Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 481/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 52, art. 61,
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 04 listopada 2016 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2016 r., [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu odwołania K. S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] stycznia 2016r., nr [...].

W uzasadnieniu organ wskazał, że zaskarżoną decyzją organ I instancji uwzględnił wniosek M. K. i ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowego w zakresie ochrony zdrowia (niepublicznego zakładu opieki zdrowotnej), budowie miejsc postojowych dla samochodów osobowych oraz budowie zjazdu z dróg publicznych ( ul. [...] i ul. [...]), na terenie położonym w K. przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr [...], [...], [...] i [...] (obręb [...]) z możliwością usytuowania budynku przy granicy działki nr [...] przy ul. [...].

Dalej organ wskazał, że K. S. w odwołaniu wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji i wydanie merytorycznego rozstrzygnięcia co do istoty sprawy tj. orzeczenie o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji planowanej na nieruchomości przy ul. [...] w K., ewentualnie o uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, gdyż przedmiotowa inwestycja stoi w sprzeczności z art. 144 k.c. Realizacja inwestycji spowoduje, że korzystanie z nieruchomości sąsiedniej będzie zakłócone ponad przeciętną miarę. Rozstrzygnięciu organu i instancji zarzucono obrazę przepisów § 3 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako rozporządzenie) poprzez zaniechanie dokonania rzetelnej analizy funkcji oraz cech zabudowy dla planowanej zabudowy, nieuzasadnione rozszerzenie granic obszaru analizowanego, brak określenia granic obszaru analizowanego na załączniku graficznym do decyzji ustalającej warunki zabudowy. Wydanej decyzji zarzucono ponadto naruszenie przepisów art. 107 § 1 i § 3 Kpa poprzez brak wskazania stron postępowania oraz sporządzenie załączników do decyzji niezgodnie z przepisami prawa (bez daty wydania oraz nie oznaczenie pieczęcią z godłem).

Kolegium odnosząc się do zarzutów odwołania wskazało, iż na etapie ustalania warunków zabudowy nie ma miejsca ocena w zakresie sprzeczności inwestycji z art. 144 k.c. Szczegółowa ocena w tym zakresie ma miejsce w postępowaniu związanym z udzieleniem pozwolenia na budowę.

Kolegium podniosło również, że decyzja Prezydenta Miasta K. nie narusza również art. 107 Kpa. W toku postępowania organ ustalił strony postępowania i jak wynika z akt sprawy decyzja została stronom doręczona ( poświadczają to zwrotne potwierdzenia odbioru). Decyzja odpowiada też warunkom stawianym w art. 107 § 1 Kpa. Zgodnie z § 9 rozporządzenia wymagania dotyczące nowej zabudowy ustala się w decyzji o warunkach zabudowy zawierające część tekstową i graficzną, natomiast załącznikiem do decyzji nie jest pełna analiza ( pozostaje w aktach sprawy), lecz jej wyniki zawierające cześć tekstową i graficzną.

Kolegium wskazało, iż w niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo. W ocenie Kolegium wyznaczenie obszaru analizowanego od 95 do 190 m jest uzasadnione przebiegiem istniejących dróg publicznych tworzących poszczególne kwartały zabudowy oraz przebiegiem geodezyjnych granic nieruchomości wchodzących w skład obszaru poddanego analizie.

Organ podkreślił, że dla planowanej inwestycji, zgodnie z zasadą wyrażoną w § 4 ust. 1 rozporządzenia, wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy wzdłuż ul. [...] tj. w oparciu o linię zabudowy sąsiedniego budynku wielorodzinnego (5m), jednocześnie dopuszczono przekroczenie tej linii w kondygnacjach wyższych i zlokalizowania wykuszu w odległości do 5,5m, co jest zgodne z wnioskiem inwestora i nie zaburzy ładu przestrzennego. Od strony ul. [...] linia zabudowy kształtuje się w odległości od 2m do 7,5m od granicy pasa drogowego. Przy wyznaczaniu linii zabudowy od tej ulicy uwzględniono linię zabudowy wytworzoną przez front budynków zlokalizowanych przy ul. [...], [...] oraz jej odwzorowanie po drugiej stronie przez budynki mieszkalne przy ul. [...], [...]. Jest to odległość 5m i taką odległość przyjęto dla planowanej zabudowy. Wyznaczenie linii zabudowy dla planowanego obiektu od ul. [...] i ul. [...] jest uzasadnione ponieważ teren objęty inwestycja jest położony na skrzyżowaniu tych dwóch ulic.

Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki przywołane wyżej rozporządzenie przewiduje wyznaczanie tego parametru na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Możliwe jest jednak wyznaczenie innego wskaźnika jeżeli wynika to z analizy. Jak wynika z przedłożonej analizy średni wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 0,24 ( najniższy 0,1; najwyższy 0,68). Dla planowanej inwestycji określono wielkość powierzchni zabudowy na poziomie do 0,6. Ma to potwierdzenie w obszarze analizowanym na terenie działki nr [...] położonej przy ul. [...].

Dalej organ wskazał, iż stosownie do przedłożonej analizy średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 13,5 m. W obszarze analizowanym szerokość elewacji budynków, z uwagi na różnorodność zabudowy, jest bardzo zróżnicowana i kształtuje się od 4,5m do [...] m. Ustalenie tego parametru dla planowanej zabudowy w przedziale od 11 do 25 m ( front od ul. [...]) jest uzasadnione funkcją planowanego budynku, i co więcej nie jest sprzeczne § 6 ust.2 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy.

W zakresie ustalania geometrii dachu § 8 rozporządzenia wskazuje, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych , a także kierunek głównej kalenicy w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Zgodnie z przedłożoną analizą wysokość górnej krawędzi elewacji istniejących budynków jest zróżnicowana i wynosi od 3m do 16m. Również układ połaci dachowych jest niejednolity. Jednak wokół terenu inwestycji przeważają dachy płaskie.

Tak zróżnicowane cechy istniejącej zabudowy pozwalają na ustalenie tych parametrów dla planowanej inwestycji jak w zaskarżonej decyzji, a mianowicie: wysokość górnej krawędzie elewacji frontowej od 8m do 10,5m, dach płaski ze spadkami technologicznymi z zachowaniem wymogów sytuowania budynków przy granicy działki sąsiedniej.

Kolegium wyjaśniło, że wskazany teren ma dostęp do drogi publicznej, wystarczające uzbrojenie techniczne oraz nie wymaga zgody na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze i zamierzenie nie narusza przepisów odrębnych.

Organ podniósł, iż że na etapie ustalania warunków zabudowy nie wskazuje się miejsca usytuowania planowanego obiektu. Zgodnie z art. 54 w związku z art. 64 ust. l ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy określa linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali. Na załączniku graficznym linie rozgraniczające teren inwestycji zostały wkreślone. Natomiast miejsce usytuowania spornego budynku zostanie ustalone w postępowaniu związanym z udzieleniem pozwolenia na budowę.

Tym samym szczegółowa ocena w zakresie oddziaływania na nieruchomości sąsiednie będzie możliwa po przedłożeniu konkretnego projektu budowlanego i będzie miała miejsce w toku postępowania o wydanie pozwolenia na budowę.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła K. S. zarzucając jej:

1. wydania decyzji w oparciu o nieprawidłowe ustalenia organu pierwszej instancji, który dopuścił się naruszenia przepisów prawa, tj. art. 138 § 1 pkt 1 Kpa tj. zaniechanie uchylenia zaskarżonej decyzji administracyjnej, w sytuacji, w której organ administracyjny, który ją wydał dopuścił się naruszenia art. 107 § 1 Kpa w zw. z art. 28 Kpa poprzez niezawarcie w decyzji administracyjnej oznaczenia wszystkich stron postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, zwłaszcza właścicieli nieruchomości sąsiadujących,

2. wydania decyzji w oparciu o nieprawidłowe ustalenia organu pierwszej instancji, który dopuścił się naruszenia przepisów prawa, tj. art. 138 § 1 pkt 1 Kpa tj. zaniechanie uchylenia zaskarżonej decyzji administracyjnej, w sytuacji, w której organ administracyjny, który ją wydał dopuścił się naruszenia art. 107 § 1 i 3 Kpa poprzez jego niezastosowanie, tj. wydanie decyzji administracyjnej, której element składowy w postaci wyników analizy nie zawiera daty wydania, a załącznik w postaci mapy nie jest oznaczony godłem, podczas, gdy wymagania te są ustanowione przez przepisy prawa,

3. wydania decyzji w oparciu o nieprawidłowe ustalenia organu pierwszej instancji, który dopuścił się naruszenia przepisów prawa, tj. art. 138 § 1 pkt 1 Kpa tj. zaniechanie uchylenia zaskarżonej decyzji administracyjnej, w sytuacji, w której organ administracyjny, który ją wydał dopuścił się naruszenia art. 7 Kpa w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaniechanie rozstrzygnięcia w kwestii czy planowana inwestycja nie narusza art. 144 k.c., twierdząc, że może to być merytorycznie rozstrzygane dopiero na etapie postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę,

4. wydania decyzji w oparciu o nieprawidłowe ustalenia organu pierwszej instancji, który dopuścił się naruszenia przepisów prawa, tj. art. 138 § 1 pkt 1 Kpa tj. zaniechanie uchylenia zaskarżonej decyzji administracyjnej, w sytuacji, w której organ administracyjny, który ją wydał dopuścił się naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, a to ustalenie analizowanego obszaru w odległości 95-190 metrów od granicy działki, na której planowana jest inwestycja, podczas gdy prawidłowe oznaczenie analizowanego obszaru powinno wynosić ok. 90 metrów, a organ zaniechał prawidłowego uzasadnienia rozszerzenia analizowanego obszaru,

5. wydania decyzji w oparciu o nieprawidłowe ustalenia organu pierwszej instancji, który dopuścił się naruszenia przepisów prawa, tj. art. 138 § 1 pkt 1 Kpa tj. zaniechanie uchylenia zaskarżonej decyzji administracyjnej, w sytuacji, w której organ administracyjny, który ją wydał dopuścił się naruszenia § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie, a to ustalenie zbyt dużego średniego wskaźnika zabudowania, a także ustalenie, że średni wskaźnik zabudowy w wysokości 0,24 jest wartością minimalną dla planowanej inwestycji.

Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia [...] stycznia 2016 r.

W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że zgodnie z art. 28 Kpa, stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Bez wątpienia, w postępowaniu o wydanie decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy, stronami postępowania jest właściciel nieruchomości objętej wnioskiem, a także co najmniej, właściciele nieruchomości sąsiadujących, co potwierdzone zostało jednolitą linią orzeczniczą sądów administracyjnych oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego. Zgodnie, natomiast, z art. 107 § 1 Kpa, decyzja administracyjna powinna zawierać oznaczenie stron, czego w niniejszym postępowaniu nie dokonano, albowiem w decyzji z dnia [...] stycznia 2016 r. wskazano jedynie wnioskodawcę, nie wskazano natomiast pozostałych stron postępowania, co czyni wydaną decyzję wadliwą (zob. M. Romańska [w:] Knysiak-Molczyk H., Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, LEX WK2015).

W ocenie skarżącej dokonana przez Prezydenta Miasta K. analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji planowanej przez stronę, a której wyniki stanowią załącznik do wydanej przez Prezydenta Miasta K. decyzji została wydana w sposób urągający metodyce sporządzania tego typu dokumentów, a także sprzeczny z rozporządzeniem. Po pierwsze, załączony do decyzji dokument wyników analizy nie spełnia wymagań z art. 107 § 1 Kpa Zgodnie bowiem z jednolitym orzecznictwem sądów administracyjnych analiza ta, zarówno w części graficznej jak i opisowej stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, w związku z czym powinna obok oznaczenia organu, który ją przeprowadził zawierać datę sporządzenia i podpis osoby sporządzającej, a także wskazanie daty i numeru decyzji, której jest załącznikiem (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 21 stycznia 2009 r. o sygn. akt II SA/Rz 728/07). W niniejszym przypadku załączona do decyzji analiza rzeczywiście zawiera oznaczenie organu, który ją sporządził, jak i oznaczenie decyzji, której jest załącznikiem. Nie jest natomiast wskazana data jest sporządzenia. Wskazany brak formalny dotyczy wszystkich załączników do decyzji, tj. załącznika nr [...], wyniku analizy oraz załącznika graficznego do wyniku analizy. W związku z tym, należy uznać, że decyzja ta została wydana z rażącym naruszeniem przepisów określających wymagania formalne decyzji. Ponadto, zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 sierpnia 2007 r. o sygn. akt SA/GI 197/07 mapy, które nie są oznaczone godłem, nie mogą zostać uznane za mapy, o których mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1. Mapa załączona do zaskarżonej decyzji stanowiąca załącznik nr [...], a także mapa stanowiąca załącznik graficzny do wyniku analizy, nie zostały oznaczona godłem.

Skarżąca wskazała, iż zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 lutego 2013 r. II OSK 2479/12, że skoro właściciel nieruchomości, która objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może w trakcie uchwalania tego planu podnieść zarzut naruszenia art. 144 k.c, to per analogiam może uczynić to właściciel nieruchomości sąsiadującej w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla konkretnej nieruchomości, albowiem przepisy regulujące obydwa te postępowania, mają taką samą funkcję. Obowiązek z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegającym na zgodności planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi dotyczy również zgodności z art. 144 k.c.

Skarżąca wskazała, że wyznaczenie przez organ obszaru analizowanego w długości ponad dwukrotnie większej niż to wynika z § 3 ust. 2 rozporządzenia, było w niniejszej sytuacji nieuzasadnione. Co więcej, organ w żaden sposób nie uzasadnił swojego wyboru.

Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Średni wskaźnik intensywności zabudowy ustalony na podstawie mapy zasadniczej w obszarze analizowanym wynosi 0.24, przy czym największy wskaźnik wynosi 0,68 i dotyczy działki o numerze [...]. Organ pierwszej instancji, ustalił natomiast, że wskaźnik intensywności na działce, na której planowana jest inwestycja wynosić ma od 0,24 do 0,6. Jest to sytuacja niezrozumiała, albowiem wartość uznana za średnią dla całego obszaru, tj. 0,24 została przez organ wyznaczona jako wartość minimalna. Wskazać należy również, że wartość maksymalna zbliżona jest do wskaźnika intensywności zabudowy na działce, która ma największe zagęszczenie zabudowy, co również nie znajduje uzasadnienia. Warto wskazać, że niezbędna intensywność zabudowy, by na działce mogła zostać zrealizowana inwestycja, to 0,6 -wartość równa maksymalnemu wyznaczonemu przez organ wskaźnikowi. Powyższe, świadczy o celowym naciąganiu przez organ wyliczonych wartości w celu spełnienia przez inwestora warunków do wydania decyzji pozytywnej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę uczestnik postępowania G. K. wniósł o oddalenie skargi wskazując, że dla przedmiotowego terenu była już wydana decyzja o warunkach zabudowy dla zabudowy trzykondygnacyjnej, a obecnie inwestor zdecydował się na zabudowę dwukondygnacyjną. Skarga na powyższą decyzję została oddalona wyrokiem z dnia 11 czerwca 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 1219/13. W dalszej części uzasadnienia uczestnik postępowania przytoczył stanowisko Sądu wyrażone w wyżej wskazanym wyroku.

Uczestnik postępowania wskazał, iż zarzuty skargi są nieuzasadnione.

Na rozprawie w dniu [...] listopada 2016 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę podkreślając jednocześnie, że jego zdaniem nieprawidłowo przeprowadzono analizę, bowiem nie wiadomo czy uwzględniono w niej działki [...] i [...] oraz w jakim zakresie uwzględniono działkę [...] i dlaczego poszerzono obszar analizowany o działkę [...]. P. tym ustalając powierzchnię zabudowy, wzięto pod uwagę także wiatę na działce [...], a nie została ona zaznaczona na załączniku graficznym.

Pełnomocnik uczestnika postępowania wniósł o oddalenie skargi podtrzymując całą argumentację zawartą w jego odpowiedzi na skargę z dnia [...] lipca 2016 r. Ponadto pełnomocnik podkreślił, że inwestycja której dotyczą warunki zabudowy w tej sprawie różni się od inwestycji, która była przedmiotem w sprawie o sygn. akt

IV SA/Po 1219/13 tylko tym, że jest o jedną kondygnację niższa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej "Ppsa") polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.).

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań. Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać prawo własności ( art. 1). Prawo własności może być ograniczone tzw. władztwem planistycznym - ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności nie mogą być interpretowane rozszerzajaco. Ograniczenia prawa własności (wartości chronionej Konstytucją RP) mogą wyłącznie wynikać z ustaw. Decyzja może ograniczać prawo własności, ale wyłącznie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 mówiący o tym, iż "nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi". Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy ( art. 64 ust.1). Art. 60 i nast. ustawy określają przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 59 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. To jednakże należy podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego.

Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organ przeprowadził analizę i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany.

Wskazać należy, iż § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia określa jedynie minimalną wielkość obszaru analizowanego. Z niniejszej regulacji natomiast nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. Oorgan ustalając granice obszaru analizowanego powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Wobec tego nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie (zob. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07, publikowany w zbiorze LEX nr 488467). Wymaga podkreślenia to, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze. Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012r., sygn. akt II OSK 10/11, publikowany w zbiorze LEX nr 1145557).

W opisanych wyżej okolicznościach sprawy mając na uwadze przedstawione rozważania stwierdzić należy, iż brak jest podstaw, które uzasadniałyby twierdzenie, że minimalna granica obszaru analizowanego stanowi jednocześnie górną granicę tego obszaru. Sposób wyznaczenia granic tego obszaru nie stanowi sztywnej zasady, ważne jest jedynie aby jego granice nie były mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejsza niż 50 m, co jest minimum (por. wyrok NSA z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt II OSK 171/11, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl). Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (tak wyrok WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, Lex 394803). Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego. Zadaniem organu administracyjnego jest ustalenie, czy nowa zabudowa będzie mogła obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją istniejącej zabudowy, a także, czy charakter nowej zabudowy w przyszłości nie ograniczy zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu.

W celu przedstawienia motywów swego rozstrzygnięcia oraz przekonania stron postępowania do swej decyzji organ administracji winien wyjaśnić w uzasadnieniu decyzji przyczyny przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego.

W niniejszej sprawie szerokość frontu działki budowlanej, oznaczonej nr [...], [...], [...] i [...] (obręb [...]), tworzącej teren inwestycji, wynosi około 30m, przyjmując front działki od strony ul. [...] (bowiem z tej ulicy będzie główny zjazd na nieruchomość oraz będzie zlokalizowane główne wejście do projektowanego budynku). Zatem minimalne granice obszaru analizowanego winny wynosić 90 m wokół terenu projektowanej inwestycji.

Strona formułując zarzut niewłaściwego wyznaczenia obszaru analizowanego uznała, iż obszar winien zostać wyznaczony w minimalnej wielkości, ponieważ działka leży na terenach o dużym zagęszczeniu zabudowy. Ponadto skarżąca wskazała, iż organ w żaden sposób nie uzasadnił swojego wyboru.

Z powyższym stwierdzeniem strony skarżącej nie można się zgodzić. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji w sposób jasny i nie budzący jakichkolwiek zastrzeżeń wyjaśnił dlaczego zachodziła konieczność wyznaczenia innych granic obszaru analizowanego. W uzasadnieniu organ wskazał, że "w wyniku przeprowadzenia analizy stanu zainwestowania nieruchomości sąsiednich - biorąc pod uwagę istniejące uwarunkowania oraz potrzebę ujęcia charakterystycznej zabudowy tego rejonu miasta K. - granica obszaru analizowanego została wyznaczona w nieco większej odległości, głównie zgodnie z przebiegiem istniejących dróg publicznych, tworzących poszczególne kwartały zabudowy oraz po przebiegu geodezyjnych granic nieruchomości, wchodzących w skład obszaru poddanego analizie, tj. w odległości około 95-190m wokół działki budowlanej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerami [...], [...], [...] i [...] (obręb [...], obejmując zwarty obszar zabudowany, zainwestowany, w sposób pozwalający na dokonanie stosownej analizy".

Powyższe uzasadnienie, co wskazano wyżej nie budzi wątpliwości składu orzekającego. W szczególności za uzasadnieniem wyznaczenia takiego, a nie innego obszaru analizowanego przemawia okoliczność, iż tak wyznaczony obszar analizowany obejmuje zwarty obszar zabudowany, co potwierdza mapa na której wyznaczono obszar analizowany. W tym aspekcie podkreślić należy, iż wyznaczony obszar analizowany ma służyć rzeczywistemu ustaleniu cech i funkcji zabudowy na nim występujących, co jest istotne z urbanistycznego punktu widzenia, jak też zasady dobrego sąsiedztwa. Powiększenie obszaru analizowanego było zatem uzasadnione i zgodne z postulatami zachowania ładu przestrzennego i nie naruszy walorów przestrzeni w tym zakresie.

Z powyższych względów zarzut skarżącej naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez nie uchylenie decyzji organu I instancji w sytuacji naruszenia przez ten organ § 2 ust. 2 rozporządzenia nie zasługiwał na uwzględnienie.

Następnie wskazać należy, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 – w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 1 Rozporządzenia).

W niniejszej sprawie warunek powyższy został spełniony. W pierwszej kolejności wskazać należy, iż analiza urbanistyczna jak i jej wyniki zostały sporządzone na kserokopii mapy załączonej do wniosku przez inwestora. Stąd dla oceny zachowania powyższego wymogu istotne jest czy mapa załączono do wniosku jest mapą, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak wynika z akt sprawy analiza sporządzona została na mapie zasadniczej w skali 1 : 500 pochodzącej z Miejskiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, o czym jednoznacznie świadczy pieczęć na mapie w jej prawym górnym narożniku.

Ponadto w tym miejscu odnosząc się do zarzutu skarżącego, iż mapy nie zostały oznaczone godłem wskazać należy, iż co prawda mapa załączona do wyników analizy nie zawiera powyższego, to jednakże w ocenie Sądu powyższe nie ma wpływu na wynik sprawy, ponieważ co wskazano już wyżej wyniki analizy zostały sporządzone na fragmencie mapy załączonej przez skarżącego, która to mapa zawierzała wszystkie wymagane prawem informacje, w tym również godło mapy rozumianym jako ciąg liczb i liter (lewa górna część mapy).

Fakt, iż załącznik graficzny nie zawiera godła mapy nie może przesądzać o tym, iż analiza i wyniki analizy zostały sporządzone na niewłaściwej mapie.

W tym miejscu zwrócić należy na uwagę, iż zgodnie z § 9 ust. 3 rozporządzenia część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

W niniejszej sprawie powyższy wymóg został spełniony. Jak wskazano już wyżej część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy zostały sporządzone na kopii mapy załączonej do wniosku przez inwestora, która to mapa jest mapa o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się natomiast do braku daty na załączniku graficznym tj. na wynikach analizy, wskazać należy, iż nie musi, tak jak sugeruje to skarżąca, być ona opatrzony w datę sporządzenia. Sąd podziela pogląd skarżącej analiza urbanistyczna powinna zawierzać datę jej sporządzenia. W niniejszej sprawie nie ulega wątpliwości, iż sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczna zawiera datę. Natomiast należy odróżnić wyniki analizy urbanistycznej od samej analizy. Wbrew stanowisku skarżącej, to wyniki analizy urbanistycznej, a nie sama analiza stanowi załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (zob. § 9 ust. 2 rozporządzenia). Tym samym czy innym jest sama analiza, a czym innym jej wyniki.

Ponadto wskazać należy, iż Sąd orzekający w niniejszym składzie, stoi na stanowisku, że załączniki do decyzji, określone w § 9 rozporządzenia, stanowią integralną część tej decyzji. Oznacza to, że stosownie do art. 107 § 1 Kpa załączniki te, obok dokładnego oznaczenia decyzji, której dotyczą, muszą być opatrzone podpisem osoby uprawnionej do wydania tej decyzji. Obowiązek ten dotyczy zarówno części tekstowej i graficznej decyzji, jak również załączników w postaci wyników analizy, zawierających także część tekstową i graficzną.

W niniejszej sprawie, co nie jest kwestionowane przez skarżącą, zarówno część graficzna decyzji jaki i wyniki analizy w formie tekstowej i graficznej zawierają zarówno oznaczenie decyzji do której stanowią załącznik jak również zawierają podpis osoby uprawnionej do wydania decyzji w sprawie warunków zabudowy. Natomiast Sąd, co wskazano wyżej, a co wymaga powtórzenia, nie podziela poglądu, iż wyniki analizy powinny zawierać datę ich sporządzenia. Taki wymóg nie wynika z przepisów prawa.

W tym miejscu w kwestiach formalnych wskazać należy, iż zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

W niniejszej sprawie powyższy wymóg został spełniony. Jak wynika z akt sprawy projekt decyzji został sporządzony przez M. K., które ma wymagane uprawnienia, co potwierdza załączone do akt zaświadczenie Polskiej Izby Urbanistów jak również zaświadczanie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa.

Przechodząc do oceny ustalonych w niniejszej sprawie warunków zabudowy wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy bezsprzecznie wynika, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Oceniając kwestię kontynuacji funkcji podnieść należy, iż w obszarze analizowanym, co potwierdza załączona do analizy dokumentacja fotograficzna, występuje bardzo zróżnicowany charakter zabudowy. Jednakże co najistotniejsze, w świetle planowanej zabudowy usługowej, w obszarze analizowanym występuje zabudowa usługowa, jak i zabudowa handlowo usługowa.

Zatem nie ulega wątpliwości, iż warunek kontynuacji funkcji w niniejszej sprawie został spełniony. .

Odnosząc się do kwestii ustalenia linii zabudowy, zdaniem Sądu powyższy parametr został ustalony prawidłowo.

Stosownie do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

W niniejszej sprawie linia zabudowy została wyznaczona stosownie do postanowień § 4 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie linii istniejącej na działkach sąsiednich.

Odnosząc się natomiast do przesłanki kontynuacji wskaźnika powierzchni zabudowy podnieść należy, iż zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania (§ 5 ust. 2 rozporządzenia).

W niniejszej sprawie ze sporządzonej analizy wynika, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla obszaru analizowanego wynosi ok. 0,24. W tym miejscu wskazać należy, iż analiza zawiera dane, które pozwoliły Sądowi na zweryfikowania poprawności wyliczenia przez organ powyższego parametru. Z powyższych względów zarzut strony wyliczenia zbyt wysokiego średniego wskaźnika zabudowy nie zasługiwał na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie organ powyższy parametr dla planowanej zabudowy ustalił na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia wskazując, że najniższy zaś wskaźnik intensywności zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,1 (np. na działce o nr [...] - obręb [...], najwyższy natomiast wynosi 0,68 (na działce o nr [...] - obręb 42). Jest to rozpiętość bardzo duża, co świadczy o niejednorodności omawianego obszaru pod względem obecnego zainwestowania poszczególnych działek.

Organ wskazał, iż zasada, wyrażona w § 5 ust. 1 powołanego Rozporządzenia ma w pełni potwierdzenie i może być realizowana na obszarach o w miarę jednorodnym (pod względem intensywności zabudowy) zagospodarowaniu, na którym konieczne jest utrzymanie w ryzach pewnego standardu zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organ wskazał, iż w przypadku zaś niejednorodnego obszaru, o bardzo zróżnicowanej strukturze zabudowy i zagospodarowaniu terenu (rozpiętość wskaźnika zabudowy od 0,1 do 0,68), bądź też w przypadku obszaru o jedynie częściowej zabudowie z dużymi obszarami z zabudową niepełną (np. istnieje na działce budowlanej budynek gospodarczo-garażowy o powierzchni ca 25m2 i nie zrealizowano dotąd budynku mieszkalnego o powierzchni np. 120m2 czy też duże przestrzenie otwarte boisk szkolnych bez żadnej zabudowy) - średni wskaźnik intensywności zabudowy nie daje właściwego - dla potrzeb poprawnego kształtowania nowej zabudowy - obrazu zagospodarowania danego obszaru analizowanego.

Sąd w pełni podziela powyższe stanowisko organu.

Zasadnie organ zwrócił uwagę, że wyliczenie (metodą matematyczną) średniego wskaźnika intensywności zabudowy dla obszaru niezainwestowanego, spowoduje jedynie zafałszowanie obrazu pożądanych możliwości kształtowania parametrów zabudowy na omawianym terenie, z uwagi na fakt, iż niepełne zainwestowanie niektórych działek obniża - biorąc pod uwagę li tylko aspekt matematyczny, a nie merytoryczny - obecny średni wskaźnik intensywności zabudowy osiedla. Tym samym dla działek niezabudowanych lub zabudowanych częściowo (np. na działce o nr [...] - obręb [...], położonej przy ul. [...] czy też na działce o nr [...] - obręb 42, położonej przy ul. [...]) nie można byłoby ustalić takiej wartości wskaźnika intensywności zabudowy (właściwej) jak na innych zainwestowanych w tym rejonie miasta działkach budowlanych, bowiem nie pozwalałby na to wyliczony metodami matematycznymi średni wskaźnik intensywności zabudowy.

Skład orzekający niniejsza sprawę uznał, iż określenie wskaźnika zabudowy od 0,24 do 0,6 znajdowało uzasadnienie w niniejszej sprawie. Dokonując powyższej oceny Sąd oprócz wyżej wskazanych słusznych uwag organu miał również na uwadze, że działki bezpośrednio graniczące z terenem zabudowy są zainwestowane w stopniu większym niż wynikałoby to ze średniego wskaźnika zabudowy (działka [...], działka [...], działka [...]).

W tym kontekście nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut, że średni wskaźnik zabudowy jest wartością minimalną. Odnosząc się do powyższego powtórzyć wyłącznie należy, iż działki bezpośrednio graniczące z terenem inwestycji są zainwestowane w stopniu wyższym niż wynika, to ze średniego wskaźnika zabudowy. Z powyższych względów organ mając na uwadze układ urbanistyczny nie chcąc aby doszło do rozproszenia zabudowy uprawniony był do określenia minimalnego wskaźnika powierzchni zabudowy.

Wątpliwości Sądu nie budzą również ustalenia organu odnośnie pozostałych parametrów zabudowy takich jak geometria dachu, szerokość elewacji frontowej czy wysokość budynku. Wskazać w tym miejscu należy, iż wszystkie te parametry ustalone zostały zgodnie z rozporządzeniem i w sposób wyczerpujący wyjaśnione. Podkreśli należy, iż analiza urbanistyczna zawiera nie tylko dane pozwalające na weryfikacje ustaleń organu ale również zawiera obszerne wyjaśnienia co do każdego z parametrów.

W niniejszej sprawie należy mieć również na uwadze, iż strona nie zgłaszała zastrzeżeń co do parametrów zabudowy jak wysokość budynku, geometria dachu czy tez szerokość elewacji frontowej.

W tym stanie rzeczy uznać należy, że parametry zabudowy zostały ustalone prawidłowo w oparciu o należycie sporządzoną analizę urbanistyczną.

W niniejszej sprawie nie ulega również wątpliwości, iż został spełniony warunek teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej jak również że istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co potwierdzając pisma gestorów sieci załączone do wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

W tym miejscu odnieść należy się do zarzutu naruszenia art. 7 Kpa w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać należy, iż wskazany przez skarżąca art. 144 Kodeksu cywilnego nie stanowi przepisu szczególnego, o którym mowa w wyżej wskazanym przepisie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Do przepisów odrębnych, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy zaliczyć tylko przepisy które w jakikolwiek sposób kształtują możliwość zabudowy. Do takich przepisów, w ocenie Sądu nie można zaliczyć art. 144 Kodeksu cywilnego. Podkreślić należy, iż ochrona przewidziana w tym przepisie dotyczy bowiem zakłóceń w korzystaniu nieruchomości ponad przeciętną miarę już dokonanych, a nie przyszłych i hipotetycznych, z czym mamy do czynienia na etapie ustalania warunków zabudowy. Jak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1985 r. sygn. II CR 149/85 (OSNC 1986/10/162) ocena "przeciętnej miary" w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego może być dokonana tylko na podstawie obiektywnych warunków występujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, iż ich przestrzeń w razie realizacji inwestycji może zostać ograniczona.

Za niezasadny również należy uznać zarzut naruszenia art. 107 § Kpa. Zgodnie z tym przepisem decyzja powinna zawierać: oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji lub, jeżeli decyzja wydana została w formie dokumentu elektronicznego, powinna być opatrzona bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu.

Z powyższego przepisu jednoznacznie wynika, że decyzja powinna zawierać oznaczenie stron. W niniejszej sprawie decyzja spełnia powyższy wymóg. Należy mieć na uwadze, iż na stronie 16 decyzji organu I instancji znajduje się rozdzielnik do decyzji, podobny rozdzielnik znajduje się w decyzji organu II instancji. Wskazać należy, iż z punktu widzenia prawidłowości decyzji jest obojętne, w którym miejscu decyzji strona zostanie wskazana, ważne jest, by była ona w sposób jednoznaczny określona. Zatem oznaczenie strony może być zamieszczone w początkowej części decyzji, ale może także znaleźć się dopiero w rozdzielniku, gdy przykładowo stron będzie wiele (por. Cz. Martysz, Komentarz do art. 107 Kodeksu postępowania administracyjnego, LEX 2010).

W niniejszej sprawie mamy do czynienia z wielością stron, które w sposób jednoznaczny zostały określone w rozdzielniku do decyzji.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił.