Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 915/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Ochrona środowiska
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 72 pkt 3
journal: Dz.U. 2008 nr 199 poz 1227
law: Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz  o ocenach oddziaływania na środowisko
article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 (ust. 1 pkt 1), art. 2 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 4 ust. 1, par. 3 -7, par. 9, par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi Z. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Kaliszu z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2011r. Burmistrz Miasta i Gminy P., na podstawie art. 4 pkt 2, art. 59 ust. 1 i art. 60, art. 61 ust. 1 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nrn164, poz. 1588), po rozpatrzeniu wniosku B. i A. S., ustaliło na ich rzecz warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego budynku usługowo- handlowo- mieszkalnego z częścią magazynową oraz wiaty wolnostojącej wraz z instalacjami i urządzeniami oraz pozostałą niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [...], [...], obręb miasto P. oraz warunki zabudowy dla przebudowy zjazdu na tę działkę z drogi krajowej nr 12.

W decyzji organ określił m.in. wielkość powierzchni zabudowy kubaturowej w stosunku do powierzchni terenu objętego inwestycją na nie więcej niż 35% powierzchni terenu, dla budynku usługowo-handlowo – mieszkalnego: przednią nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 10-19,5m od południowej granicy terenu, szerokość elewacji frontowej na 12-30m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na 3,5 – 4,5m dla dachu dwuspadowego i do 6m dla dachu jednospadowego oraz dla wiaty: szerokość elewacji frontowej na 12-15m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do 6m, geometrię dachu.

Ponadto organ wskazał, że planowany budynek ma być dwukondygnacyjny, na parterze mają być dwa lokale handlowe, a w jednym z nich planowana jest sprzedaż spawarek, drutów spawalniczych, kompresorów i wyposażenia spawalniczego. Na piętrze budynku maja być mieszkania i lokale biurowe. Wiata wolnostojąca jest przeznaczona na potrzeby magazynu gazów technicznych i palnych.

W uzasadnieniu decyzji organ podał, że teren planowanej inwestycji nie jest objęty żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz że uzyskał informację z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w P., że dla większości terenu który miał być przedmiotem analizy brak jest map w skali 1:1000 bądź 1:500 i dlatego część graficzna analizy i wyników analizy architektoniczno-urbanistycznej została przygotowana na mapie ewidencyjnej w skali 1:2000.

Opierając się na wykonanej, na podstawie art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, analizie organ stwierdził, że działki dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych i intensywności wykorzystania terenu, działka ma dostęp do drogi publicznej, z drogi krajowej nr 12, projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze i nieleśne i decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Organ dalej wskazał, że ustalono większą szerokość elewacji frontowej budynku niż średnia z obszaru analizowanego, ale nie zaburzy to ładu przestrzennego, ponieważ na działce nr [...] zlokalizowany jest budynek mieszkalny o szerokości elewacji frontowej 26m.

Organ podał także, że planowana inwestycja nie zalicza się do przedsięwzięć wymienionych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397), a więc nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Projekt decyzji został, zdaniem organu, sporządzony przez uprawnioną osobę i uzgodniony przez Marszałka Województwa Wielkopolskiego, Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad oraz Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w Poznaniu.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył Z. A. zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 6,7,8,9 i 11 kpa, przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska i jej przepisów wykonawczych oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący w szczególności podniósł, że organ nie odniósł się do jego uwag podnoszonych w toku postępowania, w których wskazywał, że budowa na sąsiedniej działce obiektów, instalacji, urządzeń infrastruktury technicznej o planowanych funkcjach nie zapewni ochrony przed hałasem i drganiami oraz nie zapewni poszanowania występujących w obszarze oddziaływania obiektów interesów osób trzecich. Zdaniem skarżącego urządzenia przeznaczone do przechowywania gazu wypełniają definicję instalacji, planowana inwestycja jest zatem inwestycja mogącą oddziaływać na środowisko i wymagane jest postępowanie w przedmiocie uwarunkowań środowiskowych. Ponadto, zdaniem skarżącego, organ nie wykazał która z działek sąsiednich, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu oraz nie wykazał, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] 2011r. , na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa uchyliło zaskarżona decyzję w części dotyczącej ustalenia warunków zabudowy na przebudowę zjazdu z drogi krajowej nr 12 i w tym zakresie umorzyło postępowanie organu I instancji, a w pozostałym zakresie utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad decyzją z dnia [...] 2011r. wydał decyzję zezwalającą na przebudowę istniejącego zjazdu indywidualnego do parametrów zjazdu publicznego z drogi krajowej nr 12 do działki [...] i określił warunki tego przedsięwzięcia. Wobec tego organ I instancji bezzasadnie ustalił warunki zabudowy na przebudowę zjazdu z grogi krajowej na przedmiotową działkę, gdyż przepis art. 29 ust. 1 ustawy o drogach publicznych jest przepisem szczególnym w stosunku do przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie ustalania warunków zabudowy. Jeżeli inwestor uzyskał decyzję zarządcy drogi zezwalającą na przebudowę zjazdu, to nie można na to samo zamierzenie inwestycyjne wydać decyzji o warunkach zabudowy. Z uwagi na powyższe organ odwoławczy uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej warunków zabudowy dla przebudowy zjazdu z drogi krajowej i umorzył postępowanie jako bezprzedmiotowe.

