Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 629/14
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Zbigniew Ślusarczyk Sędziowie Sędzia NSA Andrzej Gliniecki Sędzia del. WSA Anna Szymańska (spr.) Protokolant starszy asystent sędziego Dominika Człapińska po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J.T. i J. T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 25 października 2013 r. sygn. akt II SA/Sz 548/13 w sprawie ze skargi S. K. i T. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 25 października 2013r. (sygn. akt II SA/Sz 548/13) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, ze skargi S. K. i T. K. uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 21 marca 2013r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku warsztatowo-mieszkalnego z częścią biurowo-socjalną (warsztat wyłącznie dla samochodów osobowych) na terenie działki nr 410/6 obręb [...].

Ze stanu faktycznego sprawy przyjętego przez sąd I instancji wynika, że Burmistrz Gminy G. decyzją nr [...] z dnia 28 stycznia 2013r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku warsztatowo-mieszkalnego z częścią biurową na wskazanej powyżej działce. Z ustaleń organu wynikało, że front działki wynosi ok. 50 m, zaś maksymalny obszar analizowany wynosi 150m. W tak wyznaczonym obszarze znajduje się jedna działka, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, która dostępna jest z tej samej drogi powiatowej. Z uwagi na niski stopień intensywności zabudowy w wyznaczonym tak obszarze analizowanym, obszar ten rozszerzono od strony południowo-zachodniej obejmując nim działkę nr 14/7 – sklep ogrodniczy i działkę nr 14/6 – warsztat samochodowy. Ponadto wzdłuż ul. [...], na działkach po stronie południowo-wschodniej znajduje się teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, oznaczony symbolem 51U o przeznaczeniu pod zabudowę usługową. Nadto dla działek o nr ewidencyjnych począwszy od 410 (działki te powstały z dużej działki, a wśród nich jest teren inwestycyjny) zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy dla mieszkaniowej jednorodzinnej zabudowy.

Wskutek odwołania wniesionego przez J. i J. T. od powyższej decyzji Burmistrza Gminy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie decyzją z dnia 21 marca 2013r. (nr [...]), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 59, art. 61, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 647, ze zm.) dalej jako u.p.z.p., uchyliło decyzję o ustaleniu warunków zabudowy wydaną przez organ I instancji i reformatoryjnie orzekło w ten sposób, że odmówiło ustalenia owych warunków.

Kolegium stwierdziło, że poszerzenie obszaru analizowanego wyznaczonego w niniejszej sprawie do 550m tj. 11-krotnej szerokości frontu działki nie było uzasadnione. Naruszono w ten sposób zasadę zachowania ładu przestrzennego. Dalej odniosło się do wydanych decyzji o warunkach dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej dla działek w sąsiedztwie (zaczynających się od numeracji 410). Stwierdzono, w powołaniu na wyrok WSA w Gdańsku (sygn. akt II SA/Gd 847/07), że przy ustalaniu warunków zabudowy istnieje konieczność dostosowania tej zabudowy nie tylko do zastanego stanu zagospodarowania, lecz także do kontynuacji woli gminy odnośnie przeznaczenia terenu, wyrażonej w wydawanych decyzjach o warunkach zabudowy.

Dalej Kolegium zauważyło, że został uchwalony plan miejscowy dla terenu wzdłuż ul. [...] co oznacza, że wolą gminy było oddzielenie dwóch obszarów o różnych funkcjach. Z ustaleń tego planu wynika, że dla terenu 51U ustalono przeznaczenie usługowe, przy czym zakres usług został enumeratywnie wymieniony i brak w nim naprawy samochodów. Zdaniem Kolegium istniejące uwarunkowania pozwalają na przyjęcie tezy, że działki o numerze początkowym 410 zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wprowadzenie funkcji usługowej na jednej z nich może nastąpić jedynie pod warunkiem, że usługi te nie będą kolidowały z funkcją mieszkaniową. Budowa zaś warsztatu samochodowego byłaby obiektem uciążliwym w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej.

Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie, S. i T. K. (inwestorzy) wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, kwestionując jej zasadność i zgodność z prawem. Zaskarżonej decyzji zarzucili błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że budowa budynku warsztatowo - mieszkalnego z częścią biurowo - socjalną na terenie działki nr ew. 410/6 w obrębie [...] stanowić będzie naruszenie ładu przestrzennego, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a także naruszenie § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako rozporządzenie) poprzez błędne przyjęcie, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, podczas gdy przepis stanowi, że granice powinny być wyznaczone w odległości nie mniejszej niż ta trzykrotna szerokość.

Sąd I instancji, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej: "p.p.s.a.", wyrokiem z dnia 25 października 2013r. uchylił zaskarżoną decyzję.

Sąd nie podzielił poglądu organu odwoławczego, że organ I instancji niewłaściwie wyznaczył obszar analizowany i w ten sposób niezasadnie objął tym obszarem działki zabudowane budynkami usługowymi. Zdaniem Sądu § 3 ust. 2 rozporządzenia powinien być wykładany w ten sposób, że trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej niż 50m stanowi minimalne parametry obszaru analizowanego. Przepis ten nie zawiera zakazu, aby granice obszaru zostały wyznaczone szerzej, w sposób umożliwiający potraktowanie obszaru poddawanego analizie jako urbanistycznej całości. Organ I instancji zatem – w ocenie WSA w Szczecinie – słusznie rozszerzył granice obszaru analizowanego i rozpoznał wniosek z zachowaniem zasad racjonalności urbanistycznej. Mianowicie odniósł się do zabudowań istniejących, dostępnych z tej samej drogi publicznej i zabudowanych budynkami jednorodzinnym z funkcją usługową.

Zdaniem sądu I instancji przyjęcie przez Kolegium odległości 150m przy określaniu granic obszaru doprowadziło do nieuzasadnionego zawężenia możliwości odniesienia się do przyszłej inwestycji w kontekście zasady dobrego sąsiedztwa (w pobliżu działki inwestycyjnej brak jest zabudowań, za wyjątkiem zabudowy na jednej działce).

Sąd wyraził nadto pogląd, że analiza funkcji i cech terenu winna odnosić się do istniejącej zabudowy, nie zaś brać pod uwagę wydane decyzje o warunkach zabudowy. Również przy ustalaniu warunków zabudowy nie istnieją podstawy normatywne, aby uwzględniać zapisy planu miejscowego uchwalonego dla terenu najbliższego dla terenu inwestycyjnego.

J. T. i J. T. zaskarżyli wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 25 października 2013 r. (sygn. akt II SA/Sz 548/13) skargą kasacyjną, wnosząc o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 141 § 4 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 6 k.p.a., art. 7 k.p.a i art. 8 k.p.a. oraz w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez błędne przedstawienie stanu sprawy i błędną ocenę materiału dowodowego i uznanie, że organ I instancji prawidłowo wziął pod uwagę obszar analizowany rozszerzony jedenastokrotnie w stosunku do szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a organ II instancji obszar analizowany w sposób nieuzasadniony zawęził;

- art. 133 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 145 § 2 p.p.s.a. poprzez błędne przedstawienie stanu sprawy i uznanie, że akta sprawy dały podstawę do przyjęcia, że organ I instancji prawidłowo przyjął pod uwagę obszar analizowany rozszerzony jedenastokrotnie w stosunku do szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a organ II instancji obszar analizowany w sposób nieuzasadniony zawęził;

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a. poprzez przyjęcie, że organ II instancji dokonał błędnej interpretacji i niewłaściwie zastosował przepisy u.p.z.p. i doszło do naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przepisów rozporządzenia;

- art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 w zw. z art. 13 § 1 i w zw. z art 134 § 1 p.p.s.a. poprzez nierozpoznanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny istoty sprawy, przejawiające się w braku prawidłowej analizy i oceny stanu faktycznego skutkujące uznaniem, że organ I instancji prawidłowo wziął pod uwagę obszar analizowany rozszerzony jedenastokrotnie w stosunku do szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, a organ II instancji obszar analizowany w sposób nieuzasadniony zawęził;

- art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych w zw. z art. 3 § 1 i § 2 ust. 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. poprzez dokonanie nieprawidłowej kontroli decyzji administracyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Natomiast na podstawie art. 174 pkt p.p.s.a. zaskarżonemu wyrokowi zarzucono:

- naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia przez jego błędną wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że obszar analizowany można dowolnie rozszerzać w celu poszukiwania takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora;

- naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust 2 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie skutkujące naruszeniem zasady ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju oraz zasady dobrego sąsiedztwa i uznanie, że obszar analizowany można dowolnie rozszerzać w celu poszukiwania takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej strona skarżąca kasacyjnie podkreśliła, że przepisy u.p.z.p. przewidują możliwość wydania decyzji pozytywnej dla inwestora, nie statuują natomiast konieczności uwzględnienia żądania inwestora. Nie zawsze bowiem inwestycja może zostać oceniona jako spełniająca kryterium zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju.

