Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 381/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2011-09-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1,  ust. 2,  ust. 3,  ust. 4,  ust. 5
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 6
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alicja Palus (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Olga Białek, Sędzia NSA Halina Kremis, Protokolant Marlena Wiktor, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 sierpnia 2011 r. sprawy ze skargi M. M. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania proponowanego podziału nieruchomości uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu I instancji.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...] Burmistrz Miasta Ś. działając na podstawie art. 93 ust. 1, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), art. 123 kodeksu postępowania administracyjnego oraz uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Ś. (Dz.Urz. Woj. D. z [...] r. Nr[...], poz. [...] z późn. zm.) zaopiniował negatywnie proponowany podział nieruchomości położonej w obrębie D. Ś., gmina Ś., oznaczonej numerem geodezyjnym [...] o powierzchni 0,3004 ha na cztery nieruchomości tj. działki: nr [...] o powierzchni 0,0265 ha, nr [...] o powierzchni 0,0913 ha, nr [...] o powierzchni 0,0913 ha, nr [...] o powierzchni 0,0913 ha w sposób przedstawiony na załączniku graficznym stanowiącym integralną część tego postanowienia. W osnowie postanowienia Burmistrz M. i Gminy Ś. – podał również, że opisana powyżej nieruchomość stanowi własność M. M. (wnioskodawcy).

Uzasadniając to postanowienie organ orzekający wskazał, że przedstawiony do zaopiniowania projekt podziału nieruchomości nie jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Ś. zatwierdzonego opisaną powyżej uchwałą. Ponadto wyjaśnił, że objęte wnioskiem działki nr[...], [...] i [...] położone są na terenie oznaczonym na rysunku planu (załącznik nr 13 do uchwały) symbolem MN/5 - przeznaczenie podstawowe - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca lub bliźniacza, o niskiej intensywności zabudowy (maksymalnie do 4 mieszkań w budynku). Nowoprojektowana działka [...] leży na terenie oznaczonym symbolem KDPJ - ciągi pieszo-jezdne, wśród zabudowy mieszkaniowej istniejącej i projektowanej, odpowiadające parametrom dróg pożarowych, utwardzone, przystosowane do przejazdu pojazdów straży pożarnej i obsługi komunalnej.

Zgodnie z § 11 pkt 1 lit. a w/w uchwały, granice nowych podziałów geodezyjnych dopuszcza się z zastrzeżeniem zachowania, o ile to możliwe, minimalnej szerokości frontu działki budowlanej (mierzonej w linii zabudowy), w zabudowie określonej symbolem MN na 20 m. Dla terenu oznaczonego symbolem MN, w § 11 pkt 2 lit. a cytowanej uchwały, określona została minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych, o ile to możliwe, na 800m2.

W dalszej części uzasadnienia Burmistrz Miasta i Gminy Ś. podał, że projektowane działki o numerach[...],[...] i [...] spełniają wymagania określone w § 11 pkt 1 lit. a i pkt 2 lit. a powoływanej uchwały w zakresie minimalnej szerokości frontu oraz powierzchni działki zlokalizowanej na terenie oznaczonym symbolem MN. Działki te leżą przy działce oznaczonej numerem geodezyjnym [...] oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego symbolem KDPJ - ciągi pieszo-jezdne, wśród zabudowy mieszkaniowej istniejącej i projektowanej, odpowiadające parametrom dróg pożarowych, utwardzone, przystosowane do przejazdu pojazdów straży pożarnej i obsługi komunalnej.

Zgodnie z ewidencją gruntów prowadzoną przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w L., działka nr [...] obręb D.Ś. gminy Ś. stanowi własność Skarbu Państwa. Wykonującym prawa własności Skarbu Państwa i innych praw rzeczowych jest Agencja Nieruchomości Rolnych. Dla działki ustalono funkcję (dr) Drogi. Dla działki założono księgę wieczystą nr[...] .

Następnie organ orzekający przywołał w uzasadnieniu treść art. 93 ust. 3 powoływanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami, z którego wynika, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej oraz wskazał na ustawowe definicje pojęcia "droga publiczna" i "droga", zawarte w przepisach – odpowiednio – art. 1 i art. 4 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych.

W zakończeniu uzasadnienia Burmistrz Miasta i Gminy Ś. wyjaśnił, że w dniu [...] r. na działkach nr [...] i [...] przeprowadzone zostały oględziny dla ustalenia, czy projektowane do wydzielenia działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej. Podczas oględzin stwierdzono, że działka nr [...] nie jest przygotowana i używana jako droga, nie odróżnia się od sąsiedniej działki nr[...] . Obydwie stanowią nieużytek (działka [...] nie jest budowlą wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami, stanowiącą całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu drogowego, zlokalizowaną w pasie drogowym).

Ponadto działka nr [...] nie jest połączona z działką nr [...] stanowiącą drogę publiczną oznaczoną w miejscowym planie, symbolem KDD - drogi gminne, dostępne bez ograniczeń, o parametrach drogi dojazdowej KDD ewentualnie drogi lokalnej KDL. Na działce [...] wzdłuż jezdni zlokalizowany jest rów uniemożliwiający skomunikowanie działki nr [...] z drogą publiczną.

Organ orzekający stwierdził jednocześnie, że mając na uwadze rysunek wstępnego projektu podziału oraz zapisy ustawowe należy stwierdzić, że dla nowoprojektowanych działek oznaczonych numerami geodezyjnie [...], [...]i [...] brak jest możliwości zagospodarowania, ponieważ nie zapewniono im dostępu do drogi publicznej.

Na opisane powyżej postanowienie zażalenie wniosła M. M. zarzucając, że będąc właścicielka proponowanej do podziału nieruchomości ponosi konsekwencje błędów popełnionych przez Gminę przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu zażalenia M. M. podniosła również, że skoro Gmina w planie miejscowym przeznaczyła działkę nr [...] pod zabudowę mieszkaniową, to w konsekwencji powinna rozwiązać problem dojazdu do projektowanych nieruchomości. Wskazała przy tym, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uwzględnia dojazd do tych działek, bowiem przewidziano w nim poszerzenie drogi dojazdowej (KDPJ) o zatokę – wg projektu podziału działkę nr[...] . Zdaniem M. M. negatywna opinia wstępnego projektu podziału nieruchomości pozbawia potencjalnych nabywców działek budowlanych możliwości realizacji zgodnej z obowiązującym planem miejscowym zabudowy mieszkaniowej.

Po rozpatrzeniu zażalenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...] wydanym na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 kodeksu postępowania administracyjnego utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu podjętego orzeczenia Kolegium szczegółowo przedstawiło stan faktyczny sprawy, a następnie wskazało, że postępowanie administracyjne mające na celu wydanie opinii co do zgodności wstępnego podziału nieruchomości z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bez względu na to, czy jest wszczęte z urzędu, czy też na wniosek strony – właściciela (właścicieli) nieruchomości dotyczy wyłącznie stwierdzenia, czy proponowany podział jest zgodny z planem. Kolegium podkreśliło też, że rozstrzygnięcie w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego ma charakter związany, co oznacza, że organ opiniujący nie ma swobody w ocenie przesłanek, od których należy stwierdzenie zgodności podziału z planem.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy wyjaśnił, że stosownie do treści art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek. Oznacza to, że przy opiniowaniu projektu podziału (art. 93 ust. 4) organ zobowiązany jest uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie.

Z kolei przepis art. 93 ust. 3 omawianej ustawy wprowadza regułę ogólną, wskazującą, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie posiadają dostępu do drogi publicznej. Oznacza ona, że w pierwszej kolejności powinno mieć miejsce takie zaprojektowanie podziału, aby każda z powstających w jego wyniku nieruchomości posiadała bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Drogą publiczną, w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tj. Dz.U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115) jest droga zaliczona na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych.

Ponadto Kolegium wskazało, że ustawa o gospodarce nieruchomościami za dostęp do drogi publicznej nakazuje uznawać również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

W takim jednak wypadku - w myśl przepisu art. 99 cyt. ustawy - podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału służebności te zostaną ustanowione.

Kolegium zwróciło uwagę, że M.M., proponując wstępny projekt podziału, nie wskazała tego rodzaju rozwiązań zgodnych z art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast z treści powołanego przepisu art. 93 ust. 3 tej ustawy wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że warunkiem dopuszczalności podziału jest zapewnienie wszystkim działkom, powstałym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej, niezależnie od tego ile działek miałoby w wyniku podziału powstać i niezależnie od tego, czy i jaki dostęp do drogi publicznej miała dotychczas nieruchomość podlegająca podziałowi. Zdaniem Kolegium celem takiego unormowania jest zapobieganie podziałom nieruchomości bez jednoczesnego uregulowania kwestii dostępu do drogi publicznej. Skoro podział nieruchomości prowadzi do powstania samodzielnych nieruchomości, które mogą być wprowadzone do obrotu, zasadnym jest tworzenie w wyniku podziału tylko takich nieruchomości, które od samego początku będą spełniały warunek dostępu do drogi publicznej.

Następnie Kolegium – stwierdzając, że podziela stanowisko organu pierwszej instancji, przyjęte w tej sprawie – wyjaśniło, iż nie można uznać sugerowanej w projekcie podziału służebności drogowej na działce nr [...] stanowiącej własność Agencji Nieruchomości Rolnych – jako spełnienie warunku dostępu do drogi publicznej, bowiem traktowanie tej działki jako ogólno-dostępnej, mogącej stanowić dla nieruchomości sąsiednich pośredni dostęp do drogi publicznej, stanowiłoby naruszenie prawa własności Agencji.

Dodatkowo w prezentowanej w uzasadnieniu argumentacji Kolegium odwołało się do przepisu art. 285 § 1 kodeksu cywilnego, określającego istotę służebności gruntowej oraz do poglądów wynikających z orzecznictwa sądowoadministracyjnego.

W zakończeniu uzasadnienia organ odwoławczy wskazał, że M.M. przedłożyła projekt podziału nieruchomości zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydzielając działki zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, ale nie zapewniający tym działkom dostępu do drogi publicznej.

Ponadto – odnosząc się do zarzucanych w zażaleniu błędów popełnionych przez Gminę przy sporządzaniu przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – Kolegium wyjaśniło, że nie jest uprawnione do badania legalności uchwały planistycznej, a kwestionowanie jego ustaleń może być realizowane w trybie art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001r. Nr 142, poz. 1591).

Zgodność z prawem postanowienia wydanego w postępowaniu odwoławczym zakwestionowała M.M. poprzez skargę skierowaną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

W skardze wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia, zarzucając Kolegium bezpodstawność przyjętego przy orzekaniu stanowiska.

W uzasadnieniu skargi M. M. wyjaśniła m.in., że grunt Skarbu Państwa została podzielony na części "staraniem wykonującej prawo własności Agencji Nieruchomości Rolnych. W wyniku podziału powstało kilka działek wraz z drogą – nr działki [...] zapewniającą dostęp do wydzielonych działek. Rada Miasta i Gminy Ś. przyjęła do planu miejscowego tą drogę jako drogę ogólnodostępną, oznaczając ją jako KDPJ (zał. 1). Dzielona działka przylega na całej długości do tej drogi, posiada więc dostęp do drogi publicznej. Proponowane linie podziału działki przebiegają prostopadle do drogi KDPJ dając dostęp do tej drogi dla każdej z wydzielonych działek na szerokości co najmniej 20 metrów (zał. 2)".

W skardze M. M. podtrzymała również zarzut podniesiony w zażaleniu, dotyczący odpowiedzialności Burmistrza na realizację ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargę przedstawionej w piśmie doręczonym Sądowi w dniu 3 czerwca 2011r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko przyjęte w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekając w sprawie uwzględnił następujące okoliczności faktyczne i prawne:

Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sadów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (jeżeli ustawy nie stanowią inaczej), formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sady administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji (innego aktu lub czynności) z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub tryb podjęcia aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacia wydania zaskarżonego aktu.

Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych stwierdził naruszenie prawa obligujące do uwzględnienia skargi poprzez zastosowanie w sprawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c – ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), wskazującego na naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy przy jednoczesnym skorzystaniu z dyspozycji art. 135 wskazanego aktu, z którego wynika, że Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne do końcowego jej załatwienia.

Materialnoprawną podstawę orzekania w rozpoznawanej sprawie stanowiły przepisy powoływanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami, należącej do sfery prawa administracyjnego. W określonym w jej przepisach zakresie realizowanie postanowień tego aktu powierzono organom administracji publicznej, wskazanym w ustawie, które uprawnione są do prowadzenia postępowania i podjęcia orzeczenia w trybie i formie określonej w kodeksie postępowania administracyjnego lub przepisach szczególnych. Dokonywane w tym zakresie działania procesowe organów administracji publicznej podporządkowane są zasadzie praworządności zawartej w art. 6 kpa i art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Wymaga ona zgodności z prawem każdej czynności procesowej, w tym czynności orzeczniczej, podejmowanej przez organ administracyjny, działający zgodnie z kompetencją przyznaną mu przepisami ustrojowymi, materialnymi i formalnymi. W doktrynalnym ujęciu postępowanie administracyjne traktowane jest jako zorganizowany proces stosowania prawa, poprzez które następuje konkretyzacja uprawnienia lub obowiązku podmiotu legitymowanego wg kryteriów ustalonych w art. 28 i art. 29 kpa.

W literaturze prawniczej pierwszorzędne znaczenie na etapach procesu stosowania prawa przypisuje się ustaleniu, jaka norma obowiązuje w zakresie niezbędnym dla potrzeb rozstrzygnięcia oraz ustaleniu konsekwencji prawnych faktu uznanego za udowodniony na podstawie stosownej normy (np. J. Wróblewski: Sądowe stosowanie prawa, Warszawa 1972; B. Adamiak i J. Borkowski: KPA, Komentarz, Warszawa 2006).

W ocenie Sądu czynności organów orzekających w sprawie w postępowaniu instancyjnym dyktowane zasadą praworządności zostały podjęte w sposób naruszający prawo.

Przedmiotem kontroli Sądu była wyrażona w formie postanowienia negatywna opinia właściwych organów o zgodności proponowanego podziału nieruchomości położonej w obrębie D. Ś., gmina Ś., oznaczonej numerem geodezyjnym [...] z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podział nieruchomości wynikający ze stosunków administracyjno-prawnych uregulowany został w Dziale III, Rozdział I powoływanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomości.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 tej ustawy, wskazanym w podstawie prawnej kontrolowanego postanowienia, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego (z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95) opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta (art. 93 ust. 4 ustawy). Opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie (art. 93 ust. 5 ustawy).

Postanowienie, podejmowane w trybie art. 93 ust. 5 ustawy o gospodarstwie nieruchomościami jest etapem (częścią) procedury przyjętej dla zatwierdzenia podziału nieruchomości (np. wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2008r., sygn. akt I OSK 355/07, Lex nr 467091; uchwała z dnia 1 marca 1999r., sygn. akt OPK 1/99, ONSA 1999, Nr 3, poz. 84). Istotą formułowanej w jego osnowie opinii jest wyrażenie przez organ wykonawczy gminy (miasta) stanowiska co do zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym. Tak określony przez ustawodawcę cel opinii determinuje zakres postępowania, jakie przeprowadza organ opiniujący.

Treść przepisu art. 93 ust. 4 powoływanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawnia wójta, burmistrza, czy prezydenta miasta wyłącznie do dokonania wykładni treści obowiązującego dla terenu, objętego wnioskiem podziałowym, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – przy uwzględnieniu jego części opisowej i graficznej oraz oceny zgodności planowanego podziału z jego treścią. Organ opiniujący nie może wykroczyć poza taki zakres postępowania i na tym etapie oceniać innych przesłanek warunkujących możliwość dokonania podziału nieruchomości.

W przepisie art. 93 ust. 2 powoływanej wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca wyjaśnił, że zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Z materiału sprawy wynika w sposób niekwestionowany, że działka objęta projektowanym podziałem (nr[...]), położona w obrębie D. Ś., gmina Ś. w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Ś., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...] r., przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą lub bliźniaczą o niskiej intensywności zabudowy (maksymalnie do czterech mieszkań w budynku).

Z przedstawionego graficznie wstępnego projektu podziału tej działki wynika, że w jej obrębie właściciel zamierza wydzielić trzy działki oznaczone numerami: [...], [...] i [...], każda o powierzchni 0,0913 ha oraz działkę oznaczoną numerem [...] o powierzchni 0,0265 ha zlokalizowaną na terenie oznaczonym symbolem KDPU – ciągi-pieszo-jezdne, wśród zabudowy mieszkaniowej istniejącej i projektowanej, odpowiadające parametrom dróg pożarowych, utwardzone, przystosowane do przejazdu pojazdów straży pożarnej i obsługi komunalnej.

Materiał sprawy wskazuje również, że projektowane działki budowlane o numerach: [...], [...] i [...] spełniają warunki wymagane dla ich zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem ustalonym w planie miejscowym, określone w § 11 pkt 1 lit. a i pkt 2 lit. a omawianego aktu planistycznego.

W przepisach tych lokalny prawodawca postanowił, że granice nowych podziałów geodezyjnych dopuszcza się z zastrzeżeniem zachowania, o ile to możliwe, minimalnej szerokości frontu działki budowlanej (mierzonej w linii zabudowy) w zabudowie określonej symbolem MN na 20 m oraz określił minimalną powierzchnię nowoprojektowanych działek budowlanych na 800m2 (o ile jest to możliwe).

Te okoliczności stanowiły – w ocenie Sądu – wystarczającą podstawę dla uznania zgodności proponowanego podziału przedmiotowej nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, a poprzez to uprawniały właściwy organ do wydania pozytywnej opinii w trybie art. 93 ust. 5 w związku z art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Burmistrza Miasta i Gminy Ś. wynika, że okolicznością, która determinowała negatywną opinię, co do przedmiotowego wniosku podziałowego był stwierdzony przez organy brak dostępu projektowanych działek do drogi publicznej. Takie stanowisko organy orzekające w postępowaniu instancyjnym wyprowadziły z faktu, że projektowane działki przylegają na całej długości do działki o numerze[...], dla której w planie miejscowym ustalono wprawdzie funkcję drogi i oznaczono symbolem KDPJ, ale która nie jest urządzoną drogą w rozumieniu art. 1 powoływanej wcześniej ustawy o drogach publicznych i stanowi nadal nieużytek.

Dodatkowym argumentem wykorzystanym przez organy było to, że działka nr [...] stanowi przedmiot prawa własności Skarbu Państwa, wykonywanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych i niemożliwe jest obciążenie jej służebnością drogową, poprzez którą projektowane działki miałyby zapewniony – w sposób dopuszczony w przepisie art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami – dostęp do drogi publicznej, jaką stanowi działka nr[...] , przylegająca prostopadle do działki nr[...] .

Organy orzekające zwróciły też uwagę, że na działce nr [...] wzdłuż jezdni zlokalizowany jest rów uniemożliwiający skomunikowanie działki nr [...] z drogą publiczną. W ich ocenie brak dostępu do drogi publicznej uniemożliwia zagospodarowanie wydzielonych działek gruntu, co w myśl art. 93 ust. 2 powołanej powyżej skutkuje negatywną opinią.

Zważyć jednak należy – co wskazano już wcześniej w uzasadnieniu, że w procedurze podziałowej przedmiot oceny organu opiniującego, o którym mowa w art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami został przez ustawodawcę jednoznacznie ograniczony poprzez treść art. 93 ust. 1 tej ustawy do oceny zgodności projektowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego w zakresie przeznaczenia terenu i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Organ opiniujący nie może – zdaniem Sądu – wypowiadać się co do faktycznego dostępu wydzielanych działek do drogi publicznej, jeżeli z ustaleń tekstowych planu i jego części graficznej jednoznacznie wynika, że taki dostęp jest zapewniony.

Z treści art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, powoływanego przez organy orzekające w sprawie wynika, że dostęp do drogi publicznej – bezpośredni lub zapewniony pośrednio w trybie wskazanego powyżej przepisu poprzez wydzielenie dróg wewnętrznych i ustanowienie służebności drogowych – warunkuje dopuszczalność podziału nieruchomości, czyli zatwierdzenia projektu podziału w formie decyzji (np. G. Bieniek, St. Rudnicki: Nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 2006; G. Bieniek, St. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk: Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Warszawa 2008).

W uznaniu Sądu nie jest rzeczą organu opiniującego rozważanie tych kwestii oraz rozważanie prawdopodobieństwa zrealizowania przez gminę ustaleń planu miejscowego np. dotyczących obsługi komunikacyjnej.

W rozpoznawanej sprawie gmina Ś. odpowiednimi ustaleniami planistycznymi, w tym przyznaniem działce nr [...] , łączącej się w terenie z działką nr[...] – drogą publiczną, funkcji drogi, w potencjalnym sposób zapewniła wydzielanym z działki nr [...] w obrębie D. Ś., gmina Ś. działkom budowlanym dostęp do drogi publicznej.

Nie można zatem w istniejących okolicznościach faktycznych i prawnych wnioskować, że brak jest możliwości zagospodarowania nowowydzielonych działek, ponieważ nie zapewniono im dostępu do drogi publicznej. Do takich stwierdzeń – na podstawie odpowiednich ustaleń faktycznych – uprawniony byłby organ zatwierdzający projekt podziału nieruchomości.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny uznając, że organy orzekające w sprawie niewłaściwie oceniły konsekwencje prawne dokonanych ustaleń, naruszając tym zasadę praworządności w sposób, który mógł mieć wpływ na wynika sprawy, stosownie do art. 145 § 1 lit. c powołanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.

Rozpoznając sprawę ponownie właściwy organ powinien w dokonywanej czynności orzeczniczej uwzględnić uwagi Sądu zawarte w uzasadnieniu wyroku.

H.B. 04.10.2011r.