Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1110/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Antas, Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, sędzia WSA Monika Kramek (spr.), , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 grudnia 2020 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącego A. M. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi A. M. (dalej: skarżący) jest decyzja Wojewody [...] (dalej: Wojewoda, organ odwoławczy) z dnia [...] kwietnia 2020 r. nr [...] wydana w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku gospodarczego (w ostrej granicy z działką nr [...] oraz w odległości 1,5 m od granicy działki nr [...]), na terenie działki nr [...] w obrębie [...] w [...], w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu 30 października 2019 r. K. C. (dalej: inwestor) złożył wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę ww. inwestycji.

Postanowieniem z dnia [...] listopada 2019 r. Prezydent [...] nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w złożonym projekcie budowlanym poprzez: złożenie prawidłowego oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wykazanie zgodności inwestycji z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, sporządzenie projektu zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Decyzją z dnia [...]grudnia 2019 r. nr [...] Prezydent [...] (dalej: Prezydent) wydaną na podstawie art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1186 ze zm. – dalej: Prawo budowlane), odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę wyjaśniając, że mimo nałożonego obowiązku w trybie art. 35 Prawa budowlanego, dokumentacja nie została sporządzona zgodnie z wymogami tegoż obowiązku.

Przywołując treść § 12 ust. 1 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1096 – dalej: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych) Prezydent zaznaczył, że z projektu zagospodarowania terenu jednoznacznie wynika, że budynek gospodarczy został zaprojektowany w ostrej granicy z działką nr [...] oraz w odległości 1,5 m od granicy działki ew. [...]. Tymczasem zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 3 ww. rozporządzenia dopuszcza się budowę budynku gospodarczego o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi. W ocenie Prezydenta taki budynek można przybliżyć jedną ścianą wyłącznie do jednej granicy działki budowlanej. Natomiast z projektu budowlanego wynika, że sporny budynek został usytuowany zarówno w ostrej granicy z działką nr [...] oraz zbliżony do drugiej granicy działki budowlanej na odległość 1,5 m co w ocenie organu jest niezgodne z wyżej przywołanym przepisem. Ponadto Prezydent zauważył, że długość budynku gospodarczego, tj. długość ściany od strony działki nr [...] jest równa 6,85 m. W związku z powyższym uznał, że nie kwalifikuje się on do zastosowania §12 ust. 4 pkt. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, umożliwiającego sytuowanie budynku w granicy działki lub w odległości 1,5 m od granicy działki. W takim przypadku należy zastosować przepis § 12 ust. 1 ww. rozporządzenia zgodnie z którym, budynek należy sytuować w odległości 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy lub 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

W konsekwencji organ stwierdził, że projekt budowlany został sporządzony niezgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego.

Odwołanie od ww. decyzji z dnia [...] grudnia 2019 r. wniósł inwestor. Wskazał, że zawarte w § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych słowo "lub" wskazuje warianty lokalizacji budynku względem granicy działki. Brak jest jakiegokolwiek ograniczenia, jakoby owo unormowanie dotyczyło wyłącznie niektórych części granicy działki budowlanej. Przepis nie definiuje ilu i której granicy dotyczy. Nie definiuje ilu i którego boku budynku dotyczy. Granica działki budowlanej biegnie po całym obwodzie tej działki zatem, treść przepisu pozwala na zabudowę obiektu w sposób zaprojektowany przez projektanta. W odniesieniu do długości budynku gospodarczego, inwestor wyjaśnił, że posiada on zewnętrzne wymiary rzutu podstawy 4,7 x 6,5 m, co opisano w projekcie zagospodarowania terenu i w projekcie budowlanym. Dłuższy bok budynku, usytuowany jest 1,5 m od granicy z sąsiadem, który wyraził na to zgodę. Natomiast umieszczony w narożniku budynku dodatkowo 35 centymetrowy tzw. ogniomurek nie powinien być wliczany do długości budynku.

W toku postępowania odwoławczego Wojewoda wezwaniem z dnia 23 stycznia 2020 r. na podstawie art. 50 § 1 k.p.a. zobowiązał inwestora do uzupełnienia dokumentacji projektowej.

