Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1786/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-11-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 157 ust. 1, 1a, 2, 4, art. 128 ust. 4
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Łukasz Krzycki (spr.), Protokolant st. spec. Anna Nader, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 listopada 2016 r. ze skargi J. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Minister Infrastruktury i Rozwoju, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r., poz. 23), zwanej dalej "K.p.a.", utrzymał w mocy rozstrzygnięcie Wojewody [...] z [...] sierpnia 2015 r. o odszkodowaniu (w wysokości 3 559,00 zł.) na rzecz p. J. S., za szkody powstałe wskutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w związku z wybudowaniem gazociągu na działce ew. nr [...] (obr. [...]) w gminie [...], objętej orzeczeniem Wojewody [...] z [...] grudnia 2010 r., o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej inwestycjom w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w S. (zmienionej decyzją z [...] września 2012 r.) oraz zobowiązującej O. S.A. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni.

Uzasadniając decyzje przywołano następujące uwarunkowania formalne i prawne sprawy:

- podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania był operat szacunkowy, sporządzony 10 grudnia 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego (p. M. J. nr uprawnień [...]), którego aktualność została potwierdzona klauzulą z 5 lutego 2016 r.,

- nieruchomość jest położona w miejscowości [...], przy ul. [...]; najbliższe otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią głównie tereny niezabudowane, tereny leśne oraz rozproszona zabudowa mieszkaniowa i usługowa; nieruchomość stanowi działkę gruntu niezabudowanego; przechodzi przez nią gazociąg DN 500; pas lokalizacji inwestycji znajduje się we wschodniej części działki; nie jest ona na nim użytkowana i zagospodarowana; działka jest porośnięta chwastami, brak na niej naniesień; położona jest na terenie płaskim; biegły wskazał, że strefa kontrolowana budowanego gazociągu DN 700 wyniosła 196,83 m2, a strefa inwestycji wyniosła 548,83 m2; długość odcinka gazociągu, przebiegającego przez nieruchomość, wynosi 16,5 m.; 10 lipca 2013 r. dokonano wizji terenowej nieruchomości przed wejściem wykonawców, a po zakończeniu inwestycji - 5 marca 2014 r.,

- biegły ustalił, że nieruchomość była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], zmienionym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] ([...]) z dnia [...] r.; zgodnie z planem jest położona na terenie oznaczonym symbolem MU - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej, przez teren działki przechodzi już gazociąg,

- jak wynika z załącznika graficznego - dołączonego do operatu szacunkowego - nowy gazociąg (DN 700) zawiera się w całości w strefie bezpieczeństwa istniejącego gazociągu DN 500,

- w operacie szacunkowym biegły oszacował szkodę trwałą, wynikłą z trwałego sposobu ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, które jest związane z prawem wejścia na nieruchomość dla przeprowadzenia na niej inwestycji w zakresie terminalu, a także prac, związanych z konserwacją lub usuwaniem awarii; wskazał, że - w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości - nie zaistniała szkoda, polegająca na utracie wartości nieruchomości; gazociąg DN 700 i jego strefa kontrolowana, zawierają się bowiem w całości w strefie bezpieczeństwa, istniejącego gazociągu (DN 500); wyjaśnił, że wybudowanie nowego gazociągu nie zmienia warunków zabudowy przedmiotowej działki; w związku z tym, możliwości inwestycyjne nieruchomości przed i po wybudowaniu gazociągu nie uległy zmianie,

- biegły, wyliczając szkodę wynikłą z trwałego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, oszacował wartość jednostkową gruntu przed obciążeniem, którą następnie obniżono przez współczynnik S; współczynnik S to współczynnik współkorzystania, uwzględniający współkorzystanie z pasa gruntu strefy kontrolowanej, przez właściciela nieruchomości i przedsiębiorstwo przesyłowe, po lokalizacji gazociągu; współczynnik ten oddaje stopień ograniczenia dalszego korzystania z pasa gruntu przez właściciela; dla przedmiotowej nieruchomości, biorąc pod uwagę rodzaj urządzenia przesyłowego, sposób jego usytuowania na nieruchomości oraz szerokość pasa gruntu o ograniczonym sposobie korzystania z nieruchomości, biegły ustalił współczynnik S równy 0,5,

