Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1681/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a i 5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi Gminy Miasta [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] maja 2017 r. po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta Z. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2016 r. ustalającą odszkodowanie na rzecz J. B. i A. P. małż. Ś. w wysokości 12.759,00 zł za nieruchomość położoną w Z., stanowiącą działkę nr ewid. [...] w obrębie [...] o powierzchni 26 m2. która zgodnie z decyzją Starosty [...] nr [...], znak: [...] z dnia [...].09.2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, pod nazwą "[...]", z mocy prawa przeszła na własność Gminy Z. i którą ustalone odszkodowanie w wysokości 12.759,00 zł przyznane zostało na rzecz [...] S.A. w [...] z tytułu wygaśnięcia zabezpieczenia hipotecznego, a Gmina Miasto Z. zobowiązana do jego wypłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna.

Powyższa decyzja była wynikiem następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej.

Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Burmistrza Miasta Z., wydał decyzję nr [...] z dnia [...].09.2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, pod nazwą "[...]" na działkach mieszczących się w liniach rozgraniczających teren niezbędny do realizacji inwestycji, w których znajduje się działka nr [...] o pow. 26 m2. Pod ww, inwestycję przeznaczono m. in. nieruchomość położoną w Z., oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...], o pow. 26 m2. która powstała z podziału działki nr [...] o pow. 272 m2. Na podstawie ww. decyzji przedmiotowa nieruchomość z mocy prawa przeszła na własność Gminy Z. Decyzja stała się ostateczna.

Pismem z dnia 24.05.2016 r. Starosta [...] zawiadomił strony postępowania o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość. W związku z powyższym w dniu 10.06.2016 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. A. K. operat szacunkowy określający wartość rynkową w wysokości 12.759.00 zł., za wydzieloną nieruchomość, stanowiącą działkę gruntu o nr ew. [...] o pow. 26 m , położoną w Z.

W toku postępowania Burmistrz Miasta Z. kwestionował prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego w zakresie przyjętego przeznaczenia nieruchomości dla określenia jej wartości wskazując, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Z. zatwierdzonym w dniu [...] grudnia 2003 r. uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Z. (Dz.Urz. Woj. [...] z 2004 r. nr [...], poz. [...]), działka ewid. nr [...] z obrębu [...], położona w Z., stanowi część drugorzędnego układu drogowego nie uwidocznionego na rysunku planu, znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną (symbol w planie MW/MN).

Wobec powyższego organ prowadzący postępowanie zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego A. K. o ustosunkowanie się do zgłoszonych uwag do sporządzonego operatu. Autorka operatu udzieliła wyjaśnień pismem z dnia 1 września 2016 r. na zastrzeżenia do wyceny i stwierdziła, że przeznaczenie nieruchomości przyjęto zgodnie z obowiązującym planem miejscowym jako MW/MN. Ulica [...] nie jest widoczna na rysunku planu, jak również nie jest określona symbolem i na dzień uchwalenia planu miejscowego nieruchomość nie stanowiła drugorzędnego układu drogowego, a jej przeznaczenie zgodne z planem miejscowym, to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub jednorodzinna.

Uwagi do operatu w imieniu swoim i męża złożyła także J. S. zarzucając zaniżenie wyceny.

Decyzją Nr [...] z dnia [...].11.2016 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz J. B. i A. P. małż. S. w wysokości 12.759,00 zł. Ustalone odszkodowanie w wysokości 12.759,00 zł przyznane zostało na rzecz [...] S.A. z tytułu wygaśnięcia zabezpieczenia hipotecznego.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta Z., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

W ocenie organu odwoławczego dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i faktycznego nie budziła zastrzeżeń. Organ przytoczył treść znajdujących zastosowanie przepisów prawa materialnego.

Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z dnia 10.06.2016 r. zastosowała się do dyspozycji § 36 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej przyjmując do porównań rynek lokalny nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.

