Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 904/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie
Zasądzono zwrot kosztów postępowania
Powołane przepisy: article: art. 2
journal: Dz.U. 2019 poz 737
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Artur Kuś, Sędziowie sędzia WSA Monika Kramek (spr.), sędzia WSA Tomasz Stawecki, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 9 lipca 2020 r. sprawy ze skargi K. S. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2020 r. znak [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o żądanej treści I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz K. S. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: Kolegium, SKO) postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2020 r. znak: [...], po rozpatrzeniu zażalenia K. S. prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą [...], [...]lok. [...], [...] (dalej: skarżący) na postanowienie Prezydenta [...]z dnia [...] marca 2020 r. znak: [...] o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, przy ul. [...]i [...]w [...], działając na podstawie art. 123, art. 124, art. 126 i art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 k.p.a. – utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

Powyższe postanowienie, które jest przedmiotem skargi, zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

W dniu [...] marca 2020 r. skarżący wystąpił do Urzędu [...] o wydanie, na podstawie art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r., poz. 737 ze zm. – dalej: ustawa o własności lokali), zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych, pomieszczeń gospodarczych oraz hali garażowej, położonych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, przy ul. [...]i [...]w [...].

Postanowieniem z dnia [...] marca 2020 r., Prezydent [...] odmówił wydania zaświadczenia na wniosek skarżącego, dot. samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w ww. budynkach wyjaśniając, że nie jest możliwe stwierdzenie samodzielności lokalu o nazwie "hala garażowa", ponieważ lokal ten nie jest wyodrębniony w obrysie jednego budynku, co przewiduje art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, lecz dwóch budynków przy ul. [...]i [...], a ponadto z lokalu tego obsługiwane jest jedno pomieszczenie pomiędzy stanowiskiem postojowym 51, a komórką lokatorską nr [...].

Zażalenie na powyższe postanowienie złożył K. S. wskazując, że samodzielny lokal - hala garażowa podziemna znajdująca się pod dwoma budynkami mieszkalnym wielorodzinnymi znajduje się w całości w granicach jednej nieruchomości gruntowej. Jest też wydzielony trwałymi ścianami od powierzchni wspólnych nieruchomości, co w ocenie skarżącego nie pozwala na stwierdzenie, że lokal ten nie może być lokalem samodzielnym na podstawie ustawy o własności lokali, pomimo tego, że służy do obsługi dwóch budynków. Niewłaściwe w ocenie skarżącego jest stanowisko organu, że lokal musi znajdować się w obrębie jednego budynku. Tym bardziej, że przedmiotowe budynki stanowią zespół budynków, zlokalizowanych na tej samej nieruchomości gruntowej połączonych wspólnym garażem, które będą funkcjonowały jako wspólnie zarządzana nieruchomość.

Utrzymując w mocy postanowienie organu I instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] podzieliło ocenę o braku podstaw do uznania hali garażowej, zlokalizowanej pod dwoma budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi za samodzielny lokal. Odwołując się do treści art. 2 ustawy o własności lokali SKO wyjaśniło, że załączone do wniosku dokumenty dotyczą dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych (pozwolenie na użytkowanie) lub trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych (decyzja o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę) z garażami podziemnymi. Stąd też użycie w każdej z tych decyzji liczby mnogiej oznacza, że powyższe decyzje dotyczyły budowy trzech oraz ostatecznie dwóch budynków z oddzielnymi i wyodrębnionymi garażami podziemnymi, nie zaś jedną wspólną halą garażową.

W ocenie Kolegium nie można uznać, zgodnie z art. 2 ust 1a ustawy o własności lokali, aby ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu w postaci hali garażowej - wspólnej dla dwóch budynków - zgodne było w tym przypadku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o pozwoleniu na budowę (trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi) i pozwoleniu na użytkowanie (dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi). Ponadto, wyodrębnienie lokalu winno nastąpić wyłącznie w obrębie jednego budynku. Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 2 ust 1a ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Słusznie zdaniem Kolegium organ I instancji ocenił, że skoro hala garażowa wyodrębniona została w obrębie dwóch budynków, nie jest możliwe uznanie jej za samodzielny lokal. Co więcej, żaden przepis prawa nie przewiduje możliwości ustanowienia odrębnego lokalu w kilku budynkach. SKO stwierdziło ponadto, że samodzielności hali garażowej nie można uznać także z tego powodu, że obsługiwane z niej jest jedno pomieszczenie pomiędzy stanowiskiem postojowym 51, a komórką lokatorską nr [...].

Powołując orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego (I OSK 825/18 i II OSK 1458/15) Kolegium wyjaśniło, że przesłanki samodzielności, o której mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, nie wypełnia pomieszczenie garażowe wielostanowiskowe, które z uwagi na funkcje i lokalizację innych pomieszczeń, nie daje gwarancji wyłącznego użytkowania przez osoby posiadające uprawnienie do stanowisk garażowych. Lokal posiada zatem cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku, swobodny dostęp do niego właściciela, czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela (mieszkańca). Nie można natomiast mówić o samodzielności lokalu, którego ciągi komunikacyjne nie zostały wydzielone trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji. Również nie można mówić o samodzielności lokalu, który mimo wydzielenia trwałymi ścianami, do pełnienia przypisanej mu funkcji, wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali. Przeczy to istocie samodzielności lokalu. W ocenie Kolegium skoro z hali garażowej obsługiwane jest również inne pomieszczenie, nie można uznać przedmiotowej hali za samodzielny lokal.

Skargę na powyższe postanowienie SKO wniósł K. S. (dalej: skarżący) podnosząc zarzut naruszenia:

- przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 217 § 1 i 2 k.p.a. w związku art. 1 ust. 1 i art. 2 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali) poprzez nienależyte rozpatrzenie sprawy i utrzymanie w mocy postanowienia Prezydenta [...][...] z dnia [...].03.2020 o odmowie wydania zaświadczenia, pomimo że istniejący stan faktyczny oraz wniosek skarżącego zgodny z treścią ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] czerwca 2013 r. [...], decyzji nr [...]z dnia [...]stycznia 2014 r. [...] o pozwoleniu na budowę oraz decyzji nr [...]z dnia [...]grudnia 2019 r. [...] udzielającej pozwolenia na użytkowanie, dotyczył wydania zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących w dwóch budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...] i [...]w [...]stanowiących w rzeczywistości jeden budynek, a w konsekwencji bezzasadne uznanie, że hala garażowa nie spełnia przesłanek samodzielności z uwagi na brak jej wyodrębnienia w jednym budynku;

2. art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie postanowienia bez zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego oraz przy rozpatrzeniu już zgromadzonego materiału w sposób wybiórczy, niepodjęciu wszelkich niezbędnych kroków celem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, po prowadzeniu postępowania w sposób niebudzący zaufania skarżącego do organów władzy publicznej poprzez pominięciu faktu, iż budynki mieszkalne wielorodzinne przy ul. [...]i [...]w [...] stanowią w rzeczywistości jeden budynek oraz faktu, że hala garażowa łącznie z jednym pomieszczeniem pomocniczymi stanowi jeden samodzielny lokal, a w konsekwencji bezzasadne uznanie, że hala garażowa podziemna z garażami podziemnymi nie stanowi samodzielnego lokalu;

3. art. 6, art. 7, art. 8, art. 12 oraz art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy oraz bezzasadne uznanie, że w sprawie brak jest przesłanek uzasadniających wydanie zaświadczenia w sprawie samodzielności lokali, w sytuacji gdy odmowa wydania zaświadczenia nie ma uzasadnienia w obowiązujących przepisach, a w analogicznych sytuacjach i na tle takich samych stanów faktycznych organy administracyjne dotychczas wydawały zaświadczenia o samodzielności lokali i nie stosowały kryteriów mających wynikać z regulacji prawa budowlanego.

- przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

1. art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i stwierdzenie, że hala garażowa podziemna nie spełnia wymogów samodzielności lokalu określonych tym przepisem i nie stanowi samodzielnego lokalu, podczas gdy w rzeczywistości przedmiotowa hala garażowa posiada odrębność techniczną, jest lokalem wydzielonym od pozostałych lokali i innych części budynku oraz stanowi samodzielny lokal - halę garażową zlokalizowaną w dwóch budynkach mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...] i [...]w [...] stanowiących w rzeczywistości jeden budynek;

2. art. 1 ust. 1 i art. 2 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali poprzez dokonanie nieprawidłowej wykładni wymienionych przepisów i brak skonfrontowania stanu faktycznego z treścią ostatecznej i prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, decyzji o pozwoleniu na budowę oraz decyzji udzielającej pozwolenia na użytkowanie, a w konsekwencji odmówienie wydania zaświadczenia o samodzielności na podstawie oceny techniczno-budowlanej, które to czynności nie wchodzą w zakres kompetencji organu administracji uprawnionego do wydania zaświadczenia o samodzielności lokali.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że każda oddzielna bryła nadziemna budynku posiadająca odrębny numer porządkowy nieruchomości przy ul. [...] i [...]nie jest samodzielnym budynkiem, gdyż posiada wspólny jednoprzestrzenny garaż podziemny z pozostałymi częściami, wspólne pomieszczenie techniczne wraz z przyłączami infrastruktury technicznej oraz posadowiona jest na jednej płycie fundamentowej. W świetle zatem definicji budynku zwartej w prawie budowlanym i w zaistniałym stanie faktycznym hala garażowa znajduje się obrębie jednego budynku, w granicach jednej nieruchomości gruntowej, a argumenty organów obu instancji, jakoby hala garażowa nie mieściła się w obrysie jednego budynku są zdaniem skarżącego całkowicie bezzasadne. Skarżący podkreślił, że w dniu [...] stycznia 2014 r. została wydana decyzja nr [...] o pozwoleniu na budowę trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi oraz infrastrukturą techniczną na działkach przy ul. [...]w [...]. W zatwierdzonym tą decyzją projekcie budowlanym na kondygnacji podziemnej zaprojektowana została hala garażowa jednoprzestrzenna z jednym wjazdem na teren nieruchomości.

Pierwszy z trzech budynków wraz z garażem podziemnym został oddany do użytkowania na mocy decyzji nr [...]z dnia [...] marca 2019 r., a następnie zostało wydane zaświadczenie o samodzielności lokali znajdujących się w tym budynku. Kolejne dwa budynki zostały oddane do użytkowania na mocy decyzji nr [...]z dnia [...]grudnia 2019 r. i to tych budynków dotyczy wniosek z dnia [...] marca 2020 r. o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali.

Skarżący zakwestionował stanowisko organów, jakoby z hali garażowej obsługiwane było dodatkowo jedno pomieszczenie pomocnicze wyjaśniając, że hala garażowa łącznie z tym pomieszczeniem stanowi jeden samodzielny lokal, a powierzchnia użytkowa tego pomieszczenia jest wliczona do powierzchni użytkowej całego garażu.

W dniu [...] maja 2020 r. wpłynęło do Sądu pismo procesowego skarżącego zawierające wniosek o przyśpieszenie rozpoznania sprawy oraz wniosek o dopuszczenie dowodu z załączonych dokumentów (w tym zaświadczenia Prezydenta [...]z dnia [...]kwietnia 2019 r. wydanego na wniosek skarżącego o samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w budynkach przy ul. [...]i [...]w [...]w tym hali garażowej nr [...]) na okoliczność potwierdzenia dotychczasowej praktyki organów, wydawania zaświadczeń o samodzielności hali garażowej zlokalizowanej w dwóch lub trzech budynkach mieszkalnych, na jednej nieruchomości gruntowej, posiadającej jeden wjazd.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko w sprawie i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Skarga jest zasadna.

Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do kwestii oceny zagadnienia, czy w obowiązującym stanie prawnym wykluczone jest uznanie za samodzielny lokal, wielostanowiskowego garażu podziemnego z tej przyczyny, że został on zrealizowany pod "dwoma budynkami" na jednej płycie fundamentowej w sytuacji gdy wydane w sprawie decyzje (o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie) dotyczyły budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi.

Stan faktyczny w zasadzie nie jest sporny, gdyż wynika on z dokumentów znajdujących się w aktach administracyjnych. Akta te wskazują, że przedmiotem inwestycji są trzy budynki mieszkalne wielorodzinne z garażami podziemnymi. Z kolei z wyjaśnień skarżącego, niekwestionowanych przez organy wynika, że pierwszy z trzech budynków wraz z garażem podziemnym został oddany do użytku na podstawie decyzji z dnia [...] marca 2019 r., a następnie zostało wydane zaświadczenie o samodzielności lokali (mieszkalnych i niemieszkalnych) znajdujących się w tym budynku. Kolejne dwa budynki (wybudowane na jednej płycie fundamentowej) zostały oddane do użytkowania na podstawie decyzji z dnia [...]grudnia 2019 r. i to w zakresie tych budynków wniosek skarżącego o potwierdzenie samodzielności lokalu (hali garażowej) został rozpoznany negatywnie. Organy obu instancji stanęły bowiem na stanowisku, że skoro wydane w sprawie decyzje (o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie) posłużyły się liczbą mnogą - "garażami podziemnymi", a nie jedną wspólną "halą garażową", to nie można uznać w by w świetle art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu w postaci hali garażowej – wspólnej dla dwóch budynków – było zgodne z ww. decyzjami. Ponadto wyodrębnienie lokalu może nastąpić wyłącznie w obrębie jednego budynku, ponieważ art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Skarżący natomiast nie zgadzając się z tą oceną wskazuje, że hala garażowa pod dwiema oddzielnymi bryłami nadziemnymi budynku (o nr porządkowych [...]i [...]przy ul. [...]) posiadającymi również wspólne pomieszczenia techniczne wraz z przyłączami infrastruktury technicznej, stanowi samodzielny lokal bowiem znajduje się w rzeczywistości w całości w granicach jednej nieruchomości gruntowej, a budynki w istocie stanowią jeden budynek, wydzielony trwałymi ścianami od powierzchni wspólnych nieruchomości.

Sąd nie podziela stanowiska organów, co do przypisywanego znaczenia wydanych w sprawie w procesie budowlanym decyzji, jak i wykluczeniu możliwości wyodrębnienie lokalu w okolicznościach faktycznych sprawy.

Za trafne natomiast Sąd uznał stanowisko skarżącego, że budynki wielorodzinne nr [...]i [...]przy ul. [...]to w istocie jeden budynek składający się z dwóch części: kondygnacji podziemnej (garażu) oraz części nadziemnej. Kluczowe znaczenie dla powyższej oceny ma fakt, że część nadziemna przedmiotowego obiektu (tworząca 2 bryły) usytuowana jest na jednej kondygnacji podziemnej – garażu i jednej płycie fundamentowej, przy czym kondygnacja ta nie zawiera żadnych przegród dylatacyjnych, ani innych ścian oddzielenia pożarowego.

W wyroku z dnia 28 maja 2019 r. sygn. akt II OSK 2529/18 – publ. Cbosa (jakkolwiek wydanym w sprawie dotyczącej pozwolenia na budowę, niemniej kwestionującym stanowisko, że budynek to tylko obiekt o jednej bryle naziemnej) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, który skład Sądu w niniejszej sprawie podziela, że w świetle art. w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane "dla uznania, że dany obiekt budowany jest budynkiem niezbędne jest, aby posiadał określone cechy: fundamenty, dach, trwałe związanie z gruntem oraz wydzielenie w przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Ustawodawca nie wyjaśnił, co należy rozumieć pod pojęciem: "przegroda budowlana" oraz "wydzielenie z przestrzeni", nie powinno jednak budzić wątpliwości, że chodzi o takie wyodrębnienie obiektu, w którym da się, co do zasady stwierdzić, która jego część ściśle do niego przynależy, a która stanowi przestrzeń zewnętrzną. Ustawodawca wskazał również, że wyodrębnienie to musi się odbywać w sposób widoczny, fizyczny skoro określił sposób oddzielenia: "za pomocą przegród budowlanych". Dodatkowym elementem, który nie pozostaje bez znaczenia dla wykładni pojęcia "wydzielenia z przestrzeni" jest wprowadzony przez ustawodawcę warunek posiadania przez budynek fundamentów. W takiej sytuacji należy przyjąć, że przez pojęcie "wydzielania w przestrzeni" należy rozumieć każdą część budynku zarówno nadziemną jak i podziemną. Gdyby intencją ustawodawcy było zawężenie pojęcia "przestrzeń" jedynie do części nadziemnej, to z pewnością wprowadziłby ten element do definicji budynku". I dalej "o zakresie inwestycji decydują jedynie elementy obiektu stanowiące jego części nadziemne. Decydujące znaczenie dla określenia zakresu i rozmiaru inwestycji (ilości budynków) jest nie położenie kondygnacji względem powierzchni gruntu (podziemna, nadziemna), lecz posiadanie elementów, które wskazał ustawodawca, jako definiujące budynek, a zawartych w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane".

Skoro zrealizowana inwestycja posiada kondygnację podziemną przeznaczoną na garaż oraz część nadziemną składająca się z 2 części, a projekt architektoniczno – budowlany nie przewiduje w części podziemnej żadnej dylatacji lub innej ściany (przegrody) oddzielenia przeciwpożarowego, to oznacza to, że zaprojektowane przedsięwzięcie spełnia przesłanki dla uznania go za budynek w rozumieniu przepisów Prawa budowanego. Odmienna ocena uniemożliwiałaby bowiem określenie kubatury i powierzchni poszczególnych budynków albowiem na te parametry składają się również części podziemne obiektu.

Powyższe oznacza, że w okolicznościach faktycznych sprawy mogło (przy spełnieniu przesłanki samodzielności lokalu) nastąpić wyodrębnienie lokalu (hali garażowej) w obrębie tak zrealizowanego budynku.

Przepisem stanowiącym materialnoprawną podstawę stwierdzenia samodzielności lokalu jest art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Zgodnie z nim samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Powyższa definicja ma charakter samodzielny i pełny, nie ma w niej w szczególności odesłania do treści decyzji wydawanych w procesie budowalnym. Takie odesłania zawarte są w art. 2 ust. 1a ww. ustawy, który dotyczy ustanowienia odrębnej własności lokalu, a więc prawnej formy przekształcenia stanu istniejącego. Zaświadczenie o samodzielności lokalu, o którym mowa art. 2 ust. 3 ustawy, stanowi zaś potwierdzenie istniejącego stanu faktycznego. Na ustalenie zatem, czy dany lokal (w tym wypadku hala garażowa) ma charakter samodzielny nie może mieć wpływu to, czy możliwe będzie wyodrębnienie jego własności, ani to, że wydane w procesie budowlanym decyzje dotyczyły budynków mieszkalnych wielorodzinnych (pozwolenie na użytkowanie) lub trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych (decyzja o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę) z garażami podziemnymi (liczba mnoga), a nie z jedną wspólną halą garażową. W tym kontekście zaprezentowane w uzasadnieniu organ II instancji rozważania należy uznać za bezprzedmiotowe. Decyzje wydawane w procesie budowalnym o tyle tylko mają znaczenie w postępowaniu o wydanie ww. zaświadczenia, o ile ich treść pozwala na potwierdzenie lub zanegowanie samodzielności danego lokalu. Wspomnieć jedynie można, że przedmiotowa hala garażowa powstała w miejscu, w którym była przewidziana w projekcie budowlanym zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę.

W świetle powyższego odpadają argumenty organu, jakoby żaden przepis prawa nie przewidywał możliwości ustanowienia odrębnego lokalu w kilku budynkach, bowiem z taką sytuacją nie mamy w sprawie do czynienia.

Zatem ani treść analizowanych przez organy decyzji o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę i pozwoleniu na użytkowanie, ani okoliczność, że zaprojektowana bryła budynku obejmowała dwie części naziemne oraz część podziemną budynku, łączącą funkcjonalnie i konstrukcyjnie części naziemne, nie mogła stanowić podstawy odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu. Jedyną bowiem przesłanką dla oceny wniosku skarżącego jest spełnienie przez lokal (halę garażową) kryterium samodzielności.

W powołanym wyżej art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali ustawodawca ustanowił wymogi, jakie musi spełniać lokal, aby mógł być uznany za samodzielny. Wprost i wyraźnie określonym w tym przepisie wymogiem samodzielności jest wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku. Inne cechy samodzielności lokalu nie zostały bliżej sprecyzowane, niemniej jednak w orzecznictwie przyjmuje się, że wymóg samodzielności polega na zapewnieniu swobodnego dostępu dla właściciela i innych osób oraz, że korzystanie z funkcji lokalu nie wymaga korzystania z innych samodzielnych lokali. Zatem lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu (por. wyrok NSA z 1 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 1479/10; wyrok WSA we Wrocławiu z 30 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Wr/719/12 – publ. Cbosa).

Tego wymogu samodzielności hali garażowej nie zweryfikowały, w ocenie Sądu, w sposób prawidłowy organy obu instancji. Poprzestały bowiem na jednozdaniowym stwierdzeniu, że hala garażowa nie posiada cechy samodzielności, gdyż obsługiwane z niej jest jedno pomieszczenie pomiędzy stanowiskiem postojowym 51, a komórką lokatorską nr [...]. Tymczasem z załączonego do wniosku o wydanie zaświadczenia projektu – rzutu kondygnacji podziemnej wynika, że pomieszczenie to przynależy do garażu tj. stanowiska postojowego 51, a od komórki lokatorskiej nr [...]oddzielone jest ścianą. Również skarżący stoi na stanowisku, że hala garażowa nie obsługuje dodatkowego pomieszczenia, a powierzchnia użytkowa tego pomieszczenia jest wliczona do powierzchni użytkowej całego garażu.

Odmawiając wydania zaświadczenia organy nie wykazały zdaniem Sądu, by w garażu usytuowane było pomieszczenie, bądź pomieszczenia, do których nie ma innego dostępu niż przez garaż. Nie wykazały tym samym, by przy takiej konstrukcji architektonicznej nie było faktycznej i technicznej możliwości ustalenia, że hala garażowa nie spełnia cechy lokalu samodzielnego, że nie można jej przypisać takiego atrybutu.

Z uzasadnień wydanych w sprawie postanowień wynika, że organy nie kwestionują, co do zasady statusu samodzielności hali garażowej, tj. tego, że taki garaż nie pozostaje w faktycznym i funkcjonalnym związku z lokalami mieszkalnymi. Powyższe potwierdza fakt wydania przez Prezydenta [...]w dniu [...]kwietnia 2019 r. na wniosek skarżącego zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych w tym hali garażowej nr [...]w budynku przy ul. [...]w [...] (Sąd na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. dopuścił dowód z dokumentu na wniosek skarżącego zawarty w piśmie procesowym z dnia [...] maja 2020 r.) zrealizowanego na podstawie tej samej decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę z dnia [...]stycznia 2014 r., co obiekt przy ul. [...] i [...], w którym znajduje się przedmiotowa hala i której dotyczy wniosek.

Gdyby zatem rozpoznając ponownie sprawę organy ustaliły w sposób nie budzący wątpliwości, że hala garażowa funkcjonalnie nie stanowi części składowej innego lokalu, to w identycznych warunkach wyznaczonych tymi samymi kryteriami winny pozytywnie załatwić wniosek skarżącego. Stosownie bowiem do art. 8 § 2 k.p.a., organy administracji publicznej bez uzasadnionej przyczyny nie odstępują od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym. To, że sprawy mają charakter indywidualny, nie oznacza, że nie jest możliwe wypracowanie utrwalonych praktyk w zakresie ich rozstrzygania z uwagi na ten sam stan faktyczny i prawny (por. m.in. wyrok NSA z dnia 9 października 2015 r. sygn. akt I OSK 1378/15 – pub. Cbosa).

Zauważyć również należy, że postanowienie organu pierwszej I zostało wadliwie zredagowane, a wady tej nie dostrzegł organ odwoławczy. Prezydent [...]odmówił bowiem "wydania zaświadczenia na wniosek dot. samodzielności lokali mieszkalnych i niemieszkalnych znajdujących się w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych – przy ul. [...]i [...]w [...]". Dopiero z uzasadnienia postanowienia wynika, że "organ administracji architektoniczno - budowlanej nie stwierdza samodzielności lokalu o nazwie "hala garażowa".

Wobec powyższego, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. należało uchylić zaskarżone postanowienie, jak i postanowienie je poprzedzające. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.