Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 696/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-10-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Alina Balicka (spr.), Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 października 2013 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. i Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargi


UZASADNIENIE

Prezydent W. decyzją z dnia [...] marca 2009 r. Nr [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. 104 k.p.a. oraz art, 39 ust, 1 i art. 26 ust, 4 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym w zw. z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia [...] marca 2002 r. [...], po rozpatrzeniu wniosku S. Sp. k., ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z powierzchnią biurową w parterze, garażem podziemnym oraz infrastrukturą podziemną na działce nr ew. [...] i części działki nr ew. [...] (ze względu na dojazd) z obrębu [...] przy ul. [...] (rejon ul. [...]) w Dzielnicy [...] W.

Odwołania od wskazanej decyzji Prezydenta W. wnieśli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W.: Wspólnota Mieszkaniowa S. w W., Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] w W. oraz L. P.

Po rozpatrzeniu tych odwołań, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] września 2009 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzonej w sprawie na podstawie rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zawierają błędy przesądzające o sprzeczności z prawem decyzji Prezydenta W. z dnia [...] marca 2009 r. Zastrzeżenia organu odwoławczego odnosiły się do wyznaczenia linii zabudowy, określenia wysokości i szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji.

Skargę na decyzję organu drugiej instancji z dnia [...] września 2009 r. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie S. Sp. k.

Wyrokiem z dnia 13 stycznia 2010r. sygn. akt IV SA/Wa 1709/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, iż skarga zasługuje na uwzględnienie. Zdaniem Sądu analiza akt postępowania przeprowadzonego przez Prezydenta W. nie upoważnia do stwierdzenia, iż w przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego, bądź też, że przeprowadził je w rażący sposób naruszając przepisy procesowe. W konsekwencji, w ocenie Sądu, niedopuszczalne było wydanie przez organ odwoławczy decyzji w oparciu o art. 138 § 2 k.p.a.

Sąd wskazał, iż Prezydent W., stosownie do § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia, przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust, 1 -5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynik przeprowadzonej analizy stanowi załącznik nr 2 do decyzji z dnia [...] marca 2009 r. Z części tekstowej tego dokumentu (załącznik nr 2a) wynika, iż granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem i wykreślono na kopii mapy dołączonej do wniosku inwestora o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z wymogiem określonym w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (załącznik nr 2b). Zdaniem Sądu organ pierwszej instancji prawidłowo zatem wyznaczył obszar analizowany, a następnie dokonał porównania planowanej inwestycji z budynkami znajdującymi się na tym obszarze. W części tekstowej analizy wskazano, że wysokość budynków znajdujących się na analizowanym obszarze jest zróżnicowana. Podano ilość kondygnacji i średnią wysokość objętych analizą budynków jednorodzinnych oraz ilość kondygnacji budynków wielorodzinnych. Wskazano ilość kondygnacji znajdujących się na wyznaczonym obszarze budynków wielorodzinnych. Opierając się na dokumentacji będącej w posiadaniu organu pierwszej instancji, podano też wysokość budynków o określonej ilości kondygnacji. Ustalono średnią wysokość budynków, konfrontując ją z danymi przedstawionymi przez inwestora. Określono średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla zabudowy jednorodzinnej i dla zabudowy wielorodzinnej i uzasadniono dopuszczenie wyższego niż średni wskaźnika dla planowanej inwestycji. Podano, że w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej istniejąca linia zabudowy jest ukształtowana, zgodna z ustawą o drogach publicznych, a zabudowa mieszkaniowa jest "rozrzucona" Określono nieprzekraczalną linię zabudowy dla planowanej inwestycji, odnosząc się do części graficznej sporządzonej analizy. Wskazano szerokość elewacji frontowej w analizowanym obszarze dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i dla zabudowy wielorodzinnej. Ustalono maksymalną szerokość tej elewacji dla projektowanej inwestycji ponad średnią wartość występującą w analizowanym obszarze wskazując, że charakter zabudowy ma kształtować pierzeję ulicy [...], z obowiązkiem zastosowania podziałów pionowych. Wskazano, że zaproponowany przez inwestora płaski dach nawiązuje do zabudowy wielorodzinnej w analizowanym obszarze. Ustalono, że teren planowanej inwestycji ma dostęp do dróg publicznych kategorii powiatowej i kategorii gminnej i stwierdzono, że zarządcy dróg uzgodnili obsługę komunikacyjną planowanej inwestycji z przywołanymi w analizie uwagami. Wskazano, że teren planowanej inwestycji znajduje się w zasięgu istniejącej sieci infrastruktury technicznej, a inwestor uzyskał w odpowiednich jednostkach branżowych wstępne warunki zaopatrzenia w media. Stwierdzono, że dla terenu objętego wnioskiem brak jest konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cle nierolnicze i nieleśne. Wnioski z przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji analizy znalazły następnie odzwierciedlenie w wydanej przez Prezydenta W. decyzji z dnia [...] marca 2009 r.

Zdaniem Sądu przywołane powyżej ustalenia w jednoznaczny sposób wskazują, że organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie dowodowe w stopniu wystarczającym do wydania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzji merytorycznej, po ewentualnym skorzystaniu z kompetencji określonych w art. 136 k.p.a. W ocenie Sądu również niezawarcie w decyzji z dnia [...] marca 2009 r. wyliczeń matematycznych, na podstawie których organ pierwszej instancji ustalił szerokość elewacji frontowej, czy też brak uzasadnienia wyznaczenia takiej, a nie innej szerokości elewacji nie oznacza, że postępowanie w pierwszej instancji zostało przeprowadzone z rażącym naruszeniem norm prawa procesowego i nie może prowadzić do przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Prezydenta W. Sąd zauważył, że w aktach sprawy znajduje się m.in. przygotowana przez E. sp. z o.o. w W. w październiku 2008 r. Analiza Urbanistyczno-Architektoniczna - Koncepcja Wstępna, w której zawarto Analizę Otoczenia w odległości trzykrotnej szerokości działki w drodze dojazdowej wokół terenu projektowanej inwestycji. We wskazanym dokumencie przedstawiono dane niezbędne do przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji. W ocenie Sądu, opracowanie to, a także pozostała znajdująca się w aktach administracyjnych dokumentacja w postaci map, zdjęć, opisów i zestawień, pozwala na weryfikację przez organ odwoławczy ustaleń przyjętych przez Prezydenta W. w decyzji z dnia [...] marca 2009 r. Poza tym, w razie potrzeby organ odwoławczy może skorzystać z kompetencji określonych w art. 136 k.p.a. Sąd zauważył ponadto, że przedstawione przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. stanowisko odnośnie do rozumienia § 4 i § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nie jest prawidłowe. Sąd podzielił wprawdzie stanowisko, że przez działki sąsiednie, o których mowa w § 4 ust. 1 i w § 7 ust. 1 rozporządzenia należy rozumieć działki znajdujące się w tzw. bliskim sąsiedztwie, to jest działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości, dla której mają być ustalone warunki zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1945/08. Niepublikowane). Wskazuje jednak, że § 4 ust. 4 oraz § 7 ust. 4 powoływanego rozporządzenia dopuszczają zastosowanie odstępstw od wyznaczenia linii zabudowy oraz górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenia tej linii lub tej krawędzi zabudowy istniejącej na sąsiednich działkach, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji. Jeżeli zatem wynika to z przeprowadzonej analizy, można odstąpić od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy, czy też górnej krawędzi elewacji frontowej, przyjmując np. większą wysokość tej krawędzi. W kontekście powyższego należy stwierdzić, że nieprawidłowe jest stanowisko organu odwoławczego, że Prezydent m.st. Warszawy nieprawidłowo określił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, bowiem wziął pod uwagę "(...) wyłącznie cały obszar analizowany, nie przeanalizował natomiast bliskiego sąsiedztwa (...)".Skoro organ pierwszej instancji, określając tę wysokość, brał bod uwagę cały obszar zanalizowany, to niezasadne jest twierdzenie, że nie przeanalizował zabudowy znajdującej się w tzw. bliskim sąsiedztwie, która znajduje się przecież na obszarze analizowanym. Powyższe uwagi odnoszą się również do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki.

Podsumowując, Sąd jeszcze raz podkreślił, iż jeżeli w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. zgromadzone w sprawie dowody i materiały w sprawie nie są wystarczające do wydania decyzji merytorycznej, to w nowo prowadzonym postępowaniu odwoławczym powinno ono na zasadzie art. 136 k.p.a. przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia tych materiałów lub dowodów, bądź też zlecić przeprowadzenie takiego postępowania Prezydentowi W., a następnie rozstrzygnąć sprawę co do istoty. Jeżeli przeprowadzone, dodatkowe postępowanie doprowadzi organ odwoławczy o odmiennych wniosków w zakresie kwestionowanych przezeń ustaleń Prezydenta W., dotyczących wyznaczenia linii zabudowy, określenia wysokości i szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji, to będzie on mógł wydać rozstrzygnięcie reformatoryjne.

Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 13 stycznia 2010 r. sygn. Akt IVSA/Wa 1709/09 została wniesiona skarga kasacyjna, która wyrokiem z dnia 3 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 941/10 została oddalona przez Naczelny Sąd Administracyjny.

Rozpoznając sprawę ponownie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. po rozpoznaniu odwołań; Wspólnoty Mieszkaniowej S. w W., Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] w W. oraz L. P. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta W. Nr [...] z dnia [...] marca 2009 r. W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w pierwszej kolejności przytoczyło treść przepisów mających w sprawie zastosowanie, a następnie stwierdziło, iż analiza ww. przepisów prawa oraz stanu faktycznego i materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z prawem.

Skargi na decyzję organu drugiej instancji z dnia [...] lutego 2012 r. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Wspólnota Mieszkaniowa S. w W., L. P. i Wspólnotra Mieszkaniowa ul. [...] w W.

Wyrokiem z dnia 2 sierpnia 2012 r. sygn. akt IV SA/Wa 709/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, iż skargi zasługują na uwzględnienie i uchylił zaskarżoną decyzję. Sąd uznał, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze ponownie rozpatrując odwołania, naruszyło art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 15 k.p.a., ograniczając się w zasadzie do bardzo lakonicznej oceny prawidłowości rozstrzygnięcia dokonanej przez organ pierwszej instancji. Tymczasem rolą orzekającego ponownie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. było ponowne merytoryczne rozpoznanie sprawy z uwzględnieniem oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania zawartych w orzeczeniu Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 13 stycznia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 1709/09.

Rozpoznając ponownie odwołania od decyzji Prezydenta W. Nr [...] z dnia [...] marca 2009 r., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że kierując się wytycznymi Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawartych w wyrokach z dnia 13 stycznia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 1709/09 i z dnia 2 sierpnia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 709/12 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartych w wyroku z dnia 3 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 941/10, organ przeprowadził postępowanie wyjaśniające. Działając w trybie art. 136 k.p.a., Kolegium zwróciło się do organu I instancji o przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w przedmiotowej sprawie po to, by w pełni wyjaśnić stan faktyczny sprawy i odnieść się do zarzutów skarżących dotyczących wyznaczenia linii zabudowy, określenia wysokości i szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji, przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy dokonało oceny stanu faktycznego i uznało, że zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem, bowiem w przedmiotowej sprawie spełnione są łącznie wszystkie warunki wskazane w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projektowana inwestycja przyczyni się do wykształcenia pierzei ul. [...], nadając jej bardziej miejski charakter, a gabaryty budynku dostosowano do sąsiedniej zabudowy wielorodzinnej w taki sposób, że nie zakłóci to ładu przestrzennego, ani nie naruszy praw osób trzecich. Zadbano o odsunięcie budynku od strony ul. [...], aby nie ingerował przestrzennie w sąsiednią zabudowę jednorodzinną. Zgodnie ze złożoną wstępną koncepcją zabudowy inwestor zapewnia na swoim terenie niezbędną liczbę miejsc postojowych do obsługi budynku oraz ustawowy normatyw powierzchni biologicznie czynnej. Planowana inwestycja nie narusza zatem ładu przestrzennego.

Linię zabudowy dla inwestycji ustalono na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) oraz na podstawie ustawy o drogach publicznych. Takie ustalenie wynika z charakterystycznego na obszarze analizowanym układu istniejącej zabudowy. W obszarze analizowanym znajdują się budynki jednorodzinne i w stosunku do nich linia zabudowy ukształtowana jest zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych, oraz budynki wielorodzinne. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jest rozrzucona w postaci pierścieniowo ukształtowanych zespołów budynków w układzie szeregowym. Zabudowa ta w ogóle nie tworzy linii zabudowy od strony ul. [...]. Budynek przy ul. [...] ma również nieregularny kształt, tworząc rodzaj dziedzińca i do ul. [...] zbliża się jedynie zewnętrznymi krańcami; Z uwagi na powyższe nie jest uzasadnione ustalenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji jako "przedłużenia" linii istniejącej zabudowy, ani poprzez "uśrednianie" istniejących odległości budynków od ul. [...]. Niezabudowane działki przy tej ulicy mają po zabudowie posłużyć wytworzeniu jej pierzei w celu wykorzystania zarówno walorów ekonomicznych przestrzeni (art. 1 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), jak i kształtowania krajobrazu "miejskiego" i dopełnienia przestrzeni pomiędzy oddalonymi od ulicy i odwróconymi od niej pierścieniowymi zespołami zabudowy z lat 80-tych. Dlatego w ocenie Kolegium, uzasadnione jest w przedmiotowej sprawie wyznaczenie linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia.

Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono na podstawie § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia. Wynika to stąd, jak wskazało Kolegium, że na obszarze analizowanym znajdują się dwie strefy zabudowy - jednorodzinnej i wielorodzinnej. Objęta wnioskiem działka jest zlokalizowana w strefie zabudowy wielorodzinnej, na jej granicy z zabudową jednorodzinną. Dla ustalenia wysokości planowanego budynku zasadne jest uwzględnienie wyłącznie parametrów budynków wielorodzinnych posadowionych po obu stronach ul. [...]. Dlatego wysokość planowanego budynku odbiega od znajdujących się po zachodniej stronie budynków jednorodzinnych, lecz nawiązuje do dalszej części zespołu zabudowy przy ul. [...], po północnej stronie ul. [...] i po zachodniej stronie ul. [...]. Wysokość budynków wielorodzinnych, znajdujących się w obszarze analizowanym, jest znacznie zróżnicowana, dlatego nieracjonalne byłoby oparcie się - w celu wyznaczenia wysokości planowanego budynku - na wartościach "uśrednionych". Dałoby to efekt przypadkowy, zwłaszcza w kontekście wysokiej zabudowy znajdującej się bezpośrednio po przeciwnej stronie ul. [...]. Zabudowa występująca w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji nie tworzy jednolitego ciągu zabudowy, pozwalającego na wyznaczenie "przedłużenia górnych krawędzi elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich". Ustalenie, na podstawie § 7 ust. 4 ww. rozporządzenia, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku na poziomie V kondygnacji nie spowoduje kolizji tego budynku z innymi już istniejącymi, lecz wpisze go w kontekst urbanistyczny terenu inwestycji. Kolegium ponownie zaznaczyło, że priorytetem przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy przy ul. [...] jest wytworzenie pierzei wzdłuż ulicy, po obu jej stronach. Ustalenie dla planowanego budynku wysokości na poziomie V kondygnacji pozwoli na zachowanie równowagi w relacjach przestrzennych do zabudowy posadowionej po drugiej stronie ul. [...].

Uzasadniając szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji, Kolegium wskazało, że ustalono ja na podstawie § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia. Szerokości elewacji frontowej zabudowy wielorodzinnej występującej w obszarze analizowanym nie są możliwe do jednoznacznego zdefiniowania. Wynika to z nietypowego uformowania części tej zabudowy (ustawienie szeregowo ciągu budynków w kształcie podków, wokół których poprowadzono uliczki dojazdowe). W konsekwencji nie można wskazać, w odniesieniu do niektórych budynków, które ich części stanowią ich elewacje frontowe. W związku z powyższym, skoro planowany budynek jest jedynym przy ul. [...], na odcinku pomiędzy ul. [...] i [...], wskazane jest, aby wypełnił on przestrzeń wzdłuż ulicy, tworząc pierwszy odcinek pierzei. W ten sposób ukształtowana elewacja frontowa korzystnie wpłynie na architekturę kwartału, jej długość zaś, określona na poziomie 70 m, mieści się w granicach średniej szerokości elewacji występującej w zabudowie wielorodzinnej dla najbliższego sąsiedztwa.

Odnosząc się do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, Kolegium wskazało, że organ I instancji zasadnie dla planowanej inwestycji wskaźnik ten określił na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia. Powodem zastosowania tego przepisu jest zastana w obszarze analizowanym struktura geodezyjna terenu, która nie pozwala na proste porównanie i uśrednienie wskaźnika powierzchni zabudowy wszystkich działek z obszaru analizowanego. Przyjęcie dla działki objętej wnioskiem wskaźnika 0,3, który jest wyższy, niż średni występujący dla zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym (0,32), jest zasadne. Osiedla z lat 80-tych występujące w obszarze analizowanym posiadają mniejszą intensywność, natomiast wszystkie znajdujące się w obszarze analizowanym budynki noworealizowane, stanowiące zabudowę uzupełniającą osiedli, posiadają wyższe wskaźniki. Ponadto, po odliczeniu od nieruchomości pod zabudową z lat 80-tych terenów ulic osiedlowych, wskaźnik powierzchni zabudowy do faktycznej powierzchni działki budowlanej wzrasta o 1/3. Przyjęty dla objętej wnioskiem nieruchomości wskaźnik wynika z optymalnych możliwości zagospodarowania dz. ew. nr [...], przy założeniu zachowania normatywnych odległości od działek sąsiednich i ulic, pod warunkiem zbilansowania się planowanej powierzchni zabudowy oraz wymaganej przepisami infrastruktury i biologicznie czynnej w granicach działki własnej oraz pod warunkiem harmonijnego wpisania się w istniejącą przestrzeń.

Z kolei analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym, Kolegium stwierdziło, że jest ona zróżnicowana, z przewagą zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Oprócz budynków mieszkalnych, w obszarze analizowanym znajdują się także obiekty usługowe w budynkach wielorodzinnych i jednorodzinnych lub zabudowa mieszkaniowo-usługowa wolnostojąca. Stąd uzupełnienie funkcji mieszkaniowej projektowanego budynku (mieszkalnego wielorodzinnego) o usługi nieuciążliwe dla mieszkańców i niekolidujące z funkcją mieszkaniową (powierzchnia biurowa w parterze), jest dopuszczalne z punktu widzenia zasad ustalania warunków zabudowy.

Teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Główny wjazd na teren działki i wejścia do lokali w parterze odbywać się będą od ul. [...], a główne wejścia do budynku prowadzące do mieszkań - od strony ul. [...]. Ulica [...] jest ulicą dojazdową.

Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Teren inwestycji, nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ I instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego. Kolegium wskazało, że niniejszym postępowaniu główny wjazd na teren działki i wejścia do lokali w parterze odbywać się będą od ul. [...], a główne wejścia do budynku prowadzące do mieszkań - od strony ul. [...]. Ulica [...] jest ulicą dojazdową w której stronę skierowana jest węższa, boczna krawędź działki nr [...]. Jej szersza krawędź przebiega wzdłuż ulicy [...] i na tę stronę zostanie wyeksponowany projektowany budynek, stanowiąc element jej pierzei. W układzie urbanistycznym terenu położenie działki i sposób usytuowania projektowanego budynku akcentuje wschodnią stronę działki, od strony ul. [...], stanowiącej główną oś widokową całego układu urbanistycznego, zrealizowanego pomiędzy ul. [...] a [...]. Od strony ul. [...] znajduje się również elewacja frontowa budynku. Lokalizacja tego budynku wymaga rozważenia w kontekście całego kwartału objętego ulicą [...] i północną częścią przebiegu ul. [...], jak również w powiązaniu z terenem po przeciwnej stronie ul. [...], na którym wskazane jest wytworzenie pierzei, analogicznie jak po stronie zachodniej. Powyższe argumenty przemawiają za określeniem zasięgu obszaru analizowanego w wymiarze uwzględniającym układ zabudowy wielorodzinnej po zachodniej stronie ul. [...] oraz po jej stronie wschodniej w kierunku ul. [...].

Powołując się na art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Kolegium wskazało, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, a zatem nie stanowi aktu naruszającego te prawa. Decyzja o warunkach zabudowy nie określa dokładnej lokalizacji planowanej inwestycji na działce, lecz dopuszcza (bądź nie dopuszcza) na danym terenie konkretną zabudowę, bez wskazania jednak jej konkretnej lokalizacji. Stąd w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się odległości pomiędzy budynkami (planowanym i istniejącymi). Dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę organ właściwy w tym zakresie będzie analizował, czy zgodnie z przepisami prawa budowlanego dopuszczalne jest na przedmiotowej nieruchomości posadowienie budynku o parametrach określonych w decyzji o warunkach zabudowy. Ze względu na wskazany powyżej charakter decyzji o warunkach zabudowy, w postępowaniu o ustalenie tych warunków nie jest analizowana kwestia ewentualnego zacieniania od planowanej inwestycji. Ponadto decyzję o warunkach zabudowy można wydać także dla osoby nie będącej właścicielem nieruchomości, na której planowana jest inwestycja. Tytuł prawny do nieruchomości jest natomiast niezbędny dla uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, które to postępowanie jest innym, niż przedmiotowe postępowanie.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. złożyły: Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] i Wspólnota Mieszkaniowa S..

Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] zaskarżonej decyzji zarzuciła:

1. naruszenie art. 7, 77 k.p.a. poprzez nie podjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia niniejszej sprawy, z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu Skarżącego oraz poprzez nie wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego,

2. naruszenie art. 6 ust. 2 pkt 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez naruszenie chronionego prawem interesu skarżącego, wyrażającego się w prawie własności poszczególnych właścicieli mieszkań we wspólnocie mieszkaniowej, którą stanowi Skarżący, a także interesu publicznego, wyrażającego się w konieczności zapewnienia ładu przestrzennego infrastruktury miejskiej,

3. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (w szczególności § 3), poprzez nieuwzględnienie ratio legis owych przepisów, sprowadzającego się do zapewniania ochrony ładu przestrzennego,

4. naruszenie § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez nie- uwzględnienie okoliczności, że przedmiotowy planowany budynek znalazłby się w zbyt bliskiej odległości od miejsc postojowych, co uniemożliwia lokalizację owego budynku na przedmiotowej działce,

5. naruszenie art. 75 k.p.a. poprzez zaniechanie merytorycznego odniesienia się w zaskarżonej decyzji do licznych naruszeń przepisów wynikających z kwestii o charakterze technicznym, opisanych w opinii rzeczoznawcy budowlanego mgr inż. arch. J. B. z dnia 21 listopada 2012 r., składanej przez Skarżącego w toku postępowania.

W uzasadnieniu skargi strona rozwinęła powyższe zarzuty.

W konsekwencji powyższego skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Z kolei skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa S. zaskarżonej decyzji zarzuciła:

1. naruszenie art. 7, 77, i 107 k.p.a polegające na zaniechaniu przez SKO rozpoznania sprawy w pełnym zakresie oraz braku wystarczającego uzasadnienia faktycznego decyzji,

2. naruszenie art. 75 § 1 oraz art. 77 § 1 k.p.a poprzez nieuwzględnienie w postępowaniu oraz nierozpatrzenie i nieustosunkowanie się do przedstawionych przez skarżących dowodów w postaci opinii uprawnionego rzeczoznawcy oraz niepodjęcie działań w celu wyjaśnienia sprawy,

3. naruszenie art. 6 ust. 2 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 28 kpa, poprzez nieuwzględnienie w wydanej decyzji o warunkach zabudowy chronionego prawem interesu osób trzecich, polegające na wydaniu warunków zabudowy dla inwestycji, która ze względu na swoje parametry (wysokość i szerokość elewacji frontowej) ograniczy, a przypadku niektórych mieszkań pozbawi całkowicie nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych sąsiednich wspólnot mieszkaniowych,

4. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nieuwzględnienie ratio legis tych przepisów, sprowadzającej się do zapewnienia ochrony ładu przestrzennego,

5. niewłaściwe określenie przedmiotu decyzji, poprzez bezprawne wskazywanie części działki [...] jako miejsca inwestycji, która to część nie należy do inwestora lecz do Skarbu Państwa, ponadto znajduje się na niej parking osiedlowy.

W uzasadnieniu skargi Wspólnota Mieszkaniowa S. rozwinęła powyższe zarzuty. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz wniosła o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o ich oddalenie.

Uczestnik postępowania P. Sp. k. w pismach procesowych z dnia 3 czerwca 2013 r. i z dnia 12 września 2013 r. wniósł o oddalenie skarg.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kierując się powyższymi kryteriami Sąd uznał, iż w przedmiotowej sprawie skargi nie są zasadne i podlegają oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 647, ze zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

Skoro w przedmiotowej sprawie, brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej.

Analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...] lutego 2013 r. prowadzi do wniosku, że organy obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, należycie oceniły zgromadzony materiał dowody i wydały zgodne z prawem rozstrzygnięcia.

W pierwszym rzędzie należy zauważyć, że Prezydent W., stosownie do § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia, przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynik przeprowadzonej analizy stanowi załącznik nr 2a do decyzji z dnia [...] marca 2009 r. Z kolei w załączniku graficznym nr 2b do decyzji na kopii mapy przedstawiono granice obszaru analizowanego wyznaczone w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 m. Przepis § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. W przedmiotowej sprawie nie można zgodzić się z zarzutami skargi Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...], że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w sposób nieprawidłowy.

W ocenie Sądu organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Planowana bowiem zabudowa, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Pojęcie "działki sąsiedniej" o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie oznacza tylko działki graniczącej bezpośrednio z działką inwestora, lecz o pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalającą organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji. W ramach tej urbanistycznej całości należy utrzymać ład przestrzenny. W przedmiotowej sprawie wyniki przeprowadzonej analizy wykazały, że działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Teren planowanej inwestycji znajduje się pomiędzy terenami zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i terenami zabudowy jednorodzinnej. Przez środek obszaru analizowanego przebiega ul. [...] (poprzednio ul. [...]). Większość budynków wielorodzinnych po obu stronach ul. [...] ustawionych jest w formie podkowy. Budynki te są rozrzucone w terenie i nie tworzą pierzei ul. [...]. Również najbliższy planowanej inwestycji budynek przy ul. [...], wzdłuż ul. [...] ma nieregularny kształt, zbliżając się do tej ulicy jedynie zewnętrznymi krańcami. Wobec powyższego, zgodzić się należy ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie można w sposób jednoznaczny ustalić dla planowanej inwestycji linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej. W oparciu o wyniki przeprowadzonej analizy, dla projektowanej inwestycji nieprzekraczalną linię zabudowy od ul. [...] (obecnie ul. [...]) ustalono zgodnie z załącznikiem nr 2b do decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Dopuszczalność takiego ustalenia linii nowej zabudowy została w zaskarżonej decyzji szczegółowo uzasadniona i w ocenie Sądu wynika z przeprowadzonej analizy.

Sąd podziela stanowisko Kolegium zaprezentowane w zaskarżonej decyzji, że z uwagi na charakter planowanej inwestycji, budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z powierzchnią biurową w parterze, dla ustalenia szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, zasadne jest uwzględnienie wyłącznie parametrów budynków wielorodzinnych znajdujących się w obszarze analizowanym po obu stronach ul. [...]. Pominięcie cech zabudowy jednorodzinnej jest uzasadnione odmiennością inwestycji, będącej zabudową wielorodzinną, charakteryzującą się zgoła innymi parametrami niż budynki jednorodzinne. Teren planowanej inwestycji znajduje się w obszarze zabudowy wielorodzinnej, ale jednocześnie graniczy z terenem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, stąd w decyzji o warunkach zabudowy znalazł się warunek, zgodnie z którym w projekcie zagospodarowania terenu należy uwzględnić sąsiedztwo zabudowy jednorodzinnej poprzez odsunięcie zabudowy w celu ograniczenia wglądu na sąsiednie posesje.

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, tj od strony ul. [...], ustalono na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. i wyznaczono do 70 m z obowiązkiem zastosowania podziałów pionowych. Jak już wyżej wskazano, z uwagi na lokalizację zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym w kształcie podkowy, nie można w sposób jednoznaczny ustalić szerokości elewacji frontowej dla tej zabudowy. Jednocześnie z materiału dowodowego znajdującego się w aktach administracyjnych wynika, że ustalona dla projektowanego budynku szerokość elewacji frontowej mieści się w granicach średniej szerokości elewacji zabudowy wielorodzinnej najbliższego sąsiedztwa, tj. ul. [...] wynoszącej ok. 95 m (zabudowa w kształcie podkowy) i ul. [...] wynoszącej 55 m. Powyższe wskazuje, że dopuszczalne jest wyznaczenie dla planowanej inwestycji innej szerokości elewacji frontowej niż średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, która dla zabudowy wielorodzinnej wynosi od 9 m do 55 m.

Zgodzić się należy ze stanowiskiem Kolegium, że zabudowa występująca w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji nie tworzy jednolitego ciągu zabudowy, pozwalającego na wyznaczenie przedłużenia górnych krawędzi elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ uzasadnił, że wyniki przeprowadzonej analizy dopuszczają ustalenie na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku na poziomie V kondygnacji. Przyjęcie wysokości V kondygnacji uzasadnione jest również i tym, że wysokość ta nawiązuje do położonej w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej w kształcie podkowy przy ul. [...], która w swojej środkowej części liczy V kondygnacji.