Organ wyjaśnił, że art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie wskazuje, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. A w sytuacji braku Studium lub decyzji, o których mowa wyżej, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Z., zatwierdzonym w dniu [...] grudnia 2003 r. uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w Z. (Dz.Urz. Woj. [...] z 2004 r. nr [...], poz. [...]), działka ewid. nr [...] z obrębu [...], zgodnie z którym znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną (symbol w planie MW/MN), co też uwzględniła w opracowaniu rzeczoznawca.

Organ odwoławczy uznał za nieprawidłowe interpretowanie przez odwołującego przeznaczenie według faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się do wskazanej w odwołaniu kwestii niespójności cechy "dostęp do infrastruktury technicznej" stwierdził, mając na uwadze całość opisu zawartego w punkcie 5.2. (powinno być 7.5.) zapisy są wewnętrznie spójne, pomimo użycia różnej nomenklatury określającej dostęp do sieci infrastruktury technicznej. Jedynymi usterkami, które stwierdził organ odwoławczy, jest niespełnienie w załączonym do opracowania wyciągu z operatu szacunkowego wszystkich wymogów zawartych w art. 158 ugn. Rzeczoznawca w wyciągu pominęła wskazania zastosowanego podejścia przyjętego w wycenie nieruchomości oraz nie zawarła daty określenia wartości nieruchomości (w domyśle jest nią data sporządzenia operatu).

Organ potwierdził wystąpienie omyłki pisarskiej na stronie 46 operatu dot. mylnego zapisu tytułu załącznika 3, a także omyłkowego wpisania podpunktów 5.1 oraz 5.2 w treści operatu zamiast odpowiednio 7.4 i 7.5., co nie miało wpływu na wynik wyceny.

W ocenie organu odwoławczego biegła w operacie szacunkowym z dnia 10.06.2016 r. właściwie zastosowała metodę wyceny (metodę korygowania ceny średniej), skoro odnotowała na analizowanym rynku kilkanaście nieruchomości, stosownie do § 36 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 26 m2, kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

Organ podkreślił, iż o doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje rzeczoznawca majątkowy.

Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 ugn), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 ugn) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 ugn). Biegły szacując nieruchomość dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy przeprowadza również czynności związane z określeniem wartości nieruchomości (art. 4 pkt 8 ugn) i wycenia nieruchomość kierując się nie tylko zasadami wynikającymi z przepisów prawa (tak jak organ) ale i standardami zawodowymi ustalanymi przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych (art. 175 ust. 1 ugn).

Zgodnie z orzecznictwem sądowym organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje takimi wiadomościami specjalnymi. Organ ma natomiast obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, a więc czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 24 listopada 2011 r" Sygn. akt IISA/Op 387/11).

Zgodnie z powyższym w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia 10.06.2016 r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu oraz zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Wojewoda [...] nie uznał za słuszny zarzutu odwołującej się zawyżenia wysokości odszkodowania.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina Miasto Z. wnosząc o jej uchylenie w całości z uwagi na naruszenie przez organ przepisów:

- art. 80 Kodeksu Postępowania Administracyjnego (Dz. U. z 1960 r., Nr 30, poz. 168 z póżn. zm.) poprzez uznanie przez organ, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy, może stanowić dowód przesądzający o ustaleniu odszkodowania,

- § 36 ust. 4 "Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego" (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), poprzez nieuwzględnienie stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji oraz przeznaczenia nieruchomości zgodnie z art. 154 "Ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 j.t.),

- art. 7, 77 i art. 80 Kodeksu Postępowania Administracyjnego , w związku § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego i art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez oparcie rozstrzygnięcia w sprawie na operacie szacunkowym sporządzonym niezgodnie z obowiązującą "zasadą korzyści", tym samym rozpatrzenie materiału dowodowego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony z złamaniem obowiązujących przepisów prawa,

- art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej,

- art. 77 § 1 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, nie rozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału, w szczególności poprzez bezkrytyczne przyjęcie opinii biegłego za jedyną podstawę ustalenia wysokości odszkodowania,

- art. 107 § 3 Kodeksu Postępowania Administracyjnego, nie uwzględnienie prawidłowego przeznaczenia i sposobu wykorzystania przejętej nieruchomości z daty wywłaszczenia,

- art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, w związku z art. 7 i 77 Kodeksu Postępowaniu Administracyjnego, poprzez brak dogłębnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i podtrzymanie stanowiska organu I instancji o odszkodowaniu, które jest nieekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że operat szacunkowy zawiera błędy, które dyskwalifikują go jako podstawę do jakichkolwiek ustaleń, a zwłaszcza ustalenia odszkodowania w postępowaniu administracyjnym. Gmina nie zgadza się z ustaloną w w/w decyzji Starosty i utrzymaną decyzją Wojewody [...] wysokością odszkodowania w kwocie 12 759 zł.