Organ odwoławczy uznał natomiast zarzuty skarżącego za nieuzasadnione. Odwoławczy wskazał na treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które nakazują wyznaczyć wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy. Zdaniem organu odwoławczego, ze sporządzonej analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje niejednolity sposób zagospodarowania, występuje tam bowiem zabudowa zagrodowa w gospodarstwach rolnych i gospodarstwach ogrodniczych, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa usługowa oraz tereny niezabudowane.

Zdaniem organu, zabudowa usługowa która występuje na terenie działek nr [...] pozwala na kontynuowanie funkcji dla planowanej inwestycji. Natomiast zróżnicowane cechy zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności rozmiary i forma architektoniczna istniejących obiektów budowlaną na określenie tych parametrów w sposób określony w decyzji organu I instancji zgodnie z §4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2i § 7 ust. 4 w/w rozporządzenia.

Odnosząc się do zarzutów skarżącego odnośnie przekroczenia obowiązujących standardów środowiska w zakresie emisji hałasu i związane z tym naruszenie interesów osób trzecich to zdaniem organu, organ I instancji w punkcie B ust. 5 ppkt 2 decyzji zawarł zapisy zobowiązujące inwestora dp prowadzenia działalności w sposób nie powodujący uciążliwości dla terenów sąsiednich. Podzielił również pogląd organu pierwszej instancji, że planowana inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. Pod planowaną wiatą będzie prowadzona jedynie sprzedaż butli technicznych z gazem technicznym, a nie ich produkcja czy napełnianie tych butli.

Organ, powołując się na art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, więc na tym etapie postępowania zarzuty skarżącego są przedwczesne i mogą być rozpatrywane dopiero w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Powyższa decyzja organu odwoławczego jest przedmiotem skargi Z. A. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej w części ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo- handlowo-mieszkaniowego oraz wiaty wolnostojącej. Skarżący zarzucił wydanie decyzji z naruszeniem przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z treścia § 4 ust. 4,, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 sierpnia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wydanie decyzji o charakterze całkowicie uznaniowej oraz naruszenie art. 7 i 77 kpa w związku z treścią §3 i § 9 w/w rozporządzenia poprzez brak graficznych wyników analizy, brak ustaleń co do szerokości frontu działki.

Zdaniem skarżącego, przeprowadzona przez organ analiza nie wykazała i nie uzasadnia sposób zabudowy działki inwestora w sposób zgodny z jego żądaniem. Zdaniem skarżącego w wynikach analizy brak jest zestawień tabelarycznych i wyliczeń obrazujących powierzchnię i % zabudowy, wysokości i szerokości frontów budynków na poszczególnych działkach.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się bezzasadna.

