Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1497/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2022-02-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 § 1 i art. 80, art. 138 §1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i lit.c, art. 200, art. 205 § 2 i art. 209
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 lutego 2022 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach na rzecz skarżącej Spółki kwotę 14699 (czternaście tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt dziewięć) złotych.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] r. Prezydent Miasta K. (dalej: organ, organ pierwszej instancji) powiadomił "A" Sp. z o.o. w K. (dalej Spółka, Skarżąca) o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wynikającej ze sprzedaży aktem notarialnym Repertorium A nr [...] z dnia [...]r. prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w K. przy ulicy [...], stanowiącego działki nr 1, 2 i 3 obręb [...].

Decyzją nr [...] organ pierwszej instancji, działając na podstawie art. 36 ust. 4 i 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.) oraz art. 104 i art. 268a ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 735), w związku z uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru położonego w rejonie ulic [...], [...]i [...] w K., (ogłoszoną w Dz.Urz. Województwa Śląskiego z [...] r., poz. [...]) ustalił dla spółki "A’ Sp. z o.o. z siedzibą w K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w K. przy ulicy [...], stanowiącej działki nr 1, 2, 3 (karta mapy 22, obręb [...], łączna powierzchnia 0,9019ha), w wysokości 389.843,38 złotych.

W uzasadnieniu decyzji podano m. in., że po wejściu w życie wymienionego powyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonano przeniesienia prawa użytkowania wieczystego wymienionej powyżej nieruchomości gruntowej. Powyższe wynika z przesłanego Prezydentowi Miasta K. aktu notarialnego z dnia [...] r. Nieruchomość będąca przedmiotem tego postępowania według wskazanego planu miejscowego z [...] r. w przeważającej części położona jest na terenie zabudowy usługowej oznaczonej symbolem 6U, której przeznaczenie opisane zostało w § 27 uchwały oraz nieznaczna część - na terenie drogi zbiorczej oznaczonej symbolem 2KDZ i 3KDZ. W poprzednio obowiązującym planie przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miejskiej K. z dnia [...] r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta K. dla terenu położonego w obszarze dzielnicy [...] w rejonie ulicy [...], przeważająca część działek położona była na terenie przeznczonym na cele usług i urządzeń komunikacji o symbolu 11U,KS, 4U, część na terenie zieleni urządzonej - Zu, cele komunikacji kolejowej, zieleni urządzonej i ulic dojazdowych -symbol 040 KK/Zu/KDD, nadto niewielka część na terenie oznaczonym symbolem 044KSp,U - przeznaczenie na cele stacji paliw i usług, oraz symbolem 33W.Zn - cele koryta rzeki [...] wraz z urządzoną zielenią towarzysząca i 016KDZ1/2 - cele realizacji jednojezdniowych ulic zbiorczych. Na podstawie przygotowanego operatu szacunkowego z dnia [...] r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który organ pierwszej instancji uznał za sporządzony zgodnie z przepisami prawa, decyzją z dnia [...] r. nr [...] organ pierwszej instancji ustalił dla Spółki jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 164.616,75 złotych. Wobec wniesionego odwołania przez pełnomocnika Spółki Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej organ drugiej instancji, organ odwoławczy) decyzją z dnia [...] r. Nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Jednak w wyniku skargi Spółki, rozpatrujący sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 15 lutego 2019 r. sygn. akt II SA/Gl 783/18 uchylił wydane w sprawie rozstrzygnięcia wskazując przede wszystkim, iż organ oparł się na operacie szacunkowym zawierającym błędy i wady. W uzasadnieniu wskazał na potrzebę przygotowania nowego operatu szacunkowego i ponownego wnikliwego rozpoznania sprawy.

Rozpatrując sprawę ponownie organ pierwszej instancji wyłonił w drodze zamówienia publicznego nowego rzeczoznawcę majątkowego – "B" Sp. z o.o. w K. – D. P. Przygotowany w dniu [...] r. operat szacunkowy w wyniku uwag pełnomocnika Strony i organu był kilka raz modyfikowany, w końcu w dniu [...] r. Prezes Zarządu spółki "B" Sp. z o.o. odstąpiła od umowy, a organ pierwszej instancji dokonał wyboru nowego wykonawcy operatu szacunkowego w drodze zamówienia publicznego. Po dokonaniu oględzin nieruchomości, zgromadzeniu informacji i niezbędnych materiałów do sporządzenia operatu szacunkowego w dniu [...] r. rzeczoznawca M. W. przedłożył operat szacunkowy. Operat ten został następnie przez organ zweryfikowany, a biegłemu przedstawione zostały uwagi. Przy pismach z dnia [...] r. i [...] r. biegły przedłożył skorygowany operat szacunkowy. W operacie biegły ustalił dokładnie przeznaczenie nieruchomości zarówno dla aktualnie jak i poprzednio obowiązującego planu miejscowego. Następnie określił wartość rynkową nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w obecnie i w poprzednio obowiązującym planie, przy uwzględnieniu podejścia porównawczego parami i korygowania ceny średniej współczynnikami korygującymi. Ostatecznie biegły ustalił, że wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu z [...] r. wyniósł 1.389.643,58zł oraz dla przeznaczenia (2KDZ i 3KDZ) - 108.198,75zł, co w sumie po zastosowaniu stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty planistycznej (30% dla U oraz 5% dla KDZ) dało kwotę opłaty planistycznej w wysokości 389.843,38zł.

Odwołanie od decyzji zostało wniesione przez Spółkę, reprezentowaną przez pełnomocnika w osobie adwokata. Zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 oraz art 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów postępowania, tj. art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez błędne przyjęcie, że zaistniały podstawy do ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości Spółka wniosła o uchylenie tej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. Dodatkowo Spółka zarzuciła rażące naruszenie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. dot. sporządzania operatów, tj. § 4.3, § 45.1.1 oraz § 56.1.6, a także naruszenie podstawowych i elementarnych zasad postępowania administracyjnego – tj. zasady prawdy obiektywnej, zasady uwzględnienia interesu społecznego i słusznego interesu obywatela wyrażonej w art. 7a § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, zasady rozstrzygania wątpliwości prawnych na korzyść strony wyrażonej w art. 8 § 1 Kodeksu, zasady zaufania do władzy publicznej oraz zasady czynnego udziału strony w postępowaniu z art. 10 § 1 oraz zasady przekonywania wskazanej w art. 11 Kodeksu postępowania administracyjnego, a także całkowite złamanie zasady z art. 79 § 2 Kodeksu rozumianej jako zasady udziału strony w postępowaniu oraz art. 77 § 1 w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Uzasadniając odwołanie w pierwszej kolejności pełnomocnik Spółki podkreślił, że przedmiotowa opłata ustalona w poprzedniej decyzji z dnia [...] r. wynosiła 164.616,75zł, czyli 40% obecnie ustalonej kwoty. W ocenie odwołującej już tylko ten fakt wskazuje, że decyzja i operat są rażąco wadliwe.

Spółka podkreśliła, że w jej ocenie, brak jest podstaw do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego wskazanych powyżej wymienionych działek. Podkreśliła, że nowo uchwalony plan nie ma wpływu w żaden sposób na wartość użytkowania wieczystego przedmiotowych działek, działek o bardzo niekorzystnej konfiguracji wykluczającej jakiejkolwiek typowe, dochodowe zabudowanie, co stwierdził sam biegły (następnie sobie zaprzeczając pisząc o optymalnej inwestycji). W ocenie odwołującej Spółki sporządzony w sprawie operat szacunkowy obarczony jest licznymi uchybieniami, co sprawia, iż nie może być traktowany jako obiektywny materiał dowodowy.

Pomija on fakt, że akt notarialny z dnia [...] r. o przeniesieniu prawa wieczystego użytkowania podpisany został w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia [...] r., czyli jeszcze przez uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego. Nie uwzględniono również oferowanej w nim wartości przedmiotowej nieruchomości.

Odwołująca Spółka pokreśliła, że sporządzony operat szacunkowy nie jest prawidłowy i nie zawiera wymaganych prawem elementów. Podkreśliła, że w sprawie przygotowano 3 operaty, całkowicie od siebie różne - wskazujące rażąco różną wartość przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy wartość rynkowa nieruchomości jest kategorią obiektywną i jej wysokość nie może zależeć od osoby, która ją oblicza. Sam organ dwukrotnie wytykał błędy rzeczoznawcy majątkowemu, choćby w zakresie daty wejścia w życie planu miejscowego. Jednak, w ocenie Spółki, organ zgłaszał też uwagi merytoryczne, przekraczając tym samym swoje uprawnienia.

Odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych Spółka stwierdziła, iż organ nie może wkraczać w sferę specjalistycznych ocen biegłego rzeczoznawcy, a w przypadku powzięcia wątpliwości co do jasności, spójności i logicznej ciągłości operatu winien odmówić mu wiarygodności i mocy dowodowej.

Następnie w odwołaniu Spółka zgłosiła szereg zastrzeżeń do wykorzystanego w sprawie operatu szacunkowego, podkreślając, iż tylko pobieżna analiza zapisów poprzednio i obecnie obowiązującego planu miejscowego wykazuje na uderzające między nimi podobieństwo, wskutek czego nie sposób dostrzec elementów, które przesądzałyby w sposób zasadny o istnieniu przesłanek, uzasadniających obciążenie Spółki opłatą planistyczną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach (dalej organ odwoławczy, organ drugiej instancji) decyzją z dnia [...] r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy najpierw odniósł się do treści zastosowanych w sprawie przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie wskazał, że dnia [...] r. weszła w życie uchwała Rady Miejskiej K. z [...] r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru K. w rejonie ulic [...], [...] i [...] w K., a zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło dnia [...]r. W ocenie organu odwoławczego spełnione zatem zostały przesłanki warunkujące prawidłowe wszczęcie postępowania i możliwość jego prowadzenia. Dalej stwierdziło, że jedynym dowodem, na podstawie którego organ wykonawczy gminy ustala w drodze decyzji administracyjnej opłatę planistyczną jest wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego. W sporządzonym w dniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. operacie szacunkowym ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień [...] r. (dzień zbycia), a stan nieruchomości ustalono na dzień [...] r. (data wejścia w życie miejscowego planu). Wyceny dokonano metodą porównawczą oraz metodą korygowania ceny średniej.

Organ odwoławczy nie podzielił zarzutu przyjęcia do wyceny nieruchomości niespełniających wymogów nieruchomości podobnych. Wszystkie przyjęte w procesie wyceny nieruchomości podobne spełniały wymogi definicji podobieństwa nieruchomości wynikające z art. 4 pkt. 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, gdzie zdefiniowano pojęcie nieruchomości podobnej. Kolegium za nieuzasadniony uznało zarzut, iż uchwalenie planu nie dokonało zmiany przeznaczenia tych działek. Działki 1, 2 i 3 według obecnego planu znajdują się na terenie zabudowy usługowej oraz na terenach komunikacyjnych, podczas gdy poprzednie przeznaczenie działek według planu z [...] r. – to tereny zieleni urządzonej oraz tereny komunikacyjne.

Organ odwoławczy nie podzielił zarzutu dokonania odmiennej oceny cech nieruchomości w operacie szacunkowym przed i po uchwaleniu planu.

Odnosząc się do zarzutu nieprzesłuchania rzeczoznawców majątkowych sporządzających operaty szacunkowe w przedmiotowej sprawie, organ podniósł, iż zgodnie z art. 78 Kodeksu postępowania administracyjnego strona posiada uprawienie do zgłoszenia żądania przeprowadzenia dowodu, jednak uprawnienie to podlega ograniczeniom, które organ winien rozpatrzyć uwzględniając jego celowość i konieczność zapewnienia szybkości postępowania. W konsekwencji organ nie ma obowiązku przeprowadzenia dowodu przedstawionego przez stronę. Organ odwoławczy dodał, że postępowanie dowodowe nie jest celem samym w sobie. Nie oznacza, że należy je prowadzić, gdy całokształt okoliczności ujawnionych w sprawie wystarcza do podjęcia rozstrzygnięcia. Organ pierwszej instancji na podstawie posiadanych dokumentów był w stanie stwierdzić wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, nie dopatrzył się rozbieżności i uznał za zbędne przesłuchanie świadków.

Zdaniem organu odwoławczego organ pierwszej instancji dokładnie ustalił stan faktyczny sprawy, wyjaśnił okoliczności niezbędne do rozstrzygnięcia sprawy i przeprowadził postępowanie zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego

Kolegium nie stwierdziło naruszenia rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokonując wyceny nieruchomości przed i po uchwaleniu planu należy wycenić poszczególne części działek stosownie do ich przeznaczenia.

W zakresie zarzutu przekroczenia uprawnień przez organ pierwszej instancji poprzez zgłaszanie uwag co do treści operatu szacunkowego, Kolegium podniosło, że na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i wartości sporządzonego operatu szacunkowego. Organ pierwszej instancji przyjął przygotowany w sprawie operat za wiarygodny i sporządzony zgodnie z wymogami zwartymi w rozporządzeniu wykonawczym.

W ocenie organu odwoławczego przygotowany w sprawie operat jest dowodem, który w sposób nie budzący wątpliwości wskazuje, iż zmiana planu miejscowego wpłynęła na wzrost wartości wycenianej nieruchomości. Jednocześnie nie stwierdził, by operat ten sporządzony został z naruszeniem prawa, ani też by zawierał niejasności. Zasadnie zatem organ pierwszej instancji przy jego uwzględnieniu dokonał wymaganej analizy oraz wnikliwie ją uzasadnił.

Przy tym organ drugiej instancji podkreślił, że jeżeli strona postępowania ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania jego prawidłowości na mocy art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dodał, że skorzystanie z tej możliwości zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu. Z uwagi na powyższe organ orzekł jak w sentencji.

Pismem z dnia 20 października 2021 r. skargę na powyższą decyzję złożyła, działając przez profesjonalnego pełnomocnika, "A" Sp. z o.o. z siedzibą w K. Zaskarżając ją w całości zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:

- art. 7 w związku z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez nienależyte wyjaśnienie przez organ, czy plan zagospodarowania przestrzennego spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości i to taką, której konsekwencją jest wzrost jej wartości, podczas gdy ma to kluczowe znaczenie dla ustalenia obowiązku zapłaty renty planistycznej i określenia jej wysokości;

- art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów, polegającej na bezkrytycznym przyjęciu stanowiska rzeczoznawcy wyrażonego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z dnia [...] r., przy całkowitym pominięciu zastrzeżeń składanych przez skarżącą Spółkę co do tego, że biegły rzeczoznawca nie odniósł się merytorycznie do zarzutu praktycznego braku różnic w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z [...] r. oraz [...]r., choć w sposób oczywisty aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z [...] r. sankcjonuje i porządkuje zapisy, które określały przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu w grudniu [...] r.;

- art. 7, art. 77 oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez niewyjaśnienie przez organ sposobu przeznaczenia i możliwości zagospodarowania spornej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu z [...] r. oraz poprzez brak krytycznej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego i niezweryfikowanie oceny wzrostu wartości nieruchomości oraz poprzez dokonanie przez organ swoich ustaleń jedynie w oparciu o operat szacunkowy, uzasadniając, że jedynym dopuszczalnym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie jednorazowej opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego;

- art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez niewskazanie w decyzji faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których oparł się oraz przyczyn z powodu, których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.

- art. 73 § 1, art. 73 § 1a oraz art. 74 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewłaściwe zastosowanie, gdyż organ pierwszej instancji odmawiał doręczenia stronie wszystkich poprzednich oraz kolejnych wersji operatu z odpisami kompletnej korespondencji tegoż organ do biegłego, w drodze zwykłych pism, mimo ciążącego prawnego obowiązku dokonania tego na drodze postanowienia, tym samym uniemożliwiając skarżącej skorzystania z prawa wniesienia zażalenia na odmowę dostępu do akt, co w konsekwencji doprowadziło do ograniczenia stronie dostępu do akt sprawy,

- art. 24 § 1 pkt 5 w związku z art. 27 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez jego niezastosowanie, gdyż w składzie organu kolegialnego był członek biorący udział w poprzednim wydaniu decyzji w tej samej sprawie, następnie uchylonej przez Sąd w związku z wniesieniem skargi do Sądu.

W oparciu o powyższe zarzuty Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenia kosztów postępowania.

W uzasadnieniu podano m. in., że kwestionowane decyzje zostały wydane z naruszeniem przepisów i wskazań zawartych w wyroku tut. Sądu z dnia 25 lutego 2019 r. sygn. akt II SA/Gl 783/18. Powtórzyła też zastrzeżenia co do operatu szacunkowego zgłaszane w toku postępowania. Powtórzono poprzednią argumentację, podkreślając wady, niedokładności i niespójność operatu szacunkowego będącego podstawą kwestionowanego rozstrzygnięcia.

Zwrócono uwagę na fakt, iż trudno znaleźć różnice w możliwości zagospodarowania nieruchomości przyjętych do obliczeń dla poprzedniego oraz aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Skarżącej różnice wynikają tylko z użytych sformułowań. Podkreślono, że także poprzedni plan miejscowy pozwalał na nieruchomości realizować stację paliw. Dodano, iż pomimo składania przez Skarżącą uwag do operatu szacunkowego, rzeczoznawca nie odniósł się do nich w sposób merytoryczny, w szczególności do zarzutu braku różnic w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z roku [...] oraz [...] r.

Tak wiec organ w sposób nienależyty wyjaśnił, czy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwała z [...] r. spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości i to taką, której konsekwencją jest wzrost jej wartości.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podał, że działał na podstawie i w granicach prawa, a rozstrzygnięcie znajduje umocowanie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując sprawę zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej w aspekcie zarzutów podniesionych w skardze oraz wziętych pod rozwagę przez Sąd z urzędu wykazała, iż nie odpowiadają one prawu.

Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło z uwagi na złożony w treści odpowiedzi na skargę wniosek o rozpatrzenie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym przy jednoczesnym braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez stronę skarżącą w terminie czternastu dni od daty zawiadomienia o złożeniu wniosku w tym przedmiocie (art. 119 pkt 2 w związku z art. 112 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2019 r. , poz. 2325 ze zm.).

Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 741), a w szczególności art. 36 ust. 4, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie:

- nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego

- miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika;

- nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą ;

- w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości;

- zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu

Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona, uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty przepisami są: ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 1899) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.jedn. Dz.U. z 2021, r., poz. 1555).

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, iż aktem notarialnym z dnia [...]r. Rep A nr [...] "A" Sp. z o. o. w K. sprzedała prawo wieczystego użytkowania wymienionej nieruchomości, składającej się ze wskazanych na wstępie działek. Fakt sprzedaży nastąpił przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwały Rady Miasta K. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dal obszaru w rejonie ulic [...], [...], i [...] w K. W planie tym ustalono procentową stawkę ustalania przedmiotowej opłaty, dla obszaru o symbolu 6U wynoszącą 30%, a dla obszaru o symbolu 2KDZ i 3 KDZ – 5%.

Niezbędne pozostało wykazanie, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego.

Według nowego planu przyjętego wyżej wskazaną uchwałą Rady Miasta K. przedmiotowa nieruchomość w przeważającej części działek nr 1, nr 2 i nr 3 położna była w terenie oznaczonym symbolem 6U, z przeznaczeniem podstawowym zabudowa usługowa wraz z parkingami i urządzoną zielenią towarzyszącą oraz stacja paliw z zapleczem usługowo-handlowym, gastronomicznym, parkingowym a w przeznaczeniu dopuszczalnym przewidziano dojścia, dojazdy, handel o powierzchni sprzedaży do 2000m², parkingi, garaże wielkokondygnacyjne, ścieżki rowerowe, obiekty małej architektury. Nieznaczna cześć tych działek położona jest w obszarze oznaczonym symbolem 2KDZ i 3 KDZ - czyli o przeznaczeniu podstawowym droga klasy zbiorczej z dopuszczeniem ścieżek rowerowych.

W poprzednio obowiązującym planie zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej K. nr [...] z dnia [...] r. przedmiotowy teren położony był w różnych jednostkach planu, a mianowicie część działki nr 1 - w terenie oznaczonym symbolem 11U.KS - przeznaczenie na cele usług i urządzeń komunikacji, przeważająca część działki 2 - w terenie oznaczonym symbolem 4U,Zu - cele usług i zieleni urządzonej, w tym usług sportu, a jej niewielka część południowa - w terenie oznaczonym symbolem 33W,Zu - cele koryta rzeki [...] wraz z zielenią urządzoną, zaś działka nr 3 - w przeważającej części w terenie o symbolu 040KK/Zu/KDD - cele komunikacji kolejowej, zielni urządzonej i ulic dojazdowych, a część wschodnia tej działki - w terenie oznaczonym symbolem 044 KSp,U, - cele stacji paliw i usług.

Nie może być wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame, ale nie sposób też nie zauważyć, że tak starym jak i w nowym planie przedmiotowy teren położony był zarówno w terenie przeznaczonym na usługi, na zieleń urządzoną oraz drogi dojazdowe. Stąd podstawowe znaczenie w sprawie musiało mieć ustalenie w jakim zakresie wprowadzone nowym planem zmiany wpłynęły na zmianę dotychczasowego przeznaczenia działek.

Dla ustalenia tych zmian i związanego z nimi wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podstawowym dowodem, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenie tej nieruchomości w uchwalonym planie. W świetle art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy M.W. z dnia [...] r.

Faktem jest, że według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe niewątpliwie oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może też samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (tak Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia z 15 września 2016r., sygn. akt II OSK 3065/14).

Należy jednak w niniejszym przypadku zauważyć, że w sprawie przygotowane zostały trzy operaty, a mianowicie zakwestionowany wyrokiem tut. Sądu z dnia 25 lutego 2019 r. sygn. akt II SA/Gl 783/19 operat autorstwa rzeczoznawcy M. J. B. z [...]r., operat rzeczoznawcy majątkowego D. P. z dnia [...] r. oraz będący podstawą nałożonej opłaty planistycznej w obecnie kwestionowanej decyzji - operat rzeczoznawcy M. W. z dnia [...] r.. Mimo, iż operaty te dotyczą wyceny tej samej nieruchomości, na podstawie jej przeznaczenia w tych samych planach, a jej autorzy dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowali takie samo podejście i metodę szacowania nieruchomości - podejście porównawcze, metodę porównywania parami i korygowania ceny średniej, to ustalona w tych operatach wartość tej nieruchomości jest diametralnie różna. Różnie też wyliczony został wzrost wartości tej nieruchomości spowodowany zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku pierwszego operatu wzrost ten ustalony został na kwotę 559.860zł, co dało opłatę planistyczną w wielkości 164.616,75zł, w drugim operacie - wzrost wartości tej nieruchomości ustalony został na kwotę 250.734zł, a w trzecim - będącym podstawą naliczenia opłaty planistycznej w niniejszym postępowaniu - wzrost wartości tej nieruchomości oszacowano na kwotę 1.281.444,81 zł, co dało kwotę należnej gminie opłaty planistycznej w wysokości 389.843,39zł.

Zasadnie zatem skarżąca Spółka podkreśliła, że ustalenie obecnie przedmiotowej opłaty w wysokości ponad dwukrotnie przewyższającej opłatę planistyczną ustaloną w poprzedniej decyzji z [...] r. jest co najmniej zastanawiające i Jej zdaniem wskazuje, że decyzja i operat są rażąco wadliwe. Wprawdzie dalsze twierdzenie skarżącej Spółki, iż w jej ocenie, brak jest podstaw do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania, gdyż plan nie zmienił przeznaczenia nieruchomości w taki sposób, by miało to wpływ na ustalenie opłaty planistycznej, nie może być uznane za zasadne, gdyż każdy z przygotowanych w sprawie operatów wykazywał wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości spowodowany zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednak nie może to zmienić ogólnej oceny przestawionego w sprawie operatu szacunkowego, iż nie jest on prawidłowy, spójny i jasny. Już na etapie postępowania administracyjnego, skarżąca Spółka zgłaszała liczne zastrzeżenia do tego operatu. Jednak nie zostały one przedłożone rzeczoznawcy majątkowemu, by mógł w stosunku do nich zająć stanowisko.

Nie zostały też przeprowadzone zgłaszane przez Skarżącą wnioski dowodowe, w tym m.in. nie odniesiono się w sposób pozytywny do wniosku przesłuchania rzeczoznawców majątkowych sporządzających operaty szacunkowe w przedmiotowej sprawie. Wprawdzie zasadnie organ podniósł, iż zgodnie z art. 78 Kodeksu postępowania administracyjnego strona posiada uprawienie do zgłoszenia żądania przeprowadzenia dowodu, ale uprawnienie to podlega ograniczeniom, a organ winien rozpatrzyć dany wniosek uwzględniając jego celowość i konieczność, mając przy tym na uwadze zapewnienie szybkości postępowania, ale nie można podzielić twierdzenia organu, iż zebrany w sprawie materiał dowodowy był wystarczający do podjęcia rozstrzygnięcia. Szczególnie należy podkreślić fakt, że przy posiadaniu wymienionych operatów szacunkowych, które w tak różny sposób definiowały wartość rynkową nieruchomości (wartość przecież obiektywną) oraz wzrost wartości tej nieruchomości spowodowany wejściem w życie nowego planu z [...] r. organ winien sam zastanowić się, czy nie powinien poddać kontroli przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych przygotowanego w sprawie operatu. Nie był też w świetle powyższego zbędny dowód z przesłuchania rzeczoznawców.

Ponadto należy podkreślić, iż niniejsza sprawa rozpatrywana jest kolejny raz, po uchyleniu poprzednich rozstrzygnięć wyrokiem tut. Sądu z dnia 25 lutego 2019 r. sygn. akt II SA/Gl 783/18. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd zawarł uwagi i wskazania co do dalszego postępowania w sprawie. Podkreślił m.in., iż organy wydając rozstrzygnięcia bardzo ogólnie wypowiedziały się co do zarzutów strony skarżącej, przytaczając jedynie ogólnikowe formuły o poprawności operatu. Nie wypowiedziano się do konkretnych zarzutów, w tym m.in. w szczególności do podkreślenia, że zarówno przed uchwaleniem obecnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak i po jego uchwaleniu, na przedmiotowym terenie dopuszczone były inwestycje służące działalności gospodarczej, w tym np. stacja paliw. Faktu tego nie wyjaśniono w sposób jednoznaczny.

W tym miejscu przypomnieć należy, że przepis art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi stanowi, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność była przedmiotem zaskarżenia. Zatem przeprowadzając ponowne postępowanie organy winny zwrócić uwagę na dokładne wyjaśnienie wskazanych kwestii, wyczerpujące ustosunkowanie się do podnoszonych zarzutów i problemów oraz wyjaśnienie wszystkich podniesionych w sprawie wątpliwości. Tymczasem dokonując oceny postępowania organu, które doprowadziło do wydania zaskarżonych obecnie decyzji należy stwierdzić, iż w kontrolowanym postępowaniu organy nie uwzględniły w pełni wskazań Sądu i nie doprowadziły do wyczerpującego i jednoznacznego wyjaśnienia sprawy, wprowadzając nadto dodatkowe wątpliwości.

Stwierdzić należy, iż organy w kontrolowanym postępowaniu, mimo licznych pism procesowych, odwołania oraz zgłaszanych w nich zastrzeżeniach i wątpliwościach, poprzestały na bezkrytycznym przyjęciu stanowiska rzeczoznawcy wyrażonego w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym z dnia [...] r., i całkowicie pominęły stwierdzenia składane przez skarżącą Spółkę co do tego, że biegły rzeczoznawca nie odniósł się merytorycznie do m.in. do zarzutu praktycznie braku różnic w zapisach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z [...] r. oraz planu z [...] r. Nie odniesiono się także do przyjętego w operacie podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Podnieść przy tym należy, że podobieństwo nieruchomości przyjmowanych do porównań jest kategorią prawną, zdefiniowaną w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 37 ust. 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wśród tych cech niewątpliwie powierzchnia ma duże znaczenie (tak też E. Klat – Górska, Komentarz do art. 4 ustawy; LEX-el.).

Stąd też operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 135/12, CBOSA). Podobieństwo przyjętych do porównań nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania.

