organ właściwy do wydania decyzji w sprawie warunków zabudowy określa wymogi nowej zabudowy, biorąc pod uwagę wyniki przeprowadzonej analizy, a w szczególności średnie wskaźniki wskazanych wymogów dla obszaru analizowanego. Jednocześnie rozporządzenie dozwala na pewne odstępstwa od średniej, m. in. co do wielkości powierzchni zabudowy (§ 5 ust. 2 ) oraz szerokości elewacji frontowej (§ 6 ust. 2), jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.

W ocenie Sądu, w rozpatrywanej sprawie wymogi konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności wymóg "dobrego sąsiedztwa" wynikający z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zostały spełnione. Nie zmieniają tej oceny pewne uchybienia, jakie w postępowaniu miały miejsce i które znalazły swój wyraz w zarzutach skarżącej. Sąd w części zarzuty te podziela, natomiast nie na tyle, aby uznać, iż skutkują one naruszeniem prawa procesowego mającego istotny wpływ na wynik sprawy.

Jeśli chodzi o pierwszy zarzut, którego istotna sprowadza się do tego, że w analizie urbanistycznej pominięto ustalenie linii zabudowy w stosunku do bezpośrednio sąsiadującej działki przy ul. [...] w K. (działka o nr [...] zlokalizowana frontem od strony ul. [...] ) zabudowanej budynkiem wielorodzinnym w sytuacji, gdy nie było możliwości wyznaczenie linii zabudowy od strony ul. [...] i ul. [...] . Zdaniem skarżącej, naruszenia przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a) miały bezpośredni wpływ na błędne ustalenie wysokości frontowej i godzą w zasady dobrego sąsiedztwa.

Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3).

Mając na uwadze fakt, że w przedmiotowej sprawie planowana lokalizacja obiektu przewidywana jest na działce, którą od ul. [...] oddziela inna działka, nie było możliwe wyznaczenie linii zabudowy od strony ul. [...] zgodnie z ww. przepisem rozporządzenia. Co do określenia linii zabudowy od ul. [...] wskazać należy, że planowana inwestycja graniczy od strony zachodniej z niezabudowaną nieruchomością więc również nie było możliwe wyznaczenie linii zabudowy od strony ul. [...] zgodnie z ww, przepisami rozporządzenia (§ 4 ust. 1 i 3). Odległość granicy terenu objętego wnioskiem od ul. [...] wynosi ok 13 m - zatem nie było możliwe również wyznaczenie linii zabudowy mając na uwadze odległości posadowienia obiektów od krawędzi jezdni, zgodnie z ustawą od drogach publicznych. Minimalna odległość usytuowania obiektów budowlanych od krawędzi jezdni zgodnie z ww, ustawą wynosi bowiem 6 m od drogi gminnej.

Ustalenie linii zabudowy służy zachowaniu odpowiedniego odstępu od drogi publicznej celem zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego zapewnieniu ładu przestrzennego. Oczywiste wobec tego jest, że linię zabudowy ustala się w tym celu, aby określić, od którego miejsca na działce, patrząc od strony drogi publicznej, możliwa jest nowa zabudowa (tak: A. Plucińska-Filipowicz (red.), M. Wierzbowski(red.), Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz aktualizowany (do art. 61 t. 18), LEX/el. 2021); podobnie co do celów ustalenia linii zabudowy NSA w wyroku z dnia 27 stycznia 2022 r., II OSK 1613/19, CBOSA). Celów tych nie spełniałaby linia zabudowy od ul. [...] (wbrew twierdzeniom skarżącej), podobnie jak od ul. [...] (drugi szereg zabudowy). Nie było podstaw także do ustalenia linii zabudowy od ul. [...] , skoro działka sąsiednia od tej strony nie jest zabudowana. Taka linia nie stanowiłaby przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich wbrew wymogom wynikającym z § 4 ust. 1 rozporządzenia.