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 ze zm., zwanej dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W myśl zaś przepisu art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i orzeka o ich uchyleniu w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z [...] 2011 r., którą działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa, organ odwoławczy uchylił decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia [...]2011r. w części dotyczącej ustalenia warunków zabudowy na przebudowę zjazdu z drogi krajowej nr 12 i umorzył postępowania w tym zakresie, utrzymując w mocy w/w decyzję w pozostałym zakresie, a więc w części dotyczącej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącego budynku usługowo–handlowo-mieszkalnego z częścią magazynową oraz wiaty wolnostojącej wraz z instalacjami i urządzeniami oraz pozostałą niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [...] obręb Miasto P.. Decyzja organu odwoławczego została zaskarżona przez Z. A. jedynie w części dotyczącej utrzymania w mocy decyzji organu pierwszej instancji ustalającej warunki zabudowy dla w/w budynku i wiaty, zatem zadaniem Sądu było zbadanie, czy organy w oparciu o obowiązujące w chwili rozstrzygania sprawy administracyjnej przepisy prawa trafnie uznały, że dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla tego rodzaju inwestycji.

Badając legalność wydanych w sprawie decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, Sąd doszedł do przekonania, iż zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzającą ją decyzja Burmistrza Miasta i Gminy P. nie naruszają przepisów prawa materialnego i prawa procesowego w stopniu uzasadniającym konieczność ich uchylenia (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.).

Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm., zwanej dalej u.p.z.p.). Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niesporną okolicznością było, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony taki plan miejscowy.

Jak stanowi przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego określa wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), zwane dalej rozporządzeniem.

Przepis § 3 rozporządzenia stanowi w ust. 1 że "w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy", a w ust. 2 tego paragrafu stanowi, iż "granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów". Przy czym przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w razie braku planu zagospodarowania terenu dla obszaru objętego wnioskiem inwestora, wyznacza na mapie zasadniczej w skali 1: 500 lub 1: 1.000 granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia, czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających z pkt 1-3 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W § 3 ust. 2 rozporządzenie podaje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ przystępując do przeprowadzenia wspomnianej powyżej analizy powinien mieć na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego.

Pojęcie "działki sąsiedniej" występujące w tym przepisie oznacza, że musi to być działka, na której roboty budowlane, polegające na budowie obiektów budowlanych, zostały już zrealizowane, przy czym nie będzie tu chodziło tylko o działkę graniczącą bezpośrednio z działką inwestora, lecz raczej pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalający organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1-3 u.p.z.p. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W powołanym przepisie ład przestrzennym konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy.

W aktualnym orzecznictwie sądowoadministracyjnym, jak i doktrynie zgodnie przyjmuje się, iż za działkę sąsiednią należy rozumieć działkę znajdującą się w pewnym obszarze tworzącym urbanistyczną całość (wyrok WSA w Poznaniu z dnia 6 sierpnia 2008 r., II SA/Po 580/09, Lex nr 566705; wyrok WSA w Gdańsku z dnia 13 lutego 2008 r., II SA/Gd 514/07, Lex nr 401705; Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, C. H. Beck, Warszawa 2009 r., źródło: Legalis). W tak rozumianym sąsiedztwie zabudowanych działek nowopowstająca zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Ustawowym celem (zasada dobrego sąsiedztwa) charakterystyki opisanej w zdaniu poprzednim jest właśnie zapewnienie ładu przestrzennego poprzez dostosowanie nowej zabudowy do urbanistycznych cech starej zabudowy, łącznie z zasadą kontynuacji funkcji. Innymi słowy, nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Reasumując przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (a poprzez niego również przepisy rozporządzenia) ma na celu powstrzymanie zabudowy, która nie daje się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postacie konieczności dostosowania nowej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy zastanej (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz - jw.).

Wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy z powodu niespełnienia warunku z art. 61 ust.1 pkt 1 in fine u.p.z.p. może nastąpić tylko wtedy gdy w sąsiedztwie nie ma żadnej zabudowy, która mogłaby stanowić punkt odniesienia dla decyzji ustalającej. Jak wywiedziono już w niniejszym uzasadnieniu sąsiedztwo należy rozumieć szeroko, to jest tak dalece, jak długo o planowanej inwestycji można powiedzieć, że pozostaje względem zabudowy dotychczasowej w czytelnych, uporządkowanych relacjach, o jakich mowa w art. 2 pkt 1 ustawy.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 4).

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy.(§ 5 ust. 2).

Z kolei szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy (§ 6 ust. 1 rozporządzenia), z tym że dopuszczalne jest wyznaczenie innej szerokości, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust. 2). Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej reguluje z kolei § 7 rozporządzenia, zgodnie z którym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku winna stanowić przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1), a jeżeli wysokość ta tworzy uskok, to wówczas przyjmuje się średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym( ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (ust. 4).

