Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt SA/Rz 339/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2004-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2, art. 12 ust. 1, art. 21 ust. 1, art. 22 ust. 1 - 3, art. 27
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 3 pkt 1, art. 32, art. 71 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2000 nr 106 poz 1126
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 140, art. 209
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Ryszard Bryk /spr./ Sędziowie WSA Robert Sawuła AWSA Jolanta Ewa Wojtyna Protokolant sekr. sądowy Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu w dniu 7 września 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi M. B. i S. W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2002 r. nr [...] w przedmiocie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na biuro skargę oddala


UZASADNIENIE

SA/Rz 339/02

U z a s a d n i e n i e

Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania S. W., decyzją z dnia [...].01.2002 r. Nr [...] uchylił decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...].10.2001 r., Nr [...] zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą M. i G. D. pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na biuro księgowość w R. przy ul. [...] w budynku położonym na działce nr 596, obr. [...] i jednocześnie udzielił w/w wnioskodawcom pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania przedmiotowego lokalu.

Wskazaną decyzję wydał na podstawie art. 138 § 2, art. 71 ustawy z dnia 7.07.1994 r. Prawo budowlane /Dz.U. Nr 106, poz. 1126 z 2000 r. z późn.zm./ i § 8 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15.12.1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nieużytkowanych zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. Nr 10, poz. 47 z 1995 roku/.

W uzasadnieniu decyzji stwierdził, że M. i G. D. w podaniu z dnia 29.03.2001 r. zwrócili się do Prezydenta Miasta o udzielenie im pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego nr 13 położonego w budynku przy ul. [...] w R. na biuro księgowości własnej firmy "A.". Do podania dołączyli dokumenty określone w § 8 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15.12.1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielenia pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. Nr 10, poz. 47 z 1995 r./.

Prezydent Miasta decyzją z dnia [...].10.2001 r. udzielił wnioskodawcom żądanego pozwolenia i równocześnie zobowiązał ich do uzyskania pozwolenia na jego użytkowanie.

Powołaną decyzję organu I instancji zakwestionował w odwołaniu S. W. – właściciel lokalu mieszkalnego Nr 14 i zarzucił, że Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. [...] nie wyraziła zgody na powyższą zmianę przeznaczenia lokalu Nr 13 /uchwała Nr [...]/. Dodał, że taka zmiana spowoduje zakłócenie spokoju mieszkańców budynku i stwarza dla nich zagrożenie bezpieczeństwa, bowiem do biura będą przychodzić interesanci. Organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji skonstatował, że zmiana sposobu użytkowania lokalu nie spowoduje zmiany w zagospodarowaniu działki i nie wymaga wykonania robót budowlanych. Tym samym nie narusza elementów wspólnych nieruchomości i budynku, zatem zgoda wspólnoty mieszkaniowej nie była wymagana.

Organ odwoławczy po przytoczeniu tekstu art. 71 ust. 2 prawa budowlanego z 1994 roku stwierdził, że przeznaczenie lokalu mieszkalnego na cele niemieszkalne mieści się w pojęciu zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego, przeto na taką zmianę wymagane jest pozwolenie organu architektoniczno-budowlanego. Przedmiotowa zmiana dotyczy wyłącznie lokalu pozostającego w dyspozycji inwestora i w niczym nie narusza interesów pozostałych mieszkańców budynku przy ul. [...] i w związku z tym podzielił stanowisko organu I instancji, że zgoda wspólnoty mieszkaniowej nie była wymagana. Jednakże zaznaczył, że jeżeli właściciel biura urządzonego dla własnych potrzeb przeznaczy go do publicznego użytku, to wówczas będzie zobowiązany uzyskać w tym zakresie stosowne pozwolenie i w takiej sytuacji zmianą sposobu użytkowania byłaby objęta również klatka schodowa, na co wymagana byłaby zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Organ I instancji w osnowie zaskarżonej decyzji powołał się także na przepisy dotyczące pozwolenia na budowę, a ponadto zobowiązał wnioskodawców do uzyskania pozwolenia na użytkowanie biura, co nie znajduje odzwierciedlenia w obowiązującym prawie.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie ma zastosowania art. 55 ust. 1 prawa budowlanego z 1994 roku. Z tego względu zachodziła konieczność wydania decyzji reformatoryjnej.

Skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnieśli M. B. i S. W. Skarżący M. B. nie wskazując sposobu weryfikacji zaskarżonej decyzji zarzucił, że urządzenie biura w lokalu mieszkalnym zakłóci spokój mieszkańców lokali nr 14 – 20, po klatce schodowej będą kręcić się postronne osoby, co spowoduje zagrożenie dla mieszkańców. Właściciel lokalu Nr 13, urządził w tym lokalu biuro bez zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Natomiast S. W. zarzucił, że "A." nie jest firmą małą, zatrudnia pracowników, zatem biuro tej firmy przeznaczone jest do użytku publicznego. Do jego mieszkania przychodzą osoby z zewnątrz i pytają, gdzie się mieści biuro "A.". W takiej sytuacji organy powinny uwzględnić stanowisko wspólnoty mieszkaniowej.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie mają uzasadnionych podstaw prawnych.

Zaskarżona decyzja zapadła na tle n/w stanu faktycznego.

Małżonkowie M. i G. D. od dnia 23.02.1998 r. są współwłaścicielami łącznymi /na prawach wspólności ustawowej/ lokalu mieszkalnego Nr 13, położonego na I piętrze w budynku przy ul. [...], składającego się z dwóch pokoi i kuchni o łącznej powierzchni 44,62 m2 /kserokopia wypisu z księgi wieczystej Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w R. –Wydział Ksiąg Wieczystych K. 4 akt administracyjnych I instancji.

Miejski Inspektor Nadzoru Budowlanego ostateczną decyzją z dnia [...].04.1999 r., Nr [...] nakazał w/w małżonkom zaprzestać użytkowania lokalu mieszkalnego Nr 13, przy ul. [...] jako biuro księgowości i przywrócić poprzedni sposób użytkowania lokalu jako mieszkalny. Wskazana decyzja została wydana w związku z samowolną zmianą przeznaczenia przedmiotowego lokalu z lokalu mieszkalnego na biuro księgowości.

M. i G. D. dobrowolnie wykonali nałożony decyzją obowiązek, co wynika z protokołu oględzin z dnia 10.08.2001 r. przeprowadzonych przez Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego /akta w/w organu Nr [...]/.

Na marginesie należy nadmienić, iż istota zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego nie była związana z przeróbkami lokalu, lecz polegała na wyposażeniu lokalu w sprzęt biurowy i wynika to z protokołu oględzin Miejskiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 12.03.1999 r. Po zaprzestaniu użytkowania lokalu mieszkalnego jako biuro złożyli do Prezydenta Miasta [...] podanie o wydanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na biuro księgowości własnej firmy "bez odwiedzin osób z zewnątrz". Na żądanie organu I instancji do podania dołączyli Projekt zmiany sposobu użytkowania lokalu, opracowany przez architekta R. W.

W części opisowej projektu przytoczono, że lokal mieszkalny położony jest na pierwszym piętrze nad znajdującymi się na parterze pomieszczeniami handlowymi. Lokal według projektu ma być wykorzystany na biuro księgowości "A.", stanowiącego własność właścicieli lokalu Nr 13. W biurze będą zatrudnione 2 osoby, przez 8 godzin dziennie i jedna osoba przez 4 godziny. W biurze nie będą przyjmowani interesanci, bowiem powyższa Firma przyjmuje interesantów w innym miejscu /biuro na Dworcu PKP /. Zaprojektowano, że kuchnia będzie użytkowana jako pomieszczenie socjalne. Pokój mniejszy /11,5 m2/ jako pomieszczenie do pracy dla dwóch osób ze stołem odkładczym.

Pokój większy został przeznaczony dla głównej księgowej. Zaznaczono, że archiwum dokumentów finansowych będzie mieścić się poza lokalem.

Projekt nie przewiduje przeróbek lokalu, czyli żadnych robót budowlanych.

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. [...] uchwałą Nr [...] z dnia 9.03.1998 r. nie wyraziła zgody na zmianę sposobu użytkowania lokalu Nr 13 /k. 7 akt administracyjnych I instancji/.

Zarządcą nieruchomości jest Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych.

Skargi do sądu administracyjnego wnieśli właściciele innych lokali /Nr 14 i 17/, położonych w budynku przy ul. [...], zatem w pierwszej kolejności Sąd zajmował się kwestią czy w świetle art. 21 ust. 1 i art. 22 ust. 1 i art. 27 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali /tekst jednolity Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903/, skarżący byli uprawnieni do wniesienia skargi. Przywołany przepis stanowi, iż zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub zarządca kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i zaprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali.

Sąd przyjął, że skoro właściciele lokali mieszkalnych i równocześnie współwłaściciele części wspólnych budynku są uprawnieni do dokonywania w imieniu własnym i w interesie całej wspólnoty tzw. czynności zachowawczych w rozumieniu art. 209 k.c. w zw. z art. 1 ust. 2 powołanej już ustawy o własności lokali, zatem skarżący mieli interes prawny do wniesienia skarg /zob. też Mirosław Nazar – Własność lokali, Lubelskie Wydawnictwo Prawnicze, Lublin 1995 r. str. 84 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24.03.2000 r., sygn. akt IV SA 1940/99 – Wspólnota Nr 41/2000 str. 51/. Badając skargi Sąd odróżnił dwie kwestie, a mianowicie:

1/ zakresu korzystania przez właściciela z lokalu mieszkalnego,

2/ korzystania przezeń z części wspólnych budynku i gruntu.

Co się tyczy pierwszej kwestii, to jest ona związana z treścią art. 140 k.c. Wedle tego przepisu, właściciel lokalu mieszkalnego w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego może, z wyłączeniem innych osób korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożyczki i inne dochody z rzeczy.

W takich granicach członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie są uprawnieni do ograniczania zakresu korzystania z lokalu przez jego właściciela.

Stosownie do art. 71 ust. 1 w zw. z art. 32 ustawy z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane /tekst jednolity Dz.U. z 2000 r., Nr 106, poz. 1126 ze zm./, nazwanej dalej prawem budowlanym, właściciel lokalu mieszkalnego, po spełnieniu warunków przewidzianych w tej ustawie może ubiegać się o wydanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego. Jest to jego uprawnienie, wynikające również z art. 140 k.c.

Jeżeli natomiast zmiana sposobu korzystania z lokalu mieszkalnego wiązałaby się również ze zmianą sposobu korzystania części wspólnej budynku, to wówczas wymagana byłaby zgoda wspólnoty mieszkaniowej. Wynika to wyraźnie z art. 12 ust. 1, art. 22 ust. 2 i art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokalu. Z rozważań tych wynika konkluzja, że jeżeli projektowana zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego nie jest związana z przeróbkami ścian i nie dotyczy innych części wspólnych budynku, to w takiej sytuacji zgoda wspólnoty mieszkaniowej nie jest wymagana.

Określona w ustaleniach faktycznych zmiana sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego Nr 13 nie obejmuje części wspólnych budynku przy ul. [...], nie stwarza niebezpieczeństwa dla substancji budynku, nie stanowi zagrożenia pożarowego, ani też nie spowoduje uciążliwości dla innych użytkowników tego budynku. Wynika to wyraźnie z opracowanego projektu zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego. Przedmiotowe biuro nie jest przeznaczone do użytku publicznego, nie przewiduje się pobytu z nim wielu osób, przeto zmiana taka jest de facto nieistotna.

Omawiana zmiana nie narusza również ustaleń Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Nr [...] z dnia 23.06.1992 r. /Dz.Urz. Woj. [...] Nr 9, poz. 109 z 13.10.1992 r./.

Zarzuty podniesione w skargach, że urządzenia biurowe i interesanci przychodzący do biura będą zakłócać spokój mieszkańców budynku nie są zasadne. Jak to już wyjaśniono kwestionowane przez skarżących pozwolenie na zmianę sposobu użytkowania lokalu zostało wydane na określonych warunkach, przewidujących stały pobyt w lokalu 2 – 3 osób przez okres 8 godzin w okresie doby, przeto nie będzie różnicy między lokalem mieszkalnym, a takim biurem o charakterze niepublicznym.

Sprzęt biurowy /biurka, szafy/ nie spowodują żadnej uciążliwości. Natomiast funkcjonowanie 2 komputerów również takiej uciążliwości nie spowoduje.

Budynek mieszkalny jest obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 1 litera a prawa budowlanego. Art. 71 tego prawa dotyczy obiektu budowlanego lub jego części. Lokal mieszkalny jest częścią budynku, przeto do przedmiotowej zmiany miał zastosowanie art. 71 ust. 1 i 2 prawa budowlanego.

Z przedstawionych względów i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U.Nr 153, poz. 1270 ze zm./ w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1271/, Sąd skargi oddalił.