Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1822/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-08-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 3, ust. 4
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: § 58 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Marek Stojanowski Sędziowie: Sędzia NSA Jerzy Siegień Sędzia NSA Marian Wolanin (spr.) po rozpoznaniu w dniu 25 sierpnia 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej C. Sp. z o.o. z siedzibą w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 lutego 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 2635/18 w sprawie ze skargi C. Sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 6 lipca 2018 r., nr 2879/2018 w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżony wyrok i zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Wojewody Mazowieckiego na rzecz C. Sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 6.540 (sześć tysięcy pięćset czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 21 lutego 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2635/18, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę C. Polska Sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 6 lipca 2018 r., nr 2879/2018 w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

W uzasadnieniu powołanego wyroku Sąd I instancji wskazał, że decyzją z 8 września 2005 r. Prezydent m.st. Warszawy zatwierdził, na wniosek C. Polska sp. z o.o., projekt podziału nieruchomości uregulowanej w KW Nr [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2, z obrębu [...], położonej przy [...], w wyniku którego została wydzielona m.in. działka nr [...] o pow. [...] m2, przeznaczona pod drogę publiczną. Pismem z 21 stycznia 2013 r. skarżąca wszczęła postępowanie administracyjne o wypłatę odszkodowania za wydzieloną działkę pod drogę publiczną przejętą na własność W. Decyzją z 4 września 2017 r. Prezydent m.st. Warszawy ustalił odszkodowanie za wskazaną działkę w wysokości [...] zł i przyznał je na rzecz wnioskodawczyni. W wyniku złożonego przez skarżącą odwołania, Wojewoda Mazowiecki decyzją z 6 lipca 2018 r., nr 2879/2018, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Oddalając skargę C. Polska sp. z o.o. na powołaną decyzję organu odwoławczego, Sąd I instancji stwierdził, że podziela w całości stanowisko i argumentację organów administracji obu instancji, a w szczególności – zdaniem Sądu - brak jest podstaw pozwalających na stwierdzenie, że niewłaściwie został sporządzony w sprawie operat szacunkowy z dnia 8 lipca 2016 r. przyjęty za podstawę do ustalenia odszkodowania. Operat ten wskazuje i uzasadnia metodę zastosowaną do wyceny, przedstawia analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, analizę rynku lokalnego, przedstawia ceny transakcyjne nieruchomości, opisy nieruchomości, czynniki wpływające na kształtowanie się cen, charakterystykę nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych z określeniem wag cech rynkowych i zakresów kwotowych. Rzeczoznawca zbadał również tzw. trend czasowy i stwierdził, że w badanym okresie ceny gruntów nie charakteryzowały się ani tendencją wzrostową, ani tendencją malejącą. Rzeczoznawca dołączył również zestawienie nieruchomości porównawczych i ich parametry. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i takie uzasadnienie zostało w nim zawarte. Dostosowano również wskaźniki korygujące. Rzeczoznawca w operacie zawarł wszelkie wymagane przepisami prawa informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy prawnej jej dokonania, opisał stan prawny nieruchomości, a także stan nieruchomości przed i po podziale. W operacie rzeczoznawca ponadto wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór i opis nieruchomości porównywalnych. Wynik wyceny został wyczerpująco uzasadniony. W związku z zastrzeżeniami zgłoszonymi przez stronę do operatu, rzeczoznawca ustosunkował się do nich w piśmie z 31 maja 2017 r., nie znajdując podstaw do zmiany swych wniosków.

W ocenie Sądu I instancji, niezasadny jest zarzut dotyczący aktualności operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu 8 lipca 2016 r. W świetle art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Sporządzony w sprawie operat w dniu 8 lipca 2016 r. pozostawał więc aktualny, w świetle tego przepisu, do dnia 8 lipca 2017 r. Zgodnie z art. 156 ust. 4 tej ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W niniejszej sprawie aktualność operatu została potwierdzona w dniu 20 czerwca 2017 r., zaś decyzja organu I instancji została wydana w dniu 4 września 2017 r., natomiast zaskarżona decyzja w dniu 6 lipca 2018 r. Z mocy art. 156 ust. 4 zdanie trzecie, po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Ustawodawca ograniczył zatem możliwość aktualizowania operatów szacunkowych, wyraźnie stanowiąc, że w wyniku aktualizacji operat szacunkowy może być wykorzystywany tylko przez okres kolejnych 12 miesięcy, liczonych od dnia upływu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. W świetle powyższego to biegły decyduje o tym, czy sporządzony przez niego operat zachowuje aktualność, zaś datę ważności operatu wyznacza przepis art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomości wskazując, że w wyniku aktualizacji operat może być wykorzystywany tylko przez okres kolejnych 12 miesięcy liczonych od dnia upływu okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Wbrew twierdzeniom skarżącej, termin ten jest więc liczony nie od daty potwierdzenia aktualności operatu, lecz od dnia upływu okresu 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Zatem sporządzony w tej sprawie operat w dniu 8 lipca 2016 r. – po potwierdzeniu aktualności – zachowywał aktualność do dnia 8 lipca 2018 r. Żaden zaś z obowiązujących przepisów prawa nie zakazuje potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego w okresie jego ważności. Aktualność operatu szacunkowego może być potwierdzona jeszcze w okresie jego ważności, jeżeli organ nabierze wątpliwości (np. na skutek intensywnej zmiany czynników mających wpływ na wysokość ceny), czy operat, mimo jego aktualności, nadal może być wykorzystywany. W niniejszej sprawie organ zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności sporządzonego przez niego operatu ze względu na zawartą na str. 15 w pkt 4.2. operatu klauzulę, że datą, na którą określono wartość przedmiotu wyceny jest: 8 lipca 2016 r. przy założeniu, że data ta odpowiadać będzie dacie wydania decyzji o ustaleniu wysokości odszkodowania.

W skardze kasacyjnej pełnomocnik C. Polska Sp. z o.o. z siedzibą w W. zarzucił naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez błędną wykładnię i nieprawidłowe zastosowanie:

I. art. 133 § 1 w zw. z art. 134 § 1 oraz art. 145 § 1 pkt 1 i 2 w zw. z art. 141 § 4 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, z późn. zm.) – dalej ppsa, oraz art. 105 § 1, art. 77 § 1, art. 10 § 1, art. 7, art. 7a oraz art. 107 § 1 i 3 w zw. z art. 84 § 1 kpa w zw. z art. 151 ust. 1 u.g.n. (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji), art. 4 ust. 1 i 4 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz. U. 2017 poz.1509), oraz art. 4 ust. 1 pkt 76 Rozporządzenia nr 575/2013 Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniające rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (Dziennik Urzędowy Unii Europejskiej, L176), dalej zwanego "Rozporządzeniem U.E. nr 575/2013" przez:

a) błędne i wewnętrznie sprzeczne ustalenie że:

- operat J.M. N. jest spójny i kompletny od strony formalnej, podczas gdy znajdująca się w aktach kopia operatu jest fragmentaryczna, nie zawiera bowiem m.in. części załączników, a niektóre skopiowane karty są nieczytelne, a tym samym błędne ustalenie przez Sąd w niniejszej sprawie, iż operat ten spełnia wymogi formalne, skoro w toku niniejszej sprawy nie da się tego ustalić na podstawie akt administracyjnych I i II - instancji;

- strona nie przedłożyła kontroperatu, podczas gdy operat autorstwa rzeczoznawcy majątkowego S. S. znajduje się w aktach sprawy, co więcej WSA ustala nawet, iż operat S. S. jest oczywiście wadliwy z uwagi na skierowanie wniosku dotyczącego odpowiedzialności dyscyplinarnej tegoż rzeczoznawcy;

- nie jest możliwym badanie przez Sąd operatu ad meritum, podczas gdy WSA de facto taką kontrolę przeprowadził uznając operat S.S. za niespelniający wymogów formalnych, pomimo iż zarzuty co do operatu (stawiane przez Organy) dot. kwestii merytorycznych i kontrolę operatu S. S. przeprowadzono bez czynienia własnych ustaleń a jednocześnie WSA pominął błędy rachunkowe i niespójność z wyjaśnieniami operatu J. M. N.;

b) błędne ustalenie, iż operat J.M. N. jest spójny i wiarygodny, a także poprawny pod względem formalnym w zakresie mogącym według WSA podlegać kontroli pomimo iż:

- biegła, uzupełniając operat w opinii uzupełniającej przyznała, iż zidentyfikowała 32 transakcje gruntami podobnymi, a nie 22 jak wskazała w operacie, lecz pomimo oczywiście innego wyniku analizy ceny średniej mkw (609 zł wobec 508 zł) i innych poniżej wymienionych elementów obliczeń wartości działki wywłaszczonej nie zmodyfikowała w żaden sposób swych wyliczeń;

- biegła J.M. N. poprawnie dokonała wyboru transakcji podelgających analizie, odrzucając te dot. Gruntów prywatnych lub dot. Nieruchomości ponieżej 100 mkw, podczas gdy nie jest wiadome jak biegła skonstruowała tabelę z k. 106-105 akt adm., skoro w tabeli na s. 266-265 akt adm. biegła wymienia 32 transakcje podobne w tym samym okresie czasu a jedynie jedna (dotyczy [...], pozostałe dotyczą zaś [...] i [...] (czyli rynku lokalnego wg biegłej);

- wykaz transakcji porównywanych operatu, który stanowi podstawę wyliczeń pomija m.in. transakcje dot. działek przy ul. [...] i przy ul. [...], które przy relatywnie dużej powierzchni posiadały cenę za mkw w wysokości odpowiednio 1.309 zl i 900 zl za mkw - a w konsekwencji ewidentne znaczne zaniżenie przez biegłą ceny średniej mkw w operacie oraz błędne ustalenie działki o cenie maksymalnej, która to wg operatu ma mieć wartość 891 zł, zaś wg wyjaśnień biegłej powinno to być 1.300 zł;

- odwołuje się on do brzmienia u.g.n. i wynikającej z niego "starej" definicji wartości nieruchomości, które utraciło moc w dniu wydawania decyzji i tym samym operat taki nie może być bezrefleksyjnie wykorzystywany po wprowadzeniu nowej definicji wartości nieruchomości - a tym samym pozbawione indywidualnej analizy sprawy przyjęcie, iż operat każdorazowo może być aktualizowany pomimo, iż jego ustalenia i cel wprost odwołują się do starej definicji wartości nieruchomości;

- oba wykazy zawierają transakcje z okresu trzyletniego - co wskazuje na ich znaczną nieaktualność dla daty wyceny;

c) brak ustaleń:

- czy biegła J.M. N. przyjęła poprawną metodę wyceny wobec braku transakcji podobnych;

- czy zmiana wytycznych organizacji rzeczoznawców majątkowych i nowy stan prawny oraz objęcie okresem porównawczym okresu aż 3 lat wstecz nie stanowią istotnej zmiany okoliczności w rozumieniu ostatniego zdania art. 156 ust. 4 u.g.n. i nie wykluczają aktualizacji operatu J. M. N. w ogóle;

- czy klauzula aktualizacyjna J. M. N. nie utraciła mocy wobec zmiany stanu prawnego któiy nastąpił później;

- czy operat J. M. N. jest wiarygodny pomimo, iż 2 pozostałe operaty wskazywały na znaczne różnice nie tylko w wartościach nieruchomości wycenianej, ale również i w zakresie cen nieruchomości przyjętych do analizy oraz metodzie wyceny;

- co do tego jakie konkretnie wady posiada operat S.S. i wskazanie które konkretnie przepisy narusza;

- czy postępowanie dyscyplinarne S.S. zakończyło się i jaki ma ono wpływ na konkretne zarzuty co do sporządzonego przez niego operatu;

a w konsekwencji uznanie przez Sąd, iż możliwe i prawidłowe jest wydanie decyzji w oparciu o operat, który na dzień wydania tejże decyzji posiadał braki formalne w postaci:

- fragmentaryczności operatu - braku kompletu załączników, braku możliwości ich odczytania;

- uszczuplonego (bez żadnego uzasadnienia) wykazu transakcji gruntami podobnymi, a także niczym nieuzasadnionego pominięcia dwóch transakcji o cenach (1.309 zł i 900 zl za mkw) znacznie przewyższających cenę maksymalną z operatu (891 zl za mkw) oraz przy braku sprostowania oczywistych błędów z tego tytułu (tj. w obliczeniu ceny średniej i wytypowaniu ceny najwyższej);

- zawarcia w nim wykazu transakcji, w którym znalazły się nieruchomości o powierzchni np. 2, 8, 13 czy 16 mkw (a więc o kilka tysięcy razy mniejsze niż grunt wywłaszczony), podczas gdy z wykazu z pisma z 31 maja 2017 r. wynikało, iż dokonywano transakcji np. gruntami o powierzchni 3.112 mkw czy 87.115 mkw, które jednak w wykazie z operatu nie znalazły się bez żadnego uzasadnienia, pomimo iż biegła nimi dysponowała;

- jego niezgodności z aktualnymi wytycznymi organizacji rzeczoznawców majątkowych oraz uwzględnieniu starej definicji wartości nieruchomości (t.j. art. 151 ust. 1 u.g.n. w brzmieniu przed zmianami), objęciu transakcji z okresu aż 3 lat sprzed daty sporządzenia i aż 5 lat sprzed daty utraty aktualności pomijając jednocześnie nowowprowadzoną definicję wynikającą z implementacji art. 4 ust. 1 pkt 76 Rozporządzenia U.E. nr 575/2013 oraz konieczność stosowania nowego brzmienia art. 151 ust. 1 u.g.n. wynikłą z art. 4 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz. U. 2017 poz.1509);

II. art. 133 § 1 w zw. z art. 134 § 1 oraz art. 145 § 1 pkt 1 i 2 w zw. z 141 § 4 p.p.s.a. oraz art. 7, art. 7a, art. 8, art. 10 § 1, art. 35 § 5, art. 77 i art. 107 k.p.a. w zw. z § 3 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. nr 207. poz. 2100!. dalej zwanego “Rozporządzeniem R. M." oraz art. 134 u.g.n. i art. 151 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 3, § 36 i § 56 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. nr 207. poz. 2100) poprzez zaniechanie badania zarzutów Skarżącej dot. operatu J.M. N. oraz wad postępowania, tj. nierozpoznanie:

- zarzutów dotyczących metodologii i sposobu wyceny wartości nieruchomości, zwłaszcza po uwzględnieniu zmian w stanie prawnym opisanych w zarzucie I oraz braku uzasadnienia dla wyboru 22 transakcji uznanych za podobne wchodzących w skład operatu pomimo posiadania wiedzy o 32 transakcjach, w tym m.in. dwóch transakcjach o cenie znacznie wyższej niż maksymalna cena z operatu oraz innych zarzutach co do opisu transakcji podobnych (opisanych szerzej poniżej oraz w zarzucie I);

- zarzutów dotyczących przyjęcia do porównania w operacie nieruchomości, które aż w 80% zlokalizowane są w dzielnicy [...] w strefie ograniczonego użytkowania lotniska [...] (o dużym natężeniu hałasu), ustanowionej uchwałą Sejmiku Woj. Mazowieckiego (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 128, poz. 4086), w tym także w strefie zakazu zabudowy Zi i Z2, przy jednoczesnym pominięciu w operacie nieruchomości zlokalizowanych w pozostałych dzielnicach W.;

- zarzutów co do błędnego ustalania rynku lokalnego i czasokresu z którego pobrano dane, w tym ograniczenia się m.in. do badania transakcji jedynie z jednej dzielnicy zamiast z całej W., błędnego przyjęcia do porównania jedynie kilkadziesiąt do kilkunastu razy mniejszych nieruchomości z dzielnicy [...], o innym przeznaczeniu zabudowy okolicznej lub położonych w strefie zakazu zabudowy zabudowy Zi i Z2 oraz włączenie do obliczeń ceny średniej transakcji sprzed 3 lat (a 5 gdy weźmie się pod uwagę okres ważności wyznaczony aktualizacją operatu);

- zarzutów dotyczących dokonania wyboru metody szacowania w oparciu o Rozporządzenie R.M., w szczególności zaś przyjęcie do porównania nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym pomimo braku transakcji tego typu w okresie roku przed sporządzeniem operatu zamiast przyjęcia nieruchomości o przeznaczeniu gruntów przyległych, przy jednoczesnym pominięciu wytycznych wynikłych z naruszenia art. 134 i 151 u.g.n. oraz braku uzasadnienia dla odstąpienia od stosowania w/w przepisów w brzmieniu aktualnie obowiązującym, co prowadzi do naruszenia zasady przyjmowania "wyceny korzystniejszej dla strony";

- zarzutów dotyczących błędnego wyboru przez biegłą J. M. N. transakcji podobnych i metody wyceny, gdy sama biegła sygnalizowała brak transakcji podobnych oraz problemy z brakiem transakcji w których nie występuje element "przymusu" przy transakcjach nieruchomościami drogowymi;

- zarzutów dotyczących utożsamiania przez biegłą J. M. N. przeznaczenia nieruchomości ze sposobem jej wykorzystania i powielenie tegoż ustalenia biegłej przez Organy obu instancji;

- zarzutów dot. faworyzowania przez Organy operatu J.M. N. przy jednoczesnym utrudnianiu stronie wykonywania uprawnień związanych z inicjatywą dowodową, zasadą lojalności i informowania o toku sprawy, jak również koincydencji czasowej pomiędzy datą wygaśnięcia ważności obu operatów (J. M. N. i S. S.) a datą wydania decyzji;

a w konsekwencji:

- powielenie błędnych i niekorzystnych dla Strony ustaleń dot. prawidłowości operatu J. M. N. bez wnikania w jego treści których kontrola możliwa jest bez posiadania wiadomości specjalnych przy jednoczesnym dokonaniu takiej kontroli w stosunku do operatu S.S. ale bez wskazania wprost naruszonych przepisów czy też wewnętrznych sprzeczności tego operatu,

- zaakceptowanie faktu, iż operat któiy jest niekompletny i całkowicie sprzeczny z późniejszymi wyjaśnieniami biegłej i podanymi przez nią danymi w zakresie m.in. ceny średniej i ceny maksymalnej jest prawidłowy i może być przyjęty jako podstawa decyzji administracyjnej;

- brak szczegółowego odniesienia się do zarzutów dot. kwestii proceduralnych skargi przy jednoczesnym zaniechaniu badania czy postępowanie administracyjne było prowadzone obiektywnie i spełniało wymogi praworządności,

- brak zbadania czy w/w zarzuty nie miały wpływu na bieg sprawy, pomimo iż poprzez wydanie decyzji po dacie wygaśnięcia ważności operatu S. S. bez jednoczesnego poinformowania strony o zakończeniu gromadzenia materiału dowodowego strona została pozbawiona możliwości przedłożenia nowego operatu lub aktualizacji złożonego, a tym samym pozostawienie niezbadanej kwestii ograniczenia prawa strony do realizacji jej uprawnień procesowych i naruszenie zasady umacniania praworządności w postępowaniu administracyjnym;

III. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 107 § 1 pkt 2 w zw. z art. 77 k.p.a. oraz art. 156 ust. 3 u.g.n. i art. 156 ust. 4 u.g.n. przez ich błędną wykładnię i nieprawidłowe zastosowanie polegające na uznaniu za aktualny operatu rzeczoznawcy J. M. N. na dzień 6 lipca 2018 r., podczas gdy:

- dokonano wątpliwej co do skuteczności czynności stwierdzenia aktualności aktualnego jeszcze wówczas operatu (bowiem klauzula została nadana na 20 dni przed upływem okresu aktualności operatu) bez przeprowadzenia analizy transakcji z okresu po sporządzeniu operatu;

- wątpliwe jest czy rzeczoznawca mógł uznać operat za aktualny w tak znacznym czasie od daty jego obowiązywania i o tak dobranych podstawach do wyznaczenia ceny średniej, bowiem de facto stworzył on w ten sposób operat o dacie obowiązywania 13 miesięcy, opierający się o dane transakcyjne sprzed 5 lat, nadto niezgodny ze standardami organizacji rzeczoznawców oraz nowym brzmieniem u.g.n.;

- brak jest w klauzuli z dnia 20 czerwca 2017 r. jednoznacznego stwierdzenia co do możliwości przedłużenia okresu jego aktualności z uwagi na brak jakiejkolwiek daty wygaśnięcia klauzuli;

- klauzula aktualizacyjna nie spełnia wymogów przewidzianych art. 156 § 4 u.g.n. w nowym brzmieniu, w szczególności zaś brak jest jakiejkolwiek transakcji na której oparł się rzeczoznawca, aktualizując operat oraz analizy transakcji jako takiej (bowiem żadnych transakcji wspomnianych jako analizowane nie załączono), jak również brak jest ubezpieczenia które było wymagane po nowelizacji u.g.n.;

- rzeczoznawca J. M. N. przeczy sama sobie twierdząc, iż dokonała analizy (aktualizacja z 20 czerwca 2017 r.), podczas gdy poza pismem z 31 maja 2017 r., gdzie ustosunkowuje się do uwag Skarżącej w aktach administracyjnych nie ma dokumentów wskazujących na dokonanie jakikolwiek analizy w związku z aktualizacją operatu;

a w konsekwencji uznanie, iż doszło do ważnej aktualizacji operatu pomimo zmiany przepisów, do której doszło po jego wydaniu i niespełnieniu przez klauzulę norm,

a w konsekwencji ww. zarzutów oddalenie przez Sąd skargi w sytuacji, gdy Wojewódzki Sąd Administracyjny winien uchylić zaskarżoną decyzję Wojewody Mazowieckiego i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta m.st. Warszawy z uwagi na nie dające się usunąć braki operatu J. M. N.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej powołano argumenty mające przemawiać za uchyleniem zaskarżonego wyroku.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek tylko w tej części zarzutów, w których zakwestionowano prawidłowość potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego oraz jego kompletność co do analizy nieruchomości przyjętych do porównań.

Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Wykorzystanie operatu szacunkowego należy przy tym rozumieć, jako przyjęcie go za podstawę do wiążącego ustalenia stosownej należności – w niniejszej sprawie do wiążącego ustalenia odszkodowania, które nastąpiło dopiero w decyzji organu odwoławczego wydanej w dniu 6 lipca 2018 r. Tymczasem, operat szacunkowy przyjęty za podstawę do ustalenia odszkodowania w tej decyzji został sporządzony w dniu 8 lipca 2016 r. Organ odwoławczy wykorzystał zatem do wydania swojej decyzji operat szacunkowy po upływie niespełna 24 miesięcy od daty jego sporządzenia.

Z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca unormował zatem warunki dopuszczalności uznania aktualności operatu szacunkowego po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Charakter operatu szacunkowego, jako opinii o wartości nieruchomości normatywnie wiążącej przy ustalaniu różnych należności, powoduje konieczność bezwzględnego przestrzegania powołanego art. 156 ust. 4 dla uzyskania skutków, które z tego przepisu wynikają.

W znajdującym się w aktach sprawy operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 8 lipca 2016 r. nie ma umieszczonej klauzuli potwierdzającej aktualność tego operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Z treści tego operatu nie wynika również, aby została do niego dołączona - stosownie do cytowanego wyżej art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - analiza potwierdzająca, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 powołanej ustawy.

W aktach sprawy znajduje się jedynie odrębne pismo rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat szacunkowy w dniu 8 lipca 2016 r., opatrzone datą 20 czerwca 2017 r. i zatytułowane: "Klauzula dotycząca Operatu Szacunkowego określenia nieruchomości położonej w W. obecnie przy [...] na terenie Osiedla [...]". W treści tego pisma wskazano zaś m.in., że: "Potwierdzam aktualność, opracowanego przeze mnie, Operatu Szacunkowego Rep. Nr [...] dotyczącego określenia wartości niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w W., w dzielnicy [...] (...).". Omawiane pismo nie spełnia jednak ustawowego warunku potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z 8 lipca 2016 r. w sposób określony w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, skoro stosowna klauzula nie została umieszczona w operacie szacunkowym, jako jego integralna treść dla dopuszczalności wykorzystania tego operatu po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. O ile bowiem operat szacunkowy w terminie jego ważności do 12 miesięcy od daty jego sporządzenia stanowi prawnie określony dowód wartości nieruchomości, o tyle może taki dowód stanowić także po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, jeżeli będzie zawierał w swojej treści klauzulę określoną w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli gdy klauzula ta będzie umieszczona w tym operacie i jednocześnie zostanie do tego operatu dołączona analiza, o której mowa w powołanym art. 156 ust. 4. Ustawowa dyspozycja umieszczenia omawianej klauzuli w operacie szacunkowym oraz dołączenia do niego powołanej analizy wskazuje bowiem, że zarówno umieszczenie tej klauzuli, jak i dołączenie do operatu powołanej analizy powinno wynikać z treści operatu, skoro po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia wykorzystanie tego operatu jest uwarunkowane wynikaniem z jego treści spełnienia warunków określonych w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dodatkowo należy wskazać, że zamieszczone w piśmie z 20 czerwca 2017 r. uzasadnienie odwołujące się do monitoringu cen nieruchomości oraz odnotowania małej ilości transakcji nieruchomościami gruntowymi i stagnacji cen nieruchomości, a także braku wzrostu stawek czynszu dzierżawy gruntów, najmu budynków i lokali na rynku lokalnym, nie jest wystarczające do uznania za analizę, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stanowi to jedynie oświadczenie obejmujące także stwierdzenie braku zmian w stanie: zagospodarowania i techniczno-użytkowym nieruchomości oraz stopniu wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, otoczenia i przeznaczeniu nieruchomości. Takie oświadczenie nie zawiera w szczególności charakterystyki uwarunkowań i czynników określonych w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami występujących na rynku nieruchomości w czasie formułowania klauzuli aktualizacyjnej, których ocena aktualności determinuje ocenę aktualności operatu szacunkowego.

Wprawdzie według § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 204, poz. 2109, z późn. zm.) - o treści obowiązującej w dniu wydania decyzji przez organ odwoławczy, tj. w dniu 6 lipca 2018 r., w którym organ wiążąco wykorzystał operat szacunkowy z 8 lipca 2016 r. - potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następowało poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadczał o aktualności operatu. Treść powołanego § 58 ust. 1, obowiązująca w dniu wiążącego wykorzystania przez organ odwoławczy operatu szacunkowego z 8 lipca 2016 r., była odmienna od treści art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według bowiem powołanego art. 156 ust. 4 klauzulę o potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego należało umieścić w tym operacie i dołączyć do tego operatu analizę potwierdzającą, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Natomiast według powołanego § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (o treści obowiązującej w dniu 6 lipca 2018 r.), klauzulę o potwierdzeniu aktualności operatu szacunkowego należało jedynie dołączyć do tego operatu. Powołany § 58 ust. 1 w ogóle nie normował natomiast warunku dołączania do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty sporządzenia tego operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Określenie warunku i sposobu dołączania powołanej analizy do operatu szacunkowego pozostawało więc wyłączną domeną art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest aktem wykonawczym do ustawy o gospodarce nieruchomościami – wydanym na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 tej ustawy, dlatego jako akt prawny niższego rzędu nie mogło i nie może modyfikować art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami będącej aktem prawnym wyższego rzędu, bez zawartej w tej ustawie wyraźnej podstawy prawnej do takiej modyfikacji.

Konstytucyjna hierarchiczność źródeł powszechnie obowiązującego prawa Rzeczypospolitej Polskiej, określona w art. 87 ust. 1 i art. 92 ust. 1 Konstytucji RP, nakazuje w wypadku odmiennej treści przepisów aktu wyższego rzędu (ustawy) i aktu niższego rzędu (rozporządzenia), stosować w pierwszej kolejności przepis zawarty w akcie wyższego rzędu (lex superior derogat legi inferiori). Wykonawczy charakter przepisu rozporządzenia wobec ustawy nie może bowiem odmiennie normować kwestii uregulowanych w ustawie.

W rozpatrywanej sprawie zarówno Sąd I instancji, jak i organ odwoławczy błędnie więc dokonali oceny dopuszczalności wykorzystania operatu szacunkowego z 8 lipca 2016 r. przy wydawaniu decyzji przez organ odwoławczy w dniu 6 lipca 2018 r., uznając prawidłowość dokonania potwierdzenia jego aktualności. Pomimo nawet zacytowania przez Sąd I instancji treści art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Sąd ten - sprzecznie z zacytowaną treścią przepisu - uznał, że odrębne pismo rzeczoznawcy majątkowego z 20 czerwca 2017 r. (mające zawierać klauzulę aktualizacyjną) spełnia ustawowy wymóg z powołanego art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, zarówno co do samej klauzuli aktualizacyjnej, jak i analizy określonej w powołanym art. 156 ust. 4.

Błędna ocena organu odwoławczego i następnie Sądu I instancji prawidłowości potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego, gdy operat ten nie spełniał w dniu 6 lipca 2018 r. wymagań określonych w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oznacza, że organ odwoławczy przyjął za podstawę ustalenia odszkodowania operat szacunkowy, którego nie można uznać za dowód wartości nieruchomości.

Jedynie dodatkowo należy wskazać także na zasadność kwestionowania w skardze kasacyjnej kompletności przedmiotowego operatu szacunkowego. Operat ten, w egzemplarzu znajdującym się w aktach sprawy, nie zawiera w szczególności zestawienia nieruchomości przyjętych do porównań, co zobowiązywało organy administracji obu instancji oraz Sąd I instancji do oceny tej okoliczności przez pryzmat normatywnego warunku kompletności operatu określonego w § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Podstawę do ustalenia odszkodowania nie mogło stanowić pismo z 31 maja 2017 r., zawierające wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego do sporządzonego operatu szacunkowego, skoro wyjaśnienie wątpliwości nie zastępuje istotnych elementów samego operatu szacunkowego, a służy jedynie wyjaśnieniu jego zawartości.

W związku z powyższym Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 ppsa, uchylił zaskarżony wyrok i rozpoznając skargę, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 193 ppsa, uchylił decyzję organu odwoławczego.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 203 pkt 1 oraz art. 205 § 2 ppsa w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a oraz pkt 2 lit. b) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265). Mając na uwadze, że pełnomocnik Spółki wniósł w zasadzie tożsame skargi oraz skargi kasacyjne w szesnastu sprawach, Naczelny Sąd Administracyjny - na podstawie art. 207 § 2 ppsa - odstąpił od zasądzenia zwrotu kosztów postępowania sądowego w części.