Zwrócono uwagę na orzecznictwo sądów administracyjnych, z którego wywiedziono, że szerokości obszaru analizowanego nie można uzasadniać zarówno wolnością zabudowy, jak i ochroną prawa własności. Uznanie, że obszar analizowany można wyznaczać w praktyce dowolnie szeroko zmierza do obejścia wprost u.p.z.p. Dalej zwrócono uwagę, że wyznaczone przez rozporządzenie wielkości minimalne obszaru analizy mogą być zwiększane, niemniej nie może to być przekroczenie dowolne, niczym nieuzasadnione. Przekroczenie to i jego wielkość powinno być uzasadnione istniejącym wokół działki objętej wnioskiem zagospodarowaniem terenu, jego szczególnymi cechami i istniejącym na obszarze analizowanym ładzie przestrzennym w rozumieniu art. 2 pkt 1 u.p.z.p.

Skarżący twierdzą, że rację ma Kolegium wywodząc, iż brak jest podstaw do rozszerzenia granic obszaru analizowanego do 550m ze względu na to, że najbliższy teren stanowią działki przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową. Ponadto intencją gminy było rozdzielenie dwóch obszarów o różnym sposobie zagospodarowania, skoro dla sąsiedniego terenu uchwaliła plan miejscowy przeznaczając go pod usługi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie nie skorzystało z prawa wniesienia odpowiedzi na skargę kasacyjną. Natomiast uczestniczka S. K. wniosła o odrzucenie skargi kasacyjnej, ewentualnie o jej oddalenie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W świetle art. 183 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej i bierze z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania; bada przy tym wszystkie podniesione przez skarżącego zarzuty naruszenia prawa (uchwała pełnego składu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2009 r. sygn. akt I OPS 10/09, ONSAiWSA 2010 z. 1 poz. 1).

W sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania.

Zakres rozpoznawania sprawy wyznacza strona wnosząca skargę kasacyjną przez wskazanie podstaw kasacyjnych. Strona, która kwestionuje orzeczenie wojewódzkiego sądu administracyjnego, wnosząc skargę kasacyjną, obowiązana jest wskazać przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania, które jej zdaniem zostały przez Sąd naruszone (art. 174 i 176 P.p.s.a.). Wskazanie naruszonych przepisów winno nastąpić przez przytoczenie podstaw kasacyjnych i ich uzasadnienie.

W związku z takim sformułowaniem podstaw kasacyjnych rozpatrzenia w pierwszej kolejności – co do zasady – wymagają zawarte w skardze kasacyjnej zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania. Do kontroli subsumpcji danego stanu faktycznego pod zastosowany przepis prawa materialnego można przejść dopiero wówczas, gdy okaże się, że stan faktyczny przyjęty w zaskarżonym wyroku jest prawidłowy, albo nie został skutecznie podważony. Skoro skarga kasacyjna podważa ustalony stan faktyczny poprzez błędne przedstawienie stanu sprawy, konieczne było odniesienie się do zarzutów zbudowanych w oparciu o ten wzorzec wzruszenia wyroku sądu I instancji. Wszystkie zarzuty o charakterze procesowym zmierzają bowiem do zakwestionowania stanowiska przyjętego w zaskarżonym wyroku, że dopuszczalne jest w niniejszej sprawie rozszerzenie obszaru analizowanego w związku ze stwierdzonym stanem faktycznym tj. w minimalnym obszarze analizowanym (trzykrotna szerokość frontu działki) znajduje się jedynie jedna działka zabudowana oraz zostały wydane decyzje o warunkach dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej dla kilku działek położonych w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycyjnego – ta kwestia została szerzej rozwinięta w uzasadnieniu skargi kasacyjnej.