Tymczasem rzeczoznawca przyjął do porównania działki o dużej rozpiętości powierzchniowej nie tłumacząc, dlaczego uznał je za podobne. Organ pierwszej instancji szeroko opisał przebieg dotychczasowego postępowania, przywołał ustalenia operatu, ale nie podjął w tym zakresie wymaganej analizy, a takie rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji zaakceptował organ odwoławczy, poprzestając na stwierdzeniu, iż podziela stanowisko organu pierwszej instancji co do poprawności przygotowanego w sprawie operatu.

W konsekwencji powyższego, za zasadny należało uznać zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego ponieważ organy nie dokonały oceny zgłaszanych przez skarżącą zarzutów dotyczących podnoszonych wadliwości operatu szacunkowego i oparły się na niewystarczających ustaleniach faktycznych w zakresie przyjęcia konkluzji o braku wadliwości operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia przez organy wysokości opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania.

Zobowiązanie podmiotu do zapłaty określonej kwoty, w szczególności tak dużej, jak w niniejszej sprawie, wymaga przeprowadzenia rzetelnego postępowania dowodowego i uwzględnienia podstawowych zasad procesowych. Tymczasem te nie zostały w niniejszej sprawie zachowane. Stosownie bowiem do art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują z urzędu lub na wniosek wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje jedną z najważniejszych zasad postępowania, jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, rozumianej jako ocena tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel, Komentarz do art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, [w:] M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, Lex-el.; Cz. Martysz, Komentarz do art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, [w:] G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Lex-el.). Wszystkie powołane wyżej przepisy znajdują na mocy art. 140 Kodeksu postępowania administracyjnego odpowiednie zastosowanie przed organem odwoławczym.

Nie może natomiast być uznany za zasadny zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 5 w związku z art. 27 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie z pierwszym wymienionym przepisem pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie, w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji. Należy jednak zauważyć, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że obowiązek wyłączenia pracownika wynikający z tego przepisu dotyczy tylko sytuacji, gdy decyzja, przy wydaniu której uprzednio dany pracownik uczestniczył, poddawana jest następnie kontroli (weryfikacji) - czy to w postępowaniu zwykłym (w toku instancji albo na podstawie art. 127 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, czy też nadzwyczajnym (w trybie wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji). Nie odnosi się natomiast do sytuacji ponownego rozpatrzenia sprawy przez pracowników organu, których wcześniejsze rozstrzygniecie zostało uchylone na skutek kontroli sądowej bądź na skutek rozpoznania środka odwoławczego (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 listopada 2019 r., sygn. akt I OSK 570/18, z 28 października 2019, sygn. akt II OSK 1157/19 czy z 26 stycznia 2021 r., sygn. akt I OSK 2115/20 a czy wyroku tut. Sądu z 6 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Gl 906/19).

Naruszenie wyżej wskazanych przepisów proceduralnych prowadzi w efekcie do naruszenia zasady praworządności (art. 6 Kodeksu postępowania administracyjnego) oraz pogłębiania zaufania obywateli do organów władzy publicznej (art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego), a także zasady z art. 11 Kodeksu postępowania administracyjnego, który stanowi, że organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy.

W konsekwencji wszystkie uchybienia wymienionym przepisom postępowania oraz art. 138 §1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego stwarzają podstawę do uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia oraz poprzedzającego go rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i lit.c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.). O kosztach postępowania, obejmujących wpis od skargi (3.899zł) i koszty zastępstwa procesowego (10.800zł) Sąd rozstrzygał w oparciu o przepisy art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 cytowanej ustawy z uwzględnieniem rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 3 października 2016r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.jedn. Dz.U. 2016 r. poz. 1668).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny mieć na uwadze powyższe ustalenia, bacząc by nie naruszono reguł postępowania oraz by rozstrzygnięcia odpowiadały prawu materialnemu. Po wykonaniu prawidłowego operatu przez innego rzeczoznawcę należy go ocenić w sposób spełniający wymagania prawne, biorąc pod uwagę ewentualne dodatkowe, merytoryczne wyjaśnienia osoby sporządzającej operat, jeśli będzie on budził wątpliwości stron.