Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 496/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2008-09-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 i 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski (spr.) Sędziowie WSA Krystyna Daniel WSA Renata Czeluśniak Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 sierpnia 2008 r. sprawy ze skargi I.T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [....] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2007r., nr [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust.1, 3, 4, 6 i 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), uchwały nr [...] Rady Miasta z dnia [...].06.2005r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" (Dz.Urz. Woj. [...] z [...].08.2005r., nr [...], poz.3203) oraz art. 104 kpa, Prezydent Miasta orzekł o ustaleniu stosunku do I. T. – zbywczyni udziału wynoszącego 1/8 części w nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], o pow. 0,9782 ha - jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości [...] zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła I. T. działająca przez pełnomocnika radcę prawnego Z. B. W odwołaniu poddała w wątpliwość, czy istnieje związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości zbywanej a uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Dalej Strona podniosła, że wartość zbytej przez nią nieruchomości, zarówno przed jak i po wejściu w życie planu, należy odnieść do chwili zbycia nieruchomości. Natomiast według odwołującej się rzeczoznawca przy ustalaniu wartości gruntu, przyjął do porównań transakcje mające miejsce od stycznia 2006r. do marca 2007r. (przy ustalaniu wartości przed wejściem w życie planu), zaś dla ustalenia wartości gruntu po wejściu w życie planu, przyjął transakcje mające miejsce między lutym 2006r. a czerwcem 2007r. Rozbieżność ta wpłynęła na rozstrzygnięcie, ponieważ w drugim kwartale 2007r. ceny nieruchomości w K. wzrosły w stosunku do I kwartału 2007r. o 8,4 %.

Odwołująca się zarzuciła także, merytoryczną wadliwość opinii biegłego i brak przeprowadzenia innego dowodu, na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Opinia stanowiąca dowód w sprawie, bezzasadnie zaniża wartość nieruchomości przed wejściem życie planu. Dlatego też wniosła o przeprowadzenie kolejnego dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego.

W końcu zarzucono, że decyzja organu I instancji narusza przepis art.107 kpa, poprzez zamieszczenie w niej ogólnych stwierdzeń i brak wykazania w uzasadnieniu, że istotnie zastąpił wzrost wartości nieruchomości.

Decyzją z dnia [...]r. nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust.6 oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że podstawą naliczenia opłaty planistycznej jest uchwalenie nowego planu lub zmiana istniejącego, co spowodowało zmianę wartości nieruchomości.

Zatem decyzja organu I instancji jest prawidłowa, bowiem oparta została, zdaniem składu orzekającego Kolegium, na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na prawidłowo sporządzonym dowodzie, którym jest elaborat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie jako niezmiernie szczegółowe, odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 ust. 3 kpa. Organ I instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia podał wszystkie informacje i wyjaśnienia związane z prowadzonym postępowaniem, jak i wydanym rozstrzygnięciem. Omówił też przeprowadzony dowód w sprawie - operat szacunkowy rzeczoznawcy.

Nadto Kolegium wskazało też, że przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny, z dnia zbycia nieruchomości. W przypadku gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego nie obowiązywał plan miejscowy lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów opłaty, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu. Istniejący w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. W., został wykonany według zasad i metod zapisanych w obowiązujących regulacjach prawnych. W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Metoda ta polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach, poprzez korygowanie średniej ceny rynkowej współczynnikami ustalonymi dla cech rynkowych nieruchomości wycenianej.

W tym celu, z przygotowanego zbioru transakcji nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, rzeczoznawca ustalił nieruchomość o cenie transakcyjnej maksymalnej i o cenie transakcyjnej minimalnej. Również ustalony został zbiór transakcji po wejściu w życie planu miejscowego i wybrane krańcowe ceny osiągnięte w tych transakcjach. W oparciu o te dane rzeczoznawca wyliczył ceny średnie dla obu tych grup. Rzeczoznawca majątkowy ustalił najbardziej typowe atrybuty rynkowe związane z nieruchomościami w jednostce ewidencyjnej [...], jak też określił ich cenność, po czym dokonał porównania cech nieruchomości wycenianej z nieruchomościami o cenie minimalnej i maksymalnej. Wskazano też, że w operacie znalazł się opis nieruchomości wycenianej, oraz obu nieruchomości o cenie min. i max., które wzięto do porównań. Określono także wartości współczynników korygujących dla poszczególnych ustalonych dla sprawy atrybutów.

W skutek tak wykonanych, poszczególnych działań, rzeczoznawca dokonał określenia wartości gruntu, zarówno przed, jak i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając na uwadze tryb postępowania przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego, Kolegium stwierdziło, oceniając przedmiotowy materiał dowodowy, że operat ten, pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, co prowadzi do wniosku, iż posiada on wartość dowodową.

Kolegium podkreśliło również, iż organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powołano się przy tym na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31.08.2006r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05/LEX nr 276587. Wyrok ten także stwierdza, że: jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z 1997r o gospodarce nieruchomościami) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła I. T. działająca przez ustanowionego pełnomocnika.

Skarżąca zarzuciła, iż naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 36 ust.4 oraz art.37 ust.1 ustawy z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także naruszenie art.7, art.77 i art. 107 k.p.a.

W uzasadnieniu skargi wskazano, iż podstawą sporu pomiędzy skarżącą a organami administracji publicznej jest wysokość nałożonej renty planistycznej orzeczonej przez Prezydenta Miasta w związku ze zbyciem przez skarżącą należącego do niej udziału w nieruchomości położonej w K. przy ul. [...]. Renta planistyczna nakładana jest na zbywców nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 upzp zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Kluczowe znaczenie dla interpretacji tego przepisu ma zwrot "w związku", który ściśle określa warunki w jakich może zostać nałożona na właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości opłata za zwiększenie wartości nieruchomości. Należy więc rozumieć, że wzrost wartości nieruchomości ma mieć bezpośredni związek z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił niezależnie od uchwalenia i wejścia w życie planu miejscowego nie może mieć wpływu na określanie wysokości renty planistycznej, co wynika wprost z przywołanego art. 36 ust. 4 upzp.

Stanowisko to potwierdza również orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (wyrok z 15 grudnia 2005r. IV SA/Wa 1733/05, opubl: Lex Polonica nr 1254021). Sąd ten stwierdził jednoznacznie, że między wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, a ustaleniami planu powinien istnieć związek przyczynowy.

Opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego J. W. będąca podstawą decyzji organu I instancji, jak również Samorządowego Kolegium Odwoławczego obejmuje okres od lutego 2006r. do czerwca 2007r. Faktem powszechnie znanym i w zasadzie nie wymagającym udowadniania jest to, że okres od początku 2006r. do połowy 2007r. był czasem najbardziej dynamicznego wzrostu cen nieruchomości w naszym kraju w ostatnich kilkunastu latach. Wzrost ten był odczuwalny przede wszystkim w największych aglomeracjach, w tym również w [...], i nie dotyczył tylko lokali mieszkalnych, lecz również gruntów, które mogły być przeznaczone pod zabudowę. Z tych też względów naturalnym był znaczny wzrost wartości działki której współwłaścicielem była skarżąca.

W tym stanie rzeczy, oczywistym jest, iż co najmniej część ustalonego przez biegłego wzrostu wartości nieruchomości nie wynikała z faktu objęcia nieruchomości planem, lecz była rezultatem ogólnego wzrostu cen nieruchomości w K. W tym zakresie nie zachodzi zatem adekwatny związek przyczynowy, o którym mowa powyżej.

Okoliczności te w ogóle nie zostały rozważone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, choć są zdaniem skarżącej kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO szeroko zajęło się metodologią przyjętą przez biegłego w opinii dotyczącej zmiany wartości nieruchomości, nie wspominając ani jednym zdaniem o tak ważnej dla sprawy kwestii jak ogólna zmiana cen nieruchomości w [...], mimo że skarżąca podnosiła takie zarzuty w odwołaniu.

Skarżąca nie zgodziła się również ze stanowiskiem SKO, dotyczącym zwiększenia się możliwości inwestycyjnych na przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Podkreślono, że gdyby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie wszedł w życie przedmiotowa nieruchomość mogłaby zostać zabudowana w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, co oznacza -mając na uwadze tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa i biorąc pod uwagę sposób zabudowy najbliższych okolic ul. [...] w K. - możliwość zabudowania gruntu, którego współwłaścicielem był skarżąca nie tylko budownictwem jednorodzinnym, ale również budynkami wielorodzinnymi lub biurowymi. Wprowadzenie planu miejscowego wręcz ograniczyło możliwości inwestycyjne, eliminując możliwość wznoszenia budownictwa mieszkaniowego w tej okolicy.

Zdaniem skarżącej, zaskarżona decyzja naruszyła również art. 7 i 77 kpa, albowiem ustalając stan faktyczny SKO oparło się na wadliwej merytorycznie opinii biegłego rzeczoznawcy, nie przeprowadzając przy tym innych dowodów na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości i poziomu tego wzrostu. Opinia będąca podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie w sposób oczywisty zaniża wartość, jaką przedmiotowa nieruchomość posiadałaby gdyby nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem strony skarżącej, za zupełnie oderwaną od realiów rynku nieruchomości uznać należy tezę, iż tylko sam fakt wejścia w życie planu spowodował wzrost wartości nieruchomości aż o 174 %.

Nadto art. 107 kpa obliguje organ administracji publicznej do powołania w decyzji uzasadnienia faktycznego tj. wskazania faktów które organ uznał za udowodnione. Zaskarżona decyzja zawiera ogólne stwierdzenie, iż wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania spowodowało wzrost wartości nieruchomości. Z uzasadnienia decyzji nie wynika w szczególności, dlaczego dokonane w planie wyłączenie funkcji mieszkaniowej nieruchomości (obniżające wartość nieruchomości) oraz przeznaczenie części nieruchomości pod drogę publiczną (również negatywnie wpływające na wartość) zwiększyło aż w takich rozmiarach rynkową wartość nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i odnosząc się do zarzutów skargi.

Dodatkowym pismem procesowym z 25.08.2008r. pełnomocnik skarżącej wskazał dodatkowe zarzuty. Wskazano, że w aktach sprawy brak potwierdzenia aby kiedykolwiek skarżąca zeznała, że przedmiotowa działka była używana jako zabudowa zagrodowa. Nie ma żadnego potwierdzenia takiej informacji. Przedmiotowa nieruchomość leżąca w granicach administracyjnych [...] była wykorzystywana głównie pod budownictwo jednorodzinne. W przypadku jeżeli jej część wykorzystywana była w inny sposób autor operatu powinien uwzględnić ten fakt. Nadto autor operatu dokonuje korekty czasowej cen ze względu na upływ czasu. Stosując przy tym bardzo ogólne wskaźniki w wysokości 0,5% miesięcznie za rok 2005, 1,0% miesięcznie za rok 2006, 2,0% miesięcznie za rok 2007, nie uzasadnia wysokości przyjętych wskaźników w żaden sposób. Niepodważalnym faktem jest wzrost cen nieruchomości gruntowych w [...], jednakże wzrost nie był równomierny dla wszystkich nieruchomości. Stosowanie wskaźnika uśrednionego bez wyraźnej metodologii i podstawy jest niepoprawne.

Wskaźnik przyjęty przez biegłego jako wskaźnik użyty do wykazania wzrostu cen był taki sam dla zabudowy typu zagrodowego, jak i dla innych typów zabudowy. Biegły nie wyjaśnił w żaden sposób dlaczego tak zrobił.

W operacie pojawiają się powielane błędy rachunkowe, które dyskwalifikują operat szacunkowy. Tabela w punkcie 8.4, na podstawie której autor operatu dokonuje obliczeń zawiera błędy przy obliczaniu różnicy między ceną maksymalną a minimalną (prawidłową wartością powinna być 170,07).

Tabela Grupa 2 w punkcie 8.4 zgodnie z opisem zawiera "transakcje po wejściu w życie objęte decyzją [...]". Zapis ten jest niezrozumiały z uwagi na fakt, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany przeanalizować akty notarialne obejmujące transakcje po wejściu w życie planu miejscowego.

Transakcje porównawcze - przed wejściem w życie planu wykorzystano dane dla obrębu [...], po wejściu w życie planu dla obrębu [...]. Nie ma danych dla okresu sprzed wejścia w życie planu i po tym okresie, dla tego samego obrębu. Biegły nie wyjaśnił dlaczego dla porównania wziął działki z aktualnymi decyzjami wzizt. Takie działki nie powinny być brane do porównania w niniejszej sprawie.

Jedna z transakcji w tabeli w Grupie l obejmowała nieruchomość (działka [...], obręb [...]) nieobjętą ustaleniami planu miejscowego, i nieruchomość stanowiła klasoużytek ROLA (oznaczoną symbolem [...]). Trudno znaleźć powód, dla którego przyjęto tę transakcję do porównania, gdyż w sposób jednoznaczny zaniżała wartość wyceny.

Na stronie 15 operatu szacunkowego w pierwszej w kolejności tabeli w arkuszu poprawek autor operatu błędnie zsumował wartość współczynników korygujących, a prawidłową wielkością poprawki powinna być wartość 1,02. Tym samym kolejne obliczenia są niepoprawne. Także na stronie 17 operatu szacunkowego arkusz poprawek zawiera błąd w zsumowaniu wielkości poprawki, a prawidłową wartością jest 0,92. Tym samym kolejne obliczenia operatu szacunkowego są niepoprawne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Na podstawie art. 37 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.

W świetle powyższego oraz podniesionych przez pełnomocnika skarżącej zarzutów skład orzekający w przedmiotowej sprawie stwierdził, że w znaczącej części nie zasługują one na uwzględnienie. W szczególności z zebranego i przedstawionego Sądowi materiału dowodowego wynika bezpośredni związek pomiędzy uchwaleniem i wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" (Dz. Urz. Woj. [...] z [...].2005r., nr [...], poz. [...]).

Podzielić należy stanowisko Kolegium wynikające z uzasadnienia zaskarżonej decyzji i z odpowiedzi na skargę, a znajdujące potwierdzenie w operacie szacunkowym mgr inż. J. W., iż dla przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów obowiązujących przy szacowaniu nieruchomości, dla wyceny wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania opartego na przepisie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustalono wartość działki ewidencyjnej nr [...] obr. [...], na dzień jej sprzedaży, tj. 7 maja 2007r. Na datę tę ustalono wartość przedmiotowego gruntu, zarówno jaką prezentowałby on, gdyby dokonano sprzedaży przed wejściem w życie planu miejscowego, tj, według faktycznego sposobu jego wykorzystania, jak i w sytuacji, gdy plan już istniał. Działanie takie powoduje, że w konsekwencji dokonuje się porównań wzrostu wartości nieruchomości według cen z tego samego czasu, czyli z tego samego poziomu. To że nastąpił znaczny wzrost wartości nieruchomości na przestrzeni wskazanego czasu, w niniejszej sprawie powoduje to, że mamy do czynienia z większymi wartościami gruntu, zarówno w sytuacji, gdy jest on wykorzystywany jako grunt do zabudowy zagrodowej, jak i grunt znajdujący się na obszarze parku technologicznego. Są to więc ceny reprezentujące te same wartości, bo ustalone na ten sam czas. Zasadnie zatem stwierdzono, że wynikająca z operatu szacunkowego różnica między wartością gruntu przed wejściem w życie planu, a wartością po wejściu w życie planu, jest skutkiem faktu, iż zmieniło się przeznaczenie nieruchomości po uchwalenia planu.

Nie jest także zasadne stwierdzenie zawarte w skardze, iż wartość gruntu skarżącej przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego, należało ustalać w oparciu o potencjalne możliwości jego zagospodarowania. W skardze sugeruje się, że grunt winno traktować się jako budowlany i to w szerokim zakresie, od budownictwa jednorodzinnego poprzez wielorodzinne i biurowe, bowiem należało przyjąć możliwość jego zabudowy w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa.

Stanowisko to nie ma jednak prawnego umocowania, a wręcz odwrotnie, jest sprzeczne z literalną wykładnią przepisów, które nakazują, w sytuacji braku na danym terenie planu zagospodarowania przestrzennego, lub decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, wartość nieruchomości ustalić w oparciu o faktyczny sposób jej wykorzystania, jaki miał miejsce przed wejściem w życie planu.

Jak z powyższego zapisu wynika, ustawodawca nakazuje odnieść się albo do istniejącego poprzednio planu zagospodarowania przestrzennego, (jeśli zmiana czy uchwalenie nowego planu następuje w bezpośrednim następstwie czasowym po poprzednio obowiązującym planie), jeśli zaś istnieje przerwa czasowa pomiędzy utratą ważności poprzedniego planu a uchwaleniem nowego, to należy się odnieść do istniejącej dla danego terenu decyzji wz i zt, lub gdy jej brak, należy przyjąć faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości.