W ocenie Sądu organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Planowana bowiem zabudowa, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Ustalenia organów w tym zakresie potwierdza załącznik graficzny nr 2b do decyzji z dnia [...] marca 2009 r. Ponadto stanowiący integralną część decyzji wynik analizy wskazuje w szczególności, iż w toku postępowania Prezydent W. prawidłowo ustalił okoliczności w zakresie wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz geometrii dachu.

Organ ustalił też, iż teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - ul. [...] (droga kategorii powiatowej) poprzez działkę nr ew. [...], zgodnie z decyzją nr [...] wydaną z upoważnienia Burmistrza Gminy W. z dnia [...] grudnia 2001 r. oraz do grogi publicznej – ul. [...] (droga kategorii gminnej).

Wobec powyższego nieuzasadniony jest zarzut skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej S. niewłaściwego określenia przedmiotu decyzji, poprzez wskazanie części działki [...] jako miejsca inwestycji, która to część nie należy do inwestora lecz do Skarbu Państwa, ponadto znajduje się na niej parking osiedlowy. Skoro poprzez część działki nr ew. [...] ma się odbywać komunikacja planowanej inwestycji z drogą publiczną, to prawidłowo ta część działki nr ew. [...] została wskazana jako teren planowanej inwestycji. Kwestia uprawnień do przechodu i przejazdu przez część działki nr ew. [...] nie jest badana na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Prawidłowo ustalono również, że spełnione zostały warunki obsługi planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej.

Z decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] marca 2009 r. wynika, że na terenie działki inwestycyjnej nr ew. [...] należy zapewnić miejsca parkingowe. Dla powierzchni użytkowej biur i urzędów zgodnie ze wskaźnikiem na 1000 m² tej powierzchni 18-30 miejsc parkingowych. W decyzji o warunkach zabudowy nie wskazuje się lokalizacji miejsc parkingowych.

Nie zasługują również na uwzględnienie zarzuty skarżących dotyczące ograniczenia dopływu światła słonecznego na teren działek, na których zlokalizowane są ich nieruchomości. Nie negując prawdziwości podnoszonych okoliczności wskazać należy, że organ prawidłowo przyjął, że te okoliczność nie mogą być przedmiotem badania przez organy ustalające warunki zabudowy. Zgodnie bowiem z przyjętym w tym zakresie orzecznictwem zakres ochrony przysługującej w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może być szerszy niż przedmiot postępowania i zakres dopuszczalnego rozstrzygnięcia w decyzji kończącej postępowanie ( wyrok NSA z dnia 7 września 2001r. IVSA 1505/99 ONSA 2002/4/53 ). A zatem okoliczność te będą brane pod uwagę w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Z informacji z rejestru gruntów wynika, że działka inwestycyjna nr ew. [...] stanowi teren mieszkaniowy, oznaczony symbolem – B, a zatem stanowi grunt zabudowany i zurbanizowany zgodnie z podziałem użytków gruntowych na poszczególne grupy (§ 67 i 68 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków – Dz. U. nr 38, poz. 454). Działka ta została wydzielona na podstawie decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości. Zatem nie można stawiać zarzutu, że nie jest to działka budowlana w oparciu o kwestie związane z lokalizacją miejsc postojowych na działce nr ew. [...].

W decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] marca 2009 r. jednym z warunków ustalonych dla planowanej inwestycji jest wskazanie, że w przypadku ewentualnej konieczności likwidacji istniejących obiektów małej architektury, w tym śmietnika, należy zastosować takie rozwiązania w zagospodarowaniu ternu, aby umożliwić mieszkańcom budynków sąsiednich korzystanie z nowoprojektowanych elementów.

Konkludując stwierdzić należy, że ocena legalności zaskarżonej decyzji w granicach zakreślonych rozstrzygnięciem nie daje podstaw do stwierdzenia, że doszło do naruszenia prawa materialnego lub naruszenia prawa procesowego, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Brak jest podstaw do uznania, iż w postępowaniu nie wyjaśniono wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie jest prawidłowe. Wobec tego wszelkie zarzuty podniesione w skargach należało uznać za niezasadne. Nie ma kwestii, które nie zostałyby wyjaśnione. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest odpowiedzią i stanowiskiem organu również wobec dowodu jakim jest opinia mgr inż. Arch. J. B.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.