Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 735/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-06-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi E. W. i Z. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] lutego 2014 r. Nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej "Kolegium") utrzymał w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy O. (dalej "Burmistrza") z dnia [...] września 2013 r. nr [...] r. ustalającą E. W. i Z. W. (dalej "skarżący") opłatę w kwocie 3.873,47 zł jako 293/848 części opłaty w wysokości 11.210,60 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę ew. nr [...] położonej w obrębie 03 Miasta O. , o powierzchni 848 m2, dla której Sąd Rejonowy w P. prowadzi księgę wieczystą [...], w związku z uchwaleniem uchwalą nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...].09.2006 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] z dnia [...].12.2006 r. poz. 10384) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta O. [...] z częścią wsi O. i zbyciem tej działki w terminie 5 lat od uchwalenia ww. planu.

II. Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie sprawy:

1. Pierwotnie decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...], Burmistrz ustalił E. W. i Z. W. opłatę w wysokości 3.896,70 zł. Decyzję wydano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. S. w dniu [...] lipca 2010 r.

2. Następnie na skutek odwołania E. W. i Z. W. a Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] września 2012 r. nr [...] uchyliło do ponownego rozpatrzenia decyzję Burmistrza z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] wskazując na wątpliwości związane z przeprowadzeniem wyceny nieruchomości w operacie szacunkowym, w tym brak określenia faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości oraz niewłaściwego doboru transakcji do porównań. Ostatecznie Kolegium wskazało na konieczność sporządzenia poprawnej wyceny nieruchomości.

3. Decyzją nr [...] z dnia [...] września 2013 r. organ I instancji ponownie ustalił skarżącym opłatę (tzw. rentę planistyczną), tym razem w wysokości 3.873,47 zł. Decyzja została oparta na nowym operacie szacunkowym z dnia 10.05.2013 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J.K.

4. E. W. i Z. W. złożyli od niej odwołanie.

III. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] lutego 2014 r. Nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją") Kolegium utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ administracji publicznej wskazał, między innymi, co następuje:

1. W toku prowadzonego postępowania ustalono, że zgodnie z Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego gminy O. , zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...].04.1994 r., obowiązującym do dnia 31.12.2003r., działka ew. nr [...] położona była na terenie rolno-osadniczym, a więc nie uzyskała zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolniczego na cele nierolnicze. Nowy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego miasta O. z częścią wsi O. , zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...].09.2006, Dz. Urz. Woj. [...] nr [...]. poz. [...] z dnia [...].12.2006 r. zmienił przeznaczenie ww. nieruchomości na ter zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Sporna nieruchomość w dniu wejścia w życie nowego miejscowego planu z 2006 r. była częścią większej nieruchomości składającej się z różnych działek, podzielonej decyzją podziałową Burmistrza z dnia [...].06.2008 r. nr [...].

2. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. działki, które utworzyły działkę nr [...] oznaczone były w ewidencji gruntów jako użytki rolne klasy RII i RIIIa, których obszar zdecydowanie przekraczał 0,5 ha. W ocenie Kolegium wobec niespełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647) na przedmiotowym obszarze brak było możliwości ustalenia warunków zabudowy.

3. Na tej podstawie Kolegium uznało, że w stanie faktycznym i prawnym rozpatrywanej sprawy nie było konieczne ustalenie relacji wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. i wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu. Faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego z 2006 r. był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie ogólnym, zatwierdzonym uchwałą z [...] kwietnia 1994 r. Z tego też względu Kolegium nie podzieliło poglądu skarżących jakoby szacowana działka przeznaczona była pod drogę publiczną.

4. SKO podało, że w sporządzonym w dniu 10 maja 2014 r. na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym biegły zastosował podejście porównawcze metodą porównywania parami, przyjmując do porównania 3 transakcje prawem własności nieruchomości, dla których brak było ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wybrane zostały transakcje pochodzące z roku 2006, których cena została zaktualizowana trendem rynkowym na 2008 rok. Transakcje te pochodziły z miejscowości M. i J. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różniących obiekty porównawcze oraz podał wagi każdej z tych cech. Wybrano zatem: położenie (40%), otoczenie (15%), infrastruktura techniczna (10%), dojazd (5%), przewidywane uwarunkowania planistyczne gruntu (30%). W ocenie Kolegium do porównania wybrane zostały transakcje nieruchomości, które spełniały kryterium podobieństwa - stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651).

5. Przechodząc do oceny drugiej części operatu Kolegium wskazało, że przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego zastosowano również podejście porównawcze metodą porównywania parametrami, przyjmując do porównań 3 transakcje działkami, na których dopuszczono zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Wybrane zostały transakcje zawarte w latach 2007-2008, pochodzące z P. oraz O. [...] . Ceny zaktualizowano na 2008 r. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujące rodzaje cech rynkowych: położenie (50%), otoczenie (15%), uzbrojenie (10%), dojazd (5%), możliwości inwestycyjne (20%).

6. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu Kolegium wyjaśniło że wobec tego, że wartość nieruchomości oszacowano na dzień 9 lipca 2008 r., do porównania w obu przypadkach wybrane zostały transakcje poprzedzające tą datę, przy czym jak wynika z badania na stronie 8-9 operatu, koniecznym było zaktualizowanie cen wybranych transakcji na ww. datę określonym trendem czasowym. Stąd zdaniem Kolegium nie można uznać, że oszacowana różnica wartości uwzględnia inne tendencje rynkowe. Z kolei wybór nieruchomości do porównań z innych miejscowości spowodowany był niewielką ilością transakcji działkami przeznaczonymi w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę wielorodzinną i generalnie - rolniczym charakterem gminy (str. 9 i 10 operatu), a ponadto znikomym zainteresowaniem kupnem nieruchomości w O. [...] . Według SKO rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił, dlaczego zmuszony był posiłkować się transakcjami z innych miejscowości.

7. Odnośnie do zarzutu wydania decyzji z uchybieniem 5-letniego terminu organ przywołał orzecznictwo sądów administracyjnych, według których wszczęcie postępowania dotyczącego opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (a nie wydanie decyzji) powinno nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące. W rozpoznawanej sprawie skarżący zbyli nieruchomość w dniu 9 lipca 008 r., plan wszedł w życie w dniu 18 stycznia 2007 r., a roszczenie zostało zgłoszone w dniu 1 czerwca 2010 r. (data doręczenia zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego), a zatem przed upływem 5-letniego okresu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 2 październik 2009 r., II SA/Po 812/08, LEX nr 573832, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2007 r., II OSK 935/06, LEX nr 355483).

IV. E. W. i Z. W. w skardze do Sądu na decyzję Kolegium z dnia [...] lutego 2014 r., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, wskazali:

1. w toku postępowania doszło do obrazy przepisów art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, iż zwyżka cen, która w pewnym czasie w istocie miała miejsce, jest wystarczająca do obciążenia sprzedających dodatkową opłatą gdy tymczasem powszechnie przyjęta linia orzecznictwa wskazuje, iż zwyżka musi być tylko konsekwencją uchwalenia lub zmiany planu, a to w niniejszej sprawie nie zostało udowodnione;

2. wzrost cen był wynikiem ogólnopolskiej zwyżki koniunktury w przeszłości, zaś obecnie ceny spadły, co potwierdza tezę, że uchwalenie planu miało niewielki lub żaden wpływ na wartość nieruchomości, albowiem obecnie przy uchwalonym planie, co wynika z obu decyzji, nie ma transakcji lub jest ich niewiele, a ceny bezsprzecznie tak w O. [...] , jak i całej Polsce spadły. Według skarżących wskazanie w opinii, iż zwyżka jest wynikiem wyłącznie uchwalenia planu nie jest wystarczające, lecz należy to w merytoryczny sposób wskazać, co w ich opinii nie nastąpiło. W konsekwencji uznano, że przy sporządzaniu operatu doszło do błędów metodologicznych, a rzeczoznawca nie wdrożył zasad, jakimi winien się kierować na tym etapie postępowania;

3. wydanie decyzji w przedmiocie nałożenia opłaty dodatkowej może nastąpić w terminie 5 lat od uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania, zaś w niniejszej sprawie postępowanie zostało wszczęte już po upływie tego okresu, co skutkuje niemożnością nałożenia na stronę ww. opłaty (zarzut przedawnienia),

4. w toku postępowania doszło do obrazy przepisów art. 138 § 1 pkt 1, art. 107 § 3 oraz art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a., albowiem Kolegium nie dokonało należytej oceny w aspekcie wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i dokonania oceny dowodów w niej przeprowadzonych, w szczególności opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego.

V. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując ocenę wyrażoną w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VI. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Na podstawie art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględnienie przez Sąd skargi na orzeczenie organu administracji publicznej jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia naruszeń prawa wymienionych w art. 145 § 1 p.p.s.a.

W świetle art. 145 § 1 P.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków, o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

Zgodnie z art. 151 P.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala.

Sąd skargę oddalił, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w sposób upoważniający Sąd do wyeliminowania tego orzeczenia z obrotu prawnego.

VII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji wymaga wzięcia pod uwagę następujących uregulowań:

1. Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem: jeżeli w związku z uchwaleniem planu lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrasta, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość - wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę (tzw. "rentę planistyczną"), określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, a określenie stawki procentowej, w oparciu o którą ustala się wysokość opłaty jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też uchwały zmieniającej plan już istniejący.

2. Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 ustawy) - pod warunkiem że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym).

3. Stosownie do art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określenia tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

4. W myśl art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2014 r. poz. 518 - dalej jako ugn) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

VIII. Kontrola legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia w świetle wskazanych wyżej uregulowań prowadzi do następujących wniosków.

1. Z bezspornego w sprawie stanu faktycznego wynika, że na podstawie umowy zawartej w dniu [...] lipca 2008 r. (umowa sprzedaży Rep. A. nr [...]) skarżący jako właściciele udziałów w działce ew. nr [...] o pow. 848 m2 zbyli ich własność. Dla terenu, na którym położona jest wskazana działka uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...].09.2006 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] z dnia [...].12.2006 r. poz. [...]) przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta O. [...] z częścią wsi O. Plan ten wszedł w życie w dniu 18 stycznia 2007 r. Zgodnie z postanowieniami uchwalonego planu działka skarżących znajduje się na terenie oznaczonym symbolem 4 MW – tereny zabudowy wielorodzinnej. W przedmiotowym planie miejscowym przewidziano, że stawka służąca naliczeniu opłaty planistycznej dla tego terenu będzie wynosić 10%. Do dnia 31 grudnia 2003 r. dla wskazanej nieruchomości obowiązywał Miejscowym Planem Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego gminy O. , zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w O. nr [...] z dnia [...].04.1994 r., zgodnie z którym ww. nieruchomość położona była na terenach oznaczonych symbolem A2R (strefa rolno-osadnicza). Przed wejściem w życie nowego planu na terenie przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta.

Z ustaleń poczynionych przez organ wynika, że w uprzednio obowiązującym planie przedmiotowa działka nie uzyskała zgody na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze. Przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki, które utworzyły działkę nr [...] oznaczone były w ewidencji gruntów jako użytki rolne klasy RII i RIIIa, których obszar przekraczał powierzchnie 0,5 ha.

2. W pierwszej kolejności odnieść należy się do zasadniczej dla rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy kwestii zachowania terminu do zgłoszenia roszczenia o ustalenie opłaty planistycznej i odpowiedzieć na pytanie, czy dla zachowania 5-letniego terminu do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, konieczne jest wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty, czy też wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym przedmiocie.

Przepis art. 37 ust. 3 i 4 ustawy stanowi, że roszczenie, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wynika z tego, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (opłata planistyczna) może zostać ustalona, jeżeli w 5-letnim terminie organ zgłosi roszczenie w tym przedmiocie. Zdaniem Sądu orzekającego w niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, iż za zgłoszenie roszczenia uznać należy zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej, co potwierdza orzecznictwo sądowoadministracyjne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1400/11, Lex Nr 1367252).

Okoliczności niniejszej sprawy nie pozostawiają wątpliwości, że Burmistrz zgłosił roszczenie z tytułu opłaty planistycznej w terminie. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wszedł w życie w dniu 18 stycznia 2007 r. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania doręczono skarżącym w dniu 1 czerwca 2010 r. Przywołane daty potwierdzają, że zgłoszenie roszczenia z tytułu opłaty planistycznej nastąpiło w okresie 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zarzuty skarżących w tym zakresie nie zasługą na uwzględnienie.

3. Przystępując do szczegółowych rozważań, należy w tym miejscu przypomnieć, że myśl art. 37 ust. 1 i 11 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W ocenie Sądu słuszne jest stanowisko orzekających organów, że w niniejszej sprawie faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie ogólnym z 1994 r. W poprzednio obowiązującym planie działka ew. nr [...] była bowiem położona na terenie rolno-osadniczym, dla którego nie uzyskano zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolniczego na cele nierolnicze. Brak owej zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolne oraz powierzchnia przedmiotowej działki przekraczająca 0,5 ha dawały podstawę aby przyjąć, że dla przedmiotowej działki nie był spełniony warunek wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co oznacza, że nie było możliwe uzyskanie dla niej warunków zabudowy. Zatem faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w okresie "bezplanowym" był taki sam jak pod rządami planu ogólnego z 1994 r. Ustalenia te zostały również potwierdzone podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 24 kwietnia 2013 r., podczas której stwierdzono, że przedmiotowa działka pozostaje niezabudowana, niezagospodarowana i nieogrodzona. Również z wypisu z ewidencji gruntów dla działki ew. nr [...], obręb [...] wynika, że jest ona niezabudowana i stanowi grunty orne klasy RII. Nie można zatem podzielić poglądu skarżących, że przedmiotowa działka przed uchwaleniem nowego planu przeznaczona była pod drogę publiczną, co miało wpływ na kwotę ustalonej opłaty planistycznej.

4.Nie można również zgodzić się z zarzutem skargi, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości był jedynie wynikiem ogólnopolskiej zwyżki koniunktury na rynku, a nie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czego rzeczoznawcza nie wziął pod uwagę.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca dokonując wyceny zastosował podejście porównawcze metodami porównywania parami i korygowania ceny średniej, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Wycenę poprzedzono szczegółową analizą rynku lokalnego oraz tendencjami wzrostu cen w czasie. Powyższe uwzględniono przy ustalaniu ceny zaktualizowanej 1m2 działek przyjętych do porównań, w oparciu o analizę danych o cenach i cechach. Jak wskazano na stronie 9 operatu szacunkowego z dnia 10 maja 2013 r. "okres lat 2006-2008 charakteryzował się dużym popytem na zakup nieruchomości gruntowych, a co za tym idzie znaczącym wzrostem cen. Trend wzrostu ustalono w oparciu o kilkadziesiąt transakcji z okresu dwóch lat poprzedzających datę zbycia wycenianej działki gruntu". Wbrew zate twierdzeniom skarżącego rzeczoznawca w sposób szczegółowy i kompleksowy dokonał wyboru nieruchomości podobnych, określając precyzyjnie ich cechy charakterystyczne i wagi poszczególnych cech, co umożliwiło z kolei prawidłowe określenie współczynników korygujących, w tym uwzględnienie trendu wzrostu cen.

Do wyceny dobrano wprawdzie nieruchomości z innych obrębów (M. i J.) niż nieruchomość wyceniana, jednak fakt ten został przez rzeczoznawcę również szczegółowo uzasadniony. Wskazano, że ze względu na niewielką ilość transakcji gruntami nie objętymi planami miejscowymi, dla wiarygodnego odwzorowania ceny przed uchwaleniem miejscowego planu konieczne było dobranie nieruchomości z terenów nie leżących w bezpośrednim sąsiedztwie. Również dla określenia wartości nieruchomości po uchwaleniu nowego planu ze względu na niewielką ilość transakcji tego typu gruntami przyjęto do wyceny działki z innego terenu (północna część P. ). Podkreślenia wymaga, że biegły dokonując wyceny ma obowiązek przyjęcia do porównania nieruchomości podobnych, w tym odpowiadających przeznaczeniu szacowanej nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Skoro na terenie Miasta O. ilość transakcji tego typu nie była wystarczająca konieczne było poszerzenie rynku nieruchomości o inne, nieprzyległe bezpośrednio tereny.

Ostatecznie należy uznać, że sporządzony w dniu 10 maja 2013 r. operat szacunkowy dotyczący działki nr [...] oceniony został przez organy obu instancji w sposób dokładny i wszechstronny, zgodnie z wymogami określonymi w art. 80 K.p.a. Prawidłowość sporządzenia operatu i jego wnioski końcowe nie budzą zastrzeżeń z punktu widzenia legalności. W ocenie Sądu brak jest zatem podstaw do skutecznego podważenia wyceny przeprowadzonej przez rzeczoznawcę w przedmiotowej sprawie i zaprzeczenia wnioskowi, że ustalony wzrost wartości działki nr [...] nie miał związku z uchwaleniem nowego przeznaczenia w planie miejscowym.

IX. Z przytoczonych wyżej przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.