Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2529/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2014-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 156 oraz art. 157 ust. 1 i 1a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Borowiec (spr.) sędzia NSA Irena Kamińska sędzia del. WSA Olga Żurawska-Matusiak Protokolant starszy asystent sędziego Łukasz Mazur po rozpoznaniu w dniu 26 września 2014 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej K.P. i K.P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 3 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Po 178/13 w sprawie ze skargi Gminy K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę 1) oddala skargę kasacyjną 2) zasądza od K.P. i K.P. solidarnie na rzecz Gminy K. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 3 lipca 2013 r. sygn. akt II SA/Po 178/13, po rozpoznaniu sprawy ze skargi Gminy K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę, uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] (pkt I), zasądził od Wojewody [...] na rzecz skarżącego kwotę [...] zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt II) oraz stwierdził, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana (pkt III).

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Starosta [...] decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...], działając na podstawie art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art.18 ust. 1, ust. 1f i ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.: Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 i ust. 5 i art. 134 w związku z art. 129 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej w skrócie u.g.n.), ustalił dla K.P. i K.P. odszkodowanie za nieruchomości, które stanowiły ich własność – działki o nr [...], które na podstawie decyzji Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej nr [...] i nr [...], z mocy prawa stały się własnością Gminy K. – w łącznej wysokości [...] zł. Do wypłaty odszkodowania organ zobowiązał Gminę K.

W uzasadnieniu decyzji podał, że przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych nakładają na organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, obowiązek wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które stały się z mocy prawa własnością m.in. jednostek samorządu terytorialnego. Odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym oraz osobom posiadającym ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości. Wysokość odszkodowań za przedmiotowe nieruchomości została ustalona według ich stanu w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według wartości tych nieruchomości na dzień ustalenia odszkodowania.

Organ wskazał, że w toku postępowania został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.M. operat szacunkowy, który stanowi dowód w sprawie. Ponadto Starosta [...] wyjaśnił, iż zgodnie z treścią art. 18 ust 1f cyt. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. kwotę odszkodowania powiększono o [...] zł.

Gmina K. od powyższej decyzji złożyła odwołanie do Wojewody [...], w którym wniosła o jej uchylenie w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną geodezyjnie, w obrębie [...], jako działka nr [...]. Wskazała, że z art. 18 ust. 1 w/w ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wynika, iż wysokość odszkodowania za pozbawienie praw do nieruchomości przejętych pod budowę dróg publicznych ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, tj. daty sporządzenia wyceny. Tymczasem w niniejszej sprawie właściciele nieruchomości po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a przed datą wyceny wykonali zabiegi remontowo - wykończeniowe (np. otynkowanie i pomalowanie elewacji budynków), poprawiające przede wszystkim estetykę budynków znajdujących się na nieruchomości oznaczonej w obrębie [...] jako działka nr [...], które mogły rzutować na określenie wartości rynkowej nieruchomości. Ponadto podniosła szereg zarzutów dotyczących sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego dotyczącego działki nr [...].

Wojewoda [...], po rozpoznaniu odwołania, decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 ze zm., dalej w skrócie K.p.a.), utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji podał m.in., że na organie spoczywa obowiązek sprawdzenia prawidłowości sporządzenia operatu pod względem formalnym, tzn. ustalenia, czy opinia została sporządzona w celu, dla którego ma być wykorzystana oraz czy rzeczoznawca w procesie szacowania właściwie zastosował stosowne przepisy. Organ ma również prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia.

Organ odwoławczy wskazał, że niniejszej sprawie nie zostały przez strony postępowania zakwestionowane operaty szacunkowe dotyczących działek nr [...], sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami i wskazaniami staranności zawodowej, które mogą stanowić podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęte nieruchomości.

Odnosząc się do zakwestionowanego w odwołaniu ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną geodezyjnie jako działka nr [...] w obrębie [...] podał, że biegły w operacie szacunkowym przeprowadził trzy odrębne procesy wyceny, osobno dla części mieszkalnej, gospodarczej oraz rolnej, za każdym razem stosując podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Wojewoda [...] na podstawie art. 80 K.p.a. dokonał oceny przedmiotowego operatu szacunkowego i uznał, że wycena wartości tej nieruchomości była prawidłowa.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu stwierdził, że niezasadny jest zarzut przyjęcia zaniżonego poziomu zużycia technicznego budynku. Brak pomieszczeń sanitarnych nie może bowiem znacząco wpływać na wartość i funkcjonalność budynku, gdyż jest to sytuacja powszechnie wstępująca na rynku lokalnym w odniesieniu do zabudowań wiejskich.

Jako nieskuteczny ocenił zarzut dotyczący braku poprawek w parze porównawczej "6". Biegły uznał, że lokalizacje obiektów są podobne pod względem atrakcyjności, zaś organ odwoławczy nie znalazł podstaw, by taką ocenę zakwestionować.

Zdaniem Wojewody [...] na uwzględnienie nie zasługuje również argument dotyczący konieczności obniżenia wartości budynku mieszkalnego z uwagi na jego posadowienie przy drodze nr [...]. Żadna z obowiązujących w zakresie wyceny nieruchomości norm nie nakazuje, aby sąsiedztwo drogi miało obniżać wartość nieruchomości. Z kolei brak dostępu do drogi musiałby w sposób konieczny negatywnie wpłynąć na atrakcyjność, a co za tym idzie, na cenę działki.

Organ odwoławczy odnosząc się do zarzutów podnoszonych względem operatu szacunkowego w zakresie dotyczącym gospodarczej części nieruchomości stwierdził, że nie można zgodzić się z odwołującym, jakoby wartość budynków nie mogła zostać uśredniona. Oznaczałoby to bowiem konieczność osobnej wyceny każdej części nieruchomości, jeżeli tylko dałaby się ona w jakikolwiek sposób od reszty wyodrębnić. W ocenie Wojewody [...] biegły słusznie uśrednił wartość budynków, traktując je jako gospodarczą całość, którą w praktyce stanowiły. Natomiast w kwestii doboru transakcji porównawczych nie można nie uwzględniać faktu o ich ograniczonym zasobie. Biegły dokonuje wyboru transakcji, które w sposób najpełniejszy będą spełniać kryterium podobieństwa, jednakże do rzadkości należą sytuacje, kiedy ma to miejsce w odniesieniu do wszystkich wyróżnionych cech nieruchomości. Subiektywne odczucie wartości nieruchomości nie może być podstawą kontestowania wyceny wynikającej z operatu szacunkowego. Biegły w sposób prawidłowy zastosował procedurę szacowania wartości rynkowej nieruchomości, brak jest zatem podstaw do podważania jej wyników.

Ponadto organ odwoławczy wyjaśnił, że nie mogły zostać uwzględnione twierdzenia odwołującej się, jakoby uprawnieni do odszkodowania dokonali zabiegów remontowych, celem uzyskania wyższego odszkodowania. Argumenty te nie zostały bowiem poparte żadnymi dowodami, zaś na obecnym etapie sprawy ich weryfikacja w drodze postępowania dowodowego nie jest możliwa.

Powyższa decyzja stała się przedmiotem skargi Gminy K. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Skarżąca zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. oraz art. 78 Konstytucji RP w zw. z art.15 K.p.a., a także art. 134 w zw. z art. 152-153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i art. 135 w zw. z art. 152 - 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niezastosowanie.

Wskazując na powyższe zarzuty, wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podała, że w jej ocenie organy obu instancji nie przeprowadziły postępowania dowodowego w zakresie ustalenia rzeczywistej powierzchni budynków posadowionych na nieruchomości (działce nr [...]), ani też stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji w przedmiocie udzielenia zezwolenia na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] grudnia 2011 r.

Ponadto organ pierwszej instancji w żaden sposób nie odniósł się do poprawności formalnej operatu szacunkowego, co stanowi naruszenie art. 107 § 3 K.p.a., a także narusza reguły postępowania dowodowego. Fakt, że rzeczoznawca majątkowy z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną, nie zwalnia organów administracji od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego. Skarżąca przyznała, że wprawdzie organ drugiej instancji odniósł się do operatu szacunkowego, to jednak ta ocena nie może przesłaniać braku właściwego działania organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy nie może bowiem zastępować organu pierwszej instancji w ocenie dowodów, a w szczególności w ocenie dowodów kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro takiej oceny nie dokonał organ pierwszej instancji.

Skarżąca wskazała także, iż wbrew stanowisku Wojewody [...], w przypadku, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości w obrocie nie występują (co jest zasadą w odniesieniu do tego typu zabudowań gospodarczych – stodoła i chlewnia), określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Powyższe przepisy korespondują także z § 36 rozporządzenia regulującego w sposób szczególny zasady ustalania wartości nieruchomości przejętych dla realizacji dróg publicznych.

Zdaniem skarżącej, Wojewoda [...] dla wyjaśnienia wszelkich wątpliwości podniesionych w odwołaniu, dotyczących operatu szacunkowego, powinien był co najmniej zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o udzielenie stosownych wyjaśnień, powołać biegłego w postępowaniu odwoławczym, albo ewentualnie na podstawie art. 157 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 15 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrócić się do stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych albo do federacji takich stowarzyszeń o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie skarżącej nieprawdą jest, jakoby na etapie postępowania odwoławczego nie było możliwe zweryfikowanie jej twierdzeń, że uprawnieni do odszkodowania dokonali zabiegów remontowych, celem uzyskania wyższego odszkodowania oraz dotyczących rzeczywistej powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Ustalenie stanu faktycznego w zakresie stanu nieruchomości, czy też powierzchni budynków nie wymaga wiadomości specjalnych i nie obejmuje swoim zakresem dyspozycji art. 84 K.p.a. w zw. z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie powyższych okoliczności pozwoliłoby uniknąć nie tylko zarzutów w zakresie remontu nieruchomości przez uczestników w okresie pomiędzy datą wydania decyzji w przedmiocie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej a wizją dokonaną przez rzeczoznawcę, ale także wątpliwości w zakresie powierzchni budynków przyjętej do ustalenia odszkodowania.

Skarżąca zarzuciła również, iż zarówno w zaskarżonej decyzji, jak i w decyzji organu pierwszej instancji oraz w operacie szacunkowym, brak jest jakiegokolwiek odniesienia się do wpływu na wycenę nieruchomości różnego przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określonych części tej samej działki. Organ, jak i rzeczoznawca majątkowy, nie wyjaśnił podstaw zastosowanej wyceny, tj. czy i w jakim zakresie prawidłowa jest wycena działki nr [...] z punktu widzenia ewentualnego zastosowania § 36 ust. 1 bądź § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Dodatkowo skarżąca wskazała, że na jej zlecenie dla działki nr [...] został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2013 r., w którym stwierdzono, że jej wartość wynosi [...] zł. Zdaniem skarżącej już sama rozbieżność wyceny w obu operatach w wysokości [...] zł (czyli przenosząca 100 % wartości nieruchomości), powoduje uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości ustalenia kwoty odszkodowania, która winna być przedmiotem analizy w ramach postępowania administracyjnego.

Wojewoda [...] w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Uczestnicy postępowania – K.P. i K.P. w piśmie z dnia 4 kwietnia 2013 r. wnieśli o oddalenie skargi, stwierdzając, że wbrew twierdzeniom Gminy K. operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego w sposób rzetelny i wyczerpujący.

Pełnomocnik skarżącej na rozprawie w dniu 3 lipca 2013 r. przedłożył opinię Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] 2013 r., która zdyskwalifikowała operat szacunkowy opracowany w sprawie przez rzeczoznawcę P.M. i potwierdziła zasadność podniesionych w skardze zarzutów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. W uzasadnieniu wyroku podał, że przedmiotem zaskarżonej decyzji jest ustalenie na rzecz K.P. i K.P. odszkodowania za działki nr [...] położone w [...], które przeszły na własność Gminy K. na mocy ostatecznej decyzji Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2011 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej nr [...] oraz [...], wydanej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.: Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej w skrócie specustawa).

Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy, organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Stosownie do art.12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy.

Przepis art. 18 ust. 1 specustawy stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z kolei z art. 23 tej ustawy wynika, że w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tego prawa.

W świetle art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości w oparciu o przepisy wymienionej wyżej specustawy, ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 149 - 159) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że wprawdzie w postępowaniu administracyjnym opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości ma dla ustalenia wartości nieruchomości podstawowe znaczenie, to jednak operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 K.p.a.), to podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem wyrażonej w art. 80 K.p.a zasady swobodnej oceny dowodów. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 października 2009 r., sygn. I OSK 1444/08, dostępny w bazie orzeczeń: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wnioski takiej opinii w żadnej mierze nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość i jest podstawą określenia wysokości odszkodowania za odebraną własność. Nie oznacza to jednak bezwzględnego związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o określeniu wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06, LEX nr 281387 oraz z dnia 4 czerwca 2009 r. sygn. I OSK 860/08, dostępny w bazie orzeczeń jw.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie organy administracji publicznej wprawdzie dokonały oceny operatu szacunkowego, to jednak nie pozwala ona na uznanie, że wszechstronnie rozważyły jego prawidłowość w zakresie dotyczącym działki nr [...]. Tym samym dopuściły się naruszenia art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, przedłożony przez rzeczoznawcę majątkowego P.M. operat szacunkowy z dnia [...] września 2012 r., dotyczący działki nr [...], zawiera nieścisłości, które przez organy obu instancji nie zostały wyjaśnione, a mogły rzutować na prawidłowość dokonanej oceny. Podkreślić należy, iż nieścisłości te zostały także zauważone przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w opinii z dnia [...] 2013 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wskazał, że w pierwszej kolejności zauważyć należy, iż rzeczoznawca majątkowy P.M. przy wycenie nieruchomości gruntowej części zabudowanej mieszkalnej ustalił średnią skorygowaną cenę jednostkową ze skorygowanych cen jednostkowych przyjętych do porównania nieruchomości oznaczonych nr [...] (tabela na k. [...] operatu). Tymczasem w operacie dla porównania jako trzecią nieruchomość poza nr [...] i nr [...] wybrano nieruchomość nr [...] (para porównawcza nr [...] na stronie [...] operatu), dla której określono inną wartość jednostkową ([...] zł za 1 m2) niż dla nieruchomości nr [...], którą uwzględniono przy obliczaniu ceny skorygowanej jednostkowej dla wycenianej nieruchomości. W toku postępowania administracyjnego ta nieścisłość nie została wyjaśniona ani przez rzeczoznawcę, ani przez organy administracji publicznej, chociaż niewątpliwie mogła mieć wpływ na wyliczenia dokonane przy ustaleniu wartości tej części nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy P.M. stosowne wyjaśnienia w tym zakresie złożył dopiero na etapie postępowania przed Komisją Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Ponadto Sąd pierwszej instancji zauważył, iż niezrozumiałym jest, na jakiej podstawie rzeczoznawca, ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości w części zabudowanej budynkami gospodarczymi, stosując metodę porównywania parami jako pary porównawcze do wycenianej części nieruchomości przyjął nieruchomości o funkcji mieszkalnej (dotyczy to nieruchomości oznaczonych nr [...] – karty [...] operatu). Tymczasem zupełnie odmienna funkcja przyjętych do porównania nieruchomości od funkcji nieruchomości wycenianej uniemożliwia uznanie ich za nieruchomości podobne. Rzeczoznawca nie wyjaśnił bowiem przesłanek, którymi kierował się dokonując takiego wyboru. Ponadto przyjęta do porównania nieruchomość o nr [...] pełni co prawda funkcję gospodarczą, to jednak powierzchnia działki, którą zajmuje ([...] m2) oraz powierzchnia zabudowy budynkami gospodarczymi ([...] m2) znacząco różni się od powierzchni działki i powierzchni zabudowy gospodarczej (odpowiednio [...] m2 i [...] m2) nieruchomości wycenianej. W związku z powyższym zatem również tą nieruchomość (nr [...]) trudno uznać za nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Niewątpliwie przyjęte do porównania w tej części operatu nieruchomości nie stanowiły nieruchomości podobnej do wycenianej nieruchomości w części zabudowanej budynkami gospodarczymi. Mogło mieć to wpływ na wysokość oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Kwestia wyboru takich par porównawczych nie została w żaden sposób przez organy wyjaśniona. Stanowiło to naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

W konsekwencji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznał, że wskazane, niewyjaśnione przez organy, nieścisłości operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r., który stanowił podstawowy dowód w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym, uzasadniały uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji z uwagi na naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to jest na ustalenie wysokości kwoty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod inwestycję drogową. Tym bardziej, że powyższe uwagi Sądu zostały potwierdzone przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w opinii z dnia [...] 2013 r. Ponownie rozpatrując sprawę organ winien, uwzględniając treść art. 157 ust. 1a u.g.n. i zlecić sporządzenie nowego operatu szacunkowego w sprawie.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152, art. 200 i art. 205 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.: Dz. U. 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej w skrócie p.p.s.a.), orzekł jak w sentencji wyroku.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnieśli uczestnicy postępowania – K.P. i K.P., reprezentowani przez radcę prawnego i zaskarżając wyrok w całości zarzucili naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.), tj.:

1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., poprzez przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, że analiza zaskarżonej decyzji organu drugiej instancji oraz organu pierwszej instancji nie pozwala przyjąć, iż organy rozważyły wszechstronnie prawidłowość przedłożonego w toku postępowania administracyjnego operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r. dotyczącego działki nr [...] i tym samym dopuściły się naruszenia w/w przepisów postępowania administracyjnego, w sytuacji gdy w istocie przedmiotowe naruszenie przepisów postępowania administracyjnego nie miało miejsca, a skarga Gminy K. z dnia [...] lutego 2013 r. winna zostać oddalona,

2) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., poprzez przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, iż podniesiona w uzasadnieniu wyroku (str. 9) nieścisłość dotycząca ustalenia średniej skorygowanej ceny jednostkowej przyjętych do porównania nieruchomości oznaczonych nr [...] oraz [...] (tabela na str. [...] operatu szacunkowego) mogła mieć wpływ na wyliczenie dokonane przy ustalaniu wartości nieruchomości gruntowej części zabudowanej mieszkalnej, w sytuacji gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności przedstawiona w toku postępowania sądowoadministracyjnego opinia Komisji Arbitrażowej z dnia [...] 2013 r. (str. [...]) jednoznacznie wskazuje na to, że do wyliczenia w tabeli końcowej operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r. (str. [...]) została przyjęta poprawna wartość, a więc przedmiotowa nieścisłość nie mogła mieć wpływu na powołane wyliczenie i tym samym nie powinna stanowić podstawy uchylenia decyzji organu drugiej instancji, a skarga Gminy K. z dnia [...] lutego 2013 r. winna zostać oddalona,

3) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1 oraz 80 K.p.a., poprzez przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, iż niezrozumiałym jest na jakiej podstawie rzeczoznawca P.M., ustalając wartość nieruchomości w części zabudowanej budynkiem gospodarczym stosując metodę porównywania parami jako pary porównawcze do wycenianej części nieruchomości, przyjął nieruchomości o funkcji mieszkalnej (nr [...] - str. [...] operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r.), w sytuacji gdy z akt sprawy – opinia Komisji Arbitrażowej z dnia [...] 2013 roku (str. [...]) – jednoznacznie wynikają przesłanki jakimi kierował się w/w rzeczoznawca dokonując wyboru przedmiotowych nieruchomości do porównania jako podobnych, a w konsekwencji przedmiotowe naruszenie nie miało miejsca, a skarga Gminy K. z dnia [...] lutego 2013 r. winna zostać oddalona,

4) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a. oraz w zw. art. 157 ust. 1 i 1 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej w skrócie u.g.n.), poprzez przyjęcie przez Sąd pierwszej instancji, iż w sytuacji wydania przez Komisję Arbitrażową w dniu [...] 2013 r. negatywnej opinii na temat operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r. w sprawie istnieje konieczność uzupełnienia materiału dowodowego w sprawie, tj. sporządzenia nowego operatu szacunkowego, w sytuacji gdy co prawda wskazany operat szacunkowy był jednym z głównych dowodów w sprawie, niemniej jednym z wielu, który podlegał ocenie przez organy obu instancji, a zatem organy dysponowały innymi dowodami, na których oparły swoje rozstrzygnięcie i w tym stanie rzeczy nie istnieje konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego,

5) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. oraz art. 80 K.p.a. a także art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez wskazanie przez Sąd pierwszej instancji, że przyjęte do porównania nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2012 r. co do nieruchomości w części zabudowanej budynkami gospodarczymi nie stanowiły nieruchomości podobnych, bez jednoczesnego wyjaśnienia takiego stanowiska Sądu w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku,

6) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 152 p.p.s.a., poprzez orzeczenie przez Sąd pierwszej instancji, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana bez jednoczesnego wyjaśnienia przez Sąd motywów przedmiotowego rozstrzygnięcia w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku oraz bez uwzględnienia okoliczności, iż przedmiotowa decyzja została już wykonana, a w konsekwencji przedmiotowe rozstrzygnięcie należy uznać za bezprzedmiotowe,

7) art. 78 Konstytucji RP w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 15 K.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n., poprzez pozbawienie stron postępowania możliwości odniesienia się w toku postępowania administracyjnego do opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w tym stanie faktycznym – opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] 2013 r. i w sytuacji wydania opinii negatywnej co do operatu szacunkowego przez wskazaną organizację zawodową, brak możliwości odwołania się przez strony od przedmiotowej opinii, a w konsekwencji zobowiązanie organu przez ustawodawcę oraz Sąd do sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Wskazując na powyższe podstawy skargi kasacyjnej wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Poznaniu oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Autor skargi kasacyjnej, uzasadniając zarzuty określone w pkt 1 - 5 podał m.in., że zgodnie z treścią opinii Komisji Arbitrażowej z dnia [...] 2013 r. (str. [...]), do wyliczenia w tabeli końcowej operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r. (str. [...]) została przyjęta poprawna wartość (błąd nie został powielony w kluczowej dla wyliczeń tabeli), a zatem wskazana przez Sąd nieścisłość w operacie szacunkowym dotycząca ustalenia średniej skorygowanej ceny jednostkowej przyjętych do porównania nieruchomości oznaczonych nr [...] oraz [...] nie mogła mieć wpływu na powołane wyliczenie i nie powinna stanowić podstawy uchylenia decyzji organów obu instancji.

Ponadto stwierdził, że przyjęte do porównania nieruchomości w świetle wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę majątkowego przed Komisją Arbitrażową w dniu [...] 2013 r. stanowiły nieruchomości podobne.

Zdaniem skarżących kasacyjnie uwzględniając treść art. 141 § 4 p.p.s.a. w sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera wyjaśnień, dlaczego Sąd uznał, że przyjęte do porównania nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2012 r. co do nieruchomości w części zabudowanej budynkami gospodarczymi nie stanowiły nieruchomości podobnych.

Autor skargi kasacyjnej podał również, iż wydanie przez Komisję Arbitrażową w dniu [...] 2013 r. negatywnej opinii na temat operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r., wbrew stanowisku Sądu, nie przesądza o konieczności uzupełnienia materiału dowodowego w sprawie, tj. sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Zaskarżona i poprzedzająca ją decyzja zostały oparte na wszechstronnie zebranym materiale dowodowym, w tym protokole z przesłuchania uczestnika postępowania – K.P. z dnia [...] listopada 2012 r. oraz dokonanych oględzinach przedmiotowych nieruchomości w dniu [...] września 2012 r. Organy dysponowały zatem innymi dowodami, na których oparły swoje rozstrzygnięcie i nie istnieje konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku (str. 8) podał, że operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobody oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. W niniejszej sprawie organy obu instancji takiej oceny operatu dokonały. Podkreślił, że Gmina K. w toku postępowania przed organem pierwszej instancji nie tylko nie kwestionowała sporządzonego operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r., ale nawet nie skorzystała z prawa zapoznania się z aktami sprawy.

Skarżący kasacyjnie, uzasadniając zarzut podany w pkt 6 skargi kasacyjnej wskazali, że Sąd pierwszej instancji, wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 141 § 4 p.p.s.a. nie wyjaśnił przesłanek zastosowania w sprawie art. 152 p.p.s.a. w sytuacji, gdy przedmiotowa decyzja została już przez organ wykonana. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu postanowieniem z dnia 18 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Po 178/13 odmówił wstrzymania wykonania decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2013 r.

Autor skargi kasacyjnej, uzasadniając zarzut zawarty w pkt 7 stwierdził, że w jego ocenie regulacja zawarta w art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. narusza art. 78 Konstytucji RP, gdyż pozbawia strony postępowania możliwości odniesienia się w toku postępowania administracyjnego do opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, w tym stanie faktycznym – opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] 2013 r. Za niekonstytucyjne uznać należy również przyjęte przez ustawodawcę rozwiązanie, że w przypadku wydania przez organizację zawodową negatywnej opinii odnośnie operatu szacunkowego nie istnieje możliwość odwołania się przez strony od przedmiotowej opinii.

Gmina K. w odpowiedzi na skargę kasacyjną wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od uczestników zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych wskazując, że zaskarżony wyrok odpowiada prawu.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przyczyny enumeratywnie wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a., w niniejszej sprawie nie występują. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego wyroku determinują zakres kontroli dokonywanej przez sąd drugiej instancji, który w odróżnieniu od sądu pierwszej instancji nie bada całokształtu sprawy, lecz tylko weryfikuje zasadność zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.

W niniejszej sprawie skarga kasacyjna została oparta na zarzutach naruszenia powołanych w niej przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W konsekwencji sprowadzają się one przede wszystkim do zakwestionowania stanowiska Sądu pierwszej instancji, który uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] września 2012 r. w zakresie dotyczącym działki nr [...] nie mógł być podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość, co skutkowało uchyleniem wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji i wskazania zlecenia przez organ sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego ocenę zasadności zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej poprzedzić należy uwagami natury ogólnej.

Stosownie do art. 156 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zauważyć należy, iż zarówno art. 156 ust. 1 u.g.n., jak i inne przepisy tej ustawy, posługując się terminem operat szacunkowy nie określają jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość. W tym zakresie w ustawie o gospodarce nieruchomościami zawarto w art. 159 upoważnienie dla Rady Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia m.in. sposobu sporządzenia, formy i treści operatu szacunkowego. Kwestie te zostały uregulowane w rozdziale 4 (§ 55 - 58) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Z przepisów powołanego rozporządzenia wynika, że chodzi o stworzenie takiego dokumentu, który zawiera wymienione w rozporządzeniu informacje o rynku nieruchomości, ma odpowiednią strukturę i jest zgodny z przyjętymi standardami. Operat szacunkowy powinien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Zgodnie z § 56 ust. 1 cyt. rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Organy, jak i sądy administracyjne, w pierwszej kolejności oceniają operaty szacunkowe pod kątem spełnienia warunków formalnych (tzn. czy zostały sporządzone i podpisane przez osobę uprawnioną, czy zawierają wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawierają niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane i uzupełnione, aby posiadały wartość dowodową). Operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości i jest dowodem w sprawie administracyjnej, który stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie tak, jak każdy inny dowód. Ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne, jest możliwa w przypadku, gdy prosta analiza jego treści nasuwa uzasadnione wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, ale również wówczas gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomija elementy istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości.

W razie pojawienia się wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie, w art. 157 u.g.n. przewidziany jest sposób jego weryfikacji. Z przepisu tego wynika, że oceny prawidłowości operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a dokładnie Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Stosownie do treści art. 157 ust. 1a u.g.n. operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1. Z dniem wydania oceny negatywnej organizacja zawodowa publikuje przez okres 12 miesięcy na swojej stronie internetowej informację o tej ocenie.

Przechodząc od rozważań ogólnych na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, iż podane w skardze kasacyjnej zarzuty wskazanych w niej przepisów nie mogły odnieść zamierzonego skutku.

Jako nietrafne ocenić należy zarzuty podane w pkt 4 i w pkt 7 skargi kasacyjnej. Zdaniem jej autora, wydanie przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu [...] 2013 r. negatywnej opinii na temat operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r. nie stanowiło konieczności sporządzenia nowego operatu szacunkowego oraz pozbawiło strony postępowania możliwości odniesienia się do tej opinii. Zauważyć należy, iż uszło uwadze autora skargi kasacyjnej, że operat szacunkowy stanowiący dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, która następnie jest podstawą ustalenia przez organ wysokości odszkodowania, w przypadku wydania przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jego negatywnej oceny, w świetle treści cyt. art. 157 ust. 1a u.g.n. traci charakter opinii o wartości nieruchomości niezależnie od tego, na jakim etapie toczącego się postępowania została przedłożona. Oznacza to konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego niezasadne są również zarzuty podane w pkt 3 i pkt 5 skargi kasacyjnej. Wbrew stanowisku skarżących kasacyjnie Sąd pierwszej instancji wyjaśnił, dlaczego uznał, że przyjęte w operacie szacunkowym z dnia [...] września 2012 r. nieruchomości w części zabudowanej budynkami gospodarczymi które miały służyć do wyceny nieruchomości gruntowej, nie stanowiły nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca stosując metodę porównania parami jako pary porównawcze przyjął nieruchomości o funkcji mieszkalnej. Ponadto przyjęte do porównania nieruchomości zabudowane budynkami gospodarczymi znacząco różniły się w zakresie powierzchni użytkowej i powierzchni gruntu od nieruchomości wycenianej. Tego rodzaju nieprawidłowość miała niewątpliwie wpływ na określoną wartość nieruchomości. Oceny tej nie zmienia fakt złożenia przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnień przed Komisją Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która uznała je za niewystarczające i nie podzieliła stanowiska dopuszczającego możliwość wykorzystania do wyceny zabudowań gospodarczych nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi i budynkami gospodarczymi (dotyczyło to transakcji nr [...] - str. [...] opinii Komisji).

Jako nietrafne uznać należy również zarzuty podane w pkt 1 i 2 skargi kasacyjnej. Sąd pierwszej instancji prawidłowo wskazał, że przy wycenie nieruchomości gruntowej części zabudowanej mieszkalnej rzeczoznawca ustalił średnią skorygowaną cenę jednostkową ze skorygowanych cen jednostkowych przyjętych do porównania nieruchomości oznaczonych nr [...] oraz [...] (tabela na k. [...] operatu). Tymczasem w operacie dla porównania jako trzecią nieruchomość poza nr [...] i nr [...] wybrano nieruchomość nr [...] (para porównawcza nr [...] na stronie [...] operatu), dla której określono inną wartość jednostkową ([...] zł za 1 m2) niż dla nieruchomości nr [...], którą uwzględniono przy obliczaniu ceny skorygowanej jednostkowej dla wycenianej nieruchomości. Przedmiotowa nieścisłość nie została w toku postępowania administracyjnego wyjaśniona. Rzeczoznawca majątkowy przed Komisją Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych podał, że do porównania przyjęto nieruchomość nr [...], a zamieszczono tabelę porównawczą z nieruchomości nr [...]. W związku z tym w operacie znalazła się tabela dotycząca innej nieruchomości. Okoliczność, że ta nieścisłość w istocie nie miała wpływu na wartość wycenianej nieruchomości została ustalona dopiero w opinii w/w Komisji Arbitrażowej.

Ponadto wskazać należy, iż Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych stwierdziła, że operat szacunkowy – dotyczący nieruchomości gruntowej w granicach działki nr [...] położonej w miejscowości [...], gmina K., sporządzony w dniu [...] września 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P.M. został sporządzony z naruszeniem art. 4 ust. 16 i art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w powiązaniu z § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zespół Oceniający uznał, że autor operatu przyjął do analizy, a następnie bezpośrednio do porównania nieruchomości, niepodobne do nieruchomości wycenianej pod względem powierzchni użytkowej budynków, powierzchni działki i rodzaju nieruchomości (do wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami gospodarczymi wykorzystano także nieruchomości gruntowe z zabudową mieszkaniową). Popełniono również błędy metodologiczne, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości. W konsekwencji Zespół Oceniający stwierdził, że przedmiotowy operat szacunkowy nie powinien stanowić podstawy określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, służącej dla potrzeb ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości pod budowę drogi gminnej według stanu z dnia [...] grudnia 2011 r. i poziomu cen z dnia [...] września 2012 r.

Naczelny Sąd Administracyjny jako nietrafny uznał także zarzut powołany w pkt 6 skargi kasacyjnej. Z art. 152 p.p.s.a. wynika, że w razie uwzględnienia skargi, sąd w wyroku określa, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt lub czynność nie mogą być wykonane. Rozstrzygnięcie to, mające niewątpliwie ten sam skutek, co wstrzymanie wykonania aktu lub czynności na podstawie art. 61 § 2 - 3 p.p.s.a., traci przy tym moc z chwilą uprawomocnienia się wyroku. Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 9 sierpnia 2005 r. sygn. akt II FSK 885/05 (ONSAiWSA 2006, nr 1, poz. 8) wyraził pogląd, że art. 152 p.p.s.a. wyłącza możliwość odpowiedniego stosowania przepisów art. 61 § 3 - 5 przed sądem drugiej instancji na podstawie art. 193 p.p.s.a., w odniesieniu do spraw, w których sąd pierwszej instancji uwzględnił skargę i wypowiedział się, czy i w jakim zakresie zaskarżony akt lub czynność nie mogą być wykonane. W związku z tym uznać należy, iż dla możliwości zastosowania przez sąd pierwszej instancji w niniejszej sprawie art. 152 p.p.s.a. bez znaczenia była okoliczność wydania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w dniu 18 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Po 178/13 postanowienia odmawiającego wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się zgodnie, iż wykładnia literalna art. 152 p.p.s.a. wskazuje, że powinien on znaleźć zastosowanie w trakcie orzekania w każdym z wyroków uwzględniających skargę na akt lub czynność. (por. J.P. Tarno: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz. Warszawa 2010, s. 356; Z. Kmieciak: Glosa do wyroku NSA z 29 lipca 2004 r., OSK 591/04, ONSAiWSA 2004, Nr 2, poz. 32), A. Kabat (w:) B. Dauter, B. Gruszczyński, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz. Warszawa 2009, s. 401, M. Jagielska, J. Jagielski, R. Stankiewicz (w:) Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz. Red. R. Hauser, M. Wierzbowski. Warszawa 2011, s. 541-543; postanowienie NSA z dnia 2 lutego 2009 r., sygn. akt II OZ 914/08, Legalis).

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw i w oparciu o art. 184 p.p.s.a. podlega oddaleniu.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 p.p.s.a., a ich wysokość określono na podstawie § 18 ust. 1 pkt 2 lit. a w związku z § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j.: Dz. U. z 2013 r., poz. 461) oraz z uwzględnieniem stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonego w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 19 listopada 2012 r. sygn. akt II FPS 4/12.