Dla prawidłowego określenia wartości przedmiotowej nieruchomości najważniejszym jest prawidłowe wskazanie przeznaczenia szacowanej nieruchomości na dzień wydania w/w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w miejscowym planie. W związku z tym bezspornym w sprawie pozostaje fakt, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej tj. 15.09.2015 r. w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Z. uchwalonym w dniu [...].12.2003 r. uchwalą Nr [...] Rady Miejskiej w Z. położona była w liniach rozgraniczających ulicy [...] będącej częścią drugorzędnego układu drogowego nie uwidocznionego na rysunku planu. Starosta [...] (mimo kilkukrotnie zgłaszanych przez Gminę uwag, w zakresie przyjęcia przez rzeczoznawcę błędnego przeznaczenia działki), jak i Wojewoda [...] wydając decyzje rozstrzygające odnośnie odszkodowania nie uwzględnił w zasadzie tych informacji. Wojewoda [...] nie odniósł się w pełni do zarzutów podnoszonych przez Gminę w odwołaniu obejmujących nieprawidłowo przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego przeznaczenie w/w działki. Wojewoda [...] nie uwzględnił, że zgodnie z miejscowym planem działki położona jest w liniach rozgraniczających ulicy [...], tworząc układ drogowy z istniejącymi w pobliżu ulicami. Organ orzekając nie wziął pod uwagę, jak faktycznie użytkowana była w/w działka na dzień wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej. Przedmiotowa działka położona była poza ogrodzeniem prywatnej posesji, w pasie drogi, w żaden sposób nie była wykorzystywana (i być nie mogła) pod zabudowę mieszkaniową.

Ustawodawca wprowadził do porządku prawnego zasadę korzyści, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego. przeznaczeniem na cel publiczny. Przepis ten obliguje rzeczoznawcę do określania czy przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem publicznym, powoduje zwiększenie jej wartości, czy też nie. Stosując łącznie zasady wyrażone w art. 134 w/w ustawy oraz § 36 w/w rozporządzenia należy stwierdzić że w przypadku określenia wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...] zasada korzyści dla osób wywłaszczanych nie występuje. Dotychczasowe przeznaczenie szacowanej działki jest zgodne z celem wywłaszczenia, co też nie powoduje zwiększenia jej wartości. W związku z tym, wycena przedmiotowej nieruchomości oparta powinna być o występujący lokalny rynek transakcji drogowych. Dopiero brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych daje możliwość oparcia wyceny o transakcje gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych Pominięcie przez rzeczoznawcę faktu, że dz. nr [...] stanowiła pas drogowy ul. [...] i na ten cel także została wywłaszczona, miało bezpośredni wpływ na procedurę wyceny i otrzymany wynik. Odnośnie działki nr [...] wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania nie różni się od wartości dla aktualnego sposobu użytkowania (teren drogowy w obu przypadkach). Jednakże rzeczoznawca majątkowy przyjął tutaj odmienny pogląd, nieprawidłowo oceniając stan przedmiotowej działki i jej przeznaczenie (pod zabudowę mieszkaniową), tym samym zastosował przy wycenie "zasadę korzyści" niewłaściwie. Z uwagi na powyższe operat nie spełnia przepisu art. 134 w/w ustawy oraz § 36 w/w rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową przyjmując nieruchomości o przeznaczeniu przeważające wśród gruntów przyległych, co powoduje naruszenie przepisu § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego. Również wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należący do rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że rzeczoznawca działa tu w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko.

