Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1479/10
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2011-02-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art 2 ust. 2,3,4
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Anna Lech, Sędzia NSA Małgorzata Pocztarek (spr.), Sędzia del. NSA Teresa Rutkowska, Protokolant asystent sędziego Marcin Rączka, po rozpoznaniu w dniu 1 lutego 2011 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 10 czerwca 2010 r. sygn. akt III SA/Gd 185/10 w sprawie ze skargi Polskich Kolei Państwowych Spółki Akcyjnej Oddziału Gospodarowania Nieruchomościami w [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...]marca 2010 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 10 czerwca 2010 r. sygn. akt III SA/Gd 185/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, po rozpoznaniu skargi [...]Spółki Akcyjnej Oddziału Gospodarowania Nieruchomościami w [...]na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia [...]marca 2010 r. nr [...]w przedmiocie odmowy wydania zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych, uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Starosty Starogardzkiego z dnia [...]września 2009 r. nr [...]oraz zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz [...]Spółki Akcyjnej Oddziału Gospodarowania Nieruchomościami w [...]kwotę 100 zł ( sto złotych ) tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że W.R., reprezentująca Biuro Obsługi Nieruchomości i działająca w imieniu [...]S.A. Oddziału Gospodarowania Nieruchomościami w [...], wystąpiła o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali mieszkalnych położonych w budynku nr [...]przy ul. [...].

Postanowieniem z dnia [...]września 2009 r. Starosta Starogardzki, powołując się na art. 123 i art. 219 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. własności lokali, odmówił wydania zaświadczeń o samodzielności lokali nr [...]i [...], usytuowanych pod w/w adresem.

W uzasadnieniu wskazano, że z załączonej do wniosku dokumentacji wynika, iż część składową lokali mieszkalnych nr [...]i [...]stanowią pomieszczenia pomocnicze pomieszczenia przynależne. Inwentaryzacja tych pomieszczeń oraz wyrys z mapy ewidencyjnej wskazują, że pomieszczenia w.c., które są pomieszczeniami pomocniczymi (co wynika z orzecznictwa, m.in. Sądu Najwyższego), znajdują się poza budynkiem mieszkalnym. W tej sytuacji przedmiotowe lokale nie są samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, nie spełniając wymogów art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, ponieważ tylko pomieszczenia przynależne mogą być położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem.

Po rozpoznaniu zażalenia na powyższe postanowienie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku postanowieniem z dnia [...]marca 2010 r., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. oraz art. 2 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy o własności lokali utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy.

Organ odwoławczy w pełni podzielił stanowisko Starosty i jego ocenę prawną wskazując, że niesporne było, że oba lokale mają w.c., które są pomieszczeniami pomocniczymi, poza budynkiem. Nie można uznać za samodzielny lokal, nie posiadający niezbędnych do tej samodzielności pomieszczeń pomocniczych. Lokal taki nie odpowiada definicji samodzielności lokalu mieszkalnego, wskazanej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Organ wskazał też, że zastosowanie w sprawie mają przepisy ustawy o własności lokali, nie zaś przepisy ustawy Prawo budowlane. Nieistotny jest rok budowy obiektu, gdyż ustawa nie posługuje się tego typu kryterium.

[...]Spółka Akcyjna - Oddział Gospodarowania Nieruchomościami w [...]zaskarżyła powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, domagając się uchylenia postanowień organów obu instancji oraz zasądzenia na swoją rzecz kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i przywołując stosowne orzeczenia sądów administracyjnych wniosło o jej oddalenie.

Sąd I instancji uznał, iż skarga zasługuje na uwzględnienie.

W uzasadnieniu podał, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej "ustawą", samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych, przy czym stosownie do unormowania zawartego w art. 2 ust. 4 ustawy, do lokalu mogą przynależeć - jako jego części składowe - inne pomieszczenia, nawet jeśli do niego bezpośrednio nie przylegają lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym dany lokal wyodrębniono, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż.

