Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1393/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-04-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12  ust. 4 pkt 1 i  art. 18  ust. 1
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Apostolidis Sędzia WSA Bożena Marciniak (spr.) Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi G. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...].

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...], o pow. [...] ha, położona w J., obręb [...] decyzją Wojewody [...] z dnia [...] września 2008 r., nr [...], utrzymaną w mocy orzeczeniem Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2009 r., nr [...], została przeznaczona pod przebudowę istniejącej i przebudowę drugiej jezdni [...] na odcinku między skrzyżowaniem z ul. [...] a ul. [...] w J.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [....] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Gminy Miasta J. z tytułu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności ww. nieruchomości oraz zobowiązał do wypłaty ustalonego odszkodowania Prezydenta Miasta J. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Prezydent Miasta J. uzasadniając, że ze względu na tożsamość podmiotu uprawnionego do otrzymania i zobowiązanego do wypłaty odszkodowania, postępowanie to winno zostać umorzone jako bezprzedmiotowe.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...].

W uzasadnieniu zapadłego rozstrzygnięcia Minister przytoczył m. in. treść art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podniósł, również, iż na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Organ powołał także treść § 36 ust. 1 - 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) i stwierdził, że w celu ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie przedmiotowej nieruchomości sporządzony został operat szacunkowy z dnia 20 czerwca 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. M., zaktualizowany następnie w dniu 18 stycznia 2013 r.

Biegła wskazała, iż na nieruchomości objętej wyceną znajduje się składnik budowlany w postaci fragmentu ul. [...], wraz z chodnikiem, fragmentu drogi krajowej [..] oraz ekranów ochronnych. Na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta J. dla rejonu stadionu "[...]", zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia [...] czerwca 2004 r. Zgodnie z ww. planem przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenach oznaczonych symbolem [...] tereny dróg dojazdowych. Sąsiedztwo stanowią tereny oznaczone symbolami [...] - ulica główna ruchu przyspieszonego i [...] - strefa mieszkaniowo-usługowa ekstensywnej zabudowy.

Wycena gruntu została przeprowadzona w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Wartość składnika budowlanego określono w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową.

Na potrzeby wyceny zbadano rynek nieruchomości drogowych na rynku lokalnym obejmującym teren miasta J. w okresie od początku 2009 r. do chwili sporządzenia wyceny. W ciągu tego okresu odnotowano [...] transakcji gdzie zakres cenowy kształtował się na poziomie od [...] zł do [...] zł. Transakcje biegła przeanalizowała również pod kątem przeznaczenia terenów z jakich działki pod drogę zostały wydzielone lub przeznaczenia gruntów przyległych. Do ostatecznej analizy biegła wybrała [...] nieruchomości, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Do cech wpływających na cenę rynkową nieruchomości biegła zaliczyła: położenie (waga 35%), sąsiedztwo (waga 25%), uzbrojenie terenu i dostępność komunikacyjna (waga 20%) oraz możliwość zagospodarowania działki, z której wydzielono działkę pod drogę (waga 20%). W rezultacie wartość 1 m2 gruntu została określona na kwotę [...] zł, a tym samym wartość działki nr [...] oszacowano na łączną kwotę [...] zł. Ponadto wartość składników budowlanych została oszacowana na kwotę [...] zł. W związku z czym łączna wartość nieruchomości została określona na kwotę [...] zł.

Analizując operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2011 r. w konfrontacji z brzmieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. organ stwierdził, że nie zawiera on nieprawidłowości. Biegła prawidłowo ustaliła przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, obowiązującym na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi. W sposób prawidłowy przeprowadziła wycenę nieruchomości w oparciu o ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi i właściwie dokonała doboru transakcji porównawczych, zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Odnosząc się natomiast do zarzutu bezprzedmiotowości postępowania zgłoszonego w odwołaniu, Minister stwierdził, iż jest on bezzasadny. Z bezprzedmiotowością postępowania administracyjnego w rozumieniu art. 105 § 1 mamy do czynienia wówczas, gdy odpadł jeden z konstytutywnych elementów sprawy administracyjnej, o której mowa w art. 1 pkt 1 [wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 25 maja 2011 r., sygn. akt VII SA/Wa 714/11 (LEX nr 897751)].

Sytuacja taka nie ma miejsca na gruncie niniejszej sprawy. Istnieje bowiem zarówno przedmiot jak i strony postępowania zainteresowane rozstrzygnięciem sprawy co do istoty. Minister wskazał, iż jak trafnie zauważył organ pierwszej instancji, konieczność ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą na cele inwestycji drogowej przewiduje ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i nie wprowadza ona od tego żadnych wyjątków.