Tak więc ustawodawca, wskazując sposoby wyceny, mimo dość różnorodnego odniesienia się do sytuacji uwzględniających przeznaczenie terenu, nie wymienia wśród nich hipotetycznej możliwości przeznaczenia gruntu, w oparciu o przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przedmiotowej sprawie nie istniał bezpośrednio przed wejściem w życie nowego planu poprzedni plan, ani też nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości, należało, zgodnie z przepisami prawa odnieść się do faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości.

Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę, po odbyciu oględzin terenu z udziałem byłych właścicieli. W toku wizji ( popartej zdjęciami k - 43 i 44 akt administracyjnych sprawy) ustalono, że działka stanowiła gospodarstwo rolno-sadownicze zabudowane domem jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi, co stanowiło pozostałość zabudowy zagrodowej osiedla kobierzyńskiego. Dlatego też ustalając wartość gruntu przed wejściem w życie planu, rzeczoznawca przyjął, że był to grunt stanowiący zabudowę zagrodową.

W tej sytuacji, stosując do wyceny podejście porównawcze, metodę skorygowania ceny średniej, rzeczoznawca do porównań przyjął działki o cenie minimalnej i maksymalnej, będące wykorzystane pod inwestycje mieszkaniowe.

Znajdujący się w aktach sprawy fragment zapisu obowiązującego dla tego obszaru planu zagospodarowania przestrzennego ( § 28 Uchwały RM Nr [...] - k- 75), ustala bardzo szeroki zakres możliwości zagospodarowania tego terenu, począwszy od wykorzystania go na cele badawczo-naukowo - rozwojowe, poprzez produkcje i usługi wysokich technologii, jak i możliwości zagospodarowania komercyjnego i usługowe.

Z punktu widzenia gospodarczego, wszelkiego rodzaju komercja, usługi czy produkcja, są o wiele bardziej atrakcyjne od budownictwa mieszkaniowego, nawet o wysokiej intensywności, tak więc nie można przyjąć, by po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość straciła na wartości.

Co do twierdzeń strony skarżącej, iż stanowiąca podstawę dla ustalenia wysokości opłaty opinia rzeczoznawcy jest wadliwa, to podzielić należy jedynie zarzut, iż w operacie szacunkowym pojawiają się błędy rachunkowe. Mają one wpływ na ustalenie wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu, a więc mają bezpośredni wpływ na ustalenie wysokości należnej jednorazowej opłaty. Otóż zgodzić się należy, iż w tabeli na str.11 operatu wartość [...] powinna wynosić 170,07, a nie jak to wskazano 170.08. Następnie na str.15 operatu szacunkowego w pierwszej kolejności tabeli zakres współczynników korygujących i wartość współczynnika korygującego powinny wynosić odpowiednio: 0,76; 1,34 i 1,01 a nie jak to wskazano: 0,74; 1,31 i 1,017. W konsekwencji również wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej po uchwaleniu planu byłaby inna – co przy dużej powierzchni przedmiotowej nieruchomości daje istotne różnice dla wartości wyjściowych do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości. Również na str.17 operatu szacunkowego w tabeli zakres współczynników korygujących i wartość współczynnika korygującego powinny wynosić odpowiednio: 0,54; 1,40 i 0,92 a nie jak to wskazano: 0,52; 1,40 i 0,916. W konsekwencji również wartość 1 m2 nieruchomości wycenianej przed uchwaleniem planu byłaby inna – co przy dużej powierzchni przedmiotowej nieruchomości daje istotne różnice dla wartości wyjściowych do obliczenia wzrostu wartości nieruchomości.

Pozostałe zarzuty strony skarżącej odnośnie operatu szacunkowego nie są uzasadnione. Wskazane wyżej błędy dyskwalifikują jednak przedłożony operat szacunkowy w przedłożonej wersji, stanowiącej podstawę do wyliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponownie prowadząc postępowania w przedmiotowej sprawie Kolegium musi zatem zwrócić się do biegłego do dokonanie korekty przedłożonej opinii poprzez dokonanie prawidłowych wyliczeń matematycznych w odniesieniu do przedstawionych w tym operacie danych wyjściowych.

Dlatego też na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi