Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 885/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2021-02-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6129 Inne o symbolu podstawowym 612
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 145a, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a lub pkt 2
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 93 ust. 4 i 2a, art. 97 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędziowie Sędzia WSA Jacek Kuza (spr.), Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal, po rozpoznaniu w dniu 4 lutego 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi E.S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2020 r. znak: [...] w przedmiocie opinii o zgodności projektu podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla zaskarżone postanowienie; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E.S. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z [...] 2020 r. znak: [...], po rozpatrzeniu zażalenia A.G. i E.S. na postanowienie Burmistrza Miasta i Gminy z [...] 2020 r. opiniującego negatywnie przedstawioną koncepcję podziałową nieruchomości nr [...]/1, nr [...], nr [...], nr [...], na podstawie art. 138 § 2 kpa, uchyliło zaskarżone postanowienie w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu Kolegium podniosło, że dla terenu, na którym znajdują się wyżej wymienione nieruchomości podlegające podziałowi, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Opatów, przyjęty uchwałą nr V/18/2015 Rady Miejskiej w Opatowie z dnia 18 stycznia 2015 r. ze zmianami (dalej mpzp miasta Opatów). Zgodnie z zapisami planu, działki nr [...]/1, nr [...] oraz część działki nr [...] leżą na terenach oznaczonych symbolem 1 MN/RM- tereny na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej w układzie wolnostojącym, bliźniaczym. Działka nr [...] i część działki nr [...] leżą zaś na terenie oznaczonym symbolem R-tereny rolne. Zgodnie z § 13 miejscowego planu, minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (MN/RM) to 1000m2 dla zabudowy wolnostojącej, 600m2 na segment zabudowy bliźniaczej.

Jak wskazał organ pierwszej instancji, nowo wydzielane działki nr: [...]/4,[...]/3,[...]/7, [...]/2, [...]/3 i [...]/7 nie posiadają najmniejszej powierzchni określonej w planie, tj. 600m2 - na segment zabudowy bliźniaczej. Tymczasem z zażalenia i wyjaśnień wnioskodawczyń wynika, że projektowane działki o nr [...]/4 wraz z działką nr [...]/6, nr [...]/5 z działką nr [...]/7, nr [...]/2 z działką nr [...]/6, nr [...]/3 z działką nr [...]/7 oraz nr [...]/3 z działką nr [...]/3, po przeniesieniu własności będą stanowiły odrębne nieruchomości. Projektowane nieruchomości będą miały powierzchnię większą niż powierzchnia minimalna dla działek położonych na terenach MN/RM, tj. 1000m2.

Kolegium wskazało, że zgodnie z zapisami planu miejscowego, działka nr [...]/1 położona jest na terenie oznaczonym 1 KD(Z) i 1 MN/RM; działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym 1 MN/RM; działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym 1 MN/RM i 5R, a działka nr [...] na terenie oznaczonym 5R.

W § 8 ust. 1 pkt 5, pkt 20 i pkt 24 powyższego planu, zawarto ustalenia dotyczące przeznaczenia terenów na cele: zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej - oznaczone na rysunku planu symbolem MN/RM; rolne - oznaczonych na rysunku planu symbolem - R; oraz dróg publicznych: ekspresowych (S), głównych ruchu przyspieszonego (GP), głównych (G), lokalnych (L), dojazdowych (D) - oznaczonych na rysunku planu symbolem - KD (...). Z § 13 pkt 2 f i n wskazanego planu miejscowego, dotyczących ustaleń szczegółowych zasad i warunków podziału terenu na działki budowlane oraz zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości wynika, że w granicach planu minimalna powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej powinna wynosić: dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (MN/RM) - 1000m2 dla zabudowy wolnostojącej, 600m2 na segment zabudowy bliźniaczej; 300m2 na segment zabudowy szeregowej oraz na terenach rolnych (R) - 3000m2. W ustaleniach szczegółowych planu w § 23 ust. 1 wskazano zaś, że dla terenów oznaczonych w rysunku planu symbolami: 1 MN/RM, 2MN/RM, 3MN/RM ustala się przeznaczenie terenu na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej w układzie wolnostojącym, bliźniaczym, w tym na roboty budowlane (w rozumieniu przepisów budowlanych):

budynków i budowli;

sieci i urządzeń infrastruktury technicznej;

dróg dojazdowych, miejsc postojowych i garaży;

obiektów małej architektury;

5) zieleni urządzonej; na zasadach określonych w planie, z zastrzeżeniem § 12.

Kolegium po analizie zapisów przedmiotowego planu miejscowego stwierdziło, że zapisy jego części ogólnej nie są tożsame z zapisami dotyczącymi ustaleń szczegółowych, w zakresie dotyczącym terenu oznaczonego w planie symbolem MN/RM. Wskazało, że plan jako przeznaczenie terenu oznaczonego symbolem MN/RM ustalił zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową w układzie wolnostojącym, bliźniaczym, podczas gdy z ustaleń szczegółowych zasad i warunków podziału terenu na działki budowlane oraz zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości, dla terenu o symbolu MN/RM wynika, że minimalna powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej powinna wynosić: dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (MN/RM) - 1000m2 dla zabudowy wolnostojącej, 600m2 na segment zabudowy bliźniaczej; 300m2 na segment zabudowy szeregowej.

Zdaniem organu odwoławczego wyjaśnienia wymaga zatem, czy dla terenu oznaczonego symbolem 1 MN/RM dopuszczalna jest zabudowa szeregowa, przy powierzchni działki 300 m2. Ma to bowiem istotne znaczenie w sprawie z uwagi na fakt, że projekt podziału zakłada wydzielenie działek o powierzchni powyżej 300 m2. Organ pierwszej instancji przyjął zaś, że minimalna powierzchnia nowopowstałych działek oznaczonych 1 MN/RM winna wynosić 600 m2, nie wyjaśniając powyższych rozbieżności w zapisach planu. Organ winien te kwestie wyjaśnić z udziałem urbanisty, sporządzającego plan miejscowy miasta Opatowa.

Kolegium zauważyło, że w poprzednim uchylonym postanowieniu z [...] 2020 r., organ pierwszej instancji pozytywnie zaopiniował podział działki nr [...] na 7 działek, wśród których działka nr [...]/3 miałaby mieć powierzchnię 0,0495 ha oraz działka nr [...]/6 i nr [...]/7 miałyby mieć powierzchnię 0,0398 ha. Obecnie zaś organ stwierdził, że taki podział jest niezgodny z planem miejscowym, a nowo wydzielane działki o nr: [...]/4, [...]/3, [...]/7, [...]/2, [...]/3 i [...]/7 nie posiadają najmniejszej powierzchni określonej w mpzp, tj. 600 m2 na segment zabudowy bliźniaczej. Organ nie wyjaśnił jednak powodu zmiany swego stanowiska. Ponadto z projektu planu wynika, że działki nr [...]/2 i [...]/3 mają odpowiednio powierzchnię 0,3568ha i 0,2828ha, a tymczasem organ w zaskarżonym postanowieniu wskazał, że działki te nie spełniają minimalnej powierzchni określonej w planie miejscowym wynoszącym 600m2. Powyższe stwierdzenie jest w związku z tym, w ocenie Kolegium, niezrozumiałe. Jednocześnie organ nie wyjaśnił, czy działki te znajdują się na terenie oznaczonym symbolem 1 MN/RM, czy już na terenie rolnym, a w związku z tym, jaką winny posiadać minimalną powierzchnię.

Kolegium dalej zaznaczyło, że projekt podziału wskazanych nieruchomości przewiduje wydzielenie działek pod drogi wewnętrzne na terenie 1 MN/RM i R. Tymczasem organ pierwszej instancji zaliczył projektowane działki pod drogi wewnętrzne jako drogi publiczne- drogę dojazdową klasy D, do których zastosowanie znajdują zapisy rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie. Jednak z planu miejscowego nie wynika, że na nieruchomościach przewidzianych do podziału znajdują się grunty przeznaczone w planie pod drogi publiczne, poza fragmentem działki nr [...]/1. Tym samym odnoszenie się do zapisów wskazanego rozporządzenia jest nieuzasadnione. W ocenie Kolegium organ winien, w odniesieniu do projektowanych dróg wewnętrznych, zastosować i przeanalizować zapisy obowiązującego planu miejscowego. Tymczasem organ pominął całkowicie zapisy planu dopuszczające wydzielenie dróg wewnętrznych do obsługi działek budowlanych i nie dokonał ich wykładni.

