Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 799/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2020-02-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzje I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 par 1 , art. 57a, art. 145 par 1 pkt 1 , 2 , 3
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2167
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jedn.
article: art. 35 ust. 1, art. 3 pkt 2
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 107 par 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia NSA Stefan Kłosowski Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 6 lutego 2020 r. sprawy ze skarg K. B., R. B. i M. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty P. z dnia [...] r., nr [...], II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej M. K. kwotę [...]([...]) złotych oraz na rzecz skarżących K. B. i R. B. solidarnie kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

W dniu [...] listopada 2018 r. do Starostwa Powiatowego w P. wpłynął wniosek M. P. o pozwolenie na budowę pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących, dwulokalowych, na terenie działek nr [...] i nr [...] położonych w P. .

Decyzją nr [...] z dnia [...] oraz decyzją nr [...] z dnia

[...] Starosta [...] wygasił decyzje Burmistrza P. nr [...] z dnia [...] r. i nr [...] z dnia [...] dotyczące terenu działek ww. inwestycji.

Następnie, decyzją nr [...] z dnia [...] Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił M. P. pozwolenia na budowę pięciu wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, dwulokalowych z zewnętrznymi instalacjami wody, kanalizacji sanitarnej, gazu i energii elektrycznej, ściany oporowej oraz urządzeniami zagospodarowania terenu, na terenie działek nr [...] i nr [...] położonych w P. , w gminie P..

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli właściciele nieruchomości sąsiednich - K. i R. B. (działka nr [...]) oraz M. K. (działka nr [...]).

M. K. zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez zabudowę nieruchomości pięcioma budynkami na dwóch nieruchomościach inwestycyjnych, podczas gdy rysunek planu wskazuje na możliwość zabudowy działki jednym budynkiem jednorodzinnym. Skarżąca, powołując się na wyroki sądów administracyjnych podniosła, że rysunek planu będący integralną częścią uchwały nie może pozostawać w sprzeczności z częścią opisową planu. Zdaniem skarżącej, rysunek precyzyjnie określa lokalizację budynku na obowiązującej linii zabudowy, bez możliwości lokalizacji drugiego budynku na działce nr [...]. W ocenie skarżącej, na działce nr [...], na której nakreślono linię nieprzekraczalną należy również sytuować tylko jeden budynek, podobnie jak na wszystkich pozostałych działkach położonych w tym samym obszarze elementarnym. Dla poparcia swoich zarzutów skarżąca powołała się na dwie opinie urbanistyczne z 2019 r., tj. twórcy planu oraz opinię urbanistyczną Towarzystwa Urbanistów Polskich Oddział w S. z [...] Ponadto, w ocenie skarżącej, inwestycja narusza zapisy planu dotyczące obsługi komunikacyjnej, z których wynika zapewnienie w tym obszarze elementarnym dojazdów wewnętrznych o szerokości minimum 8,0 m, podczas gdy w złożonym projekcie dojazdy mają szerokość od 4, 0 do 5, 0 m i nie gwarantują swobodnych dojazdów pomiędzy sąsiadującymi nieruchomościami w granicach działki budowlanej.

Zdaniem skarżącej, organ I instancji nie odniósł się do kwestii dojazdów w swoim postępowaniu, przyjmując argumentację wnioskodawcy, że dojazdy wewnętrzne o szerokości min. 8,0 m dotyczą głównych dróg dojazdowych do poszczególnych nieruchomości. Podniosła nadto kwestię służebności, ponieważ działki inwestycyjne mają zagwarantowany dojazd do drogi publicznej poprzez ustanowioną służebność na działce nr [...], jednak jak wskazała skarżąca, tylko o szerokości 4,0 m, a plan przewiduje szerokość 8 m dojazdów wewnętrznych. Zastrzeżenia dotyczą również samych zaprojektowanych budynków, które w jej ocenie nie stanowią zabudowy mieszkalno-usługowej jednorodzinnej w formie zabudowy wolno stojącej, o jakiej mowa w miejscowym planie.

Z kolei, K. i R. B. w odwołaniu wskazali, że projekt nie spełnia wymagań określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego poprzez bezpodstawne przyjęcie, że projekt dotyczy budowy pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, w sytuacji gdy faktycznie projektowane budynki wypełniają definicję zabudowy bliźniaczej, zaprojektowanie na dwóch działkach aż pięciu budynków, w sytuacji gdy miejscowy plan przewiduje możliwość zabudowy jednej działki jednym budynkiem, zaprojektowanie dojazdów wewnętrznych o szerokości mniejszej niż określone w planie minimum 8,0 m. Ponadto, zarzucili naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak zawarcia w zaskarżonym orzeczeniu wyczerpującego uzasadnienia prawnego i faktycznego, w szczególności niewyjaśnienia z jakich przyczyn organ I instancji uznał, że projektowana inwestycja dotyczy budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, a nie budynków w zabudowie bliźniaczej.

