Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 929/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2012-01-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.1 par.2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art.151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art.2
journal: Dz.U. 2005 nr 175 poz 1459
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
article: art.97 par.1 pkt 4
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art.199
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Zbigniew Ślusarczyk Sędzia WSA Adam Matuszak Protokolant St. sekretarz sądowy Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2012 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę. WSA/wyr.1 – sentencja wyroku


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 31 maja 2011r. Prezydent Miasta orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy położonej w O. przy "A", oznaczonej jako działka nr "[...]" o powierzchni 10406 m2 obręb "[...]" m. O. na rzecz dotychczasowych współużytkowników wieczystych tj. Spółdzielni Mieszkaniowej "B" w O. oraz wymienionych w decyzji osób fizycznych. Jednocześnie ustalono opłatę na rzecz Gminy za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności określając wysokość tej opłaty dla każdego współużytkownika wieczystego oraz udzielając bonifikaty w wysokości 90% dla niektórych współużytkowników. W uzasadnieniu podano, iż przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem wielomieszkaniowym, a wnioskodawcy są współużytkownikami wieczystymi. Powołano art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, wskazując iż zaszły przesłanki określone w tym przepisie. Wskazano także podstawę prawną do ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wskazując iż stanowi ona różnicę pomiędzy wartością prawa własności nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego. Powołano także uchwałę Nr "[...]" Rady Miasta z dnia 23 kwietnia 2008r. w sprawie udzielenia bonifikaty od opłaty należnej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Gminy, zabudowanych na cele mieszkaniowe, będących w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowych, wskazując iż bonifikata nie została udzielona w 4 przypadkach, gdyż właściciele lokali nie spełniają warunków określonych w art. 4 ust. 8 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Od tej decyzji odwołali się właściciele lokali L. i C. S. oraz E. i R. L.

L. i C. S. podnieśli, iż przekształcenia dokonano na wniosek Spółdzielni Mieszkaniowej "B" mimo braku umocowania jej przedstawicieli do reprezentowania wszystkich mających interes prawny mieszkańców oraz otrzymania wniosku o rezygnacji od jednego ze współużytkowników wieczystych. Podali, iż pismem z dnia 30 sierpnia 2010r. złożyli oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa udzielonego Spółdzielni w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, a zgodnie z art. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się art. 199 k.c. czyli zgodę taką może za współużytkownika wyrazić tylko sąd. W niniejszej sprawie nie ma jednak prawomocnego orzeczenia sądowego, co czyni przedmiotową decyzję nieważną. Ponadto wskazali, iż odmowa udzielenia bonifikaty także jest bezprawna. Oświadczenie w tej sprawie zostało bowiem przesłane do Urzędu Miasta pismem z dnia 14 marca 2011r.

E. i R. L. w swoim odwołaniu podali, iż przedmiotowa decyzja pozbawiła ich prawa do bonifikaty. Wskazali, iż od dnia złożenia wniosku w 2009r, ich sytuacja finansowa uległa zmianie na gorsze, gdyż obydwoje są już emerytami i nie stać ich na zapłacenie określonej w decyzji sumy. Wskazali, iż skoro obecnie są emerytami winni być traktowani na równi z innymi emerytami których dotyczy decyzja.

Decyzją z dnia 15 września 2011r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję organu pierwszej instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. W uzasadnieniu podano, iż w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji był spełniony warunek zgody wszystkich współużytkowników wieczystych na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wprawdzie jeden z właścicieli lokalu C. B. poinformował organ o rezygnacji z przekształcenia z powodu braku możliwości uzyskania bonifikaty, lecz w dniu 2 lipca 2010r. odwołał rezygnację. Natomiast w imieniu L. i C. S. wniosek złożył zarząd Spółdzielni na podstawie pełnomocnictwa udzielonego aktem notarialnym. Okoliczność cofnięcia pełnomocnictwa w dniu 30 sierpnia 2010r. tj. po złożeniu wniosku o przekształcenie nie miała wpływu na jego skuteczność, gdyż w chwili złożenia wniosku pełnomocnictwo to istniało. Dopiero w toku postępowania odwoławczego poinformowali Kolegium, iż nie są zainteresowani przekształceniem udziału, co oznacza iż obecnie nie jest spełniony warunek zgody wszystkich współużytkowników wieczystych. Wskazano, iż Spółdzielnia oświadczyła, iż wystąpi w trybie art. 199 kc o rozstrzygnięcie tej sprawy przez sąd, lecz do tego czasu przekształcenie nie może nastąpić. Odnosząc się do kwestii bonifikat, których nie zastosowano wobec odwołujących się podano, iż Kolegium zgadza się z ich poglądem, iż oceniając przesłanki do orzekania o bonifikacie należy uwzględnić dochód strony z daty orzekania, a nie z daty złożenia wniosku. Powołując się na treść art. 4 ust. 8 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wyjaśniono, iż data złożenia wniosku ma jedynie znaczenie dla ustalenia, z którego roku należy przyjąć przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej. Przepis ten jednak nie stanowi, iż należy uwzględnić dochód w dacie złożenia wniosku o przekształcenie. Dodatkowo wskazano, iż na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 26 stycznia 2010r. art. 4 ust. 8 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w zakresie, w jakim wskazuje ze udzielenie bonifikaty jest obowiązkiem organu jednostki samorządu terytorialnego właściwego do wydania decyzji przekształceniowej utracił moc z dniem 8 sierpnia 2011r. Zatem obecnie udzielenie tej bonifikaty ma charakter fakultatywny i pozostawione jest do uznania właściwemu organowi, którym w tym wypadku jest Prezydent Miasta.

Na powyższą decyzję skargę wniosła Spółdzielnia Mieszkaniowa "B" w O., zarzucając naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Podniesiono, iż Kolegium w uzasadnieniu decyzji nie wskazało przyczyn uchylenia decyzji organu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, gdyż uzasadnienie to jest bardzo lakoniczne. Ponadto zarzucono iż Kolegium nie zawiesiło postępowania w sytuacji zajścia przesłanki określonej w przepisie art. 97 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie skarżącej brak zgody wszystkich współużytkowników wieczystych ma charakter zagadnienia wstępnego, o którym mowa w art. 97 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego. Z tych względów zarzucono, iż zaskarżona decyzja jest błędna.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Odnosząc się do kwestii braku zawieszenia postępowania wskazano, iż z uwagi na fakt, iż obecnie udzielenie bonifikaty pozostawione jest uznaniu organu jednostki samorządu terytorialnego, zawieszenie postępowania do czasu rozpatrzenia sprawy przez sąd powszechny jest niecelowe, gdyż po ustaniu tej przeszkody Kolegium i tak nie będzie właściwe do wypowiedzenia się w kwestii bonifikaty.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Podnieść należy, iż w myśl art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Rozpoznając skargę na decyzję Sąd zatem dokonuje jedynie oceny, czy przy jej wydaniu nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego bądź też procesowego. Przy czym Sąd bierze pod uwagę stan prawny obowiązujący na dzień wydania zaskarżonej decyzji.

Skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie jest zasadna.

Wskazać należy iż stosownie do art. 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175 poz. 1459 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym na dzień wydawania decyzji przez organy administracji w przypadku osób, o których mowa w art. 1 ust. 2 tj. osób fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego, z żądaniem przekształcenia występują wszyscy użytkownicy wieczyści. W razie braku zgody stosuje się odpowiednio art. 199 Kodeksu cywilnego.

W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości okoliczność, iż brak jest zgody wszystkich właścicieli lokali na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wprawdzie Spółdzielnia Mieszkaniowa "B" wystąpiła w imieniu właścicieli lokali, którzy udzielili jej stosownych pełnomocnictw, lecz L. i C. S. swoje pełnomocnictwo odwołali. Przy czym wskazać należy, iż w ocenie Sądu zgoda wszystkich właścicieli lokali winna być wyrażona w dacie wydania decyzji, a nie w dacie złożenia wniosku. Z akt sprawy wynika, iż L. i C. S. cofnęli swoje pełnomocnictwo udzielone Spółdzielni jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I instancji. Zatem już w chwili orzekania przez organ I instancji brak było podstaw do wydania decyzji o przekształceniu. Należy przy tym wyjaśnić, iż brak zgody wszystkich właścicieli lokali oznacza, iż nie został spełniony jeden z wymogów ustawowych, a tym samym brak jest możliwości orzeczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wbrew jednak twierdzeniu strony skarżącej okoliczność ta nie stanowi zagadnienia wstępnego w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdyż rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji nie zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez sąd cywilny w trybie art. 199 Kodeksu cywilnego. Brak zgody wszystkich osób uprawnionych oznacza bowiem brak jednej z przesłanek do orzeczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, co może stanowić podstawę do umorzenia postępowania. Organ administracji może zatem orzekać bez uprzedniego orzeczenia sądu powszechnego. Natomiast to w interesie strony lub też stron występujących z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest uzyskanie stosownego orzeczenia sądu cywilnego. Jednak strona w każdym stadium postępowania może sama wystąpić z wnioskiem o zawieszenie postępowania, o ile zaistnieją przyczyny określone przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Z akt sprawy nie wynika jednak, aby skarżąca Spółdzielnia występowała z wnioskiem o zawieszenie postępowania. Nie może zatem obecnie skutecznie kwestionować okoliczności, iż organ odwoławczy nie zawiesił postępowania administracyjnego.

Należy przy tym zwrócić uwagę, iż obecnie treść art. 2 powołanej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności uległa zmianie i w ust. 2 tego artykułu jest określony przypadek, w którym organ jest zobowiązany postępowanie zawiesić. Nowelizacja tego przepisu weszła jednak w życie w dniu 9 października 2011r. czyli już po wydaniu decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Sąd bada zaś legalność zaskarżonej decyzji według stanu prawnego obowiązującego na dzień jej wydania.

Zważyć jednak należy, iż słusznie Kolegium wskazało, iż zaistniały także inne przyczyny skutkujące koniecznością uchylenia decyzji organu pierwszej instancji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Skoro bowiem kwestia udzielenia bonifikaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pozostawiona jest w obecnym stanie prawnym uznaniu organu jednostki samorządu terytorialnego, to zatem ten organ winien podjąć rozstrzygnięcie w tym zakresie. Ponadto wskazać należy, iż rozstrzygnięcie takie winno znaleźć się w decyzji orzekającej o przekształceniu. W sentencji decyzji organu pierwszej instancji w ogóle brak jest rozstrzygnięcia w kwestii bonifikaty w stosunku do osób, które złożyły wniosek, a bonifikaty nie uzyskały, a w uzasadnieniu organ lakonicznie stwierdził, iż nie spełniły one wymogów ustawowych. Zatem także z tego powodu decyzja ta podlegała uchyleniu przez organ odwoławczy.

Z wyżej wskazanych względów nie można podzielić stanowiska strony skarżącej, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium nie wskazało powodów uchylenia decyzji organu I instancji. Natomiast okoliczność, iż strona skarżąca z takim stanowiskiem się nie zgadza nie może stanowić podstawy do uwzględnienia skargi.

Biorąc powyższe pod uwagę na podstawie art. 151 Ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę należało oddalić.