Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VIII SA/Wa 259/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2007-04-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marek Wroczyński /sprawozdawca/, Sędziowie Asesor WSA Artur Kot, Asesor WSA Andrzej Kuna, Protokolant Mariola Pronobis, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2007 r. sprawy ze skargi B. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...] w przedmiocie opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] października 2006 roku Burmistrz Z. orzekł o ustaleniu na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 2 i 6 ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [DZ.U nr 80, poz. 717 z póź. zmianami]; uchwały nr XIII/95/2003 Rady Miejskiej w Z. z dnia 25 listopada 2003 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z. oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego [DZ.U z 2000 roku, nr 98, poz.1071, z póź. zmianami] opłaty jednorazowej dla B. M., zbywcy nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni [...] m.kw. uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ pierwszej instancji ustalił i zważył co następuje :

Nieruchomość położona w Z. przy ulicy [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działka [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Z. z dnia 10 sierpnia 1994 roku oznaczona była jako grunty orne o symbolu 108 R.

Zgodnie z uchwałą nr XIII/95/2003 Rady Miejskiej w Z. z dnia 25 listopada 2003 roku, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego nr 332, poz. 10 337 z dnia 31 grudnia 2003 roku nastąpiła zmiana przeznaczenia opisanej nieruchomości, na tereny mieszkaniowe zabudowy jednorodzinnej, symbol planu MN.

Zrealizowana zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...].

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu stanowi kwotę [...] zł. Przy szacowaniu wartości nieruchomości nie brano pod uwagę żadnych nakładów właściciela, gdyż wzrost wartości nieruchomości został wygenerowany wyłącznie przez zmianę w miejscowym planie. Stosownie do uchwały nr XIII/95/2003 Rady Miejskiej Z. z dnia 25 listopada 2003 roku procentowa stawka opłaty za wzrost wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 30 %, co z powyższej kwoty stanowi kwotę [...] zł.

W dniu [...] sierpnia 2005 roku, przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego mającego wpływ na zwiększenie wartości nieruchomości, nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości co skutkowało obowiązkiem ustalenia dla B. M. opłaty.

Odwołanie od decyzji organu pierwszej instancji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. złożył B.M..

W uzasadnieniu odwołania argumentował, że ustalona opłata została na wysokim poziomie i z uwagi na swoją trudną sytuację finansową nie jest w stanie jej ponieść.

Zarzucał, że nie został poinformowany o tym iż mógł się zapoznać z wykonanym operatem szacunkowym

Z uwagi na powyższe wnosił on o umorzenie ustalonej przez organ kwoty opłaty.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2006 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R., po rozpoznaniu odwołania B. M. od decyzji Burmistrza Z. z dnia [...] października 2006 roku, ustalającej jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...]m² spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy ustalił, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z., uchwałą nr XIII/95/2003 Rady Miejskiej w Z. z dnia 25 listopada 2003 roku zmieniło się przeznaczenie działki położonej w Z. o numerze [...], o powierzchni [...] m.kw z gruntów ornych na tereny przeznaczone na cele mieszkaniowe.

Zmiana ta spowodowała wzrost wartości rynkowej nieruchomości, której wysokość została ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...] zł.

Stawka opłaty planistycznej ustalona przez Radę Miejską w Z. w wysokości 30 %, co z kwoty [...] zł stanowi [...] zł. Od decyzji organu pierwszej instancji odwołanie wniósł B.M. , który wnosił o odstąpienie od ustalonej opłaty i jej umorzenie.

Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił wysokość wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokonał tego w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy, który został wykonany zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego[ DZ.U nr 207, poz.2109].

Trzydziestoprocentowa stawka przyjętej opłaty wynika z uchwały nr XIII/95/2003 Rady Miejskiej w Z. z dnia 25 listopada 2003 roku. Nadto B.M. zbył przedmiotową nieruchomość w okresie pięciu lat od dnia w którym miejscowy plan albo jego zmiana stały się obowiązujące. W związku z powyższym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. uznało, że zaistniały przesłanki do ustalenia dla skarżącego jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany planu miejscowego.

Na okoliczność podnoszonej przez B. M. różnicy co do daty sporządzenia operatu szacunkowego, to organ odwoławczy wyjaśnił, że była to omyłka co potwierdza złożone wyjaśnienie przez biegłego sporządzającego ten operat.

W zakresie wniosku skarżącego o odstąpienie od pobierania opłaty, to organ odwoławczy podniósł, że obowiązujące przepisy mu takiej możliwości nie dają.

Nadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało zarzut B. M. o pozbawieniu go możliwości zapoznania się z treścią operatu szacunkowego za chybiony, ponieważ został on poinformowany, że ma możliwość zapoznania się z całością zgromadzonego materiału w sprawie.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w R. z dnia [...] grudnia 2006 roku do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył B. M..

W uzasadnieniu skargi podnosił, że występują rozbieżności co do daty sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jego zdaniem kwestia ta mogła mieć wpływ na wynik sprawy.

Nadto argumentował, że jego sytuacja finansowa nie pozwala mu na zapłacenie opłaty w wysokości [...] zł. Jest on emerytem, który musi część pieniędzy wydatkować na swoje leczenie. Wnioskował, że w przypadku nie podzielenia jego argumentacji, wnosi o rozłożenie ustalonej opłaty na raty po 100 zł miesięcznie.

Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wnosił o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zaprezentowaną argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga B. M. nie zasługuje na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych [ DZ.U nr 153 , poz.1269 ] oraz art.3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – zwanej dalej p.p.s.a. [ DZ.U nr 153, poz.1270, ze zmianami] sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

W związku z tym, aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie albo też przepisu dającego podstawę do wznowienia postępowania, a także, gdy decyzja lub postanowienie organu dotknięte są wadą nieważności.

Jak stanowi przepis art.134 § 1 p.p.s.a. Sąd badając legalność zaskarżonego aktu nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Kontrola zgodności z prawem decyzji administracyjnej nie może zostać przeprowadzona przez sąd dowolnie, a w określonej kolejności. Stwierdzenie istnienia danego typu wad decyzji może bowiem eliminować potrzebę ustalania zaistnienia innych wad, co ma niewątpliwy wpływ na racjonalizację działalności kontrolnej wojewódzkich sądów administracyjnych.

W pierwszej kolejności powinna być przeprowadzona kontrola zaskarżonej decyzji (i postępowania, które ją poprzedziło) z punktu wodzenia ewentualnego istnienia wad powodujących nieważność decyzji. Dopiero po stwierdzeniu, ze zaskarżona decyzja nie jest dotknięta nieważnością, sąd administracyjny może przystąpić do badania ewentualnego istnienia pozostałych wad orzeczenia. W następnej kolejności wojewódzki sąd administracyjny powinien przeprowadzić kontrolę przestrzegania przepisów o postępowaniu administracyjnym (w zakresie określonym postanowieniami art.145 § 1 pkt 1 lit. b i c ). W szczególności istotne jest ustalenie, czy w postępowaniu przed organami administracyjnymi zostały dostatecznie i w sposób prawidłowy wyjaśnione okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Ustalenie, iż okoliczności te nie zostały dostatecznie wyjaśnione, uniemożliwia dokonanie oceny, czy zaskarżone decyzje są zgodne z prawem, a w szczególności, czy nastąpiło naruszenie przepisów prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy[ por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 lutego 1981 roku, SA 910/80, ONSA 1981, nr 1, poz.7].

Przenosząc to na grunt niniejszej sprawy należy uznać, że zaskarżona decyzja prawa nie narusza.

Należy przede wszystkim zauważyć iż organy prawidłowo zebrały cały materiał i na jego podstawie poczyniły niewadliwe ustalenia faktyczne.

Zgodnie z treścią art.36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [DZ.U nr 80, poz. 717 z póź. zmianami] – dalej jako ustawa " jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości ‘’. Uchwałą nr XIII/95/2003 Rady Miejskiej w Z. nieruchomość położona w Z. oznaczona jako działka nr [...] zmieniła swoje przeznaczenie, z gruntu ornego na tereny mieszkaniowe zabudowy jednorodzinnej. Spowodowało to wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości ustalony został na podstawie opinii rzeczoznawcy, która spełnia wymagania stawiane przez przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W zaskarżonej decyzji organ odwoławczy dokonał oceny przeprowadzonego dowodu z opinii rzeczoznawcy, uznając ten operat za rzetelny, prawidłowo ustalający wartość nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego, iż kwestia błędnie wpisanej daty sporządzenia opinii została wyjaśniona w toku postępowania i nie miała ona znaczenia dla merytorycznej oceny sporządzonej opinii. Również zarzuty skargi o braku możliwości zapoznania się z opinią należy uznać za chybione. Skarżący pismem z dnia 12 maja 2006 roku został powiadomiony, iż może zapoznać się z całością materiału dowodowego, w tym ze sporządzonym operatem szacunkowym.

To, że z tego prawa nie skorzystał, nie może dawać mu podstaw do stawiania zarzutu niezapełnienia mu prawa czynnego udziału w sprawie i uniemożliwienia wypowiedzenia się co do zebranych dowodów w sprawie.

Organy prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego – art. 36 ust.4 ustawy ustalając jednorazową opłatę dla B. M., w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która to zmiana spowodowała wzrost wartości nieruchomości. W związku ze zbyciem tej nieruchomości organ ustalił jednorazową opłatę według stawki ustalonej odpowiednią uchwałą Rady Miejskiej w Z..

Sąd badając legalność decyzji zaskarżonej decyzji nie bada jej pod kątem sytuacji materialnej skarżącego, dlatego wniosek skarżącego aby rozłożyć przedmiotową opłatę na raty nie może być rozpoznany przez Sąd. Skarżący może taki wniosek skierować do organu pierwszej instancji.

Z tego też względu biorąc za podstawę art.151 p.p.s.a. orzeczono jak na wstępie.