Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 108/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-10-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art. 128 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Diana Trzcińska Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant Starszy Sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 2 października 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. R. na decyzję Wojewody z dnia 13 grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją Wojewody z 13 grudnia 2018 r. utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta, wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej, z 11 kwietnia 2018 r. ustalającą odszkodowanie za 1/2 udziału wprawie własności działki nr [...](poprzednio: nr [...], km. 59) o pow. 109 m2), na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli nieruchomości, tj. M. R. i M. R. - na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy:

Wojewoda, działając w oparciu o przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, decyzją z 12 grudnia 1999 r., znak: [...], stwierdził, że z dniem stycznia 1999 r. nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] (obecnie [...]) o pow. 109 m2, zapisana w KW nr [...], zajęta pod fragment pasa drogowego Al. Z. w G. stanowiąca współwłasność M. i M. R. w 1/4 części, E. P. S. w 1/4 części oraz A. S. w 1/4 części, z mocy prawa przeszła na własność Gminy.

W dniu 1 grudnia 2004 r. M. R. wystąpiła z wnioskiem o odszkodowanie za nieruchomość, objętą KW [...]. Wniosek ten został skorygowany w dniu 22 lipca 2005 r. poprzez wskazanie, iż wniosek dotyczy wypłaty odszkodowania za działkę nr [...].

Decyzją z 31 sierpnia 2010 r. Prezydent Miasta wykonujący zadania starosty z zakresu administracji rządowej ustalił odszkodowanie na rzecz M. i M. R.

Decyzją z 19 stycznia 2011 r. Wojewoda stwierdził nieważność decyzji Prezydenta Miasta, wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej o ustaleniu i wypłacie odszkodowania.

Jednocześnie, w dniu 12 lipca 1999 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej stwierdził nieważność decyzji Wojewody z 12 grudnia 1999 r., znak: [...].

Wobec powyższego Wojewoda, działając w oparciu o przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, decyzją z 3 lipca 2017 r., nr: [...] stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa przeszedł na własność Miasta - miasta na prawach powiatu udział wynoszący 7/8 części w prawie własności nieruchomości położonej w G., obręb G., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 109 m2, zapisanej obecnie w KW nr [...], zajętej pod drogę powiatową. Decyzja stała się ostateczna w dniu 27 lipca 2017 r.

Pismem z 13 września 2017 r. Prezydent Miasta zawiadomił o toczącym się postępowaniu odszkodowawczym Skarb Państwa jako podmiot zobowiązany do zapłaty odszkodowania za działkę zajętą pod drogę powiatową.

W dniu 11 kwietnia 2018 r. Prezydent Miasta, wykonujący zadanie starosty z zakresu administracji rządowej, ustalił odszkodowanie w kwocie 11 245,00 zł za 1/2 udziału w prawie własności działki nr [...](poprzednio: nr [...], km. 59) o pow. 109 m2), na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli nieruchomości, tj. M. R. i M. R. - na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej

W dniu 17 maja 2018 r. odwołanie od powyższej decyzji złożyli M. R. i M. R.

Rozpoznając sprawę Wojewoda zaznaczył, że zgodnie z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw "Do postępowań administracyjnych wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia niniejszej ustawy ostateczną decyzją lub postanowieniem stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1, w brzmieniu dotychczasowym, z tym że do tych postępowań stosuje się przepisy art. 96a-96n ustawy zmienianej w art. 1".

Następnie organ stwierdził, że zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy -Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm.), nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.

Stosownie do art. 73 ust. 2 ww. ustawy odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, wypłaca: gmina - w odniesieniu do dróg będących w dniu 31 grudnia 1998 r. drogami gminnymi oraz Skarb Państwa - w odniesieniu do pozostałych dróg.

W niniejszej sprawie bezspornym jest, że nieruchomość położona w G., oznaczona jako działka nr [...] (poprzednio nr [...]), stała się z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r., własnością Gminy, jako zajęta pod drogę gminną, co potwierdziła deklaratoryjna decyzja Wojewody z dnia 3 lipca 2017 r. Decyzja stała się ostateczna w dniu 27 lipca 2017 r.

Z art. 73 ust. 4 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną wynika, że odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa.

Przesłanką przyznania odszkodowania jest zatem złożenie wniosku przez właściciela wywłaszczonej nieruchomości w określonym terminie, tj. w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r.

Wyjaśnił organ odwoławczy, że każdemu ze współwłaścicieli danej nieruchomości przysługuje własne roszczenie o odszkodowanie odpowiadające jego udziałowi we własności nieruchomości. "W konsekwencji złożenie wniosku przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości nie powoduje automatycznie wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania na rzecz pozostałych współwłaścicieli nieruchomości, jak też nie tamuje postępowania w sprawie odszkodowania fakt złożenia wniosku tylko przez niektórych współwłaścicieli nieruchomości. Oznacza to, iż zachowanie terminu do złożenia wniosku o odszkodowanie należy badać samodzielnie dla każdego z współwłaścicieli (zob. wyrok NSA z dnia 24 lipca 2014 r., I OSK 1850/13).

Zgodnie z decyzją Wojewody, według stanu na dzień 31 grudnia 1998 r. nieruchomość stanowiła współwłasność E. S. w 1/4 części, A. S. w 1/4 części oraz M. i M. R. na prawach wspólności ustawowej w 1/2 części.

Ponieważ M. R. i M. R. złożyli wniosek przed upływem terminu określonego w art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, organ I instancji prawidłowo ustalił, że w niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania za przysługujący mu udział wynoszący 1/2 w prawie własności ww. nieruchomości.

Uwypuklił organ odwoławczy, że roszczenie o odszkodowanie wygasa po upływie wskazanego w art. 73 ust. 4 cytowanej ustawy okresu, a zatem po dniu 31 grudnia 2005 r.

Jak wynika z treści art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną postępowanie w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania wszczynane jest na wniosek osób uprawnionych. Niepodjęcie w ww. terminie, przez E. S. i A. S., a także ich spadkobierców, jakichkolwiek kroków zmierzających do wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przysługujące im udziały w prawie własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną doprowadziło zatem do wygaśnięcia przysługujących im roszczeń.

Podkreślił organ odwoławczy, że Trybunał Konstytucyjny dokonał kontroli konstytucyjności art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną i w wyroku z dnia 15 września 2009 r., sygn. akt P 33/07, ocenił go jako zgodny ze standardami konstytucyjnymi, stwierdzając, że w zakresie, w jakim określa termin wygaśnięcia roszczenia o odszkodowanie bez powiązania z faktem i datą wydania decyzji, o której mowa w art. 73 ust. 3 tej ustawy, jest zgodny z art. 2, art. 32 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. nr 78, poz. 783 ze zm.) - dalej Konstytucja RP.

Ponadto, wyrokiem z dnia 19 maja 2011 r. w sprawie K 20/09 (OTK-A 2011/4/350) Trybunał Konstytucyjny po raz kolejny orzekł, że art. 73 ust. 4 ustawy jest zgodny z Konstytucją RP, a konkretnie jej art. 21 ust. 2 w związku art. 31 ust. 3 oraz art. 2 i wywodzoną z niego zasadą poprawnej legislacji. Trybunał stwierdził, że art. 73 ust. 4 ww. ustawy jest na tyle precyzyjny i na tyle komunikatywny, że językowe reguły wykładni pozwalają wyinterpretować z niego normę zgodną z Konstytucją RP. Jest zatem zgodny z zasadą dopuszczalnych proporcjonalnych ograniczeń konstytucyjnego prawa do słusznego odszkodowania z tytułu wywłaszczenia. Podkreślił również, że uchybienie terminowi, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ww. ustawy nie może być sanowane wskutek wniosku o przywrócenie terminu i jednoznacznie kształtuje sytuację prawną uprawnionego i zobowiązanego z tytułu odszkodowania. Z mocy prawa termin ten nie podlega dyspozytywności stron stosunku odszkodowawczego. W wypadku jego upływu, organy orzekające w kwestii wniosku o ustalenie i wypłatę odszkodowania są zobowiązane rozstrzygnąć sprawę merytorycznie i orzec o bezzasadności żądania strony (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 września 2010 r., sygn. akt I OSK 1490/09).

Mając na uwadze powyższe zauważył Wojewoda, że na wygaśnięcie terminu na złożenie wniosku o ustalenie odszkodowania za działkę nr [...] (poprzednio nr [...]) nie miał wpływu fakt, iż decyzja stwierdzająca przejście przedmiotowej nieruchomości na własność Gminy została wydana w dniu 3 lipca 2017 r. a stała się ostateczna z dniem 27 lipca 2017 r.

Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że z art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną wynika, że odszkodowanie za nieruchomości przejęte z mocy prawa m. in. na własność powiatu ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - zwanej dalej "u.g.n." (j. t. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204) "ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości".

Z kolei, jak wynika z art. 156 ust. 1 przedmiotowej ustawy "rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego ".

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. "wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych ".

W operacie szacunkowym z dnia 14 grudnia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy A. R. oszacowała wartość rynkową prawa własności gruntu działki nr [...] (poprzednio nr [...]) na kwotę 22 490,00 zł.

Po przeanalizowaniu ww. operatu szacunkowego Wojewoda wskazał, że A. R. ustaliła, iż dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta G., zatwierdzony Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej nr XXII/115/88 z dnia 4 lutego 1998 r. (Dz. U. Woj. z dnia 1 lipca 1988 r., nr 13, poz.91), zgodnie z którym przedmiot wyceny, w dniu 29 października 1998 r. znajdował się w strefie 036 KGo 2/2- Trasa N. W. - odcinek od węzła "W. N." do ulicy S., - vide: pismo Urzędu Miasta z dnia 6 października 2017 r. nr [...].

Powyższe ustalenia planistyczne spowodowały, iż wycena przedmiotowej nieruchomości została przeprowadzona w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którym "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio ".

Zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 1 ww. rozporządzenia "przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem ".

Zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia "wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji".

Stosownie do § 36 ust. 2 wskazanego powyżej aktu prawnego " w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym ".

Natomiast § 36 ust. 3 powołanego rozporządzenia stanowi, iż "w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% ".

Zgodnie z § 36 ust. 4 wskazanego rozporządzenia "w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

Oprócz uwzględnienia w procesie szacowania nieruchomości ww. przepisów rzeczoznawca majątkowy jest zobligowany do zastosowania art. 134 u.g.n..

W świetle art. 134 ust. 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. "zasadę korzyści", wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3 ww. ustawy), lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4 ww. ustawy).

Zaznaczył Wojewoda, że cel wywłaszczenia jest tożsamy z przeznaczeniem planistycznym, zatem nie było podstaw do zastosowania zasady korzyści.

Rzeczoznawca majątkowy zastosowała w operacie szacunkowym z 14 grudnia 2017 r. podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej".

Z kolei, zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego " w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku". Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości." (§ 4 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów).

Dokonując stosownych obliczeń rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość 1 m2 działki nr [...] (poprzednio nr [...]) na kwotę 206,33 zł /m2. Wartość prawa własności przedmiotowej działki wynosi 22 490,00 zł.

Reasumując, w ocenie organu odwoławczego, operat szacunkowy, sporządzony w dniu 14 grudnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. R. został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśniła zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości działki nr [...] (poprzednio nr [...]).

Za stosowne postanowił organ odwoławczy odnieść do faktu złożenia do akt sprawy przed organem I instancji oraz ponownie przy odwołaniu operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. J. z dnia 19 maja 2009 r. Operat szacunkowy sporządzony przez B. J. dotyczy faktycznie określenia wartości rynkowej tej samej działki ewidencyjnej, oznaczonej wcześnie jako [...]. Operat jednak nie może stanowić dowodu o wartości nieruchomości, ponieważ przede wszystkim jest nieaktualny.

Oparcie się przez organ odwoławczy na nieaktualnym operacie szacunkowym i ustalenie na jego podstawie odszkodowania spowodowałoby naruszenie nie tylko art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., ale także art. 7 i art. 77 § 1 w zw. z art. 140 k.p.a. Ponadto Wojewoda Pomorski zwrócił uwagę, że B. J. określiła wartość nieruchomości przy uwzględnieniu błędnie ustalonego przeznaczenia planistycznego - tereny ważniejszych usług komercyjnych. Zgodnie bowiem z pismem z 6 października 2017 r. działka nr [...] w dniu 29 października 1998 r. znajdowała się na terenie, na którym obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta G. uchwalony uchwałą Nr XXII/115/88 Miejskiej Rady Narodowej z dnia 4 lutego 1988 r. W ww. planie przedmiotowa działka znajdowała się w strefie planistycznej oznaczonej symbolem o36 KGo 2/2 - Trasa N. W. - odcinek od węzła "W. N." do ul. S. (przeznaczenie drogowe).

Skargę na powyższą decyzję wniósł M. R. zarzucając błędną ocenę materiału dowodowego poprzez uznanie, iż wycena nieruchomości przedstawiona w operacie szacunkowym sporządzonym przez A. R. jest prawidłowa w sytuacji kiedy wycena nieruchomości jest zdecydowanie zaniżona, co w konsekwencji doprowadziło do naruszenia art. 7 k.p.a. i art. 77 k.p.a. poprzez nie powołanie kolejnego biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości objętej decyzją Prezydenta Miasta o nr [...].

W ocenie skarżącego wskazana w operacie szacunkowym kwota nie odzwierciedla realnej rynkowej wartości nieruchomości. Zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 19.05.2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. J., wartość nieruchomości została określona na kwotę 89.760,00 zł. Odnosząc się do zasad doświadczenia życiowego trudno zgodzić się z faktem, iż nieruchomość położona w centrum G. w okresie 9 lat straciła na wartości i to aż czterokrotnie. Zwrócił skarżący uwagę, iż otoczenie nieruchomości nie zmieniło się w żaden istotny sposób, który mógłby doprowadzić do tak drastycznego spadku wartości nieruchomości. Zdaniem skarżącego konieczne jest przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który ustali wartość przedmiotowej nieruchomości.

Brak powołania kolejnego biegłego w sytuacji tak jaskrawej różnicy pomiędzy realną wartością nieruchomości, a tą przedstawioną przez biegłego doprowadzi do wydania decyzji obarczonej wadą określoną w art. 138 § 2 k.p.a.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się nieuzasadniona.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody z 13 grudnia 2018 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta, wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej, z 11 kwietnia 2018 r. ustalająca odszkodowanie za 1/2 udziału wprawie własności działki nr [...](poprzednio: nr [...], km. [...]) o pow. 109 m2), na rzecz byłych współwłaścicieli nieruchomości, tj. M. R. i M. R. - na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej.

Wzmiankowane decyzje wydane zostały na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r., Nr 133, poz. 872 ze zm. – dalej jako ustawa).

Zgodnie z art. 73 ust. 1 tej ustawy nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem.

Nieruchomość, której współwłaścicielami był skarżący wraz z małżonką, to jest działka nr [...] (obecnie [...]) o pow. 109 m2, zapisana w KW nr [...], zajęta była w dniu wejścia w życie wzmiankowanej ustawy pod fragment pasa drogowego Al. Z. w G. i z tym dniem stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa. Stosownie do art. 73 ust. 2 pkt 2 i 4 ustawy odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Po upływie tego okresu roszczenie wygasa. Jednocześnie zauważyć należy, iż w art. 73 ust. 5 ustawy wskazano, że podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.

Skarżący wraz z małżonką wystąpił o odszkodowanie za udział w wywłaszczonej nieruchomości w terminie zakreślonym przywołanym wyżej przepisem. Decyzją Prezydenta Miasta, wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej ustalono na ich rzecz odszkodowanie za 1/2 udziału wprawie własności działki. Te kwestie nie są kwestionowane przez skarżącego.

Spornym zagadnieniem jest wysokość przyznanego odszkodowania.

Zgodnie z art. 128 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 – zwana dalej u.g.n.) wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości – art. 130 ust. 2 u.g.n.

W przedmiotowej sprawie operatem szacunkowym z dnia 14 grudnia 2017 r. rzeczoznawca majątkowy A. R. oszacowała wartość rynkową prawa własności gruntu działki nr [...] (poprzednio nr [...]) na kwotę 22 490,00 zł.

Rzeczoznawca majątkowy wskazała tam, że dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta G., zatwierdzony Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej nr XXII/115/88 z dnia 4 lutego 1998 r. (Dz. U. Woj. z dnia 1 lipca 1988 r., nr 13, poz.91), zgodnie z którym przedmiot wyceny, w dniu 29 października 1998 r. znajdował się w strefie 036 KGo 2/2- Trasa N. W. - odcinek od węzła "W. N." do ulicy S. Z treści sporządzonego operatu szacunkowego wynika, iż biegła uwzględniła uregulowania rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej jako rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości), a w szczególności treść § 36 tego rozporządzenia.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W operacie szacunkowym biegła przyjęła podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Treść operatu wskazuje, iż wycena wywłaszczonej nieruchomości odpowiada regulacjom art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.

Sąd podziela stanowisko prezentowane w zaskarżonej decyzji, iż wzmiankowany operat szacunkowy wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił zastosowane podejście, sposób wyceny oraz podstawę prawną, zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości działki nr [...] (poprzednio nr [...]).

Jednocześnie podkreślić należy, że ocena mocy i wartości dowodowej operatu szacunkowego, dokonywana przez organ administracyjny nie może wkraczać w zakres objęty tzw. wiedzą specjalistyczną biegłego.

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ powinien dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. Wprawdzie bowiem tego rodzaju operat nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu administracyjnego, lecz jako dokument sporządzony przez eksperta (rzeczoznawcę majątkowego) dysponującego wiedzą fachową w dziedzinie szacowania nieruchomości, ma zarazem moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), wobec czego ocena ta nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 2540/16, zam. w CBOSA).

W ocenie Sądu organy orzekające w sprawie dokonały właściwej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego stwierdzając jego formalną poprawność. W tej sytuacji nie było podstaw do powołania kolejnego biegłego w tej sprawie.

W sposób prawidłowy organy odniosły się również do dowodu przedstawionego przez stronę skarżącą, to jest operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. J. z dnia 19 maja 2009 r. Zasadnie organy wskazały na utratę ważności w świetle art. 156 § 3 u.g.n. oraz jego wadliwość polegającą na błędnym ustaleniu przeznaczenia planistycznego wycenianej nieruchomości - tereny ważniejszych usług komercyjnych.

Mając powyższe na uwadze Sąd skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2018r., poz. 1302 ze zm.).