Wojewoda decyzją z dnia [...]

nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, po rozpatrzeniu ww. odwołań - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Wojewoda wskazał, że przedmiotem inwestycji jest budowa pięciu wolno stojących budynków mieszkalnych, jednorodzinnych, dwulokalowych z zewnętrznymi instalacjami wody, kanalizacji sanitarnej, gazu i energii elektrycznej, ściany oporowej oraz urządzeniami zagospodarowania terenu, na terenie działek nr [...] i nr [...] (dla obu działek prowadzona jest jedna księga wieczysta), położonych w P. , w gminie P.. Teren inwestycji położony jest w terenie, dla którego obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr XLV/346/01 Rady Miejskiej w Policach z 20 grudnia 2001 r. w sprawie zmian w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego gminy Police części dotyczącej obszaru miejscowości Pilchowo, Bartoszewo, Żółtew (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr 15 z 2002 r., poz. 262), w terenie oznaczonym symbolem 50 MJ, U, przeznaczonym w ustaleniach funkcjonalnych dla zabudowy mieszkalno-usługowej, jednorodzinnej (§ 3 ust. 1 pkt 51, dla terenu 50 MJ pkt 1.). W ustaleniach dotyczących kompozycji i form zabudowy dla tego terenu wskazano zabudowę wolnostojącą (§ 3 ust. 1 pkt 51 dla terenu 50 MJ ppkt 3.1.). Z powyższych zapisów wynika zatem, że teren przewidziany został dla funkcji mieszkalno-usługowej, jednorodzinnej w formie zabudowy wolno stojącej.

W ocenie Wojewody, każdy z pięciu zaprojektowanych budynków spełnia warunki ustawowej definicji z art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 ze zm.). Jest bowiem budynkiem wolno stojącym o dwóch wydzielonych lokalach mieszkalnych, posadowionym na wspólnej ławie fundamentowej (rys. 01/k - rzut fundamentów, rys. A06 - przekrój), o wspólnej więźbie dachowej (rys. 04/k - rzut więźby dachowej, rys. A06 - przekrój). Wspólna ława fundamentowa powoduje, że nie można traktować takiej zabudowy jako bliźniaczej, czyli jako dwóch osobnych budynków mieszkalnych. Zastosowanie podwójnej ściany pomiędzy lokalami, nawiązując do treści odwołania, może wynikać np. z konstrukcyjnych założeń potrzebnych do poprawnego i zgodnego ze sztuką budowlaną oparcia belek stropowych oraz więźby dachowej, jak również dla stworzenia komfortu akustycznego w każdym z obu lokali mieszkalnych. Cały budynek, w przypadku wspólnej ławy pod ścianami łączącymi oba lokale, powinien być wybudowany jednocześnie ze względów właśnie konstrukcyjnych.

Zdaniem organu odwoławczego, wbrew temu co twierdzi strona skarżąca

w odwołaniu, z żadnych przepisów nie wynika konieczność połączenia obu lokali mieszkalnych wspólnym pomieszczeniem, np. wspólną klatką schodową. Ustawowa definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego umożliwia wydzielenie dwóch lokali

o różnych funkcjach, jednego mieszkalnego i jednego użytkowego. Połączenie wspólnym pomieszczeniem lokali o odmiennych funkcjach mogłoby nieść ze sobą uciążliwość dla użytkowników każdego z lokali, zatem brak takiego wymogu, niezależnie od mającej oparcie w ustawowej definicji konfiguracji (dwa lokale mieszkalne lub jeden mieszkalny i jeden użytkowy), znajduje swoje uzasadnienie. Skoro ustawowa definicja budynku wolno stojącego mieszkalnego umożliwia wyodrębnienie dwóch niezależnych lokali w budynku, to oczywiste są w takim przypadku odrębne przyłącza (gazowe, elektroenergetyczne, wodociągowe), odrębne ciągi kominowe, czy odrębne wejścia do każdego lokalu mieszkalnego. Stąd zarzuty strony skarżącej w tym zakresie nie mogą znaleźć uzasadnienia w rozpatrywanej sprawie.

Z kolei, wiodący zarzut skarżących do projektowanej inwestycji, w ocenie organu, dotyczy możliwości sytuowania w granicach jednej działki inwestycyjnej więcej niż jednego budynku mieszkalnego. Skarżący powołali się na załącznik graficzny do miejscowego planu, na którym na nakreślonej obowiązującej linii zabudowy wskazano jeden budynek mieszkalny. Na jednej z dwóch działek inwestycyjnych, na działce nr [...], wyznaczono obowiązującą linię zabudowy, na której wyrysowano jeden budynek mieszkalny. W ocenie organu wojewódzkiego, nie jest to jednoznaczne z tym, że wskazany wzdłuż tej linii budynek jest tylko tym jedynym budynkiem, który może zostać zrealizowany w granicach tej działki. W planie wskazano sposób usytuowania budynków na tym obszarze wzdłuż obowiązującej linii zabudowy, wyznaczonej dla każdej z kilku następujących po sobie działek usytuowanych wzdłuż drogi wewnętrznej. Załącznik graficzny obrazuje jedynie zasadę sytuowania budynków na obowiązujących liniach zabudowy, z której wynika, że budynek ma przylegać jedną z elewacji na całej jej długości do obowiązującej linii zabudowy. Z planu nie wynika jednoznacznie, jaka to ma być elewacja, czy frontowa, czy szczytowa. Stąd, w ocenie organu wojewódzkiego, może to być każda z elewacji (na rysunku przylega elewacją węższą, co może sugerować elewację szczytową).

Zdaniem organu wojewódzkiego, naniesione w załączniku graficznym budynki na obowiązującej linii zabudowy ukazują koncepcję ładu przestrzennego wzdłuż drogi wewnętrznej (działki nr [...] przechodzącej w obciążoną służebnością działkę nr [...]), stanowiącej dojazd do poszczególnych posesji. Po usytuowaniu budynku wzdłuż obowiązującej linii zabudowy, możliwość dalszej zabudowy wewnątrz działki kształtują określone w miejscowym planie współczynniki, czyli współczynnik powierzchni zabudowy, czy udział powierzchni biologicznie czynnej. Obowiązująca linia zabudowy w załączniku graficznym, a na niej zasada sytuowania budynku, wyznaczona została tylko na jednej z działek inwestycyjnych, na działce nr [...], natomiast na drugiej działce objętej inwestycją, na działce nr [...], nakreślono jedynie nieprzekraczalną linię zabudowy wzdłuż drogi wewnętrznej. Budynki mieszkalne na tej działce w obszarze ograniczonym nieprzekraczalną linią zabudowy mogą być sytuowane w zasadzie w dowolny sposób, przy zachowaniu wskazanych w planie współczynników (zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej), z dochowaniem pozostałych obowiązujących przepisów techniczno-budowanych. Dla terenu planowanej inwestycji (symbol 50 MJ, U) powierzchnię zabudowy ustalono na poziomie 30% powierzchni działki, natomiast udział powierzchni biologicznie czynnej ustalono na poziomie min. 40%. Z dokumentacji wynika, że projekt spełnia wymogi planu w tym zakresie, łączna powierzchnia zabudowy wynosi 29,56%, minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej wynosi 42,56%.

Podsumowując Wojewoda stwierdził, że z przepisów planu nie wynika jednoznacznie, iż na jednej działce inwestycyjnej może zostać zrealizowany tylko jeden budynek mieszkalny jednorodzinny. W myśl planu miejscowego, jeden budynek powinien zostać usytuowany całą swoją elewacją wzdłuż obowiązującej linii zabudowy, nakreślonej wzdłuż frontu działki nr [...], dalsza zabudowa działki jest możliwa, o ile nie przekroczy określonych w planie współczynników. Zabudowę działki nr [...], przy zachowaniu ww. współczynników z planu i ogólnych obowiązujących przepisów, ogranicza tylko nieprzekraczalna linia zabudowy. Ograniczenie do możliwości zabudowy tylko jednym budynkiem własnej nieruchomości stanowiłoby ingerencję w konstytucyjne prawo własności.

Odnosząc się do kwestii dojazdu wewnętrznego, o którym mowa w ustaleniach komunikacyjnych dla terenu elementarnego, dotyczącego projektowanej inwestycji organ wskazał, że przepisy planu stanowią, iż dojazdy wewnętrzne powinny mieć szerokość min. 8,0 m (§ 3 ust. 1 pkt 51 dla terenu 50 MJ ppkt 8.1.). W ocenie organu wojewódzkiego, dojazdy wewnętrzne to nie są dojazdy do lokali mieszkalnych w granicach poszczególnych działek budowlanych, ponieważ za takim myśleniem nie przemawia żaden zapis miejscowego planu. Przeciwnie, przepisy jednoznacznie wskazują, że dojazdy wewnętrzne to dojazdy do poszczególnych posesji, do wyodrębnionych działek. Wynika to chociażby z przepisu ustalającego zasady parcelacji dla terenu projektowanej inwestycji (§ 3 ust. 1 pkt 51 dla terenu 50 MJ ppkt 5.1.) - parcelacja z zachowaniem dostępu każdej wydzielanej działki do ulicy publicznej lub dojazdu wewnętrznego, czy też z zapisów ustalających kompozycję zabudowy dla tego terenu (§ 3 ust. 1 pkt 51 dla terenu 50 MJ ppkt 4.6.) - obowiązująca linia zabudowy od dojazdu wewnętrznego (...). Pojęcie dojazdu wewnętrznego, pomimo że w planie jednoznacznie niezdefiniowane, to jednak możliwe do ustalenia, chociażby z powyżej przywołanych przepisów. Zdaniem organu odwoławczego, nie są to zatem dojazdy do poszczególnych lokali mieszkalnych w granicach wyodrębnionych nieruchomości, w tym przypadku dojazdy do budynków zlokalizowanych na działkach nr [...] i nr [...]. Dojazdy do lokali mieszkalnych w granicach terenu inwestycyjnego są elementem zagospodarowania terenu, nieuregulowanym ustaleniami planu, ich szerokość (od 4,0 do 6,0 m) zapewnia swobodny dojazd do każdego budynku mieszkalnego.

Na marginesie organ dodał, że strona skarżąca wykazuje w formułowaniu zarzutów pewną niekonsekwencję. Z jednej strony podnosi bowiem, że dojazdy do lokali mieszkalnych w granicach działek inwestycyjnych nie mają szerokości 8,0 m, o jakiej mowa w ustaleniach komunikacyjnych planu, z drugiej zaś strony wskazuje, że dojazd do drogi publicznej poprzez ustanowioną służebność na działce [...] również nie ma wynikających z zapisu planu 8,0 m szerokości, a jedynie 4,0 m. Wynika z tego, że zarówno drogi dojazdowe do nieruchomości, jak i ciągi komunikacyjne w granicach działek inwestycyjnych, są dla skarżących tymi drogami wewnętrznymi, co do których plan określa minimalną szerokość 8,0 m. Skoro ustalono, że drogami wewnętrznymi są dojazdy do wydzielonych działek, to w tym zakresie spełnione zostają ustalenia planu. Droga dojazdowa do nieruchomości inwestycyjnej - droga wewnętrzna - zgodnie z planem - ma min. 8,0 m na całym swoim odcinku, dojazd do terenu inwestycyjnego z głównej drogi odbywa się najpierw działką należącą do gminy nr [...], a następnie poprzez ustanowioną służebność na działce nr [...], należącą do skarżących - K. i R. B.. Zgodnie z widniejącym w dokumentacji wydrukiem z księgi wieczystej, każdoczesny właściciel gruntu nr [...] i nr [...] ma prawo odpłatnego przejazdu i przechodu przez działkę gruntu nr [...] w części gruntu stanowiącego pas o szerokości 4,0 m wzdłuż działki nr [...] i nr [...] do 5,0 m długości przy działce nr [...], licząc od granicy działki nr [...], bez prawa parkowania.

Z powyższego, zdaniem organu wynika, że droga wewnętrzna na całej swojej długości ma min. 8,0 m szerokości, co spełnia wymóg miejscowego planu, przy czym dojazd do terenu inwestycyjnego, w końcowym jego odcinku, jest możliwy przez obciążoną służebnością w pasie 4,0 m działkę nr [...].

Podsumowując organ wskazał, że droga wewnętrzna, o jakiej mowa w ustaleniach komunikacyjnych dla tego terenu, ma min. 8,0 m, jednak właściciel nieruchomości nr [...] i nr [...] na pewnym jej odcinku może korzystać tylko z 4,0 m jej szerokości, zgodnie z ustanowioną służebnością. W tych uwarunkowaniach nie ma mowy o niezgodności planowanej inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie ustaleń komunikacyjnych.

Organ wojewódzki podkreślił, że opinie urbanistyczne przedłożone w przebiegu postępowania nie zostały przez organ pominięte, wręcz przeciwnie, zostały wnikliwie przeanalizowane. Jeżeli nawet zamysł twórcy planu był odmienny niż stanowisko organu zaprezentowane w niniejszej decyzji, to jednak nie znalazł on odzwierciedlenia w przepisach planu. Plan poprzez swoje przepisy (określenie funkcji terenu, procentowy udział powierzchni biologicznie czynnej i zabudowy), stworzył pewne ramy, w których analizowana inwestycja również się mieści.

W ocenie organu wojewódzkiego, brak jest podstaw do kwestionowania dołączonej do dokumentacji opinii geotechnicznej, w szczególności podnoszonej przez stronę skarżącą jej aktualności. Nie ma tu znaczenia, że badania geologiczne zostały wykonane w 2003 r., ponieważ dla procesów geologicznych, endogenicznych

i egzogenicznych, kilkunastoletni upływ czasu pozostaje bez znaczenia. Badania objęły w zasadzie cały teren inwestycyjny, wykonano trzy otwory wiertnicze do głębokości 4,0 m, na tej podstawie określono warunki geologiczne (rodzaje gruntów, ich wzajemne położenie, nośność) i wodne (poziom swobodnych wód gruntowych) terenu, w efekcie wytrzymałość podłoża. We wnioskach z przeprowadzonych badań wskazano, że biorąc pod uwagę warunki gruntowo-wodne, budynek można posadowić w sposób plaski bezpośrednio w warstwie gruntu rodzimego. Uwarstwienia podłoża przedstawiono na przekrojach geologiczno-inżynierskich, do dokumentacji dołączono karty dokumentacyjne każdego z otworów geologiczno-inżynierskiego oraz legendę do przekrojów. Badanie zostało wykonane przez osobę ze stosownymi uprawnieniami.

Organ nie zgodził się ze stroną skarżącą, że projekt zagospodarowania terenu został sporządzony na nieaktualnej mapie do celów projektowych. Obowiązek sporządzania części rysunkowej projektu zagospodarowania terenu na kopii mapy do celów projektowych, poświadczonej przez projektanta za zgodność z oryginałem, wynika z § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2018 r., poz. 1935 ze zm.). Konieczność sporządzania projektu zagospodarowania terenu na aktualnej mapie wynika bezpośrednio również z art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Mapa do celów projektów jest aktualna tak długo, dopóki nic nie zmieni się na danym obszarze. Kwestii aktualności mapy nie regulują żadne przepisy, mapa do celów projektów jest aktualna tak długo, dopóki nie zmieni się stan faktyczny na danym obszarze.

Wojewoda dodał, że fakt wybudowania i przekazania na rzecz gminy odcinka sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągowej nie jest tą zmianą, która mogłaby mieć znaczenie. Zmiany w sieci uzbrojenia terenu będą miały znaczenie przy realizacji odrębnego opracowania dotyczącego przyłączy wody i kanalizacji sanitarnej. Teren inwestycyjny nie jest uzbrojony w sieć kanalizacji deszczowej, stąd wody z powierzchni dachu budynku mają zostać odprowadzone do gruntu, poprzez wylot kanalizacji deszczowej w urządzenia podczyszczające. W ocenie projektanta istniejący grunt, określony w badaniach gruntowych, pozwala na wprowadzenie do niego podczyszczonych wód opadowych. Zaskarżona decyzja zatwierdziła również budowę muru oporowego, który został zaprojektowany na terenie inwestycyjnym, zróżnicowanym co do wysokości. Zaprojektowany mur oporowy ma za zadanie zapobieganie przepływu wód opadowych z jednej części terenu inwestycyjnego (budynki Al i A2) na jego drugą część (budynki BI, B2, B3), a w ich konsekwencji uniemożliwić ich przepływ na działkę sąsiednią nr [...] (działka należąca do państwa K. R. B. ), przy czym rzędne terenu przy granicy między działką nr [...], a działką nr [...] nie wykazują istotnych różnic w wysokości terenu. Należąca do skarżącej M. K. działka nr [...] jest położona wyżej względem najbliżej położonej działki inwestycyjnej nr [...].

Analiza dokumentacji zgromadzonej w sprawie, zdaniem Wojewody, nie potwierdza zarzutów podnoszonych przez skarżących w postępowaniu organu I instancji i w odwołaniach. Organ wojewódzki jedynie przychylił się do zarzutu braku wyczerpującego uzasadnienia prawnego i faktycznego w zaskarżonej decyzji,

tj. naruszenia art. 107 § 3 k.p.a.

K. B. i R. B., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie skargę na powyższą decyzję Wojewody (zarejestrowaną pod sygn. akt II SA/Sz 799/19), zarzucając naruszenie art. 3 pkt 2 a ustawy Prawo budowlane poprzez niewłaściwą jego wykładnię i zakwalifikowanie zaprojektowanych przez Inwestora budynków mieszkalnych jako pięciu wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych, w sytuacji gdy z przedłożonego przez Inwestora projektu wynika, że planowana inwestycja polega na wybudowaniu pięciu budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej, na co wskazuje zarówno przedłożony projekt budowlany, jak i projekt zagospodarowania terenu i w konsekwencji niespełnienia przesłanki zgodności tej inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który przewiduje możliwość wybudowania budynków jednorodzinnych wolno stojących, a ponadto zachowanie zasady jednego budynku na jednej działce.

Zdaniem skarżących w przedmiotowej sprawie istotą sporu jest kwestia,

czy zaplanowana przez M. P. inwestycja polega na wybudowaniu pięciu budynków wolno stojących dwulokalowych, czy też pięciu budynków w zabudowie bliźniaczej, a w konsekwencji czy zaplanowana inwestycja zgodna jest z przepisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który w ustaleniach dotyczących kompozycji i form zabudowy dla tego terenu przewiduje zabudowę wolno stojącą.

W ocenie skarżących, prawidłowa wykładnia art. 3 ust. 2a ustawy Prawo budowlane, w tym użyte w odniesieniu do budynku mieszkalnego jednorodzinnego sformułowanie "stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość", powinna być dokonana przy uwzględnieniu definicji budynku określonej w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego. Zgodnie z tymi definicjami każdy budynek - to obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Budynek mieszkalny jednorodzinny musi spełniać wszystkie cechy budynku (pkt 2), a nadto wymogi wskazane w pkt 2a, w tym stanowić "konstrukcyjnie samodzielną całość". Skoro budynek jest również obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, powinien posiadać instalacje zapewniające możliwość użytkowania go zgodnie z jego przeznaczeniem oraz powinien być wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Biorąc pod uwagę ww. cechy charakterystyczne budynku, określone ustawowo, w tym przypadku mamy do czynienia z dwoma odrębnymi budynkami, mogącymi funkcjonować całkowicie niezależnie. O istnieniu dwóch budynków świadczy głównie ściana je oddzielająca, zaprojektowana jako podwójna z pustą przestrzenią pomiędzy. Inwestor, a za nim organ II instancji wskazał na związek tej ściany z poprawą komfortu akustycznego. Niezależnie jednak od szczegółów technicznych wykonania oraz przyczyn jej zaprojektowania, ściana ta stanowi też dla każdego z budynków przegrodę budowlaną wydzielającą go z przestrzeni, o czym mowa jako jednym z elementów definiujących budynek (art. 3 pkt 2 ustawy prawo budowlanej).

Skarżący podkreślili, że każdy z "lokali mieszkalnych" stanowi lustrzane odbicie drugiej połowy budynku i posiada osobne przyłącza gazowe, elektroenergetyczne, wodociągowe i dwa wejścia zewnętrzne do budynków, a obie części budynku zaprojektowano w taki sposób, aby każda z nich mogła samodzielnie funkcjonować, zarówno pod względem użytkowym jak i konstrukcyjnym. Tym samym, w ich ocenie, zaprojektowane budynki należy uznać za budynki w zabudowie bliźniaczej, które to rozwiązanie sprzeczne jest z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą nr XLV/346/01 Rady Miejskiej w Policach z 20 grudnia 2001 r. w sprawie zmian w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego gminy Police w części dotyczącej obszaru miejscowości Pilchowo, Bartoszewo, Żółtew, w terenie oznaczonym symbolem 50 MJ, U, przeznaczonym w ustaleniach funkcjonalnych dla zabudowy mieszkalno-usługowej, jednorodzinnej, w którym w ustaleniach dotyczących kompozycji i form zabudowy dla terenu wskazano zabudowę wolno stojącą.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie

i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji z dnia [...]

Decyzja Wojewody z dnia [...]

nr [...] zaskarżona została również do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie przez M. K. – reprezentowaną przed sądem przez profesjonalnego pełnomocnika. Skarga zarejestrowana została pod sygn. akt II SA/Sz 800/19.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego rozpatrzenia całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności opinii urbanistycznych i planu zagospodarowania przestrzennego;

- art. 32 - 35 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane oraz § 14 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez uznanie przez organ - Wojewodę - iż organ niższego stopnia - Starosta - w sposób prawidłowy ocenił spełnienie przez wnioskodawczynię wymogów niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, mimo iż projekt budowlany jest sprzeczny z ww. aktami prawnymi, postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego oraz zasadami dobrego sąsiedztwa;

- § 3 ust. 1 pkt 51 uchwały nr XLV/346/01 Rady Miejskiej w Policach z dnia 20 grudnia 2001 r. w sprawie zmian w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego gminy Police części dotyczącej obszaru miejscowości Pilchowo, Bartoszewo, Żółtew poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w rezultacie zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę, mimo rażącej sprzeczności projektu budowlanego z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuwzględnienie przez organy w wykładni pojęcia "ład przestrzenny" ustawowej zasady dobrego sąsiedztwa.

Mając powyższe na względzie, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji z dnia [...] r. oraz poprzedzającej ją decyzji z dnia [...] oraz o zasądzenie na jej rzecz zwrotu od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego oraz wpisu od skargi.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko określone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 3 stycznia 2020 r. M. K. wniosła o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu w postaci wniosku z dnia [...] r. o ustanowienie służebności, złożonego przez M. P. do Sądu Rejonowego S. - Prawobrzeże i Zachód w S., a w szczególności załącznika tego wniosku, tj. sporządzonej na zlecenie M. P. przez biuro architektów mapy przedstawiającej teren nieruchomości, dla której wydano pozwolenie na budowę będące przedmiotem niniejszego postępowania.

Zdaniem skarżącej, wniosek złożony przez M. P., a szczególnie dołączona do niego mapa, wyraźnie przedstawiają zamierzenia inwestorki polegające na dokonaniu podziału gruntu w ten sposób, by wydzielić ostatecznie 10 odrębnych działek. Oznacza to, że M. P. zdecydowanie minęła się z prawdą we wniosku o pozwolenie na budowę (co stało się następnie podstawą decyzji o udzielenie pozwolenia na budowę) o tym, że przedmiotowe działki nie zostaną podzielone na 10 odrębnych działek. Faktycznie bowiem M. P. dąży do realizacji inwestycji polegającej na budowie 5 budynków i doprowadzenia do tego, by działki (obecnie 2) wraz z 5 budynkami zostały podzielone na 10 odrębnych i niezależnych części, z których każda może być odrębnym przedmiotem obrotu.

Skarżąca podkreśliła ponownie, że planowane rozwiązanie burzy ład architektoniczny i urbanistyczny wyznaczony planem zagospodarowania przestrzennego.

Na rozprawie w dniu [...] lutego 2020 r. Sąd na podstawie art. 111 § 2 p.p.s.a. postanowił połączyć sprawę ze skargi K. B. i R. B. (prowadzoną pod sygn. II SA/Sz 799/19) ze sprawą ze skargi M. K. (prowadzoną pod sygnaturą II SA/Sz 800/19) w celu łącznego ich rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz prowadzić je pod sygn. akt II SA/Sz 799/19.

Pełnomocnik skarżącej M. K. - adw. T. M. poparł skargę oraz wnosił i wywodził jak w skardze. Z kolei, pełnomocnik skarżącej T. K. wskazał, że uzyskali status strony postępowania ze względu na usytuowanie wzdłuż granicy działki [...] drogi wewnętrznej, na której odbywać się będzie ruch pojazdów i ruch pieszych, co oddziałuje na ich działkę. Wskazał nadto, że załącznik graficzny do planu jest rozbieżny z częścią tekstową co do ilości budynków, które można wybudować na jednej działce oraz podkreślił rezydencjalny charakter zabudowy na terenie elementarnym [...] Stwierdził również, że budynki przewidziane do wybudowania są usytuowane inaczej, aniżeli wynika to z obowiązującej linii zabudowy.

Pełnomocnik skarżących adw. K. G. poparł skargę K. B. i R. B. i wniósł o przeprowadzenie dowodów z projektów załączonych do pisma z dnia [...] lutego 2020 r., którego odpis doręczono pełnomocnikowi organu na okoliczność, że zamiarem inwestora jest wybudowanie budynków w zabudowie bliźniaczej, nie zaś budynków mieszkalnych wolnostojących dwulokalowych.

Pełnomocnik skarżącej adw. T. M. poparł wniosek dowodowy adw. K. G..

Skarżący R. B. poparł skargę i wskazał, że przedłożony projekt nie określa sposobu odprowadzania wody opadowej.

Pełnomocnik organu podtrzymał stanowisko zawarte w odpowiedzi na skargę

i wniósł o oddalenie wniosku dowodowego. Zwrócił uwagę, że obowiązujący plan nie operuje pojęciem "zabudowy rezydencjalnej" oraz podkreślił wpływ daty uchwalenia planu na zamierzenie inwestycyjne właścicieli.

Sąd postanowił, na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a., oddalić wniosek dowodowy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r. poz. 2167), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z tego też powodu, w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325), zwanej dalej "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a., uwzględnienie skargi na decyzję administracyjną lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

W przypadku braku wskazanych uchybień, jak również braku przyczyn uzasadniających stwierdzenie nieważności aktu bądź stwierdzenia wydania go z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 pkt 2 i pkt 3 p.p.s.a.), skarga podlega oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a.

Przeprowadzona przez Sąd, według wskazanych wyżej kryteriów, kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że wniesione skargi zasługują na uwzględnienie.

Przedmiotem rozpoznania Sądu w niniejszej sprawie jest ocena legalności decyzji wydanej w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowi przepis art. 35 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186), zwanej dalej "Prawo budowlane", zgodnie z którym przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji

o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12

ust. 7;

4) wykonanie – w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

5) spełnienie wymagań określonych w art. 60 ust. 1 pkt 1-3 ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości - w przypadku inwestycji na nieruchomości wchodzącej w skład Zasobu Nieruchomości.

W oparciu o powołany wyżej przepis, organy mają obowiązek sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami planu miejscowego (o ile dla terenu, na którym inwestycja ma być realizowana plan taki obowiązuje), a w dalszej kolejności zgodność projektu budowlanego z wymaganiami ochrony środowiska, kompletności projektu budowlanego oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

Należy też wskazać, że w sprawach dotyczących pozwolenia na budowę właściwy organ ma obowiązek sprawdzenia, czy projekt zagospodarowania terenu przewidzianego pod inwestycję uwzględnia istniejące lub projektowane zagospodarowanie działek znajdujących się w obszarze oddziaływania planowanego obiektu, tak aby spełniony został wymóg wyważenia interesów wszystkich uprawnionych stron, z zachowaniem konstytucyjnej zasady równości wobec prawa (vide: wyrok NSA z dnia 28 lutego 2017 r. – dostępny w Internecie na stronie http://orzeczenia.wsa.gov.pl).

W niniejszej sprawie kontrola legalności projektu budowlanego, w granicach zakreślonych przez ustawodawcę, nie została prawidłowo przeprowadzona.

Wskazać przy tym należy, że od 11 lipca 2003 r. organ architektoniczno-budowlany nie ma uprawnień do merytorycznego badania obiektu budowlanego

i zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Od tej daty wprowadzono zasadę wyłącznej odpowiedzialności projektanta i osoby sprawdzającej za projekt architektoniczno-budowlany. Odpowiedzialność projektanta stanowi gwarancję dla inwestora i dla organu, że projekt jest opracowany zgodnie z przepisami, co zwalnia organy architektoniczno-budowlane z jego szczegółowego badania poza przypadkami opisanymi w art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego. Czyli podsumowując, uprawnienia kontrolne organów architektoniczno-budowlanych, które prowadzą postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę, zostały ograniczone wyłącznie do sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami planu miejscowego, a także wymogami ochrony środowiska. Wynika to wprost z przywołanego art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego. Sprawdzenie z przepisami techniczno-budowlanymi zostało ograniczone tylko do projektu zagospodarowania działki.

W ocenie Sądu, organy architektoniczno-budowlane obu instancji nie sprostały

w tej sprawie obowiązkom, jakie nałożył na nie ustawodawca w związku ze złożonym wnioskiem inwestora o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących dwulokalowych.

Okolicznością w sprawie niesporną jest obowiązywanie na terenie, na którym inwestor zamierza zrealizować swoje zamierzenie budowlane, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rada Miejska w Policach uchwałą nr XLV/346/01 z dnia 20 grudnia 2001 r. uchwaliła zmiany w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego gminy Police dla miejscowości: Pilchowo, Bartoszewo i Żółtew (Dz.Urz. Woj. Zacho. Nr 15, poz. 262), zwanej dalej "planem miejscowym".

Działki nr [...] i nr [...], na których inwestor zamierza zrealizować budowę, położone są na terenie elementarnym oznaczonym w planie symbolem 50 MJ,U, przeznaczonym w ustaleniach funkcjonalnych dla zabudowy mieszkalno-usługowej, jednorodzinnej.

Pan miejscowy dla terenu elementarnego 50 MJ,U w § 3 ust. 1 pkt 51 przewiduje m.in. następujące ustalenia:

- w kwestii ustalenia kompozycji i form zabudowy: zabudowa wolno stojąca, powierzchnia zabudowy do 30% powierzchni działki, nieprzekraczalne linie zabudowy od linii rozgraniczenia: ul. [...] (przedłużenie ul. [...]) – 8m, od ul. [...] i granicy lasów (wg rysunku zmian), obowiązująca linia zabudowy od dojazdu wewnętrznego w rejonie bud. nr [...] przy ul. [...] – wg rysunku zmian, w rejonie niekorzystnych warunków geologiczno-inżynierskich dopuszcza się zabudowę wyłącznie po przeprowadzeniu badań geologicznych stwierdzających przydatność gruntów pod zabudowę;

- w kwestii ustalenia zasad parcelacji- parcelacja z zachowaniem dostępu każdej wydzielanej działki do ulicy publicznej lub dojazdu wewnętrznego, minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki – 1.000m2 za wyjątkiem trzech działek w rejonie budynku nr [...] przy ul. [...]:

- w ustaleniach ekologicznych: usługi wyłącznie nieuciążliwe, udział powierzchni biologicznie czynnej – min. 40% powierzchni działki,

- ustalenia komunikacyjne - parkowanie w granicach własnych działek, dojazdy wewnętrzne o szerokości min. 8 m, konieczne publiczne przejścia piesze do dojazdów wewnętrznych do lasu o szer. min. 2,0 m.

Analiza projektu zagospodarowania terenu, na którym inwestor zamierza wybudować pięć budynków jednorodzinnych wolno stojących, dwulokalowych wraz

z niezbędną infrastrukturą techniczną w zestawieniu z przepisami planu miejscowego wskazuje, że organy administracji architektoniczno-budowlanej dokonując oceny zgodności projektu budowlanego oraz projektu zagospodarowania terenu z planem miejscowym nie dostrzegły naruszenia przepisów planu.

W projekcie zagospodarowania inwestor pod poz. 2.5 przedstawił zestawienie danych dla działek [...] i [...] wskazując, że łączna ich powierzchnia wynosi 2.610 m2 traktując te działki jako jeden teren inwestycyjny, na którym posadowi 5 budynków

o łącznej powierzchni zabudowy 771,48 m2, co stanowi 29,56% powierzchni zabudowy w stosunku ustaleń planu przewidujących 30% powierzchni zabudowy. Ustalenia planu przewidują jednak 30% powierzchni zabudowy dla działki, nie zaś dla terenu inwestycyjnego. Analogicznie przedstawia się zastawienie powierzchni biologicznie czynnej, która winna stanowić 40% powierzchni działki, nie zaś terenu inwestycyjnego. Dodatkowo w projekcie wskazano na zabudowę powierzchni działki płytami ażurowymi, jednakże nie wskazano, które z nich zostaną użyte. Jest to o tyle istotne, że według danych producenta załączonych do projektu zagospodarowania powierzchnia biologicznie czynna dla dwóch różnych płyt wynosi odpowiednio 46,59% i 36,25%. Precyzyjne wskazanie w projekcie powierzchni biologicznie czynnej jest o tyle istotne, że projekt przewiduje 320,34 m2 powierzchni utwardzonej oraz pokrycie 635,95 m2 dla terenu inwestycyjnego. Nie jest w tej sytuacji możliwe skontrolowanie zachowania wymogów wynikających z planu dla każdej z działek.

W ustaleniach dla terenu elementarnego 50 MJ, U plan przewiduje dojazdy wewnętrzne o szerokości minimum 8 metrów. Tymczasem z części graficznej projektu zagospodarowania terenu wynika, że szerokość ta nie została zachowana, albowiem wynosi ona od 4 do 6 metrów.

W ocenie Sądu, ustalenia planu w tej kwestii są jednoznaczne, dotyczą dojazdów wewnętrznych nie zaś dróg wewnętrznych, co oznacza- wbrew twierdzeniom Wojewody, że szerokość dojazdów jest niezgodna z planem. Skoro w planie użyto sformułowania "dojazdy wewnętrzne", to dotyczą one zarówno dojazdów do budynków, jak i dojazdów do konkretnych działek.

Odnosząc się do zarzutu aktualności badań geologicznych organ II instancji nie wskazał, co uzasadnia tezę o braku podstaw do ich aktualizacji ze względu na procesy geologiczne, endogeniczne i geologiczne. Ocena taka nie wynika z opinii geotechnicznej przedstawionej przez inwestora, zaś organ nie wykazał, że dysponuje w tym zakresie wiedzą specjalistyczną uzasadniająca zaprezentowane w decyzji twierdzenia. Takiej wiedzy nie ma również Sąd, by skontrolować prawdziwość tej oceny.

Nie można uznać zarzutów skarżących, popartych opiniami architektów urbanistów (w tym jednej sporządzonej przez autorkę planu), iż według planu zabudowa na działkach, których dotyczy zaskarżone pozwolenie na budowę ma charakter rezydencyjny.

W ocenie Sądu, z ustaleń funkcjonalnych zawartych w planie dla terenu elementarnego 50MJ,U wynika możliwość realizacji zabudowy wolno stojącej, mieszkalno-usługowej, jednorodzinnej. Definicję domu jednorodzinnego zawiera ustawa Prawo budowlane w art. 3 pkt 2 a, zgodnie z którym jest nim również budynek wolno stojący, w którym wydzielone są nie więcej niż dwa lokale. Usytuowanie w części graficznej planu, przy wyznaczonych obowiązujących liniach zabudowy, obrysu jednego budynku nie oznacza, że na tym terenie dopuszcza się możliwość posadowienia na działkach tam zlokalizowanych jednego budynku. Takich ograniczeń nie zawiera część tekstowa planu, która musi być z częścią graficzną spójna.

Podsumowując, tylko w planie określa się jakie przeznaczenie ma dany teren

i jakie są warunki jego zagospodarowania. Skoro uchwałodawca nie precyzuje, w jaki sposób teren może być zagospodarowany, to niedopuszczalne jest domniemanie jego woli. Plan musi być precyzyjny i jasny w swych przepisach. Jeśli czegoś nie przewiduje, to znaczy, że zagospodarowanie terenu w taki sposób jest niedopuszczalne. Nie jest zatem również dopuszczalne posługiwanie się w takim zakresie opinią urbanisty. Jeżeli intencje autora planu co do zagospodarowania terenu były takie, jak te, które przedstawił w opinii, to należało przekonać uchwałodawcę o celowości zamieszczenia takich unormowań w planie.

Konkludując, analiza zaskarżonej decyzji w zestawieniu z przepisami ustawy Prawo budowlane oraz planu miejscowego pozwala stwierdzić, że pozwolenie na budowę pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących dwulokalowych, na terenie działek nr [...] i nr [...] położonych w P. zostało wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego w stopniu, który miał wpływ na wynik sprawy. W szczególności projekt zagospodarowania terenu został sporządzony nie dla każdej z działek (co wynika z przepisów planu miejscowego), lecz dla terenu inwestycyjnego. Z tego powodu nie poddaje się kontroli spełnienie parametrów 30% powierzchni zabudowy działki, 40% udział w powierzchni biologicznie czynnej, czy też spełnienie parametrów przewidzianych dla dojazdów wewnętrznych.

Z powyższych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w związku z art. 135 p.p.s.a. zaskarżoną decyzję oraz decyzję ją poprzedzającą należało uchylić, o czym orzeczono w pkt I sentencji wyroku. O kosztach postępowania Sąd orzekł w pkt II na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.