Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 118/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-04-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie : WSA Tadeusz Kiełkowski WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Protokolant : starszy sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2019 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w K. i Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 listopada 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenie warunków zabudowy skargi oddala.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 19 listopada 2018 r. (znak: [...]) na podstawie:

- art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm. – dalej jako: u.p.z.p.),

- § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r.) oraz

- art. 127 § 2 w zw. z art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 z późn. zm. – dalej jako: k.p.a.),

po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...], reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika, od decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 14 września 2018 r., Nr [...] (znak: [...]) ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku biurowo-usługowego z garażem, parkingami, drogami wewnętrznymi oraz przebudową i rozbudową infrastruktury technicznej (w tym wnętrzową stacją transformatorową) na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] wraz z przebudową zjazdu i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...] oraz [...], [...], [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. R. /S. w Krakowie" oraz umarzającej postępowanie w części "Przebudowa zjazdu na działce drogowej [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] w Krakowie" w granicach pasa drogowego ul. R. ,

utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją z dnia 14 września 2018 r., Nr [...] (znak: [...]) Prezydent Miasta Krakowa ustalił na wniosek A. B. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą A. B. [...] z dnia 6 lipca 2017 r. warunki zabudowy dla ww. inwestycji oraz umorzył postępowanie w części dotyczącej przebudowy zjazdu na działce drogowej [...] obr. jedn. [...] ewid. [...] w Krakowie w granicach pasa drogowego ul. R. ,

z uwagi na zmianę przepisów, tj. art. 29 ust. 6 ustawy o drogach publicznych. stwierdzono brak podstaw do ustalenia warunków dla objętego wnioskiem przebudowy zjazdu z drogi publicznej, co spowodowało, że dla części wnioskowanej inwestycji obejmującej przebudowę zjazdu postępowanie stało się bezprzedmiotowe i jako takie zostało umorzone. Wskazano, że w odniesieniu do pozostałego zakresu inwestycji ustalono, iż teren określony we wniosku nie był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego postępowanie przeprowadzono na zasadach i w trybie art. 59 i n. u.p.z.p. Zaznaczono przy tym, że w jego toku pozyskano postanowienie Dyrektora Okręgowego Urzędu Górniczego w K. z dnia 14 sierpnia 2018 r. w odniesieniu do terenów górniczych oraz milcząco dokonane uzgodnienie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy przez Marszałka Województwa [...] i Wojewodę [...]. Dodano także, że opinię w sprawie wyraził również: Wydział Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. w zakresie ochrony środowiska, Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. w zakresie infrastruktury i obsługi komunikacyjnej oraz możliwości połączenia z drogą publiczną oraz Uzdrowiskowy Zakład Górniczy w odniesieniu do terenów górniczych. Wskazano, że na podstawie zgromadzonych w trakcie postępowania materiałów dowodowych ustalono, iż planowane zamierzenie spełniało łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś osoba uprawniona stosownie do treści art. 60 ust. 4 u.p.z.p. – mgr inż. arch. A. G. przygotowała projekt decyzji. Podkreślono także, że brak było zastrzeżeń i uwag stron do planowanej inwestycji. Ponadto organ I instancji podał, że do przedmiotowej decyzji zostały dołączone, wymagane prawem załączniki stanowiące jej integralną część.

Odwołanie od ww. decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...], reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając naruszenie: art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w zw. z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych; art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 rozporządzenia; art. 7 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a.

Następnie w dniu 9 listopada 2018 r. do akt sprawy wpłynęło pismo A. B., reprezentowanego przez profesjonalnego pełnomocnika, zawierające obszerne stanowisko inwestora względem złożonego odwołania, w którym zawarto wniosek o utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po przeprowadzeniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego wskazało na wstępie, że z uwagi na treść art. 127 § 1 i 2 oraz art. 17 pkt 1 k.p.a. zbadało z urzędu całokształt sprawy. W dalszej kolejności organ odwoławczy przytoczył treść art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p. w oparciu, o które wskazano, że wobec faktu, iż wnioskiem inwestora objęte zostało zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie budynku biurowo-usługowego z garażem, parkingami, drogami wewnętrznymi oraz przebudową i rozbudową infrastruktury technicznej (w tym wnętrzową stacją transformatorową) poza sporem pozostawało, że w przedmiotowej sprawie istniały podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i n. u.p.z.p. oraz to, że przedmiotowe postępowanie było prowadzone w pierwszej instancji przez organ właściwy. Organ II instancji zaznaczył także, że w zakresie wnioskowanej przebudowy zjazdu na działce drogowej nr [...] obr. [...] j. ewid. [...] – w granicach pasa drogowego ul. R. w Krakowie, trafnie organ I instancji uwzględnił zmianę przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, która – z uwagi na treść art. 29 ust. 6 tej ustawy – miała wpływ na zakres tego postępowania, czyniąc go w części obejmującej przebudowę zjazdu z drogi publicznej ul. R. w granicach pasa drogowego, bezprzedmiotowym.

Organ odwoławczy wskazał, iż zbadał czy planowane zamierzenie inwestycyjne spełniało wymagania wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i w tym zakresie odniósł się do poszczególnych parametrów zabudowy, przywołując przy tym odpowiednie regulacje rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. W nawiązaniu do powyższego organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie bezsporne było, iż teren inwestycji obejmujący dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] posiadał bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. R. , gdyż był on położony przy tej drodze publicznej, z której prowadził na wymienione działki istniejący zjazd przeznaczony do przebudowy. Tym samym w ocenie organu odwoławczego, dostęp do tej drogi publicznej trafnie ustalił organ I instancji. Organ II instancji podkreślił także, że w aktach sprawy znajdowały się też aktualne warunki techniczne potwierdzające zaopatrzenie planowanej inwestycji w wodę, energię elektryczną (oświadczenie [...] S.A.), czynnik grzewczy (oświadczenie [...] S.A. w K.) na warunkach określonych przez dysponentów poszczególnych sieci, a także odprowadzanie wód i ścieków opadowych oraz ścieków sanitarnych. Dlatego też uznano, że istniejące i projektowane uzbrojenie terenu w media było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Podobnie też, zdaniem organu odwoławczego, wystarczające było istniejące i projektowane uzbrojenie terenu inwestycji w zakresie obsługi komunikacyjnej. Wyjaśniono bowiem, że z zalegającej w aktach sprawy opinii ZIKiT wydanej w dniu [...] kwietnia 2018 r. (k. 255 akt) wynikała pozytywna ocena przedsięwzięcia dokonana przez zarządcę drogi w aspekcie obsługi komunikacyjnej i możliwości połączenia z drogą publiczną. Dodano przy tym, że zarządca drogi przewidział obsługę komunikacyjną inwestycji od strony drogi publicznej ul. R. poprzez zjazd przeznaczony do przebudowy oraz od strony drogi wewnętrznej ul. S. (pozostającej w zarządzie ZIKiT-u), poprzez zjazd przeznaczony do przebudowy oraz zgodnie z umową nr [...] zawartą pomiędzy inwestorem a zarządcą drogi na współrealizację inwestycji drogowej (k. 237-252 akt). Podniesiono, że na mocy tej umowy inwestor A. B. – w związku z zamiarem zrealizowania inwestycji niedrogowej, objętej przedmiotową decyzją o warunkach zabudowy – zobowiązał się do przyjęcia obowiązków związanych z konieczną do realizacji inwestycją drogową, przez którą należy rozumieć budowę drogi publicznej łączącej ul. K. z ul. A.godnie z załącznikiem nr 1 do umowy. Mając na uwadze powyższe okoliczności, w tym zwłaszcza opisaną umowę z inwestorem, wskazano, że ZIKiT stwierdził wystarczalność uzbrojenia terenu inwestycji w opiniowanym zakresie. Podano też, że powyższe dowody (opinia zarządcy drogi z dnia [...] kwietnia 2018 r. wraz z ww. umową) potwierdzały jednoznacznie wystarczalność istniejącego lub projektowanego uzbrojenia terenu inwestycji w drogę, stanowiącą warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 2 pkt 13 u.p.z.p. Podkreślono , że właśnie w kompetencjach zarządcy drogi pozostawała ocena, czy istniejący w danym terenie układ komunikacyjny zapewni obsługę planowanej inwestycji, tj. inaczej ujmując, czy objęte wnioskiem zamierzenie pozostaje uzbrojone w drogę. Uzupełniająco organ odwoławczy dodał, że w wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej odnotowano jako jedną z cech zabudowy i zagospodarowania terenu dostępność zespołów istniejącej zabudowy mieszkaniowej, zlokalizowanej w sąsiedztwie terenu inwestycji, do dróg z dwóch stron (przelotowe), np. zespół czterech budynków na dz. nr [...], [...], [...], [...] posiadał dostęp do ul. S. i ul. A., zespół budynków mieszkalnych wielorodzinnych na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] dostępny był z ul. R. i ul. S. . Tym samym w jego ocenie owa dostępność zabudowy z dwóch stron do dróg wynikała z konieczności zapewnienia prawidłowej obsługi komunikacyjnej budynków zlokalizowanych przy tych drogach, płynności ruchu, zapewnienia możliwości wjazdu i wyjazdu z nieruchomości, podyktowanych faktem, że zarówno ul. S. jak i ul. R. są ulicami zamkniętymi, z wylotem, tylko w stronę alei G. . Stąd też zdaniem organu odwoławczego powyższe wyjaśnienia potwierdzały również, że ustalone w decyzji warunki w zakresie obsługi komunikacyjnej zapewniały wystarczające uzbrojenie terenu inwestycji w omawianym zakresie.

Jednocześnie organ odwoławczy dodał, że w załączniku nr 1 do decyzji pkt II ppkt 4 lit. e ustalony został wskaźnik liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia – zgodnie z art. 54 pkt 2c w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) oraz przy uwzględnieniu wytycznych ujętych w uchwale Nr LIII/723/12 Rady Miasta Krakowa z dnia 29 sierpnia 2012 r. Program obsługi parkingowej dla miasta Krakowa. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie budziło również wątpliwości, że teren objęty wnioskiem nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne z uwagi na treść art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zaś decyzja była zgodna z przepisami odrębnymi. Tym samym w ocenie organu odwoławczego, uprawniony był wniosek, że spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 61 ust. 2-5 u.p.z.p.

Podobnie też według organu II instancji spełniony został warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., w którym uregulowana została tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Organ odwoławczy zaznaczył bowiem, że w celu określenia cech istniejącej zabudowy organ właściwy w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy dokonuje analizy w koniecznym zakresie stanu terenu inwestycji oraz otaczającego go obszaru, uwzględniając szczegółowe wymogi ujęte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyjaśniono, że wskazana analiza umożliwia dokładne formułowanie wniosków, co do sposobu ustosunkowania się do żądania inwestora i w razie pozytywnego rozstrzygnięcia właściwego ukształtowania treści decyzji o warunkach zabudowy. W tym zakresie podniesiono, że analiza z dnia [...] czerwca 2018 r. sporządzona przez mgr inż. arch. A. G. (k. 293-302 akt) – stosownie do treści § 3 ww. rozporządzenia – odpowiadała wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazywała na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. W ocenie organu odwoławczego, analiza ta sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z rozporządzenia, tj. zawierała ona część graficzną – mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości min. 123 m od granic terenu inwestycji przeznaczonego pod inwestycję kubaturową. Wyjaśniono też, że teren inwestycji zlokalizowany był pomiędzy dwiema ulicami, tj. ul. S. stanowiącą drogę wewnętrzną (pozostająca w zarządzie ZIKiT-u) i ul. R. . Od strony ul. S. teren inwestycji przylegał całą szerokością, tj. ok. 41 m do tej ulicy, zaś od ul. R. graniczył z tą drogą publiczną na odcinku wynoszącym ok. 8 m, zaznaczając przy tym, że od ul. R. dostęp sprowadzał się tylko do funkcji wjazdu, podczas gdy od ul. S. znajdował się zarówno wjazd na teren inwestycji, jak i projektowane wejścia do budynku i z tego powodu za front terenu inwestycji w analizie została potraktowana jego północna część przylegająca do ul. S. . Ponadto weryfikując prawidłowość ustalenia frontu terenu inwestycji organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z definicją tego pojęcia ujętą w § 2 pkt 5 rozporządzenia frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W tym zakresie organ II instancji powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego podał, że droga z przytoczonego przepisu musi być drogą, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, zaś działką, w oparciu o której szerokość frontu wyznacza się granice obszaru analizowanego, jest działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy wskazał, że w przedmiotowej sprawie teren inwestycji posiadał dostęp do dwóch dróg, z czego jedna miała status drogi publicznej (ul. R. ), a druga była drogą wewnętrzną (ul. S. ). Zaznaczono jednak, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że skoro w myśl § 2 pkt 5 rozporządzenia, kategoria drogi nie determinuje frontu terenu inwestycji, zaś powołany przepis ani żaden inny nie precyzuje, w jaki sposób należy wyznaczyć front działki w przypadku, gdy ma ona dostęp do dwóch dróg, należało przy określaniu frontu terenu inwestycji uwzględnić wartości u.p.z.p., a więc ład przestrzenny i zrównoważony rozwój, a także oświadczenie inwestora, jak i uwarunkowania wynikające z położenia i funkcji planowanej zabudowy. W oparciu o powyższe wskazano, że w realiach przedmiotowej sprawy inwestor w części tekstowej wniosku, podając dostęp do drogi publicznej, określił wjazd od ul. R. (przebudowa istniejącego wjazdu) oraz uzupełniająco dostęp od ul. S. (k. 5 akt). Niemniej jednak nadmieniono, że we wstępnej koncepcji zabudowy (k. 15 akt), przedstawionej w formie graficznej wyraźnie zobrazował wjazdy od strony obydwu dróg i wejścia do budynku jedynie od ul. S. . Tym samym nie budziło wątpliwości, że główny wjazd i wejście na teren inwestycji będzie się odbywał od tej drogi. Dodano przy tym, że inwestor co prawda nie złożył do akt sprawy wprost oświadczenia w tej kwestii, jednak zdaniem organu II instancji, na jego wolę w omawianym zakresie wyraźnie wskazywała planowana pełna obsługa piesza i kołowa inwestycji. Podkreślono zarazem, że pomimo przyjęcia przez organ I instancji za front terenu inwestycji jego odcinka przyległego do ul. S. – z wyjaśnieniem tego działania w analizie analogicznym jak wyżej, inwestor nie złożył w tym zakresie przeciwnego oświadczenia, co również potwierdzało trafność przyjęcia, iż za główny wjazd i wejście na teren inwestycji inwestor traktował ten od ul. S. . Wobec powyższego, w ocenie organu odwoławczego powyższe względy i uwarunkowania przestrzenne miejsca planowanej inwestycji, która do ul. R. będzie przylegać jedynie wąskim 8-metrowym odcinkiem, stanowiły wystarczające uzasadnienie, niekolidujące zarazem z wartościami u.p.z.p., dla wskazania i następnie przyjęcia za front terenu inwestycji jego części przyległej do drogi ul. S. . Stąd też organ odwoławczy wskazał, iż nie znalazł podstaw prawnych do negowania prawidłowości ustalenia obszaru analizowanego w omawianym dokumencie analizy. Podkreślono również, że obszar o tożsamych granicach został wyznaczony na zał. nr 4 do decyzji obejmującym część graficzną wyników analizy.

W dalszej kolejności organ II instancji podał, że w części tekstowej omawianego dokumentu zostało opisane zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy. Podano także, że teren inwestycji znajduje się w południowej części Krakowa, w obszarze przemysłowo-usługowym, terenach zielonych związanych z rzeką W. oraz w powstającej strefie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Ponadto wskazano, że obszar obejmuje kwartał domknięty od północy ul. A., od wschodu al. G. , od południa ul. J. , od zachodu rzeką W. . Wyjaśniono też, że w obszarze stara tkanka jest uzupełniania lub wręcz wymieniana – teren ulega stopniowej rewitalizacji, a nadto wskazano, że w obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa produkcyjna i zabudowa usługowa. Organ odwoławczy zaznaczył także, że zobrazowano stan zainwestowania terenu inwestycji wskazując, iż jest on zabudowany licznymi budynkami z placami manewrowymi, a nadto, że zlokalizowany jest na zamknięciu dwóch ulic: R. i S. , w sąsiedztwie nowopowstałej zabudowy wielorodzinnej – osiedla [...] i tej zlokalizowanej na dz. nr [...], [...]. W uwzględnieniu powyższego, bezspornym było zatem, że projektowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji usługowej. Podkreślono bowiem, że w obszarze analizowanym znajdowały się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalały na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. m.in. dz. nr [...], [...], [...], [...] obr. [...]. Tym samym organ odwoławczy uznał, że wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie decyzji pierwszoinstancyjnej, co do kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługiwało na uwzględnienie, jako że znajdowało potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Jednocześnie organ odwoławczy zaznaczył, że nie znalazł żadnych podstaw do negowania rozważań analizy w zakresie cech zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, które dały podstawę do ustalenia w badanej decyzji parametrów dla planowanej inwestycji. Dodatkowo w analizie wskazano, że teren inwestycji posiadał dostęp do dwóch dróg: ul. R. i ul. S. , zaś linia zabudowy od ul. R. na odcinku zlokalizowanym w granicach badanego obszaru nie była ustalona i zdefiniowana. Podniesiono przy tym, że budynki sytuowane są w układach swobodnych, w różnych konfiguracjach, uskokowo, w kilku liniach zabudowy. Organ II instancji wskazał również, że pomocną pierzeję tej drogi publicznej (przy której znajdował się teren inwestycji) tworzyły budynki zlokalizowane w granicy z działką drogową (dz. nr [...]), w odległości ok. 3,5 m (dz. nr [...]), ok. 3 m (dz. nr [...]), ok. 10 m (dz. nr [...]), ok. 20,5 m (dz. nr [...]), ok. 32 m (dz. nr [...], [...], [...]), ok. 36 m (zabudowa na dz. nr [...]). Ponadto podano, że po stronie południowej tej drogi publicznej zabudowa zlokalizowana była w oddaleniu od działki drogowej nr [...] o ok. 11 m (dz. nr [...], [...]), ok. 12 m (dz. nr [...]), natomiast od strony ul. S. północną linię zabudowy tworzyły budynki położone w odległości ok. 16,5 m (dz. nr [...]), ok. 15 m (dz. nr [...]), ok. 7 m (dz. nr [...]) od działek drogowych nr [...] i [...], [...]. Podobnie też wskazano, że nieregularnie usytuowana była zabudowa po południowej stronie tej drogi (3,5 m – dz. nr [...], ok. 4 m – dz. nr [...], ok. 6-6,5 m – dz. nr [...], [...]), ok. 6,5-7 m – nowopowstałe budynki na dz. nr [...], [...] od działki drogowej nr [...], [...], ok. 10 m – [...]. Dlatego też podano, że na tej podstawie w wynikach analizy załączonych do decyzji uznano za zasadne wyznaczenie dla projektowanej zabudowy linii zabudowy od ul. R. jako kontynuację linii budynku na działce sąsiedniej nr [...], tj. w odległości 20,5 m od działki drogowej nr [...] (ul. R. ). Wyjaśniono również, że linia zabudowy od ul. S. powinna być wyznaczona w nawiązaniu do linii ukształtowanej przez zabudowę na działce sąsiedniej nr [...] i [...], tj. w odległości 5,0 m – 6,0 m od działki drogowej nr [...], [...] (ul. S. ) i w takiej też odległości została wyznaczona linia zabudowy w decyzji, zarówno w jej części tekstowej, jak i graficznej, przy czym zaznaczono, że wyznaczona linia może być przekroczona przez części budynku zlokalizowane pod powierzchnią istniejącego terenu – o ile będzie to zgodne z przepisami właściwymi dla dalszych etapów przygotowania i realizacji inwestycji. Organ odwoławczy wskazał przy tym, że podstawę prawną tego ustalenia stanowił § 4 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie linii nowej zabudowy w sposób odmienny od określonego w § 4 ust. 1-3 rozporządzenia, jeżeli wynika to z analizy. W tym zakresie zdaniem organu odwoławczego, w przedmiotowej sprawie nie ulegało także wątpliwości, iż wnioski z analizy potwierdzały słuszność zastosowania wyjątkowej regulacji dotyczącej linii zabudowy, bowiem przyjęta w decyzji odległość od drogi publicznej ul. R. i od ul. S. kontynuowała linię zabudowy budynków zlokalizowanych na działkach z bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji, tj. dz. nr [...], [...] i [...], na których posadowiony był duży zespół mieszkaniowy o zorganizowanej przestrzeni, wyraźnych bryłach organizujących i tworzących pierzeje obu ulic. Wprawdzie zaznaczono, że jak zauważała strona odwołująca się, nieruchomości położone przy tych drogach po drugiej, zachodniej stronie terenu inwestycji również pozostawały zabudowane, jednak istniejąca zabudowa nie tworzyła czytelnych linii. I tak wskazano, że zabudowa na dz. nr [...] znajdowała się w odległości ok. 3 m, a zabudowa na dz. nr [...] w odległości ok. 3,5 m od działki drogowej nr [...] (ul. R. ). Dlatego też wobec faktu, iż po wschodniej stronie terenu inwestycji budynki na dz. nr [...] znajdowały się w odległości ok. 20,5 m od tej drogi, zaś na dz. nr [...] budynek zlokalizowany był w granicy z działką drogową, brak było możliwości wyznaczenia linii zabudowy na przedłużeniu linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ odwoławczy podał, że ta sama przeszkoda występowała również od strony działek drogowych ul. S. , bowiem przy budynkach oddalonych od tej drogi o ok. 6-6,5 m – na dz. nr [...], [...], na dz. nr [...] graniczącej z terenem inwestycji od wschodu budynek położony był w odległości ok. 10,5 m od działek drogowych ul. S. . Stąd też, wobec tych uwarunkowań przestrzennych zasada przedłużenia linii z działki sąsiedniej nie mogła znaleźć zastosowania w tej sprawie. Podobnie też nie zaszły przesłanki do zastosowania § 4 ust. 3 rozporządzenia z uwagi na ukośne położenie budynku na dz. nr [...] względem ul. S. . Organ odwoławczy wskazał także, że wobec tego, iż budynki na działkach po zachodniej stronie terenu inwestycji (nr [...], [...], [...]) zostały zrealizowane z zachowaniem zgodności linii zabudowy z przepisami odrębnymi, a zabudowa ta, stanowiąca bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji, w sposób czytelny porządkowała pierzeję ul. S. , to trafnym – zdaniem organu odwoławczego – było nawiązanie do linii zabudowy wyznaczonej przez omawianą zabudowę sąsiednią. Ponadto zaznaczono, że kontynuacja linii zabudowy od strony ul. R. istniejącej na działce sąsiedniej nr [...], należącej do zespołu zabudowy wielorodzinnej – osiedla [...], była z kolei dodatkowo uzasadniona tym, że zarówno teren inwestycji, jak i wskazana ostatnio działka sąsiednia graniczyły z tą drogą na wąskim odcinku. W konsekwencji podano, że takie jak wyżej opisane wyznaczenie linii nowej zabudowy pozwalało zachować zgodność przyjętego rozwiązania z przepisami art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych oraz jednocześnie odpowiadało potrzebie nawiązania do linii zabudowy wykształconej przez zabudowę bezpośrednio sąsiadującą z terenem inwestycji od strony wschodniej. Mając na uwadze ww. wyniki analizy co do sposobu kształtowania się linii istniejącej zabudowy i w uwzględnieniu sposobu kształtowania się linii zabudowy w badanym obszarze, zobrazowanego na załącznikach graficznych do analizy i decyzji, organ odwoławczy stwierdził, że zostało wyczerpująco uzasadnione zastosowanie wyjątkowego sposobu wyznaczania linii zabudowy w przedmiotowej sprawie – z odwołaniem się do względów przestrzennych. Tym samym, nie miała racji strona odwołująca się kwestionując wyznaczenie linii zabudowy w badanej decyzji. Zwrócono również uwagę, że brak było podstaw prawnych do żądania wyznaczenia linii zabudowy jako odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, a nie odległości od granicy działki drogowej tworzącej daną drogę. Zdaniem organu odwoławczego, z pewnością wymóg taki nie wynikał z § 4 rozporządzenia, ani innej regulacji powszechnie obowiązującego prawa. Wyjaśniono bowiem, że w wynikach analizy odnotowano, iż odległości budynków od działki drogowej nie były tożsame z odległością budynków od krawędzi jezdni, jednak ze stwierdzenia tej prawidłowości nie sposób było wysnuć wniosek o potrzebie określenia w tej sprawie omawianej linii dla planowanej inwestycji zgodnie z żądaniem strony odwołującej się. Przeciwnie wskazano, że skoro wszystkie zobrazowane w analizie i jej wynikach dane co do linii istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym odnosiły się do odległości od działek drogowych, to w ten sam sposób powinna być wyznaczona linia nowej zabudowy. Tym samym organ II instancji uznał, że zarzut naruszenia § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia, poprzez nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy był chybiony. Podobnie według organu odwoławczego, nie zasługiwała na uwzględnienie uwaga, że poprzez wyznaczenie linii zabudowy jako odległości od granicy działek drogowych nie można było ustalić zachowania minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni i tym samym zgodności wyznaczonej linii z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych. Podkreślono bowiem, że skoro ustalona decyzją odległość linii zabudowy od granicy działek drogowych ul. R. wynosiła 20,5 m, a od granicy działek drogowych ul. S. 5-6 m, to zachowana była wynikająca z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych odległość min. 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni – bacząc, że odległość od granicy działek drogowych była z istoty swej większa (jako że oprócz pasa jezdni pojęcie działki drogowej obejmowało również chodnik, pobocza, ścieżki rowerowe, obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu) od odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło również, że z podanego wyżej względu, jak też z racji wyznaczonej w decyzji nieprzekraczalnej linii zabudowy, czyli linii określającej maksymalne zbliżenie projektowanej zabudowy do pasa drogowego, nie zachodziła sugerowana przez stronę odwołującą się możliwość zbliżenia linii nowej zabudowy do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Organ odwoławczy potwierdził też prawidłowość ustaleń badanej decyzji w kwestii wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji kubaturowej (dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] – oznaczonej graficznie A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K). Wskazano bowiem, że parametr ten został wyznaczony na poziomie 35% ± 1%, tj. w przedziale od 34% do 36% w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszczający odstępstwo od ustalenia tego parametru według zasady, tj. na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jeśli jest to uzasadnione wynikami analizy. Ta zaś, jak podał organ II instancji, określała w zestawieniu tabelarycznym wskaźnik zabudowy dla wszystkich działek z obszaru analizowanego, w tym nieruchomości strony odwołującej się (zabudowanej w 33%), wyliczając średnią z obszaru analizowanego na poziomie 39% (ta sama średnia, tj. 38,9% została uzyskana po pominięciu uwzględnionych w wyliczeniu działek wchodzących w skład terenu inwestycji). Tym samym wskazano, że przedział omawianego wskaźnika ustalony w decyzji nawiązywał do średniej tego parametru z całego obszaru analizowanego, przyjmując nieznaczną tolerancję w dół. W ocenie organu odwoławczego, w wynikach analizy trafnie więc odnotowano, że teren inwestycji obecnie pozostawał zabudowany w ok. 40%, jednak inwestor przeznaczył istniejącą zabudowę do rozbiórki, co wynikało też z oświadczeń inwestora złożonych w toku tego postępowania. Stąd też zdaniem organu odwoławczego, ustalony w ww. sposób przedział omawianego parametru znajdował pełne uzasadnienie w wynikach analizy, rzetelnie i wyczerpująco prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym. Zwrócono również uwagę, że w istocie ustalono go na poziomie bardzo zbliżonym do średniej z obszaru i w nawiązaniu do wskaźników zabudowy na działkach sąsiadujących z terenem inwestycji, wobec czego organ II instancji nie znalazł jakichkolwiek podstaw do jego kwestionowania.

Następnie organ odwoławczy podał, że wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej został ustalony w decyzji na poziomie min. 25%, a nie jak wskazała strona odwołująca się na poziomie równym 25%. Zaznaczono przy tym, że w analizie i jej wynikach wyjaśniono, iż wskaźnik ten kształtował się w obszarze analizowanym w przedziale od 10% do 60% i właściwym było dla zachowania równowagi stosunki terenów zabudowanych do terenów zielonych zachowanie min. 25% powierzchni biologicznie czynnej przy planowanej zabudowie. Dlatego też przyjęta w decyzji wartość mieściła się w wartościach zabudowy z badanego obszaru, co przy braku regulacji sposobu wyznaczania tego parametru w obowiązujących przepisach prawa należało uznać za ustalenie dostatecznie uzasadnione. W szczególności Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że brak było podstaw prawnych do żądania podania przez organ I instancji tego współczynnika dla poszczególnych działek z obszaru analizowanego i na podstawie tych danych wyznaczenie omawianego parametru dla nowej zabudowy. Podniesiono bowiem, że przy badaniu szerokości elewacji frontowej w analizie zwrócono uwagę na zróżnicowany poziom tego parametru w obszarze analizowanym i jego zależność od funkcji i formy zabudowy, a nadto zobrazowano szerokości elewacji frontowych wszystkich budynków z obszaru, które wynosiły dla zabudowy wielorodzinnej od ok. 24 m (dz. nr [...], [...], [...], [...]), przez ok. 40 m (dz. nr [...], [...], [...], [...]) do ok. 58 m (dz. nr [...], [...], [...]), zaś dla zabudowy usługowej i przemysłowej od ok. 25 m (dz. nr [...]), ok. 29 m (dz. nr [...]), przez ok. 67 m (dz. nr [...], [...]) do ok. 82 m (dz. nr [...]). Dodano również, że średnia wyliczona na podstawie szerokości elewacji frontowych budynków usytuowanych w obszarze wynosiła ok. 40,0 m, dla budynków wielorodzinnych wynosiła ok. 37,0 m, zaś dla budynków usługowych i przemysłowych ok. 45,0 m. Ponadto zaznaczono, że w wynikach analizy zauważono jednak, iż inwestor wnioskował o szerokość elewacji frontowej na poziomie 25,0 m – 30,0 m, zaś wnioskowane parametry występowały w obszarze analizowanym. Zwrócono też uwagę na szerokość frontu terenu inwestycji oraz program inwestycji, wskazano na potrzebę rozważenia kwestii ustalenia omawianego parametru w inny sposób aniżeli wskazuje zasada poprzez odniesienie szerokości wnioskowanej do cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Mając na uwadze powyższe organ odwoławczy podał, że dokonanie takiego zestawienia doprowadziło do konkluzji, iż w obszarze, w tym w sąsiedztwie terenu inwestycji występowała zabudowa o szerokości elewacji frontowej z przedziału wnioskowanego od 25,0 m do 30,0 m, zatem przyjęcie takiego rozwiązania dla planowanego budynku pozwoliło zachować charakter zabudowy i doprowadziło do dopasowania nowej zabudowy do zastanego układu urbanistycznego. Sprecyzowano również, że wyznaczone szerokości dotyczyły elewacji budynku od strony ul. R. oraz od strony ul. S. czyli elewacji północnych i południowych. Organ odwoławczy wskazał, że wyniki te stanowiły podstawę dla wyznaczenia w decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy od ul. R. i od ul. S. w przedziale od 25,0 m do 30,0 m, z przebiegiem elewacji frontowej równoległym do krawędzi jezdni tych ulic. Ustalenie to, zdaniem organu odwoławczego, poczynione w oparciu o odstępstwo od zasadniczego sposobu wyznaczania omawianego parametru (§ 6 ust. 2 rozporządzenia), stanowiące przedział niższy niż średnia z obszaru oraz nawiązujące do szerokości elewacji frontowej zabudowy usługowej i przemysłowej występującej w obszarze w pobliżu terenu inwestycji znajdowało wyczerpujące uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno-urbanistycznej. Wobec powyższego, przy wyczerpujących ustaleniach analizy oraz przekonujących jej wnioskach, mających odniesienie do uwarunkowań przestrzennych przedmiotowego obszaru i cech terenu inwestycji, zdaniem organu II instancji, ustalona decyzją szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy odpowiadała wymogom przepisów prawa, w związku z czym brak było podstaw do jej kwestionowania.

Odnosząc się natomiast do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku, tj. wysokości do attyki lub gzymsu, to jak wskazał organ odwoławczy została ona wyznaczona w analizie, a za nią w decyzji organu I instancji na poziomie 21,0 m – 22,0 m. Wyjaśniono przy tym, że organ zastosował przy ustalaniu parametru wysokości § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszczał rezygnację z zastosowania zasadniczych metod wyznaczania tego parametru z § 7 ust. 1-3 rozporządzenia, jeżeli znajdowało to uzasadnienie w wynikach analizy. Podkreślono także, że w analizie zobrazowano szczegółowo sposób kształtowania się wysokości budynków w obszarze analizowanym, akcentując jej zróżnicowanie często wynikające z pełnionej przez te budynki funkcji. Podano również, że budynki wielorodzinne w obszarze to obiekty kryte dachami płaskimi o wysokości elewacji do attyki lub gzymsu ok. 22 m (dz. nr [...], [...], [...], [...], [...]) i ok. 21-22 m (dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Z kolei zaznaczono także, że zabudowę usługową stanowiły obiekty przekryte głównie dachami płaskimi lub pulpitowymi o wysokości do attyki lub gzymsu ok. 11-11,5 m (dz. nr [...], [...]), ok. 20 m do gzymsu (dz. nr [...]), ok. 4,5-6,5 m (dz. nr [...], [...], [...], [...]). Dodano też, że występowała również zabudowa o wysokości ok. 6 m, 13,5-14 m (dz. nr [...], [...]), ok. 8 m (dz. nr [...], [...]), ok. 7-7,5 m (dz. nr [...]), ok. 5,5, 7,5 i 15,5 m (dz. nr [...], [...], [...], [...]), ok. 4-6 m i 27,5-28 m (dz. nr [...], [...]) i ok. 12-15 m do sporadycznie punktowego podniesienia do 27,5-28 m w wypadku poprzemysłowego obiektu spółdzielni produkcji piekarskiej i ciastkarskiej. W oparciu o te dane, według organu odwoławczego, w wynikach analizy ujęto słuszne spostrzeżenie, iż planowana zabudowa powinna wysokością nawiązywać do budynków występujących w sąsiedztwie, co zapewnić miała wysokość 21-22 m do attyki lub gzymsu przy przyjęciu średniej rzędnej terenu inwestycji na 206,50 m n.p.m. Uwzględniając te okoliczności organ odwoławczy zaaprobował odstąpienie od wyznaczenia omawianego parametru dla nowoprojektowanej inwestycji na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia. Zdaniem organu II instancji, nie sposób bowiem wyznaczyć dla nowej zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, skoro na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji wynosiła ona 21-22 m (dz. nr [...], [...]) i 11-11,5 m (dz. nr [...]) od strony ul. S. oraz 21-22 m (dz. nr [...]) i 4,5-6,5 m (dz. nr [...]). Z kolei, według organu odwoławczego, wyznaczenie wysokości w oparciu o średnią z obszaru analizowanego (§ 7 ust. 3 rozporządzenia) – czego domagała się strona odwołująca – stanowiłoby działanie nieuprawnione, prowadząc do przyjęcia wartości zupełnie przypadkowej, oderwanej od potrzeby właściwego wkomponowania projektowanej zabudowy w najbliższe otoczenie. Stąd też organ odwoławczy, w oparciu o dane z analizy, wyliczył średnią wartość minimalną i maksymalną z całego obszaru (z pominięciem zabudowy znajdującej się na działkach wchodzących w skład terenu inwestycji), które wynosiły ok. 13 m (wartość minimalna) i ok. 18 m (wartość maksymalna), co dało średnią wysokość na poziomie ok. 15,5 m, która to wartość nie występowała na żadnej działce z najbliższego otoczenia terenu inwestycji. Tym samym zaakcentowana w wynikach analizy potrzeba zachowania dotychczasowych zasad kształtowania architektury w rejonie, w którym położony był teren inwestycji, wymagała odstąpienia od prostego odwzorowania średniej z obszaru, która nie oddawała specyfiki najbliższej i reprezentatywnej zabudowy z najbliższego otoczenia inwestycji. To zaś w zupełności uzasadniało zastosowanie wyjątkowego sposobu wyznaczenia omawianego parametru z § 7 ust. 4 rozporządzenia, co zostało wyczerpująco umotywowane w wynikach analizy. Wyjaśniono bowiem, że rozwiązanie zalecane przez autora projektu decyzji, polegające na kontynuacji wysokości budynków na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] pozwoli na zachowanie wymogów ładu przestrzennego w tym rejonie. Zwrócono również uwagę, że w wynikach analizy odnotowano stopniowe zastępowanie istniejącej substancji przez nowopowstające zespoły zabudowy wielorodzinnej o jednolitej wysokości wynoszącej 21-22 m. Tym samym, postulowane w odwołaniu nawiązanie do wysokości niższej zabudowy znajdującej się po zachodniej, a nie wschodniej stronie terenu inwestycji nie znajdowało uzasadnienia w okolicznościach przedmiotowej sprawy w świetle ugruntowanych już w tym rejonie tendencji architektonicznych. Uzupełniająco dodano też, że na dz. nr [...] położonej w pobliżu terenu inwestycji także znajdowała się zabudowa o wysokości zbliżonej do tej wyznaczonej w decyzji.

W dalszej kolejności wskazano, że geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono poprzez ustalenie dachu płaskiego dla budynku, przy przyjęciu wysokości budynku na poziomie 21-22 m do attyki lub gzymsu dla budynku oraz ustaleniu całkowitej wysokości nowej zabudowy nieprzekraczającej rzędnej wysokości 228,5 m n.p.m. Organ odwoławczy zaznaczył, że w analizie zaprezentowano w sposób szczegółowy geometrię dachów zabudowy z obszaru analizowanego, w tym zabudowy wielorodzinnej przekrytej dachami płaskimi zakończonymi gzymsem lub attyką i zabudowy usługowej, wśród której licznie występowały dachy płaskie, często z różnymi formami naświetli dachowych, zwieńczone gzymsem lub maskującą attyką, dachy dwuspadkowe o niewielkim kącie nachylenia połaci dachowych i dachy jednospadowe. Dodano, że dach płaski posiadała również zabudowa na działkach sąsiednich nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] w związku z czym wyznaczona w decyzji geometria dachu zasługiwała na uwzględnienie wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

Organ odwoławczy zaznaczył również, że w wynikach analizy odnotowano też, że zabudowa wielorodzinna w obszarze, m.in. na działkach sąsiednich nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] wyposażona była w garaże podziemne, zatem warunki zabudowy ustalone przy uwzględnieniu kondygnacji podziemnej planowanego budynku znajdowały swoje uzasadnienie w stanie zagospodarowania nieruchomości występujących w badanym obszarze.

W ocenie organu odwoławczego, zastosowane regulacje określające wyjątkowe sposoby wyznaczenia parametrów zostały należycie umotywowane w wynikach analizy, zwłaszcza w sytuacji, gdy potwierdzała to osoba kompetentna, tj. wpisana na listę izby architektów lub urbanistów. Osoba taka posiadała bowiem odpowiednie wiadomości, które umożliwiały jej po pierwsze, należytą ocenę istniejącego sposobu zagospodarowania terenu, a po drugie dały merytoryczne podstawy do ustalenia wskaźników przyszłej zabudowy tak, by nie naruszały zastanego stanu rzeczy. Tym samym w ocenie organu II instancji, osoba taka dzięki swojej wiedzy, miała dać gwarancję właściwego stosowania art. 61 ust. 1 i n. u.p.z.p. Dlatego też w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zasadnym było zatem ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., ponieważ wnioskowana zabudowa mieściła się w parametrach istniejącej zabudowy. Zaznaczono również, że organ I instancji określił ponadto w wydanej decyzji szczegółowe warunki zabudowy wynikające z przeprowadzonych uzgodnień i opinii organów współdziałających w sprawie, a także warunki w zakresie ochrony zieleni, ochrony przyrody, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii, ochrony powietrza i ochrony przed hałasem, ochrony korytarzy przewietrzania miasta i obszaru wymiany powietrza, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, a nadto określono także warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji. Wobec powyższego zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji słusznie wskazał, iż istniały podstawy, żeby w przedmiotowej sprawie wydać pozytywną decyzję o warunkach zabudowy, jako że planowane zamierzenie istotnie nie naruszało istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego i stanowiło kontynuację funkcji, cech i parametrów zabudowy tam istniejącej.

Dodatkowo odnosząc się do nieomówionego zarzutu odwołania dotyczącego podanej przez stronę odwołującą się wysokości od 13 m do 16 m, ustalonej decyzją Prezydenta Miasta Krakowa dla dz. nr [...] i [...] i części dz. nr [...], [...],[...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], organ odwoławczy wyjaśnił, że decyzja ta dotyczyła zupełnie innego terenu inwestycji, a przy tym jej ustalenia pozostawały poza zakresem badania w przedmiotowej sprawy, w związku z czym negowanie wysokości ustalonej decyzją organu I instancji przez odwołanie się do postanowień innej decyzji było całkowicie chybione.

Skargi na ww. decyzję o jednobrzmiącej treści wniosły, jak to zostało odpowiednio ustalone, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, dwie strony skarżące – Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...] oraz Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. [...], domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także zasądzenia zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych.

Strony skarżące zarzuciły zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego, tj.:

1. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 1, 2, 3 i 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zw. z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych, poprzez nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy, wyrażające się wyznaczeniem linii zabudowy w odległości 5-6 m od "działki drogowej", co nie pozwala na ustalenie czy zachowany został statuowany przepisem art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych wymóg minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni, przy równoczesnym braku zaistnienia przesłanek umożliwiających odstępstwo od reguł ogólnych wskazanych w § 4 ust. 1-3 ww. rozporządzenia;

2. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez pominięcie przy wyznaczaniu obszaru analizowanego działek oznaczonych numerami [...], [...] i [...], które to działki stanowią całość urbanistyczną z włączoną w obszar analizowany działką oznaczoną numerem [...], przez co podstawą analizy architektoniczno-urbanistycznej stał się niestanowiący całości urbanistycznej i niedający pełnego obrazu terenu sąsiedniego do terenu inwestycji obszar;

3. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 1, 2, 3 i 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., poprzez niewłaściwe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyrażające się zaniechaniem wyliczenia średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla obszaru analizowanego w sytuacji, w której zabudowa na terenie obszaru analizowanego przebiega uskokowo.

W uzasadnieniu skarg strony skarżące przedstawiły dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie szczegółowo rozwinęły podniesione zarzuty, powołując na ich poparcie orzecznictwo sądów administracyjnych oraz poglądy doktryny.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie, podtrzymując w tym zakresie stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 18 marca 2019 r. uczestnik postępowania A. B. wniósł o oddalenie przedmiotowych skarg w całości, przedstawiając w tym zakresie argumentację na poparcie swojego wniosku oraz powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 2188t.j.) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego wyżej przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia jego zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Stosownie zaś do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm. – dalej jako: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi, z zastrzeżeniem art. 57a p.p.s.a. (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd jednak podkreśla w tym miejscu, że w świetle art. 134 § 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd nie ma obowiązku, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, do badania tych zarzutów i wniosków, które nie mają znaczenia dla oceny legalności zaskarżonego aktu (tak NSA w wyroku z dnia 11 października 2005 r., sygn. akt: FSK 2326/04).

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 listopada 2018 r. (znak: [...]), wydana po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...], reprezentowanej przez profesjonalnego pełnomocnika, i utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 14 września 2018 r., Nr [...] (znak: [...]) ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku biurowo-usługowego z garażem, parkingami, drogami wewnętrznymi oraz przebudową i rozbudową infrastruktury technicznej (w tym wnętrzową stacją transformatorową) na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] wraz z przebudową zjazdu i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...], [...], [...] oraz [...], [...], [...], [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. R. /S. w K." oraz umarzającą postępowanie w części "Przebudowa zjazdu na działce drogowej [...] obr. [...] jedn. ewid. [...] w Krakowie" w granicach pasa drogowego ul. R.

W ocenie Sądu jednobrzmiącej treści skargi stron podmiotów skarżących: tj. Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] oraz Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] - nie zasługują w całości na uwzględnienie i jako takie podlegają oddaleniu.

W tym miejscu Sąd jednocześnie wyjaśnia, że nie podziela stanowiska pełnomocnika [...] zgłoszonego na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2019 r. w WSA w Krakowie, i podnoszącego że skargę wniósł podmiot nieistniejący w postaci "Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...]". W odpowiedzi pełnomocnik skarżących oświadczyła, że wspólnoty istnieją i mają pełną zdolność sądową. Są reprezentowane przez ten sam zarząd i tego samego pełnomocnika. Wyjaśniła zarazem, że strona skarżąca została oznaczona w ślad za organami I i II instancji. W ocenie Sądu z dokumentów dostarczonych do akt sądowych tj. kopii aktu notarialnego Repertorium A nr [...], na mocy którego został wyodrębniony pierwszy lokal mieszkalny w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] i został powierzony zarząd nieruchomością wspólną; kopii aktu notarialnego Repertorium A nr [...], na mocy którego został wyodrębniony pierwszy lokal mieszkalny w nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] i został powierzony zarząd nieruchomością wspólną i odpowiednio z treści odpisów adekwatnych ksiąg wieczystych; wynika, że w dniu wniesienia skargi i na czas wydania kontrolowanych decyzji niezaprzeczalny był byt prawny zarówno jednej jak i drugiej Wspólnoty, obie Wspólnoty były odpowiednio reprezentowane przez prawidłowo umocowanego pełnomocnika i dlatego po ww. uwadze Sąd wyodrębnił dwa podmioty skarżące i w konsekwencji zakwalifikował dwie jednobrzmiące skargi.

W ocenie Sądu kontrolowana decyzja odpowiada prawu materialnemu i została wydana w ramach prawidłowo przeprowadzonego postępowania administracyjnego. Sąd podziela ustalenia kontrolowanych organów co do stanu faktycznego relewantnego dla kontrolowanego aktu subsumcji prawa.

Podstawę materialnoprawną wydania kontrolowanej decyzji stanowi art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 1945 z późn. zm.) zgodnie, z którym

"1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi."

Zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako: rozporządzenie): " 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. 2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów".

W ocenie Sądu analiza z dnia [...] czerwca 2018 r. sporządzona przez mgr inż. arch. A. G. odpowiada ww. wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Zdaniem Sądu analiza ta sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z ww. rozporządzenia, tj. zawiera ona część graficzną – mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości min. 123 m od granic terenu inwestycji przeznaczonego pod inwestycję kubaturową. Z analizy wynika, że teren inwestycji zlokalizowany jest pomiędzy dwiema ulicami, tj. ul. S. stanowiącą drogę wewnętrzną (pozostająca w zarządzie ZIKiT-u) i ul. R. . Od strony ul. S. teren inwestycji przylega całą szerokością, tj. ok. 41 m do tej ulicy, zaś od ul. R. graniczy z tą drogą publiczną na odcinku wynoszącym ok. 8 m. Od ul. R. dostęp sprowadza się tylko do funkcji wjazdu, podczas gdy od ul. S. znajduje się zarówno wjazd na teren inwestycji, jak i projektowane wejścia do budynku i z tego powodu za front terenu inwestycji w analizie została potraktowana jego północna część przylegająca do ul. S. . Weryfikując prawidłowość ustalenia frontu terenu inwestycji organ odwoławczy trafnie i zgodnie z prawem wskazał, że zgodnie z definicją tego pojęcia ujętą w § 2 pkt 5 rozporządzenia frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. W kontrolowanej sprawie teren inwestycji posiada dostęp do dwóch dróg, z czego jedna ma status drogi publicznej (ul. R. ), a druga jest drogą wewnętrzną (ul. S. ). Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, że skoro w myśl § 2 pkt 5 rozporządzenia, kategoria drogi nie determinuje frontu terenu inwestycji, zaś powołany przepis ani żaden inny nie precyzuje, w jaki sposób należy wyznaczyć front działki w przypadku, gdy ma ona dostęp do dwóch dróg, zdaniem Sądu należało przy określaniu frontu terenu inwestycji uwzględnić wartości u.p.z.p., a więc ład przestrzenny i zrównoważony rozwój, a także oświadczenie inwestora, jak i uwarunkowania wynikające z położenia i funkcji planowanej zabudowy. W oparciu o powyższe kontrolowane organy prawidłowo wskazały, że w realiach przedmiotowej sprawy inwestor w części tekstowej wniosku, podając dostęp do drogi publicznej, określił wjazd od ul. R. (przebudowa istniejącego wjazdu) oraz uzupełniająco dostęp od ul. S. (k. 5 akt). Jednak we wstępnej koncepcji zabudowy (k. 15 akt), przedstawionej w formie graficznej - wyraźnie zobrazował wjazdy od strony obydwu dróg i wejścia do budynku jedynie od ul. S. . Tym samym także i w ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że główny wjazd i wejście na teren inwestycji będzie się odbywał od tej drogi. Stąd też Sąd wskazuje, że nie znalazł podstaw prawnych do negowania prawidłowości ustalenia obszaru analizowanego w kontrolowanym dokumencie analizy. Obszar o tożsamych granicach został wyznaczony na zał. nr 4 do decyzji obejmującym część graficzną wyników analizy.

Sąd nie podziela w tym miejscu zarzutów skarżących podnoszących naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., przez pominięcie przy wyznaczaniu obszaru analizowanego działek oznaczonych numerami [...], [...] i [...], które to działki stanowią całość urbanistyczną z włączoną w obszar analizowany działką oznaczoną numerem [...], przez co podstawą analizy architektoniczno-urbanistycznej stał się niestanowiący całości urbanistycznej i niedający pełnego obrazu terenu sąsiedniego do terenu inwestycji obszar. W ocenie Sadu jak wynika z graficznych załączników do kontrolowanej decyzji (załącznik nr 4) oraz załącznika graficznego do analizy urbanistyczno-architektonicznej działki [...]. [...] i [...] znajdują się wewnątrz granic obszaru analizowanego. Jak prawidłowo ustalił Organ II instancji, obszar analizowany natomiast został wyznaczony zgodnie z wymogami zawartymi w § 3 Rozporządzenia. Działki te zostały zatem wzięte pod uwagę przez autora analizy przy określaniu wskaźników i parametrów dla nowej zabudowy. Z dokumentów tych wynika, że wskazane działki na dzień sporządzania analizy oraz wydawania kontrolowanej decyzji nie były zabudowane. Jedynie działka nr [...] była zabudowana budynkiem mieszkalnym 7-kondygnacyjnym. Powoływanie się przez skarżących na fakt objęcia działek nr [...], [...], [...] oraz nr [...] jedną decyzją ustalającą warunki zabudowy nie ma znaczenia dla kwestii ustalania wskaźnika powierzchni zabudowy dla nowej zabudowy, gdyż przy ustalaniu warunków zabudowy kontrolowany organ powinien brać pod uwagę rzeczywiście istniejącą w czasie rozpatrywania sprawy zabudowę, a nie zabudowę planowaną. W ocenie Sądu skarżący, poza wskazaniem nr decyzji ustalającej warunki [...], [...], [...] oraz nr [...] w żaden sposób nie uzasadnili stwierdzenia, że ww. działki stanowią całość urbanistyczną tj. powiązaną ze sobą funkcjonalnie zabudowę i zagospodarowanie przestrzenne, co uzasadniałoby ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy, użytego następnie do obliczenia średniego wskaźnika powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego - dla łącznej powierzchni ww. działek. Zgodnie z zasadami sporządzania analizy urbanistyczno-architektonicznej, wszystkie działki znajdujące się w granicach obszaru analizowanego powinny być brane pod uwagę przy sporządzaniu analizy urbanistyczno-architektonicznej dla określenia charakteru terenu i sposobu jego zagospodarowania, jednak tylko działki zabudowane budynkami są brane pod uwagę do określania powierzchni zabudowy, wskaźników nowej zabudowy - szerokości, wysokości, geometrii dachu.

Idąc dalej w czynnościach kontrolnych zdaniem Sądu - w wyczerpującej części tekstowej omawianego dokumentu zostało opisane zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy - i z jego treści bezspornie wynika, że projektowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie i kontynuacje dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji usługowej. W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalały na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. m.in. dz. nr [...], [...], [...], [...] obr. [...]. Tym samym w ocenie Sądu wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie kontrolowanych organów w przedmiocie pozytywnej kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, ponieważ znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym. Zdaniem Sądu uzasadnione stanem akt kontrolowanej sprawy jest twierdzenie organu odwoławczego, który nie znalazł żadnych podstaw do negowania rozważań analizy w zakresie cech zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, które dały podstawę do ustalenia w badanej decyzji parametrów dla planowanej inwestycji.

Dodatkowo w analizie wskazano, że teren inwestycji posiada dostęp do dwóch dróg: ul. R. i ul. S. , zaś linia zabudowy od ul. R. na odcinku zlokalizowanym w granicach badanego obszaru nie była ustalona i zdefiniowana. Podniesiono przy tym, że budynki sytuowane są w układach swobodnych, w różnych konfiguracjach, uskokowo, w kilku liniach zabudowy. Wskazano również, że pomocną pierzeję tej drogi publicznej (przy której znajdował się teren inwestycji) tworzyły budynki zlokalizowane w granicy z działką drogową (dz. nr [...]), w odległości ok. 3,5 m (dz. nr [...]), ok. 3 m (dz. nr [...]), ok. 10 m (dz. nr [...]), ok. 20,5 m (dz. nr [...]), ok. 32 m (dz. nr [...], [...], [...]), ok. 36 m (zabudowa na dz. nr [...]). Ponadto podano, że po stronie południowej tej drogi publicznej zabudowa zlokalizowana była w oddaleniu od działki drogowej nr [...] o ok. 11 m (dz. nr [...], [...]), ok. 12 m (dz. nr [...]), natomiast od strony ul. S. północną linię zabudowy tworzyły budynki położone w odległości ok. 16,5 m (dz. nr [...]), ok. 15 m (dz. nr [...]), ok. 7 m (dz. nr [...]) od działek drogowych nr [...] i [...], [...]. Podobnie też wskazano, że nieregularnie usytuowana była zabudowa po południowej stronie tej drogi (3,5 m – dz. nr [...], ok. 4 m – dz. nr [...], ok. 6-6,5 m – dz. nr [...], [...]), ok. 6,5-7 m – nowopowstałe budynki na dz. nr [...], [...] od działki drogowej nr [...], [...], ok. 10 m – [...]. Dlatego też podano, że na tej podstawie w wynikach analizy załączonych do decyzji uznano za zasadne wyznaczenie dla projektowanej zabudowy linii zabudowy od ul. R. jako kontynuację linii budynku na działce sąsiedniej nr [...], tj. w odległości 20,5 m od działki drogowej nr [...] (ul. R. ). Wyjaśniono również, że linia zabudowy od ul. S. powinna być wyznaczona w nawiązaniu do linii ukształtowanej przez zabudowę na działce sąsiedniej nr [...] i [...], tj. w odległości 5,0 m – 6,0 m od działki drogowej nr [...], [...] (ul. S. ) i w takiej też odległości została wyznaczona linia zabudowy w decyzji, zarówno w jej części tekstowej, jak i graficznej, przy czym zaznaczono, że wyznaczona linia może być przekroczona przez części budynku zlokalizowane pod powierzchnią istniejącego terenu – o ile będzie to zgodne z przepisami właściwymi dla dalszych etapów przygotowania i realizacji inwestycji.

Zdaniem Sądu prawidłowo organ odwoławczy wskazał przy tym, że podstawę prawną tego ustalenia stanowił § 4 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie linii nowej zabudowy w sposób odmienny od określonego w § 4 ust. 1-3 rozporządzenia, jeżeli wynika to z analizy. W tym zakresie zdaniem Sądu, w kontrolowanej sprawie nie ulegało także wątpliwości, iż wnioski z analizy potwierdzały słuszność zastosowania wyjątkowej regulacji dotyczącej linii zabudowy, bowiem przyjęta w decyzji odległość od drogi publicznej ul. R. i od ul. S. kontynuuje linię zabudowy budynków zlokalizowanych na działkach z bezpośredniego sąsiedztwa inwestycji, tj. dz. nr [...], [...] i [...], na których posadowiony jest duży zespół mieszkaniowy o zorganizowanej przestrzeni, wyraźnych bryłach organizujących i tworzących pierzeje obu ulic. Trafnie przy tym zaznaczono, że jak zauważały strony dotychczas odwołujące się, nieruchomości położone przy tych drogach po drugiej, zachodniej stronie terenu inwestycji również pozostawały zabudowane, jednak istniejąca zabudowa nie tworzyła czytelnych linii. I tak wskazano, że zabudowa na dz. nr [...] znajdowała się w odległości ok. 3 m, a zabudowa na dz. nr [...] w odległości ok. 3,5 m od działki drogowej nr [...] (ul. R. ). Dlatego też wobec faktu, iż po wschodniej stronie terenu inwestycji budynki na dz. nr [...] znajdowały się w odległości ok. 20,5 m od tej drogi, zaś na dz. nr [...] budynek zlokalizowany był w granicy z działką drogową, brak było możliwości wyznaczenia linii zabudowy na przedłużeniu linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zdaniem Sądu zasadnie zatem organ odwoławczy podał, że ta sama przeszkoda występowała również od strony działek drogowych ul. S. , bowiem przy budynkach oddalonych od tej drogi o ok. 6-6,5 m – na dz. nr [...], [...], na dz. nr [...] graniczącej z terenem inwestycji od wschodu budynek położony był w odległości ok. 10,5 m od działek drogowych ul. S. . Stąd też zdaniem Sądu, wobec tych uwarunkowań przestrzennych zasada przedłużenia linii z działki sąsiedniej jak to podnoszą skarżący nie mogła znaleźć zastosowania w kontrolowanej sprawie. Podobnie też także i w ocenie Sądu, nie zaszły przesłanki do zastosowania § 4 ust. 3 rozporządzenia z uwagi na ukośne położenie budynku na dz. nr [...] względem ul. S. . Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że wobec tego, iż budynki na działkach po zachodniej stronie terenu inwestycji (nr [...], [...], [...]) zostały zrealizowane z zachowaniem zgodności linii zabudowy z przepisami odrębnymi, a zabudowa ta, stanowiąca bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji, w sposób czytelny porządkuje pierzeję ul. S. to trafnym było nawiązanie do linii zabudowy wyznaczonej przez omawianą zabudowę sąsiednią. Ponadto kontynuacja linii zabudowy od strony ul. R. istniejącej na działce sąsiedniej nr [...], należącej do zespołu zabudowy wielorodzinnej – osiedla [...] była z kolei dodatkowo uzasadniona tym, że zarówno teren inwestycji, jak i wskazana ostatnio działka sąsiednia graniczyły z tą drogą na wąskim odcinku. W konsekwencji trafnie podano, że takie jak wyżej opisane wyznaczenie linii nowej zabudowy pozwalało zachować zgodność przyjętego rozwiązania z przepisami art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych oraz jednocześnie odpowiada potrzebie nawiązania do linii zabudowy wykształconej przez zabudowę bezpośrednio sąsiadującą z terenem inwestycji od strony wschodniej. Mając na uwadze ww. wyniki analizy co do sposobu kształtowania się linii istniejącej zabudowy i w uwzględnieniu sposobu kształtowania się linii zabudowy w badanym obszarze, zobrazowanego na załącznikach graficznych do analizy i decyzji, Sąd ocenia, że zostało wyczerpująco uzasadnione w kontrolowanej sprawie zastosowanie w niej wyjątkowego sposobu wyznaczania linii zabudowy z odwołaniem się do uzasadnionych względów przestrzennych. Tym samym w ocenie Sądu , nie mają racji skarżący kwestionując wyznaczenie linii zabudowy w badanej decyzji. Zdaniem Sądu brak jest także wyraźnych podstaw prawnych do żądania wyznaczenia linii zabudowy jako odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni, a nie odległości od granicy działki drogowej tworzącej daną drogę. Zdaniem Sądu z pewnością wymóg taki nie wynika z § 4 rozporządzenia, ani innej regulacji powszechnie obowiązującego prawa. Trzeba mieć na uwadze, że w wynikach analizy odnotowano, iż odległości budynków od działki drogowej nie były tożsame z odległością budynków od krawędzi jezdni, jednak ze stwierdzenia tej prawidłowości nie sposób było wysnuć wniosek o potrzebie określenia w tej sprawie omawianej linii dla planowanej inwestycji zgodnie z żądaniem skarżących. Przeciwnie można wskazać, że skoro wszystkie zobrazowane w analizie i jej wynikach dane co do linii istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym odnosiły się do odległości od działek drogowych, to w ten sam sposób mogła i powinna być wyznaczona linia nowej zabudowy. Tym samym w ocenie Sądu trafnie i zgodnie z prawem kontrolowany organ odwoławczy uznał, że zarzut naruszenia § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia, przez nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy jest chybiony. Podobnie według Sądu, nie zasługuje na uwzględnienie zarzut podnoszący, że poprzez wyznaczenie linii zabudowy jako odległości od granicy działek drogowych nie można było ustalić zachowania minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni i tym samym zgodności wyznaczonej linii z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych. Skoro ustalona decyzją odległość linii zabudowy od granicy działek drogowych ul. R. wynosiła 20,5 m, a od granicy działek drogowych ul. S. 5-6 m, to zachowana była wynikająca z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych odległość min. 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni – mając na uwadze, że odległość od granicy działek drogowych była z istoty swej większa, jako że oprócz pasa jezdni pojęcie działki drogowej obejmuje również chodnik, pobocza, ścieżki rowerowe, obiekty budowlane i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu od odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni. Organ odwoławczy prawidłowo wyjaśnił również, że z podanego wyżej względu, jak też z racji wyznaczonej w decyzji nieprzekraczalnej linii zabudowy, czyli linii określającej maksymalne zbliżenie projektowanej zabudowy do pasa drogowego, nie zachodziła sugerowana przez skarżących możliwość zbliżenia linii nowej zabudowy do zewnętrznej krawędzi jezdni. Pojęcia "działka drogowa" używane przy określaniu linii zabudowy w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy oraz "zewnętrzny pas jezdni" nie są tożsame. Jezdnia, zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt. 5) ustawy o drogach publicznych stanowi część drogi przeznaczoną do ruchu pojazdów. Działka drogowa jest zatem pojęciem szerszym, gdyż poza samym pasem jezdni może składać się również z chodnika, pobocza, ścieżki rowerowej, obiektów budowlanych i urządzeń technicznych związanych z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu. Wyznaczenie linii zabudowy poprzez określenie odległości od granicy działki drogowej jest zatem precyzyjne i jasne. W świetle tego wyjaśnienia, dokonane w kontrolowanej sprawie wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy w odległości 20,5 m od działki drogowej nr [...] (ul. R. ) oraz w odległości 6,0 m od działki drogowej nr [...], [...] (ul. S. ) zapewnia zachowanie wymogu z art. 43 ust. 1 u.d.p., gdyż odległość od granicy działki drogowej jest co do zasady większa od odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni. Wyznaczenie linii nowej zabudowy jako linii nieprzekraczalnej całkowicie wyklucza zarzucaną przez skarżących możliwość większego niż określony w decyzji zbliżenia do zewnętrznej krawędzi jezdni.

Dodatkowo, wskazać należy, że ul. S. zgodnie z ustaleniami dokonanymi przez Organ I instancji i Organ II instancji nie jest drogą publiczną lecz drogą wewnętrzną, wobec czego znajdują do niej zastosowania wymóg zachowania odległości wskazanej w art. 43 u.d.p. Wobec powyższych ustaleń nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżących Wspólnot podnoszące naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 1, 2, 3 i 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zw. z art. 43 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych, przez nieprecyzyjne wyznaczenie linii zabudowy, wyrażające się wyznaczeniem linii zabudowy w odległości 5-6 m od "działki drogowej", co nie pozwala na ustalenie czy zachowany został statuowany przepisem art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych wymóg minimalnej odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni, przy równoczesnym braku zaistnienia przesłanek umożliwiających odstępstwo od reguł ogólnych wskazanych w § 4 ust. 1-3 ww. rozporządzenia.

Sąd podziela też prawidłowość ustaleń kontrolowanej decyzji organu odwoławczego w kwestii wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji kubaturowej (dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] – oznaczonej graficznie A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K). Wskazano bowiem, że parametr ten został wyznaczony na poziomie 35% ± 1%, tj. w przedziale od 34% do 36% w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszczający odstępstwo od ustalenia tego parametru według zasady, tj. na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jeśli jest to uzasadnione wynikami analizy. Ta zaś, jak to podał organ II instancji, określała w zestawieniu tabelarycznym wskaźnik zabudowy dla wszystkich działek z obszaru analizowanego, w tym nieruchomości strony odwołującej się (zabudowanej w 33%), wyliczając średnią z obszaru analizowanego na poziomie 39% (ta sama średnia, tj. 38,9% została uzyskana po pominięciu uwzględnionych w wyliczeniu działek wchodzących w skład terenu inwestycji). Tym samym w ocenie Sądu prawidłowo i w sposób należycie uargumentowany wskazano, że przedział omawianego wskaźnika ustalony w kontrolowanej decyzji nawiązuje do średniej tego parametru z całego obszaru analizowanego, przyjmując nieznaczną tolerancję w dół. Zdaniem Sądu należy podzielić ocenę organu odwoławczego, że w wynikach analizy trafnie odnotowano, że teren inwestycji obecnie pozostawał zabudowany w ok. 40%, jednak inwestor przeznaczył istniejącą zabudowę do rozbiórki, co wynikało też z oświadczeń inwestora złożonych w toku tego postępowania. Stąd też zdaniem Sądu w jego ocenie ustalony w ww. sposób przedział omawianego parametru znajduje pełne uzasadnienie w wynikach analizy, rzetelnie i wyczerpująco prezentującej poziom istniejącego zainwestowania nieruchomości zlokalizowanych w obszarze analizowanym. W istocie ustalono go na poziomie bardzo zbliżonym do średniej z obszaru i w nawiązaniu do wskaźników zabudowy na działkach sąsiadujących z terenem inwestycji, wobec czego Sąd nie znalazł jakichkolwiek podstaw do jego kwestionowania.

Sąd podziela w realiach kontrolowanej sprawy ustalenia organ odwoławczego, który podał, że wskaźnik udziału powierzchni biologicznie czynnej został ustalony w decyzji na poziomie min. 25%, a nie jak wskazała strona odwołująca się na poziomie równym 25%. Skoro w analizie i jej wynikach wyjaśniono, iż wskaźnik ten kształtował się w obszarze analizowanym w przedziale od 10% do 60% - to właściwym było dla zachowania równowagi stosunki terenów zabudowanych do terenów zielonych zachowanie min. 25% powierzchni biologicznie czynnej przy planowanej zabudowie. W ocenie Sądu przyjęta w kontrolowanej decyzji wartość mieści się w wartościach zabudowy z badanego obszaru, co przy braku regulacji sposobu wyznaczania tego parametru w obowiązujących przepisach prawa należało uznać za ustalenie dostatecznie uzasadnione. Tym samym Sąd uznaje prawidłowość ustalenia tego wskaźnika.

Z kolei przy badaniu szerokości elewacji frontowej w analizie zwrócono uwagę na zróżnicowany poziom tego parametru w obszarze analizowanym i jego zależność od funkcji i formy zabudowy, a nadto zobrazowano szerokości elewacji frontowych wszystkich budynków z obszaru, które wynosiły dla zabudowy wielorodzinnej od ok. 24 m (dz. nr [...], [...], [...], [...]), przez ok. 40 m (dz. nr [...], [...], [...], [...]) do ok. 58 m (dz. nr [...], [...], [...]), zaś dla zabudowy usługowej i przemysłowej od ok. 25 m (dz. nr [...]), ok. 29 m (dz. nr [...]), przez ok. 67 m (dz. nr [...], [...]) do ok. 82 m (dz. nr [...]). Dodano również, że średnia wyliczona na podstawie szerokości elewacji frontowych budynków usytuowanych w obszarze wynosiła ok. 40,0 m, dla budynków wielorodzinnych wynosiła ok. 37,0 m, zaś dla budynków usługowych i przemysłowych ok. 45,0 m. Ponadto zaznaczono, że w wynikach analizy zauważono jednak, iż inwestor wnioskował o szerokość elewacji frontowej na poziomie 25,0 m – 30,0 m, zaś wnioskowane parametry występowały w obszarze analizowanym. Zwrócono też uwagę na szerokość frontu terenu inwestycji oraz program inwestycji, wskazano na potrzebę rozważenia kwestii ustalenia omawianego parametru w inny sposób aniżeli wskazuje zasada poprzez odniesienie szerokości wnioskowanej do cech zabudowy występującej w obszarze analizowanym. W konsekwencji mając na uwadze powyższe Sąd podziela stanowisko kontrolowanego organu , że dokonanie takiego zestawienia doprowadziło do uzasadnionej konkluzji, iż w obszarze, w tym w sąsiedztwie terenu inwestycji występowała zabudowa o szerokości elewacji frontowej z przedziału wnioskowanego od 25,0 m do 30,0 m, zatem przyjęcie takiego rozwiązania dla planowanego budynku pozwoliło zachować charakter zabudowy i doprowadziło do dopasowania nowej zabudowy do zastanego układu urbanistycznego. Wyznaczone szerokości dotyczą elewacji budynku od strony ul. R. oraz od strony ul. S. , czyli elewacji północnych i południowych. Wyniki te stanowią podstawę dla prawidłowego wyznaczenia w kontrolowanej decyzji szerokości elewacji frontowej nowej zabudowy od ul. R. i od ul. S. w przedziale od 25,0 m do 30,0 m, z przebiegiem elewacji frontowej równoległym do krawędzi jezdni tych ulic. Ustalenie to, w ocenie Sadu , dokonane w oparciu o odstępstwo od zasadniczego sposobu wyznaczania omawianego parametru (§ 6 ust. 2 rozporządzenia), stanowiące przedział niższy niż średnia z obszaru oraz nawiązujące do szerokości elewacji frontowej zabudowy usługowej i przemysłowej występującej w obszarze w pobliżu terenu inwestycji znajduje wyczerpujące uzasadnienie w wynikach analizy architektoniczno-urbanistycznej. Wobec powyższego, przy wyczerpujących ustaleniach analizy oraz przekonujących jej wnioskach, mających odniesienie do uwarunkowań przestrzennych przedmiotowego obszaru i cech terenu inwestycji, zdaniem Sądu ustalona decyzją szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy odpowiada wymogom przepisów prawa, w związku z czym brak jest podstaw do jej kwestionowania.

Ustosunkowując się natomiast do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku, tj. wysokości do attyki lub gzymsu, to jak wskazał kontrolowany organ odwoławczy została ona wyznaczona w analizie, a za nią w decyzji organu I instancji na poziomie 21,0 m - 22,0 m, przy czym kontrolowane organy zastosowały przy ustalaniu parametru wysokości treść § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza rezygnację z zastosowania zasadniczych metod wyznaczania tego parametru z § 7 ust. 1-3 rozporządzenia, jeżeli znajdowało to uzasadnienie w wynikach analizy. W ocenie Sądu w analizie zobrazowano szczegółowo sposób kształtowania się wysokości budynków w obszarze analizowanym, akcentując jej zróżnicowanie często wynikające z pełnionej przez te budynki funkcji. Podano również, że budynki wielorodzinne w obszarze to obiekty kryte dachami płaskimi o wysokości elewacji do attyki lub gzymsu ok. 22 m (dz. nr [...], [...], [...], [...], [...]) i ok. 21-22 m (dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Z kolei zaznaczono także, że zabudowę usługową stanowiły obiekty przekryte głównie dachami płaskimi lub pulpitowymi o wysokości do attyki lub gzymsu ok. 11-11,5 m (dz. nr [...], [...]), ok. 20 m do gzymsu (dz. nr [...]), ok. 4,5-6,5 m (dz. nr [...], [...], [...], [...]). Dodano też, że występowała również zabudowa o wysokości ok. 6 m, 13,5-14 m (dz. nr [...], [...]), ok. 8 m (dz. nr [...], [...]), ok. 7-7,5 m (dz. nr [...]), ok. 5,5, 7,5 i 15,5 m (dz. nr [...], [...], [...], [...]), ok. 4-6 m i 27,5-28 m (dz. nr [...], [...]) i ok. 12-15 m do sporadycznie punktowego podniesienia do 27,5-28 m w wypadku poprzemysłowego obiektu spółdzielni produkcji piekarskiej i ciastkarskiej. W oparciu o te dane, także i w ocenie Sądu , w wynikach kontrolowanej analizy ujęto odpowiednio uzasadnione, uargumentowane spostrzeżenie, że planowana zabudowa powinna wysokością nawiązywać do budynków występujących w sąsiedztwie, co zapewnić miała wysokość 21-22 m do attyki lub gzymsu przy przyjęciu średniej rzędnej terenu inwestycji na 206,50 m n.p.m. Jak wskazano we wstępie Analizy, planowana inwestycja położona jest na terenie poprzemysłowym, silnie zainwestowanym, który ulega procesowi rewitalizacji, a stara tkanka zabudowy, jest stopniowo zastępowana przez zabudowę nową - usługową oraz mieszkaniową wielorodzinną. W świetle powyższego, autor analizy wskazuje, że w obszarze analizowanym znajdują się budynki magazynów o wysokości 1-2 kondygnację, obiektów tymczasowych- wiat o wysokości 1 kondygnacji (w analizie znajduje się szczegółowe zastawienie wysokości poszczególnych budynków), które są jednak stopniowo zastępowane przez nowopowstające zespoły zabudowy wielorodzinnej (wymienione powyżej osiedle [...] położone na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], zabudowa wielorodzinna na działkach nr [...], [...], [...] i [...]) o wysokości ok. 21m - 22 m. Mając na uwadze postępujący proces rewitalizacji i zastępowania starej zabudowy poprzemysłowej przez nową zabudowę wielorodzinną, która staje się zabudową dominującą w analizowanym obszarze, w tym również pod względem jej wysokości, kontrolowane organy prawidłowo wyznaczyły omawiany parametr na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia jako nawiązującego do istniejącej w obszarze analizowanym, w tym również na działkach bezpośrednio sąsiadujących z objętymi wnioskiem nowopowstałej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, a więc o zbieżnej funkcji z zabudową wnioskowaną. Okoliczność powstawania nowej zabudowy i trwającego kształtowania się ładu przestrzennego i architektonicznego jest wskazywana w orzecznictwie jako podstawa uzasadniająca ustalenie parametrów w sposób odmienny od podstawowych reguł wskazanych w rozporządzeniu i w realiach kontrolowanej sprawy uzasadniająca odejście od wysokości "kaskadowych" postulowanych w skardze jako nawiązujących do zabudowy niższej od strony rzeki. W tym miejscu Sąd zauważa, że warunki zabudowy ustalane są na wniosek potencjalnego inwestora i jeżeli ich zaakceptowanie jest zgodne z prawem nie ma powodu, aby te warunki zmieniać zgodnie z oczekiwaniami innych stron postępowania.

Uwzględniając te okoliczności w ocenie Sądu kontrolowany organ prawidłowo, niearbitralnie i zgodnie z prawem zaaprobował odstąpienie od wyznaczenia omawianego parametru dla nowoprojektowanej inwestycji na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że w realiach kontrolowanej sprawy nie sposób bowiem wyznaczyć dla nowej zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, skoro na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji wynosiła ona 21-22 m (dz. nr [...], [...]) i 11-11,5 m (dz. nr [...]) od strony ul. S. oraz 21-22 m (dz. nr [...]) i 4,5-6,5 m (dz. nr [...]). Z kolei wyznaczenie wysokości w oparciu o średnią z obszaru analizowanego (§ 7 ust. 3 rozporządzenia) stanowiłoby co prawidłowo uzasadnił analizator działanie nieuzasadnione ładem przestrzennym i kierunkiem jego kształtowania się, prowadząc do przyjęcia wartości w pewien sposób przypadkowej, oderwanej od potrzeby właściwego wkomponowania projektowanej zabudowy w najbliższe otoczenie. Stąd też kontrolowany organ odwoławczy, w oparciu o dane z analizy, wyliczył średnią wartość minimalną i maksymalną z całego obszaru (z pominięciem zabudowy znajdującej się na działkach wchodzących w skład terenu inwestycji), które wynosiły ok. 13 m (wartość minimalna) i ok. 18 m (wartość maksymalna), co dało średnią wysokość na poziomie ok. 15,5 m, która to wartość nie występowała na żadnej działce z najbliższego otoczenia terenu inwestycji. Tym samym także i zdaniem Sądu, zaakcentowana w wynikach analizy potrzeba zachowania dotychczasowych zasad kształtowania architektury w rejonie, w którym położony był teren inwestycji, wymagała odstąpienia od prostego odwzorowania średniej z obszaru, która nie oddawała specyfiki najbliższej i reprezentatywnej zabudowy z najbliższego otoczenia inwestycji. To zaś zdaniem Sadu uzasadniało zgodnie z prawem zastosowanie wyjątkowego sposobu wyznaczenia omawianego parametru z § 7 ust. 4 rozporządzenia, co zostało zarazem wyczerpująco umotywowane w wynikach analizy. Rozwiązanie zalecane przez autora projektu decyzji, polegające na kontynuacji wysokości budynków na dz. nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] pozwoli na zachowanie wymogów ładu przestrzennego w tym rejonie. Ponadto w wynikach analizy odnotowano stopniowe zastępowanie istniejącej substancji przez nowopowstające zespoły zabudowy wielorodzinnej o jednolitej wysokości wynoszącej 21-22 m. Tym samym, postulowane w zarzutach skarżących nawiązanie do wysokości niższej zabudowy znajdującej się po zachodniej, a nie wschodniej stronie terenu inwestycji zdaniem Sądu nie znajdowało uzasadnienia w okolicznościach kontrolowanej sprawy w świetle ugruntowanych już w tym rejonie tendencji architektonicznych. Nadto na dz. nr [...] położonej w pobliżu terenu inwestycji także znajduje się zabudowa o wysokości zbliżonej do tej wyznaczonej w decyzji. Podsumowując, z uwagi na powyższe ustalenia nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżących podnoszące naruszenie przez kontrolowane decyzje art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 ust. 1, 2, 3 i 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., przez niewłaściwe ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, wyrażające się zaniechaniem wyliczenia średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla obszaru analizowanego w sytuacji, w której zabudowa na terenie obszaru analizowanego przebiega uskokowo.

Geometrię dachu dla planowanej zabudowy wyznaczono przez ustalenie dachu płaskiego dla budynku, przy przyjęciu wysokości budynku na poziomie 21-22 m do attyki lub gzymsu dla budynku oraz ustaleniu całkowitej wysokości nowej zabudowy nieprzekraczającej rzędnej wysokości 228,5 m n.p.m. W analizie zaprezentowano w sposób szczegółowy geometrię dachów zabudowy z obszaru analizowanego, w tym zabudowy wielorodzinnej przekrytej dachami płaskimi zakończonymi gzymsem lub attyką i zabudowy usługowej, wśród której licznie występowały dachy płaskie, często z różnymi formami naświetli dachowych, zwieńczone gzymsem lub maskującą attyką, dachy dwuspadkowe o niewielkim kącie nachylenia połaci dachowych i dachy jednospadowe. Dodano, że dach płaski posiadała również zabudowa na działkach sąsiednich nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] - w związku z czym zdaniem Sądu wyznaczona w decyzji geometria dachu zasługiwała na uwzględnienie wobec jej potwierdzenia w stanie zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym.

W wynikach analizy odnotowano też, że zabudowa wielorodzinna w obszarze, m.in. na działkach sąsiednich nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] wyposażona była w garaże podziemne, zatem warunki zabudowy ustalone przy uwzględnieniu kondygnacji podziemnej planowanego budynku znajdowały swoje uzasadnienie w stanie zagospodarowania nieruchomości występujących w badanym obszarze.

Mając na uwadze, że powyższe ustalone w decyzji parametry zasadniczo znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze analizy urbanistyczno-architektonicznej, to w ocenie Sądu zastosowane regulacje określające wyjątkowe sposoby wyznaczenia parametrów zostały należycie umotywowane przez kontrolowane organy m.in. wynikami analizy sporządzonej przez osobę kompetentna, tj. wpisaną na listę izby architektów lub urbanistów. Wykorzystana w kontrolowanej sprawie analiza stanowiąca kluczowy dowód w sprawie nie budzi wątpliwości Sądu zarówno pod względem merytorycznej, jak również formalnoprawnej poprawności, a jednocześnie wobec szczegółowego podania przez kontrolowane organy w warunkach zabudowy podstaw dokonanych ustaleń parametrów, z odwołaniem się do uzasadnienia ujętego w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji oraz przy wyjaśnieniu powodów, dla których dowód ten został uznany za miarodajny w sprawie, kontrolowana decyzja organu I i II instancji odpowiada wymogom z art. 107 k.p.a. w zw. z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mając na uwadze powyższe Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargi.