Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 138/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2017-05-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124, art. 128 ust.4, art. 157
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 43 ust.1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant st. sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 maja 2017 r. sprawy ze skargi D. O. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] listopada 2016 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty dla W. O. i D. O. odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie Z., gmina B., oznaczoną numerem geodezyjnym działki nr [...] o pow. 10,2382 ha i nr [...] o pow. 8,9781 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym: z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej, posadowienia 2 słupów elektroenergetycznych na działkach oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej.

Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Decyzją Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] listopada 2014 r., znak [...], ograniczono sposób korzystania z nieruchomości położonej w obrębie Z., gmina B., oznaczonej jako działki o nr geod: [...] o pow. 10,2382 ha i [...] o pow. 8,9781 ha, stanowiącej własność W. i D. O., poprzez zezwolenie dla P. S.A. w K. (dalej: spółka) na założenie i przeprowadzenie przez wymienione działki dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP.

Wnioskiem z dnia [...] października 2015 r., w oparciu o art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n., spółka wystąpiła do Starosty S. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, o ustalenie wysokości odszkodowania należnego W. i D. O., z tytułu szkód rzeczywistych na gruncie oraz zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem przedmiotowej linii.

Starosta S. decyzją z dnia [...] listopada 2016 r., znak: [...], ustalił na rzecz W. i D. O. odszkodowanie za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie Z., gmina B., oznaczoną numerem geodezyjnym działki [...] o pow. 10,2382 ha i [...] o pow. 8,9781 ha dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym: z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej, posadowienia 2 słupów elektroenergetycznych na działkach oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość odszkodowania ustalono według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu ograniczenia praw do nieruchomości, tj. [...] listopada 2014 r. oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu na kwotę 54.408,00 zł. Jednocześnie Starosta S. zobowiązał spółkę do jednorazowej zapłaty odszkodowania na rzecz W. i D. O.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie odszkodowanie oparte na treści art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest następstwem decyzji starosty z dnia [...] listopada 2014 r., nr [...], ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, które nastąpiło zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze umożliwiającym realizację odcinka trasy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP na terenie gminy B., przyjętym Zarządzeniem Zastępczym Wojewody Podlaskiego z dnia 16 lipca 2014 r. (Dz. Urz. Woj. Podl. z dnia 21 lipca 2014 r., poz. 2689), w którym nieruchomość tę przeznaczono pod budowę dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. -Granica RP, a jego obowiązek powstał z chwilą zrealizowania inwestycji.

Dalej organ wskazał, że z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, że prace budowlane związane z założeniem i przeprowadzeniem przedmiotowej linii elektroenergetycznej na działkach nr [...] i nr [...] zostały zakończone. W związku z powyższym wszczęto postępowanie o ustalenie odszkodowania i wyznaczono na dzień [...] stycznia 2016 r. termin rozprawy administracyjnej z udziałem stron i świadków. Na rozprawę zgłosili się pełnomocnicy inwestora, wykonawcy oraz właściciele nieruchomości. Na rozprawie przesłuchano też świadka i sporządzono stosowny protokół.

W ocenie organu dowodem określającym wysokość odszkodowania jest operat szacunkowy, który jest podstawą ustaleń faktycznych i podlega ocenie organu administracji prowadzącego postępowanie. Powołany przez organ rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr [...] sporządził na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2016 r. w zakresie określenia wartości szkód tymczasowych w produkcji rolniczej, wartości szkody z tytułu posadowienia 2 słupów elektroenergetycznych kratowych przelotowych oraz wartości szkody z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z realizacją opisanej wyżej inwestycji. Po dokonaniu wizji lokalnej, w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, rzeczoznawca majątkowy opisał, że wyceniana działka nr [...] położona jest w obszarze zabudowy kolonijnej wsi, nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi, a dostęp ma przez działkę nr [...]. Grunty użytkowane są w części jako pastwisko, a w części jako grunty orne. Natomiast działka nr [...] położona jest przy drodze żwirowej w obszarze zabudowy kolonijnej wsi i jest na niej usytuowany budynek gospodarczy. Grunty użytkowane są w części jako pastwisko, a w części jako grunty orne i grunty rolne zabudowane. Sąsiedztwo działek stanowią tereny rolne i tereny kolonijnej zabudowy siedliskowej. Rzeczoznawca wyjaśnił także, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przebieg linii 400 kV w granicach działki nr geod. [...] oznaczony jest symbolem 35R (teren rolniczy) i 5E (teren obiektów infrastruktury technicznej), a w granicach działki [...] oznaczony jest symbolem 35R (teren rolniczy) i mieści się w granicach pasa technologicznego.

Zdaniem organu, w oparciu o opinię rzeczoznawcy należy stwierdzić, że zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek budowy ww. linii elektroenergetycznej jest wynikiem ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w pasie gruntu wskazanym w decyzji starosty ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Zależy ona od czterech czynników (§ 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r.) a mianowicie: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Odnośnie wycenianych działek rzeczoznawca wskazał, że pierwszy i drugi czynnik w przypadku gruntów rolnych jest pomijany. Dokonał natomiast analizy trzeciego czynnika i wskazał, że w przypadku działki nr [...] i [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu rolnego tylko w strefie oddziaływania linii. Analizując zaś czwarty czynnik biegły stwierdził, iż skutki udostępnienia są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy wartość szkody wyliczył na łączna kwotę 54.408,00 zł w tym:

1) wartość szkód tymczasowych powstałych wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę 12.805,00 zł (odszkodowanie za utracone pożytki: zniszczoną kukurydzę oraz trawę kośną, za rekultywacje gruntu rolnego we własnym zakresie przez właściciela gruntu, za szkody z powodu zmniejszenia zdolności produkcyjnej w okresie porekultywacyjnym),

2) wartość szkody z tytułu posadowienia 2 słupów kratowych przelotowych na działce [...] i [...] w kwocie 8.000,00 zł, którą rzeczoznawca określił sposobem bezpośrednim na podstawie wysokości odszkodowań ustalanych w umowach notarialnych zawieranych z właścicielami gruntów rolnych na linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP w okresie 2 lat od daty wyceny (tabela zawartych aktów notarialnych str. 37 operatu),

3) wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w kwocie 33.603,00 zł (trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie technologicznym na pow. 13.451 m2 - na działce nr [...] i 20.385 m2 - na działce nr [...] ).

Dalej organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy wartość przedmiotowej nieruchomości określił stosując metodę korygowania ceny średniej do ustalenia ceny 1 ha gruntów użytkowanych rolniczo oraz metodę porównywania nieruchomości parami do wyceny części gruntów związanych z zabudową o alternatywnym sposobie wykorzystania. Działka nr [...] stanowi grunt w części zabudowy o funkcji rolnej, w części jako grunty rolne. Biegły ustalając cenę przyjął powierzchnię 9/10 gruntu rolnego i 1/10 dla gruntu o alternatywnym sposobie wykorzystania (część siedliska rolniczego z zabudową składowo-gospodarczą dla działki nr [...]). Autor operatu dla oszacowania wartości rynkowej nieruchomości dokonał analizy transakcji nieruchomości (w okresie od 2014 r. do 2016 r., które zamieszczone zostały w tabeli na str. 26-27 oraz 29-30 operatu), położonych na terenie gminy B., R. i F. Rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości określił przyjmując do analizy ceny transakcyjne nieruchomości rolnych oraz nieruchomości rolnych z potencjałem wykorzystania na cele inne niż rolne o zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianych. Przy wycenie wartości nieruchomości uwzględniono w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie niezabudowanymi nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu rolnym.

Na koniec organ wskazał, że już decyzją z dnia [...] lipca 2016 r., znak: [...] ustalił on odszkodowanie należne Państwu O., ale w wyniku zaskarżenia tej decyzji, Wojewoda P. decyzją z dnia [...] września 2016 r., nr [...], uchylił tę decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji ze wskazaniem zgromadzenia materiału dowodowego, który potwierdziłby niezbędność nadania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania rygoru natychmiastowej wykonalności.

Odwołanie od decyzji Starosty S. wniosła D. O.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty S. z dnia [...] listopada 2016 r. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy omówił zasady ustalania odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości i przytoczył w tym zakresie treść przepisów art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Wojewoda wskazał, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Ponadto ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zdaniem Wojewody, organ pierwszej instancji dokonał wnikliwej analizy znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego zarówno pod względem formalnym jak i merytorycznym i trafnie uznał, że jest on prawidłowy. W toku postępowania umożliwiono stronom zapoznanie się z jego treścią oraz złożenie uwag i zastrzeżeń. D. O. wniosła takie uwagi, zaś rzeczoznawca majątkowy szczegółowo się do nich ustosunkował. Wyjaśnił m.in., że do wyceny zostały wybrane transakcje rynkowe nieruchomościami o funkcji rolnej. Na działce nr [...] znajdowało się siedlisko rolnicze, a zatem cenę średnią 1 m2 gruntu dla tej działki ustalono jako cenę średnio ważoną gruntu rolnego i gruntu rolnego o cechach umożliwiających zabudowę siedliskową. Rzeczoznawca wyjaśnił też, że w wycenie zostało określone odszkodowanie za słupy kratowe przelotowe na działce nr [...] i [...], które obejmuje szkodę za zajęcie i wyłączenie z produkcji rolnej terenu pod słupem oraz szkody związane z utrudnieniem prac rolnych sprzętem rolniczym. W wartości odszkodowania zostały uwzględnione czynniki wpływające na zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił także kwestię braku odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu. Szkody zaistniałe w wyniku wejścia na teren i realizację inwestycji zostały oszacowane na podstawie protokołu oględzin określającego stan nieruchomości w dacie wydania decyzji i stan nieruchomości w dacie zakończenia prac inwestycyjnych. Inne zaś roszczenia właścicieli nieruchomości nie dotyczą zakresu odszkodowania.

Zdaniem organu odwoławczego, przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera błędów ani niejasności, które nie pozwoliłyby na uznanie go za dowód w sprawie. Wszelkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości zostały szczegółowo przeanalizowane i uzasadniają stanowisko, że ustalona kwota odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość oznaczoną nr geod. [...] i [...] linii elektroenergetycznej 400 kV, jest prawidłowa. Jeżeli zaś strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, mogła skorzystać z możliwości jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na mocy art. 157 u.g.n., czego jednak nie zrobiła. Organ administracji nie ma kompetencji aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego mocy dowodowej, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Obowiązek organu zwrócenia się do federacji rzeczoznawców majątkowych o ocenę operatu zaistniałby dopiero w sytuacji, gdyby organ podważył jego logiczność i kompletność, co jednak w sprawie nie miało miejsca.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniosła D. O., w której zarzuciła naruszenie:

- art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie błędnie ustalającej jego wartość i wydanej na podstawie błędnego operatu szacunkowego;

- art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez nie uwzględnienie w decyzji właściwej wartości rynkowej nieruchomości, jej stanu, położenia i sposobu użytkowania;

- art. 7, 77 § 1, 107 § 3 k.p.a., polegające na braku ustalenia stanu faktycznego dotyczącego wysokości poniesionych szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji jej poprzedzającej, w całości.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła, że w jej ocenie Starosta błędnie ustalił wartość odszkodowania, opierając się na błędnym operacie szacunkowym. Nie uwzględnił przy tym właściwej wartości rynkowej nieruchomości, jej stanu, położenia i sposobu użytkowania, jak również nie ustalił przy tym prawidłowego stanu faktycznego dotyczącego wysokości poniesionych szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Za nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiąca przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Tymczasem nieruchomości użyte do porównania nie są nieruchomościami podobnymi do wycenianych. Ponadto cena za 1 ha została rażąco zaniżona po dokonaniu bezpodstawnej korekty. Cena rynkowa części działki nr [...] wynosi 85.585,54 zł zaś do wyliczania odszkodowania została przyjęta cena 43.852,53 zł, tj. niemal 2 razy niższa.

Zdaniem skarżącej operat szacunkowy nie uwzględnia wielu czynników powodujących szkody powstałe na nieruchomości, takich jak: (-) brak jest wyceny odszkodowania z tytułu odrolnienia gruntu pod słup 39 o powierzchni 14,37; (-) brak jest wyceny odszkodowania z tytułu braku dostępu do gruntu za słupem 39 na działce [...]; (-) brak jest wyceny odszkodowania z tytułu konieczności dodatkowych objazdów słupa 39 i 40 sprzętem rolniczym; (-) brak jest wyceny odszkodowania z tytułu obowiązku udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii (art. 124 ust. 1 u.g.n.); (-) brak jest wyceny odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z gruntów rolnych od dnia [...].06.2015 r. na co wskazuje decyzja Wojewody z dnia 14.04.2015 r. oraz uchylenie zaskarżonego wpisu do księgi wieczystej w przedmiocie wpisu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości - postanowienie Sądu Okręgowego w S. I Wydział Cywilny sygn. akt [...] z dnia [...].06.2015 r.; (-) brak jest wyceny odszkodowania z tytułu kosztów wysiewu kukurydzy; (-) brak jest wyceny odszkodowania w trawach kośnych (koszty wysianych nawozów mineralnych oraz ich wysiewu).

Dalej skarżąca wyjaśniła, że w jej ocenie w rozpatrywanej sprawie nie dochowano wymogów z art. 7 i 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a., co stanowi o konieczności uchylenia wydanych w sprawie decyzji. Rozstrzygnięcie organów narusza konstytucyjną zasadę ochrony własności (art. 64 Konstytucji RP), a przede wszystkim zasadę wyrażoną w art. 21 ust. 2 gwarantującą prawo do odszkodowania w przypadku wywłaszczenia. Pozostaje ono w sprzeczności również z art. 1 Pierwszego Protokołu Dodatkowego do Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności sporządzonego w dniu 20 marca 1952 r. a ratyfikowanego przez Polskę w dniu 10 października 1994 r. (Dz. U. z 1995 r. Nr 26, poz. 175), który podkreśla konieczność utrzymywania uzasadnionego prawnie zaufania obywateli do Państwa i prawa pochodzącego od Państwa, jako elementu składającego się na zasadę praworządności i zobowiązującego władze do eliminowania dysfunkcyjnych regulacji z systemu prawnego i naprawiania pozaprawnych praktyk. Jako właściciel nieruchomości skarżąca nie mogła sprzeciwić się zagrożeniom spowodowanym wybudowaniem na jej nieruchomości zakładu PSE, jednak prawo do odszkodowania z tytułu tych szkód jej przysługuje i wysokość odszkodowania na żądanie poszkodowanego powinien ustalić Starosta. W trakcie prowadzonego postępowania skarżąca zgłaszała wcześniej owe żądania, jednak ani organ ani rzeczoznawca do nich się nie ustosunkował.

Zdaniem skarżącej, Zarządzenie Zastępcze Wojewody P. zmieniło sposób użytkowania działek objętych tzw. "korytarzem przesyłowym" przeznaczonym pod budowę słupów wysokiego napięcia wraz z całą infrastrukturą. W związku z tym, iż decyzja środowiskowa GDOŚ przyznaje dla pasa technologicznego status "zakładu pracy PSE", w którym nie ma obowiązku przestrzegania żadnych norm środowiskowych, konieczna będzie zmiana użytkowania całego pasa technologicznego, ponieważ użytkowanie rolnicze powyższego pasa stwarza potencjalne zagrożenie bezpieczeństwa właściciela i jego mienia. Zgodnie z powyższym w operacie szacunkowym powinno być wyceniane przeznaczenie nieruchomości, a mpzp dla linii 2x400kV niewątpliwie przeznaczał je pod budowę linii, a nie jak wyceniono w operacie sposób użytkowania, który w każdej chwili może się zmienić bądź to na zawiadomienie inwestora o innym niż rolnicze użytkowanie, bądź też niespełnienie przez właściciela warunków określonych w § 9 pkt 4 Zarządzenia. W związku zatem z niewypowiedzeniem się Starostwa Powiatowego w S. co do wniosków skarżącej dotyczących wyceny i zarzutów dotyczących operatu szacunkowego jest ona przekonana, że szacując wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo zastosował przepisy obowiązującego prawa (art. 175 u.g.n.), dlatego też zgodnie z art. 157 ust. 1. u.g.n., wnosi ona o skierowanie przez organ do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

W odpowiedzi na skargę uczestnik postępowania P. S.A. w K. wniósł o jej oddalenie.

Pismem z dnia 27 marca 2017 r., na podstawie art. 8 § 1 p.p.s.a., swój udział w sprawie zgłosił Rzecznik Praw Obywatelskich, wnosząc jednocześnie o uchylenie w całości zaskarżanej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

- art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 zw. z art. 140 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i nierozpatrzenie we właściwy sposób materiału dowodowego, w tym w szczególności operatu szacunkowego, w którym nie uwzględniono wszystkich czynników wpływających na obniżenie wartości nieruchomości, a także nie odniesienie się w uzasadnieniu decyzji do pominięcia przy ustalaniu odszkodowania większości przesłanek określania jego wysokości;

- art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. i w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. - dalej jako: rozporządzenie w sprawie wyceny) poprzez błędną ocenę wartości dowodowej sporządzonego operatu szacunkowego pod kątem kompletności, pomimo że nie zawiera on wyliczeń odnoszących się do trzech z czterech prawem określonych wytycznych co do zasad określania zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n.;

- art. 138 § 2 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Starosty S. i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania pomimo istnienia szeregu istotnych naruszeń przepisów postępowania przed organem pierwszej instancji, co przesądza o wadliwości tej decyzji i konieczności ponownego rozpoznania sprawy przez organ pierwszej instancji;

- art. 21 ust. 2, art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP, art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy z linia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm. - dalej "u.g.n.") poprzez ustalenie odszkodowania nieodpowiadającego wartości poniesionych szkód na skutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej przez nieruchomość skarżącej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem postępowania było ustalenie odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Przysługuje ono uprawnionemu podmiotowi na mocy z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147; dalej u.g.n.). Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.).

Zdaniem Sądu, przedmiotowy operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo.

Sąd nie podziela zarzutu skargi oraz zarzutu Rzecznika Praw Obywatelskich (dalej: RPO) dotyczącego naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. Wskazane przepisy oraz art. 8 k.p.a. i art. 80 k.p.a. nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego oraz kierowanie się przy tym zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, a ponadto elementy powyższe mają znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Obowiązkiem każdego organu administracji jest bowiem wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie, organy nie dopuściły się takiego naruszenia. Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu był bowiem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, w którym zawarto wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia szkody poniesionej przez skarżącą w związku z wybudowaniem przedmiotowej linii energetycznej. Stawianie w skardze zarzutów niewyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, wybiórczą ocenę materiału dowodowego, czy też naruszenie zasady działania w granicach prawa i na podstawie prawa, przy braku określenia, na czym naruszenia te miałyby polegać, uznać należy za gołosłowne.

Kwestią inną natomiast jest to, czy organy oceniając przedmiotowy operat szacunkowy zrobiły to z należytą starannością i czy odniosły się w pełni do stawianych przez skarżącą temu operatowi, zarzutów. Sąd podziela częściowo zarzuty skarżącej i RPO dotyczące naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. w zakresie takim, że organy nie odniosły się w pełni do zarzutów skarżącej i jej wniosków. W szczególności uzasadnienie decyzji organu II instancji sprowadza się do przywołania zastosowanych przepisów i omówienia zasad odnoszących się do wyliczania odszkodowania oraz podtrzymania ustaleń organu I instancji. Brak jest w nim rozpoznania sprawy od początku, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Pamiętać jednak trzeba, że zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. sąd może uwzględnić skargę tylko wtedy, gdy stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W sprawie niniejszej natomiast stwierdzone naruszenie takiego wpływu nie miało. Szczegółowa analiza w tym względzie nastąpi przy omawianiu zarzutów dotyczących prawa materialnego.

Jako niezasadny należy uznać zarzut skarżącej dotyczący naruszenia art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n. i art. 134 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez wydanie decyzji w oparciu o błędny operat szacunkowy, który nie uwzględnił właściwej wartości rynkowej nieruchomości, jej stanu, położenia i sposobu użytkowania. Przeznaczenie nieruchomości w pasie technologicznym przedmiotowej linii zostało określone już w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren oznaczony symbolem 35R (teren rolniczy) i 5E (teren obiektów infrastruktury technicznej) – gdy chodzi o działkę nr [...] i symbolem 35R (teren rolniczy) – gdy chodzi o działkę nr [...]. Powyższe wiązało organy i rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu. Zresztą z zebranego materiału dowodowego wynika także, że przedmiotowy obszar jest użytkowany jako grunt orny. Organy precyzyjnie ustaliły także miejsce położenia nieruchomości skarżącej oraz przeznaczenie gruntów sąsiednich. Ustalając cenę 1 ha działki nr [...] i części działki nr [...] o przeznaczeniu rolnym, rzeczoznawca majątkowa wzięła do porównania działki podobne o zbliżonych cechach z terenu powiatu s. z dwóch gmin, gdzie najniższa wartość za 1 ha wynosiła kwotę 20.463,85 zł, a najwyższa kwotę 40.733,20 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości, wartość 1 ha wyniosła kwotę 39.215,53 zł, a zatem plasuje się blisko cen maksymalnych występujących na analizowanym obszarze. Jeśli zaś chodzi o ustalenie ceny 1 ha działki [...] w części o przeznaczeniu innym niż rolne, to rzeczoznawca majątkowa wzięła do porównania działki podobne o zbliżonych cechach z terenu powiatu s. z trzech gmin, gdzie najniższa wartość za 1 ha wynosiła kwotę 64.599,48 zł, a najwyższa kwotę 102.165,46 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości, wartość 1 ha tej części działki wyniosła kwotę 85.585,54 zł, a zatem plasuje się w połowie cen występujących na analizowanym obszarze. Biorąc zatem pod uwagę różne ceny 1 ha dla dwóch części działki nr [...], łączną cenę 1 ha dla tej działki biegła wyliczyła na kwotę 43.852,53 zł (patrz: str. 34 operatu).

Skarżąca zatem pomimo podniesienia w/w zarzutów, w żadnym miejscu swojej skargi nie sprecyzowała, na czym miałoby polegać przyjęcie w operacie nieprawidłowych działek do porównania, albo dlaczego wartość 1 ha jej nieruchomości jest wyliczona nieprawidłowo, w szczególności odnośnie działki nr [...]. W zarzucie, iż "z operatu wynika, że cena rynkowa części działki nr [...] wynosi 85.585,54 zł, zaś do wyliczenia odszkodowania została przyjęta cena 43.852,53 zł, tj. niemal 2 razy niższa" brak jest odniesienia do kwestii, iż tylko 1/10 część tej działki ma cenę 85.585,54 zł za 1 ha, zaś pozostała część 9/10 ma cenę 39.215,53 zł za 1 ha. Ze zwykłego działania matematycznego zastosowanego przez biegłą wynika wprost, że łączna cena 1 ha działki nr [...] wynosi właśnie kwotę 43.852,53 zł. Zauważenia przy tym wymaga, że to już inwestor w piśmie z dnia [...] maja 2016 r. wniósł zarzuty do operatu w związku ze sposobem wyliczenia wartości 1 ha działki nr [...] sposobem ważonym twierdząc, że skoro pas technologiczny obejmuje tylko obszar tej działki o przeznaczeniu rolnym, to brak jest podstaw do wyliczania wartości całej działki w oparciu o jej wartość w części o przeznaczeniu innym niż rolne. W odpowiedzi na powyższe biegała wyjaśniła, że sposób wyliczenia wartości tej działki jest prawidłowy i odpowiada procedurze określonej w art. 128 ust. 4 u.g.n. Sąd zaś przyznając rację biegłej wskazuje, że brak było podstaw do przyjmowania wartości całej działki nr [...] sposobem określonym dla jej części zabudowanej. Tym bardzie, że jak trafnie wskazuje inwestor, linia energetyczna i pas technologiczny przebiegają po części tej działki o przeznaczeniu rolnym a nie zabudowanym.