Operat szacunkowy jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie organu, co do jego wiarygodności i mocy dowodowej. Organ powinien ocenić, czy przedstawiony przez biegłego operat nie zawiera niejasności, pomyłek, błędów, które powinny być sprostowane. Należy podnieść, że zgodnie z orzecznictwem sądu (wyrok WSA we Wrocławiu z dn.31.05.2010 r. II SA/Wr 96/10) organ powinien także odnieść się do treści merytorycznej sporządzonego operatu.

Operat szacunkowy sporządzony przez Panią A. K. w dniu 10.06.2016 r. nie powinien być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony. Operat szacunkowy ten został sporządzony w sposób nieprawidłowy, wartość rynkowa w nim została rażąco zawyżona, a dokonana przez organ jego ocena jest niesłuszna.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, gdyż wydana przez Wojewodę [...] decyzja nr [...] z dnia [...] maja 2017r. oraz utrzymana nią w mocy decyzja Starosty [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2016r. nie naruszają przepisów prawa.

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] o powierzchni 26 m2, położona w Z. w obrębie [...] przeszła z mocy prawa na własność Gminy Z.

Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031, tj)

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a i 5 ustawy do ustalenia wysokości odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia 10 czerwca 2016 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. K.. Oceniając ten operat, organy orzekające w niniejszej sprawie uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Gminy Z.jest ustalona w sposób wymagany przez prawo, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości wiarygodności operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania.

Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegła prawidłowo określiła przedmiot wyceny, przeznaczenie oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej do ustalenia odszkodowania). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] września 2015 r.

Prawidłowo biegła uwzględniając treść art.134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zastosowała zasady korzyści przy ustalaniu wartości rynkowej gruntu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Przesłanką do takiej oceny, było ustalenie że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka była przeznaczona na pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną (teren oznaczony w planie symbolem MW/MN), a przeprowadzona analiza porównawcza transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe i transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym wykazała, że wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym była niższa.

Biegła wyjaśniła w sporządzonym operacie, że powodem określenia wartości wycenianej nieruchomości na podstawie cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową było właśnie ustalenie, że wartość nieruchomości o przeznaczeniu wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego jest wyższa niż wartość nieruchomości zgodna z celem wywłaszczenia. (str. 38 operatu).

Zdaniem skarżącej, co stanowi istotę sporu w niniejszej sprawie, biegła nieprawidłowo ustaliła przeznaczenie wycenianej nieruchomości, gdyż w planie zagospodarowania przestrzennego stanowi ona część drugorzędnego układu drogowego nie uwidocznionego na rysunku planu i jednocześnie znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną lub jednorodzinną o symbolu MW/MN. Oznacza to zdaniem skarżącej, że biegła powinna ustalić wartość rynkową nieruchomości w porównaniu do nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe, nie zaś w odniesieniu do nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe, co miałoby wpływ na obniżenie wartości nieruchomości.

Twierdzenie to jest błędne, bowiem pozostaje w sprzeczności z normą wynikającą z art. 134 ust. 4 w zw. z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Przede wszystkim należy wskazać, że nie znajduje uzasadnienia w materiale dowodowym twierdzenie skarżącej dotyczące tego, że przejęta na własność gminy działka już w planie zagospodarowania przestrzennego miała przeznaczenie drogowe. Skarżąca opiera to twierdzenie wyłącznie na analizie faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowej działki i twierdzeniu, że ten sposób użytkowania wynika z mapy zasadniczej terenu. Jednak nie odnosi swojego zarzutu wprost do żadnego z ustaleń obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, ani też nie wyjaśnia na jakiej podstawie twierdzi, że stan faktyczny wynikający z mapy zasadniczej terenu jest konsekwencją ustaleń planu zagospodarowania, nie zaś przygotowań podjętych w związku z planowaną budową drogi na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2017 r., poz.1496 j.t.).

W związku z tak określoną istotą sporu, sąd zapoznał się z ustaleniami obowiązującego w dacie wydania decyzji zrid planu zagospodarowania przestrzennego, którego przepisy stanowią prawo lokalne, a zatem znane są stronom postępowania.

Podstawą materialnoprawną uchwały stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Przede wszystkim należy zauważyć, że zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy integralną częścią planu jest rysunek planu stanowiący załącznik do uchwały rady gminy. Rysunek planu obowiązuje w zakresie określonym uchwałą. Z kolei według art. 10 ust. 1 pkt 2 ustawy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się, w zależności od potrzeb linie rozgraniczające ulice, place oraz drogi publiczne wraz z urządzeniami pomocniczymi, a także tereny niezbędne do wytyczania ścieżek rowerowych.

W § 4 uchwały Rady Miejskiej w Z. nr [...] z dnia [...] grudnia 2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. wskazano, że rysunek planu określa przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania stosownie do ustaleń zawartych w uchwale, przy użyciu oznaczeń zastosowanych na rysunku planu (legendzie). Według ustaleń zawartych w § 7, 8 i 9 uchwały odnoszących się do terenu oznaczonego symbolem MW/MN na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, o podstawowym przeznaczeniu na zabudowę mieszkaniową dopuszcza się lokalizację m.in. dróg dojazdowych, parkingów i garaży niezbędnych do obsługi terenu. W § 43 ust. 2 uchwały określono symbole ulic lokalnych, a w ust. 3 wskazano, że wyznaczono ważniejsze ulice dojazdowe, oznaczone na rysunku planu symbolem KUD.

Ulica [...] stanowiąca przedmiot decyzji Starosty [...] z dnia [...] września 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa drogi – ul. [...] w Z. o łącznej długości 265,18 m wraz z infrastrukturą towarzyszącą" nie została wyszczególniona w § 43 ust. 2 jako ulica lokalna istniejąca lub projektowana, oznaczona na rysunku planu symbolem KUL, ani też jako ulica dojazdowa oznaczona na rysunku planu symbolem KUD.

Oznacza to, że wyceniana nieruchomość, której własność przeszła na rzecz Gminy nie zawierała się w liniach rozgraniczających drogę według ustaleń planu, a zatem jej przeznaczenie na datę wydania decyzji zrid nie było przeznaczeniem drogowym. Przeznaczenie w miejscowym planie pozostało przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, mimo że jak twierdziła skarżąca w toku postępowania, przejęta pod budowę drogi na podstawie decyzji zrid nieruchomość w dacie wydania tej decyzji znajdowała się poza ogrodzeniem nieruchomości z której została wydzielona. Usytuowanie ogrodzenia nie dowodzi zmiany przeznaczenia nieruchomości. Zmiana przeznaczenia nieruchomości na cel drogowy nastąpiła więc dopiero na skutek decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, zatwierdzającej podział nieruchomości i przenoszącej własność na rzecz gminy.

Oceny tej nie zmienia ustalenie zawarte w § 43 ust. 6 uchwały, zgodnie z którym ustala się, że wydzielenia terenu pod drugorzędny układ drogowy nie uwidoczniony na rysunku planu i obejmujący ulice bezpośrednio obsługujące przyległe zagospodarowanie można dokonać w opracowaniach szczegółowych, tj. koncepcji lub projekcie budowlanym ulicy, danych technicznych dróg, po wkreśleniu ich na mapę zasadniczą miasta. Ustalenie to dotyczy sytuacji faktycznej, która może zaistnieć w przyszłości w związku z faktycznym użytkowaniem nieruchomości przez ich właścicieli lub planami gminy związanymi z budową drogi na podstawie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i nie wiąże się ze zmianą planu, która wymaga zachowania trybu przewidzianego dla uchwalenia planu. Należy przypomnieć, że ze względu na treść art. 11i ust. 2 wskazanej ustawy w sprawach dotyczących zezwolenia na realizację inwestycji drogowej nie stosuje się przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2017 r. poz. 1023), co oznacza, że inwestycja drogowa może być realizowana niezależnie od ustaleń planu.

Stosownie do treści art. 134 ust.1 ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust.2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust.4).

Według powyższych reguł w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla celów odszkodowania niewątpliwie niezbędne jest ustalenie wzajemnej relacji pomiędzy wartością nieruchomości ustaloną przy uwzględnieniu aktualnego sposobu jej użytkowania oraz alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia na cele wywłaszczenia (w tym przypadku decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Następnie w zależności od tego, czy zmiana przeznaczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości, czy też tego zwiększenia nie powoduje, uwzględnia się odpowiednio alternatywny bądź aktualny sposób jej użytkowania. Istotą tego mechanizmu jest więc ustalenie czy dochodzi do zmiany wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia.

W sytuacji w której dochodzi do zmiany przeznaczenia nieruchomości, wartość nieruchomości będzie oceniana na podstawie dotychczasowego sposobu użytkowania związanego z jej przeznaczeniem, gdy zmienione przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości tej nieruchomości.

Należy wskazać, że według art. 154 ust. 1 wskazanej ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z kolei zgodnie z treścią ust. 2 tego przepisu, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Faktyczny sposób użytkowania nieruchomości będzie miał wpływ na ustalenie dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości, a tym samym na określenie wartości nieruchomości dopiero wówczas, gdy przeznaczenie nieruchomości nie zostało określone w dokumentach planistycznych czy decyzji o warunkach zabudowy.

Tymczasem w przedmiotowej sprawie, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Z. uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej nr [...] z dnia [...] grudnia 2003r. przedmiotowa działka położona jest na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową oznaczonym symbolem MW/MN.

Oznacza to, że w przypadku tej nieruchomości doszło do zmiany jej przeznaczenia w związku z wydaniem decyzji przeznaczającej nieruchomość na cele inwestycji drogowej, jednak nie zaistniała okoliczność, która mogła powodować zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

Biegła słusznie nie zastosowała art. 36 § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, bowiem na dzień wydania decyzji zrid nieruchomość ta nie była przeznaczona pod inwestycję drogową w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do treści § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia istotnym czynnikiem dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed wydaniem decyzji. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Przepis ten niewątpliwie określa pierwszeństwo porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, ale tylko takiej która nie zmienia przeznaczenia w związku z wydaniem decyzji. Dlatego skarżąca Gmina niesłusznie zarzuca naruszenie tego przepisu prawa materialnego uznając, że biegła przyjęła do porównania nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych zamiast nieruchomości drogowych, bowiem przepis ten nie znajdował zastosowania.

Uwzględniając ilość transakcji nieruchomościami niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Biegła wyjaśniła w opinii, że w badanym okresie 2014 – 2016 odnotowano wzrost cen transakcyjnych badanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne i jednorodzinne, dlatego przyjęła ceny zaktualizowane trendem czasowym. Po przeprowadzeniu analizy cen transakcyjnych w utworzonym zbiorze nieruchomości podobnych (14 pozycji) ustaliła przedział cenowy na poziomie od 239,57 do 803,84 zł/m2 , a średnią cenę transakcyjną w wysokości 542,36 zł/m2. Na podstawie informacji o preferencjach potencjalnych nabywców ustalono, że na wysokość cen analizowanych gruntów wpływają: sąsiedztwo-otoczenie o wadze 40%, rodzaj drogi dojazdowe o wadze 30%, dostęp do infrastruktury technicznej o wadze 15%, kształt nieruchomości o wadze 5% oraz wielkość nieruchomości o wadze 10%. Biegła przedstawiła także opis nieruchomości o wartości maksymalnej i minimalnej, uwzględnionych w analizie i ocenionych jako podobne tj. takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny był najbardziej zbliżony do wycenianej nieruchomości.

W ocenie sądu opinia została sporządzona prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jest przejrzysta, wyczerpująca, nie zawiera niejasności. Opis nieruchomości przyjętych za podobne nie budzi zastrzeżeń i uzasadnia stanowisko rzeczoznawcy. Brak jest podstaw do twierdzenia, że przyjęte przez niego cechy rynkowe są nieprawidłowe i nie są wynikiem tendencji występujących na rynku lokalnym. Występujące różnice wynikające z przyjętych cech rynkowych zostały uwzględnione w dokonanej korekcie cen transakcyjnych.

W ocenie Sądu, przedstawiona przez biegłego wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.

Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania, gdyż organ ustalił w sposób wyczerpujący stan faktyczny sprawy oraz odniósł się do wszystkich okoliczności istotnych dla sprawy.

Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.