Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 654/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2016-06-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, art. 2 pkt 14
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Janina Guść Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Starszy sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 15 czerwca 2016 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi Gminy Miasta L. - Miejskiego Zarządu Gospodarki Komunalnej w L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 czerwca 2015 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz deyzję Wójta Gminy Nowa "A" z dnia 22 kwietnia 2015 r., nr [...], 2. zasądza na rzecz skarżącej Gminy Miasta L. - Miejskiego Zarządu Gospodarki Komunalnej w L. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego kwotę 800 (osiemset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją Wójta Gminy z 22 kwietnia 2015 r. ustalono na wniosek M. D. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. L.

W dniu 25 czerwca 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania złożonego przez Miejski Zarząd Gospodarki Komunalnej działający w imieniu Gminy Miasta, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz 717), dalej "ustawa", pierwszą przesłanką pozytywną wydania decyzji o warunkach zabudowy określa się tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Kolejną przesłanką pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest dostęp terenu, którego dotyczy wniosek do drogi publicznej. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że pojęcie dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozumieć jako dostęp faktyczny i prawny, zapewniający kumulatywne spełnienie obu tych przesłanek. Dostęp do drogi publicznej musi zapewniać faktyczną możliwość przejścia i przejazdu do drogi publicznej i musi być to dostęp realny.

Następna przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy odnosi się do zapewnienia nieruchomości objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, wystarczającego uzbrojenia terenu. Kolejne przesłanki dotyczą uzależnienia możliwości wydania decyzji od zgodności z ustawami szczegółowymi.

Organ odwoławczy wskazał, że istotę sprawy stanowiła kwestia spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2 powyższej ustawy, dotycząca dostępu terenu objętego wnioskiem do drogi publicznej. Stosownie do przepisu art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojęcie "dostępu do drogi publicznej", oznacza, iż przez dostęp ten należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi, dostęp przez drogę wewnętrzną, bądź dostęp przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Odnosząc się do kwestii dostępności terenu - dz. nr [...] w L. do drogi publicznej, stwierdził organ odwoławczy, że organ I instancji dokonał prawidłowej analizy tej przesłanki, warunkującej wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy. W ocenie Kolegium nie sposób podzielić stanowiska strony odwołującej się, że doszło do ustalenia dostępności nieruchomości do drogi publicznej niezgodnie z obowiązującym planem miejscowym (uchwalonym uchwałą nr LX-514/2010 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 listopada 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla "Lębork - Wschód" w Lęborku).

Organ I instancji w uzasadnieniu decyzji oraz w załączniku nr 2 do decyzji - analizie cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazał, że nieruchomość objęta wnioskiem ma dostęp do drogi publicznej oznaczonej symbolem KD.KX.13 dz. nr [...]. Podniósł, że działka ta objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[..]", powołując się przy tym na ten akt prawa miejscowego. Jak wyjaśnił organ I instancji działka nr [...] ma w planie oznaczenie KD.KX.13. Sposób obsługi komunikacyjnej działek na terenie Gminy bezpośrednio sąsiadujących z terenem KD.KX.13 został określony w § 15 ust. 4 planu miejscowego. Stosownie do tego postanowienia obsługa komunikacyjna działek na terenie gminy położonych w bezpośrednim sąsiedztwie terenu KD.KX.13 ma odbywać się poprzez drogi i dojazdy projektowane na terenach 4. MN.11 i 4.MN.13 za wyjątkiem działki [..]. Z kolei w § 15 ust. 1 lit. e planu miejscowego podano, że układ dróg publicznych tworzą dojazdy oznaczone na rysunku planu jako KD.KX.13. W związku z powyższym, biorąc pod uwagę ustalenia wynikające z miejscowego planu, komunikacja ta ma odbywać poprzez drogi i dojazdy projektowane na terenach 4.MN.11 i 4.MN.13 planu, a do czasu zrealizowania tych dróg poprzez ciąg pieszo - jezdny KD.KX.13 na dz. nr [...], który łączy się z drogą powiatową. Kolegium podkreśliło, że w świetle postanowienia § 15 ust. 1 lit. e planu miejscowego, ciąg pieszo - jezdny KD.KX.13 na dz. nr [...] stanowi układ dróg publicznych, co umożliwia pośredni dostęp do poszczególnych nieruchomości.