Odnosząc się do zażalenia, organ II instancji zauważył, że podział dokonywany w celu regulacji granic dotyczy sytuacji, gdy pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami istnieje spór co do granicy. Z akt sprawy, w tym z wniosku i wyjaśnień stron nie wynika, by pomiędzy nieruchomościami podlegającymi podziałowi istniał spór co do granicy. W odniesieniu natomiast do żądania wydania rozstrzygnięcia co do istoty, Kolegium podkreśliło, że zakres i waga koniecznych dla końcowego rozstrzygnięcia ustaleń, których poczynienie wymaga konieczności współdziałania organu z urbanistą, wskazują na brak możliwości poczynienia niezbędnych wyjaśnień przez Kolegium nawet przy zastosowaniu instytucji zlecenia postępowania uzupełniającego w pewnym zakresie, na podstawie art. 136 kpa.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższe postanowienie, domagając się jego uchylenia i wskazania przez Sąd sposobu załatwienia sprawy lub jej rozstrzygnięcia, E.S. oraz A.G. (której skarga została odrzucona prawomocnym postanowieniem z 14 października 2020 r.) zarzuciły naruszenie:

1. art. 7, 9, 77 § 1 i art. 80 kpa, gdyż Kolegium stwierdziło jedynie, że organ pierwszej instancji nie wykazał, że wydzielanie działek jest niezgodne z planem miejscowym i, że konieczne jest przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia celem wyjaśnienia wątpliwych kwestii oraz oceny prawidłowości oceny projektu podziału;

2. art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu materiału dowodowego i w konsekwencji niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz sporządzenie uzasadnienia niezgodnie z wymogami wynikającymi z art. 107 § 3 kpa np. brak wskazania powodu nieuwzględnienia wyjaśnień zawartych we wniosku. Wyjaśnienia te wskazywały, że projektowane działki oznaczone we wstępnym projekcie podziału numer [...]/4 wraz z działką [...]/6,[...]/5 wraz z działką [...]/7, [...]/2 wraz z działką [...]/6, [...]/3 wraz z działką [...]/7 oraz [...]/3 wraz z działką [...]/3, po przeniesieniu własności będą stanowiły odrębne nieruchomości. Projektowane nieruchomości będą miały powierzchnie większą niż powierzchnia minimalna dla działek położonych na terenach MN/RM tj. 1000m2 zgodnie z § 13 uchwały nr V/18/2015;

3. art. 8 i 107 § 2 i 3 kpa, w szczególności przez niewyjaśnianie powodów zmiany stanowiska organu pierwszej instancji w zakresie opinii na temat podziału działki wydanej w postanowieniu z [...] 2020 r. i z [...] 2020 r.;

4. art. 7 i 136 § 2 kpa poprzez nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy. Prowadzone przez organ pierwszej instancji postępowanie, jest prowadzone w sposób przewlekły i nieprofesjonalny. Kolejne postanowienia organu pierwszej instancji naruszają art. 107 § 2 i 3 kpa poprzez dowolność w ich wydaniu oraz niedostateczne i niepełne uzasadnienia, z których nie wynika, dlaczego ten sam stan faktyczny i prawny uzasadnia różne rozstrzygnięcia w analogicznych sytuacjach;

5. art. 138 § 1 i 2 kpa poprzez wydanie postanowienia uchylającego postanowienie organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, w sytuacji, gdy przepis ten stanowi, że organ orzeka co do istoty sprawy lub wskazuje, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Prowadzone postępowanie organ pierwszej instancji prowadzi w sposób przewlekły i niezgodny z przepisami kpa, na co wskazuje: "wyszukiwanie" nowych uchybień na kolejnych etapach postępowania, powoływanie się na naruszanie przepisów prawa, niemających zastosowania w podmiotowej sprawie, kierowanie pism do wnioskodawców bez żadnego trybu, podstawy prawnej, brak rozstrzygnięć i informacji w sprawie udzielanych organowi wyjaśnień.

W skardze zarzucono także naruszenie prawa materialnego tj. art. 93 ustawa o gospodarce nieruchomościami., w powiązaniu z uchwałą nr V/18/2015 Rady Miejskiej w Opatowie z dnia 29 stycznia 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Opatów, poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że niemożliwe jest dokonanie podziału zaproponowanego przez wnioskodawców. Przykładowo w trakcie postępowania wielokrotnie wyjaśniano, że działki nie będą funkcjonowały jako działki mniejsze niż 1000m2 na terenach MN/RM zgodnie z § 13 uchwały nr V/18/2015 Rady Miejskiej w Opatowie z dnia 29 stycznia 2015 r. co w pełni wypełnia zapisy planu.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje.

Na wstępie należy wyjaśnić, że sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.), o czym strony zostały powiadomione zarządzeniem z 23 listopada 2020 r. (k. 28 i 34 – 36).

Skarga jest zasadna, ale nie z przyczyn w niej wskazanych.

Przedmiotem skargi było postanowienie uchylające w całości do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji postanowienie opiniujące negatywnie zgodność podziału proponowanego przez dwie właścicielki sąsiadujących ze sobą nieruchomości, z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na wstępie należy wyjaśnić, że Sąd w składzie rozpatrującym skargę podziela wyrażany w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, że ustawodawca nie różnicuje zakresu uprawnień właścicielskich w zależności od tego, czy podział nieruchomości dokonywany jest na wniosek, czy też z urzędu. Pominięcie trybu z art. 93 ust. 4 u.g.n. przy podziale nieruchomości z urzędu naruszałoby zagwarantowane w art. 78 Konstytucji RP prawo strony do zaskarżenia rozstrzygnięć wydanych w pierwszej instancji, a w konsekwencji po wyczerpaniu toku instancji także prawo do sądu określone w art. 45 ust. 1 Konstytucji (wyrok NSA z 30 września 2010 r., I OSK 1611/09). Tym bardziej więc w sprawie wszczętej na wniosek strony, a więc takiej, jak niniejsza, należy przyjąć dopuszczalność i celowość opiniowania zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w trybie art. 93 ust. 4 u.g.n. mimo tego, że ten sam organ, który wydaje postanowienie opiniujące taką zgodność, zatwierdza następnie decyzją taki podział nieruchomości w trybie art. 97 ust. 1 u.g.n. Odnosząc się do odmiennych poglądów wyrażanych w orzecznictwie sądów administracyjnych (wyrok NSA z 12 listopada 2015 r., I OSK 450/14, wyrok WSA w Warszawie z 26 czerwca 2020 r., I SA/Wa 136/20) należy zauważyć, że zapadły one w sprawach, w których postępowania w sprawie podziału nieruchomości zostały wszczęte z urzędu, a nie na wniosek.

Zasadniczym powodem uchylenia postanowienia organu I instancji było dostrzeżenie przez organ odwoławczy, że przyjęte przez organ I instancji w oparciu o obowiązujący mpzp miasta Opatów minimalne powierzchnie nowo wydzielanych działek budowlanych na obszarze objętym wnioskiem o podział, nie są jednoznacznie w tym planie określone. Zapisy bowiem części ogólnej tego planu nie są tożsame z zapisami dotyczącymi ustaleń szczegółowych. O ile bowiem z zapisów części ogólnej planu wynika, że jako przeznaczenie terenu oznaczonego w planie symbolem MN/RM przewidziano zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową w układzie wolnostojącym, bliźniaczym, to z § 13 pkt 2 lit. f i n tego planu dotyczących szczegółowych zasad i warunków podziału terenu na działki budowlane oraz zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości wynika, że w granicach planu minimalna powierzchnia nowo wydzielonej działki budowlanej powinna wynosić: dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej (MN/RM) – 1000 m² dla zabudowy wolnostojącej, 600 m² na segment zabudowy bliźniaczej; 300 m² na segment zabudowy szeregowej oraz na terenach rolnych (R) – 3000 m². Tymczasem organ I instancji, nie dostrzegając rozbieżności zapisów planu dotyczących tego, czy na obszarze oznaczonym w planie symbolem 1 MN/RM, na którym znajdują się w całości będące przedmiotem wniosku o podział działki nr [...]/1 i [...] stanowiące własność A.G. oraz w części działka nr [...] stanowiąca własność E.S., dopuszczalne jest wydzielanie działek budowlanych przeznaczonych nie tylko pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową wolnostojącą i bliźniaczą, ale również pod zabudowę szeregową, negatywnie zaopiniował zgodność proponowanego podziału z mpzp miasta Opatów. Organ ten przyjął bowiem, że najmniejsza dopuszczona w tym planie powierzchnia działki wydzielanej pod zabudowę mieszkaniową wynosi 600 m², podczas gdy wnioskowany podział przewiduje między innymi wydzielenie działek nr [...]/4, [...]/3, [...]/7, [...]/2, [...]/3 i [...]/7, które nie posiadają tej minimalnej powierzchni 600 m². Niedostrzeżenie przez organ I instancji, że z mpzp miasta Opatów może wynikać jednak dopuszczalność wydzielenia na przedmiotowym obszarze, pod zabudowę mieszkaniową szeregową działek o minimalnej powierzchni 300 m², spowodowało zdaniem SKO, że postanowienie Burmistrza z [...] 2020 r. było wadliwe, a wyjaśnienie wskazanej rozbieżności w zapisach mpzp miasta Opatów wymaga wyjaśnienia z udziałem urbanisty, który sporządził ten plan miejscowy. Ponieważ zakres i waga koniecznych dla końcowego rozstrzygnięcia ustaleń wymagających współdziałania urbanisty, wskazuje na brak możliwości poczynienia niezbędnych ustaleń przez organ odwoławczy, i to nawet przy zastosowaniu instytucji przewidzianej w art. 136 kpa, organ II instancji uznał za konieczne uchylenie postanowienie organu I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Jako przesłankę takiego rozstrzygnięcia organ II instancji prawdopodobnie przyjął (choć tego wyraźnie nie wyartykułował), że deklarowany przez wnioskujące o podział zamiar przeniesienia własności wydzielonych działek w taki sposób, że będą stanowiły odrębne nieruchomości o powierzchni większej niż powierzchnia minimalna dla działek przeznaczonych w planie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową (MN/RM), dla zabudowy wolnostojącej, tj. 1000 m² - nie czyni wnioskowanego podziału zgodnym z mpzp miasta Opatów. Z taką konkluzją należy się zgodzić.

Możliwość podziału nieruchomości powodującego wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż dopuszczona w przepisach, pod warunkiem, że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości, jest przewidziana w systemie prawa, ale nie dotyczy działek położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele zabudowy mieszkaniowej, tylko na cele rolne i leśne (art. 93 ust. 2a u.g.n.). Odpowiednika tego przepisu dotyczącego działek przeznaczanych na cele zabudowy mieszkaniowej w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie ma. Ani strony, ani organy obu instancji nie wskazały również na istnienie takiego przepisu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Opatów. W tej sytuacji możliwość pozytywnego zaopiniowania zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami mpzp miasta Opatów, wykluczało w okolicznościach sprawy zawnioskowanie wydzielenia na terenie oznaczonym na tym planie symbolem 1 MN/RM, pod zabudowę mieszkaniową działki o powierzchni mniejszej niż 300 m², i to bez względu na sposób rozwiązania dostrzeżonej przez SKO sprzeczności pomiędzy zapisami ogólnej i szczegółowej części mpzp miasta Opatów, dotyczącej możliwości zabudowy szeregowej na terenie MN/RM i wprowadzonej w tym planie dla takiego rodzaju zabudowy, wspomnianej normy obszarowej – nie mniej niż 300 m². Wydzielenie takiej właśnie działki zostało w sprawie zaproponowane, co przeoczył organ II instancji. Jak wynika bowiem z dołączonego do wniosku stron, wstępnego projektu podziału, wśród działek proponowanych w sprawie do wydzielenia na terenie oznaczonym w mpzp miasta Opatów symbolem 1 MN/RM, znalazła się działka nr [...]/4 o powierzchni tylko 233 m², a więc znacznie mniej niż wspomniane minimalne 300 m². Nie dostrzegając tej działki i wprost – w uzasadnieniu swego postanowienia – twierdząc, że "projekt podziału zakłada wydzielenie działek o powierzchni powyżej 300 m²", organ II instancji naruszył przepisy postępowania, tj. art. 7 i 77 § 1 kpa. Ponadto organ ten nie zawarł w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia żadnych ustaleń, ani wyjaśnień dotyczących tego, czy zgodne z miejscowym planem jest proponowanie wydzielenia takiej małej działki. Może się więc okazać, że bez względu na rozstrzygnięcie wspominanej wyżej, rzeczywiście istniejącej sprzeczności w zapisach mpzp miasta Opatów, dotyczącej możliwości zabudowy szeregowej na terenie MN/RM, a także bez względu na rozstrzygnięcie drugiej wskazanej w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia wątpliwości dotyczącej proponowanego wydzielenia drogi wewnętrznej – nie będzie możliwe pozytywne zaopiniowanie proponowanego podziału przedmiotowych nieruchomości. W takiej sytuacji może się okazać, że wskazania co do dalszego postępowania zamieszczone w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, będą błędne, ponieważ ustalenia, jakie organ I instancji miał poczynić z udziałem urbanisty, nie będą miały wpływu na wynik sprawy.

Wskazanych wyżej wątpliwości co do zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Opatów, wydzielenia działki nr [...]/4 o powierzchni zaledwie 233 m², nie mogło rozwiać to, że geodeta, który sporządził opiniowany w sprawie wstępny projekt podziału nieruchomości, w uwagach do niego zaznaczył, że "działki projektowany numer [...]/4 wraz z działką [...]/6 [...] po przeniesieniu własności będą stanowiły odrębne nieruchomości". Ta kwestia została już wyżej wyjaśniona.

