Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1078/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2011-08-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Zbigniew Czarnik Sędziowie WSA Ewa Partyka /spr./ WSA Jolanta Ewa Wojtyna Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi M. P. i M. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość -skargi oddala-


UZASADNIENIE

II SA/Rz 1078/10

U Z A S A D N I E N I E

Przedmiotem skargi M. P. i małoletniej M. P. – reprezentowanych na początkowym etapie postępowania sądowego przez przedstawiciela ustawowego - ojca T. P. (następnie już pełnomocnika M. P.) jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2010 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość położoną w D. obr. nr [...], oznaczoną jako działka nr 1520/8 o pow. 0,0065 ha, która z dniem 6 stycznia 2010 r. z mocy prawa stała się własnością Gminy [...] w oparciu o decyzję Starosty [...] z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...], znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Jako podstawę prawną decyzji organ odwoławczy wskazał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., określanej dalej jako k.p.a.) oraz art. 9a, art. 106 ust. 1, art. 129 ust. 5, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a, ust. 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., określanej dalej jako u.g.n.).

Z akt sprawy wynika, że Starosta [...] po rozpoznaniu wniosku Burmistrza Miasta [...] decyzją dnia [...] listopada 2009 r., nr [...], znak [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa ulicy L. w D. z kanalizacją deszczową i oświetleniem ulicznym oraz przełożeniem kolidującej infrastruktury technicznej – ulica dwupasmowa i jednopasmowa klasy D w istniejącej zabudowie mieszkalnej – etap I". Inwestycja zlokalizowana została m.in. na części działki ewid. nr 1520/1, objętej księgą wieczystą KW Nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w D., jako własność M. P. W wyniku wydania tej decyzji z działki o nr 1520/1 wydzielona została działka o nr 1520/8 o pow. 0,0065 ha, przeznaczonej pod drogę gminną. Na mocy art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2003 r. Nr 80, poz. 721 ze zm. zwana dalej ustawą o szczególnych zasadach), wydzielona działka przeszła z mocy prawa na własność Gminy Miasta [...] z dniem 6 stycznia 2010 r., tj. w dniu kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2010 r. nr [...] w pkt I. ustalił odszkodowanie w kwocie 3.653,00 złotych na rzecz małoletniej M. P., reprezentowanej przez przedstawiciela ustawowego T. P. za utracone prawo własności nieruchomości położonej w D. obr. nr 4 stanowiącej działkę ewidencyjną oznaczoną nr 1520/8 o pow. 0,0065 ha (wydzieloną z działki nr 1520/1objętej księgą wieczystą KW Nr [...]), która z dniem 6 stycznia 2010 r. z mocy prawa stała się własnością Gminy Miasta [...] w oparciu o wydaną w trybie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowej decyzję Starosty [...] z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...], znak [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa ulicy L. w D. z kanalizacją deszczową i oświetleniem ulicznym oraz przełożeniem kolidującej infrastruktury technicznej – ulica dwupasmowa i jednopasmowa klasy D w istniejącej zabudowie mieszkalnej – etap I",

w pkt II. zobowiązał Burmistrza Miasta do wypłacenia w/w odszkodowania.

W uzasadnieniu organ podniósł, że zasięgnął opinii rzeczoznawcy majątkowego, który w operacie szacunkowym z daty 24 maja 2010 r. ustalił wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości na kwotę 3 653,00 złotych. Wskazał, że nieruchomość ta nie jest zabudowana i brak na niej składników budowlanych i roślinnych. Organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość gruntu w oparciu o porównanie cech z nieruchomościami o podobnym charakterze w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Sporządzający opinię badał rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych w D., przeznaczonych na cele budowy dróg publicznych w okresie od czerwca 2009 r. do 2010 tj. do dnia wyceny. Odnotował, że w analizowanym okresie czasu ceny gruntów pod budowę dróg w D. nie uległy zmianie. Obliczona cena 1 m² prawa własności gruntu wyniosła 56,20 złotych i znalazła się pośrodku przedziału cenowego nieruchomości podobnych w obrocie rynkowym na terenie D., głównie ze względu na lokalizację w strefie pośredniej D. - w terenie w pełni uzbrojonym w sieci infrastruktury technicznej, w otoczeniu budynków mieszkalnych, dojazd drogą gruntową. Reasumując organ uznał opinię rzeczoznawcy majątkowego za wykonaną poprawnie, tj. zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, stąd dopuścił z niej dowód na potrzeby prowadzonego postępowania i w oparciu o tak oszacowaną wartość nieruchomości ustalił należne odszkodowanie. Wskazał jednocześnie, że przed wydaniem decyzji pouczono strony o możliwości odniesienia się do zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, podając, że strony w zakreślonym terminie nie złożyły kolejnych wniosków dowodowych, jak też nie wniosły uwag do zgromadzonej w sprawie dokumentacji w tym operatu szacunkowego.

Odwołanie od decyzji złożył T. P. – występując w imieniu małoletnich córek M. P. oraz M. P., nie zgadzając się z wysokością ustalonego odszkodowania w niniejszej sprawie. Zarzucił, że wycena w kwocie 56,20 złotych za 1 m² jest zaniżona. Podniósł, że zawiadomienie z dnia 26 kwietnia 2010 r. o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie zawierało w swej treści pouczenia o możliwości odwołania się od decyzji. Zarzucił również, że został wprowadzony w błąd przez pracowników Urzędu Miejskiego, gdyż był przekonany o konieczności uregulowania dojazdu do posesji położnych na działkach nr 1518/3, 1518/2 i 1519/3, zaś wykonanie tzw. drugiego etapu dojazdu do działki nr 1521 określił jako "realizowanie prywaty za publiczne pieniądze, przy użyciu spec ustawy drogowej". Podniósł, że inwestycja na ulicy L. dotyczy budowy ronda, a wymienione działki znajdują się w odległości około 0,5 km od tej inwestycji i nie są objęte "planem zagospodarowania miasta". Wskazał, że w wyniku działań inwestycyjnych Urzędu Miasta wartość działek będących własnością jego córek wyraźnie się obniżyła. Nadto zarzucił decyzji Starosty z dnia [...] kwietnia 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, że została wydana z naruszeniem prawa i wniósł o jej uchylenie.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2010 r., opisaną na wstępie utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu organ ocenił opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego, uznając, że mogła być ona podstawą ustalenia odszkodowania z tytułu przeznaczenia nieruchomości pod drogę publiczną. Na podstawie dokonanej analizy operatu szacunkowego organ stwierdził, że jest on wiarygodny, a rzeczoznawca dokonał wyboru odpowiedniej metody oraz techniki szacowania nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wskazał, że przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny nieruchomości nie została przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości. Rzeczoznawca w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami ustalił stan nieruchomości na dzień 23 listopada 2009 r., tj. na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zaś wartości rynkowej nieruchomości nie ustalił na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, gdyż takiej decyzji wówczas jeszcze nie wydano, rzeczoznawca przyjął ceny aktualne z dnia sporządzenia operatu szacunkowego tj. z dnia 24 maja 2010 r. Uzyskana w wyniku analizy wartość rynkowa uwzględnia tendencje panujące na rynku obrotu gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Wojewoda ocenił, że opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa i podniesione przez składającego odwołanie względem niej zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Na poparcie wyrażonego poglądu organ wskazał stanowisko zawarte w wyroku NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473, oraz w wyroku WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05. Wojewoda stwierdził, że w wycenie uwzględniono wszystkie okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości, zawarte w operacie wnioski logicznie wynikają z opisu stanu faktycznego. Operat nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności, zaś twierdzenia uzasadnione są odnośnymi analizami. Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że składający odwołanie nie podjął próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomość może być odmienna. Natomiast subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowa wartość nieruchomości jest zbyt niska nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny. Odnosząc się do stawianych w odwołaniu zarzutów Wojewoda naprowadził, że przedmiotowe postępowanie dotyczy jedynie ustalenia odszkodowania za działkę nr 1520/8 położoną w D., która stała się własnością Gminy Miasta [...]. Ewentualne inne roszczenia odszkodowawcze, związane z inną nieruchomością, nie mogą być zatem dochodzone w prowadzonym postępowaniu. Wojewoda odnosząc się do wniosku o uchylenie decyzji Starosty z dnia [...] kwietnia 2010 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wyjaśnił, iż fakt, że decyzja ta została wydana w odrębnym postępowaniu administracyjnym, powoduje, że nie może być przedmiotem oceny w postępowaniu odszkodowawczym. Konkludując Wojewoda uznał, że organ I instancji właściwie dokonał oceny oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, a podnoszone w odwołaniu zarzuty i wnioski ocenił jako nie zasługujące na uwzględnienie.

Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie wniósł T. P. – pierwotnie działając jako przedstawiciel ustawowy małoletnich córek M. P. i M. P., wnosząc o jej uchylenie jako naruszającej prawo oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu przedstawiciel skarżących nie zgodził się z zaskarżoną decyzją i analogicznie jak w odwołaniu zarzucił, że wycena wartości nieruchomości jest zaniżona i nie odpowiada rzeczywistej wartości przedmiotowej działki. W znacznej części argumenty zawarte w skardze pokrywają się z argumentami przedstawionymi w odwołaniu.

Wyjaśniając na pytanie Sądu legitymację M. P. na rozprawie w dniu 9 lutego 2011 r. podał, że w/w nie miała żadnego tytułu prawnego do nieruchomości, za którą ustalono odszkodowanie lecz z braku czasu nie skarżył innych decyzji – tych dotyczących należących do niej nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie z przyczyn, które stanowiły podstawę wydania zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269, ze zm.). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) – zwanej dalej w skrócie P.p.s.a. Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności

z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności Sąd stosuje przewidziane prawem środki

w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Dokonując badania legalności zaskarżonej decyzji w powyższym zakresie Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Z przedstawionych sądowi ze skargą akt postępowania administracyjnego wynikało, że właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 1520/1, z której wydzielona została działka nr 1520/8 o pow. 0,0065 ha, ujawnionym w księdze wieczystej KW Nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w D. była małoletnia M. P. Decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. nr [...] znak [...] Starosta [...] udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa ulicy L. w D. z kanalizacją deszczową i oświetleniem ulicznym oraz przełożeniem kolidującej infrastruktury technicznej – ulica dwupasmowa i jednopasmowa klasy D w istniejącej zabudowie mieszkalnej – etap I". Inwestycja ta zlokalizowana została m.in. na części działki ewidencyjnej nr 1520/1, po wydzieleniu oznaczonej nr 1520/8 o powierzchni 0,0065 ha przeznaczonej pod drogę gminną. Prawo własności do działki nr 1520/8 nabyła z mocy prawa Gmina Miasto [...] z dniem 6 stycznia 2010 r. tj. z dniem kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji wyżej opisanej stała się ostateczna – zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Skoro małoletnia M. P. nie była właścicielką nieruchomości, z której wydzielona została działka ewidencyjna 1520/8, a postępowanie administracyjne dotyczyło odszkodowania za tę konkretną działkę, stąd brak jej legitymacji do zaskarżenia opisanej na wstępie decyzji do sądu administracyjnego. M. P. nie była zresztą stroną postępowania wdrożeniowego przez Starostę, gdyż w świetle art. 28 k.p.a. postępowanie to nie dotyczyło jej interesu prawnego. Organy rozstrzygały konkretną sprawę administracyjną, więc nie ma znaczenia – jak wyjaśniał reprezentujący ją na rozprawie przedstawiciel ustawowy – że nie miał on czasu skarżyć innych podobnych decyzji, które dotyczyły nieruchomości będących przedmiotem prawa własności małoletniej M. P. Zgodnie z art. 12 ust. 4 lit. f ustawy o szczególnych zasadach, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 4 przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Z odpisu z księgi wieczystej nie wynika, aby posiadała ona jakiekolwiek prawo rzeczowe do nieruchomości.

Z tego względu, Sąd oddalił skargę wniesioną przez T. P. działającego w imieniu małoletniej córki M. P. na podstawie art. 151 P.p.s.a.

Odnosząc się z kolei do skargi M. P. to Sąd nie stwierdził wcześniej wymienionych naruszeń prawa, które skutkować musiałyby uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Jak to wyżej wskazano – z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna, Gmina Miasto [...] z mocy prawa nabyła prawo własności wydzielonej pod drogę gminną z działki ewidencyjnej nr 1520/1 działki ewidencyjnej nr 1520/8 (art. 12 ust. 4 ustawy o szczególnych zasadach...). Zgodnie z art. 12 ust. 4 lit. f ustawy o szczególnych zasadach, właścicielowi nieruchomości wydzielonej przysługuje odszkodowanie, z zastrzeżeniem art. 18. Wedle art. 18 ust. 1 tej ustawy, wysokość tego odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydawania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Przepis art. 12 ust. 5 tej ustawy stanowi, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej u.g.n.) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.) Według art. 134 ust. 2 u.g.n. przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 u.g.n. określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się w wyniku wyceny. W art. 151. 1. u.g.n. wskazano, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

Art. 152. u.g.n. brzmi następująco:

1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Według art. 153. 1. u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z art. 154. 1. u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku zaś braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Przepis art. 155. 1. u.g.n. stanowi, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości;

3b) rejestrach zabytków;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie

art. 169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania

terenu oraz pozwoleniach na budowę;

6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe;

6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz;

6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali;

7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości;

8) świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego

lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową.

Z kolei w przepisie art. 159 u.g.n. znajduje się delegacja ustawowa upoważniająca Radę Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia rodzajów metod i technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposobu sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

W oparciu o powyższą delegację Rada Ministrów wydała w dniu 21 września 2004 r. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm. zwane dalej Rozporządzeniem).

Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z powyższymi wskazaniami ustaw oraz wzmiankowanego Rozporządzenia. Rzeczoznawca uwzględnił ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cechy tych nieruchomości wpływające na poziom ich cen (zgodnie z § 4 Rozporządzenia).

Źródła informacji o cenach transakcyjnych wskazane w operacie były zgodne z § 5 Rozporządzenia, zaś określenie wartości rynkowej nastąpiło stosownie do § 36 ust. 1. Zgodnie z tym przepisem przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne – a takim gruntem jest działka 1520/8 – stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Z operatu szacunkowego wynika, że podstawą określenia wartości rynkowej działki 1520/8 były właśnie ceny transakcyjne takich nieruchomości (podobnych) położonych w D. Źródłem informacji w tym zakresie pozyskanych przez rzeczoznawcę były akty notarialne, a więc były to ceny nieruchomości podobnych uzyskane przy ich sprzedaży. Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości na kwotę 3 653 zł i w tej wysokości właścicielce działki 1520/8 o pow. 0,0065 ha przyznane zostało odszkodowanie.

Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

W świetle powyższego stwierdzić należy, że wycena działki 1520/8 nastąpiła zgodnie z wyżej cytowanymi przepisami i brak podstaw do jej zakwestionowania. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. G. odpowiada ustawowym standardom, stąd nie budzi wątpliwości Sądu ocena jego rzetelności dokonana przez organy. W ocenie Sądu operatu nie dyskwalifikują oczywiste omyłki takie jak np. podanie błędnej powierzchni działki jako 0,065 ha (w cz. 2.1 czy 3.3. operatu), skoro odszkodowanie ustalono za 65 m2 czyli tyle ile faktycznie wynosi powierzchnia działki będącej przedmiotem wyceny.

Skarżąca w żaden sposób nie podważyła wiarygodności tej wyceny. Uważała jednak, że to ceny komercyjne działek budowlanych powinny być podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Jednakże ustawodawca w wyżej przedstawionych przepisach określił zasady wyceny nieruchomości takich jak działka 1520/8 i skoro wycena sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania nie narusza wyżej wskazanych przepisów, jest z nimi zgodna, to Sąd nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Ocena legalności dokonana przez Sąd w tym postępowaniu mogła odbywać się jedynie w granicach tej konkretnej sprawy administracyjnej dotyczącej odszkodowania za działkę 1520/8 i w tym zakresie Sąd nie stwierdził naruszeń określonych w przepisie art. 145 § 1 P.p.s.a. Granice sprawy nie pozwalają Sądowi na ocenę legalności decyzji Starosty [...] Nr [...] z [...] listopada 2009 r. bo została ona wydana w innej sprawie. Z podobnych względów także organy administracji nie mogły uwzględnić zarzutów dotyczących braku pouczenia skarżącej o możliwości odwołania od tamtej decyzji. Uchylenie lub zmiana ostatecznej decyzji, stwierdzenie jej nieważności oraz wznowienie postępowania może nastąpić tylko w przypadkach przewidzianych w k.p.a. lub ustawach szczególnych (art. 16 § 1 k.p.a.). Są to zupełnie odrębne sprawy od tej, która jest przedmiotem kontroli Sądu.

Także ewentualny wpływ działań inwestycyjnych podjętych przez Gminę [...] na wartość innych działek nie może zostać oceniony w niniejszym postępowaniu, skoro Sąd dokonuje badania legalności tylko w granicach tej konkretnej sprawy, przy czym jej zakres nie obejmuje działki 1509/10. Pozostałe zarzuty skargi także nie odnoszą się do przedmiotu postępowania.

Z powyższych względów Sąd oddalił skargę jako bezzasadną na podstawie art. 151 P.p.s.a.