W odwołaniu Miejski Zarząd Gospodarki Komunalnej, działający w imieniu Gminy Miasta, jako właściciel działki sąsiadującej z terenem inwestycji zaskarżył decyzję w zakresie pkt 7.6 decyzji, zarzucając oparcie decyzji na błędnie ustalonym stanie faktycznym, tj. ustaleniu niezgodnie z obowiązującym planem miejscowym "Osiedla Lębork - Wschód", że ciąg komunikacyjny oznaczony jako KD.KX.13 jest drogą publiczną, gdy tymczasem jest to tymczasowy ciąg pieszo - jezdny. Na tej podstawie domagał się uchylenia decyzji w zakresie pkt 7.6 decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Organ odwoławczy rozpatrując ten zarzut wskazał, że zaskarżony pkt. 7.6 decyzji został poddany szczegółowej analizie i opisowi zawartemu w uzasadnieniu decyzji oraz w załączniku nr 2 do decyzji - pkt 3.3., który, zdaniem Kolegium, jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasta. Z informacji tam zawartych jednoznacznie wynika, że sposób obsługi komunikacyjnej działek na terenie Gminy (w tym działki nr [...]), bezpośrednio sąsiadujących z terenem KD.KX.13 ma odbywać się przez drogi i dojazdy projektowane na terenach 4.MN.11 i 4.MN.13 planu, a do czasu zrealizowania tych dróg - poprzez ciąg pieszo - jezdny KD.KX.13, który łączy się z drogą powiatową. Przeprowadzona przez organ I instancji analiza przesłanki dostępności nieruchomości do drogi publicznej potwierdza, że została ona spełniona. W związku z powyższym za chybiony należy uznano zarzut odwołującego się. Z tych względów zarzut, że ciąg komunikacyjny KD.KX.13 nie dopuszcza obsługi funkcji mieszkalnych na obszarze Gminy nie został uwzględniony.

Dodatkowo wskazano, że działka nr [...], stanowiąca de facto drogę wewnętrzną, jest własnością Gminy, w związku z czym droga ta ma charakter drogi udostępnionej do powszechnego korzystania. W przypadku zatem położenia nieruchomości przy powszechnie dostępnej drodze wewnętrznej, stanowiącej własność sąsiedniej gminy w stosunku do nieruchomości objętej wnioskiem, skomunikowanej z drogą publiczną, odmowa ustalenia warunków zabudowy byłaby niezasadna.

Skargę na powyższą decyzję wniósł Miejski Zarząd Gospodarki Komunalnej zarzucając w imieniu gminy naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] w L. ma dostęp do drogi publicznej, a w konsekwencji przyjęcie, że pkt 7.6 decyzji Wójta Gminy jest zgodny z obowiązującymi przepisami.

Wskazał skarżący, że analizując zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla "Lębork-Wschód" w L. Kolegium błędnie przyjęło, że § 15 ust. 4 planu jest przepisem szczególnym do § 39 ust. 4 planu i na tej podstawie plan zezwala na obsługę komunikacyjną nieruchomości Gminy poprzez ciąg pieszo-jezdny oznaczony w planie jako KD.KX.13. Wedle skarżącego na podstawie § 15 ust. 1 w pkt e) błędnie uznano ciąg KD.KX.13 za drogę publiczną, gdyż zapisy planu trzeba czytać łącznie z załącznikiem graficznym, który w legendzie wymienia oznaczenia dróg publicznych jako KD.S, KD.Z, KD.L, KD.D oraz inne ustalenia obsługi komunikacyjnej oznaczone jako KX i KP. Zdaniem skarżącego brak jest podstaw do przyjęcia, że jest to droga publiczna. Przepis § 15 ust. 4 planu określa stan docelowy, tj. iż obsługa komunikacyjna działek na terenie Gminy będzie możliwa poprzez drogi i dojazdy projektowane na wyszczególnionych w tym ustępie działkach. Sformułowanie "drogi i dojazdy projektowane" oznacza, że do czasu wybudowania tych dróg, działki położone na terenie Gminy w bezpośrednim sąsiedztwie terenu KD.KX.13 obsługi komunikacyjnej nie posiadają.

Potwierdza to treść § 39 planu wprost stanowiący, że KD.KX.13 jest to ciąg tymczasowy pieszo-jezdny przeznaczony jako dojazd do poszczególnych terenów elementarnych oraz pól. Zgodnie z § 4 ust. 1 planu tereny elementarne są częścią obszaru objętego planem, a zatem są to tereny położone wyłącznie na terenie Gminy. Tak więc teren KD.KX. 13 nie służy do obsługi działek położonych na terenie Gminy, które nie są polami, a zatem brak jest podstaw do uznania, że działka [...] obr. L. posiada dostęp do drogi publicznej poprzez tę działkę.

Jeżeli zatem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje określone powiązania komunikacyjne przedmiotowej działki, ale drogi stanowiące te powiązania nie zostały jeszcze zrealizowane, to nie jest to równoznaczne z zapewnieniem jej faktycznego dostępu do drogi publicznej. Do czasu zrealizowania dróg i dojazdów projektowanych dostęp przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej jest wyłącznie hipotetyczny, bowiem działka ta nie posiada ani bezpośredniego dostępu do takiej drogi, ani też pośredniego (przez drogę wewnętrzną lub ustanowioną służebność).

Nie zgodził się skarżący z poglądem Kolegium, iż działka [...] jest de facto drogą wewnętrzną Gminy Miasta, w związku z tym jest to droga udostępniona do powszechnego korzystania, a co za tym idzie stanowi skomunikowanie z działką [...]. Taki pogląd prezentuje oderwanie od zapisów planu miejscowego, co jest niedopuszczalne. To, że droga jest udostępniona do powszechnego korzystania nie oznacza, iż można z niej korzystać dowolnie, w tym także do obsługi funkcji mieszkalnych na terenie Gminy. Sposób korzystania z tej działki określa § 39 ust. 4 miejscowego planu, który wyraźnie wyklucza taką jej funkcję.

Zwrócił uwagę skarżący, że to Gmina powinna realizując obowiązek ustawowy uchwalić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zabezpieczając dostęp do drogi publicznej działek położonych na terenie tej gminy, poprzez działki leżące na jej terenie i tym samym zabezpieczyć uprawnienia właścicieli nieruchomości będących mieszkańcami tej gminy.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał dotychczasową argumentację i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r. poz.1647 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2016r., poz. 718, zwanej dalej P.p.s.a.).

Ponadto - zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

W myśl zaś art. 135 P.p.s.a., sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Oceniając w świetle przedstawionych kryteriów legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja, jak również poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem prawa materialnego, które miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy.

Przedmiotowa skarga dotyczy decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 25 czerwca 2015 r., utrzymującej w mocy decyzję z 22 kwietnia 2015 r., wydaną przez Wójta Gminy w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. L., na wniosek M. D.

W rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, że dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie bowiem do treści art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą jest, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust. 2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1.co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2.teren ma dostęp do drogi publicznej;

3.istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4.teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5.decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z powyższego, przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, realizując tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech terenu działek sąsiednich. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 ustawy i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne.

Warto wskazać również, że po myśli art. 6 ust. 2 ustawy, każdy ma prawo w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami, ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Oznacza to, że prawo właściciela do dysponowania działką i jej zabudowy nie jest nieograniczone, a prawo właściciela do inwestowania nie może pozostawać w konflikcie z innymi zasadami rządzącymi zagospodarowaniem terenu i chronionym prawem interesem publicznym oraz interesem innych podmiotów.

Zasadniczym zarzutem skargi jest nieuwzględnienie przez organy obu instancji treści planu zagospodarowania przestrzennego osiedla "Lębork-Wschód" w Lęborku (uchwalonego uchwałą nr LX-514/2010 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 10 listopada 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla "Lębork - Wschód" w Lęborku) poprzez przyjęcie, że przedmiotowa działka posiada dostęp do drogi publicznej, którą w rozumieniu organów stanowi znajdująca się w granicach planu działka [...].

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Istnieją zatem dwa alternatywne sposoby zapewnienia danej nieruchomości gruntowej pośredniego dostępu do drogi publicznej. Jednym z możliwych rozwiązań jest dostęp poprzez inną działkę, przy czym w tym przypadku konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością. Alternatywnym dostępem do drogi publicznej jest dostęp do niej przez drogę wewnętrzną. W tym drugim przypadku nie jest wymagany żaden tytuł prawny uprawniający do korzystania z drogi wewnętrznej. Dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnętrznej jest sam w sobie wystarczający.

W okolicznościach przedmiotowej sprawy należy zatem rozważyć, czy zasadnie organy obu instancji przyjęły, że działka [...], położona w obrębie L. i objęta przedmiotowym planem, znaczona jako KD.KX.13, stanowi drogę wewnętrzną, zapewniającą właściwą obsługę komunikacyjna przyszłej zabudowy na działce nr [...] obr. L.

W tym celu należy dokonać analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla "Lębork-Wschód" w Lęborku. Przepis § 39 planu, zawierający ustalenia dla terenu KD.KX.13 o powierzchni 0,68 ha wskazuje jako przeznaczenie tego terenu tymczasowy ciąg pieszo-jezdny do czasu realizacji docelowego układu komunikacji na terenie opracowania planu, po tym czasie teren zostanie włączony do sąsiednich terenów elementarnych na poszerzenie poszczególnych posesji. Jako sposób tymczasowego zagospodarowania terenu wskazano natomiast dojazd do poszczególnych terenów elementarnych praz pól.

