Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1217/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2017-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: par. 36 ust. 1 i ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędziowie: WSA Beata Łomnicka (spr.) WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant: starszy sekr. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi M. P. na decyzję Wojewody [...] z dnia 2 sierpnia 2017 r.nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 8.12.2016 r. nr [...] na podstawie art. 12 ust. 4a,4f i ust.5, art.18 ust.1 i 3 ustawy z dnia 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015, poz. 2031)w zw. z art. 129 ust.5, art.130 ust.2, art.132 ust.1a,2,3,art.134 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774, dalej: u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016r. poz 23 ze zm., dalej: k.p.a.), Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w R. , oznaczoną jako działki nr [...] i nr [...] (powstałą z podziału działki ewidencyjnej nr [...]) o łącznej pow. 0,0642 ha, jedn. ewid. C. , na rzecz M. P. w wysokości 34 219,00 zł oraz o zobowiązaniu Gminy C. reprezentowanej przez Wójta Gminy C. do wypłaty ustalonego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, a także o skutkach zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania, dla których stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, jak również o waloryzacji odszkodowania.

Odszkodowanie ustalono w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego M. W., która w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...].08.2016 r. oszacowała wartość nieruchomości gruntowej położonej w C. oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0182 oraz nr [...] o pow. 0,0460 ha, obręb [...], przeznaczonej pod inwestycję drogową pn. "Rozbudowa drogi gminnej pn. D. w miejscowości R., gmina C. " - na kwotę 34 219,00 zł.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła w dniu 27.12.2016 r. skarżąca, zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości oraz wskazując, iż organ nie odniósł się w swojej decyzji do faktu pozbawienia jej przez wywłaszczenie możliwości zabudowania jej nieruchomości domem jednorodzinnym. Co więcej organ I instancji bezkrytycznie przyjął za biegłym korektę należnego jej odszkodowania, które zamiast ulec podwyżce z uwagi na pozbawienie terenu, które skarżąca może przeznaczyć na cele budowlane, dokonał pomniejszenia należnego jej odszkodowania - czego zasadności ani biegły w operacie szacunkowym, ani organ I instancji nie uzasadnił (...).

Ponadto w dniu 27 czerwca 2017 r. skarżąca złożyła pismo nawiązujące do złożonego uprzednio odwołania, w którym między innymi podniosła, iż w dalszym ciągu kwestionuje ustalenia opinii biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego M. W., co do wyceny nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Wycena ta nie jest prawidłowa, bowiem do porównania przyjęto nieruchomości położone w zupełnie innych okolicach niż przedmiot postępowania Nieruchomość, będąca przedmiotem obecnego postępowania położona jest w bardzo atrakcyjnym miejscu na terenie ścisłego Podhala, graniczy bezpośrednio z drogą publiczną i stanowi część ogromnego kompleksu gruntów należących do skarżącej, które oznaczone są w planie zagospodarowania przestrzennego wsi R. jako tereny budowlane. Sama okoliczność, iż obszar podlegający przejęciu na własność Skarbu Państwa nie nadaje się pod zabudowę, nie zmienia faktu, iż obszar ten wydzielany jest z działki budowlanej i gdyby nie przejęcie na rzecz Skarbu Państwa, to obszar ten mógłby zostać zabudowany wraz z pozostałą częścią tej nieruchomości. Tak więc do wyceny należałoby przyjąć stan nieruchomości, który istniał przed podziałem tej działki gruntu na cele przejęcia pod drogę. Tylko w takiej sytuacji uzyska się rzeczywistą wartość tej nieruchomości. Całkowicie nieadekwatna jest przyjęta przez biegłą wartość 1 m2 gruntu - bowiem za taką kwotę realnie na omawianym terenie żadną miarą nie da się nabyć nieruchomości budowlanej. Minimalna wartość 1 m2 gruntu nadającego się pod zabudowę na terenie wsi R. to 200 zł. Tak więc, biegła blisko trzykrotnie zaniża wartość gruntu, co więcej jej wycena nieprawidłowa jest także pod względem formalnym, bowiem do porównania przyjęto nie tylko nieruchomości położone z dala od miejsca położenia wycenianej nieruchomości - nie porównano przedmiotowej działki z żadną nieruchomością leżącą w tej samej lub sąsiadującej wsi - ale również przyjęto nieprawdziwe kryteria dotyczące samej wycenianej działki gruntu. Niezrozumiałym jest, z jakich przyczyn biegła porównuje tę działkę z działkami o niekorzystnym układzie - skoro przedmiot wyceny to fragment pięknie położonej nieruchomości, mającej unikalny widok na Tatry, a nadto wyposażonej w doskonały dostęp do drogi publicznej. Nie istnieje żadne kryterium, które pozwoliłoby obniżyć wartość takiej nieruchomości w sposób racjonalny, wręcz przeciwnie należałoby przyjąć same najwyższe kryteria dla tej działki - czego biegła nie uczyniła. Gdyby wycena była prawidłowa -to posiadałaby odniesienia do nieruchomości porównywalnych z wycenianą działką gruntu, zarówno pod względem położenia nieruchomości, jak i pod względem innych kryteriów wyceny w tym jej atrakcyjności.

