Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 438/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-05-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska (spr.), sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 maja 2018 r. sprawy ze skargi E.J. i W.Z. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżących E.J. i W.Z. kwotę 6.917 (sześć tysięcy dziewięćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

1 U Z A S A D N I E N I E

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2015r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.- dalej : k.p.a.), utrzymał w mocy orzeczenie Wojewody [...] z dnia [...] maja 2014r. nr [...], w przedmiocie przyznania odszkodowania E.I. (obecnie J.) i W.Z. w łącznej wysokości 92 236,00 zł, za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości, położonej w gminie [...] - działka ew. nr [...] (obr. [...]), o pow. 0,6207 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej - budowę drogi ekspresowej [...].

Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Decyzją z dnia [...] maja 2014r. nr [...], Wojewoda [...] po wszczęciu i przeprowadzeniu postępowania administracyjnego orzekł o przyznaniu na rzecz E. I. (obecnie J.) i W.Z. odszkodowania w łącznej wysokości 92 236,00 zł, za przejęcie - z mocy prawa - na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości, położonej w gminie [...] - działka ew. nr [...] (obr. [...]), o pow. 0,6207 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej - budowę drogi ekspresowej [...] odcinek [...] – granica Województwa [...].

Ze wskazaną powyżej decyzją nie zgodziły się E.I. (obecnie J.) i W. Z..

Organ odwoławczy po rozpoznaniu sprawy decyzją z dnia [...] lutego 2015r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2015r. W uzasadnieniu organ wskazał, że działka nr ew. [...] (obr. [...]), decyzją z [...] maja 2012r. (nr [...]) Wojewody [...], została przeznaczona na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi krajowej [...] wraz z przebudową istniejącej sieci uzbrojenia terenu, odcinek [...]. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa nieruchomość, stanowi operat szacunkowy, sporządzony dnia [...] kwietnia 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego – O.T. (dalej rzeczoznawca ). Operat spełnia stosowne wymagania a wysokość odszkodowania została ustalona prawidłowo.

Na powyższe orzeczenie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyły E.I.(obecnie J.) i W.Z. zaskarżając decyzję w całości i zarzucając naruszenie: przepisów postępowania tj. art. 77 § 1, art. 80 i 107 § 1 i 3 kpa; oraz art. art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013 r. poz. 687 ze zm. – dalej: specustawa drogowa); art. 134 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. – dalej: u.g.n.). Podnosząc wskazane wyżej zarzuty skarżące wniosły o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] maja 2014r. oraz o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wycena działki nie była prawidłowa, co wywodzono z faktu oszacowania wartości innych nieruchomości - sąsiednich, będących w istocie podobnymi oraz wskazywano, że organ administracji w uzasadnieniu orzeczenia nie odniósł się do zarzutów podnoszonych w tym zakresie w odwołaniu od decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 15 września 2015r. sygn.. IV SA/Wa 1377/15 uchylił zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2014 r. ( o numerze wskazanym na wstępie). W uzasadnieniu Sąd I instancji wskazał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, choć nie z przyczyn w niej podniesionych. Sąd zauważył, że dla oceny prawidłowej wartości nieruchomości nie może być podstawą inny dowód niż prawidłowo sporządzony operat, gdyż byłby on sprzeczny z prawem, w rozumieniu art. 75 zd. 1 in fine kpa. W rozpoznawanej sprawie podstawę orzekania o należnym odszkodowaniu stanowiła wycena dokonana w operacie szacunkowym z [...] kwietnia 2014 r. Sąd zauważył, że w toku postępowania przed Sądem I instancji strona przedłożyła Opinię o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2015r. sporządzoną przez zespół oceniający dwu rzeczoznawców (P.K. i K.L.), wyznaczonych przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, w rozumieniu art. 4 pkt 15 u.g.n. Zespół ten dokonał na podstawie art. 157 ust.1 u.g.n. oceny operatu i w opinii zawarł stwierdzenie, że "operat szacunkowy nie może służyć jako dowód w postępowaniu administracyjnym". Zarzucono m.in.: "niewłaściwie przeprowadzoną analizę przyjętego rynku nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi, co skutkowało niewłaściwym doborem nieruchomości porównawczych oraz zniekształceniem poziomu cen transakcyjnych, na których oparto określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości; brak określenia wartości części składowych nieruchomości (składników roślinnych - lucerna) jakie były na nieruchomości w dacie wydania decyzji zrid" (s. 3 Opinii). Sąd zauważył także, że operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 (art. 157 ust. 1a zd. 1 u.g.n). W tej sytuacji, Sąd uznał, że na dzień rozpatrywania sprawy przez Sąd I instancji, operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania w danej sprawie, nie ma już charakteru opinii o wartości nieruchomości, wobec przesądzenia w stosownym trybie, że dana wycena została sporządzona wadliwie. Ujawnienie tego rodzaju okoliczności, już po wydaniu ostatecznej decyzji w sprawie, stanowi podstawę wznowienia postępowania, w myśl art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a. Jest to nowa okoliczność w sprawie, nieznana organowi administracji na dzień orzekania. Ma ona istotne znacznie skoro dowodem, w oparciu o który ustala się wielkość odszkodowania, może być wyłącznie niewadliwie sporządzony operat szacunkowy. W danym przypadku - w stosownym trybie - zakwestionowano jego wartość a ocena ta - z woli prawodawcy - jest bezwzględnie wiążąca. Sąd przyjął, że nie został zakreślony normatywnie terminu, w którym zainteresowani mogą występować o weryfikację operatów a zatem w tym świetle bez znaczenia pozostaje sformułowana przez Ministra argumentacja, że treść Opinii, przedłożonej przez skarżącą, nie była znana na dzień orzekania w sprawie, jak i to, kiedy zlecono jej sporządzenie.

Zdaniem Sądu, wobec ujawnionych okoliczności – stwierdzenia, że w sprawie wystąpiły przesłanki wznowienia postępowania, gdyż zostały ujawnione istotne okoliczności, nieznane organowi orzekającemu w sprawie, zasadnym było uchylenie zarówno orzeczenia organu II jak i I instancji.

Skargę kasacyjną od wskazanego wyżej wyroku wywiódł Minister Infrastruktury i Rozwoju.

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy wyrokiem z dnia 17 października 2017r. sygn. I OSK 3446/15 uchylił zaskarżony wyrok Sądu I instancji w całości i sprawę przekazał temu sądowi do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia sąd kasacyjny wskazał, że zasadny okazał się zarzut naruszenia prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 157 ust.1 a zd. 1 u.g.n. Sąd opowiedział się bowiem za poglądem, zgodnie z którym stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy. Obowiązkiem organów obu instancji było zatem dokonanie oceny, czy operat w kontrolowanej sprawie jest należycie uzasadniony, czy nie doszło do pominięcia normy materialnoprawnej z § 36 ust. 1, 2 in princ. i ust. 4 zd. 1 in fine i zd. 2 rozporządzenia i czy trafnie został przez Wojewodę uznany. Sąd zauważył przy tym, że konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego, choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, co nie oznacza, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie - czego w kontrolowanej sprawie zabrakło. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Zdaniem Sądu to, że skarżąca przedłożyła dnia 12 sierpnia 2015 r., po wydaniu zaskarżonej decyzji z 18 lutego 2015 r., ocenę prawidłowości sporządzonego operatu dokonaną przez zespół orzekający jednej z wielu organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, w żaden sposób nie wpłynęło na charakter operatu w dacie wydania decyzji I i II instancji (verba legis: "od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1"). Dla decydenta procesowego (organu administracji publicznej, który powołał rzeczoznawcę majątkowego; sądu administracyjnego kontrolującego to postępowanie), ocena zespołu orzekającego jednej z wielu organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych winna być rozważona przez decydenta procesowego jedynie jako stanowisko pochodzące od osób dysponujących wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Taka ocena ma charakter dokumentu prywatnego, choć pochodzi od profesjonalistów w danej dziedzinie. Argumenty podniesione w ocenie, winny być przedmiotem namysłu decydenta procesowego nad uznaniem bądź odmową uznania operatu. Sąd podniósł także, że przedłożenie oceny na etapie postępowania przed sądem administracyjnym nie zwalnia sądu z obowiązku dokonania oceny, czy kontrola operatu przez organy administracji publicznej była prawidłowa. Obowiązkiem sądu jest dokonanie oceny operatu przy uwzględnieniu argumentów zaprezentowanych w opinii sporządzonej przez zespół rzeczoznawców, powołany przez jedną z wielu organizacji zawodowych rzeczoznawców majątkowych, przedłożonej dopiero w postępowaniu przed sądem administracyjnym. Sąd podkreślił również, że z istoty postępowania rozpoznawczego, toczącego się w oparciu o przepisy k.p.a. i u.g.n., a także postępowania sądowoadministracyjnego wynika, że ocena sporządzona na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n., mająca charakter dokumentu prywatnego, nie może powodować skutku przewidzianego w art. 157 ust. 1a zd. 1 u.g.n. w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym, toczących się na podstawie ustawy.

NSA uznał również, że negatywna opinia jednej z wielu organizacji rzeczoznawców majątkowych, sporządzona po wydaniu decyzji ostatecznej, wydanej w postępowaniu, w którym organy obowiązane były ocenić operat szacunkowy, będący następnie przedmiotem oceny z art. 157 ust. 1 u.g.n, nie stanowi przesłanki wznowienia postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 5 k.p.a. ani przesłanki uchylenia decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.

NSA wskazał zatem, że "ponownie rozpoznając sprawę Sąd I instancji uwzględni ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania, wyrażone w uzasadnieniu niniejszego wyroku (art. 153 p.p.s.a.). Istotne okazać się może kwestia wielokrotnie wskazywanej przez skarżącą różnicy w ustaleniu wartości przedmiotowej nieruchomości i nieruchomości sąsiednich i brak wyjaśnień biegłej w tej materii przed wydaniem zaskarżonej decyzji".

Ponownie rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie podnieść należy, że zgodnie z treścią art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (jt. Dz.U. z 2017r. poz. 1369 z późn. zm. – dalej p.p.s.a.) Sąd, któremu sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania na skutek uwzględnienia skargi kasacyjnej, związany jest wykładnią prawa dokonana w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Związanie wykładnią prawa oznacza obowiązek podporządkowania się Sądu w trakcie ponownej kontroli legalności zaskarżonego aktu administracyjnego sposobem rozumienia interpretowanego przepisu i nie jest możliwe nadanie odmiennego znaczenia prawnego treści tego przepisu.

Będąc zatem związanym wykładnią dokonaną przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 października 2017r. .oraz mając na względzie wskazania tego Sądu co do dalszego postępowania, Sąd w niniejszym składzie zobligowany był do dokonania oceny operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] kwietnia 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego O.T. przy uwzględnieniu argumentów zaprezentowanych w Opinii o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 20 lipca 2015r. sporządzonej przez zespół rzeczoznawców i przedłożonej w postępowaniu przed sądem administracyjnym.

Na wstępie jednak wskazać należy, że materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2013r. poz. 687 z późn. zm – dalej: specustawa drogowa) oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz.U z 2014r. poz. 518 z późn. zm. – dalej: u.g.n.). W myśl przywołanego wyżej art. 18 ust.1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym nastąpiło ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust.2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi wymieniony przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 15 u.g.n.).

Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne opisane zostały w § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.- dalej rozporządzenie).

W myśl § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji (o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, o ustaleniu lokalizacji autostrady, o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej), ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń wymienionej decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości winien zatem uwzględnić w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na operacie szacunkowym sporządzonym dnia [...] kwietnia 2014r. przez rzeczoznawcę majątkowego O.T.. Natomiast zgodnie ze wskazanym wyżej wyrokiem NSA, Sąd w niniejszym składzie był zobowiązany do dokonania oceny wskazanego operatu przy uwzględnieniu argumentów zawartych w przedłożonej przez stronę skarżącą "Opinii o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego" z dnia [...] lipca 2015r. (dalej: opinia z dnia 20 lipca 2015r.) sporządzonej przez zespół opiniujący wyznaczony przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w [...]. Po dokonaniu oceny tego dowodu w kontekście argumentów podnoszonych w opinii z dnia [...] lipca 2015r. oraz stawianych przez stronę skarżącą zarzutów i podnoszonych argumentów w szczególności dotyczących oszacowania i ustalenia znacznie wyższego odszkodowania za nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z działką nr [...] (obr. [...]), które zostały przejęte również pod inwestycję drogową – drogę ekspresową [...].

Po dokonaniu analizy, Sąd uznał, iż organy błędnie uznały operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów specustawy drogowej, ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia nie mogła stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania.

Sąd w tym miejscu dodatkowo pragnie podkreślić za Naczelnym Sądem Administracyjnym, że w sytuacji gdy kwestionowany jest przez stronę podstawowy dowód w sprawie jakim niewątpliwie jest operat szacunkowy, lub nasuwa on jakiekolwiek wątpliwości organu, to przed podjęciem rozstrzygnięcia w zakresie odszkodowania organ winien domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego. Obowiązkiem organów obu instancji jest bowiem dokonanie oceny, czy operat w kontrolowanej sprawie jest należycie uzasadniony, czy nie doszło do pominięcia lub naruszenia przy jego sporządzeniu przepisów prawa (u.g.n i rozporządzenia) i czy przyjęte do porównania nieruchomości są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, na co słusznie wskazał NSA we wskazanym wyżej wyroku. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. W niniejszej sprawie operat szacunkowy takich informacji nie zawiera a zatem tak naprawdę nie wiadomo dlaczego rzeczoznawca uznał przyjęte do porównania nieruchomości za podobne mimo, że jak wynika z opinii z dnia 20 lipca 2015r. o prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w operacie szacunkowym w analizie rynku w sposób niezasadny pominięto istotny zbiór transakcji nieruchomościami gruntowymi występującymi na regionalnym rynku, nabywanych na cele realizacji inwestycji drogowych od 27,00 zł/m2 (najwyższa cena transakcyjna przyjęta do analizy w operacie szacunkowym) a cechach spełniających warunki podobieństwa do gruntu nieruchomości wycenianej. Z opinii z dnia [...] lipca 2015r. wynika, że było to 6 transakcji dokonanych w latach 2012 i 2013 o cenach transakcyjnych 30zł/1m2, 42zł/1m2, 45zł/1m2, 48,02zł/1m2, 55zł/1m2, 75zł/1m2 (pkt 3.10 strona 13 opinii). Niewątpliwie zatem pominięcie w analizie rynku części transakcji nieruchomościami nabywanymi na cele realizacji inwestycji drogowych doprowadziło do zniekształcenia określonej w operacie szacunkowym wartości rynkowej gruntu wycenianej nieruchomości istotnie wpływając na wartość oszacowaną przez rzeczoznawcę.

Nie bez znaczenia jest również fakt, że z zgodnie z wyżej cyt. przepisem art. 18 ust.1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzji zrid) przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, co oznacza że skoro na nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid znajdowały się uprawy lucerny (v. operat szacunkowy s. 10 pkt 6.2, załącznik nr 4 s.96 do operatu) to w operacie szacunkowym rzeczoznawca winien dokonać szacowania również tego składnika roślinnego, co również bezpośrednio wpływa na oszacowaną wartość nieruchomości.

Nadto racje przyznać należy stronie skarżącej, że mimo zgłaszanych przez skarżące zastrzeżeń co do prawidłowości wykonanego operatu i podnoszonych argumentów dot. wyższego oszacowania nieruchomości sąsiadujących z działką nr ew. [...], które przejęte zostały na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod tą samą inwestycję i które podobnie były zagospodarowane i wykorzystywane (grunty rolne) organ w żaden sposób nie ustosunkował się do tych zastrzeżeń w zaskarżonym rozstrzygnięciu oraz na co wskazywano już powyżej nie podjął żadnych czynności celem wyjaśnienia tak istotnych rozbieżności (np. poprzez wystąpienie do rzeczoznawcy o złożenie wyjaśnień) w oszacowaniu nieruchomości w stosunku do szacunków wykonanych dla nieruchomości sąsiednich (działka skarżących oszacowana – 14,86 zł/1m2, działka sąsiednia nr [...]oszacowana – 24,56zł/1m2 – v. kserokopie wyciągów z operatów dla ww. nieruchomości załączone do pisma skarżących z dnia 8 czerwca 2014r.) . Tym samym dopuszczając się naruszenia nie tylko art. 7, 8, 77 § 1 i 107 § 3 k.pa. w zw. z art. 8 i 11 k.p.a. ale i art. 15 k.p.a., bowiem organ odwoławczy zobligowany jest do rozpoznania sprawy ponownie w jej całokształcie a zatem również z uwzględnieniem i z odniesieniem się w wydawanym rozstrzygnięciu do zarzutów stawianych w odwołaniu.

Uchylając zaskarżoną decyzję organu II instancji Sąd podzielił stanowisko NSA zawarte we wskazanym wyżej wyroku z dnia 17 października 2017r., "że obecnie organ odwoławczy ma możliwość w koniecznym zakresie uzupełnić postępowanie dowodowe (art. 136 k.p.a.), mając na uwadze szerszy zakres kognicji organu odwoławczego w świetle znowelizowanego art. 138 § 2 k.p.a. (...) a także przez przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego, jeżeli w kontrolowanej sprawie był uprzednio sporządzony operat szacunkowy". Z tego względu uchyleniu podlegała jedynie decyzja organu II instancji, bowiem zdaniem Sądu w niniejszej sprawie organ odwoławczy może przy zastosowaniu przepisu art. 136 k.p.a. uzupełnić postępowanie w koniecznym zakresie by móc wydać merytoryczne rozstrzygniecie.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni uwagi i wskazania Sądu zawarte w treści uzasadnienia wyroku.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 c) p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.

-----------------------

2