Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 835/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-03-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 61, art. 66
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 3 ust. 2 i art. 13 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1892
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

SENTENCJA

Dnia 10 marca 2022 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marzenna Linska-Wawrzon Sędziowie: Sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) Sędzia del. WSA Piotr Broda po rozpoznaniu w dniu 10 marca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 927/18 w sprawie ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2017 r., nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 11 grudnia 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 927/18, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę na zaskarżoną decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, zwanego dalej "WINB", w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Stan faktyczny i prawny sprawy przedstawia się następująco.

Decyzją z dnia [...] października 2017 r., nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, zwany dalej "PINB", [...], na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w zw. z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.), nakazał skarżącej Wspólnocie Mieszkaniowej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w W., poprzez:

1. usunięcie odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonanie nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej, oraz

2. naprawę uszkodzonych szklanych balustrad.

Organ I instancji dwukrotnie przeprowadził czynności kontrolne, tj. w dniach 23 czerwca 2017 r. oraz 21 lipca 2017 r., ustalając istnienie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mogące powodować zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Także przedstawione w trakcie postępowania przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową protokoły dotyczące stanu technicznego budynku z 30 maja 2017 r. i 5 listopada 2013 r. taki stan potwierdzały. W tych warunkach PINB wskazał, że nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku powinien być skierowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego, na którym zgodnie z art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego ciąży obowiązek utrzymywania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym oraz niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa.

Zaskarżoną decyzją [...] WINB utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy stwierdził, że w postępowaniu dowodowym w sposób bezsporny wykazano, że stan techniczny balkonów jest zły, co wynika z ww. protokołów oraz kontroli przeprowadzony przez PINB. Istniały tym samym podstawy do stwierdzenia zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Stwierdzone nieprawidłowości polegające na odpadaniu i odspojeniu płytek na balkonach oraz uszkodzone szklane balustrady (pęknięcia szyb balkonowych) dotyczą elementu konstrukcji budynku. Przedmiotowe nieprawidłowości, tj. szyby wypadające z balustrad balkonów oraz płytki odrywające się od czoła balkonów stanowią problem zaobserwowany nie na jednym, lecz na kilku balkonach w ww. budynku, a w związku z tym obowiązkiem naprawy wskazanych nieprawidłowości powinien zostać obarczony właściciel całego obiektu – Wspólnota Mieszkaniowa.

Odnosząc się do treści odwołania Wspólnoty organ odwoławczy wyjaśnił, że balkon lub taras w zależności od położenia w budynku i funkcji określonej w koncepcji architektonicznej może stanowić zarówno części wspólną budynku, jak i część składową lokalu do którego przylega (por. uchwała SN z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08). Natomiast ocena kto ponosi winę za nieodpowiedni stan techniczny części obiektu budowlanego nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji publicznej, intencją uregulowania zawartego w art. 66 Prawa budowlanego jest bowiem usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa administracyjnego (por. wyrok NSA z 17 lipca 2015 r., II OSK 3022/15).

W niniejszej sprawie balkony stanowią widoczny i istotny element elewacji budynku. Z uwagi więc na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją obiektu stanowią jego element wspólny. Odpadające i odspojone płytki na poszczególnych balkonach powodują oszpecenie całej elewacji budynku, nie zaś danego lokalu. Ponadto wpływają one na bezpieczeństwo wszystkich osób znajdujących się w ich pobliżu, a nie tylko właścicieli lokalu.

Z powyższych powodów nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów na Wspólnotę Mieszkaniową, jako właściciela całego obiektu będzie zmierzało do jego wykonania w sposób jednolity i spójny, co ma istotny wpływ z uwagi na wyeliminowanie stwierdzonego niebezpieczeństwa ludzi i mienia oraz z uwagi na zachowanie estetyki elewacji obiektu. Zdaniem organu odwoławczego, nałożenie obowiązków na właścicieli poszczególnych lokali, o co wnioskuje odwołująca się Wspólnota, mogłoby prowadzić do sytuacji, w której niebezpieczeństwo nie byłoby usunięte w możliwie najszybszym i najskuteczniejszym terminie, zaś sama spójna i jednolita estetyka elewacji mogłaby nie zostać zachowana, poprzez zastosowanie przez zobowiązanych różnej kolorystyki materiałów budowlanych.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego braku precyzyjności i jednoznacznego określenia zakresu przedmiotowego obowiązku nałożonego w osnowie zaskarżonej decyzji – organ odwoławczy wyjaśnił, że zobowiązanie Wspólnoty do usunięcia opadających i odspojonych płytek balkonowych, wykonanie prawidłowej warstwy wykończeniowej w ich miejsce oraz naprawa uszkodzonych szklanych balustrad dotyczy wszystkich balkonów, na których powyższe nieprawidłowości występują, w stosunku do wszystkich płytek balkonowych zarówno poziomych, jak i pionowych.

Zdaniem WINB, sprecyzowanie w sentencji decyzji obowiązku nie może polegać na uszczegółowieniu obowiązku w zakresie wykończenia, rozmiaru płytek, czy ich rodzaju. Dobór materiałów budowlanych należy bowiem do zobowiązanego, a jedynym wymogiem jest, aby były to wyroby dopuszczone do obrotu budowlanego.

Powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, domagając się uchylenia obu podjętych w spawie decyzji w części dotyczącej pkt 1 na mocy, którego nakazano Wspólnocie usunięcie odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonanie nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej wraz z zasądzeniem zwrotu kosztów postępowania. W skardze sformułowano zarzuty dotyczące naruszenia art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 80 K.p.a. w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 K.p.a.; art. 8 K.p.a. w zw. z art. 107 § 1 pkt 5 K.p.a.; art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego w zw. z art. 3 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm.).

W odpowiedzi na skargę [...] WINB wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 11 grudnia 2018 r., sygn. akt VII SA/Wa 927/18, oddalając skargę, wskazał, że w niniejszej sprawie organy ustaliły w sposób niebudzący wątpliwości zły stan techniczny balkonów, który zagraża bezpieczeństwu ludzi i mienia. W odniesieniu zaś do prawidłowości skierowania nakazu w całości do Wspólnoty Mieszkaniowej (art. 61 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego), Sąd stwierdził, że odparzenia płytek okładzinowych klinkierowych w pasie płyty balkonowej, które to płytki położone są na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej przez właścicieli lokali służącej do ich wyłącznego użytku – powinny być kwalifikowane jako stanowiące część wspólną nieruchomości. Trudno, w ocenie Sądu, uznać, aby odspojone i odparzone płytki zlokalizowane na zewnętrznej stronie płyty balkonowej przedmiotowego budynku wchodziły w skład wierzchnich warstw wykończeniowych balkonu, za których stan odpowiada wyłącznie właściciel lokalu, do którego przynależy balkon. Nieprawidłowości dotyczą elewacji zewnętrznej całego budynku gdyż odpadające i odspojone płytki na poszczególnych balkonach powodują oszpecenie całej elewacji budynku, nie zaś danego lokalu. Ponadto wpływają one na bezpieczeństwo wszystkich osób znajdujących się w ich pobliżu, a nie tylko właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynależą balkony. Płytki odrywające się od czoła balkonów stanowią problem zaobserwowany nie na jednym, lecz na kilku balkonach w ww. budynku.

Zdaniem Sądu, organ nadzoru budowlanego prawidłowo nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów na Wspólnotę Mieszkaniową, jako właściciela całego obiektu uzasadniając to wykonaniem obowiązku w sposób jednolity i spójny, co ma istotny wpływ z uwagi na wyeliminowanie stwierdzonego niebezpieczeństwa ludzi i mienia oraz z uwagi na zachowanie estetyki elewacji obiektu. Odpowiada to dyspozycji art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego. Sąd wyjaśnił, że intencją uregulowania zawartego w art. 66 ww. ustawy jest usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w aspekcie przepisów prawa budowlanego. Ewentualne rozliczenia nakładów pomiędzy Wspólnotą, a właścicielem lokalu, do którego przynależy balkon powinny być rozliczane na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Skarżąca Wspólnota wykonała częściowo obowiązek nałożony decyzją PINB z 2017 r. Wykonanie to zostało stwierdzone podczas oględzin przeprowadzonych w dniu 28 lutego 2018 r. przez pracowników organu I instancji. Z protokołu oględzin wynika, że Wspólnota usunęła płytki z czoła balkonów usytuowanych nad ciągami pieszymi, które były odspojone. Czoło balkonów zostało naprawione poprzez wykonanie nowej obróbki blacharskiej oraz wykonanie nowej zaprawy tynkarskiej.

Oceniając przeprowadzone postępowanie, Sąd stwierdza, że organy obu instancji przeprowadziły je z poszanowaniem przepisów proceduralnych. Organy wypełniły swoje ustawowe obowiązki i uzasadniły stanowisko wyrażone w decyzjach, w sposób wymagany przez art. 107 § 3 K.p.a.

Zarzuty skargi wskazujące na naruszenie przepisów procesowych oraz materialnych są niezasadne gdyż przedmiotowa sprawa została rozstrzygnięta po wnikliwej i rzeczowej analizie akt sprawy, a przesłanki podjęcia zaskarżonego rozstrzygnięcia zostały wyczerpująco przedstawione w uzasadnieniu skarżonej decyzji.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku opartą na przesłankach z art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", złożyła skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, wnosząc o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie; ewentualnie – uchylenie zaskarżonego wyroku i rozpoznanie skargi; oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 80 K.p.a. w zw. z art. 107 § 1 pkt. 6 K.p.a. przez nieuzasadnione oddalenie skargi w sytuacji, gdy zarówno w postępowaniu przed organem I instancji, jak i w postępowaniu przed organem II instancji nie zebrano oraz nie rozpatrzono w sposób wyczerpujący i wszechstronny materiału dowodowego zmierzającego do dokładnego wykazania rodzaju, charakterystyki, rozmiaru i umiejscowienia przedmiotowych płytek balkonowych,

• co miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, albowiem następnie na podstawie niepełnego materiału dowodowego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie błędnie przyjął za organami administracji, iż płytki znajdujące się w obrębie balkonów przedmiotowego budynku bez względu na to, gdzie one są osadzone oraz bez względu na ich rozmiar i funkcję, stanowią element architektonicznej konstrukcji balkonów, tworząc trwałe i nierozerwalne połączenie z bryłą budynku, a zatem odpowiedzialność za ich utrzymanie obciąża skarżącą wspólnotę mieszkaniową, tymczasem:

• taras jest częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego, nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, dlatego powinien być uznany za część składową tego lokalu. Prawo własności przysługujące właścicielom lokalu obejmuje więc również taras, a dokładnie jego wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W tym zakresie właściciele ci mają – wynikający z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali – obowiązek utrzymywania przynależnego do niego tarasu w należytym stanie (tak: NSA w wyroku z 21 listopada 2008 r., II OSK 1442/07);

• właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniowa (tak: uchwała SN z 7 marca 2008 r., III CZP 10/08),

zatem podstawowe znaczenie ma w niniejszej sprawie precyzyjne i jednoznaczne określenie rodzaju, charakterystyki, rozmiaru i umiejscowienia przedmiotowych płytek balkonowych albowiem od wyżej wskazanych ustaleń zależy ustalenie podmiotu odpowiedzialnego za naprawę;

- art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 8 K.p.a. w zw. z art. 107 § 1 pkt 5 K.p.a. przez nieuzasadnione oddalenie skargi w sytuacji braku precyzyjnego oraz jednoznacznego określenia w osnowie (rozstrzygnięciu) zaskarżonej decyzji, zakresu przedmiotowego nałożonego obowiązku, a w konsekwencji poprzestanie jedynie na ogólnym stwierdzeniu, iż obowiązek ten ma polegać na "usunięciu nieprawidłowości stanu technicznego balkonów przedmiotowego budynku przez usunięcie odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz nakazanie wykonania nowej, prawidłowej warstwy wykończeniowej", albowiem:

• organ II instancji nie wskazał precyzyjnie i jednoznacznie w osnowie przedmiotowej decyzji, czy prace naprawcze mające polegać na usunięciu odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonaniu nowej, prawidłowej warstwy wykończeniowej, mają obejmować tzw. płytki poziome (wykończenie poziomej powierzchni balkonu) czy też tzw. płytki pionowe (wykończenie pionowej powierzchni balkonu);

• organ II instancji nie oznaczył precyzyjnie i jednoznacznie w osnowie przedmiotowej decyzji konkretnych lokali mieszkalnych, do których przylegają poszczególne stanowiska balkonowe, których powierzchnie płytek ma podlegać naprawie;

• organ II instancji nie wskazał precyzyjnie i jednoznacznie w osnowie przedmiotowej decyzji rodzaju, charakterystyki, rozmiaru i umiejscowienia przedmiotowych płytek balkonowych, mających podlegać naprawie;

• organ II instancji nie wskazał precyzyjnie i jednoznacznie w osnowie przedmiotowej decyzji konkretnych kondygnacji budynku mieszkalnego, w ramach których mają zostać przeprowadzone prace mające na celu "usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego balkonów przedmiotowego budynku";

co ma istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, jednocześnie uniemożliwiając (w najlepszym wypadku – znacznie utrudniając) prawidłowe wykonanie przedmiotowej decyzji, albowiem zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem NSA, wyrażonym m.in. w wyroku z dnia 6 października 2015 r., sygn. akt II OSK 255/15 [przyp. prawidłowo powinno być "II OSK 255/14"], cyt. "rozstrzygnięcie zawarte w sentencji decyzji musi być tak sformułowane, aby wynikało z niego w sposób jednoznaczny, jaki obowiązek zostaje nałożony na stronę. Obowiązek ten powinien być wyrażony precyzyjnie, bez niedomówień i możliwości różnej interpretacji. Jest to niezbędne ze względu na ewentualną potrzebę poddania takiej decyzji wykonaniu. Rozstrzygnięcie zwane także osnową lub sentencją decyzji powinno być sformułowane jasno i precyzyjnie, aby było zrozumiałe dla stron bez uzasadnienia".

Ponadto zarzucono naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 pkt 1 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego w zw. z art. 3 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali przez ich niewłaściwe zastosowanie w wyniku błędnego przyjęcia, iż:

- odparzenia płytek okładzinowych klinkierowych w pasie płyty balkonowej, które to płytki położone są na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej przez właścicieli lokali służącej do ich wyłącznego użytku – powinny być kwalifikowane jako stanowiące część wspólną nieruchomości;

- organ nadzoru budowlanego prawidłowo nałożył obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów na Wspólnotę Mieszkaniową jako właściciela całego obiektu uzasadniając to wykonaniem obowiązku w sposób jednolity i spójny, co ma istotny wpływ z uwagi na wyeliminowanie stwierdzonego niebezpieczeństwa ludzi i mienia oraz z uwagi na zachowanie estetyki elewacji budynku;

w sytuacji, gdy podmiotami zobowiązanymi do zrealizowania nałożonych obowiązków związanych z usunięciem nieprawidłowości stanu technicznego balkonów przedmiotowego budynku, powinni być właściciele poszczególnych lokali mieszkalnych, których częścią składową są balkony wraz z płytkami stanowiącymi wierzchnią warstwę wykończeniową powierzchni poszczególnych tarasów, albowiem:

• taras jest częścią budynku służącą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu mieszkalnego, nie wchodzi on w skład nieruchomości wspólnej, dlatego powinien być uznany za część składową tego lokalu. Prawo własności przysługujące właścicielom lokalu obejmuje więc również taras, a dokładnie jego wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W tym zakresie właściciele ci mają – wynikający z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali – obowiązek utrzymywania przynależnego do niego tarasu w należytym stanie (tak wyrok NSA z 21 listopada 2008 r., II OSK 1442/07);

• prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W tym zakresie właściciele ci mają, wynikający z przepisu art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie (tak: wyrok NSA z 28 marca 2017 r., II OSK 1929/15);

• balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego (tak: wyrok SN z 3 października 2002 r., III RN 153/01);

a w konsekwencji przyjąć należało, iż płytki znajdujące się w obrębie balkonów przedmiotowego budynku, stanowią jedynie tzw. wierzchnią warstwę wykończeniową oraz służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych, stanowiąc ich część składową.

W związku z zarządzeniem z dnia 3 lutego 2022 r. Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 1842 ze zm.), skierował sprawę na posiedzenie niejawne.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a., a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał takiej kontroli zaskarżonego wyroku jedynie w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny orzekający w niniejszej sprawie za niezasadne uznał zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia prawa procesowego i materialnego.

Przede wszystkim należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego określone obowiązki związane z utrzymaniem obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym ciążą na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. W niniejszej sprawie jednym z podmiotów wskazanych w ww. przepisie jest skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, która sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. Do części wspólnych nieruchomości można zaliczyć elementy konstrukcyjne obiektu budowlanego oraz elementy elewacji decydujące m.in. o estetyce budynku. Niemniej przepisy prawa budowlanego w ramach obowiązków z art. 61 Prawa budowlanego nie rozstrzygają kwestii własnościowych, a jedynie wskazują na zakres obowiązku, który wynika z treści art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1-7 Prawa budowlanego. Także przepisy ustawy o własności lokali tego zagadnienia nie precyzują z punktu widzenia tego co dokładnie jest częścią wspólną nieruchomości, a w skardze kasacyjnej nie wykazano aby przedmiotowe balkony stanowiły odrębną własność poszczególnych lokali mieszkalnych. Sama kwestia ich przynależności do lokalu (o jakiej np. nowa w wyroku SN o sygn. akt III RN 153/01) nie ma bowiem przesądzającego znaczenia dla prawidłowości wskazania adresata obowiązków z art. 61 Prawa budowlanego. Kwestii tej nie wyjaśnia przywołany w skardze kasacyjnej art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali, który z jednej strony wskazuje, że właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu; z drugiej zaś – że uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Ponadto także wskazany w skardze kasacyjnej art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali tego nie wyjaśnia w odniesieniu do ogólnego pojęcia balkonu. O ile kwestia użytkowania balkonu, związana z uznaniem balkonu jako pomieszczenia przynależnego do lokalu może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej. Dał temu wyraz Sąd Najwyższy w przywołanej w skardze kasacyjnej uchwale o sygn. akt III CZP 10/08, akcentując, że elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali – powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Jak przyjął SN, na podstawie art. 14 pkt 1 ww. ustawy wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Na tak wyznaczony w niniejszej sprawie zakres stanu prawnego jaki wynika z prawa budowlanego i ustawy o własności lokali nie ma zasadniczo zaznaczenia argumentacja skargi kasacyjnej, która odwołuje się do kwestii własnościowych dotyczących ogólnego pojęcia "balkonu". Tego rodzaju argumentacja nie przeczy temu, że kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetyką nie należą do wyłącznego dominium właściciela lokalu mieszkalnego, lecz w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej, tego rodzaju problematykę należy rozpatrywać w ramach części wspólnej budynku, która jest zarządzana przez Wspólnotę Mieszkaniową. Dlatego na akceptację zasługuje pogląd prawny, zgodnie z którym jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (por. wyrok NSA z 20 lutego 2019 r., II OSK 794/17). W ramach tego poglądu także płytę podłogową można zakwalifikować, jako część nieruchomości wspólnej. W okolicznościach niniejszej sprawy mamy bowiem do czynienia z nieodpowiednim stanem technicznym balkonów w postaci szklanej balustrady i odspojenia płytek od czoła płyty balkonowej, a w przypadku niektórych balkonów także postępującej degradacji narożników płyt balkonowych. Nie jest więc tak, że w okolicznościach niniejszej sprawy kwestie związane z wykończeniem płyt balkonowych, czy to w płaszczyźnie zewnętrznej pionowej, czy wierzchniej warstwy poziomej, nie dotyczą elementów konstrukcyjnych balkonów, skoro w niniejszej sprawie taki stan prowadzi do stwierdzonej już degradacji płyt balkonowych, co stwierdzono podczas kontroli okresowej (uszkodzenia izolacji balkonu). Ocenie tej nie przeczy więc pogląd wyrażony w przywołanym w skardze kasacyjnej wyroku NSA o sygn. akt II OSK 1442/07, dotyczący wierzchniej warstwy wykończeniowej balkonu oraz przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. W tym zakresie ma więc rację organ odwoławczy, że w budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy pomiędzy uprawnieniami właścicieli lokali, a częściami wspólnymi. Dlatego Sąd I instancji niewadliwie zaakceptował stanowisko tego organu, że stosowne obowiązki w okolicznościach tej sprawy powinny zostać nałożone na skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową. Nie można bowiem wykluczyć, że w tej sprawie nakaz dotyczy elementów wspólnych nieruchomości, zaś w skardze kasacyjnej nie przywołano odpowiedniej argumentacji, która pozwalałaby na przyjęcie odmiennego stanowiska. Ogólne argumentowanie co do tego komu przysługuje wyłączne użytkowanie balkonu, nie przeczy ocenie, że do zarządcy obiektu budowlanego możliwe jest skierowanie stosownego nakazu z art. 66 Prawa budowlanego. Taka zaś ocena nie stoi w opozycji do poglądu, zgodnie z którym adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (por. wyroki NSA: z 28 marca 2017 r., II OSK 1928/15; z 7 września 2016 r., II OSK 466/15; oraz przywołany też w skardze kasacyjnej wyrok NSA z 28 marca 2017 r., II OSK 1929/15). Przedmiotowego zagadnienia prawnego nie można też rozpatrywać z pominięciem celu jaki wynika z art. 66 Prawa budowlanego. Chodzi bowiem o jak najszybsze usunięcie stanu, który może powodować zagrożenie dla życia lub mienia. Niewątpliwie przy stwierdzonych usterkach przedmiotowych balkonów wskazanie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej jako adresata obowiązku sprzyja realizacji nałożonego obowiązku, co przecież nie zamyka drogi Wspólnocie Mieszkaniowej o ewentualne wystąpienie z żądaniem do poszczególnych właścicielu lokali o zwrot kosztów związanych z wykonaniem robót naprawczych. W omawianym zakresie brak jest zatem podstaw do stwierdzenia zarzucanego w skardze kasacyjnej naruszenia prawa materialnego i procesowego, ponieważ w sprawie właściwie zastosowano wskazywane wyżej przepisy Prawa budowanego i ustawy o własności lokali, jak i prawidłowo zebrano i rozpatrzono materiał dowodowy.

Dlatego zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenie art. 61 pkt 1 w zw. z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego w zw. z art. 3 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali; oraz art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 80 K.p.a. w zw. z art. 107 § 1 pkt. 6 K.p.a. – nie zawierają usprawiedliwionych podstaw.

Nie znajduje usprawiedliwionych podstaw także zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 8 K.p.a. w zw. z art. 107 § 1 pkt 5 K.p.a. Brak jest podstaw do stwierdzenia, że organy nadzoru budowlanego w sposób nieprecyzyjny sformułowały obowiązek skierowany do skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej. Wynika z niego, że nakaz dotyczy usunięcia odpadających i odspojonych płytek na balkonach oraz wykonanie nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej, oraz naprawa uszkodzonych szklanych balustrad. Bez znaczenia jest więc, że w decyzji nie wskazano konkretnych balkonów i ich umiejscowienia na kondygnacjach budynku. Taki zakres obowiązku wskazuje, że są nim objęte wszystkie balkony, na których występują stwierdzone usterki powodujące nieodpowiedni stan techniczny budynku, który może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia. Organ odwoławczy niewadliwie wyjaśnił zakres obowiązku, stwierdzając, że zobowiązanie Wspólnoty do usunięcia opadających i odspojonych płytek balkonowych, wykonanie prawidłowej warstwy wykończeniowej w ich miejsce oraz naprawa uszkodzonych szklanych balustrad dotyczy wszystkich balkonów, na których powyższe nieprawidłowości występują, w stosunku do wszystkich płytek balkonowych zarówno płytek poziomych, jak i płytek pionowych. Takie bowiem wyjaśnienie odpowiada treści nałożonego obowiązku, który jest technicznie wykonalny i umożliwia adresatowi decyzji na dobór odpowiednich rozwiązań celem wykonania nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej. A zatem brak wskazania w decyzji precyzyjnie i jednoznacznie rodzaju, charakterystyki, rozmiaru i umiejscowienia przedmiotowych płytek balkonowych nie ma decydującego znaczenia dla oceny legalności sformułowanego zakresu nakazu. Nie jest to sytuacja, która byłaby sprzeczna z poglądem przyjętym w wyroku NSA o sygn. akt II OSK 255/14, na który powołano się w skardze kasacyjnej. Skład orzekający Naczelnego Sądu Administracyjnego ten pogląd w pełni akceptuje. Wbrew zatem twierdzeniom skarżącej Wspólnoty w okolicznościach niniejszej sprawy nie zachodzą podstawy do stwierdzenia uchybień w zakresie "precyzyjności" nakazu. Poza tym nakaz musi być na tyle elastyczny, tak aby dalsza degradacja balkonów nie wymagała wydawania kolejnych nakazów.

Z tych względów, na podstawie art. 184 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.