Ze znajdujących się w aktach administracyjnych dokumentów wynika, że przedmiotowe lokale , położone w budynku mieszkalnym przy ul[...]składają się z następujących pomieszczeń: lokal nr [...]- z czterech pokoi, kuchni, piwnicy, trzech pomieszczeń gospodarczych i w.c., przy czym w.c. znajduje się poza obrębem ścian lokalu; lokal nr [...]składa się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, piwnicy, dwóch pomieszczeń gospodarczych i w.c., które znajduje się poza obrębem ścian lokalu.

Identyfikując charakter pomieszczeń, które należą do przedmiotowych lokali Sąd I instancji wskazał, że w.c. niewątpliwie nie ma charakteru "izby" w rozumieniu omawianych przepisów. W ustawie brak dookreślenia pojęć "izba", "pomieszczenie pomocnicze", "pomieszczenie przynależne", co nasuwa w praktyce trudności interpretacyjne. Ponadto katalog "pomieszczeń przynależnych", określony w ustawie nie jest katalogiem zamkniętym.

Sąd wojewódzki podkreślił, iż w doktrynie wskazuje się, że kryterium charakteryzującym "pomieszczenie pomocnicze" w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali jest jego funkcja, zaś kryterium charakteryzującym "pomieszczenie przynależne" jest jego położenie poza obrębem ścian lokalu (por. R. Strzelczyk, A. Turlej. Własność lokali. Komentarz. Wydawnictwo C.H. BECK, Warszawa 2007. str. 56-57). Pomieszczenie pomocnicze co do zasady powinno pozostawać w obrębie lokalu (G. Bieniek, Z. Marmaj. Własność lokali. Komentarz. Warszawa 2006 str. 42).

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2003 r. sygn. akt III RN 29/02 (LEX nr 75998), na który powołuje się organ I instancji, nie wypowiada się w żaden sposób wprost o charakterze pomieszczenia w.c., nie kwalifikuje go jako pomieszczenia pomocniczego bądź przynależnego. Sąd ten wskazuje natomiast, że w przypadku pomieszczenia pomocniczego chodzi o taki związek takiego pomieszczenia z izbą lub zespołem izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, który służy zaspokajaniu mieszkalnych potrzeb ludzi, zaś w przypadku pomieszczenia przynależnego o związek służący zaspokajaniu "innych potrzeb".

W doktrynie wskazuje się również, że nie można uznać za samodzielny lokal, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej (por. R. Strzelczyk, A. Turlej. Własność lokali. Komentarz. Wydawnictwo C.H. BECK, Warszawa 2007. str. 57).

W ocenie Sądu I instancji, uznać należy pomieszczenie w.c. przeznaczone do wyłącznego korzystania przez użytkowników lokalu, położone poza obrębem jego ścian, lecz znajdujące się w granicach nieruchomości - za pomieszczenie do niego przynależne. Skoro zatem osoby zamieszkujące w lokalach nr [...]i nr [...]przy ul. [...]mają możliwość zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych w oparciu o wyodrębniony bezspornie zespół izb i pomieszczeń wraz z odrębnym pomieszczeniem w.c., mającym charakter pomieszczenia przynależnego, to brak jest podstaw, by lokalom tym odmówić przymiotu samodzielności.

Dodał, że skoro pomieszczenia przynależne stanowią części składowe lokalu mieszkalnego (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali) to skutkiem uznania, iż niektóre z pomieszczeń należące do lokalu mają taki właśnie charakter, nie może być odmowa wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego. Odmowa taka narusza przepisy art. 2 ust. 2, 3 i 4 ustawy o własności lokali, jeśli dany lokal spełnia ustawowe kryteria samodzielności.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło skargę kasacyjną od tego wyroku, zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie prawa materialnego tj.

1) art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali - poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu powołanego przepisu ustawy może być lokal wyposażony w urządzenie wc, które znajduje się nie w budynku mieszkalnym, lecz poza tym budynkiem, w granicach tej samej nieruchomości gruntowej, na której wzniesiony jest budynek mieszkalny, podczas gdy ustawa nie przewiduje, by samodzielnym lokalem mieszkalnym mógł być lokal, którego pomieszczenie pomocnicze (wc) położone jest poza budynkiem mieszkalnym;

2) art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) - poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że pomieszczenie we jest pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego i jako takie może być położone poza budynkiem mieszkalnym, podczas gdy w istocie pomieszczenie we jest pomieszczeniem pomocniczym, o którym mowa w art. 2 *ust. 2 ustawy i powinno być położone w obrębie budynku w taki sposób, by korzystanie z niego nie wymagało korzystania ze wspólnej części budynku mieszkalnego i nieruchomości gruntowej, tak by lokal mieszkalny spełniał wymóg samodzielności, o którym mowa w art. 2 ust. 2 powołanej ustawy.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, kryterium samodzielności jest decydujące dla ustalenia odrębnej własności lokalu. Samodzielność oznacza wymóg, aby właściciel danego lokalu mieszkalnego mógł swobodnie zaspakajać funkcje mieszkaniowe, jakie spełnia zespół izb wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, z wyłączeniem korzystania z uprawnień do nich innych osób. W ocenie Kolegium wymienione w skarżonych postanowieniach lokale mieszkalne nie spełniają wymogu samodzielności, bowiem ich potencjalni właściciele aby skorzystać z pomieszczenia pomocniczego wc, położonego poza budynkiem mieszkalnym, będą zmuszeni przejść przez klatkę schodową budynku oraz przez podwórze, które stanowić będą części wspólne nieruchomości, objęte współwłasnością wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych.

Organ podkreślił, iż łazienki, toalety, ustępy (wc) są pomieszczeniami pomocniczymi, jako służące zaspokajaniu potrzeb higieniczno-sanitarnych mieszkańców lokali. Pogląd Sądu, iż we to pomieszczenie przynależne, a nie pomocnicze, również głębiej nie uzasadniony, jest nie do przyjęcia. Pomieszczenia pomocnicze wraz z izbą, czy też zespołem izb, służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a więc wchodzą w skład samodzielnego lokalu mieszkalnego. Ustawa zezwala na to, aby pomieszczenia przynależne (nie pomocnicze) położone były poza obrębem budynku, choć w granicach tej samej nieruchomości gruntowej (art. 2 ust. 4). Brak takiej regulacji dla pomieszczeń pomocniczych, spełniających funkcje mieszkaniowe, jest uzasadniony. Położenie pomieszczeń pomocniczych poza budynkiem mieszkalnym zawsze będzie rodzić konieczność korzystania z innych części nieruchomości wspólnej, w celu skorzystania z pomieszczenia pomocniczego. W sytuacji, gdy właściciel danego lokalu zmuszony jest korzystać z części nieruchomości objętej prawem współwłasności także innych osób, tak by zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, nie można mówić o samodzielności lokalu mieszkalnego stanowiącego jego własność. Z tego też względu ustawodawca zezwolił na położenie poza budynkiem jedynie pomieszczeń przynależnych, które nie spełniają funkcji mieszkaniowych, zaspakajają owe "inne potrzeby". Tym samym nie można zasadnie twierdzić, że nie ma podstaw, by dokonywać podziału (rozróżnienia) pomiędzy izbą, pomieszczeniem pomocniczym czy pomieszczeniem przynależnym lub, że są w tym zakresie trudności interpretacyjne.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie posiada usprawiedliwionych podstaw, chociaż należy podzielić zaprezentowany w niej pogląd, iż pomieszczenie wc wbrew stanowisku przedstawionemu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie jest pomieszczeniem przynależnym, lecz pomieszczeniem pomocniczym o jakim mowa w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000r. Nr. 89, poz. 903 ze zm. ).

Błędne zakwalifikowanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wc do pomieszczeń przynależnych pozostaje jednak bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

Zasadniczym problemem w rozpoznawanej sprawie było bowiem przesądzenie, czy w świetle obowiązującego stanu prawnego za samodzielny lokal mieszkalny można uznać lokal, który ma zapewniony dostęp do wc zlokalizowanego poza obrębem jego ścian , w odrębnym budynku , ale w ramach tej samej nieruchomości gruntowej. W bezspornym stanie faktycznym lokale o samodzielności których organ odmówił wydania zaświadczenia położone są przy budynku gospodarczym, poza granicami lokalu mieszkalnego i na terenie tej samej nieruchomości gruntowej.

Analiza przepisów art. 2 ust. 2 i ust.4 ustawy o własności lokali prowadzi do wniosku, że nie przewiduje on, aby o możliwości uznania określonego lokalu za samodzielny decydujące było położenie lokalu mieszkalnego i pomieszczenia wc w jednym budynku. Z zawartej w art. 2 ust. 2 ustawy definicji lokalu nie wynika bezwzględny wymóg lokalizacji wszystkich pomieszczeń pomocniczych w obrębie jednego budynku, a zatem pomieszczenia pomocnicze (w tym wypadku wc ) mogą być zlokalizowane tak w budynku, jak i poza budynkiem, warunkiem koniecznym jest jednak położenie ich w granicach jednej nieruchomości gruntowej.

W art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali ustawodawca określając znaczenie pojęcia "pomieszczenia przynależne" jako części składowe lokalu wyraźnie wskazał, iż należą do nich pomieszczenia, choćby nawet do tego lokalu nie przylegały, lub były położone - w granicach nieruchomości gruntowej - poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal. Wynika stąd, iż położenie w granicach tej samej nieruchomości gruntowej stanowi normatywne kryterium pozwalające na uznanie za lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 1 i 2 powołanej ustawy lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi, o których mowa w ust. 4.

W wyroku z dnia 7 marca 2003r. III RN 29/02 ( Monitor Podatkowy 2003r. Nr. 5, s. 29 – 31 ) Sąd Najwyższy uznał, że pomieszczenie pomocnicze służy bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, natomiast pomieszczenie przynależne nie jest w sensie funkcjonalnym przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania potrzeb ludzi, natomiast służy zaspokajaniu innych potrzeb tych osób, które korzystają z samodzielnego lokalu mieszkalnego.

W orzecznictwie podkreśla się, że pojęcie pomieszczenia pomocniczego charakteryzuje taki związek funkcjonalny z izbą lub z zespołem izb przeznaczonych na pobyt stały ludzi, który polega na wykorzystywaniu całej przestrzeni bezpośrednio do zaspokajania mieszkalnych potrzeb ludzi.

O możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu decyduje jego określona cecha – samodzielność.

Atrybuty samodzielności lokalu nie zostały w ustawie o własności lokali bliżej sprecyzowane, jednak przyjmuje się, że charakteryzuje się ona tym, że właściciel i inne osoby korzystające z lokalu mają do niego swobodny dostęp, a także tym, że korzystanie z lokalu zgodnie z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali.

O tym więc, czy dany lokal może być uznany za samodzielny przesądza nie położenie izb mieszkalnych względem pomieszczenia wc, ale to czy określone wc jest przeznaczone wyłącznie do użytku mieszkańców konkretnego lokalu mieszkalnego oraz i to, że znajduje się ono w obrębie tej samej nieruchomości gruntowej.

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy warunki te zostały spełnione. Lokale nr. [...]i [...]w budynku mieszkalnym w [...]przy ul. [...] w sposób samodzielny są w stanie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe ich mieszkańców.

Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr. 153, poz. 1270 ze zm. ).orzekł jak w sentencji.