Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 437/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2010-05-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 , art. 37 ust. 1 , 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Brachel-Ziaja Sędziowie WSA Ewa Rynczak NSA Andrzej Niecikowski / spr. / Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 maja 2010 r. sprawy ze skargi J. T. i J. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 29 maja 2008 r., nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ( renty planistycznej ) I. uchyla zaskarżoną decyzję jak i utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżących J. T. i J. T. kwotę 692,00 zł / sześćset dziewięćdziesiąt dwa / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Decyzją z [...].03.2008 r. ( znak: [...]) Wójt Gminy działając na podstawie art. 36 ust.4, art. 37 ust.1, 6 ustawy z dnia 27.03. 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.nr.80 poz.717 z późn.zm. - zwaną dalej ustawą o planowaniu z 2003 r), Uchwały Rady Gminy Mogilany z dnia 20.02.2006 r. Nr XXX/271/2006 (Dz.U.Woj. Małopolskiego Nr 615, póz. 3806) oraz Uchwały Rady Gminy Mogilany z dnia 3.08. 2006 r. Nr XXXV/312/2006 (Dz.U.Woj. Małopolskiego Nr 616, poz. 3807) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany - ustalił jednorazową opłatę dla zbywców prawa własności nieruchomości położonej we wsi Mogilany, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1 o powierzchni 0,1209 ha dla J. i J. T. w wysokości 5.949,30 zł., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu podniesiono, że nieruchomość położona we wsi Mogilany, gmina Mogilany, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 2 o powierzchni 1,4700 ha w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 27 czerwca 1991 r. Nr 81/91 (Dz.U. Woj. Krakowskiego Nr 14, póz. 100), zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 22 września 1994 r. Nr II/6/94 (Dz.U.Woj. Krakowskiego Nr 17 póz. 63) oraz zmian w/w planie dokonanych Uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 12 grudnia 1994 r. Nr IV/42/94 (Dz.U. Woj. Krakowskiego Nr 23, póz. 105) - ujęta była w terenach zabudowy jednorodzinnej i usług w terenach łąk i pastwisk. Natomiast część tej nieruchomości odpowiadająca obecnie działce nr 1 ujęta była w terenach zabudowy jednorodzinnej i usług. Wyżej wymieniony plan zgodnie z art. 87 ust.3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dniem 31 grudnia 2003 r. utracił moc. W okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 13 listopada 2006 r. Gmina Mogilany nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego terenu.

Zgodnie z uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 20 lutego 2006 r. Nr XXX/271/2006 (Dz.U.Woj. Małopolskiego Nr 615, póz. 3806) oraz uchwałą z dnia 3 sierpnia 2006 r. Nr XXXV/312/2006 (Dz.U.Woj. Małopolskiego Nr 616, póz. 3807) działka nr 1 w 94% znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – [...] oraz w 6% w terenach dróg i ulic publicznych – [...].

Uchwalenie przez Radę Gminy Mogilany planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości w/w nieruchomości co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego mgr inż. K.M.-T. z dnia 30 października 2007 r. sporządzona na zlecenie Wójta Gminy Mogilany.

Odwołanie J. i J.T. nie zostało uwzględnione i Samorządowe Kolegium Odwoławcze , decyzją z dnia [...]05. 2008 r., (znak: [...]) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję podnosząc w uzasadnieniu co następuje.

1. zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu z 2003 r., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, burmistrz pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Jednocześnie w myśl art. 37 ust. 3 ustawy, roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a przepis ów stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (art. 37 ust. 4 ustawy). Z art. 37 ust. 1 zd. 2 ustawy wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

2. Uchwała Rady Gminy Mogilany z dnia 3.08. 2006 r., nr XXXV/312/2006 W sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany została ogłoszona 10.10.2006 r., w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego nr 616 póz. 3807 i z dniem wejścia w życie 10.11.2006 zyskała charakter aktu prawa miejscowego, wiążącego organy administracji przy orzekaniu w sprawach indywidualnych z zakresu administracji publicznej. Uchwałą tą wprowadzono zmiany do Uchwały Rady Gminy Mogilany z dnia 20 lutego 2006r nr XXX/271/2006 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany. W Uchwałach, określono, że wysokość jednorazowej opłaty w przypadku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego wynosi 10% dla terenów MU1, MU2, MUS, MN1, MN2, MN3, RM1, U1, U2, U3, UP2.

4. nieruchomość, oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 1 położona we wsi [...], o pow. 0,1209 ha, zgodnie z postanowieniami nowego planu miejscowego, znajduje się, w ok. 94% powierzchni w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - symbol [...], oraz w ok. 6% powierzchni w terenach dróg i ulic publicznych - symbol [...](Dowód: wypis z planu z dnia 25 września 2007 roku, znak [...] ; str [...] akt sprawy, akt notarialny umowy sprzedaży; arkusz -[...] . Uprzednio obowiązujący plan miejscowy dla przedmiotowego obszaru, uchwalony uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 27.06.1991 r. nr 81/91, do którego wprowadzono zmiany zatwierdzone uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 22.09.1994 r., nr II/6/94 oraz uchwałą Rady gminy Mogilany z dnia 12.12.1994 r. nr IN//42/94, zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przestał obowiązywać w dniu 31 grudnia 2003 roku.

5. działka nr 1 powstała w wyniku podziału działki nr 2 o pow.1,47ha, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy Mogilany z dnia [...] grudnia 2006 roku znak [...]. W dniu wejścia w życie nowego planu miejscowego, działka nr 1 stanowiła część całości ewidencyjnej ozn. jako działka nr 2 . Z akt sprawy wynika, że w okresie braku planu miejscowego, sporna nieruchomość użytkowana była jako rola. Biegła wykazała, że przed podziałem, działka nr 2 stanowiła w części o powierzchni 0,2467 ha, użytek B zabudowany budynkiem mieszkalnym oraz kilkoma budynkami gospodarczymi, natomiast w pozostałej części, o powierzchni 1,2233 ha była użytkowana rolniczo (użytek orny i zieleń).Nieruchomość zbyta, powstała z podziału w/w działki, zlokalizowana jest w obszarze, który stanowił w całości użytek rolny zielony. Stąd więc, za faktyczny sposób wykorzystywania wycenianej części działki nr 2 biegła uznała rolę (dowód: operat, [...].

6. umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 28.12. 2008 r., J. i J.T. zbyli nieruchomość położoną w Mogilanach, o powierzchni 0,1209 ha, oznaczoną jako działka nr 1 , za cenę w kwocie [...] zł.,

7. wobec powyższego za bezsporne należy uznać to, że organ l instancji posiadał, podyktowane przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowe postępowanie zostało przeprowadzone, a w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie gminy przez biegłego rzeczoznawcę ustalono wzrost wartości nieruchomości na kwotę 59.492, 96zł i na tej podstawie, przy zastosowaniu dziesięcioprocentowej stawki, wyliczono kwotę opłaty planistycznej na 5 949, 30zł.

8. wycena nieruchomości sporządzona została prawidłowo. Operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego K.M.-T. z dnia 30.10.2007r., spełnia wymogi określone przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w szczególności - przepisu § 4 ust. 1 i ust. 4, § 50 oraz przepisów rozdziału 4 rozporządzenia. W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej ([...]. Zgodnie z § 4 ust.4 rozporządzenia w sprawie wyceny, metoda ta polega na przyjęciu do porównania, z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości, a następnie określeniu wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w, drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Realizując wyżej opisaną metodę, z przygotowanego zbioru transakcji nieruchomości przeznaczonych pod uprawy polowe, biegła wskazała nieruchomość o cenie transakcyjnej maksymalnej i o cenie transakcyjnej minimalnej (str.[...]. Również ustalony został zbiór transakcji nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wybrane krańcowe ceny osiągnięte w tych transakcjach. W oparciu o te dane rzeczoznawca wyliczył ceny średnie dla obu tych grup - odpowiednio: 180 453 zł/ha i 95,10zł/m2.

9. wycena działki zbytej została dokonana rzetelnie. Operat K.M.-T. może stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej,

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję złożyli J. i J.T. i zarzucając obrazę przepisu art. 36 ust.4 ustawy planowaniu z 2003 r. , wnieśli o uchylenie zaskarżonego orzeczenia oraz decyzji organu administracyjnego pierwszej instancji. W uzasadnieniu podnieśli, że opłata planistyczna może zostać nałożona na zbywcę nieruchomości jedynie wówczas, gdy wzrost wartości nieruchomości następuje w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Taka sytuacja w przypadku nie nastąpiła. Już bowiem pod rządami poprzedniego planu, który utracił moc z dniem 31.12.2003r, "nasza posesja znajdowała się na terenach zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej z usługami i rzemiosłem". Nieruchomość nadawała się więc do celów budowlanych zarówno wówczas, gdy była objęta planem zagospodarowania jak i wówczas, gdy tym planem nie była objęta. Wartość tej nieruchomości rosła wyłącznie z powodów rynkowych i nigdy nie była związana z faktem obowiązywania lub nie obowiązywania na tym terenie planu miejscowego. Sporządzona w sprawie opinia rzeczoznawcy jest nierzetelna bo "Trudno bowiem wyobrazić sobie sytuację tej treści, iż wyłącznie w związku z uchwalenie planu miejscowego z dnia na dzień wartość nieruchomości o tak ogromną kwotę". Wniosek o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji uzasadnili faktem, że w ich "przekonaniu narusza ona w sposób oczywisty i rażący prawo, a jej wykonanie spowodowałoby powstanie dotkliwej szkody.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej dalej: p.o.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Trzeba też wskazać, że zgodnie z art. 134 p.o.p.s.a. Sąd nie jest związany granicami skargi i zobowiązany jest do wzięcia pod uwagę z urzędu wszelkich naruszeń prawa, a także przepisów, które powinny znaleźć zastosowanie w sprawie.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzje Wójta Gminy Mogilany który działając na podstawie art. 36 ust.4, art. 37 ust.1, 6 ustawy o planowaniu z 2003 r.), Uchwały Rady Gminy Mogilany z dnia 20.02.2006 r. Nr XXX/271/2006 oraz Uchwały Rady Gminy Mogilany z dnia 3.08. 2006 r. Nr XXXV/312/2006 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Mogilany - ustalił jednorazową tzw. opłatę planistyczną powstałą na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i obciążył nią zbywców nieruchomości J i J.T.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie powziął wątpliwości co do konstytucyjności przepisów o tzw. opłacie planistycznej i postanowieniem z dnia 27.03.2008 r. (Sygn.akt II Są/Kr 778/07) przedstawił Trybunałowi Konstytucyjnemu pytanie prawne:

czy przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. nr 80, poz.717 z późn. zm. / w zakresie w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, kiedy przeznaczenie nieruchomości było określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. który utracił moc z uwagi na upływ terminu określonego przepisem art. 87 ust. 3 tej ustawy - jest zgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Wyrokiem z dnia 9.02.2010 r. (sygn. akt P 58/08 - opublikowanym Dz. U. Nr 24, poz. 124) Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, z 2004 r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492, z 2005 r. Nr 113, póz. 954 i Nr 130, poz. 1087, z 2006 r. Nr 45, poz. 319 i Nr 225, poz. 1635, z 2007 r. Nr 127, póz. 880 oraz z 2008 r. Nr 199, póz. 1227, Nr 201, poz. 1237 i Nr 220, póz. 1413) w zakresie,

w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu wyroku Trybunał Konstytucyjny wskazał, że sytuacja właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, gdzie na podstawie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nowe plany uchwalono po wygaśnięciu starych, różni się od sytuacji innych właścicieli nieruchomości położonych na obszarach, w których nowe plany zastąpiły stare w trakcie ich obowiązywania. Brak aktywności gminy w uchwalaniu lub zmianie miejscowego planu przy jednoczesnym pobraniu opłaty w sytuacji, gdy nowo uchwalony plan nie zmienił w istocie przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowywania prowadzi do zróżnicowania, które nie jest w żaden sposób uzasadnione. Zdaniem Trybunału ustawodawca nie wskazał jakichkolwiek wartości przemawiających za takim sposobem działania organów gminy, różnicującym sytuację prawną właścicieli i użytkowników wieczystych - zbywców nieruchomości w gminie. Trybunał stwierdził, że kwestionowany przepis jest niezgodny z konstytucyjną zasadą równości wobec prawa. Ponadto pogorszenie położenia prawnego właścicieli i użytkowników wieczystych determinowane przyczynami całkowicie od nich niezależnymi jest niezgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej.

W sprawie niniejszej nieruchomość położona w Mogilanach a oznaczona w ewidencji gruntów jako dz.ewid. 2 w planie obowiązującym do dnia 31.12.2003 r., położona była w terenach zabudowy jednorodzinnej i usług w terenach łąk i pastwisk. W okresie od dnia 1.01. 2004 r. do dnia 13.11. 2006 r. Gmina Mogilany nie posiadała planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego terenu. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy Mogilany z dnia 20.02. 2006 r. Nr XXX/271/2006 oraz uchwałą z dnia 3 sierpnia 2006 r. Nr XXXV/312/2006 działka nr 1 w 94% znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej – [...] oraz w 6% w terenach dróg i ulic publicznych – [...].

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego przesądza o tym, że zaskarżona decyzja jak i trzymana nią w mocy decyzja organu l instancji naruszają prawo, co musi prowadzić do ich uchylenia.

Ponownie rozpoznając sprawę, obowiązkiem organów będzie poczynienie ustaleń związanych ze wzrostem wartości zbytej nieruchomości ale przy uwzględnieniu jej przeznaczenia zgodnie z planem obowiązującym do dnia 1.01.2004 r.

Skoro więc, kontrola sądowa wykazała, że zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu l instancji, naruszają prawo na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit."a" i "c" oraz art. 135 oraz 152 i art. 200 p.o.p.s.a. należało orzec jak w sentencji.