W tej sytuacji organ I instancji uznał, że wyniki analizy nie pozwalają na wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy. Jak przyjmuje się w orzecznictwie (utrwalonym), w sytuacji kiedy wyznaczenie linii zabudowy na podstawie § 4 rozporządzenia nie było możliwe, niezasadnym jest przyjęcie, iż w konsekwencji niemożliwe jest ustalenie warunków zabudowy. Brak wydania decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na brak możliwości wyznaczenia linii zabudowy prowadziłby do ograniczenia prawa własności inwestora w zakresie swobody zagospodarowania należącej do niego nieruchomości. Stan taki jest sprzeczny z zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 2 u.p.z.p. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 października 2019 r., II OSK 2730/17; z 12 kwietnia 2019 r., sygn. II OSK 1389/17; z 4 grudnia 2009 r., sygn. II OSK 1944/08; z 8 lipca 2008 r., sygn. II OSK 779/07, dost. w CBOSA). Wobec tego mimo braku ustalenia formalnej linii zabudowy, przy spełnieniu innych wymagań, możliwe było ustalenie pozostałych parametrów nowej zabudowy i wydanie decyzji.

Zdaniem Sądu, nie było uzasadnione nawiązywanie do budynku zlokalizowanego na działce nr [...] od ul. [...] , do takich parametrów projektowanego obiektu jak wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz szerokość elewacji frontowej, bowiem działka inwestycyjna (nr [...] ) nie przylega do tej ul. [...] .

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy, zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, wyznaczana jest jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tą mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku ust. 2). Jeżeli wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3) . Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy (ust. 4)

Zatem punktem odniesienia dla górnej krawędzi elewacji frontowej, jest "przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich" ustalane od frontu działki, a więc inaczej niż w przypadku pozostałych parametrów nowej zabudowy, które powinny, co do zasady odpowiadać średnim, wynikającym z przeprowadzonej analizy (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 16 maja 2019 r., II SA/Gl 8/19, CBOSA)".

Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia, przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W rozpatrywanej sprawie frontu działki, jak wynika z analizy urbanistycznej oraz uzasadnienia decyzji, nie ustalono. Działka przylega do ul. [...] , ale od tej strony nie ma wjazdu głównego. Wjazd główny jest od ul. [...] (wąski pas gruntu), natomiast działka inwestycyjna nie przylega do niej bezpośrednio. Nie przylega także do ul. [...] .

Sąd nie podziela tego stanowiska, bowiem w rozpoznawanej sprawie możliwe było wyznaczenie frontu działki objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Z treści przytoczonego powyżej § 2 pkt 5 rozporządzenia nie wynika bowiem, aby frontem działki budowlanej nie mogła być część działki posiadająca pośredni dostęp do drogi publicznej. Przepis ten mówi jedynie o części działki, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. O zakwalifikowaniu danej części działki jako frontu nie decyduje fizyczne przyleganie działki do drogi publicznej, lecz wybór inwestora w zakresie szlaku komunikacyjnego, którym ma odbywać się dojazd do drogi publicznej (pogląd utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych; por. m.in. wyrok NSA z dnia 3 października 2019 r., II OSK 2730/17; wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 11 marca 2020 r., II SA/Rz 1484/19).

Samo to uchybienie, natury proceduralnej, może stanowić podstawę uchylenia kontrolowanej decyzji, ale tylko w sytuacji, w której mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt.1 lit. c p.p.s.a.). Chodzi o wadliwe ustalenie parametrów związanych z wyznaczeniem frontu działki, a więc szerokości elewacji frontowej oraz wysokość górnej elewacji frontowej projektowanego obiektu.

Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jeżeli z analizy wynika zasadność ustalenia innej szerokości elewacji frontowej niż średnia dla obszaru analizowanego, jest to dopuszczalne (§ 6 ust. 2 rozporządzenia).

W przedmiotowej sprawie szerokość elewacji frontowej ustalono od ul. [...] (38-40 m.). Zdaniem Sądu nieprawidłowo, z naruszeniem § 6 ust. 1 rozporządzenia, skoro ma ona znajdować się od frontu działki który, jak wcześniej wskazano, znajduje się jednak od ul. [...] . Uchybienie to, także natury proceduralnej, może stanowić podstawę uchylenia kontrolowanej decyzji, ale tylko w sytuacji, w której mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt.1 lit. c p.p.s.a.). Jeżeli jednak przeanalizujemy parametry dotyczące wielkości powierzchni terenu objętego wnioskiem - 2852m 2, wskaźnik zabudowy terenu objętego wnioskiem: 0,37-0,39, a dla całej działki nr [...] : 0,34-0,36 oraz szerokość elewacji od strony ul [...] 38-40 m, to wyraźnie wiać, że szerokość elewacji frontowej od ul. [...] , a więc prawidłowej, nie może przekraczać 40 m. W obszarze analizowanym szerokość elewacji frontowych waha się w przedziale: od 4-130 m, czyli średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, do której w myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia należy nawiązać, wynosi ok. 60 m. Poza tym, w analizie uwzględniono szerokości elewacji frontowej występujących w budynku o funkcji mieszkaniowej usytuowanym przy ul. [...] [...] i [...] (36 m) oraz budynku usługowego przy ul. [...] (39m) znajdujących się w sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji.