Wskazana wyżej wątpliwość co do zgodności z miejscowym planem wydzielenia działki nr [...]/4 o powierzchni zaledwie 233 m² może mieć rozstrzygające znaczenie dla wyniku sprawy również ze względu na to, że zdaniem Sądu, co do zasady, a w szczególności w okolicznościach niniejszej sprawy nie jest dopuszczalne częściowe, pozytywne zaopiniowanie podziału proponowanego przez właścicielki sąsiadujących ze sobą przedmiotowych nieruchomości. Postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się bowiem na wniosek, do którego załączono wstępny projekt podziału nieruchomości stanowiący spójny dokument projektujący wydzielenie konkretnych działek o ściśle określonych powierzchniach. Będący jego częścią wykaz zmian gruntowych zawiera precyzyjne i wzajemnie ze sobą powiązane rozliczenie powierzchni projektowanych do wydzielenia działek. Powoduje to niedopuszczalność pozytywnego zaopiniowania takiego projektu podziału jedynie w części, gdyż wnioskowany podział stałby się wewnętrznie niespójny, w szczególności w części dotyczącej wykazu zmian gruntowych i rozliczonej w nim powierzchni proponowanych do wydzielenia działek. Poza tym ze złożonego w sprawie wniosku nie wynika, aby był nim objęty jakikolwiek inny, alternatywny projekt podziału przedmiotowych nieruchomości. Wniosek taki jest natomiast dla organów administracji wiążący. O tym bowiem, w jaki sposób będzie podzielona nieruchomość, w zasadzie decyduje jej właściciel. Jeżeli projektowany podział nieruchomości jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nikt poza właścicielem nieruchomości nie może decydować o sposobie przebiegu granic działek na jego nieruchomości (wyrok NSA z 13 lipca 2000 r., II SA/Gd 1024/99). Skoro bowiem postępowanie podziałowe toczy się na wniosek stron, to organ nie posiada samodzielnych uprawnień do ingerowania w zakres złożonego wniosku i jego modyfikowanie.

Z powyższego wynika, że niedopuszczalność wydzielenia choćby jednej z działek projektowanych przez wnioskodawczynie, powoduje niedopuszczalność całego takiego podziału, a w konsekwencji konieczność negatywnego zaopiniowania zgodności proponowanego podziału z mpzp miasta Opatów i to bez względu na inne wątpliwości wskazane przez organy obu instancji, dotyczące działek proponowanych do wydzielenia pod drogę wewnętrzną.

Niezasadne są zarzuty skargi dotyczące dopuszczalności proponowanego podziału ze względu na to, że dokonywany jest w celu regulacji granic. Jak trafnie zauważyło Kolegium w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, podział dokonywany w celu regulacji granic dotyczy sytuacji, gdy między sąsiadującymi nieruchomościami istnieje spór co do granicy. Z akt przedmiotowej sprawy natomiast, w tym z wniosku i z wyjaśnień stron nie wynika, aby pomiędzy właścicielkami nieruchomości objętych wnioskiem o podział istniał spór co do przebiegu granicy.

Wskazane wyżej wadliwości ustaleń organu II instancji co do minimalnej powierzchni działek budowlanych proponowanych w sprawie do wydzielenia oraz przedstawione wątpliwości co do dopuszczalności wnioskowanego w sprawie podziału nieruchomości, wynikłe z takiego wadliwego ustalenia powierzchni najmniejszej działki wnioskowanej do wydzielenia (poniżej 300 m², a nie tylko poniżej 600 m²), będzie musiał wyjaśnić organ II instancji ponownie rozpatrując sprawę. Te wadliwości i wątpliwości powodują zarazem, że nie było w sprawie, wnioskowanej w skardze możliwości zastosowanie art. 145a p.p.s.a. i wskazania przez Sąd sposobu załatwienia sprawy lub jej rozstrzygnięcia. Ta możliwość zachodzi bowiem tylko w przypadku, o którym mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit. a lub pkt 2 (tj. w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub stwierdzenia nieważności decyzji lub postanowienia w całości lub w części), a nadto jeżeli jest to uzasadnione okolicznościami sprawy.

Rozpoznając sprawę ponownie organ II instancji wyda stosowne rozstrzygnięcie mając na względzie wszystkie przedstawione wyżej uwagi i eliminując dotychczasowe naruszenia prawa.