Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 156/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2019-04-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1-5
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 1 i 2,  par. 4,  par. 6,  par. 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Sędziowie sędzia WSA Marzenna Glabas sędzia WSA Ewa Osipuk Protokolant sekretarz sądowy Marta Kudła po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi Wspólnoty A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]r., nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że Prezydent (organ I instancji) decyzją z dnia "[...]" ustalił na rzecz J. C. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i lokalami usługowymi w parterze budynku przy ul. A w A, na działkach nr "[...]", fragment działki nr "[...]" i "[...]", obręb geodezyjny A. W decyzji ustalono poszczególne parametry planowanej inwestycji. Wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu ustalono na 0,67; szerokość elewacji frontowej - do

31 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki opisano szczegółowo: ze względu na zróżnicowaną niweletę istniejącego terenu zaprojektować elewację budynku w mniej więcej równych (z tolerancją na długości do 20%) segmentach, posadowionych uskokowo (uskok o min. 1 kondygnację), na skarpie rozciągającej się od granicy z działką nr "[...]" do granicy z działką nr "[...]". Górna wysokość elewacji frontowej gzymsu (okapu) lub attyki

wszystkich segmentów powinna zawierać się między rzędnymi od + 130,00 m n.p.m. do +137,00 m n.p.m. Górna krawędź elewacji frontowej pierwszego segmentu od strony wjazdu z ul. B, mierząc od poziomu terenu przy wejściu do budynku z tej strony, nie może przekroczyć 18,00 m i rzędnej 130,00 m n.p.m. Górna krawędź elewacji ostatniego segmentu, od strony granicy z działką "[...]", mierząc od poziomu terenu przy wejściu do budynku z tej strony, nie może przekroczyć 18 m i rzędnej 137 m n.p.m. W obszernym uzasadnieniu decyzji szczegółowo opisano przebieg postępowania w sprawie oraz sposób i przyczyny ustalenia poszczególnych parametrów inwestycji.

Odwołania od ww. decyzji złożyli: R.. C., Wspólnota Mieszkaniowa

Nieruchomości przy ul. A, M. P., działająca jako Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. A oraz W. P..

W dniu 8 listopada 2018 r. M. P. (działająca za Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. A) wycofała złożone odwołanie, natomiast w dniu 21 listopada 2018 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wpłynęło pismo zawierające wycofanie odwołania przez W. P.

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. A podniosła w swoim odwołaniu m.in., że planowana inwestycja usytuowana jest w bezpośrednim sąsiedztwie budynku przy ulicy A. Lokalizacja taka może zaś wpłynąć na uszkodzenia lub zniszczenie zabytkowego obiektu przy ulicy A nr "[...]". W ocenie odwołującej się niektóre parametry planowanej inwestycji będą zaburzać ład przestrzenny najbliższego otoczenia, tj. kamienicy położonej przy ulicy A nr "[...]". Przykładem może być ustalona w decyzji geometria dachu. W odwołaniu podkreślono, że Wspólnota pragnie wykazać interes prawny związany z obowiązkami dotyczącymi ochrony i konserwacji muru oporowego. Wskazano, że sporna inwestycja wiąże się z głębokimi wykopami na działce nr "[...]". Ponadto planowana inwestycja będzie oddziaływać na lokale mieszkalne przy ulicy A nr "[...]".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (Kolegium, organ odwoławczy) decyzją z dnia "[...]" utrzymało w mocy decyzję organu I instancji w całości oraz umorzyło postępowanie odwoławcze w stosunku do W. P., M. P. działającej jako zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. "[...]" oraz R. C..

W uzasadnieniu decyzji Kolegium podniosło w pierwszej kolejności, że Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. A posiada interes prawny w niniejszym postępowaniu. Przy czym, w orzecznictwie wyjaśnia się, że co do zasady stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest wspólnota mieszkaniowa, nie zaś jej członkowie, czyli właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych. Z tego względu R. C., jako osobie fizycznej – właścicielowi jednego z lokali w budynku przy ul. A przymiot strony w tym postępowaniu nie przysługuje, w związku z czym postępowanie odwoławcze w stosunku do niego podlega umorzeniu.

