Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1259/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-01-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi G. S. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

I. Stan faktyczny

1. Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania G. S. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...], orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie Ś., oznaczonej jako działka nr [...], przeznaczonej pod rozbudowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...] oraz ustalającej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł na rzecz G. S. (pkt 2), a także ustalającej termin wydania nieruchomości na 31 dzień od daty doręczenia niniejszej decyzji (pkt 3) - uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. w pkt 3 dotyczącym ustalenia terminu wydania nieruchomości i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu G. S. do wydania przedmiotowej nieruchomości w terminie 30 dni o dnia doręczenia niniejszej decyzji, a w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

2. W uzasadnieniu decyzji Minister Infrastruktury podał, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2005 r. ustalił lokalizację drogi ekspresowej nr [...], na odcinku [...].

Od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. odwołanie do Ministra Infrastruktury wniosła G. S., zarzucając Wojewodzie [...] ustalenie zbyt niskiego odszkodowania przez oparcie się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym; wraz z odwołaniem skarżąca przesłała kopię wyceny przedmiotowej działki przez biegłego sądowego, sporządzonej w dniu [...] lipca 2009 r.

3. W uzasadnieniu decyzji Minister Infrastruktury stwierdził, że zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 154, poz. 958), dla przedsięwzięć drogowych, dla których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601) stanowi, że do nieruchomości objętych decyzjami o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, wydanymi na podstawie dotychczasowych przepisów, stosuje się przepisy rozdziału 3 ustawy, o której mowa w art. 1, w jego dotychczasowym brzmieniu.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na pasy drogowe, następuje na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 13 ust. 1, wyznaczonego przez wojewodę na piśmie właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tych nieruchomości. Termin ten nie może być krótszy niż 30 dni od dnia otrzymania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości pisemnej oferty Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad dotyczącej zawarcia umowy.

Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad ofertą z dnia 1 czerwca 2010 r. zaproponował G. S. nabycie przedmiotowej nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, a wnioskiem z dnia 8 lipca 2010 r. wystąpił do Wojewody [...] o wyznaczenie terminu do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowego gruntu.

Wojewoda [...], stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., pismem z dnia 13 lipca 2010 r. wyznaczył właścicielowi nieruchomości termin do dnia 4 sierpnia 2010 r. na zawarcie umowy sprzedaży.

Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wnioskiem z dnia 9 sierpnia 2010r. wystąpił do Wojewody [...] o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości, wskazując na brak porozumienia ze współwłaścicielami co do sprzedaży gruntu, a Wojewoda [...] pismem z dnia 18 sierpnia 2010 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania administracyjnego.

Organ podał, że w dniu 5 listopada 2010 r. odbyła się rozprawa administracyjna w sprawie wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości z udziałem stron postępowania, podczas której przedstawiono stan faktyczny i prawny sprawy oraz zapoznano strony z operatem szacunkowym.

Zdaniem Ministra Infrastruktury postępowanie w sprawie wywłaszczenia nieruchomości zostało wszczęte i przeprowadzone prawidłowo.

Minister Infrastruktury podniósł, stosownie do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., iż wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi.

Z ustaleń organu wynika, że na zlecenie Wojewody [...] został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] października 2010 r. operat szacunkowy, w którym wartość nieruchomości określono na kwotę [...] zł; wartość rynkowa gruntu została określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość położona jest w sąsiedztwie ul. [...], otoczenie stanowią nieruchomości uprawiane rolniczo, las i nieruchomości zabudowane zabudową zagrodową i mieszkaniową.

Minister Infrastruktury podał, że na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Ś., uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej[...], przedmiot wyceny wydzielony został z nieruchomości położonej w obszarze od strony ul. [...]. Dalej na głębokości ok. 70 m od istniejącej ul. [...] - teren przeznaczony pod zabudowę związaną z gospodarką rolną oraz zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z ogrodami z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej; na wschód od terenu mieszkaniowego - teren upraw ogrodniczych; na wschód od terenu rolnego do granicy lasu teren przeznaczony pod drogi publiczne; na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej oraz aktualnie, jak podał organ, nieruchomość jest użytkowana rolniczo.

Wycenę przedmiotowej nieruchomości, stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., określono w oparciu o ceny transakcji odnotowanych przy nabywaniu niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod drogi, położonych na terenie gminy Ś.

Do końcowej analizy biegły przyjął 17 transakcji nieruchomościami drogowymi, a jako cechy wpływające na wartość szacowanej nieruchomości przyjęto: położenie oraz otoczenie nieruchomości. Biegły zaznaczył, że ceny za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budowę dróg publicznych kształtowały się na poziomie od 31,46 zł/m² do 34,96 zł/m².

Wartość wywłaszczanej nieruchomości określono na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie.

Zdaniem Ministra Infrastruktury analiza operatu szacunkowego z dnia [...] października 2010 r. nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Operat sporządzony został bowiem zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Minister Infrastruktury, odnosząc się do przedstawionej przez skarżącą wyceny przedmiotowej nieruchomości sporządzonej przez biegłego sądowego w dniu [...] lipca 2009 r., wyjaśnił, iż nie może być ona uwzględniona w niniejszej sprawie, gdyż nie spełnia wymogów określonych w § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bowiem opracowanie to nie zawiera sposobu dokonania wyceny gruntu, w tym określenia celu wyceny, podstawy formalnej wyceny, źródła danych o nieruchomości, ustalenia dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opisu stanu nieruchomości, wskazania przeznaczenia nieruchomości oraz analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, a także wyboru podejścia, metody i techniki wykorzystanej do obliczenia wartości przedmiotowej działki. W związku z powyższym, przesłane wraz z odwołaniem opracowanie nie może zostać uznane jako kontroperat szacunkowy.

Minister Infrastruktury wskazał, że w zaskarżonej decyzji Wojewoda [...] zobowiązał G. S. do wydania nieruchomości w terminie 31 dni od dnia doręczenia decyzji z dnia [...] grudnia 2010 r., a w związku z faktem, iż od decyzji tej wniesiono odwołanie, na obecnym etapie postępowania należało na nowo określić termin wydania wywłaszczonej nieruchomości.

II. Zarzuty zawarte w skardze i stanowisko organu

1. Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła G. S.; zarzucając naruszenie:

1) art. 6, art. 7 i art. 8 kpa, a w szczególności wyrażonych w nich zasad prawdy materialnej, praworządności, prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie obywateli do organów oraz naruszenia obowiązku wyjaśniania stronom wszystkich przesłanek jakimi kierował się organ wydając orzeczenie,

2) art. 9 kpa, nakładającego na organy obowiązek należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego oraz czuwania nad tym, aby strony i inne osoby uczestniczące w postępowaniu nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa, i w tym celu udzielają im niezbędnych wyjaśnień i wskazówek przez nie udzielenie informacji o skutkach nie złożenia pełnego odpisu (kserokopii) opinii sporządzonej przez biegłego sądowego w dniu [...] lipca 2009 r. (dołączonej do skargi),

3) naruszenie art. 80 w związku art. 84 kpa przez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów polegające na (-) przyjęciu za podstawę orzekania jedynie operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] października 2010 r. określającego cenę za 1 m² na kwotę 35,00 zł oraz pominięcie danych na temat cen gruntów wskazanych przez skarżących zawartych w opinii biegłego sądowego w zakresie budownictwa i wyceny nieruchomości sporządzonej w dniu [...] lipca 2009 r. dla sąsiednich działek oznaczonych numerami [...] na potrzeby postępowania egzekucyjnego w sprawie, z których wynika, że realna cena za 1 m² wynosi 75 zł, (-) nieuwzględnienie dowodu z opinii biegłego sądowego z dnia 2 lipca 2009 r. jedynie z uwagi na złożenie przez skarżącego trzystronicowego wyciągu z opinii zamiast pełnego odpisu z dokumentu przy jednoczesnym pominięciu procedury wezwania do uzupełnienia braków wniosku dowodowego, którą powinien organ wyczerpać dążąc do wszechstronnego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, (-) uznanie za wiarygodny dowód ze stwierdzeń zawartych w operacie z dnia [...] października 2010 r. w którym wyliczono wartość nieruchomości na kwotę [...] zł w sytuacji, gdy rzeczoznawca jedynie powielił dane na temat ceny gruntu zawarte w ofercie skierowanej do skarżącej opracowanej w dniu 4 listopada 2008 r. określającej wartość gruntu na kwotę [...] zł - tym samym nie uwzględnił stopnia inflacji oraz wzrostu cen gruntu wynikających z uwarunkowań rynkowych jakie wystąpiły w ostatnich latach,

4) ustalenie za podstawę odszkodowania ceny w wysokości 34,96 zł za 1 m², gdy realne ceny sprzedaży nieruchomości niezabudowanych pod drogę ekspresową oraz inne drogi położonych w obrębie[...], a zatem w najbliższej okolicy skarżącej wynosiły od 75,21 zł do 115,54 zł za 1 m², od 18 lutego 2010 r. do 5 marca 2010 r.,

5) ustalenie wysokości odszkodowania za przedmiotową działkę w wysokości [...] zł z naruszeniem art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w wysokości nie odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości –

- wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji poprzedzającej, a ewentualnie o zmianę zaskarżonej decyzji i przyznanie odszkodowania z uwzględnieniem ceny w wysokości 75 zł za 1 m².

2. W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

III. Uzasadnienie prawne

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

2. Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w gminie [...], oznaczonej jako działka nr [...], przeznaczonej pod rozbudowę drogi ekspresowej nr [...] na odcinku [...] (pkt 1) oraz ustalającej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł na rzecz G. S. (pkt 2), zmieniając jedynie termin wydania nieruchomości i w tym zakresie zobowiązując G. S. do wydania przedmiotowej nieruchomości w terminie 30 dni o dnia doręczenia niniejszej decyzji.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Sąd podziela stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

3. Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.), wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W myśl art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie z art. 154 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

4. W niniejszej sprawie sporządzony został na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] października 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym wartość nieruchomości określono na kwotę [...]zł. Jak wynika z akt sprawy, w operacie tym wartość rynkowa gruntu została określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Jak słusznie stwierdził organ, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości, stosownie do § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Z akt sprawy wynika, że biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość położona jest w sąsiedztwie ul. [...], jest działką niezabudowaną i niezagospodarowaną, nie jest podłączona do sieci energetycznej, gazowej, telefonicznej ani wodnej. Otoczenie stanowią nieruchomości uprawiane rolniczo, las i nieruchomości zabudowane zabudową zagrodową i mieszkaniową. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta Ś., uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w [...]., przedmiotowa nieruchomość wydzielona została z nieruchomości położonej w obszarze od strony ul. [...]. Dalej na głębokości ok. 70 m od istniejącej ul. [...] - teren przeznaczony pod zabudowę związaną z gospodarką rolną oraz zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z ogrodami z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na wschód od terenu mieszkaniowego - teren upraw ogrodniczych. Na wschód od terenu rolnego do granicy lasu teren przeznaczony pod drogi publiczne. Jak wynika z operatu szacunkowego, na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej oraz sporządzenia operatu nieruchomość jest użytkowana rolniczo.

Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w oparciu o ceny transakcji odnotowanych przy nabywaniu niezabudowanych gruntów przeznaczonych pod drogi, położonych na terenie gminy Ś.

Do końcowej analizy biegły przyjął 17 transakcji nieruchomościami drogowymi z roku 2010, a jako cechy wpływające na wartość szacowanej nieruchomości przyjął położenie oraz otoczenie nieruchomości, zaznaczając, że ceny za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budowę dróg publicznych kształtowały się na poziomie od 31,46 zł/m² do 34,96 zł/m². Wartość wywłaszczanej nieruchomości określił na kwotę [...] zł i w tej wysokości Wojewoda [...] przyznał odszkodowanie.

Zdaniem organu, analiza operatu szacunkowego z dnia [...] października 2010 r. nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Operat sporządzony został zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

5. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a zgodnie z ust. 2 tego artykułu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Wskazać również należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosowanie do art. 77 § 1 kpa. Jednakże, zdaniem Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Takiej oceny Minister Infrastruktury dokonał.

Należy również mieć na uwadze, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykonywania swojej zawodowej działalności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością.

Podkreślenia wymaga, iż rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądowego – stosownie do art. 174 ustawy z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami, a biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie rozdziału 4 działu V ustawy o gospodarce nieruchomościami – Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, stosownie do art. 174 ust. 4 tej ustawy.

Zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego, który podlega właściwej ocenie przez organ administracji prowadzący postępowanie jako jeden z dowodów w sprawie – co w niniejszej sprawie nastąpiło.

Podnieść należy, iż organ nie ma obowiązku przeprowadzania dowodu przedstawionego przez stronę – w niniejszej sprawie przedłożoną organowi przez skarżącą G. S. opinię biegłego sądowego z dnia 2 lipca 2009 r. dotyczącą innych działek sporządzoną na potrzeby postępowania egzekucyjnego - jeżeli w ocenie organu taki wniosek dowodowy dotyczy okoliczności dostatecznie wyjaśnionych w danym postępowaniu, jednakże Minister Infrastruktury szczegółowo wyjaśnił, dlaczego przedstawiona opinia nie może być uwzględniona w niniejszej sprawie, i Sąd to stanowisko podziela.

6. Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane.

Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, w szczególności zarzuconych przez stronę skarżącą naruszeń art. 6, 7, 8, 9, 80, 84 kpa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

7. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), orzekł jak w sentencji.