Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 85/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust 1 pkt. 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant ref. staż. Luiza Cycling, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2018 r. sprawy ze skargi [...] S.A. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją nr [...], z [...] listopada 2017 r., po rozpatrzeniu odwołania [...] S.A. od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z [...] stycznia 2017 r., ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi na parterze i garażami podziemnymi przy ul. [...] w [...], na działkach o nr ew. [...] i [...] z obr. [...], z wjazdem z ul. [...] i niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach o nr ew. [...] i [...] z obr. [...] oraz nr ew. [...] z obr. [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1073) oraz § 7 ust. 1 i 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej jako "rozporządzemnie") uchyliło pkt 1.1. piąte tiret zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzekło: "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub kalenicy - około 20 m, licząc od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku", w pozostałym zaś zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Decyzją nr [...] z [...] stycznia 2017 r., wydaną na wniosek [...] Sp. z o.o., Zarządu Dzielnicy [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi na parterze i garażami podziemnymi przy ul. [...] w [...], na działkach o nr ew. [...] i [...] z obr. [...], z wjazdem z ul. [...] i niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach o nr ew. [...] i [...] z obr. [...] oraz nr ew. [...] z obr. [...]. W szczególności decyzją tą ustalono:

- nieprzekraczalną linię zabudowy od ul. [...] na przedłużeniu linii zabudowy budynku sąsiedniego, przy ul. [...],

- wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu na poziomie ok. 39%,

- szerokość elewacji frontowej - ok. 18 m +/- 10%,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (jej gzymsu lub attyki) "w nawiązaniu do rzeczywistej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku sąsiedniego przy ul. [...] (według pomiarów w naturze)".

Odwołanie od powyższej decyzji złożyły [...] S.A.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] rozpatrując odwołanie stwierdziło, że analiza treści decyzji organu I instancji, załączników do decyzji, ze szczególnym uwzględnieniem części tekstowej analizy urbanistycznej obszaru sąsiadującego z terenem planowanej inwestycji, jak również akt postępowania poprzedzającego jej wydanie pozwala uznać, że granice obszaru analizowanego oddalone są albo dokładnie o trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji od granic tego terenu (na wschód i zachód), albo ową trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji niewiele przewyższają (na północ, gdzie "dodatkowy" teren zajmuje pas drogowy ul. [...] , oraz na południe, gdzie granica obszaru została przesunięta po to tylko, by objąć większą część działek usytuowanych na południe od ul. [...] niż gdyby miało to miejsce w przypadku zachowania minimalnej wymaganej rozporządzeniem odległości. Zdaniem Kolegium, działki te i tak byłyby brane pod uwagę przy analizie, powiększenie zatem obszaru analizowanego na południe od terenu inwestycji w żaden sposób nie wpływa na wynik niniejszej sprawy).

Wbrew zarzutowi odwołania, Kolegium wskazało, że przy wyznaczaniu granic obszaru poddawanego analizie nie wyznacza się żadnego "centralnego punktu nieruchomości", a punktem odniesienia dla określenia owych granic są granice terenu inwestycji - granice obszaru analizowanego mają przebiegać w odległości co najmniej trzykrotności szerokości frontu owego terenu od granic terenu inwestycji, a nie od "centralnego punktu nieruchomości".

Kolegium nie podzieliło również zarzutu odwołania dotyczące rzekomego pominięcia przy analizie zabudowy mieszkaniowej położonej na południe od ul. [...] ", zwłaszcza w sytuacji, gdy planowane zamierzenie obejmuje właśnie realizację zabudowy mieszkaniowej. Twierdzeniom odwołującej przeczy zarówno część graficzna analizy, jak i jej część tekstowa.

Kolegium nie znalazło podstaw do uznania, że granice obszaru poddanego w sprawie analizie urbanistycznej zostały wyznaczone w sposób nieprawidłowy.

Kolegium ustaliło, że po południowej stronie pasa drogowego ul. [...], na zachód od terenu planowanej inwestycji wytworzyła się zabudowa mieszkaniowa o charakterze pierzejowym. Z kolei znajdujący się na wschód od tego terenu budynek Hali [...] jest odsunięty od ulicy [...]. Pozwala to na wyznaczenie dla terenu planowanej inwestycji dwóch linii zabudowy: jako kontynuacja pierzei ul. [...] od zachodu oraz kontynuacja odsuniętego od tej ulicy budynku o przeznaczeniu handlowo-usługowym. Skoro planowana zabudowa ma odpowiadać charakterem istniejącej zabudowie mieszkaniowej, to linia zabudowy wyznaczona przez ową zabudowę powinna stanowić podstawę do wyznaczenia linii zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Ustalenie takie znajduje oparcie w przepisie § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Dalej Kolegium wskazało, że z części tekstowej analizy wynika, że w obrębie obszaru nią objętego wskaźniki powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wahają się w granicach od 22 do 58%, przy czym przy ustalaniu owych wskaźników uwzględniono fakt, iż granice części działek ewidencyjnych znajdujących się w granicach obszaru analizowanego poprowadzone zostały po obrysie budynków - w takim przypadku przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy, który de facto wynosi 100%, uwzględniano teren działki okalającej owe budynki. Rozwiązanie takie, zdaniem Kolegium, uznać należy za zasadne, pozwalające zachować ład przestrzenny na poddanym analizie obszarze.

Średni wskaźnik zabudowy dla terenów na obszarze analizowanym wynosi około 38%, średni wskaźnik zabudowy dla terenów pod zabudową mieszkaniową zaś - około 39%, za w pełni zasadne zatem uznać należy przyjęcie dla przedmiotowej inwestycji drugiego z wymienionych parametrów.

Kolegium nie znalazło podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji z tego tylko względu, że przy ustaleniu omawianego parametru użyto sformułowania "około". Kolegium podziela pogląd, że ustalenie parametrów przyszłej inwestycji możliwe jest często jedynie w pewnym przybliżeniu. Użycie sformułowania "około" nie skutkuje dowolnością rozstrzygnięcia: określony parametr zawsze będzie musiał być bliski ustaleniu w decyzji, w tym przypadku - wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu będzie musiał być bliski 39%.

Z kolei ze sporządzonej na potrzeby niniejszego postępowania analizy urbanistycznej wynika, że szerokości elewacji frontowej budynków posadowionych w jej granicach są zróżnicowane. Szerokość elewacji frontowych budynków w południowej pierzei ul. [...] wynosi: ok. 86 m (ul. [...]), około 30 m (ul. [...]), około 44 m (ul. [...]), w północnej pierzei tej ulicy zaś około 34 m (ul. [...]) i 46 m (ul. [...] 53). Szerokość frontu działki o nr ew. [...], na której jest planowana realizacja przedmiotowej inwestycji, wynosi około 28 m, szerokość elewacji frontowej owej inwestycji wynieść ma zaś około 18 m, i byłaby zbliżona do szerokości elewacji budynków przy ul. [...] (około 18 m) i ul. [...] (około 19 m), usytuowanych ścianami "szczytowymi" do pasa drogowego. Ustalenie zatem szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy na około 18 m +/- 10%, uzasadnione jest zarówno wynikami analizy, jak i szerokością terenu, na której zrealizowana ma być zabudowa. Ustalenie takie jest dopuszczalne w oparciu o § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Kolegium ustaliło, że z analizy urbanistycznej wynika, że wysokość elewacji frontowej budynku znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji, tj. przy ul. [...], wynosi około 20 m. Kolegium nie widzi podstaw do ustalenia wysokości elewacji frontowej planowanego budynku na innym poziomie, w tym - na podstawie średniej wielkości tego parametru występującego na obszarze analizowanym, tj., stosownie o § 7 ust. 3 rozporządzenia. Działanie takie znajduje oparcie w wynikach analizy oraz w przepisie § 7 ust. 4 rozporządzenia oraz - po części - w ust. 1 tego paragrafu.

Kolegium natomiast uznało zarzut odwołania, że sformułowanie użyte w decyzji organu I instancji, pozostawiające de facto ustalenie parametru związanego z wysokością elewacji frontowej kwestią otwartą, jest niedopuszczalne. Konieczne stało się zatem dokonanie zmiany decyzji w tym zakresie, co Kolegium uczyniło.

Za niezasadny zarzut uznało Kolegium nieokreślenia w decyzji organu I instancji, czy wysokość planowanego budynku mierzyć należy do gzymsu lub attyki, obowiązujące regulacje bowiem nie wymagają, by określenie takie miało nastąpić już na etapie ustalenia warunków zabudowy.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] listopada 2017 r. wniosły [...] S.A. z siedzibą w [...].

Skarżąca Spółka zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 7, 8, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (dalej: "u.p.z.p.") w zw. z § 6 i 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez przeprowadzenie niepełnego, wybiórczego i niezgodnego z wymogami rozporządzenia postępowania wyjaśniającego, w tym dokonanie jedynie wybiórczej charakterystyki zagospodarowania działek sąsiednich przejawiającej się w nieuwzględnieniu we wnioskach analizy z dnia 17.01.2017 r. (załącznik nr 2 do Warunków Zabudowy, dalej: "Analiza") parametrów nieruchomości położonych na południe od ul. [...]", części nieruchomości położonych przy ul. [...] oraz nieruchomości położonych przy ul. [...] w zakresie szerokości elewacji frontowej oraz dopuszczalnej wysokości budynku, pomimo że ww. nieruchomości znajdują się w granicach analizowanego obszaru, co skutkowało dodatkowo niezgodnym z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. pominięciem w Analizie znajdujących się w analizowanym obszarze nieruchomości o funkcji podobnej do planowanej Inwestycji (zabudowa mieszkaniowa), a także sporządzenia uzasadnienia decyzji w tym zakresie w sposób ogólnikowy, naruszający zasadę pogłębiania zaufania i utrudniający jej kontrolę instancyjną, które to naruszenia uniemożliwiały ustalenie, czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy było w okolicznościach sprawy zgodne z przesłankami art. 61 u.p.z.p. i powodują, że warunki zabudowy zostały wydane przedwcześnie a decyzja utrzymująca je w mocy jest wadliwa,

- art. 8, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. § 7 ust. 3 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia przez przeprowadzenie niepełnego, niegodnego z wymogami rozporządzenia postępowania wyjaśniającego i pominięcie w ustaleniach okoliczności, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, którego skutkiem było wadliwe niezastosowanie § 7 ust. 1 i 3 rozporządzenia przewidującego w takim wypadku ustalenie wysokości zabudowy na podstawie średniej wysokości budynków występujących na analizowanym obszarze,

- § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia przez wyznaczenie aż czterech linii zabudowy w części graficznej Analizy, mimo że ww. przepisy pozwalają na wyznaczenie tylko jednej takiej linii,

- § 4 ust. 4 w zw. z § 3 ust. 1 oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. polegające na wyborze linii zabudowy znajdującej się bliżej drogi publicznej, mimo że dopuszczalność takiego wyznaczenia musi wynikać z analizy (a z załączonej do warunków zabudowy Analizy nie wynika),

oraz mając na uwadze, że w wypadku gdy linia zabudowy tworzy uskok (co ma miejsce w niniejszej sprawie, zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia linia nowej zabudowy winna być ustalona jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w dalszej odległości od pasa drogowego,

a także sporządzenie uzasadnienia decyzji w tym zakresie w sposób ogólnikowy, naruszający zasadę pogłębiania zaufania i utrudniający jej kontrolę instancyjną, ponieważ przyjęcie ww. odstępstw od zasad określonych w rozporządzeniu nie zostało uzasadnione ani w uzasadnieniu ani w Analizie,

- § 5 ust. 1 rozporządzenia polegające na nieprecyzyjnym oznaczeniu dopuszczalnego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy.

W konsekwencji powyższych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Uczestnik postępowania [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...], będąca inwestorem w sprawie, w piśmie z 3 kwietnia 2018 r. wniosła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2017 r. poz. 2188 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta stosownie do § 2 powołanego artykułu sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.), dalej P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.).

Skarga podlegała oddaleniu. Rozpoznając sprawę Sąd nie dopatrzył się w działaniu organów administracji ani naruszenia norm prawa materialnego, ani też naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073, ze zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

Skoro w przedmiotowej sprawie, brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej.

Analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji z [...] listopada 2017 r. prowadzi do wniosku, że organy obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, należycie oceniły zgromadzony materiał dowody i wydały zgodne z prawem rozstrzygnięcia.

W pierwszym rzędzie należy zauważyć, że organ I instancji, stosownie do § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia, przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynik przeprowadzonej analizy stanowi załącznik nr 2 do decyzji

z [...] stycznia 2017 r. Z kolei w załączniku graficznym nr 2 do decyzji na kopii mapy przedstawiono granice obszaru analizowanego. Przepis § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. W przedmiotowej sprawie granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości większej w stosunku do minimalnego obszaru określonego w § 3 rozporządzenia, w zasadzie jedynie w kierunku południowym po to, by jak wyjaśniło Kolegium w zaskarżonej decyzji, objąć analizą większą część działek usytuowanych na południe od ul. [...], gdzie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

W ocenie Sądu organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować przedmiotową inwestycję (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Planowana bowiem inwestycja, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Pojęcie "działki sąsiedniej" o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie oznacza tylko działki graniczącej bezpośrednio z działką inwestora, lecz pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalającą organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji, Przeprowadzona analiza wykazała, że w obszarze występują funkcje:

- usługowa - handlowa, obsługa komunikacji, administracyjna, biurowa, mieszkalnictwa zbiorowego, oświaty,

- mieszkaniowa – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z pojedynczymi lokalami w budynkach,

- komunikacyjna.

Zatem planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami.

Ponadto stanowiący integralną część decyzji wynik analizy wskazuje w szczególności, iż w toku postępowania z korektą wprowadzoną decyzją organu II instancji należycie ustalono okoliczności w zakresie linii zabudowy, wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu.

Organ ustalił też, że teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - ul. [...], spełnione zostały warunki obsługi planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej, zgoda na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych nie dotyczy terenu palowanej inwestycji.

Odnosząc się do zarzutów skargi, Sąd nie podziela zarzutu, że w sprawie nieprawidłowo ustalono szerokość elewacji frontowej oraz dopuszczalną wysokość planowanego budynku.

Zgodnie z § 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W przedmiotowej sprawie front działki przylega do ul. [...]. Boki działki inwestycyjnej nie są równe. Ma ona prostokątny kształt i węższym bokiem przylega do ul. [...]. Szerokość frontu działki nr ew. [...], na której planowana jest zabudowa, wynosi ok. 28 m. Z uwagi na kształt działki inwestycyjnej, planowana zabudowa ma być usytuowana ścianami szczytowymi do pasa drogowego ul. [...]. W decyzji o warunkach zabudowy szerokość elewacji frontowej ustalono na ok. 18 m +/- 10%. Z analizy wynika, że ustalona szerokość elewacji frontowej zbliżona jest do szerokości elewacji budynków przy ul. [...] (ok. 18 m) i [...] (ok. 19 m), które również są usytuowane ścianami szczytowymi do pasa drogowego. W ocenie Sądu, z uwagi na kształt działki inwestycyjnej projektowana szerokość elewacji frontowej i sposób jej ustalenia jest dopuszczalny, zgodny z § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Z kolei zgodnie z § 7 ust. 1, 2, 3, 4 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W przedmiotowej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub kalenicy, po korekcie dokonanej decyzją organu II instancji, ustalono na ok. 20 m, licząc od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje o różnej wysokości od I do VI kondygnacji nadziemnych. Wysokość elewacji frontowych obiektów w bliskim sąsiedztwie jest również zróżnicowana. W analizie przyjęto, że nowa zabudowa terenu powinna harmonizować z zabudową zastaną w sąsiedztwie, z którą będzie współtworzyła pierzeję ul. [...]. Dlatego organ uznał, że wysokość elewacji frontowej nowej zabudowy powinna nawiązywać do wysokości elewacji sąsiedniego budynku przy ul. [...] wynoszącej ok. 20 m, co odpowiada regule § 7 ust. 1 rozporządzenia. Należy zwrócić uwagę, że na działce sąsiadującej z drugiej strony działki inwestycyjnej, znajduje się obiekt Hali [...] , która nie jest zwrócona frontem do ul. [...] i od strony tej ulicy jest wycofana w głąb działki.

Wobec powyższego, uzasadniona jest ustalona w decyzji wysokość elewacji frontowej planowanej zabudowy.

Zgodnie z § 4 ust. 1, 2, 3, 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W przedmiotowej sprawie linię zabudowy od ulicy [...] ustalono na przedłużeniu linii zabudowy budynku sąsiedniego przy ul. [...]. Jednocześnie ustalono, że ta linia zabudowy nie dotyczy balkonów, logii i ew. nadwieszeń o głębokości do 1,8 m, usytuowanych powyżej kondygnacji usługowej. Z przeprowadzonej analizy wynika, że dla terenu nieruchomości przy ul. [...](dz. ew. nr [...]) linie zabudowy ustalono w nawiązaniu do linii zabudowy wynikającej z usytuowania budynku przy ul. [...] i [...] 33, a zatem zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia. W okolicznościach przedmiotowej sprawy, brak jest uzasadnienia dla ustalenia linii zabudowy na przedłużeniu linii zabudowy obiektu Hali [...], która do ul. [...] zwrócona jest tyłem, a frontem do ul. [...] ".

Zgodnie z § 5 ust. 1 i 2 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W przedmiotowej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki budowlanej, tj. działki ew. nr [...] i nr [...], ustalono na ok. 39 %. Z analizy wynika, że średni wskaźnik zabudowy dla terenów na obszarze analizowanym wynosi 38 %. Natomiast średni wskaźnik zabudowy terenów mieszkaniowych wynosi ok. 39 %. Przyjęto, że planowana zabudowa z uwagi na funkcję mieszkaniową z usługami powinna spełniać standardy zabudowy dla terenu mieszkaniowego. W związku z tym dopuszczalne było przyjęcie na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia wartości średniej dla terenów mieszkaniowych wynoszącego ok. 39 %.

Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut skarżącej dotyczący naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 77 § 1, 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Stan faktyczny w sprawie został ustalony, dokonano jego oceny i prawidłowo organy uznały, że w niniejszej sprawie nie istnieje podstawa do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

Konkludując stwierdzić należy, że ocena legalności zaskarżonej decyzji w granicach zakreślonych rozstrzygnięciem nie daje podstaw do stwierdzenia, że doszło do naruszenia prawa materialnego lub naruszenia prawa procesowego, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Brak jest podstaw do uznania, iż w postępowaniu nie wyjaśniono wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie jest prawidłowe. Wobec tego wszelkie zarzuty podniesione w skardze należało uznać za niezasadne.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.