- w celu oszacowania wartości nieruchomości przed obciążaniem jej gazociągiem biegły zbadał rynek transakcji nieruchomościami, przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, będącymi przedmiotem obrotu na rynku lokalnym, obejmującym gminę [...], zawartymi w 2014 roku; wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej; do bezpośrednich porównań biegły przyjął 19 transakcji nieruchomościami, spełniającymi kryteria podobieństwa, których wykaz znajduje się w załączniku do operatu szacunkowego; ceny transakcyjne, przyjętych do porównania nieruchomości, kształtowały się w zakresie od 46,15 zł/m2 (nieruchomość o cenie minimalnej) do 150,86 zł/m2 (nieruchomość w cenie maksymalnej), przy średniej cenie 105,86 zł/m2; nieruchomości poddane analizie biegły porównał z nieruchomością wycenianą pod względem cech wpływających na wartość; procentowy wpływ poszczególnych cech na cenę nieruchomości wynosił odpowiednio: lokalizacja - waga 30%, położenie względem dróg - waga 30%, sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiednich - waga 20%, wielkość działki - waga 10%, kształt działki - 10%; w ten sposób oszacował wartość nieruchomości nieobciążonej na kwotę 72,31 zł/m2,

- następnie biegły oszacował wartość nieruchomości uwzględniającą usytuowanie na nieruchomości dotychczasowego gazociągu DN. 500; wskazał, że część nieruchomości, na której znajduje się gazociąg, została pozbawiona prawa zabudowy, wobec czego stała się terenem zieleni w strefie budownictwa mieszkaniowego; zgodnie z powyższym biegły uznał, że wartość tego gruntu wyniesie połowę wartości gruntu nieobciążonego - 36,16 zł/m2: wartość ta posłużyła do określenia dalszego zmniejszenia wartości nieruchomości, spowodowanego usytuowaniem gazociągu; tak otrzymana wartość gruntu, obciążonego istnieniem pierwszego gazociągu, została przemnożona przez współczynnik współkorzystania S; w wyniku tego działania wartość 1 m2 gruntu w pasie strefy eksploatacyjnej, uwzględniającej istnienie na nieruchomości dotychczasowego i nowego gazociągu, wyniosła 18.08 zł; następnie wartość ta została przemnożona przez powierzchnię strefy kontrolowanej gazociągu DN 700; w oparciu o powyższe wartość szkody trwałej, powstałej na przedmiotowej nieruchomości, w związku z budową gazociągu DN 700, oszacowano na kwotę 3 559.00 zł,

- biegły nie stwierdził, aby na nieruchomości wystąpiły inne szkody,

- dla oceny sporządzonego operatu szacunkowego, należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 204, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem "w sprawie wyceny",

- stosownie do art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń; jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami; stanowi on, że odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej; powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód; jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu,

- z kolei § 43 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny stwierdza, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia się w szczególności:

- stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;

- utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie,

- zgodnie zaś z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględnia się:

- zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

- zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;

- trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;

- skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

- biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, jest prawidłowy; prawidłowo oszacowano wysokość szkody, powstałej na przedmiotowej nieruchomości i związanej z posadowieniem na niej kolejnego gazociągu; wskazano bowiem, że właścicielka nieruchomości poniesie szkodę jedynie w postaci obowiązku udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności, związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami; biegły wycenił tę szkodę poprzez obniżenie wartości nieruchomości wolnej od obciążeń o współczynnik współkorzystania S równy 0,5 i dopiero zmniejszona o połowę wartość nieruchomości w strefie kontrolowanej (z uwagi na istnienie gazociągu DN 500) posłużyła mu za podstawę wyliczenie zmniejszenia wartości nieruchomości w tej strefie; współczynnik współkorzystania S, przyjęty przez biegłego w wysokości 0,5, wynika z faktu, że zarówno inwestor przesyłowy jak i właściciel nieruchomości w takim samym zakresie korzystają z nieruchomości obciążonej wybudowanym gazociągiem; ponadto - przy ustalaniu wysokości tego współczynnika - biegły uwzględnił rodzaj urządzenia przesyłowego, sposób jego usytuowania na nieruchomości oraz szerokość pasa gruntu o ograniczonym sposobie korzystania,

- rzeczoznawca majątkowy przyjął słuszny tok wyliczeń; wybudowanie bowiem gazociągu DN 700, w sąsiedztwie istniejącej sieci gazowej DN 500, nie spowodowało powstania nowych utrudnień przestrzennych w korzystaniu z nieruchomości, jak również nie spowodowało pogorszenia indywidualnych cech nieruchomości; ponadto nie wystąpiła również konieczność zmiany dotychczasowej funkcji nieruchomości oraz trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z niej; wynika to przede wszystkim z faktu, że nowy gazociąg został wybudowany w całości w strefie kontrolowanej gazociągu funkcjonującego dotychczas; natomiast ograniczeniem, które nie było nałożone na właściciela nieruchomości obciążonej jest obowiązek jej udostępniania do dyspozycji inwestora przesyłowego,

- powyższe wynika z faktu, że - zgodnie z § 9 pkt 2 obowiązującego w momencie wydawania decyzji lokalizacyjnej rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 30 lipca 2001 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać sieci gazowe (Dz. U. z 2001 r., nr 97, poz. 1055) - dla gazociągów układanych w ziemi i nad ziemią powinny być wyznaczone, na okres eksploatacji gazociągu, strefy kontrolowane, których linia środkowa pokrywa się z osią gazociągu; natomiast w myśl § 9 pkt 4 tego rozporządzenia w strefach kontrolowanych nie należy wznosić budynków, urządzać stałych składów i magazynów, sadzić drzew oraz nie powinna być podejmowana żadna działalność mogąca zagrozić trwałości gazociągu podczas jego eksploatacji,

- brak jest zatem podstaw do uznania, że wysokość odszkodowania nie została ustalona prawidłowo,

- odnosząc się natomiast do podniesionej w odwołaniu kwestii niewłaściwego doboru przez biegłego sposobu wyceny wskazano, że - na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych; czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości, wymagają (zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny), wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania (tak wyrok WSA o sygn. akt I SA/Wa 873/07 – dostępny na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query - w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, zwanej dalej "CBOSA"); stosownie do art. 175 ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości; skoro rzeczoznawca majątkowy, dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzą specjalistyczną, jak również działa w oparciu o wiążące go standardy zawodowe kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością (tak WSA w wyroku o sygn. akt IV SA/Wa 143/15 – dostępny w CBOSA); operat szacunkowy o wartości nieruchomości jest opinią autorską, sporządzającego ją rzeczoznawcy majątkowego; każdy z operatów szacunkowych zawiera elementy indywidualne, zaś sama pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do osoby zaufania publicznego, który ostatecznie wskazuje cechy szacowanej nieruchomości oraz ich wpływ na jej wartość,

- wnosząca odwołanie nie przedstawiła dowodu, który mógłby stanowić podstawę do stwierdzenia, że operat szacunkowy został sporządzony w sposób nieprawidłowy; w wypadku kwestionowania operatu, uznanego przez organ za wiarygodny, na stronę przechodzi ciężar dowodzenia jego wadliwości; rzeczoznawca cieszy się statusem osoby zaufania publicznego, toteż jedynie istotne i dostatecznie umotywowane zastrzeżenia do jego opinii mogą uzasadniać wniosek o dodatkową opinię; byłoby to konieczne w szczególności w razie przedstawienia przez stronę własnej ekspertyzy, a tak się w sprawie nie stało; skoro skarżąca jej nie przedłożyła, zatem niejako gołosłownie domagała się uzyskania ponownej oceny w toku postępowania; obowiązki organu w zakresie wyjaśnienia sprawy i przeprowadzenia istotnych dla jej rozstrzygnięcia dowodów nie wyczerpują całości tego zagadnienia, gdyż również strona winna współdziałać w tym zakresie (tak m.in. B. Adamiak w Komentarzu do kodeksu postępowania administracyjnego, Warszawa 1998 r., str. 66-67, 427),

- odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest ustalane w sposób przewidziany w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a nie w sposób charakterystyczny dla wynagrodzenia za służebność przesyłu; jak wskazał bowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 2 września 2014 r. (sygn. II SA/Bk 526/14 - dostępny w CBOSA): ustanowienie służebności przesyłu jest alternatywnym oraz całkowicie samodzielnym cywilistycznym trybem pozyskania przez inwestora tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości w zakresie posadowienia i lokalizacji niezbędnych urządzeń przesyłowych (tak WSA w wyroku o sygn. II SA/Bk 526/14 – dostępny w CBOSA); uzyskanie z kolei decyzji o udzieleniu zezwolenia na ograniczenie korzystania z nieruchomości w trybie administracyjnym (art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) wyłącza możliwość ustanowienia służebności przesyłu (vide: uchwała SN z 6 czerwca 2014 /:, III CZP 107/13, Lex nr 1488917).

W skardze zarzucono naruszenie art. 128 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 K.p.a.

W uzasadnieniu podniesiono m.in.:

- podtrzymano zarzuty odnośnie rzetelności operatu szacunkowego, leżącego u podstaw wydania decyzji; biegły zastosował nieprawidłową metodę szacowania, skoro według sporządzonej przez niego opinii, odszkodowanie wyniosło 0,00 zł.,

- ustalona wysokość odszkodowania pozostaje nieadekwatna do realnej wartości szkód, spowodowanych zrealizowaną inwestycją i ograniczeń w sposobie korzystania z nieruchomości; tym samym, w toku postępowania administracyjnego doszło do naruszenia zasady prawdy obiektywnej oraz norm, regulujących wysokość należnego skarżącej odszkodowania,

- wyznacznikiem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zasada słusznego odszkodowania, która swe źródło wywodzi wprost z przepisów Konstytucji RP; konstytucyjnym wyznacznikiem wielkości odszkodowania za odbieranie praw, w tym praw rzeczowych do nieruchomości, jest słuszne odszkodowanie (art. 21 ust. 2 Konstytucji),

- opinia biegłego, sporządzona w niniejszej sprawie, nie spełnia wytycznych sformułowanych w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego, co do obowiązujących przepisów prawa; trudno zgodzić się ze stanowiskiem, jakoby usytuowanie gazociągu w żaden negatywny sposób nie wpływało na wartość nieruchomości; zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przedmiotowa nieruchomość jest położona na terenie oznaczonym symbolem MU - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i/lub usługowej; łączną wielkość powierzchni zajętej pod gazociąg wyniosła 196,83 m2 a strefa inwestycji 548,83 m2,

- w ocenie biegłego, w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, nie zaistniała szkoda w postaci utraty wartości nieruchomości, jedynie dlatego, że gazociąg DN 700 i jego strefa kontrolowana zawierają się w całości w strefie bezpieczeństwa istniejącego gazociągu DN 500; wybudowanie nowego gazociągu nie zmieniło - jego zdaniem - warunków zabudowy przedmiotowej działki przed i po wybudowaniu gazociągu,

- Skarżąca nie zgodziła się z wnioskami opinii; zlokalizowanie na nieruchomości dwóch linii gazociągu niesie bowiem za sobą zdwukrotniony stopień ingerencji w jej strukturę; rozbudowanie sieci infrastruktury spowoduje konieczność zintensyfikowania takich czynności jak: konserwacja, naprawa, usuwanie awarii, modernizacja, naprawy oraz inne niedogodności itp.; wybudowanie kolejnej linii gazociągu wpływa również bezpośrednio na jej wartość oraz funkcjonalność, zwiększa prawdopodobieństwo awarii oraz skalę zagrożenia, związanego z ewentualną awarią; biegły nie wziął pod uwagę powyższych okoliczności, podobnie jak faktu, że - na skutek zlokalizowania gazociągu - nieruchomość utraciła swoją pierwotną funkcję mieszkaniową a jej przeznaczenie pod uprawę wymaga rekultywacji gleby,

- w przedstawionych okolicznościach, opinia biegłego została sporządzona w sposób sprzeczny z obowiązującymi przepisami prawa i nie uwzględnia wszystkich koniecznych aspektów sprawy; organ II instancji, który posłużył się nią w celu wydania zaskarżonej decyzji, uchybił normie art. 7 K.p.a.; zgodnie z przywołaną normą sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest wprawdzie podstawą dla ustalenia zmiany wysokości wartości nieruchomości; nie zmienia to jednak faktu, że organ administracyjny jest obowiązany do merytorycznej oceny takiego operatu szacunkowego, jak każdego zgromadzonego w sprawie dowodu,

- organ II. instancji przystąpił do oceny przedłożonej opinii, jednakże nie przedstawił żadnych merytorycznych i konkretnych argumentów, przemawiających na jej korzyść; trudno podzielić jego stanowisko, cytowane wprost z przedłożonej opinii, że zintensyfikowanie sposobu korzystania z nieruchomości skarżącej i zintensyfikowanie zakresu jej obciążenia, nie wpływa na wartość nieruchomości a tym samym wartość odszkodowania; wnioski przeciwne niż te zawarte w opinii, są oczywiste i wyczuwalne nawet dla przeciętnej osoby; ostatecznie bowiem, wbrew temu co twierdzi organ, zachodzi różnica pomiędzy sytuacją gdy przez nieruchomość przebiega jedna czy też dwie linie gazociągu.

W odpowiedzi na skargi organ administracji wniósł o ich oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga, jako niezasadna podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Sąd podziela stanowisko organu administracji odnośnie do ustaleń faktycznych jak i ocen prawnych. Ponowne przytaczanie argumentacji organu byłoby bezzasadne, z uwagi na uprzednie zreferowanie. Sąd przyjmuje ją za własną.

Odnosząc się dodatkowo do zarzutów skargi należy wskazać, że są one niezasadne, wobec następujących uwarunkowań faktycznych i prawnych.

Odszkodowanie – co bezsporne – zostało ustalone na kwotę określoną w opinii rzeczoznawcy. Operat szacunkowy nie został przy tym podważony, gdy chodzi o wiadomości specjalne, w ramach jedynej dopuszczonej ustawą o gospodarce nieruchomościami procedury (art. 157 ust. 1 i 1a zd. 1). Przy tym nie jest możliwe skuteczne podważenie opinii wyłącznie poprzez przez przedłożenie innego operatu (art. 157 ust. 2 ustawy).

W takiej sytuacji, w ramach postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przez organy obu instancji, mogą być rozważane wyłącznie takie kwestie jak spójność, logika czy kompletność dokumentu, sporządzonego przez rzeczoznawcę.

W takim zakresie, wbrew wywodom skargi, nie wykazano żadnych uchybień.

Skarżąca podnosi, że - wobec realizacji kolejnego gazociągu - doszło do trwałego obniżenia wartości nieruchomości. Swoich twierdzeń jednak w stosownym zakresie nie udowadnia. Jej stanowisko jakoby nieruchomości, na której pas konkretnej szerokości jest wyłączony z użytkowania ma różną wartość w zależności do tego czy w obszarze tym przebiegają dwa gazociągi czy też jeden jest wyłącznie wyrazem jej przekonań, niepotwierdzonych żadnymi dowodami. Mogłoby tak być istotnie o ile powszechną praktyką nabywców nieruchomości byłoby ustalanie ile i jaka infrastruktura jest zlokalizowana pod gruntem, który jest wyłączony z zabudowy. Tylko wtedy możnaby uznać, że konkretne przewidywania, jak częste będzie konieczne udostępnienie nieruchomości celem konserwacji czy naprawy gazociągu, mogłyby mieć wpływ na jej wartość. Tego rodzaju powszechnych praktyk nawet nie uprawdopodobniono. Tymczasem rzeczoznawca majątkowy, dysponujący w danym zakresie wiedzą specjalną, zajął stanowisko, że kwestia tego rodzaju nie ma wpływu na wartość nieruchomości. Wobec tego nie sposób uznać, aby skutecznie podważono ustalenia organu w danym zakresie, który - za biegłym - uznał, że wartość nieruchomości nie ulegnie zmianie. Należy przy tym podkreślić, że - co nie sporne - pas gruntów, wyłączony z możliwości zagospodarowania, zgodnie z podstawowym przeznaczeniem, zakładanym w planie miejscowym, nie uległ zmianie.

Jednocześnie rzeczoznawca uznał, że - z tytułu posadowienia drugiej linii gazociągu - Skarżąca poniosła jednak szkodę, związaną z potrzebą współkorzystania z gruntu. Sytuacje, gdy - wobec lokalizacji sieci przesyłowej - właściciel gruntu ponosi szkody inne niż utrata jego wartości, przewiduje wprost ustawodawca. Potwierdza to treść art. 128 ust. 4 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to znajdzie zastosowanie w sprawie, wobec odesłania do art. 124 tej ustawy i art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu (Dz.U. z 2014 r., poz. 1501 ze zm.). Skoro prawodawca przewidział wprost, że – w następstwie organicznie prawa korzystania z nieruchomości – może dojść do obniżenia jej wartości, to za typowe są uważane także sytuacje, gdy nie ma to miejsca. Zdaniem rzeczoznawcy dotyczy to przedmiotowego przypadku i jego ocena nie została skutecznie podważona.

Rzeczoznawca oszacował szkodę, wobec współkorzystania z nieruchomości na kwotę 3 559,00 zł i jego ocena nie została także podważona. Twierdzenia, że szkoda Skarżącej jest wyższa ma charakter polemiczny, lecz nie sformułowano argumentów, które mogłyby stanowić przesłankę uznania, że założenia i metodyka szacowania, zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego, były wadliwe - wyjściowa wycena nieruchomości czy zastosowanie tzw. współczynnika współkorzystania lub przyjętej jego konkretnej wysokości (0,5). Tego rodzaju wiążącej oceny mogłyby dokonać jedynie osoby, dysponujące stosowną wiedzą w danym zakresie, a tryb kwestionowania opinii zakreślił prawodawca treścią art. 157 ust. 1 i 1a zd. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Oparcie wyceny szkody poniesionej wobec realizacji na nieruchomości kolejnej nitki gazociągu na opinii osoby o wiadomościach specjalnych – rzeczoznawcy majątkowego nie uchybia konstytucyjnej zasadzie odszkodowania za uszczuplenie praw własności (reguła słusznego odszkodowania). Nie doszło, więc do naruszania, przytaczanych w skardze, nrom konotacyjnych.

Rzeczoznawca ocenił także, że nie nastąpiła szkoda na etapie realizacji przedsięwzięcia wobec zajęcia stosownego terenu. Obszar ten stanowił bowiem nieużytek i został doprowadzony do stanu sprzed ingerencji. Skarżąca nie uprawdopodobniła nawet, że bezpośrednio przed realizacją drugiej nitki gazociągu była tam prowadzona – wbrew ustaleniom rzeczoznawcy – produkcja. Bezzasadnie wiec podnosi się, ze jej podjęcie na danym terenie będzie wymagało prac rekultywacyjnych. Nie podważono więc także skutecznie wyceny rzeczoznawcy w danym zakresie.

W tej sytuacji chybione są zarzuty naruszania prawa materialnego – gdzie przywołano art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zakreślający reguły ograniczania korzystania z nieruchomości, wobec realizacji na niej infrastruktury technicznej, oraz przepisy postępowania, co do obowiązku właściwego wyjaśnienia sprawy.

Trafne jest stanowisko organu, że kwestionowanie treści merytorycznej operatu szacunkowego było możliwe jedynie poprzez przedłożenie innego stosownego opracowania. Skuteczne podważenie mocy dowodowej operatu następuje jedynie na zasadach wskazanych w przywołanym już art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wobec treści jego ust. 1a zd. 1, co potwierdza m.in. ust. 2 tego artykułu. Z kolei przedłożenie operatu szacunkowego o odmiennych wnioskach, co do wartości nieruchomości czy szkody może stanowić jedynie asumptu do rozważenia przez organ administracji, czy nie jest niezbędne zwrócenie się w danej sprawie o opinię, w myśl art. 157 wobec treści ust. 4 ustawy.

W świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Zarówno argumentacja skargi, jak i analiza akt sprawy, nie ujawniły wad tego rodzaju, które mogłyby prowadzić do jej uchylenia.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r., poz. 718), orzekł jak w sentencji wyroku.