Docelowy układ komunikacji na terenie opracowania wynika natomiast z § 15 planu, zawierającego ustalenia dla systemów komunikacji, zasady ich modernizacji i rozbudowy, a także zobrazowany jest na jego części graficznej. Przewidziany planem system komunikacji nowego osiedla tworzy układ dróg publicznych, z możliwością wydzielania dróg wewnętrznych. Przepis § 15 ust. 4 planu określa stan docelowy, tj. że w przyszłości obsługa komunikacyjna działek na terenie Gminy będzie możliwa poprzez drogi i dojazdy projektowane na wyszczególnionych w tym ustępie terenach.

Powyższe przepisy jednoznacznie wskazują, że istniejący aktualnie dostęp do przedmiotowej działki jest rozwiązaniem tymczasowym, ponieważ po zrealizowaniu zapisów planu tymczasowy ciąg pieszo-jezdny przestanie istnieć, a stanowiąca własność Gminy działka [...] zostanie przeznaczona na poszerzenie przylegających do niej posesji. Nawet jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje powiązania komunikacyjne terenów Gminy przylegających do obszaru objętego planem z układem drogowym Gminy, ale drogi stanowiące te powiązania nie zostały jeszcze zrealizowane, to nie jest to równoznaczne z zapewnieniem konkretnej działce faktycznego dostępu do drogi publicznej. Do czasu zrealizowania dróg i dojazdów projektowanych dostęp przedmiotowej nieruchomości do drogi publicznej jest wyłącznie hipotetyczny, bowiem działka ta nie posiada ani bezpośredniego dostępu do takiej drogi, ani też pośredniego (przez drogę wewnętrzną lub ustanowioną służebność).

Należy także zauważyć, że z części graficznej planu wynika, że żadna z planowanych dróg nie daję działce [...], położonej na terenie Gminy, możliwości dostępu do planowanego na terenie Gminy układu komunikacyjnego.

Plan miejscowy nie został podważony, zatem stanowi prawo miejscowe, zgodnie z którym następować będzie zagospodarowanie objętego nim terenu. Oznacza to, że wnioskodawca zostanie w przyszłości pozbawiony prowizorycznego dojazdu do drogi publicznej, jaki jego działka aktualnie posiada, ponadto nie będzie miał także możliwości wyegzekwowania na drodze prawnej możliwości korzystania ze zlikwidowanej drogi.

W tej sytuacji organy błędnie przyjęły, że działka ma dostęp do drogi publicznej, co warunkuje wydanie warunków zabudowy. Przedmiotowego dostępu nie stanowi bowiem okoliczność, że w chwili obecnej właściciel działki może korzystać z tymczasowego dojazdu, ani zapis o realizacji w przyszłości obsługi komunikacyjnej działek na terenie Gminy poprzez planowane drogi i dojazdy. Aby uznać, że działka ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 61 dostęp ten powinien być zapewniony zarówno w chwili obecnej jak i w okresie korzystania z objętej warunkami zabudowy inwestycji.

Wątpliwości Sądu budzi także określenie charakteru planowanej inwestycji. Z treści wniosku M. D. z dnia 19 listopada 2013 r. wynika, że inwestor wystąpił o warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr [...] obr. L. wskazując, że zamierza realizować obiekt mieszkalny w zabudowie zagrodowej. W przypadku zabudowy zagrodowej przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1-2 ustawy nie maja zastosowania. Z treści decyzji organu I instancji wynika natomiast, że uznano, iż inwestycją nie jest zwolniona ze stosowania przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1-2 ustawy, zatem nie dotyczy zabudowy zagrodowej. Ponownie rozpoznając sprawę organy winny w pierwszej kolejności wezwać M. D. do sprecyzowania wniosku, co warunkuje zastosowanie odpowiednich przepisów prawa materialnego.

Wątpliwości Sądu budzi także wydanie przez Wójta pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół terenu objętego wnioskiem, dołączonej dróg do decyzji organu I instancji. Z jej treści wynika bowiem, że w obszarze analizowanym brak jest zabudowy. Stan ten potwierdza załącznik graficzny 2.2 do decyzji. Autor analizy w jej treści wyraźnie wskazuje, że w zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna na działkach nr [...] i [...] znajduje się poza obszarem analizowanym, a działki te są dostępne z innej drogi publicznej. W przekonaniu Sądu w tej sytuacji brak jest podstaw do ustalania kontynuacji funkcji i parametrów nowej zabudowy na podstawie zainwestowania działki [...], która znajduje się poza obszarem analizowanym i jest dostępna jest z innej drogi publicznej.

Mając powyższe rozważania na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku doszedł do przekonania, że należy uwzględnić skargę, wobec czego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta z 22 kwietnia 2015 r..

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy winny uwzględnić przedstawioną ocenę prawną i rozstrzygnąć sprawę na nowo, z poszanowaniem przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200, 202 i 205 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 461).