Zarzut dotyczący naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 c) p.p.s.a. wskazuje, że skarżący kasacyjnie wiąże wadliwie sporządzone uzasadnienie wyroku z przepisem, który nakazuje uchylenie zaskarżonego wyroku w sytuacji stwierdzenia naruszenia przepisów o charakterze procesowym w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Tymczasem sąd I instancji uchylając zaskarżoną decyzję dopatrzył się jedynie naruszenia przepisów prawa materialnego i z tej jedynie podstawy uchylił decyzję Kolegium. Nie doszło zatem do naruszenia wskazanego art. art. 145 § 1 pkt 1 c) p.p.s.a. skoro nie został on zastosowany.

Odnośnie zarzutu poprawności sporządzenia uzasadnienia wyroku należy jeszcze dodać, że nie należy go utożsamiać z poprawnością wniosków i ocen w nim zawartych. Z tego względu zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. nie może stanowić uprawnionej podstawy do kwestionowania ocen merytorycznych przyjętych przez Sąd I instancji w odniesieniu do ustaleń stanowiących podstawę faktyczną kontrolowanych decyzji administracyjnych. Innymi słowy, wymóg zamieszczenia przez sąd w uzasadnieniu wyroku swojego stanowiska odnośnie do oceny legalności kontrolowanego aktu nie przekłada się w bezpośredni sposób na prawidłowość dokonanej przez sąd interpretacji przepisów prawa. Dlatego w ramach zarzutu naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. nie można kwestionować prawidłowości wykładni konkretnych przepisów prawa materialnego i procesowego znajdujących zastosowanie w sprawie. W rozpatrywanej sprawie powyższa prawidłowość dotyczy rozumienia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz przede wszystkim normy ustanowionej w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Sąd I instancji zaprezentował bowiem inne rozumienie tych przepisów niż oczekują tego skarżący kasacyjnie i zastosował odmienny sposób ich reasumpcji w odniesieniu do faktów występujących w sprawie.

W kwestii tej ostatniej - to właśnie z nią należy połączyć zarzuty o charakterze procesowym, bowiem skarżący kasacyjnie w odmienny sposób dokonują oceny stanu faktycznego w kontekście znajdujących zastosowanie przepisów prawa materialnego niż dokonał tego sąd I instancji. Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się bowiem do tego, czy dopuszczalne było uznanie przez sąd I instancji, że Kolegium błędnie "zawęziło" obszar analizowany w ten sposób, że uznało, iż brak podstaw do możliwości skorzystania do odstąpienia od generalnej reguły wyznaczania tego obszaru jako trzykrotności szerokości frontu działki. Otóż zasadnie, zdaniem NSA, sąd I instancji uznał, że norma § 3 ust. 2 rozporządzenia pozwala na poszerzenie tego obszaru, jeżeli wynika to z okoliczności danej sprawy. Każde bowiem postępowanie w sprawie warunków zabudowy dotyczy ściśle zindywidualizowanego stanu faktycznego, który w każdym wypadku podlega ocenie. I nie można przy tym odmówić racji przywołanym w skardze kasacyjnej wyrokom sądów administracyjnych, że wniosek o wydanie warunków zabudowy nie stwarza bezwzględnego uprawnienia dla inwestora otrzymania oczekiwanej treści rozstrzygnięcia. Niemniej przy rozpatrywaniu wniosków o wydanie warunków zabudowy, wolność zagospodarowania terenu w sposób pozostający w zgodzie z zastanym ładem przestrzennym, nie może być pomijana przez organy.

Przede wszystkim zasadnie sąd I instancji zwrócił uwagę, że analiza funkcji i cech zabudowy przeprowadzana jest na bazie istniejącego zagospodarowania terenu. Sąd orzekający podziela pogląd zaprezentowany w wyroku NSA z dnia 7 października 2008r. (sygn. akt II OSK 1130/07) i twierdzi, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczy stanu zainwestowania w terenie, nie zaś stanu prawnego terenów sąsiednich wynikającego z uzyskanych decyzji administracyjnych. Przedmiotem opisu i oceny urbanisty (architekta) nie jest stan prawny, lecz stan zagospodarowania urbanistycznego stwierdzony na podstawie zarówno dokumentacji, jak również badań terenowych. Jeżeli obiekt nie został zrealizowany, uwzględnienie go w analizie jest niedopuszczalne. Dotyczy to także projekcji stanu zagospodarowania wynikającego z uchwalonego planu miejscowego. O tyle jest to istotny argument, bowiem Kolegium poza stwierdzeniem, że obszar analizowany nie może być dowolnie poszarzany, jako argument przywołało zapisy planu miejscowego oraz wydane dla sąsiednich działek o początkowym nr 410 decyzje o warunkach dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Dopóty stan prawny wynikający z przywołanych dokumentów nie zostanie przełożony na stan zainwestowania w terenie, ustalenia wynikające z decyzji o warunkach czy planu miejscowego nie stanowią stanu zagospodarowania branego pod uwagę przy realizowaniu zasady zachowania ładu przestrzennego.