Mając na uwadze powyższe uregulowania, Sąd orzekający w niniejszej sprawie uznał, że organy w sposób prawidłowy przeprowadziły analizę urbanistyczną, konieczną do ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza wykonana przez organ pierwszej instancji zawiera zgodnie z § 3 rozporządzenia zarówno część graficzną, jak i tekstową, sporządzono również wyniki analizy w wymaganej w § 9 formie. W szczególności prawidłowo zostały określone granice obszaru analizowanego, biorąc pod uwagę szerokość frontu działki, którą bez trudu można odczytać z części graficznej analizy. Wprawdzie kopia mapy na której wyznaczono obszar analizowany została wykonana w skali 1:2000, a nie w skali 1:500 lub 1:1000, ale mając na uwadze wyjaśnienia organu w tym zakresie należy stwierdzić, że to odstępstwo od art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. i § 3 ust. 2 rozporządzenia nie miało żadnego wpływu na wynik sprawy.

Jak wynika z analizy, na wyznaczonym obszarze występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa w gospodarstwach rolniczych i ogrodniczych, jak i zabudowa usługowa. Zatem planowana inwestycja o funkcji usługowo-handlowo-mieszkaniowej będzie stanowiła kontynuację dotychczasowej sąsiedniej zabudowy.

W ocenie Sądu, bardzo szczegółowo została sporządzona część tekstowa analizy w niniejszej sprawie. Organ pierwszej instancji opisał w niej dokładnie zarówno funkcje, jak i wymagane przepisami cechy istniejącej na obszarze analizowanym zabudowy, dokonując wyliczenia średniej wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy, średniej szerokości elewacji frontowej, średniej wysokości górnej krawędzi, układu połaci i kata nachylenia dachu i średniej wysokości kalenicy. Powyższe dane pozwalają, zdaniem Sądu, na ustalenie dla przedmiotowej inwestycji cech i wskaźników formy architektonicznej obiektów budowlanych w sposób wskazany w decyzji pierwszej instancji. Wprawdzie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy i szerokość elewacji frontowej budynku odbiegają od średnich wskaźników wyliczonych na podstawie analizy, ale jak wskazały organy, znajdują one podstawę w cechach i wielkości istniejącej na obszarze objętym analizą zabudowy, w szczególności dotyczy to działek o funkcji usługowej i mieszkaniowej o numerach [...]). Zatem zarzut skarżącego o dowolności przyjętych w decyzji organów wskaźników dla nowej zabudowy nie okazał się zasadny. Również nieprzekraczalna linia zabudowy została wyznaczona prawidłowo, mając na uwadze zabudowę na działce nr [...].

Zdaniem Sądu, trafnie organy uznały, że planowana inwestycja nie należy do przedsięwzięć o których mowa w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. Nr 213, poz. 1397), a zatem nie wymaga wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie art. 72 pkt 3 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. Nr 199, poz. 1227 ze zm.). Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 pkt 37 do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko zalicza się instalacje do naziemnego magazynowania gazu, z wyłączeniem zbiorników na gaz płynny o pojemności nie większej niż 10m3 oraz zbiorników na olej o pojemności nie większej niż 3m3. Tymczasem we wiacie mają być składowane przeznaczone do sprzedaży gazy techniczne, używane w procesach spawalniczych, w butlach dostarczanych przez producenta.

Należy zauważyć, że postępowanie określone w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma na celu zapewnienie tworzenia i zachowania uporządkowanej struktury przestrzennej zabudowy i zagospodarowania na terenach, dla których nie uchwalono planu miejscowego. Szczegółowe wymagania ochrony środowiska i bezpieczeństwa są kontrolowane na dalszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. pozwolenia na budowę.

Reasumując, w ocenie Sądu zarówno organ odwoławczy, jak i organ I instancji dopełniły wszelkich niezbędnych czynności w celu gruntownego wyjaśnienia sprawy, zgodnie z podstawowymi zasadami postępowania administracyjnego wskazanymi w art. 7 i art. 77 § 1 kpa, trafnie stosując przepisy prawa materialnego.

Mając na względzie powyższe, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.