Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 740/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-02-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 100
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 84 § 1, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 98a ust. 1 i art. 157
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Izabela Ostrowska Sędziowie: sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2014 r. sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Na wniosek E. K. Burmistrz Miasta P. decyzją z dnia [...] października 2011 r., nr [...] zatwierdził projekt podziału działki oznaczonej nr ewid. [...], z obrębu ewid. [...], o pow. [...] ha. Orzeczenie to stało się prawomocne w dniu 14 listopada 2011 r.

Następnie decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...] Burmistrz Miasta P. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 1[...] ha, spowodowanego podziałem przedmiotowej nieruchomości na działki budowlane w kwocie [...] zł (pkt 1 orzeczenia) oraz zobowiązał E. K. do jej uiszczenia (pkt 2 decyzji).

Uzasadniając zapadłe rozstrzygnięcie organ przytoczył treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2012 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz stwierdził, że w sprawie sporządzony został operat szacunkowy, określający wzrost wartości działki nr [...] po podziale. Przy czym nie wyceniał działki oznaczonej numerem ewid. [...] - z uwagi na jej przeznaczenie na cele komunikacyjne.

Burmistrz uznał, że przedmiotowy operat spełnia wymogi formalne, określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, prawidłowym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne oraz właściwym doborze współczynników korygujących. Stwierdził ponadto, iż operat z dnia 16 czerwca 2012 r. jest wiarygodny i w sposób miarodajny określa wartość nieruchomości przed i po dokonanym podziale. Wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł. Przy czym uchwała Rady Miejskiej w P. z dnia [...] grudnia 2002 r., [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...]) ustaliła opłatę tę w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością jaką nieruchomości ma po podziale. W związku z powyższym opłata adiacencka wynosi [...] zł.

Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego bezprzedmiotowości postępowania organ uznał go za niezasadny - bowiem zostały spełnione przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z dokonanym jej podziałem.

E. K. złożyła odwołanie od powyższej decyzji, wnosząc o uchylenie kwestionowanego orzeczenia oraz zarzucając mu oparcie na nieprawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym i zastosowaniu art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. w sposób wybiórczy i represyjny w stosunku do niej.

Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją z dnia [...] lutego 2013 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] stycznia 2013 r., nr [...].

Kolegium uznało, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz stwierdziło, iż podstawę materialnoprawną zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W uzasadnieniu decyzji organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy w operacie sporządzonym w czerwcu 2012 r. określił, iż wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, zaś po podziale wzrosła do kwoty [...] zł. Biegły pominął w tych wyliczeniach działkę nr [...], która przeszła z mocy prawa pod drogę publiczną. Różnica pomiędzy tak określonymi wartościami wyniosła zatem [...] zł. Na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miasta Płońsk z dnia [...] grudnia 2002 r. Nr [...] r. w sprawie stawki procentowej opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. [...]. z 14 grudnia 2002 r. Nr [...], poz. [...]), w której zostało ustalone, iż stawka procentowa opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości wynosi 30% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem a wartością, jaką nieruchomość ma po jej podziale. Burmistrz Miasta P. określił zatem wysokość opłaty adiacenckej na kwotę [...] zł (tj. 30 % kwoty [...] zł).

Następnie Kolegium uznało za nieuzasadniony zarzut skarżącej, jakoby opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości zastosowano wobec niej wybiórczo i represyjnie. W przepisie ww. art. 98a ustawy ustawodawca przyznał jednostkom samorządu terytorialnego możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związanej z wzrostem wartości nieruchomości wskutek jej podziału - z którego to prawa Burmistrz Miasta P. skorzystał.

Organ odwoławczy podniósł także, iż sprawa ustalenia odszkodowania za działkę nr [...] - która wskutek podziału przeszła z mocy prawa na własność gminy miejskiej P. - jest odrębnym postępowaniem, które prowadzone jest przed innym organem i na podstawie odrębnych przepisów. W związku z czym Kolegium nie podjęło się oceny różnic w ustaleniach zawartych w obu operatach szacunkowych, sporządzonych dla potrzeb różnych postępowań.

W stosunku do zarzutów skarżącej - co do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej - Kolegium przywołało wyrok Sądu Apelacyjnego w B. z dnia [...] sierpnia 2012 r., sygn. akt [...] (LEX nr 1213899), w którym Sąd stwierdził, że: "Z woli ustawodawcy, wyceny nieruchomości, m.in. na potrzeby ustalenia opłat za jej użytkowanie wieczyste, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który w postępowaniu sądowym, mającym na celu weryfikację prawidłowości ustalenia tej opłaty, występuje w roli biegłego, bowiem wycena nieruchomości, w tym wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, wymaga niewątpliwie wiadomości specjalnych (art. 278 § 1 kpc). Sąd nie może w tym wypadku korzystać z innych środków dowodowych oraz dokonywać oceny opinii według własnej wiedzy i doświadczenia nawet w sytuacji, gdy dysponuje wiedzą specjalistyczną w wymaganym zakresie. Z uwagi na specyficzny charakter dowodu z opinii biegłego ocena ta jest o tyle ograniczona, że nie może wkraczać w zakres wymagający wiedzy specjalnej. Opinia biegłego podlega wprawdzie ocenie zgodnie z art. 233 § 1 kpc, ale na podstawie właściwych dla jej przymiotu kryteriów - zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej wniosków, zaś w przypadku opinii dotyczącej wyceny nieruchomości - także pod kątem zgodności z wytycznymi przy sporządzaniu tej opinii, zawartymi w obowiązujących przepisach prawa (ustawa o gospodarce nieruchomościami)".

Kolegium podkreśliło, iż skoro przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami odsyła, m. in. do przepisu art. 146 ust. 1 a tej ustawy, to znaczy, iż ustalenie opłaty adiacenckiej następuje na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Przy czym, jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w tezie pierwszej wyroku z dnia 29 sierpnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 873/07 (LEX nr 355047), pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego.

W dalszej części uzasadnienia organ stwierdził, iż wycena dla potrzeb niniejszej sprawy została sporządzona przez osobę uprawnioną. W celu naliczenia opłaty adiacenckiej określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny przed i po podziale działki, tj. na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział – [...] października 2011 r. oraz na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna – 14 listopada 2011 r. Zastosowana została prawidłowa metodyka wyceny (podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej), przyjmująca do porównania ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży niezabudowanych nieruchomości gruntowych z ostatnich 2 lat. Zatem rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła E. K. - wskazując na bezzasadne utrzymanie w mocy przez Kolegium decyzji organu I instancji, która została wydana na podstawie nieprawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego, zawyżającego wysokość opłaty adiacenckiej. Skarżąca podniosła także zarzut nierozpatrzenia merytorycznie wniesionego przez nią odwołania. W związku z powyższym wniosła o uchylenie w całości zaskarżonego orzeczenia oraz powołanie biegłych sądowych rzeczoznawców majątkowych.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że decyzja Kolegium jest oparta na nieprawidłowo sporządzonym i budzącym szereg wątpliwości operacie szacunkowym. Rzeczoznawca majątkowy nie wykazał szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru szacowania nieruchomości. Operat sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa, m.in. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego - co skutkuje znacznym zawyżeniem wysokości opłaty adiacenckiej.

Skarżąca zgłosiła szereg uwag do opinii biegłego, m.in.:

- brak opisu zagospodarowania nieruchomości wg stanu przed podziałem oraz wg stanu po podziale,

- brak informacji na temat uzbrojenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej i opisu stanu techniczno-użytkowego nieruchomości,

- zbyt ogólny opis przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

- brak przywołania i informacji na temat uchwały, a właściwie uchwał na podstawie, których określone zostało przeznaczenie nieruchomości,

- brak wskazania przeznaczenia dla poszczególnych działek, powstałych w wyniku podziału nieruchomości,

- nie przedstawienie próbki nieruchomości porównawczych o przeznaczeniu podobnym do wycenianej nieruchomości, przy czym zbiór transakcji nieruchomościami, nie spełniający kryterium nieruchomości podobnej w zakresie m.in.: wielkości (powierzchni),

- wykorzystanie tego samego zbioru nieruchomości podobnych do określenia wartości nieruchomości przed, jak i po podziale,

- pominięcie w procesie wyceny niektórych etapów procedury postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, wbrew Powszechnym Krajowym Zasadom Wyceny (pkzw) - nota interpretacyjna nr 1 ni 1 zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości,

- brak zamieszczenia opisów nieruchomości podobnych, w szczególności pod względem cech mających wpływ na ceny, w szczególności dotyczących przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz możliwości zagospodarowania,

- brak określenia zasad, według których ustalone zostały wagi cech rynkowych,

- brak ustalenia zakresu opisu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych,

-brak szczegółowej charakterystyki danej cechy wpływającej na wartość nieruchomości, w związku z czym niemożliwość stwierdzenia, które oceny cechy są lepsze, a które gorsze.

Ponadto zarzuciła, że do określenia wartości nieruchomości przyjęto powierzchnię działki z pominięciem powierzchni działki przeznaczonej pod drogę publiczną oraz brak uzasadnienia w przedmiotowym operacie, dlaczego w przypadku nieruchomości przed podziałem powierzchnia wynosząca [...] m2 (taka została przyjęta do obliczeń) została uznana przez rzeczoznawcę majątkowego, prawdopodobnie, jako gorsza - przy określaniu wartości współczynnika korygującego, natomiast w przypadku określenia wartości nieruchomości po podziale powierzchnia wynosząca [...] m2 została uznana jako "średnia".

Dodała, że na uwagę również zasługuje fakt, iż przy określaniu wartości nieruchomości po podziale, rzeczoznawca majątkowy nie dokonywał oszacowania wartości odrębnie poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, tylko wartość nieruchomości odniósł do ich łącznej powierzchni po podziale. Biegły nie uwzględnił, faktu iż jedna z powstałych po podziale działek zasadniczo odbiega od pozostałych 5 powierzchnią oraz przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wątpliwości w ocenie skarżącej budzi także przyjęcie poziomu współczynnika korygującego w przypadku określenia wartości nieruchomości po podziale, gdyż z oceny cechy "powierzchnia" wynika, iż zarówno nieruchomość o cenie minimalnej, maksymalnej oraz wyceniana nieruchomość posiadają ocenę określoną, jako "średnia", natomiast, jako wartość współczynnika korygującego, rzeczoznawca przyjmuje wartość znajdującą się w połowie przedziału.

Skarżąca podniosła, że na złożone uwagi do operatu szacunkowego rzeczoznawca jedynie ogólnie stwierdził, iż został on sporządzony prawidłowo. Podtrzymała również zarzut odwołania, iż opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości zastosowano wobec niej "wybiórczo i represyjnie".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie jako bezzasadnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone decyzje nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego orzeczenia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Kwestionowanym przez skarżącą orzeczeniem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w . utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...] stycznia 2013 r. ustalającą opłatę adiacencką od E. K. w wysokości [...] zł - z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. [...] ha, na skutek jej podziału. Przy czym dokonany podział został zatwierdzony prawomocną decyzją Burmistrza Miasta P. z dnia [...] października 2011 r., nr [...], która z dniem 14 listopada 2011 r. stała się ostateczna.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanej przed Sąd decyzji stanowi przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami( Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzji zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Ponadto stosownie do treści art. 98a ust. 1a ww. ustawy ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Jak wynika z akt sprawy decyzja Burmistrza Miasta P. z dnia [...] października 2011 r. zatwierdzająca podział przedmiotowej działki nr [...] stała się ostateczna w dniu 14 listopada 2011 r.

W dacie tej obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w P. z dnia [...] grudnia 2002 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj [...]. Nr [...], poz. [...]) ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy wartości, jaką miała nieruchomość przed i po podziale.

W niniejszej sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło zatem w terminie, o którym mowa w ww. art. 98a ust. 1 ustawy i w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Okoliczności te są bezsporne.

Skarżąca kwestionuje natomiast przede wszystkim prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...]czerwca 2012 r. - na podstawie którego została ustalona wartość nieruchomości przed i po dokonanym podziale.

Operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie sporządzony został na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2012 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Przepis art. 154 ww. ustawy stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W niniejszej sprawie przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie ostatnich 2 lat. Przy czym zastosował metodę ekstrapolacji, z uwagi na brak na analizowanym rynku obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe o powierzchniach porównywalnych do szacowanej nieruchomości, według stanu przed podziałem. Rzeczoznawca poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych Miasta P., przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i wielorodzinne oraz usługowe. Do analizy przyjął 28 transakcji. Średnia cena nieruchomości wynosiła [...] zł/m2. Biegły ustalił wielkości współczynników korygujących, które wynikały z ocen przedmiotowej nieruchomości – tj. położenie, dostępność, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Przy czy, do określenia współczynnika korygującego dla cechy "powierzchnia" zastosował metodę ekstrapolacji. Stan nieruchomości przyjął na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, zaś po dokonanym podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W rezultacie rzeczoznawca ustalił, że przed podziałem wartość rynkowa nieruchomości wynosiła [...] zł, zaś po podziale [...]zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł zatem [...] zł.

Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego, zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżącej dotyczących przyjętej w postępowaniu wyceny wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej ten przepis.

W tej sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zawartą w skardze polemikę z przyjętą metodą wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, uznać należy na niezasługującą na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ten sam przepis stanowi, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Z powyższego przepisu wynika m.in., że strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.

Strona kwestionująca sporządzony operat szacunkowy mogła także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Podkreślić bowiem należy, że biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość.

Skarżąca nie przedłożyła własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie przedłożyła także opinii organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie ww. art. 157 ust. 1, kwestionującej jego poprawność. Samo zaś subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Ponadto powołanie poszczególnych zarzutów odnośnie metodologii dokonanej wyceny, które w opinii skarżącej miało wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, przy jednoczesnej klarownej i wystarczającej analizie zawartej w operacie szacunkowym – należy uznać za dalece niewystarczające, aby zgłoszone zastrzeżenia zostały uwzględnione jako zasadne.

Powyższe stanowisko wynika także z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych:

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 2308/12, LEX nr 1376630, w którym sąd stwierdził, że: " Zgodnie z przepisem art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Środkiem dowodowym może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona jest także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość, jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego.";

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 lutego 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1416/12, LEX nr 1323496, w którym sąd stwierdził, że: "W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2088/11, LEX nr 1329022, w którym sąd stwierdził, że: "O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2138/11, LEX nr 1343870, w którym sąd stwierdził, że: " Zastosowanie przepisu art. 157 ust. 4 u.g.n. będzie mieć miejsce wówczas, gdy organ wydający decyzję lub sąd kontrolujący wydane w sprawie decyzje poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, a w szczególności gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, jest niejasny, pomija niektóre składniki majątkowe. Taka sytuacja wywołuje konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, która ocenia prawidłowość sporządzonego operatu.".

Odnosząc się z kolei do zarzutu braku ustosunkowania się przez rzeczoznawcę do uwag zgłoszonych do operatu szacunkowego, wskazać należy, że pismem z dnia 24 sierpnia 2012 r. udzielona została ww. odpowiedź, a pismo to skarżąca odebrała osobiście w dniu 3 września 2012 r., co wynika ze złożonego potwierdzenia jego odbioru, znajdującego się w aktach sprawy.

Z powyższych względów zarzuty skargi należy uznać za całkowicie nieuzasadnione. Zaskarżona decyzja jak również decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. Organy obu instancji wnikliwie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, zaś uzasadnienie decyzji spełnia ustawowe wymogi, określone w art. 107 § 3 kpa. Przy czym odmienna ocena strony, co do wysokości odszkodowania pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięć.

Ponadto Sąd wyjaśnia, że wniosek skargi o powołanie biegłego nie mógł zostać uwzględniony, bowiem sądy administracyjne nie są uprawnione do powoływania ww. osób, w celu sporządzenia opinii. Zgodnie z przepisem art. 106 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić jedynie dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

Mając na powyższe na uwadze na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.