Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 834/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2005-12-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Dnia 1 grudnia 2005 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Łuczaj, Sędziowie: Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska (spr.), Asesor WSA Arkadiusz Blewązka, Protokolant Asystent sędziego Paulina Hućko, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2005 roku sprawy ze skargi Syndyka Masy Upadłości Spółdzielni Budownictwa Wielorodzinnego A w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] Nr [...] znak: [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz Syndyka Masy Upadłości Spółdzielni Budownictwa Wielorodzinnego A w Ł. kwotę 2.000 (dwa tysiące) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz. U. z 2000 r. Nr 9, poz. 1071 ze zm. ), art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych ( Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 ze zm.), art. 98a, art. 147, art. 156 ust. 1, ust. 3, art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomości ( t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. Nr [...] z dnia [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W sprawie ustalono, że decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. po rozpatrzeniu wniosku Spółdzielni Budownictwa Wielorodzinnego A w upadłości w Ł. zatwierdził podział nieruchomości działki nr 496/1 położonej w Ł. przy ul. A nr 31 na 17 działek o nr nr od 496/3 do 496/19.

W związku z powyższym w dniu 11 lutego 2003 roku zostało wszczęte z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr 496/1 spowodowanej jej podziałem. Zgodnie z uchwałą nr LIV/1225/01 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28 lutego 2001 r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2001 r. nr 53 poz. 508) wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynosi 50% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed i po podziale.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości nastąpiło w formie wyceny sporządzonej w czerwcu 2004 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. T. na zlecenie organu w toku postępowania administracyjnego.

Przedmiot i zakres wyceny stanowiło prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w Ł. w obrębie [...] przy ul. A 31 objętej księgą wieczystą nr [...].

Nieruchomość gruntowa przed podziałem obejmowała działkę gruntu nr 496/1 o powierzchni 9.900 m2, zabudowaną domami mieszkalnymi jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej, ogrodzoną i uzbrojoną ( sieć energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa ).

Natomiast w wyniku podziału powstało 17 działek o nr 496/3 - 496/19, z których najmniejszą jest działka o nr 496/6 o pow. 236 m2, a największą działka nr 496/3 o pow. 1.379 m2. Cztery działki przeznaczone są pod drogi wewnętrzne (działki po podziale oznaczone nr 496/6, 496/7, 496/12, 496/13). Wydzielone działki budowlane razem tworzą mini osiedle mieszkaniowe o charakterze zamkniętym. Inwestycja znajduje się trakcie realizacji.

Wartość nieruchomości rzeczoznawca określił metodą korygowania ceny średniej przy podejściu porównawczym. Z operatu wynika, że zakres wyceny obejmuje wyłącznie działki gruntu bez uwzględniania części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości określono na dzień sporządzenia operatu szacunkowego tj. 16 czerwca 2004 roku wg stanu nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji o podziale [...] oraz stanu nieruchomości po podziale na dzień 5 listopada 2002 roku, kiedy decyzja stała się ostateczna, uwzględniając poziom cen na rynku lokalnym na czerwiec 2004 rok. Przedstawiona w operacie szacunkowym analiza rynku lokalnego została poszerzona o obręby sąsiednie z uwagi na znikomą ilość transakcji na obszarze obrębu [...]. Dla nieruchomości o powierzchni powyżej 1000 m2 obejmuje 25 transakcji - dla potrzeb określenia wartości nieruchomości przed podziałem, a dla nieruchomości do 1500 m2 obejmuje 21 transakcji - dla potrzeb określenia wartości nieruchomości po podziale.

Ponadto dla potrzeb wyceny rzeczoznawca dokonał analizy transakcji dotyczących dróg wewnętrznych, która wykazała, że prawa do korzystania z tych dróg nabywane są w formie stosownych służebności przejścia i przechodu, albo w formie nabycia odpowiednich udziałów w prawie własności do drogi wewnętrznej, bądź poprzez zbycie w całości wraz z nieruchomościami z którymi bezpośrednio graniczy. Z uwagi na to, że na rynku nie występują transakcje samodzielnymi działkami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne, określenie wartości rynkowej wydzielonych dróg wewnętrznych dokonano jako iloczyn ich powierzchni i wartości 1 m2 gruntu z którego zostały wydzielone.

Do analizy rzeczoznawca wybrał transakcje, w których przedmiotem obrotu było prawo własności, dokonywane w latach 2002-2004, dotyczące nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Rzeczoznawca majątkowy sformułował w oparciu o analizę rynku i preferencje inwestorów pięć głównych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości, określając udział tych cech w wartości: lokalizacja ogólna 30%, lokalizacja szczegółowa 20%, uzbrojenie terenu 20%, dostępność komunikacyjna

10 %, wielkość i kształt działki 20% i dokonał oszacowania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu wpływu poszczególnych cech rynkowych oraz zakresu współczynników korygujących. Ponadto rzeczoznawca majątkowy przeprowadził wizję lokalną w dniu 24 maja 2004 r. Lokalizację nieruchomości rzeczoznawca określił jako dobrą w pobliżu mieszkalnictwa jednorodzinnego, podobnie jak dostępność komunikacyjną.

Rzeczoznawca określił, że wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej przed podziałem ( działka 496/1) dla aktualnego sposobu użytkowania na 499.455,00 zł., zaś po podziale nieruchomości wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej dla aktualnego sposobu użytkowania wyniosła 728.350,00 zł. i została określona jako suma wartości poszczególnych działek gruntu powstałych w wyniku podziału na działki nr 496/3 - 496/19.

Organ administracji przesłał Spółdzielni raport z wyceny nieruchomości, natomiast odmówił doręczenia kserokopii operatu szacunkowego (po wcześniejszym oświadczeniu rzeczoznawcy, iż nie wyraża zgody na sporządzanie kopii tego operatu) informując stronę, iż ma prawo zapoznać się z treścią operatu, a także dokonywać z niego notatek i odpisów.

W oparciu o przedmiotowy operat Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 98a i art. 147 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( tj. Dz. U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 ze zm. z 2004 r. nr 281 poz. 2782 ) i § 2 uchwały nr LIV/1225/01 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 28 lutego 2001 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej ( Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2001r. nr 53 poz. 508 ) i art. 104 kpa ustalił opłatę adiacencką w wysokości 114.447.50 zł płatną jednorazowo, dla Spółdzielni Budownictwa Wielorodzinnego A w upadłości z siedzibą w Ł. przy ul. B 42 - właściciela nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy A 31, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 496/1 (przed podziałem), obręb [...], o powierzchni całkowitej 9900 m 2 uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki oznaczone nr 496/3 - 496/19 (decyzja Nr [...] z dnia [...]).

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Syndyk masy upadłości Spółdzielni Budownictwa Wielorodzinnego A w dniu 18 marca 2005 r. ( data wpływu do organu ).

W uzasadnieniu odwołania wskazał, że podział nieruchomości nie spowodował rzeczywistego wzrostu jej wartości rynkowej, bowiem wydzielone działki nie uzyskały w wyniku podziału nowego dostępu do drogi publicznej. Ponadto w ocenie odwołującego się przy ustaleniu wartości działek nie uwzględniono faktu, że większość działek powstałych w wyniku podziału została sprzedana w trybie sprzedaży z wolnej ręki. Ponadto syndyk podniósł, że wyceniona przez rzeczoznawcę A. T. działka nr 496/3 o pow. 1379 m2 na kwotę 10.839 zł. nie została sprzedana za cenę 71.405 zł. mimo czterokrotnego zgłoszenia do sprzedaży. Oznacza to - zdaniem odwołującej - że rzeczoznawca określił wartość tej działki znacznie powyżej wartości rynkowej.

W dniu 18 czerwca 2005 roku Spółdzielnia złożyła 13 operatów szacunkowych (autorstwa K. K.), zawierających wycenę 13 działek powstałych po podziale, z wyłączeniem działek pod drogi oraz wniosła o dopuszczenie dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych rzeczoznawców majątkowych A. T. i K. K., poprzez przesłanie rozbieżnych operatów w/w rzeczoznawców do organizacji zawodowej rzeczoznawców celem wydania oceny na piśmie. Syndyk podnosił, iż nie mógł sam przeprowadzić dowodu z oceny operatów szacunkowych przez organizację zawodową rzeczoznawców, gdyż organ odmówił wydania kserokopii operatu szacunkowego A. T..

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy powyższą decyzję Prezydenta Miasta Ł. Nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

W uzasadnieniu organ stwierdził, że podstawę do określenia wartości nieruchomości stanowią ustalenia zawarte w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę A. T.. Sporządzony przez tego rzeczoznawcę operat, w ocenie organu, miał na celu wycenę wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej dla ustalenia podstawy naliczenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości. Zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu wyceny oraz dane służące do obliczenia i sposób obliczenia wartości nieruchomości.

Organ podniósł ponadto, że operat ten został wykonany zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. W opinii organu w operacie szacunkowym analiza rynku lokalnego została przedstawiona w szerokim ujęciu co pozwala uznać, że do porównania przyjęto nieruchomości reprezentatywne i przy określeniu wartości nieruchomości uwzględniono główne cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości - takie jak lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjna, wielkość i kształt działki.

Organ podkreślił ponadto, że wśród cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości nie ma ceny uzyskanej za nieruchomość. Podstawą do określenia bowiem wartości rynkowej nieruchomości mogą być transakcje zrealizowane na rynku lokalnym, ale nie dotyczące tej nieruchomości, która stanowi przedmiot wyceny. Z tych względów Kolegium nie znajduje podstaw aby odnieść się do zarzutów strony i przytoczonych w odwołaniu danych o sprzedaży poszczególnych nieruchomości.

Ponadto w ocenie organu rzeczoznawca uwzględnił również przy określeniu wartości rynkowej okoliczność wydzielenia 4 działek pod drogi wewnętrzne i zastosował dla oszacowania tych działek odniesienie do wartości 1 m2 gruntu, z którego zostały wydzielone. Taki sposób określenia wartości jest uzasadniony, ponieważ nie występują na rynku transakcje samodzielnymi działkami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne.

Również, w opinii organu, metoda przyjęta do oszacowania działki - metoda korygowania ceny średniej przy podejściu porównawczym jest dopuszczona przepisami prawa, ustawy o gospodarce nieruchomościami i Standardami.

Z powyższych względów Kolegium uznało za zgodne ze stanem faktycznym i prawem ustalenia dokonane przed organem I instancji w zakresie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego A. T. została potwierdzona w postępowaniu przed Kolegium.

Kolegium nie uwzględniło wartości nieruchomości podanej w operatach szacunkowych złożonych przez stronę. Zdaniem organu operaty złożone przez stronę wykonane zostały w celu określenia rynkowej wartości działek (przyszłych nieruchomości) w celu sprzedaży, a nie w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenkiej i z tego względu operaty sporządzone na zlecenie strony nie mogą być wykorzystane w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej. Natomiast strona kwestionując określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej nie przedstawiła, w ocenie organu dowodu na okoliczność, że wartość rynkowa jest inna niż określona w toku niniejszego postępowania.

Organ stwierdził, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego może być wykorzystany tylko dla celu określonego przez rzeczoznawcę i w każdym przypadku operat szacunkowy zawiera określenie celu wyceny poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany.

Załączone do akt sprawy operaty sporządzone przez rzeczoznawców A. T. i K. K. wykonane zostały dla różnych celów. Okoliczność, że operaty sporządzone przez dwóch rzeczoznawców majątkowych, ale wykonane dla różnych celów, stanowi również o tym, że Kolegium nie uznało za uzasadnione przedstawienie operatów do oceny ich prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Od powyższej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył Syndyk masy upadłości Spółdzielni Budownictwa Wielorodzinnego A w Ł.. W skardze wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji, z powodu naruszenia przez organ administracji przepisów postępowania oraz prawa materialnego, w szczególności art. 73 § 2, 75, 77 i 78 § 1 kpa w zw. z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które miało istotny wpływ na wynik postępowania.

W uzasadnieniu strona skarżąca wskazała, że zgodnie z art. 73 § 2 kpa strona może żądać wydania z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony. W opinii syndyka strona w niniejszym postępowaniu administracyjnym miała ważny interes prawny w otrzymaniu odpisu operatu sporządzonego przez A. T., gdyż kwestionowała prawidłowość jego sporządzenia w związku z tym chciała poddać go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala na dokonanie oceny jednego operatu szacunkowego, jeśli z jakichkolwiek powodów prawidłowość jego sporządzenia budzi wątpliwości. W opinii skarżącego zaskarżone decyzje zostały wydane jedynie w oparciu o operat szacunkowy

A. T., a organ administracji uniemożliwił stronie ocenę prawidłowości jego sporządzenia przez uprawnioną do tego organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wobec powyższego syndyk w toku postępowania odwoławczego dostarczył 13 sztuk operatów szacunkowych dotyczących nieruchomości będących przedmiotem ustalenia opłaty adiacenckiej, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. i wniósł o dopuszczeniu dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych obydwóch rzeczoznawców poprzez przesłanie rozbieżnych operatów do organizacji rzeczoznawców celem wydania opinii na piśmie. Z uwagi na to, że organ administracji nie uwzględnił wniosku strony naruszył art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 kpa.

Skarżący uznał za nietrafny argument organu, że operaty K. K. nie mogą być brane pod uwagę, bo zostały sporządzone dla innych celów niż ustalenie opłaty adiacenckiej. Zdaniem skarżącego operaty K. K. i A. T. jako cel wyceny podają ustalenie ceny rynkowej nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

W uzasadnieniu odpowiedzi organ podniósł, że strona wniosła uwagi do operatu

A. T. w piśmie z dnia 1 października 2004 roku, na które odpowiedział rzeczoznawca podtrzymując swoją opinie.

Wobec powyższego brak jest podstaw do uznania, że nie został zebrany i rozpatrzony cały materiał dowodowy. W ocenie organu nie jest trafny także zarzut skarżącego dotyczący naruszenia art. 73 § 2 kpa, bowiem operat szacunkowy jest dziełem autorskim, a zgodnie z standardami zawodowymi rzeczoznawca może zakazać publikowania fragmentów operatu, co zresztą miało miejsce w niniejszej sprawie. Odmowa zatem pisemnej wersji operatu szacunkowego ma na względzie zachowanie zasady poufności i tajemnicy zawodowej. Strona natomiast miała prawo do wglądu do operatu, a pełnomocnik skarżącej otrzymał w dniu 31 sierpnia 2004 roku pisemny raport z operatu szacunkowego oraz kopię protokołu z dnia 31 sierpnia 2004 roku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi , zważył co następuje:

Skarga jest zasadna, choć nie wszystkie zarzuty skargi zasługują na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 3 § l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ), zwanej dalej ppsa, sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej.

Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej.

Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Należy przy tym zaznaczyć, iż sąd przy rozpoznawaniu skargi nie jest związany jej zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną, a jedynie granicami danej sprawy ( art. 134 ppsa ).

Zgodnie zaś z art. 145 § 1 pkt 1 ppsa decyzja podlega uchyleniu w całości lub w części, jeżeli sąd administracyjny stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy;

Rozpoznając zaskarżoną decyzję w tak zakreślonej kognicji Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja narusza prawo.

Rozpoczynając od rozważań teoretycznych, należy wskazać, iż legalną definicję opłaty adiacenckiej zawiera przepis art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( tj. Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ), stanowiąc iż jest to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Tak więc opłata adiacencka to rodzaj świadczenia na rzecz gminy z tytułu korzyści, jakie właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości odnosi z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest jego nieruchomość takich działań, które zwiększają wartość rynkową nieruchomości

Opłata adiacencka w niniejszej sprawie została ustalona w związku z podziałem nieruchomości i podstawę materialno–prawną do jej zastosowania stanowi przepis art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiąc, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Rada Miejska w Ł. uchwałą LIV1225/01 z dnia 28 lutego 2001 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej w § 2 ustaliła na terenie miasta Ł. stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości w wysokości 50% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed i po podziale.

Określanie wartości nieruchomości regulują przepisy działu IV rozdziału I ustawy o gospodarce nieruchomościami ( art. 149 – art. 159 ) i wydane na ich podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. nr 207, poz. 2109 ).

Zgodnie z przepisem art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

Podstawą ustalenia wartości nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem stał się operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. T.. Dokument ten załączony jest do akt administracyjnych.

Zasadniczy zarzut skargi zasadza się na naruszeniu przepisu art. 73 § 2 kpa przez niewydanie stronie odpisu przedmiotowego operatu, co przy kwestionowaniu prawidłowości jego sporządzenia, uniemożliwiło stronie poddanie go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do tej kwestii stwierdzić należy, iż w każdym stadium postępowania organ administracji publicznej obowiązany jest umożliwić stronie przeglądanie akt sprawy oraz sporządzanie z nich notatek i odpisów (art. 73 § 1 kpa).

Strona może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony ( § 2 ).

Przepis art. 73 § 1 kpa przyznaje zatem stronie skarżącej obok możliwości przeglądania akt również prawo sporządzania z nich odpisów i notatek, pozostawiając jednak realizację tych uprawnień zainteresowanym.

Z akt administracyjnych wynika, iż strona zwróciła się do organu o sporządzenie kopii operatu.

Artykuł 73 § 1 i 2 kpa nie przewiduje obowiązku sporządzania przez organ administracyjny kserokopii akt administracyjnych lub ich odpisu i doręczania ich stronie ( por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 listopada 1996 r. I SA/Lu 139/96 niepublikowany ).

W ocenie Sądu strona mająca prawo do sporządzania notatek i odpisów, mogła również wykonać kserokopie z akt administracyjnych, bowiem kwestia doboru techniki realizacji w/w uprawnień pozostawiona została ocenie strony ( por. wyrok NSA z dnia 29 .03. 2001 IISA/łd 2580/00 Wokanda 2002/1/26).

Jeżeli jednak organ administracji uznał, że w przedmiotowym postępowaniu administracyjnym zachodzą podstawy do ograniczenia udostępnienia akt stronie przez uniemożliwienie sporządzenia kserokopii operatu szacunkowego bądź odpisu i uwierzytelnianie takiego odpisu obowiązany był wydać w tym zakresie postanowienie, na które służy zażalenie ( art. 74 § 2 ).

Ponadto w myśl art. 7, 8, , 9, 77 § 1, 107 § 3 kpa powinnością organu było należyte wyjaśnienie zajętego stanowiska, w szczególności do wskazania przesłanek uzasadniających ochronę interesów biegłego A. T. z pominięciem interesów skarżącego.

Organ administracji zgodnie z zasadą pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa (art. 8 kpa) oraz zasadą udzielania informacji (art. 9 kpa) obowiązany był poinformować stronę skarżącą o prawie żądania uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z akt sprawy lub wydania jej z akt sprawy uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem strony ( art. 73 § 2 kpa ).

Powyższe uchybienia organu administracji pozbawiły stronę skarżącą prawa do poddania ocenie, prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, przez organizację zawodową rzeczoznawców, zgodnie z procedurą określoną w art. 157 powołanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Syndyk słusznie więc podnosił, już w toku postępowania odwoławczego, że nie mógł sam przeprowadzić dowodu z oceny operatów szacunkowych przez organizację zawodową rzeczoznawców, gdyż organ odmówił wydania kserokopii operatu szacunkowego A. T..

Należy podkreślić, że organ miał możliwość z urzędu wystąpić o taką ocenę prawidłowości operatu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w trybie wspomnianego art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jednak nie uczynił tego, ani z urzędu, ani na wniosek strony, zgłoszony na etapie postępowania odwoławczego.

Takie działanie organu zamknęło drogę stronie, w istocie do obrony swoich praw, bowiem sama nie mogła zwrócić się o ocenę prawidłowości kwestionowanego przez nią operatu, gdyż nie mogła otrzymać jego kopii, a organ odmówił wystąpienia o taką ocenę. Można mówić w tej sytuacji o wprowadzonej przez organ praktyce nierówności podmiotów w postępowaniu przez " nadmierną", jak się wydaje, ochronę interesów biegłego w stosunku do interesów strony tego postępowania.

Zasada wyrażona w art. 7 kpa oznacza, że treść i zakres ochrony słusznego interesu indywidualnego w działaniach organów administracji, sięgają do granic kolizji z interesem społecznym. Organ administracji, działający na podstawie przepisów prawa materialnego, przewidujących uznaniowy charakter rozstrzygnięcia, jest obowiązany, zgodnie z zasadą z art. 7 kpa, załatwić sprawę w sposób zgodny ze słusznym interesem obywatela, jeśli nie stoi temu na przeszkodzie interes społeczny, ani nie przekracza to możliwości organu administracji, wynikających z przyznanych mu uprawnień i środków (por. m.in. wyrok NSA z 11.VI.81 r.; SA 820/81; ONSA 1981, z.1, poz. 57).

A właśnie z treści przepisu art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że mamy do czynienia z decyzją o charakterze uznaniowym, na co wskazuje określenie "może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką". Co oznacza, że to od uznania organu będzie zależeć czy ostatecznie nastąpi obciążenie danego podmiotu przedmiotową opłatą. Jednakże w przepisie tym nie określono granic występującego tam uznania administracyjnego. Jak to utrwaliło się już w dotychczasowym orzecznictwie sądownictwa administracyjnego, zakres swobody organu działającego w ramach uznania administracyjnego wynikający z przepisów prawa materialnego jest ograniczony ogólnymi zasadami postępowania administracyjnego określonymi w art. 7 – 9 k.p.a..

Decyzje uznaniowe wymagają szczególnie wnikliwego i logicznego uzasadnienia, z którego wynikałoby że organ orzekający rozważył wszystkie prawne i faktyczne aspekty danej sprawy przed uczynieniem użytku ze swych uprawnień. Owe rozważania konieczne są między innymi po to, aby uniknąć zarzutu, że zostały przekroczone granice uznania administracyjnego. Tego rodzaju rozważań zaskarżona decyzja i decyzją ją poprzedzająca w ogóle nie zawierają wbrew przepisowi art. 107 § 3 kpa. Są to ewidentne braki, które nie pozwalają dokonać w pełnym zakresie sądowej kontroli kwestionowanych decyzji.

Nie jest natomiast trafny zarzut strony skarżącej, iż organ administracji przy wydawaniu zaskarżonej decyzji powinien uwzględnić wycenę nieruchomości dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego K. K..

Przepis ust. 3 art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy ( ... ) Paragraf 56 ust. 1 pkt. 2 powołanego wyżej rozporządzenia wykonawczego 21 września 2004 roku stanowi, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie celu wyceny. Ponadto przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98a ust.1, określa się wartość według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej ( § 41 ust. 1 ). Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna ( § 41 ust. 2 i 3 ).

Z zestawienia powyższych przepisów wynika, że operat sporządzany na potrzeby postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej musi spełnić określone warunki co do celu sporządzenia, stanu nieruchomości z określonej daty oraz nie uwzględniać wartości części składowych nieruchomości (obiektów istniejących na gruncie). Operaty przedstawione przez stronę skarżącą nie spełniają tych wymogów. Wycena nieruchomości została dokona w celu sprzedaży nieruchomości, a przyjęty poziom cen nieruchomości nie uwzględnia daty wydania decyzji o ustaleniu opłaty.

Z uwagi na powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt. c ppsa orzekł jak w wyroku.

Zwrot kosztów zasądził na podstawie art. 200 ppsa.

W kwestii wykonalności Sąd wyrokował w oparciu o przepis art. 152 ppsa.