Skarżąca podniosła, że biegła przyjęła do porównania wyłącznie działki o niekorzystnym położeniu w mało atrakcyjnych miejscowościach - zamiast posłużyć się danymi dotyczącymi nieruchomości w równie 3 atrakcyjnych miejscowościach Podhala, co przedmiotowa nieruchomość. Zadziwiające jest, iż do porównania nie użyto żadnej działki z rejonu ścisłego Podhala, lecz działki z odległych, nieatrakcyjnych wsi. Dlatego też uważa, iż przedmiotowa wycena jest całkowicie wadliwa i wnosi o to, ażeby zlecić prawidłową wycenę innemu biegłemu rzeczoznawcy, natomiast przedmiotową wycenę skierować do [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych celem weryfikacji, bowiem przedmiotowa wycena budzi bardzo poważne wątpliwości merytoryczne.

Na skutek rozpoznania powyższego odwołania Wojewoda decyzją z dnia 2.08. 2017 r. znak [...] na podstawie art. 9a u.g.n., art. 138 § 1 k.pa. art.16 ustawy z dnia 7.04.2017 r. o zmianie ustawy Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych usta - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że odszkodowanie za działki nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 0,0642 ha, jedn. ewid. C. , ustalone zostało w trybie przepisów ustawy z 10.04.2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego M. W. z dnia [...].08.2016 r. Organ zaznaczył, iż zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały także szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

I tak, zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując, stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia).

Organ wskazał nadto zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw.: zasady korzyści. Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 tej regulacji wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Następnie organ przypomniał, że decyzją z dnia 22.10.2015 r. po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, Wojewoda utrzymał w mocy poprzednio wydaną w tej sprawie decyzję Starosty [...] z dnia 30.06.2015 r. WSA w Krakowie wyrokiem z dnia 4.03.2016 r. sygn. akt II SA/Kr 1587/15 uchylił następnie tę decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. Podkreślił w związku z tym, że dla tutejszego organu wiążący jest ww. wyrok WSA w Krakowie z dnia 4.03.2016 r, w którym Sąd stwierdził, że przedmiotowy operat nie zawiera wystarczającego uzasadnienia wybranego określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia, a w szczególności nie zawiera żadnych szczegółowych wyliczeń porównań, które uzasadniałyby odstępstwo od ustalenia wartości nieruchomości na podstawie aktualnego sposobu jej użytkowania. (...) .

Z uwagi na wskazane uprzednio unormowania prawne zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego autorka sporządzonej wyceny M. W. dla przedmiotu wyceny, położonego w dniu określania stanu (18 lutego 2013 r.), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy C. w przeważającej części w terenie zabudowy mieszkaniowej oraz usług oznaczonym symbolem "MU2", oraz w części w terenie lasów, zadrzewień i gruntów o słabej przydatności rolniczej oznaczonym symbolem "RL" (w przypadku działki nr [...]), a także w przeważającej części w terenach zabudowy mieszkaniowej oraz usług oznaczonym symbolem "MU2" oraz w części w terenach dróg i ulic - drogi dojazdowe (w przypadku działki nr [...]), mając nadto na uwadze, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną spowodowało zwiększenie jej wartości (poza fragmentem działki nr [...] przeznaczonym pod drogi), wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wartość działek określiła stosownie do zapisów art. 134 ust. 4 u.g.n., przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy.

Powyższe poprzedzone było analizą transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym, leśnym, do zadrzewiania, a także wyceną nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowe - usługowym z terenu analizowanego rynku nieruchomości, w wyniku której biegła stwierdziła, iż ceny jednostkowe powyższych nieruchomości kształtują się poniżej cen jednostkowych nieruchomości drogowych. Wobec powyższego uwzględniając tzw. "zasadę korzyści" ujętą w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, opartą na sporządzonych analizach zawartych w ww. operacie szacunkowym na podstawie których ustalono, iż średnie ceny jednostkowe działek przeznaczonych dla nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, leśnym i do zadrzewiania, kształtowały się w przedziale od 1,3 zł/m2 do około 15,00 zł/m2, ze średnią ceną na poziomie 6,00 zł/m2, natomiast rynek nieruchomości o przeznaczeniu usługowo - mieszkaniowym w przedziale od 30,00 zł/m2 do 67,00 zł/m2 ze średnią ceną na poziomie 50,00 zł/m2, co oznacza, że podane wartości są niższe niż dla alternatywnego (drogowego) przeznaczenia, które zgodnie z tabelą opisaną na str. 9 operatu ze średnią ceną na poziomie 65,40 zł/m2, kształtowało się w przedziale od 15,00 zł/m2 do 105,00 zł/m2, biegła do analizy przyjęła jedenaście nieruchomości drogowych położonych na terenie rynku lokalnego stanowiącego Gminę C. wraz z sąsiednimi gminami oraz rynku regionalnego obejmującego powiat [...] (jak wskazała biegła w piśmie z dnia [...] lipca 2017 r. stanowiącym odpowiedź na wątpliwości tutejszego organu w tym zakresie, poszerzenie obszaru analizy transakcji nieruchomościami drogowymi na rynek regionalny spowodowane było uprzednim ustaleniem, iż na rynku lokalnym nie odnotowano wystarczającej ilości transakcji tego typu nieruchomości podobnymi).

Organ podkreślił, iż ww. informacje przedstawione przez biegłą stanowią wypełnienie zaleceń zawartych w wyroku WSA w Krakowie z dnia 4.03.2016 r. sygn. akt II SA/Kr 1587/15 w zakresie dotyczącym uzasadnienia przyjęcia, że zasada korzyści ma w tym przypadku zastosowanie. Pozytywnie organ ocenił sposób doboru nieruchomości przyjętych do wyceny, wskazany zarówno w operacie jak i w piśmie z dnia l lutego 2017r. cytowanym w dalszej części decyzji. Wreszcie podkreślił, że biegła dokonała odpowiedniej korekty atrybutów wycenianej nieruchomości na podstawie obliczonych współczynników korygujących, zgodnych z przyjętą skalą ocen tych atrybutów.

Organ podniósł dalej, że w niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ w wyniku dokonanej analizy biegła znalazła nieruchomości drogowe, a jedynie w przypadku braku na rynku lokalnym i regionalnym transakcji nabywanych pod drogi przyjmuje się przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych z ewentualnym rozważeniem zwiększenia wartości na podstawie § 36 ust. 3 rozporządzenia, w sytuacji, gdy wśród nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych przeważa przeznaczenie np. rolne, a jednocześnie wartość tych gruntów jest niższa od nieruchomości drogowych. (Opracowanie Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, Odszkodowania za nieruchomości przeznaczone na cele inwestycji liniowych, 2012 r., str. 98-101, por. także wyrok NSA z dnia 8 kwietnia 2016 r. sygn. akt I OSK 1686/14). Dokonując wyboru nieruchomości porównawczych rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany uwzględnić dyspozycję § 4 ust. 1, 2 i 4ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

W świetle powyższego oraz w celu pełnej realizacji zaleceń sformułowanych przez WSA w Krakowie i wyjaśnienia wątpliwości zarzutów odwołującej, organ odwoławczy w pierwszej kolejności pismem z dnia 16.01.2017r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów skarżącej podniesionych w odwołaniu, kierowanych pod adresem ustaleń przedmiotowej wyceny.

W dniu 1.02.2017 r. biegła udzieliła wyjaśnień, wskazując iż "operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomość oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. W operacie szacunkowym zamieszczono zestawienie nieruchomości porównywalnych wraz z podaniem wszystkich niezbędnych informacji, które umożliwiają ich weryfikację. Proces wyceny został przeprowadzony w oparciu o metodę korygowania ceny średniej, zgodnie z Notą Interpretacyjną nr 1. Przy zastosowanej metodzie nie jest wymagany szczegółowy opis każdej z nieruchomości, gdyż korekcie podlega cena średnia obliczona na podstawie danego zbioru. Zgodnie z ww. Notą na podstawie analizowanego zbioru nieruchomości dokonano opisu i charakterystyki atrybutów, które mają wpływ na kształtowanie się ceny jednostkowej. Następnie scharakteryzowano wycenianą nieruchomość i skorygowano obliczoną cenę średnią odpowiednimi współczynnikami korygującymi Aktualną wartość rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określono na podstawie zebranych informacji oraz przeprowadzonych analiz na podstawie odnotowanych cen transakcyjnych na terenie Gminy C. (nieruchomości o charakterze mieszkaniowa - usługowej) oraz powiatu [...] (nieruchomości o charakterze komunikacyjnym). Ceny transakcyjne zostały przyjęte zgodnie z informacjami zawartymi w aktach notarialnych - na rynku lokalnym (gmina C. ) nie odnotowano transakcji na poziomie 100 zł/m2, za nieruchomości porównywalne do nieruchomości wycenianej o przeznaczeniu budowlanym. Mając powyższe na uwadze, w opinii rzeczoznawcy majątkowego wartość przedmiotowej działki oszacowano poprawnie, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz z zachowaniem należytej staranności. "

Organ II instancji, w kontekście wspomnianego wyżej wyroku WSA w Krakowie uznał, że nie wszystkie wątpliwości zostały w sposób wystarczający wyjaśnione i pismem z dnia 10.05.2017 r. zwrócił się ponownie do biegłej o przesłanie szczegółowego opisu wszystkich nieruchomości uznanych za podobne do nieruchomości wycenianej, gdyż pomimo braku takiego wymogu, wynikającego wprost z przepisów prawa, organy prowadzące niniejsze postępowanie muszą mieć na uwadze treść art. 153 p.p.s.a. Dodatkowo, w ww. piśmie zwrócono się o wyjaśnienie niespójności na stronie 18 i 19 ww. operatu szacunkowego dotyczącej oceny atrybutu "powierzchna". Na stronie 18 w tabeli nr 7 nieruchomość wyceniana otrzymała w tym zakresie ocenę "(1) - korzystna", natomiast na stronie 19 w tabeli nr 8 jako ocena tej cechy widnieje cyfra 2. W efekcie w dniu 29.05.2017 r. biegła udzieliła wyjaśnień, wskazując iż na stronie 18 operatu szacunkowego wystąpił błąd w opisie cechy "powierzchnia" - zamiast "korzystna (1)"powinno widnieć "przeciętna (2)", Natomiast na stronie 19, do obliczeń została przyjęta poprawna wartość tj. 2. W załączeniu przesłała szczegółowy opis wszystkich nieruchomości uznanych za podobne do nieruchomości wycenianej - w tabeli nr 1 zestawiono nieruchomości o przeznaczeniu/charakterze komunikacyjnym, w tabeli nr 2 zestawiono nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym (mieszkaniowo - usługowym)."

Odnosząc się do ww. kwestii organ odwoławczy uznał, że wyjaśnienia przedstawione przez biegłą zawarte w ww. tabeli nr 1 i tabeli nr 2, zawierające szczegółowo opisane wszystkie (11) nieruchomości porównawcze pod kątem przyjętych cech rynkowych takich jak "położenie", otoczenie i sąsiedztwo, możliwości /inwestycyjne/ rozwojowe oraz dostępność komunikacyjna są wyczerpujące (dotyczą bowiem wszystkich 11 nieruchomości) i precyzyjne (umożliwiają bowiem zidentyfikowanie tych nieruchomości stosownie do zaleceń sądu, a ponadto poprzez szczegółowe opisy wnikające z tabel nr l i nr 2) biegła wykazała, że nieruchomości przedstawione do porównania są rzeczywiście podobne.

Nadto biegła w piśmie z dnia 31.07.2017 r., podkreśliła, że pojęcie "nieruchomość porównywalna" nie oznacza "identyczna", jak również nie zgodziła się ze stanowiskiem skarżącej, że wyceniana nieruchomość posiada bardzo dobry dostęp do drogi publicznej, gdyż jak zauważyła, dojazd do niej zapewniony jest z drogi gruntowej. Ponadto biegła wyjaśniła, że - wbrew twierdzeniom skarżącej - analiza cen transakcyjnych na terenie miejscowości R. oraz na obszarze gminy C. ujawnionych w aktach notarialnych, nie wykazała transakcji której cena jednostkowa kształtowałaby się na poziomie 200 zł/m2.

Wszystkie przytoczone w niniejszej decyzji wyjaśnienia biegłej jedynie potwierdzają zatem prawidłowość sporządzonej przez nią wyceny. Niezależnie od powyższego organ stwierdził, że nie podziela poglądu skarżącej, jakoby przy określaniu wartości nieruchomości przejętej pod inwestycję drogową w trybie powołanej specustawy drogowej, należało uwzględniać stan nieruchomości sprzed jej podziału dokonanego na potrzeby danej inwestycji. Podkreślił, że dokonując weryfikacji nieruchomości porównawczych pod kątem możliwości uznania ich za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny biegła winna była mieć na uwadze dyspozycję art. 4 pkt 16 ww. ustawy, zgodnie z którym przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość; jak również dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 ww. ww. rozporządzenia. Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, co w niniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyższej informacji nie budzi wątpliwości organu odwoławczego.

Zdaniem organu nie ulega wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy dokonała również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniła również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wymienione powyżej okoliczności dowodzą, iż dokonaną w ten sposób wycenę ocenić należało w sposób pozytywny. Tym samym niniejszy operat szacunkowy może stanowić dowód w przedmiotowej sprawie i być wykorzystany dla potrzeb niniejszego postępowania administracyjnego.

Za bezzasadny uznał organ zarzut zarzut zawarty w piśmie skarżącej z dnia 27.06.2017 r. wskazujący na konieczność weryfikacji omawianego operatu przez Komisję Opiniującą przy [...] Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych. Skoro skarżąca w toku całego postępowania nie przedłożyła dowodu z opinii ww. Komisji Opiniującej (lub choćby z kontroperatu sporządzonego przez innego biegłego), zaś zdaniem organu brak jest podstaw do zakwestionowania przydatności operatu szacunkowego z dnia [...].08.2016 r. M. W. dla potrzeb niniejszego postępowania, to tym samym należało utrzymać w mocy - jako prawidłową - decyzję Starosty [...] z dnia 8.12.2016r.

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wpłynęła skarga skarżącej – M. P..

Skarżąca podniosła, że działkę o nr [...] dobrowolnie i pod warunkiem zapłaty oddała pod drogę gminną. Myślała, że gmina potraktuje to poważnie i zapłaci za nią po takiej cenie, jaka jest cena działek budowlanych na Podhalu. Jej działka ma kształt kwadratu, jest działką widokową na panoramę Tatr (na wprost widać Giewont). Jest bardzo atrakcyjną działką i co więcej jest usytuowana przy drodze gminnej o nr [...]. Skarżąca miała dostęp do drogi publicznej, więc zgodę na drogę podejmowała z myślą o mieszkańcach [...]. Mieszkańcy [...] mają swoje działki przyległe do drogi gminnej (nr [...]), ale wówczas nikt z nich nie dał zgody na szlak drożny po ich działkach.

Skarżąca zarzuciła, iż nikt z urzędników nie pojawił się, aby podjąć jakiekolwiek działania w celu kompromisowego załatwienia sprawy. Odnosząc się do wyceny M. W., podała, że w rzeczywistości nie jest w stanie kupić działki budowlanej za cenę ok. 50 zł za m2, gdyż działki budowlane na Podhalu sprzedaje się w granicach od 100 do 200 zł za m2.

Skarżąca czuje się pokrzywdzona ze strony urzędników i ze strony rzeczoznawcy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016.1066) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania.

Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2017.1369) zwanej dalej p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Kontrola zaskarżonej decyzji doprowadziła do wniosku, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody, którą organ utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, która przeszła na własność Gminy C. w związku z realizacją inwestycji drogowej.

Istotą sporu w tej sprawie jest wysokość ustalonego odszkodowania. Podstawą wydania decyzji przez organ I instancji był operat szacunkowy sporządzony w dniu [...].08.2016 r. r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. W., który organ uznał za sporządzony prawidłowo. Organ II instancji uznał, po analizie akt, że stanowisko wyrażone przez biegłą w operacie wymaga dodatkowych wyjaśnień, które przeprowadził w trybie art. 136 k.p.a. W szczególności zwrócił się do rzeczoznawcy o przesłanie szczegółowego opisu wszystkich nieruchomości uznanych za podobne do nieruchomości wycenianej, dodatkowo zwrócił także uwagę na dostrzeżoną niespójność na stronie 18 i 19 operatu, dotyczącą oceny atrybutu "powierzchna". W toku postępowania odwoławczego biegła udzieliła następnie wyjaśnień, przyznając także, że wystąpił dostrzeżony przez organ błąd, który odpowiednio sprostowała. Organ odwoławczy uznał, wyjaśnienia przedstawione przez biegłą zawarte w ww. tabeli nr 1 i tabeli nr 2, zawierające szczegółowo opisane wszystkie (11) nieruchomości porównawcze pod kątem przyjętych cech rynkowych takich jak "położenie", otoczenie i sąsiedztwo, możliwości /inwestycyjne/ rozwojowe oraz dostępność komunikacyjna za wyczerpujące (dotyczą bowiem wszystkich 11 nieruchomości) i precyzyjne (umożliwiają bowiem zidentyfikowanie tych nieruchomości stosownie do zaleceń sądu), a ponadto poprzez szczegółowe opisy wnikające z tabel nr 1 i nr 2 biegła wykazała, że nieruchomości przedstawione do porównania są rzeczywiście podobne, i tak jak organ I instancji uznał operat za sporządzony prawidłowo. Sąd, podziela także w całości zaprezentowane ustalenia i stawisko organów.

Podkreślić bowiem wypada, że prawidłowe, a więc i słuszne odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość to takie odszkodowanie, które jest ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami. Podstawą do oceny prawidłowości odszkodowania są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zmienionego Rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011, zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem". Trafnie także przyjęły organy, że w niniejszej sprawie do ustalenia odszkodowania zastosowanie znajduje ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z art. 18 ust. 1 tej ustawy wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy), ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zasady szacowania wartości ww. opisanych nieruchomości reguluje § 36 rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Artykuł 154 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W tej sprawie działki o nr: [...] i [...] znajdują się na terenie objętym aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W sporządzonym operacie szacunkowym biegła zastosowała podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Do wyceny przyjęto 11 nieruchomości o przeznaczeniu/charakterze komunikacyjnym i 11 nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo – usługowym. Rzeczoznawca majątkowy mając na uwadze lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, zagospodarowanie, możliwości inwestycyjne i rozwojowe oraz dostępność komunikacyjną, określił wartość gruntu w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość rynkową ww. nieruchomości oszacowano na kwotę 34 219 zł. W ocenie Sądu operat ten spełnia wymogi § 4 ww. rozporządzenia.

Nie budzą wątpliwości, przyjęte przez biegłą, do porównania nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomość podobna to taka nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zdaniem Sądu trafnie więc Wojewoda stwierdził, że w operacie szacunkowym prawidłowo zastosowano § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia zgodnie, z którym przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Te aspekty operat bowiem uwzględnia. W związku z tym mając na uwadze także dodatkowe wyjaśnienia biegłej złożone w toku postepowania odwoławczego, nie budzi wątpliwości Sądu, że nieruchomości przyjęte jako podobne, spełniają wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny.

Zdaniem Sądu operat szacunkowy został sporządzony poprawnie, rzeczoznawca majątkowy dokonała właściwego wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości, uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Powyższe rozważania stanowią równocześnie odpowiedź na podnoszone w skardze zarzuty, sprowadzające się w głównej mierze do zakwestionowania głównego dowodu w sprawie tj. operatu szacunkowego w oparciu, o który organ ustalił wysokość należnego odszkodowania.

Zdaniem Sądu operat sporządzony na potrzeby tej sprawy został przez oba organy oceniony i ta ocena jest prawidłowa.

Sąd jak i organ administracji nie mają kompetencji, aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego mocy dowodowej, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Z obowiązujących w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości przepisów wynika, że w sytuacji, gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. W przedmiotowej sprawie skarżąca takiego dowodu nie przedstawiła.

Podkreślić należy, że Sąd ma na uwadze, iż kwestia wysokości odszkodowania może być oceniania subiektywnie i wówczas strona zobowiązana do wypłaty odszkodowania, jak i strona uprawniona do jego otrzymania, inaczej oceniają wysokość odszkodowania, gdyż reprezentują przeciwstawne interesy. Ustawodawca przyjął jednak, że odszkodowania, jakie będą wypłacane za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, muszą opierać się na sformalizowanej procedurze szacowania wartości praw nabytych przez jednostkę samorządu terytorialnego. Ustalane odszkodowanie ma przy tym uwzględniać wartość rynkową takich nieruchomości. Wywłaszczenie może dokonać się zatem za słusznym odszkodowaniem (art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej) i takie właśnie odszkodowanie ustalono w tej sprawie.

Sąd analizując akta sprawy i podjęte w toku postępowania czynności nie znalazł także podstaw do stwierdzenia naruszenia art. 153 p.p.s.a, uznając tym samym, że wszystkie wątpliwości stanowiące przyczynę uchylenia przez Sąd poprzednio wydanych decyzji zostały, zgodnie ze wskazaniami, prawidłowo usunięte. Zatem stwierdzić należy, iż stan przedmiotowej nieruchomości został ustalony zgodnie z dyspozycją art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz § 36 ust 1 i ust 4 rozporządzenia - przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia tej nieruchomości. W ocenie sądu prawidłowo także organy oceniły poprawność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego a ustalona na jego podstawie wartość nieruchomości przejętej pod drogę jest prawidłowa. Podkreślić należy, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, iż w zakresie unormowanym w art. 18 ustawy z 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji nie mają zastosowania przepisy art. 130 u.g.n. (zob. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 27.05.2010r., sygn. akt I SA/Wa 2150/09).

Mając powyższe na uwadze i nie dostrzegając wad zaskarżonej decyzji, Sąd stosownie do art. 151 p.p.s.a – skargę oddalił.