Dalej należy stwierdzić, że ustalony w rzeczywistości stan faktyczny pozwalał na odstąpienie od generalnej reguły wyznaczania wielkości obszaru analizowanego, określonej w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Jak słusznie przyjął organ I instancji i stanowisko to zaakceptował Wojewódzki Sąd Administracyjny, z uwagi na niski stopień intensywności istniejącej zabudowy obszar analizowany poszerzono od strony południowo-zachodniej obejmując najbliższy teren zabudowany budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i usługowymi. W tak wyznaczonym obszarze występują działki zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z zabudową towarzyszącą i obiektami usługowymi (działka nr ew. 14/7 oraz 14/6). Nawiązanie zatem funkcją projektowanego budynku do stwierdzonej zabudowy usługowej pozwalało na ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem.

Spór zatem na ile dopuszczalne jest poszerzenie obszaru analizowanego w stosunku do normy minimalnej powinien być rozstrzygany dla każdego stwierdzonego stanu faktycznego indywidualnie, po rozważeniu wszystkich okoliczności sprawy. Każde bowiem poszerzenie tego obszaru jest dopuszczalne w świetle § 3 ust. 2 rozporządzenia, niemniej jednak stosowanie tego przepisu nie może mieć cech dowolności i w tym zakresie nie można odmówić racji skarżącym kasacyjnie. Niemniej słusznie w tej konkretnej sprawie sąd I instancji uznał, iż stanowisko Kolegium nie uwzględnia specyfiki stwierdzonego stanu faktycznego polegającego także na tym, że zarówno projektowane zamierzenie, jak i stwierdzone usługi na działkach nr ew. 14/7 oraz 14/6 obsługiwane są z tej samej drogi publicznej.

Przechodząc do rozpatrzenia zarzutów o charakterze naruszenia przepisów prawa materialnego Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że są one również nieusprawiedliwione. Pozostają one w ścisłym związku z dotychczasowymi rozważaniami odnoszącymi się do norm procesowych. Otóż przy przyjętym jako własny przez sąd I instancji stanie faktycznym wynikającym z decyzji Burmistrza Gminy G., Naczelny Sąd Administracyjny nie znajduje podstaw do zakwestionowania poprawności zastosowania wskazanych w skardze kasacyjnej norm materialnych. Sąd I instancji zasadnie uchylił zaskarżoną decyzję ze względu na naruszenie owych norm. Zasada "dobrego sąsiedztwa" statuowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 p.p.s.a. i związana ściśle z nią dyspozycja § 3 rozporządzenia zostały prawidłowo zinterpretowane przez sąd I instancji w kontekście przyjętego niewadliwie stanu faktycznego. Dobre sąsiedztwo podlega bowiem badaniu w wyznaczonym obszarze analizowanym i uzasadnione wyznaczenie tego obszaru determinuje owo sąsiedztwo. Wobec powyższego słusznie skarga kasacyjna zwraca uwagę na wyznaczenie obszaru jako istotnego elementu postępowania dowodowego. W zależności bowiem od jego wielkości mogą być różne wnioski co do rodzaju oraz parametrów występującej w otoczeniu terenu inwestycyjnego zabudowy. Niemniej w rozpatrywanej sprawie, jak już wywiedziono wyżej, obszar nie został w sposób dowolny rozszerzony. Przyczyny takiego postępowania zostały wyjaśnione w analizie funkcji oraz cech zabudowy, a następnie w decyzji organu I instancji.

Mając to wszystko na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 w związku z art. 183 § 1 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.