Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1974/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust 5,  art 18 ust 1e
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art 154 ust 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Sędziowie asesor WSA Agnieszka Wąsikowska (spr.), sędzia WSA Anita Wielopolska, Protokolant ref. Joanna Kicińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta R. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2017 r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu na rzecz S. S. odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności nieruchomości położonej w R., obrębie C., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,3021 ha oraz nr [...] o pow. 0,3316 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi R. – P. - Etap III - km 4+020,00 - km 7+990,00, w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (dalej specustawa drogowa), tj. o kwotę [...] zł, w pkt 3 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę [...] zł zgodnie z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej, w pkt 4 o zobowiązaniu do wypłaty tak ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta R..

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Prezydent Miasta R., zaskarżając decyzję w całości i wskazując, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie, biegły zbyt powierzchownie bowiem przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego, co w efekcie doprowadziło do wyceny nieruchomości w oparciu o wartość odtworzeniową a nie w oparciu o wartość rynkową nieruchomości. Jak wskazał skarżący, Wojewoda [...] nie uwzględnił uwag dotyczących zastosowanej metody wyceny, pomimo że w równolegle prowadzonych postępowaniach odszkodowawczych dotyczących tej samej inwestycji, nie kwestionuje przydatności dowodowej operatów szacunkowych sporządzonych przez innych rzeczoznawców majątkowych, w których określono wartość rynkową nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny w niniejszej sprawie. W odwołaniu wskazano ponadto, że powiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości było nieprawidłowe, nastąpiło bowiem wyłącznie na podstawie znajdującego się w aktach sprawy oświadczenia z [...] sierpnia 2016 r. o wydaniu nieruchomości na rzecz inwestora, które zostało złożone przed upływem 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jak jednak wskazał odwołujący się, zgodnie z informacją przekazaną Wojewodzie w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości faktyczne władztwo nad nieruchomością nie przeszło na rzecz inwestora w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, ponieważ nieruchomość ta jest zagospodarowana przez dotychczasowego właściciela.

Na podstawie powyższych okoliczności odwołujący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Minister Inwestycji i Rozwoju rozpatrując powyższe odwołanie uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. w części dotyczącej pkt 2 i 4 i w tym zakresie orzeł o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej oraz zobowiązaniu Prezydenta Miasta R. do wypłaty odszkodowania w kwocie [...] w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji, a w pozostałym zakresie utrzymał ww. decyzję w mocy.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (uprawnienia nr [...]). W dniu [...] listopada 2017 r. rzeczoznawca majątkowy potwierdził aktualność ww. operatu szacunkowego.

Biegły ustalił, że wyceniane działki posiadają kształt wydłużony, zbliżony do równoległoboków, a ich teren jest płaski, położone są przy ul. T. i posiadają dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej. Działki położone są w odległości ok. 3,3 km na południowy wschód od rynku w R., najbliższe ich sąsiedztwo stanowi zwarta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo i przeznaczone do zagospodarowania, od strony wschodniej znajdują się tereny leśne, a od zachodu K. C.. Biegły wskazał, iż według stanu na dzień [...] lipca 2016 r., zgodnie z inwentaryzacją sporządzoną przez Konsorcjum firm [...] Sp. z o.o. [...] Sp. z o.o. oraz na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu [...] listopada 2016 r. na przedmiotowej nieruchomości znajdowały się części składowe, szczegółowo opisane na str. 11-13 operatu szacunkowego. Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] lipca 2016 r., zlokalizowany był na obszarze objętym ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta R., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] położona była w części na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (ok. 60% powierzchni działki), a pozostała część (ok. 40% powierzchni działki) na terenie oznaczonym jako [...] - teren zabudowy usługowej, natomiast działka nr [...] położona była w części na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (ok. 60% powierzchni działki), a pozostała część (ok. 40% powierzchni działki) na terenie oznaczonym jako [...] - teren zabudowy usługowej.

Biegły wyjaśnił, iż ze względu na stwierdzenie niewystąpienia w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryteria podobnych, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, wyznaczona została wartość odtworzeniowa przedmiotowej nieruchomości. Na potrzeby wyceny, wobec faktu, iż przeznaczenie nieruchomości jest częściowo zbieżne z przeznaczeniem wynikającym z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a częściowo od niego odmienne, na potrzeby wyceny przeanalizowano rynek nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, jak i nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu mieszanym - częściowo pod zabudowę usługową i częściowo pod tereny dróg. Wskutek jednak stwierdzenia, że w obrocie wolnorynkowym praktycznie nie występują transakcje nieruchomościami spełniającymi podstawowe kryteria podobieństwa, przeprowadzono równolegle dwie analizy: nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową oraz nieruchomości przeznaczonych pod drogi.

W wyniku przeprowadzonej analizy kształtowania się wzajemnych relacji cenowych pomiędzy niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi o badanych przeznaczeniach ustalono, że cenność gruntów o charakterze usługowym jest niższa od cenności gruntów przeznaczonych pod zabudowę o charakterze drogowym. W związku z tym faktem, zgodnie z tzw. "zasadą korzyści", określenie wartości części nieruchomości o przeznaczeniu U (ok. 40% powierzchni działek) nastąpi przy przyjęciu przeznaczenia alternatywnego, czyli w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym. W odniesieniu do pozostałej części nieruchomości (ok. 60% powierzchni działek), która przeznaczona jest pod drogę, "zasada korzyści" nie podlega analizie, a wycena została oparta również w oparciu o transakcje gruntami przeznaczonymi pod drogi.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu części przeznaczonej pod usługi zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r. Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2, z których do dalszej analizy wybrano 3 transakcje szczegółowo opisane na str. 22-23 operatu szacunkowego. W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (40%), otoczenie (35%) oraz topografię (25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł/m2, co spowodowało oszacowanie wartości całego gruntu na kwotę [...] zł (w tym działki nr [...] na kwotę [...] zł oraz działki nr [...] na kwotę [...] zł). Wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana na kwotę [...] zł. Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano na kwotę [...] zł. Pozwoliło to na łączne oszacowanie wartości działek nr [...] oraz nr [...] na łączną kwotę [...] zł, którą następnie powiększono o [...] zł zgodnie z art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

Dalej organ wyjaśnił, że celem dokonania oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) dalej rozporządzenie.

W ocenie organu biegły, wobec przeznaczenia nieruchomości w części pod tereny dróg, a w części pod tereny usług i stwierdzeniu, że cel publiczny zwiększa wartość nieruchomości jedynie w części przeznaczonej pod usługi, słusznie przyjął metodykę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. wycenił nieruchomość w oparciu o transakcje o przeznaczeniu drogowym. Z kolei wobec małej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryteria podobnych, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową stanowiąc sumę wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych.

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu.

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową organ wyjaśnił, iż nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa.

Zarówno w operacie szacunkowym, jak i w piśmie z dnia [...] lutego 2017 r. P. T. wskazał, iż w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia wyceny nie odnotowano na lokalnym, jak również regionalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami mieszkalnymi usytuowanymi w przeważającej części na gruntach przeznaczonych pod drogi. Wynika to, zarówno ze znikomej liczby tego typu nieruchomości występujących na rynku nieruchomości, jak i dużego prawdopodobieństwa wywłaszczenia nieruchomości pod planowaną inwestycję drogową co zniechęca potencjalnych kupujących. Biegły wskazał również, że nieruchomość wyceniana o przeznaczeniu pod komunikację nie spełnia przesłanki podobieństwa względem nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny o charakterze mieszkaniowym, zatem tego typu nieruchomości nie mogą stanowić podstawy wyceny.

Powyższe wywody rzeczoznawcy majątkowego przemawiają za uznaniem prawidłowości sporządzenia wyceny nieruchomości metodą odtworzeniową wobec braku możliwości określenia jej wartości rynkowej. Zakwestionowanie doboru nieruchomości przez organ administracji byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych i rażących nieprawidłowości. A takich nieprawidłowości w niniejszej sprawie nie stwierdzono.

Za chybiony również organ uznał argument wskazany przez Prezydenta, iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji do oszacowania wartości nieruchomości została wykorzystana inna metoda. Organ podkreślił, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek.

Odnosząc się do operatu szacunkowego sporządzonego dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych U. W. i E. W. w dniu [...] sierpnia 2016 r., organ doszedł do wniosku, że nie może on stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte. Wątpliwości organu przede wszystkim budził fakt, że w opinii tej, zostały przyjęte nieruchomości niepodobne do wycenianej. Jak bowiem wynika z pisma rzeczoznawcy majątkowego P. T. z dnia [...] lutego 2017 r. dotyczącego operatu szacunkowego biegłych oraz zbiór nieruchomości podobnych, wszystkie jedenaście przyjętych do porównań przez E. W. i U. W. w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2016 r. nieruchomości w dokumentach planistycznych przeznaczone były w całości lub w zdecydowanej części pod zabudowę mieszkaniową. Tymczasem zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r. nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona była w przeważającej części na terenie publicznych dróg klasy głównej ruchu przyspieszonego, a w pozostałej części pod tereny zabudowy usługowej. Nadto P. T. wskazał na szereg innych kwestii powodujących brak podobieństwa pomiędzy działką wycenianą a bazą transakcji przyjętych do porównań w operacie szacunkowym U. W. i E. W., w szczególności zaś na duże zróżnicowanie nieruchomości przyjętych do porównań pod względem powierzchni (od 432 m2 do 4 670 m2). W ww. piśmie wskazano także na dużą rozpiętość cenową nieruchomości porównawczych, a także zakwestionowano prawidłowość wyceny nasadzeń oraz poprawność opisu nieruchomości o cenie maksymalnej.

Powyższe – w ocenie organu - oznacza, że operat sporządzony dla wycenianej działki przez U. W. i E. W. nie może stanowić wiarygodnego dowodu o wartości przejętej nieruchomości. Wobec tego brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo.

Odnosząc się zaś do zarzutów podniesionych w odwołaniu, które dotyczą podniesienia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania do dyspozycji inwestora, stwierdzono, że zasługują one na uwzględnienie. W ocenie organu odwoławczego Wojewoda [...] niezasadnie podwyższył odszkodowanie w tym zakresie. W przedmiotowej sprawie nie doszło bowiem do wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Wprawdzie dotychczasowy właściciel nieruchomości pismem z [...] sierpnia 2016 r. poinformował inwestora drogowego o wydaniu nieruchomości, jednak inwestor nie miał możliwości korzystania z nieruchomości, gdyż lokal oraz inne pomieszczenia nie zostały opróżnione.

Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w części dotyczącej pkt 2 i w tym zakresie orzec o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, co oznacza, iż S. S. powinna zostać przyznana kwota odszkodowania w łącznej wysokości [...] zł. W związku z uchyleniem pkt 2 i zmianą kwoty podlegającej wypłacie, zaistniała konieczność uchylenia także pkt 4 zaskarżonej decyzji i zobowiązania Prezydenta Miasta R. do wypłaty odszkodowania ustalanego w pkt 1 i 3 decyzji, w terminie 14 dni od dnia wydania ostatecznej decyzji o ustaleniu odszkodowania.

Prezydent Miasta R., zaskarżył powyższą decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w zakresie jej punktu 2 oraz w części w jakiej w pozostałym zakresie utrzymała decyzję Wojewody [...] w mocy, zarzucając:

- naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 specustawy drogowej w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ugn, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa natomiast opinia biegłych U. W. i E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny,

- art. 7, 77 i 64 K.p.a. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorek tegoż operatu - poprzestając na - uzupełniającym stanowisku autora drugiego operatu,

- art. 7, art. 77 K.p.a. poprzez niewłaściwą ocenę opinii biegłego P. T. w kontekście podniesionych przez skarżącego w odwołaniu od decyzji Wojewody zarzutów, iż w równolegle prowadzonych postępowaniach, wobec nieruchomości o analogicznym przeznaczeniu dotyczących tej samej inwestycji stosowane są metody wyceny oparte na badaniu transakcji rynkowych.

Wskazując na powyższe Prezydent wniósł o uchylenie decyzji w zaskarżonej części, zasądzenie od organu administracji na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych oraz o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z następujących dokumentów: operatu szacunkowego oraz decyzji odszkodowawczej Wojewody [...] znajdujących się w aktach Wojewody [...].

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa nie narusza przepisów prawa.

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.) – dalej specustawa drogowa, a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. z 2014 r., poz.518 ) – dalej ugn.

Spór w niniejszej sprawie sprowadza się do nieuwzględnienia przez organ złożonego przez stronę operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę i niezasięgnięcie opinii innej osoby trzeciej posiadającej wiedzę specjalną, która zweryfikowałaby ustalenia przyjęte przez organ w swoim operacie i tym przedstawionym przez stronę skarżącą. W ocenie Strony z uwagi na zastosowanie w dwóch opiniach różnych metod i prezentowanie znacznych rozbieżności w wartościach wyceny nieruchomości, należy powołać innego biegłego celem wydania nowej opinii.

W stanie faktycznym sprawy w ocenie Sądu nie można przyznać racji stronie skarżącej.

Stosownie do art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 tej ustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za nieruchomość S. S. stanowił operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2016 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. T.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość przejętej nieruchomości została określona w sposób wymagany przez prawo.

Biegły wskazał, że wobec przeznaczenia nieruchomości w części na tereny dróg a w części na tereny usług i stwierdzeniu, że cel publiczny zwiększy wartość nieruchomości jedynie w części przeznaczonej pod usługi, przyjął metodykę, na podstawie której wycenił nieruchomość w oparciu o transakcje o przeznaczeniu drogowym (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Poza tym ze względu na małą liczbę odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryteria podobnych, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową stanowiąc sumę wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych.

Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania.

Po pierwsze, opinia sporządzona przez P. T. została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta i wyczerpująca. Opis transakcji przyjętych do analizy nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawcy. Brak jest podstaw do twierdzenia, że przyjęte przez niego cechy rynkowe są nieprawidłowe.

Ponadto stosownie do art. 154 ust. 1 ugn, rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie (zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (40% powierzchni działki – tereny publicznych dróg klasy główna ruchy przyspieszonego, ok 60% powierzchni działki – tereny zabudowy usługowej) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej instancji z dnia [...] lipca 2016 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty, w którym następuje ustalenie w decyzji wysokości odszkodowania. Biegły na potrzeby wyceny przeanalizował rynek nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, jak i nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu mieszanym - częściowo pod zabudowę usługową i częściowo pod tereny dróg, za okres od listopada 2014 r. do listopada 2016 r.

Prawidłowo poza tym biegły uwzględniając treść art. 134 ust. 4 ugn zastosował zasadę korzyści w odniesieniu do części nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę usługową wobec ustalenia po dokonaniu analizy rynku, zarówno niezabudowanych nieruchomości drogowych, jak też nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszaną, są niższe. Prawidłowo również określał wartość całej nieruchomości w oparciu o nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Biegły wyjaśnił, że cechami rynkowymi mającymi wpływ na wartość nieruchomości na rynku regionalnym były: położenie, otoczenie oraz topografia. W operacie biegły zawarł podstawowe informację o wybranych 22 transakcjach, z których do dalszej analizy wybrano 3. Biegły określił i uwzględnił w wycenie ustalone cechy nieruchomości oraz procentowy udział wpływający na wartość szacowanego gruntu, a następnie określił wartość 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę [...] zł.

Zatem przedstawiona przez biegłego wycena jest prawidłowa i mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Natomiast analiza przedstawionego przez stronę dowodu w postaci kontroperatu doprowadziła organ do prawidłowych wniosków, że zawiera on błędy, które podważają jego wiarygodność. Przede wszystkim w operacie tym przyjęto do porównań nieruchomości o innym przeznaczeniu (o przeznaczeniu mieszkaniowym), niż wynika to z dokumentów planistycznych (o przeważającym przeznaczeniu drogowym, a częściowo usługowym), co powoduje, że nieruchomości przyjęte do porównań są niepodobne do nieruchomości wycenianej. Już ta okoliczność budzi uzasadnione wątpliwości co do poprawności ustaleń przyjętych w operacie strony, z uwagi na treść art. 154 u.g.n., w którym wskazuje się, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności m.in. (...) przeznaczenie w planie miejscowym. Wobec tego zasadnie organ nie uwzględnił tego dowodu i nie zlecał analizowanie go kolejnemu rzeczoznawcy bowiem przedłużyłoby to tylko postępowanie.

Poza tym także z uwagi na to, że twierdzenia strony skarżącej oparte na sporządzonym na własne zlecenie kontroperacie nie wykazały błędów, które mogłyby stanowić podstawę do oceny przez organ braku przydatności sporządzonego w postępowaniu administracyjnym operatu, nie zachodziła potrzeba do zlecenia opracowania kolejnego operatu przez innego biegłego.

W związku z tym, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawierał oczywistych błędów i niejasności, tak więc jeżeli skarżący kwestionował merytoryczną prawidłowość dokonanego oszacowania przez posiadającego wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcę miał możliwość skorzystania z oceny prawidłowości operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych i przedstawienia wyników tej oceny w postępowaniu (art. 157 ugn). Jednak, jak wynika z akt sprawy – strona skarżąca nie podjęła takich działań.

Nie zasługuje też na uwzględnienie zarzut dotyczący pominięcia przez organ odwoławczy, że w innych operatach szacunkowych sporządzanych na potrzeby innych postępowań administracyjnych stosowane są metody wyceny oparte na badaniu transakcji rynkowych, bowiem jak słusznie wyjaśnił organ w uzasadnieniu decyzji, operaty szacunkowe są opracowaniami o dużym stopniu zindywidualizowania, bowiem uwzględniają cechy właściwe dla konkretnej nieruchomości.

Samo niezadowolenie z opinii biegłego z tego powodu, że ustalił inną wartość nieruchomości od wartości ustalonej w operacie sporządzonym przez stronę skarżącą, nie poparta żadnym dowodem świadczącym o wadliwości merytorycznej operatu szacunkowego (negatywnej opinii korporacji rzeczoznawców), czy dowodem świadczącym o niewiarygodności wyceny sporządzonej na zlecenie organu (prawidłowo sporządzonego kontroperatu), jest niewystarczające do zanegowania wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę powołanego przez organ.

Zdaniem Sądu w postępowaniu zgromadzono wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonano jego wszechstronnej oraz prawidłowej oceny.

Z tych względów Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1032) – skargę oddalił.