W ocenie Sądu jako całkowicie niezasadny należy uznać także zarzut skarżącej, że jej działki w pasie technologicznym należy traktować jako "zakład pracy PSE" i w związku z tym do wyliczenia ich wartości brać do porównania działki o przeznaczeniu innym niż to wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przedmiotowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest bowiem prawem miejscowym, które biegła rzeczoznawca musiał bezwzględnie zastosować. W jego § 7 ustalono zaś przeznaczenie terenów objętych planem, w tym i nieruchomości stanowiącej własność skarżącej.

Sąd nie podziela także zarzutu RPO dotyczącego naruszenia art. 21 ust. 2, art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP, art. 1 Protokołu Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności oraz art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania nieodpowiadającego wartości poniesionych szkód na skutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej przez nieruchomość skarżącej. Odszkodowanie to zostało bowiem ustalone w sposób zgodny z prawem i w prawidłowej wysokości. W uzasadnieniu swego stanowiska RPO akcentuje konieczność uwzględnienia w niniejszym postępowaniu przez organy utraty wartości nieruchomości związanej z trwałym istnieniem na niej infrastruktury przesyłowej odzwierciedlonym także w regulacjach planistycznych. Wskazuje przy tym, że znaczenie dla rozstrzygnięcia ma fakt, że zmiana miejscowego planu nastąpiła w drodze zarządzenia zastępczego wojewody przy braku zgody na taką zgodę rady gminy.

Sąd nie podziela stanowiska RPO w tym względzie, a przychyla się do stanowiska organów, że w niniejszym postępowaniu należało szacować tylko szkody i utratę wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji, a nie ze względu na objęcie nieruchomości skarżącej planem miejscowym, w którym zaznaczono przebieg przedmiotowej linii energetycznej. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Jak trafnie podniesiono w wyroku NSA z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 344/15, renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 8 lutego 2000 r., sygn. akt I SA 356/99 oraz wyroku WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16). Dodatkowo wskazać należy, że kwestia renty planistycznej rozpatrywana jest w innym postępowaniu przez inne organy, a zatem organy gdyby nawet chciały, to nie mogły w sprawie niniejszej rozstrzygać w tym zakresie.

Sąd nie podziela także zarzutu skarżącej odnośnie naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie przyjęcia do obliczeń tylko części nieruchomości w granicach pasa technologicznego zamiast całej nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że w decyzji Starosty S. z dnia [...] listopada 2014 r. dotyczącej przedmiotowych nieruchomości oznaczonych nr [...] i nr [...] zawarte są zapisy dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, gdzie jednoznacznie wskazano, że ograniczenia te polegają w szczególności na uprawnieniu do wstępu na nieruchomość w celu wykonania w obszarze pasa technologicznego prac budowlano – montażowych oraz innych czynności, a także wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacją przedmiotowej linii elektroenergetycznej. Z powyższych zapisów nie wynika, aby ograniczenie dotknęło całą powierzchnię obu działek, gdyż obejmuje ono tylko szerokość tych działek w pasie technologicznym i to zarówno na etapie budowania linii, jak i jej konserwacji. Inwestor na podstawie uzyskanej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowych nieruchomości nie jest uprawniony do korzystania z działek skarżącej w zakresie ponad szerokość pasa technologicznego wynoszącego po 35 m od osi linii w każdą stronę. Słusznie zatem organy przyjęły w ślad za operatem rzeczoznawcy majątkowego, że w grę mogło wchodzić odszkodowanie liczone dla części nieruchomości, na której nastąpiło ograniczenie. Jak trafnie bowiem podniesiono w wyroku NSA z dnia 4 października 2016 r., sygn. akt I OSK 897/16, ustalanie odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości jest sytuacją szczególną, w której nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej.

Sąd nie podziela zarzutów skargi dotyczących składników wyliczonej szkody. Jak trafnie wskazano w wyroku WSA w Szczecinie z dnia z dnia 19 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 45/16, odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym dotyczącego np. bezumownego korzystania z nieruchomości. Zauważenia też wymaga, że jak wskazano w postanowieniu SN z dnia 5 października 2016 r., sygn. akt III CSK 328/15, w razie otrzymania przez przedsiębiorcę przesyłowego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzji administracyjnej, przyznającej prawo wstępu i korzystania z cudzej nieruchomości, na której są posadowione urządzenia przesyłowe, nie jest potrzebne występowanie o ustanowienie służebności przesyłu, a nawet nie ma tytułu do ustanawiania wówczas takiej służebności, gdyż przedsiębiorca ma w postaci decyzji uprawnienie do ingerencji w cudze prawo własności w takim samym zakresie, w jakim nastąpiłoby to na podstawie służebności. Decyzja administracyjna nie jest z kolei potrzebna, jeżeli właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na odpłatne lub nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego i zostaje zawarta między nim a właścicielem swoista umowa, podobna do użyczenia lub umowy najmu. W razie więc ustanowienia służebności przesyłu drogą umowy lub przez wydanie orzeczenia sądowego należy określić wynagrodzenie (art. 3852 k.c.), a w wypadku decyzji administracyjnej, poprzedzonej zgodą właścicieli nieruchomości lub bez tej zgody, powinno zostać wypłacone odszkodowanie, określone również na drodze administracyjnej. Te ostanie odszkodowanie (w postępowaniu administracyjnym), z mocy art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać tylko wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z racji przedstawionych powyżej, w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc m.in. rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej, czy też z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowa wyliczyła zarówno odszkodowanie związane z poniesionymi przez skarżącą szkodami, posadowieniem słupów na działce nr [...] i [...], jak i odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. W zakresie pierwszej szkody biegła precyzyjnie określiła składniki odszkodowania (s. 37 - 41 operatu), które objęły odszkodowanie za utracone pożytki (zniszczoną kukurydzę oraz trawę kośną), odszkodowanie za rekultywację gruntu rolnego we własnym zakresie przez właściciela i odszkodowanie za szkody z powodu zmniejszenia zdolności poprodukcyjnej w okresie po rekultywacji. Z kolei w zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości biegła przytoczyła czynniki z § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia i dokładnie je omówiła. Następnie wyjaśniła, że ze względu na fakt, że przedmiotowe grunty są gruntami rolnymi, zmiana warunków korzystania z nieruchomości i zmiana przydatności użytkowej nieruchomości nie wystąpią i stąd analiza ich jest w operacie pominięta. W zakresie czynnika trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości biegła uznała, że on istnieje, a następnie dokonała jego analizy. Jeśli zaś chodzi o czynnik czwarty, tj. skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania w przyszłości nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii elektroenergetycznej, to biegła wyjaśniła, że obciąża on nieruchomość, jednakże skutki udostępniania są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

Dalej biegła wyjaśniła, że wyliczenie zmniejszenia wartości nieruchomości jest możliwe poprzez zsumowanie cząstkowych wartości szkód, wg. § 43 ust. 3 rozporządzenia albo sposobem parametrycznym przy zachowaniu określonych wzorów, które wskazała i szczegółowo opisała. Analizując operat (s. 35 – 37) zauważyć można, że biegła odstąpiła od wyliczenia zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie czynników opisanych w § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia i przeszła na jej wyliczenie w oparciu o sposób parametryczny. Wskazała przy tym, że w przypadku działek o nr [...] i [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu tylko w strefie oddziaływania linii, a zatem zastosowano wzór wskazany w operacie pod pkt b). Dalej biegła przeprowadziła analizę czynników wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości i dokonała wyliczenia tego zmniejszenia. Pośród przedstawionych czynników i współczynników wziętych do obliczeń, znalazł się i współczynnik Sz, którego wartość zwiększono o 20%, a który dotyczy skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów przewodów i urządzeń, stosownie do art. 124 ust. 6 u.g.h. Szkodę z tytułu posadowienia słupów kratowych przelotowych na działce nr [...] i na działce nr [...] biegła wyliczyła na kwoty po 4.000 zł przyjmując zasadę, że wysokość ta winna odpowiadać wysokości odszkodowań określanych umownie pomiędzy inwestorem i właścicielami nieruchomości, na których słupy takie posadowiono (s. 36-37).

Odnosząc się do stanowiska rzeczoznawcy oraz zarzutu skarżącej i RPO zauważyć należy, że zarówno z wypisów z ewidencji gruntów dla działek nr [...] i nr [...], jak i z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Zarządzenie Zastępcze Wojewody P.) z dnia [...] lipca 2014 r. i obejmującego przedmiotowe działki, wynika jednoznacznie, że w pasie technologicznym mają one przeznaczenie gruntów rolnych. Ani sam przebieg nad tymi działkami przedmiotowej linii (ze względu na wysokość linii nad ziemią), ani oddziaływanie linii polem elektromagnetycznym, nijak nie wpłynie na możliwość wykorzystywania tych działek w pasie technologicznym i tym bardziej poza tym pasem, zgodnie z dotychczasowym ich przeznaczeniem, czyli jako działek rolnych. Zauważenia przy tym wymaga, że zanim powstała przedmiotowa inwestycja, inwestor musiał uzyskać pozytywną decyzję o warunkach środowiskowych, w której były rozważane kwestie oddziaływania tej linii energetycznej (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16). Ponadto, jak stwierdził sąd w powyższej sprawie, a skład niniejszy Sądu podziela to stanowisko, zakres oddziaływania inwestycji energetycznych na środowisko nie może być elementem odszkodowania ustalonego w tej sprawie. Z kolei pozostałe ograniczenia wynikające z istnienia linii i utrudnienia z tym związane zostały przewidziane w planie miejscowym i nie mogą być przedmiotem analizy w sprawie niniejszej.