Podobnie umorzeniu podlega postępowanie odwoławcze w stosunku do W. P. i M. P., działającej w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. B, które cofnęły wniesione odwołania.

Kolegium wskazało, że ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy wynika, iż front terenu inwestycji stanowi część terenu inwestycji przyległa do drogi publicznej - ul. B, z której planowany jest główny wjazd na teren inwestycji. Szerokość frontu terenu inwestycji wynosi 44,94 m, zatem trzykrotność szerokości frontu wynosi 134,82 m. Obszar analizowany wyznaczony został jako trzykrotność szerokości frontu terenu inwestycji, przy czym działki, które zostały przecięte promieniem równym 134,80 m, zostały ujęte w obszarze analizowanym w całości. Obszar analizowany znajduje się na terenie osiedla Śródmieście, w rejonie ulic: "[...]". Teren ten jest mocno zabudowany i zagospodarowany. Znajdują się tam budynki mieszkalne wielorodzinne, inne budynki niemieszkalne, zabudowa handlowo-usługowa, budynki transportu i łączności, budynki szpitali i zakładów opieki społecznej, budynki gospodarcze dla rolnictwa, zabudowa biurowa i budynki oświaty, nauki i kultury oraz kultury fizycznej.

Dlatego też w ocenie organu odwoławczego planowana inwestycja polegająca na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i lokalami usługowymi w parterze stanowić będzie kontynuację funkcji mieszkalnej i usługowej występującej w obszarze analizowanym.

Dalej Kolegium podniosło, że z uwagi na umiejscowienie planowanej inwestycji w głębi terenu, za istniejącą czytelną i zdefiniowaną linią zabudowy, znajdującą się wzdłuż ul. A i ul. B, organ odstąpił od jej wyznaczenia.

Organ odwoławczy wskazał, że w analizie wyjaśniono szczegółowo przyczyny zastosowania odstępstwa od średniego parametru wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w obszarze analizowanym. W ocenie Kolegium analiza wykazała zasadność wyznaczenia tego wskaźnika na podstawie przepisu § 5 ust. 2 wspomnianego rozporządzenia, tj. na zasadzie odstępstwa od średniej z obszaru analizowanego bez szkody dla ładu przestrzennego w tym obszarze.

Odnosząc się do parametru szerokości elewacji frontowej Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym znajdują się 84 obiekty budowlane. Największa szerokość budynku w obszarze analizowanym wynosi 71,20 m (budynek oświaty na dz. nr "[...]"), zaś najmniejsza - 5,90m. Szerokość elewacji frontowej podobną do wnioskowanej bądź od niej większą, poza wskazanym budynkiem oświaty, ma jeszcze 8 innych budynków. Tym samym według organu odwoławczego planowana inwestycja, mimo odstępstwa od średniej, w zakresie wskazanego parametru, stanowić będzie kontynuację zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, a

planowany budynek o szerokości elewacji frontowej 31 m nie naruszy ładu przestrzennego w analizowanym obszarze.

Co do parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, Kolegium podniosło, że ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o zróżnicowanej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej - od ok. 3,5 m (budynki parterowe) do ok. 23,40 m (budynek siedmiokondygnacyjny), przy czym średnia dla obszaru analizowanego wynosi 10,90 m. W obszarze analizowanym znajdują się również budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej gzymsu/attyki powyżej 18 m. Dlatego też według organu odwoławczego planowany budynek o wysokości górnej krawędzi

elewacji frontowej na poziomie 18 m wpisywać się będzie w ład przestrzenny w analizowanym obszarze.

Odnośnie zaś do wskaźnika geometrii dachu organ odwoławczy podniósł, że w analizie podano, iż budynki w obszarze analizowanym mają różny kąt nachylenia

dachu: od płaskich o kącie nachylenia-połaci dachowych od 2° do 12° po dachy strome o kącie nachylenia od 13° do 70°. W obszarze tym występują zarówno dachy dwuspadowe, jak i wielospadowe czy mansardowe. Układ kalenic głównych brył budynku względem frontu działki jest różny - równoległy i prostopadły. Wysokość głównych kalenic dachów z obszaru analizy mieści się w przedziale od ok. 4 m do ok. 28,50 m. Na tej podstawie ustalono dla przedmiotowej inwestycji wnioskowany przez inwestora dach płaski, występujący obok innego rodzaju dachów, w obszarze analizowanym.

