Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 35/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-03-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 1 marca 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi Województwa na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 14 listopada 2016 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta z dnia 22 czerwca 2016 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego Województwa kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z 22 czerwca 2016 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm.) – dalej w skrócie jako "u.p.z.p.", oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta, uchwalonego uchwałą Rady Miasta z dnia 25 lutego 2010 r., nr XLVI/4/2010 (Dz. Urz. Województwa Pomorskiego z 28 kwietnia 2010 r., nr 62 poz. 1041; w skrócie jako "uchwała z dnia 25 lutego 2010 r., nr XLVI/4/2010")

- Burmistrz Miasta ustalił do zapłaty przez Województwo jednorazową opłatę w wysokości 1.959 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [..] o powierzchni 632 m2, położonej w P. (obręb 2, mapa 2), powstałej na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu organ wskazał, że Rada Miasta uchwałą z dnia 25 lutego 2010 r., nr XLVI/4/2010 ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa

w art. 36 u.p.z.p. w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla obszaru obejmującego nieruchomość oznaczoną w rejestrze ewidencji gruntów jako działka nr [..] (obręb 2, mapa 2), uległa zmianie funkcja terenu. W poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Miasta, obejmującym miasto z wyłączeniem pasa nadmorskiego, zatwierdzonym uchwałą nr XXVI/l/2005 Rady Miasta z dnia 30 maja 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 26 sierpnia 2005 r., nr 81, poz. 1629), przeznaczenie przedmiotowego terenu było określone jako: istniejąca droga wojewódzka nr [..] klasy głównej do zachowania i przebudowy (nr strefy 01.KG). Na skutek zmiany, w obecnie obowiązującym planie miejscowym przeznaczenie terenu zostało określone jako: tereny zabudowy usługowej w tym usług hotelowych i pensjonatowych, usług rzemiosła oraz składów i magazynów (nr terenu A.8.U).

Organ wskazał, że z przesłanego Burmistrzowi Miasta odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży z dnia 6 sierpnia 2014 r., Rep. A nr [..] wynika, że po wejściu w życie zmiany planu miejscowego w 2010 r. Województwo zbyło, stanowiącą jego własność, działkę nr [..] o powierzchni 632 m2, dla której Sąd Rejonowy V Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych prowadził księgę wieczystą KW nr [..] (obecnie działka zapisana jest w księdze wieczystej nr [..]).

W toku postępowania administracyjnego, wszczętego 17 grudnia 2014 r., sporządzony został operat szacunkowy z 10 stycznia 2015 r., ustalający wartość nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego i po uchwaleniu zmiany planu miejscowego. Ustosunkowując się do zarzutów Województwa, sporządzający go rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przedmiotem zbycia była działka nr [..] i dlatego przedmiotem wyceny była ta właśnie działka, a nie działka sprzed podziału geodezyjnego. Stwierdził też, że zmiana planu miejscowego dotyczyła tylko obszaru, który obecnie stanowi działkę [..]. Zmiana przeznaczenia działki z drogowego na przeznaczenie pod zabudowę usługową w tym usług hotelowych i pensjonatowych, usług rzemiosła oraz składów i magazynów miała wpływ na zmianę wartości nieruchomości. Odnosząc się do uwagi dotyczącej braku w operacie szacunkowym arytmetycznych wyliczeń trendu czasowego rzeczoznawca wskazał, że w operacie szacunkowym trend czasowy został uwzględniony.

Na podstawie tego operatu organ I instancji - decyzją z dnia 23 marca 2015 r., ustalił Województwu jednorazową opłatę w wysokości 1.842,90 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [..] o powierzchni 632 m2, spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ wskazał, że zmiana planu miejscowego spowodowała wzrost wartości nieruchomości o 6.143 zł, co - przy zastosowaniu stawki w wysokości 30 % - daje kwotę opłaty w wysokości 1.842,90 zł.

Decyzją z dnia 16 grudnia 2015 r., nr [..], Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. Kolegium nie dało wiary przedstawionemu przez organ I instancji dowodowi w postaci operatu szacunkowego i wskazało, że ponowne rozpatrzenie sprawy winno nastąpić w oparciu o nowy operat szacunkowy, sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

W toku ponownego rozpoznania sprawy przez Burmistrza Miasta, sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego nowy operat szacunkowy z dnia 5 kwietnia 2016 r. Odnosząc się do sporządzonego operatu Województwo w piśmie z dnia 29 kwietnia 2016 r. zarzuciło, że nie została określona wartość działki nr [..], tylko jej części, nie wskazano arytmetycznych wyliczeń trendu czasowego oraz brak jest właściwej analizy stanu faktycznego zagospodarowania części działki nr [..] w odniesieniu do zmiany funkcji terenu w planie miejscowym.

Organ I instancji – po otrzymaniu pisma rzeczoznawcy majątkowego z dnia 23 maja 2016 r. - uznał, że operat jest logicznie i spójnie uzasadniony. Wskazał też, że nie mając wiadomości specjalnych, jakie posiada biegły, nie ma podstaw do kwestionowania dokonanej wyceny. Jeżeli jednak strona skarżąca chciałaby podważyć operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) - dalej jako "u.g.n.". Skoro strona nie przedstawiła takiego przeciwdowodu, to – zdaniem organu - brak jest podstaw do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego.

W konsekwencji organ pierwszej instancji ustalił, że wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego i sprzedażą części nieruchomości w postaci działki nr [..] wynosi 6.530 zł, co - przy zastosowaniu stawki w wysokości 30 %, daje kwotę opłaty w wysokości 1.959 zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji Województwo wniosło o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie decyzji o odmowie ustalenia opłaty planistycznej w przedmiotowej sprawie lub uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Zaskarżonej decyzji strona zarzuciła naruszenie:

- art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że na skutek uchwalenia planu miejscowego uchwałą z dnia 25 lutego 2010 r., nr XLVI/4/2010 nastąpił wzrost wartości działki nr [..], położonej w P. (obręb 2, mapa 2) i na tej podstawie naliczona została bezzasadnie jednorazowa opłata planistyczna;

- art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie przeznaczenia w świetle zapisów nowego i starego planu miejscowego dla niewłaściwej nieruchomości, bo dla nieruchomości po podziale, natomiast powinno być to przeznaczenie dla nieruchomości w stanie z dnia zmiany planu miejscowego, a więc sprzed podziału;

- art. 6, art. 7, art. 9 i art. 77 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016, poz. 23 ze zm.) - dalej w skrócie jako "k.p.a.", poprzez niezebranie rzetelnego materiału dowodowego, który przesądzałby o wzroście wartości działki nr [..], w tym - przyjęcie operatu szacunkowego sporządzonego niezgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

(Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej jako "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości") oraz obowiązującym orzecznictwem sądów administracyjnych,

m.in. w zakresie ustaleń planistycznych dla przedmiotowej nieruchomości, a także przyjęcie za wystarczające nietrafnych wyjaśnień rzeczoznawcy z 23 maja 2016 r., pomimo uwag zgłoszonych przez Województwo (oraz wcześniejszych wytycznych SKO zawartych w decyzji kasacyjnej).

W uzasadnieniu strona podniosła liczne zarzuty pod adresem operatu szacunkowego z 5 kwietnia 2016 r., wskazując, że przedmiotem wyceny była tylko część działki nr [..] o powierzchni 2.926 m2 - oznaczona w planie miejscowym symbolem A.8.U (tereny zabudowy usługowej, w tym usług hotelowych i pensjonatowych, usług rzemiosła oraz składów i magazynów) oraz symbolem A.26.U (tereny zabudowy usługowej). Pominięto natomiast pozostałą część działki nr [..], oznaczoną w planie miejscowym symbolem 01.KG (istniejąca droga wojewódzka nr [.] klasy głównej do zachowania i przebudowy). W tym zakresie strona wskazała, że jeżeli sprzedaż dotyczy działek wydzielonych już po uchwaleniu planu miejscowego, to do obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki w tym kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia planu miejscowego. W związku z tym, rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym powinien określić wartość rynkową całej działki nr [..] przed i w dniu wejścia w życie planu miejscowego, czego nie zrobił. Strona zwróciła też uwagę, że działka nr [..] po zmianie planu leży w trzech strefach i jako taka powinna być uwzględniona w wycenie (m.in. ma przeznaczenie pod drogę oraz usługi magazynów i składów - wpływa to automatycznie na obniżenie wartości działki po zmianie planu w odniesieniu do faktycznej możliwości jej zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem).

Zdaniem Województwa, opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu miejscowego. Ocena wzrostu wartości nieruchomości, wynikająca ze zmiany treści planu, winna bowiem uwzględniać jedynie wzrost wartości związany ze zmianą przeznaczenia terenu i abstrahować od zmiany wielkości nieruchomości. W przedmiotowym operacie rzeczoznawca majątkowy wskazał natomiast, że określa wartość rynkową tylko dla części działki nr [..], która przeznaczona jest pod usługi, o powierzchni 2 926 m2, uzasadniając to tym, że tylko dla tej części działki zmienił się plan miejscowy. W opinii strony jednakże plan ten zmienił się dla całej nieruchomości, tj. działki nr [.], i taka nieruchomość winna być brana pod uwagę w przedmiotowej procedurze. Przez przyjęcie przy określaniu wartości gruntu, że przedmiotem wyceny jest tylko część działki – rzeczoznawca błędnie przyjął do porównania mniejsze nieruchomości, które przeznaczone są tylko na cele usługowe, przemysłowe, produkcyjne, składowe i magazynowe. Winien natomiast wziąć do porównania nieruchomości przeznaczone na cele usługowe wraz z komunikacją, gdyż takie przeznaczenie miała działka nr [..] w dniu wejścia w życie przedmiotowego planu miejscowego. Rzeczoznawca błędnie przypisał także dla cechy rynkowej "powierzchnia" ocenę "od 1 000 do 5 000 m2" zamiast ocenę "powyżej 5 000 m2", nie opisał szczegółowo ocen cech rynkowych, nie wskazał arytmetycznych wyliczeń trendu czasowego.

