Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 669/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2017-10-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 4, 5, 6, 7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Piotr Godlewski Sędziowie WSA Ewa Partyka WSA Krystyna Józefczyk /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 września 2017 r. sprawy ze skargi P. M. i P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta [...] z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...].


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi P. M. i P. M. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zwanego dalej "Kolegium", z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że decyzjami odpowiednio z [...] maja 2016r. nr [...] oraz z dnia [...] października 2016 r. nr [...] Burmistrz Miasta [...] po rozpoznaniu wniosku "A" Sp. z o.o. w [...] ustalił warunki zabudowy dla objętego wnioskiem zamierzenia inwestycyjnego. Decyzje te zostały uchylone odpowiednio decyzjami Kolegium z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] oraz z dnia [...] grudnia 2016 r.

Burmistrz Miasta [...] po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego, miejsc postojowych oraz zjazdu drogowego z drogi publicznej - ul. [...] (działka nr [...]) na działce nr [...]" na terenie obejmującym nieruchomości nr [...],[...],[...],[...],[...],[...] położone w Ł. przy ul. [...]. Organ uznał, że wniosek jest kompletny, a planowana inwestycja jest zgodna z wymogami określonymi w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm., dalej: "u.p.z.p.").

Odwołanie od tej decyzji wnieśli P. M. i P. M. nie wyrażając zgody na przedmiotową inwestycję i wskazując, że pierwotnym przeznaczeniem działek objętych decyzją było budownictwo jednorodzinne, a nie wielorodzinne. Wskazali na błędne ustalenie przez organ wysokości planowanej inwestycji w przedziale od 8,5 m do 16 m , podczas gdy średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi 8,5 m. Powyższe wskazuje na dowolność ustalonych parametrów inwestycji oraz jej uciążliwość. Odwołujący wskazali także na kolizję istniejących urządzeń infrastruktury technicznej z planowaną inwestycją. Ponadto faktyczny wjazd na teren inwestycji będzie odbywał się z ul. [...], a nie z ul. [...]. jak podaje inwestor.

Opisaną na wstępie decyzją działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2016r., poz. 23 z późn. zm., dalej "k.p.a.") oraz art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Wskazało, że po myśli art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W ocenie Kolegium przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z wymaganiami wynikającymi z przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r., nr 164, poz. 1588, dalej "Rozporządzenie").

Kolegium uznało, że organ I instancji w sposób dopuszczony przepisami § 7 Rozporządzenia wyznaczył w zaskarżonej decyzji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wskazując, że wysokość do gzymsu lub górnej krawędzi attyki wynosi od 8,5 m, średnia wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi do 16 m - analogicznie jak dla trzech istniejących budynków mieszkalnych wielorodzinnych na obszarze analizowanym, uzasadniając przy tym zastosowanie odstępstwa o którym mowa w § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Zgodnie z brzmieniem § 7 ust. 1 wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli natomiast wysokość ta, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). § 7 ust. 4 dopuszcza zaś wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1 jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Także w zaskarżonej decyzji organ I instancji dopuścił kwestionowaną przez odwołujących możliwość przebudowy kolizyjnych elementów uzbrojenia terenu.

Na nieuwzględnienie zasługuje także zarzut dotyczący faktycznego wjazdu na teren inwestycji, który zdaniem odwołujących będzie odbywał się z ul. [...], a nie z ul. [...] jak podaje inwestor. Ze złożonych przez inwestora w toku postępowania wyjaśnień (pismo z dnia [...] stycznia 2017 r.) jednoznacznie wynika, iż główny wjazd na działkę będzie odbywał się od północnej strony nieruchomości tj. od ulicy [...] tj. z działki nr [...] (droga publiczna) na działkę nr [...]. Zatem zgodnie z wnioskiem inwestora zapis ten znalazł się w treści zaskarżonej decyzji oraz załączniku graficznym do decyzji.

Co do zarzutów odwołujących dotyczących uciążliwości związanych z funkcjonowaniem przyszłej inwestycji, to nie mogą one zostać uwzględnione na tym etapie postępowania.