Kolegium podkreśliło finalnie, że organ pierwszej instancji prawidłowo ocenił, iż zasada dobrego sąsiedztwa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została zachowana. Spełnione zostały również pozostałe przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 tej ustawy.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania dotyczących narażenia konstrukcji kamienicy zlokalizowanej przy ul. A na uszkodzenia na skutek realizacji przedmiotowej inwestycji, wyjaśniono, że w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy kwestie budowalne nie podlegają badaniu, będzie to bowiem miało miejsce na dalszym etapie inwestycji, tj. w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę.

Skargę na ww. decyzję, działając przez pełnomocnika, wywiodła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. A (dalej skarżąca), wnosząc o uchylenie w całości decyzji zapadłych w obydwu instancjach. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie:

- art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia

z dnia 27 marca 2003 roku i § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia

26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących

nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez zaniechanie wskazania w zaskarżonej decyzji linii zabudowy;

- art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia

z dnia 27 marca 2003 roku i § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra

Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania

wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wyznaczenie dla nowej zabudowy szerokości elewacji frontowej przekraczającej 20% średniej wielkości elewacji w obszarze analizowanym oraz braku wskazania powodów takiego określenia parametru w analizie architektoniczno-urbanistycznej;

- art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia

z dnia 27 marca 2003 roku i § 7 ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia Ministra

Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania

wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w

przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie analizy całego analizowanego obszaru, a nie na podstawie analizy zabudowań na działkach sąsiednich, wyznaczenie tego parametru na poziomie 18 m, a nie

10,90 m oraz nie wskazaniu przyczyn odstąpienia od ogólnych zasad ustalenia

tego parametru w analizie architektoniczno-urbanistycznej.

W uzasadnieniu skargi podkreślono m.in., że organ nie określił linii zabudowy dla planowanej inwestycji, a jedynie ograniczył się do wskazania, że z uwagi na umiejscowienie inwestycji w głębi terenu, za istniejącą czytelną i zdefiniowaną linią zabudowy wzdłuż ul. A i ul. B, nie ma potrzeby ustalania linii zabudowy. Zarzucono, że organ odwoławczy odwołał się do linii zabudowy wskazanych na kompletnie innych nieruchomościach, które nie są związane z przedmiotowym zamierzeniem inwestycyjnym.

Dalej w ocenie skarżącej powołanie się jedynie na fakt, że ok. 10 % budynków w obszarze analizowanym ma podobną lub większą szerokość elewacji frontowej, nie stanowi o możliwości odstąpienia od ogólnie przyjętej zasady.

Podobnie odmienne ustalenie parametru szerokości elewacji frontowej niż średnia w obszarze analizowanym, nie może być uznane za

spełniające wymogi, jeżeli w treści powyższej analizy zostanie wskazana jedynie liczbowa wartość wyższego albo niższego od wartości średniej wskaźnika szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym, bez podania konkretnych i szczegółowych powodów (przyczyn) wprowadzenia w obszarze planowanej zabudowy odstępstwa od wskaźnika średniego.

W skardze wskazano również, że skoro planowana inwestycja dotyczy budynku mieszkalnego, gdzie w obszarze analizowanym średnia wysokość takich budynków wynosi 10.90 m, wszelkie odstępstwa, jako wyjątki od zasady winny być dokładnie umotywowane i uzasadnione. Tymczasem z niewyjaśnionych przyczyn, organ od tego odstąpił i ustalił tę wysokość na poziomie 18 m, czyli powyżej ustalonej średniej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu.

W piśmie procesowym z dnia 8 kwietnia 2019 r. podpisanym przez część członków Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. A poinformowano, że Wspólnota Mieszkaniowa cofa skargę wywiedzioną w niniejszej sprawie. W kolejnym piśmie z dnia 8 kwietnia 2018 r. poinformowano, że wycofanie skargi w sprawie popiera 50% składu zarządu Wspólnoty. Jednocześnie wskazano, że skierowanie sprawy do wojewódzkiego sądu administracyjnego odbyło się na podstawie uchwały całej Wspólnoty. Natomiast wycofanie skargi nie było poddane pod głosowanie przez zarząd Wspólnoty, ani przez Wspólnotę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje:

Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności

z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 j.t. ).

Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia

z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji

w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach,

a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2018 r., poz. 1302 – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako p.p.s.a.) uchyla go lub stwierdza jego nieważność.

Nadto wskazania wymaga, że sąd orzeka na podstawie akt sprawy

(art. 133 § 1 p.p.s.a.) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł

do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone rozstrzygnięcie nie zostało podjęte z naruszeniem przepisów prawa, w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", którym to rozstrzygnięciem Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia "[...]". ustalającej na rzecz J. C. (inwestora) warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym, lokalami usługowymi w parterze budynku przy ul. B w A, na działkach nr "[...]", fragment działki nr "[...]", obręb geodezyjny A.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że wniosek o cofnięcie skargi złożony przez część (50%) członków zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. A nie jest skuteczny. Zauważyć trzeba, że w piśmie z dnia 8 kwietnia 2018 r. poinformowano, iż wycofanie skargi w sprawie popiera 50% składu zarządu Wspólnoty. Jednocześnie wskazano, że skierowanie sprawy do wojewódzkiego sądu administracyjnego odbyło się na podstawie uchwały całej Wspólnoty. Natomiast wycofanie skargi nie było poddane pod głosowanie przez zarząd Wspólnoty ani przez Wspólnotę. Wspólnota podjęła uchwałą rozstrzygnięcie o wywiedzeniu skargi w niniejszej sprawie. Tym samym cofnięcie skargi również wymagało podjęcia stosownej uchwały Wspólnoty. Nie jest zatem skuteczne cofnięcie skargi dokonane przez dwóch członków zarządu, zwłaszcza że dwóch innych członków zarządu oponowało temu wnioskowi.

Przypomnieć należy, że zgodnie z zasadą wyrażoną w przepisie art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 j.t.), u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu prawnego osób trzecich.

W myśl zaś art. 59 ust. 1 tej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588).

Decyzyjne ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków (art. 61 ust. 1 u.p.z.p.):

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W myśl zaś § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej Rozporządzenie), w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Podstawą zaś ustalenia obszaru analizowanego jest szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Zgodnie z dyspozycją § 2 pkt 5 Rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Należy jednak podkreślić, że tak rozumiana część działki pełniąca funkcję frontu nie musi koniecznie pokrywać się z całym bokiem przylegającym bezpośrednio lub pośrednio do drogi publicznej, a więc zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p.- przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej.

O zakwalifikowaniu danej części działki jako frontu nie decyduje fizyczne "przyleganie" do drogi publicznej, lecz wybór przez inwestora szlaku komunikacyjnego, którym ma odbywać się dojazd do drogi publicznej poprzez choćby drogę wewnętrzną, w niniejszej sprawie przebiegającą przez działkę tego samego właściciela.

Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803).

Trzeba mieć również na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, przewidziano w Rozporządzeniu, w którym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). W kolejnych przepisach zawartych w § 5, 6, 7 i 8 Rozporządzenia określono szczegółowo wymagania dotyczące wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a także geometrii dachu.

Według regulacji ustawowych, ale też przede wszystkim tych zawartych w Rozporządzeniu, cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowej zabudowy muszą wynikać ze sporządzonej prawidłowo w danej sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Dlatego też sporządzenie tej analizy ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, a jej treść jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, w dalszej zaś perspektywie pozwalającym dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analiza urbanistyczno-architektoniczna jest podstawowym elementem postępowania wyjaśniającego, determinującym treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy.