W operacie – zdaniem skarżącego, rzeczoznawca nie uwzględnił, że poprzednie przeznaczenie terenu (całej działki pod drogę), było bardziej korzystne dla jej faktycznego wykorzystania, a tym samym przed zmianą planu miejscowego stanowiło to o jej wyższej wartości, aniżeli przeznaczenie aktualnie obowiązujące. Strona wskazała, że wcześniejsze przeznaczenie umożliwiało wykorzystanie działki nr [..] zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych

(Dz. U. z 2016 r., poz. 2134) jako drogi głównej i realnie zwiększało jej wartość. Przed zmianą miejscowego planu cechy nieruchomości zwiększały zatem jej funkcjonalność, jako kompleksowego pasa drogowego, co wpływało na wzrost wartości działki nr [.] w tym czasie.

Bezzasadny jest ponadto - zdaniem strony - argument podniesiony poprzez rzeczoznawcę w piśmie z 23 maja 2016 r., a mający świadczyć o słuszności wyceny tylko części działki nr [..], dla której zmienił się plan miejscowy, tj. działek nr [..]

i nr [..], z uwagi na to, że w planie miejscowym ustalono dwie stawki procentowe do naliczenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości gruntu w wysokości: 30% dla terenu oznaczonego symbolem A.8.U i symbolem A.26.U oraz 11% dla terenu oznaczonego symbolem 01.KDG. Z tego względu rzeczoznawca uznał, że tereny te powinny być rozpatrywane osobno. Strona zwróciła jednak uwagę, że stawka procentowa z tytułu opłaty planistycznej nie jest wyznacznikiem dla przyjęcia przedmiotu wyceny. Wskazała także, że w operacie szacunkowym prawidłowo podano w wyciągu przedmiot wyceny, natomiast przy określaniu wartości nieruchomości przed wejściem w życie nowego planu miejscowego oraz w dniu jego wejścia przyjęto parametry działek nr [.] i nr [.], które nie są przedmiotem wyceny, z uwagi na to, że w dniu wejścia w życie planu miejscowego ich nie było.

Decyzją z dnia 14 listopada 2016 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 3-6 i ust. 11 u.p.z.p., art. 156 ust. 1 u.g.n. i w związku z § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz w związku z uchwałą Rady Miasta z dnia 25 lutego 2010 r., nr XLVI/4/2010 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta - Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy poddał ocenie operat szacunkowy z 5 kwietnia 2016 r. uznając, że stanowi on wiarygodny dowód w rozpoznawanej sprawie, i przyjmując tym samym, że nastąpił – spowodowany uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – wyliczony przez biegłą rzeczoznawcę wzrost wartości przedmiotowej działki nr [..] o powierzchni 632 m2, położonej w P., zbytej w dniu 6 sierpnia 2014 r. przez Województwo.

Jak wskazał organ, z operatu wynika, że wartość prawa własności działki nr [..] określono na dzień 6 sierpnia 2014 r., według stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, tj. 29 maja 2010 r. W tym dniu istniała działka nr [..] o powierzchni 9.691 m2, z której następnie - w wyniku decyzji Burmistrza Miasta z dnia 4 października 2013 r. - wydzielono trzy działki: nr [..] o pow. 632 m2, nr [..] o pow. 6.842 m2 i nr [..] o pow. 2.294 m2. Przy wycenie nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego biegła przyjęła, że jej przeznaczenie to istniejąca droga wojewódzka nr [..] klasy głównej do zachowania i przebudowy. Natomiast przy określeniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego uznała, że stanowi ona nieruchomość o przeznaczeniu pod zabudowę usługową, w tym usług hotelowych i pensjonatowych, usług rzemiosła oraz składów i magazynów. W ocenie biegłej, zasadne było określenie wzrostu wartości tylko tej części nieruchomości – działki nr [..], której zmiana dotyczy, a w konsekwencji wzrost wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, mógł nastąpić tylko w stosunku do części nieruchomości oznaczonej w planie symbolami A.8.U i A.26.U o łącznej powierzchni 2.926 m2.

Zdaniem Kolegium, biegła prawidłowo ustaliła stan faktyczny i prawny nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym z 30 maja 2005 r. oraz w planie miejscowym z 25 lutego 2010 r., dochodząc do trafnej konkluzji, że zmiana funkcji z terenów drogowych na tereny usługowe dotyczyła tylko części nieruchomości o powierzchni 2.926 m2, wobec czego różnica wartości gruntu według stanu przed zmianą planu miejscowego oraz po jego zmianie będzie wynikała ze zmiany wartości nieruchomości w obrębie tej części gruntu o powierzchni 2.926 m2.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu organ II instancji stwierdził, że wycenie nieruchomości w tym postępowaniu co do zasady powinna podlegać cała nieruchomość w kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tak by wyeliminować wpływ podziału nieruchomości na wartość nieruchomości przy ustalaniu opłaty planistycznej. W niniejszej sprawie w operacie określony został wzrost wartości nieruchomości wywołany korzystniejszymi ustaleniami nowego planu miejscowego dla części działki nr [..] o pow. 2.926 m2, tj. strefy A.8.U. (tereny zabudowy usługowej, w tym usług hotelowych i pensjonatowych, usług rzemiosła oraz składów i magazynów) oraz A.26.U. (tereny zabudowy usługowej). Przeprowadzona analiza wykazała, że ceny gruntów drogowych są niższe niż ceny gruntów przeznaczonych pod usługi. Plan miejscowy, który wszedł w życie w 2010 r., nie zmienił przeznaczenia dla całej nieruchomości, bowiem znaczna jej część zachowała swoje dotychczasowe przeznaczenie - drogowe (6.765 m2), a dla poszczególnych funkcji przypisanych działce nr [..] ustalono również różne stawki procentowe.

W ocenie Kolegium biegła, dokonując wyceny nie brała pod uwagę zmiany wartości działek związanej z podziałem, ponieważ ustalając wartość działek o przeznaczaniu usługowym, swoją wycenę odniosła do niepodzielonej działki, a wyłączeniu podlegał jedynie teren o niezmienionym przez plan miejscowy przeznaczeniu drogowym (6 765 m2). Skoro przeznaczenie tej części nieruchomości nie uległo zmianie, to i wartość tej części nieruchomości pozostała bez zmian wskutek uchwalenia nowego planu. Organ wskazał, że w sytuacji, gdy cena jednostkowa (m2) dla poszczególnego rodzaju przeznaczenia części nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę jest identyczna w starym i nowym planie, to w istocie wzrost wartości nieruchomości, jaki został ustalony - wynika jedynie ze zmiany przeznaczenia części nieruchomości z komunikacyjnego pod zabudowę usługową w starym i nowym palnie. Konkludując Kolegium uznało, że skoro opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w związku ze wzrostem wartości będącym następstwem uchwalenia planu miejscowego, to jego zdaniem nie może ulegać wątpliwości, że chodzi o nieruchomość w granicach objętych ustaleniami planu powodującymi przedmiotowy wzrost i brak jest uzasadnionych podstaw do kwestionowania tych ustaleń.

Odnosząc się do zarzutu błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę dla cechy rynkowej "powierzchnia" oceny "od 1 000 do 5 000 m2", zamiast oceny "powyżej 5 000 m2" organ II instancji wskazał, rzeczywiście w tabeli na stronie 13 operatu błędnie zaznaczono powierzchnię "od 1 000 do 5 000 m2". Jednakże w tabeli znajdującej się poniżej - "Określenie sumy współczynników korygujących" w cesze "powierzchnia" przypisano jej wartość 0,158 - czyli wartość najwyższą, odpowiadającą ocenie "powyżej 5 000 m2". Błędne zaznaczenie przez rzeczoznawcę nie miało zdaniem organu ostatecznie wpływu ma wycenę wartości nieruchomości.

Odnosząc się natomiast do zarzutów dotyczących braku w operacie opisu szczegółowego ocen cech rynkowych, a także arytmetycznych wyliczeń trendu czasowego, Kolegium dodało, że operat nie musi zawierać cząstkowych wyliczeń i analiz, a cechy rynkowe, ich gradacja, zostały przedstawione w tabelach obliczeniowych zamieszczonych w operacie oraz przedstawiono ich wpływ na wartość nieruchomości w punkcie operatu dotyczącym analizy rynku.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Województwo wniosło o uchylenie decyzji organu II instancji, zarzucając naruszenie:

- art. 138 § 2 k.p.a. w związku z art. 6, art. 7, art. 9, art. 77 i art. 80 k.p.a. oraz w związku z § 55 i 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poprzez niewłaściwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, który błędnie uznał, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został wykonany zgodnie z § 56 ww. rozporządzenia i może stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej; zdaniem strony w operacie błędnie przyjęto przeznaczenie w świetle zapisów nowego i starego planu miejscowego dla niewłaściwej nieruchomości, tj. obecnych działek nr [..] i nr [..], zamiast działki nr. [..], tj. działki sprzed podziału;

- art. 138 § 2 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez niewłaściwe utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, który błędnie przyjął, że na skutek uchwalenia planu miejscowego uchwałą nr XLVl/4/2010 z dnia 25 lutego 2010 r. nastąpił wzrost wartości działki nr [..] i na tej podstawie naliczył bezzasadnie opłatę planistyczną, podczas gdy operat szacunkowy przyjęty w sprawie jest – zdaniem. strony - wykonany nieprawidłowo i nie powinien przesądzać o naliczeniu ww. opłaty

W uzasadnieniu strona skarżąca powtórzyła zarzuty odwołania, podkreślając, że rzeczoznawca nie określił wartości działki nr [..], tylko jej części. Przyjął zatem nieprawidłowy przedmiot wyceny, co doprowadziło do błędnego określenia wzrostu wartości nieruchomości. Przy określaniu wartości nieruchomości przed i w dniu wejścia w życie planu miejscowego rzeczoznawca majątkowy przyjął bowiem błędne założenie, że przedmiotem wyceny jest tylko ta część działki nr [.] o powierzchni 2.926 m2, oznaczona zgodnie z planem miejscowym symbolami A.8.U i A.26.U, która zmieniła swoje przeznaczenie i została przeznaczona pod usługi. Pominął zaś część działki nr [..], oznaczoną w nowiem planie miejscowym symbolem 01.KG (istniejąca droga wojewódzka), wskazując, że określa wartość rynkową tylko dla części działki nr [..] o powierzchni 2.926 m2, ponieważ tylko dla tej części działki zmienił się plan miejscowy. Tymczasem plan ten zmienił się dla nieruchomości tj. działki nr [..] i taka nieruchomość winna być brana pod uwagę w przedmiotowej procedurze. Szczególnie, że w ocenie strony, część komunikacyjna działki nr [..] znacznie obniża jej wartość po uchwaleniu nowego planu, co w konsekwencji nie powoduje wzrostu jej wartości po tej zmianie i tym samym nie daje podstawy do naliczenia opłaty planistycznej.

Zdaniem Województwa założenia przyjętego operatu szacunkowego są niezgodne z przepisami prawa, bowiem rzeczoznawca nie uwzględnił, że działka nr [..] po zmianie planu miejscowego leży w trzech strefach i jako taka powinna być uwzględniona w wycenie (m.in. ma przeznaczenie pod drogę oraz usługi magazynów i składów - wpływa to automatycznie na obniżenie wartości działki po zmianie planu w odniesieniu do faktycznej możliwości jej zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem).

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej (§ 1); kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Z przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm., dalej jako P.p.s.a.) wynika zaś, że rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.; dalej jako u.p.z.p.), a w szczególności art. 36 ust. 4 tej ustawy, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek:

- nastąpiła zmiana bądź uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika,

- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą,

- w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;

- zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące

(art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 u.p.z.p.). Przy czym, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.; zwanej dalej u.g.n).

Z powyższych przepisów wynika, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przy uwzględnieniu przepisów u.g.n. dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości.

Do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) – dalej jako "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości".

W kontrolowanym postępowaniu, poza sporem pozostaje fakt sprzedaży przez skarżące Województwo nieruchomości (działki nr [..]) przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu miejscowego.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta, uchwalony uchwałą Rady Miasta z dnia 25 lutego 2010 r., nr XLVI/4/2010 (Dz. Urz. Województwa Pomorskiego z 28 kwietnia 2010 r., nr 62 poz. 1041; w skrócie jako "uchwała z dnia 25 lutego 2010 r., nr XLVI/4/2010", lub "plan miejscowy z 25 lutego 2010 r."), wszedł w życie 29 maja 2010 r. Natomiast Województwo sprzedało - stanowiącą jego własność, działkę nr [..] o powierzchni 632 m2, położoną w P. (obręb 2 mapa 2), w dniu 6 sierpnia 2014 r. (umowa sprzedaży z 6 sierpnia 2014 r., Rep. A [..]),

Działka nr [..] w dniu uchwalenia planu miejscowego z 25 lutego 2010 r. stanowiła cześć działki nr [..].

Działka nr [..] przed uchwaleniem ww. planu miejscowego objęta była zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta, obejmującego miasto P. z wyłączeniem pasa nadmorskiego, zatwierdzonego uchwałą nr XXVI/l/2005 Rady Miasta z dnia 30 maja 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z 26 sierpnia 2005 r., nr 81, poz. 1629). W tym planie teren działki nr [..] przeznaczony był pod istniejącą drogę wojewódzką nr [..] klasy głównej do zachowania i przebudowy (jednostka o nr 01KG).

Z kolei według nowego planu miejscowego z 25 lutego 2010 r., przedmiotowa działka o nr [..] i powierzchni 9691 m2 znalazła się na obszarze przeznaczonym pod:

- drogę publiczną klasy głównej – istniejąca droga wojewódzka nr [..]– do zachowania i przebudowy (jednostka planistyczna oznaczona symbolem 01.KDG.); w punkcie 15. karty terenu stawkę procentową opłaty planistycznej ustalono na 11 %,

- tereny zabudowy usługowej, w tym usług hotelowych i pensjonatowych, usług rzemiosła oraz składów i magazynów (jednostka planistyczna oznaczona symbolem A.8.U); w punkcie 15. karty terenu stawkę procentową opłaty ustalono na 30 %,

- tereny zabudowy usługowej (jednostka planistyczna oznaczona symbolem A.26.U); w punkcie 15. karty terenu stawkę procentową opłaty planistycznej ustalono na 30 %.

Porównanie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, tj. działki nr [..], opisanego w obu ww. planach miejscowych wskazuje, że nie jest ono tożsame.

O ile bowiem działka nr [..] przed wejściem w życie planu miejscowego z 25 lutego 2010 r. miała przeznaczenie określone w sposób jednolity i była działką drogową, o tyle wraz z wejściem w życie tegoż planu miejscowego stała się działką o przeznaczeniu mieszanym: drogowym i usługowym, z uwzględnieniem zróżnicowania przeznaczenia usługowego (A.26.U i A.8.U) w obrębie tej jednej działki.

Należy dodać, że decyzją Burmistrza Miasta z 4 października 2013 r., czyli już po uchwaleniu planu miejscowego z 25 lutego 2010 roku, przedmiotowa działka nr [..] uległa podziałowi na działki o numerach: [..]-[..]. Przedmiotem sprzedaży, jak wskazano powyżej, była działka o nr [..] w P.

Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej, w aspekcie zarzutów podniesionych w skardze oraz wziętych pod rozwagę przez Sąd z urzędu, wykazała, że spór stron sprowadza się w zasadzie do oceny prawidłowości dokonanej w niniejszej sprawie wyceny wzrostu wartości nieruchomości, której przedmiotem - w świetle zarzutów skargi – nie była ta sama nieruchomość, której przeznaczenie na skutek wejścia w życie planu miejscowego

z 25 lutego 2010 r. uległo zmianie, tj. działka nr [..], lecz jedynie ta część tej nieruchomości, której przeznaczenie po wejściu w życie planu miejscowego uległo zmianie. Strony mają bowiem rożne stanowisko co do oceny, jaki skutek dla wyceny nieruchomości w przedmiotowym postępowaniu miało ustalenie w planie miejscowym z 25 lutego 2010 roku nowego przeznaczenia jedynie części działki nr [..] o powierzchni 2926 m2, z jednoczesnym zachowaniem niezmienionego przeznaczenia (wynikającego z poprzedniego planu miejscowego) części tej nieruchomości o pow. 6765 m2.

Organy administracji obu instancji – mimo że przyznają, iż przedmiotem wyceny w tej sprawie powinna być działka nr [..] o powierzchni 9691 m2, a więc cała nieruchomość sprzed jej podziału, istniejąca w dacie wejścia w życie planu miejscowego z 25 lutego 2010 roku, to faktycznie – jak wynika z operatu szacunkowego i wywodów zawartych w uzasadnieniach ich decyzji – akceptują operat szacunkowy, w którym przedmiotem wyceny uczyniono tylko tę część działki nr [..], której przeznaczenie w planie uległo zmianie.

Skarżące Województwo zarzuca natomiast, że stanowiący podstawy dowód w sprawie operat szacunkowy został wadliwie sporządzony, ponieważ dla potrzeb oceny wzrostu wartości nieruchomości nie wyceniano całej działki nr [..], stanowiącej własność skarżącego, lecz jedynie tę część ww. działki, której przeznaczenie w planie miejscowym uległo zmianie, tj. będącą przedmiotem sprzedaży działkę nr [..] oraz działkę nr [..]. Doszło zatem do nieprawidłowego określenia przedmiotu wyceny,

co – w ocenie strony skarżącej - doprowadziło do błędnego określenia wzrostu wartości nieruchomości.

Należy dodać, że w tej sprawie było bezsporne, że w świetle brzmienia

art. 36 u.p.z.p. gminie przysługuje uprawnienie do naliczenia opłaty planistycznej także w przypadku zbycia wydzielonej fizycznie części nieruchomości lub jej części określonej ułamkiem (zbycie udziału), choć – literalnie rzecz ujmując – powołany przepis przypadku tego wprost nie przewiduje. Takie stanowisko jest także ugruntowane w orzecznictwie (por. np.: wyrok NSA z 14 lutego 2014 r., sygn. II OSK 2216/12, Baza Orzeczeń LEX nr 1450902) i odwołuje się do powiązania instytucji renty planistycznej z obrotem cywilnoprawnym, wskazując, że przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. może mieć zastosowanie również wówczas, gdy dochodzi do zbycia części nieruchomości, która może być samoistnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego, a więc po jej wydzieleniu geodezyjnym lub prawnym.

Jednocześnie jednak Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela wyrażone w orzecznictwie stanowisko, którego w zasadzie strony w tej sprawie również nie kwestionowały, zgodnie z którym opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu miejscowego i jego wejściu w życie (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 listopada 2008 r. II OSK 1316/07). Z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. wynika bowiem, że główną przesłanką ustalenia opłaty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości, będący konsekwencją zmiany przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym. Wadliwe tym samym byłoby obliczenie opłaty planistycznej, gdyby jej przesłanką było kształtowanie się wartości nieruchomości jako składającej się z działek o numerach ewidencyjnych: [..]-[..], czyli w kształcie będącym efektem jej podziału dokonanego już po dniu wejścia w życie uchwały w przedmiocie planu miejscowego.

W tej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek zmiany planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości,

a w konsekwencji do zaistnienia przesłanki ustalenia opłaty planistycznej, stanowił operat szacunkowy z 5 kwietnia 2016 roku. W operacie tym a priori rzeczoznawca przyjął, że wartość części działki nr [..], której przeznaczenie w planie miejscowym

z 25 lutego 2010 roku nie uległo zmianie (droga), nie wzrosła, natomiast wzrost wartości nastąpił tylko w stosunku do tej części działki, która w planie została określona jako tereny zabudowy usługowej, w tym usług hotelowych i pensjonatowych, usług rzemiosła oraz składów i magazynów (A.8.U) oraz tereny zabudowy usługowej (A.26.U). Na stronie 8. operatu wyraźnie stwierdzono, że: "W przypadku wycenianej nieruchomości nowe przeznaczenie otrzymały fragmenty gruntu przyległe do drogi: po zachodniej stronie część nieruchomości o pow. 0,0632 ha została oznaczona symbolem A.8.U – treny zabudowy usługowej, a po wschodniej stronie – część nieruchomości

o pow. 0,2294 ha została oznaczona symbolem A.26.U. – tereny zabudowy usługowej. Reszta nieruchomości zachowała swoje przeznaczenie drogowe. Zatem wzrost wartości nieruchomości nastąpił tylko w stosunku do części nieruchomości oznaczonej w planie symbolami A.8.U i A.26.U o łącznej powierzchni 0,2926 ha". W takim przypadku, jak dalej wynika z treści operatu szacunkowego, dla określenia różnicy wartości nieruchomości należy "oddzielnie oszacować wartości poszczególnych części o tych samych powierzchniach dla dwóch przeznaczeń tych części nieruchomości w dokumentacji planistycznej". Z tej przyczyny biegła ustaliła wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem planu miejscowego ustalając najpierw wartość nieruchomości jako gruntu o funkcji drogowej (k. 12 operatu), a następnie wartość nieruchomości jako gruntu o funkcji usługowej (k. 14 operatu). We wnioskach końcowych operatu wyjaśniła przy tym, że skoro nowy plan nie spowodował zmiany przeznaczenia całej działki nr [..], zatem niecelowe było określanie wartości całej nieruchomości, a zasadne było określenie tylko tej jej części, której zmiana planu dotyczy.

Stanowiska powyższego Sąd nie podziela. Należy bowiem podkreślić,

że - wbrew stanowisku rzeczoznawcy i organów administracji, na skutek uchwalenia planu miejscowego z 25 lutego 2010 r., uległo zmianie przeznaczenie całej działki nr [..], gdyż z działki o przeznaczeniu drogowym stała się ona działką o przeznaczeniu mieszanym – drogowym i usługowym, przy czym i to przeznaczenie usługowe jest o zróżnicowanym charakterze. Przyjęta metoda szacowania nieruchomości w tej sprawie, wbrew twierdzeniom wynikającym z uzasadnień decyzji organów obu instancji, doprowadziła natomiast do tego, że przy jej wycenie uwzględniono podział nieruchomości, do którego prawnie doszło dopiero po uchwaleniu planu, w sposób, który mógł mieć wpływ na ustalenie jej wartości, a w efekcie – na wysokość opłaty planistycznej. W istocie, wyłączając część działki nr [..] o przeznaczeniu drogowym z wyceny, rzeczoznawca, a za nim organy dokonali bowiem faktycznego podziału działki nr [..] – na działkę o przeznaczeniu drogowym (której to części nie analizowano w operacie, wychodząc z założenia, że jej przeznaczenie się nie zmieniło, a zatem jej wartość nie wzrosła) oraz na działkę o charakterze usługowym (którą to część przeanalizowano z punktu widzenia zmiany wartości). Zasadnie tymczasem w skardze wskazuje się, że przedmiotem wyceny mającej wykazać wzrost wartości nieruchomości spowodowany zmianą jej przeznaczenia w związku z uchwaleniem nowego planu miejscowego, powinna być nieruchomość w kształcie istniejącym w dacie tej zmiany (uchwalenia nowego planu miejscowego), a więc – w niniejszym stanie faktycznym

– cała działka nr [..].

Dokonanie wyceny jedynie części działki nr [..], której przeznaczenie w planie miejscowym uległo zmianie z drogowego na usługowe, zamiast całej działki nr [..] jako działki, której przeznaczenie uległo zmianie z drogowego na mieszane - drogowe i usługowe, pociągnęło za sobą wadliwy dobór nieruchomości przyjętych do porównania, nieadekwatny przede wszystkim pod względem określenia przeznaczenia nieruchomości porównywanych (jako nieruchomości podobnych do wycenianej), na co zasadnie powołuje się skarżące Województwo w uzasadnieniu swojej skargi. Jak wynika bowiem z uzasadnienia decyzji organu odwoławczego, przy wycenie nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego z 25 lutego 2010 r. rzeczoznawca majątkowa wyliczyła wartość 1 m2 wycenianego gruntu w oparciu o bazę 13 transakcji sprzedaży nieruchomości o przeznaczeniu komunikacyjnym. Z kolei przy określeniu wartości nieruchomości po uchwaleniu tego planu rzeczoznawca zgromadziła bazę transakcji 16 nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową. Przyjęte założenia do wyceny nieruchomości - oparte o błędną zasadę uwzględnienia do analizy porównawczej jedynie tej części działki nr [..], której przeznaczenie uległo zmianie na skutek uchwalenia nowego planu, doprowadziło zatem do błędnego ustalenia działek podobnych do wycenianej. Aby uniknąć tej wadliwości, rzeczoznawca powinna była uczynić przedmiotem analizy w drugim etapie (w którym ustalała wartość nieruchomości po zmianie planu miejscowego) nieruchomości o mieszanym przeznaczeniu: drogowym i usługowym (a nie jedynie usługowym, jak to uczyniła), ponieważ takie jest właśnie przeznaczenie działki nr [..] po wejściu w życie planu z 25 lutego 2010 r. Wyszukanie transakcji dotyczących nieruchomości o takim mieszanym przeznaczeniu i wyliczenie ceny jednego 1 m2 takiej nieruchomości stanowiłoby prawidłowy materiał porównawczy do oceny, czy faktycznie nastąpił wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] na skutek wejścia w życie planu miejscowego z 25 lutego 2010 r.

Należy dodać, że stosownie do treści § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości przy stosowaniu podejścia porównawczego (w niniejszej sprawie zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej) konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jak wskazano powyżej, rzeczoznawca nie uczyniła przedmiotem wyceny w drugim jej etapie (wycena nieruchomości według przeznaczenia w nowym planie miejscowym) nieruchomości podobnych do działki nr [..] (przeznaczenie mieszane: drogowe i usługowe), lecz nieruchomości o zupełnie odmiennym przeznaczeniu (jednolitym usługowym).

W konsekwencji, należy uznać, że sporządzony operat narusza zasady jego sporządzenia, których podstawę stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a które nakazują brać pod uwagę stan faktyczny i prawny nieruchomości z dnia wejścia w życie nowego planu (lub jego zmiany), a także wskazany powyżej przepis rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

W efekcie powyższego stanowiska, kwestionującego prawidłowość sporządzonego w tej sprawie operatu szacunkowego co do samej zasady (przedmiotem wyceny powinna być cała działka nr [..], a nie tylko jej część), szczegółowe zarzuty skargi, dotyczące wadliwości operatu w odniesieniu do poszczególnych działek

- [..]-[..] – związane m.in. z brakiem dostępu działek przeznaczonych pod usługi do drogi publicznej, a także wskazujące na obniżenie ich wartości po podziale na skutek uchwalenia planu miejscowego z 25 lutego 2010 roku – pozostawały bez znaczenia dla prawidłowego rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy, skoro, jak argumentuje zresztą samo skarżące Województwo - przedmiotem operatu powinna być cała działka nr [..], nie zaś jej poszczególne części, powstałe na skutek jej podziału.

Nie ulega wątpliwości, że podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy. Opinia winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie

art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych

(m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, Baza Orzeczeń LEX nr 437627).

Sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy, z uwagi na opisane wyżej istotne uchybienia, nie spełnia kryteriów, pozwalających uznać go za prawidłowy, a wobec tego jego pozytywna ocena dokonana przez organy administracji obu instancji nie mgła zostać zaakceptowana przez Sąd.

W konsekwencji powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zarówno zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z istotnym naruszeniem art. 36 ust. 4 u.p.z.p., polegającym na wadliwym ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego z 25 lutego 2010 r., a także naruszeniem § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, nakazującego, przy stosowaniu podejścia porównawczego, analizować ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jednocześnie stwierdzone uchybienia stanowiły o naruszeniu przepisów postępowania, polegającym na błędnej analizie operatu szacunkowego i zaakceptowaniu wynikających z niego ustaleń wbrew zasadom wynikającym z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Z tych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 14 listopada 2016 r. oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta z 22 czerwca 2016 r.

O kosztach postępowania w postaci wpisu od skargi Sąd orzekł na wniosek skarżącego zgłoszony w skardze, na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 P.p.s.a.

Ponownie orzekając organ administracji prawidłowo zbada wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w sposób uwzględniający powyższe rozważania. Dopiero na podstawie tak sporządzonego operatu organ wyda rozstrzygnięcie kończące w sprawie.