W tym miejscu zauważenia wymaga, że jak wynika z operatu, czynniki określone w § 43 ust. 3 pkt 3 i 4 rozporządzenia zostały przez biegłą uwzględnione w szczegółowo opisanym i uzasadnionym wzorze na s. 36 operatu. Zdaniem Sądu skarżąca i RPO nieprawidłowo interpretują przyjętą przez biegłą metodę szacowania i dokonane wyliczenia. Twierdzą oni, że odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości nie objęło szkód, które wynikną w związku z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacji przedmiotowej linii elekroenergetycznej. Tymczasem podkreślenia wymaga, że wprawdzie z art. 124 ust. 4 u.g.n. wynika, że wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody, ale przepis ten dotyczy innej kwestii niż określanie na mocy § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., w którym uwzględnia się m.in. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Skutki te, o ile zaistnieją, muszą zostać wyliczone przy określeniu obniżenia wartości nieruchomości. Były one, co wynika z operatu, niemożliwe do wyliczenia przez biegłą na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości, ale zostały wyliczone przy zastosowaniu sposobu parametrycznego. Natomiast rzeczywiste każdorazowe wyrządzenie szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 u.g.n., określone będzie po wystąpieniu szkody i rodzić będzie odpowiedzialność odszkodowawczą względem osoby uprawnionej – w tym przypadku skarżącej i jej męża będących właścicielami nieruchomości.

Niezasadne są, w ocenie Sądu, zarzuty skarżącej dotyczące wyliczenia przez biegłą szkody wynikłej z posadowienia słupów na obu działkach. Biegła wskazała, że powierzchnia gruntu związanego z posadowieniem słupów nie została zminusowana w przywołanych przez siebie wzorach, gdyż przyjęto wartość rynkową odszkodowania za słupy przelotowe w wysokości 4.000 zł za jeden słup przelotowy (s. 37 operatu). W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości prawidłowość przyjętej metody szacowania tej szkody przez biegłą, gdyż kwota 4.000 zł jest jednolicie przyjmowana w aktach notarialnych dla tego typu słupów (wyższe kwoty są dla słupów innych). Biegła w operacie nie wskazuje powierzchni działek zajętych pod słupy, ale w innych tego typu sprawach (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia , sygn. akt II SA/Bk 813/17) wyliczono ją na 158,76 m2 dla słupa przelotowego. Przy przyjęciu nawet, jak wskazała biegła na s. 17 -18 operatu, że powierzchnię wyłączoną z użytkowania pod słupem i wokół słupa oblicza się według metody dodawania do wymiarów słupa po 4 m z każdej strony, mamy do czynienia z obszarem o rozmiarach ok. 20,6m x 20,6m i o pow. ok. 424,36 m2. Porównując zatem wartość gruntu wyłączonego z korzystania w związku z posadowieniem słupa (1664,41 zł dla działki nr [...] i 1860,82 zł dla działki nr [...]) i wartość ustalonego z tego tytułu odszkodowania (po 4000 zł w obu przypadkach) dojść należy do przekonania, że odszkodowanie to jest prawidłowe i w pełni rekompensuje poniesioną przez skarżącą szkodę. Nie zachodziła zatem potrzeba wyliczania dodatkowej szkody w związku z odrolnieniem gruntu pod słupami, dostępu do gruntu za słupami i ich objazdami sprzętem rolniczym.

Sąd podziela natomiast stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). Powyższe w ocenie niniejszego składu orzekającego oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy oba organy uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, że działaniem tym naruszyły one przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym bardziej, że skarżąca także nie wystąpiła do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożyła też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi.

Jako niezasadny należy także uznać zarzut RPO dotyczący naruszenia art. 138 § 2 k.p.a. Przepis ten organ odwoławczy musiałby bowiem zastosować wtedy, gdyby w jego ocenie organ I instancji wydał swoją decyzję z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W przypadku zaś, jak to miało miejsce w sprawie niniejszej, gdy sprawa została wyjaśniona wystarczająco do rozstrzygnięcia i nie było potrzeba prowadzenia dalszych wyjaśnień, nie było też i potrzeby uchylania decyzji organu I instancji.

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami, mimo wykazanych przez Sąd naruszeń, zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że wystarczyło to do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Właściwie zgromadzono i oceniono także materiał dowodowy. Prawidłowo również zinterpretowano, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.