Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 100/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 134, art. 154, art. 157
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia WSA Anna Sękowska, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2017 r. sprawy ze skargi H. B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...], 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa na rzecz H. B. kwotę 3440 (trzy tysiące czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

H.B. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] listopada 2016 r. utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2015 r. ustalającą odszkodowanie za działkę nr [...] we wsi S. , Gmina R. objętą decyzją Wojewody [...] z [...] września 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn: "Budowa odcinka drogi ekspresowej [...] od rejonu węzła [...] (bez węzła) na terenie Gminy M. do węzła [...] i powiązania z drogą krajową nr [...] do skrzyżowania z drogą wojewódzką nr [...] w miejscowości M. Stan sprawy przedstawia się następująco:

Wojewoda [...] decyzją z [...] lipca 2015 r.: 1) ustalił odszkodowanie w wysokości 114 827,00 zł na rzecz H.B. za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0207 ha położoną w obrębie [...] , gmina R. , przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie odcinka drogi ekspresowej [...] od rejonu węzła "[...] na terenie gminy M. (z wyłączeniem tego węzła) do węzła "[...]" i powiązania z drogą krajową nr [...] do skrzyżowania z drogą wojewódzką nr [...] w miejscowości M. (wraz z węzłem "[...]" i ww. skrzyżowaniem) - etap II-odc. węzeł "[...]" - skrzyżowanie z DW [...]; 2) odmówił powiększenia tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości ww nieruchomości; 3) zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła H.B. .

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [...] listopada 2016 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2015 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy, po przytoczeniu treść art. 12 ust. 4, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.), wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania nieruchomość oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0.0207 ha. Położonej w obrębie [...] gminy R. , przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, stanowił operat szacunkowy z 28 listopada 2014 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego W.S. (uprawnienia nr [...]). Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość położona jest po wschodniej stronie Al. [...], w pierwszej linii zabudowy, w odległości ok. 15 km od centrum W., w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Działka jest zabudowana ogrodzeniem, wykorzystywana jako ogród przydomowy. Na działce znajduje się wjazd betonowy, fragment szklarni, tablica reklamowa i naniesienia roślinne opisane na stronie 4-5 operatu. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie objęty był obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast w myśl studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] grudnia 1999 r. przez Radę Gminy R. przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie o wiodącej funkcji usługowo - magazynowej. W celu analizy możliwości zastosowania zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami biegły dokonał analizy rynku nieruchomości inwestycyjnych na terenie gminy R. w latach 2013-2014 oraz rynku nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne na terenie powiatu [...] i [...] w latach 2013-2014. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły ustalił, że średnia cena nieruchomości drogowych wynosi 170,36 zł/m", podczas gdy średnia cena nieruchomości inwestycyjnych wynosi 213.38 zł/m". W wyniku badania rynku biegły wybrał do porównań 12 transakcji. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Przyjęto następujące cechy i ich wagi: położenie - 30%, otoczenie - 20%, kształt działki, wielkość, ograniczenia - 15%, uzbrojenie terenu, dostępność mediów - 15%, zagospodarowanie, dojazd, inne - 20%. Biegły wycenił wartość gruntu na kwotę 59 188,00 zł. Wartość składników budowlanych oszacowano na kwotę 53 781,00 zł, a wartość składników roślinnych na kwotę 1 858, 00 zł. Ostatecznie wartość nieruchomości została przez biegłego oszacowana na 114 827,00 zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił należne odszkodowanie. Według organu opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2109 ze zm.), oraz jest zgodna z regulacjami wynikającymi z ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.). Dalej organ zacytował art. 134 ust. 1, 3 i 4 ww. ustawy i § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia. Do porównań wybrane zostały transakcje odpowiadające ww przepisowi § 36 ust. 1. Wobec faktu, że przedmiotowa nieruchomość położona była na terenie o wiodącej funkcji usługowo-mieszkaniowej, prawidłowo do porównań przyjęto nieruchomości przeznaczone na cele inwestycyjne. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie. Biegły podczas postępowania przed organem I instancji wyjaśniał, że na rynku lokalnym nie odnotowano takich cen transakcyjnych sprzedaży nieruchomości, jakich oczekiwałaby skarżąca. Biegły wyjaśnił także, że przyjęcie do porównań nieruchomości o niewielkiej powierzchni, w tym tzw. resztówek nie wpływa na wartość wyceny, gdyż resztówki są działkami normatywnymi w tym znaczeniu, że zostały wydzielone na podstawie decyzji administracyjnej. Czynności, które dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r., sygn. akt: I SA/Wa 873/07. niepubl.). Stosownie zaś do art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Powyższe oznacza, że skoro rzeczoznawca majątkowy uznał, iż na badanym rynku przyjęte do porównań nieruchomości spełniają wymóg podobieństwa do nieruchomości wycenianej to brak jest podstaw do podważenia powyższych ustaleń biegłego. Organ zauważył, że skarżąca w toku postępowania nie złożyła wystarczającego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość (przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych bądź operatu szacunkowego sporządzonego na swoje zlecenie. Przedmiotem transakcji dotyczącą nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej we wsi F., gmina R., wskazano że transakcja ta dotyczyła nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość jest przedmiotem prawa własności. Tym samym uznać należało, że wskazana przez skarżącą transakcja nie dotyczy nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zarzut nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej, okazał się bezzasadny, albowiem [...] maja 2015 r. przeprowadzono rozprawę.

H.B. w skardze wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji oraz zwiększenie odszkodowania o wartość 5% wynikającą z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych (tzw. specustawa), a nadto zwrot poniesionych kosztów postępowania. Skarżąca zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem: 1) art. 7 K.p.a. w zw. § 36 ust. 1 punkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w brzmieniu ustalonym przez rozporządzenie Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r.; 2) art. 10 § 1 K.p.a. przez brak ustalenia rozprawy administracyjnej w powyższej sprawie; 3) art. 156 § 1 punkt 2 K.p.a. przez dopuszczenie do podjęcia decyzji na podstawie dokumentu sporządzonego przed wszczęciem postępowania administracyjnego w sprawie; 4) art. 9 K.p.a. przez brak wyjaśnienia przez organ w trakcie procedury wskazanych zastrzeżeń; 5) art. 78 § 1 K.p.a. przez brak przeprowadzenia dowodu dotyczącego wskazania, że użyte w operacie przykładowe wartości działek do porównań były transakcjami zrealizowanymi w szczególnych warunkach i brak przeprowadzenia jakiegokolwiek innego dowodu, na podstawie którego organ pierwszej i drugiej instancji ustalili wysokość odszkodowania. W motywach skargi podniesiono brak uwzględnienia części składników majątkowych – fragmentu szklarni poza pasem drogowym. Odwołano się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 3 sierpnia 2016 r. (sygn. akt IV SA/Wa 3713/15) w sprawie dotyczącej skargi na decyzję ustalająca odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia pod ten sam odcinek drogi ekspresowej działki będącej po sąsiedzku posesji skarżącej, gdzie organy popełniły tożsame błędy jak w jej sprawie. Według skarżącej przedmiotowa sprawa jest tożsama ze sprawą działki sąsiedniej. Działkę wydała niezwłocznie po uzyskaniu przez decyzję Wojewody [...] z [...] lipca 2015 r. ostateczności. W ocenie skarżącej operat szacunkowy został przygotowany tak, aby ustalona wartość była jak najniższa i nieodzwierciedlająca wartości rynkowej nieruchomości. Przyjęte parametry, transakcje do ustalenia cen, jak też brak uwzględnienia zmian przepisów powinien skutkować nową wyceną. Ceny oferowane gruntów na terenie J., S. wzdłuż Al. [...] oscylują pomiędzy 1500 zł a 800 zł. Są to ceny oczekiwane przez sprzedających. Nie odzwierciedlają one rzeczywistych wartości, ale w świetle tego, że brak jest transakcji do porównań w ostatnim czasie, proponowana cena stanowi naruszenie interesu prawnego i faktycznego skarżącej. Skarżąca zakwestionowała przyjęte przez rzeczoznawcę pojęcie nieruchomości inwestycyjnych, jest to wybieg rzeczoznawcy, który ma usankcjonować taką, a nie inną bazę transakcji przyjętych do ustalenia wartości odszkodowania. Organ nie wyjaśnił niejasności wynikających z braku ustalenia gdzie faktycznie leżą działki, które biegły użył do analizy, jak i braku uwzględnienia w analizie działki zbytej 31 grudnia 2013 r. w F. za kwotę 408 zł. Minister Infrastruktury i Budownictwa – w odpowiedzi na skargę – wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2017 r., poz. 1369) - dalej w skrócie: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę. W konsekwencji uznał, że decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] listopada 2016 r. i poprzedzająca ją decyzja Wojewody [...] z [...] lipca 2015 r. naruszają prawo w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego. Organ administracji publicznej wydając decyzję o odszkodowaniu za nieruchomość zajętą pod realizację inwestycji drogowej w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwanej dalej: "specustawą") zobowiązany był ustalić jego wysokość w oparciu o opinię niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, a wynika to z treści przepisu art. 130 ust. 2 w zw. z art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej w skrócie: "u.g.n."). Z przedstawionego stanu sprawy, decyzji wydanych w sprawie i akt sprawy wynika, że rzeczoznawca majątkowy W.S. w dniu 28 listopada 2014 r. sporządził w sprawie operat szacunkowy (aktualność potwierdzono 2 grudnia 2015r.), określający wartość nieruchomości objętej postępowaniem odszkodowawczym na kwotę 114 827,00 złotych. Rzeczoznawca określając wartość rynkową gruntu zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Kwestią kluczową dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie była zatem ocena opinii biegłego, albowiem operat stanowił podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomość na rzecz skarżącej. Przechodząc do tego zagadnienia należy w pierwszej kolejności wskazać, że zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a tej ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Szczegółowe zasady ustalania odszkodowania należnego na podstawie ww. ustawy określono w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. Zgodnie z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W myśl § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie z § 36 ust. 3 rozporządzenia, w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%. W myśl zaś § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z kolei w myśl art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast zgodnie z art. 154 ust. 3 u.g.n., w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Jeżeli chodzi o zasady oceny operatu szacunkowego, to Sąd w niniejszym składzie podziela pogląd, że rola organu administracji nie ogranicza się do oceny sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu. Trafne stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, dążyć do wyjaśnienia, czy operat nie zawiera błędów lub stwierdzeń nieodpowiadających rzeczywistemu stanowi rzeczy. W ramach kontroli operatu mieści się również kwestia podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 października 2014 r., I OSK 534/13, CBOSA). Innymi słowy, w ramach oceny wiarygodności operatu mieści się zarówno kontrola operatu pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, jak i ocena, czy dany operat jest logiczny i zupełny. Dotyczy to również podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy (art. 154 ust. 1 u.g.n.) nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 sierpnia 2015 r., I OSK 2720/13, CBOSA). Należy również podzielić pogląd, że obowiązek organu administracji wnikliwej oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, nie jest także wyłączony uregulowaniem art. 157 u.gn., przewidującym ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Uregulowanie przewidziane w art. 157 u.g.n. ma walor ogólny, który nie wyłącza szczególnych uprawnień i obowiązków organów administracji przewidzianych w przepisach szczególnych, w tym regulujących postępowanie dowodowe, takich jak m. in. art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 marca 2015 r., I OSK 1521/14, CBOSA). Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na zastosowane w sprawie przepisy, tj. art. 154 ust. 2 i 3 oraz art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. Zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Z kolei stosownie do art. 134 ust. 3 u.g.n. – wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości; ust. 4 - jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Dla nieruchomości będącej przedmiotem wyceny nie obowiązywał plan miejscowy, zaś wedle studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy R. przyjętego uchwałą z 16 grudnia 1999 r. nieruchomość położona jest na terenie o wiodącej funkcji usługowo – magazynowej. W takim przypadku biegły winien jako nieruchomości podobne przyjąć grunty o takim właśnie przeznaczeniu (czyli usługowo-magazynowe). Tymczasem biegły w istocie zastosował kryterium przeznaczenia okolicznych nieruchomości, uwzględniając w wycenie m. in. nieruchomości przeznaczone pod cele mieszkaniowe. Biegły posłużył się tu kategorią "tereny czy grunty inwestycyjne". Zadaniem Sądu, takie postępowanie biegłego narusza powołany wyżej art. 154 § 2 u.g.n., podważa bowiem sens odesłania do postanowień studium lub decyzji o warunkach zabudowy. W niniejszej sprawie kwestia ta była szczególnie istotna, gdyż nieruchomość stanowi grunt bezpośrednio przylegający do Alei [...]. Tego typu grunty są szczególnie atrakcyjne pod działalność usługową, co z kolei rzutuje bezpośrednio na znaczenie kryterium położenia, dobór nieruchomości podobnych. Niejasność także budzi kwestia rzeczywistego stanu nieruchomości o najwyższej cenie transakcyjnej (s. 10 i 11 operatu). Otóż biegły najpierw podał, że działki te położone są w drugiej linii zabudowy, natomiast dalej i w sprawie dotyczącej działki nr [...], na którą powołuje się skarżąca (sygn. akt IV SA/Wa 3713/15) stwierdził, że nieruchomość ta położona jest jednak bezpośrednio przy Al. [...] , przy czym składa się z trzech działek przylegających do siebie, z których pierwsza ma dostęp do Al. [...] . Z twierdzeń powyższych w żaden sposób nie wynika jednoznacznie, czy cena podana w operacie dotyczy jednej z działek położnych w pierwszej linii zabudowy. Wyjaśnienia w sprawie również wymaga, w kontekście oceny przez organ przedmiotowego operatu, kwestia działki nr [...] w F. położnej ok. 350 m od Al. [...] i zbytej 31 grudnia 2013 r. po cenie 408 zł za m². Skarżąca kwestię tę podniosła, tymczasem Minister jedynie ogólnikowo wskazał, że transakcja ta dotyczy nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, dlatego nie dotyczy nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem była to kwestia istotna w aspekcie twierdzenia biegłego i mogła rzutować na ocenę wiarygodności i rzetelności operatu. Należy tu z całą mocą podkreślić, że biegły nie ma bezwzględnego obowiązku włączenia danej transakcji do operatu zgodnie z życzeniem strony, a tym bardziej – co oczywiste – strona nie może oczekiwać, że biegły ustali cenę szacowanej nieruchomości według jednostkowej transakcji wskazanej przez zainteresowaną stronę. Rzecz jednak w tym, że operat, jak każda opinia biegłego, winien być wykonany sposób rzetelny i przekonujący. W szczególności w opisywanej tu sytuacji biegły winien wyjaśnić, czy opisywana transakcja miała rzeczywiści miejsce. Biegły winien również w sposób przekonujący wyjaśnić, czy istnieją podstawy do uwzględnienia tej transakcji w operacie. W przeciwnym razie naruszona może być zasada prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.) oraz zasada zaufania (art. 8 k.p.a.) i zasada przekonywania (art. 11 k.p.a.). W świetle tych zasad ogólnych k.p.a. strona ma prawo oczekiwać od organu, że wszystkie jej twierdzenia i zarzuty zostaną wnikliwie i rzetelnie rozważone przez organ (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 1984 r., II SA 742/84, ONSA 1984, Nr 2 oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 marca 2009 r., II GSK 784/08, CBOSA). Bez znaczenia pozostaje fakt, że wskazana transakcja dotyczyła użytkowania wieczystego. Własność jest prawem silniejszym i mającym wyższą wartość rynkową niż prawo użytkowania wieczystego gruntu o podobnych parametrach co do powierzchni i położenia (co jest m. in. pochodną obowiązku uiszczania opłat rocznych oraz ograniczeniami co do sposobu wykorzystania gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste). Tym samym, ceny prawa użytkowania wieczystego są z reguły niższe niż ceny prawa własności nieruchomości o podobnych cechach. Reasumując, okoliczność, że dana transakcja dotyczyła prawa użytkowania wieczystego nie oznacza, że nie może ona być okolicznością braną pod uwagę przy wycenie prawa własności nieruchomości o podobnych parametrach, ale w materii co do ewentualnego zaliczenia do nieruchomości podobnych może wypowiedzieć się biegły, a oceny dokonać organ. Wyjaśnienia również wymagała podnoszona przez skarżącą kwestia przyjęcia do porównań nieruchomości będących przedmiotem obrotu w tzw. szczególnych warunkach. Jest to kwestia istotna ze względu na brzmienie § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia. Wszystko to sprowadza się do stwierdzenia naruszenia przez organy art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając na uwadze, że operat jest głównym dowodem w postępowaniu w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, zasadne było uchylenie nie tylko zaskarżonej decyzji, ale i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. Skarżąca wskazała, że dotychczas nie podnosiła zarzutu związanego z pozbawieniem jej podwyższenia odszkodowania o kwotę 5 %. Niemniej z decyzji organu pierwszej instancji wynika, że m. in. właściciel został wezwany do przedłożenia dokumentu potwierdzającego wydanie nieruchomości w terminie wynikającym z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Zatem ewentualną możliwość wykazania przez skarżącą spełnienia dyspozycji ww. regulacji daje skarżącej ponowne rozpoznanie sprawy przez organ po niniejszym orzeczeniu Sądu. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego sporządzenia operatu przed wszczęciem postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania, należy podkreślić, że skarżąca nie podjęła próby wykazania, w realiach sprawy, czy okoliczność ta mogła mieć istotny wpływ na jej wynik, a Sąd z urzędu nie dopatrzył się takiego stopnia naruszenia przepisu postępowania. Skarżąca w trakcie postępowania miała możliwość zapoznania się z zebranym materiałem sprawy, w tym wchodzącym w jego skład operatem szacunkowym. Na uwzględnienie nie zasługuje także zarzut dotyczący naruszenia art. 10 § 1 i art. 89 K.p.a. związany z rozprawą. Z akt sprawy wynika bowiem, że [...] maja 2015 r. rozprawa administracyjna została przeprowadzona i z przeprowadzenia tej czynności sporządzono protokół. Należy też wskazać, że przejęciu podlegała działka [...] wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami, w tym częścią szklarni. Oznacza to, że odszkodowanie za grunt mogło uwzględniać tylko tę cześć nieruchomości i jej części składowych, które bezpośrednio przeznaczone zostały pod realizację inwestycji o charakterze publicznym. Rozpoznając sprawę ponownie Wojewoda będzie miał na uwadze wskazaną wyżej ocenę prawną. Po sporządzeniu nowego operatu Wojewoda winien wyznaczyć stronom odpowiedni termin na zapoznanie się z operatem i zgłoszenie ewentualnych uwag do operatu oraz pytań do biegłego. Wojewoda wyjaśni wnikliwie wszystkie okoliczności zgłoszone zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i akcentowane w postępowaniu sądowoadministracyjnym przez skarżącą. Ustalenia Wojewody winny mieć potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym sprawy (dotyczy to np. kwestii ustalenia biegu terminu na wydanie nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1 e specustawy) . Wobec niezgodności zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji z wykazanymi wyżej regulacjami procesowymi, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy i materialnymi, które miały wpływ na wynik sprawy, Sąd uwzględnił skargę i na mocy art. 145 § 1 pkt 1 c i a w zw. z art. 135 P.p.s.a. uchylił ww. decyzje. O kosztach postępowania orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.