Gmina Miasta J. złożyła skargę na powyższą decyzję Ministra do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o jej uchylenie. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzuciła naruszenie:

1) art. 105 kpa, poprzez nieumorzenie postępowania, pomimo jego bezprzedmiotowości,

2) art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez niespełnienie przez nieruchomości porównawcze kryterium podobieństwa,

3) art. 28 i art. 107 § 1 kpa, poprzez nieustalenie i niewskazanie w decyzji wszystkich stron postępowania.

W uzasadnieniu skargi Gmina stwierdziła, że zachodzi tożsamość podmiotu uprawnionego i zobowiązanego do wypłaty i otrzymania odszkodowania. Postępowanie w zakresie dotyczącym ustalenia odszkodowania na rzecz Gminy Miasta J. powinno zatem zostać umorzone jako bezprzedmiotowe.

Zarzuciła, że Skarbowi Państwa nie doręczono obu decyzji, bowiem nie wskazano go w rozdzielnikach orzeczeń organu I i II instancji, mimo że ten ostatni wskazał w uzasadnieniu decyzji, że stroną postępowania jest Prezydent reprezentujący Skarb Państwa.

Skarżąca zwróciła uwagę na fakt, iż podobnie do ww. operatu szacunkowego została sporządzona wycena w postępowaniu odszkodowawczym prowadzonym przez Wojewodę [...] dot. działek nr [...] i nr [...], z obr. B., objętych decyzją Wojewody [...] nr [...]. Decyzja odszkodowawcza dotycząca ww. działek została uchylona w całości, przez Ministra Transportu, a sprawę przekazano do ponownego rozpatrzenia. Organ stwierdził wówczas, że operat zawierał nieprawidłowości, które uniemożliwiały dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Działanie organu II instancji, który uznaje za prawidłowy operat szacunkowy, który zawiera elementy, zakwestionowane przezeń uprzednio w innej sprawie budzi zastrzeżenia.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o oddalenie skargi podnosząc, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w postępowaniu, zaś Minister ustosunkował się do nich.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Polega ona na kontroli legalności, tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a - c ppsa). Uwzględnienie skargi następuje również w przypadku stwierdzenia, że zaskarżony akt jest dotknięty jedną z wad wymienionych w art. 156 kpa (art. 145 § 1 pkt 2 ppsa).

Sąd dokonując oceny zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 ppsa, rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd nie może wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności (§ 2).

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone orzeczenie nie narusza przepisów prawa.

W niniejszej sprawie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość, objętą ostatecznym orzeczeniem o przebudowie drogi.

Skarżący w złożonej do Sądu skardze podniósł przede wszystkim dwa zarzuty: pierwszy dotyczący bezprzedmiotowości postępowania oraz drugi wskazujący na to, iż podobne operaty szacunkowe w innych sprawach tego rodzaju organ odwoławczy uznawał za wadliwe. Z tego względu prawidłowość sporządzenia opinii w niniejszym postępowaniu - budzi wątpliwości.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do oceny, czy postępowanie, zakończone kwestionowaną decyzją zostało przeprowadzone prawidłowo, w tym czy organ powinien rozstrzygnąć o wysokości odszkodowania w oparciu o przedłożoną opinię biegłego, czy też zobowiązany był umorzyć postępowanie.

Podnosząc zarzut bezprzedmiotowości postępowania skarżący stwierdził, że Prezydent Miasta J., jako podmiot zobowiązany do zapłaty ustalonego w decyzji odszkodowania, jest w istocie rzeczy zarazem uprawniony do jego otrzymania w imieniu gminy.

Powyższe stanowisko Gminy Miasta J. nie zostało jednak podzielone przez Sąd. Skarżone rozstrzygnięcie organu dotyczy ustalenia odszkodowania w oparciu o ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 roku Nr 193, poz. 1194 ze zm.). Zatem fundamentalne znaczenie dla zrozumienia mechanizmu nabycia działek przeznaczonych pod drogę z mocy prawa na rzecz podmiotów publicznoprawnych ma treść art. 12 ust. 4 powyższej ustawy. Przepis ten stanowi, że nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11 f ust. 1 pkt 6 specustawy drogowej stają się z mocy prawa:

własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych,

własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych

- z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Z treści tego zapisu nie wynika więc, że wszystkie nieruchomości wskazane w liniach rozgraniczających inwestycji przechodzą automatycznie z mocy prawa na własność zarządcy drogi, lecz tylko i wyłącznie te działki, które zostały wykazane przez wnioskodawcę, jako niezbędne do przejęcia. Wskazanie przedmiotowej działki, jako koniecznej do przejęcia z mocy prawa, musiało w konsekwencji doprowadzić do wydania decyzji odszkodowawczej. Przy czym w przedmiotowej sprawie doszło do sytuacji, że w istocie ten sam podmiot jest zobowiązanym i uprawnionym do odszkodowania. Okoliczność ta nie może jednak zostać uznana za powodującą bezprzedmiotowość postępowania. Wręcz przeciwnie nie wydanie decyzji odszkodowawczej, oznaczałoby nie wypełnienie przez organy obowiązku wynikającego z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej. Na gruncie tego ostatniego aktu nie można w żadnym razie mówić o niedopuszczalności wydania decyzji odszkodowawczej, w sytuacji kiedy zarządca drogi w mieście na prawach powiatu wypłaca odszkodowanie na rzecz gminy. Jednocześnie kwestia związana z konfuzją wierzytelności może mieć znaczenie dopiero na etapie wykonania zobowiązania, a nie jego powstania - na podstawie norm publicznoprawnych. Zaznaczyć należy, że w ramach systemu finansów publicznych "przesunięcie" wydatków, jakie z budżetu gminy mają być poniesione na realizację dróg krajowych, na stronę nie jest dla gminy obojętne finansowo.

Zauważyć także należy, że stosownie do art. 22 ust. 1 specustawy, koszty nabycia nieruchomości pod drogi, w tym odszkodowania, finansowane są na podstawie przepisów o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, przepisów o drogach publicznych oraz przepisów o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym. Powołany przepis nie określa zatem podmiotu zobowiązanego do poniesienia kosztów nabycia nieruchomości pod drogi, w tym kosztów odszkodowania, odsyłając w tym zakresie, m.in. do przepisów ustawy o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego. Przepis art. 3 tej ostatniej ustawy stanowi zaś, że zadania w zakresie budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg oraz zarządzania nimi finansowane są - w odniesieniu do dróg krajowych - przez ministra właściwego do spraw transportu za pośrednictwem Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad albo drogowych spółek specjalnego przeznaczenia, w odniesieniu do dróg wojewódzkich - przez samorząd województwa, w odniesieniu do dróg powiatowych - przez samorząd powiatowy.

W myśl natomiast art. 3 ust. 3 tej ustawy, w granicach miast na prawach powiatu zadania w zakresie finansowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania, ochrony i zarządzania drogami publicznymi, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych, finansowane są z budżetów tych miast. Powołane wyżej przepisy ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. jednoznacznie określają zatem podmioty zobowiązane do finansowania zadań związanych z budową, przebudową, remontem, utrzymaniem, ochroną oraz zarządzeniem określoną kategorią dróg. Przy czym podkreślić trzeba, że reguły wynikające z powyższych przepisów stosuje się także - zgodnie z art. 22 ust. 1 specustawy - do finansowania kosztów nabycia nieruchomości pod drogi. Oczywiste zatem jest, że stosownie do treści powołanych wyżej przepisów, tj. art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. i art. 22 ust. 1 specustawy drogowej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość, przejętą pod rozbudowę drogi krajowej, powinno być wypłacone przez Prezydenta Miasta. Jak wynika bowiem z powyższych przepisów w granicach miasta na prawach powiatu zadania w zakresie finansowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania, ochrony i zarządzania drogami publicznymi, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych, finansowane są z budżetu tego miasta. Do zadań tych należy również ponoszenie kosztów odszkodowania za przejęcie nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi.

Skoro zatem na mocy art. 12 ust. 4 pkt 1 powołanej specustawy grunty objęte liniami rozgraniczającymi teren ustalony decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością określonych w ustawie podmiotów z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, to za przejęte nieruchomości należy ustalić odszkodowanie. Określane ono jest według zasad wynikających m.in. w art. 18 ust. 1 ww. spec ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz w oparciu o regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami, której przepisy stosuje się w sprawach nieuregulowanych w ww. akcie (art. 23 ww. specustawy).

Operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania przez organy administracji, sporządzony został właśnie na podstawie wskazanych uprzednio regulacji, a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Przepis art. 154 tej ostatniej ustawy stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, tj. przy szacowaniu wartości gruntu - rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Oddzielnie określiła wartość części składowych gruntu stosując podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową, z uwzględnieniem stopnia zużycia obiektów.

Ustaliła, że na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta J. dla rejonu stadionu "[...]", zatwierdzony uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w J. z dnia 24 czerwca 2004 r. Zgodnie z ww. planem przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenach oznaczonych symbolem [...] tereny dróg dojazdowych. Sąsiedztwo tego gruntu stanowią zaś tereny oznaczone symbolami [...]- ulica główna ruchu przyspieszonego i [...] - strefa mieszkaniowo-usługowa ekstensywnej zabudowy.

Biegła objęła analizą transakcje dotyczące nabycia nieruchomości przeznaczonych pod drogi, w okresie od 2009 r. do 2011 r. z rynku lokalnego terenu Miasta J. Na analizowanym obszarze zaobserwowała i do dalszej analizy przyjęła [...] transakcji nieruchomościami "drogowymi", w których nabywającym był Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Powyższe transakcje rzeczoznawca przeanalizowała także pod kątem przeznaczenia terenów, z jakich działki pod drogę zostały wydzielone lub przeznaczenia gruntów przyległych. Na podstawie danych uzyskanych z rynku lokalnego ustaliła, że na ceny podobnych nieruchomości mają wpływ głównie takie cechy jak: położenie (waga cechy 35%), sąsiedztwo (25%), uzbrojenie terenu i dostępność komunikacyjną (20%) oraz możliwość zagospodarowania działki (20%). W wyniku przeprowadzonej analizy nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne na przyjętym obszarze, dokonała wyboru [...] transakcji rynkowych do próbki reprezentatywnej. Biegła nie stwierdziła wpływu czasu na cenę. Spośród ww. transakcji wybrała [...] najbardziej podobne i porównywane ze względu na lokalizację oraz pozostałe cechy – nieruchomości i uznała, że odzwierciedlają one zachowanie się rynku nieruchomości tego typu. Ostatecznie wartość gruntu rzeczoznawca oszacowała na kwotę [...] zł.

Określenie wartości składnika budowalnego, tj. części nawierzchni ul. [...], chodnika z kostki betonowej, nawierzchni [...], ekranów drogowych "zielona ściana" i pozostałych ekranów drogowych określiła na podstawie Biuletynu Cen Obiektów Budowlanych [...] cz. II Obiekty inżynieryjne [...] Ośrodek [...]– II kwartał 2011 r. na łączną wartość [...] zł. Po zsumowaniu wskazanych uprzednio wartości gruntu i składnika budowlanego – otrzymała kwotę [...] zł stanowiącą wartość przedmiotowej nieruchomości.

Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca szczegółowo wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżącej dotyczących przyjętej w postępowaniu wyceny wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii nie może zasługiwać na uwzględnienie. Warto przy tym wskazać, że zgodnie z art. 157 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ten sam przepis stanowi, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Z powyższego art. wynika m.in., że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

W skardze skarżąca powołała się na postępowania, które prowadzone były w związku z przejęciem innych nieruchomości pod przedmiotową inwestycję drogową, w których operaty podobne, czy też analogiczne, zostały uznane przez organ odwoławczy za niemogące stanowić podstawy określenia wartości nieruchomości. Strona zakwestionowała praktykę organu, który w jednej sprawie uchyla decyzję, uznając podobny operat za nieprawidłowy, zaś w innym postępowaniu uznaje taką opinię za niezawierającą błędów.

Wskazać jednak należy, że gmina nie zleciła wykonania własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości. Mogłoby to rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Gmina nie przedłożyła także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie ww. art. 157 ust. 1, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami (i nawet gdy jest poparte rzekomym wskazywaniem na wadliwość podobnego operatu w innych, analogicznych postępowaniach) - jest w ocenie Sądu niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W tym miejscu należy wskazać na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1291/13, dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl, w którym sąd ten wskazał, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. W odwrotnym przypadku należałoby dojść do przekonania, że w tego rodzaju sprawach udział biegłego jest zbędny, a jego miejsce mógłby zająć sam organ. Z tego też względu skład orzekający podzielił stanowisko wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1250/08 (LEX nr 594991), że: "Prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, że operat taki został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, że zawiera wymaganą przepisami prawa treść oraz, że nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków".

Odnosząc się do zarzutu niedoręczenia decyzji Skarbowi Państwa stwierdzić należy, że strony kontrolowanego postępowania zostały ustalone prawidłowo, tj. decyzję otrzymał właściciel nieruchomości oraz podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania – Prezydent Miasta J. jako zarządca drogi.

Powyższe powoduje zatem, że zarzuty skargi należy uznać za całkowicie nieuzasadnione. Zaskarżona decyzja jak również decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. Organy obu instancji wnikliwie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, zaś uzasadnienie decyzji spełnia ustawowe wymogi, określone w art. 107 § 3 kpa. Przy czym, odmienna ocena strony pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć.

Mając na powyższe na uwadze na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji.