Wyrok NSA, sygn. akt I SA 1300/82
NSA w Warszawie (przed reformą)
Data orzeczenia: 1983-02-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Powołane przepisy: article: art. 9 ust. 1, art. 38 ust. 1
journal: Dz.U. 1974 nr 14 poz. 84
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe.
Teza: 1. Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta przez osobę fizyczną z właścicielem zamieszkałym w tym lokalu, stanowi - stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. nr 14 poz. 84/ - tytuł prawny do zajmowania lokalu.

2. Przepisy prawa lokalowego zawierają odrębne pojęcie najemcy i właściciela lokalu, określając w różny sposób ich uprawnienia i obowiązki. Z art. 38 ust. 1 tej ustawy wynika, że nie dotyczy on właściciela lokalu, lecz najemcy, co wyłącza możliwość zastosowania tego przepisu w drodze analogii do właściciela.

3. Istniejąca luka w prawie nie pozwala na przyjęcie, że konsekwencją objęcia lokalu przepisami o szczególnym trybie najmu ma być rozwiązanie stosunku najmu, zawiązanego uprzednio pomiędzy wynajmującym właścicielem a najemcą. Zmiana art. 38 stanowiąca w tym względzie nową koncepcję ustawodawcy /ustawa z dnia 3 grudnia 1982 r. o zmianie ustawy - Prawo lokalowe - Dz.U. nr 37 poz. 244/, może tylko pogląd ten potwierdzić.

TEZY

1. Umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta przez osobę fizyczną z właścicielem zamieszkałym w tym lokalu, stanowi - stosownie do art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. nr 14 poz. 84/ - tytuł prawny do zajmowania lokalu.

2. Przepisy prawa lokalowego zawierają odrębne pojęcie najemcy i właściciela lokalu, określając w różny sposób ich uprawnienia i obowiązki. Z art. 38 ust. 1 tej ustawy wynika, że nie dotyczy on właściciela lokalu, lecz najemcy, co wyłącza możliwość zastosowania tego przepisu w drodze analogii do właściciela.

3. Istniejąca luka w prawie nie pozwala na przyjęcie, że konsekwencją objęcia lokalu przepisami o szczególnym trybie najmu ma być rozwiązanie stosunku najmu, zawiązanego uprzednio pomiędzy wynajmującym właścicielem a najemcą. Zmiana art. 38 stanowiąca w tym względzie nową koncepcję ustawodawcy /ustawa z dnia 3 grudnia 1982 r. o zmianie ustawy - Prawo lokalowe - Dz.U. nr 37 poz. 244/, może tylko pogląd ten potwierdzić.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny uznał zasadność skargi Krystyny R. na decyzję Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy z dnia 29 maja 1982 r. w przedmiocie nakazania opróżnienia lokalu i na podstawie art. 207 par. 1 i 3 Kpa stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Naczelnika Miasta O. z dnia 11 marca 1982 r., a także - zgodnie z art. 208 Kpa - zasądził od Prezydenta M. St. Warszawy kwotę złotych sześćset tytułem zwrotu kosztów postępowania na rzecz skarżącej.


UZASADNIENIE

Lokal nr 1 przy ul. S. nr 8 w O. został w 1970 r. wykupiony na własność przez najemcę - Marię J. Składa się on z dwóch izb o powierzchni mieszkalnej 19 m2 i użytkowej 25 m2. W lutym 1980 r. Maria J. zawarła ustnie umowę najmu lokalu z Krystyną R., która zamieszkała w nim z rodziną i zameldowała się na pobyt stały w dniu 14 lutego 1980 r.

W dniu 18 lutego 1980 r. Maria J. wyprowadziła się do Domu Pomocy Społecznej dla Kombatantów ZBoWiD w O.

Decyzją Naczelnika Miasta O. z dnia 30 maja 1980 r. orzeczono objęcie powyższego lokalu przepisami o szczególnym trybie najmu, a w dniu 6 sierpnia 1980 r. organ II instancji utrzymał w mocy tę decyzję.

W dniu 13 lutego 1981 r. Naczelnik Miasta O. na podstawie art. 38 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. nr 14 poz. 84/ nakazał Krystynie R. opróżnienie lokalu nr 1 przy ul. S. nr 8 i przeniesienie się do poprzedniego miejsca zamieszkania, to jest do lokalu teścia /w którym zamieszkiwał jej mąż/ w budynku przy ul. D. nr 31 m. 10 w O. Decyzja ta została utrzymana w mocy przez organ II instancji.

Po wniesieniu skargi przez Krystynę R. do Naczelnego Sądu Administracyjnego, Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy na podstawie art. 200 par. 2 Kpa uchylił własną decyzję oraz decyzję wydaną przez Naczelnika Miasta O. z dnia 13 lutego 1981 r., uznając, że w przypadku przeniesienia się wyżej wymienionej wraz z córką do lokalu nr 10 przy ul. D. nr 31 w O. nastąpiłoby nadmierne zagęszczenie mieszkania /niewiele ponad 3 m2 na jedną osobę/.

Decyzją z dnia 11 marca 1982 r. Naczelnik Miasta O., na podstawie art. 38 ust. 1 prawa lokalowego, wezwał Krystynę R. do opróżnienia lokalu nr 1 przy ul. S. nr 8 i przeniesienia się do przydzielonego jej pomieszczenia zastępczego przy ul. H. nr 4, składającego się z jednej izby o pow. 18 m2. W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że wyżej wymieniona nie ma uprawnień do zajmowanego lokalu mieszkalnego, nie jest również osobą bliską najemcy, która mogłaby ubiegać się o uzyskanie przydziału lokalu, jak również nie kwalifikuje się do otrzymania mieszkania na zasadach ogólnych.

W wyniku odwołania Krystyna R. Prezydent M. St. Warszawy decyzją z dnia 30 maja 1982 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, podzielając argumenty w niej zawarte, a nadto wskazał, że przeprowadzone oględziny pomieszczenia zastępczego przy ul. H. nr 4 /protokół o stanie technicznym z dnia 8 maja 1982 r./ wykazały, że nadaje się ono do zamieszkania w nim ludzi na pobyt stały, ponieważ zostały spełnione warunki techniczne określone w rozporządzeniu Ministra Administracji, gospodarki terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 3 lipca 1980 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki /Dz.U. nr 17 poz. 62/.

Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego złożyła Krystyna R. podnosząc, że pomieszczenie zastępcze nie odpowiada warunkom umożliwiającym zamieszkiwanie w nim ludzi, jak również to, że nie można zrozumieć, dlaczego usuwa się ją z dzieckiem i mężem ze spornego lokalu mieszkalnego.

W odpowiedzi na skargę zawarto wniosek o jej oddalenie, gdyż zaskarżona decyzja nie zawiera wad niezgodności z prawem i takiej niezgodności nie wykazuje skarżąca w swej skardze, a kwestia konieczności opróżnienia spornego lokalu pozostaje bezsporna w świetle obowiązujących przepisów prawa. przydział pomieszczenia zastępczego jest konsekwencją stosowania art. 38 prawa lokalowego i odpowiada warunkom art. 7 prawa lokalowego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sporny lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość, nie podlegał przepisom o szczególnym trybie najmu, gdy był zamieszkały przez właścicielkę - Marię J., stosownie do art. 22 ust. 1 pkt 2 prawa lokalowego. Właściciel zawarł umowę najmu lokalu z Krystyną R. i umowa ta - stosownie do art. 9 ust. 1 prawa lokalowego - stanowiła tytuł prawny do zajmowania przez Krystynę R. tego lokalu.

Maria J. - w kilka dni po zamieszkaniu w nim Krystyny R. - wyprowadziła się do Domu Pomocy Społecznej, konsekwencją czego było objęcie powyższego lokalu przepisami o szczególnym trybie najmu /co nastąpiło z mocy samej ustawy i nie wymagało w tym względzie decyzji/.

Organy administracji państwowej przyjęły za podstawę decyzji wydanych w niniejszej sprawie, dotyczących przekwaterowania skarżącej wraz ze wszystkimi osobami jej prawa reprezentującymi do wskazanego pomieszczenia zastępczego, przepis art. 38 ust. 1 prawa lokalowego, normujący tryb przekwaterowania osób zamieszkałych z najemcą w sytuacji, gdy najemca utracił tytuł prawny do lokalu. Jednakże przepis art. 38 ust. 1 prawa lokalowego - jak to wynika z jego treści - nie dotyczy właściciela lokalu mieszkalnego, lecz jego najemcy.

Przepisy prawa lokalowego zawierają odrębne pojęcia najemcy i właściciela, określając w różny sposób ich uprawnienia i obowiązki. W powołanej sytuacji art. 38 ust. 1 prawa lokalowego nie może mieć zastosowania na drodze analogii wobec właściciela. Istniejąca luka w prawie nie pozwala na przyjęcie, że konsekwencją objęcia lokalu przepisami o szczególnym trybie najmu ma być rozwiązanie stosunku najmu, zawiązanego uprzednio między wynajmującym właścicielem a najemcą. Zmiana art. 38 prawa lokalowego, stanowiąca w tym względzie nową koncepcję ustawodawcy /ustawa z dnia 3 grudnia 1982 r. o zmianie ustawy - prawo lokalowe - Dz.U. nr 37 poz. 244/, potwierdzać może tylko to stanowisko zajęte na podstawie przepisów dotychczasowych.

Z tych przyczyn Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja oraz decyzja Naczelnika Miasta O. z dnia 11 marca 1982 r. zostały wydane z rażącym naruszeniem prawa materialnego w rozumieniu art. 156 par. 1 pkt 2 Kpa i stosownie do art. 207 par. 1 i 3 Kpa stwierdził nieważność decyzji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 208 Kpa.