Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 48/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2014-03-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 93 ust. 1, art. 98a ust. 1, art. 98a ust. 1a, art. 149, art. 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36 ust. 3 pkt 1, par. 36 ust. 6 pkt 5
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 5 marca 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska Protokolant specjalista Dominika Janicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2014 roku sprawy ze skargi M. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Z., ustalającą dla M. J. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia [...] nr [...] Wójt Gminy Z., w oparciu o art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. nr 102 z 2010r., poz. 651 ze zm.), ustalił opłatę adiacencką w wysokości 2 549,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z., oznaczonej ewidencyjnie numerem 201/1 o powierzchni 0,5382 ha, spowodowanego podziałem tej nieruchomości i zobowiązał M. J. do wniesienia w/w opłaty na rzecz Gminy Z. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ustalająca opłatę stanie się ostateczna. W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na ostateczną decyzję z dnia 15 listopada 2010 r. zatwierdzającą podział nieruchomości, obejmującej działkę nr 201/1 oraz na wzrost wartości tej nieruchomości w związku z dokonanym podziałem, określony przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę 50 980,00 zł. Organ wskazał, że zgodnie z postanowieniami uchwały Rady Gminy Z. Nr XXIII/147/05 z dnia 28 września 2005 r. w sprawie zmiany uchwały nr XIV/85/04 z dnia 29 kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej wskutek podziału oraz wzrostu wartości nieruchomości związanej z budową infrastruktury technicznej, opłata adiacencka stanowi 5 % różnicy między wartością jaką miała nieruchomość przed dokonaniem podziału, a wartością jaką ma po podziale.

W odwołaniu od powyższej decyzji M. J. zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, iż na gruncie tej ustawy pojęcie nieruchomości zostało utożsamione z pojęciem działki gruntu oraz poprzez przyjęcie, iż przedmiotem operatu szacunkowego nie stała się nieruchomość, a określona została wartość poszczególnych działek ewidencyjnych, których suma wartości została ustalona jako wartość wycenianej nieruchomości, naruszenie § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), poprzez przyjęcie, iż w podejściu porównawczym dopuszczono łączenie w ramach jednej wyceny metody porównywania param oraz metody korygowania ceny średniej. W uzasadnieniu odwołania podniósł, iż na gruncie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawodawca rozróżnia pojęcie nieruchomości (art. 4 pkt 1) od pojęcia działki gruntu (art. 4 pkt 3). Wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. W przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca posłużył się podejściem porównawczym, polegającym na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Nie może zatem, zdaniem strony, budzić wątpliwości, że punktem odniesienia przy poszukiwaniu nieruchomości podobnych jest nieruchomość będąca przedmiotem wyceny, a nie poszczególne jej działki. W niniejszej sprawie zaś rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości po podziale, oszacował wartość poszczególnych działek, opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do nieruchomości po podziale. Wyjaśnił, że obowiązujące przepisy prawa nie uprawniają rzeczoznawcy majątkowego do tego, by wartość nieruchomości po podziale określać jako sumę wartości powstałych wskutek tego podziału działek geodezyjnych. Ponadto, § 4 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie przewiduje możliwości łączenia w ramach jednej wyceny metody porównywania parami oraz metody korygowania ceny średniej. W przekonaniu M. J., podstawą wydania zaskarżonej decyzji stał się błędny operat szacunkowy, co jednak nie zwalnia organu od obowiązku poddania tego operatu, jako jedynego i kluczowego dowodu w sprawie, ocenie merytorycznej i jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Zwrócił uwagę na fakultatywny charakter decyzji ustalającej opłatę adiacencką, podejmowanej w ramach tzw. uznania administracyjnego i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz odstąpienie od nałożenia wobec niego opłaty.

Wspominaną na wstępie decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze miejscowości gminnej Z., na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka została objęta decyzją o warunkach zabudowy z dnia 28 maja 2009 r., dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z urządzeniami technicznymi oraz drogi wewnętrznej. W wyniku podziału z nieruchomości wydzielone zostało 6 działek gruntu, z których cztery przeznaczono pod zabudowę budynkami mieszkalnymi, tj. działki nr: 201/5, 201/7, 201/8 i 201/9, działkę nr 201/6 – przewidziano jako drogę wewnętrzną i plac manewrowy oraz działkę nr 201/10 - dla powiększenia działki sąsiedniej oznaczonej nr 201/4. Na zlecenie Gminy Z. został wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, którego przedmiotem była wycena nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Z., oznaczonej przed podziałem nr działki 201/1 o powierzchni 0,5382 ha i po podziale nr działek: nr 201/5 o powierzchni 0,1079 ha, nr 201/6 o powierzchni 0,0892 ha, nr 201/7 o powierzchni 0,0991 ha, nr 201/8 o powierzchni 0,0992 ha i nr 201/9 o powierzchni 0,1247 ha. Operat wykonano w celu określenia wartości rynkowej prawa własności opisanej nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego jej podziałem, dokonanym na wniosek właściciela. Do określenia wartości przedmiotu wyceny - przed i po podziale, zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej i metodę porównywania parami. Analizą rynku objęto niezabudowane działki gruntu o stosunkowo małej i dużej powierzchni przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zabudowę zagrodową i siedliskową z obszaru gminy Z. Biegła prześledziła transakcje z okresu od maja 2011 do sierpnia 2013 r. Ceny gruntów z analizowanych transakcji były zróżnicowane i oscylowały w przedziale od 3,55 zł/m² do 56,92 zł/m². W wybranej grupie nieruchomości porównawczych o dużej powierzchni (przed podziałem) cena minimalna 1 m² gruntu wynosiła 4,86 zł, cena maksymalna 11,65 zł, a cena średnia 7,29 zł. Wartość rynkową działki nr 201/1 przed jej podziałem, po zastosowaniu współczynników korygujących za położenie ogólne, sąsiedztwo i otoczenie, funkcję terenu/sposób wykorzystania, powierzchnię i uzbrojenie terenu, biegła określiła na kwotę 62700,300 zł, tj. 11,65 zł/m². Wśród wybranych transakcji sprzedaży nieruchomości o mniejszej powierzchni zanotowano cenę minimalną 14,72 zł/m² i maksymalną - 30,00 zł/m², a cenę średnią - 15,28 zł/m². Wartość rynkowa działki nr 201/5 o powierzchni 0,1079 ha, po przypisaniu w/w atrybutom odpowiednich współczynników korygujących, wyniosła 25 340 zł (23,48 zł/m²), działki nr 201/7 o powierzchni 0,0991 ha - 23 270,00 zł (23,48 zł/m²), działki nr 201/8 o powierzchni 0,0992 ha - 23 290,00 zł (23,48 zł/m²) i działki nr 201/9 o powierzchni 0,1247 ha - 29 280 ha (23,48 zł/m²). Natomiast wartość działki nr 201/6 o powierzchni 0,0892 ha, przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, oraz działki nr 201/10 o powierzchni 0,0181 ha wydzielonej na powiększenie nieruchomości sąsiedniej, biegła określiła według wartości jednostkowej 11,65 zł/m² jak przed podziałem, odpowiednio na kwotę: 10 390,00 zł i 2 110,00 zł. Całkowita wartość przedmiotowej nieruchomości po jej podziale wyniosła 113680,00 zł. Różnica wartości działki nr 201/1 według stanu przed jej podziałem i po podziale wyniosła, zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego, 50 980,00 zł. W oparciu o powyższy operat szacunkowy Wójt Gminy Z. ustalił wobec M. J. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanej jej podziałem, przy zastosowaniu 5 % stawki opłaty, wynikającej z uchwały Rady Gminy w Z. z dnia 29 kwietnia 2004 r. Nr XIV/85/04 w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego na skutek podziału oraz wzrostu wartości nieruchomości związanego z budową infrastruktury technicznej (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa Łódzkiego z dnia 5 lipca 2004 r. nr 186, poz. 1700), zmienionej w dniu 28 września 2005 r. uchwałą Rady Gminy w Z. Nr XXIII/147/05 (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa Łódzkiego z dnia 3 listopada 2005 r. nr 323, poz. 2978). Przesłanki dopuszczalności ustalenia tej opłaty określa przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i są to: dokonanie geodezyjnego podziału nieruchomości na wniosek właściciela, z wyłączeniem podziału dokonanego w trybie art. 95 ustawy, czyli niezależnie od ustaleń planu miejscowego; wystąpienie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, stwierdzonego opinią uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego; ustalenie opłaty adiacenckiej decyzją ostateczną przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna; obowiązywanie uchwały rady gminy, ustalającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Organ podniósł, że w przedmiotowej sprawie wszystkie powołane warunki zostały spełnione. Za udowodniony uznano wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, oznaczonej nr ewid. 201/1 w związku z dokonanym podziałem. Analiza operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, za wzrost wartości nieruchomości oznaczonej nr działki 201/1 na skutek jej geodezyjnego podziału wykazała zgodność opinii z obowiązującym prawem. Za przekonujące i logiczne Kolegium uznało wyjaśnienia rzeczoznawcy, odnoszące się do zarzutów zgłoszonych w odwołaniu względem wyceny. Przede wszystkim za nieuprawniony organ uznał zarzut dotyczący naruszenia § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez przyjęcie, iż w podejściu porównawczym dopuszczono łączenie w ramach jednej wyceny metody porównywania param oraz metody korygowania ceny średniej. Organ wskazał, że zgodnie z art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wycena nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości, przy czym analiza operatu prowadzi do wniosku, że operat szacunkowy obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości według stanu przed podziałem i określenie wartości rynkowej nieruchomości według stanu po podziale. Jego zdaniem, nie może budzić wątpliwości, że operat szacunkowy faktycznie zawiera dwie wyceny przeprowadzone odrębnymi metodami. Biegła dokonała dopuszczalnego prawem wyboru podejścia i metody wyceny nieruchomości oraz sposobu określenia wartości nieruchomości - uwzględniając cel wyceny, rodzaj i charakterystykę nieruchomości oraz dostępne dane w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości, wpływających na ich ceny. W opinii Kolegium, biegła prawidłowo określiła także wzrost wartości nieruchomości, stanowiącej przedmiot wyceny w następstwie dokonanego podziału, według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęła na dzień wydania decyzji, zatwierdzającej podział nieruchomości - 15 listopada 2010 r., a stan nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna - 22 listopada 2010 r., co odpowiada dyspozycji art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wyliczone przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości przed podziałem i po dokonaniu podziału zostały należycie udokumentowane, a określony w operacie szacunkowym wzrost wartości przedmiotowego gruntu był wynikiem wyłącznie dokonanego podziału działki nr 201/1. Na uwzględnienie, w ocenie Kolegium, nie zasługuje także zarzut naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomości poprzez "przyjęcie, iż przedmiotem operatu szacunkowego nie stała się nieruchomość, a określona została wartość poszczególnych działek ewidencyjnych, których suma wartości została ustalona jako wartość wycenianej nieruchomości". Zdaniem organu, bezspornym jest, iż na gruncie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami rozróżnia się pojęcie nieruchomości gruntowej od pojęcia działki gruntu, stanowiącej część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 1 i pkt 3 ustawy). Za prawidłowe uznał organ założenie biegłej, iż według stanu po podziale, tj. na dzień, w którym decyzja stała się ostateczna, przedmiotem wyceny stała się nieruchomość składająca się z sześciu działek. Jakkolwiek nadanie przedmiotowym działkom numerów geodezyjnych nie wywołało żadnych skutków cywilnoprawnych, to prawomocna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wartość nieruchomości po podziale winna uwzględniać w szczególności skutki wywołane podziałem, tj. liczbę wydzielonych działek, ich powierzchnię, kształt i kompletność w rozumieniu ustalonego w decyzji o warunkach zabudowy ich potencjalnego zagospodarowania. Zatem według organu wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału następuje wtedy, jeżeli przy potencjalnym zbywaniu nieruchomości w częściach geodezyjnie wydzielonych można uzyskać wyższą cenę, niż cena możliwa do uzyskania w wyniku zbycia danej nieruchomości jako jednej działki ewidencyjnej. Przyznał rację autorce operatu, że uprawnione było określenie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości powstałych wskutek podziału działek ewidencyjnych, stwierdzając, że takie potraktowanie nieruchomości po podziale pozwala w sposób najbardziej wiarygodny określić ewentualny wzrost bądź jego brak, jak również zmniejszenie wartości nieruchomości. W tej sytuacji Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania przestawionego w operacie szacunkowym sposobu wyliczenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, uznając opinię rzeczoznawcy majątkowego za wiarygodną i odpowiadającą prawu. Odnosząc się do fakultatywnego charakteru przedmiotowej opłaty Kolegium wyjaśniło, że nie jest uprawnione do kwestionowania woli organu gminy co do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zwłaszcza, gdy zaistniały wszystkie przesłanki, od których zależy ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniósł M. J., domagając się jej uchylenia z uwagi na upływ terminu 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Skarżący powielił argumentację zawartą w odwołaniu, zarzucając dodatkowo naruszenie § 36 ust. 3 w zw. z ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez zastosowanie wyliczenia wartości rynkowej działki, stanowiącej drogę wewnętrzną przy zastosowaniu wprost ust. 3, a nie ust. 6 § 36, co spowodowało nieuzasadnione zawyżenie jej wartości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Za niezasadny uznał organ zarzut naruszenia § 36 ust. 3 w zw. z ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., wskazując, że określenie wartości działki nr 201/6 wyodrębnionej w wyniku podziału pod drogę wewnętrzną obrazują wyliczenia na str. 15 operatu szacunkowego. Wynika z nich, że wartość tej działki z uwagi na funkcję (droga wewnętrzna) została określona przez rzeczoznawcę zgodnie z § 36 ust. 3 pkt 1 w zw. z ust. 6 pkt 5 rozporządzenia jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono tą działkę gruntu i jej powierzchni tj. według wartości 1m² gruntów jak przed podziałem. Nie zgodził się z twierdzeniem skarżącego, o zawyżeniu wartości działki nr 201/6, bowiem wartość tej części dzielonej nieruchomości w wyniku podziału w ogóle nie wzrosła. Ponadto, organ wyjaśnił, że przedstawiony przez autorkę operatu sposób wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalania opłaty adiacenckiej jest powszechnie praktykowany przez rzeczoznawców majątkowych i akceptowany przez sądy administracyjne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie bowiem z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola ta, po myśli § 2 tegoż artykułu, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Sąd administracyjny nie rozpoznaje zatem spraw merytorycznie, a bada jedynie legalność zaskarżonej decyzji, tzn. ocenia, czy jest ona zgodna z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez sąd, następuje tylko w przypadku wykazania istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz.U. z 2012r., poz. 270 ze zm.), powoływanej dalej jako p.p.s.a.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Z kolei art. 135 p.p.s.a. stanowi, że sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne do końcowego jej załatwienia.

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia decyzji, Sąd nie stwierdził, by zaskarżone orzeczenie naruszało prawo, w stopniu skutkującym jego wyeliminowaniem z obrotu prawnego.

Organy prawidłowo bowiem przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, którego przedmiotem było ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości, należącej do skarżącego nieruchomości gruntowej, położonej w Z. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 201/1 (przed podziałem), spowodowanej podziałem owej nieruchomości na działki nr 201/5, 201/6, 201/7, 201/8, 201/9, 201/10. Prawidłowo też opłatę tę wymierzyły.

Zgodnie z treścią art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Nadto ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a).

W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że decyzja Wójta Gminy Z. z dnia 15 listopada 2010r., nr 6011/22-1/10, o podziale nieruchomości, stała się ostateczna z dniem 30 listopada 2010r. (nie zaś jak błędnie wskazano z dniem 22 listopada 2010r.). Zaskarżona decyzja wydana została natomiast w dniu [...], zatem zarzut skargi, dotyczący ustalenia opłaty adiacenckiej po upływie ustawowego trzyletniego terminu nie jest zasadny. O zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego, decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy. (por. np. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 2013r., sygn.akt I OPS 6/13, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 1391607)

Bezspornym jest również to, że stawka procentowa opłaty adiacenckiej, określona została w uchwale Rady Gminy w Z. z dnia 29 kwietnia 2004 r. Nr XIV/85/04 w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego na skutek podziału oraz wzrostu wartości nieruchomości związanego z budową infrastruktury technicznej (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa Łódzkiego z dnia 5 lipca 2004 r. nr 186, poz. 1700), zmienionej w dniu 28 września 2005 r. uchwałą Rady Gminy w Z. Nr XXIII/147/05 (opubl. Dziennik Urzędowy Województwa Łódzkiego z dnia 3 listopada 2005 r. nr 323, poz. 2978). na 5 % wzrostu wartości nieruchomości.

Określenie wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w oparciu o zasady wyceny nieruchomości, określone w art. 149 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zgodnie z treścią art. 154 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1), a w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust.2 ).

W sporządzonym na potrzeby rozpoznawanej sprawy operacie szacunkowym określając wartość nieruchomości przed podziałem zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, po podziale natomiast – podejście porównawcze, metodę porównawczą. Wbrew zarzutom skargi tak stosowanej metodologii wyceny nie można uznać za sprzeczną z przepisami prawa. Wybór tej metody oraz sposób wyceny pozostaje w zgodzie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Żaden z powyższych przepisów nie zakazuje stosowania różnych metod dla dokonywania odrębnych wycen (dla nieruchomości przed i po podziale) w jednym operacie. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 5 kwietnia 2012r., sygn.akt II SA/Sz 161/12, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl)

W sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy i prawidłowo ocenionym przez Kolegium operacie szacunkowym rzeczoznawca przedstawił szczegółowo stan nieruchomości przed podziałem jak i po podziale. Wartość rynkową nieruchomości, dla potrzeb niniejszej wyceny, określił według stanu nieruchomości przed podziałem – na dzień wydania decyzji o podziale nieruchomości i według stanu nieruchomości po podziale - na dzień w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Dalej w operacie rzeczoznawca wyjaśnił, zastosowane metody i techniki wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę lokalnego rynku nieruchomości, obejmującego teren gminy Z.

W ocenie Sądu, sporządzony operat szacunkowy został zasadnie zaakceptowany przez Kolegium jako rozstrzygający dowód w sprawie. Sąd podziela pogląd organu, że jest on zgodny z wymogami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie tym rzeczoznawca zawarł wszelkie wymagane informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy formalnej i prawnej, z uwzględnieniem źródeł informacji o nieruchomościach, opisał dokładnie stan prawny nieruchomości, zawarł opis nieruchomości według stanu przed i po podziale. Wskazał podstawę i zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór i opis nieruchomości porównywalnych. W rezultacie wszystkich dokonanych czynności rzeczoznawca przedstawił wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Tak sporządzony operat szacunkowy, jak słusznie wywodzi Kolegium, nie pozostawia wątpliwości, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany był jej podziałem.

Dodatkowo autorka operatu, w związku z podniesionymi w toku postępowania administracyjnego zarzutami odnośnie sporządzonego operatu, udzieliła dodatkowych wyczerpujących wyjaśnień. Również te wyjaśnienia stały się podstawą oceny Kolegium, z trafnym uzasadnieniem, że ich treść przemawia za bezpodstawnością zarzutów odwołania, kwestionujących jego prawidłowość. Odnosząc się natomiast do kwestii szacowania "działek" wyodrębnionych w wyniku podziału, nie zaś nieruchomości, jak tego wymaga przepis art. 98 a ustawy, podnieść należy po pierwsze, iż faktycznie podziałowi podlegała działka geodezyjnie wyodrębniona o numerze 201/1, bowiem urządzona dlań księga wieczysta Kw nr [...], obejmuje nieruchomość składającą się z 5 (a po podziale) 10 działek geodezyjnych. Już to wskazuje, iż odwoływanie się do cywilistycznego pojęcia nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (tekst jednolity 2013, poz. 121), dla wykazania wadliwości sporządzonego operatu, nie jest trafne. Oczywiste jest również (czego dowodzi przeprowadzone przez skarżącego skutecznie postępowanie podziałowe), iż podział nieruchomości, w rozumieniu art. 93 ust. 1 dotyczyć może również działki gruntu, geodezyjnie wyodrębnionej, która stanowi część nieruchomości w rozumieniu art. 46 k.c. Zarzut zatem, iż działki geodezyjnie wyodrębnione po podziale nadal stanowią część nieruchomości, objętej księgą wieczystą Kw nr [...] nie dowodzi wadliwości sporządzonego operatu. Metodologicznie poprawne, zdaniem Sądu, szacowanie wartości poszczególnych działek wskazuje jedynie, iż dokonany podział stworzył potencjalną możliwość obrotu wydzielonymi działkami, co nie byłoby możliwe w przypadku, gdyby stanowiły one jedną działkę geodezyjną. Powoływanego zatem przez skarżącego stanowiska, wyrażonego w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 11 września 2013r., syg.akt IV SA/Po 582/13, uznającego, nieprawidłowość tego rodzaju praktyki, Sąd, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, nie podziela. Przeczyłoby to bowiem samej idei podziału nieruchomości i ustalanej w związku z tym opłaty adiacenckiej. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest bowiem ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej.

Nie jest również zasadny zarzut naruszenia przepisu § 36 ust. 3 w zw. z ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bowiem, jak trafnie podniesiono w odpowiedzi na skargę określenie wartości działki nr 201/6, wyodrębnionej w wyniku podziału pod drogę wewnętrzną została określona przez rzeczoznawcę zgodnie z § 36 ust. 3 pkt 1 w zw. z ust. 6 pkt 5 powołanego rozporządzenia jako iloczyn wartości 1 m² gruntów, z których wydzielono tą działkę gruntu i jej powierzchni tj. według wartości 1m² gruntów jak przed podziałem. Konkluzja o nieuzasadnionym zawyżeniu jej wartości nie jest więc trafna, bowiem wartość tej części dzielonej nieruchomości w wyniku podziału nie wzrosła.

Kwestia natomiast fakultatywności ustalanej opłaty oznacza pewną swobodę organu przy wydawaniu decyzji. Jak wskazuje się w orzecznictwie, opłata adiacencka jest rodzajem daniny publicznej na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową na skutek zdarzenia, jakim jest między innymi podział nieruchomości (por. uchwała NSA z 9 października 2000 r., sygn. OPK 8/00, ONSA 2001 z. 1, p. 15). Z przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, że ustawodawca nie nałożył na organy samorządu terytorialnego obowiązku ustalenia opłaty adiacenckiej, lecz jedynie zezwolił na ustalenie tej opłaty w sytuacji, gdy wskutek podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Podobnie w doktrynie wskazuje się, że wprowadzenie opłaty adiacenckiej nie jest w tym przypadku obligatoryjne, a jedynie możliwe (E. Bończak Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz do art. 98a, Lex). Podkreślić jednak należy, że w przypadku, gdy zostaną spełnione przesłanki wskazane w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności nastąpi wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału, organ posiada uprawnienie do tego, aby ustalić taką opłatę.

Konkludując, w ocenie Sądu, organy prawidłowo ustaliły opłatę adiacencką na podstawie operatu szacunkowego, w którym biegła ustaliła, iż wartość nieruchomości (działki nr 201/1) przed podziałem wynosiła 62 700 zł, zaś po podziale 113 680 zł. Wzrost wartości szacowanej nieruchomości jest zatem równy kwocie 50 980 zł., co przy zastosowaniu 5% procentowej stawki opłaty adiacenckiej dało kwotę opłaty równą 2 549 zł.

Biorąc pod uwagę powyższe, z uwagi na fakt, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu, po myśli art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi.

d.r