Z przepisu art. 54 u.p.z.p., mającego odpowiednie zastosowanie do decyzji o warunkach zabudowy wynika, że decyzja taka winna określać wyłącznie linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na odpowiedniej mapie, a nie określać w sposób szczegółowy usytuowania planowanego obiektu w terenie. W przedmiotowej sprawie decyzja ma właśnie taki kształt. Usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych stanowią, jako projekt zagospodarowania działki lub terenu, część projektu budowlanego (art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane). W postępowaniu o pozwolenie na budowę organ architektoniczno - budowlany, który zatwierdza przedłożony projekt budowlany, sprawdza zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno - budowlanymi. Kontrola ta obejmuje więc również prawidłowość usytuowania budynku na działce. Decyzję o takim usytuowaniu może jednak podjąć dopiero organ architektoniczno - budowlany zatwierdzając projekt budowlany i udzielając pozwolenia na budowę.

Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nie uprawnia też do prowadzenia robót budowlanych, nie rozstrzyga kwestii usytuowania projektowanego obiektu na terenie nieruchomości, ani zagadnień techniczno-budowlanych podlegających przepisom prawa budowlanego, lecz nakłada obowiązek, wykonania projektu zgodnie z przepisami rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690).

W skardze na opisaną na wstępie decyzję P. M. i P . M. reprezentowani przez pełnomocników wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji zarzucając

- naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 7,8, 77 § 1, 80 i 107 § k.p.a. i w konsekwencji naruszenie przepisów prawa materialnego, to jest art.6 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 7 i § 3 Rozporządzenia przez brak wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i prawdy obiektywnej, błędną lokalizację przedmiotowego budynku i ustalenie błędnych parametrów jego wysokości z naruszeniem interesu skarżących i mieszkańców sąsiednich domów jednorodzinnych.

W uzasadnieniu podnieśli, że przedmiotowy budynek wraz z planowaną infrastrukturą został zlokalizowany na terenie obejmującym m.in. działki nr [...]i [...], na których znajduje się przepompownia ścieków i kanały ściekowe służące całej dzielnicy miasta. Wspomniana w decyzji możliwość przebudowy czy przeniesienia tego urządzenia i jego elementów w inne miejsce jest zupełnie iluzoryczna. Ponadto przedmiotowy budynek został zlokalizowany w bezpośrednim sąsiedztwie kilkudziesięciu domów jednorodzinnych, w tym domu skarżących, o średniej wysokości zabudowy wynoszącej 8,5 m (do 10 m) i średnio 2 – kondygnacyjnych, a zatem budowa na tym terenie 16 metrowego budynku nastąpiłaby z naruszeniem przepisów Rozporządzenia. Spowoduje to niedopuszczalny "uskok" w zabudowie burzący istniejący ład urbanistyczny i architektoniczny, tym bardziej, że istniejące domy jednorodzinne kryte są dachami spadowymi a dach projektowanego budynku miałby być płaski. Ponadto każdy budynek o wys. pomiędzy 8, 5 m a 16 m, którego wschodnia ściana miałaby się zaleźć w odległości 30 m od zachodniej ściany domu skarżących pozbawi praktycznie cały dom dostępu do światła słonecznego i ograniczy dostęp do światła dziennego, a przede wszystkim pozbawi możliwości korzystania z energii elektrycznej wytwarzane przez urządzenie fotowoltaiczne. Z kolei lokalizacja w bezpośrednim sąsiedztwie działki skarżących wewnętrznej drogi kołowej i pieszej łączącej ulice [...] i [...] spowoduje narażenie mieszkańców na hałas i uciążliwości w korzystaniu z drogi dojazdowej do ich działki.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżone decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy podkreślić, że teren objęty planowaną inwestycją nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec tego przy kształtowaniu nowego ładu przestrzennego i urbanistyki istniały podstawy do zastosowania przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), na podstawie których dokonano ustalenia dla zamierzonej inwestycji warunków zabudowy w drodze decyzji. Z przepisu art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy wynika, że warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie następujące wymogi: planowana inwestycja musi stanowić kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, działka na której planowana jest inwestycja musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz wystarczające uzbrojenie terenu. Jeżeli chodzi o zgodność z przepisami odrębnymi to w szczególności organ administracyjny powinien uwzględnić warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych w zakresie warunków wymaganych dla kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich – art. 54 ust. 2 ustawy.

W art. 61 ust. 6 cytowanej ustawy przewidziano delegację ustawową do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i na tej podstawie wydano rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588).

Z treści § 4 rozporządzenia wynika, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem inwestora wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Odstępstwa od tej reguły zawiera ust. 2 – 4 cyt. § 4 rozporządzenia, pozwalające wyznaczyć linię zabudowy w inny sposób. Nie mniej przepisy te nie stwarzają podstawy prawnej do odstąpienia od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy.

W objętej kontrolą Sądu decyzji organu I instancji oraz będącej załącznikiem do tej decyzji analizy urbanistycznej organ używa określenia "nieprzekraczalna linia zabudowy". Ustawodawca nie przewidział takiego określenia.

Konieczność ustalenia w decyzji "linii zabudowy" ma istotne znaczenie nie tylko pod kątem zbliżenia projektowanego budynku do pasa drogowego. Do takich wniosków prowadzi zarówno treść § 4 ust. 1 rozporządzenia wykonawczego, jak również fakt, że kwestia linii zabudowy została objęta regulacją art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu, związaną z ładem przestrzennym i dobrym sąsiedztwem, a nie z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy. To ten ostatni przepis dotyczy zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, a więc także z ustawą z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Ustawa ta normuje w art. 43 kwestie zbliżenia obiektów budowlanych do pasa drogowego. Z uzasadnienia decyzji organów obu instancji trudno wywieźć, aby było to wyłącznie błędne określenie obowiązującej linii zabudowy. Ustalając linię zabudowy należy uwzględnić obowiązek ukształtowania ładu przestrzennego w związku z planowana inwestycją.

Wyznaczenie linii zabudowy jest obligatoryjne również w takim wypadku, gdy planowany obiekt nie przylega bezpośrednio do pasa drogowego.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Błędne jest również stanowisko organu, że ustala się nieprzekraczalną linię zabudowy od dróg wewnętrznych. Z brzmienia § 4 rozporządzenia trudno wywieźć, iż istnieje podstawa prawna do nieustalania linii zabudowy.

Dla ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej. Celem tego przepisu jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co uzasadnia przyjęcie stanowiska, iż pojęcie sąsiedztwa winno być rozumiane w sensie urbanistycznym, a to stwarza obowiązek szczegółowej analizy w każdym przypadku, co winno mieć odzwierciedlenie w uzasadnieniu rozstrzygnięcia.

Przepis § 5 ust. 1 rozporządzenia nakłada na organ administracji publicznej obowiązek wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości do obszaru analizowanego. Natomiast § 6 ust. 1 rozporządzenia nakłada obowiązek wyznaczenia szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym.

W obu tych przypadkach organ prawidłowo oblicza średnie dla każdego z tych parametrów. Nie ma natomiast podstaw prawnych do ustalenia wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej.

Określenie w decyzji tych parametrów powinno być konkretne i stanowcze (patrz: wyrok z dnia 21 września 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 252/11). Zarówno w decyzji organu I instancji jak i analizie mowa jest o średniej szerokości elewacji frontowej. W ocenie Sądu wykładnia przepisów § 5 i § 6 rozporządzenia przy uwzględnieniu treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy daje podstawy do przyjęcia, że dla ustalenia warunków zabudowy dla konkretnej inwestycji decydujące znaczenie ma w szczególności analiza działek sąsiednich – w szerokim rozumieniu tego pojęcia – które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie m.in. kontynuacji funkcji i parametrów.

Zdaniem Sądu orzekającego w tej sprawie określenie parametrów nowej zabudowy, o których mowa w § 5 i § 6 rozporządzenia, nie narusza prawa.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, dopuszcza się też wyznaczenie innej wysokości w sytuacjach określonych w ust. 2 – 4 § 7 rozporządzenia.

W przedmiotowej sprawie w zakresie ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do jej gzymsu lub attyki organ przyjął wysokość od 8,5 m średniej wysokości budynków na obszarze analizowanym do wysokości 16 m tak jak wysokość dla trzech budynków wielorodzinnych znajdujących się na obszarze analizowanym. Z analizy urbanistycznej wynika, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok pomiędzy zabudową wielorodzinną o wysokości 16 m a wysokością zabudowy jednorodzinnej o wysokości 10 m.

Właściwa wykładnia przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia, przy uwzględnieniu treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. prowadzi do wniosku, że dla ustalenia warunków konkretnego obiektu budowlanego decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek, sąsiadujących, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów, cech kształtowania zabudowy, w tym wysokości nowych obiektów. Organ jednak winien w analizie urbanistycznej wykazać racjonalne przesłanki do określenia cech i parametrów architektonicznych nowej zabudowy bez odnoszenia ich do charakterystyki zabudowy jednorodzinnej istniejącej w przeważającej ilości w bliskim sąsiedztwie. Analiza urbanistyczno – architektoniczna nie spełnia tego wymogu.

Z załącznika nr 3 wynika, iż planowana inwestycja przylega do zabudowy jednorodzinnej, zwłaszcza od strony inwestycji oznaczonej "BC". Z ustaleń organu nie wynika, w jakiej odległości od zabudowy jednorodzinnej planowana inwestycja będzie zlokalizowana. Nie jest też wiadomym, w jakiej odległości od planowanej inwestycji znajduje się zabudowa wielorodzinna. Zdecydowana większość zabudowy objętej obszarem analizowanym to zabudowa jednorodzinna.

§ 7 ust. 4 dopuszcza ustalenie wysokości innej niż to wynika z ust. 1 lecz taka możliwość ma charakter wyjątkowy, którego uzasadnienie musi wynikać z analizy urbanistycznej. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie brak wyczerpującego uzasadnienia dla zastosowania § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zdaniem Sądu orzekającego w sprawie wyłączną przesłankę uzasadniająca zastosowanie § 7 ust. 4 rozporządzenia nie może być dążenie inwestora i wynikająca z prawa własności chęć stworzenia inwestorowi najdogodniejszych warunków do inwestowania.

Organy bowiem są zobowiązane do wnikliwego ustalenia i wykazania, że plany inwestycyjne inwestora znajdują swoje uzasadnienie w ukształtowaniu ładu przestrzennego dla danego terenu. Wynik tych ustaleń musi znaleźć odzwierciedlenie zarówno w części tekstowej analizy jak i w uzasadnieniu decyzji. Zwrócić należy uwagę, iż analizowany obszar to również tereny rolnicze.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia decyzja o warunkach zabudowy musi rozstrzygać o geometrii dachu. Decyzja nie zawiera uzasadnienia ani ustaleń w tym zakresie, przyjmuje się, iż "ma być odpowiednia do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym".

Zgodnie z art. 107 § 3 K.p.a. elementem rozstrzygnięcia organu jest jego prawidłowe uzasadnienie. Nie budzi wątpliwości, że ten element rozstrzygnięcia musi stwarzać sytuację, że organ podjął próbę wyjaśnienia stronie biorącej udział w postępowaniu okoliczności uzasadniających rozstrzygnięcie organu. Zarzuty odwołania dotyczą przede wszystkim kwestionowania wysokości planowanego budynku wielorodzinnego. Z odwołania wynika, że budynek bezpośrednio sąsiadujący z planowaną inwestycją to 6-metrowy budynek przedszkola. Całe osiedle to 44 domy jednorodzinne. Z ustaleń wynika, że w przedmiotowej sprawie na sąsiednich działkach i planowany budynek wielorodzinny tworzy uskok a średnia wysokość to 8,5 m. Zgodnie z § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenia innej wysokości jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. W rozpoznawanej sprawie analiza urbanistyczna w tym zakresie nie zawiera wystarczającego uzasadnienia. To z analizy musi wynikać, że uwzględnienie stosunkowo rozległego obszaru nie stwarza ryzyka naruszenia ładu przestrzennego w aspekcie wysokości zabudowy istniejącej i planowanej. Oznacza to, że w każdej indywidualnej sprawie, organ określający warunki zabudowy musi poddać analizie obszar tworzący urbanistyczną całość, tak by możliwym było dokonanie rzetelnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji, przy jednoczesnym zachowaniu koniecznych wymogów wynikających z ustawy (zob. wyroki NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, z dnia 3 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1520/07).

Decyzja organu odwoławczego nie zawiera odniesienia się do zarzutów odwołania. Poza tym stwierdzenie, "że podziela ustalenia: wnioski organu pierwszej instancji" nie daje przekonania, że organ rozpoznając odwołanie przeprowadził własne postępowanie bo do tego zobowiązuje go przepis art. 15 K.p.a.

Prowadząc ponownie postępowanie organy prawidłowo określą linię zabudowy dla planowanej inwestycji zgodnie z brzmieniem § 4 rozporządzenia, następnie w analizie urbanistycznej dadzą wyraz zasadności przyjętej dla tego osiedla wysokości nowej zabudowy i przyjętej geometrii dachu.

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 7 ust. 4 rozporządzenia w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. orzeczono jak w sentencji.

O kosztach nie orzeczono z powodu braku wniosku.