Trzeba mieć na uwadze, że zastosowanie prawidłowej wykładni u.p.z.p. i Rozporządzenia prowadzi do wniosku, że ustawodawca nie miał zamiaru zastopowania możliwości inwestowania w Polsce, lecz przeciwnie - chciał ułatwić proces inwestycyjny, zakładając, że na pierwszym miejscu zgoda na inwestycje preferuje najkorzystniejszy dla zapewnienia ładu przestrzennego wariant zabudowy. Należy pamiętać, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter ogólny i wstępny i nie upoważnia do podjęcia i realizacji inwestycji, lecz stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Dopiero w następnym etapie procesu inwestycyjnego organ architektoniczno-budowlany ustala szczegóły techniczne dotyczące planowanej inwestycji i ocenia, czy w świetle przepisów prawa budowlanego i wydanych do niego przepisów wykonawczych możliwe jest udzielenie pozwolenia na realizację zamierzonej inwestycji. Dlatego ustalając w decyzji o warunkach zabudowy parametry dla planowanej inwestycji należy dać inwestorowi możliwość pewnego manewru do ostatecznego określenia planowanego obiektu dopiero w projekcie budowlanym

Z treści zaś art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., statuującego zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", wynika przede wszystkim, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Zgodnie z tą zasadą, powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki, nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) oraz architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10, LEX nr 992669).

Weryfikacja dokumentacji sporządzonej i zgromadzonej w niniejszej sprawie prowadzi do wniosku, że organy w sposób zgodny z wymogami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i Rozporządzenia, przeprowadziły ocenę spełniania przez planowaną zabudowę warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 5 u.p.z.p.

Organy właściwie wyznaczyły wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu i przeprowadziły w jego obrębie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organy w sposób prawidłowy ustaliły i oceniły, że dla proponowanej inwestycji nie było potrzebne wyznaczenie linii zabudowy.

Odnośnie do wyznaczenia linii zabudowy przede wszystkim należy wskazać, że zgodnie z § 4 ust. 1 Rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W pozostałych ustępach wspomnianego przepisu określono następujące wskazania co do sposobu ustalania linii zabudowy:

1. linię zabudowy należy ustalić zgodnie z obowiązującymi przepisami odrębnymi, jeżeli istniejąca na działce sąsiedniej linia zabudowy jest niezgodna z tymi przepisami (§ 4 ust. 2),

2. linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega, tworząc uskok (§ 4 ust. 3),

3. jeżeli z analizy urbanistycznej, o której mowa w § 3 ust. 1, wynika dopuszczalność ustalenia linii zabudowy innej, niż wynika to z przedstawionych wyżej sposobów, to dopuszczalne jest inne ustalenie linii zabudowy (§ 4 ust. 4).

Wykładnia zwrotu "przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich" użytego w § 4 ust. 1 Rozporządzenia jednoznacznie wskazuje, że prawodawca odwołuje się w analizowanym przepisie nie do ustaleń dotyczących odległości linii zabudowy na wszystkich działkach na obszarze analizowanym od frontów tych działek, lecz do geometrycznego wykreślenia tej linii jako kontynuacji linii zabudowy istniejącej na działkach bezpośrednio sąsiadujących. Wykładnia użytego w § 4 ust. 1 Rozporządzenia zwrotu "przedłużenie" prowadzi do wniosku, że chodzi o kontynuację istniejącej linii zabudowy na działkach sąsiednich. Za działki sąsiednie należy zatem na płaszczyźnie omawianego przepisu uznać działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Przy tym zwrócić należy uwagę, że na gruncie § 4 ust. 1-4 rozporządzenia oraz przepisów u.p.z.p. brak jest podstaw prawnych, aby różnicować pojęcie "linii zabudowy" i wprowadzać pojęcia typu: "nieprzekraczalna linia zabudowy", "linia w głębi zabudowy". Ustalana jest tylko jedna linia zabudowy i jest to linia od strony drogi publicznej. Chodzi tutaj o linię zabudowy ustalaną od frontu działki, a więc na tej jej części, która przylega w sposób bezpośredni bądź pośredni do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Ustalenie linii zabudowy po pierwsze, służy zachowaniu odpowiedniego odstępu od drogi publicznej celem zapewnienia bezpieczeństwa ruchu drogowego, po wtóre, ma za zadanie zapewnienie walorów ładu przestrzennego. Oczywiste wobec tego jest, że linię zabudowy ustala się w tym celu, aby określić, od którego miejsca na działce, patrząc od strony drogi publicznej, możliwa jest nowa zabudowa. Siłą rzeczy taka linia zabudowy jest linią nieprzekraczalną, ale wynika to z samej jej istoty, a nie z terminologii, którą bywa określana (por. A. Wierzbowski, A. Plucińska - Filipowicz (red.) Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz., Warszawa 2016, s. 644).

