Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt III SA/Gd 280/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-08-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 1, ust. 2, ust. 3,  art. 3 ust. 3
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
article: art. 3 pkt 2a
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 134 par. 1,  art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jacek Hyla (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Bartłomiej Adamczak, Sędzia WSA Jolanta Sudoł, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 1 sierpnia 2019 r. sprawy ze skargi M.S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 25 lutego 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta z dnia 13 grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] położonego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej przy ul. [...] oraz lokalu nr [...] położonego w budynku mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej przy ul. [...] w G.

W sprawie zaistniały następujące okoliczności faktyczne i prawne:

Wnioskiem z 15 listopada 2018 r. M. S. wystąpił do Prezydenta Miasta o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali nr [...] i [...] położonych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, przy ul. [...] i [...] w G.

W uzasadnieniu wniosku M. S. wskazał na swój interes prawny, który związany był z wolą wyodrębnienia w ramach nieruchomości dwóch lokali mieszkalnych i stworzenia wspólnoty mieszkaniowej w której dwa lokale położone w dwóch odrębnych budynkach na jednej nieruchomości są położone względem siebie wertykalnie a nie horyzontalnie.

Prezydent Miasta postanowieniem z 13 grudnia 2018 r. na podstawie art. 123, art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 2096), art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.) oraz art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jednolity Dz.U. z 2018 r. poz. 995 ze zm.), odmówił wydania żądanego zaświadczenia.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji po analizie zebranych dokumentów wyjaśnił, że każdy z dwóch budynków objętych wnioskiem w pełni wypełnia znamiona ustawowej definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego - zatem stanowi również samodzielną całość konstrukcyjną i nie ma tutaj znaczenia fakt oddzielenia budynków ścianą oddzielenia pożarowego. W innym przypadku projektant oraz organy administracji architektoniczno-budowlanej posłużyliby się nazwą budynek mieszkalny wielorodzinny.

W ocenie organu odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens tylko wówczas, gdy w budynku znajduje się więcej niż jeden lokal mający cechy samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które - ze względu na właściwości budynku i gruntu - muszą pozostać współwłasnymi. Innymi słowy współwłasność części wspólnej nieruchomości jest przewidziana przez ustawodawcę, który zasadnicze znaczenie dla istnienia takiej współwłasności widzi w wyodrębnieniu w danym budynku co najmniej dwóch lokali.

Prezydent Miasta wyjaśnił, że opisanie cech lokalu i wskazywanie na jego samodzielność jest uzasadnione wówczas, gdy istnieje potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku. W wykonanych przez inwestora budynkach są tylko pojedyncze mieszkania, które pokrywają się fizycznie z budynkami pod względem konstrukcyjno-budowlanym i użytkowym, a wiec nie występuje w nich nieruchomość wspólna w rozumieniu ustawy o własności lokali a co za tym idzie, biorąc pod uwagę pełen kontekst ustawy o własności lokali brak jest podstaw do ustanowienia ich samodzielności.

Organ powołał się także na uchwałę Sądu Najwyższego z 19 listopada 2010 r. sygn. akt III CZP 85/10, zgodnie z którą w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal nie można ustanowić odrębnej własności.

W zażaleniu M. S. zaskarżonemu postanowieniu zarzucił:

- naruszenie art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali poprzez błędną jego interpretację;

- naruszenie art. 3 pkt 2a ustawy - Prawo budowlane poprzez jego błędną interpretację;

- błąd w ustaleniach faktycznych poprzez oparcie treści postanowienia na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r. sygn. akt III CZP 85/10, podczas gdy treść tego uzasadnienia nie koresponduje ze stanem faktycznym w niniejszej sprawie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu postanowienia z 25 lutego 2019 r. nr [...] wskazało, że przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. W rozpatrywanej sprawie z przedstawionej przez wnioskodawcę dokumentacji wynika, że w dwóch budynkach mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej znajduje się tylko po jednym lokalu.

Nie można mówić o wydzieleniu lokali [...] i [...] z budynków nr [...] i [...], bowiem budynki te, jako domy jednorodzinne składają się tylko z tych lokali.

W odniesieniu do zarzutów zażalenia Kolegium wyjaśniało, że w sprawie nie wystąpił błąd w ustaleniach faktycznych poprzez oparcie treści postanowienia na uchwale SN z dnia 19 listopada 2010 r. Organ niższej instancji, tylko na marginesie sprawy zauważył, że zgodnie z tą uchwałą "w budynku, który obejmuje tylko jeden lokal nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu". Przedmiotem rozpatrywania w niniejszej sprawie była kwestia wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. W sensie prawnym zaświadczenie takie jest urzędowym dokumentem potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Przedmiotem tego postępowania nie była kwestia wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej, z nieruchomości głównej.

Zdaniem Kolegium nie został również naruszony art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali oraz art. 3 pkt 2a ustawy - Prawo budowlane. Pierwszy przepis stanowi, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne, a w rozpatrywanej sprawie nie chodziło o wydanie zaświadczenia o samodzielności w domu jednorodzinnego dwóch lokali mieszkalnych, tylko o samodzielności jednego lokalu w domu jednorodzinnym. Natomiast drugi przepis stanowi definicję domu jednorodzinnego, zgodnie z którą budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek wolno stojący lub budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się nie więcej niż 2 lokale mieszkalne. Nie jest sporne, że budynki przy ul. [...] i [...] są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. W każdym budynku jednorodzinnym znajduje się jeden lokal mieszkalny.

Organ podkreślił, że w sprawie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, nie ma znaczenia, że budynki mieszkalne jednorodzinne przy ul. [...] i [...]znajdują się na jednej działce.

M. S. zaskarżył postanowienie organu odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wnosząc o jego uchylenie, jak również o uchylenie postanowienia organu pierwszej instancji.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzucił naruszenie prawa materialnego poprzez naruszenie:

- art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną interpretację i w konsekwencji uznanie, że lokale mieszkalne w budynkach jednorodzinnych przy ul. Horacego 5 i 5a w Gdańsku nie spełniają wymogów umożliwiających wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali;

- art. 2 ust. 1c ustawy o własności lokali poprzez błędną interpretację i w konsekwencji uznanie, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne, podczas gdy nie istnieją przeszkody natury prawnej, które uniemożliwiłyby wydanie zaświadczenia o samodzielności dwóch lokali położonych w dwóch budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;

- art. 3 pkt 2a ustawy - Prawo budowlane poprzez błędną interpretację i w konsekwencji uznanie, że odrębna nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielnie lokale mieszkalne, podczas gdy nie istnieją przeszkody natury prawnej, które uniemożliwiłyby wydanie zaświadczenia o samodzielności dwóch lokali położonych w dwóch budynkach mieszkalnych jednorodzinnych.

W uzasadnieniu skarżący wskazał, że jedynym kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest jego samodzielność. Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu.

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoją argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia oraz wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r., poz. 1302 ze zm.) dalej w skrócie jako "p.p.s.a." stanowi z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga jest niezasadna.

Istotą problemu prawnego występującego w sprawie było zagadnienie, czy można wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszkalnego w budynku jednorodzinnym, gdzie znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny. Organy obu instancji zgodnie przyjęły, że w takim przypadku należy odmówić wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Stan faktyczny w zasadzie nie był sporny, gdyż wynika on z dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych. Z dokumentacji technicznej wynika, że na jednej działce nr [...] obr. [...] przy ul [...] i [...] w G. znajdują się dwa budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. Skarżący wnosił o wydzielenie w ramach każdego z tych budynków jednego samodzielnego lokalu mieszkalnego – "celem powołania wspólnoty mieszkaniowej".

Zgodnie z art. 217 § 1 i § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.) - dalej jako "k.p.a.", zaświadczenie wydaje się na żądanie osoby ubiegającej się o wydanie zaświadczenia, jeżeli:

1. urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa (pkt 1);

2. osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego (pkt 2).

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.) – dalej jako: u.w.l. samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Stosownie zaś do treści art. 2 ust. 2 u.w.l. samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Zgodnie z art. 2 ust. 3 u.w.l. spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

Ponadto pojęcie domu jednorodzinnego jest definiowane w art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.), zgodnie z którym budynek mieszkalny jednorodzinny, to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Rozstrzygnięcie problemu prawnego stanowiącego istotę sprawy wymaga odpowiedzi na pytanie o sens pojęcia samodzielności lokalu mieszkalnego. Niewątpliwie samodzielność ta jest warunkiem niezbędnym ustanowienia odrębnej własności lokalu (art. 2 ust. 1 u.w.l.). Pojęcie samodzielności lokalu i odrębności własności zakłada pozostawanie lokalu w relacji do całości budynku, od której dany lokal pozostaje odrębny, ze względu na swą samodzielność. Jeśli przedmiotem własności jest budynek jednorodzinny, zawierający w istocie jeden lokal mieszkalny, to nie ma mowy o samodzielności tego lokalu, skoro nie może on podlegać wyodrębnieniu. Nie mamy do czynienia z "wydzieleniem trwałymi ścianami w obrębie budynku izby..", o którym mowa w art. 2 ust. 2 u.w.l., skoro ściany lokalu miałyby odpowiadać wprost wszystkim ścianom budynku. "Wydzielenie" następuje z określonej całości, a zatem nie ma możliwości uznania za wydzielone, wszystkich pomieszczeń znajdujących się w budynku jednorodzinnym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1c u.w.l. odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Błędna jest wykładnia tego przepisu proponowana przez skarżącego, która dopuszcza wydzielenie w budynku mieszkalnym jednorodzinnym odrębnej nieruchomości mniej niż dwóch (czyli jednego) lokalu. Sens tego przepisu ogranicza bowiem nadużywanie instytucji odrębnej własności lokali i obchodzenie przepisów regulujących sposób dopuszczalnej zabudowy przez wznoszenie budynków określanych jako jednorodzinne, a następnie wydzielanie w nich większej ilości lokali – co prowadzi do jawnej sprzeczności z istotą budownictwa jednorodzinnego. Nie można natomiast wyprowadzać z powyższego przepisu w żadnym razie uprawnienia do tego, by przyjmować istnienie lokalu mieszkalnego obejmującego całość budynku jednorodzinnego.

Sąd w składzie rozpatrującym niniejszą sprawę w pełni podziela ocenę prawną zajętą w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r. sygn. akt III CZP 85/10, w której sąd ten wyraził pogląd, że "opisywanie cech lokalu znajdującego się w budynku i wskazywanie na jego "samodzielność" w przytoczonym znaczeniu jest uzasadnione wówczas, gdy istnieje potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku, w którym lokal się znajduje. Potrzeba takiego odgraniczenia samodzielnych lokali w budynku przez uczynienie ich zdatnymi do uzyskania statusu odrębnego przedmiotu prawa ma uzasadnienie społeczne i ekonomiczne z tego względu, że różne osoby mogą korzystać z części budynku wyodrębnianych jako samodzielne lokale, różne osoby czynią na nie nakłady, pobierają z nich pożytki, a ostatecznie chcą je też uczynić przedmiotem obciążania i rozporządzania. Odwołanie się do konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens wówczas, gdy w budynku - poza lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do wyodrębnienia - znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które - ze względu na właściwości budynku i gruntu - muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych przez ustawę częściach. Jeżeli w budynku jest jeden samodzielny lokal, to fundamenty, mury zewnętrzne lub dach są tymi częściami budynku, które służą wyłącznie do użytku właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nie da się wówczas wskazać takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela budynku - lokalu. Skoro części budynku służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu nie mogą być uznane za element nieruchomości wspólnej, to muszą stanowić część składową lokalu".

Dalej Sąd Najwyższy wskazał, że "jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku znajdują się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, tylko bowiem w takim przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu. Zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l., udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej musi odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada natomiast stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi".

Zarzuty i argumentacja skarżącego są zatem chybione. Jak zostało to powiedziane wyżej prawidłowa interpretacja art. 2 ust. 2 u.w.l. prowadzi do wniosku - jaki wywiodły organy, że nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego w domu jednorodzinnym, gdzie znajduje się tylko jeden lokal mieszkalny. Nie jest bowiem w tej sytuacji spełniona przesłanka samodzielności lokalu.

Mając na względzie przytoczone wyżej okoliczności Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.