Pismem z dnia 14 lutego 2020 r. inwestor udzielił odpowiedzi na powyższe wezwanie.

Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] kwietnia 2020 r. Wojewoda działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. uchylił decyzję organu I instancji i zatwierdził projekt budowlany oraz udzielił pozwolenia na budowę.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wyjaśnił, że nieprawidłowości w przedłożonej dokumentacji projektowej zostały uzupełnione poprzez:

- doprowadzenie projektu budowlanego do zgodności z przepisami rozporządzenia Ministra Transportu. Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2018 r. poz. 1935) poprzez jego uzupełnienie o schemat instalacji elektrycznej budynku zgodnie z § 12 ust. 1 pkt 5;

- wyjaśnienie kwestii dotyczącej zapewnienia dojścia i dojazdu do projektowanego budynku;

- doprowadzenie do zgodności projektu budowlanego w zakresie dostosowania parametrów technicznych budynku gospodarczego do wymagań wynikających z § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych,

- uwzględnienie w legendzie wszystkich elementów, kolorystyki i oznaczeń znajdujących się na rysunku planu zagospodarowania terenu.

Zdaniem Wojewody inwestor wypełnił wszystkie obowiązki wynikające z art. 32 ust. 4 oraz art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Braki w dokumentacji projektowej stwierdzone przez organ I instancji, zostały wyjaśnione i uzupełnione na etapie postępowania odwoławczego.

Dalej Wojewoda wyjaśnił, że projektowane przedsięwzięcie, objęte wnioskiem o pozwolenie na budowę jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów obszarów X-71 - część II i 0-50, w gminie [...], uchwalonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] września 2002 r. Projekt budowlany jest kompletny i został sporządzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia budowlane. Dołączono do niego oświadczenia projektantów, potwierdzające, że został sporządzony zgodnie z przepisami prawa budowlanego oraz z zasadami wiedzy technicznej. Projekt posiada też wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia. Projekt zawiera również informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. Wykonany został zgodnie z rozporządzeniem w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Dokumentacja projektowa jest kompletna - zawiera oświadczenie, o którym mowa w art. 20 ust. 4 Prawa budowlanego oraz aktualne w stosunku do projektu zaświadczenia, o których mowa w art. 12 ust. 7 ww. ustawy.

W skardze na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2020 r. skarżący podniósł, że została wydana z pogwałceniem Prawa budowlanego i naruszeniem przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dokładnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego X-71- część II i0-50, zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] września 2002 r., który zdaniem skarżącego nie dopuszcza zabudowy w ostrej granicy działki. Powołując orzeczenia sądów administracyjnych skarżący podniósł, że dopuszczenie sytuowania takiego budynku bezpośrednio przy granicy nie zwalnia inwestora z zachowania innych wymagań określonych w przepisach techniczno-budowlanych, z uwagi na ochronę praw właściciela sąsiedniej działki budowlanej. W ocenie skarżącego z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika, by przeprowadzono analizę oddziaływania inwestycji na działki sąsiednie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymał stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wskazać należy, że sprawę rozpoznano i wyrok wydano na posiedzeniu niejawnym, w trybie określonym w art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875). Zgodnie z nim, Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Na podstawie powołanego przepisu Przewodniczący Wydziału VII Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarządzeniem skierował sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, wyznaczając termin posiedzenia na dzień 3 grudnia 2020 r.

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2020 r., którą organ odwoławczy uchylił decyzję Prezydenta [...] z dnia [...]grudnia 2019 r. i udzielił pozwolenia na budowę budynku gospodarczego przewidzianego do realizacji na działce o nr [...] zgodnie z wnioskiem.

W ocenie Sądu, decyzja ta wydana została z naruszeniem prawa, bowiem organ odwoławczy nie przeprowadził wyczerpującego postępowania, w tym nie zweryfikował wszystkich okoliczności i argumentów podniesionych w skardze, a istotnych dla skarżącego, o czym świadczy uzasadnienie orzeczenia tego organu. W konsekwencji Wojewoda, nie dokonał też pełnej oceny przedłożonego projektu budowlanego (stosownie do art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego) i zupełnie nie rozważył, czy zatwierdzenie projektu nie ograniczy możliwości zagospodarowania nieruchomości sąsiednich, a w szczególności działki skarżącego nr [...].

Zauważyć należy, że z projektu zagospodarowania terenu (tj. z części rys. i opisowej) wynika, że inwestor zaplanował przedmiotową inwestycję polegającą na budowie budynku gospodarczego o wymiarach 4,70 m x 6,50 m i wysokość 3,00 m na działce nr [...], w północnej granicy z niezabudowaną działką skarżącego nr [...] i w odległości 1,5 m od wschodniej granicy z działką nr [...]. W ścianach budynku zlokalizowanych od strony sąsiednich działek [...] nie przewiduje się otworów okiennych ani drzwiowych. Na działce nr [...] znajduje się budynek mieszkalny, usytuowany 13,50 m od projektowanego budynku gospodarczego.

Skarżący podnosi w skardze, że takie usytuowanie spornego budynku garażowego względem jego działki narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] września 2002 r.

Do kwestii zgodności inwestycji z planem miejscowym nie odniósł się żaden z orzekających w sprawie organów. Prezydent odmawiając zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku gospodarczego stwierdził jedynie, że jego lokalizacja w ostrej granicy z działką nr [...] i w odległości 1,5 m od granicy działki nr [...] jest sprzeczna z § 12 ust. 4 pkt 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. W ocenie Prezydenta taki budynek można przybliżyć jedną ścianą wyłącznie do jednej granicy działki budowlanej.

Z kolei Wojewoda uchylając decyzję organu I instancji i udzielając pozwolenia na budowę w ogóle nie nawiązał do argumentacji organu I instancji i nie wyjaśnił z jakich przyczyn jej nie podziela. Nie dokonał również jakiejkolwiek analizy planu miejscowego, choć wypis z planu stanowił zawartość opracowania "Projekt budynku gospodarczego w zabudowie jednorodzinnej". Wojewoda poprzestał jedynie na jednozadaniowym stwierdzeniu, że "projektowane przedsięwzięcie, objęte wnioskiem o pozwolenie na budowę jest zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego", nie wyjaśniając jakie jest przeznaczenie w planie miejscowym działki i czy plan ten zawiera jakiekolwiek regulacje, co do sytuowania budynków w granicy. Także w sposób całkowicie ogólnikowy stwierdził, że braki w dokumentacji projektowej dostrzeżone przez organ I instancji zostały wyjaśnione i uzupełnione na etapie postępowania odwoławczego. Wojewoda udzielając pozwolenia na budowę zgodnie z wnioskiem nie ocenił również, czy budowa budynku gospodarczego w ostrej granicy z działką skarżącego nie ograniczy możliwości zagospodarowania jego działki.

Podkreślić w tym miejscu należy, że nie jest rolą sądu administracyjnego zastępowanie organu administracji w jego ustawowych obowiązkach i sprawowanie funkcji trzeciej instancji administracyjnej.

Sąd zauważa, że decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę jest decyzją związaną, co oznacza, że w razie spełnienia wymagań określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, a także w przepisach technicznych zawartych w rozporządzeniach wykonawczych do tej ustawy, przy jednoczesnym braku przesłanki negatywnej z art. 35 ust. 5 Prawa budowlanego, właściwy organ nie może odmówić inwestorowi wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 4).

Jednym z podstawowych wymogów jest ustalenie zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności jego ustaleń dotyczących terenu przewidzianego do zainwestowania oraz dopuszczonych tym planem warunków i sposobów jego zabudowy. Natomiast co do wymogów technicznych dotyczących planowanego obiektu jest jego prawidłowe usytuowanie względem granic nieruchomości, na której obiekt ten ma zostać posadowiony. Zgodnie z § 12 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się sytuowanie budynku gospodarczego o długości mniejszej niż 5,50 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Zważyć przy tym trzeba, że przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie mają za zadanie służyć bezpieczeństwu obiektów budowlanych i zapobiegać zagrożeniom dla życia, zdrowia i mienia. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazuje się, że kwestia odległości budowy od granicy z działką sąsiednią pomimo, że mowa jest o niej w ww. rozporządzeniu, w pewnych okolicznościach w ogóle nie ma charakteru przepisów techniczno-budowlanych, lecz dotyczy prawa sąsiedzkiego, jako elementu prawa cywilnego (por. wyroki NSA: z dnia 27 marca 2012 r., sygn. II OSK 42/11; z dnia 21 lutego 2012 r., sygn. II OSK 2312/10; z dnia 26 października 2011 r., sygn. II OSK 1518/10 – dostępne Cbosa). Dopuszczając lokalizację budynku przy granicy z działką sąsiednią należy zatem rozważyć interesy obu zainteresowanych stron, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w zw. z art. 144 Kodeksu cywilnego, mogących usprawiedliwiać takie nadzwyczajne rozwiązanie (por. wyrok WSA w Kielcach z dnia 31 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Ke 662/15). Należy mieć bowiem na względzie, że użycie przez ustawodawcę w ww. przepisie § 12 ust. 3 rozporządzenia sformułowania "dopuszcza się" jednoznacznie wskazuje, że jest to rozwiązanie wyjątkowe, które wymaga nie tylko zaistnienia szczególnych okoliczności wymienionych w tym przepisie, a stanowiących odstępstwo od ogólnej zasady lokowania budynków, przewidzianej w § 12 ust. 1 ww. rozporządzenia, ale również szczególnej staranności i dbałości organu w zakresie poszanowania interesów osób trzecich. Organ winien zatem mieć na uwadze, że w tego rodzaju sytuacjach, usytuowanie budynku w granicy zazwyczaj budzi, często uzasadniony sprzeciw właścicieli działki sąsiedniej. Dlatego też należy rzetelnie zbadać przesłanki przemawiające za dopuszczeniem takiego usytuowania. Przepis § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wskazuje wprawdzie, że nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednak nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, albo że jest związany wyłącznie przepisami warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Jak słusznie wskazano w wyroku składu siedmiu sędziów NSA z dnia 11 czerwca 2001 r., sygn. akt OSA 4/01 pomimo, że przedmiotem sprawy rozpoznawanej przez organ architektoniczno-budowlany jest pozwolenie na budowę, a więc rozstrzygnięcie należące do typowych zagadnień z dziedziny prawa administracyjnego materialnego, to jednak unormowań prawnych co do możliwości i warunków udzielenia pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy nieruchomości stanowiącej własność innej osoby niż inwestor należy poszukiwać zarówno w przepisach prawa administracyjnego (ustawa Prawo budowlane) jak i w przepisach prawa cywilnego (art. 140 k.c. i art. 144 k.c.).

Podkreślić również należy, na co słusznie zwrócił uwagę skarżący, że ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa art. 5 Prawa budowlanego, obejmuje szeroki zakres badania oddziaływania jednej nieruchomości na sąsiednie działki budowlane, a wyliczenie zawarte w art. 5 ust. 1 pkt 9 ma charakter jedynie przykładowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 1996 r., III ARN 87/95, OSN 1996/21/316, postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2001 r., sygn. akt IV SA 558/99, LEX nr 77640). Właściciel działki sąsiadującej z działką inwestora ma, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, prawo do poszanowania jego uzasadnionych interesów wynikających z prawa do korzystania ze swojej własności. Jak stanowi art. 4 tej ustawy każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Zatem usytuowanie budynku na działce budowlanej, z poszanowaniem interesu prawnego właścicieli działek sąsiednich oznacza nie tylko uwzględnienie norm, o których mowa w § 12 rozporządzenia, ale także wyważenia interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich (por. wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2013 r., sygn. akt II OSK 551/12). Rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością lub w zbliżeniu do tej granicy, organ administracji publicznej powinien więc uwzględniać konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron i ochrony własności (art. 32 i 64 Konstytucji RP), jak również przepis art. 144 Kodeksu cywilnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 listopada 2004 r., sygn. akt OSK 786/04, ONSA i WSA 2005/4/86; z dnia 28 kwietnia 2006 r., sygn. akt II OSK 794/05; z dnia 14 września 2006 r., sygn. akt II OSK 1090/05; z dnia 3 marca 2008 r., sygn. akt II OSK 436/07, dostępne Cbosa).

Dodać należy, że w odniesieniu do art. 5 Prawa budowlanego podnosi się, że poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa zabudowy w takim samym zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi. Wskazuje się, że należy w tym zakresie dokonywać wyważenia interesów inwestora i właścicieli działek sąsiednich. Oznacza to wymóg uwzględnienia istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek w przyszłości (por. Prawo budowlane. Komentarz, pod red. A. Glinieckiego, wyd. 2, LexisNexis, Warszawa 2014, s. 118).

Dostrzec również należy, że poszanowanie interesów osób władających nieruchomościami znajdującymi się w sąsiedztwie inwestycji, gwarantowane jest m. in. przestrzeganiem norm wynikających z przepisów techniczno-budowlanych (art. 4 i art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego). W przepisach tych określono zasady wzajemnego usytuowania budynków w aspekcie zapewnienia bezpieczeństwa pożarowego, zapewnienia minimalnego czasu nasłonecznienia oraz nieprzesłaniania okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Ponadto, prokonstytucyjna wykładnia przepisu § 13 rozporządzenia (a nie jego literalne brzmienie) wymaga uwzględnienia zasady równej ochrony prawa własności wobec sąsiada przez przewidywanie możliwości usytuowania w przyszłości obiektów budowlanych na jego działce. Inna wykładnia nie jest do przyjęcia, gdyż może to doprowadzić do ograniczenia prawa własności właściciela nieruchomości sąsiedniej, który budując później budynek będzie miał ograniczony dostęp światła dziennego do pomieszczeń mieszkalnych. Wykładnia § 13 rozporządzenia zgodnie z zasadą równości została również zastosowana m.in. w wyroku WSA we Wrocławiu z dnia 6 grudnia 2007 r. sygn. akt II SA/Wr 37/07 - Lex nr 491986, który stwierdził, że przepis § 13 ust. 1 rozporządzenia będzie miał zastosowanie zarówno do projektowanych obiektów przeznaczonych do realizacji jak też do obiektów już istniejących.

Z akt sprawy wynika, że dla sąsiednich terenów niezabudowanych realizacja projektowanego budynku oznacza częściowe ograniczenie możliwości lokalizacji zabudowy lub urządzeń budowlanych w odległości mniejszej niż 6,5 m od projektowanej inwestycji dla działki nr [...] i 8 m od tej inwestycji dla działki skarżącego nr [...] (str. 7 projektu budowlanego)

W konsekwencji, Sąd podzielił zastrzeżenia podniesione w skardze i zgadza się ze skarżącym, że w sprawie nie przeanalizowano powyższych kwestii mogących mieć znaczenie dla oceny prawidłowości przedłożonego projektu zagospodarowania działki.

Uchylając decyzję organu I instancji o odmowie pozwolenia na budowę i zezwalając inwestorowi na realizację inwestycji zgodnie z wnioskiem Wojewoda nie zajął się wyjaśnieniem powyższych kwestii, w efekcie co najmniej przedwcześnie uznał, że w okolicznościach sprawy nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Zdaniem Sądu, aby móc ocenić, czy dopuszczalne jest sytuowanie obiektu po granicy, okoliczności te wymagają zweryfikowania i rozpatrzenia, tym bardziej, że nieruchomość inwestycyjna nr ... być może pozwala na zlokalizowanie garażu w odległości 1,5 m od granicy działki skarżącego, a nie w granicy nieruchomości.

Z tych też przyczyn, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jako oparta na niepełnej analizie, a w konsekwencji wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. i art. 107 § 3 w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2, art. 4 oraz art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w zw. z art. 144 k.c.

Rozpoznając ponownie sprawę Wojewoda winien uzupełnić postępowanie i ocenę we wskazanym przez Sąd zakresie, odnieść się do motywów decyzji organu I instancji, a podjęte rozstrzygnięcie uzasadnić zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Mowa tu o sporządzeniu uzasadnienia, które w sposób czytelny i jasny wskazuje na rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie i nie sprowadza się jedynie do sprawozdawczego charakteru i lakonicznych konkluzji.

Ze wszystkich wyżej wymienionych względów Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.) orzekł, jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania, na które złożył się wpis od skargi w wysokości 500 zł orzeczono na podstawie art. 200 ww. ustawy.