Niewątpliwie lokalizacja spornej inwestycji znajduje się w głębi terenu, za istniejącą, czytelną i zdefiniowaną linią zabudowy, znajdująca się wzdłuż ul. A i ul. B. Wynika to wprost funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym. Co istotne również, teren objęty wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej przez projektowany zjazd z ulicy B. W takiej sytuacji, gdy projektowana inwestycja ma być posadowiona niejako "w głąb" od istniejącej i czytelnej linii zabudowy, nie ma potrzeby ustalenia obowiązującej linii zabudowy stricte dla spornej inwestycji. Dlatego też za niezasadny należy uznać zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia z dnia 27 marca 2003 roku i § 4 Rozporządzenia poprzez zaniechanie wskazania w zaskarżonej decyzji linii zabudowy

Dodać warto, że fakt, iż § 4 ust. 4 rozporządzenia nakazuje organowi uwzględniać też inne (poza określonymi w ust. 1-3), "wynikające z analizy", czynniki kształtujące ład przestrzenny, nie jest niczym nagannym. Dowodzi jedynie, że ustalanie warunków zabudowy na podstawie zasady kontynuacji zabudowy na działkach sąsiednich w konkretnym stanie faktycznym będzie nieraz umykać regułom, które jest w stanie przewidzieć ustawodawca. Trudno się zatem dziwić, że wspomniane Rozporządzenie precyzuje jedynie pewne reguły ogólne, sprawdzające się w większości przypadków, pozostawiając resztę przypadków ocenie organu, który w wyniku analizy może (i powinien) brać pod uwagę także inne czynniki kształtujące ład przestrzenny, a niewyrażone wprost w przepisach Rozporządzenia. Oczywiście, gdyby ład przestrzenny dało się sprowadzić do jakiegoś algorytmu matematycznego, taki zabieg byłby zbędny, podobnie jak zbędne byłoby wówczas powierzanie sporządzania projektu omawianej decyzji osobom o specjalnych kwalifikacjach ( vide: E. Szczygłowska, Glosa do wyroku WSA w Krakowie z 1 sierpnia 2008 r., II SA/Kr 66/08, Przegląd Prawa Publicznego 2009, nr 4, s. 75-87).

Odnosząc się natomiast do wskaźnika szerokości elewacji frontowej wskazać należy, że w myśl § 6 ust. 1 Rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Zgodnie zaś z § 6 ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Wprawdzie § 6 ust. 1 Rozporządzenia co do zasady nakazuje określić parametr - szerokość elewacji frontowej, na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, jednakże ust. 2 tego paragrafu dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wykładnia § 6 ust. 1 Rozporządzenia prowadzi do wniosku, że ustalając szerokość elewacji frontowej organ administracji winien tę wielkość (20% tolerancji) uwzględnić w podanych wartościach, z tym, że - co do zasady - winien ustalić w pierwszej kolejności średnią szerokość wynikającą z analizy obszaru, a następnie określając ten parametr w decyzji tak określoną wartość zmniejszyć i zwiększyć o 20% (patrz: wyrok NSA z 19 maja 2016 r., II OSK 267/15, CBOSA).

W decyzji o warunkach zabudowy oraz w analizie ustalono, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 19,57 m. Tym samym dopuszczalna szerokość elewacji frontowej ustalona na podstawie § 6 ust.1 Rozporządzenia uwzględniająca 20% odstępstwo od średniej, waha się w przedziale od 15,65 m do 23,48 m. Natomiast inwestor założył, że szerokość elewacji frontowej projektowanego budynku nie przekroczy 31 m. W ocenie Sądu organy prawidłowo uznały, że odstępstwo parametru szerokości elewacji frontowej od średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, znajduje swoje uzasadnienie w przedmiotowej analizie. W obszarze analizowanym znajdują się 84 obiekty budowlane. Największa szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi aż 71,20 m (budynek oświaty na dz. nr "[...]"), natomiast najmniejsza - 5,90 m. W analizie wskazano, że szerokość elewacji frontowej podobną do wnioskowanej bądź od niej większą, poza wskazanym budynkiem oświaty, mają budynki zlokalizowane na działkach nr: "[...]", czyli budynek mieszkalny o szer. elewacji frontowej 63,60 m; na dz. nr "[...]", a więc budynek mieszkalny o szer. elewacji frontowej 32,40 m; na dz. nr "[...]", tj. budynek mieszkalny o szer. elewacji frontowej 66,90 m; na dz. nr "[...]" - budynek mieszkalny o szer. elewacji frontowej 47,30 m; na dz. nr "[...]", czyli budynek mieszkalny o szer. elewacji frontowej 30,20 m; na dz. nr "[...]" - budynek mieszkalny o szer. elewacji frontowej 30,40m; na dz. nr "[...]" - budynek handlowo-usługowy o szer. elewacji frontowej 41,20 m; na dz. nr "[...]", a więc budynek biurowy o szer. elewacji frontowej 60,10 m.

Niewątpliwie zatem na obszarze analizowanym występuje zróżnicowana szerokość działek i elewacji frontowych. Trzeba mieć na uwadze, że analizowany teren jest specyficzny i charakteryzuje się zabudową rozproszoną, na której występują różne typy budynków (budynki mieszkalne, gospodarcze, oświatowe, niemieszkalne, itp.) Na tym obszarze występuje często skomasowana zabudowa. Znajdują się tam budynki wielogabarytowe jak i niewielkie budynki o dachach płaskich. Zwrócić należy również uwagę na ukształtowanie terenu, które jest pofałdowane, co w niektórych miejscach wymusiło kaskadową budowę budynków. Charakterystyka analizowanego terenu wskazuje zatem na jego głęboko zróżnicowany charakter. Stąd też na tym obszarze występują budynki o tak różnych parametrach, w tym budynki charakteryzujące się skrajnie odmiennym parametrem szerokości elewacji frontowej (od 5,90 m do 47,30 m). Tym samym ustalenie na wskazanym obszarze parametru szerokości elewacji frontowej przedmiotowej inwestycji w odniesieniu do średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, byłoby bezcelowe. Prawidłowo zatem organy dopuściły wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowych w oparciu o wyniki analizy, które pokazały, że realizacja inwestycji w oparciu o wnioskowane parametry nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego. Niezasadny jest więc zarzut strony skarżącej co do naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia

z dnia 27 marca 2003 roku i § 6 ust. 1 i 2 Rozporządzenia poprzez wyznaczenie dla nowej zabudowy szerokości elewacji frontowej przekraczającej 20% średniej wielkości elewacji w obszarze analizowanym oraz braku wskazania powodów takiego określenia parametru w analizie architektoniczno-urbanistycznej

Podkreślenia wymaga również, że przepis § 6 ust. 2 Rozporządzenia przyznaje zwiększoną moc sprawczą konkretnej analizie, co oznacza, że ustalenia zawarte w analizie mogą być odmienne niż ustalenia poczynione w myśl ust. 1. Wyznaczenie zaś parametru w granicach górnej wysokości jest wyznaczeniem konkretnym, bowiem nie pozwala na przekroczenie - na etapie projektowania i zatwierdzania projektu budowlanego - konkretnych wymiarów, wskazanych w wynikach analizy mających odniesienie w specyfice konkretnego obszaru analizowanego (podobnie: wyrok NSA z 28 lipca 2011 r., II OSK 1955/10, CBOSA).

Odnosząc się natomiast do kwestionowanego przez skarżącą wskaźnika wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej gzymsu, w pierwszej kolejności wskazać trzeba, że zgodnie z § 7 Rozporządzenia: 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. 3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. 4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Z przedmiotowej analizy wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki o zróżnicowanej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej - od ok. 3,5 m (budynki parterowe) do ok. 23,40 m (budynek siedmiokondygnacyjny), przy czym średnia dla obszaru analizowanego wynosi 10,90 m. W bliskim sąsiedztwie, znajdują się głównie budynki 3 i 4 - kondygnacyjne, ale występują też trzy obiekty 2-kondygnacyjne, jeden 1-kondygnacyjny, cztery budynki 5-kondygnacyjne, jeden 6-kondygnacyjny i jeden 7-kondygnacyjny. Wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych rzeczonych budynków wynosi od 3,5 m do 18 m. Co istotne, a na co słusznie zwrócił uwagę organ odwoławczy, w obszarze analizowanym znajdują się również budynki o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej gzymsu/attyki powyżej 18 m, tj. budynek mieszkalny na działkach nr "[...]" m; budynek mieszkalny na dz. nr "[...]" - 18 m; budynek biurowy na dz. nr "[...]" - 19,50 m; budynek mieszkalny na dz. nr "[...]" - 20 m; na dz. nr "[...]" - dwa budynki o wysokości do attyki 21 m i 20,90 m.

Wyniki przeprowadzonej analizy wskazują, że również w przypadku tego parametru uzasadnione było ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej właśnie w oparciu o wyniki analizy, która wykazała istnienie w obszarze analizowanym budynków o różnej kubaturze i wysokości. Tym samym w tym przypadku określanie rzeczonego wskaźnika odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, byłoby bezcelowe. Biorąc pod uwagę rozproszony charakter zabudowy oraz fakt występowania na terenie analizowanym budynków wielokondygnacyjnych (w tym 7-kondygnacyjnego), przyjąć należało, że dopuszczalne jest ustalenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w oparciu o wyniki analizy, które z kolei pokazały, że realizacja inwestycji w oparciu o wnioskowane parametry nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego. Niezasadny jest więc zarzut strony skarżącej co do naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 7 ust. 1, 3 i 4 Rozporządzenia poprzez ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie analizy całego analizowanego obszaru, a nie na podstawie analizy zabudowań na działkach sąsiednich.

Odnosząc się do możliwych odstępstw parametrów projektowanej inwestycji od wskaźników sąsiedniej zabudowy bądź średniej w obszarze analizowanym, trzeba mieć na uwadze, że urbanistyczna całość to nie tylko zabudowa znajdująca się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej zabudowy. Zbyt restrykcyjna, ze względu na interes publiczny, literalna wykładnia przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności i wynikającymi z niego uprawnieniami właścicielskimi, niezależnie jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Taki pogląd jest uzasadniony konstytucyjną zasadą działania w ramach wymogu demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji RP). W orzecznictwie sądów administracyjnych występuje też, już ugruntowany pogląd, co do tego, że zbytnio formalistyczna wyłącznie gramatyczna wykładnia przepisów aktu wykonawczego jakim jest rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, byłaby nieproporcjonalna do potrzeb interesu publicznego (tak np. w wyrokach NSA z dnia 31 maja 2010 r. II OSK 860/09 i z dnia 19 czerwca 2013 r. II OSK 2001/12).

Podkreślić należy również, że ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji zabudowy dominującej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką, której warunki zabudowy są ustalane. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na danym obszarze jest natomiast, aby analiza urbanistyczna uzasadniała projektowane przedsięwzięcie w świetle wymogów ładu przestrzennego. Nowa zabudowa musi zatem mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu, co ma miejsce na gruncie rozpoznawanej sprawy (zob. wyrok NSA z dnia 19 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 509/11, LEX nr 1216737).

Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przepisów prawa w przypadku ustalenia pozostałych wskaźników zabudowy, których zresztą nie kwestionowała skarżąca. Podkreślić jednak należy, że pozostałe parametry zabudowy (wskaźnik powierzchni nowej zabudowy do powierzchni terenu, geometria dachu) zostały ustalone prawidłowo i znajdują oparcie w "Analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym".

W ocenie Sądu zatem organy prawidłowo oceniły, że przy projektowaniu spornej inwestycji została zachowana zasada dobrego sąsiedztwa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Niewątpliwie spełnione zostały również pozostałe wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 tej ustawy.

Reasumując, w rozpoznawanej sprawie nie doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, czy też innego naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a tylko takie uchybienia uprawniają sąd administracyjny do wyeliminowania z obrotu prawnego wadliwego aktu administracyjnego.

W tej sytuacji, mając powyższe na względzie, stosownie do art. 151 p.p.s.a., Sąd oddalił skargę.