W tej sytuacji uznać przyjdzie, że uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. Mimo błędnego ustalenia szerokości elewacji frontowej od ul. [...] doszło do pośredniego ustalenia szerokości prawidłowej elewacji frontowej obiektu, a więc od ul. [...] na poziomie niższym niż średnia z obszaru analizowanego (średnia ok. 60 m, przedmiotowego obiektu ok. 40 m.). Wobec tego i uchybienie polegające na braku wyznaczenia frontu działki w odniesieniu do szerokości elewacji frontowej nie miało istotnego wpływu na wynik postępowania.

Drugi zarzut dotyczy także naruszenia przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik postępowania (art. 7 i art. 80 k.p.a.) poprzez niewłaściwe ustalenie średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku poprzez przyjęcie za punkt odniesienia strony od ul. [...] , podczas gdy wjazd do budynku ma się znajdować od strony ul. [...] , w konsekwencji czego nie uwzględniono uskoku terenu i ustalono wysokość górnej elewacji frontowej o około 3 metry za wysokiej.

W ocenie Sądu znajduje to jednak usprawiedliwienie, skoro wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej należy mierzyć od frontu działki, a frontu działki nie można było ustalić od strony ul. [...] (według organów). W tej sytuacji można było sięgnąć do ogólnej zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., nawiązując do parametrów budynku znajdującego się na działce sąsiedniej od ul. [...] ., na której znajduje się [...] (wysokość 23 m). "Działka sąsiednia", co trzeba zauważyć, to niekoniecznie działka bezpośrednio sąsiadująca z działką inwestycyjną, ale także inna znajdująca się w obszarze analizowanym, do której można nawiązać ustalając parametry nowego obiektu.

Takie ustalenie pozostaje zgodne w świetle § 7 ust. 3 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust.1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Dla przedmiotowego obiektu ustalono, od strony ul. [...] , wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej dla części 4 kondygnacyjnej od 11 do 13 m, dla części V kondygnacyjnej od 14 do 16 m. Nie budzi wątpliwości, że na podstawie wyników analizy takie wysokości górnej krawędzi elewacji od ul. [...] należy uznać za dopuszczalne, jak również i to, że są one dopuszczalne dla obiektu od strony ul. [...] , a więc mierzonych się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Ze względu na spadek terenu w kierunku ul. [...] będą one oczywiście w okolicy głównego wejścia do budynku (od ul. [...] ) nieco wyższe, ale i tak niższe niż budynek [...] (23 m.).

Wobec powyższego wadliwe ustalenie parametrów związanych z wyznaczeniem frontu działki, a więc szerokości elewacji frontowej oraz wysokość górnej elewacji frontowej projektowanego obiektu nie miało wpływu na wynik sprawy. Brak zatem podstaw do uchylenia decyzji w związku z naruszeniem prawa procesowego w tym zakresie na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. c p.p.s.a.).

Odnosząc się do zarzutu procesowego dotyczącego nieuwzględnienia parametrów zabudowy sąsiedniej na działkach nr [...] , [...] , [...] od strony ul. [...] (naruszenie art. 8 § 2 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a.) stwierdzić trzeba, że parametry nowej zabudowy ustala się w oparciu o stan istniejący (istniejącą zabudowę), stąd nie było podstaw do nawiązywania w tym zakresie do obiektów, które dopiero powstaną.

W konsekwencji wyżej poczynionych ustaleń Sąd nie stwierdził naruszenia prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 7 ust. 1, 3 i 4 oraz § 2 ust. 5 rozporządzenia poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. Wyznaczenie górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego obiektu aczkolwiek obarczone pewnymi wadami, było dopuszczalne. Nie było konieczności nawiązania w zakresie tego parametru do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich od strony ul. [...] i nowej inwestycji od strony ul. [...] .

W tym stanie rzeczy skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.